Sustainable banking throughout the chain: 2017 GRESB Debt Event
-
Upload
gresb -
Category
Real Estate
-
view
212 -
download
2
Transcript of Sustainable banking throughout the chain: 2017 GRESB Debt Event
Een$betere$bank$voor$een$
betere$wereld
ABN$AMRO$(Corporate)$Real$Estate
Egens Holleman
22$maart$2017
Cromwell/ABN,AMRO:,vanuit,gezamenlijke,ambitie,verduursamen
Een,model,voor,de,toekomst?
• Samen$ambitie$vastleggen$
• Samen$aanbesteden$ en$verbouwen
• Samen$een$duurzaam$gebouw
Een aantoonbaarduurzaam gebouw:,A,label,en BREEAM,Excellent,
Zonnepanelen$
op$het$dak
LED$verlichting$voorzien$van$
aanwezigheidsK en$
daglichtdetectie$
Opvang$van$
regenwater
Full$electric gebouw$(geen$aardgas)
Zuurstof$verrijkende$
planten$wand
Koeling$en$verwarming$
d.m.v.$fase$overgang$
materialen$(PCM)
Hoofdkantoor (126.000,m2 BVO),eerste prijs BREEAM,‘Offices,inNUse’,2016,
! Ontwerp$gebouw$voor$3200$werkplekken,$
huidige$omvang$5200$werkplekken.$
! Sinds$2013$met$18%$gedaald$energieverbruik$$
ondanks$een$met$13%$gestegen$aantal$
gebruikers.$
! Koeling$uit$nabijgelegen$Nieuwe$Meer,$in$
combinatie$met$warmteKkoude$bronnen.$
! Glas bekleedmet$UVKbestendige folie$om$
warmte$doordringing$tegen$te$gaan.
! Mobiliteitsbeleid gericht op$reductie
parkeerfaciliteiten en promotieOV$en fietsen.
! Ondersteuning$van$de$stedelijke$biodiversiteit$
door$het$creëren$van$een$nest$voor$een$
slechtvalk$familie,$het$dak$te$bedekken$met$
vegetatie$en$toepassen$van$stedelijke$bijenteelt
Roadmap verlagen,CO2 footprint,kantoren
Meters2
optimaliseren
Effectief$energiebeheer
Innovatie$en$
zichtbaarheid
1 2
3
4
• Tot$eind$2020$dispositie$van$141.000$m2 VVO$
(huidig$metrage$circa$580.000$m2 VVO)
• Leegstaande$kantoorvloeren$onderverhuren$of$
installatietechnisch$afsluiten
• Uitrollen$nieuw$werkplekconcept
• Flagshipstores
• Actieve$monitoring$op$afwijkend$verbruik
Alle$ ingekocht$energie$is$
vanaf$2019$CO2Kneutraal$
(wind$+$biogas)
5%$$duurzaam$opgewekt
76%$van$m2 BVO$all$electric en$>80%$BVO$Energielabel A$per$2020
5%$van$m2$BVO$
energieneutraal v.w.b.$
het$gebouwgebonden
energieverbruik
Doelen$2017K2020
Het Paviljoen: spannende keuzes met alle ogen op je gericht
Het Paviljoen: living lab van circulair bouwen met ‘right to copy’
Beton 35%
geupcycled
materiaal
PCM,materiaal
koeling/warmte
buffering
Hybride
ventilatieN
systeem
Kleinschalige,,
innovatieve
LABN
oplossingen
Ecologische
daktuin en kas
CO2 uit
vergaderzalen
voor de,kas
Waterberging in,
de,tuin
Modulaire
gevelopbouw
Gelijkspanning
Akoestische
panelen van,
spijkerbroeken
0
Visie DNB op de energietransitie vanuit toezicht perspectief
Janko Gorter
22 maart 2017
1
Radicale transitie naar CO2-neutrale economie nodigCO2-uitstootGt CO2 per jaar
2
Geleidelijke transitie
Een beheerste transitie is geen uitgemaakte zaak
Abrupte transitie
Klimaat
Economie
Techniek
PolitiekVerschillende belangen en factoren spelen een rol bij een transitie naar een duurzame energievoorziening...
