Rapport k264 Db Duurzame Utiliteitsbouw 191011 29394585

5/14/2018 Rapport k264 Db Duurzame Utiliteitsbouw 191011 29394585 - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/rapport-k264-db-duurzame-utiliteitsbouw-191011-29394585 1/44

Een gezamenlijke studie

van Rabobank en PwC

Samen aan de slag!Best practices in duurzameutiliteitsbouw

c n e

inre utatie



W bedanken de volgende personen

voor hun bdrage aan de studie:

APG Asset management de heer S. van Tongeren

Arcadis de heer L. van der Kemp

Architectenbureau Paul de Ruiter de heer P. de Ruiter

BAM Utiliteitsbouw de heer S. Holm

Bouwbedrf Berghege Oss de heer J. Berghege

Bouwbedrf Berghege Oss de heer H. Peters

Facilicom de heer T. Weststen

Breer de heer H. Hinfelaar

Corio mevrouw F. ZlstraCorporate Facility Partners de heer B. Adema

Dura Vermeer de heer J. van der Kemp

Dutch Green Building Council de heer. S. van Uelen

FGH Bank de heer P. Zwart

Fortrus de heer H. Vlug

Imtech de heer B. Ubachs

Imtech de heer L. Westerbaan

Imtech de heer P. Koenders

N.V. Deli maatschapp/Jongeneel de heer A. KoomenN.V. Deli maatschapp/Jongeneel de heer R. Bus

NSI de heer E. Wessels

NSI de heer F. Gerards

OMA architecten de heer A. de Jong

OVG de heer A. Kompier

OVG mevrouw. M. Huysmans

PostNL de heer F. Verwaaen

PwC mevrouw W. Blonk

PwC de heer W. de ZeeuwRabobank de heer R. Klaasman

Rksgebouwendienst de heer A. Vermeulen

Triodos Vastgoedfonds de heer G. Berkhout

Van Dorp installaties de heer H. van Dorp

Van Dorp installaties de heer R. de Reus

Volker Wessels Integraal de heer M. Luchjenbroers

Witteveen + Bos de heer R Salet



Een gezamenlijke studie van Rabobank en PwC

Samen aan de slag!Best practices in duurzameutiliteitsbouw



2

Succesfactoren

van duurzame

utiliteitsbouw

Zoek naar uw

eigen invullingRabobank en PwC hebben het initiatief genomen om samen met

spelers in de bouwen vastgoedsector te zoeken naar succesfactoren

van duurzame utiliteitsbouw. Dankzij de actieve medewerking vantoonaangevende bedrijven kunnen we een interessante selectie

praktijkvoorbeelden, quotes en bevindingen onderscheiden.

Ze zijn illustratief en inspireren om op zoek te gaan naar uw eigen

invulling van duurzaamheid.

Managementsamenvatting

Managementsamenvatting Samen aan de slag!Best practices in duurzame utiliteitsbouw



3

Samenwerken is een voorwaarde om

klantgericht en duurzaam te werken. Samenwerking in een integrale aanpak, zoals in een

PPS- en DBFMO-structuur, lkt een belangrke

succesfactor voor alle parten. Een aantrekkelke

leefomgeving en ruimtelke kwaliteit komen in

opdrachten steeds vaker op de voorgrond te staan.

Ze zn een voorwaarde voor de langetermnrentabi-

liteit. Het gaat immers om het beter luisteren naar

wat de klant/eindgebruiker wil. In dit opzicht zien

we dat steeds meer vrwillige ketensamenwerking

wordt opgezocht om duurzame bouwontwikkelingen

te ver wezenlken.

Duurzaamheid draagt b aan operationele

prestaties van bedrven in de utiliteitsbouw en

gebruikers. Duurzame relaties met toeleveranciers en andere

samenwerkingspartners in de keten zorgen voor

meer eciëntie en een daling van operationele

kosten. In duurzame modellen krgen eigenaren

belang b lage operationele kosten en beheersing

van de totale levensduurkosten. Andere voordelen

van een duurzame focus zn een versterking van de

reputatie van het bedrf, verdere diversicatie van

producten en diensten ten opzichte van concurren-

ten en stimulering van de werkomgeving. Het

verbinden van de duurzame praktk met nanciële

voordelen, maakt operationele voordelen duidelk.

Door het najagen van duurzaamheid ondervinden

bouwbedrven voordelen voor zowel hun eigen

business, als die van hun toeleveranciers en klanten.

Uit de ervaringen van uw collega’s in de bouwen

vastgoedsector destilleerden we een aantal prakti-sche acties die u verder op weg kunnen helpen op de

uitdagende route naar duurzaamheid en continuïteit.

Met deze acties (zie achterin rapport) – gericht op

leiderschap, interne bedrfsvoering, kennismanage-

ment en ontsluiten van prestaties – kunt u vandaag

nog beginnen!

Duurzaamheid biedt bedrven in de bouwen

vastgoedsector kansen om zich te onderscheiden

in veranderende marktomstandigheden.

Bedrven die als eerste de veranderende rollen in

de sector oppakken en implementeren, winnen

competitief voordeel. We zien signicante voordelen

voor vroege toetreders in het creëren van een

bedrfscultuur die is gericht op duurzaamheid eneciëntie. In toenemende mate verschuift de

duurzaamheidsstrategie van bouwbedrven van

risicominimalisatie naar een strategie die ook het

benutten van kostenvoordelen en omzet- en reputa-

tievoordelen omvat. Duurzaamheid wordt dus gezien

als een integraal onderdeel van de groeistrategie van

bedrven.

Verantwoordelkheid nemen voor duurzaam-

heidsdoelstellingen begint met het meten en

monitoren van duurzame prestaties.

Bedrven moeten vervolgens duurzaamheidspresta-

ties communiceren met stakeholders. Verantwoorde-

lkheid nemen door duurzaamheidsverslagen,

rapportages en het laten certiceren van gebouw enprestatie is geen doel op zich, maar draagt sterk b

aan het realiseren van duurzaam rendement. Het

meten en rapporteren van niet-nanciële waarden,

zoals de waardering van maatschappelke impact, is

daarb een belangrke stap die nog onvoldoende

wordt meegenomen in de sector.

Rabobank PwC



4

Waarom is volgens PwC duurzaam-

heid relevant voor de toekomst van

utiliteitsbouw?

Utiliteitsbouw in Nederland staat voor

grote uitdagingen in een stagnerende

markt. Duurzaamheid is gegroeid van

een nice-to-have naar een belangrk

onderdeel van de groeistrategie van

bedrven in de bouwen vastgoedsector.

Duurzaamheid laat bedrven zich

onderscheiden door klantgerichter

relatiemanagement, kostenreductie en

diversicatie van producten en diensten.

Wat is voor PwC de meestkenmerkende uitkomst van het

onderzoek?

Uit het onderzoek blkt dat duur-

zaamheid een standaard onderdeel

Edmond Verstraete, Sectorleider Engineering & Construction, PwC

“ De grootste uitdaging in duurzame utiliteitsbouw is de

vertaalslag van tekentafel naar implementatie.”

Voorwoord

T 06 513 366 72

Email: [email protected]

Voorwoord Edmond VerstraeteSectorleader Engineering & Construction

PwC

is geworden van de waardepropositie van

bedrven. De grootste uitdaging in duur-

zame utiliteitsbouw is de vertaalslag van

tekentafel naar implementatie. Met dit

onderzoek geven w handreikingen in de

vorm van strategische en operationele

best practices.

Waarom heet PwC dit onderzoek

samen met Rabobank opgepakt?

We geloven dat goede samenwerking

de sleutel is tot succesvol ondernemen.

Door onze expertise in de bouwsector te

bundelen kunnen we een diepgaande

visie neerzetten die bdraagt aan hetsucces van onze klanten.



5

Waarom is volgens Rabobank duur-

zaamheid relevant voor de toekomst

van utiliteitsbouw?

De bouwen vastgoedsector staat voor

grote uitdagingen. Parten moeten luis-

teren naar de wensen van de gebruikers

en moeten meer en beter samenwerken.Het is niet langer vanzelfsprekend dat

een kantoorpand, bedrfspand of winkel

verhuurd is. Er zal meer aandacht moeten

komen voor kwaliteit en daarb helpt een

duurzame focus.

Wat is voor Rabobank de meest

kenmerkende uitkomst van het

onderzoek?

Duurzame utiliteitsbouw, is denitief

uit het ‘geitenwollensokkenmilieu’ geko-

men. Steeds meer bedrven in de sectorbeschouwen een duurzame focus als

Jeroen Scheelbeek,

Directeur Senior Relationship Banking, Rabobank International

“ Er zal meer aandacht moeten komen voor kwaliteit

en daarb helpt een duurzame focus.”

Jeroen Scheelbeek Directeur Senior Relationship Banking

Rabobank International

T 030 71 228 49

Email: [email protected]

een vanzelfsprekend onderdeel van hun

propositie en voor sommigen is het zelfs

een overlevingsstrategie. De economische

crisis, zich uitend in een toenemende

leegstand, leidt tot het besef dat met

duurzaamheid ook geld valt te verdienen.

Waarom heet Rabobank dit onderzoek

samen met PwC opgepakt?

Door de crisis verschuiven traditionele

rollen en ontstaan nieuwe business mo-

dellen. PwC is net als w een part met

een groot belang in de Nederlandsebouw -en vastgoedsector. Dat maakt ons

tot strategische sparringpartners met een

visie. Het delen van onze visies op rende-

mentsverbetering en duurzaam onder-

nemen helpen b het beter faciliteren van

de business cases van onze klanten.



6Praktijk #01Politieacademie Apeldoorn

In 2011 wint de Politieacademie in Apeldoorn

(40.000 m2) de ‘Gulden Feniks’ voor het besterenovatieproject. Het is een multiunctioneel

complex met ruimte voor kantoren, horeca en

leslokalen. In het ontwerp zijn duurzaamheid

(WKO, isolatie) en vitaliteit (glazen dak, nieuwe

waterpartij) met elkaar geïntegreerd. Het juryrap-

port noemt als belangrijke succesactoren “de

constante samenstelling van het team van de

opdrachtgever en de samenwerking met architect,

projectmanagement en uitvoering”.

Bron: Dura Vermeer (realisatie)

Inhoudsopgave Samen aan de slag!



