Ontwikkelingen demografie en woningmarkt

Voorstellen werkgroep volkshuisvesting

Katwijk 21 septemberMichiel Mulder

Adri duivesteijn

Hoe heeft demografie zich ontwikkeld?

Hoe hebben prijzen voor koop en huur zich ontwikkeld?

Wat betekent dit voor toekomst?

Inhoud

Verandering in 10 jaar (%) Bevolking Banen Woningprijs

Krimpgebieden -3 -4 -9

Randstad 4 grote steden 10 1 11

Krimp & groei Nederland

Bevolkingsontwikkeling Katwijk even hard als provincie

Huishoudens groeien harder: huishoudens verdunning

Bevolking en huishoudens Katwijk en regio

Ontwikkeling 10 jaar Zuid-Holland

Leiden en Bollenstreek Katwijk

Bevolking 5% 7% 5%Huishoudens 8% 13% 12%

Prijsontwikkeling 10 jaar

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

*7580859095

100105110

NederlandZuid-HollandNoord-HollandFriesland

Noord-Holland

Zuid-Holland

Nederland

Friesland

Prijzen NVM (€ x 1000)

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 20150

50

100

150

200

250

300

350

Bollenstreek Nederland

Scheefhuur

Corporatiewoningen naar prijsklasse (x dzd.)

Huurstijging boven inflatie

Reële huurstijgingInflatie Corpo Comm. Tot.

2011 2,3 2,1 1,6 2,02012 2,5 3,4 3,4 3,42013 2,5 5,1 4,6 5,02014 1,0 4,9 4,1 4,82015 0,6 2,8 3,0 2,8

Huur- en koopquotes (% netto)

Huur doelgroep

Huur overig Huur totaal Koop05

1015202530354045

Netto huur/koopquote Totale woonquote

Doelgroep Overige huurders

NL Zuid-Holland NL Zuid-

HollandBasishuur 457 466 519 538Netto huur (incl. huurtoeslag) 331 339 511 531Bijkomende woonuitgaven 169 167 182 185Totale netto woonuitgaven 500 506 694 716

Netto huurquote 28,8 30,7 22,3 22,1Totale woonquote huursector 42,7 44,5 30,1 29,6

Huurquote Nederland en Zuid-Holland (2012, €/maand)

Laag = tot 1.330 (1 pers.) en 1.680 (meerpers.) netto p/maand Eu-grens = 1.980 netto p/maand (34.000 bruto p/jr) 2 x modaal = 3.360 netto p/maand Bron: WIA 2013

Huidige huurquote Amsterdam, incl. huursubsidie, excl. energie

Amsterdam verdeling huurquote (WIA 2013)

Den Bosch: % huurders met hogere woonquote dan acceptabel Nibud

Den Bosch verdeling woonquotes

Cijfers Amsterdam: lage inkomens: aantal met huurquote van 30% of meer in twee jaar gestegen van 35% naar 44%

Huurquote alle huurders afgelopen twee jaar 2% gestegen

Recente ontwikkelingen

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015Nieuwbouw

Huur

25.200

28.000

30.400

28.600

28.600

25.600

30.800

17.300

Koop

8.500

8.500

10.000

7.900

6.700

5.500

3.400

2.800

Totaal

33.700

36.500

40.400

36.500

35.300

31.100

34.200

20.100 % huur 75% 77% 75% 78% 81% 82% 90% 86%

Vergunningen

Huur

17.378

10.479

10.345

8.795

5.203

5.784

5.893

Koop

7.599

7.450

5.398

3.324

1.742

1.293

1.628

Totaal

24.977

17.929

15.743

12.119

6.945

7.077

7.521

% huur 70% 58% 66% 73% 75% 82% 78%

Nieuwbouw door corporaties

Jaar Totaal Koop Huur % huur2009 354 101 253 71%2010 378 350 28 7%2011 377 325 52 14%2012 235 235 0 0%2013 190 154 36 19%2014 289 258 31 11%2015 293 249 44 15%

Totaal 2009-201521%

Bouw in Katwijk: vergunningen

Jaar Totaal Woningcorporaties

Totaal woningcorporaties % corpo’s

Huur Koop

2009 354 73 0 73 21%2010 378 0 2 2 1%2011 377 26 114 140 37%2012 235 0 0 0 0%2013 190 0 0 0 0%2014 289 0 0 0 0%2015 293 44 0 44 15%

Totaal 2009-2015 55% 45% 12%

Bouw in Katwijk: vergunningen

Totaal Koop HuurCorporaties

wv. Huur

2009 2106 55% 45% 39% 79%2010 2278 60% 40% 42% 88%2011 2021 78% 22% 40% 44%2012 1106 78% 22% 18% 99%2013 818 66% 34% 29% 60%2014 1859 70% 30% 24% 75%2015 2125 66% 34% 13% 73%

Totaal 2009-2015 12313 67% 33% 30% 73%

Bouw in regio (Leiden & Bollenstreek)

2009-2013 2014-2015

% corporaties in vergunningenNederland 34% 16%Regio 36% 18%Katwijk 14% 8%

waarvan huur 2009-2015Nederland 35%Regio 33%Katwijk 21%

Katwijk, regio en Nederland

€ 15 miljoen

Bevolking naar leeftijdsgroep

Leeftijd 2017 2027 2037% toename 20 jaar

Woningen / jaar

0-20 17 17 18 5%20-60 34 34 33 -4%60-80 12 15 16 30%> 80 2 4 5 113%

Bevolking totaal 66 69 71 9%

Huishoudens totaal 27 30 31 17% 230

Waarvan 1 persoons 9 11 13 45% 195

Prognose toekomst Katwijk (CBS)

Afnemende baankansen in de randen van het land

Meer druk op prijzen in aantrekkelijke gebieden

Op zowel koop als huur

Wat voor de toekomst?

