Rabobank Cijfers & Trends - Financieel Management · De gemiddelde prijs van bouwland ligt iets...

18
De grondmarkt in beweging 1 juni 2016 Rabobank Cijfers & Trends Thema-update: Grondmarkt Rabobank Cijfers & Trends De grondmarkt heeft bijzondere kenmerken. Veranderingen in eigendom, gebruik en prijs houden verband met de onvoorspelbare maatschappelijke context, vraag- en aanbodontwikkelingen en overheidsmaatregelen. We bespreken de ontwikkeling van deze factoren in de komende jaren. 1. Vooruitblik grondmarkt Naar verwachting daalt de grondprijs in de komende periode, waarbij een nog grotere spreiding ontstaat tussen goede akkerbouwwaardige gronden en gronden met minder opbrengend vermogen. Hierdoor zal de waarde van grond in regio’s met verschillende teeltmogelijkheden nog redelijk op peil blijven. Regio’s waar alleen gras geteeld kan worden, krijgen met een daling van grondprijzen te maken. Uiteindelijk zal per regio de impact van grond en de ontwikkelpotentie van de bedrijven de grondprijs bepalen. Iedere partij op de grondmarkt moet afwegen wat deze nieuwe dynamiek betekent voor zijn toekomstige uitgangspositie. 2. Voorgeschiedenis Na de forse daling van de agrarische grondprijs tussen 2001 en 2004 steeg deze de jaren erop voortdurend, mede door de mondiaal groeiende vraag naar grondstoffen. De sterkste toename was in 2007-2008, van 29.000 naar ongeveer 45.000 Thema-update: Grondmarkt euro per ha. Vervolgens liep de prijs geleidelijk op naar het niveau van 55.500 euro per ha in 2015. De gemiddelde prijs van bouwland ligt iets boven die van grasland. 3. Algemeen-economische factoren Door de algemeen-economische factoren zijn de ruimte- claims voor functies buiten de landbouw beperkt. De werk- gelegenheid buiten de landbouw is geen sterke pull-factor, zodat geen overschot aan grond te verwachten is. De lage rente is een ondersteunende factor voor de grondprijs. 4. Internationale agrarische markten Vanuit de internationale agrarische markten is vooralsnog geen impuls te verwachten voor een stijging van de agrarische grondprijs. 5. EU-landbouwbeleid De vermindering van de prijsbescherming en inkomens- steun drukt de grondprijs. Door het vervallen van de quotering van de melkproductie is grond een meer beperkende factor in deze sector geworden. De scherpere voorwaarden aan de steun (vergroening, cross compliance) verlagen de productie. 6. Nationaal beleid Toenemende milieueisen dragen bij aan de grond- gebondenheid, herstructurering en schaalvergroting.

Transcript of Rabobank Cijfers & Trends - Financieel Management · De gemiddelde prijs van bouwland ligt iets...

Page 1: Rabobank Cijfers & Trends - Financieel Management · De gemiddelde prijs van bouwland ligt iets boven die van grasland. 3. Algemeen-economische factoren Door de algemeen-economische

De grondmarkt in beweging

1juni 2016Rabobank Cijfers & Trends Thema-update: Grondmarkt

Rabobank Cijfers & Trends

De grondmarkt heeft bijzondere kenmerken.

Veranderingen in eigendom, gebruik en prijs houden

verband met de onvoorspelbare maatschappelijke

context, vraag- en aanbodontwikkelingen en

overheidsmaatregelen. We bespreken de

ontwikkeling van deze factoren in de komende jaren.

1. Vooruitblik grondmarktNaar verwachting daalt de grondprijs in de komende

periode, waarbij een nog grotere spreiding ontstaat tussen

goede akkerbouwwaardige gronden en gronden met

minder opbrengend vermogen. Hierdoor zal de waarde

van grond in regio’s met verschillende teeltmogelijkheden

nog redelijk op peil blijven. Regio’s waar alleen gras geteeld

kan worden, krijgen met een daling van grondprijzen te

maken. Uiteindelijk zal per regio de impact van grond

en de ontwikkelpotentie van de bedrijven de grondprijs

bepalen. Iedere partij op de grondmarkt moet afwegen

wat deze nieuwe dynamiek betekent voor zijn toekomstige

uitgangspositie.

2. VoorgeschiedenisNa de forse daling van de agrarische grondprijs tussen 2001

en 2004 steeg deze de jaren erop voortdurend, mede door

de mondiaal groeiende vraag naar grondstoffen. De sterkste

toename was in 2007-2008, van 29.000 naar ongeveer 45.000

Thema-update: Grondmarkt

euro per ha. Vervolgens liep de prijs geleidelijk op naar het

niveau van 55.500 euro per ha in 2015. De gemiddelde prijs

van bouwland ligt iets boven die van grasland.

3. Algemeen-economische factoren Door de algemeen-economische factoren zijn de ruimte-

claims voor functies buiten de landbouw beperkt. De werk-

gelegenheid buiten de landbouw is geen sterke pull-factor,

zodat geen overschot aan grond te verwachten is. De lage

rente is een ondersteunende factor voor de grondprijs.

4. Internationale agrarische markten Vanuit de internationale agrarische markten is vooralsnog

geen impuls te verwachten voor een stijging van de

agrarische grondprijs.

5. EU-landbouwbeleid De vermindering van de prijsbescherming en inkomens-

steun drukt de grondprijs. Door het vervallen van de

quotering van de melkproductie is grond een meer

beperkende factor in deze sector geworden. De scherpere

voorwaarden aan de steun (vergroening, cross compliance)

verlagen de productie.

6. Nationaal beleid Toenemende milieueisen dragen bij aan de grond-

gebonden heid, herstructurering en schaalvergroting.

Page 2: Rabobank Cijfers & Trends - Financieel Management · De gemiddelde prijs van bouwland ligt iets boven die van grasland. 3. Algemeen-economische factoren Door de algemeen-economische

2Rabobank Cijfers & Trends Thema-update: Grondmarkt juni 2016

De fosfaatrechten trekken mogelijk als nieuwe beperkende factor een deel van de

rentebetalingen naar zich toe, wat ten koste van de grondprijs kan gaan. Door de

decentralisatie van de ruimtelijke ordening hebben lagere overheden meer regie.

Dit betekent waarschijnlijk meer verschillen op regionaal en lokaal niveau op de

grondmarkt.

7. Inkomensvorming De verwachte inkomensontwikkelingen wijzen niet op sterke op- of neerwaartse

impulsen voor de agrarische grondprijs.

8. Bedrijfsontwikkeling Vooral schaalvergroting van de grondgebonden landbouw – melkveehouderij

en akkerbouw – is van belang voor de grondmarkt, omdat die resulteert in

een grondvraag. In de melkveehouderij wordt die gevoed door de eisen aan

grondgebondenheid, maar werken de druk op de financiële resultaten en de

onduidelijkheid rond de fosfaatrechten dat tegen. De akkerbouw lijkt de komende

jaren betere papieren te hebben. In noord en zuidwest Nederland zijn de

mogelijkheden voor schaalvergroting ruimer dan in de rest van Nederland.