…wat leidt tot onzekerheid over de timing en snelheid waarmee een transitie zal plaatsvinden
Emis
sies
(100
ton
van
CO
2-eq
uiva
lent
)
3
Een abrupte transitie heeft brede implicaties voor de economie
0
2
4
6
8
10
12
14
16
0 500 1.000 1.500 2.000
19%
19%
10%
19%
Groot- enkleinhandelBouw
Financiëledienstverlening
Watervoorziening & afvalverwerking
Mijnbouw
Electriciteitsopwekking & gasvoorziening
Vastgoed (*)Landbouw
Industrie
Transport
Bruto Toegevoegde Waarde (EUR mrd)
Kolencentrales
Kassen
Kantoren
Hoogovens
4
Uitzettingen op een bredere selectie sectoren tonen kwetsbaarheid bijinstellingen t.a.v. eventuele afwaarderingen
0% 1% 2% 3% 4% 5% 6%
Landbouw
Transport
Basisindustrie
Energie opwekking
Fossiele brandstoffen
Landbouw
Transport
Basisindustrie
Energie opwekking
Fossiele brandstoffen
Landbouw
Transport
Basisindustrie
Energie opwekking
Fossiele brandstoffen
Blootstellingen (in % totale activa)
Leningen Obligaties Aandelen Grondstoffen Overige
€39,7 mld
€11,7 mld
€24,2 mld
€48,6 mld
€66,4 mld
€9,3 mld
€10,9 mld
€5,5 mld
€2,7 mld
€5,9 mld
€37,8 mld
€16 mld
€13,5 mld
€6,9 mld
€12,4 mld
Blootstellingen aan CO2-intensieve sectoren ten opzichte van totale activa Blootstellingen opgesplitst naar sector en type activa
Pensioenfondsen
BankenFossiel
2,0%
CO2-intensief7,7%
1953 mld €
Verzekeraars
Fossiel1,2%
CO2-intensief3,2%
794 mld €
Fossiel5,4%
CO2-intensief7,0%
699 mld €
5
Ook vastgoed kwetsbaar
• Circa 43% van de vastgoedportefeuille (voornamelijk hypotheken) waarvan een energielabel bekend is bij ons (171 EUR mld), heeft een matig tot slecht energie label (D t/m G).*
• Sub sample commercieel vastgoed vertoont aanzienlijk slechtere scores
* DNB (2016). Tijd voor Transitie. Cijfers op basis van beperkte steekproef hypotheek- en vastgoed data.
6
Aanbevelingen
1
2
3 ADEQUAAT RISICOBEHEER
TIJDIG EN CONSISTENT OVERHEIDSBELEID
TRANSPARANTIE OVER RISICO’S
Vervolgstappen DNB
7
Energietransitie & klimaatverandering
Toezicht Onderzoek klimaatrisico’s
Modeleren & stresstesten Dialoog
� Risico’s opgenomen in ons interne risico register
� Gesprekken aangaan over het onderwerp
� Onderzoek naar effecten van klimaatverandering op sector en toezicht
� Daarbij aandacht voor risico’s en kansen in verduurzaming vastgoed
� Modeleren effecten transitie op economie
� Stress testen financiële instellingen op fysieke en transitie risico’s
� Platform voor Duurzame Financiering
� Internationaal overleg: G20 Green Finance Study Group
Financier van duurzaam vastgoed Olaf Rutten - Real Estate Clients
2
.omdat we al zoveel beter kunnen nu al!
Design for disassembly and well being
PARK 2020
A-label en Breeam Excellent In-Use
Koningskade 30
3
Omdat we 90% van de waarde kunnen hergebruiken
4
ABN AMRO wil de transitie naar duurzaam commercieel vastgoed in Nederland versnellen
https://www.abnamro.nl/nl/grootzakelijk/producten/financieren/vastgoed/index.html
5
Met ambitieuze en concrete doelstellingen
212.000 m²
13%
21
6
Daarom leggen we de lat hoog voor onszelf en delen we de kennis die we daarmee opdoen met onze klanten
ABN AMRO HQ
The first Energy and CO2 neutral bank office building in the Netherlands
ABN AMRO office Alkmaar
The world's most sustainable building in-use
7
Met de Duurzame Investerings Tool willen we belemmeringen wegnemen en onze relaties motiveren om dit ook te doen
8
In één overzicht besparing, investering en terugverdientijd
9
100% financiering van duurzame maatregelen
10
De Green Bond is een groot succes en valt internationaal op
¾ Boek binnen 20 minuten overtekend ¾ Uiteindelijk 4 keer overtekend ¾ Pricing veel beter dan verwacht (ms +52bps)
Distribution by Investor Type
55%
16%
25%
4% Asset Manager
Banks & PB
Insurance & Pf
SSA
Distribution by Investor “Greenness”
56% 36%
8%
Dark Green
Light Green
Mainstream
11
Samenwerken in de keten en succes gaan hand in hand
12
Initiatieven die erkend worden en aanmoedigen om nog verder te gaan
13
Onze klanten kunnen veel impact maken
EUR 151 miljard Woninghypotheken
Balans ABN AMRO: Assets
EUR 18 miljard Zakelijk vastgoed
EUR 11 miljard Commercieel Vastgoed
EUR 4 miljard Public Sector
EUR 1 miljard Eigen Vastgoed
185 mrd
1
2
Global(Platform
2€6.7bn(AUM 15 countries 30 offices
One+platform,+one+brand,+one+team,+one+property+solution
3
