SERVICE magazine 22.1

SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4

JAARGANG 22 NUMMER 1 DECEMBER 2014

M A G A Z I N E

Thema

BeleggersmarktVan Portefeuillekorting naar Bulkpremie Make it happen’ in gebiedsontwikkelingDe Aziatische vastgoedmarkt als kans én als uitdaging

SolliciterenIs het traineeprogramma jou op het lijf geschreven? In het najaar starten wij met een nieuw programma. Heb je interesse, mail dan je motivatie en een cv aan Marijke Schilder Spel, HR-adviseur:

E [email protected] T (073) 6 409 492

Meer info over HEVO vind je op www.hevo.nl.

HEVO ZOEKT TALENTHEVO zoekt talent met ambitie. Startende academici met een bouwkundige opleiding die 'het vak' in de praktijk willen leren. Wil jij groeien, je ambities waarmaken en ga jij altijd voor het beste resultaat? Dan is een traineeship bij HEVO wellicht jouw volgende stap na je afstuderen.

Wij zijn…HEVO, gevestigd in ’s-Hertogenbosch, maar opererend in heel Nederland. Wij voorzien opdracht-gevers met complexe huisvestingsvraagstukken van antwoorden die leiden tot een optimale leef- en werkomgeving. Of het nu gaat over scholen, zorginstellingen of kantoorcomplexen, wij realiseren gebouwen die duurzaam presteren.

Wij bieden… Een traineeship, gericht op academici met minder dan één jaar werkervaring. Het traineeship duurt twee jaar en start in het najaar van 2014. Tijdens het traineeship ontwikkel jij je tot projectleider/huisvestingsadviseur. Gedurende deze periode maak je kennis met allerlei facetten van het bouwproces: huisvestingsanalyses, haalbaarheidsstudies, begrotingen opstellen, bestekken schrijven, projectkosten inschatten, werken met verschillende bouworganisatie- en aanbestedings-vormen, en het inschatten van de marktontwikkeling. Ook volg je een intensief trainings-programma gericht op persoonlijke vaardigheden. Je begeleiding is in handen van een mentor en een coach.

En jij…Bent net afgestudeerd aan een technische universiteit. Je hebt affiniteit met het technisch voorbereiden en uitwerken van bouwprojecten. De complexiteit van onze projecten en de integrale (budget)verantwoordelijkheid van HEVO voor ontwerp en uitvoering spreken je aan. Je bent ondernemend, dienstverlenend maar tegelijkertijd kritisch ingesteld, en hebt gevoel voor verhoudingen. Je bent stressbestendig en flexibel, kortom: een traineeship past bij jou!

HEVO B.V. Hugo de Grootlaan 11 5223 LB 's-Hertogenbosch Postbus 70501 5201 CB 's-Hertogenbosch


RedactioneelGeachte lezer,

Dit is alweer de 22e jaargang van SERVICE Magazine. Dat dit magazine al haar 22e jaargang

in mag gaan heeft het te danken aan de vele auteurs en redactieleden die hier veel tijd en

moeite in steken. Namens de redactie wil ik deze mensen, in het bijzonder de redactie

van afgelopen jaargang en mijn voorgangster Nena Rood, bijzonder bedanken voor het

creëren van dit mooie platform.

Het jaar dat we achter ons laten is een jaar waarin SERVICE veel interessante en leerzame

excursies heeft gehad. Zo zijn wij tijdens de jaarlijkse studiereis afgereisd naar Dubai en

Abu Dhabi en zijn er drie magazines gepubliceerd waarin grondposities, de tijdelijke toekomst

en interactie als thema centraal stonden. Al deze activiteiten hebben eraan bijgedragen dat

we een vernieuwde groep actieve leden in kunnen zetten om dit huidige jaar opnieuw tot

een succesvol jaar te brengen.

Een jaar waarin we activiteiten voor de verschillende leden en betrokkenen gaan organiseren.

Zo is er voor de tweede maal een alumniborrel gehouden en zijn we afgereisd naar Frankfurt

voor de jaarlijkse business trip. Deze activiteiten, maar ook de doelen van het nieuwe bestuur

van SERVICE studievereniging, worden door onze huidige voorzitter Willem van Laarhoven

toegelicht in de rubriek SERVICE Actief. Zoals al vermeld, mogen wij als SERVICE bestuur

ons rijk rekenen met het grote aantal actieve leden dat ons wil ondersteunen bij de

werkzaamheden van SERVICE. Een belangrijk onderdeel van deze werkzaamheden is het

publiceren van dit magazine, dit wordt gedaan door een redactie die ik graag aan u wil

voorstellen. Bas Ebbers, Erwin Rebel, Martha Hensbergen en Rik Verwaest zullen mij dit

jaar bijstaan bij het uitvoeren van de redactionele taken voor dit magazine.

In het nummer dat voor u ligt staan vastgoedbeleggingen centraal. De vastgoedwereld

kruipt, net als andere sectoren in Nederland, langzaam uit de crisis. De beleggingsmarkt

heeft het zwaar gehad de afgelopen jaren, waardoor binnen deze markt veranderingen

hebben plaatsgevonden. In dit nummer wordt de vastgoedbeleggingsmarkt vanuit

verschillende perspectieven belicht. Een verdere inleiding in de verschillende artikelen kunt

u in de introductie van het thema vinden.

Tot slot wil ik u graag voorstellen aan een rubriek die haar herintrede doet in dit nummer.

Na een aantal succesvolle jaren hebben we afscheid genomen van de rubriek ‘Where

innovation starts!?’ en keren we terug naar een oude bekende, namelijk: ‘Vastgoed in het

buitenland’. In de eerste editie zal Ruben Langbroek zijn visie over en ervaring met de

Aziatische vastgoedmarkt delen.

Ik wens u namens de redactie heel veel leesplezier en alvast een prettige kerst en een

gelukkig 2015!

Stephan Kerperien Hoofdredacteur SERVICE Magazine 2014/2015

Foto: van boven naar beneden en van links naar rechts: Rik Verwaest, Stephan Kerperien, Erwin Rebel, Bas Ebbers en Martha Hensbergen

ColofonALGEMEENSERVICE Magazine is een uitgave van Stichting SERVICE Magazine. Stichting SERVICE Magazine wordt beheerd door studievereniging SERVICE, de studievereniging van de studierichting Real Estate Management and Development van de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het magazine verschijnt drie keer per jaar in een oplage van circa 1.500 exemplaren.

BRONNENVoor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen uit dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien van bronvermelding. Verveelvuldiging voor overige doeleinden is alleen toegestaan met toestemming van het bestuur van studievereniging SERVICE. Ten aanzien van de juistheid van de inhoud kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard.

REDACTIEStephan Kerperien HoofdredacteurBas Ebbers RedacteurErwin Rebel RedacteurMartha Hensbergen RedacteurRik Verwaest Redacteur

VORMGEVINGEline Pellis Lay-out & omslagwww.elinepellis.com

COVER AFBEELDINGPhotobank gallery

DRUKWERKDrukkerij OCC dehoog

BESTUURWillem van Laarhoven VoorzitterJasper van de Koevering SecretarisRick van Kempen PenningmeesterGerben Sinke Acquisiteur Stephan Kerperien Hoofdredacteur Dagmar Bokkinga Voorzitter Reiscommissie

STICHTINGSBESTUURSteven de Ridder VoorzitterRoy Zöld Acquisitie/ PenningmeesterJan Martijn Buruma MagazineStef de Vos Magazine

RAAD VAN ADVIESdrs. ing. N.J.T. Bol (Grontmij | Kats & Waalwijk groep)

B. Petit MSc (ING-DiBa – Real Estate Finance)

ir. F.A.M. Elferink MSc MSRE MRICS (Cushman & Wakefield)

ir. S.J.E. Maussen MRE (P3 Advies / Bouwen In Eigen Beheer)

SPONSORENABN Amro, AM, Bouwkunde bedrijvendagen, Brink Groep, HEVO, PVM, Stichting Interface, Syntrus Achmea

CONTACTGEGEVENSStichting SERVICE MagazineVertigo 08H09Postbus 5135600 MB Eindhoven

W: www.SERVICE-studievereniging.nlE: [email protected]

Samen fantaseren over je ideale woning en woonomgeving. Samen tekenen. Samen rekenen. Samen bouwen. En je ook na oplevering van dienst blijven. Daarom draait het bij I AM YOU, het co-creatiemodel van AM.

Dankzij een voortdurende dialoog met onze klanten – via social media en in persoonlijke gesprekken – ontdekken we de vraag achter de vraag en kunnen we jouw woonwensen waar-maken. Van idee naar concept en van huis naar jouw thuis. Wij van AM zijn immers zelf ook kritische woonconsumenten. Jouw verwachtingen waarmaken en liefst overtreffen, dat is wat ons drijft.

‘Ik zocht een betaalbare woning binnen de ring in Amsterdam. Ik vond De Studio.’

Manon KoonenToekomstig bewoner De Studio, Amsterdam

‘Klanten helpen door met een vernieuwend product in te spelen op de vraag. Dat maakt mij blij.’

Janine VieveenKlantadviseur AM

WWW.AM.NL

I YOU







WWW.AM.NL

I YOUSamen fantaseren over je ideale woning en woonomgeving. Samen tekenen. Samen rekenen. Samen bouwen. En je ook na oplevering van dienst blijven. Daarom draait het bij I AM YOU, het co-creatiemodel van AM.






WWW.AM.NL







WWW.AM.NL

I YOU







WWW.AM.NL

I YOU


Inhoud

4 Lectori Salutem - Waarom financiële kennis over beleg gen zoveel bijdraagt

aan het nemen van duurzame vastgoed beslissingen?

5 Column - Take it or leave it?

7 Leegstand is geen optie!

10 ‘Make it happen' in gebiedsontwikkeling

Thema

13 Introductie thema - Beleggersmarkt

15 Strategische (her)positionering bezit institutionele vastgoedbeleggers

18 Beleggen in internationaal vastgoed: gaat de geschiedenis zich herhalen?

22 Van portefeuille-korting naar bulkpremie

25 Kansen op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt

30 Zorgvastgoed; kansen voor zorginstellingen én marktpartijen

32 Vastgoed in het buitenland - De Aziatische vastgoedmarkt: groei als kans én als uitdaging

35 Vraag gestuurd ontwikkelen en procesoptimalisatie binnen de nieuw bouw woningmarkt

38 Verantwoorde hypotheekverstrekking en energielasten

42 Eén jaar in de praktijk

45 Afstudeerder TU/e - Parkeren in de woonomgeving, een onbetaalbare luxe?

48 SERVICE Actief

50 Afstudeerverslagen TU/e - REMD

52 Contact SERVICE Magazine

7

32

42

18







WWW.AM.NL







WWW.AM.NL

I YOU







WWW.AM.NL

I YOU

4

Lectori Salutem

Waarom financiële kennis over beleg gen zoveel bijdraagt aan het nemen van duurzame vastgoed beslissingenWanneer je denkt als een duurzame

belegger, kun je ook aantoonbaar

betere beslissingen nemen in de

multidisciplinaire wereld van vastgoed.

Vanuit iedere stakeholder die betrokken

is bij vastgoed, is er namelijk de ambitie

om van vastgoed het beste te maken.

Om al deze belangen goed af te wegen is ook financiële kennis noodzakelijk.

Hierbij gaat het niet alleen om de financiële kennis van het vastgoed, maar

ook om de financiële drijfveren en verdienmodellen van de verschillende

stakeholders. Kennis over duurzaam vastgoedbeleggen zorgt er in mijn

optiek voor dat (aankomende) vastgoed professionals betere,

maatschappelijk verantwoorde keuzes kunnen maken tegen lagere

maatschappelijke kosten en een beter rendement.

“Science is built up of facts as a house is built of stones, but an accumulation

of facts is no more a science than a heap of stones is a house” (Poincaré,

1905). Deze quote van Jules Henri Poincaré vind ik passend bij het onder-

werp van dit Lectori Salutem. Ik zie financiële kennis van vastgoed namelijk

niet alleen als een belangrijk onderdeel of bouwsteen, maar ik zie het ook

als een integraal onderdeel die meer is dan de som der delen.

Vastgoed kan worden beschreven als een kapitaalintensieve investering,

bestaande uit de grond, de bestemming op de grond en de gebouwen die

op de grond zijn gebouwd en/of kunnen worden gebouwd in de toekomst.

Hiermee wordt duidelijk dat vastgoed een lange termijn karakter heeft,

waarbij de grond een oneindige levensduur heeft en een gebouw een lange

(technische en economische) levensduur heeft van enkele decennia.

In het grote kapitaalsbeslag en het lange termijn karakter

ligt ook de reden dat ik aan het begin van mijn betoog heb

gesteld: “Wanneer je denkt als een duurzame belegger, kun

je ook aantoonbaar betere beslissingen nemen in de multi-

disciplinaire wereld van vastgoed”. Een duurzame belegger

zal namelijk ieder goed bedoeld voorstel (zowel op onderdelen

als voor het geheel) afkomstig van verschillende stakeholders

uit verschillende disciplines beoordelen op zijn meerwaarde.

Meerwaarde kent twee hoofdcomponenten:

1. Meerwaarde voor de (toekomstige) gebruiker/huurder,

meerwaarde voor het gebouw en meerwaarde voor

de omgeving. Voor al deze meerwaarde wordt in ieder

geval aandacht besteed aan de in duurzame kringen

gehanteerde triple bottom line van People, Planet, Profit.

2. Meerwaarde in financiële termen kan in zijn eenvoud

worden verwoord als verlaging van de kosten, verhoging

van de inkomsten en/of verlaging van het risicoprofiel.

Deze aspecten gelden voor de gehele toekomstige

levensduur van het gebouw en de grond.

Het denken over meerwaarde van de duurzame belegger is

dus niet louter financieel, maar door financiële kennis

kunnen de verschillende effecten wel beter inzichtelijk

worden gemaakt in termen van risico en rendement.

Hierdoor is een verantwoorde keuze tussen korte termijn en

lange termijn in relatie tot alle stakeholders mogelijk.

In mijn optiek zou iedere professionele opleiding of bedrijf

in het vastgoed er baat bij hebben om vanuit een duurzaam

beleggingsperspectief te denken en handelen. Financiële

kennis en begrip voor elkaars verdienmodellen is daarbij

van wezenlijk belang. Uiteraard zal het niet mogelijk zijn dat

iedere stakeholder geheel geschoold moet zijn als financieel

specialist. Die kennis is altijd in te huren. Echter voor iedere

professionele ondernemer en -stakeholder geldt dat er

voldoende basiskennis nodig is om onbedoelde maat-

schappelijke faalkosten te voorkomen en om een aantrekkelijk

vestigings- en investeringsklimaat te scheppen van de BV

Nederland. Daarmee is het vergroten van financiële kennis

essentieel voor het nemen van duurzame vastgoed

beslissingen.

drs.ing. Norbert BolNorbert Bol is directeur en mede oprichter van Grontmij Capital Consultants, docent strategisch management van de opleiding Master of Real Estate aan de Tias School for Business and Society en lid van de Raad van Advies van SERVICE.

5SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4

Column

Take it or leave it?In de winkelbeleggingsmarkt is er een

interessante ontwikkeling gaande.

Aan de ene kant is de beleggingsmarkt

behoorlijk aan het aantrekken.

Door de lage rente en de interesse van

buitenlandse partijen in Nederlands

vastgoed is het beleggingsvolume dit

jaar aanzienlijk hoger dan de voor

gaande jaren. Er is veel geld in de

markt en er zijn veel partijen die na

jaren stilzitten weer willen beleggen.

Aan de andere kant bevinden de

consumentenbestedingen zich nog

steeds op een laag niveau, loopt het

leegstandspercentage in de winkel

markt nog altijd verder op en staan

de huurprijzen behoorlijk onder druk.

Het goed kunnen inschatten van de

huurprijsontwikkeling op de langere

termijn vormt de belangrijkste variabele

in het succesvol beleggen in winkel

vastgoed.

Leegstandsproblematiek winkelmarkt Bij de leegstandsproblematiek in de winkelmarkt worden steeds twee

belangrijke oorzaken aangedragen. Dit zijn ten eerste de toevoeging

van winkelmeters aan de totale winkelvoorraad en ten tweede de

sterke ontwikkeling van de bestedingen via het internet dat ten koste

gaat van de omzet in de winkels. Dit zijn langzame maar zekere

verschuivingen die invloed hebben op de vraag naar en het aanbod

van winkelruimten. De kernvraag blijft of de locatie en het object

interessant genoeg zijn voor de retailer om daar onderaan de streep

geld te verdienen.

Kan de inschatting van de te behalen omzet wel de

investering in de winkelinrichting en het aangaan van

een huurverplichting verantwoorden?

Dalende omzetten voor de RetailerEind oktober 2014 kwam er het nieuws dat vanwege een

(dreigend) faillissement een aantal HEMA vestigingen

en vijftien vestigingen van een bakkerijketen gaan

sluiten. Het is lastig voor te stellen dat massale

bestellingen van brood, gebak, HEMA rookworsten of

tompoezen via het internet hiervan de oorzaak zijn.

In het geval van HEMA lijkt het waarschijnlijker dat

demografische ontwikkelingen, mogelijke schuld

posities, sterke concurrentie van retailers zoals

Action, Primark en H&M hieraan ten grondslag liggen.

Maar we moeten ook niet vergeten dat de omzet in

bijvoorbeeld het fashionsegment (een belangrijke

pijler van HEMA) flink is teruggelopen door de dalende

consumentenbestedingen.

In de nonfood sector zijn de retail omzetten behoorlijk

teruggelopen. In het artikel “Branchecijfers Dames

mode” (Fashion Cult 2014) is te lezen dat de gemid

delde omzet in het modesegment tussen 2008 en

2013 met ruim twintig procent is gedaald. Het is

geen geheim dat 2014 vanwege de bijzonder goede

weersomstandigheden een nog minder jaar betekent

voor de retailers en deze twintig procent afname

waarschijnlijk zal oplopen. De gemiddelde omzet

per winkel is voor het gros van de retailers dan ook

behoorlijk gedaald. Je kan redeneren dat dit ook

een sterke invloed op de huurontwikkeling moet

inhouden. Een omzetdaling van één miljoen euro

naar achthonderdduizend euro wordt immers niet

gecompenseerd met een huurprijsdaling van honderd

duizend euro naar tachtigduizend euro.

Omzet en huurprijzen lang niet altijd in verhoudingVoor de retailer geldt dat op basis van een inschatting

van de omzet en na aftrek van alle kosten en een

gedeelte van de winst er een bedrag onder de streep

overblijft dat maximaal besteed kan worden aan de

huurlasten. Natuurlijk speelt op de absolute topplekken

ook de schaarste een rol.

ir. Frank A.M. Elferink MSc MSRE MRICSFrank Elferink is associate bij Cushman & Wakefield. Hij maakt onderdeel uit van het Capital Markets team en houdt zich bezig met het adviseren van beleggers in winkelvastgoed. Het Capital Markets team adviseerde dit jaar bij de grootste Nederlandse winkeltransacties zoals de verkoop van het winkelcentrum Vier Meren te Hoofddorp en de aankoop van tien winkelcentra van Corio namens private equity partij Mount Kellet. Ook was dit team betrok-ken als adviseur van het Ministerie van Financiën in de nationalisatie van de SNS Bank. Voor deze tijd was hij ruim zes jaar werkzaam op de Valuation & Advisory afdeling van Cushman & Wakefield

6

Het hoe dan ook gevestigd willen zijn in een bepaalde straat

leidt in sommige gevallen tot een huur die hoger ligt dan de omzet

eigenlijk zou verantwoorden. De PC Hooftstraat is daar een voorbeeld

van. Maar als we praten over de gemiddelde winkelstraten van de

Nederlandse steden of dorpen dan zien we dat de huurprijs toch

steeds meer verantwoord moet worden door de omzetten.

Als je dan ter vergelijking gaat zoeken hoe de winkelhuurprijzen

zich hebben ontwikkeld dan lopen de berichten uiteen van enkele

procenten daling over de afgelopen jaren tot een daling van twaalf

procent ten opzichte van de piek in 2008 (NVM, 2014). Een collega

internationaal vastgoedadviseur meldt een terugval in 2013 van

1,85 procent en in de daaraan voorafgaande jaren respectievelijk 1,5

procent, 0,9 procent en 0,4 procent (Onderzoek Winkelhuurprijzen

JLL). Je zou zou dan kunnen zeggen dat de daling in de omzet (nog)

niet helemaal terug te zien is in de huurontwikkeling. Dit geldt

overigens ook in de tijd van sterke economische groei waar enorme

omzetgroei zich niet of nauwelijks vertaalt in huurprijsstijgingen.

Huurindexatie en 303-wetgeving hebben averechts effectHet lastige in tijden van terugvallende omzetten is dan ook nog dat

de Nederlandse winkelcontracten jaarlijks worden geïndexeerd. Dus

voor een retailer geldt op dit moment dat wanneer hij een contract

afsluit voor de komende vijf of tien jaren hij ook geconfronteerd

wordt met een elk jaar oplopende huurprijs, ondanks het feit

dat zijn omzetten de afgelopen vijf jaren zijn teruggelopen. Met

andere woorden, de omzet zal worden ingeschat op basis van de

verwachting voor de komende jaren en er is nog maar weinig reden

hiervoor een optimistisch scenario te hanteren. Dit leidt tot zeer

lage huurbiedingen of vaker nog tot het helemaal niet overgaan tot

uitbreiden op nieuwe locaties.

Daar komt nog eens bij dat retailers na het uitbreken van de crisis

geconfronteerd werden met een verhoging van de huurprijzen op

basis van de zogenaamde 303wetgeving. Deze wetgeving houdt in

dat huren kunnen worden aangepast op basis van het gemiddelde

van de vijf best vergelijkbare panden over de afgelopen vijf jaren.

Deze wetgeving die, ironisch genoeg, oorspronkelijk bedacht is ter

bescherming van de middenstanders leidde na het uitbreken van de

crisis ook nog eens tot mogelijkheden om de huurprijzen verder te

verhogen.

Vanaf het moment dat er in de winkelstraten leegstand begon te

ontstaan en er ook contracten op de markt werden aangeboden,

is deze onderhandelingssituatie gekenterd. De mogelijkheid om te

kunnen verhuizen naar het leegstaande buurpand zet de eigenaren

met de rug tegen de muur. Daarbij moeten retailers afwegen of

het verhuizen naar het buurpand met de daarbij horende lagere

huurprijs opweegt tegen de verhuiskosten en de inrichtingskosten.

Huurprijsdalingen van twintig procent tot zestig procent zijn daarbij

geen uitzondering.

Take it or leave it ?Verdere schaalvergroting en ketenintegratie heeft ertoe

geleid dat de kosten bij veel retailers in de afgelopen

jaren sterk zijn gereduceerd. Maar nu, na vijf jaren

van crisis, beginnen de retailers pas echt de rekening

op te maken. De buffer is grotendeels verdwenen en

verliesgevende winkels worden niet langer gecompen

seerd door de beter presterende winkels. Als er onder

aan de streep voor een winkellocatie niets of te

weinig overblijft en er met de eigenaar geen nieuwe

huurprijs overeengekomen kan worden, wordt het

object verlaten. De aanwezigheid in het desbetreffende

winkelgebied is dan van een ondergeschikt belang.

Het wordt voor eigenaren van winkelgebieden, die

niet onderscheidend zijn, de vraag of een substantiële

daling in de huurprijzen voldoende is om retailers

te kunnen behouden en deze beweging te keren. Als

er eenmaal een hoog leegstandspercentage in het

winkelgebied aanwezig is, neemt de aantrekkelijkheid

af en zal dit negatief doorwerken op de inschatting

van de te behalen omzetten. Dan is de vicieuze cirkel

ingezet en die zal lastig te keren zijn. Dan rest het

hopen op betere tijden.


Leegstand is geen optie!Hoe om te gaan met ons erfgoed

Steeds meer karaktervolle en monu

mentale gebouwen komen leeg te

staan. Op dit moment vragen 10.000

monumenten om een passende

bestemming. Elke week komen daar

twee kerken en elke maand een

klooster bij. Leegstand is geen optie.

Om deze waardevolle gebouwen te

behouden voor de toekomst is een

nieuwe bestemming, een nieuw leven,

nodig. Nieuw leven vraagt om

eigentijdse functies, bevlogen

gebruikers en een doordacht plan.

De feiten: het RijkDe Rijksoverheid kampt met een stuwmeer aan markante, monumentale en

waardevolle gebouwen die hun functie hebben verloren. Minister Blok wil

deze gebouwen te gelde maken en leurt ermee als een volleerd

marktkoopman op de website van het Rijksvastgoedbedrijf. De minister is

slechts geïnteresseerd in twee dingen: zo snel mogelijk van genoemde

gebouwen afkomen en er ook nog geld aan verdienen. Groot voordeel voor

hem is dat het Rijk al zijn investeringen à fonds perdu doet; ze worden niet

geactiveerd en over een periode afgeschreven, maar ten laste gebracht van

het boekjaar waarin de investering plaatsvindt. Daardoor is er geen

resterende boekwaarde en is elke opbrengst winst. Zodra de minister een

gebouw verkoopt, is hij ook van de instandhoudingskosten af.

De feiten: gemeentenDeze luxe kennen gemeenten niet: veel gemeenten in Nederland hebben

overtollig vastgoed en proberen daar ook vanaf te komen. Voor hen is het

lastiger, ten eerste omdat de gebouwen vaak nog een forse boekwaarde

hebben, ten tweede omdat de panden een grote impact kunnen hebben op

de omgeving. De worsteling van de gemeente Eindhoven met de NRE-

panden is hiervan een goed voorbeeld. Het gaat hierbij niet alleen om geld,

maar ook om de ontwikkeling van de stad. De gemeente Amersfoort heeft

zelfs een stadsmakelaar om haar overtollige panden te verkopen.

Gemeenten dragen ook de verantwoordelijkheid voor onderwijshuisvesting.

Scholen zijn juridisch gezien eigenaar van hun gebouwen, maar het

economisch claimrecht ligt bij gemeenten.

ir. Dick BoumanDick Bouman is partner bij huisvestingsadvies- en projectmanagementbureau HEVO. Hij vertegenwoordigt HEVO binnen Ozive, een samenwerkingsverband tussen drie bedrijven, dat zich richt op de herontwikkeling van monumentaal vastgoed. Voor zijn periode bij HEVO was Bouman projectmanager bij DAF en als vastgoedbeheerder verantwoordelijk voor al het vastgoed van DAF in Nederland en België.

Zodra een schoolgebouw zijn functie verliest, levert het

schoolbestuur het gebouw terug aan de gemeente, die het

gebouw ‘mag houden’. Als een school nieuwbouw nodig

heeft, dan is de gemeente verplicht om hiervoor gelden en

een locatie ter beschikking te stellen.

