Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden - VNG · conferentie in juni 2009 aan de toenmalige...

Tussen droom en daad …

1 december 2010

Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden

Projectnr. 4000.100/G

Tussen droom en daad… Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden

Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem Telefoon (026) 3512532 Telefax (026) 4458702 E-mail [email protected]

Internet www.companen.nl

1 december 2010

Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden

Inhoud

0. Samenvatting 1

1. Introductie 3

2. Regelgeving en regeltoepassing 5

2.1. Het instrumentarium: geen overwegende belemmering, wel verbeteringen 5

2.2. Regeltoepassing: bestuurskracht versterken 5

3. Aanscherpingen in de regelgeving 8

3.1. Kernstrategieën voor het woonbeleid in krimpgebieden 8

3.2. Regelknelpunten ‘reductie en aanpassing planvoorraad’ 9

3.3. Regelknelpunten ‘aanpassing corporatiebezit’ 11

3.4. Regelknelpunten ‘sloop particuliere eigen woningen’ 13

3.5. Overige regelknelpunten 15

Bijlage 1. Geïnterviewde personen 1

Bijlage 2. Deelnemers expertmeeting 11 november 2010 2

Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden - 1 -

0. Samenvatting

In 2009 hebben de drie provincies die het meest te maken hebben met bevolkingsdaling

afgesproken de regelknelpunten op het gebied van het woningmarktbeleid nader onder

de loep te nemen. Ter voorbereiding daarvan hebben zij adviesbureau Companen in

samenwerking met VD2 Advies opgedragen een verdieping van de regelknelpunten uit te

voeren. Daaruit is de voorliggende notitie ontstaan, die de volgende kernpunten bevat:

1. Voor een adequate aanpak van de woningmarktproblematiek in krimp- en anticipeer-

regio’s is niet alleen een toegesneden wet- en regelgevingsinstrumentarium vereist,

maar evenzeer een geëigende en creatieve toepassing daarvan op basis van

voldoende bestuurskracht.

2. Het huidige instrumentarium biedt de nodige mogelijkheden om de krimpopgave op

woningmarktgebied te lijf te gaan. Op zich levert het geen essentiële belemmeringen

op. Het is dus niet zo dat hele wetten contraproductief zijn bij de krimpaanpak, omdat

zij stammen uit een periode van groei. De omschakeling van groei naar krimp vraagt

veeleer een andere benadering van het beschikbare instrumentarium.

3. Niettemin behoeft het instrumentarium een aantal verduidelijkingen, aanscherpingen

en ook aanpassingen waardoor een effectievere aanpak mogelijk wordt. Hiertoe doet

de voorliggende notitie een 15-tal voorstellen. Het is uiteraard niet op voorhand aan

te geven wat de bestuurlijke en politieke haalbaarheid van deze voorstellen is.

4. De 15 voorstellen hebben ten doel om de woningvoorraad kwantitatief en kwalitatief

beter af te stemmen op de (te verwachten) vraag en hebben met name betrekking op

een drietal gebieden:

• Het terugbrengen van de overmaat aan plancapaciteit.

• De herstructurering van het corporatiebezit.

• Het verminderen van het aantal woningen van eigenaar-bewoners.

5. Naast het optimaliseren van de regelgeving is verbetering van de toepassing van de

bestaande regels een belangrijk aandachtspunt. Ook daarin zijn diverse knelpunten

gelegen. Deze hebben vooral betrekking op:

• De inadequate regionale samenwerking en de besluitvaardigheid op dat niveau.

• Risicomijdend gedrag, bijvoorbeeld als gevolg van onzekerheden over de

gevolgen van ingrepen (bijvoorbeeld de vrees voor planschade).

• De belangentegenstellingen binnen overheden tussen hun publiekrechtelijke en

privaatrechtelijke belangen.

• Onvoldoende innovatieve strategieën (bijvoorbeeld ten aanzien van eigenaar-

bewoners).

• Het verbeteren van het financiële instrumentarium gericht op solidariteit tussen

groei- en krimpgebieden.

6. De krimpopgave heeft dermate financiële consequenties, dat aanvullende Rijks-

middelen onontbeerlijk zijn teneinde voldoende voortgang te kunnen boeken.

In feite betekenen deze kernpunten een opdracht in twee richtingen:

• Richting Rijk een opgave om de genoemde regelknelpunten te screenen en de

mogelijkheden tot verduidelijking, aanscherping of aanpassing serieus na te gaan

en met voorstellen dienaangaande te komen.


• Richting krimp- en anticipeerregio’s (overheden en maatschappelijke partners)

om de bestaande regels voor zover nodig tot op de bodem te benutten en de

grenzen daarvan op te zoeken.


1. Introductie

Verdieping van ‘Krimp-en-de-regelgeving’

De provincies Groningen, Zeeland en Limburg hebben begin 2009 besloten nauw samen

te werken op het dossier van bevolkingsdaling. De eerste gezamenlijke actie was de

inventarisatie van regelknelpunten die het oplossen van krimpvraagstukken belemmeren.

Het daaruit voortgekomen rapport ‘Krimp-en-de-regelgeving’ werd tijdens de bestuurders-

conferentie in juni 2009 aan de toenmalige bewindslieden aangeboden. Als vervolgstap

kondigden de drie provincies toen een drietal aanvullende acties aan:

1. Het organiseren van een expertmeeting regelknelpunten in het onderwijs; deze is

georganiseerd door de provincie Limburg.

2. Verdieping van de inventarisatie van de regelknelpunten wonen, onder andere het

organiseren van een expertmeeting; hiervan werd provincie Groningen de trekker.

3. het instellen van een Meldpunt regelknelpunten. Hiermee ging de provincie Zeeland

aan de slag.

In december 2010 is er weer een bestuurdersconferentie, georganiseerd door het Rijk,

VNG, IPO, de provincies Groningen, Limburg en Zeeland en het Nationaal Netwerk

Bevolkingsdaling. Daarin komt ook de verdieping ten aanzien van de regelknelpunten

aan de orde. De voorliggende notitie geeft een overzicht van de resultaten op het gebied

van het woonbeleid.

Teneinde beter zicht te krijgen op de relevante regelknelpunten wonen heeft de provincie

Groningen als trekker in samenwerking met BzK / WWI aan Companen opdracht

verleend. Die heeft geresulteerd in een 25-tal expertinterviews, deskresearch van aller-

hande studies, een expertmeeting op 11 november 2010 en het voorliggend document

(deelnemers interviews en expertmeeting, zie bijlage). Daarbij heeft het bureau naast

haar eigen expertise ook die van het juridisch adviesbureau VD2 Advies ingebracht.

