Thema: Aanjagen woningbouwproductie...projectmanagers), Natalie Neary en Alexander de Haast (beide...

D E C E M B E R 2 0 0 7

N U M M E R 1 5

F O R U M V A NF O R U M V A N

Nieuwe oplossingen!

en verder: • Vastgoedfraude • Kredietcrisis • Klimaatbestendig ontwikkelen

Thema: Aanjagenwoningbouwproductie

090568_masterclass_15_os 12-12-2007 16:54 Pagina 1

3

INHOUDVan de voorzitter 3

Verenigingsnieuws 4

Vastgoednetwerk 7

Aanjagers van woningbouw-productie 8

Oplossingen voor de vastgelopenwoningmarkt 12

Equilibrium in de woning-markt 16

Amerika, Amerika 18

Van de professor 22

Klimaatbestendige ontwikkeling 24

Mastertitel internationaalerkend 28

Mijn (t)huis 30

COLOFONRedactie:• David van Dijk• Boris van der Gijp• Annemarie Noordermeer• Caroline Rohling• Alexander van Trigt

Redactie-adres:[email protected] en druk:Thieme MediaCenter Rotterdam

Omslag: Het Nieuwe CentrumNoordwijkerhout, project Fortis Vastgoedontwikkeling, foto Van Hoogevest Bouw.

De negatieve berichtgeving over dewoningbouw stapelt zich de afgelopenperiode op. Als één van de belangrijkstereden voor een teruglopende nieuwbouw-markt worden de sterk stijgende bouwkostengenoemd. Omdat deze kostenstijgingengroter zijn dan geaccepteerde prijsstijgingenop de woningmarkt, ontstaat een negatieveresultaatontwikkeling bij ontwikkelaars. Opverschillende plaatsen in Nederland zien wedan ook woningbouwprojecten sneuvelen. Een tweede reden waardoor stagnatie in dewoningbouw optreedt, is het ontbreken vanbouwlocaties. Eén belangrijke conclusie uithet jongste advies van de VROM-raad 1,“Tijd voor keuzes, Perspectief op eenwoningmarkt in balans”, is dan ook het -parallel aan de ontwikkeling van nieuweuitleggebieden zoals Almere, Zuidplaspolder,Bloemendalerpolder - aanwijzen vannieuwe kleinere bouwlocaties, die snel totontwikkeling kunnen worden gebracht. Een derde belangrijke reden waarom debouwproductie achterblijft, is simpelweg hettekort aan bouwcapaciteit. Volgensberekeningen zouden er alleen al tussen de15.000 en 27.000 extra werknemers in dewoningbouwsector werkzaam moeten zijnom de noodzakelijke productie van 80.000tot 100.000 woningen per jaar te realiseren.

De oplossing van het vraagstuk ligt echterniet alleen in het opvoeren van deproductiecapaciteit, het aanleveren vanbouwkavels en de toepassing van goedkoperematerialen. Een belangrijke slag kangewonnen worden door een (nog) beteresamenwerking tussen private en publiekepartijen (RO-trajecten) en het ontwikkelenvan arbeidsextensieve en snel realiseerbarewoningbouwconcepten.

1) www.vromraad.nl

Een andere veel gehoorde denkrichting ishet stimuleren van doorstroming vanbewoners naar duurdere (nieuwbouw)-woningen waardoor goedkopere woningenvrijkomen voor starters. Dit zou, volgens deVROM-raad onder andere bereikt kunnenworden door een gefaseerde afschaffing van a) de overdrachtsbelasting op de koopsom

van een woning, b) het woningforfait en c) de hypotheekrenteaftrek. In de plaats hiervan zou een woontoeslagvoor huurders en huizenkopers moetenworden geïntroduceerd.

U ziet, genoeg stof tot nadenken. In onder-liggende Masterclass wordt vanuit ver-schillende kanten ingegaan op de geschetsteproblematiek en worden oplossings-richtingen aangedragen. Dat wij, na hetlezen van de Masterclass, de woningbouwmaar mogen aanjagen!

Groet,

Erwin Wessels

VAN DE VOORZITTER

Zoals bekend daalt op geen enkele markt het aanbod als de prijzen stijgen.Toch is dit wel het geval op de woningmarkt. Voorzichtige schattingen

geven een gemiddelde prijsstijging aan van circa 5,5 à 6 % waardoor degemiddelde koopsom van een woning in 2007 uitkomt op E 230.000,-. Tochneemt de bouwproductie af en wordt wederom niet het gewenste aantalnieuwbouwwoningen opgeleverd in 2007. Het thema van deze Masterclass sluithier goed op aan en stelt de vraag “Hoe jagen we de woningbouw aan?”.

090568_masterclass_15 12-12-2007 16:27 Pagina 3

4

V e r e n i g i n g s n i e u w s

10 januarijaarvergaderingOp donderdag 10 januari is aan het eind van de middag dejaarvergadering van de Alumni Association. De gelegenheid omcollega MRE-ers onder het genot van een goed glas champagne debeste wensen te doen voor een prachtig 2008.

Tijdens de ledenvergadering zal Francine Houben, architect-directeurvan Mecanoo en een van de opinieleiders waar het gaat om duur-zame ontwikkeling, haar visie op de gewenste ontwikkeling vanNederland geven. De ledenvergadering vindt plaats in Landgoed deHorst in Driebergen www.landgoeddehorst.nl, een plek die uitstekendmet de auto bereikbaar is. Aanvangstijd ontvangst: 16.00 uur.

RedactienieuwsDit was de laatste keer dat ik als ‘eindredacteur’ heb gezorgdvoor de Masterclass. Vanaf volgend jaar neemt AnnemarieNoordermeer het stokje over. Ik heb in de afgelopen drie jaarmet veel plezier gewerkt aan de verdere verbetering van hetmagazine, dat altijd een goede mengeling moest zijn tusseninteressante artikelen en verenigingnieuws. Ik wil hier op deeerste plaats Koos Keijzer bedanken voor zijn belangrijke rol bijde vormgeving van dit blad. Daarbij dank aan de redactieleden -speciaal Derk Jan en David - voor hun inhoudelijke betrokken-heid en aan Janneke voor het met eindeloze energie doorlezenvan nieuwe versies, of het strikken van studenten voor hetschrijven van een bijdrage. Masterclass is met hun hulp in deafgelopen jaren ontwikkeld tot het mooie verenigingsblad dat hetnu is. Aan Annemarie de uitdaging om daar nog iets beters vante maken. Veel succes daarbij!

Boris

Thema Almanakactueler dan ooitMet het thema ‘transparantie’ was de AlmanakCommissie de actualiteit enige weken voor. De nieuwealmanak werd met een inspirerend betoog doorGerard Kohsiek, als bestuurslid verantwoordelijk voorde almanak, tijdens de NOM aangeboden aanverenigingsvoorzitter Erwin Wessels.

Staan je gegevens niet goed in de Almanak, dan is datmogelijk je eigen schuld. Je kunt op de ASREAlumnisite je goede gegevens invoeren. Ga naarwww.asrealumni.nl, log in en actualiseer je gegevens.

Borrel VakZuidlast vanafsluiting A2Elke dag al die files, het is om gek van te worden.Zeker als ook de verenigingsactiviteiten er onder teleiden hebben. Zo werd net voor aanvang van deborrel in VakZuid op 12 september de A2 tussenUtrecht en Amsterdam afgesloten wegens een ongeval.Talloze telefoontjes van wanhopig in de file staandeMRE-ers bereikte VakZuid wel, maar veel MRE-ersdeden dat niet. Het was erg gezellig op de borrel, maarheel druk was het dan ook niet.

Drukte op NOMHet was weer druk op de NOM. Met Jörgen Raymann als grotetrekpleister hadden zich rond de 150 mensen opgegeven voor deNight of the Masters. De NOM was dit jaar terug op haartraditionele locatie - de Industrieele Groote Club op de Dam. Ookde sfeer was weer als vanouds, een impressie van de diploma-uitreiking en de NOM kun je hiernaast vinden.


5

V e r e n i g i n g s n i e u w s

Night of the Masters 2007, een impressie


I HOME.Je voelt je thuis. Alles wat je om je heen ziet, hoort bij jou. Zoals het kantoor waar je werkt. Het park waarin je wandelt. De winkels die je bezoekt. En natuurlijk de straat en het huis waarin je woont. Het voelt als een wereld die je als gegoten zit. Dat is precies de missie van AM: inspirerende leefomgevingen ontwerpen en ontwikkelen die alle ingrediënten bevatten voor leven op volle kracht vooruit. WWW.AM.NL

Foru

m, A

mst

erd

am


7

WoningbouwproductieNa het dieptepunt van 59.629 nieuw-bouwwoningen in 2003, zat deproductie de laatste jaren in de lift.Door uiteenlopende maatregelenslaagden regio’s er sindsdien in hettempo weer omhoog te krijgen tot72.382 nieuwbouwwoningen in 2006.Aan die stijgende lijn lijkt inmiddelsalweer een einde te zijn gekomen. In deeerste zes maanden van 2007 is er voorruim 37.000 woningen een bouw-vergunning verleend. Dat is 24 procentminder dan in de eerste helft van 2006.In de eerste twee kwartalen van 2007zijn er 24.858 woningen gereedgekomen. Als deze ontwikkeling zichdoorzet, haalt de woningproductie ditjaar opnieuw de ondergrens van 80.000niet.

Oorzaken en knelpuntenDe problemen zijn divers. In de eersteplaats is er een tekort aan bouwlocaties.Een belangrijke oorzaak is dat de grondte duur is en hierdoor staan de winst-marge van ontwikkelaars onder druk.Verder zijn de bouwkosten aanzienlijkgestegen, stijgen die verder en is volgensonderzoek gebleken dat de bouw-branche moeite heeft om werknemersaan zich te binden. Ten tweede voldoetde prijs-kwaliteitverhouding vaak nietaan de wensen van de hedendaagsebewoners. Ten derde worden proceduresveelal vertraagd door stroperigheid inde planfase. Een laatste aandachtspuntis de kwestie dat vooral de woning-bouwproductie het meest achterloopt in

die gebieden waar de behoefte hetgrootst is. De regionale prijsverschillenin Nederland nemen hierdoor toe op deonevenwichtige woningmarkt.