9. Grondfinanciering De aanhoudend lage rente heeft een positief effect op de betaalbaarheid van grond.

De rentabiliteit in de grondgebonden landbouw zal sterker fluctueren, waardoor meer

financiële buffers nodig zijn. Die gaan ten koste van de ruimte voor grondfinanciering.

Door de aanscherping van de Europese bancaire regels voor financiering nemen

de mogelijkheden van grondfinanciering door banken af. Hiertegenover staat de

groeiende belangstelling van institutionele beleggers voor grondfinanciering.

SamenvattendAlle factoren zijn aanwezig voor een daling van de grondprijs. Desondanks verwacht de

Rabobank dat vraag en aanbod redelijk in balans blijven. Het gevolg daarvan is dat

grondprijzen licht kunnen dalen. Tegelijkertijd groeien de prijsverschillen tussen grond

van hoge kwaliteit en grond waar eigenlijk alleen gras geteeld kan worden. Door de

toegenomen schommelingen in rentabiliteit hebben bedrijven grotere buffers nodig.

Hierdoor stelt de Rabobank aan de aflossing op grond hogere eisen dan in het verleden.

Daarnaast zullen pacht en alternatieve financieringsvormen vaker voorkomen, waarbij

langdurige pachtafspraken een basis vormen om bedrijfsontwikkeling te kunnen

financieren.

Doel De agrarische grondprijs steeg in de afgelopen decennia, maar dat verliep met forse

pieken en dalen. Het is moeilijk te voorspellen hoe de prijs zich ontwikkelt in de komende

jaren. Dat wordt namelijk bepaald door een groot aantal factoren, waarvan het exacte

effect vooraf niet is aan te geven. Van de belangrijkste factoren bespreken we de

verwachtingen, onzekerheden en impact. Daarmee willen we u meer inzicht geven in het

functioneren van de grondmarkt, zodat u weloverwogen beslissingen kunt nemen als u

actief bent op dit terrein.

Page 3: Rabobank Cijfers & Trends - Financieel Management · De gemiddelde prijs van bouwland ligt iets boven die van grasland. 3. Algemeen-economische factoren Door de algemeen-economische

3Rabobank Cijfers & Trends Thema-update: Grondmarkt juni 2016

RaamwerkDe verschillende factoren die invloed hebben op het functioneren van de grondmarkt

hebben we geordend in een zogenaamd conceptueel raamwerk van de agrarische

grondmarkt (figuur 1). Het samenspel van vraag en aanbod van landbouwgrond – de

agrarische grondmarkt – mondt uit in een bepaalde hoeveelheid verhandelde grond

(mobiliteit) tegen een bepaalde prijs: de uitkomsten.

Vraag en aanbod van landbouwgrond worden vooral bepaald door de ondernemers

die enerzijds grond nodig hebben voor schaalvergroting en anderzijds grond afstoten

bij het verkleinen of beëindigen van het bedrijf. De mogelijkheden om grond aan te

trekken, hangen onder meer af van de inkomensvorming en -verwachtingen in

combinatie met financieringsmogelijkheden. Deze factoren staan weer onder invloed

van vraag en aanbod van agrarische producten op de internationale agrarische

markten en het monetaire en financieringsbeleid. De laatstgenoemde factoren staan

onder ‘maatschappelijke context’. Hierbij horen ook demografische en algemeen-

economische factoren. In het verlengde hiervan zijn politieke aspecten van belang.

Zoals de rol van de overheid en de internationale verhoudingen, waaronder de

Europese samenwerking. Deze factoren werken allen door in het landbouw-, milieu- en

grondbeleid.

De verschillende lagen beïnvloeden elkaar. Bovendien zijn er relaties tussen de

factoren in een laag. In het raamwerk staat niet welk belang aan de verschillende

factoren kan worden toegekend, omdat het belang in tijd en plaats verschilt.

Uiteindelijk gaat het om aan- en verkoopbeslissingen op microniveau. Naast rationele

overwegingen die in het raamwerk zijn opgenomen, zoals rentabiliteit en

financieringsmogelijkheden, spelen hierbij ook emotionele overwegingen een rol.

Figuur 1Conceptueel raamwerk van de agrarische grondmarkt.

Uitkomsten• prijzen• mobiliteit

Werking agrarische grondmarkt

Kopers en verkopers• agrariërs• overige

Internationale agrarische markten

Maatschappelijke context• algemene economie• EU-beleid• nationaal beleid

Landbouwgrond

Vraag >

< Aanbod

Schaal-vergroting

InkomenFinaciering

Bedrijfs-beëindiging

Vraag-aanbodvoedsel

Prijzen agrarische producten

Vraag-aanbodbiobrandstoffen

Bevolking

Economische groei

Rente

Wisselkoersen

Milieubeleid

Betalingsrechten

Fiscaliteiten

Ruimtelijke ordening

Page 4: Rabobank Cijfers & Trends - Financieel Management · De gemiddelde prijs van bouwland ligt iets boven die van grasland. 3. Algemeen-economische factoren Door de algemeen-economische

4Rabobank Cijfers & Trends Thema-update: Grondmarkt juni 2016

ConclusieAlle factoren zijn aanwezig voor een daling van de grondprijs; lage mobiliteit, beperkte

mogelijkheden om grond aan te kopen, financiële laagconjunctuur in de

grondgebonden landbouw en recent omhooggeschoten prijzen. Desondanks verwacht

de Rabobank dat vraag en aanbod redelijk in balans blijven. Dat komt door de voorlopig

lage rente, de druk op de grondmarkt door grondgebondenheid van de melkveehouderij

en de hoge fytosanitaire eisen voor de teelt van bollen en pootaardappelen waardoor

meer vruchtwisseling nodig is. Het gevolg daarvan is dat grondprijzen licht kunnen dalen.

Tegelijkertijd groeien de prijsverschillen tussen grond van hoge kwaliteit en grond waar

eigenlijk alleen gras geteeld kan worden.

Voor de aflossing op grond stelt de Rabobank hogere eisen dan in het verleden. Om een

gezond bedrijf te behouden, moet er afgelost worden op grond. Daarnaast zullen

alternatieve financieringsvormen vaker voorkomen. De Rabobank staat hier positief

tegenover. Dit kan echter wel betekenen dat externe vermogensverschaffers hogere

eisen stellen aan het rendement van een grondfinanciering.

De komende jaren zullen meer ondernemers hun activiteiten staken. Het is maar de vraag

of de blijvende ondernemers deze grond kunnen financieren. Dit kan een alternatieve

wijze van financiering van grond stimuleren, bijvoorbeeld door stakende ondernemers.

Ook zal dit leiden tot een toename van pacht. De Rabobank ziet sowieso een

toegenomen belangstelling voor het pachten van grond. Met name van erfpacht, omdat

het belangrijk is voor de continuïteit van het bedrijf om grond langdurig aan het bedrijf

gekoppeld te houden. Voor de Rabobank is dit een belangrijke factor om

bedrijfsontwikkeling te kunnen financieren. Als grond kort aan een bedrijf gekoppeld is,

zal de aflossing op een investering die hierop is gebaseerd ook in diezelfde periode

moeten lopen.

