Scriptie M.S.Alewijnse

Het duurzaamheidsprofielDe introductie van een nieuwe dienst

Afstudeerscriptie

Auteur : Marnix Alewijnse20041555

Datum: september 2010

Bouwteam P&O – het duurzaamheidsprofiel door Marnix Alewijnse, 2010 1

2 Bouwteam P&O – het duurzaamheidsprofiel door Marnix Alewijnse, 2010

Het duurzaamheidsprofielDe introductie van een nieuwe dienst

Marnix Alewijnseseptember 2010

Haagse HogeschoolAcademie voor Facility ManagementJohanna Westerdijkplein 752521 EN Den Haag

Afstudeerprofiel: FM & Vastgoed

Docent-begeleider: Dhr. Ir. H. NettenMede-beoordelaar: Mw. K. Aba

Opdrachtgever: Bouwteam P&ODorpsstraat 1562391 CG Hazerswoude-Dorp

Begeleiding: Mw. C. van der WerfDhr. K. van Leijden

Periode Onderzoek: Februari 2010 – mei 2010Hervat Augustus – september 2010


Auteursreferaat

Deze afstudeerscriptie doet verslag van het haalbaarheidsonderzoek naar het duurzaamheidsprofiel, een nieuwe dienst van Bouwteam P&O, actief in de bouwnijverheid. Centrale probleemstelling is: Hoe moet het duurzaamheidsprofiel ingevoerd worden om optimaal de markt te bedienen en benutten, om positieve resultaten op te leveren voor Bouwteam P&O en haar partners? Daarbij wordt onderzocht welke vraag er naar duurzaam vastgoed is, evenals de vraag naar het duurzaamheidsprofiel. Van het duurzaamheidsprofiel wordt onderzocht hoe kwaliteit behaald en geborgd kan worden en wat Bouwteam P&O hiermee wint. Ook wordt onderzocht hoe dit het beste op de markt gebracht kan worden. Er is theoretisch en empirisch onderzoek gedaan naar de inhoud en kansen van het duurzaamheidsprofiel. Aan de hand hiervan is een implementatieplan opgesteld.

Bijlagen: Het 7-S model, ISSO beslisdiagram, Relevante nieuwsberichten, Samenvatting eindrapport OTB, Opnameformulier gebouwgegevens, Gedeelte innovatieplan, Toelichting GPR Gebouw, Pilot-projecten, Exploitatiebegroting

IndexreferaatFacility Management, bouwnijverheid, vastgoed, duurzaamheid, kwaliteitsmanagement, vermarkten, nieuwe dienst


Samenvatting

Uit dit onderzoek blijkt dat het woord duurzaamheid niet meer weg te denken is. De noodzaak tot duurzaamheid begint door te dringen bij mensen. Zo is gebleken uit een onderzoek van Jones Lang Lasalle, dat de vraag naar duurzaam vastgoed en een efficiënter energiegebruik zal verdubbelen binnen vijf jaar. Bijna de helft van de vastgoedvoorraad aan kantoren, 46 miljoen vierkante meter, zal moeten verduurzamen binnen vijf jaar (Jones Lang Lasalle, 2008, p9). Dit kan te maken hebben met een stijgende elektriciteitsprijs (verdubbeld sinds 2003), een hogere gasprijs (+150 procent sinds 2003) of een hogere belasting op energie (verdubbeld sinds 2002) (CBS Statline, 2010). Het kan ook zijn dat steeds meer mensen omgaan in de discussie over het wel of niet verantwoordelijk zijn van de mensheid voor klimaatverandering.

Hoe het ook zij, de vraag naar duurzaam vastgoed stijgt en Bouwteam P&O denkt hier het antwoord op te hebben met de introductie van het duurzaamheidsprofiel. Dit is een onderzoek waarbij duurzaamheid van een gebouw op alle vlakken beoordeeld en verbeterd kan worden. Het onderzoek wordt in overleg met de opdrachtgever uitgevoerd door Bouwteam P&O, waarna verbeterscenario's opgesteld worden. Ook de verbouwing wordt gedaan door Bouwteam P&O en haar partners, waardoor het duurzaamheidsprofiel een complete oplossing is, ofwel turn-key. Om het duurzaamheidsprofiel door te rekenen heeft zij onderzoek laten doen door het onderzoeksinstituut OTB, waaruit onder andere gebleken is dat het programma GPR gebouw het beste instrument is om hier invulling aan te geven. Door het uitvoeren van twee pilot-projecten en theoretisch onderzoek is een aantal belangrijke zaken aan het licht gekomen, waar veel aandacht aan geschonken moet worden bij het uitvoeren van het duurzaamheidsprofiel.

Een nieuw product of dienst op de markt moet getoetst worden op een aantal aspecten. Allereerst wordt de marktbeweging servitization gevonden en gesteld dat het duurzaamheidsprofiel in deze trend past. Het is een dienst die leidt tot een oplossing zonder directe vraag. Ook moet elke nieuwe dienst aan bepaalde kwaliteiten voldoen wil deze succes behalen. Kwaliteit is een groot goed en niet alleen belangrijk voor een bedrijf als Bouwteam P&O, maar ook voor een dienst als het duurzaamheidsprofiel. Kwaliteit behalen is het beantwoorden aan de verwachting van de kwaliteit, op meerdere vlakken:

− gebruikersgerichte kwaliteit, doordat het profiel samengesteld wordt uit klantwensen;− productgerichte kwaliteit, doordat de dienst zich uit in een product: de verbouwing;− waardegerichte kwaliteit, doordat een dienst pas goed is, als de prijs passend is.

Om de dienst te laten beantwoorden aan de verwachtingen van de klant, is het GAP-model gebruikt. De uitkomst hiervan is dat het duurzaamheidsprofiel vele risico's met zich meebrengt, maar dat deze te voorkomen zijn door het toepassen van het poka yoke-systeem. De uitgangspunten hiervan zijn verwerkt in de werkprocessen die ontworpen zijn voor het duurzaamheidsprofiel. Zo wordt bijvoorbeeld de wens van de klant op meerdere vlakken opgenomen, zodat tegenstrijdigheden zichtbaar worden. Om het duurzaamheidsprofiel kwalitatief hoogwaardig te houden moet dit proces continu gecontroleerd en bijgesteld worden, door middel van de Deming cirkel.

Om het duurzaamheidsprofiel markt-klaar te maken is onderzoek gedaan naar de markt, waaronder de vraag naar duurzaamheid en interesse in het duurzaamheidsprofiel. De beoogde markt bestaat initieel uit woningblokken, flatgebouwen en scholen. Hieruit is gebleken dat er goede kansen zijn voor het duurzaamheidsprofiel, maar sommigen zien ook obstakels. Als concurrentie-strategie is de differentiatie als meest passende bevonden, met deels een focusstrategie. Door een tekort aan typen gebouwen in GPR is ook een focus-strategie te zien, wat verholpen zal worden door een toegezegde uitbreiding van het programma.


De marketing van het duurzaamheidsprofiel was ook onderdeel van het onderzoek, wat vorm kreeg aan de hand van de marketingmix. Hiervan is aan de prijs de meeste aandacht gegeven. Er is berekend dat de kosten van het uitvoeren van een duurzaamheidsprofiel, het onderzoek, te hoog zijn om deze complementair aan te bieden bij de daarop al dan niet volgende verbouwing. Om dit te berekenen is een exploitatie opgesteld aan de hand van een hypothese, gebaseerd op andere resultaten van dit onderzoek en de gunstige verwachtingen. Hieruit wordt een methode voor doorberekening van het duurzaamheidsprofiel geadviseerd, waarmee het duurzaamheidsprofiel vanaf het jaar 2012 winstgevend wordt.

Er is op basis van deze exploitatie onderzocht welke gevolgen de introductie van het duurzaamheidsprofiel heeft voor Bouwteam, mits een aantal aanbevelingen uit dit rapport gehonoreerd worden. Het lijkt erop dat het duurzaamheidsprofiel veel invloed zal hebben op het 'reguliere' primaire proces, doordat een andere manier van denken wordt geïmplementeerd. Niet alleen op het vlak van duurzaamheid, waar medewerkers meer kennis hebben van duurzame oplossingen, maar ook op het vlak van dienstverlening.

Om deze theorie in praktijk te brengen, sluit dit onderzoek af met een implementatieplan. Er wordt beschreven welke stappen genomen moeten worden om een kwalitatief hoogwaardig duurzaamheidsprofiel te kunnen blijven garanderen.


Voorwoord

Voor mijn afstudeerstage en bijbehorende scriptie was ik op zoek naar een opdracht met betrekking tot duurzaamheid en vastgoed, twee zaken die ik als zeer belangrijk bestempel binnen facility management. Vastgoed is de basis voor het functioneren van een bedrijf.Duurzaamheid is daarentegen een relatief nieuwer begrip, maar nu al niet meer weg te denken uit de maatschappij. Wat dat betreft is er veel pretentie onder bedrijven en mensen, maar is duurzaamheid nog lang niet overal in het beleid opgenomen. Wat dat betreft was dit een erg interessant onderzoek om uit te voeren, maar wel wat lastig doordat buiten de gebaande paden getreden moest worden.

Ik ben via via als stagiair bij Bouwteam P&O terecht gekomen, waar de opdracht precies beantwoordde aan mijn vraag. Een manier verzinnen waarop een duurzaamheidsprofiel uitgevoerd en aan de man kan worden gebracht. Ik zou alles leren over duurzame huisvesting, ideaal voor de invulling van het ideële én winstgevende facilitair management waar ik me binnenkort schuldig aan hoop te maken. Het topmanagement ertoe zetten om een investering te doen in een duurzamer gebouw, om er op alle vlakken rijker van te worden: besparen op energie, beter imago, minder vervuiling, etc.

Dit rapport kan gebruikt worden door Bouwteam P&O om (nieuwe) projectleiders een introductie te geven in het duurzaamheidsprofiel of als blauwdruk voor het proces. Helaas is het niet mogelijk gebleken om de duurzaamheidsprofielen van de pilots te completeren, door een gebrek aan offertes. Dit had de kers op taart kunnen zijn.

Ik heb veel geleerd van dit onderzoek naar duurzaamheid, bestaand vastgoed, marktwerking, kwaliteit, wensen en doelstellingen van facilitair managers, vastgoedeigenaars of -gebruikers. Ik acht mezelf nog lang niet uitgeleerd wat dat betreft. Na vier jaar leren, hoop ik de komende jaren pas echt wijs te worden.

Ik wil hierbij graag dank betuigen aan een aantal personen die mij ondersteund hebben in mijn afstudeerperiode. Zonder hen lag dit rapport nu niet voor u. Ik wil nadrukkelijk mijn dank betuigen aan Bouwteam P&O voor het vertrouwen dat zij in mij hebben gesteld.

Van Bouwteam P&O: Koos van LeijdenCathrin van der WerfLeon van der Werfen alle projectleiders van Bouwteam en partners

Van de Haagse Hogeschool: Hans NettenKarina Aba

Van Respect Zorggroep Scheveningen André VerdultYvonne Veenendaal

Van het thuisfront Nadja PronkHans AlewijnseRia Benard

Marnix AlewijnseDen Haag, 22 mei 2010


Inhoudsopgave

Inhoudsopgave 11

Inleiding 13

Leeswijzer 14Begrippen 14

Hoofdstuk 1 Onderzoeksopzet 15

§1.1 Doel van het onderzoek 15§1.1.1 Doelgroep 15§1.1.2 Afbakening 15§1.1.3 Randvoorwaarden 15

§1.2 Probleemstelling en sub-probleemstellingen 15§1.3 Methoden van onderzoek 16

§1.3.1 Literatuuronderzoek 16§1.3.2 Deskresearch 16§1.3.3 Interviewen 16

Hoofdstuk 2 De organisatie 17

§2.1 Bouwteam P&O 17§2.2 Partners van Bouwteam P&O 18

Hoofdstuk 3: Het duurzaamheidsprofiel 19

§3.1 Het duurzaamheidsprofiel 19§3.2 De doelvorming 19§3.3 Het onderzoek van OTB 20§3.4 GPR gebouw 21

Hoofdstuk 4 Theoretisch kader 23

§4.1 Kwaliteit 23§4.1.1 Typering kwaliteit 23§4.1.2 Kwaliteit borgen 23

§4.2 Vermarkten 24§4.2.1 Afbakening van de markt 24§4.2.2 Concurrentie 24

Mogelijke bedreigingen 24Strategieën 24

§4.2.3 Groeistrategie 25§4.2.4 Marketing 25§4.2.5 Prijs 26

Hoofdstuk 5 Onderzoeksresultaten 27

§5.1 Het duurzaamheidsprofiel 27§5.1.1 Definiëring duurzaamheid 27§5.1.2 Waarom duurzaam? 28

Ideëele motivatie 28Economische motivatie 29

§5.1.3 Bouwregelgeving ten opzichte van duurzaamheid 29§5.1.4 Ervaringen met het duurzaamheidsprofiel 30

Pilot-projecten 30Lessons learned 30


§5.1.5 Typering duurzaamheidsprofiel 31§5.1.6 SWOT analyse 32

§5.2 Kwaliteit 33§5.2.1 Typering kwaliteit 33

Wens van de klant 33Conformiteit met ontwerp 36Waarde van het product 37

§5.2.2 Kwaliteit borgen 38§5.3 Vermarkten 40

§5.3.1 Afbakening van de markt 40§5.3.2 Vraag van de markt 40

Vraag naar duurzaamheid 40Vraag naar het duurzaamheidsprofiel 41

§5.3.3 Concurrentie strategieën 42§5.3.4 Groeistrategie 43§5.3.5 Prijs 43

Kosten van uitvoering 44Exploitatie 45

§5.4 Gevolgen voor Bouwteam 45§5.4.1 Gevolgen voor het primair proces 45§5.4.2 Gevolgen voor het secundair proces 46

Huisvesting 46Communicatie 46Scholing medewerkers 47Groei van Bouwteam 47

§5.4.3 Resultaat 47Per nieuwe medewerker 48Per jaar 48

Hoofdstuk 6 Conclusies en aanbevelingen 49

§6.1 Vraag van de markt 49§6.2 Kwaliteit 49§6.3 Vermarkten 50§6.4 Consequenties 51

§6.4.1 Het primair proces 51§6.4.2 Het secundair proces 51§6.4.3 Het resultaat 52

Hoofdstuk 7 Implementatie 53

§7.1 Uitvoering duurzaamheidsprofiel 53§7.2 Borging 55§7.3 Tijdpad implementatie 56

Literatuuropgave 59


InleidingDuurzaamheid is een veelgehoord begrip. De media staan er vol van en elk bedrijf predikt duurzaam en verantwoordelijk bezig te zijn. De maatschappij vraagt steeds vaker van ondernemingen dat zij duurzaam te werk gaan. Er wordt een evenwicht tussen de drie P's verwacht, People, Planet, Profit (12manage, 2010). Het imago van een onderneming berust niet alleen meer op de kwaliteit van producten en diensten, maar ook steeds meer op de manier waarop deze tot stand komen. Aan het bedrijf de opgave om hierop in te spelen. Buiten een goede behandeling van medewerkers en leveranciers, wordt geëist dat een onderneming verantwoordelijk met het milieu omgaat. Als de productiemethode of levering van diensten niet milieuvriendelijker mogelijk is, en anders ook, moet gekeken worden naar de huisvesting van het bedrijf. Uit een onderzoek van Jones Lang Lasalle1, is gebleken dat duurzame huisvesting voor 70 procent van de bedrijven een cruciaal vraagstuk is (Jones Lang Lasalle, 2008, p.3).

Nederland beschikt over ongeveer 46 miljoen m2 aan kantoorruimte. Elk jaar wordt er 0,6 miljoen m2 aan kantoren bijgebouwd. Op dit moment staat ongeveer één op de zeven kantoorwerkplekken leeg; een totaal van 6,7 miljoen m2 (Agentschap NL, 2010a). Volgens een onderzoek van Jones Lang Lasalle zal de vraag naar duurzaam vastgoed in de komende vijf jaar oplopen tot twintig miljoen m2. Maar liefst 71 procent van de gebruikers van kantoren vraagt om een efficiënter energiegebruik voor verlichting, verwarming en koeling.

Huisvesting behoort tot het werk van de facilitair manager, wiens taak het is om te voorzien in faciliteiten zodat het primair proces geen hinder ondervindt. Als het bedrijf kampt met een slecht imago op het gebied van duurzaamheid en dit wil oplossen door het milieu minder te belasten, zal de facilitair manager hierin moeten voorzien. Hij beschikt over de generieke kennis om het gebouw te kunnen gebruiken. Dit gaat zelfs zo ver dat hij Meerjaren-Onderhouds Planningen opstelt, ondanks dat hij hiermee in de schoenen van de specialist stapt. Hiervan is zeker sprake als aan de werkzaamheden meer eisen worden gesteld met betrekking tot duurzaamheid, isolatie of energie-prestatie. Er zal een projectgroep opgericht moeten worden, waarvan de leden alle vakgebieden afdekken.

Bouwteam P&O, een netwerkorganisatie actief in bouw en onderhoud, wil het mogelijk en aantrekkelijk maken om duurzamer te werken en wonen door het duurzaamheidsprofiel te introduceren. Hiermee kan een bestaand gebouw beoordeeld worden op duurzaamheid, om vervolgens een advies op maat aan te bieden én de werkzaamheden uit te (laten) voeren. Onderdeel van dit duurzaamheidsprofiel is een Return On Investment berekening, waarmee te berekenen is of de oplossing economisch rendabel is. Maar wat levert het duurzaamheidsprofiel op voor Bouwteam P&O en haar partners? Hoe groter de afzet van het duurzaamheidsprofiel, des te beter voor het milieu en de omzet van Bouwteam P&O en haar netwerk. Hoe kan zij deze dienst het beste in de markt brengen, om er een zo goed mogelijk resultaat mee te behalen? Heeft Nederland hier wel behoefte aan? En wat zijn de gevolgen voor de secundaire processen van Bouwteam, en hoe kan hier zo goed mogelijk op ingespeeld worden?

Om deze vragen te kunnen beantwoorden is tot de volgende probleemstelling gekomen:Hoe moet Bouwteam P&O het duurzaamheidsprofiel invoeren om optimaal de markt te bedienen en benutten, ten einde als nieuwe dienst positieve resultaten op te leveren voor Bouwteam P&O en haar partners?

Om deze vraag te kunnen beantwoorden, is de probleemstelling opgesplitst in sub-probleemstellingen, welke toegelicht zullen worden in hoofdstuk 1 'Onderzoeksopzet'.

1 Jones Lang Lasalle is een vastgoed-dienstverlener, met in 2008 een omzet van € 2,7 miljard.


Leeswijzer

Een gemiddeld onderzoek in het kader van afstuderen bij de academie voor Facility Management heeft eenzelfde standaard opzet van onderzoeken en rapporteren. Eerst wordt de wens uitgesproken tot verbetering op een bepaald gebied. Dan wordt bepaald hoe dit idealiter ingevuld zou zijn, vervolgens de huidige situatie bepaald en tot slot de manieren besproken om deze verschillen te overbruggen.In het geval van dit onderzoek gaat het echter niet zo zeer om het verbeteren van een bestaande situatie, maar het op de markt brengen van een nieuwe dienst. Daarom is, met in acht neming van de gebruikelijke indeling, de volgorde en inhoud van de verslaggeving van dit onderzoek iets aangepast.

