Onderzoeksrapport Alternatieve woonvormen in agrarische ...

Re

ime

rt, S

chre

ud

er

& W

ep

pe

l

20

12

Ad

vie

sra

pp

ort

Minor industrieel bouwen en productontwerp

J. Weppel D. Schreuder T. Reimert

“Alternatieve woonvormen in

agrarische bebouwing”

Pagina | 2 Alternatieve woonvormen in agrarische bebouwing 31-01-2013

Colofon

Dit is een uitgave van: Saxion Bezoekadres: Saxion Hogeschool Enschede M.H. Tromplaan 28 7513 AB Enschede In samenwerking met: Gemeente Deventer Onderzoekers/Auteurs Toby Reimert / Student bouwtechnische bedrijfskunde, Saxion Dominique Schreuder / Student bouwtechnische bedrijfskunde, Saxion Jesper Weppel / Student bouwtechnische bedrijfskunde, Saxion Bedrijf Saxion hogeschool Enschede Interne partijen Mevrouw J. Lansink / Docent, Minor industrieel bouwen en productontwerp, Saxion Externe partijen Dhr. G. Lier / Docent, Ruimtelijke ontwikkeling en plannologie, Saxion (Deventer) Dhr. J. Oolthuis / Student, Ruimtelijke ontwikkeling en plannologie, Saxion (Deventer) Mvr. M. Octavio / Opdrachtgever, Gemeente Deventer Meer informatie Met vragen kunt u terecht bij de onderzoekers/auteurs van dit rapport Datum woensdag 20 februari 2013 Versie Definitief 1.0


Voorwoord

Dit onderzoeksrapport is geschreven in het kader van de Minor Industrieel bouwen en Productontwikkeling, gegeven aan het Saxion te Enschede. Dit rapport is het eindresultaat van een onderzoek in samenwerking met de Gemeente Deventer. Onderzoek is gedaan naar de mogelijkheid om binnen bestaande agrarische gebouwen alternatieve woonvormen te creëren. In dit rapport zijn verschillende woonvormen toegepast: woningsplitsing, een thuishuis en het creëren van starters woningen binnen agrarische bijgebouwen. Een onderdeel van deze minor was het organiseren van een buitenlandse excursie. Hierin werd verwacht dat iedere projectgroep een excursie organiseerde welke aansloot op het project. Tijdens deze studiereis hebben wij een excursie georganiseerd naar het project Egebakken in Nødebo, Denemarken. Egebakken is een co- housings project dat door de toekomstige/huidige bewoners is gestart om in een gemeenschap van “ouderen” te wonen. Zij zijn dit project gestart om hun “oude” dag gezamenlijk door te brengen en gezamenlijk activiteiten te organiseren. Tussen het project Egebakken zijn veel overeenkomsten te vinden met de woonvorm een Thuishuis welke in dit project is uitgewerkt. Dit rapport is geschreven voor de Gemeente Deventer, het rapport geeft inzicht in de kansen van bestaande agrarische bebouwing als verbouw tot woningen. Het rapport is tot stand gekomen door het verzamelen van informatie gebruikmakende van zowel desk- als fieldresearch. Met behulp van Microsoft Word en Google SketchUp 8 is de informatie verwerkt tot een rapport, waaruit een aantal conclusies getrokken zijn. Als groep hebben wij een leerpunt kunnen trekken uit de voor ons moeizame start van het project. Belangrijk is om een volgende keer de opdracht sneller duidelijk te krijgen en deze beter af te bakenen. Op deze manier kunnen we een volgende keer voorkomen dat er in de beginfase te veel van het uiteindelijke doel wordt afgeweken Bij deze willen wij Judith Lansink, begeleidster, Miriam Octavio van de Gemeente Deventer Jens Oolthuis en Goos Lier van het Saxion Deventer bedanken voor de tot stand komen van dit rapport. Wij wensen u veel leesplezier. Toby Reimert, Dominique Schreuder en Jesper Weppel Enschede, 25 januari 2013


Inhoud Colofon .................................................................................................................................................... 2

Voorwoord ............................................................................................................................................... 3

1. Samenvatting ................................................................................................................................... 6

2. Inleiding ........................................................................................................................................... 7

3. Casus locatie ................................................................................................................................... 8

3.1. Het erf ...................................................................................................................................... 8

3.2. De gebouwen ........................................................................................................................... 9

3.2.1. De boerderij en de deel (1-2) ........................................................................................... 9

3.2.2. Schuur (3) ...................................................................................................................... 10

3.2.3. Wagenloods (4) ............................................................................................................. 11

3.2.4. Veestal “oud” (5) ............................................................................................................ 11

3.2.5. Veestal “nieuw” (6) ......................................................................................................... 12

4. Woonvormen ................................................................................................................................. 13

4.1. Starters woningen in agrarische bijgebouwen ....................................................................... 13

4.2. Een thuishuis ......................................................................................................................... 13

4.3. Woningsplitsing...................................................................................................................... 13

5. Eisen bouwbesluit .......................................................................................................................... 15

6. Uitwerking woonvormen ................................................................................................................ 16

6.1. Starters woningen in agrarische bijgebouwen ....................................................................... 16

6.1.1. Keuze agrarisch bijgebouw tot verbouw na starters woningen ..................................... 21

6.1.2. Waar moet een starterwoning aan voldoen ................................................................... 22

6.1.3. Omschrijving werkzaamheden ...................................................................................... 23

6.1.4. Bouwkundige ingrepen .................................................................................................. 24

6.1.5. Kostenraming ................................................................................................................. 25

6.1.6. Deel conclusie ............................................................................................................... 27

6.1.7. Deel aanbeveling ........................................................................................................... 28

6.2. Een thuishuis ......................................................................................................................... 29

6.2.1. Keuze agrarisch gebouw voor verbouw na een thuishuis ............................................. 29

6.2.2. Bouwkundige ingrepen .................................................................................................. 30

6.2.3. Materiaal keuze ............................................................................................................. 33

6.2.4. Exploitatie begroting ...................................................................................................... 34

6.2.5. Deel conclusie ............................................................................................................... 35


6.3. Woningsplitsing.......................................................................................................................... 37

6.3.1. Staat van de woning ...................................................................................................... 37

6.3.2. Nieuwbouw of Verbouw? ............................................................................................... 37

6.3.3. Eisen Starters ................................................................................................................ 37

6.3.4. Bouwkundige aanpassingen .......................................................................................... 38


6.3.5. Kostenraming ................................................................................................................. 40

6.3.6. Voorstel toepasbaarheid ................................................................................................ 41

6.3.7. Deel conclusie ............................................................................................................... 42


7. Conclusie ....................................................................................................................................... 44

Bibliografie ............................................................................................................................................. 47

Lijst van figuren ..................................................................................................................................... 48

Lijst van tabellen .................................................................................................................................... 48

Bijlagen .................................................................................................................................................. 49


1. Samenvatting

Dit onderzoek is uitgevoerd voor buurtschap Loo, een verzameling buurtschapen in de gemeente Deventer. Doordat Nederland vergrijst en ontgroent is de woonbehoefte in verschillende woonkernen aan het veranderen. Voor het realiseren van nieuwbouwwoningen in het buitengebied gelden de nodige restricties. Daarom is het interessant om woningen binnen bestaande agrarische bebouwing te situeren. Hiermee wordt tevens het karakteristieke van het buitengebied behouden. Om aan gedegen resultaten te komen is er voor dit onderzoek desk- en fieldresearch gedaan. De door de gemeente Deventer aangewezen karakteristieke casuslocatie is bezocht, om een beter beeld te krijgen van de huidige staat van de gebouwen en bijgebouwen. Hieruit kan geconcludeerd worden dat zowel de woning als de bijgebouwen achterstallig onderhoud hebben of door intens gebruik schade hebben opgelopen. Op het erf is recent een nieuwe veestal gerealiseerd, deze is nog in goede staat. In dit onderzoek voor de gemeente Deventer is onderzoek gedaan naar de potentie om wooneenheden te creëren in huidige agrarische bebouwing. Gekeken is naar de mogelijkheid voor het toepassen van woningsplitsing, een thuishuis en het creëren van starters woningen binnen agrarische bijgebouwen. woningsplitsing Woningsplitsing is een goedkoop alternatief voor starters om toch gebonden te blijven aan Loo. Bij woningsplitsing wordt een woning gesplitst in twee of meerdere woningen. De casuslocatie was uitermate geschikt om een woningsplitsing toe te passen. Het grote vraagstuk is of het hier vanuit het bouwbesluit om nieuwbouw of verbouw gaat. Om hier een tussenweg in te vinden hebben we gekozen een aantal ingrepen toe te passen vanuit het oogpunt gezondheid, leefbaarheid en comfort. Hierbij valt te denken aan het toepassen van dubbelglas en ventilatieroosters. Per ingreep is een prijsindicatie gegeven om zo per onderdeel de kosten in kaart te brengen. Tot slot is er een conclusie en aanbeveling geschreven. Een thuishuis Het creëren van een thuishuis in een agrarische bestemming is niet eenvoudig. Er komen verschillende factoren bij kijken. Het is belangrijk dat de uiteindelijke doelgroep meebeslist in de ontwerp fase. Ook moet het kostentechnisch haalbaar en interessant zijn. Wanneer je een thuishuis wilt realiseren zal er eerst gekeken moeten worden of het onder nieuwbouw of verbouw regels van het bouwbesluit valt. Gesprekken met de gemeente geven hierover geen uitsluitsel. Wanneer hier over gesproken wordt valt woningsplitsing in een grijs gebied met veel onduidelijkheden. In dit onderzoek is ook een afweging gemaakt in de verschillende agrarische bijgebouw zodat hierin een thuishuis gecreëerd kan worden. Hierbij is een prijsindicatie gegeven en is er een bouwtechnische staat beschreven. Door het verzamelen van deze gegevens is er een conclusie en aanbeveling geschreven. Starters woningen in agrarische bijgebouwen Het verbouwen van agrarische bijgebouwen naar starters woningen is mogelijk, echter zijn er veel knelpunten waar rekening mee gehouden moet worden. Er zijn meerdere agrarische bijgebouwen met elk zijn eigen kenmerken. Deze kenmerken kunnen bepalend zijn of een gebouw in aanmerking komt voor verbouw tot woningen. Bepalende kenmerken zijn ondermeer: inhoud, oppervlakte, dakgoothoogtes, nokhoogtes en plafondhoogtes. Daarnaast zijn er nog een aantal kenmerken welke invloed hebben maar niet direct bepalend zijn, dit zijn bijv.: aanwezigheid van vloer- , daken wand- isolatie, dragende binnenwanden/constructiedelen en aanwezigheid van daglicht toetreding. Uit onderzoek is gebleken dat voornamelijk de dimensies van de bijgebouwen bepalend zijn voor verbouw. Uit exploitaties blijkt dat het verbouwen alleen rendabel is wanneer er meerdere verdiepingen gecreëerd kunnen worden. Bij verbouw blijkt dat de woningen in de top van de gestelde budgetten van de starters zullen vallen. Omdat er sprake is van een bestemmingswijziging bij het creëren van woningen in bestaande agrarische bijgebouwen zal er gekozen kunnen worden voor de rood voor rood regeling. Deze regeling geeft de mogelijkheid om nieuw te bouwen na slopen van een bepaalde hoeveelheid agrarische bebouwing. Hierbij is er geen beperking bij de nieuwbouw door het behouden van de bestaande constructie.


2. Inleiding

De gemeente Deventer heeft in het voorjaar van 2011 een woonbehoefte onderzoek laten uitvoeren, gericht op haar ‘kleine kernen’ (Bathmen, Loo, Lettele en Okkenbroek). Uit dit onderzoek is gebleken dat het huidige woningbestand van Loo niet voldoende kan voorzien in de toekomstige woonbehoefte. Door verschillende trends en ontwikkelingen, met name economisch, vinden er verschuivingen plaats in de woningvraag. In het verleden kon de gemeente Deventer inspelen op de woonbehoefte door vraag gestuurd te ontwikkelen. Echter is er met name door de economische ontwikkelingen niet meer de mogelijkheid om woningen in de buurtschappen te ontwikkelen. Door landelijke overheid is er een plan geschreven welke restricties geeft aan bouwen in het buitengebied, Nota ruimte, hierin wordt er onder andere omschreven dat bij nieuwbouw in het buitengebied een ‘open en landelijk’ karakter moet worden behouden, om zo verstening van het buitengebied tegen te gaan (Oolthuis J. , 2012). Door de restricties die aan nieuwbouw hangen zal er gekeken moeten worden om bestaand vastgoed te gebruiken om aan de huidige vraag te voldoen. Vanuit de onderwijs instelling Saxion is een student ruimtelijke ontwikkeling en planologie bezig met een onderzoek naar de mogelijkheden voor alternatieve woonvormen in het buitengebied van Deventer en specifiek voor buurtschap Loo. In dit vooronderzoek is er gekeken naar mogelijkheden voor alternatieve woonvormen in vrijkomende agrarische bebouwing. Er is in beperkte mate onderzocht welke wooneisen en/of wensen jongeren en ouderen in dit gebied hebben. Uit dit voor onderzoek zijn drie woonvormen gevonden welke mogelijk toegepast kunnen worden op bestaande agrarische gebouwen in dit gebied. Er is echter nog geen onderzoek gedaan naar de bouwtechnische eisen aan deze woonvormen. Evenals de regelgeving voor de verbouw tot deze woonvormen en de kosten om deze woonvormen te realiseren. Dit rapport is geschreven met het vooronderzoek, “wonen in Loo 2.0” (Oolthuis J. , 2012) als basis. Het doel van dit onderzoek is het inzichtelijk maken van de mogelijkheden om de drie woonvormen toe te passen in bestaand agrarisch vastgoed te buurtschap Loo. Hierbij wordt er rekening gehouden met de huidige regelgeving en eisen van zowel huidige als toekomstige bewoners. In dit onderzoek zal er antwoordt gegeven worden op de volgende vraagstukken:

- In welke staat verkeerd de huidige bebouwing? - Welke bebouwing is geschikt voor de woonvormen? - Welke eisen hebben huidige en toekomstige bewoners? - Welke bouwkundige ingrepen zijn er nodig om de woonvormen te creëren? - Kunnen deze bouwkundige ingrepen gedaan worden binnen de huidige regelgeving? - Wat zijn de ontwikkelingskosten van deze woonvormen?

“is het binnen bouwkundige regelgeving en na eisen van huidige en toekomstige bewoners mogelijk om alternatieve woonvormen te creëren in bestaand agrarisch vastgoed?” De opbouw van dit rapport is als volgt:

- Hoofdstuk 3, beschrijft de casuslocatie, onderverdeeld in het erf en de gebouwen. - Hoofdstuk 4, gaat in op de verschillenden woonvormen die gebruikt zijn in het onderzoek. - Hoofdstuk 5, hierin wordt er gekeken naar regelgeving van uit het bouwbesluit. - Hoofdstuk 6, wordt er individueel ingegaan op de verschillende woonvormen. Per

woonvorm wordt er gekeken naar afwegingen die gemaakt zijn per woonvormen; hierop volgend een kostenramin en/of een exploitatiebegroting.

- Hoofdstuk 7, zal de conclusie weergegeven, opgevolgd door een aanbeveling.


3. Casus locatie

In het buitengebied van Deventer ligt het buurtschap Loo. Uit het vooronderzoek “Wonen in Loo 2.0” (Oolthuis, 2012) is gebleken dat er vraag is naar alternatieve woonvormen in “Loo” te Deventer. Om extra woningen te realiseren in Loo wordt er onderzoek gedaan naar de mogelijkheid om woningen te creëren binnen bestaande agrarische bebouwing. Er is op dit moment geen directe locatie beschikbaar om alternatieve woonvormen binnen bestaande agrarische bebouwing te situeren. Als uitgangspunt voor dit onderzoek is gekozen voor een casuslocatie. Van belang is dat deze casus locatie representatief is voor overige locaties in Loo. De gekozen locatie is Britspad 1-3.

3.1. Het erf

Zoals voorgaand besproken is er gekozen om Britspad 1-3, te Bathmen te gebruiken als casuslocatie. Britspad is net buiten dorpskern Loo gesitueerd zoals in figuur 1 is weergeven. De indeling van het erf is weergegeven in figuur 2. Het erf bestaat uit de originele boerderij met de deel er aan vast, weergeven in groen (1) en geel (2). De boerderij is aangemerkt als karakteristiek volgens onderzoek karakteristieke panden (mw. drs. J. Batelaan MA, 2009). Naast de boerderij zijn er nog een aantel agrarische bijgebouwen te vinden op het erf. Direct naast de boerderij is een schuur gesitueerd. Deze schuur is in dezelfde stijl gebouwd als de boerderij en kan ook als karakteristiek aangemerkt worden voor Loo. Deze schuur is aangegeven met de donker paarse kleur (3) in afbeelding 2. Aan de achterzijde van de deel is een wagenloods te vinden, aangegeven in roze (4). Verder zijn er op het erf twee grote veestallen te vinden, een “oude”en “nieuwe” veestal respectievelijk blauw (5) en rood (6). Aan de toegangsweg is een nieuwbouw woning te vinden, lichtblauw (7). Deze laatste wordt buiten dit onderzoek gelaten.

Figuur 1, Situatie Britspad 1-3 Figuur 2, Erf indeling Britspad 1-3


3.2. De gebouwen

Op d.d. 12-11-2012 is er een bezichtiging geweest op deze locatie waarbij er gekeken is naar de mogelijkheden voor het situeren van woonvormen in bestaande agrarische bebouwing.

3.2.1. De boerderij en de deel (1-2)

De Boerderij van Britspad 1-3 kan als karakteristiek beschouwt worden volgens onderzoek karakteristieke panden (mw. drs. J. Batelaan MA, 2009). Karakteristiek aan de boerderij is de statige voorgevel weergegeven in figuur… daarnaast is de opbouw van het dak, bestaande uit riet, zeer kenmerkend. De deel, ook wel het achterhuis van de boerderij, is in deze zelfde stijl gebouwd De deel heeft een dak van zowel dakpannen als riet. De deel is verder opgebouwd uit een houten constructie en een steensmuur. In de loop van de jaren is deze casus boerderij meerdere malen verbouwd/uitgebreid. De laatste verbouwing heeft in 1964 plaatsgevonden. (linker bovenhoek figuur 3.) Vanwege de veranderingen op het gebied van regelgeving voldoet deze boerderij niet aan de huidige maatstaven. De boerderij heeft, als we kijken naar de huidige regelgeving, niet voldoende isolatie in zowel dak, spouw en vloer. Ook voldoen de deur en plafondhoogtes niet overal aan de huidige eisen van het bouwbesluit.

Figuur 3, Voorgevel boerderij Figuur 4, Boerderij met Deel

Figuur 5, Zijgevel Boerderij met Deel


3.2.2. Schuur (3)

Figuur 6, schuur Figuur 7, schuur

Bij veel van de boerderijen in Loo staan schuren, deze zijn veelal naast de hoofdwoning gesitueerd. In het verleden werden deze schuren veel gebruikt voor het houden van klein vee of het stallen van landbouwvoertuigen. Op britspad 1-3 wordt de schuur momenteel gebruikt voor het houden van jongvee. Karakteristiek voor deze schuren in Loo is de opbouw. De opbouw bestaat uit een houten constructie met een steens muur, figuur 8. De dakopbouw bestaat uit zowel dakpannen als riet, figuur 6 en 7.

