SVK Jaarrapport 2011

SVK‐jaarrapport 2011

_______________________ SVK-jaarrapport 2011 blz. 1

De jaarverslagen 2011 van de 49 door het Vlaamse Gewest erkende SVK’s vormden de belangrijkste inspiratiebron bij de opmaak van dit jaarrapport. Maar ook de jaarrapporten van de voorbije jaren werden frequent gebruikt. En soms voegen we ook bijkomende info toe, gesprokkeld uit de diverse begeleide processen binnen de sector, werkgroepen en praktijkervaring. Tenslotte vormde het nieuwe subsidiebesluit voor de sector een inspiratiebron om bepaalde elementen extra te belichten. Werkten mee aan dit rapport (in alfabetische volgorde) Kim Coenen, Danny Daelman, Tim Jamée, Viki Leysen, Berbe Luyckx, Swa Silkens en Myriam Vanvinckenroye Eindredactie, lay‐out en verantwoor‐delijke uitgever: Swa Silkens, SVK‐sectorcoördinator Overname uit dit (laatste) SVK‐jaarrapport uitgebracht door het VOB kan miet uitdrukkelijke vermelding van het volgende ‘SVK‐jaarrapport 2011, een uitgave van het Vlaams Overleg Bewonersbelangen vzw’. Vlaams Overleg Bewonersbelangen vzw Diksmuidelaan 50 2600 Berchem vob@vob‐vzw.be



Over het werkjaar 2011, en over een nieuw erkennings‐ en subsidiebesluit voor de sector 2O11 vormde in belangrijke mate het aanloopjaar naar 2012, wat voor de SVK‐sector wellicht het belangrijkste scharnierjaar wordt van het laatste decennium. De arbeidsdruk op de SVK‐teams drukt in belangrijke mate de arbeidsvreugde en het zoeken naar kwaliteit in de dienstverlening. In 2010 en 2011 werden dan ook belangrijke processen opgestart om dit alles meetbaar en bespreekbaar te kunnen maken. De SVK’s hadden er goede hoop op dat in 2012 een nieuw erkennings‐ en subsidiebesluit zou worden geïmplementeerd, dat naast de erkenning van de kerntaken ook meer financiële armslag zou meebrengen. Een belangrijk aantal SVK’s had hier zelfs op gerekend, en alvast hun aanbod aan woningen uitgebreid. Op 30 maart 2012 keurde de Vlaamse regering het voorstel van subsidiebesluit voor een eerste keer goed. Op deze tekst kwamen reacties vanuit de sector (voornamelijk de kleine SVK’s), en ook de Vlaamse Woonraad plaatste een aantal kanttekeningen. Mede daarop werd de tekst aangepast, en een tweede keer voorgelegd aan de Vlaamse regering op 26 mei 2012. De tekst ligt nu voor advies bij de Raad van State. Als alles wat meezit kan ze nog voor het zomerreces definitief worden goedgekeurd. Anders dan gehoopt zal de nieuwe subsidieregeling niet vanaf 2012 van toepassing zijn, maar pas vanaf 1 januari 2013. Het nieuwe besluit geeft veel aandacht aan woninggroei, dit zelfs met een aantal verplichte groeitrajecten, waar als het SVK dit niet haalt (mogelijks) een sanctie tegenover staat. Het woningaanbod in de sector groeide al meer dan behoorlijk, maar met dit besluit wordt de lat nog hoger gelegd. SVK’s, woninggroei en het ambitieuze grond en pandendecreet Het grond en pandendecreet en het sociaal objectief gingen er oorspronkelijk van uit dat Vlaanderen tegen 2020 43.000 sociale huurwoningen rijker zou moeten zijn, en dit mooi verspreid over alle Vlaamse gemeenten, vooral die gemeenten waar verhoudingsgewijs een ondermaats aanbod aan sociale huurwoningen aanwezig was. De groei van het aantal huurwoningen bij de SVK’s wordt voor maximum 6.000 woningen in rekening gebracht voor de berekening van dit resultaat. Deze bijkomende 6.000 SVK‐woningen werden indertijd als een veel te ambitieus plan onthaald. De SVK’s vormen nog een jonge sector, en de woninggroei maar vooral het woningaantal wordt door iedereen die de SVK’s enkel van op afstand kent als veel te gering omschreven. Hoe staan we er voor? De nulmeting zit op datum 31/12/2007. Toen telde de SVK‐sector 3.868 woningen. Tegen 2020 moeten er dit bijgevolg 9.868 zijn. Dit impliceert een jaarlijks aanhoudende groei met 7,475%. In volgende tabel vergelijken we de vooropgestelde groei met de werkelijk gerealiseerde groei. 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

vooropgestelde groei 3.868 4.157 4.468 4.802 5.161 5.547 5.961 6.407 6.886 7.400 7.954 8.548 9.187 9.874werkelijke groei 3.868 4.368 4.913 5.295 5.750

% werkelijke groei 12,9% 12,5% 7,8% 8,6%

gemiddelde werkelijke groei 10,4%


Wat denkt u? We denken het al bij al absoluut nog niet zo slecht te doen… En wellicht zal het nieuwe subsidiebesluit deze groeinorm nog kunnen bestendigen, of zelfs verstevigen. Maar zoals vaak als iemand vrij goed scoort, is dit succes na verloop van tijd niet goed genoeg meer. Het nieuwe subsidiebesluit gaat uit van een nog grotere groeinorm. Zoals elke nieuwe regelgeving: positieve en meer negatieve elementen De nieuwe regelgeving maar vooral het nieuwe subsidiesysteem komt niet te vroeg. Het degressieve systeem in het subsidiebesluit van 2004 maakte dat de meeste SVK’s groeiden tot rond de 100 woningen. SVK’s met een groter woningaanbod stellen duidelijk dat de degressieve subsidie weegt op de uitbouw van een degelijk team. De jaarverslagen van de SVK’s bevestigen dit. SVK’s met pakweg 180 woningen beschikken over een veel kleinere personeelsinzet dan de kleinere SVK’s, meer dan wat vanuit ‘rationalisatie’ van het team kan worden verklaard. Zeker de nodige inzet voor huurderbegeleiding en woningonderhoud neemt toe met het aantal beheerde woningen, dit in tegenstelling tot de ruimte voor coördinatie en administratie. Het degressieve systeem wordt verlaten. Met het nieuwe besluit is elke bijkomende woning evenveel waard, namelijk 1.600 euro. Dit geeft de mogelijkheid om grotere SVK’s uit te bouwen. Een ander groot voordeel is dat de positie van het SVK tegenover de eigenaar van de woning werd uitgezuiverd. Het is de eigenaar die de verantwoordelijkheid draagt opdat zijn woning kwalitatief aan de nodige vereisten voldoet. En als hij de woning wil aanpakken, kan hij daarbij op ondersteuning rekenen van het SVK. Maar het is niet het SVK dat de verantwoordelijkheid van de renovatie moet dragen. Zoals verder blijkt is deze ‘mentaliteitswijziging’ al goed merkbaar in de sector. De Vlaamse regering gaat er van uit dat een SVK pas een degelijk team kan uitbouwen als het ook over een minimaal woningaantal beschikt, waaruit dan weer de nodige subsidiemiddelen vloeien. Dit is duidelijk merkbaar in het besluit. Een verwaarloosbare opstartsubsidie daargelaten komt een SVK pas in aanmerking voor een Vlaamse SVK‐subsidie vanaf 50 woningen. En vanaf dat moment wordt de druk opgevoerd. Het SVK dient immers en dit binnen een tijdspanne van 3 jaar door te groeien naar 100 woningen. Vanaf dat punt wordt het nieuwe subsidiebedrag ook pas interessant. Maar de druk stopt niet, want ook van dit SVK wordt verwacht dat het binnen een bepaalde termijn (4 jaar) doorgroeit naar 150 woningen. Voor de grootstedelijke SVK’s (Gent en Antwerpen) gaat de groeiverplichting door, naar 200 woningen en vervolgens naar 250 woningen. Vooral het daaraan gekoppelde sanctiesysteem leidde tot veel wrevel in de sector. Afhankelijk van de regio en het lokale huuraanbod zit de groei van het SVK‐woningaanbod goed of minder goed. Deze groeinorm wordt door vele SVK’s gezien als onrealistisch, waarbij ze verwijzen naar hun groei van de laatste jaren. We komen hier nog op terug verder in dit jaarrapport. SVK’s huren woningen, en de mechanismen van de huurmarkt zijn dan ook van toepassing. Globaal gaat bij elke 2,7 woningen die worden ingehuurd er 1 uit huur. Om deze schaalgrootte toch te bekomen zouden SVK’s kunnen fusioneren. Mogelijks is dit ook de bedoeling van dit besluit. Op een aantal uitzonderingen na zijn de meeste SVK‐werkingsgebieden vrij omvangrijk en vormen ze een samenhangend geheel. Het verleden heeft al bewezen dat het samenvoegen van twee werkingsgebieden ook kan leiden naar een niet‐functionerend bestuur of SVK. We pleiten dan ook uitdrukkelijk voor de nodige voorzichtigheid. Hierbij moeten we ook opmerken dat de SVK’s en dit met een kleiner aantal initiatieven dan de SHM’s al in de meeste Vlaamse gemeenten actief zijn. Alleen Oost‐Vlaanderen hinkt opvallend achterop. Wie is in staat om de Oost‐Vlaamse lokale besturen en het provinciebestuur tot meer initiatief te bewegen?


Het idee van fusies en uitzuiveren van het werkingsgebied blijkt ook uit andere elementen van het besluit. In elke Vlaamse gemeente kan maar één SVK actief zijn. Vanuit rationele overwegingen zijn we hier niet tegen. Zo weet de eigenaar duidelijk naar welk SVK te stappen, en worden de onderhandelingen rond het huurcontract eenvoudiger. En ook voor de woningzoekende wordt de zoektocht naar een nieuwe woning minder complex. En de lokale besturen, welzijnsdiensten en huisvestingsdiensten kunnen hun schouder zetten onder één gezamenlijk initiatief. Maar dit verbod op doublures brengt ook een aantal nieuwe problemen. In Brugge, Gent en Antwerpen zijn telkenmale verscheidene SVK’s actief. In Antwerpen vormt dit minder een probleem, want de SVK’s hier waren al vragende partij voor een fusie. Maar als we de verschillen tussen de SVK’s in de twee andere steden zien, lijkt een fusiebeweging hier niet zo evident. Wederom pleiten we voor de nodige omzichtigheid, begeleiding, maar ook voor voldoende fantasie om hier een voor alle partijen passende vorm in te vinden. De sector is er niet bij gebaat dat één van deze SVK’s ‘noodgedwongen’ haar werking stopt. Zeer positief aan het nieuwe besluit is dat de lokale verankering wordt verstevigd, en de SVK’s de opdracht krijgen om zowel aan hun eigen bestuur als aan de kwaliteit van hun team te werken. De bestuurlijke positie van de SVK’s wordt bevestigd: vzw’s of OCMW‐verenigingen waar in hun bestuur (de kennis van) de lokale besturen (OCMW’s en gemeenten), welzijnssector en huisvestingsdiensten (SHM’s) aanwezig moet zijn. Sommige SVK’s zullen hun bestuur moeten aanpassen of uitbreiden. Het is geen inspanningsverbintenis meer. De verschillende actoren moeten aanwezig zijn in het bestuur. De lokale samenwerking begint in dit bestuur. En de lokale besturen krijgen een duidelijke plaats, met voldoende ruimte voor het SVK om ook andere enthousiastelingen en deskundigen te blijven betrekken. Er is één element waar we over blijven struikelen. In het vorige besluit was de intergemeentelijke werking duidelijk ingeschreven, met uitzondering van de SVK’s in Brugge, Gent en Antwerpen. Deze verplichting maakte dat lokale besturen en andere initiatieven en dit over de gemeentegrenzen heen samen aan tafel moesten zitten. De start van de deze gesprekken was niet altijd met groot enthousiasme, maar gaandeweg vonden deze initiatiefnemers elkaar. In opdracht van een aantal provinciebesturen heeft het VOB zo ettelijke processen begeleid. Deze intergemeentelijke werking wordt in het nieuwe besluit volledig verlaten. In dit jaarrapport nemen we regelmatig de elementen uit het nieuwe subsidiebesluit op, en plaatsen dit tegenover de praktijk van de SVK’s in 2011. Een grondige reshuffel van de ondersteuning De bepalingen van het nieuwe besluit worden pas echt zichtbaar in sector vanaf 2012 en 2013. De meest (reeds) zichtbare wijziging voor 2011 en 2012 voor de sector is het door elkaar gooien van de sectorondersteuning. Het VOB heeft de verantwoordelijkheid voor de sectorondersteuning en dit vanaf het eerste subsidiebesluit (en de jaren daarvoor) met enthousiasme gedragen. De combinatie van overleg, vorming, ondersteuning, info‐verspreiding en belangenverdediging heeft in belangrijke mate de sector gemaakt tot wat het nu is. Het toewijzingssyteem heeft vorm gekregen in de sector, de aandacht voor de achtergestelde huurder is nooit verslapt, de positie van de SVK’s in het huisvestingslandschap is verstevigd, en de loon‐ en arbeidsvoorwaarden zijn vastgelegd. De sector klaagt dat het sociaal huurbesluit teveel vanuit een eenheidsdenken is opgebouwd. ‘Wat voor de SHM geldt, moet ook maar voor de SVK’s’. Nu wordt hetzelfde gedaan met de ondersteuning. Deze wordt verplaatst naar de VMSW en naar IVA Wonen‐Vlaanderen. De belangrijkste vraag zal zijn of de invulling van het woord ‘ondersteuning’ hier hetzelfde zal zijn als


wat de SVK’s al die jaren hebben gekregen. De gesprekken met deze administraties lopen over het algemeen vrij positief. Vooral de VMSW hoopt dat ze een ondersteuning kunnen uitbouwen die toelaat dat de SVK’s antwoorden krijgen op hun vragen, en als sector verder kan groeien. De toekomst zal uitwijzen of het nieuwe ondersteuningsaanbod een verbetering is of zelfs maar hetzelfde peil van ondersteuning zal worden aangehouden. Het zal aan de SVK’s zelf zijn om dit te beoordelen. Het blijft wel steken dat het Vlaamse beleid niet de volwassenheid vertoonde om minimaal de ondersteuning vanuit het VOB te evalueren. Hiermee heeft de Vlaamse Regering zelfs z’n eigen regeringsverklaring naast zich neer gelegd. Ondertussen werkt de sector en dit in samenwerking met de VVSG aan een eigen ‘belangenstructuur’. ‘HUURpunt vzw, federatie van SVK’s in Vlaanderen’ wordt nog voor de zomermaanden opgestart. Hier zullen de belangenverdediging, de vertegenwoordiging en de werkgeversbelangen een plaats krijgen. Dit alles maakt dat de SVK’s zich vanaf de tweede helft van 2012 naar drie instanties moet wenden: de VMSW voor algemene ondersteuning, IVA Wonen‐Vlaanderen voor de elementen rond de woningkwaliteitsnormen, en HUURpunt vzw. Het wordt niet eenvoudiger, noch transparanter. En het VOB zelf? De zo noodzakelijk geachte overdracht van expertise in hoofde van de VOB‐medewerkers die als ‘voorwaarde’ door de Vlaamse Regering naar voor werd geschoven, blijkt in de praktijk een schertsvertoning. Een belangrijk deel van de expertise en know‐how gaat daarmee sowieso verloren. Geen van de (noodgedwongen) betrokken actoren is daarbij gebaat. Het resterende deel van het VOB wordt omgevormd tot het ‘Vlaams HuurdersPlatform’, waar de Huurderbonden en bewonersparticipatie nog kunnen blijven rekenen op overleg, vorming, ondersteuning, infoverspreiding en belangenverdediging. Dit is het laatste SVK‐jaarrapport opgemaakt door het Vlaams Overleg Bewonersbelangen vzw. We maken van deze gelegenheid gebruik om de sector en in het bijzonder een aantal vertegenwoordigers (o.a. in de SVK‐kerngroep) te bedanken voor hun zeer grote inzet de voorbije jaren. Niet alleen hebben zij – daarin gesteund door hun besturen – tijd, ervaring en expertise aangeleverd voor de uitwerking en het overleg inzake het nieuwe SVK‐besluit. Ook ten aanzien de ontwikkelingen omtrent hun toekomstige sector‐ondersteuning hebben zij serieus geïnvesteerd. En dat naast het runnen en uitbouwen van hun eigen SVK‐werkingen met de – veelal positieve – resultaten die u in het hiernavolgende jaarrapport kan lezen. Swa Silkens SVK‐sectorcooördinator


INHOUDSTAFEL Deel 1: over de SVK’s in Vlaanderen.................................................................................................................... 11

1. Over aantallen en over vormen................................................................................................................. 11 1.1. Erkende SVK’s.................................................................................................................................... 11 1.2. Erkend en gesubsidieerd ................................................................................................................... 11 1.3. SVK‐structuur .................................................................................................................................... 13 1.4. Verwachte wijzingen ......................................................................................................................... 14

2. Over het personeel en over functies ......................................................................................................... 16 2.1. Personeel en besluiten ...................................................................................................................... 16 2.2. De gemiddelde SVK‐personeelsequipe ............................................................................................. 17 2.3. Inzoomen op de equipe..................................................................................................................... 18

Naakte SVK‐werkingen en SVK’s met een bijkomende opdracht ................................................ 18 Stijgende werkdruk...................................................................................................................... 18

2.4. Financieringsbronnen van de SVK‐medewerkers.............................................................................. 19 2.5. Profiel van de SVK‐medewerkers ...................................................................................................... 20

(Kern)taken en functies ............................................................................................................... 20 Evolutie in de opbouw financiële expertise................................................................................. 23 De plaats van de coördinatoren .................................................................................................. 23

2.6. Personeelsverloop............................................................................................................................. 24 Deel 2: woningtypen en het werkingsgebied ...................................................................................................... 26

1. Woningaantal 2011 ...................................................................................................................................... 26 2. Het SVK‐werkingsgebied en het nieuwe besluit........................................................................................... 27 3. Het SVK‐werkingsgebied in de praktijk ........................................................................................................ 28

3.1. Stijgend aantal gemeenten met een SVK‐aanbod............................................................................. 28 3.2. Effectieve werkingsgebieden in beeld............................................................................................... 30 3.3. Intergemeentelijke werkingen en gemiddeld aantal gemeenten ..................................................... 30 3.4. Voldoende woningen in elke gemeente............................................................................................ 31

4. Het SVK‐bestuur en het nieuwe besluit..................................................................................................... 31 Deel 3: Over SVK’s, woningaantal en woninggroei ............................................................................................. 33

1. Inleiding op woninggroei.............................................................................................................................. 33 2. Woningaantal en ‐groei in 2011 .................................................................................................................. 33

2.1. 5.750 woningen, dit zonder toename aantal SVK’s........................................................................... 33 2.2. Woningaantal per SVK....................................................................................................................... 33 2.3. Netto groei per SVK, en een nieuwe verwachting............................................................................. 35

Absolute en relatieve cijfers ........................................................................................................ 35 Groeiverwachting en het nieuwe besluit..................................................................................... 35 Negatieve groei............................................................................................................................ 36

3. Woningen in & uit...................................................................................................................................... 37 3.1. Zeventwintig in, versus tien uit ......................................................................................................... 37 3.2. Woningen komen, en woningen gaan............................................................................................... 38

IN.................................................................................................................................................. 38 UIT................................................................................................................................................ 38 En het initiatief ligt bij ….............................................................................................................. 39

4. Woninggroei 2004 ‐ 2011 .......................................................................................................................... 40 4.1. Gemiddeld woningaantal per SVK..................................................................................................... 40 4.2. Vanaf 2005 gemiddeld +10,9%, maar dalend.................................................................................... 40 4.3. Woninggroei en de vijf provincies..................................................................................................... 41

Algemeen..................................................................................................................................... 41


West‐Vlaanderen: provincie met het grootste aanbod............................................................... 42 Oost‐Vlaanderen: minder SVK’s, hoger gemiddelde ................................................................... 43 Vlaams‐Brabant: een groeiende achterstand.............................................................................. 44 Antwerpen: een provincie met vele kleintjes .............................................................................. 45 Limburg: de groei uit het oosten ................................................................................................. 46

Deel 4: De technische zijde van de SVK‐werking................................................................................................. 47

1. Over een nieuw besluit en over gekende typen ........................................................................................ 47 1.1. Een andere toepassing door het nieuwe subsidiebesluit ….............................................................. 47

Andere aanpak van renovatie...................................................................................................... 47 Verplichte woningscreeningen …................................................................................................. 47 … bij de gemeenten ..................................................................................................................... 48 Aantal mogelijke knelpunten....................................................................................................... 48

1.2. … en gekende typen rond renovatie ................................................................................................. 49 Verschuiving naar ondersteuning................................................................................................ 49 Wie renoveert? ............................................................................................................................ 50

2. Woningonderhoud..................................................................................................................................... 51 2.1. Opvolging woningonderhoud bij de huurbegeleider ........................................................................ 51 2.2. Specifieke vormen............................................................................................................................. 51

Periodiek onderhoud verwarming............................................................................................... 51 Kleine herstellingen en een eigen klussenman/vrouw................................................................ 52 Onderhoudscontracten ............................................................................................................... 53

3. Renovatiewerken....................................................................................................................................... 53 3.1. De werken ......................................................................................................................................... 53

Aantal renovaties......................................................................................................................... 53 Bouwheer of geen bouwheer ...................................................................................................... 53 Woningtypen & provinciale verhoudingen.................................................................................. 54 Kostprijs en huurcontacten.......................................................................................................... 55

3.2. Subsidies en premies......................................................................................................................... 56 Verbeterings‐ en aanpassingspremie (VAP) ................................................................................ 56 Vlaamse reno‐premie .................................................................................................................. 56 Provinciale tegemoetkomingen................................................................................................... 57 REG: afsluiting van een nooit afgewerkte premie ....................................................................... 57

3.3. SVK’s en de inzet van renovatie‐medewerkers ................................................................................. 59 4. SVK’s en verwachtingen rond (ondersteuning) woningkwaliteit............................................................... 60

4.1. Toenemende aandacht aan woningkwaliteit .................................................................................... 60 algemeen ..................................................................................................................................... 60 Inhuren en woningkwaliteit......................................................................................................... 60

4.2. Uit de jaarverslagen …. plannen, stappen en evoluties .................................................................... 61 … m.b.t. inhuren en woningkwaliteit........................................................................................... 61 … m.b.t. onderhoud ..................................................................................................................... 61 …m.b.t. renovatie ........................................................................................................................ 61 … m.b.t. ondersteuningsnoden bij SVK’s ..................................................................................... 62

Deel 5: De SVK‐huurder en huurderbegeleiding ................................................................................................. 63

1. Financiële elementen van de huurderbegeleiding .................................................................................... 63 1.1. Over verhuurprijzen .......................................................................................................................... 63 1.2. De Vlaamse huursubsidie .................................................................................................................. 64

Aan SVK’s aangepast systeem ..................................................................................................... 64 Een groot aantal aanvragen (en toekenningen) .......................................................................... 64 Komen niet in aanmerking .......................................................................................................... 65 De degressieve huursubsidie ....................................................................................................... 66 (Problemen met) de niet‐degressieve huursubsidie ................................................................... 66

1.3. Mindering Onroerende Voorheffing (MOV)...................................................................................... 67


2. De basisbegeleidingstaken in de sociale huisvesting................................................................................. 68 Het onderzoek ............................................................................................................................. 68 Resultaten.................................................................................................................................... 69

3. Huurbegeleiding 2011................................................................................................................................ 70 3.1. Huurbegeleiding en het nieuwe besluit ............................................................................................ 70 3.2. Personeel voor huurbegeleiding ....................................................................................................... 71

Drie belangrijke pakketten, een eerste keer bevraagd................................................................ 71 Verhoudingen .............................................................................................................................. 72 Knelpunten .................................................................................................................................. 73

Deel 6: Kandidaat naar huurder (en weer weg) .................................................................................................. 74

1. Het inschrijvingsregister ............................................................................................................................ 74 Een uitgebreide administratieve verplichting.............................................................................. 74 Nieuwe inschrijvingen in 2011..................................................................................................... 74 Over actualisatie, en over de actuele wachtlijst op 31/12/2011................................................. 76 Inschrijven van woningzoekenden............................................................................................... 76 Inschrijven en de werkdruk ......................................................................................................... 78

2. Vertrekkende huurders.............................................................................................................................. 79 3. Profiel van de huurdersinstroom............................................................................................................... 81

3.1. Algemeen .......................................................................................................................................... 81 3.2. Instroom en de achterstellingssituatie.............................................................................................. 82

Gezinsvorm & mutatie................................................................................................................. 83 Actueel besteedbaar inkomen..................................................................................................... 83 De herhuisvestingsnood en de ETHOS‐typologie ........................................................................ 84 Besluit .......................................................................................................................................... 86

4. Huurdersbewegingen en werklast ............................................................................................................. 86 Deel 7: Epiloog ‐ Workload................................................................................................................................... 88

1. Inleiding .................................................................................................................................................... 88 2. Opvallend veel nieuwe huurders ............................................................................................................... 89 3. Hoog aantal contracthandelingen ............................................................................................................ 91

Bijlage 1: Woninglijst per gemeente ..................................................................................................................... 94 Bijlage 2 Begeleidingstaken................................................................................................................................. 101 Bijlage 3: ETHOS tegenover SVK‐puntensysteem ............................................................................................... 104

Deel 1: over de SVK’s in Vlaanderen

1. Over aantallen en over vormen

1.1. Erkende SVK’s Op 31/12/2011 telde Vlaanderen 49 door het Vlaamse gewest erkende SVK‐werkingen. Voor het tweede opeenvolgende jaar daalt het aantal, namelijk met één minder dan op 31/12/2010. De nieuwe erkenning van SVK Zuidkant vzw betekende meteen het einde van het erkende SVK OCMW Halle, dat opging in dit regionale initiatief. Bovendien werd de werking van het SVK Woonwinkel Stad Aalst per 1 november 2011 overgeheveld naar het SVK Zuid‐Oost‐Vlaanderen vzw. Het plaatje verdeeld over de verschillende provincies levert dit resultaat op:

Grafiek 1: Verhouding SVK's in de 5 provincies.

158

7 12 7

W-Vlaa

ndere

n

O-Vlaa

ndere

n

Vl-Braba

nt

Antwerpe

n

Limbu

rg

De verhoudingen van de provincies blijven min of meer behouden. West‐Vlaanderen met de meeste SVK’s op kop, Oost‐Vlaanderen zakt met ééntje en Limburg en Vlaams‐Brabant staan op hetzelfde aantal.

1.2. Erkend en gesubsidieerd


Grafiek 2: SVK's erkend en SVK's gesubsidieerd

Een erkend SVK is een SVK dat voldoet aan de erkenningsvoorwaarden van het Besluit van de Vlaamse Regering van 6 februari 2004, en een erkenning heeft aangevraagd en gekregen van de bevoegde Vlaamse minister. Wil dit SVK ook een subsidie binnen rijven, moet het minimaal één jaar werken als erkend SVK

en aan een aantal bijkomende voorwaarden voldoen (intergemeentelijk werken, personeel tewerkstellen, minimaal 30 woningen verhuren e.d.). Eens de basissubsidie is toegekend, loopt deze voor een periode van 5 jaar.

13

2

7

1

711

1

7

W-V

laande

ren

O-Vlaa

nderen

Vl-Brab

ant

Antwerpe

n

Limbu

rg

ErkendG esubsidiee rd


In 2011 kwam er één gesubsidieerd SVK bij: SVK Zuidkant vzw. Daarmee kwam het aantal door het Vlaamse Gewest gesubsidieerde SVK’s op 45. Met het verdwijnen van SVK OCMW Halle verdween in Vlaams‐Brabant het laatste erkende, niet‐gesubsidieerde SVK. Door het verdwijnen van SVK Woonwinkel Stad Aalst verdween ook het enige gemeentelijk initiatief. Op een aantal ‘hardliners’ na groeien de meeste erkende SVK’s na verloop van tijd door naar een gewestelijke subsidiëring. Een aantal SVK’s aan de rand van de landsgrenzen (OCMW Poperinge, OCMW‐vereniging WW Knokke‐Heist, OCMW Essen) groeien maar niet door, mede omdat de omringende gemeenten reeds zijn aangesloten bij een bestaand initiatief. In het nieuwe besluit (vanaf 2013) wordt de voorwaarde van een intergemeentelijke werking verlaten. Mogelijks zet dit een aantal gemeentelijke initiatieven aan tot een subsidie‐aanvraag, zeker als dit initiatief over een redelijk woningaanbod beschikt. Of binnen deze gemeente het woningaanbod kan doorgroeien naar de vooropgestelde 150 woningen is bijlange niet zeker. We geven een overzicht per 31/12/2011 van alle SVK’s in Vlaanderen. Erkend, niet gesubsidieerd Gesubsidieerd

West-Vlaanderen SVK-vereniging Woonwinkel Knokke-Heist SVK Sovekans - Leefbaar wonen vzw SVK OCMW Poperinge SVK-Vereniging Brugge SVK-vereniging Bredene-Oostende SVK-vereniging RSVK JOGI SVK De Poort vzw RSVK Veurne-Diksmuide vzw RSVK Westkust vzw RSVK Waregem vzw RSVK Midden-West-Vlaanderen vzw SVK regio Roeselare vzw SVK-vereniging Regio Izegem RSVK Westhoek Zuid vzw SVK Menen vzw

Oost-Vlaanderen OCMW-SVK Gent Woonfonds Gent vzw SVK-vereniging Waasland Woonaksent vzw SVK Laarne-Wetteren-Wichelen vzw SVK Zuid-Oost-Vlaanderen vzw SVK-vereniging DepGavNaz SVK Meetjesland vzw

Vlaams Brabant geen SVK Webra vzw SVK De Woonkoepel vzw SVK Spit vzw SVK SOCiAL vzw SVK Woonwinkel Tienen vzw SVK Hageland vzw SVK Zuidkant vzw

Antwerpen OCMW-SVK Essen SVK De Woonunie vzw SVK Huurdersunie vzw Antwerps SVK vzw SVK Onderdak vzw SVK Kempen & Noorderkempen vzw SVK Zuiderkempen vzw SVK De Woonkans vzw SVK Bodukam vzw

Erkend, niet gesubsidieerd Gesubsidieerd

SVK Optrek vzw SVK Voorkempen vzw SVK WoonWeb vzw

Limburg geen SVPWL vzw SVK Maasland vzw SVK Het Scharnier vzw SVK Land Van Loon vzw SVK Noord-Limburg vzw SVK Midden-Limburg vzw SVK Houtvast vzw

Tabel 1: overzicht erkende en gesubsidieerde SVK's 2011 De groei van de SVK‐sector in termen van SVK‐initiatieven zet zich dus voor het tweede opeenvolgende jaar niet verder door. Hieronder schetsen we in een grafiek een overzicht van de afgelopen 10 jaar. Het voorbije decennium is (vooral) het aantal gesubsidieerde SVK’s blijven toenemen, met een opvallende toename in 2006 en 2007. De snelheid van de groei is de laatste jaren afgenomen, maar er bleven SVK’s bijkomen. In 2010 is er voor het eerst een negatieve groei in het aantal erkende SVK’s, en een stabilisatie in het aantal door het Vlaamse Gewest gesubsidieerde SVK’s.

Grafiek 3: evolutie aantal SVK', '01 tot '11

1.3. SVK-structuur Grafiek 4: verhouding juridische structuur voor de SVK's Bijna alle huidige erkende, niet‐gesubsidieerde SVK’s zijn onderdeel van een OCMW (3Enkel de SVK‐vereniging Woonwinkel Knokke‐Heist heeft een aparte juridische structuur.

).

0

10

20

30

40

50

60

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Gewestelijk gesubsidieerde SVK'sErkende niet-gesubsidieerde SVK'sTotaal erkende + gesubsidieerde SVK's

6%14%

80%

OCMW

OCMW-verenigingvzw

Bij de gesubsidieerde SVK’s overheerst duidelijk de vzw‐structuur. Van alle Vlaamse erkende SVK’s is bijna 80% een vzw. Een SVK als OCMW‐vereniging vinden we uitsluitend in de provincies West‐ en Oost‐Vlaanderen.



Alle door het Vlaamse Gewest erkende SVK’s vallen onder het toezichtbesluit van de Vlaamse Wooncode (o.m. Titel V hoofdstuk I, art. 29bis, en Titel VII hoofdstuk III). Daardoor vallen de SVK‐OCMW’s en de OCMW‐verenigingen onder een dubbele vorm van toezicht, namelijk ook onder het toezicht van de openbare besturen. Daar bovenop bevat het OCMW‐decreet een aantal bepalingen die niet rijmen met het toezicht op de sociale huisvesters. Om een voorbeeld te geven: anders dan mogelijk bij de SHM’s en SVK‐vzw’s laat het decreet niet toe dat een toezichthouder (als buitenstaander) aanwezig blijft bij de bespreking in de raad rond een toewijzing van een woning, op gevaar dat deze beslissing kan worden geschorst of gecontesteerd. De wetgever heeft hierbij geen verschil gemaakt tussen de verschillende juridische structuren, of rekening gehouden met de mogelijke toepassingsproblemen. Zo vallen de SVK‐OCMW’s en de SVK‐verenigingen onder een dubbele vorm van toezicht. De Vlaamse overheid (OCMW‐decreet, Titel VIII, hoofdstuk I) kijkt immers na of de beslissingen van de OCMW’s en de verenigingen in overeenstemming zijn met (...) de wetten en decreten en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, en met het algemeen belang en het belang van het betrokken OCMW. Hier bovenop oefent het college van Burgemeester en Schepenen een algemene controle uit op het OCMW. Daarnaast vallen de structuren die een Vlaamse erkenning als SVK hebben bekomen als een erkende huurdienst onder het toezicht van het beleidsdomein wonen, zoals opgenomen in het decreet houdende de Vlaamse Wooncode. Deze problemen en de vraag naar verduidelijking (en naar een voor de betrokken SVK’s werkbaar concept) werd aan de bevoegde administraties overgemaakt in 2007‐2008. De wijzigingen in het toezichtbesluit zelf bieden hierop nog steeds geen antwoord. En ook in het onderzoek m.b.t. de organisatie van het toezicht op de woonactoren worden hiervoor geen oplossingen of aanbevelingen aangereikt.

1.4. Verwachte wijzingen

Eén wijziging is op datum van 01/01/2012 helemaal duidelijk. In West‐Vlaanderen stopt het SVK Menen vzw na bijna 20 jaar haar werking. De jarenlange bestuurs‐ en personeelsproblemen binnen dit SVK verplichtte het nieuwe bestuur tot een aantal moeilijke en harde beslissingen. De vzw wordt vereffend. De SVK‐werking zelf wordt overgedragen naar het SVK Westhoek‐Zuid vzw, dat daarmee haar werkingsgebied en patrimonium gevoelig uitbreidt. 2011 was voor het SVK Menen vzw dan ook een jaar waarin de aandacht noodgedwongen op de vereffening en op overdracht werd gericht, en er geen sprake was van woninguitbreiding. Dit maakt ook dat we in verdere besprekingen in dit rapport dit SVK regelmatig buiten beschouwing laten. In Vlaams‐Brabant is het proces rond de doorgroei van het SVK‐OCMW Halle ondertussen afgerond. Dit proces werd en dit in opdracht van het provinciebestuur ondersteund door het VOB. Elders in de provincie werken 3 faciliteitengemeenten (Drogenbos, Wemmel en Wezenbeek‐Oppem) aan een nieuw SVK‐initiatief. Dit leidt alvast naar een erkenningsvraag van de OCMW Drogenbos in 2012, en mogelijk volgen ook de anderen. Het is en blijft de bedoeling van de drie partners om structureel samen te werken en indien mogelijk gezamenlijk door te groeien naar een gesubsidieerd initiatief. Het initiatief wordt ondersteund door OCMW‐vereniging De Welzijnskoepel en RSVK De Woonkoepel vzw, en – op de achtergrond – door het VOB. De splitsingssaga van SVK SPIT vzw in SVK Demer en SVK Dijle zal wellicht in 2012 definitief landen. Het SVK is en was vragende partij om de twee niet‐aangrenzende gebieden te splitsen in twee aparte SVK’s, maar mist nu een basis om dit te kunnen verantwoorden. Anders dan verwacht is immers in


het nieuwe SVK‐besluit niet opgenomen dat het SVK‐werkingsgebied een aangesloten gebied moet vormen. In de provincie Antwerpen krijgt het SVK ISOM ondertussen structureel vorm. Begin 2011 verkreeg het OCMW Herentals alvast een Vlaamse SVK‐erkenning, dit in afwachting van de opstart van een nieuwe structuur waarin de intergemeentelijke werking haar plaats krijgt. Ondertussen is ook de vzw opgericht. Het werkingsgebied wordt gevormd door de gemeenten Lille, Herentals, Herenthout, Olen en Vorselaar Dit proces werd en dit in opdracht van het provinciebestuur ondersteund door het VOB. In 2012 of mogelijks 2013 verwachten we bijkomende wijzigingen. De drie SVK’s in de grootstad Antwerpen overwegen sterk een fusionering. De bepaling in het nieuwe SVK‐subsidiebesluit die doublures uitsluit (meerdere SVK‐initiatieven actief in een zelfde gemeente) verplicht hen sowieso tot deze stap. Het reeds verscheidene jaren geleden opgestarte integratieproces en de financiële mogelijkheden vanuit de nieuwe subsidiëring zullen dit proces nog stimuleren. Op vraag van het provinciebestuur van Limburg startte het VOB einde 2010 een verkenningsronde in het werkingsgebied van het SVPWL en de aanpalende gemeenten. Lokaal werden er immers vragen gesteld om het werkingsgebied van het SVK beter af te stemmen op het werkingsgebied van de lokaal actieve intergemeentelijke projecten lokaal woonbeleid. Het gevolg van dit proces was dat de gemeenten Beringen en Ham alsnog aansluiting zochten bij het bestaande SVK SVPWL. Halen en Herk‐de‐Stad daarentegen blijven sterke voorstander van een louter lokaal initiatief, waarbij de nakende gemeenteraadsverkiezingen een rol spelen. Het VOB blijft stellen dat in deze kleine gemeenten enkel een vorm van gesubsidieerd SVK‐initiatief mogelijk is als ze aansluiting zoeken bij een buur‐SVK. Ondertussen heeft ook het provinciebestuur erkend dat het de ontwikkeling van een SVK met louter deze gemeenten niet kan ondersteunen.

Wat gebiedsdekking en uitbreiding van SVK’s betreft hinkt de provincie Oost‐Vlaanderen opvallend achterop. Het probleem wordt nog versterkt doordat de woninggroei hier substantieel lager zit dan in andere provincies. We gaan er van uit dat het nieuwe subsidiebesluit onvoldoende elementen bevat om hierin een wijziging te kunnen forceren. Dit probleem wordt nog versterkt doordat, anders dan in de andere provincies, elke vorm van stimulerend initiatief vanuit het provinciebestuur ontbreekt. Het nieuwe SVK‐besluit én het feit dat er op vele plaatsen ondertussen sprake is van een goede grondbedekking nopen de provinciebesturen wellicht tot een aantal nieuwe beslissingen. Limburg, Antwerpen en Vlaams‐Brabant beschikken over een provinciaal reglement dat opstartende SVK’s stimuleert en ondersteunt door te groeien naar 30 subsidieerbare woningen. Het nieuwe Vlaamse SVK‐besluit legt de begingrens nu op minimaal 50 woningen. Bovendien is in dit nieuwe besluit een forfaitaire opstartsubsidie voorzien van 15.000 €, en dit voor maximaal 4 jaar. Als we dit samen lezen met de verstrenging van een aantal andere voorwaarden om erkend of gesubsidieerd te worden, lijkt het geen evidentie om mogelijke lokale initiatiefnemers te stimuleren tot de opstart van een nieuw SVK. Het lijkt er dan ook veeleer op dat het beleid de laatste ‘blinde vlekken’ in het Vlaamse landschap wil opvullen door uitbreiding van het werkingsgebied van bestaande SVK’s, veeleer dan door de opstart van nieuwe initiatieven te bemoedigen. We vrezen dat hierdoor de lokale verankering mogelijks verwatert, en dat een redelijk woningaantal in iedere gemeente wordt ingeruild voor een woningaantal over een groter werkingsgebied, enkel om zo te kunnen voldoen aan de minimumvoorwaarde van het aantal woningen.


2. Over het personeel en over functies

2.1. Personeel en besluiten Het erkennings‐ en subsidiebesluit voor de SVK’s van 2004 stelt dat een gesubsidieerd SVK (of een SVK dat voor subsidiëring in aanmerking wenst te komen), minstens een tewerkstelling van één voltijds personeelsequivalent moet aantonen van personeel met een diploma hoger onderwijs of met twee jaar nuttige ervaring inzake huisvestings‐ en/of welzijnsproblematiek (1). SVK’s die vandaag (2011, 2012) gebruik kunnen maken van een SVK‐subsidie van het Vlaamse Gewest moeten hieraan voldoen. Dit betekent dat het betrokken personeelslid op de loonlijst moet staan van het SVK. In hetzelfde besluit vinden we onder art.15 §2 een uitzondering, waardoor – mits voorafgaande goedkeuring van de minister – de kostenvergoeding voor externe (in het SVK ingeschakelde) personeelsleden alsnog voor de verantwoording van de personeelssubsidiëring kan worden ingebracht, mits het hier over een noodzakelijke en structureel voorziene inschakeling gaat. Het nieuwe besluit vanaf 2013 zal dit wezenlijk veranderen. Behalve voor de opstartende SVK’s staan bijkomende personeelsvereisten ingeschreven. Zo dient het door het Vlaamse Gewest gesubsidieerde SVK minimaal over een halftijds personeelslid te beschikken dat de functie van ‘coördinator’ heeft (art. 9 § 2, 3°). In de nota bij het besluit staat uitdrukkelijk ‘hierdoor beschikt elk SVK over een aanspreekpersoon, zowel binnen de organisatie, als naar externen. Daarnaast wordt verwacht dat het SVK aantoont dat het beschikt over een personeelsformatie die het mogelijk maakt om de verwachte opdrachten uit te voeren (art. 9 § 2, 4°)’. De nota vermeldt hierbij dat de minister de minimale competenties van de verschillende functieprofielen kan vaststellen. Elders in de nota worden de kerntaken uitdrukkelijk vermeld, namelijk ‐ prospecteren en inhuren van woningen; ‐ inschrijven van woningzoekenden, toewijzen van de woningen; ‐ begeleiden en ondersteunen van de huurders en opvolgen van het woningonderhoud; ‐ begeleiden en ondersteunen van eigenaars i.f.v. verruimen van het woningaanbod; ‐ overleg en samenwerking met lokale besturen en met woon‐ en welzijnsactoren. Zeker uit het nieuwe besluit (van toepassing vanaf 2013) kunnen de taken van de personeelsleden worden afgeleid. We vinden deze ook terug in de CAO’s voor de SVK‐vzw’s betreffende de loonvoorwaarden voor de gesubsidieerde SVK’s. Hier2 spreekt men over een coördinator (met specifieke opleiding of ervaring), een huurbegeleider (klasse 1, 2a of 2b), administratieve medewerkers (klasse 1 t/m 3) en logistiek personeel (klasse 2 t/m 4). Hoe zit het vandaag in de praktijk? Informatie over het personeelsbestand halen we uit de ingevulde tabellen in de SVK‐jaarverslagen. Voor het werkingsjaar 2011 werden deze tabellen gewijzigd. Zo werden de taakstellingen die worden opgenomen binnen de SVK‐equipe uitdrukkelijker en verfijnder bevraagd. Dat laat ons vooral toe om een scherper beeld te krijgen over het personeel dat ingezet wordt in functie van renovatie en onderhoud in brede zin. Nadeel van wijzigingen in de tabellen is dat deze in de praktijk en dit bij de eerste toepassing niet altijd voldoende nauwkeurig worden ingevuld. In de vernieuwde tabellen werd een gedetailleerdere onderverdeling gehanteerd inzake de taken die SVK‐personeelsleden opnemen, gaande van een klusjes‐ en onderhoudsmedewerker, over een

1 BVR houdende bepaling van de erkennings- en subsidievoorwaarden van de sociale verhuurkantoren (BS 13 maart 1994), art.11 §1, 3°. 2 Bijzondere CAO van 27 april 2004 betreffende de loonvoorwaarden in de gesubsidieerde sociale verhuurkantoren.

personeelslid dat eigenaars ondersteunt bij het uitvoeren van renovaties onder diens verantwoordelijkheid, het uitvoeren van renovaties onder verantwoordelijkheid van het SVK, alsook een personeelsprofiel dat prospecties en inhuringen uitvoert. In dit deel van het jaarrapport staan we stil bij de algemene personeelsequipe en bij de coördinatiefunctie. Het personeel met specifieke taken als huurbegeleiding en onderhoud of renovatiewerken nemen we terug op in de respectievelijke hoofdstukken bij dit onderwerp.

