Rijnhuizen | Ecolab | Merwestein-noord...het stadscentrum, de historische kernen, Park Oudegein,...

Rijnhuizen | Ecolab | Merwestein-noordNieuwegein

240311

ColofonDeze uitgave is tot stand gekomen in opdracht van de gemeente Nieuwegein

Met bijdragen van:

Projectgroepleden gebiedsvisie Rijnhuizen | Ecolab | Merwestein-Noord

Rotterdam, 16 maart 2011

bezoek Boompjes 55 post Postbus 21639

3001 AP Rotterdam

T 010 240 05 40 F 010 413 55 74 E [email protected]

www.bgsv.nl

b u r e a u v o o r

STEDEBOUW

ruimtelijk onderzoek en advies

0 Samenvatting

1 Inleiding 1.0 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 1.1 Leeswijzer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 1.2 Opgave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

2 Analyse 2.0 Kenschets: de groeikern Nieuwegein . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 2.1 Nieuwegein Verbindt, structuurvisie 2030 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 2.2 Locatie Rijnhuizen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 2.3 Kwalitatieve beoordeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 2.4 Urgentiekaart . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 2.5 Transformatie door kavelgewijze ontwikkeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 2.6 Kwantitatieve tekorten en overschotten op de woningmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 2.7 Kwalitatieve analyse van programma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 2.8 Kansrijke doelgroepen voor Rijnhuizen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

3 Raamwerk 3.0 Invloedssferen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 3.1 Beelddragers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 3.2 Centrale zone . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 3.3 Wateras en ecologische oever . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 3.4 Entreegebieden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 3.5 Verkeer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 3.6 Langzaam verkeer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 3.7 Groen en water . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 3.8 Raamwerk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 3.9 Ruimtelijke uitgangspunten en spelregels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

4 Uitwerking en haalbaarheid 4.0 Uitwerking van ontwikkelvlakken en verdieping van het raamwerk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 4.1 Huidige waarde ten opzichte van toekomstige waarde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 4.2 Resultaten en gevolgen voor afzonderlijke ontwikkelingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 4.3 Overige kosten gemeente. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 4.4 Exploitatieplan. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 4.5 Toonzettende ontwikkeling in noordelijk deel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 4.6 Deelgebied Noord. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 4.7 Deelgebied West . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 4.8 Deelgebied West II . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 4.9 Deelgebied Midden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 4.10 Deelgebied Zuid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 4.11 Deelgebied Ecolab | Merwestein Noord. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 4.12 Individuele ontwikkeling en bijdrage aan het raamwerk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

Inhoudsopgave

Het plangebied Rijnhuizen maakt onderdeel uit van de Wateras. De Wateras is in de gemeentelijke Structuurvisie (2010) benoemd als dé centrale as van Nieuwegein: het stadscentrum, de historische kernen, Park Oudegein, Landgoed Rijnhuizen en de forten van de Nieuwe Hollandse Waterlinie worden door het water met elkaar verbonden. In deze zone wordt ingezet op een gemengd gebied met ondermeer bijzondere woonmilieus.

In de Wateras - zone bevinden zich diverse locaties met ontwikkelpotentie op de korte of lange termijn. De kansen die deze unieke locatie biedt zijn niet onopgemerkt gebleven. Verschillende initiatieven vanuit de markt zijn bij de gemeente neergelegd. Hierop wil de gemeente met een antwoord komen. Uitgangspunt van de gebiedsvisie is dat een samenhangende ontwikkeling van het gebied wordt gewaarborgd en de onderlinge afhankelijkheid van deelontwikkelingen kan worden gereguleerd. Uitgangspunt is dat ontwikkeling van verschillende initiatieven in het gebied in goede afstemming een meerwaarde oplevert boven de ontwikkeling van afzonderlijke losse initiatieven. Daarnaast is behoefte aan meer inzicht in de ontwikkelpotentie van dit gebied. Deze concept gebiedsvisie dient met belanghebbenden te worden besproken in een overlegronde. Doel is te komen tot een breed gedragen en haalbare Gebiedsvisie.

Momenteel is sprake van een lappendeken van verschillende functies en plekken. Het eigendom is versnipperd en de contrasten binnen het gebied zijn groot. Gelet op de eigendomssituatie zal een toekomstige ontwikkeling altijd stapsgewijs tot stand komen, waarbij de nieuwe bebouwing moet worden ingepast in de bestaande context. Hierdoor ontstaat zowel ruimtelijk als programmatisch een milieu dat zich sterk onderscheid van de gebruikelijke Nieuwegeinse woonwijken. Gelet op de eerder genoemde grondposities en beleid van de gemeente ligt het accent van de transformatie bij de planvorming door particulier initiatief. Het particulier initiatief wordt gestuurd door een helder ruimtelijk kader en een aantal spelregels voor aangrenzende kavels met betrekking tot oriëntatie, rooilijn of maximaal bebouwd oppervlak. De spelregels zijn erop gericht door middel van een beperkt gestuurde, private ontwikkeling de kwaliteit en herkenbaarheid van het gebied vooral aan de waterkant en langs de centrale hoofdstructuur, te organiseren. In tegenstelling tot de randen is er binnen de ontwikkelvakken een grote vrijheid voor een invulling door marktpartijen. Bij deze vrijheid hoort wel de verplichting om binnen de ontwikkelkavel het openbaar gebied te realiseren en het parkeren op te lossen.

De ligging en positie van het ruimtelijk kader zijn in nauwe samenhang met de kavelgrenzen uitgewerkt en beoordeeld op financiële haalbaarheid voor de onderliggende kavels. De publieke voorinvesteringen zijn tot een minimum beperkt en gericht op de ontsluiting van het gebied en het bijdragen aan een herkenbare hoofdstructuur voor Rijnhuizen als geheel. Om de gevolgen van het plan voor individuele kavels te beoordelen is naast ruimtelijk-kwalitatieve overwegingen ook een financiële analyse van de mogelijkheden en beperkingen per afzonderlijk te ontwikkelen kavel gegeven. Indien noodzakelijk is hierop het ruimtelijk kader aangepast en geoptimaliseerd.

Na de definitie en toets van het kader is vervolgens per deelgebied gekeken naar doelgroepen en wenselijke woonmilieus. Deze invulling is gebaseerd op een kwalitatieve analyse van succesvolle woonmilieus en geeft een eerste richting voor de mogelijke invulling door particulier initiatief.

Gebiedsvisie Rijnhuizen | Ecolab | Merwestein-noord

6 | BGSV

inleiding | gebiedsvisie Rijnhuizen1.0 Inleiding

Rijnhuizen is een gebied centraal gelegen in Nieuwegein aan het Merwedekanaal. Het gebied kent een rijke historie waarvan het oude kasteel Rijnhuizen, het Fort Jutphaas, de waterwegen en de oude kern Jutphaas nog behouden zijn. Naast deze monumentale kwaliteiten wordt het gebied gekenmerkt door nieuwe bedrijventerreinen, kantorenparken en sportvoorzieningen. Het gebied heeft in haar huidige hoedanigheid weinig ruimtelijke samenhang en is een lappendeken van verschillende functies en plekken.

Binnen Nieuwegein neemt Rijnhuizen vanwege haar functionaliteit en beperkte verbindingen geen centrale positie in, terwijl er genoeg aanleidingen zijn om tot een kwalitatieve ontwikkeling van deze centrale locatie te komen. De kansen die deze unieke locatie biedt, zijn niet onopgemerkt gebleven. Verschillende initiatieven vanuit de markt zijn bij de gemeente neergelegd. Uitgangspunt voor de gemeente Nieuwegein is dat ontwikkeling van de verschillende initiatieven in goede afstemming een meerwaarde oplevert boven de ontwikkeling van afzonderlijke losse initiatieven. Deze gebiedsvisie is opgesteld om de transformatie van het gebied Rijnhuizen/Ecolab/Merwestein-Noord richting en vorm te geven. Door de ontwikkelingsmogelijkheden te verkennen, de kernkwaliteiten vast te leggen en de haalbaarheid ervan te onderzoeken, worden de mogelijkheden in beeld gebracht om de verschillende initiatieven te kunnen toetsen aan de gehele ontwikkeling van het plangebied en de doelstellingen op groter schaalniveau zoals deze zijn vastgelegd in Nieuwegein Verbindt, structuurvisie 2030.

1.1 Leeswijzer

De concept-gebiedsvisie Rijnhuizen bestaat uit drie hoofdonderdelen, te weten analyse, raamwerk en uitwerking van deelgebieden. Hoofdstuk 2 behandelt de achterliggende analyse van het plangebied. Dit betreft onder andere de positie van Rijnhuizen in Nieuwegein en een kwalitatieve beoordeling van de bestaande bebouwing en functies in het gebied. Deze onderdelen resulteren in de onderbouwing van de te kiezen strategie in Rijnhuizen: een transformatie door kavelgewijze ontwikkeling in het gebied. In relatie tot het plangebied is in hoofdstuk 2 tevens gekeken naar de Nieuwegeinse woningmarkt, randvoorwaarden voor succesvolle woonmilieus en een eerste indicatie van de mogelijke doelgroepen die kansrijk zijn voor Rijnhuizen. Dit hoofdstuk biedt de basis voor de voorstellen in de daaropvolgende hoofdstukken.Hoofdstuk 3 behandelt het ruimtelijk raamwerk van het plangebied, waarbinnen individuele ontwikkelingen mogelijk worden. Het raamwerk is maximaal afgestemd op de analyse uit hoofdstuk 2. Er wordt een ruimtelijk kader geïntroduceerd met enkele beelddragende elementen. Voor zowel het gemotoriseerd verkeer, het langzaam verkeer en het groen en water wordt dit ruimtelijk kader vastgelegd in noodzakelijke en wenselijke ontwikkelingen. Per kavel zijn tevens een minimum aan spelregels geformuleerd, zodat er voor gezorgd wordt dat de bebouwing op individuele kavels bijdraagt aan de stedenbouwkundige kwaliteit van het gebied. Hoofdstuk 4 analyseert de financiële gevolgen van het ruimtelijk kader en bijbehorende spelregels voor de ontwikkelbaarheid van de individuele kavels in het gebied. Ook wordt gekeken naar de bovenplanse kosten en de mogelijkheden om deze te verhalen middels een op te stellen exploitatieplan. Vanaf 4.5 staan de afzonderlijke deelgebieden centraal en wordt een uitwerking gegeven van de na te streven woonmilieus, kwaliteiten en doelgroepen per deelgebied. De gebiedsvisie sluit af met de ontwikkelstrategie voor de verdere ontwikkelingen van Rijnhuizen.

7 | BGSV

opgave | gebiedsvisie Rijnhuizen1.2 Opgave

De opgave is het opstellen van een gebiedsvisie voor het plangebied Rijnhuizen/ Ecolab/Merwestein-Noord binnen de context van de in de gemeentelijke structuurvisie gedefinieerde Wateras. Onderliggend aan de vraag voor de gebiedsvisie ligt de wens om in Nieuwegein wervende woon(werk)milieus te realiseren die een aanvulling vormen op de bestaande woningvoorraad in de gemeente en die concurrerend zijn met woonmilieus in de regio. Met de ontwikkeling van nieuwe woonmilieus wordt ingezet op het bevorderen van de doorstroming op de locale woningmarkt en het behouden van specifieke doelgroepen voor de gemeente. De gemeente streeft ernaar door woonmilieudifferentiatie een wooncarriere voor elke Nieuwegeiner mogelijk en aantrekkelijk te maken binnen de eigen gemeentegrenzen. De (her)ontwikkeling van Rijnhuizen/Ecolab/Merwestein-Noord biedt hiervoor een uitgelezen mogelijkheid. De gebiedsvisie geeft niet alleen de ruimtelijke en programmatische ontwikkelingsrichting voor het gebied aan, maar dient tevens als beoordelingskader voor particuliere initiatieven.

Nieuwegein is in de jaren zeventig en tachtig snel gegroeid als groeikern. De stad wordt gekenmerkt door een veelheid aan betaalbare eengezinswoningen uit deze periode. Wonen in een huis met tuin en parkeren voor de deur is het visitekaartje van Nieuwegein in de Utrechtse regio. Daar staat tegenover dat de Nieuwegeinse woningvoorraad eenzijdig is, en (met name de openbare ruimte in) de wijken voor een grote onderhoudsopgave staan.

De gemeente heeft als aantrekkelijk woonmilieu voor gezinnen sinds een aantal jaar te maken met toenemende concurrentie uit de regio. In Leidsche Rijn en daaropvolgend Rijnenburg worden op grote schaal laagbouwmilieus gebouwd. In de stad Utrecht worden door herstructurering van de vroegnaoorlogse voorraad, aantrekkelijke stedelijke laagbouwwoningen en appartementenmilieus gebouwd. De eenzijdig opgebouwde woningvoorraad enerzijds en de toenemende woonmilieuconcurrentie uit de regio anderzijds is aanleiding voor de gemeente om toekomstige binnenstedelijke ontwikkellocaties te bestemmen voor wervende stedelijke woonmilieus die een aanvulling vormen op het huidige aanbod. Daartoe is in de Structuurvisie 2030 onder meer de Wateras aangewezen als gebied dat kansen biedt voor wervende nieuwe woonmilieus.Een van deze gebieden is het centraal gelegen Rijnhuizen. Een gebied dat, anders dan het imago van Nieuwegein, gekenmerkt wordt door cultuurhistorische elementen, waaronder; vestingwerken van de Hollandse Waterlinie, landschappelijke verbijzonderingen van landgoederen/kastelen, de cultuurhistorisch waardevolle kern Jutphaas en (stedelijke) recreatieve routes naar de twee andere historische kernen; Vreeswijk en Gein.

