Winkelgebied 2025Samen in beweging

2

Colofon

AuteurMax Erich ING Economisch Bureau max.erich@ing.nl

RedactieraadEdse Dantuma ING Economisch Bureau edse.dantuma@ing.nlJan van der Doelen ING Sectormanagement jan.van.der.doelen@ing.nlCeel Elemans ING Sectormanagement ceel.elemans@ing.nlThijs Geijer ING Economisch Bureau thijs.geijer@ing.nlKarlijn Kersten Dirk Mulder ING Sectormanagement dirk.mulder@ing.nlMarcel Peek ING Economisch Bureau marcel.peek@ing.nlMaurice van Sante ING Economisch Bureau maurice.van.sante@ing.nlDirk Visser ING Sectormanagement dirk.visser@ing.nlPhilip Zwart ING Real Estate Finance philip.zwart@ingrealestate.com

3

Inhoud

Inleiding en voorwoord 4

Samenvatting en visie 5

1. Trends – nieuw versus oud 6 Veranderende wereld van winkelen 7 Ontschulden versus overconsumptie 8 Vergrijzing versus baby-boom 9 Nieuwe generatie versus oude generatie 10 Online versus offline 11 Raming online 12 Kritisch winkelen 13 Decentralisatie versus centralisatie 14

2. Winkelgebied 2025 15 21e eeuwse maatschappij vs. 20e eeuws winkellandschap 16 Leegstand neemt toe 17 Minder vraag naar winkelvloeroppervlak 18 Lat wordt hoger gelegd in retail… 19 …en leidt tot nieuwe dynamiek 20 Selectiever locatiebeleid… 21 …ook in Franchise 22 Vastgoedeigenaren anticiperen 23 Overheden reactief 24 Veranderende spelregels winkelen 2014-2025 25 Winkelgebieden van de toekomst 26

3. Op weg naar 2025 27 Retail en Franchise – flexibel en proactief 28 Vastgoed – actief managen 29 Nieuwe huurvormen 30 Overheid – coördineren en faciliteren 31 Gezamenlijke belangen 32

4. Zoeken naar richting 33 Kansarme gebieden 34 Pijnlijke beslissing 35 Economische èn sociale functie 36 Burger versus consument 37 Trial and error 38 Lessen van andere landen 39 Lessen van andere generaties 40 Lessen van andere sectoren 41 De weg kwijt 42

5. Conclusie – nieuwe dynamiek 43 Samen in beweging 44 Urgentie hoog 45 Nieuwe dynamiek – andere opstelling 46

Bronnen 47

4

Inleiding en voorwoord

Winkels en winkelgebieden zijn niet weg te denken uit ons dagelijks bestaan. Van al onze dagelijkse behoeften tot aan onze grootste wensen; winkels zijn in staat ons hierin te voorzien. Daarbij hebben winkels en winkelgebieden niet alleen een nuttige taak, maar ze zijn ook gewoon leuk. Winkelen blijft volgens onderzoek een van de belangrijkste vrijetijdsbestedingen van Nederlanders. Omdat winkels en winkelgebieden deze taken al jaren lang vervullen zijn we er min of meer aan gewend geraakt. Eigenlijk zijn we echter vooral verwend geraakt. Nederland kent een relatief hoge winkeldichtheid. Duizenden ondernemers, van groot tot klein, hebben met hun inzet en liefde voor het vak er voor gezorgd dat in Nederland winkels altijd binnen bereik zijn.

Uiteindelijk kunnen deze winkels echter niet alleen draaien op liefde en inzet. Een combinatie van factoren zorgt er voor dat delen van de detailhandel steeds meer onder druk staan. De economische crisis, oplopende werkeloosheid, stijgende lasten en dalende koopkracht hebben ertoe geleid dat de consument de hand op de knip houdt. Daarnaast trekt ook de snelle opkomst van e-commerce geld weg uit de winkelstraat en transformeren demografische ontwikkelingen (vergrijzing) bepaalde delen van Nederland tot krimpgebieden.

Dit betekent dat er op termijn simpelweg minder behoefte zal zijn aan winkels. In de periode naar 2025 is dan ook niet voor alle winkelgebieden plaats. De lat wordt hoger gelegd, winkelgebieden moeten onderscheidend en relevant zijn om te overleven. Dit vraagt om een actieve opstelling van alle betrokken partijen. In vier deelrapporten beschrijft het ING Economisch Bureau hoe de verschillende sectoren (detailhandel, franchise, vastgoed en overheid) ieder voor zich een bijdrage kunnen leveren op weg naar het winkelgebied van 2025.

Uiteindelijk zullen zij vooral ook samen moeten optrekken. Gevaar is echter dat een afwachtende houding van één of meerdere partijen elk initiatief in de kiem smoort. In dit overkoepelende rapport wordt daarom gekeken hoe de relevante spelers elkaar kunnen versterken en aansporen tot gezamenlijke actie.

De zorg om en aandacht voor de toekomst van winkelgebieden is groot. Ook ING wil haar bijdrage leveren aan een succesvolle ontwikkeling van winkelgebieden. Dat doen wij enerzijds door kennis in te zetten en onze visie op het onderwerp te ontwikkelen. Anderzijds laten wij met aandacht voor dit onderwerp ons netwerk samenkomen, om hen aan het denken te zetten en in beweging te brengen. Zo beogen wij reikwijdte en draagvlak voor een proactieve ontwikkeling van succesvolle winkelgebieden richting 2025 te vergroten.

Samenwerking stond ook bij het schrijven van dit rapport centraal. Zonder input vanuit de verschillende sectoren zouden wij dit rapport niet tot stand kunnen brengen. Ik wil daarom hierbij iedereen bedanken die middels interviews en

round tables zijn of haar visie op dit onderwerp aan ons kenbaar heeft gemaakt. Ik wens u veel leesplezier en inspiratie toe bij het lezen van dit rapport.

Met vriendelijke groet,

Ben van de VrieDirecteur Marketing & OnderzoekING Zakelijk Nederland

5

Samenvatting en visie

Kansarm en kansrijkHet winkelgebied van 2025. In vier deelrapporten en dit eindrapport heeft het ING Economisch Bureau gekeken naar de belangrijkste trends en ontwikkelingen en hun impact op winkelgebieden. Daaruit is een visie gecreëerd op de meest kansrijke winkelgebieden richting 2025. Ook is in de deelrapporten geanalyseerd hoe de betrokken sectoren retail, franchise, vastgoed en decentrale overheid het best op de veranderingen in kunnen springen.

Tegenover kansrijke winkelgebieden staan ook kansarme winkelgebieden. Niet ieder winkelgebied is te redden. Nederland kent een overcapaciteit aan winkelvloeroppervlak. Sanering is noodzakelijk, maar ook pijnlijk. Zowel op economisch als sociaal vlak. Reden ook dat beslissingen veelvuldig worden uitgesteld. Zonder voldoende commerciële potentie zijn kansarme gebieden op termijn echter niet sterk genoeg te overleven. Uitstel leidt niet tot afstel.

Een sterke focus op kansrijke winkelgebieden is daarom te prefereren zonder kansarm volledig te verwaarlozen. Een proactieve aanpak van kansarme winkelgebieden is wenselijk in gevallen waarbij verpauperende winkelgebieden een negatieve impact hebben op hun omgeving. Overheid en markt zullen elkaar hierin moeten vinden. De urgentie is hoog en vraagt om maatregelen met een dwingend karakter.

Samen in bewegingBinnen alle sectoren is de bereidheid keuzes te maken en in acties om te zetten noodzakelijk. Een afwachtende houding van partijen kan ieder initiatief om tot kansrijke winkelgebieden te komen in de kiem smoren. Een succesvolle transitie van winkelgebieden richting 2025 vereist dat alle betrokken partijen gelijktijdig in actie komen.

Retail, Franchise en VastgoedVoor de betrokken marktpartijen in winkelgebieden is een proactieve, maar wel selectieve opstelling noodzakelijk. Flexibiliteit is een vereiste om voortvarend te kunnen halen. Durf is nodig om keuzes te maken.

Decentrale overhedenGemeenten en Provincies zetten de koers uit en komen met een strategische visie, waarin onderscheid wordt aangebracht tussen kansrijke en kansarme winkelgebieden. Daar wordt ook duidelijk naar gehandeld.

Nationale overheidDe nationale overheid kan voor bovengenoemde partijen een ondersteunende rol spelen. Denk aan kennisopbouw door het faciliteren van onderzoek en opleiding. Ook kan zij de dynamiek van winkelgebieden verbeteren door daar waar nodig wet-en regelgeving te herzien. Met het juiste gereedschap kunnen alle betrokken partijen in beweging worden gebracht..

6

Trends – nieuw versus oud

• Veranderende wereld van winkelen

• Ontschulden versus overconsumptie

• Vergrijzing versus baby-boom

• Nieuwe generatie versus oude generatie

• Online versus offline

• Raming online

• Kritisch winkelen

• Decentralisatie versus centralisatie

Hoofdstuk 1.

7

1 Trends – nieuw versus oud

Veranderende wereld van winkelen

TijdlijnDe tijdlijn laat zien dat winkelen in een periode van steeds snellere opeenvolgende veranderingen is terechtgekomen. Veranderingen die in sommige gevallen de vaste grond onder winkelgebieden hebben opgeschud, met consequenties voor belanghebbende partijen. In dit hoofdstuk kijken we naar de belangrijkste trends op economisch, demografisch, technologisch en politiek gebied, die winkelen en winkelgebieden nu en in de toekomst een ander gezicht geven.

1979 1990

1900 2000

2000 2010 2014

Aldrichuitvindere-commerce

1e webbrowser(www)1990

1997 ontstaan M-commerce

1998 GooglePaypal

2000InternetbubbelThuiswinkel.org

2003 iTunes start

2004 Facebook

2005 Youtube

2005 iDeal

2006

Twitter

2007 iPhone Apple

Android (Google)

2008

Groupon

2011 Amazon verkoopt meer e-books dan fysieke boeken

2012AH Pick-up points uitrol

2013

Netflix in NL

> 10 miljard omzet e-com in NL

1999 kieskeurig.nl en bol.com1995start Amazon.comontstaan eBayWehkamp begint site

1999 Victoria’s Secret websiteZappos (schoenen)

2010

Zalando

Apple App store

WhatsappiPadSpotify in NL

De Industriële Revolutie verhoogt welvaart en consumptie. Winkels groeien. Warenhuizen en (overdekte) winkelgalerijen bloeien op.

De ontwikkeling van supermarkten in de 20e eeuw leidt tot een retail revolutie. Ook (perifere) winkelcentra zijn dan in opkomst.

De snelle ontwikkeling van internet leidt tot een nieuwe revolutie in retail en zal het winkelgebied van de 21e eeuw in verregaande mate beïnvloeden.

8

1 Trends – nieuw versus oud

Ontschulden versus overconsumptie

Economische crisisIn de tijdlijn op pagina 7 zien we steeds snellere veranderingen in winkelen.De afgelopen jaren stonden daarbij regelmatig in het teken van de opkomstvan e-commerce. De economische neergang had in die periode echter minstens zo’n grote impact. Consumenten gaven de afgelopen vijf jaar telkens minder uit in winkels. De komende jaren valt een aanhoudend sterke groei van de consumentenbestedingen, en daarmee de winkelverkopen, niet te verwachten. Zo is er de nasleep van de Grote recessie van 2008-2009 en de Europese schuldencrisis. Consumenten en overheden zijn druk bezig hun balansen te herstellen. Overconsumptie heeft plaatsgemaakt voor ontschulden. In dit scenario zal de economische groei in Nederland, zelfs bij een gelijkblijvende arbeidsproductiviteit, structureel lager komen te liggen dan in de afgelopen decennia (zie figuur 1).

Stijgende kostenDoordat opkomende economieën wel een periode van productie- en welvaartsgroei doormaken, blijft de vraag naar energie en grondstoffen in de wereld hoog. Dit resulteert in toenemende schaarste, wat weer leidt tot hogere en meer volatiele prijzen en stijgende kosten van levensonderhoud. Deze kostenstijging wordt nog eens versterkt door de schuldencrisis, waardoor overheden scherper moeten kijken naar hun inkomsten en uitgaven. Belastingen zijn verhoogd. De financiële crisis heeft daarnaast overheden en toezichthouders bewogen schuldengroei onder burgers te beperken. Van een maatschappij waarin consumeren beloond werd, staat nu ontschulden centraal.

Dalend vermogenResultaat van deze combinatie van lage groei of zelfs krimp, stijgende lasten en dalende huizenprijzen is dat huishoudens hun vermogen hebben zien krimpen. Het gemiddelde daalde van 181.000 euro in 2008 naar 157.000 euro in 2012. Een neergang van ruim 13%. Dit gemiddelde zegt echter niet alles aangezien aanzienlijke verschillen waarneembaar zijn. Bij ouderen is het vermogen gemiddeld hoger (Eur 246.000 bij 65+ vs. Eur 61.000 bij 25-45 jaar). Ook zit veel van het vermogen bij een relatief kleine groep huishoudens. De 10% meest vermogenden waren in 2008 goed voor 56,7% van het totale vermogen van particuliere huishoudens. Hun aandeel groeide tot 61,1% in 2012. Ook het verschil in spaarsaldi tussen meer en minder vermogenden nam toe.

Kritisch op uitgavenEen combinatie van ontschulden, dalende koopkracht en minder vermogen leidt tot een situatie waarbij consumenten genoodzaakt zijn kritischer naar hun uitgaven te kijken. Met name de uitgaven aan duurzame goederen (non-food, zie figuur 6 blz 13) zijn hierdoor getroffen.

