Platform PV - Under Construction | Vastgoed Belang ...

OSCAR 2010 -

Nederlandse benchmark voor

servicekosten van kantoren

De gemiddelde servicekosten van Nederlandse

kantoorgebouwen lagen in 2010 op ongeveer € 35,-per m² vvo.

Deze servicekosten bestaan voor bijna de helft uit energiekosten

(47%).

De gemiddelde servicekosten zijn de afgelopen vijf jaar

nauwelijks gestegen. Wel zijn de kosten van energieverbruik,

installaties en schoonmaak sterk toegenomen.

Gebouwen met een beter energielabel blijken geen lagere

energie- en servicekosten te hebben. Dit komt onder meer door

een hoger serviceniveau en intensiever gebruik per m² vvo van

deze (nieuwere) gebouwen.

In een greenlease contract kunnen huurder en verhuurder

afspraken maken over duurzaam gebruik van het gebouw om de

energiepotentie van het gebouw beter te benutten.

2 On Point • OSCAR 2012

Voorwoord

De Office Service Charge Analysis Report (OSCAR) is een van de meest populaire onderzoeksrapporten van Jones Lang LaSalle.

Dit weerspiegelt het belang van servicekosten in de bedrijfsvoering van zowel eigenaren als gebruikers. Eindgebruikers kijken

momenteel kritischer dan ooit naar hun totale huisvestingskosten. Deze kostenpost is, na personeel en IT, de grootste op de winst-

en verliesrekening van organisaties. Binnen die totale huisvestingskosten vormen de servicekosten, naast de directe huurlasten, de

grootste post . Inzicht in de opbouw ervan is dus zeer gewenst om mogelijke besparingen te kunnen bepalen. Met behulp van

kengetallen over de servicekosten kunnen eigenaren de performance van hun eigen objecten afzetten tegen de gemiddelde

performance van objecten met dezelfde kenmerken. Hierdoor kunnen zowel eigenaren als gebruikers beter en bewuster sturen op

kosten. Naast de kengetallen zelf, geven wij in dit rapport ook onze visie op de toekomstige ontwikkeling van de servicekosten.

In het Verenigd Koninkrijk geeft Jones Lang LaSalle de OSCAR al 25 jaar uit. Dit is de derde keer dat de OSCAR in Nederland

wordt uitgebracht. Deze OSCAR geeft een beeld van de servicekosten in de jaren 2006 tot en met 2010. De afrekening van 2010

bevat de meest recente cijfers omdat de servicekostenafrekening over een bepaald jaar meestal pas definitief rond is in juli van het

daarop volgende jaar .

Dit onderzoek geeft een analyse van de servicekosten over de afgelopen jaren naar kostencomponent en naar gebouwkenmerken

zoals bouwjaar, grootte, aantal verdiepingen en locatie. Voor het eerst hebben wij ook een vergelijking gemaakt tussen

energielabels. Ook andere variabelen beïnvloeden de kosten in belangrijke mate zoals de openingstijden, het niveau van

beveiliging en receptiediensten, het aantal liften en niet onbelangrijk, de kwaliteit van het management. Dit zijn belangrijke factoren

om rekening mee te houden bij vergelijking van de eigen kosten met deze benchmark. Dit jaar konden we bovendien gebruikmaken

van een grotere database doordat ook CBRE Global Investors en MVGM hun servicekostengegevens beschikbaar hebben gesteld

voor de productie van deze OSCAR.

Wij zijn van mening dat besparing op energie in de toekomst steeds belangrijker wordt, zowel vanuit kostenperspectief als vanuit

maatschappelijk bewustzijn. Eigenaren en gebruikers kunnen hier beter op sturen door in een ‘greenlease’ prestatieafspraken te

maken. Een greenlease is een overeenkomst tussen huurder en verhuurder waarin concrete afspraken en financiële prikkels

worden vastgelegd over energiegebruik en –besparingen en over duurzaamheid. Een toelichting hierop geven wij in het laatste

hoofdstuk.

Wij zijn er van overtuigd dat deze derde Nederlandse OSCAR-publicatie, die door de samenwerking met CBRE Global Investors en

MVGM een nog breder beeld geeft, bijdraagt aan meer duidelijkheid over de opbouw van de servicekosten.

Jac Bressers Michael Hesp Director Investor Property Management Head of Research

On Point • OSCAR 2012 3

OSCAR

Dit Office Service Charge Analysis Report (OSCAR) geeft inzicht

in de hoogte en de samenstelling van servicekosten van

kantoorgebouwen. OSCAR biedt een benchmark van

kostenkengetallen waarmee het mogelijk wordt de performance

van een bepaald gebouw af te zetten tegen de performance van

de markt.

Gebruikerskosten

Als het om gebruikerskosten voor vastgoed gaat, ligt de focus

vaak op de directe huurlasten die circa 55% van de totale

huisvestingskosten vormen. Men had vaak weinig aandacht voor

de overige gebruikerskosten van het vastgoed, zoals de

servicekosten. Niet geheel terecht, want deze maken circa 20 à

25% van de totale gebruikerskosten uit. Tegenwoordig zien we

dat de aandacht bij gebruikers voor servicekosten toeneemt.