Voorstellen van de werkgroep

Een samenvatting

Woonquote (betaalbaarheid)◦ Nooit meer huur betalen dan cf. Nibud-systematiek

Aanbodnorm (beschikbaarheid)◦ Op basis van normen Rijk moet gemeente samen met

lokale aanbieders zorgen voor extra woningen◦ Financiering tekorten via Rijksfonds◦ Verkoop en dure verhuur alleen toegestaan als teveel

aanbod ten opzichte van doelgroep Zeggenschap

◦ Democratisering woningcorporaties◦ Vorming woon coöperaties met gedeeld eigenaarschap

Wat te doen?

Betaal nooit meer teveel huur Vgl. financieringslastpercentages in koop Net als WWS voor zowel corpo’s als particulier Inclusief energielasten

Þ Prikkel duurzaamheidsinvesteringen Indien corporaties huurverlaging niet kunnen

betalen, beroep op ‘Restitutiefonds huurverlaging’

Woonquote

Rijk zet norm o.b.v. demografie gemeente ‘Amstelveen’ kan dus niet meer weigeren

sociale huurwoningen te bouwen Aanbod kan van corporaties of niet-corporaties

komen: uitbreiding borging naar niet-corpo’s Doelgroep verschilt naar regio: iedereen die

niet in ‘marktsegment’ terecht kan◦ (in A’dam dus ook middeninkomens)

Indien lokaal geen financiering: beroep op Rijksfonds voor het Wonen

Aanbodnorm

Alleen als structureel boven aanbod norm Als tijdelijk boven aanbodnorm: huur

marktsegment toestaan Afroming van deze ‘overwinsten’ t.b.v.

‘Rijksfonds voor het Wonen’ Tegelijkertijd afschaffen verhuurderheffing

Aanbodnorm: ‘verkoopregels’

+

Voor volkshuivesting,uit schatkist

-/-

Uit volkshuisvesting,in schatkist

Rijksfonds voor het Wonen Afroming overwinsten

Restitutiefonds huurverlaging Huurtoeslag: beroep hierop verminderd door woonquote

Verhuurderheffing

Financieel

Geen tandeloze tijgers meer Zeggenschap beweegt mee met wens

bewoner:◦ Recht op beheer◦ ‘Eigendomsneutraal’: als je wilt kopen kan dit in

gedeeld eigenschap (‘woon coöperatie’) Mensen die ‘gewoon’ willen blijven huren:

◦ Democratisering woningcorporaties◦ Bewoners kiezen bestuurders◦ Vereniging in plaats van stichting◦ Zeggenschap bij belangrijke besluiten

Zeggenschap

Hans Spekman (voorzitter), Lex de Boer, Adri Duivesteijn, Anita Engbers, Toon Geenen (secretaris), Hein de Haan, Tom Leenders, Ernst van der Leij, Mary Fiers, Hamit Karakus, Eef Meijerman, Michiel Mulder, Albert de Vries, Egbert de Vries, Barend Wind, Christiaan Winkel.

Wie zaten er in de werkgroep

Prestatie afspraken Katwijk

Overzicht van enkele maatregeln

70% van de beschikbaar komende sociale huurwoningen in 2016 biedt Dunavie aan in de categorie betaalbaar .

Dunavie past haar streefhuurbeleid aan en wijst ruim duizend woningen aan die de corporatie bij mutatie op enig moment in de betaalbare klasse aanbiedt en verhuurt.

Dunavie garandeert dat in 2019 80% van de sociale huurwoningen tot de betaalbare huurprijsklasse blijft behoren. Partijen monitoren de ontwikkeling jaarlijks.

Prestatieafspraken Katwijk

Dunavie wijst minimaal 95% van de betaalbare, sociale huurwoningen die beschikbaar komen passend toe.

Dunavie helpt huurders die door een inkomensdaling geconfronteerd worden met een te hoge huur een passende woning te zoeken (volgens voorwaarden Woonlastenfonds).

Huurders kunnen huurverlaging aanvragen als ze door een inkomensdaling geconfronteerd worden met een te hoge huur. Ook geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging dan niet.

Dunavie past vanaf 2016 een gematigd huurbeleid toe volgens de afspraken in het Nieuwe Woonakkoord van de Woonbond en Aedes.

Dunavie wijst minimaal 95% van de betaalbare, sociale huurwoningen die beschikbaar komen passend toe.

Prestatie afspraken Katwijk

Dunavie helpt huurders die door een inkomensdaling geconfronteerd worden met een te hoge huur een passende woning te zoeken (volgens voorwaarden Woonlastenfonds).

Huurders kunnen huurverlaging aanvragen als ze door een inkomensdaling geconfronteerd worden met een te hoge huur. Ook geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging dan niet.

Dunavie past vanaf 2016 een gematigd huurbeleid toe volgens de afspraken in het Nieuwe Woonakkoord van de Woonbond en Aedes.

Dunavie biedt dure scheefwoners waar mogelijk en in specifieke situaties de kans om te verhuizen naar een goedkopere huurwoning

482 woningen renoveren 1.929 woningen krijgen een betere schil 4.000 woningen kiezen uit De groene keuze vanDunavie huisvest de taakstelling voor statushouders die de gemeente opgelegd krijgt zoveel mogelijk in de bestaande woningvoorraad.

Enkele afspraken overlast & buurtschouwen Sociale huurwoningen op locatie Valkenburg (rijksvastgoedbedrijf)

Prestatieafspraken Katwijk

Passen toewijzen Katwijk