Figuur 8, houten constructie schuur


3.2.3. Wagenloods (4)

De wagenloods figuur 9, zoals de naam al zegt, is een loods gebruikt voor het stallen van landbouwvoertuigen. karakteristiek voor deze loodsen is het ongelijke zadeldak en grote deuren. Vaak zijn deze loodsen opgebouwd met een houten of stalen constructie en een steensmuur. Voor het dak zijn veelal asbest houdende dakplaten gebruikt. Veel voorkomende wagenloodsen in Loo zijn voorzien van een open voorgevel. Deze schuren worden ook wel kapschuren genoemd, figuur 10.

Figuur 9, wagenloods Figuur 10, voorbeeld kapschuur

3.2.4. Veestal “oud” (5)

Figuur 11, voorgevel veestal “oud” Figuur 12, zijgevel veestal “oud”

De oudere veestallen worden voornamelijk gebruikt voor het houden van koeien. Opbouw van deze veestallen is door middel van een stalenconstructie. Gevels zijn gedeeltelijk gesloten (figuur 12) en opgetrokken met een steens muur. Karakteristiek voor de veestallen in deze omgeving zijn de houten rabatdelen aan de zijgevels (figuur 11). Dakconstructie bestaat uit houten gordingen die zijn opgelegd in de stalen constructie. Daarboven op bevinden zich vaak asbesthoudende dakplaten. Deze veestallen zijn soms (gedeeltelijk) voorzien van een mestkelder.


3.2.5. Veestal “nieuw” (6)

Figuur 13, voorgevel veestal “nieuw”

De nieuwe veestallen worden voornamelijk gebruikt voor het houden van koeien. Opbouw van deze veestallen bestaat uit een staalconstructie. Gevels zijn gedeeltelijk gesloten en opgetrokken uit betonplaten vaak voorzien van steenstrips of een steensmuur. Ter plaatse van de melkopslag, mits aanwezig, zijn deze stallen voorzien van een spouwmuur met isolatie. De dakconstructie bestaat uit houten gordingen die zijn opgelegd op de staalconstructie. Daarboven op bevinden zich (asbestvrije) dakplaten. Deze veestallen zijn in de meeste gevallen voorzien van een mestkelder. Het grote verschil met de oudere veestallen is het formaat. De nieuwe veestallen hebben vaak een groter oppervlakte en hogere nok- en dakgoot hoogtes.


4. Woonvormen

Naar aanleiding van het duaal onderzoek “wonen in Loo 2.0” (Oolthuis, 2012) zijn er drie woonvormen aangedragen. Dit onderzoek is er met name op gericht te kijken welke woonvormen geschikt zijn om toe te passen in Loo. De drie aangedragen woonvormen zijn: Een thuishuis, woningsplitsing en starters woningen in agrarische bijgebouwen. In dit hoofdstuk wordt er een korte omschrijving gegeven van elke woonvorm en wordt tevens de doelgroep van elke woonvorm beschreven.

4.1. Starters woningen in agrarische bijgebouwen

Door huidige ontwikkelingen in de agrarische sector is de voorspelling dat er in de toekomst veel agrarische bedrijven stoppen met het uitvoeren van hun werkzaamheden. Hierdoor zullen in de toekomst meerdere agrarische bijgebouwen leeg komen staan. In dit onderzoek wordt er gekeken of er een mogelijkheid is om binnen deze bijgebouwen betaalbare starters woningen te creëren. Bij het creëren van woningen binnen deze agrarische bijgebouwen wordt er geprobeerd zoveel mogelijk van de bestaande bebouwing te behouden. Andere regels als Rood voor Rood regelingen zijn veel toegepaste regels om woningen te kunnen bouwen als vervanging van bijgebouwen. De rood voor rood regeling houdt in dat er een bepaald oppervlakte aan agrarische gebouwen gesloopt wordt, hier mag een beperkt aantal m

3 van weer worden gebouwd in de vorm van woningen.

Doelgroep Hoofd doelgroep voor de starters woningen in agrarische bijgebouwen, zijn starters welke oorspronkelijk uit Loo komen. Onderscheid wordt gemaakt tussen twee verschillende starters. De samenwonende starter en de singel starter. Het grote verschil tussen deze twee starters is te vinden in de financiële mogelijkheden, maar ook is er bij samenwonende starter grotere behoefte aan de mogelijkheid tot gezinsuitbreiding.

4.2. Een thuishuis

Een thuishuis gemeenschap is een vorm van opzettelijke gemeenschap. Deze bestaat uit privé- woningen , aangevuld met gedeelde faciliteiten. De gemeenschap deelt activiteiten die kunnen bestaan uit het koken, gezamenlijk eten, tuinieren, uitvoeren van hobby’s en het besturen van de gemeenschap. Binnen een thuishuis zijn gemeenschappelijke voorzieningen in de vorm van een keuken, eetkamer, washok en recreatieve ruimtes. Ook kan een eventuele zorgvraag opgevangen worden door medebewoners of de zorgvraag kan door een zorginstelling gezamenlijk opgevangen worden. Doelgroep Onze maatschappij individualiseert meer en meer; gezinnen worden kleiner, kinderen wonen vaak niet meer in de buurt van hun ouders en tegelijkertijd streeft de overheid er naar dat burgers zelf verantwoordelijkheid nemen voor hun eigen welzijn - en dat van anderen. Niet elke persoon kan deze verantwoordelijkheid even goed dragen. Vooral niet als er ingrijpende gebeurtenissen plaats gevonden hebben zoals pensionering, het overlijden van een partner, echtscheiding, vermindering van mobiliteit, etc., kunnen mensen het moeilijk(er) vinden contacten te onderhouden. Mensen missen dan ook vaak het behoud van sociaal contact. Een thuishuis is een woonvorm voor (alleenstaande) Senioren 60+ die het mogelijk maakt om in een “beschermde” omgeving op een leuke manier oud te worden.

4.3. Woningsplitsing

Uit onderzoek van Jens Oolthuis is gebleken dat jongeren uit Loo vertrekken. Loo ontgroent; De ontgroening wordt gestimuleerd doordat de jonge starters in Loo geen haalbare koopwoning kunnen vinden. Om op deze groep in te springen is een woningsplitsing zeer interessant. De starters hebben “nog” niet veel te besteden en hebben veelal geen kinderen. Zij hebben baad bij een kleine starterwoning. Om de huidige overbodige ruimte goed te benutten zou een woningsplitsing ideaal zijn. De boerderijen worden vaak niet meer in zijn geheel gebruikt, doordat er men ouder wordt of weduwnaar is hebben zij niet veel ruimte meer nodig of willen alles gelijkvloers.


Doelgroep Enerzijds kan een woningsplitsing mogelijkheden bieden voor starters, anderzijds biedt het ook mogelijkheden voor ouderen. Doordat ouderen alles op 1 vloer zouden willen hebben is woningsplitsing ook gewenst voor hen. De 65+ers willen graag privacy, in tegenstelling tot een thuishuis kunnen zij hier goed voor zichzelf zorgen en hebben “nog” geen behoefte om samen met andere ouderen bij elkaar te zitten.


5. Eisen bouwbesluit

Het Bouwbesluit is een verzameling bouwtechnische voorschriften waaraan alle bouwwerken in Nederland, zoals woningen, kantoren, winkels, ziekenhuizen etc. minimaal moeten voldoen. Het Nederlands Bouwbesluit bevat voorschriften met betrekking tot het bouwen van bouwwerken uit het oogpunt van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. Het bouwbesluit geldt voor zowel nieuwbouw als verbouw. Voor verbouw gelden vaak minder zware regels dan nieuwbouw. Het eerste Bouwbesluit is in 1992 in werking getreden en daarmee werden de technische bouwvoorschriften voor het hele land gelijk. Daarna is op 1 januari 2003 is een vernieuwde versie van kracht geworden (Bouwbesluit 2003). Per 1 april 2012 is een nieuw Bouwbesluit. De nieuwe versie van het Bouwbesluit 2012 is op de website van de overheid in te zien. In tabel 1 worden de artikelen weergegeven welke van toepassing zijn voor de verbouw van agrarische gebouwen naar alternatieve woonvormen. Deze artikelen zijn geselecteerd met uitgangspunten van verbouw. Wanneer blijkt dat door werkzaamheden volgens de regelgeving voldaan moet worden aan nieuwbouweisen zal het gehele bouwbesluit volgens nieuwbouweisen van toepassing zijn.

Artikel Omschrijving Opmerking

Afdeling 1.7. Procedure sloopwerkzaamheden

Afdeling 2.1. algemene sterkte van de bouwconstructie In werk controle door constructeur

Afdeling 2.2. Sterkte bij brand In werk controleren

Afdeling 2.3 Afscheiding vloer, trap en hellingbaan

Afdeling 2.4. Overbrugging van hoogteverschillen Trap hellingen volgens nieuwbouw eisen

Afdeling 2.6. Fundamentele belasting combinaties volgens constructeur

Afdeling 2.10. Beperking van uitbreiding van brand Brandwerende woningscheidende wanden plaatsen

Afdeling 2.12. vluchtroutes

Afdeling 2.15. Inbraakwerend

Afdeling 3.4. Geluidwering tussen ruimte

Afdeling 3.6. Lucht verversing

Afdeling 3.11. Daglicht toetreding Volgens tabel 3.77

Afdeling 4.1. Afmeting Verblijfsgebied en verblijfsruimte Volgens tabel 4.1

Afdeling 4.2. Toiletruimte Volgens tabel 4.8

Afdeling 4.3. Badruimte Volgens tabel 4.17

Afdeling 4.4. Bereikbaarheid en toegankelijkheid, nieuwbouw Vrij doorgang van (deuren 0,85 * 2,3m) (Hal 1,2m*2,3m)

Hoofdstuk 5 Energiezuinigheid en milieu

Afdeling 6.1 t/m 6.5 Voorziening elektra, gas en water en het afvoeren van afval water

afdeling 6.10. Bereikbaarheid voor gehandicapten

Artikel 7.18 Over bewoning Minimaal 12m2 per persoon

Artikel 7.19. Asbestvezels en formaldehyde Verwijderen asbest Tabel 1, eisen bouwbesluit bij verbouw


6. Uitwerking woonvormen

In de hierop volgende subhoofdstukken worden de woonvormen verder onder de loep genomen. Eerst zal er gekeken worden in welk agrarisch gebouw elke woonvorm het best gesitueerd kan worden. Daarna zal er per woonvorm besproken worden welke bouwkundige ingrepen er gedaan moeten worden om de woonvorm te creëren. Aan de hand van de bouwkundige ingrepen wordt er vervolgens ook een overzicht gegeven van de daarbij komende kosten.

6.1. Starters woningen in agrarische bijgebouwen

Om starters woningen te kunnen situeren in bestaande agrarische bijgebouwen moeten er een goede uitgangsposities zijn. Daarom is het van belang de bouwtechnische staat van de bijgebouwen goed in kaart te brengen. Er dient hierbij niet alleen gelet te worden op de staat van de constructie, maar ook op de aanwezigheid van isolatie, daglicht toetreding en overige eisen waaraan een toekomstige woning zou moeten voldoen volgens de eisen van het huidige bouwbesluit. De bouwkundige staat van de aanwezige agrarische bijgebouwen van Britspad 1-3 is op 29 oktober 2012 visueel beoordeeld. Bij deze visuele inspectie is er gelet op mogelijke gebreken aan bouwwerken die het vormen van een woonvorm binnen deze bijgebouwen kunnen tegenwerken. Dit is een visuele controle geweest waarin voornamelijk is gelet op zichtbare draagconstructies, plafondhoogtes en daglicht toetreding. Ook is er in deze controle gekeken naar de inhoud en vloeroppervlaktes van de verschillende bijgebouwen. De vloeroppervlaktes en inhoud van de gebouwen bepalen mede of een gebouw potentie heeft voor verbouw tot meerdere starters woningen. Hieronder zal per bijgebouw omschreven worden welke punten er uit de visuele inspectie naar voren zijn gekomen. De schuur De schuur heeft een sterk karakteristieke uitstalling voor deze omgeving, Hierdoor zou het object in aanmerking komen voor verbouw tot woning om de karakteristieke uitstraling van de omgeving te behouden. De schuur is zoals eerder omschreven opgebouwd uit een houten constructie en steensmuur. Door het houden van jongvee is de houten constructie (in erge mate) aangetast. Er is duidelijk te zien dat het vee heeft lopen knagen aan de houtconstructie. Door het toepassen van een steensmuur is de schuur in de huidige situatie niet voorzien van spouwisolatie. Ook is er in de schuur geen daken/of vloerisolatie aangebracht. Verder heeft de schuur een beperkt oppervlakte, de dakgoot hoogtes zijn dermate laag dat er binnen een beperkt gebruikersoppervlakte overblijft. Tevens wordt de daglichttoetreding in geveldelen zeer beperkt door de lage dakgoothoogtes. Door de relatief lage nok -en dakgoot hoogte is er geen mogelijkheid om de schuur te voorzien van een extra verdieping zonder daarbij de esthetica van het gebouw aan te tasten. Hierdoor is er geen mogelijkheid tot creëren van meerdere starters woningen in deze schuur. Echter zou deze schuur wel kunnen worden verbouwd tot één luxe woning, dit zou echter prijstechnisch niet aantrekkelijk zou zijn voor starters. Deze schuur valt hierdoor af als optie voor verbouw tot starters woningen.


Wagenloods De wagenloods heeft een later bouwjaar dan de hiervoor vernoemde schuur. De wagenloods heeft geen karakteristieke uitstraling voor deze omgeving (mw. drs. J. Batelaan MA, 2009). Dit is tevens terug te zien in de staat van het gebouw. De wagenloods is opgebouwd uit een stalenconstructie en een steensmuur. De dakplaten zijn van asbesthoudend materiaal. Door de steensmuur is deze wagenloods niet voor zien van spouw isolatie, ook het dak is ongeïsoleerd. De wagenloods van britspad 1-3 is in de loop van de jaren een aantal malen uitgebreid; in figuur 9 is dit te zien in de afwijkende kleur gevelsteen. De daglichttoetreding in deze wagenloods is nihil, echter heeft de wagenloods voldoende geveloppervlakte om daglichttoetreding in te creëren. Het huidige vloeroppervlak van het gebouw is ongeveer 180m

2. Er van uitgaande dat er in deze wagenloods

voldoende hoogte is om een extra verdieping te kunnen creëren is er voldoende ruimte om 2 á 3 starters woningen te kunnen creëren. Er dient echter wel rekening gehouden te worden met het feit dat de wagenloods is uitgebreid. Hierdoor is deze loods niet representatief voor wagenloodsen in Loo. Veestal “oud” De veestal oud is niet opgenomen als karakteristiek volgens onderzoek van (mw. drs. J. Batelaan MA, 2009). Toch is de oude veestal een veel voorkomend gebouw in de omgeving. De veestal is opgebouwd uit een stalen constructie met een steens muur. Ter plaatse van de melkopslag is de stal voorzien van een spouwmuur. De dak constructie bevat asbesthoudende dakplaten. De gehele stal is ongeïsoleerd. Door het houden van vee is er corrosie opgetreden op de staal constructie. Voor de verbouw tot woningen betekent dit dat er door een expert gekeken moet worden of deze staal constructie nog voldoet aan de constructieve eisen. Door het extra gewicht wat de constructie zou moeten dragen bij het na isoleren van het dak zou de constructie het kunnen begeven. De daglicht toetreding van het gebouw kan worden gesitueerd in gevels en daken. Op dit moment is er niet voldoende daglichttoetreding aanwezig. Daarbij heeft deze stal een dakgoot hoogte van +/- 2 meter; hierdoor is geen mogelijkheid om een entree te creëren in de bestaande zijgevels. Dit zou opgelost kunnen worden door een opbouw, maar hiermee verandert de esthetica van het gebouw. In de veestal is er tevens beperkte hoogte, dit komt door de relatief flauwe dakhelling. Het Creëren van een extra verdieping zou niet het gewenste extra gebruikersoppervlakte opleveren. Schematisch wordt dit weer gegeven in Figuur 14. De vloer van de veestal is op sommige plaatsen voorzien van mestroosters waaronder zich een mestkelder bevindt. Het totaal oppervlakte van de oude veestal bedraagt +/- 740m

2. Door zijn grote vloer oppervlakte is er wel de mogelijkheid om minimaal 3 à 4 starters

woningen op 1 niveau te creëren. Wanneer er besloten wordt woningen te creëren in de oude veestal en de constructie blijkt niet te voldoen, zal er gekeken kunnen worden om te herbouwen op bestaande fundering. Op deze wijze kan er volgens nieuwbouweisen gebouwd worden. Wanneer er gebouwd wordt op bestaande fundering dienen de contouren van het gebouw ongewijzigd te blijven. Op deze manier wordt er in sommige gevallen gesproken van verbouw i.p.v. nieuwbouw. Echter komt er bij deze situatie nog bij dat de bestemming veranderd zal worden. De bestemming zal veranderen van agrarische bestemming naar bestemming wonen. Hierdoor is de kans groot dat de werkzaamheden niet gezien worden als verbouw maar als nieuwbouw. Wanneer er een omgevingsvergunning check gedaan wordt blijkt dat de bouwwerkzaamheden omgevingsvergunning verplicht zijn. Daarnaast is bij het bouwen in de zelfde contouren nog steeds sprake van dakgoot en nokhoogtes die niet voldoende ruimte geven voor het creëren van een extra verdieping. Het grote oppervalk van het gebouw geeft wel de mogelijkheid tot verbouw naar minimaal 4 starters woningen. Echter wegen de nadelen die aan dit gebouw zitten met betrekking tot de regelgeving en de huidige bouwkundige staat zwaar mee in de beoordeling. Hierdoor is besloten dit gebouw in eerste instantie niet als positief te beoordelen voor de verbouw na starters woningen.


Figuur 14, verdieping in bestaande constructie veestal oud


Veestal “nieuw” De nieuwe veestal is een veel voorkomend agrarisch gebouw in de omgeving van Loo. In de afgelopen jaren zijn veel van deze stallen bijgebouwd. De constructies van deze veestallen zijn dan ook in uitstekende staat. De “nieuwe” veestal biedt veel mogelijkheden door zijn grote oppervlakte. Het totaal oppervlakte van de nieuwe veestal bedraagt +/- 850m

2. Ook heeft de “nieuwe” veestal in

vergelijking tot de “oude” veestal hogere dakgoot –en nokhoogtes. Hierdoor heeft de nieuwe veestal een inhoud van +/- 5.400m

3. Door de grotere hoogtes is het in deze stal wel mogelijk om een extra

verdieping te creëren. Door de flauwe dakhelling is er in beperkte mate mogelijkheid tot het creëren van een 2

e verdieping. Een bergzolder zonder vaste opgang behoort wel tot de mogelijkheden. Per

locatie zal dit verschillend zijn, dit hangt samen met de breedte en dakgoothoogte van de betreffende schuur. Schematisch worden de verdieping weer gegeven in figuur 15.

Figuur 15. Massa nieuwe veestal

In figuur 15 is de schuur opgedeeld in 3 verdieping, hierin is te zien dat de begane grond geheel gezien kan worden (aangegeven in groen). Op de 1

e verdieping is voldoende ruimte om een extra

verdieping te plaatsen. Op de zolder blijft maar een beperkte oppervlakte over, te zien aan de grote rode gebieden buiten de hoofd draagconstructie. De ruimte die de nieuwe veestal biedt is ruim voldoende voor het creëren van meerdere starters woningen. Echter is ook deze stal qua isolatie en daglicht toetreding niet geschikt voor verbouw naar woningen. Ook bij de nieuwe veestal is er sprake van een ongeïsoleerde vloerconstructie, dakconstructie en

geveldelen. Echter is er bij de nieuwe veestal voldoende inhoud om deze constructies aan de

binnenzijde na te isoleren door bijvoorbeeld voorzet wanden. Het dak kan eventueel geïsoleerd

worden door het toepassen van geïsoleerde dakplaten. We gaan er hierbij van uit dat de

staalconstructie voldoende sterk is om het extra gewicht van de eventuele geïsoleerde dakplaten te

dragen. Dit zal bij verbouw altijd gecontroleerd moeten worden door een constructeur.