In figuur 1 is een gemiddelde opbouw van de gebruikerskosten

weergegeven1. In deze OSCAR heeft de analyse betrekking op

de servicekosten om zo meer inzicht te krijgen in de ontwikkeling

van deze kosten voor huurders en eigenaren/verhuurders.

Figuur 1: Opbouw gebruikerskosten huurders

55%

22%

17%

6%

Huur en belasting Servicekosten Facilitaire kosten Overige kosten

Opbouw analyse

Deze publicatie belicht de servicekosten over de periode 2006-

2010. Het jaar 2010 is er specifiek uitgelicht omdat dit het meest

recente jaar is waarvan de servicekosten zijn afgerekend. Voor

de ontwikkeling van de verschillende kostencomponenten in de

servicekosten over de jaren en over gebouwcategorieën worden

daarbij verklaringen gegeven.

1 Facilitaire kosten zijn bijvoorbeeld kosten van de werkplekinrichting, ICT-voorzieningen en facilitaire organisatie. 2 Momenteel wordt er gewerkt aan de Europese norm EN 15221-4, waarin facilitaire voorzieningen worden gestandaardiseerd. Wij hebben er in deze

OSCAR

Binnen de servicekostenanalyse is een onderverdeling gemaakt

in verschillende kostencomponenten op basis van de NL-SfB-

codering2. Voor het overzicht is een aantal kostengroepen

samengevoegd. De begrippenlijst achter in deze publicatie geeft

een toelichting op deze kostencomponenten. De volgende

kostencomponenten zijn uitgelicht:

Elektra

Verwarming

Water

ICT

Onderhoud

Installaties

Schoonmaak

Vuilafvoer

Onderhoud terrein

Huismeester

Beveiliging

Verzekeringen

Gemeentelijke heffingen

Naast een specificatie naar kostencomponent, zijn de

servicekosten op basis van vijf verschillende aspecten

geanalyseerd:

Het bouwjaar van het gebouw

De grootte van het gebouw

De hoogte van het gebouw

De geografische ligging van het gebouw

Het energielabel van het gebouw

Alle bedragen zoals opgenomen in deze publicatie zijn exclusief

BTW en hebben betrekking op het verhuurbaar vloeroppervlak

(vvo). Daarnaast zijn de servicekosten inclusief

administratiekosten.

2 Momenteel wordt er gewerkt aan de Europese norm EN 15221-4, waarin facilitaire voorzieningen worden gestandaardiseerd. Wij hebben er in deze publicatie voor gekozen om aan te sluiten bij de NL-SfB-codering.


OSCAR

Database

In het verleden is de kantorenportefeuille die Jones Lang LaSalle

Nederland in beheer heeft en de kantorenportefeuille van CBRE

GI als uitgangspunt genomen voor de OSCAR. Dit jaar is voor

het eerst ook de kantorenportefeuille van MVGM meegenomen in

deze analyse. Hierdoor is de database gegroeid tot 272 objecten

met een totaal verhuurbaar vloeroppervlak van bijna 2,15 miljoen

m² over het boekjaar 2010. De toevoeging van deze objecten

verhoogt de betrouwbaarheid van deze benchmark. Resultaten

uit deze OSCAR zijn door de verandering in de database niet te

vergelijken met de resultaten uit eerdere OSCAR-publicaties.

In deze OSCAR is een servicekostencomponent van een object

alleen meegenomen in de analyse als deze dienst in het

desbetreffende jaar ook is afgenomen. Welke diensten een

verhuurder levert, kunnen namelijk variëren en deze staan

vermeld in het huurcontract. Het pakket aan services kan ook

worden gewijzigd tijdens de looptijd van een contract. Bij een

single-tenant gebouw gebeurt dat direct in overleg met de

huurder. Bij een multi-tenant gebouw kan dat tijdens een

huurdersoverleg worden besproken en na goedkeuring van de

verhuurder worden aangepast. In tabel 1 is de omvang van de

database weergegeven per kostencomponent.

Bepaalde operationele aspecten zoals leegstand, openingstijden,

beveiligingsniveau, dienstverlening van de centrale receptie en

de kwaliteit van het beheer, kunnen een grote invloed hebben op

de hoogte van de servicekosten. Afhankelijk van deze aspecten

kunnen servicekosten in specifieke gevallen hoger of lager

uitvallen.

OSCAR

Tabel 1: omvang database per kostencomponent

Kostencomponent Aantal objecten in database (2010)

TOTAAL 272

Elektra 184

Verwarming 176

Water 166

ICT 144

Onderhoud 204

Installaties 224

Schoonmaak 197

Vuilafvoer 130

Onderhoud terrein 164

Huismeester 44

Beveiliging 110

Verzekeringen 76

Gemeentelijke heffingen 118

De portefeuilles van Jones Lang LaSalle, CBRE GI en MVGM

zijn door de jaren heen niet constant. Door het afstoten en

toevoegen van objecten verandert de omvang en samenstelling

van de portefeuille jaarlijks. De portefeuilles kennen echter

weinig dynamiek en daarbij is de totale omvang van de

benchmark groot. Toch is het niet uit te sluiten dat uitkomsten

niet worden veroorzaakt door marktmechanismen, maar door

veranderingen in de portefeuilles.