De bijzondere positie centraal in de stad en de cultuurhistorische kenmerken maken de transformatieopgave voor het gebied tot een sleutelproject voor Nieuwegein, waarin naast nieuwe attractieve woon-werkmilieus, de verbindingen met de verschillende wijken van Nieuwegein tot stand komen die een meerwaarde betekenen binnen de Wateras en voor de stad als geheel.

Deze gebiedsvisie verbeeldt de ontwikkelingspotentie voor het gebied Rijnhuizen, Ecolab, Merwestein-Noord, waarbij de identiteit en het fysieke raamwerk bouwstenen vormen voor de ontwikkeling van de Wateras en verbindingen legt met omliggende gebieden. Door de benoeming van een aantal structuur- en beeldbepalende dragers binnen het raamwerk wordt de betekenis van Rijnhuizen in het stedelijke beeld van Nieuwegein duidelijk gemaakt. Rijnhuizen kan hierdoor als potentieel hoogwaardig woongebied op de kaart worden gezet als een eigenzinnig en robuust woonmilieu, een “landgoedkwartier” binnen Nieuwegein. Rijnhuizen vormt hiermee enerzijds de tegenpool van Nieuw Vreeswijk aan de Wateras en anderzijds de “rive gauche” van Jutphaas-Wijkersloot aan het Merwedekanaal.

Gebiedsvisie RijnhuizenBIJLAGEN

InhoudInhoud


10 | BGSV

analyse | groeikern Nieuwegein2.0 Kenschets: de groeikern Nieuwegein

De gemeente Nieuwegein is in 1971 gesticht op het grondgebied van de opgeheven gemeenten Jutphaas en Vreeswijk. De gemeente moest binnen een tijdsbestek van ongeveer 10 jaar groeien van circa 13.000 inwoners in 1971 naar 50.000 inwoners in 1980, met als doel de noodzakelijke groei van de door ernstige woningnood geteisterde provinciehoofdstad op te vangen. Zo ontstonden nieuwe woonwijken zoals Zuilenstein, Wijkersloot, Batau-Noord en Zuid, Doorslag, Fokkesteeg en (Hoog)Zandveld/ Lekboulevard. Vanaf de jaren ’90 is Nieuwegein opnieuw uitgebreid met de Vinex-locatie Galecop en met de op dit moment in aanbouw zijnde wijk Blokhoeve. Het totale aantal inwoners in 2009 is 61.023. In de groeikern werden niet alleen woningen gebouwd, maar ook bedrijven- en kantoorparken aangelegd, waaronder Plettenburg. Er was veel aandacht voor culturele-, sport- en maatschappelijke voorzieningen. Hoewel de groeikern sterk gericht is op de donorstad Utrecht, heeft Nieuwegein een eigen cultureel centrum en bioscoop in het stadshart bij winkelcentrum Cityplaza.Nieuwegein moest naast een prettige woonplaats ook stedelijk worden1. Dit uitte zich vooral in de poging om stedelijkheid te introduceren bij de bouw van het winkelcentrum en de introductie van het woonerf bij de vormgeving van de woonbuurten. Delen van Nieuwegein (gebouwd in de jaren ’70/’80) zijn gebouwd met die filosofie en zijn te bestempelen als typische bloemkoolwijken. Inmiddels is Nieuwegein een jonge middelgrote stad en met ruim 60.000 inwoners na Utrecht zelfs de grootste gemeente van de regio.

De identiteit van Nieuwegein als groeikern leidt niet altijd tot een positief imago bij buitenstaanders. Nieuwegein heeft in de regio te maken met een negatief imago dat met name door buitenstaanders aan de gemeente wordt toegekend2. Het merendeel van de eigen inwoners van Nieuwegein is daarentegen gelukkig met het wonen in een gemeente met een imago van rustige, suburbane randgemeenten waarin voornamelijk middenklassengezinnen wonen en waar niet zoveel op straat gebeurt, zo blijkt uit onderzoek van Reijndorp. Toch is de gemeente nog steeds zoekende naar een eigen (nu nog vaak verborgen) identiteit, hetgeen ook blijkt uit een initiatief van de gemeente ‘het Geheim van Nieuwegein’. Uit analyses van onder andere Bureau Middelkoop blijkt dat die zoektocht een lastige is. Zij wijzen op een tekort aan identiteit en zodoende aantrekkingskracht van laatnaoorlogse woonwijken. De woningvoorraad in Nieuwegein is relatief jong en heeft bouwtechnisch veelal een goede kwaliteit. De uitstraling van de woningen is echter niet overal goed en er is ook weinig differentiatie. Een gebrek aan identiteit staat haaks op hedendaagse tendensen binnen het wonen zoals onderscheidend vermogen, individualiteit, historiseren, thematiseren, et cetera.

Het nieuwe woonmilieu in Rijnhuizen biedt een uitgelezen mogelijkheid om aanvullend op de bestaande woningvoorraad nieuwe en onderscheidende woonmilieus te realiseren die potentiële doorstromers verleidt en een mogelijkheid biedt om in de gemeente te blijven. Sleutelwoorden bij de woningbouwontwikkeling in Rijnhuizen zijn zodoende differentiatie van de woningvoorraad, wat betreft prijs en uitstraling, en differentiatie in woonmilieus.

1 Gebaseerd op passages uit: S. Metaal, I. van Huis & A. Reijndorp (2008),

Rust en onrust in Nieuwegein

2 In 2008 kwam Nieuwegein negatief in het nieuws omdat het na Almere de

lelijkste plek van Nederland zou zijn volgens lezers van de Volkskrant.

11 | BGSV

analyse | Nieuwegein Verbindt2.1 Nieuwegein Verbindt, structuurvisie 2030

De ambitie van de gemeente Nieuwegein voor 2030 is een stad te zijn met een eigen identiteit die verbindt en kwaliteit uitstraalt. De kwantitatieve groei van Nieuwegein als groeikern is een gepasseerd station, de nieuwe ontwikkelingen worden veel meer in kwalitatieve zin benadrukt. Kernbegrippen hierbij zijn belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde voor de inwoners van Nieuwegein.

De binnenstedelijke (her)ontwikkeling van Nieuwegein moet een nieuwe impuls geven aan het bestaande stedelijke gebied. Hierbij staat het verbinden op zowel sociaal als fysiek vlak centraal. In sociaal opzicht het verbinden van mensen onderling; meer mogelijkheden voor ontmoeten, ook in de publieke ruimte. En in fysiek opzicht het ‘verbinden’ van voorzieningen en het creeeren van routes voor langzaam verkeer die de wijken verbinden, het verbinden van de woongebieden met werken winkelgebieden en Nieuwegein verbinden met de stad Utrecht en de weidse landschappen van de grote rivieren, het Groene Hart en de Nieuwe Hollandse Waterlinie.

In de structuurvisie ´Nieuwegein verbindt´ is de ambitie opgenomen de stad aantrekkelijker te maken. Hiertoe zijn vijf ontwikkelassen en –zones benoemd. Middels de ontwikkeling van deze ontwikkelzones wordt getracht de ruimtelijke structuur van de stad duidelijker en beter herkenbaar te maken. Met name het streven om bestaande kwaliteiten meer zichtbaar, beleefbaar en bereikbaar te maken staat voorop.

Een van de gedefinieerde assen is de Wateras Vaartse Rijn/Merwedekanaal/Doorslag, die Nieuwegein verbindt met de Utrechtse binnenstad en de Lek en uiterwaarden. De as is van cultuurhistorische waarde en wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van een aantal cultuurhistorische parels zoals de historische kernen van Jutphaas en Vreeswijk, enkele buitenplaatsen, maar ook industrieel erfgoed in spé zoals de Henkelfabriek (Ecolabterrein). De functie van de Vaartse Rijn is veranderd van een vaarverbinding met een economisch belang tot een as die de potentie heeft om Nieuwegein meer te profileren.

Langs de Wateras bevinden zich diverse werkgebieden die vanwege hun positie binnen het stedelijk weefsel kunnen transformeren naar een meer gemengd stedelijk gebied of een woonfunctie en zodoende de profilering van de Wateras kunnen versterken. Langs de Wateras ligt een concentratie van werkgebieden De transformatie van Nieuw Vreeswijk is de eerste zichtbare bijdrage aan de Wateras. De toekomstige ontwikkeling van Rijnhuizen, Merwestein-Noord zal deze duurzame transformatie van de Wateras verder gestalte geven. Evenals de Wateras heeft ook Rijnhuizen zelf een rijke cultuurhistorie, waardoor sporen uit alle tijdvakken hier zijn terug te vinden: het oude kasteel Rijnhuizen, met restanten van het prachtige landgoed, oprijlaan en tuin, het Fort Jutphaas en de waterwegen.

12 | BGSV

analyse | Locatie Rijnhuizen

Structuurbaan

Symfonielaan

Hockeyvereniging Nieuwegein

Tennisvereniging Rijnhuyse

Fort Jutphaas

Kasteel Rijnhuizen

Kasteel Wijnestein

SKF

Kantorenpark Rhijnhuysen

Kantorenpark De Boomgaard

OosterlichtCollege

HatenboerYachting

HenkelEcolab

GemeentehuisNieuwegein

Newto

nbaan

Plet

tenb

urge

rbaa

n

Mar

coni

baan

Heren

straa

t

Utrech

tsestr

aatw

eg

Rond

het

For

t

Rond het Fort

Burg

wal

Lang

elaa

nM

eent

wal

Perkinsbaan

Plet

tenb

urge

rbaa

n

Martinbaan

De Malapertweg

Edisonbaan

Vredebestlaan

Nedereindseweg

Kelvinbaan

Dieselbaan

Vreeswijksestraatweg

Vreeswijkserijpad

Deelgebieden, straatnamen en kenmerkende functies en voorzieningen

JUTP

HAAS

RIJNHUIZEN

RIJNHUIZEN

NOORDERVELD

PLETTENBURG

MERWESTEIN NOORD

Mer

wed

ekan

aal

Doors

lag

Merwedekanaal

2.2 Locatie Rijnhuizen

Rijnhuizen ligt direct aan het Merwedekanaal, met aan de overzijde de historische bebouwing van het oude dorp Jutphaas. De belangrijkste ontsluiting loopt via de Plettenburgerbaan aan de oostzijde. Het gebied zelf heeft momenteel weinig ruimtelijke samenhang en is een lappendeken van verschillende functies en plekken. Dit varieert van de unieke kwaliteiten van Fort Jutphaas, kasteel Rijnhuizen en de Ecolab-fabriek tot (soms) verouderde kantoorgebouwen en loodsen in het oostelijk deel van het plangebied. De ruimtelijke contrasten binnen het plangebied zijn hierdoor groot. De gebiedsvisie zal met name aan moeten sluiten bij de bestaande kwaliteiten in het plangebied en deze waar mogelijk uitvergroten. Naast de ruimtelijke kwaliteiten zijn ook de functionele contrasten binnen het plangebied aanzienlijk. Er wordt momenteel op kleine schaal gewoond in het gebied, er zijn veel kantoren gelegen maar ook een ROC, tennis- en hockeyvereniging en het FOM-Instituut dat internationaal onderzoek verricht naar kernfusie als energiebron.

13 | BGSV

analyse | Locatie Rijnhuizen

Kasteel Rijnhuizen Kantoren Rond het Fort

FOM-Instituut voor Plasmafysica Rijnhuizen

Noorderveld

Kantoren Plettenburgerbaan

Langelaan / Kantoren Meentwal Plettenburgsebrug / Vreeswijksestraatweg

14 | BGSV

analyse | bebouwing en functie

De slechtste categorie (rood) betreft laagwaardige bebouwing met een matige uitstraling. Deze kavels hebben negatieve gevolgen voor eventuele bebouwing op naastgelegen kavels.

De tweede component analyseert of het huidige gebruik een belemmering voor ontwikkelingen in de omgeving vormt. Een aantal functies/ bedrijven kunnen belemmeringen voor woningbouw in de omgeving opleveren. Enerzijds kan het hierbij gaan om wettelijke belemmeringen, zoals stank- of geluidsoverlast. Anderzijds zijn er ook markttechnische overwegingen te plaatsen: indien er wettelijk geen belemmeringen zijn, zou er wel vanuit markttechnische overwegingen kunnen worden besloten dat wonen minder gewenst is op naastgelegen kavels, bijvoorbeeld door geluidsoverlast en parkeeroverlast bij garages e.d. De veldverkenning resulteert in een kaartbeeld. Dit kaartbeeld illustreert dat slechts enkele kavels met gewenste functies zijn bebouwd (donker groen). Veelal betreft dit de functie wonen. Het overgrote deel bestaat echter uit kantoren. Kantoren geven geen directe belemmering voor ontwikkelingen in de omgeving, maar hebben qua functie ook geen toegevoegde waarde of specifieke kwaliteit. De lichtgroene kavels geven wel woningmarkttechnische belemmeringen voor woningbouw op naastgelegen kavels. Deze kavels bestaan hoofdzakelijk uit industriële bedrijvigheid.