A(Values(Based(Organisation
4
Our(Global(Approach(To(Sustainability
• Economic• Governance• Community• People• Environment
4
55
!Make(it(measurable
!Share(your(accomplishments
!Keep(developing
Our(Global(Approach(To(Sustainability
6
41%
6%23%
13%
5%2%
10%11%6%
16%
12%19%
11%
25%
The(Future( Is(Now
A B C D E F G
20%
5%
20%
17%
13%
7%
17%
35%
6%22%
15%
7%3%
12%
50%
6%
28%
12%3% 1%
2014 2015 201820172016
70% 84%63%45%33%
EPC+Labels+Cromwell+ Portfolio+
A
7
Real Estate Debt EventThe Hague, 22 March 2017
Hosted by:
MISSION
Enhance and protect shareholdervalue by assessing and empowering sustainability practices in the realasset sector
2009
Assesses the ESG performance of property companies, fund managers and developers
2015
Assesses ESG performance of real estate lenders
2016
Assesses the ESG performance of infrastructure assets and portfolios
GRESB FrameworkUnderstanding and improving ESG performance
Systematic Assessment REITs | real estate debt/equity funds | primary lenders | infrastructure funds/assets
Objective Scoring ESG performance – environmental | social | governance
Peer Benchmarking differentiate market participants
0 - 100
GRESB Real Estate
Mapping the LandscapeSustainability reporting and benchmarking
reporting benchmarking
Investors(e.g. pension funds)
Public market(e.g. equities, fixed income)
Private market(e.g. real estate funds)
Asset market(e.g. buildings)
63 Countries 759 Entities 66,000 Assets
GRESB Real Estate CoverageFast growing momentum
Assets under Management: USD 2.8 trillion
9
GRESB ESG Performance ModelHistoric development 2011-2016
Investor MembersIntegrating GRESB data into investment decision-making
Institutional Capital: USD 7.6 trillion
GRESB Debt
GRESB DebtESG integration by CRE lenders | private equity debt funds
1. GRESB Debt Assessment! Benchmark sustainability engagement and ESG
performance for lenders
2. ESG data access during underwriting! Provide lenders with ESG profiles of borrowers /
sponsors
3. Green Bond Working Group! Evolve best practices to stimulate green property
bond transactions
GRESB Debt AssessmentMarket progress
Participation! Real estate finance units of banks! Real estate debt funds! Insurance companies [applicable]
! Mortgage REITs [applicable]
Indicators! Five aspects | 30 specific indicators! 100% validation
Results! 2015 | 2016 Assessments provided base level of industry
intelligence, uncovering best practices
Participant ObjectivesTwo common themes
Management Introspection! Portfolio evaluation | gap analysis! Process assessment
! due diligence / underwriting! loan monitoring! risk management analysis
! Product development
Communication! Informed forward business planning! Data for external communications
Integrating Sustainability DataDebt Assessment focuses on three stages
Integration is possible throughout the loan life cycle:
At loan origination! Overall sustainability related policies that are integrated in the CRE lending
During underwriting and due diligence! Use of sustainability (non-financial) data during risk rating and pricing models upfront
Post-closing monitoring and providing financing for upgrades! What sustainability data points are monitored throughout the term of the loan?
15
2016 Debt Assessment ResultsTrend
2016 Debt Assessment ResultsYear-on-year aspect changes
Improved operationso Incorporate ESG policies into ongoing operations
Increased disclosureso Enhanced external stakeholder communication
Underwriting advanceso Energy / water auditso Building certificationso Resilience risk assessments
Monitoring challengeso Persistent difficulty implementing ESG monitoring
2017 Debt AssessmentMain focus points
18
Debt Assessment
PoliciesIncrease focus on
presence and actions
Decision-making Risk accounted for and final terms
Monitoring KPIs included and overall process
19
© 2017 GRESB BVUnless explicitly stated otherwise, all rights including those in copyright in publication are owned by or controlled for these purposes by GRESB B.V. Except as otherwise expressly permitted under copyright law or GRESB B.V’s terms and conditions, no part of this publication may be reproduced, copied, republished, downloaded, posted, broadcast or transmitted in any way without first obtaining GRESB B.V’s written permission.