Figuur 1 Economische groei, % jaar-op-jaar

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

10

’25’20’15’10’05’00’95’90’85’80’75’70’65’60’55’50

wederopbouw oliecrisisvredes-dividend

decenniumhorribilis

4,8%

2,2%3,3%

1,6%

1,25%-1,5%

Bron: ING Economisch Bureau

9

1 Trends – nieuw versus oud

Vergrijzing versus baby-boom

Minder bevolkingsgroei, meer kleine huishoudensBelangrijk voor de consumentenbestedingen op langere termijn zijn demografische veranderingen. Gedurende de vorige eeuw kende Nederland een forse groei van de bevolking. Het aantal inwoners steeg van 5 miljoen in 1900 naar 10 miljoen in 1950 en 15 miljoen in 1990. In de 21e eeuw zal deze stijging echter beduidend lager zijn. Momenteel telt Nederland ongeveer 16,8 miljoen inwoners en de prognose van het CBS is dat dit aantal in 2025 uitkomt op een kleine 17,4 miljoen. De groei neemt daarna verder af. Belangrijk ook is dat de samenstelling van bevolking en huishoudens in de loop der jaren sterk verandert. Door een toename van het aantal eenpersoonshuishoudens groeit het totaal aantal huishoudens gestaag door. Van 7,5 miljoen huishoudens nu naar 8,2 miljoen in 2025. Het aandeel eenpersoonshuishoudens stijgt dan naar een kleine 40%.

VergrijzingWaar in 1990 nog slechts 12,8% van de inwoners 65 jaar of ouder was is dit aandeel gestegen tot ruim 17% nu. De komende jaren neemt het aandeel ouderen verder toe tot 21,8% in 2025 en 26,5% in 2040. De mate van vergrijzing varieert overigens enigszins per regio. In Zeeland, Friesland en Limburg is de vergrijzing het sterkst. In de Randstad en Flevoland is het aandeel 65+ relatief laag. Ook in de vier grote steden is sprake van vergrijzing, maar het aandeel ouderen ligt daar wel duidelijk lager dan in andere gebieden. Ondanks het feit dat ouderen gemiddeld over een groter vermogen en meer spaargeld beschikken wordt door de categorie 65+ minder besteed dan door lagere leeftijdscategorieën. Cijfers van het CBS over de bestedingen van huishoudens naar leeftijd van de hoofdkostwinner wijzen uit dat in 2010 de gemiddelde bestedingen in de categorie 65+ met een kleine 26.000 euro duidelijk onder het gemiddelde van ‘jongere’ huishoudens vielen; ruim 32.000 euro tot 45 jaar, bijna 34.400 euro in de categorie 45-65 jaar.

Figuur 2 bevolkingsgroei

Bron: CBS o.b.v. PBL

Aandeel 65+ in 2025

Relatieve bevolkingsgroei per COROP-regio, 2012-2025

Dubbele dip:vergrijzing

+ontvolking

■ Sterke krimp (5% of meer)

■ Krimp (2,5% tot 5%)

■ Redelijk stabiel (-2,5% tot 2,5%)

■ Groei (2,5% tot 5%)

■ Sterke groei (5% of meer)

■ Minder dan 10%

■ 10% tot 15%

■ 15% tot 20%

■ 20% tot 25%

■ 25% of meer

■ Sterke krimp (5% of meer)

■ Krimp (2,5% tot 5%)

■ Redelijk stabiel (-2,5% tot 2,5%)

■ Groei (2,5% tot 5%)

■ Sterke groei (5% of meer)

■ Minder dan 10%

■ 10% tot 15%

■ 15% tot 20%

■ 20% tot 25%

■ 25% of meer

10

1 Trends – nieuw versus oud

Nieuwe generatie versus oude generatie

Nieuwe generatie(s)De Nederlandse bevolking ondergaat niet alleen veranderingen in samenstelling van leeftijden en huishoudens. Nieuwe generaties groeien op, betreden de arbeidsmarkt, genereren inkomsten en zullen middels bestedingen hun stempel drukken op de markt. Richting 2020 zal de protestgeneratie (1941-55) zich verder terugtrekken uit de arbeidsmarkt. Generatie X (1956-70) en de Pragmatische generatie (1971-85) schuiven door, terwijl generatie Y (1986-00) zijn intrede doet en generatie Z langzaam op de deur klopt.

Andere cultuurUit onderzoek blijkt dat iedere generatie haar eigen kenmerken heeft. Zo kunnen jongere generaties een beweging in gang zetten richting een meer praktisch ingestelde no-nonsense cultuur. Snelheid, samenwerking, netwerken en informalisering zullen naar verwachting nog meer terrein winnen. Ookflexibel werken, zelfontwikkeling en authenticiteit komen meer centraal te staan. Trends en patronen met betrekking tot vrijetijdsbestedingen kunnen eveneens veranderen (zie ook figuur 5, blz. 13). Verder zullen online technologie en het onderhouden van sociale contacten op afstand vanzelfsprekend worden. Op deze wijze zullen, door de invloed van nieuwe generaties, wensen en eisen ten aanzien van winkelen beïnvloed worden.

Nieuwe ondernemersEen aantal ontwikkelingen lijkt er voor te zorgen dat ook een nieuwe generatie ondernemers opstaat. Flexibilisering van de arbeidsmarkt leidt tot een grotere arbeidsmobiliteit. Langdurige dienstverbanden zijn minder gebruikelijk. Individualisering zorgt tegelijkertijd dat mensen meer waarde toekennen aan het nastreven van persoonlijke doelen. Deze combinatie stimuleert de behoefte om ‘eigen baas’ te zijn. De afgelopen jaren leidde de crisis daarnaast tot veel ‘ noodgedwongen’ ondernemerschap door ontslagen en verminderde werkgelegenheid. Verder zorgt vergrijzing het komende decennium voor meer verloop in het ondernemersbestand.

Andere blikHet potentieel aan nieuwe ondernemers lijkt richting 2025 vooral bij jongeren te zitten. In de periode tot 2025 vinden forse verschuivingen in de leeftijdssamenstelling van de Nederlandse bevolking plaats. Het aantal potentiële ondernemers tussen de 20-40 jaar neemt nog toe met 5%, terwijl de groep 40-50 jarigen met ruim 20% krimpt. De instroom van een nieuwe generatie ondernemers leidt ook tot een andere blik op winkels en winkelgebieden ten opzichte van eerdere generaties. De grotere bekendheid en vaardigheid met internet en social media bij ‘nieuwe’ ondernemers is daar een element in.

11

1 Trends – nieuw versus oud

Online versus offline

E-commerce als game-changerEen sterk in het oog springende verandering in retail is uiteraard de eerder gemelde opkomst van internet. In haar nog jonge bestaan heeft online retail een enorme impact gehad op de detailhandel. In Nederland werd in 2013 voor Eur 10,6 miljard aan producten en diensten gekocht via internet. Iets meer dan de helft daarvan werd gespendeerd aan producten.

Online aandeel relatief gering…Het aandeel van online in de totale detailhandelsverkopen bedraagt nu naar schatting zo’n 6%. Wanneer alleen gekeken wordt naar non-food dan ligt het aandeel hoger, op ongeveer 10%. Hoewel dit nog relatief gering is kunnen de percentages fors variëren per productgroep. Zo zijn de aandelen in bijvoorbeeld boeken, muziek, games, elektronica en kleding en schoenen hoger.

…maar impact grootHoewel dus in totaliteit (nog) relatief gering kan ook het wegtrekken van een klein deel van de omzet richting internet, fysieke winkels voor problemen stellen. Bijvoorbeeld wanneer het een zeer winstgevend deel van de omzet betreft. Daarnaast geeft het omzetaandeel alleen slechts beperkt weer wat de impact van e-commerce is op retail. Met name de mogelijkheden van consumenten zich te oriënteren via internet zijn groot.

Internet is dan ook in veel productgroepen het dominante oriëntatiekanaal geworden. Grotere (prijs)transparantie is daarmee gepaard gegaan, leidend tot forse druk op marges van (online en offline) winkels.

Nog niet uitgegroeidOmdat het voor de toekomst van de winkelstraat belangrijk is een idee te krijgen van de ontwikkeling van het online aandeel is in tabel 1 op pagina 12 een raming gemaakt omtrent het online marktaandeel. Eerdere ramingen van ING Economisch Bureau zijn bijgesteld op basis van de laatste ontwikkelingen en de horizon is verlegd naar 2025. Uit de tabel blijkt dat in vrijwel alle categorieën internet marktaandeel naar zich toetrekt. Het tempo waarin deze ontwikkeling zich voltrekt varieert echter. Kijken we naar de gehele sector retail (food en non-food) dan komt dit aandeel in 2025 naar schatting uit op 20% tot 25% van de markt. Kijken we enkel naar non-food dan stijgt het aandeel tot zo’n 30% à 35%.

Snelle ontwikkelingRamingen kunnen overigens drastisch veranderen door een combinatie van nieuwe of betere technologie en / of de opkomst van nieuwe marktpartijen. De wereld van muziek, film en games trok reeds een aantal jaar geleden meer richting internet. De verkoop van cd’s en dvd’s online was de doorbraak voor sommige pure players. De situatie veranderde echter door digitalisering van het product. iTunes werd zo een dominante partij. Inmiddels ziet iTunes haar omzet al weer dalen en zijn streaming diensten (distributie van media via internet) in opkomst. Cijfers van de NVPI (branchevereniging enterainmentindustrie) laten zien dat in 2013 de omzet van streaming in Nederland meer dan verdubbelde. Het marktaandeel steeg in één jaar tijd van 14% naar 29%. Deze ontwikkeling toont aan hoe snel nieuwe technologie en nieuwe spelers een markt onverwacht kunnen veranderen. Toch verlopen dit soort processen niet in elke sector even snel. Hoewel partijen als Zalando de online markt voor fashion hebben geopend, ligt het aandeel van zo’n 13%-14% nog ver onder dat van het fysieke kanaal. In sommige productcategorieën zoals food lijkt internet vooralsnog zelfs geen potten te kunnen breken. De kracht en dominantie van het fysieke kanaal speelt daarin een rol, evenals het feit dat men sommige producten graag fysiek ervaart.

12

1 Trends – nieuw versus oud

Raming online

Tabel 1 Raming online marktaandeel 2025 naar productgroep (schattingen 2013 o.b.v. cijfers Thuiswinkel.org / Blauw Research, CBS en GfK, raming 2025 ING Economisch Bureau)

Online aandeel 2013 2025

Food en personal care (voeding en pers. verzorging)

0%-5% 10%-15% De dominantie van het traditionele fysieke kanaal met relatief veel outlets, efficiënte logistieke systemen die hierop gefinetuned zijn en sterke prijsconcurrentie werpt hoge barrières op voor online nieuwkomers. Voor veel consumenten is online niet relevant als het op boodschappen doen aankomt, zowel uit oogpunt van kosten als tijd. Wel biedt online kansen aan specialisten (speciaalzaak) of specifieke productgroepen (koffie).

Wonen(doe-het-zelf, woninginrichting, tuin en huishoudelijke artikelen)

5%-10% 15%-20% Als oriëntatiekanaal is internet succesvol in woninginrichting. Online transacties zijn echter relatief gering. Veel producten vragen uiteindelijk om een fysieke ervaring. Grote online spelers zoeken deze markt echter wel op en brengen fysieke spelers ook langzaam in beweging. Dit zal het online kanaal uiteindelijk wel enige groei brengen. Het fysieke kanaal blijft dominant.

Kleding 10%-15% 25%-30% Internet is in korte tijd doorgebroken dankzij sterke pure players. Bestaande (fysieke) ketens volgden met crosschannel proposities. Assortiment en professionalisering laten online groeien. Sanering in de winkelstraat zal het fysieke aanbod uitdunnen. Desondanks blijven internationale ketens in de winkelstraat dominant. Er zijn limieten aan het ervaren van producten online en de hoge mate van retouren vraagt om een gedegen aanpak.

Schoenen 10%-15% 30%-35% In schoenen begon de online fashion revolutie. Zappos in de VS en later Zalando in Europa openden de markt. Traditionele (fysieke) ketens proberen te volgen, maar zijn veelal niet in staat tot een sterk weerwoord. Dit resulteert in een saneringsslag. Een enorm online assortiment, gemak en service en (soms) gratis verzending en retournering zijn succesfactoren voor online. Ook hier geldt echter dat er limieten zijn aan het ervaren van producten online en vormt het hoge percentage retouren een probleem.

Consumentenelektronica 20%-25% 40%-45% Elektronica was er vroeg bij als succesvolle productgroep op internet. Een aantal online spelers wist zichzelf verder te ontwikkelen ten koste van traditionele fysieke ketens. Overgebleven partijen ontwikkelen zichzelf tot crosschannel aanbieders. Consumentenelektronica kent zowel producten die online worden gekozen als producten waarvoor consumenten naar een winkel toekomen om te kunnen ervaren. Er komt wel steeds meer productinfo op internet. De sector nijgt op termijn naar een evenwichtige online-offline verdeling.

Speelgoed 20%-25% 50%-55% Speelgoed behoorde niet direct tot de snellopers op internet, maar kende gedurende de afgelopen jaren een groeispurt, waardoor het online aandeel inmiddels op ruim 20% ligt. Pure players namen speelgoed in hun assortiment op en traditionele ketens gingen multichannel. Het online aanbod is hierdoor versterkt. Fysieke winkels kennen op dit vlak juist beperkingen. Hun omzet en aantal krimpt. Online lijkt op weg naar een groter aandeel. Toch zal net als in elektronica een behoefte aanwezig blijven om bepaalde producten fysiek te kunnen ervaren.

Boeken 35%-50% 85%-90% Een van de eerste productcategorieën met online potentie. Veel omzet is weggetrokken door pure players. Het product leent zich in veel gevallen uitstekend voor online verkoop. Bij een aantal categorieen (kinderboeken) en specifieke doelgroep blijft het fysieke kanaal, veelal local heroes met een specifiek assortiment, echter relevant. Toch kan verdere digitalisering van het product tot nieuwe online impuls leiden. Het e-boek aandeel loopt in NL nog sterk achter bij andere landen.

Entertainment(muziek, film, games)

50%-65% 90%-95% Samen met boeken vroegtijdig richting internet getrokken. Fysieke winkel(keten)s hebben lang stand gehouden maar hun verzet lijkt nu gebroken door digitalisering en delen (streaming) van producten. Dit proces voltrekt zich momenteel in sneltreinvaart, waardoor deze productgroep voor een zeer groot deel uit de winkelstraat zal verdwijnen.

