Ontwikkelvisie Dijkpolder Maassluis

september 2010

2

3

InleidingDe besluitvorming over de ontwikkeling van de Dijkpolder staat voor de deur. Dit gebied geeft Maassluis de kans een nieuw aantrekkelijk woon milieu te creëren. Landelijk, ruim en met een dorps karakter. Hiernaar is grote regionale vraag en slechts een beperkt aanbod. Maassluis kan een nog aantrekkelijkere woonstad in de regio worden wanneer dit nieuwe en onderscheidende woonmilieu in de Dijkpolder aangeboden wordt. De herontwikkeling van de werklocatie van de Lely Agri Groep zorgt voor een economische impuls. De huidige huisvesting van deze internationale familieonderneming wordt vernieuwd en biedt de mogelijkheid te groeien van 550 arbeidsplaatsen op dit moment naar 800. Extra arbeidsplaatsen en nieuwe bewoners versterken het draagvlak voor onder andere de middenstand, onderwijs- en zorginstellingen en culturele voorzieningen.

Het is de opgave om een integraal plan te maken waarmee woonwijk en bedrijfsterrein gerealiseerd kunnen worden. Deze notitie geeft de visie weer die de Lely bedrijven hebben voor dit integrale plan (waarbij de Lely Agri Groep verantwoordelijk is voor het bedrijfsterrein en Lely Vastgoed voor het woongebied). De visie bestaat uit een set van uitgangspunten die nader worden uitgewerkt in de volgende stap van de ontwikkeling; het Masterplan voor de Dijkpolder.

In deze visie komen de werklocatie van de Lely Agri Groep en de woonlocatie van Lely Vastgoed aan bod. Ook wordt aandacht geschonken aan de organisatie en planning, waarin ook de nauwe samenwerking met de gemeente wordt toegelicht.

Inhoudsopgave

Stedenbouwkundige integrale visie

Bedrijfsterrein Lely Agri Groep

Woonlocatie Dijkpolder

Bestemmingsplan werklocatie Lely Agri GroepOrganisatie en planning

Inleiding3

5

7

9

15

17

Dijkpolder - Maassluis Soeters Van Eldonk architecten

Vogelvlucht

Stand van Zaken 17 juni 2010

5

Stedenbouwkundige integrale visieDe uitdaging voor de stedenbouwer is het combineren van een bestaand en deels nieuw bedrijfsterrein met een landelijke, dorpse wijk. Architect Sjoerd Soeters heeft dit in nauwe samenwerking met diverse adviseurs de afgelopen maanden vormgegeven. Bij het bedrijfsterrein zijn onder andere milieucontouren, verkeersstromen en een optimale faseringsplanning van invloed geweest. Zowel de woonwijk als de werklocatie hebben voldoende massa voor een eigen identiteit, verschijningsvorm, functie en karakter.

De basis voor de stedenbouwkundige visie is het inbrengen van het landschappelijke element: het slagenlandschap. Dit is het typische polderlandschap, waarbij graslanden van elkaar gescheiden worden door poldersloten. In de stedenbouwkundige visie worden tussen de dijk en de A20 ‘slagen‘ geïntroduceerd, gevormd door waterpartijen en laanstructuren. Een dergelijke ‘slag’ brengt een scheiding aan tussen woongebied en bedrijfsterrein en is tegelijkertijd een kwaliteitsdrager voor het gebied. De werkfunctie wordt afgezoomd met kleinschalige kantoor- en bedrijfsfuncties. In de geluidscontour wordt de gezamenlijke ontsluitingsweg gemaakt. In het meest zuidelijke deel (aan de Weverskade) van het bedrijfsterrein wordt onderzocht of dit ook voor wonen geschikt is.

