Samen Buurten - mercatus.nl · Nijverheidstraat 10, 8301 AD Emmeloord Tel (0527) 635500 . HOE WIJ...

Hoe wij naar onze wereld kijken

Samen Buurten

Visie 2016-2021

HOE WIJ NAAR ONZE WERELD KIJKEN

INHOUD

Inleiding 5Samen buurten 7Buurten is goed luisteren 9Buurten is een kopje koffie drinken 11Buurten is ieders verhaal kennen 15Buurten is samen zorgen voor groei 17Buurten is meer voldoening krijgen in je werk 21Doelstellingen 23

3

Nijverheidstraat 10,

8301 AD Emmeloord

Tel (0527) 635500

www.mercatus.nl


INLEIDING

5

Wij hebben ons beeld voor de komende jaren vastgelegd in dit statement. Samengevat kunnen we dit omschrijven met deze missie:

Mercatus gelooft in de kracht van persoonlijk contact. In nauwe samenwerking met bewoners, stakeholders en samenwerkingspartners maken wij ons sterk voor duurzaam en betaalbaar woongenot. Wij zorgen dat we ieders verhaal kennen, zodat wensen, voorwaarden én resultaat naadloos op elkaar aansluiten. De kern van onze manier van werken is dan ook verbinden en samenwerken.

In een wereld die volop in beweging is en die steeds weer zal vragen om antwoorden op nieuwe vraag-stukken is dit onze koers. Omdat wij geloven in de kracht van mensen om gezamenlijk zo goed mogelijk te doen wat nodig is. Met elkaar en voor elkaar.

Ton BeurmanjerDirecteur-bestuurder Mercatus September 2016

SAMEN BUURTEN4


SAMEN BUURTEN

7

Hoe wij naar onze wereld kijken

Onze vriend Martin

We zien onszelf daar nog zitten, in dat rokerige zaaltje. Tapijtjes op de tafels, klapstoelen er omheen. De zaal zit niet vol, maar we zien wel veel bekende gezichten uit de buurt. Martin is er ook. Hij is er altijd. We vertellen wat we van plan zijn en drinken na afloop samen een biertje.

De jaren verstrijken en de zaal wordt steeds leger. Zelfs Martin komt niet meer. Ach denken we, misschien moet het ook maar eens anders. We gaan professionaliseren en Martin, Martin wordt onze klant. We spreken hem nooit. Soms laat hij per brief weten dat hij een nieuwe keuken wil. En wij stoppen alles in onze administratie, in snelle systemen. We groeien, we worden echt professionals. Martin wordt een van de velen, van wie we niet meer precies weten wie ze zijn.

In een dorpje komen we opeens Martin weer tegen. Hij is bij zijn ouders en die zijn woedend. Wij hebben het plan om de huizen in hun blok af te breken. Wie denken wij wel niet wie wij zijn? Waarom hebben we niet eerst overlegd? Weten wij wel dat we hier een hele gemeenschap kapot maken, niet alleen een paar huizen? Martin keert ons met zijn ouders de rug toe en wij druipen af.

Onze systemen staan te schudden, opeens werkt het allemaal niet meer zo mooi. In het land zijn misstanden bij woningcorporaties, de politiek grijpt in. Martin ziet het allemaal op televisie en knikt mee. Ook hij weet niet meer zo goed wie wij zijn. Het antwoord van de politiek vormt zich in regels, controles,

financiële banden. Het kraakt en knelt. En wij? Wij missen Martin.

Het moet anders, dat voelen we in onze vezels. We missen dat zaaltje, we missen het gesprek, we missen het even komen buurten bij elkaar. Door de politiek voelen we ons niet gehoord. En hee, is dat niet wat we eigenlijk allemaal willen? Gehoord worden? Zit daar misschien de sleutel? We zetten de kaders uit voor een plan en nodigen Martin en zijn buren uit om mee te denken over de invulling. We hadden het gehoopt, maar niet verwacht: Martin schuift als eerste aan.

6 SAMEN BUURTEN


BUURTEN IS GOED LUISTEREN

98

Hij vertelt over zijn ouders, hoe gelukkig ze zijn dat hun straatje er nog staat. Hoe de buren boodschap-pen voor elkaar doen, met elkaar op stap gaan of langs komen voor een potje schaak. We zijn er stil van. Het kwartje valt. We hebben vooral gedacht in stenen, daken en ramen. Terwijl het eigenlijk gaat over levens, mensen en verhalen.

Hoe zou het zijn als we ons verdiepen in die verhalen? Als we écht luisteren naar de mensen? Als we ze meenemen in onze uitdagingen en plannen? Hoe zou het zijn als we elkaar beter gingen begrijpen? Zou ons werk dan niet veel beter aansluiten bij wat er werkelijk nodig is? En zou dan ons werk ook niet veel meer gewaardeerd worden? Hoe kunnen we samenwerken met Martin?

Misschien moeten we maar eens aan Martin gaan vragen hoe hij daarover denkt. En dat ook bij de ge-

meente, de dorpen en de wijken doen. Samen buurten bij elkaar. Daar zit de sleutel.

Dat het roer om moest, dat wisten we al een tijdje. We hebben flink gereorganiseerd en nu? Het is tijd om stil te staan bij wie we zijn, wat we doen en vooral hóe we dat doen. De participatiemaatschap-pij gaat ervanuit dat mensen zelfstandiger kunnen opereren. Er is de noodzaak om onze woningen te verduurzamen. Dat vraagt om een andere manier van werken. Niet als doel op zich, maar omdat we geloven dat het beter is. De kern van die andere manier van werken is dat we veel meer luisteren, over-leggen, meningen horen van iedereen en zo samen tot oplossingen komen die kloppen voor iedereen.

Nieuwe koersMercatus gelooft in de kracht van persoonlijk contact. De kracht van écht in gesprek zijn met elkaar. In nauwe samenwerking met bewoners, stakeholders en samenwerkingspartners maken wij ons sterk voor duurzaam en betaalbaar woongenot. Wij willen zorgen dat we ieders verhaal kennen, zodat wensen, voorwaarden én resultaat naadloos op elkaar aansluiten. De kern van onze nieuwe koers is dan ook verbinden en samenwerken. In gesprek gaan met iedereen die ertoe doet. Bewoners, toekomstige bewoners, gemeente, wijken en dorpen, de Stichting Huurdersbelang Mercatus én onze eigen collega’s. We komen buurten, nodigen iedereen uit voor een kopje koffie. Om van gedachten te wisselen. Te horen wat de plannen zijn, de belangen, de wensen. En om te kunnen delen wat onze uitdagingen, dromen, mogelijkheden en beperkingen zijn.