Sander Paul van TongerenManaging Director
Welkom
Duurzaamheid/en/taxaties
Invitation
De/Nederlandsche/Bank/vindt/dat/Nederland/ te/weinig/werk/maakt/van/een/overgang/naar/een/klimaat/neutrale/
economie (=aanklacht)./Een/langetermijnvisie/ ontbreekt,/en/er/moet/snel/(=lekker/opjagen) een/visie/komen/waarin/
de/reductie/van/de/CO2Guitstoot/centraal/staat./DNB/vindt/het/Nederlandse/Energieakkoord/onvoldoende/en/"slechts/
een/eerste/stap/in/de/richting/van/ingrijpender/beleid."/
Een/verantwoord/gebouwde/omgeving/is/het/vertrekpunt/van/een/aantal/Nederlandse/banken/waaronder/ABN/AMRO/
en/ING./Vastgoed/dat/zijn/waarde/behoudt/voor/toekomstige/generaties/en/de/uitstoot/van/CO2/vermindert./Een/
aantal/banken/wil/een/belangrijke/ rol/spelen/in/de/verduurzaming/van/vastgoed/in/Nederland./Dit/doen/zij/door/
bijvoorbeeld/innovatieve/projecten/te/ondersteunen/(kom/ik/op/terug),/transformatie/te/stimuleren/en/te/streven/naar/
energieGefficiëntie/ in/bestaande/gebouwen./Samen/met/de/sector/en/de/keten/willen/ze/deze/ambitie/vormgeven./
Het$doel$van/het/2017/GRESB/Debt Event/is/te/laten$zienwat/de/verschillende/ stakeholdersbinnen/de/keten/ondernemen op/het/gebied/van/duurzaamheid bij/de/financiering/van/commercieel/ vastgoed./
• Onze/opdrachtgevers/ hebben/ focus/op/duurzaamheid
• Onze/opdrachtgevers/ zoeken/aansluiting/bij/dienstverlenende/ partijen/die/
duurzaamheid/ kunnen/leveren
• Stakeholders/ zien/het/belang/van/verduurzaming/ /maar/missen/de/financiële/
onderbouwing/
• The/Missing/Link/is/de/taxateur///
De/taxateur/is/Stakeholder!
Waarderingen/zijn/de/ruggengraat/van/een/nauwkeurige/en/
betrouwbare/vastgoedmarkt/dat/investeringen/zal/
aanmoedigen./
Opgeblazen/of/onnauwkeurige/waarden/zullen/negatieve/
effecten/hebben/op/het/investeringsniveau/in/de/markt/als/
gevolg/van/een/verhoogd/risico.
Is/het/oordeel/van/de/taxateur/van/belang?
Ja of Nee
Kun/je/duurzaamheid/taxeren?
Wat/is/duurzaamheid?
Temperantia!
Taxateur/moet/kiezen
Lastig!
Maar/duurzaamheidsGeigenschappen/wel
Kun/je/duurzaamheid/taxeren?
Consensus/
• Gebruik/van/grond/
• Ontwerp/en/uitvoering/
• Bouwmaterialen/ en/installatie
• Locatie/en/overwegingen/bereikbaarheid/
• Fiscale/en/wettelijk/overwegingen
• Kwesties/ betreffende/management/ en/ lease
Bron:/Royal/Institution of/Chartered Surveyors (RICS)/ augustus/2009
Sustainability and commercial/properety valuation,/RICS/guidance note,/global 2nd/edition,/oktober/2013
Duurzaamheidseigenschappen
• Plaatsing/gebouw/ten/opzichte/van/de/waterloop,/watermanagement/ ter/plaatse/
en/ontwikkelingen/op/de/locatie/(NB)
Gebruik/van/grond/
• Bouwkwaliteit/en/levenscyclus/
• Efficiëntie/ van/vloeroppervlakte/
• Efficiëntie/ van/hulpbronnen/
• Flexibiliteit/
• Aanpassingsvermogen
• Gezondheid/ en/menselijke/ prestaties
Ontwerp/en/uitvoering
• Het/soort/bouwmaterialen
• Onderhoud/ en/vervanging/ bouwmaterialen
• Gebouwbeheer
• EnergieGefficiëntie
• Energiebronnen
• Waterefficiëntie
• Voorzieningen/ afvalbeheer/ /
Bouwmaterialen/en/installatie/
• Locatie/en/bereikbaarheid/ standaard/meegewogen/ in/taxatie
• Openbaar/vervoer/ en/bereikbaarheid/ auto
Locatie/en/overwegingen/bereikbaarheid/
• Belastingvoordelen
• Subsidies