Servicekosten per

kostencomponent

In 2010 waren de gemiddelde servicekosten in de benchmark

€ 34,57 per vierkante meter vvo per jaar. Tijdens de onderzochte

periode zijn de totale servicekosten jaarlijks, met uitzondering

van het jaar 2008 vrij stabiel gebleven.

Servicekosten per

kostencomponent

In tabel 2 is een gedetailleerd overzicht opgenomen van de

diverse servicekostencomponenten gediversifieerd naar

boekjaar. Onder de tabel zijn de kosten ook grafisch

weergegeven in figuur 2.

Tabel 2: Gemiddelde servicekosten per component naar jaar van afrekening

Servicekosten per m² vvo 2006 2007 2008 2009 2010 Verandering 2006 – 2010

Elektra 9,52 10,07 9,06 10,42 9,99 5,0%

Verwarming 5,68 5,41 5,60 6,08 6,20 9,1%

Water 0,40 0,48 0,40 0,39 0,43 6,6%

ICT 0,19 0,15 0,16 0,17 0,19 1,1%

Onderhoud 0,69 0,86 0,55 0,60 0,63 -9,3%

Installaties 4,45 4,48 4,39 5,35 5,51 23,9%

Schoonmaak 3,04 2,88 3,19 3,26 3,61 18,8%

Vuilafvoer 1,27 1,26 1,14 1,22 1,09 -13,8%

Onderhoud terrein 0,76 0,75 0,75 0,93 0,97 27,6%

Huismeester 4,79 3,74 2,57 2,60 2,65 -44,7%

Beveiliging 2,59 3,04 2,81 2,45 2,22 -14,3%

Verzekeringen 0,41 0,42 0,41 0,36 0,39 -5,2%

Gemeentelijke heffingen 0,63 0,47 0,71 0,69 0,72 14,4%

Totale kosten 34,42 34,03 31,73 34,50 34,57

Verandering Y-o-Y (€) - -0,38 -2,30 2,77 0,07 0,15

Verandering Y-o-Y (%) - -1,1% -6,8% 8,7% 0,2% 0,4%

Figuur 2: Servicekosten 2006 - 2010 naar kostencomponent


Servicekosten per

kostencomponent

Over de gehele periode zijn de servicekosten met circa 0,4%

gestegen. Dit komt overeen met een stijging van €0,15 per vierkante

meter vvo. De stijging van de servicekosten blijft hiermee achter bij

de inflatie. Die bedroeg in dezelfde periode 6,7%. Over de

afgelopen jaren zijn de servicekosten dus relatief goedkoper

geworden. Dit komt doordat contracten voor de verschillende

componenten regelmatig aanbesteed worden en het economisch

klimaat daarmee tot uitdrukking komt in de prijzen.

Per kostencomponent bestaan grote verschillen. De kosten voor

energie zijn over de betreffende periode voor elektra en verwarming

respectievelijk 5,0% en 9,1% gestegen. Grotendeels wordt dit

veroorzaakt door de ontwikkeling van de energieprijzen. In figuur 3

zijn de gemiddelde tarieven voor elektriciteit en aardgas afgezet

tegen de ontwikkeling van de energiekosten in de benchmark.

Figuur 3: Ontwikkeling energietarieven versus energiekosten

benchmark

Bron: CBS en Jones Lang LaSalle

Uit bovenstaande figuur is af te lezen dat de kosten van elektra de

trend volgen van de elektriciteitsprijs. De kosten van verwarming

volgen grotendeels de trend van de aardgasprijs, met uitzondering

van het jaar 2010. Dat jaar had een relatief koude winter waardoor

er meer moest worden verwarmd.

Servicekosten per

kostencomponent

Figuur 4: Servicekosten 2010 naar omvang

Wanneer we de componenten rangschikken naar omvang (figuur 4)

zien we dat het grootste deel van de servicekosten bestaat uit

energiekosten, oftewel de kosten voor verwarming en elektra. In

2010 vertegenwoordigden deze kosten circa 47% van de totale

servicekosten. Andere grote kostencomponenten zijn (mechanische

en elektrische) installaties en schoonmaakkosten. Figuur 5 geeft de

procentuele omvang van de kostencomponenten weer.

Figuur 5: Servicekosten 2010 naar kostencomponent


Servicekosten in relatie tot

bouwjaar

Binnen OSCAR is onderzocht in hoeverre de hoogte van de

servicekosten afhankelijk is van het bouwjaar van een gebouw.

De objecten zijn onderverdeeld in vijf perioden:

gebouwen ontwikkeld voor de jaren ‘70

gebouwen uit de jaren 1970 – 1979



gebouwen die ontwikkeld zijn vanaf het jaar 2000

In figuur 6 is de onderverdeling van servicekosten per periode

weergegeven.