Page 5: Rabobank Cijfers & Trends - Financieel Management · De gemiddelde prijs van bouwland ligt iets boven die van grasland. 3. Algemeen-economische factoren Door de algemeen-economische

5Rabobank Cijfers & Trends Thema-update: Grondmarkt juni 2016

1. Vooruitblik grondmarktIn het afgelopen decennium verdubbelde de gemiddelde agrarische grondprijs bijna.

Zelfs na correctie voor inflatie is er sprake van een forse stijging. Om de toekomstige

ontwikkeling van de agrarische grondprijs te kunnen bepalen, is inzicht voor alle

betrokken partijen van belang. Omdat de grondprijs moeilijk te voorspellen is, bespreekt

dit rapport de factoren die bepalend waren voor de opgaande trend en tussentijdse

trendbreuken. Van internationale en macro-economische ontwikkelingen tot beslissingen

over de agrarische bedrijfsontwikkeling en financieringsmogelijkheden. Per factor

bekijken we de verwachte ontwikkelingen, onzekerheden en impact op de grondmarkt.

Op macroniveau is het aannemelijk dat het landbouwareaal in Nederland slechts weinig

zal afnemen. Er is geen overschot van grond te verwachten door de beperkte overgang

van arbeid uit de landbouw naar andere sectoren. De internationale agrarische markten

vertonen kortstondige pieken en langdurigere dalen. Dat geeft geen impuls aan een

verdere stijging van de agrarische grondprijs. Daarnaast drukt de vermindering van de

prijsbescherming en inkomenssteun vanuit de EU de grondprijs. Toenemende

milieueisen dragen bij aan de grondgebondenheid, herstructurering en schaalvergroting.

De fosfaatrechten trekken als nieuwe beperkende factor een deel van de inkomsten naar

zich toe. Dat gaat ten koste van de grondprijs.

De ontwikkelingen op macroniveau hebben effect op aan- en verkoopbeslissingen op

microniveau. Door de te verwachten schommelingen in de rentabiliteit van de

melkveehouderij en akkerbouw, hebben bedrijven een grotere vermogensbuffer nodig.

De verwachte inkomensontwikkelingen wijzen niet op sterke op- of neerwaartse

impulsen voor de agrarische grondprijs. Voor de grondmarkt is vooral de schaalvergroting

van de melkveehouderij en akkerbouw van belang, omdat die resulteert in een

grondvraag. De rente is aanhoudend laag, wat een positief effect heeft op de

betaalbaarheid van grond op de korte termijn. Anderzijds beperkt de lage rente het

aanbod van grond, omdat het rendement van alternatieve beleggingen onder druk staat.

Naar verwachting daalt de grondprijs in de komende periode, waarbij een nog grotere

spreiding ontstaat tussen goede akkerbouwwaardige gronden en gronden met minder

opbrengend vermogen. Per regio zal de impact van grond, maar ook de ontwikkel-

potentie van de bedrijven de grondprijs bepalen. Verschillen tussen graslanden en

akkerbouwgronden zullen groeien, mede door de invoering van fosfaatrechten.

Iedere partij op de grondmarkt moet afwegen wat deze nieuwe dynamiek betekent voor

zijn toekomstige uitgangspositie. Voor ondernemingen met een matige rentabiliteit is

het niet meer mogelijk om grond aan te kopen. Zij moeten zoeken naar een balans in de

productiefactoren en het optimaliseren van het rendement.

2. VoorgeschiedenisAlgemeenAls productiefactor heeft landbouwgrond bijzondere kenmerken; het is heterogeen, niet-

maakbaar (afgezien van ontginning en landaanwinning) en onverplaatsbaar. Dit laatste

kenmerk leidt ertoe dat de grondmarkt een lokaal karakter heeft. Over het algemeen

kopen agrariërs grond immers in de nabijheid van hun bedrijf. Een ongunstige

verhouding tussen het aantal kopers en verkopers in combinatie met een lage

grondmobiliteit kan leiden tot grote regionale verschillen in grondprijzen. Naast agrariërs

zijn ook andere partijen actief op de grondmarkt, zoals overheden, beleggers en

projectontwikkelaars. Door veranderingen in de conjunctuur en de maatschappelijke

voorkeuren, wisselt de invloed van deze spelers op de grondmarkt in tijd en plaats.

Page 6: Rabobank Cijfers & Trends - Financieel Management · De gemiddelde prijs van bouwland ligt iets boven die van grasland. 3. Algemeen-economische factoren Door de algemeen-economische

6Rabobank Cijfers & Trends Thema-update: Grondmarkt juni 2016

Areaal landbouwgrondHet grootste deel van het Nederlandse landareaal (totale oppervlakte van het

Nederlandse grondgebied, exclusief binnen- en buitenwater) bestaat uit agrarisch terrein

(figuur 2). De omvang ervan daalde van 71% in 1979 tot 67% in 2012 door onttrekking

van landbouwgrond voor andere functies, zoals bebouwing, recreatie en natuur.

Figuur 2 Landgebruik a) in Nederland, 1979 en 2012. a) Bodemgebruik excl. binnen- en buitenwater.

0

5000

10000

15000

20000

25000

Bebouwd en semi-bebouwd terreinVerkeersterrein

RecreatieterreinBos en open natuurlijk terreinAgrarisch terrein

1979 2012

Bron: CBS.

De landbouwgrond kan in eigendom en gebruik zijn bij agrariërs, of in gebruik zijn bij

agrariërs via bijvoorbeeld pacht. De verhouding tussen eigendom en andere gebruiksti-

tels van landbouwgrond veranderde de afgelopen jaren weinig. Landbouwgrond in

eigendom is in omvang ongeveer het dubbele van het formele pachtareaal. Hiernaast is

er een aanzienlijk areaal in zwarte en grijze pacht (figuur 3).

Naar verwachting gaat het areaal pacht stijgen doordat een afnemend aantal

ondernemers het vrijkomende areaal over zou moeten nemen. Daarbij komt dat de

belangstelling voor investeringen in grond bij beleggers toeneemt.

Figuur 3Gebruikstitels van landbouwgrond in Nederland, 2008 en 2014. a) In hoofdzaak informele pacht.

2008 2014

Bron: CBS/RVO, bewerking LEI Wageningen UR.

0

200

400

600

800

1000

1200

Overig a)Pacht totaalErfpachtEigendom

Page 7: Rabobank Cijfers & Trends - Financieel Management · De gemiddelde prijs van bouwland ligt iets boven die van grasland. 3. Algemeen-economische factoren Door de algemeen-economische

7Rabobank Cijfers & Trends Thema-update: Grondmarkt juni 2016

Landelijke ontwikkeling agrarische grondprijsVanaf de jaren vijftig ging de agrarische grondprijs trendmatig omhoog. In het begin

gebeurde dat nog op een door de overheid gecontroleerde wijze via de Wet

Vervreemding Landbouwgronden (WVL), die per 1 januari 1963 is afgeschaft. In de

periode 1965-2015 steeg de landelijke agrarische grondprijs in nominale termen met

gemiddeld 5,5% per jaar; de reële prijsstijging komt in deze vijftig jaar uit op gemiddeld

2,1% per jaar.