De opdracht is begeleid door een commissie, bestaande uit de heren Elmer Koole,

(Provincie Groningen), Elzo de Visser (Nationaal Netwerk Bevolkingsdaling, werkgroep

Wonen) en Joop van Dam (Ministerie BzK / WWI).

Overigens heeft een drietal Kamercommissies op 4 november jl. aan de minister van

Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties1 vragen gesteld over de bevolkingsdaling,

onder andere over regelknelpunten. Het is uiteraard van belang om de antwoorden daar-

op te zijner tijd met de bevindingen uit de voorliggende notitie te vergelijken.

Beperking tot regelknelpunten ontoereikend

In de aanloop tot de voorliggende notitie hebben we ervaren dat het nodig is de

woningmarktaanpak van de gevolgen van de bevolkingsdaling in een breder perspectief

te plaatsen. In vrijwel alle interviews en tijdens de expertmeeting is gebleken dat de

context waarin regeltoepassing plaatsvindt van uitermate groot belang is. De focus op

alleen ‘regelknelpunten’ leidt daarom tot een te eng blikveld. Het gaat namelijk niet alleen

om een adequate regelgeving, maar zeker ook om een effectieve toepassing van de

regels.

1 Zie brief aan Minister Donner d.d. 4 november 2010 ‘Vragenlijst over de gevolgen van bevolkingsdaling / krimp.’ (kenmerk 2010Z11356/2010D42880).


Daarom gaan wij eerst in op de verhouding tussen de regelgeving en de toepassing

daarvan waar het gaat om het woonbeleid in krimp- en anticipeerregio’s. Daarna spitsen

we onze notitie toe op het onderwerp ‘regelknelpunten’ als zodanig.


2. Regelgeving en regeltoepassing

Voor een effectieve aanpak van maatschappelijke opgaven, zoals de woonopgave in

krimpgebieden, is het enerzijds noodzakelijk dat het regelinstrumentarium optimaal in

orde is, en anderzijds dat bij de toepassing al het noodzakelijke uit de regels wordt

gehaald. Het eerste (de regelgeving) is vooral een verantwoordelijkheid van het Rijk, het

tweede (de toepassing) van de regionale en lokale overheden.

2.1. Het instrumentarium: geen overwegende belemmering, wel verbeteringen

Tijdens het onderzoek hebben wij “alle” voor het woonbeleid in krimp- en anticipeerregio’s

relevante regelgeving de revue laten passeren. De analyse daarvan heeft als algemene

conclusie het volgende opgeleverd:

1. Het instrumentarium is in zijn algemeenheid goed toepasbaar voor een adequate

aanpak van de krimpopgave, ondanks het feit dat veel wetten en regels ontstaan zijn

in een periode van groei. Of anders geformuleerd: de bestaande regelgeving biedt

veel mogelijkheden en staat een redelijk effectieve aanpak van krimpvraagstukken

niet op essentiële punten in de weg.

2. Het bestaande instrumentarium moet wèl op een aantal punten nader worden

verduidelijkt, aangescherpt of ook aangepast. Daardoor kan de hanteerbaarheid van

de (huidige) regels tot een betere en effectievere aanpak leiden.

2.2. Regeltoepassing: bestuurskracht versterken

Als de regelgeving op hoofdlijnen dan geen spelbreker vormt, is een aantal aanpassingen

en aanscherpingen van de regels dan toereikend voor een effectieve aanpak? Onze

Voornaamste, in beschouwing genomen wetten en regels

• De Wet ruimtelijke ordening (Wro) annex Grondexploitatiewet (Grexwet) en het Besluit

ruimtelijke ordening (Bro)

• De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

• De Woningwet, het Bouwbesluit, het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH)

• De Nationale Hypotheekgarantie

• De Huisvestingswet en het Huisvestingsbesluit

• De Leegstandswet

• De Wet Stedelijke Vernieuwing en het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV)

• De Wet op belastingen van betalingsverkeer

• De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg)

• De Wet Gemeenschappelijke Regelingen (WGR)

• Het Burgerlijk Wetboek (BW)

• Provinciewet

• Gemeentefonds

• Regelgeving inzake het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

• Regelgeving inzake Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)

• EU-beschikkingen, waaronder de ’33.000 euro richtlijn’.


analyse wijst uit van niet. Wij constateren dat het vraagstuk nieuw is en mede daarom

leidt tot belangrijke knelpunten bij de toepassing van de regelgeving. Deze beperken de

noodzakelijke bestuurskracht in de betreffende regio’s.

Daarbij gaat het uiteraard niet zo zeer om onwil of ontkenning van het vraagstuk. Het zijn

veelal bestuurlijke omstandigheden, belangen en risico-inschattingen die voldoende

krachtig bestuurlijk handelen in de weg staan. In dat verband zijn wij in onze analyses de

volgende aandachtspunten tegengekomen:

1. Onvoldoende regionale samenwerking: regionale aansturing?

Het staat vast dat de aanpak van de krimpopgave wonen een regionale aanpak

vereist. Dat betekent regionale samenwerking tussen:

• gemeenten onderling,

• corporaties onderling, en

• gemeenten en corporaties.

Deze samenwerking komt niet als vanzelf optimaal tot stand. Gemeenten en

corporaties dienen naast een gemeenschappelijk belang ook het organisatie- en/of

lokaal belang. Dit staat wel eens op gespannen voet met een adequate gezamenlijke

krimpaanpak. Niet voor niets dat het ‘topteam krimp’ in haar eerste regiorapportages

uitputtend aandacht besteedde aan de regionale aansturing. Het topteam

constateerde ook dat welslagen afhangt van de competenties en de gezindheid van

de partners. Met andere woorden afhankelijk is van een grote mate van vrijwilligheid.

Alleen regionale aansturing met doorzettingsmacht ten aanzien van zowel de

afzonderlijke regiogemeenten als de corporaties, zou de afhankelijkheid van de

vrijwillige samenwerking kunnen voorkomen. Dit vraagt een krachtiger rol voor de

provincie of voor regionale samenwerkingsverbanden.

