345การประชมวชาการระดบชาต มจร ครงท 3

ขอสญญาทไมเปนธรรมในการประกอบธรกจใหเชาอสงหารมทรพย ศกษากรณสญญาเชาทอยอาศย

Unfair Contract Term : A Case Study of Residential Rentals

ประเสรฐ ลมประเสรฐ พระครวนยธรเอก ชนวโส Prasert Limprasert, PhrakhruwinaithornEk Jinavamso

บทคดยอ

บทความน ม งศกษาขอสญญาท ไม เปนธรรมในการประกอบธรกจ ให เช าอสงหารมทรพยศกษากรณสญญาเชาทอยอาศย ซงชวตประจาวนของมนษยเรา ไมวาจะในอยสถานะบคคลธรรมดาหรอเปนบคคลทมสภาพตามกฎหมายอยางนตบคคล ยอมมความสมพนธและเกยวของกบนตกรรมสญญาอยางหลกเลยงไมได ทงในดานสญญาจางทางาน สญญาซอขาย สญญาจางทาของ สญญากยม สญญาให สญญาคาประกน สญญาเชา เปนตน ซงในการเขาทานตกรรมสญญาใดๆนน ลวนแลวแตอยภายใตความยอมรบวาบคคลยอมมสทธเสรภาพ ความเสมอภาคและศกดศรความเปนมนษยทเทาเทยมกน ไมวาบคคลผนนจะมถนกาเนด เชอชาต สผว ภาษา เพศ อาย ความพการ สภาพทางกายหรอสขภาพ สถานะของบคคล ฐานะทางเศรษฐกจหรอสงคม ความเชอทางศาสนา การศกษาอบรม หรอความคดเหนทางการเมอง ทกๆคนยอมไดรบความคมครองเชนเดยวกนภายใตบทบญญตของกฎหมาย ซงบคคลยอมมสทธเสรภาพในการทานตกรรม โดยอาศยหลกเสรภาพในการแสดงเจตนาและหลกความศกดสทธในการแสดงเจตนาเปนสาคญ โดยไมเปนการบงคบ ขเขญ หลอกลวง บงคบ ฉอฉล และกระทาดวยความสมครใจ อนเปนองคประกอบทถอวาทาสญญากนได ซงเปนปจจยพนฐานของกลมสงคมทกกลม

อาจารยประจาหลกสตรนตศาสตรมหาบณฑต ภาควชานตศาสตร คณะสงคมศาสตร มหาวทยาลยมหาจฬาลงกรณราชวทยาลย อาจารยประจาหลกสตรพทธศาสตรบณฑต สาขาการจดการเชงพทธ คณะสงคมศาสตร มหาวทยาลยมหาจฬาลงกรณราชวทยาลย

แนวทางการบรหารการจดการเรยนรภาษาจนส าหรบโรงเรยนสองภาษา (ไทย-จน) สงกดกรงเทพมหานคร ประกอบดวยองคประกอบหลกทส าคญ 4 องคประกอบ ไดแก 1) เปาหมายและหลกการ 2) หลกสตรและสอการสอน 3) เทคนคและวธการสอน และ 4) การพฒนาผสอนและผเรยน ค าส าคญ: แนวทาง, การบรหารการจดการเรยนรภาษาจน, โรงเรยนสองภาษา (ไทย-จน)

Abstract

This study aimed to develop a guidelines on managing Chinese language learning for Bilingual Schools (Thai – Chinese) under the Bangkok Metropolitan Administration. The study was divided into 2 phases. Phase 1 was to investigate the present state and needs on managing Chinese language learning for Bilingual Schools (Thai – Chinese) under the Bangkok Metropolitan Administration from the perspectives of the involved personnel in Bilingual Schools (Thai – Chinese) under the Bangkok Metropolitan Administration Phase 2 was to create guidelines on managing Chinese language learning for Bilingual Schools (Thai – Chinese) under the Bangkok Metropolitan Administration and to verify the accuracy and suitability of the guidelines by interviewing experts on teaching Chinese language and school management. A questionnaire, a semi-structured interview form, and an evaluation form were used as tools for collecting data. Percentage, mean, and Standard Deviation were employed for analyzing quantitative data. Modified Priority Needs Index (PNImodified) and content analysis were used for needs assessment and analyzing qualitative data, respectively.

The results of this research found that the actual state of the Chinese language learning management for Bilingual Schools (Thai – Chinese) in all aspects was at a high level ( x =4.00) and the expected state of the Chinese language learning management for Bilingual Schools (Thai – Chinese) in the overall was at the highest level ( x =4.62). The difference between the actual state and the expected state were significant different at .01 level. The Modified Priority Needs Index revealed that aspects on teaching method and learners were at a high needs (PNImodified = 0.20) and aspects on curriculum and teaching technique were at a low needs (PNImodified = 0.13 and 0.10, respectively).