De nieuwe veestal komt mede door zijn grote oppervlakte en inhoud in aanmerking voor verbouw tot starters woningen. Echter dient er goed gekeken te worden hoe deze nieuwe woningen gesitueerd worden binnen de bestaande constructie. Het gebouw heeft een dermate groot oppervlak dat bij volledig gebruik maken van dat oppervlak, woningen zeer groot worden en binnen in de woning een beperkte mogelijkheid is tot daglicht toetreding. Er kan gekozen worden om binnen bestaande draagconstructie woningen te creëren en hierbij maar een beperkt oppervlakte binnen deze constructie te herbouwen. Voordeel van deze constructie is de grote overspanning, hierdoor is er


binnen de hoofd draagconstructie een vrije indeelbaarheid. In figuur 16 wordt de massa van een veel voorkomende starterwoning (rijwoning) weergegeven met een dakhelling van 45º. Uit dit figuur kunnen wij opmaken dat er ruim voldoende oppervlakte is voor het creëren van minimaal 5 tot 6 starters woningen. De nieuwe veestal heeft veel potentie om te verbouwen tot starters woningen. Bij verbouw zal er maar weinig van de originele stal hergebruikt kunnen worden, maar de grote oppervlaktes en inhoud bieden voldoende mogelijkheden tot verbouw.

Figuur 16, massa starterwoning


6.1.1. Keuze agrarisch bijgebouw tot verbouw na starters woningen

Als we kijken naar de verschillende agrarische bijgebouwen zien we verscheidende kansen en problemen voor verbouw naar starters woningen. Naar aanleiding van voorgaand hoofdstuk zal er in dit hoofdstuk een keuze gemaakt worden voor één gebouw welke in aanmerking komt voor verbouw tot starters woningen. Voor dit gebouw wordt er in de opvolgende hoofdstukken omschreven welke bouwkundige ingrepen er nodig zijn en zal er gekeken worden naar de kosten die hierbij gemaakt moeten worden. Aan de hand van een exploitatie begroting wordt er gekeken of het haalbaar is om dit gebouw te verbouwen tot starters woningen. Keuze verdere uitwerking De schuur is zoals voorgaand vermeld niet bruikbaar voor verbouw tot starters woningen. De schuur heeft dermate lage dakgoot hoogtes, hierdoor is het toepassen van een entree in de zij gevel niet mogelijk. Ook het toepassen van daglichttoetredingen in deze gevels wordt hierdoor bemoeilijkt. Daarbij komt dat de nok hoogte ook een beperkte hoogte heeft, hierdoor kan er geen extra verdieping gecreëerd worden. Door het relatief kleine vloer oppervlakte is er geen mogelijkheid tot verbouw naar meerdere woningen. Ook de hoofd draagconstructie van de schuur is in slechte staat en zal bij verbouw waarschijnlijk geheel vervangen moeten worden, hierdoor zullen de kosten oplopen en worden de woningen duurder dan het budget van de starters. De wagenloods op de locatie Britspad 1-3 heeft een groter oppervlakte dan de schuur. Ook heeft deze een hogere nok en dakgoten, hierdoor is een extra verdieping eventueel mogelijk. Echter is de wagenloods van britspad 1-3 niet representatief voor de omgeving Loo. De wagenloods van britspad 1-3 is wellicht geschikt voor verbouw, maar er wordt gestreefd naar een concept welke op meerdere erven toegepast zou kunnen worden. Door de uitbreidingen is het een uniek gebouw geworden, daarom is besloten de wagenloods niet verder uit te werken. De oude veestal blijkt uit voorgaand onderzoek niet te voldoen aan de benodigde daken nokhoogtes om een extra verdieping te creëren binnen de bestaande contouren van het gebouw. Ook is het de vraag of de bestaande hoofd draagconstructie voldoende sterk is om het extra gewicht van de benodigde extra isolatie te dragen. Door zijn grote oppervlakte kunnen er wel degelijk meerdere starters woningen gecreëerd worden, maar als de gehele oude veestal gebruikt wordt voor woningen zal het moeilijk worden om in elke woning genoeg daglicht toetreding te krijgen. Er is dan ook gekozen om de nieuwe veestal mee te nemen in een vervolg onderzoek. De nieuwe veestal is gekozen vanwege zijn hoofd draagconstructie met grote overspanning waardoor vrije indeelbare ruimte ontstaat. Door de hoge nok- en dakgoothoogtes is er tevens de mogelijkheid tot het creëren van een 1

e verdieping en een 2

e verdieping. De nieuwe veestallen zijn nog relatief jong,

hierdoor is de hoofd draagconstructie in tegenstelling tot de oude veestallen nog niet aangetast door feces van vee, welke corrosie veroorzaken.


6.1.2. Waar moet een starterwoning aan voldoen

Om woningen te creëren welke geschikt zijn voor starters moet er gekeken worden wat eisen van startende kopers zijn. Om de specifieke woon wensen van de startende kopers uit Loo te bepalen zal een vervolg onderzoek gedaan kunnen worden, in dit onderzoek gaan we uit van aannames. Deze aannames zijn op basis door een aantal nieuwbouw starters woningen te vergelijken die op dit moment worden aangeboden op de website van Funda. (Funda, 2012) Onderscheid wordt gemaakt tussen twee verschillende starters. De samenwonende starter en de singel starter. Het grote verschil tussen deze twee starters is te vinden in de financiële mogelijkheden, maar ook is er bij samenwonende starter grotere behoefte aan de mogelijkheid tot gezinsuitbreiding. Uitgangspunten samenwonende starter / 1 gezinswoning: Woonvorm: 2 onder 1 kap / rijwoningen Woonoppervlakte: 120m

2

Kaveloppervlakte: min. 120m2

Aantal slaapkamers: min. 3 Koopprijs: €190.000, - / €240.000, - Uitgangspunten singel starter: Woonvorm: rijwoning / appartement Woonoppervlakte: 80m

2

Kaveloppervlakte: min. 0 – 120 m2

Aantal slaapkamers: min. 2 Koopprijs: €110.000,- / €140.000,- Bij de verbouw naar starters woningen zal gestreefd moeten worden om minimaal te voldoen aan de nieuwbouweisen volgens het nieuwe bouwbesluit. Door nog hogere eisen te stellen dan de minimale eisen van het bouwbesluit zullen de woningen toekomstbestendiger zijn. Dit voornamelijk met het oog op stijgende energielasten. Energiezuinige woningen zullen in de toekomst eventuele extra investeringskosten terug kunnen verdienen door besparing op energielasten. (ECN, 2012)


6.1.3. Omschrijving werkzaamheden

In voorgaand hoofdstuk is omschreven aan welke eisen de nieuw te creëren woningen minimaal moeten voldoen volgens het bouwbesluit. In dit hoofdstuk behandelen wij welke werkzaamheden er nodig zijn om de woningen te kunnen realiseren. In eerste instantie is het belangrijk om te kijken welke mogelijkheden er toegepast kunnen worden en welke wensen er zijn van mogelijke toekomstige bewoners. Aan de hand hiervan kunnen een aantal verschillende woningtypes toegepast worden. In voorgaand hoofdstuk is besproken welke wensen startende kopers in Loo mogelijk zullen hebben. Hiervan uitgaande is er gekeken welke woningtypes er gecreëerd zouden moeten worden binnen bestaande agrarische bijgebouwen. Woning type A: 2 onder 1 kap, Samenwonende starter Uit duaal onderzoek wonen in Loo 2.0 (Oolthuis, 2012) is gebleken dat de samenwonende starter in Loo opzoek is naar een 2 onder 1 kapper. Hierbij willen zij graag een tuin en een berging/garage bij de woning. Minimale kavel oppervlakte voor deze woningen zou 150m

2 moeten zijn. Deze woningen

zullen een prijs categorie hebben van €180.000,- tot €240.000,-. Voorstel zou zijn om geschakelde 2 onder 1 kappers te creëren binnen de hoofd draagconstructie van de bestaande veestal. De woningen zullen geschakeld worden met de garage. De woningen zullen voorzien zijn van een hellend dak welke op de bestaande draagconstructie gesitueerd kan worden. Woning type B: Rijwoning, Samenwonende starter / Singel starter Zowel de singel- als de samenwonende starter geeft aan op zoek te zijn naar een rijwoning. Bij deze rijwoningen zouden zij graag een tuin hebben en een berging/garage bij de woning. Minimale kavel oppervlakte voor deze woningen zou 120m

2 moeten zijn. Deze woningen zullen een prijs categorie

hebben van €140.000,- tot €180.000,-. Deze woningen zullen alleen singel starters trekken wanneer de prijs voor deze woningen dicht rond de €140.000,- zit. Het streven is dan ook om deze prijs te behalen. Voorstel zou zijn om 5 tot 6 woningen in rij te creëren binnen de hoofd draagconstructie van de bestaande veestal. De woningen zullen voorzien zijn van een hellend dak welke op de bestaande draagconstructie gesitueerd kan worden. Woning type C: Appartement, Singel starter De singel starter uit Loo geeft aan voornamelijk op zoek te zijn naar een woning onder de €140.000,-. Hierbij willen ze het liefst een rijwoning met een kleine tuin en een berging. Echter geven zij aan eventueel ook op zoek te zijn naar een appartement. Het minimale vloeroppervlakte van deze appartementen zou 80m

2 moeten zijn.

Voorstel zou zijn om naast woning type B, 2 appartementen te creëren binnen de bestaande hoofd draagconstructie. Deze appartementen zouden in de zelfde vorm gecreëerd kunnen worden als de rijwoningen met op elke verdieping 1 appartement. De appartementen zullen voorzien zijn van een hellend dak welke op de bestaande draagconstructie gesitueerd kan worden. Indeling kavels Er kan gekeken worden om combinaties te maken van boven genoemde woningtypen binnen de hoofd draagconstructie. Op deze manier zou er vraag gestuurd gebouwd kunnen worden. Door het bouwen van appartementen in de zelfde vorm als de rijwoningen kunnen bij verandering van de markt de appartementen omgebouwd worden tot een grotere hoekwoning.


6.1.4. Bouwkundige ingrepen

De werkzaamheden voor de verschillende type woningen zijn in hoofdlijnen het zelfde. Hieronder zullen we de hoofdlijnen van de verbouw tot woningen toelichten. Deze is opgedeeld in sloopwerkzaamheden, funderingen, gevels, vloeren, daken en binnenwanden. Deze werkzaamheden worden weergegeven om een beter inzicht te geven in de financiële haalbaarheid. Sloopwerkzaamheden: De huidige veestal voldoet niet aan de eisen van het bouwbesluit en is hier moeilijk op aan te passen. Voorstel is om de schuur grotendeels af te bouwen. Dit wil zeggen dat alle gevel vullende elementen van de stal verwijderd dienen te worden. Deze elementen zijn niet geschikt voor de verbouw tot woningen. De aanwezige elementen zijn niet voorzien van isolatie en hebben niet de gewenste dimensies voor een woning. Ook de vloerelementen zullen verwijderd moeten worden. De huidige vloer elementen zijn voorzien van roosters vanwege de onderliggende mestkelder. Onder de gehele stal bevindt zich een mestkelder, deze heeft steunwanden t.b.v. de opleggin roostervloeren. Deze wanden dienen samen met de roostervloer verwijderd te worden. Fundering: Bij verbouw zal gekeken moeten worden of de huidige mestkelder gebruikt kan worden als fundering voor de woningen. Door de mestkelder te gebruiken als fundering zal er gekeken moeten worden naar de afwatering van de grond rond om de woning. Niet de gehele oppervlakte zal herbouwd worden, hierdoor steekt de mestkelder buiten de woning uit. Regenwater uit de tuin kan niet doorzakken tot het grondwater. Dit zou opgelost kunnen worden door een drainagesysteem, of door het deels verwijderen van de bestaande mestkelder. Wanneer blijkt dat bovenstaande niet mogelijk is zal de mestkelder in zijn geheel verwijderd moeten worden, dit zal een grote belemmering zijn voor de verbouw tot woningen. De kosten zullen stijgen doordat de huidige mestkelder verwijderd moet worden en daarnaast de woning voorzien moet worden van een geheel nieuwe fundering. Bestaande hoofd draagconstructie: De bestaande hoofd draagconstructie kan behouden blijven. Deze zal tevens kunnen dienen als draagconstructie voor de geïsoleerde dakplaten. Gevels en vloeren: Gevels kunnen opgetrokken worden vanuit de mestkelder, mits deze draagkrachtig genoeg is. Wanneer blijkt dat de kelder niet draagkrachtig genoeg is worden de gevels opgetrokken vanaf een nieuw te plaatsen fundering. De woning kan verder op traditionele manier verder opgebouwd worden. Het dak van de woningen zal gedragen worden door de bestaande hoofd draagconstructie, hierdoor hoeven de dragende gevel delen alleen de vloerdelen te dragen. Er kan gekozen worden om de eerste verdieping verder te bouwen met houtskeletbouw en voor de 2

e

verdiepingsvloer een houten balklaag te kiezen. Daken: Omdat de dakbedekking in de huidige situatie niet voldoet aan de eisen van het huidige bouwbesluit voor woningen zal deze vervangen moeten worden. De huidige hoofd draag constructie van de veestal kan gebruikt worden om geïsoleerde dakplaten op te bevestigen. Binnenwanden: Plaatsen van binnenwanden kan via traditionele manier, maar mooier zou zijn om “flexibele” binnen wanden toe te passen. Voornamelijk bij de appartementen welke eventueel omgebouwd kunnen worden tot 1 gezinswoningen is het belangrijk om wanden toe te passen die makkelijk te verplaatsen of te verwijderen zijn. In het ontwerp dient er rekening gehouden te worden met eventuele verbouw. Overzicht: De veestal zal grotendeels afgebouwd worden en slechts een minimaal gedeelte kan worden hergebruikt. Mogelijkheid tot gebruik van mestkelder als fundering en staalconstructie kan gebruikt worden als draagconstructie van dakbedekking. De woning kan verder in zijn geheel gezien worden als een nieuwbouw woning. Hierdoor zal de woning moeten voldoen aan de nieuwbouweisen gesteld in het bouwbesluit 2012. Voor de financiële haalbaarheid gaan we dan ook uit van nieuwbouw.


6.1.5. Kostenraming

Om te kijken of verbouw naar starters woningen financieel haalbaar is wordt er in dit hoofdstuk een

begroting gemaakt op kengetallen. De bouwwerkzaamheden kunnen in grote lijnen opgedeeld worden

in twee onderdelen, sloop- en bouwwerkzaamheden. Voor sloopwerkzaamheden zijn geen

kerngetallen beschikbaar, hierbij zullen we kijken naar de bouwdeelkosten. Dit zijn meter prijzen per

bouwonderdeel. Daarnaast wordt er gekeken welke grondprijzen er gehanteerd kunnen worden in

Loo. Aan de hand van deze kengetallen kan er een exploitatie begroting gemaakt worden waarin de

prijs van de woningen bepaald kan worden. Bouw deelkosten en kerngetallen zijn verkregen via

Archidat (Archidat, 2013)

Onderdeel Prijs per eenheid Eenheid

Verwijderen dakplaten € 4,72 p/m2

Verwijderen gevelbekleding € 8,61 p/m2

Verwijderen vloerplaten € 2,87 p/m2

Verwijderen putmuren € 13,94 p/m1

Aanvullen grond € 12,50 p/m3

(Verwijderen mestkelder geheel)

€ 13,94 p/m2

Tabel 2, kosten sloopwerkzaamheden

Onderdeel Prijs per eenheid Eenheid

Kengetallen 2 onder 1 kap

€ 825,- p/m2

Kengetallen rijwoning

€ 738,- p/m2

Kengetallen appartementen

€ 875,- p/m2

Tabel 3, bouwkosten per m2 bruto vloeroppervlak


Grondprijzen Loo Om een totaal overzicht van de kosten te krijgen voor het realiseren van woningen op agrarische

gronden is het belangrijk om de prijs van deze grond te bepalen. Als uitgangspunt om de m2

prijs van

de kavels in Loo te bepalen is er gekeken naar de Grondprijzenbrief 2012 van de gemeente Deventer.

In deze Grondprijzenbrief is een overzicht gegeven van m2 prijzen in verschillende regio’s in de

gemeente Deventer. Deze prijzen kunnen echter niet 1 op 1 overgenomen op de kavels van in Loo,

omdat de kavels behoren tot particulieren en daarbij tevens voorzien zijn van een opstal, in dit geval

een veestal. De grondprijzen die de gemeente Deventer hanteert variëren tussen de €255,- en €311,-

per m2. Vanwege de opstal van de te bebouwen locatie gaan wij in dit project uit van een grondprijs

van €315,- per m². Rekening dient gehouden te worden met de toegankelijk van de kavels. Hiervoor

moeten voorzieningen getroffen worden op het gebied van toegangswegen, openbare verlichting en

overige openbare voorzieningen zoals groenvoorzieningen en parkeerplaatsen.

Voor de grond buiten de bestaande veestal, als zijnde agrarische bestemming kunnen we rekenen

met een andere prijs. Volgens grondprijs monitor 2011, werd er bij rode transacties (wijziging

bestemmingsplan) een prijs betaald van €188.255,- per hectare grond. Omgerekend is dit €188,26,-

per m2. Deze prijs van grond bij rode transacties verschilt erg per streek en jaartal. Om een goede

prijs te bepalen nemen wij de gemiddelde prijs over de jaren 2009, 2010 en 2011 in regio Salland /

Twente. Grondprijs 2009 €225,- , Grondprijs 2010 €283 , Grondprijs 2011 €188,-. Het gemiddelde over

deze jaren is €232,-.

Exploitaties

Aan de hand van bovenstaande prijzen zijn er een aantal exploitatiebegrotingen gemaakt. Een

exploitatiebegroting vertelt ons of het project binnen het budget van de starters valt en geeft ons een

indicatie van de haalbaarheid van een dergelijk project. Er worden een aantal exploitaties gemaakt

voor verschillende combinaties van type woningen. De kavelverdeling welke toegepast wordt in de

exploitaties zijn te zien als bijlage visualisaties. Er zijn voor deze casuslocatie 4 verschillende

exploitaties gemaakt. De volgende combinaties zijn gebruikt om te kijken welke prijstechnisch het

meest aantrekkelijk zijn en ook binnen de opgegeven budgetten van de potentiële kopers valt. De

gemaakte exploitaties zijn te zien in bijlage 3. De indeling van de kavels volgens de verschillende

combinaties is te zien in bijlage 4.