Figuur 4 Ontwikkeling reële agrarische grondprijs (euro’s van 2015 op basis prijsmutatie van het bbp), 1965-2015.

0

1000

2000

3000

4000

6000

5000

1966

1970

1975

1980

1985

1990

1995

2000

2005

2010

2015

Bron: CBS/DLG/Kadaster/LEI Wageningen UR.

Na het vervallen van de prijscontrole steeg de grondprijs in de periode 1974-1977 zeer

sterk, gevolgd door een forse prijsdaling na 1978. Een dergelijke cyclus van prijsstijging

en -daling trad ook op rond 2000 (figuur 4). Beide malen werd de piek aangejaagd door

een oplopende conjunctuur en een ruimere kredietverschaffing door banken. Daardoor

trok de gehele onroerendgoedmarkt aan. Dit wordt ook wel een zeepbel genoemd; een

doorgeschoten onroerend goed- of grondprijs (boom) die wordt gevolgd door het

onvermijdelijke uiteenspatten (bust). Een belangrijke factor daarbij is de ontwikkeling van

het areaal landbouwgrond dat jaarlijks wordt verhandeld (de grondmobiliteit). Zo

halveerde de grondmobiliteit zowel eind jaren zeventig als eind jaren negentig in de

aanloop naar de bust.

De forse daling van de marktprijs van landbouwgrond tussen 2001 en 2004 is een

correctie op het doorschieten van de grondprijs in 2000/2001. Daarbij speelde mee dat

de aankopen van landbouwgrond ter realisatie van de Ecologische Hoofdstructuur

(tegenwoordig Natuurnetwerk Nederland genoemd) tijdelijk werd gestaakt. Hierdoor viel

20-30% van de vraag naar landbouwgronden weg. Ook de malaise in de landbouw door

opeenvolgende dierepidemieën deed het vertrouwen in de sector afnemen.

Na 2004 steeg het aantal verkopen en de prijs weer. Later is die stijging verder

aangewakkerd door de mondiaal toenemende vraag naar grondstoffen. De sterkste

stijging was in de jaren 2007-2008, van 29.000 naar ongeveer 45.000 euro per ha. In die

periode veranderde de focus bij bedrijfsontwikkeling van melkveehouders van de

aankoop van melkquotum naar de aankoop van grond. Daarna veranderde de prijs

enkele jaren vrijwel niet. Vanaf 2014 nam de belangstelling voor de aankoop van grond in

de melkveehouderij sterk toe vanwege de AMvB Grondgebonden groei. Binnen de

Page 8: Rabobank Cijfers & Trends - Financieel Management · De gemiddelde prijs van bouwland ligt iets boven die van grasland. 3. Algemeen-economische factoren Door de algemeen-economische

40 - 45

< 40

1.000 euro/ha

50 - 55

45 - 50

60 - 65

55 - 60

Grens landbouwgebied 14

> 65

Bron: Kadaster/RVO, bewerking Kadaster/LEI.

Figuur 5 Agrarische grondprijs (euro/ha) naar landbouwgebied a. a Gemiddelde vierde kwartaal 2012 t/m derde kwartaal 2015.

8Rabobank Cijfers & Trends Thema-update: Grondmarkt juni 2016

akkerbouw en bollenteelt waren de inkomsten hoog, waardoor ook deze ondernemers

wilden investeren in grond. Hierdoor is de grondprijs uitgekomen op het huidige niveau.

In 2015 kwam de gemiddelde agrarische grondprijs in Nederland uit op 55.500 euro per

ha, tegen 48.600 euro in 2012: een stijging van 14% in drie jaar. Over 2015 kwam de prijs

van bouwland uit op gemiddeld 60.600 euro, 14% hoger dan in 2012. De prijs van

grasland steeg tussen 2012 en 2015 van 43.900 tot 50.900 euro per ha (per jaar), een plus

van 16%. In het laatste kwartaal van 2015 is veel minder grond verhandeld dan in

hetzelfde kwartaal in 2014, maar ook minder dan in 2012 en 2013.

Regionale grondprijzenDe ontwikkeling van de grondprijzen in de verschillende regio’s binnen Nederland

vertoont in grote lijnen hetzelfde patroon, maar er bestaan wel grote verschillen in het

prijsniveau. Over het algemeen zijn ze het hoogst in Flevoland en het zuiden en het

laagst in het noorden van het land (figuur 5). Deze verschillen hangen onder meer samen

met de structuur van de landbouw, zoals de betekenis van de diverse landbouwsectoren,

de bedrijfsgrootte en -intensiteit. Ook externe productieomstandigheden spelen een rol.

De veengronden in het westen van het land bieden bijna uitsluitend mogelijkheden voor

grasland en daarmee voor de melkveehouderij. In Noord- en Zuid-Holland is de

bollenteelt sterk ontwikkeld in de streken langs de kust (geestgronden). De akkerbouw is

vooral geconcentreerd in de zeekleigebieden, waar de bodem hiervoor bij uitstek

geschikt is. De veenkoloniën zijn ideaal voor de teelt van zetmeelaardappelen. Bij de teelt

van pootaardappelen wordt gebruik gemaakt van de positieve invloed van het klimaat

(weinig ziektedruk van virussen en insecten) in de kustgebieden.

3. Algemeen-economische factoren Verwachtingen• De groei van de wereldeconomie zwakt verder af, met name door problemen in

opkomende economieën (CPB, 2015). Die problemen zijn het gevolg van de overgang

van exportgedreven naar consumptiegedreven groei in China en van lagere grond- en

brandstoffenprijzen en een verslechterende externe financiële positie in Afrika,

Latijns-Amerika en de olieproducerende landen. Ook de geopolitieke spanningen rond

Oekraïne, het Midden-Oosten en Noord-Afrika dragen bij aan de groeivertraging. De

lagere groei van de wereldeconomie weerspiegelt zich sterk in de wereldhandel.

• De bevolkingsontwikkeling in de EU kwam nagenoeg tot stilstand; er is sprake van 2%

toename in de komende tien jaar. De bevolking zal bovendien verder vergrijzen. De

verwachte economische groei in de EU bedraagt de komende tien jaar gemiddeld 1,8%

per jaar; in Nederland is deze zelfs nog iets iets lager (figuur 5). Op kortere termijn

verloopt het macro-economisch herstel traag.

• De werkgelegenheid in Nederland zal de komende jaren licht toenemen, maar de

werkloosheid blijft voorlopig boven de 6,5%.

• De rente blijft de komende jaren naar verwachting op een laag niveau.

• Nadat de wisselkoers van de euro ten opzichte van de USD de afgelopen jaren in

waarde is gedaald, wordt voor de komende jaren een waardestijging verwacht

(figuur 5).

• De prijs van olie is aanzienlijk gedaald en ook de grondstoffenmarkten staan onder

druk. De dalende prijzen van olie en grondstoffen geven een positieve impuls aan de

handel van geavanceerde economieën en dempen de inflatie.

