Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en...

25
HUISMUSTS Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht

Transcript of Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en...

Page 1: Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht Helmond, juni 2017 Sinds de jaren zeventig,

HUISMUSTS

Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht

Page 2: Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht Helmond, juni 2017 Sinds de jaren zeventig,

HUISMUSTS

Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht

Helmond, juni 2017

Sinds de jaren zeventig, toen er nog 2 miljoen mussenpaartjes in ons land leefden, is dat aantal meer dan gehalveerd. Dat heeft alles te maken met de leefom geving van de huismus. Heggen zijn vervangen door vlechtschermen, gaatjes in huizen zijn ijverig gedicht en ons tafel laken met broodkruimels kloppen we ook niet meer buiten uit. Het laat ons zien hoe belang­rijk een leefomgeving is en maakt van de mus een prachtige meta foor in dit verhaal.

Page 3: Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht Helmond, juni 2017 Sinds de jaren zeventig,

INHOUD

KWALITEIT

Kwaliteit zit voor ons in de woning en de woon omgeving, maar even zo goed in het contact dat we met bewoners hebben, de snelheid waarmee we problemen oplossen en de aandacht die we voor bewoners hebben. Oprechte aandacht.

Samenvatting 4

Voorwoord 5

1 Inleiding 6

2 Kernthema'senontwikkelingen 8

2.1 Beschikbaarheid 8

2.2 Betaalbaarheid 8

2.3 Kwaliteit 10

2.4 Duurzaamheid 10

2.5 Toegankelijkheid 11

2.6 Leefbaarheid 13

3 Doelen 14

4 Middelenenrandvoorwaarden 38

5 Doorrekening 40

Page 4: Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht Helmond, juni 2017 Sinds de jaren zeventig,

4 5

Compaenhuisvestruim3.450huishoudensinHelmondenMierlo.Wijvindendatgoedenprettigwoneneenbasis-voorzieningiswaariedereenrechtopheeft.Voormensenmeteenkleininkomenofdieeenkwetsbarepositieindesamenlevinghebbenisgoedenprettigwonennietaltijdeenvanzelfsprekendheid.Voordezemensenzettenwijonsalssocialeverhuurderdagelijksin.

Wemakenonszorgenoverdebeschikbaarheidvansocialehuurwoningenendebetaalbaarheiddaarvan.HoewelCompaendehurenalsindsjaarendaglaagweettehouden,zijndewoonlastenvooreendeelvanonzeklantensteedsmoeilijkeroptebrengen.Ookzienwedaterdeafgelopenjarenmaarbeperktsocialehuurwoningenzijnbijgebouwd.Zowelinonswerkgebiedalslandelijk.Ophetgebiedvanduurzaamheidligtereengroteopgave.Dewoningvoorraadmoetbijvoorbeeldin2050CO

2neutraalzijn.Datbetekentdatwemoetenblijveninvestereninduurzaamheid.Dezeinvesteringenmogenechterniettenkostegaanvandebetaalbaarheid.Hetisonzeplichtomhiermeeaandeslagtegaan,ookalmaaktdepolitiekonsditnieteenvoudig.Vanelketwaalfmaandenhuurdiewijontvangendragenweertweeafvanwegedeverhuurdersheffing.Dezebelasting

VOORWOORD

‘Voldoende goede betaalbare woningen voor onze klanten in een prettige buurt’

opsociaalhurenbeperktonzeinvesteringsruimte.GelukkigisCompaenfinancieelgoedgezond.Doorslimmekeuzestemakenophetgebiedvanbeschikbaarheid,betaalbaarheid,kwaliteit,duurzaamheid,toegankelijkheidenleefbaarheidkunnenweopeenfinancieelverantwoordewijzeonzehuidigeentoekomstigeklantenzogoedmogelijkhelpen.

Derichtingvanditondernemingsplanismedebepaalddoorbewoners,degemeentesHelmondenGeldrop-Mierloenanderesamenwerkingspartners.Methenhebbenwegesprokenovereerdergenoemdethema’senderolvanCompaenhierin.Wekijkenhierbijmetdekennisvannu10jaarvooruit.Ditbetekentookdatditplannietinbetongegotenis,maarindeloopvandetijdinsamenspraakmetonzebelanghoudersaangepastkanwordenaannieuweinzichten.Wijzienhetdanookalseenlevenddocumentenwevertalenhetplaninconcreteactiesenindividueleprestatiesvanmedewerkers.Zozeggenwewatwedoenendoenwewatwezeggen.Enhiermaguonsgerustopaanspreken.Joost Lobéedirecteur-bestuurder

Compaen heeft haar werk gebied

duidelijk omkaderd en ook niet

de ambitie om dit uit te breiden.

Uit Duits en Brits ring onderzoek

blijkt dat 91% van de terug­

gemelde huis mussen binnen een

straal van 2 kilo meter van de

geboortegrond aan getroffen

wordt, en 6% op een afstand van

2 tot 7 kilometer. Daarmee is de

mus net zo sterk locatie­

gebonden als Compaen.

HELMOND MIERLO

Onze missie:Voldoende goede

betaalbare woningen voor onze klanten

in een prettige buurt

We gaan voor tevreden klanten

INTEGER EN GELOOFWAARDIG - PROFESSIONEEL EN ZAKELIJK - KLANTGERICHT - SAMENWERKEND

We maken meer woningen toegankelijk

voor rollatorWe zorgen voor

passende woningen

We zorgen ook voor de leefomgeving

Prijs & kwaliteitzijn bij ons in balans

We hebben onze focus op wonen liggen

We bieden voldoendebetaalbare woningen aan

Wij zijn een sociale huisvester

in Helmond en Mierlo

We maken woningen groener, zonder ze duur te maken

Page 5: Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht Helmond, juni 2017 Sinds de jaren zeventig,

6 7

dooropen,constructiefenresultaatgerichtsamentewerkenmetonzehuurdersenbelanghouders.

KERNWAARDENBijbovenstaandemissiehorenkernwaardendiealtijddebasiszijnvooronshandelen:• Integerengeloofwaardig• Professioneelenzakelijk• Klantgericht• Samenwerkend

DOELGROEPOnzedoelgroepbestaatuiteenaantalsegmenten.Compaeniserprimairvoorhuishoudensmeteeninkomentotdehuurtoeslaggrens.Daarnaasthebbenwetweesecundairedoelgroepen.Overigehuishoudensmeteenlaaginkomen,tussendehuurtoeslaggrensendezogenaamdeEC-grens€36.165,helpenwemetbetaalbarehuisvesting.Wezettenonsook,maaringeringeremate,invoorhuishoudensmeteen(laag)middeninkomentot€40.349dienietaltijdevengoedterechtkunneninde(erg)durehuurofineen

koopwoning.Dwarsdoordezeinkomensgroepenheenhebbenweeenandereprimairedoelgroep:kwetsbarehuishoudensdie(ook)omandereredenennietgoedineigenhuisvestingkunnenvoorzien.Dezewordenookwelbijzonderedoelgroepengenoemd.Ditiseenzeerdiversegroephuishoudensdiewedekomendejarenadequaatwillenhelpenbijhetbiedenvanhuisvesting.

OPBOUW EN LEESWIJZERHiernabeschrijvenweallereerstdebelangrijksteontwikke-lingenopkernthema’s.Inhoofdstuk3vertalenwedieinonzeondernemingsdoelenmetbijbehorendeoverwegingen.Inhoofdstuk4leestumeeroverdemiddelenwaarmeewedezedoelenwillenbereiken.Hoofdstuk5gaatinopdedoorrekeningvandedoelstellingen.Debedrageninditstukzijngebaseerdophetprijspeiljanuari2017tenzijandersvermeld.

Onzeportefeuillestrategieisintegraalinditondernemings-planverwerkt.Voorhetopstellenvanhetplanhebbenwegebruikgemaaktvandebeschikbarewoningmarktprognoseseneengrondigeanalysegemaaktvanonzehuidigewoning-voorraad.Daarnahebbenwesamenmetonzeklantenenbelanghouderszeskernthema’sbesproken:beschikbaarheid,betaalbaarheid,kwaliteit,duurzaamheid,toegankelijkheidenleefbaarheid.Opbasisdaarvankijkenwe10jaarvooruitenhebbenwehetplangetoetstopfinanciëlehaalbaarheid.Webeseffendat10jaareenhelelangeperiodeis,metnaardeverderetoekomststeedsgrotereonzekerheden.Wemonitorendevoortgangvanonsplandaaromviaregulierecyclialsbegrotingenprestatieafspraken.Indiennodigactualiserenwededoelstellingen.

MISSIECompaeniseenmaatschappelijkehuisvester.Wijrichtenonsophetduurzaamhuisvestenvanmensendievanwegehuninkomenofdoorandereomstandighedenmoeilijkzelfstandigpassendehuisvestingkunnenvinden.Datiswatonsdrijftendatisonsbestaansrecht.

1 INLEIDING

Dit is het ondernemingsplan van Compaen voor de periode 2017 tot 2027. We huisvesten op dit moment ruim 3450 huishoudens. Dit doen we in de gemeente Helmond in de wijken Brandevoort, Brouwhuis, Mierlo-Hout en Stiphout en in de gemeente Geldrop-Mierlo in de kern Mierlo.

Wijzorgendaarvoordoordebeschikbaarheidvanvoldoendesocialehuurwoningentegeneenpassendeprijsenkwaliteit.Specialeaandachtgaatvooronsuitnaarhuishoudensmeteeninkomenonderdehuurtoeslaggrensenbijzonderedoelgroepen.

Inhetkortisonzemissie:

Voldoende goede betaalbare woningen voor onze klanten in een prettige buurt.