Iedereen doet meeOm zo te zorgen dat mooie plannen door iederéén mooi gevonden worden. Om te zorgen dat projecten leiden tot een gemeenschappelijk resultaat en lagere kosten doordat iedereen écht meedoet. Om te zor-gen dat we met elkaar potentiële problemen klein houden door ze op tijd en met elkaar op te lossen. Om te zorgen dat mensen blij zijn omdat ze het gevoel hebben dat ze meetellen, dat ze gehoord worden. Van de bewoner tot de wethouder in het gemeentehuis. Van de vrijwilliger in de wijk tot de begeleider van het Leger des Heils. Van het lid van ons wijkteam tot onze collega op de administratie. Van de mensen die een woning nodig hebben tot de buren die zich zorgen maken.

We overleggen en maken samen plannen. Om te zorgen dat we iedereen de verantwoordelijkheid en de ruimte geven die hij aankan en wenst. Én om te zorgen dat we een goed vangnet hebben voor de mensen die dat nodig hebben.

SAMEN BUURTEN


BUURTEN IS EEN KOPJE KOFFIE DRINKEN

Een huis is meerWat dit allemaal te maken heeft met een woningcorporatie? Nou, eigenlijk alles. Want een huis is meer dan een stapel stenen. Het is de basis van je leven. De plek van waaruit je kunt groeien. De plek waar je veilig kunt zijn. De plek die je kan ondersteunen als het allemaal niet vanzelf gaat. En nog belangrijker: het huis is onderdeel van een buurt, een wijk waarin je samenleeft met anderen. Daarom stoppen wij met ‘u vraagt, wij draaien’ of ‘wij weten wat het beste is’. En gaan we voortaan buurten met de bood-schap: ‘wij zijn benieuwd naar jouw verhaal en we vertellen je graag het onze’. Zo helpen we elkaar en

voelen we elkaar beter aan voordat we plannen gaan maken.

Onze aanpak is simpel: wij nodigen iedereen uit met ons een kopje koffie te drinken. We geven ruimte om invloed te hebben op onze plannen en we wisselen gedachten met elkaar uit. Zo kunnen we samen kwaliteit leveren mét draagvlak. En dat is precies waar het ons om gaat. Kwaliteit leveren heeft pas effect als er ook acceptatie is. Gaan we dan meer praten en overleggen? Ja, zeker aan de start van een nieuw te maken plan. Zo is er bij de uitvoering geen discussie meer nodig. Nodigen we iedereen dan uit te zeggen wat hij wil? Ja, we willen alles weten en alles horen. En we laten natuurlijk ook weten wat onze kaders zijn. Én in het uiteindelijke plan draagt ieder zijn verantwoordelijkheid. Zo zorgen we dat de rekensom klopt:

Kwaliteit x Acceptatie = Effect

Kwaliteit is onze professionaliteit, dat hebben we de laatste twintig jaar stevig ontwikkeld. De acceptatie zijn we onderweg min of meer kwijtgeraakt en dat heeft grote invloed op het effect. Dus gaan we ons nu ook richten op het effect, want als goede kwaliteit niet wordt geaccepteerd, dan heb je nul effect. De wereld van de systemen richt zich op de kwaliteit. De leefwereld van mensen wil zoveel mogelijk betrokkenheid en acceptatie en dat bepaalt het effect, of we er uiteindelijk blij mee zijn.

Wat we bedoelen met de rekensom KxA=E is bijvoorbeeld:We renoveren een blok huizen. Het kost veel geld, maar we doen het dan toch echt goed. Dat weten wij omdat we professionals zijn. Maar de bewoner vindt dat wij belangrijke zaken vergeten zijn. Zo zijn de binnendeuren oud en na zoveel jaren bijna allemaal verschillend. Buiten ziet de woning er na de renovatie weer prachtig uit (kwaliteit=100%), , maar met een ontevreden bewoner, omdat binnen niets gedaan is (acceptatie = 0 %), dan is het effect dus nul. En daar zit je dan met je mooie profes-sionele renovatie ...

1110 SAMEN BUURTEN


Beren op de wegNatuurlijk roept onze nieuwe manier van werken ook een boel vragen op en zien sommigen misschien beren op de weg. Omdenken is ook best een beetje eng. Zeker als we met elkaar vast zitten in sys-temen. De administratie van de woningzoekenden. Het beleid van de gemeente. De opvattingen van de huurdersbelangenorganisatie. Allemaal gericht op beheersen. Moeten die dan allemaal overboord? Nee hoor, we nodigen iedereen uit er nog eens goed naar te kijken. Helpen deze regels, opvattingen en systemen ons om dichter bij de bedoeling van ons werk te komen? Helpen wij met het strikt toepassen van de regels mensen vooruit in het leven? Wat als we ons gaan richten op het optimale resultaat? Waar zit dan de ruimte om binnen bestaande kaders en binnen je vermogen het verschil te maken? En wat gebeurt er als je in gesprek gaat met elkaar? Dan komen er misschien wel veel betere oplossingen naar boven die je niet had kunnen bedenken als je vast was blijven zitten in het systeem.

We gaan samen bij iedereen buurten met de focus op drie pijlers, die de komende jaren een wezenlijke verandering zullen brengen:

1. Invloed geven We geven de samenleving, bewoners en onze medewerkers de ruimte om invloed uit te oefenen op keuzes die we maken. Zo zorgen we dat ons beleid transparant is en draagvlak heeft. Nieuwe plannen hebben alleen een kans van slagen als de (toekomstige) bewoners écht blij zijn met het resultaat en begrip hebben voor wat er wel en niet kan. Ze slagen als ons beleid en het gemeentebeleid aansluiten in plaats van de boel blokkeren. Ze slagen als onze medewerkers meedenken en hun talenten inzetten om de doelstellingen te halen. Wij hebben alleen bestaansrecht als we op die manier samen-werken met iedereen om ons heen en daarmee een wezenlijke bijdrage leveren aan de samenleving.

2. Contacten verdiepenWe zorgen dat we bereikbaar én dienstbaar zijn. Voor de snelle jongens hebben we een goed werkend online systeem waarbinnen je alles zelf kunt doen. Voor de mensen die wat hulp nodig hebben, zitten we achter de telefoon of de balie. Met echte mensen die echte vragen stellen. En onze medewerkers

kijken verder dan de kapotte kraan of de te vervangen deur. Zodat hulp snel ingeschakeld kan worden waar nodig. Door er te zijn en te luisteren, kennen we onze bewoners en weten ze ons feilloos te vinden.