13

1 Trends – nieuw versus oud

Kritisch winkelen

Figuur 6 Index bestedingen* 2000-2013

90

100

110

120

130

140

150

160

5000 Diensten

4000 Overige goederen

3000 Duurzame goederen

1000/2000 Voedings- en genotmiddelen

2013*2012*2011*20102009200820072006200520042003200220012000

_ 1000/2000 Voedings- en genotmiddelen _ 4000 Overige goederen_ 3000 Duurzame goederen _ 5000 Diensten

80

82

84

86

88

90

92

94

96

98

100

2012-132010-112008-092006-072004-05

Figuur 3 Ontwikkeling koopkracht

Bron: CBS, dynamische koopkracht in % jaar-op-jaar

Figuur 5 Vrijetijdsparticipatie – Winkelen voor plezier

Figuur 4 Ontwikkeling mediaan vermogen (x Eur 1.000) 2006-2012 NL

Bron: CBS. mediaan = absolute midden

*Noot: CBS (bij bestedingen zijn 4000 overige goederen o.a. energie en brandstof, 5000 diensten o.a. huisvesting, medische diensten, horeca etc.)

-1

0

1

2

3

4

5

6

2011/2012*

2010/2011

2009/2010

2008/2009

2007/2008

2006/2007

2005/2006

2004/2005

2003/2004

2002/2003

2001/2002

2000*/2001

Percentage van de NL bevolking, dat in jaar tijd tenminste eenmaal

deze activiteit buiten de eigen woning heeft ondernomen.

Bron: NBTC-NIPO

0 10 20 30 40 50

2012*

2011*

2010

2009

2008

2007

2006

Bron: CBS, (2013 schatting)

index 100 = 2000

De diverse trends op economisch, demografisch en technologisch gebied leiden tot een kritischere consument, die minder tijd spendeert en geld uitgeeft in fysieke winkels.

14

1 Trends – nieuw versus oud

Decentralisatie versus centralisatie

Zoals beschreven (blz 8) heeft onder andere het beleid van de overheid in de afgelopen jaren, met hogere lasten voor burgers en beperkingen omtrent kredietverlening, het koopgedrag van consumenten beïnvloed. Daarnaast heeft de overheid ook een belangrijke stem in de creatie van winkelgebieden.

Ruimtelijke ordening gedecentraliseerdMet de Nota Ruimte in 2006 en de verankering van beleidsinstrumenten in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 koos het Rijk met betrekking tot de taken op het gebied van ruimtelijke ordening voor decentralisatie naar provincies en gemeenten. Uitgangspunt van dit beleid is meer maatwerk. De wet gaat ervan uit dat de gemeente de meest geschikte partij voor het ontwikkelen en uitvoeren van ruimtelijk beleid is.

Onderscheid in beleid en normenDe nieuwe Wro introduceert een duidelijk onderscheid tussen beleid en normstelling. Het beleid wordt opgenomen in structuurvisies. Normstelling vindt plaats in het bestemmingsplan of in algemene regels voor bestemmingsplannen (rijk: amvb; provincies:verordening).

Daarnaast zijn gemeenten en provincies sinds 2012 verplicht nieuwe stedelijke ontwikkelingen te motiveren aan de hand van de SER-ladder voor duurzame verstedelijking. Deze is gericht op het versterken van de bestaande detailhandelsstructuur en het voorkomen van winkelleegstand.

Provincies hebben stevige vinger in de papOver het algemeen stellen de provincies richtinggevende kaders vast, waarbinnen gemeenten hun eigen detailhandelsbeleid kunnen vormgeven. De wijze waarop een gemeente de ruimtelijke consequenties en normen van haar beleid in bestemmingsplannen opneemt, kan aanleiding zijn voor een reactieve aanwijzing door de provincie.

Provinciaal detailhandelsbeleid is veelal gericht op versterking van de bestaande structuur. Over het algemeen eisen provincies dat gemeenten nieuwe grootschalige detailhandelsontwikkelingen toetsen aan de hand van de SER-ladder of een distributie planologisch onderzoek (dpo) om in geval van een ontwikkeling buiten de bestaande structuur aan te tonen waarom deze gewenst is.

Figuur 7 Ruimtelijke ordening en detailhandelsbeleid: belangrijkste partijen en instrumenten

• Europese Dienstenrichtlijn: bevorderen gelijk speelveld.

Detailhandelsontwikkelingen mogen niet geweigerd worden om economische redenen. Dit beperkt economische sturing door branchering.

• Algemene maatregel van bestuur: mogelijkheid van directe aansturing ruimtelijk beleid van gemeenten.

• Proactieve en reactieve aanwijzing: specifieke aanwijzing voor en afwijzing van bestemmingsplan.

• Ruimtelijke verordening: mogelijkheid van directe aansturing ruimtelijk beleid van gemeenten.

• Proactieve en reactieve aanwij-zing: specifieke aanwijzing voor en afwijzing van bestemmingsplan.

• Advies: bij bovenlokale ontwikkelingen. Juridisch houdbaar bij opname in provinciale verordening.

• Bestemmingsplan: beschrijving van welke functie, onder welke voorwaarden waar mag plaatsvinden.

• Beheersverordening: bestaand gebruik beschermen en handhaven. 

Europa

Het Rijk

Provincies

Stadsregio’s

Gemeenten

15

Winkelgebied 2025

• 21e eeuwse maatschappij versus 20e eeuws winkellandschap

• Leegstand neemt toe

• Minder vraag naar winkelvloeroppervlak

• Lat wordt hoger gelegd in retail…

• …en leidt tot toename dynamiek

• Selectiever locatiebeleid…

• …ook in Franchise

• Vastgoedeigenaren anticiperen

• Overheden reactief

• Veranderende spelregels winkelen 2014-2025

• Winkelgebieden van de toekomst

Hoofdstuk 2.

16

Een nieuwe periodeDe in het vorige hoofdstuk beschreven trends zullen winkelen en winkelgebieden structureel beïnvloeden. Sommige ontwikkelingen laten reeds nu hun impact voelen. Niet overal is men daar klaar voor. Op diverse plekken is sprake van een 21e eeuwse maatschappij, met specifieke wensen en eisen, die botst met een winkellandschap dat nog stamt uit de vorige eeuw.Winkelgebieden en belanghebbenden hebben te lang afwachtend gereageerd op gewijzigde trends. Soms konden zij dit niet door lange-

termijn verplichtingen, maar soms is ook stug doorgebouwd aan nieuwe winkelgebieden zonder op een realistische wijze rekening te houden met toekomstige structurele veranderingen. Dit uit zich in overcapaciteit en leegstand van winkels. Het geloof in een terugkeer naar vroeger zal dan ook snel plaats moeten maken voor het realisme van nu. In dit hoofdstuk kijken we hoe de betreffende sectoren retail, franchise, vastgoed en overheid beïnvloed worden door trends en hoe zij hier mee omgaan.

2 Winkelgebied 2025

21e eeuwse maatschappij versus 20e eeuws winkellandschap

Figuur 8 Trends 21e eeuw vs 20e eeuw

20e eeuw 21e eeuw

Bevolkingsgroei VergrijzingWelvaartsstijging WelvaartsbehoudBestedingsgroei Vertraagde economieAanbod gedreven Vraag gedrevenMerktrouw en emotie Ratio en toegevoegde waardeGedachteloos consumeren Maatschappelijk verantwoordOriëntatie offline Oriëntatie onlineInbellen Altijd onlineKennis leverancier Kennis consumentIntransparant TransparantForenzen Nieuwe werkenVaste baan Flexibilisering arbeidsmarkt9-17 24/7Massa Individualisering

Naam brochure Maand 0

Een uitleg voor het maken van de gra�ekenstaat op laag 2

17

2 Winkelgebied 2025

Leegstand neemt toe

Hoge winkeldichtheidVolgens het CBS kent Nederland een winkeldichtheid van 570 winkels per 100.000 inwoners. Experts spreken over één van de hoogste winkeldichtheden in Europa. De combinatie van de in hoofdstuk 1 besproken trends en deze hoge winkeldichtheid resulteert momenteel in een oplopende leegstand. Volgens onderzoeksbureau Locatus steeg het percentage leegstaande winkelpanden in 2013 in Nederland tot 6,9%. In winkelmeters uitgedrukt is het cijfer zelfs gegroeid tot 7,3%.

Leegstand varieert per regio…Deze percentages variëren overigens sterk per regio. Winkelgebieden in regio’s die te maken hebben met sterke vergrijzing en bevolkingskrimp zijn minder aantrekkelijk voor retailers. Dit uit zich in een grotere leegstand in de kleinere kernen van perifere gebieden van Nederland. In Friesland, Groningen, Zeeland en Limburg is de winkelleegstand relatief hoog. In de Randstad relatief laag.

…en type winkelgebiedOok per type winkelgebied is er variatie in leegstand. Veel vierkante meters zijn te vinden in de categorieën verspreide bewinkeling en PDV/GDV gebieden (Perifere Detailhandels Vestigingen / Grootschalige Detailhandels Vestigingen). Deze beslaan samen bijna de helft van alle winkelruimte in Nederland. Het zijn vooral branches met behoefte aan veel vierkante meters zoals het woonsegment, tuincentra en doe-het-zelf zaken die daar gevestigd zijn. De flink oplopende leegstand laat ook zien dat in deze gebieden de afgelopen jaren teveel m2 zijn ontwikkeld. Ook in hoofdwinkelgebieden, kernverzorgende en ondersteunende winkelgebieden neemt leegstand toe. In de periode 2004-2009 werden in deze gebieden veel meters afgenomen door mode en food. Deze beweging kwam na 2009 tot stilstand. In de (grotere) binnensteden is de leegstand relatief beperkt. Deze gebieden blijven gewild.

Figuur 9 Verdeling winkelvloeroppervlakte in 2014

Bron: Locatus, bewerkt door ING Economisch Bureau (zie bijlage I voor definities winkelgebieden)

Figuur 10 Leegstand winkelvloeroppervlak per COROP-plus-gebied, 2013

Bron: Locatus, bewerking PBL

0 3 6 9

Doe-Het-Zelf

Tuin & Dieren

Wonen

Electronica

Mode en vrije tijd

Food & Pers. verzorging

Leegstand Verspreide bewinkeling

Hoofdwinkelgebied

PDV/GDV

Kernverzorgend gebied

Ondersteunend winkelgebied

Binnenstad

■ Leegstand ■ Mode en vrije tijd ■ Wonen ■ Doe-Het-Zelf

■ Food & Pers. verzorging ■ Electronica ■ Tuin & Dieren

* 1mln. m2

Percentage leegstand

■ 5 of minder

■ 5 - 7

■ 7 - 9

■ 9 - 11

■ Meer dan 11

18

Minder meters gevraagdDe afgelopen jaren is het winkelvloeroppervlak in Nederland toegenomen tot meer dan 31 miljoen m2 begin 2014. Dit is een stijging van 16% ten opzichte 2004. In de jaren 2004-2009 zijn er vooral grootschalige en perifere detailhandelslocaties (GDV en PDV) bijgebouwd (figuur 10). In deze jaren bedroeg dit aandeel bijna de helft van alle nieuwe winkelprojecten. Na de piek in 2008 is dit aandeel flink afgenomen tot ongeveer een derde in 2013.

Na jaren van afname van het planvolume door de economische crisis is het aantal winkelprojecten in de pijplijn in 2013 toch weer (licht) gestegen. ING Economisch Bureau verwacht dat de meeste winkelgebieden de komende jaren met een oplopende leegstand te maken krijgen. Naar nieuwe uitbreidingen is de komende jaren, behalve in de binnensteden, weinig tot geen behoefte. Wel is er behoefte aan herontwikkeling van gebieden.

2 Winkelgebied 2025

Minder vraag naar winkelvloeroppervlak

Figuur 11 Ontwikkeling winkelvloeroppervlakte in m2*, 2004-2014 en verwachte ontwikkeling t/m 2020

Naam brochure Maand 0

Een uitleg voor het maken van de gra�ekenstaat op laag 2

-300.000

-100.000

100.000

300.000

500.000

700.000

900.000

Horeca

Doe-Het-Zelf

Tuincentra & dierenwinkels

Wonen

Electronica

Mode en vrije tijd

Food & Pers. Verz.

Leegstand Overig (Grootschalige &speciaal winkelgebied)

Verspreide bewinkeling Ondersteunendwinkelstraat/centrum

Kernverzorgend gebied Hoofdwinkelgebied Binnenstad -300000

-100000

100000

300000

500000

700000

900000

■ Leegstand ■ Food & Pers. Verz. ■ Mode en vrije tijd ■ Electronica ■ Wonen ■ Tuincentra & dierenwinkels ■ Doe-Het-Zelf ■ Horeca

Verwachte toename vraag naar m2 tot 2020 Verwachte afname vraag naar m2 tot 2020 Verwachte toename van de leegstand tot 2020

(Definities: Binnenstad: meer dan 400 winkels, Hoofdwinkelgebied: 100 tot 400 winkels, Kernverzorgend gebied: 5 tot 100 winkels, Ondersteunend winkelstraat/centrum: > 5 winkels en altijd als aanvulling op een binnenstad of hoofdwinkelgebied, Verspreide bewinkeling: winkels die niet tot een winkelgebied behoren, Overig: grootschalig met > 5 winkels zoals PDV/GDV en outletcenters.)

Bron: Locatus, bewerkt door ING Economisch Bureau * Ontwikkeling horeca in aantal etablissementen

19

2 Winkelgebied 2025

Lat wordt hoger gelegd in retail…

Lat hogerDe lagere vraag naar winkelmeters heeft uiteraard alles te maken met de wijze waarop retailers en franchise organisaties zich ontwikkelen. Duidelijk is dat winkeliers terecht zijn gekomen in een meer dynamische omgeving, waarin de lat voortdurend hoger wordt gelegd. Consumenten zijn kritischer op hun uitgaven. Meer (prijs)transparantie door internet zet de retail sector verder onder druk.

