Klaas Claeyssens MRICS

landmeter-expert

E: klaas@square-metre.be

T: 0496/50 28 85

Thomas Couckuyt

landmeter-expert

E: thomas@square-metre.be

T: 0474/65 93 07

www.square-metre.be

VAN POST- NAAR

PREKADASTRATIE

INHOUD

1. Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD)

2. POSTkadastratie

3. PREkadastratie

4. Plan van afbakening

5. Voorafgaandelijke neerlegging

6. De aanhechting van het afbakeningsplan

7. Verkaveling

8. Basisakte

9. Toekomst

10. Conclusie

20/03/2016 2

1. ALGEMENE ADMINISTRATIE VAN DE PATRIMONIUM-DOCUMENTATIE

20/03/2016 3

ORGANIGRAM

http://ccff02.minfin.fgov.be/annucomp/main.do

20/03/2016 4

CONTACT

20/03/2016 5

CONTACT

20/03/2016 6

CONTACT

20/03/2016 7

CONTACT

20/03/2016 8

2. POSTKADASTRATIE

20/03/2016 9

STIPAD

• Sinds 2009 gedeeltelijk in uitvoering en ontwikkeling

• 19 mei 2015: big bang

20/03/2016 10

ONTSTAAN VAN PATRIMONIUMDOCUMENTATIE

20/03/2016 11

NOTARIS

Notariële akte

REGISTRATIE-

KANTOOR

Registratie

HYPOTHEEK-

KANTOOR

Over- of

inschrijving

KADASTER

Kadastrale

informatie

1

2

3

4

5

GEVOLGEN

• Persoonsgebonden systeem i.p.v. een grondboeksysteem

• Beperkte optimalisatie bij de uitwisseling van patrimoniumdocumentatie (kadaster, registratie en hypotheekkantoor)

• Onnauwkeurige identificatie van een OG in een authentieke akte

• “gekadastreerd of gekadastreerd geweest zijnde”

• “verkoop van kavel zonder opmeting ervan”

• “zonder waarborg van maat of oppervlakte”

20/03/2016 12

2. PREKADASTRATIE

20/03/2016 13

ONTSTAAN VAN PATRIMONIUMDOCUMENTATIE

20/03/2016 14

LANDMETER-EXPERT

Creatie van een nieuw kadastraal

perceel

Plan van afbakening

NOTARIS

Notariële akte

RECHTSZEKERHEID

Registratie en overschrijving

OPMETINGEN EN

WAARDERINGEN

Gegevensbank

‘landmetersplannen’

Creatie van een nieuw kadastraal

perceel

123

4

5

JURIDISCHE GRONDSLAG

• Art. 141, lid 4 Hyp.W.

• Op 2 december 2013 en 18 mei 2015 verschenen het KB-PreCAD

en het MB-PreCad in het Belgisch Staatsblad:

• KB 18 november 2013 tot aanvulling van de identificatieregels van onroerende

goederen in een aan hypothecaire openbaarmaking onderworpen akte of stuk, en

tot regeling van de voorafgaande neerlegging van een plan bij de Algemene

Administratie van de Patrimoniumdocumentatie en van de aflevering door die

algemene administratie van een nieuwe identificatie, BS 2 december 2013, err. BS

18 mei 2015.

• MB 18 november 2013 tot uitvoering van artikel 5 van het koninklijk besluit van 18

november 2013 tot aanvulling van de identificatieregels van onroerende goederen

in een aan hypothecaire openbaarmaking onderworpen akte of stuk, en tot

regeling van de voorafgaande neerlegging van een plan bij de Algemene

Administratie van de Patrimoniumdocumentatie en van de aflevering door die

algemene administratie van een nieuwe identificatie, BS 2 december 2013, err BS

18 mei 2015.

20/03/2016 15

TOEPASSINGSGEBIED

Ieder aangeboden akte:• voor overschrijving of inschrijving op het hypotheekkantoor

(art. 141 Hyp.W.)

• betreffende een deel van een perceel of een nieuw te creëren perceel

+

Elk plan van afbakening dat aangeboden wordt ter registratie en/of overschrijving

• Art. 26, 3de lid, 2° W.Reg.