Als we de verschillende exploitaties naast elkaar leggen zien we dat de meeste projecten financieel

wel haalbaar zijn, maar allen hebben ze geen hoog rendement. Bij een onvoorziene gebeurtenis

tijdens de realisatie kan het project een negatief saldo opleveren. Tevens is het belangrijk om te kijken

welke combinatie er gecreëerd wordt. Vanwege de relatief hoge aanschaf waarde van de grond incl.

opstal en de sloopkosten hiervan is het project financieel alleen haalbaar wanneer er voldoende

woningen op deze beperkte grond worden gecreëerd. Als we kijken naar de exploitatie is het plaatsen

van appartementen in de aangegeven prijscategorie niet erg aantrekkelijk. Ook de grondgebonden

woningen voor alleen staande starters zijn na genoeg niet haalbaar. Een project kan haalbaar zijn als

er 6 rijwoningen in een prijs categorie van €180.000 – €200.000 gebouwd worden. Als er gekozen

wordt voor 2 onder 1 kappers dienen er minimaal 5 gebouwd te worden en zullen deze een

prijscategorie hebben van €230.000 – €240.000. de doelgroep zal dus voornamelijk samenwonende

starters met een hoog besteedbaar inkomen zijn.


6.1.6. Deel conclusie

“is het binnen bouwkundige regelgeving en na eisen van huidige en toekomstige bewoners mogelijk om starters woningen te creëren binnen bestaande agrarische bijgebouwen?” Het is mogelijk om binnen de bouwkundige regelgeving en volgens eisen van toekomstige bewoners mogelijk om starters woningen te creëren binnen bestaande agrarische bijgebouwen. Er zijn echter wel een aantal knelpunten welke een belemmering kunnen zijn voor de ontwikkeling van starters woningen in bestaand agrarisch vastgoed.

- In welke staat verkeerd de huidige bebouwing De staat van de verschillende bijgebouwen verschilt. Wel is er overeenkomst als we kijken naar de mate van isolatie en daglicht toetreding. Vanwege de huidige agrarische functie voldoen deze niet aan de eisen die gesteld worden bij een woning. Daarnaast hebben alle bijgebouwen, met uitzondering van de “nieuwe” veestal, te maken met gebruikssporen en -schade.

- Welke bebouwing is geschikt voor de woonvormen

Er zijn meerdere agrarische bijgebouwen met elk zijn eigen kenmerken. Deze kenmerken kunnen bepalend zijn of een gebouw in aanmerking komt voor verbouw tot woningen. Bepalende kenmerken zijn ondermeer: inhoud, oppervlakte, dakgoothoogtes, nokhoogtes en plafondhoogtes. Daarnaast zijn er nog een aantal kenmerken welke wel invloed hebben maar niet direct bepalend zijn, dit zijn bijv.: aanwezigheid van vloer- , daken wand- isolatie, dragende binnenwanden/constructiedelen en aanwezigheid van daglicht toetreding. Uit de gemaakte exploitaties blijkt dat verbouw alleen rendabel is wanneer er meerdere verdiepingen gecreëerd kunnen worden, Daarom zijn voornamelijk de dimensies van de bijgebouwen bepalend voor de haalbaarheid van een dergelijk project. Als we kijken naar de beschikbare bijgebouwen van de casuslocatie is de “nieuwe” veestal het enige gebouw waarin een extra verdieping gesitueerd kan worden. Daarbij is de staat van de “nieuwe” veestal aanzienlijk beter dan overige gebouwen.

- Welke eisen hebben huidige en toekomstige bewoners Voor de starters woningen is de doelgroep vanzelfsprekend de startende koper. Uit voor onderzoek is gebleken dat de starters in Loo opgedeeld kunnen worden in twee groepen, singel starter en samenwonende starters. Deze hebben beide een specifieke woonbehoefte. Het grootste verschil tussen de starters is te vinden in het beschikbare budget. De samenwonende starter heeft een budget tussen de €190.000 en €240.000 en wil hier graag een 2 onder 1 kapwoning of een rijwoning voor. De singel starter heeft een budget tussen de €110.000 en €140.000 en wil hier graag een rijwoning of appartement voor.

- Welke bouwkundige ingrepen zijn er nodig om de woonvormen te creëren Bij de verbouw van een veestal naar starters woningen gaan we uit van een nieuw te bouwen woning. Werkzaamheden zijn dan ook vergelijkbaar als de werkzaamheden bij een reguliere nieuwbouwwoning. Daarbij hebben we echter wel te maken met een bestaande situatie. Deze bestaande situatie zal eerst aangepast moeten worden zodat de woningen gesitueerd kunnen worden. Dit houdt in dat alle huidige gevel vullende elementen, welke niet voldoen aan bouwbesluit eisen verwijdert moeten worden. Deze elementen zullen bij de nieuwbouw vervangen moeten worden door geïsoleerde elementen. Daarnaast is de veestal voorzien van een mestkelder, deze is voorzien van een roostervloer. Deze roostervloer dient vervangen te worden door een geïsoleerde vloer.

- Kunnen deze bouwkundige ingrepen gedaan worden binnen de huidige regelgeving vanwege de ingrijpende veranderingen die gedaan worden en de wijziging in bestemming zal er voor de verbouw tot starters woningen uitgegaan moeten worden van nieuwbouweisen volgens het bouwbesluit 2012. Het is mogelijk de woningen te laten voldoen aan de eisen die in het bouwbesluit worden omschreven.


- Wat zijn de ontwikkelingskosten van de woonvorm

Uit de gemaakte exploitaties blijkt dat het project binnen de gestelde budgetten van de starters gerealiseerd kan worden. Echter vallen de woningen in de hogere regionen van de gestelde budgetten.

6.1.7. Deel aanbeveling

Het situeren van starterwoningen binnen bestaande agrarische bijgebouwen is zeker haalbaar. Echter, dient er bij uitvoering eerst onderzocht te worden wat de exacte eisen van de starters zijn en welk budget zij werkelijk beschikbaar hebben. Huidige exploitatieberekeningen wijzen uit dat woningen in de top van opgegeven budgetten zitten. Er zal gekeken moeten worden hoe de ontwikkelingskosten zo laag mogelijk kunnen worden gehouden. Het ontwikkelen in de vorm van een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)kan de kosten mogelijk drukken. Vanwege de complexere regelgeving die gepaard gaat met ontwikkelingen in het buitengebied kan het wel zijn dat er bij een CPO te weinig kennis van de regelgeving is. Het is dus van belang dat er binnen het CPO voldoende kennis aanwezig is. Naast een CPO zal er in overleg met een architect gekeken moeten worden naar een optimale verkaveling. Als er meer woningen binnen de constructie gesitueerd worden, zullen de woningen financieel aantrekkelijker worden. Dit heeft te maken met hoge aanschafwaarde van de grond incl. opstal. Het verdient de aanbeveling om naast de onderzochte methode van bouwen binnen bestaande constructie onderzoek te doen naar de mogelijkheden met betrekking tot de rood voor rood regeling. Omdat er bij de starters woning sprake is van bestemmingswijziging is de rood voor rood regeling een goed alternatief. Bij de rood voor rood regeling is er sprake van totale sloop van de bijgebouwen. Op het erf van britspad 1-3 is er voldoende oppervlakte aan bijgebouwen welke gesloopt kunnen worden in het kader van de rood voor rood regeling. Er zal na sloop 750m3 tot 1500m3 herbouwd kunnen worden. In onderzoek naar de rood voor rood regeling dient er gekeken te worden naar de mogelijkheid om meerdere woningen te creëren binnen deze regeling. tevens zal er gekeken moeten worden naar de bijkomende kosten van deze regeling, waardoor het voor starters mogelijk financieel niet aantrekkelijker is.


6.2. Een thuishuis

6.2.1. Keuze agrarisch gebouw voor verbouw na een thuishuis

Gekozen is om de deel te gebruiken voor verbouw tot een thuishuis. De deel is gekozen met name omdat andere gebouwen meer nadelen met zich mee brengen dan de deel. Zo heeft de schuur een beperkt oppervlakte, de dakgoot hoogtes zijn dermate laag dat er een beperkt gebruikersoppervlakte overblijft. Door de beperkte oppervlakte en aangetaste constructie is de schuur minder geschikt voor het creëren van een thuishuis zonder dat je de esthetica van het gebouw aantast. Daarnaast kwam de wagenloods in aanmerking tot verbouw, echter is deze zoals in voorgaand subhoofdstuk beschreven meerdere malen verbouwd en dus niet representatief voor andere wagenloodsen in Loo. De deel Over het algemeen bevind de deel zich aan de woning. Dit is vrijwel overal in het buurtschap Loo het geval. Meestal heeft de deel als functie jong vee te verzorgen. Dit gebouw wordt vrij hoog gebouwd zodat men het bovenste gedeelte kan gebruiken om hooi te laten drogen; zogenoemde hooizolder. Net zo als de andere agrarische bijgebouwen bestaat de opbouw uit een houtendraagconstructie. Vooral bij gebouwen met een functie als deze is te zien dat er een zware houten draagconstructie is toegepast. De draagconstructie is ook niet afgewerkt en zit geheel in het zicht, wat een karakteristieke uitstraling geeft. De draagconstructie is te vergelijken met die wordt weergegeven in figuur 17. Dakconstructie bestaat uit riet en dakpannen. In dit geval heeft de deel een hobby functie daarom is er ook een nieuw rietenkap opgelegd. Dit gebouw is dan ook de uiteindelijke keuze geworden om hier het thuishuis te vestigen

Figuur 17, Houten draagconstructie


6.2.2. Bouwkundige ingrepen

Het bestaande casco Het gekozen deel is opgebouwd uit een houten constructie. Deze houten constructie is opgebouwd uit dikke dragende balken die goed onderhouden zijn. Op deze houten draagconstructie rust ook de kap van de deel. De kapconstructie bestaat uit pannen en riet. Het is een vrijwel nieuwe kap van ongeveer 10 jaar oud. Ondanks dat de deel er bouwtechnisch goed uitziet moet er toch nog wat aan gebeuren. De gekozen deel heeft een hoge dakopbouw. De nok van het gebouw ligt hoog. Het dak is gerenoveerd dus hier hoeven geen bouwkundige ingrepen gedaan te worden. Er zal alleen een oplossing gezocht moeten worden om het daglicht naar binnen te laten treden omdat het thuishuis zich op één verdieping bevindt. De spouwmuur maar tot m1.80 opgetrokken en is het niet overal geïsoleerd. Dit voldoet niet aan de eisen van het bouwbesluit. Om dit op te lossen ontkom je er niet aan een uitbouw te plaatsen zodat men de deel kan binnentreden. Op deze manier creëer je een grotere ruimte en voldoet het ook aan de hoogtes die vereist zijn in het bouwbesluit. De kozijnen die in de gevel zitten bevatten allemaal enkel glas. Deze kozijnen zullen moeten worden vervangen voor kozijnen met dubbel glas en ze moeten ventilatieroosters bevatten. Deze situatie is aangegeven in de onderstaand figuur.

Figuur 18, aanbouw thuishuis

Omdat de deel maar uit één verdieping bestaat ontstaat er een belemmering met het daglicht.

Hiervoor zullen extra voorzieningen getroffen moeten worden. Er kan gedacht worden aan extra

openingen in het dak om daglicht te creëren zoals lichtkoepels en/of solartubes.

Wanneer er desondanks niet voldoende ruimte in de deel is voor het creëren van een thuishuis kan er

altijd nog de bestaande woning mee genomen worden om een thuishuis te creëren. Dit brengt echter

wel weer extra aanpassingen met zich mee. Veel van de betreffende aanpassingen zijn terug te

vinden onder het hoofdstuk “woningsplitsing”. Echter spreken we hier wel over een thuishuis met een


zorgfunctie dus de bestaande woning moet wel voldoen aan de huidige regelgeving van het

bouwbesluit. Wanneer de woning wordt aangepast brengt dit extra kosten met zich mee. Echter is het

wel zo wanneer er meer woningen gevestigd worden gaat de totale bouwsom omlaag omdat het dan

onder een grotere groep verdeeld wordt.

Draagconstructie

De deel bestaat uit een houten draagconstructie. Er zal door een constructeur gekeken moeten worden of de draagconstructie nog voldoende draagkrachtig is. De hoogtes van de houten draagconstructie kan voor problemen zorgen. De draagconstructie ligt evenals de gevel op de hoogte van m1.80 zie onderstaand figuur.

Figuur 19, constructie Deel


In het midden van de deel bevat de constructie wel voldoende hoogte. Er moet alleen nog rekening

gehouden worden met de indeling van de deel. De betreffende draagconstructie kan namelijk voor

belemmering zorgen. Maar wanneer je de woning functioneel indeelt en de ruimtes goed benut kan er

een passende indeling gemaakt worden voor 3 wooneenheden, een voorbeeld hiervan staat in

onderstaand figuur.

Figuur 20, mogelijke indeling deel


6.2.3. Materiaal keuze

Fundering Strokenfundering met ps- funderingsbekisting: is een fundering op vaste grondslag, waarbij 2 stroken, aan weerszijden van de fundering de belasting moeten overdragen van het huis naar de grond. Ook is dit snel toe te passen en kostentechnisch aantrekkelijk doordat je manuren bespaard. Fundering op palen: Dit pas je toe wanneer de fundering meer draagkrachtig moet worden. Keuze: keuze is gemaakt voor stroken fundering met ps- funderingsbekisting. Vloeren Combinatievloer: is een dragende vloer waarbij kleine elementen van beton of isolatiemateriaal fungeren als bekisting. De broodjesvloer wordt samengesteld door allereerst op regelmatige afstand prefab balken van gewapend beton te plaatsen. Geïsoleerde kanaalplaatvloer: bestaat uit vlakke rechthoekige elementen die gemaakt zijn van voorgespannen prefab beton. In deze platen zijn holle kanalen aangebracht. Deze kanalen maken de platen lichter zonder dat ze veel van hun sterkte verliezen. Omdat kanaalplaatvloeren relatief licht zijn, worden ze veel toegepast in de woningbouw en utiliteitsbouw. Keuze: combinatievloer dit is namelijk een dragende vloer waarbij kleine elementen van beton of isolatiemateriaal fungeren als bekisting. Spouwmuur Baksteen: baksteen binnen wanden worden vrijwel niet meer toegepast omdat deze methode zeer arbeidsintensief is. Cellenbeton: cellenbeton is een goed alternatief voor het binnenblad. Het is zeer maatvast en snel te lijmen, ook is cellenbeton goedkoper dan kalkzandsteen. Montagewanden: de montagewand is een geschikt alternatief voor een niet dragende constructie. Aangezien er een nieuwe verdiepingsvloer in komt zal deze op de binnenwand komen te liggen. Hierdoor zal deze methode niet toegepast kunnen worden. Kalkzandsteen: kalkzandsteen kan als een goed alternatief gezien worden. Kalkzandsteen is dragend en constructief een gemakkelijk te gebruiken product. Het is maatvast waardoor deze goed en snel te lijmen is. Een tegenvaller is dat kalkzandsteen veel ruimte in beslag neemt. Keuze: door de hierboven genoemde argumenten tegen elkaar af te wegen is besloten is om te kiezen voor kalkzandsteen. Hierbij is niet meteen gekeken naar de kosten maar naar de esthetische waarde. Het buitenblad is gekozen voor baksteen. Dit is gedaan om het karakteristieke van de woning te behouden Overige keuzen Er is gekozen voor een houten kapconstructie. Omdat de draagconstructie van de deel ook uit hout bestaat. Het geeft ook het karakteristieke weer van de deel. Alle kozijnen bestaan uit hout. Dit is gedaan om het karakteristieke te behouden. Deze moeten alleen wel voorzien worden van ventilatieroosters. In de deel zullen nieuwe kozijnen moeten dus de ventilatieroosters hoeven niet in het glas vervaardigd te worden. De binnenwanden bestaan uit kalkzandsteen. Deze steen is voldoende draagkrachtig en houdt geluid tegen.


6.2.4. Exploitatie begroting

Deze onderstaande exploitatie begroting is gebaseerd op aannames. Deze kosten posten komen van Bouwkostenonline en andere fabriekanten. Deze exploitatiebegroting dient om inzicht te geven wat voor kosten het realiseren van een thuishuis met zich mee brengt.

Onderdeel Prijs per eenheid Eenheid Benodigd Eenheid Subtotaal

Fundering € 77,80 m2 20 m2 € 1.555,58

Spouwmuur € 167,80 m2 36 m2 € 6.042,46

Dakopbouw € 90,40 m2 50 m2 € 4.520,00

Binnenwanden € 48,80 m2 126 m2 € 6.152,20

Vloeren € 51,10 m2 40 m2 € 2.044,88

Buitendeurkozijnen € 153,20 m2 14 m2 € 2.145,28

Pui gezamelijke ruimte € 480,00 m2 1 m2 € 480,00

Ventilatieroosters € 425,10 m2 7 m2 € 2.975,50

Lichtbuizen € 590,30 m2 6 m2 € 3.541,80

Lichtkkoepels € 607,60 m2 4 m2 € 2.430,20

sloopwerkzaamheden post 1 m2 € 15.000,00

Sanitair en keuken post 1 m2 € 120.000,00

Water, gas en elektra post 1 m2 € 50.000,00

Afwerking post 1 m2 € 25.000,00

Totaalsom € 241.887,90 Tabel 4, exploitatie thuishuis



“is het binnen bouwkundige regelgeving en na eisen van huidige en toekomstige bewoners mogelijk om een thuishuis te creëren in bestaand agrarisch vastgoed?” Wanneer je een thuishuis creëert in een agrarisch bijgebouw is dat wel mogelijk. Dit neemt niet weg dat je met een aantal knelpunten komt te zitten. Voor het thuishuis, wat een karakteristieke uitstraling moet behouden, blijven er maar een paar bijgebouwen over namelijk de schuur, wagenloods en de deel. Knelpunten bij deze gebouwen zijn; dakgoothoogtes, nokhoogtes, isolatie, ventilatie en licht. Kostentechnisch kan het altijd wanneer je budget groot genoeg is. Het is alleen de vraag of het kostentechnisch verantwoord is om te gaan ontwikkelen. Hierbij zal ook naar het esthetische aspect gekeken moeten worden; welke aanpassingen wel of niet geoorloofd zijn.

- In welke staat verkeerd de huidige bebouwing De deel heeft een dak van zowel dakpannen als riet wat nog in goede staat verkeerd. De deel is verder opgebouwd uit een houten constructie die niet aangetast is en een steensmuur. De deel heeft gediend als opslagfunctie voor hooi en agrarische landbouwvoertuigen De deel is verder slecht geïsoleerd en voldoet niet aan het huidige bouwbesluit.

- Welke bebouwing is geschikt voor de woonvormen Andere gebouwen dragen toch meer nadelen ten opzichte van de Deel. De schuur heeft een beperkt oppervlakte, de dakgoot hoogtes zijn dermate laag dat er een beperkt gebruikersoppervlakte overblijft. Door de beperkte oppervlakte en aangetaste constructie is de schuur minder geschikt voor het creëren van een thuishuis zonder dat je de esthetica van het gebouw aantast. Een andere overweging is de wagenloods. Hierbij moet er echter wel rekening gehouden worden met het feit deze wagenloods in het verleden meerdere malen is uitgebreid en verbouwd. In de directe omgeving van Loo is een wagenloods met de zelfde volumes niet veel voorkomend. Wanneer deze wel aanwezig zijn ze vaak van oudere leeftijd, dit wil zeggen dat ze opgebouwd zijn met een houten constructie en vaak 1 open gevel bezitten, deze worden ook wel kapschuur genoemd. Door deze overwegingen is er toch gekozen om het thuishuis te creëren in de Deel

- Welke eisen hebben huidige en toekomstige bewoners Uit vooronderzoek is gebleken dat het van belang is de doelgroep in vroeg stadium al mee te laten bepalen over het ontwerp. Deze personen kijken er op een andere manier tegenaan en vinden andere aspecten zoals het sociale aspect belangrijker.