“Nieuw leven vraagt om eigentijdse

functies, bevlogen gebruikers en een

doordacht plan."

Dit geldt voor het primair onderwijs en voortgezet onderwijs.

Regionale opleidingscentra, hbo-instellingen en universiteiten

hebben hun eigen verantwoordelijkheid voor huisvesting en

moeten zich daar zelf op beraden. De tijden zijn voorbij dat

een gebouw na afloop van de afschrijvings periode kon

worden gesloopt en vervangen door nieuw bouw. Dit is

kostbaar, kapitaalvernietiging en bepaald niet duurzaam,

terwijl ze allen hoge duurzaamheidsambities hebben.

De feiten: zorginstellingenOok de zorg kent haar uitdagingen: grote groepen ouderen

worden verwacht thuis te blijven wonen en zorg aan huis

te krijgen. Alle grote verzorgingstehuizen verliezen hun

functie en komen leeg te staan of moeten worden omge-

bouwd tot verpleeghuizen, voor meer hulpbehoevenden.

Hoewel er inmiddels mooie initiatieven als de ‘Transforma-

tiescan Zorggebouwen’ zijn ontwikkeld om in deze vraag

te voorzien, kampen zorginstellingen met deze mismatch.

Ze hebben daarnaast ook nog te maken met een periode

van grote onzekerheid over de bekostiging van de zorg en

de mogelijkheid om middelen gedurende een flink aantal

jaren in stenen te stoppen. Voeg daaraan de impact van de

Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) toe, waarmee

gemeenten verplicht worden om de regie in de zorg over te

nemen van het Rijk, en de puzzel wordt nog groter.

Herbestemming en hergebruikZiedaar de uitdaging voor de komende jaren. Met alle

leegstaande panden ligt de oplossing voor de hand:

herbestemming en hergebruik van een bestaand gebouw,

na een renovatie of transformatie. In Eindhoven is inmiddels

al een aantal van dit soort projecten gerealiseerd. Zo is een

school aan de Venetiëstraat al aan haar derde leven toe:

eerst als vmbo, vervolgens als internationale school en

binnenkort als school voor speciaal (voortgezet) onderwijs.

8

Drie zeer verschillende vormen van onderwijs die elk hun

aanpassingen aan het gebouw vragen.

Een ander fraai voorbeeld van herbestemming is de oplossing

die de gemeente Eindhoven vond met de vestiging van de

internationale school in de Constant Rebecque Kazerne.

Dit oude militaire complex heeft de status van nationaal

monument en stond al jaren leeg. Met de komst van de

internationale school kreeg dit gebouw een prachtige

nieuwe bestemming. En de school kreeg een uitstraling en

kwaliteit die met nieuwbouw niet te realiseren zou zijn

geweest.

“De tijden zijn voorbij dat een gebouw

na afloop van de afschrijvingsperiode

kon worden gesloopt en vervangen

door nieuwbouw."

Ook de Technische Universiteit Eindhoven benut op allerlei

manieren de bestaande gebouwen bij de ontwikkeling van

de campus 2020. MetaForum zou in eerste instantie een

volledige nieuwbouw worden, maar het dankt zijn markante

verschijning onder andere aan het opnieuw inzetten van de

werkplaatsen als plint van het gebouw. Daardoor ontstaat

een van de grootste overdekte buitenpleinen van Nederland.

Vertigo was ooit de huisvesting van de faculteit Technische

Scheikunde maar werd gestript tot op het skelet en stond

een aantal jaren ‘in de mottenballen’ totdat het zeer succesvol

werd herontwikkeld voor de faculteit Bouwkunde. De unieke,

en eigenlijk problematische, verdiepingshoogte heeft met

een uitgekiend ontwerp geleid tot een verrassende indeling

en afwijkend gebruik, dat met nieuwbouw nooit zou zijn

gerealiseerd. In de komende jaren zal blijken op welke wijze

het Hoofdgebouw opnieuw wordt benut, en hoe Potentiaal

wordt ingezet voor huisvesting van studenten en docenten.

Multidisciplinaire benadering Volgens het Pareto-principe, de ‘80/20-regel’, kan worden

aangenomen dat 80 procent van alle nieuwe bouwprojecten

de komende jaren gericht zal zijn op herbestemming van

bestaand vastgoed. Het is daarom cruciaal dat er metho-

dieken worden ontwikkeld om beter te kijken naar het

herontwik kelings potentieel van bestaande gebouwen.

Dit soort projecten roept namelijk veel vragen op; over

technische haalbaarheid, nieuwe functionaliteit, inves-

teringen, maar ook over het behoud van historische kwaliteit

en economische haalbaarheid. Een multi disciplinaire

benadering en een integrale aanpak lijken het antwoord te

geven op de vraagstukken die herbestemming oproept.

Want wat zijn de technische mogelijkheden om een oud

gebouw bruikbaar te maken en te verduurzamen voor

nieuw gebruik? In de afgelopen 20 jaar heeft de markt zich

bijzonder bekwaamd in nieuwbouw, maar kennis over

restauratie, transformatie, renovatie en hergebruik moet nu

snel verder worden ontwikkeld.

“Een multidisciplinaire benadering en

een integrale aanpak lijken het antwoord

te geven op de vraagstukken die

herbestemming oproept."

En hoe komen gebruiker en gebouw bij elkaar? Hierbij is

het van belang om verder te kijken dan het huidige blikveld

van een gemiddelde project ontwikkelaar dat vaak alleen

bestaat uit appartementen, grand cafés, food stores of een

kunstgalerie. Door juist te denken aan groepen voor wie

huisvesting echt een uitdaging is zoals onderwijs, zorg en

andere maatschappelijke en culturele functies wordt het

aantal potentiële nieuwe gebruikers ineens veel groter.


AFBEELDINGEN

Herbestemming van een voormalig klooster in Zijtaart tot een multifunctionele

accommodatie met onder andere een dorpshuis, een basisschool, een sportzaal

en een bso (Winnaar De Brabantse Stijlprijs 2014)

Met de inzet van bestaande gebouwen voor deze gebruikersgroepen,

worden daarnaast de stedelijke structuur en cohesie versterkt, en wordt

het verborgen kapitaal van ‘emotioneel’ vastgoed optimaal benut.

Ook geen onbelangrijke vraag is hoe de businesscase sluitend kan worden

gemaakt. Dit kan voornamelijk door verder te kijken dan de initiële

investering. In herbestemmingsprojecten gaat het om het langjarig

perspectief en de totalelevensduurkosten. Door herbestemmingsvraagstukken

multidisciplinair te benaderen en integraal aan te pakken is het mogelijk om

eigenaren, potentiële investeerders en gebruikers samen een kwalitatief en

economisch haalbare herbestemming te laten vinden en zo monumentaal

vastgoed weer toekomstwaarde te geven.

Vrijblijvendere initiatievenUitzonderingen bevestigen de regel. Daarom moet niet onvermeld blijven

dat er ook ontwikkelingen zijn die dwars tegen alle, ouderwetse, logica in

tot bloei komen. Initiatieven die niet vooraf zijn bedacht en doorgerekend

op haalbaarheid. Geen langjarige betrokkenheid van belangrijke afnemers,

maar organisch groeiende kleine initiatieven die een grote mate van

vrijblijvendheid kennen. Een aansprekend voorbeeld hiervan is restaurant

BAUT in Amsterdam. Gevestigd in een leegstaand gebouw kondigde het bij

de opening al aan wanneer het gaat sluiten. Op de website wordt doodleuk

naar die datum afgeteld. Maar of het nu om dit soort tijdelijke exploitaties

gaat of dat er een doortimmerd meerjarenplan aan vastzit, het gaat er om

dat ons monumentaal vastgoed niet leeg blijft staan en ons verleden een

nieuwe toekomst verdient.

10

‘Make it happen' in gebieds-ontwikkelingVan een afwachtende naar een

actief faciliterende gemeente

Grondverkoop was voor de crisis

een belangrijke inkomstenbron

voor gemeenten. Doorgaans worden

grondverkopen en andere grondzaken

geregeld door gemeentelijke grond

bedrijven. Deze grondbedrijven

hanteerden voor de crisis over het

algemeen een actief grondbeleid.

Dit betekent dat zij actief gebieden

aankochten en de gronden in bouwrijpe

staat verkochten aan ontwikkelaars en

aannemers. Inmiddels, ruim 5 jaar na

de crisis, hebben alle gemeenten hun

strategie gewijzigd. Dit verloopt echter

niet zonder de nodige problemen.

Welke problemen zijn dat en welke

oplossingsrichtingen zijn mogelijk?

ir. Michel P.J.M. van RheeMichel van Rhee is sinds 2006 werkzaam als senior manager Vastgoedadvies en Gebiedsontwikkeling bij Brink Management & Advies (onderdeel van Brink Groep). Michel studeerde Technische Natuurkunde in Eindhoven. Na enkele jaren in andere branches actief te zijn geweest, koos hij voor de bouw en projectontwikkeling. Na een aantal jaren als directeur van een ontwikkelendebouwer en als zelfstandig projectontwikkelaar is hij nu vooral actief in financiële, strategische en procesmatige vraagstukken in projecten gebiedsontwikkeling. Momenteel is hij actief betrokken als projectmanager voor de gemeente Zoetermeer en bij financieel-strategische vraagstukken voor diverse andere gemeenten. Daarnaast is hij universitair gastdocent aan de Technische Universiteit Eindhoven voor het mastervak Urban Strategies and Finance.

Gemeentelijke grondbedrijven

CrisisGrondbedrijven, die erg actief zijn geweest voor de crisis,

hebben het de afgelopen jaren moeilijk gehad. Veel

ontwikkelingen zijn stilgevallen of in een sterk vertraagd

tempo verdergegaan. Uit diverse onderzoeken blijkt dat

gemeentelijke grondbedrijven in de afgelopen jaren forse

verliezen hebben genomen. In figuur 1 worden de tot 2013

gerealiseerde uitgaven en inkomsten van alle gemeentelijke

grondbedrijven van Nederland weer gegeven. Voor 2013 en

later zijn prognoses weergegeven.

“Regionale afstemming: de wereld houdt

namelijk niet op bij de gemeentegrens."

Wat opvalt in deze prognose is dat de geraamde (grond)-

opbrengsten op korte termijn toenemen, wat duidt

op toenemende opbrengsten voor de grondbedrijven.

Opbrengsten komen grotendeels voort uit grondverkopen.

Hogere grondopbrengsten duiden dus op een herstel van

de markt. De vraag is of dit niet te snel en te optimistisch is.

Bovendien zijn de opbrengsten voor grondbedrijven nauwelijks

te beïnvloeden. Als er iets duidelijk geworden is tijdens de

crisis, is het wel dat de marktvraag bepalend is en verkoop

moeilijk te stimuleren is als de vraagt beperkt is. Uit de

prognoses is ook af te leiden dat de grondbedrijven hun

uitgaven, een aspect waar ze meer op kunnen sturen,

drastisch terugschroeven.

Uit bovenstaande valt een duidelijke verandering van strategie

bij gemeenten op te maken; gemeenten zijn zich aan het

terugtrekken uit de gebiedsontwikkeling. Dit risicomijdende

gedrag is natuurlijk niet vreemd. Je moet nooit te lang blijven

hangen in de hoek waar de klappen vallen en veel markt-

partijen vertonen dezelfde terugtrekkende beweging. Dit

levert wel een lastige spagaat op omdat veel grondbedrijven

een erfenis uit het verleden hebben waardoor allerlei

grond posities en ontwikkelingslocaties nog steeds in de

boeken staan. De meeste grondbedrijven hebben al in meer of

mindere mate hun verlies genomen en hebben afgewaardeerd.


FIGUUR 1

Gerealiseerde en geraamde uitgaven en inkomsten in gemeentelijke

grondexploitaties (2009 tot en met 2015)

Bron: Gemeenten, bewerking Deloitte Real Estate.

Echter, de druk vanuit de accountants om kritischer te zijn op boekwaarden

zorgt ervoor dat het einde waarschijnlijk nog niet in zicht is. Veel gemeentelijke

grondbedrijven zijn inmiddels keuzes aan het maken welke gebieden ze

nog wel in ontwikkeling brengen en welke waarschijnlijk nooit meer tot

ontwikkeling gebracht worden.

Regionale aanpak grondbedrijvenHierbij speelt ook dat gemeenten elkaars concurrenten dreigen te worden in

de strijd om de woonconsument of van dat nieuwe bedrijf dat zich wenst te

vestigen. In tegenstelling tot het financieel saneren van de grondbedrijven

worstelen veel gemeenten nog met dit programmeringsvraagstuk. De wereld

houdt namelijk niet op bij de gemeentegrens en men realiseert zich inmiddels

dat half gevulde bedrijventerreinen in de regio verliesgevend zijn. Waar

moeten dan die twee bedrijventerreinen komen waar wel een gezonde

marktvraag naar is? Regionale afstemming hierover verloopt nog moeizaam

en provinciaal ingrijpen vindt slechts sporadisch plaats. Dit provinciaal

ingrijpen middels structuurvisies en aanwijzingsbesluiten verschilt

bovendien van provincie tot provincie.

Een oplossing hiervoor zou kunnen zijn om een vergaande samenwerking

van grondbedrijven op regionaal niveau op te zetten. Naast kennisdeling en

efficiencyvoordelen beperkt dit de verleiding om te gaan concurreren. Deze

samenwerking kan uiteindelijk resulteren in één regionaal grondbedrijf met

de gemeenten in de regio als aandeelhouders.

Feit blijft wel dat een gemeente met een gezond grondbedrijf

hierbij moet inleveren vanwege het onbesuisdere gedrag

van een buur gemeente in het verleden. Een discussie over

inbrengwaarden van de grondexploitaties is dan ook een

belangrijke hobbel om te nemen.

Samenwerking overheid en marktpartijen

StrategieDe veranderende strategie van gemeentelijke grondbedrijven

is niets nieuws. Gemeenten hebben net als andere organisaties

een zelfregulerend en adaptief vermogen. Gemeenten en

marktpartijen zullen altijd op de een of andere manier

samen werken in gebiedsontwikkeling. Als we kijken naar de

verandering van de samenwerkingsstrategie in het verleden,

zien we een interessante beweging ontstaan. In figuur 2

worden verschillende samenwerkingsvormen tussen

gemeenten en marktpartijen op hoofdlijnen weergegeven.

In de basis is samenwerken het verdelen van regie en

risico’s. Onder regie verstaan we grip en beslissings-

bevoegdheid hebben op de ontwikkeling terwijl we onder

risico’s onder andere, maar niet uitsluitend, het financiële

risico verstaan. Over het algemeen zal de partij die de

meeste risico’s loopt ook het meeste regie willen hebben

om zodoende de eventuele risico’s te kunnen beheersen.

Als we nu naar het verleden van gemeentelijke grondbedrijven

kijken, zien we vanaf de naoorlogse opbouwperiode een

duidelijk traditionele benadering van gemeenten. De gemeente

plant de gebiedsontwikkelingen in (voornamelijk) uitbreidings-

gebieden, koopt alle gronden aan, maakt deze bouwen

woonrijp en verkoopt deze aan ontwikkelaars of ontwikkelende

aannemers die voor eigen rekening en risico de opstallen

ontwikkelen en realiseren. Op deze manier is in de jaren 50,

60 en 70 van de vorige eeuw veel geld verdiend door de

gemeenten, die daarbij ook het volledige grondexploitatie-

risico liepen.

“Dit risicomijdende gedrag is natuurlijk

niet vreemd; je moet nooit te lang

blijven hangen in de hoek waar de

klappen vallen."

Ook marktpartijen kregen dit in de gaten en wilden een

graantje meepikken. Middels het innemen van grondposities

werden de ontwikkelen bouwmogelijkheden veiligheid,

evenals een extra resultaat op de grond. Hierdoor verschoven

regie en risico’s al enigszins naar de marktpartijen. Overigens

werden tot in het recente verleden veel van dat soort grond-

posities doorverkocht aan het gemeentelijk grondbedrijf in ruil

voor een bouwclaimovereenkomst. Veel van deze bouwclaim-

overeenkomsten bevatten een voorverkoopclausule;

bijvoorbeeld bij 70 procent voorverkoop neemt de ontwikkelaar

de door de gemeente bouwrijp gemaakte gronden af.

In de huidige economische omstandigheden puilen veel

grondbedrijven uit met soortgelijke bouwclaimafspraken.

De financiering, met alle renteverliezen van dien, ligt bij de

gemeente terwijl ontwikkelaars geduldig wachten op betere

tijden.

FIGUUR 2

Samenwerkingsvormen tussen gemeenten en marktpartijen

Uitgaven en inkomsten (mrd.)Gerealiseerd Geraamd

4,03,53,02,52,01,51,00,50,0

-0,5-1,0-1,5-2,0-2,5-3,0-3,5-4,0-4,5-5,0-5,5

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Inkomsten (vanaf 2013 geraamde inkomsten) Uitgaven (vanaf 2013 geraamde inkomsten) Saldo

-26%

+13%

+12%-14%

Traditioneelmodel

100%

Bouwclaimmodel

Joint-venturemodel

Concessiemodel

Gemeente / gebiedsontwikkelaar

Geen PPS

Regie en

risico's bij

gemeente

Geen PPS

Regie en

risico's bij

marktpartij

Publiek Private Samenwerking

Verdeling regie en risico's

Marktpartij

Vanaf eind jaren 90 tot circa 2005 zijn ook de zogenaamde

publiek-private samenwerkingen (PPS) op grote schaal

toegepast. Het leek mooi; samen met één of enkele

marktpartijen de risico’s delen in de grondexploitatie en

van elkaars kennis en kunde profiteren. En dat profiteren

is gebeurd! Veelal werden dergelijke constructies opgezet

waarbij elke partij vooral moest doen waar hij goed in was.

Dat betekende dat de gemeente naast het inzetten van haar

publiekrechtelijke mogelijkheden zoals bestemmingswijziging,

wet voorkeursrecht gemeenten en onteigening ook een

‘goedkope’ financiering mocht regelen bij de Bank

Nederlandse Gemeenten. Natuurlijk deelden de marktpartijen

mee in het risico van de grondexploitatie maar ze garan-

deerden dit met een bankgarantie tot een bepaald bedrag.

Inmiddels is bij veel van deze PPS’en duidelijk geworden

dat de geprognotiseerde verliezen veel groter zijn dan de

hoogte van de bankgarantie en stappen marktpartijen uit de

samenwerking. Hiermee belanden weer alle risico’s bij de

gemeentelijke grondbedrijven en dit keer met een weinig

rooskleurig financieel resultaat in het vooruitzicht.

Recent zien we het concessiemodel weer een kleine opleving

krijgen of op zijn minst dat gemeenten de zogenaamde

faciliterende rol oppakken. Op zich heel begrijpelijk gegeven

de omstandigheden, maar dit betekent wel dat marktpartijen

’het moeten doen‘. Marktpartijen willen en kunnen minder,

maar zijn best bereid om risico’s te nemen en ontwikkelingen

te initiëren mits zij nadrukkelijk meer grip en regie krijgen.

Faciliteren heeft echter iets passiefs, een afwachtende houding, in zich.

Veel gemeenten worstelen nog met deze nieuwe rol. Enerzijds hebben ze te

maken met het financiële belang van hun eigen ontwikkellocaties in het

grondbedrijf en anderzijds zit de traditionele aanpak diep geworteld in hun

cultuur en werkwijze.

“Oplossingsgerichtheid: van ‘kan niet' naar

‘zo kan het wel'."

Actief faciliterenDaarom pleit ik voor een andere houding en mentaliteit: het ’actief faciliteren‘.

Nieuwe ontwikkelingen in de gemeente kun je ook zelf initiëren door te

verleiden middels een structuurvisie of een verruiming qua gewenste

mogelijkheden in een bestemmingsplan. Daarnaast kan gestimuleerd worden

met behulp van subsidies. Te denken valt aan overheidsbijdragen voor

transformatie van leegstaand kantoorvastgoed. Daarnaast kunnen initiatieven

van marktpartijen, mits passend bij de visie van de gemeente, op een actieve

wijze gefaciliteerd worden. Een ’make it happen‘ mentaliteit is daarvoor

nodig, waarbij soms bestaand beleid op een creatieve wijze toegepast moet

worden. Soms is een ontslakkingskuur zelfs aan te bevelen waarbij bestaande

beleidsnotities (gemiddeld meer dan vijftig per gemeente!) gecondenseerd en

vereenvoudigd worden tot een handvol beleidsnotities. Daarnaast dienen de

gemeentelijke projectmedewerkers te beschikken over voldoende realiteitszin

(‘de bomen groeien niet meer tot de hemel‘), empathisch vermogen

(‘ontwikkelaars zijn geen zakkenvullers‘) en oplossingsgerichtheid (van

’kan niet‘ naar ’zo kan het wel‘). Welke gemeente durft?

Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed

Knap als je met je eerstecarrièrestap Nederlandvooruit brengt.

De vakfanaten van Brink Management & Advies bieden besluitvormers in bouw, huisvesting en vastgoed grip en perspectief. We combineren kennis van vraag- en aanbodzijde om solide oplos-singen te leveren die duurzaam werken en bijdragen aan een betere balans in de markt. In onze netwerkorganisatie krijg je alle ruimte voor je eigen ontwikkeling en werk je vanaf de eerste dag mee aan boeiende projecten. Zo maakten we de spectaculaire herhuisvesting van de Nachtwacht mogelijk en geven we het internationale gerechtshof integrale adviezen rondom de nieuwbouw. Kijk op onze website als je wilt samenwerken met professionals die denken én doen!

brinkgroep.nl knap werk

SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4 13

Introductie thema

BeleggersmarktBinnen de financiële wereld speelt het

beleggen in vastgoed al sinds jaar en

dag een belangrijke rol. Institutionele

en particuliere beleggers beleggen

zowel in binnen en buitenland grote

hoeveelheden geld in vastgoed. De

afgelopen jaren is de vastgoedmarkt

echter onderhevig aan ingrijpende

veranderingen. Denk bijvoorbeeld aan

de waardedaling van vastgoed als

gevolg van de financiële crisis en de

nog steeds toenemende onzekerheden

voor retail vastgoed, onder meer door

toenemende internetverkopen. Deze

veranderingen hebben verregaande

gevolgen met zich mee gebracht voor

alle beleggers, maar in het bijzonder

ook voor beleggers in vastgoed.

De beleggersmarkt 2014Ondanks deze veranderingen ziet de huidige Nederlandse beleggers

markt er positief uit. Naar verwachting zal de toename van het

beleggingsvolume uit 2013 zich ook dit jaar verder doorzetten.

Daarmee zal het totale beleggingsvolume dit jaar naar verwachting

ruim boven zeven miljard euro uitkomen (JLL, 2014). Echter zijn

er nog steeds grote verschillen en verschuivingen te zien in de

diverse segmenten binnen de vastgoed beleggingsmarkt. Deze

verschillen, tussen met name residentieel, retail en kantoorvastgoed,

hangen in grote mate samen met de maatschappelijke, politieke en

economische ontwikkelingen die plaatsvinden.

De kwantitatieve en kwalitatieve opgaven die deze ontwikkelingen

met zich mee brengen zullen in toenemende mate terecht komen

bij beleggers. Deels omdat voornamelijk institutionele beleggers

vastgoed bezitten in de betere gebieden en deels omdat beleggers

kansen zien in groeimarkten en segmenten die veelal ontstaan door

politieke invloeden.

Bas Ebbers SERVICE Magazine redactie

In het artikel van Sieuwerd Ermerins en Steef Verweij

bespreken zij de noodzaak van een strategische

herpositionering van het bezit van institutionele

beleggers als reactie op de veranderingen in de

vastgoedmarkt.

Naast de eerder genoemde ontwikkelingen die van

invloed zijn op de vastgoedmarkt, kunnen ook de

demografische ontwikkelingen niet buiten beschouwing

worden gelaten. Toenemende bevolkingsconcentraties

in grootstedelijke gebieden, een steeds ouder wordende

bevolking en het langer thuis blijven wonen van ouderen,

de welbekende ‘dubbele vergrijzing’, beïnvloeden in

sterke mate de vastgoedmarkt.

Neem bijvoorbeeld de toenemende vraag naar

zorgvastgoed als gevolg van de vergrijzing. Dit type

vastgoed kan op een groeiende belangstelling rekenen

van beleggers. In 2013 werd voor 120 miljoen euro

belegd in zorgvastgoed, wat neerkomt op ongeveer

twee procent van het totale beleggingsvolume.

Verwacht wordt dat dit bedrag tegen 2017 zal zijn

opgelopen tot ruim 850 miljoen euro (DTZ, 2014).

Zorgvastgoed wordt vaak verdeeld in de ‘cure’ zijde

en de ‘care’ zijde. Onder ‘cure’ vastgoed vallen onder

andere eerstelijns zorgverleners en ziekenhuizen.

Onder de ‘care’ zijde valt bijvoorbeeld de grote

verscheidenheid aan zorgwoningen. Vooral aan deze

‘care’ kant wordt de komende jaren een sterke groei

verwacht. Door de beperkingen van de overheid om

personen met een zorgzwaartepakket (ZZPklasse)

één tot en met vier in verzorgingstehuizen te laten

wonen, neemt de leegstand van deze instellingen

verder toe. De huidige demografische ontwikkelingen

doen de vraag naar dit type vastgoed echter alsmaar

toenemen. Dit brengt kansen met zich mee voor zowel

zorginstellingen als marktpartijen, zoals in het artikel

van Jeroen Hermus wordt toegelicht.

Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed

Knap als je met je eerstecarrièrestap Nederlandvooruit brengt.

De vakfanaten van Brink Management & Advies bieden besluitvormers in bouw, huisvesting en vastgoed grip en perspectief. We combineren kennis van vraag- en aanbodzijde om solide oplos-singen te leveren die duurzaam werken en bijdragen aan een betere balans in de markt. In onze netwerkorganisatie krijg je alle ruimte voor je eigen ontwikkeling en werk je vanaf de eerste dag mee aan boeiende projecten. Zo maakten we de spectaculaire herhuisvesting van de Nachtwacht mogelijk en geven we het internationale gerechtshof integrale adviezen rondom de nieuwbouw. Kijk op onze website als je wilt samenwerken met professionals die denken én doen!

brinkgroep.nl knap werk

8.000.000.0007.000.000.0006.000.000.0005.000.000.0004.000.000.0003.000.000.0002.000.000.0001.000.000.000

02008

H1 H2

2009 2010 2011 2012 2013 2014

FIGUUR 1

Beleggingsvolumes Nederland per halfjaar

(Bron: Colliers International, 2014)

14

Ook in de woningmarkt liggen er kansen voor beleggers. Het is een

markt waarin diverse ontwikkelingen zorgen voor een toenemende

vraag naar huurwoningen in verschillende prijssegmenten. Mede door

het onlangs verschenen onderzoeksrapport van de parlementaire

enquêtecommissie woningcorporaties, waarin naar voren komt

dat het huidige beleid van woningcorporaties is ontspoord en de

corporaties terug zullen moeten naar hun kerntaken, groeit de

mogelijkheid voor beleggers om zich op deze markt te richten. Kes

Brattinga en Luc Toren beschrijven in hun artikel de veranderingen in

de woningmarkt. Charlie Janssen licht in zijn artikel de kansen voor

beleggers op de Nederlandse woningmarkt verder toe.

