S P O RT I E F WO N E N

INLEIDING

3

In de gebiedsvisie Nieuwveense Landen is behalve

ruimte voor een groot stadspark nog eens ca. 60 hectare

grond beschikbaar welke niet bestemd is voor

woningbouw. ParkNL heeft geopperd deze ruimte te

bestemmen voor de aanleg van een golfterrein.

ParkNL is nu door de gemeente Meppel gevraagd

ideeën aan te leveren voor de ontwikkeling en

realisatie van een golfterrein in dit plangebied.

WAAROM

EEN

GOLFTERREIN?

5

Golf is de snelst groeiende sport in Nederland. De

verwachting is dat er een toename van het aantal

golfers in Nederland zal zijn van ca. 275.000 nu tot

350.000 in 2010! Naar verwachting zal 2 tot 3%

van de Nederlandse bevolking in de nabije toe-

komst golfen. In andere landen is dat al 5%. Golf is

een sport voor een brede bevolkingsgroep aan het

worden. Met deze verwachte stijging is het huidige

aantal golfbanen ontoereikend.

Een groei van de huidige ruim 200 banen naar

350 – 400 ligt voor de hand.

De golfsport kent vele varianten, van Midget golf,

Pitch en Put, Countrygolf of Shortgolf tot, wat door

velen als enige echte ‘golf’ bestempeld wordt,

Langebaan Golf. Een ludieke vorm is het Boerengolf ®,

een balletje slaan in het weiland! Elke vorm heeft

zijn eigen charme.

Nergens in Europa is een plaats te vinden die al

deze vormen van de golfsport bij elkaar heeft

gebundeld. ParkNL heeft het idee om al deze

varianten een plaats te geven in de Nieuwveense

Landen. Basis is de 18 holes langebaan en de

9-holes korte baan.

‘ Maar, Golfterreinen vergen veel ruimte’

Dat is maar hoe je het bekijkt en vooral hoe je

het ervaart. Voor een 18 holes golfbaan is circa

60 hectare grond nodig. Dat is een groot oppervlak

als je het dagelijks moet maaien. Het gebied

Nieuwveense Landen is momenteel in dienst van

de landbouw. Dagelijks zijn er veehouders en akker-

bouwers actief om hun landerijen te onderhouden.

Het valt niemand meer op dat ze er zijn.

De toekomst van deze agrarische cultuur is uiterst

onzeker. Veel boeren hebben geen opvolgers in het

bedrijf en alleen intensiver ing kan het bedrijf nog

rendabel maken.

7

Golfterreinen zijn duur

Er zijn 2 belangrijke aspecten die de financiële

haalbaarheid van een golfbaan bepalen.

De verwervingskosten van de benodigde grond

en de aanlegkosten. In 2e instantie spelen de

beheerskosten een rol.

De verwervingskosten worden bepaald door de

gebiedsexploitatie van Nieuwveense landen.

De aanlegkosten worden sterk beïnvloedt door de

geschiktheid van de gronden. Zandgronden hebben

de voorkeur boven veengronden.

Maar ook de grondwaterstanden zijn maatgevend.

Uit een eerste verkenning van de bodem blijken er

in het gebied zowel zandgronden als veengronden

aanwezig.

Nadere studie zal moeten uitwijzen op welke wijze

de golfbanen efficiënt kunnen worden aangelegd.

Golf wordt door veel mensen

nog gezien als elitair

Dat is gedeeltelijk juist. Veel mensen kennen een

drempelvrees als het gaat om Langebaan golf.

Vaak is men verplicht om lid van een vereniging

te worden en moet men in het bezit zijn van een

Golf Vaardigheids Bewijs. Er zijn de laatste jaren

veel initiatieven voor openbare golfbanen.

Countrygolf en Shortgolf zijn daarvan goede

voorbeelden. In ParkNL wordt er plaats gereser-

veerd voor een openbare 9- holes baan.

Wat maakt golfen nu zo leuk?

Behalve dat je lekker in de natuur actief bezig

bent, is vooral de afwisseling in de banen zowel

wat betreft moeilijkheidsgraad als de beleving

van de omgeving.