2.4 Urgentiekaart

Indien we beide kaarten combineren, ontstaat inzicht in de noodzaak om tot herontwikkeling te komen middels de zogenaamde urgentiekaart. Hierbij is gekeken of geen van beide of een van de beide belemmeringen (kwaliteit gebouw / kwaliteit functie) een rol speelt. Op basis van deze indicatoren kunnen de percelen met een hoge urgentie gedefinieerd worden, aangezien deze percelen belemmeringen voor woningbouw in de omgeving opleveren (bijvoorbeeld geluidsoverlast of milieunormering) en de bestaande bebouwing van lage kwaliteit is. Indien ontwikkeling wel mogelijk is, vormt de laagwaardige bebouwing een belemmering om woningmarkt-technisch het onderste uit de kan te halen.

De kaart maakt duidelijk dat er slechts enkele kwaliteiten zijn waarbij aangesloten kan worden. Aan de andere kant zijn er ook relatief weinig kavels waar zowel de functie als de kwaliteit van de bebouwing als slecht worden beoordeeld.

2.3 Kwalitatieve beoordeling

Er is een analyse uitgevoerd om te kijken welke kavels kunnen worden ingepast in de toekomstige ontwikkeling en welke kavels een belemmering vormen voor ontwikkeling in de omgeving. Dit is van belang om een eerste beeld te krijgen van de noodzaak om tot herontwikkeling te komen. Indien zowel de kwaliteit van de bebouwing slecht is en de functie ontwikkeling in de omgeving bemoeilijkt, is de urgentie om tot herontwikkeling over te gaan groter dan indien de kwaliteit van het gebouw goed is en de functie geen belemmeringen voor naastgelegen kavels vormt.

De vraag is of de bebouwing (kwalitatief ) zodanig van aard is dat deze onderdeel zou kunnen uitmaken van de eindsituatie. Zo ja, dan is verwerving in principe niet noodzakelijk. Deze gebieden zouden in de ‘eigendomsgevoelige’ strategie ingepast moeten worden. Zo niet, dan draagt dit bij aan de urgentie (op termijn) om tot herontwikkeling over te gaan. De uitgevoerde veldverkenning resulteert in een kaartbeeld waarin de kwaliteit van de bebouwing is aangeduid.

Slechts een enkel gebouw is van hoge ruimtelijke kwaliteit (geel). Dit zijn de fabriek van Ecolab en een bijbehorend statig herenhuis, het kasteel Rijnhuizen en enkele woningen in het plangebied. Verder zijn er veel kantoorgebouwen die van voldoende kwaliteit zijn (oranje).

urgentiekaartkwalitatieve beoordeling gebruikkwalitatieve beoordeling bebouwing

15 | BGSV

beoordeling bebouwing & functie: goed beoordeling bebouwing & functie: matig

beoordeling bebouwing:

Beoordeling functie:

analyse | bebouwing en functie

2.5 Transformatie door kavelgewijze ontwikkeling Het gebied heeft momenteel weinig ruimtelijke samenhang en is momenteel een lappendeken van verschillende functies en plekken. Het eigendom is versnipperd en de contrasten binnen het gebied zijn groot. Gelet op de eigendomssituatie zal een toekomstige ontwikkeling altijd stapsgewijs tot stand komen, waarbij de nieuwe bebouwing moet worden ingepast in de bestaande context. Hierdoor ontstaat zowel ruimtelijk als programmatisch een milieu dat zich sterk onderscheid van de gebruikelijke Nieuwegeinse woonwijken. Gelet op de versnipperde grondposities en het beleid van de gemeente, ligt het accent van de transformatie bij de planvorming door particulier initiatief. Het particulier initiatief wordt gestuurd door een helder ruimtelijk kader en een aantal spelregels met betrekking tot oriëntatie, rooilijn of maximaal bebouwd oppervlak. Hoewel er reeds enkele initiatieven vanuit de markt zijn opgekomen, laten voorbeelden elders zien dat een succesvolle herontwikkeling met woningbouw van dergelijke gebieden niet vanzelf van de grond komt. Er zijn hierbij verschillende moeilijkheden:

relatief hoog. Dat zet de ontwikkeling onder druk en leidt tot de neiging om maximaal te verdichten. Die maximale verdichting kan echter wel het ambitieniveau voor het gebied negatief beïnvloeden.

initiatieven kunnen ontwikkelen, houdt het risico in dat sommige locaties onontwikkeld blijven. Het ruimtelijk kader en de ontwikkelstrategie zullen nadrukkelijk in moeten spelen op de mogelijkheden van moeilijk ontwikkelbare kavels.

afhankelijk van de plannen op naastgelegen kavels. Het ruimtelijk kader moet zodanig worden opgesteld dat die onderlinge afhankelijkheid gereguleerd wordt.

het bestaande gebruik in de omgeving.

Bovenstaande aspecten hebben nadrukkelijk een plek gekregen in de gebiedsvisie voor Rijnhuizen en liggen ten grondslag aan het uiteindelijk opgestelde ruimtelijk kader en de hieraan gerelateerde ontwikkelstrategie.

beoordeling bebouwing & functie: slecht

16 | BGSV

analyse | verkenning woonmilieus2.7 Kwalitatieve analyse van programma

Het gaat in het spel tussen woningvraag en –aanbod niet alleen om de aantallen. Zeker voor Nieuwegein staat met name de kwalitatieve opgave centraal. De opgave zal naast kwantitatieve overwegingen dan ook nadrukkelijk een kwalitatieve insteek moeten krijgen. Hiertoe is een verkenning van succesvolle woonmilieus uitgevoerd, waarbij gekeken is naar de belangrijkste kenmerken die bijdragen aan het succes op de stedelijke en regionale woningmarkt. Deze verkenning is terug te vinden in de bijlage Woonmilieus en heeft als basis gediend voor een mogelijke uitwerking van de deelgebieden in hoofdstuk 4.

Onderstaand worden de belangrijkste conclusies weergegeven:

een herkenbare identiteit concurreren met andere locaties om de koopkrachtige middengroepen.

volmaakte, introverte en voorspelbare sfeer te creëren (niet als toevallige uitkomst maar als nadrukkelijk uitgangspunt).

zoals in Le Medi in Rotterdam, Noorderhof in Amsterdam, Vondel Parc in Utrecht, Kloostertuinen in Assen, Skoatterwald in Heerenveen, Eva Lanxmeer in Culemborg en Almere Oostvaarders.

gemeenschappen met een gedeelde smaak, status of interesse. Onderzoek wijst uit dat het niet per definitie om het collectieve element of de gemeenschappelijkheid gaat; dit wordt op de koop toegenomen. Doorslaggevend voor succes zijn de kwaliteiten van de woning (ruimte en ligging), collectieve voorzieningen en de sociale omgeving (leefstijlen en status). Essentieel voor succes is een uitgekiende beheerconstructie, die aanwezige kwaliteiten in de toekomst waarborgt (georganiseerde collectiviteit).

een gebied met een slecht imago, zoals Brandevoort afstand neemt van de in verval geraakte industriestad Helmond en Noorderhof van Nieuw-West.

beeld dat een harde breuk laat zien met de bestaande omgeving, zoals bijvoorbeeld Noorderhof t.o.v. Amsterdam Nieuw-West en Le Medi ten opzichte van Bospolder-Tussendijken.

op verschillende onderdelen, zowel stedenbouwkundige opzet en architectuur als collectieve voorzieningen, details van bestrating, verlichting en een passend (al dan niet verzonnen) verhaal.

projecten hoogwaardig ingericht: soms inbreng in inrichting en beheer (o.a. Parkstad Rozendaal in Leusden, Nieuw Leyden in Leiden, Le Medi in Rotterdam en Vondelparc in Utrecht)

of collectief opdrachtgeverschap): o.a. de Bras in Ypenburg, Le Medi in Rotterdam, Nieuw Leyden in Leiden en De Linde in Groningen.

Zwaluw in Nieuwegein is het parkeren niet goed opgelost (toenemend bezit onderschat), wat nu leidt tot irritatie onder bewoners. De parkeeropgave zal bij nieuwe ontwikkelingen integraal moeten worden meegenomen.

2.6 Kwantitatieve tekorten en overschotten op de woningmarkt

Centraal in veel beleidsdocumenten staat het woningtekort in de regio. De regionale woonvisie, die het gezamenlijke woonbeleid van de negen gemeenten die samenwerken in het BRU vaststelt, constateert een nog steeds groeiende druk op de woningmarkt. Oorzaken hiervan zijn de autonome huishoudensgroei, de centrale ligging, het werkaanbod en de onderwijsinstellingen in de regio.

De positie van Nieuwegein binnen de woningmarktregio is de afgelopen jaren sterk veranderd. Zowel op de woningmarkt, als wat betreft de werkgelegenheid en de voorzieningen heeft de nieuwe stad te maken met sterke ontwikkelingen elders in de regio: de groei van Houten, de ontwikkeling van Leidsche Rijn, maar ook de vernieuwing van de naoorlogse wijken van Utrecht. Nieuwegein is deel van een stedelijk netwerk, waarbinnen haar positie door behoud en vernieuwing versterkt zal moeten worden ten opzichte van de regiogemeenten. De groei van de regionale woningvoorraad heeft in het recente verleden voor een belangrijk deel plaatsgevonden in Houten, IJsselstein en Utrecht. De nieuwbouwopgave in de gemeente Nieuwegein is de afgelopen jaren relatief beperkt geweest, terwijl in de overige gemeente nieuwe woonmilieus voor impulsen op de woningmarkt hebben gezorgd.

Momenteel liggen de grootste tekorten in de gemeente Nieuwegein bij de betaalbare (tot € 200.000) en dure koopwoningen. Middeldure koopwoningen zijn in voldoende mate voorhanden. Met name bij starters is een afnemende betaalbaarheid van koopwoningen te constateren. De meeste starters hebben een beneden-modaal inkomen, waarmee (bij 100% financiering) een woning van rond de € 175.000 nog net haalbaar is. Voor woningen in de prijsklasse vanaf € 200.000 is een bovenmodaal inkomen nodig, oplopend tot twee keer modaal voor woningen van rond de € 330.000. De vraag richt zich voor een belangrijk deel op eengezinswoningen in plaats van appartementen. Dit geldt zowel in de koop- als de huursector. Hoewel er regionaal gezien voldoende sociale huurwoningen voorhanden zouden moeten zijn, is de daadwerkelijke beschikbaarheid voor de doelgroep een belangrijk aandachtspunt. Als gevolg van goedkope scheefheid worden deze woningen niet altijd door de doelgroep bewoond.

voorbeelden van succesvolle woonmilieus

17 | BGSV

analyse | verkenning doelgroepen

In het algemeen is sprake van een voorkeur voor een zekere mate van sociale menging en levendigheid, een voldoende aanwezigheid van gelijkgestemden, en daarnaast een zekere mate van rust en beschutting (VROM, 2006). De balans tussen enerzijds levendigheid en voorzieningen en anderzijds beschutting moet in evenwicht zijn om deze groep aan te spreken. Hier ligt dan ook een belangrijke ontwerpopgave voor Rijnhuizen.

Naast de stedelijk georiënteerde groepen is er onder de succesvolle gezinnen ook een deel dat juist zoekt naar een suburbaan ‘non-sores’ milieu, waarin de kwaliteiten van Nieuwegein zijn opgepoetst en geperfectioneerd: voldoende parkeergelegenheid, een homogene bewonerssamenstelling, goed onderhouden buitenruimte. Kortom: een woonmilieu dat uitblinkt in het alledaagse. Deze groep is in toenemende mate geïrriteerd over de bestaande parkeerdruk, achterstallig onderhoud, een ongedefinieerde openbare ruimte en de instroom van nieuwe groepen in de bestaande wijken van Nieuwegein.

De volgende kwalitatieve en programmatische aspecten spelen een belangrijke rol ten aanzien van de wensen van succesvolle jonge gezinnen:

de straat. Deze vraag wordt de komende jaren nauwelijks ingevuld in de woningbouwprogrammering. Kijkend naar de komende jaren zal de woningbouwproductie binnen de gemeente vooral uit appartementen bestaan. Slechts 15% van alle nieuwbouwwoningen is een eengezinswoning, wat neerkomt op circa 25 grondgebonden woningen per jaar (Ecorys, 2007).

een werkruimte in de woning aanwezig is (hoge plafonds)

woonmilieus van Nieuwegein)

omgeving versus voorzieningen op loopafstand

van de openbare ruimte en/of collectieve voorzieningen waarborgt.

Empty nesters Empty-nesters zijn (pre)senioren met een koopwoning waarvan de kinderen het huis uit zijn en die een succesvolle carrière hebben (gehad). Deze groep is met de toenemende vergrijzing groeiende. Empty-nesters zijn minder gebonden aan de plek waar zij wonen omdat de kinderen uit huis zijn. Er is voor deze groep echter (nog) geen sprake van een zorgvraag en vaak zijn ze nog werkzaam. Een steeds groter deel van deze groep is hoger opgeleid en heeft in toenemende mate de financiële armslag om invulling te geven aan hun leven zoals zij dat willen. Het gaat hierbij om hoger opgeleide ouderen met een bovenmodaal inkomen en een koopwoning met een behoorlijke overwaarde. Met name door deze overwaarde kan deze groep zich op het midden en hoge marktsegment in de regio Utrecht richten. Empty nesters zijn over het algemeen zeer tevreden met de huidige woning. Uit landelijk onderzoek blijkt dat slechts 14% overweegt te verhuizen en 5% daadwerkelijk wil verhuizen.