Dat de kansen op de woningmarkt niet alleen gelden voor Nederlandse

beleggers, blijkt uit diverse berichten over een toenemende

interes se van buitenlandse beleggers in de Nederlandse markt. De

interesse van met name Amerikaanse, Engelse en Duitse partijen

in de Nederlandse vastgoed markt richt zich vooral op bestaande

huurwoningen uit het middeldure segment (Capital Value, 2014).

Deze toenemende interesse kan een positieve bijdrage leveren aan

de verwachte tekorten in dit segment die bijvoorbeeld ontstaan door

het bestrijden van het zogenoemde ‘scheef wonen’ en de daarmee

samenhangende inkomensafhankelijke huurverhoging.

Andersom beleggen Nederlandse partijen ook meer in buitenlands

vastgoed. In het artikel van Geert de Nekker beschrijft hij de manieren

waarop Nederlandse beleggers actief zijn in het buitenland en het

belang van internationale vastgoedmarkten voor de Nederlandse

vastgoedbelegger.

Verschillende onderzoeken tonen aan dat een herstel van de beleggers

markt in gang gezet is. Om dat herstel te doen slagen is het van

belang dat er rekening wordt gehouden met de maatschappelijke

trends en ontwikkelingen en dat we niet terugvallen in vaste

patronen uit het verleden.

Het is de afgelopen jaren duidelijk geworden dat

de vaste argumenten die in het verleden werden

aangedragen om te beleggen in vastgoed, zoals de

voorspelbaarheid van de markt en de waardevastheid

van het vastgoed, niet altijd opgaan (Amesz, H, 2014).

BronnenAmesz, H,(2014) Vastgoedmarkt is veel minder

voorspelbaar geworden, in: Financial investigator,

jaargang 6, nummer 6, pagina 36 38

Capital Value (2014) Amerikanen, Duitsers en Engelsen

willen Nederlandse huurwoningen. Verkregen op 5

november 2014, van http://www.capitalvalue.nl/nl/

nieuws/amerikanen,-duitsers-en-engelsen-willen-

nederlandse-huurwoningen?news_id=138

Colliers International (2014) Investment Market

Report, Nederland H1 2014 beleggingen.Verkregen

op 5 oktober 2014, van http://www.colliers.com//

media/Files/EMEA/Netherlands/research/Colliers_

Report_2014half_investments_NL

DTZ Zadelhoff (2014) De opmars van zorgvastgoed.

Verkregen op 5 november 2014, van https://www.dtz.

nl/nl/overdtzzadelhoff/nieuwsenagenda/overzicht

nieuwsberichten/2014/q32014/nieuwsberichtenuit

hetderdekwartaalvan2014/zorgvastgoedwordt

volwassenbeleggingscategorie

JLL (2014) Dutch Capital Markets Outlook 2014,

sustainable steady growth, verkregen op 4 november

2014, van http://www.jll.nl/netherlands/nlnl/

onderzoek/130/DutchCapitalMarketsOutlook2014

Nederland

Verenigde Staten

Duitsland

Groot-Britannië

Frankrijk

Overig

België

TsjechiëFIGUUR 2

Beleggingvolume Nederland naar

nationaliteit (%) 2013

Bron: Colliers International

FIGUUR 3

Beleggingsvolume Nederland naar

nationaliteit (%) HI 2014

Bron: Colliers International

33%

22%

9%

5%4%

4% 1%

22%

57%

12%

11%

7%

5%1% 4%

3%


Strategische (her)positionering bezit institutionele vastgoedbeleggers Steden over de hele wereld groeien als

kool: steeds meer mensen leven in de

stad. Ook in Nederland is sprake van

verdere verstedelijking. Zo berekende

het CBS in april 2014 dat sinds 2009

bijna 75 procent van de bevolkingsgroei

plaatsvindt in de 30 grootste gemeenten

van Nederland. Bijna 35 procent van de

bevolkingsgroei concentreert zich daarbij

in de G4 (Amsterdam, Rotterdam, Den

Haag en Utrecht). Verwacht wordt dat

de groei van een selectief aantal steden

verder door zal zetten. Deze verstede

lijkings tendens leidt ertoe dat de maat

schappelijke behoefte aan kwalitatief

hoogwaardig vastgoed ten behoeve

van onder andere wonen, winkelen en

werken in het stedelijk gebied verder

toe zal nemen. Institutionele vastgoed

beleggers, die namens pensioenfondsen

en verzekeraars duurzaam en tegen een

stabiel rendement in vastgoed beleggen,

zullen ook in de toekomst verder in

deze behoefte kunnen voorzien.

Sieuwerd Ermerins MSc RESieuwerd Ermerins1 behaalde zijn bachelor Sociale Geografie & Planologie in Utrecht, waarna hij de master Vastgoedkunde aan de Rijksuniversiteit Groningen heeft afgerond. Vervolgens heeft hij een jaar als researcher gewerkt bij Bouwfonds Real Estate Investment Management. Sieuwerd is in mei 2012 begonnen bij IVBN. In zijn rol als beleidsadviseur is hij onder meer verantwoordelijk voor de IVBN-werkgroepen Kantoren en Winkels en het platform Integriteit.

Steef Verweij MScSteef Verweij2 studeerde Sociale-Geografie & Planologie aan de Universiteit van Utrecht, waar hij in 2008 zijn master planologie afrondde. Vervolgens behaalde hij nog een master Europees Beleid aan de Universiteit van Amsterdam. Tijdens en na zijn studie deed hij werkervaring op bij de Dienst Ruimtelijke Ordening van Amsterdam, het Ministerie van Buitenlandse zaken en bij de Europese Commissie in Brussel. Steef is sinds augustus 2012 werkzaam bij IVBN.

De ‘urban age’Mondiaal is er een trek naar de stad waarneembaar.

Sinds het begin van deze eeuw leven de meeste

mensen niet meer op het platteland maar in steden.

De Verenigde Naties verwachten dat halverwege deze

eeuw bijna 73 procent van de Europese bevolking in

steden zal leven (VN, 2014). Ook in Nederland is het

aannemelijk dat verdere groei zich zal concentreren in

slechts een selectief aantal grootstedelijke gebieden.

Meer en meer zijn deze grootstedelijke gebieden

(naast de G4 onder andere ook de Brabantse stedenrij

en Arnhem/Nijmegen) namelijk de motor van de

economische groei. Bedrijven profiteren hier sterk van

elkaars nabijheid (schaal en agglomeratievoordelen)

en lopen voorop als het gaat om innovatie. Daarnaast

kunnen alleen de grotere steden een compleet aanbod

aan hoogwaardige (specifieke) voorzieningen bieden,

zoals een uitgebreid winkelapparaat, een gevarieerd

cultureel aanbod en goede onderwijs en zorgvoor

zieningen. Gecombineerd met een aantrekkelijk en

kwalitatief hoogwaardig woonmilieu zullen deze

steden alle aandacht naar zich toe trekken.

Institutionele vastgoedbeleggersNiet in de laatste plaats staan grootstedelijke gebieden

op het netvlies van institutionele vastgoedbeleggers

die namens pensioenfondsen, verzekeraars en banken

langjarig en tegen een stabiel rendement met beperkt

risico in vast goed beleggen. Daarbij spreekt voor zich

dat de locatie en de kwaliteit van het vastgoed

(woningen, winkels en kantoren) belangrijke deter

minanten zijn voor een stabiel rendement op de

lange termijn. Vertrouwen in de locatie en de duur

zaamheid van het vastgoed op zowel korte als lange

termijn is dan ook van essentieel belang. Institutionele

beleggers zijn zich bewust van maats chappelijke en

economische trends en de daarbij horende kwalitatieve

en kwantitatieve opgaves.

1 2

16

Bij de invulling van deze opgaven in snel groeiende grootstedelijke

gebieden zal een belangrijke rol voor institutionele beleggers

zijn weggelegd. Momenteel is het bezit van institutionele beleggers

al geconcentreerd op kwalitatief goede plekken in stedelijke

agglomeraties. Van oudsher ligt hun bezit al tamelijk geconcentreerd

binnen een aantal stedelijke regio’s in Nederland. Dit geldt niet alleen

voor het kantoor en winkelvastgoed op de Alocaties, maar ook voor

de woningen waarin institutionele beleggers belegd hebben. De trend

van voortschrijdende verstedelijking zal een verdere concentratie

van bezit van institutionele vastgoedbeleggers in de economische

kerngebieden versterken. Daarbij zullen zij met hun vastgoed

versterkt in willen spelen op maatschappelijke behoeftes in stedelijk

gebied zoals kwalitatief hoogwaardige (zorg)woningen, aantrekkelijke

winkelgebieden en nieuwe kantoorconcepten.

WoningvastgoedInstitutionele vastgoedbeleggers aangesloten bij IVBN hebben op dit

moment ongeveer 23 miljard euro belegd in de Nederlandse huur

woningmarkt. Totaal gaat het om ongeveer 130.000 huurwoningen,

verspreid over heel Nederland maar met een sterke focus op de

stedelijke agglomeraties. Ten opzichte van het aandeel corporatie

woningen en woningen in bezit van private commerciële investeerders

spelen institutionele beleggers nog een vrij bescheiden rol op de huur

woningmarkt. Het aandeel bedraagt circa 5 procent (figuur 1).

In de provincies NoordHolland, ZuidHolland en Utrecht bevindt zich

bijna 60 procent van het institutionele woningbezit. De provincies

NoordBrabant en Gelderland volgen met percentages rond de 10

procent van het totale bezit (gereguleerd + geliberaliseerd) van

institutionele beleggers. Het bezit van institutionele beleggers is

relatief jong en heeft daardoor ook een goede kwaliteit. Bijna 80

procent van de woningen waarin institutionele beleggers beleggen is

van na 1980 (ter vergelijking: de totale Nederlandse gebouwenvoorraad

bestaat voor circa 35 procent uit woningen van na 1980). Afgezet tegen

de totale Nederlandse woningvoorraad hebben institutionele beleggers

dan ook woningvastgoed met een relatief goede energetische prestatie

(figuur 2).

In de nabije toekomst zullen institutionele beleggers blijven inspelen

op de toenemende vraag naar vrije sector huurwoningen. Juist de

behoefte aan vrije sector huurwoningen groeit de laatste jaren onder

invloed van overheidsbeleid én maatschappelijke trends gestaag. In

het overheidsbeleid wordt ingezet op eigendomsneutraal woonbeleid:

de financiële steun voor de koopsector en de sociale huursector wordt

afgebouwd. Hierdoor kan de vrije sector groeien. Deze groei is echter

ook ingegeven vanuit een flexibelere arbeidsmarkt waardoor mensen

vaker van baan en daarmee van woning wisselen. Ouderen zien in een

huurwoning (al dan niet met een zorgcomponent daaraan toegevoegd)

een mogelijkheid om de overwaarde op hun koophuis te verzilveren

en dichterbij (zorg)voorzieningen te gaan wonen. Bij de acquisitie van

nieuwe woningen kijken institutionele beleggers voornamelijk naar

de stedelijke agglomeraties, waar zij goede mogelijkheden zien voor

de vrije sector huurwoningen. Zelfs de minder goede wijken van deze

agglomeraties kunnen aantrekkelijk zijn. Zo werken institutionele

beleggers bijvoorbeeld (samen met woningcorporaties) aan projecten

in Amsterdam NieuwWest, RotterdamKatendrecht, Den Haag

Transvaal en UtrechtKanaleneiland. Kortom, op de woningmarkt

zullen beleggers zich verder gaan richten op woonvormen die passen

bij de 21e eeuw met een sterke focus op de stedelijke agglomeraties.

Gezien het relatief gunstige investeringsklimaat zullen institutionele

beleggers zich de komende jaren meer dan ooit willen richten op de

Nederlandse (vrije sector) huurwoningmarkt.

FIGUUR 1

Aandeel institutionele beleggers op de Nederlandse

huurwoningmarkt (CBS, 2013)

Institutionele beleggers

Particuliere/commerciële

verhuurders

Woningcorporaties

5%

17%

78%

Energielabel IVBN-leden Totale Nederlandse woningvoorraad

A (incl. A+ t/m A+++) 12% 2%

B 15% 11%

C 36% 30%

D 20% 28%

E 9% 16%

F 5% 9%

G 2% 4%

FIGUUR 2

Energielabels woningen institutionele beleggers in

vergelijking met totale Nederlandse woningvoorraad

(IVBN, 2013; Kadaster 2013)

FIGUUR 3


winkel(huur)markt (IVBN, 2014)


Overige beleggers

(particulieren en

buitenlandse partijen)

Eigenaar-gebruikers

25%

25%

50%

WinkelvastgoedIn tegenstelling tot de woningmarkt wordt op de

winkelmarkt een relatief groot gedeelte van het

vastgoed verhuurd door institutionele beleggers

aangesloten bij de IVBN. Circa 50 procent van de

vierkante meters op de Nederlandse winkelmarkt

wordt verhuurd, bij de andere 50 procent is sprake van

een eigenaargebruiker. Van de totale verhuurmarkt is

zo’n 25 procent in bezit van IVBNleden (figuur 3). Dit

bezit heeft een omvang van circa 4,8 miljoen vierkante

meters en vertegenwoordigt een waarde van 18 miljard

euro.


Institutionele vastgoedbeleggers hebben hoofdzakelijk bezit in de

kernwinkel gebieden in de economisch sterke stedelijke agglomeraties.

Door de relatief goede locaties waar dit winkelvastgoed gesitueerd

is, heeft men minder snel te kampen met leegstand en is het

rendement redelijk stabiel. Desalniettemin hebben structurele

ontwikkelingen, zoals de toenemende invloed van het online winkelen,

ook gevolgen voor deze locaties. Institutionele beleggers kunnen

niet meer achterover leunen, maar gaan actief aan de slag met het

toekomstbestendig maken van hun winkelgebieden. In samenwerking

met retailers en gemeenten worden winkelgebieden aangepast naar

de eisen van deze tijd. Zo wordt beleving/thematisering een steeds

belangrijker aspect en hebben retailers tegenwoordig behoefte

aan grotere winkels, vaak met hoge puien/plafonds. Institutionele

beleggers zijn echter wel selectief met hun investeringen. De

aandacht gaat vooral uit naar de meest kansrijke gebieden (zoals

Hoog Catharijne, de Rotterdamse Markthal en Stadshart Amstelveen),

terwijl het bezit op de relatief kansarme locaties wordt afgebouwd.

Het spreekt voor zich dat de kansrijke locaties zich voornamelijk in

de economisch sterkere en aantrekkelijke agglomeraties bevinden. In

deze gebieden zien beleggers kansen om een kwaliteitsslag te maken

in hun winkelvastgoed en is het verzorgingsgebied groot en stabiel

genoeg om de investering rendabel te maken. De tweedeling tussen

kansrijke en kansarme locaties op de Nederlandse winkelmarkt zal de

komende jaren alleen nog maar groter worden. Doordat de posities in

het kansrijke gedeelte van de markt al grotendeels bepaald zijn en het

bezit in de kansarmere delen steeds meer wordt afgebouwd, zullen

institutionele beleggers de komende jaren naar verwachting aandeel

verliezen op de Nederlandse winkelmarkt.

KantorenvastgoedDe totale omvang van de kantorenmarkt in Nederland bedraagt

circa 46,8 miljoen vierkante meter (VVO). 60 Procent van deze

kantoren wordt verhuurd, bij 40 procent is sprake van een eigenaar

gebruiker. Van de totale verhuurmarkt is zo’n 17 procent in bezit

van IVBNleden (figuur 4). Deze 17 procent beslaat 4,8 miljoen

vierkante meter kantoren en vertegenwoordigd een waarde van

circa 7 miljard euro.

Hoewel de laatste jaren voor de kantorenmarkt niet de rooskleurigste

waren (IVBNleden hebben de afgelopen vijf jaar gemiddeld 30

procent afgewaardeerd op hun kantoren portefeuilles en hebben

inmiddels een gemiddelde leegstand van circa 15 procent), zijn er in

de kantorenmarkt ook interessante (her)positioneringen zichtbaar.

Institutionele beleggers richten hun energie nog

meer op kansrijke locaties, zoals OVknooppunten

en andere multifunctionele gebieden, en bouwen

de posities op kansarme locaties buiten de steden

af. Het (nog enigszins) kansrijke vastgoed wordt

steeds meer aangepast aan de eisen van deze tijd.

Zo wordt bijvoorbeeld meer flexibiliteit geboden

in huurtermijnen en het te huren aantal vierkante

meters. Daar waar de juiste condities aanwezig zijn

nemen institutionele beleggers initiatief tot het trans

formeren en/of verduurzamen van hun kantoorlocaties.

Niet geheel onverwacht hebben de meeste geslaagde

kantoor transformaties plaatsgevonden in de grotere

stedelijke agglomeraties. In dit soort gebieden is

bijvoorbeeld schaarste aan hotels, studentenwoningen

of creatieve ruimten en is een dergelijke investering

rendabel te maken. Hoewel de vooruitzichten voor

de Nederlandse kantorenmarkt relatief slecht blijven,

bieden de flink afgewaardeerde kantoren ook nieuwe

kansen. Desalniettemin zal het institutionele bezit op

de kantorenmarkt naar verwachting de komende jaren

nog verder afnemen.

ConclusieHet mondiale fenomeen van de trek naar stedelijke

agglomeraties is ook in Nederland waarneembaar.

Daarom zullen zich ook in de (nabije) toekomst daar de

grootste ruimtelijke opgaven manifesteren. Institutionele

beleggers kunnen met hun bestaande vastgoedbezit

(woningen, winkels, kantoren) al grotendeels in die

ruimtebehoefte voorzien. Het overgrote deel van hun

vastgoedbezit bevindt zich namelijk al in een selectief

aantal stedelijke agglomeraties. In de toekomst

zullen institutionele beleggers zich verder richten op

interessante locaties in stedelijke regio’s, ingegeven

door gebruikerswensen. Institutionele beleggers zullen

willen inspelen op die wensen en voor een stabiel

rendement verder willen investeren in Nederlands

vastgoed. Dit gebeurt echter wel met een kritische

blik. Kansen zullen er voor namelijk liggen in de vrije

sector huurwoningmarkt. Institutionele beleggers zullen

daarbij steeds vaker nieuwe productmarktcombinaties

aanwenden die de maat schappelijke en demografische

trends kunnen accommoderen.

BronvermeldingCBS (2013), Huurenquête

IVBN (2013), Huurenquête

IVBN (2014), Bezit IVBNleden

Kadaster (2013), Rapport eigendomssituatie

energielabels

VN (2014), World Urbanization Prospects

FIGUUR 4


kantoren(huur)markt (IVBN, 2014)


Overige beleggers

(particulieren en

buitenlandse partijen)

Eigenaar-gebruikers

17%

43%

40%

18

Beleggen in internationaal vastgoed: gaat de geschiedenis zich herhalen?De Nederlandse institutionele beleggers

beleggen al sinds vele jaren in

wereldwijd vastgoed. Hier zijn diverse

redenen voor, waarvan de belangrijkste

’risicospreiding’ is. Door te beleggen in

verschillende economieën en

verschillende vastgoedsegmenten

worden risico’s gespreid. Daarnaast

speelt de relatief beperkte omvang

van de Nederlandse vastgoedmarkt

in relatie tot de grote omvang van de

Nederlandse pensioenvermogens die in

vastgoed belegd moet worden ook een

rol. Beleggen in buitenlands vastgoed

vindt plaats via beursgenoteerd en

nietbeursgenoteerd vastgoed. In dit

artikel zal alleen ingegaan worden op

het nietbeursgenoteerde vastgoed.

mr. ing. Geert de Nekker MRE MRICSGeert de Nekker is managing director International Real Estate van Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Daarvoor was hij werkzaam bij ondermeer APG, Cordares, Aberdeen Property Investors, was hij de eerste directeur van IVBN en is meer dan 30 jaar actief in de vastgoedbeleggingssector.

Wat het nietbeursgenoteerde vastgoed betreft,

belegde men in het verleden eerst rechtstreeks in

buitenlandse vastgoedobjecten. Soms deed men dit

alleen, maar vaak gezamenlijk met andere Nederlandse

beleggers. Echter, deze rechtstreekse wijze van beleggen

in buitenlands vastgoed bleek toch ook extra risico’s

met zich mee te brengen, mede doordat men de lokale

markt onvoldoende kende. Ook bleek het lastig

een goed gespreide buitenlandse portefeuille op te

bouwen aangezien dit veel kapitaal vergt. Daarom

zijn beleggers vervolgens overgestapt op beleggen in

nietbeursgenoteerde vastgoedfondsen. Het beleggen

in nietbeursgenoteerde vastgoedfondsen heeft als

voordeel dat gebruik gemaakt wordt van veelal een

gespecialiseerde manager met lokale knowhow die

tevens zelf mee investeert. Tevens kan de belegger

met een relatief beperkt investeringsbedrag via het

nietbeursgenoteerde vastgoedfonds participeren

in een omvangrijke en goed gespreide buitenlandse

vastgoedportefeuille.

AFBEELDING 1

Foundry Square, San Fransisco


Echter, tijdens de financiële crisis van 2008 – 2010 kwam een aantal

weeffouten naar voren met betrekking tot nietbeursgenoteerde

vastgoedfondsen. Deze vastgoedfondsen bleken namelijk niet altijd

over een goede governance structuur te beschikken waardoor

beleggers weinig invloed hadden op het beleid dat de fondsmanagers

voor en tijdens de financiële crisis gevoerd hebben. Tevens kwam

naar voren dat de kwaliteit van het vastgoed niet altijd goed was.

Door de grote belangstelling van beleggers voor vastgoed vlak

voor de financiële crisis, hebben diverse fondsmanagers concessies

gedaan op het gebied van de kwaliteit van het vastgoed teneinde

vastgoedfondsen zo snel mogelijk volledig geïnvesteerd te krijgen.

Ook bleek dat de fondsen met te veel extern vreemd vermogen

gefinancierd zijn. Door de waardedalingen van het vastgoed

gedurende de financiële crisis en oplopende leegstand konden veel

nietbeursgenoteerde vastgoedfondsen niet meer aan hun financiële

verplichtingen voldoen. Dit had als gevolg dat banken het vastgoed,

dat zij als onderpand hadden voor de verstrekte hypothecaire

financieringen, gingen opeisen en de vastgoedfondsen lagere dan

wel geen dividenden aan de beleggers uitkeerden. Vanzelfsprekend

daalde de waarde van deze nietbeursgenoteerde vastgoedfondsen,

hetgeen nog versterkt werd door de hoge financieringen (negatieve

hefboomwerking). Tot slot kenden de nietbeursgenoteerde vastgoed

fondsen een hoge kostenstructuur. In opgaande en oververhitte

markten leidden deze weeffouten niet tot problemen en was er tevens

geen andere keus. Tijdens de financiële crisis werden de negatieve

effecten hiervan duidelijk zichtbaar. Dit heeft ertoe geleid dat na

de financiële crisis beleggers terughoudender zijn geworden ten

aanzien van het beleggen in nietbeursgenoteerde internationale

vastgoedfondsen en men de aandacht meer verschoof naar de

binnenlandse vastgoedmarkten. Dit gold niet alleen voor de

Nederlandse beleggers maar ook voor de buitenlandse beleggers.

Inmiddels zijn de beleggers weer in volle omvang terug op de

internationale vastgoedmarkten. De Amerikaanse vastgoedmarkt

laat al sinds 2010 elk jaar weer rendementen zien van ‘doubledigit’.

PanAziatische vastgoedmarkten, zoals die van Australië, Singapore,

China en Japan, bieden ook goede perspectieven, weliswaar

afhankelijk van het segment waarin men wil beleggen.

Europa ijlt na, maar ook hier lijkt het herstel op een

aantal vastgoed deelmarkten op te treden, hoewel

het herstel nog fragiel is. Doordat al jaren de rente

wereldwijd historisch laag is en obligaties dus

niet meer het gewenste rendement opleveren, zijn

beleggers momenteel op zoek naar hoger renderende

beleggingen. Beleggen in internationaal vastgoed is

hierdoor erg in trek gekomen, met name bij beleggers

uit Azië, het MiddenOosten en de Verenigde Staten.

Ook Europese en Nederlandse beleggers tonen een

grotere belangstelling in internationaal vastgoed.

Door deze ontwikkelingen is er momenteel veel geld

beschikbaar voor vastgoedbeleggingen. Beleggers

zijn allemaal op zoek naar kwalitatief hoogwaardig

vastgoed (core vastgoed) mede door de eerder

opgedane ervaringen tijdens de financiële crisis.

Beleggers zoeken kwaliteit. Hierdoor zijn de prijzen

voor vastgoed in het core segment al in diverse

segmenten en landen terug op het niveau van voor

de financiële crisis of daarboven. Het gevaar hiervan

is dat hierdoor opnieuw een prijsbubbel kan gaan

ontstaan die leegloopt als de rente weer gaat stijgen.

Bij rentestijgingen zullen beleggers immers voor

andere beleggingssegmenten kiezen dan wel een

hoger aanvangsrendement voor vastgoed verlangen,

hetgeen een drukkend effect heeft op de waarderingen

van vastgoed. Dit gevaar zal beperkt zijn als ook de

onderliggende huurdersmarkt zich gaat herstellen. In

sterke core markten zal dat het geval zijn, maar dat

geldt niet voor vele andere markten. Het nu maken

van de juiste keuzes van markten en segmenten is

daarom van essentieel belang. Ook ziet men beleggers

opschuiven naar wat risicovollere vastgoedbeleggingen

omdat daar de prijzen nog niet zo sterk zijn gestegen

en de rendementsverwachtingen hiervoor hoger zijn

dan die voor core vastgoed.

AFBEELDING 2

Wars & Sawa and Junior, Warschau

(CBRE Property Fund Central and

Eastern Europe)

20

De vraag is echter of de huurdersmarkt voldoende hersteld is

om deze risico’s te kunnen nemen. Hogere risico’s kunnen worden

genomen als de huurdersvraag toeneemt. In diverse markten is dat

nog niet het geval en blijft voorzichtig handelen geboden.