In de visie van ParkNL wordt de golfbaan

verweven door de wijk, en niet als een postzegel

in het landschap.

Met respect voor de bestaande elementen als

water en bomen en met veel aandacht voor

de toevoeging van nieuwe elementen.

9

In de visie van ParkNL wordt er in Nieuwveense

Landen ruimte gemaakt voor een breed aanbod

aan buitensport mogelijkheden.

Het integreren van deze mogelijkheden in dit

nieuwe stadsdeel bevordert het beweegpatroon

van haar bewoners en is ook aantrekkelijk voor

niet bewoners van de wijk.

De auto is te gast in de wijk en wordt alleen

gebruikt als het niet anders kan.

ParkNL ziet ruimte voor;

Skatebaan in het park

Voor skaters en niet skaters, met een eigen

jeugdhonk, een ontmoetingsplaats voor jongeren

uit heel Meppel.

Skeelerroute

Start in het park, deels op een eigen pad deels op

de openbare weg met aansluiting op fietsroutes.

Ruiterpad

Vanuit de beleefboerderij/manege, als

onderdeel van het Nieuwe Landgoed.

Door de landerijen en het park.

Wandel en fietsroutes

Door het park, de landerijen, om de golfbaan,

door het centrum, door de wijken.

Verhard en niet verharde paden

20 km wandelen zonder op dezelfde plek

geweest te zijn is mogelijk. Speciale aandacht

voor wandelroutes met honden.

De ATB route

Een enerverende route, over bruggetjes, door de

velden, over landweggetjes, tussen de bebouwing,

door het park en langs en door het water.

Een kano en roeiroute

Met aansluiting op de plas.

Recreeren

In het gebied is ruimte om nieuwe woonmilieus

te introduceren. Recreatie woningen zijn op dit

moment niet aanwezig in Meppel terwijl daar wel

vraag naar is. Het is zonder meer mogelijk om

50 tot 100 recreatiewoningen te realiseren.

Daarnaast wordt gedacht aan een camping. Dit

zou een uitbreiding van de minicamping naast de

Kalkovens kunnen zijn maar ook een volledig

nieuwe.Beiden hebben aansluiting zowel op het

stadspark als op de golfterreinen.

Een campagne die de

inwoners van Drenthe

moet aansporen om

30 minuten per dag te

bewegen. Wat is er

mooier als je dat in je

directe omgeving kunt

doen. Zien sporten

doet sporten

HAALBAARHEID

11

Sociaal

Een brede maatschappelijke betrokkenheid bij de

ontwikkeling van het park, de sportvoorzieningen

en de woonwijk bepaalt het succes in het

toekomstig gebruik.

Zo kunnen lokale sportverenigingen hun inbreng

hebben in de ideeën en ontwerpen.

Maar ook het Terra College kan met haar leerlingen

kennis en kunde inbrengen en opdoen, zowel op

het gebied van ontwerp, aanleg als beheer.

Lokale hoveniers, werkvoorzieningen als Reestmond

en Alescon kunnen breed worden betrokken

en ingezet.

De bouw van de voorzieningen en andere bouw-

werken wordt met lokale bouwers en leveranciers

gerealiseerd. Voordeel hiervan is dat de werkne-

mers van de bedrijven kleine reisafstanden hebben

en dat de lokale economie wordt versterkt.

Bij het ontwerpen van de gebouwen wordt gezocht

naar de toepassing van streekgebonden materialen.

Bijvoorbeeld riet en inlands hout.

Financieel

Het is lastig om zonder een uitgewerkt plan een

goede financiële onderbouwing te maken.

Ook de voorwaarden die de gemeente Meppel stelt

zullen daarvoor uitgewerkt moeten worden.

Duidelijk is wel geworden dat de gemeente Meppel

gebaat is bij creatieve oplossingen die hun investe-

ringen in de aankoop van de landerijen

zo snel mogelijk zeker stellen.

Ideeën om tot een lasten-verlichting voor de gemeente Meppel te komen;

versnelde realisatie van kaveluitgifte en

woningbouw in de Grienden.

Dit kan technisch gerealiseerd worden op

basis van de huidige infrastructuur.