Sjoerd Soeters, architect Dijkpolder “De Dijkpolder

wordt een authentiek, waterrijk woongebied

met een eigen karakter - en met inpassing

van bestaande landschappelijke kwaliteiten

zoals de polderstructuur en de Weverskade. In

het gebied komen verschillende woonmilieus,

met diverse woningtypen voor alle

doelgroepen - van ruim, landelijk wonen aan

het water tot rustig wonen in buurtschappen.“

Alexander van der Lely, Lely Agri Groep “Als onderneming

met een rijke historie in de Dijkpolder,

is er niets mooiers dan onze ambitieuze

toekomstplannen vorm te geven daar

waar mijn vader en oom ooit begonnen.“

De nieuwbouw biedt de onderneming de ruimte om te groeien van 550 naar 800 arbeidsplaatsen. Dit betekent een flinke verhoging van de werkgelegenheid in Maassluis en is een extra impuls voor lokale toeleveranciers van het bedrijf en de werknemers.

7

Bedrijfsterrein Lely Agri GroepAls je over de A20 rijdt, kun je ze nauwelijks missen: de felgekleurde koeien van de Lely Agri Groep. Achter deze kunstkoeien schuilt een toonaangevende onderneming met internationale activiteiten op landbouwgebied.

Lely Agri Groep in bedrijfDe Lely Agri Groep is sinds haar oprichting in 1948 door Cornelis en Arij van der Lely in de Dijkpolder gevestigd, aan de Weverskade 110. Hier bevindt zich nu het huidige hoofdkantoor. Daarnaast heeft het bedrijf een productiehal aan de Weverskade 60 waar zich de Grasland-divisie (Forage) en een hal voor reserve onderdelen (Spare-parts) bevindt. Naast deze vestigingen in Maassluis is er nog een locatie in Rotterdam met een productiehal en kantoor voor de Melkvee-divisie (Dairy).

De Lely Agri Groep is een dynamisch en innovatief bedrijf met een duidelijke groeipotentie. De onderneming levert een compleet en indrukwekkend programma van machines, apparatuur en specialistische kennis voor de moderne en veeleisende melkveehouder en agrarisch loonwerker. De Lely Agri Groep slaat hierbij een brug tussen traditionele landbouwmechanisatie en verdergaande automatisering. Duurzaam ondernemen, met respect voor mens en dier staan hierbij centraal. De Groep is inmiddels uitgegroeid tot een internationaal bedrijf met 1300 directe medewerkers, waarvan een wezenlijk deel hoog opgeleid is.

Concentratie in Maassluis en werkgelegenheidDe Lely Agri Groep wil graag de twee locaties (kantoren en fabriek) in de Dijkpolder en de vestiging in Rotterdam samenvoegen op één locatie in de Dijkpolder. Dit mede ingegeven door de wens de efficiëntie en de samenwerking tussen de verschillende divisies te optimaliseren en de wens de verwachte groei te faciliteren.

Ruimtelijke inpassingHet nieuwe herontwikkelde bedrijfsterrein zal bestaan uit een centraal gelegen hoofdkantoor met aan weerszijden twee productiehallen. In een ring rondom deze hallen ontstaat ruimte om de productiehallen te omzomen met een kraag van groen, kantoren, parkeergelegenheid en kleinschalige kantoor- c.q. bedrijfsruimten. De productiezone veroorzaakt op deze wijze geen overlast voor de woonwijk en vice versa.

De positie van het hoofdkantoor langs de A20, met tussen het hoofdkantoor en de snelweg een ruime waterpartij, geeft de Lely Agri Groep een gezicht richting de snelweg. Bovendien ontstaat er een ruimtelijke en visuele relatie met de eigen proefvelden aan de overzijde van de A20. De werklocatie en de woonlocatie delen gezamenlijk de oostelijke ontsluiting van de Dijkpolder op de Westlandseweg.

BeeldkwaliteitDe Lely Agri Groep hecht aan eenheid in uitstraling, kleur en materia-lisering. Architectuur met glas in combinatie met licht gekleurde, moderne materialen zorgen voor ‘luchtige’ bedrijfsgebouwen met een transparant karakter. Het glas zorgt voor veel lichtinval wat ten goede komt aan goede werkomstandigheden. De kleinschalige bedrijvigheid en kantoren zullen worden gerealiseerd tussen groen en water, waarbij gestreefd wordt naar parkeren uit het zicht. De gewenste landschappelijke inpassing krijgt vorm door de polderstrook, het vele water en groen en de groene binnenruimtes. Dorps, landelijk wonen en de herontwikkeling van het bedrijfsterrein gaan zo goed samen.

