Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en...
Transcript of Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 ......HUISMUSTS Ondernemingsplan en...
HUISMUSTS
Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht
HUISMUSTS
Ondernemingsplan en portefeuillestrategie 2017-2027 Compaen in vogelvlucht
Helmond, juni 2017
Sinds de jaren zeventig, toen er nog 2 miljoen mussenpaartjes in ons land leefden, is dat aantal meer dan gehalveerd. Dat heeft alles te maken met de leefom geving van de huismus. Heggen zijn vervangen door vlechtschermen, gaatjes in huizen zijn ijverig gedicht en ons tafel laken met broodkruimels kloppen we ook niet meer buiten uit. Het laat ons zien hoe belangrijk een leefomgeving is en maakt van de mus een prachtige meta foor in dit verhaal.
INHOUD
KWALITEIT
Kwaliteit zit voor ons in de woning en de woon omgeving, maar even zo goed in het contact dat we met bewoners hebben, de snelheid waarmee we problemen oplossen en de aandacht die we voor bewoners hebben. Oprechte aandacht.
Samenvatting 4
Voorwoord 5
1 Inleiding 6
2 Kernthema'senontwikkelingen 8
2.1 Beschikbaarheid 8
2.2 Betaalbaarheid 8
2.3 Kwaliteit 10
2.4 Duurzaamheid 10
2.5 Toegankelijkheid 11
2.6 Leefbaarheid 13
3 Doelen 14
4 Middelenenrandvoorwaarden 38
5 Doorrekening 40
4 5
Compaenhuisvestruim3.450huishoudensinHelmondenMierlo.Wijvindendatgoedenprettigwoneneenbasis-voorzieningiswaariedereenrechtopheeft.Voormensenmeteenkleininkomenofdieeenkwetsbarepositieindesamenlevinghebbenisgoedenprettigwonennietaltijdeenvanzelfsprekendheid.Voordezemensenzettenwijonsalssocialeverhuurderdagelijksin.
Wemakenonszorgenoverdebeschikbaarheidvansocialehuurwoningenendebetaalbaarheiddaarvan.HoewelCompaendehurenalsindsjaarendaglaagweettehouden,zijndewoonlastenvooreendeelvanonzeklantensteedsmoeilijkeroptebrengen.Ookzienwedaterdeafgelopenjarenmaarbeperktsocialehuurwoningenzijnbijgebouwd.Zowelinonswerkgebiedalslandelijk.Ophetgebiedvanduurzaamheidligtereengroteopgave.Dewoningvoorraadmoetbijvoorbeeldin2050CO
2neutraalzijn.Datbetekentdatwemoetenblijveninvestereninduurzaamheid.Dezeinvesteringenmogenechterniettenkostegaanvandebetaalbaarheid.Hetisonzeplichtomhiermeeaandeslagtegaan,ookalmaaktdepolitiekonsditnieteenvoudig.Vanelketwaalfmaandenhuurdiewijontvangendragenweertweeafvanwegedeverhuurdersheffing.Dezebelasting
VOORWOORD
‘Voldoende goede betaalbare woningen voor onze klanten in een prettige buurt’
opsociaalhurenbeperktonzeinvesteringsruimte.GelukkigisCompaenfinancieelgoedgezond.Doorslimmekeuzestemakenophetgebiedvanbeschikbaarheid,betaalbaarheid,kwaliteit,duurzaamheid,toegankelijkheidenleefbaarheidkunnenweopeenfinancieelverantwoordewijzeonzehuidigeentoekomstigeklantenzogoedmogelijkhelpen.
Derichtingvanditondernemingsplanismedebepaalddoorbewoners,degemeentesHelmondenGeldrop-Mierloenanderesamenwerkingspartners.Methenhebbenwegesprokenovereerdergenoemdethema’senderolvanCompaenhierin.Wekijkenhierbijmetdekennisvannu10jaarvooruit.Ditbetekentookdatditplannietinbetongegotenis,maarindeloopvandetijdinsamenspraakmetonzebelanghoudersaangepastkanwordenaannieuweinzichten.Wijzienhetdanookalseenlevenddocumentenwevertalenhetplaninconcreteactiesenindividueleprestatiesvanmedewerkers.Zozeggenwewatwedoenendoenwewatwezeggen.Enhiermaguonsgerustopaanspreken.Joost Lobéedirecteur-bestuurder
Compaen heeft haar werk gebied
duidelijk omkaderd en ook niet
de ambitie om dit uit te breiden.
Uit Duits en Brits ring onderzoek
blijkt dat 91% van de terug
gemelde huis mussen binnen een
straal van 2 kilo meter van de
geboortegrond aan getroffen
wordt, en 6% op een afstand van
2 tot 7 kilometer. Daarmee is de
mus net zo sterk locatie
gebonden als Compaen.
HELMOND MIERLO
Onze missie:Voldoende goede
betaalbare woningen voor onze klanten
in een prettige buurt
We gaan voor tevreden klanten
INTEGER EN GELOOFWAARDIG - PROFESSIONEEL EN ZAKELIJK - KLANTGERICHT - SAMENWERKEND
We maken meer woningen toegankelijk
voor rollatorWe zorgen voor
passende woningen
We zorgen ook voor de leefomgeving
Prijs & kwaliteitzijn bij ons in balans
We hebben onze focus op wonen liggen
We bieden voldoendebetaalbare woningen aan
Wij zijn een sociale huisvester
in Helmond en Mierlo
We maken woningen groener, zonder ze duur te maken
6 7
dooropen,constructiefenresultaatgerichtsamentewerkenmetonzehuurdersenbelanghouders.
KERNWAARDENBijbovenstaandemissiehorenkernwaardendiealtijddebasiszijnvooronshandelen:• Integerengeloofwaardig• Professioneelenzakelijk• Klantgericht• Samenwerkend
DOELGROEPOnzedoelgroepbestaatuiteenaantalsegmenten.Compaeniserprimairvoorhuishoudensmeteeninkomentotdehuurtoeslaggrens.Daarnaasthebbenwetweesecundairedoelgroepen.Overigehuishoudensmeteenlaaginkomen,tussendehuurtoeslaggrensendezogenaamdeEC-grens€36.165,helpenwemetbetaalbarehuisvesting.Wezettenonsook,maaringeringeremate,invoorhuishoudensmeteen(laag)middeninkomentot€40.349dienietaltijdevengoedterechtkunneninde(erg)durehuurofineen
koopwoning.Dwarsdoordezeinkomensgroepenheenhebbenweeenandereprimairedoelgroep:kwetsbarehuishoudensdie(ook)omandereredenennietgoedineigenhuisvestingkunnenvoorzien.Dezewordenookwelbijzonderedoelgroepengenoemd.Ditiseenzeerdiversegroephuishoudensdiewedekomendejarenadequaatwillenhelpenbijhetbiedenvanhuisvesting.
OPBOUW EN LEESWIJZERHiernabeschrijvenweallereerstdebelangrijksteontwikke-lingenopkernthema’s.Inhoofdstuk3vertalenwedieinonzeondernemingsdoelenmetbijbehorendeoverwegingen.Inhoofdstuk4leestumeeroverdemiddelenwaarmeewedezedoelenwillenbereiken.Hoofdstuk5gaatinopdedoorrekeningvandedoelstellingen.Debedrageninditstukzijngebaseerdophetprijspeiljanuari2017tenzijandersvermeld.