Uitbreiding en wijziging van de infrastructuur

kan in de loop van de tijd plaatsvinden

naarmate er meer woningen gerealiseerd zijn.

afname van de beschikbare gronden door

ParkNL (en eventuele medepartijen)

ParkNL heeft een aantal investeerders en

financiële instellingen bereid gevonden mee

te willen denken over een afname van alle

gronden. Het is in dit ideeënboekje te vroeg

om daar concreet op in te gaan.

AMBITIE

MEPPEL

13

De Gemeente Meppel heeft de ambitie om een

zelfstandige positie in de regio in te nemen. Om deze

ambitie te kunnen verwezenlijken wordt binnen de

ontwikkeling van Meppel ingezet op het vergroten van

de verscheidenheid in woonmilieus. Het toevoegen en

herplaatsen van recreatieve elementen aan de stedelijke

ontwikkeling maakt deel uit van de verwezenlijking

van deze ambitie.

DE

GRIENDEN

15

In de gebiedsvisie Nieuwveense Landen, is aan de

noordwestzijde, op de overgang naar de natuurzone

langs de Waterleiding en het landelijk gebied, het

woonmilieu “de Grienden” bedacht.

Binnen de Grienden worden wooneilanden gecreëerd

in een nat bosmilieu. Het intieme woonmilieu dat hier-

mee ontstaat vormt een bijzondere beëindiging van de

wijk. Het ‘wonen in de natuur’ verbindt de natuurzone

met de broeklanden, die midden in de wijk liggen.

Wonen in de Grienden

Het gebied dat aangewezen is als Wonen in de

Grienden is circa 70 hectare groot.

Een bebouwingsdichtheid van ca 5 woningen per

hectare is zeer laag, maar passend bij de beoogde

kwaliteit van wonen en het landschap. Het gebied

zou dus ruimte bieden aan circa 350 woningen.

In de visie van ParkNL kan het concept ‘wonen in de

grienden’ een nog sterker karakter krijgen, als het

vervlochten wordt met de golfbanen. In de richting

van het Stadpark, zonder dat er meer woningen aan

toegevoegd worden. Zo ontstaat er een geleidelijke

overgang tussen stadspark en de Grienden.

Uitgangspunt voor de verdere stedenbouwkundige

uitwerking is ‘ Wooneilanden’.

DE

WOONEILANDEN

Woon-werk-woning foto: MAD Architekten Groningen

17

Het hoofdthema van dit wijkdeel is ‘extreem duur-

zaam’. De Werkplaats Sterk Bouwen in Drenthe pleit

in haar publicatie van januari 2008 zo snel mogelijk

een dergelijke prachtwijk in Drenthe te realiseren.

De provincie Drenthe stelt gelden beschikbaar voor

de ontwikkeling van een extreem duurzame wijk.

De wooneilanden, een intiem milieu, bieden plaats

aan een beperkt aantal woningen.

Stedenbouw en Architectuur

Eilanden in het bos, in cirkels of in langgerekte stroken

of juist als gesloten bouwblokken als een klooster of

kasteel Landelijk of modern, opvallend of bijna

onzichtbaar Natuurlijke materialen, riet, hout of

toch beton en metselwerk.

Doelgroepen

Particuliere opdrachtgevers, zelfbouwers, individueel

of collectief. Van het hogere middensegment tot top-

segment. Behalve wonen kan er ook gewerkt worden.

Woningen met kleine kantoorruimten voor 1, 2 of 3

werkplekken de z.g.n. Woon-werk-woningen.

Kleine zelfstandigen zijn de laatste jaren in aantal ge-

groeid maar vinden vaak geen geschikte werkruimte.

Zij stellen individuele eisen aan woon- en werkcom-

fort maar worden veelal gehinderd, door regelgeving

in hun woonomgeving, om kantoor aan huis te

houden. Juist aan deze groeiende doelgroep zal

de Grienden plaats bieden.

Energie

Extreem duurzaam is een zogenaamd ‘Passief Huis’.

Een woning die energie-neutraal functioneert.

Geen utopie meer. Het moet een uitdaging zijn voor

de toekomstig bewoner om het beter te doen dan

zijn voorganger.