Page 9: Rabobank Cijfers & Trends - Financieel Management · De gemiddelde prijs van bouwland ligt iets boven die van grasland. 3. Algemeen-economische factoren Door de algemeen-economische

9juni 2016

Figuur 6Index (2010=1) macro-economische variabelen bevolking, BNP en wisselkoers, 2010-2015.

0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,2

1,0

1,4

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

20

19

20

20

20

21

Bron: Europese Commissie.

20

22

20

22

20

23

20

24

20

25

BNP EU (reëel) Bevolking EU-28 Wisselkoers (dollar/euro) BNP NL (reëel)

Onzekerheden De Nederlandse economie kent zowel opwaartse als neerwaartse binnenlandse risico’s

(CPB, 2015). Door de recente gunstige ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt

wordt sneller herstel zichtbaar, met positieve effecten op consumptie en investeringen

als gevolg. De risico’s uit de internationale omgeving zijn voornamelijk neerwaarts. Een

verdere terugval van de groei in China is niet onwaarschijnlijk. China staat vierde op de

lijst van voor Nederland belangrijkste landen in termen van de toegevoegde waarde van

de uitvoer naar finale bestemming en is ook belangrijk voor andere handelspartners.

Toenemende volatiliteit op de financiële markten vergroot de onzekerheid en kan leiden

tot uitstel van investeringen en consumptie. De belangrijkste onzekerheid betreft de

wereldhandel.

ImpactDe macro-economische en algemene factoren wijzen niet op een sterk stijgende

grondprijs op de korte termijn. Samen met de bevolkingsontwikkeling zijn slechts

beperkte ruimteclaims te verwachten voor functies buiten de landbouw. De ruimteclaims

kunnen grotendeels worden opgevangen door de grondposities van de gemeenten.

Hoewel de werkgelegenheid stijgt, vormt die de komende jaren geen sterke pull-factor,

zodat geen grondoverschot te verwachten is. Voorlopig is de lage rente een

ondersteunende factor voor de prijs van onroerend goed.

4. Internationale agrarische marktenVerwachtingen• De vraag naar voedsel binnen de EU vertoont de komende jaren nauwelijks groei. Voor

afzetgroei is de EU-landbouw steeds sterker aangewezen op de wereldmarkten. In dat

verband is de vraagontwikkeling in de rest van de wereld van belang. De macro-

economische problemen in China hebben hierop een drukkend effect. Voor de afzet in

derdelanden is ook de wisselkoers een cruciale variabele. Voor de komende vijf jaar

wordt een koersstijging van de euro voorzien, waardoor het moeilijker wordt om te

exporteren.

Rabobank Cijfers & Trends Thema-update: Zachtfruit

Page 10: Rabobank Cijfers & Trends - Financieel Management · De gemiddelde prijs van bouwland ligt iets boven die van grasland. 3. Algemeen-economische factoren Door de algemeen-economische

10juni 2016

• Granen: hoge voorraden en dalende productiekosten drukken nominale graanprijzen

op de korte termijn, terwijl de aanhoudende vraag en stijgende productiekosten de

nominale prijzen op de middellange termijn weer doen verhogen.

• Suiker: hogere vraag naar suiker in ontwikkelingslanden moet de lage prijzen herstellen

en zal de investeringen in de sector bevorderen. Het aanbod zal afhangen van de

winstgevendheid van suiker versus ethanol in Brazilië, de grootste producent.

• Zuivel: de export van zuivelproducten wordt naar verwachting verder geconcentreerd

in vier herkomstgebieden waar de binnenlandse vraaggroei beperkt is: Nieuw-Zeeland,

de Europese Unie, de Verenigde Staten en Australië,.

• Biobrandstoffen: het verbruik van ethanol en biodiesel zal naar verwachting in een

langzamer tempo groeien. Bij lagere olieprijzen zal de handel in biobrandstoffen klein

blijven ten opzichte van de wereldwijde productie van biomassa. Tot voor kort was dat

een van de meest dynamische vraagcategorieën.

• Qua prijsontwikkeling heeft de melkveehouderij in Nederland minder slechte

vooruitzichten dan de akkerbouw (figuur 7). De prijzen voor akkerbouw zullen naar

verwachting dalen (nominaal ruim 10% lager dan in 2015) met pas na 2020 een

langzaam herstel. De komende vijf jaar wordt voor melk een heel matige

prijsontwikkeling verwacht (in reële termen ongeveer constant).

Figuur 7 Verwachte prijsontwikkeling voor Nederlandse landbouw

0,60

0,70

0,80

0,90

1,00

1,20

1,10

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

Bron: gebaseerd op EU Midterm Prospectives, aangevuld met analyses LEI Wageningen UR; januari 2016.

MelkveehouderijAkkerbouw

1,30

OnzekerhedenDe opbrengstprijzen van agrarische producten zijn moeilijk voorspelbaar. Historisch

gezien zijn mondiale landbouwprijzen altijd aan sterke schommelingen onderhevig. Dit

hangt samen met de kortetermijnkarakteristieken van de landbouwmarkten waar het

aanbod sterk afhankelijk is van het weer en de vraag vrij stabiel. Met het oog op

historische schommelingen in opbrengsten, olieprijzen en economische groeicijfers kan

een grote schok in de internationale agrarische markten niet worden uitgesloten. Over

het algemeen zijn hoge prijzen van relatief korte duur, omdat ze een aanbodreactie

uitlokken.

ImpactVanuit de internationale agrarische markten is vooralsnog geen impuls te verwachten

voor een stijging van de agrarische grondprijs.

Page 11: Rabobank Cijfers & Trends - Financieel Management · De gemiddelde prijs van bouwland ligt iets boven die van grasland. 3. Algemeen-economische factoren Door de algemeen-economische

11Rabobank Cijfers & Trends Thema-update: Grondmarkt juni 2016

5. EU-landbouwbeleidVerwachtingen• Het EU-landbouwbeleid wordt geleidelijk hervormd van een systeem met een hoge

prijsbescherming voor grondgebonden producten in de jaren zeventig, naar een stelsel

met voorwaardelijke basissteun per eenheid landbouwgrond in 2020.

• In de periode tot 2020 wordt het budget verlaagd en anders over de lidstaten verdeeld.

Voor Nederland betekent dit dat het gemiddelde betalingsrecht daalt van 450 tot

ongeveer 400 euro per ha (figuur 8).

• Door toepassing van het historische model zijn per bedrijf grote verschillen in

betalingsrechten. Het nieuwe beleid met betrekking tot de directe betalingen is in

2015 begonnen. In hetzelfde jaar kwam een einde aan de melkquotering.

• Voor de verdeling binnen Nederland geldt dat per 2019 in principe een gelijke

hectarebetaling (flat rate) moet zijn ingevoerd. Vanaf het begin wordt de

vergroeningspremie gebaseerd op 30% van het nationale budget voor directe

betalingen, gelijk verdeeld over alle hectares. Verder is binnen de directe betalingen

een extra hectarebetaling voor jonge boeren voorzien (naar schatting max. 2.000 euro

per bedrijf per jaar extra gedurende maximaal vijf jaar).