7

Inhoudsopgave

Inleiding 9

1 De besten worden beter:

maak strategische keuzes 15

2 Meten is weten:

monitor de voortgang van duurzaamheid 21

3 Zoekgemeenschappelkevoordelen:

betrek partners in de bouwketen 27

4 Bereikoperationelevoordelen:

doe meer met minder 33

Aanbevelingen

Colofon & contactinformatie

Rabobank PwC



8 Inleiding Duurzaamheid Van nice-to-have naar randvoorwaarde



9

Duurzaamheid Van nice-to-have naar

randvoorwaardeDuurzaamheid is niet meer weg te denken in de utiliteits-

bouw. Duurzame bouw is inmiddels een randvoorwaarde

in plaats van een ‘nice-to-have’. Maar hoe is duurzame

utiliteitsbouw succesvol te realiseren? We presenteren in

dit rapport de visie en succesvolle praktijkvoorbeelden

van toonaangevende projectontwikkelaars, beleggers,

banken, architecten, facilitaire dienstverleners, overheden

en gebruikers.

Inleiding

Praktijk #02Belastingkantoor - Doetinchem

De oplevering van het nieuwe belastingkantoor (7500 m2)

in Doetinchem (2010) is het resultaat van een Publiek Private Samenwerking (DBFMO). Voor het eerst is een

dergelijk contract in zijn geheel aan één partij gegund.

Het gebouw kan in de toekomst worden gesplitst in

meerdere verhuurbare units. Bovendien is hoog ingezet

op duurzaamheid (zonneboiler, tropendaken, klimaat-

gevel, slimme verlichting, waterbesparende maatregelen).

Bron: Facilicom (realisatie, beheer, onderhoud, acility management)

Rabobank



10 Inleiding Duurzaamheid Van nice-to-have naar randvoorwaarde

Inleiding. Succes op het

gebied van duurzaamheid is afhankelk van de moge-

lkheid om duurzame ideeën van de tekenkamer naar

de implementatiefase te brengen. Tdens het onderzoek en de interviews vertelden verschillende parten over

de belangrke uitdagingen die z gerelateerd zien aan

duurzaamheid. We analyseerden de manier waarop

deze bedrven leerden en proteerden van deze uitda-

gingen. Zo komen we tot vier belangrke bevindingen

die bedrven in de bouwen vastgoedsector helpen om

voordelen te behalen uit duurzame verandering:

1 Maak strategische keuzes.2 Monitor de voortgang van duurzaamheid.

3 Zoek gemeenschappelke voordelen.

4 Bereik operationele voordelen.

Waarom is duurzaamheid vanbelang in de utiliteitsbouw- en vastgoedsector?

1. Verdienmodellen van bedrijven veranderen

Duurzaamheid is belangrk in de strategische herschik -

king van functies in de bouwketen. Traditionele rollen

in de Nederlandse bouwen vastgoedsector ondergaan

een aantoonbare en structurele verandering. Door de

economische crisis en een langdurige terugloop in de

vraag naar nieuwbouw zn alle parten in de sector

meer klantgericht gaan werken en breiden ze hun

diensten uit.

“Op advies over techniek gaan ingenieursbureaus als Arcadis zich niet

langer onderscheiden. CO -uitstootanalyses en energiebesparings-

adviezen zn mainstream geworden. De ingenieur moet complexe,

integrale duurzaamheidsvraagstukken rond gebouwen oplossen of inzichtelk maken.” Leo van der Kemp, Arcadis

De gebruiker is niet zozeer geïnteresseerd in eigen-

dom, maar vooral in de prestatie van een gebouw. Dit

zien we zowel b huisvesting in de utiliteitsbouw, als

b consumentenproducten. Voldoende licht, comfor-tabel zitten, mooi beeld en geluid; daar gaat het om.

Gebruikswaarde op basis van de prestatie van produc-

ten ‘performance-based consumption’ wordt de regel

(Thomas Rau, 2011). Deze ontwikkeling benadrukt een

fundamentele verandering van onze huidige consump-

tiemaatschapp en de bbehorende verdienmodellen.

Uiteindelk gaat het om het sluiten van de kringloop.

Als je het eigendom verplaatst van producent naargebruiker, haal je het product uit de kringloop. Wanneer

een producent verantwoordelk blft voor alle levensfa-

sen van een product inclusief de laatste levensfase, sti-

muleert dit het hergebruik van materialen en daarmee

een slim en duurzaam ontwerp. Vertaald naar utiliteits-

bouw, hoeven eindgebruikers of beleggers niet langer

de inrichting van een kantoor te bezitten. Ze betalen

voor goed verlichte werkplekken en niet meer voor de

verlichtingsinstallatie. Op den duur worden gebouwen

grondstofbanken waarb men ‘verblfsdagen’ afneemt

in plaats van een vastgoedobject.

2. De eindgebruiker centraal

Beleggers en nanciers nemen in toenemende mate de

traditionele initiatorfunctie van projectontwikkelaars

over. Projectontwikkelaars op hun beurt weten zich

steeds meer in een adviserende rol te ontplooien of



11

breiden hun diensten uit richting nevenactiviteiten.

Alle parten in de keten, inclusief bedrven die zich

bezighouden met onderhoud en beheer, benadrukken

het belang van een integrale aanpak om beter tegemoet

te komen aan de wensen van de gebruiker. We zien

nadrukkelk een verschuiving binnen de sector om

tegemoet te komen aan deze wensen. Duurzaamheid

maakt hiervan steeds vaker onderdeel uit.

Op zoek naar groeimogelkheden kken succesvollebedrven over de eigen schakel in de bouwketen heen.

In andere Europese landen, met name Engeland, is deze

ontwikkeling al verder gevorderd. Daar concurreren

bouwbedrven bvoorbeeld met energieleveranciers.

3 Renovatie, unctieverandering en beheer

voeren de boventoon

Gebruikers geven in toenemende mate de voorkeur aan

een functieverandering of renovatie van een bestaandpand in plaats van het betrekken van een nieuw pand.

Ze letten daarb steeds meer op kostene ciëntie in het

gebruik, met name als het gaat om energieverbruik. Be-

Hoodstuk 2

Meten is

weten

Hoodstuk 4

Bereikoperationele voordelen

Hoodstuk 1

De besten wordenbeter

Hoodstuk 3

Zoek gemeenschappelke voordelen

“W geloven dat de kantorenmarkt

in Nederland moet gaan over

duurzaam versus niet-duurzaam.

Niet zozeer dat duurzame gebouwen

een premium kunnen vragen. Ditwordt gewoon de nieuwe standaard.

Het eect gaat vooral over een

waarde vermindering, ofwel een

afslag die niet duurzame gebouwen

gaan krgen.” Sander-Paul van Tongeren, APG

Rabobank PwC



12

leggers zn zich in toenemende mate bewust van deze

omslag in de markt.

Een andere belangrke ontwikkeling is de verdere uit-

bouw van het begrip duurzaamheid. Naast CO-reductie

en energieverbruik van een pand, wordt ook gekeken

naar de gebruikswaarde in de directe leefomgeving en

de multifunctionaliteit. Beleggers, architecten en ban-

kiers benadrukken in de interviews dat een gebouw nietop zichzelf staat. Het is onderdeel van een duurzame

leefomgeving. Steeds vaker is de langjarige aantrek -

kelkheid van de leefomgeving voor een eindgebruiker

bepalend in het wel of niet betrekken van een pand. De

economische crisis versterkt het belang van duurzaam-

heid en daarmee mogelk ook een hernieuwde focus op

de leefomgeving. Oplettende ondernemingen moeten

dus juist nu investeren in duurzame renovatie, rekening

houdend met functieverandering en beheer.

4 Duurzaamheid biedt competitie voordeel

Het blkt dat duurzaamheid nieuwe perspectieven biedt

voor bedrven om andere bronnen van omzetgroei

aan te boren. Dit kan bvoorbeeld via uitbreiding van

het dienstenpakket. Of via samenwerking met andere

schakels binnen de bouwkolom om zo meerwaarde voor

klanten te realiseren. Dankz deze voordelen wordt

duurzame utiliteitsbouw de gewenste manier van bou-

wen. In de huidige concurrerende markt lken bedrven

die nog geen duurzame strategie ontwikkelen en imple-

menteren, achter te blven op de concurrentie. We zien

de besten nog beter worden en de grote middengroep

nadenken over de eerste stappen.Daarnaast is duurzaamheid in de vraag naar nieuw-

bouw een terugkerende component. B nieuwbouw is

de mogelkheid aanwezig om grote stappen te zetten in

duurzame ontwikkeling: revolutie in plaats van trans-

formatie. Toch ligt de grootste uitdaging qua volume b

het ontwikkelen van bouwconcepten die bdragen aan

het verder verduurzamen van bestaande bouw.

Tot slot speelt het pand ook een belangrke rol in het

verkrgen van een duurzaam imago van de gebruiker.

Dat is steeds meer van belang voor het behouden en ver-

krgen van klanten en personeel. Deze trend zal ook de

komende jaren blven groeien; de vraag naar duurzame

gebouwen blft dus toenemen.

Hoe duurzaam bent u en weet uw klant

Inleiding

“ De bouwsector is de energieleverancier van de toekomst.

Energiereuzen hebben het nakken.”

Flip Verwaaijen, PostNL

Duurzaamheid Van nice-to-have naar randvoorwaarde



13

dit ook?Op zoek naar best practices kregen w de bevestiging

dat er nog geen universele aanpak is voor het ontwik-

kelen van een succesvolle duurzame strategie in de

bouwen vastgoedsector. W doen met dit rapport een

handreiking aan de sector hoe deze de eerste stap kan

maken in het ontwikkelen van een duurzaam business-

model. We vinden het belangrk advies te geven hoe

bedrven zich beter kunnen proleren met en kunnenproteren van duurzaamheid. We nodigen u graag uit

mee te doen in het ontwikkelen van strategie, contro-

les en best practices zoals besproken in deze studie.

Onderstaande vragen in combinatie met de acties in

“ De huidige nanciële crisis geeft mogelkheid tot beweging en

dus tot verandering. Daarvan moeten we gebruik maken. Voor-

dat de crisis aoopt moet er een integrale benadering zn.”

Stean van Ufelen, Dutch Green Building Council

Rabobank PwC

het laatste hoofdstuk van dit rapport kunnen u op weg

helpen om met duurzaamheid aan de slag te gaan.

• Heeft u een duurzame visie en heeft u strategische

keuzes gemaakt?

• Heeft u meetbare doelen gesteld in uw duurzaam-

heidsstrategie?

• Draagt het meten van de duurzaamheidsprestatie b

aan de mogelkheden om uw operationele prestatiete verbeteren?

• Hoe heeft u duurzaamheid geborgd met uw partners

in de bouwketen?

• Hoe ondervinden u en uw stakeholders voordeel

van uw duurzaamheidsinitiatieven?



14 Hoofdstuk 1 De besten worden beter:maak strategische keuzes



15Praktijk #03Green Offi ce Hoofddorp

Het groene hoodkantoor van TNT Express (17.000 m ) in

Hooddorp is een CO2-emissievrij gebouw. Dit is onderdeelan de ambitie van TNT Express/Post NL om de totale

CO-uitstoot van het bedrij te reduceren.