De nieuwste gebouwen, gebouwd na 2000, kennen de hoogste

gemiddelde servicekosten. Een reden hiervoor is dat nieuwere

gebouwen over het algemeen een hoger serviceniveau hebben

en vaker gebruikmaken van hoogwaardige voorzieningen. Te

denken valt aan beveiliging en receptiediensten maar ook

geavanceerde klimaatsystemen waardoor de hier aan

gerelateerde servicekosten hoger uitvallen. De kosten voor

installaties bedragen bij gebouwen na 2000 bijvoorbeeld € 7,27

per m² vvo, terwijl deze kosten € 3,68 per m² vvo bedragen bij

gebouwen van voor 1970.

De kosten voor energie laten een gevarieerd beeld zien over de

categorieën. Hier zijn twee tegengestelde bewegingen zichtbaar.

Ten eerste zijn nieuwe gebouwen in de regel energiezuiniger

gebouwd dan oudere gebouwen. Door een steeds strenger

wordend bouwbesluit nemen de isolatiewaarde van gebouwen

toe. Ook zijn bij nieuwe gebouwen vaker energiebesparende

technische innovaties toegepast zoals verlichting met

aanwezigheidsdetectie. Daartegenover staat dat in nieuwe

gebouwen vaker “Het Nieuwe Werken” (HNW) wordt toegepast.

Een belangrijk kenmerk van HNW is dat niet iedereen een eigen

werkplek heeft, maar dat deze gedeeld worden met collega’s.

Dat betekent een hogere productiviteit per m² vvo omdat

werkplekken vaker bezet zijn en dus intensiever gebruikt worden.

Dit drukt de kosten voor huisvesting per fte, maar heeft

consequenties voor het energieverbruik per m² vvo.


bouwjaar van gebouw

Figuur 6: Servicekosten naar bouwjaar van gebouw 2010

Wat verder opvalt is dat de kosten voor gemeentelijke heffingen

bij nieuwere gebouwen gemiddeld hoger zijn. Dat hangt

voornamelijk samen met de gemiddeld hogere WOZ-waarden

van nieuwe gebouwen waardoor de onroerendezaakbelasting

hoger uitvalt.

De kosten voor verzekeringen zijn het hoogst voor de oudste

gebouwen. Dit wordt onder meer veroorzaakt doordat in deze

categorie een aantal monumenten zijn die hoge

verzekeringskosten kennen.

Bij de kosten voor water, ICT, schoonmaak en vuilafvoer bestaat

weinig verschil tussen de verschillende categorieën.



gebouwgrootte

In de OSCAR-benchmark is een onderverdeling gemaakt in vijf

verschillende oppervlaktecategorieën waarvoor de servicekosten

zijn geanalyseerd:

tot 2.500m²

van 2.500 tot 4.999m²

van 5.000 tot 9.999m²

van 10.000 tot 14.999m²

vanaf 15.000m²

In figuur 7 zijn de servicekosten per categorie weergegeven.

De hoogte van de servicekosten in relatie tot de gebouwgrootte

geeft een diffuus beeld. In 2010 hadden de relatief kleine

(< 2.500 m² vvo) en middelgrote gebouwen (5.000 tot 9.999 m²

vvo) de hoogste servicekosten. Over het algemeen kan wel

gesteld worden dat de servicekosten voor grote gebouwen iets

onder het gemiddelde liggen.

Schaalvoordelen zijn de voornaamste oorzaak van relatief lagere

servicekosten bij grote gebouwen. Bij grote gebouwen zijn

schaalvoordelen te behalen op posten zoals installaties,

schoonmaak, vuilafvoer en ICT. De kosten voor installaties liggen

bij de kleinste gebouwen op gemiddeld € 6,50 per m² vvo, terwijl

dit bij grote gebouwen ligt op € 5,62 per m² vvo. Bij grotere

gebouwen worden de kosten van één installatie over meerdere

meters verdeeld. De kosten voor schoonmaak liggen bij kleine

gebouwen op € 4,41 per m² vvo en bij grote gebouwen op € 3,36

per m² vvo. De kosten voor vuilafvoer bedragen € 1,24 per m²

vvo bij kleine gebouwen tegen € 0,59 per m² vvo bij grote

gebouwen. Ook bij de kosten van ICT zijn schaalvoordelen te

behalen. Deze kostenpost is in alle gevallen echter zeer klein.


gebouwgrootte

Figuur 7: Servicekosten naar gebouwgrootte 2010

De kosten van verwarming, water, onderhoud, verzekeringen en

gemeentelijke heffingen zijn voor alle groottecategorieën vrijwel

gelijk.

De kosten voor beveiliging nemen bij grote gebouwen toe. Grote

gebouwen hebben gemiddeld € 3,77 per m² aan

beveiligingskosten, terwijl kleine gebouwen niet meer dan € 1,33

aan beveiliging besteden. Dit wordt onder andere veroorzaakt

doordat beveiliging in kleine gebouwen vaak door de huurder zelf

wordt geregeld. Grotere gebouwen hebben vaak meerdere

huurders zodat beveiliging wordt georganiseerd door de

eigenaar.