19

Innovatieve bouwmethoden

Nederland staat open voor experimentele bouw-

methodieken. Zo zijn er in Nederland al een aantal

energie neutrale woningen gerealiseerd en wordt in

dit jaar het eerste Earthship van de Benelux in Zwolle

gerealiseerd. Almere en Venlo hebben er voor gekozen

om de komende jaren alleen nog maar woningen te

bouwen volgens het ‘cradle to cradle’- principe.

De stichting Q is al een aantal jaren actief om behalve

individuele woningen ook projectmatige woningen

te realiseren die bestaan uit 90% herwinbare grond-

stoffen. Niet alleen het energieverbruik tijdens de

gebruiksperiode van een woning maar ook de energie

die er voor nodig is om een woning te realiseren speelt

een rol. Het gaat hier te ver om op al deze punten

uitvoerig in te gaan. De technieken zijn voorhanden,

het gaat er echter veel meer om dat toekomstige

bewoners zich bewust worden van de effecten van

hun keuzes. In de verkoop en marketingstrategie van

de Grienden zou juist gewerkt moeten worden aan

deze bewustwording.

Deze plankaart houdt

geen rekening met

eigendommen, monumenten

of bestaande gebouwen,

watergangen en bomen.

Voor uitwerking is een

uitgebreide inventarisatie

noodzakelijk.

deze tekening is overgenomen uit de gebiedsvisie

21

Allereerst wordt het landschap als geheel aangelegd.

Wonen, golfen en andere activiteiten vinden plaats

op een afwisselend gevormd terreinmaar toch her-

ken- baar als geheel. Heuvels lopen door waar de

kavels eindigen. Uitgangspunt is een gesloten

grondbalans. Uiteraard is dit sterk afhankelijk van de

samenstelling van de bestaande grond.

Het water ligt voornamelijk om het plan,dient als na-

tuurlijke barrière en sluit aan op bestaande waterlij-

nen. Behalve de vijvers in de golfbaan, is het water

overal geschikt om te roeien en te kanoën. Op twee

plaatsen is een eiland als een terp uitgewerkt.

Voordat de bomen aangeplant worden is het belang-

rijk dat de bewerkte grond een periode rust nodig

heeft. Een nauwkeurige studie van de bestaande

bomen is nodig om zoveel mogelijk bomen te be-

houden en om de kavels en het golfterrein zo effi-

ciënt mogelijk te ontwerpen. Op een aantal plaatsen

is het van belang niet te kleine bomen aan te

planten, bijvoorbeeld in de lindelaan en de solitaire

bomen op de golfbaan. Er wordt zoveel mogelijk ge-

bruik gemaakt van inheemse soorten als pinussen,

eiken en berken. Het Drents Landschap kan hierbij

een belangrijke rol spelen. Andere toe te passen, snel

groeiende, soorten zijn esdoorns, elzen en lindes.

Centraal in het plan ligt de golfbaan (ca 59 ha.).

Daar omheen liggen de uitgeefbare kavels (ca 23 ha.)

tussen bosachtige gebieden met een minimum aan

onderhoud (27 ha.). Door deze bossen lopen de ruiter-

paden, ATB routes en wandelpaden. Buiten het bos

lopen de toegangswegen en fietspaden (4 ha.).

De waterpartijen liggen aan de buitenkant, op een

enkele plek loopt het ook door het bos en langs de

golfbaan (14,5 ha.). In totaal omvat het plan 127 ha.

In ons plan wordt een duidelijke scheiding

gemaakt in het beheer. Ondanks het natuurlijke

karakter van het plan worden kleine groenstrookjes

te voorkomen. Privé-beheer, extensieve bosbouw

en de golfbaan sluiten nauw op elkaar aan.

De greenkeepers maaien het gras tot aan de kavels.

Waar mogelijk ligt een uitgeefbare kavel direct aan

de weg of aan het water.

In dit plan wordt een aanzet gegeven voor de

invulling van de eilanden. Het plan is dusdanig

flexibel dat eilanden onderling uitwisselbaar zijn.

Nadere studie zal moeten uitwijzen hoe de

eilanden kunnen worden ingevuld.

In de volgende pagina’s wordt middels facet-

kaarten uitgelegd hoe de aanzet tot ons plan in

elkaar zit en in welke fases het tot stand komt.