Retailers zien zich voor de taak een duidelijke positionering te kiezen waarin onderscheidend vermogen en relevantie richting consument centraal staan. De opkomst van nieuwe ‘value’ retailers die lage prijzen en toegevoegde waarde weten te combineren stelt traditionele winkeliers voor uitdagingen.

Tegelijkertijd zijn snelheid en flexibiliteit van belang om veranderende trends niet alleen te kunnen volgen, maar liefst voor te zijn. Vereisten daarvoor zijn kennis van markt en consument en het vermogen daarop in te kunnen spelen. Dit vraagt om een supply chain waarin samenwerking centraal staat. Integratie van technologie in supply chain en winkel moet retailers in staat stellen dit alles in de praktijk te kunnen verwezenlijken. Denk aan het gebruik van (big) data waarbij informatie over (zoekgedrag van) consumenten op internet en in winkels wordt gecombineerd om beter op individuele wensen in te kunnen springen. Daarnaast mag service in de winkel zelf allerminst vergeten worden. Personeel zal een doorslaggevende rol spelen in winst of verlies.

Meer dynamiekDe steeds hogere eisen die gesteld worden in retail vragen continu om alertheid. De groep winkeliers die in het midden blijft hangen en zich niet meer kan onderscheiden krijgt het steeds moeilijker. Deze ontwikkelingen spelen enerzijds grotere partijen in de kaart. Geïntegreerde ketenretailers met voldoende schaal kunnen investeringen doen in supply chain, technologie en personeel en daarmee de concurrentie op achterstand zetten.

Anderzijds kunnen kleine zelfstandige specialisten overleven mits zij daadwerkelijk in bepaalde aspecten uitblinken, lokaal een relevante positie innemen en voldoende marge weten te genereren. De capaciteiten van de ondernemer worden hierbij steeds belangrijker. Franchising kan hierin een helpende hand bieden. Ook voor dergelijke formules geldt echter dat men vooruit moet kunnen lopen in de markt. Flexibiliteit en het vermogen zich proactief aan te passen worden steeds belangrijker. De levenscyclus van formules wordt korter.

20

2 Winkelgebied 2025

…en leidt tot toename dynamiek

Figuur 12 Druk op bedrijven leidt tot toename dynamiek in retail

Deep impactNiet iedereen is bestand tegen de vele en snelle veranderingen in retail. De toenemende dynamiek heeft de afgelopen jaren onder meer geresulteerd in een stijgend aantal faillissementen. Daarnaast zijn partijen gefuseerd of overgenomen. Ook hebben veel ondernemers hun winkel opgeheven. Aan de andere kant hebben de verschillende trends ook geleid tot kansen en zijn

nieuwe spelers opgestaan. Mede dankzij internet en social media kunnen partijen sneller dan ooit tot bloei komen. In deze survival of the fittest zijn de winnaars partijen die zich het best kunnen aanpassen aan de grillen van de markt en op het juiste moment en de juiste wijze weten in te spelen op de behoeften van consumenten.

Dynamiek in retail• Het aantal starters in de detailhandel nam, volgens cijfers van de KvK, de afgelopen jaren toe tot 14.225 in 2013. Daaronder veel webshops (was een kleine 12.000 in 2008). • Opheffingen van bedrijven in de detailhandel lagen in de periode 2011-2013 eveneens fors hoger (bijna 22.000 in 2013, was een kleine 12.000 in 2008).• Volgens het CBS namen faillissementen in de detailhandel in 2013 toe tot ruim 900.• Steeds meer starters overleven het eerste jaar niet (zeker niet in e-commerce). In 2013 hield 50% het na één jaar voor gezien (in 2008 lag dit op 28%).

RetailToetreders Uittreders

Internationalisering

Bestedingskrimp

E-commerce

Inkoopkosten

Nieuwe technologie

(Prijs)transparantie

OntschuldenVergrijzing

Bronnen: KvK

21

2 Winkelgebied 2025

Selectiever locatiebeleid…

Kritische blik op locatieHet type retailer dat in de toekomst succesvol lijkt te kunnen worden zal ook in verregaande mate de inrichting van winkelgebieden beïnvloeden. Een veranderende omgeving in combinatie met nieuwe business modellen en nieuwe technologie vraagt een juiste afweging omtrent afzetkanaal, winkellocatie en winkelgrootte- en inrichting. Dynamiek leidt er tevens toe dat deze keuzes vaker geëvalueerd zullen worden. Dit betekent een breuk met het verleden waarin expansie automatisch centraal stond.

Bewegingen in retailCategorieën waarin het fysieke kanaal echt dominant blijft kunnen gerekend worden tot de basisbehoeften van consumenten zoals food en persoonlijke verzorging aangevuld met persoonlijke diensten (bijv. kappers, stomerijen etc.).

Op dit gebied blijft dan ook omzetpotentie aanwezig in stadscentra en perifere stedelijke gebieden. Daarnaast is er een aantal non-food categorieën waarin de mix meer richting online zal verschuiven, maar waarbij offline een belangrijke of zelfs dominante positie handhaaft. Daarvoor geldt echter wel dat locaties met voldoende volume / bezoekersstromen steeds meer een voorwaarde worden. Retailers zullen selectiever worden. Verder zijn er categorieën waarin online verreweg dominant lijkt te worden en die grotendeels uit het straatbeeld zullen verdwijnen. Enkel local heroes in niches kunnen hier nog een rol blijven spelen.

Ruimte voor het nieuweHet maken van keuzes en een daaruit volgende sanering hoeft niet enkel gelijk te staan aan versobering van het winkellandschap. De dynamiek in de sector is hoog; spelers verdwijnen, maar er staan ook weer nieuwe partijen op. Er is dan ook een groeiende behoefte aan een meer flexibel en kostenefficiënt winkellandschap. Formules blijven minder lang houdbaar en retailers zullen zich veel vaker willen vernieuwen. Ook nieuwe spelers willen zich in winkelgebieden manifesteren. Soms permanent, maar soms ook tijdelijk. Denk aan webshops die op beperkte schaal fysieke winkels openen. Ook fabrikanten / merken zullen, in een wereld die richting online trekt, toch locaties willen blijven houden waar zij fysiek hun producten aan het publiek kunnen tonen.

Niet alleen nieuwe technologie, maar ook een andere denkwijze creëert nieuwe kansen. Zo leidt een combinatie van economische neergang en maatschappelijk verantwoord handelen tot groei in de tweedehands markt. Zowel marktplaats.nl (online) als kringloopwinkels (offline) profiteren.Verder kan meer samenwerking ook leiden tot nieuwe behoeftes. Franchising is reeds lang een belangrijke kracht in de retailsector. Ook de deeleconomie kan de retailsector beïnvloeden. Denk aan shop-in-shop concepten waarmee winkeliers elkaar helpen en versterken.

22

2 Winkelgebied 2025

…ook in Franchise

Heroriëntatie formulesDe vestigingsvoorkeuren van formules veranderen door de tijd heen. Als gevolg van de economische situatie en de groei van e-commerce heroriënteren formules zich op de invulling van hun vestigingen. Dit heeft invloed op het aantal vestigingen dat nodig is om hun doelgroep te bedienen. In de non-food detailhandel ontstaat bij formules daardoor een sterkere focus op de grootste steden en/of A-locaties. In middelgrote steden, waar formules een belangrijke spil zijn, kan juist druk ontstaan op de winkelfunctie wanneer een of meerdere van die formules besluiten hun vestiging te sluiten. In de supermarktbranche ligt de nadruk voor nieuwe vestigingen enerzijds op grotere winkels op goed bereikbare plaatsen met pick-up points en anderzijds op compacte zaken op plekken waar veel mensen wonen/werken/winkelen. Dit levert vooral risico’s op voor supermarkten in kleine gebieden waar een dergelijk concept niet mogelijk is.

Groei franchise niet in winkelgebiedFranchise heeft een belangrijke stempel gedrukt op het aanzien van winkelgebieden. Franchise is uiteraard groter dan alleen winkels. Ook foodservice/horeca, zakelijke en persoonlijke dienstverlening, gezondheid en beauty en health (fitness) zijn categorieën binnen franchise. Van de 30.000 vestigingen in franchise is ongeveer 75% gebonden aan winkelgebieden. Omdat groei van het aantal franchisevestigingen naar verwachting het grootst is in sectoren die een minder sterke locatiebinding met een winkelgebied hebben, lijkt deze binding af te nemen.

Figuur 13 Toekomstige groei franchise vooral in sectoren die minder aan winkelgebied zijn gebonden

Bron: ING Economisch Bureau

Locatie binding met winkelgebied

Groei franchisevestigingen

Krimp Groei

Hoog

Laag

Detailhandelnon-food

Detail-handel food

HorecaPersoonlijke diensten

Zakelijke diensten

Zorg

Locatie binding met winkelgebied

Groei franchisevestigingen

Krimp Groei

Hoog

Laag

Detailhandelnon-food

Detail-handel food Horeca

Persoonlijke diensten

Zakelijke diensten

Zorg

Toelichting bij de figuur Naar verwachting slaat de stabilisatie van het aantal franchisevestigingen in de detailhandel op termijn om in krimp. In de non-food detailhandel zorgt verschuiving van de handel naar internet voor een daling van het aantal vestigingspunten. Inmiddels zijn er meer ondernemers die een webwinkel dan een fysieke winkel starten. Voor het aantal franchisevestigingen van supermarkten en foodspeciaalzaken wordt een krimp voorzien. Het effect van internet op het aantal vestigingspunten in horeca, persoonlijke diensten en zorg is gering. Het aantal formules en vestigingen blijft geleidelijk groeien. Zakelijke diensten worden enerzijds meer geautomatiseerd maar anderzijds neemt het belang van franchise in vooral de b2b markt toe. Dit zorgt naar verwachting voor relatief sterke groei van het aantal vestigingen. Die groei vindt maar in beperkte mate plaats in winkelgebieden.

23

2 Winkelgebied 2025

Vastgoedeigenaren anticiperen

Toekomstperspectief bepaalt waardeBeleggers in winkelvastgoed hebben een lange termijn perspectief met een exploitatieperiode van 10 of 20 jaar. Aangezien de verwachte vraag en verwachte huurinkomsten in de toekomst van grote invloed zijn op de huidige waarde van het winkelvastgoed is het voor investeerders dan ook van groot belang hoe het winkellandschap zich de komende jaren gaat ontwikkelen. Winkelgebieden die in de toekomst goed presteren zullen hoge huren opleveren en een hoge waarde van het winkelvastgoed met zich meebrengen.

Onder drukUit onderzoek van ING Economisch Bureau (Winkelgebied 2025: Deelrapport Vastgoed) blijkt dat, ondanks de waardedalingen van de afgelopen jaren, (winkel)vastgoed ten opzichte van andere beleggingen de afgelopen decennia een stabiel beleggingsobject is gebleken. De huurinkomsten van winkels zijn als percentage van de waarde van de winkelpanden afgelopen jaren stabiel geweest.

De waarde van winkelvastgoed zal door de toenemende leegstand de komende jaren verder onder druk blijven staan. Ook huren kunnen hierdoor dalen waardoor winkels een minder aantrekkelijke belegging worden. Vastgoed, en ook winkelvastgoed, is echter voor veel beleggers een onderdeel van een totale beleggingsportefeuille die uit verschillende componenten bestaat om zo het risico te spreiden. Beleggers zullen daardoor ook winkelvastgoed in hun portefeuille blijven opnemen.

Concentratie op toplocatiesUit onderzoek blijkt dat over het algemeen gesteld kan worden dat beleggers in winkelvastgoed zich steeds meer concentreren op de toplocaties.

Zij verwachten dat in Nederland de komende jaren maximaal 15 à 20 hoogwaardige koopconcentraties ontstaan in grotere (provinciale) steden.Volgens deze partijen moet het een belevenis worden om te shoppen en is de consument op zoek naar een totaalaanbod van winkels. De meeste regionale steden zijn te klein om dit aan te bieden. Dit betekent overigens niet dat er geen ruimte meer is voor (buurt)winkelcentra voor de dagelijkse behoeften met daarbij een grote supermarkt. Fysieke winkels blijven volgens veel vastgoedbeleggers ondanks de opkomst van e-commerce wel een belangrijke rol spelen.

Extra druk op C-locatiesNaast particuliere en institutionele beleggers spelen ook woningcorporaties een belangrijke rol op de Nederlandse vastgoedmarkt. Zij bezitten rond de 10% van het winkelvastgoed. Corporaties bezitten vooral winkelvastgoed in de kleinere winkelgebieden in woonwijken. Sinds 2011 is het woningcorporaties niet meer toegestaan om met WSW-borging (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) geld te lenen voor diensten van niet algemeen economisch belang (=niet-DAEB)*. Hieronder vallen ook investeringen in winkels. Corporaties hebben door het wegvallen van de WSW-borging voor winkelvastgoed nu met hogere kredietopslagen te maken. Exploitatie van winkelvastgoed is voor corporaties daardoor veel duurder geworden. Zij zullen hierdoor minder willen investeren in (buurt)winkels, terwijl ook commerciële vastgoedbeleggers steeds minder geïnteresseerd zijn in dit type vastgoed.

* De commerciële plint regel (1/3 – 2/3) is beëindigd waarin corporaties werd toegestaan

om niet-borgbare activiteiten die onderdeel uitmaken van een sociaal complex met

borging van het WSW te financieren.

24

2 Winkelgebied 2025

Overheden reactief

Nieuwe realiteit…De meer selectieve houding binnen de sectoren Retail en Franchise en de terugtrekkende beweging van (grote) winkelvastgoedeigenaren kan van grote invloed zijn op de financiële positie van gemeentes. Niet alleen op sociaal (leefbaarheid) gebied zijn de belangen groot. Ook economisch dreigen sommige overheden een flinke deuk op te lopen. Door teruglopende behoefte aan winkelgebieden wordt het bijvoorbeeld moeilijker grond voor dergelijke doeleinden te verkopen. Ook loopt men inkomsten (belastingen etc.) uit de exploitatie van winkels mis en resulteert krimp in het aantal winkels en winkelgebieden in oplopende werkeloosheid.