De kosten voor elektra en de huismeester varieert sterk over de

categorieën. Het is onduidelijk welke factoren hieraan ten

grondslag liggen.



gebouwhoogte

Er is een duidelijk verband tussen de hoogte van een gebouw en

de hoogte van de servicekosten. In de OSCAR-benchmark is

onderscheid gemaakt in drie categorieën met betrekking tot het

aantal verdiepingen:

laagbouw (minder dan 5 verdiepingen)

middelhoogbouw (tussen 5 en 9 verdiepingen)

hoogbouw (vanaf 10 verdiepingen)

In figuur 8 zijn de servicekosten naar gebouwhoogte

weergegeven.

Het is belangrijk te vermelden dat gebouwhoogte niet direct in

relatie staat tot gebouwomvang. Binnen de categorie laagbouw

(tot 5 verdiepingen) vallen zowel gebouwen met een omvang van

minder dan 2.500 m² vvo, als gebouwen van meer dan 15.000 m²

vvo. Wel neemt de gemiddelde gebouwgrootte toe naarmate het

aantal verdiepingen toeneemt.

De servicekosten nemen duidelijk toe naarmate een gebouw

hoger is. Bij hogere gebouwen zijn vooral de kosten voor

verwarming, installaties en beveiliging hoger. De kosten voor

installaties zijn hoger, omdat er meer verticaal transport

noodzakelijk is in hoge gebouwen. In lage gebouwen bedragen

deze kosten € 5,44 per m² vvo. In hoge gebouwen is dat € 7,24

per m² vvo. De kosten voor beveiliging bedragen in lage

gebouwen € 1,27 per m² vvo, in hoge gebouwen € 6,61per m²

vvo. De hogere kosten voor beveiliging worden onder andere

veroorzaakt doordat dergelijke diensten in hoge gebouwen

minder vaak door de huurder zelf worden geregeld, omdat

gebouwen met meerdere verdiepingen vaak ook meerdere

huurders hebben.

Er zitten geen aantoonbare verschillen tussen de kosten van

elektra, water, ICT, onderhoud, schoonmaak, vuilafvoer,

verzekering en gemeentelijke heffingen.


gebouwhoogte

Figuur 8: Servicekosten naar gebouwhoogte 2010

De kosten voor terreinonderhoud zijn bij hoge gebouwen

gemiddeld lager, namelijk € 0,48 per m² vvo tegen € 1,25 per m²

vvo bij lage gebouwen. Dit wordt veroorzaakt doordat de

verhouding van het terrein ten opzichte van het aantal m² vvo

doorgaans kleiner is bij hoge gebouwen dan bij lage.



geografische ligging

Binnen OSCAR is een verdeling gemaakt naar zes verschillende

geografische gebieden:

Amsterdam

Rotterdam

Den Haag

Utrecht

Randstad overig

Buiten Randstad

In figuur 9 is de onderverdeling van deze locaties in een grafiek

weergegeven.

De kosten van de meeste componenten in de

servicekostenrekening zijn min of meer stabiel over de

verschillende locaties. Dit toont aan dat de locatie niet van

wezenlijke invloed is op de hoogte van de servicekosten. Dat

klinkt logisch, immers in heel Nederland liggen de kosten van

energie, water en diverse dienstverlening op hetzelfde

prijsniveau. Verschil in de hoogte van servicekosten zal dan ook

geen belangrijke reden zijn voor de vestigingskeuze van een

huurder. De verschillen in huurniveau zijn vele malen groter

tussen de diverse locaties.

De kosten voor verwarming zijn in Amsterdam het hoogst met

€ 7,33 per m² vvo, maar ook Rotterdam en Utrecht kennen

relatief hoge kosten voor verwarming, respectievelijk € 6,80 en

€ 6,42 per m² vvo. Voor die laatste twee steden is dit

verklaarbaar door de vrij hoge kosten van stadsverwarming in

deze steden.

Verschillen in de servicekosten worden veroorzaakt door een

ander serviceniveau van de gebouwen. In Den Haag zien we

bijvoorbeeld vrij hoge kosten voor de huismeester, € 7,41 per m²

vvo tegen € 2,65 per m² vvo in de gehele benchmark. Dat komt

doordat relatief veel gebouwen in Den Haag een huismeester

hebben. Ook de kosten van beveiliging verschillen sterk per

locatie. Ook hier duidt dat op een verschil in het serviceniveau

van de beveiliging over de diverse locaties in de benchmark.


geografische ligging

Figuur 9: Servicekosten naar locatie 2010

Het is interessant om te kijken naar de hoogte van de

gemeentelijke heffingen voor de verschillende locaties, omdat

een direct verband bestaat tussen de locatie en de heffing. De

kosten zijn per locatie als volgt:

Amsterdam € 0,64

Rotterdam € 0,76

Den Haag € 0,35

Utrecht € 1,09

Randstad overig € 0,83

Buiten Randstad € 0,59

De kosten in Utrecht zijn duidelijk hoger dan in andere

gemeenten. De kosten in Den Haag zijn het laagst.