Onevenwichtige woning-marktGezien de tegenvallende woningbouw-productie van de afgelopen jaren en deknelpunten in de toekomst, blijft dewoningmarkt een discussiepunt. Dewoningbouwmarkt is geen perfectwerkende markt. Vraag en aanbod zijnniet in evenwicht en dit is één van deoorzaken dat de woningmarkt nietoptimaal functioneert. Geconcludeerdkan worden dat plannen van de over-heid tot op heden niet tot het gewenste

resultaat hebben geleid. Het afgelopenjaren gevoerde woningbouwbeleid heefter wel toe bijgedragen dat de woning-bouwproductie is gestegen. Alleen dedoelstelling van 80.000 woningen isgeen enkel jaar gehaald. Uiteindelijk ishet natuurlijk de markt die bepaalt ofen hoeveel woningen er wordengebouwd. Een oplossing zou daaromkunnen zijn om te zorgen voor vol-doende geschikte bouwlocaties. Incombinatie met een ‘faciliterend’ grond-beleid van gemeenten ontstaat de bestekans om de woningproductie te halen.

Actieplan Woningbouw-productieEen nieuw plan om nieuwbouw tebevorderen is het ‘ActieplanWoningbouwproductie’. Daarin zalworden aangegeven hoe de nieuwbouwvan woningen te bevorderen, zowelonder de lopende woningbouw-afspraken (tot 2010) als voor de periodedaarna. Er komt een bevoegdheid voorhet Rijk om gemeenten te stimulerenom samen te werken en problemenvoor hun regionale woningmarkt op telossen. Hierdoor krijgen gemeentenmeer verantwoordelijkheden doordelegatie van het kabinet. Daarnaastwordt de wet ‘bevordering eigen-woningbezit’ aangepast om startersmeer kans op de woningmarkt te geven.

Henk A.M. Sentjens MRE MRICSFGH Vastgoed Expertise

Ik heb gevraagd Bart Lipsch van LibreVastgoed de volgende column te schrijven.

Woningbouwproductie 80.000tot 100.000 onhaalbaar

door: Henk A.M. Sentjens

De doelstelling van het kabinet om per jaar 80.000 tot 100.000 woningen tebouwen is tot op heden onhaalbaar gebleken. Sinds 2003 zet het ministerie

van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) zondersucces in op een structurele verhoging van de woningbouwproductie.

VASTGOEDNETWERKVASTGOEDNETWERKVASTGOEDNETWERKVASTGOEDNETWERKVASTGOEDNETWERK

de prijs-kwaliteitverhouding voldoet vaak nietaan de wensen van de hedendaagse bewoners


8

Fortis Vastgoed Ontwikkeling 12 Masters en Masters in opleiding.

Masters bij Fortis VastgoedOntwikkelingGert-Jan Veldkamp (directeur commer-cieel vastgoed), Remco Coelman (hoofd kantoren), Boris van der Gijp(strategisch adviseur directie), Adamfo de Groot en MennoSchapendonk (gebiedsontwikkelaars),Armand Schuurman, Remko Liekelemaen Remco van de Wetering (allenprojectmanagers), Natalie Neary enAlexander de Haast (beide conceptont-wikkelaars), Joost de Baaij (research),Jac Huysmans (financieel specialist).

Het probleemEen probleem is meestal al half opgelostals duidelijk is wat het probleem nueigenlijk is. Armand trapt af: “die dipwas onvermijdelijk. De laatste jaren isonder politieke druk in veel gemeentenalles wat maar een beetje op bouw-productie leek meegeteld als gerealiseerd.We konden daarmee de productiecijfersnog een beetje overeind houden, maardat is nu echt afgelopen.” Natalie Neary:“maar dat is meer het gevolg van hetechte probleem. Volgens mij zit datprobleem in de VROM-hoek. Denieuwe woningbouwplannen zijngewoon nog niet hard genoeg, er zijnveel te weinig concrete locaties. Erwordt veel te lang alleen maar gepraat.Overheden blijven maar dingenafstemmen, maar er komt weinig uit.”Remco van de Wetering beaamt dit,maar wijst ook op de andere kant:“maar wij wachten soms ook wel erg

Aanjagers van deWoningbouwproductie

door: Boris van der Gijp

Het gaat slecht met de woningbouwproductie in Nederland. Jaar in, jaar uithalen projectontwikkelaars niet de door het ministerie van VROM

gehoopte productie aantallen. Dit ondanks de gunstige afzetperspectieven op demarkt en de continue stijgende woningprijzen.

durf los te laten enschaf Welstand af!

Het gevolg is dat zeker de kwalitatievewoningnood langzaam maar zeker op-loopt. Op korte termijn wordt eerdereen grote verslechtering dan een ver-betering verwacht. Die verslechteringhangt enerzijds samen met de invoeringvan de Wro. De invoering van de wetzal geen einde maken aan de tallozebezwaar - en beroepsmogelijkheden dienu in ruimtelijke ordeningsproceduresbestaan, maar zal eerder door het ge-brek aan jurisprudentie leiden tot eennieuwe hoos aan vertragende rechtzaken.Daarbij zorgen de aflopende productie-mogelijkheden op de bestaande VINEX-locaties voor een verdere terugloop vande woningbouwproductie. De meestehuizen met een tuintje zijn op dielocaties nu wel gerealiseerd, er zittenvooral nog veel appartementen in hetVINEX-vat. Appartementen verkopenechter niet, waardoor de markt ze ookniet wil bouwen. Kortom: de woning-bouwproductie stagneert. Een echt

krachtig politieke reactie blijft uit. Wiehet ‘Actieplan Woningbouwproductie’van het ministerie van VROM leest,heeft al snel in de gaten dat dit onder-werp geen echte politieke prioriteitkent. Met maatregelen als kennis-verbetering, aanjaagteams en afsprakentussen rijk en gemeenten zullen er nietheel snel veel nieuwe woningen bij-komen. Het onderwerp schreeuwt omeen andere aanpak, maar welke? Tijdom de ‘brains’ van het ‘Masterteam’ vanFortis Vastgoed Ontwikkeling, een vande grootste woningontwikkelaars vanNederland, om in actie te komen. Eenbrainstorm werd georganiseerd,waarvoor alle vastgoed Masters enMasters in opleiding werden uitge-nodigd om mee te denken over hoe wede woningproductie weer echt kunnenaanjagen. Naast MRE-ers uitAmsterdam en Eindhoven, ontvingenook MSRE-ers en een MCD-er eenuitnodiging. In totaal werken er bij


9

lang, we gaan pas bouwen als de bouw-vergunning er al ligt”. Jac interrumpeert:“ja maar dat komt omdat we nietmogen maken wat de markt vraagt. Alsje 100% voor de klant mag bouwen,weet je van te voren dat je je woningenzo kunt verkopen. Maar die ruimtekrijgen we vaak niet. Meestal ligt er eenstrak vastgelegd overheidsprogramma.Kijk maar naar al die appartementendie we op VINEX-locaties moetenmaken, waar niemand op zit tewachten.” Armand: “met torenhogegrondprijzen. Zeker nu de bouwkostenook nog eens stijgen maakt datproductie helemaal onaantrekkelijk.”Joost vult aan: “dat is volgens mij dekern van het probleem. De overheid diefocust op de grondopbrengsten, terwijlze eigenlijk puur bezig zou moeten zijnmet het faciliteren van woningbouw-productie. De hogere overheid zoumijns inziens die facilitator rol mogenafdwingen. Als de gemeente niet zorgtvoor nieuwe locaties, dan maar centraleregie.” Alexander: “het komt ook doorde nieuwe rol van die gemeenten.Vroeger hadden ze zelf een veelactievere rol bij de ontwikkeling vanlocaties, maar die kunnen of willen zenu niet meer hebben vanwege de grotefinanciële risico’s. Nu moeten zefaciliteren, maar eigenlijk is ze nooitgoed uitgelegd wat nu precies van zeverlangt wordt.” Boris: “maar zolangzamerhand zou er toch iemand

moeten opstaan die provincies engemeenten hierop aanspreekt. Zo van;“jongens het is mooi geweest als diediscussies, pacten en convenanten, maarwe gaan nu gewoon in het streekplaneen nieuwe woningbouwlocatieaanwijzen.”

Liever Kwaliteit?Remko Liekelema: “toch mogen we nietvergeten dat productie alleen geen doelop zich is. Ik maak liever kwaliteit dankwantiteit. En als er dan wat schaarsteis, waarmee ik die kwaliteit kan betalenheb ik daar geen moeite mee. Misschienkun je zo ook wel een bruggetje makennaar de oplossingen. We ruilen al dieappartementen met een lage quote invoor eengezinswoningen met eenhogere grondquote. Liever minder een-gezinswoningen die goed verkopen danmeer appartementen die niet verkopen.En als er meeropbrengsten zijn, willenwe die best investeren in openbareruimte, mooie parkeeroplossingen, etc.”Alexander: “sowieso is het goed om deproductie in appartementen terdiscussie te stellen. Voor wie bouwenwe ze nu eigenlijk? De doorsneevergrijzende huizenkopers wil echt nietzijn ruime eengezinswoning inwisselenvoor een gestapelde woning.” Armand:“helaas is onze traditie met hoogbouwerg beperkt, ruimtelijk gezien ishoogbouw natuurlijk een nobelstreven.” Boris: “ja maar dan toch

vooral op centrumlocaties.” Joost: “jezou de vraag naar appartementenkunnen aanwakkeren door ze tebouwen op ov-knooppunten en dekwaliteit van die knooppunten fors teverbeteren. Maar dat kost wel flink watgeld.” Remko:“terwijl de appartementennu juist in plannen worden gezet omgeld op te leveren.” Natalie: “bovendienis het twijfelachtig of we hier ooit diedichtheden kunnen realiseren om OVgoed haalbaar te maken. Misschienkunnen we beter over andereoplossingen nadenken.”

Oplossingen van FortisBoris: “het is niet heel sexy, maar ikdenk dat de oplossing ligt in het helderdefiniëren van de verschillende rollenvan de partijen. Wie is daar verant-woordelijk voor? De minister vanWonen zou gezien de grote problemenin de woningbouwproductie nu echteven als een schooljuf achter deverschillende partijen moeten aanlopenom te kijken of ze hun bestuurlijkerollen ook echt waarmaken. Als je jehuiswerk niet maakt krijg je straf. Zezou daarbij eigenlijk niet op woning-bouwproductie moeten focussen, maarveel meer op het in het planvormings-

jongens, het is mooi geweest!