Figuur 8Externe convergentie: herverdeling directe betalingen. Closing one third of the gap between current level and 90% of the EU average and all MS reaching minimum level of aid bij 2020

0

100

200

300

400

500

600

800

EUR/ha (current prices)

700

CAP reform agreement (EUR/ha)Baseline for CAP reform (EUR/ha)

EU average - CAP reform agreement (EUR/ha) 90% of EU average - CAP reform agreement (EUR/ha)

MT NL BE EL IT CY DK SI DE FR LU IE ATEU HU CZ ES FI SE BG UK PL PT SK HR RO LT EE LV

Toelichting: voor elke lidstaat wordt de nationale enveloppe voor directe betalingen geleidelijk aangepast. De lidstaten waar de gemiddelde betaling (in euro per hectare) in 2013 minder dan 90% van het EU-gemiddelde bedraagt, zullen hun betaling geleidelijk zien stijgen (met eenderde van het verschil tussen hun huidige percentage en 90% van het EU-gemiddelde). Bovendien wordt gegarandeerd dat elke lidstaat tegen 2019 een minimumpercentage krijgt. De bedragen voor de andere lidstaten die meer dan het gemiddelde ontvangen, zullen evenredig worden verlaagd.

Onzekerheden Ten opzichte van de algemene economie en internationale agrarische markten is het

EU-landbouwbeleid een baken van rust. Voor de komende vijf jaar liggen de

hectarebetalingen min of meer vast. In samenhang met de vernieuwing van het

financiële kader, wordt het budget voor directe betalingen na 2020 mogelijk verlaagd. De

hectarebetalingen gaan dan mogelijk op termijn wat naar beneden.

Page 12: Rabobank Cijfers & Trends - Financieel Management · De gemiddelde prijs van bouwland ligt iets boven die van grasland. 3. Algemeen-economische factoren Door de algemeen-economische

12Rabobank Cijfers & Trends Thema-update: Grondmarkt juni 2016

ImpactDe geleidelijke verlaging van de prijsbescherming en inkomenssteun heeft op zich een

drukkend effect op de grondprijs. De betalingen (of rents) hebben de neiging neer te

slaan in de meest schaarse of beperkende productiefactor. In het verleden was dat effect

indirecter dan onder het huidige stelsel. Daar komt bij dat de quotering van de

melkproductie per 1 april 2015 is vervallen, waarmee de rol van grond als beperkende

factor in deze sector nog pregnanter is geworden. De verscherping van de voorwaarden

aan de steun (vergroening, cross compliance) heeft een drukkend effect op de productie.

6. Nationaal beleidVerwachtingen• De land- en tuinbouw moet aan toenemende milieueisen voldoen, zoals: reductie van

nutriëntenoverschotten stikstof en fosfaat, pesticiden, water, ammoniak,

broeikasgassen (methaan en lachgas) en biodiversiteit. Voor de melkveehouderij komt

een fosfaatquotum. Aan de eisen liggen veelal EU-richtlijnen ten grondslag, zoals de

nitraatrichtlijn, de kaderrichtlijn water, de NEC-richtlijn en de vogel- en

habitatrichtlijnen. Ook gelden scherpere eisen op het gebied van huisvesting van

dieren. De door de Europese Commissie voorgestelde kaderrichtlijn voor

bodembescherming heeft het niet gehaald.

• Sinds de Nota Ruimte van 2004 wordt het ruimtelijk beleid gekenmerkt door

ontwikkelingsplanologie, met deregulering en een sterkere rol voor lagere overheden.

Hierdoor kunnen grotere regionale en lokale verschillen optreden.

• Qua fiscale behandeling is onder meer de landbouwvrijstelling van belang. In principe

is de winst bij waardestijging van grond tussen het moment van aankoop en verkoop

vrijgesteld van inkomstenbelasting. Dit geldt niet voor de winst die door

bestemmingsverandering is veroorzaakt. De eigendomsoverdracht van cultuurgrond is

vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De betaalde rente van leningen (ook voor

grondaankopen) is aftrekbaar van het belastbaar inkomen. Naar verwachting blijven

deze faciliteiten gehandhaafd.

Figuur 9 Aantal bedrijven naar fosfaatoverschot melkvee (inclusief realisatie voerspoor), 2013.

Bron: De Koeijer et al. (2015).

20-50 >50<20

0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000

Groningen

Friesland

Drenthe

Overijssel

Flevoland

Gelderland

Utrecht

Noord-Holland

Zuid-Holland

Zeeland

Noord-Brabant

Limburg

Page 13: Rabobank Cijfers & Trends - Financieel Management · De gemiddelde prijs van bouwland ligt iets boven die van grasland. 3. Algemeen-economische factoren Door de algemeen-economische

13Rabobank Cijfers & Trends Thema-update: Grondmarkt juni 2016

Onzekerheden• De uitwerking van het nieuwe fosfaatbeleid via fosfaatrechten voor de melkveehouderij

voor 2018 is nog niet duidelijk. Wel is duidelijk dat er 4 tot 8% afroming plaatsvindt en

dat bedrijven die na 2 juli 2015 hun productie hebben uitgebreid moeten investeren in

fosfaatrechten. Vanwege de uitgangssituatie (figuur 9) zal de uitwerking per gebied

verschillen. Er komt voor het fosfaatoverschot geen uitwisseling tussen sectoren

(varkens, pluimvee).

• De ontwikkelingen in mestverwerking (mestscheiding, -vergisting, -verbranding,

-korrels voor export of afzet via tuincentra) zijn onzeker. Een grotere export zal de

binnenlandse mestmarkt ontlasten.

• Het is denkbaar dat de fiscale vrijstellingen voor de landbouw worden beperkt. De

gevolgen zullen niet dramatisch zijn, mits het huidige prijspeil uitgangspunt is voor de

belasting op de eventuele grondwaardestijging. Hiermee voorkomt men dat

boekwaardestijgingen met terugwerkende kracht onder de inkomstenbelasting

worden gebracht.

ImpactDe trend van toenemende milieueisen draagt bij aan de grondgebondenheid en aan de

herstructurering en schaalvergroting. De fosfaatrechten trekken als nieuwe beperkende

factor een deel van de betaalcapaciteit naar zich toe, wat ten koste gaat van de grond-

prijs. Door de decentralisatie van de ruimtelijke ordening hebben lagere overheden meer

regie. Dit betekent waarschijnlijk meer verschillen op regionaal en lokaal niveau op de

grondmarkt. In de ene gemeente kan iets wel en in de andere niet.

7. Inkomensvorming grondgebonden landbouwVerwachtingen• Door de lage melkprijs in 2015 daalde het gemiddelde inkomen van de

melkveehouderij fors (figuur 10). Voor de komende jaren zijn de verwachtingen

neutraal tot een hele kleine plus; de opbrengsten stijgen op basis van de voorziene

prijsstijging voor zuivel. Waar de prijzen van voer en kunstmest (mede door lage

olieprijs) dalen, stijgen de kosten voor de afzet van mest. Voor de akkerbouwers bleven

de graan- en suikerprijs in 2015 achter, maar waren de prijzen voor aardappelen en uien

hoger na de dip in 2014. De vooruitzichten zijn neutraal: de opbrengsten staan de

komende jaren onder druk door de verwachte prijsontwikkeling van akkerbouw-

producten. De kosten dalen door de lagere olieprijs, terwijl de mestmarkt op korte

termijn kansen biedt vanwege de uitbreiding van de melkveehouderij.