Voldoendebetekentdatwepersaldowoningentoevoegenomgenoegwoningenbeschikbaartekunnenstellenineengroeiendemarkt.Goedbetekentdatwedebasiskwaliteitopvoldoendeniveauhouden,maarookdatweverduurzamenenonzeportefeuilleaanpassenaanveranderendewoon-behoefte.Betaalbaarheidvertalenweineengematigdhuurbeleid,maarookinonzebijdrageaanbetaalbarewoonlastendoorenergiezuinigewoningen.In een prettige buurtmaaktduidelijkdatwe,vanuitonzerol,werkenaanleefbaarheid.Endezemissiebereikenwenietalleen,maar

Lagemiddeninkomens

Overigelageinkomens

Inkomenstothuurtoeslag

€40.349

€36.165

€22.200-€30.150

DOELGROEPEN

Kwetsbaregroe

pen

Page 6: Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht Helmond, juni 2017 Sinds de jaren zeventig,

8

BETAALBAARHEID

We zijn er primair voor huishoudens met een inkomen tot de huur toeslaggrens. Daarom bieden we woningen met een betaal bare huurprijs. Daarin mag u op ons rekenen.

2.1 BESCHIKBAARHEID Beschikbaarheiddraaitvanoudsheromdevraagofiedereeneendakbovenz’nhoofdheeft,indewoordenvanonzemissie:omvoldoendewoningenvooronzedoelgroep.Deprognoses1vooronswerkgebiedwijzenopeengroeivanhuishoudens,waaronderonzedoelgroep,zowelinHelmondalsinMierlo.Daarinzitookdelangjarigemeerjarenprognosevoormigratiein.De(extra)instroomvanstatushoudersisinonzeregiototnutoegoedopgevangenenweverwachtendatwetoekomstigeopgavenookkunnenopvangen.Wijhuisvestenmomenteelruim3.450huishoudens,maarvoorhetbeschikbaarstellenvanandersoortigvastgoed(zorg,middeldurehuur,maatschappelijkvastgoedetc.)hebbenwealscorporatieminderruimtegekregen.Ditkomtondermeernaarvorenindenieuwewoningwet.Ofdaaroponderdelen(politieke)veranderinginkomtisnogonzeker.

2 KERNTHEMA’S EN ONTWIKKELINGEN

In dit hoofdstuk stippen we kort de actuele ontwikkelingen rond belangrijke thema’s aan. Dit is een opmaat voor onze doelen in het volgende hoofdstuk. In de praktijk beïnvloeden en overlappen de thema’s elkaar. Ze zijn hier behulpzaam als kapstok voor onze omgevingsanalyse.

2.2 BETAALBAARHEIDDeeconomielijktzich(voorzichtig)positiefteontwikkelen.Indeprognosesstijgthetinkomenvanhuishoudensenkunnensteedsmeerhuishoudensineigenhuisvestingvoorzien.Debetaalbaarheidvanwonenstaatvoorsommigegroepenechtermeeronderdrukdanvooranderen.Gemiddeldbedraagtdehuurbegin2017bijonsbijna€523permaand(circa64%vandemaximalehuur).Hetisechternognieteenvoudigtebepalenennogmoeilijkertevoorspellenwelkehuishoudtypenvanwegehuninkomenenandereomstandighedenmoeilijkeenwoningkunnenbetalen.Hetismedeafhankelijkvaneenvastebaan,eventueeleigenvermogenofschulden,overheidsbeleid(huurtoeslag,hypotheekrenteaftrek)etc.Daarbijheefthetaantrekkenvandeeconomieookgevolgenvoordebetaalbaarheidvanhetaanbod,voorhuizenprijzenenmogelijkvoordefinancierings-mogelijkheden(hoogtehypotheekrente).Erwordteentoenemendetweedelingindemaatschappijverwacht,waarbijeengroeienddeelvandebevolkinglangjarigmetmoeitekanrondkomen.Betaalbarewoningenvooronzedoelgroepiseenbelangrijkeopgave.

1 Diverse bronnen, zoals Woonvisies Helmond en Geldrop-Mierlo, conceptrapportage STEC groep, benodigde kernvoorraad Peelregio, Rigo dd 14 november 2016.

Page 7: Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht Helmond, juni 2017 Sinds de jaren zeventig,

10 11

minderdaneenC-labelhebben.Opditmomentzijncorporatiesopverschillendemanierenmetdezeopgaveaandeslag.Detechnischeontwikkelingenvolgenelkaarsnelop.Praktijkerva-ringenbiedeninteressanteaanknopingspunten.Duurzaamheidisdaarbijmeerdanalleenenergie.Milieu(materiaal(her-)gebruik,waterbeheer),gezondheid(geluid,lucht),genoemdetoekomstkwaliteitenandereaspectenzijnbepalendvoordeduurzaamheidvaneenwoning.TheNaturalStependeGPRzijndaarvooraansprekendeinstrumenten.Duurzaamheidgaatnaaronzeverwachtingeensteedsgrotererolspelen.

2.5 TOEGANKELIJKHEIDOoktoegankelijkheidistebeschouwenalseenonderdeelvankwaliteiteneengoedewoningvooronzedoelgroep,maarookhiergeldtdatwehetgraagapartbenoemen.Vanwegedevergrijzingendeextramuraliseringvanzorgvoordiversegroepen,voorzienweeentoenemendebehoefteaantoegankelijkheidvanwoningen.Eengoedeprognosehebbenwenognietvoorhandenenwewillenditpuntconcretiserenin2017en2018.Datneemtnietwegdatweopbasisvanlandelijkecijfersenmodellenmogenaannemendatdegrootstegroepoudereneenlichtefysiekebeperkingheeftenuitdevoetenkanmeteenrollatortoe-endoorgankelijkewoning3.Eendergelijkewoningisookgeschiktvoorhetmerendeelvandezorgdieaanhuisverleendwordt.Nieuw-bouwvoldoetstandaardaandezeeisen(bouwbesluit),detoegankelijkheidsopgaveligtindebestaandebouw.

3 Zie Piramidemodel, Platform31 (http://www.platform31.nl/publicaties/het-piramidemodel).

2.3 KWALITEITGoedewoningenvooronzedoelgroepvertaaltzichindejuistegebruikskwaliteit.Verschillendegebruikershebbenverschillendebehoeften,datgeldtookvoorwonen.Tegelij-kertijdzienwebijvoorbeelddatvrijwelallehuishoudens-ookkleine-graagovereentweedeslaapkamerenvoldoendebuitenruimtebeschikken2.Voldoendekwaliteitisvanbelangvooronzeklantenenvooronsalsvastgoedeigenaar.Voldoendekwaliteitdraagtbijaaneengezondemarktpositieenhetbeheersenvan(verhuur-)risico’s.Kwaliteithoeftnietdirectduurtezijn:doorsliminkopenensamenwerkenzijnuitgavenvoorinvesteringenenexploitatieteverlagen.Debouwwereldistraditioneel,maarookdaarstijgthetstandaarduitrustingsniveau,medeingegevendoorhetbouwbesluitenscherperopdrachtgeverschap.Eenkanttekeningbijtoenemendekwaliteittegenlagereprijs,isdateconomischegroeienhetaantrekkenvandebouwwaarschijnlijkprijsopdrijvendwerkt.Naastgebruikskwaliteit,isdetechnischeconditievanonzewoningenbelangrijkvoorverhuurbaarheidentoekomst-waarde.Ooktoezichthoudersengeldverstrekkerslettenintoenemendemateopdetechnischeconditievanvastgoed.Eenbredetrendisreductievanonderhoudskosten,zonderdeverhuurbaarheidoftoekomstwaardenegatieftebeïnvloeden.Datkanbijvoorbeelddoorslimmerinkopen,bewustermateriaalgebruikennieuwesamenwerkingenmetleveran-ciersenonderhoudspartners.

Eenheelanderaspectvankwaliteitisprijs-kwaliteit verhoudingvanaangebodenhuurwoningen.Dezekomtwaarschijnlijknogmeeronderdruktestaan.Hoegrootenwaardevolmageensocialehuurwoningzijn?Wijhebbenbijvoorbeeldruim750woningenmeteenWOZ-waardebovende€180.000.Enhoelatenweverschilinkwaliteittotuitdrukkingkomenindehuurprijs,binnendegrenzenvanbetaalbaarheidenregelge-ving(huurtoeslaggrenzen,passendtoewijzen,huursometc.)?

2.4 DUURZAAMHEIDDuurzaamheidiseenbelangrijkaspectvankwaliteitentegelijkookvanbetaalbaarheidindevormvanenergiezuinigewoningen.Vanwegedegroteinvloedensnelleontwikkelingenbeschouwenwijhetalseenapartthema.Nederlandheefteengroteduurzaamheidsopgave.WehebbenonsalscorporatieseerdergecommitteerdaandedoelstellingomallewoningengemiddeldoplabelBtekrijgen.Gegevendehuidigestandvanzaken,isdeverwachtingdatdecorporatie-sectoralsgeheelditin2023bereikt.CompaenisechtergoedopwegenheeftnugemiddeldeenC-labelmeteengeschatteenergie-indexvan1,53.Voor2050ishetlandelijkedoelnuomvolledigCO

2-neutraaltebouwenenteverhuren.HetactuelebeleidiseropgerichtdatNederlandin2050aardgaslooswoont.Misschienwordtdatnogweleerder.Wijverwachtenopditvlaknieuweentussenliggendedoelenenwaarschijnlijkookaanvullenderegelgeving.Terillustratie:binnenkortmogengeenkantorenmeervoornieuweverhuurwordenaangebodenalsze

2 Woonwensen van alleenstaanden, samenvatting onderzoeksrapport, BPD, december 2015.

DUURZAAMHEID IN 5 THEMA'S

THE NATURAL STEP

Duurzaamheidsprincipe 1

Nietmeerensnellerstoffenuitdeaardeinhetmilieubrengendandenatuurkanverwerken.