Het gebouw is CO -positie en voldoet aan de duurzaam-

heidseisen van LEED Platinum. Het atrium is zo ontworpen

dat er veel natuurlijk daglicht binnenvalt. Daarnaast nodigt

het ontwerp uit tot minder litgebruik. Alle elektriciteit wordt

lokaal opgewekt, onder andere met behulp van een bio-wkk

op basis van biologisch restaval.

Bron: TNT Express/PostNL (eindgebruiker/opdrachtgever)

De besten worden beter:maak strategische keuzesVoor veel opdrachtgevers in de utiliteitsbouw is duurzaamheid een vanzelf-

sprekend item, waarbij men verwacht dat dit door de sector opgepakt wordt. Het

is voor de bouwen vastgoedsector niet alleen noodzakelijk een ambitie uit te

spreken, maar ook om een duurzaamheidsstrategie te ontwikkelen. Het is

belangrijk naast deze strategie een heldere, visie uit te dragen richting

werknemers. Bouwbedrijven hebben vaak intern missiewerk te verrichten om uit

te leggen waarom duurzaamheid belangrijk is en winstgevend kan zijn. Alleen

met integrale gedragenheid binnen een bedrijf kan ook een externe vertaling

gemaakt worden. Strategische oplossingen, die duurzame antwoorden bieden

op de vragen van de klant.

Hoofdstuk 1

16 Hoofdstuk 1 De besten worden beter:



16

H.1 Over het algemeen zn drie niveaus van

duurzaamheidsstrategieën te onderscheiden:

1 Compliance & Risicomanagement

De formulering van een duurzaamheidsstrategie begint

vaak met het minimaliseren van (milieu)risico’s voor

het bedrf en haar klanten.

2 Kostenreductie & Operationele effi ciëntieDe duurzaamheidsstrategie kan zich ook richten op een

bdrage in de winstmarge. Bouwbedrven worden daar-

b meer geavanceerd in de manier waarop z duurzaam-

heid inzetten om kosten te reduceren of operationele

e ciëntie te verhogen. Denk hierb aan energie- en ma-

teriaalverbruik, maar ook aan transport en architectuur.

Onderzoek wst uit dat groene bedrfsinitiatieven vaak

bdragen aan de stroomlning van bedrfsprocessen.

Deze resulteert naast een afname van de ecologischeimpact van de bedrfsvoering in een kostenreductie.

3 Omzetgroei & Reputatieversterking

Sommige bedrven hebben de volgende stap gezet om

duurzaamheid te kenmerken als een kernonderdeel van

de bedrfsstrategie. Zo kan men duurzaamheid zien als

marktkans, nieuwe bron van omzetgroei en verstevi-

ging van het merk en de reputatie van het bedrf. Een

belangrke uitdaging ligt in het positioneren van duur-

zaamheid als onderscheidend competitief voordeel in

de bouwkolom. Met deze duurzame uitstraling worden

de besten nog beter.

De sector vindt het nog lastig om duurzame investe-

ringen te vertalen naar opbrengsten. Men worstelt

veelal met de duurzame waardering van objecten en de

vermarkting van een duurzame aanpak naar de klant.

Op dit moment worden vooral de ‘besten’ beter. Dat zn

bedrven die al langer voorop lopen met het vormgeven van een duurzame aanpak. Er zn binnen de sector

nog te weinig succesvolle voorbeelden bekend waarb

duurzaam rendement en daarmee de waardering van

vastgoed duidelk wordt benoemd. Een belangrk

onderdeel voor het maken van een strategie, is de

vertaling naar opbrengsten op de lange termn. Juist

die lange termn kan men nog niet overzien. Dit zorgt

ervoor dat duurzaamheid nog geen vast onderdeel is in

strategievorming b bedrven in de sector.

Hoe vertaalt duurzaamheid zich in waardevermeerdering van vastgoed?Een van de belangrkste strategische uitdagingen voor

de realisatie van duurzame utiliteitsbouw is het vaststel-

len van het duurzaam rendement. Hoe doen vooraan-

staande parten dit?

Gedreven door kortetermnwinsten, wordt soms

vergeten dat duurzaam rendement betrekking heeft

op langdurig rendement. Duurzaam rendement is

Kostenreductie &

Operationele e ciëntie

Compliance &

Risico management O n t w i k k e l i n g d u u r z a a m h e i d

Ambitieniveau

Figuur 1 Verschillende niveaus in de ontwikkeling van een duurzaamheidsstrategie

Minimaliserenvan risico

Benutten vanmogelijkheden

Omzetgroei &

Reputatie versterking

Hoofdstuk 1 De besten worden beter:maak strategische keuzes

17Rabobank PwC



17

niet alleen nancieel te meten in gebruikswaarde;

men moet ook kken naar belevingswaarde of ver-

betering van het maatschappelk imago. Om een

waardering te kunnen geven, gebruiken veel parten

de maatschappelke kosten en baten analyse (MKBA)

als rekeninstrument.

“Mn denitie van duurzaamheid is dat je met

dezelfde middelen een gebouw maakt dat beter presteert, zowel in technische als in menselke zin.”

Paul de Ruiter, architect

“Duurzaam rendement is nog veel te veel opge-hangen aan energieprestaties en te weinig aan di-mensies als exibiliteit en esthetiek. Binnen labeling

heeft energie nog de overhand. Het moet ook gaanom een stuk maatschappelk rendement.” Henk Willem

van Dorp, Van Dorp Installaties

Een duurzaamheidsstrategie houdt rekening met de

lange termn. Uit onze interviews blkt dat de kosten

tdens en na het gebruik gemiddeld vier keer hoger

uitvallen dan de stichtingskosten. Juist door ook naar

de beheerfase te kken, kan een belangrk deel van

het duurzame rendement worden behaald. De gedachte

van Total Cost of Ownership (TCO) gebruiken inves-

teerders en beleggers in dit kader vaak als basis voor het

inschatten van duurzaam rendement.

Duurzaam bouwen en beheren vraagtom een transparante en duurzame waardebepalingUit ons onderzoek blkt dat duurzaam rendement op

verschillende manieren te interpreteren valt. Daardoor

is het nu nog lastig onderling afspraken te maken. Wel isduidelk dat verschillende parten in de sector behoefte

hebben aan eenduidigheid en transparantie. Niet in de

laatste plaats om duurzaamheid een plek te geven in

taxatiemethodiek.

”Een duurzame focus moet zich vertalen in bespa-ringen en euro’s, anders stapt niemand erin. Het

gaat uiteindelk om het verlagen van de Total Costsof Operations. Het is dus zaak om maximale duur-

zaamheid te zoeken binnen bestaande nanciële

kaders.” Flip Verwaaijen, PostNL

“Helaas wordt in de taxatiewereld nog te weinig

gestuurd op duurzaamheid, waardoor een beloninguitblft.” Erwin Wessels, Nieuwe Steen Investments

De sector en de overheid zn aan zetBinnen de bouwen vastgoedsector hebben branche- en

adviesorganisaties initiatieven opgezet om de sector als

geheel te ondersteunen in de uitvoering en het transpa-rant maken van duurzaamheidsinitiatieven. Denk aan

het Encord Sustainable Development Charter en de

‘Leidende principes’. Deze geven richting aan professi-

oneel opdrachtgeverschap door grotere bouwers.

Onze aanbevelingen

• Start met een integrale duurzaamheidstrategie en draag

deze ook uit.

• Een succesvolle strategie gaat uit van een proessionele

houding, gericht op samenwerking, bij alle partijen in de

keten.

• Duurzame koplopers in de sector onderscheiden zich

door innovatieve strategieën.

• Overheid en markt moeten samen de traditie doorbre-

ken. De ocus moet verschuiven van nieuwbouw naar

renovatie en transormatie.

• Meer en betere kennisdeling over duurzame projecten is

nodig voor het komen tot een eensgezinde denitie van

duurzaam rendement.

1 In juni 2011 hebben

twintig grote Europese

bouwbedrven zich

verenigd in Encord

(inclusief Konink-

lke BAM Groep en

Ballast Nedam) en

een gezamenlke

duurzaamheidsver-

klaring opgesteld.

Encord staat voor

European Network

of Construction Com-

panies for Research

and Development.

2 Door middel van

ondertekening van de

‘Leidende principes’

geven de zeven

grootste bouwers

in Nederland invul-

ling aan duurzame

samenwerking, een

duurzame bedrfs-

voering en duurzame

projecten.

“ Het scherp krgen van het daadwerkelke rendement is nog

een hele uitdaging, omdat marktparten niet altd baat hebben b volledige transparantie.” Guus Berkhout, Triodos Vastgoedonds

Rabobank PwC

18 Hoofdstuk 1 De besten worden beter:



18

Is nieuwbouw in Nederland duurzaam?Uit onze interviews met beleggers blkt dat nieuwbouw

in de huidige markt wordt gezien als niet-duurzaam.

Dit komt doordat nieuwbouw te vaak lege gebouwenachterlaat, die steeds vaker niet meer worden gebruikt.

Recent besloot APG Asset Management, de grootste

pensioenbelegger van ons land, daarom in Nederland

niet meer te investeren in nieuwbouw.

Duurzame renovatie en functieverandering heeft de

toekomst. In tegenstelling tot nieuwbouw, groeit de

vraag naar duurzame renovatie of revitalisatie van

bestaande bouw. Dat komt doordat gebruikers zoekennaar kosteneciëntie en reputatievoordelen naar aan-

leiding van hun eigen duurzaamheidsstrategie. De focus

van projectontwikkelaars en ontwerpers verschuift

daarmee meer naar advisering dan b de traditionele

ontwikkeling van nieuwe panden op nieuwe locaties op

nieuwe grondposities. De projectontwikkelaars die als

eerste van deze veranderende vraag in de utiliteitsbouw

weten te proteren, winnen competitief voordeel.

“OVG heeft gebroken met alleen nieuwbouw. Over vf jaar bestaat de helft van onze ontwikkelprojecten

uit herontwikkeling, transitie en onttrekking vankantoorvastgoed.” Alex Kompier, OVG

De traditie doorbrekenParten in de bouwen vastgoedsector zn eensgezind

dat een DBFMO-aanpak kan bdragen aan het verbete-ren van duurzaam rendement binnen de utiliteitsbouw.

Parten zn hierdoor genoodzaakt om vooruit en over

hun eigen productsilo’s heen te denken en duurzaam-

De overheid zou de impasse kunnen doorbreken en een

voortrekkersrol kunnen vervullen voor een collectief

duurzaamheidsstreven. Ook in de ‘Leidende principes’

spreekt men de verwachting uit dat duurzame ontwik-keling wordt bevorderd door wetgeving en duurzaam

aanbesteden door de overheid.