De prioriteit van verhuisgeneigden ligt veel meer op de kwaliteiten van de woning en woonomgeving en niet zozeer bij de prijs (uiteraard binnen het betamelijke).

Er zijn veelal strikte geografische grenzen aan het zoekgebied van ouderen voor een nieuwe woning. Zij blijken sterk regionaal georiënteerd. Veel empty nesters hebben een breed netwerk in de stad en regio, weinig van hen zijn bereid om hun vertrouwde omgeving te verlaten en ergens anders een volledig nieuw leven op te bouwen. Het sociale netwerk en het onderdeel willen blijven uitmaken van een zelfgekozen formeel en informeel netwerk speelt voor deze groep een belangrijke rol. Hierbij maakt de nabijheid van zorg slechts een onderdeel uit van een breed scala aan voorkeuren die niet louter moet worden bezien vanuit de specifieke zorgvraag maar vanuit het vergemakkelijken van het dagelijks leven in het geheel. De vraag naar specifieke seniorenwoningen is vooral afkomstig van specifieke huishoudens boven de 75 jaar.

De volgende aspecten spelen een belangrijke rol ten aanzien van de wensen van empty-nesters:

verkeersdruk, geluidsoverlast)

omgeving

Startende huishoudens vanuit NieuwegeinNaast empty nesters zijn overigens ook de geboren Nieuwegeiners een interessante doelgroep. Niet elke twintiger uit Nieuwegein ambieert immers een vertrek naar de stad Utrecht. In tegenstelling tot buitenstaanders zijn veel geboren en getogen Nieuwegeiners helemaal niet negatief over hun eigen gemeente. De bestaande voorraad voldoet echter niet altijd aan de wensen of is niet of nauwelijks bereikbaar voor deze doelgroep. De wachttijden voor een huurwoning zijn lang en een koopwoning is voor veel starters onbereikbaar geworden. Volgens het onderzoek WoON2006 zijn er in Nieuwegein circa 400 urgente starters per jaar (wil binnen 2 jaar verhuizen). Rijnhuizen met een goede verbinding naar het stadscentrum en aangetakt op het regionale wegenstelsel kan zeker interessant zijn voor deze groep. Thuiswerken is door deze groep gewenst, waardoor er (over)ruimte in de woning zal moeten zijn. Onderzoek wijst bovendien uit dat met name starters buiten de stad Utrecht, waaronder Nieuwegein, een voorkeur hebben voor grotere woningen en met name eengezinswoningen. Dienstverlening aan huis is ook voor deze groep kansrijk. De levering van diensten aan huis geldt immers niet alleen voor huishoudens met een zorgbehoefte, maar ook vanuit werkende huishoudens waarvoor gemaksdiensten en collectieve voorzieningen het drukke dagelijks leven kunnen ontlasten.

2.8 Kansrijke doelgroepen voor Rijnhuizen

Geredeneerd vanuit het faciliteren van de doorstroming binnen Nieuwegein en het creëren van ‘aanvullende’ woonmilieus is op hoofdlijnen een drietal doelgroepen interessant: succesvolle jonge gezinnen, empty-nesters en startende huishoudens vanuit Nieuwegein. Succesvolle gezinnen In eerste instantie is de doelgroep jonge gezinnen met een koopwoning (en jonge kinderen) en een succesvolle carrière kansrijk in Rijnhuizen. Momenteel ontbreken voor deze groep alternatieven in het hogere segment van de bestaande voorraad. Een deel van deze groep wil graag een meer stedelijke woonomgeving, maar wel met alle gemakken die Nieuwegein biedt. Niet elk gezin heeft meer automatisch de groene buitenwijk als ultiem woonideaal. Een deel van de hernieuwde belangstelling voor stedelijk wonen heeft te maken met de huidige dominante praktijk van het werkend ouderschap. Gezinnen met twee werkende ouders willen stedelijk wonen vanwege de nabijheid van werk, een groot aantal voorzieningen en een sociaal netwerk. Zij proberen een status van gezin te verzoenen met een stedelijke identiteit. Woonambities blijken gericht te zijn op ruime woningen met voldoende kamers. Voor een minderheid is een bovenwoning een goed alternatief zolang die maar een eigen ontsluiting naar de straat heeft. Appartementen zoals die nu in veel stedelijke milieus gebouwd worden, waaronder in het centrum van Nieuwegein, zijn bij deze gezinnen weinig populair. Welke wijze van stapeling wel aanvaardbaar is, behoeft nader onderzoek. Wel zijn grondgebonden woningen met beperkte stapeling in relatief hoge dichtheden interessant.

Wat hen tegenstaat aan een suburbaan woonideaal is de monotonie van bebouwing en leefstijlen en gebrek aan voorzieningen in de directe woonomgeving. Deze stedelijk georiënteerde groep stelt een gemengde omgeving op prijs: niet een homogene monofunctionele woonwijk, maar een heterogene buurt met een herkenbare groep van gelijkgestemde anderen. Hoewel veronderstelt wordt dat deze groep volledig op Utrecht is georiënteerd, laten analyses van Motivaction zien dat er ook in Nieuwegein een voorkeur voor stedelijke woonmilieus bestaat. Hieruit kan geconcludeerd worden dat Utrecht ook als donorstad van leefstijlen met een stedelijke oriëntatie fungeert voor Nieuwegein, gezien de oververtegenwoordiging van meer stedelijke leefstijlen, waaronder de ‘gehaaste middenklasser’. Het verschil met de stedelijk georiënteerde leefstijlen in Utrecht is dat men in Nieuwegein ‘meer huis wil’. Daarnaast heeft men een sterkere voorkeur voor moderne woningen, het liefst van een jonger bouwjaar en in de omgeving van winkelvoorzieningen en de snelweg.

Het verlangen naar een eigen tuin heeft in deze groep weinig te maken met tuinieren. Men wil een ‘eigen’ of collectieve buitenruimte waar gespeeld kan worden, die als opslag dient en waar ruimte is voor verblijf en ontmoeting. Brede stoepen die een zekere toe-eigening mogelijk maken, zijn bij deze nieuwe stedelingen bijvoorbeeld populair. Ook moet nagedacht moeten worden over het (veilig) gebruik van kades aan het water. Deze ‘nieuwe stedelingen’ die kansrijk zijn voor Rijnhuizen zoeken nadrukkelijk naar stedelijkheid in de luwte; de levendigheid op straat in de binnenstad van Utrecht– wat gepaard kan gaan met overlast – is minder gewenst. Goede voorbeelden van ‘stedelijkheid in de luwte’ zijn Le Medi in Rotterdam, Noorderhof in Amsterdam, VondelParc in Utrecht, Nieuw Leyden in Leiden en Borneo Sporenburg in Amsterdam.

20 | BGSV

raamwerk | invloedssferen3.0 Invloedssferen

De ontwikkeling van Rijnhuizen kan vanuit de cultuurhistorie en de huidige context gestalte krijgen. De combinatie van beiden maakt het mogelijk een unieke locatie in het hart van de stad te realiseren waarbij cultuurhistorie en wervende eigentijdse woonmilieus elkaar versterken en een nieuw aantrekkelijk stadsdeel vormen.

De cultuurhistorie speelt een belangrijke rol binnen dit deel van Nieuwegein. Oude routes van Rijnenburg via Jutphaas richting Houten en Utrecht naar Vreeswijk, de Hollandse Waterlinie, waterwegen, kasteel Rijnhuizen en haar landschappelijke lijnen in de richting van Park Oudegein zijn allen nog zichtbaar aanwezig en vormen de basis voor toekomstige ontwikkeling.

De nabijheid van het stadscentrum zorgt voor een stedelijke invloedssfeer. Een sfeer die goed past bij de mogelijke transformatie van de oude Henkel-fabriek (ecolab) tot een bijzondere trekpleister met gemengd programma op de kop van Merwestein-Noord. De invloedssfeer van de oude kern Jutphaas met haar karakteristieke bebouwing en de omgeving van kasteel en fort maken een bijzonder woonmilieu, dat op gaat in de ruime groene setting van het gebied, voor de hand liggend.

Rijnhuizen binnen de context van de Wateras Invloedssferen Rijnhuizen

De directe nabijheid van de werkas heeft ook zijn weerslag op het gebied. Aan de zijde van Rijnhuizen zijn hoofdzakelijk kantoren gevestigd. Mede door het ontstane overschot op de kantorenmarkt en de transformatie van het gebied Rijnhuizen is het op termijn denkbaar dat een overgangsgebied ontstaat waar wonen en werken vermengd zijn.

De diverse invloedssferen maken de verschillen in het gebied duidelijk. Door beeldbepalende structuren te benoemen en te versterken ontstaat een herkenbaar raamwerk binnen het gebied, waarbinnen verschillende woonmilieus in te passen zijn.

21 | BGSV

raamwerk | beelddragers

3.2 Centrale zone

In het hart van het gebied tussen Merwedekanaal, Structuurbaan en Plet-tenburgerbaan wordt een kenmerkende groenstructuur vastgelegd. Vanaf het fort Jutphaas en het kasteel Rijnhuizen tot aan het Merwedekanaal wordt een ruime beeldbepalende, lommerrijke zone voorzien als over-gangsgebied tussen het toekomstige wonen in Rijnhuizen en het bestaan-de werkgebied langs de Plettenburgerbaan. Door de groene landschap-pelijke zone wordt de entree van het nieuwe woongebied geaccentueerd. Daarnaast speelt de invulling van de zone een rol in het vormgeven aan de overgang tussen het wonen en werken. De zone kan zich ontwikkelen tot een gemengd gebied waarin zowel wonen, werken als voorzieningen een plek kunnen krijgen.

De bebouwing in het gebied is ondergeschikt aan de landschappelijke structuur en cultuurhistorische elementen. De impact van de bebouwing wordt tot een minimum beperkt door randvoorwaarden te stellen aan het grondgebruik. De voorzieningen zijn een aanvulling op de bestaande voorzieningen in de omliggende wijken en richten zich vooral op klein-schaligheid en dragen bij aan de recreatieve ontwikkeling van het gebied.

3.1 Beelddragers

Om een samenhangend beeld door individuele ontwikkeling te kunnen garanderen is een ruimtelijk kader nodig wat een aantal beelddragend elementen in het plangebied introduceert. Essentieel hierin is een groen-blauwe zone die als overgangsgebied tussen het toekomstige wonen in Rijnhuizen en het bestaande werkgebied langs de Plettenburgerbaan zal gaan functioneren. Tweede beelddragende element is de wateras met een ecologische oever. De oever zorgt voor verbindingen en vormt een groen en lommerrijk silouette waarachter het wonen in Rijnhuizen zich manifesteert. Het derde beelddragende element zijn de entreegebieden die de woongebieden in de toekomst zullen ontsluiten. De drie beelddragende elementen worden in de volgende paragrafen nader toegelicht.

22 | BGSV

ecologische oever


3.3 Wateras en ecologische oever

De Wateras verbindt verschillende karakteristieke zones in Nieuwegein. De woon- en werkkernen langs het water zijn onder invloed van functies en verbindingen met de overzijde van het kanaal verschillend van opzet en sfeer. Door de ontwikkeling van de Wateras zal er meer structuur in de ver-bindingen komen en zullen de transformatiegebieden een prominentere plek krijgen binnen Nieuwegein. De verschillen in functie en locatiespeci-fieke karakteristieken komen tot uitdrukking in de oevers.

De eerste ontwikkelingen aan de Wateras zijn al zichtbaar in Nieuw Vrees-wijk. De schaal en situering nabij de historische kern Vreeswijk hebben geleid tot een nieuw woongebied dat aansluit op haar historische en industriele verleden. De oevers zijn hier hoofdzakelijk openbaar en stenig van karakter.

De locatiespecifieke kenmerken van Rijnhuizen bestaan veel meer uit con-trast met de oude kern Jutphaas. De oude kern kent een stenige oever met direct daaraan gesitueerde kleinschalige bebouwing. De overzijde, met het kasteel als middelpunt, heeft een lommerrijke uitstraling waarachter sporadisch bebouwing zichtbaar is.

In de toekomstige situatie vormt de oever van Rijnhuizen aan het Mer-wedekanaal het groene en lommerrijke silouette waarachter, en onder opgekroonde bomen, het wonen in Rijnhuizen op een subtiele manier verborgen ligt. Vanuit Jutphaas en Wijkersloot manifesteert Rijnhuizen zich als buitenplaats in het hart van de stad. De bestaande groenstructuur wordt zoveel mogelijk in tact gelaten en waar nodig aangepast / getrans-formeerd tot een continue ecologische zone. Ter hoogte van de bestaande haven wordt een harde oever in de vorm van een kade voorgesteld.

23 | BGSV

schematisch profiel Nieuw Vreeswijk Merwedekanaal ter hoogte van Nieuw Vreeswijk

schamatisch profiel Rijnhuizen Merwedekanaal ter hoogte van Rijnhuizen


24 | BGSV

3.4 Entreegebieden

Van groot, en imagobepalend, belang om het nieuwe Rijnhuizen op de stadskaart te zetten zijn de toegangen, de entrees naar het nieuwe woon-gebied. Brede lanen geven toegang tot het nieuwe Rijnhuizen en onder-strepen het karakter van buitenplaats in het hart van de stad.

