Transformatie van leegstaand vastgoed

Transformatie van leegstaand vastgoed

Nieuwegein, 20 juni 2013

De rol van gemeenten

2 © 2013Deloitte The Netherlands

De rol van gemeenten bij het transformeren van leegstaande kantorenInhoudsopgave

1. Problematiek: iedereen heeft recht op zijn eigen probleem

2. Sturingsmogelijkheden

3. Onderzoek convenant aanpak leegstand kantoren


De rol van gemeenten bij het transformeren van leegstaande kantorenProblematiek: iedereen heeft recht op zijn eigen probleem

- Boekwaarde probleem is grootste obstakel voor transformatie van kantoren.

- Dit is niet door de gemeente op te lossen; gemeente heeft ook andere/grotere/’eigen’ problemen

- Kwalitatieve effecten op leefbaarheid en vestigingsklimaat

- Kwantitatief/financieel; effect op WOZ waarden en gronduitgifte nieuwe planvoorraad?Waarde commercieel vastgoed in 2008/2009 ca. € 160 mrd; waardevermindering in 2011 al ca. € 15 mrd. ; afwaardering vlgs IPD/ROZ/Vastgoedindex voor kantoren 20 a 25%; als waardevermindering nu € 20-25 mrd. is bij gelijkblijvende OZB tarieven belastingderving bij gemeenten € 20-25 mln,; totale OZB opbrengsten gemeenten ca. € 3 mrd. dus verwaarloosbaar

Effect op gronduitgifte: behoefte aan nieuwbouw blijft bestaan: toevoeging plancapaciteit in 2011 geraamd door Buck op ca. 9 mln. m2; stel 1/3 overcapaciteit in planvoorraad; stel 2/3 daarvan grondpositie gemeenten; opbrengstderving bij schrappen overcapaciteit gemeenten ca. € 500 mln van in totaal nog ca. € 30 mrd. te realiseren grondopbrengsten; kortom veel maar niet significant.

- Gemeente is planwetgever en kan sturen op voorraad. NB onttrekkingen bestaande voorraad 2012 ca. 400.000m2 (in 2011 nog ca. 170.000 m2).

- Initiatiefnemer en/of coördinatie bij aanpak noodzakelijk. Rol gemeente en/of provincie?

Sturingsmogelijkheden

© 2012 Deloitte The Netherlands

Rol gemeenten bij transformatie leegstaande kantorenRO-instrumentarium/regionale afstemming

5

• Bij nieuwbouw (nog niet opgenomen in bestemmingsplannen): toepassen ladder voor duurzame verstedelijking.

3 B’s: vanaf 1 oktober 2012 verplicht toe te passen bij elk nieuw bestemmingsplan

Behoefte: Voorzien in behoefte binnen regio (kwalitatief en kwantitief)

Binnen of buiten stedelijk: Kan ruimte worden gemaakt of gevonden binnen bestaand stedelijk gebied

Bereikbaar met meerdere modaliteiten: Nieuwe locatie: dan een locatie die passend is of wordt ontsloten door verschillende vervoerswijzen


Rol gemeenten bij transformatie leegstaande kantorenRO-instrumentarium/gemeentelijk niveau

6

• Planreductie door bestaande capaciteit in bestemmingsplannen weg te bestemmen ?

• Toestaan tijdelijke bestemmingen ?

• Transformatie en sloop faciliteren ?


• Planreductie door bestaande capaciteit in bestemmingsplannen weg te bestemmen• Rijk onderzoekt mogelijkheden aanpassing planschaderegelgeving.

Rol gemeenten bij transformatie leegstaande kantorenKader bij wegbestemmen ongebruikte bouwmogelijkheden

Planschade

Schade wegens niet nakoming

Discussie over intrekkingsgronden

Planschade

Discussie over intrekkingsgronden

Planschade

Vraagstuk van passieve Risicoaanvaarding (“verwijtbaar

stilzitten”)

Planschade

Schade wegens niet nakoming

Vraagstuk van passieve risicoaanvaarding

Geen omgevingsvergunning

Geen overeenkomst

Wel omgevingsvergunning

Wel overeenkomst

Convenant aanpak leegstand kantoren


Convenant aanpak leegstand kantorenSamengevat

- Heeft betrekking op de G5, G32 en relevante satellietsteden.

- Afspraak: - Voor belangrijkste kantorenregio’s worden

ruimtelijke beleidskaders vastgesteld ,- in samenspraak met provincies, gemeenten en

marktpartijen,- op het niveau van de kantorenregio en op

locatieniveau.

- Onderzoek van het Rijk naar de vorming van regionale kantorenfondsen waarmee in bepaalde omstandigheden een wettelijke basis voor een verplichte afdracht ontstaat.

Ondertekenaars convenant leegstand kantoren


Convenant aanpak leegstand kantorenUitgangspunten regionaal kantorenfonds

• Regeling geïnspireerd op de systematiek uit Experimentenwet Bedrijfsinvesteringszones;

• Marktinitatief;• Facultatief toepasbaar. Regio’s en of meerdere gemeenten zijn niet

verplicht een fonds op te stellen;• Gebiedsgericht. geografisch schaalniveau bepaald de regio;• Verplichte bijdrage voor alle kantooreigenaren en ontwikkelaars,

nadat is gebleken dat de meerderheid hier achter staat;• Tijdelijk karakter;• Voldoende vulling om effectief te zijn;• Rekening houden met de regels over staatssteun en

Europese/nationale regels over mededinging;• Fluctuaties in het regionale kantorenfonds mag het EMU-saldo en de

EMU-schuld niet beïnvloeden


Convenant aanpak leegstand kantorenResultaten onderzoek regionaal kantorenfonds

• Er zijn mogelijkheden zijn voor het invoeren van een verplichte afdracht aan een kantorenfonds binnen de vastgestelde randvoorwaarden.

• Of er ontoelaatbare mededingingsrechtelijke gevolgen gekoppeld zijn aan de regeling, hangt in belangrijke mate af van de vormgeving van de regionale kantorenfondsen in de praktijk.

• Nieuwe wetgeving noodzakelijk.

• Mogelijk politiek lastig traject voor de realisatie van de regeling: • Terughoudendheid van diverse partijen bij het Convenant• Soms tegenstrijdige belangen van lokale overheden en Rijk• Hoge kosten die met een dergelijke regeling moeten worden gedekt• Veel betrokken stakeholders.

Een kabinetsreactie op het onderzoek is nog niet geformuleerd. Aangekondigd is dat deze reactie voor de zomer aan de Tweede Kamer wordt aangeboden


Convenant aanpak leegstand kantorenRol gemeenten

• Rol gemeenten ligt voornamelijk bij ruimtelijke kaderstelling en (mogelijk) op zich nemen van coördinerende en initiërende rol hierbij.

• Bij invoering van het fonds is gemeente de partij die zorgt voor de heffing en inning van de bijdragen ten behoeve van het fonds.

• Gemeente ook bijdrageplichtige indien zij eigenaar is van kantoren.

Proces (op hoofdlijnen) en rol gemeenten


Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/about for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms.

Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 150 countries, Deloitte brings world-class capabilities and deep local expertise to help clients succeed wherever they operate. Deloitte's approximately 170,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence.

This publication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the “Deloitte Network”) is, by means of this publication, rendering professional advice or services. Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified professional adviser. No entity in the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this publication.

Transformatie van leegstaand vastgoed

Documents

Transcript of Transformatie van leegstaand vastgoed