energielabels van gebouw

Slechts een beperkt aantal van de onderzochte objecten

beschikte in 2010 over een energielabel, namelijk 75 van de 272

(28%). Het is opvallend dat slechts een kwart van de gebouwen

een energielabel heeft, terwijl de vastgoedmarkt inmiddels een

sterke focus heeft op duurzaamheid. Het aantal onderzochte

objecten per energielabelcategorie ziet er als volgt uit:

A: 9 gebouwen

B: 5 gebouwen

C: 10 gebouwen

D: 12 gebouwen

E: 11 gebouwen

F: 8 gebouwen

G: 20 gebouwen

In figuur 10 zijn de resultaten per energielabelcategorie

weergegeven. De categorieën zijn geclusterd, omdat slechts een

beperkt deel van de gebouwen is gelabeld. Wij hebben een

onderscheid gemaakt in gebouwen met minimaal energielabel C

(Sinds 1 januari 2010 huurt de Rijksoverheid alleen kantoren met

minimaal energielabel C) en energielabel D t/m G.

Zeer opvallend is dat de energiekosten toenemen naarmate het

label beter is. Kosten voor elektra en verwarming zijn

respectievelijk € 10,85 en € 6,80 voor gebouwen met label A t/m

C en € 9,17 en € 6,36 voor gebouwen met label D t/m G. Dat is

tegenstrijdig met het idee dat gebouwen met een beter label

energiezuiniger zijn. Toch kan dit worden verklaard met hetzelfde

argument dat wij al gebruikten bij de analyse op basis van het

bouwjaar van de gebouwen. Gebouwen met een beter

energielabel zijn doorgaans nieuwere gebouwen op bereikbare

locaties. In deze gebouwen wordt vaker Het Nieuwe Werken

toegepast. De intensiteit waarmee de gebouwen worden gebruikt

ligt dan hoger, waardoor ook de energiekosten per m² vvo hoger

liggen. Om dezelfde reden liggen de huisvestingskosten per fte

echter aanzienlijk lager. Een andere verklaring is dat duurzaam

gebouwde gebouwen niet per definitie ook duurzaam worden

gebruikt. Het gebruik is veel bepalender voor het energieverbruik.

Vergelijk dit met een zuinige auto waarmee hard en sportief

wordt gereden. Het verbruik zal een stuk hoger liggen dan bij een

minder zuinige auto waar de chauffeur Het Nieuwe Rijden

toepast.


energielabels van gebouw

Figuur 10: Servicekosten 2010 naar energielabel

Ook de kosten van de installaties liggen hoger bij gebouwen met

een beter energielabel. De kosten bedragen € 7,13 per m² vvo bij

label A t/m C en € 5,93 per m² vvo bij label D t/m G. Om een

goed label te verkrijgen zijn meer en innovatieve installaties

noodzakelijk die hogere servicekosten met zich meebrengen.

Waar milieuvriendelijke gebouwen goed scoren is op

watergebruik. De kosten bij label A t/m C gebouwen bedragen €

0,28 per m² vvo en bij label D t/m G gebouwen € 0,36. Dit kan

duiden op minder watergebruik, bijvoorbeeld door

waterbesparende toiletten.


Greenlease

Uit onze analyse blijkt dat gebouwen met een energielabel uit

een hogere categorie geen lagere energiekosten hebben. Een

verklaring is dat in deze gebouwen vaker Het Nieuwe Werken

wordt toegepast. Dat betekent een hogere gebruiksintensiteit van

werkplekken en daarmee hogere energiekosten per m² vvo, maar

tegelijkertijd ook lagere huisvestingslasten per fte.

Wel kan de potentie van de gebouwen beter worden benut

wanneer ook intelligent wordt omgegaan met het gebruik van het

gebouw. Dat kan als eigenaar en gebruiker in een greenlease

afspraken vastleggen over het gebruik. Elke greenlease bevat

gezamenlijke prestatieafspraken zodat het gebouw niet alleen

duurzaam wordt gebouwd of gerenoveerd door de belegger,

maar ook duurzaam wordt gebruikt door de huurder. In ruil voor

een hoog opleveringsniveau conformeert de huurder zich aan

bepaalde gebruiksregels om de duurzaamheidspotentie

daadwerkelijk te gaan benutten.

Verduurzaming van de gebouwenvoorraad is een belangrijke

trend in de vastgoedsector. Eerder onderzoek van Jones Lang

LaSalle (Duurzaam Gebruikersonderzoek 2010) toont aan dat

kantoorgebruikers in toenemende mate gehuisvest willen zijn in

duurzame gebouwen omdat dit bijdraagt aan een positief imago.

Dat helpt hen in de ‘War for Talent’ en bij hun streven naar

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO). Eigenaren

van vastgoed moeten aan deze veranderende vraag van

gebruikers invulling geven. Vaak hanteren ook eigenaren een

beleid dat erop is gericht hun portefeuilles te verduurzamen. Uit

de Dutch Capital Markets Outlook 2010 van Jones Lang LaSalle

bleek dat 85% van de institutionele vastgoedbeleggers en

vastgoedfondsen een doelstelling heeft op het gebied van MVO.