- Welke bouwkundige ingrepen zijn er nodig om de woonvormen te creëren Knelpunten bij dit gebouw zijn; dakgoothoogtes, nokhoogtes, isolatie, ventilatie en licht. Ook hier zal er naar het esthetische aspect gekeken moeten worden; welke aanpassingen wel of niet geoorloofd zijn.

- Kunnen deze bouwkundige ingrepen gedaan worden binnen de huidige regelgeving Bij de gemeente Deventer bestaat echter nog een grijs gebied over het creëren van een thuishuis in de deel. Het is nog niet helemaal duidelijk of men spreekt van een verbouwing of nieuwbouw. Het is dus voor verbouwers niet te achterhalen welke eisen en wetten hieraan gesteld worden. Dus voor het thuishuis geldt dat hierbij ook niet bekend is of het om een thuishuis ( nieuwe adressen op dezelfde locatie ) , nieuwbouw of verbouw gaat. Het is van belang dat men weet wat voor eisen hieraan gesteld worden. Wanneer het thuishuis onder nieuwbouwbouw valt is het kostentechnisch niet haalbaar om het te realiseren. Het thuishuis moet in deze situatie aan het nieuwe bouwbesluit voldoen.

- Wat zijn de ontwikkelingskosten van de woonvorm Kostentechnisch kan het altijd wanneer je budget groot genoeg is. Het is alleen de vraag of het. kostentechnisch verantwoord is om te gaan ontwikkelen. De omschreven kostenpost geeft inzicht in wat voor kosten het realiseren van een thuishuis met zich mee brengt. De begrote kosten zijn € 242.000,-.



Het is van belang om de doelgroep vroeg bij het project te betrekken zodat deze het sociale aspect in kan vullen. Er zal een plan gemaakt moeten worden waar de uiteindelijke bewoners en de projectontwikkelaars helemaal achter staan. Ook moet bij de gemeente Deventer duidelijk worden of het thuishuis valt onder verbouw of nieuwbouw. Dit grijze gebied geeft onderduidelijkheid. Daar moet wat aan gedaan worden. Een mogelijke combinatie van thuishuis kan samen met woningsplitsing. Hierbij kan eventuele verzorgende huis vestigen in de woning.


6.3. Woningsplitsing

6.3.1. Staat van de woning

Doordat het hier om verbouw gaat zullen er een aantal gewenste nieuwbouw eisen worden toegepast. Het van belang de bouwtechnische staat van de bijgebouwen goed in kaart te brengen. Er dient hierbij niet alleen gelet te worden op de staat van de constructie, maar ook op de aanwezigheid van isolatie, daglicht, ventilatie, hoogtes en overige eisen waaraan een toekomstige woning zou moeten voldoen volgens de eisen van het huidige bouwbesluit. Het bouwbesluit geeft een overzicht van eisen waaraan verschillende bouwwerken wettelijk moeten voldoen. Bouwkundige staat (visuele inspectie) De huidige woning heeft achterstallig onderhoud. Doordat een deel van de boerderij niet bewoont wordt, wordt hier weinig tot geen onderhoud aan gepleegd. Dit resulteert al snel in achterstallig onderhoud. De bovenverdieping wordt geruime tijd niet meer bewoond en ook hier zijn de sporen van achterstallig onderhoud goed zichtbaar. Om het woonklimaat te laten voldoen aan het comfort en gezondheid van de huidige tijd zullen er een aantal aanpassing gewenst zijn. Er zullen onder andere ventilatieroosters moeten worden toegepast. (In de huidige woning zit er geen enkele ventilatierooster.) Er zit een steens muur in de woning. Deze zal moeten worden geïsoleerd om aan de huidige Rc-waarden te voldoen. De plafondhoogtes liggen nu op 2.4m op de begane grond en 2.3m op de verdieping. Hierdoor kan het plafond opgehoogd worden naar de huidige eis van 2.6m. Ook zit er in de gehele woning enkel glas. Dit zal moeten worden vervangen door dubbel glas. Al deze aanpassingen brengen kosten met zich mee daarom is het voor de gemeente belangrijk om goed uit te zoeken of het om nieuwbouw of verbouw gaat.

6.3.2. Nieuwbouw of Verbouw?

De grote vraag wat betreft deze woningsplitsing is of de nieuwe woning het nieuwbouw of verbouw is! Aangezien bij nieuwbouw strengere eisen worden gesteld dan bij verbouw, is in dit onderzoek de afweging gemaakt om voor verbouw met gedeeltelijke nieuwbouw eisen te kiezen. Hierdoor kan men zelf bepalen wat wel of niet van toepassing is op de woning. De beschreven onderdelen zijn gekozen om het comfort en de leefbaarheid te verhogen. Het moet een leefbaar klimaat worden waar gezondheid voorop wordt gesteld.

6.3.3. Eisen Starters

‘De starter’ : Behorende tot de leeftijdsgroep tussen de 25-30 jaar. (uitgave J. Oolthuis, toekomstverkenning: ‘wonen in Loo 2.0’) Om een geschikte woning te creëren zal er gekeken moeten worden wat de eisen zijn van huidige starters. Op basis van het onderzoek van J. Oolthuis is het budget van een starter tussen de €110.000 en €130.000. Met een voorkeur voor een gesplitst deel van een boerderij. De starter is sociaal sterk gebonden aan het gebied. Waardoor deze starters een eigen woning willen in Loo, hierbij is de plek in Loo van ondergeschikt belang. Uitgangspunten singel starter: Woonvorm: appartement Woonoppervlakte: 80m

2

Kaveloppervlakte: min. 0 – 130 m2

Aantal slaapkamers: min. 2 Koopprijs: €110.000,- / €130.000,-


6.3.4. Bouwkundige aanpassingen

Aangezien de woning als verbouw wordt gekenmerkt betekent dit niet dat met niets hoeft te doen. Er zullen een aantal nieuwbouweisen worden gesteld. Men zal bij elke woning individueel moeten kijken wat men zelf wil doen om het comfort level op te krikken en een gezond leefklimaat te creëren. Veelal gaat het hierbij om:

Dubbel glas plaatsen.

Na-isoleren en binnenblad van de spouwmuur plaatsen. Kalkzandsteen Baksteen Cellenbeton Montagewanden

Plafondhoogte aanpassen. Kanaalplaatvloer Houten vloer Breedplaatvloer

Ventilatierooster aanbrengen. Ventilatierooster boven kozijn Ventilatierooster in glas

Post slopen

Post sanitair en keuken

Post gas, water en elektra

Post afwerking Per onderdeel zal hieronder motivering gegeven worden. Binnenblad spouwmuur: Baksteen: baksteen binnen wanden worden vrijwel niet meer toegepast omdat deze methode zeer arbeidsintensief is. Cellenbeton: cellenbeton is een goed alternatief voor het binnenblad. Het is zeer maatvast en snel te lijmen, ook is cellenbeton goedkoper dan kalkzandsteen. Echter kan men lastiger voorwerpen met een groot gewicht aan de wand hangen. Montagewanden: de montagewand is een geschikt alternatief voor een niet dragende constructie. Mocht er gekozen worden om een nieuwe verdiepingsvloer te plaatsen komt deze op de binnenwand te liggen. Kalkzandsteen: kalkzandsteen kan als een goed alternatief gezien worden. Kalkzandsteen is dragend en constructief een gemakkelijk te gebruiken product. Het is maatvast waardoor deze goed en snel te lijmen is. Keuze: door de hierboven genoemde argumenten tegen elkaar af te wegen is besloten is om te kiezen voor kalkzandsteen. Kalkzandsteen is snel en gemakkelijk te gebruiken en heeft een dragende functie.


Nieuwe verdiepingsvloer: Kanaalplaatvloer: de kanaalplaatvloer wordt veel toegepast op nieuwe woningen. Deze vloer wordt zeer snel gelegd en is hierdoor zeer geliefd bij nieuwbouw. De vloer kan alleen worden toegepast wanneer er nog geen kap op de woning zit, echter is dit niet het geval. Houten vloer: een houten vloer is zeer geschikt in verbouw. De balken kunnen worden geplaatst als het dak en de wanden er al staan. Aangezien er nog een binnenblad moet worden geplaatst kunnen deze balken daarop worden gelegd. Breedplaatvloer: ook deze variant is een prefab gefabriceerd, waardoor ook deze vloer het nadeel heeft dat deze toegepast kan worden in de opbouwfase. Keuze: de keuze is gevallen op de houten vloer. Deze vloer kan goed toepast worden in verbouw. Aangezien het hier een verbouw betreft is dit de enige keuzemogelijkheid voor ons. Ventilatieroosters: Ventilatierooster in het glas: ventilatieroosters in het glas hebben als groot voordeel dat deze op een later tijdstip geplaatst kunnen worden. Er zal geen nieuw kozijn geplaatst worden. Er worden slechts nieuwe ramen geëist doordat het glasoppervlak kleiner wordt. Aangezien er enkel glas in de woning zit zal dit vervangen worden. Hierdoor kunnen beide gevallen aangepakt worden. De vraag is, omdat de boerderij als karakteristiek wordt beschouwd, of dit esthetisch verantwoord is! Ventilatierooster boven beglazing: in het geval van een ventilatierooster plaatsen boven de beglazing zal het gehele kozijn aangepast moeten worden. Dit betekent dat er een nieuw kozijn geplaatst zal moeten worden. Aangezien het kozijn van de woning in redelijke staat zijn zal dit een grotere kostenpost met zich meebrengen. Keuze: omdat er sprake is van behoud van kozijnen, maar wel vervanging van het glas is de keuze gemaakt om de ventilatieroosters in het glas toe te passen. Dit is financieel gezien tevens een betere oplossing.


6.3.5. Kostenraming

Hieronder zal een schatting van de kosten per onderdeel worden gegeven. Een aantal posten die opgenomen zijn in de begroting zijn gebaseerd op uitgaven van Bouwkostenonline.

Onderdeel prijs per eenheid

eenheid Benodigd Subtotaal

Glas 103,45 m2 16,8 m2 € 1.737,96

Binnenblad spouwmuur

59,11 m2 156 m2 € 9.221,16

Verdiepingsvloer 53,25 m2 53 m2 € 2.822,25

Ventilatierooster 75,79 m1 7 m1 € 530,53

Trap € 1.146,96

Binnen kozijnen 142,02 stuk 8 stuk € 1.136,16

Buitenkozijnen 876,4 stuk 2 stuk € 1.752,80

Binnendeur 161,92 stuk 8 stuk € 1.295,36

Scheidingswand 106,98 m2 21,6 m2 € 2.310,77

Binnenwanden 43,52 m2 30 m2 € 1.305,60

Sanitair en keuken post € 50.000,00

Sloopwerk post € 15.000,00

Gas, water en elektra

post € 10.000,00

Afwerking post € 7.500,00

Totaal € 105.760

Tabel 5, exploitatie woningsplitsing


6.3.6. Voorstel toepasbaarheid

Voorgesteld wordt om de huidige woning te splitsen in twee individuele woningen. Deze zullen een eigen entree krijgen en voldoen aan de huidige eisen. Zolang de gemeente Deventer niet concreet weet welke eisen er worden gesteld gaat men uit van nieuwbouw eisen. Met zal de gehele woning aanpassen aan de huidige regelgeving. Waardoor men een aangenaam klimaat creëert in de woning. 1 Woning zal een bovenverdieping krijgen. De woning met de bovenverdieping kan bewoond worden door starters. De 2

de woning kan bewoond worden door de huidige eigenaar van de woning. Deze

man heeft naar zeggen, niet veel meer nodig en zal een deel van de begane grond tot zijn rekening nemen. De verschillende woningen zullen worden gescheiden door een brandwerende scheidingswand. Hieronder is de huidige situatie weergegeven met daarnaast de huidige hoogte van het bouwbesluit.

Figuur 21, massa huidige boerderij

Hieronder wordt weergegeven hoe de huidige eisen toegepast worden op de huidige woning. Hier is ook te zien wat de hoogte doet met de woning. Aangezien de eis voor een verblijfsgebied 1,8 meter breed en 2,6 meter hoog moet zijn zal er op de verdieping het plafond opgehoogd moeten worden. Doordat het hier om een verbouw gaat is deze maatregel niet noodzakelijk maar wel wenselijk. Figuur 22, massa volgens bouwbesluit



“Is het mogelijk binnen huidige regelgeving en eisen van huidige en toekomstige bewoners mogelijk om een woningsplitsing toe te passen in bestaande agrarische woningen?” Een woningsplitsing in bestaande agrarische woningen is zeer goed mogelijk. Doordat de huidige woning qua regelgeving achter is op de nu geldende eisen, en er geen eenduidig antwoord is of het nieuwbouw of verbouw is, is er gekozen om een zo leefbaar en gezond mogelijk klimaat te creëren. Hierbij valt te denken aan dubbel glas plaatsen, ventilatie en na isoleren. De kosten om een woning te splitsen zijn aantrekkelijk voor starters, doordat er weinig woningaanbod voor starters in Loo is en er niet nieuwgebouwd mag worden zal woningsplitsing een zeer goed alternatief zijn.

- In welke staat verkeerd de huidige bebouwing? De huidige woning wordt bewoond door een weduwnaar. Deze man is 65+er er gebruikt 1/3 van de gehele woning. Hierdoor heeft het overige 2/3 deel van de woning achterstallig onderhoud. Dit is voornamelijk te zien op de verdieping. Overigens is de woning voor het laatst aangepast aan de regelgeving in 1964. Hierdoor hebben we kunnen concluderen dat er aanpassingen zijn gedaan aan: dubbel glas, spouwmuur, ventilatie en plafondhoogtes. Deze zullen moeten worden aangepast om de woning na de splitsing leefbaar te maken.

- Welke bebouwing is geschikt voor de woonvormen? Hiervoor is maar 1 mogelijkheid en dat is de woning.

- Welke eisen hebben huidige en toekomstige bewoners? De huidige bewoner zou graag zelf in de woning willen blijven wonen, ook na de woningsplitsing. Echter heeft deze man de wens om zijn deel gelijkvloers te houden en zo compact mogelijk. De bewoner is zelfstandig en heeft tot op heden geen hulp nodig. Het verhuurde deel zal de doelgroep starters krijgen. Zoals eerder beschreven is er uitgegaan van een singel starter, zij zouden een gemiddeld oppervlak van ±100m2 willen hebben. De singel starter heeft een budget tussen de €110.000,- en €130.000,-

- Welke bouwkundige ingrepen zijn er nodig om de woonvormen te creëren? Doordat er een grijs gebied is wat betreft regelgeving is er gekozen om een aantal onderdelen te vervangen en aan te passen ten behoeve van de leefbaarheid en gezondheid. Men vindt het belangrijk om een goede ventilatie te hebben. Aangezien de woning ook dubbel glas krijgt zal de ventilatierooster in het glas worden geplaatst. Doordat het ventilatierooster in het zicht komt zal dit het karakteristieke van de woning schaden! Tevens zal de woning worden na geïsoleerd. Hierdoor wordt een aangenamer leefklimaat gecreëerd.

- Kunnen deze bouwkundige ingrepen gedaan worden binnen de huidige regelgeving? Aangezien er onduidelijkheid is over de functie wat betreft nieuwbouw of verbouw, is er gekozen voor een middenweg. Dit neemt niet weg dat mocht de woningsplitsing het label nieuwbouw krijgen, doordat er een nummer wordt toegevoegd, er een grotere kostenpost zal ontstaan. Hierdoor kan een woningsplitsing financieel minder aantrekkelijk worden. Door in dit grijze gebied duidelijkheid te verschaffen zal men sneller een beslissing kunnen nemen. Voor de gemeente is het aantrekkelijk om woningsplitsing aan te merken als verbouw, daardoor is het financieel erg interessant om een splitsing toe te passen.

- Wat zijn de ontwikkelingskosten van deze woonvormen? Uit de gemaakte kostenraming is naar voren gekomen dat een woningsplitsing in zijn totaliteit ±€105.000,- gaat kosten. Aangezien het hier om twee woningen gaat is het financieel zeer aantrekkelijk om dit toe te passen, mits er nieuwbouw eisen worden gesteld. Dan zullen de kosten aanzienlijk stijgen



Een woningsplitsing is zeer goed mogelijk. De vraag naar woningen is relatief groot voor een kleine kern als Loo, en men is sociaal zeer gebonden aan de omgeving. Hierdoor zal het een relatief goedkope manier zijn om starters in Loo te houden. Een woningsplitsing is goedkoper dan een nieuwbouwwoning en daardoor voor starters met weinig geld zeer aantrekkelijk. Aanbevolen wordt om woningsplitsing toe te passen, mits duidelijk is welke eisen worden gesteld. De overheid kan dit “grijze” gebied tussen nieuwbouw en verbouw goed oplossen doormiddel van een uitgave met tekstuele uitleg over een woningsplitsing. Hierdoor kan men snel zien wat de eisen zijn van de gemeente ten aanzien van een splitsing. Doordat dit nu nog onduidelijk is zal men snel een stap terug nemen om deze ingreep toe te passen.


7. Conclusie

“is het binnen bouwkundige regelgeving en na eisen van huidige en toekomstige bewoners mogelijk om alternatieve woonvormen te creëren in bestaand agrarisch vastgoed?” Het creëren van de woonvormen binnen bestaand agrarisch vastgoed en volgens regelgeving en na eisen van huidige en toekomstige bewoners is zeker mogelijk. Echter, dient er rekening gehouden te worden met de budgetten van de toekomstige bewoners. financieel gezien is het creëren van woningen in bestaand vastgoed niet altijd even rendabel, waardoor het voornamelijk voor starters niet haalbaar zou zijn.

- In welke staat verkeerd de huidige bebouwing De staat van de verschillende gebouwen verschilt. Wel is er overeenkomst als we kijken naar de mate van isolatie en daglicht toetreding, deze voldoen in alle gebouwen niet aan de eisen die gesteld worden in het huidige bouwbesluit. Aan de gebouwen welke in de huidige situatie niet direct gebruikt worden voor de agrarische functie is achterstallig onderhoud te herkennen. In de gebouwen welke wel gebruikt worden als agrarische functie is er sprake veelal sprake van gebruikschade. In alle gebouwen is er extra onderhoud of verbouwing nodig om deze goed bewoonbaar te maken.

- Welke bebouwing is geschikt voor de woonvormen

per woonvormen zijn er eisen waaraan de bebouwing moet voldoen. Hierdoor zijn niet alle gebouwen geschikt. Om te kijken welke gebouwen geschikt zijn voor de verschillende woonvormen is er een multicriteria analyse opgesteld, weergegeven in tabel 6. In deze analyse wordt er gekeken naar verschillende criteria die mee wegen bij de haalbaarheid voor het toepassen van alternatieve woonvromen in bestaand agrarisch vastgoed. Niet alle criteria hebben even veel invloed op de haalbaarheid, daarom is er aan elk criteria een wegingen gegeven. Deze analyse geeft weer in welke gebouwen de woonvormen het best gesitueerd kunnen worden. Vanuit de totaal score kan er gekeken worden welke woonvorm in aanmerking komt voor realisatie. Deze analyse Knelpunten voor het toepassen van de woonvormen zijn voornamelijk te vinden in de beschikbare ruimte. Op de casuslocatie was de beschikbare ruimte in de boerderij incl. de deel voor het thuishuis en de woningsplitsing voldoende. Voor het toepassen van starters woningen is de nieuwe veestal het meest geschikt, deze nieuwe veestal biedt als enige de mogelijkheid tot het creëren van een extra verdieping. deze extra verdieping blijkt essentieel te zijn om starters woningen financieel rendabel te houden. Echter, kan er niet met duidelijkheid gezegd worden of deze ruimtes ook op andere locaties beschikbaar zijn. Voornamelijk bij de woning en de deel is er geen goed beeld over de inhoud van andere locaties. Bij de veestallen is er meer eenheid in het ontwerp, echter verschilt ook hier de inhoud en oppervlaktes per locatie. Hierdoor zal er per locatie gekeken moeten worden naar de mogelijkheden.