10

proces brengen van structuurvisies,streekplannen en bestemmingsplannenmet een belangrijke woningcomponent.”Joost: “eens! Als de decentrale over-heden het niet kunnen waarmaken ishet tijd voor wat meer centrale regie.Introduceer maar een bestuurlijke boetevoor gemeenten die plannen ofprovincies niet verder willen brengen enverdeel de opbrengsten daarvan overoverheden die wel willen. Daarbijzouden wat mij betreft wethouders veellanger bij een planvormingsprocesbetrokken moeten kunnen blijven.Waarom de bestuurstermijn van B&Wniet flink verlengd? De steeds opnieuwgekozen gemeenteraad kan hen blijvencontroleren.” Jac: “en betaal hen danmeteen ook een goed salaris zodat jeechte bestuurlijke kwaliteit krijgt.”

Remco: “bedenk wel dat als je de regiecentraler maakt, je eigenlijk ook ietszou moeten vinden van de rol van deprovincies. Je ziet daar nu een enormeambtelijke verkokering, zonder dat erveel uitkomt. Minder discussie, en meerprofessionaliteit, dat zou de lijfspreukmoeten zijn van elke provincialebestuurder. Misschien moet je deprovincies zelf wel opheffen en in plaatsdaarvan drie grote regio’s maken die deechte ruimtelijke regie hebben. Dit isimmers het schaalniveau waar jeruimtelijke afwegingen zou moetenmaken.” Natalie: “drie is wel ergweinig, ik zie meer in stadsregio’s, diedan ook echt mandaat hebben. Je ziet

in Utrecht dat de BRU daar maar heelweinig voor elkaar krijgt. Geef zemandaat en zorg ervoor dat het pro-bleem binnen de regio wordt opgelost.”

Grote VereenvoudigingRemco: “je zou daarbij meer kunneninvesteren in het betaalbaar maken vande woning. Dat kan door de over-drachtsbelasting af te schaffen, hetgeende doorstroming op de woningmarktflink zou bevorderen, maar ook doornieuwe financieringsinstrumenten teintroduceren. Waarom kan een beleggergeen eigendom worden van de grondonder mijn woning.” Remko: “maarkrijg je daarmee meer woningen? Ik zelfzie meer in het kleine kernen toe staanom nieuwe kleinschalige woonwijken teontwikkelen. Je hebt dan veel kleinerelocaties, met veel minder ruimtelijkweerstand. Als er eentje afvalt merkt jedat in je nauwelijks in je productie. Endie gemeente hoeft natuurlijk geenrisico’s te lopen op deze plekken. Deontwikkelaar neemt de gemeente bij dehand.” Armand: “maar dan moet degemeente wel ruimte geven aan dieontwikkelaar. Gelukkig zie je wat ditbetreft goede ontwikkelingen, zoals bijde Grote Vereenvoudiging in Amsterdam.De overheid legt op hoofdlijnen in een

bouwenvelop vast wat ze wil, daar-binnen is ruimte voor de markt. Maakeen einde aan de overregulering. Durflos te laten en schaf Welstand af!”

Boris: “een heel andere denklijn is dievan het benutten van de kracht van deOZB. In sommige Amerikaanse stedenwordt productie aangejaagd doorsimpelweg de bouwmogelijkheden vaneen perceel enorm te vergroten. Deeigenaar wordt daar vanzelf uitgekochtdoor een marktpartij die in een gebiedwil investeren. De gemeente is delachende derde. Niet alleen komt dedoor haar gewenste ontwikkeling totstand, ze verdient door de hoge OZBtarieven voldoende om te kunneninvesteren in openbare ruimte. Dit isvolledig in strijd met de Nederlandseplanningsprincipes, maar de praktijkleert dat dit wel kan werken.”

Remko: “en tot slot toch de hand ineigen boezem: meer creativiteit van onzesector. Maak nieuwe woonconceptenwaarmee je gemeenten en kopers kuntverleiden. We gaan in 2008 natuurlijk alonze Nieuwbouwlofts maken, eennieuw concept met grote units van hoogkwaliteitsniveau, maar andere nieuweconcepten moeten snel volgen.”

we krijgen niet de ruimte om 100% voor de klant te bouwen

10 nieuwe ideeën om productie aan te jagen1. ruil appartementen in bestaande programma’s om voor eengezinswoningen;2. investeer in kwaliteit van OV op centrumlocaties en sta daar echte hoogbouw toe;3. verleg de bestuurlijke focus van woningbouwproductie naar nieuwe

streekplannen;4. vervang provincies door stedelijke regio’s met mandaat;5. introduceer nieuwe financieringsinstrumenten om betaalbaarheid te vergroten;6. ontwikkel een groot aantal kleinere woonwijken;7. geef een bestuurlijk boete aan lakse overheden;8. dereguleer, schaf welstand af en leg plannen alleen op hoofdlijnen in

bouwenveloppen vast; 9. leer van het buitenland, bijvoorbeeld door OZB in te zetten;10 benut de creativiteit in de ontwikkelingssector.


11

Combineert u kennis van de vastgoedmarkt met belangstellingvoor het onderzoek en onderwijs in de Vastgoedkunde?

De Amsterdam School of Real Estate is het universitair instituut voor Vastgoedkunde. Door de nauwe samenwerking met de Universiteit van Amsterdam en de betrokkenheid van het

bedrijfsleven vervult de Amsterdam School of Real Estate een belangrijke brugfunctie tussenvastgoedwetenschap en vastgoedpraktijk.

De activiteiten van het instituut zijn gericht op onderzoek, onderwijs en informatie.

Coördinator onderzoek en onderwijsin de Vastgoedkunde (M/V)

(minimaal 32 uur per week)

De functie:U bent verantwoordelijk voor de kwaliteit van het

vakgebied Vastgoedexploitatie binnen de opleidingen

van de Amsterdam School of Real Estate. Daartoe

bouwt u een netwerk op van gespecialiseerde

(praktijk)docenten en u stuurt deze docenten aan. Om

het vakgebied te kunnen verdiepen ontwikkelt u een

onderzoeksagenda. U evalueert de programma’s en de

toetsen en formuleert voorstellen voor aanpassingen van

de vakinhoud.

Profiel:U hebt een afgeronde universitaire opleiding op het gebied

van vastgoedmanagement, (bedrijfs)economie of bedrijfs-

kunde en heeft daarnaast minimaal 5 jaar relevante werk-

ervaring. U heeft ervaring met de specifieke aspecten van

Real Estate Management en hebt aantoonbare affiniteit

met beslissing ondersteunend onderzoek. U bent zowel

op de vastgoedpraktijk als op de vastgoedkunde gericht

en communiceert gemakkelijk met professionals.

Wij bieden:• Een verantwoordelijke en afwisselende functie in een

professionele en informele organisatie.

• Een prettige werkomgeving op een toplocatie in

Amsterdam met een sfeer van openheid en

collegialiteit. Inhoudelijk uitdagend door vele

contacten met vakspecialisten

• Marktconforme salariëring en secundaire

arbeidsvoorwaarden.

Voor meer informatie over de functie kunt u contact

opnemen met: Leo Uittenbogaard, directeur van de

ASRE (020- 668 1129). Meer informatie over de ASRE

vindt u op: www.asre.nl.

Schriftelijke reacties graag naar:

Amsterdam School of Real Estate,

t.a.v. Leo Uittenbogaard,

Postbus 140, 1000 AC te Amsterdam.

Of naar: [email protected].


12

Voor de stagnerende woningmarktnoemt Wienke een aantal redenen.“Allereerst hebben starters het veel moei-lijker op de huidige woningmarkt. Datheeft er mee te maken dat de kwaliteits-eisen van de starters veel hoger liggendan vroeger.” Wienke haalt daarbij eenvoorbeeld aan uit de jaren ’70. “Hetwas toen heel gewoon om als starter wéleen woning te hebben, maar nog geen

auto. Je ging gewoon op de fiets en demobiele telefoon bestond nog niet. Erwerd nog gespaard voor een woning.Tegenwoordig is dat niet meer zo.”Wienke vervolgt, “in principe is de koop-kracht nu groter. Verder zijn ook deeisen op het gebied van wonen andersgeworden. Jongeren willen op de meerpopulaire binnenstedelijke locatieswonen, daar zijn de VON prijzen hoog.”

Alle potentiële woningbouw-locaties zijn nodig!Een tweede reden die de algemeendirecteur van Amvest aanhaalt voor devastgelopen woningmarkt is het feit datde verhuisketen stagneert. “De woning-markt is te weinig ontspannen én er iste weinig goed aanbod. Daardoor komtde verhuisketen niet op gang. Er wordtweinig tot niet op voorraad gebouwd.De woningmarkt is weinig elastisch.Door de lange voorbereidingstijdreageert de markt slechts zeer vertraagdmet een passend nieuw aanbod.”Wienke stelt tevens dat door diverseeisen het ontwikkeltraject van woning-bouw ook lang duurt. “De planvormingwordt steeds ingewikkelder, denk aangrote gebiedsontwikkelingen enbinnenstedelijke projecten. De langetoestemmingstrajecten en de schaarsteaan grond maken dat de verhuisketenniet optimaal kan functioneren.”

Gelukkig ziet hij ook oplossingen voordeze problematiek. “Het zit vooral inhet ruimtelijke ordeningsaspect. Teneerste zouden meer plannen parallel aanelkaar ingepland moeten worden.Hierdoor nemen de risico’s voor ont-wikkelaars natuurlijk toe, want deconcurrentie wordt groter en niet alleplannen komen uiteindelijk in uitvoe-ring. Het schept echter ook meerkansen!”

Als tweede oplossing voor het optima-liseren van de verhuisketen ziet hij hetbenutten van alle potentiële woning-bouwlocaties. “Nederland plant allesdicht. Omdat de herstructureringsuccesvol verloopt, worden woningenvooral binnenstedelijk gepland. Maarook de woningen in de groene wei zijn

Interview met Wienke Bodewes, algemeen directeur Amvest

Oplossingen voor devastgelopen woningmarkt

door: Annemarie Noordermeer

Sinds maart 2007 is Wienke Bodewes algemeen directeur bij Amvest.Daarvoor was hij directeur projectontwikkeling bij Ymere. Masterclass is

benieuwd naar zijn oplossingen voor de vastgelopen woningmarkt.

starters van nu stellen hogere eisen, een perfecte woning én een auto


13

hard nodig om aan de vraag tevoldoen,” aldus Wienke.

Tot slot wordt de huurwoning alsoplossing voor de problematiek van deimperfecte verhuisketen genoemd. “Hetsegment huurwoningen levert stabiliteitop in de woningmarkt. Mensen wordensteeds verhuisgeneigder en maken eenwooncarrière. Door het aanbieden vanhuurwoningen in de verhuisketen ismen in staat de treden op de woon-ladder kleiner te maken. Bijvoorbeeldvoor de bewoner die het financiëlecommitment van een koopwoning nogniet kan of wil aan gaan. De huur-woning levert een concrete bijdrage aande doorstroming op de woningmarkt.”