Allereerst wordt in hoofdstuk 1 de onderzoeksopzet toegelicht. In hoofdstuk 2 wordt Bouwteam P&O, het bedrijf achter het duurzaamheidsprofiel, voorgesteld. Daarna wordt in hoofdstuk 3 toegelicht wat het duurzaamheidsprofiel is. Hoofdstuk 4 weergeeft het theoretisch kader, de theorie achter het onderzoek. De toepassing van deze theorie wordt gerapporteerd in hoofdstuk 5, waarna in hoofdstuk 6 een conclusie getrokken wordt. Om de voorgestelde maatregelen te implementeren is een implementatieplan opgesteld in hoofdstuk 7.

Een begrip of jargon wordt schuingedrukt weergegeven in de tekst en waar nodig toegelicht. Bronnen worden weergegeven aan het einde van de relevante informatie, tussen haakjes, wat verwijst naar de literatuurlijst.

Begrippen

Om geen misverstanden te laten bestaand over belangrijke begrippen in de probleemstelling of het rapport, worden deze hier toegelicht. Begrippen in de tekst worden schuingedrukt en in de tekst toegelicht of onderaan de pagina.

Optimaal de markt bedienen en benutten: De vraag van de markt c.q. potentiële afnemers zo goed mogelijk beantwoorden, ten einde een zo hoog mogelijk resultaat, ofwel winst, en tevredenheid te behalen.

Met kwaliteit wordt in dit rapport niet 'eigenschap' bedoeld. De term kwaliteit is nog steeds redelijk ondefinieerbaar, en daarom wordt in dit rapport verstaan onder kwaliteit datgene dat aan de verwachte, zij het door producent of afnemer, eigenschappen voldoet.


Hoofdstuk 1 OnderzoeksopzetDit hoofdstuk doet verslag van de gebruikte methoden van onderzoek. Als inleiding wordt het doel van het onderzoek vastgesteld. Aan de hand van de probleemstelling en sub-probleemstellingen wordt vervolgens het onderzoek beschreven.

§1.1 Doel van het onderzoek

Doel van dit onderzoek is bepalen hoe het duurzaamheidsprofiel op de markt gebracht moet worden en welke gevolgen dit heeft voor Bouwteam P&O. Na dit onderzoek moet bekend zijn welke stappen gevolgd moeten worden ter introductie van het duurzaamheidsprofiel. Als het duurzaamheidsprofiel succesvol wordt heeft dit invloed op de organisatie, op primair en secundair niveau, wat in kaart gebracht moet worden wil hierop ingespeeld kunnen worden.

§1.1.1 Doelgroep

Deze scriptie is een verslag van een onderzoek naar het duurzaamheidsprofiel van Bouwteam P&O, voor de opleiding Facility Management. De primaire doelgroepen van dit rapport zijn daarmee de directie en projectleiders van Bouwteam P&O en begeleiders van de Haagse Hogeschool. Dit rapport is ook geschikt voor studenten met interesse in duurzame ontwikkeling.

§1.1.2 Afbakening

Er wordt voor dit rapport geen gebruik gemaakt van een genormeerde methode zoals NEN-normen, omdat het geen standaard onderzoek betreft. De uitvoering van het advies betreft wel een NEN-norm, welke succesvol toegepast is door derden in een deel van het onderzoek.

§1.1.3 Randvoorwaarden

Het onderzoek moest afgerond zijn mei 2010, waarna het hervat en verbeterd is in september 2010. Het eindproduct is deze afstudeerscriptie, welke moet voldoen aan de eisen van de academie voor Facility Management, zoals opgesteld in de handleiding voor de afstudeeropdracht.

§1.2 Probleemstelling en sub-probleemstellingen

Naar aanleiding van de doelstelling, luidt de centrale probleemstelling in dit onderzoek:Hoe moet Bouwteam P&O het duurzaamheidsprofiel invoeren om optimaal de markt te bedienen en benutten, ten einde als nieuwe dienst positieve resultaten op te leveren voor Bouwteam P&O en haar partners?

Om de probleemstelling hanteerbaar te maken, is deze opgesplitst in sub-probleemstellingen.− Wat is Bouwteam P&O?− Wat is het duurzaamheidsprofiel?− Welke vraag is er naar duurzaamheid?− Welke vraag is er naar het duurzaamheidsprofiel?− Hoe kan een kwalitatief hoogwaardig duurzaamheidsprofiel geproduceerd, en deze

kwaliteit geborgd worden in het proces?− Hoe moet het duurzaamheidsprofiel op de markt gebracht worden?− Welke gevolgen heeft de introductie van het duurzaamheidsprofiel voor het primair

proces van Bouwteam?− Welke gevolgen heeft de introductie van het duurzaamheidsprofiel voor het secundair

proces van Bouwteam?


§1.3 Methoden van onderzoek

Er zijn verschillende methoden gebruikt om aan informatie te komen voor het onderzoek. Omdat dit een haalbaarheidsstudie naar een toekomstige dienst betreft, is dit voornamelijk een theoretisch onderzoek, aangevuld met empirisch onderzoek.

§1.3.1 Literatuuronderzoek

Een aantal gebruikte theorieën en methoden van onderzoek is gevonden door literatuuronderzoek. Dit leverde tevens antwoorden op onderzoeksvragen op. Literatuur is voornamelijk bruikbaar geweest bij het bepalen van de manier van uitvoeren van het onderzoek. Geraadpleegde bronnen worden verantwoord aan het einde van een zin of alinea, en in de literatuuropgave.

§1.3.2 Deskresearch

Deskresearch betreft letterlijk vertaald het onderzoek wat gedaan kan worden vanachter een bureau. Hieronder valt het verwerken van verzamelde gegevens, maar ook opdoen van nieuwe informatie door middel van de computer en het internet. Deskresearch heeft een groot deel van het onderzoek uitgemaakt.

§1.3.3 Interviewen

In dit onderzoek is slechts één formeel interview gedaan, voornamelijk door tijdsgebrek van deskundigen. Daarbij is het belang van interviews in verhouding tot methoden van onderzoek, in dit onderzoek ondergeschikt. Enkel in het geval van het marktonderzoek naar het duurzaamheidsprofiel is een korte enquête gehouden via e-mail.


Hoofdstuk 2 De organisatieIn dit hoofdstuk wordt toegelicht wat de missie, visie en doelstellingen zijn van Bouwteam P&O, de werkzaamheden die zij verricht en haar manier van werken. Ook de partners van Bouwteam P&O ten tijde van dit onderzoek worden kort voorgesteld. Dit hoofdstuk beantwoordt de sub-probleemstelling: Wat is Bouwteam P&O?

§2.1 Bouwteam P&O

Bouwteam P&O (Project en Onderhoud) is een netwerkorganisatie, opgericht in 2006 door Leon van der Werf2 en actief sinds medio 2007. Bouwteam P&O (verder: Bouwteam) is een samenwerkingsverband tussen zelfstandige, bij bouw en onderhoud betrokken bedrijven. Als Bouwteam een opdracht krijgt, levert zij de projectleider die alle uitvoerders inschakelt en aanstuurt. Bouwteam heeft twee directeuren, vijf projectleiders (ZZP'ers), zes projectmedewerkers en één innovatie-medewerker. Dat brengt de totale bezetting van Bouwteam op vijftien medewerkers, met in 2009 een omzet van € 822.000,-.

De meerwaarde van Bouwteam ontstaat doordat een opdrachtgever maar één aanspreekpunt heeft, van waaruit alles geregeld wordt. Door de samenwerking met partnerbedrijven ontstaat er een hogere kwaliteit van onderhoud en projecten tegen lagere kosten en inkoopvoordelen. De partnerbedrijven doen niet naast of na elkaar hun werk, maar geïntegreerd en afgestemd. Onder leiding van een projectcoördinator van Bouwteam worden de verschillende ambachten samengebracht. Een doelstelling van Bouwteam is het behalen van een optimale kwaliteit-prijs verhouding, waarbij kwaliteit voorop staat. Haar motto van is: 'We doen wat we zeggen en we zeggen wat we doen'.Zo heeft Bouwteam op het moment alle gebouwen van dierentuin Artis en kinderopvang Triodus in onderhoud en een aantal grote nieuwbouw projecten. Dit doet zij samen met haar partners.

De missie is als volgt: ‘Zorg dragen voor het correct uitvoeren van civiel onderhoud en civiele projecten met garantie, tegen zo hoog mogelijke kwaliteit en zo laag mogelijke kosten binnen de afgesproken tijd’ (Bouwteam P&O, 2010a).De visie: ‘Bouwteam P&O organiseert de kennis voor civiel onderhoud en projecten met betrekking tot planning, calculatie, inzet van resources en benodigde vaktechniek over alle relevante disciplines heen.’Om de organisatie Bouwteam gedetailleerder toe te lichten, is het 7-S model3 toegepast en toegevoegd als bijlage 1 (Mulders, 2007, pp271-273).

Duurzaamheid is voor Bouwteam P&O geen keuze, het is een voorwaarde. Zij wil verder gaan dan de wettelijk verplichte duurzaamheid en is daarom nu midden in een innovatietraject.4 Om zich meer te bewegen richting duurzame onderhoudsarchitect,5 is bij Agentschap NL6 subsidie aangevraagd en gekregen voor het innovatietraject.

2 Leon van der Werf is directeur van Van der Werf Schilders B.V. en administratief directeur van Bouwteam.3 Het 7-S model van McKinsey bestaat uit drie 'harde' en vier 'zachte' factoren om een organisatie te beschrijven.4 Het innovatietraject wordt beschreven in het innovatieplan, bijlage 7.5 De onderhoudsarchitect is een overtreffende trap van onderhoudsplanner en -uitvoerder, waarbij het gepleegde

onderhoud zo lang mogelijk mee moet gaan.6 Agentschap NL is onderdeel van het ministerie van Economische Zaken en het aanspreekpunt met betrekking tot

duurzaamheid, innovatie, internationaal ondernemen en samenwerken.


§2.2 Partners van Bouwteam P&O

Het netwerk van Bouwteam bestaat uit een aantal ambachtelijke bedrijven die samenwerken bij bouw en onderhoud van onroerend goed en gebouw-gebonden installaties (tabel 1). Met deze Bouwteam-partners zijn vrijwel alle typen werkzaamheden in de bouwnijverheid uit te voeren . Een groot deel van deze bedrijven heeft al eerder samengewerkt in bouwteamverband.

Eén van deze bedrijven is Van der Werf Schilders; oprichter van Bouwteam. Dit bedrijf beschikt momenteel over dertig medewerkers. Van der Werf schilders verzorgt multifunctioneel vastgoed-onderhoud voor particulieren en bedrijven. Ook geeft Van der Werf Schilders bv advies over meerjaren-onderhoud en begeleidt renovatie- en onderhoudsprojecten.

Tabel 1: Partners van Bouwteam in 2010.Partnerbedrijf Aantal

medewerkersOmzet in 2009 in euro

Van der Werf Schilders 30 2,3 miljoen

All-in liften Niet bekend (-)

-

Forteck (sloop en infra) 125 23 miljoen

Infra Holland (grond, weg en waterbouw) - -

IOB (ingenieursbureau) 160 -

Kasteel metaal - -

Niersman (bouwbedrijf, aannemer) 70 30 miljoen

Arch. bureau P. Onderwater - -

Randstad Elektro (elektrotechniek) 65 -

EnergiQ (installaties) 200 20 miljoen

SKN bouw - -

Unica (installaties)1800

300 miljoen

Van den Akker stoffeerders - -

Visser&Smit bouw 300 4,4 miljard

Van Vliet sloopwerken - -

Kewodak - -Bron: Bouwteam (2010).

Met deze partners, zestien in totaal, heeft Bouwteam alle disciplines in de bouw afgedekt. Het aantal partnerbedrijven wordt nog uitgebreid naar minimaal twee per ambacht. Op het moment is Bouwteam met haar partners bezig om het samenwerkingsverband optimaal te benutten en tot uitvoering te brengen.


Hoofdstuk 3: Het duurzaamheidsprofielHet duurzaamheidsprofiel is het nieuwe product waar het in dit onderzoek om draait. In de inleiding is het duurzaamheidsprofiel geïntroduceerd, hier wordt daarop verder ingegaan.

§3.1 Het duurzaamheidsprofiel

Het duurzaamheidsprofiel is een onderzoek naar de duurzaamheid van een gebouw. Dit geschiedt aan de hand van een computerprogramma genaamd GPR-gebouw. Met alle afmetingen en materialen van het gebouw kan dit programma het energieverbruik van een stuk vastgoed berekenen op basis van referenties. Vervolgens wordt berekend welke besparing te behalen valt met bepaalde aanpassingen aan het gebouw. Er wordt een aantal 'scenario's' beschreven, welke verschillen in aanpassingen. Met het duurzaamheidsprofiel worden berekeningen van mogelijke aanpassingen gegeven met de bijbehorende kosten en terugverdientijd, oftewel Return On Investment (ROI)7. Vervolgens kan hetzelfde bedrijf dit uitvoeren waarbij haar projectleider de medewerkers van haar partnerbedrijven aanstuurt. In feite is het duurzaamheidsprofiel een turn-key8 project om vastgoed te verduurzamen. Een voorbeeld van een duurzaamheidsprofiel is toegevoegd als bijlage 12.Om het duurzaamheidsprofiel uitgebreider toe te lichten, wordt eerst een toelichting van de doelvorming van het duurzaamheidsprofiel gegeven. Vervolgens wordt het onderzoek van OTB naar het duurzaamheidsprofiel behandeld, en tenslotte GPR gebouw.

§3.2 De doelvorming

In een doelvorming voor een product of dienst moeten vier zaken aan de orde komen . Dit zijn de plaats in de maatschappij, met welke middelen gewerkt gaat worden, langs welke wegen en de doelstelling.Plaats in de maatschappijEen eigenaar of gebruiker van een gebouw is geïnteresseerd in de betreffende Total Cost of ownership (TCO), een schatting van kosten die met het gebouw gemoeid gaan. Onder TCO valt ook duurzaamheid te plaatsen en uitputting van grondstoffen, evenals de levensduur van een gebouw. Door deze 'secundaire' kosten van eigendom in kaart te brengen krijgt de klant inzicht in de ware gebruikskosten van het gebouw; energieverbruik en en milieubelasting.

Middelen en wegenHet duurzaamheidsprofiel moet met een objectieve en meetbare methodiek uitgevoerd worden. Om het onderzoek te financieren is door Bouwteam een subsidie aangevraagd en verkregen bij Agentschap NL (destijds SenterNovem)9 om het innovatieproject te doorlopen. Door OTB is onderzoek gedaan op welke manier en met welk programma dit het beste gedaan kan worden, wat toegelicht wordt in de volgende paragraaf.

DoelstellingHet doel van het duurzaamheidsprofiel is onderverdeeld op verschillende vlakken. Vanzelfsprekend is het ideële doel van het duurzaamheidsprofiel de verduurzaming van het bestaande vastgoed. Dat is niet alleen beter voor het milieu, maar ook voor de mensen die in deze gebouwen wonen of werken.Ook is de economische winst die te behalen valt in de opkomende duurzame markt een voornaam doel. De verwachting is dat de vraag naar duurzaam vastgoed gaat groeien. De waarde van duurzaam vastgoed zal stijgen waar de waarde van het oudere vastgoed juist af zal nemen. Dit is voor een vastgoedeigenaar een sterke motivatie om te verduurzamen. Met het duurzaamheidsprofiel beantwoordt Bouwteam op de voorspelde toenemende vraag.

7 Een Return On Investment is een berekening waaruit blijkt na welke tijdspanne de baten even hoog zijn als de lasten van een project.

8 Turn-key betekent klaar om te gebruiken, er hoeft alleen een handtekening onder.9 SenterNovem is nu onderdeel van Agentschap NL, en voert overheidsbeleid uit rond de onderwerpen innovatie,

energie en klimaat, en milieu en leefomgeving.


§3.3 Het onderzoek van OTB

Om het duurzaamheidsprofiel vast te kunnen stellen op een objectieve en meetbare manier, heeft Bouwteam de hulp ingeroepen van het OTB. Het onderzoekinstituut OTB, onderdeel van de Technische Universiteit Delft, is gespecialiseerd in onderzoek en advies op het gebied van wonen, bouwen en de gebouwde omgeving. De kernactiviteiten van het OTB zijn het uitvoeren van wetenschappelijk onderzoek, onderzoek in opdracht van derden, beleidsadvisering en kennisoverdracht. Het onderzoek dat OTB voor Bouwteam heeft uitgevoerd, had als doel de uitwerking van een generieke systematiek voor het opstellen van een duurzaamheidsprofiel van bestaande gebouwen. Dit is gebaseerd op:

− Gebouwgebonden energiegebruik (ruimteverwarming, -koeling, tapwater en verlichting)− Binnenmilieu− Milieu-effecten van materiaal- en energiegebruik

Om hieraan te kunnen beantwoorden heeft OTB een uitvoerig onderzoek gedaan. Zo zijn deelstudies uitgevoerd naar de milieueffecten en het energiegebruik van bouwdelen en installaties. Dit is gedaan aan de hand van de levenscyclusanalyse. Hierbij is de milieubelasting van een product gemeten op een aantal verschillende vlakken (uitputting van grondstoffen, uitstoot van broeikasgassen, etc.), vanaf delving van de grondstof en transport naar productie tot en met het vernietigen of hergebruiken van het product. De volgende bouwen installatie-delen zijn hierin betrokken:

− gevelopeningen (ramen en deuren)− gesloten geveldelen− begane grondvloer− daken− balkons en galerijen− verwarming- en installatie-delen

Ook is er een literatuurstudie uitgevoerd naar bestaande instrumenten voor duurzaamheids-beoordeling. De belangrijkste resultaten van dit onderzoek:

− De meest milieu-efficiënte ingreep is energiebesparing door isolatie en gebruik van een efficiënte verwarmingsinstallatie

− Het installeren van PV-cellen is milieu-efficiënt10 − De verschuiving van gas-vraag naar elektriciteit-vraag is niet aan te bevelen, tenzij deze

elektriciteit duurzaam opgewekt wordt.

Om de duurzaamheid van scenario's te kunnen kwantificeren is GPR gebouw 4.0 door OTB aangewezen als meest geschikte instrument. Bij de eerste pilot-projecten is aanbevolen om als controle op GPR gebruik te maken van een EPA-meting.11 Een onderdeel hiervan is het energie- of EPA-label. Dit wordt aanbevolen om zeker te zijn van een correcte opname in de startfase met GPR gebouw.

Ook heeft het OTB aanbevolen een aantal pilot-projecten te doorlopen alvorens het duurzaamheidsprofiel op de markt te introduceren. Deze zijn beschreven in paragraaf 5.1.5.

(De samenvatting en aanbevelingen van het onderzoek van OTB zijn weergegeven in bijlage 5.)

10 PV-cellen staat voor Photovoltaïsche cellen, ofwel zonnecellen.11 Een EPA meting is een Energie Prestatie Advies meting, welke aangeeft hoe energie- (on-)zuinig een gebouw is.


§3.4 GPR gebouw

GPR gebouw is een webbased12 instrument voor duurzaam ontwikkelen en bouwen. Het is een product van W/E Adviseurs en de gemeente Tilburg. GPR gebouw (verder: GPR) is één van de zestien genomineerden voor De Vernufteling.13 GPR wordt gebruikt door 137 gemeenten en regio's, 113 architecten, adviseurs, projectontwikkelaars en corporaties en 9 onderwijsinstellingen; de opleiding Bouwkunde op de Haagse Hogeschool maakt er ook gebruik van. Overheden stellen zelfs een GPR-score als voorwaarde om grond uit te geven.14

De voorlichting op de website van GPR richt zich samen met de meeste gebruikers voornamelijk op nieuwbouw, waar Bouwteam dit op bestaande bouw doen.