Treffend voorbeeld is de intentieverklaring tussen CBRE GI en

vijftien property managers om concrete stappen te zetten naar

duurzaam beheerde gebouwen.

Een greenlease is een belangrijke voorwaarde voor

verduurzaming. Bij een duurzame renovatie ontstaat namelijk

een ‘split-incentive dilemma’ omdat de eigenaar investeringen

doet in het gebouw die voor de gebruiker lagere energielasten

kan opleveren. Soms beslist de eigenaar dat de investering

noodzakelijk is om de huurder te behouden en leegstand te

voorkomen, maar liever zal hij de huur verhogen nadat

duurzaamheidsinvesteringen zijn doorgevoerd.

Greenlease

Vaak is een huurder alleen bereid om een hogere huur te betalen

als de verhuurder een besparing op de energiekosten kan

garanderen. Maar een verhuurder kan dat alleen garanderen als

de gebruiker zich conformeert aan bepaalde gebruiksregels.

Simpel gezegd moet er bijvoorbeeld worden voorkomen dat de

gebruiker het raam openzet als het te warm is in het gebouw in

plaats van de verwarming lager zetten. Om te zorgen dat

afspraken tussen eigenaar en gebruiker over de verduurzaming,

de gebruiksregels en de financiële verdeling van de split-

incentive duidelijk zijn vastgelegd, zal tussen beide partijen een

greenlease gesloten moeten worden.

Er zijn voorbeelden dat een gebruiker afspreekt dat overwerken

alleen mogelijk is op de begane grond van het gebouw zodat er

wordt bespaard op verwarming en verlichting van de andere

etages. Vaak wordt met een bonus-malusregeling ook financieel

gestimuleerd dat de huurder zich aan de gebruiksregels houdt.

Omdat elke situatie verschillend is wat betreft de verhuursituatie

(single- of multi-tenant), de gebouwsituatie (bestaande bouw of

nieuwbouw) en de duurzaamheidsambities in het beleid van

zowel eigenaar als gebruiker, bestaan er op dit moment vele

vormen van greenleases. De greenlease kan een allonge zijn op

het bestaande huurcontract of dit in zijn geheel vervangen. De

komende jaren zal veel worden geëxperimenteerd met

greenleases. Daardoor zal op termijn een nieuwe standaard

ontstaan die de huidige huurcontracten vervangt.


Conclusie en vooruitblik

Servicekosten maken een belangrijk deel uit van de totale

huisvestingskosten van een kantoorgebruiker. De OSCAR-

benchmark biedt eigenaren en gebruikers de mogelijkheid om op

deze kosten te sturen. De gemiddelde servicekosten bedroegen

in 2010 € 34,57 per m² vvo. Energiekosten zijn met 47% de

belangrijkste kostencomponent.

Het bouwjaar, de grootte, het aantal verdiepingen en de locatie

zijn belangrijke factoren die de hoogte en samenstelling van de

servicekosten bepalen. Energielabels lijken vooralsnog geen

goede indicatie voor de te verwachten servicekosten. Dit heeft te

maken met het feit dat duurzame gebouwen niet per definitie ook

duurzaam worden gebruikt. Een tweede factor is dat in duurzame

kantoren vaker Het Nieuwe Werken wordt toegepast wat

gekenmerkt wordt door een intensiever gebruik van werkplekken

en daarmee een hoger energieverbruik. Om toch de potentie van

een duurzaam gebouw te benutten moeten huurder en

verhuurder in een greenlease afspraken maken over duurzaam

gebruik en daarmee sturen op een reductie van energieverbruik

en –kosten.

Ook een aantal andere factoren bepaalt in belangrijke mate de

servicekosten, zoals de openingstijden, het niveau van

beveiliging en receptiediensten, het aantal liften en met name de

kwaliteit van het management. Dit zijn belangrijke factoren om

rekening mee te houden bij vergelijking van de eigen kosten met

deze benchmark.

Vooruitblik

Wij verwachten dat de servicekosten de komende jaren een

lichte stijging zullen vertonen. Hieronder geven wij een toelichting

op de ontwikkeling van de grootste posten in de servicekosten op

de korte tot middellange termijn (2012 – 2014).

De verwachting is dat de prijs van elektriciteit in Nederland op

hetzelfde niveau blijft of wellicht lager uitvalt. Bovendien hebben

veel eigenaren en beheerders elektriciteit ingekocht voor de

komende jaren tegen vaste prijzen. Eigenaren, gebruikers

en vastgoedmanagers focussen zich steeds vaker op het

verkrijgen van inzicht in het energieverbruik om daar vervolgens

op te kunnen besparen. De focus op het besparen van verbruik

levert de grootste bijdrage in het op peil houden c.q. verlagen

van energiekosten.

Greenlease

De prijs voor aardgas is in het afgelopen jaar nog gestegen,

maar lijkt zich nu te stabiliseren. De kosten voor verwarming zijn

verder voor een groot deel afhankelijk van het aantal

graaddagen, met andere woorden de strengheid van de winter.

