Gebietsentwicklung in Deutschland und Berlin Han Joosten 5 maart 2015

Woningmarktsituatie in Duitsland

• Booming markt in alle metropolitane regio’s (Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Rhein-

Main-regio, Stuttgart, München), zelfs in B en C-locaties

• Toenemende groei in de middelgrote steden (Nürnberg, Münster, Aken,etc.)

• Leegloop landelijke gebieden, krimp tot -30%

• Enorme prijsstijgingen in de koopsector sinds 2012, nog steeds voortdurend

• Grote huurprijsstijgingen in de huursector tussen 2012-2014, groei zwakt nu iets af

• Grondbezit is vooral een particuliere aangelegenheid, vele speculanten op de markt (uit

alle hoeken in de wereld: Rusland, Ierland, Griekenland), maar ook professionele

ontwikkelaars (Aurelis, voortgekomen uit het spoorwegbedrijf)

• Indien grondeigenaar de Bundesrepubliek Deutschland is, dan verkoop alleen tegen

hoogste biedingsprijs

• Corporaties bezitten weinig grond en hebben sinds 2000 weinig zelf gebouwd

Politieke bemoeiens met de woningmarkt in Duitsland

• Tot 2013 is de woningmarkt geen aandachtspunt van de landelijke politiek en

incidenteel op lokaal niveau

• De scherpe huurprijsstijgingen in de steden schudden de politici wakker

• Nieuwe coalitie CDU/SPD besluit in 2015 de “Mietbremse”en het

“Bestellerprinzip” in te voeren.

• Op lokaal niveau willen de politici betaalbare woningen verplicht stellen bij de

ontwikkeling en realisatie van nieuwe projecten (instrument:

“städtebaulichen Vertrag bei Bebauungspläne”)

• Gebiedsontwikkeling als constructie voor gezamelijke grondexploitaties met

ontwikkelaars is vrij onbekend

Waarom is gebiedsontwikkeling in Duitsland anders?

• Publieke-private samenwerkingen in grondexploitaties wordt nauwelijks

toegepast, o.a. omdat gemeentes nauwelijks grond bezitten; de meeste

gebiedsontwikkelingen worden door private partijen geïnitieerd. Er zijn

uitzonderingen, zoals de Hafencity in Hamburg.

• De overheden zien hun rol beperkt tot het faciliteren van de

bouwmogelijkheden door het creëren van bestemmingsplannen, die meestal

zeer gedetailleerd zijn en geen flexibiliteit bieden voor de lange termijn.

• Alle ontsluitingskosten moeten in principe door de initiator betaald worden,

daarbovenop in toenemende mate ook de gesubsidieerde en betaalbare

woningen.

• Grüne Wiese projecten met meer dan 500 huizen (“Vinex”) komt in Duitsland

nauwelijks nog voor: er is onvoldoende vraag naar wonen op deze locaties en

binnenstedelijk wonen heeft ook politiek prioriteit (ook bij beleggers)

Berlin, een voorbeeld

6

7

Invloed van locale (wijk) politiek en “Wutbürger” zeer groot

De macht van de lokale politiek

De georganiseerde tegenstanders

De Berlijnse “Wutbürger”

Testcase Tempelhof……wordt nu structureel probleem

8

9

10

Ontwikkelaars en de gemeente hebben samen schuld

De nieuwe ontwikkelings “bijbel”

12

13

14

Convenant Senat met Bezirken (juni 2014)

Versnelling procedures voor bestemmingsplannen en bouwvergunningen door:

55 nieuwe medewerkers

Extra financiële bijdrage van €500 per verleende bouwvergunning per woning, indien

binnen 6 maanden verstrekt

Bouwvergunning moet binnen 6 maanden worden verleend, minstens 12.000 per jaar

Bestemmingsplanprocedure moet binnen 24 maanden zijn afgerond

Sanctie: Senat gaat het project zelf aanpakken

15

Convenant met de branche-organisaties

Nieuwbouwproductie doelen per jaar per branche-organisatie (BFW 6.000 /

BBU 3.000 / EFH 2.000)