The guidelines on managing Chinese language learning for Bilingual Schools (Thai – Chinese) under the Bangkok Metropolitan Administration consisted of 4 main factors: 1) Goal and Principle 2) Curriculum and Teaching facility 3) Teaching technique and Teaching method and 4) Instructor and Learner Development. Keywords: Guidelines, Chinese language learning management, Bilingual Schools (Thai – Chinese)

การประชมวชาการระดบชาต มจร ครงท 3346

สญญาทเกดขนเปรยบเสมอนเปนกฎหมายทคสญญาจะตองถกบงคบและปฏบตใหเปนไปตามนน ซงถอเปนหลกสากลกฎหมายของทกประเทศในการทาสญญา สวนสญญานผประกอบการธรกจ ทากบผบรโภคมกจะจดทาเปนสญญาสาเรจรป ในบางกรณนนเปนการเอาเปรยบตอผบรโภค และมความไมเปนธรรมตอคสญญาอกฝาย ซงจะพบวามการเอารดเอาเปรยบในการทาสญญามลกษณะเปนขอสญญาทไมเปนธรรม โดยเฉพาะสญญาเชาอสงหารมทรพยเพอการอยอาศย ตามบทบญญตแหงประมวลกฎหมายแพงและพาณชยนนหลกความศกดสทธของการแสดงเจตนา อยในหมวดเรองการเชาอสงหารมทรพย ทเปนเรองระหวางคสญญาทเปนเอกชน รฐจะคมครองเฉพาะทเกยวกบผลประโยชนของสวนรวมเทานน อนไดแก การอนใดทวตถประสงคนนเปนการตองหามโดยชดแจงโดยขอกฎหมาย เปนการขดตอความสงบเรยบรอยหรอศลธรรมอนดของประชาชน เปนการพนวสย การนนยอมเปนโมฆะ ดงนนการทผใดลงนามในสญญาแลวจะมากลาวอางหรอโตแยงในภายหลง จงเปนฝายเสยเปรยบและแพคดในทสด สญญาเชาอสงหารมทรพยกรณทอยอาศยนน เปนสญญาชนดหนงแหงประมวลกฎหมายแพงและพาณชยทไดมการกาหนดสาระสาคญถงสทธ หนาท ความรบผด และการสนสดระงบลงของสญญา ในการทาสญญาเชาอสงหารมทรพยในอดตนน ผประกอบธรกจใหเชาอสงหารมทรพยมกจะจดทาสญญามาในรปแบบสญญาสาเรจรปและกอใหเกดความไมเปนธรรมและความเสยหายแกคกรณทเปนผบรโภค นอกจากกรณทรฐตองกาหนดแนวทางและมาตรการทชวยปองกนและกากบดแลปญหาดานขอสญญาทไมเปนธรรมในการประกอบธรกจใหเชาอสงหารมทรพยเพอคมครองผบรโภคแลวควรจะตองคานงถงความเปนธรรมทผใหเชาไดรบดวย ทงสองฝายจงจะสามารถอยรวมกนไดอยางมความสข จงมขอเสนอแนะดงตอไปน 1) เสนอแบบตวอยางขอสญญาอสงหารมทรพยทเปนธรรมและไมเปนธรรม 2) กาหนดอตราหรอขอจากดในการกาหนดคาสวนกลางของผใหเชาทเรยกเกบจากผเชาอยางเปนธรรมและเหมาะสม 3) กาหนดมาตรการหรอวธการกากบดแลผใหเชา ในกรณทผเชาไมชาระคาเชาหรอคาใชจายอน ๆ อนเกยวกบการเชาอาคาร ค าส าคญ : สญญา , ขอสญญาทไมเปนธรรม , รฐ , การใหเชาทอยอาศย

347การประชมวชาการระดบชาต มจร ครงท 3

ABSTRACT This article aims to study Unfair Contract Term : A Case Study of Residential Rentals. In our daily life even natural person or juristic have to concern with contract Act for example employment contract, sale contract, hire of work contract, loan contract, promise contract, quarantee contract, rental contract etc. All contract acts are under the right freedom, equal and human dignity and for all race, skin color, language, sex, age, disability, health, status, religion, education or politics. To do juristic acts have to be done under the acceptable of freedom and right individually under the protection and acceptable by the law without compulsion, and deceive that is the basic factor for every society. The contract is compared as law so that the partners of the contract have to comply with the law of all countries. The contract between entrepreneur and always consumer with instant agreement which always take disadvantage to the consumer especially in real estate rental. According to the provisions of civil andd commercial law which cover only in private sector. The government will consider only the one which affect to the public for example the intention to do the agreement is illegal where as it is beand one's control or it is affected to the harmony or monality, it will be determined as invalid. There for, the one who do the agreement cannot claim or argument later. It will be disadvantage agreement and defeated case. The contract of residential rental is one of the civil and commercial law that considers about the right, duty, responsibility and it considers stop at any time. In the past, the entrepreneur used the instant contract that is unfair for the consumer. Besides the govermment have to setup guideline of the problem preventive of unfair contract to protect the rental and consumer.