• Art. 1, 4de lid Hyp.W.

20/03/2016 16

TOEPASSINGSGEBIED

De voorafgaandelijke neerlegging van een plan is

bijvoorbeeld verplicht bij:

• (ruil)verkaveling;

• zakelijk recht op een deel van een perceel (vruchtgebruik,

erfpachtrecht, recht van opstal…);

• een onteigening van een deel van een perceel;

• een authentieke huurovereenkomst op een deel van een

perceel;

• een afpalingsplan met oog op registratie en/of overschrijving

• de creatie van privatieve loten in een gebouw;

• hypothecaire kredietakte op een deel van een perceel;

• …

20/03/2016 17

TOEPASSINGSGEBIED

Uitzondering voor de rechterlijke macht:

• geen specifieke uitzondering in het KB-Precad, de administratie tolereert…

• “last minute” wijzigingen aan het plan in de vorm van een salomonsoordeel of een compromis

20/03/2016 18

4. PLAN VAN AFBAKENING

20/03/2016 19

PLAN VAN AFBAKENING?

Een plan dat toelaat de perceelsgrenzen van een onroerend goed te bepalen

• Auteur van het plan?• Niet bepaald bij het PreCadbesluit

• Landmeter-expert

• Art. 3 wet 11 mei 2003 tot bescherming van de titel en van het beroep van landmeter-expert, BS 6 juni 2003 (ed. 2).

• Technische vormvereisten van het plan (MB-PreCAD)

20/03/2016 20

PLAN VAN AFBAKENING?

Doorgaans opgemaakt op basis van een opmeting van de hoekpunten van de eigendomsgrenzen (Art. 1 MB-PreCad)

• Elke nuttige aanwijzing voor de afbakening wordt op het terrein opgemeten:

• wegenis

• gebouwen

• muren

• grachten

• afsluitingen

• …

20/03/2016 21

METHODOLOGIE VOOR HET AFBAKENEN VAN EEN PERCEEL

• Moeilijke evenwichtsoefening waarbij elk informatie-

element wordt afgewogen (vb. oude plannen, wederzijds

bezit, de opmeting, kadastrale gegevens, sporen van een

afpaling…)

• Classificatie van elk informatie-element in een hiërarchisch

model op basis van:

• de volgtijdelijkheid

• de kwaliteit

• de bewijswaarde

20/03/2016 22

VOLGTIJDELIJKHEID

• Alle informatie-elementen worden gerangschikt op aanmaakdatum

20/03/2016 23

Atlas van de buurtwegen (anno 1841)

PV van afpaling (1986)

Rooilijnplan (2007)

Afbraak constructie

(2009)

Onteigeningsplan (2012)

KWALITEIT

• Doel: reconstructie van de perceelsgrenzen

1. Coördinaten

2. Afstanden

3. Oppervlakten

20/03/2016 24

BEWIJSKRACHT

• Basisprincipes van het bewijs van verbintenissen & verkrijgende verjaring*

20/03/2016 25

Authentieke akten (art. 1317 BW)

Onderhandse akten (art. 1322 BW)

Begin van bewijs (art. 1331 & art. 1332 BW)

Wettelijke vermoedens (art. 1350 & 1352 BW)

Feitelijke vermoedens (art. 1353 BW)

INDELING

• Opmetingsplan (≈ proces-verbaal van opmeting, proces-verbaal van grensbepaling, metingsplan,..)

• Afpalingsplan

• Splitsingsplan(≈ proces-verbaal van opsplitsing, proces-verbaal van verdeling, verdelingsplan, proces-verbaal van opmeting en herverdeling,…)

• …

Al deze plannen hebben een andere doelstelling, juridische bewijswaarde en vervaardigingsregels

20/03/2016 26

PV VAN OPMETING

• Doelstelling• Identificatie van een OG door “aanhechting” van het

opmetingsplan aan een onderhandse en/of authentieke akte

• Bewijswaarde• Perceelsgrenzen niet-tegensprekelijk vastgesteld

• Niet gemene titel

• Vervaardigingsregel• Perceelsgrenzen worden herbevestigd op het plan

• In principe is er “ooit” al een afbakening gebeurd van het perceel

20/03/2016 27

PV VAN AFPALING

• Doelstelling• Afpalen van de aan elkaar grenzende eigendommen (art. 646

BW)

