SERVICE Magazine 19.2: Retail
-
Upload
servicemagazine -
Category
Documents
-
view
1.134 -
download
0
description
Transcript of SERVICE Magazine 19.2: Retail
jaargang 19
nUMMEr 2
Maart 2012
Nieuwe Brusselse richtlijnen: Solvency II en de impact op vastgoedmarkten
Vastgoed in het buitenland - Rio 2016 en het Brazilië van morgen
Huisvesting voor kinderopvang in een veranderde context
Nieuwe-verdienmodellen-moe, lonkend perspectief of bittere noodzaak…?
M A G A Z I N E
retailThema
2 SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2
Colofon
AlGEMEEN
SeRVIce magazine is een uitgave van Stichting SeRVIce magazine. Stichting SeRVIce magazine wordt beheerd door studievereniging SeRVIce, de studievereniging van de studierichting Real estate management and Development van de faculteit Bouwkunde aan de technische Universiteit eindhoven. Het magazine verschijnt drie keer per jaar in een oplage van circa 1.500 exemplaren.
BroNNEN
Voor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen uit dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien van bronvermelding. Verveelvuldiging voor overige doeleinden is alleen toegestaan met toestemming van het bestuur van studievereniging SeRVIce. ten aanzien van de juistheid van de inhoud kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard.
BEstuur
tim Schelle VoorzitterJanneke Koeleman Secretarismarco van der Spank PenningmeesterRick Willems acquisiteurtim Op Heij Hoofdredacteur magazineJudith Wintraecken Hoofdcommissaris reiscommissie
rAAd vAN AdvIEs
drs. ing. N.J.t. Bol (grontmij | Kats & Waalwijk groep)
B. Petit mSc (INg-DiBa – Real estate Finance)
ir. L.m.a.c. van de Ven (technische Universiteit eindhoven)
drs. R.m. Weisz Ra (timevest)
rEdActIE
tim Op Heij HoofdredacteurJonne Besselinkmichel van DintherPaul JansenPhilip van Susante
vorMGEvING
eline Pellis Lay-out & kaftwww.elinepellis.com
drukwErk
Drukkerij van Druenen BV
spoNsorEN
aBN amRO, amsterdam School of Real estate, at Osborne, Bouwkunde bedrijvendagen, Brink groep, continu engineering, DHV, Dtz zadelhoff, Interface, IVBN, Syntrus achmea
coNtActGEGEvENs
Stichting SeRVIce magazineVertigo 08H09Postbus 5135600 mB eindhoven
t: 040 24 750 93F: 040 24 384 88W: www.SERVICE-studievereniging.nle: [email protected]
redactioneel
geachte lezer,
Verschillende geluiden kenmerken een vastgoedsector die zich de afgelopen jaren heeft
weten te onderscheiden door enigszins resistent te blijken tegen een woelig marktkli-
maat. althans deze resistentie is wat werd – en geregeld nog steeds wordt – beweerd.
Hierin heeft winkelvastgoed zich weten te onderscheiden van andere vastgoedmarkten.
maar waar staat winkelvastgoed nu? Deze editie met als thema ‘Retail ‘ bevat velerlei
perspectieven, afkomstig van een breed scala aan partijen, om een zekere richting te
kunnen bieden voor het kunnen beantwoorden van deze vraag. Vanuit deze insteek is de
tweede editie van jaargang negentien van SeRVIce magazine opgesteld. We zijn iedereen
die heeft mee gewerkt aan de totstandkoming van dit magazine erg dankbaar. Dit heeft
het mogelijk gemaakt om wederom een geslaagde editie neer te zetten.
mede dankzij de enquête die in de laatste dagen van 2011 is opengesteld, hebben we als
bestuur en redactie een goede indruk gekregen over wat de lezer van SeRVIce magazine
verwacht, wat de sterke punten zijn, maar ook waar ruimte voor verbetering te vinden is.
een heuglijke bevinding was de bevestiging dat het magazine als zeer professioneel,
informatief en van hoge kwaliteit wordt beschouwd. Het magazine zal uiteraard meegaan
met het tijdperk van digitalisering, maar de hardcopy versie zoals deze nu voor u ligt
heeft bewezen onmisbaar te zijn voor de lezers en andere betrokkenen. Het overbrengen
van kennis en informatie staat centraal. Daarnaast is de verbinding en communicatie
tussen bedrijven en studenten en deze partijen onderling, één van de speerpunten van
SeRVIce magazine. Door het bereik te vergroten zullen we de communicatie tussen alle
betrokkenen verbeteren en het belang ervan laten toenemen. Dit rekenen we tot een
belangrijke ontwikkeling wat de bekendheid van SeRVIce magazine en Studievereniging
SeRVIce ten goede zal komen.
zo kan het magazine niet alleen meer betekenen voor bedrijven waarmee we samen-
werken, maar bovenal voor de auteurs met hun inhoudelijke bijdragen. zowel het
verbinden als het overbrengen van kennis die zijn oorsprong vindt in het SeRVIce
magazine, hoeft niet alleen in tekstuele vorm middels het daadwerkelijke magazine
plaats te vinden. Voornemen is om de publicatie van het magazine voortaan te laten
verlopen in samenspel met een release evenement, dat de naam ‘SeRVIce Symposium’
zal dragen. Hier zullen enkele auteurs spreken over onderwerpen die zij in dit magazine
belicht hebben, onder andere om kennis te delen, discussies aan te wakkeren en na
afloop te netwerken. Wederom een stimulans voor kennisoverdracht en het leggen en
onderhouden van contacten. Op naar een groter bereik.
Naast de retail gerelateerde artikelen en een interview met aBN amRO, bevat deze
editie van het SeRVIce magazine artikelen buiten dit thema met onderwerpen als nieuwe
verdienmodellen, professionaliteit van vastgoed in kinderopvang en vastgoedbeleg-
gingen. Jos Smeets spreekt in het lectori salutem over de redesign van de bachelorfase.
In de column, die geschreven is door marijn Snijders, staat wederom retail centraal.
Dit zijn slechts enkele voorbeelden van de artikelen en rubrieken
die SeRVIce magazine rijk is. Namens de redactie en mijzelf wens ik
u veel leesplezier toe.
Tim Op heijHoofdredacteur SeRVIce magazine
2011 - 2012
dat noemen wij passie.
Als je doet wat
werken,nooit teleukvindt hoef je je
Altijd de juiste mensen
Kijk voor het meest actuele aanbod van vacatures binnen bouw en techniek op www.continu.nl
018.048 Continu Uiting A4 rechts_jeroen_kand.indd 1 25-05-2010 09:52:32
Inhoud
4 Lectori Salutem – Redesign
5 Huisvesting voor kinderopvang in een veranderde context
8 Nieuwe Brusselse richtlijnen: Solvency II en de impact op vastgoedmarkten
11 column - Lokale detaillisten verdienen een kans
Thema
12 Introductie thema: Retail
14 Meten is weten in de Rotterdamse binnenstad
17 Veranderend consumentengedrag; Kans voor innovatieve ideeën!
21 Interview: Waar staat het winkelvastgoed nu?
25 Heerlen, volop in ontwikkeling
28 Van stenen en vierkante meters naar mensen en hun verhalen
30 Belegging in winkelvastgoed: geen veilige haven meer?
32 Vastgoed in het buitenland - Rio 2016 en het Brazilië van morgen
35 ‘Uit de kinderschoenen?’ een verkennend onderzoek naar de professionaliteit
van de huisvesting in de kinderopvang
38 Nieuwe-verdienmodellen-moe, lonkend perspectief of bittere noodzaak…?
41 eén jaar in de praktijk
43 afstudeerder tU/e - een nieuwe functie voor de aanloopstraat
46 SeRVIce actief
49 afstudeerverslagen tU/e – RemD
51 contact studievereniging SeRVIce
52 contact SeRVIce magazine
17
32
46
25
4 5SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2
lectori salutemRedesign bachelor
Ook voor de TU/e is de crisis een
aanleiding om ingrijpende maatregelen
door te voeren. De bacheloropleiding
wordt ‘redesigned’. Niet dat de
finan ciele crisis een directe reden
vormt, maar de redesign moet het
verdienmodel van de universiteit
verbeteren.
De tekortschietende instroomcijfers en studierendementen leiden op langere
termijn tot een kleiner marktaandeel en verlies aan inkomsten. Incrementele
maatregelen volstaan niet langer en een structurele ingreep in het curriculum
is nodig. Het bacheloronderwijs wordt op korte termijn tU/e-breed heront-
worpen.
De structuur van de opleidingen wordt veranderd en de studeerbaarheid wordt
vergroot. er komt een gemeen schappelijk bachelorprogramma met negen
majoren, waarvan Bouwkunde er een is. een deel van het bachelorprogramma
wordt tU/e-breed ingevuld, een ander deel Bouwkunde-specifiek.
Door dit herontwerp moet de tU/e aantrekkelijker en toegankelijker worden,
zo luidt de filosofie achter de redesign-operatie. Om de instroom te vergroten
zal ingespeeld worden op de onderwijsbehoefte van verschillende typen
béta’s: concrete béta’s (intrinsiek gemotiveerd door techniek), carrierebéta’s
(meer gedreven door carrièreperspectieven) en mensgerichte béta’s (gemoti-
veerd om maatschappelijke problemen op te lossen). Naast de echte vakken
is er binnen de bacheloropleiding dan ook aandacht voor de geestes- en
maatschappijwetenschappen waarin het User, Societal en enterprise-
perspectief aanbod komt.
Nu is de redesign-operatie eerder ingegeven door de crisis buiten als
binnen onze faculteit. De instroom bij Bouwkunde is al jaren onverminderd
hoog en de verschillende onderscheiden béta-types komen ruimschoots aan
hun trekken. Ook binnen onze leerstoelgroep is de belangstelling van
stud enten bepaald geen probleem en worden studenten met verschillende
interessen gefaciliteerd. carrièregerichte, mensgerichte of meer intrinsiek
gemotiveerde vastgoedstudenten vinden al jaren lang hun weg naar de
arbeidsmarkt.
Uiteraard is de arbeidsmarkt voor bouwkundigen veelvormig: naast
architecten en stedebouwers is er vraag naar constructeurs en bouwfysici.
Bovendien is de laatste decennia de toegevoegde waarde
van vastgoedontwikkelaars en -beheerders overduidelijk
aangetoond. met name in een markt waar er sprake is van
een verschuiving van aanbodplanning naar vraagsturing is
de behoefte aan vastgoed-deskundigen eerder groeiend dan
afnemend. Dat kan van sommige andere disciplines minder
stellig beweerd worden.
Bouwkunde zet dan ook in op drie richtingen binnen de
major. Deze worden aangeduid met het acroniem tOP.
De techniekrichting (t) speelt in op de onderwijsbehoefte
van constructeurs, bouwproductie technici en bouwfysici,
de ontwerprichting (O) op die van stedebouwers en
architecten en de procesrichting (P) op de vraag naar
vastgoedontwikkelaars en -beheerders, projectmanagers.
Uiteraard zijn de scheidingen binnen tOP niet zo hard en
blijft er ook binnen de nieuwe major bouwkunde voldoende
gemeenschappelijkheid.
De drie tracks binnen de bachelor Bouwkunde geven
toegang tot de zes engelstalige, mastertracks binnen onze
faculteit (Building Physics, Structural Design, Building
Production technology, architecture, Urbanism, Real estate
management & Development en de 3tU-opleiding construc-
tion management & engineering).
met de redesign-operatie gaan de tU/e en faculteit
Bouwkunde een nieuwe fase in. Of deze tot een een grotere
instroom en tot hogere studierendementen zal leiden, moet
de toekomst uitwijzen. In ieder geval zal het Vastgoed-
onder wijs na de redesign een plek in de faculteit behouden.
Ook in de toekomst zullen deskundige, maatschappelijk
betrokken en carrièregerichte Rem&D-ingenieurs in
eindhoven opgeleid worden.
dr. J.J.A.M. smeetsJos Smeets studeerde geografie in amsterdam en is als universitair hoofddocent ‘vastgoed-beheer’ werkzaam bij de leerstoel Rem&D aan de Faculteit Bouwkunde van de tU eindhoven. Hij is tevens directeur van de aan deze Faculteit verbonden Stichting Interface.
Huisvesting voor kinder- opvang in een veranderde context
ontwikkelingen voor de kinderopvangsector Kinderopvang heeft de laatste twee decennia in Nederland
een grote vlucht genomen. tot 1990 was de omvang van de
kinderopvang beperkt, een groot gedeelte van de moeders
werkte in die tijd niet. Na 1990 groeit de kinderopvang
aanzienlijk. In 1990 bedroeg het aantal kinderopvangplaatsen
nog 22.000, eind 2010 was dit aantal inmiddels gegroeid tot
meer dan 190.000 plaatsen, hier komt de buitenschoolse
opvang nog bij (Regioplan, 2011). De kinderopvangsector
bestaat uit ongeveer 2.000 kinderopvangorganisaties die
dagopvang aanbieden op in totaal ruim 5.000 locaties.
Ongeveer 370.000 kinderen maken gebruik van deze 190.000
plaatsen (Buitenhek, 2011). De groei van de kinderopvang
hangt samen met de groei van de arbeidsparticipatie van
vrouwen. Het aantal vrouwen dat tenminste twaalf uur per
week werkt is sterk toegenomen in de periode 1996 tot medio
2011 en bedraagt bijna 75 procent, zie figuur 1. De genoemde
toename van de kinderopvang heeft ervoor gezorgd dat ook het daarvoor
benodigde vastgoed sterk in omvang is gegroeid.
De groei van de kinderopvang heeft ook gevolgen gehad voor de financiële
bijdrage van de Rijksoverheid voor de kinderopvang. In 2005 droeg de
Rijksoverheid nog 1 miljard euro bij aan de kinderopvang, in 2010 was dit
toegenomen tot 3 miljard euro. In 2007 vergoedde het Rijk het merendeel van
de kosten voor kinderopvang. gezien de bezuinigingen is het aandeel van de
kosten dat ouders zelf betalen vanaf 2007 (16 procent van de totale kosten)
gestegen tot ongeveer 22 procent in 2010 waarna dit vermoedelijk tot 34
procent zal stijgen in 2014 (Buitenhek, 2011). Dit zal mogelijk ook gevolgen
gaan hebben voor de toekomstige ontwikkeling van de omvang van de kinder-
opvang in Nederland.
de veranderde contexttot 1995 had de Rijksoverheid een belangrijke beleidsverantwoordelijkheid
voor kinderopvang, maar heeft dat daarna aan gemeentelijke overheden
overgedragen. In de periode tot 2005 was de gemeente een belangrijke partij
die kinderopvanglocaties realiseerde gezien haar verantwoordelijkheid voor
capaciteitsuitbreiding. Na 2005 is de markt voor kinderopvang geliberali-
seerd, waardoor gemeenten geen rol meer speelden bij de gesubsidieerde
kinderopvang. gemeenten blijven echter belangrijke eigenaren van de
betreffende locaties en ontwikkelden ook na 2005 nog nieuwe locaties.
Dat de kinderopvang is geliberaliseerd heeft ook gevolgen gehad voor de
bedrijfsvoering van kinderopvangorganisaties. Inmiddels zijn een aantal
kinderopvangorganisaties in handen van private equity bedrijven gekomen.
zo is Kinderopvang Nederland met 450 locaties overgenomen door Navitas
capital en catalpa met 250 locaties door Providence equity Partners.
Humanitas met 94 locaties is een grote zelfstandige kinderopvangorganisatie.
ir. B.J.J. teubenir. Bert teuben werkt als researcher bij IPD Nederland en daar is hij betrokken bij de research en development voor zowel de vastgoedbeleg-gingsmarkt als de woningcorporaties en is verantwoordelijk voor de Benchmark gemeentelijk Vastgoed. Naast zijn werkzaamheden voor IPD is hij promovendus op het gebied van gemeentelijk vastgoed aan de Universiteit van amsterdam.
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Q3
Mannen 25 tot 35 jaar
Mannen 35 tot 45 jaar
Vrouwen 25 tot 35 jaar
Vrouwen 35 tot 45 jaar
Arb
eids
part
icip
atie
%
FIGuur 1
arbeidsparticipatie van mannen en vrouwen in Nederland
(Bron: cBS 2011)
T
TOP O
P
TO
OP
PT
1ste jaar Basis
2e jaar Verdieping
3e jaar Integratie
Building Physics T
T
T
Structural Design
Building Prod. Technology
Architecture
Urbanism O
O
Real Estate Man.& Dev.
CME
P
P
4/5e jaar
Bachelor MasterInstroom extern
FIGuur 1
Nieuwe Bama-structuur
“De genoemde toename van de kinderopvang
heeft ervoor gezorgd dat ook het daarvoor
benodigde vastgoed sterk in omvang is gegroeid."
De markt voor kinderdag
verblijven is voor veel
vastgoedprofessionals nog
onbekend terrein. In dit artikel
wordt een beeld geschetst
van de kinderopvangsector
en wordt daarnaast ingegaan
op het daarbij behorende
vastgoed. Hierbij worden de
verschillende eigenaren van
kinderdagverblijven en de
exploitatie van het vastgoed
behandeld.
6 7SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2
Eigendom van kinderopvanglocatiestussen gemeenten blijken grote verschillen in de omvang van
het vastgoedbezit aanwezig te zijn. In figuur 2 zijn de verschil-
len in de omvang van het eigendom van gemeenten weerge-
geven. Hieruit komen grote verschillen in bezit naar voren,
waarbij opgemerkt dient te worden dat naast gemeenten ook
andere instanties kinderdagverblijven in eigendom hebben
en dat kinderopvang ook kan plaatsvinden binnen andere
gebouwen. zo zijn er gemeenten die inmiddels (gedeelten
van) de kinderdagverblijven hebben verkocht en zijn er kin-
deropvanglocaties te vinden in multifunctionele accommoda-
ties. Bijvoorbeeld in scholen worden leegstaande leslokalen
gebruikt voor kinderopvang. De 23 gemeenten die in de IPD
Benchmark gemeentelijk Vastgoed participeren hebben in
totaal 137 kinderopvanglocaties in eigendom met een totale
WOz (waardering onroerende zaak) waarde van 125 miljoen
euro. Over het totale bezit aan kinderdagverblijven in eigen-
dom van gemeenten is beperkt inzicht. De marktdekking van
de bij IPD aangesloten gemeenten is ongeveer twintig procent
voor het maatschappelijk vastgoed. Indien de omvang van de
aangesloten gemeenten representatief is zou het totale bezit
ongeveer 625 miljoen euro bedragen.
Naast de benchmark voor gemeenten verzorgt IPD de IPD
maatschappelijk Vastgoedindex waar ondermeer kinderdag-
verblijven in zijn opgenomen. In totaal hebben de bij IPD
aangesloten woningcorporaties 59 kinderdagverblijven in
eigendom per eind 2010 met een totale marktwaarde van 61
miljoen euro. Ook over het totale bezit aan kinderdagverblij-
ven in eigendom van woningcorporaties is beperkt inzicht.
De marktdekking van de bij IPD aangesloten woningcorpora-
ties bedraagt 27 procent van het totale corporatiebezit.
Indien de omvang van de aangesloten corporaties represen-
tatief is zou het totale bezit ongeveer 225 miljoen euro
bedragen. Naast gemeenten hebben ook vastgoedbeleggers
kinderopvanglocaties in eigendom, zoals bijvoorbeeld het vastgoedfonds
KiDaFo. KiDaFo is een beleggingsfonds van SPF beheer dat 44 locaties in
eigendom heeft waarin twee pensioenfondsen participeren. Ook hebben
andere vastgoedbeleggers kinderopvanglocaties in eigendom en zijn er
eveneens kinderopvangorganisaties die eigen locaties in eigendom hebben.
HuurniveausDe markt voor kinderdagverblijven is niet heel erg transparant. zo zijn er
geen landelijk opererende makelaars die vastgoed aanbieden specifiek voor
kinderopvang. Veelal kloppen kinderopvangorganisaties aan bij gemeenten
voor nieuwe locaties of worden vanuit kinderopvangorganisaties zelf
initiatieven genomen om locaties geschikt te maken voor kinderopvang.
Dit stuit soms op problemen omdat op basis van het Bouwbesluit aanvullende
eisen worden gesteld aan kinderopvanglocaties. Daarnaast dienen de locaties
ook binnen het bestemmingsplan te passen. Dit zorgt voor een afwijkende
aanpak voor de verhuur van dergelijke locaties aangezien het geen standaard
vastgoed is zoals woningen, kantoren, winkels of bedrijfsruimten.
Doordat de markt voor kinderopvang in 2005 geliberaliseerd is, moet worden
voldaan aan algemeen geldende voorwaarden voor ondernemingen zoals
voorkoming van staatssteun. Dit betekent dat voor kinderopvanglocaties een
marktconforme huur in rekening moet worden gebracht. Het maakt daarbij
niet uit of aan een stichting of een BV wordt verhuurd. Ondanks deze
liberalisering zijn er voor kinderdagverblijven grote verschillen in de
contracthuur tussen gemeenten waar te nemen, maar dat geldt ook voor
andere vastgoedeigenaren zoals woningcorporaties. In figuur 3 is voor het
verschil in huurniveaus weergegeven voor verschillende gemeenten die
deelnemen aan de door IPD verzorgde Benchmark gemeentelijk Vastgoed.
De verschillen in huurniveaus kunnen worden veroorzaakt door:
• Verschillen in kwaliteit van vastgoed. Het kan bijvoorbeeld bestaan uit
een recent gerealiseerde kinderopvang specifiek voor een betreffende
organisatie of een verouderd object. Daarnaast zijn er aantrekkelijke
locaties voor kinderdagverblijven en minder aantrekkelijke locaties.
Dergelijke verschillen zijn ook waar te nemen bij kantoren en winkels.
• Investeringen door huurder. In sommige gevallen doen kinderopvang-
organisaties zelf grote investeringen om een pand geschikt te maken voor
kinderopvang. Deze investeringen kunnen worden gecompenseerd door
lage huren.
• aanwezige contracten. contracten in het verleden zijn afgesloten kunnen
niet direct worden omgezet naar een marktniveau. met name doordat
FIGuur 2
Verschil in eigendom tussen verschillende gemeenten
per eind 2010 (Bron: IPD Benchmark gemeentelijk
Vastgoed 2010)
“De markt met betrekking tot kinder
opvang is de afgelopen twee decennia
sterk in omvang toegenomen."
“Dat de kinderopvang is geliberaliseerd heeft
ook gevolgen gehad voor de bedrijfsvoering van
kinderopvangorganisaties."
in het verleden niet altijd naar een markthuurniveau
werd gestreefd kan de huidige contracthuur aanzienlijk
afwijken van de markthuur.
• marktconform handelen. De verhuurder vraagt niet
altijd de maximale huurprijs bij het aangaan van
nieuwe huurcontracten. In sommige gevallen streven
gemeenten bijvoorbeeld naar het bevorderen van het
aanwezige aantal kinderopvanglocaties onder meer in
achterstandswijken, waar private initiatieven niet tot
stand komen.
Het gemiddeld huurniveau van woningcorporaties is
ge middeld hoger dan de huurniveaus van gemeenten.
Hierbij dient echter wel opgemerkt te worden dat een aantal
gemeenten een hoger huurniveau heeft dan het gemiddelde
van de woningcorporaties.
Mogelijkheden voor gemeentenNaast de veranderende context binnen de kinderopvangsector
hebben gemeenten ook te maken met taakstellingen op het
gebied van financiën. Inmiddels verschijnen steeds meer
berichten over mogelijke (toekomstige) financiële problemen
bij gemeenten. Verhoging van de huren zou tot een verhoging
van de inkomsten voor gemeenten kunnen leiden. Voor een
gemiddelde gemeente van 50.000 inwoners met 0,04
vierkante meter kinderdagverblijven per inwoner praat je
over mogelijk 2.000 vierkante meter aan kinderdagverblijven
die in eigendom zijn van de gemeente. Indien daar de
inkomsten op jaarbasis met twintig euro per vierkante meter
worden verhoogd zou dit op jaarbasis leiden tot 40.000 euro aan extra
inkomsten. echter, indien de inkomsten nog meer verhoogd worden of de
omvang groter is, dan is mogelijk nog een grotere potentie aanwezig.
Opgemerkt kan worden dat gemeenten die deelnemen aan de IPD Benchmark
gemeentelijk Vastgoed inmiddels een inhaalslag aan het maken zijn met
betrekking tot de inkomsten. zo zijn de inkomsten voor de bestaande
deelnemers aan de benchmark in 2010 ten opzichte van 2009 reeds met ruim
vijf procent toegenomen. Daarnaast kunnen door de verkoop van kinderdag-
verblijven tijdelijke extra inkomsten worden gegenereerd. Deze inkomsten
worden boekhoudkundig gerealiseerd doordat de boekwaarde lager is dan de
verwachte verkoopopbrengsten (marktwaarde) van deze vastgoedobjecten.
Het is echter beter om te rekenen met de marktwaarde van het vastgoed.
Bij de eventuele verkoop dient wel de kanttekening te worden geplaatst dat
een eventueel structureel positief saldo op de exploitatie van de kinderdag-
verblijven bij verkoop zal verdwijnen.
conclusieDe markt met betrekking tot kinderopvang is de afgelopen twee decennia
sterk in omvang toegenomen. Daarnaast is de markt geliberaliseerd wat tot
meer marktwerking heeft geleid, met recentelijk een aantal grote overnames.
De transparantie met betrekking tot de exploitatie van vastgoed neemt ook
langzamerhand toe, waardoor beter inzicht ontstaat in de exploitatie bij met
name de gemeenten die deelnemen aan de Benchmark gemeentelijk
Vastgoed. Hierdoor ontstaat bij de deelnemers aan de benchmark ook een
betere bewustwording van de potentie die aanwezig is bij kinderdagverblij-
ven. echter om het ook een interessante belegging te laten zijn voor (instituti-
onele) beleggers is een verdere transparantie gewenst, zoals inzicht in
huurniveaus bij nieuw afgesloten huurcontracten.
BronvermeldingBuitenhek, Kinderopvang in Nederland 2011: vraag en aanbod in evenwicht, 2011
IPD, IPD Corporatie digest, 2011.
Regioplan, Monitor Capaciteit Kinderopvang 2008-2010, 2011.
“Ondanks deze liberalisering zijn
er voor kinderdagverblijven grote
verschillen in de contracthuur tussen
gemeenten waar te nemen."
0
20
40
60
80
100
120
140
160
FIGuur 3
Verschillen in huurinkomsten in 2010 voor verschillende gemeenten
(Bron: gemeenten: IPD Benchmark gemeentelijk Vastgoed 2010 en corporaties IPD/aeDex corporatie vastgoedindex)
0
0.02
0.04
0.06
0.08
0.1
0.12
gemee
nte 1
gemee
nte 2
gemee
nte 3
gemee
nte 4
gemee
nte 5
gemee
nte 6
gemee
nte 7
gemee
nte 8
gemee
nte 9
gemee
nte 10
gemee
nte 11
gemid
deld
gemee
nte 12
gemee
nte 13
gemee
nte 14
gemee
nte 15
gemee
nte 16
gemee
nte 17
gemee
nte 18
gemee
nte 19
gemee
nte 20
gemee
nte 2
1
Opp
ervl
ak i
n m
2 p
er i
nw
oner
gemee
nte 1
gemee
nte 2
gemee
nte 3
gemee
nte 4
gemee
nte 5
gemee
nte 6
gemee
nte 7
gemee
nte 8
gemee
nte 9
gemee
nte 10
gemee
nte 11
gemid
deld
gemee
nte 12
gemee
nte 13
gemee
nte 14
corp
orat
ies
gemee
nte 15
gemee
nte 16
gemee
nte 17
gemee
nte 18
gemee
nte 19
gem
idde
ld h
uu
rin
kom
sten
per
m2
8 9SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2
Nieuwe Brusselse richtlijnen: solvency II en de impact op vastgoed-marktenIn de afgelopen vijf tot tien jaar
heeft er een snelle uitbreiding
en verzwaring plaatsgevonden
in het (internationale) toezicht
op de financiële sector.