- Welke eisen hebben huidige en toekomstige bewoners Voor het thuishuis is de doelgroep specifiek 65+. Deze bewoners zullen misschien niet direct zorgvragend zijn, maar hebben wel als eis dat de woning geschikt is als zij een zorg vraag krijgen. Dit houdt in dat er rekening gehouden moet worden op gebied van toegankelijkheid zowel buiten als binnen. Daarnaast kan er binnen het thuishuis de zorgvraag gemeenschappelijk opgevangen worden. Voor de toekomstige starter van de woningsplitsing en de starters woningen in agrarische bijgebouwen is het van belang dat de woning voldoet aan het budget dat zij hebben. Starters kunnen we opdelen in twee groepen, singel- en samenwonende starter, deze hebben beide een andere voorkeur van woonvorm. De singelstarter zou graag een appartement of rijwoning hebben binnen een budget van €110.000 tot €140.000. terwijl de samenwonende starter toch het liefst een 2 onder 1 kap woning heeft in een prijscategorie van €190.000 tot €240.000.


- Welke bouwkundige ingrepen zijn er nodig om de woonvormen te creëren Er is een groot verschil te vinden in de bouwkundige ingrepen tussen de verschillende woonvormen. Dit heeft mede te maken met de mogelijkheid tot gebruik maken van de bestaande situatie. Zowel voor het thuishuis als de woningsplitsing zullen de bouwkundige ingrepen voornamelijk bestaan uit het na isoleren van de woningen. Daarnaast zullen er lichte bouwkundige ingrepen zijn en zal er geen constructieve ingrepen gedaan worden. In tegenstelling tot de woningsplitsing en het thuishuis zal er bij het creëren van starters woningen in bestaand agrarisch vastgoed maar weinig van de bestaande constructie hergebruikt kunnen worden. Werkzaamheden na sloop kunnen dan ook vergleken worden met nieuwbouw werkzaamheden.

- Kunnen deze bouwkundige ingrepen gedaan worden binnen de huidige regelgeving Zowel bij het splitsen van een woning als het toepassen van een thuishuis, zoals in dit verslag omschreven, is er onduidelijkheid over de aard van de werkzaamheden. Uit regelgeving is geen eenduidig antwoordt te geven of de werkzaamheden gezien worden als verbouw of nieuwbouw. Dit kan een knelpunt zijn bij ontwikkeling van deze woonvormen. Bij verbouw gelden minder strenge eisen vanuit het bouwbesluit, Hierdoor zouden verdiepingshoogtes, deurhoogtes, isolatiewaardes enz. niet te hoeven voldoen aan de huidige regelgeving. Wanneer deze verbouwing gezien wordt als nieuwbouw, vanwege het toevoegen van huisnummers, zal er wel moeten worden voldoen aan deze nieuwbouweisen. Hierdoor zullen kosten oplopen en zal het project financieel gezien minder aantrekkelijk worden. Bij het creëren van starters woningen in agrarische bijgebouwen is er sprake van nieuwbouw. Er worden nieuwe huisnummers gecreëerd, hierbij zal tevens de bestemming gewijzigd worden van agrarische bestemming naar bestemming wonen. De nieuw te creëren woningen zullen moeten voldoen aan de eisen van het huidige bouwbesluit.

- Wat zijn de ontwikkelingskosten van de woonvorm

Ontwikkelingskosten voor de verschillende woonvormen lopen sterk uit een. Uit onderzoek blijkt dat het splitsen van een woning financieel het aantrekkelijkste is. Dit met het oog op de het budget van de toekomstige bewoners (starter). Voor het thuishuis is er geen duidelijk budget van de toekomstige bewoners, hierdoor kan er niet met duidelijkheid gezegd worden of een thuishuis financieel gezien mogelijk is. Verder onderzoek naar mogelijke budgetten kan hier duidelijkheid over geven. Als we kijken naar de starters woningen in bestaande bijgebouwen is het financieel minder aantrekkelijk voor starters dan bij de woning splitsing. Echter vallen de woningen wel binnen opgegeven budgetten, maar zitten zij wel aan de top van het budget.


Tabel 6, multicriteria analyse

Crite

ria

Situ

ere

n v

an e

en b

ep

aa

ld d

oelg

roep

Do

elg

roep

Fin

ancië

le h

aa

lba

arh

eid

Fin

an

cie

el

Toepasb

aar o

p b

ouw

beslu

it

bouw

ku

ndig

e in

gre

pe

n

Onderh

oud

Constru

ctie

f

Geb

ou

w

Open la

ndelijk

kara

kte

r

Lo

catie

To

taal

Woning splitsing

Woning 5 4 3 2 4 2 5 25

Thuishuis

De deel 4 2 3 2 4 3 5 23

Veestal oud 3 2 1 1 2 1 3 13

Wagenloods 3 3 2 2 2 3 2 17

Starters

Veestal nieuw 5 4 3 1 5 5 2 25

Veestal oud 5 2 3 1 2 2 3 18

wagenloods 3 3 4 2 3 4 2 21

Weging 3 5 2 4 3 4 5

resultaten met weging

Woning splitsing

Woning 15 20 6 8 12 8 25 94

Thuishuis

De deel 12 10 6 8 12 12 25 85

Veestal oud 9 10 2 4 6 4 15 50

Wagenloods 9 15 4 8 6 12 10 64

Starters

Veestal nieuw 15 20 6 4 15 20 10 90

Veestal oud 15 10 6 4 6 8 15 64

wagenloods 9 15 8 8 9 16 10 75


Bibliografie

Archidat. (2013 йил 8-Januari). Bouwkostenonline. From bouwkostenonline.nl: http://bouwkostenonline.nl/bouwkosten-online

Baarda, D. (2006). Basisboek Methoden en Technieken. In D. Baarda, Basisboek Methoden en Technieken. Groningen: Noordhoff Uitgevers B.V.

Deventer, G. (2010, mei 5). platteland & dorpen. Opgeroepen op Oktober 9, 2012, van Deventer: http://www.deventer.nl/bewoners/platteland-en-dorpen

ECN, E.-N. e. (2012). Energie trends 2012. Nederland: ECN, Energie-Nederland en Netbeheer Nederland.

Funda. (2000-2012 йил 1-6-2012). Funda. From Funda: http://www.funda.nl/ Funda. (2012 йил 13-December). Funda. From Funda: http://www.funda.nl/ koninkrijksrelaties, Ministerie van Binnenlandse zaken en. (2012 йил 14-12). Bouwbesluit 2012. From

bouwbesluit: http://vrom.bouwbesluit.com/Inhoud/docs/wet/bb2012 mw. drs. J. Batelaan MA, m. d. (2009). Karakteristieke panden. Het Oversticht. Zwolle: Het Oversticht. Oolthuis, J. (2012). Wonen in Loo 2.0. Deventer. Rien Elling, A. d. (2004). Rapportagetechniek. Houten: Wolters Noordhof. wikipedia. (2012 йил 11-november). bouwbesluit. Retrieved 2012 йил 29-december from wikipedia:

http://nl.wikipedia.org/wiki/Bouwbesluit


Lijst van figuren

Figuur 1, Situatie Britspad 1-3 Figuur 2, Erf indeling Britspad 1-3 .................................................... 8 Figuur 3, Voorgevel boerderij Figuur 4, Boerderij met Deel .............................................................. 9 Figuur 5, Zijgevel Boerderij met Deel ...................................................................................................... 9 Figuur 6, schuur Figuur 7, schuur ................................................................................................ 10 Figuur 8, houten constructie schuur ...................................................................................................... 10 Figuur 9, wagenloods Figuur 10, voorbeeld kapschuur ................................................................. 11 Figuur 11, voorgevel veestal “oud” Figuur 12, zijgevel veestal “oud”............................................... 11 Figuur 13, voorgevel veestal “nieuw” .................................................................................................... 12 Figuur 14, verdieping in bestaande constructie veestal oud ................................................................. 18 Figuur 15. Massa nieuwe veestal .......................................................................................................... 19 Figuur 16, massa starterwoning ............................................................................................................ 20 Figuur 17, Houten draagconstructie ...................................................................................................... 29 Figuur 18, aanbouw thuishuis................................................................................................................ 30 Figuur 19, constructie Deel .................................................................................................................... 31 Figuur 20, mogelijke indeling deel ......................................................................................................... 32 Figuur 21, massa huidige boerderij ....................................................................................................... 41 Figuur 22, massa volgens bouwbesluit ................................................................................................. 41

Lijst van tabellen

Tabel 1, eisen bouwbesluit bij verbouw ................................................................................................. 15 Tabel 2, kosten sloopwerkzaamheden .................................................................................................. 25 Tabel 3, bouwkosten per m

2 bruto vloeroppervlak ................................................................................ 25

Tabel 4, exploitatie thuishuis ................................................................................................................. 34 Tabel 5, exploitatie woningsplitsing ....................................................................................................... 40 Tabel 6, multicriteria analyse ................................................................................................................. 46


Bijlagen


Bijlage 1, Onderzoeksopzet

Minor industrieel bouwen en productontwerp

25-1-2013

Plan van aanpak “Wonen in Loo”

Reimert, Weppel & Schreuder

19 November 2012 [Plan van aanpak]

Pagina | 2 Minor industrieel bouwen en productontwerp versie 2.0 19-10-2012

Inhoudsopgave

1. CONTACT GEGEVENS................................................................................................................................ 3

OPDRACHTGEVER .................................................................................................................................................... 3 HOGESCHOOL ......................................................................................................................................................... 3 PROJECTLEDEN ........................................................................................................................................................ 3

2. SITUATIESCHETS....................................................................................................................................... 4

OPDRACHTGEVERS ................................................................................................................................................... 4 Gemeente Deventer ........................................................................................................................................ 4 Saxion, opleiding ROP ..................................................................................................................................... 4

HET LOO IN KAART GEBRACHT .................................................................................................................................... 4

3. PROBLEEMSTELLING ................................................................................................................................ 6

VOORONDERZOEK .................................................................................................................................................... 6

4. PVA WOONVORM 1, HET SPLITSEN VAN EEN WONING ........................................................................... 7

DOELSTELLING......................................................................................................................................................... 7 VRAAGSTELLING ...................................................................................................................................................... 7 ONDERZOEKSVRAGEN ............................................................................................................................................... 7

Algemeen ........................................................................................................................................................ 7 Bouwtechnische eisen .................................................................................................................................... 7 Juridische eisen (regelgeving) ......................................................................................................................... 7 Kosten ............................................................................................................................................................. 7 Visualisatie ..................................................................................................................................................... 7

ONDERZOEKSMETHODEN .......................................................................................................................................... 8

5. PVA WOONVORM 2, CREËREN VAN WOONEENHEDEN BINNEN AGRARISCHE BIJGEBOUWEN ................. 9

DOELSTELLING......................................................................................................................................................... 9 VRAAGSTELLING ...................................................................................................................................................... 9 ONDERZOEKSVRAGEN ............................................................................................................................................... 9

Algemeen ........................................................................................................................................................ 9 Bouwtechnische eisen .................................................................................................................................... 9 Juridische eisen (regelgeving) ................................................................... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Kosten ............................................................................................................................................................. 9 Visualisatie ..................................................................................................................................................... 9

ONDERZOEKSMETHODEN ........................................................................................................................................ 10 PRODUCT ........................................................................................................... FOUT! BLADWIJZER NIET GEDEFINIEERD.

6. PVA WOONVORM 3, EEN THUISHUIS IN LOO ......................................................................................... 11

DOELSTELLING....................................................................................................................................................... 11 VRAAGSTELLING .................................................................................................................................................... 11 ONDERZOEKSVRAGEN ............................................................................................................................................. 11

Algemeen ...................................................................................................................................................... 11 Bouwtechnische eisen .................................................................................................................................. 11 Juridische eisen (regelgeving) ....................................................................................................................... 11 Kosten ........................................................................................................................................................... 11

ONDERZOEKSMETHODEN ........................................................................................................................................ 12 OPDRACHT SPECIFIEKE RANDVOORWAARDEN .............................................................................................................. 12

5. PLANNING .............................................................................................................................................. 13

6. COMMUNICATIE .................................................................................................................................... 14

7. OPLEVERPRODUCT ................................................................................................................................. 14

BIBLIOGRAFIE ................................................................................................................................................. 15



1. Contact gegevens

Opdrachtgever

Rol Naam Contactgegevens

Opdrachtgever

Mevrouw M. Octavio

[email protected]

Hogeschool


Vertegenwoordigd de

Minor Industrieel bouwen

& product ontwerpen

Mevrouw J. Lansink [email protected]

06-10984254

Informatie voorziening

Dhr. G. Lier [email protected]

06-13255919

Informatie voorziening

(auteur vooronderzoek)

Jens Oolthuis [email protected]

Projectleden


Project lid

Dominique Schreuder [email protected]

06-57949665

Project lid Toby Reimert [email protected]

06-21718200

Project lid Jesper Weppel [email protected]

06-46055605



2. Situatieschets

Opdrachtgevers

Gemeente Deventer, Sinds de samenvoegingen van de gemeente Deventer en Diepenveen (1999) en

Bathmen (2005) is Deventer niet meer alleen een middelgrote stad, maar ook een middelgrote

plattelandsgemeente. Het platteland en de daarin gelegen vijf dorpen hebben een gevarieerd

karakter. We vinden er kleinschalig agrarisch cultuurlandschap, een gordel van landgoederen,

uiterwaarden langs de IJssel, natuurgebieden, karakteristieke kerkdorpen en buurtschappen.

Bewoners en gemeente koesteren de eigen identiteit van platteland en de dorpen Bathmen,

Diepenveen, Lettele, Okkenbroek en Schalkhaar. Op het platteland van de gemeente zijn ingrijpende

veranderingen gaande. Deze veranderingen brengen bedreigingen en kansen met zich mee. Het

plattelandsbeleid heeft daarom in de collegeprogramma's 2005-2010 en 2010-2014 een belangrijke

plaats gekregen. Het platteland neemt in de gemeente Deventer een bijzondere plaats in. Dat was de

afgelopen jaren zo en dat zal ook de komende jaren zo zijn. Het beleid van de gemeente Deventer

met betrekking tot het platteland ligt vast in het 2-jarige Actieplan Platteland. Hierin staat waar de

prioriteiten liggen en bij welke projecten de gemeente betrokken is. Daarbij gaat het ook om de 6

dorpen in de gemeente: Bathmen, Diepenveen, Lettele, Loo, Okkenbroek en Schalkhaar.

(Deventer, 2010)

Saxion, opleiding ROP, vanuit de onderwijs instelling Saxion heeft een student ruimtelijke

ontwikkeling en planologie een voor onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor alternatieve

woonvormen in het buitengebied van Deventer en specifiek voor de verzameling buurtschappen te

samen genaamd, Loo. Naar aanleiding van dit onderzoek is er opdracht gegeven voor een vervolg

onderzoek om deze woonvormen vorm te geven. In samen werking met de minor industrieel

bouwen en product ontwerp zijn hiervoor studenten van de opleiding BTB (bouwtechnische

bedrijfskunde) geselecteerd om deze opdracht verder uit te werken.

Loo in kaart gebracht

Met Loo wordt er verwezen naar een verzameling buurtschappen gelegen in het buitengebied van

Deventer, die zich allemaal richten op een (basis-) school (de Loo school). Het gaat hier om de

buurtschappen Pierkesmars, ‘Loomendievasch’, Bathmense Broek, kern – Loo, Looërmark, ’t Venne,

Zuidloo en de Schoolt. Loo maakte deel uit van de oude gemeente Bathmen welke in 2005 is

samengegaan met de gemeente Deventer.

In Loo wordt gewoond en gewerkt, maar het is geen zelfvoorziende eenheid (meer). Er zijn circa

honderd bedrijven gevestigd, waarvan er zo’n zestig als ‘agrarisch’ gecategoriseerd kunnen worden.

Daarbij is het aantal één – pitters groot. Tevens is Loo voor voorzieningen gericht op Bathmen en

Holten en in mindere mate op Colmschate en Deventer. (Zo zijn mensen die niet meer in staat zijn op

zichzelf te wonen aangewezen op voorzieningen als ’t Dijkhuis in Bathmen of de zorglocatie

Diessenplas in Holten). Wel heeft Loo een zwembad, een bistro, overnachtingsmogelijkheden voor

toeristen, recreatieve fietspaden en een basisschool (de Loo school).

Er wonen ongeveer 950 mensen in Loo, welke zijn gehuisvest in 385 woningen (peiljaar 2011). Circa

100 van deze woningen zijn gevestigd in de kern Loo en op de Looërmark. Het woningbestand is in de

afgelopen jaren nagenoeg niet gewijzigd. Verder kennen de inwoners van Loo elkaar en is de sociale

cohesie dan ook groot. Dit leidt tot een grote bereidheid bij de inwoners om zich in te zetten voor

Loo en is er sprake van een grote mate van zelfwerkzaamheid.



Figuur 1: Luchtfoto van Loo Figuur 2: Ligging buurtschappen in Loo



3. Probleemstelling

De gemeente Deventer heeft in het voorjaar van 2011 een woonbehoefte onderzoek laten uitvoeren,

gericht op haar ‘kleine kernen’ (Bathmen, Loo, Lettele en Okkenbroek). Uit dit onderzoek is gebleken

dat het huidige woningbestand van Loo niet voldoende kan voorzien in de toekomstige

woonbehoefte. Er ligt dan ook een opgave om de huidige woningvoorraad toekomstbestendig te

maken. In het (recente) verleden werd er veelal voor gekozen om een dergelijk probleem ‘te

bestrijden’ door te kiezen voor het realiseren van nieuwbouw gericht op die woonbehoefte waarin

het bedoelde woningbestand niet of onvoldoende in kon voorzien. Het feit dat deze ‘mismatch’ zich

voordoet in het buitengebied van Deventer brengt echter een extra dimensie met zich mee als het

gaat om het oplossen van dit vraagstuk. Immers, er geldt een algemeen geaccepteerd principe in

Nederland (o.a. vastgelegd in de Nota Ruimte) welke stelt dat er aan het realiseren van woningen,

door middel van nieuwbouw, in het buitengebied de nodige restricties moeten worden gebonden. Zo

wordt het ‘open en landelijke’ karakter behouden, en wordt verstening van het buitengebied

tegengegaan. Er zal dus met name gezocht moeten worden naar woonvormen binnen bestaand

vastgoed om zo het geconstateerde probleem in Loo te verhelpen.

Vooronderzoek

Vanuit de onderwijs instelling Saxion is een student ruimtelijke ontwikkeling en planologie bezig met

een onderzoek naar de mogelijkheden voor alternatieve woonvormen in het buitengebied van

Deventer en specifiek voor buurtschap Loo. In dit vooronderzoek is er gekeken naar mogelijkheden

voor alternatieve woonvormen op vrijkomende agrarische bebouwing. Er is in beperkte mate

onderzocht welke wooneisen en/of wensen jongeren en ouderen in dit gebied hebben. Uit dit voor

onderzoek zijn drie woonvormen gevonden welke mogelijk toegepast kunnen worden op bestaande

agrarische gebouwen in dit gebied. Er is echter nog geen onderzoek gedaan naar de bouwtechnische

eisen aan deze woonvormen. Evenals de regelgeving voor de verbouw tot deze woonvormen en de

kosten om deze woonvormen te realiseren.