Gebruikers ook op lange termn cen-traalEen duurzaam gebouw is een veelzdig gebouw. In de

aanleg of renovatie van utiliteitsbouw moet zoveel mo-

gelk rekening worden gehouden met de verschillende

gebruikers van het pand gedurende haar levensduur.Uit interviews met gebruikers blkt dat de gebruiks-

vriendelkheid van de kantoorruimte maatgevend is

voor duurzaamheid. Huurders willen exibiliteit en

vrheid wanneer bedrfsactiviteiten veranderen. Een

voorbeeld is ‘Het Nieuwe Werken’, waarb werknemers

afwisselend op kantoor, onderweg of thuis werken.

De exibiliteit die dit vraagt, is succesvol in te bouwen

met een integrale aanpak via bvoorbeeld DBFMO.

Transparante, langetermnafspraken tussen belegger,

huurder en beheerder zn cruciaal voor een optimaal

duurzaam rendement.

“Wie is de klant? De belegger, de ontwikkelaar of de gebruiker? Onze ervaring is dat de belegger, die hetuiteindelk voor het zeggen heeft, zelden overlegt

met de architect. Hierdoor kunnen ontwikkelaars

beslissingen nemen die op korte termn voor henwinstgevend zn, maar op lange termn juist geld

of energie kosten voor de latere eigenaren van het vastgoed.” Alex de Jong, OMA/Rem Koolhaas

3 Design-Build-Finance-

Maintain-Operate:

anders dan b tradi-

tionele aanbesteding

worden verschillende

opdrachten in de

ontwikkel-, bouwen

exploitatiefase en

de levenscyclus van

het gebouw in één

keer in één contract

in de markt gezet.

De opdrachtnemer is

vaak een consortium

van verschillende

parten, bvoorbeeld

een bouwonderne-

ming, onderhoudsbe-

drf en een facilitair

dienstverlener.

4 Economisch Meest

Voordelige Inschr-

ving: b deze aanbe-

stedingsmethode kun-

nen naast prs andere

criteria meegewogen

worden. Bvoorbeeld

publieksgerichtheid,

duurzaamheid of

projectbeheersing.

maak strategische keuzes

“ De rksoverheid speelt een cruciale rol. Z moet de regie nemen,

richtlnen formuleren, de rules of the game bepalen en eisen stellen aan duurzaamheid.”

Henk Vlug, Fortrus

‘Vooral bouwondernemingen bevinden zich nog in een leerom-

geving. Bouwers zn nog erg conservatief en moeten eerst de

interne verzuiling (structuur van veel bouwbedrven) zien teoverwinnen, voordat ze echt de duurzame weg op kunnen gaan.

Tokunbo Westeijn, Facilicom/Breijer

19Rabobank PwC



19

heid daadwerkelk te op te pakken in het utiliteitsbouw-

proces. Het is wel lastiger dan het lkt. Alle schakels in

de bouwkolom willen traditioneel vaak een individuele

oplossing; het eigenbelang voert nog te veel de boven-

toon.

“Een leiderschapswissel geeft ruimte voor verande-

ring en innovatie op het gebied van duurzaamheid.

DGBC (Dutch Green Building Council) voorziet veelwisselingen door het afscheid nemen van de baby-boomgeneratie.” Stean van Ufelen, DGBC

Scherpe aanbestedingsprocedures remmen ambities

en duurzame initiatieven binnen de sector af. Zowel de

marktsector als de overheid beslist uiteindelk nog vaak

op kortetermnkosten en niet op bewezen ervaring

van een consortium en langetermnwaarde. Neem

grote multinationals zoals Philips, Akzo en Ahold. Dezeparten maken liever gebruik van ervaren bouwteams

om fabrieken wereldwd neer te zetten of winkels te

verbouwen. De initiële kosten liggen misschien hoger,

maar dit wordt gecompenseerd door de tdsbesparing

en de verbeterde kwaliteit die b herhaling wordt gere-

aliseerd door eerdere ervaringen. Elke keer weer wordt

geleerd en verbeterd. DBFMO en PPS kunnen helpen b

het doorbreken van de traditie. Maar het wordt pas echt

een succes wanneer er meer aandacht komt voor prs

in combinatie met kwaliteit. Een goed voorbeeld is het

EMVI-uitgangspunt binnen DBFMO en het streven naar

het beperken van administratieve en juridische inspan-

ningen die tenderkosten opdrven.

“De bouwkolom is nog vaak conservatief en reactief.

Samenwerking tussen partners in de bouwkolom is

echter een voorwaarde voor duurzaam succes.” Martijn Luchjenbroers, VolkerWessels Integraal

Best practices:de besten worden beter

• Wees de verandering die je in de wereld wilt zien.

Om duurzaamheid in het ‘DNA’ van een organisatie te krijgen is leider-

schap nodig. Het is belangrijk energie te steken in de 15-20% van de men-

sen die enthousiast zijn. Een duurzame leider stimuleert de persoonlijkeinitiatieven van deze ‘duurzaamheidsambassadeurs’ binnen de organisatie

én geet zel het goede voorbeeld. Indien men het belang van duurzaam-

heid slechts benadrukt in het jaarverslag en bij mediagelegenheden, dan

heet het geen schijn van kans.

• Duurzaam ondernemen vraagt om een cultuurverandering

Duurzaamheid gaat niet alleen over technisch innovatieve oplossingen

die goed zijn voor het milieu. Integratie van duurzame oplossingen in de

bedrijsvoering vraagt om verandering van bestaande werkpatronen en

attitude van zowel het management als ook de medewerkers. Dit is lastig

en vraagt om sociale innovaties. Betrek medewerkers bij plannen waarin

je duurzaamheid wilt integreren. Dit is een vernieuwing van de wijze

waarop het werk in ondernemingen is georganiseerd, De arbeidsproduc-

tiviteit en de kwaliteit van de arbeid zijn hiermee gebaat. Deze keuzes

zorgen voor een transitie binnen de onderneming.

•Investeer in duurzaamheid Wacht niet op het uitkristalliseren van wet-en regelgeving, nieuwe con-

tractvormen en de vastlegging van duurzaamheid in taxaties. Probeer te

experimenteren ondanks dat de opbrengsten niet direct zichtbaar zijn.

Op de langere termijn zal een duurzame aanpak zich terugbetalen in een

duurzaam en ook een nancieel rendement. De investeringen van de

voorlopers in de sector laten zien dat zij verwachten dat duurzaamheid

een waardebepalende actor wordt.

“DBFMO is een noodzakelke voorwaarde voor duurzame

utiliteitsbouw. Want met een platte aanbesteding gaat het niet

gebeuren. Door DBFMO verschuift de focus van stichtingskostennaar een life cycle benadering.”

Sander Holm, BAM Utiliteitsbouw

20



20

21



21

Meten is weten:monitor de voortgang van

duurzaamheidNa het vaststellen van strategische duurzaamheidsdoelen,

is het belangrijk om de toegevoegde waarde van duur-

zaamheid te definiëren en de voortgang te meten. In de

bouwen vastgoedsector is het steeds vaker gebruike-lijk om de ‘groene’ component van gebouwen in kaart te

brengen via certificering. Om de voordelen van duurzaam-

heidsinitiatieven ten volle te benutten, is het belangrijk

duurzaamheidsdoelen en -prestaties te communiceren aan

stakeholders en klanten.

Hoofdstuk 2

Praktijk #04oofdkantoor NSI – Hoofddorp

Dit bestaande kantoorpand is eind 2010 in gebruik genomen

na een korte, intensieve renovatie van acht weken. Het pandmaakte een labelsprong van F naar A. Een deel van de

energiebehoete wordt lokaal opgewekt door windturbines

en zonnepanelen. Bovendien komt het nieuwe energiever-

bruik 40% lager uit. Het verduurzamen van dit pand is een

estcase voor NSI. De onderneming wil praktijkervaring

opdoen met nieuwe technieken en systemen. Het pand is

uitgerust met een hightech energiemonitoringssysteem.

Bron: NSI (belegger/eindgebruiker)

22 Hoofdstuk 2 Meten is weten:monitor de voortgang van duurzaamheid



22

H.2 Duurzaamheidslabels dragen in belang-

rke mate b aan de meetbaarheid van de duurzaam-

heid van gebouwen. Denk aan keurmerken als Green-

calc+, EPC, GPR Gebouw, LEED en BREEAM-NL. Demeningen over de werking van de meetmethodes en de

toepasbaarheid ervan lopen echter sterk uiteen. Meet-

methodes zn nog volop in ontwikkeling en variëren in

breedte en focus.

Zo heeft Bouwfonds REIM recentelk GPR Gebouw

aangevuld met locatieaspecten, waaronder de bereik-

baarheid van een gebouw, het voorzieningenniveau op

de locatie en de uitstraling en kwaliteit van de omgeving. De Dutch Green Building Council (DGBC) vindt

de scope van GPR echter nog te beperkt en te nationaal.

DGBC stelt dat GPR-scores onvoldoende relatie hebben

met de vastgoedwaarde. Ze kiest liever voor BREEAM,

waarb DGBC vaststelt dat BREEAM-scores ook mak -

kelker internationaal zn te vergelken.

Is een duurzaam gebouw daadwerke-

lk eciënter en energiezuiniger?Niet alleen de bouw van een pand, maar het gebruik is

bepalend voor de mate waarin een gebouw energiezui-

nig is. Het geven van een label aan een gebouw volstaat

niet. Pas door het energieverbruik tdens het gebruik

van het gebouw te meten, weten we echt hoe energie-

zuinig het is.

“Er zit veel verschil tussen het theoretische energiegebruik versus het actuele energiegebruik. APGis daarom voorstander van het monitoren vanenergiegebruik met behulp van slimme meters. W

pushen onze investeringen om dit actuele gebruik op jaarbasis te rapporteren via de Global Real EstateSustainability Benchmark (GRESB).”

Sander-Paul van Tongeren, APG Asset Management

Huidige duurzaamheidslabels zeggen niet altd alles

over de energie-eciëntie van het gebouw zelf, maar

vooral over de extra voorzieningen of installaties die

eraan zn toegevoegd. Het plaatsen van slimme meters

en het monitoren van het gebruik over een bepaaldeperiode, zn de enige manier om te kunnen beoordelen

op prestaties. In de realisatie en het gebruik van een

duurzaam pand moet men eerst beter inzicht en grip

krgen op de duurzame prestaties van gebouwen. Er

zn anders simpelweg nog te veel uitvluchten mogelk

voor ‘greenwashing’.

“ Duurzame utiliteitsbouw zit nog steeds op een

leercurve. Daarom moet je continue meten en rapporteren om verandering en verbetering tot stand tebrengen. Dit betekent wel dat de inhoud van labels

als BREEAM-NL aan verandering onderhevig is. Maar energielabels helpen tenminste b het verge-lkbaar maken van gebouwen.”