Door de negatieve ervaringen als gevolg van de weef fouten in

niet beursgenoteerde vastgoedfondsen tijdens de financiële

crisis, hebben beleggers momenteel een voorkeur voor andere

beleggingsstructuren indien dit tot de mogelijkheden behoort.

Met name clubdeals en joint ventures zijn in trek. Clubdeals zijn

vastgoedbeleggingen met een beperkt aantal gelijk gestemde

beleggers, een ’club’, die gemanaged worden met een door de ’club’

uitgezochte gespecialiseerde manager met lokale knowhow. Een joint

venture betreft een gezamenlijke investering van een belegger met een

gespecialiseerde manager. Deze structuren hebben als voordeel dat

het beleggingsbeleid van de clubdeal of joint venture mede bepaald

wordt door de beleggers en kan de governance structuur ook verder

naar wens van de beleggers kan worden ingericht. Hierdoor kunnen

beleggers veelal mede beslissen over het buitenlandse vastgoed

dat wordt aangekocht. Dat geldt ook voor de mate van gebruik van

externe financieringen. Hierdoor zijn de beleggers in grote mate

’in control’. Ook zijn er inmiddels weer beleggers die rechtstreeks

in buitenlands vastgoed beleggen, altijd bijgestaan door een lokale

assetmanager die veelal met een beperkt bedrag mee investeert

vanwege ’'Alignment', hetgeen door de belegger gevraagd wordt.

AFBEELDING 3

Arlington at Northwood, Tampa

(Sentinel US Property Fund)

AFBEELDING 4

Liberty Place, Sydney

(LaSalle Asia Opportunity Fund III)

FIGUUR 5

Expected change in investors' European allocations over the next two

years (weighted)

Bron: INREV

Nadeel van deze methoden is dat ze erg arbeidsintensief zijn waar

door de belegger een grote deskundige staf nodig heeft, hetgeen

alleen weggelegd is voor de grotere beleggers. Daarnaast zijn aan

zienlijke bedragen benodigd om een gespreide portefeuille op te

kunnen bouwen. Voor de middelgrote en kleine beleggers is dit vaak

geen begaanbare route tenzij deze het geld gaan ’poolen’.

Bij ’poolen’ bundelen beleggers de voor beleggingen

beschikbare financiële middelen waardoor economy

of scale en onderhandelingskracht ontstaat. Indien

deze middelgrote en kleine beleggers niet gaan

’poolen’, zullen zij aangewezen blijven op de niet

beursgenoteerde vastgoedfondsen. Wel zal daarbij

kritisch gekeken moeten worden naar de beleggings

strategie, de governance, de financieringsstructuur en

de kosten. Dit vraagt om een zorgvuldig selectieproces

dat alleen door specialisten uitgevoerd kan worden.

Dit alles overziende is de conclusie dat beleggers terug

zijn in de internationale vastgoedbeleggersmarkt en

weer beleggen in nietbeursgenoteerd vastgoed. De

prijzen stijgen weer, maar vaak als gevolg van een

grote vraag door beleggers en minder het gevolg

van een grotere huurdersvraag. De beleggers willen

meer zeggenschap en zullen zo mogelijk kiezen

voor clubdeals en joint venture structuren, maar het

merendeel van de beleggers zal toch aangewezen

blijven op de traditionele nietbeursgenoteerde

vastgoedfondsen tenzij men bereid is het geld te

’poolen’. Welke route beleggers ook kiezen, een

gespecialiseerde ondersteuning is noodzakelijk om de

goede keuzes te kunnen maken. Gebeurt dit niet dan is

de kans groot dat de geschiedenis zich herhaalt.

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

Liste

d re

al e

stat

e

INCREASE

% OF RESPONDENTS

NO CHANGE DECREASE DO NOT INVEST IN /NOT PART OF REALESTATE PORTFOLIO

Non-li

sted

proper

ty fu

nds

Join

t ven

ture

s and

club

deals

Direct

proper

ty

inve

stm

ents

Funds o

f funds

Separ

ate a

ccou

nts

Real e

stat

e deb

t /

mor

tgag

e deb

t

Real e

stat

e

deriva

ntives

0.17.2

92.0

0.812.8

32.8

47.838.9

6.7

21.638.0

3.0

25.4

1.5

2.5

7.4

0.9 0.8

36.3

12.1 17.3

31.2

76.9

40.3 41.7

47.9

29.7

33.4

27.4

9.0

37.219.5

www.bouwkundebedrijvendagen.nl

BEDRIJVENDAGENzoekt nieuwe bestuursleden!

Ga naar onze websitevoor meer informatie

of kom vrijblijvendnaar onze lunchmeeting

op 12 januari 2015en laat je informeren!

22

Van portefeuille-korting naar bulkpremieDe verkoop van de Vestia portfolio

heeft meer opgeleverd dan in de markt

verwacht werd, het was hiermee geen

uitzondering (Het Financieele Dagblad,

2014). Recente woningbeleggingsdeals

tonen aan dat er een verschuiving op

de markt plaatsvindt van een korting

voor grote inkopers – zoals nog altijd

het geval is bij de meeste kantoren en

winkels – naar een extra premie die

diverse beleggers bereid zijn te betalen

voor woningportefeuilles ter waarde

van tientallen miljoenen of meer.

Een veranderende marktDe Nederlandse woningmarkt was traditioneel een gesloten markt,

met belastingvoordeel voor eigenaarbewoners en woningcorporaties

die onder gunstige voorwaarden gefinancierd werden. Daarnaast

was de kennis en het kapitaal geaccumuleerd bij de Nederlandse

pensioenfondsen en verzekeraars, wat het voor buitenlandse partijen

onaantrekkelijk maakte om zich te mengen in de concurrerende

en verhoudingsgewijs kleine markt voor (geliberaliseerde)

huurwoningen. Aankopen van woningen door buitenlandse partijen

waren tot en met 2013 dan ook op één hand te tellen zoals blijkt

uit een analyse van de, door Colliers International geregistreerde,

beleggingscijfers. Echter, sinds de financiële crisis is de situatie op

de Nederlandse woningmarkt drastisch veranderd. De gemiddelde

verkoopprijs van koopwoningen is sinds 2008 fors afgenomen

(zie figuur 1), waardoor een aanzienlijke hoeveelheid Nederlandse

huishoudens onder water staat en de beleving van het eigen

woningbezit niet louter als positief wordt ervaren. Tevens

verkiezen jongeren, al dan niet gedwongen, een huurwoning boven

een koopwoning met als oorzaken een toegenomen flexibilisering

van de arbeidsmarkt en een verzwaring van de hypotheekeisen.

De interesse onder alleenstaanden en jongeren, maar ook onder

ouderen, voor een geliberaliseerde huurwoning werd hierdoor

aangewakkerd en zal tot 2030 met 79 procent tot 201 procent stijgen

ten opzichte van de behoefte in 2011 (ABF Research, 2013).

Kes Brattinga MScKes Brattinga MSc1 is Head of Research bij Colliers International in Nederland. In deze functie is hij verantwoordelijk voor diverse rapporten over de Nederlandse vastgoedmarkt en verschillende consultancy vraagstukken. Daarnaast werkt hij in Europees verband veelvuldig samen met collega’s voor EMEA publicaties. Kes rondde in 2008 zijn Master Planologie aan de UvA af met een stage bij SADC. Vervolgens werkte hij bij PropertyNL waar hij onder andere schreef voor het magazine en het FD.

Luc Toren BSc Luc Toren2 is masterstudent aan de leerstoel Real Estate Management and Develop ment aan de Technische Universiteit Eindhoven en heeft het afgelopen jaar parttime als Real Estate Analyst gewerkt bij Colliers International en heeft er de Nederlandse (woon)beleggingstransacties in kaart gebracht. Momenteel loopt hij stage bij a.s.r. vastgoed vermogens-beheer waar hij de afdeling commercieel asset management ondersteunt met onderzoek naar winkelgebieden.

1 2

Tegelijkertijd is de rol van corporaties veranderd.

Woningbouwcorporaties hebben, door een combinatie

van politiek ingrijpen en marktveranderingen, minder

middelen om te investeren en moeten terug naar de

kerntaak waarbij ingezet wordt op het afstoten van

woningen in het dure of juist verouderde segment.

De pensioen fondsen en verzekeraars bouwden sinds

de jaren negentig hun belang in direct vastgoed af

en investeren bij voorkeur indirect in Nederlandse

huurwoningen of in nieuwbouwprojecten. De gedaalde

nieuwbouwproductie naar 35.000 woningen per jaar,

waar er in 2008 nog 80.000 werden opgeleverd,

heeft bijgedragen aan een verdere schaarste van een

hoogwaardig investeringsproduct in Nederland (CBS,

2013; Vastgoedmarkt, 2013).

“De gedaalde nieuwbouwproductie

heeft bijgedragen aan een verdere

schaarste van een hoogwaardig

investeringsproduct in Nederland."

Transacties groeienDe afname van interesse in nieuwe beleggingen

onder bestaande spelers heeft de deur geopend voor

de toestroom van buitenlands kapitaal, zeker uit

landen waar de markten verzadigd zijn en er te lage

rendementen gemaakt worden op corebeleggingen

zoals huurwoningen. De buitenlandse activiteit op de

markt van Nederlandse huurwoningen blijkt in 2014

zeer hoog: ze is goed voor circa 60 procent van het

geïnvesteerde volume in huurwoningen, en vooral

de grote en complexe portfolio’s worden gekocht. De

gemiddelde transactieomvang kreeg, mede hierdoor,

dan ook een flinke boost.


FIGUUR 1

Gemiddelde transactieprijs koopwoningen

(NVM, 2014)

Deze schoot omhoog van 10 miljoen euro per transactie in 2013

naar 27 miljoen euro per transactie in de eerste drie kwartalen

van 2014 (zie figuur 2). Opvallend genoeg werden de transacties

met buitenlandse beleggers voor een relatief laag bruto

aanvangsrendement (BAR) verkocht, oftewel voor een betrekkelijk

hoge koopsom. Dit voorjaar werd een portefeuille met 5.500 Vestia

woningen door de Duitse belegger Patrizia (onder voorbehoud)

gekocht tegen een BAR van circa 6,3 procent, en werd op de aankoop

van woningen van Bouwinvest REIM door de joint venture Aventicum

een vergelijkbaar aanvangsrendement gerealiseerd. Dit zijn scherpe

rendementen te noemen, zeker in ogenschouw nemende dat een

groot deel van de verkochte woningen sociale huurwoningen

betreft, waarmee een huurgroei niet vanzelfsprekend is en de

huurwaardestijging door het (nieuwe) woningwaarderingsstelsel

gemaximeerd is. Het geeft aan dat Aventicum en Patrizia niet alleen

aankopen vanwege een stijging van de directe rendementen, maar

een deel van hun winst uit het indirecte rendement verwachten te

halen, namelijk de waardestijging van de portefeuille.

Dalende waardes Om deze gewijzigde strategie te verklaren kan gekeken

worden naar de leegwaarde van de transacties.

De leegwaarde van een woning is de onderhandse

verkoopwaarde vrij van verhuur en gebruik. Dit is een

theoretische waarde, aangezien gekeken wordt naar wat

de individuele woning waard zou zijn voor eigenaar

gebruikers, zonder rekening te houden met de impact

die het inbrengen van een totale portefeuille heeft op

de markt (Kasteel, 2004). Pas bij het uitponden van

een woningcomplex kan het surplus tussen de betaalde

beleggingswaarde en de leegwaarde te gelde worden

gemaakt. De meeste eindbeleggers op de Nederlandse

markt kopen in op een leegwaarde van 65 à 75 procent,

afhankelijk van de ligging en kwaliteit van de belegging.

Dit is het surplus dat noodzakelijk is om het risico dat

de eindbelegger loopt om met enkele onverkoopbare

woningen te blijven zitten af te dekken. De laatste

jaren zorgde de gedaalde verkoopprijs van individuele

woningen ertoe dat ook de leegwaarde naar beneden

is bijgesteld. Gemiddeld zijn woningen in 2013/2014

tussen de 15 procent en de 20 procent minder waard

dan in 2008, dus ook de gehanteerde leegwaarde is

naar beneden bijgesteld. Simpel gezegd zijn woningen

dus goedkoper geworden voor beleggers en anticiperen

ze op een stijging van de verkoopwaarde, waarna de

leegwaarde snel zal volgen. Dit niet onwaarschijnlijke

scenario maakt het voor buitenlandse beleggers mogelijk

om hogere leegwaarderatio’s toe te passen; een belegger

kan best 80 à 90 procent van de leegwaarde van een

woning betalen als deze nu een verkoopwaarde van

200.000 euro kent, aangenomen dat de verkoopwaarde

zich weer zal herstellen tot een niveau van 220.000

euro of meer. Een belegger die een hoger percentage

van de leegwaarde betaalt neemt genoegen met een

lagere BAR omdat minder rendement in het eerste jaar

behaald hoeft te worden en een relatief groter deel

in de exit yield verdisconteerd zit. In figuur 3 wordt

voor een steekproef van woningportefeuilletransacties

(vanaf 10 miljoen euro) de aanvangsrendementen en

leegwaarderatio’s weergegeven.

FIGUUR 2

Gemiddelde koopsom woningbeleggingen

(Colliers International, 2014)

FIGUUR 3

Leegwaarde ratio en BAR portefeuilletransacties 2009-2014

(Colliers International, 2014)

€ 260.000

€ 250.000

€ 240.000

€ 230.000

€ 220.000

€ 210.000

€ 200.000

€ 190.000

2008

-120

08-2

2008

-320

08-4

2009

-120

09-2

2009

-3

2009

-420

10-1

2010

-2

2010

-320

10-4

2011

-120

11-2

2011

-320

11-4

2012

-120

12-2

2012

-320

12-4

2013

-120

13-2

2013

-320

13-4

2014

-120

14-2

2014

-3

€ 30.000.000

€ 25.000.000

€ 20.000.000

€ 15.000.000

€ 10.000.000

€ 5.000.000

€ 0

2009 2010 2011 2012 2013 2014

%100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

%12

11

10

9

8

7

6

5

42008 2009 2010 2012 2013 2014

Leegwaarderatio BAR

24

In de figuur valt af te lezen dat in de afgelopen jaren zowel de

BAR als de leegwaarderatio zijn gestegen. De BAR is gemiddeld

van circa 5,4 procent naar 6,8 procent gestegen en de leeg

waarderatio van 62 procent naar 82 procent.

“Opvallend genoeg werden de transacties met

buitenlandse beleggers voor een relatief laag

bruto aanvangsrendement verkocht, oftewel voor

een betrekkelijk hoge koopsom."

Vraag en aanbodDe leegwaarde kan een deel van de verklaring zijn, maar dit zou dan

moeten gelden voor alle woningbeleggingen en vooralsnog blijkt

vooral bij grotere beleggingsdeals het fenomeen van een lagere BAR

en een hogere leegwaarde zichtbaar. Allereerst moet er vraag en

aanbod zijn; zowel de verkopers op de Nederlandse beleggingsmarkt

bieden kansen op dit formaat aan en de internationale private equity

fondsen vragen actief om een bepaald formaat. De argumenten

voor de verkopers om grotere portefeuilles ineens aan te bieden in

plaats van op te knippen zijn vooral een nadrukkelijke behoefte om

meer liquiditeit en strategische heroriëntatie. Een corporatie zoals

Vestia brengt dit op de markt onder druk van het CFV (Centraal

Fonds Volkshuisvesting) en de behoefte aan kapitaal om de

derivatenportefeuille af te bouwen. Daarnaast zoeken corporaties

naar middelen om nieuwe kostenposten zoals de verhuurderheffing

te betalen. Partijen zoals Bouwinvest, Amvest en ASR brengen

deze portefeuilles op de markt omdat er door veranderende

regelgeving en hogere fondseisen vooral een overschot aan goedkope

huurwoningen in het totale fondsportfolio is ontstaan; institutionele

beleggers richten zich meer en meer op de best presterende regio’s

en branden hun vingers liever niet aan complexen met veel niet

geliberaliseerde huurwoningen. Aan de andere kant van de tafel zijn

het de aankopers van vastgoed die gebrand zijn op het inkopen van

een flinke ‘presence’ op de Nederlandse woningmarkt, waarmee

het de moeite waard is te investeren in een (voor hen) nieuwe

beleggingsmarkt, waarvoor ze forse kennisinvesteringen moeten

doen en een asset management organisatie moeten inrichten.

Ook zijn steeds meer buitenlandse partijen bereid om vastgoed in

Nederland te financieren, maar ook voor deze partijen geldt dat ze

in marktkennis moeten investeren en daardoor kleinere portfolio’s

minder interessant vinden (Vastgoedmarkt, 2014).

“De laatste jaren zorgde de gedaalde verkoop-

prijs van individuele woningen ertoe dat de

leegwaarde naar beneden is bijgesteld."

Wachten op herstelDe Nederlandse markt voor woningbeleggingen is in de afgelopen

jaren sterk veranderd door zowel de economische situatie als de

nieuwe regelgeving. Nieuwe spelers op de traditioneel intern gerichte

Nederlandse markt zijn de buitenlandse investeerders die steeds

actiever worden.

Met de komst van deze partijen wordt door een

aantal redenen ook steeds vaker een premie betaald

op de waarde van portefeuilles. Allereerst zijn de

leegwaardes gedaald waardoor de belegger meer

over heeft voor het vastgoed in de verwachting

indirect rendement te kunnen maken op de gedane

investering. Daarnaast hebben buitenlandse

beleggers er forse bedragen voor over om aanwezig

te zijn op de Nederlandse woningmarkt. Op andere

vastgoedmarkten zoals winkels of kantoren zal dit

minder spelen. Op deze markten is juist sprake van

een overaanbod met veel leegstand, een hogere

leegwaarde is hier dan ook niet toepasbaar en er

zal juist op cashflow ingekocht worden in plaats

van exit yield. Voor de komende jaren is het op

de woningmarkt de grote vraag of en hoe snel de

leegwaardes zullen herstellen. Wellicht zal dit in de

aantrekkelijke gebieden snel gaan, maar in minder

aantrekkelijke gebieden kan dit nog wel enige tijd

duren. Het herstel zal mede bepalen of de aankopen

die wij in 2014 gezien hebben ook in de komende jaren

doorgezet worden, verkopende partijen zijn er in ieder

geval nog genoeg.

BronvermeldingABF Research. (2013). Socrates: Doorrekening 2013.

CBS Statline. (2014). Bestaande koopwoningen:

Verkoopprijzen prijsindex 2008-2014.

CBS Statline. (2013). Nieuwbouwwoningen:

Bouwvergunningen, gereedgekomen 1995-2013.

Colliers International. (2014). Database woning-

beleggingen.

Het Financieele Dagblad. (2014). Verkoop van grote

pluk woningen levert corporatie Vestia veel meer op

dan verwacht.

Kadaster Dashboard. (2014). Gemiddelde koopsom.

Verkregen van http://www.kadaster.nl/web/Zakelijk/

Vastgoedcijfers/Gemiddelde-koopsom-3.htm

Kasteel, J.A. (2004). De waarde van woningcomplexen.

Verkregen van http://www.vastgoedkennis.nl/docs/

msre/04/kasteel.pdf

NVM. (2014). Marktinfo

Vastgoedmarkt. (2014). Nederland hotspot voor

buitenlandse partijen


Charlie D.J. Janssen MscCharlie Janssen is marktanalist op de afdeling Research van Bouwinvest REIM. Binnen zijn functie is hij betrokken bij directe beleggingen in de Nederlandse vastgoedmarkt. Charlie studeerde Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Zijn afstudeer-onderzoek richtte zich op het modelmatig voorspellen van het indirect rendement van residentieel vastgoed in bezit van institutionele beleggers.

Kansen op de Nederlandse woningbeleggings-marktDe zoektocht naar stabiel rendement

voor de lange termijn

Het huidige langetermijnfundament

voor de Nederlandse woningbeleggings

markt is sterk. Beleggers zien steeds

meer kansen en proberen de markt te

betreden. In een recente publicatie

van het Planbureau van de Leef

omgeving werd gewaarschuwd voor

een veranderende demografische

samenstelling van de Nederlandse

huishoudens. Hierdoor kan een

negatieve spiraal ontstaan in gebieden

waar de demografische druk op de

markt minder is. Woningbeleggers

zullen moeten zoeken naar acquisities

in sterke regio’s die geconcentreerde

groei laten zien op de lange termijn.

Nederland kent een van de grootste en meest volwassen woningbeleggingsmarkten ter wereldDe Nederlandse woningbeleggingsmarkt kan worden

getypeerd als volwassen, transparant, toegankelijk

en stabiel. Institutionele beleggers, pensioenfondsen

en verzekeraars spelen een grote rol binnen dit

vastgoedsegment met een belegd vermogen van circa

14 miljard euro. Voor vastgoedbeleggers neemt het

segment huurwoningen, in het bijzonder woningen

met een huurprijs tussen de € 700, en € 1.000, per

maand, een prominente rol in. Desondanks betreft het

slechts 3 procent van de Nederlandse woningvoorraad.

In figuur 1 is een overzicht van de Nederlandse

woningvoorraad weergegeven.

Dit beleggingssegment is niet alleen het grootst binnen

Nederland onder institutionele beleggers, maar is tevens

een van de grootste en meest volwassen woning

beleggings markten ter wereld. Dit komt mede doordat

in een groot aantal landen wereldwijd (nagenoeg) geen

institutioneel woningbeleggingsproduct beschikbaar is.

Een hoog aandeel eigenwoningbezit, de dominantie van

een aantal lokale spelers, een gebrek aan een kwalitatief

hoogwaardige huurwoningvoorraad of de mogelijkheid

om enkel in ontwikkelingsprojecten te stappen, liggen

ten grondslag aan de geringe beschikbaarheid in andere

landen.

FIGUUR 1

Overzicht Nederlandse woningvoorraad

(CBS, Eichholtz; 2014)

Totaal = 100%7.266.295 woningen

Huur = 43%circa 3,15 miljoen woningen

Koop = 57%circa 4,10 miljoen woningen

Corporaties = 71%circa 2,25 miljoen woningen

Corporaties = 16%circa 140.000 woningen

Beleggers = 84%circa 760.000 woningen

94% sociale huur6% vrije sector huur



Beleggers = 29%circa 900.000 woningen

26

In principe zijn er maar zes landen in Europa die via institutionele

beleggers een omvangrijke allocatie naar de woningbeleggingsmarkt

kennen: Nederland, Zwitserland, Frankrijk, Duitsland en het Verenigd

Koninkrijk.

Gebruikersmarkt

Recente weten regelgeving stuurt op een toename van vrije sector huurwoningenDe recent ingevoerde overheidsmaatregelen zijn positief voor woning

beleggingen: het gewenste middeldure huursegment profiteert onder

andere van de afbouw van subsidies in de concurrerende sociale

huursector en koopsector. De vraag naar middeldure huur is fors

en blijft de komende jaren groeien. Zogenaamde ‘scheefwoners’

in het sociale huursegment komen op termijn in beweging en

schuiven (mogelijk) door naar de vrije huursector. Nieuwe potentiele

woningkopers zien een minder gunstige betaalbaarheid tegemoet.

Zij worden verplicht om af te lossen en zien de hypotheekrenteaftrek

geleidelijk dalen. De vrije sector huurwoning wordt een volwaardig

alternatief.

“Woningbeleggers zullen moeten zoeken naar

acquisities in sterke regio’s die geconcentreerde

groei laten zien op de lange termijn."

Sterke huishoudensontwikkeling in grote Nederlandse stedenDemografische ontwikkelingen blijven druk uitoefenen op grote

steden in Nederland. Dit in tegenstelling tot de meer perifere en

landelijke gebieden. Met name in grote steden zal de bevolking

sterk toenemen door de aanhoudende urbanisatie. Utrecht laat de

grootste bevolkingsgroei zien, gevolgd door Amsterdam en Den Haag.

In Rotterdam blijft de bevolkingsgroei relatief stabiel tot 2030. In

figuur 2a is de huishoudensgroei per gemeente tot 2030 weergeven.

Landelijk wordt de groei van het aantal huishoudens bovendien

gesterkt door de verdere individualisering (huishoudensverdunning)

van de bevolking.

Over ongeveer 25 jaar zal, volgens prognoses, in grote delen van

Nederland het aantal huishoudens echter geleidelijk stabiliseren.

Zelfs in regio’s waar de druk op de woningmarkt nu nog zeer hoog

is, zoals in sommige steden, wordt de markt dan minder gespannen.

Hierdoor wordt het nog belangrijker om op sterke centrale regio’s

te concentreren, die een kleinere blootstelling hebben aan vergrij

zing en mogelijke bevolkingskrimp, en over een grote voorraad

eengezinswoningen beschikken. De woningvoorraad die in de vrije

huursector valt, betreft voornamelijk meergezinswoningen in de

grote steden (83 procent) waardoor dit risico in mindere mate van

belang zal zijn in de woningbeleggingsmarkt.

Grote regionale verschillen in vergrijzingHet aantal 65plussers zal in de komende jaren fors toenemen.

Hun aandeel in de totale bevolking zal stijgen van circa 17 procent

nu, tot bijna 20 procent in 2020 en 26 procent in 2040 (CBS, 2040).

De regionale verschillen zijn echter groot. Perifere gebieden en

regio’s nabij de landgrenzen vergrijzen op een relatief hoog tempo.

Grootstedelijke gebieden kennen een relatief lage vergrijzingsdruk

door de instroom van jonge huishoudens. Doordat huishoudens

steeds kleiner worden en het aantal ouderen toeneemt is er sprake

van een aanhoudende vraag naar voornamelijk middeldure huur

woningen in grote steden. De gemeenten die het sterkst vergrijzen

zijn terug te vinden in figuur 2b.

Huurwens neemt toeDe woonwens van consumenten wordt steeds sterker

gekenmerkt door flexibilisering die met name in

grote steden merkbaar is. Uit onderzoek van ABF

Research blijkt dat er vanaf 2009 een duidelijke

verschuiving binnen de woonwensen van consumenten

heeft plaatsgevonden. De voorkeur verschuift van

kopen naar huren. Afstel van verhuizingen is steeds

sterker waarneembaar in het aantal aangeboden

woningen.

FIGUUR 2A

Huishoudensgroei tot 2030

(ABF Research, 2014)

FIGUUR 2B

Toename 75-plussers tot 2030

(ABF Research, 2014)

Figuur 2a

Hoog

Laag

Hoog

Laag

Hoog

Laag

Figuur 2b

Hoog

Laag


Ook het geringe aantal transacties draagt bij aan deze verschuiving.