การประชมวชาการระดบชาต มจร ครงท 3348

Recommendation from the researcher 1. Present the example of justice and injustice of residental contract. 2. Set up the rate of Maintenance fee that is fair and reasonable for renter. 3. Set up the regulations for the renter payment or any other charge. Keywords: Contract, Unfair Contract Term, Government, Residential Rentals 1. บทน า การศกษากรณนตกรรมสญญาในการเชาอสงหารมทรพยนนคอขอสญญาทไมเปนธรรมในการประกอบธรกจใหเชาอสงหารมทรพย : ศกษากรณสญญาเชาทอยอาศย ซงมความเกยวของกบบคคลจานวนมากและมบทบญญตของกฎหมายกาหนดถงรายละเอยดและขอบงคบหลายฉบบ ไดแก ประมวลกฎหมายแพงและพาณชย พระราชบญญต หอพก พ.ศ. 2558 พระราชบญญตขอสญญาทไมเปนธรรม พ.ศ. 2540 และกฎหมาย ทมการบญญตและประกาศใชเมอไมนานมาน โดยประกาศ ณ วนท 12 กมภาพนธ พ.ศ.2561 คอ ประกาศคณะกรรมการวาดวยสญญา เรองใหธรกจการใหเชาอาคารเพออยอาศยเปนธรกจทควบคมสญญาพ.ศ. 2561 ซงกาหนดใหธรกจทอยในการควบคมภายใตประกาศนคอ “การประกอบธรกจท ผประกอบธรกจตกลงใหผเชาซงเปนบคคลธรรมดาไดใชอาคารเพออยอาศย และผเชาตกลงจะใหคาเชาเพอการนนโดยมสถานททจดแบงใหเชาตงแต ๕ หนวยขนไป ไมวาจะอยในอาคารเดยวกนหรอหลายอาคารรวมกน “ ตามขอ 2 ของประกาศฉบบน ถงแมวาววฒนาการและการออกบทบญญตของกฎหมายเพอการปรบปรงแกไขและพฒนากฎหมายใหมการบงคบใชอยางมประสทธภาพและเกดประโยชนสงสดตอประชาชนอยางเปนธรรมในรปแบบและลกษณะตางๆแลวนน แตยงคงมจดบกพรองและเกดปญหาหลายประการทงมาจากบทบญญตของกฎหมายเอง การตความ การนาไปปรบใชและความไมสจรตระหวางคสญญาทเจตนาจะเอารดเอาเปรยบหรอหาประโยชนอนไมควรไดจากคสญญาอกฝายโดยทจรต สวนตามหลกกฎหมายของประเทศไทยบทบญญตท เปนพนฐานและกลาวถงองคประกอบของการทานตกรรมและสญญาคอ ประมวลกฎหมายแพงและพาณชยมาตรา 149 บญญตวา นตกรรม หมายความวา การใด ๆ อนทาลงโดยชอบดวยกฎหมายและดวยใจสมคร มงโดยตรงตอการผกนตสมพนธขนระหวางบคคล เพอจะกอ เปลยนแปลง โอน สงวน หรอ

349การประชมวชาการระดบชาต มจร ครงท 3

ระงบซงสทธ” อธบายตามหลกกฎหมายมาตรานคอการทานตกรรมหรอสญญาใดๆทถกตองและบงคบใชไดตามกฎหมายนนจาตองมองคประกอบทง 4 ขอนครบทกประการ คอ 1) การใดๆทกระทาโดยถกตองตามกฎหมาย 2) กระทาดวยความสมครใจ 3) มงทจะใหเกดผลทางกฎหมายหรอนตสมพนธ 4) เปนนตกรรมหรอสญญาททาขนมาเพอจะกอ เปลยนแปลง โอน สงวน หรอระงบซงสทธ หากนตกรรมหรอสญญาใดๆไมมองคประกอบครบทกขอดงทกลาวมาขางตนนนยอมไมมความสมบรณตามหลกของกฎหมาย การนาไปบงคบฟองรองดาเนนคดยอมมความบกพรองและเปนเหตใหไมสามารถกระทาไดหรอกระทาแลวกอใหเกดความเสยหายในภายหลงนนเอง หรอทเรยกในทางกฎหมายวาโมฆะกรรม และ โมฆยะกรรม ดงนนดวยปญหาทกลาวมาทงหมดนจงเลงเหนถงความสาคญและมความตงใจเปนอยางยงทจะศกษาวจยเพอทราบและหาแนวทางขอเสนอแนะในการแกไขปญหาอนจะกอใหเกดประโยชนแกผทมสวนเกยวของ ประชาชนโดยรวม สงคมและประเทศชาตสบตอไป