3. Toekomstbestendig zijnDe fossiele brandstof raakt op en in de Noordoostpolder willen we niet dat er geboord wordt. Bovendien moeten we zorgen dat de energiekosten in de woning behapbaar blijven. Daarop is het antwoord simpel: we bouwen en renoveren duurzaam én nodigen de bewoners uit om duurzamer leven. Dat kunnen we niet alleen. Dus ook hier geldt: we maken samen plannen om te zorgen voor een bestendige toekomst. Duurzaam en betaalbaar.

1312 SAMEN BUURTEN


BUURTEN IS IEDERS VERHAAL KENNEN

Mercatus gelooft in de kracht van persoonlijk contact. In nauwe samenwerking met bewoners, stakeholders en samenwerkingspartners maken wij ons sterk voor duurzaam en betaalbaar woongenot. Wij zorgen dat we ieders verhaal kennen, zodat wensen, voorwaarden én resultaat naadloos op elkaar aansluiten. De kern van onze manier van werken is dan ook verbinden en samenwerken.

1514 SAMEN BUURTEN


BUURTEN IS SAMEN ZORGEN VOOR GROEI

Invloed gevenWe bouwen aan het bestaansrecht van de vereniging door het beleid samen met stakeholders te maken. We laten ze deel uitmaken van de vereniging, zodat het niet alleen ons feestje is om buurten te laten bloeien, maar die van ons allemaal. Met allemaal onze eigen rol. Als we de krachten bundelen vergroot je ieders cirkel van invloed en bundel je de krachten om verbeteringen écht succesvol te laten zijn. Als we bereid zijn om samen te werken, begrip te hebben voor elkaars systemen dan wordt ‘nee, dat kan niet’: ‘nee, het kan niet op deze manier, maar hoe dan wel? Dus gaan we gemeente, wijken en dorpen, huurdersbelangen en onze medewerkers vragen: Wat vind jij een goed idee? Wat doen we met de krimp op de woningmarkt? Wat is het juiste antwoord op de vluchtelingenkwestie? En wat draag jij bij aan de totstandkoming daarvan? We dagen elkaar uit, voeden elkaar met ideeën en komen zo tot het beste beleid.

Het beleid werken we uit met onze bewoners. Dat gaat niet vanzelf. Vroeger was Mercatus een vereni-ging waarbij bewoners zich betrokken voelden. Dat gevoel zijn we al heel lang kwijt. Het leek de laatste jaren te gaan om het instituut woningcorporatie en niet meer om de bedoeling van dat instituut. Daar wil de maatschappij vanaf. En wij ook. Het gaat er niet om dat wij als woningcorporatie op de beste manier woningen bouwen, onderhouden en verhuren. Het gaat erom dat wij op de beste manier een woon- en leefomgeving bieden waar bewoners zich happy voelen. Dus vragen we bewoners op participatie- bijeenkomsten: Waar word jij blij van? Wat verwacht je van ons en anderen? En wat ga jij bijdragen?

Contacten verdiepenDe participatiesamenleving, dat is de ontwikkeling waar we met elkaar voor staan. Wij zetten daarbij in op sociale duurzaamheid. Dat betekent dat we de eigen kracht van mensen als uitgangspunt nemen. Dat we de omgeving vragen mensen te helpen wiens eigen kracht niet zo sterk blijkt te zijn. En dat wij, de professionals, hulp bieden daar waar nodig. Liefst als tijdelijke ondersteuning op maat in de eigen leefomgeving van de mensen die het nodig hebben. Hoe we dat doen? Door alles wat standaard kan, zo efficiënt mogelijk in te richten (voor de bewoners die willen en kunnen). En daarnaast te zorgen voor een scherp oog voor de mensen die uit dat systeem vallen. Want als je er op tijd bij bent, kun je problemen voor zijn.

1716 SAMEN BUURTEN


Dat betekent dat we onze ogen en oren openhouden. Dat onze medewerkers doorvragen en écht in gesprek gaan. Zo voorkomen we overlast, signaleren we eenzaamheid en zorgen we dat mensen op tijd geprikkeld worden om het tij voor zichzelf of hun omgeving te keren. Ofwel: maatwerk waar nodig, standaardoplossingen waar kan. Ruimte voor mensen met eigen regelkracht, hulp voor mensen die een zetje nodig hebben om zelfstandig te kunnen opereren. Dit alles in samenwerking met de hulpinstanties. Want wij kunnen signaleren, maar de opvolging ligt bij onze partners in de keten van wonen, welzijn en zorg.

De cirkel van Sociale Duurzaamheid

ToekomstbestendigHet sombere vooruitzicht is dat rond 2050 de fossiele brandstof op is. Daarnaast vormt energie een belangrijk deel van de woonlasten. Die twee vragen om een duidelijk antwoord. Ook van ons. Wij hebben niet alleen een verantwoordelijkheid naar onze eigen woningvoorraad en onze (toekomstige) bewoners, maar ook naar de maatschappij als geheel. Wat wij kunnen doen, is woningen zo bouwen en renoveren dat ze zo min mogelijk energie verbruiken. En we kunnen gebruik maken van installaties

die niet-fossiele energie opwekken. Ook kunnen we de bewoners betrekken door ze bewust te maken van hun energieverbruik.

Dus zetten we in op innovatie. Gaan we het gesprek aan met de overheid om te zorgen dat regelgeving ons niet in de weg staat om duurzaam te bouwen en starten we het gesprek met bewoners om te zorgen dat we als team werken aan duurzaamheid.

1. Eigen kracht

2. Sociale omgeving

3. Professionele omgeving

1918 SAMEN BUURTEN


BUURTEN IS MEER VOLDOENING KRIJGEN IN JE WERK

Dat we komen buurten, betekent dat we anders gaan werken, anders kijken. We zijn nog steeds profes-sionals met veel waardevolle kennis. Maar het inzetten van die kennis krijgt een ander doel. Niet langer ‘weten wij wat het beste is’. We zetten in op gedragen besluiten waar iedereen zich in herkent. Dat betekent dat we iets van onszelf weggeven. En dat we soms een stapje terug moeten zetten in ons idee van de beste kwaliteit. Maar het betekent ook dat we meer inzicht en veel meer voldoening krijgen in ons werk. Want het is fijn als bewoners het ongemak van een renovatie accepteren omdat ze er zelf ook in hebben mee mogen beslissen hoe het zou gaan verlopen. Dat is beter dan veel geld uitgeven, hard werken en boze mensen op je pad vinden.