Woonruimteverdelingsysteemslechts bedoeld voor 15% van de bevolkingEen derde verstorend element voor devastgelopen woningmarkt is volgenshem een aantal lokale woonruimte-verdelingsystemen en huurafspraken.“Deze systemen zijn bedoeld voor 15%van de bevolking die moeilijk in huis-vesting kunnen voorzien. De Neder-landse huurmarkt is echter bijna geheelgereguleerd! Daarnaast is ook een deelvan de koopwoningenmarkt geregu-leerd. Op zich is dit makkelijk te ver-anderen, áls de politieke en bestuurlijkewil er is.” De woningtoewijzing en dehuurstelling zijn het probleem. “Neembijvoorbeeld Amsterdam. Hier vind jein de markttechnisch zwakste gebiedenmet de economisch meest zwakkegroepen, zoals in Zuid- Oost en Nieuw-West, de hoogste sociale huren! In hetcentrum van Amsterdam zie je echterhet tegenovergestelde. In Londenkrijgen werknemers een woonfeebovenop hun salaris om zich eenwoning dicht bij de City te kunnenveroorloven. Mensen zijn door detoewijzingssystemen waarin woonduur

een grote rol speelt veel minderverhuisgeneigd,” vindt Wienke. Ditlaatste komt voort uit het feit dat mende spaarzaam opgebouwde woonduuruiteindelijk pas inruilt als men deperfecte woning heeft gevonden.

Zoals eerder genoemd, ziet Wienke hetmiddendure huursegment als één vande mogelijkheden om de vastgelopenwoningmarkt weer op gang te krijgen.“Hiermee verklein je de treden op dewoonladder. Met koopwoningen kandit natuurlijk ook door bijvoorbeeld hetrealiseren van maatschappelijkgebonden eigendom. Het probleemdaarbij is echter dat de 50 verschillendevarianten vaak lastig te handhaven zijn.

huurwoning levert concrete bijdrage aan doorstroming


ruimte in de inkomensbelasting zouzeker soulaas bieden Hier is echterpolitieke moed voor nodig. Mensengeef je dan echter de mogelijkheid omte kiezen voor hoge woonlasten oflagere lasten én bijvoorbeeld de caravanin Bakkum. De doorstroming zal danabsoluut op gang komen. Er zal meerdiscussie en keuzevrijheid ontstaan. Bijde omzetting van huur naarkoopwoningen zijn nu veel kostengemoeid, ook die beperken de flexibili-teit. Ik moet dan wel zeggen, dat vol-doende voorraad, dat wil zeggen eensterk toenemende productie aankwalitatief goede woningen een belang-rijke voorwaarde is om de verstarringop de woningmarkt weg te nemen.”

Tot slot verwacht Wienke ook nog eenpositief effect van de goede economischeontwikkelingen op de vastgelopenwoningmarkt. “Denk aan de over-waarde van woningen en de pensioen-opbouw. Amvest speelt hierop in met

De werking ervan is veelal van korteduur, uiteindelijk zal een dergelijkewoning vrijwel altijd in prijs gaanstijgen. Daarom zie ik vooral mogelijk-heden in de huur. Daar zijn echter weleen paar voorwaarden aan verbonden”,vervolgt Wienke. “Allereerst dient hierin de grondprijs rekening mee gehoudente worden.” Een huurwoning brengtminder op dan een koopwoning, omdatde grondprijs gebaseerd wordt op debeleggingswaarde. Bij een koopwoningwordt deze bepaald door de v.o.n.-prijsen deze waarde ligt zo’n 15% hoger.“Daarnaast moeten we af van de huur-regulering. De waardegroei is onzekerdoor de beperkte huurverhoging. Dezebedraagt voor dit jaar slechts 1,1%.Hierdoor is de concurrentie vanbestaande huurwoningen ten opzichtevan nieuwbouwhuurwoningen erggroot en dit betekent dat zowelcorporaties als beleggers minder kunneninvesteren en dat de verhuisbewegingook hierdoor wordt afgeremd.”

Kiezen voor hoge woonlastenóf de caravan in BakkumEen belangrijk aandachtspunt voorWienke is ook het oplossen van deongelijkheid tussen kopers enhuurders. “De keuzevrijheidvan mensen moet vergrootworden. Hiermee wordt deverhuisbeweging ook op ganggebracht. De VROM raadheeft een advies uitgebrachtwaarin wordt gepleit om insamenhang een aantalmaatregelen te treffen. Hetopheffen van de over-drachtsbelasting, hethuurwaardeforfait, debelastingaftrek op derentelasten vankoopwoningen, het beperkenvan de huurtoeslag tot deallerzwaksten en hetvergroten van de dynamiekin de huren gekoppeld aankwaliteit en marktwaarde incombinatie met hetveranderen van de fiscale

Amvest Homefree.” Hierbij verkoopt debewoner zijn koopwoning en huurtdeze vervolgens terug. Daarmee cashtmen de overwaarde en kan toch in dewoning blijven wonen. “Er komt meerte besteden geld vrij en dat betekent datde woonconsument meer kiest voorkwaliteit en de invulling van specifiekewoonwensen. Dit laatste betreftbijvoorbeeld zorgdiensten. In bepaaldegebieden zal hierdoor meer schaarsteontstaan. Daar waar echter ontspanningheerst, zal worden gesloopt.”

Vraag naar 2e woningneemt toeNaast alle bovengenoemde ontwikke-lingen op de woningmarkt constateertWienke ook nog een paar andere be-langrijke trends. “Er komt steeds meervraag naar de 2e woning. Het wonen invakantieachtige situaties wordtpopulairder. Je ziet dit al in andereEuropese landen als Spanje en Italië.Ook in Nederland zal deze vraag door

de stijgende welvaart dekomende jaren toenemen. Ikben erg benieuwd wat ditgaat betekenen voor dewoningmarkt. Wordtbijvoorbeeld het permanentbewonen van vakantie-woningen uiteindelijktoegestaan? Welke partijengaan op deze vraag inspelen?Dat zijn vragen die bij mijspelen. Daarnaast gaanmensen extremer kiezen. Ikbedoel hiermee, dat leefstijlbepalender wordt dangezinssamenstelling. Ik ziedat ook terug bij Amvest,waar we ons steeds meerfocussen op gebieds-ontwikkelingen en leefstijlen.Middle-of-the-road woningenstaan er tenslotte al vol-doende.”

14

belangrijk is oplossen van ongelijkheid tussen koop en huur

31960_masterclass_spring_210x2971


Ontwikkelende belegger Amvest investeert met visie en durf in woningen en woon-

kwaliteit. Voorop staat dat huurders zich thuis voelen in onze woningen. Locatie,

architectuur, duurzaamheid en een goede indeling zijn belangrijke kenmerken van

een Amvest-woning. We werken voortdurend aan onze dienstverlening, door te

luisteren naar de woonwensen en behoeften van onze huurders. Duurzame relaties

met huurders en partners, en een optimale samenstelling van onze portefeuille zijn

ons streven. Daarom ontwikkelen en realiseren wij zelf, maar ook in samenwerking,

woningen en woonconcepten. Slagvaardig in gebiedsontwikkelingen, binnenstede-

lijke herstructurerings- en turnkeyprojecten. www.amvest.nl

31960_masterclass_spring_210x2971 1 16-10-2007 11:15:17


daardoor ontstane gordiaanse knopendoor te hakken en blijkbaar willen wedie instrumenten ook niet. Anders zouer wel een politieke coalitie ontstaan opdat punt. Mochten we dieinstrumenten hebben, dan wil datoverigens niet zeggen dat het beter zougaan. Het enige wat we zouden kunnenwaarnemen is, of de gekozen positiemet behulp van inzet van die

instrumenten onder de dangeldende marktcondities zouwerken of niet. In hetverleden hebben we diesturing overigens wel gehaden ook daar was nietiedereen blij mee.

Van beiden net niksMeer markt, minderoverheid waren dekernbegrippen van Heermain de jaren negentig. Ruimvijftien jaar nadien is erinderdaad meer markt enminder overheid. En allichtis het van beiden net niks.Geen echte markt met vrijekeuze voor klanten, geenmarkt met transparantetransacties. Geenequilibrium waar echte

markten om bekend staan dus. Wel eenmarkt waar kennis en vermogenbepalend zijn voor posities en waarpartijen tijd hebben om die ten volle tebenutten. Wie zichzelf overschat leidtverlies, al dan niet compensabel.Wachten is over het algemeen echterlonend. De knoop in de woningmarktis er dus één waarbij gebrek aanoverheidssturing en een gebrekkigwerkende markt elkaar versterken in de

16

Over de woningmarkt kunnen veelpartijen veel verschillende dingenzeggen, over één ding zijn ze het eens;hij zit op slot. Die enkele constateringis een belangrijke omdat kennis van eenprobleem over het algemeenook een oplossingveronderstelt. Maar wiedenkt dat de erkenning enonderkenning van eenprobleem ook tegelijkertijdde oplossing inluidt komtbedrogen uit. De grotespelers overheid, politici,ontwikkelaars, gemeenten,corporaties, banken enbouwers, allemaal hebben zeeen ander beeld van dewerkelijkheid. En dus hebbenze allemaal een andereoplossing. En dus komt ergeen oplossing.

Il PrincipiVoor wie Il Principi vanMachiavelli gelezen heeft isdit een logische conclusie.Wie het nog niet gelezen heeft, kandeze achterstand in een paar uurinhalen. Het is een dun boek. De les isdat macht een waardevrij instrument isom een doel te bereiken. Ook alsposities niet gelijkwaardig zijn op hetspeelveld, kan het spel gespeeld worden.Een beperkt privaat eigendom isbijvoorbeeld een bekend middel omzaken anders te doen laten lopen danoorspronkelijk gepland. De meerder-

heid wordt zo beperkt door de minder-heid. Op de woningmarkt is dat nietanders. Ieder heeft zijn eigen belang envoelt blijkbaar ook niet de urgentie omte wijken voor een ander. Het maakt

daarbij ook niet uit of het de aftrek vanhypotheekrente betreft of het bouwennabij natte natuur. Wat opvalt is datbelangen soms zo groot zijn dat hetverschijnsel cognitieve dissonantie opheel intelligente mensen gewoon vantoepassing kan zijn.

Privaat eigendom is een groot goed,maar blijkbaar missen we depubliekrechtelijke instrumenten om

Equilibrium in dewoningmarkt

door: Jan Sinke

Is de woningmarkt wel een echte markt vraagt Jan Sinke, corporatiebestuurder, zich af. Volgens hem hebben te veel partijen te veel belang om eerder de

marktverstoringen in stand te houden dan om die op te heffen.