2. แนวคด ทฤษฎ ความเปนมา ววฒนาการในการประกอบธรกจใหเชาอสงหารมทรพยและหลกการใหความคมครองผเชาอสงหารมทรพย การทานตกรรมสญญานน มความเปนมาตงแตโบราณกาล เรมจากการทาขอตกลงขอมนษยทงในรปแบบฝายเดยว หรอตงแตสองฝายขนไปอนมแนวคดมาจากทฤษฎวาดวยเสรภาพในการแสดงเจตนา (The Doctrine of Freedom of Contract) ซงเปนทฤษฎทยอมรบกนมากตามหลกสากลจวบจนมาถงในปจจบน ในศตวรรษท 18 อดม สมธ ( Adam Smith) (2266-2333) นกปรชญาศลธรรม และ นกเศรษฐศาสตรการเมองชาวสกอตแลนดไดกลาวไววา “บคคลยอมมเสรภาพในการทาสญญาอยางไรกไดซงตนเหนวาเปนประโยชนตอตนมากทสด” จากนนกไดมการเปลยนแปลง ปรบปรงและพฒนารปแบบและรายละเอยดของนตกรรมสญญาใหมความสมบรณมากยงขนทงในการตราเปนบทบญญตทางกฎหมาย การจดทาและแบงประเภทของสญญา การทาสญญามาปรบใชในการดารงชวตทงในดานการประกอบอาชพ การดาเนนธรกจการคาการลงทน การแลกเปลยนซอขาย การเชา การกยม การบนทกขอตกลงตาง ตลอดจนสญญาทเกยวของกบชวตของมนษยเราในทกๆอยางทจะตองเปน

การประชมวชาการระดบชาต มจร ครงท 3350

คสญญาฝายใดฝายหนงอยางหลกเลยงไมได ซงจะตองปฏบตตามและมผลบงคบใชตามกฎหมายของแตละรฐและทองถน ทงโดยหลกทวไปและเปนการเฉพาะเรอง นอกจากทฤษฎวาดวยเสรภาพในการแสดงเจตนา (The Doctrine of Freedom of Contract) แลวนน ยงมหลกการทสาคญทมความเกยวของการนตกรรมสญญา ซงเปนหลกกฎหมายพนฐานสาหรบระบบซวลลอว (civil law system) และเปนตนแบบสาหรบวงการกฎหมายระหวางประเทศทวโลกนนคอหลกสญญาตองเปนสญญา (pecta sunt servanda) หลกความศกดสทธในการแสดงเจตนา (Autonomy of Will) และหลกสจรต (good faith) หลกความสงบเรยบรอย (publicpolicy หรอ public order)และศลธรรมอนดของประชาชน (good moral) ซงหลกการตความสญญาทางแพง (interpretation of contract under private law) ซงตามหลกการและทฤษฎทกลาวมานน มสาระสาคญวาคสญญาตองกระทาการโดยสจรตซงกนและกน กระทาดวยความสมครใจไมมการบงคบขเขญ มเสรภาพและความเทาเทยมกนในการทาสญญาไมวาจะมความแตกตางกนทางดานถนกาเนด เชอชาต สผว ภาษา เพศ อาย ความพการ สภาพทางกายหรอสขภาพ สถานะของบคคล ฐานะทางเศรษฐกจหรอสงคม ความเชอทางศาสนา การศกษาอบรม หรอความคดเหนทางการเมอง และเมอทาสญญาแลวนน คสญญาทงสองฝายตองปฏบตตามและบงคบใชใหผลเปนไปตามทตกลงกนในสญญานนๆ มการตความในทางกฎหมายแพงและมความเขาใจถงความตองการตามทตกลงกน และเมอบงคบใชและมผลในทางกฎหมายแลว จะนามาซงความเรยบรอยทางการ เมองการปกครอง เพอคมครองสถาบนตางๆ ในสงคม อนไดแก รฐ ครอบครว และเอกชน รวมทงความ เรยบรอยทางเศรษฐกจเพอรกษาประโยชนของสงคมและเอกชน ทกๆฝายสามารถ อยรวมกนไดอยางสงบสข และมความขดแยงหรอเกดปญหานอยทสด 3. หลกกฎหมายในการใหความคมครองผเชาอสงหารมทรพยในประเทศไทยและตางประเทศ

