Q & A Energielabel en Energie-Index - Vastgoed Belang · 2018-07-03 · - Verplichting Label C...

18-01-2018 | ing. Michel Klaassen

Q & A Energielabel en Energie-Index

2 Masterclass Rendementsoptimalisatie bestaand vastgoed

Intro: ing. Michel Klaassen

ing. Michel Klaassen

• Sinds 2015 bouwkundig

netwerkpartner van Vastgoed Belang

• Per 01-01-2017 coördinator landelijk

bouwkundig netwerk Vastgoed Belang


Energielabel/Energie-Index

2002: EU neemt EPBD aan

2006: Invoer energielabel

2008: Verplichting

energielabel bij verhuur en

verkoop

2009: Verplichting vervalt voor

verkoop

2011: EU stelt NL in gebreke

2015: Invoer (voorlopige)

Energielabel en Energie-Index

2035: (deels) gasloze

woningen

2050: Energieneutrale

gebouwde omgeving


Actuele producten

Per 1 januari 2015 zijn er 3 manieren om de

energiezuinigheid van een bestaand pand te bepalen:

Woningbouw

- Op basis van de Energie-Index - Beschikbaar vanaf 01-01-2015

- Op basis van het energielabel - Betreft het energielabel voor 01-01-2015

- Op basis van het bouwjaar

Utiliteitsbouw

- Op basis van het energielabel utilitietsbouw


Ruring

Veel ‘ruring’ in de markt, met grote impact op huurprijsbepaling:

- Verplichting Label C kantoren in 2023

- Wijzigingen in het WoningWaarderingsStelsel (WWS), onder andere

- Introductie Energie-Index

- Introductie WOZ i.p.v. omgevingspunten

- SER Energieakkoord (2035 deels gasloos en 2050 energieneutraal)

- Energieakkoord van Parijs

Kies het juiste moment en omvang voor (rendements)verbetering!


Let op!

HET VOORLOPIGE/DEFINITIEVE ENERGIELABEL IS NIET GELDIG

VOOR DE WONINGWAARDERING!!!


Utiliteitsbouw


Label C verplichting kantoren 2023

Ieder gebouw(deel) met functie ‘kantoor’ moeten op 1-1-

2023 verplicht over een label C of beter beschikken.

- Plannen om label verplichting te stellen voor winkels en

andere gebruiksfuncties


Welke kantoren niet?

Uitzonderingen

- Kantoor(ruimte) kleiner dan 100m2

- Geldt voor gehele pand, niet voor deel

- Kantoor(ruimte) als nevenfunctie van andere

gebruiksfunctie

- Monumenten (geen dorps- en stadsgezichten)

- Binnen 2 jaar te slopen/transformeren/onteigenen

panden


Energielabel verplicht

Waar staat u?

1. Laat het energielabel van het kantoor

opstellen

2. Een energielabel is verplicht: bij verkoop of

bij een nieuw huurcontract

3. De dwangsom kan oplopen tot € 20.250!

4. Er wordt ook gehandhaafd door de ILT, die

gegevens van het Kadaster en de RVO

combineert


Oplossingen

Geen energielabel C of beter?

1. Bij goede verhuurbaarheid en rendement: kantoor

naar label C tillen

2. Tussenstap nemen: andere gebruiksfunctie geven aan

kantoor

3. Kantoor transformeren naar woningen


Tunen van de installatie

Kantoor naar label C tillen, dan eerst:

1. De installatie tunen

- Aanwezigheidsdetectie verlichting aanbrengen

- CO2 meting toevoegen aan ventilatiesysteem

- Ventilatiedebiet laten inregelen (rapport)


Installatie vervangen/aanpassen

Kantoor naar label C tillen, dan vervolgens:

2. De installatie aanpassen

kosteneffectieve maatregelen:

- LED verlichting aanbrengen

- CR of VR ketel vervangen door HR107 ketel

- Zonnepanelen aanbrengen

- Denk ook aan de EIA, KIA, MIA, SDE+


Isoleren

Kantoor naar label C tillen, dan ten slotte:

2. De isolatie van de gebouwschil verbeteren

kosteneffectieve maatregelen:

- Plat dak isoleren van buiten

- Spouwmuur na-isoleren

- Enkel glas vervangen door HR++ glas

- Let op koudebruggen en ventilatie


Casus naar label C (1)

Kantoorgebouw in Amsterdam, label G:

Bouwjaar 1900

Gebruiks-

oppervlakte

335 m2

Dak Ongeïsoleerd

Gevels Steens muren,

ongeïsoleerd

Ramen 55 m2 enkel

glas, 35 m2

dubbel glas

Vloer Ongeïsoleerd

Ventilatie Natuurlijke

ventilatie

Verwarming HR107 ketel

Koeling Geen

Verlichting LED en TL: 7,5

watt/m2

Huuropbrengst € 60.300,-


Casus naar label C (2)

Kantoorgebouw in Amsterdam, label G:

1. Plaatsen van 10 zonnepanelen op het platte dak.

2. Plat dak isoleren van buitenaf met PIR isolatieplaten afgedekt met

tegels.