Duurzaamheidsprincipe 2

Nietmeerensnellerchemischestoffeninhetmilieubrengendandenatuurkanverwerken.

Duurzaamheidsprincipe 3

Denatuurnietsnellerafbrekendandetijddienodigisomteherstellen.

Duurzaamheidsprincipe 4

Geendingendoenwaardoorwemensenbeperkeninhetvervullenvanhunbasisbehoeften.

Page 8: Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht Helmond, juni 2017 Sinds de jaren zeventig,

134 www.leefbaarometer.nl

2.6 LEEFBAARHEIDLeefbaarheidwasvoorheeneenbreedbegripwaaropcorporatiesallerleiactiviteitenontplooiden.Onzemogelijk-hedenzijninmiddelsingeperktenweverwachtendaarnietsnelveranderingin.Tochwillenwijonzerolgoedinvullen.

Overhetalgemeenisdeleefbaarheidinonswerkgebiedgoed,zoalsooknaarvorenkomtindelandelijkeLeefbaarometer4.DemogelijkeeffectenvanPassendToewijzenzijnnognietzichtbaar,maarwillenwewelgoedindegatenhouden.Ookhebbensteedsmeermensendiewijhuisvesteneenrugzakje.Voorheenwerdendezemenseneldersopgevangenenbegeleidt.Detrendisdathuisvestingenbegeleidingvandezegroepenintoenemendematethuiszalplaatsvinden.Dezekwetsbaredoelgroepiszeerdivers,netalshetberoepdatzijwaarschijnlijkoponsgaandoen.Hetisvangrootbelangommeerzichtopdeomvangensamenstellingvandezegroeptekrijgen.Persoonlijkeondersteuningvandezemensenkunnenwijslechtsvooreendeelverzorgen,nauweénresultaatgerichtesamenwerkingmetanderepartijenwordtsteedsbelangrijkeromdemensenenhunwoonomgevingtehelpen.Belangrijkepartnerszoalsgemeenten,politie,zorg-enwelzijnsorganisatiesstaanechteronderdruk.Dematewaarinanderepartijenindekomendeperiodebereidofinstaatzijntoteffectiefsamenwerken,isvooronseenonzekerefactor.

JaarlijksmaaktCompaenendecollegacorporatiesmetgemeentendeafspraakoverdehuisvestingvandebijzonderedoelgroepen.Opditmomentishetuitgangspuntom25%vandebeschikbarewoningvoorraadaandezedoelgroeptoetewijzen.DatbetekentvoorCompaeninHelmondeenaantalvancirca40eninMierlocirca15woningendiemetvoorrangwordenverhuurd.MomenteelbehandeltCompaencirca25gecompliceerdeoverlastzakenwaarbijsprakeisvanvervuildewoningen,aanpakverwardepersonentotaanhennepzaken.Watbetreftbuurtbemiddelingbetreftditeenjaarlijkseinzetvanmaximaal10zakeninHelmonden3-5zakeninMierlo.

TOEGANKELIJKHEID

De vergrijzing van Nederland gaat zorgen voor meer bewoners die ook zorg nodig hebben. Ook voor hen zorgen we voor voldoende fraaie toegankelijke woningen en appartementen. Vanzelfsprekend.

We roepen allemaal dat we

avonturiers en reizigers zijn,

maar in ons hart zijn we

allemaal een huismus. We willen

heel graag die vertrouwde vier

muren om ons heen. Een huis

waarin we ons volledig thuis

voelen in een omgeving die ons

past. In feite zijn we huismussen

op zoek naar een goed warm

nest van waaruit we onze

vleugels uit kunnen slaan.

Page 9: Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht Helmond, juni 2017 Sinds de jaren zeventig,

5 benodigde kernvoorraad Peelregio, RIGO dd 14 november 20166 Op basis van conceptrapportage STEC groep.

Provincie

Provincie+

70%

70%-

RIGO scenario's

2.290

2.370 2.370

2.390

2.500

2.540

2.560

2.430

2.470

2.490

2.400

2.420

2.450

14 15

QuavraagontwikkelingvoorzienweeenlichtegroeiinHelmondenMierlo.VoorHelmondkunnenweonsbaserenophetmarktonderzoekvanRIGO5.DaarinkomtnaarvorendatdedoelgroepinHelmondtoeneemt.Naarratovanonsmarktaandeelzijndatervooronsvanbijna2.300in2015,naar2.400à2.500huishoudensin2025.In2030isdatnaarverwachtingnogietsverdertoegenomen:2.400à2.600(ziegrafiekhiernaast).Debandbreedteontstaatdoordeeconomischescenario’sdieinhetonderzoekwordengeschetst.DaarbijwordtuitgegaanvaneengelijkblijvendmarktaandeelvoorCompaen.VoorMierlozijndeeersteprognosesbekend6.Dielatenophoofdlijneneenzelfdebeeldzien.WehanterenopbasisvandehuidigeinzichtenalsuitgangspuntdatMierlogelijketredhoudtmetHelmond.Datbetekentvoorbeidekernensameneengroeivanintotaalcirca200huishoudensvoorCompaen.

Deinstroomvanstatushoudersisopbasisvanlangjarigegemiddeldesmeegenomenindeverschillendeprognoses.Wijziendezegroepgewoonalsnieuweklantenenkondenzeookdeafgelopenjarengoedhuisvesten.Metdevoorgenomengroei,dragenweonssteentjebijaanvoldoen-debeschikbaarheidvansocialehuurwoningeninonzeregio.

Alsdedrukopdewoningmarkt,bijvoorbeelddoorstatus-houders,verdertoeneemt,nemenweextramaatregelen.Daaromzullenwedebeschikbaarheiddekomendejarennauwkeurigblijvenmeten,samenmetanderebetrokkenen(gemeentesencollegawoningcorporaties).

3 DOELEN

We stellen ons een 9-tal doelen die we zo concreet en meetbaar mogelijk hebben uitgewerkt. We baseren ons op een analyse van marktontwikkelingen, van onze huidige portefeuille en onze eigen organisatie. Bij elk doel hebben we die als toelichting uitgewerkt. We proberen daarmee maximaal transparant te zijn.En als zich nieuwe ontwikkelingen voordoen kunnen we gericht kijken en in gesprek gaan over de mogelijke invloed daarvan op onze doelen.

Onzehuidigevastgoedportefeuillebestaathoofdzakelijkuitzelfstandigverhuurdewooneenheden:ruim3.450stuks,waarvannoggeen40vrijesector(huidigehuur>€711).Dezezelfstandigverhuurdewoningenvormenookbijnaonzeheleomzet:98%vande(netto)huurinkomsten.Buitendezewooneenhedenhebbenwenogdrieënhalfhonderdandereverhuureenheden,daaroververdermeer.

Deomvangvandeportefeuilleisvooronsgeendoelopzich.Onzeambitieisommeteenpassendeomvangtebeant-woordenaandesocialehuisvestingsopgaveinonswerk-gebied,insamenspelmetcollegacorporaties.

PrimairzienweinHelmondenMierloonzerolenopgave.Alser,bijvoorbeelddoorvraagontwikkelingen,aanleidingisomonsbrederinderegiointezetten,doenwedat.

doel 1WE ZIJN EEN SOCIALE HUISVESTER IN HELMOND EN MIERLO VAN BIJPASSENDE OMVANG

B We richten ons primair op Helmond en Mierlo, daar zien we onze rol en daar ligt onze opgave als sociale huisvester

B Onze portefeuille groeit naar zo’n 3.650 zelf­standige sociale huurwoningen in 2027, dat zijn er ongeveer 200 meer dan in 2017

B Om de benodigde beschikbaarheid van sociale huurwoningen in onze regio goed in beeld te houden, zullen we die de komende jaren scherp monitoren

] TOEKOMSTIGE WONINGBEHOEFTE HELMOND

COMPAEN

2.2002015 203020252020

2.250

2.300

2.350

2.400

2.450

2.500

2.550

2.600

Page 10: Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht Helmond, juni 2017 Sinds de jaren zeventig,

16

Wehebbendevoorkeurvoorkleinschaligeprojectenmetoverzichtelijkerisico’s.Risico’skunnenbijvoorbeeldookwordenondervangendoorflexibele/aanpasbareplatte-gronden,waardoor‘zorgvastgoed’ookzondergroteingrepenisteverhurenalsreguliereappartementen.

Daarnaastrekenenweerdusopdatwemeermensenuitkwetsbaregroepeninregulierewoningenzullen(blijven)huisvesten.Hetbegeleidenvankwetsbaregroepenbeschouwenwenietalsonzekerntaak,maarwehebbenweleensignaleringsfunctieenwerkensamenmetinstantiesdiebegeleidingkunnenverzorgen.

NaastachtMOGobjectenhebbenwetweestuksbedrijfonroerendgoed(BOG)enbijna350parkeergarages/-plaatsen.BOGenparkeervoorzieningenrekenenweniet(ofnietmeer)totdekernvanonzeportefeuille.Tochzijnveelgaragesenparkeerplaatsenfysiekverbondenmetonzewoningen.Daarwillenweeigenaarvanblijven,zodatwerisico’skunnenbeheersenensamenhangkunnenbewaren.Weexploiterendieresterendegaragesenparkeerplaatsenalscommercieelvastgoedenstotenwaarmogelijkeendeelervanaf.