Ten grondslag aan de flexibilisering liggen de strengere hypotheek

eisen die banken hanteren, evenals de restschuld die aan een

woning blijft hangen omdat de waarde van de woning ver onder de

verstrekte hypotheekwaarde is gedaald, ook wel de ‘loantovalue’

ratio genoemd.

Achterblijvende nieuwbouwproductie voert druk binnenstedelijke woningmarkt opHet aantal opgeleverde woningen bereikte in 2013 een nieuw diepte

punt van slechts 35.000 nieuwe woningen. Ook daalde het aantal

verleende vergunningen met 30 procent. Bovendien betreft het

aandeel vrije sector huurwoningen slechts 3 procent van de

Nederlandse woningvoorraad. Het geringe nieuwe aanbod zal met

name in steden waar de woningmarkt al sterk onder druk staat,

zoals is Amsterdam en Utrecht, nog eens voor extra druk zorgen.

Sterk beleggingsfundament huidige Nederlandse woningmarktVanuit langetermijndrivers is waar te nemen dat het fundament voor

de Nederlandse woningbeleggingsmarkt als sterk te beschouwen is.

De vraag is sterk geconcentreerd en toegespitst op flexibilisering

en huishoudensverdunning, terwijl het aanbod mede door de achter

blijvende bouwproductie en terugtrekkende subsidies op de koop

markt en sociale huurmarkt kwantitatief en kwalitatief tekort schiet.

Beleggersmarkt

Rendementsverschil met tienjaars staatsobligaties maakt vastgoed aantrekkelijkDoor de lage rentestanden is de spreiding met het risicovrij rendement

verder toegenomen, waardoor beleggingen in residentieel vastgoed

een aantrekkelijke (geïmpliceerde) risicopremie laten zien in

Nederland en de omliggende Europese landen. Naar verwachting

zal de rente nog een behoorlijke tijd op een laag niveau blijven door

het aangekondigde opkoopprogramma van de Europese Centrale

Bank en de economische vooruitzichten van Duitsland. In figuur 3 is

goed te zien dat de risicopremie in Amsterdam een stuk hoger ligt

(circa 430 basispunten) in vergelijking met andere Europese steden.

Dit terwijl het risico naar verwachting zal afnemen door het sterke

beleggingsfundament vanuit de gebruikersmarkt.

Nederlandse woningbeleggingen relatief goedkoop in Europees perspectief Door de vlucht van investeerders naar ‘veilige’ beleggingen beginnen

woningbeleggingen in bijvoorbeeld Londen en München steeds

duurder te worden. De Nederlandse woningmarkt komt hierdoor

steeds vaker in beeld bij buitenlandse investeerders. In Londen zijn

bruto aanvangsrendementen (BAR) inmiddels aangescherpt tot bijna

2 procent en in München tot 3,5 procent ultimo 2013 waar deze in

Nederland op 5,4 procent ligt voor het beste product op de beste

locaties (Global Property Guide Research, 2014).

In het verleden is de waardeontwikkeling van huurwoningen mee

gegroeid met de sterke prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt.

De forse afwaarderingen na de crisis in 2008 zijn inmiddels in

taxaties ‘ingeprijsd’ door niet meer uit te gaan van uitponden,

maar van doorexploiteren. De afgelopen twee kwartalen heeft de

waardeontwikkeling, het indirect rendement, van institutioneel

woningbezit al een lichte positieve trend laten zien. Veel beleggers

verwachten dat de bodem is bereikt en proberen nu in te stappen.

Gering aanbod vermoeilijkt exposure direct vastgoedHet blijft lastig voor investeerders om snel exposure te

krijgen naar directe beleggingen in woningcomplexen.

De achterblijvende bouwactiviteiten verlagen de

mogelijkheid voor investeerders om grootschalig in te

stappen in de Nederlandse woningbeleggingsmarkt.

Alleen indirect instappen via woningfondsen lijkt

vooralsnog de enige mogelijkheid. Aan de andere

kant sorteren grote gemeenten steeds meer voor

op vrije sector huur. Zo heeft de gemeente Utrecht

als eerste gemeente in Nederland sinds kort een

‘bidboek’ uitgegeven met locaties waarin de gemeente

potentieel ziet voor de realisatie van vrije sector

huurwoningen.

“Snel instappen is lastig, maar essen-

tieel, omdat door de grote interesse

van beleggers de rendementen op

den duur zullen aanscherpen, zodra

veel kapitaal naar de markt begint te

vloeien."

Een andere interessante instapmogelijkheid voor

investeerders dient zich aan in de vorm van

portefeuilles die door woningcorporaties worden

afgestoten. Echter blijken dergelijke transacties

tussen corporaties en beleggers nog zeer moeizaam

te verlopen. Beleggers richten zich met name op

nieuwbouw vrije sector huurwoningen.

FIGUUR 3

Aanvangsrendement en risico-opslag woningen

(Global Property Guide Research, 2014)

Europe: BAR 10jrstaats Risico opslag

Londen 2,09 2,09 0 0

Genève 3,1 0,45 2,65 265

München 3,54 0,9 2,64 264

Parijs 3,63 1,3 2,33 233

Amsterdam 5,41 1,1 4,31 431

%

8

6

4

2

0

Lond

en

Genèv

e

Mün

chen

Parij

s

Amste

rdam

bsp

600

450

300

150

0

BAR Risico opslag

28

FIGUUR 4

Top 40 Kernregio’s Woningen

(Bouwinvest Research, 2014)

Daarnaast kennen complexen met meer dan 10 procent sociale huur

restricties waarbij verplicht voor dertig jaar in de winst gedeeld moet

worden en pas na zeven jaar uitgepond mag worden.

Instapmoment dient aanMet vastgoed dat steeds duurder wordt in de ‘veilige’ Europese

hoofdsteden, worden Nederlandse huurwoningen steeds aantrekkelijker

voor beleggers. Snel instappen is lastig, maar essentieel, omdat

de rendementen op den duur zullen aanscherpen, zodra veel

kapitaal naar de markt vloeit. Het beleggingsfundament in de

gebruikersmarkt lijkt optimaal nu de druk op middeldure huur

woningen in grote steden sterk aan het toenemen is. Echter zorgen

regionale verschillen ervoor dat er een duidelijk onderscheid gemaakt

kan worden tussen sterke gebieden, die op de lange termijn betere

ontwikkelingen laten zien, en de regio’s die achterblijven en daardoor

een hoger risico toebedeeld wordt.

Kernregio’s Woningen

Selectie sterke regio’s in model ‘Kernregio’s Woningen’ Vanuit de regionale verschillen is het dus belangrijk om de focus te

leggen op sterke gebieden op de lange termijn. Voor investeringen

in Nederlandse woningprojecten wordt bij Bouwinvest gebruik

gemaakt van het model ‘Kernregio’s Woningen’, opgesteld door de

afdeling Research. Dit model selecteert de meest aantrekkelijke

gemeenten die het beste fundament bieden met betrekking tot de

eerdergenoemde ontwikkelingen in de gebruikers en

beleggersmarkt.

Het model bestaat uit vier pijlers waarbij drie pijlers

zijn opgedeeld en gerangschikt voor de huidige

situatie en de toekomstige verwachting. Binnen deze

pijlers zijn indicatoren toegepast die vraag en aanbod

in de gebruikers en beleggersmarkt kwantitatief

maken. Veranderende regelgeving zit verwerkt in de

voorspellingen van de woningkrapte en economische

ontwikkeling. De belangrijkste indicatoren per pijler

betreffen: het aantal huishoudens, huishoudensgroei,

BBP volume, economische groei, de gemiddelde

vraagprijs, de woningmarktkrapte tot 2025 en de

omvang van de beleggingsmarkt. Door het combineren

van indicatoren en toekennen van wegingen zijn alle

Nederlandse gemeenten gerangschikt in het model.

Een overzicht van de verschillende pijlers en uiteind

elijke rangschikking per gemeente zijn terug te vinden

in figuur 4.

Slechts een deel van de ruim vierhonderd Nederlandse

gemeenten wordt als attractief beschouwd. Met name

een groot aantal kleine gemeenten is uitgesloten aan

gezien het geliberaliseerde huursegment er omvang en

dynamiek mist.


Een omvangrijk aantal huishoudens met een (boven)gemiddeld

inkomensniveau in de gemeente draagt bij aan gezonde verhuur

kansen voor vrije sector huurwoningen.

Een ander aandachtspunt betreft het prijsniveau van koopwoningen

in de regio. Vrije sector huurwoningen, met een huurprijs boven

de € 700, per maand hebben een slechte concurrentiepositie ten

opzichte van de koopsector als de gemiddelde woningprijs erg laag

is. Zo kan het voorkomen dat grote koopappartementen zeer goed

betaalbaar zijn in landelijk perspectief, waardoor de verhuurkansen

in het concurrerende geliberaliseerde huursegment substantieel

dalen. De gemeenten met de laagste koopwoningprijzen zijn in dit

kader buiten het model gelaten.

“Ook in kleine gemeenten die grenzen aan

steden waar de vraagdruk sterk is, kunnen

grondgebonden woningen, die in de steden zelf

nauwelijks rendabel neer te zetten zijn, toch

interessant zijn."

Het zijn voornamelijk de grote steden in Nederland welke hoog op

de ‘ranking’ staan. Investeringen zijn grotendeels op deze regio’s

gericht. Er is doorgaans een bovengemiddelde krapte aan vrije sector

huurwoningen.

FIGUUR 5

Kaartje Kernregio’s Woningen

(Bouwinvest Research, 2014)

Met name de prijscategorie € 700, tot € 1.000,

per maand op binnenstedelijke locaties is populair.

Steden als Amsterdam en Utrecht staan symbool voor

de schaarste aan kwalitatief goede huurwoningen

op binnenstedelijke locaties. De gemeenten die na

het toepassen van bovenstaande randvoorwaarden

overblijven en als minder risicovol worden beschouwd,

zijn terug te vinden in figuur 5.

Desondanks zijn gemeenten die laag scoren niet op

voorhand oninteressant voor woningbeleggers. Een

uitstekende wijk, locatie, gebouwkwaliteit, risico

rendementsverhouding, etcetera kan een propositie

toch attractief maken. Ook in kleine gemeenten

die grenzen aan steden waar de vraagdruk sterk

is, kunnen grondgebonden woningen, die in de

steden nauwelijks rendabel neer te zetten zijn, toch

interessant zijn. Voorbeelden zijn Amstelveen en

Badhoevedorp die profiteren van de vraagdruk vanuit

Amsterdam. Gezond verstand blijft dus te allen tijde

het vertrekpunt.

Investeren in de ‘Kernregio’s Woningen’ voor stabiel rendement voor de lange termijn.Vanuit wereldwijd perspectief lijkt het ideale instap

moment zich voor te doen, waardoor internationale

beleggers zich mengen op de markt. Direct instap

pen blijft echter lastig voor deze partijen door

het geringe aanbod van nieuwe objecten en het

gebrek aan cruciale lokale kennis. Nederlandse

managers van woningfondsen, welke al jaren

actief zijn met reeds omvangrijke portefeuilles en

nieuwbouwontwikkelingen, profileren zich momenteel

om dit kapitaal te gaan beheren. Door te selecteren op

sterke gebieden wordt een stabiel rendement voor de

lange termijn het beste gewaarborgd.

BronvermeldingABF Research. (2014). Socrates transparantie in cijfers:

Over de woningmarkt.

CBS Statline. (2013). Woningvoorraad naar eigendom.

Eichholtz, P.M.A. (2014). Dutch residential investments

in European perspective. Utrecht: Finance Ideas

Global Property Guide Research. (2014). Europe: Gross

rental yields. Verkregen op 20 oktober 2014, van http://

www.globalpropertyguide.com/Europe/rentyields.

RandstadIncl. Amsterdam,

Den Haag, Haarlem, Leiden, Rotterdam

en Utrecht

BrabantstadIncl. Breda, Den

Bosch, Eindhoven en Tilburg

Midden OostIncl. Apeldoorn,

Arnhem, Nijmegen en Zwolle

30

Jeroen Hermus MA MRICS RTJeroen Hermus is werkzaam bij CBRE als Senior Consultant Healthcare. CBRE is het grootste vastgoedadviesbureau ter wereld. In Nederland zijn circa 380 medewerkers actief. Jeroen is dagelijks actief voor opdrachtgevers met zorgvastgoed gerelateerde vraagstukken. Samen met zijn collega’s is hij onder andere betrokken bij aan- en verkoop, aan- en verhuur, taxaties, (nieuw)bouwbegeleiding, assetmanagement en strategische advisering rondom zorgvastgoed(portefeuilles). Hij treedt op voor zorginstellingen, woningcorporaties, ontwikkelaars, banken en beleggers.

Zorgvastgoed; kansen voor zorginstellingen én marktpartijen

De Nederlandse zorgvastgoedmarkt

is volop in beweging. De introductie

van marktwerking zorgt, samen met

een bezuinigende overheid, voor

opschudding binnen de sector.

Dit biedt kansen en uitdagingen voor

zorginstellingen én marktpartijen.

Het leidt tot een verschuivend

speelveld en dwingt organisaties

tot strategisch handelen.

Veranderende vastgoedmarktVeel zorginstellingen hebben hun vastgoed in eigendom of huren het

gedeeltelijk van landelijke, regionale of lokale woningcorporaties.

Veel van deze woningcorporaties hebben echter recent aangegeven

zich de komende jaren te focussen op hun primaire business.

Hierdoor laten zij het investeren in zorgvastgoed in toenemende mate

over aan zorginstellingen en marktpartijen. De woningcorporaties

luidden daarnaast recentelijk de noodklok over de investeringen die

gedaan moeten worden om hun huidige bewoners te kunnen blijven

huisvesten. Een gedeelte van hun bezit dient aangepast te worden

aan de veranderende eisen van de doelgroep. Deze investeringen

leveren echter geen of zeer beperkte extra huurinkomsten op. De

komende jaren zal blijken of woningcorporaties in staat zijn deze

investeringen uit te voeren. Het is aannemelijk om te veronderstellen

dat zij deze en andere zorggerelateerde inversteringen gaan

verleggen richting de bewoners, de overheid en marktpartijen.

Net als in de overige vastgoedsectoren wordt de rol van banken

ook in de zorgsector beperkter. Banken worden kritischer richting

zorginstellingen en financieren uitsluitend onder strikte(re) voor

waarden. Business cases, prognoses en strategieën worden

belangrijker. In tegenstelling tot het verleden is het niet alleen

meer de huisbank waarbij financieringen worden opgehaald.

Eigen vermogen wordt steeds essentiëler en heeft directe invloed

op het rentepercentage dat betaald moet worden.

Doordat banken beperkter en onder andere voorwaarden

financieren, wordt er naar alternatieven gezocht binnen

de sector. Deze alternatieven zijn bijvoorbeeld

het verdelen en verkopen van aandelen in de zorg

exploitatie, het verkopen en terughuren (sale &

lease back) van vastgoed of het aantrekken van

vreemd (achtergesteld) vermogen in de onderneming.

De rol van vastgoedDoordat zorginstellingen zelf verantwoordelijk zijn

geworden voor hun huisvestingskosten, heeft vastgoed

de laatste jaren een grotere bedrijfseconomische impact

gekregen binnen zorgorganisaties. Het optimaal

(strategisch) inzetten van vastgoed, professioneel

beheer en marketing dragen bij aan het behalen van

een langjarig positief bedrijfsresultaat. Een goed

vastgoedbeleid en een doordachte visie worden

essentieel om de strategie en doelstellingen van de

zorginstelling te kunnen realiseren.

“Zorgvastgoed is een interessante

beleggingscategorie."

Diverse zorginstellingen hebben de afgelopen jaren

financiële buffers opgebouwd om mogelijke tegenvallers

vanuit het gewijzigde speelveld te kunnen opvangen.

Het eigen vermogen van zorginstellingen heeft zich

in 2013 positief ontwikkeld ten opzichte van 2012.

Er is meer dan 11 miljard euro aan eigen vermogen

beschikbaar binnen de sector. Het gemiddelde

solvabiliteitsratio lag in 2013 boven de 20 procent.

Diverse partijen zullen onvoldoende buffers hebben

bij een handhaving van de huidige koers. Deze

instellingen zullen op korte termijn een herijking

van positie, dienstverlening en faciliteiten moeten

uitvoeren. De vastgoedportefeuille dient tegen

het licht te worden gehouden om te kijken of deze

aansluit op de toekomstvisie van de zorginstelling

en of er efficiëntieslagen te behalen zijn. Door hier

op een commerciële manier naar te kijken kunnen

zorginstellingen kansen benutten en geld besparen.

Ondanks dat zorginstellingen niet altijd meer eigenaar

zijn of blijven van het vastgoed, kunnen zij wel een groot

deel van de zeggenschap behouden over het gebouw.


In de zorgsector is momenteel de verschuiving gaande dat steeds

meer huurcontracten plaatsvinden op basis van ‘triple net huur

voorwaarden’. Hierdoor is de zorginstelling verantwoordelijk

voor onder andere het gehele gebouwonderhoud in ruil voor een

huur korting. Voor de belegger wordt de verhuur hierdoor steeds

meer een financieel product zonder dat daarbij ook intensief

beheer (met de bijbehorende risico’s en kosten) komt kijken. Het

voordeel voor de zorginstellingen is dat zij zelf kunnen sturen op

onderhoud, wat beloond wordt als ze dit goed doen. Hierdoor neemt

de afhankelijkheid van de verhuurder af, als zij bijvoorbeeld een

verbouwing wil realiseren om het gebouw weer geschikt te maken

voor exploitatie.

Investerende marktpartijenHet investeren in zorgvastgoed door marktpartijen heeft de afgelopen

jaren flink aan populariteit gewonnen. Dit wordt mede veroorzaakt

doordat er voorheen weinig tot geen aanbod van zorggebouwen

aanwezig was op de markt. Zorginstellingen konden immers goed koop

(en geborgd) financieren bij banken en woningcorporaties stonden in

de rij om het vastgoed mee te ontwikkelen en eigenaar te worden.

Nu deze ontwikkelingen veranderd zijn worden er in toenemende mate

beleggingsmogelijkheden voor marktpartijen aangeboden.

“Marktwerking resulteert in kansen voor

marktpartijen."

De toenemende interesse van beleggers is ook te verklaren doordat

verhuurd zorgvastgoed over interessante beleggingskenmerken beschikt.

Een overzicht hiervan is in tabel 1 opgenomen. Daarnaast kunnen

beleggers hun vastgoedportefeuille aanmerkelijk diversifiëren door

investering in dit type vastgoed. Essentieel voor iedere belegger is

echter dat er een gezonde business case onder de zorgexploitatie ligt

en de huur langjarig op een gezonde manier kan worden opgebracht.

Groeiende beleggingsmarkt De groeiende markt en interessante rendementen hebben momenteel

de bijzondere aandacht van zowel particuliere, institutionele als

buiten landse beleggers. Rendementen bij een tienjarige marktconforme

huurovereenkomst variëren momenteel tussen de 6 procent en 10

procent BAR v.o.n. De huurprijzen die betaald kunnen worden variëren

volledig per type vastgoed en de (zorg)exploitatie die er gevoerd kan

worden. In de praktijk varieert dit tussen de € 80, en € 250, per

vierkante meter per jaar. Particuliere woonzorglocaties of objecten

waarin operatiekamers gevestigd zijn, is een voorbeeld waarbij de

huurprijs hoger kan liggen.

In Nederland zijn diverse institutionele beleggers met

specifieke ‘Healthcare’fondsen actief. De komende

jaren zullen zij naar verwachting voor minimaal 1

miljard euro investeren in zorgvastgoed. Een deel van

hun portefeuille bestaat uit (zorg)appartementen of

intramurale woonzorg. In sommige gevallen wordt dit

gekocht op het moment dat het gebouw ontwikkeld

wordt. Hierdoor kunnen beleggers optimaal sturen

op een goede alternatieve aanwendbaarheid van

het vastgoed en worden hun kennis en kunde aan

de ontwikkeling toegevoegd. Een ander gedeelte

van de beleggersportefeuilles bestaat uit eerstelijns

gezondheidscentra, particuliere woonzorglocaties

en klinieken. Ziekenhuizen vallen, mede door

hun hoge investeringsvolume, nog niet binnen de

beleggingshorizon.

“Aantal senioren neemt dagelijks toe."

Daarnaast zijn er in Nederland steeds meer parti

culieren en ‘family offices’ geïnteresseerd in

zorgvastgoed. Met name de maatschappelijke

betrokkenheid en het gevoel bij de dienstverlening

van de zorgexploitant worden als voordelig ervaren

ten opzichte van andere typen vastgoedbeleggingen.

Een particuliere belegger heeft vaak directe affiniteit

met bijvoorbeeld de hurende huisarts van het gezond

heidscentrum. Ook bij intramurale zorg kan worden

geconstateerd dat een particulier deze vaak om een

bewuste reden koopt. Een voorbeeld hiervan is dat

het wordt gekocht omdat er een eigen ouder in het

complex woonachtig is. Family offices beleggen vaak

in het vastgoed dat hoort bij bepaalde zorgconcepten,

of ondersteunen een exploitant bij de verdere uitrol

van het aantal locaties. In de praktijk is te zien dat er

naast het vastgoed dan ook intensieve betrokkenheid

kan zijn bij de bedrijfsvoering.

De interesse van buitenlandse beleggers in Nederlands

zorgvastgoed neemt ook gestaag toe. De te behalen

rendementen in ons land zijn hoger dan die in hun

thuisland of in de landen om ons heen. In deze landen

is reeds de nodige ervaring met het beleggen in zorg

vastgoed opgedaan en is het in sommige landen

uitgegroeid tot een volwaardige beleggingscategorie.

Een voorbeeld hiervan is GrootBrittannië, waar het

afgelopen jaar voor meer dan 2,5 miljard euro aan

zorgvastgoed van eigenaar is gewisseld. De betrokken

beleggers komen uit GrootBrittannië zelf, maar ook

uit bijvoorbeeld Amerika, China en Maleisië. Ook

in België en Duitsland is de markt volwaardiger en

transparanter dan in Nederland. Hierdoor liggen er

in Nederland kansen voor vooruitstrevende beleggers.

De groei van het aantal zorgvastgoedbeleggingen in de

Nederlandse markt wordt met name veroorzaakt door

de groeiende vraag naar zorgappartementen vanuit

de consument en het feit dat zorginstellingen op

zoek gaan naar alternatieven voor vreemd vermogen.

Marktpartijen kunnen in veel gevallen voor deze

partijen de oplossing bieden.

Voordelen Nadelen

Langjarige huurcontracten Beperkte transparantie in de

markt

Exit en herfinancieringsrisico goed in

te schatten

Politiek risico

Inflatiebestendig Kennisintensief (specialistische

kennis noodzakelijk)

Relatief conjunctuur ongevoelig

Toenemende doelgroep ouderen

Steeds meer aanbod beschikbaar

Maatschappelijke investering

TABEL 1

Voor- en nadelen van beleggen in zorgvastgoed

32

Ruben Langbroek MSc MSRE MRICS LEED Green AssociateRuben Langbroek is Head of Asia Pacific voor de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). GRESB evalueert best practices op het gebied van duurzaamheid in de wereldwijde vastgoedsector. Ruben is verantwoordelijk voor de strategische ontwikkeling van GRESB’s positie in de regio. Ruben heeft ruim 10 jaar ervaring in de vastgoedsector, met name op de vastgoedbeleggingsmarkt. Voorheen werkte hij onder meer als Associate Director Strategic Advisory en Head of Research voor JLL in Nederland, Hong Kong en Singapore.

Vastgoed in het buitenland

De Aziatische vastgoedmarkt: groei als kans én als uitdagingDe Aziatische vastgoedmarkt biedt

volop kansen voor geïnteresseerde

beleggers die willen profiteren van de

ontwikkeling die deze regio meemaakt.

De aanzienlijke bevolkingsgroei en

urbanisatiegolf in Azië hebben namelijk

direct impact op de groei van de

welvaart en economie, en daarmee

indirect op de groei en het succes van

de regionale vastgoedmarkt.

There’s no such thing as AsiaDe regionale vastgoedmarkt in Azië bestaat uit vele lokale markten met elk

hun eigen karakteristieken, kansen en risico’s - en daarmee hun eigen

cyclus en momentum. Dat biedt enerzijds goede diversificatiemogelijkheden,

maar betekent tevens dat – naast goede timing – inzicht in en begrip van

de verschillen in marktdynamiek essentieel zijn. Daarbij zijn ook de

culturele verschillen van belang. Tussen Aziatische landen onderling kunnen

die zelfs net zo groot zijn als tussen het Westen en het Verre Oosten.

Verschillen in culturele achtergronden leiden bijvoorbeeld tot andere visies

op beleggen in vastgoed. In Zuidoost Aziatische landen als Indonesië en

Thailand zijn er veel welvarende families actief op de vastgoedmarkt die

hun vermogen van generatie op generatie hebben opgebouwd via productie

of handel in gronds toffen. Hun beleggingsbenadering is meestal niet

gebaseerd op financiële parameters als aanvangsrendement of Return on

Investment. Zij beschouwen vastgoed als tastbaar erfgoed voor volgende

generaties, en stellen daarom meer kwalitatieve aankoopcriteria.

Daarnaast heeft de culturele achtergrond ook invloed op de zakelijke context.

Die is in deze regio structureel anders dan in het Westen, wat eveneens

gevolgen heeft voor de vastgoedmarkt. Zo worden Aziatische markten

gekenmerkt door gebrek aan transparantie. Volgens de Global Real Estate

Transparency Index van JLL kunnen alleen de vastgoedmarkten van Singapore,

Hong Kong en in mindere mate Japan als transparant bestempeld worden

(JLL, 2014). Aziaten zijn geneigd informatie te beschouwen als potentiële bron

van voordeel of macht.

Er heerst hier de perceptie dat transparantie kan leiden tot

gezichtsverlies (één van de belangrijkste culturele principes

in Azië) en dat het verschaffen van informatie negatieve

gevolgen kan hebben voor de concurrentiepositie. Hierdoor

worden bijvoorbeeld transactiegegevens van vastgoed of

gerealiseerde huurprijzen niet of nauwelijks gedeeld.

“De Aziatische vastgoedmarkt bestaat

uit vele lokale markten met elk hun

eigen cyclus."

Verdeel en heersWat bijdraagt aan het gebrek aan transparantie is dat er

relatief veel kleine partijen als ontwikkelaar of belegger

actief zijn. Private partijen met een stuk grond kiezen er

veelal voor om te gaan bouwen, in de hoop mee te kunnen

profiteren van de stijgende prijzen voor vastgoed. Het is

bovendien betrekkelijk eenvoudig voor kleinere beleggers

om in vastgoed te investeren. In veel Aziatische markten

wordt het eigendom van vastgoed door ontwikkelaars

namelijk eerst opgesplitst en vervolgens verkocht. Dit

gebeurt door toepassing van zogenaamde ‘strata titles’.