ในปจจบนฝายนตบญญต รฐ สวนราชการ ผบรหารประเทศและผมความเกยวของทกภาคสวนจะมการกาหนดหลกเกณฑ ขอบงคบ ขอปฏบต บญญตออกมาเปนกฎหมาย ระเบยบ ประกาศหรอชอเรยกอนใดอนมสถานะทางกฎหมายมาคอยกากบ ควบคม ดแล การประกอบธรกจใหเชาอสงหารมทรพย โดยเฉพาะอยางยงในเรองขอสญญาทไมเปนธรรมในการประกอบธรกจใหเชาอสงหารมทรพย สาหรบกรณสญญาเชาทอยอาศย ซงเปนสงทดและมเจตนารมณ

351การประชมวชาการระดบชาต มจร ครงท 3

ใหเกดนตกรรมสญญาทเปนธรรมกบทกฝาย ลดความขดแยงและปญหาขอพพาททอาจเกดขนในดานตางๆ แตถงอยางไรกดในสภาพความเปนจรงนนยงคงมปญหาและขอพพาทเกดขนอยเสมอในรปแบบทแตกตางกนออกไป ปญหาดงกลาวเกดจากปจจยทเกยวของทงในดานตวบคคล และ ดานบทบญญตของกฎหมายโดยในเรองปจจยดานตวบคคลนนกมาจากปญหาทางดานจตใจ แนวคด ทศนคตในการดารงชวตของแตละคน ซงตองยอมรบวาในสงคมปจจบนเปนยคทคณธรรมและศลธรรมในจตใจมนษยเราหลายคนมความเหนแกตว คดเหนประโยชนสวนตวมากกวาความเดอดรอนของผอนจนเกดการ แตยงมมแนวทางในการปลกหรอเสรมสรางจตสานกและทศนคตในการเปนคนทด อนมแนวทางสาหรบการปฏบต ดงน 1. สอดแทรกการปลกจตสานกทดใหกบคนทกเพศ ทกวน ใหตระหนกและเหนคณคาของคณธรรมจรยธรรม คณงามความด และผลกระทบจากการกระทาของตนทสงผลตอผอนหรอสงคม 2. รวมสรางความรสกรบผดชอบ ตอชวตตนเองโดยไมไปละเมดหรอเบยดเบยนผอนหรอสงมชวตอนใดทงสน 3. ใหความร ความเขาใจในดานธรรมะ กฎแหงกรรม ความดความชว ผลแหงบาปหรอกรรม โดยนาหลกธรรมทางพทธศาสนามาอธบายและนาไปปรบใชในชวตประจาวน 4. เสรมสรางความร ความเขาใจในดานกฎหมาย ตระหนกถงโทษจากการกระทาความผด 5. จดโครงการหรอกจกรรมทสงเสรมและสนบสนนในดานคณธรรมและจรยธรรมของคนในสงคมในรปแบบทนาสนใจและเขาถงไดงาย 4. ปญหาการคมครองผเชาอสงหารมทรพยจากการประกอบธรกจใหเชาอสงหารมทรพยในรปแบบหองพกอาศยทวไป การแกปญหาดานปจจยของตวบคคลแลวนนเหนวากฎหมายทเกยวของกบขอสญญาทไมเปนธรรมในการประกอบธรกจใหเชาอสงหารมทรพย สาหรบกรณสญญาเชาทอยอาศย ทบงคบใชอยในปจจบนยงคงมชองวางและอาจกอใหเกดปญหาในลกษณะตางๆ ได โดยประเดนทนามาสรปผลในครงนไดแก พระราชบญญต วาดวยขอสญญาทไมเปนธรรม พ.ศ. ๒๕๔๐ มาตรา ๔ บญญตวา “ขอตกลงในสญญาระหวางผบรโภคกบผประกอบธรกจการคา หรอวชาชพ หรอในสญญาสาเรจรป หรอในสญญาขายฝากททาใหผประกอบธรกจการคา หรอวชาชพหรอผกาหนด

การประชมวชาการระดบชาต มจร ครงท 3352

สญญาสาเรจรป หรอผซอฝากไดเปรยบคสญญาอกฝายหนงเกนสมควร เปนขอสญญาทไมเปนธรรม และใหมผลบงคบไดเพยงเทาทเปนธรรมและพอสมควรแกกรณเทานน

ในกรณทมขอสงสย ใหตความสญญาสาเรจรปไปในทางทเปนคณแกฝายซงมไดเปน ผกาหนดสญญาสาเรจรปนน

ขอตกลงทมลกษณะหรอมผลใหคสญญาอกฝายหนงปฏบตหรอรบภาระเกนกวาทวญญชนจะพงคาดหมายไดตามปกต เปนขอตกลงทอาจถอไดวาทาใหไดเปรยบคสญญาอกฝายหนงเชน