Zowel in Nederland, als ook
in Europa en de Verenigde
Staten. In dit artikel wordt
een visie gepresenteerd op
de mogelijke gevolgen van
de verzwaring van met name
het internationale toezicht
voor de het functioneren van
vastgoedmarkten.
aanleiding van de toezichtverzwaring is de al wat langer
groeiende maatschappelijke aandacht voor het risicobeheer
en voor governance in deze sector. Ook de oorzaken en de
ingrijpende, structurele gevolgen van de kredietcrisis hebben
een belangrijke rol gespeeld. Helaas rollen de verschillende
nieuwe toezichtregimes en de verzwaring van bestaande
regimes de komende twee tot zes jaar over elkaar heen, in
een toch uiterst moeilijke financieel-economische periode:
Solvency II voor verzekeraars, waarschijnlijk een Solvency III voor pensioen-
fondsen, Basel III voor banken, een nieuwe internationale richtlijn voor het
uitbesteden van institutioneel vermogensbeheer, een accountancy richtlijn
waardoor ondernemingen hun huurverplichtingen op marktwaarde moeten
gaan waarderen en tenslotte in Nederland het Pensioenakkoord en een nieuw
Financieel toetsingskader.
van solvency II naar solvency III? Solvency II is het nieuwe europese toezichtkader op de financiële sector en is
van toepassing op de verzekeringsbranche en niet op pensioenfondsen.
Pen sioenfondsen zijn in de ogen van Brussel flexibeler in het niet indexeren
of zelfs afstempelen van verzekeringsverplichtingen. edoch, de intenties en
voorbereidingen in Brussel wijzen niettemin op een toekomstige uitrol van
Solvency II voor verzekeraars (introductie 2013/2014) naar een Solvency III
voor pensioenfondsen, mogelijk ergens rond 2019/2020.
Overigens is een één op één vertaling van Solvency II voor verzekeraars naar
een eventuele Solvency III voor pensioenfondsen niet op voorhand een
logische stap. Verzekeraars zijn geheel andersoortige ondernemingen dan
pensioenfondsen, die met (vrijwel) alleen eigen vermogen werken.
Bovendien bezitten de producten van verzekeraars geheel andere karakteris-
tieken en vindt bij verzekeraars op een geheel andere wijze risicodeling
plaats. De grondslagen voor het toezicht op verzekeraars zijn dus bepaald
anders dan die voor het toezicht op pensioenfondsen. Verzekeraars werken
met harde contracten in termen van dekking en premies, terwijl pensioen-
fondsen zachtere contracten kennen in termen van premiestelling en
toezeggingen. Pensioenfondsen trekken bovendien, in het algemeen, vrijwel
geen vreemd vermogen aan en kennen dus een volstrekt eigensoortige asset
Liability management structuur en een volstrekt andersoortig risicoprofiel.
Pensioenfondsen verdienen dus een geheel eigen solvabiliteitregime.
geen ‘same risks – same rules’, maar ‘different risks – different rules’.
Duidelijk is al dat het uitgangspunt van Solvency II ligt in de bescherming van
polishouders van verzekeringmaatschappijen. Daartoe richt Solvency II zich
onder meer op de solvabiliteit van de verzekeraar ten opzichte van de
verzekerde aanspraken. In de beleggingsfeer komt de nieuwe beoogde
beheersmethodiek er op neer dat tegenover beleggingen van verzekeraars
nieuwe buffervereisten gaan gelden. zoals tegenover vastgoedbeleggingen.
Voor direct vastgoed, indirect niet-beursgenoteerd vastgoed en vastgoed in
eigen gebruik gaat men vooralsnog uit van een maximale risicobuffer aan
eigen vermogen van 25 procent van de marktwaarde van de beleggingen.
Dit percentage is statistisch ontleend aan een waardedaling, sinds de vorige
balansdatum, die vastgoed met een kans van één op tweehonderd kan
treffen. In gevallen met een hoge mate (meer dan 75 procent) van vreemd
vermogenfinanciering van het onderliggende vastgoed kan de buffereis
tegenover beleggingen in niet-beursgenoteerd vastgoed zelfs oplopen tot 100
drs c.l.worms rBAcor Worms (62) is manager Research & Development van Syntrus achmea Real estate & Finance, de grootste beheerder van Neder-landse institutionele beleggingen in vastgoed en vastgoedfinancie-ringen . Hij heeft als econoom, afgestudeerd aan de Universiteit van amsterdam, een 41jarige loopbaan achter de rug in het bankwezen, bij de ministeries van Financiën en economische zaken, het ImF en in de directies van pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen met als werkterrein financiële en vastgoedbeleggingen. cor Worms heeft op deze gebieden vele publicaties op zijn naam.
“Nieuw en zwaarder toezicht is een nieuwe
onzekerheidfactor voor vastgoedmarkten.”
procent of meer!
Referentiekader voor de berekening van het vastgoedwaarderisico is de
engelse vastgoedmarkt. Dat doet merkwaardig aan, omdat een enkele
vastgoedmarkt natuurlijk een grotere beweeglijkheid (volatiliteit) in waarde-
verloop toont dan een internationaal goed gespreide vastgoedportefeuille.
Daarnaast is de Nederlandse vastgoedmarkt vanwege haar eigen karakter en
relatieve stabiliteit toch een heel andere vastgoedmarkt dan de engelse.
Bij indirect, beursgenoteerd vastgoed kan de buffer oplopen tot zelfs 39
procent. Let wel, in ons eigen huidige Nederlandse Financieel toezichtskader
liggen de risicobuffers veel lager, en wel op respectievelijk 15 procent voor
direct vastgoed en niet-beursgenoteerd vastgoed en op 25 procent voor
beursgenoteerd vastgoed. In het toezicht in ons land kennen wij derhalve
lagere vereiste risicobuffers.
de mogelijke gevolgen voor de vastgoedmarktener heerst nog veel onzekerheid over de impact van Solvency II op prijzen,
rendementen en de dynamiek van de vastgoedmarkten. zeker nu de invoering
van Solvency II in de periode 2014–2018 gaat cumuleren met de invoering van
een aantal andere internationale richtlijnen. zo verscherpt het eveneens
nieuwe internationale toezichtregime Basel III de voorwaarden van krediet-
verlening door banken, dus ook die in de sfeer van vastgoedfinanciering.
De vastgoedfinancieringsmarkt is niet alleen belangrijk voor een gezonde
dynamiek van de vastgoedmarkten, maar ook voor het oversluiten van
aflopende vastgoedfinancieringen zonder ernstige marktverstoringen.
Op europese schaal zal deze oversluitoperatie in de komende drie tot vier jaar
zo n 900 tot 1.000 miljard euro bedragen, waarvan alleen al in Nederland zo n
30 miljard euro!
Hoe alle onzekerheden uit hoofde van Solvency II, Basel III en andere nieuwe
en verzwaarde richtlijnen, uiteindelijk ook zullen uitpakken, de nieuwe
regelgeving gaat onmiskenbaar een grote impact hebben op de vastgoed-
markten. Niet onmogelijk is dat verzekeraars ook hun vastgoedbelangen die
zij als belegging voor eigen risico aanhouden, tegen het licht van Solvency II
zullen houden. en wel vanwege de hogere buffervereisten en de bijbehorende
hogere vermogenskosten uit hoofde van Solvency II. Dit geldt ook voor hun
andere zakelijke beleggingen voor eigen risico, zoals aandelen en private
equity.
Dit schept tegelijkertijd kansen voor pensioenfondsen om, met hun grote
strategische belangstelling voor vastgoedbeleggingen, het eventuele
vastgoedaanbod van verzekeraars op te nemen. aannemende dat een
eventueel Solvency III voor pensioenfondsen niet eveneens druk zal leggen op
vastgoedbeleggingen van pensioenfondsen. Dat is op dit moment dus nog niet
zeker.
eventueel extra vastgoedaanbod door verzekeraars zal de aanvangsrende-
menten voor pensioenfondsen aantrekkelijker maken. ter illustratie zijn in
tabel 1 de vastgoedbeleggingen voor eigen risico van Nederlandse verzeke-
raars en pensioenfondsen aangegeven. een eventuele, gedeeltelijke afbouw
van vastgoedbeleggingen voor eigen risico van verzekeraars zal overigens
slechts voor de helft marktinvloed op de Nederlandse vastgoedmarkten
hebben. Ongetwijfeld dan ook nog gespreid over een aantal jaren.
er zijn meer positieve tegenkrachten te bedenken tegen de gevolgen van
Solvency II voor de vastgoedmarkten. gewone, beurs- en niet-beursgenoteer-
de, aandelenbeleggingen voor eigen risico van verzekeraars
zullen in Solvency II nog veel zwaarder met risicobuffer-
vereisten geconfronteerd worden dan vastgoedbeleggingen.
een substitutiebeweging binnen de totale beleggingsporte-
feuille van verzekeraars ten gunste van vastgoed en ten laste
van gewone aandelen is derhalve niet uitgesloten.
Hierbij gaan we er van uit dat verzekeraars altijd wel voor
eigen risico deels in zakelijke waarden zullen willen blijven
beleggen. een beleggingsportefeuille met alleen hoogkwali-
tatieve obligaties zal immers veel te weinig rendement
opleveren. Per saldo lijkt toch rekening te moeten worden
gehouden met enige aanboddruk van vastgoed door
verzekeraars. Op langere termijn zullen markten zich aan
de nieuwe situatie aanpassen.
een andere mogelijke compenserende kracht tegen aanbod-
druk van verzekeraars op de vastgoedmarkt zal mogelijk
kunnen bestaan in de optie om de beleggingsportefeuilles
van verzekeraars om te zetten in vastgoedbeleggingsfondsen,
zoals recentelijk door verzekeringmaatschappij aSR Neder-
land Verzekeringen is gedaan in de vorm van haar nieuwe
Nederlandse winkelvastgoedfonds. Op deze wijze stelt men
de eigen vastgoedportefeuille van de verzekeraar open voor
participatie door derden-participanten, zoals andere
institutionele sectoren, in casu pensioenfondsen. De assets
Under management (aUm) blijven dan intact, de vastgoed-
portefeuilles worden dus niet ontmanteld, de vastgoedmarkt
wordt niet verstoord en er wordt voorzien in de strategische
beleggingsbehoefte van pensioenfondsen en andere partijen
in vastgoed, waaronder mogelijk ook buitenlandse.
wat vinden de verzekeraars zelf?een enquête van Pricewaterhousecoopers onder grote
europese verzekeraars laat zien dat hun beleggingsporte-
feuille voor eigen risico voor circa 4 procent bestaat uit
(directe en indirecte) vastgoedbeleggingen. een aanzienlijk
deel van hen (40 procent tot, in ander onderzoek, wel 75
procent) wenst de eigen belangen in beleggingsvastgoed af te
bouwen, onder invloed van Solvency II. meer financiering van
vastgoed door verzekeraars, als compenserende beweging
tegenover dalende eigen vastgoedbeleggingen, lijkt niet op
voorhand waarschijnlijk en zeker niet als volledige compensa-
tie. Ook bij (beleggingen in) vastgoedfinanciering zal namelijk
een (procentueel minder strenge) buffernorm gaan gelden.
en wel, in geval de financiering hoger is dan 75 procent van
de onderliggende vastgoedwaarde. Dit, op basis van het ´look
through´ principe in Solvency II.
Studies van onder meer IPD komen tot de conclusie dat een
risicobuffer van 15 procent tegenover directe vastgoedbeleg-
gingen voldoende zou moeten zijn. Dit in vergelijking met de
voorgestelde 25 procent van Solvency II. er zijn overigens
aanzienlijke regionale verschillen in de gewenste omvang van
risicobuffers: Pan-europa komt uit op 15 procent, Nederland
op minder dan 10 procent. Onderzoek van achmea group en
INg Insurance wijst uit dat historisch gemiddelde waarde-
schokken op eigen europese vastgoedportefeuilles van
verzekeraars uitkomen op correcties van minder dan 10,
oplopend tot 20 procent. toch een substantieel verschil met
de 25 procent van Solvency II.
“De verschillende nieuwe toezichtregimes en
de verzwaring van bestaande regimes rollen de
komende twee tot zes jaar over elkaar heen.”
10 11SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2
verdere beperking van vastgoedfinancieringen: Basel IIItussen 2013 en 2018, dus min of meer gelijktijdig met Solvency II, zullen de
nieuwe internationale toezichteisen voor banken Basel III gefaseerd worden
ingevoerd. Banken moeten straks in het kader hiervan substantieel meer
bufferkapitaal aanhouden. Daardoor zal de beschikbaarheid van bancaire
financiering nog verder afnemen. Banken zullen bovendien de rentelasten
die zij zullen moeten dragen uit hoofde van het extra bufferkapitaal dat zij
door Basel III (en door het europese akkoord van 26 oktober 2011 over de
redding van de euro) moeten aanhouden, doorberekenen aan kredietnemen-
de ondernemingen en consumenten. Banken lopen hier eigenlijk nu al op
vooruit in hun kredietverleninggedrag, en zeker ook bij vastgoedfinanciering.
zowel bancaire financiering, op basis van hypotheekrecht, van particuliere
woningen als zeker ook van zakelijk, commercieel vastgoed verlopen nu al
uiterst stroef. aan prijsdruk op de vastgoedmarkten lijkt niet te ontkomen,
mede door de eerder genoemde zeer grote herfinancieringopgave, in de
komende drie tot vier jaar.
Door de verhoogde risicoperceptie en gestegen fundingkosten bij banken als
gevolg van de kredietcrisis, door de verzwaring van de buffervereisten en
door de terugtrekbeweging van (buitenlandse) aanbieders van zakelijke
hypotheekleningen zijn de rentemarges op beleggingen in hypotheekle-
ningen, zoals die door pensioenfondsen, historisch zeer hoog.
Deze situatie betekent in het bijzonder voor pensioenfondsen dat zij met het
beleggen in hypotheekleningen een veel hoger rendement kunnen behalen
dan in het verleden, terwijl het risico op hypotheekbeleggingen naar
verhouding veel minder is toegenomen. Daarbij moet worden aangetekend
dat door de kredietcrisis en de toegenomen vastgoedmarktrisico s, de risico s
van hypotheekbeleggingen in absolute zin wel degelijk zijn toegenomen.
Vooral dus die op zakelijke hypotheekbeleggingen.
In ieder geval kan worden vastgesteld dat de beloning voor het risico,
namelijk de rentemarge, scherp is toegenomen. Dit schept kansen voor
pensioenfondsen, omdat deze sector niet zoals banken onderhevig is aan
Basel III en aan de daarin opgenomen buffervereisten.
conclusiesHet blijkt dat er nog veel onzeker is over een eventueel
Solvency III voor pensioenfondsen. aannemelijk is dat
Solvency II voor verzekeraars en eventueel Solvency III voor
pensioenfondsen, maar zeker ook Basel III voor banken, per
saldo gevolgen zullen hebben voor beleggingsmarkten en dus
ook voor vastgoedmarkten. Waarschijnlijk zullen dit druk-
kende gevolgen zijn, in termen van waardeverloop en
rendementen. alleen de omvang en duur van deze gevolgen
zijn nog geheel niet in te schatten en dat komt omdat het
optreden van positieve tegenkrachten en substitutie-effecten
niet uitgesloten kan worden.
“Een substitutiebeweging binnen de totale
beleggingsportefeuille van verzekeraars ten
gunste van vastgoed en ten laste van gewone
aandelen, is niet uitgesloten.”
Euro (mld); ultimo s Verzekeringmaatschappijen Pensioenfondsen
2005/2007 2010 2005/2007 2010
Direct Nederland 13,2 12,6 22,9 10,4
Direct Buitenland 1,5 2,0 1,0 0,5
Indirect Nederland 0,6 0,2 5,5 35,2
Indirect Buitenland 2,4 2,4 34,5 29,3
totaal 17,7 17,2 63,9 75,4
Column
lokale detaillisten verdienen een kansDe onzekerheid op de financiële markten heeft grote
gevolgen voor de Nederlandse vastgoedmarkt. Op de
beleggingsmarkt leek tot voor kort dat winkelvastgoed
geen last had van de malaise, maar naast de kantoren
markt blijkt ook de retailmarkt steeds duidelijker de
gevolgen te ondervinden. Cijfers tonen aan dat winkel
leegstand de laatste jaren in een razendsnel tempo
oploopt. Het aanbod aan vierkante meters dat te huur
of te koop staat, is sinds eind 2008 aanzienlijk geste
gen. Diverse studies bevestigen deze trend. Waren het
eerst nog met name de winkels in de aanloopstraten,
waar ik samen met collega’s de afgelopen jaren veel
over gepubliceerd heb, nu komen in toenemende mate
steeds meer winkels leeg te staan in de hoofdwinkel
straten van kleinere gemeenten. Vooral lokale detaillis
ten kunnen vaak de te hoge huur niet meer betalen.
Toen ik in 2004 een groot winkelmarktonderzoek initi
eerde bleek al dat de winkelstraten aan het verschralen
waren en er steeds minder sprake was van ‘couleur
locale’. Ik verwacht dat deze trend zich in 2012 verder
doorzet. Beleggers worden steeds vaker geconfron
teerd met ondernemers die het financieel niet meer
kunnen bolwerken. Bij langdurige leegstand loont het
naar mijn oordeel om goede ondernemers tegen lagere
huur een kans te bieden om de levendigheid in het
gebied terug te brengen. Zo blijft ook de aantrekkings
kracht behouden. Uit gesprekken met ondernemers die
webwinkels exploiteren merk ik ook dat een aantal van
hen op zoek is naar een combinatie met een fysieke
winkelomgeving. In toenemende mate zal de combi
natie van online en offline nieuwe initiatieven gaan
opleveren. Ik zie hierdoor zeker kansen voor creatieve
ondernemers.
Op het gebied van huurprijzen en beleggingswaarden
zie ik in retailland steeds meer polarisatie optreden.
(Inter)nationale retailers willen zich graag op top
locaties vestigen. Flagship stores, ketens en nieuwe
formules blijven nieuwe vestigingen openen. Door
zowel particuliere als institutionele beleggers worden
hiervoor nog steeds zeer hoge prijzen betaald, net
zoals voor supermarkten op goede locaties.
Je ziet daarentegen de beleggingswaarde van de minder goede
locaties afnemen door de toename van leegstand en de onzekerheid
over de huurprijsontwikkeling.
De consument is kritisch. Een goed functionerend winkelgebied speelt daarop in. Doordat de consument van nu veel mogelijkheden heeft om te win
kelen, verandert het gedrag van de consument. Het aanbod is enorm
en ook winkelen via internet is enorm gegroeid. De concurrentie
neemt alleen maar toe. De komende periode krijgen we daarnaast
ook te maken met enorme demografische veranderingen, onder meer
vergrijzing en de toename van eenpersoonshuishoudens. Daarnaast
zie je een trek naar de steden. Detaillisten zullen rekening moeten
houden met een veranderende vraag en een focus op andere
producten. De crisis maakt consumenten nog kritischer. Ik verwacht
dat de bestedingen daardoor verder zullen teruglopen. Ik denk dat
het belangrijk is voor detaillisten om op deze veranderingen in te
spelen. Winkelgebieden moeten onderscheidend zijn en een sociale
ontmoetingsplaats bieden. Een goed functionerend winkelgebied
speelt in op de wensen van de consument. Diversiteit van het aanbod
en een goede functiemix worden steeds belangrijker. Consumen
ten zullen hun belevenissen ook steeds meer gaan delen via social
media.
Niet alleen ketens, maar ook lokale detaillisten (mits met lokaal
product en/of onderscheidend) kunnen naar mijn mening een be
langrijke rol vervullen. Samen met beleggers en gemeenten kunnen
zij werken aan een goede invulling. Ik merk steeds meer dat beleg
gers bereid zijn te participeren in dit proces waarbij veel geleerd is
van het buitenland. Grootschalige ontwikkelingen kunnen in deze
markt alleen nog maar plaatsvinden op de toplocaties. Gelukkig zijn
er gebieden die aantonen dat lokaal ondernemerschap verrassende
winkelgebieden kan opleveren zoals de 9 straatjes in Amsterdam.
Ook een mooi voorbeeld is hoe de grote stationshallen worden omge
bouwd tot verblijfsruimten met retail.
Op de winkelvastgoedmarkt ontbreekt de regie vanuit de overheid.
Ik denk dan ook dat gemeenten meer moeten gaan samenwerken.
Provinciaal beleid kan hierbij helpen. Er moet kritisch worden ge
keken naar de toevoeging van nieuw aanbod. Op bepaalde plaatsen
zal zelfs sprake van reductie van het aanbod moeten zijn. Er liggen
echter ook veel kansen voor ondernemende retailers en beleggers.
Ik steun graag goede initiatieven om nader onderzoek te doen naar
de ontwikkelingen op de retailmarkt en wens alle studenten die hier
interesse in hebben veel succes.
Marijn Snijders
Ing M.A. snijders rt. marijn Snijders is directeur van capital Value B.V. en was hiervoor onder meer chairman bij Jones Lang LaSalle en algemeen directeur van troost-wijk makelaars O.g. Hij heeft de afgelopen 20 jaar diverse onderzoeken uitgevoerd naar het beleggingsbeleid van Nederlandse - en Duitse insti-tutionele beleggers in samenwerking met diverse universiteiten. Samen met de tU eindhoven heeft marijn in het verleden onderzoek gedaan naar het vastgoedbeleggingsbeleid van particuliere beleggers.
tABEl 1:
Indicatie omvang vastgoedbeleggingen voor eigen risico
(Bronnen: cBS, DNB, Vastgoedmarkt en eigen inschattingen)
12 13SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2
retailHet zou niet geheel verwonderlijk zijn
wanneer een hedendaagse volger van
René Descartes zijn wereldberoemde
uitspraak “Ik denk, dus ik ben” zou
inspireren tot “Ik koop, dus ik ben”.
Dit klinkt wellicht cynisch, maar bevat
ook zeker een kern van waarheid.
Winkelen heeft de laatste jaren een
steeds grotere rol als tijdverdrijf
gekregen. Het ‘funshoppen’ beheerst
de kernwinkelgebieden in Nederland en
geeft winkelend publiek een bepaalde
mate van betrokkenheid. Voor velen is
winkelen dus tegelijkertijd een beleving
en een noodzakelijk onderdeel van
de dag, en dat neemt steeds verder
toe. We combineren het bezoeken van
winkels met alles wat we doen en het
is daardoor vervlochten met steeds
meer en verschillende activiteiten
gedurende de dag.
Een sprekend voorbeeld is het feit dat in toenemende mate winkels
ook op zondagen bezocht kunnen worden. Wie op zondag naar de
woonboulevard gaat is waarschijnlijk met stomheid geslagen als
hij de parkeerplaats opdraait, van een economische crisis lijkt daar
geen sprake. Maar de vraag is of bezoekers er specifiek op uit gaan
om iets te kopen, of er een beleving van maken. Dat laatste lijkt in
toenemende mate het geval. Het is dus voor veel mensen naast een
nodige activiteit ook een plezierige beleving geworden door diverse
ontwikkelingen op de retailmarkt. Andersom blijkt dit
ook uit de opkomst van winkels in of bij sportcentra,
waar de bezoeker altijd terecht kan voor eventuele
benodigdheden.
De gemeente Rotterdam heeft dit ook herkend en
Arjen Knoester zal in zijn artikel ingaan hoe het
verbeteren van de binnenstad meetbaar gemaakt kan
worden. In eerste instantie heeft de gemeente Rotter
dam geprobeerd probleempunten in kaart te brengen,
waarna verbeteringen doorgevoerd kunnen worden.
Het effect van deze verbeteringen moet echter ook
zichtbaar gemaakt worden om hun effectiviteit objec
tief te kunnen beoordelen.
Dit is onder andere één van de redenen om in deze
editie het thema ‘Retail’ aan bod te laten komen.
Hoewel het magazine ook in een vorige jaargang dit
thema besproken heeft, hebben er in de tussentijd
verscheidene ontwikkelingen plaatsgevonden die de
retailmarkt sterk hebben beïnvloed en nog steeds
beïnvloeden. Welke zijn er en wat is hun uitwerking op
de consument, de belegger, de planner en de gebruiker
van het vastgoed?
WederverkoopInderdaad, dat klinkt heel anders. Ondanks het feit de
verengelsing van ons land haast onomkeerbaar lijkt te
zijn, is het goed om bij dit thema even de Nederlandse
betekenis van het woord er bij te nemen. Retail bete
kent niets anders dan wederverkoop van goederen en/
of diensten. Het woord retail is vakjargon, en kan in dit
verband gezien worden als detailhandel.
Deze editie van het magazine richt zich op de actuele
situatie waarin de detailhandel met het bijbehorende
vastgoed zich bevindt en op de toekomstige ontwik
kelingen. Zoals bekend is volgen deze ontwikkelingen
op het gebied van retail elkaar op dit moment snel op,
het aantal aspecten dat de winkelmarkt (in de meeste
gevallen negatief) beïnvloedt is bijna niet te bepalen.
De markt heeft te maken met nieuwe bedreigingen,
zoals vergrijzing en een afnemende bevolkingsgroei,
maar kan ook kansen als ecommerce proberen te be
nutten. Ellen Zwetheul is marktanalist bij Corio en zal
in haar artikel uiteenzetten dat er in de huidige markt
wel degelijk kansen zijn voor innovatieve ideeën als
mogelijk antwoord op de problemen.
Doemdenken?De berichtgeving in de media lijkt zich de laatste
maanden te richten op leegstand van de winkelvoor
raad. Alleen het woord leegstand geeft de winkel
Introductie themaphilip van susante - sErvIcE
“Ik koop dus ik ben.”
markt direct een (overdreven) negatief imago. Dat journalisten hun
aandacht richten op de winkelmarkt is natuurlijk wel begrijpelijk,
maar zoals Locatus Retail Reflect (2011) aangeeft wordt negatieve
berichtgeving vaak negatiever gebracht dan deze in werkelijkheid is.
Zij geven aan dat de leegstand in 2011 met 200.000 vierkante meter
is toegenomen en dat de leegstand weliswaar toeneemt, maar in een
afnemend tempo.
Het blijft echter moeilijk om de toekomst te voorspellen en boven
dien heeft iedere professional zijn eigen visie daarover. Alle auteurs
in deze editie zien de rol van de winkel wel veranderen. Winkelen
moet in toenemende mate een plezierige beleving zijn om mensen
aan te trekken. Dat dit in de toekomst gepaard zal gaan met meer
veranderingen op de winkel(vastgoed)markt is ook evident.
Of winkelvastgoed in de toekomst nog een veilige haven is zal Robert
Weisz in zijn arti kel uiteenzetten. Hij geeft een mooi overzicht van
de belangrijkste en actuele ontwikkeling die men moet weten over de
winkelmarkt.
LeegstandDe toename van de winkelleegstand is al eerder aan bod gekomen,
maar er ontbreekt nog een totaaloverzicht. Op dit moment staat
ongeveer 6 procent van de Nederlandse winkelpanden leeg. Bij het
verschijnen van de vorige retail editie van SERVICE Magazine ver
keerde de winkelmarkt in een andere situatie, ook wanneer het gaat
om leegstand. De periode 2003 tot en met 2008 kende een stabiel
klimaat waarna de leegstand sterk begon op te lopen. Eind 2008
bedroeg het aanbod 850.000 vierkante meter, dit is gestegen tot
ongeveer 1,2 miljoen vierkante meter in het laatste kwartaal van 2011
(Vastgoedmarkt, 2011). De toename is niet toe te schrijven aan één
gebied, wel blijkt het artikel van Francine Pelzers dat de winkelmarkt
van een gemeente in een krimpregio als Parkstad Limburg extra uit
dagingen met zich meebrengt.
Een nieuwe bril?Wellicht moet er gezicht worden naar een nieuw paradigma; de bril
die ons bedreigingen laat zien afzetten en een bril die kansen toont
proberen. Immers, retail zoals dat in het verleden georganiseerd was,
is nu al geen vanzelfsprekendheid meer. De opkomst van nieuwe con
cepten zoals brandstores (winkels rond één merk zoals bijvoorbeeld
de Apple Store) en ‘factory outlet centers’ doen een goede poging
traditioneel retailland op z’n kop te zetten. Deze concepten hebben
echter nog steeds een grote gelijkenis met het bestaande idee van
een winkel; er is in grote mate vastgoed bij betrokken. Wellicht veel
belangrijker voor de toekomst van winkelvastgoed is de opkomst van
combinaties tussen ecommerce en reguliere winkels. Dat laatste
wordt ‘multichannel’ winkelen genoemd (Wikistedia, 2011) en geeft
retailers de kans om hun marktaandeel te vergroten door ook online
producten aan te beiden die de fysieke winkel niet kan leveren.