Strata titles werden oorspronkelijk geïntroduceerd om beter

om te kunnen gaan met het juridisch eigendom van

appartementen complexen, maar worden tegenwoordig ook

toegepast bij verkoop van kantoorgebouwen, winkelcentra

en industrieel vastgoed. Bij gebouwen met strata titles is er

vaak gebrek aan transparantie over de haalbare huur, want

verhuurders binnen hetzelfde gebouw onderbieden elkaar

om huurders aan te trekken. In sommige landen zijn er

zelfs verschillende eigenaren per verdieping. Doordat het

eigendom wordt opgesplitst in kleine delen kan feitelijk

iedereen een stukje vastgoed kopen. Dat heeft ontwikkelaars

in landen waar strata titles de markt domineren zoals

Indonesië, Maleisië, India, Hongkong en Singapore, de

afgelopen jaren in elk geval geen windeieren gelegd.

Groeireus ChinaDe situatie op de Chinese vastgoedmarkt is in het bijzonder

interessant door de snel toenemende marktomvang en de

aanzienlijke groeipotentie.


Vorig jaar kondigde de overheid aan dat boeren meer recht

krijgen op grondbezit waardoor ongeveer 800 miljoen

Chinezen op het platteland landeigenaar kunnen worden.

Dit zal ongetwijfeld tot veel speculatieve grondtransacties

en uiteindelijk tot nieuwbouwontwikkelingen leiden. Wat

groeipotentie betreft, is China (samen met India) één van de

groeireuzen voor de komende decennia. Niet zozeer vanuit

bevolkingsgroei, want door het één-kind-beleid van de vorige

eeuw is de huidige bevolkingsgroei in China bijzonder laag.

Het is zelfs een van de snelst vergrijzende landen ter wereld.

De verwachte groei wordt dan ook voornamelijk veroorzaakt

door urbanisatie, een trend die sinds medio vorige eeuw

gaande is. In 1950 woonde 13 procent van de Chinezen in

steden en dat aandeel is inmiddels gegroeid tot bijna 55

procent. Het wekt nauwelijks verbazing dat 25 van de 100

grootste steden ter wereld in China liggen. Naar verwachting

verhuizen de komende 35 jaar nog eens 300 miljoen Chinezen

van het platteland naar de steden (United Nations, 2014). De

groei van de nationale welvaart, de dienstensector en de

industrie die hierop volgt, zal tot een bijna onverzadigbare

vraag naar vastgoed leiden.

Stedelijke ontwikkeling met stokjesVooruitlopend op de verwachte vraag wordt er in China dan

ook stevig doorgebouwd. Ter illustratie: in de afgelopen 3

jaar is er in China meer cement gebruikt dan in de Verenigde

Staten in de afgelopen 100 jaar, is elke 5 dagen een nieuwe

wolken krabber opgeleverd, zijn meer dan 30 vliegvelden

gebouwd, is in 25 steden een compleet metrosysteem

aangelegd, zijn de 3 langste bruggen ter wereld gebouwd

en is bijna 10.000 kilometer spoorweg en meer dan 40.000

kilometer snelweg aangelegd. De ontwikkelingen op de

woningen commerciële vastgoedmarkt van de hardst

groeiende steden in China zijn van vergelijkbare schaal.

“De urbanisatiegolf in China leidt tot

een bijna onverzadigbare vraag naar

vastgoed."

De vraag dient zich derhalve aan of er niet te veel wordt

gebouwd. Kijkend naar de nieuwe zakencentra in de ‘emerging

cities’ zoals Financial City in Chengdu, City North in Xi’an en

Yujiapu Financial District in Tianjin is die vraag ook gerecht-

vaardigd. Er is sprake van lege kantoorgebouwen en

winkelcentra, evenals verlaten appartementencomplexen.

De aanpak van stedelijke ontwikkeling in China is echter

helder: eerst aanbod creëren alvorens de toekomstige vraag

te kunnen opvangen. Gelet op de genoemde urbanisatiegolf

die gaande is, is er wat te zeggen voor die gekozen aanpak.

Na de realisatie van infrastructuur, woningen en commerciële

voorzieningen is het nu echter wel een uitdaging voor

lokale overheden om werkgelegenheid en levendigheid in

de nieuwe districten van de emerging cities te creëren.

Duurzame groeiDat is overigens niet de enige uitdaging. Zo leidt groei van

de vastgoedvoorraad tot een aanzienlijke consumptie van

(fossiele) energie en daarmee tot luchtvervuiling en sterke

toename van de CO2-uitstoot van gebouwen.

FIGUUR 1

Inwoneraantal in stedelijke gebieden als % van totaal

(bron: The Economist)

FIGUUR 2

Cementgebruik in China versus de Verenigde Staten

(bron: USGS)

AFBEELDING 1

Sociale woningbouw in Chongqing, China, een van de snelst groeiende en

grootste steden ter wereld, met een inwonersaantal van 29 miljoen

100

80

60

50

40

20

01950 55 60 65 70 75 80 85 90 95 00 05 10 15 20 25 30 35 40 45

US Western Europe

Brazil

South-East Asia India

China

F O R E C A S T

U.S. CHINA

4.5 gigatons(1901-2000)

In 100 years In 3 years

6.6 gigatons(2011-2013)

De markt zal daarom duurzame maatregelen moeten treffen om de negatieve

effecten van de toekomstige groei te minimaliseren. De Aziatische

vastgoedmarkt is hierin vooralsnog redelijk afwachtend. Het meten van

energieverbruik van gebouwen gebeurt bijvoorbeeld nog nauwelijks terwijl

dat juist de basis vormt voor verbetering. Bovendien is het voor

gebouweigenaren vaak onduidelijk wat die beoogde verbetering (en

investering) concreet oplevert. Daar komt bij dat eigenaren die wél bereid

zijn initiatieven te nemen, worden geconfronteerd met een gebrek aan

lokale rapportagestandaarden of benchmarks waarmee ze de prestaties van

hun gebouwen kunnen vergelijken met die van andere gebouwen. Hierdoor

worden er te weinig acties ondernomen en blijven groene kansen liggen.

“Duurzame groei dé uitdaging voor de Aziatische

regio."

In dat opzicht is het een goede ontwikkeling dat overheden in Azië steeds

vaker eisen stellen ten aanzien van het duurzaamheidsniveau van zowel

bestaande gebouwen als nieuwbouw. Toch willen Aziatische beleidsmakers

duurzaamheid vooral inzetten voor de ondersteuning van – en niet als barrière

voor – de genoemde groei. Uiteindelijk vormt het ontkoppelen van de

stedelijke groei en de groeiende vraag naar natuurlijke grondstoffen zoals

energie, water en voedsel, de échte uitdaging voor de regio. In China

zeggen ze daar overigens over: ‘wàn shì k-ai tóu nán’. Vrij vertaald: alle

uitdagingen zijn lastig, voordat ze eenvoudig worden.

AFBEELDING 2

Niveaus van luchtverontreiniging in Chinese steden, zoals

Beijing an Shanghai, zijn vaak meer dan honderd keer

hoger dan wat aanvaardbaar is voor de volksgezondheid.

BronvermeldingJLL (2014). Global Real Estate Tra nspare ncy Index 2014

United Nations (2014). World Urbanisation Prospects: The 2014 Revision. New York

Altijd een stap vooruit PVM is een innovatief en energiek ingenieurs- en organisatieadviesbureau met enthousiaste, betrokken, deskundige adviseurs dat zich, vanuit een integrale visie, richt op de eigenaren en gebruikers van gebouwen in alle marktsectoren. De professionals van PVM werken vanuit hun persoonlijke kracht, vanuit samenwerking en vanuit een gedeelde vastgoedvisie. PVM kent een open en informele cultuur.

Jouw taak Als vastgoedadviseur heb je een integrale visie op het vastgoed. Naast het realiseren van de projectdoelstellingen ben je proactief in het verbeteren en ontwikkelen van concepten en het signaleren en oppakken van acquisitiekansen.

Functie-eisen Voor de functie vastgoedadviseur verwachten wij dat je:

• opgeleid bent op WO-niveau en affiniteit hebt met vastgoed. • een commerciële instelling hebt, gericht op het uitbouwen van de

advisering bij bestaande en nieuwe relaties. • kennis hebt van de vastgoedbranche en oog voor de ontwikkelingen

in het vakgebied. • een initiatiefrijke, enthousiaste en dienstbare instelling hebt.

Voor meer informatie: www.p-v-m.nl of stuur direct je cv met motivatie naar [email protected]

Vacature: Vastgoedadviseur


Vraaggestuurd ontwikkelen en procesoptimalisatie binnen de nieuw -bouw woningmarktWoningbouw moet aansluiten op de

woonwens(en) van de consument

Binnen de nieuwbouw woningmarkt is

er de laatste jaren veel veranderd.

Aannemers en ontwikkelaars willen

graag dat hun kopers of huurders

meedenken over de invulling van het

huis. Ze hebben immers de laatste

jaren gemerkt dat er een periode van

klantschaarste is aangebroken. Wonen

is meer dan alleen een huis. Allereerst

kiest de woonconsument voor een

specifieke locatie. De woonconsument

weet heel goed waar hij wel wil wonen

en vaak nog beter waar niet. Met de

keuze voor een locatie kiest de

consument ‘automatisch’ ook bewust

voor de voorzieningen in de buurt. Een

huis gaat dus niet alleen over ‘de

stenen’ maar veel meer over ’de plek’.

Actuele en toekomstige projectenDoordat de consument zich inschrijft voor één of meerdere

specifieke projecten, kiest hij in eerste instantie voor de

plek. Wanneer hij dit vroegtijdig doet kunnen ontwikkelaars,

gemeenten en corporaties ook de woonwensen tijdens het

ontwikkelen ontwerpproces meenemen in hun plannen.

Inmiddels zijn er gemeenten die deze woonwensen

gebruiken als brandstof voor het maken van bestemmings-

en beeldkwaliteitsplannen.

Toekomstige woningbouwprojectenDe toegevoegde waarde van de woonwensen is bij

toekomstige projecten uiteraard groter dan wanneer

een marktpartij zelf op de stoel van de woonconsument

is gaan zitten. Wanneer een locatie vroegtijdig wordt

gecommuniceerd met de markt, is daardoor ook de

courantheid van een locatie goed toetsbaar aan de markt.

Immers, mochten er zich geen woonconsumenten melden,

dan zou je kunnen concluderen dat de desbetreffende

locatie niet geschikt is voor een woonbestemming. Dit kan

onnodige kosten en tijd besparen.

De locatie is de primaire woonwens van de consumentDoor een goed beeld van de locatie te geven kan een

consument al bepalen of hij hier wellicht wel of niet wil

wonen. 80 Procent van de kopers en/of huurders komt uit de

buurt van de locatie (nieuwbouw-nederland, 2014). Zij

weten dus al redelijk goed welke voor- en nadelen deze plek

met zich meebrengt. De consument beoordeelt de locatie

met name op voorzieningen, groen, veiligheid en

bereikbaarheid.

In beeld brengen van de woonwensenOp verschillende manieren kun je via de woonconsument

de woonwensen boven water krijgen. Uiteraard is een

snelle, relatief goedkope manier door het online uitzetten

van een enquête onder de groep geïnteresseerden. Men kan

ook een dialoog aangaan met deze groep en tijdens een

bijeenkomst een goed beeld van de woonwensen en

behoeften vormen. Wanneer eenmaal de dialoog, online of

offline is aangegaan, is het van belang om het contact met

deze groep periodiek te onderhouden.

Arjan Veelers Arjan Veelers is directeur van Nieuwbouw Nederland. Daarvoor was hij twintig jaar werkzaam in onder andere de bouw, makelaardij, architectuur en vastgoedontwikkeling. Nieuwbouw Nederland is een onafhankelijke organisatie die via internet de totale aanbodzijde van de nieuwbouwwoningmarkt: koop, huur en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, actueel en toekomstig, in beeld brengt. Hiervoor dient het landelijke portaal nieuwbouw-nederland.nl. Voor vele gemeenten (ruim driehonderd) is er een eigen nieuwbouwsite, zoals nieuwbouw-amsterdam.nl en nieuwbouw-eindhoven.nl.

36

OntwikkelmogelijkhedenNiet iedere locatie is een ‘witte vlek’ waarmee men onbeperkt gehoor kan

geven aan de woonwensen. Veelal is er een vigerend bestemmingsplan

waarbinnen een woningbouwproject dient te worden ontwikkeld. Dit heeft

voor- en nadelen. Een nadeel is dat er dus niet onbeperkt gebouwd kan

worden naar de wens van de consument. Wanneer dit het geval is dan is het

van belang om de uitvraag naar de consument scherper te stellen. Men kan

dan bijvoorbeeld vragen: ‘Wilt u op deze plek in een appartement wonen?’.

Hierdoor zullen mensen die een grondgebonden woning willen zich al niet

inschrijven.

Een voordeel is de tijdswinst. Doordat de uitvraag scherper is gesteld kan,

bij voldoende belangstelling, een schetsontwerp en bouwvergunning

worden aangevraagd. Uiteraard is dit dan afgestemd op de woonwensen

en conform bestemmingsplan. Er is al een bestemming die hierin voorziet,

waardoor een wijziging van bestemming niet meer noodzakelijk is.

DoelgroepanalyseBij het leggen van het eerste contact met de klant is het verkrijgen van

zoveel mogelijk informatie een groot goed. Als ontwikkelaar, bouwer of

architect is het erg verleidelijk om alleen de ‘harde’ vragen te stellen.

Denk bijvoorbeeld aan:

• Aantal slaapkamers

• Koop of huur

• Woningtype

• Prijsklasse

Maar de volgende vragen kunnen ook erg belangrijk en handig zijn in

het vervolgproces:

• Heeft u nu een koop- of een huurwoning? (afzetrisico)• Hoe groot acht u de kans dat u hier komt te wonen? (actualiteit van de

verhuisbehoefte)• Op welke termijn wenst u te verhuizen? (planning)• Heeft u kinderen? (voorzieningen en doelgroep)• Wat is uw hoogst genoten opleiding? (bereiken latente doelgroep)• Op welke sociale media heeft u een actieve account? (communiceren en

doelgroep vergroten)• Hoeveel auto’s heeft u? (parkeervoorzieningen)

Look-a-likesDe eerste inschrijvingen kunnen je veel vertellen over de doelgroep. Door

deze mensen in een database te plaatsen, kun je gemakkelijk look-a-likes

krijgen. Dit zijn namen en adressen van mensen met hetzelfde demo-

grafische profiel binnen hetzelfde gebied. Hierdoor vergroot je de groep

belangstellenden, omdat binnen deze groep de kans erg groot is dat deze

mensen ook een latente behoefte hebben voor hetzelfde woonproduct op

dezelfde plek.

Wanneer je een grote groep mensen hebt weten te vinden en deze in kaart

is gebracht, kun je een ‘kunstmatige’ schaarste creëren. Je hebt nu dusdanig

veel mensen die op deze plek willen wonen dat de vraag groter is dan het

aanbod. Binnen deze eigen markt is een vorm van pandschaarste gecreëerd.

Wanneer je ontwikkelaar bent en dus geen aannemer, hoef je alleen nog het

juiste woonproduct te bouwen.

Als ontwikkelaar hoef je dus niet meer op zoek naar kopers of huurders voor

je woningen, maar naar de juiste woningen voor je kopers of huurders!

Big Data als ingrediënt voor de ontwikkelopgaveDoor nu een kritische massa van belangstellenden te hebben

voor het project, kun je deze groep beter analyseren. Via

diverse bronnen kun je bepaalde behoeften en gewoonten

boven tafel krijgen. Bij grote uitbreidingslocaties of

binnenstedelijke ontwikkelingen zul je als ontwikkelaar ook

moeten voorzien in het aanbod van diverse voorzieningen.

Uit een dergelijke analyse kun je de volgende behoeften in

kaart brengen:

• Sport

• Openbaar vervoer

• Supermarkten

• Zorg

• Parkeervoorzieningen

Met deze informatie weet je dus precies hoeveel voetbal-

velden of hockeyvelden je moet maken, welke supermarkt er

moet komen, het aantal openbare parkeerplaatsen per straat

en of er voldoende mensen zijn voor een extra bushalte.

Procesoptimalisatie en residueel sturenDoor vroegtijdig de vraag in beeld te brengen en de

consument te laten kiezen voor een specifiek bouwnummer

of product, kun je residueel sturen. Wanneer je ook nog het

inkomen, gewenste meerwerk, eigen woonsituatie en de

verhuisbehoefte weet, kun je het afzetrisico verkleinen.

Hierdoor optimaliseer je de afzet van het project.

Wij zoeken de juiste huizen voor onze kopers!

Wij zoeken geen kopers voor onze huizen...

FIGUUR 1

De veranderende zoekopgave voor ontwikkelaars.


Dit gegeven hoeft niet direct te betekenen dat er meer

ontwikkelwinst wordt gemaakt. Door alle inschrijvingen in

hetzelfde Customer relationship management te ‘vangen’

en alle stakeholders in het proces toegang te geven, is een

hogere conversie een automatisch uitvloeisel.

De nieuwe werkelijkheidVolgens enkele sceptici is een vraag gestuurde markt

alleen noodzakelijk in tijden van crisis. Alleen een goede

ontwikkelaar, gemeente of corporatie weet dat vraag

gestuurd ontwikkelen de nieuwe werkelijkheid is. Aan

vastgoedprofessionals geven wij ook altijd het advies dat

ze moeten weten wat ze waar en voor wie moeten bouwen.

Wanneer je bij jezelf te rade gaat of je ouders vraagt

waarom ze in het huis wonen waarin ze nu wonen, dan is

de kans groot dat je één of meerdere van de volgende

antwoorden krijgt, omdat:

• het dicht bij het werk is,

• er veel scholen in de buurt zijn,

• de wijk erg groen is,

• er veel sportvoorzieningen in de buurt zijn,

• er meerdere supermarkten en winkels op fietsafstand

zijn,

• het een veilige buurt is.

De kans dat de primaire doorslag de kleur steen, dakpan,

architectuur of bijkeuken was, is erg klein.

En omdat wonen meer is dan een huis, hiernaast een

gedicht van Ingmar Heytze waarin dit nog eens duidelijk

wordt gemaakt.

BronvermeldingNieuwbouw-Nederland.(2014). www.Nieuwbouw-nederland.nl

OVER WONEN

Wonen is een wonderlijk werkwoord.Wanneer woont men? Als men slaapt,een sleutel omdraait, eet of baadt?

Wonen, dat is niet zozeer iets doen,maar op een plek zijn waar men liefheeft,

goedemorgen zegt, zijn hoed neerlegt.

Wonen doet men altijd ergens,stad of land, op stand of in de bocht

van een rivier.Of hier.

Ingmar Heytze

38

Ivo Opstelten Dr. Ivo J. Opstelten (1965) is sinds 2000 actief op het werkveld Energie en Binnenmilieu voor de Gebouwde Omgeving. Tot 2010 was hij manager van het onderzoeksprogramma Energie in de Gebouwde Omgeving en coördinator van het samenwerkingsverband van TNO en ECN, “Building Future”. Sinds juni 2010 is hij programmaregisseur bij Platform31 voor het programma “Energiesprong” in opdracht van het ministerie Wonen&Rijksdienst (voorheen VROM/BZK) en heeft daarbinnen onlangs de deal “Stroomversnelling Koopwoningen” gelanceerd. Sinds september 2012 is hij, naast zijn werk voor Platform31, lector “Nieuwe Energie in de Stad” aan de Hogeschool Utrecht en sinds mei 2014 tevens programmadirecteur voor het Centre of Expertise Smart Sustainable Cities. Hiermee wendt hij zijn kennis op dit werkterrein aan om de verbinding te maken tussen onderzoek, opleiding en praktijkinitiatieven. In zijn prive leven heeft hij ook de tering naar de nering gezet door zijn eigen jaren “30 vrijstaande woning van label G naar A++++ (energieneutraal/Nul op de Meter) te renoveren.

Verantwoorde hypotheek-verstrekking en energielastenWat is de waarde van de

energierekening?

Iedereen die een hypotheek wil

afsluiten voor de koop van een huis

zal bij een hypotheekverstrekker een

tweetal toetsen moeten ondergaan:

1. De loantoincome (LTI) toets,

oftewel kan de hypotheeknemer

(koper) de maandelijkse lasten voor

de aflossing van de hypotheek en

de bijbehorende rente wel betalen.

2. De loantovalue (LTV) toets, of

in goed Nederlands: is de woning waar

de hypotheek voor wordt verstrekt de

hoogte van het leenbedrag wel waard.

Deze twee toetsen vormen de basis

voor de ‘zorgplicht' van de hypotheek

verstrekker/bank.

Bij beide toetsen wordt de energetische kwaliteit van de woning (hoeveel

energie nodig is voor bewoning) nu onvoldoende meegenomen. Dit is een

probleem nu de energierekening een steeds groter onderdeel van de

woonlasten van een huishouden vormt en sterk afhankelijk blijkt van de

kwaliteit van de woning. Die sterke relatie tussen de hoogte van de

energierekening en de woningkwaliteit is een direct gevolg van de grote

sprongen die de bouw de afgelopen paar jaar heeft doorgemaakt.

LTI, woonlasten en energielastenDe LTI toets vergelijkt de inkomens- en uitgavenverhouding, waarbij de

uitgaven worden bepaald door lasten voor onder andere voeding, kleding,

vervoer en woonlasten (hypotheek, energie, onderhoud,

etc.). Van de verschillende posten zijn woonlasten de

grootste post, welke direct samenhangt met de reden voor

het aangaan van een hypothecaire lening. De woonlasten

zijn logischerwijs vanuit betaalbaarheidsoverweging

maat gevend voor de hypotheekruimte die we ons kunnen

veroorloven voor het aangaan van de hypotheeklasten

(aflossing en rente) bij die woning. Voor de inschatting van

woonlasten, gebruikt voor de bepaling van verantwoorde

hypotheekruimte van hypotheeknemers, wordt uitgegaan

van twee elementen: 1) ieder huishouden heeft altijd een

zeker (minimum) bedrag aan woonlasten, ongeacht de

gezinssituatie en het type of de kwaliteit van de woning

welke men aanschaft, en 2) een aandeel aan woonlasten

dat afhankelijk is van het inkomen van het gezin.

Deze twee principes gelden voor alle onderdelen van de

woonlasten, dus ook de energielasten. Deze energielasten

zijn, van alle aan de woning gekoppelde lasten, buiten de

hypotheeklasten zelf, met zo’n 50 á 65 procent veruit de

grootste post.

Inkomen als maat voor energielasten?Net als bij wasmachines, koelkasten en zelfs auto’s kennen

ook huizen een energielabel, welke een indicatie is voor

de energetische prestatie van de woning en daarmee van

de jaarenergielasten van een gezin dat daarin woont. In

opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken is het

Woon Onderzoek Nederland (WoON) uitgevoerd, waarbij de

energiegegevens van circa 4500 huishoudens in kaart zijn

gebracht, samen met allerlei mogelijke invloedfactoren op

dat energiegebruik. Naast de bouwkwaliteit kunnen immers

ook andere factoren een rol spelen, zoals de vorm en grootte

van de woning en gedragsaspecten. Met behulp van de

energiemodule van het WoON 2012 onderzoek, is de invloed

van inkomen op de gemiddelde jaarenergielasten van

huishoudens te bepalen. In figuur 1 is voor verschillende

aspecten gekeken naar hun invloed op de jaarenergielasten

van een huishouden.


Uit figuur 1 valt af te leiden dat het inkomen de slechtste graadmeter is voor

de te verwachten jaarenergielasten. Sterker nog, als de groep huishoudens

met een inkomen dat hoger is dan drie keer modaal buiten beschouwing

wordt gelaten, kan ook gesteld worden dat de energielasten vrijwel

onafhankelijk zijn van het inkomensniveau. Hetzelfde kan gezegd worden

voor de invloed van aantal personen in een huishouden zodra dit gelijk

is aan drie of meer. De correlatie met grootte van de woning en de

energiekwaliteit is echter heel hoog. Deze hoge correlatie is enerzijds

logisch, omdat een grotere dan wel slechter geïsoleerde woning nu

eenmaal meer stookkosten heeft. Het is echter goed om te beseffen dat

het hier ging om totale jaarenergielasten, dus ook die afkomstig van

gebruiksapparatuur, een substantiële post die bijvoorbeeld niet wordt

meegenomen in de bepaling van het energielabel van een woning. Voor

deze analyse is het bovendien van belang dat onderkend wordt dat de

genoemde variabelen onderling gekoppeld kunnen zijn. Zo is het aan-

nemelijk dat gezinnen met een hoger inkomen gemiddeld genomen in

een grotere woning wonen. Om te zien in hoeverre het effect hiervan

doorwerkt in onderstaande figuren worden de jaarenergielasten per

vierkante meter gebruiksoppervlak (GBO) uitgezet tegen de overige variabelen.

Wat deze figuren aantonen is dat niet het inkomensniveau, noch het aantal

bewoners een duidelijke correlatie houden met de jaarenergielasten per

vierkante meter, maar wel de kwaliteit van de woning. Sterker nog, de

afhankelijkheid van de kwaliteit van de woning is groter dan wanneer niet

gedeeld wordt op het gebruiksoppervlak.

Wanneer grote financiële beslissingen genomen worden bij

aanschaf of renovatie van een woning en de volhoudbare

betaalbaarheid van de hypotheeklasten de leidraad zou

moeten zijn, dan zou dus niet de hoogte van het inkomen,

maar de grootte én energieprestatie van de woning hier

bepalend in moeten zijn. Wat verder aan dat laatste opvalt,

is dat de hellingshoek niet zo steil is als wellicht verwacht

wordt bij de diversiteit in energielabels. Dat komt voort uit

twee zaken: in de praktijk zijn de energielasten van woningen

met slechtere energielabels minder hoog dan theoretisch

voorspeld (naar alle waarschijnlijkheid omdat bewoners in

die woningen niet alle ruimtes verwarmen) en de energie -

lasten van woningen met betere energielabels juist hoger

dan voorspeld. Dit is ook dé reden waarom in bovenstaande

analyse is gewerkt met praktijkwaardes in plaats van

theoretische waardes. Maar wellicht belangrijker dan dat,

in de bepaling van de energielabels wordt alleen gerekend

met het energieverbruik voor gebouwgebonden gebruik

(zoals ruimteverwarming) en niet met het gebruikers-

gebonden energiegebruik (afkomstig van huishoudelijke

apparatuur). De jaarenergielasten in alle figuren omvatten

het totale energiegebruik. De analyse in figuur 2 laat zien

dat de inkomensafhankelijkheid een slechte indicator is voor

energielasten, en de energieprestatie een betere indicator

is. Tegelijk lijkt de aanname dat alle huishoudens altijd een

minimale hoeveelheid energielasten zullen hebben,

ongeacht het inkomensniveau, wel terecht.