GPR is modulair opgebouwd en per module valt een score te behalen tussen één en tien. Als de score van een module precies aan de eisen van het bouwbesluit15 voldoet, scoort dit voor hiervoor bij GPR een zes. De verschillende modules van GPR zijn, met een korte beschrijving van de inhoud:

− Energie Rc-waarde16 van bouwdelen, installaties− Milieu Gebruikte materialen en bouwvorm− Gezondheid Geluid, luchtkwaliteit, thermisch comfort en visueel comfort− Gebruikskwaliteit Mogelijkheden tot gebruiken van het gebouw− Toekomstwaarde Toekomstgerichtheid van het gebouw

Meer gedetailleerde informatie over GPR is te vinden in bijlage 8.

12 Webbased is een term om software aan te duiden, die niet geïnstalleerd hoeft te worden maar online beschikbaar is, en daardoor niet computer-gebonden. Ook is de gebruiker niet afhankelijk van updates, maar altijd up-to-date.

13 De Vernufteling is een jaarlijkse prijs voor het meest vindingrijke idee van een advies- of ingenieursbureau.14 Het Atlantic hotel in Kijkduin moet een GPR energie-score van 10 behalen op de nieuwbouw, wil zij toestemming

krijgen om een stuk aan te bouwen. Een energie-score van 6 is Bouwbesluit niveau.15 Het bouwbesluit is een verzameling bouwtechnische voorschriften van het rijk waaraan alle bouwwerken moeten

voldoen.16 De Rc-waarde mate van isolerende werking van een bouwdeel in m2K/W. Hoe hoger het getal, hoe beter de isolerende

werking.


Hoofdstuk 4 Theoretisch kaderDit hoofdstuk verkent aan de hand van de centrale probleemstelling en de sub-probleemstellingen welke theoretische hulpmiddelen bestaan om te onderzoeken hoe een nieuw product of nieuwe dienst het beste op de markt gebracht kan worden. Deze worden per onderdeel toegelicht.Om een nieuw product of nieuwe dienst succesvol op de markt te brengen, moet deze aan een aantal voorwaarden voldoen. Zo moet de kwaliteit goed zijn en passen bij de producent en de markt. Daartoe moet eerst de markt bepaald en onderzocht worden. Ook is het belangrijk kennis te hebben van eventuele concurrentie, om voorop te kunnen blijven. Het hoofdstuk sluit af met de marketingmix.Het theoretisch kader geeft geen passend antwoord op de vraag hoe een duurzaamheidsprofiel op de markt gebracht moet worden, het richt zich op een aantal voorwaarden voor het introduceren van een nieuwe dienst op de markt. Daartoe worden de sub-probleemstellingen, gebruikt om vorm te geven aan de onderdelen van het theoretisch kader, pas beantwoord in hoofdstuk vier.

§4.1 Kwaliteit

Volgens Hackman en Wageman vindt kwaliteit zijn oorsprong in vier onderling gerelateerde assumpties (Bij, van der e.a., 2008, p.88). Als eerste is er de veronderstelling dat het leveren van een kwalitatief goed product goedkoper is dan het afleveren van onvoldoende werk. Daarna wordt er vanuit gegaan dat medewerkers intrinsiek betrokken zijn bij het werk dat zij doen en initiatieven zullen ontplooien om dit werk te verbeteren, mits zij de middelen hiervoor krijgen. Ook het management moet aandacht hebben voor voorstellen ter verbetering. Tot slot wordt verondersteld dat productkwaliteit de verantwoordelijkheid is van het topmanagement en zij dus moet werken aan de verbetering van de organisatie.

Deze paragraaf behandelt een onderdeel dat voor elk product en elke dienst belangrijk is, namelijk kwaliteit. Dit begrip kan evenals duurzaamheid op verschillende manier opgevat worden. Daartoe wordt dit onderzocht aan de hand van de sub-probleemstelling: Hoe kan een kwalitatief duurzaamheidsprofiel geproduceerd en geborgd worden?De beantwoording hiervan is onderverdeeld in sub-paragrafen. Allereerst wordt bekeken wat voor typen kwaliteit bestaan en vervolgens hoe dit geborgd kan worden.

§4.1.1 Typering kwaliteit

Kwaliteit heeft vele gezichten. Het is volgens Gruisen een kameleontisch begrip: het neemt de kleur aan die de manager of bestuurder op een bepaald moment in een bepaalde context nodig heeft (Bij, van der e.a., 2008, p. 31). Garvin heeft vijf invalshoeken van kwaliteit beschreven (Bij, van der e.a., 2008, pp 32-35):

− De transcendente invalshoek; kwaliteit is een gevoel, iets als 'schoonheid', universeel− Productgericht; concreet meetbaar, hoeveelheid van een ingrediënt, kwantitatief− Gebruikersgericht; gebruiker-specifieke eisen zijn de product-eisen− Productie-gericht; kwaliteit is conformiteit van eindproduct met het ontwerp− Waarde-gericht; Kwaliteit is pas echt goed als de bijbehorende prijs ook goed is

Er moet onderzocht worden welke van toepassing zijn op het duurzaamheidsprofiel, om hierin kwaliteit te kunnen behalen. Bovengenoemde typeringen kunnen hiertoe gebruikt worden, samen met het GAP-model (Bij, van der e.a., 2008, pp 352-355).

§4.1.2 Kwaliteit borgen

Als bepaald is hoe kwaliteit behaald kan worden, moet deze methode geborgd worden. In het bijzonder bij nieuwe producten of diensten, moet het vooraf bepaalde proces tijdens de levensloop cyclisch iteratief gecontroleerd en bijgesteld worden. Dit kan door gebruik te maken van de Deming cirkel, of Plan, Do, Check, Act (Bij, van der e.a., 2008, pp 69-71).


§4.2 Vermarkten

Deze paragraaf geeft het theoretisch kader bij de sub-probleemstelling: Hoe moet het duurzaamheidsprofiel op de markt gebracht worden? Daartoe wordt eerst de markt afgebakend, concurrentie en groeistrategie bepaald, mogelijkheden voor marketing bekeken en de prijs bepaald.

§4.2.1 Afbakening van de markt

Om te kunnen bepalen wat het duurzaamheidsprofiel toevoegt aan de markt, moet eerst bepaald worden wat de markt is. Het duurzaamheidsprofiel richt zich op het bestaande vastgoed. Dit loopt uiteen in allerlei typen gebouwen, van woningen tot multifunctionele complexen. De typen gebouwen in GPR op dit moment, zijn flats, woningen en scholen. Dit beperkt de markt, maar GPR zal binnenkort worden aangevuld met andere typen gebouwen zoals kantoren. Doordat het duurzaamheidsprofiel bij voorkeur als service aangeboden wordt en de investering van Bouwteam terugverdiend moet worden, moet de opdracht van voldoende grootte zijn om rendabel te zijn. Enkele woningen vallen in de regel dus af, tenzij het een woningblok betreft. Dergelijke opdrachten zijn mogelijk vanuit een grote VVE (Vereniging Van Eigenaren) of een verhuurder.Om de markt goed te bepalen, worden getallen gebruikt van het Centraal Bureau der Statistiek. Ook bewegingen in de bouwnijverheid moeten bekeken worden.

§4.2.2 Concurrentie

Als Bouwteam voorop wil blijven lopen met het duurzaamheidsprofiel, moet de mogelijke concurrentie in kaart gebracht worden. Eerst worden de mogelijke bedreigingen in kaart gebracht, om vervolgens strategieën te kunnen bepalen.

Mogelijke bedreigingen

Het eerste concurrentievoordeel is al behaald, onder andere doordat het duurzaamheidsprofiel het eerste is in zijn soort en Bouwteam daarmee voorop loopt. Maar er is altijd bedreiging door concurrenten, zeker zodra er naamsbekendheid ontstaat. Als anderen het trucje van Bouwteam gaan imiteren, kan hierdoor het erosie-mechanisme17 in werking treden (Looy, van e.a., 2003, p 459). De concurrent doet het tegen een goedkoper tarief tegen mindere kwaliteit, waardoor een dienst slecht bekend komt te staan. Ook bestaat het risico dat medewerkers, alle projectleiders zijn ZZP'ers, weg gaan en hun kennis met zich meenemen. Dit wordt resource mobiliteit genoemd en is een grote bedreiging (Looy, van e.a., 2003, p 459). Om dit te voorkomen moet Bouwteam maatregelen nemen om de kennis en vakmanschap te borgen. Dit kan door medewerkers een vast contract aan te bieden, maar dan is dit risico alleen afgenomen en niet verholpen. Om dit zoveel mogelijk te voorkomen moet de kennis die nu mobiel is, zoveel mogelijk worden vastgelegd. Dit kan onder andere geschieden aan de hand van dit rapport, waarin de werkwijze omtrent het duurzaamheidsprofiel uitgemeten en gerapporteerd is. Dit moet bijgewerkt worden aan de hand van ervaring met toekomstige projecten, zoals aangeduid zal worden het onderdeel over kwaliteitsborging.

Strategieën

Voor het duurzaamheidsprofiel geldt dat er op dit moment geen directe concurrent bekend is. Bouwteam is het enige bedrijf dat GPR op deze manier gebruikt en het hele pakket aanbiedt van ontwerp tot bouw. Dat dit nu het geval is, wil niet zeggen dat er in toekomst geen bedrijf komt om dit trucje na te doen. Daarom moet Bouwteam zorgen dat het duurzaamheidsprofiel voordeel blijft houden boven eventuele toekomstige concurrenten. Volgens Michael Porter ontstaat dit voordeel doordat een organisatie tegen lagere kosten kan produceren of door het creëren van een stuk toegevoegde waarde. Dit is gebaseerd op zijn zogeheten value chain. Door op een bepaalde manier te structureren en coördineren ontstaan er concurrentievoordelen.

17 Het erosiemechanisme is 'slijtage' van, in dit geval, de goede naam van het duurzaamheidsprofiel.


Dit leidt tot drie mogelijke strategieën (Marcus & van Dam, 2005, pp 332-334):• Strategie van de laagste kostprijs• Strategie van differentiatie• Strategie van focus

Bouwteam moet met het duurzaamheidsprofiel de best passende strategie kiezen.

§4.2.3 Groeistrategie

Met de groeimatrix van Ansoff is een basis van de strategie voor een product of dienst te bepalen (Marcus & van Dam, 2005, pp 104-108). Hieruit valt te bepalen welke groeistrategie een organisatie (met een bepaald product) moet volgen. Het model bestaat uit 2 assen, 'Producten: nieuw of bestaand' en 'Markten: nieuw of bestaand', zoals te zien is in figuur 3.2. Daaruit volgt het type product, waaruit bepaald kan worden wat de beste strategie is om te volgen.

Figuur 3.2: Groeimatrix van Ansoff Bron: Mulders, 2007

§4.2.4 Marketing

Marketing wordt vaak gezien als het onder de aandacht brengen van producten of diensten, door reclame of creëren van merken. Deze interpretatie is echter veel te beperkt en er kan beter gekeken worden naar Marketingmix van McCarthy. Deze is ook wel bekend als 'de vier p's': Product (of dienst), Plaats, Promotie en Prijs. De vier P's zijn de variabelen waar voor de marketing van een product mee gemixt kan worden (12manage, 2010).

De dienst staat redelijk vast, maar is per opdrachtgever in te vullen. Dit biedt voor de aanbieder veel speelruimte om een specifieke opdrachtgever aan te trekken, of te overtuigen van de meerwaarde van het duurzaamheidsprofiel.

De plaats gaat voornamelijk over de distributiekanalen van het duurzaamheidsprofiel. Hier moet het netwerk van Bouwteam gebruikt worden, met name de partners, en natuurlijk de website. Waar op de website een offerte aangevraagd kan worden, moet het duurzaamheidsprofiel ook aangevraagd kunnen worden met de offerte. Het moet nadrukkelijk aangeboden worden, want de meeste opdrachtgevers zullen niet van het bestaan afweten.

De promotie moet onder ander geschieden via de website. Bij de offerte moet meer informatie verschijnen als het duurzaamheidsprofiel geselecteerd wordt. Verder staat een presentatie gepland voor (potentiële-) opdrachtgevers aan het einde van het jaar, waar zij kennis kunnen maken met de mogelijkheden van het duurzaamheidsprofiel. Dit kan ook via de partners, als iemand te horen krijgt dat er interesse is in duurzaamheid. Als laatste promotiekanaal kan een advertentie geplaatst worden in een vakblad van bijvoorbeeld vastgoedmanagement of facility management. Dit is pas zinvol als voldoende ervaring opgedaan is met de dienst.


De prijs van het duurzaamheidsprofiel wordt bij voorkeur verwerkt in de kosten van de verbouwing. Dit moet uiteraard wel rendabel zijn. Of dit gerealiseerd kan worden, wordt behandeld in de volgende paragraaf.

§4.2.5 Prijs

In de marketingmix is de prijs een belangrijke factor, evenals bij concurrentie-strategieën en kwaliteit; een product zal pas succesvol worden, als de prijs passend is. De prijs kan worden bepaald door de kostprijs en een winstmarge, maar wordt vaker bepaald aan de hand van het vraag-aanbod continuüm. Naar duurzaamheid is vraag, zoals gebleken is uit dit onderzoek, maar naar het duurzaamheidsprofiel nog niet. Het zou dus niet verstandig zijn om de prijs erg hoog te maken, maar ook niet om deze te laag te maken. Om de juiste prijs te kunnen bepalen, moet eerst bepaald worden wat de kosten zijn van de uitvoering van een duurzaamheidsprofiel.


Hoofdstuk 5 OnderzoeksresultatenNa het theoretisch kader doet dit hoofdstuk verslag van de resultaten van het onderzoek. Deze zijn ingedeeld naar sub-probleemstellingen, waarbij eerst duurzaamheid en het duurzaamheidsprofiel behandeld worden. Vervolgens wordt bepaald hoe kwaliteit behaald kan worden, hoe het duurzaamheidsprofiel op de markt gebracht moet worden en afsluitend welke gevolgen dit heeft voor Bouwteam.

§5.1 Het duurzaamheidsprofiel

Het duurzaamheidsprofiel is het leidend voorwerp van dit onderzoek. Het lastige van het duurzaamheidsprofiel als hoofdonderwerp voor een afstudeerscriptie is dat het een nieuwe dienst betreft waar nog geen kant-en-klaar theorie over bestaat. Daarom moet het duurzaamheidsprofiel geanalyseerd worden en per onderdeel bekeken worden. De inhoud van het duurzaamheidsprofiel is toegelicht in hoofdstuk drie. Deze paragraaf geeft invulling aan de term duurzaamheid, de ervaring met het duurzaamheidsprofiel en een typering en theoretisering van het duurzaamheidsprofiel. Dit geschiedt aan de hand van de sub-probleemstellingen:

− Welke vraag is er naar duurzaamheid?− Welke vraag is er naar het duurzaamheidsprofiel?

§5.1.1 Definiëring duurzaamheid

Het woord 'Duurzaamheid' wordt tegenwoordig op veel verschillende manieren ingezet, doordat het woord voor elke toepassing of persoon een andere invulling kan hebben. Om het woord te kunnen gebruiken in een nieuwe dienst moet eerst bepaald worden welke betekenis het heeft in dit specifieke geval. Dit is voornamelijk onderzocht aan de hand van deskresearch naar artikelen over duurzaamheid en toepasbaarheid daarvan op het duurzaamheidsprofiel. Er valt niet om de alom bejubelde definitie heen te komen van de VN-commissie Brundtland:18

'Ontwikkeling die aansluit op de behoeften van het heden zonder het vermogen van toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen' (WCED, 1987). Duurzame ontwikkeling is als zulks gedefiniëerd in een rapport bij één van de eerste mijlpalen in het treffen van maatregelen voor milieu en ontwikkeling. Het geeft duidelijk aan dat duurzame ontwikkeling samen moet gaan met de behoeften van heden. Dit wordt benadrukt door het falen van wijken die volledig zelfvoorzienend proberen te leven, maar daar in slechts tien procent van de gevallen in slagen doordat de bewoners zich moeten beperken in hun doen en laten (Montulet, 2010, p.4).

Ook wordt duurzaamheid vaak aangeduid als een evenwicht tussen de drie P's (Good Energies, 2010): People, Planet en Profit. Een hoge winst gaat vaak ten koste van de ander twee P's en het geloof bestaat dat dit andersom ook het geval is. Goede zorg voor mensen of milieu slaat een gat in de winst. Winsten worden hoog gehouden door de kosten op mensen en de planeet laag te houden, en de echte productiekosten te 'externaliseren': uitputting van de planeet en mensen.

Van belang bij het bepalen van de mate van duurzaamheid van een product of dienst is de LevensCyclusAnalyse (LCA). Deze analyse, ook wel wieg tot graf genoemd, is een methode om de totale milieubelasting van een product of dienst te berekenen. Aan het einde van de 20e eeuw is een ISO-norm opgesteld om de LCA te standaardiseren (RIVM, 2010).Het kader waarin de definiëring in dit rapport plaats vindt is de bouwnijverheid, maar het is bij de opdrachtgever waar deze duurzaamheid tot uitvoering komt. Er moet dus niet alleen gekeken worden naar het bouwproces, maar ook naar het gebruik van de woning of utiliteitsgebouw. Dit komt neer op het mogelijk maken van duurzaam gebruik van een gebouw.

18 VN-commisie in 1987 met als voorzitter Brundlandt, met het rapport Our common future


Op basis van de gevonden definities, moet duurzaamheid voor het duurzaamheidsprofiel aan een aantal voorwaarden voldoen:

− Een gebouw of onderhoud daarvan moet weinig aan slijtage of bederf onderhevig zijn− Producten mogen niet voortkomen uit uitputtelijke bronnen− Het moet aansluiten bij de behoefte van heden, zonder het vermogen van toekomstige

generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen− Er moet evenwicht zijn zijn tussen de factoren People, Planet en Profit− Milieubelasting van producten moet berekend worden aan de hand van de LCA-

methode.Het is lastig om aan deze voorwaarden invulling te geven, wat één van de redenen is dat Bouwteam een onderzoek heeft laten uitvoeren door onderzoekinstituut OTB.

§5.1.2 Waarom duurzaam?

Om een nieuw product of dienst op de markt te brengen is het belangrijk te weten wat de markt wil op dat gebied. Hiertoe is deskresearch gedaan en een interview afgenomen bij een facilitair manager. Er is vervolgens besloten de motivaties te splitsen in ideëele of economische motivatie.

Ideëele motivatie

Duurzaamheid is een redmiddel tegen klimaatverandering. Sinds de industriële revolutie stoot de mensheid een veelvoud aan CO2 uit van wat zij voorheen deed. Dit heeft een negatieve eigenschap dat het als 'deken' om de aarde blijft hangen. Het overschot aan CO2 houdt meer warmte in de aardse atmosfeer dan evenwichtig is. Door deze opwarming smelten de poolkappen exponentiëel: tussen 1953 en 2006 met 2,5% per decennium; maar sinds 1979 met zelfs 9,1% per decennium. Verwacht wordt dat de poolkappen vanaf 2050 elke zomer volledig zullen smelten. Volgens de gunstigste verwachtingen stijgt de zeespiegel dan ongeveer één meter, waarbij vele eilanden en kustgebieden zullen overstromen (Greenpeace, 2010).