…zorgt voor harde landingSommige gemeenten komen door deze ontwikkelingen zelfs in de problemen. Veel partijen hebben lange tijd gerekend op een groeiende vraag naar vierkante meters, zelfs in regio’s waar de bevolkingsprognose al enige tijd op krimp wees. Op andere plekken, waar soms nog wel enige groei in de vraag was, ging men stug door met plannen om nieuwe winkelmeters toe te voegen. Gebrek aan kennis van zaken hierbij speelt echter een verder oplopende overcapaciteit en toenemende leegstand in de kaart.

Decentralisatie geeft diversificatieDe genoemde verschillen worden deels veroorzaakt door decentralisering van beleid (zie ook blz. 14). Over het algemeen stellen de provincies richtinggevende kaders vast, waarbinnen gemeenten hun eigen detailhandelsbeleid kunnen vormgeven. Zij vullen dit wel ieder op hun eigen wijze in. Uit onderzoek van het ING Economisch Bureau (Winkelgebied 2025: Deelrapport Overheid) blijkt dat de ene provincie strikt stuurt op beperking van nieuwe detailhandelsontwikkelingen die buiten de aangewezen hoofdstructuur zijn gepland, terwijl de andere provincie nauwelijks richtinggevend is in haar beleid. De ene helft van de provincies verplicht regionale samenwerking bij detailhandelsontwikkelingen met een bovenlokaal effect. De andere helft niet.

Detailhandel hoger op politieke agendaLangzaam is wel een kentering zichtbaar in de wijze waarop lokale overheden met winkelgebieden aan de slag gaan. Veel gemeenten kunnen niet meer om de toenemende leegstand van winkelpanden heen. In steeds meer krimpgebieden tuigen zij beleid op dat de aantrekkingskracht van winkelgebieden moet vergroten. Meer en meer gemeenten stellen een detailhandelsvisie op die richting geeft aan bestemmingsplannen.

Grootschalige ontwikkeling ter discussie Door toenemende leegstand en ‘marktverstorende’ effecten ontstaat steeds vaker ophef rond plannen voor nieuwe grootschalige detailhandelsontwikkeling. Gemeentebestuurders kijken bij beoordeling van plannen dan ook kritischer naar de effecten op de bestaande detailhandelsstructuur. Ook provincies tikken gemeenten vaker op de vingers bij te omvangrijke winkelplannen.

Een aantal provincies stuurt nieuwe

detailhandelsontwikkelingen duidelijk

strikter aan dan andere provincies.

Zo heeft de provincie Zuid-Holland

specifiek onderscheid gemaakt tussen

verschillende winkelgebieden. Daar-

naast vereist zij dat bij detailhandelsont-

wikkelingen groter dan 5000 m2 binnen

bestaand winkelgebied en groter dan

1500 m2 buiten bestaand winkelgebied

regionale afstemming plaatsvindt bin-

nen het regionaal economisch overleg

(REO) waartoe de gemeente behoort.

In bijlage III is te zien hoe de stadregio

Rotterdam invulling aan de ruimtelijke

afwegingen geeft.

De provincie Noord-Holland heeft ook

in haar verordening vastgelegd dat bij

grootschalige perifere ontwikkelingen

eerst regionaal overleg dient plaats

te vinden. De provincie is opgedeeld

in twee regio’s waarbinnen een

detailhandelsadviescommissie is

opgezet die bestaat uit de gemeenten

in de regio. Voor nieuwe ontwikkelingen

groter dan 2000 m2 in bestaand

winkelgebied en groter dan 1000 m2

in perifeer gebied moet de regionale

adviescommissie eerst goedkeuring

verlenen (zie bijlage IV).

25

2 Winkelgebied 2025

Veranderende spelregels winkelen 2014-2025

De in hoofdstuk 1 beschreven omgevingstrends en de in hoofdstuk 2 beschreven reacties van sectoren luiden nieuwe spelregels in voor winkels en winkelgebieden in de periode 2014-2025.

• De crisis heeft geleid tot een vertraagde economie. Gedurende het huidige decennium dient rekening gehouden te worden met structureel lagere groei, die richting 2020 op gemiddeld 1,5% kan uitkomen.

• Overheid en bedrijfsleven proberen hun huishoudboekje op orde te krijgen. Dit geldt ook voor consumenten. Een periode van (over)consumptie is overgegaan in een periode van ontschulden.

• Nederlandse consumenten hebben koopkracht en vermogen ingeleverd. Bestedingen in retail en dan met name non-food zijn hierdoor aangetast en herstellen niet snel. Toenemende vergrijzing helpt evenmin.

• Internet heeft het oriëntatieproces blijvend veranderd en maakt de markt transparant. Consumenten stellen ratio vaker boven emotie. Toegevoegde waarde en prijs zijn essentieel om relevant te zijn.

• Veel partijen in de winkelstraat hebben door een combinatie van lagere bestedingen en toenemende (prijs)transparantie hun winst zien verdampen. Winkelgebieden worden uitgedund, leegstand neemt toe.

• Dit wordt versterkt door de opkomst van e-commerce. Onderzoeken wijzen uit dat consumenten in de toekomst verwachten meer online te kopen. Voor nieuwe generaties consumenten is online interactie vanzelfsprekend.

• Nieuwe technologie kan deze trend versterken. Het digitaliseren en delen van producten maakt online in hoog tempo het dominante kanaal in boeken, muziek en films. Kan 3d printen dit ook met andere producten doen?

• Een veranderende markt en nieuwe technologie vragen om business modellen en supply chains die hier optimaal op in kunnen spelen. Kennis, vraagsturing, snelheid en flexibiliteit zijn kernwaarden.

• Deze ontwikkelingen stellen ook andere eisen aan het locatiebeleid van retailers; de behoefte aan fysieke winkellocaties daalt buiten de grote steden. Ook de invulling van locaties zal wijzigen.

• Dit heeft ook grote impact op andere stakeholders zoals vastgoedsector en (lokale) overheid. Van al deze stakeholders wordt een andere benadering gevraagd; van expanderen naar saneren en revitaliseren.

26

Kansrijke winkelgebiedenDe veranderende spelregels resulteren in een andere vraag naar winkelgebieden. Op basis van de voorgaande analyses heeft ING Economisch Bureau een aantal kansrijke winkelgebieden getypeerd. Deze kunnen op zichzelf staan, maar ook aan elkaar grenzen of gecombineerd worden.

‘Back to basics’• Functionele winkelcentra, overzichtelijk, kern zonder opsmuk• Mix van food, persoonlijke verzorging en persoonlijke diensten• Makkelijk bereikbaar, goedkoop parkeren, food (supermarkt) als trekker• Kleine, middelgrote of grote steden, centrum van buurt / wijk

‘Crossroads’ • Vervoersknooppunten met veel passanten• Mix van food, horeca, diensten en selectie non-food• Variërend van functioneel shop-and-run tot verblijfscentra op grotere

knooppunten

‘Big spender’• Grotere (vaak historische) stadscentra met voldoende volume

(bezoekersstroom)• Mix food en non-food en andere functies zoals cultuur en entertainment• Grotere dominante ketenretailers, exclusieve (merk)retailers en

onderscheidende local heroes• Langere verblijfstijd

‘Alternative’• Grote en middelgrote centra of bestaande perifere winkelgebieden• Flexibel met brede bestemmingsmogelijkheden• Mix van permanente en tijdelijke winkels, retail proeftuin• Kostenefficient en flexibele huur (korte termijn, passanten gebaseerd)

‘Space experience’• Selectief aantal bestaande perifere gebieden met groot achterland• Non-food, veelal huis & tuin gerelateerd, volumineuze producten• Experience centra fabrikanten• Voldoende ‘dagje uit’ potentie, makkelijk aan te rijden

2 Winkelgebied 2025

Winkelgebieden van de toekomst

27

• Retail en franchise – flexibel en proactief

• Vastgoed – actief managen

• Nieuwe huurvormen

• Overheid – coördineren en faciliteren

• Gezamenlijke belangen

Hoofdstuk 3. Op weg naar 2025

28

3 Op weg naar 2025

Retail en franchise – flexibel en proactief

In dit hoofdstuk kijken we wat spelers in de verschillende sectoren zelf kunnen doen om aansluiting te vinden bij kansrijke winkelgebieden. Hoe kan de juiste afslag worden gekozen op de weg naar 2025.

Flexibel en proactief opstellen Voor retailers en franchisegevers- en nemers is het uiteraard zaak dat zij zich instellen op een veranderend winkellandschap. Eerder is, naast een duidelijke kanaalkeuze, al gesproken over een meer proactief en selectief vestigingsbeleid. Niet alle winkelgebieden zullen de transitie kunnen maken richting 2025. De focus dient te liggen op kansrijke gebieden. Voorwaarde voor ondernemers tijdig de juiste beslissingen te kunnen nemen is dat zij zich flexibel opstellen. Kortere huurcontracten en kostenefficiënte inrichting van winkels dragen hieraan bij. Ook samenwerking met andere partijen kan de kosten van fysieke vestigingen sterk drukken. Denk aan shop-in-shop concepten. Daarnaast kan nieuwe technologie mogelijk een bijdrage leveren, mits relevant voor de klant.

Naast dit alles is een proactieve opstelling noodzakelijk om kansrijke gebieden ook daadwerkelijk succesvol te maken en te houden. Zowel van zelfstandige retailers, ketens als franchisegevers en -nemers.

Breken met het verledenEen van de moeilijkste aspecten is het durven maken van keuzes. Een deel van de sector blijft hangen in het verleden, waarin expansie de tweede natuur van retailers was. Meer aanbod werd ‘automatisch’ ingevuld door vraag uit een steeds meer welvarende consumptiemaatschappij. Winkelgebieden waren maakbaar. Nu is het echter een selectieve vraag die een duidelijk gerichte invulling vereist. Dit aspect vraagt om visie, vertaald in een scherp beleid.

Box 1 Om vandaag mee te beginnen – Retail en Franchise

Retail:- Flexibilisering – Stel jezelf in staat te veranderen- Locatiebeleid – Focus op kansrijke gebieden- Kanaalkeuze – Delen of kiezen- Innovatie – Gebruik relevante technologie- Samenwerking – Zoek naar gezamenlijk voordeel

Franchise:- Formuleer de visie op de invulling van het vestigingennetwerk- Voer een actief vestigingsbeleid- Schat ruimtebehoefte en effect van online in- Werk als ketens aan aantrekkelijke winkelgebieden- Stem inspanningen voor lokale belangenbehartiging af

Bron: ING Economisch Bureau Winkelgebied 2025 deelrapporten Detailhandel en Franchise

29

3 Op weg naar 2025

Vastgoed – actief managen

Selectief en onderscheidendOok voor partijen in winkelvastgoed geldt dat zij zich niet afwachtend kunnen opstellen. Een proactieve opstelling in kansrijke winkelgebieden wordt gevraagd. Dat betekent net als in retail en franchise dat de durf om keuzes te maken en te breken met het verleden van groot belang is. Grotere partijen doen dit al door selectiever te opereren en zich te concentreren op toplocaties. Ook middelgrote en kleine spelers zullen zichzelf in staat moeten stellen te kunnen anticiperen op veranderende spelregels in winkelen. Daarbij is wederom samenwerking essentieel. Door actief een winkelgebied te managen, passende retailers aan te trekken en onderscheidende elementen aan te brengen kan het gebied aantrekkelijk gehouden worden voor consumenten.

Herontwikkeling

De komende jaren is er nog maar beperkt behoefte aan nieuwe winkelruimte. De leegstand dreigt dan ook verder op te lopen. Op tijd herontwikkelen van winkelruimte naar bijvoorbeeld woningen vermindert de leegstand in de portefeuille. Alternatief is het revitaliseren van bestaande winkelgebieden om deze te laten aansluiten bij de wensen van de consument. Belangrijk is daarbij wel dat de potentie aanwezig is uit te groeien tot een kansrijk winkelgebied. Dit soort processen nemen veel tijd in beslag. Tegelijkertijd verandert de vraag van de consument steeds sneller. Belangrijk daarom is dat plannen de benodigde flexibiliteit en financiële ruimte bevatten zodat deze ook tijdens of vlak na de lange doorlooptijd van het (bouw)proces aangepast kunnen worden.

Box 2 Om vandaag mee te beginnen – Vastgoed- Kies een juiste huurvorm- Zorg voor de juiste mix van winkelaanbod- Pas een doelgroepenbeleid toe- Flexibiliteit benodigd- Wees selectief met nieuwe winkelprojecten en herbestem leegstaande

winkels

Bron: ING Economisch Bureau Winkelgebied 2025 deelrapport Vastgoed

30

3 Op weg naar 2025

Nieuwe huurvormen

Flexibilisering huur Een factor die een meer flexibele opstelling van zowel retailers als vastgoedeigenaren verhindert in Nederland is de huurwetgeving. Veel vastgoedbeleggers vinden de huidige huurwetgeving (zie box 3) niet meer van deze tijd. Hij beschermt vooral de kleine huurder terwijl grote winkel(keten)s in het huidige winkellandschap een veel grotere rol zijn gaan spelen. Daarnaast maakt de huidige huurwet het moeilijk om te differentiëren tussen grote spelers en sfeerbepalende winkels. Vastgoedeigenaren worden door de huidige huurwet dus beperkt in het actief managen van hun winkelcentrum. Verhuurders hebben nu weinig grip op de huurdersmix.

Niet stimulerendHuurprijzen kunnen onder de huidige wetgeving niet opnieuw onderhandeldworden na een huurperiode. Dit zorgt er voor dat investeringen vaneen eigenaar (bij weinig mutaties) in een winkelcentrum niet resulteren in demogelijkheid een hogere huur te vragen. Dit werkt dus niet stimulerend om eenwinkelgebied aantrekkelijk te maken.