Gezamenlijk planBetekent dit dan dat we alles gaan doen wat wie maar wenst? Natuurlijk niet. We voeren gelijkwaardige gesprekken waarin de mening van de ander net zo belangrijk is als die van ons. En dan snapt iedereen dat er keuzes gemaakt moeten worden, dat er randvoorwaarden zijn en dat we niet kunnen toveren. In een goed gesprek kun je tot goede resultaten komen, waarbij ieder zijn verantwoordelijkheid neemt. Het is immers een gezamenlijk plan.

Ons DNAWe gaan anders werken, kijken, praten. We grijpen daarbij ook terug op wat eigenlijk al jaren in het DNA van onze organisatie zit: de waarden waar wij trots op zijn. Dat maken wij zichtbaar in ons kernwaardenhuis:

2120 SAMEN BUURTEN


Met no-nonsense bedoelen wij dat we hard werken, authentiek zijn, duidelijk communiceren en pragmatische oplossingen bedenken zonder poespas. We stellen realistische doelen en weten wat onze beperkingen zijn. We zijn deskundig in wat wij doen en zijn gericht op het vergroten van onze kennis en ervaring.De komende tijd zullen wij ons vooral ontwikkelen om bedrijfsbreed vooruitstrevend te zijn in het vinden van oplossingen, die passen bij onze opgave om onze woningen en onze dienstverlening toekomstbestendig te maken. Wij zijn verbindend naar onze bewoners, in de wijk, naar onze partners en naar elkaar om met een menselijke maat zo goed mogelijk op elkaar aan te sluiten en te doen wat nodig is.

2322

DOELSTELLINGEN

Onze koers is gebaseerd op 3 pijlers, die in de periode 2016-2021 extra aandacht zullen krijgen:• Invloed geven• Contacten verdiepen• Toekomstbestendig zijn

Hiervoor realiseren wij de volgende doelstellingen:

1. Invloed geven Doelstellingen: Dat invloed en zeggenschap geformaliseerd zijn. Dat de keuzes van Mercatus transparant zijn en draagvlak hebben. De invloed en zeggenschap van onze stakeholders kent twee gradaties: Die van de bewoners is vooral gericht op de woning en de buurt en zal vaak betrek- king hebben op een kortere termijn en plaatsvinden binnen bewonersparticipatie. Die van de samenleving is vooral gericht op de algemene beleidskeuzes en de strategie op de langere termijn en zal plaatsvinden in het overleg met de Stichting Huurdersbe- lang Mercatus en met de overige stakeholders. Deze doelstellingen worden in 2016 nader uitgewerkt in een PvA voor de periode 2017-2021.

Stakeholders zijn: A. Bewoners en toekomstige bewoners B. Wijken & Dorpen C. Gemeente Noordoostpolder D. Stichting Huurdersbelang Mercatus E. Samenwerkingspartners

SAMEN BUURTEN

Vooruitstrevend

No-nonsense

Aspiratiewaarden

Ankerwaarden

Kernwaarde

Gewenst en voor de toekomst

Huidige waarden, sterk herkenbaar, belangrijk om vast te houden

Hiermee zijn we echt onderscheidend

Realistisch

Verbindend

Deskundig

Ons kernwaardenhuis


2. Contacten verdiepen Doelstellingen: In persoonlijk contact zo dicht mogelijk bij de bewoner staan om aan te kunnen sluiten op hun (on)mogelijkheden. In 2021 kan 80% van de gangbaar dagelijkse zaken makkelijk en snel in één keer digitaal op elk gewenst tijdstip afgehandeld worden. Hiervoor wordt een PvA opgesteld voor de periode 2017-2021. Vanaf januari 2017 zijn de mogelijkheden voor persoonlijk contact met de bewoner zo georganiseerd en gecommuniceerd, dat een gesprek, afhankelijk van de specifieke omstandigheid, snel en met de juiste professional van Mercatus kan plaatsvinden. In 2017 en verder worden onze medewerkers verder opgeleid om tijdens het contact met de bewoner een goede inschatting te maken van de situatie en wat er nodig is.

3. Toekomstbestendig zijn Doelstelling lange termijn: Op lange termijn (2050) zijn onze woningen vrij van gebruik van fossiele brandstoffen, is het energieverbruik zo laag mogelijk en wordt alle energie die wordt verbruikt duurzaam opgewekt.

Doelstelling Innovatie: Voor 1 april 2017 hebben wij vastgesteld op welke wijze wij in de periode 2017-2021 onze bestaande woningvoorraad het beste duurzaam kunnen maken met betaalbare woonlasten en welke doelstellingen wij hierin willen en kunnen behalen. Het formuleren van doelstellingen over het toepassen van duurzame energie. Het steeds fossielvrijer en tegen dalende kosten bouwen, onderhouden en moderniseren van woningen (zowel op bouwtechnisch gebied als op het gebied van installaties, logistiek en procedures). Hierbij worden de effecten voor de gehele levensduur meegenomen.

Doelstellingen realisatie: Bestaand bezit: In 2016 en 2017 passen wij energiemaatregelen toe op natuurlijke (onder- houds)momenten, waarbij wij sturen op het realiseren van de gemiddelde energie-index van 1,25 of lager ultimo 2020 (Energieconvenant) voor ons gehele woningbezit. Dit zien wij als een tussenstap in ons lange termijndoel. Hierbij kiezen wij steeds voor een aanpak die niet teniet gedaan hoeft te worden bij latere ingrepen voor een betere energieprestatie. Vanaf 2018 hanteren wij een doelstelling die uitstijgt boven het Energie- convenant en die bijdraagt aan onze lange termijndoelstelling van een energetisch fossielvrij woningbezit. Wij zoeken de balans tussen isolerende maatregelen en het opwekken/ toepassen van energie. Hierdoor volgen wij de innovaties op de voet en zetten wij onze middelen zo verantwoord mogelijk in. Duurzaamheidsmaatregelen vinden plaats met een huurprijs en woonlasten, die bereikbaar en betaalbaar zijn voor onze doelgroep, die aanspraak maakt op huurtoeslag. Nieuwbouw: Vanaf 2018 wordt nieuwbouw energieneutraal en met fossielvrij energieverbruik gerealiseerd. Uitzondering hierop is het realiseren van modulaire bouw met een kortere levensduur. Hierbij kan snelheid van handelen voor dat moment voorop staan en wijken we waar dat nodig is af van deze doelstellingen. Nieuwbouw vindt plaats met een huurprijs en woonlasten, die bereikbaar en betaalbaar zijn voor onze doelgroep, die aanspraak maakt op huurtoeslag.