2.2. De gemiddelde SVK-personeelsequipe

We kregen van alle 49 erkende SVK’s de nodige gegevens. In totaliteit tellen we 267,44 VTE’s, die staan voor 322 SVK‐medewerkers (koppen). Gemiddeld heeft een Vlaams erkend SVK dd. 31/12/2011 6,7 personeelsleden (koppen) of 5,5 voltijdse equivalenten (VTE). Zetten we deze aantallen af tegenover het aantal woningen, komen we aan een Vlaams gemiddelde van 4,7 VTE per 100 SVK‐woningen. Ter vergelijk: in het vooruitgangsrapport over het werkingsjaar 2009 spraken we over 6,1 koppen en 4,8 VTE en stonden er 5,0 VTE tegenover 100 SVK‐woningen. Weliswaar telden we dat jaar 51 SVK’s tegenover 49 in 2011.

Tabel 2: gemiddelde SVK-equipe


Het aantal van 4,7 VTE per 100 woningen ligt wat lager dan in 2009 (5 VTE per 100 woningen). Daarmee wordt op langere termijn bekeken een duidelijk dalende trend vastgesteld: in 2006 spraken we nog over 5,6 VTE per 100 SVK‐woningen. Tegenover 2009 stellen we een toename vast van het aantal VTE’s met bijna 10%, wat minder is dan de woninggroei in deze twee jaar. Het aantal ‘koppen’ in de sector daarentegen steeg slechts met 4,6%. Deze op het eerste zicht

misschien wat vreemde verhouding, valt wellicht te verklaren door het gegeven dat kleinere SVK’s in eerste instantie deeltijdse medewerkers aanwerven. Naarmate het woningpatrimonium uitbreidt en daardoor – in uitgesteld relais – ook de subsidiëring, kunnen de uren van de deeltijdse medewerkers worden uitgebreid. Ook de aanvullende middelen vanuit de sociale maribel stimuleren de aanwerving van deeltijdse medewerkers, die later, met de groei van de SVK‐middelen, kunnen doorgroeien naar een meer voltijdse betrekking.

gege

vens

van

n

SVK

's

gem

idde

ld n

pe

rson

eels

lede

n VT

E / S

VK

aant

al w

onin

gen

VTE

/ 100

w

onin

gen

WEST-VLAANDEREN 15

gesubsidieerde SVK's 13 8 6,8 1.879 4,7 niet-gesubsidieerde SVK's 2 6 3,4 71 9,7

OOST-VLAANDEREN 8

gesubsidieerde SVK's 7 7,9 6,8 891 5,4 niet-gesubsidieerde SVK's 1 11 9 95 9,5

VLAAMS-BRABANT 7

gesubsidieerde SVK's 7 5,7 4,8 652 5,1 niet-gesubsidieerde SVK's 0

ANTWERPEN 12

gesubsidieerde SVK's 11 5,5 4,3 1203 3,9 niet-gesubsidieerde SVK's 1 4 2,5 59 4,2

LIMBURG 7

gesubsidieerde SVK's 7 5,7 4,6 900 3,6 niet-gesubsidieerde SVK's 0

VLAANDEREN 49 6,7 5,5 5.750 4,7 gesubsidieerde SVK's 45 6,6 5,5 5.524 4,5

niet-gesubsidieerde SVK's 4 6,8 5 225 8,2


Deze aantallen en gemiddelden geven geen correct beeld over heel de SVK‐sector, omdat er tussen de verschillende SVK‐typen zo’n grote verscheidenheid bestaat. Een aantal nuanceringen en verduidelijkingen zijn dus op hun plaats. In bovenstaande tabel geven we ook de cijfers weer van de erkende, maar niet‐gesubsidieerde SVK’s (4). Verder in dit hoofdstuk, nemen we ze niet of nauwelijks meer in beschouwing. De redenen hiervoor zijn dat voor de niet‐gesubsidieerde SVK’s in het SVK‐besluit geen personeelsvoorwaarden worden opgelegd, dat de SVK‐werking meestal wordt gedragen door personeelsleden die ook nog andere taken uitvoeren binnen (meestal) het OCMW, en omdat ze de globale cijfers vaak vertekenen. Zo bijvoorbeeld weegt het personeelsbestand bij deze SVK’s verhoudingsgewijs erg zwaar door ten opzichte van het nog kleine patrimonium waarover deze SVK’s beschikken, wat de gemiddelden in bovenstaande tabel duidelijk doet vertekenen. Zo staan de 45 gesubsidieerde SVK’s voor gemiddeld 4,5 VTE’s per 100 woningen. Als we hieraan de 4 niet‐gesubsidieerde SVK’s toevoegen, neemt dit toe tot 4,7 VTE’s.

2.3. Inzoomen op de equipe

Naakte SVK-werkingen en SVK’s met een bijkomende opdracht

Met een ‘naakte’ SVK‐werking bedoelen we de SVK’s die zich louter en alleen op de naakte SVK‐taken toeleggen (woningen inhuren/verhuren, huurderbegeleiding, onderhoud, netwerkvorming). Effectieve inspanningen rond het saneren of renoveren van woningen, of een woonwinkelactiviteit, horen hier niet thuis. In West‐Vlaanderen zien we een beduidend grotere personeelsequipe dan in de andere provincies (in totaal 88,5 VTE op 13 gesubsidieerde SVK’s). Een belangrijk deel van de West‐Vlaamse SVK’s heeft echter naast de ‘naakte’ SVK–werking ook een renovatie‐ of saneringsploeg uitgebouwd. Dikwijls krijgt dit vorm in het kader van een tewerkstellings– of opleidingsproject, waarvoor dan weer externe personeelssubsidies worden verworven. Deze instructeurs en sociaal tewerkgestelden staan op de loonlijst van het SVK en zijn bijgevolg opgenomen in hoger overzicht. Globaal genomen komen we aan enkele opvallende verschillen: In West‐Vlaanderen vinden we een opvallend aandeel ‘uitgebreide’ SVK’s, zijnde SVK’s die naast de ‘naakte’ SVK‐werking een aantal andere activiteiten ontwikkelden (renovatieploeg, woonwinkelactiviteit, … ). Hier komen de SVK’s aan gemiddeld 6,8 VTE of 4,7 VTE per 100 woningen. We verwijzen hierbij ook naar het SVK‐jaarrapport 2010, waarin we uitdrukkelijk de verschillende typen van SVK’s betreffende renovatie hebben opgenomen. In Oost‐Vlaanderen zit gemiddeld gesproken de grootste personeelsploeg met 6,8 VTE per SVK of 5,4 VTE per 100 woningen. Daar zien we in de personeelssamenstelling een duidelijk overwicht bij de functies inzake huurderbegeleiding alsook bij onderhoud & klusjeswerk. Deze cijfers worden echter sterk beïnvloed door het hoge aantal VTE voor onderhoudswerken binnen het SVK Meetjesland. In de provincies Limburg en Antwerpen vinden we bijna uitsluitend ‘naakte’ SVK’s, zijnde SVK’s die zich beperken tot de ‘secce’ SVK–activiteit. Hier komt men aan 3,6 tot 3,9 VTE per 100 woningen.

Stijgende werkdruk

Als we de gemiddelde personeelsploeg per 100 woningen vergelijken met de laatste jaren, merken we een dalende trend op. In 2006 noteerden we nog 5,6 VTE per 100 woningen, in 2008 en 2009 stagneert dit aantal op 5 VTE per 100 woningen, in 2011 zien we dit verder dalen naar 4,7 VTE per 100 woningen. Voor de gesubsidieerde SVK’s spreken we in 2011 over 4,5 VTE per 100 woningen.

De tendens dat het woningpatrimonium sneller stijgt dan de personeelsequipe – en zelfs een omgekeerde beweging maakt – wordt hiermee bestendigd. We toetsen dit nog op een andere wijze. In het nieuwe SVK‐besluit wordt een groeipad ingeschreven waarbij subsidiëring pas mogelijk wordt vanaf een patrimonium van 50 woningen. SVK’s worden gestimuleerd (zeg maar verplicht) om door te groeien naar 100 en daarna naar 150 en meer woningen. We spitsen ons toe op deze drie groepen (SVK’s met 50‐100 woningen, SVK’s met 100‐150 woningen en SVK’s met +150 woningen) Daarbij laten we SVK Leie en Schelde, met 49 woningen, buiten beschouwing. Op basis van de gegevens van 44 van de 45 gesubsidieerde SVK’s komen we aan volgende tekening.

Tabel 3: personeelsformatie in de drie groepen van SVK’s


Het aantal VTE’s per 100 woningen is dus gevoelig lager bij SVK’s met een beduidend hoger woningaanbod. Een groter SVK heeft wel een grotere personeelsequipe, maar kan dan ook binnen die equipe de taken beter verdelen, en specialisatie in deeltaken (bv. woningonderhoud,

inhuren, … ) bevorderen. Een andere mogelijke verklaring van dit lager gemiddelde is het huidig systeem van degressieve subsidie (de gemiddelde subsidie daalt met de groei van het woningaanbod). In het nieuwe subsidiebesluit (vanaf 2013) is dit degressief systeem (eindelijk) grotendeels weggewerkt. Dit zal vooral de grotere SVK’s mogelijkheden geven om de equipe te verbreden en deskundigheid te bevorderen, waardoor én de kwaliteit van de dienstverlening én het woningaanbod kan worden aangepakt. In de huidige situatie geven (vooral) de SVK’s met een redelijk substantieel woningaanbod aan dat ze de taken met de bestaande equipe niet meer kunnen waarmaken.

won

inga

anta

l

aant

al V

TE

SVK's met 50-100 woningen (19) 1.409 79,99 4,21 gemiddeld 5,68 VTE/100w

SVK's met 100-150 woningen (13) 1.579 76,09 5,85 gemiddeld 4,82 VTE/100w

SVK's met +150 woningen (12) 2.488 89,98 7,50 gemiddeld 3,62 VTE/100w

2.4. Financieringsbronnen van de SVK-medewerkers

Het SVK‐subsidiestelsel is een beheerssubsidie, waarbij het subsidiebedrag wordt gebaseerd op het aantal particuliere woningen dat het SVK beheert. Zowel in het besluit van 2004 als in het komende subsidiebesluit van 2013 dient het belangrijkste deel van de subsidie te worden besteed aan personeelskost. De verhouding wordt echter licht aangepast: 70% van de subsidies in plaats van 75%. Deze subsidies vanuit het Vlaamse Gewest vormen de belangrijkste bron om de loonkost te dragen. Maar daarnaast maken quasi alle SVK’s nog gebruik van federale, provinciale en/of lokale middelen. Voor een nader plaatje van de financieringsbronnen van de SVK‐medewerkers, baseren we ons op de gegevens zoals die door de gesubsidieerde SVK’s worden aangeleverd. We kunnen ons hierbij enkel uitspreken over 234,02 VTE’s binnen de gesubsidieerde SVK’s (op een totaal van 249,06 VTE bij de gesubsidieerde SVK’s). Dit verschil van 15,04 VTE betreft naar het SVK gedetacheerd personeel, waarmee uitdrukkelijk het personeel conform art. 15 § 2 van het SVK‐subsidiebesluit wordt bedoeld. In totaal vinden we 8 SVK’s die melden dat naar het SVK gedetacheerd personeel wordt ingezet. Veelal gaat het over detacheringen vanuit het OCMW, waarvan de loonkost deels (maar hoeveel ?) gedragen wordt door de Gewestelijke SVK‐middelen.

Gew

este

lijks

S

VK

-mid

dele

n

DA

C

Ges

co's

soci

ale

mar

ibel

soci

ale

tew

erks

telli

ng

(art.

60,

WE

P+)

an

der

subs

idie

stel

sel

eige

n m

idde

len

subtotaal VTE 153,63 5,9 6 33,46 10,59 18,67 5,77 234,02 verhouding 65,65% 2,52% 2,56% 14,30% 4,53% 7,98% 2,47% 100,00% Tabel 4: financieringsbron personeel (gesubsidieerde SVK’s) Uit deze gegevens blijkt dat een kleine 66% van de loonkost bij de gesubsidieerde SVK’s wordt gefinancierd door de gewestelijke SVK‐middelen. Met andere woorden: 1 op 3 van de VTE’s in de sector worden gefinancierd uit andere bronnen dan de gewestelijke subsidiemiddelen. Als we dit afzetten tegenover het gemiddeld aantal VTE’s per 100 woningen voor de gesubsidieerde SVK’s (4,5 VTE/100 woningen) dan: ‐ worden een kleine 3 VTE met gewestelijke middelen betoelaagd; ‐ komen de DAC, Gesco en SM‐middelen tesamen aan een 0,9 VTE / 100 woningen (0,87). VIA

(Gesco’s), de Sociale Maribel en de (ondertussen geregulariseerde) DAC’s zijn aanvullende en structurele subsidies, die samengaan met de juridische structuur van het SVK of de specifieke situatie van het SVK. De sociale maribel alleen al is goed voor 0,65 VTE per 100 woningen;

‐ wordt de kost van 0,55 VTE gedragen door een ander subsidiestelsel. Veelal gaat dit over een tussenkomst die wordt verleend door een bij het SVK aangesloten lokaal bestuur, of subsidies vanuit de provinciale overheid.

Niet elk SVK kan gebruik maken van subsidiemogelijkheden vanuit de lokale of provinciale overheden. Voor de reeds door het Vlaamse Gewest gesubsidieerde SVK’s stellen enkel de provinciebesturen van Vlaams‐Brabant en (voor een heel klein bedrag) Limburg middelen beschikbaar. In Vlaams‐Brabant gaat het enkel over een tussenkomst voor een instructeur of technische medewerker. Lokale middelen, die kunnen worden gebruikt voor personeel, hangen samen met de afspraak ter plaatse. We kunnen dan ook (blijven) stellen dat de SVK’s optimaal gebruik maken van bijkomende financieringsbronnen.

Tenslotte bedraagt het aandeel van personeelskost waarbij het SVK uitdrukkelijk aangeeft dit met eigen middelen te dragen (2,47% of goed voor 0,11 VTE / 100 woningen) misschien ook nog wat aanvullend onderzoek. We gaan er van uit dat de SVK’s dit deel van de personeelskost dragen door lidgelden, die dan weer vanuit de aangesloten lokale besturen komen. Maar mogelijks zitten we hier met een structureel probleem, namelijk dat het SVK hiervoor haar eigen reserves moet inzetten, en dus haar financiële marge ziet verdwijnen. Dit kan dan zelfs op korte termijn tot accidenten leiden. Mogelijk is dit probleem te wijten aan de diverse stelsels én aan de gewestelijke SVK‐subsidie, die allen weinig of geen ruimte bieden voor het opvangen van de anciënniteitsdrift.

2.5. Profiel van de SVK-medewerkers

(Kern)taken en functies

Een voor het SVK noodzakelijk personeelskader schetsen is een onbegonnen zaak. Er zijn verschillende uitgangspunten en er spelen een pak variabelen mee. Het aandeel van de diverse soorten taken binnen de SVK‐werking zal variëren naargelang het doelpubliek waarmee men werkt, het SVK eerder als een eerste‐ dan wel als een tweedelijns dienst functioneert, de woningkwaliteit,



de resultaten inzake de uitbouw van en de samenwerking binnen het lokale netwerk, de eigenheid van de lokale private markt waarop men werkt. Binnen het nieuwe SVK‐besluit wordt als subsidievoorwaarde in de toekomst bepaald dat het SVK moet aantonen dat het beschikt over een personeelsformatie die geschikt is om de gestelde opdrachten uit te voeren. Deze minimale competenties van de verschillende functieprofielen kunnen door de minister bepaald worden. In de toelichtende nota aan de Vlaamse Regering wordt in dat verband gesproken over een personeelsformatie met een huurbegeleider, een technisch en administratief medewerker, naast dus de (minstens halftijdse) coördinator. We mogen verhopen dat bij het eventueel vastleggen van deze functieprofielen ook rekening wordt gehouden met de draagkracht en financiering van de SVK’s, die rechtstreeks gelinkt is aan hun woningbestand. Een SVK met 60 woningen zal wellicht moeilijk in staat zijn op elk van deze functies andere personeelsleden te zetten. En SVK met een groter personeelsbestand kan zelfs binnen deze functies aparte competenties en opdrachten onderscheiden. Op basis van de door de SVK’s bezorgde tabellen kunnen we verscheidene taken onderscheiden, die we elk kunnen plaatsen in aparte groepen: ‐ De coördinatie van de organisatie, inhuren van woningen (prospectie) en het ondersteunen van

de eigenaar bij een eventuele renovatie van zijn woning. Hierin zitten bijgevolg ook een aantal technische opdrachten;

‐ Huurderbegeleiding, inschrijven van woningzoekenden en het opvolgen van het onderhoud van de woningen. Dit zijn opdrachten die we ook terug vinden in het M.B. met de opsomming van de basisbegeleidingstaken voor de sociale dienst van de sociale huisvester (3);

‐ Administratie en boekhouding; ‐ Andere niet bepaalde taken/functies; ‐ Uitvoeren van renovaties. De laatste groep / taak zit conform het nieuwe besluit 2013 niet langer in de SVK‐kerntaken vervat. Als het SVK hier ruimte voor vrijmaakt, neemt het meer op dan wat wordt verwacht, wat binnen de regelgeving ook kan. De eerste vier blokken zijn duidelijke kerntaken, waarvan ook effectief wordt verwacht dat het SVK dit opneemt. In een groter personeelsbestand kunnen deze taken worden gespreid over verschillende personeelsleden. In een kleiner team worden de taken veelvuldig geconcentreerd in een aantal personen. Zo gaan we er van uit dat bij de meeste kleine SVK’s de coördinator ook instaat voor de eigenaarscontacten (prospectie, ondersteuning). De huurbegeleider zal hier ook instaan voor het inschrijven van woningzoekenden, voor de toewijzing van de woningen, en voor het opvolgen van het onderhoud. Soms worden de taken uitbesteed, wat perfect mogelijk is. Zo experimenteren een aantal SVK’s met een systeem waarbij de opvolging van de klussen in de woning (helpdesk) wordt opgenomen door een private firma. Meer klassiek wordt een deel van de huurderbegeleiding of het inschrijven van woningzoekenden opgenomen door een met het SVK samenwerkende partner.

3 Ministerieel besluit opgemaakt overeenkomstig artikel 29bis van het kaderbesluit sociale huur

coör

dina

tie

pros

pect

ie &

won

inge

n in

hure

n

onde

rste

unin

g bi

j re

nova

ties

door

eig

enaa

r hu

urde

rbeg

elei

ding

insc

hrijv

inge

n - t

oew

ijzen

onde

rhou

d / k

lusj

esw

erk

adm

inis

tratie

boek

houd

ing

ande

re fu

nctie

uitv

oere

n va

n re

nova

ties

aantal SVK's 45

aantal (VTE) 249,06

28,57 12,31 6,66

56,36 22,57 47,08

36,95 15,12

6,14

17,3

verhouding taken

11,5% 4,9% 2,7%

22,6% 9,1% 18,9%

14,8% 6,1%

2,5%

6,9%aantal woningen 5.525

VTE/100 woningen 4,51

0,52 0,22 0,12

1,02 0,41 0,85

0,67 0,27

0,11

0,31

VTE/100 woningen

0,86

2,28

0,94

0,11

0,31 19,1%

50,6%

20,9%

2,5%

6,9%

Tabel 5: verhouding in de verschillende SVK-taken (gesubsidieerde SVK’s) De categorie huurderbegeleiding vormt samen met inschrijven van woningzoekenden en opvolgen/organisatie van het onderhoud de grootste groep (50,6%). Deze taken zitten soms geconcentreerd bij één persoon (huurbegeleider), soms verspreid over verscheidene collega’s. De medewerkers die zich toeleggen op administratie en op boekhouding vormen de tweede groep.

Grafiek 5: taken (verhoudingen) in het SVK-team Ook als we de taken verder uitsplitsen, wordt het leeuwenaandeel van de tijd in de begeleiding van de huurders geïnvesteerd. Opvolgen en organisatie van het onderhoud komt hier op de tweede plaats. Maar terug: enige nuance en voorzichtigheid is hier

op zijn plaats. Zo zitten meer dan waarschijnlijk een aantal elementen van de huurderbegeleiding verdeeld over andere medewerkers. Zo valt het o.m. op dat een aantal SVK’s geen tijd invullen voor het inschrijven van woningzoekenden, terwijl – daar gaan we toch van uit – deze taak effectief wordt uitgevoerd. Wellicht zit de tijdinvestering hiervoor bij de huurbegeleiding of zelfs bij de administratieve taken en/of kracht. Sommige SVK’s hebben de tabellen ingevuld vanuit het oogpunt ‘functie’ van de medewerker, anderen hebben – zoals we hadden verwacht – de geraamde tijdsinvestering ingevuld, ongeacht wie deze taak effectief opneemt. Zo neemt de SVK‐coördinator in een kleine organisatie ook een deel van deze taak op. Vaak ook worden technische medewerkers ingeschakeld in de begeleiding van de huurder bij het onderhoud van de woning. Om een ‘juister’ beeld te krijgen, dienen we een andere onderverdeling te hanteren. We staan in dit luik wat langer stil bij een aantal functies en taken, en bij een aantal evoluties.



Evolutie in de opbouw financiële expertise

Bij driekwart van de SVK’s zien we een – in VTE‐termen sterk variërende – inzet van medewerkers met een specifieke financiële scholing of taakstelling. In het vooruitgangsrapport van 2009 spraken we nog over de helft van de SVK’s. Er is dus duidelijk ingezet binnen de sector om meer financiële expertise ‘in huis’ te halen. Relatief gezien is dit aandeel gelijkmatig mee gegroeid: de verhouding t.o.v. 2009 is quasi stabiel gebleven op 6% van de SVK‐VTE’s. Bij 11 van de 45 gesubsidieerde SVK’s noteren we (nog steeds) een blanco inzake personeelsinzet rond financiële opvolging / met financiële expertise. Ook hier zijn wellicht enkele nuanceringen op z’n plaats: ‐ We gaan er van uit dat het SVK – naargelang de inbedding – ook beroep doet op een boekhouder

binnen bvb het OCMW of op een externe boekhouder. ‐ Bovendien nemen mogelijk heel wat coördinatoren ook een deel van de financiële opvolging op

(al dan niet met een puur technische/uitvoerende opvolging door de administratieve medewerker), zonder dat ze dit in de tabellen van hun jaarverslag ook expliciet aangegeven. Men beschouwt dit dan als een vanzelfsprekend onderdeel van het beheer van de organisatie binnen het takenpakket van de coördinator.

‐ Tenslotte zal ook in een aantal (weliswaar een minderheid) van de SVK’s ook een bestuurder mee de financiële opvolging op zich nemen.

De plaats van de coördinatoren

Gezien de groeiende verantwoordelijkheid is het o.i. onontbeerlijk dat binnen de SVK‐personeelsequipe uitdrukkelijk een coördinator wordt aangeduid, die de nodige tijd‐ en beleidsruimte voor deze functie krijgt, en mede instaat voor de noodzakelijke externe contacten en –communicatie (o.m. met het toezicht op de SVK’s). En moeten we niet voor SVK’s met pakweg 200 woningen of meer, en met een brede personeelsequipe, spreken over een directeur ipv een coördinator ? In het op til zijnde nieuwe SVK‐besluit, wordt als (nieuwe) subsidievoorwaarde opgelegd dat er minimaal een halftijds personeelslid met de functie van coördinator op de loonlijst moet staan. Het opzet hiervan is dat elk SVK over een aanspreekpersoon beschikt, dit zowel binnen de organisatie als t.a.v. externen, alsook iemand die de dagelijkse werking aanstuurt. Het besluit heeft het natuurlijk over de functie van coördinator. Of deze persoon zijn volle arbeidstijd enkel aan coördinatietaken dan ook aan bijvoorbeeld inhuren van woningen of een deel van de huurderbegeleiding investeert, is hierbij weinig relevant. Dit hangt immers ook samen met de schaalgrootte van het SVK, en met de in het team aanwezige competenties. Belangrijk is dat de coördinator deze functie en verantwoordelijkheid krijgt en effectief opneemt Wat vandaag de aanwezigheid van coördinatoren binnen de SVK’s betreft zien we duidelijk een positieve evolutie. Op één na hebben alle gesubsidieerde SVK’s een (al dan niet voltijdse) coördinator in huis. Bij deze OCMW‐vereniging is er formeel geen coördinator, maar wordt deze rol opgenomen vanuit een verantwoordelijke binnen het OCMW, die ook nauw het dagelijks handelen en de bestuursvergaderingen opvolgt. Veelal naargelang de grootte van het SVK, zal deze coördinator diverse taken op zich nemen. Het betreft doorgaans een combinatie van coördinatietaken (aansturen van de dagelijkse werking), alsook het inhuren van nieuwe woningen en daarmee ook de contacten met en ondersteuning van de eigenaars verzorgen, naast een deel huurderbegeleiding. De tabellen die de SVK’s ons bezorgen, laten ons niet toe om hierin een 100% zuiver beeld te schetsen. Een aanzienlijk deel van de SVK’s

splitsen de persoon van coördinator (functie) op in de verschillende taken die hij of zij effectief uitvoert. Een quasi even aanzienlijk deel echter geeft in de tabellen bij coördinatie enkel de functie en het arbeidsvolume van de coördinator, zonder in te gaan op verdere taken. We kunnen dus geen volledig uitsluitsel hierover geven. Op basis van de tabellen kunnen we dan ook moeilijk stellen of deze SVK’s ook effectief aan een halftijdse coördinator (functie) komen. Als we ons buigen over de tijdsinvestering / taken voor prospecties en inhuringen, wordt dit probleem duidelijk. Eén derde van de SVK’s neemt in de tabellen geen expliciete personeelsinzet voor inhuringen en prospecties op. We zien hierin echter een duidelijke systematiek: alle gesubsidieerde SVK’s die geen expliciete personeelstijd hebben aangeduid voor inhuringen & prospecties, hebben steevast een voltijdse coördinatiefunctie ingevuld. Dit staaft de veronderstelling dat de coördinator doorgaans ook deze taak mee op zich neemt binnen z’n globale takenpakket. Omgekeerd, zien we dat doorgaans de SVK’s die wel personeelstijd hebben uitgesplitst voor de taak inhuren & prospectie van nieuwe woningen, slechts een deeltijds volume arbeidstijd bij de coördinatiefunctie aanduidden. Hierbij vinden we ook een aantal uitzonderingen, zoals o.a. SVK De Poort vzw, de drie SVK’s in Antwerpen‐stad en SVK Meetjesland vzw, die een personeelslid expliciet voor deze taakstelling hebben aangeworven of aangeduid. De tabellen mogen ons dan niet altijd duidelijkheid geven, maar op basis van onze ervaring en kennis van de sector durven we te stellen dat de coördinatiefunctie voor quasi alle SVK’s verworven is. Bij twee SVK’s is er sprake van een ad‐interim coördinator, dit in afwachting van het afronden van de aanwervingsprocedure.

2.6. Personeelsverloop Tot slot is het interessant om even stil te staan bij de SVK‐medewerkers die in de loop van het jaar uit dienst traden. We houden daarbij geen rekening met de (tijdelijke) vervangingen in het kader van diverse verlofstelsels (tijdskrediet, zwangerschapsverlof, e.d.), hoewel de cijfers van de SVK’s niet altijd toelaten hier 100% zekerheid over te krijgen. De gesubsidieerde SVK’s geven aan dat in de loop van 2011 71,38 VTE uit dienst traden. Op een totaal van 249,06 VTE bij de gesubsidieerde SVK’s, betekent dit dat bijna 1 op 3 medewerkers (VTE) of 28,6% van het sectorale VTE‐bestand vertrok en in de meeste gevallen moest worden vervangen.

VTE

coör

dina

tie

pros

pect

ie &

won

inge

n in

hure

n

onde

rste

unin

g bi

j re

nova

ties

door

eig

enaa

r

huur

derb

egel

eidi

ng

insc

hrijv

inge

n - t

oew

ijzen

onde

rhou

d / k

lusj

esw

erk

adm

inis

tratie

boek

houd

ing

ande

re fu

nctie

uitv

oere

n va

n re

nova

ties

72,38 4,50 1,06 0,30 11,54 4,25 11,70 11,78 2,40 16,05 9,30

29,06% 6,22% 1,47% 0,41% 15,95% 5,87% 16,16% 16,27% 3,32% 22,17% 12,85%

5,86 27,49 14,18 16,05 9,30

8,10% 37,98% 19,59% 22,17% 12,85%

Tabel 6: personeel uit dienst - taken Dat zijn er in elk geval een pak meer dan in 2009 (53,10 VTE uit dienst) en duidt op een behoorlijke stijging in het personeelsverloop, aangezien we in 2009 nog spraken van een verloop van 1 op 5 medewerkers (VTE) binnen de SVK‐sector.



Waar we toen het grootste verloop bij het technisch personeel zagen, is dit beeld in 2011 een stuk ‘gevarieerder’ geworden, mogelijks ook door een betere uitsplitsing in onderhouds‐ en renovatietaken. Ook bij de huurbegeleiders en het administratief personeel wordt een behoorlijke ‘uit‐dienst‐score’ genoteerd. Het verloop bij het technisch personeel en bij de ‘andere functies’ blijft vrij hoog, wat grotendeels te verklaren valt door de tijdelijke projecten en statuten. Dit laatste gaat wellicht ook op voor het personeel met een ‘andere functie’. Het lijkt in elk geval aangewezen dat, binnen de toekomstige ondersteuningscontext vanuit de VMSW, een nadere analyse wordt gemaakt van deze personeelsbewegingen. Zo kunnen eventueel structurele problemen of oorzaken in kaart worden gebracht en de SVK’s ook op dit vlak de nodige ondersteuning en omkadering krijgen.

Deel 2: woningtypen en het werkingsgebied

1. Woningaantal 2011 Op 31/12/2011 beheerden de 49 erkende SVK’s samen 5.750 woningen. Dat is wederom een mooie netto‐groei t.o.v. 2010. Daarover meer in volgend hoofdstuk. Zowel in de verhouding van het aantal woningen per provincie als in de verhouding van het woningaantal naar eigendomstitel is weinig veranderd ten opzichte van de vorige jaren. Het hoogste aandeel van SVK‐woningen vinden we van oudsher terug in de provincie West‐Vlaanderen, namelijk 1.950 woningen of 33,9 % van het totale SVK‐woningaanbod. In deze provincie vinden we ook het hoogste aandeel SVK’s (15) én het SVK met het grootste patrimonium. SVK de Poort vzw beheert 497 woningen en is daarmee nog steeds bijna 2,5 keer zo groot als het volgende SVK in de rij. Volgen de provincies Antwerpen (12 SVK’s), Oost‐Vlaanderen (8 SVK’s), Limburg (7 SVK’s) en Vlaams‐Brabant (7 SVK’s) met respectievelijk 21,9%, 17,2%, 15,7% en 11,3% van het SVK‐patrimonium in 2011.

Tabel 7: woningaantal en eigendomstitel, 2011

woningen eigendom van:

gege

vens

va

n n

SV

K's

priv

e-ve

rhuu

rder

S

VK

gem

eent

e of

O

CM

W

SH

M

prov

inci

e

TOTA

AL

WEST–VLAANDEREN 15 1.731 78 136 5 0 1.950 gesubsidieerde SVK's

13 1.662 78 136 3 1.879

niet-gesubsidieerde SVK's

2 69 2 71

OOST–VLAANDEREN 8 941 0 32 13 0 986 gesubsidieerde SVK's

7 872 17 2 891


1 69 15 11 95

VLAAMS–BRABANT 7 599 0 53 0 0 652 gesubsidieerde SVK's

7 599 53 652


0 0

ANTWERPEN 12 1.226 0 22 6 8 1.262 gesubsidieerde SVK's

11 1.184 10 1 8 1.203


1 0 0

LIMBURG 7 890 0 10 0 0 900 gesubsidieerde SVK's

7 890 10 900


0 0

VLAANDEREN 49 5.387 78 253 24 8 5.750 gesubsidieerde SVK's

45 5.207 78 226 6 8 5525


4 138 0 15 13 0 166

Verhouding Vlaanderen 93,69% 1,36% 4,40% 0,42% 0,14%

Wat de eigendomstitel betreft zien we dat de SVK’s zich blijven richten naar hun core‐business, de private huurmarkt (93,7%). Het zijn ook deze woningen waarvoor het SVK een beheerssubsidie kan aanvragen. Het andere deel van het beheerde patrimonium, iets meer dan 6%, kan het SVK niet



inbrengen voor een gewestelijke SVK‐subsidie. Bij de gesubsidieerde SVK’s wordt dit aandeel beperkt tot 5,8% van hun patrimonium. De vijf SVK’s met het grootste patrimonium 2011 vinden we mooi verspreid over de provincies. Er gaapt wel een enorme kloof tussen het eerste en het tweede SVK in rij: - SVK De Poort vzw (W‐Vl) met 497 woningen, - SVK Zuid Oost‐Vlaanderen vzw (O‐Vl) met 206 woningen, - SVK Voorkempen vzw (A) met 201 woningen, - SVK Webra vzw (Vl‐Br) met 191 woningen, - SVK Noord‐Limburg vzw (L) met 184 woningen. Om het lijstje van de SVK’s met 180 woningen en meer te vervolledigen, volgen nog SVK Woonfonds vzw (O‐Vl) met 182 woningen en SVPWL vzw (L) met 180 woningen. Dit is het eerste jaar dat er, naast SVK De Poort vzw, door andere SVK’s de kaap van 200 woningen overschreden wordt. In de top vier van gemeenten met het hoogste aantal SVK‐woningen vinden we de drie grootsteden (Antwerpen, Gent en Brugge). In elk van deze zijn meerdere SVK’s actief, dit in tegenstelling tot Kortrijk. De stad Antwerpen telt opnieuw het hoogste aantal SVK‐woningen, namelijk 441, dit verspreid over 3 SVK’s. Kortrijk volgt met een respectabele 398 woningen, beheerd door SVK De Poort vzw. Volgen Brugge met 355 woningen (2 SVK’s) en Gent met 277 woningen (2 SVK’s), exact evenveel als vorig jaar.

2. Het SVK-werkingsgebied en het nieuwe besluit Wat is een optimaal werkingsgebied voor een SVK? Dienen hierover afspraken te worden gemaakt, of lijnen over de minimale en maximale schaalgrootte worden vastgelegd? Dienen de werkingsgebieden gelijk te lopen met die van andere intergemeentelijke samenwerkingsverbanden, of met die van de huisvestingsmaatschappijen? Hebben we het over het aantal gemeenten, of over het aantal inwoners, of een combinatie van beide? Kunnen meerdere SVK’s actief zijn in één gemeente? Over dit onderwerp werden door de SVK’s, het VOB én door de administratie reeds vele standpunten ingenomen, en soms wederom gewijzigd. Zo formuleerde het departement RWO in 2006 een standpunt over exclusiviteit van werkingsgebieden en het vermijden van doublures. Eind 2009 schaarde de SVK‐sector zich achter het volgende standpunt: Een werkingsgebied groeit van onder uit: het is niet aangewezen dat het Vlaamse beleid aan de

SVK’s een werkingsgebied oplegt. Ook een eventuele herstructurering dient te vertrekken vanuit lokale vragen, en partners die elkaar vinden.

Een werkingsgebied moet draagbaar zijn: het SVK dient aanwezig te zijn in het werkingsgebied, waardoor het in staat moet (kunnen) zijn om - bij problemen vrij snel te interveniëren, - contacten te onderhouden met huurders en eigenaars, - een praktische samenwerking uit te bouwen met de lokale diensten, - in elke gemeente een behoorlijk woningpatrimonium te kunnen uitbouwen, - te werken aan lokale verankering. Lokale verankering weerspiegelt zich in de lokale

samenwerking én in de bestuurlijke samenstelling van het SVK. Anderzijds is een minimumschaalgrootte voor het SVK aangewezen. Een redelijke onderbouw is

aangewezen, mede voor de schaalvoordelen. Men kan onmogelijk voor elke Vlaamse gemeente


een apart SVK subsidiëren. Tegelijk dient de bestuurlijke samenstelling voldoende breed te zijn uitgebouwd, opdat niet één initiatiefnemer of lokaal bestuur de door het SVK uitgezette lijnen kan bepalen. (4)

Als we het over de invulling van een werkingsgebied hebben, moeten we dit ook praktisch durven benoemen / omschrijven. Het laatste decennium is deze invulling afgelijnd en geëvolueerd. Als ondersteuningsstructuur adviseerde het VOB volgende invulling: een gebied met grosso‐modo een 7‐tal gemeenten, of met een 100.000‐tal inwoners, het werkingsgebied een aaneengesloten gebied vormt, en waarbij in de gemeenten geen doublures zijn met een ander door het Vlaamse Gewest erkend

SVK (grootstedelijke SVK’s buiten beschouwing gelaten). Doublures zijn om inhoudelijk‐praktische reden te mijden. Het laat de eigenaar van de woning toe om SVK’s tegen elkaar uit te spelen, en remt zodoende een (vooral voor de onderhuurder belangrijke) goede huurprijs‐ en woningkwaliteitssetting. Het SVK‐besluit van 2004 legde voor de erkende niet‐gesubsidieerde SVK’s een minimum schaalgrootte van één gemeente op. Voor de door het Vlaamse Gewest gesubsidieerde SVK’s lag de minimum schaalgrootte op 2 gemeenten, met uitzondering van SVK’s actief in Brugge, Gent of Antwerpen. Het nieuwe besluit vanaf 2013 trekt volledige andere kaarten, sommige nieuwe, en andere herkenbare kaarten. Het werkingsgebied blijft omschreven als ‘daar waar het SVK woningen huurt en verhuurt’. Het werkingsgebied van een SVK wordt exclusief (er kan maar één SVK actief zijn in de gemeente), doublures moeten bijgevolg worden weggewerkt. Het idee om het werkingsgebied verplicht ‘aaneensluitend’ te maken werd in de laatste lijn naar een nieuw besluit afgezwakt naar ‘streven naar een aaneensluitend werkingsgebied’. De belangrijkste wijziging is ongetwijfeld dat de voorwaarde van een intergemeentelijk werkingsgebied wordt verlaten. De beleidsmakers gaan er van uit dat door in te schrijven dat SVK’s moeten doorgroeien naar 150 woningen of meer, dit sowieso tot een groter (en dus intergemeentelijk) werkingsgebied zal leiden. Voor een belangrijk aantal SVK’s zal dit ook wel kloppen. We denken dat een aantal hardliners onder de bij het SVK betrokken lokale besturen alsnog de kaart van klein werkingsgebied (één gemeente ?) en gewestelijke subsidie zullen blijven trekken. Ze nemen de in het besluit ingeschreven sanctie er dan wel bij, liever dan door te groeien naar een bredere werking. Als ondersteuningsstructuur en dit gebaseerd op onze ervaring betreuren we dat de verplichting van een werking in minimaal twee gemeenten voor gesubsidieerde SVK’s verlaten is.

3. Het SVK-werkingsgebied in de praktijk

3.1. Stijgend aantal gemeenten met een SVK-aanbod Vlaanderen telt 308 gemeenten. In 255 hiervan (= 82,8%) worden effectief SVK‐woningen verhuurd. Wederom een mooie toename. Vorig jaar was dit net geen 79%.

4 In 2009 merkte het VOB dat bij een aantal kleinschalige initiatieven (= twee of drie kleinere gemeenten), en initiatieven waar het belangrijkste gewicht van het bestuur (in praktijk) bij één instantie lag, de bestuurlijke samenwerking en de sturing van het SVK en het personeel moeilijk tot zeer moeilijk begon te lopen. Als bij één van deze (beperkt aantal) partners grote problemen komen, heeft dit mogelijks een negatieve impact op de organisatie en/of het verder bestaan van het SVK. Ook in 2010 en 2011 botsten we op een aantal voorbeelden. Deze problemen waren bijvoorbeeld een belangrijke deel van de reden voor de ontbinding van de SVK-vereniging Melle-Destelbergen en het SVK Menen vzw.