Erik Steinmaier bevestigt het belang van vernieuwende blikken, zoals
multichannel winkelen, in het interview ‘waar het winkelvastgoed
nu staat’, waarin hij tevens zijn visie naar voren brengt over de
toekomst van winkelvastgoed.
In Nederland lijkt er ondanks de snelle groei van aankopen op inter
net nog veel ruimte voor verbetering. Volgens het Hoofd bedrijfschap
Detailhandel (HBD) en Thuiswinkel.org (Ecommerce Nederland,
2011) is het online verkoopkanaal in omringende
landen zoals Noorwegen, Denemarken, het Verenigd
Koninkrijk en Frankrijk verder ontwikkeld dan in
Nederland. Nu de Europese Unie één van de bezwa
ren van de consument gaat aanpakken, namelijk de
bescher ming van persoonsgegevens en het gevoel van
veiligheid wil vergroten, bestaat de kans dat meer
mensen inkopen gaan doen op het internet (ook in het
buitenland).
Met deze kennis kan er nu misschien al gekeken
worden door die nieuwe bril, de consument is nu nog
niet geheel overgestapt op het doen van aankopen op
internet. Wanneer deze nu betrokken wordt bij nieuwe
combinaties is er wellicht zelfs voordeel te behalen.
Dit wordt ook onderschreven door Lonneke Verbunt in
haar artikel. Zij licht toe hoe, nu de roep om nieuwe
concepten en samenwerking groter dan ooit tevoren
lijkt, een slag geslagen kan worden in de retailmarkt.
De inzet is hoogMaar liefst vijf van de tien retail ontwikkelaars in de
Top 10 van European Retail Developers (PropertEU,
2011) zijn Nederlands. De belangen zijn echter niet
alleen groot voor deze bedrijven. Ook de reguliere
winkelier, consument, gemeente en detailhandel
keten hebben grote belangen bij het goed begrijpen en
functioneren van de retailmarkt. Het totaalbeeld moet
kloppen, retail heeft ook een rol in de leefbaarheid
van binnensteden. Daarnaast is de belangrijkste actor
de consument zelf. Door overheidsbezuinigingen en
onzekerheden in de economie staat de koopkracht en
koopbereidheid onder druk. Wanneer men weet dat het
aantal vierkante meters verhuurbaar winkel oppervlak
nog stijgt vereist dit niet alleen actie van de huurder,
maar ook van de verhuurder. Dit impliceert dat er
samengewerkt moet worden om tot een duurzaam
evenwicht te komen op het gebied van het winkel
aanbod in Nederland. De auteurs van deze thema
art ikelen geven in ieder geval duidelijke boodschap
pen mee die dit duurzame evenwicht tot stand zouden
kunnen brengen.
BronvermeldingEcommerce Nederland (2011). E-commerce in Neder-
land nog niet volwassen. Verkregen op 24 januari 2012
van: http://hosting.ber-art.nl/e-commerce-nederland/
Locatus Retail Reflect (2011). Leegstand in crisitijd.
Verkregen op 24 januari 2012 van: http://www.locatus.
com/retailreflect/2012/17/01/leegstand-in-crisistijd/
Vastgoedmarkt (2011). ING: winkelvastgoed geen veilige
haven meer. Verkregen op 10 janurai 2012 van: http://
www.vastgoedmarkt.nl/nieuws/2012/01/06/ing-winkel-
vastgoed-geen-veilige-haven-meer/
Wikistedia (2011). Het nieuwe winkelen. Verkregen op
24 januari 2012 van: http://www.wikistedia.nl/2011/05/
het-nieuwe-winkelen/
“Duidelijk is dat er samengewerkt moet worden
om tot een duurzaam evenwicht te komen op
het gebied van het winkelaanbod in Nederland.”
14 15SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2
Meten is weten in de rotterdamse binnenstad De wordingsgeschiedenis van de
Rotterdamse binnenstad is atypisch
voor de Nederlandse binnensteden.
Het al voor de oorlog bestaande
verlangen naar moderniteit en
aansluiting op de Europese economische
dynamiek heeft een rationele en qua
fysiek beeld krachtige binnenstad
opgeleverd. Stoer, fotogeniek zeker op
afstand , niet volledig uitgedefinieerd
en daardoor experimenteel, seismo
grafisch, als het ware met schokken
groeiend. Deze authenticiteit is sterk
verbonden met planmatig ingrijpen.
Het wederopbouw verhaal was een
helder verhaal, waarvan de uitkomst
bij voorbaat vaststond. Inmiddels is
deze perceptie van de werkelijkheid
verschoven, het vertrouwen in over
heids sturing drastisch gewijzigd en de
doelen voor de binnenstad bijgesteld.
Het huidige bestuur van Rotterdam legt het accent
op de ontmoetingsfunctie van de binnenstad.
De levendigheid, gastvrijheid en de kwaliteit van
zowel beschikbare ruimte als verblijfsklimaat.
De Rotterdamse binnenstad als een “Citylounge” voor
zowel bewoners, werknemers als bezoekers. De stad
zet in op kwaliteit van de openbare ruimte, een aan
trekkelijk woonaanbod, het stimuleren van onderne
merschap, goede bereikbaarheid en een compleet aan
bod van winkels, horeca en culturele voorzieningen.
Meetbare doelstellingen De doelstellingen ten aanzien van de binnenstad zijn
op een nieuwe manier geformuleerd: geen enorme lijst
met verlangens meer, maar drie meetbare resultaten
die worden nagestreefd. Het vertrouwen in beleid
vooraf, heeft plaatsgemaakt voor monitoring van resul
taten en het verzamelen van gegevens over het feitelijk
gebruik van de binnenstad, de waardering en de
wensen van het binnenstadspubliek. De doelstellingen
richten zich op het verblijfsklimaat voor de bewoners,
bezoekers en bedrijven in de binnenstad.
Het college heeft daarvoor een drietal gewenste
resultaten geformuleerd: vijf procent meer bewoners,
vijf procent meer werknemers en tien procent meer
bezoekers aan het kernwinkelgebied in de binnenstad
op 1 januari 2014 ten opzichte van 1 januari 2010.
De ambitie om het verblijfsklimaat te verbeteren is
vervolgens uitgewerkt in vijf pijlers:
1 Levendige binnenstad: het vergroten van de levendigheid
in de binnenstad;
2 gastvrije binnenstad: het verbeteren van de leefbaarheid,
de gastvrijheid en het imago van de stad;
3 Binnenstad om te wonen: de binnenstad ontwikkelen
tot een grootstedelijk woonmilieu dat meer inwoners
aantrekt;
4 Verbonden binnenstad: een aantrekkelijk en duurzaam
ingerichte openbare ruimte;
5 Bedrijvige binnenstad: realiseren van een binnenstad, die
een gewilde vestigingsplek is voor ondernemers.
Ir A. knoester arjen Knoester (1959) is stedenbouwkundige, afgestudeerd aan de tU Delft. als senior-ontwerper bij de gemeente Rotterdam is hij verantwoordelijk voor de ontwikkeling van de Rotterdamse Binnenstad. Dit combineert hij met diverse gastdocentschappen.
foto: Ossip van Duivenbode
“De doelstellingen richten zich op
het verblijfsklimaat voor de bewoners,
bezoekers en bedrijven in de binnenstad.”
BinnenstadsmotorOm de voortgang te kunnen sturen is een cyclisch proces in het leven
geroepen van een ‘Uitvoeringsprogramma’, ‘Voortgangsrapportage’
en ‘Effectmonitor’. In het Uitvoeringsprogramma Binnenstad 2010
2014 is per pijler aangegeven met welke inspanningen de doelen
van deze collegeperiode bereikt kunnen worden. Tegelijk wordt de
voortgang van de gewenste ontwikkelingen bijgehouden met behulp
van de Binnenstadsmonitor. Hiermee ontstaat tussentijds een beeld
van de effecten van de inspanningen en is bijstelling ervan mogelijk.
Eind augustus is de Binnenstadsmonitor 2011 opgeleverd. Dit is een
tweejaarlijks uitgebreide effectrapportage over de binnenstad die in
opdracht van de gemeente Rotterdam wordt opgesteld door het Cen
trum voor Onderzoek en Statistiek (COS). De monitor geeft inzicht
in de belangrijkste ontwikkelingen in de binnenstad: de ontwikke
ling van het aantal inwoners, het aantal woningen, de
gemiddelde WOZ (Wet waardering onroerende zaken)
waardeontwikkeling, het aantal werkzame personen
per branche, het aantal bezoekers van het kernwinkel
gebied, het aantal hotelbedden en overnachtingen, het
gevoel van veiligheid en de waardering van de open
bare ruimte.
De Binnenstadsmonitor 2011 schetst een overwegend
positief beeld. Tegen de verwachting in is er vooruit
gang geboekt op vrijwel alle terreinen.
Kort samengevat is de algemene waardering van de
Rotterdammers voor de binnenstad gestegen naar
een score van 6,7. Verder zijn er belangrijke fysieke
resultaten geboekt welke hoog worden gewaardeerd.
De eerste buitenruimteprojecten zijn opgeleverd zoals
Westerkade, Leuvehoofd en Binnenwegplein. Ook het
aantal bouwactiviteiten is nog verrassend hoog.
Er wordt nog steeds fors geïnvesteerd in de binnen
stad, voorbeelden daarvan zijn de infrastructurele
ingrepen zoals het Centraal Station en woningbouw
projecten zoals de Calypso.
Aandachtspunten zijn er wel, te weten de afzetbaar
heid van nieuwe woningen die in ontwikkeling zijn,
het aantal bezoekers aan het kernwinkelgebied, de
concurrentiepositie ten opzichte van andere steden,
het sociale beheer en de zorgelijke financiële omstan
digheden van de gemeente. Dit zijn de punten waarop
dus extra inspanningen en bijstelling van de koers een
vereiste zijn.
Verbonden Stad: PlintenstrategieEen ander voorbeeld van een nieuwe benadering waar
bij meten belangrijk is, is die van de plintenstrategie.
Hierbij is getracht om prioriteit te kunnen stellen bij
de aanpak van de zwakke schakels in het netwerk van
de openbare ruimte van de binnenstad: de zogenaam
de ‘Missing Links’. Dit zijn de plaatsen waar de “City
lounge” hapert, ofwel de breukvlakken in de binnen
stad waar de verblijfswaarde gering is. Door middel
van een combinatie van stimuleren en reguleren
beoogt de gemeente, samen met ondernemers, deze
ruimtelijke schakels te verbeteren. Vraag is daarbij wel
waar men dient te beginnen. Voor de beantwoording
van deze vraag is inzicht in de loopstromen en motie
ven voor verplaatsing een essentieel onderdeel. Deze
gegevens worden verzameld door vraaggesprekken, tel
lingen en recentelijk door middel van GPSmetingen.
Op basis van criteria als loopstromen, gebruik,
waarde ontwikkeling van het vastgoed en de ruimtelijke
kwaliteit, is in de kaartenatlas een top tien van
missing links opgesteld. Uit deze tien missing links zijn
er vier geselecteerd die op korte termijn aangepakt
AFBEEldING 1
Vertaling van de Stadsvisie in de vijf pijlers voor binnenstadsbeleid
“Tegelijk wordt de voortgang
van de gewenste ontwikkelingen
bijgehouden met behulp van de
Binnenstadsmonitor.”
Stadsvisie 2030
5% meer bewoners
levendigebinnenstad
gastvrijebinnenstad
verbondenbinnenstad
binnenstadom te wonen
bedrijvigebinnenstad
10% meer bezoekers
5% meer werknemers
Binnenstadsprogramma
Collegewerkprogramma2010 - 2014
Programmasturing in de binnenstad
Doel- stellingen
Activiteiten Resultaten
Werkelijke effecten
Uitvoering- Programma
(1x per jaar)
Effect Monitor
(Iedere 2 jaar)
Voortgang Rapportage
(3x per jaar)
AFBEEldING 2
Programmasturing in de Binnenstad
16 17SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2
moeten worden om tot een betere routing en door
stroming te komen. Het zijn plekken met een hoge
strategische waarde die onderdeel zijn van een grotere
lijn en plekken waar al het nodige gebeurt. Alle heb
ben potentie om het netwerk en de loopstormen te
vergroten. De problematiek is zowel ruimtelijk als eco
nomisch omvangrijk, complex en urgent. Er is energie
aanwezig van marktpartijen die hun bijdrage willen
leveren maar het is noodzakelijk dat de gemeente hier
het initiatief neemt en de markt stimuleert om de
missing links aan te pakken.
Voor het Stadhuisplein wordt bijvoorbeeld op deze
manier gezamenlijk gewerkt aan versterking van de
pleinkwaliteit, de daghoreca, de routing, het vastgoed
en het winkelaanbod. Met het selectief en bewust
inzetten van de gemeentelijke middelen kan hiermee
een van de meest cruciale missing links in de binnen
stad worden getransformeerd tot verbindende schakel.
AFBEEldING 3
Loopstromen, bestemmingen en sterke verblijfsruimten overdag
AFBEEldING 4
Loopstromen, bestemmingen en sterke verblijfsruimten ‘s avonds AFBEEldING 5
missing links op korte (groen),
midden (rood) en lange (geel) termijn
veranderend consumenten-gedrag; kans voor innovatieve ideeën!Enkele jaren geleden kwamen de eerste
verontrustende berichten in de media
dat de bezoekersaantallen in de bin
nensteden aan het teruglopen waren.
De consument zou in plaats van in de
fysieke winkel steeds vaker zijn aan
kopen via internet doen. De daling in
de bezoekersaantallen zou erop duiden
dat “de tijden van het funshoppen
kennelijk voorbij zijn” (Trouw, 2009).
Deze berichten werden door diverse partijen al snel genuanceerd, of
soms zelfs weerlegd met bezoekersaantallen die stabiliteit of zelfs
een stijgende tendens vertoonden. Onlangs kregen de dalende be
zoekersaantallen wederom de aandacht in de media. Al vier jaar lang
loopt het aantal passanten in binnensteden terug, maar in de laatste
acht weken leek er echt geen houden meer aan, aldus Huib Lubbers,
directeur van City Traffic in de Telegraaf (2011). Nu blijkt echter dat
het nuanceren van het feit dat bezoekersaantallen afnemen lastig is,
en het weerleggen door middel van telgegevens zelfs vrijwel onmo
gelijk.
Het afnemende aantal bezoekers gaat gepaard met het toenemen
van de leegstand van winkels. Volgens onderzoeksbureau Locatus is
de leegstand van winkels het afgelopen jaar met 10 procent toegeno
men, wat volgens Locatus voornamelijk het gevolg is van de reces
sie en de vergrijzing (Volkskrant, 2012). Andere bronnen wijten de
toegenomen leegstand aan de komst van nieuwe winkelcentra, die
veelal aan de rand van de stad gebouwd worden, waardoor winkels
in het centrum leeg komen te staan (Jelger Zee, 2012).
Volgens Cor Molenaar (2011) neemt het online shoppen
steeds groter vormen aan wat ten koste gaat van de
fysieke winkel.
Wat de berichten over bezoekersaantallen en leegstand
in ieder geval gemeen hebben, is de negatieve tendens
in het winkelvastgoed. Na een uitgebreide analyse van
telgegevens, consumentenonderzoek en onderzoek
naar winkelmeters, blijkt echter dat er niet alleen
negatieve conclusies zijn te trekken. De veranderingen
bieden ook kansen, maar dat het hoog tijd is dat deze
ook daadwerkelijk worden benut, mag duidelijk zijn!
Corio heeft als vastgoedbelegger met 1,8 miljard euro
waarde en bijna 700.000 vierkantemeter aan winkel
centra een aanzienlijk deel van het winkelvastgoed
in Nederland in bezit. Door middel van telsystemen
in de meeste winkelcentra, worden ontwikkelingen in
bezoekersaantallen nauwlettend in de gaten gehouden.
Daarnaast is jarenlang consumentenonderzoek ver
richt, waardoor het mogelijk is uitspraken te doen over
de mate waarin het consumentengedrag daadwerkelijk
is veranderd. Tot slot maakt Corio gebruik van de
Locatus Database, waarmee inzicht in het winkel
vloeroppervlak kan worden verkregen.
BezoekersaantallenUit de telsystemen blijkt inderdaad dat de bezoekers
aantallen dalen. Deze daling is echter zeer beperkt,
namelijk slechts één tot vier procent per jaar. Tot 2010
leek de daling sterker te worden. Opmerkelijk is dat
juist nu veelvuldig in de media wordt gepubliceerd dat
er steeds minder bezoekers komen in de Nederlandse
winkelgebieden, Corio juist een minder sterkere daling
van het aantal bezoekers laat zien. Daalde het aantal
bezoekers in 2010 nog met 2,1 procent, zien we nu een
gemiddelde daling van slechts 1,2 procent. De variatie
in daling per winkelcentrum verschilt ook aanzienlijk.
Sterke dalingen zijn zichtbaar, welke vaak het gevolg
zijn van (her)ontwikkelingen of werkzaamheden aan of
nabij het winkelcentrum. Sterke stijgingen zijn tevens
zichtbaar, welke verklaard kunnen worden door de
aanwezigheid van nieuwe trekkers, verruiming van
“De consument winkelt efficiënter;
bezoekt het winkelcentrum minder
vaak, maar koopt meer per bezoek.”
Ir. ing. E.G.c. Zwetheulellen zwetheul (29) is marktanalist bij corio, één van de grootste beursgenoteerde beleggers in vastgoed, met een focus op retail in europa. Daarnaast maakt ellen deel uit van de activiteiten-commissie van VOgON (Vereniging van Onroerend goed Onderzoek Nederland) en is zij actief lid van JOU (Jong Onroerend goed Utrecht). ellen studeer-de Real estate management and Development aan de technische Universiteit eindhoven.
18 19SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2
openingstijden of afgeronde (her)ontwikkelingen.
Hieruit blijkt wel dat gerichte ingrepen een direct
effect kunnen hebben op het bezoekersaantal, en dus
een kans, indien de juiste ingreep wordt toegepast.
Een effect dat verband vertoont met het aantal bezoe
kers, maar waar niemand grip op heeft, is het weer.
Zo bleek afgelopen september en oktober dat de
consument bij uitzonderlijk goed weer, liever zijn
zonnige tijd ergens anders doorbrengt dan in het
winkelcentrum. Daarentegen bleek dat het relatief
goede decemberweer ervoor zorgde dat men wel op
pad ging naar het winkelcentrum, dit in tegenstelling
tot december 2010. In die decembermaand was het
dermate koud en lag er sneeuw, waardoor de aankopen
ten behoeve van de kerst en sinterklaas relatief veel
online werden gedaan.
Veranderend consumentengedragDoor kenmerken van consumentengedrag door de jaren
heen met elkaar te vergelijken, kan worden bepaald
in hoeverre veranderingen in consumentengedrag zijn
waar te nemen. Drie aspecten van het consumentenge
drag zijn hierbij met name van belang, namelijk
de bezoekfrequentie, verblijfsduur en besteding.
In de meeste winkelcentra is een vergelijkbaar beeld
waarneembaar. De consument blijkt hier minder
vaak te komen (daling in bezoekfrequentie is gemid
deld drie procent), maar per bezoek wel langer te
verblijven (stijging in verblijfsduur is gemiddeld één
procent) en meer uit te geven (stijging in besteding is
gemiddeld zes procent). Het zijn de wijkwinkelcentra
waar deze daling in bezoekfrequentie, maar stijging
in bezoekduur en besteding voornamelijk het geval
is. De consument winkelt dus efficiënter; bezoekt het
winkelcentrum doelgericht en daardoor minder vaak,
maar koopt daardoor wel meer per bezoek. Daling in
het aantal bezoekers kan een gevolg zijn van de veran
dering in het consumentengedrag, maar is dus niet per
definitie een probleem. Uiteindelijk blijft de omzet die
het winkelcentrum genereert gelijk, of neemt zelfs toe.
De consument lijkt in de grotere, recreatieve winkel
centra minder goed voorspelbaar, wat betekent dat er
geen duidelijke samenhang is in de factoren bezoek
duur, bezoekfrequentie en besteding.
Door de groei in totale besteding (bezoekfrequentie
vermenigvuldigd met besteding) van alle winkelcentra
met elkaar te vergelijken, kan worden onderzocht in
hoeverre er verschuivingen zijn waar te nemen.
Hierbij zijn de bestedingen gecorrigeerd voor inflatie,
zodat deze groei buiten beschouwing wordt gelaten.
Uit deze analyse blijkt dat, boven op de stijging als
gevolg van inflatie, er gemiddeld een groei is van vijf
procent op de totale besteding. Ook hieruit kan dus
worden geconcludeerd dat minder bezoekers niet hoeft
te leiden tot minder omzet.
Het winkelvloeroppervlakDe Nederlandse detailhandel kenmerkt zich door een hoog aantal
vierkante meters winkelvloeroppervlakte per inwoner. De laatste
jaren is het winkelvloeroppervlak in Nederland sterk toegenomen,
echter is het aantal inwoners vrijwel stabiel gebleven. Hierdoor is de
winkelvloeroppervlakte per persoon nog verder toegenomen, en heeft
elke inwoner op dit moment 1,82 vierkante meter aan detailhandel
tot zijn beschikking. Dat de toegenomen leegstand hier een gevolg
van is, ligt voor de hand. Dat meerdere factoren hier echter aan ten
grondslag liggen, blijkt uit figuur 2, waarin op basis van een index
de groei in winkelvloeroppervlak en leegstand gecombineerd met de
groei in populatie is weergegeven. De groei in leegstand blijkt hieruit
aanzienlijk groter te zijn, dan de groei in winkelvloeroppervlak.
Er is geen direct verband waarneembaar tussen winkelvloeroppervlak
per persoon en leegstand. Dus wanneer het winkelaanbod groter per
inwoner van een woonplaats groter is, betekent dit niet dat er ook
meer leegstand in dezelfde woonplaats is. Sterker nog, het gemiddeld
aantal vierkante meter per persoon in de twintig gemeenten met
de minste leegstand bedraagt 1,86 vierkante meter versus gemid
deld 1,39 vierkante meter per persoon in de twintig gemeenten met
de meeste leegstand. Dat er daarom ook geen meters meer mogen
worden toegevoegd aan het bestaande winkelaanbod, is dan ook
zeker geen juiste conclusie. De toename van winkelvloeroppervlak
heeft wel geleid tot een grotere concurrentie tussen de winkelgebie
den, waarbij sommige winkelgebieden erin slagen de consument te
blijven trekken en sommige winkelcentra de concurrentie dreigen te
verliezen.
“Dat het hoog tijd is dat kansen
worden benut, mag duidelijk zijn.”
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
Length of stay Frequency Spending
Changing consumer behaviour
FIGuur 1.
gemiddelde verschuiving in verblijfsduur, bezoekfrequentie en besteding
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Retail Space growth, vacancy growth and population growth
Total Retail Space index CAGR
Vacancy Retail Space index CAGR
Population (NL) index CAGR
FIGuur 2
Ontwikkeling van winkelvloeroppervlak, leegstand en populatie
Dat het aantal bezoekers afneemt, is dus niet per definitie een
bedreiging. De bezoekfrequentie van de consument blijkt te zijn
afgenomen, doordat deze efficiënter winkelt. Per bezoek besteedt
deze consument over het algemeen hierdoor wel meer. Het totale
bestedingsbedrag per consument neemt in de meeste winkelgebie
den zelfs toe. Doordat de consument minder vaak winkelt en daar
naast het aantal vierkante meters winkels afgelopen jaren dermate
is toegenomen, is de kans dat de consument ‘jouw winkelcentrum’
bezoekt wel aanzienlijk kleiner geworden. Het wordt voor winkel
gebieden in Nederland in toenemende mate van belang de
consument voor zich te winnen.
In de basis dient een winkelgebied goed te zijn afgestemd op het ver
zorgingsgebied. Om tot deze optimale afstemming te komen, moet
inzichtelijk zijn wie er in dit verzorgingsgebied woont. Wie is je klant
en wat is zijn/haar behoefte? Dit klinkt als vanzelfsprekend, maar
hoeveel winkelgebieden zijn nu echt goed afgestemd op de senior,
heeft een mode aanbod waar deze zich prettig bij voelt en biedt
rustplekjes waar kan worden uitgerust? Dan hebben we het nog niet
eens over openbare toiletten. En de moeders met kinderen? Kunnen
die zorgeloos winkelen, wanneer hun kinderen onder toeziend oog
zich spelend vermaken?
Een optimale afstemming op de consument is niet voldoende. Door
de toenemende concurrentie wordt het tevens steeds belangrijker
om je te onderscheiden. Als de consument minder
vaak gaat winkelen, zal de kans moeten worden ver
groot dat de consument als hij dan gaat winkelen, wel
voor ‘jouw winkelgebied’ kiest. Het wordt in toene
mende mate verwacht dat er in een winkelgebied iets
te beleven is, en wel voor iedereen!
Corio voegt deze twee elementen, de juiste afstem
ming op het verzorgingsgebied en het onderscheiden
van de concurrentie, samen door middel van het
creëren van Favourite Meeting Places. Zo wordt de
consument die nabij het winkelcentrum woonachtig is
in beeld gebracht en worden de bijbehorende (winkel)
voorkeuren bepaald op basis van veelvuldig consu
mentenonderzoek. Bestaat een verzorgingsgebied
van een winkelcentrum uit veel jonge gezinnen, dan
zullen er vooral evenementen worden georganiseerd
voor kinderen. En de wat oudere consument? Die geeft
juist weer de voorkeur aan een culinaire proeverij.
Daarnaast worden winkelcentra zo ingericht dat de
consument steeds weer wordt verrast, dat hij af kan
spreken met vrienden en vooral kan genieten. Dit op
een manier zodat het winkelcentrum zich onderscheidt
van de concurrentie. In hetzelfde winkelcentrum met
het verzorgingsgebied bestaande uit jonge gezinnen,
zijn twinkeltegels te vinden die verkleuren waardoor
kinderen urenlang speelplezier kunnen beleven.
De consument die gericht is op duurzaamheid, kan zijn
auto van stroom voorzien door middel van een
oplaadpunt en jonge tieners kunnen niet alleen luiste
ren, maar ook kijken naar het radioprogramma dat live
in het winkelcentrum wordt opgenomen.
AFBEEldING 1
culinair evenement in winkelcentrum Hoog catharijne gericht op de
‘volwassen consument’ (foto: Niels Vinck)
“Het totale bestedingsbedrag per consument
neemt in de meeste winkelgebieden zelfs toe.”
20 21SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2
BronvermeldingCrommert, R. van der (27 oktober 2011) Overal winkels,
maar klant blijft weg. Telegraaf
Geest, R. van (n.d.) Gemeenten verantwoordelijk voor
leegstand. Geraadpleegd op 18 januari 2012 via http://
www.nuzakelijk.nl/ondernemen/2708124/gemeenten-
verantwoordelijk-leegstand.html
Meijsen, J. (9 maart 2009) Winkelstraten steeds meer
verlaten. Trouw
Molenaar, C. (2011). Het einde van winkels? De strijd
om de klant. Den Haag: Sdu Uitgevers bv
Pas, H. te (12 januari 2011) Leegstand van winkels
neemt toe met 10 procent. Volkskrant
Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed
Knap als je met je eerstecarrièrestap Nederlandvooruit brengt.
Bij Brink Groep maak je de ambities waar van onze opdrachtgevers in bouw, huisvesting en vastgoed. Dankzij onze medewerkers worden door heel Nederland prachtige projecten opgestart. Zo hebben we de bouw van het ADO-stadion gecoached en maken we de High Tech Campus in Eindhoven duurzaam wijzer door de inzet van biodiversiteit. Nederland mooier maken klinkt goed, maar hoe zit het met jouw eigen ambities? Wij geven alle ruimte voor je eigen ontwikkeling. In een dynamische organisatie met informele sfeer werk je samen met collega’s die graag denken én doen. In kleine gespecialiseerde teams kun je jouw vernieuwende ideeën kwijt en leer je elke dag bij. Dus, ben je afgestudeerd en wil je het ver brengen? Ben je pragmatisch, ondernemend en ambitieus? Kijk dan op onze website voor passend knap werk.
brinkgroep.nl knap werk
waar staat het winkelvast-goed nu? Een interview met ABN AMro – real Estate FinanceOp 18 januari jongstleden hadden
hoofdredacteur Tim Op Heij en
acquisiteur Rick Willems een
interview met Erik Steinmaier, Hoofd
Research Real Estate Finance bij ABN
AMRO, gespecialiseerd in woningen,
kantoren en retail voor professionele
vastgoedbeleggers, ontwikkelaars en
vastgoedeigenaren. In het interview
geeft hij een goed beeld over de
situatie op de winkelvastgoedmarkt.