In 1997 is met het opstellen van het verdrag van Kyoto een eerste stap gezet in het terugdringen van CO2 en andere schadelijke stoffen, de zogenaamde broeikasgassen. Dit verdrag is niet direct ingevoerd, uit angst van sommige landen dat dit negatieve gevolgen zou hebben voor de economie. In 2002 is het verdrag in werking getreden, doordat er voldoende landen (met > 55% van de totale uitstoot) het verdrag bekrachtigd hebben. Op de dag van invoering van het protocol is de wetenschap echter al van mening dat de doelstelling onvoldoende is. In 2009 is hier een vervolg aan gegeven in Denemarken, waar echter geen sluitende afspraken gemaakt zijn. In 2010 worden de onderhandelingen vervolgd in Mexico-stad (Altcom, 2010).

Als eerste boosdoener van klimaatverandering wordt vaak de auto aangewezen. Maar het gebruik van bedrijfspanden en woningen telt voor een veel groter deel van de CO2-emissie. Kantoren, zorginstellingen en scholen veroorzaken samen maar liefst veertig procent van de Nederlandse CO2-emissie (Milieu Centraal, 2010a). Nieuwbouw moet voldoen aan allerlei normen van het Bouwbesluit, maar het overgrote deel van de gebouwen in Nederland, de bestaande bebouwing, is nog altijd zeer slecht tot ongeïsoleerd (SenterNovem, 2010a). Destijds was er ook een bouwbesluit of plaatselijke bouwverordening, welke echter veel minder streng was dan de huidige versie. Tot 1963 werd bijvoorbeeld verplicht gesteld dat de Rc-waarde voor gevels 0,43 m2K/W19 moest zijn, tot 1988 was dit 1,3 m2K/W en tegenwoordig is dit 2,5 m2K/W. Als het gebouw beter is geïsoleerd, scheelt dat aanzienlijk in het energiegebruik.20 Een Rc-waarde van 4 m2K/W of hoger is echter ook haalbaar en wordt steeds vaker toegepast.

19 De eenheid m2K/W is de maat van de Rc-waarde. Hoe hoger het getal, hoe beter de thermische isolatie.20 Voorbeelden van energiebesparing zijn de vinden in de beschrijving van de pilots, bijlage 9.


Economische motivatie

Met de tijd wordt het steeds aantrekkelijker om je in sommige opzichten milieu-verantwoordelijker te gedragen. Zo stijgen energie-prijzen de laatste jaren meer dan gewoonlijk, onder andere door onstabiele situaties in olie-landen en de economische groei van ontwikkelingslanden als China en India. Ook belastingen op energie worden hoger, om verantwoordelijk gebruik te stimuleren. Zo zijn per juli 2010 de gas- en elektra-tarieven gestegen met vijf à tien procent door betere economische vooruitzichten.21 Hoe duurder energie wordt, des te aantrekkelijker het is om energiegebruik terug te dringen. Zo geldt voor een zonnepaneel op dit moment een gemiddelde terugverdientijd van zestien jaar. Na een prijsstijging van energie van tien procent is dit nog maar acht jaar (Zonnepanelen Informatiepunt, 2010).

Sinds 2003 is de gemiddelde prijs van elektriciteit bijna verdubbeld, van 17,3 cent naar 30,1 cent per kWh. De aardgasprijs is ook gestegen, van 51,2 cent per m3 in 2003 naar 81,7 cent in 2009 (CBS Statline, 2010). De verwachting is dat dit de komende jaren nog sterker zal stijgen, door onder andere extra energiebelasting. Duurzame initiatieven, zoals bijvoorbeeld een zonnepaneel worden hierdoor steeds sneller rendabel. Ook zijn er volop subsidies om de kosten van duurzame goederen wat lager te maken.

Volgens de Sociaal Economische Raad moet duurzaamheid topprioriteit krijgen bij de overheid, al is dat voornamelijk om economische redenen (SER, 2010). Nederland dreigt op de manier waarop nu met duurzaamheid omgegaan wordt, de boot te missen. Dit terwijl Nederlandse bedrijven genoeg potentieel hebben om in deze groeiende markt mee te kunnen. En deze duurzame boot is een hele grote. Jeremy Rifkin, Amerikaans econoom, noemt duurzaamheid de derde economische evolutie. Het is een geheel nieuwe markt waar feitelijk iedereen in mee moet. Zo ook de overheid (VDAB, 2010)

De overheid belast niet alleen, ook stimuleert zij duurzaam handelen door te subsidiëren en door duurzame investeringen fiscaal aantrekkelijk te maken. Met de EIA22 mogen ondernemers naast de gebruikelijke afschrijving 44 procent van de duurzame investeringskosten aftrekken van de fiscale winst. Met de MIA23 mogen ondernemers milieuvriendelijke bedrijfsmiddelen tot veertig procent van de investeringskosten aftrekken van de fiscale winst. Voor bedrijven met weinig liquide middelen, kan ook steeds vaker op afbetaling een duurzame investering worden gedaan, of HoogRendement-ketels geleased worden.Qua subsidies voor verwarmingsinstallaties is er in het eerste jaar voor de warmtepomp €500 per kWh te verkrijgen, bij een zonneboiler €200 per gigajoule, voor micro WarmteKrachtKoppelingen €4000 per installatie. Voor isolatie zijn er subsidies voor dubbelglas, dakisolatie, groene daken, spouwmuurisolatie enzovoorts. Ook geldt sinds kort op isolatie en verbouwingen het lage BTW-tarief, zes procent in plaats van de negentien procent voorheen (VROM, 2010).

§5.1.3 Bouwregelgeving ten opzichte van duurzaamheid

In de bouwregelgeving zijn maar in beperkte mate verplichtingen opgenomen voor duurzaam onderhouden en verbouwen van bestaande bouw. De maatregelen die er wel zijn, zijn voornamelijk gericht op het handelen van het onderhoudsbedrijf.Alle bouwwerken moeten voldoen aan het bouwbesluit. Hierin zijn voorwaarden opgenomen zoals brandwerendheid, binnenklimaat en de energieprestatie van een gebouw. Het onderdeel met betrekking tot het duurzaamheidsprofiel is thermische isolatie.24 De bestaande bouw heeft moeten voldoen aan het bouwbesluit van 2003 of ouder, waarin de eisen veel lager waren dan in het huidige bouwbesluit (Bouwbesluit Online, 2010). Bouwteam wil beter dan het oude en het nieuwe bouwbesluit presteren, omdat het mogelijk is en winst op kan leveren. Winst op

21 Waarover meer informatie in bijlage 3, nieuwsbericht: 'Tarieven voor energie stijgen per 1 juli'.22 Energie Investerings Aftrek23 Milieu Investerings Aftrek24 Thermische Isolatie is een materiaaleigenschap om warmte-stromen tussen twee zijden te beperken.


financieel vlak en winst voor het milieu. De overheid heeft een extra regel verplicht gesteld in 2008,met betrekking tot overdracht van vastgoed. Er moet verplicht een energie-label overgedragen worden en in een aantal andere gevallen zijn er bijzondere verplichtingen (behalve voor monumenten).Elk gebouw dat:

− een totaal gebruiksoppervlak groter dan 1000 vierkante meter heeft of;− waarin een overheidsdienst of overheidsinstelling diensten aan het publiek verleent

is verplicht met ingang van 1 januari 2008 permanent een energielabel te tonen. Dit moet aangebracht worden op een plaats in het gebouw waar het label voor het publiek duidelijk zichtbaar is (Agentschap NL, 2008). Deze maatregel maakt het extra aantrekkelijk om een goed label te tonen, of extra motivatie om het label te verbeteren. Met het duurzaamheidsprofiel wordt het label verbeterd en opgeleverd aan de opdrachtgever.

§5.1.4 Ervaringen met het duurzaamheidsprofiel

Er is al enige ervaring opgedaan met het duurzaamheidsprofiel. Dit is gedaan door middel van pilot-projecten, welke toegelicht worden, waarna de lessons learned gegeven worden.

Pilot-projecten

Om kennis te maken met het duurzaamheidsprofiel en deze te testen in de markt, heeft Bouwteam ervoor gekozen om in 2010 een vijftal pilot-projecten te onderwerpen aan het onderzoek. Twee van deze pilotprojecten vinden plaats bij bestaande opdrachtgevers, welke hebben aangegeven interesse te hebben in het profiel.Allereerst is er voor elke pilot de uitgangssituatie, of 'nulmeting', van het vastgoed bepaald. Daarna is een referentiescenario opgesteld, welke het reguliere onderhoud beschrijft dat in ieder geval plaats moet vinden. Vervolgens zijn per pilot drie verbeterscenario's bedacht met betrekking tot onderhoud en voornamelijk duurzaamheid. Deze scenario's gaan van lage investering (sc. 1) tot hoge investering (sc. 3), van low-tech (sc. 1) tot high-tech (sc. 3) en van weinig (sc. 1) tot veel energiebesparing (sc. 3). Onderdeel van het duurzaamheidsprofiel is de Return On Investment. Deze zijn helaas niet berekend voor deze projecten door een tekort aan offertes van de aangesloten bedrijven.

De pilots zijn bedacht in een samenwerking van Bouwteam met OTB en vervolgens doorgerekend door OTB. Ten tijde van dit rapport zijn er slechts twee pilots uitgevoerd: De Arnoldus van Os School in Benthuizen en de Rijnoeverflat te Leiden. De beschrijving van de pilots is in bijlage 9 opgenomen.De lessons learned van deze pilots in de volgende paragraaf beschreven worden.

Lessons learned

Met de pilots zijn er vele fouten gemaakt, wat erg behulpzaam is voor de toekomst; ervaring is de som van fouten. Daarbij zijn er op verschillende vlakken fouten gemaakt, zoals het opstellen van de scenario's, fouten bij uitgangsopname en fouten in de methode. Deze worden hier per type fout toegelicht, in chronologische volgorde van voorkomen.

Omdat het hier pilots betrof is er geen interesse gepeild bij de opdrachtgever, deze heeft enkel toestemming gegeven om gebruikt te worden als pilot. Er is niet toegespitst op wensen of de mate van interesse van de opdrachtgever, waardoor de kans groot is dat het werk van de pilots niet terugverdiend zal worden in geld, alleen in ervaring. In de toekomst zal interesse gepeild moeten worden bij opdrachtgevers. Dit zou kunnen aan de hand van een Quickscan, een klein stukje van het duurzaamheidsprofiel om de opdrachtgever te interesseren. Dit is te zien als lokmiddel, om de opdrachtgever te interesseren, door aan te geven wat hij zou kunnen besparen tegen een lage kostprijs voor Bouwteam.

Van de opname van de huidige staat van de gebouwen is gebleken dat dit op veel vlakken incorrect was. Installaties bleken anders te zijn en constructiedelen hadden een totaal andere


isolatiewaarde. Elke keer dat zo'n verschil naar boven kwam door de controle EPA-meting, moest dit opnieuw ingevuld worden in GPR. Al met al leverde dit veel extra werk op en onrealistische verbeter-scenario's. De opname moet door een deskundige gedaan worden, met behulp van tekeningen en een ISSO beslisdiagram.25 Onder deze opname vallen ook de wensen van de opdrachtgever.

De verbeter-scenario's waren opgesteld van kleine ingreep naar grote ingreep, van kleine winst op energie naar grote winst op energie. Dit is een overzichtelijke verdeling gebleken. Wat er wel aan schortte, was het feit dat sommige scenario's 'onrealistisch' zijn. Er moet gekeken worden welk bouwdeel het grootste oppervlak heeft of de grootste bijdrage aan het slechte binnenklimaat. Zo maakt bij een éénlaags-gebouw als de Arnoldus van Osschool het dak met 61 procent van de buitenkant van het gebouw, een substantieel deel uit van het oppervlak. In de verbeter-scenario's van de Rijnoeverflat telt het dak voor maar 19 procent van het buitenoppervlak van de flat. De kopgevels van de Rijnoeverflat, die in de scenario's goed geïsoleerd worden vormen een kleiner deel van de gesloten gevel dan de ongeïsoleerde houten platen die de gevel vormen aan de galerijen balkon-kant.26 Zo geldt ook voor zonnepanelen dat deze heel interessant zijn voor de ideële opdrachtgever, maar windmolens verdienen zichzelf veel eerder terug.

§5.1.5 Typering duurzaamheidsprofiel

Van een nieuw product of dienst moet bepaald worden wat voor type het is en wat de bijbehorende bewegingen in de markt zijn. De markt vraagt veel van haar leveranciers, zij wil niet meer alleen een product maar ook de bijbehorende service. Er is een omslag gaande bij bedrijven van productiegericht naar klantgericht, waarbij de klantwens voorop staat. In plaats van complementaire service bij een product, slaat het om naar de dienstverlening als zijnde het product. Dit herdefiniëren wordt servitization genoemd. Volgens Servitizer geschiedt dit in zulke mate, dat productiebedrijven die werken volgens servitization een grotere omzet hebben waarvan de services gemiddeld 60 procent van de omzet bepalen. Men biedt een oplossing aan voor een probleem van de klant, in plaats van alleen het product waar zij om vraagt (Servitizer, 2010).

Het duurzaamheidsprofiel past precies in de lijn van servitization. Het product was tot op heden de bouw of het onderhoud van een stuk vastgoed, met het duurzaamheidsprofiel wordt dat het aanbieden van een totaalpakket: Een meting, een verduurzaming-advies en de uitvoering daarvan. Het is aanbieden van antwoorden, op niet gestelde vragen.Het geheel bestaat uit een dienst die leidt tot een product. Het product, de verbouwing, wordt in dit rapport zoveel mogelijk buiten beschouwing gelaten. Het duurzaamheidsprofiel zal verder gezien worden als dienst.

De productie van een product of dienst kan getypeerd worden door een veelgebruikte indeling (Bij, van der e.a., 2008, pp 154-157):

− Enkelstuks- en projectgewijze productie;− job-shop- of kleinserie productie;− lijn- of massaproductie− continue- of procesproductie

Volgens deze typering is het duurzaamheidsprofiel een projectgewijze productie. Samen met dit type productie komt een grote onzekerheid in het ontwikkeltraject. Doordat de klant verwikkeld is in de dienst, maakt diegene onderdeel uit van de kwaliteit van het product. Elke wens die niet goed overgekomen is maar wel leeft bij de klant, is een falen in kwaliteit doordat dit wel verwacht wordt.In het geval van een hoge mate van participatie van de afnemer en hoge mate van tastbaarheid

25 Een ISSO beslisdiagram is een tabel waarmee keuzes gemaakt kunnen worden wat betreft isolatiewaarde, als het gebruikte materiaal niet bekend is. Een voorbeeld is te vinden als bijlage 2.

26 Meer informatie over de scenario's van de pilot-projecten is te vinden in bijlage 9.


van de output, kan deze onzekerheid door een aantal algemene maatregelen teruggebracht worden.

− voor zover mogelijk, standaardisatie van werkprocessen;− standaardisatie van vaardigheden

Het eerste risico is al gevonden in de coproductie met de opdrachtgever, maar om totale kwaliteit te vinden moet elk risico gevonden, beoordeeld en uitgesloten worden. Om een risico te vinden, moeten dit ondervonden worden, wat door middel van pilot-projecten gedaan is in voorgaande paragrafen.

§5.1.6 SWOT analyse

Om de theoretische mogelijkheden van Bouwteam en het duurzaamheidsprofiel te toetsen, kan een sterkte-zwakteanalyse of SWOT gebruikt worden. Deze beoordeelt intern de sterktes en zwaktes, en in de omgeving de kansen en bedreigingen. In dit geval wordt deze toegepast op basis van de voorgaande hoofdstukken, Bouwteam en het duurzaamheidsprofiel.

Figuur 5.1 SWOT analyse Bron: Mulders, 2007

Sterkten: De sterkten zijn de bedrijfscultuur om te willen leren en het beter willen doen dan de dag ervoor. Het Bouwteam-concept is volgens klanten iets wat een grote meerwaarde biedt. Een klant heeft geen omkijken meer, en een gegarandeerd eindresultaat. Dit is bekend bij opdrachtgevers.

Zwakten: De zwakte is dat er een vrij grote resource mobiliteit mogelijk is. Medewerkers zijn maar beperkt gebonden aan Bouwteam. Het verloop of ziekteverzuim is echter nihil.

Kansen: De kansen voor Bouwteam met het duurzaamheidsprofiel zijn groot, zoals is uiteengezet in deze paragraaf. Er is een grote vraag naar duurzaam vastgoed en deze wordt alleen maar groter in de komende jaren. Bij de verwachte stijging van de energieprijs wordt de terugverdientijd korter, waardoor het interessanter wordt om een duurzaamheidsprofiel uit te laten voeren.

Bedreigingen: Mogelijke bedreiging voor Bouwteam is imitatie, en daarmee het 'erosie' door concurrentie. Ook zou de voorspelling in het onderzoek van Jones Lang Lasalle anders uit kunnen pakken, waardoor de vraag van duurzaam vastgoed helemaal niet zo groot wordt als voorspeld.


De zwakte van Bouwteam, de resource mobiliteit kan verkleind worden door medewerkers vaste contracten aan te bieden (versterken). Dit is echter wel een risico voor Bouwteam, als er geen projecten zijn. Dit risico lijkt aanvaardbaar, want het Bouwteam-concept, de sterkte, is uniek en bekend bij opdrachtgevers. Bedreiging door imitatie van het duurzaamheidsprofiel is mogelijk, maar niet op dezelfde manier waarop Bouwteam het kan. Om dit te verdedigen moet Bouwteam zorgen dat de kwaliteit hoog blijft. Zo kan Bouwteam groeien met het duurzaamheidsprofiel. Op het moment is er geen onderdeel waar Bouwteam zich moet terugtrekken.

Aan de hand van deze SWOT lijken de sterkten en kansen de overhand te hebben, en zwakten en bedreigingen hanteerbaar. Bouwteam moet zien de sterktes en kansen te benutten en de zwaktes en bedreigingen te verkleinen, waardoor het haar nog beter af kan gaan.

§5.2 Kwaliteit

In dit hoofdstuk wordt besproken hoe het duurzaamheidsprofiel als een kwalitatief hoogwaardig product opgeleverd kan worden. Allereerst word het gewenste type kwaliteit onderzocht. Hierbij worden de risico's in kaart gebracht aan de hand van het GAP-model. Vervolgens wordt beoordeeld hoe deze risico's verkleind of compleet voorkomen kunnen worden. Omdat dit veel informatie oplevert, worden de risico's gevisualiseerd in de afsluitende paragraaf, met een methode om dit advies te borgen.

§5.2.1 Typering kwaliteit

Garvin heeft vijf invalshoeken van kwaliteit beschreven (Bij, van der e.a., 2008, pp 352-355):− De transcendente invalshoek; kwaliteit is een gevoel, iets als 'schoonheid', universeel− Productgericht; concreet meetbaar, hoeveelheid van een ingrediënt, kwantitatief− Gebruikersgericht; gebruiker-specifieke eisen zijn de product-eisen− Productie-gericht; kwaliteit is conformiteit van eindproduct met het ontwerp− Waarde-gericht; Kwaliteit is pas echt goed als de bijbehorende prijs ook goed is

In het geval van een dienst als het duurzaamheidsprofiel kan gekeken worden vanuit meerdere invalshoeken. Het beoogde eindresultaat van het duurzaamheidsprofiel wordt vastgesteld uit opdrachtgever-specifieke wensen. Deze kan handelen uit het oogpunt van energiebesparing, gezondheid van het binnenklimaat of de toekomstwaarde: de specifieke meerwaarde. Het behalen van deze eisen is gebruikersgerichte kwaliteit. Aan de hand van de door de klant gestelde eisen wordt een duurzaamheidsprofiel met aanpassingen opgesteld. Het eindproduct, een gebouw met meerwaarde of een lager energiegebruik, moet overeenkomen met het ontwerp; productie-gericht. Vanuit de waarde-gerichte invalshoek is iets pas kwaliteit als hier ook een passende prijs aan verbonden is. Dit komt overeen met een van de doelstellingen van Bouwteam; het behalen van een optimale kwaliteit-prijs verhouding, met kwaliteit voorop. Het duurzaamheidsprofiel is maatwerk (gebruikersgericht), het eindproduct moet overeenstemmen met het ontwerp (productie-gericht) en hoewel kwaliteit voorop staat, is er pas echte kwaliteit behaald als hier een goede prijs tegenover staat (waarde-gericht). Het garanderen van kwaliteit is echter wel een risico. Als hier ook maar weinig vanaf geweken wordt, de persoonlijke betekenis van kwaliteit, is er geen kwaliteit behaald. Door de garantstelling van Bouwteam staat de wens van de klant vooraan; het garanderen van kwaliteit.De gekozen invalshoeken van kwaliteit worden in de volgende paragrafen toegelicht, en daarmee de mogelijkheden om risico’s op kwaliteitsverlies te voorkomen.