• Bewijswaarde• Perceelsgrenzen worden tegensprekelijk vastgesteld

• Gemene titel

• Sterkste bewijskracht indien niet tegengesproken door 30 jaar deugdelijk bezit

• Vervaardigingsregel• Er is nog nooit een nauwkeurige grensbepaling gebeurd of de

grenspalen zijn reeds meer dan 30 jaar verdwenen

20/03/2016 28

PV VAN SPLITSING

• Doelstelling• Hertekenen van de perceelsgrenzen naar aanleiding van de

eigendomsoverdracht van een deel van een perceel

• Bewijswaarde• Perceelsgrenzen worden tegensprekelijk vastgesteld tussen

het afgesplitste perceel en het restperceel

• Perceelsgrenzen worden niet-tegensprekelijk vastgesteld tussen het afgesplitste perceel en de overige aanpalers

• Vervaardigingsregel• Enkel opmeting en afbakening van het afgesplitste perceel

20/03/2016 29

TECHNISCHE VORMVEREISTEN

• Een plan van afbakening van een gedeelte van een kadastraal perceel of van een gewijzigd of nieuw perceel op het niet gekadastreerd openbaar domein (Art. 2 MB-PreCad)

• PV van opmeting

• PV van afpaling

• PV van splitsing

• …

20/03/2016 30

20/03/2016 31

Naam van de gemeente

Kadastrale beschrijving

betrokken en aanpalende

percelen

Datum opstellen plan

De schaal en noordpijl

20/03/2016 32

Identiteit en handtekening auteur

LAN-nummer

Coördinaten van elk

hoekpunt

Handtekening

aanpalers

20/03/2016 33

Benaming van de weg en/of de

waterloop

Omlijning van de op het perceel

aanwezige gebouwen

De aanduiding van de

erfdienstbaarheden

Beschrijving van de aard van de

grenzen

De beschrijving van de

hoekpunten van de grenzen

De lengte van de

grenssegmenten

De oppervlakte van de

perceelgedeelten

Reden van afbakening

TECHNISCHE VORMVEREISTEN

• Een plan van afbakening betreffende één of meerdere te creëren privatieve kavels in het kader van artikelen 577-2 en 577-3 van het Burgerlijk Wetboek (art. 3 MB-PreCad)

• Opmeting niet vereist Kopie bouwplan met afbakening van de privatieve kavels tot op de centimeter nauwkeurig volstaat…

• Bouwplan stedenbouwkundige vergunning

• Vergund bouwplan ≠ uitvoering gebouw

Opmeting doorgaans vereist (vooral bij oudere bouwplannen)

20/03/2016 34

20/03/2016 35

Naam van de gemeente

Kadastrale beschrijving

Datum opstellen plan Schaal

Noordpijl

Bepaling van de grenzen tot op

de centimeter

Netto-oppervlakte

LAN-nummer

Identiteit en

handtekening auteur

5. VOORAFGAANDELIJKE NEERLEGGING

20/03/2016 36

HOE?

• Neerleggen van het plan van afbakening• Per e-mail

• Plan in PDF-formaat (A0, A1, A2, A3 & A4) + evt. een coördinatenbestand

• Aanbieding van een plan in papieren formaat (A0, A1, A2, A3 & A4) bij de bevoegde dienst

• Aanvraag van de gereserveerde perceelsidentificaties• Per e-mail, per post, persoonlijke overhandiging bij de

bevoegde dienst

• Aanvraagformulier basisakte

• Aanvraagformulier verkaveling

• Aanvraagformulier deel van perceel, deel van privatieve entiteit en andere

• Notaris via e-notariaat na verloop van termijn

20/03/2016 37

HOE?