Winkelvastgoed wordt in de regel deels met vreemd ver-mogen verworven. Toenemende leegstand en druk op de huurprijzen zullen dus leiden tot gevolgen voor beleggers en banken. Hoe reageert ABN AMRO hierop?Met de winkelmarkt als geheel gaat het een stuk beter
dan bijvoorbeeld de kantorenmarkt. Er zijn wel veel
waarschuwingen dat de winkelmarkt dezelfde kant op
gaat maar dat kan ik nu niet beamen. Zeker in aan
loopstraten is te zien dat leegstand toeneemt, wat in
de eerste plaats slecht nieuws is voor de belegger, onze
klant. Geen huurinkomsten betekent immers minder
ruimte om rente en aflossing te betalen. Het is sterk
afhankelijk van de klant of dit een probleem is voor de
bank of niet. Grote beleggers zoals Corio, met objec
ten als grote winkelcentra in de portefeuille, worden
gefinancierd op hun balans, ofwel hoe de belegger in
zijn totaal functioneert. Eén leegstaand pand op het
geheel heeft weinig impact op de prestaties van de
portefeuille. De leverage (verhouding eigen en vreemd
vermogen) op deze beleggingen is beperkt, wat het
gevaar van een lager inkomen verkleint omdat de
rentelasten ook lager zijn. Tegenover deze grote
partijen staat de belegger met één pand dat hij heeft
ondergebracht onder een apart SPV (Special Purpose
Vehicle), waar dus ook een aparte financiering op
staat. Dit is een nonrecourse construc tie, wat wil
zeggen dat de belegger niet hoofdelijk aansprakelijk is
voor de schuld mocht er iets mis gaan. De schuld kan
alleen verhaald worden op het vastgoed, in dat geval
krijgt de bank dus de sleutels en ‘succes ermee’.
Hier zitten wel zorgen voor de bank, zeker wanneer
beleggingen zwaarder gefinancierd zijn met bijvoor
beeld zeventig procent leverage of meer.
Winkelvastgoedbeleggingen werden altijd gezien als ‘veilige haven’. Dit werd nog versterkt door de crisis op de woning- en kantorenmarkt. Ontwikkeling van winkel-vastgoed en het rendement daarop is redelijk stabiel gebleven. Verhoogt dit niet juist de druk op de winkel-vastgoedmarkt?Op de woningmarkt zien we de situatie niet zo somber
in als op de kantorenmarkt aangezien de commer
ciële huurwoningen zich op de beleggingsmarkt van
woningen bevinden waar juist wel veel vraag naar is.
De druk op de winkelvastgoedmarkt is inderdaad wel
toegenomen. Er is veel vraag en relatief weinig aan
bod waardoor de prijzen ook vrij hoog zijn. Voor top
winkel vastgoed wordt ruim twintig keer de jaarhuur
Ir. E.w.J. steinmaiererik Steinmaier is Hoofd Real estate advisory bij aBN amRO. Hij studeerde technische Bedrijfs-kunde aan de tU/e en startte als organisatiead-viseur. Daarna bekleedde hij diverse commer-ciële (management)functies in de bouw- en vastgoedsector. In 2007 startte hij bij aBN amRO. met zijn afdeling Real estate advisory adviseert de bank en haar grootzakelijke klanten bij hun vastgoed(financierings)transacties. Vanuit zijn rol ontwikkelt erik de visie van de bank op de sector. Ook publiceert hij regelmatig over actuele thema’s in de Nederlandse vastgoedmarkt.
22 23SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2
betaald. Cashflowmatig is het veel krapper aangezien
de huurinkomsten en de te betalen rente dicht op
elkaar beginnen te liggen. Dat is op zich geen pro
bleem als de winkel goed verhuurd blijft, maar leidt
wel tot problemen wanneer het object leeg zou komen
te staan. Juist doordat winkelvastgoed als veilige haven
wordt gezien, komt er veel druk op de markt voor
nieuwe producten.
Waar bevinden zich de bedreigingen voor winkelvastgoed?Er spelen een aantal bedreigingen waaronder de
invloed van het internet. De verhoudingen van aan
kopen in een fysieke winkel of webshop veranderen.
Waar het begon met reisbureaus en CD winkels,
welke voorheen huurders van winkelruimte waren,
vestigen zich steeds meer branches op het inter
net. De laatste jaren is deze ontwikkeling ook in de
fashion sector merkbaar. Internet wordt meestal
enkel gezien als een bedreiging voor fysieke winkels,
maar dit is niet geheel waar. Het gaat er juist om
dat men de klanten meer multichannel benadert,
dus zowel op het web als in fysieke winkels. Er zijn
ook voorbeelden van bedrijven die gestart zijn met
een webwinkel en die nu in fysieke winkels actief
zijn. De functie verandert, want de omzet van de
retailer hoeft niet meer vanuit de winkel als distri
butiepunt te komen. Het nieuwe denken is de winkel
beschouwen als marketingtool in een rij van kanalen
die de retailer dient te gebruiken om met klanten in
contact te komen. De flagshipstores zijn een mooi
voorbeeld van deze ontwikkelingen, niet van de
retailers zelf maar van de merken die erachter zitten.
Een Armaniwinkel op de Champs Élyseés in Parijs
kan waarschijnlijk met het verkoopvolume op locatie
niet aan de hoge huurbedragen voldoen. Deze locatie
dient dan als een marketinguiting. Wellicht wordt
er verkocht via een ander kanaal zoals het internet
of een warenhuis. Retailers kijken meer naar hoe de
winkel in de promotie/marketingwens past.
Overal zijn geluiden te horen dat winkelgebieden moet veranderen in locaties waar beleving centraal staat. Kun-nen financierende partijen hier aan bijdragen en zo ja, op welke wijze?Er wordt al kritisch gekeken naar wat de aantrekkelijk
heid en de entertainmentwaarde van een winkelgebied
is. Financiers moeten daarbij niet op de stoel van de
klant gaan zitten. De eigenaar heeft zijn visie en het is
niet aan de bank om te zeggen hoe te handelen.
Betreffende de beleggers is het een goede ontwikkeling
dat er gekeken wordt naar hoe het winkelcentrum te
‘branden’ en hoe er mensen te trekken zijn met meer
dan bijvoorbeeld een H&M. Daarin zit het onderscheid
met het internet. Het gaat er niet om dat daar die euro
wordt uitgegeven, maar de fysieke winkel moet dienen
als een showroom in plaats van een distributiepunt.
In 2010 en 2011 is er door de grote vastgoedbeleggers wel degelijk afgeboekt op winkelvastgoed, maar was dit wel voldoende?Dat is afhankelijk van het type beleggers, maar in de regel is er
niet veel afgeboekt op winkelvastgoed. Wanneer gekeken wordt
naar institutionele beleggers, welke vaak de betere beleggings
objecten bezitten, is dit zeker niet nodig. IPDcijfers wijzen uit wat
institutionele beleggers afgeboekt hebben. Deze tonen dat in 2009
negatief indirect rendement werd gedraaid, maar dat dit in 2010
alweer positief was. Dit is anders wanneer een belegger vijftien jaar
geleden in een meubelboulevard in Winschoten heeft belegd. De
meubelbranche is een moeilijke branche op dit moment en wordt
gekenmerkd door faillissementen en leegstand. Een dergelijk object,
zeker als het zich bevindt in een gebied met weinig nieuwbouw en
verhuisbeweging, vereist de vraag of het nog wel potentie heeft.
Als het antwoord negatief is, moet er fors afgeschreven worden. Af
schrijven is dus vooral van toepassing op de specifiekere objecten.
Anders is het, maar dit geldt voor de hele vastgoedmarkt, wanneer
men kijkt naar hoeveel duurder het is geworden een vastgoed
belegging te financieren. Hiervoor kan men de WACC (Weighted
Average Cost of Capital) hanteren, dit kengetal toont het gewogen
rendement dat eigen vermogen verstrekkers en vreemd vermogen
verstrekkers samen minimaal verwachten. Tussen 2005 en 2007
bestond een groot deel van de belegging uit vreemd vermogen
(tachtig procent – negentig procent), gefinancierd tegen het Euribor
tarief met een destijds lage kredietopslag voor het risico. Als eigen
vermogen verschaffer is het ook noodzaak te renderen, het risico op
het eigen vermogen is groter want als het mis gaat zal hier het eerst
in gesneden worden. Dit tarief was in die tijd ook positief gestemd.
Wanneer kosten van kapitaal laag zijn, kun je veel betalen, wat
leidde tot een situatie met een groot aantal kopers met veel vreemd
vermogen. Dit was vooral het geval in de kantorenmarkt, waar men
nu de buikpijn van voelt, maar ook in retailland.
In de huidige situatie is het niet meer mogelijk met zoveel vreemd
vermogen te financieren (meer gebruikelijk is zestig procent –
zeventig procent). Banken zijn voorzichtiger geworden en rekenen
met een hogere risicoopslag want de risico’s zijn zeker aanwezig.
Daarnaast zijn er de eigen vermogen verschaffers die links en rechts
wat kleerscheuren hebben opgelopen en dus ook hoger rendement
verlangen. Tot nu toe komt dit neer op minder deals waardoor het
totaal volume aan vastgoedbeleggingen veel lager is dan een paar
jaar geleden. Dit betekent ook dat in de hele vastgoedmarkt waar
deringen eerder naar beneden lopen dan dat ze omhoog gaan.
Van alle segmenten hebben retail en woningen daar het minste last
van (veilige haven effect).
De grootste problemen in steden zitten in de perifere gebieden en aan-loopstraten. Hoe zou hier op ingespeeld moeten worden? Ofwel zijn er nog mogelijkheden voor dit vastgoed?Perifere gebieden en aanloopstraten vereisen een heel verschillende
aanpak. Er is teveel probleemvastgoed op perifere plekken en daar
is moeilijk een draai aan te geven. Wat betreft aanloopstraten zou
het gezocht kunnen worden in creatievere oplossingen zoals omzet
huren. Dit kan partijen interesseren die wat meer willen proberen
maar niet het risico van een vijfjarig huurcontract willen lopen.
Daarmee kan klandizie worden getrokken als belegger.
Wat vindt u van alternatieve huurvormen zoals omzethuur? In hoeverre draagt dit bij aan de keuze te finan cieren?Dit is wel een punt voor de bank die nu conservatief
handelt. Zekerheden zoals AHOLD bieden comfort om
op te financieren. Dit is anders met omzethuur en
‘Pietje startup’ die een chocoladeboetiek van de grond
wil tillen. In dergelijke constructies worden financie
ringen minder zwaar, dus met minder vreemd vermo
gen. Zoiets kan wel onderdeel zijn van een portefeuille
met objecten die wel stabiele kasstromen bezitten.
Een grote belegger waarbij een klein deel van de
portefeuille is bestemd om te experimenteren (cutting
edge), zal weinig zorgen met zich meebrengen omdat
het een klein effect heeft op de totale kasstromen van
de belegger. Ook kan het een object zijn dat zichzelf
dient te bewijzen. De financier wil een gevoel hebben
van de stabiliteit van de huurinkomsten zodat die vol
doende zijn om de rente te betalen, er bestaat immers
geen omzetrente.
Nog steeds wordt detailhandel gezien als redder van gebiedsontwikkelingen, waar woningen en kantoren niet meer verkopen. Zowel in de bebouwde kom (met name supermarkten) als aan de randen (retailparken, Factory Outlet Centra, etcetcera). Hoe kijkt u tegen deze beleg-gingen aan?Redden met retail is een gevaarlijk idee. Eerst moet er
gekeken worden wat de behoefte binnen de woning
markt is in een gebied, retail is daar een afgeleide van.
Bij de ontwikkeling van een wijk horen voorzieningen,
onder andere een supermarkt.
Factory Outlet Centra (FOC) staan al lange tijd ter
discussie. Hoeveel zijn er nodig in Nederland?
Dit is echter geen gebiedsontwikkeling, want het idee
van een FOC is niet dat het op de eerste plaats een
cohesie heeft met het gebied eromheen.
Voorheen waren er veel herontwikkelingen te zien
waarbij wijkwinkelcentra met veel leegstand gemakke
lijk werden dichtgebouwd met appartementen. De hui
dige moeilijkheden in de woningmarkt maken dit nu
lastig waardoor er weinig mogelijkheden over blijven.
Functieverandering zal vaker leiden tot waardedaling.
Concluderend, waar staan we nu met winkelvastgoed? De situatie is niet zo negatief als vaak wordt geroepen.
Het is wel tijd om actiever te zijn als retailbelegger.
Zij moeten aan de slag met hun portefeuilles, want
uiteindelijk dienen de vastgoedobjecten trekpleisters
te zijn voor de consumenten. Hier is meer samenwer
king bij nodig dan voorheen. Dit is in het geval van een
winkelcentrum relatief eenvoudig aangezien eigenaren
het hier meer zelf in de hand hebben, wat het gemak
kelijker maakt te ‘branden’, marketen en promoten.
Voor een belegger in winkelpandjes gelegen in winkel
straten is dit moeilijker omdat een actieve houding
van de gehele straat is vereist om wat reuring te geven aan een
winkelgebied. Om het gebied te marketen en aantrekkelijk te houden
is dus samenwerking tussen retailers en eigenaren nodig.
Beleving vormen kun je niet alleen. Dit is in eerste instantie aan de
retailers, maar ook de beleggers doen er verstandig aan hier actiever
in te worden, want de waarde van het object is de waarde van wat
het object voor de retailer betekent. Het is geen vanzelfsprekendheid
meer dat de consument door de winkelstraat komt banjeren.
Maar het is zeker niet te laat, teveel paniek is niet goed. De situatie
op de retailmarkt is niet zo dramatisch als vaak wordt beweerd.
AankondigingVoor de zomer publiceert ABN AMRO een brancherapport
over de retailvastgoedmarkt uit om ontwikkelingen zoals hier
benoemd uit te diepen en te vertalen in wat het kwantitatief
betekent voor de behoefte aan vierkante meters winkelvastgoed.
24 25SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2
ALTIJD OP ZOEK NAAR DE JA VOOR UW VASTGOEDPLANNEN
Dat is fi nancieren anno nu
Als vastgoedprofessional bent u voortdurend op zoek naar de ja. Liggen er ontwikkelingsmogelijkheden? Zijn mijn investeringsplannen haalbaar? Daarom zorgen onze relatiemanagers van het team Real Estate Finance ervoor dat ze precies weten wat er in uw sector speelt. Door onze specialistische kennis en het continue contact met marktpartijen kunnen we u gericht adviseren. Of het nu gaat om projectontwikkelings- of beleggingsfi nanciering van woningen, of commercieel vastgoed. Zo gaan we samen met u altijd op zoek naar de ja om uw plannen te fi nancieren. Wilt u met ons kennismaken? Kijk dan op abnamro.nl/realestate of bel direct met ons team Real Estate Finance: 020 - 383 49 31.
Heerlen, volop in ontwikkeling Heerlen is een jonge stad, een stad in
ontwikkeling. Een stad die een immens
snelle groei doormaakte in de tijd van
de mijnen. Een periode in de geschie
denis waarin met name de detailhan
del zich over de stad verspreidde en er
rondom iedere steenkolenmijn kleine
winkelcentra ontstonden. Een stad die
nu vraagt om creatieve aanpassingen
om het centrum van Heerlen nog meer
als winkelhart van Parkstad Limburg
te profileren. De handtekening voor de
realisatie van Maankwartier is gezet en
SchinkelkwadrantZuid staat gepland.
Twee woonwerken winkelcentra die
met een beter en completer winkel
aanbod de detailhandel in het centrum
versterken en intensiveren.
Heerlen vervult met haar bijna 90.000 inwoners een centrumfunctie
in Parkstad Limburg (240.000 inwoners). Een functie die om visie
en actie vraagt. Want omdat de zuidelijke regio vergrijst en ont
groent, betekent het niet dat de ontwikkelingen stil moeten blijven
staan. Krimp impliceert juist nieuwe zienswijzen en gedachten,
in 2005 vastgelegd in de Integrale Centrum Visie. Uitgangspunt is
het compacter maken van het centrum en het concentreren van de
detailhandel. Maar die visie behelst ook uitbreiding zoals met het
Maankwartier en SchinkelkwadrantZuid; nieuwe winkelcentra die
beschikken over een aanvullend winkelaanbod en winkelpanden met
voldoende vierkante meter vloeroppervlakte om ook grotere ketens,
die voorheen geen plek vonden in Heerlen, naar het centrum van
de stad te trekken. Niet alleen wil Heerlen daarin van
betekenis zijn voor Parkstad Limburg. Ook wil de stad
hiermee een belangrijke en niet te missen positie
innemen ten opzichte van Maastricht en Sittard,
beiden met een historisch centrum, maar vooral en
met nadruk naar de Oosterburen (Aken). Niet als
concurrent, maar als bondgenoot die met haar eigen
sterke punten en typisch Heerlense aspecten het
winkel aanbod in de Euregio compleet maakt.
“Onze stad is anders gegroeid dan andere steden.”,
legt wethouder Riet de Wit (SP, economie) uit, “Zo’n
honderd jaar geleden leefde men in Heerlen vooral van
landbouw. Met de opkomst van de mijnen werd alles
anders. Niet alleen groeide het inwonersaantal explo
sief. Ook vormden er zich wijken rondom de mijnen.
Daar waar andere steden vanuit hun centrum tot een
grote stad uitgroeiden, kreeg in Heerlen iedere wijk
zijn eigen detailhandel, met als gevolg dat Heerlen nu,
jaren later, beschikt over verschillende winkelcentra,
versnipperd over de stad.
Omdat Heerlen binnen Parkstad Limburg de centrum
functie vervult, hebben we afgesproken die versnip
pering van de detailhandel aan te pakken en ons te
concentreren op het centrum. Onderzoek van BRO
(2002) heeft aangetoond dat er meer diversiteit nodig
is om het centrum van Heerlen en daarmee ook het
centrum van Parkstad Limburg, nog levendiger te
maken.”
AFBEEldING 1
Kunst in de Saroleastraat
“Uitgangspunt van De Integrale Cen
trum Visie uit 2005 is het compacter
maken van het centrum door concen
tratie van detailhandel in het centrum
van Heerlen.”
26 27SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2
Onderzoeken en analysesDat onderzoek betrof de analyse van de winkelstruc
tuur in Parkstad Limburg met Heerlen als centrum.
Slechts negentien procent van de totale winkelop
pervlakte bevindt zich in het stadscentrum (Heerlen
centrum) en zo’n dertig procent op perifere locaties
als de Woonboulevard. De resterende vijftig procent is
verspreid over stadsdeel, wijk en buurtcentra.
Het Euregionaal Koopstromenonderzoek 2009 toont de
saldi van de bovenregionale bestedingen voor de regio
Heerlen (het verschil tussen wat er naar Heerlen toe
vloeit en wat er wegvloeit naar de betreffende regio’s),
waarin men er vanuit gaat dat regio Heerlen in dit
kader gelijk staat aan Parkstad Limburg:
Hier moeten nog de bestedingen van onder andere
toeristen uit verder weg gelegen regio’s bij worden
opgeteld. Wethouder Riet de Wit: “Het is opvallend dat
Heerlen met elke regio in de omgeving een positieve
koopstroomrelatie heeft. Met name de Woonboule
vard, met 120.000 vierkante meter de grootste van
Europa, heeft een grote aantrekkingskracht op de
consument. Daar zal het centrum gebruik van moeten
maken. Niet alleen willen we de sfeer in de stad veranderen; minder
steen, meer groen, pleintjes en speelruimte. Ook moeten we inzetten
op grootschalige detailhandel in het centrum, uitbreiding en verbin
ding van het loopcircuit, aanpak van de aanlooproutes als bijvoor
beeld de Geleenstraat en vooral inzetten op de combinatie wonen en
verschillende grootstedelijke voorzieningen.”
Maankwartier/SchinkelkwadrantVanaf 2016 zal het Maankwartier, het nieuwbouwplan voor de
Heerlense stationsomgeving met daarin gesitueerd het trein en
busstation, de belangrijkste entree van de stad vormen. De hand
tekening is gezet, Maankwartier in Heerlen is een feit; wonen, werken
en winkelen in de nieuwe stationsomgeving naar een ontwerp van
kunstenaar Michel Huisman. Maar ook vervoer en overnachten spelen
een belangrijke rol in dit multifunctionele ontmoetingscentrum.
Ook zal Maankwartier over grootschalige winkelruimtes beschikken.
Daarnaast liggen ook de plannen voor SchinkelkwadrantZuid (voor
heen winkelcentrum de Plu in HeerlenCentrum) op tafel.
SchinkelkwadrantZuid zal zich voornamelijk richten op nieuwe
winkelformules. Denk onder andere aan gespecialiseerde levens
middelen, bijvoorbeeld chocolaterie, koffie en thee en delicatessen,
maar ook huishoudelijke en luxe artikelen en kunst en antiek.
Het winkelaanbod in het nieuwe nog te bouwen winkelcentrum moet
het aanbod in de binnenstad vooral niet beconcurreren, maar juist
complementeren. Met de leegstand (tien procent van het totale
winkeloppervlak) in de Heerlense binnenstad in het achterhoofd kan
de vraag rijzen of er misschien nodeloos wordt bijgebouwd en of de
beide nog te bouwen winkel,werk en wooncentra een waardevolle
Vanuit de regio Maastricht + € 13,1 miljoen
Vanuit de regio SittardGeleen + € 0,3 miljoen
Vanuit de regio Roermond + € 5,1 miljoen
Vanuit de regio Weert + € 9,9 miljoen
Vanuit de regio Aken + € 44,1 miljoen
Vanuit de regio Belgisch Limburg Zuid + € 9,3 miljoen
Vanuit de regio Luik + € 2,5 miljoen
“Heerlen is het centrum voor Parkstad Limburg
(240.000 inwoners) en heeft meer diversiteit
nodig om in de toekomst aantrekkelijk en leven
dig te blij ven.”
toevoeging vormen aan de al bestaande winkelcultuur.
Wethouder Riet de Wit legt uit: “Als je niets doet in
het kernwinkelgebied wordt de leegstand alleen maar
groter. Doe je wel iets, zoals de bouw van bijvoorbeeld
Maankwartier waarin je winkelketens kunt plaatsen die
om een groter vloeroppervlakte vragen, dan geeft dat
ook de rest van het centrum een boost. Grote winkel
ketens trekken meer bezoekers en hogere bezoekers
aantallen trekken ook weer andere winkeliers naar het
centrum.”
MaankwartierMaankwartier wordt onderdeel van het centrum en
vormt daar gelijktijdig de begrenzing van. De barrière
tussen de noord en de zuidzijde van het centrum
moet door Maankwartier weggenomen worden.
Wethouder de Wit: “Maankwartier beschikt over 6.000
vierkante meter vloeroppervlak voor een grootschalige
supermarkt, Jumbo in dit geval. Verder vormt Maan
kwartier een woonbuurt, komt er een hotel, kantoren,
grotere detailhandel en kleinere detailhandel aan de
stadskant en natuurlijk is er ook ruim voldoende sta
tionsgebonden detailhandel te vinden.”
Maankwartier bestaat uit drie onderdelen: Noord, de Plaat en Zuid.
Het bouwvolume bedraagt maximaal 49.200 vierkante meter bruto
vloeroppervlakte exclusief parkeren en het station. Het treinstation,
bus station en de parkeervoorzieningen vinden er goed herkenbaar
een plek. De overstap bustrein wordt op hoge transferkwaliteit
gebracht en de buitenruimte biedt plek aan zonnige terrassen en veel
groen. De totale investering zal uitkomen op circa 180 miljoen euro.
Schinkelkwadrant-ZuidDe gemeente Heerlen en de Plu CV (Multi Vastgoed en 3W Vast
goed) hebben het voornemen het bestaande winkelcentrum de Plu
in HeerlenCentrum te herontwikkelen tot een aantrekkelijk bin
nenstedelijk winkelgebied waarna dit gebied SchinkelkwadrantZuid
wordt genoemd. Voor SchinkelkwadrantZuid wordt uitgegaan van
een netto toevoeging van circa 16.000 vierkante meter bvo. In de
herontwikkeling van dit deel van het centrum is er vooral aandacht
voor wonen, winkels en leisure. Bij de winkels gaat het dan vooral
om nieuwe formules die nu nog niet in de stad aanwezig zijn. Voor
SchinkelkwadrantZuid wordt uitgegaan van een investering van ruim
75 miljoen euro.
“SchinkelkwadrantZuid wordt een goede mix van detailhandel,
kantoren en wonen.”, licht wethouder De Wit toe, “Het voorstel om
het stadskantoor in SchinkelkwadrantZuid te vestigen wordt op dit
moment besproken in de Raad. Het winkelcentrum zorgt voor nieuwe
zichtlijnen in de binnenstad die de ruimtelijke kwaliteit verhogen.
SchinkelkwadrantZuid zal geen eiland binnen HeerlenCentrum vor
men, maar zal daar zeer nadrukkelijk onderdeel vanuit gaan maken.”
In ontwikkelingOnder andere de komst van beide nieuwe winkelcentra maakt het
nog maar eens duidelijk: Heerlen is een stad in ontwikkeling. “Hoewel
er veel wordt gesproken over krimp, is en blijft Parkstad Limburg een
grote regio. Dat wordt nog wel eens vergeten.”, benadrukt wethouder
Riet de Wit, “Heerlen, het centrum van die regio, zet alleen nog maar
enorme stappen vooruit. Dat is ook voelbaar in de zogenaamde ‘cul
turele lente’, de opleving op cultureel gebied die de stad de laatste
jaren doormaakt: Heerlen gaat het maken. Daarmee bedoel ik dat er
nog veel tot stand móet komen en dat er nog heel veel kán gebeu
ren. Een toekomst vol uitdagingen en ontwikkelingen, die ik positief
tegemoet zie.”
BronvermeldingBRO (2002) Visie op Retailstructuur Parkstad Limburg: deelrapport
Heerlen.
Kerngetallen Maankwartier: Kerngetallen Schinkelkwadrant Zuid:
Totale investering circa 180 miljoen euro
Totaal maximaal 49.200 vierkante meter bvo exclusief parkeren en station
Maximaal 12.000 vierkante meter bvo GDV (waarvan ongeveer helft super
markt)
Maximaal 2.000 vierkante meter bvo KDV
Maximaal 19.000 vierkante meter bvo kantoren
Maximaal 7.500 vierkante meter bvo hotel
Circa 950 parkeerplaatsen
Circa 100 koop en huur woningen
Een nieuw station met daaraan gekoppeld stationsgerelateerde detailhandel
Een fietsenstalling voor circa 800 fietsen
Geplande oplevering in 2016
Partners: Weller, gemeente Heerlen en NS POORT
Totale investering ruim 75 miljoen euro
21.000 vierkante meter bvo retail (nu 5.000 vierkante meter)
Horeca
Circa 75 woningen
Geplande oplevering in 2014
Partners in Plu CV zijn Multi Vastgoed BV en 3W BV
AFBEEldING 2
artist impression van het maankwartier
AFBEEldING 3
artist impression van het maankwartier
“Maankwartier en Schinkelkwadrant
Zuid bieden onder meer ruimte aan
grootschalige formules die nu niet in
Heerlen onder te brengen zijn.”
28 29SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2
van stenen en vierkante meters naar mensen en hun verhalenWe horen het overal, het is crisis!
En wat nu? Wat ga je zo meteen
doen als vers afgestudeerde? Welke
maatregelen neem je als bedrijf en
wat doe je als ondernemer? Trends en
ontwikkelingen volgen is essentieel,
maar leg vooral verbanden, trek je
conclusies en anticipeer daarop.
Durf te veranderen en durf links af te
slaan, waar iedereen rechts gaat.
De retailmarkt is continu onderhevig aan veranderingen. De crisis is
ook hier voelbaar. Consumentenbestedingen nemen af en er is sprake
van toenemende leegstand, veelal op B en Clocaties. De consument
wordt mondiger. Dit in combinatie met social media zorgt ervoor dat
bloggers en je Facebook vrienden tegenwoordig invloed hebben op
waar jij op je vrije zaterdag gaat shoppen of online je spullen koopt.