9

Woonlocatie DijkpolderDe Dijkpolder (beginnend bij de ontsluitingsweg Uiverlaan) wordt een aantrekkelijk dorps, landelijk woongebied, gemengd met een rustig, wat stedelijker woonmilieu. Daaraan is grote behoefte in de regio.

Dorps, landelijk woongebiedUitgangspunt voor gemeente en ontwikkelaars is een duidelijk te onderscheiden woongebied ten opzichte van het bestaande Maassluis en met een duidelijk regionaal profiel. Dit uit zich in een dorps, landelijk woongebied, met verschillende accenten in woonmilieus, grotere kavels dan gemiddeld, kwalitatief hoogwaardige afwerking en een groene, waterrijke setting. Concurrerende woonmilieus komen in de nabije omgeving niet voor. Het Balkon is meer stedelijk wonen op een markante plaats en de Burgemeesterswijk is een echt stedelijke herontwikkeling. Dorps, landelijk wonen wordt in een straal van zeker 20 kilometer niet aangeboden en biedt mede daardoor veel potentie voor de Dijkpolder en Maassluis in het geheel.

Ruimte verschillende woonmilieusHet plan biedt ruimte voor verschillende woonmilieus binnen het dorps, landelijk woongebied van de Dijkpolder. De diversiteit in woonmilieus komt voort uit de verschillende dichtheden in woningaantallen per hectare. In delen langs de Weverskade is er vooral sprake van particulier opdrachtgeverschap en grotere kavels met vrijstaande woningen. In het meer centrale gebied komen meer tweekappers en verder naar de snelweg de wat hogere dichtheden. Binnen het plangebied is een aantal publieke en private voorzieningen voorzien. Dit wordt verder uitgewerkt in de Nota van Uitgangspunten; de opmaat voor het Masterplan.

VERSCHILLENDE DICHtHEDEN ZORGEN VOOR ACCENtEN IN HEt WOONMILIEU

HOGE DICHtHEIDLAGE DICHtHEID GEMIDDELDE DICHtHEID

Ronald van der Lely, Lely Vastgoed “Natuurlijk is de

Dijkpolder voor ons als familie bijzonder.

Daar liggen onze roots, daar komen

we vandaan. Ik zou graag met Lely

Vastgoed, mijn verantwoordelijkheid,

zorgen voor een woongebied met een

bijzondere sfeer. Waterrijk, groen,

kleinschalig in opzet. Een gebied waar

je je direct thuis voelt, met een

vanzelfsprekendheid die hoort bij

duurzame kwaliteit.”

11

Zorgvuldigheid rond WeverskadeHet hoogteverschil van 6 meter tussen de dijk en de Weverskade typeert de overgang tussen oud en nieuw land. De Weverskade, met zijn verschillende kavels, wonin gen en landschappelijke kwaliteiten zet de toon voor het achterliggende gebied. De entrees van de nieuwe woonwijk doorsnijden de Weverskade. Uitgangspunt voor deze entrees is een landschappelijke inpassing van de weg, waarbij onder de bruggen veel ruimte is voor en zicht op water, groen, fiets- en wandelroutes. Deze entrees krijgen dan ook bijzondere aandacht, waar de toon wordt gezet voor de kwaliteit van de wijk. Ook de oostelijke gebiedsontsluiting wordt als entree hierbij meegenomen. Gedacht wordt aan natuurlijke materialen in relatie tot de bestaande bebouwing en groen.