Wens van de klant

Bij maatwerk als het duurzaamheidsprofiel is de wens van de klant verweven door het hele product. Dat brengt een risico met zich mee, doordat het lastig is om deze wensen objectief en compleet op te nemen. Een oorzaak hiervan is bijvoorbeeld de communicatie, de klant spreekt een andere 'taal' dan de onderhoudstechnicus. Verder kan de klant zich ook andere beweegredenen toedichten dan dat hij echt heeft. Zo zou een klant aan kunnen geven ideële redenen te hebben, terwijl hij alleen kostenbesparing wil behalen. Hierdoor kunnen de verbeterscenario's een verkeerde kant op gestuurd worden. De faal-mogelijkheden zijn talrijk.


Om te voorkomen dat in het ontwerpproces met de opdrachtgever ruis ontstaat, zullen er bij het duurzaamheidsprofiel zoveel mogelijk controlepunten ingebouwd moeten worden in het proces. Door veel controle in te bouwen, zou men idealiter een Poka yoke systeem krijgen. Poka yoke is een vorm van de zero defects27 aanpak met de volgende drie uitgangspunten (Bij, van der e.a., 2008, pp 289-291):

− Bron inspectie bestrijd oorzaken van fouten, niet de symptomen− Honderd procent inspectie; ontwerp een systeem waarbij elk (deel-)product

gecontroleerd wordt.− Directe correctie; stop de productie per direct bij fouten, en geef direct feedback.

In een productieproces is een poka yoke systeem relatief eenvoudig in te richten, door bijvoorbeeld een vast aantal schroeven bij montage, zodat bij een overschot of tekort aan schroeven een fout direct ontdekt is. In dienstverlening is dit iets minder eenvoudig, maar er wordt wel gebruik van gemaakt. Zo wordt bijvoorbeeld bij een arm-operatie in overleg met de patiënt, besloten om welke arm het gaat en met een stift een streepje aangebracht op de juiste arm. Ook voor het duurzaamheidsprofiel is dit mogelijk en nodig. Zeker omdat de verwachte meerwaarde gebaseerd is op een programma dat werkt op basis van referenties. In de praktijk zal dit weinig afwijken, maar enig verschil is te verwachten door verschil in gebruik en eventuele afwijkingen van de norm. Daarom is het extra belangrijk om in de rest van het proces geen fouten te maken.

Om het kwaliteitsproduct af te leveren dat Bouwteam garandeert, moeten er een aantal stappen doorlopen worden. Om passende scripts te bieden, moet eerst bekend zijn waar de mogelijke fouten vandaan kunnen komen. Dit kan aan de hand van het GAP-model, ontwikkeld door Zeithaml e.a., weergegeven in figuur 5.2 (Bij, van der e.a., 2008, pp 352-355). Het is een model om te achterhalen waarom de ervaring van klanten niet overeenstemt met de verwachting. Het kan ook voorafgaand aan de productie of dienstvorming gebruikt worden, door te denken in scenario's.

27 Zero Defects is een kwaliteits (of motivatie-) programma van Crosby, gericht op het produceren van uitsluitend goede producten (Bij, van der e.a., 2008, pp 75-76).


Figuur 5.2 GAP-model Bron: Mulders, 2007

De getallen in paars zijn de Gaps en staan voor het verschil tussen de door de klant verwachte, en door de onderneming geleverde kwaliteit.Gap één is het verschil tussen wat het management denkt dat de klant wil en wat de klant werkelijk wil. Gap twee is het verschil tussen wat verwacht wordt dat de klant wil en vertaling daarvan in productspecificaties. Gap drie is het verschil tussen productspecificaties en de geleverde dienst. Gap vier is het verschil tussen het geleverde product en de communicatie daarover. Tot slot staat gap 5 voor het verschil tussen de verwachting van de klant en de daadwerkelijke ervaring.

Gap één is het eerste risico dat tegengekomen wordt bij het interpreteren van de wens van de klant. Dit is een groot risico wat niet altijd makkelijk af te dekken is, maar GPR bied daar handvatten voor. Dit kan door de opdrachtgever ambities in te laten vullen. Dan kunnen de verbeter-scenario's op de ambitie afgesteld worden. Risico hiervan is wel dat de afnemer niet precies weet waar deze ambities voor staan en wat de onderlinge verhouding is. Ook valt te sturen op het EPA-label, waarbij aangegeven wordt wat het gewenste label is na de verbouwing. Dit is (begrijpelijk) interessant als de opdrachtgever graag wil laten zien dat zijn pand verantwoord is (verplicht aantonen van label, zie paragraaf 2.5). Een label is bekend bij de opdrachtgever en objectief meetbaar door derden. Samen met het label moet gestuurd worden


op terugverdientijd. Het is waarschijnlijk dat de ROI essentieel is voor de opdrachtgever, omdat dit vergelijkbaar is met de exploitatiekosten, waar de verbouwingskosten voor de aanschafwaarde staan. Door te sturen op EPA-label en terugverdientijd, mits reëel in verhouding, wordt gap één zo klein mogelijk gemaakt. Hoewel de ambitie per module niet vast te stellen is door de klant, kan en moet bijgestuurd worden aan de hand van de motivatie. Hoewel sturen op ambities dus niet betrouwbaar is, is dit wel een manier om de motivatie van de opdrachtgever te verifiëren. Enkele verschillen zijn bijvoorbeeld de keuze tussen energiebesparing, milieubelasting, comfort, gezondheid of toekomstwaarde.

Om gap twee te overbruggen moeten de percepties van verwachtingen vertaald worden naar specificaties. De handvatten van GPR bieden hier wel uitkomst, omdat direct te zien is of de aanpassing het gewenste effect heeft. Ook geeft GPR de baten van de nieuwe situatie. GPR geeft helaas geen indicatie van de kosten van de verbouwing, dit moet aangevraagd worden bij partners of aan de hand van kengetallen. Door dit op elkaar af te stemmen is gap twee sterk te reduceren.

Gap drie kan gedicht worden door te controleren of het geleverde product overeenkomt met de specificaties. Dit is onderdeel van de kwaliteitscontrole en zo kan gecontroleerd worden of er geen fouten in het duurzaamheidsprofiel zitten. Dit moet geschieden aan de hand van een EPA-meting en de energierekening gecorrigeerd voor weersinvloeden

Gap vier moet overbrugd worden, wat binnen Bouwteam geen groot risico zal zijn. Haar motto: 'We doen wat we zeggen en we zeggen wat we doen' is hier sterk van toepassing. Daarin is het essentieel dat het duurzaamheidsprofiel duidelijk en correct is. Verder communiceert Bouwteam haar werk voornamelijk aan de hand van referenties van voormalig opdrachtgevers. Het duurzaamheidsprofiel werkt met pilot-projecten waar geen beloftes zijn gedaan. Zodra de vijf pilots afgerond zijn, heeft Bouwteam referenties voor toekomstige projecten.

Gap vijf is de resultante van de andere gaps. Hoe kleiner gap één tot vier, hoe kleiner gap vijf. De verwachte dienst moet overeenkomen met de verwachting en afspraak. Als aan het bovenstaande gehouden wordt, is de kans op een gap zo klein mogelijk.

Conformiteit met ontwerp

Zoals in de voorgaande paragraaf uiteengezet is, bevat het ontwerp ten minste een verwachte terugverdientijd en een EPA-label. Ook de motivatie van de opdrachtgever is belangrijk. Zodra het ontwerp is vast gesteld met de opdrachtgever, moet dit correct vertaald worden in werkzaamheden, aan de hand van GPR. De conformiteit met het ontwerp betreft gaps twee en drie zoals behandeld in de vorige paragraaf.Conformiteit met ontwerp blijkt uit de scores van GPR, maar evenzeer van belang is het daadwerkelijk behalen van kostenbesparing op energie, lagere milieubelasting, betere gezondheid, functionaliteit of toekomstwaarde; het behalen van meerwaarde voor de klant. Dit kan een riskant punt zijn voor het duurzaamheidsprofiel. Als het werk perfect is uitgevoerd, maar de verwachting van meerwaarde niet behaald wordt, is duurzaamheidsprofiel niet naar verwachting van de klant. Bij een erg onwillige klant zou dit zelfs tot een rechtszaak kunnen leiden. Deze mogelijkheid, of liever het voorkomen ervan, is reëel en er moet rekening mee gehouden worden. Het onder garantie werken is echter wel een essentieel onderdeel van het Bouwteam-concept, zo blijkt uit de missie: ‘Zorg dragen voor het correct uitvoeren, van civiel onderhoud en civiele projecten met garantie, tegen zo hoog mogelijke kwaliteit en zo laag mogelijke kosten binnen de afgesproken tijd.’

Het eerste risico in de ontwerpfase is de opname van de situatie van het pand. Zoals gebleken is tijdens de pilots (paragraaf 3.2) is het essentieel om de uitgangssituatie correct en volledig op te nemen. Dat scheelt tijd omdat het niet opnieuw gedaan hoeft te worden, maar vooral zodat het resultaat overeenkomt met de verwachting. Dit is de taak van een deskundige met genoeg verstand van alle bouwdelen, om dit zonder fouten te kunnen doen.


Een voorbeeld van het gevolg bij een verschil in opname, voor de Arnoldus van Osschool:Er zijn aannames gedaan wat betreft de Rc-waarde van bouwdelen, gebaseerd op ervaring van de beoordelaar. Bij de aanname zijn alle Rc waarden op 2,0 m2K/W gesteld, terwijl volgens de EPA-meting met gebruik van een beslisdiagram:

− Het dak een Rc waarde van 1,97 heeft;− De begane grondvloer een Rc van 0,52;− De gevels een Rc van 1,86.

Resultaat van enkel de genoemde verschillen, is een verschil op het door GPR berekende gasverbruik van elf procent. Dit toont aan dat ogenschijnlijk kleine afwijkingen, veroorzaakt door een foutieve opname, grote verschillen kunnen maken.Het tweede risico betreft de uitkomsten in GPR. Alle gegevens waarmee berekeningen gedaan worden, komen van vergelijkbare panden. De te realiseren energiebesparing in GPR wordt berekend uit deze gegevens. Deze gegevens zijn beproefd door GPR. Maar het risico bestaat dat het betreffende gebouw afwijkt van de norm van dat type gebouw uit een bepaald jaar. Ten derde is energieverbruik sterk afhankelijk van de gebruiker en weersinvloeden. Als de energiebesparing niet gehaald wordt, is er in de ogen van de opdrachtgever geen kwaliteit behaald.

Om dit risico te verkleinen moeten er twee dingen gedaan worden. Het eerste en belangrijkste is controleren van het forfaitair energieverbruik wat GPR uitrekent. Dit is te controleren aan de hand van de energienota's van de afgelopen jaren. Het energieverbruik van GPR moet dan gecorrigeerd worden. De betekent het volgende voor het gasgebruik in de Arnoldus van Os-school:Berekening van GPR: 32.000 m3 per jaarvolgens de gasrekening, gecorrigeerd: 28.000 m3 per jaar28

Dit is een afwijking van acht procent, en samen met de fouten in de opname van de uitgangssituatie is dit negentien procent:Reductie energierekening scenario drie GPR: € 11.600Reductie energierekening scenario drie gecorrigeerd: € 9.400

Zo blijkt dat elk kleine verschil, in dit geval die van gap drie, door het proces op kunnen lopen tot een verschil van 19 procent. Dit benadrukt wederom het belang van een goede opname en het belang van controleren met de energierekening. De tweede oplossing is onderscheid maken tussen output, het product wat te meten is als productgerichte kwaliteit, en outcome, het effect van het product. De output kan net als nu het geval is, gegarandeerd worden door Bouwteam. De outcome kan niet precies gegarandeerd worden, maar gerelateerd aan weersinvloeden en stookgedrag. Het is aan te bevelen dat daarvoor een marge afgesproken wordt met de klant, waarbij een kleine fout op het gebied van energie ingecalculeerd is.

Waarde van het product

Het duurzaamheidsprofiel moet bij voorkeur aangeboden worden als service zodat er geen kosten zijn voor de opdrachtgever en deze eerder geneigd zal zijn om een onderzoek uit te voeren. De uitvoering van de werkzaamheden telt hier echter wel mee, deze 'vertegenwoordigt' het duurzaamheidsprofiel en is daarmee één met het duurzaamheidsprofiel. De waarde van het product is gerelateerd aan de terugverdientijd, zoals behandeld in paragraaf 4.1.1. De verwachte Return on Investment (ROI), of terugverdientijd, wordt vooraf aangegeven in combinatie met de bijbehorende werkzaamheden. Het valt te stellen dat de waarde van de dienst goed is, als de terugverdientijd binnen de verwachte marges ligt en de werkzaamheden naar behoren zijn uitgevoerd.

28 De rekening is van januari tot oktober, dus inclusief de zomervakantie en exclusief twee wintermaanden


§5.2.2 Kwaliteit borgen

In de geest van de DuPont-chart29 is een soortgelijk schema te maken om het totale risico op kwaliteitsverlies op het duurzaamheidsprofiel te visualiseren (tabel 2). Kwaliteit moet behaald en geborgd worden, zodat aan de opdrachtgever een kwalitatieve dienst gegarandeerd kan worden.

Aan de linkerzijde de risico's, die gap's één tot vier vormen en tot gap vijf leiden. Daarbij komen nog twee interne risico's bij zonder link met de wensen van de opdrachtgever. Samen met gap vijf leidt dat tot het totale risico dat beïnvloedbaar is door Bouwteam. Zoals in de vorige paragrafen aangetoond is, kan dit risico erg hoog op lopen. Door de maatregelen, zoals voorgesteld in voorgaande paragrafen, te volgen, kan het risico geminimaliseerd worden. Doordat de markt, klantwensen en andere invloeden veranderlijk zijn, is het belangrijk om de werkwijze cyclisch iteratief bij te stellen, door middel van de Deming Cirkel, of het Plan, Do, Check, Act-principe (figuur 5.3). Door het proces hier continu aan te onderwerpen, kan Bouwteam qua kwaliteit voorop blijven lopen. Over de niet-beïnvloedbare risico's stookgedrag en weersinvloeden moet goed gecommuniceerd worden met de opdrachtgever en marges worden aangehouden.

29 De DuPont chart is een rekenmodel waarmee invloeden op rentabiliteit bereken kunnen worden. De vorm en opzet van het model is gebruikt voor tabel 2.


Motivatie klant ' ∑' staat voor 'Som'Gewenst EPA-labelGewenste ROI Gap Energie -Maximale investering één voorspelling GPR

Vertaling wensen induurzaamheidsprofiel GapKoppeling label aan twee ∑ Gap ∑ Totaleterugverdientijd vijf risico

GapCorrecte uitvoering driewerkzaamheden

Opname Conformiteit dienst en Gap uitgangssituatiecommunicatie met vieropdrachtgever

tabel 2: Risico accumulatie van het duurzaamheidsprofiel

Figuur 5.3 Deming Cirkel bron: Mulders, 2007

Ook verdient het de aanbeveling kwaliteitsmanagement te verankeren en te laten erkennen, door een ISO 9001 certificering. ISO 9001 is een norm waarin eisen gesteld worden aan de manier waarop de organisatie omgaat met kwaliteitsmanagement en het betreffende beleid. Bouwteam is misschien wat 'klein' om een generiek kwaliteitsbeleid op te stellen, maar dit is wel een garantstelling voor klanten dat binnen Bouwteam op een gestructureerde manier aan kwaliteitsmanagement. Deze ISO-norm gebied kortweg (ISO, 2010):

− Zeg wat je doet− Doe wat je zegt− Bewijs het

Dit heeft een dermate grote overeenkomst met de manier waarop Bouwteam nu werkt, dat de stap op hierin gecertificeerd te worden klein lijkt. Nader onderzoek met betrekking tot ISO-9001 certificering wordt aanbevolen.


§5.3 Vermarkten

Er is onderzoek gedaan hoe het duurzaamheidsprofiel in de markt gebracht dient te worden, wil het deze optimaal bedienen en benutten. Om hier verslag van te doen wordt eerst beschreven wat de markt is van duurzaamheidsprofiel, intern en extern, waarna de vraag naar duurzaamheid en het duurzaamheidsprofiel behandeld wordt. Er wordt vervolgens bekeken hoe Bouwteam voor kan blijven op de concurrentie. De groeistrategie wordt bepaald en de marketingmix wordt ingevuld. Eén van de P's hieruit, de prijs, wordt uitgebreid behandeld als afsluiting van de paragraaf.

§5.3.1 Afbakening van de markt

Om te kunnen bepalen wat het duurzaamheidsprofiel toevoegt aan de markt, is eerst bepaald wat de markt is. Het duurzaamheidsprofiel richt zich op het bestaande vastgoed. Dit loopt uiteen van woningen tot multifunctionele complexen. GPR bedient op dit moment woningen, flatgebouwen en scholen met het programma. Dit beperkt de markt, maar GPR zal binnenkort worden aangevuld met andere typen gebouwen zoals kantoren. Doordat de investering in het duurzaamheidsprofiel van Bouwteam terugverdiend moet worden, moet de opdracht van voldoende grootte zijn om rendabel te zijn. Dergelijke opdrachten zijn mogelijk vanuit een grote VVE (Vereniging Van Eigenaren), verhuurmakelaar of beheerder.

In Nederland staan bijna zeven miljoen woningen, waarvan 2,2 miljoen flats (hieronder vallen ook galerijflats en maisonnettes). In de periode tussen 1960 en 1975 is 25 procent van het bestaande vastgoed opgeleverd, van 1975 tot 1990 nog eens 25 procent. Een en ander houdt in dat één op de vier woningen zo goed als ongeïsoleerd is, en een zelfde deel zeer matig geïsoleerd. In Nederland is bij ongeveer 2,5 miljoen van de woningen geen spouwmuurisolatie toegepast, bij vier miljoen woningen (twee derde) is geen dakisolatie aanwezig (CBS statline, 2010).

De omzet in de bouwnijverheid is met ongeveer vijf procent gedaald in 2009 ten opzichte van 2008, net als het aantal medewerkers. Het aantal bedrijven is echter toegenomen, in vier jaar met ongeveer 40 procent. Dat komt erop neer dat elk bedrijf minder omzet heeft gemaakt. Het aantal ZZP'ers is ook toegenomen, van 50.000 in 2006 naar 77.000 in 2009 (CBS Statline, 2010).

§5.3.2 Vraag van de markt

Het is belangrijk om de vraag van de markt te kennen, anders heeft wellicht niemand behoefte aan een nieuw product of nieuwe dienst. Dit opgesplitst in de vraag naar duurzaamheid, met name op het gebied van vastgoed, en de vraag naar het duurzaamheidsprofiel.