Page 14: Rabobank Cijfers & Trends - Financieel Management · De gemiddelde prijs van bouwland ligt iets boven die van grasland. 3. Algemeen-economische factoren Door de algemeen-economische

14Rabobank Cijfers & Trends Thema-update: Grondmarkt juni 2016

Figuur 10 Inkomen (1.000 euro) uit bedrijf per onbetaalde arbeidsjaareenheid, 2001-2015 a.

-20

0

20

40

60

100

80

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Bron: Informatienet LEI Wageningen UR.

MelkveeAkkerbouw

120

• De gemiddelde inkomens per onbetaalde arbeidskracht in de landbouw

(melkveehouderij en akkerbouw) nemen toe met de bedrijfsgrootte. De

schaalvoordelen blijven de komende jaren bestaan.

• Een indicatie van de economische bedrijfssituatie in de komende 2 à 3 jaar is de Agro

Vertrouwensindex (figuur 11). In de melkveehouderij steeg de vertrouwensindex in het

laatste half jaar van 2015 na een sterke afname in het tweede kwartaal. Deze blijft

echter nog ruim onder het niveau van enkele jaren geleden. Na het dieptepunt in de

vierde kwartaal van 2014 steeg de vertrouwensindex in de akkerbouw in 2015 vrij fors

tot het sterke niveau van 2013.

Figuur 11 Agro Vertrouwensindex akkerbouw en melkveehouderij

0

5

10

15

20

30

25

12013

22013

32013

42013

12014

22014

32014

42014

12015

22015

32015

42015

Bron: Ministerie van Economische Zaken, Flynth, LTO Nederland en LEI Wageningen UR.

MelkveeAkkerbouw

De inkomensontwikkelingen in de landbouw hangen sterk af van de ontwikkeling van

opbrengstprijzen van agrarische producten. Zoals genoemd bij de internationale

agrarische markten zijn die prijzen volatiel. Ook de ontwikkeling van de kosten van

verschillende inputs (kunstmest, energie) is onzeker.

ImpactDe verwachte inkomensontwikkelingen wijzen niet op sterke op- of neerwaartse

impulsen voor de agrarische grondprijs.

Page 15: Rabobank Cijfers & Trends - Financieel Management · De gemiddelde prijs van bouwland ligt iets boven die van grasland. 3. Algemeen-economische factoren Door de algemeen-economische

15Rabobank Cijfers & Trends Thema-update: Grondmarkt juni 2016

8. BedrijfsontwikkelingVerwachtingen• Op de lange termijn daalt het aantal bedrijven met 2 à 3% per jaar. Dat komt vooral

door de bedrijfsbeëindiging bij de generatiewisseling. Redenen om te stoppen zijn

bijvoorbeeld het ontbreken van een bedrijfsopvolger en het minder gunstige

inkomensperspectief. De vrij autonome afname van het aantal bedrijven gaat naar

verwachting de komende jaren door (hoewel jaarlijkse op- en neerwaartse afwijkingen

kunnen voorkomen).

• In de melkveehouderij daalde het aantal bedrijven veel sterker dan in de akkerbouw

(figuur 12). Bedrijven die in de melkveetak afgestoten worden, zijn in de statistiek

aangegeven als ‘overig graasdierbedrijf ’.

• De leeftijd van de bedrijfshoofden en de animo voor bedrijfsopvolging (gemeten in

2012) geven geen aanleiding om grote veranderingen te verwachten in de

ontwikkeling van het aantal bedrijven in de komende jaren.

• Over de afgelopen decennia was een geleidelijke schaalvergroting te zien, die in de

melkveehouderij sterker was dan in de akkerbouw (figuur 12). Er tekent zich daarbij

een tweedeling af. Enerzijds is er een groep schaalvergrotende bedrijven die de meeste

grond in gebruik heeft en het overgrote deel van de agrarische productie bepaalt.

Daarnaast blijft een grote groep kleine bedrijven (hobby- en nevenbedrijven) bestaan,

waarvoor schaalvergroting niet aan de orde is.

• De grotere bedrijven behalen over het algemeen betere economische resultaten (zoals

rentabiliteit en inkomen), waardoor de drang van schaalvergroting blijft bestaan. De

grondprijs wordt voor een belangrijk deel bepaald door het grondinkomen dat door de

uitbreidende bedrijven wordt verdiend met extra hectaren, het zogenaamde marginale

grondinkomen.

• Financierbaarheid van deze bedrijven blijft wel een aandachtspunt. Bij uitbreiding van

de financiering blijft eigen inbreng een vereiste. Bij kapitaalintensievere bedrijven

wordt de aankoop van grond hierdoor een grotere uitdaging.

Figuur 12 Ontwikkeling aantal bedrijven en gemiddelde bedrijfsgrootte, 1984-2014.

0

8

16

24

32

40

48

56

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14

Aantal bedrijven Ha/bedrijf

Akkerbouw aantal bedrijven

Melkvee ha per bedrijf

Melkveeaantal bedrijven

Akkerbouw ha per bedrijf

Bron: CBS

Page 16: Rabobank Cijfers & Trends - Financieel Management · De gemiddelde prijs van bouwland ligt iets boven die van grasland. 3. Algemeen-economische factoren Door de algemeen-economische

16Rabobank Cijfers & Trends Thema-update: Grondmarkt juni 2016

Onzekerheden• De melkveehouderij is de belangrijkste speler op de agrarische grondmarkt. Deze heeft

momenteel 45% van het areaal cultuurgrond in gebruik, tegen 25% voor de akkerbouw.

De melkveehouders waren in aanloop tot de afschaffing van de quotering volop bezig

met uitbreiding. Het sentiment is nu wel veranderd door een verslechterde

inkomenspositie en de uitwerking van de fosfaatwetgeving. Dat kan leiden tot een

meer afwachtende houding.

• Mogelijkheden voor schaalvergroting van de grondgebonden landbouw zijn

afhankelijk van de regionale beschikbaarheid van grond (de grondmobiliteit). Perifere

grootschalige gebieden hebben in dit verband gunstigere omstandigheden dan

gebieden met een slechte landbouwstructuur (veel kleine versnipperde bedrijven).

Moeizame herstructurering is mogelijk een verklaring waarom de prijs voor grond in

regio oost hoger ligt dan in noord. Kleine grondgebonden bedrijven kunnen ook bij

een slecht bedrijfsresultaat worden voortgezet. Er lijken regionale verschillen te

bestaan in de mate waarin potentiële stoppende bedrijven in de weg zitten van

degenen die de bedrijfsomvang willen vergroten. Ook kunnen regionale verschillen op

de arbeidsmarkt een rol spelen.

ImpactVooral schaalvergroting van de grondgebonden landbouw – melkveehouderij en

akkerbouw – is van belang voor de grondmarkt, omdat die resulteert in een grondvraag.