2524 SAMEN BUURTEN

De driehoek van Mercatus

waar wij voor kiezen

WAAR WIJ VOOR KIEZENDE DRIEHOEK VAN MERCATUS


8301 AD Emmeloord

Tel (0527) 635500

www.mercatus.nl

INHOUD

3

Inleiding 5De driehoek van Mercatus 7Onze omgeving 9Onze positie in vogelvlucht 13

DE DRIEHOEK VAN MERCATUS


“

INLEIDING

54

Naast onze visie “Samen Buurten”, waarin wij onze koers beschrijven, hebben wij in “De Driehoek van Mercatus” beschreven wat er speelt en hoe wij de komende jaren uitvoering geven aan de belangrijkste thema’s van ons werkterrein.

Dit is versie 1.0. We leven in een turbulente tijd. Omstandigheden en inzichten kunnen snel veranderen. Daarom zullen we iedere twee jaar opnieuw beschrijven hoe we naar deze thema’s kijken. Om aan te blijven sluiten op wat nodig is voor duurzaam en betaalbaar woongenot in Noordoostpolder.

Ton BeurmanjerDirecteur-bestuurder MercatusSeptember 2016


Bijna alle keuzes die wij maken voor ons woningbezit, spelen zich af binnen deze drie thema’s.

Het betaalbaar zijn van onze woningen is leidend. Onze (toekomstige) bewoners mogen van ons ver-wachten dat wij de betaalbaarheid van onze woningen voorop stellen. Dit betekent dat het overgrote deel van onze woningen bereikbaar is voor bewoners, die aanspraak maken op huurtoeslag.Met de kwantiteit van onze woningvoorraad zorgen we ervoor dat er genoeg woningen zijn voor starters, één/twee personen, ouderen en gezinnen. In het spanningsveld van de vraag op de kortere termijn en de langere termijn streven we ernaar om de zoektijd binnen de twee jaar te houden. Voor starters op de woningmarkt is ons doel om dat binnen één jaar te houden. Voor bewoners met een beperking werken we samen met anderen voor een passende woonvorm. De kwaliteit van onze woningen is enerzijds gericht op de behoefte van de bewoners en anderzijds op de beheersing van de onderhoudslasten en de verbetering van de duurzaamheid op de langere termijn. We bieden onze bewoners zoveel mogelijk invloed en zeggenschap op de keuzes die wij maken.

In de gesprekken, die wij met onze bewoners en stakeholders voeren komt de afweging tussen deze drie thema’s steeds weer aan de orde. Van onze toekomstige bewoners proberen we ons een zo goed mogelijk beeld te vormen.

Dit document is richtinggevend voor de plannen en resultaten voor de komende jaren door het formule-ren van belangrijke uitgangspunten voor ons beleid in de komende jaren.


betaalbaarheid

kwantiteit kwaliteit

6 7

WAAR WIJ VOOR KIEZENDE DRIEHOEK VAN MERCATUS 9

De concrete vertaling hiervan stellen wij telkens, voortschrijdend, voor twee jaar op. Hoewel voor sommige rapportages doorvertalingen voor vijf jaar of langer gevraagd worden zijn wij van mening dat de aannames daarin onvoldoende zicht geven op het realiseren daarvan. Er is te veel beweging in de woningmarkt en de technologische ontwikkelingen om een realistisch plan over een langere periode op te stellen. En zeker zo belangrijk is ons principiële uitgangspunt dat beslissingen pas genomen worden na participatie daarin van onze bewoners. Ook dat heeft zo’n invloed op de definitieve uitkomst van plannen, dat meerjarenplanningen steeds meer gebaseerd zullen zijn op globale aannames.

Ons werk staat niet op zichzelf. Als maatschappelijke organisatie met een verantwoordelijkheid voor de sociale volkshuisvesting in Noordoostpolder, maken wij deel uit van een sector met invloeden uit allerlei verschillende invalshoeken. Ook economische- en technologische ontwikkelingen beïnvloeden onze markt, onze opgave en onze mogelijkheden. Hieronder geven wij een korte opsomming van deze invloeden en de gevolgen.

Landelijk beleidDe landelijke overheid voert een generiek, landelijk huisvestingsbeleid. Regionale- en lokale problema-tiek wordt daarmee vaak niet opgelost of zelfs versterkt. Er bestaat op dit moment vooral een tweedeling tussen de woningmarkt in de Randstad en de rest van Nederland. Daar hebben wij als Mercatus mee te maken. Een andere landelijke ontwikkeling is de groei van de stroom vluchtelingen en statushouders die veroorzaakt wordt door toenemende spanningen in de wereld. De Noordoostpolder heeft net als elke andere regio een taakstelling in dit vraagstuk. Wij nemen hierin onze verantwoordelijkheid en zoeken samen met onze partners naar verantwoorde oplossingen met draagvlak in de samenleving

Regionaal beleidOp regionaal niveau zet de Woonvisie 2013 van de gemeente Noordoostpolder in op het revitaliseren van de oudere woningvoorraad, die destijds in relatief korte tijd gebouwd is. De gemeentelijke focus ligt daarmee meer op inbreiding dan op uitbreiding. Daardoor kan de kwaliteit van de oudere kernen verbe-teren. De komende jaren neemt de bevolking nog iets toe, vanaf 2020 is sprake van krimp van het aantal inwoners. Door gezinsverdunning neemt het aantal huishoudens dan nog iets toe, maar ook voor het aantal huishoudens wordt vanaf 2029 een afname voorzien. Wij zoeken daarom naar flexibelere vormen van bouwen, die de vraag op de kortere termijn oplossen, maar in de toekomst niet leiden tot leegstand en verpaupering. De beschikbare financiële middelen van de gemeente zijn beperkt. De gemeente heeft de afgelopen jaren bezuinigd op de kwaliteit van de woonomgeving, vooral door versobering van het groen. In ons gezamenlijk streven naar een prettig woonklimaat en behoud van ons DNA zoeken wij de samenwerking voor het behoud daarvan.

ONZE OMGEVING

8


EconomieHet hebben van voldoende kwalitatieve werkgelegenheid is een punt van zorg in de gemeente Noord-oostpolder. Daarnaast is er een groeiende stroom van buitenlandse werknemers in de land- en glastuin-bouw, die zich hier tijdelijk dan wel permanent vestigen. Degenen die zich permanent vestigen en tot onze doelgroep horen zien wij als een belangrijke groep. Zij dragen bij aan het in stand kunnen houden van de voorzieningen in wijken en dorpen.

De koopmarkt herstelt zich licht met een stijging van het aantal verkopen; de huizenprijzen herstellen nog matig. Voor woningzoekenden met een inkomen boven de grens van onze doelgroep is in de Noord-oostpolder voldoende betaalbaar aanbod in de koopsector. Wat ontbreekt, is een aanbod van kwalitatief duurdere huur. Het is echter diffuus of hier echt vraag naar is. Mercatus zet haar middelen in voor haar kerntaak: de sociale volkshuisvesting. Het doen van investeringen daarbuiten is voor marktpartijen.