SPORT

23

BEHEER

WAT IS

WAAR

25

EIGEN

TERREIN

inspiratiebeeld uit de Schotse Hooglanden

27

Kleine woningen met een gezamenlijke tuin.

Ook hier staat privacy voorop, beide groepen

liggen midden in het bos, schaduwrijk en rustiek.

In hoogte verschillende terrassen met tuinen

bepalen het beeld. De architectuur kan naar

wens in hoogte zeer verschillen.

2 groepen van 30 woningen, geschikt als service

woningen of een 3-tal woongroepen, totale kavel:

4800 m2, parkeren centraal op de kavel.

KLOOSTERTUIN

inspiratiebeeld uit Frankrijk

29

Deze configuratie is uniek in het plan. De kwaliteit

van het complex ligt in het feit dat de woningen

samen een gesloten geheel vormen. Het uitzicht is

naar alle kanten van grote kwaliteit. De klassieke

eenduidige tuin versterkt het architectonische idee.

1 x 19 woningen, kavels +/- 500 m2,

parkeren in de woning.

DE

LINDENLAAN

inspiratiebeeld uit Drenthe

31

Een herkenbaar beeld, grote villa’s verscholen

achter dikke beukenhagen. Een brede lindenlaan

is tevens de imposante entree van het plan.

De laan eindigt in het Nieuwe Landgoed.

De royale kavels bieden voldoende ruimte voor

een zwembad of een dubbele garage.

23 villa’s, kavels 1500 - 4000 m2,

parkeren op eigen terrein.

NIEUW

LANDGOED

inspiratiebeeld uit Overijssel

33

Het centrum van ParkNL is een beeldbepalend

spectrum van gebouwen en functies. Een clubhuis,

een hotel met restaurant,congresmogelijkheden

en spa en wellness vormen een beeldbepalend

gezicht voor ParkNL. De volumes zijn nadrukkelijk

aan-wezig binnen de grenzen van het plan, ze zijn

zichtbaar langs veel vista's maar ook vanaf de snel-

weg. Het materiaalgebruik is traditioneel. De totale

configuratie is origineel van vorm en uitstraling.

clubhuis, hotel, congresgebouw, luxe wellness,

totaal 180.000 m3, totale kavel 13.000 m2.

DE BOSRAND

inspiratiebeeld van Luchinger Architects, Rotterdam

35

Deze grondgebonden compacte woningen staan

geschakeld op smalle kavels. Samen vormen zij

een sterk silhouet voor de bosrand. Aan de rand

van ParkNL hebben zij vooral binding met de om-

liggende landerijen en het water. Op een stevige

begane grond kan elke bewoners zelf de hoogte

van zijn huis bepalen. 2 of 3 lagen zijn mogelijk

onder het zadeldak. Af en toe komt er een ruiter

of een kano langs.

13 x 10 geschakelde woningen, kavels +/- 200 m2,

parkeren langs de weg, op eigen terrein.

DE TERP

inspiratiebeeld uit Duitsland

37

Een oeroud idee. Te weten dat je haver en goed

duurzaam boven de zeespiegel ligt. Er zijn per terp

verschillende stedenbouwkundige en architec-

tonische vormen mogelijk. Hier is gekozen voor

woningen in een robuuste stijl. Een stijl waarbij

het grote dak gecombineerd wordt met een karak-

teristieke schoorsteen en ambachtelijke details.

De rozentuinen van de bewoners lopen naadloos

over in het strak gemaaide gras van de golfbaan.

6 x 15 vrijstaande en geschakelde villa’s,

kavels +/- 600 m2, parkeren centraal op de terp.

HET

DORPSPLEIN

inspiratiebeeld uit Italie

39

Niet de architectuur maar de setting bepaald de

kwaliteit van deze groepen woningen. Vanaf het

besloten pleintje betreed je de woning die aan de

buitenkant gericht is op de golfbaan of het bos.

De uitwaaierende kavels lijken één te zijn met het

landschap. De efficiënte indeling van de kavels

zorgt vooral voor veel privacy. De woningen zijn

zeer goed te schakelen, de ultieme kans voor

kantoor aan huis!