Vraag naar duurzaamheid

Met name op economisch gebied vraagt de markt steeds vaker om duurzaamheid. Besparen op de energierekening wordt steeds aantrekkelijker door toenemende energiekosten. Ook maatschappelijke verantwoording speelt een rol, zij het voornamelijk bij bedrijven. Zoals uit het onderzoek van Jones Lang Lasalle is gebleken, zal de vraag naar duurzaam vastgoed in Nederland de komende vijf jaar toenemen tot twintig miljoen vierkante meter. Maar liefst 71 procent van de gebruikers van kantoren vraagt om een efficiënter energiegebruik (Jones Lang Lasalle, 2008, p.7). De huurprijs van bestaand vastgoed ligt per vierkante meter lager dan nieuwer en duurzamer vastgoed, maar is in de exploitatie aanzienlijk duurder. Een verstandige koper of huurder kijkt niet naar aanschafkosten of kale huurprijs, maar naar de Total Costs of Ownership (Driel, 2007). Dit maakt het voor verhuurders en eigenaren van vastgoed haast onmogelijk om niet mee te gaan in de duurzame golf.

Van de huidige voorraad woningen, heeft twee-derde een ongeïsoleerd dak, en 2,5 miljoen woningen hebben ongeïsoleerde muren (CBS Statline, 2010). Deze gegevens zijn voor


utiliteitsbouw helaas niet beschikbaar, maar dit zal waarschijnlijk net iets beter zijn. De vraag van de vastgoedmarkt is in positieve zin aan het veranderen. De vraag naar duurzaamheid wordt groter, op het vlak van roerend- en onroerend goed. Het onderzoek van Jones Lang Lasalle heeft uitgewezen dat de vraag naar duurzaam vastgoed zal toenemen tot twintig miljoen vierkante meter aan kantoren binnen vijf jaar, op een totale vastgoedvoorraad van 46 miljoen vierkante meter (Jones Lang Lasalle, p.9). Dit is vele malen groter dan het huidige aanbod, waardoor er een tekort zal ontstaan. Het oudere vastgoed raakt onpopulair, ondanks de goedkopere kale huurprijs. Duurzaam vastgoed is veel goedkoper in exploitatie dan het ongeïsoleerde gebouw met het slechte binnenklimaat. En ook nog eens prettiger.

Ook bij scholen is steeds vaker vraag naar een duurzaam gebouw. Gezondheid op scholen is regelmatig onderwerp van onderzoek, met als uitkomst dat deze ronduit slecht is. Uit onderzoek van TNO30 blijkt dat er een directe link is tussen het binnenklimaat en de leerprestaties (TNO, 2010).Ondersteunend aan het duurzaamheidsprofiel ziet Van der Werf Schilders bewegingen in de markt. De algemene wens om duurzamer te zijn en de afwezigheid van kennis en ervaring bij bewoners of eigenaren en bij architecten, leidt naar een vruchtbare bodem voor de introductie van het duurzaamheidsprofiel (Van Der Werf Schilders, 2008).

Zo heeft Respect Zorggroep Scheveningen31 onlangs een grote verbouwing gedaan, waarbij er een etage bijgebouwd is. Het uitgangspunt was flexibiliteit, waar duurzaamheid bijgekomen is. In feite is een lege doos op het dak gezet, waarvan alle binnenmuren verplaatsbaar zijn, alle leidingen door het plafond lopen en de radiatorbehuizing ook elektra en internet aansluitingen herbergen. Dit project heeft € 1,7 miljoen gekost, exclusief € 600.000 aan verwarming- en koeling installaties. De gebruikte installatie was doorgerekend op een 600 procent grotere efficiëntie dan voorheen, maar is op dit moment zelfs 750 procent efficiënter. De verwachte terugverdientijd is bijgesteld op zeven jaar, waar dit eerst tien jaar was. Deze verbouwing is niet glad verlopen. In het begin is de bouw stilgelegd omdat budgetten overschreden werden doordat iedereen ongecoördineerd aan het werk was. Er is toen een bouwteam opgericht, waarna binnen het budget en tijd gebleven is. Verdult ziet grote mogelijkheden voor het duurzaamheidsprofiel. Waar er nu voldoende aanbieders zijn voor energie-metingen en adviezen, is er geen enkele met een totaalpakket. (Verdult, 2010)

Vraag naar het duurzaamheidsprofiel

Om niet alleen de vraag naar duurzaam vastgoed in het algemeen te onderzoeken, is ook een klein marktonderzoek gedaan naar de vraag naar het duurzaamheidsprofiel. Na een korte uitleg van het duurzaamheidsprofiel is één vraag gesteld:Zou u, als gebouwbeheerder, geïnteresseerd zijn in deze dienst en waar hangt dat vanaf?De vraag is verstuurd aan ongeveer 25 personen die te maken hebben met vastgoedbeheer, zoals facilitair managers, vastgoedbeheerders en verhuurmakelaars. Er zijn slechts acht, maar wel uitgebreide antwoorden teruggekomen. Hieronder zijn twee facilitair managers, vier vastgoedbeheerders en één makelaar. Door deze geringe omvang van dit onderzoek is de uitslag niet representatief, maar wel indicatief voor de vraag en de beperkingen van de markt.De volledige respons is te vinden in bijlage 11, de hoofdlijnen zullen hier behandeld worden.

De facilitair managers lijkt het een groot voordeel dat het een turn-key project is en daarmee weinig aandacht nodig heeft. Ook speelt dit mee in tijden van kostenbesparing en Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO). De meerderheid van de beheerders is positief over het duurzaamheidsprofiel. Groeneveld ziet in dat vastgoedeigenaren willen besparen, en besparen op energie hier een mogelijkheid toe is, mits de ROI goed is. Gemeente Den Haag heeft vele panden in Den Haag en zou graag besparen op de energiekosten. Daarom ziet ook zij wel mogelijkheden voor een dienst als het duurzaamheidsprofiel. Beheerder Quaedvlieg brengt ook een interessant punt: Besparen op energie interesseert de

30 TNO staat voor Nederlandse Organisatie voor Toegepast natuurwetenschappelijk onderzoek31 RZGS is een verzorgingstehuis te scheveningen, Den Haag


eigenaar niet, omdat hij deze kosten doorberekent. Dit, ondanks dat te betwijfelen valt of de eigenaar geen enkele belang heeft om een gebouw duurzamer te maken. Gezien de vraag naar duurzaam vastgoed valt te stellen dat hij deze interesse maar beter wel kan krijgen. Maar dit onderzoek gaat er om of er vraag naar het duurzaamheidsprofiel komt, dus de vastgoedbeheer-markt moet zelf ook doorhebben dat deze vraag groter wordt en hierop anticiperen. Makelaar Klein brengt een goed punt naar voren, een drempel voor de verhuurder of beheerder. Als men namelijk een onderzoek als het duurzaamheidsprofiel laat uitvoeren, wordt bij de bewoners de verwachting geschept dat de verhuurder hier daadwerkelijk iets mee doet, en zo niet, in gebreke blijft. Ook hier speelt het 'niet mijn kosten, niet mijn probleem'. De energie wordt door de bewoner betaald en niet door de beheerder of eigenaar, welke er dus geen belang bij heeft.

Uit dit onderzoekje valt te concluderen dat het voornamelijk interessant lijkt voor degene die de energiekosten betaalt, en die vaak niet de eigenaar is bij commercieel vastgoed. Eigenaren van vastgoed of facilitair managers zien wel heil in het duurzaamheidsprofiel, om te besparen op energiekosten of voor MVO. Daarbij wordt het ook als groot voordeel gezien dat het project turn-key is. Ook blijkt dat er verschil bestaat tussen denkwijzen ten opzichte van duurzaam vastgoed. De één ziet besparingen in de exploitatie, waar de ander voornamelijk hoge incidentele kosten van de verbouwing ziet. Dit is niet onbelangrijk om rekening mee te houden met de exploitatie van het duurzaamheidsprofiel. Nog niet iedereen is overtuigd van de meerwaarde van duurzame bouw.

De vraag naar het duurzaamheidsprofiel is dus zeker aanwezig, alleen scheelt dit per 'relatie' met het vastgoed; huur of eigendom. Daar moet bij gezegd worden dat er ook verhuurders zijn die wel mogelijkheden zien voor het duurzaamheidsprofiel.

§5.3.3 Concurrentie strategieën

Door een concurrentiestrategie te kiezen, is een ondernemig in staat goede strategische keuzes te maken en hierdoor tot hogere prestaties te komen. Bij het introduceren van een nieuw product of nieuwe dienst kan volgens Porter gekozen worden uit drie strategieën (Marcus & van Dam, 2005, pp 332-334):

− Strategie van de laagste kostprijs− Strategie van differentiatie− Strategie van focus

De strategie van Bouwteam zal doorwerken op de wijze waarop het duurzaamheidsprofiel in de markt gezet wordt. Het nastreven van de beste kwaliteit-prijs verhouding laat zich vertalen in de differentiatie strategie. In eerste instantie wordt alleen gericht op de markt van woningen, flats en scholen, dus een focus-strategie kan ook gekozen worden. Echter, Porter heeft de opvatting dat een onderneming zich uitsluitend moet richten op één strategie of anders stuck in the middle raakt. Als dat gebeurt zou een bedrijf op geen van de strategieën de uitblinker zijn en weinig successen behalen. Ook gaat Porter er vanuit dat de differentiatie-strategie per definitie duur is.Het duurzaamheidsprofiel richt zich op twee strategieën en zou dus stuck in the middle raken. Echter, door te focussen op een kleinere groep, is van dat selecte gezelschap beter in te spelen op de wensen. In theorie heeft een kleinere groep een kleinere kans op uiteenlopende wensen.32

Ook hoeft een differentiatie-strategie niet per definitie duurder te zijn, zolang deze goed is ingericht. Doordat de dienst zich uitdrukkelijker afstemt op de wensen van de afnemer, zal deze dienst meer aftrek vinden bij de focusgroep. Ook het bouwteam-concept kan hieraan positief bijdragen, door efficiënte samenwerking en inkoopvoordelen.

32 Gebaseerd op een normaalverdeling


§5.3.4 Groeistrategie

Met de groeimatrix van Ansoff, figuur 3.2, is een basis van de strategie voor een product of dienst te bepalen (Marcus & van Dam, 2005, pp 104-108). Daaruit volgt het type product, waaruit bepaald kan worden wat de beste strategie is om te volgen.

Figuur 5,3: Groeimatrix van Ansoff Bron: Mulders, 2007

Het duurzaamheidsprofiel is een unieke dienst: Bouw en onderhoud is alledaags, maar het duurzaamheidsprofiel op bestaande bouw, met uitvoering en onderzoek in één is uniek. De markt waarop dit product zich richt is een bestaande markt, maar voor dit type product is het een nieuwe markt. De bestaande bouw wordt nu niet of nauwelijks onderworpen aan een duurzaamheidsonderzoek, dit is voornamelijk gericht op nieuwbouw. Daarom wordt hier uitgegaan van een (semi-) nieuwe markt. Dit brengt het duurzaamheidsprofiel tot de groeistrategie diversificatie. Dit wordt gezien als een riskante strategie, omdat er geen garantie is voor succes. Daar moet bij gezegd worden, dat garantie op succes een luchtkasteel is. Er zijn vier soorten diversificatie , waarvan horizontale het meest van toepassing is op het duurzaamheidsprofiel. Dit is wanneer het nieuwe product mogelijk ook afzet vindt in haar bestaande klantenkring. Zo ook bij Bouwteam, er is al enige interesse gewekt bij bestaande opdrachtgevers.

§5.3.5 Prijs

Om de prijs te bepalen van het duurzaamheidsprofiel, moeten eerst de kosten van het duurzaamheidsprofiel bepaald worden. Om te kunnen bepalen hoe het duurzaamheidsprofiel vervolgens betaald moet worden, moet bekend zijn welke exploitatie acceptabel is. Een goedkoop of gratis duurzaamheidsprofiel zal veel afzet vinden, wat meer kansen op opdrachten betekent. Maar de kosten van het duurzaamheidsprofiel moeten wel terugverdiend worden.

Om tot een prijs te komen wordt eerst een aantal aannamen gedaan, gebaseerd op uitkomsten uit het onderzoek van Jones Lang Lasalle33, het onderzoek naar motivaties34, de vraag naar duurzaamheid35 en de vraag naar het duurzaamheidsprofiel36. Het aantal uren per project is gebaseerd op bestaande projecten en deze aanname geldt alleen voor duurzaamheids-projecten.

33 Zoals behandeld in paragraaf 5.3.1, 'Vraag van de markt'.34 Zoals behandeld in paragraaf 5.1.2, 'Waarom duurzaam?'.35 Zoals behandeld in paragraaf 5.3.2, 'Vraag naar duurzaamheid'.36 Zoals behandeld in paragraaf 5.3.2, 'Vraag naar het duurzaamheidsprofiel'.


– Het aanbieden van het duurzaamheidsprofiel levert bouwteam aan extra werk op:Jaar: Aantal projecten gem. uren per project totaal uren verkocht

2010: vijfmaal DZH-profiel 0 02011: vijf projecten 250 1250 uur2012: zeven projecten 400 2800 uur2013: tien projecten 400 4000 uur2014: tien projecten 450 4500 uur

– Per vijf Quickscans wordt één duurzaamheidsprofiel daadwerkelijk uitgevoerd– In het geval dat een duurzaamheidsprofiel een project wordt, worden de kosten van het

uitvoeren van het duurzaamheidsprofiel niet geheel betaald door de klant, maar doorberekend over de winst van het project met de volgende formule:Projecturen/10 + 20 = kortingspercentage met een plafond van 40 procent(bijv. 200 projecturen = 40 procent korting).

Kosten van uitvoering

Om te berekenen wat de kosten zijn van uitvoering van het duurzaamheidsprofiel, moeten cijfers bekend zijn zoals de uurprijs van medewerkers, duur van het onderzoek en vaste lasten. Met het jaarverslag van 2009 van Bouwteam is te berekenen wat een uur kost en wat de is prijs voor de opdrachtgever (Bouwteam P&O, 2010b). Daarin is te vinden:omzet: € 822.000 kosten: € 778.000omzet in uren: 10.560 uur uren: 10.560 uur + prijs per uur: € 78,- kosten per uur: € 73,-

De kosten van de uitvoering van het onderzoek worden berekend aan de hand van uren die bij de pilots ook zijn gemaakt. Er wordt een aanname gedaan van het gemiddeld aantal uren en de bijbehorende activiteiten.

– Quickscan 1 uur– Overleg met cliënt, opnemen wensen duurzaamheidsprofiel 2 uur– Opname duurzaamheidsprofiel 2 uur– invoeren GPR & berekening verbeterscenario's 3 uur– koppeling scenario's aan kengetallen / offertes 2 uur– presentatie / bespreking opdrachtgever 2 uur +

Totaal in uren: 12 uur à € 73,- per uurTotaal in kosten: € 876,-

Het onderzoek naar het duurzaamheidsprofiel van OTB heeft € 40.000 gekost. Deze investering kost aan rente (-derving) jaarlijks op basis van een vijf procent rente € 2000,-. Andere kosten zijn de licentie van GPR, wat per jaar € 1.000 kost voor tien projecten. Dit maakt de kosten per duurzaamheidsprofiel:Vaste kosten per jaar per tien projecten: GPR: € 1.000

Rente(-derving): € 2.000 + Totaal: € 3.000

Totale kosten per project: Vaste kosten: € 300Uren: € 876 + Totaal uitvoering per profiel: € 1.176

Niet elke aangeboden Quickscan zal uitgroeien tot een duurzaamheidsprofiel, maar de aanname wordt gedaan dat één op elke vijf Quickscans tot meer leidt. De kosten van het uitvoeren van de andere vier Quickscans kan gezien worden als acquisitiekosten, maar omdat dit een extra kost is boven de reguliere offerte wordt deze meegerekend in het duurzaamheidsprofiel.


Deze aanname maakt de kosten van het duurzaamheidsprofiel als volgt.Totale kosten per project: Vaste kosten: € 300

Uren: € 1.168 Totaal uitvoering per profiel: € 1.468

Vanaf nu zal als prijs van het duurzaamheidsprofiel € 1.468 gehanteerd worden.

Exploitatie

Om een exploitatiebegroting op te kunnen maken, is een hypothese opgesteld wat betreft de afzet van het duurzaamheidsprofiel. Op basis van deze aanname is een aantal exploitatiebegrotingen opgesteld in combinatie met methodes om het duurzaamheidsprofiel door te berekenen aan de klant. Van de drie doorgerekende methoden, is de methode voor doorberekenen van het duurzaamheidsprofiel gekozen, waarbij de eerste vijf duurzaamheidsprofielen tegen een sterk gereduceerd tarief worden afgerekend, andere projecten daarna worden berekend volgens de formule projecturen/10 + 20 = kortingspercentage.

Exploitatie van het duurzaamheidsprofiel volgens deze methode, in combinatie met de hypothese van de afzet levert het volgende resultaat voor de komende jaren:Soort \ jaar: 2010 2011 2012 2013 2014 Resultaat: -€ 8.840 € 1.578 € 8.990 € 14.128 € 16.628Totale resultaat: -€ 8.840 -€ 7.262 € 1.728 € 15.856 € 35.484

Als deze methode gebruikt wordt, is de break-even per jaar ongeveer 1800 uur aan projecten met het duurzaamheidsprofiel. Er kan ook gekozen worden om de klant het volledige profiel te laten vergoeden, dan is dit 600 uur.

§5.4 Gevolgen voor Bouwteam

In deze paragraaf wordt uiteengezet wat voor gevolgen het invoeren van het duurzaamheidsprofiel voor Bouwteam kan hebben, aan de hand van de sub-probleemstellingen:Welke gevolgen heeft het duurzaamheidsprofiel voor het primair proces van Bouwteam?Welke gevolgen heeft het duurzaamheidsprofiel voor het secundair proces van Bouwteam?

§5.4.1 Gevolgen voor het primair proces

Qua werkzaamheden zal Bouwteam erop vooruit gaan. Met het duurzaamheidsprofiel heeft zij meer aan de klant te bieden en onderscheidt Bouwteam zich van concurrenten. Naar verwachting zal Bouwteam meer werk krijgen, bovenop de projecten die nu uitgevoerd worden.

In 2009 was de begrote omzet € 822.000 of 10.560 uren. Dit was verdeeld over alle medewerkers, omgerekend ongeveer 8 FTE (Werf, 2010). Dit betekent dat gemiddeld 1320 uur per FTE. Dit lijkt weinig, aangezien fulltime neerkomt op 1800 uur per jaar (36 uur x 50 weken). Het verschil is te vinden in ziekte, verlof, vergaderingen etc. Het aantal verkoopbare uren per FTE dat gerealiseerd wordt bij Bouwteam, komt overeen met dat van de afdeling Projectmanagement van Gemeente Den Haag en is dus niet te zoeken in een lage efficiëntie, maar overeenkomstig met de gemeentelijke norm (Alewijnse, 2010). De verwachting van groei door het duurzaamheidsprofiel, in combinatie met het normale aantal projecten, betekent dus al snel dat er extra personeel nodig zal zijn. Als er in 2011 daadwerkelijk daadwerkelijk vijf duurzaamheids-projecten van samen 1250 uur uitgevoerd worden, is in datzelfde jaar al een extra FTE nodig en vanaf het jaar 2014 al 3,5 FTE.

Initieel zal er weinig veranderen aan de invulling van het primair proces, behalve een zijdelingse verschuiving naar duurzame projecten. Projectleiders en medewerkers zullen meer uitgedaagd worden om duurzame oplossingen te verzinnen. Zij moeten hier dan ook in geschoold worden, wat op dit moment ook het geval is met één medewerker. Het verdient aanbeveling om meerdere medewerkers te scholen in duurzame verbouwing, om een grote vraag op te kunnen vangen of overleg te plegen.