Alternatieve huurvormenEen veel gebruikte huurvorm in het buitenland is een omzetgerelateerde huur. Omzethuur kan voor een belegger motiverend zijn om te investeren in het winkelgebied en zo meer bezoekers te trekken waardoor de omzetten van de winkeliers, en uiteindelijk ook de huurinkomsten stijgen. Omzethuur biedt de mogelijkheid om veel directer te sturen op het functioneren van het winkelcentrum. De Nederlandse wet geeft hier sinds 2003 mogelijkheden toe. Omzethuur kan echter door een kantoorrechter bij een nieuwe huurprijsvaststelling ongedaan worden gemaakt. Complicerende factoren zijn verder online verkopen en het feit dat retailers inzicht dienen te geven in hun omzet.

Een alternatief om deze problemen te ondervangen is een passanten gerelateerde huur. Hierbij wordt de huur afhankelijk van de passantenstroom van de winkel. Retailers zijn bereid meer huur te betalen bij een hoger aantal passanten. Veel passanten is aantrekkelijk voor een retailer. Het geeft een directe incentive voor de vastgoedeigenaar om het winkelgebied aantrekkelijk te maken zodat er meer bezoekers komen. Probleem is dat passanten niet allemaal hetzelfde zijn (koopgedrag).

Voor alle flexibele huurvormen geldt verder dat waardebepaling en financiering hordes kunnen vormen. Ook zijn deze huurvormen meer geschikt voor gebieden / centra met één eigenaar.

Box 3 Huidige huurwetgeving bij winkels op hoofdlijnenDe basis van de huidige Nederlandse huurwetgeving voor winkels stamt uit 1971. Vanuit de gedachte dat een onderneming buurt- of plaatsgebonden is, is het idee ontstaan deze groep huurders bescherming te geven. Daarnaast moet een winkelier de mogelijkheid hebben om zijn investering terug te kunnen verdienen waarvoor een minimale huurtermijn gewenst is. Het huidige huurrecht voor winkels bestaat uit de volgende hoofdpunten.- De eerste huurtermijn geldt voor een periode van 5 jaar, als niet wordt opgezegd wordt de periode

verlengd voor nogmaals 5 jaar waarna het contract automatisch omgezet wordt in een contract met onbepaalde tijd. De huurder kan de huur na deze huurperiode opzeggen maar de verhuurder niet.

- Opzegging van de verhuurder vindt plaats door een gerechtelijke procedure. De verhuurder kan op de volgende gronden opzeggen: renovatie, dringend eigen gebruik en om met goedkeuring van de kantonrechter af te wijken van de wet. Dit laatste kan gebeuren bij een grote winkelketen die géén bescherming behoeft.

- De huur kan periodiek worden aangepast op basis van huurvergelijkingen over de vijf voorafgaande jaren.

31

3 Op weg naar 2025

Overheid – coördineren en faciliteren

VisieDe overheid kan, zoals we net hebben gezien in de kwestie rondom huurwetgeving, soms een kaderstellende rol spelen. Gebrek daaraan is echter ook zichtbaar. Decentralisatie heeft, vanuit een achterliggende gedachte van mogelijkheden tot maatwerk, het creëren van visie en beleid bij lagere overheden gebracht. Dit heeft echter ook, door een gebrek aan samenwerking en regie, geleid tot veel van hetzelfde met als gevolg concurrentie tussen gemeenten en overcapaciteit aan winkelruimte.

Richting 2025 begint alles nog steeds met visie en ambitie vanuit provincie en gemeenten. Een duidelijke hoofdstructuur van (kansrijke) winkelgebieden moeten provincies en gemeenten in staat stellen heldere beleidskeuzes te maken. Vervolgens kunnen specifieke actieplannen worden ontwikkeld voor zowel kansrijk als kansarm winkelgebied.

Win-winOok voor overheden is het van belang samenwerking op te zoeken. Enerzijds onderling om visie en beleid op elkaar af te stemmen. Regionale gemeentelijke samenwerking onder aansturing van provincies stimuleert de ontwikkeling van complementaire in plaats van concurrerende winkelgebieden. Anderzijds met marktpartijen om plannen ook daadwerkelijk in actie om te zetten. Door intensief samen te werken met marktpartijen en hen zelf te laten investeren in gebiedsontwikkeling kan gezamenlijk aan win-win situaties worden gewerkt. Gemeenten die het voortouw nemen door zelf te investeren kunnen als vliegwiel fungeren voor private initiatieven.

FaciliterenDe rol van overheden is uiteindelijk vooral te faciliteren. Bij andere belanghebbenden in het winkelgebied zien we de factor flexibiliteit terug komen. Overheden kunnen hier aan bijdragen.Meer flexibiliteit binnen een duidelijk reguleringskader is nodig om dynamiek te faciliteren. Het soepeler invullen en aanpassen van bestemmingsplannen kan helpen kansrijke ontwikkelingen op de juiste locaties tot bloei te laten komen. Denk bijvoorbeeld aan mogelijkheden om een juiste mix van retail en andere functies als horeca, cultuur en entertainment te creëren. Ook de trend naar branchevervaging binnen winkels is iets waar overheden in kunnen faciliteren als dit bijdraagt aan de aantrekkelijkheid van winkelgebieden. Ook in het faciliteren van relocatie, herbestemming en herontwikkeling van gebieden en afstoten van kansarme gebieden is een rol voor overheden weggelegd. Een slimme inzet van nieuwe instrumenten kan daarbij helpen. Denk aan stedelijke herverkaveling, leegstandsverordeningen, tijdelijk ondernemerschap, ingroeihuren en bedrijfsinvesteringszones.

Box 4 Om vandaag mee te beginnen – OverheidMet ambitie en visie naar meer publieke regie.- Investeer samen met marktpartijen in kansrijke gebieden.- Stel panden beschikbaar voor innovatieve concepten.- Maak van het kernwinkelgebied een ‘regelluwe’ zone en versnel

procedures.- Maak ondernemers gezamenlijk verantwoordelijk voor het beheer

van het winkelgebied.- Herbestem kansarme gebieden.

Bron: ING Economisch Bureau Winkelgebied 2025 deelrapport Overheid

32

3 Op weg naar 2025

Gezamenlijke belangen

Hoofdstuk drie laat zien hoe belanghebbenden in het winkelgebied ieder op hun eigen manier zichzelf op een goede wijze kunnen positioneren op weg naar kansrijke winkelgebieden in 2025. Daaruit blijkt ook dat sommige factoren eigenlijk voor alle betrokken sectoren relevant zijn. Onderstaand een kort overzicht van die factoren.

SelectiefVoor alle partijen geldt dat een kritische blik op bestaande winkellocaties en winkelgebieden noodzaak is. De juiste selectie, gericht op kansrijke winkelgebieden, kan richting 2025 het verschil betekenen tussen winst en verlies. Deze keuzes moeten ook keer op keer geëvalueerd worden.

ProactiefEen afwachtende houding kan in een steeds sneller veranderende wereld tot problemen leiden. De steeds dynamischere wereld van shopping vraagt om een proactieve houding van alle betrokkenen. Kritische consumenten gaan anders aan hun deur voorbij.

FlexibelHet belang van meer flexibiliteit is groot. Als retail en franchise selectiever willen opereren zullen zij makkelijker moeten kunnen bewegen. Ook voor vastgoed geldt dat actief management van winkelgebieden valt of staat bij een bepaalde mate van vrijheid de samenstelling van winkelgebieden te kunnen bepalen. De overheid kan zich met name richten op het faciliteren van flexibiliteit door wet- en regelgeving waar nodig te herzien.

InnovatiefTechnologische ontwikkelingen spelen een grote rol in de veranderende wereld van winkelen. Denk aan de impact van e-commerce. Ook fysiek kan nieuwe technologie winkels en winkelgebieden helpen. Innovatie is daarnaast ook relevant op bestuurlijk vlak. Het doorontwikkelen van strategie en beleid met betrekking tot winkelgebieden vraagt ook van decentrale overheden om een innovatieve manier van denken.

SamenwerkingOnderlinge samenwerking binnen sectoren wordt steeds vaker een belangrijk element om toekomstbestendig te kunnen opereren. Partijen kunnen elkaar strategisch en operationeel sterker maken. Uiteindelijk zullen de sectoren ook onderling tot samenwerking moeten komen.

Durf (om te kiezen) en initiatiefAlles staat of valt met de durf om keuzes te maken. Een afwachtende houding van partijen kan ieder initiatief om tot kansrijke winkelgebieden te komen in de kiem smoren. Binnen alle sectoren is de bereidheid en durf om keuzes te maken en in acties om te zetten noodzakelijk.

33

• Kansarme gebieden

• Pijnlijke beslissing

• Economische én sociale functie

• Burger versus consument

• Trial and error

• Lessen van andere landen

• Lessen van andere generaties

• Lessen van andere sectoren

• De weg kwijt?

Hoofdstuk 4. Zoeken naar richting

34

4 Zoeken naar richting

Kansarme gebieden

Kansarme gebiedenIn het vorige hoofdstuk zijn veel raakvlakken geconstateerd als het gaat om de acties die de verschillende sectoren kunnen ondernemen op weg naar 2025. In principe zou de weg richting toekomst dus duidelijk moeten zijn. Zoals echter ook aangehaald valt of staat ieder initiatief met de durf om te kiezen. Dit is echter makkelijker gezegd dan gedaan. De weg van 2014 naar 2025 vereist namelijk ook pijnlijke beslissingen. Experts stellen in de media en in gesprekken en round tables met ING dat 20% tot 25% van het winkelvloeroppervlak in Nederland voor sanering in aanmerking komt. Tegenover kansrijke winkelgebieden staan ook kansarme winkelgebieden. Onderstaand zijn typeringen weergegeven van winkelgebieden met geringe kansen op succes richting 2025. Deze typeringen kunnen elkaar soms overlappen maar kunnen ook los staan van elkaar.

‘Obese’• Winkelcentra die geheel of gedeeltelijk beperkt economisch potentieel

bezitten• Overcapaciteit van winkels, verkeerde mix met een te groot accent op

non-food • Suboptimale ligging, concurrentie van (grotere) stadscentra

‘Ghost town’• Krimpgebieden• Vergrijzing en / of beperkte economische activiteit in regio• Afzwakkend achterland, daling in potentiele omzet

‘Small pocket’• Kleinere stadscentra• Beperkt achterland en geringe toestroom• Weinig diversiteit in het aanbod van winkels

‘Middle of the road’• Winkelgebieden perifeer of centraal gelegen met gebrek aan

onderscheidend vermogen• Inflexibel, stug beleid, afwachtend• Verbrokkeld eigendom, veel tegengestelde belangen

‘Black hole’• Perifere winkelgebieden met een te beperkt achterland• Aanbod (van winkels) met onvoldoende aantrekkingskracht• Non-food sectoren zoals woninginrichting met veel krimp in omzet• Deels achterhaald door opkomst internet, waardoor fysieke behoefte aan

oriëntatie en/of aanschaf gedaald is

35

4 Zoeken naar richting

Pijnlijke beslissing

Pijn vertraagtIn bovenstaand figuur is de tegenstelling tussen kansrijk en kansarm in beeld gebracht. Daarin zit pijn verscholen om bepaalde beslissingen te nemen. Beslissingen hebben namelijk consequenties voor hun omgeving. Op economisch vlak kan dit tot grote (waarde)verliezen leiden. Iets wat bij voorkeur door betrokkenen uitgesteld wordt. Deze afwachtende houding verlamt echter de weg naar een kansrijk winkellandschap. Daarbij komt ook nog eens dat niet alleen op economisch vlak pijn wordt geleden. Ook maatschappelijk functies dreigen op sommige plekken te verdwijnen.

Kansrijke gebieden zijn die gebieden met voldoende potentie om nu en in de toekomst commercieel succesvol te zijn. Zij spelen optimaal in op trends en ontwikkelingen en weten vraag en aanbod op elkaar aan te sluiten.

In het grijze gebied zijn winkelgebieden die tussen kansrijk en kansarm vallen. Wellicht dat een aantal zich geheel of gedeeltelijk kan ontwikkelen tot kansrijk. Zonder initiatief zullen de meesten afglijden tot kansarm.

Kansarm zijn winkelgebieden die te weinig potentie bezitten om nog uit te groeien tot een kansrijk gebied. Gekeken moet worden hoe sanering van (delen van) gebieden kan plaatsvinden.

Kansrijk

‘Back to basics’

‘Crossroads’

‘Big spender’

‘Alternative’

‘Space experience’

Kansarm

‘Obese’

‘Ghost town’

‘Small pocket’

‘Middle of the road’

‘Black hole’

Grijs gebiedInvesteren

Saneren

Kansrijk

‘Back to basics’

‘Crossroads’

‘Big spender’

‘Alternative’

‘Space experience’

Kansarm

‘Obese’

‘Ghost town’

‘Small pocket’

‘Middle of the road’

‘Black hole’

Grijs gebiedInvesteren

Saneren

Figuur 14

36

4 Zoeken naar richting

Economische én sociale functie

In de samenlevingIn een tijd waarin de opmars van technologie in de vorm van e-commerce winkeliers onder druk zet, lijkt juist de rol van winkels in de samenleving duidelijker naar voren te komen. Zeker op lokaal niveau kunnen winkels en winkelgebieden een belangrijke sociale functie vervullen. Denk aan kleine gemeenten waar (buurt)winkels een ontmoetingsplek vormen. Ook het langzaam verdwijnen van bepaalde segmenten zoals boekwinkels roept een beweging op onder burgers die zich gehecht voelen aan dergelijke winkels. Onlangs werden bijvoorbeeld crowd funding initiatieven gestart om filialen van de failliete boekenhandel Polare te redden.

Box 5 Leefbaarheid in krimpgebiedenIn 2011 is op initiatief van Spar Holding B.V. een onderzoek gehouden naar het maatschappelijk belang van buurtwinkels voor de leefbaarheid van buurt, wijk of dorp. Volgens dit onderzoek is er sprake van een relatie tussen de aanwezigheid van een buurtwinkel en de sociale cohesie, het woongenot en het onderlinge contact van bewoners in de buurt. De aanwezigheid van een winkel is de belangrijkste factor voor de leefbaarheid. Spar sloot in 2013 een intentieverklaring met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. In buurten waar door krimp supermarkten onder druk staan, helpt het Rijk met het bij elkaar brengen van publieke en private partijen zodat voorzieningen zoveel mogelijk op peil blijven. Spar Holding B.V. zal zich inspannen om met haar assortiment- en dienstenaanbod de zelfredzaamheid van buurtbewoners te ondersteunen. Daarnaast zal Spar zich inzetten om mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt te helpen met stageplekken, werkervaringsplaatsen en werkgelegenheid.