Onzeportefeuillestrategieisintegraalinditondernemings-planverwerkt.Voorhetopstellenvanhetplanhebbenwegebruikgemaaktvandebeschikbarewoningmarktprognoseseneengrondigeanalysegemaaktvanonzehuidigewoning-voorraad.Daarnahebbenwesamenmetonzeklantenenbelanghouderszeskernthema’sbesproken:beschikbaarheid,betaalbaarheid,kwaliteit,duurzaamheid,toegankelijkheidenleefbaarheid.Opbasisdaarvankijkenwe10jaarvooruitenhebbenwehetplangetoetstopfinanciëlehaalbaarheid.Webeseffendat10jaareenhelelangeperiodeis,metnaardeverderetoekomststeedsgrotereonzekerheden.Wemonitorendevoortgangvanonsplandaaromviaregulierecyclialsbegrotingenprestatieafspraken.Indiennodigactualiserenwededoelstellingen.
MISSIECompaeniseenmaatschappelijkehuisvester.Wijrichtenonsophetduurzaamhuisvestenvanmensendievanwegehuninkomenofdoorandereomstandighedenmoeilijkzelfstandigpassendehuisvestingkunnenvinden.Datiswatonsdrijftendatisonsbestaansrecht.
1 INLEIDING
Dit is het ondernemingsplan van Compaen voor de periode 2017 tot 2027. We huisvesten op dit moment ruim 3450 huishoudens. Dit doen we in de gemeente Helmond in de wijken Brandevoort, Brouwhuis, Mierlo-Hout en Stiphout en in de gemeente Geldrop-Mierlo in de kern Mierlo.
Wijzorgendaarvoordoordebeschikbaarheidvanvoldoendesocialehuurwoningentegeneenpassendeprijsenkwaliteit.Specialeaandachtgaatvooronsuitnaarhuishoudensmeteeninkomenonderdehuurtoeslaggrensenbijzonderedoelgroepen.
Inhetkortisonzemissie:
Voldoende goede betaalbare woningen voor onze klanten in een prettige buurt.
Voldoendebetekentdatwepersaldowoningentoevoegenomgenoegwoningenbeschikbaartekunnenstellenineengroeiendemarkt.Goedbetekentdatwedebasiskwaliteitopvoldoendeniveauhouden,maarookdatweverduurzamenenonzeportefeuilleaanpassenaanveranderendewoon-behoefte.Betaalbaarheidvertalenweineengematigdhuurbeleid,maarookinonzebijdrageaanbetaalbarewoonlastendoorenergiezuinigewoningen.In een prettige buurtmaaktduidelijkdatwe,vanuitonzerol,werkenaanleefbaarheid.Endezemissiebereikenwenietalleen,maar
Lagemiddeninkomens
Overigelageinkomens
Inkomenstothuurtoeslag
€40.349
€36.165
€22.200-€30.150
DOELGROEPEN
Kwetsbaregroe
pen
8
BETAALBAARHEID
We zijn er primair voor huishoudens met een inkomen tot de huur toeslaggrens. Daarom bieden we woningen met een betaal bare huurprijs. Daarin mag u op ons rekenen.
2.1 BESCHIKBAARHEID Beschikbaarheiddraaitvanoudsheromdevraagofiedereeneendakbovenz’nhoofdheeft,indewoordenvanonzemissie:omvoldoendewoningenvooronzedoelgroep.Deprognoses1vooronswerkgebiedwijzenopeengroeivanhuishoudens,waaronderonzedoelgroep,zowelinHelmondalsinMierlo.Daarinzitookdelangjarigemeerjarenprognosevoormigratiein.De(extra)instroomvanstatushoudersisinonzeregiototnutoegoedopgevangenenweverwachtendatwetoekomstigeopgavenookkunnenopvangen.Wijhuisvestenmomenteelruim3.450huishoudens,maarvoorhetbeschikbaarstellenvanandersoortigvastgoed(zorg,middeldurehuur,maatschappelijkvastgoedetc.)hebbenwealscorporatieminderruimtegekregen.Ditkomtondermeernaarvorenindenieuwewoningwet.Ofdaaroponderdelen(politieke)veranderinginkomtisnogonzeker.
2 KERNTHEMA’S EN ONTWIKKELINGEN
In dit hoofdstuk stippen we kort de actuele ontwikkelingen rond belangrijke thema’s aan. Dit is een opmaat voor onze doelen in het volgende hoofdstuk. In de praktijk beïnvloeden en overlappen de thema’s elkaar. Ze zijn hier behulpzaam als kapstok voor onze omgevingsanalyse.
2.2 BETAALBAARHEIDDeeconomielijktzich(voorzichtig)positiefteontwikkelen.Indeprognosesstijgthetinkomenvanhuishoudensenkunnensteedsmeerhuishoudensineigenhuisvestingvoorzien.Debetaalbaarheidvanwonenstaatvoorsommigegroepenechtermeeronderdrukdanvooranderen.Gemiddeldbedraagtdehuurbegin2017bijonsbijna€523permaand(circa64%vandemaximalehuur).Hetisechternognieteenvoudigtebepalenennogmoeilijkertevoorspellenwelkehuishoudtypenvanwegehuninkomenenandereomstandighedenmoeilijkeenwoningkunnenbetalen.Hetismedeafhankelijkvaneenvastebaan,eventueeleigenvermogenofschulden,overheidsbeleid(huurtoeslag,hypotheekrenteaftrek)etc.Daarbijheefthetaantrekkenvandeeconomieookgevolgenvoordebetaalbaarheidvanhetaanbod,voorhuizenprijzenenmogelijkvoordefinancierings-mogelijkheden(hoogtehypotheekrente).Erwordteentoenemendetweedelingindemaatschappijverwacht,waarbijeengroeienddeelvandebevolkinglangjarigmetmoeitekanrondkomen.Betaalbarewoningenvooronzedoelgroepiseenbelangrijkeopgave.
1 Diverse bronnen, zoals Woonvisies Helmond en Geldrop-Mierlo, conceptrapportage STEC groep, benodigde kernvoorraad Peelregio, Rigo dd 14 november 2016.
10 11
minderdaneenC-labelhebben.Opditmomentzijncorporatiesopverschillendemanierenmetdezeopgaveaandeslag.Detechnischeontwikkelingenvolgenelkaarsnelop.Praktijkerva-ringenbiedeninteressanteaanknopingspunten.Duurzaamheidisdaarbijmeerdanalleenenergie.Milieu(materiaal(her-)gebruik,waterbeheer),gezondheid(geluid,lucht),genoemdetoekomstkwaliteitenandereaspectenzijnbepalendvoordeduurzaamheidvaneenwoning.TheNaturalStependeGPRzijndaarvooraansprekendeinstrumenten.Duurzaamheidgaatnaaronzeverwachtingeensteedsgrotererolspelen.
2.5 TOEGANKELIJKHEIDOoktoegankelijkheidistebeschouwenalseenonderdeelvankwaliteiteneengoedewoningvooronzedoelgroep,maarookhiergeldtdatwehetgraagapartbenoemen.Vanwegedevergrijzingendeextramuraliseringvanzorgvoordiversegroepen,voorzienweeentoenemendebehoefteaantoegankelijkheidvanwoningen.Eengoedeprognosehebbenwenognietvoorhandenenwewillenditpuntconcretiserenin2017en2018.Datneemtnietwegdatweopbasisvanlandelijkecijfersenmodellenmogenaannemendatdegrootstegroepoudereneenlichtefysiekebeperkingheeftenuitdevoetenkanmeteenrollatortoe-endoorgankelijkewoning3.Eendergelijkewoningisookgeschiktvoorhetmerendeelvandezorgdieaanhuisverleendwordt.Nieuw-bouwvoldoetstandaardaandezeeisen(bouwbesluit),detoegankelijkheidsopgaveligtindebestaandebouw.