2. Vrees voor de mogelijke negatieve gevolgen van bestuurlijk handelen

Voorbeeld: vrees voor planschadeclaim als gevolg van het wijzigen van

bestemmingsplannen. Deskundigen geven in onze analyses aan dat die angst in

krimp- en anticipeerregio’s ongegrond is, mits de Wro zorgvuldig wordt toegepast. Er

is hierover alleen nog geen jurisprudentie.

3. Een bestuurlijke laissez-faire opvatting: regie in slechtere tijden niet nodig

‘De wal keert het schip’, hoort men nogal eens bij een overaanbod van woning-

bouwplannen in krimpgebieden. Bijgevolg zou het dan zeker in het huidige magere

economisch tij niet nodig zijn om lokale of regionale regie te voeren. De plan-

capaciteit wordt tóch niet in productie omgezet. Dit standpunt negeert ten onrechte

de omstandigheid dat lokale, regionale en provinciale overheden juist nú de mogelijk-

heid hebben om de plannen kwantitatief en kwalitatief beter op de vraag af te

stemmen. Daarmee creëren zij een goede uitgangspositie voor als het economisch

klimaat verbetert.

4. Overheden met ‘dubbele agenda’s’

Zoals bekend hebben overheden zowel publiekrechtelijke als privaatrechtelijke rollen.

Op lokaal en provinciaal niveau werken beide elkaar nogal eens tegen, zo ook bij

krimpvraagstukken. Het belang van de reductie van de planvoorraad is dan strijdig

met de grondpositie die de gemeente of provincie privaatrechtelijk inneemt. Een

dergelijke ‘dubbele agenda’ tast een geloofwaardige aanpak van de overmaat aan

woningbouwplannen in krimpgebieden aan. Dit pleit voor grote terughoudendheid van

gemeenten of provincies in krimp- en anticipeerregio’s ten aanzien van een actieve

grondpolitiek. In de huidige overgangsperiode zullen gemeenten en provincies met


grondposities moeten bezien in hoeverre zij deze kunnen afboeken danwel deze op

een andere wijze ten gunste van de krimp kunnen inzetten, zodat dit een adequate

krimpaanpak niet in de weg staat.

5. Onmacht en eigenaar-bewoners

Eigenaar-bewoners zou men de wezen van de krimpaanpak kunnen noemen. Terwijl

allerwegen wordt aangegeven dat de problematiek van deze categorie groter is dan

die van de woningcorporaties, voelen partijen zich of niet geroepen of onmachtig om

de problematiek aan te pakken. Er is in feite geen partij die zich verantwoordelijk stelt

om de regie op zich te nemen of die aanspreekbaar is. Dat is ook niet eenvoudig,

omdat het om veel verschillende eigenaren gaat, terwijl de financiële consequenties

van een actieve aanpak waarschijnlijk groot zijn.

Eerste stappen worden gezet in de aanpak van de particuliere woningvoorraad in

krimpgebieden. Complex daarbij is de versnipperde communicatie tussen gemeente

en eigenaar-bewoners. De communicatie kan aanzienlijk beter verlopen, indien de

bewoners zich (bijvoorbeeld gebiedsgewijs of straatgewijs) een vereniging vormen.

Waar het om appartementen gaat bestaan er reeds Verenigingen van Eigenaren,

maar deze zijn doorgaans ook nog te talrijk. Bundeling van bestaande VVE’s in één

grotere is dan de moeite waard. Dit is een activiteit waarin de gemeente vermoedelijk

een belangrijke initiërende en ondersteunende rol zal moeten spelen.

De VVE-wetgeving heeft alleen betrekking op appartementsrecht en is niet van

toepassing op grondgebonden woningen. En dat type woningen treft men in krimp-

gebieden op ruime schaal aan. Is er dan toch een constructie denkbaar ongeacht het

woningtype? Dan is een aanvullend instrumentarium nodig, dat niet alleen als

communicatiemiddel fungeert, maar waar deelname aan de vereniging verplicht is en

waaraan ook spelregels zijn verbonden à la huidige regelgeving ten aanzien van

VVE’s, zoals ten aan zien van het verplichte onderhoudsfonds. Grotere VVE’s

kunnen door de bundeling een sterkere bestuurskracht ontwikkelen.

6. Onvoldoende kennis van de mogelijkheden en de toepassing van de regel-

geving

Dit moet zeker door regionale samenwerking, maar ook door uitwisseling tussen

verschillende krimp- en anticipeerregio’s, opgelost kunnen worden. Hiervan zien we

ook al tal van goede voorbeelden.

Dit geconstateerd hebbende, besteden wij het volgende hoofdstuk aan de noodzakelijke

en gewenste aanpassingen, aanscherpingen en verduidelijkingen in de regelgeving.


3. Aanscherpingen in de regelgeving

Het benoemen van regelknelpunten hangt direct samen met de te kiezen beleids-

strategieën in krimpgebieden. Dat is de context waarin de knelpunten, die wij in het

vervolg van deze notitie bespreken, bezien moeten worden. Daarom bespreken we eerst

die strategieën.

3.1. Kernstrategieën voor het woonbeleid in krimpgebieden

De kern van de problematiek op het gebied van het woonbeleid in krimpgebieden is de

onevenwichtigheid tussen de vraag en het aanbod van woningen. De vraag krimpt en

verandert van samenstelling. De woningvoorraad moet daarop kwantitatief en kwalitatief

worden afgestemd. Dat betekent reductie van het aantal woningen en ten dele

herontwikkeling tot een (beperkter aantal) nieuwe woningen. Als belangrijkste strategieën

hiervoor zien wij:

1. Reductie en aanpassing van de planvoorraad.

2. Aanpassing van de bestaande woningvoorraad:

a. aanpassing van het corporatiebezit en het realiseren van toekomstbestendige

nieuwe woningen (zij het in kleinere aantallen dan voorheen) door sloop / nieuw-

bouw, woningaanpassing of samenvoeging;

b. het uit de markt nemen, aanpassen of samenvoegen van leegstaande en

kwalitatief slechte particuliere eigen woningen.

Bij strategie 2 is met name het samenvoegen van woningen maatschappelijk uiteraard

zeer gewenst. Het is nu echter nog onduidelijk in hoeverre samenvoeging ook kwantitatief

een wezenlijke bijdrage kan leveren aan de reductie van de voorraad. In Groningen heeft

men daarmee ervaringen; in Limburg en Zeeuws-Vlaanderen is men in het stadium van

onderzoek. Deze onderzoeken moeten uitwijzen in hoeverre een dergelijke strategie

‘overall’ waardevol is. Vandaar dat we hier in deze notitie beperkt aandacht aan geven.