5 x 25 woningen, kavels +/- 400 m2,

parkeren bij de entree.

DE

HAVEZATHE

inspiratiebeeld uit Overijssel

41

Dit karakteristieke ontwerp is een beeldbepalend

begin van ParkNL. Net als alle woningen ligt het

op een terp, de volumes zijn geïnspireerd op de

kalkovens. Het kan bestaan uit een zorg-woningen

met centraal een openbaar zorgcentrum. Het cen-

trale plein met terras biedt toegang tot bijvoor-

beeld medische voorzieningen. Alle woningen en

activiteitenruimtes zijn grondgebonden

30 woningen, met eventueel voorzieningen,

en mogelijk een zorgcentrum

PLAN

43

GRONDBALANS

45

BOMEN

TIJD

47

ParkNL heeft een uitgesproken mening over hoe

de ontwikkeling en realisatie van het totale plan-

gebied in de tijd gerealiseerd dient te worden.

Het motto- eerst investeren in de aanleg van groen

en blauw voordat met rood wordt begonnen.

Zo ontstaat ‘Tijdelijke natuur’, wachtend op haar

bestemming voor woningbouw, sport of recreatie.

Het grote voordeel van deze aanpak is dat de uit

te geven kavels bij uitgifte een hogere belevings-

waarde hebben dan bij een kavel die nog

ontgonnen moet worden. Dit zal de financiële

opbrengsten en de verkoopbaarheid positief

beïnvloeden. Uiteraard staat hier tegenover dat

de voorinvesteringen hoger zijn. Een efficiënte

afstemming tussen aanleg, infrastructuur en

kaveluitgifte is hierbij noodzakelijk.

Kavel uitgifte.

Jaarlijks worden minimaal 2 eilanden met circa

20 woningen uitgegeven. Afhankelijk van de

behoefte kan het tempo bepaald worden.

De helft van alle kavels wordt uitgegeven aan

particuliere opdrachtgevers.De particuliere opdracht-

gevers die de kavels kopen zullen met elkaar overeen-

stemming bereiken over de daadwerkelijke invulling

van hun eiland.

De andere helft eilanden kunnen worden uitgegeven

aan projectmatige ontwikkelaars en bouwers of aan

een collectief van particuliere opdrachtgevers.

Door de beperkte uitgifte, groeit de wijk langzaam

en vormt het haar karakter in de loop van de tijd.

Niet onderhavig aan tijdelijke architectuur.

Voor uitwerking;

De gemeente kan de kavels in eigen beheer uitgeven

of met een externe partij een overeenkomst aangaan.

Park NL wil zich inzetten voor de ontwikkeling en

realisatie van het beoogde gebied. Er zijn hiervoor

meerdere mogelijkheden waarbij ParkNL ook als

risico- dragende partij wil optreden.

49

Wonen en recreëren op de rand van bos en open landschap

51

Yde Huizinga, inwoner van Havelte en natuurgenieter, directeur/eigenaar Dolmen Vastgoed

Gerben Zandbergen, inwoner van Meppel en fervent golfer, directeur/eigenaar Nova Vesta makelaars

Deze uitgave kwam tot stand met medewerking van;

Joris Luchinger en Rudolph Eilandervan Luchinger architects, voor het meedenken deideeën, referentie beelden en de plankaarten(www.luchinger-architects.nl)

Arnoud de Jager, directeur van Golfsociëteit De Lage Vuursche, voor hetdoorkijkje in een beslotengolfclub

Albert Timmerman, directeur Vos beheer b.v., voor de financiële gegevensvoor aanleg en onderhoud van golfbanen(www.vosruinerwold.nl)

Rikus en Jannie Ottens, eigenaars Country Golf Ees,voor het doorkijkje in eenopen golfclub en de introductie in ‘shortgolf’(www.countrygolfees.nl)

Piet HurkmansOprichter van Parthenon,'Onderzoeks en adviesbureau voor bouwen en wonen'

voor de privé clinic in shortgolf.(www.parthenon.nl)

Met dank aan Idem Dito, Kampen voor het ontwerpen en realiseren van dit prachtige presentatieboek.

Is een idee en een initiatief van een aantal Drentse ondernemers.