3 Zie Piramidemodel, Platform31 (http://www.platform31.nl/publicaties/het-piramidemodel).
2.3 KWALITEITGoedewoningenvooronzedoelgroepvertaaltzichindejuistegebruikskwaliteit.Verschillendegebruikershebbenverschillendebehoeften,datgeldtookvoorwonen.Tegelij-kertijdzienwebijvoorbeelddatvrijwelallehuishoudens-ookkleine-graagovereentweedeslaapkamerenvoldoendebuitenruimtebeschikken2.Voldoendekwaliteitisvanbelangvooronzeklantenenvooronsalsvastgoedeigenaar.Voldoendekwaliteitdraagtbijaaneengezondemarktpositieenhetbeheersenvan(verhuur-)risico’s.Kwaliteithoeftnietdirectduurtezijn:doorsliminkopenensamenwerkenzijnuitgavenvoorinvesteringenenexploitatieteverlagen.Debouwwereldistraditioneel,maarookdaarstijgthetstandaarduitrustingsniveau,medeingegevendoorhetbouwbesluitenscherperopdrachtgeverschap.Eenkanttekeningbijtoenemendekwaliteittegenlagereprijs,isdateconomischegroeienhetaantrekkenvandebouwwaarschijnlijkprijsopdrijvendwerkt.Naastgebruikskwaliteit,isdetechnischeconditievanonzewoningenbelangrijkvoorverhuurbaarheidentoekomst-waarde.Ooktoezichthoudersengeldverstrekkerslettenintoenemendemateopdetechnischeconditievanvastgoed.Eenbredetrendisreductievanonderhoudskosten,zonderdeverhuurbaarheidoftoekomstwaardenegatieftebeïnvloeden.Datkanbijvoorbeelddoorslimmerinkopen,bewustermateriaalgebruikennieuwesamenwerkingenmetleveran-ciersenonderhoudspartners.
Eenheelanderaspectvankwaliteitisprijs-kwaliteit verhoudingvanaangebodenhuurwoningen.Dezekomtwaarschijnlijknogmeeronderdruktestaan.Hoegrootenwaardevolmageensocialehuurwoningzijn?Wijhebbenbijvoorbeeldruim750woningenmeteenWOZ-waardebovende€180.000.Enhoelatenweverschilinkwaliteittotuitdrukkingkomenindehuurprijs,binnendegrenzenvanbetaalbaarheidenregelge-ving(huurtoeslaggrenzen,passendtoewijzen,huursometc.)?
2.4 DUURZAAMHEIDDuurzaamheidiseenbelangrijkaspectvankwaliteitentegelijkookvanbetaalbaarheidindevormvanenergiezuinigewoningen.Vanwegedegroteinvloedensnelleontwikkelingenbeschouwenwijhetalseenapartthema.Nederlandheefteengroteduurzaamheidsopgave.WehebbenonsalscorporatieseerdergecommitteerdaandedoelstellingomallewoningengemiddeldoplabelBtekrijgen.Gegevendehuidigestandvanzaken,isdeverwachtingdatdecorporatie-sectoralsgeheelditin2023bereikt.CompaenisechtergoedopwegenheeftnugemiddeldeenC-labelmeteengeschatteenergie-indexvan1,53.Voor2050ishetlandelijkedoelnuomvolledigCO
2-neutraaltebouwenenteverhuren.HetactuelebeleidiseropgerichtdatNederlandin2050aardgaslooswoont.Misschienwordtdatnogweleerder.Wijverwachtenopditvlaknieuweentussenliggendedoelenenwaarschijnlijkookaanvullenderegelgeving.Terillustratie:binnenkortmogengeenkantorenmeervoornieuweverhuurwordenaangebodenalsze
2 Woonwensen van alleenstaanden, samenvatting onderzoeksrapport, BPD, december 2015.
DUURZAAMHEID IN 5 THEMA'S
THE NATURAL STEP
Duurzaamheidsprincipe 1
Nietmeerensnellerstoffenuitdeaardeinhetmilieubrengendandenatuurkanverwerken.
Duurzaamheidsprincipe 2
Nietmeerensnellerchemischestoffeninhetmilieubrengendandenatuurkanverwerken.
Duurzaamheidsprincipe 3
Denatuurnietsnellerafbrekendandetijddienodigisomteherstellen.
Duurzaamheidsprincipe 4
Geendingendoenwaardoorwemensenbeperkeninhetvervullenvanhunbasisbehoeften.
134 www.leefbaarometer.nl
2.6 LEEFBAARHEIDLeefbaarheidwasvoorheeneenbreedbegripwaaropcorporatiesallerleiactiviteitenontplooiden.Onzemogelijk-hedenzijninmiddelsingeperktenweverwachtendaarnietsnelveranderingin.Tochwillenwijonzerolgoedinvullen.
Overhetalgemeenisdeleefbaarheidinonswerkgebiedgoed,zoalsooknaarvorenkomtindelandelijkeLeefbaarometer4.DemogelijkeeffectenvanPassendToewijzenzijnnognietzichtbaar,maarwillenwewelgoedindegatenhouden.Ookhebbensteedsmeermensendiewijhuisvesteneenrugzakje.Voorheenwerdendezemenseneldersopgevangenenbegeleidt.Detrendisdathuisvestingenbegeleidingvandezegroepenintoenemendematethuiszalplaatsvinden.Dezekwetsbaredoelgroepiszeerdivers,netalshetberoepdatzijwaarschijnlijkoponsgaandoen.Hetisvangrootbelangommeerzichtopdeomvangensamenstellingvandezegroeptekrijgen.Persoonlijkeondersteuningvandezemensenkunnenwijslechtsvooreendeelverzorgen,nauweénresultaatgerichtesamenwerkingmetanderepartijenwordtsteedsbelangrijkeromdemensenenhunwoonomgevingtehelpen.Belangrijkepartnerszoalsgemeenten,politie,zorg-enwelzijnsorganisatiesstaanechteronderdruk.Dematewaarinanderepartijenindekomendeperiodebereidofinstaatzijntoteffectiefsamenwerken,isvooronseenonzekerefactor.
JaarlijksmaaktCompaenendecollegacorporatiesmetgemeentendeafspraakoverdehuisvestingvandebijzonderedoelgroepen.Opditmomentishetuitgangspuntom25%vandebeschikbarewoningvoorraadaandezedoelgroeptoetewijzen.DatbetekentvoorCompaeninHelmondeenaantalvancirca40eninMierlocirca15woningendiemetvoorrangwordenverhuurd.MomenteelbehandeltCompaencirca25gecompliceerdeoverlastzakenwaarbijsprakeisvanvervuildewoningen,aanpakverwardepersonentotaanhennepzaken.Watbetreftbuurtbemiddelingbetreftditeenjaarlijkseinzetvanmaximaal10zakeninHelmonden3-5zakeninMierlo.
TOEGANKELIJKHEID
De vergrijzing van Nederland gaat zorgen voor meer bewoners die ook zorg nodig hebben. Ook voor hen zorgen we voor voldoende fraaie toegankelijke woningen en appartementen. Vanzelfsprekend.
We roepen allemaal dat we
avonturiers en reizigers zijn,
maar in ons hart zijn we
allemaal een huismus. We willen
heel graag die vertrouwde vier
muren om ons heen. Een huis
waarin we ons volledig thuis
voelen in een omgeving die ons
past. In feite zijn we huismussen
op zoek naar een goed warm
nest van waaruit we onze
vleugels uit kunnen slaan.
5 benodigde kernvoorraad Peelregio, RIGO dd 14 november 20166 Op basis van conceptrapportage STEC groep.