Aan de kernstrategieën zou men voorts nog kunnen toevoegen het omzetten van het

gebruik van bestaande woningen naar recreatie- of tweede woningen. Uit onze analyses

is gebleken dat die mogelijkheid alleen in bepaalde gebieden iets kan betekenen,

bijvoorbeeld langs de Zeeuwse kust (bijvoorbeeld Cadzand), maar in het totaal van

krimp- en anticipeergebieden geen ‘structurele zoden aan de dijk’ zet.

Korte en lange termijn strategieën

Het is bij de genoemde strategieën van belang om een onderscheid te maken tussen de

korte en lange termijn. Op dit moment speelt vooral het afremmen en bijsturen van

planontwikkeling. Op de langere termijn gaat het om wegbestemmen van het teveel aan

woonbestemmingen.

De aanpassing van de bestaande woningvoorraad speelt uiteraard zowel op de korte als

op de lange termijn. Bestaande woningen zal men - in relatie met nieuwbouwtoe-

voegingen - voortdurend moeten aanpassen aan de continu veranderende huishoudens-

omvang en -samenstelling.


3.2. Regelknelpunten ‘reductie en aanpassing planvoorraad’

We constateren dat in krimp- en anticipeerregio’s een aanzienlijke overmaat aan woning-

bouwplannen bestaat. Bovendien zijn de plannen veelal niet toegesneden op de toe-

komstige woningvraag. Het aanpassen van de planvoorraad naar omvang en samen-

stelling is dan ook een wezenlijke opgave voor de krimp- en anticipeerregio’s. De Wro

biedt hiervoor in beginsel mogelijkheden. Gemeenten kunnen vigerende bestemmings-

plannen wijzigen, mits zij daarbij aan een aantal voorschriften voldoen, die onder meer

zijn ingesteld om de rechtszekerheid van de burger te beschermen. Dit vraagt wel een

lange-termijnstrategie.

De gemeenten hebben behoefte aan een aanpassing van hun planvoorraad op korte

termijn en vrezen schadeclaims van grondbezitters. De Wro is immers nog niet lang

geleden ingevoerd en er is geen jurisprudentie, die het deskundigenstandpunt bevestigt

dat de vrees voor schadeclaims onterecht is. Bovendien zijn gemeenten vaak gebonden

aan privaatrechtelijke overeenkomsten met ontwikkelaars / grondbezitters waar zij niet zo

gemakkelijk van af kunnen. Kortom: het is gewenst om de regelgeving tenminste op 3

punten aan te scherpen of te verduidelijken:

• De invoering van een bouwstop in krimpgebieden.

• De potentiële schadeclaims waar gemeenten mee kunnen worden geconfronteerd bij

onttrekking van gronden aan de woonbestemming.

• Privaatrechtelijke afspraken tussen gemeenten en ontwikkelaars.

Voorstel 1

Pas de regelgeving van de Wro en de Wabo zodanig aan, dat in krimpgebieden

een bouwstop mogelijk wordt.2

Toelichting voorstel 1

Bestemmingsplannen en verleende omgevingsvergunningen (voorheen: bouwver-

gunningen) geven rechten om woningen te bouwen. Het opheffen van deze

bouwmogelijkheden vergt een lange tijd van zorgvuldige voorbereiding. Dit knelpunt kan

voor de korte termijn worden opgelost door de overheid de bevoegdheid te geven voor

bepaalde gebieden en / of bepaalde categorieën van woningen een bouwstop op te

leggen. Dit biedt tijd om een goede afweging te maken tussen gewenste en ongewenste

toevoegingen. Enerzijds kunnen gedurende de werking van deze bouwstop geen

verleende vergunningen voor woningen worden uitgevoerd en dus geen woningen

worden toegevoegd. Anderzijds kan de overheid het ruimtelijk beleid en het beleid over

wonen en vergunningen herijken en opnieuw vaststellen. Uiteraard zal het besluit van de

overheid moeten kunnen worden getoetst door de rechter.

De oplossing van dit knelpunt ligt in een aanpassing van de Wet Algemene Bepalingen

Omgevingsrecht door hierin op te nemen dat de overheid een bouwstop voor een be-

paald gebied (ook regionaal) en / of bepaalde categorieën van woningen kan afkondigen.

Een dergelijke bepaling zou ook in de Wro kunnen worden verwerkt om te bereiken dat

de rechten om te bouwen op grond van een bestemmingsplan voor de betreffende

gebieden en / of categorieën van woningen tijdelijk worden opgeschort. Een en ander in

afwachting van het nieuwe beleid over wonen en vergunningen.

2 Zie vraag 17 vaste Kamercommissies BzK, OCW en algemene commissie WWI d.d. 4-11-2010 aan Minister BzK: ‘Kan de regering uiteenzetten welke uitwerking de nieuwe Wet ruimtelijke ordening en de wetgeving aangaande grondexploitatie hebben voor de krimpgebieden, aangezien deze wetgeving is bedacht in tijden van groei?’


Voorstel 2

Neem expliciet in de Wro-regelgeving op, dat planschade getoetst moet worden

aan de verwachte krimp van de woningbehoefte.


De Wro vormt de basis voor planschade bij onttrekken van woningbouwbestemmingen. In

de nieuwe Wro zijn er wel mogelijkheden om het risico van een succesvolle claim op

planschade te verminderen. De Wet regelt namelijk dwingender dan in het verleden dat

bestemmingsplannen binnen 10 jaar na onherroepelijk worden, moeten worden geactua-

liseerd. Bij een zorgvuldige en tijdige afweging richting actualisatie kan een bestemming

worden gewijzigd met beperking van het risico op planschade. Deze afweging en

actualisering leidt tot veel onzekerheid: hoe zal de rechter dit in de toekomst beoordelen?

Hierover moet nog jurisprudentie komen.

In het geval bouwmogelijkheden voor woningen in bestemmingsplannen op deze wijze

worden ‘wegbestemd’, kan er schade ontstaan voor de desbetreffende eigenaar. De

huidige Wro biedt dan voor de eigenaar de mogelijkheid om bij de gemeente een verzoek

tot schadevergoeding in te dienen. Voor krimpgebieden zou in dat geval strenger getoetst

moeten worden op de verwachte woningbehoefteontwikkeling, voor het toekennen van

schadevergoeding. De schade voor de eigenaar ontstaat immers door veranderende

marktomstandigheden, waardoor de vervallen bouwmogelijkheid markttechnisch gezien

geen of weinig waarde meer heeft. Het wegbestemmen is feitelijk een gevolg van

overheidshandelen; het waardeverlies is echter het gevolg van veranderende marktom-

standigheden. Dit behoort tot het ‘normaal maatschappelijke risico’ van een ondernemer.