Box 6 Economisch belangWinkels bieden in Nederland werkgelegenheid aan ruim 700.000 mensen. Daarnaast zijn er bijna 100.000 zelfstandigen die in hun onderhoud trachten te voorzien met hun winkel. Daarbij spelen naast economische redenen ook zeker persoonlijke interesses een rol. De grote mate van dynamiek in retail is mede aan het ondernemerschap en liefde voor het vak van ondernemers te danken. Winkels zorgen daarnaast voor omzet, toegevoegde waarde en inkomsten voor de overheid (belastingen, parkeerinkomsten etc.). Tevens fungeren zij als trekkers voor steden, waar weer andere sectoren zoals de horeca van profiteren. Ook bouw en vastgoed hebben uiteraard geprofiteerd van de ontwikkeling van de detailhandel in de periode voor de economische crisis. Winkelvastgoed vertegenwoordigt een omvangrijke waarde.

Publieke belangenBinnen een gemeenschap zijn er diverse belangen verbonden aan winkels en winkelgebieden. Deze belangen kunnen tegenstrijdig zijn. Het maken van afwegingen omtrent de invulling van (winkel)gebieden is niet eenvoudig:• Economisch: Banen – bij winkeliers, toeleveranciers, in horeca• Financieel: Gemeentelijke inkomsten – OZB, parkeergelden, grondverkoop• Sociaal: “Leefbaarheid”, aantrekkelijkheid als woon-werkgebied, veiligheid• Ruimtelijk: Schaarse ruimte

37

4 Zoeken naar richting

Burger versus consument

Ook consumenten zelf kennen tegenstrijdige belangen als het gaat om winkelen. Het verschil tussen burger en consument is waarneembaar. Consumenten stellen bijvoorbeeld dat zij de aanwezigheid van kleine zelfstandige winkeliers waarderen, maar ondertussen bepalen grootschalige ketens steeds vaker het aanzicht van het Nederlandse winkellandschap. Zij weten de klant te laten besteden en breiden hun marktaandeel verder uit. Ook het aandeel van formules in het winkelvloeroppervlak steeg in de periode 2009-2014 van 52% tot 54%.

Burger wil meer, maar consument selectiefHoewel Nederland een relatief hoge winkeldichtheid kent blijkt uit onderzoek (ING Vraag van Vandaag, 25 april 2014) dat niet iedereen dit genoeg vindt. Bijna een kwart (24%) van de ondervraagden vindt dat in zijn of haar woonplaats te weinig winkels aanwezig zijn. Daarentegen stelt 5% dat er te veel winkels zijn en vindt 69% het aanbod in zijn of haar woonplaats voldoende (2% heeft geen mening). Uit het onderzoek blijkt tevens een voorkeur voor het type winkels dat een winkelgebied aantrekkelijker maakt. Maar liefst 60% stelt dat een winkelgebied aantrekkelijker wordt door de aanwezigheid van veel kleine, zelfstandige winkeliers. Iets

meer dan een kwart (26%) geeft aan dat een winkelgebied aantrekkelijker wordt door grote winkelketens. 14% spreekt geen voorkeur uit (geen mening).

In de markt zien we in verschillende segmenten dat het juist de kleine zelfstandige winkels zijn die moeite hebben hun aandeel in de markt te verdedigen. Zo zijn het in food de grote supermarktketens die al jarenlang marktaandeel veroveren op speciaalzaken. Ook in non-food is deze ontwikkeling zichtbaar. Onderzoeksbureau GfK gaf in 2013 aan dat in kleding grote nationale en internationale ketens en webshops omzet winnen ten koste van zelfstandige winkeliers.

Figuur 15 Vindt u dat er voldoende winkels in uw woonplaats aanwezig zijn?

Bron: ING Economisch Bureau (Vraag van Vandaag, 25-4-14)

Figuur 16 Een winkelgebied is voor mij vooral aantrekkelijk als er…

Bron: ING Economisch Bureau (Vraag van Vandaag, 28-4-14)

Figuur 17 Index omzetontwikkeling supermarkten vs. food speciaalzaken 2005-2013

Bron: CBS (2013 voorlopig)

Naam brochure Maand 0

Een uitleg voor het maken van de gra�ekenstaat op laag 2

Geen mening

Nee, te weinig

Nee, te veel

Ja

■ Ja

■ Nee, te veel

■ Nee, te weinig

■ Geen mening

2%

69%

5%

24%

Naam brochure Maand 0

Een uitleg voor het maken van de gra�ekenstaat op laag 2

Geen mening

Veel kleine zelfstandige winkeliers zitten

Veel grote winkelketens zitten

■ Veel grote winkelketens zitten

■ Veel kleine zelfstandige winkeliers zitten

■ Geen mening

14%

60%

26%

Naam brochure Maand 0

Een uitleg voor het maken van de gra�ekenstaat op laag 2

80

90

100

110

120

130Speciaalzaken

Supermarkten

2013*20122011201020092008200720062005

_ Supermarkten _ Speciaalzaken

38

4 Zoeken naar richting

Trial and error

Tegenstrijdige belangenMet zo veel verschillende belangen omtrent winkelgebieden is het niet vreemd dat keuzes niet altijd makkelijk tot stand komen. Niet alleen binnen bijvoorbeeld retail en vastgoed gaat het om lastige beslissingen. Ook overheden hebben te maken met diverse afwegingen. Zelfs het winkelend publiek verenigt in zichzelf tegenstrijdige belangen in de rol van enerzijds consument en anderzijds burger.

Verpaupering dreigtZoals eerder gemeld is de neiging om zware beslissingen uit te stellen een hindernis naar een meer kansrijk winkellandschap. Toch staat men ook niet stil. Winkelleegstand wordt een steeds nijpender probleem. Het effect van leegstand, die in perifere regio’s hier en daar tot 30% oploopt, op winkelgebieden is desastreus. Een beperkte leegstand die verder gaat dan tijdelijke ‘frictieleegstand’ kan een winkelgebied al van elke glans ontdoen. Dit werkt verpaupering in de hand en gaat ook ten koste van de aantrekkelijkheid en / of leefbaarheid van omliggende woningen.

ExperimenterenEr wordt volop geëxperimenteerd als het gaat om het aanpakken van winkellegstand. De dreiging van verpaupering leidt ertoe dat meer gemeenten het onderwerp hoger op de agenda plaatsen. Toch is kennis over de aanpak van deze problematiek vaak nog schaars. Dit leidt tot een grote verscheidenheid aan oplossingen, al dan niet in samenwerking met marktpartijen. In het deelrapport Winkelgebied 2025: Decentrale overheid

kwamen hier al verschillende voorbeelden van aan de orde. Daarmee lijken we ons in een periode van trial and error te begeven. Vele partijen zijn bezig kennis te vergaren hoe met deze problematiek om te gaan. Overigens niet alleen in Nederland en niet alleen in winkelvastgoed. Ook andere landen en andere sectoren worstelen met vergelijkbare problemen.

39

4 Zoeken naar richting

Lessen van andere landen

Hoge leegstandHet Verenigd Koninkrijk is net als Nederland bekend met het fenomeen leegstand als het gaat om winkelgebieden. Volgens cijfers van het Britse onderzoeksbureau Local Data Company lag de gemiddelde leegstand in winkelgebieden eind 2013 op 13,9%. Fors hoger dus nog dan in Nederland. Ook in het VK is overigens sprake van een grote mate van diversiteit tussen winkelgebieden als het gaat om leegstand.

PortasAls reactie op de toenemende leegstand in winkels gaf de Britse overheid in 2011 retail consultant Mary Portas de opdracht een analyse te maken van de winkelstraten. Daaruit (Portas review) kwamen diverse aanbevelingen naar voren over hoe stedelijke winkelgebieden weer nieuw leven in te blazen.

Deze richten zich onder meer op betere samenwerking en coördinatie tussen alle belanghebbende partijen zoals vastgoedexploitanten, lokale en regionale overheden, winkelgebieden en uiteraard winkeliers. Aanbevelingen van Portas liggen verder in het versterken van de betrokkenheid van de diverse partijen bij winkelgebieden, het versterken van de kracht van zelfstandige ondernemers, het bevorderen van de dynamiek van gebieden door verplichtingen voor vastgoedeigenaren, het verbeteren van het management van winkelgebieden en bereikbaarheid.

Box 7 Voorbeelden 28 aanbevelingen uit de Portas review• Oprichten van ‘Town Teams’; visionaire, strategisch en operationeel

sterke management teams voor binnensteden.• Verlagen van toegangsdrempels voor starters.• Verbeteren van bereikbaarheid, aantrekkelijkheid en veiligheid.• Vergemakkelijken van het wijzigen van bestemmingsplannen.• Een mentor systeem waarbij grote retailers support leveren aan

kleinere lokale zelfstandige winkeliers en waarover grote retailers in hun jaarverslag dienen te rapporteren.

• Het ontwikkelen van maatregelen richting vastgoedeigenaren ter ontmoediging van leegstand, onder andere door lokale autoriteiten bevoegdheden te geven over leegstaande panden.

• Stimuleren van betrokkenheid van mensen bij buurtplannen.• Verplichten van een storting / contributie van ontwikkelaars ten bate

van de lokale gemeenschap / buurt.

KritiekDe analyse van Portas leidde uiteindelijk tot een beperkt aantal acties en proefprojecten. De Britse overheid stelde 1,2 miljoen pond beschikbaar voor 12 ‘Portas Pilot towns’. Er kwam echter ook steeds meer kritiek op Portas. De analyse van Portas zou een te simpele voorstelling van een complex probleem geven. De vele ideeën zouden ook tot niet meer dan een makeover leiden van stadscentra zonder structurele oplossingen. Critici stellen dat er simpelweg te veel winkels zijn en dat zelfs in geval van economisch herstel oude tijden niet terugkeren. Consumenten zijn anders gaan winkelen. In het VK is online shopping explosief gegroeid. De Portas review ontlokte in 2013 een tegenhanger uit, de Grimsey review. Hierin wordt gesteld dat winkels alleen de stadscentra niet kunnen redden en worden oplossingen gezocht in een combinatie van winkelen met andere functies zoals wonen en werken.

40

4 Zoeken naar richting

Lessen van andere generaties

College TourBelangrijk voor winkelgebieden is hoe jongeren deze ervaren en wat zij in de toekomst van winkelgebieden verwachten. Op bladzijde 10 van dit rapport werd reeds gesproken over de komst van nieuwe generaties en mogelijk veranderende behoeften. In het kader van het project winkelgebied van de toekomst hebben ING Sectormanagement en ING Economisch Bureau twee interactieve colleges gegeven op hogescholen. Hoe kijken jongeren tegen het fenomeen winkelen en winkelgebieden aan, wat voor behoeften hebben zij en wat voor veranderingen verwachten zij in de toekomst? Dat heeft de volgende adviezen van jongeren op het gebied van winkelgebieden opgeleverd:• De aanwezigheid van winkels is van belang om jongeren te trekken maar

levendigheid, vermaak en ruimte voor sociale interactie zijn vaak van net zo groot belang. De balans van het winkelen ligt zeker voor jongeren veel meer in fun dan in het functionele.

• De prijs van artikelen in de winkel is online zo vergeleken met andere aanbieders. Zorg dat de fysieke en de online prijs matchen dan behoudt de winkel zijn kooprelevantie.

• Positionering en herkenbaarheid van winkelgebieden kunnen zorgen voor status. Zien en gezien worden is een element dat uniek is voor de winkelstraat ten opzichte van internet.

• Vind het juiste evenwicht tussen investeringen in online en in de winkel. De winkel is onder jongeren het voornaamste aankoopkanaal en de studenten hebben niet de uitgesproken verwachting dat dit wijzigt, maar dan dienen die winkels wel een frisse uitstraling te hebben en te houden.

Ten aanzien van de adviezen van jongeren moet wel in het achterhoofd gehouden worden dat hun wensen ten aanzien van winkelen met de tijd kunnen veranderen. Zeker wanneer hun situatie verandert en zij een eigen gezin krijgen. Toch is duidelijk dat ook jongeren kritisch kijken naar winkelgebieden en een duidelijke toegevoegde waarde van fysieke winkels wensen.

Box 8 Meer onlineEen onderzoek van ING onder een kleine 100 studenten, voornamelijk in de leeftijd van 18-25, laat zien dat 2/3 verwacht in de toekomst (nog) meer online te kopen. Toch is de rol van de fysieke winkel volgens deze studenten niet uitgespeeld. Ruim 90% vindt fysieke winkels meer ‘beleving’ bieden dan webshops. De consument van de toekomst wenst dus crosschannel te kunnen shoppen. Recent onderzoek van GfK bevestigt het beeld dat consumenten in de toekomst meer via internet denken te gaan kopen.

41

4 Zoeken naar richting

Lessen van andere sectoren

Groot aanbodOok de kantorenmarkt in Nederland kent overcapaciteit. De leegstand bedroeg eind 2013 volgens NVM Business 16,8%. Er is nog ruim 8,3 miljoen m² aan verhuurbaar oppervlak beschikbaar. Er is in Nederland lang doorgebouwd aan kantoren en nog steeds is er vraag naar nieuwe kantoorpanden door veranderende wensen en eisen. Goedkoop kapitaal leidde tot aantrekkelijke huren voor nieuwe panden. Tegelijkertijd heeft onder meer het Nieuwe Werken tot een steeds efficiëntere invulling geleid van meters. Er is minder noodzaak voor een groeiend oppervlak. Al deze oorzaken hebben bijgedragen aan een groeiende leegstand van kantoorruimte.

