Bouwfonds in gebiedsontwikkeling (ambitie, positionering, proces en vakmanschap)

Patrick Joosen

1

Grondexploitatie en Realisatieovereenkomst

(GROK 1998) Grondexploitatie:

• gemeente Amersfoort & Consortium Vathorst (50% / 50%)

• Partijen richten gezamenlijk Ontwikkelingsbedrijf Vathorst

• Maximaal risico bij private partijen is 11 mio.

2

Grondexploitatie en Realisatieovereenkomst

(GROK 1998) Opstalexploitatie

• Ca. 60% woningen (6.400) voor rekening en risico van Consortium Vathorst

Consortium Vathorst

• Vathorst CV met Vathorst Beheer BV als beherend vennoot

• AM Wonen (Amstelland)

• Bouwfonds Ontwikkeling

• Dura Vermeer Hengelo

• Heijmans (Van Zwol)

• Alliantie (Latei) (SCW)

• 10.500 woningen

- gerealiseerd , 7.000

- in ontwikkeling en verkoop, 500

- nog te gaan, 3.000

3

Woonwijk in wording (ca. 14.000 inwoners)

Tijden veranderen

Vaststelling grondexploitatie 2012:

• Gemeente constateert (scenario’s) mogelijk tekort van € 70 mio (of € 30 mio?);

• Consortium (Vathorst Beheer) participeert voor 50%, ….het verlies is

gemaximeerd tot € 11 mio (6 partijen).

Insteek van de gemeente:

• Aanpassing van de risicoverdeling;

• Meer concurrentie door uitnodigen van derden;

• Meer vrije kavels en collectief particulier opdrachtgeverschap.

4

6 april 2012

“Als de huizenmarkt in de Amersfoortse wijk Vathorst

volledig instort en er voorlopig geen verbetering

optreedt, dan gaat dat de gemeente 47 miljoen euro

kosten. Projectontwikkelaars kunnen zo’n elf miljoen

euro verliezen. Dat heeft Ontwikkelings Bedrijf

Vathorst (OBV) berekend.”

de poort naar zowel de Randstad als naar

(noord)oost Nederland

Beperkte kansen voor de huursector

kan profiteren van de snelle groei van

het aantal huishoudens, 30.000

tot 2030

Stijging toekomstige aantal inwoners (28.000) en nog

belangrijker van het aantal huishoudens

Aantrekkelijke woonplaats voor

gezinnen

Stad steeds aantrekkelijker voor jongeren

economisch vitale en sterke regio

(2x modaal of meer)

Hoogwaardige werkregio

Marktperspectief (regio) Amersfoort

Doelgroep geeft voorkeur aan een nieuwbouw

koopwoning, mn. in het middeldure segment

Unieke woonplek Groen en rust

Dichtbij (stedelijke) voorzieningen

Aantrekkelijke locatie voor

stedelijke gezinnen

Aanbod bestaande bouw is groot

Nabij het Centraal Station

Goed bereikbaar

Gedifferentieerd aanbod

kindvriendelijk

Onze klanten

Nieuw perspectief

Gemeente & Vathorst Beheer geven opdracht voor een heroriëntatie

• Nieuw, integraal verleidelijk perspectief voor Vathorst (+ West en Noord);

• Aantoonbare meerwaarde van de integrale samenhang (ruimtelijk, financieel en

programma) :

• Een meer optimaal planproces met heroverweging rol OBV.

Reslutaat

• Vathorst NU, na optimalisaties -/- € 17,5 mio (incl. € 15 mio. ris res.);

• Optimalisatie:

• Kostenreductie (civiel en organisatie)

• Financiering (rente)

• Grondprijsverlaging ca. 17%

• Nieuw programma en fasering (herpositionering deelgebieden, vrije kavels)

• Roldefinitie OBV

• Combinatie met Vathorst West & Noord (verbetering kwalitatief + ca. € 4,0 mio)

Voor VH Beheer, met name bestemmingswijziging N & W van belang

8

Impasse

Terug naar de basis (Vathorst NU), met opdracht om te komen tot:

• Vaststelling gezamenlijke grondexploitatie 2013;

• Verbetering procesafspraken met Ontwikkel Bedrijf Vathorst;

• Flexibiliteit en grotere plandelen;

• Heldere afspraken over uitname ontwikkelrechten;

• Hoe om te gaan met derden;

• Verwacht eindresultaat ,…..tekort -/- € 29,5 mio. (incl. ris. reservering);

• Geen aanpassing van risicoplafond van € 11,0 mio (6 part);

• Terugstorten reeds uitgekeerde winst á € 18,0 mio (50% VB;)

Vathorst Noord en West, zodra marktvraag daar aanleiding toe geeft.

9

Gemeente

“ geen politieke commitment over nu betrekken Vathorst West en Noord”

Dilemma's

Dubbele pet (GREX / Opstal) Speler & scheidsrechter Gebiedsontwikkelaar Opstalontwikkelaar Eigen belang Partner belang Zeggenschap Invloed Verkiezingen Bestuurlijke continuïteit Zorgvuldigheid Effectiviteit Huidige marksituatie Kansen in toekomst (LR) Verantwoordelijkheid Vrijheid “Deskundigen” “Consument” (ge)win-win Verlies Beeld Werkelijkheid Vathorst Nu Noord-West …………………. ……………………………… Daarnaast: 1200 woningen, Winkelcentrum, Podium,…….

10

Proces gebiedsontwikkeling

• Geen lineair, geordend proces

• Voortdurende interactie met de

omgeving

• Met kansen en bedreigingen

11 Vormgeven aan vooruitgang

PROJECT

EN/OF

KAVEL GEBIED STAD & REGIO OPLEVERING REALISATIE

12

Nu actueel

• Maar als Vathorst weinig hinder ondervindt van andere nieuwbouwprojecten uit de

stad Amersfoort….. waar zijn dan de kopers voor Vathorst?

• Concurrentie van nieuwbouw binnen Vathorst is enorm, ook van projecten

buiten Vathorst Beheer/033NieuwWonen. Momenteel staan er 233 nieuwbouw

koopwoningen in Vathorst te koop. Alle woningtypes worden in ruime mate

aangeboden: 2^1 27%, vrijstaand 26%, tussenwoning 19%, vrije kavels 13%,

hoekwoning 7%, appartement 6%, overig 2%. Zeer brede range aan prijsniveaus

van ggb woningen: 1,8 ton – 7 ton. De consument die nieuwbouw wil, heeft dus

veel keuze!

• Concurrentie vanuit de bestaande markt is groot: 224 bestaande ggb

woningen in Vathorst zelf = 22% van alle te koop staande ggb woningen in

Amersfoort.

• Vijver is afgelopen jaren een stuk kleiner geworden. Misschien is die in

Vathorst (voorlopig) wel zo goed als opgedroogd?! Veel huishoudens staan ‘onder

water’. Dus weinig doorstroming naar duurdere woningen

• Financiering is issue. Kijk naar @yourplace: goede verkoop maar wel voor een

groot gedeelte met starterslening

13

Integraal verleidelijk perspectief

14

Wonen in het Landschap

Wonen aan de Singel

Wonen aan het Lint

A1

A28