In de melkveehouderij wordt die grondvraag gevoed door de eisen aan

grondgebondenheid. Een negatief effect hebben de druk op de financiële resultaten en

de noodzakelijke investering in fosfaatrechten bij uitbreiding. De akkerbouw lijkt de

komende jaren betere papieren te hebben. Regionaal loopt de betekenis van

schaalvergroting voor de grondmarkt mogelijk verder uit elkaar. In noord en zuidwest

Nederland zijn de mogelijkheden voor schaalvergroting ruimer dan in de rest van

Nederland.

Page 17: Rabobank Cijfers & Trends - Financieel Management · De gemiddelde prijs van bouwland ligt iets boven die van grasland. 3. Algemeen-economische factoren Door de algemeen-economische

17Rabobank Cijfers & Trends Thema-update: Grondmarkt juni 2016

9. GrondfinancieringVerwachtingen• De rentabiliteit van de melkveehouderij lag in de afgelopen vijf jaar ruim boven de 90%.

Door de slechte resultaten in 2015 ging de liquiditeitspositie echter sterk achteruit.

Voor 2016 wordt geen grote verbetering verwacht. De rentabiliteit van de akkerbouw

kwam tussen 2010 en 2015 in drie van de zes jaren boven de 100% (gemiddeld 102% in

deze periode). In 2015 – een jaar met een inkomen iets onder het gemiddelde van

2010-2015 – had bijna 60% van de bedrijven een positieve netto kasstroom.

• De laatste twee jaar daalde de solvabiliteit van de melkveehouderij licht; begin 2015

bedraagt die 67%. De solvabiliteit neemt af met de bedrijfsgrootte: op de grote

bedrijven (gemiddeld circa 200 melkkoeien) is deze bijna 60%. De grond is de

belangrijkste balanspost: 60% begin 2015 (tegen ruim 30% tien jaar eerder). De

solvabiliteit in de akkerbouw ligt in de jaren 2010-2015 op 80%. Op de grote bedrijven

(gemiddeld 190 ha in 2015) is de solvabiliteit circa 70%. Door de groei van de

gemiddelde bedrijfsgrootte en de stijging van de grondprijs steeg ook het aandeel van

de grond op de balans in tien jaar tijd van bijna 60% tot bijna 70%.

• Bij bedrijven waar de afgelopen jaren volop ontwikkeling heeft plaats gevonden is de

solvabiliteit lager. Zeker in de melkveehouderij is de solvabiliteit bij grotere, meer

intensieve bedrijven gedaald.

• De koppeling tussen eigendom en gebruik wordt losser. De wat jongere ondernemers

hechten er minder aan om uitbreiding van grond via aankoop te realiseren. Ze staan

open voor andere mogelijkheden, zoals (erf )pacht. Ruilen en deelbouw/deelteelt

wordt steeds belangrijker. Hierbij speelt ook een rol dat de oudere ondernemers de

grond langer vasthouden.

• De rente blijft naar verwachting de komende jaren op een laag niveau.

• De Rabobank constateert dat bij financieringsvraagstukken voor grondaankopen tegen

deze hoge prijzen geen bijdrage meer is aan het rendement en dat vaak de lage rente

of een lager aflosniveau als compensatie wordt gezien.

Figuur 13 Grondprijs, kapitaalmarktrente (op rechteras) en annuïteit (rente/aflossing per jaar, bij aflossing in 30 jaar); nominaal.

0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

’65 ’68 ’71 ’74 ’77 ’80 ’83 ’86 ’89 ’92 ’95 ’98 ’01 ’04 ’07 ’10 ’13

Bron: CBS/DLG/DNB/Kadaster/LEI, bewerking LEI Wageningen UR.

5-jaars annuïteit RenteGrondprijs

Page 18: Rabobank Cijfers & Trends - Financieel Management · De gemiddelde prijs van bouwland ligt iets boven die van grasland. 3. Algemeen-economische factoren Door de algemeen-economische

18juni 2016

OnzekerhedenVoor de korte termijn is de liquiditeitspositie het meest onzeker. Inkomensveranderingen

werken direct door. Kleine schommelingen in de prijzen van producten – zowel positief

als negatief – werken sterk door in de resultaten van grote bedrijven. Dat maakt ze

kwetsbaarder in minder goede jaren. Deze bedrijven hebben vrijwel geen inkomsten

buiten het bedrijf, in tegenstelling tot de kleinere bedrijven. In de melkveehouderij lijken

de onzekerheden groter dan in de akkerbouw, mede door de sterk toegenomen

volatiliteit van de melkprijs en de gedane investeringen met het oog op de afschaffing

van de quotering. Daarnaast zijn melkveehouders die nu nog willen uitbreiden

geconfronteerd met investeringen in fosfaatrechten als ze de productie willen uitbreiden

of recente uitbreiding in stand willen houden.

ImpactDe rente is al langere tijd laag, wat een positief effect heeft op de betaalbaarheid van

grond op de kortere termijn. De rentabiliteit in de grondgebonden landbouw fluctueert

sterk, waardoor meer financiële buffers nodig zijn. Die gaan ten koste van de ruimte voor

grondfinanciering. Doordat een financiering wordt ingerekend op een maximale looptijd

van 30 jaar, wordt het steeds lastiger om grond te financieren. Hiertegenover staat de

groeiende belangstelling van institutionele beleggers voor grondfinanciering, waarmee

de grond eventueel off-balance gefinancierd kan worden. Een alternatief voor het

financieren van grond is pacht. Door een afnemende betaalbaarheid van grond zal de

belangstelling voor alternatieven als pacht toenemen. Om bedrijfsontwikkeling te

kunnen blijven financieren, is het maken van langdurige afspraken rondom pacht wel een

voorwaarde.

BronnenCPB, 2015. Macro-Economische Verkenning 2016

CBS, 2016. http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/dossiers/ondernemingsklimaat/beschrijving/

conceptueel-model.htm (geraadpleegd op 2 maart 2016)

Europese Commissie

Kadaster en LEI Wageningen UR. Database Grondmarkt Agrarisch Gebied.

LEI Wageningen UR, www.agrimatie.nl

OECD/Food and Agriculture Organization of the United Nations (2015), OECD-FAO Agricultural

Outlook 2015, OECD Publishing, Paris. http://dx.doi.org/10.1787/agr_outlook-2015-en

Disclaimer: deze publicatie is met zorg samengesteld, maar beoogt niet volledig te zijn. Deze informatie is gebaseerd op de situatie van juni 2016. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend.

Meer informatie?

rabobank.nl

Deze publicatie is tot stand gekomen in samenwerking met het LEI.

Auteurs

Huib Silvis, Martien Voskuilen en Roel Jongeneel (LEI)Arjan Ausma en Jan van Beekhuizen (Rabobank)

Arjan AusmaSectormanager [email protected]

Jan van BeekhuizenSectormanager akkerbouw en multifunctionele [email protected]

Rabo Kennis App

Speciaal voor ondernemers is de Rabo Kennis App ontwikkeld. Daarmee vergaart u snel en gemakkelijk kennis op macroeconomisch en sectorniveau. Hierdoor blijft u op de hoogte van wat er speelt, zodat u beter kunt anticiperen op economische ontwikkelingen in uw branche. De app is gratis beschikbaar voor iPad, Android en overige iOS.