Voor de toegankelijkheid en herkenbaarheid van het te ontwikkelen woongebied zijn de routes van en naar het centrum (city plaza) en Jut-phaas van groot belang. Historische verbindingen van Park Oudegein naar het kasteel Rijnhuizen vormen de basis voor het uitgebreidde netwerk. De stedelijke ontwikkeling van Merwestein-Noord | Ecolab kan hier een belangrijke bijdrage aan leveren door het centrum stedelijke woonmilieu in combinatie met openbare routes langs de oevers en door het buurtje zelf te ontwikkelen.

De zuidelijke entree van het nieuwe Rijnhuizen bestaat op dit moment uit een indirecte route onder de Plettenburgerbaan door. Met andere woor-den; vanaf de Plettenburgerbaan slaat men nu naar het oosten af om het westelijk gelegen Rijnhuizen te bereiken. Op termijn is het dan ook wense-lijk om het kruispunt aan de Plettenburgerbaan volledig te maken met een afslag Rijnhuizen, waardoor een directe verbinding en herkenbare entree. De meerwaarde voor de herkenbaarheid van het gebied moet afgewogen worden tegen de verkeerstechnische mogelijkheden.


verbindingen tussen stedelijke woonmilieu’s voor langzaam verkeer

noordelijk entreegebied | gezien vanaf de Structuurbaanzuidelijk entreegebied (mogelijk) | gezien vanaf de Plettenburgerbaan richting Plettenburgsebrug

De Plettenburgerbaan is een al zwaar belaste doorgaande verbinding en de extra aansluiting kan hierop een negatieve invloed hebben. Deze entree wordt dan ook niet als absoluut noodzakelijke voorwaarde voor ontwikkeling van Rijnhuizen gezien, maar kan op termijn in samenhang met een upgrading van het werkgebied langs de Plettenburgerbaan over-wogen worden. In eerste instantie kan ook de huidige verbinding (Marco-nibaan/Perkinsbaan) een herprofilering krijgen.

Voor de noordelijke entree is de herkenbaarheid ook een belangrijk aan-dachtspunt. In eerste instantie zullen de kantoorpanden aan de Structuur-baan behouden blijven. Op termijn kan, na een succesvolle ontwikkeling van de sportvelden, de ontwikkeldruk op de kop van de Newtonbaan ver-der toenemen en is transformatie van de kantoorpanden voorstelbaar. De voorgestelde ontwikkeling op de kop moet een bijdrage leveren aan de herkenbaarheid van Rijnhuizen als woongebied en de recreatieve waarde van het gebied.

25 | BGSV

3.5 Verkeer

bestaand noodzakelijke ingrepen t.b.v. raamwerk wenselijke ontwikkeling

raamwerk | ruimtelijk kader

Aansluitend op de beelddragers in de ruimtelijke hoofdstructuur van Rijnhuizen is het ruimtelijk kader verder uitgewerkt. In deze hoofdstructuur is het openbaar domein van maat en schaal voorzien en wordt een samenhangende hoofdstruc-tuur van de ontsluiting, groen en water vastgelegd. Belangrijke doelstellingen hierbij zijn enerzijds de geïsoleerde ligging van het plangebied voor fietser, wandelaar en automobilist op te heffen en anderzijds de voorwaarden te scheppen voor een herkenbare identiteit van het wonen in de buitenplaats in het hart van Nieuwegein.Er is een onderscheid gemaakt tussen de bestaande situatie, noodzakelijke ingre-pen ten behoeve van het raamwerk en wenselijke ontwikkelingen.

De noodzakelijke ingrepen zijn absoluut nodig om een duidelijk raamwerk / hoofdstructuur te realiseren. Voor de ontsluiting van het gebied zijn voor gemo-toriseerd verkeer duidelijke entrees en een centrale ontsluitingsweg nodig. In het noordelijke deel moet de kwaliteit van het woongebied en de recreatieve voorzie-ningen vanaf de nieuwe entree, bereikbaar en zichtbaar worden door middel van een directe en centraal gelegen ontsluiting. In het zuidelijk deel vormt de Marco-nibaan de hoofdontsluitingsweg. Vanaf deze weg lopen verschillende wegen het plangebied in. Deze wegen worden onderling gekoppeld door een noord-zuidver-binding die parallel loopt aan de hoofdgroenstructuur en hiermee de ruggengraat vormt van het gebied.

De wenselijke ontwikkelingen zijn van een andere orde en kunnen ook op alterna-tieve wijze een invulling krijgen in de verdere uitwerking. De definitieve ligging en vormgeving hiervan hangt samen met de daadwerkelijke ontwikkeling en uitvoe-ring van de woonmilieus. Op basis van overtuigende argumenten en een pro-grammatische en financiële onderbouwing zijn alternatieven bespreekbaar. Deze kunnen in dialoog met de gemeente uitegwerkt worden. Naast de ontlsuiting van de ontwikkelvlakken is op termijn een directe ontsluiting vanaf de Plettenburger-baan wenselijk. Deze entree, ontsluitingsweg kan aan de orde zijn wanneer het kantorenpark door de ontwikkelingen van de woongebieden transformeerd naar een gemengd gebied van wonen en werken.

26 | BGSV


3.6 Langzaam verkeer


Het bestaande netwerk van langzaam verkeersverbindingen is vooral gericht op de doorgaande verbindingen op stedelijk en regionaal niveau. Voor het plangebied zelf is het noodzakelijk de geïsoleerde ligging op te heffen door verbindingen met de omliggende wijken Merwestein, Juth-paas-Wijkersloot en het centrum te realiseren. Een oversteek bij de Plettenburgerbaan vormt de ontbrekende schakel in het (regionale) fietsnetwerk dat Wijkersloot / Jutphaas, kasteel Rijnhuizen / fort Jutphaas aan het Amsterdam Rijnkanaal kan koppelen. Bij voorkeur wordt deze uitgevoerd als ongelijkvloerse kruising. Op dit moment is deze kruising in het project van de historische oost-west-fietsroute niet meer in beeld. Op termijn zal de wenselijkheid hiervan onderzocht moeten worden.

Voor de koppeling van Rijnhuizen met haar omgeving zijn een tweetal bruggen noodzakelijk. De zuidelijke route koppelt het plangebied met Merwestein-Noord via de Langelaan, de cultuurhistorische bomenlaan richting Park Oudegein. De westelijke route koppelt Wijkersloot-Jutphaas ter hoogte van de Vredebestlaan aan het plangebied. Daarnaast wordt voor het langzaam verkeer een verbinding in noord-zuidrichting centraal door het plangebied gerealiseerd als onderdeel van het ruimtelijk kader.De kade langs het te herontwikkelen Ecolab-terrein wordt toegankelijk gemaak voor langzaam verkeer en aangesloten op het bestaande netwerk door middel van een brug over de Doorslag ter hoogte van de sluis.

Binnen de structuur zal een oost-west verbinding mogelijk worden ge-maakt die de verbindingen naar de omliggende wijken aan elkaar kop-pelt. Hoe deze verbinding exact wordt vormgegeven is flexibel en moet in de uitwerking worden vastgelegd. Wel is op basis van kavelgrenzen en toekomstige ontwikkeling een wenselijke invulling gegeven ter hoogte van de Vredebestlaan. Voor het herstellen van de oost-west verbinding vanaf de Nedereindseweg naar de Overeindseweg is een variantenstudie gemaakt door IPV-Delft. Daaruit blijkt dat een doorsteek over het fortei-land en een ongelijkvloerse kruising bij de Plettenburgerbaan de meest optimale variant is. Onderzocht moet worden in hoeverre de ecologische oeverzone kan worden voorzien van een voetpad/struinpad als onderdeel van het totale langzaamverkeersnetwerk.

27 | BGSV


3.7 Groen en water


Voor de kaders betreffende de hoofdgroenstructuur en waterstructuur concentreren de ingrepen zich enerzijds op de ecologische oever die aan de westzijde zal ontstaan en de groen-blauwe as als beeldbepalende zone die de overgang vormgeeft tussen het toekomstige wonen in Rijnhuizen en het bestaande werkgebied langs de Plettenburgerbaan. Binnen de cen-trale groene ruimte wordt de toekomstige structuur hoofdzakelijk bepaald door het water en groen. De waterstructuur is grotendeels al aanwezig. In combinatie met de groene invulling kan dit uitgebreid en versterkt worden.

Bij de noodzakelijke ingrepen worden de bestaande structuren waar deze ontbreken aangeheeld. De entrees zijn allen voorzien van bomenrijen en vormen de oprijlanen van de buitenplaats Rijnhuizen. De oever langs het Merwedekanaal zal een transformatie ondergaan vanuit het huidge groene beeld naar een zone met ecologische betekenis in groter verband. Onderbrekingen in de zone ten behoeve van fiets- en voetgangersverbindingen zijn ondergeschikt aan de ecologische functie.

Een verdere wenselijke ontwikkeling voor uitbreiding van het blauwe ka-der is niet gegeven en grotendeels afhankelijk van de invulling van afzon-derlijke ontwikkelgebieden. Wel behoort een waterrijke invulling nadruk-kelijk tot de mogelijkheden. Dit is echter grotendeels afhankelijk van de invulling door marktpartijen, waardoor dit buiten het ruimtelijk kader valt.Gekoppeld aan de wenselijke ontwikkeling van het verkeer, zal extra boomaanplant gerealiseerd moeten worden om de ontsluitingswegen en langzaamverkeersroutes te begeleiden.

28 | BGSV

bestaand noodzakelijke ingrepen t.b.v. raamwerk kader en ontwikkelingsvlakken gebasseerd op wenselijk invulling

3.8 Raamwerk


Bovenstaand zijn voor zowel het verkeer als het groen en water de nood-zakelijke en wenselijke ingrepen gecombineerd. De ingrepen zijn gericht op het ontwikkelen van het gebied met beperkte publieke voorinveste-ringen. De publieke voorinvestering is gericht op het ontsluiten van het gebied en het bijdragen aan een herkenbare hoofdstructuur in het gebied. Om deze herkenbaarheid te kunnen realiseren zijn spelregels voor aan-grenzende kavels noodzakelijk. Deze spelregels moeten er op gericht zijn door middel van een beperkt gestuurde, private ontwikkeling de kwaliteit en herkenbaarheid van het gebied, vooral aan de waterkant en langs de centrale hoofdstructuur, te organiseren.

Deze strategie komt in de volgende onderdelen tot uitdrukking. Het plan geeft aan waar de centrale ontsluitingsweg ligt en hoe deze is vormgege-ven. De ligging van deze ontsluiting is zo dat de deelgebieden afzonderlijk ontwikkelbaar zijn zonder dat ze op elkaar hoeven te wachten. De kwa-liteit van de centrale zone wordt mede bepaald door de aangrenzende bebouwing. Dat betekent dat voor deze bebouwing stedenbouwkundige en architectonische spelregels gelden. Verder is sprake van spelregels aan de waterzijde, om de uitstraling en herkenbaarheid van de wijk aan de centrumzijde te garanderen. Verkaveling en typologie in het tussengebied is flexibel. Daarmee staat het de ontwikkelaar vrij naar eigen inzicht een woonmilieu in te richten, gebaseerd op de kwalitatieve analyse van pro-gramma in paragraaf 2.6.

Om tot een realiseerbaar plan te komen wordt in de volgende hoofdstuk-ken verder ingegaan op de haalbaarheid. Voor deze haalbaarheidsstudie is de wenselijke invulling van het gebied als basis gebruikt voor een reken-model waarin financiële haalbaarheid, afhankelijkheden en fasering zijn onderzocht.

29 | BGSV

De noodzakelijke ingredienten voor het raamwerk zijn hierboven schema-tisch weergegeven. De inverse van het raamwerk geeft de ontwikkelings-velden weer. De ontwikkelingsvelden komen in principe overeen met de eigendomssituatie. De grondposities kunnen echter wijzigen en samen-werkingsverbanden kunnen worden aangegaan, waardoor grotere ont-wikkelingsvlakken ontstaan met een grotere flexibiliteit. Voor de ontwik-kelingsvelden gelden bepaalde spelregels die een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit van het raamwerk. Deze spelregels of randvoorwaar-den zijn leidend bij de ontwikkeling, maar laten ook genoeg ruimte voor interpretatie van de ontwikkelende partijen. Voorwaarde is wel dat altijd aangesloten moet worden bij de ruimtelijke verschijningsvorm van al gere-aliseerde projecten (bijvoorbeeld massa, oriëntatie en ontsluitingswijze).

De randvoorwaarden zijn er op gericht het raamwerk ruimtelijk te verster-ken. Op hoofdlijnen geldt dat langs de oever van het Merwedekanaal de bebouwing zich orienteert naar de ecologische oever. De bebouwing staat ‘met de voetjes in het groen’ om zodoende de ecologiche oever vanuit het plangebied zichtbaar te maken. Langs de oprijlanen wordt aan een zijde een bebouwingswand voorgeschreven om het lineaire karakter te benadrukken en de achterliggende gebieden vrijer te kunnen vormgeven. De centrale groenzone kent alzijdige bebouwing die door de beperkte footprint van 25% van de kavel (bebouwing incl. parkeren) in combinatie met het groen en water een lommerrijkecentrale parkstrook vormt. Voor alle ontwikkelingen gelden de gemeentelijke parkeernormen binnen de ontwikkelingsvlakken.

raamwerk | Randvoorwaarden en spelregels

noodzakelijk raamwerk noodzakelijk raamwerk + perceelsgrenzen randvoorwaarden voor ontwikkeling Rijnhuizen

3.9 Ruimtelijke uitgangspunten en spelregels

gebouwen in het groenfootprint max. 25 %

ecologische verbindingszone

32 | BGSV

uitwerking | verdieping van het raamwerk4.0 Uitwerking van ontwikkelvlakken en verdieping van het raamwerk

In dit deel van de gebiedsvisie is een eerste verdieping van het ruimtelijk kader uitgewerkt. De uitwerking is gebaseerd op het streven naar de allure van een buitenplaats in het hart van Nieuwegein. In samenhang met het cultuurhistorisch waardevolle erfgoed van het fort Jutphaas en het kasteel Rijnhuizen is het publieke domein van het nieuwe woongebied lommer-rijk ingericht. Brede lanen, de groene oever van het Merwedekanaal en de groene overgangszone tussen het toekomstige wonen en het bestaande werkgebied scheppen de voorwaarden voor het buitenplaatsimago van Rijnhuizen.