TOEGANKELIJKHEID

We worden allemaal ouder en willen of moeten daarbij steeds langer zelfstandig wonen. Dat vraagt wat van die woning. Dat begrijpt Compaen als geen ander. Dus we nemen letterlijk en figuurlijk drempels weg.

doel 2WE ZIJN VAN WONEN

B Onze focus ligt bij wonen en dat houden we vast B We bieden ook bewust, maar met mate

specifieke wooneenheden voor zorg B Dit zorgvastgoed dient redelijk te renderen,

tegen beheersbare risico’sB Indien daar aantoonbaar behoefte aan is,

realiseren we aanvullende wooneenheden voor beschermd wonen via bestaand of nieuw vastgoed

B We stoten een deel van ons andersoortig vastgoed af

] Werichtenonsopwonenvooronzedoelgroepen,zoalsookbeschrevenindeinleiding.Datisdeoorspronkelijkeroldiewealscorporatiehebbenendekerntaakdienuvooronsisweggelegd.

HetexploiterenvanzorgvastgoedmetMaatschappelijkOnroerendGoed(MOG)(zoalsHofvanBethanië:eenwoonzorgcomplexvoorouderenhuisvesting,metalgemeneruimtevooreenmedischcluster)doenwebewustenmetmate.Hetdraagtbijaangoedwoneninleefbarebuurtenvoorspecifiekedoelgroepen.

Prognosesvoorspecifiekedoelgroepenhebbenweopditmomentbeperktvoorhanden.Weverwachtenechterdatdebredeengevarieerdegroepkwetsbarehuishoudenszaltoenemeneneengroterberoepoponszaldoen.Datkanindevormvanregulierewoningen,maarookinander,aangepastvastgoed.Zorgvastgoedhoudenwedaarominportefeuillealsheteenaantoonbaremaatschappelijkebijdragelevert,anderepartijenhetnietzelfkunnenverzorgen,hetredelijkrendeertenderisico’svooronsaanvaardbaarzijn.Indieneraantoonbarebehoefteisaanméérwooneenhedenindecategoriebeschermdwonen,zijnwebereiddaarintevoorzien.Datdoenwegraag,maarwelaltijdopbasisvaneenonderbouwdebusinesscase.Wezoekennaaroplossingeninbestaandofnieuwvastgoed.

Page 11: Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht Helmond, juni 2017 Sinds de jaren zeventig,

7 EC-grens € 36.165 8 Deze ontwikkeling is overigens sterker in

andere regio’s (o.a. grote steden) en is bovenal te herleiden tot problemen in de inkomenssfeer en minder tot lagere huurtoeslag of hogere huurprijzen. Bron: Betaalrisico's in de huur- en koopsector, 2002-2015, Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), 14 april 2016

9 Perspectieven voor het middensegment van de woningmarkt, Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), 2017.

<€414

€414-€592

€592-€635

€635-€711

>€711

64%

10%12%

2%

12%

18 19

rondkomen8.Ditvindenweonwenselijk.Hetleidtoverigensooktoteentoenamevanbetalingsrisico’s.Daarnaastiserhetonzekereoverheidsbeleidmetbetrekkingtotdehuurtoeslag,zoalsdebevriezingvandehuurtoeslaggrens.

Alswemeerdan200woningennettokunnentoevoegen,isdebeoogdeomvangvandeportefeuillebereiktenvoorzienwevanuitCompaeninvoldoendesocialehuurwoningen.Dankrijgenwedusspeelruimte.Diekunnenwebenutten,bijvoorbeeldomwoningenteverkopen(erggrote,dure,niet-duurzameen/ofmindertoegankelijkewoningen).

Eenalternatiefisomvoorsocialehuisvestingerggroteendurewoningen(niet-DAEB)inhetmiddensegmenttussen€700en€850teverhuren(flexibeleschil,niet-DAEB),zolangdatpastbinnenonzezogehetenvrijeruimtevanhetverlichteregimewaarweondervallen(5%huursom).RecentonderzoekvanhetPlanbureauvoordeLeefomgeving9noemtditeenmaatregeldiesamenmetandereingrepenkanhelpenomknelpuntenindewoningmarktaantepakken.Weinvesterenniet(meer)innieuwevrijesector

huur.Weblijvenweleenbeperktaanbodvrijesectorwoningenaanbiedenvoorlagemiddeninkomens,omdatrecentelandelijkeonderzoekenaangevendatdezegroephuishoudenssomsknelzitopdewoningmarkt.

Diverseonderzoekennaarwoonquotes,waaronderdievanhuishoudtypesvolgensNibud,latenziendatdewerkelijkebetaalbaarheidvanwonensterkkanverschillenpersegment.Omdatwebetaalbaarheidzobelangrijkvinden,zullenweonsdaarin2017verderinverdiepenendiekennisgebruikenomonsaanbodnogbeteropdevraagtelatenaansluiten.Daarbijzijnwegehoudenaanregelgeving,maarzullenwezoekennaarcreatieveoplossingen,zoalsbijvoor-beeldtijdelijkehuurcontracten.

doel 3WE BIEDEN WONINGEN MET EEN BETAALBARE HUURPRIJS

B Vanuit de woningmarktprognoses streven we naar een woningvoorraad in 2027 met de volgende prijssegmenten:

­ minimaal 10% heeft een prijs onder de kwali­teitskortingsgrens

­ minimaal 65% een prijs tussen de kwaliteits­kortingsgrens en de 1e aftoppingsgrens

­ minimaal 15% een prijs tussen de 1e en 2e aftoppingsgrens

­ maximaal 10% heeft een prijs boven de 2e aftoppingsgrens

B Binnen de segmenten hanteren we streefhuren die gerelateerd zijn aan de kwaliteit van de woning. Op dit moment zijn de streefhuren tussen 60% en 70% van de maximale huur

B We verdiepen ons in 2017 verder in betaalbaar­heid voor verschillende segmenten binnen onze doelgroep en zoeken naar creatieve mogelijk­heden om die betaalbaarheid te (blijven) bieden

]Wezijnerprimairvoorhuishoudensmeteeninkomentotdehuurtoeslaggrens.Datdoenwedoor90%vanonzewoningenonderde2eaftoppingsgrenstehouden.Inonzehuidigewoningvoorraadisdit89%.

OokhuishoudensmeteeninkomentussendehuurtoeslagenEC-grens7zijnvooronseenrelevantedoelgroep.Wezettendaarnaastingeringemateinopdelagemiddeninkomenstotca.€40.000.Dezetweedoelgroepenbedienenwemetonsprijssegmentbovende2eaftoppingsgrens.

BovenstaandekeuzesbaserenweopdemarktprognosevoorHelmondenvanMierlo.VoorHelmondbeschikkenwealovergedetailleerdeprognoses.Allesegmentennemeninaantalhuishoudenstoe,maardeverhoudingentussensegmentenverandertvrijwelniet(2015,2025en2030zijnvrijwelgelijk).Datgeefthetbeeldopdepaginahiernaast.

Wezienookandereontwikkelingenzoalseentoenemendetweedelinginonzemaatschappijeneengroeienddeelvandeminimadievaaklangjarigmetmoeitekandeelnemenen

PROGNOSE BEHOEFTE PRIJSSEGMENTEN 2027

Page 12: Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht Helmond, juni 2017 Sinds de jaren zeventig,

Alin2008zijnalonzewoningenvoorzienvaneenenergie-label.VanafdatmomentisCompaenconsequentaanhetwerkgegaanomdewoningvoorraadteverduurzamen.Opbasisvandevastgesteldeenergielabelsisdegemiddeldeenergie-indexvanCompaengedaaldvan1,60in2008naar1,41eind2016(rekenmethodiekvoor2015).HetbezitvanCompaenisdaarmeebovengemiddeld“groen”indecorporatiesector.Endaarzijnwetrotsop!

Indelandelijkedatabasewordenbestaandeenergielabelsvanvoor2015opbasisvandiverseaannamesomgerekendnaarde“nadervoorschrift”methode.IndezedatabasewordtvoorCompaeneenenergieindexvan1,72afgegevenoverdegehelevoorraad.HiermeescoortCompaennogaltijdbovengemiddeldgroenindecorporatiesector.In2016hebbenwegeziendatdeomrekeningvanoudnaarnieuwlabelergonnauwkeurigis.Wehebbendaarom200woningengeselecteerdenopbasisvanhetnadervoor-schriftbezocht.HiermeeiseenrepresentatiefbeeldgemaaktvanhetbezitvanCompaendatuitkomtopeengemiddeldeenergieindexvancirca1,53opbasisvanhetnadervoorschrift.OmgemiddeldlabelBtehalenin2020moetdegemiddeldeindexindekomendejarennogtenminste0,13omlaag.Wijachtendithaalbaar.

21

WE VERDUURZAMEN MET BEHOUD VAN BETAALBARE WOONLASTEN

B Alle sociale huurwoningen hebben in 2027 een B­label (energie­index tussen 1,20 en 1,40) of beter

B Daarvan is tenminste 20% van onze sociale huurwoningen in 2027 energieneutraal, dat kan door nieuwbouw en renovatie van bestaande bouw

B Huurders plukken hier de vruchten van en betalen mee aan de investering. In ruil daarvoor bieden wij woonlastengarantie

B Als we woningen energetisch aanpakken, nemen we meteen ook andere verbeteringen mee

B En duurzaamheid is voor ons méér dan energie alleen: we dragen bij aan een beter milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomst­waarde en maken dat vanaf 2017 inzichtelijk en meetbaar

B In 2018 formuleren wij onze CO2 doelstelling en bijbehorende aanpak

doel 4]

DUURZAAMHEID

Compaen kijkt vooruit naar een wereld van morgen. Dus zorgen we dat woningen een steeds beter energie­label krijgen, treffen we maatregelen voor CO2 reductie en aardgasloze woningen. Wij gaan deze uitdaging graag aan.

Page 13: Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht Helmond, juni 2017 Sinds de jaren zeventig,

Nederlandaardgaslooszullen(ofmoeten)zijn.Uiteenbreedscalavanalternatieveenergiebronnen,zoalsbiogas,warmtenet(‘stadsverwarming’),grond-enluchtwarmte-pomp,windenergiedienenweeenlokaalpassendemixsamentestellen.