3. Vervangen enkel glas door HR++ glas aan achtergevel.

4. Plaatsen van voorzetramen aan de binnenzijde bij ramen met

enkel glas aan de voorgevel. (Het vervangen van de enkel glas

ramen aan de voorgevel is niet toegestaan.)

Investeringen:

€ 4.000,- voor zonnepanelen

€ 3.650,- voor dakisolatie

€ 4.250,- voor HR++ glas en voorzetramen

Totale investering € 11.900,-


Andere gebruiksfunctie geven

Tussenstap nemen

Andere gebruiksfunctie geven aan kantoor

- Als de wijk een gemengde bestemming heeft kan dat

eenvoudig

- Een winkel komt veel makkelijker aan een label C dan

een kantoor

- Een restaurant (bijeenkomstfunctie) of tandheelkundig

centrum (gezondheidszorgfunctie) hebben nog geen

label C verplichting in 2023


Transformatie

Kantoor transformeren naar

woningen

- 16% van de kantoren staat leeg,

maar er is een woningtekort

- Locatie moet geschikt zijn, bijv. tegen woonwijk aan

- Ingrijpende bouwkundige aanpassingen nodig, waaraan

eisen worden gesteld op gebied van brandveiligheid,

lichtinval, warmteweerstand, ventilatie

- Toetsing aan gemeentelijk beleid nodig

- In COROP regio’s groot Amsterdam en groot Utrecht

extra rendement mogelijk


Woningbouw


Woningwaarderingsstelsel (WWS)

WWS is opgebouwd uit volgende onderdelen: 1. Oppervlakte van vertrekken 2. Oppervlakte van overige ruimten 3. Verwarming en Installaties 4. Energieprestatie 5. Keuken 6. Sanitair 7. Woonvoorzieningen voor gehandicapten 8. Privé buitenruimten 9. Punten voor WOZ-waarde 10. Renovatie 11. Bijzondere voorzieningen 12. Beschermd monument


Casus huurprijsoptimalisatie


Casus Huurprijsoptimalisatie


Casus huurprijsoptimalisatie

- Appartement van 57m2 (BAG) - 5 vertrekken

- Geen gevelisolatie en/of spouw

- Volledig enkel glas

- Verwarming door middel van gaskachel

- Tapwater door boiler

- Standaard uitvoering keuken (1-2 meter) en badkamer

- WOZ-waarde van € 97.000,-

- Energie-Index van 3,21 (oude G-label, 0 WWS punten)

Huidige woningwaardering 91 punten

Max. kale huurprijs € 433,64


Verbeteradvies 1

Aanleggen CV (€ 3630,- incl. BTW)

Aanleggen centrale verwarming, HR107 combiketel met

kwaliteitsverklaring

Resultaat:

- Energie-Index daalt naar 1,96 (extra 11 WWS punten)

- Toevoeging van 11 punten voor verwarmde vertrekken

Nieuwe woningwaardering 113 punten


+ € 113,72 (t.o.v. startwaarde)


Verbeteradvies 2

Gevelisolatie (€ 9680,- incl. BTW)

- Verbeteradvies 1

- Alle gevels grenzend aan buitenlucht isoleren met Kingspan

Kooltherm K118 (20 mm)

Verschil t.o.v. verbeteradvies 1:

- Energie-Index daalt verder naar 1,80 (extra 15 WWS punten)





Verbeteradvies 3

Glasvervanging (€ 14.520,- incl. BTW)

- Verbeteradvies 1 + Verbeteradvies 2

- Glas vervangen voor HR++ beglazing

Verschil t.o.v. verbeteradvies 1+2:

- Energie-Index daalt verder naar 1,40 (extra 28 WWS punten)





Verbeteradvies 4 (Maximaal rendement)

Luxe toevoeging (€ 26.620,- incl. BTW)

- Verbeteradvies 1 + Verbeteradvies 2 + verbeteradvies 3

- Vervanging keuken en sanitair

- Verschil t.o.v. verbeteradvies 1+2+3:

- Keuken met blad >2 meter en inbouwaparatuur

- Luxe uitgevoerde badkamer en toilet


Max. kale huurprijs ‘marktconform’

Geen verhuurdersheffing


Samenvattend

Verbeteradvies 1 Kosten: € 3.630,- Huurprijsstijging: € 113,72 p/m Rendement: 37,6%