In 267 gemeenten (of 86,7%) is minstens één erkend SVK actief. Bijgevolg zijn er 11 gemeenten met SVK‐werking maar zonder SVK‐woningen. Dit is wederom een daling ten opzichte van vorig jaar, wat betekent dat meer en meer SVK’s er in slagen om in alle gemeenten van hun werkingsgebied ook effectief woningen te huren.

n gem

eent

en

met

SV

K-

won

inge

n %

met

SV

K-

wer

king

%

+ in

ops

tart

cum

ulat

ief

%

doub

lure

s

West-Vlaanderen 64 62 96,9% 62 96,9% 0 96,9% 5 Oost-Vlaanderen 65 40 61,5% 42 64,6% 0 64,6% 1 Antwerpen 70 59 84,3% 66 94,3% 2 97,1% 2 Vlaams-Brabant 65 54 83,1% 56 86,2% 3 90,8% 6 Limburg 44 40 90,9% 40 90,9% 2 95,5% 0

Vlaanderen 308 255 82,8% 266 86,4% 7 88,6% 14

Tabel 8: SVK-gemeenten en woningen, algemeen

In West‐Vlaanderen en Limburg zit de gebiedsdekking sowieso heel goed, en blijft ze in 2011 min of meer gelijk. Ondertussen is er in West‐Vlaanderen op twee kleinere gemeenten na en in Limburg op vier gemeenten na overal een SVK actief. En de Limburgse en West‐Vlaamse SVK’s verhuren effectief in al de gemeenten van hun werkingsgebied. De drie overige provincies zetten duidelijk verdere stappen t.o.v. 2010. In Vlaams‐Brabant groeit de kloof tussen SVK‐gemeenten met en zonder woningen stilaan dicht. In Antwerpen blijft dit verschil opvallend groot (7 SVK‐gemeenten zonder woningen). Maar zowel de provincie Antwerpen als Vlaams‐Brabant hebben een dekkingsgraad die de 80% ruim overschrijdt. Ook Oost‐Vlaanderen is er dit jaar merkbaar op vooruit gegaan (van 55,3 % naar 61,5%) maar het blijft de provincie met een opvallend aandeel gemeenten die niet betrokken zijn bij een SVK. Als we tenslotte de (gekende) geplande uitbreidingen en nieuwe initiatieven in 2012 in rekening brengen, kunnen we stellen dat momenteel bijna 89% van de Vlaamse gemeenten een SVK‐werking heeft of effectief wordt opgestart. Begin 2012 hebben in Vlaams‐Brabant 2 SVK‐OCMW’s een erkenning aangevraagd, en een derde bereidt mogelijk een dossier voor. De vraag zal zijn of dat initiatief kan doorgroeien tot een gesubsidieerde werking, zeker nu het aantal woningen om in aanmerking te komen voor subsidie werd opgetrokken tot 50 woningen. Het SVK ISOM neemt een aantal lege Antwerpse gemeenten voor haar rekening (Herentals en Olen), evenals een aantal gemeenten die al betrokken waren bij een SVK, maar zonder woningresultaat. Daardoor worden op twee na alle Antwerpse gemeenten betrokken bij een SVK. En in Limburg twijfelen 2 OCMW’s tussen het opstarten van een eigen SVK‐werking of aansluiten bij een bestaand initiatief. Tenslotte merken we op dat er in 14 gemeenten meerdere SVK’s actief zijn. Door de expliciete omschrijving in het nieuwe SVK‐besluit en de overgangsbepaling is het duidelijk dat deze doublures uitgeklaard moeten worden. In West‐Vlaanderen bestaan er duidelijke afspraken over de vier kleinere gemeenten waar nu een uitdoofscenario van toepassing is. Ook in Vlaams‐Brabant bestaat er reeds een afspraak tussen de SVK’s in het arrondissement Leuven. Anders zit het in het arrondissement Halle‐Vilvoorde, met doublures vanuit het SVK Webra vzw met zowel het SVK Zuidkant vzw als het SVK de Woonkoepel vzw. Dit betekent dat hier in 5 doubluregemeenten nog geen afspraak bestaat en dat er dus op relatief korte termijn zal moeten samengezeten worden met de betrokken SVK’s. Tenslotte hebben we nog de SVK’s in de grootsteden (Antwerpen, Gent en Brugge) die voor doublures zorgen. Deze SVK’s zullen in het licht van het nieuwe SVK‐subsidiebesluit moeten bekijken of en hoe ze gaan fusioneren. Met het nieuwe subsidiebesluit is er per gemeente immers nog maar ruimte voor één erkend SVK!


3.2. Effectieve werkingsgebieden in beeld Volgende kaart geeft u een beeld van het aandeel gemeenten mét SVK‐woningen. De kleuren staan voor de verschillende erkende SVK’s. In de gearceerde gemeenten vinden we een woningaanbod van meerdere door het Vlaamse gewest erkende SVK’s, waarvan voor sommige (bv. Aarschot, Roeselare, Harelbeke, Dentergem,…) de betrokken SVK’s een uitdoofscenario hebben afgesproken. Voor de doublures in het arrondissement Halle‐Vilvoorde ontbreekt vooralsnog een dergelijke afspraak. In plaats van uit te doven, nemen hier de doublures toe.

Figuur 1: kaart Vlaamse gemeenten mét SVK-woningen, 31/12/2011

3.3. Intergemeentelijke werkingen en gemiddeld aantal gemeenten Tabel 9: gemiddeld aantal betrokken (geclaimde) gemeenten per SVK, 2011

n ge

subs

idie

erde

SV

K's

n

gem

eent

en

gem

idde

lde

n SV

K's

zo

nder

GS-

SVK

's

n ge

mee

nten

zo

nder

GS-

SVK

's

Gem

idde

lde

zo

nder

GS-

SVK

’s

West-Vlaanderen

13

65

5,0

12

64

5,3 Oost-Vlaanderen

7

42

6,0

6

41

6,8

Vlaams-Brabant

7

63

9,0

7

63

9,0 Antwerpen

11

67

6,1

8

66

8,3

Limburg

7

40

5,7

7

40

5,7

Vlaanderen

45

277

6,2

40

274

6,9

Gestimuleerd/opgelegd door het SVK‐subsidiebesluit van 2004 hebben de door het Vlaamse Gewest gesubsidieerde SVK’s een SVK‐werking in meer dan één gemeente. Enkel voor de SVK’s actief in steden met meer dan 100.000 inwoners (Brugge, Gent & Antwerpen) vervalt deze verplichting.

Hoe evolueren de werkingsgebieden? De optelsom van het aantal door de gesubsidieerde SVK’s ‘geclaimde’ gemeenten, gedeeld door het aantal gesubsidieerde SVK’s, geeft een gemiddelde van 6,2 gemeenten per SVK. Dit is hoger dan vorig jaar toen we strandden op een gemiddelde van 5,8. Als we de gesubsidieerde SVK’s die zich uitdrukkelijk slechts naar één van de drie grootsteden richten niet in rekening te brengen (de SVK‐vereniging Brugge (Brugge), SVK Woonfonds vzw (Gent) en SVK Woonunie vzw, SVK ASVK vzw en Huurdersunie vzw (Antwerpen)) komen we in Vlaanderen aan een gemiddelde van 6,9 gemeenten per SVK.



Vooral Vlaams‐Brabant maar ook Antwerpen zit boven dit gemiddelde. In Vlaams‐Brabant komt dit hoge gemiddelde door de 28 gemeenten van het SVK Webra vzw. In Antwerpen gaat het voorname‐lijk om de grote werkingsgebieden van de drie Kempische SVK’s (SVK Voorkempen vzw, SVK Zuiderkempen vzw en SVK Noorderkempen vzw). De twee laatste slagen er echter niet in om in al de door hen geclaimde gemeenten effectief woningen in te huren. Mogelijks biedt de herschikking van het werkingsgebied door de oprichting van een SVK ISOM in en rond Herentals‐Olen enig soelaas. West‐Vlaanderen blijft dan weer een heel stuk onder dit gemiddelde. Dit is ook de provincie met het hoogste aantal SVK’s, waarvan velen met een beperkt aantal gemeenten in hun werkingsgebied. Ondertussen heeft het SVK Menen vzw haar werking stopgezet, wat voor 2012 het gemiddelde zal beïnvloeden.

3.4. Voldoende woningen in elke gemeente De voorbije jaren maakten we steeds een vergelijking tussen het aantal SVK‐woningen per gemeente, en dit afgezet tegenover het aantal inwoners. De drukte rond de herstructurering van de ondersteuning van SVK verplichtte ons om een aantal arbeidsintensieve delen te laten vallen. In nog te veel gemeenten is het woningaanbod beperkt tot een vrij klein aantal. We verwijzen naar de jaarrapporten van de voorgaande jaren, en naar de lijst ‘woningen per gemeente’ in bijlage. Sommige SVK’s slagen erin om in een vrij klein werkingsgebied een aanzienlijk aantal woningen te bemachtigen, en zijn bijgevolg in alle gemeenten overduidelijk aanwezig. Een aantal heeft een mooi woningaanbod, maar dit over een zeer groot werkingsgebied, waardoor de lokale aanwezigheid eerder beperkt is. I.p.v. het aantal woningen af te zetten tegenover het aantal inwoners van de gemeente, lijkt het beter dit te vergelijken met het aantal aanwezige huurwoningen in de betreffende gemeente. Het valt te betreuren dat Vlaanderen hieromtrent niet (meer) over betrouwbare cijfers beschikt. Het zou mooi zijn dat ieder SVK kan doorgroeien tot pakweg 3% van de lokale particuliere huurmarkt. Dit zou betekenen dat SVK’s tesamen staan voor 13.500 woningen, mooi verspreid over Vlaanderen. Een doelstelling voor 2030?

4. Het SVK-bestuur en het nieuwe besluit De door het Vlaams gewest gesubsidieerde SVK’s zijn ofwel privaatrechtelijke (vzw’s) of publiekrechtelijke (OCMW‐verenigingen) organisaties. In beiden is de Raad van Bestuur het beslissingsorgaan. De SVK‐regelgeving (SVK‐besluit, art. 11 § 1) legt hierbij aan de gesubsidieerde SVK’s een aantal bepalingen op. Zo dient het SVK effectief een aanbod te doen aan lokale SHM’s, gemeenten, OCMW’s en andere huisvestings‐ en welzijnsactoren om te participeren aan het bestuur. Dit aanbod moest worden gelezen als een inspanningsverbintenis: het is de bedoeling dat het lokaal netwerk van besturen, huisvestings‐ en welzijnsdiensten in een of andere vorm deel neemt aan het bestuur van het SVK. Tenslotte heeft de (indertijd) bevoegde minister en de administratie dit ‘deelnemen’ altijd ingevuld als ‘deelnemen met stemrecht’. Bij de meeste SVK’s leidde dit tot een multidisciplinair bestuur, waar verscheidene achtergronden het beleid van het SVK uitmaken. Maar niet bij alle SVK’s leidde deze ‘inspanningsverbintenis’ tot een brede samenstelling van het bestuur. Bij sommigen werd de meerderheid van stemmen in handen gelegd van één organisatie, bij andere waren enkel bestuurders met een zelfde achtergrond


betrokken. In sommige regio’s wezen de lokale OCMW’s of welzijnsdiensten dan ook op de beperkte betrokkenheid bij het SVK. De minister heeft in het nieuwe SVK‐subsidiebesluit het belang van de lokale betrokkenheid sterk onderstreept. De inspanningsverbintenis wordt omgezet in een duidelijke voorwaarde. Het besluit bepaalt dat er cumulatief voldaan moet zijn aan volgende voorwaarden: ‐ minstens 3/4de van de lokale besturen (OCMW of gemeente) uit het werkingsgebied moet

stemgerechtigd betrokken zijn in de algemene vergadering of de raad van bestuur, en ‐ de helft van de stemgerechtigde bestuursleden uit de Raad van Bestuur moet bestaan uit lokale

woon‐ en welzijnsactoren (SHM, welzijnsdiensten, OCMW, gemeente), zijnde ofwel rechtspersonen ofwel natuurlijke personen.

Hierbij kan de betrokkenheid worden gecreëerd door natuurlijke personen die aan het SVK‐bestuur deelnemen en die beroepsmatig betrokken zijn bij een lokaal bestuur, welzijns‐ of huisvestingsdienst, of door deze besturen of diensten als rechtspersoon in het bestuur of de algemene vergadering te betrekken. De minister heeft hiermee ook de positie van het SVK als onafhankelijke en verantwoordelijke organisatie verstevigd. Er blijft voldoende flexibiliteit voor de invulling van het bestuur, maar de aandacht voor samenwerking met de lokale actoren is duidelijk ingeschreven. De betrokkenheid van lokale besturen (OCMW of gemeente) wordt verankerd, dit in het verlengde van de bepalingen in de Vlaamse Wooncode. Drie van de vier gemeenten moeten worden betrokken. Voor een SVK actief in één gemeente betekent dit minimaal één bestuurs‐ of lidzetel voor een lokaal bestuur. Een SVK actief in drie gemeenten betrekt alle besturen. Vanaf de 4de gemeente is het mogelijk dat niet alle lokale besturen participeren. Dit maakt het voor het SVK mogelijk om ook in die ‘blinde vlek’ in haar werkingsgebied woningen te huren. En het SVK met een zeer groot werkingsgebied wordt vanaf nu geconfronteerd met een bestuur en/of algemene vergadering met vele leden. Hoe zit het vandaag in de praktijk ? We merken dat in 2011 bij 16 op 45 gesubsidieerde SVK’s het bestuur uit maximaal 2 soorten actoren bestaat (waar dat in 2009 nog 50% was). Hierbij worden de lokale besturen (OCMW’s en gemeente) als 1 actor bekeken. Meestal gaat het hier om lokale actoren en een welzijnsactor of een sociale huisvestingsmaatschappij. Bij 5 SVK’s is er zelfs maar één soort actor stemgerechtigd aanwezig. Op een enkele uitzondering na handelt het over bestuursformaties die nogal eenzijdig door (vertegenwoordigers van) lokale besturen zijn samengesteld (in 2010 waren dit er nog 10 op 44). In vergelijking met 2009 blijken de Raden van Bestuur toch ruimer samengesteld te zijn. Wat de vertegenwoordiging van lokale besturen, welzijns‐ of huisvestingsactoren met stemrecht in de raden van bestuur betreft, zien we hier ‐ mogelijk op één enkel SVK na ‐ geen problemen. En wat met de betrokkenheid van de lokale besturen (3/4de) uit het werkingsgebied? Op basis van de beschikbare gegevens kunnen we ons daar niet met zekerheid over uitspreken. De gegevens doen ons vermoeden dat een aantal SVK’s hun bestuursorganen moeten aanpassen om zo te voldoen aan de nieuwe voorwaarden. In totaal gaat het om een 6‐tal gesubsidieerde SVK’s. Voor de meeste SVK’s zal dit geen problemen opleveren. Wel zullen de meeste SVK’s hun statuten moeten aanpassen, en deze verdeling van zetels moeten inschrijven.


Deel 3: Over SVK’s, woningaantal en woninggroei

1. Inleiding op woninggroei Woningen inhuren, verhuren en afstoten vormt een belangrijke bezigheid van de SVK‐medewerker. Het inhuren zit meestal bij de SVK‐coördinator. Bij een enkel SVK wordt dit toevertrouwd aan een specifieke ‘inhuurder’. Als de woning uit beheer verdwijnt, is de huurbegeleider of de coördinator aan zet. De Vlaamse regering en de bevoegde minister verwachten dat het SVK‐woningaanbod toeneemt. We durven stellen dat algemeen de SVK’s hier vrij goed in slaagden en blijven slagen. Momenteel krijgen de meeste SVK’s meer aanbod dan ze feitelijk kunnen verwerken. En naast het inhuren dienen de SVK’s ook in te staan voor andere taken, waar de begeleiding van de huurder en de vele administratieve verplichtingen vanuit de sociale huurwetgeving en toezicht de meest tijdopslorpende zijn. Bovendien dient aan alle wettelijke verplichtingen te worden voldaan. En de aandacht voor de woningkwaliteit en het –onderhoud neemt jaarlijks toe. Toch verwacht het Vlaamse beleid dat de SVK’s nog een aantal tandjes bijsteken, meer dus dan de (sowieso al ambitieuze) verwachting vanuit het grond‐ en pandendecreet (GPD) en het sociaal objectief. Hierin zat vervat dat maximum 6.000 bijkomende SVK‐woningen in rekening worden gebracht voor de door de Vlaamse regering vooropgestelde 43.000 bijkomende sociale huurwoningen tegen 2020. Groei is echter gekoppeld aan aanbod, en het kunnen verwerken van dit aanbod. En de Vlaamse private huurmarkt is zeer gevarieerd. Daarom lukt het niet in alle regio’s om op een zelfde tempo een zelfde groei te realiseren. Sommige SVK’s slaagden er reeds in om een betekenisvol aandeel van de private huurmarkt in beheer te hebben, en tegelijk een mooie portefeuille te kunnen aanbieden. Andere SVK’s wroeten met een lager aandeel private huurwoningen in hun werkingsgebied. Bovendien zijn de huurprijzen ook sterk regio gebonden. SVK’s zijn bijgevolg maatwerk. Maatwerk gebouwd met lokale materialen en mogelijkheden.

2. Woningaantal en -groei in 2011

2.1. 5.750 woningen, dit zonder toename aantal SVK’s Als we in de jaarrapporten de woninggroei beschrijven, zetten we steeds het aantal woningen per SVK op 31 december van het werkjaar, tegenover het aantal op 31/12 van het voorgaande jaar. Hierbij werken we verder op de cijfers opgenomen in de voorgaande jaarrapporten, ook als het SVK in het laatste jaarverslag een ander beginaantal hanteert. In tegenstelling tot voorgaande jaren kwamen er in 2011 geen nieuwe SVK’s bij. Desondanks steeg het aantal SVK‐woningen behoorlijk. We kloppen af op 5.750 SVK‐woningen, wat een netto‐winst geeft van 455 woningen of 8,6%.

2.2. Woningaantal per SVK

Tabel 10: woningaantal en -groei / SVK

won

inga

anta

l 31

/12/

2010

w

onin

gaan

tal

31/1

2/20

11

GR

OEI

tov

201

0

1 SVK de Poort vzw WVL 482 497 15 3,1% SVK Zuid Oost-Vlaanderen vzw Ovl 166 206 40 24,1% SVK Voorkempen vzw A 189 201 12 6,3% SVK Webra vzw VlB 174 191 17 9,8%

5 SVK Noord-Limburg vzw L 183 184 1 0,5% Woonfonds vzw Ovl 183 182 -1 -0,5% SVPWL vzw L 167 180 13 7,8% SVK Sovekans - Leefbaar Wonen vzw WVl 149 179 30 20,1% SVK-vereniging Brugge WVl 174 176 2 1,1%10 Antwerps SVK vzw A 157 166 9 5,7% RSVK Westkust vzw WVl 155 163 8 5,2% SVK-vereniging Waasland Ovl 160 163 3 1,9% SVK-vereniging Bredene-Oostende WVl 139 147 8 5,8% Huurdersunie vzw A 138 146 8 5,8%15 SVK Land van Loon vzw L 124 136 12 9,7% SVK Woonunie vzw A 107 130 23 21,5% SVK SPIT vzw VlB 127 126 -1 -0,8% RSVK Veurne-Diksmuide vzw WVl 109 122 13 11,9% SVK Regio Roeselare WVl 105 119 14 13,3%20 SVK Maasland vzw L 111 116 5 4,5% SVK-vereniging regio Izegem WVl 96 114 18 18,8% SVK Noorderkempen vzw A 94 108 14 14,9% Woonaksent vzw Ovl 102 107 5 4,9% SVK Het scharnier L 102 107 5 4,9%25 SVK Midden-Limburg L 76 101 25 32,9% SVK Meetjesland vzw Ovl 93 95 2 2,2% OCMW Gent (Er) Ovl 94 95 1 1,1% SVK Zuiderkempen vzw A 87 92 5 5,7% SVK Laarne-Wetteren-Wichelen vzw Ovl 65 89 24 36,9%30 RSVK Midden West-Vlaanderen vzw WVl 93 89 -4 -4,3% SVK Onderdak vzw A 76 84 8 10,5% RSVK Westhoek-Zuid vzw WVl 78 80 2 2,6% SVK Woonkans vzw A 63 79 16 25,4% SVK Woonwinkel Tienen VlB 62 77 15 24,2%35 SVK Houtvast vzw L 50 76 26 52,0% SVK Bodukam vzw A 67 73 6 9,0% SVK Hageland VlB 67 72 5 7,5% SVK-vereniging Jogi WVl 70 68 -2 -2,9% RSVK Waregem WVl 59 67 8 13,6%40 SVK De Woonkoepel vzw VlB 61 66 5 8,2% SVK Woonweb A 52 63 11 21,2% SVK Zuidkant vzw VlB 61 61 SVK Optrek vzw A 51 61 10 19,6% SVK Social vzw VlB 53 59 6 11,3%45 SVK-OCMW Essen (Er) A 55 59 4 7,3% SVK Menen vzw WVl 59 58 -1 -1,7% Woonwinkel Knokke-Heist (Er) WVl 49 51 2 4,1% SVK-vereniging Leie en Schelde Ovl 36 49 13 36,1%49 OCMW Poperinge (Er) WVl 15 20 5 33,3%

SVK OCMW Halle VlB 44 SVK Woonwinkel Aalst Ovl 27

totaal Vlaanderen 5.295 5.750

In deze tabel geven we de SVK’s, aflopend gerangschikt volgens woningaantal op 31/12/2011. We vertrekken van het woningaantal 2010, zoals opgenomen in het jaar‐rapport 2010. Erkende SVK’s die niet kunnen genieten van een gewestelijke SVK‐subsidie zijn aangeduid met (Er). De erkende SVK‐werking van het OCMW van Halle en de stedelijke woonwinkel Aalst zijn voor de volledigheid (i.f.v. woningaantal 2010) nog op‐genomen onderaan in de tabel. De eerste zit ondertus‐sen geïntegreerd in het nieuwe erkende en gesubsi‐dieerde SVK Zuidkant vzw. De SVK Woonwinkel Aalst is opgegaan in de werking van het SVK Zuid Oost‐Vlaande‐ren, wat deels de woninggroei van dit SVK verklaart. In één jaarverslag hebben we het woningaantal gecorri‐geerd. SVK Westhoek‐Zuid vzw neemt de SVK‐werking (patrimonium, huurders, wachtlijst) van het SVK Menen vzw over. Conform de afspraak die ze maakten met de Vlaamse administratie en het kabinet kunnen ze voor de subsidieberekening ook die woningen inbrengen, die ten laatste 15/03/2012 (opmaak jaarverslag) zijn overgenomen. Daarom bevat hun jaarverslag ook deze woningen in Menen en Wervik, woningen die we wederom terugvinden in het jaarverslag van SVK Menen vzw. We hebben deze dubbel‐telling eruit gehaald, door



deze woningen in mindering te brengen bij het SVK Westhoek‐Zuid vzw. SVK de Poort blijft – zoals altijd – afgetekend het grootste SVK van Vlaanderen. Maar verder wordt de top grondig door elkaar geschud, mede doordat SVK WW Aalst is opgegaan in het SVK Zuid Oost‐Vlaanderen vzw. Twee SVK’s die in de top‐10 staan hebben zelfs hun woningaantal zien groeien met 20% of meer, of respectievelijk 40 en 30 woningen. Tegelijk moeten we hier bij deze volgorde een kanttekening plaatsen. De SVK’s Huurdersunie, ASVK en Woonunie groeien meer een meer naar één grootstedelijk SVK, met een gemeenschappelijk team. Deze SVK’s staan samen voor 442 woningen, en komen daardoor vrij kort bij het woningaantal van SVK De Poort vzw. En ook voor de SVK’s Westkust en Veurne‐Diksmuide zien we de SVK‐opdracht geschraagd vanuit één coördinatie en team. Hier vinden we 285 SVK‐woningen terug. Deze doorgedreven samenwerkingsinitiatieven zouden qua woningaantal de tweede en de derde plaats bezetten. Van de 45 gesubsidieerde SVK’s hebben er 12 (26,7%) 150 woningen of meer in beheer, en nogmaals 13 (28,9%) tussen de 100 en 149 woningen. Blijft over 20 (44,4%) van de gesubsidieerde SVK’s met minder dan 100 woningen. Einde 2010 was dit nog net de helft. 55% van de gesubsidieerde SVK’s (25/45) beheert anno 2011 meer dan 100 woningen. Dat is drie meer dan in 2010.

2.3. Netto groei per SVK, en een nieuwe verwachting

Absolute en relatieve cijfers

Zetten we de SVK’s in volgorde van de procentuele groei, dan steekt het SVK Houtvast vzw met kop en schouders boven de andere SVK’s uit. Elf SVK’s zagen hun woningbestand met meer dan 20% toenemen, en negen met 10 tot 20%. In absolute cijfers is met een netto‐groei van 40 woningen het SVK Zuid Oost‐Vlaanderen vzw de koploper. In dit SVK is in de loop van 2011 de werking van het erkende niet‐gesubsidieerde SVK WW Aalst opgegaan, wat in belangrijke mate de woninggroei verklaart. SVK Sovekans vzw volgt met een spectaculaire groei met 30 woongelegenheden. In procentuele termen zitten de koplopers in Limburg en Oost‐Vlaanderen, respectievelijk SVK Houtvast vzw (26 woningen of 55% groei), SVK Midden‐Limburg vzw (26 woningen of 32,9%), SVK Laarne‐Wetteren‐Wichelen vzw (24 woningen of 37%) en de SVK‐vereniging Leie en Schelde (13 woningen of 36%). Dit laatste SVK kende in 2010 en 2011 een grondige metamorfose, met een naamswijziging en een serieuze gebiedsuitbreiding. Hierin zit ook de gemeente Melle, die vroeger betrokken was bij het in 2009 opgedoekte SVK Melle‐Destelbergen.

Groeiverwachting en het nieuwe besluit

In volgende tabel maken we een onderscheid tussen de SVK’s met minder dan 100 woningen (groep C), van 100 tot 150 woningen (groep B) en SVK’s met minder dan 100 woningen, waarbij we gemakkelijkheidshalve geen onderscheid maken tussen woningen die al dan niet kunnen worden ingebracht voor de berekening van de subsidies. In het nieuwe subsidiebesluit voor de sector wordt en dit vanaf 2013 van groep B en C een duidelijke groei verwacht, namelijk van 50 tot 100 in drie jaar, en van 100 tot 150 in vier jaar. Van 50 naar 100 in drie jaar komt overeen met een jaarlijks gemiddelde toename van 25%, van 100 naar 150 op vier jaar met 11%. Is dit realistisch? We spitsen ons even toe op de resultaten van 2011.

Ter informatie: om de groeinorm van het sociaal objectief te halen dient het SVK‐woningaanbod jaarlijks met een 7,5% toe te nemen. De gemiddelde groei van de sector over de laatste 7 jaar is 10,9% waarin ook de groei door toename van het aantal SVK’s zit vervat.

GR

OE

I to

v 20

10

% g

roei

GR

OE

I to

v 20

10

% g

roei

Groep A: 150 woningen of meer Groep C: minder dan 100 woningen

SVK Zuid Oost-Vlaanderen vzw 40 24,10% SVK Houtvast vzw 26 52,00% SVK Sovekans - Leefbaar Wonen vzw 30 20,13% SVK Laarne-Wetteren-Wichelen vzw 24 36,92% SVK Webra vzw 17 9,77% SVK-vereniging Leie en Schelde 13 36,11% SVPWL vzw 13 7,78% SVK Woonkans vzw 16 25,40% SVK Voorkempen vzw 12 6,35% SVK Woonwinkel Tienen 15 24,19% Antwerps SVK vzw 9 5,73% SVK Woonweb 11 21,15% RSVK Westkust vzw 8 5,16% SVK Optrek vzw 10 19,61% SVK de Poort vzw 15 3,11% RSVK Waregem 8 13,56% SVK-vereniging Waasland 3 1,88% SVK Social vzw 6 11,32% SVK-vereniging Brugge 2 1,15% SVK Onderdak vzw 8 10,53% SVK Noord-Limburg vzw 1 0,55% SVK Bodukam vzw 6 8,96% Woonfonds vzw -1 -0,55% SVK De Woonkoepel vzw 5 8,20% SVK Hageland 5 7,46%Groep B: van 100 tot 149 woningen SVK Zuiderkempen vzw 5 5,75% RSVK Westhoek-Zuid vzw 2 2,56% SVK Midden-Limburg 25 32,89% SVK Meetjesland vzw 2 2,15% SVK Woonunie vzw 23 21,50% SVK Menen vzw -1 -1,69% SVK-vereniging regio Izegem 18 18,75% SVK-vereniging Jogi -2 -2,86% SVK Noorderkempen vzw 14 14,89% RSVK Midden West-Vlaanderen vzw -4 -4,30% SVK Regio Roeselare 14 13,33% RSVK Veurne-Diksmuide vzw 13 11,93% Groep X: niet gesubsidieerde SVK’s, + nieuw in 2011 SVK Land van Loon vzw 12 9,68% Huurdersunie vzw 8 5,80% SVK-vereniging Bredene-Oostende 8 5,76% OCMW Poperinge (Er) 5 33,33% Woonaksent vzw 5 4,90% SVK-OCMW Essen (Er) 4 7,27% SVK Het scharnier 5 4,90% Woonwinkel Knokke-Heist (Er) 2 4,08% SVK Maasland vzw 5 4,50% OCMW Gent (Er) 1 1,06% SVK SPIT vzw -1 -0,79% SVK Zuidkant vzw nvt

Tabel 11: netto groei / SVK (groepen) In de groep van SVK’s met minder dan 100 woningen (groep C) zijn er vier die effectief een groei van 25% of meer hebben gerealiseerd. Dertien SVK’s zetten een kleiner resultaat neer, waarvan 6 zelfs minder dan 8%. In groep B zijn de resultaten beter, maar de procentuele groei is daar ook kleiner. Hier halen 6 SVK’s deze groeinorm, en 7 moeten afkloppen met een kleiner resultaat.

Negatieve groei

Bij vijf SVK’s zien we een kleine terugval. Hierin zitten twee middel‐ tot grote SVK’s, en drie met een relatief klein woningaantal. Hierbij vinden we ook het SVK Menen vzw, dat in de loop van 2011 haar werking afbouwde.


Soms stellen SVK’s dat na een aantal jaren opvallende groei het nodig is om een rustpauze te in te lassen. In deze periode dient men te bezinnen over de samenstelling/taakverdeling in het team, de woningkwaliteit en/of de financiële draagbaarheid van het gegroeide woningaanbod. Terecht. Zo vinden we in de lijst van SVK’s waar er nauwelijks sprake is van een groei het SVK Noord‐Limburg vzw en de SVK‐vereniging Waasland terug. Dit zijn twee SVK’s die de voorbije jaren werden gekenmerkt door een zeer opvallende toename van hun woningaanbod. Het aantal SVK’s met een negatieve groei is dit jaar beduidend lager dan in 2010. Toen was er sprake van een opvallend aantal SVK’s (11) die ofwel stagneerden ofwel in woningaantal achteruit gingen, dit vooral in Vlaams‐Brabant.

n w

onin

gen

31

/12/

2011

W

onin

gen

IN

behe

er in

201

1 W

onin

gen

UIT

be

heer

in 2

011

n co

ntra

ct-

verr

icht

inge

n

verh

oudi

ng

bbbb

SVK Zuid Oost-Vlaanderen vzw Ovl 206 55 15 70 34,0%SVK de Poort vzw WVL 497 32 17 49 9,9%SVK Woonunie vzw A 130 36 13 49 37,7%RSVK Westkust vzw WVl 163 28 20 48 29,4%SVK Regio Roeselare WVl 119 28 14 42 35,3%SVK Sovekans - Leefbaar Wonen vzw WVl 179 35 5 40 22,3%SVK Voorkempen vzw A 201 25 13 38 18,9%SVK Webra vzw VlB 191 27 10 37 19,4%SVK Midden-Limburg L 101 29 4 33 32,7%SVPWL vzw L 180 21 8 29 16,1%SVK-vereniging regio Izegem WVl 114 23 5 28 24,6%SVK Woonkans vzw A 79 22 6 28 35,4%SVK Houtvast vzw L 76 26 0 26 34,2%SVK Zuiderkempen vzw A 92 14 9 23 25,0%SVK Hageland VlB 72 14 9 23 31,9%SVK-vereniging Bredene-Oostende WVl 147 15 7 22 15,0%SVK Land van Loon vzw L 136 17 5 22 16,2%RSVK Veurne-Diksmuide vzw WVl 122 17 4 21 17,2%Woonaksent vzw Ovl 107 13 8 21 19,6%SVK Het scharnier L 107 13 8 21 19,6%Huurdersunie vzw A 146 14 6 20 13,7%SVK Noorderkempen vzw A 108 17 3 20 18,5%SVK-vereniging Waasland Ovl 163 11 8 19 11,7%SVK Optrek vzw A 61 14 4 18 29,5%Antwerps SVK vzw A 166 13 4 17 10,2%SVK Woonwinkel Tienen VlB 77 16 1 17 22,1%SVK Onderdak vzw A 84 12 4 16 19,0%RSVK Waregem WVl 67 12 4 16 23,9%Woonfonds vzw Ovl 182 7 8 15 8,2%SVK Maasland vzw L 116 10 5 15 12,9%SVK De Woonkoepel vzw VlB 66 9 4 13 19,7%RSVK Midden West-Vlaanderen vzw WVl 89 4 8 12 13,5%SVK Social vzw VlB 59 9 3 12 20,3%SVK Woonweb A 63 11 0 11 17,5%SVK SPIT vzw VlB 126 4 5 9 7,1%OCMW Gent (Er) Ovl 95 5 4 9 9,5%SVK Bodukam vzw A 73 7 1 8 11,0%SVK-OCMW Essen (Er) A 59 6 2 8 13,6%SVK-vereniging Brugge WVl 176 4 2 6 3,4%OCMW Poperinge (Er) WVl 20 5 0 5 25,0%RSVK Westhoek-Zuid vzw WVl 80 3 1 4 5,0%Woonwinkel Knokke-Heist (Er) WVl 51 2 0 2 3,9%

685 257 942

3. Woningen in & uit

3.1. Zeventwintig in, versus tien uit

Bij elke woning die uit het SVK beheer gaat, komen er 2,7 nieuwe woongelegenheden in plaats. Dit is meer dan in 2010. Toen lag de verhouding op aantal woningen IN versus UIT op 2,3 woningen. De optelsom van deze ‘in‐ en uitflow’ kleurt, wat inhuren betreft, in belangrijke mate de workload voor het personeel. Een woning die uit beheer gaat, vraagt dikwijls evenveel of meer werk als een nieuwe woning inhuren. Tabel 12: netto groei / SVK (volgorde) Volgende tabel biedt u een overzicht van het aantal IN en UIT‐huur bewegingen per SVK. Om de taakspanning te meten zetten we de optelsom van beide tegenover het woningaantal op 31/12/2011. We beperken ons hier tot 42 van de 49 SVK’s. Zij bezorgden ons cijfers, die ook nog overeen kwamen met hun gegevens in de andere tabellen, én met hun jaarverslagen 2010. Ook het in 2011 nieuw erkende en gesubsidieerde SVK Zuidkant _______________________ SVK-jaarrapport 2011 blz. 37

vzw werd niet mee in rekening gebracht. Samen gaat het over 1 Limburgs, 3 Oost‐Vlaamse, 2 West‐Vlaamse SVK’s en 1 SVK in Vlaams‐Brabant. SVK Zuid Oost‐Vlaanderen vzw springt eruit met 70 contractverrichtingen. Als we de verhouding met het woningaantal (en bijgevolg ook de grootte van het team) in rekening brengen, scoort SVK Woonunie vzw het hoogst met 37,7% contractverrichtingen in vergelijking met het woningaantal op 31/12.

3.2. Woningen komen, en woningen gaan

IN

tota

al a

anta

l

kam

er

stud

io

appa

rtem

ent

won

ing

1 sl

k

2 sl

k

3 sl

k

> 3

slk

Gee

n ge

geve

ns

WEST-VLAANDEREN 208 9,1% 51,4% 39,4% 29,3% 42,8% 14,9% 3,8% OOST-VLAANDEREN 91 7,7% 44,0% 48,4% 27,5% 40,7% 16,5% 7,7% VLAAMS-BRABANT 79 2,5% 53,2% 44,3% 29,1% 46,8% 19,0% 2,5% ANTWERPEN 191 7,3% 73,3% 17,8% 35,6% 40,3% 12,6% 2,6% 1,6% LIMBURG 116 3,4% 68,1% 28,4% 29,3% 42,2% 21,6% 3,4%

VLAANDEREN 685 0% 6,7% 59,6% 33,3% 30,8% 42,2% 16,1% 3,8% 0% Tabel 13: nieuw ingehuurde woningen: type Algemeen zijn het vooral appartementen die worden ingehuurd, net geen 60% van de totale ‘inflow’. Maar tussen de provincies zien we grote verschillen. Het hoge aandeel appartementen in de provincie Antwerpen trekt het Vlaamse aandeel de hoogte in. In Oost‐Vlaanderen daarentegen is het aandeel appartementen kleiner dan het aandeel woningen. Omgekeerd is in de provincies Limburg en Antwerpen het aandeel woningen eerder laag. Kamers werden niet nieuw ingehuurd. Verder zullen we zien dat er ook geen uit beheer zijn gegaan. Studio’s en appartementen of woningen met één slaapkamer zijn geschikt voor een alleenstaande of een kinderloos koppel. Samen maakt dit 37,5% van het ingehuurde patrimonium uit. Het aandeel grotere woongelegenheden – drie slaapkamers of meer – komt net niet aan 20%. Toch een redelijk aandeel. Op 6 woningen in eigendom van een lokaal bestuur na komen alle woningen van de particuliere huurmarkt (99,1%). Renovatiehuurcontracten staan nog voor een 3% van de instroom. De meeste woningen worden bijgevolg ingehuurd met een gewoon hoofdhuurcontract, al dan niet voorafgegaan door een sanering of renovatie van de woningen, dit onder verantwoordelijkheid van de eigenaar.

UIT Het hoge aandeel ‘geen gegevens’ in West‐Vlaanderen is te wijten aan één SVK, dat ons geen specificaties bezorgde over haar patrimonium dat uit beheer is gegaan.


In tegenstelling tot de instroom zijn het vooral woningen die UIT beheer gaan, zelfs meer dan de helft (53,7%) van het totaal aan afgestote woongelegenheden. Hierin scoort de provincie Antwerpen het laagst, en Oost‐Vlaanderen het hoogst.

tota

al a

anta

l

kam

er

stud

io

appa

rtem

ent

won

ing

1 sl

k

2 sl

k

3 sl

k

> 3

slk

Gee

n ge

geve

ns

WEST-VLAANDEREN 87 5,7% 11,5% 59,8% 14,9% 33,3% 18,4% 4,6% 23% OOST-VLAANDEREN 43 7% 20,9% 72,1% 14% 41,9% 30,2% 7% VLAAMS-BRABANT 32 3,1% 40,6% 56,3% 25% 43,8% 28,1% ANTWERPEN 65 29,2% 32,3% 35,4% 21,5% 29,2% 13,8% 3,1% 3,08% LIMBURG 30 10% 43,3% 46,7% 13,3% 40% 23,3% 13,3%

VLAANDEREN 257 0% 12,1% 25,7% 53,7% 17,5% 35,8% 21% 5,1% 8,56% Tabel 14: UIT huur gegane woningen: type Studio’s en appartementen of woningen met één slaapkamer staan voor 29,9% van de uit beheer gegane woongelegenheden, wat beduidend lager is dan het zelfde type van IN beheer gekomen woningen (verschil 7,6%). Maar het aandeel van de grotere woongelegenheden – drie slaapkamers of meer – staat voor 26,1% van de uitstroom. Dit is dan weer beduidend hoger dan de instroom. We kunnen dus stellen dat het SVK‐woningaanbod meer en meer gericht is naar alleenstaanden en kleinere gezinnen. Van de uit beheer gegane woongelegenheden zijn er 10 die eigendom zijn van het SVK, een lokaal bestuur of een sociale huisvestingsmaatschappij. Acht hiervan zaten bij drie West‐Vlaamse SVK’s.

En het initiatief ligt bij …

Initiatief bij het SVK Initiatief bij de eigenaar


S

lech

te k

wal

iteit

won

ing

Weg

ens

huur

prijs

Gee

n ge

schi

kte

onde

rhuu

rder

s

Ein

de

huur

over

eenk

omst

And

ere

rede

nen

Eig

en g

ebru

ik

Weg

ens

reno

vatie

wer

ken

Ong

emot

ivee

rd

Ein

de

huur

over

eenk

omst

And

ere

rede

nen

Gee

n ge

geve

ns

WEST-VLAANDEREN 87 27,6% 3,4% 8,0% 20,7% 4,6% 6,9% 1,1% 27,6%OOST-VLAANDEREN 43 30,2% 9,3% 18,6% 14,0% 11,6% 16,3%VLAAMS-BRABANT 32 28,1% 6,3% 9,4% 25,0% 3,1% 15,6% 12,5%ANTWERPEN 65 36,9% 1,5% 4,6% 16,9% 4,6% 20% 10,8% 4,6% LIMBURG 30 20,0% 3,3% 6,7% 23,3% 10,0% 13,3% 16,7% 6,7%

VLAANDEREN 257 29,6% 0,4% 0,4% 3,1% 6,2% 20,2% 4,3% 0% 11,3% 8,9% 15,6%

39,69% 44,75%

Tabel 15: opzeg hoofdhuurcontracten 2011 Behalve indien uitdrukkelijk uitgesloten – bijvoorbeeld bij een door het SVK gedragen renovatie of bij een sterke subsidiëring van de werken – blijven bij de meeste SVK’s de opzegmogelijkheden van de huurwet voor SVK én eigenaar onverkort van toepassing. Dit maakt bijvoorbeeld dat de eigenaar op elk moment de huurovereenkomst kan beëindigen voor eigen bewoning, en op de scharniermomen‐ten van 3 en 6 jaar voor renovatie. Het SVK daarentegen kan en dit conform de huurwet de overeen‐komst op elk ogenblik beëindigen en dit zonder reden. Op het einde van de huurovereenkomst (9

jaar) kan elk van de partijen de overeenkomst beëindigen, dit zonder reden en zonder dat een vergoeding verschuldigd is. Is het een eenmalig feit, of mogen we spreken van een kentering? In tegenstelling tot voorgaande jaren is het in 2011 meestal de eigenaar die het initiatief neemt om een einde te maken aan de overeenkomst. Dit gebeurt vooral voor eigen gebruik (20,2%) of op het einde van de overeenkomst (11,3%). Vooral de toename van ‘opzeg voor eigen gebruik’ valt op. Vorig jaar was dit nog 9,4%. Als het SVK het initiatief neemt, is dat meestal omdat ze niet langer tevreden is over de kwaliteit van de woning (29,6%).

4. Woninggroei 2004 - 2011

4.1. Gemiddeld woningaantal per SVK 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

aantal SVK's 35 39 46 49 50 51 50 49aantal woningen 2.791 3.032 3.543 3.868 4.368 4.913 5.295 5.750Vlaams gemiddelde woningen / SVK 79,74 77,74 77,02 78,94 87,36 96,33 105,9 117,3

aantal gesubsidieerde SVK's 28 29 32 39 41 44 44 45n woningen gesubsidieerde SVK's 2.384 2.600 2.905 3.397 4.055 4.600 5.011 5.525gemiddeld n woningen / gesubs. SVK 85,14 89,66 90,78 87,1 98,9 104,55 113,89 122,78

Tabel 16: gemiddeld woningaantal / SVK 2004 tot 2011 Het gemiddeld woningaantal per SVK stijgt elk jaar. Hiervoor zien we een aantal verklaringen. Sinds 2007 neemt het aantal nieuwe initiatieven af, waardoor er minder ‘kleintjes’ bijkomen. Ten tweede neemt bij (quasi) alle SVK’s het beheerde woningaantal toe. Nieuw is dat het gemiddelde ook toeneemt door fusiebewegingen. In 2011 slokte het SVK Zuid Oost‐Vlaanderen vzw de erkende SVK‐werking van de stad Aalst op. Begin 2012 (en bijgevolg nog niet in rekening gebracht in bovenstaande cijfers) gaat de SVK‐werking van SVK Menen vzw op in het SVK Westhoek‐Zuid vzw. Op 31/12/2011 beheerden de SVK’s gemiddeld 117,3 woningen of 11,4 (10,7%) meer dan een jaar daarvoor. Voor de door het Vlaamse Gewest gesubsidieerde SVK’s zit het gemiddelde woningaantal zelfs op 122,8 wat een toename met 8,9 (7,8%) betekent. Hierbij zien we grote verschillen tussen de vijf provincies. Hier komen we verder in dit rapport op terug. We verwachten de komende jaren nog een aantal fusie‐ en herschikkingsbewegingen. Als bijvoorbeeld de SVK’s in Antwerpen‐stad fusioneren, zal dit het gemiddelde woningaantal per SVK gevoelig verhogen.