Huurdershebbenaantoonbarevoordelenbijonzeenergie-verbeteringenenbetalendaaraandusookmee.Bijnul-op-de-meterwoningenmakenwegebruikvandeEnergiePrestatieVergoeding(EPV)enbijeenvoudigereenergetischemaatregelenwerkenwemeteenverhogingvandehuurofanderevormenvanvergoeding.Wijbiedeninruildaarvoorwoonlastengarantie.Datbetekentinelkgevaleninhetkortdatdevergoedingdiewijvragenniethogerisdandeenergiebesparing.

Denadrukbijverduurzamingligtvooralsnogopenergie-besparingendaarvoorwordenhetenergielabelendeenergieindexalsindicatorengehanteerd.WeverwachtendatindenabijetoekomsthetverbruikinkgCO

2eenbelangrijke(re)rolgaatspelen.In2018formulerenweonzeplannenvoorCO2reductiemeteendoorkijktot2050.Webrengenhethuidigeverbruikvanonzeportefeuilleinbeeld,benoemenmeetbaredoelenenconcretemaatregelenomdietebereiken.

Duurzaamheidisvooronsmeerdanalleenenergie.Alswewoningenbouwenofenergetischverbeteren,nemenweookmeteenandereaspectenmee:• Milieu:verantwoordc.q.circulairmateriaalgebruik,

watere.d.• Gezondheid,zoalsgeluid,luchtkwaliteit,thermisch

comfort,lichtenvisueelcomfort• Gebruikskwaliteit,waarondertoegankelijkheid(rollator/

rolstoel),functionaliteit,technischekwaliteit,socialeveiligheid

• Toekomstwaarde:flexibiliteit,belevingswaarde

BovenstaandeaspectenzijngeïnspireerddoorGPR-gebouwenTheNaturalStep.Weselecterenin2017dezeofeenanderehandzamemethodeomonzeambitiesenprestatiesophetbredegebiedvanduurzaamheidinzichtelijktemaken.

Webouwenenrenoverenslimenprijsbewust.Doorsystematischtewerktegaanenbijvoorbeeldactiefgebruiktemakenvanleerervaringenvananderen,houdenweonsassortimentbijdetijd.

Dehuurprijsheeftgroteinvloedopdebetaalbaarheid,maarenergieisookeenfactorvanbelang.30%vanonzewoningenheeftopditmomenteenB-labelofbeter.Wijzorgendatookonzeanderesocialehuurwoningen(zeer)energiezuinigwordenenbiedenonzeklantendaarmeedegelegenheidomhunwoonlastenstructureellaagtehouden.Weinvesterengraaginenergiebesparendemaatregelen,omdatwezo–andersdanbijeenkortingopdehuur-lang-jarigvoordeelbiedenvoorhuidigeentoekomstigehuurders.Onzeinvesteringeninenergiebesparingzijngerichtoponzekernvoorraad:desocialehuurwoningendieweinportefeuillewillenhouden.

Energiezuinigewoningenzijntoekomstbestendig.Datmaaktheteengoedebeleggingvanonsmaatschappelijkkapitaal.Ookvanuiteconomischopzicht:hetrisicoprofielvanonzeportefeuilleverbeterterdoor.In2027hebbenalonzesocialehuurwoningeneenB-labelofbeter.Indetussentijdhalenweookdeafsprakenuithetconvenantenergiebesparingcorporatiesector(gemiddeldlabelBvoor2021)endragenweeensteentjebijaanhetinternationaleklimaatakkoord.

Weleggenonzedoelstellingvoor2027hogerdanbijvoor-beeldhetconvenant:eenB-labelisnumisschieneenheleaardigeprestatie,maarhetblijfteenspreekwoordelijkeautodieopdieselrijdt,ookalishetmisschien1op20.

Oplangeretermijnmoetenwenaarheleandereenergie-concepten,diehernieuwbareenergiebronnengebruiken.All-electric,gaslozewoningenzijndaarvaneenvoorbeeld,maarerzijnookanderemogelijkhedenennieuweontwik-kelingen.Hetbelangvanhernieuwbareenergieconceptenwerdonderstreeptopdenationaleklimaattopdieop26oktober2016werdgehouden,naaraanleidingvanhetinternationaleklimaatakkoordvanParijs.Deenergietransitiezienweinallesectorenvanonzemaatschappij,zoookbijwonen.

Wijzorgendateenaanzienlijkdeelvanonzeportefeuille,namelijktenminste20%,energieneutraalisin2027.Onderenergieneutraalverstaanwijdateenhuishaarwoning-gebondenenergieverbruikzelfopwekt.Datkandoorslimme,aardgaslozeenergievoorzieningeninhethuiszelf,inhetwoongebouw,ofindeomgeving.ErzijninmiddelsookinNederlanddiverseconcepteninnieuwbouwenbestaandebouwvoorhandenenweverwachtendatdeontwikkelingenzichsnelblijvenopvolgen.Wepinnenonsnietvastopéénconcept,maarzullenbehendigvandeontwikkelingengebruikmakenomtegenzolaagmogelijkeinvesteringengoedwerkende,zeerenergiezuinige,aardgaslozehuizenterealiseren.Nadeontdekkingvandegasbelisindejaren60vandevorigeeeuwheelNederlandaangeslotenopaardgas.Deverwachtingisdatruimvoor2050allewoningenin

22 23

De huismus is kieskeurig als

het op wonen aankomt.

De oriëntatie of windrichting,

hoogte, grootte, het nest­

materiaal, de omgevingstempe­

ratuur, habitat, afstand tot

voedsel, isolatiemogelijkheden

en meer van dergelijke zaken

moeten allemaal kloppen.

Het laat ons zien dat het bij

wonen niet alleen aankomt op

de woning, maar nadrukkelijk

ook op de omgeving.

Page 14: Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht Helmond, juni 2017 Sinds de jaren zeventig,

24

BETAALBAARHEID

We zijn er voor iedereen met een bescheiden inkomen. In al onze plannen zorgen we voor voldoende goede en betaalbare sociale huur woningen. En dat doen we graag.

WE ZORGEN VOOR EEN ZO PASSEND MOGELIJKE PRIJS-KWALITEITVERHOUDING

B We stoten grote, dure ‘sociale’ huurwoningen af, indien we in staat zijn om ter compensatie voldoende sociale huurwoningen via nieuwbouw aan onze portefeuille toe te voegen

B Per saldo voegen we netto 20 à 30 woningen per jaar toe aan onze portefeuille. De aantallen in nieuwbouw en renovatie liggen hoger. Dit biedt een continue werkstroom en draagt bij aan de beoogde toename en transformatie van de portefeuille

B Onze nieuwbouw betreft sociale huurwoningen met een huur onder de 2e aftoppingsgrens

B De technische condities van onze bestaande woningen bedraagt ten minste score 3 volgens de NEN 2767. De conditiemeting voeren we in 2017 uit

B Kostenbewuste inkoop onderhoud: we blijven onder het branchegemiddelde (Aedes bench­mark, met bovengenoemde kwaliteit)

doel 5] Wezijnervoorhuishoudensmeteenbescheideninkomen.Daarvoorbiedenwebetaalbarewoningenvangoedekwaliteitmetkortingaan.Daarbijpassengeenheledurewoningen,waaroponevenredigveelkortingmoetwordengegeven.

Opditmomentbeschikkenweovermarktwaardering,maarnietovermeergedetailleerdemarkttaxaties,waarmeewehieropkunnensturen.Gedetailleerdinzichtinmarktwaardeaandehandvantaxaties,isnietoveralbijnodig,maarwelbijdeafwegingvan(des-)investeringen:nieuwbouw,renovatieenverkoop.Daarvoorzullenweaanvullendetaxatieslatendoen.Webeginnenmetdeindicatorendiewealwelhebben:• ruim1.400woningenWOZvanaf€160.000,daarvan

750metWOZvanaf€180.000.• 1.300eengezinswoningengroterdan100m2,waarvan

800groterdan110m2,enruim250appartementengroterdan80m2(exclusief54maisonnettes).

• WWS-punten• (WOZ-)waardeperm2Dezeindicatorenzijngeenvanalledoorslaggevend,maarduidenwelopeenaanzienlijkdeel‘tedure’woningenvoorsocialeverhuurinonzehuidigeportefeuille.In2018besluitenweoferaanvullendemarkttaxatienodigisbijdeuitvoeringvanhetbeleid.

Page 15: Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht Helmond, juni 2017 Sinds de jaren zeventig,

26 27

DegemiddeldeonderhoudskostenperwoningzijnbijCompaenlagerdanhetbranchegemiddelde(€1.76310),maarwezienhetalseenuitdagingomdieverderteverlagen.Datkandooronderhoudsmaatregelennogslimmeruitte(laten)voeren,tecombinerenetc.Westellenonsmetdezeportefeuillestrategietotdoelomdekostenvanonderhoud-hetdagelijks,mutatieenplanmatigonderhoudsamen-telatendalenenonderhetsector-gemiddeldeteblijven.

Eennieuwefactorwordtgevormddoordeinvesteringeninduurzaamheiddiegepaardgaanmetmeerennieuweinstallatietechniek.Datkanleidentotmeeronderhouds-uitgavenaaninstallaties.Wezullenditmonitorenenkijkenwatditvoorbovenstaandedoelstellingbetekent.