(1) ขอตกลงยกเวนหรอจากดความรบผดทเกดจากการผดสญญา (2) ขอตกลงใหตองรบผดหรอรบภาระมากกวาทกฎหมายกาหนด (3) ขอตกลงใหสญญาสนสดลงโดยไมมเหตผลอนสมควร หรอใหสทธบอกเลกสญญา ไดโดยอกฝายหนงมไดผดสญญาในขอสาระสาคญ (4) ขอตกลงใหสทธทจะไมปฏบตตามสญญาขอหนงขอใด หรอปฏบตตามสญญาใน ระยะเวลาทลาชาไดโดยไมมเหตผลอนสมควร (5) ขอตกลงใหสทธคสญญาฝายหนงเรยกรองหรอกาหนดใหอกฝายหนงตองรบภาระเพมขนมากกวาภาระทเปนอยในเวลาทาสญญา (6) ขอตกลงในสญญาขายฝากทผซอฝากกาหนดราคาสนไถสงกวาราคาขายบวกอตราดอกเบยเกนกวารอยละสบหาตอป (7) ขอตกลงในสญญาเชาซอทกาหนดราคาคาเชาซอ หรอกาหนดใหผเชาซอตองรบภาระสงเกนกวาทควร (8) ขอตกลงในสญญาบตรเครดตทกาหนดใหผบรโภคตองชาระดอกเบย เบยปรบคาใชจายหรอประโยชนอนใดสงเกนกวาทควรในกรณทผดนดหรอทเกยวเนองกบการผดนดชาระหน (9) ขอตกลงทกาหนดวธคดดอกเบยทบตนททาใหผบรโภคตองรบภาระสงเกนกวาทควร” จากบทบญญตในมาตรา 4 ขางตน สามารถสรปไดวาขอสญญาทไมเปนธรรม ตองมองคประกอบ 2 ประการ คอ เปนขอตกลงทผประกอบธรกจการคาหรอวชาชพหรอผกาหนดสญญาสาเรจรปไดเปรยบคสญญาอกฝาย และอกประการหนงคอการไดเปรยบนนจะตองไดเปรยบทเกนแกสมควร จากทกลาวมาสญญาสาเรจรป ตามความในมาตรานไดมบญญตในมาตรา 3 แหงพระราชบญญตฉบบน ความวา “สญญาสาเรจรป” หมายความวา สญญาททา

353การประชมวชาการระดบชาต มจร ครงท 3

เปนลายลกษณอกษรโดยมการกาหนดขอสญญาทเปนสาระสาคญไวลวงหนา ไมวาจะทาในรปแบบใด ซงคสญญาฝายหนงฝายใดนามาใชในการประกอบกจการของตน”

ประเดนปญหาในการพจารณาวาความไดเปรยบและความเกนสมควรดงเชนวานน มขอบเขตทกาหนดแนวทางมากหรอนอยเพยงไร และประเดนทกลาวถงคาวา สญญาทไมเปนธรรม นน ควรจะมหลกเกณฑ คานยาม หรอขอกาหนดทชดเจนมากยงขน เพอใหเปนทเขาใจไดตรงกนวา มความไมเปนธรรมในลกษณะใด รปแบบใด ประการใดไดบาง ทาใหผมความรและผทมความรทางกฎหมายไมมากนก มความเขาใจไปในทศทางเดยวกน ไมเกดปญหาขอพพาทในการตความวาสญญาตางๆทเกดขนนน มความเปนธรรมหรอไม และไดเปรยบ เสยเปรยบ คสญญาอกฝายเกนสมควรหรอไม และมากนอยเพยงใด 5. แนวทางในการใหความคมครองผเชาอสงหารมทรพยจากผประกอบธรกจใหเชาอสงหารมทรพย บทบญญตของกฎหมายทปรบปรงแกไขเพอความเปนธรรมของคสญญาและผบรโภคทสาคญอกฉบบหนงคอ ประกาศคณะกรรมการวาดวยสญญา เรอง ใหธรกจการใหเชาอาคารเพออยอาศยเปนธรกจทควบคมสญญา พ.ศ. 2561 ประกาศฉบบดงกลาวมเจตนารมณเพอใหมการควบคมสญญาอนเกยวของกบธรกจการใหเชาอาคารเพออยอาศย ใหผบรโภคหรอผเชาไดรบความเปนธรรมไมถกเอารดเอาเปรยบจากผใหเชา แตยงมชองวางหรอความไมชดเจนซงอาจกอใหเกดปญหาอนไดแก ขอ 4 บญญตวา”ขอสญญาทผประกอบธรกจทากบผเชาตองไมใชขอสญญาทมลกษณะหรอความหมายในลกษณะทานองเดยวกน ดงตอไปน… (7) ขอสญญาทกาหนดใหผประกอบธรกจกาหนดอตราคาบรการกระแสไฟฟาและนาประปา เกนกวาอตราทผใหบรการกระแสไฟฟาและนาประปาเรยกเกบจากผประกอบธรกจ (8) ขอสญญาทกาหนดใหผประกอบธรกจมสทธกระทาการปดกนไมใหผเชาเขาใชประโยชนอาคารหรอมสทธเขาไปในอาคารเพอยดทรพยสน หรอขนยายทรพยสนของผเชา ในกรณทผเชาไมชาระคาเชาหรอคาใชจายอน ๆ อนเกยวกบการเชาอาคาร...” จากขอ 4 (7) ทไดมการกาหนดมใหผประกอบธรกจกาหนดอตราคาบรการกระแสไฟฟาและนาประปาเกนกวาอตราทผใหบรการกระแสไฟฟาและนาประปาเรยกเกบจากผประกอบธรกจนน จะมผลทาใหผเชาไดชาระคานาและคาไฟฟาในอตราทตรงตามมเตอรหนวยวด ซงเปนผลดแกผเชาเปนอยางมาก