Waar speel je als retailer of ontwikkelaar van winkelvastgoed op in,
waar liggen kansen?
Op basis van een praktijkvoorbeeld zetten we in dit artikel een aan
tal relevante trends in de retailmarkt uiteen, hoe een kleine speler
als BrandMission hierop inspeelt en welke aspecten hierin relevant
zijn voor de vastgoedsector.
BrandMission “A store built on stories” is een nieuw winkelconcept.
In oktober 2011 is de eerste winkel in Haarlem geopend met tegelijk
een webwinkel. Het winkelconcept is gebaseerd op een shop in shop
principe. In de winkel heeft ieder merk een eigen podium, dat ruimte
biedt aan storytelling en merkbeleving. De rode draad
tussen de verhalen en merken is dat ze biologisch, fair
trade en ambachtelijk produceren. Fashion met een
verhaal.
Cross-channel shoppingWellicht een van de belangrijkste ontwikkelingen van
de afgelopen jaren is de toenemende online consumen
tenbestedingen. Zowel grote online aanbieders
als bol.com en de Bijenkorf, als kleinere webshops met
specifieke niche producten, ooit gestart boven op
zolder, laten ondanks de crisis een omzetgroei zien.
Zijn de toenemende online bestedingen een gevaar
voor de winkel op straat? Wellicht wel voor de kleine
winkelier, die niet weet in te spelen op het verande
rende aankoop en oriëntatiegedrag. Volgens de cijfers
is cross channel shopping de toekomst in retail. Consu
menten gebruiken zowel internet als de fysieke winkels
voor hun kooporiëntatie, informatie, aankoop, retouren
en service.
Bij de start van een fysieke winkel heb je het voordeel
van de toevallige passant die je winkel ontdekt. Locatie
en zichtbaarheid zijn hierin erg belangrijk. Dit moet
worden afgezet tegen de hoge investeringskosten die
gemoeid gaan met het openen van een fysieke winkel.
De start van een online winkel is vaak goedkoper, maar
vergt een (nog) langere aanloop periode om de winkel
zichtbaar te maken. Zorg maar eens dat je vindbaar
bent op het wereld wijde web. Hiervoor zijn hoge mar
ketingbudgetten voor nodig en slimme social media en
zoekmachine optimalisatie acties noodzakelijk.
Om je te onderscheiden ten opzichte van de grote
jongens moet je zorgen dat je een duidelijke positione
ring hebt en dat je slim omgaat met online marketing.
Ook online gaat het om ROI (Return On Investment)
en moet je verder kijken dan het zo goedkoop mogelijk
bouwen van een webwinkel. Een technisch goed onder
legde site biedt net als een Alocatie hogere trafic (en
hogere conversie).
Voor de gemiddelde MKBer is het introduceren van
een webwinkel daarom geen eenvoudige opgave.
Een webwinkel opzetten en beheren is meer dan alleen
foto’s maken van je producten met een leuke omschrij
ving. Echter biedt een goede online webwinkel in com
binatie met een fysieke winkel het voordeel van geza
Ir. l.r.J. verbuntLonneke Verbunt is in 2005 afgestudeerd aan de tU/e bij de vakgroep Real estate manage-ment & Development. Na haar afstuderen, met een onderzoek over consumentenbeleving & winkelvastgoed, is zij haar carrière begonnen als conceptontwikkelaar bij projectontwikkelaar tcN in Utrecht. afgelopen jaren heeft zij zich veel verdiept in retailontwikkelingen en is ze onder andere actief geweest bij de NRW (Nederlandse Raad van Winkelcentra). In 2010 is zij begonnen met de oprichting van een nieuw winkelconcept Brandmission. In oktober 2011 heeft ze haar eerste winkel in Haarlem en de webwinkel brandmission.nl geopend.
menlijke marketing en communicatie. Het persoonlijke
klantencontact is in de winkel belangrijk, en online
winkels weten vaak veel meer van het winkelgedrag
van hun klanten waar op geanticipeerd kan worden.
BrandMission heeft geïnvesteerd in een goede basis
structuur voor de online webwinkel (Magento). Het
budget is beperkt, dus op rustige dagen wordt gewerkt
aan het realiseren van content. Dit wil zeggen dat er
publiciteit gegenereerd wordt op basis van inhoude
lijke artikelen die snel en eenvoudig via Facebook en
blogs worden verspreid. De webwinkel wordt bijge
houden en op de winkelvloer is ruimte gecreëerd voor
productfotografie. Winkelpersoneel wordt hierdoor
gescreend op meerdere kwaliteiten. Een daarvan is
bijvoorbeeld de kennis van photoshop. En er wordt
geïnvesteerd in kennisontwikkeling om de webwinkel
beter en slimmer te positioneren op het web.
Voor de vastgoedsector blijven die kleine ‘leuke’ MKB
winkels wel belangrijk voor de aantrekkelijkheid van
een winkelgebied. De vastgoedsector zou eens moeten
onderzoeken hoe zij nieuwe service kunnen aanbieden
aan potentiële huurders, om de waarde van hun vast
goed te behouden. Deze services reiken verder dan het
aanbieden van de vierkante meters binnen de stenen
muren. Creëer betrokkenheid van consumenten bij
het winkelgebied en investeer in samenwerking tussen
retailers door bijvoorbeeld de organisatie van events
en social media als vastgoedpartij op zich te nemen.
Online services aan retailers bieden hier mogelijkhe
den, zoals een overkoepelende webwinkel als 9straat-
jesonline.nl.
Verhalen vertellen is emotie, verleiding en betrokkenheidAuthenticiteit, lokaal, biologisch zijn nieuwe #tren
dingtopics om in de online taal te blijven. Beleving en
duidelijke positionering zijn essentieel om je als winkel
te kunnen onderscheiden. Belangrijk hierbij is trans
parantie. Verhalen vertellen werkt daarbij krachtiger
in communicatie dan enkel alleen keurmerken die het
vertrouwen moeten geven. Verhalen zijn emotie en
creëren betrokkenheid.
BrandMission werkt daarom samen met merken die
een mooi verhaal hebben. Niet alleen als marketing
tool, maar oprecht vanuit hun DNA, waar hun
bedrijfsfilosofie op gebouwd is. Nieuwe media maken
het mogelijk om de interactie met consumenten op te
zoeken waardoor betrokkenheid ontstaat en je het
winkelgedrag en de behoeften van je klanten leert
kennen en begrijpen. Facebook is bijvoorbeeld een
eenvoudig toegankelijk medium om de consument een
kijkje achter de schermen te geven en zo de betrokken
heid met de winkel te verhogen. Hierbij gaat het niet
om het posten van acties en kortingen, maar voorna
melijk om inhoude lijke en leuke berichten.
Duurzaam bouwen wordt langzaam doorgevoerd. Maar in welke mate
verdiept de ontwikkelaar zich in het gedrag van consumenten en hun
behoeften? Niet alleen de retailer moet zijn klanten kennen, maar
ook de vastgoedontwikkelaar en de gemeente moeten het gedrag
van consumenten begrijpen. Het winkelproces begint namelijk al bij
de weg naar het winkelcentrum, de routing, signing, parkeren en de
inrichting van de openbare ruimte. Hoe benader en communiceer
je met de bezoekers? Want de bezoekers van een winkelcentrum
en stad bepalen namelijk in grote mate de sfeer en levendigheid.
Citymarketing en winkelstraatmanagers worden steeds meer ingezet.
Wanneer worden deze teams versterkt met consumentenpsychologen
en ontwerpers, om de consument eens echt te verleiden?
Nieuwe samenwerkingsverbandenVastgoedeigenaren en beheerders hebben net als retailers belang bij
hoge consumentenbestedingen. Toch staan de retailer en vastgoed
eigenaar altijd weer tegenover elkaar in de onderhandelingen over de
huurprijs enerzijds en de bijdrage van retailers aan gezamenlijke
promotieactiviteiten anderzijds. Daarnaast is er de gemeente, als
derde partij, waar ook graag met de vinger naar gewezen wordt
in hun vaak (te) starre beleid ten aanzien van ruimte voor nieuwe
initiatieven. En als vierde partij dienen ook de merken/ fabrikanten
genoemd te worden. De verhouding tussen retailer en merken/fabri
kanten staat vaak ook onder druk. Bij tegenvallende omzetten wordt
het moeilijker voor retailers om (scherp) in te kopen en fabrikanten
staan niet altijd te popelen om producten op voorraad te produceren
dat retailers in de gelegenheid stelt geleidelijk in te kopen tijdens het
seizoen. Bieden deze economische slechtere tijden nu meer ruimte
voor veranderende verhoudingen tussen de partijen in de strijd om
de consument?
BrandMission hanteert hierin een nieuw business model waarbij de
samenwerking wordt gezocht met de merken (flexibele inkoop en
consignatie gecombineerd met actieve merkbranding) en met de
vastgoedeigenaar door een flexibel huurcontract met een omzet
gerelateerde component.
Nieuwe initiatieven waarbij een gemeente of vastgoedontwikkelaar
intensief samenwerkt met fabrikanten/merken staan in de kinder
schoenen. Zo heeft de gemeente Schiedam onlangs in samenwerking
met een marktpartij een tijdelijke retailformule, ScyeHigh85, gereali
seerd in een leegstaand winkelpand om de toenemende leegstand
te doorbreken. Hierbij is de samenwerking gezocht met enkele
gevestigde merken en creatieve designers.
Ook projectontwikkelaar Corio is bezig om een popup winkel
centrum, als Boxpark in Londen, in Nederland te realiseren.
Een winkelcentrum waar jonge merken en gevestigde merken de
ruimte hebben om te experimenteren tegen lagere huurlasten.
Door de benodigde massa die ontstaat door clustering en samen
werkingen kunnen hier nieuwe initiatieven groeien.
Wellicht hebben we in de toekomst straks twee soorten retailers.
Aan de ene zijde de grote standalone retailers die steeds groter
worden zowel online als off line. En aan de andere kant winkelplat
formen waar kleine creatieve partijen hun krachten bundelen even
tueel in samenwerking met gemeenten, vastgoedontwikkelaars en
andere belanghebbende.
“Winkelpersoneel gezocht met kennis
van photoshop en social media”
30 31SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2
Belegging in winkel vastgoed: geen veilige haven meer? In de afgelopen 30 jaar is het beleg
gen in winkelvastgoed door de meeste
particuliere en institutionele beleggers
beschouwd als favoriete beleggings
categorie binnen het vastgoed.
Dit was het gevolg van het feit dat er
door de economische groei weinig leeg
stand was en de huren bleven stijgen.
De performance van winkelvastgoed
was dan ook voortreffelijk, aangezien
de beleggingswaarden van het vastgoed
door de jaren heen een stijgende lijn
vertoonden. Dit beeld lijkt anno 2012
scheuren te vertonen door verschil
lende oorzaken, te weten de economi
sche recessie, de bevolkingsvergrijzing
en niet in de laatste plaats het effect
van ecommercie. Dit artikel analyseert
en nuanceert de huidige situatie vanuit
beleggingsoogpunt.
De feiten anno 2012Nederland beschikt in totaal over circa 30 miljoen
vierkante meter retailvastgoed. Dit is vertaald naar het
aantal inwoners 1,7 vierkante meter per inwoner, waar
mee we Europees recordhouder zijn. Er is in de laatste
vijf jaar vier miljoen vierkante meter winkelvastgoed
bijgebouwd in de vorm van winkelcentra en perifere
detailhandel Daarmee is er sprake van overaanbod
van winkelruimten in een economie die in een recessie
verkeert en waar het consumentenvertrouwen thans
laag is. Bovendien zijn de economische vooruitzichten
matig te noemen voor de komende jaren. We gaan in
de diverse scenario’s uit van nulgroei of zelfs krimp
met veel overheidsbezuinigingen en saneringen in het
bedrijfsleven.
Voor beleggers geldt meer dan ooit dat zij zich zeer
terughoudend opstellen bij nieuwe investeringen.
Daar komt nog bij dat de banken bij het verstrek
ken van financieringen uitermate voorzichtig zijn en
derhalve van de belegger een grote inbreng van eigen
vermogen eisen naast de ter beschikking te stellen
hypotheek. De banken zijn veel strenger dan vóór de
crisis en stellen voortdurend aanvullende voorwaar
den aan de belegger omtrent de verhouding tussen de
verstrekte lening en de waarde van het vastgoed (de
zogenaamde loantovalue) en de verhouding tussen
de rente en aflossing op de hypotheek ten opzichte van
de netto huurstroom uit het vastgoed. Kortom, het
volume van het belegde vermogen is in 2011 zeer sterk
teruggelopen ten opzichte van 2010, en 2012 lijkt voor
de belegger een nog moeizamer jaar te worden.
In 2011 werd in Nederland circa 10 procent minder
vierkante meters aan winkels en showrooms verhuurd
ten opzichte van 2010. De winkelleegstand begint, na
een stabiele periode tussen 2003 en 2008 ook steeds
verder op te lopen. Eind 2008 was het aanbod 850.000
vierkante meter en ultimo 2011 is dit gestegen tot 1,2
miljoen vierkante meter, wat circa 4 procent van de
totale voorraad is.
Winkelvastgoed een containerbegripWat velen die niet in het winkelvastgoed werkzaam
zijn niet weten, is dat winkelvastgoed in principe een
containerbegrip is. De Nederlandse winkelmarkt is
opgebouwd op basis van een functionele hiërarchie,
waarbij de winkels ruimtelijk gespreid zijn op basis van
hun functie. De structuur van het Nederlandse winkel
landschap is internationaal gezien uniek door haar fijn
mazigheid. De hiërarchie is gebaseerd op de frequentie
drs. r.M. weisz rARobert Weisz is directeur en partner van timevest BV, een internationale particuliere beleggingsgroep die vnl in retailvastgoed belegt in Nederland, Duitsland en tsjechië.Hij is tevens parttime docent aan de amsterdam School of Real estate, de postdoctorale oplei-ding voor vastgoedprofessionals, mede-auteur van diverse leerboeken op het gebied van vastgoedbelegging en is reeds meer dan 30 jaar actief als belegger in commercieel vastgoed.
van consumentenaankopen; dage lijkse artikelen (veel
food) koopt men dicht bij huis en nietdagelijkse arti
kelen (de zogenaamde massa impulsartikelen) koopt
men in grotere winkelconcentraties. Internationale
winkelketens (zoals H&M en Zara) komen alleen naar
de centra van de grotere steden. Wijkwinkelcentra
bieden de consument een mix van lokale en nationale
winkels. De supermarkten zijn vooral belangrijk in
de wijkwinkelcentra. Op de genoemde wijze ontstaat
er dus een focus door de gespecialiseerde belegger
op de zogenaamde A1winkelgebieden in de grote
steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht,
Eindhoven en Maastricht) en op A1locaties in de
hoofd winkelgebieden in de provinciesteden (zoals
Groningen, Den Bosch, Arnhem etc.). Op deze locaties
zijn de huren en beleggingsrendementen prijshoudend
gebleken, ook in het afgelopen jaar. In de stadsdeel
centra en wijk en buurtwinkelcentra is duidelijk
sprake van dalende huren en stijgende leegstand.
Ditzelfde geldt in zeer sterke mate voor de zogenaam
de aanloopstraten in de grote steden die om het A1
winkelgebied heen liggen. Dit zijn de B en Clocaties,
waar momenteel sprake is van forse leegstand en
sterk dalende huren. Ten slotte hebben we dan nog de
perifere detailhandel met grootschalige oppervlakten
ten behoeve van discounters op nonfood gebied. Ieder
van deze verschillende typen winkelvastgoed heeft zijn
eigen huurprijzen (A1 ligt gemiddeld op 1.200 euro per
vierkante meter per jaar voor een provinciestad en pe
rifere detailhandel ligt op 100 euro per vierkante meter
per jaar) en tevens zijn eigen beleggingsrendementen.
Beleggers moeten dus duidelijk diversificeren binnen
het winkelvastgoed en focussen op één of meerdere
categorieën. De leegstand bij de A1 winkelgebieden is
nog steeds vrijwel nihil, terwijl op de B en Clocaties
circa 10 procent leegstand is. Rendementen bij aan
koop van mindere locaties liggen op 10 procent en voor
A1 ligt dit vaak op circa 56 procent (Hiermee wordt
de zogenaamde BAR bedoeld, oftewel de verhouding
tussen bruto huur en de totale investering).
Effect vergrijzingDe babyboom na de Tweede Wereldoorlog veroorzaakt
anno 2012 in heel Europa een vergrijzende consument
die een ander bestedingspatroon heeft dan de catego
rie tussen de 2050 jaar. Tevens betekent vergrijzing
vaak een lager bestedingspatroon dat verschuift naar
andere branches of formules. De belegger dient bij zijn
investeringsanalyse in winkelvastgoed hier terdege
rekening mee te houden bij zijn focus op de diverse
categorieën winkelvastgoed en zijn analyse van toe
komstige huur en beleggingswaarden.
E-c0mmerceAanvankelijk leek de consument bij het winkelen via
het internet zich voornamelijk te focussen op boeken,
reizen, elektronica, telecom, verzekeringen en beeld en geluids
dragers. Het marktaandeel van ecommerce in 2005 was slechts 3
procent van de totale detailhandelsbestedingen. Dit steeg in 2011
naar 10 procent, en men verwacht een stijging naar 1520 procent in
2015, mede gezien het feit dat vele andere productcategorieën online
worden aangeschaft. Dit geldt met name voor kleding en schoeisel
(fashion). Ecommerce zal in de komende jaren het winkellandschap
behoorlijk veranderen:
• De consument creëert met behulp van het internet een 24uurs
economie (7 dagen per week) en is niet meer afhankelijk van de
winkelstraat.
• De consument is ‘new and improved’ en heeft de beschikking over
enerzijds de fysieke winkel en anderzijds sociale media, product
reviews en de webshop.
• De consument eist van de retailer een persoonlijk profiel zowel in
de fysieke winkel, als in de webshop. De retailer dient dit profiel
te faciliteren.
• De consument is volledig vrij geworden in het kiezen van plaats,
tijd en situatie voor zijn aankopen. De detaillist dient deze zoge
naamde omnichannel retailing te incorporeren in zijn strategie.
Omnichannel retailing definiëren wij als de naadloze overgang
en het samenspel tussen verschillende verkoopkanalen (webshop
en fysiek) door de retailorganisatie, waarbij de behoefte van de
consument te allen tijde wordt ingevuld.
• De smartphone wordt steeds slimmer en de consument zal ermee
gaan winkelen en betalen. Het is aan de retailer om hierop in te
spelen.
Kortom, de traditionele winkel in het A1winkelgebied blijft de kracht
houden van de retailbeleving die in combinatie met het zogenaamde
funshoppen voor de consument zo essentieel is, als de (inter)natio
nale retailketens voldoende zullen inspelen op het bovenstaande.
Tevens kan men de aankopen direct meenemen en is er persoonlijk
advies tijdens het aankoopproces. Maar de kracht van de webshop
met het oneindig uitgebreide assortiment en de totale vrijheid voor
de consument van tijd en plaats van aankoop, maken dat deze een
zeer grote invloed krijgt in het bestedingsproces. Grote retailketens
doen thans al circa 10 procent van hun omzet via het internet en dit
zal in de komende jaren zeker groeien naar 20 procent.
Dit betekent dat de nonfood retailer van impulsartikelen eigenlijk
alleen nog maar effectief kan opereren met winkels in binnenstads
centra, die interessant genoeg dienen te zijn om ook veel mogelijk
heden tot funshopping (horeca en ander vertier) te bieden.
Aanloopstraten en Blocaties zijn gedoemd leeg te staan, want er is
per definitie minder fysieke winkelruimte nodig in de komende jaren.
Perifere detailhandel (discounters) en buurtwinkelcentra (lees dage
lijkse levensbehoeften) zullen hun functie blijven behouden.
Voor de belegger in winkelvastgoed betekent dit alles, dat er zich
binnen het containerbegrip dus een duidelijke tweedeling heeft voor
gedaan tussen beleggingstechnisch oninteressante B en Clocaties,
zoals hierboven aangeduid en de interessante binnenstadswinkels
en winkelcentra, waar de consument om meerdere reden de fysieke
winkels bezoekt. Selectief beleggingsbeleid, in met name de laatstge
noemde winkelcategorie, lijkt de juiste focus voor de komende jaren.
BronvermeldingRabobank (2011). Rapport: Werk aan de winkel
“Ecommerce heeft een majeure
invloed op het winkellandschap in
Nederland.”
32 33SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2
rio 2016 en het Brazilië van morgen Eind 2009 bereikte de strijd om de
Olympische spelen van 2016 haar
einde. Grote steden als Chicago,
Madrid en Tokyo deden een gooi naar
dit prestigieuze evenement, maar
werden afgetroefd door Rio de Janeiro
in Brazilië. Waarom heeft het IOC voor
Brazilië en Rio de Janeiro gekozen en
wat gaat er dan allemaal gebeuren?
Dit artikel beschrijft de transformatie
van Rio en Brazilië richting 2016
en de verwachte erfenis.
waarom Brazilië, waarom rio de Janeiro?er zijn een aantal goede redenen waardoor men voor Rio de Janeiro heeft
gekozen als standplaats voor deze editie van de Olympische zomerspelen.
Belangrijkste is natuurlijk het bidbook, maar dat hangt zonder meer samen
met de achterliggende mogelijkheden. met de parelwitte stranden, de
schitterende amazone en het goede investeringsklimaat maakt het op drie na
grootste land ter wereld zich al jaren favoriet bij investeerders. Daarnaast is
bekend dat Brazilianen meesters zijn in het bouwen van een groot feest,
bewezen door het jaarlijks terugkerende carnaval. Deze factoren leverden
eerder al het WK voetbal van 2014 op. Brazilië is booming. Het land is in 2010
opgeklommen naar de vijfde plaats van landen met de meeste directe
buitenlandse investeringen ten opzichte van een vijftiende plek in 2009
(UNctaD, 2011). Waar de Westerse wereld grotendeels al jarenlang met een
financiële crisis kampt, kent men deze problemen in Brazilië veel minder.
momenteel is Brazilië dan ook, sneller dan de meeste analisten verwachtten,
gegroeid tot de zevende economie van de wereld, aldus het economische
onderzoeksbureau ceBR in Londen. De verwachting is dan ook dat de
economie zich, net als in de overige BRIc-landen (Brazilië, Rusland, India,
china), de komende jaren zal blijven doorontwikkelen (NOS, 2011). Dit komt
met name door de productie van belangrijke grondstoffen
voor energie en voedsel. Bovendien zijn er onlangs nog grote
hoeveelheden aardolie en delfstoffen ontdekt in Brazilië.
Deze ontwikkelingen hebben ongetwijfeld ook een positieve
invloed op de vastgoedmarkt.
vastgoedmarkt BraziliëDe buitenlandse interesse in de Braziliaanse investerings-
markt heeft geleid en leidt nog altijd tot de ontwikkeling van
vastgoed in diverse sectoren. Kantoren en bedrijven worden
uit de grond gestampt en ook de woningmarkt zit in de lift.
een groeiende bevolking, waarvan verwacht wordt dat 65
procent in 2015 tot de middenklasse behoort, heeft ongetwij-
feld ook een positieve invloed op de markt (Van Riel, 2011).
Het bruto binnenlands product kende de afgelopen vijf jaar
een groei van 119 procent (gPg, 2011). De waarde van
vastgoed stijgt en zo ook de huizenprijzen. Volgens data van
Ibope Intelligence in een artikel van global Property guide
(2011) steeg de gemiddelde vraagprijs van nieuwe apparte-
menten in het land vanaf april 2010 in twaalf maanden tijd
met maar liefst 24,7 procent. Waar enkele jaren geleden het
gros van de huizen in Brazilië nog contant werd afgerekend,
breidt de hypotheekmarkt zich momenteel fors uit. Door de
groeiende economie, een groeiende en welvarender
wordende bevolking en de toenemende politieke stabiliteit
zou niets een flinke boost van de markt nog in de weg moeten
kunnen staan. toch zijn diverse analisten sceptisch over de
houdbaarheid van deze groei. zij voorzien problemen met de
alsmaar groeiende hypotheekmarkt zoals in de VS, waarbij
problemen in Brazilië nog groter zouden kunnen worden,
gezien de hogere rente. Ondanks het feit dat de lonen en dus
ook de financiële draagkracht van Braziliaanse huishoudens
enorm in de lift zitten, zal Brazilië moeten oppassen dat haar
markt niet over de kop gaat zoals in de VS is gebeurd.
een gezond verstand en adequate sturing zullen nodig zijn
om de Braziliaanse vastgoedmarkt de komende jaren in
goede banen te leiden.
Masterplan rio 2016Het masterplan voor de Olympische spelen beslaat vier
districten in Rio de Janeiro, met als voornaamste locatie de
baai van Barra da tijuca. Op dit terrein van 1,18 miljoen
vierkante meter zal het spraakmakende Olympische dorp
verrijzen dat plaats gaat bieden aan vijftien Olympische
sporten. Naast enkele bestaande complexen bevat het project
plannen voor tijdelijke stadions en permanente bebouwing
als atletiekbanen, een sportlaboratorium, een Olympische
hal, een mediacentrum, hotels en diverse leisure, residentiële
en commerciële voorzieningen. De drie overige districten
waar gesport gaat worden zijn Deodoro, maracanã met haar
legendarische sporthistorie en de kuststroken van de
prachtige copacabana. Het maracanã-district zal vooral
gebruikt worden vanwege het Olympische stadion en voor het
Michel van dinther - sErvIcEVastgoed in het buitenland
oude maar gerenoveerde voetbalstadion maracanã, dat
tevens als ceremonieplaats zal gaan dienen. aan de copaca-
bana zal men vooral gaan roeien, marathonzwemmen en
beachvolleyballen (Rio2016, 2011).
Ontwerper van het winnende masterplan is het Britse bedrijf
aecOm, met amerikaan Bill Hanway als hoofdarchitect en
Braziliaan Daniel gusmão als de architectonische en
planmatige auteur. Opmerkelijk is dat aecOm ook al verant-
woordelijk is/was voor het masterplan van de Spelen van 2012
in Londen. Volgens de jury blonk het winnende plan uit
vanwege het concept, de logistiek, de levensvatbaarheid van
het geheel en een unieke oplossing voor parkeren. Op lange
termijn hield het concept rekening met het behoud van het
milieu en de instandhouding van het meer en de baai
(Rio2016, 2011).
De vier districten worden door stevige investeringen in de
infrastructuur uitstekend met elkaar en het vliegveld van Rio
verbonden, zodat het publiek en de sporters zich eenvoudig
van de ene naar de andere locatie kunnen verplaatsen.
er wordt tevens flink geïnvesteerd in het BRt (Bus Rapid tran-
sit) systeem en de verbetering van het metrosysteem, om het
openbaar vervoer soepel te laten functioneren. Kosten aan
het verbeteren van de infrastructuur zijn momenteel geraamd
op 3,9 miljard amerikaanse dollars. Stevige investeringen in
de beveiliging zullen ook niet achterwege blijven. al met al
schatte het OcOg (Organising committee for the Olympic
games) in 2008 de operationele kosten van deze spelen op
2,8 miljard amerikaanse dollars en het overige Olympisch
gerelateerde budget, inclusief investeringen in infrastructuur, stadions en
bijkomende kosten op Olympisch terrein op 11,6 miljard amerikaanse dollars
(IOc, 2009). Inmiddels beklagen velen zich dat deze kosten bijna zouden zijn
verdubbeld tot 23 miljard amerikaanse dollars, mede door toedoen van
enkele eerder niet geplande constructies en investeringen. De president van
de OPa (Olympic Public authority), márcio Fortes, voegde hieraan toe dat het
werk niet zoveel zal gaan kosten, maar dat het aangegeven bedrag de totale
waarde van alle investeringen zou betreffen. De werkelijke overschrijding in
de kosten zou veel minder hoog zijn (Portal2014, 2011). Hoeveel het allemaal
daadwerkelijk zal gaan kosten en wat het uiteindelijk gaat opleveren wordt
ongetwijfeld inzichtelijker naarmate de Spelen naderen en naarmate de
AFBEEldING 1
3d impressie Olympisch dorp Barra (Rio2016, 2011)
AFBEEldING 2
De vier clusters en het transportnetwerk (IOc, 2009)
34 35SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2
constructie van alle benodigde faciliteiten en infrastructuur is
afgerond.
voortgangSinds de toekenning van de Spelen aan Rio in 2009 is er veel
gebeurd. zo zijn de plannen verder gespecificeerd, zijn enkele
projecten al van de grond en wordt de belangstelling alsmaar
groter. Volgens carlos Nuzman, president van het organi-
serende comité, zijn de ontwikkelingen al in volle gang en
profiteren al 300.000 mensen in achttien wijken van de
toegenomen veiligheid. Daarnaast neemt hij een toenemende
interesse in het debat over duurzaamheid waar, een
groeiende sportparticipatie onder jong en oud van alle
bevolkingsgroepen, een herontdekking van de eigen cultuur,
een toename in toerisme en een verbetering van het
zelfvertrouwen van de Brazilianen. Burgemeester eduardo
Paes ziet de Olympische Spelen in zijn stad als een kans om
aan een nieuw Rio en Brazilië te bouwen, waarbij niet alleen
aan de Spelen wordt gedacht, maar ook aan de bevolking in
de periode erna. Het is tijd voor de ‘cariocas’ om te laten zien
dat ze doelen kunnen stellen en halen. ‘’Vijf jaar voor de
spelen en we lopen al één jaar voor op schema.’’ (Rio2016,
2011)
De impact die de Spelen heeft voordat het evenement goed en
wel begonnen is, is goed zichtbaar in de verbeterde leefsitu-
atie van de inwoners van de favela’s, de arme buitenwijken
van Rio. Niet alleen door de toegenomen veiligheid, de betere
infrastructuur en de betere sportmogelijkheden voor de
gehele bevolking, maar ook door het aanbieden van betere
huisvesting worden mensen uit de favela’s aan betere
leefomstandigheden en zo een betere sociale en financiële
positie geholpen. Het sociale huisvestingsprogramma minha
casa, minha vida (mijn huis, mijn leven) dat in heel Brazilië
voor passende huisvesting moet zorgen met een jaarlijks
budget van rond de 20 miljard amerikaanse dollars, moet tot
2016 in Rio de Janeiro zorgen voor 100.000 nieuwe woningen
(green, 2011).