Om de financiele haalbaarheid en ontwikkeling van afzonderlijke kavels en deelgebeiden binnen dit woonmilieu te kunnen beoordelen, is een nadere invulling gemaakt. Binnen de wenselijke ontwikkeling zijn de te ontwikkelen deelvakken geanalyseerd. Per kavel is vervolgens gekeken naar uitgeefbaar terrein op basis van het opgestelde ruimtelijk kader in combinatie met een gewenste ontsluiting. Hierbinnen is vervolgens gekeken hoeveel woningen binnen de ontwikkelvlakken op de kavel pas-sen, gebaseerd op een suburbane invulling met rijwoningen. Er ontstaan ontwikkelingsvelden waarbinnen een bouwprogramma gerealiseerd kan worden. Binnen de ontwikkelingsvelden is nog enkel sprake van een openbaar domein van woonstraten. De ontwikkelingsvelden zijn daarmee circa 85% netto uitgeefbaar. In het gehele plangebied kunnen op basis van deze aannames circa 825 woningen worden gerealiseerd, exclusief de te behouden en te transformeren bebouwing van Ecolab naar woningbouw / cultureel maatschappelijke functies.

Daar waar het ruimtelijk kader en de spelregels dit vereisen is gerekend met een bescheiden appartementenprogramma. Dit geldt hoofdzakelijk voor de centrale groene zone. Door deze uitwerking worden direct de financiële gevolgen van het ruimtelijk kader en bijbehorende spelregels duidelijk.

4.1 Huidige waarde ten opzichte van toekomstige waarde

Om de financiële kansrijkheid te beoordelen is een inschatting van de verkoopwaarde (de huidige waarde in het economisch verkeer) geconfronteerd met de het residu van de kavel bij ontwikkeling. Dit is een theoretische exercitie, maar geeft wel een eerste indicatie van de kansrijkheid van verschillende kavels. Als de waarde van nieuwe ontwikkelingen per vierkante meter hoger is dan de waarde van bestaande ontwikkeling per vierkante meter is herontwikkeling in potentie interessant. Als de huidige waarde echter hoger is dan de waarde van nieuwe ontwikkelingen is herontwikkeling op dit moment minder interessant. In de praktijk zal er worden gewacht tot bedrijven en functies (zelf willen) vertrekken. Relatief nieuwe en goed functionerende kantoren komen bijvoorbeeld op dit moment niet in aanmerking voor herontwikkeling. Andere laagwaardige kantoorfuncties kampen echter deels met leegstand, waardoor de waarde van de bestaande functie aanzienlijk lager zal zijn en daardoor herontwikkeling interessanter.

Uitgangspunten, methode en beperkingenDe belangrijkste uitgangspunten voor de berekening zijn hieronder opgenomen.

kavels waar het kader betrekking op heeft

kostenneutraal in de berekening is opgenomen (verkoop parkeerplaats aan bewoners)

Omdat individuele taxatie kostbaar is, is een inschatting gemaakt van de huurwaarde voor verschillende functies (kantoorruimte, bedrijfsruimte en detailhandel). Per functie is de huurwaarde per m2 ingeschat. De inschatting is afkomstig uit referenties elders in Nieuwegein. De analyse heeft geresulteerd in drie categorieën:

2

2

2

Over het algemeen is de markt voor bedrijfs- en kantoorruimten zeer ontspannen door een aanzienlijk overaanbod in de gemeente. Dit blijkt ook uit de afnemende huurwaarden door de jaren heen. Een deel van de complexen zullen op moment van leegkomen moeilijk verhuurbaar blijken of een aanzienlijke daling in de huurwaarde ondergaan. Inschatting van de werkelijke huurwaardes op dit moment is lastig omdat dat de markt bewust intransparant wordt gehouden door te werken met incentives, wat een realistische inschatting bemoeilijkt. Bovendien is een beoordeling van de kwaliteit lastig omdat niet alle kavels bereikbaar zijn, waardoor de functie en kwaliteit van de bebouwing moeilijk is in te schatten. De indeling is dan ook een eerste vingeroefening. In samenwerking met een Nieuwegeinse bedrijfsmakelaar zal in een vervolg een nauwkeurigere benadering van de waarde van de huidige bebouwing moeten worden gemaakt.

De vastgestelde huurwaarde is vervolgens vertaald naar een theoretische verkoopwaarde, waarbij de verhouding tussen huurwaarde en de verkoopwaarde is bepaald als 1 staat tot 10. Hierbij is indien nodig gecorrigeerd voor de perceelgrootte die bij enkele kantoren en bedrijfsruimte hoort.

33 | BGSV

uitwerking | financiële kavelanalyse

waarde functie residu ontwikkeling confrontatie waarde ontwikkeling met waarde bestaand

4.2 Resultaten en gevolgen voor afzonderlijke ontwikkelingen

In de kaartanalyse is het resultaat van de analyse weergegeven. Op basis van bovenstaande aannames kan het merendeel van de kavels tot ontwikkeling komen. De kavels waar een gering verschil is geconstateerd zijn als neutraal aangemerkt. De kavels die als neutraal of zelfs negatief zijn aangemerkt, zullen niet zomaar tot ontwikkeling komen. De neutrale kavels kunnen door een programmaoptimalisatie veelal winstgevend worden gemaakt. Ook kan de waarde van de bestaande functie op termijn dalen, waardoor een winstgevende ontwikkeling kan ontstaan. Een drietal kavels (3, 8 en 10) worden door tekorten gekenmerkt. Enerzijds komt dit omdat de waarde van de huidige functie nog hoog wordt ingeschat. Door bijvoorbeeld de aanwezigheid van nog goed verhuurde kantoorruimte kunnen deze kavels pas op langere termijn tot ontwikkeling komen.

Specifiek voor kavel 3 en 10 geldt dat ze beiden in de overgangszone liggen. Voor de ontwikkeling van het overige plangebied is het niet noodzakelijk dat beide kavels op korte termijn tot ontwikkeling komen. Bovendien is de kwaliteit van de kantoorruimte niet dusdanig slecht dat het kwalitatieve belemmeringen geeft voor ontwikkelingen in de nabije omgeving. In eerste instantie zal hier eerder een inpassings- in plaats van herontwikkelingsvraagstuk liggen.

Voor kavel 8 geldt een andere overweging. De kavel is klein en geconfronteerd met het ruimtelijk kader ontstaat een beperkte mogelijkheid voor woningbouw. Deze kavel zal zodoende altijd in combinatie met kavel 9 tot ontwikkeling moeten komen. Door een gecombineerde ontwikkeling ontstaat een positief resultaat.

Gelet op het versnipperd eigendom in dit deelgebied kan voor een optimale ruimtelijke invulling ook aansluiting worden gezocht met kavel 7. Dit is echter geen harde voorwaarde om vanuit financieel oogpunt tot een haalbare ontwikkeling te komen. Wel kan vanuit kwalitatief oogpunt worden beargumenteerd dat de bestaande bebouwing in dit deelgebied van een slechte kwaliteit is, waardoor afzonderlijke ontwikkeling vanuit marktoverwegingen niet wenselijk is. Het noordelijke deel (kavels 1 en 2) leent zich wel goed voor ontwikkeling vanwege de hoge kwalitatieve beoordeling van de omgeving.

34 | BGSV

uitwerking | financiele kavelanalyse4.3 Overige kosten gemeente

Naast de kavelgewijze ontwikkeling door hoofdzakelijk particulier initiatief zijn er ook een aantal civiele ingrepen en ingrepen in het openbaar gebied die in eerste instantie voor rekening van de gemeente komen. Onderstaand is een inschatting van deze kosten opgenomen:

Noodzakelijk:

Wenselijk:

In totaal geeft dit een globale inschatting van € 2.410.000 ex. BTW. Hierbij is een herprofilering van de Marconibaan/Perkinsbaan nog niet meegenomen.

De gemeente Nieuwegein hanteert voor elk plan het uitgangspunt dat het zichzelf moet kunnen financieren. Dit betekent dat de grondopbrengsten minimaal gelijk dienen te zijn aan de gemeentelijke kosten die met de ontwikkeling en realisatie samenhangen. De opbrengsten uit gronduitgifte zullen in het geval van Rijnhuizen maar een deel van de kosten kunnen dragen. Daarnaast is het interessant om te kijken of de benodigde gemeentelijke (civieltechnische) investeringen kunnen worden terugverdiend uit de ontwikkeling van het plangebied door marktpartijen. Met name bij de kavels die positief scoren bij de confrontatie tussen de waarde van de huidige en toekomstige bebouwing is er ruimte voor een afdracht.

Enerzijds kunnen de gemeentelijke investeringen voorwaardescheppend voor de kavelgewijze ontwikkeling zijn en kunnen deze zodoende vooraf gaan aan de feitelijke ontwikkeling van de kavels. Er is in dat geval een gemeentelijk risico dat de investeringen pas op de lange termijn worden terugverdiend en rentekosten oplopen. Anderzijds is het de vraag wat het exacte moment is waarop de brug noodzakelijk wordt geacht. Het kan niet zo zijn dat initiatieven op kavels niet van de grond kunnen komen omdat de financiële dekking voor de bruggen nog niet is gewaarborgd. Tevens is het de vraag hoe een eventuele afdracht per kavel gerealiseerd kan worden. Onderstaand worden op hoofdlijnen de mogelijkheden geschetst.

4.4 Exploitatieplan

Samenhangend met de nieuwe Wro wordt gelijktijdig bij de vaststelling van een bestemmingsplan of projectbesluit een exploitatieplan vastgesteld. In het exploitatieplan worden zogenaamde locatie-eisen, eisen over aangewezen woningbouwcategorieën en bijvoorbeeld ten aanzien van de kwaliteit van de openbare ruimte, fasering, uitvoering van werken en wijze van aanbesteding opgenomen. Zodra een exploitatieplan tegelijk is vastgesteld met het ruimtelijke besluit (bestemmingsplan of projectbesluit), dienen grondeigenaren bij de realisatie van het bestemmingsplan of projectbesluit rekening te houden met de daarin opgenomen locatie-eisen en financiële voorwaarden. Hierin kan een afdracht aan de bovenplanse voorzieninigen worden geregeld.

Bovenwijkse voorzieningenKenmerkend voor bovenwijkse voorzieningen is dat zij van nut zijn voor zowel een specifiek te ontwikkelen locatie als voor andere locaties. Deze andere locaties kunnen betrekking hebben op zowel bestaande als nog nieuw te ontwikkelen locaties. Bij bovenwijkse voorzieningen dient zich de vraag aan in welke mate de kosten van zo’n voorziening aan een specifieke locatie of aan meerdere locaties kunnen worden toegerekend en hoe deze kosten zullen worden gedekt. In het geval van Rijnhuizen kan het o.a. gaan om de aan te leggen bruggen, groenvoorzieningen of gebouwde parkeervoorzieningen voor zover deze leiden tot optimalisering van het grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte. Indien de gemeente bijdragen wil vragen aan bovenwijkse voorzieningen dan dient de voorziening in een ruimtelijk plan te zijn opgenomen. Bijdragen stort de gemeente in de bestemmingsreserve, die zij aanwendt voor de aanleg van de voorzieningen. De bijdrage wordt gelabeld, zodat duidelijk is voor welke project/voorziening de bijdrage is bedoeld. Deze bijdragen zijn niet inzetbaar voor andere gemeentelijke doelen. De aanleg van de voorziening is verplicht, ook als niet alle andere bijdragen al zijn verkregen.

Financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen Naast afspraken over de kosten van de grondexploitatie van de locatie kunnen de gemeente en een particuliere eigenaar in de anterieure overeenkomst vastleggen dat de eigenaar een financiële bijdrage levert aan ruimtelijke ontwikkelingen. De voorwaarde voor het afspreken van zo’n bijdrage is dat de ruimtelijke ontwikkeling in een structuurvisie is vastgelegd.

35 | BGSV

uitwerking | deelgebieden

A

B

C

D

G

E

F

Binnen het nieuwe Rijnhuizen zijn deelgebieden vastgelegd die enerzijds in ontwikkelbaarheid in relatie tot de eigendomssituatie kenmerkend zijn en anderzijds door de ligging binnen het ruimtelijk kader een samenhangende eenheid vormen in een streefbeeld en sfeer. In deze uitwerking worden de deelgebieden afzonderlijk behandeld en verbeeld.