ConvenantDe toenemende problematiek rondom de leegstand van kantoren leidde in 2011 tot een Actieprogramma van de zogenoemde Kantorentop. Hierin overleggen gemeenten, provincies, het Rijk, beleggers, ontwikkelaars, gebruikers en vastgoedfinanciers over de aanpak van leegstaande kantoren. In 2012 volgde een convenant binnen deze Kantorentop. Binnen deze afspraken biedt het Rijk regio’s expertise aan bij het transformeren van kantoren en bij het beantwoorden van vragen over planschaderisico’s bij het veranderen van kantoorbestemmingen. Het Rijk onderzoekt daarnaast welke wettelijke mogelijkheden er zijn voor een verplichte afdracht aan regionale kantorenfondsen die financiële compensatie kunnen bieden aan eigenaren die hun bestaande kantoren willen saneren, dan wel slopen.

Ook marktpartijen beloven een bijdrage te leveren aan de aanpak van leegstand. Afspraken betreffen onder andere de volgende zaken:• Beleggers investeren in kwaliteitsverbetering en verduurzaming van

kantoren. Zij betrekken huurders actief bij deze opgave. Daarnaast maken zij concrete transformatieplannen voor kantoorpanden vanaf 5.000 m2 die drie jaar of langer voor meer dan 80% leeg staan.

• Ontwikkelaars ontwikkelen in geval van verplaatsing van een huurder naar nieuwbouw een visie op het gebouw dat wordt achtergelaten. Daarnaast richten zij zich in aangewezen gebieden op herontwikkeling, transformatie en sloop en voegen zij geen meters toe in zogenaamde beperkings- en transformatiegebieden.

• Vastgoedfinanciers hebben zich bereid verklaard positief te staan tegenover plannen van eigenaren tot transformatie van kantoren op leegstandslocaties en de financiering daarvan.

• Gebruikers zullen bestaand vastgoed laten prevaleren boven nieuwbouw.

Leegstand groeit doorOndanks dit convenant constateerde ING Economisch Bureau eind 2013 dat, ondanks alle goede voornemens, de leegstand hoog blijft. De vragers die zich wel manifesteren, willen ofwel graag opschalen qua locatie tegen een gunstige prijs ofwel de kwaliteit van hun huisvesting aanpassen aan de huidige tijd (bijv. duurzaamheid en nieuwe werken). Omdat een groot deel van het verouderde aanbod niet in staat is om aan deze vraag te voldoen, vindt er ook nog steeds, in beperkte mate, ontwikkeling plaats.

42

4 Zoeken naar richting

De weg kwijt?

SymptoombestrijdingDe lessen in dit hoofdstuk tonen aan dat de problematiek van een snel veranderende omgeving en een daardoor snel verouderende inrichting van gebieden niet eenvoudig zijn op te lossen. Ondanks goede intenties wordt in sommige gevallen te veel gekeken naar symptoombestrijding (leegstand) terwijl het werkelijke probleem structureel van aard is. Niet elk winkelgebied is te redden.

Tijd rekkenZeker wanneer winkelgebieden ook een maatschappelijke rol vervullen kan dit lokale gemeenschappen op een pijnlijke manier treffen. Uiteindelijk is het aan overheden te bepalen hoe essentieel en hoe veel deze rol hen waard is. Voor ieder initiatief deze rol te behouden geldt echter uiteindelijk dat er commerciële potentie moet zijn om op lange termijn te overleven. Consumenten zijn kritisch en laten zich niet sturen.Het rekken van de levensduur van winkelgebieden die uiteindelijk niet zelfstandig kunnen overleven resulteert vroeg of laat in een pijnlijke ondergang van dergelijke locaties. Het is van belang tijd, geld en energie te steken in die locaties die deze potentie wel bezitten. Door kansarme gebieden langer te laten overleven wordt bovendien de concurrentie met kansrijke gebieden verstoord.

StagnatieProcessen meer aan de markt overlaten kan in sommige gevallen de gang richting kansrijke winkelgebieden bespoedigen. Toch is ook hier een afwachtende opstelling geen uitzondering. Marktpartijen zitten niet te wachten op de pijn van waardevernietiging die sanering van winkelgebieden onherroepelijk met zich meebrengt. Gevolg is een verder oplopende leegstand wanneer winkeliers de strijd noodgedwongen opgeven. Het risico dat panden daarbij steeds langer leeg staan neemt toe.

Lessen uit bijvoorbeeld de kantorenmarkt laten zien dat vrijblijvende oplossingen tussen overheden en marktpartijen niet altijd (voldoende) effect sorteren. Nieuwbouw blijft soms aantrekkelijk om snel in te kunnen springen op nieuwe trends. Dit creëert nog meer concurrentie en kan op andere plekken leiden tot een langzame pijnlijke dood van winkelgebieden. Een volledige stop op nieuwbouw is echter ook niet altijd een goede optie en kan de dynamiek verstoren. Die dynamiek kan de sector als geheel uiteindelijk juist versterken.

43

• Samen in beweging

• Urgentie hoog

• Nieuwe realiteit – andere opstelling

Hoofdstuk 5. Conclusie – nieuwe dynamiek

44

Overheid en marktIn dit rapport is uitgebreid ingegaan op de veranderingen die winkels, winkelgebieden en de diverse belanghebbenden nu en in de toekomst treffen. Een aantal belangrijke trends verandert het winkelen en zal daarmee ook een grote impact hebben op de samenstelling van winkelgebieden. Richting 2025 heeft ING Economisch Bureau een aantal kansrijke winkelgebieden getypeerd. De bij winkelgebieden betrokken partijen kunnen hierop anticiperen. Dit vraagt om een proactieve, selectieve opstelling waarbij flexibiliteit een vereiste is. Sectoren zullen tijdig de juiste keuzes dienen te maken om aansluiting te vinden bij kansrijke winkelgebieden. Door een te groot aanbod van winkelvloeroppervlak is sanering onvermijdelijk.

Naast kansrijke winkelgebieden kan ook een aantal kansarme winkelgebieden getypeerd worden. Het is echter niet altijd makkelijk om van dergelijke gebieden afscheid te nemen. Zowel op economisch als sociaal vlak wordt pijn geleden. Uitstel van beslissingen resulteert in vertraging. Zonder voldoende commerciële potentie zijn kansarme gebieden op termijn niet sterk genoeg om te overleven. Het rekken van de levensduur van kansarme gebieden leidt uiteindelijk tot verspilling van middelen en verstoort de concurrentie met kansrijke gebieden. Toenemende leegstand en uiteindelijk verpaupering liggen daarbij op de loer. Een sterke focus op kansrijke winkelgebieden is daarom te prefereren zonder kansarm volledig te verwaarlozen. Een proactieve sanering van kansarme winkelgebieden is wenselijk in gevallen waarbij verpauperende winkelgebieden een negatieve impact kunnen hebben op hun omgeving. Om dit te bewerkstelligen is het noodzaak dat alle belanghebbenden tegelijkertijd in beweging komen. Overheid en markt zullen elkaar moeten vinden.

Decentraal beleid - centrale ondersteuningNederland kent sinds de Wet ruimtelijke ordening een aanpak waarbij ruimtelijk beleid wordt overgelaten aan decentrale overheden. De mogelijkheden maatwerk te leveren zijn hierdoor toegenomen. Indirect heeft dit echter ook bijgedragen aan de overcapaciteit van winkelvloeroppervlak. De oplossing is dan ook veelal gelegen op provinciaal en lokaal niveau. Samen zullen zij een gericht beleid moeten ontwikkelen en onderscheid moeten aanbrengen tussen kansrijke en kansarme winkelgebieden en daar ook duidelijk op moeten acteren. Op nationaal niveau kunnen zij daarbij echter wel ondersteuning gebruiken. Zo schiet de kennis op met name lokaal niveau nog wel eens tekort om het juiste beleid te kunnen ontwikkelen. Ook weten decentrale overheden niet altijd hoe om te gaan met kansen die voortkomen uit nieuwe trends zoals de opkomst van pick-up points voor uitlevering van online bestellingen. Kennisopbouw is daarom een belangrijk element voor de verdere ontwikkeling van winkelgebieden.

Faciliteren kennis en gereedschapHoofdstuk 4 liet zien dat in binnen- en buitenland breed geëxperimenteerd wordt op het vlak van winkelgebieden. Hoewel diverse adviseurs in dit vakgebied actief zijn en ook het vak van centrummanagement zich ontwikkelt kan het Rijk hierin eveneens een rol spelen. Een nationale overheid zou centrale kennisopbouw kunnen faciliteren door investeringen in onderzoek en opleidingen. Daarnaast kan de nationale politiek een belangrijke rol spelen in het herzien van wet- en regelgeving met betrekking tot winkels en winkelgebieden. Aanpassing van bijvoorbeeld huurwetgeving stelt partijen in staat zich flexibeler op te stellen en dynamiek te faciliteren. Door het juiste gereedschap beschikbaar te stellen kunnen alle belanghebbenden in beweging worden gebracht.

5 Conclusie – nieuwe dynamiek

Samen in beweging

45

5 Conclusie – nieuwe dynamiek

Urgentie hoog

TopsectorDe detailhandel behoort niet tot de topsectoren uit het gelijknamige beleid, maar mag niet verworden tot een tobsector. Daarvoor is zij van te groot belang voor het functioneren van de binnenlandse economie, die juist zo onder druk staat. Hoewel de groei-potentie niet hoog is verdient fysiek winkelen meer aandacht vanwege de unieke combinatie van economische en maatschappelijke functies en belangen. Net als binnen die topsectoren kan bundeling van krachten vanuit centrale en decentrale overheid, betrokken marktsectoren en wetenschap bijdragen aan oplossingen en vooral actie.

Niet vrijblijvendVergaande afspraken kunnen helpen. Ervaringen in de kantorenmarkt leren echter dat afspraken soms een te vrijblijvend karakter houden. Niet optreden kan de leegstand ook in winkelgebieden doen oplopen tot waarden die we uit andere sectoren en landen kennen. Waar echter leegstand van kantoren soms alleen perifere gebieden treft zonder direct omliggende bewoning, kan dit bij winkelgebieden vaker de directe omgeving treffen. De urgentie is daarom hoog en vraagt om maatregelen met een dwingender karakter. In het Deelrapport Vastgoed is uitgebreid ingegaan op een aangepaste huurwetgeving. In het Deelrapport Decentrale Overheid zijn nieuwe instrumenten voor decentrale overheden beschreven zoals stedelijke herverkaveling, leegstandsverordeningen en het instellen van bedrijfsinvesteringszones. Instrumenten die winkelgebieden sterker kunnen maken en sanering kunnen bespoedigen. Andere vergaande mogelijkheden zijn het invoeren van leegstandheffingen waarbij eigenaren van panden te maken krijgen met een heffing bij langdurige leegstand. Ook het aanleggen van saneringspotjes vanuit overheden om sanering te bekostigen in verpauperde (krimp)gebieden met een hoge mate van leegstand kan in overweging worden genomen. In de provincie Groningen (Winschoten en

Delfzijl) zijn dergelijke instrumenten al toegepast. Een omstreden alternatief, dat in het verleden reeds in de kantorenmarkt is geopperd, is verplichte inruil of sloop van oude leegstaande winkels bij nieuwbouw van winkelpanden.

Onderdeel van het geheelBovenstaande maatregelen zijn voorbeelden van een andere manier van denken om problemen aan te pakken en partijen in beweging te krijgen. Bedacht moet daarnaast worden dat de problematiek omtrent winkelgebieden slechts een onderdeel is in een groter geheel. Zoals beschreven zijn winkelgebieden niet de enige gebieden die te maken hebben met een veranderende samenleving. De maatschappij van de 21e eeuw vraagt om nieuwe denkbeelden omtrent de ruimtelijke inrichting van Nederland. Winkelgebieden zullen daarin nog steeds op geselecteerde locaties een belangrijke positie in kunnen nemen. Zij kunnen echter niet overal de drijvende kracht achter economie en gemeenschap zijn. De combinatie met andere functies wordt belangrijker. Regio’s zullen moeten zoeken naar een nieuwe balans tussen wonen, werken, winkelen, cultuur, vrije tijd en natuur om ook in de toekomst mensen bij elkaar te brengen.

46

5 Conclusie – nieuwe dynamiek

Nieuwe realiteit – andere opstelling

Aanval – Kansen ruikenOndernemers uit de sectoren retail en franchise, die zich niet vast laten zetten door de tegenpartij, maar flexibel opereren. Goed gepositioneerd weten zij waar hun kansen liggen om tot scoren te komen.

Middenveld – Proactief kansen creërenDynamische vastgoedpartijen die niet afwachten, maar zich actief in de strijd gooien en de linies weten te verbinden. Zij zijn in staat met een scherpe propositie kansen te creëren.

Verdediging en keeper – Lijnen uitzetten, doel schoon houdenDecentrale overheden, die met visie de lijnen uitzetten en het spel op de juiste wijze opbouwen. Zij doorzien tijdig bedreigende spelsituaties en weten hun doel schoon te houden.

CoachDe nationale overheid bepaalt de regels binnen het team en gebruikt kennis en ervaring om spelers beter te maken. Door het bepalen van de juiste opstelling en speelwijze kan vervolgens het optimale rendement uit spelers worden gehaald.

ScheidsrechterEen kleine 17 miljoen consumenten die scherp toezien op hun portemonnee en daarmee een grote invloed uitoefenen op de uitkomst van de wedstrijd.

47

Bronnen

Bij de totstandkoming van dit rapport is gebruik gemaakt van vier eerder verschenen deelrapporten (Winkelgebied 2025: Deelrapport Vastgoed, Deelrapport Detailhandel, Deelrapport Franchise en Deelrapport Decentrale Overheid). Voor gebruikte bronnen verwijzen wij u naar u de bronnenlijsten in deze deelrapporten.

Ook zijn voor de deelrapporten gesprekken gevoerd en roundtables gehouden met experts uit de sector. Deze kennis is ook in het eindrapport verwerkt. Voor onze bronnen verwijzen we u ook in dit geval naar de genoemde deelrapporten.

48

49

DisclaimerDe informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten.

De tekst is afgesloten op 12 juni 2014.