Uitstraling: de ‘Maassluise school’typerende architectuur en uitstraling kenmerken de Dijkpolder. Gebaseerd op bewezen kwaliteiten en tegelijk eigentijds. Belangrijk is dat er veel verschillende woningen komen en dat er tegelijkertijd eenheid in het geheel blijft. Hierbij spelen ondermeer de daken in de Dijkpolder een belangrijke rol: puntdaken met wis selende oriëntatie, zodat er een ontspannen beeld ontstaat. tevens spelen de daken een voorname rol voor mensen die over de Westlandseweg rijden en de Dijkpolder in kijken.

Verkeersontsluiting DijkpolderEen robuuste verkeersafwikkeling, goed ingepast in het landschap, is een voorwaarde voor de ontwikkeling van de Dijkpolder. Binnen de Dijkpolder wordt een rondweg voorzien, die ter hoogte van de Uiverlaan en de Albert Schweitzerdreef aantakt op de oude Maasdijk en de Westlandseweg. Uitgangspunt is dat het verkeer van de rondweg zo snel mogelijk naar het bedrijfsterrein afslaat. Op basis van verkeerstechnisch onderzoek wordt de verkeersstructuur vormgegeven. Voor elke fase in het planproces is een robuuste verkeersafwikkeling gewaarborgd. De kosten voor deze verkeersaansluiting worden door Lely Vastgoed en de Lely Agri Groep gedragen. Een derde aansluiting op de snelweg is eventueel mogelijk doordat in het plan een ruimtereservering wordt opgenomen. De ontwikkelende partijen leveren verder geen bijdrage aan deze mogelijkheid anders dan de ruimte.

Nieuwe bewoners De nieuwe bewoners van de Dijkpolder komen uit Maassluis en de zuidvleugel van de Randstad. In deze regio is een tekort aan woonbuurten met een groen, ruimtelijk karakter - met hoogwaardig afgewerkte woningen en openbare ruimte. De Dijkpolder is met haar onderscheidende woonmilieu hèt antwoord op deze vraag.

De bewoners zijn vooral gezinnen die de volgende stap maken in hun wooncarrière. Gezinnen die graag wonen in een rustige, goed bekend staande woonomgeving en de stadse gemakken van Rotterdam of Den Haag binnen handbereik hebben. Ze genieten vaak een bovengemiddeld inkomen en hebben alle zaken graag goed op orde. De woningen zijn gebouwd onder bewezen architectuur en hoogwaardig afgewerkt. De vrije kavels ofwel het particuliere opdrachtgeverschap zal aan stedenbouwkundige regels moeten voldoen en ook in architectuur zal er eenheid gezocht moeten worden, zonder afbreuk te doen aan de individuele wensen.

13

Fasering; flexibiliteit en marktgerichtDe Dijkpolder wordt in een periode van tien tot vijftien jaar ontwikkeld, stapje voor stapje. Er wordt gestart met de aanleg van het groen, water en een geluidswal. Binnen het slagenlandschap volgens de stedenbouwkundige visie is dit zeer goed mogelijk. De gefaseerde aanpak betekent ook dat steeds goed kan worden aangesloten op de marktbehoefte; er is ruimte voor verschillende doelgroepen waarbij het uitgangspunt dorps en landelijk blijft. De Dijkpolder zal een organische ontwikkeling doormaken, met de bijbehorende kwaliteiten en flexibiliteit.

Geschikt voor nieuwe duurzaamheidDe flexibele fasering maakt keuzes per deelgebied op het gebied van duurzaamheid mogelijk. Gedurende de looptijd kunnen de nieuwste technologieën worden toegepast. Ook bestaat het voornemen om een duurzaamheidsconvenant aan te gaan. Best practices op het gebied van duurzame bedrijfsvoering moeten hierin hun plek krijgen. Aansluiting bij het Rotterdam Climate Initiative wordt in de volgende fase beoordeeld. Dijkpolder blijft hierdoor tot op de laatste woning voorop lopen in stedenbouw en duurzaamheid.

Bestemmingsplan werklocatie Lely Agri Groep fase 1Voor de gehele Dijkpolder wordt vanaf het 3e kwartaal 2010 een bestemmingsplan voorbereid, dat naar verwachting in het 3e kwartaal 2012 onherroepelijk wordt vastgesteld. Vanaf dat moment kunnen bouwaanvragen voor ruimtelijke ontwikkelingen worden ingediend.