De per deelgebied en kavels opgestelde spelregels dienen nadrukkelijk het ruimtelijk kader en de hieraan grenzende randen te versterken. De ‘interne’ ontwikkeling van de kavels laat een veel grotere vrijheid voor een invulling door marktpartijen. De gemeente zal met marktpartijen in gesprek treden over de concrete invulling, waarbij voor wenselijke invullingen wordt verwezen naar de kwalitatieve analyse van programma in paragraaf 2.6. Ook is in de verdere uitwerking van deelgebieden een indicatie van een wenselijke invulling gegeven.

4.5 Toonzettende ontwikkeling in noordelijk deel

In het noordelijke deel kan de toon worden gezet voor de buitenplaats Rijnhuizen in Nieuwegein. In tegenstelling tot andere te ontwikkelen kavels in het gebied, waar een groene allure nog gerealiseerd moet worden, liggen er in het noordelijk deel juist diverse aanleidingen om aan te sluiten bij bestaande kwaliteiten in de omgeving. Met het fort, het Merwedekanaal, het oude Jutphaas aan de overzijde en het kasteel met prachtige landschapstuin als buren wordt hier een woonmilieu als behorend bij een landgoed voorzien. De woningen in laagbouw, niet hoger dan de goothoogte van het kasteel, liggen in het groene raamwerk ingebed. Dit raamwerk vormt de drager van de naastgelegen ontwikkelingen. Het streven is een herkenbare, bij de identiteit van nabijgelegen cultureel erfgoed behorende, beeldkwaliteit. Als referentie kan het buurtschap Haarzuilens worden gezien, maar dan wel in een hedendaagse architectonische vertaling zoals bijvoorbeeld Loenen aan de Vecht. Hier woont men in een grondgebonden woning op loopafstand van de nu nog verborgen kwaliteit van Rijnhuizen. Aansluitend op de ontwikkeling zal deze verscholen kwaliteit opgepoetst en zichtbaar moeten worden gemaakt. Het kasteel en het fort kunnen door de ontwikkeling meer zichtbaar en beleefbaar worden gemaakt, waardoor de unieke ligging van het woonmilieu nog beter tot zijn recht kan komen als bijzonder, nieuw stadskwartier.

De doelgroep die voor het wonen in de buitenplaats Rijnhuizen wordt voorzien, komt in eerste instantie uit Nieuwegein zelf. Nieuwegeiners die wat ruimer en duurder willen en kunnen gaan wonen en anders wellicht om die reden de stad zouden verlaten, vinden hier een plek. Momenteel ontbreken voor deze groep alternatieven in het hogere segment van de bestaande voorraad. Het aantrekken van deze koopkrachtige middengroepen vraagt nadrukkelijk om een herkenbare identiteit. De doelgroep is wel gehecht aan het suburbane karakter van Nieuwegein. Het woonmilieu krijgt dan ook vorm door grondgebonden woning met voldoende kamers en een entree aan de straat. Ook biedt het gebied gelet op de potentiële kwaliteiten en het karakter van het woonmilieu een invulling met twee-onder-een-kap of vrijstaande woningen. Deze vraag wordt de komende jaren nauwelijks ingevuld in de woningbouwprogrammering. De voorziene woningcategorie is middelduur tot duur. Gezien de bijzondere allure die ontstaat als de huidige context van het landgoed Rijnhuizen en het fort zichtbaar wordt, kan in het noordelijke deel van de buitenplaats ook sprake zijn van exclusief wonen. Een categorie die wellicht ook voor de niet-Nieuwegeiner interessant is.

De ontwikkeling van het noordelijk deel van het nieuwe Rijnhuizen zet de toon voor de ontwikkeling van de buitenplaats als geheel. Met de realisering van de entree vanaf de Structuurbaan en de woningbouw op de hockey- en tennislocatie wordt de ambitie voor Rijnhuizen als geheel zichtbaar. Met deze mogelijk eerste fase in de realisering van het nieuwe Rijnhuizen wordt ook een toekomstperspectief in herstructurering / upgrading van het aanliggende werkgebied aan de Structuurbaan voor de hand liggend. De ontwikkeling van het hockeyveld zal tevens de potenties van het wonen ‘aan de overzijde’ zichtbaar maken, waardoor het gehele gebied langzaam onderdeel uit zal gaat maken van de beeldvorming van de inwoners van Nieuwegein.

In het noordelijk deel zijn bovendien het fort en kasteel twee belangrijke entiteiten. Beide locaties zijn klaar voor een volgende levensfase. Belangrijke voorwaarde hierbij is dat de ontwikkeling ervan bijdraagt aan de herkenbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van de buitenplaats Rijnhuizen als geheel. Voor zowel het fort als kasteel is een meer publieke functie denkbaar. De positionering binnen een toekomstig woongebied is het uitgangspunt en randvoorwaarde voor een kleinschalige ontwikkeling passend binnen de buitenplaats.

Deelgebieden Rijnhuizen:

A NoordB Kasteel RijnhuizenC West IID WestE MiddenF ZuidG Ecolab | Merwestein

36 | BGSV

Impressie deelgebied Noord met ontwikkelvlakken

uitwerking | deelgebied Noord

37 | BGSV

4.6 Deelgebied Noord

In de huidige situatie liggen de sportvelden en het culturele erfgoed (fort Jutphaas en kasteel Rijnhuizen) verscholen achter kantoren en parkeer-plaatsen. Om op de locatie van de hockey- en tennisvelden een wervend woonmilieu te kunnen realiseren is meer nodig dan de vrijkomende per-celen te bebouwen. Aansluitend op de cultureel historische groenkwaliteit van dit deelgebied, wordt een woonmilieu voorgesteld dat zich qua maat, schaal en uitstraling voegt in deze omgeving. Allereerst is een entree/oprijlaan nodig om het te ontwikkelen gebied een duidelijke entree te geven die aansluit bij de landschappelijke kwaliteiten en die het cultureel erfgoed beter tot haar recht laat komen als onderdeel van de te ontwikke-len Buitenplaats Rijnhuizen.

Aan de waterzijde voorziet het raamwerk in een groene zone die aansluit bij de ecologische zone langs het Merwedekanaal. De oeverzone blijft een groene coulisse tussen Rijnhuizen en de kern Jutphaas. Vanuit de nieuwe ontwikkeling komt in ieder geval een zichtlijn richting de Rooms-Katholie-ke kerk in Jutphaas.

De hockeyvelden zijn eigendom van de gemeente Nieuwegein en kunnen, indien de hockey-vereniging een nieuwe locatie krijgt, ontwikkeld worden. Hierbij is het noodzakelijk de entree, ‘de oprijlaan’ te realiseren en moet het zicht op kasteel Rijnhuizen en het fort Jutphaas worden vergroot (1). Door de aanleg hiervan moeten de parkeerplaats aan de Structuurbaan herin-gericht worden.

In een tweede fase kan de kavel van de tennisvereniging worden ontwik-keld. Het voortbestaan van deze functie staat de ontwikkeling van de eerste fase echter niet in de weg. Er is een mogelijkheid dat na de eerste fase de eindfase voor dit deelgebied ontstaat. Wel zou de tennisvereniging zich wat representatiever kunnen presenteren (2). De ontwikkeling van het fort met een intensiever recreatief gebruik kan hier ook goed op aanslui-ten. Zowel ter plekke van het hoofdgebouw van het fort als aan de noord-zijde van de tennislocatie wordt het fort omzoomd met bosplantsoen. Het fort zou zich duidelijker kunnen manifesteren door het verwijderen van onderbeplanting en het opkronen van bomen (3). Wanneer er in de toekomst een alternatief voor de ontwikkeling van het fort zich voordoet kan de ontwikkeling van de tweede fase opnieuw tegen het licht worden gehouden.

Wanneer de FOM haar huidige terrein verlaat zijn er ook op dit perceel mo-gelijkheden om te ontwikkelen. Voorwaarde vanuit het raamwerk is dat de historische laan behouden blijft en openbaar gemaakt kan worden. Voor de ontwikkeling van de zone tussen het kasteel en het fort wordt uitge-gaan van een groen beeld met een minimale footprint voor de bebouwing (4). Voor het nieuw te realiseren programma op de locatie van het FOM geldt de huidige footprint als uitgangspunt (5). Op het kasteelterrein zijn bovendien mogelijkheden voor het realiseren van meer publiek program-ma, wellicht in relatie met de ontwikkeling van het fort Jutphaas.


bestaande situatie deelgebied noord + raamwerk deelgebied noord + bestaande eigendomssituatie

1

32

5 4


38 | BGSV

Bosrijk, Eindhoven Loenen aan de Vecht


zicht op Fort Jutphaas

39 | BGSV

Loenen aan de VechtBosrijk, Eindhoven

zicht op Kasteel Rijnhuizen

40 | BGSV

zicht op Buitenplaats Rijnhuizen vanaf Jutphaas-Wijkersloot (brug bij Vredebestlaan)

Ypenburg, Den Haag Vondelparc, UtrechtNieuw Monnikenhuizen, Arnhem

41 | BGSV

4.7 Deelgebied West

Dit deelgebied vormt een belangrijke bouwsteen voor de ontwikkeling van Rijnhuizen. Aan beide zijde van de kavels gelden strikte spelregels die er op gericht zijn de herkenbaarheid en kwaliteit van enerzijds de waterkant en anderzijds de centrale hoofdstructuur te versterken. Aan de waterzijde gaat het om een oriëntatie op het groen. Aan de centrale zone gaat het om eenduidige rooilijnen langs de oprijlanen. Een aandachtspunt is de onderlinge afhankelijkheid van beide kavels. Beide gebieden kunnen los van elkaar tot ontwikkeling komen, waarbij wel de ruimtelijk afstem-ming en inpassing van de naastgelegen kavels om aandacht vraagt. Met name daar waar de kavelgrenzen lopen ligt zodoende een afstemmings-vraagstuk.

Als referentie voor de inpassing worden de woonblokken in Nieuw Mon-nikenhuizen in Arnhem voorgesteld, waar de relatie tussen stedenbouw, architectuur en landschap nadrukkelijk als uitgangspunt in het ontwerp is opgenomen. Middels verschillende woningtypen is hier de overgang tus-sen de wijk en het omringende landschap gerealiseerd. Ook de grens met de ecologische zone vraagt om een dergelijke afstemming. Aan de brede lommerrijke laan die het water met het fort verbindt zorgen de spelregels ten aanzien van de rooilijn voor een formele wand die de route begeleidt. Verder wordt de invulling van dit deelgebied grotendeels vrij gelaten. Wel wordt voorgesteld het gebied qua architectuurstijl als een herkenbaar en samenhangend deelgebied te ontwikkelen.

Dit deelgebied heeft een dusdanige schaal dat een sterk en op zich zelf-staand woonmilieu kan ontstaan, wat in één keer het gebied op de kaart zet. Er zijn verschillende woonmilieus denkbaar. Er is enerzijds een klein-stedelijke invulling mogelijk, als overgang tussen de stedelijkheid van het centrum en de groene invulling van de centrale groenzone. Referenties kunnen naast Nieuw Monnikenhuizen, waar nadrukkelijk is gekozen voor moderne architectuur, ook betrekking hebben op meer historiserende voorbeelden als Brandevoort in Helmond, Noorderhof in Amsterdam of Nieuw Leyden in Leiden. Ook behoort een meer suburbane invulling tot de mogelijkheden, het in de analyse gedefinieerde suburbaan ‘non-sores’ milieu, waarin de alledaagse kwaliteiten van Nieuwegein zijn opgepoetst en geperfectioneerd: voldoende parkeergelegenheid, een homogene bewonerssamenstelling en goed onderhouden buitenruimte met bijbe-horende beheerconstructie, die aanwezige kwaliteiten ook in de toekomst waarborgt. Het accent zal in zowel een meer suburbane als een meer stedelijke invulling op vrijstaande en grondgebonden woningen liggen. Belangrijk bij alle referenties zijn de herkenbare identiteit, een hoogwaar-dige openbare ruimte en herkenbaarheid van de eigen woning.

bestaande situatie deelgebied west + raamwerk deelgebied west + bestaande eigendomssituatie

uitwerking | deelgebied West

Uitgangspunt voor dit deelgebied is het ontwikkelen van een totaalcon-cept en een nauwkeurig geplande sfeer, zowel stedebouwkundig als qua architectuur, collectieve voorzieningen en inrichting van de openbare ruimte. Refererend aan Nieuw Leyden kan ook gedacht worden aan een (gedeeltelijke) invulling met vrije kavels of collectief particulier opdracht-geverschap. Op de plek waar de toekomstige brug vanuit Jutphaas-Wijkersloot het ge-bied binnenkomt kan een bijzonder programma worden gerealiseerd. Dit programma dient niet als ‘lading’ voor de locatie te worden gezien, maar juist als kwaliteitsdrager voor de invulling van het plan. Een bekend en succesvol voorbeeld in Nieuwegein is Huis de Wiers, waar een restaurant zorgt voor een unieke aantrekkingskracht van de locatie.


42 | BGSV

Impressie deelgebied west met ontwikkelvlakken

43 | BGSV

4.8 Deelgebied West II

Dit deelgebied heeft in principe geen ontwikkelingsmogelijkheden aan-gezien het onderdeel uitmaakt van het monument Kasteel Rijnhuizen. Op het westelijk gelegen perceel langs het Merwedekanaal ligt de monumen-tale boomgaard van het kasteel. Ten oosten van de boomgaard ligt een kantorencomplex dat op dit moment nog goed functioneert, waardoor de kans op herontwikkeling op korte en middellange termijn klein is.