Provincie
Provincie+
70%
70%-
RIGO scenario's
2.290
2.370 2.370
2.390
2.500
2.540
2.560
2.430
2.470
2.490
2.400
2.420
2.450
14 15
QuavraagontwikkelingvoorzienweeenlichtegroeiinHelmondenMierlo.VoorHelmondkunnenweonsbaserenophetmarktonderzoekvanRIGO5.DaarinkomtnaarvorendatdedoelgroepinHelmondtoeneemt.Naarratovanonsmarktaandeelzijndatervooronsvanbijna2.300in2015,naar2.400à2.500huishoudensin2025.In2030isdatnaarverwachtingnogietsverdertoegenomen:2.400à2.600(ziegrafiekhiernaast).Debandbreedteontstaatdoordeeconomischescenario’sdieinhetonderzoekwordengeschetst.DaarbijwordtuitgegaanvaneengelijkblijvendmarktaandeelvoorCompaen.VoorMierlozijndeeersteprognosesbekend6.Dielatenophoofdlijneneenzelfdebeeldzien.WehanterenopbasisvandehuidigeinzichtenalsuitgangspuntdatMierlogelijketredhoudtmetHelmond.Datbetekentvoorbeidekernensameneengroeivanintotaalcirca200huishoudensvoorCompaen.
Deinstroomvanstatushoudersisopbasisvanlangjarigegemiddeldesmeegenomenindeverschillendeprognoses.Wijziendezegroepgewoonalsnieuweklantenenkondenzeookdeafgelopenjarengoedhuisvesten.Metdevoorgenomengroei,dragenweonssteentjebijaanvoldoen-debeschikbaarheidvansocialehuurwoningeninonzeregio.
Alsdedrukopdewoningmarkt,bijvoorbeelddoorstatus-houders,verdertoeneemt,nemenweextramaatregelen.Daaromzullenwedebeschikbaarheiddekomendejarennauwkeurigblijvenmeten,samenmetanderebetrokkenen(gemeentesencollegawoningcorporaties).
3 DOELEN
We stellen ons een 9-tal doelen die we zo concreet en meetbaar mogelijk hebben uitgewerkt. We baseren ons op een analyse van marktontwikkelingen, van onze huidige portefeuille en onze eigen organisatie. Bij elk doel hebben we die als toelichting uitgewerkt. We proberen daarmee maximaal transparant te zijn.En als zich nieuwe ontwikkelingen voordoen kunnen we gericht kijken en in gesprek gaan over de mogelijke invloed daarvan op onze doelen.
Onzehuidigevastgoedportefeuillebestaathoofdzakelijkuitzelfstandigverhuurdewooneenheden:ruim3.450stuks,waarvannoggeen40vrijesector(huidigehuur>€711).Dezezelfstandigverhuurdewoningenvormenookbijnaonzeheleomzet:98%vande(netto)huurinkomsten.Buitendezewooneenhedenhebbenwenogdrieënhalfhonderdandereverhuureenheden,daaroververdermeer.
Deomvangvandeportefeuilleisvooronsgeendoelopzich.Onzeambitieisommeteenpassendeomvangtebeant-woordenaandesocialehuisvestingsopgaveinonswerk-gebied,insamenspelmetcollegacorporaties.
PrimairzienweinHelmondenMierloonzerolenopgave.Alser,bijvoorbeelddoorvraagontwikkelingen,aanleidingisomonsbrederinderegiointezetten,doenwedat.
doel 1WE ZIJN EEN SOCIALE HUISVESTER IN HELMOND EN MIERLO VAN BIJPASSENDE OMVANG
B We richten ons primair op Helmond en Mierlo, daar zien we onze rol en daar ligt onze opgave als sociale huisvester
B Onze portefeuille groeit naar zo’n 3.650 zelfstandige sociale huurwoningen in 2027, dat zijn er ongeveer 200 meer dan in 2017
B Om de benodigde beschikbaarheid van sociale huurwoningen in onze regio goed in beeld te houden, zullen we die de komende jaren scherp monitoren
] TOEKOMSTIGE WONINGBEHOEFTE HELMOND
COMPAEN
2.2002015 203020252020
2.250
2.300
2.350
2.400
2.450
2.500
2.550
2.600
16
Wehebbendevoorkeurvoorkleinschaligeprojectenmetoverzichtelijkerisico’s.Risico’skunnenbijvoorbeeldookwordenondervangendoorflexibele/aanpasbareplatte-gronden,waardoor‘zorgvastgoed’ookzondergroteingrepenisteverhurenalsreguliereappartementen.
Daarnaastrekenenweerdusopdatwemeermensenuitkwetsbaregroepeninregulierewoningenzullen(blijven)huisvesten.Hetbegeleidenvankwetsbaregroepenbeschouwenwenietalsonzekerntaak,maarwehebbenweleensignaleringsfunctieenwerkensamenmetinstantiesdiebegeleidingkunnenverzorgen.
NaastachtMOGobjectenhebbenwetweestuksbedrijfonroerendgoed(BOG)enbijna350parkeergarages/-plaatsen.BOGenparkeervoorzieningenrekenenweniet(ofnietmeer)totdekernvanonzeportefeuille.Tochzijnveelgaragesenparkeerplaatsenfysiekverbondenmetonzewoningen.Daarwillenweeigenaarvanblijven,zodatwerisico’skunnenbeheersenensamenhangkunnenbewaren.Weexploiterendieresterendegaragesenparkeerplaatsenalscommercieelvastgoedenstotenwaarmogelijkeendeelervanaf.
TOEGANKELIJKHEID
We worden allemaal ouder en willen of moeten daarbij steeds langer zelfstandig wonen. Dat vraagt wat van die woning. Dat begrijpt Compaen als geen ander. Dus we nemen letterlijk en figuurlijk drempels weg.
doel 2WE ZIJN VAN WONEN
B Onze focus ligt bij wonen en dat houden we vast B We bieden ook bewust, maar met mate
specifieke wooneenheden voor zorg B Dit zorgvastgoed dient redelijk te renderen,
tegen beheersbare risico’sB Indien daar aantoonbaar behoefte aan is,
realiseren we aanvullende wooneenheden voor beschermd wonen via bestaand of nieuw vastgoed
B We stoten een deel van ons andersoortig vastgoed af
] Werichtenonsopwonenvooronzedoelgroepen,zoalsookbeschrevenindeinleiding.Datisdeoorspronkelijkeroldiewealscorporatiehebbenendekerntaakdienuvooronsisweggelegd.
HetexploiterenvanzorgvastgoedmetMaatschappelijkOnroerendGoed(MOG)(zoalsHofvanBethanië:eenwoonzorgcomplexvoorouderenhuisvesting,metalgemeneruimtevooreenmedischcluster)doenwebewustenmetmate.Hetdraagtbijaangoedwoneninleefbarebuurtenvoorspecifiekedoelgroepen.
Prognosesvoorspecifiekedoelgroepenhebbenweopditmomentbeperktvoorhanden.Weverwachtenechterdatdebredeengevarieerdegroepkwetsbarehuishoudenszaltoenemeneneengroterberoepoponszaldoen.Datkanindevormvanregulierewoningen,maarookinander,aangepastvastgoed.Zorgvastgoedhoudenwedaarominportefeuillealsheteenaantoonbaremaatschappelijkebijdragelevert,anderepartijenhetnietzelfkunnenverzorgen,hetredelijkrendeertenderisico’svooronsaanvaardbaarzijn.Indieneraantoonbarebehoefteisaanméérwooneenhedenindecategoriebeschermdwonen,zijnwebereiddaarintevoorzien.Datdoenwegraag,maarwelaltijdopbasisvaneenonderbouwdebusinesscase.Wezoekennaaroplossingeninbestaandofnieuwvastgoed.