De zoektijden in Noordoostpolder voor sociale huurwoningen zijn korter dan in omliggende gemeenten. Dit kan een ongunstige aanzuigende werking hebben met effecten op de leefbaarheid. De sociale huur-markt is nog niet echt in beweging. De mutatiegraad blijft stabiel en de zoektijden in Emmeloord zijn nog binnen een periode van 2 jaar. In dorpen kan de zoektijd zo laag zijn dat dit een risico voor leegstand vormt. De vraag van starters in ons woningzoekendensysteem is lager dan uit een aantal signalen uit de samenleving blijkt. Dit blijven wij volgen door te onderzoeken en onze communicatie specifiek op jongeren te richten.Economische ontwikkelingen veroorzaken vaak verschuivingen op de woningmarkt. Hoe beter de eco-nomie, hoe meer vraag naar koopwoningen. Hoe slechter de economie, hoe meer vraag naar huur-woningen. Ook dit gegeven vraagt om de ontwikkeling van flexibelere vormen van bouwen.

Door het scheiden van wonen en zorg zijn zorgpartijen op zoek naar een nieuw verdienmodel. Bestaande woon- en dagbestedingsvormen staan ter discussie en vragen vaak om grootschaliger mogelijkheden. Niets doen zal gevolgen hebben, als niemand dat meer overeind kan houden. Daarin zullen wij samen-werking tussen partijen zoeken om een goed aanbod in Noordoostpolder te behouden.

Bijzondere aandacht vraagt het zo lang mogelijk zelfstandig wonen van ouderen en van bewoners met een lichte beperking. Hiervoor wordt de ketensamenwerking met welzijn- en zorgpartijen steeds verder uitgebreid en wordt gezocht naar technologische ondersteuning bij het zelfstandig kunnen wonen. Daarnaast hebben onze wijkteams extra aandacht voor de sociale aspecten van het zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen en hebben zij een belangrijke signalerende functie.

10 11


Mercatus is vrijwel de enige sociale volkshuisvester in Noordoostpolder. Vanuit die verantwoorde-lijkheid zijn wij een betrouwbare partner voor onze (toekomstige) bewoners en relaties en gaan we duurzame verbindingen aan. Met het oog op continuïteit van de sociale volkshuisvesting in Noordoost- polder dragen wij een lange termijn verantwoordelijkheid op het gebied van betaalbaar huren, duur-zaamheid en leefbaarheid vanuit een gezond financieel beleid. We hebben oog voor zaken die kenmer-kend zijn voor Noordoostpolder.

Wij werken vanuit de volgende kaders (2016):

Het wettelijke kader (m.b.t. inkomensgrens en huurgrens):Minimaal 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen (huurprijs onder ¤ 710,68) moet gaan naar huishoudens met een inkomen tot ¤ 35.739 (10% mag tot ¤ 39.874 en 10% mag daarboven).

Passend huisvesten: van de woningzoekenden met een inkomen onder de huurtoeslaggrens (afhankelijk van huishoudsamenstelling tot ¤ 22.100 of ¤ 30.000) die een woning gaan huren moet minimaal 95% een woning betrekken met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag (¤ 586,68 voor 1- en 2 persoonshuishoudens en ¤ 628,76 voor 3 of meer-persoonshuishoudens).

Beschikbaarheid woningvoorraad: de huidige woningvoorraad bestaat uit ruim 4500 woningen (exclu-sief de bijzondere woonvormen). Kwaliteit woningvoorraad: de huidige woningvoorraad heeft gemiddeld 150 WWS punten. Ruim 3100 woningen hebben het energielabel A, B of C. Rond de 650 woningen zijn levensloopgeschikt.

Betaalbaarheid woningvoorraad: de gemiddelde huurprijs van zittende huurders ligt rond de ¤ 490,-. Vrijwel alle woningen worden bij mutatie aangeboden tegen een sociale huurprijs onder de ¤ 710,68, waarvan ongeveer 95% wordt aangeboden onder de 2e aftoppingsgrens van de huurtoeslag (¤ 628,76) en ruim 70% voor een huurprijs onder de 1e aftoppingsgrens van de huurtoeslag (¤ 586,68). Hierdoor is onze woningvoorraad vrijwel geheel bereikbaar voor woningzoekenden, die aanspraak maken op huur-toeslag.

ONZE POSITIE IN VOGELVLUCHT

13WAAR WIJ VOOR KIEZEN12

DE DRIEHOEK VAN MERCATUS WAAR WIJ VOOR KIEZEN

Onze belangrijkste uitgangspunten:

Zo willen wij werken:• Zolang dat binnen onze mogelijkheden ligt, spannen wij ons in om mensen uit onze doelgroep een

dak boven hun hoofd te bieden.• We zoeken altijd naar het evenwicht tussen de belangen van de bewoner, de omgeving en de

samenleving. • Onze bewoners worden betrokken bij voor hen gevolgen hebbende beslissingen op woning- of

buurtniveau.• Algemeen geldende beleidsbeslissingen worden in overleg met de Stichting Huurdersbelang

Mercatus genomen.• Onze strategische keuzes maken wij in samenspraak met de gemeente en onze stakeholders.

Betaalbare huisvesting• Het zorgen voor betaalbaarheid zien wij als onze kernopgave. Betaalbaarheid bestaat voor ons uit

de combinatie van huur en energielasten (samen vormen die de woonlasten).• Wij vinden dat een woning betaalbaar is, als de huur in balans is met de bestedingskracht van onze

bewoners. Dat betekent dat ons huurprijsbeleid daarop ten gunste van de bewoners aangepast is ten opzichte van het rijksbeleid, waarin sommige groepen onredelijk zware woonlasten kunnen hebben.

• Wij voelen ons maximaal verantwoordelijk voor onze doelgroepen. Voor bewoners die niet meer tot onze doelgroep behoren maken wij gebruik van de mogelijkheden van hogere huren en vergoedin-gen. Wettelijke mogelijkheden passen wij toe.

Wij bieden nagenoeg al onze woningen aan tegen een huurprijs waarvoor huurtoeslag mogelijk is.Ook ons huurprijsbeleid bij mutatie en de jaarlijkse huurverhoging is hierop gericht.Om het gebruik van huurtoeslag mogelijk te maken voor starters tot 23 jaar zorgen wij voor voldoende woningen met een passende aanvangshuur.Wij bieden goede voorlichting aan toekomstige bewoners over de woonlasten, behorend bij hun woningkeuze.