Zodra blijkt dat er meer vraag is naar het duurzaamheidsprofiel dan tien projecten per jaar, wat in de lijn van verwachting ligt, moet de licentie van GPR uitgebreid worden. Ook zal Bouwteam uit moeten breiden als de ‘normale’ projecten op hetzelfde niveau blijven. Dit heeft invloed op het secundaire proces.

§5.4.2 Gevolgen voor het secundair proces

De verwachte groei van Bouwteam heeft een aantal gevolgen voor het secundair proces. Deze gevolgen worden per onderdeel toegelicht, waarbij secundaire processen waar het duurzaamheidsprofiel geen of nauwelijks invloed op heeft worden weggelaten. Een medewerker van Bouwteam is in te huren voor € 78,- per uur. In deze prijs is het secundair proces meegerekend, maar niet de extra uitgaven die het duurzaamheidsprofiel met zich mee brengt. Deze worden hier samen met de gevolgen opgesomd. Alle genoemde bedragen zijn inclusief BTW.

Huisvesting

Het kantoor van Bouwteam wordt gehuurd van Van der Werf Schilders voor € 1.172,10 per maand. Op het moment heeft Bouwteam genoeg kantoorruimte. Zij beschikt over acht werkplekken, voor één directeur, vijf projectleiders en zes projectmedewerkers. Bouwteam werkt ambulant, waardoor de praktijk is dat iedereen meestal op locatie aan het werk is en de meeste werkplekken leeg zijn. Ondanks de lage bezetting van naar aanname minder dan 25 procent, heeft elke projectleider heeft zijn eigen werkplek. Als Bouwteam groeit is al snel meer ruimte nodig. Door de lage bezettingsgraad is dit echter onnodig en is het beter om in dat geval over te gaan op flex-werkplekken, wat ook een voorbeeldfunctie heeft. Elke projectleider werkt op dit moment al mobiel doordat zij vaak op locatie zijn en ook daar hun werk moeten kunnen doen. Daarom zou men de kantoor-werkplekken van Bouwteam moeten verbouwen naar flex-werkplekken zodra zij groeit en meer medewerkers nodig heeft. Dit komt neer op evenveel bureaus, met ieder een eigen verrijdbaar ladenblok. Op deze manier kan Bouwteam voorlopig zonder uitbreiding van de huisvesting en heeft wel iedereen een werkplek.

Communicatie

De communicatie zal een taak worden van de innovatie-medewerkster en in sommige gevallen de directeur. Het tarief van de innovatie-medewerkster verschilt van dat van de projectleiders, namelijk € 40 per uur (Bouwteam P&O, 2008). Zoals blijkt uit het onderzoek naar de marketing, zal gebruik gemaakt worden van verschillende kanalen om de boodschap van Bouwteam over het duurzaamheidsprofiel over te brengen. Dit zijn:

− Presentaties voor partners− Presentaties voor potentiële en bestaande klanten− Bij offertes wordt een Quickscan aangeboden, in het geval van een passend project− De Bouwteam website, als directe link− Advertenties in relevante vakbladen

Dit zijn goeddeels nieuwe vormen van communicatie van Bouwteam, de meeste projecten zijn nu verkregen via het netwerk van de directeur en via partners. Het duurzaamheidsprofiel is reeds gepresenteerd aan partners, bij de volgende bijeenkomst moet hier het laatste nieuws over het profiel gecommuniceerd worden om het onder de aandacht te houden. Aan het einde van 2010 is een bijeenkomst voor potentiële en bestaande klanten van Bouwteam, waar ook een presentatie van het duurzaamheidsprofiel moet worden gehouden en met name de uitkomsten van de pilots. De Quickscan wordt verrekend in het duurzaamheidsprofiel maar moet niet bij elk project aangeboden worden. Wel is het belangrijk om aan elke klant te vertellen dat Bouwteam ook een duurzaam product heeft. De website moet aangepast worden, waarbij niet alleen het duurzaamheidsprofiel beschreven wordt, maar ook de bijkomende voordelen voor de klant, met voorbeelden van projecten en berekeningen. Als uit de bestaande klantenkring te weinig werk


voortvloeit is de volgende mogelijkheid uitwijken naar een breder publiek, door middel van een advertentie in een relevant vakblad.Met extra communicatie moet de innovatie-medewerkster meer uren werken en zijn er extra kosten aan marketing-middelen. Om deze kosten te bepalen wordt een aantal aannamen gedaan.

De presentaties worden gehouden in de kantine van een partnerbedrijf. De tijd om het te organiseren kost wel geld uiteraard. Tien uur à €40, twee per jaar: € 800De kosten van de Quickscans worden verrekend in het duurzaamheidsprofiel.De Bouwteam-website moet aangepast en bijgehouden worden: € 600Een advertentie in vakbladen is voor latere zorg, aangezien dit tamelijk prijzig is. Dat kan wachten tot blijkt dat de andere communicatiekanalen niet werken.

Totaal per jaar: € 1400

Scholing medewerkers

In het jaar 2011 zal naar verwachting één geschoolde medewerker genoeg zijn om zich te richten op het duurzaamheidsprofiel. Het is echter onwaarschijnlijk dat in 2011 en opvolgende jaren duurzame projecten zich netjes na elkaar zullen aanbieden en is het dus handig om meerdere geschoolde medewerkers in dienst te hebben, in ZZP-verband. Anders zou een project misschien niet uitgevoerd kunnen worden door Bouwteam, wat een verlies in inkomsten zou betekenen.Op dit moment wordt één medewerker getraind tot GPR expert, in 2011 moet de volgende geschoold worden zodat Bouwteam voldoende kennis en dus capaciteit heeft. Deze scholing geschiedt bij GPR, tegen de prijs van: Uren medewerker € 584

Cursus: € 1.895Examen: € 595 +Totaal: € 3.074 p.p. incl. BTW

Met geschoolde medewerkers is een beter duurzaamheidsprofiel op te leveren, doordat enerzijds beter de mogelijkheden van het programma benut worden, anderzijds de bouwkundige aanpassingen beter passen.

Groei van Bouwteam

In dit onderzoek wordt er vanuit gegaan dat zonder de introductie van het duurzaamheidsprofiel de omzet van Bouwteam gelijk zou blijven aan het jaar ervoor. Hier is voor gekozen omdat er anders een extra onderzoek nodig zou zijn om ook hiervoor een verwachting op te stellen, zonder meerwaarde voor dit onderzoek.

Het ziet er naar uit dat Bouwteam zal groeien door het duurzaamheidsprofiel en de stijgende lijn voortgezet zal worden. De weergegeven bedragen zijn inclusief BTW, het resultaat is na winstbelasting.Verwachting resultaat Gerealiseerd DZH-profielen Perc. Toename / in FTE2008: € 45.9952009: € 44.000 € 144.0002010: € 144.0002011: € 144.000 € 6.250 5 procent / 1 FTE2012: € 144.000 € 14.000 10 procent / 2 FTE2013: € 144.000 € 20.000 14 procent / 3 FTE2014: € 144.000 € 22.500 16 procent / 3 FTEZo blijkt dat als Bouwteam evenveel reguliere projecten uitvoert en het duurzaamheidsprofiel aftrek vindt naar verwachting, in 2013 drie extra opgeleide medewerkers nodig zijn om het extra werk op te kunnen vangen.


§5.4.3 Resultaat

Zoals in de vorige paragrafen is beschreven brengt de invoering van het duurzaamheidsprofiel en de groei van Bouwteam daardoor, extra kosten met zich mee voor het secundair proces. Dit heeft invloed op het resultaat, welke berekend is per nieuwe medewerker en per jaar.

Per nieuwe medewerker

Kosten: Meubilair € 300Scholing € 3.074

Baten, winst: Uren: € 6.500 – (1300 uur à € 5 winst per uur)Resultaat: + € 3.126

Per jaar

Verwachtte inkomsten van het duurzaamheidsprofiel:2011: € 97.500 2012: € 218.400 2013: € 312.000 2014: € 351.000

Verwachtte extra kosten aan het duurzaamheidsprofiel:Werkplekken: € 300 € 300 € 300 € 300

Communicatie: € 1.400 € 1.400 € 1.400 € 1.400

Scholing: € 3.074 € 3.074 € 3.074 € 3.074

DZH-profiel:37 € 7.372 € 5.010 € 5.872 € 5.872

Medewerkers: €.. 91.250 € 204.400 € 292.000 € 328.500Resultaat inclusief secundaire kosten:

- € 5.896 + € 4.216 + € 9.354 + € 16.628

Het werkelijke verloop van het duurzaamheidsprofiel zal natuurlijk anders zijn, daarom wordt een ROI of break-even berekend voor het aannemen van nieuw personeel op ZZP-basis. Bij elke nieuwe aanwinst, moet één van de medewerkers geschoold worden in GPR en moet er een nieuwe kast komen. Daartoe kost elke nieuwe medewerker incidenteel € 3.374 en levert per uur € 5 winst op. De break-even van het inhuren van een extra medewerker, op basis extra kosten met betrekking tot het duurzaamheidsprofiel, komt daarmee op 675 uur, ofwel ongeveer 17 weken fulltime.

37 De kosten 'DZH-profiel' bedragen de kosten van het uitvoeren, rente (-derving) en de licentie van GPR, minus de bijdrage van de opdrachtgever.


Hoofdstuk 6 Conclusies en aanbevelingenConcluderend op dit onderzoek volgt dit hoofdstuk, dat aan de hand van de voorgaande hoofdstukken de probleemstelling zal beantwoorden;Hoe moet Bouwteam P&O het duurzaamheidsprofiel invoeren om optimaal de markt te bedienen en benutten, ten einde als nieuwe dienst positieve resultaten op te leveren voor Bouwteam P&O en haar partners?

Dit geschiedt aan de hand van de sub-probleemstellingen, zoals deze in dit rapport gebruikt zijn. Omdat niet elke lezer alle hoofdstukken heeft gelezen, wordt in deze conclusie voor een nadere toelichting, verwezen naar andere hoofdstukken of paragrafen met dezelfde titel.

§6.1 Vraag van de markt

Welke vraag is er naar duurzaamheid?Er valt te concluderen dat voor utiliteitsbouw de vraag naar duurzaam vastgoed de komende jaren exponentieel zal stijgen. Omdat nieuwbouw over het algemeen duurder is dan een verbouwing en veel kantoorpanden leeg staan, zal Bouwteam met het duurzaamheidsprofiel hoge ogen gooien op de kantoormarkt. Van andersoortig vastgoed is minder bekend over de vraag in de komende jaren. Bedrijven hebben te maken met imago, stijgende energiekosten in een krappe economie, ARBO voorwaarden voor een gezond binnenklimaat en winstbelasting voordelen, waar dit voor particulieren met een kleinere portemonnee minder op gaat.

Welke vraag is er naar het duurzaamheidsprofiel?Aan een aantal potentiële afnemers van het duurzaamheidsprofiel is, na een korte toelichting, de vraag gesteld:'Zou u, als gebouwbeheerder, geïnteresseerd zijn in deze dienst en waar hangt dat vanaf?'Door het aantal antwoorden op deze vraag is dit onderzoek niet representatief, maar wel indicatief voor de vraag en beperkingen van de markt. Er valt te concluderen dat het duurzaamheidsprofiel voornamelijk interessant lijkt voor degene die de energiekosten betaalt, maar veelal niet de eigenaar is in het geval van commercieel vastgoed. Eigenaren van vastgoed of facilitair managers zien wel heil in het duurzaamheidsprofiel, om te besparen op energiekosten en met betrekking tot Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen. Daarbij wordt als groot voordeel gezien dat het project turn-key is. Ook blijkt dat er verschil bestaat tussen denkwijzen ten opzichte van verduurzaming van bestaand vastgoed. De één ziet besparingen in de exploitatie, waar de ander voornamelijk hoge incidentele kosten van de verbouwing ziet. Dit is niet onbelangrijk om rekening mee te houden met de exploitatie van het duurzaamheidsprofiel. Nog niet iedereen is overtuigd van de meerwaarde van het verduurzamen van bestaand vastgoed.

De vraag naar het duurzaamheidsprofiel is dus zeker aanwezig, alleen scheelt dit per 'relatie' met het vastgoed; huur of eigendom. Daar moet bij gezegd worden dat er ook verhuurders zijn die wel mogelijkheden zien voor het duurzaamheidsprofiel.

§6.2 Kwaliteit

Hoe kan een kwalitatief duurzaamheidsprofiel geproduceerd, en deze kwaliteit geborgd worden in het proces?Voor het duurzaamheidsprofiel van Bouwteam wordt kwaliteit als essentieel gezien, aangezien garantie onderdeel is van het Bouwteam-concept. Het blijkt dat door het maatwerk in het duurzaamheidsprofiel, waar de imput van de klant door de gehele dienst verweven is, hierdoor een grote kans op fouten is in de output. Aan de hand van het GAP-model is een risico-analyse opgesteld waarmee een manier van handelen is opgesteld, waarmee deze risico's zo klein mogelijk zijn. Om verschillen in outcome door bijvoorbeeld stookgedrag of weersinvloeden terug te dringen, moeten afspraken gemaakt worden met de opdrachtgever over marges.


Een belangrijk onderdeel van het kwaliteitsonderzoek, en daarmee elke soort aanbevelingen, is borging van de aanpassingen of aanbevelingen. Hierbij moet opgemerkt worden dat het kwaliteitsonderzoek op basis van theorie en de pilot-projecten gedaan is. De markt en daarmee de vraag is veranderlijk en daarom is het niet de werkwijze die geborgd moet worden, maar het proces en de kwaliteitscontrole. Om hier richting en geleiding aan te geven moet gebruik gemaakt worden van een cyclisch iteratieve controle, zoals dat mogelijk is met de Deming cirkel (Bij, van der e.a., 2008, pp 69-71). Door het werkproces hier regelmatig aan te onderwerpen, blijft Bouwteam qua kwaliteit voorop lopen.Ook verdient het aanbeveling om kwaliteitsmanagement te verankeren en dit te laten erkennen, door een ISO 9001 certificering. Bouwteam is misschien wat 'klein' om een generiek kwaliteitsbeleid op te stellen, maar dit is wel een soort garantstelling voor klanten dat binnen Bouwteam op een gestructureerde manier aan kwaliteitsmanagement gewerkt wordt.Dit heeft een dermate grote overeenkomst met de manier waarop Bouwteam nu werkt, dat de stap om zich hierin te certificeren klein lijkt. Om dit bedrijf-breed door te voeren zal echter wel wat werk kosten. Nader onderzoek met betrekking tot ISO-9001 certificering wordt aanbevolen.

§6.3 Vermarkten

Hoe moet het duurzaamheidsprofiel op de markt gebracht worden?Aangezien het duurzaamheidsprofiel een nieuwe dienst is, bestaat er geen kant en klare manier om dit op de markt te introduceren. De markt van het duurzaamheidsprofiel bestaat, gezien de kosten van uitvoering van het duurzaamheidsprofiel, voornamelijk uit grotere projecten dan enkele woningen. Dan blijven woningblokken, flats en schoolgebouwen over, waar kantoorpanden en ander commercieel vastgoed volgt na uitbreiding van GPR.

Bouwteam zal een mix van twee concurrentiestrategieën van Porter volgen (Marcus & van Dam, 2005, pp 332-334). Door een concurrentiestrategie te kiezen, is een ondernemig in staat goede strategische keuzes te maken en hierdoor tot hogere prestaties te komen. Dat is ten eerste de differentiatie strategie, omdat Bouwteam een unieke en complete dienst aanbied. Ook geldt zeker de eerste jaren een focus-strategie, omdat nog niet ieder type gebouw mogelijk is met GPR.

Marketing is meer dan het onder de aandacht brengen van producten of diensten door reclame of creëren van merken. Er is in dit onderzoek gebruik gemaakt van de 4 P's (12manage, 2010). De Dienst is volledig in te vullen naar de wensen van de klant. De Plaats waar de diensten aangeboden is projectafhankelijk. De Promotie moet voornamelijk geschieden via bestaande kanalen van Bouwteam, zoals het uitgebreide netwerk. Ook moet er informatie te vinden zijn op de website en bij elke offerte moet informatie over het duurzaamheidsprofiel verschaft worden. Verder moeten er presentaties gegeven worden voor partners, het netwerk en nieuwe klanten. Advertenties in vakbladen van vastgoedmanagers zijn denkbaar en aan te raden.De Prijs wordt bepaald aan de hand van de kosten van uitvoering van het onderzoek, het duurzaamheidsprofiel. Een Quickscan38 is voor de klant gratis, een duurzaamheidsprofiel kost €1.468 als de werkzaamheden niet bij Bouwteam uitgevoerd worden. Volgt uit het duurzaamheidsprofiel een opdracht, dan wordt een korting toegekend afhankelijk van de grootte van het project.

38 Verkort duurzaamheidsprofiel met een aantal interesses van de klant om deze te 'lokken' tot meer.


§6.4 Consequenties

Deze paragraaf behandelt de consequenties van de introductie van het duurzaamheidsprofiel, op het primaire en secundaire proces van Bouwteam. Dit geschiedt aan de hand van de twee bijbehorende sub-probleemstellingen en sluit af met een conclusie.

§6.4.1 Het primair proces

Welke gevolgen heeft de introductie van het duurzaamheidsprofiel voor het primair proces van Bouwteam?Door de introductie van het duurzaamheidsprofiel zal het primair proces van Bouwteam niet veranderen, maar wel verbreden in de richting van duurzaam bouwen en verbouwen. Het feit dat de duurzaamheidsprofiel-projecten los staan van de reguliere projecten, betekent niet dat dit geen invloed zal hebben hierop. Een projectleider zal eerder een duurzame oplossing opperen dan voorheen, doordat hij er meer kennis van heeft, meer toepassingen kent en de voordelen voor de klant kent.Een ander verschil tussen het duurzaamheidsprofiel en de regulieren projecten van Bouwteam, is servitization. Hierbij vind meer service en actieve verkoop plaats buiten het eigenlijke product om. Ook dit zal van invloed zijn op alle werkzaamheden van Bouwteam, en past in de ambitie van de onderhoudsarchitect.39

Er is een hypothese opgesteld naar aanleiding van uitkomsten van dit onderzoek, dat Bouwteam tot zestien procent of 3,3 FTE per 2014 zal groeien door het duurzaamheidsprofiel. Als het duurzaamheidsprofiel correct geïmplementeerd wordt en deze hypothese accuraat is, wordt exploitatie van het duurzaamheidsprofiel vanaf het jaar 2012 winstgevend.Met deze verwachte groei zijn ook meer medewerkers nodig, waarvan degenen die zich op het duurzaamheidsprofiel richten ook geschoold moeten worden. Dit heeft ook invloed op het secundair proces.

§6.4.2 Het secundair proces

Welke gevolgen heeft de introductie van het duurzaamheidsprofiel voor het secundair proces van Bouwteam?De gevolgen worden per secundair onderdeel toegelicht.HuisvestingBouwteam heeft genoeg ruimte om in de voorziene groei te voorzien, zeker op de ambulante wijze waarop zij werkt. Er zullen pas wijzigingen aangebracht moeten worden zodra er extra medewerkers aangenomen worden. Als er niet genoeg plekken meer zijn dienen flexplekken ingericht te worden, zodat Bouwteam niet hoeft te verhuizen. Dit bespaart geld, moeite en het milieu.CommunicatieOver een nieuwe dienst moet goed gecommuniceerd worden om te zorgen dat deze naamsbekendheid krijgt en afzet vindt. In het geval van Bouwteam dient dit initieel via bestaande kanalen te geschieden. Daaronder vallen presentaties aan partners en potentiële klanten en regelmatige updates van de voortgang van het duurzaamheidsprofiel op de website van Bouwteam. Als dit een uitputtelijke markt blijkt, kan Bouwteam een advertentie plaatsen in een vakblad van de doelgroep, bijvoorbeeld over facilitaire zaken of vastgoedbeheer.Scholing medewerkersGPR biedt een scholing om te verdiepen in het programma en de werking en toepassing ervan beter te leren kennen. De medewerkers die zich zullen richten op het duurzaamheidsprofiel zullen hierin geschoold moeten worden om goede profielen en projecten op te kunnen leveren.