7 EC-grens € 36.165 8 Deze ontwikkeling is overigens sterker in
andere regio’s (o.a. grote steden) en is bovenal te herleiden tot problemen in de inkomenssfeer en minder tot lagere huurtoeslag of hogere huurprijzen. Bron: Betaalrisico's in de huur- en koopsector, 2002-2015, Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), 14 april 2016
9 Perspectieven voor het middensegment van de woningmarkt, Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), 2017.
<€414
€414-€592
€592-€635
€635-€711
>€711
64%
10%12%
2%
12%
18 19
rondkomen8.Ditvindenweonwenselijk.Hetleidtoverigensooktoteentoenamevanbetalingsrisico’s.Daarnaastiserhetonzekereoverheidsbeleidmetbetrekkingtotdehuurtoeslag,zoalsdebevriezingvandehuurtoeslaggrens.
Alswemeerdan200woningennettokunnentoevoegen,isdebeoogdeomvangvandeportefeuillebereiktenvoorzienwevanuitCompaeninvoldoendesocialehuurwoningen.Dankrijgenwedusspeelruimte.Diekunnenwebenutten,bijvoorbeeldomwoningenteverkopen(erggrote,dure,niet-duurzameen/ofmindertoegankelijkewoningen).
Eenalternatiefisomvoorsocialehuisvestingerggroteendurewoningen(niet-DAEB)inhetmiddensegmenttussen€700en€850teverhuren(flexibeleschil,niet-DAEB),zolangdatpastbinnenonzezogehetenvrijeruimtevanhetverlichteregimewaarweondervallen(5%huursom).RecentonderzoekvanhetPlanbureauvoordeLeefomgeving9noemtditeenmaatregeldiesamenmetandereingrepenkanhelpenomknelpuntenindewoningmarktaantepakken.Weinvesterenniet(meer)innieuwevrijesector
huur.Weblijvenweleenbeperktaanbodvrijesectorwoningenaanbiedenvoorlagemiddeninkomens,omdatrecentelandelijkeonderzoekenaangevendatdezegroephuishoudenssomsknelzitopdewoningmarkt.
Diverseonderzoekennaarwoonquotes,waaronderdievanhuishoudtypesvolgensNibud,latenziendatdewerkelijkebetaalbaarheidvanwonensterkkanverschillenpersegment.Omdatwebetaalbaarheidzobelangrijkvinden,zullenweonsdaarin2017verderinverdiepenendiekennisgebruikenomonsaanbodnogbeteropdevraagtelatenaansluiten.Daarbijzijnwegehoudenaanregelgeving,maarzullenwezoekennaarcreatieveoplossingen,zoalsbijvoor-beeldtijdelijkehuurcontracten.
doel 3WE BIEDEN WONINGEN MET EEN BETAALBARE HUURPRIJS
B Vanuit de woningmarktprognoses streven we naar een woningvoorraad in 2027 met de volgende prijssegmenten:
minimaal 10% heeft een prijs onder de kwaliteitskortingsgrens
minimaal 65% een prijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de 1e aftoppingsgrens
minimaal 15% een prijs tussen de 1e en 2e aftoppingsgrens
maximaal 10% heeft een prijs boven de 2e aftoppingsgrens
B Binnen de segmenten hanteren we streefhuren die gerelateerd zijn aan de kwaliteit van de woning. Op dit moment zijn de streefhuren tussen 60% en 70% van de maximale huur
B We verdiepen ons in 2017 verder in betaalbaarheid voor verschillende segmenten binnen onze doelgroep en zoeken naar creatieve mogelijkheden om die betaalbaarheid te (blijven) bieden
]Wezijnerprimairvoorhuishoudensmeteeninkomentotdehuurtoeslaggrens.Datdoenwedoor90%vanonzewoningenonderde2eaftoppingsgrenstehouden.Inonzehuidigewoningvoorraadisdit89%.
OokhuishoudensmeteeninkomentussendehuurtoeslagenEC-grens7zijnvooronseenrelevantedoelgroep.Wezettendaarnaastingeringemateinopdelagemiddeninkomenstotca.€40.000.Dezetweedoelgroepenbedienenwemetonsprijssegmentbovende2eaftoppingsgrens.
BovenstaandekeuzesbaserenweopdemarktprognosevoorHelmondenvanMierlo.VoorHelmondbeschikkenwealovergedetailleerdeprognoses.Allesegmentennemeninaantalhuishoudenstoe,maardeverhoudingentussensegmentenverandertvrijwelniet(2015,2025en2030zijnvrijwelgelijk).Datgeefthetbeeldopdepaginahiernaast.
Wezienookandereontwikkelingenzoalseentoenemendetweedelinginonzemaatschappijeneengroeienddeelvandeminimadievaaklangjarigmetmoeitekandeelnemenen
PROGNOSE BEHOEFTE PRIJSSEGMENTEN 2027
Alin2008zijnalonzewoningenvoorzienvaneenenergie-label.VanafdatmomentisCompaenconsequentaanhetwerkgegaanomdewoningvoorraadteverduurzamen.Opbasisvandevastgesteldeenergielabelsisdegemiddeldeenergie-indexvanCompaengedaaldvan1,60in2008naar1,41eind2016(rekenmethodiekvoor2015).HetbezitvanCompaenisdaarmeebovengemiddeld“groen”indecorporatiesector.Endaarzijnwetrotsop!
Indelandelijkedatabasewordenbestaandeenergielabelsvanvoor2015opbasisvandiverseaannamesomgerekendnaarde“nadervoorschrift”methode.IndezedatabasewordtvoorCompaeneenenergieindexvan1,72afgegevenoverdegehelevoorraad.HiermeescoortCompaennogaltijdbovengemiddeldgroenindecorporatiesector.In2016hebbenwegeziendatdeomrekeningvanoudnaarnieuwlabelergonnauwkeurigis.Wehebbendaarom200woningengeselecteerdenopbasisvanhetnadervoor-schriftbezocht.HiermeeiseenrepresentatiefbeeldgemaaktvanhetbezitvanCompaendatuitkomtopeengemiddeldeenergieindexvancirca1,53opbasisvanhetnadervoorschrift.OmgemiddeldlabelBtehalenin2020moetdegemiddeldeindexindekomendejarennogtenminste0,13omlaag.Wijachtendithaalbaar.
21
WE VERDUURZAMEN MET BEHOUD VAN BETAALBARE WOONLASTEN
B Alle sociale huurwoningen hebben in 2027 een Blabel (energieindex tussen 1,20 en 1,40) of beter
B Daarvan is tenminste 20% van onze sociale huurwoningen in 2027 energieneutraal, dat kan door nieuwbouw en renovatie van bestaande bouw
B Huurders plukken hier de vruchten van en betalen mee aan de investering. In ruil daarvoor bieden wij woonlastengarantie
B Als we woningen energetisch aanpakken, nemen we meteen ook andere verbeteringen mee
B En duurzaamheid is voor ons méér dan energie alleen: we dragen bij aan een beter milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde en maken dat vanaf 2017 inzichtelijk en meetbaar
B In 2018 formuleren wij onze CO2 doelstelling en bijbehorende aanpak
doel 4]
DUURZAAMHEID
Compaen kijkt vooruit naar een wereld van morgen. Dus zorgen we dat woningen een steeds beter energielabel krijgen, treffen we maatregelen voor CO2 reductie en aardgasloze woningen. Wij gaan deze uitdaging graag aan.