Onze doelgroepOnze (toekomstige) bewoners worden gevormd door huishoudens met een gezinsinkomen onder de jaarlijks vast te stellen grens (2016: ¤ 35.739) en huishoudens met bijzondere woonbehoeften, voor wie het zelfstandig kunnen wonen niet vanzelfsprekend is. Voor huishoudens met een hoger inkomen met bijzondere omstandigheden (waardoor het niet mogelijk is zelfstandig voor woonruimte te zorgen), werken we binnen onze mogelijkheden mee aan een passende oplossing.

Onze huidige bewonersDe gemiddelde leeftijd van onze huidige bewoners is bijna 54 jaar. Minder dan 24% van de huidige huurders is onder de 35 jaar en bijna 32% is 65+. De gemiddelde woonduur is 13 jaar. Ongeveer de helft van de ingeschreven woningzoekenden is onder de 35 jaar en zo’n 17% van hen is 65+. Jongere woning-zoekenden reageren daarbij actiever op het aanbod: 64% van de actief woningzoekenden is onder de 35 jaar en slechts 4% van hen is 65+.

14 15

WAAR WIJ VOOR KIEZENDE DRIEHOEK VAN MERCATUS 17

altijd naar een goede balans tussen betaalbaarheid en kwaliteit.

Scheiden wonen/zorgMet het scheiden van wonen en zorg wordt bedoeld dat deze apart gefinancierd worden. De bewoner betaalt zelf voor het wonen via huur of koop. De zorg wordt apart gefinancierd via de zorgverzeke-ringswet, Wmo AWBZ en eventueel uit eigen middelen. De gedachte is dat bewoners van intramurale zorglocaties hierdoor meer keuzevrijheid krijgen en dat de diversiteit in wonen vergroot wordt. Wij vinden het belangrijk dat onze bewoners een goede en betaalbare woning hebben, waarin ze zo lang mogelijk op een goede manier zelfstandig kunnen wonen.Samen met anderen zoeken wij daarom naar nieuwe woonvormen en innovatieve dienstverleningscon-cepten, die naast de traditionele woonvormen, inspelen op veranderende woonwensen en de financie-ring van zorg.Aanvullend op bestaande gemeentelijke regelingen bieden wij oppluspakketten aan (op het gebied van domotica en woningaanpassingen), die het zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen technisch ondersteunen.

Verkoop woningenOns verkoopbeleid is gericht op de woningblokken, waarvan veruit de meeste woningen zijn verkocht. Nieuwe blokken zullen niet aangebroken worden voor verkoop, zolang de actieve zoektijd niet op het gewenste niveau is of de gewenste omvang van onze woningvoorraad niet gerealiseerd is.

De gemiddelde zoektijdOns streven is ervoor te zorgen dat de actieve zoektijd naar een passende woning niet langer dan gemid-deld twee jaar is. Voor starters op de woningmarkt is ons streven om een zoektijd korter dan één jaar te bieden. Ons woningbezit is afhankelijk van de vraag verdeeld over Emmeloord en de dorpen.

Huisvesting statushoudersMet de stroom van vluchtelingen, die in 2015 op gang kwam is ook de opgave van de gemeenten om huisvesting te bieden aan mensen met een verblijfsvergunning (statushouders) fors toegenomen.

De kernvoorraadOnze kernvoorraad (2016) van 4.400 - 4.500 woningen is voor de komende vijf jaar van voldoende omvang. Wel zullen wij om tijdelijke schommelingen in de vraag op te vangen op bescheiden schaal flexibelere vormen van bouwen toevoegen. Iedere twee jaar stellen wij zo nodig de omvang van onze kernvoorraad aan de hand van de tweejaarlijkse woningmarktmonitor, die wij samen met de gemeente uitvoeren. Op deze wijze kunnen wij richting blijven geven aan de woningbehoefte op de langere termijn. Omdat woningen een “traag” product zijn, dat tijd vraagt om te vermeerderen of te verminderen, vangen we op deze wijze al te grote schokken in onze woningvoorraad op.

De kwaliteit van ons woningbezitWij bieden woningen met een goede en duurzame basiskwaliteit. Verder stellen wij ons woningvoor-raadbeleid vast na overleg met de Stichting Huurdersbelang Mercatus en de stakeholders. Aanpak op woningen complexniveau stellen wij vast na participatie van de bewoners. Hierbij zijn wij open over onze mogelijkheden en onze verantwoordelijkheid op lange termijn. Wij vinden het belangrijk om het binnenonderhoud op een voor de bewoners passend moment uit te voeren. Daarom kiezen wij ervoor om dit klantgestuurd te organiseren door het initiatief daarvoor bij de bewoner neer te leggen. Alle bewoners kunnen hierover duidelijke informatie vinden. Werkzaamhe-den aan de buitenzijde van de woningen worden projectmatig gerealiseerd. Reparatieverzoeken worden snel, goed en op afspraak met de bewoner uitgevoerd. Asbest verwijderen wij op natuurlijke momenten tijdens het onderhoud aan de woningen.

Toekomstbestendigheid van ons woningbezitDe fossiele brandstoffen zullen naar verwachting in de komende 30 à 40 jaar hun einde naderen. Gekoppeld daaraan is er een toenemende ontwikkeling van alternatieve energiebronnen, die niet belastend zijn voor aarde en milieu. Ook vindt er een innovatieve beweging plaats naar duurzame bouw en renovatie.Wij vinden dat onze woningen op de lange termijn niet meer afhankelijk mogen zijn van fossiele brand-stof. Samen met de bouwwereld zoeken we naar betaalbare oplossingen om conceptwoningen zo flexibel te ontwikkelen dat er meerdere uiterlijke vormen en volumes mogelijk zijn. Hiermee streven we

16


particulier woningbezit, omdat ook dat bijdraagt aan de kwaliteit van de buurt. Daarbij wordt sterk ingezet op zelfredzaamheid en van in de wijk wonende vrijwilligers.

Samen met de bewoners in de buurt en met onze ketenpartners spreken wij overlastgevers aan op hun gedrag. Wij onderkennen dat er ook sprake kan zijn van verschillende leefstijlen en normen, waarover dan het gesprek plaatsvindt. Zo nodig nemen wij maatregelen om de overlast te doen stoppen. Wij hanteren hierin een strikt en rechtvaardig beleid.

De menselijke maatDe overheid gaat er steeds meer vanuit dat de burger zijn problemen zelf (met hulp van de omgeving) oplost. De scheiding van wonen en zorg vraagt om meer aandacht voor bewoners die minder zelfred-zaam zijn dan vaak verwacht wordt. Daarnaast is het economisch herstel voor veel van onze bewoners nog niet merkbaar. Veel bewoners hebben betalingsproblemen en zijn niet altijd in staat een goede financiële huishouding te voeren.