Woningendieopeenmarkthuur(ver)bovendecirca€900getaxeerdworden,kunnenwijnietmeteenredelijkekortinginhetsocialesegmentverhuren.Danisdeprijs-kwaliteit-verhoudingteveruitbalansenschietenweonsdoelalssocialehuisvestervoorbij.Dekortingdiedezeindividuelebewonerszoudenkrijgen,isnietuitteleggenaanderestvanonzeklanten.Wevoorzienooktoenemenderisico’sindeexploitatievan‘dure’woningendoorwoningcorporaties:dekansdatvanuitoverheidswegenieuwemaatregelenwordengetroffendiemetnameinvloedhebbenopdeexploitatievan‘dure’woningenachtenwereëel.Tegenoverdezetoenemenderisico’szoueenbovengemiddeldrende-mentmoetenstaan,maardatisdoorhuurkortingvooronsnietmogelijk.Vandergelijke‘dure’envooronsintoenemen-dematerisicovollewoningenwillenweoppassendewijzeafscheidnemen.Wezetteninopdeverkoopvanmetnamegrotesocialehuurwoningen.Hetzijndoorgaansookkansrijkeproductenvoorverkoopofgeliberaliseerdeverhuur.

Voorwaardeisweldatweaandeanderekantvoldoendesocialewoningenaanonzeportefeuillekunnentoevoegenominvullingtegevenaandebehoefteaansocialehuur-woningen(zieonzeeerstedoelstelling).

Sloopenvervangendenieuwbouwomeendeelvande(te)dureportefeuilletekunnentransformerenzienwegeletopdekwaliteitvanonzewoningenendesamenstellingvanonzewijkennietalseenkansrijkalternatief.Hetisinhetalgemeenverspillingvangoedewoonruimte,weinigduurzaamenzeerkostbaar.Onzemogelijkhedenomdeprijs-kwaliteitverhoudingteverbeterenzijndusbeperkt.Datbetekentdatwe(aanzienlijke)afwijkingenzullenmoetenaccepteren.

Ookbijwoningverbeteringenmoetenwerekeninghoudenmetdeportemonneevanonzeklant.Datbetekentzoalsgezegddatweslimenprijsbewustrenoveren.Wezullendegrensvanwatwevooreenredelijkeprijskunnendoenzoveelmogelijkopzoeken,omonzeklantenbinnenhetsocialesegmentvangoedeénpassendekwaliteitteblijvenvoorzien.

Detechnischeconditievanonzewoningengaanwein2017meten.Voorhetonderhoudgaanwevervolgenssturenopeenscore3ofbetervolgensdeNEN2767.Eenconditiescorevan3isnaardemaatstafvandemeestevastgoedportefeuille-houdersengebruikersvoldoende.Eenscore3betekentdateenwoningzondergroteherstelwerkzaamhedenlangjarigkanwordengeëxploiteerd.

De Vogelbescherming heeft oog

voor de bijzondere vogels als de

grauwe gors, de krekelzanger en

de rosse franjepoot. Maar het

heeft ook de huismus op de rode

lijst geplaatst. Zo heeft Compaen

oog voor bijzondere doelgroepen

op zoek naar een veilig huis,

zonder dat het de bewoners van

Helmond en Mierlo uit het oog

verliest. We dienen vogels van

diverse pluimage.

10 Waarvan € 1.230 planmatig, € 324 dagelijks en € 209 mutatie. Bron: Website Aedes/ Feiten & cijfers, 3 juni 2016.

Page 16: Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht Helmond, juni 2017 Sinds de jaren zeventig,

Opditmomenthebbenweruim250appartementengroterdan80m2(exclusief54maisonnettes)enruim800eengezins-woningenvanmeerdan110m2.Datisintotaalzo’n30%vanonzewoningen.Dataandeelgaanweterugbrengendoormiddelgrotewoningentoetevoegenenmetnamedezegrotewoningenteverkopen.Deverkoopomvangen-snelheidhangtafvanonsnieuwbouwtempo.

Bijde1edoelstellingconcludeerdenwedaterin2027waarschijnlijkbehoefteisaancirca200extrawoningenvanCompaen.DemarktprognosevoorHelmondlaatziendatdiebehoeftenaarverwachtingalsvolgtissamengesteld:70tot140grondgebondenwoningenen60tot70extraappartementen.OpbasisvandevoorlopigegegevensoverMierlogaanwedaaruitvaneenvergelijkbaarbeeld.Indiendedefinitievecijfersdaartoeaanleidinggeven,sturenwebij.Wijvoegenopbasisvandezebandbreedteswoningentoeindeverhoudingvancirca2/3grondgebondenwoningenen1/3appartementen.Metgrondgebondenwoningenkunnenweeenbrederedoelgroepbedienendanmetappartementen.Dezegevenmededaardoorminderrisico’sindeexploitatie.Ofvanuithetperspectiefvanduurzaam-heid:eengezinswoningenbiedendoorgaansmeergebruiks-kwaliteitentoekomstwaardedanappartementen.

29

WE BIEDEN PASSENDE KWALITEIT

B We zetten de komende tien jaar in op een daling van grote eengezinswoningen en appartementen in onze voorraad

B Het aandeel middelgrote eengezinswoningen en appartementen met lift, met tenminste 2 slaapkamers stijgt

B De bovenstaande ontwikkelingen zijn afhankelijk van nieuwbouw­ en verkooptempo

B 2/3 van de woningen die we toevoegen zijn grondgebonden, 1/3 appartementen

doel 6]

BESCHIKBAARHEID

We willen er voor zorgen dat in onze regio voldoende woningen beschikbaar zijn.Met meer inzicht in de woonwensen van onze klant willen we hierop een passend antwoord geven. Dat is écht een missie.

Page 17: Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht Helmond, juni 2017 Sinds de jaren zeventig,

• Middelgrote appartementen Appartementenvan60tot80m2metlifteneengroteen

kleineslaapkamereneenprettigbalkonwaaropjemetvierpersonenkanzitten(vanafcirca6m2).

• Levensloopbestendige woning Eenbekendconceptmaarineenmodernjasje:een

grondgebondenwoningvan60tot70m2meteengroteeneenkleineslaapkamereneenterraswaarjemetvierpersonenkanzitten(quaplattegrondeensoortapparte-mentzoalshierbovenmaardangrondgebonden).

Vooralledriedevoorkeurstypesgeldtdatzezeerenergie-zuinigzijn,vanhernieuwbareenergiebronnenwordenvoorzienendatzerollatortoe-endoorgankelijk(2sterren)zijn.

Wehebbennaastbijzondergrotewoningenookzo’n160kleinewoningenonderde60m2.Eendeeldaarvankunnenwezondergroterisico’sdoorexploiteren,ofzijn(zeer)geschiktomteherbestemmenvoorbijzonderedoelgroepen.Eendeelvandebijzonderedoelgroepenhebbenbaatbijeenkleine,overzichtelijkeengoedkopewoning.Dezegroepenbedienenwegraagenzoveelmogelijkmetbestaandebouw(zieookdoel8).Vooreenanderdeelvandezekleinewoningenzienweechterwelrisico’s,ofgoedealternatievenmetdebetreffendelocatie(s).

Kleinewoningenoftijdelijkewoningenbouwenwenietnieuw.Experimenterenmetkleinewoningenoverwegenweopkleineschaaleninbestaandegebouwen(transformeren/herbestem-men).Webeantwoordendevraagvanregulierehuishoudensmeteen(zeer)laaginkomenmetdehuurprijssegmentenzoalswediebijdoel3hebbenbenoemd.

DemarktprognosevoorHelmondbevatookveelgegevensoverleeftijdsgroepenenhuishoudgrootte,alleengeeninformatieophetniveauvanCompaen.Degegevensmakenwelduidelijkdatde doelgroep in huur in Helmondvoorbijna80%uiteen-entweepersoonshuishoudensbestaat.Ineengezinswoningenliggendeverhoudingenandersdanbijappartementen:vandedoelgroepdieeeneengezinswoninghuurtis28%eengezin,bij

appartementenisdat10%.Deverwachtingisdathetaandeelgezinneninappartementenin2027ongeveergelijkblijft(10%)endathetaandeelvandezegroepineengezinswoningendaaltnaarongeveereenkwart.Nadereanalysevandezedataendecombinatiemetonderzoeknaarbetaalbaarheidenwoonwensen,zalonsin2017meerstuurinformatieopleveren.

Zoismeerinzichtindewoonwensenvan1-en2-persoonshuis-houdensvanbelangomdaaropeenpassendantwoordtegeven.Hetaantalenaandeelkleinehuishoudensneemtimmerstoe(inHelmondmet1.500tot2.000huishoudensuitdedoelgroepindehuur)endegroepis(zeer)divers.Defiguurhiernaastillustreertdetoenameéndediversiteitvankleinehuishoudens.Opbasisvanonzehuidigeinzichtenfocussenweopdriewoningtypesdiewebetaalbaarkunnenverhurenaaneenbredesocialedoelgroep:

• Middelgrote eengezinswoningen Ditzijngrondgebondenwoningenvan80tot100m2met

tweeofdrieslaapkamerseneenprettige,maarnietaltegrotetuin.Inhetgevalvantweeslaapkamerszorgenwedatdewoningeenvoudiguittebreidenisnaardrieslaapkamers(denkaanvastetrapnaareenzolderdievrijeenvoudigtotslaapkameristeverbouwen).

<23jaar

23-45jaar

45-65jaar

65-75jar

>75jaar

30 31

WOONSITUATIE EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS

HELMOND, DOELGROEP, ALLE HUUR (NIET SPECIFIEK COMPAEN)

-1.000

1.000

3.000

5.000

7.000

9.000

11.000

2015 2025

eenpersoons tweepersoons

2030 2015 2025 2030

Page 18: Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht Helmond, juni 2017 Sinds de jaren zeventig,

Alserbehoefteisaanzwaardereaanpassingeninwoningen,danwerkenwedaaraanmee,maarhetinitiatiefdaarvoorlatenweaandeklant.Deklant(ofdegemeente)draagtzelfzorgvoorbekostigingvandeze(maatwerk)ingrepen.Daarnaastdragenwemetonszorgvastgoedbijaandehuisvestingvangroepenmeteenspecifiekofzwaarderzorgzwaartepakket.