Nederlandaardgaslooszullen(ofmoeten)zijn.Uiteenbreedscalavanalternatieveenergiebronnen,zoalsbiogas,warmtenet(‘stadsverwarming’),grond-enluchtwarmte-pomp,windenergiedienenweeenlokaalpassendemixsamentestellen.
Huurdershebbenaantoonbarevoordelenbijonzeenergie-verbeteringenenbetalendaaraandusookmee.Bijnul-op-de-meterwoningenmakenwegebruikvandeEnergiePrestatieVergoeding(EPV)enbijeenvoudigereenergetischemaatregelenwerkenwemeteenverhogingvandehuurofanderevormenvanvergoeding.Wijbiedeninruildaarvoorwoonlastengarantie.Datbetekentinelkgevaleninhetkortdatdevergoedingdiewijvragenniethogerisdandeenergiebesparing.
Denadrukbijverduurzamingligtvooralsnogopenergie-besparingendaarvoorwordenhetenergielabelendeenergieindexalsindicatorengehanteerd.WeverwachtendatindenabijetoekomsthetverbruikinkgCO
2eenbelangrijke(re)rolgaatspelen.In2018formulerenweonzeplannenvoorCO2reductiemeteendoorkijktot2050.Webrengenhethuidigeverbruikvanonzeportefeuilleinbeeld,benoemenmeetbaredoelenenconcretemaatregelenomdietebereiken.
Duurzaamheidisvooronsmeerdanalleenenergie.Alswewoningenbouwenofenergetischverbeteren,nemenweookmeteenandereaspectenmee:• Milieu:verantwoordc.q.circulairmateriaalgebruik,
watere.d.• Gezondheid,zoalsgeluid,luchtkwaliteit,thermisch
comfort,lichtenvisueelcomfort• Gebruikskwaliteit,waarondertoegankelijkheid(rollator/
rolstoel),functionaliteit,technischekwaliteit,socialeveiligheid
• Toekomstwaarde:flexibiliteit,belevingswaarde
BovenstaandeaspectenzijngeïnspireerddoorGPR-gebouwenTheNaturalStep.Weselecterenin2017dezeofeenanderehandzamemethodeomonzeambitiesenprestatiesophetbredegebiedvanduurzaamheidinzichtelijktemaken.
Webouwenenrenoverenslimenprijsbewust.Doorsystematischtewerktegaanenbijvoorbeeldactiefgebruiktemakenvanleerervaringenvananderen,houdenweonsassortimentbijdetijd.
Dehuurprijsheeftgroteinvloedopdebetaalbaarheid,maarenergieisookeenfactorvanbelang.30%vanonzewoningenheeftopditmomenteenB-labelofbeter.Wijzorgendatookonzeanderesocialehuurwoningen(zeer)energiezuinigwordenenbiedenonzeklantendaarmeedegelegenheidomhunwoonlastenstructureellaagtehouden.Weinvesterengraaginenergiebesparendemaatregelen,omdatwezo–andersdanbijeenkortingopdehuur-lang-jarigvoordeelbiedenvoorhuidigeentoekomstigehuurders.Onzeinvesteringeninenergiebesparingzijngerichtoponzekernvoorraad:desocialehuurwoningendieweinportefeuillewillenhouden.
Energiezuinigewoningenzijntoekomstbestendig.Datmaaktheteengoedebeleggingvanonsmaatschappelijkkapitaal.Ookvanuiteconomischopzicht:hetrisicoprofielvanonzeportefeuilleverbeterterdoor.In2027hebbenalonzesocialehuurwoningeneenB-labelofbeter.Indetussentijdhalenweookdeafsprakenuithetconvenantenergiebesparingcorporatiesector(gemiddeldlabelBvoor2021)endragenweeensteentjebijaanhetinternationaleklimaatakkoord.
Weleggenonzedoelstellingvoor2027hogerdanbijvoor-beeldhetconvenant:eenB-labelisnumisschieneenheleaardigeprestatie,maarhetblijfteenspreekwoordelijkeautodieopdieselrijdt,ookalishetmisschien1op20.
Oplangeretermijnmoetenwenaarheleandereenergie-concepten,diehernieuwbareenergiebronnengebruiken.All-electric,gaslozewoningenzijndaarvaneenvoorbeeld,maarerzijnookanderemogelijkhedenennieuweontwik-kelingen.Hetbelangvanhernieuwbareenergieconceptenwerdonderstreeptopdenationaleklimaattopdieop26oktober2016werdgehouden,naaraanleidingvanhetinternationaleklimaatakkoordvanParijs.Deenergietransitiezienweinallesectorenvanonzemaatschappij,zoookbijwonen.
Wijzorgendateenaanzienlijkdeelvanonzeportefeuille,namelijktenminste20%,energieneutraalisin2027.Onderenergieneutraalverstaanwijdateenhuishaarwoning-gebondenenergieverbruikzelfopwekt.Datkandoorslimme,aardgaslozeenergievoorzieningeninhethuiszelf,inhetwoongebouw,ofindeomgeving.ErzijninmiddelsookinNederlanddiverseconcepteninnieuwbouwenbestaandebouwvoorhandenenweverwachtendatdeontwikkelingenzichsnelblijvenopvolgen.Wepinnenonsnietvastopéénconcept,maarzullenbehendigvandeontwikkelingengebruikmakenomtegenzolaagmogelijkeinvesteringengoedwerkende,zeerenergiezuinige,aardgaslozehuizenterealiseren.Nadeontdekkingvandegasbelisindejaren60vandevorigeeeuwheelNederlandaangeslotenopaardgas.Deverwachtingisdatruimvoor2050allewoningenin
22 23
De huismus is kieskeurig als
het op wonen aankomt.
De oriëntatie of windrichting,
hoogte, grootte, het nest
materiaal, de omgevingstempe
ratuur, habitat, afstand tot
voedsel, isolatiemogelijkheden
en meer van dergelijke zaken
moeten allemaal kloppen.
Het laat ons zien dat het bij
wonen niet alleen aankomt op
de woning, maar nadrukkelijk
ook op de omgeving.
24
BETAALBAARHEID
We zijn er voor iedereen met een bescheiden inkomen. In al onze plannen zorgen we voor voldoende goede en betaalbare sociale huur woningen. En dat doen we graag.
WE ZORGEN VOOR EEN ZO PASSEND MOGELIJKE PRIJS-KWALITEITVERHOUDING
B We stoten grote, dure ‘sociale’ huurwoningen af, indien we in staat zijn om ter compensatie voldoende sociale huurwoningen via nieuwbouw aan onze portefeuille toe te voegen
B Per saldo voegen we netto 20 à 30 woningen per jaar toe aan onze portefeuille. De aantallen in nieuwbouw en renovatie liggen hoger. Dit biedt een continue werkstroom en draagt bij aan de beoogde toename en transformatie van de portefeuille
B Onze nieuwbouw betreft sociale huurwoningen met een huur onder de 2e aftoppingsgrens
B De technische condities van onze bestaande woningen bedraagt ten minste score 3 volgens de NEN 2767. De conditiemeting voeren we in 2017 uit
B Kostenbewuste inkoop onderhoud: we blijven onder het branchegemiddelde (Aedes benchmark, met bovengenoemde kwaliteit)
doel 5] Wezijnervoorhuishoudensmeteenbescheideninkomen.Daarvoorbiedenwebetaalbarewoningenvangoedekwaliteitmetkortingaan.Daarbijpassengeenheledurewoningen,waaroponevenredigveelkortingmoetwordengegeven.