39 De onderhoudsarchitect is een ambitie van Bouwteam, waarover meer in paragraaf 2.1. en bijlage 7


§6.4.3 Het resultaat

Het is met redelijke zekerheid te stellen dat Bouwteam zal gaan groeien door de introductie van het duurzaamheidsprofiel. Het is de vraag hoeveel dit in werkelijkheid zal zijn. De berekeningen in dit rapport zijn gebaseerd op theoretisch onderzoek en marktonderzoek naar duurzaamheid en een kleiner marktonderzoek naar de vraag naar het duurzaamheidsprofiel. Dit zal nooit gelijk zijn aan de werkelijke toekomst, en daarom zijn Return On Investments berekend om te kunnen;

− bepalen of het duurzaamheidsprofiel rendabel zal zijn om mee door te zetten, of− bepalen wanneer het rendabel is om een medewerker aan te nemen, welke ook

geschoold dient te wordenHiermee kan Bouwteam bepalen of het duurzaamheidsprofiel daadwerkelijk rendabel zal zijn en zij extra personeel aan kan nemen of er tijdig de stekker uit trekken.

Uit de exploitatie paragraaf 5.3.4 is gebleken dat naar verwachting het duurzaamheidsprofiel positieve resultaten op zal leveren vanaf het jaar 2012. Op de gekozen manier van doorberekening van kosten van het profiel, ligt de break-even op 1800 uur per jaar. Als ervoor wordt gekozen de klant het volledige profiel af te laten rekenen, is dit 600 uur.Een nieuwe medewerker voor het duurzaamheidsprofiel kost Bouwteam aan meubilair en scholing € 3.374 inclusief BTW. De winst per uur per medewerker is € 5 en brengt daarmee de return on investment op 675 uur, wat staat voor ongeveer 17 weken fulltime werk.


Hoofdstuk 7 ImplementatieOp dit moment is het duurzaamheidsprofiel al geïmplementeerd, door middel van de pilot-projecten. Daarom zal deze implementatie zich voornamelijk richten op het bijsturen en borgen van het duurzaamheidsprofiel binnen Bouwteam.

§7.1 Uitvoering duurzaamheidsprofiel

Deze paragraaf zal uiteenzetten wat de precieze stappen zijn om risico’s te vermijden. Dit heeft als doel het borgen van kennis en standaardisatie van werkprocessen, zoals uit de definiëring van . Het proces wordt doorgenomen van begin tot eind. Allereerst is het proces tot aan de gunning van de opdracht inclusief opdracht tot uitvoeren van het duurzaamheidsprofiel, gevisualiseerd in figuur 6.2.

KlantAanbesteding

Project / onderhoud

OpdrachtTekeningen etc.

Offerte doorBouwteam

Offerte

Partner Partner Partner

QuickscanGPR Energie /andere module

UitkomstQuickscan

Duurzaam-heidsprofiel?

neeja

WensenEPA-label

ROIInvestering

Score per moduleOpname

Energierekening

InvullenGPR gebouw.

Ontw. scenario's

OnderbouwingScenarioBestek

Workflow-chart aanbestedingRood geeft de huidige situatie aanZwart-gestippeld de nieuwe situatie

Figuur 6.2: Flowchart duurzaamheidsprofiel

Als de opdrachtgever besluit met Bouwteam in zee te gaan en een duurzaamheidsprofiel en werkzaamheden uit wil laten voeren, moet de projectleider in gesprek gaan met de opdrachtgever. Uit dit gesprek moet duidelijk worden:

− met welk doel de opdrachtgever het onderzoek en werkzaamheden wil− wat het gewenste EPA-label is− wat de gewenste terugverdientijd is− wat de gewenste score per module is (verhouding)− wat de maximale investering is

Door de motivatie in zeker mate dubbelop te vragen, kan Bouwteam zeker zijn dat de wens goed overgekomen is. Ook moet met de opdrachtgever afgesproken worden hoe de kosten van het duurzaamheidsprofiel gedekt worden, volgens de formule.


Vervolgens moet de uitgangssituatie opgenomen worden, wat erg zorgvuldig moet gebeuren. Dit moet gedaan worden door een projectleider van Bouwteam, die ook het project uit gaat voeren en een cursus duurzaam bouwen heeft gevolgd. Deze opname geschiedt aan de hand van het opname-formulier (bijlage 6). Dit is een lijst waarop alle benodigde gebouw-eigenschappen ingevuld moeten worden. Dit moet vervolgens overgenomen worden in GPR. Door deze dubbele opname kunnen geen stomme foutjes gemaakt worden, en de lijst is snel in te vullen in het pand.

Met deze informatie kan het duurzaamheidsprofiel ingevoerd worden in GPR. De energiescore van GPR moet gecontroleerd en gecorrigeerd worden aan de hand van de energierekening van liefst twee jaar, om een correcte berekening van de terugverdientijd te garanderen. Aan de hand van GPR en voorgaande projecten kunnen de scenario's ontworpen worden. Met de wensen van de opdrachtgever kan bepaald worden hoeveel scenario's nodig zijn en hoe 'extreem' het meest duurzame scenario kan worden. Zo wordt er geen enkel onrealistisch verbeterscenario ontworpen en tijd bespaard. De scenario's worden vervolgens aan de hand van kengetallen of aan de hand van offertes van partners, en GPR getoetst op terugverdientijd. In de praktijk blijkt dat dit aan de hand van kengetallen vele malen sneller is. Als deze niet passend blijkt, moeten het betreffende scenario met offertes bewaard worden voor toekomstige projecten.Hierin staat duidelijk weergegeven voor de opdrachtgever, wat elk verbeterscenario met zich meebrengt aan baten (op elke module), de terugverdientijd, investering en advies. Dit wordt vervolgens gepresenteerd aan de opdrachtgever, waarna een bespreking en de beslissing volgt. Dit hele traject is gevisualiseerd in figuur 6.2. Vervolgens wordt bij een akkoord van de opdrachtgever het daadwerkelijke duurzaamheidsprofiel uitgevoerd. Uitvoering van het project wordt vervolgens uitgevoerd volgens het bouwteam-concept.

Na de verbouwing wordt een EPA-meting gedaan door Bouwteam, waarna het label overhandigd (met een 'huldiging') wordt aan de opdrachtgever. Ook kan deze gebruikt worden om te controleren of het duurzaamheidsprofiel accuraat geweest is. Zo moet na een half of heel jaar het energieverbruik gecontroleerd worden, gecorrigeerd voor weersinvloeden. Hieraan kunnen de verwachtingen van toekomstige projecten bijgesteld worden.


§7.2 Borging

Deze paragraaf richt zich niet op de borging van het proces, maar die van de kwaliteit. Dit is een theoretisch onderzoek geweest, aangevuld met enige ervaring van de pilot-projecten. Het wordt aanbevolen om hoge kwaliteit van het duurzaamheidsprofiel te behalen en behouden, om na elk afgerond project een evaluatie te houden. Bij de eerste projecten moet ook tussentijds geëvalueerd worden, voornamelijk gericht op het proces. Dit volgt de Deming cirkel, waarvan in dit onderzoek al het onderdeel Plan is ingevuld. Do geschiedt tijdens het project, de Check is de evaluatie van het proces. Belangrijk onderdeel daarna is de opvolging van de Check, de Act om daadwerkelijk het plan voor het volgende project -of huidige in het geval van de eerste projecten- aan te passen.Alleen door deze regelmatig controle is een kwalitatief hoogwaardig duurzaamheidsprofiel te garanderen. Na onderzoek naar de mogelijkheden tot certificering in ISO 9001, kan wellicht hierop overgegaan.


Ontwikkelingduurzaamheidsprofiel

Klant:Duurzaamheids-

profiel, graag!

Klant:Wensen eninformatie

Vastgoedinformatie

EPA-label doel

terugverdientijdscore per module

maximale investering

Quickscan

duurzame mogelijkheden

gebouwgegevensoffertes

Klantuitvoeren

ja/nee

nee Alleen initiëleopdracht

jaKlantScenario

1/2/3

Uitvoerenwerkzaamheden

EPA-meting enuitreiking label

Controle meting metduurzaamheidsprofiel

Aanpassenproces

Controlemetingenergieverbruik

Figuur 6.3: Visualisatie opstellen, uitvoeren en nazorg van het duurzaamheidsprofiel

Borging (ACT)

§7.3 Tijdpad implementatie

Vanaf begin 2010 is Bouwteam bezig met het uitvoeren van de pilot-projecten. De planning is dat eind dit jaar alle pilots afgerond zijn. Het is niet van elke stap te bepalen wanneer deze afgerond moet zijn, omdat de afzet van een nieuwe dienst niet zeker is, en voorraad niet mogelijk is. Daarom heeft niet elke stap een uiterste datum wanneer deze afgerond moet zijn, maar is dit tijdpad meer te zien als een richtlijn.Op dit moment moet er nog gestart worden met de laatste twee pilots, waarbij de aanbevelingen van dit rapport direct in acht genomen kunnen worden. Daarom start het tijdpad in november 2010. Allereerst wordt het tijdpad nagelopen dat reeds bewandeld is.Van 2008 tot begin 2010: Verzamelen informatie over duurzaamheid

Meetmethode vaststellenProefmetingenInterne introductieCommunicatieplan opstellen

Begin tot november 2010: Eindrapport onderzoek OTBStart pilot-projectenOnderzoek naar GPR en het gebruik daarvanAfstudeeronderzoekBijeenkomst met partners over het duurzaamheidsprofielPresentatie duurzaamheidsprofiel aan pilots

Met dit onderzoek wordt de voorgaande fase afgesloten en kan gekeken worden naar de toekomst.

Wanneer: Verantw. Wat: Nov. 2010: Projectleiders – Ontbrekende pilot 1 uitvoeren volgens resultaten van dit

Innov.-mw. onderzoek, waarbij halverwege en aan het einde het proces besproken, beoordeeld en verbeterd wordt. Dit aan de hand van de Deming-cirkel.

Dec. 2010: Projectleiders – Ontbrekende pilot 2 uitvoeren volgens resultaten van dit Innov.-mw. onderzoek waarbij halverwege en aan het einde het proces Directie besproken, beoordeeld en verbeterd wordt. Na deze pilot moet

het gehele proces nogmaals extra goed bekeken worden, samen met de voorgaande pilots.

Begin 2011: directie – Als alles volgens uitgesproken verwachting verloopt, is dit jaar een extra GPR medewerker nodig. Het is in ieder geval aanbevolen om alvast op zoek te gaan, zodat bij drukte deze medewerker snel ingeschakeld kan worden.

Innov.-mw. – Presentatie pilots aan betreffende vastgoed eigenaren.Innov.-mw. – Onderzoek naar certificering ISO 9001Projectleiders – Presentatie aan partners en zo mogelijk nieuwe klanten. Aan Directie partners moet gevraagd worden om aan klanten met goede

projecten, het duurzaamheidsprofiel te benadrukken.Innov.-mw. – Communicatie over de pilots via de website van Bouwteam.

Heel 2011: Projectleiders – De kans is aanwezig dat één of meer van de pilot-projecten Innov.-mw. daadwerkelijk een opdracht wordt. Als dit daadwerkelijk het

geval is, moet bij dit project halverwege en achteraf bekeken worden of alles naar wens gaat.

Directie – Ook moet er gezocht worden naar nieuwe projecten en bij elk Projectleiders relevant project een Quickscan aangeboden worden, als zijnde

actieve verkoop. Half 2011: Innov.-mw. – Update van het duurzaamheidsprofiel op de website van

Bouwteam


Eind 2011: Directie – Bij de partner-presentatie wordt wederom verslag gedaan van Innov.-mw. het jaar, met nadruk op het het duurzaamheidsprofiel. Bij Projectleiders partners kan nogmaals gevraagd worden het

duurzaamheidsprofiel te benadrukken aan klanten.Innov.-mw. – Op de website van Bouwteam moet verslag gedaan worden

van de werkzaamheden met betrekking tot het duurzaamheidsprofiel.

2012 en verder: Innov.-mw. – (half)jaarlijks updaten van de website met betrekking tot het duurzaamheidsprofiel.

Projectleiders – Na elk project, deze beoordelen met de deming-cirkel.Innov.-mw. – Elk jaar afsluitende partnerbijeenkomsten en presentaties voor Directie (potentiële) klanten. Zo blijft het duurzaamheidsprofiel onder Projectleiders de aandacht bij klanten en partners.


Literatuuropgave12Manage: Marketingmix, 4 p's. http://www.12manage.com/methods_marketing_mix_nl.html

(23/09/2010)Agentschap NL: Rendement van duurzaam vastgoed

www.senternovem.nl/duurzaamvastgoedportal/verduurzaming_vastgoed/rendement/index.asp (23/05/2010a ).

Agentschap NL: Energielabel gebouwen, www.senternovem.nl/energielabelgebouwen/index.asp (23/05/2010b).Alewijnse, H. (Projectmanager Gemeente DH). Urenberekening project. M. Alewijnse (10/09/2010)Altcom: Het Kyoto verdrag. http://www.atlcom.nl/site/Voorgezet/wp-content/Verdieping%20Het

%20Kyoto-verdrag.pdf?seo=/site/Voorgezet/wp-content/Verdieping%20Het%20Kyoto-verdrag.pdf (24/09/2010)

Bij, H. van der, Broekhuis, M en Gieskes, J: Kwaliteitsmanagement in beweging. 2e herz. dr. Deventer: Kluwer, 2008. ISBN 9014080891

Bouter, R.: Handleiding Schriftelijke Rapportage. Den Haag: Haagse Hogeschool, 2006. code 2318Bouwbesluit Online: Bouwbesluit. http://www.bouwbesluit-online.nl/ (24/09/2010)Bouwteam P&O: Bouwteam PO def begroting. 6E versie. Hazerswoude-dorp: Bouwteam P&O,

2008 (intern document)Bouwteam P&O: Wat doen wij.

http://bouwteamp-o.nl/bouwteam/wat-doen-wij/849/ (23/09/2010a)Bouwteam P&O: Publicaties.

http://bouwteamp-o.nl/bouwteamextra/publicaties/872/ (24/09/2010b)CBS Statline, ondw.: Woningvoorraad op 31 december, (10/05/2010).CBS: Opnieuw forse groei duurzame elektriciteit

www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/industrieenergie/publicaties/artikelen/archief/2010/ 2010-3052- wm.htm (23/05/2010).

Driel, A. van: Strategische inzet van vastgoed. 5e dr. Nieuwegein: Arko, 2007. ISBN 9789077072370

Good Energies: People, Planet, Profit. http://www.goodenergies.com/philosophy/people-planet-profit.php (24/09/2010)

Greenpeace: Stijging zeespiegelwww.greenpeace.nl/campaigns/broeikaseffect-en-klimaatveran/effecten/stijging-zeespiegel (25/04/2010)

ISO: ISO 9001- What does it mean in the supply chain? http://www.iso.org/iso/iso_catalogue/management_standards/iso_9000_iso_14000/

more_resources_9000/9001supchain.htm#what_is_iso_9001 (24/04/2010)Jones Lang Lasalle: Duurzame huisvesting: Een gids voor de Nederlandse kantoorgebruiker

http://www.senternovem.nl/mmfiles/Duurzame%20huisvesting,%20een%20gids%20voor%20de%20nederlandse%20kantoorgebruiker_tcm24-311442.pdf (20/4/2010)

Kennislink: Poolkap smelt sneller dan voorspeltwww.kennislink.nl/publicaties/poolkap-smelt-sneller-dan-voorspeld (22/4/2010)

Looy, B. van, P. Gemmel & R. van Dierdonck: Services Management. 2nd. ed. Essex: Pearson Education Limited, 2003. ISBN 027367353

Marcus, J. en van Dam, N.: Een praktijkgerichte benadering van organisatie en management. 5e dr. Groningen: Wolters-Noordhoff, 2005. ISBN 9789001210274

Milieu Centraal: Klimaatverandering.http://www.milieucentraal.nl/pagina.aspx?onderwerp=klimaatverandering (24/09/2010a)

Milieu Centraal: Prijspeil 2009www.lage-energierekening.nl (15/05/2010b)

Montulet, B.: Eerste Ecodorp in Brabant.http://www.ecodorpbrabant.nl/Images/voortgang/2010/Publiciteit/Artikel-in-Spint.pdf(24/09/2010)

Mulders, M.: 75 Management-modellen. 1e dr. Groningen: Wolters-Noordhoff, 2007. ISBN 9789001605117


OTB (2010), Ontwikkeling Duurzaamheidsprofiel Vastgoedonderhoud Bouwteam P&O. Delft: onderzoeksinstituut OTB.

RIVM: LCA Expertisecentrumwww.rivm.nl/milieuportaal/dossier/lca/lca-expertisecentrum (25/4/2010)

SenterNovem: Kwaliteitsborging afgifte EP-certificaten, 2006.www.senternovem.nl/mmfiles/Kwaliteitsborging%20afgifte%20EP-certificaten%20(web).ppt_tcm24- 205869.pdf (26/4/2010a)

SenterNovem b: Dure plannen, goedkope oplossingenwww.senternovem.nl/mmfiles/Dure_plannen_goedkope_oplossingen_Adviseren_over_organisatie_en_financiering_van_energiebesparing_in_de_utiliteitsbouw_tcm24-118528.pdf (23/4/2010)

SER: Nederland moet meer werken aan duurzame groeihttp://www.ser.nl/nl/actueel/persberichten/2010-2019/2010/20100406.aspx (15/04/10)

Servitizer: Servitization explained. http://www.servitizer.com/servitization-explained.html (24/09/10)

TNO: Frisse scholen voor betere prestatieswww.tno.nl/downloads/Frisse%20scholen%202008.pdf (14/05/10)

Van der Werf schilders(2008), Bouwteam P&O innovatieplan. Hazerswoude: van der Werf Schilders.

Vastgoed Management Nederland: Huizinga onderzoekt leegstand kantorenvgm.nl/NieuwsDetail.aspx?RecID=2476 (10/05/2010)

Verdult, A. (Facilitair manager Respect Zorggroep Scheveningen). Verbouwing en markt voor het duurzaamheidsprofiel. M. Alewijnse, 20 mei 2010, Den Haag.

VDAB: De derde industriële revolutie.http://vdab.be/nieuws/20100517.shtml (24/09/2010)

VROM: subsidies duurzame initiatievenwww.vrom.nl/pagina.html?id=38226 (05/05/2010)

WCED; World Commission on Environment and Development: Our common future, 1987.http://worldinbalance.net/intagreements/1987-brundtland.php (24/09/2010)

Werf, C. van der (Medewerker innovatie Bouwteam P&O). Algemene informatie Bouwteam. M. Alewijnse (13/09/2010)

Zonnepanelen Informatiepunt: Rekenhulp terugverdientijd zonnepanelenhttp://www.zonnepanelen-info.nl/ (08/05/2010)


Scriptie M.S.Alewijnse

Documents

Transcript of Scriptie M.S.Alewijnse