• Verplichtingen/ (Label/C)
Fiscale/en/wettelijke/overwegingen/
• Invloed/van/(groene)/ leasevoorwaarden
• Beheer,/ het/‘groenste’$gebouw/ is/nietgroen als/het/slecht/wordt/beheerd
Kwesties/betreffende/management/en/lease/
En/nu?/
• Marktwaarde/is/het/geschatte/ bedrag/waartegen/een#object#tussen/een/bereidwillige/ koper/en/een/bereidwillige/ verkoper/na/behoorlijke/marketing/ in/een/
zakelijke/transactie/ zou/worden/overgedragen/op/de/taxatiedatum,/waarbij/de/
partijen/met/kennis/ van/zaken,/prudent/en/niet/onder/dwang/zouden/hebben/
gehandeld./ (IVS%IRRV/RICS)
• Marktwaarde/is/het/geschatte/ bedrag/waartegen/het#actief#tussen/ een/bereidwillige/ koper/en/een/bereidwillige/ verkoper/na/behoorlijke/marketing/ in/een/
zakelijke/transactie/ zou/worden/overgedragen/op/de/waardepeildatum,/waarbij/de/
partijen/met/kennis/ van/zaken,/prudent/en/niet/onder/dwang/zouden/hebben/
gehandeld./ (EVS%TEGoVA)
• Marktwaarde/is het/geschatte/ bedrag/waartegen/een#vastgoedobject#tussen/ een/bereidwillige/ koper/en/een/bereidwillige/ verkoper/na/behoorlijke/marketing/ in/een/
zakelijke/transactie/ zou/worden/overgedragen/op/de/taxatiedatum,/waarbij/de/
partijen/met/kennis/ van/zaken,/prudent/en/niet/onder/dwang/zouden/hebben/
gehandeld./ (NRVT)
Marktwaarde(Red/Book,/Blue/Book en/NRVT)
Hoe?
Werkwijze/
Dynamis/Taxaties/Nederland
Verzamelen van/informatie/ /duurzame/eigenschappen/ van/het/gebouw
Beoordelen van/de/kwalitatieve/en/kwantitatieve/ duurzame/eigenschappen/ van/het/gebouw
Integratie$van/de/duurzame/eigenschappen/ in/de/marktwaarde
Bewijs t.b.v./onderbouwing/waardering/aangaande/duurzame/eigenschappen/ van/het/gebouw
Aan/welke/knoppen/
moet/je/draaien?
Welke/parameters/spelen/een/rol?//
Netto/Cash/Flow ://////markthuur//
bezettingsgraad/
mutatiegraad//////////////////////////////////
exploitatiekosten/
incentives/
Restwaarde ://////hogere/ restwaarde/ ////
Rekenkundige/parameters/
Invitation
De/Nederlandsche/Bank/vindt/dat/Nederland/ te/weinig/werk/maakt/van/een/overgang/naar/een/klimaat/neutrale/
economie (=aanklacht)./Een/langetermijnvisie/ ontbreekt,/en/er/moet/snel/(=lekker/opjagen) een/visie/komen/waarin/
de/reductie/van/de/CO2Guitstoot/centraal/staat./DNB/vindt/het/Nederlandse/Energieakkoord/onvoldoende/en/"slechts/
een/eerste/stap/in/de/richting/van/ingrijpender/beleid."/
Een/verantwoord/gebouwde/omgeving/is/het/vertrekpunt/van/een/aantal/Nederlandse/banken/waaronder/ABN/AMRO/
en/ING./Vastgoed/dat/zijn/waarde/behoudt/voor/toekomstige/generaties/en/de/uitstoot/van/CO2/vermindert./Een/
aantal/banken/wil/een/belangrijke/ rol/spelen/in/de/verduurzaming/van/vastgoed/in/Nederland./Dit$doen$zij$door$bijvoorbeeld$innovatieve$projecten$te$ondersteunen (kom/ik/op/terug),/transformatie/te/stimuleren/en/te/streven/
naar/energieGefficiëntie/ in/bestaande/gebouwen./Samen/met/de/sector/en/de/keten/willen/ze/deze/ambitie/vormgeven./
Het/doel van/het/2017/GRESB/Debt Event/is/te/laten$zien wat/de/verschillende/ stakeholders binnen/de/keten/ondernemen op/het/gebied/van/duurzaamheid bij/de/financiering/van/commercieel/vastgoed./
Innovatief/project
Duurzaamheid/kun/je/waarderen!
De/toekomst/hangt/af/van/wat/je/nu/aan/het/doen/bent