Alsgevolgvandevergrijzingneemtdetotalevraagnaargeschiktehuurwoningenvoormensenmeteenmobiliteits-beperkingnaarverwachtingtoe.Ookvanuitandere(zorg-)doelgroepenverwachtenweeendergelijkebehoefte.Webeschikkenopditmomentoverprognoses,zoalsdievanhetLorentzgenootschap.Dieduidenopvoldoendegeschiktewoningen.Degrootstegroepheeftnaarverwachtingeenlichtefysiekebeperkingenkanmetslimmemaatregelengoedthuisuitdevoetenenzorgontvangen.Hetpiramide-modeldatSEV(nuPlatform31)inopdrachtvanAedes/Actizheeftgemaakt,maaktditsnelduidelijk.

Onzenieuwbouwzalvoldoenaandeeisendiegesteldwordenaanrollatortoe-endoorgankelijkewoningen(tweesterren).Deresterendeopgavezalinbestaandebouwgerealiseerdworden.Hetgaatveelalombeperkteinvesteringen,zoalshetplaatsenvanschegstukken(schansje)opgalerijen,hetverlagenvandrempels,ofhetverbredenvantoegangs-paden.Maatregelenomcomplexenrollatortoegankelijktemaken,zullenwezoveelmogelijkrichtenopcomplexenmeteenvergrijsdebewonerssamenstelling.Wevoerendewerkzaamhedenzoveelalsmogelijkuitincombinatiemetgeplandonderhoud.Zohoudenwedekostenlaag.Wegaandaarbijuitvancirca100woningenperjaar.

32 33

WE MAKEN NOG EENS 1.000 WONINGEN ROLLATOR TOE- EN DOORGANKELIJK

B Onze recente nieuwbouw is rollator toegankelijk. We maken nog eens 100 bestaande woningen per jaar rollator toe­ en doorgankelijk

B Zwaardere aanpassingen werken we aan mee, maar zijn op initiatief en voor rekening van de klant of gemeente (WMO)

B Met ons zorgvastgoed dragen we bij aan de huisvesting van groepen met een specifiek cq. zwaarder zorgzwaartepakket

doel 7]

Beperkingen/mobiliteitC

Woonkeurrolstoel^^^***

^^**

*

^

0

Woonkeurrollator

Nultredenmeergezinswoningen

Geschikteeengezinswoningen

Nietgeschiktewoningen

Beperkingen/mobiliteitB

Beperkingen/mobiliteitA

Behoefteaangeschikt/mobiliteit1

Geenbehoefte/mobiliteit0

PIRAMIDEMODEL

Huismussen kunnen niet

nestelen in de nestkastjes

zoals we die in de winkel vinden.

Het ronde gat in deze kastjes is

simpelweg te klein. Dat moet

bijna vier centimeter zijn voor

een huismus. Ook Compaen heeft

oog voor de toegang van de

woning. Nu steeds meer mensen

zijn aangewezen op een rollator,

rolstoel of scootmobiel, zorgen

we dat de toegankelijkheid van

woningen steeds optimaal blijft.

Page 19: Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht Helmond, juni 2017 Sinds de jaren zeventig,

Weproberenzosnelmogelijkbetalingsproblementesignalerenenergertevoorkomen.Datdoenwebijvoor-beelddooreenproactiefhuurincassobeleid,meteenpersoonlijkeaanpakengerichtopschuldhulpverleningalsdataandeordeis.

Wehebbennaasteenmaatschappelijketaakookeenzakelijkbelangbijgoedeleefbaarheid.Daarzijnwegewoontransparantover.Ookdatisvooronseenredenomonsintezettenvoorleefbaarheid.

Wezijnvanoudshereenoverzichtelijkbedrijfmetkortelijntjesenwekennenonzeklanten.Datkoesterenwe.Doorgoedvoelingtehoudenmetonzeklanten,horenwesneloferleefbaarheidsproblemenzijn.Westemmenafmetonzehuurdersorganisatiesentreffenvanuitonzerolmaatregelenen/ofgevenaananderepartijensignalendoor.Waarnodigsprekenwebetrokkenenactiefaanophunrolenverant-woordelijkhedentenaanzienvanleefbaarheid.

Onzedienstverleningisnietalleenkostenbewustingericht,maarzekerookoptevredenklanten(zieookdoel9).Daarbijhoudenweookruimtevoorpersoonlijkcontactenaandacht,zekervoorkwetsbaregroepen.Wezijnbereikbaarviainternetentelefoon,maarerisookgelegenheidvoorpersoonlijkeontmoeting(click,callénface).Weonderhoudencontactenmetdewijkraden,elkjaarvoerenweeenreekskeukentafel-gesprekkenmetonzeklanten.

Wedragenpreventiefbijaanleefbaarheiddoordeleefbaar-heidincomplexenenbuurtentemonitorenenindiennoodzakelijktreffenweactiefmaatregelenbijvoorbeeldbinnendemogelijkhedenvanonzewoningtoewijzing.

34

WE DRAGEN BIJ AAN LEEFBAAR-HEID VANUIT ONZE ROL EN SAMEN MET ANDEREN

B We voorzien steeds meer bewoners met rugzakje. Wij helpen kwetsbaren vanuit ons werkterrein en signaleren voor/werken samen met andere partijen

B We voeren een proactief huurincassobeleid met persoonlijke aanpak en gericht op schuldhulp­verlening

B We zetten ons actief in om de leefbaarheid in onze wijken goed te houden. Onze leefbaarheids­inspanningen zijn echter door de wetgever beperkt (ca € 125 per jaar per woning) en primair een taak van de gemeente geworden, maar we doen wat we kunnen vanuit maatschappelijk en economisch belang

doel 8]

LEEFBAARHEID

Compaen kijkt verder dan de voordeur. Wooncomfort wordt immers zeker niet alleen bepaald door de woning, maar ook door de woonomgeving. Daarom kijken we altijd verder.

Page 20: Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht Helmond, juni 2017 Sinds de jaren zeventig,

37

WE BEHOUDEN EEN HOGE KLANTTEVREDENHEID

B Onze klanttevredenheidscore is tenminste 7,8B Actief betrekken en ondersteunen huurders­

organisaties

doel 9]

Huurdersgevennuaandatzetevredenzijnoverons.Indelaatsteklanttevredenheidsmeting(AedesBenchmark)scoordenweeen7,8.Daarzijnwetrotsopendatwillenwegraagzohouden.

Ditdoenwebijvoorbeelddoormetonzeproducten–onsvastgoed–zogoedmogelijkaantesluitenopdebehoefte.Bestaandeklantengaanweookmeerattentmakenoponzevrijkomende(nieuwe)woningen,diemisschienbeteraansluitenbijhunactueleoftoekomstigewoningbehoefte.Wegaandaargraagoveringesprekenkijkendansamennaarmogelijkeinvullingvandiewoonbehoefte,eventueledrempelsdiewedaarbijkunnenwegnemen,wensenwaaropwekunneninspelen.

Dietevredenheidhoudenweóókvastdooronzedienst-verlening(services)waarbijwedichtbijdeklantblijvenstaan.Daarnaastbetrekkenwehuurdersorganisatiesactiefenvroegtijdigbijbeleid.Weondersteunenzedaarbij,zodatzetoegerustzijnomdeveelheidaanvraagstukkenaantekunnen.Onzetoeleveranciersenpartners(waaronderaannemers)sporenweaanomklantgerichttewerkenenverdertekijkendandespreekwoordelijkeneuslangis.Wemakendaarvoorookafsprakenoverklanttevredenheidensignaleringsfunctie.Ditiseenwin-win-winsituatiemetalsprimairdoelborgingvanklanttevredenheideneerder-genoemdeleefbaarheid.Bijvangstisminderadministratievelasteneneenlangjarigegoedesamenwerkingmetleveran-ciers(ketensamenwerking).

KWALITEIT

Voor tevreden bewoners moet je een juiste mix vinden van kwaliteit en betaalbaarheid, duurzaam­heid en comfort, woning en woonomgeving. We zoeken en vinden die mix. Voor iedere klant. Met plezier.

Page 21: Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht Helmond, juni 2017 Sinds de jaren zeventig,

38 39

ORGANISATIECompaenheeftzichontwikkeldalseenorganisatiedievanaanpakkenhoudt.Vanuitprofessionelekennisenkunde,maarookmetgezondboerenverstandenpersoonlijkebetrokkenheid,staanwedichtbijonzeklanten.Onzeorganisatieisoverzichtelijkencompact.Onzebedrijfslastenliggendanooklagerdanhetlandelijkgemiddelde.Datwillenwezohouden.Tegelijkertijdstellenweonsnuwelgrotedoelen.Wekomenvaneenfasemethoofdzakelijkeenbeheeropgaveineenfasewaarinweflinkinvesteren.Hetsuccesvanonzeorganisatiewordtbepaalddooronzemedewerkers.Kennis,kundeeneigenaarschapzijndaarvoorbelangrijk.Wehebbendejuistecompetentiesencapaciteitnodig.Diezullenwegedeeltelijkzelfontwikkelen,deelsinhuren,maarvooralookmetenbijonzesamenwer-kingspartnersorganiseren.