Wij hebben wijkteams ingericht, die dichtbij de wijk en de bewoner staan. Die loslaten waar het kan en ondersteunen waar het moet. In het sociale domein heeft de gemeente Sociale Wijkteams inge-richt voor haar nieuwe gedecentraliseerde taken (jeugdzorg, werk en WMO), die samenwerken met de ketenpartners zoals wij. Dit zal zich de komende jaren verder settelen.

Onze organisatie richten wij er op in, dat wij persoonlijk contact op maat bieden waar nodig en 24/7 digitale bereikbaarheid en zelfredzaamheid bieden waar mogelijk en gewenst.

HuurincassoOns huurincassobeleid is in de eerste plaats gericht op preventie. Indien nodig is onze aanpak strikt en rechtvaardig en gericht op het voorkomen en beperken van huurachterstanden en huisuitzettingen. Wij zetten zoveel mogelijk in op het kunnen dragen van de eigen budgetverantwoordelijkheid van de bewoner.

Hierin hebben wij de taak om een belangrijke bijdrage te leveren aan de beschikbaarheid van voldoende woningen. De gevolgen van het huisvesten van statushouders zullen wij mede opvangen door het realiseren van flexibel bouwen en het splitsen van woningen, waardoor de gemiddelde actieve zoektijd binnen ons streven van twee jaar blijft. Deze flexibele woningen worden aan de voorraad toegevoegd en zijn niet specifiek voor statushouders. Wij vinden het belangrijk dat statushouders verspreid over ons hele woningbezit in Emmeloord en de dorpen wonen. Vooral om dat daardoor de inburgering onder-steund wordt en er een evenwichtige samenstelling van wijken en dorpen is. Met andere partijen maken wij afspraken over een goede inburgering, die naar onze mening van doorslaggevend belang is voor een kansrijke integratie in onze samenleving. Wij pleiten voor een sterke regierol van de gemeente om te bewerkstelligen dat de samenwerking tussen lokale partijen ervoor zorgt dat nieuwkomers nauw begeleid worden in onze cultuur, taal, scholing, sport, werk en sociale activiteiten. Hierdoor wordt aan statushouders een basis geboden om zich een zelfstandig bestaan in onze samenleving te verwerven. Dat is tevens het beste antwoord op zorgen en angsten in de samenleving rond de komst van statushouders.

Goede leefomgevingVanuit de bewonersparticipatie zetten wij in op het vormen van buurten wijkplatformen om samen te kunnen werken aan wat nodig is in de buurt. Wij stimuleren en dragen bij aan initiatieven, gericht op de zelfredzaamheid van (groepen) bewoners en het nemen van de eigen- en gezamenlijke verantwoor-delijkheid voor de leefomgeving. Onder die samenwerking liggen altijd heldere, wederzijdse afspraken. Wij werken hierbij nauw samen met andere partners in de wijk, omdat gezamenlijk vanuit ieders rol meer te bereiken is. Verantwoordelijkheden blijven op die manier waar ze horen. Ook ondersteunen wij initiatieven van bewoners om hun eigen woonsituatie te verbeteren. Wij verwachten een betrokken en verantwoordelijke houding van onze bewoners bij hun eigen leefom-geving. Dat vraagt van ons natuurlijk een voorbeeldfunctie bij het veilig, schoon en heel houden van woningen en de directe woonomgeving.

Samen met de gemeente en de bewoners voeren wij plannen uit voor revitalisatie van de oude wijken en dorpskernen. We ondersteunen samen met andere partijen initiatieven gericht op verbetering van

1918


Onze financiële positieAlles wat wij doen, wordt afgezet tegen de gevolgen daarvan voor de financiële continuïteit op lange termijn, zodat ook in de toekomst sociale volkshuishuisvesting mogelijk blijft. Door een goede begrotingsdiscipline wordt een scherp liquiditeitsbeleid gevoerd. Beslissingen worden genomen in de afweging tussen betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van onze woningvoorraad.

Het boven het weerstandsvermogen en gealloceerd vermogen uitstijgende eigen vermogen wordt bij voorrang ingezet op het betaalbaar houden van de woonlasten voor onze doelgroep op de lange termijn. Een afgezonderd deel van ons eigen vermogen wordt ingezet voor innoverende initiatieven, die bijdragen aan duurzaamheid van onze woningvoorraad en beheersing van de woonlasten. Een afgezonderd deel van ons eigen vermogen wordt ingezet voor extra, flexibele bouw, om de tijdelijk schommelingen in de woningvraag te kunnen opvangen.

Onze bedrijfslasten blijven binnen de A-rating van de Aedes Benchmark, tenzij er een aantoonbaar zwaarwegend, lokaal volkshuisvestelijk, belang is om daarvan af te wijken. We hebben daarbij een actueel en realistisch beeld van de risico’s die wij lopen. In de periode 2015-2024 is 100 miljoen euro beschikbaar voor revitalisering van onze woningvoorraad.

DienstverleningOnze dienstverlening sluit aan op de behoefte van onze (toekomstige) bewoners. We hebben de dienst-verlening gestandaardiseerd waar het kan en we bieden maatwerk waar het moet. In de Aedes Bench-mark streven wij naar een A-rating voor onze dienstverlening, tenzij zwaarwegende overwegingen grond zijn om hiervan af te wijken. Onze medewerkers zijn duidelijk in hun communicatie en zijn in staat om de dienstverlening goed af te stemmen op de bewoner en op diens vraag en situatie.

Wij luisteren en handelen altijd vanuit wat de bedoeling is van ons werk. We zoeken passende oplos-singen voor een specifieke situatie, als de standaardoplossingen niet voldoen.

Goed werkgeverschapWij bieden een goede werksfeer in een eigentijdse vorm. We zoeken altijd de dialoog met onze medewerkers over goed werkgeverschap. We hebben een duidelijke leiderschapsstijl, gericht op ontwikkeling, zelfstandigheid en eigen verantwoordelijkheid van de medewerkers. Wij vinden bovendien balans tussen het bedrijfs- en persoonlijk belang van onze medewerkers erg belangrijk.

2120



8301 AD Emmeloord

Tel (0527) 635500

www.mercatus.nl

Samen Buurten - mercatus.nl · Nijverheidstraat 10, 8301 AD Emmeloord Tel (0527) 635500 . HOE WIJ...

Documents

Transcript of Samen Buurten - mercatus.nl · Nijverheidstraat 10, 8301 AD Emmeloord Tel (0527) 635500 . HOE WIJ...