Na de spelen?Hoewel de komst van de Spelen naar Rio al vóór het evene-
ment een enorm effect teweeg brengt, is het pas echt
interessant om te kijken naar de verwachte resultaten na de
zomer van 2016. De verbeteringen in de infrastructuur zullen
ook na de Spelen hun waarde hebben, evenals de groei van
het aantal toeristen en banen. tussen 2009 en 2016 moet de
komst van de Spelen per jaar alleen al 121.000 direct en
indirect gerelateerde banen opleveren en 131.000 per jaar
tussen 2017 en 2027. tot 2016 wordt per jaar een stijging in
het aantal toeristen van vijftien procent verwacht. (IOc, 2009)
Het ministerie van Sport liet een studie uitvoeren, waaruit
blijkt dat ze verwacht voor elke geïnvesteerde Real (Brazili-
aanse munteenheid) 4,26 Real terug te krijgen voor de
Braziliaanse economie tussen 2009 en 2027 door middel van
aan de Spelen gerelateerde private uitgaven. Hierbij werd
uitgegaan van de oorspronkelijke kostenraming in het
bidbook uit 2008 (De Nicola, 2009). Wanneer Rio dit waar kan
maken en op de lange termijn de bekendheid en economische
groei kan laten aanhouden, liggen er grote mogelijkheden
voor groei in de vastgoedsector in Rio voor de komende
decennia.
Buiten de economische en maatschappelijke erfenis voor Rio
en Brazilië, zal er ook een materiële erfenis overblijven voor de stad. Waar
veel stadions en overige installaties de bevolking nog een lange tijd zullen
voorzien van onderdak, is om en nabij zestig procent van de ontwikkelingen
tijdelijk. aecOm heeft hiervoor ook een Legacy masterplan ontwikkeld,
waarin staat beschreven wat er in 2030 op de plaats van die tijdelijke
voorzieningen moet komen. Naast veel ruimte voor wonen, zal er ook veel
ruimte voor kantoren en retail gereserveerd worden. (Rio2016, 2011)
Het hogere doel van de Spelen is volgens de organisatoren dan ook het
creëren van het Rio van morgen, een stad waarin iedereen zijn plek heeft en
men veilig kan genieten van sport, ontspanning en alle andere geneugten die
de stad te bieden heeft. Wellicht dus toch een goed idee voor Nederland om
zich in te zetten voor de Olympische Spelen van 2028 in ons land. maar of
onze kansen erg groot zullen zijn…
Bronvermeldingglobal Property guide (2011) Bubble Trouble in Brazil. global Property guide,
online artikel, 08 juni 2011. Verkregen op 02 januari 2012 van http://www.globalpropertyguide.com/Latin-America/Brazil/Price-History
green, S. (2011) Olympics security and long time favela help. the Rio times,
online artikel, 31 mei 2011. Verkregen op 04 januari 2012 van http://riotimeson-line.com/brazil-news/rio-politics/olympics-security-and-long-term-favela-help/
IOc (2009) Rio 2016 Working Group Report. Verkregen op 02 januari 2012 van
http://urutau.proderj.rj.gov.br/rio2016_imagens/sumario/English/Per%20Volume/Volume%201_eng.pdf De Nicola, B. (2009) Rio 2016: Economic Impact. the Rio times, online artikel,
13 oktober 2009. Verkregen op 04 januari 2012 van http://riotimesonline.com/brazil-news/rio-business/rio-2016-economic-impact/
NOS (2011) Brazilië zesde economie ter wereld. NOS nieuws, 26 december 2011.
Verkregen op 02 januari 2012, van http://nos.nl/artikel/325448-brazilie-zesde-economie-ter-wereld.html Portal2014 (2011) The costs of the Rio de Janeiro Olympics almost double in two years. Portal2014, online artikel, 16 augustus 2011. Verkregen op 03 januari
2012 van http://www.portal2014.org.br/en/news/7704/THE+COSTS+OF+THE+RIO+DE+JANEIRO+OLYMPICS+ALMOST+DOUBLE+IN+TWO+YEARS.html
Van Riel, c. (2011) De opmars van Brazilië. mondi, online artikel, 26 juli 2011.
Verkregen op 04 januari 2012 van http://www.mondi.nl/de_opmars_van_brazilie/r/18__803.php Rio2016 (2011) www.rio2016.org. geraadpleegd op diverse data tussen 02 en
05 januari 2012.
UNctaD (2011) World Investment Report 2011: Non-equity modes of international production and development. Verkregen op 04 januari 2012, van http://www.unctad-docs.org/files/UNCTAD-WIR2011-Full-en.pdf
‘uit de kinder-schoenen?’
De kinderopvangsector kende de
afgelopen jaren een onstuimige groei.
De komende decennia ontstaat er een
overschot aan beschikbare kindplaatsen,
want dan is er sprake van vergrijzing
en ontgroening. Gecombineerd met
de onzekerheid van de recessie en de
bezuinigingen van de overheid, is de
verwachting dat de komende periode
gekenmerkt zal worden door stabilisatie
of zelfs afname van de vraag naar
kinderopvang.
Dat heeft onmiskenbaar gevolgen voor
de organisaties in de kinderopvang.
En voor hun huisvesting. Is de sector
daarop voorbereid en biedt huisvesting
bij een heroriëntatie mogelijkheden?
In juli 2011 is bij de kleinere organisaties in de kinderopvang
een verkennend onderzoek uitgevoerd naar de professionali-
teit van de huisvesting van de kinderopvang. Voor dit
verkennende onderzoek zijn, verspreid over Nederland,
organisaties met drie tot honderd vestigingen voor Kinder-
dagopvang (KDO) of buitenschoolse opvang (BSO) geselec-
teerd uit het Landelijk Register Kinderopvang. er is geen
onderscheid gemaakt naar rechtsvorm of naar het aantal
kindplaatsen. een vijfde van de aangeschreven organisaties
nam deel aan het onderzoek.
Doel van dit onderzoek was om een beeld te krijgen hoe de
organisaties zelf tegen de veranderende omstandigheden aan
kijken, in hoeverre ze denken dat de ontwikkelingen invloed
hebben op hun organisatie en in welke mate ze zich bewust
zijn van het feit dat huisvesting een middel kan zijn om
daarop in te spelen. Het onderzoek had een inventariserend
karakter en schetst een globaal beeld van de sector. Het geeft
op diverse punten aanleiding voor verdieping, met name op
de thema’s onderscheidend vermogen en toekomstverwach-
ting.
In vogelvluchttot aan het eind van de jaren tachtig was de kinderopvang
een relatief kleine sector die vrijwel geheel door de overheid,
met subsidies, gefinancierd werd. Begin jaren negentig vond
een verandering plaats. De vraag naar zogenaamde kind-
plaatsen groeide explosief, omdat bedrijven –veelal als
secundaire arbeidsvoorwaarde- kindplaatsen inkochten voor
hun medewerkers. Bovendien trof de overheid stimulerings-
maatregelen om met name de moeders als herintreders terug
te brengen naar de arbeidsmarkt. Dit leidde tot een sterke
groei van de sector waarbij, naast de bestaande gesubsidi-
eerde kindplaatsen, commerciële kinderopvang werd
aangeboden door bestaande en nieuwe organisaties.
Parallel aan de vraag naar extra kinderdagopvang voor de
0-4 jarigen ontstond een nieuwe vraag naar buitenschoolse
opvang voor kinderen van 4-12 vóór en na schooltijd.
In amper twintig jaar tijd heeft de kinderopvang zich
ontwikkeld tot een sector die niet meer weg te denken is in
het functioneren van onze samenleving. een sector waar de
een verkennend onderzoek naar de pro fes sionaliteit van de huisvesting in de kinder opvang
Ing. H.J. schoone & J.A. van tatenhoveankie van tatenhove en Harm Schoone zijn oprichters en eigenaren van Buro mees, een Rotterdams adviesbureau dat maatschappelijk betrokken organisaties adviseert ten aanzien van hun strategie en vastgoedportefeuille en ondersteunt bij het optimaliseren van het gebruik van het vastgoed. Het gebruik en de gebruiker staan daarbij centraal en er is oog voor de maatschappelijke betekenis van de organisatie.
“Huisvesting middel tot profilering.”
37SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 236
0
0.1
0.2
0.3
0.4
0.5
Ster
ke
groe
i
Gem
atig
degr
oei
Stag
natie
Krim
p
Percentage aantal respondenten
overheid zich medeverantwoordelijk voor blijft voelen. In
beginsel was de overheid verantwoordelijk voor de kwaliteit
van de opvang, de betaalbaarheid én de huisvesting. Na de
invoering van de Wet Kinderopvang in 2005 is de sector in
feite volledig vraaggestuurd geworden. De rol van de
overheid veranderde. Niet langer werd de sector gesubsidi-
eerd, maar ouders ontvingen subsidie voor de kinderopvang
en sinds 2010 zijn werkgevers verplicht om een bijdrage te
leveren aan de kinderopvang door een opslag bovenop de
ww-premie vast te stellen.
Huidige situatieDe kinderopvang is door de maatregelen voor een veel
grotere groep betaalbaar en aantrekkelijk geworden.
Daardoor bleven de wachtlijsten en van echte marktwerking
was eigenlijk geen sprake. Nieuwe locaties rezen als
paddenstoelen uit de grond. aan de organisaties is in het
verkennend onderzoek in juli 2011 gevraagd in hoeverre er in
deze situatie bewuste keuzes werden gemaakt voor huur of
koop en of de huisvesting werd beschouwd volgens de
principes waarop cRem (corporate Real estate management)
is gebaseerd: bedrijfshuisvesting geldt, naast bijvoorbeeld
kapitaal en medewerkers, als een van de bedrijfsmiddelen,
met eigen -afgeleide- doelen en verantwoordelijkheden.
Op basis van de onderzoeksresultaten lijkt de kinderopvang
bewust bezig te zijn met de huisvesting en te weten wat er
financieel speelt. Ook geeft negentig procent van de respon-
denten aan te weten dat de huisvesting van wezenlijke
betekenis is voor de realisatie van de doelstellingen van de
organisatie. tweederde geeft aan de keuze voor huur of koop
af te willen stemmen op een strategisch plan. maar wens en
praktijk lijken niet met elkaar in de pas te lopen, want bij de
besluitvorming over de huisvesting blijken de organisaties
zich in de praktijk toch vaak te laten leiden door de ‘waan van
de dag’. Uit het onderzoek wordt ook duidelijk dat de
kinderopvangsector op dit moment gemiddeld tachtig procent
van de huisvesting huurt. Dit geldt zowel voor de huisvesting
van KDO als BSO. Slechts veertien procent van de responden-
ten heeft meer dan de helft van de huisvesting in eigendom.
Dat de organisaties het grootste deel huren, is wellicht
verrassend en moet worden beschouwd in het licht van de
ontstaansgeschiedenis van de sector, de snelle groei en de
bijna volledig gesubsidieerde kindplaatsen.
toekomstverwachtingDe algemene verwachting is dat, na de snelle groei, er voor
deze sector nu een periode aanbreekt van stilstand of
mogelijk zelfs krimp. We vroegen organisaties naar hun
ideeën voor de toekomst. Delen ze de verwachtingen, of zien
zij voor zichzelf toch kansen om te groeien of om nieuwe
vestigingen te openen? Het merendeel, meer dan zestig
procent van de respondenten, is het er mee eens dat de
(aangekondigde) bezuinigingen van de overheid op een of
andere manier van invloed zullen zijn op de organisatie.
63 procent is somber over de toekomst en verwacht voor de
eigen organisatie stagnatie of krimp. (zie tabel 1) toch lijkt
een deel van de organisaties zich niet zo druk te maken.
Bijna veertig procent van de respondenten geeft aan
gematigde groei te verwachten en 55 procent is van plan om
binnen twee jaar één of meerdere vestigingen te willen
opstarten. Slechts 14 procent verwacht op heel korte termijn
het aantal vestigingen te zullen reduceren.
Dit positieve geluid lijkt tegenstrijdig met berichten in de media dat de
hardste klappen zullen vallen onder de laagste inkomens en in de kwetsbare
wijken. met name in de grote steden zal dat leiden tot vraaguitval en
leegstand, maar ook in andere regio’s ontstaat door vergrijzing, ontgroening
en krimp een nieuwe werkelijkheid. Nu de markt verandert en de recessie
nog niet door haar dieptepunt heen lijkt te zijn, ontkomt de sector er niet aan
zich te heroriënteren om de continuïteit van de organisatie veilig te stellen.
FIGuur 3:
Rangschikking van criteria die voor vestigingen van de organisaties
belangrijk zijn (1 = meest belangrijk / 6 = minst belangrijk)
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Pedagogisch Huisvesting Identiteit Thema/anders
Percentage aantal respondenten
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Karakteristiek gebouw
Bereikbaarheid
Ruimtelijke indeling
Social omgeving
Geografische ligging
Nabij samenwerkingspartners
FIGuur 2:
Wijze van profilering (meerdere antwoorden waren mogelijk)
FIGuur 1:
toekomstverwachtingIn de situatie waarin de vraag kleiner is dan het aanbod, heeft de klant
keuzemogelijkheden. er ontstaat meer concurrentie en er zal marktwerking
optreden. een heldere visie en duidelijke doelstellingen, ook voor de huisves-
ting, zijn dan cruciaal.
samenwerkingKinderopvang, buitenschoolse opvang en onderwijs zijn aan elkaar gerela-
teerd. ze hebben immers gedeeltelijk dezelfde doelgroep. Programma’s voor
voor- en vroegschoolse educatie binden de kinderopvang voor 0-4 jarigen
steeds sterker aan het primair onderwijs en ook voor BSO lijkt samenwerking
een logische optie. Of maakt de sector juist, bewust, heel andere keuzes
omtrent samenwerking?
Verruit de meeste organisaties, ruim negentig procent, streven naar samen-
werking met andere organisaties, zoals onderwijs en sport. Het overgrote deel
van hen heeft ook ervaring met samenwerking, want bijna 75 procent van de
organisaties participeert in een brede schoolconcept of multifunctionele
accommodatie. In totaal is op dit moment twintig procent van de vestigingen
van de respondenten ondergebracht in een mFa of brede school.
De helft van de kinderopvangorganisaties geeft aan onderling ook samen te
werken. Dit gebeurt dan onder andere op het gebied van educatie, op facilitair
niveau en ten behoeve van kwaliteit. gezamenlijke huisvesting van primair
onderwijs en kinderopvang wordt door ouders gewaardeerd. De kinderopvang
laat zich echter bij de keuze voor de vestiging niet alleen leiden door de wens
van de ouders. Ook de sociale omgeving en samenwerkingspartners tellen
mee bij die overwegingen. Samenwerking kan synergie opleveren. Het biedt
mogelijkheden om gebruik te maken van elkaars kennis of expertise, of om
kosten en voorzieningen te delen. Samenwerking betekent echter ook dat je
rekening met elkaar moet houden, met elkaar moet afstemmen en bij elkaar in
de keuken kijkt. er zijn daarom ook kinderopvangorganisaties die er bewust
voor kiezen om zich niet samen met onderwijs in een gebouw te vestigen,
maar in een gebouw daar dichtbij. zo behoudt men de identiteit en de
eigenheid en voorkomt men dat de BSO opgaat in, of overgenomen wordt door
het primair onderwijs. Voor beide opties is wat te zeggen.
onderscheidend vermogenIn een vraaggestuurde markt, is meer concurrentie en speelt het onderschei-
dend vermogen dus een belangrijkere rol. In het verkennende onderzoek werd
gevraagd waarin de organisaties van elkaar verschillen, hoe ze zich profileren
en welke rol de huisvesting daarbij speelt.Bijna alle respondenten gaven aan
zich met name te onderscheiden op het vlak van het pedagogisch klimaat en,
in mindere mate, ook door middel van huisvesting, identiteit of een thema:
sport, agrarisch of natuur. (zie figuur 2)
Bij 65 procent van de respondenten staat herkenbaarheid van de organisatie
hoog op de agenda, maar huisvesting lijkt daarin geen rol van betekenis te
spelen. Het merendeel van de organisaties geeft aan dat de karakteristiek van
een gebouw het minst belangrijkste criterium is voor de huisvesting van hun
organisatie, op de voet gevolgd door de ruimtelijke indeling van een gebouw
(figuur 3). Herkenbaarheid volgens de organisaties. criteria die de kinderop-
vang belangrijk vindt bij de keuze voor een vestiging zijn de geografische
ligging, de bereikbaarheid en de nabijheid van de samenwerkingspartners.
De keuze voor de huisvesting blijkt dus een belangrijke rol te spelen bij het
realiseren van de pedagogische doelstellingen van de organisatie, maar niet
specifiek om de karakteristiek of het imago van organisatie te profileren.
toe aan een maatje meer…De sector kinderopvang is in de afgelopen decennia snel gegroeid.
Huisvesting was vaak niet zozeer een weloverwogen keuze, maar vooral een
randvoorwaarde. Nu de wachtlijst in de kinderopvang opdroogt en de
financiële regelingen voor de ouders aangescherpt worden, zal een deel van
de organisaties in de kinderopvang alle zeilen moeten bijzetten om de
bezettingsgraad van hun huisvesting optimaal te houden.
Voor de organisaties in de kinderopvang is dit ook een kans.
Want herkenbaarheid, imago en onderscheidend vermogen
gaan een grotere rol spelen. Dit biedt mogelijkheden om zich
van de concurrenten te onderscheiden met de keuze voor een
locatie, de sociale omgeving, samenwerkingspartner of voor
de uitstraling van een gebouw.
Uit het verkennende onderzoek blijkt dat organisaties
vertrouwen hebben in de toekomst. Veel van hen verwachten
ondanks de recessie toch te zullen groeien, of te zullen
investeren in de huisvesting. Organisaties die hun huisvesting
bewust inzetten om hun doelstellingen te bereiken, zullen
beter uitgerust zijn om in een vraaggestuurde markt zichtbaar
te blijven en om zich te onderscheiden.
Het onderzoek maakt verder duidelijk dat ook de kleinere
organisaties ervan overtuigd zijn dat de huisvesting een
bijdrage levert aan de doelstellingen van de organisatie.
Veel elementen van een professioneel huisvestingsbeleid zijn
aanwezig, maar dat betekent echter niet dat alle organisaties
het goed op orde hebben. Het vergt verdiepend onderzoek
om de conclusie te trekken of er al dan niet sprake is van
consistent beleid. In de professionalisering van de huisvesting
kan de sector een verbeterslag maken.
Uit de kinderschoenen dus. toe aan een maatje meer…
“Huisvesting bewust inzetten om
doelstellingen te bereiken.”
38 39SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2
Nieuwe verdien-modellen in gebieds ontwik-k eling: lonkend perspectief of bitterenoodzaak…?
Voor de gebiedsontwikkelingsmarkt
was 2011 wederom een lastig jaar.
Projecten zijn verder vertraagd
of volledig stopgezet en grond
en vastgoedeigenaren hebben
weer verliezen moeten nemen na
het herwaarderen en prioriteren
van hun portefeuille. De crisis
heeft diepe sporen nagelaten in
het weerstandsvermogen van de
gemeentelijke grondbedrijven.
Een stabiele situatie lijkt tot op
heden nog niet gevonden.
In de zoektocht naar lonkend perspectief is het begrip ‘nieuw verdienmodel’
opgekomen. Diverse partijen hebben zich op het begrip gestort. De (semi)
overheid voorop, met onder andere Kennisplein mooi Nederland, NederLand-
BovenWater en het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf. Het heeft tot
zinvolle discussies en interessante inzichten geleid, maar helaas ook tot valse
verwachtingen.
Dit artikel is bedoeld om de verwachtingen scherp te stellen voordat iedereen
‘nieuwe-verdienmodellen-moe’ is en noodzakelijke veranderingen niet meer
worden doorgevoerd. geld kan niet uit het niets ontstaan en gebiedsontwik-
keling is en blijft een vak voor professionals. toch valt aan het
traditionele verdienmodel en het bijbehorende samenspel
van partijen wel het nodige te verbeteren. Vandaar de volgen-
de visie.
Nieuw verdienmodel is als begrip niet voor niets opgekomen.
Het drukt een behoefte naar verandering uit, vanuit een
bepaalde vertreksituatie en met een specifiek doel. Het doel
is meerledig: nieuwe verdienmodellen zijn gericht op het
vergroten van de financiële haalbaarheid en het verbeteren
van de financierbaarheid en daarmee het stimuleren van de
voortgang van projecten.
verdienmodel 1.0Het traditionele verdienmodel, ook wel de gebiedsexploitatie,
is de vertreksituatie. Deze bestaat uit drie losse, maar aan
elkaar gerelateerde exploitaties; de grondexploitatie, de
bouwexploitatie en de vastgoedexploitatie. Het onderscheid
volgt uit de traditionele taakverdeling tussen de betrokken
partijen: de gemeente, de projectontwikkelaar en de
belegger. Figuur 1 illustreert de opbouw van en aansluiting
tussen de verschillende exploitaties.
De grondexploitatie valt van oudsher onder de verantwoorde-
lijkheid van gemeenten. een gemeente draagt de kosten voor
het aankopen van de benodigde gronden in het ontwikkelge-
bied, het slopen van bestaande objecten en het bouw- en
woonrijp maken van de kavels en de openbare ruimte.
Hier bovenop komen de kosten voor planontwikkeling en
bovenwijkse voorzieningen. De inkomsten volgen uit de
verkoop van bouwrijpe kavels en subsidies.
Waar de grondexploitatie eindigt, begint de bouwexploitatie
Ir. t. van leengoed & Ir. l. van Hilten
Thomas van Leengoed is financieel adviseur binnen de afdeling infrastruc-tuur, gebiedsontwikkeling en milieu. momenteel beoordeelt en begeleidt hij gemeentelijke grondbedrijven bij het actualiseren van projectportefeuilles. Daarvoor heeft hij vanuit diverse (semi) overheidspartijen ervaring opgedaan met het uitvoeren van financiële haalbaarheids- en risicoanalyses, het adviseren over projectfinanciering, het begeleiden van grondverkopen met ontwikkelpotentieel en het uitwerken van ontwikkelplannen, in samenspraak met marktpartijen.
Linda van Hilten heeft als adviseur gebiedsontwikkeling vanuit diverse pro-jecten ervaring met het integreren van duurzaamheid in gebiedsontwikkeling. Financiële haalbaarheid en financierbaarheid spelen bij duurzaamheidsvraag-stukken een grote rol en ook zijn er steeds meer typen spelers die betrokken willen zijn. Linda’s rol varieert hierbij van het creëren van bestuurlijk draag-vlak voor initiatieven van lokale ondernemers, tot het partijen bewust maken van het belang van duurzaamheid voor hun opgave, inclusief de doorvertaling in concrete acties. Hierbij is zowel de daadwerkelijke milieuwinst, als de sociale en economische duurzaamheid van een gebied belangrijk.
1 2
met het aankopen van de bouwrijpe kavels door projectont-
wikkelaars voor het ontwikkelen van vastgoed. Van sociale en
vrije sector woningbouw tot maatschappelijke en commer-
ciële voorzieningen. een projectontwikkelaar maakt hiervoor
bouwkosten en diverse bijkomende kosten en ontvangt de
inkomsten uit de verkoop van het gerealiseerde vastgoed.
Het gerealiseerde vastgoed gaat over van de projectontwik-
kelaar naar een belegger. Dit kunnen verschillende partijen
zijn, afhankelijk van het type vastgoed. Particulieren kopen
woningen vrij op naam, woningcorporaties nemen sociale
huurwoningen op in hun portefeuille en commerciële
beleggers gaan voor onder andere het kantoor- en winkel-
vastgoed. De kosten bestaan voor de laatste twee partijen uit
het beheer en onderhoud van het vastgoed en de inkomsten
volgen uit huur. De belegger zal hierbij, evenals de project-
ontwikkelaar, aansturen op een zeker rendement.
voor de duidelijkheidDe volgorde van exploitaties tekent een ontwikkelproces, van
inbreng grond tot aan restwaarde vastgoed. De exploitaties
gaan hierbij over een steeds beperkter deel aan onroerende
zaken. De grondexploitatie omvat nog het hele ontwikkel-
gebied, de bouwexploitatie beperkt zich tot de bouwrijpe
kavels en de vastgoedexploitatie wordt doorgaans niet meer
opgesteld voor de vrij op naam woningen en de maatschap-
pelijke voorzieningen, laat staan voor de openbare ruimte.
In tegengestelde richting van het ontwikkelproces loopt de
waardebepaling van projecten. Residueel rekenen dient als
uitgangspunt. Dit start met een ingeschatte verkoop- of
beleggingswaarde van vastgoed en loopt na aftrek van alle
gerelateerde ontwikkelkosten terug via de residuele grond-
waarde tot aan een inbrengwaarde voor het hele gebied.
De absolute ondergrens ligt op de economische waarde van
de huidige bestemming. De knip tussen de exploitaties ligt
op het traditionele transactiemoment.
de beperkingHet traditionele verdienmodel is wat ons betreft een te rigide
keurslijf, zowel door de opdeling in deelexploitaties als de
erin opgenomen kosten- en opbrengsten. De opdeling sluit
vaak niet aan op de gekozen samenwerkingsvorm en leidt
tot beperkt inzicht in de onderlinge samenhang tussen de
verschillende deelexploitaties. Optimalisaties binnen een deelexploitatie gaan
hierdoor vaak ten koste van het geheel.
De gebiedsexploitatie als geheel houdt verder relevante (financiële en
maatschappelijke) effecten buiten beschouwing. Denk hierbij aan beheer en
onderhoud van de openbare ruimte, leges en onroerendezaakbelasting (OzB)
die voor een gemeente volgen uit de vastgoedontwikkeling, energie- en
an dere huisvestingslasten voor een gebruiker en allerlei sociaaleconomische
effecten zoals werkgelegenheid en veiligheid. Dit gaat ten koste van integrale
besluitvorming.
verdienmodel 2.0Niet de deelexploitaties, maar de integrale gebiedsexploitatie moet als basis
gaan fungeren voor een gemeente. Het perspectief zit in het ontschotten van
geldstromen en de daaraan gekoppelde partijen, zowel binnen als buiten de
traditionele basis. De taart vergroten en dan pas verdelen. Dit vergroot de
financiële haalbaarheid en de financierbaarheid van projecten. Hierbij pleiten
wij voor een flexibel model, afhankelijk van de mogelijkheden die de
gebiedsontwikkeling biedt.