Jeroen van der Kemp, Dura Vermeer

monitor de voortgang van duurzaamheid

“ Het voldoen aan labels moet geen doel op zich zn. Grote labelsprongen

lken leuk, maar het gaat om de samenhang tussen de maatregelen en

het gebruik van het gebouw in de praktk waardoor een huisvestings-

oplossing duurzaam wordt.”

Martijn Luchjenbroers, VolkerWessels Integraal

23Rabobank PwC



3

Het verlagen van het energieverbruik en de CO-uitstoot

in de gebouwde omgeving is al lang geen vrblvendeoptie meer. Het is een randvoorwaarde.

De EU heeft bepaald dat alle nieuwe gebouwen en grote

herontwikkelingen in 2020 bna geheel energie- en

CO-neutraal moeten zn. Over dat ‘bna geheel’ zal

nog wel gediscussieerd worden, maar veel speelruimte

zal door Brussel niet gegeven worden.

Niet alleen vanuit de overheid, maar ook vanuit andere

opdrachtgevers neemt de druk toe om rekening te

houden met energieverbruik. ProRail ontwikkelde

de CO-prestatieladder en heeft deze tool vervolgens

overgedragen aan de sector. Hoe meer een bedrf zich

inspant om CO te reduceren, hoe groter de kans op

gunning van een project door ProRail. Daarb wordt de

CO-score vertaald in een nancieel gunningsvoordeel

voor het bedrf (een afslag op de aanbiedingsprs).

Naast ProRail en Rkswaterstaat zal ook de Rksgebou-

wendienst de prestatieladder gaan hanteren.

“Neem de CO -prestatieladder. De prestatie zegt

alleen wat over de eigen carbonfootprint van deonderneming, oftewel slechts ongeveer 4% van deCO -impact die de bouw als keten heeft. De andere

48% gaat over de CO -impact van het gebruik vanmaterialen en de andere 48% over de exploitatiefa-

se. Hier zou het om moeten gaan: het ontwerp en de

levenscyclus van een pand. Dit wordt jammer genoeg

niet meegenomen.” Tokunbo Westeijn, Facilicom/Breijer

Onze belangrijkste aanbevelingen

• Het monitoren van duurzaamheid in de gebruiksase

geet de mogelijkheid de werkelijke impact op waarde-

creatie vast te stellen.

• Het intern en extern aantoonbaar maken van duurzaam-

heid is essentieel in de bedrijsvoering.

• Certicering maakt duurzame prestaties inzichtelijk en

signaleert betrouwbaarheid.

• Beleggers kunnen gebruikers helpen om te sturen op

energielasten door te investeren in de ontwikkeling zoals

ICT tools en slimme meters.

“ Duurzaam bouwen vraagt om een aanpassing van alle

betrokkenen. Als we bvoorbeeld accepteren dat het iets

vaker per jaar warm is in onze gebouwen, kunnen we

ink besparen op koeling. Dit eect wordt wel opgeheven

als gebruikers naar de bouwmarkt rennen om lokaal een

airco aan te sluiten. De facilitair manager heeft hier eenbelangrke rol om de gebruiker bewust te maken van zn

verduurzaamde omgeving.” Alex de Jong, OMA/Rem Koolhaas

24 Hoofdstuk 2 Meten is weten:monitor de voortgang van duurzaamheid



“Alleen een integrale benadering kan leiden tot een goede aanpak van het probleem. Voor ons nieuwekantoor in Hoofddorp hebben we ingezet op een con-

sortium dat ook voor de komende 10 jaar met elkaar

verbonden is. Niet alleen via de huur, maar ook voorde levering van de energie in de gebruiksfase via een ESCO-constructie.” Flip Verwaaijen, PostNL

Een ESCO, oftewel Energy Service Company, biedt

de investeerder (veelal de eigenaar van het gebouw)

nanciële en technische ontzorging. Daarb krgt de in-

vesteerder de garantie dat een vooraf overeengekomen

energiebesparing wordt gerealiseerd in een gebouw.

B veel initiatieven ziet men ondanks de energiespa-ringsinvestering de toegezegde besparingen teruglopen

gedurende de gebruiksfase. Een ESCO biedt een oplos-

sing door het gebruik intensief te monitoren en tdig te

signaleren wanneer ingrpen nodig is.

Op weg naar dynamische meet-methoden en een integrale aanpak Een slim gebouw is zo slim als zn gebruiker. In

bestaande meetmethodes wordt te weinig rekening

gehouden met het gedrag van de gebruiker. Een groot

nadeel van veel meetmethoden is dat ze statisch zn:

een gebouw krgt een waardering op basis van een

eenmalige toetsing. De energiezuinigheid van een duur-

zaam gebouw wordt teniet gedaan als deze niet goed

wordt gebruikt.

“Knelpunt b energiebesparing binnen duurzame

ambitie: gebruikers worden na verhoging van de energie-

eciency nonchalanter in gebruik, waardoor

besparingsvoordelen afnemen.”

Henk Willem van Dorp & Robby de Reus, Van Dorp Installaties

Duurzame gebouwen zn gebouwen die duurzaam zn

én blven in het gebruik, niet alleen ten tde van de

oplevering. Daadwerkelk energiebesparen vraagt om

continu monitoren van het energieverbruik tdens het

gebruik van een gebouw. Dit biedt belangrke kosten-

voordelen voor de gebruiker. Daarnaast zorgt monito-

ring voor een belangrke bewustwording die de adoptie

van nieuwe duurzaamheidsinitiatieven door eigenaar

en gebruiker bevordert.

Ondernemingen moeten in hun verantwoording steeds

meer tegemoet komen aan nieuwe eisen die gebruikers

aan informatie stellen. Steeds vaker baseren stakehol-

ders hun beslissingen op niet-nanciële informatie.Rapportages over duurzaamheidsprestaties verhogen

de transparantie. Vericatie door een externe part

versterkt de geloofwaardigheid. Zegt de certicering op

zich dan zoveel? Misschien niet, maar op het moment

dat het ontbreekt, dan heeft men wat uit te leggen. Alle

stakeholders moeten kritisch blven kken naar de

toegevoegde waarde van certiceren. Aandachtspunt is

de huidige wildgroei van certicaten.

25Rabobank PwC



Best practices:meten is weten

• Maak duurzame prestaties meetbaar

De koplopers hebben duurzaamheid op een overzich-

telijke en complete wijze voor de belangrijkste belan-

gengroepen weergegeven en meetbaar gemaakt zowel

tijdens de ontwikkelase als tijdens realisatie, gebruik,

verbruik en beheerase. Een veel gebruikt instrument bij

monitoring is de Business Balanced Score Card. De ocus

van de gehele organisatie komt te liggen op die duur-

zaamheidprestaties die tot een doorbraak kunnen leiden.

Kortom een concrete vertaling van de strategie leidt tot

structuur en samenhang.

• Versterk geloofwaardigheid, verbeter transparantie

Rapportage over de prestaties verhoogt de transparantie

en vericatie door een onahankelijke externe partij ver-

sterkt de geloowaardigheid. De koplopers zorgen dat

de duurzaamheidprestaties zijn uitgedrukt in relevante

prestatie, dat de eiten onderbouwd worden met meet-

bare gegevens en in de periodieke management- en

directierapportages worden ingebouwd en met regel-

maat publiekelijk worden gecommuniceerd.

“ Zonder monitoring is het na- streven van energiebesparing een

lastige zaak. Energieverbruik kan

inzichtelk worden met het ge-

bruik van een monitorschermpje,

zoals onze op afstand uitleesbare

electrameters. Deze stellen w terbeschikking aan onze gebruikers

om laaghangend fruit te plukken.

Zo’n 45% minder energie-

verbruik is te realiseren door

simpele acties, zoals lichten later

aan- of eerder uitzetten.” Erwin Wessels, Nieuwe Steen Investments

26 Hoofdstuk 3 Zoek gemeenschappelke voordelen:kk naar de omgeving, betrek partners



27Praktijk #05



Zoek gemeenschappelĳke voordelen:

kk naar de omgeving,betrek partnersSamenwerken in de keten is een randvoorwaarde voor duurzame

realisatie. Een gebouw is hierbij een onderdeel van een leefom-geving met vele stakeholders. Uiteindelijk zal de waardering van de

leefomgeving de waarde van een pand mede bepalen. Bedrijven in

de bouwen vastgoedsector die op basis van deze uitgangspunten

nieuwe samenwerkingsmodellen weten te ontwikkelen, profiteren

als eerste van deze groeiende markt.

Hoofdstuk 3

Praktijk #05ibliotheek Boekeberg Spijkenisse

De Boekeberg (10.000 m2) is de nieuwe bibliotheek

in Spijkenisse. Belangrijk uitgangspunt voor het

ontwerp is de versterking van de centrumunctie.

Vana de straat kijken nieuwsgierige voorbijgan-

gers direct in de glazen stolp. Het pand kent vele

duurzame elementen. Onder de stolp worden

onder andere binnenplanten ingezet voor koeling.

De warmte uit de stolp wordt in de grond

opgeslagen voor koude dagen.

Bron: Arcadis (installatieadvies)




“We werken alleen nog maar in 3D BIM (Bouw Informatie Model), omdat dit ketenpartners dwingt

uit hun eigen ‘hokje’ te komen en meer oog te krgen voor de omgeving waarin hun product of dienst

wordt ingebed. Door uit te gaan van een gebiedsge-richte aanpak, kun je het energieverbruik beter op-timaliseren en voorspellen en wordt het makkelker

om te kiezen voor duurzame opwekking.” Jeroen van der Kemp, Dura Vermeer

“De omgevingsdimensie van duurzame utiliteits-bouw wordt steeds belangrker, waarb integratie

van verschillende functies voorop staat. Zo zien w

een uitdaging voor de vastgoedsector in het creëren van de derde werkplek; de zzp-er of werknemer die

niet thuis of op kantoor wil werken, maar een pret-tige omgeving zoekt om relaties te ontmoeten.”

Henk Willem van Dorp, Van Dorp installaties

Transformatie naar een aantrekkelkeomgeving Veel kantorenparken, bedrventerreinen en winkel -

centra staan voor de uitdaging om te transformeren tot

een aantrekkelke verblfsplaats. Dat dwingt parten

in de bouwen vastgoedsector tot onderscheidend

handelen. Onder druk van toenemende leegstand gaan

gemeentes onderling de concurrentie aan, maar schrap-

pen z inmiddels ook schoorvoetend het ontwikkelen

van nieuwe locaties. Daarb moeten ze ook nog eens

rekening houden met trends als ‘Het Nieuwe Werken’,

vergrzing en voortgaande urbanisatie.