De centrale ligging van het deelgebied West II binnen Rijnhuizen in relatie tot het ontwikkelen van het raamwerk maakt dat er vanuit de omgeving ruimtelijke en functionel randvoorwaarden gesteld worden aan het ge-bied. Voor de ontwikkeling en de continuiteit van het raamwerk is reke-ning gehouden met de ligging van wegen en kwaliteit van bomenrijen die in de toekomst integraal onderdeel gaan uitmaken van het raamwerk.

Voor de ontwikkeling van de ecologische oever langs het Merwedekanaal zal onderzocht moeten worden in hoeverre de bestaande boomgaard past in de ecologische doelstelling en/of de boomgaard zodanig kan worden aangepast zonder dat de monumentale status wordt aangetast.

bestaande situatie deelgebied west II + raamwerk deelgebied west II + bestaande eigendomssituatie

uitwerking | deelgebied West II

Verlengde Langelaan, Nieuwegein


44 | BGSV

4.9 Deelgebied Midden

Dit deelgebied vormt de belangrijkste drager van het plangebied. Samen-bindend element binnen de zone is de groene inrichting die door spelre-gels wordt gewaarborgd. Belangrijkste spelregel is het streven naar een bebouwd oppervlak van maximaal 25% van het betreffende perceel in de zone. Gekoppeld aan de randvoorwaarden met betrekking tot rooilijnen op aangrenzende kavels buiten de zone ontstaat een duidelijk herkenbaar woonmilieu. Kenmerk hiervan is dat de bebouwing in de zone onderge-schikt is aan de landschappelijke structuur.

Naast ruimtelijke drager fungeert het gebied als overgangszone tussen het wonen in Rijnhuizen en het werken langs de Plettenburgerbaan. De groene zone is een uitloop van de lommerrijke laan. De laan zelf is op een zo beperkt mogelijk aantal kavels gelegen. De groene uitloop vraagt om deelname van meerdere eigenaren en zal kavelgewijs tot stand komen. In de tijd kan het gezien worden als groene kamers die zich kavelgewijs uitbreiden en met elkaar verbinden. De eerder genoemde functie als over-gangszone wordt ook programmatisch vertaald. Naast wonen zijn dan ook nadrukkelijk andere invullingen interessant, waaronder bijvoorbeeld een kinderdagverblijf, sportschool of vergaderpaviljoen voor de kantoren en bedrijvigheid in het gebied.

De invulling met kleinschalige appartementengebouwen, gecombineerd met de ligging ten opzichte van het centrum maakt de zone interessant voor zowel empty-nesters als startende huishoudens. De eerste groep heeft in toenemende mate de financiële armslag en bijbehorende keuzes op de woningmarkt. Voor deze groep ligt het accent dan ook voorname-lijk op de kwaliteiten van de woning en woonomgeving. Zij zullen verleid moeten worden door de intrinsieke kwaliteiten van de zone. De centrale zone biedt ook interessante perspectieven voor de tweede groep, de startende huishoudens vanuit Nieuwegein. Met name de verbinding met het stadscentrum en het regionale wegenstelsel is voor deze doelgroep interessant.

Wel is de invulling van het deelgebied met appartementen gelet op de Nieuwegeinse woningmarkt en het aanbod in toekomstige plannen risico-vol. Gecombineerd met de spelregels zal sprake zijn van beperkte aantal-len woningen, waardoor de opbrengstenpotentie van afzonderlijke kavels beperkt wordt. Anderzijds is sprake van enkele exclusieve appartements-blokjes in het groen, wat een uniek woonmilieu kan opleveren.

bestaande situatie deelgebied midden + raamwerk deelgebied midden + bestaande eigendomssituatie

uitwerking | deelgebied Midden

Verder is met name de zuidelijke kavel binnen de groen-blauwe hoofd-structuur afhankelijk van ontwikkeling van aangrenzende kavels. De zuide-lijk kavel zal dan ook waarschijnlijk pas tot ontwikkeling komen indien de daarboven gelegen kavel tot ontwikkeling komt. Indien dit gebeurt kan de centrale zone echter wel voor een groot deel worden aangelegd. Reste-rend knelpunt zijn de drie kantoorgebouwen in het noordelijk deel van de zone. Door de relatief hoge waarde van het huidige gebruik zal herontwik-keling op korte termijn niet van de grond komen. Dit is voor de realisatie van de overige zones geen probleem. De kantoorgebouwen zijn niet van dusdanige kwaliteit dat ontwikkeling op naastgelegen kavels niet van de grond kan komen. Bovendien zal door de dynamiek in de omgeving de opbrengstenpotentie van de locatie stijgen, waardoor ontwikkeling op termijn interessant wordt.


45 | BGSV

impressie centrale zone

De Fruittuinen, HoofdorpBosrijk, EindhovenDe Fruittuinen, Hoofdorp

impressie deelgebied midden

46 | BGSV

4.10 Deelgebied Zuid

De kavels in dit deelgebied worden als samenhangend geheel beschouwd. Belangrijke reden is het versnipperd eigendom in het gebied, waardoor afzonderlijke ontwikkeling bemoeilijkt wordt. Gezamenlijke ontwikkeling is ook vanuit financieel oogpunt echter een voorwaarde. De financiële kavelanalyse maakt immers duidelijk dat met name de middelste kavel geen positief financieel resultaat laat zien. Ook hierdoor is een gezamen-lijke ontwikkeling met naastgelegen kavels een vereiste. Tot slot is reeds bij de financiële kavelanalyse beargumenteerd dat ook vanuit kwalitatief oogpunt een deel van de bestaande bebouwing in dit deelgebied van een slechte kwaliteit is, waardoor afzonderlijke ontwikkeling ook vanuit mark-toverwegingen niet wenselijk is.

In het deelgebied wordt met name daar waar de brug aanlandt een her-kenningspunt gedacht. Ook kan de bestaande haven en botenverhuur op termijn aanleiding geven tot ontwikkeling van een waterrijk woonmilieu, wat zich duidelijk onderscheid van de andere deelgebieden. Dit waterrijke woonmilieu wordt versterkt door de kade in dit gebied, in tegenstelling tot de ecologische zone in het westelijk deel van Rijnhuizen, juist stenig en openbaar vorm te geven. De kade zal hoogwaardig worden ingericht met mogelijkheden voor flaneren en verblijven.

Het laadvermogen van de locatie in zijn totaliteit is groter dan de hiervoor genoemde kavels. De omgeving wordt gedomineerd door kantoorgebou-wen, de verhoogde Plettenburgerbaan en een schoolgebouw. Door de voorgestelde groene zone en haventje ontstaat de context voor een speci-fiek woonmilieu in een hogere dichtheid met een specifiek eigen identiteit en openbaar karakter. Het woonmilieu zal zowel vanaf de Plettenburger-baan als de interne ontsluiting beeldbepalend zijn.

bestaande situatie deelgebied zuid + raamwerk deelgebied zuid + bestaande eigendomssituatie

uitwerking | deelgebied Zuid


47 | BGSV

Nieuw Vreeswijk, Nieuwegein Breevaarthoek, Gouda Borneokade, Amsterdam

impressie deelgebied zuid

48 | BGSV

Het industrieel erfgoed van de locatie kan bovendien aanleiding geven tot woonfuncties gecombineerd met aanvullend programma. De financiële haalbaarheid van een ontwikkeling op het terrein van Ecolab is met name afhankelijk van de verwervingskosten van het terrein. Omdat het op dit moment nog een functionerende fabriek is ligt een (snelle) verwerving niet voor de hand.

4.11 Deelgebied Ecolab | Merwestein Noord

Het zuidelijk deelgebied zal op termijn de schakel tussen het stedelijke centrum en Rijnhuizen gaan vormen. Dit wordt ook programmatisch vertaald in een kleinschalig stedelijk woonmilieu. De locatie leent zich uitstekend voor groepen die zoeken naar stedelijkheid in de luwte. Grond-gebonden woningen in relatief hoge dichtheden, een voldoende aanwe-zigheid van gelijkgestemden, en daarnaast een zekere mate van rust en beschutting zijn kenmerkend voor de toekomst van dit deelgebied. Het gebied balanceert hiermee nadrukkelijk tussen de levendigheid en voor-zieningen van het centrum enerzijds en beschutting anderzijds. Binnen te ontwikkelen woonblokken kan gedacht worden aan collectieve bui-tenruimtes waar gespeeld kan worden en waar ruimte is voor verblijf en ontmoeting. Naast deze collectiviteit kenmerkt het openbaar gebied zich juist door openbaarheid in de vorm van verschillende routes en verbindin-gen, waaronder de kade langs het Ecolabterrein en de te herontwikkelen oeververbinding naar het centrum/Jutphaas bij het sluizencomplex.

bestaande situatie deelgebied Merwestein + raamwerk deelgebied Merwestein + bestaande eigendomssituatie

uitwerking | deelgebied Ecolab-Merwestein

TRICOT, Winterswijkgebouwen in het groenfootprint max. 25 %

49 | BGSV

Nieuw Leyden, Leiden De Linie, GroningenBolwerk, Utrecht

impressie deelgebied Ecolab | Merwestein-Noord

50 | BGSV

4.12 Individuele ontwikkeling en bijdrage aan het raamwerk

De ontwikkelstrategie voor Rijnhuizen ligt in de eerste plaats in een stedenbouwkundig plan dat maximaal is afgestemd op de bestaande situatie. Dat komt tot uiting in een centrale hoofdstructuur die zo min mogelijk afhankelijk is van verwerving en ontwikkeling van het totale gebied. De groene uitloop aan de oostzijde zal geleidelijk in de tijd en kavelsgewijs tot stand komen. Bovendien zijn de ontwikkelvlakken nadrukkelijk afgestemd op de huidige bebouwingsstructuur en eigendomsverhoudingen. Dat betekent dat het plan maximaal faseerbaar is en dat ontwikkeling door individuele initiatiefnemers mogelijk is.

In de tweede plaats is sprake van een plan waarbij zorgvuldig is omgegaan met de gemeentelijke voorinvesteringen in het gebied. Er is een hoofdstructuur bedacht die bestaande kwaliteiten verbindt, waardoor met relatief geringe investeringen herkenbare kwaliteiten zijn te maken die elkaar kunnen versterken. Dat geldt zowel voor de centrale groene en blauwe hoofdstructuur die tevens de kavels ontsluit, als voor de ecologische zone langs het water.

Voorts is sprake van een beperkte hoeveelheid spelregels voor de bebouwing, gekoppeld aan de hoofdstructuur. Daarmee wordt er enerzijds voor gezorgd dat de bebouwing bijdraagt aan de stedenbouwkundige kwaliteit van het gebied. Anderzijds is er in het tussengebied een grote vrijheid voor de ontwikkelende partij. Bij die vrijheid hoort wel de verplichting om binnen de ontwikkelkavel het openbaar gebied te realiseren en het parkeren op te lossen. Bijdrage van kavels aan hoofdstructuurHet is wenselijk een exploitatieplan voor het gebied op te stellen, waarin de noodzakelijke bijdragen zijn georganiseerd voor de realisatie van het gehele plangebied. Dat betekent dat in het exploitatieplan steeds is vastgelegd dat een bijdrage wordt geleverd voor de dekking van de centrale ontsluitingsstructuur en voor de groenstructuur aan de waterzijde. De interne infrastructuur van de kavels maakt onderdeel uit van de ontwikkeling van de kavel. Secundair is nog sprake van een bijdrage voor bruggen en mogelijk voor de aanpassing van de ontsluiting van het gebied. Er is steeds de verplichting om binnen de kavels (buiten de hoofdstructuur) de ontsluiting zelf te organiseren aansluitend op de beschreven kwaliteit van de hoofdstructuur.

Binnen deze strategie is altijd ook ruimte voor eigen gemeentelijke verwervingen en ontwikkelingen. De ontwikkelstrategie is hier echter niet van afhankelijk.

Aandachtspunt is het verschil in basiskosten en verschil in opbrengstenniveau van verschillende deellocaties. Bepaalde locaties zijn zeer kansrijk. Het is als gemeente interessant voor deze locaties te kijken naar de verwervingsmogelijkheden. Anderzijds is sprake van locaties die lastig te ontwikkelen zijn, omdat de waarde van de huidige bebouwing nog aanzienlijk is. Voor deze locaties is het wenselijk de ontwikkeling aantrekkelijker te maken. Mogelijkheden daartoe bestaan uit:

ontwikkelstrategie | individuele ontwikkeling en bijdragen aan het raamwerk


De crux van het plan is echter dat ontwikkeling grotendeels mogelijk is zonder afhankelijkheid van de lastigste locaties. Uiteindelijk leidt de herontwikkeling tot een waardestijging van de plek, waardoor ook de meest ongunstige locaties steeds interessanter worden om te ontwikkelen.

De ontwikkeling van Buitenplaats Rijnhuizen is zondermeer een toevoeging voor het woningaanbod in Nieuwegein. De meerwaarde wordt bepaald door het toevoegen van wervende woonmilieus in het hart van de stad in een lommerrijke en cultuurhistorische omgeving. Op het niveau van de Wateras ontstaat een nieuwe kern.

b u r e a u v o o r

STEDEBOUW

Rijnhuizen | Ecolab | Merwestein-noord...het stadscentrum, de historische kernen, Park Oudegein,...

Documents

Transcript of Rijnhuizen | Ecolab | Merwestein-noord...het stadscentrum, de historische kernen, Park Oudegein,...