Het ontschotten van geldstromen en partijen kan stapsgewijs, in verschillende
richtingen. als hulpmiddel bieden wij de horizontale, verticale en diagonale
as van de at Osborne kubus.
1 horizontaal ontschotten staat voor het loskomen uit de deelexploitaties
en het verbinden van ten minste alle traditionele geldstromen. Het
begint met inzicht in de total life cycle effecten, met de integrale
Grondexploitatie
Inbreng grond
Sloop en sanering
BWRM
Planontwikkeling
Bovenwijkse voorz.
Verkoop grond
Subsidies
Bouwexploitatie
Aankoop grond
Bouwkosten
Bijkomende kosten
Algemene kosten
Winst & Verlies
Verkoop vastgoed
Vastgoedexploitatie
Aankoop vastgoed
Exploitatie-kosten
Exploitatie-opbrengsten
Restwaarde
van gemeente naar ontwikkelaar(tegen residuele ‘warme’ grondwaarde)
van ontwikkelaar naar belegger(tegen beleggingswaarde)
...to
t MKB
A...
2: V
ertic
aal
van total life cycle...
1: Horizontaal
3: Diagonaal
...en financiering
FIGuur 2
Ontschotten met atO kubus
FIGuur 1
Het traditionele verdienmodel
40 41SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2
gebiedsexploitatie als basis. maak de relaties tussen bijvoorbeeld
een investering in de openbare ruimte en de beleggingswaarde
van vastgoed transparant, ten behoeve van een weloverwogen
(investerings)besluit.
2 Verticaal ontschotten staat voor het verbreden van de
gebiedsexploitatie en daarmee het betrekken van meer dan de
traditionele geldstromen en de daaraan verbonden partijen. Het
vervolgt met overzicht van alle relevante financiële en maatschappelijke
effecten van een ontwikkeling. Vergroot de taart en stimuleer alle
partijen met een (financieel) belang tot het doen van een investering.
3 Diagonaal ontschotten staat voor het ontsluiten van alle mogelijke
liquide middelen. Het sluit af met de gedachte dat een project financieel
haalbaar kan zijn, maar dat het nog niet per se leidt tot (traditionele)
partijen die willen voorfinancieren. Denk bij krapte op de reguliere
financieringsmarkt na over manieren waarmee onconventionele
partijen bereid zijn tot het beschikbaar stellen van hun financiële
middelen.
Het horizontaal en verticaal ontschotten is gericht op het vergroten van de
financiële haalbaarheid. Inzicht in alle effecten helpt integrale besluitvor-
ming en daarmee efficiënte projecten in de hand. Het onderscheid in
financiële en maatschappelijke effecten is hierbij wel belangrijk. Beheer en
onderhoud, leges, OzB en gebruikerslasten betreffen directe kasstromen,
werkgelegenheid en veiligheid niet. Verwachte minderkosten of meerop-
brengsten verantwoorden een (private) voorinvestering, terwijl maatschap-
pelijke effecten helpen bij het besluiten over eventuele subsidiering van
projecten.
Het diagonaal ontschotten is gericht op het verbeteren van de
financierbaarheid van projecten. er lopen van particulier tot op
europees niveau diverse initiatieven om de pool aan financiers
te vergroten. Denk aan het betrekken van institutionele
beleggers middels de uitgifte van aandelen (Project Bond
Initiative), het stimuleren van particuliere investeringen in
wijkprojecten (crowdfunding) of het omvormen van subsidie-
gelden tot financieringsmiddelen, vanuit een revolverend fonds
met ten minste vijftig procent private cofinanciering (JeSSIca).
De haalbaarheid van al deze initiatieven wordt momenteel
getoetst met behulp van pilots.
zowel het horizontaal, verticaal als diagonaal ontschotten zal
uiteindelijk de voortgang van efficiëntere projecten stimuleren.
Onderstaand kader (linksonder) geeft een voorbeeld.
Het perspectiefHet ontschotten van geldstromen en daaraan gekoppelde
partijen zal de financiële haalbaarheid, de financierbaarheid
en daarmee de voortgang van gebiedsontwikkeling goed doen.
De taart vergroten en dan pas verdelen is onze boodschap voor
gemeenten. Laat de grondexploitatie vallen, neem de gebieds-
exploitatie als basis, breid deze uit met alle ontbrekende, maar
relevante financiële en maatschappelijke effecten, besluit op
basis daarvan over het aangaan of bijstellen van projecten en ga
dan over op het toedelen van taken en verantwoordelijkheden
naar de meest geschikte partij.
Het geeft misschien niet een eenvoudiger, maar wel een beter
verdienmodel. Het positioneert de eindgebruiker (centraal) in
het model en het stelt gemeenten als regisseur in staat om op
basis van volledige informatie integrale afwegingen en keuzes
te maken. Het model sluit hiermee beter aan op de actuele
gebiedsopgave en projecten zullen op termijn efficiënter
worden.
terugkomend op de eerste alinea, zal verdienmodel 2.0
misschien niet direct een oplossing geven voor de het verslech-
terde weerstandsvermogen van de gemeentelijke grondbedrij-
ven. Hiervoor zijn meer aanpassingen nodig en dat gaat over de
grondbedrijven heen. Het vraagt om acceptatie van het feit dat
de gebiedsopgave inmiddels is gewijzigd en ontwikkelingen
voorlopig geen inkomstenbron meer vormen voor de gemeente-
lijke concerns. Het aanpassen van de financiële huishouding
hierop impliceert veel en vraagt om zorgvuldigheid, zeker in een
periode van crisis.
“De taart vergroten en dan pas verdelen:
dit vergroot de financiële haalbaarheid
en financierbaarheid van projecten
en geeft daarmee een impuls aan
gebiedsontwikkeling.”
Op diverse plaatsen verkennen gemeentes, woningcorporaties en
bewoners momenteel de mogelijkheid tot het oprichten van een
gezamenlijk lokaal energiebedrijf. De verwachte stijging in
energielasten heeft de maatschappelijke behoefte naar een
energiezuinige leefomgeving aangewakkerd. zo ook in het
zuidwesten van het land. De betrokken partijen ervaren echter los
van elkaar onvoldoende prikkel om hierin te investeren.
De woningcorporatie kan tegenover de gevraagde investering
onvoldoende huurverhoging in rekening brengen. De traditionele
energieleverancier ziet de energiebehoefte in het gebied enkel
achteruit lopen, wat niet in zijn belang is. De gemeente is van
mening dat de totale onrendabele top minder groot is, dan wordt
gesuggereerd en de huurder plukt tot slot met lagere energielasten
de vruchten van een eventuele investering, zonder dat zij hieraan
bijdraagt. een dergelijke impasse vraagt om het ontschotten van
partijen en geldstromen om te komen tot een efficiënter geheel.
een integrale gebiedsexploitatie geeft niet alleen inzicht in de
financieel-maatschappelijke haalbaarheid van het energiebedrijf als
geheel, maar het helpt tevens bij het maken van afspraken tussen
partijen over wie welke kosten en risico’s gaat dragen, evenredig
naar ieders baten. Het energiebedrijf kan hiermee gezien worden
als een strategie om de ‘waarde’ in het gebied te isoleren en alle
partijen met kapitaal te mobiliseren om te investeren in een
duurzame leefomgeving. De samenwerking tussen de partijen vanaf
de planvorming tot en met het beheer heeft als bijkomend voordeel
dat het de sociale cohesie en daarmee de leefbaarheid in het gebied
vergroot.
Eén jaar in de praktijk
menig alumnus zal zich herkennen in dit scenario. tijdens
mijn afstudeeronderzoek naar de toepassing van tijdelijke
voorzieningen op uitbreidingslocaties heb ik de toepassing
van deze voorzieningen afgestemd op de wensen van
bewoners. Daarmee begon mijn zoektocht om me in te zetten
voor de maatschappelijke functie die vastgoed vervult.
gelukkig zagen ze bij Partners in Vastgoedmanagement
(PVm), waar ik destijds een bijbaan had, hoe ik me in kan
zetten voor dat belang.
Ik werk momenteel als adviseur vastgoedmanagement bij
PVm, een adviesbureau dat zich richt op vastgoedmanage-
ment in de breedste zin van het woord. Binnen de advisering
ligt een sterke nadruk op het technische aspect van vastgoed-
management. In eerste instantie heb ik in hoog tempo
praktijkervaring opgedaan in de basis van technisch vast-
goedmanagement, het conditiemeten en het opstellen van
meerjaren onderhoudsplanningen. momenteel adviseer ik
over uiteenlopende thema’s binnen vastgoedmanagement,
maar mijn specialisatie is strategisch voorraadbeleid voor
woningcorporaties.
strategisch voorraadbeleidDe dynamiek in de corporatiesector is momenteel erg groot.
europa kijkt met argusogen naar de woningmarkt in
Nederland, waar een derde van de circa 7,5 miljoen woningen
in handen is van woningcorporaties. De vraag rijst al snel of
het huisvesten van deze groep huishoudens tot de kerntaak
van de corporaties behoort. corporaties hebben zich
ontwikkeld tot ondernemingen die meer activiteiten ontplooi-
en dan het huisvesten van de primaire doelgroep alleen. De
europese commissie (ec) heeft geconcludeerd dat corporaties
hierbij gebruik maken van voordelen die marktpartijen niet
hebben, zoals financiering tegen lage rentes door de
WSW-borging, wat leidt tot oneerlijke concurrentie.
De Nederlandse overheid voert daardoor, onder toezicht van
de ec, maatregelen door om deze vorm van staatssteun te
beperken. een voorbeeld hiervan is de regel om 90 procent
van de vrijgekomen gereguleerde woningen (huurprijs <
664,66 euro) toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen
tot modaal (34.085 euro). Daarnaast komen de financiën van
corporaties steeds verder onder druk te staan door de
vennootschapbelasting en de bijdrage aan de huurtoeslag.
Binnen deze veranderlijke kaders tracht ik een strategisch
beleid voor de woningvoorraad van woningcorporaties op te
stellen. zo ben ik het afgelopen jaar bij een kleine corporatie
in Noord-Holland bezig geweest met dergelijke werkzaam-
heden. In samenwerking met het managementteam en de
s.J.M. van Hoef MscStefan van Hoef mSc is in augustus 2010 afgestu-deerd aan de technische Universiteit eindhoven bij de mastertrack Real estate management and Development. momenteel is hij werkzaam als adviseur vastgoedmanagement bij Partners in Vastgoedm anagement (PVm). Hier houdt hij zich voornamelijk bezig met strategisch voorraad-beleid, portfolioanalyses en integraal beheer.
Afstuderen. Gedurende een periode
van minimaal zes maanden staat
je leven in het teken van één, door
jezelf gekozen, onderwerp. Aan
de hand van onder andere een
literatuurstudie, vele enquêtes en een
aantal interviews werk je gestaag toe
naar je eindcolloquium, waarmee je
een belangrijke periode in je leven
afsluit. Met een gezellige borrel neem
je definitief afscheid van de TU/e.
Maar wat dan? Plichtsgetrouw heb je
je tijdens het afstuderen al verdiept in
de arbeidsmarkt. Als het goed is weet
je ook wat je wilt. Althans, je hebt een
idee over de richting die je op wilt.
42 43SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2
beleidsmedewerker heb ik een marktanalyse gemaakt op (inter)nationaal,
regionaal en lokaal niveau. Het belangrijkste onderdeel van het strategisch
voorraadbeleid is echter de portfolioanalyse. Deze analyse bestaat uit drie
bouwstenen, namelijk de financiële situatie in de vorm van exploitatiekosten,
de bewonerstevredenheid en de technische en functionele kwaliteit van de
complexen (zie figuur 1). aan de hand van een vergelijking tussen de
portfolioanalyse en de marktanalyse hebben we per complex een strategie
opgesteld die past binnen de doelstellingen van de corporatie zoals geformu-
leerd in hun beleidsplan. Naast de strategieën doorexploiteren, renoveren en
sloop/nieuwbouw hebben we 15 procent van de woningen aangemerkt om
mogelijk te verkopen. Juist nu we op het punt staan om het strategisch
voorraadbeleid vast te stellen heeft de tweede Kamer ingestemd met het
kooprecht voor huurders van corporatiewoningen. Dit houdt in dat woning-
corporaties 75 procent van hun woningen te koop zullen moeten aanbieden.
Het zijn deze wijzigingen die de advisering complex maakt, maar tegelijkertijd
spannend houdt. momenteel werk ik aan een project om, in samenwerking
met woningcorporaties, het strategisch voorraadbeleid dynamischer te
maken. Door meer flexibiliteit in de strategieën in te bouwen kan een
woningcorporatie inspelen op veranderende omstandigheden.
Integraal beheerals adviseur op het gebied van vastgoedmanagement in de breedste zin van
het woord ben ik dus bezig met verschillende projecten. Door middel van
conditiemetingen wordt driejaarlijks de onderhoudsstaat van een complex
bepaald. Onderhoudsmaatregelen worden opgenomen in een meerjaren
onderhoudsplanning. Bij een woningcorporatie in Noord-Brabant ben ik bezig
om de conditiemetingen en onderhoudsplanningen te verbreden door daar
thema’s als brandveiligheid, duurzaamheid en asbest in op te nemen.
De doelstelling is om een methodiek op maat te maken voor de woningcorpo-
ratie, waarmee per complex tot een integraal plan gekomen kan worden.
Het gaat daarbij voornamelijk om praktische zaken, zoals het vervangen van
kozijnen. Om tot een integrale maatregel te komen is het van belang om te
weten aan welke brandveiligheidseisen het kozijn en het glas moeten
voldoen, aan welke energieprestatie je wilt dat ze voldoen en
welke duurzaamheidinvesteringen haalbaar zijn.
maar integraal betekent ook het onderling afstemmen van
diverse maatregelen. De isolatiewaarde van het kozijn en het
glas dienen aan te sluiten bij de waardes van de gevel.
Het plaatsen van een kierdicht kozijn zonder klepramen kan
gevolgen hebben voor de ventilatie van de woning, hetgeen
bij aanwezigheid van open verbrandingstoestellen gevaarlijk
is. Voor verschillende thema’s, zoals brandveiligheid en
energie, hebben we werkgroepen opgericht, waarin ik
deelneem als procesbegeleider. Deskundigen van de
woningcorporaties zorgen voor de inhoudelijke input.
In de werkgroepen formuleren we beleidsuitgangspunten en
maken we de methodiek om de woningvoorraad integraal in
kaart te brengen op maat voor de woningcorporatie.
als voorzitter van de wekelijks terugkerende vergaderingen
en werksessies tracht ik het proces in de richting van het
gewenste eindproduct te sturen.
terugblikHet eerste jaar zit er nu op en het is werkelijk voorbij
gevlogen. Het werken bij een relatief klein bedrijf heeft tot
gevolg dat je veel verantwoordelijkheden en taken krijgt.
Van diverse opdrachten ben ik inmiddels projectleider
geweest, maar naast adviseur en projectleider ben ik ook
acquisiteur en accountmanager. als adviseur heeft iedereen
zijn eigen specialisatie, zoals risicomanagement, exploitatie-
management of duurzaamheid. er heerst echter geen
eilandencultuur. acquisitie doe je met elkaar en voor elkaar,
bij je eigen accounts en bij andermans accounts. Bij een
aantal projecten stuur ik als projectleider collega’s aan en bij
andere projecten sturen zij mij aan. Dat maakt het werk niet
alleen dynamisch, maar ook erg leerzaam. In de verschillende
functies die ik vervul krijg ik bovendien veel vrijheid om de
werkzaamheden op mijn eigen manier in te vullen. Nieuwe
initiatieven in het contact met vaste klanten, acquisitie naar
nieuwe klanten en de aanpak van je eigen specialisatie
worden zeer gewaardeerd. In dat kader heeft PVm goed
ingeschat dat mijn interesses bij strategisch voorraadbeleid
liggen. In mijn werk ga ik van beleidsniveau tot operationeel
niveau en weer terug. Op die manier leer ik het hele spectrum
van vastgoedmanagement kennen. met deze brede basis wil
ik corporaties blijven adviseren over hun strategisch beleid.
02
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0
Technische en Functionele Kwaliteit
Huis
vest
ings
satis
fact
ie
12
11.2
05
09
05.1
11 11.1
13
14
07
06.1
06
42 46
41
44
45
47.2
40
31 30
32
33
FIGuur 1
Vereenvoudigde weergave portfoliomatrix
Een nieuw perspectief voor de aanloopstraat
een afnemende economische groei, de opkomst van internet-
winkelen en in sommige gebieden bevolkingskrimp beginnen
hun weerslag te krijgen op de binnenstad. De problemen
manifesteren zich met name in de aanloopstraten. Hier zien
we een afname van de omzet van winkeliers, een toename
van de leegstand en een daarmee gepaard gaande daling van
het huur-pijsniveau. Inmiddels lijken deze ontwikkelingen
structurele vormen aan te nemen. De langdurige leegstand
en de daarmee vaak gepaard gaande verloedering leiden
ertoe dat de aantrekkelijkheid van het vestigingsmilieu in de
aanloopstraten verder afneemt. een andere oorzaak van een
verslechterde situatie in een aanloopstraat kunnen nieuwe
ontwikkelingen zijn elders in het kernwinkelgebied.
Het toevoegen of herstructureren van een deel van het
kernwinkelgebied kan tot gevolg hebben dat het zwaartepunt
in het kernwinkelgebied wordt verplaatst. In aanloopstraten
die eens een belangrijke functie hadden naar het kernwinkel-
gebied ontbreekt opeens ‘de loop’ met leegstand tot gevolg.
Om deze negatieve spiraal te doorbreken zijn maatregelen
vereist. als entree van het kernwinkelgebied is een goed
functionerende aanloopstraat van groot belang.
centraal in dit artikel staat de vraag op welke wijze en met
welke maat regelen een slecht functionerende aanloopstraat
structureel verbeterd kan worden.
de aanloopstraat: een typologieer is een differentiatie aan te brengen in aanloopstraten op
basis van de ligging, de verkeers-functie en het bezoekdoel.
Het is aannemelijk dat de perspectieven voor aanloopstraten
worden bepaald door de kenmerken van de aanloopstraat.
De ligging van de aanloopstraat ten opzichte van de binnen-
stad is een eerste aspect bij het maken van een typologie.
zo zijn er aanloopstraten die letterlijk een verbinding vormen
tussen een bronpunt (bijvoorbeeld een station of parkeer-
garage) en het kernwinkelgebied, aanloopstraten die als
uitwaaier van het kernwinkelgebied getypeerd kunnen
worden en aanloopstraten die vanwege een barrière redelijk
onafhankelijk van het kernwinkelgebied functioneren (solitair
Synchroon met de economische
dynamiek vertoont het kernwinkel
gebied bewegingen van expansie
en contractie. Op het moment van
economische groei, ontstaat er meer
vraag naar winkelruimte met als gevolg
expansie van het kernwinkelgebied en
het verwinkelen van aanloopstraten.
De retailmarkt werd de laatste twee
decennia gekenmerkt door groei.
Door huidige ontwikkelingen wordt
de retailmarkt niet langer gekenmerkt
door groei en staat de positie van de
aanloopstraat onder druk. Zijn er nog
perspectieven voor de aanloopstraat?
een aanloopstraat is een straat die onderdeel uitmaakt
van de binnenstad. aanloop-straten behoren niet tot het
kernwinkelgebied, maar staan wel in verbinding met of
vormen de entree naar het kernwinkelgebied.
De aanloopstraten behoren tot het B- en c-milieu.
Daarnaast is een aanloopstraat te typeren door relatief
veel kleinschalig, zelfstandig ondernemerschap en een
hoge mate van functiemenging van detailhandel, horeca,
ambacht, dienstverlening en in mindere mate de
woonfunctie.
Afstudeerder TU/eIr. N.c.M. Bressers (foto)dr. ir. ing. I.I. Janssendr. J.J.A.M. smeets
44 45SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2
gelegen). In onderstaande afbeeldingen wordt dit grafisch
weergegeven.
bereikbaarheid centraal staan. Op basis van de ligging, de verkeersfunctie en
het bezoekdoel is een aantal typen aanloopstraten vastgesteld. Onderstaand
is deze typering weergegeven.
perspectieven voor de aanloopstraatHet functioneren van de aanloopstraat is in hoge mate afhankelijk van de
genoemde typering. aanloopstraten met bronpunt functioneren doorgaans
goed. Deze straten kennen weinig leegstand, veel loop en hebben de potentie
om te blijven functioneren als winkelstraat. De solitair gelegen aanloopstraat
kent een veel kleinere passantenstroom en veel leegstand die als gevolg van
een afnemende vraag stijgende is. De solitaire winkelstraat is een vesti-
gingslocatie voor winkels die doelgericht worden bezocht, echter voor doelge-
richt winkelen kent de Nederlandse winkelstructuur veel concurrerende
locaties. De solitaire aanloopstraat heeft als locatie voor doelgericht winkelen
weinig potentie om te blijven functioneren als winkelstraat. De uitwaaiers
hebben op hun beurt minder potentie om te functioneren als winkelstraat dan
de aanloopstraten met bronpunt. er bestaat echter een verschil tussen het
functioneren van de uitwaaier ingericht voor de voetganger en die ingericht
voor de auto. De uitwaaier ingericht voor de voetganger wordt door de
consument meer gezien als winkelstraat en wordt ook als zodanig gebruikt.
Deze kent meer loop omdat deze vaker in combinatie bezocht wordt met het
kernwinkelgebied. Het winkelen als activiteit staat hier voorop. De uitwaaier
ingericht voor de auto heeft echter een kleinere passantenstroom en een
verhoudingsgewijs hoger leegstandspercentage, waardoor deze minder
perspectief heeft om te blijven functioneren als winkelstraat. De vraag is of
dit type aanloopstraat haar winkelfunctie kan behouden door zowel op het
recreatieve als doelgerichte bezoekmotief in te spelen.
Naast een algemeen beeld per type aanloopstraat, is het perspectief van een
bepaalde aanloopstraat afhankelijk van de lokale omstandigheden.
De verwachting is dat in Nederland het binnenstedelijk winkeloppervlak zal
afnemen als gevolg van economische ontwikkelingen, vergrijzing, bevolkings-
krimp en internetwinkelen. Lokaal bestaan er echter grote verschillen,
waardoor het negatieve toekomstbeeld enkele nuances verdient.
Vraag, aanbod en leegstand verschillen sterk per regio, gemeente en
binnenstad. Het is bijvoorbeeld aannemelijk dat in veel delen van de
Randstad nog van groei gesproken kan worden, terwijl in Parkstad Limburg
in toenemende mate aan krimp gedacht moet worden. Bij het vaststellen van
het perspectief voor een bepaalde aanloopstraat spelen deze lokale omstan-
digheden dus een belangrijke rol. In tabel 2 zijn de toekomstperspectieven
tABEl 1
typering aanloopstraten
tABEl 2
Perspectieven per type winkelstraat
FIGuur 1
Ligging aanloopstraten ten opzichte van kernwinkelgebied
Het tweede en derde aspect dat de basis vormt voor de
typologie is de verkeers- en de bezoekersfunctie van de
aanloopstraat. De verkeersfunctie is verdeeld in aanloop-
straten die toegankelijk zijn voor autoverkeer of straten die
alleen toegankelijk zijn voor voetgangers. Het bezoekdoel
kent onderscheid in recreatief bezoek of doelgericht bezoek.
Bij recreatief bezoek is de activiteit belangrijker dan de
aankoop, tijd speelt hierbij nauwelijks een rol. Doelgericht
winkelen draait om gerichte aankopen waarbij gemak en
typering Verkeersfunctie Bezoekdoel
Type 1: Aanloopstraat met bronpunt Auto Recreatief & Doelgericht
Type 2: Aanloopstraat met bronpunt Voetganger Recreatief
Type 3: Solitaire aanloopstraat Auto Doelgericht
Type 4: Uitwaaier Voetganger Recreatief
Type 5: Uitwaaier Auto Recreatief & Doelgericht
Micro - type aanloopstraat Macro - lokale winkelmarkt
Groei Stabilisatie Krimp
1. Aanloopstraat met bronpunt - auto + + + + -
2. Aanloopstraat met bronpunt - voetganger + + + + -
3. Solitaire aanloopstraat + - - - -
4. Uitwaaier - voetganger + + - -
5. Uitwaaier - auto + - - - -
per type aanloopstraat samengevat. Op een vijfpunts-schaal (++,+,+ -,-,--) is
per type aanloopstraat en afhankelijk van de lokale marktsituatie (groei,
stabilisatie, krimp) dit perspectief weergegeven.
MaatregelenDe toekomstperspectieven in tabel 2 laten zien dat met name voor de
aanloopstraten zonder bronpunt naar maatregelen moet worden gezocht om
de vitaliteit te verbeteren. Bij een stabiliserende of krimpende lokale
winkelmarkt zou voor de solitaire aanloopstraat en de “uitwaaier” een
zorgwekkende situatie kunnen ontstaan. De vraag is welke maatregelen het
tij in deze aanloopstraten kunnen keren. In het onderzoek dat de basis
vormde voor dit artikel, zijn in de praktijk beproefde maatregelen onder-
zocht. Per type aanloopstraat zijn voor twee casestudies de maatregelen
geanalyseerd en is vooral gekeken naar de effecten die deze maatregelen
hadden op het functioneren van de aanloopstraat. De effecten van de
maatregelen variëren van een afname van de leegstand tot een toename
van de passantenintensiteit in de straat en daarmee tot een stijging van het
huurprijsniveau. Op basis van dit praktijkonderzoek is een goed beeld te
geven van effectieve maatregelen per type aanloopstraat. Hierbij is
onderscheid te maken tussen ruimtelijk-functionele maatregelen en
fysiek-ruimtelijke maatregelen.
ruimtelijk-functionele maatregeleneen functie als aanloopstraat impliceert dat de straat als het ware mee
moet kunnen blijven bewegen met de economische dynamiek en dat er
wisselingen in de functies van bepaalde panden moeten kunnen blijven
plaatsvinden. gezien de afname van de vraag naar winkels kan ervoor
gekozen worden om de winkelfunctie wat af te laten zwakken en ondersteu-
nende commerciële niet-winkelfuncties hiervoor in de plaats toe te voegen
om de bedrijvigheid te behouden en multifunctionaliteit te vergroten.
Onder commerciële niet-winkelfuncties worden horeca, dienstverlening en
ambachtelijke diensten verstaan. Het bestemmingsplan dient hiertoe wel de
mogelijkheid te bieden. Soms is het mogelijk door de toevoeging van een
trekker of bronpunt (in de vorm van een parkeergarage) de functie van de
aanloopstraat te veranderen en de passantenstroom te vergroten.
een dergelijke ingreep is ingrijpend en succesvol voor de betreffende
winkelstraat, maar kan elders in het winkelgebied voor een afname van het
aantal passanten zorgen. aanloopstraten zijn door de lagere huurniveaus
uitermate geschikt voor de vestiging van (startende) lokale zelfstandige
ondernemers. Het stimuleren van zelfstandig ondernemerschap en de
broedplaatsfunctie van de aanloopstraat, draagt bij aan verbetering van de
lokale economie en de introductie van nieuwe (winkel)concepten.
een andere ruimtelijk-functionele ingreep is het clusteren van gelijksoortige
voorzieningen die elkaar versterken. clusteren heeft een marktvergrotend
effect en zal consumenten doelgerichter naar de aanloopstraat trekken.
Voorbeelden zijn winkelstraten die zich richten op antiek of alternatieve
mode zoals in “de 9 straatjes” in amsterdam. Uit tabel 2 bleek dat lang niet
voor alle aanloopstraten een rooskleurig toekomstperspectief geschetst kan
worden. Voor de solitaire aanloopstraat en het type “uitwaaier-auto” in een
krimpende winkelmarkt dient daarom de optie van transformatie naar een
woonstraat of woon-werkstraat serieus overwogen te worden.
Fysiek-ruimtelijke maatregelenFysiek-ruimtelijke maatregelen vergroten de attractiviteit van het winkelge-
bied door bijvoorbeeld het verbeteren van gevelaanzichten, het verbeteren
van de openbare ruimte, verkeersmaatregelen en het samenvoegen van
panden. Verbetering van de openbare ruimte kan leiden tot een hogere
waarde en een betere verhuurbaarheid van het onroerende goed (Seip,
1999). Bekend is het idee dat het verbeteren van de kwaliteit en uitstraling
van de openbare ruimte pandeigenaren aanmoedigt ook in hun eigen bezit
te investeren. De aard van de investeringen in de openbare ruimte hangt
natuurlijk af van de functie die de aanloopstraat dient te
krijgen. aanloopstraten die de winkelfunctie behouden maar
die toegankelijk zijn voor de auto kunnen baat hebben bij het
instellen van een voetgangersgebied. Verschillende buiten-
landse studies (zie onder andere Hass-Klau, 1993) hebben
aangetoond dat in een straat waar gemotoriseerd verkeer
wordt geweerd omzetten hoger zijn en de leegstand lager.