4. PVA Woonvorm 1, Het splitsen van een woning

Doelstelling

Inzicht geven in de mogelijkheden om 1 bestaande agrarische woning te splitsen, hierbij rekening

houdende met de huidige regelgeving en eisen van huidige en toekomstige bewoners.

Vraagstelling

In hoeverre is het mogelijk om binnen de huidige regelgeving en eisen van de toekomstige bewoners

binnen bestaande agrarische woningen woningsplitsing te creëren?

Onderzoeksvragen

Algemeen

• Welke bestemming krijgt de verbouwde woning? 1 gezinswoning en 1 persoonswoning of

anders?

• Welke primaire behoeften zullen er moeten worden gerealiseerd?

• Welke voorzieningen dienen er buiten de woning te worden gerealiseerd?

• Is er met de huidige indeling gemakkelijk een tweede woning te realiseren?

• Is een woningsplitsing op elke woning toe te passen?

Bouwtechnische eisen

• In welke bouwtechnische staat verkeerd de woning?

• Zijn de woonvormen bouwtechnisch te realiseren binnen de bestaande bebouwing?

• Welke oppervlakte is er nodig om een wooneenheid te kunnen creëren

• Welke oppervlakte is er beschikbaar?

• Hoe worden de installaties geregeld?

Juridische eisen (regelgeving)

• Kan de splitsing voldoen aan de huidige eisen van het bouwbesluit?

• Vallen de woonvormen binnen het bestemmingsplan?

• Wat is er nodig om eventueel een wijziging te krijgen op het bestemmingsplan?

• Als er een splitsing plaats vindt moet deze voldoen aan het huidige bouwbesluit?

Kosten

• Welke kosten zijn maatschappelijk verantwoord om te investeren in het creëren van de

woningsplitsing?

• Wat zijn de ramingkosten om woningsplitsing te creëren binnen de bestaande woning?

Visualisatie

• Hoe zouden de woonvormen eruit komen te zien?

• Aan welke esthetische eisen moet de nieuwe woonvorm voldoen?



Onderzoeksmethoden

In dit hoofdstuk wordt behandeld met welke strategie de onderzoeksvragen worden beantwoord.

Voor het beantwoorden van onderzoeksvragen worden drie verschillende methoden gehanteerd,

namelijk:

Beschrijvend onderzoek: is aan de orde als het erom gaat een nauwkeurige opsomming te

geven zonder nadere aanduiding van de verbanden tussen kenmerken of verklaringen

daarvoor.

Explorerend onderzoek: het ontwikkelen en formuleren van een theorie en hypothesen.

Antwoorden krijgen op verschil- en / of samenhangonderzoeksvragen

Toetsingsonderzoek: type onderzoek waarbij je vooraf een of meer hypothesen formuleert

die confronteert met de empirie (bevindingen)

(Baarda, 2006)



5. PVA Woonvorm 2, Creëren van Starters woningen binnen

agrarische bijgebouwen

Doelstelling

Inzicht geven in de mogelijkheden om binnen bestaande agrarische bijgebouwen (veestallen &

schuren) starters woningen te creëren, hierbij rekening houdende met de huidige bouwgerelateerde

wet- en regelgeving.

Vraagstelling

Welke maatregelen zijn er nodig om binnen bestaande agrarische bijgebouwen, te Loo, woonvormen

voor startende kopers te creëren die voldoen aan de huidige bouwtechnische wet- en regelgeving?

Onderzoeksvragen

Algemeen

1. Welke verschillende agrarische bijgebouwen zijn er te onderscheiden?

2. Wat zijn de voornaamste verschillen van de verschillende agrarische bijgebouwen?

3. Hoe zien deze verschillende agrarische bijgebouwen er uit?


1. In welke bouwtechnische staat verkeren de bijgebouwen?

2. Zijn de woonvormen bouwtechnisch te realiseren binnen de bestaande bebouwing?

3. Welke oppervlakte is er nodig om een wooneenheid te kunnen creëren?

4. Welke oppervlakte is er beschikbaar in de verschillende agrarische bijgebouwen?

Bouwgerelateerde Wet- en regelgeving

1. Welke ingrepen zijn er nodig om de woonvormen te laten voldoen aan het bouwbesluit?

2. Vallen de woonvormen binnen het bestemmingsplan?

Kosten

1. Welke kosten zijn verantwoord om te investeren in het creëren van de woonvormen binnen

de agrarische bijgebouwen?

2. Wat zijn de ramingkosten om woonvormen te creëren binnen de bestaande agrarische

bijgebouwen?

Visualisatie

1. Hoe komen de woonvormen er schetsmatig uit te zien?

2. Zijn deze woonvormen te situeren met behoud van de karakteristieke eigenschappen van het

gebouw?



Onderzoeksmethoden

Onderzoek is erop gericht om binnen bestaande regelgeving een nieuwe woonvorm te creëren

binnen bestaande agrarische bijgebouwen. Het is van belang om daarom alle regelgeving omtrent dit

onderwerp in kaart te brengen. Deze regelgeving kan doormiddel van desk- als fieldresearch

achterhaald worden. Veel van de regelgeving kan tegenwoordig gevonden worden op het internet,

daarnaast kunnen wettenbundels en publicaties in vakbladen verdere informatie bevatten. Wanneer

dit niet voldoende is kan er contact gezocht worden met specialisten in het werkveld.

Wanneer de regelgeving toelaat woonvormen te creëren binnen de huidige situatie zal er gekeken

worden naar de verschillende agrarische bijgebouwen. Welke verschillende bijgebouwen zijn er in

het gebied te onderscheiden en in welke groepen zouden deze onderverdeeld kunnen worden. Dit

kan doormiddel van fieldresearch. Door zelf een bezoek te brengen aan het gebied kunnen de

verschillende bijgebouwen in kaart gebracht worden. Doormiddel van deskresearch kan verdere

informatie over de verschillende bijgebouwen opgezocht worden. Vervolgens kan er gekeken worden

naar de agrarische bijgebouwen welke geschikt zijn om woonvormen in te creëren.

De visualisatieperiode van de woonvorm zal er onderzoek gedaan moeten worden naar esthetische

aspecten voor het creëren van woonvormen binnen bestaande agrarische bijgebouwen. Hiervoor zal

doormiddel van deskresearch informatie opgedaan kunnen worden via internet, vakbladen en

publicaties uit het werkveld. In de visualisatie moet er rekening gehouden worden met de eisen

welke de toekomstige bewoner mogelijk zou hebben.



6. PVA Woonvorm 3, Een thuishuis in Loo

Doelstelling

Inzicht geven in de mogelijkheden om van bestaande agrarische bouw (veestallen & schuren)

wooneenheden te maken, hierbij rekening houdende met de huidige regelgeving en eisen van

toekomstige bewoners betreft een thuishuis die de zorgvraag van oudere bewoners kan verduldige.

Vraagstelling

In hoeverre is het mogelijk om binnen de huidige regelgeving en eisen van de toekomstige bewoners

binnen bestaande agrarische gebouwen een thuishuis te creëren?

Onderzoeksvragen

Algemeen

1. Welke verschillende agrarische gebouwen zijn er te onderscheiden?

2. Wat zijn de voornaamste verschillen van de verschillende agrarische bijgebouwen?

3. Hoe zien deze verschillende agrarische bijgebouwen er uit?

4. Zijn er nog alternatieve te vinden voor bouwen van woonvormen op de locaties?


1. In welke bouwtechnische staat verkeren de bijgebouwen?

2. Zijn de woonvormen bouwtechnisch te realiseren binnen de bestaande bebouwing?

3. Welke oppervlakte is er nodig om een wooneenheid te kunnen creëren

4. Welke oppervlakte is er beschikbaar in de verschillende agrarische gebouwen?

5. Hoe worden de installaties geregeld, zijn er al voorzieningen zoals riolering, gas en water?

6. Voldoet de draag constructie van de agrarische gebouwen ook voor de woonvormen?

7. Hoe zit het met de isolatie van de agrarische gebouwen?

8. Hoe zit het met het onderhoud van de agrarische gebouwen?

Juridische eisen (regelgeving)

1. Aan welke regelgeving moet worden voldaan om te bouwen op de locaties?

2. Kunnen de woonvormen voldoen aan het bouwbesluit?

3. Vallen de woonvormen binnen het bestemmingsplan?

4. Wat is er nodig om eventueel een wijziging te krijgen op het bestemmingsplan?

Kosten

1. Welke kosten zijn maatschappelijk verantwoord om te investeren in het creëren van de

woonvormen binnen de agrarische gebouwen?

2. Wat zijn de ramingkosten om woonvormen te creëren binnen de bestaande agrarische

bijgebouwen?



Onderzoeksmethoden

In dit hoofdstuk wordt behandeld met welke strategie de onderzoeksvragen worden beantwoord.

Voor het beantwoorden van onderzoeksvragen worden drie verschillende methoden gehanteerd,

namelijk:

• Beschrijvend onderzoek: is aan de orde als het erom gaat een nauwkeurige opsomming te

geven zonder nadere aanduiding van de verbanden tussen kenmerken of verklaringen

daarvoor.

• Explorerend onderzoek: het ontwikkelen en formuleren van een theorie en hypothesen.

Antwoorden krijgen op verschil- en / of samenhangonderzoeksvragen

• Toetsingsonderzoek: type onderzoek waarbij je vooraf een of meer hypothesen formuleert

die confronteert met de empirie (bevindingen)

(Baarda, 2006)

Opdracht specifieke randvoorwaarden

• Woon- en leefklimaat voor bewoners in de leeftijd van 60+.

• Alle wooneenheden zijn in principe ‘gelijkvloers’.

• Het thuishuis is een gewone woning waar circa 5 tot 7 ouderen met elkaar onder een dak

wonen.

• De bewoners hebben elk hun eigen woonruimte ( of gezamenlijk wanneer een ouderlijk paar

in het thuishuis zou willen gaan wonen) van circa 40 m2.

• Het thuishuis bestaat uit een woon/ slaapkamer en een badkamer/ toilet.

• Met elkaar delen de bewoners een woonkeuken, hobbyruimte en eventueel 1 a 2

logeerruimten.

• Er moet rekening gehouden worden met zorgverlenende instanties.



5. Planning Onderdeel Datum begin Datum einde Paraaf

voldaan

Plan van aanpak 9-11-2012

Afspraak maken op locatie 8-11-2012 9-11-2012 Voldaan

Onderzoek eisen uit bouwbesluit 8-11-2012 16-11-2012 Voldaan

Staat gebouwen in kaart brengen + omgeving 8-11-2012 16-11-2012

Omschrijven bouwkundige aanpassingen 8-11-2012 3-12-2012

Schatting van de investeringkosten 3-12-2012 10-12-2012

Omschrijven randvoorwaarden voor het toepassen

van een woonvorm

(verslag vorm)

10-12-2012 14-12-2012

Plannen excursies Denemarken 14-01-2013 21-01-2013

Creëren van het onderzoeksrapport 17-12-2012 21-01-2013



6. Communicatie

Om dit project in goede banen te lijden zal er eens per twee weken na inzicht schriftelijk of

telefonisch contact gezocht worden met de opdrachtgever. ( 1 project lid nader te bepalen)

Tevens is er zo nodig contact met Jens Oolthuis student “planologie” die onlangs onderzoek doet

naar een nieuwe kijk op het hervormen van een woningbestand in het buitgebied. Dit onderzoek

zou relevant kunnen zijn voor dit huidige onderzoek. Zodoende word er ook onderling informatie

uitgewisseld. (alle projectleden)

Om de voortgang te bewaken is er wekelijks een bijeenkomst tussen project leden en Mevrouw J.

Lansink. (alle projectleden)

7. Opleverproduct

Er zal een rapport worden geschreven voor de gemeente Deventer.. Eventueel kan er een

impressieboekje gemaakt worden, deze kan meegenomen worden om snel een goede indruk te

geven wat er zou kunnen gebeuren aan het gebouw.



Bibliografie

Deventer, G. (2010, mei 5). platteland & dorpen. Opgeroepen op Oktober 9, 2012, van Deventer:

http://www.deventer.nl/bewoners/platteland-en-dorpen


Bijlage 2, massa studie erf


Bijlage 3, Exploitatie begroting starters woningen in agrarische bijgebouwen

Project Starterswoningen Loo woning type aantal Prijs per m²

Gemeente Deventer 2^1 kap 0 € 825,00

Datum 10 januari 2013 rijwoning 6 € 738,00

berekend door T. Reimert appartement 0 € 875,00

Totaal 6

aankoop Factor Aantal eenheid Kavel verkoop incl. BTW verkoop excl. BTW (21%) m² GBO €/m²

Grondkosten rijwoning €267.750,00 €315,00 850 m² 1 € 200.000,00 €165.289,26 140 € 1.428,57

Overdrachtbeslasting €5.355,00 2% 267750 2 € 180.000,00 €148.760,33 120 € 1.500,00

Sloopkosten dak €4.436,80 €4,72 940 m² 3 € 180.000,00 €148.760,33 120 € 1.500,00

sloopkosten geveldelen €4.959,36 €8,61 576 m² 4 € 180.000,00 €148.760,33 120 € 1.500,00

vewijderen vloerplaten €2.433,76 €2,87 848 m² 5 € 180.000,00 €148.760,33 120 € 1.500,00

sloopkosten putmuren €3.136,50 €13,94 225 m1

6 € 200.000,00 €165.289,26 140 € 1.428,57

aanvullen grond €11.500,00 €10,00 1150 m3

7 € 0,00 €-

onvoorzien €26.775,00 10% grondkosten 8 € 0,00 €-

9 € 0,00 €-

10 € 0,00 €-

11 € 0,00 €-

12 € 0,00 €-

13 € 0,00 €-

14 € 0,00

€ 1.120.000,00 €925.619,83 760

Kostprijs Aantal eenheid

Exploitatieopzet


grondkosten kavels €267.750,00 € 315,00 850 m2 €925.619,83

totaal sloop en onvoorzien €48.804,62 €892.689,62

Bouwkosten 2^1 kap €- €825,00 0 m2 / GBO € 32.930,21

Bouwkosten rijwoning €531.360,00 €738,00 720 m2 / GBO 3,56%

bouwkosten appartement €- €875,00 0 m2 / GBO

Parkeerplaatsen €18.000,00 €2.000,00 9 1,5 per woning

openbare voorzieningen €26.775,00 10% % /grondkosten

Totale kosten: €892.689,62

Rendement

Totale opbrengsten

Totale kosten

resultaat


Gemeente Deventer 2^1 kap € 825,00



Totaal 6



Overdrachtbeslasting €5.355,00 2% 267.750,00€ 2 € 180.000,00 €148.760,33 120 € 1.500,00





6 € 110.000,00 €90.909,09 80 € 1.375,00


7 € 0,00 €-


9 € 0,00 €-

10 € 0,00 €-

11 € 0,00 €-

12 € 0,00 €-

13 € 0,00 €-

14 € 0,00

€ 960.000,00 €793.388,43 660


Exploitatieopzet




Bouwkosten 2^1 kap €- €825,00 0 m2 / GBO -€ 62.231,19

Bouwkosten rijwoning €354.240,00 €738,00 480 m2 / GBO -7,84%

bouwkosten appartement €140.000,00 €875,00 160 m2 / GBO




Rendement

Totale opbrengsten

Totale kosten

resultaat


Gemeente Deventer 2^1 kap € 825,00



Totaal 14


Grondkosten incl. opstal €267.750,00 €315,00 850 m² app 1 € 110.000,00 €90.909,09 80 € 1.375,00

Grondkosten excl. Opstal €118.320,00 €232,00 510 m² app 2 € 110.000,00 €90.909,09 80 € 1.375,00

Overdrachtbeslasting €5.355,00 2% 267.750,00€ app 3 € 110.000,00 €90.909,09 80 € 1.375,00

Sloopkosten dak €4.436,80 €4,72 940 m² app 4 € 110.000,00 €90.909,09 80 € 1.375,00




7 € 180.000,00 €148.760,33 120 € 1.500,00


8 € 180.000,00 €148.760,33 120 € 1.500,00

onvoorzien €26.775,00 10% grondkosten 9 € 180.000,00 €148.760,33 120 € 1.500,00

10 € 180.000,00 €148.760,33 120 € 1.500,00

11 € 180.000,00 €148.760,33 120 € 1.500,00

12 € 180.000,00 €148.760,33 120 € 1.500,00

13 € 180.000,00 €148.760,33 120 € 1.500,00

14 € 180.000,00 €148.760,33 120 € 1.500,00

€ 2.240.000,00 €1.851.239,67


Exploitatieopzet


grondkosten kavels €267.750,00 € 315,00 850 m2 €1.851.239,67

€118.320,00 € 232,00 510 m2 €1.669.299,62

totaal sloop en onvoorzien €48.854,62 € 181.940,05

Bouwkosten 2^1 kap €- €825,00 0 m2 / GBO 9,83%

Bouwkosten rijwoning €885.600,00 €738,00 1200 m2 / GBO

bouwkosten appartement €280.000,00 €875,00 320 m2 / GBO



Totale kosten: €1.669.299,62

Rendement

Totale opbrengsten

Totale kosten

resultaat


Gemeente Deventer 2^1 kap 5 € 825,00

Datum 10 januari 2013 rijwoning € 738,00

berekend door T. Reimert appartement € 875,00

Totaal 5



Overdrachtbeslasting €5.355,00 2% 267.750,00€ V.O.N. 2 € 230.000,00 €190.082,64 130 € 1.769,23





6 € 0,00 €-


7 € 0,00 €-


9 € 0,00 €-

10 € 0,00 €-

11 € 0,00 €-

12 € 0,00 €-

13 € 0,00 €-

€ 0,00

€ 1.170.000,00 €966.942,15



Exploitatieopzet

Totale opbrengstengrondkosten kavels €267.750,00 € 315,00 850 m2 €966.942,15


Bouwkosten 2^1 kap €577.500,00 €825,00 700 m2 / GBO € 30.062,53

Bouwkosten rijwoning €- €738,00 0 m2 / GBO 3,11%

bouwkosten appartement €- €875,00 0 m2 / GBO




Rendement

Totale opbrengsten

Totale kosten

resultaat

HR+ beglazing 5-4, gas gevuld[HR coating]:

Omschrijving Aantal/1h Aantal 1h Norm/1h Manuren Loon Materiaal/1h Materieel/1h BedragHR+ beglazing 5-4, gas gevuld[HR coating]: 1 1 m2 1,2 1,2 49,2 54,25 0 103,45

Kalkzandsteen lijmblok L67/298[437x67x298mm]

Omschrijving Aantal/1h Aantal 1h Norm/1h Manuren Loon Materiaal/1h Materieel/1h Bedraglijmmortel voor kalkzandsteen 1,7 1,7 kg 0 0 0 0,62 0 1,05

kalkzandsteen lijmblok CS12 437x67x298mm; verpakt geleverd 1 1 m2 0,38 0,38 15,58 10,47 0 26,05

profielen stellen 0,643 0,643 st 0,65 0,418 17,14 1 0 17,78opperen en specie maken 0,055 0,055 uu 1 0,055 2,25 0 0 2,25steiger 0,19 0,19 m1 0,2 0,038 1,56 0 0,69 1,69Totaal bouwdeel 1 m2 0,9 48,82