การประชมวชาการระดบชาต มจร ครงท 3354

แตในสภาพความเปนจรงนน ผประกอบธรกจ ไดมการเรยกเกบคาสวนกลางเพมขน หรอบางแหงจากเดมทไมเคยมการเกบคาสวนกลางเลย กมการเรยกเกบขนมา ดวยเหตผลในการชดเชยรายไดทเสยไปและเปนคาใชจายสาหรบผประกอบธรกจในการดาเนนการดานสาธารณปโภคตางๆ ซงในบางแหงเมอมการคานวนโดยเฉลยแลวจะเปนการผลกภาระการชาระเงนใหแกผเชาอยด ซงในบางกรณหากใชไฟฟาหรอนาประปาไมมาก จะทาใหมรายจายมากขนกวาเดมเสยอก จงมความเหนใหมการกาหนดอตราหรอขอจากดในการกาหนดคาสวนกลางของผใหเชาทเรยกเกบจากผเชาอยางเปนธรรมและเหมาะสม มใหมากจนเกนไป อกประเดนหนงจาก ขอ 4 ทไดมการบญญตไววา (8) “ทมการกาหนดหามมใหผประกอบธรกจมสทธกระทาการปดกนไมใหผเชาเขาใชประโยชนอาคารหรอมสทธเขาไปในอาคารเพอยดทรพยสน หรอขนยายทรพยสนของผเชา ในกรณทผเชาไมชาระคาเชาหรอคาใชจายอน ๆ อนเกยวกบอาคาร”แลวนน มความเหนวาเปนมาตรการทอาจนาไปสปญหาการไมชาระคาเชาหรอคาใชจายอนๆทตามมาได เนองจากมาตรการตามกฎหมายทมเพอดาเนนการในเรองการขบไลหรอใหผเชาอาศยออกจากทรพยสนทใหเชานน มระยะเวลาในการดาเนนการทลาชา และกอใหเกดความเสยหายแกผประกอบธรกจได จงเหนสมควรใหมกาหนดมาตรการหรอวธการกากบดแลผใหเชา ในกรณทผเชาไมชาระคาเชาหรอคาใชจายอน ๆ อนเกยวกบการเชาอาคาร เพอลดปญหาความขดแยงอนนามาซงขอพพาทหรอการกระทบกระทงกนได อกทงการทผเชาไมชาระคาเชานน ในทางนตกรรมสญญานนถอเปนการผดสญญา ผใหเชาควรไดรบความเปนธรรมจากการทผเชาผดสญญาตามทตกลงกนไวเรองการชาระ คาเชาน เปนการใหความเปนธรรมกบคสญญาทงสองฝาย 6. บทสรป การตราบญญตและประกาศ บงคบใชกฎหมาย ทเกยวของกบสญญาอนเกยวของกบธรกจการใหเชาอาคารเพออยอาศยในปจจบนนนถอวามเจตนารมณทดและเปนการนาหลกการและแนวคด ทฤษฎ อนไดแกทฤษฎวาดวยเสรภาพในการแสดงเจตนา (The Doctrine of Freedom of Contract) , หลกสญญาตองเปนสญญา (pecta sunt servanda) , หลกความศกดสทธในการแสดงเจตนา (Autonomy of Will) , หลกสจรต (good faith) หลกความสงบเรยบรอย (publicpolicy หรอ public order)และศลธรรมอน