• Neerlegging plan van afbakening

• Ontvangst referte binnen de 20 kalenderdagen

• Neerlegging plan van afbakening + aanvraagformulier gereserveerde perceelsidentificatie

• Ontvangst referte + gereserveerde perceelsidentificatiebinnen de 20 kalenderdagen

• Aanvraagformulier gereserveerde perceelsidentificatie

• Ontvangst gereserveerde perceelsidentificatie binnen de 20 kalenderdagen

20/03/2016 38

WAAR?

20/03/2016 39

GERESERVEERDE PERCEELSIDENTIFICATIE

• BRUSSEL 6de Afdeling/Sectie F/ 125𝑏5

2

• 21806F0125/02B005P0056, waarbij:

• 21806: Kadastrale afdeling BRUSSEL 6de afdeling

• F: Sectie

• 0125: Grondnummer

• 02: Bisnummer

• B: Letter-exponent

• 005: Cijfer-exponent

• P0056: Partitienummer; letter P gevolgd door 4 cijfers

(NIEUWIGHEID! patrimoniaal perceel of partitienummer)

20/03/2016 40

6. DE AANHECHTING VAN HET AFBAKENINGSPLAN

20/03/2016 41

TEGENSTELBAARHEID

• Inhoud tegenstelbaar maken aan derden maatschappelijke rust

• Extra kosten voor de overschrijving van het plan

• Neerlegging onder de minuten van de notaris

• Art. 1, 4de lid Hyp.W. & art. 26, 3de lid, 2°aanhechting niet langer vereist voor de overschrijving & registratie

• Opname van een verklaring in de authentieke akte

20/03/2016 42

COMMUNICATIE TUSSEN DE NOTARIS EN DE LANDMETER-EXPERT

• Art. 2, § 2 KB PreCad: na neerlegging mag de notaris volgende elementen toevoegen aan het afbakeningsplan:

• handtekening van de partijen

• de referte

• de perceelsidentificatie(s)

Vanuit praktisch oogpunt had de landmeter-expert de toelating hiervoor moeten krijgen. Naar alle waarschijnlijkheid was dit de bedoeling van de administratie…

20/03/2016 43

7. VERKAVELING

20/03/2016 44

VERKAVELING

• Verkavelingsplan wordt opgemaakt op basis van een opmeting van de omtrek

• Door wegeniswerken vaak kleine verschillen tussen het afpalingsplan en het neergelegde verkavelingsplan• Ofwel afpalingsplan voorafgaandelijk neerleggen + opname

referte in de eigendomsmuterende akte

• Ofwel volledig nieuw verkavelingsplan naar aanleiding van de gewijzigde situatie

20/03/2016 45

8. BASISAKTE

20/03/2016 46

BASISAKTE

• Geen uitzondering meer voor op te richten, in oprichting zijnde of nieuw opgerichte gebouwen prekadastratie vereist!!!

• Kopie van het bouwplan met de afbakening van de privatieven architect

• Art. 3 wet 11 mei 2003 tot bescherming van de titel en van het beroep van landmeter-expert, BS 6 juni 2003 (ed. 2).

• Art. 7, d) wet-Breyne

20/03/2016 47

9. TOEKOMST

20/03/2016 48

STEEDS EEN AFBAKENINGSPLAN AAN EEN AUTHENTIEKE AKTE?

• Informatie, waarschuwing, advies en bijstand behoren

tot de vaste opdrachten van de notaris

• Quid. feitelijke toestand van een onroerend goed?

• Eventuele erfdienstbaarheden (vb. lichten en zichten,

wettelijke afstand van beplanting, recht van uitweg…)

• Exacte oppervlakte van een perceel

De landmeter-expert is het oog van de notaris op het terrein.

Loi CARREZ (Frankrijk)

20/03/2016 49

10. CONCLUSE

20/03/2016 50

CONCLUSIE

• Vastgoedgegevens eenvoudiger in verband brengen

• Prekadastratie voorafgaandelijke neerleggen van

een afbakeningsplan + aanvraag van gereserveerde

perceelsidentificaties

• Verschillende soorten afbakeningsplannen

• Geen aanhechting van het afbakeningsplan aan een

authentieke akte vereist voor overschrijving en/of

registratie

• Doelstelling AAPD volledig gerealiseerd?

20/03/2016 51

VRAGEN?

20/03/2016 52