Steenwolplaat [Rd 1,40], dikte50mm

Omschrijving Aantal/1h Aantal 1h Norm/1h Manuren Loon Materiaal/1h Materieel/1h Bedraguniverseel rvs booranker 200x30x3,6mm 4 4 st 0 0 0 0,34 0 1,36

steenwolplaat [Rd 1,40], dikte 50mm 1 1 m2 0,09 0,09 3,69 5,26 0 8,95

Totaal bouwdeel 1 m2 0,09 10,31

Houten balklaag 75x175mm, hoh600mm

Omschrijving Aantal/1h Aantal 1h Norm/1h Manuren Loon Materiaal/1h Materieel/1h Bedragfins vuren triplex, dikte 18mm 1 1 m2 0,22 0,22 9,02 9,4 0 18,42steenwolplaat [Rd 1,20], dikte 45mm 1 1 m2 0,09 0,09 3,69 3,85 0 7,54

vuren 75x175mm 1,67 1,67 m1 0 0 0 4,86 0 8,12aanbrengen vloerbalk, verdieping 1,67 1,67 m1 0,28 0,468 19,17 0 0 19,17


geïsoleerd schuifventilatierooster h115mm,lengte 1000mm

Omschrijving Aantal/1h Aantal 1h Norm/1h Manuren Loon Materiaal/1h Materieel/1h Bedraggeïsoleerd ventilatierooster h115mm, lengte 1000mm B-kap/afwatering

1 1 st 0,35 0,35 14,35 61,44 0 75,79

Totaal bouwdeel 1 st 0,35 75,79

vuren dichte steektrap, 16optreden

Omschrijving Aantal/1h Aantal 1h Norm/1h Manuren Loon Materiaal/1h Materieel/1h Bedragvuren dichte steektrap, gegrond 50mu 1 1 st 3,1 3,1 127,1 930,9 0 1058

trapgat aftimmeren, multiplex 1,7 1,7 m2 0,9 1,53 62,73 15,43 0 88,96Totaal bouwdeel 1 st 4,63 1146,96

vuren na-stelkozijn zonderbovenlicht, muurdikte 100mm

Omschrijving Aantal/1h Aantal 1h Norm/1h Manuren Loon Materiaal/1h Materieel/1h Bedragvuren na-stelkozijn zonder bovenlicht, muurdikte 100mm stompe deur, gegrond 60mu

1 1 st 0,68 0,68 27,88 83,46 0 111,34

vuren deklat 5,1 5,1 m1 0,05 0,255 10,46 3,21 0 26,833 scharnierfresingen 1 1 st 0 0 0 3,85 0 3,85Totaal bouwdeel 1 st 0,94 142,02

vuren na-stelkozijn zonderbovenlicht, muurdikte 100mm

Omschrijving Aantal/1h Aantal 1h Norm/1h Manuren Loon Materiaal/1h Materieel/1h Bedragvuren na-stelkozijn zonder bovenlicht, muurdikte 100mm stompe deur, gegrond 60mu

1 1 st 0,68 0,68 27,88 83,46 0 111,34

vuren deklat 5,1 5,1 m1 0,05 0,255 10,46 3,21 0 26,833 scharnierfresingen 1 1 st 0 0 0 3,85 0 3,85Totaal bouwdeel 1 st 0,94 142,02

120 minuten brandwerende wandmet silicaatplaatafwerking,wanddikte 100mm

Omschrijving Aantal/1h Aantal 1h Norm/1h Manuren Loon Materiaal/1h Materieel/1h Bedragbrandwerende silicaatplaat, dikte 15mm 2 2 m2 0,325 0,65 26,65 30,5 0 87,65

steenwolplaat [Rd 2,25], dikte 75mm 1 1 m2 0,09 0,09 3,69 7,02 0 10,71

vuren 63x75mm 2,8 2,8 m1 0 0 0 3,08 0 8,62Totaal bouwdeel 1 m2 0,74 106,98

hardhouten kozijn met voordeur merk Z2, breedte 1050mm

Omschrijving Aantal/1h Aantal 1h Norm/1h Manuren Loon Materiaal/1h Materieel/1h Bedragbasisprijs hardhouten kozijnbreedte 1050mm 1 1 st 2,4 2,4 98,4 322 0 420,4

variabele prijs hardhouten kozijnbreedte 1050mm 1 1 m1 0 0 0 456 0 456


kalkzandsteen lijmblok L67/298 [437x67x298mm]Omschrijving Aantal/1h Aantal 1h Norm/1h Manuren Loon Materiaal/1h Materieel/1h Bedraglijmmortel voor kalkzandsteen 1,7 1,7 kg 0 0 0 0,58 0 0,99

kalkzandsteen lijmblok CS12 437x67x298mm; verpakt geleverd 1 1 m2 0,33 0,33 12,54 9,78 0 22,32

profielen stellen 0,643 0,643 st 0,65 0,418 15,88 1 0 16,53opperen en mortel maken 0,055 0,055 uu 1 0,055 2,09 0 0 2,09steiger 0,19 0,19 m1 0,2 0,038 1,44 0 0,75 1,59Totaal bouwdeel 1 m2 0,85 43,52

Sloopwerkzaamheden:Sloopwerk liggers metvloerdelen/-platen 60-120m2

Omschrijving Aantal/1h Aantal 1h Norm/1h Manuren Loon Materiaal/1h Materieel/1h Bedragsloopwerk liggers en vloerplaten 60-120m2 1 1 m2 0,3 0,3 12,3 0 0 12,3


Sloopwerk dakbeschot multiplex<50m2

Omschrijving Aantal/1h Aantal 1h Norm/1h Manuren Loon Materiaal/1h Materieel/1h Bedragsloopwerk dakbeschot multiplex <50m2 1 1 m2 0,24 0,24 9,84 0 0 9,84


verwijderen houteninmetselkozijn, incl deurOmschrijving Aantal/1h Aantal 1h Norm/1h Manuren Loon Materiaal/1h Materieel/1h Bedragsloopwerk houten inmetselkozijn, incl deur 1 1 st 0,55 0,55 22,55 0 0 22,55


Sloopwerk houtwolcementplatenplafond

Omschrijving Aantal/1h Aantal 1h Norm/1h Manuren Loon Materiaal/1h Materieel/1h Bedragslopen hwc platenplafond 1 1 m2 0,2 0,2 8,2 0 0 8,2Totaal bouwdeel 1 m2 0,2 8,2

Sloopwerk wandtegels >4m2

Omschrijving Aantal/1h Aantal 1h Norm/1h Manuren Loon Materiaal/1h Materieel/1h Bedragsloopwerk wandtegels >4m2 1 1 m2 0,3 0,3 12,3 0 0 12,3Totaal bouwdeel 1 m2 0,3 12,3

Sloopwerk vloertegels 5-25m2

Omschrijving Aantal/1h Aantal 1h Norm/1h Manuren Loon Materiaal/1h Materieel/1h Bedragsloopwerk vloertegels 5-25m2 1 1 m2 0,47 0,47 19,27 0 0 19,27Totaal bouwdeel 1 m2 0,47 19,27

Verwijderen vloerbedekking

Omschrijving Aantal/1h Aantal 1h Norm/1h Manuren Loon Materiaal/1h Materieel/1h Bedragverwijderen vloerbedekking 1 1 m2 0,05 0,05 2,05 0 0 2,05Totaal bouwdeel 1 m2 0,05 2,05

Verwijderen prefab keukenblok,incl blad

Omschrijving Aantal/1h Aantal 1h Norm/1h Manuren Loon Materiaal/1h Materieel/1h Bedragverwijderen prefab keukenblok 1 1 st 1,2 1,2 49,2 0 0 49,2Totaal bouwdeel 1 st 1,2 49,2

Verwijderen dubbele bovenkast

Omschrijving Aantal/1h Aantal 1h Norm/1h Manuren Loon Materiaal/1h Materieel/1h Bedragverwijderen dubbele bovenkast 1 1 st 0,15 0,15 6,15 0 0 6,15Totaal bouwdeel 1 st 0,15 6,1

Verwijderen closetcombinatie[closetpot+reservoir]

Omschrijving Aantal/1h Aantal 1h Norm/1h Manuren Loon Materiaal/1h Materieel/1h Bedragverwijderen closetcombinatie [closetpot+reservoir etc.] 1 1 st 0,59 0,59 24,19 0 0 24,19

afdoppen waterleiding/riolering 1 1 st 0,23 0,23 9,43 0 0 9,43Totaal bouwdeel 1 st 0,82 33,6

Afwerkingen:Prefab keukenblok 3 kasten+2laden [60,100,60], breedte2200mm

Omschrijving Aantal/1h Aantal 1h Norm/1h Manuren Loon Materiaal/1h Materieel/1h Bedragkeukenblok b2200mm [60,100,60], 3 kasten + 2 laden 1 1 st 1,75 1,75 71,75 296,39 0 368,14aanrechtblad rvs 2210x600mm, 1 bak links/rechts uit midden 1 1 st 0,75 0,75 30,75 206,51 0 237,26kraangat boren 1 1 st 0,15 0,15 6,15 0 0 7,51Totaal bouwdeel 1 st 2,65 612,91

dubbele bovenkast 1200x550mm

Omschrijving Aantal/1h Aantal 1h Norm/1h Manuren Loon Materiaal/1h Materieel/1h Bedragdubbele bovenkast b1200mm, 1 plank 1 1 st 0,55 0,55 22,55 90,95 0 113,5


keramische wandtegel150x150mm [glanzend/mat], wit

Omschrijving Aantal/1h Aantal 1h Norm/1h Manuren Loon Materiaal/1h Materieel/1h Bedragkeramische wandtegel 150x150mm [glanzend/mat], wit geglazuurd, niet vorstbestand [44st/m2]

1 1 m2 0,4 0,4 16,4 18,19 0 34,59

voorstrijkmiddel 0,1 0,1 lt 0,1 0,01 0,41 6,29 0 1,04voegmortel 0,5 0,5 kg 0,2 0,1 4,1 1,07 0 4,64pastategellijm [ca. 1,3 kg/m²] 1,3 1,3 kg 0 0 0 0,86 0 1,12toeslag siertegelstrip 0 0 m1 0 0 0 0 0 0Totaal bouwdeel 1 m2 0,51 41,3

Zelfdragend urinoir-element1300x500mm [infra-roodbediening] met cellenbetonvoorzetwand

Omschrijving Aantal/1h Aantal 1h Norm/1h Manuren Loon Materiaal/1h Materieel/1h Bedragzelfdragend urinoir-element met frameconstructie, incl. wateraansluiting 1/2"

1 1 st 0,6 0,6 24,6 213,47 0 238,07

bedienigsplaat, frontbediening 1 1 st 0 0 0 36,92 0 36,92meerprijs infra-rood bediening op netstroom 1 1 st 0 0 0 264,83 0 264,83

lijmmortel voor cellenbeton 2 2 kg 0 0 0 0,54 0 1,08cellenbeton lijmblok 600x400x70mm 1,14 1,14 m2 0,4 0,456 18,7 12,06 0 32,44


Kunststof kwartronde douchebak 1000x800x50mm, incl.mengkraan en paneel

Omschrijving Aantal/1h Aantal 1h Norm/1h Manuren Loon Materiaal/1h Materieel/1h Bedragkunststof kwartronde asymmetrische douchebak 1000x800x50mm, inbouwhoogte 170mm radius 500mm, incl. paneel en voorgemonteerd onderstel

1 1 st 2 2 82 618,03 0 700,03

thermostatische douchemengkraan 1/2" 1 1 st 1,1 1,1 45,1 199,34 0 244,44

voegvulling siliconen 6mm 1,8 1,8 m1 0,05 0,09 3,69 0,4 0 4,41muurplaatkoppeling 2 2 st 0,1 0,2 8,2 8,42 0 25,04douchebak plugsifon 1,1/2"x40 1 1 st 0,15 0,15 6,15 5,31 0 11,46Totaal bouwdeel 1 st 3,54 985,38

Kengetallen kostenplaatje

Omschrijvin

gAantal/1h Aantal 1h Manuren Loon Materiaal Materieel Bedrag

ps-funderingsbekisting 300x450mm wandikte/bodemdikte 110/10mm20 m1 5,6 229,6 335,4 0 565

bovenbeugels 300/350/400 33,34 st 0 0 23,34 0 23,34

onderbeugels 300/350/400 33,34 st 0 0 23,34 0 23,34

beton, storten met pomp <30m3 2,7 m3 0,945 38,75 277,34 0 329,59

onderregels [incl. afschrijving] 20 m1 0 0 15 0 15

op hoogte brengen en uitvlakken 20 m1 0 0 0 0 0

opslag ps-kist 20 m1 0 0 0 0 0

bovenregels [incl. afschrijving] 20 m1 0 0 15 0 15

wapeningsnet 216 kg 5,832 239,11 313,2 0 552,31

mobiele betonpomp, incl. 30m slang 0,32 uu 0 0 0 32 32


41

Buitenwanden

metselbaksteen 210x100x50mm [wf], rood handvorm2736 ‰ 27,907 1144,2 902,88 0 2047,08

booranker 235x4mm 144 st 0 0 48,96 0 48,96

steenwolplaat [Rd 2,35], dikte 110mm 36 m2 3,24 132,84 496,08 0 628,92

metselmortel 0,792 m3 0 0 101,69 0 101,69

lijmmortel voor cellenbeton 36 kg 0 0 19,44 0 19,44

hechtprimer 72 lt 0 0 38,88 0 38,88

cellenbeton lijmblok 600x400x70mm 36 m2 14,4 590,4 434,16 0 1024,56

profielen stellen 46,08 st 29,952 1228,03 46,08 0 1274,11

platvolle voeg >50m2 36 m2 0 0 0 0 288

opperen en specie maken 10,8 uu 10,8 442,8 0 0 442,8

steiger 14,4 m1 2,88 118,08 0 9,94 128,02


Dakelementen tbv uitbouw

OmschrijvingAantal/1h Aantal 1h Manuren Loon MateriaalMaterieelBedrag

eps sandwich dakelement 50 m2 5,25 215,25 1931 0 2146,25

autokraan 25 ton, mastlengte 26m [hulpgiek 8m]1,5 uu 0 0 0 0 111


Binnenwanden

lijmmortel voor kalkzandsteen 214,2 kg 0 0 132,8 0 132,8

kalkzandsteen lijmblok CS12 437x67x298mm; verpakt geleverd126 m2 47,88 1963,08 1319,2 0 3282,3

profielen stellen 81,018 st 52,662 2159,13 81,02 0 2240,15

opperen en specie maken 6,93 uu 6,93 284,13 0 0 284,13

steiger 23,94 m1 4,788 196,31 0 16,52 212,83


Vrijdragende vloeren tbv de uitbouw

bouwvilt, dikte 6mm 0 m2 0 0 0

beton storten met kraan 2,4 m3 2,16 88,56 335,09

standaard-kruisnet, FeB 500 HKN 150x150x5 t/m 10mm0,08 tn 1,44 59,04 146,35

ps-isolatievloer [overspanning hoh <6m] 40 m2 7,2 295,2 1151,2

stellen, afbreken en schoonmaken randkist24 m1 5,52 226,32 226,32

afschrijving randkist 24 m1 0 0 14,4

toeslag betonmortel kleine ordervracht <6m32,4 m3 0 0 24

aanbrengen sparingen 40 m2 1,2 49,2 49,2

toeslag systeemvloer kleine ordervracht <25m20 m2 0 0 0

autokraan 40 ton, mastlengte 38m [hulpgiek 16m]0,12 uu 0 0 10,32

toeslag Rc waarde +0,5 80 st 0 0 88


Buitendeur kozijnen

Omschrijvin

gAantal/1h Aantal 1h Manuren Loon

Materieel

/1hBedrag

basisprijs kunststof kozijnbreedte 800mm 1 st 1,7 69,7 695,7

variabele prijs kunststof kozijnbreedte 800mm4 m1 0 0 530


Buiten raamkozijn

basisprijs kunststof kozijnbreedte 500mm 1 st 1,9 77,9 224 0 301,9

variabele prijs kunststof kozijnbreedte 500mm14 m1 0 0 1843,4 0 1843,38


Pui tbv gezamelijke ruimte

Omschrijvin


Materieel

/1hBedrag

HR+ beglazing 5-4, gas gevuld [HR coating]0,42 m2 0,504 20,66 43,45

onderdorpelprofiel, breedte 52mm 0,38 m1 0 0 1,69

meranti glaslat 17x28mm, GL9 0,91 m1 0,073 2,98 4,37

high pressure laminate, dikte 8mm geschoefd0,18 m2 0,077 3,17 13,88

dpc 5000 folie 1,53 m2 0,122 5,02 7,39

okoumé multiplex, dikte 8mm 0,18 m2 0,043 1,77 3,57

kozijnanker 8 st 0 0 1,68

steenwolplaat [Rd 1,60], dikte 60mm 0,18 m2 0,016 0,66 1,86

vuren 32x75mm 1 m1 0 0 1,03

vuren kozijnhout 67x114mm 2,2 m1 0 0 22,35

maken houtverbindingen 10 st 3 123 123

stellen gevelkozijn >4,5m2 1 m2 0,38 15,58 15,58

transparant pe-folie, dikte 0,07mm 0,18 m2 0,014 0,59 0,6

Totaal

bouwdeel1 m2 4,22 240,46

Ventilatieroosters


geïsoleerd ventilatierooster h65mm, lengte 1000mm7 st 2,45 100,45 335,58 0 436,03

cassette, lengte 1000mm 7 st 0 0 67,13 0 67,13


Binnendeurkozijnen

kozijn 830x2115mm, dikte 70mm t.b.v. spiegelstuk14 st 7 287 1113 0 1400

meerprijs deurbreedte 900/1000mm 0 st 0 0 0 0 0

meerprijs wanddikte 100mm 14 st 0 0 119,84 0 119,84

meerprijs stompe uitvoering 14 st 0 0 449,4 0 449,4

meerprijs deurhoogte 2315mm 0 st 0 0 0 0 0

2975,5

daglichtbuis Ø250mm, hellend dak

Omschrijvin


Materieel

/1hBedrag

daglichtbuis Ø250mm, hellend dak 6 set 10,2 418,2 2628,3

verlengstuk 610mm Ø300mm 0 st 0 0 0

verstelbare bocht Ø230mm 0 st 0 0 0

meerprijs polycarbonaat koepel Ø350mm 6 st 0 0 288,9

meerprijs verlichtingsarmatuur 0 st 0 0 0

meerprijs daglichtdimmer schakelaar 0 st 0 0 0

meerprijs daglichtdimmer 0 st 0 0 0

plafondplaat Ø350mm 6 st 0,6 24,6 624,6


polycarbonaat daktoetredngscombinatie 500x1000mm


daktoetredingsunit 500x1000mm, incl dakopstand4 st 7,2 295,2 1153,2 0 1448,44

mdf plaat, dikte 12mm 3,84 m2 0,845 34,64 15,55 0 50,19


27634,86


Bijlage 4, kavelverdeling “nieuwe” veestal (behorende bij exploitaties)

Bijlage Bijlage 4, kavelverdeling “nieuwe” veestal (behorende bij exploitaties)

Kavel verdeling, 6 rijwoningen

Kavel verdeling,massa 6 rijwoningen

Kavel verdeling, 1 2 onder 1 en een rijtje van 3

Kavel verdeling, 1 2 onder 1 en een rijtje van 3

Onderzoeksrapport Alternatieve woonvormen in agrarische ...

Documents

Transcript of Onderzoeksrapport Alternatieve woonvormen in agrarische ...