17

verstopping. En gegeven de belangenvan alle betrokkenen kan dat nog weleven duren. Het geloof in het eigengelijk is daarvoor simpelweg te groot.

Toch nog maar even doorschakelennaar het recent verschenen rapport vande VROM-raad. Ook hier de terechteconclusie dat het niet zo kan zijn datwe niets gaan doen. Twee aspecten uithet advies hebben mijn warmeinstemming: vergroting van deproductie door verruiming van hetplanologische aanbod en gelijkebehandeling van huur en koop inoverheidsondersteuning. Inzoomend ophet tweede wil ik daar nog wel een ideeaan koppelen. Als we, net als in dezorg, zouden kunnen komen tot eenmaatschappelijk aanvaarde woonquote,dan zou veel leed geleden zijn. Bijbijvoorbeeld een woonquote van 20%voor een ieder zou de rijksonder-steuning in zijn totaliteit afnemen enals we, net als in Duitsland, derijksondersteuning in tijd zouden willenbeperken, op termijn in omvangafnemen.

Jan Sinke MRE MRICS is directeurbestuurder van woningstichting de Vestein Ommen en Acasa studentenhuisvestingin Enschede

als we, net als in de zorg, zouden kunnenkomen tot een maatschappelijk aanvaardewoonquote, dan zou veel leed geleden zijn


18

Wanneer is de kredietcrisis voorbij?Op een dergelijke algemeengeformuleerde vraag kun je natuurlijkeen serie wedervragen verwachten.Plantinga stelt deze vragen niet alleen,maar beantwoordt ze direct maar even.“Welke crisis op welke markt bedoel je?De situatie op de markt voor sub-primefinancieringen zal nog even voort-duren”, zo start hij zijn betoog. “In dekomende zes maanden loopt van nogeen deel van de kortlopende sub-primeleningen, waar de ellende meebegonnen is, de instaprente af. Daarnakomen er in feite geen nieuweprobleemgevallen bij. Het effect dat decrisis op de woningmarkt in hetalgemeen heeft, is echter lastiger tedoorgronden. Het aantal bouwaan-vragen en opgeleverde woningen isbijvoorbeeld sterk gedaald. Momenteelverkeren financiële instellingen inonzekerheid over de waarde van hun

vorderingen en houden de hand op deknip. De liquiditeitscrisis die hier hetgevolg van is raakt niet alleen dewoningmarkten maar langzamerhandde gehele economie. In augustus van ditjaar sloeg de paniek voor de eerste keertoe wat resulteerde in een grote sprongin spreads in de rentetarieven op demarkt voor private financieringen. Deeerste paniekgolf, die diverse financiëleinstellingen in problemen heeftgebracht, is inmiddels voorbijgerold. Innovember is er sprake geweest van eentweede paniekgolf met zelfs nog hogererente-opslagen. Het kan niet anders ofdit heeft ook negatieve effecten opandere bedrijven en sectoren. Ik hoorsteeds vaker van partijen die hunfinanciering niet meer rond krijgen. Alsje geen goede relaties met de bank hebt,kun je het vergeten, lijkt het wel. Hetconsumentenvertrouwen is inmiddelsgedaald; in de vastgoedmarkt kent

iedereen wel iemand die op de een ofandere manier in de problemen isgeraakt. Toch hoeft dit niet per sedesastreuze effecten te hebben op deeconomie van de VS en dus ook dewereldeconomie. De Amerikaanseeconomie blijft doorgroeien,gestimuleerd door de voortdurendeinstroom van arbeidskrachten en eenmisschien verrassend lang op peilblijvend consumptieniveau. Een zachtelanding”, stelt Plantinga, “dat is deverwachting.”

De ellende is begonnen op de marktvoor sub-prime financieringen waardebiteuren hun rentelasten in korte tijdenorm zagen stijgen. Kan een dergelijkesituatie in Nederland ook voorkomen?“De sub-prime markt voorwoningfinancieringen is exemplarischvoor de Amerikaanse economie.Amerikanen sparen niet maar kenneneen consumptiequote die hoger is danéén! Omdat daarnaast het eigenwoningbezit in de VS hoog gewaar-deerd wordt is men bereid zich flink inde schulden te steken, aangetrokkendoor de lage instaprentes. Omdat dewoningprijzen in de afgelopen jarenflink gestegen waren, kon men destijging van de rentelasten bij rente-herziening nog dragen door bij tefinancieren. Bij aankoop nam men alshet ware een voorschot op verwachtewaardestijgingen. Nu is de rek uit dehuizenprijzen verdwenen en kunnenmensen de rentelasten niet meerdragen. In Nederland zal een dergelijkesituatie zich niet snel voordoen. Stuntenmet instaprentes is hier verboden en deNederlandse woonconsument kiestvaker voor langere looptijden. Ook zijnde normen voor kredietverlening hierveel scherper dan in de VS.” Overigens

De kredietcrisis en de woningmarkt

Amerika, Amerikadoor: Alexander van Trigt

De huidige situatie op de Nederlandse woningmarkt is redelijk uniek tenoemen. De Amerikaanse huizenmarkt heeft weer een heel andere

dynamiek. En dat hebben we in 2007 gemerkt. De problemen op de marktvoor goedkope financieringen, de zogenoemde sub-prime leningen, heeftverstrekkende gevolgen gehad voor de kredietverlening in anderesubmarkten en voor de gehele (wereld)economie. Ir Gijs Plantinga isfondsmanager voor de Noord-Amerikaanse markt bij vermogensbeheerderMN Services en kenner van de internationale vastgoedmarkt. Ik vroegPlantinga naar de situatie op de Amerikaanse woningmarkt en naar dereactie van MN Services op de onheilstijdingen.

in de komende 6 maanden moet een deel van de kortlopende sub-prime leningen

nog worden overgesloten, daarna komen er in feite geen nieuwe probleemgevallen bij


19

is ook de Amerikaanse overheid departijen te hulp geschoten, door op 6 december jongstleden een bevriezingvan de rentes op bepaalde hypothekenaf te kondigen.

Heeft MN Services inmiddels hardingegrepen in de Amerikaansewoningportefeuille?“Nee”, reageert Plantinga glimlachend,“zo snel raken we niet in paniek. MN

investeert op woninggebied alleen in dehuursector en daar zijn de rendementennog heel behoorlijk. Huren is nuimmers voor veel Amerikanen weeraantrekkelijker geworden dan kopen.En natuurlijk steekt MN veel zorg in deselectie van goede projecten enmanagers.

De problemen doen zich vooral voor bijde kleine bouwondernemingen,waarvan er meerdere op de fles gaan.”

Dus de crisis kan MN niet lang genoegduren?Dat gaat de oud-diplomaat Plantingaook weer wat ver. “Uiteindelijk zal decrisis in de rendementen zijn terug telezen. Toch opent de beroering op dewoningmarkt ook weer nieuweperspectieven. Nichemarkten als healthcare, studentenhuisvesting en self-storage doen het relatief goed. En voorpartijen die nu willen kopen, liggen erkansen.”

MN opereert als Nederlandse beleggerop de Amerikaanse markt. Wat vindenAmerikaanse beleggers van de situatieop de Nederlandse woningmarkt?“Amerikanen hebben het niet overNederland maar over Europa; enEuropa begint bij Groot-Brittanië, metdaarna Frankrijk of Duitsland.Nederland komt vaak pas later in beeldof soms helemaal niet. De termen‘prachtwijk’ of ‘doorstroming’ of het h-woord zijn dus ook niet bij alleAmerikanen evengoed bekend. En vanhuurregulering moeten ze al helemaalniets hebben. Amerikanen bleven vanoudsher liever wat dichter bij huis,maar dat lijkt te zijn veranderd. Mexicois in toenemende mate in. En Braziliëwordt ook steeds aantrekkelijker.”

Amerikanen blijven liever wat dichter bij huis. Mexico is in.

Maar Brazilië is helemaal hot!


Steeds vaker klinkt de roep dat de woningmarkt op

slot zit, onderzoek na onderzoek concludeert dat er

een groot tekort is aan woningnieuwbouw, en al jaren

is een vergroting van deze woningbouwproductie een

speerpunt van het Rijk. Ambitieuze doelstellingen

worden echter niet gehaald: Jaarlijks zouden 80.000

tot 100.000 woningen gebouwd moeten worden

om de structurele tekorten aan te pakken, recente

onderzoeken voorspellen echter dat de productie de

komende jaren zal afnemen tot onder de 60.000.

De oorzaken van de tekortschietende

woningbouwproductie liggen onder andere in het

zeer zuinig aanwijzen van bouwlocaties door de

overheid, in te voeren procedures met betrekking

tot Ruimtelijke Ordeningtrajecten, maar ook in de

toenemende discrepantie tussen de kosten van

bouwprojecten en de opbrengsten die daar tegenover

staan. Dit maakt dat voor marktpartijen de fi nanciële

prikkel afneemt om (risicodragend) te investeren.

Daarnaast is de capaciteit van de bouwsector

niet toereikend om het gewenste bouwvolume

te realiseren. Deze capaciteit neemt bovendien

verder af door een forse uitstroom van ervaren

vaklieden, terwijl de instroom in de technische

beroepsopleidingen steeds verder terugloopt.

Jaarlijks neemt het aantal schoolverlaters met een

bouwtechnische achtergrond af met 4%, terwijl 10%

van de werknemers de bedrijfstak verlaat. Daarbij

is de arbeidsparticipatie van vrouwen bijzonder

laag en zal over vijf jaar het aantal mensen dat

uittreedt door ouderdom met 25% zijn gestegen.

De dalende capaciteit in de bouwkolom zorgt dat

de prijzen (kosten) verder stijgen, waardoor de

productiekosten weer verder stijgen. Bovendien zijn

de ontwikkeltijden van projecten vaak lang.

Dura Vermeer kan met haar PCS-woningbouwconcept

een aantal van de geconstateerde uitdagingen

aangaan. Het PCS-woningbouwconcept staat

voor snelle, flexibele en goedkope woningbouw.

De flexibiliteit van het PCS-woningbouwconcept

is gebaseerd op het principe waarmee de

automobielindustrie al vele decennia werkt:

ontwikkelen met een ‘bodemplaat’ als basis. Vanuit

deze standaard kan nu ook bij woningen ieder

gewenst eindresultaat bereikt worden; allerlei typen

en uitvoeringen voor alle verschillende doelgroepen,

met volop ruimte voor architectonische vrijheid en

variatie.