355การประชมวชาการระดบชาต มจร ครงท 3

ดของประชาชน (good moral) หลกการตความสญญาทางแพง (interpretation of contract under private law) นามาเปนพนฐานแมแบบปรบใชใหเขากบบรบทสภาพสงคมของประเทศไทยในปจจบนอยางสมดล แมจะมชองวางหรอรายละเอยดทไมชดเจนหรอมจดบกพรองอยบาง แตทกอยางนนเมอกาลเวลาผานไป ผทมสวนเกยวของโดยเฉพาะฝายนตบญญตกมการปรบปรง แกไขเพมเตม และพฒนากฎหมายอยเสมอ นอกจากการแกไขกฎหมายแลวสงทสาคญทสดคอการแกไขทตวบคคล ซงเกดบอเกดของขอตกลงใหมนตกรรมหรอสญญา มความเหนวา ปญหาทอยางลวนแกไขไดเมอผมหนาทเกยวของทกภาคสวนและประชาชนทกคนมจตสานกทด ตระหนกถงความรบผดชอบของตน ไมกระทาการละเมดหรอเบยดเบยนผอนหไดรบความเสยหาย มความสามคครวมใจเปนอนหนงอนเดยวกนในการ ปฏบตตามคาสอนขององคสมเดจพระสมมาสมพทธเจา และปฏบตยดถอตามบทบญญตของกฎหมายโดยเครงครด จะสามารถทาใหทกคนในสงคมอยรวมกนอยางสงบสขทงปจจบนและ ในอนาคตสบตอไป 7. ขอเสนอแนะ 7.1 เสนอแบบตวอยางขอสญญาอสงหารมทรพยทเปนธรรมและไมเปนธรรม 7.2 กาหนดอตราหรอขอจากดในการกาหนดคาสวนกลางของผใหเชาทเรยกเกบจากผเชาอยางเปนธรรมและเหมาะสม 7.3 กาหนดมาตรการหรอวธการกากบดแลผใหเชา ในกรณทผเชาไมชาระคาเชาหรอคาใชจายอน ๆ อนเกยวกบการเชาอาคาร 7.4 กาหนดหลกเกณฑและรายละเอยดของคาวา “ขอสญญาทไมเปนธรรม”ใหมความชดเจนยงขน

การประชมวชาการระดบชาต มจร ครงท 3356

เอกสารอางอง จรญ ภกดธนากล. “สรปสาระสาคญพระราชบญญตวาดวยขอสญญาทไมเปนธรรม พ.ศ.2540”. พระราชบญญตวาดวยขอสญญาทไมเปนธรรม. กรงเทพมหานคร:กระทรวงยตธรรม,2542 _____________ . “สรปสาระสาคญพระราชบญญตวาดวยขอสญญาทไมเปนธรรม”

.ดลพาห เลม 1 ปท 45 (มกราคม-มถนายน 2541) : 77-145. จด เศรษฐบตร. หลกกฎหมายแพงลกษณะหน. พมพครงท 13 . กรงเทพมหานคร :

คณะนตศาสตรมหาวทยาลยธรรมศาสตร , 2545 จาป โสตถพนธ . ค าอธบายหลกกฎหมายนตกรรม - สญญา. พมพครงท 7 .

กรงเทพมหานคร : วญญชน,2545. ไชยยศ เหมะรชตะ. กฎหมายวาดวยสญญา. พมพครงท 2. กรงเทพมหานคร :

คณะนตศาสตรมหาวทยาลยธรรมศาสตร, 2539. ดาราพร ถระวฒน. กฎหมายวาดวยสญญา : สถานะใหมของสญญาปจจบนและ

ขอสญญาทไมเปนธรรม. พมพครงท 2 แกไขเพมเตม. กรงเทพมหานคร:

สานกพมพมหาวทยาลยธรรมศาสตร ปรด เกษมทรพย. กฎหมายแพง : หลกทวไป. กรงเทพมหานคร : เจรญวทยการพมพ, 2525. พนย ณ นคร “กฎหมายวาดวยขอสญญาทไมเปนธรรม : แนววเคราะหใหมเชง เปรยบเทยบ”. วารสารนตศาสตร 30, 4 (ธนวาคม 2543) : 546-588 มานตย วงศเสร. หลกทวไปในการควบคมขอสญญาสาเรจรปตามกฎหมายวาดวยขอ

สญญาสาเรจรปของประเทศสาธารณรฐเยอรมน. เอกสารประกอบการสอน วชาทฤษฎและหลกกฎหมายแพงทวไป ชนปรญญาโท.จฬาลงกรณ มหาวทยาลย