FIGUUR 1

Gevoeligheid jaarenergielasten.

(bepaald op basis van data uit WoON, 2012)

2500

2000

1500

1000

500

0

<mod

aal

mod

aal -

1,5 m

odaa

l

1,5 m

odaa

l - 2

mod

aal

2 mod

aal -

3 m

odaa

l

> 3 m

odaa

l

Jaar

ener

giel

aste

n [€

/jaa

r]y = 92,8x + 1734,2 | R2 = 0,50829

INKOMENSCATEGORIE

3000

2500

2000

1500

1000

500

0

<50

50 -

75

75 -

100

100 -

125

125 -

150

> 150

Jaar

ener

giel

aste

n [€

/jaa

r]

y = 302,09x + 824,2 | R2 = 0,98991

GEBRUIKSOPPERVLAK (GBO) WONING [M2]

2500

2000

1500

1000

500

0

1 2 3 4 >4

Jaar

ener

giel

aste

n [€

/jaa

r]

y = 154,2x + 1268,8 | R2 = 0,78459

AANTAL BEWONERS

3000

2500

2000

1500

1000

500

0A B C D E F G

Jaar

ener

giel

aste

n [€

/jaa

r]

y = 91,179x + 1761,4 | R2 = 0,96998

GEBRUIKSOPPERVLAK (GBO) WONING [M2]

40

Implicatie bij innovatie: Nul-op-de-Meter woningconcepten Dankzij de inzet van onder andere meerdere grote bouwers

en ook veel innovatieve kleinere bouwpartijen worden

sinds vorig jaar industriële aanpakken voor Nul-op-de-

Meter nieuwbouw- of renovatieconcepten ontwikkeld.

Hierop geven zij de prestatiegarantie dat de woning voor

het gemiddelde gezin netto geen jaarenergielasten meer

zal kennen, zonder dat ze daarvoor moeten bezuinigen

op warmwatergebruik of door de verwarming een graadje

lager te zetten. Daarmee vervalt dus ook de eerste aanname

in de gehanteerde berekeningsmethodiek, waarin gesteld

werd dat ieder huishouden altijd een vaste post aan

energielasten zal hebben.

De bouwers verenigd via de deal ‘Stroomversnelling’

uit juni 2013 voor de huursector en “Stroomversnelling

koopwoningen” uit september 2014 voor de koopsector

zetten vol in op industrialisatie van het integrale product

(gebouw inclusief installaties en eventuele additionele

maatregelen).

FIGUUR 2

Gevoeligheid jaarenergielasten per m2 gebruiksoppervlak

Op deze manier zullen de financierings lasten van de (additionele)

investeringskosten voor de particulier direct opwegen tegen de vermeden

energielasten, mits hypothecair gefinancierd. Er zijn nu al bouwers die voor

amper € 14.000 meerkosten een Nul-op-de-Meter nieuwbouwwoning

verkopen. Sinds januari dit jaar is het mogelijk geworden om een wat

grotere hypoteekruimte (€ 13.500 boven de normale hoogte) voor de

aanschaf van zo’n Nul-op-de-Meter nieuwbouwwoning met prestatie-

garantie aan te mogen wenden en dit wordt nu ook actief aan geboden door

de grote hypotheekverstrekkers in Nederland.

Maar om bestaande woningen energieneutraal te renoveren is meer nodig

én ook verantwoord. Dat wordt geïllustreerd in figuur 3 waarin de

energielasten per vierkante meter gebruiksoppervlak (GBO), eerder

geïllustreerd in figuur 2, vertaald zijn naar de hoogte van een hypotheek op

annuïtaire basis met een looptijd van 30 jaar voor verschillende gebouwtypes

en energieprestatie vóór de Nul-op-de-Meter (NOM) renovatie, bij 36 procent

belastingtarief (in verband met hypotheekrenteaftrek).

De figuur laat zien dat een particuliere eigenaar van een label E-G rijwoning

voor een investeringsbedrag van circa € 45.000 een Nul-op-de-Meter

renovatie kan financieren, zonder dat dit de totale woonlasten (hypotheek-

kosten + energiekosten) verhoogt, zelfs als hij qua inkomen maar in het 36

procent belastingtarief zit. Deze € 45.000 is ook ongeveer het kostenniveau

waar de bouwers met hun innovatieve renovatieconcept op inzetten. Nu is

het voor de particulier onder de huidige berekeningssystematiek nog

onmogelijk een dergelijke hypotheekruimte te krijgen voor een renovatie

als niet ook zijn inkomen en woningwaarde de afgelopen jaren flink zijn

gestegen. Sterker nog, kopers van energie-onzuinige woningen kunnen nu

nog altijd een onverantwoord hoge hypotheekruimte krijgen, gelet op hun

te verwachte (stijgende) energielasten.

Energieprestatie en woningwaardeAls de energierekening als investeringsmotor mag worden ingezet hoeft

de LTI betaalbaarheidstoets dus niet beperkend te werken bij woning-

aanpakken met een gegarandeerde impact op energielasten. Maar hoe zit

het met die LTV woningwaarde toets, gaat die woning door deze renovatie

dan ook zo veel meer waard worden? Dit is wellicht niet van belang voor de

consument, deze kan de investering immers ook al voldoende waardevol

vinden op basis van het verhoogde wooncomfort, maar toch zeker voor de

bank. Voor deze is immers de woning zelf het onderpand voor de hypotheek,

niet het comfort van de bewoner. Uit empirisch onderzoek van prof. Dirk

Brounen (Brounen, 2011) is gebleken dat de energieprestatie nu al een

meetbare invloed heeft op de woningwaarde, waarbij het verschil in

verkooprijs tussen een label A en label G bij verder gelijke eigenschappen

op kan lopen tot bijna 14 procent, omgerekend circa € 30.000.

FIGUUR 3

Verantwoorde hypotheekruimte voor NOM renovatie

2500

2000

1500

1000

500

0

24

20

16

12

8

4

0

Jaar

ener

giel

aste

n [€

/jaa

r]

Jaar

ener

giel

aste

n/m

2 [€

/m2 /

jaar

]

JaarenergielastenJaarenergielasten/m2

<mod

aal

1,5 m

odaa

l - 2

mod

aal

2 mod

aal -

3 m

odaa

l

mod

aal -

1,5 m

odaa

l

> 3 m

odaa

l

INKOMENSCATEGORIE

3000

2500

2000

1500

1000

500

0

24

20

16

12

8

4

0Jaar

ener

giel

aste

n [€

/jaa

r]

Jaar

ener

giel

aste

n/m

2 [€

/m2 /

jaar

]


A B C D E F G

ENERGIELABEL WONING

€ 80.000

€ 70.000

€ 60.000

€ 50.000

€ 40.000

€ 30.000

€ 20.000

€ 10.000

€ 0

Hyp

othe

ekru

imte

NO

M r

enov

atie

Vrij/2-1, 170 m2 GBORij, 120 m2 GBOGestapeld, 85 m2 GBO

A B C D E F G

ENERGIELABEL WONING

3000

2500

2000

1500

1000

500

0

24

20

16

12

8

4

0Jaar

ener

giel

aste

n [€

/jaa

r]

Jaar

ener

giel

aste

n/m

2 [€

/m2 /

jaar

]


1 2 3 4 >4

AANTAL BEWONERS

Wellicht gesteund door deze wetenschap komen de makelaar/

taxateur branchepartijen het komende jaar met een

methode waarmee zij de waarde van een energierenovatie

objectief kunnen bepalen. Het effect van de renovatie (in

termen van verminderde energiekosten en veranderde

onderhouds- en vervangingskosten) over de levensduur van

de ingreep wordt netto contant gemaakt. Dezelfde manier

waarop de waarde van investeringen in andere commerciële

domeinen al jaren wordt bepaald. Daarmee komt er dus óók

een onderbouwing van de waarde voor een renovatie

gericht op energie besparing. Daarmee kan een innovatieve

aanpak zoals Nul-op-de-Meter objectief vergeleken

worden met een ouderwetse ketelvervanging of label B

aanpak. Zo een vergelijking leert dat de objectieve

additionele woning waarde van een Nul-op-de-Meter

renovatie bij een rijwoning met die berekeningsmethode

zelfs kan oplopen tot boven de bovengenoemde richtprijs

van € 45.000. De additionele woningwaarde voor een label B

aanpak komt met deze methodiek uit op ongeveer € 7.000,

terwijl de kosten kunnen oplopen tot € 25.000 voor een

traditionele label B aanpak.

Hierbij moet aangetekend worden dat, met name rond woningaanpakken

met energieverbeteringen zonder prestatie garanties op het effect van de

energielasten (en de levensduur van die prestaties), meer praktijkdata

nodig zijn om tot onderbouwde waarde bepalingen te kunnen komen.

Tot slotZoals gezegd, de bankproducten én de huidige regelgeving zijn op dit alles

nog niet ingesteld. Zowel vanuit het perspectief van de bewoner als vanuit

dat van de financier is de huidige situatie echter ongewenst en onverantwoord

(zeker gelet op de langetermijneffecten van energieprijsstijgingen). De

conclusie van bovengenoemde analyse kan dan ook verwoord worden als:

het wordt hoog tijd dat de particulier verantwoorde hypotheken mag

afsluiten, waarbij de reële energielasten gedegen meegenomen worden in

de hypotheekruimtebepaling!

BronvermeldingBrounen, D., & Kok, N. (2011), het energielabel op de koopwoningmarkt.

42

ir. Tim G.F. Schelle Tim Schelle studeerde in april 2013 af aan de leerstoel Real Estate Management & Development (REMD) aan de TU/e. Zijn afstudeeronderzoek, getiteld: ‘IFRS Lease Accounting impact on Corporate Real Estate Management’, beschrijft de staat van vastgoedmanagement bij AEX genoteerde bedrijven en de -aanstaande- impact van accounting regelgeving daarop. Momenteel is hij werkzaam bij het Rijksvastgoedbedrijf als contractmanager DBFMO.

Eén jaar in de praktijk“It’s amazing, so amazing!”. Een

uitspraak die veelvuldig gebruikt werd

tijdens de SERVICE studiereis 2013 naar

Shanghai/Hangzhou. Nu gaat het

misschien wat ver om met deze

uitspraak mijn eerste jaar in de praktijk

te willen beschrijven, en helemaal als

je je bedenkt dat het voor mij klip en

klaar was om tegen het einde van mijn

studententijd te gaan solliciteren op

een mooie juniorpositie of traineeship

in de commerciële vastgoedsector.

Waarschijnlijk ergens op of dichtbij de

Zuidas. Nu, inmiddels ruim een jaar

later, ben ik werkzaam bij de grootste

vastgoedorganisatie van Nederland; het

Rijksvastgoedbedrijf. En het is amazing!

ArchitectRewind naar 2006. Mijn studietijd startte ik aan de Technische Universiteit

Eindhoven omdat ik architect wilde worden. Architect; een leuk creatief

tijdverdrijf waar ik het wel in zag zitten. Voor mij, en met mij velen, was het

een openbaring om gedurende de eerste Bouwkunde bachelorjaren

kennis te maken met de vele mogelijkheden binnen deze studie. Dit

kwam goed uit, omdat het mij langzaamaan duidelijk werd dat het

subjectieve karakter binnen de architectuur niet zozeer voor mij gemaakt

was. Daarentegen was dit wel het geval met de voorzichtige financiële

rekenmodellen die aan bod kwamen. Mijn groeiende interesse in het, onder

andere, doorrekenen van vastgoed projecten op hun financiële haalbaarheid

zorgde ervoor dat een master Vastgoed hier op volgde.

Real Estate Management & Development bleek een goede keuze. Uiteraard

heb ik mijzelf vakinhoudelijk kunnen ontwikkelen en mijn interesses verder

kunnen uitdiepen, maar vooral de extra-curriculaire activiteiten zijn van

grote waarde gebleken. Een open deur? Misschien wel. Maar ik kan het

iedereen aanraden.

Zo heb ik deelgenomen aan verschillende SERVICE studie-

reizen, die ik iedereen om verscheidene redenen kan

aanbevelen, ben ik voorzitter geweest van SERVICE en

maakte ik deel uit van het bestuur van de organisatie van

Hét Vastgoedsymposium. Dit deel ik, omdat deze ervaringen

mij een vollediger beeld van de vastgoedsector verschaften

dan dat ik vanuit de collegebanken zou meekrijgen.

Door tevens met enige regelmaat een webinar van Dirk

Brounen op het VastgoedLab te volgen ontdekte ik de

‘wondere wereld’ van accounting. Een wereld die af en toe

blijkt te schuren aan de wereld van het vastgoed. In een

van deze webinars werd uiteengezet dat de aankomende

IFRS Lease Accounting regelgeving voorschrijft dat vrijwel

alle huurcontracten op de balans van met name beurs-

genoteerde ondernemingen gepresenteerd dienen te

worden. De daaruit volgende balansverlenging kan een

grote impact hebben op de jaarrekeningen, maar zeker

ook op de bedrijfsvoering van deze ondernemingen en

hun vastgoedmanagement afdelingen. Deze nieuwe wereld-

wijde boekhoudstandaard dient een opmaat te zijn naar meer

transparantie en eenduidige vergelijkingsmogelijkheden.

Samen met Sjuul Baltussen heb ik dit onderwerp opgepakt,

hij bij Deloitte en ik bij REDEPT, en in april 2013 afgeleverd

als afstudeeronderzoek met de titel: “IFRS Lease Accounting impact on Corporate Real Estate Management”.

AmbtenaarBij het schrijven van mijn eerste sollicitatiebrief werd ik

getriggerd door een ludieke prijsvraag, opgesteld door de

Rijksgebouwendienst (Rgd). Ludiek, omdat de winnaar ‘één

jaar werken bij de Rijksgebouwendienst’ in zijn of haar zak

kon steken. Om deel te nemen aan deze essay prijsvraag

werden young professionals opgeroepen om hun visie

te geven op de vraag hoe het rendement op rijksvastgoed

verhoogd kan worden. Ondanks dat mijn kennis over

architectuur groter was dan mijn kennis over de taakstelling

van de Rijksgebouwendienst, besloot ik met mijn recent

opgedane kennis over Corporate Real Estate Management

een poging te wagen. En een goede poging werd het.


Samen met twee andere kandidaten werd ik uitgenodigd om in juni 2013 op

de PROVADA te pitchen voor een jury. Met mijn essay als sollicitatiegesprek

mocht ik de prijs in ontvangst nemen en in september beginnen bij de Rgd

in Den Haag. Een wending die ik niet had zien aankomen.

2 September was het dan zo ver; ik mocht mij melden in het ministerie van

Financiën aan de Korte Voorhout te Den Haag waar de Rgd het hoofdkantoor

hield. Ondanks de toch enigszins ongebruikelijke manier waarop ik binnen

was gekomen, kreeg ik vanaf dag één de verantwoordelijkheid over het

asset management van de rechtbanken, kantongerechten en gerechtshoven

in het zuiden van het land. Later kwam daar Noord-Holland bij. Asset

management is de spil bij het verwerven, aanpassen, realiseren en afstoten

van vastgoedobjecten. Het betreft zowel huurobjecten, waarvoor inhuur-

contracten worden afgesloten met marktpartijen, als eigendomsobjecten die in

opdracht van de Rgd worden gebouwd of verbouwd. Als asset manager was ik

verantwoordelijk voor het contractmanagement, tactisch relatiemanagement

en het uitvoeren van performance analyses van 200.000 vierkante meter

aan rijksvastgoed.

Het interessante aan het werken met deze Rgd portefeuille was dat ik werk-

zaamheden uitvoerde binnen een portefeuille en organisatie die enorm in

beweging was. Deze ‘bewegingen’ werden veroorzaakt door de taakstellingen

die (onder andere door Balkenende IV en Rutte I & II) zijn opgelegd, waarin

staat dat de rijksoverheid dient te krimpen en efficiënter moet gaan werken.

Daarmee verandert dus de vraag naar rijkshuisvesting. In de door de Rgd

opgestelde masterplannen wordt uiteengezet op welke wijze ingespeeld

wordt op de veranderende vraag naar rijkshuisvesting: rijksdiensten zullen

steeds meer gezamenlijk gehuisvest worden, er zullen meer ambtenaren

per vierkante meter werken en er zullen werkplekken per fte(fulltime-

equivalent) beschikbaar zijn. Door deze maatregelen heeft het Rijk 30

procent minder kantoor ruimte nodig, waardoor onder meer gebouwen

afgestoten kunnen worden. Vanaf 2020 bespaart het Rijk zo jaarlijks142

miljoen euro; 62 miljoen euro in Den Haag en 80 miljoen eur in de rest van

het land. Uitgangspunt bij de keuze voor de Rijkskantoorhuisvesting is het

verhogen van het gebruik van de panden die in eigendom zijn, waardoor

huurpanden afgestoten kunnen worden. Het aandeel panden in eigendom

stijgt van 55 procent (2012) naar 70 procent in 2020. Volgens de

masterplannen is het Rijk dan nog vertegenwoordigd in zeventig plaatsen

(tegen 130 plaatsen anno 2012).

Dit houdt dus in dat vrijwel alle aspecten die je in vastgoed-

land tegen kunt komen, aan bod zijn gekomen in mijn eerste

jaar in de praktijk; van afstoot van huur- en eigendomspanden,

(her)onderhandelingen van (bestaande) huurcontracten, tot

nieuwbouwprojecten. Zomaar drie ‘eenvoudige’ zaken waar

je bij alle handelingen rekening mee moet houden: het

maatschappelijk rendement en de politieke context zijn

van groot belang (dus niet per se de uitkomsten uit een

BAR/NAR of exit yield berekening zijn leidend); het feit dat

een rechtbank qua primaire processen niet vergeleken kan

worden met het kantoor om de hoek; dat het eigen

Model Huurovereenkomst (MHO) wordt gebruikt bij

huurtransacties. Deze aspecten dagen je uit om met een

andere bril dan men ‘gewend’ is naar vastgoedvraagstukken

te kijken, hetgeen ontzettend leerzaam is.

Inmiddels is de Rgd opgegaan in het Rijksvastgoedbedrijf

(RVB). Per 1 juli 2014 is het RVB van start gegaan, ontstaan

uit een fusie van vier vastgoeddiensten: de Dienst Vastgoed

Defensie (DVD), de Rgd, het Rijksvastgoed- en ontwikkelings -

bedrijf (RVOB), en de directie Rijksvastgoed (dRV). Het RVB is

nu de vastgoedorganisatie van en voor de Rijksoverheid als

onderdeel van het ministerie van Binnenlandse Zaken en

Koninkrijksrelaties. De portefeuille bestaat nu onder andere

uit gevangenissen, rechtbanken, kazernes, vliegvelden,

defensieterreinen, ministeries, havens, belastingkantoren,

monumenten, musea en paleizen.

AFBEELDING 1

Prijsvaag Rgd op PROVADA 2013

AFBEELDING 2

PPS renovatie van het ministerie van Financiën

(Foto: Jeroen Musch)

44

Het RVB kent een organisatie van circa 1.800 fte die

verantwoordelijk is voor een vastgoedportefeuille met een

omvang van ruim 80.000 hectare en 13,3 miljoen vierkante

meter BVO.

AmbitiesMet het einde van het jaar van mijn gewonnen dienstverband

in zicht, is mijn contract verlengd en mag ik mij momenteel

verdiepen in het DBFMO contractmanagement. Een van

mijn werkzaamheden is dat ik mij richt op het contract-

management van het ministerie van Financiën. Voor de

renovatie van het ministerie van Financiën is gekozen voor

een publiek-private samenwerking (PPS). De aanbesteding

van de renovatie was de eerste PPS aanbesteding van een

geïntegreerd contract voor het realiseren van Rijkshuisvesting.

Via PPS werken het Rijk en marktpartijen langdurig samen aan

projecten voor Rijkshuisvesting en infrastructuur. Doel van

deze samenwerking is het realiseren van kwalitatief betere

eindproducten voor minder geld. Taken en risico’s worden

hierbij verdeeld en elke partij is verantwoordelijk voor de

taken die het het best kan uitvoeren alsmede voor de risico’s

die daarbij horen. De gekozen PPS-vorm is een DBFMO-

contract, waarbij DBFMO staat voor; Design, Build, Finance,

Maintain en Operate. Dit betekent dat alle schakels

(ontwerp, bouw, financiering, onderhoud en exploitatie) als

één geheel voor een periode van 25 jaar na oplevering zijn

aanbesteed aan een private partij. Het innovatieve en

flexibele karakter van het nieuwe gebouw zorgde voor een

kwaliteitsvoordeel.

De belangrijkste redenen voor deze voordelen waren:

• Het sluiten van een 25-jarig contract waardoor kosten

over de gehele levensduur kunnen worden beschouwd;

• Het geven van ruimte aan de marktpartij om met

efficiënte en innovatieve oplossingen te komen;

• Het leggen van de risico’s bij de partij die ze het beste kan

beheersen (Staat of private partij).

Mijn werkzaamheden zijn er dus op gericht om het DBFMO-

contract op zodanige wijze te managen dat enerzijds de

meerwaarde die bij de aanbesteding is gerealiseerd (15,3

procent netto contant ten opzichte van een traditionele wijze)

wordt geborgd gedurende de contractduur en dat anderzijds

nog extra meerwaarde ontstaat voor de gebruiker, de Staat

en ook voor de consortia. Deze meerwaarde wordt uitgedrukt

in geld, afname van risico’s en optimalisatie van kwaliteit.

Uitdagingen daarbij zijn onder meer het voorkomen dat de

bij de gunning gerealiseerde besparing weglekt tijdens de

exploitatiefase door (te) dure wijzigingen en de ervaringen

uit de exploitatiefase van het DBFMO-contract door te vertalen

naar consequenties voor projecten die in de pijplijn zitten.

De beschreven contractmanagement werkzaamheden zijn

een grote uitdaging waar ik met veel enthousiasme in stap.

Mijn ambities zijn dan ook om wederom een fantastisch jaar

tegemoet te gaan om vervolgens de kansen te grijpen die

zich aandienen zowel binnen dan wel buiten de commerciële

vastgoedsector. Wellicht is het too much om ook te eindigen

met een quote, maar ik doe het toch. Deze heb ik geleend

van een studiegenoot, die deze zelfde rubriek eindigde met

een quote van de Britse Econoom John Kay: “(…) our goals

are best achieved indirectly”. AFBEELDING 3

PPS renovatie van het ministerie van Financiën

(Foto: Imre Csany)


Nick J. T. Peters MScNick Peters studeerde in september 2014 af aan de leerstoel Real Estate Management and Development van de Technische Universiteit Eindhoven. Zijn afstudeeronderzoek, getiteld ‘Parkeren in de woonomgeving, een onbetaalbare luxe?’, richtte zich op de parkeervoorkeur van huishoudens in binnenstedelijke stationslocaties. Tijdens zijn studie heeft hij meerdere taken vervuld bij studievereniging SERVICE, zoals de functie secretaris binnen het bestuur en het organiseren van de studiereizen naar Shanghai en Hangzhou, en Dubai en Abu Dhabi.

Afstudeerder TU/e

Parkeren in de woonomgeving, een onbetaalbare luxe?Vanwege de stijging van het aantal

personenauto’s per huishouden

(figuur 1), de verwachte toename

van huishoudens in binnenstedelijke

locaties en toekomstige herstructu

reringsopgaven rondom stations

gebieden van steden, is het wenselijk

om de parkeervoorkeur van huishoudens

in de (woon)omgeving te onderzoeken.

Toekomstige parkeervoorzieningen

zouden dan beter aan kunnen sluiten

op de parkeer behoefte. Het onderzoek

verschaft inzichten in de parkeer

voorkeur van huishoudens in binnen

stedelijke stationslocaties. Op basis

van inzichten kan er bij toekomstige

ontwikkelingen rekening worden

gehouden met de parkeervoorkeur

zodat nog te ontwikkelen parkeer

gelegenheden in dergelijke gebieden

beter aan kunnen sluiten op de

parkeervoorkeur van huishoudens.

Uit gesprekken met parkeeradviseur Paul Bloemen van Vithe

en personen werkzaam bij woningcorporaties Wonen-

Breburg en TBV Wonen is namelijk gebleken dat veel van

de in de praktijk gerealiseerde parkeergelegenheden leeg

staan. Dit volgens hen vaak door een te hoge parkeer-

norm. Om dergelijke leegstand in de toekomst te kunnen

voorkomen zou de parkeernorm beter aan moeten sluiten

op de werkelijke vraag naar parkeergelegenheid in de

woonomgeving van (toekomstige) bewoners.

Hoewel er in het verleden al meerdere onderzoeken zijn

uitgevoerd met betrekking tot de parkeervoorkeur van

huishoudens in de woonomgeving, is er in deze onder-

zoeken in mindere mate rekening gehouden met de kosten

van een parkeerplaats. Uit de onderzoeken die het kosten-

aspect wel hebben meegenomen is voornamelijk naar voren

gekomen dat men nauwelijks bereid is om te betalen voor

de parkeergelegenheid in de woonomgeving. Om na te gaan

of men een andere parkeervoorkeur heeft voor de

parkeergelegenheid in de woonomgeving op het moment

dat men op de hoogte is van de kosten van de parkeer-

gelegenheid, is er in het onderzoek dieper op het kosten-

aspect van de parkeergelegenheid ingegaan. Middels een

stated choice experiment is de parkeervoorkeur in de

woonomgeving van huishoudens, zowel met als zonder

vermelding van kosten onderzocht.

FIGUUR 1

Ontwikkeling autobezit

(Bron: Van Beuningen et al., 2011)

125

120

115

110

105

1002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

huishoudens personen van 18 jaar en ouder auto’s op naam particulieren

46

0,60,40.2

0-0,2-0,4-0,6

0,60,40.2

0-0,2-0,4-0,6

Een plaats

-0,2

0,5

-0,5

0,2

-0,1

-0,1

0,1

0,1

Een plaats

Twee plaatsen

Twee plaatsen

Bovengronds

Bovengronds

Ondergronds

Ondergronds

Privé

Privé

Zonder kostenvermelding

Met kostenvermelding

Openbaar

Openbaar

Constante

Constante

0-60m

0-60m

60-150m

60-150m

150-300m

150-300m

De resultaten van dit experiment geven inzichten in de parkeervoorkeur

van huishoudens in binnenstedelijke stationslocaties en hebben daarmee

bijgedragen aan de doelstelling van het onderzoek:

“Het analyseren van de parkeervoorkeur in de woonomgeving van (mogelijk toekomstige) huishoudens in binnenstedelijke stationslocaties, ten behoeve van het aansluiten van toekomstig te ontwikkelen parkeergelegenheden op de parkeervoorkeur van (toekomstige) bewoners in binnenstedelijke stationslocaties.”