Maatwerk voor alle doelgroepen en situatiesHet PCS-assortiment bestaat uit vijf productlijnen

voor verschillende doelgroepen: Van starterwoning tot

seniorenwoningen, en van rijwoningen tot gestapelde

woningbouw in bijvoorbeeld binnenstedelijke

projecten. Binnen de productlijnen zijn weer allerlei

innovatieve uitvoeringen mogelijk, zoals de PCS-

waterwoning (de eerste drijvende rijwoning!) en de

Hoe jagen we de woningbouwproductie aan?Hét antwoord van Dura Vermeer

Snel

Flexibel

Goedkoop

PCS-woningbouwconcept+

www.pcs-duravermeer.nl



nul-energiewoning met een EPC van 0,0: woningen

die per saldo nul (gebouwgebonden) energielevering

nodig hebben.

Versnelling van de woningbouwproductieDoordat een aantal keuzes vooraf zijn gemaakt en

uitgewerkt, kunnen ontwikkeltrajecten met PCS veel

sneller verlopen: tijdwinsten tot 5 maanden zijn

daarbij geen uitzondering. De effi ciënte werkwijze

is bovendien minder arbeidsintensief, waardoor met

eenzelfde productiecapaciteit meer bouwvolume

kan worden gerealiseerd. Uiteraard zijn hierdoor de

kosten lager, en de resultaten beter. Extra voordelen

zijn te halen doordat de uitgekiende werkwijze

minder afval en restmateriaal oplevert. Het PCS-

woningbouwconcept biedt daarmee een prima

instrument om de woningbouwproductie de gewenste

versnelling te geven.

Structurele aanpak bouwdoelstellingen onder andere door effi ciënt bouwenDe afname van geschikt personeel is een groot

probleem: Een recente studie wees uit dat de

bouwsector de komende jaren tussen de 11.000

en 29.000 arbeidskrachten tekort komt om de

beleidsdoelstelling van 80.000 tot 100.000

nieuwe woningen te halen. ING stelde in een

onderzoeksrapport dat de oplossing van dit probleem

ligt in verhoging van de arbeidsproductiviteit, die

de laatste 15 jaar met een daling (!) van 4% fors

achterbleef bij geheel Nederland (stijging van 25%).

Het toepassen van effi ciënte woningbouwconcepten

zou daarom een goede bijdrage kunnen leveren aan

de aanpak van enkele structurele problemen op de

woningmarkt.

W O N I N G B O U W C O N C E P T

W O N I N G B O U WC O N C E P T


Snel, flexibel en goedkoop ontwikkelen en bouwen? Dura Vermeer geeft

hét antwoord en brengt rendement met haar PCS-woningbouwconcept.

Rendement dat wordt uitgedrukt in lage kosten, snelle procestijd en een

hoge mate van flexibiliteit. Flexibiliteit die is vertaald in architectonische

vrijheid met behoud van strenge kwaliteitseisen. PCS is een snel, flexibel en

tot in detail geperfectioneerd concept. Binnen een flexibel kader met vooraf

gemaakte keuzes kunt u in alle vrijheid ontwerpen en ontwikkelen. Tegen

verrassend lage kosten. De markt vraagt om nieuwe mogelijkheden, wij

bieden met PCS hét antwoord!

SeniorLinevoor seniorenwoningen

SeniorLine

De vergrijzing heeft invloed op de

woningvraag. Als antwoord daarop

heeft Dura Vermeer binnen het

PCS-woningbouw concept een speciale

toepassing ontwikkeld voor de

seniorenwoning: de SeniorLine. Omdat de

woonwensen van senioren divers zijn, is

de SeniorLine uiteraard verre van een

standaardoplossing. Integendeel. De

SeniorLine is juist bedoeld om aan de

diversiteit van woonwensen tegemoet te

komen, met als uitgangspunt de wensen

die veel senioren gemeen hebben. Zo kan

een volledig woonprogramma worden

gerea liseerd op de begane grond.

Bovendien zijn er diverse uitbreidings- en

wijzigingsopties mogelijk.

Uiteenlopende architectuurstijlen

Door gebruik te maken van verschillende

architecten hebben alle PCS-projecten

een eigen identiteit. Gevelarchitectuur,

kapvormen, materiaal- en kleurgebruik

en aanbouwprogramma’s maken het

mogelijk van ieder project een uniek plan

te maken. Zo kan een wijk ontstaan in

jaren ’30 stijl met erkers en grote

overstekken of een moderne wijk met

lessenaardaken, studio’s, etc.

06_0981_DV_PCS_LL_SL_01:1 10/1/

07 Pagin












StandardLinevoor rijwoningen

StandardLine

Met de StandardLine van het

PCS-woningbouwconcept kunnen we vrijwel

alle typen, soorten en stijlen rijwoningen

realiseren. Door de sterke basis en de

uitgekristalliseerde manier van bouwen

komen de woningen snel en voordelig

tot stand. Met zoveel variatie als gewenst.

Met de StandardLine ontstaat een

uitgekiende gezinswoning met vrijheid in

gevelarchitectuur en variatiemogelijkheden

in beukbreedte en woningdiepte.


wijzigingsopties mogelijk.












06_0981_DV_PCS_LL_STL_02:1 10

/1/07 09:18 Pagina 1












StarterLinevoor starterswoningen

StarterLine

Starters op de huidige woningmarkt

hebben het niet makkelijk. Hoe realiseert u

tegenwoordig een betaalbare woning die

ook nog eens voldoet aan alle wooneisen?

Het PCS-woningbouwconcept biedt

daarvoor hét antwoord met de StarterLine.

Een uitgekiende woning met vrijheid in

gevelarchitectuur en variatiemogelijk heden

in beukbreedte en woningdiepte. Door de

sterke basis en de uitgekristal liseerde

manier van bouwen komen de woningen

snel en voordelig tot stand. Bovendien zijn

er diverse uitbreidings- en wijzigingsopties

mogelijk.












06_0981_DV_PCS_STARL_02:1 10/

1/07 09:19 Pagina 1












TwinLinevoor 2-onder-1-kap woningen

TwinLine

Het PCS-woningbouwconcept is uitermate

geschikt voor twee-onder-één-kap

woningen. Met de TwinLine kunnen we

uiteenlopende woningen bouwen, vanuit

enkele basisplattegronden. Met de TwinLine

realiseren we uitgekiende twee-onder-

één-kap woningen met vrijheid in

gevelarchitectuur en variatiemogelijkheden

in beukbreedte en woningdiepte.


wijzigingsopties mogelijk. Zo kunt u

bijvoorbeeld kiezen uit verschillende

afwerkingsniveaus, entreeposities en

aanbouwprogramma’s.












06_0981_DV_PCS_LL_Twinline:1

10/1/07 09:21 Pagina 2


Tot nu toe leek iedere afgestudeerde vande Amsterdam School of Real Estatezich hieraan te houden. Maar nu valtuit de krant toch te vernemen tweeMRE-ers zijn verdacht in het straf-rechtelijk onderzoek naar mogelijkefraude in de vastgoedsector.

Bedenk evenwel dat verdacht zijn ietsanders is dan veroordeeld zijn. Wijmoeten er van uit gaan dat onze MRE-ers onschuldig zijn tot het tegendeelbewezen is. Maar akelig is het allemaalwel en overal moet je nu als actievelingin het vastgoed uitleg geven over deethiek van de sector.

Collega en voorganger Kohnstamm konnog mooi vertellen over het groteonderscheid tussen de nette boven-wereld van institutionele beleggers en

de stoute onderwereld die gevormdwordt door een paar louche vastgoed-cowboys. Bij dat onderscheid heb ikoverigens altijd al wel een vraagtekengezet. Het gaat namelijk om de ethiekvan mensen en die bevinden zich nueenmaal overal - ook in de boven-wereld.

Ik hoop maar dat Kohnstamms visiestand houdt, maar ik vrees het ergste.Van hoog tot laag zijn er mensen dieweten dat de mooiste bloemen aan derand van de afgrond groeien en diedaarbij in hun plukdrift een ethischegrens overschrijden. De prijzen bij aan-en verkopen van vastgoed zijn ooklastig op marktconformiteit tecontroleren. De vastgoedmarkt is namelijk nog veelminder perfect dan bijvoorbeeld de

aandelenmarkt en ookop die markt weetmen zich bij tijd enwijlen frauduleus teverrijken. De vastgoedmarktkent vanwegeheterogene goederenen imperfecteinformatie geenprijsmechanisme datvia een Walrasiaanstatônnementprijsvormingsprocesevenwichtprijzengenereert.

Bij ABC transacties kunnen er binnenéén minuut fors verschillende prijzenontstaan. En dat is zeker niet altijdomdat er een partij heeft zitten suffenen onvoldoende weet heeft gehad vande vigerende “markt”prijs. Koper C kanimmers een speciaal belang hebben bijhet verkrijgen van het betreffendevastgoed, er dus een hogere beleggings-waarde aan toe kennen en ervoor eenhogere prijs op tafel leggen dan die de“de vastgoedmarkt” - en verkoper A -als marktconform bestempelt. Ook kankoper C een pand kopen dat onderdeelis geweest van een pakketaankoop,waarbij bijvoorbeeld om bepaalderedenen voor de onderdelen tussenverkoper A en koper B niet de preciezemarktprijzen zijn gehanteerd, terwijldat wèl het geval was voor het gehelepakket.

Ik hoop maar dat de FIOD/ECD ookmet een en ander rekening houdt. Maartoegegeven moet worden: hetontbreken van evenwichtsprijzen biedtmogelijkheden voor wat nu zo mooi“retourprovisies” wordt genoemd. En deverleiding is er. Boekhouders die er metde kas van door gaan zijn van alletijden. Maar affaires als die van Enronlaten zien dat de schade veel groter kanzijn als de leiding van een onderneming

zorg dat papieren op het kopieer-

apparaat blijvenslingeren

Vastgoedfraude

Het is schrikken nu de vastgoedfraude zo dicht bij de ASRE en de MRE-alunmiis gekomen. Bij de jaarlijkse buluitreiking adviseer ik MRE-studenten telkens

op het rechte pad te blijven omdat de bul in de gevangenis niets waard is.

VAN DE PROFESSOR

22


www.escalier.nl

Wat is jouw koers in 2008?

2008

het foute pad opgaat. Dit roept devraag op hoe je dit nu zo veel mogelijkkunt voorkomen. Het zou al kunnenhelpen door bij verkopen niet telkensmet één partij te dealen maar meerpartijen een bod te laten uitbrengen.