4.2. Vanaf 2005 gemiddeld +10,9%, maar dalend Het SVK‐patrimonium blijft duidelijk groeien. Maar in 2010 en 2011 was dit beduidend minder opvallend dan de voorgaande jaren. We zien wederom de vertraging in de groei, waarvoor SVK’s ons al jaren waarschuwen. Ze kunnen door de grote hoeveelheid van administratief werk (sociaal huurbesluit, toezicht, energie, REG‐


premie) én een goede huurderbegeleiding én woninggroei niet blijven garanderen. Bovendien is in 2010 en 2011 het aantal SVK’s niet gegroeid (zelfs integendeel), en heeft dit ook zijn impact. Tabel 17: woninggroei 2004 tot 2011 groeiwoningaantal 2004 2.791

2005 3.032 Maar meer dan 8% blijft een mooi groeicijfer. In de voorbije 7 jaar realiseerde de sector 2.959 woningen. Over deze periode haalt de sector een jaarlijks gemiddelde van 10,9% groei.

8,63%2006 3.543 16,85%2007 3.868 9,17%2008 4.368 12,93%

De in het sociaal objectief (grond en pandendecreet, GPD) ingeschreven groei voor de SVK‐woningen bedraagt 6.000 bijkomende SVK‐woningen tegen 2020, waarbij het aantal van 31/12/2007 als referentie wordt gebruikt (=3.868 woningen). Hier gaat men dus uit van een jaarlijks gemiddelde groei van net geen 7,5%. In de 4 jaar GPD‐periode realiseerden de SVK’s 1.882 bijkomende woningen, of jaarlijks gemiddeld +10,4%. In de volgende 9 jaar moet dus nog een groei met minimaal 4.118 eenheden worden neergezet.

2009 4.913 12,48%2010 5.295 7,78%2011 5.750 8,59%

4.3. Woninggroei en de vijf provincies

Algemeen

Grafieken 6 en 7: woninggroei 2004 tot 2011

Hogerstaande grafieken geven de woninggroei per provincie, en de gecumuleerde groei over de vijf provincies. Het aantal woningen en de groei is duidelijk niet gelijkmatig verspreid over de vijf provincies. Als we de groei grafisch voorstellen en dit over de voorbije 7 jaar, zien we vooral in West‐Vlaanderen, Limburg en in de provincie Antwerpen een stijgende curve. In Oost‐Vlaanderen en in Vlaams‐Brabant blijft de groei overduidelijk achterwege. In de eerste provincie heeft dit ongetwijfeld te maken met het feit dat in vele gemeenten geen SVK actief is, want een aantal bestaande SVK’s in die regio zetten toch jaarlijks een aannemelijke groei neer. In Vlaams‐Brabant heeft dit te maken met een moeilijker toegankelijke huurmarkt (aantal huurwoningen, huurprijs), nog te veel aandacht voor renovatie van woningen, maar ook door de structuur van een aantal SVK’s waardoor het werkings‐gebied niet voldoende kan worden uitgepit (gemeente nog niet betrokken bij het SVK, geen aaneengesloten werkingsgebied, een te groot werkingsgebied). In vergelijking met de andere provincies blijft het aantal SVK‐woningen in West‐Vlaanderen opvallend hoog. Dit is grotendeels te verklaren door én het hoger aantal SVK’s in deze provincies, én het grote woningbestand van SVK De Poort vzw.


2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

WEST-VLAANDEREN 1.161 1.248 1.401 1.424 1.586 1.707 1.832 1.950OOST-VLAANDEREN 639 672 732 781 828 925 926 986VLAAMS-BRABANT 288 309 504 527 552 568 588 652ANTWERPEN 429 529 585 712 858 990 1.136 1.262LIMBURG 274 274 321 424 544 723 813 900

aantal SVK's 35 39 46 49 50 51 50 49aantal woningen 2.791 3.032 3.543 3.868 4.368 4.913 5.295 5.750

Tabel 18: woninggroei per provincie In volgende delen bekijken we elke provincie afzonderlijk. Hierbij geven we de evolutie in woningaantal voor alle SVK’s, en dit over de voorbije 7 jaar. Om volledig te zijn vermelden we ook de erkende SVK’s die ondertussen hun werking hebben stopgezet, dit steeds tussen haakjes. Bij de grafieken gebruiken we steeds de zelfde verhoudingen, wat onderlinge vergelijking tussen de provincies mogelijk maakt.

West-Vlaanderen: provincie met het grootste aanbod

SV

K d

e P

oort

vzw

SV

K S

ovek

ans

- Le

efba

ar W

onen

vzw

SV

K-v

eren

igin

g

Bru

gge

RS

VK

Wes

tkus

t vzw

SV

K-v

eren

igin

g B

rede

ne-O

oste

nde

RS

VK

Veu

rne-

Dik

smui

de v

zw

SV

K R

egio

Roe

sela

re

vzw

SV

K-v

eren

igin

g re

gio

Izeg

em

RS

VK

Mid

den

Wes

t-V

laan

dere

n vz

w

RS

VK

Wes

thoe

k-Zu

id

vzw

SV

K-v

eren

igin

g Jo

gi

RS

VK

War

egem

vzw

SV

K M

enen

vzw

SV

K-v

eren

igin

g W

W

Kno

kke-

Hei

st


SVK-

OC

MW

P

oper

inge

2004 313 54 148 37 127 56 52 53 49 54 2005 340 58 157 44 132 64 60 56 52 44 60 9 2006 370 62 157 70 139 73 65 65 59 57 46 61 26 12 2007 384 74 158 134 141 83 41 68 73 62 58 49 56 31 12 2008 416 100 170 165 141 111 57 71 66 67 65 54 56 33 14 2009 456 121 168 163 139 104 75 78 83 73 69 54 57 51 16 2010 482 149 174 155 139 109 105 96 93 76 70 59 59 49 15 2011 497 179 176 163 147 122 119 114 89 80 68 67 58 51 20

(SV

K-O

CM

W

War

egem

)

(SV

K-O

CM

W

Icht

egem

)

(SV

K-O

CM

W

Roe

sela

re)

gem

idde

lde

Wes

t-V

laan

dere

n

Vla

ams

Gem

idde

lde

Tabel 19: woningaantal provincie West-Vlaanderen, 2004-2011 West‐Vlaanderen kent het hoogste aantal SVK’s, en ook het grootste SVK (SVK De Poort vzw). Het gemiddeld woningaantal zit – in vergelijking met het Vlaams gemiddelde – vrij hoog. Ten opzichte van 2010 is het gemiddelde woningaantal per SVK toegenomen met bijna 8 woningen.

2004 41 54 123 89,31 79,74 2005 39 133 89,14 77,74 2006 139 93,4 77,02 2007 94,93 78,94

Het gemiddelde ligt gevoelig lager als we het woningaantal van SVK De Poort buiten beschouwing laten. Dan zouden we in deze provincie afkloppen op gemiddeld 103,8 woningen per SVK, wat gevoelig lager is dan het Vlaamse gemiddelde. Zeven van de 15 momenteel erkende SVK’s hebben een

woningaantal hoger dan het Vlaams gemiddelde of 46,7% van de West‐Vlaamse SVK’s.

2008 105,73 87,36 2009 113,8 96,33 2010 122,13 105,9 2011 130 117,3

In deze provincie vinden we 3 SVK’s die ondertussen hun werking hebben stopgezet, namelijk de SVK‐werkingen van de OCMW’s van Waregem, Ichtegem en Roeselare. Deze zijn opgegaan in de (gesubsidieerde) werking van respectievelijk het RSVK Waregem vzw, de SVK‐vereniging Jogi en het SVK Regio Roeselare vzw. Bij deze laatste is maar een deel van het patrimonium van het vroegere erkende SVK‐OCMW Roeselare overgenomen. Grafiek 8: woninggroei in West-Vlaanderen, 2005-2011

In de grafiek zien we dat een aantal SVK’s hun woningaanbod mooi hebben uitgebreid. Maar wat vooral in het oog springt, is het hoge aantal SVK’s alsook de grote blok die het woningaanbod van SVK De Poort vzw voorstelt. Tegelijk zien we een behoorlijk aantal SVK’s waar het woningaantal niet betekenisvol wijzigt.

Oost-Vlaanderen: minder SVK’s, hoger gemiddelde

SV

K Z

uid

Oos

t-V

laan

dere

n vz

w

Woo

nfon

ds v

zw

SV

K-v

eren

igin

g W

aasl

and


Woo

naks

ent v

zw

SV

K-O

CM

W G

ent

SV

K M

eetje

slan

d vz

w

SV

K L

aarn

e-W

ette

ren-

Wic

hele

n vz

w

SV

K-v

eren

igin

g Le

ie

en S

chel

de

(SV

K W

oonw

inke

l

Sta

d A

alst

)

(SV

K-v

eren

igin

g

Mel

le-D

este

lber

gen)

(SV

K-O

CM

W

Des

telb

erge

n)

(SV

K-O

CM

W G

aver

e)

Gem

idde

lde

Oos

t-V

laan

dere

n

Vla

ams

gem

idde

lde

2004 106 128 84 92 60 78 59 32 79,88 79,74 2005 105 142 98 91 62 82 60 32 84,00 77,74

109 144 102 92 68 2006 93 60 34 30 81,33 77,02 2007 109 161 114 93 71 99 60 35 39 86,78 78,94 2008 117 175 124 95 72 103 64 37 41 92,00 87,36 2009 144 179 150 101 82 102 65 37 24 41 92,50 96,33 2010 166 183 160 102 94 93 65 36 27 102,89 105,9 2011 206 182 163 107 95 95 89 49 123,25 117,3

Tabel 20: woningaantal provincie Oost-Vlaanderen, 2004-2011 Het SVK Zuid Oost‐Vlaanderen is nu het Oost‐Vlaamse SVK met het grootste woningaanbod. Maar ook het gemiddeld woningaanbod mag er zijn: de 8 Oost‐Vlaamse SVK’s hebben gemiddeld 123,25 woningen, of 6 meer dan het Vlaamse gemiddelde. Drie of 37,5% van de Oost‐Vlaamse SVK’s hebben meer woningen dan het Vlaams gemiddelde. Het valt ook op dat in deze provincie de laatste 5 jaar geen SVK meer is bijgekomen, terwijl net hier voldoende mogelijkheden zijn. Vorig jaar zat het gemiddelde woningaanbod in de provincie nog rond het Vlaams gemiddelde. Doordat de SVK‐werking van de stad Aalst is stopgezet, zijn er minder Oost‐Vlaamse erkende SVK’s, en stijgt bijgevolg het gemiddelde.

In het totale SVK‐woningaanbod staat deze provincie ondertussen op de derde plaats. Een aantal jaren geleden werd ze ingehaald door de provincie Antwerpen. Als de groei zich op een zelfde wijze bestendigt, zal ze binnenkort ook worden ingehaald door Limburg (zie grafiek 6 op blz. 19) .

In Oost‐Vlaanderen vinden we ook het enige erkende niet‐gesubsidieerde SVK met een woningpatrimonium dat het Vlaams gemiddelde benadert, namelijk het SVK van het OCMW Gent.

Grafiek 9: woninggroei in Oost-Vlaanderen, 2004-2011 In de grafiek springt de groei van het SVK Zuid Oost‐Vlaanderen vzw en de SVK‐vereniging Waasland eruit. Maar wat vooral opvalt is dat het totale woningaanbod beduidend lager is dan dat van West‐Vlaanderen.

Vlaams-Brabant: een groeiende achterstand

SV

K W

ebra

vzw

SV

K S

PIT

vzw

SV

K W

oonw

inke

l Ti

enen

vzw

SV

K H

agel

and

vz

w

SV

K W

oonk

oepe

l vz

w

SV

K Z

uidk

ant

SV

K S

OC

iAL

vzw

(SV

K-O

CM

W

Hal

le )

(SV

K-O

CM

W

Kee

rber

gen

)

(SV

K-O

CM

W

Trem

elo)

Gem

idde

lde

Vla

ams-

Bra

bant


Vlaa

ms

Gem

idde

lde

2004 82 96 65 45 72,00 79,742005 94 108 65 42 77,25 77,742006 117 116 68 41 43 42 18 59 63,00 77,022007 135 126 67 44 54 51 10 40 65,88 78,942008 136 132 67 54 57 59 9 38 69,00 87,362009 152 134 67 58 64 40 53 81,14 96,332010 174 127 62 67 61 53 44 84,00 105,92011 191 126 77 72 66 61 59 93,14 117,3

Tabel 21: woningaantal Vlaams-Brabant, 2004-2011 In Vlaams‐Brabant vinden we het laagste gemiddelde woningaanbod terug. Deze provincie zat altijd al lager, maar als we de evolutie over de zeven jaar bekijken wordt het verschil steeds groter (zie ook grafiek 6 op blz. 19). Op 31/12/2011 zat dit zelfs meer dan 25 woningen onder het Vlaams gemiddelde. De SVK‐werking van het OCMW van Halle werd stopgezet/omgevormd naar de intergemeentelijke werking binnen het SVK Zuidkant vzw. Dit nieuwe SVK slaagt er onmiddellijk in om de staartpositie in het Vlaams‐Brabantse peloton over te laten aan een ander SVK. Doch slechts 2 van de Vlaams‐Brabantse SVK’s (of 28,5%) zetten een woningaantal neer dat het Vlaams gemiddelde overstijgt. Het SVK Webra vzw kan daarbij gebruik maken van het grootste SVK‐werkingsgebied in Vlaanderen.

Grafiek 10: woninggroei in de provincie Vlaams-Brabant, 2004-2011 En ook hier zit het totale woning‐aanbod beduidend lager dan in West‐Vlaanderen, namelijk slechts 1/3de. Alleen het SVK Webra vzw slaagt erin om een goede groeicurve aan te houden.

Antwerpen: een provincie met vele kleintjes

SV

K V

oork

empe

n vz

w

Ant

wer

ps S

VK

vzw

Huu

rder

suni

e vz

w

SV

K W

oonu

nie

vzw

SV

K N

oord

erke

mpe

n vz

w

SV

K Z

uide

rkem

pen

vzw

SV

K O

nder

dak

vzw

SV

K W

oonk

ans

vzw

SV

K B

oduk

am v

zw

SV

K W

oonw

eb v

zw

SV

K O

ptre

k vz

w

SV

K-O

CM

W E

ssen

SV

K-O

CM

W K

ontic

h

Gem

idde

lde

Ant

wer

pen


Vla

ams

Gem

idde

lde

2004 67 95 62 76 57 41 31 61,29 79,74 2005 34 82 94 69 78 60 44 21 16 31 52,90 77,74 2006 52 90 99 69 75 68 48 29 19 36 58,50 77,02 2007 82 98 104 71 76 76 52 36 37 37 43 64,73 78,94 2008 142 115 106 87 85 80 61 36 47 42 46 11 71,50 87,36 2009 177 122 115 103 84 86 65 52 54 38 45 49 81,14 96,33 2010 189 157 138 107 94 87 76 63 67 52 51 55 94,67 105,90 2011 201 166 146 130 108 92 84 79 73 63 61 59 105,17 117,30

Tabel 22: woningaantal Provincie Antwerpen, 2004-2011 Deze provincie heeft een betekenisvol aantal SVK’s, elk met een redelijk tot groot werkingsgebied. Maar het gemiddelde woningaanbod zit hier nog altijd onder de Vlaamse norm. Twaalf SVK’s, waarvan er ‘slechts’ vier (33%) een woningaantal hoger dan het Vlaams gemiddelde kunnen aanbieden. Als we de SVK’s in Antwerpen‐stad reeds zouden bekijken als één (gefusioneerde) werking, wordt dit aantal zelfs beperkt tot twee SVK’s. Het provinciaal gemiddelde zou dan wel stijgen tot 126 woningen per SVK, wat mooi boven het Vlaams gemiddelde ligt.

Grafiek 11: woninggroei in de provincie Antwerpen, 2004-2011

De grafiek laat zien dat het woningaantal bij alle Antwerpse gesubsidieerde SVK’s mooi toe neemt. Maar vooral de groei van de drie SVK’s in Antwerpen‐Stad en SVK Voorkempen vzw springen in het oog. Bij de meeste SVK’s is er echter eerder sprake van een kleine of geleidelijke groei. SVK Optrek vzw is één van de oudste SVK’s in Vlaanderen, één van de SVK’s actief onder de conventieperiode (’93‐’97). Maar zelfs met de betekenisvolle uitbreiding van haar werkingsgebied slaagt het SVK er niet in om de staartpositie van de gesubsidieerde SVK’s te verlaten.

Limburg: de groei uit het oosten

SV

K N

oord

-Lim

burg

vz

w

SV

PW

L vz

w

SV

K L

and

van

Loon

vz

w

SV

K M

aasl

and

vzw

SV

K h

et S

char

nier

vzw

SV

K M

idde

n-Li

mbu

rg

vzw

SV

K H

outv

ast v

zw

(OC

MW

Bilz

en)

(SV

K-O

CM

W H

asse

lt)

gem

idde

lde

Lim

burg

Vla

ams

Gem

idde

lde

2004 129 46 99 91,33 79,74 2005 125 50 99 91,33 77,74 2006 57 108 64 92 80,25 77,02 2007 108 115 70 102 24 5 70,67 78,94 2008 148 133 88 105 48 22 90,67 87,36 2009 174 150 108 106 95 52 38 103,29 95,33 2010 183 167 124 111 102 76 50 116,14 105,90 2011 184 180 136 116 107 101 76 128,57 117,30

Tabel 23: woningaantal Provincie Limburg, 2004-2011 De Limburgse SVK’s blijven verbazen. Met zijn zevenen bedekken ze quasi de hele provincie. En het woningaanbod blijft opvallend toenemen. Wat betreft het gemiddeld woningaanbod zitten ze ver boven het Vlaams gemiddelde, en maar net onder het gemiddelde in West‐Vlaanderen, waar het woningaanbod van SVK de Poort vzw het gemiddelde de hoogte in jaagt. Op het nog zeer jonge (2 jaar) SVK Houtvast vzw na hebben alle Limburgse SVK’s meer dan 100 woningein beheer.


n

Grafiek 12: woninggroei in Limburg, 2004-2011 In de grafiek valt de mooie groeilijn bij quasi alle SVK’s op. Voor 2011 is de groei bij een drietal SVK’s eerder bescheiden. Voor twee (SVK Noord‐Limburg vzw, SVK ’t Scharnier vzw) kunnen we eerder spreken van een rustjaar na een voorbije periode met intense groei. En omdat de meeste SVK’s in de provincie pas later op het strijdtoneel zijn verschenen, kunnen we hier spreken van een mooi totaal woningaanbod.


Deel 4: De technische zijde van de SVK-werking

1. Over een nieuw besluit en over gekende typen

1.1. Een andere toepassing door het nieuwe subsidiebesluit …

Andere aanpak van renovatie

Vanaf 2013 zal een nieuw subsidiebesluit de dienst gaan uitmaken bij de SVK’s. Op basis van de grote lijnen die reeds in 2010 en 2011 werden uitgezet en waarover het VOB en de SVK’s de eerste signalen mochten ontvangen, heeft de sector waar mogelijk getracht om zich hier reeds naar te gaan organiseren. In de teksten voor het nieuwe subsidiebesluit zijn twee opvallende elementen terug te vinden die een invloed hebben op de koers die de SVK’s zullen (moeten) varen. Ten eerste zullen de SVK’s op een andere manier renovaties moeten aanpakken. De verantwoordelijkheid ligt in handen van de eigenaar van het pand, en minder bij de SVK’s. Van het SVK wordt niet verwacht dat ze renovaties uitvoeren, maar eerder dat ze eigenaar hierin ondersteunen en op weg zetten. Deze mentaliteitswijziging is wel al een tijdje aan de gang binnen de sector, op eigen initiatief. Ten tweede wordt de stijgende aandacht voor woningkwaliteit ook nog verder verankerd. Maar ook op dit vlak heeft de SVK‐sector reeds de eerste stappen gezet om zelf meer garanties in te bouwen. Aandacht voor woningonderhoud is een essentieel deel van de SVK‐taak, en komt mogelijks te weinig expliciet aan bod in het subsidiebesluit. Een blijvende opvolging door het SVK is noodzakelijk, maar dit vereist uiteraard mankracht en organisatorische implementatie.

Verplichte woningscreeningen …

Behalve de subsidiebedragen is wellicht de grootste wijziging in de toepassing door het nieuwe erkennings‐ en subsidiebesluit het structureel inschrijven van woningscreeningen. Dit element heeft in de loop van 2011 binnen de SVK‐sector al heel wat in beweging gebracht. Vanaf 2013 zal iedere in huur te nemen woning aan de VWC‐kwaliteitsnormen worden getoetst. Alleen als voor de betreffende woning een conformiteitsattest kan worden uitgereikt (minder dan 15 strafpunten) kan ze in huur worden genomen. De controle wordt uitgevoerd door een externe instantie, namelijk door IVA Wonen‐Vlaanderen of door de gemeentelijk bevoegde dienst. De woningscreeningen worden bij voorkeur lokaal opgenomen. Niet alleen zit deze taak decretaal bij de gemeenten, maar daarbovenop biedt deze lokale samenwerking tussen SVK’s en gemeente(ambtenaren) de beste basis voor een postieve en flexibele samenwerking. In die gemeenten waar het voor de gemeente niet mogelijk is om in zo’n samenwerkings‐engagement te stappen, zal de taak van de verplichte voorafgaande woningonderzoeken worden opgenomen door


IVA Wonen‐Vlaanderen. Deze Vlaamse administratie zal ook instaan voor de opvolging van de woningscreening, en voor eventuele ondersteuning.

… bij de gemeenten

In 2011 werd door het bevoegde kabinet van de bevoegde minister en door IVA Wonen‐Vlaanderen ‘getoetst’ in welke mate in de Vlaamse centrumsteden (5) de woningonderzoeken kunnen worden uitgevoerd door een bevoegde medewerker van een stedelijke dienst. In iedere centrumstad volgde een gesprek tussen de Stad, het SVK en IVA Wonen‐Vlaanderen. Daarop werd een afsprakenkader ontwikkeld, dat als richtlijn zal dienen, en voorgelegd aan de betrokken steden en SVK’s ter ondertekening. De praktijkervaringen uit deze samenwerkingen kunnen model staan voor meer gemeenten in Vlaanderen, dit vanaf 2013. Voor de SVK’s biedt dit het voordeel dat een meer directe samenwerking met de lokale diensten mogelijk wordt. Van 8 van deze centrumsteden vinden we gegevens in de SVK‐jaarverslagen. In de meeste centrumsteden (7) werd in 2011 of 2012 een samenwerkingsovereenkomst afgesloten met het SVK, stadsbestuur en de Minister, of zullen ze in de nabije toekomst afsluiten. In deze overeenkomst verbindt het stadsbestuur zich om vòòr een nieuwe inhuurname de woning te onderzoeken, binnen een vooraf bepaald tijdsbestek. De bevoegde dienst van het stadsbestuur levert een conformiteitsattest, of wanneer de woning niet conform werd bevonden, een overzicht van de noodzakelijke herstellings‐ of aanpassingswerken af. Tien SVK’s trachten alvast op eigen initiatief tot een samenwerking met het (de) lokale stadsbestu(u)r(en) te komen, wat meestal ook lukt. Bij 5 SVK’s lijkt de samenwerking met het lokale bestuur eerder moeilijk tot stand te komen, ondanks verkennende gesprekken, of zit het conformiteitsattesten‐systeem sowieso in een testfase. Nog andere SVK’s kunnen geen conformiteitsattesten aanvragen, eenvoudigweg omdat het lokale gemeentebestuur hierin niet voorziet. Eén SVK meldt dat de gemeente enkel pro‐forma conformiteitsattesten aflevert, waardoor nog geen zekerheid is bekomen betreffende de woningkwaliteit.

Aantal mogelijke knelpunten

In de engagementsverklaring tussen stad / SVK / IVA Wonen‐Vlaanderen werd opgenomen dat het SVK ten laatste 5 werkdagen dagen na het feitelijk woningonderzoek (mondeling) bericht krijgt over de al of niet conformiteit van het betrokken pand. In het SVK‐subsidiebesluit is er echter geen sprake meer van deze termijn van 5 dagen, wanneer een pand wordt gescreend door IVA Wonen‐Vlaanderen. In de nota bij het besluit staat dat er van wordt uitgegaan dat de inspecteur en dit tijdens de controle al direct duidelijk maakt of de woning al dan niet voldoet. Als de woning niet voldoet, is het voor het SVK belangrijk om in een korte tijd de opsomming van de pijnpunten te ontvangen, opdat de communicatie rond woningverbetering met de eigenaar kan worden opgestart. SVK’s werken op de private huurmarkt. Als de procedure tot inhuren van een woning te lang duurt, zal de eigenaar de woning alsnog elders willen aanbieden. In het besluit is ingeschreven dat binnen de 15 dagen na verzoek de woningscreening wordt uitgevoerd. De SVK’s zullen zich hierop moeten organiseren. Bovendien gaan we er van uit dat het SVK de nodige expertise verwerft, zodat alleen die woningen voor screening worden aangeboden waarvan men al (quasi) zeker is dat ze ook effectief voldoen.

5 De centrumsteden zijn: Aalst, Antwerpen, Brugge, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas, Turnhout


Om de termijnen niet te lang te laten uitlopen is in het besluit voorzien dat het SVK een pand wel kan inhuren, indien IVA Wonen‐Vlaanderen er niet in slaagt om binnen de voorziene 15 dagen het technisch woningonderzoek uit te voeren. Maar wat als later blijkt dat het betrokken pand toch niet voldoet aan de conformiteitsnormen? Dit kan grote problemen geven voor het SVK, de eigenaar en – vooral ‐ de huurder waaraan de woning ondertussen wellicht is verhuurd. Tenslotte gaan we er van uit dat een mogelijke discussie over de kwaliteit van een woningscreening zich beperkt tot een discussie tussen de betrokken inspecteurs. Vandaag gebeurt het nog te veel dat een conformiteitsattest opgemaakt door de lokale overheid door de gewestelijke administratie gecontesteerd wordt, met alle gevolgen voor de eigenaar en het SVK. Een attest moet aan de aanvrager zekerheid kunnen geven.

1.2. … en gekende typen rond renovatie

Verschuiving naar ondersteuning

Tijdens een proces met de SVK’s in 2009 werden vier verschillende typen van SVK’s onderscheiden, dit betreffende de taken en de verantwoordelijkheden die ze opnemen in het renovatieverhaal. De SVK‐toeleider zal de eigenaar de nodige informatie verstrekken over de premies en over hun verwachtingen rond woningkwaliteit. De SVK‐ondersteuner gaat een stap verder, en kan de eigenaar in de renovatie adviseren, ondersteunen en zelfs sturen. De verantwoordelijkheid voor de werken en de organisatie hiervan blijven bij de eigenaar. De SVK‐organisator staat in voor de organisatie van de werken, en geeft zelfs de opdrachten (bouwheer) voor de uitvoering van de werken. De werken zelf worden door het SVK uitgegeven aan aannemers of aan (al dan niet met het SVK samenwerkende) tewerkstellingsinitiatieven. De SVK‐uitvoerder tenslotte heeft zelfs de nodige werkkrachten in huis om (een deel van) de werken zelf uit te voeren. De verantwoordelijkheid voor het SVK neemt toe afhankelijk van de positie die het inneemt. En afhankelijk van deze verantwoordelijkheid zal het SVK zich hierop moeten organiseren, en bijgevolg meer tijd steken in renovatie. Zo vallen de SVK‐organisatoren en –uitvoerders onder de regelgeving van de openbare aanbesteding. De typen tenslotte zijn niet absoluut. Zo kan het zijn dat een SVK occasioneel het engagement opneemt om alsnog een renovatie uit te voeren, maar overwegend haar klusjesmannen inzet voor het dagelijks onderhoud van de woningen, en bijgevolg de renovatie overlaat aan de eigenaar. In het voorbij decennium botste het VOB op een aantal accidenten bij SVK’s die als uitvoerder of organisator optraden. De verantwoordelijkheid hierin is ook niet gering, de vereiste expertise zeer groot. De tijd voor renovatie wordt niet gebruikt voor inhuren van (andere) woningen of voor huurderbegeleiding. Het VOB adviseert tout‐court dat de SVK’s zich hoofdzakelijk concentreren op het inhuren en verhuren van woningen. Renoveren is louter een middel om deze hoofddoelstelling te bereiken en daarom ondergeschikt. Bovendien krijgt een SVK met een renovatie‐aanbod (mogelijks automatisch) vooral aanbod van eigenaars met renovatievragen. Ten slotte zit woninggroei vooral bij die SVK’s die (voornamelijk) de positie van toeleider of ondersteuner innemen. SVK‐renoveerders kunnen bijgevolg minder snel een woningaanbod uitbouwen voor de vele (en toenemende) woningzoekenden op hun wachtlijst. Vrij vertaald kunnen we stellen dat in het nieuwe subsidiebesluit de positie van ‘ondersteuner’ als standaard werd ingeschreven. Hoe zit het vandaag in de praktijk? Van 42 SVK’s ontvingen we voldoende informatie over de rol die zij opnemen bij renovaties. We kunnen deze info vergelijken met 2009, toen we een soortgelijke analyse maakten. Het valt op dat de


reeds in 2009 ingezette verschuiving in de richting van Ondersteuner en Toeleider zich verder doorzet. Steeds meer SVK’s “beperken zich tot het essentiële” en gaan eventuele inspanningen die ze in het verleden leverden op vlak van organiseren of uitvoeren van renovaties en/of het fungeren als bouwheer en opdrachtgever voor de werken, terugschroeven. Als we ons baseren op wat deze SVK’s als de meest voorkomende rol bij renovaties voor zichzelf omschrijven, komen we voor 2011 tot volgende conclusies: - Slechts 1 SVK (Vlaams‐Brabant) ziet zich nog uitdrukkelijk in de rol van Uitvoerder, en dan zelfs

nog in beperkte mate. De intentie is hier veeleer om zich ook tot de essentie te beperken. - Eveneens 1 enkel SVK (Oost‐Vlaanderen) omschrijft zich als hoofdzakelijk een Organisator als het

op renovatieprojecten aankomt. - 26 SVK’s beschouwen zichzelf als Ondersteuner. Dit is de grootste groep en bestrijkt 62%. - De resterende 14 SVK’s (33%) menen dat ze louter de Toeleidersrol opnemen. Een aantal SVK’s lichten toe dat ze soms, in uitzonderlijke gevallen, wel eens afwijken van hun “normale” gebruikelijke positie. Meestal betekent dit dat ze bij uitzondering wel eens wat verder durven gaan, als de concrete situatie daar nood aan heeft. Voorbeelden van dergelijke situaties kunnen zijn: het plaatsen van een nieuwe keuken, uitgevoerd door de klusjesman van het SVK, het opnemen van een aantal organisatorische en opdrachtgevende taken omdat de eigenaar hier niet meer toe in staat is wegens ouderdom of slechte gezondheid, of langdurig verblijf in het buitenland, enz. Zo zijn er vijf SVK’s die in 2011 wel eens de rol van ‘uitvoerder’ hebben opgenomen, en nogmaals drie de rol van organisator. Zeven SVK’s vermelden uitdrukkelijk dat ze uitsluitend de rol van organisator of uitvoerder op zich nemen als het gaat over werken in het kader van de REG‐premie. Dit was immers ingeschreven in deze regelgeving doordat de facturen op naam van het SVK moesten staan.

Wie renoveert?

Slechts 2 SVK’s hebben personeel in dienst dat grondige renovatiewerken (kan) uitvoeren. Alle andere SVK’s met technische medewerkers, al dan niet in eigen loondienst, beperken zich tot de meer eenvoudige klussen m.b.t. onderhoud en afwerking. De overgrote meerderheid van de SVK’s voeren dan ook geen renovatiewerken uit in eigen regie. Enkel i.f.v. de REG‐premie werden de SVK’s in een positie gedwongen waarbij ze als opdrachtgever/bouwheer moesten optreden. Een aantal SVK’s klagen dit dan ook aan, omdat dit in strijd is met hun normale werkwijze. Wanneer externe renovatiediensten worden ingeschakeld, gebeurt dit bijna uitsluitend in opdracht van de eigenaar. Het SVK zal vaak vanuit de ondersteunende rol een aantal voorstellen doen om bepaalde externen aan te stellen voor uitvoering van nodige renovatiewerken, maar de uiteindelijke keuze en de verantwoordelijkheid wordt zeer duidelijk bij de eigenaar gelegd. Aan wie worden de werken gegeven? - Private aannemers worden het vaakst (18 keer) vermeld. - 7 SVK’s stellen soms voor aan de eigenaar om samen te werken met een sociale werkplaats of

sociale economie. - Wanneer er beroep wordt gedaan op een Technische dienst van een OCMW, blijft dit dan toch

altijd beperkt tot kleinere afwerkingsopdrachten. Twee SVK’s vermelden deze optie. - 2 SVK’s kunnen gebruik maken van een soort van een intergemeentelijk samenwerkingsproject

voor renovaties.


- In Limburg kan men en dit in het kader van de REG‐premie STEBO inschakelen voor het opmaken van lastenboeken, bestekken en de opvolging van de opleveringen.

2. Woningonderhoud

2.1. Opvolging woningonderhoud bij de huurbegeleider Met de toenemende aandacht voor de kwaliteit van de woning, en met de groei van het patrimonium, neemt ook de aandacht voor de organisatie van het onderhoud van de woning toe. Uiteraard kan de woningkwaliteit slechts behouden blijven mits een degelijk en regelmatig onderhoud. Wat betreft onderhoud en herstellingen is de woninghuurwet van toepassing. Sommige werken rusten bij de huurder, andere bij de eigenaar. Maar steeds zijn er ook een aantal werken die niet zo duidelijk toewijsbaar zijn, en waarin het SVK bijgevolg naar best vermogen moet handelen. Niet alle SVK’s bezorgden ons antwoorden op de in het stramien van het jaarverslag gestelde vragen rond woningonderhoud. Maar alle 27 SVK’s die de vragen beantwoord hebben, volgen op een systematische wijze de toestand en het onderhoud van de woning op. In haast alle SVK’s hebben de huurbegeleiders hierin een sleutelrol, wat vanzelfsprekend is. De huurbegeleiders brengen immers op min of meer regelmatige basis (variërend van maandelijks, over halfjaarlijks tot jaarlijks) een bezoek aan de bewoners én aan de woning. Bij die gelegenheid kan de huurbegeleider mankementen in de woning opmerken, en kunnen de huurders eventuele problemen signaleren. De huurbegeleider geeft, als dat nodig blijkt, dan een opdracht aan de interne of externe dienst om de nodige herstellingen uit te voeren. Een aantal opvallende kenmerken en problemen: - De frequentie van de huisbezoeken verschilt van SVK tot SVK. De meeste SVK’s geven aan ‘op

regelmatige basis’ huisbezoeken af te leggen, één SVK doet maandelijks een huisbezoek, andere SVK’s (5) moeten zich noodgedwongen beperken tot één huisbezoek per jaar. Eén SVK geeft uitdrukkelijk aan alle huurders maandelijks te gaan bezoeken.

- Bij probleemhuurders en bij nieuwe huurders wordt vanzelfsprekend het aantal huisbezoeken opgedreven.

- Eén SVK voert na iedere verhuisbeweging een grondige inspectie uit, waarbij eventuele gebreken worden hersteld.

- Zes SVK’s geven aan geen systematische werkwijze inzake onderhoud te (kunnen) hanteren. Bij twee hiervan is de ontwikkeling van een systematische aanpak wel startende, en vier SVK’s geven aan enkel vraaggestuurd (op vraag van de onderhuurder en/of van de eigenaar) te kunnen werken naar onderhoud toe.

- Veertien SVK’s stellen duidelijk dat de huurbegeleider de ‘controle’ van de woning opneemt en dit bij ieder huisbezoek. Indien nodig is het ook weer de huurbegeleider die de ‘klusopdracht’ geeft.

2.2. Specifieke vormen

Periodiek onderhoud verwarming

Het wettelijk voorgeschreven jaarlijks of tweejaarlijks onderhoud van de verwarming wordt in 21 van de 29 SVK’s (72%) door het SVK zelf georganiseerd en/of gecoördineerd. Het SVK sluit dan ofwel een ruim onderhoudscontract af met één gespecialiseerde firma om het onderhoud uit te voeren in het


volledige patrimonium, ofwel stelt het SVK verschillende firma’s aan om het onderhoud in één of meerdere woningen uit te voeren. Vaak is de coördinatie van het onderhoud in handen van het SVK zelf, in een enkel geval verzorgt de onderhoudsfirma de coördinatie (afspraken met huurders, data en regelmaat van het onderhoud enz.). Eén SVK beschikt over een gecertificeerd brandertechnicus die het onderhoud zelf kan uitvoeren. Zeven SVK’s organiseren het onderhoud niet zelf. Vier ervan volgen wel strikt de aflevering van de onderhoudsattesten door de onderhuurders op, zodat de onderhuurders min of meer verplicht worden het onderhoud te laten uitvoeren. In drie SVK’s blijft het verwarmingsonderhoud de uitsluitende verantwoordelijkheid van de onderhuurder, al dan niet mits ondersteuning van de huurbegeleiders. Het SVK loopt hierdoor een risico: hij is immers t.o.v. de eigenaar verantwoordelijk voor dit onderhoud, die bij eventuele schade kan wijzen op deze gebrekkig opgevolgde verplichting.

Kleine herstellingen en een eigen klussenman/vrouw

‘Onderhoud’ omvat naast het verplichte onderhoud door de onderhuurder ook het uitvoeren van kleine herstellingen (lekkende kranen, verstopte afvoeren,…). Deze kleine herstellingen vereisen vaak weinig tijd, en de kosten ervan zijn verwaarloosbaar klein. Nochtans kan de niet tijdige herstelling tot meer en grotere schade lijden. Een lekkende afvoer in een keukenkast bijvoorbeeld kan de keukenkast na verloop van tijd volledig beschadigen. Omdat de kosten van dergelijke kleine herstellingen (zeer) beperkt zijn kan doorgaans niet of niet gemakkelijk een gespecialiseerde firma worden gevonden. Voor elk SVK is het dus belangrijk om over vlot inzetbaar of eigen onderhoudspersoneel te (kunnen) beschikken. Dertien SVK’s geven expliciet aan niet over een eigen onderhoudsdienst of klusjesman te kunnen beschikken, en dit sterk te betreuren. Dit dwingt hen tot werken met externe diensten of aannemers, wat vaak ten koste gaat van snelheid van de interventie, en tot een hogere kostprijs leidt. Het niet beschikken over eigen onderhoudsmensen blijkt zelfs een remmende factor te zijn op de woninggroei. Er kan dan immers aan potentiële verhuurders geen waarborg worden gegeven omtrent de snelle en goedkope uitvoering van eenvoudige herstellingen of regulier onderhoud, wat voor sommige verhuurders een struikelblok is om met het SVK in zee te gaan. Een aantal cijfers: - Bij enkele SVK’s is er slechts een halftijdse klusjesman/‐vrouw, in andere SVK’s is er sprake van

een volledige onderhoudsploeg, inclusief gespecialiseerde technici (loodgieters, elektriciens,…). Zeventwintig SVK’s beschikken over een eigen personeelslid of ‐leden om het onderhoud van het patrimonium te verzorgen.

- Twaalf SVK’s kunnen beroep doen op organisaties uit de sociale tewerkstellingssector om hun onderhoud uit te voeren, hetzij in aanvulling van hun eigen onderhoudsmensen (eventueel voor grotere werken), hetzij exclusief (voor die SVK’s die niet over eigen onderhoudspersoneel beschikken). De door die organisaties uitgevoerde werken worden dan gefactureerd aan het SVK.

- Tien SVK’s kunnen beroep doen op een externe klusdienst, vaak leer‐/tewerkstellingsprojecten van het plaatselijke OCMW, de technische dienst van het gemeentebestuur of het OCMW, of de technische ploeg van het lokale CAW. De eerste twee hebben het grote nadeel dat voor elke gemeente van het werkingsgebied andere partners moeten worden gezocht, of zelfs voor sommige gemeenten geen oplossing kan worden gevonden.

- Eén SVK kan beroep doen op een ploeg van vrijwilligers. - Tenslotte zien twaalf SVK’s zich genoodzaakt beroep te doen op private aannemers voor alle

onderhoud en herstellingen, wat vaak problemen met zich meebrengt naar interventiesnelheid en kostprijs.

Onderhoudscontracten

Een klein (maar toenemend) aantal SVK’s zijn een andere weg ingeslagen. Zij werken met een onderhoudscontract met een externe firma, die wordt ingeschakeld voor de jaarlijkse controle (bv. centrale verwarming) en helpdesk (incl. uitvoeren kleine werken). Hierdoor wordt het technisch onderhoud en de kleine herstellingen uitbesteed, vaak zelfs inclusief de organisatie ervan. Uiteraard moet het SVK mee blijven opvolgen. Hier staat een zekere kost tegenover, maar de zekerheden die dit systeem biedt maakt het mogelijk om hierover het gesprek aan te gaan met de onderhuurders en/of eigenaars. Deze formule lijkt meer en meer zijn intrede te maken. Een aantal SVK’s vermelden dat ze de haalbaarheid van zulke onderhoudscontracten voor hun eigen werking verder gaan onderzoeken.

3. Renovatiewerken

3.1. De werken

Aantal renovaties

In 2011 worden er 724 saneringswerken en renovaties gemeld. In absolute aantallen is dit een lichte stijging ten aanzien van de 661 geregistreerde renovaties in 2010. Maar als we deze cijfers afzetten tegen het totaal aantal woningen in beheer binnen de SVK‐sector, blijft dit voor beide jaren constant op 12,5%.