Hoewel hiermee bij het vaststellen van de schade op grond van de huidige wet al

rekening kan worden gehouden, zou het goed zijn als de Wro / Bro dit onderwerp

expliciet regelt door bijvoorbeeld een nuancering aan te brengen in het begrip ‘normaal

maatschappelijk risico’ (artikel 6.2 Wro) en dit expliciet in te vullen voor krimpgebieden.

Hierdoor wordt de bewijslast voor de gemeente eenvoudiger, kan de hoogte van de toe te

kennen planschade beter aansluiten bij de plaatselijke omstandigheden en wordt de kans

op succes bij een rechterlijke toets groter.

Voorstel 3

Leg vast dat de werkingstermijn voor bestaande privaatrechtelijke

overeenkomsten tussen gemeenten en ontwikkelaars nooit die van de

bestemmingsplannen te boven mag gaan.


De overeenkomsten die overheden met private partijen hebben gesloten, bevatten vaak

geen eindtermijn waardoor de overeenkomst ‘eeuwigdurende’ werking heeft. Dit betekent

dat de rechten om de afgesproken woningen te mogen bouwen, blijven bestaan. Dit

verstoort het streven naar een evenwichtige woningmarkt. Vanwege het feit dat er sprake

is van een overeenkomst moeten partijen eerst met elkaar overleggen om aan de

overeenkomst een termijn te verbinden. Mochten partijen niet tot overeenstemming

komen, dan dient de overheid deze termijn op een andere wijze te kunnen afdwingen.

De oplossing voor dit knelpunt ligt in de koppeling van de werkingsduur van de

overeenkomst aan bestemmingsplannen. Het is ook logisch omdat een bestemmingsplan

de bouwmogelijkheden publiekrechtelijk regelt. Na het verloop van het bestemmingsplan

(10 jaar) heeft de gemeente de bevoegdheid om het ruimtelijk beleid (dus ook de

woningbouw) te herijken. De Wro vormt nu al een basis voor het sluiten van


overeenkomsten over grondexploitatie (artikel 6.24 Wro). In het verlengde hiervan en ter

objectivering van termijnen zou kunnen worden bepaald dat dergelijke overeenkomsten

slechts een werkingsduur kunnen hebben van maximaal de periode van het

bestemmingsplan. Deze koppeling heeft tot gevolg (1) dat er privaatrechtelijk geen

eeuwigdurende rechten ontstaan, (2) dat de wetgeving meer druk legt op daadwerkelijke

uitvoering van de overeenkomst en (3) dat daardoor de realiteitswaarde van de uitvoering

vergroot wordt.

In nieuwe overeenkomsten ligt het voor de hand altijd een maximale geldigheidsduur af te

spreken, op grond van de veranderende marktomstandigheden.

3.3. Regelknelpunten ‘aanpassing corporatiebezit’

De regelknelpunten voortvloeiend uit kernstrategie 2a. bestrijken twee terreinen:

• Financieel: Krimp is voor corporaties niet goedkoop. De lengte van hun polsstok

wordt naast corporatie-specifieke factoren mede bepaald door een aantal zaken als

sectorale solidariteit, de financiële regelgeving jegens de corporaties en bijdragen

van de rijksoverheid.

• Juridisch: De recente EU-beschikking inzake staatssteun aan corporaties en het

regeringsvoornemen huurders kooprecht te geven zijn nadelig voor de krimpaanpak.

Voorstel 4

Neem in het BBSH een vereveningsartikel op, waardoor de aanpak van

krimpopgaven primair een sectorverantwoordelijkheid wordt.


Het ligt voor de hand dat de corporaties in krimpgebieden hun opgave in eerste aanleg

op eigen kracht aanpakken. Indien daartoe onvoldoende middelen aanwezig zijn (de

verdiencapaciteit in krimpgebieden is immers zeer beperkt), is de oplossing daarvan

primair een sectorverantwoordelijkheid via collegiale verevening. In eerste instantie

binnen de regio zelf, maar zo nodig op landelijke schaal. Er zijn goede voorbeelden van

vrijwillige intercollegiale ondersteuning, doch als algemene regel is het de vraag in

hoeverre die vrijwilligheid toereikend is. Daarom zou het BBSH hierop moeten worden

aangepast.

Indien er ondanks de sector-solidariteit onvoldoende financiële ruimte is, zou pas een

succesvol beroep op het rijk gedaan moeten kunnen worden, bijvoorbeeld via de

projectsteun.

Voorstel 5

Pas de regels van WSW en CFV in krimpgebieden zodanig aan, dat

noodzakelijke investeringen worden gestimuleerd.


Eén van de prestatievelden in het BBSH is de waarborging van de financiële continuïteit

van corporaties. Hierop houdt het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV)

toezicht. Het CFV bepaalt aan de hand van haar regels en parameters de financiële

gezondheid van de corporaties. Hierbij hanteert het CFV als goed toezichthouder

doorgaans conservatieve parameters. Als voorbeeld geldt de solvabiliteitseis en de

afschrijvingstermijn van woningen (maximaal 50 jaar). De solvabiliteitseis belemmert een

tijdelijke financiële dip, als gevolg van een grote investeringsopgave. De norm ten


aanzien van de afschrijvingstermijn stimuleert de toevoeging van kwalitatief

hoogwaardige woningen niet, waarvan een langere afschrijftermijn te voorzien is. Juist in

krimpgebieden is de kwaliteit bij nieuwbouw uiterst essentieel. Om dit mogelijk te maken

is een groter ondernemersrisico bij corporaties (gesteund vanuit het CFV) nodig.

Naast het CFV is ook het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) van belang. Het

WSW verleent borgingsruimte aan corporaties. Deze is afhankelijk van het woningbezit.

Sloop en waardedaling verkleinen dus die borgingsruimte. Daardoor vermindert bij

corporaties in krimpgebieden de mogelijkheid tot investeren.

Een heroverweging van de regels van zowel WSW als CFV is nodig met als doel de

investeringsbereidheid van de betreffende corporaties niet af te remmen maar juist te

stimuleren.