Zinvol is het ook om de zoveel tijd vantaxateur te veranderen (overigensconform de RICS-voorschriften). Maarbelangrijker is het te zorgen voor denodige checks and balances in de eigenorganisatie. Wat mij hierbij opvalt is dater erg veel wordt gedaan om demedewerkers van een organisatie vanboven naar beneden te controleren.Hoe lager in een organisatie hoe meerer moet worden gerapporteerd en hoe

stringenter de compliance is, denk ikwel eens.

Maar hoe zit het nu met de top? Ja, deRaad van Commissarissen en deaccountant houden daar toezicht, maarhoeveel kunnen zij als relatieveoutsiders en betaald door dezelfde topontdekken? En nog veel lastiger is hetwanneer men daar in de top samen-spant. Belangrijk is dan ook dat deleiding openheid geeft naar benedenover met wie zij zaken doet, waarommet hen en hoe zij tot een aan- ofverkoopbod zijn gekomen.

Ook de leiding zou zich kwetsbaarmoeten opstellen en zich niet moeten

omgeven door ja-knikkers. Het beste ishet wanneer collega’s elkaar vooruitglijders behoeden. Beloon eengezonde bemoeizucht, zorg er voor datpapieren op het kopieerapparaat blijvenslingeren en betoon respect voorklokkenluiders. Het is beter intern eenforse ruzie te hebben dangeconfronteerd te worden met een topdie de bocht uitvliegt en daarmee deorganisatie doet kapseizen.

Peter van Gool

ik vrees het ergste

23


24

Er komen uitgangspunten voor eenklimaatbestendige inrichting van Nederland, op basis van een langetermijn onderzoek naar dekwetsbaarheid van de RuimtelijkeHoofdstructuur. Er komt bovendieneen afwegingskader voor locatiekeuze eninrichting van grootschalige projecten,gebiedsontwikkelingen en investerings-programma’s, op basis van de klimaat-scenario’s van het KNMI. (Beleids-programma Kabinet Balkenende IV,www.samenwerkenaannederland.nl)

Het wordt partijen, betrokken bijproject- en gebiedsontwikkeling, steedsheter (en natter) onder de voeten. Menis zich meer en meer bewust van degevolgen van klimaatverandering en denoodzaak om daarop in te spelen. Voor-zover die bewustwording niet voort-komt uit een eigen verantwoordelijk-heidsgevoel, al dan niet aangewakkerddoor de media en klokkenluiders van de‘ongemakkelijke waarheid’, vraagt deoverheid aandacht voor deze problema-tiek. Klimaatbestendig bouwen is echternet als duurzaam bouwen kostbaar. Devraag is nu welke partij in de vicieuzecirkel waarin investeerder, ontwikkelaar,

bouwer en gebruiker zich bevinden, deeerste stap zet. In ieder geval neemt deoverheid het voortouw. Het is vanalgemeen belang, maar zeker ook inhun eigen belang, dat marktpartijenmeedenken en -bewegen, willen ze nietvoor voldongen feiten gesteld worden.

Klimaatbestendig maken van Nederlandis hoog op de politieke agenda gezet.Bij brief van 2 november jl. presen-teerden de ministers van de ruimtelijkedepartementen de beleidsnotitie“Nationale Adaptatiestrategie, Maakruimte voor klimaat!”. Het doel vandeze interbestuurlijke strategie is om deruimtelijke inrichting van Nederlandklimaatbestendig te maken; aanpassingaan klimaatverandering zal in 2015integraal onderdeel moeten uitmakenvan het (ruimtelijk) beleid. Een goedvoorbeeld van interbestuurlijkesamenwerking is het zogenoemde“Klimaatakkoord” dat de Verenigingvan Nederlandse Gemeenten en hetRijk op 12 november 2007 hebbengesloten. Toverwoord in beide stukkenis bewustwording. Genoeg aanleidingom in vogelvlucht langs de huidigeregelgeving en ontwikkelingen in

binnen- en buitenland te gaan en eenblik vooruit te werpen.

Instrumentarium nuAanpassing aan klimaatverandering isvooral een kwestie van ruimte, blijktook uit de beleidsnotitie. Duurzame,effectieve oplossingen (én kansen)moeten dan ook gezocht worden inruimtelijke maatregelen. Hierbij denkenwe aan veranderingen in het ontwerpvan gebieden en gebouwen, delocatiekeuzes en het gebruik van de inons land schaarse ruimte. De overheidheeft het belang onderkend van ont-wikkeling van instrumenten die ditproces langdurig ondersteunen. Het kanondermeer gaan om kleine of groterewettelijke aanpassingen en om verande-ringen in de traditionele werkwijzen enbesluitvorming van overheden.

Op dit moment zijn het vooral regelsuit het milieurecht die vorm geven aande goede ruimtelijke ordening en aande duurzaamheid voor alle fasen vanhet bouwproces. Voor het plannen vannieuwe bouwprojecten dienen demilieueffecten, ook wat de lucht-kwaliteit betreft, te worden vastgestelden gewogen. Daarnaast kunnen de Wetgeluidhinder, de Wet milieubeheer enprovinciale milieuverordeningenzogenoemde zonerings-/afstandsnormenof gebiedsaanwijzingen in het levenroepen, terwijl de Natuurbeschermings-wet 1998 en de Flora- en Faunawetgebiedsbescherming en soorten-bescherming biedt. Voor de fase van degrondverwerving en het bouwrijpmaken zijn er regels ter voorkoming

Klimaatbestendige ontwikkeling

Hoogste tijd om het tij te keren?

door: Timo Huisman en Mirjam van Neck

Voor de komende eeuw is het klimaatbestendig maken van Nederland éénvan de grootste ruimtelijke opgaven en de grootste opgave voor het water-

beheer. Niet alleen het rijk, maar ook gemeenten, provincies en waterschappenhebben daar een gezamenlijke taak.

het wordt partijen steeds heter en natter onder de voeten


van bodemverontreiniging op grondvan de Wet bodemverontreiniging.Uiteraard wordt eerst uitgezocht of hetproject planologisch haalbaar is. In debouwfase hebben we te maken metmilieueisen uit het Bouwstoffenbesluit,het Bouwbesluit 2003, de bouwver-ordening, de Wet milieubeheer en deWet verontreiniging oppervlakte-wateren, nog afgezien van milieu-normen uit het vigerende bestemmings-plan. De Wet milieubeheer geeft ookregels voor de laatste bouwfase vanverwerking van bouwen sloopafval.

Voor het bouwproces maar ook voor dedaaropvolgende gebruiksfase kunnenbuitenwettelijke vereisten gelden, diezijn ontwikkeld in het kader vanduurzaam bouwen. Met ‘duurzaambouwen’ is (tot voorkort) bedoeld hetgebruik van duurzame materialen en de

toepassing van duurzame bouw-processen, van ontwerp tot (her)gebruiken sloop, ter be-/inperking van demilieubelasting.

Instrumenten voormarktpartijenOok marktpartijen kunnen in het kadervan projecten gebiedsontwikkelinginitiatieven nemen op het gebied vanduurzaamheid. De daartoe beschikbareinstrumenten zijn te karakteriseren als‘zelf opgelegd’. Eén van de instrumentenis constructiemanagement, waarbijduurzaamheid door de hele keten heenhet kenmerk is. Naast keuze voor duur-zame materialen kunnen partijen

besluiten om uitsluitend met gecertifi-ceerde, ‘groene’ ontwikkelaars enaannemers samen te werken. Ook bijontwerp en functie-indeling van eenproject kunnen betrokken partijenduurzaamheid voorop stellen dooraandacht te besteden aan dichtheid enfunctiemix (zoals bijvoorbeeld bij deontwikkeling van OosterDoksEiland,Amsterdam) en door optimalisatie vanmobiliteit en transport na te streven.

Een bij (her)ontwikkeling vanbedrijventerreinen veelvuldig toegepastinstrument is parkmanagement. Daarbijwerken de marktpartijen samen,(meestal) ook met de overheid.

het is de hoogste tijd!

25


Medewerkers zijn een groot kapitaalgoed voor een onderneming. Het benaderen

en selecteren van kwalitatief goede werknemers is daarom niet alleen belangrijk,

maar vraagt bovendien om een zorgvuldig proces.

Escalier heeft uitgebreide ervaring in het benaderen en selecteren van kandidaten

voor hogere kaderfuncties binnen de vastgoedmarkt. Escalier kiest voor duidelijk-

heid en transparantie en laat daarbij liever niets aan het toeval over. Kijk op onze

website www.escalier.nl voor meer informatie over onze werkwijze en een actueel

overzicht van de vacatures.

M d k k l d d H b d

Wij laten liever nietsaan het toeval over.


27

Te denken valt aan collectieve warmte-en koudevoorziening, afvalreductie en -inzameling, verhoging ecologischewaarde en collectieve logistiekevoorzieningen. Ook wateren energie-management (warmte-koude opslag,gecombineerde bluswatervoorzieningen,stadskoeling, opslag hemelwater, mini-maliseren van CO2-uitstoot) kan bij-dragen aan een duurzame ontwikkeling.Tenslotte staan marktpartijen financiëleinstrumenten ter beschikking, zoalssubsidieregelingen bijvoorbeeld voorduurzame energieproductie (BesluitStimulering Duurzame Energie d.d. 16 oktober 2007). Benodigde meer-investeringen voor duurzame (bijvoor-beeld energie)voorzieningen kunnenzichzelf terugverdienen en zelfs leidentot besparingen.

Over de grensWereldwijd zijn verschillende ‘greenbuilding standards’ ontwikkeld, opinitiatief van zowel de World GreenBuilding Council als nationaleorganisaties. Green building standardsgeven richtlijnen zowel voor dekwalificatie als ‘groen gebouw’ als voorontwikkeling en gebruik van een ‘groengebouw’.

Het Verenigd Koninkrijk, althans hetBuilding Research Establishment,ontwikkelde op verzoek van devastgoedsector in 1990 als eerste landgreen building standards: “BuildingResearch Establishment EnvironmentalAssessment Method” (BREEAM,www.breeam.org). De behoefte aan eenbetrouwbare standaard was ontstaandoor een toenemende vraag in de marktnaar duurzame gebouwen en vanwegehet feit dat een aantal ontwikkelaars - ongegrond - claimde een groengebouw te hebben gerealiseerd.Inmiddels zijn meer dan 500.000gebouwen BREEAM gecertificeerd.Onlangs is in het Verenigd Koninkrijkeen nieuwe standaard ontwikkeld: de“Code for Sustainable Homes”.Naast het Verenigd Koninkrijk hebbenondermeer de volgende landen groene

standaarden ontwikkeld: • Duitsland (German Sustainable

Building Counsil), • Finland (PromisE), • Italië (Caaclima-Klimahaus), • USA (Leadership in Energy and

Environmental Design -LEED- enGreen Globes),

• Canada (LEED Canada en BuiltGreen Canada),

• Japan (Comprehensive AssessmentSystem for Building EnvironmentalEfficiency),

• Australië (Green Star, NABERS enABGR),

• China (Evaluation Standard for GreenBuilding en GOBAS).