Bouwheer of geen bouwheer

Zoals hoger gesteld raadt het VOB al enige tijd de sector uitdrukkelijk aan om de verantwoordelijkheid voor de werken bij de eigenaar van het betreffende pand te leggen. Het gaat immers over zijn eigendom, en de (gesubsidieerde) werken geven een duidelijke meerwaarde aan zijn pand. Slechts weloverwogen en uitzonderlijk kan het aangewezen zijn dat het SVK alsnog deze verantwoordelijkheid opneemt. Deze stelling werd en wordt nog doorkruist door de voorwaarden die samenhangen met de REG‐premie. Hierin is opgenomen dat het SVK de opdracht tot de werken moet geven, waardoor dit onder de reglementering van de overheidsopdrachten valt, en zodoende door het SVK vergelijkende offertes moeten worden opgevraagd. Dit probleem is echter uitdovend (zie verder), maar zit nu nog

duidelijk in de verkregen gegevens.

wer

ken

(in o

pdra

cht

van)

doo

r SV

K

wer

ken

(in o

pdra

cht

van)

doo

r eig

enaa

r

wer

ken

in c

ombi

natie

Tabel 24 : werken in opdracht van ...

Tota

al

In 17% van de geregistreerde renovaties neemt het SVK alle verantwoordelijkheid op zich. Hiermee komen we terug op de zelfde grootte‐orde als in 2009. In 2010 echter bedroeg dit aandeel nog 29%, ondanks dat indertijd meer en meer SVK’s verklaarden op vlak van renoveren hun positie te wijzigen naar ondersteuner.

WEST-VLAANDEREN (15) 13 127 138 278OOST-VLAANDEREN (8) 1 34 65 100VLAAMS-BRABANT (7) 20 12 57 89 ANTWERPEN (12) 22 45 25 92 LIMBURG (7) 68 11 86 165

Deze stijging was wellicht toe te schrijven aan de REG‐premie. De SVK’s die een hoog aantal werken in

VLAANDEREN (49) 124 229 371 724 17% 32% 51%


eigen opdracht uitvoerden, hebben ook een (bijna) overeenkomstig aantal REG‐premies aangevraagd. Uit de gegevens die de SVK’s ter beschikking stellen, blijkt dat de meeste werken nog steeds een samenwerking betreffen tussen het SVK en de eigenaar. Het betreft 51% van de werken (in 2010 was dit 39%). Ook dit kan verklaard worden door de REG‐werken. De REG‐werken zelf worden door het SVK georganiseerd, want dit is een subsidievoorwaarde. Maar de bijkomende prioritaire werken kunnen in handen worden gelegd van de eigenaar. Vanuit die interpretatie vermoeden we dat verschillende SVK’s hun REG‐dossiers in het jaarverslag 2011 onder deze groep hebben gecategoriseerd. In de resterende 32% van de woningen is het de eigenaar die alle werken uitvoert. Grafiek 13: renovatie verantwoordelijkheden / provincie


dat de SVK’s grotendeels het advies volgen en zoveel mogelijk de

clusief

ntwoordelijkheden bij de renovatiewerken gedeeld door zowel het SVK

voeren

- t SVK op. Als we

De op de bepalingen in het nieuwe besluit.

Woningtypen & provinciale verhoudingen

abel 25: renovatie 2011,

at betreft het type

Als we deze gegevens opnieuw bekijken aan de hand van een provinciale verdeling, krijgen we een beter beeld op mogelijke spreiding. Hieruit blijkt nogmaalsverantwoordelijkheid bij de eigenaar trachten te leggen. Als we abstractie maken van de REG‐premies, zijn we er van overtuigd dat het bouwheerschap voor maar weinig renovaties nog exzal worden toegeschreven aan het SVK: - Heel vaak worden de vera

als de eigenaar. Hierin zit een groot aandeel van REG‐dossiers, waarbij het SVK enerzijds opdrachtgever is voor de REG‐werken en de eigenaar als bouwheer optreedt voor de uit teprioritaire werken, of mee de verantwoordelijkheid draagt van de REG‐werken. In Limburg valt een nog hoog aantal werken (41%) uitgevoerd in opdracht van hedit verder in detail bekijken, zijn die renovaties terug te brengen tot 2 SVK’s en gaat het toch ook over REG‐dossiers. Deze twee SVK’s hebben allicht hun opgelegde rol als opdrachtgever zeer letterlijk genomen en zo geregistreerd in de tabellen. ze tendens is een goede evolutie, en anticipeert reeds

Twoningtype W van de

567

vergelijking met de t

het aandeel van appartementen bij de renovaties. is het eer

renovatiewoningen beschikken we voor werven over gegevens. Invoorgaande jaren, stijgste jaar waarin er meer vooral 2011

Appartementen Woningen

> 3

slk

> 3

slk

Stu

dio

Tota

al

1 sl

k

2 sl

k

3 sl

k

1 sl

k

2 sl

k

3 sl

k

0

20

40

60

80

100

120

140

160

West-Vlaanderen

Oost-Vlaanderen

Vlaams-Brabant

Antwerpen Limburg

werken (in opdracht van) door SVK

werken (in opdracht van) dooreigenaarwerken in combinatie

WEST-VLAANDEREN (15) 16 40 53 14 3 7 31 71 15 250

OOST-VLAANDEREN (8) 5 9 10 2 0 6 23 8 6 69 VLAAMS-BRABANT (7) 1 15 13 0 0 1 9 14 9 62 ANTWERPEN (12) 7 18 23 9 3 0 7 7 3 0 77 LIMBURG (7) 16 22 19 16 0 0 12 21 3 0 109

(49) 45 104 118 41 6 14 82 121 36 VLAANDEREN 567 45 269 253


In

uim een derde (36%) betreft werken aan grotere wooneenheden (woningen of appartementen met

rafiek 14: renovatie,

et is dankzij de West‐

SVK’smet tewerkstellings‐ of opleidingsinitiatieven. Bovendien vertrekken de West‐

et tans. Anderzijds vertrekken de Vlaams‐Brabantse SVK’s

Tabel 26: renovatie, geraamde kostprijs (n = 488)

ostprijs

appartementen worden gerenoveerd dan gewone woningen, alhoewel het verschil eerder klein is.2011 renoveerden de SVK’s iets meer appartementen (47%) dan woningen (45%), en ook nog 8% studio’s. R3 slaapkamers of meer), ongeveer een status quo ten opzichte van vorig jaar (toen 35%). SVK’s slagen er dus in om via renovatiewerken grotere woningen in beheer te krijgen en dit aan een betaalbare huurprijs. Zo kunnen ze een bepaalde nood van het doelpubliek op hun wachtlijst beantwoorden. Ook het aandeel van appartementen met 1 of 2 slaapkamers ligt hoog: 39% (in 2010 was dit 36%). Gwoningtype / provincie HVlaamse SVK’s dat het aandeel van gereno‐veerde woningen en appartementen met 3slaapkamers of meer blijft stijgen. Zij nemende helft van deze groep voor hun rekening. En de West‐Vlaamse blijven ook koploper op vlak van renoveren. Een aantal SVK’s hebben zich hierop georganiseerd Vlaamse SVK’s sowieso al van een groter aantal SVK’s, en van een hoger woningaantal. Mogelijk is er ook in dit deel van Vlaanderen meer nood aan? En ook de provinciale renovatiepremie van West‐Vlaanderen zorgt ervoor dat renoveren aangemoedigd wordt. Anderzijds valt het op dat in Vlaams‐Brabant geen hoger aandeel renovaties worden opgepakt. Hprovinciaal subsidiebesluit stimuleert dit nochvan het kleinste woningaanbod. Bij de andere provincies zijn er betreffende woninggrootte en –type minder uitschieters.

Kostprijs en huurcontacten

Over de k kregen we gegevens an 488 panden. Ook hier wordt

ook

r euro

In kt niets

vnogmaals bevestigd dat in West‐Vlaanderen niet alleen veel maar vooral grote renovaties worden uitgevoerd. 81% van de renovaties waade kostprijs op meer dan 25.000 wordt geraamd, vinden we hier terug. Dit ligt in de lijn van de voorbije jaren. af van het gemiddelde. de andere provincies wij er weinig of betekenisvol

Aan

tal w

erve

n

met

geg

even

s

kost

prijs

min

der

dan

6.25

0 €

tuss

en 6

.250

,01

- 12

.500

€

tuss

en 1

2,50

0-25

,000

mee

r dan

25

.000

€

WEST-VLAANDEREN 250 72 19 38 121 OOST-VLAANDEREN 46 29 9 3 5 VLAAMS-BRABANT 60 6 17 24 13 ANTWERPEN 30 6 11 8 5 LIMBURG 102 39 27 33 6

VLAANDEREN 488 149 83 106 150

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

West-Vlaanderen

Oost-Vlaanderen

Vlaams-Brabant

Antwerpen Limburg

StudioAppartement, 1-2 slkAppartement, 3 slk of meerWoning, 1-2 slkWoning, 3 slk of meer

Grafiek 15: renovatie, kostprijs / provincie


Het aandeel werven met een kostprijs hoger dan 25.000 euro ligt voor Vlaanderen op 31%, wat identiek is aan het percentage in 2010. Er zijn ongeveer evenveel werven met een kostprijs die lager liggen dan 6.250 euro.

0

20

40

60

80

100

120

140

West-Vlaanderen

Oost-Vlaanderen

Vlaams-Brabant

Antwerpen Limburg

Minder dan 6.250 €6.250,01 - 12.500 €12.500,01 - 18.750 €18.750,01 - 25.000 €> 25.000 €

Bij 72% van de renovaties worden gewone 9‐jarige hoofdhuurcontracten afgesloten. Voor 19% van de renovaties wordt er nog met een renovatiehuurcontract gewerkt. Twee derde hiervan situeert zich in West‐Vlaanderen, het andere derde in Vlaams‐Brabant. We kunnen hier een link terugvinden met de provinciale subsidiemogelijkheden voor renovaties in SVK‐woningen (zie ook verder). Bij 7% is er geen sprake van een hoofdhuurcontract, aangezien het om eigendommen van het SVK gaat, allemaal terug te vinden bij één SVK (OCMW Brugge). Over de resterende 2% zijn er geen gegevens. De duurtijd van de hoofdhuurcontracten na renovatie is meestal (bijna 90%) een periode van 9 jaar (n = 484). Daarnaast is er in 3% (n = 17) van de gevallen sprake van een contract van langer dan 9 jaar (bv. 27 jaar met notariële akte). Daarnaast zijn er een aantal woningen zonder huurcontract, want eigendom van het SVK (SVK‐vereniging Brugge). Dit is goed voor 7% (n = 40).

3.2. Subsidies en premies

Verbeterings- en aanpassingspremie (VAP)

De gewestelijke verbeterings‐ en aanpassingspremie (VAP) is een vrij kleine tussenkomst, waarbij de eigenaar moet voldoen aan een aantal relatief strenge voorwaarden. Zo blijft onder meer de inkomensvoorwaarde behouden. Het voordeel van de VAP is dat deze kan worden aangesproken voor beperkte werken. De VAP werd in 2011 in totaal slechts 13 keer aangevraagd. Hiervan werden 9 dossiers goedgekeurd en 1 geweigerd. Over 3 dossiers kon het SVK geen verdere info geven. In vergelijking met 2010 en 2009 is dit een daling van het aantal aanvragen. Toen waren er dubbel zo veel aanvragen ingediend.

Vlaamse reno-premie

De Vlaamse renovatiepremie is een vrij substantiële premie, die in tegenstelling tot de VAP (zie hoger) slechts één keer kan worden aangevraagd tijdens een 9‐jarige verhuring. Er is geen inkomensgrens voor de eigenaar, maar de woning moet wel voor 9 jaar aan een SVK worden verhuurd. In 2011 werden er volgens de cijfers van de SVK’s 130 aanvragen ingediend, waarvan er 48 werden goedgekeurd, 11 afgekeurd en 29 nog in behandeling waren. Over de resterende 42 kon enkel gemeld worden dat een aanvraag werd ingediend, zonder verdere info. Dit laatste is mogelijk te verklaren door het feit dat ook de eigenaar de Vlaamse renovatiepremie kan aanvragen en dat het

SVK dan minder zicht heeft of de aanvraag al of niet werd goedgekeurd. We beschikken jammer genoeg niet over gegevens waarom er 11 premie‐aanvragen werden afgekeurd. Deze zitten verspreid over 6 SVK’s, komende uit de vijf provincies. Hierin zit een belangrijk aandeel van SVK’s die weinig renovatiepremies aanvragen. Mogelijks beschikken zij niet over de nodige expertise om de eigenaar in de subsidie‐aanvraag voldoende bij te kunnen staan. Wellicht schuilt hierin een vraag naar ondersteuning en opleiding.

Tabel 27: aanvragen SVK-reno-premie, gegevens SVK-jaarverslagen, 2007-2011

Aan

tal

aanv

rage

n

Als we de evolutie bekijken sinds de gewestelijke renovatiepremie werd ingevoerd, stellen we vast dat de stijgende trend van de voorbije jaren in 2010 terugviel, maar in 2011 opnieuw op het niveau van 2009 zit. 2007 51 2008 77

Mogelijks zijn deze cijfers een onderschatting van het werkelijke aantal aanvragen van een gewestelijke renovatiepremie. De eigenaar kan de premie zelfstandig aanvragen, dit als hij een gerenoveerde woning aan het SVK aanbiedt, of zelfs als het SVK deze werken heeft opgevolgd. De inbreng van het SVK beperkt zich dan tot het

mee ondertekenen van de aanvraag. Het SVK is niet altijd op de hoogte dat deze premie ook effectief wordt aangevraagd, en kan/zal dit bijgevolg nauwelijks of niet registreren. Bij deze dossiers hebben de SVK’s weinig zicht op het aantal goedkeuringen, omdat de hiervoor bevoegde administratie dit dossier (en uitbetaling) meestal met de eigenaar zelf afhandelt. Een systeem van informatie‐uitwisseling met de betrokken administratie zou ons meer duidelijkheid kunnen geven. Mogelijks kan dit worden opgenomen nu de SVK‐ondersteuning wordt overgedragen aan IVA Wonen‐Vlaanderen en aan de VMSW.

2009 132 2010 74 2011 130

Provinciale tegemoetkomingen

Enkel de provincies West‐Vlaanderen en Vlaams‐Brabant stellen een financiële stimulans beschikbaar opdat SVK’s woningen zouden opknappen. In West‐Vlaanderen gaat het over een vorm van renovatiesubsidie. In Vlaams‐Brabant kunnen de SVK’s beroep doen op een renteloze lening en op middelen voor de uitbouw van een onderhoud‐ of saneringsploeg. Deze laatste laten we verder buiten beschouwing. In West‐Vlaanderen werden 63 aanvragen genoteerd voor de provinciale renovatiepremie. Voor 29 aanvragen werd goedkeuring gegeven en 34 waren nog in behandeling. Dit is een lichte stijging t.o.v. de voorbije jaren. Als we rekening houden met een beperking van maximaal 5 aanvragen per SVK per jaar en dat er 15 SVK’s in West‐Vlaanderen actief zijn (dus een maximum potentieel van 75 aanvragen), kunnen we hieruit concluderen dat de West‐Vlaamse SVK’s toch zeer uitvoerig gebruik maken van deze provinciale premie. Vlaams‐Brabant keurde alle 49 ingediende aanvragen goed. Vijf van de zeven SVK’s in die provincie maakten hier in 2011 gebruik van.

REG: afsluiting van een nooit afgewerkte premie

Tengevolge van het succes van de REG‐premie in 2009 en 2010, lag het in de lijn van de verwachtingen dat in 2011 de rest van het vooropgestelde budget van 10 miljoen euro volledig zou besteed worden. Tijdens de eerste helft van het jaar bleven alle signalen deze veronderstelling bevestigen. Het budget zou ontoereikend zijn om de renovatie van alle panden die in het kader van de REG‐premie werden onderworpen aan een technisch woningonderzoek, via de REG‐premie te subsidiëren.



Als gevolg hiervan werd ook op politiek niveau gezocht naar oplossingen. Er werd een extra budget van 2 miljoen euro beschikbaar gesteld, waarmee er voldoende middelen werden voorzien om alle woningen die nog in aanmerking kwamen voor een REG‐premie (= woningen die in functie hiervan werden gescreend) te kunnen financieren. Het liep echter niet zo’n vaart. Vanaf de zomer van 2011 begon een opvallende terugval van het aantal ingediende premie‐aanvragen. Navraag leverde ons diverse redenen op: - Het werd steeds duidelijker dat heel wat SVK’s er niet in slaagden om de betrokken eigenaar

alsnog te overtuigen om over te gaan tot een premieaanvraag. Een noodzakelijke voorwaarde was uiteraard het uitvoeren van de opgelegde prioritaire werken, welke moesten worden gedragen door de eigenaar (met eventueel gebruik van premies), dit om de woning opnieuw conform te maken.

- Vele SVK’s lieten woningen screenen vanuit een andere doelstelling. Ze wensten hiermee een attest te krijgen over de kwaliteit van de woning, om vervolgens de eigenaar te overtuigen de woning op te knappen, of het SVK‐bestuur om deze woning af te stoten.

- Sommige SVK’s slaagden er niet om om de REG‐dossiers af te handelen. - Vooral in West‐Vlaanderen wordt er melding gemaakt van een aantal renovaties waarvoor

aanvankelijk stappen gezet werden om een REG‐premie aan te vragen, maar waarbij een koerswijziging werd genomen en de betrokken woning gerenoveerd werd of zal gerenoveerd worden met andere financiering. Allicht maakt de eigenaar hiervoor gebruik van andere premies.

Uiteraard zal er pas na het afsluiten van de aanvraagperiode definitief kunnen worden opgemaakt voor welke panden wel een REG‐premie werd aangevraagd. Zeker zo belangrijk zijn de woningen met (ernstige) gebreken waar de werken niet worden uitgevoerd. Bij deze laatste zal IVA Wonen‐Vlaanderen en dit vanuit haar opdracht inzake woningkwaliteit nagaan of de woning in die staat al dan niet verder werd verhuurd. Wat de stand van zaken van de REG‐premies in 2011 betreft, ontvingen we informatie over 554 dossiers. Hiervan was er: - Bijna 9% nog in de voorbereidende fase. Dit betekent dat het SVK bezig is met offertes op te

vragen en te verwerken, zodat er tot een gunning van de werken kan worden overgegaan. - Bij ongeveer 5% was op datum van 31/12/2011 (moment waarop geturfd wordt) de aanvraag nog

in behandeling bij het VEA. - Bijna 53% van de vermelde dossiers situeerde zich in de uitvoeringsfase. Dit wil zeggen dat het

dossier was goedgekeurd en het subsidiebedrag werd toegekend. Vanaf dan heeft het SVK 36 maanden de tijd om de werken te realiseren en nadien een aanvraag voor uitbetaling in te dienen.

- Tenslotte werd ruim 33% van dit totaal van 554 dossiers in de loop van 2011 afgerond en kreeg het SVK de premie feitelijk uitbetaald.

Volgens de SVK‐gegevens (n = 550) worden er in 88% van de woningen na onderzoek bijkomende werken opgelegd. Uiteraard omvat deze groep ook woningen met relatief kleine en eenvoudige mankementen (bv. een loshangend stopcontact), die volgens het technisch verslag over de kwaliteit van woningen 15 strafpunten of meer opleveren. Het is aan het SVK en de eigenaar om deze gebreken op te lossen. Vormt dit gegeven een serieuze drempel? - Bij 92% van de woningen is de eigenaar bereid om de prioritaire werken uit te voeren. Deze

werken zijn voor eigen rekening, eventueel met tussenkomst van een premie. Ze worden natuurlijk gestimuleerd met 100%‐subsidiëring voor de drie mogelijke REG‐werken.

- Voor 2% van de woningen moet er op het moment van de bevraging nog onderhandeld worden met de eigenaar over deze werken.

- En in ruim 6% van de woningonderzoeken is de eigenaar niet bereid om de prioritaire werken uit te voeren, of heeft het SVK zelf beslist om dit dossier stop te zetten. Het SVK zal in deze gevallen de woning afstoten of – in voorkomende situatie – niet inhuren.

De REG‐premie zorgt er dus mee voor dat de woningkwaliteit van het SVK‐patrimonium sterk omhoog gaat. Het valt op dat vooral de West‐Vlaamse SVK’s er in slagen om via de REG‐premie nieuwe woningen aan te trekken. Natuurlijk – we blijven herhalen – zijn deze SVK’s meer actief rond renovatie, waardoor ze ook meer dit segment van woningen aanspreken.

3.3. SVK’s en de inzet van renovatie-medewerkers De SVK’s geven in de jaarverslagen aan hoeveel van hun personeelstijd aan technische taken wort besteed. Deze bevraging was verfijnder dan voorgaande jaren, en laat ons dan ook toe een aantal lijnen te trekken. Anderzijds merken we dat niet ieder SVK het onderscheid heeft gemaakt tussen de taak (bv. inschrijven woningzoekenden) en de functie (bv. huurbegeleider). We onderscheiden nu 4 taken waarvoor op een of andere manier technische kennis en expertise nodig is: - prospectie & woningen inhuren: voor deze functie is doorgaans technische kennis vereist,

bijvoorbeeld om bij een eerste plaatsbezoek ook een globale inschatting van de staat van de woning te kunnen inschatten, en de eigenaar te kunnen adviseren rond eventueel nodige werken;

- onderhoud & klusjeswerk: het betreft eenvoudige klussen inzake onderhoud, herstellingen en afwerking;

- ondersteuning van de eigenaar bij renovaties: het SVK kan voorstellen doen aan de eigenaar om bepaalde externen aan te stellen voor de uitvoering van nodige renovatiewerken;

- uitvoeren van renovaties: de regie van de verbouwingswerken ligt bij het SVK, inclusief de keuze van de renovatie‐uitvoerders en de eindverantwoordelijkheid als bouwheer.

Sommige taken leiden tot duidelijke functies. Zo hebben een aantal SVK’s effectief een ‘inhuurder’ in dienst, die zich hier optimaal op kan toeleggen. Bij de meeste SVK’s zit deze taak echter (nog) bij de coördinator. En zoals hoger gesteld nemen vele huurbegeleiders in belangrijke mate de taak van (detecteren en organisatie van) het onderhoud op. In de volgende oefening gaan we de taken/functies rond renovatie afscheiden van de andere. We nemen de 2 opdrachten in aanmerking om het aandeel ‘technische medewerkers renovatie’ op te maken.


Tabel 28: renovatiemedewerkers bij de gesubsidieerde SVK’s Hier zien we dat de ‘renovatiemedewerkers’ staan voor 23,96 VTE, wat neerkomt op 9,6% van het totale aantal VTE’s in de SVK‐sector. Vooral West‐ Vlaanderen en Vlaams‐Brabant springen hierbij in het oog. Met ruim 15 VTE gaan de West‐Vlaamse SVK’s (met een groot aandeel voor SVK De Poort) voor 17,4% van het totale aantal West‐Vlaamse VTE’s. In Vlaams‐Brabant zien we verhoudingsgewijs eveneens

onde

rste

unin

g bi

j ren

o-va

tie d

oor e

igen

aar

uitv

oere

n va

n re

nova

tiew

erke

n

tota

al

proc

entu

eel

WEST-VLAANDEREN 3,21 12,2 15,41 17,40%OOST-VLAANDEREN 0,45 0 0,45 0,94%VLAAMS-BRABANT 1,2 4,7 5,9 17,60%ANTWERPEN 0,95 0,1 1,05 2,24%LIMBURG 0,85 0,3 1,15 3,54%

VLAANDEREN 6,66 17,3 23,96 9,60%


een gelijkaardig hoog aandeel in de renovatie‐VTE’s, waarbij dit gewicht zwaarder doorweegt t.o.v. een kleinere personeelsinzet (VTE) in deze provincie. In de eerste provincie is dit te verklaren door de traditie, de lokale woningmarkt, en de provinciale stimuli. Bij de laatste kijken we naar het provinciaal reglement met tussenkomst voor technische medewerkers en sociale tewerkstelling. In Oost‐Vlaanderen zien we wel een duidelijk aandeel onderhouds‐ en klusjesmedewerkers, maar conform deze gegevens ook een uitgesproken keuze om geen renovaties op eigen verantwoordelijkheid uit te voeren. Ook de keuze van de Antwerpse en Limburgse SVK’s voor een meer ‘naakte’ SVK‐werking blijkt uit deze cijfers. Hier of daar is wel een klusjesman of zelfs klusploeg in dienst, maar van renovatie‐activiteiten is eigenlijk nauwelijks sprake.

4. SVK’s en verwachtingen rond (ondersteuning) woningkwaliteit

4.1. Toenemende aandacht voor woningkwaliteit

algemeen

De bezorgdheid om de woningkwaliteit neemt een steeds meer belangrijke plaats in binnen de hele SVK‐sector. Elk SVK besteedt al van bij de prospectie van nieuw in te huren woningen ruime aandacht aan de conformiteit met de voorschriften van de Vlaamse Wooncode. De invulling die de SVK‐sector aan ‘woningkwaliteit’ geeft omvat niet enkel de minimale kwaliteitseisen uit de Vlaamse Wooncode en bijhorende uitvoeringsbesluiten. Vanuit de bekommernis om aan hun doelpubliek kwaliteitsvolle huisvesting te verstrekken, begrijpen vele SVK’s onder woningkwaliteit ook energiezuinigheid, de (rationele) bezettingsnormen, en comfortnormen die zij zichzelf opleggen. Vaak legt het SVK aan de eigenaars dus aanvullende of bijkomende kwaliteits‐ en/of comforteisen op. Ook niet meer dan logisch. Om een voorbeeld te geven: in plaats van enkel de aanwezigheid van een tappunt voor warm en koud water in de keukenfunctie (Vlaamse Wooncode) eist het SVK een volwaardige keuken, in grootte aangepast aan het aantal mogelijke bewoners.

Inhuren en woningkwaliteit

Afhankelijk van de grootte van het SVK(‐personeelsbestand) en eventuele lokale samenwerkingsmogelijkheden ligt het beoordelen van de woningkwaliteit in handen van het SVK zelf, of doen de SVK’s beroep op externe instanties (gemeentebestuur, intergemeentelijke initiatieven, technische dienst van het OCMW, private huisvestingsactoren, sociale tewerkstelling). - Bij 34 SVK’s ligt de kwaliteitsbeoordeling in handen van het SVK zelf. Bij 18 SVK’s is dit een taak

van de coördinator, al dan niet bijgestaan door een technische medewerker of een huurbegeleider, en bij 16 SVK’s zit dit uitsluitend in handen van een technische medewerker van het SVK. Daarbovenop vindt bij 16 SVK’s een enige of bijkomende kwaliteitscontrole plaats door een externe instantie of organisatie, vaak de dienst huisvesting of de technische dienst van het gemeentebestuur, de technische dienst van het OCMW, of een dienst van een intergemeentelijk samenwerkingsinitiatief.

- 21 SVK’s streven er uitdrukkelijk naar enkel en alleen aanvaardbare (d.w.z. in overeenstemming met de kwaliteitseisen van de Vlaamse Wooncode én in overeenstemming met de verwachtingen van het SVK naar comfort en uitrusting toe) woningen in te huren. Herstellings‐, verbeterings of min of meer uitgebreide renovatiewerken worden vermeden omwille van de bijkomende tijdsinvestering, en het gebrek aan personeel daarvoor.


- 8 SVK’s huren (ook) woningen in waarin kleine herstellingswerken noodzakelijk zijn, maar enkel als de eigenaar bereid bevonden wordt deze werken uit te voeren en/of te financieren.

- En 8 SVK’s zijn ook bereid woningen in te huren waarin grotere renovatiewerken vereist zijn. Ondanks de steeds hogere verwachtingen die aan de SVK’s gesteld worden i.v.m. de woningkwaliteit beschikken slechts 16 SVK’s over een gespecialiseerde technische medewerker die een gefundeerd oordeel over de woningkwaliteit kan vellen. In enkele gevallen wordt deze technische medewerker dan ook nog ingeschakeld in de huurbegeleiding.

4.2. Uit de jaarverslagen: plannen, stappen en evoluties

… m.b.t. inhuren en woningkwaliteit

- Zes SVK’s nemen zich voor om werk te maken van het (gratis) verkrijgen van

conformiteitsattesten in alle of een aantal gemeenten van hun werkingsgebied. Dit wordt aanzien als een zekere garantie van kwaliteit.

- Eveneens zes SVK’s zijn van plan om in 2012 werk te maken van een eigen beleid rond kwaliteitsnormen, waarbij ze bv. geen woningen meer zullen inhuren met enkel glas, elektrische verwarming of zonder dakisolatie. Het verhogen van de energieprestaties van het bestaande patrimonium krijgt ook de nodige aandacht.

- Een verder doorgevoerde doorlichting van het eigen patrimonium, die een algehele beoordeling van de woningkwaliteit beoogt, wordt door 3 SVK’s ter sprake gebracht. Men neemt zich voor om hoofdhuurovereenkomsten sneller op te zeggen indien de woningkwaliteit niet meer voldoet aan de eisen, en wanneer de eigenaar niet bereid is dit op te lossen via renovatie‐ of verbeteringswerken.

- Eén SVK vermeldt ook het voornemen om tijdens de eerste helft van 2012 verdere deskundigheid uit te bouwen rond woningkwaliteit en inhuren, om nadien gewapend met deze expertise een proactief inhuurbeleid te gaan voeren.

- Twee SVK’s willen een (aanzienlijke) groei realiseren van hun woningaantal. Hierbij wordt uiteraard ook gekeken naar degelijke kwaliteit.

… m.b.t. onderhoud

- Om het onderhoud van de woningen te kunnen bewaken, voorzien 3 SVK’s een aantal stappen

om (een) technische medewerker(s) aan te werven, zodat ze aan deze nood te kunnen beantwoorden. Voor de grote SVK’s (> 100 woningen) kan mogelijks de subsidie‐uitbreiding vanaf 2013 soelaas bieden.

- Er wordt ook op verschillende plaatsen gezocht naar een beter systeem voor opvolging van klussen en onderhoud. Zes SVK’s willen hier meer aandacht aan geven.

- Bij 4 SVK’s kregen we te lezen dat ze de piste van een onderhoudscontract met een externe firma willen onderzoeken. Hierbij wordt het onderhoud van de woningen uitbesteed aan een gespecialiseerd bedrijf. Om dit te bekostigen zijn er verschillende formules mogelijk.

- Ook opvallend is de vaststelling dat 2 SVK’s aangeven dat ze meer verantwoordelijkheid bij de onderhuurder willen leggen, als het op onderhoud aankomt.

…m.b.t. renovatie

- Twee SVK’s willen op zoek gaan naar samenwerkingsovereenkomsten voor renovaties, bv. via

sociale economiebedrijven. - Eén SVK hoopt in 2012 enkele renovaties te realiseren, maar weliswaar wel in die mate dat het

beheersbaar blijft (en dus waarschijnlijk beperkt tot hooguit 2 renovaties).


- Een ander SVK stelt dat ze minder renovaties door de eigen renovatieploeg willen uitvoeren, en vaker beroep willen doen op externe aannemers, die dan rechtstreeks in opdracht van de eigenaar worden ingeschakeld.

- 7 SVK’s delen tenslotte mee dat ze geen koerswijzigingen plannen voor 2012, wat inhuren en woningkwaliteit, onderhoud en renovaties betreft.

… m.b.t. ondersteuningsnoden bij SVK’s

- Wanneer de SVK’s worden bevraagd over de soort ondersteuning die ze nog denken nodig te

hebben, wordt het vaakst (12 keer) aangegeven dat men de eigen technische expertise wil verhogen en dat er nood is aan ondersteuning op dat vlak. Dit kan gerealiseerd worden via aangepaste vormingen.

- Om aan de verwachtingen inzake opvolging woningkwaliteit te voldoen, zien 9 SVK’s een noodzaak aan eigen technisch geschoold personeel of een eigen klusjesman. Het blijkt geen sinecure om hiervoor geschikte kandidaten te vinden, aangezien het een veelzijdig technisch profiel betreft.

- Eveneens 9 SVK’s bepleiten een betere financiering van de SVK‐sector, via het SVK‐subsidiebesluit. Dit kan ook deels gekoppeld worden aan de nood aan technisch personeel. Vaak wil het SVK wel zo iemand in dienst nemen, maar is momenteel hiervoor geen budgettaire marge. Zeker 5 van deze 9 SVK’s beheren meer dan 100 woningen, en kunnen dus vanaf 2013 op een hogere subsidie rekenen.

- Waar de SVK’s ook voor ijveren, is een reorganisatie van het premiestelsel, zodat dit beter op maat van de SVK’s kan worden gemaakt (dit wordt door 6 SVK’s uitdrukkelijk vermeld). De huidige premies zijn onvoldoende transparant, er zijn recent een aantal wijzigingen doorgevoerd waardoor de premie‐mogelijkheden beperkter zijn geworden, en ervaringen met huidige premies en premies uit het verleden hebben aangetoond dat bepaalde toekenningsvoorwaarden onvoldoende zijn afgestemd op de werking van een SVK.

- Verdere samenwerking met de lokale besturen (en met Wonen‐Vlaanderen) m.b.t. de conformiteitsattesten, om degelijke controle op de woningkwaliteit te garanderen, wordt door 5 SVK’s vermeld.

Slechts 2 SVK’s verklaren uitdrukkelijk dat ze geen specifieke noden of verwachtingen hebben.

Drie SVK’s merken bovendien op dat specifieke regelgeving voor SVK’s m.b.t. woningkwaliteit (bv. verplicht conformiteitsattest), best ook wordt opgelegd voor de privé‐sector.


Deel 5: De SVK-huurder en huurderbegeleiding In dit onderdeel van hun jaarverslag rapporteren de sociale verhuurkantoren normalerwijze over wijzigingen in de aanpak van de huurderbegeleiding en geven ze een overzicht van de problemen die ze ondervinden. Hieruit blijkt dat de problemen die vermeld worden meestal nogal gelijkaardig zijn ten opzichte van vorige jaren en dat ook de aanpak van de huurderbegeleiding niet echt veel verandert. Daarom staan we dit jaar even stil bij de invulling van de huurbegeleiding en de basisbegeleidingstaken en dit onder andere aan de hand van het onderzoek uitgevoerd door het steunpunt Ruimte en Wonen. Alvorens hier dieper op in te gaan, staan we in het eerste deel van dit hoofdstuk stil bij twee financiële elementen van huurderbegeleiding, nl. de aanvragen van de mindering onroerende voorheffing en de huursubsidie.

1. Financiële elementen van de huurderbegeleiding

1.1. Over verhuurprijzen In ’t bijzonder voor degenen die het met een kleiner inkomen moeten rooien, kunnen we de huurprijzen op de particuliere huurmarkt bezwaarlijk betaalbaar noemen. SVK’s zijn in staat de verhuurprijs te drukken, dit o.m. door te onderhandelen met de eigenaar en de zekerheden die het SVK biedt in rekening te brengen. Voor de draagkracht van vele SVK‐huurders is dit nog te weinig. Maar tegelijk dient het SVK ook rekening te houden met een redelijke huuropbrengst voor de eigenaar. Het SVK zal daarom bij het verhuren al het mogelijke doen om naast de huurprijs de andere kosten te drukken, bijvoorbeeld door voor haar huurders een goede en goedkope verzekeringspolis te bedingen. De te betalen huurprijs kan worden gedrukt door een lokale huurtoelage of een gewestelijke huursubsidie. En ook andere periodieke of eenmalige tegemoetkomingen moeten optimaal worden aangesproken, zoals de mindering onroerende voorheffing voor grotere gezinnen. Deze elementen zijn essentiële onderdelen in de huurderbegeleiding. De regelgeving voorziet dat – met enkele uitzonderingen – SVK’s woningen verhuren aan dezelfde prijs als wat ze verschuldigd zijn aan de eigenaar. Als we naar de concrete cijfers kijken, slagen SVK’s erin om voor ruim 93% van de woningen zeker onder de huursubsidiegrens te blijven (6). Hierbij zijn wel wat regionale verschillen vast te stellen. In West‐Vlaanderen is het aantal woningen met een verhuurprijs boven de 530 euro haast verwaarloosbaar, in Vlaams‐Brabant (87,6%) blijkt het voor SVK’s het moeilijkst om woningen te verhuren (en dus ook in te huren) waarvoor de huurder op basis van de huurprijs zeker in aanmerking komt voor een huursubsidie, ook Antwerpen scoort met 88,3 % onder het gemiddelde. Limburg en Oost‐Vlaanderen zitten rond het Vlaamse gemiddelde. Bijna de helft van de woningen wordt verhuurd aan een huurprijs tussen de 375 en de 530 euro. Ook hier zetten dezelfde regionale verschillen zich door, in West‐Vlaanderen zijn de huurprijzen het laagst. In Vlaams‐Brabant en Antwerpen wordt een substantieel aandeel (ruim 11%) van de

6 We lieten de gegevens van SVK Sovekans vzw, SVK Menen vzw, SVK Laarne-Wetteren-Wichelen vzw en SVK Het Scharnier vzw buiten beschouwing

woningen verhuurd aan een huurprijs boven de 530, waarbij de huurder dus enkel in aanmerking komt voor een huursubsidie als hij kinderen ten laste heeft. Het aandeel woningen met een huurprijs boven de 678,4 euro, waardoor de huurder sowieso niet in aanmerking komt voor een huursubsidie is weer in alle provincies haast verwaarloosbaar. Dit is ook begrijpelijk omdat zo’n hoge huurprijs voor de meeste SVK‐huurders onbetaalbaar is.

Tota

al a

anta

l ve

rhuu

rde

won

inge

n

0 - 1

25,0

0 €

125,

01 -

250,

00 €

250,

01 -

375,

00 €

375,

01 -

530,

00 €

530,

00 -

678,

40 €

.

> 67

8,4

€

Gee

n ge

geve

ns

WEST-VLAANDEREN 1.620 0,12% 13,21% 48,64% 37,35% 0,49% 0,19% OOST-VLAANDEREN 876 0,68% 9,70% 38,58% 46,58% 4,34% 0,11% VLAAMS-BRABANT 623 0,32% 7,22% 25,68% 54,41% 11,72% 0,48% 0,16% ANTWERPEN 1.243 0,16% 3,46% 32,82% 51,89% 11,58% 0,08% LIMBURG 782 0,00% 2,56% 20,97% 68,93% 7,54%

VLAANDEREN 5.144 12 407 1.858 2.536 322 5 4 0,23% 7,91% 36,12% 49,30% 6,26% 0,10% 0,08%

Tabel 29: verhuurprijzen bij SVK’s, 2011.

1.2. De Vlaamse huursubsidie

Aan SVK’s aangepast systeem

De huursubsidie is en blijft een verhuissubsidie. Daarom zetten we de aanvragen/goedkeuringen af tegen het aantal nieuwe huurders. Om de woningen voor de groep van lage inkomens betaalbaar te houden, is een tussenkomst in de huurprijs (huursubsidie) geen overbodige luxe. We merkten reeds in de jaarverslagen van de vorige jaren dat door de invoering van het nieuwe huursubsidiesysteem (van toepassing sinds 1 mei 2007) meer SVK–huurders in aanmerking komen voor deze tussenkomst. Voor de nieuwe SVK–huurder vervallen immers de voorwaarden van de te verlaten woning, dit in tegenstelling tot een huursubsidieaanvraag op de particuliere huurmarkt. Een belangrijke drempel is hiermee weggenomen. Van de SVK’s wordt verwacht dat ze – eenmaal de huursubsidie goedgekeurd ‐ deze direct in mindering brengen van de door de betrokken huurder te betalen huurprijs. Mede daarom moeten de SVK’s de huurders ondersteunen bij de aanvraag van de huursubsidie. Het opvolgen van de huursubsidie maakt dus een wezenlijk element uit van de SVK‐huurderbegeleiding. Ook dit jaar ontvangen we van de meeste SVK’s goede en duidelijke informatie over de huursubsidie. Van 3 SVK’s hebben we echter geen of geen duidelijke gegevens ontvangen.

Een groot aantal aanvragen (en toekenningen)

We kregen van bijna alle SVK’s bruikbare gegevens (7). In totaal gaat het hier over 1.386 toewijzingen, waarvan we het aantal dossiers in mindering brengen waar we niet over informatie beschikken. Blijven over 1.385 woningzoekenden die potentieel in aanmerking zouden komen voor de nieuwe huursubsidie (systeem 2007).


7 De gegevens van SVK Menen vzw werden buiten beschouwing gelaten

Voor 70,6% van hen is effectief een aanvraag ingediend en reeds goedgekeurd, en voor 15,1% is de aanvraag lopende. Meer dan 14% van de nieuwe huurders komt niet in aanmerking. Blijft over 86% die in aanmerking komt.

Tabel 2: aanvraag Huursubsidie, 2011

nieu

we

huur

ders

O

ntva

nkel

ijk /

goed

geke

urd

Ont

vank

elijk

/ in

aa

nvra

ag

Nie

t ont

vank

elijk

/ ge

wei

gerd

Nie

t aan

gevr

aagd

Bij 1 dossier beschikken we niet over gegevens of de huursubsidie al dan niet werd aangevraagd. Mogelijks is hier de huursubsidie aangevraagd het jaar volgend op de toewijzing, dit omdat de verhuis op het einde van het kalenderjaar werd georganiseerd, of omdat door een inkomenswijziging de SVK‐huurder hierdoor een hogere huursubsidie zou kunnen ontvangen.

WEST-VLAANDEREN 407 303 52 20 32OOST-VLAANDEREN 236 142 53 17 24VLAAMS-BRABANT 157 106 19 5 26ANTWERPEN 312 210 66 5 31LIMBURG 274 217 22 9 27

VLAANDEREN 1.386 978 212 56 140

Ook het aandeel aanvragen in behandeling zit beter dan vorig jaar. Dit betekent dat de goedkeuring sneller komt, en het SVK of de huurder bijgevolg minder lang ‘op zijn centen moet wachten’.

70,61% 15,31% 4,04% 10,11%

Komen niet in aanmerking

Deze SVK’s vermelden samen 196 huurders die niet in aanmerking komen voor de huursubsidie, en waarvoor bijgevolg geen aanvraag werd ingediend, of waarvoor de aanvraag werd geweigerd.

niet

ont

vank

elijk

Nie

t aan

gevr

aagd

Huu

rder

gen

iet r

eeds

H

S o

nder

het

oud

e st

else

l

Huu

rder

gen

iet r

eeds

H

S o

nder

het

nie

uwe

stel

sel

reed

s vr

oege

r HS

ge

note

n

inko

men

nieu

we

won

ing

vold

oet

niet

nieu

we

won

ing

vold

oet

niet

aan

nie

t-de

gres

siev

e H

S


ande

re re

den

WEST-VLAANDEREN

20 32 0 4 6 21 6 2 13 OOST-VLAANDEREN

17 24 0 2 4 12 0 1 24 VLAAMS-BRABANT

5 26 0 9 5 9 0 0 8 ANTWERPEN

5 31 2 15 2 11 0 0 9 LIMBURG

9 27 1 11 3 13 0 1 7

VLAANDEREN

56 140 3 41 19 68 6 4 61

28,57% 71,43% 1,5% 20,3% 9,4% 33,7% 3,0% 2,0% 30,2% Tabel 31: Huursubsidie: niet ontvankelijk of geweigerd Terecht doen heel veel SVK’s op voorhand de toets of de kandidaat‐huurder in aanmerking komt voor de huursubsidie. Zo krijgt deze persoon reeds snel duidelijkheid. Is er een reden waarom de huursubsidie kan geweigerd worden, wordt er in de meeste gevallen geen aanvraag gedaan. Slechts voor 28,6% van de vermelde huurders werd nog een aanvraag gedaan en geweigerd. De meest voorkomende reden waarom een huurder geen aanspraak kan maken op een huursubsidie is het inkomen (33,7%). Deze huurders lopen de huursubsidie mis omdat hun belastbaar inkomen van drie jaar terug te hoog was. De inkomensgrenzen bij de huursubsidie liggen laag, heel wat lager dan de inkomensgrenzen voor een inschrijving op de SVK‐wachtlijst. Vooral samenwonenden zitten er vlug boven. SVK’s zijn dan ook vragende partij voor verhoogde inkomensgrenzen, en om minstens de afwijkingen die zijn voorzien in het sociaal huurbesluit (inkomen op basis van actueel besteedbaar inkomen, recenter netto belastbaar inkomen als dit gedaald is) ook hier toe te passen.