Opditmomentbeschikkenweovermarktwaardering,maarnietovermeergedetailleerdemarkttaxaties,waarmeewehieropkunnensturen.Gedetailleerdinzichtinmarktwaardeaandehandvantaxaties,isnietoveralbijnodig,maarwelbijdeafwegingvan(des-)investeringen:nieuwbouw,renovatieenverkoop.Daarvoorzullenweaanvullendetaxatieslatendoen.Webeginnenmetdeindicatorendiewealwelhebben:• ruim1.400woningenWOZvanaf€160.000,daarvan
750metWOZvanaf€180.000.• 1.300eengezinswoningengroterdan100m2,waarvan
800groterdan110m2,enruim250appartementengroterdan80m2(exclusief54maisonnettes).
• WWS-punten• (WOZ-)waardeperm2Dezeindicatorenzijngeenvanalledoorslaggevend,maarduidenwelopeenaanzienlijkdeel‘tedure’woningenvoorsocialeverhuurinonzehuidigeportefeuille.In2018besluitenweoferaanvullendemarkttaxatienodigisbijdeuitvoeringvanhetbeleid.
26 27
DegemiddeldeonderhoudskostenperwoningzijnbijCompaenlagerdanhetbranchegemiddelde(€1.76310),maarwezienhetalseenuitdagingomdieverderteverlagen.Datkandooronderhoudsmaatregelennogslimmeruitte(laten)voeren,tecombinerenetc.Westellenonsmetdezeportefeuillestrategietotdoelomdekostenvanonderhoud-hetdagelijks,mutatieenplanmatigonderhoudsamen-telatendalenenonderhetsector-gemiddeldeteblijven.
Eennieuwefactorwordtgevormddoordeinvesteringeninduurzaamheiddiegepaardgaanmetmeerennieuweinstallatietechniek.Datkanleidentotmeeronderhouds-uitgavenaaninstallaties.Wezullenditmonitorenenkijkenwatditvoorbovenstaandedoelstellingbetekent.
Woningendieopeenmarkthuur(ver)bovendecirca€900getaxeerdworden,kunnenwijnietmeteenredelijkekortinginhetsocialesegmentverhuren.Danisdeprijs-kwaliteit-verhoudingteveruitbalansenschietenweonsdoelalssocialehuisvestervoorbij.Dekortingdiedezeindividuelebewonerszoudenkrijgen,isnietuitteleggenaanderestvanonzeklanten.Wevoorzienooktoenemenderisico’sindeexploitatievan‘dure’woningendoorwoningcorporaties:dekansdatvanuitoverheidswegenieuwemaatregelenwordengetroffendiemetnameinvloedhebbenopdeexploitatievan‘dure’woningenachtenwereëel.Tegenoverdezetoenemenderisico’szoueenbovengemiddeldrende-mentmoetenstaan,maardatisdoorhuurkortingvooronsnietmogelijk.Vandergelijke‘dure’envooronsintoenemen-dematerisicovollewoningenwillenweoppassendewijzeafscheidnemen.Wezetteninopdeverkoopvanmetnamegrotesocialehuurwoningen.Hetzijndoorgaansookkansrijkeproductenvoorverkoopofgeliberaliseerdeverhuur.
Voorwaardeisweldatweaandeanderekantvoldoendesocialewoningenaanonzeportefeuillekunnentoevoegenominvullingtegevenaandebehoefteaansocialehuur-woningen(zieonzeeerstedoelstelling).
Sloopenvervangendenieuwbouwomeendeelvande(te)dureportefeuilletekunnentransformerenzienwegeletopdekwaliteitvanonzewoningenendesamenstellingvanonzewijkennietalseenkansrijkalternatief.Hetisinhetalgemeenverspillingvangoedewoonruimte,weinigduurzaamenzeerkostbaar.Onzemogelijkhedenomdeprijs-kwaliteitverhoudingteverbeterenzijndusbeperkt.Datbetekentdatwe(aanzienlijke)afwijkingenzullenmoetenaccepteren.
Ookbijwoningverbeteringenmoetenwerekeninghoudenmetdeportemonneevanonzeklant.Datbetekentzoalsgezegddatweslimenprijsbewustrenoveren.Wezullendegrensvanwatwevooreenredelijkeprijskunnendoenzoveelmogelijkopzoeken,omonzeklantenbinnenhetsocialesegmentvangoedeénpassendekwaliteitteblijvenvoorzien.
Detechnischeconditievanonzewoningengaanwein2017meten.Voorhetonderhoudgaanwevervolgenssturenopeenscore3ofbetervolgensdeNEN2767.Eenconditiescorevan3isnaardemaatstafvandemeestevastgoedportefeuille-houdersengebruikersvoldoende.Eenscore3betekentdateenwoningzondergroteherstelwerkzaamhedenlangjarigkanwordengeëxploiteerd.
De Vogelbescherming heeft oog
voor de bijzondere vogels als de
grauwe gors, de krekelzanger en
de rosse franjepoot. Maar het
heeft ook de huismus op de rode
lijst geplaatst. Zo heeft Compaen
oog voor bijzondere doelgroepen
op zoek naar een veilig huis,
zonder dat het de bewoners van
Helmond en Mierlo uit het oog
verliest. We dienen vogels van
diverse pluimage.
10 Waarvan € 1.230 planmatig, € 324 dagelijks en € 209 mutatie. Bron: Website Aedes/ Feiten & cijfers, 3 juni 2016.
Opditmomenthebbenweruim250appartementengroterdan80m2(exclusief54maisonnettes)enruim800eengezins-woningenvanmeerdan110m2.Datisintotaalzo’n30%vanonzewoningen.Dataandeelgaanweterugbrengendoormiddelgrotewoningentoetevoegenenmetnamedezegrotewoningenteverkopen.Deverkoopomvangen-snelheidhangtafvanonsnieuwbouwtempo.
Bijde1edoelstellingconcludeerdenwedaterin2027waarschijnlijkbehoefteisaancirca200extrawoningenvanCompaen.DemarktprognosevoorHelmondlaatziendatdiebehoeftenaarverwachtingalsvolgtissamengesteld:70tot140grondgebondenwoningenen60tot70extraappartementen.OpbasisvandevoorlopigegegevensoverMierlogaanwedaaruitvaneenvergelijkbaarbeeld.Indiendedefinitievecijfersdaartoeaanleidinggeven,sturenwebij.Wijvoegenopbasisvandezebandbreedteswoningentoeindeverhoudingvancirca2/3grondgebondenwoningenen1/3appartementen.Metgrondgebondenwoningenkunnenweeenbrederedoelgroepbedienendanmetappartementen.Dezegevenmededaardoorminderrisico’sindeexploitatie.Ofvanuithetperspectiefvanduurzaam-heid:eengezinswoningenbiedendoorgaansmeergebruiks-kwaliteitentoekomstwaardedanappartementen.
29
WE BIEDEN PASSENDE KWALITEIT
B We zetten de komende tien jaar in op een daling van grote eengezinswoningen en appartementen in onze voorraad
B Het aandeel middelgrote eengezinswoningen en appartementen met lift, met tenminste 2 slaapkamers stijgt
B De bovenstaande ontwikkelingen zijn afhankelijk van nieuwbouw en verkooptempo
B 2/3 van de woningen die we toevoegen zijn grondgebonden, 1/3 appartementen
doel 6]
BESCHIKBAARHEID
We willen er voor zorgen dat in onze regio voldoende woningen beschikbaar zijn.Met meer inzicht in de woonwensen van onze klant willen we hierop een passend antwoord geven. Dat is écht een missie.
• Middelgrote appartementen Appartementenvan60tot80m2metlifteneengroteen
kleineslaapkamereneenprettigbalkonwaaropjemetvierpersonenkanzitten(vanafcirca6m2).