Verbeteradvies 4 Kosten: € 26.620,- Huurprijsstijging: variabel p/m Terugverdientijd: variabel



Kansen

Goud op Zolder


Artikel 9.1a’:

- Extra punten bij woning tot 40m², gebouwd in 2018-2022 en

gelegen in COROP-regio groot Amsterdam en groot Utrecht;

- 40 Gemeenten in groot Amsterdam en groot Utrecht (Bijlage III)

- Nieuw ‘gebouwd’ (ingrijpende renovatie) voldoet aan EPC-eis

conform BB2012;

- Extra punten voor WOZ-waarde/m2 (factor 2, 25-30 punten);

- Boven 143 WWS-punten is vrije sector ‘vrije markt’.

Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte

COROP: Coördinatie Commissie Regionaal OnderzoeksProgramma


Bouwen van de zelfstandige woonruimte:

- Nieuwbouw, conform BB2012; buiten beschouwing,

- Optoppen, nieuwbouw cnf. BB2012; buitenbeschouwing,

- Invullen ‘loze’ ruimten

- zolders of bv. opsplitsen winkel/woonruimte in kleine wooneenheden)

- Nieuwe delen Rc nieuwbouw,

- Vergunningplicht,

1. ‘verbouw’ conform BB2012 artikel 5.6.

2. Ingrijpende renovatie:

- Ingrijpende renovatie: min. 25% integrale bouwschil wordt aangepakt,

- COROP mogelijkheden

Beleidsboek waarderingsstelsel Zelfstandige woonruimte


Toetscriteria BB2012

Ingrijpende renovatie: nieuwe gevel/dak delen: - Thermische isolatie:

- Gevelisolatie: ≥ 4,5 m2K/W - Dakisolatie: ≥ 6,0 m2K/W - Raam/deur: ≤ 1,65 W/m2K

Eisen ‘verbouw’: - Rechtens verkregen niveau; - Min. thermische isolatie:

- Gevelisolatie: ≥ 1,3 m2K/W - Dakisolatie: ≥ 2,0 m2K/W - Raam/deur: ≤ 2,2 W/m2K


Ventilatie: - VR: 0,7 dm3/s.m2 (minimum 7 dm3/s)

- Keuken, bad, toilet: 21 dm3/s resp. 14 dm3/s resp. 7 dm3/s

- Meterkast: 1 dm3/s

- Spuicapaciteit: 3 dm3/s.m2

Daglichttoetreding: equivalente daglichttoetreding ≥ 0,5 m2

Brandveiligheid: - WBDBO 30 min.

- Loopafstand ≤ 45 m

Toetscriteria BB2012


Voorbeeldproject

Splitsing

4e verd./zolder


Voorbeeldproject

EPG

Voorbeeldproject


Voorbeeldproject

Daglicht/ventilatie

Voorbeeldproject

Voorbeeldproject


Brandveiligheid WBDBO 30 min.: - Bestaande vloer voorzien van brandwerende vloerafwerking

(productcertificaat)

- Dak: 2 x 9 mm gipskartonplaat

- Eventueel dakkapel brandwerende beglazing

- Loopafstand ≤ 45 m: controle Ѵ

Voorbeeldproject

Brandveiligheidsvoorzieningen


Waar ligt het goud?

Voorbeeldproject Kosten

Investering conventioneel. € 42.500

Investering EPC 0,4 / EI 0,8 € 56.000

Overig Nederland WWS punten

Huur opbrengst

Rendement

EI < 1,8 (label C) 89 € 424,56 12%

EI < 0,8 (label A+) 131 € 642,36 13,8%

Groot Amsterdam Groot Utrecht

WWS punten

Huur opbrengst

Rendement

EI < 1,8 (label C) 104 € 502,36 14,2%

EPC 0,4 160 +/- € 800,- á €900.-

17-19%


Conclusie

- Energiebesparing loont

- Voorsorteren op strengere energetische eisen

- Voldoen aan maatschappelijk ondernemen (positieve reclame)

- Hoge rendementen mogelijk

- Extra winst is mogelijk (marktconforme huren)

Met verduurzamen verdien je geld!


Bouwkundig Netwerk Vastgoed Belang

Wij staan voor u klaar!


Dank voor uw aandacht

Ligusterbaan 1, 2908 LW Capelle a/d IJssel

T 085 444 43 21

[email protected] | www.bouwkundignetwerk.nl

Q & A Energielabel en Energie-Index - Vastgoed Belang · 2018-07-03 · - Verplichting Label C...

Documents

Transcript of Q & A Energielabel en Energie-Index - Vastgoed Belang · 2018-07-03 · - Verplichting Label C...