PraktijkvoorbeeldenOok Frankrijk heeft eigen groenestandaarden gerealiseerd, waaronder de“Haute Qualité Environnementale”(HQE). Bij de herontwikkeling vanEuropa’s grootste zakendistrict “LaDéfense” in Parijs stelt Bernard Bled,managing director ontwikkeling,strenge regels aan de grootschaligeherontwikkeling en nieuwbouw vankantoor- en woonruimte. Alleenduurzame projecten dingen mee,waarbij betrokken projectontwikkelaarsmoderne normen toepassen zoals deHQE.

Een voorbeeld dichter bij huis is deontwikkeling van de AmsterdamseZuidas. De ambitie voor dit project isom in 2030 tot de top 10 vanduurzame stedelijke centra in Europa tebehoren. De “Visie Zuidas 2007”(concept oktober 2007) ademtduurzaamheid; de wens wordtuitgesproken dat duurzaamheid in hethele proces op de voorgrond staat.

ToekomstverwachtingMet klimaatbestendigheid wordt eennieuw element aan duurzaam bouwentoegevoegd. Om tot ruimtelijkeaanpassingen voor een klimaatbesten-dige ruimtelijke inrichting te komenzullen instrumenten moeten wordenontwikkeld of aangepast die dit proceslangdurig ondersteunen. Zowelaanpassing van bestaande wet- enregelgeving als invoering van nieuwewet- en regelgeving kunnen hieraanbijdragen. Op dit front hebben webinnenkort al te maken met hetenergielabel voor woningen per 1 januari 2008, de recent aangenomenGrondexploitatiewet, gevolgd door deWet algemene bepalingen omgevings-recht mogelijk al per 1 januari 2009 enlater de Waterwet. Tevens zal eenafwegingskader met bijbehorendecriteria voor klimaatbestendigheid tertoetsing van ruimtelijke ontwikkelingen(bestemming, inrichting en beheer)moeten worden ontwikkeld. Dat lijktons een lastige opgave: tot op hedenzijn pogingen om tot een geïntegreerdtoetsingskader voor een milieuzoneringte komen niet succesvol geweest. Teverwachten is dat voor aanbestedingenstandaard groene selectie- en gunning-criteria en uitvoeringsvoorwaarden gaangelden. Verder ziet de overheid in dat erbeleidsruimte moet zijn om praktijk-experimenten mogelijk te maken.De overheid is dus al druk bezig, pasenkele marktpartijen hebben de stapgezet. Het is de hoogste tijd voormarktpartijen zich van het belang vanduurzaam ontwikkelen bewust teworden en daar op innovatieve wijzenaar te handelen, om het tij te keren.

De auteurs([email protected] [email protected]) zijnadvocaat in de Vastgoedpraktijk vanLoyens & Loeff N.V.

betrouwbare standaard ontstaan door vraag in de markt


Als je dit zo leest, klinkt het heeleenvoudig. Maar niets is minder waar.Voor de ASRE betekende dit namelijk1,5 jaar van intensieve voorbereiding.Alles over de MRE opleiding moestworden gedocumenteerd, er moesten

rapporten en notities geschrevenworden en uiteraard moest uit dentreuren uitgelegd worden waarom deMRE opleiding is zoals die is. Ennatuurlijk ook waarom de ASREgeorganiseerd is zoals ze is.

Unique sellingpointIn de uitleg aan de NVAO is allereerstuitgebreid de grote diversiteit aandocenten toegelicht. Voor de ASRE eenbelangrijk unique sellingpoint, maarvoor de NVAO een aandachtspunt: hoeis de afstemming van docentengewaarborgd? En waarom komt eendocent maar één college geven? Wekonden de commissie gelukkig goedovertuigen van de kracht van ons typeonderwijs en de commissie was onderde indruk van de kwaliteit en de

Mastertitel internationaal erkend

door: Janneke Schreuder, Opleidingsmanager MRE

Vanaf 15 oktober 2007 is de MRE opleiding geaccrediteerd door de NVAO(De Nederlands-Vlaamse Accreditatie Organisatie), de instantie die in

Nederland verantwoordelijk is voor de kwaliteitstoets van het hoger onderwijs.In de praktijk betekent dit dat de ASRE zelf de MRE graad mag verlenen aan deafgestudeerden van de MRE opleiding. Hiermee is, ook internationaal, hetmasterniveau van de MRE opleiding officieel erkend.

28


29

specifieke kennis die we via onzedocenten in het onderwijs kunneninbrengen.

Dan de MRE opleiding zelf. In hetaccreditatieproces van een opleiding ishet ‘domein’, de afbakening van hetvakgebied, het kernbegrip. De ASREheeft het domein Vastgoedkunde op dekaart gezet. Hierin wordt Vastgoed-kunde omschreven als investeren inruimte. Het kenmerk van eeninvestering is dat die financieel,juridisch en markttechnischgestructureerd dient te worden.Daarnaast hangt een investerings-beslissing af van de strategische positievan de investeerder en van zijnorganisatorische capaciteit. De termruimte doet recht aan de verscheiden-heid aan investeringen, zoals het bezitvan gebouwen, het ontwikkelen vanprojecten, het investeren ingebiedsontwikkeling/grond of in eenbeleggingsportefeuille.

Voldoende samenhang?De belangrijkste vraag van decommissie was op welke manier ditdomein zichtbaar wordt in deopleiding. Hoe zit het met desamenhang tussen de vakken? Is ersprake van integratie van bijvoorbeeldrecht en financiering? Ook hierophadden we het passende antwoordklaar: aan het begin van de opleidingworden basisvakken gegeven en in deloop van de opleiding neemt decomplexiteit en integratie van devakgebieden toe. Het laatste (4e)semester bestaat zelfs voor 100% uitintegrale cases, waarbij de vakgebiedenrecht, financiering, markten enmanagement allen terugkomen in decasuïstiek.

Mede dankzij de inzet van alumni,docenten en mensen uit het werkveldzijn we er in geslaagd om de MREaccreditatie te realiseren. Hierdoor zijnwe de komende 5 jaar gewaarborgd omde MRE titel uit te geven.

Mooie score!Naast deze accreditatie is ook de re-accreditatie van de RICS dit najaarafgerond. Dat betekent dat hierdoor ookde komende 5 jaar voor afgestudeerdeMRE-ers de mogelijkheid bestaat om viaeen korte procedure MRICS te worden.

En last but not least is ook onze tweedemasteropleiding, de MSRE opleiding,medio oktober geaccrediteerd door deNVAO. Dat betekent dat de ASRE in deafgelopen maanden 3 accreditaties heeftweten binnen te halen! Een mooie scorevoor ons instituut!

NVAO en RICS geaccrediteerd!


30

1. Beschrijf je huis en de buurt eens. Watmaakt het specifiek jouw (t)huis?“Mijn woning is een rijtjeshuis uitbegin 1900, ik heb het gekocht eind2004. Heet tegenwoordig inmakelaarstaal ‘klassiek herenhuis’.Gelegen in het Statenkwartier te Den Haag, soort Vinexwijk maar danontstaan als duinafgraving eind 1890. Buurt kenmerkt zich inmiddels dooraanwezigheid van vele expats(inmiddels zo’n 30%). Wat dit huisspecifiek mijn huis maakt, iswaarschijnlijk doordat ik het gekochtheb met de gedachte dat het dak ende voorgevel goed waren en voor derest mijn eigen smaak en detaillistischverbouwingsniveau kon doorvoeren. Omgeving en buurt zijn minstens zobelangrijk: alle winkels binnen 2 minuten en haven / strand op 5 minuten lopen. Binnen de buurteen van de wat bredere, maar rustigestraten.”

2. Waarom heb je juist voor dit huisgekozen?“Vaak zie je bij dit soort huizen dater maar gedeeltelijk gerenoveerd is,dus heb ik gekozen om te zoekennaar een soort ‘bouwval gezocht’-huis. Dit huis was door de vorigeeigenaar verherbouwd in de jaren‘50, ‘60, ‘70 én ‘80, wat ruimte boodvoor algehele kaalslag en slechts hetherstellen van een aantal klassiekeelementen die aanwezig was.

Leuk is wel dat ik het gekocht van detoen achtenzeventigjarige dochtervan de man die het huis uit debouwput gekocht had.”

3. Wat is je favoriete plek in huis?“Favoriete plekken zijn de keuken ende eerste badkamer. Keuken vanwegede hobby en de badkamer, omdatdeze door afmetingen en uitvoeringelke dag een ongekend gevoel vanluxe geeft.”

4. En wat is er minder, wat zou je graagnog aan je huis veranderd zien?“Na 12 maanden intensiefverbouwen is alles wel zo’n beetjegedaan en zou ik echt niet meerweten wat ik nog zou willenveranderen!”

5. Waarom kies je als echte vastgoedmanvoor een koopwoning? “Ik heb gekozen voor een koopwoning,mede omdat in deze buurt al jaren deprijzen zo’n 5 tot 10% per jaar stijgen.Eigenlijk ook niet echt nagedacht ofhuren een alternatief zou zijn. Bezitleidt uiteindelijk toch totwaardeopbouw, tenzij in Nederland deprijzen gaan dalen?”

6. Hoe ziet jouw ideale woning eruit?“Mijn ideale huis? Beach house, trapvanaf de veranda naar beneden enmeteen op het strand. Wel met eenwarmer klimaat…!”

De woning van: Bastiaan DriessenGetrouwd met Annet en wij hebben een vier jaar jongedochter, Charley, die ook uiteindelijk de reden is van deverhuizing, omdat wij nu echt een tuin wilden hebben.

Locatie: Den Haag, StatenkwartierBouwjaar: circa 1905Type: herenhuis in 3 woonlagenOppervlakte: ca. 270 m2, ca. 800 m3

M I J N ( T ) H U I S


Thema: Aanjagen woningbouwproductie...projectmanagers), Natalie Neary en Alexander de Haast (beide...

Documents

Transcript of Thema: Aanjagen woningbouwproductie...projectmanagers), Natalie Neary en Alexander de Haast (beide...