Template Gemeente Den Bosch

| 10 maart 2014, Festival Leegstaand Vastgoed |

Sjef de Pont, hoofd afdeling Economische Zaken, sector Stadsontwikkeling

Kwaliteitsimpuls kantoren

Opzet workshop

• Situatie ‘s-Hertogenbosch

• Onze aanpak: Impuls kwaliteit kantorenmarkt

• In gesprek over

– Mogelijk aanvullend instrumentarium: wat werkt volgens u?

– Delen ervaringen:

• Gebiedsgerichte aanpak

• Leegstandsverordening

• Verleiden eigenaren tot investeren

| 11 maart 2014 | Voettekst | 2 |

Situatie ‘s-Hertogenbosch

• Top 10 kantorenstad van Nederland

• Kantorenvoorraad > 1 miljoen m2

• > 50% werkzame personen in kantoor

• Kantoorlocaties scoren gemiddeld goed.


Locaties met (verschillend) karakter


Zoveel vragers zo divers het aanbod


Wat is er aan de hand?

• Ambitie = uitbouwen positie: aanbod dat goed aansluit

op vraag.

• Kantorenmarkt onder druk. Leegstand stijgt.

• Eind 2013 12% in ‘s-H. 43% leegstand >3 jaar. NL

gemiddelde 15,7%.

• Structureel minder vraag. Hoeveelheid m2 is

genoeg voor komende 10 jaar.

• Aanbod sluit deels niet aan op de vraag.

• We gaan beperkt bouwen en incourante voorraad uit de

markt halen.


Rol bepaling…

• Benutten van elkaars kracht, beter dan schuldvraag stellen


Schets aanpak

• Insteek: benutten kracht. Beschikbaar vastgoed en niet

bestrijden leegstand. Investeerders prikkelen.

• Kantorenlocaties beter profileren en beperkt aantal.

• Duidelijkheid voor investeerders en eigenaren

vastgoed.


Duidelijkheid: 4 kantoorlocaties

• Pettelaarpark

• Paleiskwartier

• Centrum (<1.500m2)

• De Herven


Schets aanpak

Vier actielijnen:

1. Stimuleren en faciliteren herontwikkeling kantoren op

goede kantoor locaties.

2. Stimuleren en faciliteren van transformatie of sloop van

incourante kantoren.

3. Zeer beperkt toevoegen nieuwbouw

4. Stimuleren van kwaliteit kantorenlocaties


• Herontwikkeling

• Transformatie

• Beperkt nieuwbouw

(Paleiskwartier is ‘brownfield’)

• Kwaliteit kantoorlocaties


Aanpak

• Leegstand kantoren structureel jaarlijks monitoren;

• Aanbod op de kaart zetten

• Quick scan langdurige leegstand

• Prioritering panden (inclusief vaststellen criteria)

• Brainstorm over mogelijke transformatie opties

• Bijeenkomst makelaars

• Planmatige benadering eigenaren leegstaande kantoren

• Pilot gebiedsgerichte aanpak: werken aan excellent kantorenpark

• Toekomstvisie voor terreinen

• Betrekken externe kennis en ideeën


2013

• Analyse

• Taskforce: interne stroomlijning en bewustwording

• Zetten ambitieus maar realistisch doel

• De nieuwe geïntensiveerde aanpak kent twee hoofdsporen: 1. faciliteren transformaties (herbestemming), vernieuwing en sloop.

2. initiëren en deelnemen aan gebiedsgerichte aanpak. Pilot De Herven.


Waar gaan we voor..

Analyse Overzicht van langdurig leegstaande kantoren.

Met studenten bouwmanagement AVANS QuickScan transformatie potentie

gemaakt van langdurig (>3 jaar) leegstaande kantoorpanden.

Long list voor transformatie 65.000 m2

Gerealiseerde transformaties 2013 16.000 m2

Geplande transitie 2014 14.000 m2

Doel De ambitie voor transformatie is in 2013 verdubbeld van 6.500 m2 per jaar naar

12.500m2 per jaar.

Verwachtingen en realisme


• Afbeelding: oppervlak kantoorruimte ’s-Hertogenbosch

Bron: Real Next / RSP. Bewerking: O&S.



Beschrijving gebouw; afmetingen, technische eigenschappen, locatie en status

Foto:

Naam Adres Wijk/gebied/ wijknummer Eigenaar en type (bijv. particulier, belegger, CV, verzekeraar) Financier Omvang pand Perceel Hoogte, Breedte en diepte Jaren leeg Percentage leeg huurcontract, aantal jaren, huurniveau. Perspectief tot nieuwe kantoorverhuur Esthetische Kwaliteit gevels Technische kwaliteit pand Energielabel Aantal vloeren/lagen Vloeroppervlakte per laag

Amerikastraat 7-9-11 Amerikastraat 7-9-11 De Herven 2231 m2 7390 m² 3 jaar + 100% Aanwezig Gemiddeld Gemiddeld Gemiddeld 4

Kaart:

Ruimtelijk planologische verkenning Bestemming locatie Stedebouwkundige plannen Milieuaspecten (geluid, lucht, ext.veiligheid) (Centrum)voorzieningen afstand Openbaar vervoer (trein en bus) Parkeeroplossing Buitenruimte Wat is de mogelijke gebruiksfunctie

Gemixt bedrijventerrein Centrumwinkels op 5 km 1500 m van Treinstation + buslijnen Het omliggende parkeerterrein behoort tot onderhavig object. Het aantal plaatsen bedraagt 100 tot 125 parkeerplaatsen. Kantoor, Winkels met kantoor, School

Acties 2013-2014

Stadsniveau

• Makelaarsoverleg (per kwartaal)

• In kaart brengen transformatie en verbeter kansen

• Ondersteunen transformatie initiatieven

• Communiceren: duidelijkheid naar verschaffen naar markt, bestuur,

interne organisatie en provincie

• Acquisitie kantorengebruikers

Bedrijventerrein niveau • Gesprekken eigenaren; investeringen uitlokken op pand en gebiedsniveau

• Afstemming met ondernemersvereniging

• Pilot: De Herven (kantoordeel)

• Uitwerken subsidieaanvraag voor provinciaal herstructureringsfonds


Ervaringen

Positief:

• Diverse transformatie initiatieven in de stad; potentie voor toekomst.

• Eigenaren investeren in renovatie kantoren

• Gebruikers ook bij verhuizing faciliteren in de stad (Quintiq, BrandLoyalty)

• flink aantal m2 transformatie gerealiseerd

• Ook investeringen in renovatie van kantoren

• Bewustwording binnen gemeente en integrale aanpak

Kanttekening

• Vooral transformatie naar wonen van kantoren in woonomgeving

• Moeilijk alternatief vinden voor solitaire kantoorpanden op bedrijventerrein

• Contact eigenaren moet inhoudelijker worden; achterhalen

investeringsmotieven

• Gebiedsgerichte aanpak moet meer uitgewerkt en uitgevoerd worden

• Aantal ‘pijn’ panden in de stad

• Reële verwachtingen


Uitdagingen genoeg….

• Soetelieve

• High Techpark; Bleustar office building

• Herven: Hoog Heinis

• Kantoor Brabants Dagblad

• KPN gebouw binnenstad


In gesprek over …

• Mogelijk aanvullend instrumentarium:

wat werkt volgens u?

• Delen ervaringen:

– Gebiedsgerichte aanpak

– Leegstandsverordening

– Verleiden eigenaren tot investeren


Bedankt voor uw aandacht

| 10 maart 2014 |

Template Gemeente Den Bosch

Documents

Transcript of Template Gemeente Den Bosch