Voorstel 6

Onthef (bepaalde) krimpgebieden, wellicht tijdelijk, van toepassing van (onder-

delen van) de EU-beschikking inzake staatssteun aan corporaties.


Het voor krimpgebieden meest kwetsbare element in de EU-beschikking betreft de

exploitatie van maatschappelijk vastgoed. Inbrengen van marktelementen in bijvoorbeeld

multifunctionele accommodaties mag alleen minimaal kostendekkend. Dan gaat het naast

commerciële elementen ook om bepaalde maatschappelijke (semicommerciële) functies

(huisarts, fysiotherapeut, etc). In krimpgebieden gaat de leefbaarheid in wijken en dorpen

achteruit en is het realiseren of het behoud van een multifunctionele accommodatie,

brede school of wijk- / dorpshuis van essentieel belang. Om deze levensvatbaar te

maken zijn te boeken schaalvoordelen nodig door de inbreng van zoveel mogelijk

functies, activiteiten en organisaties. In krimpgebieden is de oogst van niet-commerciële

en commerciële voorzieningen vaak mager. Dan is het aantrekken van deze functies,

zoals boven aangegeven, vaak alleen maar mogelijk tegen aantrekkelijke voorwaarden.

En deze liggen vaak onder een commercieel huurniveau, waardoor dergelijk vastgoed

onder de gestelde condities moeilijk tot stand komt. Wat dit onderdeel betreft, zou de EU-

beschikking derhalve (tijdelijk) niet moeten gelden in krimpgebieden.

Over de invoering van de € 33.000-toewijzingsmaatregel horen wij twee tegengestelde

opvattingen:

1. Als de corporaties geen woning meer mogen toewijzen aan de 33.000+-groep, zal

het overschot aan woningen en dus de sloopopgave alleen maar groter worden.

Vooral de doorstroming van senioren uit huur en koop zal daardoor stagneren.

2. De koopprijzen in krimpgebieden zijn zodanig dat de 33.000+-groep zich niet tot de

corporatie behoeft te wenden, maar zichzelf op de koopmarkt kan helpen. De EU-

maatregel is daarom in dit kader niet relevant.

De tweede opvatting doet vooral opgeld in de huidige ‘traditionele’ krimpregio’s, de

eerstgenoemde vooral in anticipeerregio’s. Het lijkt dus aan te bevelen voorstel 6 op dit

punt te differentiëren naar de kenmerken van de regio.


Voorstel 7

Maak bij het verlenen van kooprecht aan huurders een uitzondering voor

krimpgebieden en houd hiermee rekening bij de uitwerking van het

regeerakkoord.3


Het in het coalitieakkoord opgenomen kooprecht voor alle huurders is schadelijk voor de

aanpak van de krimpvraagstukken. In de eerste plaats is er al een overschot aan

particuliere eigen woningen. In de tweede plaats veroorzaakt het kooprecht versnipperd

particulieren corporatiebezit, waardoor gebiedsgewijze aanpak van de krimp sterk

bemoeilijkt wordt. In de derde plaats vragen we ons af in hoeverre huurders die hun

woning kopen wel voldoende voorbereid zijn op het risico van waardedaling van hun bezit

in de komende jaren.

3.4. Regelknelpunten ‘sloop particuliere eigen woningen’

Velen beschouwen de problematiek van de particuliere eigen woningen als het grootste

knelpunt bij de aanpak van de krimpopgave. Er ontstaat geleidelijk meer leegstand en

bovenal grote onderhoudsachterstanden, terwijl bewoners als het ware in hun woning

gevangen zitten omdat deze onverkoopbaar is dan wel dat de verkoopwaarde lang niet

opweegt tegen de hypotheekschuld. De lokale overheid beschikt nauwelijks over instru-

menten om dit aan te pakken. De kosten zijn hoog, men stuit op het eigendomsrecht en

bestaande instrumenten werken niet of nauwelijks op de noodzakelijke schaal (bijvoor-

beeld aanschrijving tot verbetering), of zijn afgeschaft (voormalig stadsvernieuwings-

instrumentarium).

Het grootste regelknelpunt bij kernstrategie 3 is in feite het ontbreken van instrumenten.

En dan nog… Een grootschalige aanpak is uitgesloten. Een werkwijze op kleinere schaal

en gebiedsgewijs is vermoedelijk de hoogst haalbare. Daarop heeft de aanpassing van

de regels in de onderstaande voorstellen dan ook betrekking. Het gaat om:

• Betere mogelijkheden tot fysiek ingrijpen

• Tegemoetkoming aan corporaties

• Hypotheekverstrekking

• Verbetering van de communicatie tussen eigenaar-bewoner en overheid

Voorstel 8

Maak het explicieter dat gemeenten panden in krimpgebieden kunnen onteige-

nen ten behoeve van sloop.4


Het overheidsoptreden in krimpgebieden stuit vaak op regelknelpunten ten aanzien van

het particuliere eigendom. Dat geldt voor leegstaande particuliere eigen woningen en

uiteraard ook voor bewoonde woningen. Het huidige instrumentarium voor onteigening is

ontstaan in situaties van schaarste, waarin bijvoorbeeld leegstaande woningen nodig zijn

voor de volkshuisvesting. |n krimpgebieden is het juist in het belang van de volkshuis-

3 Zie vraag 25 vaste Kamercommissies BzK, OCW en algemene commissie WWI d.d. 4-11-2010 aan Minister BzK: ‘Is het in het licht dat particuliere woningen er vaak slechter aan toe zijn dan corporatiebezit verstandig om in krimpgebieden woningbouwcorporaties te dwingen woningen te verkopen?’

4 Zie vraag 20 vaste Kamercommissies BzK, OCW en algemene commissie WWI d.d. 4-11-2010 aan Minister BzK: ’Welke maatregelen wil de regering, voor zowel sociale huisvesting als particulier/privaat eigendom, inzetten om te voldoen aan de doelstelling in de Rijksbegroting WWI 2011 dat er tot 2020 gewerkt wordt aan het terugbrengen van de leegstand in de krimpregio’s naar 2%?’


vesting om het aantal woningen te verminderen. De huidige wetgeving maakt dit niet

onmogelijk, doch er zal creatief gebruik van gemaakt moeten worden. Gemeenten

hebben meer handvatten nodig om - gebiedsgewijs - particuliere eigen woningen aan te

kopen of te onteigenen. Dat betekent een aanscherping van de wetgeving terzake door

de criteria noodzaak en urgentie voor onteigening minder stringent te hanteren,

bijvoorbeeld als duidelijk is dat handhaving van de woning niet meer aan de orde is, maar

de nieuwe stedenbouwkundige invulling van het gebied nog niet bekend is.