4 MIDDELEN EN RANDVOORWAARDEN

SAMENWERKING EN PARTICIPATIEWezulleneffectiefenefficiëntwerkendoorsamentewerkenmetgoedepartners.Bijvoorbeelddoorsliminkopenvannieuwbouw,renovatieenonderhoud(bijvoorbeelddoorfunctioneleaanbestedingmetzogenaamdedesign-build-maintainconstructie),doorgerichtsamenwerkenmetcollegacorporatiesinonzeregioensoortgelijkcorporatieseldersinhetland(deskundigheidenspecialistenuitwisse-len,gezamenlijkoptrekken,beschikbareinstrumententoepassenetc.).Samenwerkenwillenweookmetonzebelanghouders.Ditondernemingsplanismedetotstandgekomendoordialoogmethuurdersverenigingen,gemeenten,zorg-enwelzijnsinstellingenencollegacorporaties.Weorganiserenjaarlijksdezebrededialoog,voorafgaandaandeformeleparticipatiemomentenvoorhetbodendeprestatieafspraken.Wevindenzoweldetussentijdsealsformeleparticipatie-momentenmetbelanghoudersvanbelang.Ookopprojectniveauzullenwevroegtijdighuidigeenpotentieleklantenenanderebelanghebbendenbetrekken,metalsdoeleenmaximalemaatschappelijkebijdrage.Onzehuurdersbelangenverenigingenspelenhierbijeenbelangrijkerolenwijsteunenhenhierbijactief.Wezijnonservan

bewustdatparticipatieooktijdengeldkost.Wezullenookdaaropsturen.

Vooronsiskenmerkendaandegoedesamenwerking:vertrouwen,respect,eengezondzakelijkehouding,resultaatgerichtheidenwederkerigheid.Ditzijnvooronsmeerdanmooiewoorden,hiermaguonsopaanspreken.

FINANCIËLE CONTINUÏTEITOmonzedoelstellingentebereiken,isfinanciëlecontinuïteiteenhardevoorwaarde.Diemetenweondermeeraandehandvandenormenvanonzetoezichthouders.Hetgaatdanbijvoorbeeldomonzesolvabiliteit,dewaardevanonsbezitinverhoudingtotdeleningenportefeuille(Loan-to-Value)endematewaarinweonzerentekunnenbetalen(InterestCoverageRatio).Compaenisfinancieelgezond.Wewillenonsvermogeninzettenvoordevolkshuisvesting,nuenindetoekomst.Wezorgeneruiteraardvoordatweaandenormenvanonzetoezichthoudersvoldoenenhanterendaarbovenopeeneigensignaleringsnorm.Dielaatstegeeftaanwaarweonsvermogenmaximaalinzettenentijdigbijkunnensturen.

Als Compaen een woning onder

handen neemt, zien we vaak

dat dit een impuls geeft aan

bewoners: de tuin wordt

aangepakt, de ramen wat

vaker gewassen, de stoep wat

vaker geveegd. Buren nemen

dat over…

Zo ontstaat een interessant

domino­effect. Daarover

gesproken: weet u nog van die

mus die in de Expohal in

Leeuwarden in 2005 liefst

38.000 dominosteentjes

voortijdig liet omvallen?

Page 22: Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht Helmond, juni 2017 Sinds de jaren zeventig,

ICR

SignaleringsnormCompaen

MinimalenormWSW

40 41

5 DOORREKENING

Opbasisvandestandper1januari2017hebbenwededoelstellingenzoalsverwoordinditondernemingsplandoorgerekend.Wehebbenonsdaarbijdevolgendevraaggesteld.ZouhetvoorCompaenfinancieelhaalbaarzijnalswe:• elkjaar50nieuwewoningenbouwen,dieeenhuur

onderdeeersteaftoppingsgrens(€592/maand)hebbenenenergieneutraalzijnen

• structureeldehurenmetmaximaaldeinflatieverhogenen

• elkjaarzo’n€1,75miljoeninvestereninverduurzamingvandebestaandewoningen,waarbijdehuurdersdiehetvoordeelvandeverduurzaminggenieteneendeelmeebetalenviahuurofservicekostenen

• onsregulieremeerjarenonderhoudsplangewoonuitvoerenenaanvullendelkjaar100woningenrollator-doorgankelijkmakenen

• elkjaar20woningenverkopenbijmutatieen• binnenonzemogelijkhedeninvestereninleefbaarheid?

De financiële uitgangspositie van Compaen is gezond. Het niveau van de bedrijfskosten van Compaen is laag, regionaal gezien hoort Compaen op dit punt bij de top. De onderhoudskosten zijn lager dan landelijk gemiddeld, waarbij de woningen van hoge kwaliteit zijn.

Wehebbenalsrandvoorwaardegestelddatwebijdezecombinatievanmaatregelenblijvendmoetenvoldoenaandefinanciëleratio'svanhetWSW.Ditomeenblijvendetoegangtotdekapitaalmarkttegaranderen.Vande5financiëleratio’sblijkendekasstroomratio’svoorCompaenhetmeestrelevant.Uitonzeberekeningenblijktdatderentedekkingsgraad(interestcoverageratioofICR11)debepalendegrensisaandeinvesteringsmogelijkhedenvanCompaen.Bijdedoorrekeninghebbenwe,medevanwegedelangetijdshorizonvanditplaneenveiligheidsmarge12opgenomentenopzichtevandeWSWratio's.

Opbasisvandedoorrekeningvanbovenstaandemaatregelenhebbenweeenrisicoanalyseuitgevoerd.Hetbasisscenariodaarvanisweergegeveninonderstaandetabel.WehebbennaalonzecalculatiesgeconcludeerddatuitvoeringvanonzedoelstellingeninditondernemingsplanfinancieelhaalbaarisvoorCompaen.InonderstaandegrafiekisheteffectvanditondernemingsplanophetverloopvandeICRweergegeven.

11 De ICR geeft aan in hoeverre Compaen in staat is om vanuit de exploitatie van het bestaande bezit de verschuldigde rente te betalen. Hierbij is als vertrekpunt gekozen voor een kasstroombenadering. De ICR wordt hierbij gedefinieerd als de operationele kasstroom exclusief rente / saldo rente lasten en rentebaten. Om financieel gezond te blijven moet de ICR voldoende zijn om rendement uit eigen vermogen te halen en moet er ruimte zijn om aflossingen van leningen te betalen.

12 Als signaleringsgrens om tegenvallers op te kunnen vangen wordt door het WSW een normwaarde van 1,4 gehanteerd. Een ICR lager dan 1,4 is voor WSW een signaal dat een corporatie bij een slecht weer scenario al snel niet meer aan haar renteverplichtingen kan voldoen en dan ook onvoldoende geldmiddelen beschikbaar heeft voor aflossingen. Indien deze norm niet wordt gehaald moet de ratio binnen een periode van vijf jaar weer boven dat niveau liggen. Compaen hanteert voor de doorrekening van dit ondernemingsplan een signaleringsnorm van 1,7.

0,5

0,7

0,9

1,1

1,3

1,5

1,7

1,9

2,1

2,3

2,5

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

EFFECT ONDERNEMINGSPLAN OP ICR

Page 23: Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht Helmond, juni 2017 Sinds de jaren zeventig,

DUURZAAMHEID

We doen dat wat mogelijk is voor ons aan de duurzaam­heid van onze woningen en menen ook dat MVO veel verder gaat dan dat. Daarom gaan we bewust met het milieu om en stimuleren bewoners daarin.

By using CyclusOffset rather than a non-recycled paper, the environmental impact was reduced by :

9 851 kg afval 2 361 kg CO2 23 607 km afgelegd met een gemiddelde EU wagen

240 075 liter water 30 401 kWh energie 16 005 kg hout

Bron : www.arjowigginsgraphic.nl

By using CyclusOffset rather than a non-recycled paper, the environmental impact was reduced by :

9 851 kg afval 2 361 kg CO2 23 607 km afgelegd met een gemiddelde EU wagen

240 075 liter water 30 401 kWh energie 16 005 kg hout

Bron : www.arjowigginsgraphic.nl

By using CyclusOffset rather than a non-recycled paper, the environmental impact was reduced by :

9 851 kg afval 2 361 kg CO2 23 607 km afgelegd met een gemiddelde EU wagen

240 075 liter water 30 401 kWh energie 16 005 kg hout

Bron : www.arjowigginsgraphic.nl

By using CyclusOffset rather than a non-recycled paper, the environmental impact was reduced by :

9 851 kg afval 2 361 kg CO2 23 607 km afgelegd met een gemiddelde EU wagen

240 075 liter water 30 401 kWh energie 16 005 kg hout

Bron : www.arjowigginsgraphic.nl

By using CyclusOffset rather than a non-recycled paper, the environmental impact was reduced by :

9 851 kg afval 2 361 kg CO2 23 607 km afgelegd met een gemiddelde EU wagen

240 075 liter water 30 401 kWh energie 16 005 kg hout

Bron : www.arjowigginsgraphic.nl

By using CyclusOffset rather than a non-recycled paper, the environmental impact was reduced by :

9 851 kg afval 2 361 kg CO2 23 607 km afgelegd met een gemiddelde EU wagen

240 075 liter water 30 401 kWh energie 16 005 kg hout

Bron : www.arjowigginsgraphic.nl

99kgafval

24kgCO2

236kmafgelegdmeteen

gemidddeldeEUwagen

2,4literwater

304kWhenergie

160kghout

DoorgebruiktemakenvanCyclusOffsetinplaatsvaneennietgerecycledpapier,werdhetmilieueffectverminderdmet:

Page 24: Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht Helmond, juni 2017 Sinds de jaren zeventig,

COLOFON

Tekst ondernemingsplanCompaenenLINKppo

Concept en vormgeving:BrandingTopics

Wilt u zelf ook iets doen voor de

huismus, dan vindt u op de site

van de stichting Witte Mus

(www.huismusbescherming.nl)

een gratis bouwtekening voor

een nestkast voor huismussen.

Plaats hem in een groene

achtertuin, zodat de jonge musjes

kunnen schuilen voor gevaar,

zoals eksters.

Page 25: Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht Helmond, juni 2017 Sinds de jaren zeventig,

Houtsestraat 69 | Mierlo-Hout (Helmond) | 0492 57 90 90 | [email protected] | www.compaen-wonen.nl