Ten eerste is onderzocht welke kenmerken van de parkeergelegenheid in de

woonomgeving een belangrijke rol spelen inzake de parkeervoorkeur van

huishoudens in binnenstedelijke stationslocaties. Uit deze kenmerken zijn

vier belangrijke kenmerken geselecteerd en in het onderzoek meegenomen.

Door de parkeervoorkeur te koppelen aan persoonlijke kenmerken en de

woonvoorkeur is het mogelijk geweest om na te gaan in welke mate er een

verschil bestaat in de parkeervoorkeur tussen huishoudens met verschillende

woonwensen en verschillende persoonlijke kenmerken (figuur 2). Ten

tweede is nagegaan in welke mate de voorkeur van huishoudens

overeenkomt met de huidige parkeerkencijfers/normen.

De kenmerken die een belangrijke rol spelen in de parkeergelegenheid in

de woonomgeving zijn middels een literatuurstudie onderzocht. Uit deze

literatuurstudie is naar voren gekomen dat de eigendomsvorm van de

parkeerplaats en de afstand van de parkeergelegenheid tot de woning een

belangrijke rol spelen in de parkeervoorkeur (Toll, 2007; Van Eeuwijk, 2010).

Verder is ook gebleken dat het wenselijk is om een kostenaspect met

betrekking tot de parkeergelegenheid in de woonomgeving. Daarom is

naast de eigendomsvorm van de parkeerplaats en de afstand van de

parkeergelegenheid tot de woning ook de parkeervoorkeur met betrekking

tot het aantal parkeerplaatsen onderzocht. Als vierde onderdeel is onderzocht

of men de voorkeur heeft voor een ondergrondse of een bovengrondse

parkeergelegenheid. Het aantal plaatsen, de eigendomsvorm, de soort

garage en de afstand tot de parkeergelegenheid zijn als

attributen middels stated choice experiment onderzocht.

Het stated choice experiment is afgenomen middels een

(online) enquête. In deze enquête zijn ook de persoonlijke

kenmerken en de woonwensen van de respondenten

onderzocht. De woonwens betrof de wens voor een woning

in de Spoorzone Tilburg. Voor deze locatie is bewust

gekozen zodat iedereen, die de enquête heeft ingevuld, van

dezelfde uitgangspunten is uitgegaan: een binnenstedelijke

stationslocatie. De enquête is in totaal 450 keer volledig

ingevuld. Middels deelmodellen is er onderscheid gemaakt

in de parkeervoorkeur van huishoudens met verschillende

kenmerken, waardoor de parkeervoorkeur van huishoudens

met verschillende persoonlijke kenmerken en verschillende

woonvoorkeuren vergeleken kan worden.

Door middel van het multinomial logit model zijn er

parameters geschat waarmee de deelnutten die betrekking

hebben op de parkeervoorkeur van de respondenten zijn

berekend. Hieruit is gebleken dat personen met verschillende

woonvoorkeuren en persoonlijke kenmerken over het

algemeen dezelfde parkeervoorkeur hebben. Er blijken

enkel wat verschillen in de mate van voorkeur te zijn. Dit

houdt in dat de meeste doelgroepen eenzelfde voorkeur

hebben voor de parkeergelegenheid in de woonomgeving,

maar dat de verschillende doelgroepen wel een iets sterkere

of een iets minder sterke voorkeur hebben voor een

bepaalde attribuutwaarde. Gebleken is dat men zonder

vermelding van kosten een duidelijkere voorkeur heeft voor

twee parkeerplaatsen die zich dicht bij de woning bevinden

in een ondergrondse privé parkeergarage. Als men bewust

is van de kosten van de parkeergelegenheid in de woon-

omgeving middels expliciete vermelding van kosten, geeft

men aan de voorkeur te hebben voor één parkeerplaats op

een grotere afstand van de woning in een ondergrondse

openbare parkeergarage (figuur 3). Het aantal mensen dat

de voorkeur heeft voor één of twee parkeer plaatsen in

plaats van nul parkeerplaatsen ligt mét vermelding van

kosten een stuk lager dan zonder vermelding van kosten.

Als aanvulling op het stated choice onderdeel zijn er ook

enkele stellingen aan de respondenten voorgelegd die

betrekking hebben op de parkeergelegenheid in de

FIGUUR 3

Deelnutten met en zonder kostenvermelding

FIGUUR 2

Schematisch model

Kenmerken van bestaande

parkeergelegenheden in de

woonomgeving

Parkeervoorkeur in de

woonomgeving van huishoudens

in binnenstedelijke stationslocaties

Persoonlijke kenmerken

Woonvoorkeur

0,4

-0,1 -0,1

0,50,2

-0,7-0,4

0,1 0,1 1,1-0,0

1,8


woonomgeving. Hieruit blijkt dat men bereid is om verder naar een

parkeergelegenheid in de woonomgeving te lopen indien men hier geld

mee kan besparen. Daarnaast geeft men aan minder snel over een tweede

auto te willen beschikken indien men moet betalen voor de parkeer-

gelegenheid in de woonomgeving en blijkt de verdeling tussen mensen die

een parkeerplaats in de woonomgeving willen kopen of huren 50-50

verdeeld te zijn (figuur 4).

Parkeerkencijfers spelen een belangrijke rol bij de totstandkoming van

parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn kencijfers, beschikbaar gesteld door

het CROW en geven aan met welke hoeveelheid parkeerplaatsen er bij

nieuwe (gebieds)ontwikkelingen rekening gehouden moet worden.

Parkeernormen worden vastgesteld door een gemeente. Een ontwikkelaar

moet bij een nieuwe (gebieds)ontwikkeling voldoen aan het aantal

parkeerplaatsen dat volgt uit de parkeernormen. Omdat parkeerkencijfers

gebaseerd worden op recent uitgevoerd (praktijk) onderzoek waarbij er

geen onderscheid wordt gemaakt tussen gebieden waar men wel of niet

voor de parkeergelegenheid in de woonomgeving dient te betalen (Van de

Weerd, 2014), kan het zijn dat parkeernormen in de praktijk gebaseerd

worden op te hoge kengetallen waardoor parkeernormen te hoog worden

vastgesteld. Dit betekent dat er in de praktijk parkeerplaatsen in de

woonomgeving gerealiseerd (moeten) worden die uiteindelijk niet gebruikt

worden. Als er van de gegevens uit het onderzoek ‘Parkeren in de

woonomgeving, een onbetaalbare luxe?’ wordt uitgegaan, dan zou de

parkeernorm in de praktijk theoretisch gezien 37,5 procent te hoog zijn.

Dit percentage sluit aan bij de beweringen van Paul Bloemen en woning-

corporaties WonenBreburg en TBV Wonen.

FIGUUR 4

Antwoorden op stellingen

Uit de aanbeveling van het onderzoek is gebleken dat

woningen, waar men dient te betalen voor de

parkeergelegenheid in de woonomgeving, 18 procent

goedkoper zouden kunnen zijn als de parkeernormen op

deze locaties worden gebaseerd op onderzoek waarbij er

wel onderscheid wordt gemaakt tussen gebieden waar men

dient te betalen voor de parkeergelegenheid in de woon-

omgeving. Hiermee is ondervonden dat de parkeer-

gelegenheid in de woonomgeving (van binnenstedelijke

stationslocaties) een belangrijke invloed heeft op de

betaalbaarheid van woningen. Als parkeergelegenheden in

de woonomgeving uitgevoerd zouden worden op basis van

de parkeervoorkeur die is onderzocht met vermelding van

kosten, dan zouden starterswoningen goedkoper uitgevoerd

kunnen worden dan wanneer er gewoonweg wordt

uitgegaan van de parkeervoorkeur zonder vermelding van

kosten (figuur 5). Doordat bijvoorbeeld starterswoningen

goedkoper gerealiseerd zouden kunnen worden, is het

mogelijk dat huishoudens eerder vanuit een sociale huur-

woning over zouden kunnen stappen naar een woning in

het koopsegment.

BronvermeldingBeuningen, J. van, Molnár-in het Veld, H., Bouhuijs, I., 2011.

Personenbezit van huishoudens en personen.

Toll, L. (2007). Heilige koe of lelijk stuk blik?? - stated choice onderzoek naar de voorkeuren van bewoners ten aanzien van parkeren in de woonomgeving. Eindhoven: Technische

Universiteit Eindhoven

Eeuwijk, J.J.H. van, (2010). Leren van Parkeren - Discreet keuzeonderzoek naar de voorkeuren van bewoners met betrekking tot het parkeren in de directe woonomgeving. E indhoven: Technische Universiteit Eindhoven

FIGUUR 5

Parkeervoorkeur in de woonomgeving en invloed op kosten

1. Bereid 150 meter te lopen bij besparing

2. Indien betalen minder snel 2e auto

3. Bereid 300 meter te lopen bij besparing

4. Voorkeur aansluiten op parkeervoorkeur

5. Bereid te lopen indien autovrij & voetg. vriendelijk

6. Bereid om te betalen

7. Voorkeur voor koop

8. Bereid te lopen indien groene omgeving

9. Bereid om te lopen naar parkeergelgenheid

10. Indien betalen minder snel 1e auto

11. Minder snel bezit bij wonen in spoorzone

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

helemaal oneens oneens neutraal mee eens helemaal eens geen mening

4%

6%

5%

4%

7%

14%

10%

11%

11%

18%

26%

8%

9%

19%

26%

25%

24%

28%

33%

35%

34%

46%

9%

9%

13%

22%

22%

17%

24%

18%

19%

12%

19%

39%

36%

41%

36%

28%

38%

25%

22%

27%

29%

10%

39%

35%

20%

9%

15%

6%

10%

13%

7%

5%

5%

2%

3%

1%

3%

3%

3%

3%

4%

2%

2%

2%

Parkeervoorkeur in de woonomgeving met en zonder vermelding van kosten

Aantal plaatsen Eigendomsvorm Afstand tot woning Kosten

Voorkeur zonder vermelding kosten Twee Privé 0-60m € 30.000

Voorkeur met vermelding kosten Eén Openbaar 150-300m € 7.000

Verschil € 23.000

Kosten gewenste parkeergelegenheid in de woonomgeving met en zonder vermelding van kosten

Woningprijs zonder parkeergelegeheid in de woonomgeving € 141.039 100

Betreft het basisalternatief

Gewenste woning met parkeergelegenheid met vermelding van kosten € 148.039 105

Betreft het parkeeralternatief met het 2e grootste totaalnut van het totaalmodel van kosten

Gewenste woning met parkeergelegeheid zonder vermelding van kosten € 171.039 121

Betreft het parkeeralternatief met het grootste van het totaalmodel zonder vermelding van kosten

48

AFBEELDING 1

Van links naar rechts; Stephan Kerperien, Jasper van de Koevering, Willem

van Laarhoven, Rick van Kempen, Gerben Sinke en Dagmar Bokkinga


SERVICE ActiefHet academisch jaar 2014-2015 draait al op volle toeren en

daarmee ook het 22e bestuur van SERVICE. Een bestuur dat

dit jaar volledig bestaat uit mannen. Vroeger werden

typische vastgoedmannen uit de sector wel eens

gekenmerkt door het motto: ‘niet lullen, maar bouwen’. Als

bestuur van SERVICE kunnen wij ons hierin vinden, maar

interpreteren we het ‘bouwen’ als ‘bouwen aan de toekomst’.

Voordat onze toekomstplannen zullen worden toegelicht, is

het eerst tijd om terug te blikken op het succesvolle jaar

van het 21e bestuur.

TerugblikTerugkijkend naar het afgelopen jaar, kan gesteld worden

dat het 21e bestuur een professioneel en succesvol jaar heeft

gehad. De weg die is ingeslagen door dit bestuur dient als

een goede basis om op door te bouwen. Een belangrijke

focus lag vorig jaar op het leggen en onderhouden van

contacten. Allereerst natuurlijk het bevorderen van de

contacten met bachelor- en HBO-studenten. Door

vroegtijdig zoveel mogelijk studenten bij de vereniging te

betrekken, ontstaat er een grotere interesse voor de

verenging en worden activiteiten beter bezocht.

Een ander belangrijk speerpunt was het opzetten van een

alumni netwerk met daarbij behorende activiteiten. In mei

van dit jaar heeft de eerste alumni borrel van SERVICE

plaatsgehad in Utrecht. Een gelegenheid waarbij

iedereen die zich verbonden voelt met SERVICE met elkaar

in contact kan blijven op een informele manier.

Het laatste beleidspunt omtrent het leggen en onderhouden

van contacten, kwam terug in het onderhouden van het

contact met de overige sectie verenigingen en landelijke

studieverenigingen. Als verbindende schakel in het werk veld

is het belangrijk om een goede basis te leggen gedurende de

opleiding. Er zijn met verschillende besturen gezamenlijke

activiteiten georganiseerd, waardoor er contacten zijn

ontstaan op een breder werkveld.

Naast bovenstaande punten is er afgelopen jaar voldoende

aandacht besteed aan het organiseren van diverse activiteiten.

Door de redactie 2013-2014 zijn drie interessante symposia

neergezet, er is een meerdaagse business trip naar Hamburg

georganiseerd, een excursie naar de Rijksgebouwendienst in

Den Haag en niet te vergeten de verschillende inhousedagen.

Naast deze formele activiteiten zijn er ook verschil lende

informele activiteiten georganiseerd. Zo is er een whisky-

proeverij georganiseerd, verschillende borrels en als

hoogtepunt de studiereis naar Dubai en Abu Dhabi.

Kortom een mooi jaar om op terug te kijken.

AmbitiesZoals eerder gezegd, zal de koers die door het vorige

bestuur is gezet, als basis dienen voor het bestuur 2014-

2015. Als hoofddoel is gesteld: ‘SERVICE aantrekkelijker

maken voor een breder publiek’.

Allereerst voor haar leden en alumni, maar ook voor

bachelor studenten, schakel studenten en andere relaties in

de vastgoedsector’. Hierbij zal getracht worden het

opgebouwde alumninetwerk verder uit te breiden en

meerdere activiteiten te organiseren.. Het SERVICE

Magazine zal nog steeds dienen als verbindende schakel

tussen studenten en de vastgoedsector. Daarnaast zullen er

verschillende formele activiteiten plaats vinden bij

interessante bedrijven. Het betrekken van de bachelor- en

schakelstudenten is een ander belangrijk speerpunt. Er

zullen aparte borrels en excursies georganiseerd worden

voor deze groepen studenten. Deze inspanning werpt haar

vruchten al af, er worden op dit moment verschillende

functies binnen SERVICE bekleed door bachelor- en schakel-

studenten. Naast serieuze zaken en het ‘bouwen aan de

toekomst’ zal er uiteraard ook voldoende gelegenheid zijn

om met elkaar te ‘lullen’ onder het genot van een borrel bij

de verschillende activiteiten.

ActiviteitenSERVICE staat naast het uitbrengen van dit magazine ook

bekend om het organiseren van diverse activiteiten. De

eerste activiteiten zijn al achter de rug en waren zeer

geslaagd. Zo is er eind november geborreld en genetwerkt

met alumni in Amsterdam tijdens de tweede SERVICE

alumniborrel. Daarnaast zijn we met een enthousiaste groep

studenten op businesstrip geweest naar Frankfurt, hét

financiële centrum van Duitsland.

In het vooruitzicht hebben we nog verschillende lezingen,

borrels en excursies en uiteraard de symposia die gepaard

gaan met de releases van de volgende magazines. Ook dit

jaar zal er weer een studiereis worden georganiseerd naar

een interessante bestemming voor vastgoedstudenten. De

voorbereidingen zijn al in volle gang en de reis zal dit jaar

naar Hong Kong gaan.

Tot slotMocht u meer willen weten over studievereniging SERVICE

en al haar activiteiten of wilt u informatie ontvangen

omtrent advertentie mogelijkheden, dan kunt u contact met

ons opnemen. SERVICE is te volgen via Twitter, LinkedIn,

Facebook en natuurlijk via onze website

www.service-studievereniging.nl.

Met vriendelijke groet,

Namens het SERVICE bestuur 2014-2015

Willem J.M. van Laarhoven Voorzitter

50

Afstudeer- verslagen TU/e - REMD

Op deze pagina treft u een

overzicht van de meest recente

afstudeerverslagen van de opleiding

Real Estate Management and

Development aan de Technische

Universiteit Eindhoven. Het complete

overzicht van afstudeerverslagen is te

vinden op de website van SERVICE:

www.service-studievereniging.nl.

Voor bestellingen en prijzen kunt

u contact opnemen met

[email protected]

Auteur: J. Koeleman (Janneke)Bestelnr.: 507

Opleiding: REMD

Jaar: 2014

Expatriates housing choice behaviour. Mapping the housing careers of international knowledge workers and students in Brainport EindhovenBrainport Eindhoven needs to provide an attractive

residential environment for internationals in order to attract

enough highly skilled personnel. Therefore, in this study

insight is gained in the housing choice behavior of

international knowledge workers and students in Brainport.

Information is gathered about both housing preferences and

the actual housing careers during the whole stay by using

an online survey among expatriates in Brainport and

in-depth interviews with several stakeholders. As it turns

out, both characteristics of the migration process and

characteristics of the different types of expatriates influence

the housing choice behavior. However, problems seem

mostly process-related and mostly occur during the first

housing search when pressure is high and local market

knowledge is not sufficient. Especially in the scarcity of the

lower priced segment, expatriates experience great troubles

finding suitable housing. As the length of stay in

Brainport gets longer, the housing search process seems to

go more smoothly.

Auteur: C.D.J Janssen (Charlie)Bestelnr.: 508

Opleiding: REMD

Jaar: 2014

The future of residential real estateThis thesis is trying to find significant variables and social

developments that affect the indirect return of investments

in the Dutch liberalized residential rental sector in the

different Dutch provinces for the upcoming ten years. A

forecasting model is created with these variables and

applied in several scenarios to estimate the future

performance of the indirect return of investments in the

Dutch liberalized residential rental sector.


Auteur: S. Willemsen (Stefan)Bestelnr.: 518

Opleiding: REMD

Jaar: 2013

Wijkstabiliteit als basis voor leefbaarheidEr kan onderscheid gemaakt worden tussen stabiliteit en instabiliteit in

wijken. In stabiele wijken vinden weinig woningmutaties plaats, terwijl

instabiele wijken worden gekenmerkt door veel woningmutaties.

Wijkstabiliteit kan bijdragen aan het behoud van leefbaarheid, door toedoen

van een hoge sociale cohesie. Herstructurering kan wijkstabiliteit creëren

wanneer huishoudens geen verhuisbeweging maken of, wanneer woning-

diversificatie is toegepast, huishoudens doorstromen binnen de wijk.

In krimpgebieden heeft herstructurering de hoogste prioriteit om een

concentratie van negatieve problemen in wijken te verkomen. Vanwege

deze nieuwe beleidsopgaven is onderzoek gedaan naar de stabiliteit van

een reeds geherstructureerde wijk in een krimpregio, namelijk Triniteit in

Terneuzen. Binnen dit onderzoek stonden wijkbinding, de gepercipieerde

wooncarrière (de visie van een huishouden op toekomstige verhuizing) en

de bepalende wijken huishoudenskenmerken voor deze variabelen

centraal.

Met behulp van multivariate analyses is vastgesteld welke factoren de

sterke voorspellers zijn van het willen maken van een stap in de woon-

carrière. Het sturen in deze factoren kan bijdragen aan het creëren van

wijkstabiliteit. Ook het sturen in de factoren die van invloed zijn op

wijkbinding kan bijdragen aan het creëren van wijkstabiliteit, omdat is

vastgesteld dat wijkbinding kan zorgen voor een verhuisweerstand.

Auteur: S.P.W. Helm (Sandra) Bestelnr.: 521

Opleiding: REMD

Jaar: 2014

Concentratie en regionalisering van maatschappelijke voorzieningen in krimpregio’sIn dit onderzoek wordt gekeken hoe beslissingen en aansturing van

maatschappelijke voorzieningen bij toepassing van regionalisering en

concentratie door gemeenten in krimpende regio’s beter afgewogen

kunnen worden. Regionalisering en concentratie zijn manieren om

maatschappelijke voorzieningen in stand te houden. Concentratie en

regionalisering van maatschappelijke voorzieningen heeft op het

kwalitatieve en kwantitatieve aanbodmaatschappelijke voorzieningen

respectievelijk een positief en negatief effect. Dit zorgt voor een positief of

negatief indirect effect op de leefbaarheid. Daarnaast zorgt concentratie en

regionalisering voor een afname van de bereikbaarheid van

maatschappelijke voorzieningen. Voor noodzakelijke voorzieningen

(basisscholen, centra voor Jeugd en Gezin, zorgpraktijken, verzorgings- en

verpleeghuizen en WMO- voorzieningen) kan dit zorgen voor een negatief

effect op de beoordeling van de leefbaarheid. Voor gemeenten in

krimpregio’s is daarom van belang om ten aanzien van regionalisering en

concentratie van maatschappelijke voorzieningen en de leefbaarheid de

communicatie te verbeteren en de bewustwording te vergroten bij

bewoners. Daarnaast is het van belang om alternatieven aan te bieden en

de bereikbaarheid en toegankelijkheid van voorzieningen te vergroten.

Auteur: R. Willemsen (Rick)Bestelnr.: 522

Opleiding: REMD

Jaar: 2014

Rendement verklarende risicofactoren. Onderzoek naar de relatie tussen risico en rendement bij woningbeleggingen in NederlandBouwinvest REIM, een institutionele belegger in Nederland,

stelt per woningcomplex een rendementseis door het

beoordelen van de risico’s die genomen worden met het

beleggen in het desbetreffende woningcomplex. Waarbij

een hoger risico moet resulteren in een hoger rendement.

In dit onderzoek wordt het huidige risicomodel onder de

loep genomen. Daarnaast is gekeken naar extra

risicofactoren op objecten macroniveau. De samenhang

met het behaalde rendement over periode van 2002-2012

toont welke factoren een relatie vertonen met het

rendement.

Naar voren is gekomen dat de rendementseis voortkomend

uit het risicomodel niet presteert conform het behaalde

rendement. Daarnaast wordt de relatie tussen het totaal

rendement en de factoren verstoord door het ontbreken van

een samenhang tussen het indirect rendement en de

factoren. De factoren “leegwaarde” en “huurprijs” blijken

het meeste invloed te hebben op het rendement. Een lagere

leegwaarde en lagere huurprijs gaan samen met een hoger

(direct) rendement. Beleggen in de huurprijs gelegen direct

boven de liberalisatiegrens heeft daardoor het meest

optimale risico/rendementsprofiel voor een institutionele

belegger. Voortkomend uit de samenhangen op

macroniveau is te stellen dat beleggen buiten de grote

steden een hoger direct rendement oplevert dan in de grote

steden. Maar gekeken naar correlatie tussen de

ontwikkelingsfactoren op macroniveau en de rendementen

zijn de groeigebieden juist interessante gebieden om in te

beleggen. Op basis van deze uitkomsten zijn een aantal

aanbevelingen gedaan voor aanpassingen in het

risicomodel.

Auteur: Ivo SchepersBestelnr.: 524

Opleiding: REMD

Jaar: 2014

De waarde van flexgoed

52

Contact SERVICE Magazine

Thema volgende editieDe Zuidas is ‘booming’. Dat dit gebied zo populair is, is te merken

aan de torenhoge huurprijzen die huurders bereid zijn te betalen

voor een kantoor(Cushman, 2014). De hoge opbrengsten van deze

clusterlocatie kunnen opmerkelijk worden genoemd gezien het

economische klimaat van de afgelopen jaren. Dit is dan ook een

van de redenen waarom beleggen in vastgoed op de zuidas wordt

gezien als een goede mix van rendement en risico. Mede hierdoor

zijn beleggers bereid in het gebied te investeren(Buck, 2014). Maar

hoe is van dit gebied een goed functionerend multifunctioneel

gebied te maken? Die vraag hopen we te beantwoorden in de

volgende editie van SERVICE Magazine, waarin ‘De ZuidAs’ centraal

zal staan!

Buck, R.(2014) Zonnige toekomst voor de zuidas Vastgoedwereld

Cushman & Wakefield.(2014) Office space across the world.

Corporate Communications

Bent u geïnteresseerd in het schrijven van een artikel

voor SERVICE Magazine of kent u wellicht mensen die

een goede bijdrage zouden kunnen leveren? Neem

dan contact op met de redactie via onderstaande

contactgegevens.

Abonneren/Opzeggen/AdreswijzigingenEen abonnement op SERVICE Magazine is gratis.

Abonneren, het opzeggen van een abonnement of

het wijzigen van uw (adres)gegevens kunt u snel en

gemakkelijk doen via:

http://www.service-studievereniging.nl/magazine

Stephan Kerperien

Hoofdredacteur

chiefeditor@servicestudievereniging.nl

Bas Ebbers

Redacteur

[email protected]

Erwin Rebel

Redacteur

[email protected]

Contact

Martha Hensbergen

Redacteur

[email protected]

Rik Verwaest

Redacteur

[email protected]

Syntrus Achmea gelooft in samenwerking om te komen tot het meest duurzame resultaat. Vanuit deze

overtuiging nodigen we iedereen uit om met ons mee te denken over de toekomst van de stad. Over het wonen,

werken en winkelen van 2030. Praat mee via #wikistedia, de Wikistedia LinkedIn groep en op wikistedia.nl


Syntrus Achmea gelooft in samenwerking om te komen tot het meest duurzame resultaat. Vanuit deze

overtuiging nodigen we iedereen uit om met ons mee te denken over de toekomst van de stad. Over het wonen,

werken en winkelen van 2030. Praat mee via #wikistedia, de Wikistedia LinkedIn groep en op wikistedia.nl

GROEN LICHT VOOR EENICONISCH LANDMARKBekijk het verhaal op abnamro.com/provast

De Markthal is de eerste overdekte foodmarkt van Nederland. En door de combinatie met woningenuniek in de wereld. Dit bijzondere landmark past perfect in de missie van ontwikkelaar Provast om binnen-steden mooier te maken. Een project waar ABN AMRO zich graag aan verbindt. Met dit gebouw heeft Rotterdam er een nieuw stedelijk icoon bij.

ABN_Adv_Provast_215x280_tbv PropertyNL Wt.indd 1 15-10-14 15:29

SERVICE magazine 22.1

Documents

Transcript of SERVICE magazine 22.1