In het verlengde hiervan kan men ook denken aan een aangepaste Wet voorkeursrecht

gemeenten (Wvg). Deze is ontwikkeld om het eerste recht van koop te vestigen op met

name landbouwgrond ten behoeve van woningbouw. De Wvg zou wellicht zo kunnen

worden aangepast dat in krimpgebieden gemeenten het eerste recht van koop op

gronden met opstallen krijgen. Daarbij tekenen we aan dat de gemeente geen initiatief

kan nemen en afhankelijk is van het initiatief van eigenaren.

Voorstel 9

Stel aankoop van particuliere woningen door corporaties in krimpgebieden vrij

van overdrachtsbelasting.5


Het komt voor dat aan te pakken corporatiebezit in krimpgebieden gemengd is met

particuliere eigen woningen. Ook komt het voor dat de te slopen corporatiewoningen

technisch beter zijn dan particuliere woningen. Door herverkaveling zouden de mindere

woningen onttrokken kunnen worden, waarbij particulieren een ‘betere’ woning

overhouden.

Indien de oplossing voor de corporatie samenhangt met de verwerving van particulier

bezit (door aankoop of herverkaveling), gebeurt dit in krimpgebieden doorgaans om het

daarna te slopen. Dan stuit de corporatie echter op de overdrachtsbelasting. Het lijkt niet

fair om die belasting te heffen op een goed dat wordt aangekocht met het oogmerk om

het te vernietigen. Vrijstelling van overdrachtsbelasting is in dit soort gevallen

noodzakelijk.

Het vrijstellen van een corporatie van overdrachtsbelasting kan geschieden door de

aanpassing van de Wet op belastingen van betalingsverkeer.

Voorstel 10

Verklaar de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) in kripregio’s niet van

toepassing op (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheken.6


In krimpgebieden zien we steeds grotere (en groeiende) verschillen tussen

hypotheekschuld en marktwaarde. Deze verschillen zijn onder meer ontstaan doordat de

regels voor hypotheekverstrekking door de banken en de garantiestelling door de NHG

tot onverantwoord hoge schulden hebben geleid.

5 Zie vraag 32 vaste Kamercommissies BzK, OCW en algemene commissie WWI d.d. 4-11-2010 aan Minister BzK: ’Welke (financiële) mogelijkheden hebben / krijgen krimpregio’s om te sturen in de sloop van particulier woningbezit?’

6 Zie vraag 28 vaste Kamercommissies BzK, OCW en algemene commissie WWI d.d. 4-11-2010 aan Minister BzK: ‘Welke rol ziet de regering weggelegd voor de hypotheekverstrekkende banken in samenspraak met overheden en woningcorporaties bij de herstructurering van woningen?’


Voorstel 11

Bevorder dat de bankensector in krimpgebieden toegespitste regels inzake hypo-

theekverstrekking hanteert.


Het is zeer gewenst dat voor toekomstige hypotheekverstrekking in krimpgebieden

aangepaste protocollen worden gehanteerd ter voorkoming van overkreditering en ter

stimulering van aflossing. Een enkele bank doet dit nu al uit eigen beweging. De AFM

heeft hiertoe al een richtlijn ingesteld. Verder zou de Rijksoverheid met name voor

krimpgebieden met de bankensector nadere afspraken over de te hanteren hypo-

theekvoorwaarden moeten maken.

3.5. Overige regelknelpunten

Voorstel 12

Stel een financiële bijdrage van het Rijk aan krimpregio’s afhankelijk van de

verevening op regionale, bovenregionale of provinciale schaal.


Evenals bij de corporaties ligt het voor de hand dat lokale en regionale overheden in

krimpgebieden hun opgave in eerste aanleg op eigen kracht aanpakken. Indien daartoe

onvoldoende middelen aanwezig zij, is de oplossing een verevening in regionaal,

bovenregionaal of bovenprovinciaal verband. Althans, als de omvang van de opgave niet

wordt teruggeschroefd. Een eventuele bijdrage van het Rijk aan lokale, regionale of

provinciale overheden zal afhankelijk moeten worden gesteld van de resultaten van de

verevening.

Voorstel 13

Ontwikkel een nieuw rijksbudget voor de krimpaanpak.7


Al eerder hebben we aangegeven dat collegiale financiering door corporaties of lokale,

regionale en provinciale overheden vooraf dient te gaan aan een beroep op de rijkskas.

Niettemin wijzen allerhande analyses aan dat de krimpopgave dermate financiële

consequenties heeft, dat de uitvoering met ‘de handrem erop’ vormgegeven moet

worden. Een verdergaande aanpak vraagt extra (rijks)middelen.

Naast andere maatregelen, zoals een aanpassing van de maatstaven voor uitkeringen uit

het gemeente-, provinciefonds en dergelijke, is het noodzakelijk dat op landelijk niveau

een fonds beschikbaar komt naar voorbeeld van het Investeringsbudget Stedelijke

Vernieuwing (ISV). Indien de (in het coalitieakkoord) aangekondigde afschaffing voor de

krimpgebieden niet wordt gecompenseerd door een nieuw budget, zal een sterkere

vertraging bij de aanpak van de krimpopgave het gevolg zijn, zowel in de corporatiesector

als bij particuliere eigen woningen. Dergelijke gelden zijn noodzakelijk om private

investeringen uit te lokken en zo een multipliereffect te ontwikkelen. Daarmee kan zowel

op woningniveau als op het niveau van de woonomgeving een belangrijke

vernieuwingsbijdrage worden gefinancierd.

7 Zie vraag 21 vaste Kamercommissies BzK, OCW en algemene commissie WWI d.d. 4-11-2010 aan Minister BzK: ’Op welke manier worden de gelden uit het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing, die ten gunste komen van een aantal aangewezen doelen waaronder4 die van krimpende gemeenten, toegewezen? Welke voorwaarden worden er aan deze toewijzing gesteld? Geldt hierbij de krimpvoet, die ook geldt bij het gemeentefonds?’


Voorstel 14

Maak het mogelijk dat in krimpgebieden soepel aanpassingen aan de bestaande

woningvoorraad kunnen worden aangebracht.