“Elke nieuwe ‘groene’ vierkante meter die je ergens

bouwt, zorgt voor een vierkante meter leegstandop een andere plek. W behouden klanten via onze

saldobenadering: wat is het saldo van positieve en

negatieve eecten op milieu en omgeving, huurders-tevredenheid en waardeontwikkeling.” Erwin Wessels, NSI

“We hebben een duurzaamheidsconvenant getekend.W promoten b onze klanten verduurzaming van

bestaande panden naast duurzame nieuwbouw. Wanticiperen op de volgende gebruiker, met adviesover herinrichting. Ook als eindgebruiker moet jeeen goed huisvader zn en je object niet kannibalise-ren, maar revitaliseren.” Pieter Zwart, FGH Bank

Een aantrekkelke leefomgeving - ook te zien als ruim-

telke kwaliteit - laat zich het beste omschrven als een

gebied voor bedrven en burgers waarin aandacht is voor welvaart en welzn op de korte en lange termn.

Het welznsaspect komt door veroudering en verloede-

ring van de utiliteitsgebouwenvoorraad steeds meer in

de belangstelling te staan. De bouwstenen van ruimtel-

ke kwaliteit zn gebruikswaarde (functioneel gebruik),

belevingswaarde (subjectieve beleving) en toekomst-

waarde (toekomstige waardering van functionaliteit

en esthetiek). Duurzame utiliteitsbouw houdt naast

ecologische en energetische gebouwaspecten rekeningmet deze dimensies van ruimtelke kwaliteit.

“Door het creëren van

een prettige omgeving,

verhoog je uiteindelk

de economische activiteiten aantrekkelkheid in een gebied en

uiteindelk dus ook de huurstromen.

We stimuleren het omgevingsklimaat

onder andere door het organiseren

van evenementen in onze winkel-

centra en het faciliteren van werk- gelegenheidsprojecten.” Francine Zijlstra, Corio

“ We moeten ons bestaande vastgoed herprogrammeren.

We hebben steden gecreëerd waar mensen niet willen zn. Duurzaam ontwerpen vraagt om een integrale

benadering waarin de beleving van de gebruiker

centraal staat.” Paul de Ruiter, architect

H.3

29Rabobank PwC



“Door de crisis heeft het rekening houden met deleefomgeving ook een dip gehad. Er zn minder mid-delen beschikbaar om hierb uitvoerig stil te staan in

het stedenbouwkundig ontwerp. Een recent voor-

beeld waar het nog wel gebeurde, is de nieuwbouw van de IB groep in Groningen. Daar zn rondom

het gebouw een stadstuin en commerciële functies geïntegreerd.” Harold Hinelaar, Facilicom/Breijer

Leefomgeving nog secundair b duur-zame waardering vastgoedDe utiliteitsbouw staat voor de uitdaging om begrip-

pen als leefomgeving en ruimtelke kwaliteit concreet

te maken in een een kosten-baten plaatje. Iets dat veel

moeilker te meten is dan bvoorbeeld het energiever-bruik. Uit onderzoek van professor Piet Eichholtz blkt

dat duurzame kantoren gemiddeld een 2% hogere huur

per vierkante meter opleveren. Ook de bezettingsgraad

is gemiddeld hoger en stabieler. Dit resulteert in een

gemiddeld 16% hogere opbrengst b verkoop. Het

onderzoek richt zich primair op milieu en energiever-

bruik. Tot dusver vinden taxateurs het echter nog lastig

om zelfs deze ‘smalle’ denitie van duurzaamheid te

beprzen b de waardering van vastgoed. Wel lkt ersteeds meer consensus te komen voor het hanteren

van een afslag voor niet-duurzame panden. De meeste

stakeholders in de bouwen vastgoedketen zien het

nog niet als hun primaire taak om te investeren in

maatschappelke waardevermeerdering. Kiezen voor

een integrale aanpak met omgevingsaspecten, kan de

ontwikkeling van duurzame gebouwen naar een hoger

plan tillen. Een benchmark van duurzame gebouwen,

waarb ook gescoord wordt op omgevingsaspecten, kan

daarb helpen.

“Uitdaging voor de komende periode is het vinden van oplossingen voor het creëren van een gebiedspotentie; hoe ontwikkel je

nieuwe identiteiten en een onder-

scheidend vermogen, uitgaand van gebiedseigen kenmerken (cultuur, natuur).”

Theo Salet, ingenieursbureau Witteveen + Bos

Integrale aanpak nodig voor langjarigaantrekkelk gebouw en omgevingDBFMO - of een vergelkbare integrale aanpak - focust

op het vanaf het begin betrekken van alle relevante

stakeholders, inclusief de (potentiële) eindgebruiker.

Bovendien brengt het ontwerp, bouw en beheer belkaar. Dit zorgt voor realisme b het opstellen van een

haalbare businesscase. Het dwingt tot nadenken over de

exploitatiefase en de behoeftes van eindgebruikers in de

toekomst.

Door uit te gaan van het pand, de gebruiker en de om-

geving als een organisch geheel, ontstaat automatisch

meer oog voor de exploitatiefase van vastgoed. Dit past

b uitstek in een DBFMO-aanpak en sluit aan b de M-

(onderhoud) en O- (beheer) component. Het vraagt in

veel gevallen een vroegtdige en langjarige betrokken-

Onze aanbevelingen

• Integreer de leeomgeving in de realisatie en het beheer van duurzame utiliteits-

bouw.

• Maak de omgeving van een gebouw aantrekkelijk. Voorkom leegstand in de

toekomst.

• Kies voor de eindgebruiker als uitgangspunt. Maak de gebruiksase leidend voor

het ontwerp en de bouw.

• Betrek partners en werk samen om klantgerichter en duurzamer te bouwen.

“ Als je projecten wilt (her)ontwikkelen die nog bestaan over 50 jaar, dan

moet je focussen op de omgeving. De inrichting van die omgeving moet

dan per denitie vanuit een mixed-use perspectief worden ingevuld.” Bram Adema, Corporate Facility Partners




heid van alle stakeholders om aantrekkelke locaties tot

stand te brengen waar bedrven en consumenten graag

willen verblven. Het verfraaien en technisch verduur-

zamen van panden draagt zeker b aan een attractiever

beeld. Maar de sector moet zich veel meer gezamenlk

inspannen om ook de omringende omgeving een up-

grade te geven.

“Het uitbreiden van de bestaande voorraad en hetontwikkelen van nieuwe weilandlocaties zn niet

langer aan de orde. Gebouwen moeten slimmer wor-

den geïntegreerd in bestaande situaties; er moeten slimme coalities worden gesmeed om dit te bereiken. Ik noem dit intrinsieke duurzaamheid.” Leo van der

Kemp, Arcadis.

Duurzaamheid leidt tot nieuwe verantwoordelkhedenWe kunnen vaststellen dat de gebruiks- en beheerfase

in toenemende mate bepalend wordt voor het ont-

werp en de bouwfase van een pand. Dit betekent voor verschillende parten in de sector een rolverandering.

Bovendien stimuleert het nieuwe businessmodellen

met nieuwe verantwoordelkheden. Voorafgaand aan

de ontwerpfase zouden overheden meer duidelkheid

kunnen geven omtrent hun toekomstperspectief voor

stedelke verdichting of het openlaten van de groene

ruimte. Richtinggevend hierin is bvoorbeeld de ambi-

tie om ergens nieuwe infrastructuur aan te leggen omde bereikbaarheid te verbeteren. Multimodale bereik-

baarheid is daarb de nieuwe norm.

“Als je een nieuw verdienmodel met verschillende parten ontwikkelt, dan ga je door diverse vertrou-wenscrises, dat hoort er nu eenmaal b.” Flip Ver-

waaijen, Post NL

“Geen monofunctie, maar een multifunctie, multi-user propositie is cruciaal voor geslaagd vastgoed.

Verschillende functies combineren en vormen integreren is een absolute voorwaarde.”

Sander Paul van Tongeren, APG Asset management

“Gemeenten moeten niet al te huiverig zn om het

groene gebied te bebouwen. Je kunt best bouwers

hier laten bouwen in ruil voor het aanbrengen vanmeer ecologische diversiteit.” Sander Holm, BAM Utiliteitsbouw

Als de ontwikkelaar de eindgebruiker weet te binden

met langjarig aantrekkelke locaties, dan voelt de vast-

goedbelegger zich ook meer comfortabel b investe-

ringen in de ruimtelke kwaliteit. Daarnaast voorkomt

vroegtdig overleg met architecten, installateurs,

gemeenten en eindgebruikers ‘fouten’ en onnodigekosten in de uitvoeringsfase. Dit levert een positieve

bdrage aan het beperken van de uiteindelke beheer-

en onderhoudskosten van pand en omgeving.

“Herontwikkeling of transformatie is per denitie

een adviesrol voor een ontwikkelaar; z zn door-

gaans niet de eigenaren van een bestaand pand.” Erwin Wessels, NSI

Interactie over gebruikerswens staatcentraal in leefomgevingHet werkelk veranderen van de leefomgeving kan al-

leen gebeuren in teams. Er moeten slimme verbanden

worden gesmeed tussen overheid en marktparten.

Uiteindelk moeten ze resulteren in langjarige coalities

die het principe van Total Cost of Ownership in het

vizier hebben. Daarb is het belangrk een afwegingte maken in welk stadium men interactie met andere

parten zoekt. Niet alleen het label dat b oplevering

is afgegeven bepaalt in belangrke mate de duurzaam-

“ De zwakke plek is samenwerking

in de bouw. Telkens is weer iemandanders de zwakke schakel in de

kolom.” Alex Vermeulen, Rijksgebouwendienst

“ Het gaat ook om

sociale duurzaamheid.

Een duurzaam gebouw

heeft ook alles te maken

met een plek waar

mensen graag komenen werken.” Walter de Zeeuw en Willy Blonk, PwC

31Rabobank PwC



heid van een gebouw. Het betrekken van gebruikers in

gebiedsontwikkeling is de sleutel voor realisatie van een

aantrekkelke leefomgeving.

“Het sociale aspect, het belevingsaspect is leidend voor Corio. Het is belangrk aantrekkelke ont-moetingsplaatsen te creëren. Consumenten moetenkunnen relaxen, socializen, zich thuisvoelen en

geïnspireerd raken.” Francine Zijlstra, Corio

“Succesvolle projecten zn projecten waarb 100%

transparant wordt samengewerkt. Je kunt wel pro-beren successen en innovaties voor jezelf te houden.

Dan ben je waarschnlk de beste in een specieketak van sport, maar je kunt je niet spiegelen. Uit-eindelk krgt de klant een suboptimale oplossing.”