In 20,3% van de niet‐aangevraagde of geweigerde dossiers geniet de huurder op het moment van de toewijzing reeds een huursubsidie. Wellicht zitten hierin ook een aantal muterende huurders. Een andere veel voorkomende reden is het feit dat de huurder in het verleden reeds één of andere vorm van huursubsidie kreeg uitgekeerd, waardoor een nieuwe aanvraag niet meer mogelijk is. Hoewel het aantal redenen dit jaar meer gedetailleerd werd bevraagd, geven de SVK nog steeds voor ruim 30 % van de niet‐aangevraagde of geweigerde dossiers een andere, ons onbekende reden op.

De degressieve huursubsidie

Na een eerste periode van twee jaar huursubsidie zal de bevoegde administratie alle dossiers opnieuw bekijken, mogelijks een aantal toezeggingen stopzetten (omdat men niet meer aan de voorwaarden voldoet), en de andere huurders een lagere (want degressieve) tegemoetkoming toekennen. Uit de tabellen of jaarverslagen kunnen we niet de effecten van het degressieve systeem distilleren. Welk aandeel van de SVK‐huurders verliest na 2 jaar zijn recht op huursubsidie? Hoeveel SVK‐huurders worden geconfronteerd met betalingsproblemen door de verminderde tussenkomst in de huurprijs? Het loont de moeite om dit nader in kaart te brengen. We zijn er echter wederom niet in geslaagd om dat dit jaar effectief op te vragen.

(Problemen met) de niet-degressieve huursubsidie

Het tijdelijke en degressieve karakter van de huursubsidie is niet van toepassing voor bejaarden (+65 jaar) én gehandicapten (inclusief de invaliden). De verhuisvoorwaarde blijft vanzelfsprekend wel van toepassing: ze dienen te verhuizen naar een aan hun fysieke mogelijkheden aangepaste woning, zoals geformuleerd in het huursubsidiebesluit. Hierbij worden naast de woningkwaliteitsaspecten ook de toegankelijkheid van de woning en de omgeving in rekening gebracht. Als een huursubsidie wordt aangevraagd op naam van een huurder die invaliditeit geniet en/of 65+ is, zit deze automatisch in het niet‐degressieve systeem. De praktische toepassing voor de aanvraag van de niet‐degressieve huursubsidie loopt anders. In het algemeen verwacht de administratie dat het SVK woningen verhuurt die voldoen aan het huursubsidiebesluit, en wordt dit voor SVK‐woningen bijgevolg niet meer gecontroleerd. Bij aanvragen voor een niet‐degressieve huursubsidie gebeuren deze controles wel. Dit maakt ook dat de procedure tot toezegging meer tijd vraagt. Zoals reeds in de vorige jaren uitvoerig omschreven zitten we hier met een probleem. Enerzijds is het zo dat veel van die SVK‐huurders in aanmerking komen voor het niet‐degressief systeem maar wel nog zeer mobiel zijn, en dus niet per sé een aangepaste woning nodig hebben. Anderzijds is het SVK‐aanbod aan ‘woningen zonder trappen gelegen in het centrum’ bij velen vrij beperkt. Sinds de laatste wijziging aan het kaderbesluit (in werking getreden op 05/12/2011) kan het SVK deze woningen wel prioritair toewijzen aan de doelgroep van de levenslange huursubsidie. In de komende jaren zal duidelijk worden of hierdoor een aantal problemen kunnen ondervangen worden. Door de 49 SVK’s samen werden er 79 niet‐degressieve huursubsidies aangevraagd. Bij 4 SVK‐huurders werd deze huursubsidie geweigerd, omdat de nieuwe woning niet voldeed aan de voorwaarden om recht te hebben op een niet‐degressieve huursubsidie. We kunnen momenteel niet inschatten of het tot deze groep beperkt is of blijft, omdat we uit de tabelgegevens van de SVK’s geen cijfers kunnen halen over het aandeel van deze aanvragen die nog in behandeling zijn. Mogelijks ligt het aantal probleemdossiers toch hoger. Als de niet‐degressieve huursubsidie wordt geweigerd, kan de huurder via een beroepsprocedure mogelijks toch nog de gewone (degressieve) huursubsidie bemachtigen. Dit is enkel mogelijk voor de

niet‐bejaarde, die kan aantonen dat hij of zij nog voldoende mobiel is. We beschikken echter niet over gegevens of dergelijk beroep werd aangevraagd, noch of dit werd aanvaard. We blijven er dan ook voor pleiten dat er voor wel‐mobielen niet de zelfde strenge voorwaarden zouden gesteld worden aan de woning, en dit met behoud van de niet‐degressieve huursubsidie.

1.3. Mindering Onroerende Voorheffing (MOV) Ook dit jaar heeft ruim een kwart van zowel de nieuwe huurders (27,8%) als van de totale huurderpopulatie (28,5%) 2 of meer kinderen. Deze huurders komen in principe in aanmerking voor de MOV. Aangezien de onderhuurder en de eigenaar geen band hebben met elkaar, en de onderhuurder bijgevolg de eigenaar niet kent, dient de aanvraag voor de MOV via het SVK te lopen. En zoals elk jaar merken we ook nu weer dat de SVK’s deze tabel heel divers invullen, ondanks het feit dat er ook dit jaar weer aanpassingen werden doorgevoerd aan de tabel om over duidelijkere gegevens te kunnen beschikken. Sommige vermelden geen gegevens, anderen enkel de gegevens van de nieuwe huurders, … We namen de gegevens in rekening van 34 SVK’s8. De aanvraag van de MOV kan voor de SVK’s gelezen worden als een inspanningsverbintenis. Enkele jaren geleden hebben de SVK’s zich geëngageerd om de MOV aan te vragen voor alle rechthebbende huurders, dit omdat deze aanvraag een wezenlijk onderdeel uitmaakt van de huurderbegeleiding. Dit gebeurt overwegend bij de start van een nieuwe huurovereenkomst, voor de volgende jaren loopt dit immers automatisch. Het SVK stuurt deze aanvraag, in naam van de onderhuurder, door naar de Vlaamse belastingdienst en contacteert ook de eigenaar hierover.

Tabel 32: aanvraag Mindering Onroerende Voorheffing (MOV)

Aangevraagd

Huu

rder

popu

latie

op

31/

12/2

011

niet

aan

gevr

aagd

, w

ant n

iet

rech

theb

bend

aang

evra

agd

&

toeg

eken

d

aang

evra

agd

&

gew

eige

rd

aang

evra

agd

& in

be

hand

elin

g

Aan

tal h

uurd

ers

waa

rvoo

r de

MO

V

effe

ctie

f wer

d ve

rrek

end

in 2

011

Nie

t ond

erzo

cht +

ni

et a

ange

vraa

gd

Gee

n ge

geve

ns

Vertrekkende van de gegevens van de SVK’s is voor 18% van de huurders de mogelijkheid voor MOV niet bekeken/aangevraagd.

WEST-VLAANDEREN 1.147 839 73 3 33 123 76 0 OOST-VLAANDEREN 911 481 90 24 114 14 185 3 VLAAMS-BRABANT 448 219 75 0 27 7 120 0

Hier zitten uiteraard een aantal nieuwe huurders tussen, maar zeer waarschijnlijk ook zittende huurders,

waarvoor in het verleden nooit MOV is aangevraagd, maar waarvoor het SVK er ook in 2011 niet toe gekomen is om dit alsnog te doen. Mogelijks moeten een aantal SVK’s nog wat gepord worden om de MOV effectief aan te vragen, in ieder geval moet er naar een manier gezocht worden om deze gegevens voor alle SVK’s ook effectief te registreren.

ANTWERPEN 724 444 112 24 74 7 63 0 LIMBURG 596 212 109 0 28 4 243 0

VLAANDEREN 3.826 2.195 459 51 276 155 687 3 57,3% 12,0% 1,33% 7,21% 4,05% 18,0% 0,1%

Van de 3.826 huurders waarvan we over gegevens beschikken, geven de SVK’s nog eens aan dat er 2.195 of 57,3% niet in aanmerking komen voor de MOV en waarbij het SVK dit bij gevolg ook niet heeft aangevraagd. Voor 20,5% van de SVK‐huurders werd – in 2011 of in de jaren ervoor – een


8 Volgende SVK’s werden buiten beschouwing gelaten : SVK Sovekans – Leefbaar Wonen vzw, RSVK Westkust vzw, RSVK Veurne – Diksmuide vzw, SVK Menen vzw, SVK-vereniging Bredene-Oostende, SVK Regio Roeselare vzw, SVK-vereniging Leie en Schelde, SVK Webra vzw, Antwerps SVK vzw, SVK Huurdersunie vzw, SVK Woonunie vzw, SVK Woonkans vzw, SVK Maasland vzw, SVPWL vzw en SVK Houtvast vzw


aanvraag ingediend. Ongeveer 6,5% van die aangevraagde verminderingen wordt echter nog geweigerd. Voor ruim 35% van de ingediende dossiers heeft het SVK de aanvraag wel verzorgd, maar heeft het vervolgens geen uitsluitsel gekregen of die ook werd gehonoreerd. In het systeem van de MOV zit immers een belangrijk pijnpunt dat ook al in vorige jaarverslagen werd aangekaart: het SVK wordt door de Vlaamse Belastingdienst niet geïnformeerd over de MOV. SVK’s krijgen geen info over de beslissing, noch over het bedrag dat moet worden verrekend. Aangezien die som ook elk jaar wijzigt, moet het die info van de eigenaar of de onderhuurder krijgen om de huurder effectief te kunnen laten genieten van de MOV. En daar loopt het veelvuldig mis. Dat het rechtstreeks informeren van het SVK echter cruciaal is voor het welslagen van het systeem, wordt pijnlijk duidelijk als we gaan bekijken voor hoeveel huurders de MOV effectief werd verrekend. Als we er van uit gaan dat in principe een kwart van de onderhuurders rechthebbend zijn, dan is het weinig bemoedigend om vast te stellen dat, volgens de gegevens versterkt door de SVK’s, slechts 4% van de onderhuurders in 2011 ook effectief de MOV hebben ontvangen. Mogelijks hebben een aantal SVK’s deze gegevens niet consequent genoteerd. Maar tegelijk is het overduidelijk dat heel veel SVK‐huurders die een brief ontvangen van de Vlaamse Belastingdienst, niet begrijpen wat ze hiermee moeten beginnen, niets ondernemen en daardoor hun MOV mislopen. Sinds eind 2011 is er echter hoop. Er zijn gesprekken lopende met de Vlaamse Belastingdienst om de SVK’s toch en dit op een systematische wijze op de hoogte te stellen van de gehonoreerde aanvragen en de toegekende bedragen voor hun huurders. Dit maakt het ook mogelijk om de gegevens consequent te noteren. We hopen dat dit systeem in 2013 in werking kan treden. 2. De basisbegeleidingstaken in de sociale huisvesting Het onderzoek

Het onderzoek ‘de uitvoering van basisbegeleidingstaken in de sociale huisvesting, uitgevoerd door het steunpunt Ruimte en Wonen, heeft tot doel te beschrijven hoe de basisbegeleidingstaken worden uitgevoerd door de SHM’s en de SVK’s. Het betreft een in hoofdzaak beschrijvend onderzoek. Het onderzoek wil een antwoord bieden op onder meer volgende vragen: hoe vullen SHM’s en SVK’s de basisbegeleidingstaken in? Wie neemt binnen de organisatie deze taken op? Hoe intensief is men er mee bezig? Met wie werkt men hiervoor samen? Hoe krijgt die samenwerking dan concreet vorm? Waar situeren zich de grootste knelpunten? De basisbegeleidingstaken zoals omschreven in het Ministerieel Besluit vormden de leidraad voor dit onderzoek. Naast deze gezamenlijke begeleidingstaken kregen de SVK’s nog bijkomende taken opgelegd. De opdrachten in het besluit zijn terug te brengen tot drie grote groepen van taken: 1. informatie en communicatie: op maat, laagdrempelig, met de nodige ondersteuning; 2. begeleiding: zoeken naar oplossingen bij niet nakomen van de huurdersverplichtingen m.b.t.

betalen van de huur en onderhoud van de woning en bij het veroorzaken van overlast en samenlevingsproblemen, preventie van uithuiszetting;

3. participatie. In het nieuwe subsidiebesluit vanaf 2013 wordt uitdrukkelijk verwezen naar de opsomming van opdrachten in het betreffende ministerieel besluit. In de nota bij het besluit wordt bovendien uitdrukkelijk gesteld dat het SVK voor andere begeleidingsvragen beroep moet doen op het brede welzijnswerk. We beperken ons hieronder tot een aantal opvallende resultaten mbt de SVK’s.

Resultaten Ten opzichte van de totale beschikbare personeelstijd gaat bij de SVK’s ruim een derde van deze tijd naar de basisbegeleidingstaken (36%). Bij de SVK’s is er gemiddeld een VTE beschikbaar voor basisbegeleidingstaken per 75 woningen (9). Een aantal SVK’s merken op dat er mee moet rekening worden gehouden dat vaak ook de OCMW’s een aantal taken van huurderbegeleiding op zich nemen. Zo kunnen kandidaat‐huurders zich op vele plaatsen ook inschrijven via OCMW’s. De huurbegeleiding zelf (huisbezoeken, detecteren en oplossen van problemen,…) gebeurt, op een uitzondering na, wel door de eigen SVK‐medewerkers. Een ander punt dat in het onderzoek aangehaald wordt is dat de SVK’s in verhouding tot hun woningvoorraad meer klanten over de vloer krijgen dan de SHM’s. Dit begint al bij het aantal potentiële kandidaat‐huurders. Bij de SVK’s is er ook een groter verloop van huurders is dan bij de SHM’s, waar men eenmaal men er woont doorgaans erg lang blijft wonen (zie ook deel 7). Er is bijgevolg in verhouding veel tijd nodig voor het informeren van kandidaat‐huurders en nieuwe huurders, geven van toelichting bij de toewijzing enz. Aan de respondenten werd gevraagd in te schatten hoe de totale tijd voor basisbegeleidingstaken verdeeld is over vier groepen van taken. Onderstaande tabel presenteert de resultaten. Onthalen en informeren van kandidaten die zich willen inschrijven 24,90% Kandidaat-huurder informeren en aanspreekpunt bieden 19,30% Huurder opvolgen, bemiddelen bij conflicten, begeleiden en doorverwijzen 42,70% Communicatie met en info aan huurder, huurdersvergaderingen en -initiatieven 13,10%

Tabel 33: verhouding tijdbesteding basisbegeleidingstaken (bron: onderzoek R&W?) De groep taken die het meest tijd vraagt, is het ‘het opvolgen van de huurder, het bemiddelen bij conflicten, het begeleiden en het doorverwijzen’. Bij de SVK’s gaat hier bijna 43% van de totale tijd naar toe. Na deze groep van taken gaat de meeste tijd naar het onthalen en informeren van personen die zich willen inschrijven. Dit vraagt ongeveer een kwart van de totale beschikbare tijd voor de basisbegeleidingstaken. Kort samengevat gaat ruim de helft van de tijd naar de huurders (waar we dus kunnen spreken van ‘huurderbegeleiding’), de andere helft van de tijd die besteed wordt aan basisbegeleidingstaken gaat naar (potentiële) kandidaat‐huurders, waarvan een belangrijk aandeel nooit huurder zal worden. Dit bevestigt opnieuw onze oude vraag dat het hoog tijd is dat het kaderbesluit vereenvoudigd wordt. Elk dossier vraagt immers veel werk. Andere oplossingen zouden kunnen zijn: centrale inschrijving (of werken met een modelattest dat bruikbaar en geldig is bij de andere sociale huurders), het verder digitaliseren van de gegevensstroom,... Uit het onderzoek blijkt verder dat het informeren (over onderhoudstaken, huurdersverplichtingen,...) en begeleiden (overname meters, plaatsbeschrijving,...) van huurders bij SVK’s vooral via huisbezoeken gaat. Ook problemen worden veelal via deze weg aangekaart of gedetecteerd. Dit is uiteraard niet zo’n vreemde conclusie daar de huisbezoeken bij de SVK‐werking een essentieel deel uitmaken van de huurbegeleiding.


9 Dit cijfer correspondeert niet met de gegevens uit de jaarverslagen 2011 (zie verder), mogelijks omdat dit op een ander moment werd bevraagd, een andere vorm van bevraging, en omdat niet alle SVK’s deelnamen aan het onderzoek.


Bij huurders met problemen wordt er vaak naar oplossingen gezocht in samenspraak met andere organisaties. De belangrijkste partner van het SVK hierin is het OCMW, gevolgd door de CAW. Ook andere organisaties kunnen partners zijn. Opvallend in het onderzoek is dat de sociale woonactoren hierbij aangeven dat ze vaak botsen op een tekort aan begeleidingsaanbod vanuit de welzijnssector, vooral als de nieuwe huurder uit een instelling of thuisloosheid komt, en een duidelijk gebrek vertoont aan woonvaardigheden, of bij huurders die duidelijk in een multi‐probleemsituatie verkeren. Daarnaast wordt er hier ook op gewezen dat de sociale woonactor wat betreft huurbegeleiding altijd rekening moeten houden met een vrijwillige samenwerking van de huurder. Huurbegeleiding en/of andere begeleiding kan immers niet opgelegd worden en zeker niet als voorwaarde om ergens te (blijven) wonen. De algemene conclusie uit het onderzoek is dat de aandacht en de tijd die naar de basisbegeleidingstaken gaat een noodzaak is en dat de meeste SVK’s deze ook wel opnemen zoals omschreven in het besluit. Er kan natuurlijk altijd nog actiever opgetreden worden, maar dan is de vraag: ‘waar ligt de grens’? De SVK’s zijn aanspreekbaar voor alles wat met wonen in de betreffen huurwoning te maken heeft. Voor dit overstijgende problemen moet er doorverwezen worden. Wat dan als een welzijnsorganisatie geen begeleiding biedt en/of de huurder zijn medewerking weigert? 3. Huurbegeleiding 2011

3.1. Huurbegeleiding en het nieuwe besluit Voor de SVK’s situeert het belang van de huurbegeleiding zich op twee vlakken. Het SVK garandeert de eigenaar van het pand dat de huurders worden opgevolgd, en zodoende een aanvaardbaar gebruik van de woning wordt begeleid. Zonder deze garantie zouden veel minder eigenaars in zee gaan met een SVK’s, en zodoende de groei van het woningaantal sterk beperkt. En tegelijk is het net voor die doelgroep van het SVK belangrijk dat ze worden begeleid in het wonen in de huurwoning, om zodoende zo maximaal mogelijk gebruik te kunnen (blijven) maken van hun woonrecht. Deze kansarme en kwetsbare en/of woningzoekenden in een precaire situatie krijgen geen of weinig kansen op de private en de sociale huurmarkt om een stabiele woonsituatie op te bouwen. Het SVK wil de huurder een nieuwe kans geven en hen weerbaarder maken, hen de zekerheden bieden waardoor ze de draad (weer) kunnen opnemen. De huurderbegeleiding is hiervoor een belangrijk instrument. De huurderbegeleiding start vanaf het moment dat de kandidaat‐huurder duidelijk te kennen geeft dat hij zich wil inschrijven in het SVK. De huurderbegeleiding stopt wanneer de contractuele band tussen SVK en huurder afgelopen is en alle formaliteiten bij het einde van het huurcontract volbracht zijn. Huurderbegeleiding is geen doel op zich, integendeel zelfs. Op termijn zou de huurderbegeleiding er moeten toe leiden dat de huurder stevig genoeg in zijn schoenen staat om bijvoorbeeld zelfstandig een woning te huren op de private of de sociale huurmarkt.

Met de huurderbegeleiding staat of valt dus het SVK. In artikel 2 van het (nieuwe) SVK‐besluit worden de opdrachten van de sociale verhuurkantoren bepaald. De begeleiding en de ondersteuning van de (kandidaat‐)huurders vormt hierbij de belangrijkste kerntaak. Er wordt enerzijds verwezen naar het opnemen van de basisbegeleidingstaken ten aanzien van de (kandidaat‐)huurders, anderzijds naar de begeleiding van de huurders om hen vertrouwd te maken met hun rechten en plichten. In de toelichtende nota wordt eveneens benadrukt dat begeleiding van huurders essentieel is voor de SVK‐methodiek en rechtstreeks verbonden met het aantal beheerde woningen / gehuisveste


huurders. Er wordt tevens erkend dat de huurderbegeleiding onder druk staat, enerzijds door een toenemende verzwakking van het socio‐economisch profiel van de kandidaat‐huurders en huurders en de toename van het aandeel huurders met bijzondere problemen, anderzijds door de taken die voortvloeien uit het kaderbesluit sociale huur. Door de expliciete verwijzing in artikel 2 naar de basisbegeleidingstaken wordt de huurderbegeleiding voor het SVK duidelijk bevestigd maar duidelijker afgelijnd. Voor de begeleiding en ondersteuning m.b.t. specifieke problemen zoals psychische of relationele moeilijkheden, schuldenproblematiek e.d. moet het SVK beroep kunnen doen op deskundige welzijnsinstanties. Een opsomming van deze basistaken vindt u in bijlage 2. 3.2. Personeel voor huurbegeleiding Drie belangrijke pakketten, een eerste keer bevraagd SVK’s bieden aan woningzoekenden met een laag inkomen en een hoge herhuisvestingsnood een kwaliteitsvolle en betaalbare woning. Om de huurbegeleiding te kunnen verzekeren en te organiseren bouwt ieder SVK aan een eigen kader en toepassingsmodaliteiten (personeel, beheer, bereikbaarheid, communicatie, taak verdeling,...). We hopen dat door het nieuwe besluit er meer middelen en mogelijkheden zijn voor de individuele SVK’s om hun werking verder uit te bouwen en te professionaliseren, zodat meer tijd vrijkomt voor de huurderbegeleiding. In de huurderbegeleiding onderscheiden we drie belangrijke pakketten: het inschrijven van woningzoekenden, opvolgen van het onderhoud door de huurder, en de andere elementen rond huurderbegeleiding. Daarnaast zal ongetwijfeld ook een deel van de administratie worden ingezet in het verlengde van de huurderbegeleiding (verzendingen, uitnodigingen, opvolgen huurdersdossiers, aanvraag huursubsidie, … ). In de jaarverslagen werd getoetst hoeveel van de beschikbare personeelstijd hieraan werd besteed. Dit is het eerste jaar dat de personeelsgegevens op deze manier bevraagd worden. Hierdoor is de kans groot dat deze gegevens niet door elk SVK op eenzelfde manier werd ingevuld en/of dat er wel een aantal fouten tussen geslopen zijn. Sommige SVK’s hebben de tabellen ingevuld vanuit de functie die de personeelsleden opnemen (bv. een huurderbegeleider), anderen hebben – zoals verwacht – meer duidelijk onderscheid gemaakt in de verschillende taken/elementen rond huurderbegeleding. Zo merken we bijvoorbeeld dat een behoorlijk aantal SVK’s voor inschrijven en toewijzen geen tijd aanduiden. Evident dat dit niet overeenkomt met de werkelijkheid. Deze deeltaak wordt uitgevoerd door de huurbegeleider en/of administratieve kracht, en wordt door het SVK niet meer apart opgenomen. We geven als voorbeeld het SVK Woonaksent vzw. Zij geven aan 0% van hun personeelstijd te besteden aan inschrijven en toewijzen. Hiertegenover staat wel dat ze een zeer groot deel van hun tijd besteden aan huurbegeleiding (61,54%). Ook SVK Voorkempen besteedt volgens hun eigen gegevens geen tijd aan inschrijven en toewijzen, en ook niet aan onderhoud en klusjeswerk. Voor huurbegeleiding en administratie eindigen ze dan weer relatief hoog (respectievelijk 47,9% en 32,6%). Ook bij de vermelde tijdsbesteding voor onderhoud merken we extremen die we moeilijk (volledig) kunnen verklaren. Zo zou 68% van de totale personeelsinzet van SVK Meetjesland vzw gaan naar onderhoud en klussen. De SVK’s Veurne‐Diksmuide vzw en Westkust vzw stellen respectievelijk 58% en 47% van de totale personeelsinzet te besteden aan onderhoud van de woning en klusjeswerk.

Hier is dit is (deels) te verklaren door klusjesploegen die in het kader van een aantal grotere renovatiewerken een aantal kleinere klussen uitvoeren (vb schilderen van de woning). We hebben dan ook in het volgende deel deze ‘extreme’ cijfergegevens verwijderd. Zo hebben we geen rekening gehouden met de SVK’s die volgens hun tabellen geen personeelstijd besteden aan inschrijven en toewijzen (n=10). Hetzelfde deden we met de SVK’s die in de tabellen aangeven meer dan 30% van hun personeelsinzet te besteden aan onderhoud en klussen (n=7). Hierdoor beschikken we over gegevens van 26 gesubsidieerde SVK’s. Merk op: bij de provincie Oost‐Vlaanderen beschikken we hierdoor over geen gegevens meer. Verhoudingen

Hoeveel tijd hiervan gaat er naar de basisbegeleidingstaken in ruime zin en hoeveel tijd naar de core‐business van het SVK, met name de huurderbegeleiding zelf? Op basis van de uitgezuiverde gegevens uit de jaarverslagen merken we dat 44,12% van de totale personeelstijd gaat naar de basisbegeleidingstaken, waarbij bijna 11% voor opvolging en organisatie onderhoud, meer dan 13% naar inschrijven en toewijzen en 20% naar de verdere huurbegeleiding.

Tota

al a

anta

l V

TE

huur

bege

leid

ing In

schr

ijven

en

toew

ijzen

Ond

erho

ud

Adm

inis

tratie

tota

al

% % % % %


WEST-VLAANDEREN (8/13) 53,16 14,05 9,97 11,36 15,11 50,49 VLAAMS-BRABANT (4/7) 15,75 16,51 13,33 1,27 13,33 4,44 ANTWERPEN (8/11) 33,58 29,01 14,12 14,71 12,54 70,37 LIMBURG (6/7) 29,98 22,45 18,31 10,34 16,38 67,48 Vlaanderen 132 20,03 13,31 10,78 14,53 58,65

Tabel 34: tijd voor huurbegeleiding 2011 We merken grote provinciale verschillen. Zo besteden de Antwerpse SVK’s ruim meer tijd aan algemene huurbegeleiding dan de West‐Vlaamse SVK’s (29% t.o.v. 14%). Ook wat de tijdsbesteding voor de deeltaak inschrijven en toewijzen betreft merken we grote (provinciale) verschillen, met in Limburg bijna het dubbele van in West‐Vlaanderen. En in Vlaams‐Brabant wordt opvallend weinig aandacht besteed aan het opvolgen van het woningonderhoud. Verder zijn naast het inschrijven en toewijzen, opvolgen onderhoud en huurdersbegeleiding nog een aantal administratieve taken, die vermoedelijk elementen bevatten gelinkt aan de basisbegeleidingstaken (administratieve opvolging van huurachterstallen, huursubsidie,…). Als we deze vier taken volledig mee in rekening brengen komen we aan een totaal van 58,6% van de totale personeelstijd die naar de basisbegeleidingstaken gaan. Meer dan waarschijnlijk schuilt hierin een kleine overschatting, omdat niet alle administratieve taken tot begeleiding van potentiële (kandidaat‐)huurders terug te brengen zijn, en ook een aantal onderhoudstaken verder gaan dan huurdersopvolging. Volgens de jaarverslagen heeft een SVK gemiddeld 1 VTE beschikbaar voor huurbegeleiding bij 100 huurders (of 100 woningen). Als we daar het onderhoud nog bij rekenen komt er daar nog (meer dan) een halftijds personeelslid bovenop.


Knelpunten

- De SVK’s – en wij – blijven herhalen dat een veel te groot aandeel van de beschikbare

personeelstijd in administratieve werklast wordt gestoken, waardoor de mogelijkheden voor huurderbegeleiding worden beperkt. En ook de huuderbegeleiding zelf ‘administratiseert’ . Zo steken vele huurbegeleiders noodgedwongen veel tijd in de aansluiting en opvolging van water, gas en elektriciteit, en in de problemen die hier uit voortkomen. De plaatsbeschrijving is (terecht) verplicht gemaakt, en krijgt ook (terecht) meer aandacht.

- Meer en meer huurders zitten in een vorm van financiële begeleiding, waardoor een afstemming met die begeleider of bewindvoerder aangewezen is. En ook dit vraagt tijd. Het lijkt ons dan ook belangrijk om de administratieve verplichtingen en taken functioneel en beperkt te houden. Een reden temeer om het sociaal huurbesluit eens sterk te vereenvoudigen.

- Verscheidene SVK’s wijzen op de grenzen van ‘vrijwillige begeleiding’, zeker binnen de doelgroep waar SVK’s mee werken. Als de huurder niet mee wil werken, dan mag de huurbegeleiding in het SVK nog zo goed georganiseerd zijn en/of de samenwerking met de andere organisaties nog zo goed verlopen, dan zullen bepaalde problemen niet worden opgelost en dreigt in het ergste geval een uithuiszetting… .

- We hopen dat het nieuwe SVK‐subsidiebesluit de mogelijkheid geeft opdat de SVK’s hun mogelijkheden van huurderbegeleiding en opvolgen van het woningonderhoud kunnen verbreden. Tegelijk hoopt de sector dat in een volgende stap het sociaal huurbesluit wordt aangepakt, opdat de administratieve druk wordt beperkt tot het essentiële, waardoor er terug meer tijd vrijkomt voor de kerntaak van het SVK: de huurderbegeleiding!


Deel 6: Kandidaat naar huurder (en weer weg) De jaarverslagen van de SVK’s bieden ons informatie over de woningzoekenden en de huurders waarmee ze werken. In dit hoofdstuk bundelen we de meest relevante gegevens over de kandidaten op de wachtlijst en over de nieuwe, vertrekkende en blijvende huurders. Deze cijfers geven aantallen en verhoudingen. Over de daarmee gepaard gaande huurderbegeleiding verneem je meer in deel 5 van dit jaarrapport.

1. Het inschrijvingsregister Een uitgebreide administratieve verplichting

Het inschrijven van een woningzoekende op de SVK‐wachtlijst was altijd al een intensief proces, zeker als je dit wil combineren met een gerichte doorverwijzing of het zoeken naar alternatieve oplossingen voor de woningzoekende (wat conform de opgelegde basistaken van een SVK wordt verwacht, zie bijlage 2). Die arbeidsintensiteit is de laatste jaren enorm toegenomen. Dit is enerzijds te verklaren door het hoge aantal woningzoekenden, door de grote administratieve last bij opmaak van elk inschrijvingsdossier, en – zo melden ons de SVK’s – de toename van woningzoekenden die in een multi‐probleem situatie verkeren. De SVK‐ers spreken over een ‘marginalisering’ van de groep van woningzoekenden. De administratieve verwachtingen en verplichtingen die voortkomen uit het sociaal huurbesluit blijven een zich steeds weer herhalende verzuchting. Dit leidde onder meer tot de opmaak van een omvangrijk dossier (2009), en diverse voorstellen van vereenvoudiging van het sociaal huurbesluit. Naar aanleiding van de evaluatie van het kaderbesluit werd dit dossier nog eens van onder het stof gehaald en een aantal concrete voorstellen voor vereenvoudiging en afstemming op de sector overgemaakt aan de administratie. We merken enkel dat bij iedere wijziging van het sociaal huurbesluit de administratieve verplichtingen toenemen, de regelgeving meer complex wordt, en minder en minder afgestemd op de eigenheid van de SVK‐sector en –opdracht. Het inschijven van woningzoekenden en de (constante) actualisatie van het inschrijvingsregister (wachtlijst) vormt dan ook een belangrijk element in de taakspanning binnen het SVK. Maar tegelijk zegt de wachtlijst nog meer over het hoog aantal woningzoekenden, en over het profiel van deze woningzoekenden. Nieuwe inschrijvingen in 2011 Over het aantal inschrijvingen in 2011 ontvingen we bruikbare gegevens van 47 van de 49 SVK’s (10). In totaal verwerkten de SVK’s samen 10.413 nieuwe inschrijvingen. Dit betekent meer dan 4 nieuwe inschrijvingen per SVK per week.

10 We ontvingen geen gegevens van SVK-vereniging Brugge en lieten de cijfers van SVK Menen buiten beschouwing. Verder werden de wachtlijsten van het Antwerps SVK, SVK Huurdersunie en SVK Woonunie maar één keer in rekening gebracht. Zij werken immers zeer intensief samen en hebben een gemeenschappelijke wachtlijst.

Tussen de SVK’s onderling zijn er grote verschillen, waarin de schaalgrootte van het SVK, de regio (grootsteden, kernsteden en landelijke gemeenten) en de aanwezigheid van opvang en sociale diensten in belangrijke mate de vraag naar sociaal verhuurbare woningen bepaalt. Het gemiddeld aantal inschrijvingen per SVK bedroeg 221,6. In Vlaams‐Brabant zit deze verhouding veel lager, Antwerpen en Oost‐Vlaanderen heel wat hoger.

Tabel 35: woningzoekenden ingeschreven in 2011 (alle SVK's)


Als we het aantal nieuwe inschrijvingen afzetten tegenover het (weliswaar bewoonde) woningaanbod, komen we aan 1,88 nieuwe inschrijvingen per woning. Hier scoren vooral Limburg en West‐Vlaanderen lager, en Antwerpen en Oost‐Vlaanderen opnieuw hoger. Limburg en West‐Vlaanderen hebben een respectievelijk expansioneel meer groeiend en een hoger woningaanbod,

waardoor hun gemiddeld aantal inschrijvingen per woning wordt gedrukt.

inge

schr

even

in

2011

gem

idel

de /

SV

K

gem

idde

lde

/ w

onin

g

WEST-VLAANDEREN

2.682

206,3

1,56OOST-VLAANDEREN

2.121

265,1

2,15

VLAAMS-BRABANT

1.265

180,7

1,94ANTWERPEN

2.872

261,1

2,28

LIMBURG

1.473

210,4

1,64

VLAANDEREN

10.413

221,6

1,89

Het aantal nieuwe inschrijvingen steeg in 2011 op het eerste zicht niet in absolute aantallen. In 2010 telden we nog 10.781 nieuwe inschrijvingen (50/50 SVK’s), tegenover 10.413 in 2011. Maar ipv de gegevens van 50 SVK’s, brachten we nu die van slechts 47 SVK’s in rekening. Dat de druk desondanks hoog blijft, kan je afleiden aan het gemiddeld aantal nieuwe inschrijvingen per SVK: 221 in 2011 t.o.v. 204 in 2010.

Grafiek 16: evolutie gemiddeld aantal inschrijvingen / SVK / 100 woningen, 2006 tot 2011 Met uitzondering van het eerste jaar van het nieuwe sociaal huurbesluit, toen het gemiddeld aantal inschrijvingen per SVK even terugzakte, blijft het aantal inschrijvingen jaarlijks stijgen. En waar de woninggroei tot 2007 groter was dan verhoudings‐

gewijs de groei van het aantal woningzoekenden, hielden deze parameters sinds 2008 quasi gelijke trend. In 2011 lijkt voor het eerst de woninggroei hoger dan het aantal nieuwe inschrijvingen.

0

50

100

150

200

250

2006(42/46)

2007(45/49)*

2008(45/50)

2009(49/51)

2010(50/50)

2011(47/49)

gemiddelde /SVKgemiddelde / 100woningen

We willen hierbij nog opmerken dat niet alle woningzoekenden die zich tot het SVK richten erin slagen om het inschrijvingsdossier af te werken. Sommige doen geen verdere moeite als ze horen hoeveel wachtenden er zijn, en hoe weinig woningen. Anderen zoeken een andere oplossing omdat ze omwille van het SVK‐puntensysteem toch niet boven op de wachtlijst zullen staan. Nog anderen slagen er niet in om de nodige bewijsstukken te vergaren. En dan hebben we het nog niet gehad over degene die niet aan de inschrijvingsvoorwaarden voldoen, en zich niet kunnen inschrijven, bijvoorbeeld omdat ze ambtelijk geschrapt zijn uit het bevolkingsregister.

Over actualisatie, en over de actuele wachtlijst op 31/12/2011 Het sociaal huurbesluit bepaalt dat de sociale verhuurders elk oneven jaar de wachtlijst moeten actualiseren, waarbij wordt gekeken of de woningzoekende nog voldoet aan de inkomensvoorwaarde. Die actualisatie vond bijgevolg plaats in 2011. Daarnaast organiseren vele SVK’s nog periodieke actualisaties om zo de toewijzingselementen up‐to‐date te kunnen houden, dit om permanent te kunnen toetsen wie effectief nog op zoek is naar een woning. Ook bij een mogelijke toewijzing van een woning worden deze elementen getoetst, dit bij kandidaat‐huurders die mogelijks in aanmerking komen voor die woning. In zo’n jaar van globale actualisatie verdwijnen er verhoudingsgewijs meer woningzoekenden van de wachtlijst. Ze reageren niet op de vraag van het SVK, ze wonen niet meer op het opgegeven adres, of ze geven te kennen niet meer op zoek te zijn naar een woning. In het jaar met zo’n globale actualisatie, zoals in 2011, kan worden verwacht dat het aantal ingeschreven woningzoekenden op de actuele wachtlijst beduidend zakt. Ook hier kregen we van dezelfde 47 SVK’s bruikbare gegevens. De nieuw ingeschrevenen, vermeerderd met de ingeschreven woningzoekenden van voorgaande jaren, en dit alles verminderd met het aantal woningzoekenden die van de wachtlijst verdwijnen (bv. omdat ze een woning toegewezen kregen of n.a.v. de actualisatie), vormen de actuele wachtlijst, waarbij we de gegevens op 31/12/2011 gebruiken.

Tabel 37: actuele wachtlijst 31/12/2011, en gemiddelden per SVK


In totaal tellen de wachtlijsten van de 47 SVK’s zo’n 18.750 wachtenden, of gemiddeld bijna 400 wachtenden per SVK. Hier merken we zowel in Oost‐Vlaanderen als in de provincie Antwerpen een serieuze piek, en in vooral Vlaams‐Brabant een beduidend lager aantal. Maar het blijft een beangstigend hoog aantal. Gemiddeld zijn er bijna 3,4 wachtenden per SVK‐woning, in de provincie

Antwerpen 4,3 en in Oost‐Vlaanderen zelfs bijna 4,8. Het aantal woningzoekenden op de actuele wachtlijst 31/12/2011 zit bijna dubbel zo hoog (x 1,8) als het aantal effectieve inschrijvingen in 2011.

actu

ele

wac

htlij

st

op 3

1/12

/201

0 ge

mid

deld

e / S

VK

gem

idde

lde

/ w

onin

g

WEST-VLAANDEREN 4.245

326,54

2,47OOST-VLAANDEREN 4.712

589,00

4,78

VLAAMS-BRABANT 2.021

288,71

3,10ANTWERPEN 5.478

498,00

4,34

LIMBURG 2.292

327,43

2,55

VLAANDEREN 18.748

398,89

3,40

In tegenstelling tot wat we verwacht hadden, is die verhouding dit jaar niet gedaald. Inschrijven van woningzoekenden

In 2011 verwerkte een SVK gemiddeld 221,6 nieuwe inschrijvingen, en beheerde op 31/12/2011 een wachtlijst met net geen 400 kandidaten. De mediaan zit lager, namelijk op 209 nieuwe inschrijvingen in 2011. Dit wijst er al op dat er een aantal SVK’s met een hoog aantal inschrijvingen wordt geconfronteerd. We zien grote verschillen tussen de SVK’s, die niet altijd te verklaren zijn. De grootstedelijke SVK’s (Antwerpen, Brugge en Gent) scoren zoals verwacht vrij hoog. De 3 Antwerpse SVK’s verwerkten samen bijna 1.000 nieuwe inschrijvingen in 2011 en beheren met 1.930 wachtenden ook de grootste wachtlijst. Ook de 2 Gentse SVK’s zitten voor beide parameters in de top 10. Maar mogelijks zitten hierin dubbeltellingen, woningzoekenden die op de wachtlijst van beide grootstedelijke SVK’s staan.


Ook het Brugse SVK waarvan we gegevens ontvingen (SVK Sovekans – Leefbaar Wonen vzw) scoort op beide parameters hoog.

Tabel 38: aantal inschrijvingen / SVK

A

anta

l nie

uw

inge

schr

even

in 2

011

Act

uele

lijs

t op

31/1

2/20

11

Daarnaast merken we dat SVK’s met een hoog woningaanbod (SVK De Poort vzw, SVK Voorkempen vzw, SVK Webra vzw en SVK Zuid Oost‐Vlaanderen vzw) ook een hoog aantal geïnteresseerden genereren.