Hier zit een grotere onzekerheid in waardoor verbruik en dus

kosten moeilijk zijn te voorspellen. Ook hier geldt dat de

toegenomen focus op het inzichtelijk maken en besparen van

verbruik de energiekosten moet verlagen.

De kosten van installaties zullen de komende jaren stabiliseren.

De afgelopen jaren stegen de prijzen omdat de installaties in

gebouwen steeds geavanceerder worden en hoger

gekwalificeerd personeel nodig is om deze installaties te

onderhouden en beheren. Door toenemende concurrentie staan

prijzen onder druk en verwachten wij geen verdere

prijsstijgingen.

De kosten voor schoonmaak en beveiliging zullen de komende

jaren stijgen. Wij zien hier weinig mogelijkheden voor

performanceverbetering en prijzen zullen de gebruikelijke

indexen volgen.

De grootste besparingen op de servicekosten zijn mogelijk in de

energiekosten. Duurzame renovaties en afspraken over het

gebruik van gebouwen kunnen leiden tot significant lagere

energiekosten. Een greenlease is een voorwaarde om de

financiële afspraken vast te leggen tussen eigenaar en gebruiker.


Begrippenlijst

Gebruikerskosten: de kosten voor de betreffende huurder, die

gepaard gaan met het in eigendom hebben of benutten van een

vastgoedobject. Onder de gebruikerskosten vallen de huurlasten,

de servicekosten die de verhuurder aan de huurder doorbelast

en de overige facilitaire kosten.

Facilitaire kosten: de aan de facilitaire organisatie toe te

rekenen kosten bij de uitvoering van het

facilitymanagementbeleid. Volgens de NEN 2748 vallen onder de

facilitaire kosten de volgende kostencategorieën: huisvesting,

diensten en middelen, ICT, externe voorzieningen en facilitair

management. Een deel van de facilitaire kosten wordt via de

servicekosten aan de huurder toegerekend.

Servicekosten: de kosten van de contractueel overeengekomen

te leveren diensten en producten of te verrichten inspanningen

door de verhuurder ten gunste van de huurder. Afhankelijk van

wat is afgesproken in het lopende contract, bevatten de

servicekosten de volgende kostencategorieën:

Elektra: zowel de individuele als de algemene kosten voor

het verbruik van elektriciteit.

Verwarming: zowel de individuele als de algemene kosten

voor het verbruik van gas of stadsverwarming.

Water: zowel de individuele als de algemene kosten voor

het verbruik van water.

ICT: de kosten voor telefoon, internet en de CAI-kosten.

Onderhoud: de kosten voor bovenbouw, afbouw en

afwerkingen.

Installaties: de kosten voor onderhoud van mechanische

en elektrische installaties. Onder installaties vallen ook de

vaste inrichtingen.

Schoonmaak: kosten voor schoonmaak algemene ruimte,

glasbewassing, gevelreiniging en schoonmaak buitenterrein,

maar ook de kosten voor ongediertebestrijding en sanitaire

schoonmaakartikelen.

Vuilafvoer: de kosten voor vuilafvoer van papier/karton en

restafval.

Onderhoud terrein: dit zijn de kosten voor onderhoud van

het terrein, zoals reparaties, slagboominstallatie en de

kosten voor groenvoorziening.

Huismeester: de kosten ten behoeve van de huismeester,

waaronder: salariskosten, vergoedingen, kantoorkosten,

telefoonkosten, parkmanagement en overige kosten.

Beveiliging: de aansluitkosten van de communicatie-

apparatuur, kosten voor alarmopvolging, keyholding, brand-

en sluitronde en portiersdiensten.

Verzekeringen: hieronder vallen onder meer de kosten voor

de glasverzekering.

Gemeentelijke heffingen: de kosten voor diverse

gemeentelijke heffingen en gebruikersvergunningen.

Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo): het voor verhuur bestemde

vloeroppervlak van een vastgoedobject, exclusief de

oppervlakten voor verticaal verkeer (liftschachten en

trappenhuizen) en sanitaire ruimten.

Randstad: ring van verstedelijking rondom het meer landelijke

gebied, het Groene Hart. De Randstad is het grootste stedelijke

gebied in Nederland, waarbinnen ook de vier grootste steden

Amsterdam, Utecht, Rotterdam en Den Haag liggen.

Jones Lang LaSalle Contacten

Business Contact

Jac Bressers

Investor Property Management

Jones Lang LaSalle

Rotterdam

+31 (0)10 411 04 40

[email protected]

Report Contact

Michael Hesp

Head of Research

Jones Lang LaSalle

Amsterdam

+31 (0)20 5 405 405

[email protected]

OSCAR 2012 – February 2012

On Point reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised

surveys and forecasts that uncover emerging trends.

www.joneslanglasalle.com

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of

Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We

would like to be told of any such errors in order to correct them.

Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.

Platform PV - Under Construction | Vastgoed Belang ...

Documents

Transcript of Platform PV - Under Construction | Vastgoed Belang ...