In het licht van de nieuwe werkelkheid na de cri-

sis moet de bouwen vastgoedsector zich richten opkleinschalige verbeteringen van de leefomgeving. Via

een gefaseerde aanpak en b voorkeur binnen lang-

jarige samenwerkingsverbanden. Een langjarige insteek

is essentieel om de eindgebruiker te interesseren voor

een kantoor-, winkel- of bedrfspand. Daarover is brede

consensus onder alle parten. Maar men worstelt met

de praktische invulling. Gebruikersbehoeften ver-

anderen door de td en het tot stand komen van een

leefomgeving zal veelal in kleine stappen en organischplaatsvinden.

“DBFMO wordt de opmaat binnen vastgoedland. Het ligt aan de basis van langjarig en transparant

samenwerken. Binnen DBFMO wordt de gebruiks-component van een pand belangrker, maar je

zult exibiliteit in de M&O moeten inbouwen om

te kunnen omgaan met veranderende gebruikers-behoeftes.” Henk Vlug, Fortrus

“Een gebiedsfocus als uitgangspunt nemen en hetaan elkaar knopen van de plannen van verschillende

gebouwen lkt logisch, maar is nancieringstech-nisch bzonder complex.”

Guus Berkhout, Triodos Bank Vastgoedonds

“Door DBFMO verandert de keten niet. Dat gebeurt pas als je echt op een andere manier gaat werken.Samenwerken is alleen mogelk wanneer alle par-ten willen halen én brengen.” Luck Westerbaan, Imtech

Best practices:zoek gemeenschappelijke voordelen

• Voer de discussie over de leefomgeving

Veel gebruikers benoemen leeomgeving als een belangrijke actor voor de

aantrekkelijkheid van een pand, maar de sector doet hier nog onvoldoende mee.

Bedrijven die nieuwe samenwerkingsmodellen weten te ontwikkelen waarin de

leeomgeving een plek heet gekregen, zullen dit uiteindelijk ook terugzien in de

waardervermeerdering van vastgoed op de langere termijn. Er is nog een lange

weg te gaan. Men moet continu proberen het begrip duurzaamheid niet alleen

te vertalen naar milieueecten, maar ook te kijken naar de maatschappelijke

eecten van vastgoed op de omgeving door bijvoorbeeld leegstand.

• Samenwerken in de keten is de sleutel tot duurzaam succes

Het proces om te komen tot de realisatie en beheer van een duurzaam gebouw

is langdurig en loopt over veel schijven. Op basis van een duidelijke duurzame

visie met een ambitie voor gebouw en omgeving gaat de gehele bouwketen

aan de slag. Geschakelde samenwerking is een voorwaarde voor de realisatie

van de ambities. De samenwerking stuurt op vertrouwen en respect en balans

tussen het halen en brengen. De gelijkwaardige partijen brengen hun kennis in

en halen er de synergetische invulling met de andere schakels als meerwaarde

eruit. De selectie van de beste partner per schakel vergt een investering die zich

laat uitbetalen in een duurzaam bouwproces en duurzaam gebouw.

“ Als bank sluiten w het liefst aan als nagedacht wordt over

design, locatie en toekomstig gebruik. Door eerder upstream

aanwezig te zn in het proces, kunnen we intensievermeedenken over keuzes die later grote nanciële gevolgen

kunnen hebben.” Pieter Zwart, FGH Bank en Robbert Klaasman, Rabobank International

32 Hoofdstuk 4 Bereik operationele voordelen:meer doen met minder



33Praktijk #06



Bereik operationele voordelen:meer doen met minder

Dankzij goede monitoring hebben duurzaamheidsinitiatieven een financiële

component die kan worden uitgenut om de cashflow te verbeteren.

Een voorbeeld is het meten van excessief gebruik van middelen in productie en

verbruik. Dat is namelijk zowel economisch als ecologisch onwenselijk.

Een duurzame bedrijfsvoering stimuleert bovendien risico- en kostenmijdend

gedrag en het levert vaak een blijvende verbetering van operationele processen

op. Welke operationele voordelen zijn te behalen? Wat zijn de valkuilen?

Hoofdstuk 4

oofdkantoor Eneco - Rotterdam

In 2011 wordt het nieuwe hoodkantoor van Eneco

(30.000 m ) in gebruik genomen. Het gebouw krijgt een

groene, beplante gevel over de eerste drie bouwlagen.

De planten absorberen zonlicht, wat leidt tot minder

opwarming van de gevel . Op de daken komen

pv-cellen die een groot deel van de duurzame elektrici-

eit opwekken. Door uit te gaan van een fexibel

erkconcept, bespaart Eneco bovendien op huisves-

ingskosten en wordt er geen energie verbruikt voor

lege ruimtes.

Bron: OVG (ontwikkeling)




H.4 Verbeteringen in logistiek, sourcing en

andere supply chain processen zn erg eectief in het

realiseren van een strategie. Zowel vanuit nancieel

oogpunt als uit duurzaamheidsperspectief. Belangrk is

bvoorbeeld dat de implementatie van duurzaamheid

ook innovatie en creativiteit stimuleert. Dit komt de

productiviteit ten goede. Ook kan het bdragen aan de

ontwikkeling en verrking van diensten.

Enkele belangrke operationele voordelen van duur-

zaamheidsinitiatieven zn:

• e ciëntievoordelen en gereduceerde operationele

kosten;

• innovatie en diversicatie van producten en

diensten;

• hogere toegevoegde waarde en kwaliteit van de

dienstverlening aan klanten;• grotere bdrage aan de maatschapp en het milieu,

terwl ook de bedrfsreputatie stgt;

• optimalisatie van nieuwe en betere technologieën

in de bouw en energieverbruik;verbetering van de

werkomgeving voor personeel wat bdraagt aan

hogere productiviteit.

Duurzaamheidsinitiatieven zn verbonden met waarde-

creatie en kunnen vaak worden vertaald naar nanciële

meeteenheden.

Duurzaamheid moet waarde opleverenDuurzame realisatie is waardecreatie over een langere

periode. Bedrven in de bouwen vastgoedsector moe-

ten rekening houden met de factor td om duurzame

waarde te laten ontstaan in een gebouw of de bebouwde

omgeving. Voor gebruikers is duurzaamheid vaak een

te abstract begrip. Succes is te behalen wanneer de vertaalslag naar een verlaging van operationele kosten

wordt benadrukt. Na bewezen successen in energiever-

Omzet groei

Merk o reputatie

Risicomanagement

Klantwaarde

1 Maak strategische keuzes

2 Monitor de voortgang van

duurzaamheid

3 Zoek gemeenschappleijke

voordelen

4 Bereik operationele

voordelen

Duurzaamheidsinitiatieven

Impact op waardecreatie

Waarde voor

aandeelhouder

o eigenaar

35Rabobank PwC



bruik of facilitair beheer, kan over duurzaamheid op een

breder niveau worden gedacht. Zoals eecten op imago

en reputatie of uitbreiding van diensten. Grote onderne-

mingen lken zich eerder bewust van deze additionele

voordelen van duurzaamheid.

Duurzaamheid is een kwestie van doenGaat een bedrf voor duurzame utiliteitsbouw, dan

moet ze het ten eerste echt willen en vervolgens daadwerkelk uitvoeren. Het is belangrk om te beseen dat

veel duurzaamheidsinitiatieven niet veel extra hoeven

te kosten, maar eerder met een mentaliteitsverandering

te maken hebben. Daarnaast is het van belang vroeg-

tdig succes van duurzaamheidsinitiatieven breed te

communiceren binnen de organisatie, om zo verder

draagvlak op te bouwen. Het is opvallend hoeveel

duurzame maatregelen zichzelf terugverdienen in korte

td. Maar om dit te kunnen beoordelen, moeten ze welop tafel komen.

Onze aanbevelingen

• Duurzaamheidinitiatieven kunnen worden vertaald naar

verbetering van cashfow.

• Implementatie van duurzaamheid stimuleert innovatie

en creativiteit.

• Duurzame bedrijsvoering levert dankzij risico en kosten-

mijdend gedrag blijvende en continue verbetering van

operationele processen.

• Bespaar kosten door samenwerking in de keten. Blij in

gesprek met je partners, je kunt niet alles alleen.

“W zn voor 90% afhankelk van de kleinere aannemers, die

essentieel zn b het breed laten landen van duurzaamheid in Nederland. De budgettaire eisen van de opdrachtgever maken

het voor de kleinere aannemer lastiger om altd alles duurzaam

te doen. De verandering moet dus komen door het vastleggen in

het bestek.” Arnold Koomen, Koninklijke Jongeneel

“ Je kunt duurzaamheid op twee niveaus aanvliegen. Het meest

voor de hand liggend is de vertaling van duurzaamheid in pro-

jecten. Minder voor de hand liggend, maar minstens zo belang-rk, is hoe je als organisatie intern omgaat met duurzaamheid.

In hoeverre is dit vertaald in je investerings- en HRM-beleid, in

mobiliteitsvraagstukken etc. Het is die twee-eenheid die maakt

dat je overtuigd bewust met duurzaamheid bezig bent.”

Jan Berghege, Bouwbedrij Berghege




“ Een nieuwe gebruiker had in eerste instantie geenaandacht voor duurzaamheid en zei: ‘doe maar wat

je moet doen’. Na verloop van td werd de duurzaamheid van het pand onderdeel van de commu-nicatieboodschap en b uitbreiding was duurzaam-

heid een voorwaarde.” Guus Berkhout, Triodos Vastgoedonds

De eerste eciëntieslagen zn te behalen met relatief lage kosten. Dit kan door simpelweg het energiegebruik

inzichtelk te maken. Een belangrke uitdaging in het

realiseren van energiebesparing en de reductie van ge-

bruikskosten, is het vasthouden van duurzaam gedrag

van gebruikers. En niet slechts de intiële investering in

randapparatuur voor de monitoring van gebruik.

Bespaar kosten in de supply chain

Een belangrk operationeel voordeel is kostenbesparingin de keten. Hiervoor geldt het advies: blf in gesprek

met leveranciers. Bedrven kunnen niet alles alleen. Uit

onze interviews blkt dat duurzaamheidsafspraken over

leveringstden voor bedrven in de bouwen vastgoed-

sector belangrke kostenvoordelen of eciëntieverbete-

ringen opleveren. Dat geldt ook voor materiaalgebruik

en organisatie van werkzaamheden. Omgekeerd geldt

dat sommige duurzaamheidsinitiatieven stranden b

gebrek aan kennisdeling en de wil om samen te werken.

DBFMO-contracten zn een eerste stap in de goede

richting om samenwerking over de hele keten op te pak-

ken. Het is echter een valkuil om te denken dat integrale

contracten als DBFMO automatisch leiden tot betere

samenwerking. Als het te strak wordt doorgevoerd, kanhet ook zorgen voor een polarisatie van belangen van

individuele parten. Enkele geïnterviewde bedrven

geven aan dat huidige DBFMO- contracten vaak te com-

plex en onpraktisch zn. Verdere uitwerking en ontwik -

keling van DBFMO-contracten is wenselk om formele

samenwerking over de keten heen naar een hoger en

werkbaarder niveau te tillen.