1 Antwerpse SVK's

998 1930 SVK Sovekans - Leefbaar Wonen vzw

516 823

Onderaan in de tabel vinden we een aantal SVK’s met minder dan 80 inschrijvingen, of ruim 12 keer minder dan het SVK met het hoogste aantal nieuwe inschrijvingen. Dit zijn 4 SVK’s met een eerder beperkt woningaanbod en/of klein werkingsgebied. Begin 2010 hield het VOB een kleine steekproef bij een aantal SVK’s. Deze stelden dat één op drie van de aanmeldingen niet leiden tot een effectieve inschrijving. In sommige van deze woningzoekenden zal het SVK alsnog tijd steken, dit om toch de nodige stukken te pakken te krijgen, de begeleidende dienst in te schakelen, of om een andere oplossing te zoeken. Een dossier dat wel afgewerkt raakt, vraagt grosso‐modo een 1,5 tot 1,75 uur. Hierin zit o.m. de intakegesprekken, verzamelen van bewijsstukken, de nodige controle en de administratieve afhandeling van het dossier. Met deze gegevens in het achterhoofd kan u uitrekenen hoeveel tijd (of hoeveel personeelsleden) het vraagt om de inschrijvingen van woningzoekenden te verzorgen. Wij durven dit niet meer te doen. Natuurlijk heeft een SVK met meer personeel meer mogelijkheden om deze stroom aan woningzoekenden te verwerken. Toch geven een aantal – vooral grotere – SVK’s aan de toevloed aan nieuwe kandidaat‐huurders nog nauwelijks aan te kunnen. Door de toegenomen administratieve last en het hoge aantal woningzoekenden, puilen hun wachtzalen elk bezoekuur meer en meer uit, dit met toenemende frustraties bij personeel en de woningzoekenden zelf. Deze SVK’s zoeken dan

ook naar alternatieven om enerzijds de werkdruk voor de SVK‐medewerkers draaglijk te houden en anderzijds kandidaten niet uren te laten wachten. Bij enkele SVK’s resulteerde dit in de afschaffing van het bezoekuur en het invoeren van een systeem waarbij woningzoekenden zich enkel nog

SVK Webra vzw

475 735 SVK-vereniging Waasland

402 705

5 Woonfonds vzw

400 990 SVK de Poort vzw

380 825

OCMW Gent

376 1302 SVK Zuid Oost-Vlaanderen vzw

338 660

SVK Voorkempen vzw

311 60010 SVK Regio Roeselare

297 335

RSVK Westkust vzw

290 439 SVK Noorderkempen vzw

274 602

SVK Noord-Limburg vzw

274 490 SVK Bodukam vzw

270 611

15 SVK Zuiderkempen vzw

256 491 SVK Midden-Limburg

251 422

SVPWL vzw

243 405 SVK Spit vzw

222 485

RSVK Veurne-Diksmuide vzw

218 36120 Woonaksent vzw

211 367

SVK Woonweb

211 543 SVK Woonkans vzw

209 226

SVK Land van Loon vzw

199 228 SVK Meetjesland vzw

196 373

25 SVK-vereniging regio Izegem

190 281 SVK-vereniging Bredene-Oostende

185 287

SVK Houtvast vzw

181 206 SVK Maasland vzw

167 232

RSVK Westhoek-Zuid vzw

163 23330 SVK Het scharnier

158 309

SVK Woonwinkel Tienen

156 217 SVK Onderdak vzw

142 219

SVK Zuidkant vzw

141 170 SVK Laarne-Wetteren-Wichelen vzw

140 196

35 SVK Optrek vzw

130 163 RSVK Midden West-Vlaanderen vzw

119 104

SVK-vereniging Jogi

108 203 SVK Social VZW

98 218

SVK De Woonkoepel vzw

94 9440 RSVK Waregem

89 89

Woonwinkel Knokke-Heist

88 186 SVK Hageland

79 102

SVK-OCMW Essen

71 93 SVK-vereniging Leie en Schelde

58 119

45 OCMW Poperinge

39 79

10.413 18.748


kunnen inschrijven op afspraak of via een doorverwijzer (OCMW, CAW, … ). Het is mogelijks interessant om deze nieuwe systemen verder op te volgen, bijvoorbeeld om te kunnen oordelen of hierdoor al dan niet woningzoekenden afhaken. Ten opzichte van de voorbije jaren is bij het OCMW‐SVK Gent het aantal nieuwe inschrijvingen fors gedaald. Dit SVK geeft in haar jaarverslag aan de werkwijze rond inschrijvingen eind 2010 te hebben omgegooid. Ze werken nu met 2‐wekelijkse infosessies waarop kandidaat‐huurders eerst informatie krijgen over de werking van een SVK en hoe zich er inschrijven. Wie dat wenst, kan vervolgens een afspraak maken voor een inschrijving. In vergelijking met 2010 resulteert dit in een daling van het aantal nieuwe kandidaat‐huurders, die zacht uitgedrukt spectaculair te noemen is. Waren er in 2010 nog 675 nieuwe inschrijvingen, daalde dit aantal in 2011 tot 376, of een daling met 44%. Inschrijven en de werkdruk De verhouding personeel en aantal inschrijvingen, geeft een indicatie van de werkdruk op het team. Bij de door het Vlaamse Gewest gesubsidieerde SVK’s is er min of meer een verhouding tussen het aantal personeelsleden en het aantal verhuurde woningen, ten minste wat het uitvoeren van de basisopdrachten betreft. Daarom zetten we in volgende oefening het aantal inschrijvingen 2011 af op het aantal beheerde woningen 31/12/2011, dit beperkt tot de door het Vlaamse Gewest gesubsidieerde SVK’s. In de tabel op volgende bladzijde bieden we u een idee over de wachtlijst en de daarmee samenhangende werkdruk per SVK. Verrassend komen de relatief kleine SVK’s Bodukam vzw en Woonweb vzw bovenaan terecht, die met respectievelijk 270 en 211 inschrijvingen op 73 en 63 woningen een hoge werklast te torsen hebben. SVK De Poort vzw daarentegen vinden we nu i.p.v. op de 6e (aantal inschrijvingen) op de laatste plaats (aantal inschrijvingen in verhouding met woningaantal). Het valt toch op dat een aantal SVK’s met een klein tot middelgroot woningaanbod betreffende inschrijvingen een hoge werklast torsen. Tegelijk haal je hier uit dat de woningvraag daar substantieel hoger is dan het aanbod.

A

anta

l nie

uw

inge

schr

even

in 2

010

Act

uele

lijs

t op

31

/12/

2010

won

inga

anta

l op

31/1

2/20

11

verh

oudi

ng n

ieuw

in

gesc

hrev

en

verh

oudi

ng to

v ac

tuel

e w

acht

lijst

1 SVK Bodukam vzw 270 611 73 3,70 4,00 SVK Woonweb 211 543 63 3,35 2,68 SVK Sovekans - Leefbaar Wonen vzw 516 823 179 2,88 7,00 SVK Zuiderkempen vzw 256 491 92 2,78 4,80

5 SVK Woonkans vzw 209 226 79 2,65 2,75 SVK Noorderkempen vzw 274 602 108 2,54 6,99 SVK Regio Roeselare 297 335 119 2,50 4,23 SVK Webra vzw 475 735 191 2,49 4,89 SVK Midden-Limburg 251 422 101 2,49 4,19

10 SVK-vereniging Waasland 402 705 163 2,47 7,00 SVK Houtvast vzw 181 206 76 2,38 3,78 SVK Zuidkant vzw 141 170 61 2,31 1,89 Antwerpse SVK's 998 1930 442 2,26 4,37 Woonfonds vzw 400 990 182 2,20 10,42

15 SVK Optrek vzw 130 163 61 2,13 2,62


A

anta

l nie

uw

inge

schr

even

in 2

010

Act

uele

lijs

t op

31

/12/

2010

won

inga

anta

l op

31/1

2/20

11

verh

oudi

ng n

ieuw

verh

oudi

ng to

v ac

tuel

e w

acht

lijst

inge

schr

even

SVK Meetjesland vzw 196 373 95 2,06 4,77 RSVK Westhoek-Zuid vzw 163 233 80 2,04 2,83 SVK Woonwinkel Tienen 156 217 77 2,03 3,21 Woonaksent vzw 211 367 107 1,97 2,98

20 RSVK Veurne-Diksmuide vzw 218 361 122 1,79 4,70 RSVK Westkust vzw 290 439 163 1,78 5,37 SVK Spit vzw 222 485 126 1,76 5,43 Woonwinkel Knokke-Heist 88 186 51 1,73 2,91 SVK Onderdak vzw 142 219 84 1,69 3,27

25 SVK-vereniging regio Izegem 190 281 114 1,67 3,66 SVK Social VZW 98 218 59 1,66 3,24 SVK Zuid Oost-Vlaanderen vzw 338 660 206 1,64 5,83 SVK-vereniging Jogi 108 203 68 1,59 3,06 SVK Laarne-Wetteren-Wichelen vzw 140 196 89 1,57 1,83

30 SVK Voorkempen vzw 311 600 201 1,55 5,82 SVK Noord-Limburg vzw 274 490 184 1,49 2,21 SVK Het scharnier vzw 158 309 107 1,48 2,73 SVK Land van Loon vzw 199 228 136 1,46 3,02 SVK Maasland vzw 167 232 116 1,44 2,53

35 SVK De Woonkoepel vzw 94 94 66 1,42 1,73 SVPWL vzw 243 405 180 1,35 4,43 RSVK Midden West-Vlaanderen vzw 119 104 89 1,34 2,07 RSVK regio Waregem vzw 89 89 67 1,33 1,60 SVK-vereniging Bredene-Oostende 185 287 147 1,26 2,38

40 SVK-vereniging Leie en Schelde 58 119 49 1,18 1,72 SVK Hageland 79 102 72 1,10 2,69 SVK de Poort vzw 380 825 497 0,76 5,58

Totaal

9.927 17.274 5.342 1,86 3,23 Tabel 39: wachtlijst en de werkdruk

2. Vertrekkende huurders Een contract is een wederzijds aangegane verbintenis. Als deze verbroken wordt, neemt – meestal ‐ één van beide partijen hiertoe het initiatief. En zelfs op het einde van een contactperiode moet één van de partijen een initiatief nemen, of het contract loopt verder. Over wie het initiatief neemt biedt volgende tabel ons meer duidelijkheid. We kregen bruikbare gegevens van 48 van de 49 SVK’s. Hiertussen zitten 4 SVK’s die in 2011 nooit het initiatief hebben genomen om een einde te maken aan de (onder)huurovereenkomst. Over het algemeen ligt het initiatief bij de (onder)huurder zelf (68,3%). Als het initiatief door het SVK wordt genomen, zet de trendbreuk die we de vorig jaren noteerden zich door. Ook in 2011 was de gerechtelijke uitdrijving o.w.v. huurachterstand al dan niet in combinatie met andere problemen de belangrijkste reden voor de SVK’s (51,6 % van de beëindigingen op initiatief van het SVK) om het huurcontract te beëindigen. Het einde van de onderhuurovereenkomst omwille van beëindiging van het hoofdhuurcontract (contract tussen SVK en eigenaar) wordt zo als opzegreden voor het 3e jaar op rij verdrongen naar de 2e plaats (37,8%).

Wes

t-Vla

ande

ren

Oos

t-Vla

ande

ren

Vlaa

ms-

Bra

bant

Ant

wer

pen

Lim

burg

Tota

al

verh

oudi

ng

aantal SVK's

14/15 8/8 7/7 11/11 7/7 48/49

Reden indien opzeg door het SVK

67 57 31 64 27 246 31,7%

Gerechtelijke uitdrijvingen: Huurachterstand 38 12 10 19 7 86 11,08%

Slecht onderhoud woning 2 1 1 4 Huurachterstand + onderhoud woning 3 8 7 2 8 28 3,61% andere reden gerechtelijke uitdrijving 2 2 3 2 9

subtotaal gerechtelijke uitdrijvingen 43 22 22 24 16 127 16,37%

Opzeg conform art. 35 OHC: Huurder en de eigendomsvoorwaarde

Opzeg wegens frauduleuze verklaringen 1 1 Ernstige en blijvende tekortkomingen

Subtotaal opzeg conform art. 35 1 1 0,13%

Onderling akkoord: Huurachterstand 7 1 4 2 14

Slecht onderhoud woning Huurachterstand + onderhoud woning 2 2 4

andere reden opzeg onderling akkoord 1 6 7 subtotaal onderling akkoord 9 2 12 2 25 3,22%

Andere opzegmogelijkheden Einde hoofdhuurcontract 13 18 9 27 9 75 9,79%

Andere reden 1 15 1 4 2,19% subtotaal andere opzegmogelijkheden 14 33 9 28 9 79 11,98%

Reden indien opzeg door huurder 170 106 61 80 113 530 68,3%

Opname instelling 2 1 2 2 1 13 Overlijden 12 4 4 6 3 29

Verhuis naar woning SHM of VWF 63 56 22 32 54 227 29,25% Verhuis naar particuliere woning 58 27 26 22 35 168 21,65%

Verhuis naar eigen woning/ woning gekocht 11 5 5 5 5 31 Spoorloos verdwenen 5 3 8

Andere redenen 14 13 2 10 15 54 6,96%

Totaal huurders weg 237 163 92 144 140 766

Tabel 40: opzeg (onder)huurovereenkomst (48/49), 2011 De gerechtelijke uitdrijving is in relatief aandeel en in absolute aantallen hoger dan in 2010. Voor 127 huurders is het SVK naar de Vrederechter gestapt met het verzoek om de huurovereenkomst en dit wegens bepaalde problemen te beëindigen. Afgezet op het totaal aantal vertrokken huurders betekent dit procentueel 16,37%. In 2010 waren slechts nog 99 huurders van wie het onderhuurcontract werd beëindigd via een verzoekschrift voor de Vrederechter, maar in 2009 nog 116. Sinds vorig jaar wordt uitdrukkelijk het aantal ‘opzeggingen conform artikel 35 van het onderhuurcontract’ bevraagd. Het betreft dan een opzeg initieel gegeven door het SVK, en dit conform het sociaal huurbesluit, die in principe niet moet worden voorgelegd aan de Vrederechter. In de praktijk blijkt dat de SVK’s deze techniek zelden gebruiken. In 2011 werd er zelfs maar één geval



gerapporteerd, omdat de KH o.b.v. frauduleuze of onvolledige verklaringen toegang had gekregen tot de SVK‐woning. De huurovereenkomst kan tevens met onderling akkoord worden beëindigd, dit omdat beide partijen, SVK en onderhuurder, tot het besluit komen dat dat de meest aangewezen weg is. In bovenstaande tabel zitten deze opzeggingen onder ‘initiatief van het SVK’s vervat, maar mogelijks is het de huurder die vraagt sneller te kunnen vertrekken, en het SVK dat hiermee akkoord gaat. Het aantal opzeggingen op initiatief van het SVK bedraagt 246. Als we hier nog het aantal opzeggingen uithalen die het SVK heeft moeten doen omdat de hoofdhuurovereenkomst eindigde, komen we aan 171. Als we dit aantal ‘uitdrijvingen’ afzetten tegenover het woningaantal van deze 49 SVK’s op 31/12/2011 komen we aan volgende verhoudingen: - 1,9% als we enkel rekening houden met de gerechtelijke uitdrijvingen; - 2% als we tevens rekening houden met de opzeg conform artikel 35 van de

onderhuurovereenkomst; - 2,9% als we ook de opzeggingen in onderling akkoord in rekening brengen. Omdat we voorgaande jaren telkens een andere basis gebruikten voor deze berekening, kunnen we dit aandeel niet vergelijken. Grosso‐modo durven we wel stellen dat het aandeel meer dwangmatige contractbeëindigingen op initiatief van het SVK gedaald is. Maar meestal is het de onderhuurder zelf die via een gewone opzeg een einde maakt aan de huurovereenkomst. Soms omdat hij het zelfstandig wonen toch niet aan kan, dikwijls omdat hij zich kan verbeteren met een sociale woning van een SHM. Hier krijgt hij immers een levenslang contract aangeboden, en een huurprijs aangepast aan zijn inkomen. Nog enkele andere opvallende tendensen : - De verhuis naar een woning van een sociale huisvestingsmaatschappij zit verder in de lift. Het 2de

optimalisatiebesluit (06/02/2009) schrapte de mogelijkheid voor de sociale huisvestingsmaatschappijen om (o.m.) de SVK‐huurders helemaal achteraan op de wachtlijst te plaatsen. Hierdoor viel er in 2009 al een betere doorstroming te noteren, wat zich in 2010 doorzet. In 2009 verhuisde bijna 24% van de vertrokken huurders naar een SHM‐woning, in 2010 was dit ruim 25% en in 2011 zelfs 29,25%.

- Het aandeel SVK‐huurders dat op eigen initiatief een einde maakte aan de huurovereenkomst en verhuisde naar een particuliere woning daalde vrij sterk van 28,49% in 2010 naar 21,65% in 2011. Mogelijk zit hier ook de verklaring voor het globaal lager aandeel contracten dat beëindigd wordt door de huurder.

- Tenslotte blijft er nog een vrij grote ‘restcategorie’ over van net geen 7% van de huurders die nog om een andere reden vertrekken uit de woning.

3. Profiel van de huurdersinstroom 3.1. Algemeen Het sociaal huurbesluit bepaalt aan welke voorwaarden de woningzoekenden moeten voldoen om zich te kunnen inschrijven op de wachtlijst van het SVK, en om bijgevolg in aanmerking te kunnen komen voor een (door het SVK verhuurde) sociale woning. Sinds de SVK’s volledig onder dit besluit vallen (2008) kunnen een aantal alleenstaanden en gezinnen geen beroep meer doen op het SVK. Dat personen met een hoger inkomen dan de inkomensgrens niet ingeschreven raken, vormt voor de SVK’s geen enkel probleem. In praktijk wijst het SVK toch de woningen toe aan woningzoekenden met een klein tot vrij klein inkomen, ver beneden de inkomensgrens. Om de vele inschrijvingen van


personen die toch nooit in aanmerking komen voor een SVK‐woning te beperken, zou de inkomensgrens zelfs mogen worden verlaagd. Een groter probleem is dat bepaalde groepen, zelfs uitdrukkelijk groepen waarvoor vele initiatiefnemers het SVK initieel hebben opgericht, zich niet meer kunnen inschrijven. Meest opvallend zijn de asielzoekers en de personen die ambtelijk geschrapt zijn. Het huisvestingsprobleem van de eerste groep was de reden voor OCMW’s om in de jaren ‘90 een vluchtelingenopvang te organiseren, waarvoor woningen werden gehuurd op de private huurmarkt. Op vele plaatsen is deze opvang doorgegroeid naar een SVK‐werking, waardoor ook huisvesting kon worden geboden aan anderen. De CAW’s hebben hun schouders onder het SVK gezet voor de huisvesting van daklozen, en dit door de doorstroom vanuit de opvanginitiatieven te verbreden. Maar iemand die ambtelijk uit het bevolkingsregister is geschrapt is, kan zich sinds 2008 niet meer inschrijven. Hij of zij kan wel een domicilieadres vragen bij het OCMW. Maar dit kost wederom tijd en papierwerk, waardoor net deze groep het gevaar loopt om af te haken. Bovendien krijgen we vanuit de SVK’s het signaal dat niet alle OCMW’s bereid zijn hier op in te gaan. We merken dat een aantal OCMW’s noodgedwongen terug zelf woningen inhuren. Ze vinden het een bijkomend voordeel dat ze hierdoor ook van die ‘vervelende belastende regelgeving’ af zijn. Maar hierdoor ontstaat een nieuw circuit. De vraag is of dit een positieve tendens kan zijn. Maar het grootste probleem of gevaar schuilt wellicht in de combinatie van de enorme vraag naar SVK‐woningen en de administratieve mallemolen waar iedere woningzoekende (en het SVK) door moet. Met 10.413 nieuwe inschrijvingen in 2011 (gemiddeld 4 nieuwe inschrijvingen per SVK per week) vraagt dit aan het SVK veel tijd, tijd die men niet kan gebruiken voor bv. huurdersopvolging. Iedere inschrijving vraagt een groot dossier, waarin geen enkel element mag ontbreken. In het onderzoek rond ‘uitvoering van de basisbegeleidingstaken door de SVK’s en SHM’s (Steunpunt Ruimte en Wonen, 2012) wijst de onderzoeker erop dat SVK’s (en SHM’s) te veel tijd moeten steken in (potentiële) kandidaat‐huurders. De helft van de mogelijke begeleidingstijd gaat naar wie nog geen huurder is. Naast een verdergaande informatisering bij de aanvraagprocedure schuiven ze ook de vereenvoudiging van de toelatings‐ en toegangsvoorwaarden naar voor als een mogelijke oplossing. Dit probleem maakt dat er minder tijd blijft voor begeleiding en voor woninggroei. Maar tegelijk zijn wederom de zwakste woningzoekenden de dupe van dit verhaal. Het SVK heeft minder ruimte voor een goede intake en mogelijke doorverwijzing, en besteedt minder aandacht aan het ondersteunen bij het verzamelen van de nodige documenten. Zo zijn er al SVK’s die met afspraken moet werken om de inschrijvingen te kunnen organiseren. De zwaksten vallen wederom af. Tegelijk moeten we ieder jaar weer erkennen dat de SVK’s er bijzonder goed in slagen om de meest zwakken een woning aan te bieden. Dit heeft in de eerste plaats te maken met het puntensysteem, gevolgd door de doorverwijzingen vanuit (en de samenwerking met) de welzijnssector. De indicatoren van het puntensysteem laten ons toe om een vrij goed beeld te schetsen van de situatie waaruit de nieuwe SVK‐huurders komen. We spitsen ons toe op het inkomen en de herhuisvestingnood van nieuwe SVK‐huurders in 2011, gegevens die werden verzameld om de toewijzing van de woning te verantwoorden. 3.2. Instroom en de achterstellingssituatie Omdat we de voorbije jaren meermaals het signaal kregen dat mogelijks het profiel van instroom in de grootsteden Gent en Antwerpen de globale cijfers kleuren, hebben we deze in de verdere bespreking ook apart vermeld.

In verdere cijfers en verhoudingen houden we geen rekening met de huurders overgenomen van een ander SVK. Voor 2011 gaat dit over een deel van de huurders van de SVK‐Vereniging Leie en Schelde (overname woningen van o.m. OCMW Melle, vroeger SVK Melle‐Destelbergen), SVK Zuid Oost‐Vlaanderen (overname van SVK Woonwinkel stad Aalst) en SVK Zuidkant vzw (overname van SVK‐OCMW Halle). Gezinsvorm & mutatie

Tabel 41: toewijzingen 2011 en de gezinsvorm

Tota

al a

anta

l to

ewijz

inge

n

waa

rvan

mut

atie

Alle

enst

aand

e

Sam

enw

onen

den

en

gehu

wde

n

sam

won

en/g

ehuw

d m

et

kind

eren

Alle

enst

aand

e m

et

kind

eren

Bijna de helft (46,8%) van de nieuwe huurders zijn alleenstaanden. Voeg hierbij nog de alleenstaanden met kinderen (35,4%), en meer dan 82% van de nieuwe SVK‐huurders hebben – op het moment van toewijzing van de woning – slechts één inkomen.

WEST-VLAANDEREN 416 25 224 13 58 121 OOST-VLAANDEREN 236 10 100 12 33 91 VLAAMS-BRABANT 157 21 60 5 26 66 ANTWERPEN 312 24 147 11 39 115 LIMBURG 273 26 122 6 45 100

VLAANDEREN 1394 106 653 47 201 493

SVK's in Gent en Antwerpen 143 11 61 9 31 42

Samenwonende of gehuwde koppels staan slechts voor een klein deel van de instromende huurders (totaal 17,8%). Vooral de samenwoners zonder kinderen vormen een verwaarloosbare kleine groep (3,4%). In de grootsteden Gent en Antwerpen zien we een opvallend ander profiel. Hier wordt beduidend meer toegewezen aan grotere gezinnen, zijnde 21,7% koppels met kinderen en 29,4% alleenstaanden met kinderen, samen goed voor meer dan de helft van de toewijzingen. Mogelijks vinden de alleenstaanden hier een breder alternatief op de gewone private huurmarkt. Het aandeel mutaties is ook in de SVK‐sector aan het groeien, maar staat nog altijd voor een redelijk klein aantal van de toewijzingen (106 op 1.394 toewijzingen of 7,6%). Toch is dit aandeel nog veel lager dan bij de huisvestingsmaatschappijen (zie volgend deel). Bij de reden van mutaties in de SVK‐sector kunnen we het onderscheid maken tussen twee technieken. De eerste vorm van mutatie gebeurt via het puntensysteem. De muterende huurder krijgt een kans als hij voldoende punten verwerft op woningnood (bijvoorbeeld als de woning te klein wordt, als het hoofdhuurovereenkomst is beëindigd), over een laag inkomen beschikt, en daarbovenop beroep doet op de extra punten voor muterende huurders. De andere vorm is via een individuele afwijking, toegepast meestal als de huurder nog maar kort van zijn/haar huurrecht gebruik kon maken, en de woning uit beheer gaat, of moet worden opgeknapt. Actueel besteedbaar inkomen Van de 1.394 instromende huurders moeten er 999 (71,8%) het rooien met een effectief inkomen gelijk aan of minder dan het leefloon. Hierbij wordt uitgegaan van het actueel besteedbaar inkomen, wat betekent dat in voorkomende situatie de effectieve schuldaflossing in mindering werd gebracht. Het leefloonbedrag wordt gezien als een effectief minimuminkomen. Deze verhouding aandeel minimuminkomen, vindt men quasi gelijkwaardig bij de alleenstaanden (71,78%) en gezinnen (71,85%) terug. De andere inkomens zitten in aantal veel lager. Zo is de groep



die over een besteedbaar inkomen van net boven de leefloongrens beschikt goed voor 6,97% van de toewijzingen. De verhouding is hier wel verschillend, met 3,22% voor de alleenstaanden (50 euro meer dan het leefloon) en 10,61% voor gezinnen (120 euro meer). In de grootsteden Gent en Antwerpen is de instroom van leefloontrekkers nog beduidend hoger. Hier hebben 87,4% van de nieuwe huurders een inkomen dat gelijk is (of lager) dan het leefloon. De herhuisvestingsnood en de ETHOS-typologie

In het jaarrapport 2010 hebben we en dit voor de eerste keer een vergelijking gemaakt tussen het profiel van de naar het SVK instroom huurders en de FEANTSA‐typologie rond dakloosheid en sociale uitsluiting, ETHOS genaamd. In bijlage vindt u meer uitleg over ETHOS en de vergelijking met het SVK‐puntensysteem. Net als vorig jaar schetsen we een beeld van de instroom van ETHOS dak‐ en thuislozen naar de SVK’s. Daarvoor maken we de optelsom van volgende categorieën van bijzondere noodsituaties: ‐ Dakloos, straatslaper (20 punten) ‐ Dakloos, verblijf instelling (17 punten) ‐ Dakloos, noodwoning, crisisopvang, … (17 punten) ‐ Dakloos, verblijf bij familie of kennissen (17 punten) ‐ Gerechtelijke uithuiszetting (vonnis) (14 punten) ‐ Wonen op camping (17 punten) ‐ Onbewoonbaar / ongeschikt met bevel de woning te verlaten (20 punten) ‐ Ongeschikt of niet‐conformverklaring met 35 of meer strafpunten, zonder bevel de woning te

verlaten (17 punten) ‐ Overbewoond verklaarde woning met bevel de woning te verlaten (20 punten) ‐ Ongeschikt of niet‐conformverklaring met minder dan 35 strafpunten (14 punten) Vorig jaar namen we ook de categorie ‘Huurprijs hoger dan 50% ABI (14 punten)’ mee in beschouwing. Omdat deze groep toch niet uitdrukkelijk in ETHOS is opgenomen, laten we deze buiten beschouwing.

(1) D

aklo

os, s

traat

slap

er

(2) D

aklo

os, v

erbl

ijf in

stel

ling

(3) D

aklo

os, n

oodw

onin

g,

cris

isop

vang

, …

(4) D

aklo

os, v

erbl

ijf b

ij ke

nnis

sen

(5) G

erec

htel

ijke

uith

uisz

ettin

g (v

onni

s)

(6) W

onen

op

cam

ping

(7) O

nbew

oonb

aar /

ong

esch

ikt

met

bev

el…

(8) O

nbew

oonb

aar /

ong

esch

ikt

zond

er b

evel

…

(9) O

verb

ewoo

nd v

erkl

aard

e w

onin

g m

et b

evel

…

(10)

Ong

esch

ikt o

f nie

t-con

form

m

et >

= 35

stra

fpun

ten

WEST-VLAANDEREN 416 4 75 50 41 8 1 10 7 6 OOST-VLAANDEREN 236 8 23 29 47 2 1 5 VLAAMS-BRABANT 157 16 10 19 33 6 1 5 2 1 6 ANTWERPEN 312 10 41 36 43 10 1 LIMBURG 273 17 57 24 45 2 1 3 1

VLAANDEREN 1.394 55 206 158 209 18 4 33 9 2 13 WEST-VLAANDEREN 416 0,96% 18,03% 12,02% 9,86% 1,92% 0,24% 2,40% 1,68% 1,44% OOST-VLAANDEREN 236 3,39% 9,75% 12,29% 19,92% 0,85% 0,42% 2,12%


(1) D

aklo

os, s

traat

slap

er

(2) D

aklo

os, v

erbl

ijf in

stel

ling

(3) D

aklo

os, n

oodw

onin

g,

cris

isop

vang

, …

(4) D

aklo

os, v

erbl

ijf b

ij ke

nnis

sen

(5) G

erec

htel

ijke

uith

uisz

ettin

g (v

onni

s)

(6) W

onen

op

cam

ping

(7) O

nbew

oonb

aar /

ong

esch

ikt

met

bev

el…

(8) O

nbew

oonb

aar /

ong

esch

ikt

zond

er b

evel

…

(9) O

verb

ewoo

nd v

erkl

aard

e

(10)

Ong

esch

ikt o

f nie

t-con

form

m

et >

= 35

stra

fpun

ten

won

ing

met

bev

el…

VLAAMS-BRABANT 157 10,19% 6,37% 12,10% 21,02% 3,82% 0,64% 3,18% 1,27% 0,64% 3,82% ANTWERPEN 312 3,21% 13,14% 11,54% 13,78% 3,21% 0,32% LIMBURG 273 6,23% 20,88% 8,79% 16,48% 0,73% 0,37% 1,10% 0,37%

VLAANDEREN 1.394 3,95% 14,78% 11,33% 14,99% 1,29% 0,29% 2,37% 0,65% 0,14% 0,93% SVK's in Gent en Antwerpen 143 8 17 3 6 5 143 5,59% 11,89% 2,10% 4,20% 0% 0% 3,50% 0% 0% 0%

Tabel 42: toewijzingen 2011 en de herhuisvestingsnood (ETHOS) Anders dan verwacht is het aandeel instroom van daklozen in de Vlaamse Grootsteden (Gent en Antwerpen) niet hoger dan bij de andere SVK’s in Vlaanderen, zelfs integendeel. Het aantal instromende ‘straatslapers’ is hoger (5,59% tov 3,95%), maar het totaal aandeel alle daklozen is zelfs beduidend lager (23,78% tov 45,05%). En, wederom anders dan verwacht, is ook het aandeel instromers komende uit woningen met een slechte kwaliteit vrij gelijklopend. Dit wordt wellicht verklaard door de hogere aanwezigheid van sociale organisaties in de grootstad, en een betere instroom in de grote huisvestingsmaatschappijen hier. In Vlaams‐Brabant valt vooral de instroom van ‘straatslapers’ op, namelijk 1 op 10 toewijzingen. De daklozen alleen al staan hier voor 49% van de toewijzingen. Daartegenover is in deze provincie het aantal woningen en het aantal toewijzingen het laagst, wat mogelijks verklaart waarom anderen moeilijker instromen. In Limburg is het aandeel daklozen dat instromen zelfs nog hoger (52,38%).

Tabel 43: evolutie in toewijzingen en herhuisvestingsnood 2010-2011

2010 2011

totaal aantal toewijzingen 1.274 1.394

1 Dakloos, straatslaper 2,98% 3,95%

Het aandeel ETHOS‐instroom is, ten opzichte van 2010, gedaald. Maar het blijft nog altijd de helft van de totale instroom uitmaken. En ook de

vergelijking tussen de verschillende groepen zit, 2010 versus 2011, op een zelfde niveau. De instroom van daklozen komende uit een instelling is toegenomen, daklozen komende uit noodwoningen en crisisopvang is wat gedaald.

2 Dakloos, verblijf instelling 12,64% 14,78%3 Dakloos, noodwoning, crisisopvang, … 13,74% 11,33%4 Dakloos, verblijf bij familie of kennissen 15,38% 14,99%

5 Gerechtelijke uithuiszetting (vonnis) 1,26% 1,29%

6 Wonen op camping 0,31% 0,29%

7 Onbewoonbaar / ongeschikt met bevel de woning te verlaten 2,83% 2,37% 8 Ongeschikt of niet-conformverklaring > 35 strafpunten, 3,85% 0,65% 9 Overbewoond verklaarde woning met bevel de woning te verlaten 0,39% 0,14%

10 Ongeschikt of niet-conformverklaring < 35 strafpunten 1,33% 0,93%

54,71% 50,72%


Besluit De drie bovenstaande elementen – gezinsvorm, inkomen en de woonnoodsituatie – geven aan dat de SVK’s overduidelijk de meest achtergestelde groep bereiken. Van de nieuwe huurders in 2011 waren – op het moment van toewijzing – 82% alleenstaande of alleenstaande met kinderen. De leefloontrekkers zijn goed voor 71,8% van de toewijzingen. En tenslotte kunnen we meer dan 50% van de nieuwe huurders binnen de ETHOS‐typologie rond (dreigende) dakloosheid plaatsen. Het SVK systeem werkt, maar kent daardoor ook zijn nadelen. Deze instroom van woningzoekenden vragen veel van het SVK rond begeleiding, en isn ook niet volledig risicoloos. Zo is bijvoorbeeld niet iedereen in staat om met zijn/haar karig inkomen een huurprijs van de private huurmarkt te betalen. De met de eigenaar onderhandelde en dus lagere huurprijs helpt, evenals de huursubsidie. 4. Huurdersbewegingen en werklast Een belangrijk deel van de werklast voor een SVK wordt bepaald door de verhuisbewegingen. Ieder begin en einde van een onderhuurcontract dient het SVK met de nodige tijd en professionaliteit te behandelen: - Bij het inhuren van een nieuwe woning gaat het afsluiten van een hoofdhuurcontract (contract

tussen eigenaar en SVK) gepaard met het afsluiten van een onderhuurcontract (contract tussen SVK en onderhuurder).

- Daarbovenop dient – behalve voor de woningen die uit SVK‐beheer gaan ‐ voor elk beëindigd onderhuurcontract, een nieuwe huurder te worden gezocht.

- Bij een interne mutatie spreken we over de beëindiging van een onderhuurcontract, en het opstarten van een nieuw onderhuurcontract.

- En tenslotte zijn er vele SVK’s – zeker in de opstart‐ of groeiperiode – die verhuurde woningen overnemen van het bij het SVK aangesloten OCMW, en met de zittende huurder de nodige administratie moeten afhandelen. Voor 2011 gaat dit over de SVK‐Vereniging Leie en Schelde (overname woningen van o.m. OCMW Melle, vroeger SVK Melle‐Destelbergen), SVK Zuid Oost‐Vlaanderen (overname van SVK Woonwinkel stad Aalst) en SVK Zuidkant vzw (overname van SVK‐OCMW Halle).

Een onderhuurcontract staat niet op zich, maar is gekoppeld aan een toewijzingsprocedure, aan uitleg bij het contract en het huishoudelijk reglement, de (intredende en uittredende) plaatsbeschrijving, het afsluiten of beëindigen van de abonnementen voor nutsvoorzieningen, het opstarten of afrekenen van de huurwaarborg, het – indien nodig – begeleiden van de verhuisbeweging, de periodieke huisbezoeken, afrekenen van de openstaande facturen, enzovoort. Overname van contracten is dan weer gekoppeld aan een nieuwe onderhandeling met eigenaar en huurder. Op basis van de door de SVK’s ingevulde tabel ‘verhuisbeweging’ proberen we deze beweging zo goed mogelijk in kaart te brengen. We kregen van alle SVK’s de belangrijkste basisgegevens (11). Voor 2010 werden voor de eerste keer bijkomende gegevens opgevraagd, dit wat de huurdersbeweging IN betreft. Hier kregen we ook dit jaar niet van alle maar toch van de meeste SVK’s bruikbare gegevens. In de tabel hieronder vind je een overzicht van het totaal aantal huurders waarvoor een nieuw onderhuurcontract werd afgesloten. Hierin vind je naast de nieuwe huurders ook de muterende

11 Enkel het SVK Menen wordt hier buiten beschouwing gelaten.

huurders en de huurders die werden overgenomen van een andere sociale verhuurder (overdracht woning). Doordat heel wat SVK’s de tabel niet volledig invulden, kunnen we geen onderscheid maken tussen huurders die in een nieuw ingehuurde woning komen wonen en diegene die een vrijgekomen woning gaan huren. W-Vl O-Vl Vl-Br Ant Lim Vlaanderen

huurders in (totaal) 419 250 181 312 273 1.435 Nieuwe huurders 388 223 136 288 250 1.285

Mutatie 31 14 21 24 23 113

Nieuwe huurder tgv overdracht woning 13 24 37

N woningen in beheer op 31/12/2009 1.892 986 652 1.262 900 5.692

Verhouding nieuwe huurders / 100 woningen 22,1 25,4 27,8 24,7 30,3 25,2 Tabel 44: verhuisbeweging huurders in 2011 Deze cijfers geven al een eerste beeld van de ‘beweging’ van de huurders en het werk dat dit meebrengt voor de SVK’s. In 2011 hebben 48 SVK’s samen 1.435 nieuwe onderhuurcontracten afgesloten of onderhuurcontracten overgenomen. Voor de SVK’s waarvan we wel over de gegevens beschikken, is grosso modo 50% gekoppeld aan nieuwe woningen en 50% aan vrijgekomen woningen. Op een totaal van 5.692 woningen betekent dit net iets meer dan 25 nieuwe onderhuurcontracten per 100 woningen. Ten opzichte van vorig jaar zijn dit 3 onderhuurcontracten minder per 100 woningen. We zien ‐ net als vorig jaar ‐ dat dit aandeel toeneemt van in het westen van Vlaanderen tot helemaal in het oosten, maar minder uitgesproken. De nieuwe onderhuurcontracten per 100 woningen variëren van 22,1 tot 30,3. Vooral in Vlaams‐Brabant en Limburg zitten we nog met een relatief groot aandeel. In volgend deel van dit jaarrapport spitsen we ons breder toe op de algemene werklast voor de SVK’s, vertrekkende van de contracthandelingen.



Deel 7: Epiloog - Workload 1. Inleiding Anders dan bij de huisvestingsmaatschappijen merken we bij de SVK’s een opvallend hoge score aan huurdersbewegingen. Naar de redenen hiervoor moeten we niet ver zoeken. ‐ SVK’s bieden – in vergelijking met de huisvestingsmaatschappijen – sowieso slechts een relatieve

woonzekerheid. De onderhuurder kan maar gebruik maken van de woning voor de periode dat het SVK over een huurcontract met de eigenaar beschikt. Omdat de contracten bij de huisvestingsmaatschappijen effectief van onbepaalde duur zijn, ligt de graad van instroom van nieuwe huurders lager.

‐ De vooruitziende SVK‐huurder zoekt dan ook snel naar een volgende oplossing, bijvoorbeeld een woning van een SHM. Deze beweging wordt ook nog eens gestimuleerd door het verschil in huurprijsberekening bij een SVK en een SHM.

‐ Tenslotte is – daar gaan we van uit – de instromende en de zittende huurderspopulatie bij een SVK zwakker. Het puntensysteem maakt immers dat woningzoekenden met een klein inkomen en een hoge herhuisvestingsnood een grotere kans op een SVK‐woning krijgen. Deze instromende huurder moet dan met een klein budget (zie vorig hoofdstuk) bij het SVK een hogere woonkost bekostigen.

‐ Als de huurder lange tijd blijft zitten, krijgt hij een betere kans zich te verbeteren. Maar bij het SVK is dit langdurig gebruik van het woonrecht sowieso beperkter.

In het verlengde van volgende oefeningen is het belangrijk te vermelden dat de begeleidingstaken van een SVK (reglementair) uitgebreider zijn dan die van een SHM. Anderzijds zijn er een aantal opdrachten bij SHM’s die bij SVK’s in een compleet andere verhoudingen komen te liggen. SVK’s bouwen niet, en moeten dan ook niet een dossier opstarten en opvolgen waarvan ze mogelijks pas een decennium later een resultaat zien. En de woonzekerheid bij SHM’s maakt ook dat de huurder in de woning kan blijven wonen totdat ze door normale slijtage is uitgeleefd (wat wederom werk meebrengt). Het SVK kan in die situatie de woning gewoon opzeggen. En ook het beheer van de woningen is compleet anders, soms in het voordeel van de SHM, soms in het voordeel van het SVK. Zo vraagt het opvolgen van onderhoud in een sterk individueel en verspreid liggend SVK‐patrimonium een totaal andere aanpak. We kunnen onmogelijk alle elementen tegenover elkaar plaatsen. We kunnen ons wel toespitsen op de instroom van nieuwe huurders, en op de contracthandelingen . Dit en het specifieke profiel van de SVK‐huurders verklaart in belangrijke mate waarom een SVK een arbeidsintensieve onderneming vormt.

2. Opvallend veel nieuwe huurders

Tabel 45: nieuwe huurders versus woningaanbod 2011

n w

onin

gen

op

31/1

2/20

11

nieu

we

huur

der

nieu

we

huur

der e

xcl.

mut

atie

Vertrekkende van de het aantal woningen op 31/12/2011, staan de nieuwe huurders van 2011 voor net geen kwart (24,24%). Als we de mutaties buiten beschouwing laten komen we aan 22,24%. We zien ook grote verschillen tussen de 5 provincies, in belangrijke mate te verklaren door de woninggroei in de betreffende provincie. Limburg bijvoorbeeld zit met 30,33% nieuwe huurders hoog boven de andere provincies.

mut

atie

s

WEST-VLAANDEREN 1.950 21,33% 19,64% 1,69%OOST-VLAANDEREN 986 23,94% 22,52% 1,42%VLAAMS-BRABANT 652 24,08% 20,86% 3,22%ANTWERPEN 1.262 24,72% 22,82% 1,90%LIMBURG 900 30,33% 27,78% 2,56%

VLAANDEREN 5.750 24,24% 22,24% 2,00%

We zien hierin grote verschillen tussen de SVK’s, zowel in de verhouding aantal nieuwe huurders, als in de verhouding mutaties. Hier zien we een belangrijk deel van de workload die het SVK opneemt. In het volgend overzicht (tabel 46) hebben we de SVK‐vzw’s Zuidkant (opstartend) en Menen (uitdovend) geschrapt. Het hoogste aandeel nieuwe huurders vinden we terug bij het SVK Houtvast, waar dit gelijk staat aan de helft van het aantal beheerde woningen. Ruim meer dan de helft van de SVK’s (28 op 47) hebben in verhouding met hun woningaanbod 25% nieuwe huurders mogen ‘ontvangen’. In tegenstelling tot bij de SHM’s blijft mutatie van een SVK‐huurder naar een andere woning eerder uitzonderlijk. Vanuit het gegeven dat een SVK‐woning geen permanent recht kan zijn, is – in tegenstelling tot bij de SHM’s – mutatie niet ingeschreven als een absolute voorrangsregel. Dit maakt dat mutatie enkel voorkomt indien de verhuizende SVK‐huurder alsnog voldoende ‘toewijzingspunten’ vergaart, ofwel in het systeem van een sociale afwijking. De mutaties zijn goed voor minder dan 1 op 10 (9%) van het totaal aantal toewijzingen. Bij een beperkt aantal SVK’s is alsnog een belangrijk aandeel van de nieuwe huurders een zittende huurder die naar een andere SVK‐woning verhuist. Vooral de aandelen bij het SVK Woonkoepel vzw (12,12%) en de SVK‐vereniging JOGI (8,82%) vallen op. Die staan zelfs voor meer dan één derde van hun totaal aantal toewijzingen. Laat het ons even vergelijken met de huisvestingsmaatschappijen (SHM’s). We beschikken over gegevens van 2010 (gegevens VMSW). Bij de sociale huisvestingsmaatschappijen staan het aantal mutaties en dit ten opzichte van het totaal aantal toewijzingen voor 25%. De verhouding mutaties is dus beduidend hoger. Het aantal toewijzingen ten opzichte van het totale woningaanbod (142.732, exclusief de verhuring buiten sociaal huurstelsel) daarentegen is opvallend lager. Exclusief de mutaties bedraagt dit 5,44% (7.763 toewijzingen). Inclusief de mutaties komen we op 7,13% (10.166 toewijzingen). Anders gesteld: het aanbod SHM‐woningen is 25 keer zo groot als het aanbod SVK‐woningen, maar realiseert ‘slechts’ 7,3 keer zoveel toewijzingen. Exclusief de mutaties komen we aan 6 keer zoveel toewijzingen.