Indien echter besloten wordt de winkelfunctie van de
aanloopstraat los te laten, dan ligt het voor de hand auto-
verkeer te faciliteren en hiervoor voorzieningen te treffen.
InstrumentariumOm een aanloopstraat nieuw leven in te kunnen blazen, is een
opsomming van maatregelen niet voldoende. Veel binnen-
steden kennen een vorm van centrummanagement of zelfs
winkel-straatmanagement met als doel het economisch
functioneren van een straat of gebied te verbeteren. Vanwege
het vrijwillige karakter van winkelstraatmanagement is het
moeilijk dit instrument in te zetten voor een ingrijpende
transformatie van een aanloopstraat. Daarnaast werkt het
versnipperde eigendom in aanloopstraten belemmerend.
Het instellen van een Bedijven Investeringszone (BIz) is een
middel met een dwingender karakter. een BIz is een (tijdelijk)
samenwerkingsverband van ondernemers in een winkel-
gebied met als doel de kwaliteit van de openbare ruimte te
verbeteren. als de meerderheid van de ondernemers achter
de maatregelen staat wordt een wettelijk verplichte, aan de
WOz gerelateerde heffing opgelegd aan alle ondernemers in
het gebied ten behoeve van de financiering van de maatrege-
len. gemeenten kunnen hun grip op aanloopstraten vergroten
door zelf panden te verwerven bijvoorbeeld door het oprich -
ten van een Wijkontwikkelingsmaatschappij. Ook woning-
corporaties kunnen hierin een belangrijke rol vervullen.
slotDit artikel maakt duidelijk dat de er niet één oplossing is
voor de aanpak van de problematiek rondom aanloopstraten.
Door een typering op te stellen van aanloopstraten wordt een
nuancering aangebracht in de discussie over het functione-
ren van deze aanloopstraten. De maatregelen die hier zijn
voorgesteld zijn gebaseerd op ervaringen die zijn opgedaan
bij uitgevoerde opwaarderingen en transformaties van aan-
loopstraten. In een vervolgstudie zou de effectiviteit van deze
maatregelen meer centraal kunnen staan door passantenin-
tensiteiten en het huurniveau over een langere periode (voor
en na de ingrepen) te monitoren en te vergelijken.
BronvermeldingBressers, N.c.m. (2011), De toekomst van aanloopstraten,
afstudeerscriptie technische Universiteit eindhoven.
Hass-Klau, c. (1993), Impact of pedestrianization and traffic calming on retailing, transport policy, 1 (1), 21-31.
Seip, m. (1999). De kern centraal: een studie naar het functione-ren van binnensteden, proef-schrift Rijksuniversiteit groning en.
46 47SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2
sErvIcE Actief geachte lezer,
Inmiddels is het negentiende SeRVIce bestuur ruim een half jaar druk bezig
geweest met het uitvoeren van haar taken op het gebied van onderwijs en
het organiseren van informele en formele activiteiten. Deze SeRVIce actief zal
daarom niet, zoals u gewend bent, enkel verslag doen van de Business trip
naar Berlijn, maar ook een overzicht verschaffen van de meest interessante
resultaten op het gebied van het onderwijs aan de faculteit en de excursies en
activiteiten.
onderwijsOp donderdag 9 juni 2011 heeft Rector magnificus Hans van Duijn het startsein
gegeven voor de grootste onderwijshervorming in het 55-jarig bestaan van de
tU/e; de hervorming van het bacheloronderwijs. Jos Smeets heeft in het
Lectori Salutem al aangegeven waarom deze hervorming als nodig wordt
beschouwd. Het komt er op neer dat er behoefte zal zijn aan ingenieurs met
specialismen binnen een van de traditionele technische disciplines en aan
ingenieurs voor gebieden waar technische en niet-technische disciplines
elkaar raken. De hervorming van het bacheloronderwijs heeft uiteraard zijn
weerslag op de toekomstige Real estate management & Development student.
Vragen die de studievereniging stelt zijn onder andere: “Komt de propedeuse-
student op tijd in aanraking met het vastgoedwezen” en “Leidt de hervorming
niet tot verschraling van het (vastgoed)onderwijs?”
Naast het bacheloronderwijs verdient ook de omstandigheid waarin het
masteronderwijs is beland de aandacht. Door een samenloop van omstandig-
heden was het mogelijk dat er een personele onderbezetting ontstond
(geduid als 2,2 fte’s in plaats van 7,5 fte’s). Studievereniging SeRVIce heeft
zich daarbij in verschillende gremia (onder andere Faculteitsbestuur
Bouwkunde en sectieverenigingen overleg) hard gemaakt voor de‘rechten’
van de student en bewustwording gecreeerd bij haar studenten door middel
van de verspreiding van posters op de universiteit en de social media.
Inmiddels zijn er stappen gemaakt en enkele oplossingen aangedragen, zoals
externe vastgoedspecialisten uit het bedrijfsleven, die de
praktische kant van de vastgoedwereld komen duiden en de
opzet van afstudeerateliers, waarin diverse studenten
gezamenlijk thematisch gelijke onderzoeksvragen behande-
len. Bij de opzet van deze ateliers en de keuze van onderwer-
pen denkt SeRVIce actief mee en faciliteert daarbij de
terugkoppeling naar de masterstudenten. Het licht aan het
eind van de tunnel is echter nog niet in zicht, SeRVIce zal zich
de komende tijd actief blijven inzetten om de kwantiteit en
kwaliteit van het onderwijs voor de (toekomstige) vastgoed-
student te waarborgen.
Excursies en activiteiten een ambitie van het negentiende SeRVIce bestuur is om
iedere maand een interessante en uitdagende mix aan
informele dan wel formele activiteiten aan te bieden aan alle
leden. Onderdeel van deze periodieke mix zal vanaf dit jaar
het SeRVIce Symposium zijn. Deze symposia zullen in het
teken staan van (de release van)het SeRVIce magazine, dat
gekoppeld zal worden aan de capita Selecta (acht lezingen,
verspreid in het academische collegejaar, met raakvlakken
aan een interessant en actueel thema). zodoende wordt het
SeRVIce Symposium ingezet om het blikveld van de vast-
goedstudent te verbreden, krijgen de actuele thema’s in het
SeRVIce magazine nog meer aandacht onder de aanwezigen
en wordt er een platform gecreëerd voor interessante discus-
sies. Op het moment van schrijven zijn wij druk bezig met de
opzet en uitwerking van de ideeën rondom dit symposium en
wij hopen dat 14 maart het startsein gegeven wordt voor een
jarenlange traditie van SeRVIce Symposia.
Naast deze vooruitblikken is er reeds een varia aan excursies
en activiteiten georganiseerd of bezocht. een drietal van de
meest interessante heb ik voor u geselecteerd en bondig
beschreven.
Business trip 2011Van 16 tot en met 19 november 2011 vond de eerste van de
tweejaarlijkse buitenlandse excursies plaats. De Business trip
2011 (voorheen meerdaagse excursie) ging naar de Duitse
hoofdstad Berlijn. met 23 SeRVIce-leden werd er een vol
programma met formele en informele activiteiten doorlopen.
De start op woensdag zette de toon met een lange maar
imposante stadstour en een frivole borrel op de Potsdamer-
platz, waarna er twee dagen van formele activiteiten stonden
te wachten. Rondleidingen door en presentaties over de
kantoren-, woning- en retailmarkt in Berlijn/Duitsland
passeerden de revue bij bedrijven als Savills, Dtz zadelhoff,
Berlin Partner, Kondor Wessels en Jones Lang Lasalle. Deze
formele kant van de Business trip werd afgewisseld met
bezoeken aan de KaDeWe, het Sony centre en natuurlijk de
Reichstag. De afsluitende zaterdag werd gebruikt om de
laatste toeristische attracties mee te pikken en inkopen te
doen. met een goede indruk van de Berlijnse vastgoedmarkt
en het interessante lokale uitgaansleven werd Nederland
weer aangedaan.
Hét vastgoedsymposiumOp donderdag 1 december vond voor de vijfde maal Hét
Vastgoedsymposium plaats. Hét Vastgoedsymposium is een
symposium waar vastgoedstudenten uit heel Nederland
AFBEEldING 1
Sony center, Postdamer Platz
elkaar ontmoeten en is ontstaan uit en georganiseerd door een initiatief van
de studieverenigingen SeRVIce, FReSH en BOSS. Dit jaar waren 200
studenten aanwezig in het hoofdkantoor van aBN amRO te amsterdam, waar
het symposium plaatsvond. Het thema van het symposium was “trends in de
vastgoedmarkt: Kansen in een uitdagende sector”. Dit thema werd uitge-
werkt in de sectoren winkelen, wonen en werken. Per sector werden
uitdagingen, trends en ontwikkelingen uiteengezet door sprekers van
Syntrus achmea, aBN amRO, WPm groep, Heijmans, Rijksgebouwendienst,
Dtz zadelhoff en De alliantie. Dit met als doelstelling de aanwezige
studenten een overzicht van de kansen in de vastgoedmarkt te geven. Het
symposium werd afgesloten met een paneldebat waar een viertal sprekers,
vergezeld door prof. aart Hordijk, de hoofdpunten van de dag bediscussieer-
den en vragen uit de zaal beantwoordden. De uitreiking van de continu
essay Prijsvraag vormde samen met de borrel het feestelijke slot van de dag.
symposium ‘vastgoedfinanciering in woelige tijden’Stichting Fundatie Bachiene organiseerde het symposium ‘Vastgoedfi-
nanciering in woelige tijden’ op landgoed Nyenrode. zeven hoogleraren
plaatsten de huidige vastgoedfinancieringsproblematiek in een notariële,
juridische en economische context. met een delegatie van dertien studenten
was de technische Universiteit eindhoven goed vertegenwoordigd tussen
de vastgoedprofessionals. Onderwerpen als fiduciaire genotsrechten in het
vastgoedrecht, financiering van woningcorporaties en hypotheken als consu-
mentenrechtelijk thema zijn slechts een kleine greep uit de verscheidenheid
aan onderwerpen en informatie die op 19 januari 2012 werd behandeld.
Op deze wijze werd een helder beeld geschetst van de huidige situatie in
vastgoedland en werden wij als (afstuderende) studenten met beide benen
op de grond gezet. We realiseerden ons dat er nog zeer veel te leren valt in
aanvulling op onze studie. aansluitend vond er een forumdiscussie plaats
waarin adviseurs en marktpartijen de discussie aangingen
met de zaal. ten slotte greep menig SeRVIce-lid de mogelijk-
heid aan om, in plaats van met studenten, in gesprek te gaan
met de aanwezige professionals.
De beschreven activiteiten zijn ons zeer goed bevallen en wij
kijken dan ook uit naar de activiteiten die nog gaan komen.
De agenda op www.service-studievereniging.nl laat zien dat de
volgende activiteiten de komende maand(en) op het program-
ma staan; wijnproeverij, inhousedagen bij Dtz zadelhoff en
Deloitte, SeRVIce Symposium 19.2, SeRVIce Pubquiz et cetera.
Houdt voor alle activiteiten, excursies en onderwijsaangele-
genheden waar SeRVIce een rol in speelt onze website in de
gaten. Wellicht zien we u in het komende halfjaar of volgende
collegejaren op een van onze activiteiten!
met vriendelijke groet,
Namens het negentiende SeRVIce bestuur,
Tim SchelleVoorzitter 2011 – 2012
AFBEEldING 2
een goed gevuld aBN amRO auditorium
48 49SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2
De Vereniging van Institutionele
Beleggers in Vastgoed Nederland
(IVBN) stimuleert dat kapitaal
wordt geïnvesteerd in vastgoed,
behartigt de gemeenschappelijke
belangen van de leden, biedt een
platform aan institutionele
vastgoedbeleggers en is gericht
op verdere professionalisering
van de sector.
Zie voor meer informatie over
IVBN de website www.ivbn.nl en
het jaarbericht over 2011.
Interessante en afwisselende functie als belangenbehartigerin de top van de markt
IVBN biedt aan:
De werkzaamheden worden verricht door een klein team, bestaande uit de directeur, de bureaumanager,een senior en twee beleidsadviseurs. Zij doen dat in nauwe samenwerking met de 31 professionele leden,die overwegend namens institutionele beleggers het management voeren over miljarden aan vastgoed.
Beleidsadviseur (m/v)commercieel vastgoed 40 uur vanaf 1 mei
Taken en werkzaamheden• Het volgen van beleidsmatig relevante ontwikkelingen in de sector en in het overheidsbeleid• Inhoudelijke ondersteuning leveren aan o.a. de IVBN-werkgroepen Kantoren en Winkels• De agendering en verslaglegging doen van deze en eventueel andere vergaderingen• Het (mede) opstellen van notities, brieven, beleidsnota’s en daarin het formuleren van IVBN-standpunten
en visies en het uitvoering geven aan dat beleid
Profiel• Een afgeronde universitaire of HBO studie in relatie tot vastgoed• Generalist, zelfstandig, initiatiefrijk en creatief, representatief, goede communicatieve
vaardigheden, taal- en sociaal vaardig• Drie tot vijf jaar werkervaring in de beleidsmatige sfeer als researcher of als asset- of propertymanager• Kan in een klein team en in een kleine organisatie opereren en vindt dat ook leuk
SalarisAfhankelijk van opleiding en werkervaring tussen € 2.341,- en maximaal € 3.345,- per maand.Vakantietoeslag 8%. Als pensioenvoorziening wordt een beschikbare premie regeling toegekend,op basis van een leeftijdafhankelijke staffel.Eventuele vragen en sollicitatie (met foto) liefst per mail te richten aan de directeur van IVBN,drs. F.J.W. van Blokland MRICS; mail [email protected].
Bezoekadres IVBN:Huize Middenburg,Westeinde 28Postadres IVBN:Postbus 620, 2270 AP VoorburgTelefoon 070 - 3 000 371
auteur: Thymen SimonsBestelnr.: 454
Opleiding: Rem&D
Jaar: 2011
Herbestemming van industrieel erfgoed in (binnen)stedelijke havengebied; In relatie tot (meer)waardecreatie van economische, sociale, ecologische en culturele kwaliteitsaspecten in het omgevingsgebied.een groot deel van de leegstaande erfgoedobjecten in
Nederland behoren toe aan industriële monumenten,
voornamelijk gelegen in en rondom (binnen)stedelijke
havengebieden. Dit onderzoek gaat in op het herbestemmen
van industrieel erfgoed in (binnen)stedelijke havengebieden,
waarmee getracht wordt (meer)waarde te creëren ten
behoeve van economische, ecologische, sociale en culturele
kwaliteitsaspecten van een omgevingsgebied. Op deze manier
wordt (meer)waarde aan een havengebied toegevoegd, wat
een belangrijke uitwerking heeft op de leefbaarheid van het
(binnen)stedelijk havengebied.
Om tot (meer)waardecreatie bij herbestemming te komen is
ervoor gekozen om een beslissingsondersteunend model te
ontwikkelen dat helpt bij de realisatie hiervan. Het gevormde
model Herbestemming Industrieel erfgoed (mHIe-model) is
gebaseerd op de theorie rondom (meer)waardecreatie bij
herbestemming, die uitgaat van het sturen op waardecreatie
vanuit eerder bepaalde kwaliteitsaspecten van het gebied en
het voortijdig vastleggen van de uiteindelijke effectuering op
het omgevingsgebied. Hierbij wordt gebruik gemaakt van vijf
fases, waarbij de eerste drie fases ingaan op de totstand-
koming van mogelijke functieverandering: observatie,
waardebepaling en beslissing. Uiteindelijk wordt er door
middel van het vaststellen van een waardekader inzicht
gegeven in waarden die gecreëerd dienen te worden.
Hieraan worden meerdere functies getoetst met behulp van
het Batenmodel of een mKBa, waardoor inzicht verkregen
wordt in de mogelijke effectuering op het omgevingsgebied.
Wanneer dit overeenkomt met de eerder vastgestelde
ambities, kan over gegaan worden tot realisatie en beheer.
auteur: Karin WitloxBestelnr.: 455
Opleiding: Rem&D
Jaar: 2011
Meer zicht op de gesloten afdelingEen verkennend onderzoek naar de mogelijkheden voor efficiëntieverbetering door middel van huisvesting van het zorgproces op gesloten afdelingen voor volwassenenpsy-chiatrie op instellingsterreinen.zien en gezien worden is voor cliënten en personeel op geslo-
ten afdelingen voor volwassenenpsychiatrie op instellings-
terreinen in Nederland belangrijk. Huisvesting kan dit en
andere aspecten van het zorgproces belemmeren.
Dit onderzoek geeft meer zicht op de gesloten afdeling.
Door middel van een literatuuronderzoek en interviews met
onder andere zorgmanagers is een knelpunteninventarisatie
uitgevoerd om meer inzicht te krijgen in de bestaande proble-
men met betrekking tot de efficiëntie van het zorgproces op
gesloten afdelingen. De voornaamste knelpunten komen voort
uit onoverzichtelijkheid en de aanwezigheid van een gesloten
Afstudeer- verslagen tu/e - rEMd
Op deze pagina treft u een overzicht
van de meest recente afstudeer
verslagen van de opleiding Real
Estate Management and Development
aan de Technische Universiteit
Eindhoven. Het complete overzicht
van afstudeerverslagen is te
vinden op de website van SERVICE:
www.service-studievereniging.nl
Bestelling van de verslagen geschiedt
door invulling van het bestelformulier
op de internetsite. De kosten bedragen
EUR 30, per verslag (inclusief
verzendkosten). De levertijd van een
verslag bedraagt circa twee weken.
[email protected] +31 (0)30 60 514 24
11v2 PROV051 ad A5 2012.indd 1 20-02-12 10:28
50 51SeRV Ice m aga zINe m a aRt 20 1 2
verpleegpost. Deze beperken het houden van toezicht en het
aanspreekbaar zijn van het zorgpersoneel. Daarnaast is
bijvoorbeeld de inrichting niet altijd aantrekkelijk.
Vervolgens is met het vakgebied corporate Real estate
management (cRem) gezocht naar mogelijke oplossingen.
Suggesties die gedaan worden zijn onder andere het creëren
van openheid en flexibiliteit in indeling en inrichting.
Daarnaast kan een aangenaam binnenmilieu en een
aantrekkelijke afwerking en inrichting bijdragen aan het
welzijn van het personeel en de cliënten. Uit dit onderzoek
blijkt dat huisvesting een bijdrage kan leveren aan de
efficiëntie van het zorgproces op de gesloten afdeling.
een aantal huisvestingskenmerken kan echter niet zonder
meer toegepast worden, omdat ze ten koste gaat van het
welzijn van de cliënt.
er is een effectenschema opgesteld waarin duidelijk wordt
wat de invloed van verschillende huisvestingskenmerken is op
de efficiëntie van het zorgproces. Hierbij is zowel aandacht
voor het zorgproces als het welzijn van het personeel en de
cliënten.
auteur: Urs VeltropBestelnr.: 453
Opleiding: Rem&D
Jaar: 2011
De impact van een creatief milieuDe ontwikkeling van creatieve milieus heeft in de afgelopen
jaren, zowel nationaal als internationaal een vlucht genomen.
Lokale partijen die niet investeren in deze milieus of in de
creatieve industrie lijken gedoemd achter de feiten aan te
lopen. gemeenten, woningcorporaties en ontwikkelaars
hebben dan ook afgelopen jaren geïnvesteerd in creatieve
milieus. Dit onderzoek gaat in op diverse creatieve milieus en
de effecten die deze milieus hebben op hun omgeving, om
hiermee greep te krijgen op de variabelen waarop gestuurd
kan worden. Door middel van een longitudinaal onderzoek en
clusteranalyse zijn de effecten die de milieus, expose, interact
en attract, hebben op hun omgeving. Uit de resultaten blijkt
dat toepassing van een bepaald concept van invloed is op het
de te verwachten effecten en de resultaten die een bepaalt
type milieu heeft op de omgeving. Het formuleren van een
helder concept en programmering is belangrijk als men wil
sturen op bepaalde resultaten. een programmering die past
bij het gestelde concept kan ervoor zorgen dat het creatieve
milieu een katalysatorfunctie kan vervullen in de wijk.
auteur: Nescio MidavaineBestelnr.: 457
Opleiding: Rem&D
Jaar: 2011
Part-time living on Schouwen-Duiveland – “A research to improve the living situation.”Seasonal fluctuation and a declining population have a
negative impact on an area. the graduation project of Nescio
midavaine researched the possibilities for part-time living in
an area which faces a (coming) declining population and
seasonal fluctuation. a part-time resident, is someone who
weekly lives and works in a (surrounding) city and live a few
days in a peripheral area like Schouwen-Duiveland.
Within the research 15 in-depth interviews under part-time
residents on Schouwen-Duiveland are taken and analyzed.
these part-time residents are living in second homes,
recreational homes and caravans. the data from the
interviews where compared with the characteristics of the
researched area by a SWOt-analyze. For that a separation in
spatial-, functional- and legal conditions was made.
the research shows that an area like Schouwen-Duiveland
can anticipate on a (coming) declining population and
seasonal fluctuation by facilitating part-time living. Due to the
characteristics of the housing market of Schouwen-Duiveland
possibilities for part-time living are almost only accessible for
wealthy people and therefore mostly elderly (50-64 years).
Part-time residents on Schouwen-Duiveland state that for
part-time residents like adults (30-49 years) the supply of
appropriate dwellings within their financial reachability is not
sufficient. Beside new concepts to attract adults there also
has to be a focus on market broadening.
auteur: Arian SporkBestelnr.: 451
Opleiding: Rem&D
Jaar: 2011
Krimp te koop “Een onderzoek naar de bijdrage van de verkoop van sociale huurwoningen aan de herstructurerings-opgave van Parkstad Limburg”De demografische afname (krimp) heeft direct invloed op de
woningmarkt, omdat de vraag naar woningen afneemt,
terwijl het aanbod relatief gelijk blijft. Dit resulteert in een
toename van de leegstand, waardoor een neerwaartse druk
op de woningprijs zal plaatsvinden. Deze leegstand zal zich
voornamelijk concentreren in de vroeg na-oorlogse wijken
die gekenmerkt worden door een hoog percentage aan
huurwoningen.
Om de woningmarkt van Parkstad Limburg te herstructureren
is een opgave vastgesteld door de betrokken gemeenten en
corporaties in de regio, waarbij meer dan 13.000 woningen
onttrokken dienen te worden in de periode 2010-2020 bij een
toevoeging van 5.000 nieuwbouwwoningen.
Uit een maatschappelijke Kosten en Baten analyse blijkt dat
deze opgave voor de corporatiesector financieel niet haalbaar
blijkt te zijn. In deze mKBa wordt geen rekening gehouden
met de opbrengsten uit de verkoop van sociale huurwonin-
gen, terwijl de potentie voor de verkoop van corporatiewo-
ningen aan particulieren volgens onderzoeksbureau aBF
Research ongeveer 1.100 woningen bedraagt in dezelfde
periode. Daarnaast is het voor een woningcorporatie mogelijk
om gehele complexen te verkopen aan het Wooninvesterings-
fonds (WIF).
In dit onderzoek worden de mogelijke opbrengsten uit de
verkoop van sociale huurwoningen door middel van een
dynamisch rekenmodel toegevoegd aan het uitgangspunt van
de herstructureringsopgave van Parkstad Limburg. geconclu-
deerd kan worden dat de verkoop van sociale huurwoningen
een bijdrage levert aan de herstructurering door het
terugdringen van de leegstand met ongeveer 1 procent in de
verschillende varianten. De waarde van de overige woningen
in de regio zal hierdoor met 1,1procent kunnen toenemen.
contact studie- vereniging sErvIcEStudievereniging SERVICE is de studievereniging die de master
richting Real Estate Management and Development aan de TU/e
vertegenwoordigt. Daarbij vertegenwoordigen we een grote groep
studenten die deze master volgen of gaan volgen.
ActiviteitenWe brengen drie keer per jaar het SERVICE Magazine uit. Daarnaast
organiseren we gedurende het jaar nog vele andere activiteiten.
Zo gaat SERVICE met een grote groep studenten op studiereis,
worden er meerdere excursies, lezingen, symposia, workshops
en nog veel meer activiteiten georganiseerd.
In contact komen met studentenHet is belangrijk dat de studenten in contact komen
met de praktijk, vandaar dat het belangrijk is dat
we de activiteiten kunnen organiseren samen met
het bedrijfsleven. We kunnen dan ook niet zonder
het bedrijfsleven. We zijn altijd op zoek naar nieuwe
contacten en nieuwe sponsoren!
SERVICE ondersteunenWilt u SERVICE ondersteunen, met SERVICE samen
werken, een activiteit organiseren of adverteren in
dit magazine, neem dan contact op met SERVICE.
Op deze manier komt u in contact met studenten en
weten zij u ook in de toekomst te vinden.
Investeren in studenten is namelijk een investering
in uw toekomst.
Meer informatieKijk voor meer informatie op
www.service-studievereniging.nl of meldt u aan op
de LinkedIn Groep van Studievereniging SERVICE.
Daarnaast houden we u graag op de hoogte middels
onze Facebook pagina en via Twitter.
Contactrick willems
Acquisitie/Bedrijvenrelaties
acquisition@servicestudievereniging.nl
06 30 10 75 97
AFBEEldING
Dtz Inhousedag
52
contact sErvIcE MagazineThema volgende editie
“leegstand."
Leegstaand vastgoed, voor velen een doorn in het oog.
Een vastgoedeigenaar zonder huurder wordt op kosten gejaagd,
kantoordistricten en winkelstraten verloederen, vastgoedwaarden
dalen en er wordt inmiddels zelfs gesproken over een derde financiële
crisis als gevolg van het dalende financiers en beleggersvertrouwen
in de vastgoedmarkt. Dit zijn slechts enkele voorbeelden van de
pijnlijke gevolgen van leegstaand vastgoed. Editie 19.3 van SERVICE
Magazine zal in het teken staan van het thema ‘leegstand’, met een
duidelijke focus op oplossingsrichtingen en innovaties in plaats van
enkel de negatieve consequenties.
Bent u geïnteresseerd in het schrijven van een artikel voor SERVICE
Magazine of kent u wellicht mensen die een goede bijdrage
zouden kunnen leveren? Neem dan contact op met de redactie via
onderstaande contactgegevens.
abonneren/Opzeggen/adreswijzigingen
Een abonnement op SERVICE Magazine is gratis.
Abonneren, het opzeggen van een abonnement of
het wijzigen van uw (adres)gegevens kunt u snel en
gemakkelijk doen via:
www.service-studievereniging.nl/index.php/magazine
tim op Heij
Hoofdredacteur
hoofdredacteur@servicestudievereniging.nl
Jonne Besselink
Redacteur
Michel van dinther
Redacteur
Contact
paul Jansen
Redacteur
philip van susante
Redacteur
Voor meer informatie over onze diensten kijkt u op www.dtz.nl.
Gefundeerdkiezen
Gelukkig hoeft u niet overal verstand van te hebben om zakelijke kansen te benutten. U kunt een vastgoedadviseur inschakelen met
meer dan 40 jaar ervaring. Die lokaal, nationaal en wereldwijd goed is ingevoerd en een schat aan kennis heeft van de retailmarkt.
Ook als het gaat om de aan- en verkoop van winkelportefeuilles voor beleggers. Die weet wat er speelt op het gebied van highstreets,
winkelcentra en supermarkten. Die adviseert, taxeert en beheert. Die de meest toonaangevende retailers en retailbeleggers als klant
heeft. Die professionaliteit koppelt aan toegankelijkheid en betrokkenheid. Wij staan voor u klaar. Duidelijk. DTZ Zadelhoff
Syntrus Achmea gelooft in samenwerking om te komen tot het meest duurzame resultaat. Vanuit deze
overtuiging nodigen we iedereen uit om met ons mee te denken over de toekomst van de stad. Over het wonen,
werken en winkelen van 2030. Praat mee via #wikistedia, de Wikistedia LinkedIn groep en op wikistedia.nl