“ DBFMO is de omgekeerde wereld. Vuistdikkecontracten zn een uiting van wantrouwen.

Bovendien is er veel overhead mee gemoeid, vraagt het veel juridische inspanning en

papierwerk.”

Pieter Koenders, Imtech

“ Energieverbruik en CO -uitstoot zn leidend b duurzame utiliteitsbouw. De ontwerpfase van een gebouw is

zeer bepalend voor het gehele toekomstige energieverbruik

tdens de levensloop van een pand.”

Marlon Huymans, OVG

“ Het gaat niet zozeer om continu nieuwe producten te

ontwikkelen, maar veel meer om het slim combineren van

bestaande technieken op een proactieve wze. Je zou kunnen

zeggen: early adopted proven technology.”

Pieter Koenders, Imtech

37Rabobank PwC



Best practices:bereik operationele voordelen

• Slim combineren

In de traditionele bouwen vastgoedpraktijk vertrouwt

iedere partner in de keten op zijn eigen kracht. Men

ontwikkelt het lieste een nieuwe techniek o een nieuw

concept volledig uit voor het te delen met anderen.

Slimme technieken die niet goed gebruikt worden, o die

door andere omstandigheden geen rendement opleve-

ren, zijn echter nutteloos. Het combineren van meerdere

slimme technologieën o werkwijzen levert veel meer op.

Creëer ruimte in het bouwproces en tijdens het gebruik

om bewezen (beheer)technieken gecombineerd toe te

passen. Accepteer dat het gepaard gaat met vallen en

opstaan. Treed daarvoor ook vroegtijdig in contact metde andere partners in de keten en bespreek met elkaar de

wensen van de eindgebruiker.

• Creatieve kracht benutten

De medewerkers die dag in dag uit in het proces staan

zijn uw experts in de details. De kunst is om deze

krachtbron te benutten. Zij weten als geen ander hoe een

proces o een techniek veel beter toegepast kan worden

en waarderen het enorm indien er naar hen geluisterd

wordt. Doorbreek de interne silo’s en gee ruimte aan

het identiceren van slimme, innovatieve ideeën. Al snel

zal blijken dat de organisatie eciënter en eectiever

kan werken. De interne creatieve doe- en denkkracht is

aanzienlijk en vraagt extra organiserend vermogen om

te benutten.

“ We hebben bvoorbeeld onze

toeleverancier van stenen gevraagd

om pakketten beter te mixen, zodatmaattolerantie minder een issue

wordt. Het resultaat is een kleinere

foutmarge, minder afval en minder

overschrding van kosten, dus

hogere kwaliteit.”


38 Aanbevelingen Uw duurzame agendabegint vandaag!



Uw duurzame agendabegint vandaag!

Duurzaamheid groeit uit tot een absolute randvoorwaarde voor

continuïteit in de bouw-en vastgoedsector. U kunt vandaag al

actie ondernemen om een duurzame toekomst te realiseren.

Ons onderzoek levert een aantal praktische acties en tips op die we

graag met u delen.

Aanbevelingen

39Rabobank PwC



1 Wees de verandering die u in de wereld wilt zien. Om duurzaamheid in het ‘dna’ van een bedrijf

te krijgen, is leiderschap nodig. Neem die rol, geef het goede voorbeeld en stimuleer persoonlijke

initiatieven van ‘duurzaamheidsambassadeurs’ binnen uw organisatie.

2 Integreer duurzaamheid in uw organisatie. De implementatie van duurzaamheid vraagt om een

cultuurverandering. Breek de interne silo’s af en stuur op gedragsverandering van managers en

medewerkers en de herschikking van werkpatronen.

3 Laat zien dat u duurzaam bent. Ondernemingen worden beoordeeld op hun duurzaamheids-

prestaties. De koplopers hebben duurzaamheid in alle bouwfasen meetbaar gemaakt en

communiceren dit actief in- en extern. Maak marketingbudget vrij om u te onderscheiden.

4 Zoek de samenwerking in de keten als sleutel tot duurzaam succes. De partijen brengen hun

kennis in het proces in en halen er nieuwe inzichten en verbindingen met de andere schakels uit.

Stuur op evenwicht tussen halen en brengen.

5 Haal kennis van buiten naar binnen. Zorg dat er nieuwe uitdagingen en prikkels worden

gecreërd, zodat er nieuwe inzichten en oplossingen ontstaan. Betrek hiervoor andersoortige

expertise van buiten uw eigen sector.

6 Combineer bewezen technieken. Creëer ruimte in het bouwproces en tijdens het gebruik om

bewezen technieken gecombineerd toe te passen. Bewezen technieken moeten bij elkaar passen

om tot synergie te komen.

7 Maak gebruik van de kennis van uw medewerkers, ze zijn uw experts in de details. Geef

ruimte aan het toepassen van slimme ideeën. De interne creatieve doe- en denkkracht is aanzienlijk.

Het vraagt organiserend vermogen om die te benutten.

40 Literatuur Samen aan de slag!Best practices in duurzame utiliteitsbouw



Agentschap NL, (2011), Toekomstwaarde nu!, duurzaamheid verzilveren in gebiedsontwikkeling,

Den Haag

Belt, L. (2011), Duurzaam bouwen is een blvertje, Building Business maart 2011, p.20-22.

Berkhout, G. (2010), De meerwaarde van duurzaam vastgoed, Real Estate Quarterly juli 2010,

p.35-42.

Bouwend Nederland (2008), Leidende principes opdrachtgevend bouwbedrf, Zoetermeer.

Bouwfonds Real Estate Investment Management (2011), Market update duurzaam vastgoed,

maart 2011, Hoevelaken.

De Graaf, K . (2011), Hergebruik heeft de toekomst, Building Business duurzaam, juni 2011,

p.17-19.

Eichholtz, P., N. Kok en J.M. Quigley (2010), Doing well by doing good; green oce buildings,

American economic review.

Fraanje, P.(2006), Bouwen én Beheren, integratie levert veel meerwaarde op, Facility

management magazine, september 2006, p.18-22.

Gondrie, D. en W. Raas (2011), Green lease komt nog nauwelks voor, na duurzame bouw volgt

duurzaam gebruik, Vastgoedmarkt februari 2011, p.26.

Groothengel, P. en P. Verberne (2011), Het is een kwestie van fatsoen, Management scope/

Nuon special groen vastgoed juni 2011, p. 18-22.

Het nancieele dagblad, Duurzaam vastgoed, speciale blage in fd.selections, 6 juni 2011.

Imtech MVO Magazine (2011), Duurzaamheid als intrinsieke drive, juni 2011, p.5.

Meer, R. (2011), Duurzame maatregelen op herstructureringslocaties, Real Estate Quarterly

augustus 2011, p.48-55.

NSI (2011) , Naar duurzame huisvesting, Hoofddorp.

Praktkleerstoel gebiedsontwikkeling TU Delft (2011), Duurzame gebiedsontwikkeling,

doe de tienkamp!, Delft.

PwC (2010), Duurzaam ondernemen solide basis voor succes, Performance meting top bouw-bedrven in Nederland, Rotterdam.

Rabobank International (2010), Het Rabobank Vastgoeddebat, verder met visie,

september 2010, Utrecht.

Rabobank Nederland en Bouwend Nederland (2011), Strategie loont!, studie naar strategie in

de bouw, maart 2011.

Rau, T. (2011), http://rau.eu/2011

Stichting Research Rationalisatie Bouw (2008), Van aannemen naar ondernemen,

oktober 2008, Zoetermeer.

Van der Veen, J. en M. Noordhuis (2011), Bouw werkt hard aan ketenintegratie,Cobouw 15 februari 2011, p.11.

Van Hal, A. (2011), De toekomst van duurzaam bouwen, presentatie ‘Dag van de bouwkeramiek’,

19 april 2011, Amsterdam.

Van Tongeren, S. (2010), Het rendement van duurzaam vastgoed, Vba journaal, 2010,

p.27-35.

Verberne, P. en H. Schelvis (2011), Een investering met een gouden randje, Management scope/

Nuon special groen vastgoed juni 2011, p.10-11.

Wessels, P. (2011), Rp voor verandering, PropertyNL Magazine 16 september 2011, p.27-28.

Literatuur



Colofon & contactinformatie

Deze publicatie is een uitgave van Rabobank en PwC. Zij is samengesteld op basis van desk

research en diverse interviews met bedrijven uit de bouwen vastgoedsector. Overname

van tekst-en beeldmateriaal is alleen toegestaan voor niet-commercieel gebruik onder

volledige bronvermelding.

Vermenigvuldigen en/of openbaarmaking in welke vorm dan ook, is uitsluitend toe-

gestaan na schriftelijke toestemming van Rabobank, PwC en de geïnterviewden. Waardeze publicatie de visie weergeeft van de geïnterviewden, is dit niet noodzakelijker-

wijs die van Rabobank of van PwC. R abobank en PwC aanvaarden geen aansprakelijk-

heid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens onjuistheden

bevatten, noch voor eventuele (zet-)fouten en onvolledigheden. De gegevens zijn

verwerkt tot en met oktober 2011.

Tekst

Erik Franzen Director, sectorgroep Engineering & Construction PwC

T 06 204 32055 / Email: [email protected]

Rob Mathlener Senior manager Sustainability PwC

T 06 539 615 49 / Email: [email protected]

Rik Wenting Industry Analyst PwC

Tel. 06 139 804 96 / Email: [email protected]

Leontien de Waal Industry analyst Bouw en Vastgoed

Rabobank International – Corporate Clients Nederland

T 06 202 904 81 / E-mail: [email protected]

Sander Kuijpers Sectormanager Bouw & Vastgoed Rabobank Nederland

T 06 289 577 48 / Email: [email protected] Veendrick Business Developer Duurzaamheid

Rabobank International –Corporate Clients Nederland


Eindredactie

Edmond Verstraete Sectorleader Engineering & Construction PwC


Jeroen Scheelbeek Directeur Senior Relationship Banking, Rabobank International


Peter Fraanje Bouwend Nederland

Ontwerp

Volta_ontwerpers, Utrecht

Drukwerkbegeleiding

SUM=, Amstelveen

In opdracht van

Rabobank International – Corporate Clients NederlandPwC – Sectorgroep Engineering & Construction

Meerinformatievindtuop

www.pwc.nl/nl/bouw

www.rabobank.com/onderzoek



www.rabobank.nl/bedrijven/kennis/branches

of neem contact op met uw eigen accountmanager.

certificer

rende

stakeholders

Rapport k264 Db Duurzame Utiliteitsbouw 191011 29394585

Documents

Transcript of Rapport k264 Db Duurzame Utiliteitsbouw 191011 29394585