Het meest arbeidsintensief zijn de nieuwe huurders. De sociale huisvester zal deze moeten introduceren in de verwachtingen gekoppeld aan de sociale woning. En ook de risico’s op huurachterstand en mogelijke procedures zijn hoger bij de nieuw instromende huurders. Een muterende huurder is gekend, en geeft daarmee meer zekerheid. En de SVK’s krijgen veel nieuwe huurders. Bovenstaande gegevens geven dan ook een vrij goed beeld van de arbeidsintensiviteit bij een SVK.

n w

onin

gen

nieu

we

onde

rhuu

rcon

tract

en

(incl

mut

atie

)

nieu

we

onde

rhuu

rcon

tract

en

(exc

l mut

atie

)

mut

atie

s

SVK Houtvast vzw 76 50,00% 50,00% 0,00%OCMW Poperinge 20 45,00% 45,00% 0,00%SVK Laarne-Wetteren-Wichelen vzw 89 44,94% 40,45% 4,49%SVK Midden-Limburg vzw 101 41,58% 35,64% 5,94%SVK Woonkans vzw 79 37,97% 31,65% 6,33%RSVK Waregem vzw 67 37,31% 35,82% 1,49%SVK De Woonkoepel vzw 66 34,85% 22,73% 12,12%SVK Optrek vzw 61 34,43% 32,79% 1,64%SVK Land van Loon vzw 136 30,88% 28,68% 2,21%SVK Woonunie vzw 130 30,77% 28,46% 2,31%RSVK Westkust vzw 163 30,67% 28,83% 1,84% SVK Zuid Oost-Vlaanderen vzw 206 29,61% 29,61% 0,00%

Tabel 46: instroom nieuwe huurders versus woningaanbod per SVK, 2011

SVK Regio Roeselare vzw 119 29,41% 29,41% 0,00%SVK Woonweb vzw 63 28,57% 26,98% 1,59%SVK Sovekans - Leefbaar Wonen vzw 179 28,49% 27,93% 0,56%RSVK Midden West-Vlaanderen vzw 89 28,09% 22,47% 5,62%SVK Noord-Limburg vzw 184 27,72% 24,46% 3,26%SVK Voorkempen vzw 201 27,36% 25,87% 1,49%SVK Het scharnier vzw 107 27,10% 22,43% 4,67% SVK-vereniging regio Izegem 114 26,32% 25,44% 0,88%

SVK Onderdak vzw 84 26,19% 22,62% 3,57%SVK Webra vzw 191 26,18% 24,08% 2,09%SVK Noorderkempen vzw 108 25,93% 25,93% 0,00%Woonaksent vzw 107 25,23% 24,30% 0,93%SVK-vereniging Jogi 68 25,00% 16,18% 8,82%SVK Hageland vzw 72 25,00% 18,06% 6,94%SVK Zuiderkempen vzw 92 25,00% 22,83% 2,17%SVK Maasland vzw 116 25,00% 23,28% 1,72%SVPWL vzw 180 23,33% 22,78% 0,56%SVK-vereniging Waasland 163 22,70% 22,70% 0,00%SVK Woonwinkel Tienen vzw 77 20,78% 19,48% 1,30%Woonfonds vzw 182 19,78% 16,48% 3,30%SVK-vereniging Bredene-Oostende 147 19,05% 19,05% 0,00%RSVK Veurne-Diksmuide vzw 122 18,85% 18,03% 0,82%SVK Social vzw 59 18,64% 16,95% 1,69%SVK-OCMW Essen 59 18,64% 15,25% 3,39%Antwerps SVK vzw 166 17,47% 15,66% 1,81%Huurdersunie vzw 146 17,12% 16,44% 0,68%SVK-vereniging Leie en Schelde 49 16,33% 14,29% 2,04%SVK de Poort vzw 497 15,69% 13,68% 2,01%RSVK Westhoek-Zuid vzw 80 15,00% 11,25% 3,75%SVK Meetjesland vzw 95 14,74% 14,74% 0,00%Woonwinkel Knokke-Heist 51 13,73% 13,73% 0,00%SVK Bodukam vzw 73 13,70% 13,70% 0,00%OCMW Gent 95 13,68% 11,58% 2,11%SVK-vereniging Brugge 176 13,07% 13,07% 0,00%SVK SPIT vzw 126 11,90% 11,90% 0,00%


3. Hoog aantal contracthandelingen Workload is niet eenvoudig te objectiveren. We kunnen een raming maken van de tijdsinvestering voor bijvoorbeeld het inschrijven van een woningzoekende, of de opvolging van het onderhoud van de woning. Mits goede inschatting en dit door een voldoende groot en gedifferentieerd aantal SVK’s geeft dit een goed beeld. De jaarverslagen geven ons echter ook cijfers die we vrij gemakkelijk in workload kunnen vertalen, zoals het aantal contracten. Iedere contracthandeling vraagt voldoende tijd en aandacht, of het nu gaat over een nieuw hoofd‐ of onderhuurcontract, of over het einde van het contract. Aan bijvoorbeeld een nieuw onderhuurcontract gaat een (arbeidsintensieve) toewijzingsprocedure vooraf, uitleg aan de nieuwe huurder, opmaak en overlopen van de contracten en verwachtingen, een plaatsbeschrijving, overzetten van de energieabonnementen, enzovoort. Als het SVK of de onderhuurder het contract beëindigt, moet wederom een (uittredende) plaatsbeschrijving worden opgemaakt, de woning gecontroleerd, eventuele schade hersteld, soms een gerechtelijke procedure gevoerd, enzovoort. We krijgen meermaals de reactie van SVK’s dat ze te weinig aan het nieuw inhuren van woningen toekomen, dit omdat de huurdersbeweging binnen het SVK veel te groot is. Verscheidene geven daarbij de gemiddelde contractduur als reden aan, die, afgaande op wat het SVK vertelt, bij ieder SVK heel verschillend is. En iedere woning die nieuw wordt ingehuurd, moet ook worden verhuurd.

Tabel 47: contracthandelingen versus woningaanbod (provincies), 2011


We hebben het totaal aantal contracthandeling in 2011 afgezet tegenover het totale woningaanbod op 31/12/2011. Hierbij hebben we het aantal

mutaties dubbel in rekening gebracht, want deze beweging is steeds gekoppeld aan het beëindigen van het ene en het opstarten van een ander onderhuurcontract.

n w

onin

gen

op

31/1

2/20

11

Won

inge

n n

ieuw

IN

behe

er in

201

1

Won

inge

n U

IT

behe

er in

201

1

huur

ders

in

mut

atie

s

huur

ders

uit

tota

al

per 1

00 w

onin

gen

Contracthandelingen

WEST-VLAANDEREN 1.950 218 101 383 33 251 1.019 52,26%OOST-VLAANDEREN 986 137 58 222 14 163 608 61,66%VLAAMS-BRABANT 652 105 41 136 21 92 416 63,80%ANTWERPEN 1262 191 65 288 24 144 736 58,32%LIMBURG 900 136 40 250 23 140 612 68,00%

5.750 787 305 1279 115 790 3.391 58,97%

We waren enorm verbaasd over het resultaat hiervan. De SVK’s samen beheren 5.750 woningen, en heb in dat jaar 3.391 contracthandelingen verwerkt. Dit staat voor 59% t.o.v. het aantal woningen. Een SVK met pakweg 100 woningen heeft in het werkjaar bijgevolg 59 contracten verwerkt. Dit staat voor meer dan één contract per week. De hoogste verhouding vinden we in Limburg (68%, of 612 contracthandelingen tegenover 900 woningen). We maken een zelfde overzicht voor alle SVK’s, en rangschikken ze volgens ‘workload’. Ook hier laten we de SVK’s Zuidkant en Menen buiten beschouwing. Door het aantal contracthandelingen af te zetten tegenover het aantal beheerde woningen, houden we ook redelijkerwijze rekening met de personeelsequipe om dit werk te verzetten. Het aantal woningen bepaalt immers de subsidie die het SVK verwerft, en bijgevolg ook de grootte van de equipe.

Tabel 4: contracthandelingen versus woningaanbod (SVK’s), 2011

n w

onin

gen

Won

inge

n IN

beh

eer i

n 20

11

Won

inge

n U

IT b

ehee

r in

2011

huur

ders

in

mut

atie

s

huur

ders

uit

De verschillen zijn zeer groot. En dit overzicht toont tevens aan dat het SVK met de grootste woninggroei niet sowieso ook de hoogste workload te torsen heeft. SVK Laarne‐Wetteren‐Wichelen staat met het aantal contracthandelingen zelfs hoger dan het aantal beheerde woningen. Tien SVK’s zitten boven de 80%. De mediaan bedraagt 61,78%.

1 SVK Laarne-Wetteren-Wichelen vzw 89 31 6 36 4 15 96 107,87% SVK Houtvast vzw 76 26 0 38 0 8 72 94,74% SVK Woonkans vzw 79 22 6 25 5 9 72 91,14% RSVK Westkust vzw 163 28 20 47 3 47 148 90,80%

5 OCMW Poperinge 20 5 0 9 0 4 18 90,00% SVK De Woonkoepel vzw 66 9 4 15 8 14 58 87,88% SVK Midden-Limburg vzw 101 29 4 36 6 7 88 87,13% SVK Zuid Oost-Vlaanderen vzw 206 55 15 61 0 40 171 83,01% SVK Woonunie vzw 130 36 13 37 3 13 105 80,77%

10 RSVK Waregem vzw 67 12 4 24 1 12 54 80,60% SVK-vereniging Jogi 68 6 8 11 6 16 53 77,94% SVK Hageland vzw 72 14 9 13 5 10 56 77,78% SVK Optrek vzw 61 14 4 20 1 7 47 77,05% RSVK Midden West-Vlaanderen vzw 89 4 8 20 5 25 67 75,28%

15 SVK Regio Roeselare vzw 119 28 14 35 0 9 86 72,27% SVK Zuiderkempen vzw 92 14 9 21 2 16 64 69,57% SVK Land van Loon vzw 136 17 5 39 3 27 94 69,12% Woonaksent vzw 107 13 8 26 1 23 72 67,29% SVK Het scharnier vzw 107 13 8 24 5 15 70 65,42%

20 SVK Noord-Limburg vzw 184 20 10 45 6 32 119 64,67% SVK Sovekans - Leefbaar Wonen vzw 179 35 5 50 1 21 113 63,13%

SVK Onderdak vzw 84 12 4 19 3 11 52 De laagste verhouding vinden we terug bij de SVK‐vereniging Knokke‐Heist (23,53%). Hier zijn zowel het aantal nieuw ingehuurde woningen als het aantal huurders‐bewegingen laag te noemen. Acht SVK’s zitten onder de 40%. In deze groep heeft enkel SVK De Poort vzw een vrij hoog aantal nieuwe hoofd‐huurengagementen en huurdersbewegingen. In verhouding met hun (groot) woningaanbod stranden ze in deze oefening echter vrij laag.

61,90%M SVK Webra vzw 191 27 10 46 4 27 118 61,78%

SVK-vereniging regio Izegem 114 23 5 29 1 11 70 61,40%25 SVK Noorderkempen vzw 108 17 3 28 0 16 64 59,26%

SVK Woonweb vzw 63 11 0 17 1 7 37 58,73% SVK Maasland vzw 116 10 5 27 2 22 68 58,62% SVK Voorkempen vzw 201 25 13 52 3 17 113 56,22% SVPWL vzw 180 21 8 41 1 29 101 56,11%

30 RSVK Veurne-Diksmuide vzw 122 17 4 22 1 23 68 55,74% SVK-OCMW Essen 59 6 2 9 2 11 32 54,24% SVK-vereniging Waasland 163 11 8 37 0 30 86 52,76% SVK Woonwinkel Tienen vzw 77 16 1 15 1 6 40 51,95% Woonfonds vzw 182 7 8 30 6 37 94 51,65%

35 SVK Social vzw 59 9 3 10 1 4 28 47,46% SVK-vereniging Bredene-Oostende 147 15 7 28 0 19 69 46,94% Antwerps SVK vzw 166 13 4 26 3 20 69 41,57% Huurdersunie vzw 146 14 6 24 1 14 60 41,10% SVK-vereniging Leie en Schelde 49 8 3 7 1 0 20 40,82%

40 OCMW Gent 95 5 4 11 2 13 37 38,95% RSVK Westhoek-Zuid vzw 80 3 1 9 3 9 28 35,00% SVK Meetjesland vzw 95 7 6 14 0 5 32 33,68% SVK de Poort vzw 497 32 17 68 10 22 159 31,99% SVK SPIT vzw 126 4 5 15 0 15 39 30,95%

45 SVK Bodukam vzw 73 7 1 10 0 3 21 28,77% SVK-vereniging Brugge 176 4 2 23 0 16 45 25,57%

47 Woonwinkel Knokke-Heist 51 2 0 7 0 3 12 23,53%



Bijlage 1: Woninglijst per gemeente WEST-VLAANDEREN

Appartement

Woning

T

otaa

l

Kam

er

Stu

dio

met

1 s

lpk

met

2 s

lpk

met

3 s

lpk

met

4 o

f mee

r slp

k

met

1 s

lpk

met

2 s

lpk

met

3 s

lpk

met

4 o

f mee

r slp

k

Gee

n ge

geve

ns

Alveringem 5 2 3 Anzegem 2 1 1 Ardooie 6 3 1 2 Avelgem 17 1 1 2 3 8 2 Beernem 8 1 4 2 1 Blankenberge 44 14 16 12 1 1 Bredene 74 4 19 29 8 1 2 2 8 1 Brugge (2) 280 16 45 70 8 23 52 62 4 Damme 1 1 De Haan 1 1 De Panne 35 2 8 21 1 2 1 Deerlijk 14 4 1 2 5 1 1 Dentergem (2) 2 1 1 Diksmuide 41 7 4 2 5 1 14 5 3 Gistel 12 1 2 1 5 2 1 Harelbeke (2) 30 2 4 1 11 8 4 Heuvelland 2 2 Hooglede 6 3 3 1 Houthulst 10 1 1 1 2 3 2 Ichtegem 32 3 4 13 10 2 Ieper 56 4 24 3 1 5 11 7 1 Ingelmunster 7 1 5 1 Izegem 76 10 12 1 1 1 28 18 5 Jabbeke 4 3 1 Knokke-Heist 51 13 17 13 2 1 1 1 3 Koekelare 10 1 2 1 4 2 Koksijde 51 8 16 18 4 2 3 Kortemark 30 7 7 2 1 1 4 4 4 Kortrijk 398 69 73 92 13 2 31 64 40 14 Kuurne 5 2 2 1 Langemark-Poelkapelle 11 1 5 1 1 3 Ledegem 9 1 2 1 4 1 Lichtervelde 5 2 2 1 Lo-Reninge 3 1 2 Menen 48 6 2 2 1 1 22 11 3 Mesen 3 1 2 Meulebeke 8 1 6 1 Middelkerke 39 8 10 6 7 1 4 1 2 Moorslede 6 0 5 1 Nieuwpoort 38 1 19 8 6 1 1 2 Oostende 73 6 38 20 3 1 4 1 Oostkamp 8 1 1 1 5 Oostrozebeke 15 1 2 2 7 3 Oudenburg 19 1 5 6 2 3 1 1 Pittem 3 1 1 1


WEST-VLAANDEREN

Appartement

Woning

T

otaa

l

Kam

er

Stu

dio

met

1 s

lpk

met

2 s

lpk

met

3 s

lpk

met

4 o

f mee

r slp

k

met

1 s

lpk

met

2 s

lpk

met

3 s

lpk

met

4 o

f mee

r slp

k

Gee

n ge

geve

ns

Poperinge 20 1 2 1 1 3 6 5 1 Roeselare (2) 89 3 22 12 1 33 18 Ruislede 4 1 2 1 Spiere-Helkijn 2 2 Staden 9 1 5 3 Tielt 67 5 13 17 4 1 3 15 7 2 Torhout 1 1 Veurne 23 2 7 4 2 1 3 3 1 Vleteren 3 1 1 1 Waregem 48 10 9 4 2 12 9 2 Wervik 10 6 3 1 Wevelgem 45 11 18 6 2 5 3 Wielsbeke 7 3 2 2 Wielsbeke 1 1 Wingene 4 2 2 Zedelgem 13 4 3 2 1 3 Zonnebeke 5 3 1 1 Zwevegem 1 1

Totaal West-Vlaanderen 1950 0 188 415 401 82 12 105 369 290 89 0 SVK-woningen in 63 van de 64 gemeenten

OOST-VLAANDEREN

Appartement

Woning

T

otaa

l

Kam

er

Stu

dio

met

1 s

lpk

met

2 s

lpk

met

3 s

lpk

met

4 o

f mee

r slp

k

met

1 s

lpk

met

2 s

lpk

met

3 s

lpk

met

4 o

f mee

r slp

k

Gee

n ge

geve

ns

Aalst 23 2 12 2 1 2 3 1 Aalter 10 6 2 2 Assenede 1 1 Berlare 24 1 7 7 3 3 3 Beveren 15 1 2 1 3 7 1 Brakel 1 1 Buggenhout 23 2 2 4 9 5 1 De Pinte 4 3 1 Denderleeuw 10 1 1 6 1 1 Dendermonde 40 1 20 9 3 4 2 1 Eeklo 43 5 5 3 2 14 12 2 Evergem 4 1 2 1 Gavere 22 3 4 10 4 1 Gent (2) 277 45 75 58 10 1 18 28 22 20 Geraardsbergen 10 1 2 5 2 Hamme 20 2 3 2 3 7 3 Herzele 35 1 5 3 13 13 Kaprijke 2 2 Kluisbergen 4 1 1 2


OOST-VLAANDEREN

Appartement

Woning

T

otaa

l

Kam

er

Stu

dio

met

1 s

lpk

met

2 s

lpk

met

3 s

lpk

met

4 o

f mee

r slp

k

met

1 s

lpk

met

2 s

lpk

met

3 s

lpk

met

4 o

f mee

r slp

k

Gee

n ge

geve

ns

Knesselare 6 2 1 2 1 Kruibeke 13 1 3 1 5 1 2 Laarne 9 1 6 2 Maldegem 18 1 7 6 1 2 1 Melle 12 1 2 1 3 4 1 Merelbeke 1 1 Nazareth 10 2 4 4 1 Ninove 39 5 16 5 1 8 3 1 Oosterzele 1 1 Oudenaarde 16 3 6 2 2 3 Ronse 45 3 3 1 4 1 26 6 1 St-Gillis-Waas 6 3 1 2 St-Laureins 5 3 1 1 St-Lievens-Houtem 4 1 1 1 1 St-Niklaas 129 18 48 27 2 3 21 6 4 Waarschoot 2 2 Wetteren 59 5 3 6 7 26 10 2 Wichelen 21 6 2 10 2 1 Zomergem 4 3 1 Zottegem 17 3 8 3 3 Zwalm 1 1

Totaal Oost-Vlaanderen

986 0 94 231 164 22 1 71 237 121 45 1 SVK-woningen in 40 van de 65 gemeenten

VLAAMS-BRABANT

Appartement

Woning

T

otaa

l

Kam

er

Stu

dio

met

1 s

lpk

met

2 s

lpk

met

3 s

lpk

met

4 o

f mee

r slp

k

met

1 s

lpk

met

2 s

lpk

met

3 s

lpk

met

4 o

f mee

r slp

k

Gee

n ge

geve

ns

Aarschot (2) 13 3 3 1 2 3 1 Affligem 4 3 1 Asse 27 2 9 10 3 3 Beersel 6 1 5 Begijnendijk 9 1 2 3 2 1 Bekkevoort 12 1 2 1 2 5 1 Bever 1 1 Bierbeek 1 1 Boortmeerbeek 4 1 2 1 Diest 10 5 4 1 Dilbeek (2) 45 4 22 10 3 1 1 3 1 Galmaarden 3 1 1 1 Geetbets 7 1 5 1 Glabbeek 3 1 1 1 Gooik (2) 10 3 3 1 1 1 1


VLAAMS-BRABANT

Appartement

Woning

T

otaa

l

Kam

er

Stu

dio

met

1 s

lpk

met

2 s

lpk

met

3 s

lpk

met

4 o

f mee

r slp

k

met

1 s

lpk

met

2 s

lpk

met

3 s

lpk

met

4 o

f mee

r slp

k

Gee

n ge

geve

ns

Grimbergen 18 10 3 1 3 1 Haacht 13 3 3 4 2 1 Halle (2) 53 5 20 8 2 3 9 6 0 Herent 3 1 2 Herne 6 1 1 2 2 Hoeilaart 4 1 1 2 Holsbeek 9 5 3 1 Kampenhout 2 2 Keerbergen 6 1 2 2 1 Kortenaken 15 14 1 Kortenberg 1 1 Landen 1 1 Lennik 9 3 2 1 2 1 Leuven 87 30 13 20 17 7 Liedekerke 8 1 3 3 1 Londerzeel 10 2 3 1 1 2 1 Lubbeek 12 2 4 2 1 1 2 Meise 1 1 Merchtem 1 1 Opwijk 4 1 2 1 Oud-Heverlee 5 1 3 1 Overijse 12 4 4 1 1 1 1 Pepingen 4 2 2 Roosdaal 9 1 1 5 1 1 Rotselaar 8 2 1 2 1 2 Scherpenheuvel-Zichem 10 4 4 2 Sint-Genesius-Rode 2 2 Sint-Pieters-Leeuw (2) 16 5 9 2 Steenokkerzeel 2 2 Ternat (2) 14 2 2 1 1 3 4 1 Tervuren 2 1 1 Tielt-Winge 33 3 2 7 2 10 6 3 Tienen 48 2 18 4 2 10 9 3 Tremelo 19 3 1 2 4 6 3 Vilvoorde 21 3 10 2 2 1 3 Zaventem 15 1 8 2 1 3 Zemst 8 4 1 2 1 Zoutleeuw 6 3 1 1 1

Totaal Vlaams-Brabant



ANTWERPEN

Appartement

Woning

T

otaa

l

Kam

er

Stu

dio

met

1 s

lpk

met

2 s

lpk

met

3 s

lpk

met

4 o

f mee

r slp

k

met

1 s

lpk

met

2 s

lpk

met

3 s

lpk

met

4 o

f mee

r slp

k

Gee

n ge

geve

ns

Aartselaar 7 1 4 1 1 Antwerpen 441 102 135 131 27 9 1 13 10 13 Arendonk 2 1 1 Balen 14 2 1 5 5 1 Beerse 7 3 2 2 Berlaar 20 7 4 4 2 1 2 Boechout 10 2 1 5 1 1 Bonheiden 3 2 1 Boom 3 2 1 Bornem 3 1 1 1 Borsbeek 4 1 2 1 Brasschaat 38 3 7 12 8 1 2 4 1 Brecht 15 2 3 6 1 2 1 Dessel 2 2 Duffel 14 2 1 4 2 3 2 Edegem 7 1 1 4 1 Essen 59 3 23 24 1 3 4 1 Geel 37 3 9 8 2 1 3 9 2 Grobbendonk 9 4 1 2 1 1 Heist-Op-Den-Berg 43 2 9 13 2 3 4 8 2 Hemiksem 1 1 Herenthout 3 3 Hove 4 2 1 1 Kalmthout 12 2 4 2 1 1 1 1 Kapellen 11 2 5 1 1 2 Kontich 12 2 3 5 1 1 Laakdal 3 1 1 1 Lier 52 1 17 11 1 15 6 1 Lint 5 3 1 1 Malle 10 5 2 1 1 1 Mechelen 47 11 11 7 2 1 2 5 3 5 Meerhout 6 3 2 1 Merksplas 4 2 1 1 Mol 16 0 2 1 4 4 4 1 Mortsel (2) 15 4 4 5 1 0 0 1 0 0 Niel 9 4 3 2 Nijlen 18 11 2 2 2 1 Oud-Turnhout 2 1 1 Putte 21 4 5 1 1 4 6 Puurs 23 1 1 8 8 5 Ranst 4 1 1 1 1 Ravels 1 1 Rijkevorsel 3 2 1 Rumst 2 1 1 Schilde 4 1 1 1 1 Schoten 22 4 4 10 2 1 1 Stabroek 16 2 14 St-Amands 9 1 4 1 2 1 St-Katelijne-Waver 9 4 1 1 1 1 1


ANTWERPEN

Appartement

Woning

T

otaa

l

Kam

er

Stu

dio

met

1 s

lpk

met

2 s

lpk

met

3 s

lpk

met

4 o

f mee

r slp

k

met

1 s

lpk

met

2 s

lpk

met

3 s

lpk

met

4 o

f mee

r slp

k

Gee

n ge

geve

ns

Turnhout 87 5 46 19 2 5 8 2 Vosselaar 2 1 1 Westerlo 2 2 Wijnegem 7 1 2 3 1 Willebroek 11 1 4 3 1 2 Wommelgem 7 2 1 2 1 1 Wuustwezel 30 2 2 8 3 2 4 6 3 Zandhoven 5 1 1 1 1 1 Zoersel 29 6 13 5 2 2 1

Totaal Antwerpen


LIMBURG

Appartement

Woning

T

otaa

l

Kam

er

Stu

dio

met

1 s

lpk

met

2 s

lpk

met

3 s

lpk

t m

et 4

of m

eer s

lpk

met

1 s

lpk

met

2 s

lpk

met

3 s

lpk

met

4 o

f mee

r slp

k

Gee

n ge

geve

ns

Alken

6 1 1 1 1 2 As

6 1 3 1 1 Beringen

18 7 6 1 2 2 Bilzen

39 3 12 14 1 3 4 2 Bocholt

18 3 5 1 1 3 5 Borgloon

9 2 3 3 1 Diepenbeek

9 1 3 1 1 2 1 Dilsen -Stokkem

10 3 2 2 2 1 Genk

60 3 12 30 6 1 1 4 3 Gingelom

13 1 10 1 1 Ham

4 1 3 Hamont-Achel

17 4 2 4 1 1 1 4 Hasselt

73 18 22 16 7 1 2 4 3 Hechtel-Eksel

32 4 7 1 7 12 1 Heers

20 1 5 7 7 Herstappe

2 1 1 Heusden-Zolder

43 13 10 4 4 12 Hoeselt

11 5 4 1 1 Houthalen-Helchteren

28 6 8 5 1 4 4 Kortessem

4 1 2 1 Lanaken

25 4 10 6 4 1 Leopoldsburg

39 1 13 12 2 7 4 Lommel

35 6 1 4 1 2 4 16 1 Lummen

17 5 1 3 7 1 Maaseik

18 3 9 3 2 1 Maasmechelen

63 9 27 22 1 1 3 Meeuwen-Gruitrode

16 5 1 2 3 3 2 Neerpelt

20 5 8 1 1 5


LIMBURG

Appartement

Woning

T

otaa

l

Kam

er

Stu

dio

met

1 s

lpk

met

2 s

lpk

met

3 s

lpk

t m

et 4

of m

eer s

lpk

met

1 s

lpk

met

2 s

lpk

met

3 s

lpk

met

4 o

f mee

r slp

k

Gee

n ge

geve

ns

Nieuwerkerken

2 1 1 Opglabbeek

30 15 9 2 1 2 1 Overpelt

25 6 4 10 1 4 Peer

21 3 4 2 2 7 3 Riemst

16 4 6 1 4 1 Sint-Truiden

60 5 7 15 2 2 17 10 2 Tessenderlo

31 6 17 2 2 4 Tongeren

23 1 6 1 1 2 6 4 2 Voeren

6 1 2 1 2 Wellen

1 1 Zonhoven

19 4 5 2 2 5 1 Zutendaal

11 5 4 1 1

Totaal Limburg



Bijlage 2 Begeleidingstaken

Vlaamse Wooncode In de Vlaamse Wooncode (VWC 2007, titel VII, hfst 1, art. 92 § 2‐3) staan de verplichtingen van sociale huurder en ‐verhuurder opgelijst. Verplichtingen verhuurder: ‐ bij het aangaan van de huurovereenkomst te goeder trouw en onverwijld aan de huurder de te

betalen huurprijs meedelen en een indicatie geven van de huurlasten; ‐ de sociale huurwoning die voldoet aan de vereisten, vermeld in artikel 5, ter beschikking stellen

van de huurder en ervoor zorgen dat de sociale huurwoning tijdens de volledige duur van de huurovereenkomst blijft voldoen aan de vereisten, vermeld in artikel 5; (art. 5 van de VWC geeft een opsomming van de elementaire veiligheids‐, gezondheids‐ en woonkwaliteitsvereisten waaraan een woning moet voldoen.)

‐ de sociale huurwoning onderhouden in zodanige staat dat ze kan dienen tot het gebruik waartoe ze is bestemd en de herstellingen uitvoeren waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is volgens de typeovereenkomst.

Verplichtingen van de huurder: ‐ de sociale huurwoning betrekken, in voorkomend geval samen met de aan hem toegewezen

minderjarige kinderen. Iedere wijziging van personen die de sociale huurwoning op duurzame wijze betrekken, moet onmiddellijk aan de betrokken verhuurder worden meegedeeld;

‐ in de sociale huurwoning zijn hoofdverblijfplaats hebben en er gedomicilieerd zijn; ‐ de huurprijs betalen; ‐ de elementen die nodig zijn voor de huurprijsberekening meedelen als de verhuurder hierom

verzoekt; ‐ de sociale huurwoning onderhouden als een goede huisvader; ‐ voor zover de huurder een sociale woning betrekt, die niet gelegen is in een rand‐ of

taalgrensgemeente zoals vermeld in de gecoördineerde wetten van 18 juli 1966 op het gebruik van de talen in bestuurszaken, de bereidheid tonen om Nederlands aan te leren.

‐ voor zover het decreet van 28 februari 2003 betreffende het Vlaams inburgerings‐beleid van toepassing is, het inburgeringstraject overeenkomstig hetzelfde decreet volgen of hebben gevolgd;

‐ de sociale huurwoning op zodanige wijze bewonen dat de leefbaarheid niet in het gedrang komt en dat geen overmatige hinder wordt veroorzaakt voor de buren en de naaste omgeving.

Het ministerieel besluit met de begeleidingstaken We hergroeperen de opsomming van de basisbegeleidingstaken aan de hand van de verschillende fasen in het verhuurproces Voor en tijdens het inschrijvingsmoment Voor alle sociale verhuurders: ‐ woningzoekenden die zich willen inschrijven, laagdrempelig en klantvriendelijk onthalen en dit

ongeacht hun woonplaats, geslacht, nationaliteit, etnische afkomst, hun ideologische, filosofische of godsdienstige overtuiging. Deze woningzoekende begrijpelijk informeren over de


mogelijkheden en de voorwaarden van het huren van een sociale woning en het gevolgde toewijzingssysteem;

‐ deze woningzoekende informeren over het woningpatrimonium ten einde hen te ondersteunen bij het maken van een woningkeuze;

‐ deze woningzoekende begeleiden en ondersteunen bij het in orde brengen van hun inschrijvingsdossier;

‐ deze woningzoekende begrijpelijk informeren over de rechten en plichten van de huurder en van de verhuurder;

Bijkomend voor de SVK’s: ‐ woningzoekenden die zich willen inschrijven, gericht doorverwijzen naar andere instanties die

mogelijks een antwoord kunnen bieden op (een deel van) hun woonvragen of –problemen; De kandidaat‐huurder, ingeschreven in het inschrijvingsregister Voor alle sociale verhuurders: ‐ kandidaat‐huurders begrijpelijk informeren over de rechten en plichten van de huurder en van de

verhuurder; ‐ kandidaat‐huurders begrijpelijk informeren en hen vertrouwd maken met de bestaande

klachtenprocedure; ‐ kandidaat‐huurders een toegankelijk en laagdrempelig aanspreekpunt bieden bij wie ze op een

eenvoudige wijze terecht kunnen met hun vragen, problemen of klachten; Hier worden geen bijkomend taken voor de SVK’s toegevoegd. De sociale huurder Ook de verplichte begeleidingstaken zijn doorspekt met verwijzingen en samenwerking met de welzijnssector. Voor alle sociale verhuurders: ‐ huurders begrijpelijk informeren over de rechten en plichten van de huurder en van de

verhuurder; ‐ huurders die moeilijkheden ondervinden om aan hun huurdersverplichtingen te voldoen, hierover

tijdig aanspreken en in overleg met de betrokkene zoeken naar een oplossing, en waar nodig doorverwijzen naar het OCMW of een andere gespecialiseerde welzijnsinstantie;

‐ huurders met huurachterstallen tijdig en nauwgezet opvolgen en zonodig, in overleg met de betrokkene, naar het OCMW of een andere gespecialiseerde welzijnsinstanties voor budgetbegeleiding doorverwijzen;

‐ huurders met specifieke ondersteunings‐ of begeleidingsnoden in overleg met de betrokkene doorverwijzen naar het OCMW of een gespecialiseerde welzijnsinstantie;

Bijkomend voor de SVK’s: ‐ huurders begrijpelijk informeren over de bestaande tegemoetkomingen en

ondersteuningsmogelijkheden en hen begeleiden en ondersteunen bij het indienen van een aanvraag;

‐ huurders regelmatig opvolgen – onder meer via periodieke huisbezoeken ‐ zodat eventuele moeilijkheden of problemen tijdig worden onderkend en in overleg met de betrokkene gezocht kan worden naar oplossingen;

‐ huurders die moeilijkheden ondervinden om aan hun huurdersverplichtingen te voldoen, tijdig en nauwgezet begeleiden en ondersteunen en dit steeds in overleg met de betrokkene;

‐ bevorderen van de zelfredzaamheid van de huurders.


Verwachtingen die verder gaan dan de individuele huurder Voor alle sociale verhuurders: ‐ bemiddelen bij conflicten tussen huurders of bij samenlevingsproblemen en in overleg met de

betrokkenen zoeken naar oplossingen; ‐ huurdersvergaderingen organiseren waar ruimte wordt gecreëerd voor mogelijke problemen of

bedenkingen van de huurders en waar samen met de betrokkenen gezocht wordt naar oplossingen;

‐ huurdersvergaderingen organiseren om huurders te informeren over en nauw te betrekken bij noodzakelijke verhuisbewegingen omwille van renovaties of van andere, voor de bewoners ingrijpende veranderingen;

‐ initiatieven nemen om het informeren van en communiceren met de huurders mogelijk te maken en te bevorderen;

‐ constructieve huurdersinitiatieven ondersteunen en begeleiden in overleg met de betrokkenen. Bijkomend voor de SVK’s: ‐ open staan voor of het initiatief nemen tot cliëntoverleg met welzijnsinstanties waar huurders in

begeleiding zijn teneinde de begeleiding op mekaar af te stemmen en te optimaliseren; ‐ bemiddelen bij conflicten gerelateerd aan het wonen tussen de huurder en andere bewoners van

het pand en in overleg met de betrokkenen zoeken naar oplossingen;


Bijlage 3: ETHOS tegenover SVK-puntensysteem De Europese Federatie van organisaties die met daklozen werken (FEANTSA) (12) heeft een typologie van dakloosheid en sociale uitsluiting ontwikkeld, genaamd ETHOS (13) (European Typology of Homelessness and Housing Exclusion). Deze typologie begint met het conceptuele begrip dat er drie domeinen zijn die een “thuis” vormen. Het ontbreken van een vorm van “thuis” geeft de afbakening van dakloosheid weer. Het hebben van een thuis kan worden begrepen als: - een adequate woning (of ruimte) hebben waarover een persoon en zijn/haar familie exclusief

bezit uitoefent (fysiek domein), - de mogelijkheid voor het hebben van privacy en sociale relaties (sociaal domein) en - het hebben van een wettelijke titel (wettelijk domein). ETHOS omschrijft daklozen als mensen zonder vaste verblijfplaats die op straat en in de openbare ruimte leven of die gebruik maken van de nachtopvang. Thuislozen zijn mensen die in opvangcentra verblijven of die binnenkort een instelling (bv. gevangenis, jeugdinstelling) zullen verlaten. Onder ‘instabiele huisvesting’ verstaat ETHOS o.m. mensen die tijdelijk verblijven bij vrienden of familie, een woning gebruiken zonder standaard huurcontract, mensen die uit hun huis worden gezet of mensen die leven onder de dreiging van huiselijk geweld. ETHOS classificeert met andere woorden de dak‐ en thuislozen volgens hun woonsitua‐tie. Meer en meer wint de opvatting terrein dat een brede definitie van thuisloosheid nodig is om het probleem aan te pakken. Een brede definitie brengt immers ook de risicogroepen in beeld, waarop een meer preventief beleid kan worden geënt. De ETHOS‐typologie wordt ondertussen meer en meer als standaard voor de omschrijving van thuis‐ en daklozen erkend en gebruikt. De SVK’s hanteren een puntensysteem, waardoor de woningzoekende op basis van verschillende elementen van herhuisvestingnood een belangrijk aantal punten kan ‘verwerven’. In dit raster kunnen we een vijftal ‘groepen’ onderscheiden:

- Effectieve of dreigende dakloosheid - Campingwonen - Slechte woningkwaliteit of overbewoning - Onbetaalbare huurprijs - Minderjarigen die zelfstandig moeten gaan wonen

Deze groepen worden in het puntensysteem verder verfijnd tot 18 categorieën. De ETHOS‐typologie vertrekt van vier belangrijke concepten, die alle wijzen op het ontbreken van een thuis:

- Dakloosheid, - Thuisloosheid, - Instabiele huisvesting, - Ontoereikende huisvesting.

Door de 4 grote ETHOS‐concepten verder te verfijnen komt FEANTSA tot 13 categorieën.

12 FEANTSA Fédération Européenne des Associations Nationales Travaillant avec les Sans-abri - European Federation of National Organisations working with the Homeless, zie ook www.feantsa.org 13 Je kan de fiche met de beschrijving van de ETHOS-typologie gemakkelijk downloaden van het internet. Ga gewoon ‘Googlen’ met het woord ETHOS.

http://www.feantsa.org/


De herhuisvestingsbehoeften binnen het SVK–puntensysteem zijn uiteraard niet volledig afgestemd op de ETHOS‐typologieën. Toch kunnen we grosso modo de verschillende categorieën tegenover elkaar plaatsen. Soms blijken die bij ons echter nog verder verfijnd te zijn of, net het tegendeel, slechts eng ingevuld.

FEANTSA-categorieën SVK-categorieën SVK-gewicht

1 Mensen zonder vaste verblijfplaats

- leven op straat - zonder vaste verblijfplaats

- geen huisvesting of opvang (straatslaper)

20

2 Mensen in noodopvang - zonder vaste verblijfplaat en gebruik maken

van nachtopvang of laagdrempelige opvang

- verblijf in gevangenis, instelling, opvangtehuis (1)

- verblijf in noodwoning, crisisopvang, transitwoning, hotel (2)

17 17

3 Mensen in opvang voor thuislozen - opvang korte duur


- verblijf in noodwoning, crisisopvang, transitwoning, hotel (2)

17 17

4 Mensen in vrouwenopvang


17

5 Mensen in opvang voor asielzoekers en immigranten - asielcentra of tijdelijke opvang ifv

verblijfsstatuut

6 Mensen die binnenkort uit een instelling komen - gevangenissen, medische instellingen of

inrichtingen - jeugdinrichtingen


- minderjarige die zelfstandig moet gaan wonen

17 17

7 Mensen die langdurig hulp krijgen (vanwege dakloosheid) - langdurige verblijfplaats voor mensen die

dakloos geweest zijn


17

8 Mensen met een instabiele huisvesting - tijdelijk bij familie of vrienden - zonder huurcontract - illegale bezetting

- verlies recht op bewoning en ter voorkoming dakloosheid opvang bij vrienden of familie

17

9 Mensen die hun huis uit worden gezet - uitvoerbaar dwangbevel - op beslag name woning door

hypotheekversterker

- gerechtelijke uithuiszetting (vonnis) - opzegging huurcontract door eigenaar met

resterende opzegtermijn < 3 maanden - opzegging huurcontract door eigenaar met

resterende opzegtermijn ≥ 3 maanden

14 17 14

10 Mensen die leven onder dreiging van huiselijk geweld - gemeld bij de politie

11 Mensen in tijdelijke / niet conventionele woningen - camper/caravan - kraker

- wonen op camping

17

12 Mensen in ongeschikte huisvesting - ongeschikt verklaarde woning

- onbewoonbaar verklaarde woning met bevel deze te verlaten

- ongeschikt verklaarde woning (niet-conform) met ≥ 35 strafpunten

- ongeschikt verklaarde woning (niet-conform) met < 35 strafpunten

20 17 14

13 Mensen die wonen in een extreem overbevolkt ‘gebied’ - overschrijden nationale bezettingsnorm

oppervlakte

- overbewoond verklaarde woning - niet aangepast aan gezinssamenstelling

(normen conformiteitsattest) en/of fysische gesteldheid verklaarde woning

20 17


In bovenstaande vergelijking komen een aantal SVK‐categorieën meermaals terug. Zo kunnen we de situatie ‘verblijf in gevangenis, instelling, opvangtehuis (1)’ naast vijf ETHOS‐categorieën plaatsen, en ‘verblijf in noodwoning, crisisopvang, transitwoning, hotel (2)’ twee keer. Maar algemeen durven we te stellen dat de SVK‐woonnoodcategorieën opvallend overeenkomen met de ETHOS‐uitwerking. De SVK’s hebben indertijd de keuzes weldoordacht en gebaseerd op concrete ervaring genomen. Van de ETHOS‐categorieën vinden we er twee niet terug in het SVK‐puntensysteem, namelijk: - Mensen die leven onder dreiging huiselijk geweld: na veel willen en wegen werd deze categorie

indertijd niet ingeschreven in het SVK‐puntensysteem. Dit is – gezien het SVK steeds over nodige bewijsstukken moet beschikken – immers moeilijk controleerbaar. Een doktersbriefje leek ons indertijd niet voldoende, dit omdat de ervaring leert dat een dokter dikwijls niet gefundeerd zo’n attest schrijft. Het SVK heeft wel de mogelijkheid om in specifieke situaties hiervoor een versnelde toewijzing toe te passen.

- Mensen in opvang voor asielzoekers en immigranten: sinds het kaderbesluit sociale huur (2008) kunnen deze woningzoekenden zich niet meer inschrijven bij een SVK of andere sociale huisvesters. Vele SVK’s, in ’t bijzonder degene die gelieerd zijn met een OCMW, betreuren deze beperking.

SVK Jaarrapport 2011

Documents

Transcript of SVK Jaarrapport 2011