De Lely Agri Groep wil op korte termijn starten met de bouw van 20.000 m2 productieruimte voor Dairy en 4.000 m2 kantoorruimte zodat de Rotterdamse vestiging voor 2013 naar Maassluis kan terug verhuizen. Om dit mogelijk te maken wordt, vooruitlopend op het gehele bestemmingsplan (inclusief woningbouwlocatie), een bestemmingsplan gemaakt voor alleen de werklocatie. Voor dit bestemmingsplan moet een ruimtelijke onderbouwing gegeven worden en worden onderzoeken uitgevoerd naar verkeersstromen, geluidsbelasting, milieucontouren etc.

De Lely Agri Groep heeft deze onderzoeken grotendeels afgerond en de uitkomsten geïntegreerd in de herontwikkelingsplannen. Hierin is nu een solide verkeersafwikkeling gewaarborgd en wordt voldaan aan de milieu- en geluidsbelastingvoorwaarden. Daarnaast is in de plannen een goede waterberging en –afwikkeling voorzien.

De onderzoeken naar onder andere inpassing van ecologische randvoorwaarden, cultuurhistorie en archeologie en luchtkwaliteit moeten nog worden afgerond. De uitkomsten hiervan worden nader uitgewerkt en omschreven in het bestemmingsplan fase 1.

15

PlanningVoor de integrale ontwikkeling van de Dijkpolder geldt onderstaande globale planning.

GeMeeNteLIjke VISIeS

Q4 2010 Besluitvorming Wegenstructuurvisie (voorwaarde voor opstellen Nota van Uitgangspunten en Structuurvisie)

Q3 2011 Besluitvorming Structuurvisie

BeSteMMINGSPLAN WeRkLOCAtIe FASe 1

Q3 2010 Start Bestemmingsplan werklocatie Lely Agri Groep

Q1 2011 Bestemmingsplan werklocatie Lely Agri Groep

Q2 2011 Start herontwikkeling werklocatie Lely Agri Groep

BeSteMMINGSPLAN WONINGBOUW eN WeRkLOCAtIe FASe 2

Q4 2010 Besluit Nota van Uitgangspunten

Q4 2010 Start Masterplan Dijkpolder

Q2 2011 Besluitvorming Masterplan en start Bestemmingsplan

Q2 2012 Besluitvorming Bestemmingsplan Dijkpolder

Q1 2013 Start bouwrijp maken 1e fase Dijkpolder

17

Organisatie en planningHet woongebied en de werklocatie in de Dijkpolder worden integraal ontwikkeld in intensieve samenwerking met Lely Vastgoed, de Lely Agri Groep en de gemeente Maassluis. Hierbij dragen de samenwerkende partijen elk hun eigen verantwoordelijkheid over verschillende onderdelen in de planvorming.

Gemeente Maassluis• Opstellen en dragen van de kosten voor de Wegenstructuurvisie en

Structuurvisie• Kaders stellen, randvoorwaarden formuleren, plannen toetsen en

vaststellen

Lely Agri Groep en Lely Vastgoed• Plannen maken en uitvoeren binnen kaders en randvoorwaarden• Dragen eigen en gemeentelijke ontwikkelingskosten• Dragen kosten wijkontsluiting

Het doel van de samenwerking is om tot een breed gedragen ontwikkeling van de Dijkpolder te komen. Uitgangspunt is een integrale ontwikkeling van werk- en woonlocatie. Er bestaat een zogeheten ‘fall-back’ optie: mocht de contractvorming rondom de integrale ontwikkeling niet slagen, dan kan worden teruggevallen op een overeenkomst die alleen de werklocatie betreft.

De planning is onder voorbehoud. Besluitvorming vindt plaats volgens

de wettelijke eisen en de gemeentelijke inspraakverordening.

Weverskade 110 3147 Pa Maassluis