Onderschrijven van het StEP Wohnen (beleidsplan woningbouwpolitiek)

Huurprijzen voor alle lagen van de bevolking

Gemengde woongebieden

Duurzame woningbouw

Actieve bevolkingsparticipatie

16

Stedenbouwkundig contract (alleen bij nieuwe bestemmingsplannen)

1) Vaste kostenregeling voor voorzieningen

Alle planning- en advieskosten

Alle ontsluitingskosten

Noodzakelijke kosten voor de bouw van scholen en kinderdagverblijven

Ter beschikking stellen van grond voor openbare voorzieningen

2) Als er nog financiële ruimte is (op basis van “Angemessenheit” :

gepast/toereikend) >>>>> bouw van huurwoningen met huurprijs- en

toelatingscriteria (sociale woningbouw), doelstelling 33% van de

woningaantallen

17

Standaardwaarden kosten

• Gemiddelde woninggrootte 75 m² Wohnfläche ; 2 mensen/woning

• Brutto/Wohnfläche 75%

• Kinderspeelplaatsen 1 m²/inwoner (€100 / m²)

• Kinderdagverblijfplekken: 6% van alle inwoners (€ 25.000/plek)

• Basisschoolplekken: 6% van alle inwoners (€37.000/plek)

• Groenvoorzieningen: 6 m² / inwoner

• Aanleg groen: € 60 / m²

• Aanleg straten: € 150 / m²

• Aanleg voetpaden: € 40 / m²

• Grondwaarde voor overdracht t.b.v. infrastructuur € 5 / m²

• Grondwaarde voor overdracht t.b.v. openbaar groen en speelplaats € 30 / m²

• Kostenbijdrage voor ontsluiting buiten het bestemmingsplangebied € 150 / m²

18

Wat is “angemessen”?

Uitgangspunten:

Alle kosten, die uit dit stedenbouwkundig contract voortvloeien via

standaardwaarden

Totale economische voordelen voor de contractpartners

Waardestijging grond door bestemmingsplan moet (deels) worden

aangewend voor deze kosten

Vaststelling Marktwaarde door Bodenrichtwertverfahren, startwaarde in

principe 50%, tenzij de ontwikkelaar kan aantonen, dat dit voor zijn

project niet klopt

Angemessen is, dat de som van alle kosten (inkl. sociale

woningbouw) de grondwaardestijging niet overschrijdt.

19

20

Sociale woningbouw in het nieuwe model

• Totale kosten zonder grond: €2.000 / m²

• Aandeel grondkosten max. €500 / m² (geldt voor elke locatiekwaliteit)

• Indien de grondkosten in werkelijkheid > €500 / m² bedragen, is het

verschil van belang bij de bepaling van de Angemessenheit.

• Huurprijs: gemiddeld €6,50 / m², huurstijging per jaar €0,20

• Subsidie om tot 0% rendement te komen

• Rentevrije hypotheek (2% aflossing/jaar) max. €1.200/m², max €64.000,

dus ideale woninggrootte: 53,3 m²

21

Fictie en werkelijkheid in Berlijn

• Grond is veelal in bezit van speculanten

• Grond in bezit van Rijksoverheid en het Bundesland Berlijn moet wettelijk aan de hoogst

biedende ontwikkelaar verkocht worden

• Bouwkosten stijgen tot boven de €2.000 / m²

• Politiek in een aantal Bezirken beweegt zich op een andere golflengte

• Publieke opinie is tegen nieuwbouw

• Kwaliteit staf bij de Bezirken is vaak niet opgewassen tegen die van de vastgoedpartners en

bezitten niet de middelen om effectief te kunnen handelen

• Het nieuwe beleid is pas sinds 1 september van kracht, iedereen wacht af op het eerste

resultaat.

• Projecten zonder bestemmingsplan hebben de voorkeur

• Er wordt nog minder gebouwd, dus prijzen stijgen verder.

22

Onderdeel van Rabo Vastgoedgroep