De krimpgebieden zullen het in de toekomst niet zozeer van nieuwbouw moeten hebben,

maar vooral van aanpassing van bestaande woningen. In die bestaande voorraad zal

meer dan het verleden de vraag naar meer ruimte en comfort bediend moeten worden.

Tevens zijn aanpassingen in de bestaande voorraad nodig voor mensen met een

zorgvraag die zelfstandig blijven wonen. Een te knellende regelgeving remt de gewenste

aanpassingen. In feite gaat het daarbij om twee hoofdzaken:

• Wro: het moet vrij eenvoudig mogelijk zijn om een groter deel van een perceel te

benutten voor woonbebouwing (uit- en aanbouw). Het bestemmingsplan zal daar

voldoende souplesse in moeten kennen. De regels moeten daarvoor worden

verduidelijkt en er zal vooral meer bekendheid aan de mogelijkheden moeten worden

gegeven. Juist de overheid zal deze ontwikkeling, als eindverantwoordelijke voor de

ruimtelijke ordening, nadrukkelijk moeten initiëren.

• Woningwet / Bouwbesluit: bezie in hoeverre versoepeling van de normen van het

bouwbesluit plaats kan vinden om de altijd nog noodzakelijke nieuwbouw in

krimpregio’s beter mogelijk te maken. Bijvoorbeeld, omdat het om tijdelijke huis-

vesting gaat van senioren, die ca. 25 jaar bediend moeten worden en daarna

uitsterven. Eenzelfde pleidooi betreft bouwkundige ingrepen binnen de bestaande

woningvoorraad, zoals samenvoeging van woningen, opplussen van woningen voor

mensen met een beperking, etc.

Voorstel 15

Neem in de Grexwet op dat een verwijderingsbijdrage voor te slopen woningen

moet worden opgebracht.


De Wro biedt de mogelijkheid om bij het realiseren van bepaalde bouwplannen door

private partijen kosten in rekening te brengen. Dit kan via overeenkomsten maar ook via

omgevings(bouw)vergunningen. De bijdrage in de kosten van de sloop van woningen is

een kostenpost die kan worden verhaald als de te slopen woningen in het te ontwikkelen

gebied liggen. Het is nu nog niet mogelijk om een algemene verwijderingsbijdrage voor

de sloop van woningen op te nemen als te verhalen kostenpost. Een dergelijke bijdrage

zou een stevige impuls kunnen zijn voor het streven naar een evenwichtiger woningmarkt

doordat het financieringsmogelijkheden biedt voor onttrekkingen. Dit zou een nationale,

provinciale of lokale verwijderingsbijdrage kunnen zijn.

De huidige uitgangspunten van de Wro en de voorwaarden van het Bro dienen te worden

aangepast om een dergelijke bijdrage voor gebiedsontwikkeling, ook voor het onderwerp

‘krimp’ mogelijk te maken. Overigens is er al onderzoek verricht dat raakt aan dit punt, zie

het rapport ‘Financieringsmiddelen uit gebiedsontwikkeling en bestemmingswijzigingen’

Kamerstuk: Tweede Kamer, vergaderjaar 2009-2010, 27581, nr. 39. Hierbij is de

suggestie gedaan om te komen tot verbetering van de mogelijkheden tot verevening bij

planontwikkeling ten behoeve van landschap, binnenstedelijk bouwen en herstructurering

van bedrijventerreinen. Krimp lijkt in dit verband een logisch doel, dat uitstekend past in

dit rijtje.


Bijlage 1. Geïnterviewde personen

Instelling / bedrijf Geïnterviewde personen

Aedes De heer Maarten Georgius

Aedes Mevrouw Marianne Hilbolling

Bouwend Nederland De heer Paul Schumacher

CFV De heer Mark Botermans

Gemeente Delfzijl Mevrouw Rita Rolink

Gemeente Oldambt De heer Anton Saman

Gemeente Heerlen De heren René Roelofsen en

Gerard Meijers

Gemeente Sluis De heer Marcel de Paauw

Gemeente Stadskanaal Mevrouw Louke Scholtens

Geveke Bouw De heer Harry Leggedoor

(Vml.) Ministerie van VROM, thans BzK / WWI De heer Bert Hector

Parkstad Limburg Mevrouw Matthea Severeijns en

mevrouw Linda van Tilburg

Provincie Groningen De heer Pim de Bruijne en

mevrouw Antje Loodsma

Provincie Limburg De heer Wim Sniedt

Provincie Zeeland De heer Leon Kaagman

Technische Universiteit Delft De heer Peter Boelhouwer

Weusthuis Advies De heer Coen Weusthuis

Woningcorporatie Acantus De heer Harry Kremer

Woningcorporatie Accolade De heer Sjaak Kruis

Woningcorporatie Clavis De heer Robert de Ridder

Woningcorporatie Lefier De heer Ton Selten

Woningcorporatie Weller De heer Jacques Gorgels

Woningcorporatie Woongoed Zeeuws-Vlaanderen De heer Kees Reinhoudt

Woningcorporatie ZO Wonen De heer Marc Lamboo


Bijlage 2. Deelnemers expertmeeting 11 november 2010

Instelling Deelnemer

Aedes De heer Maarten Georgius

Bouwfonds Ontwikkeling De heer Carl Smeets

Gemeente Heerlen De heer Lex Smeets

Nationaal Netwerk Bevolkingsdaling De heer Elzo H. de Visser

NVM Mevrouw Gratia van Hooijdonk

NVM De heer Piet Loo

Parkstad Limburg Mevrouw Matthea Severeijns

Provincie Groningen De heer Huub Hanssen

Provincie Groningen De heer Elmer Koole

Provincie Limburg De heer Wim Sniedt

Provincie Zeeland De heer Leon Kaagman

RECRON De heer Jaap Schuler

Regioplan De heer Piet Renooy

SEV De heer. Roeland Kreeft

Woningcorporatie Acantus De heer Harry Kremer

Woningcorporatie Wierden en Borgen De heer Rinze Kramer

Woningcorporatie De Woonplaats De heer Rob Zeegers

Woningcorporatie Woonpunt Mevrouw Mirjam Depondt

Companen De heer Harrie Wilhelm

Companen De heer Bram Klouwen

Companen Mevrouw Wiepke van Erp Taalman Kip

VD2 Advies De heer Theo van de Heijden

Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden - VNG · conferentie in juni 2009 aan de toenmalige...

Documents

Transcript of Regelknelpunten woonbeleid krimpgebieden - VNG · conferentie in juni 2009 aan de toenmalige...