• Levensloopbestendige woning Eenbekendconceptmaarineenmodernjasje:een
grondgebondenwoningvan60tot70m2meteengroteeneenkleineslaapkamereneenterraswaarjemetvierpersonenkanzitten(quaplattegrondeensoortapparte-mentzoalshierbovenmaardangrondgebonden).
Vooralledriedevoorkeurstypesgeldtdatzezeerenergie-zuinigzijn,vanhernieuwbareenergiebronnenwordenvoorzienendatzerollatortoe-endoorgankelijk(2sterren)zijn.
Wehebbennaastbijzondergrotewoningenookzo’n160kleinewoningenonderde60m2.Eendeeldaarvankunnenwezondergroterisico’sdoorexploiteren,ofzijn(zeer)geschiktomteherbestemmenvoorbijzonderedoelgroepen.Eendeelvandebijzonderedoelgroepenhebbenbaatbijeenkleine,overzichtelijkeengoedkopewoning.Dezegroepenbedienenwegraagenzoveelmogelijkmetbestaandebouw(zieookdoel8).Vooreenanderdeelvandezekleinewoningenzienweechterwelrisico’s,ofgoedealternatievenmetdebetreffendelocatie(s).
Kleinewoningenoftijdelijkewoningenbouwenwenietnieuw.Experimenterenmetkleinewoningenoverwegenweopkleineschaaleninbestaandegebouwen(transformeren/herbestem-men).Webeantwoordendevraagvanregulierehuishoudensmeteen(zeer)laaginkomenmetdehuurprijssegmentenzoalswediebijdoel3hebbenbenoemd.
DemarktprognosevoorHelmondbevatookveelgegevensoverleeftijdsgroepenenhuishoudgrootte,alleengeeninformatieophetniveauvanCompaen.Degegevensmakenwelduidelijkdatde doelgroep in huur in Helmondvoorbijna80%uiteen-entweepersoonshuishoudensbestaat.Ineengezinswoningenliggendeverhoudingenandersdanbijappartementen:vandedoelgroepdieeeneengezinswoninghuurtis28%eengezin,bij
appartementenisdat10%.Deverwachtingisdathetaandeelgezinneninappartementenin2027ongeveergelijkblijft(10%)endathetaandeelvandezegroepineengezinswoningendaaltnaarongeveereenkwart.Nadereanalysevandezedataendecombinatiemetonderzoeknaarbetaalbaarheidenwoonwensen,zalonsin2017meerstuurinformatieopleveren.
Zoismeerinzichtindewoonwensenvan1-en2-persoonshuis-houdensvanbelangomdaaropeenpassendantwoordtegeven.Hetaantalenaandeelkleinehuishoudensneemtimmerstoe(inHelmondmet1.500tot2.000huishoudensuitdedoelgroepindehuur)endegroepis(zeer)divers.Defiguurhiernaastillustreertdetoenameéndediversiteitvankleinehuishoudens.Opbasisvanonzehuidigeinzichtenfocussenweopdriewoningtypesdiewebetaalbaarkunnenverhurenaaneenbredesocialedoelgroep:
• Middelgrote eengezinswoningen Ditzijngrondgebondenwoningenvan80tot100m2met
tweeofdrieslaapkamerseneenprettige,maarnietaltegrotetuin.Inhetgevalvantweeslaapkamerszorgenwedatdewoningeenvoudiguittebreidenisnaardrieslaapkamers(denkaanvastetrapnaareenzolderdievrijeenvoudigtotslaapkameristeverbouwen).
<23jaar
23-45jaar
45-65jaar
65-75jar
>75jaar
30 31
WOONSITUATIE EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS
HELMOND, DOELGROEP, ALLE HUUR (NIET SPECIFIEK COMPAEN)
-1.000
1.000
3.000
5.000
7.000
9.000
11.000
2015 2025
eenpersoons tweepersoons
2030 2015 2025 2030
Alserbehoefteisaanzwaardereaanpassingeninwoningen,danwerkenwedaaraanmee,maarhetinitiatiefdaarvoorlatenweaandeklant.Deklant(ofdegemeente)draagtzelfzorgvoorbekostigingvandeze(maatwerk)ingrepen.Daarnaastdragenwemetonszorgvastgoedbijaandehuisvestingvangroepenmeteenspecifiekofzwaarderzorgzwaartepakket.
Alsgevolgvandevergrijzingneemtdetotalevraagnaargeschiktehuurwoningenvoormensenmeteenmobiliteits-beperkingnaarverwachtingtoe.Ookvanuitandere(zorg-)doelgroepenverwachtenweeendergelijkebehoefte.Webeschikkenopditmomentoverprognoses,zoalsdievanhetLorentzgenootschap.Dieduidenopvoldoendegeschiktewoningen.Degrootstegroepheeftnaarverwachtingeenlichtefysiekebeperkingenkanmetslimmemaatregelengoedthuisuitdevoetenenzorgontvangen.Hetpiramide-modeldatSEV(nuPlatform31)inopdrachtvanAedes/Actizheeftgemaakt,maaktditsnelduidelijk.
Onzenieuwbouwzalvoldoenaandeeisendiegesteldwordenaanrollatortoe-endoorgankelijkewoningen(tweesterren).Deresterendeopgavezalinbestaandebouwgerealiseerdworden.Hetgaatveelalombeperkteinvesteringen,zoalshetplaatsenvanschegstukken(schansje)opgalerijen,hetverlagenvandrempels,ofhetverbredenvantoegangs-paden.Maatregelenomcomplexenrollatortoegankelijktemaken,zullenwezoveelmogelijkrichtenopcomplexenmeteenvergrijsdebewonerssamenstelling.Wevoerendewerkzaamhedenzoveelalsmogelijkuitincombinatiemetgeplandonderhoud.Zohoudenwedekostenlaag.Wegaandaarbijuitvancirca100woningenperjaar.
32 33
WE MAKEN NOG EENS 1.000 WONINGEN ROLLATOR TOE- EN DOORGANKELIJK
B Onze recente nieuwbouw is rollator toegankelijk. We maken nog eens 100 bestaande woningen per jaar rollator toe en doorgankelijk
B Zwaardere aanpassingen werken we aan mee, maar zijn op initiatief en voor rekening van de klant of gemeente (WMO)
B Met ons zorgvastgoed dragen we bij aan de huisvesting van groepen met een specifiek cq. zwaarder zorgzwaartepakket
doel 7]
Beperkingen/mobiliteitC
Woonkeurrolstoel^^^***
^^**
*
^
0
Woonkeurrollator
Nultredenmeergezinswoningen
Geschikteeengezinswoningen
Nietgeschiktewoningen
Beperkingen/mobiliteitB
Beperkingen/mobiliteitA
Behoefteaangeschikt/mobiliteit1
Geenbehoefte/mobiliteit0
PIRAMIDEMODEL
Huismussen kunnen niet
nestelen in de nestkastjes
zoals we die in de winkel vinden.
Het ronde gat in deze kastjes is
simpelweg te klein. Dat moet
bijna vier centimeter zijn voor
een huismus. Ook Compaen heeft
oog voor de toegang van de
woning. Nu steeds meer mensen
zijn aangewezen op een rollator,
rolstoel of scootmobiel, zorgen
we dat de toegankelijkheid van
woningen steeds optimaal blijft.
Weproberenzosnelmogelijkbetalingsproblementesignalerenenergertevoorkomen.Datdoenwebijvoor-beelddooreenproactiefhuurincassobeleid,meteenpersoonlijkeaanpakengerichtopschuldhulpverleningalsdataandeordeis.
Wehebbennaasteenmaatschappelijketaakookeenzakelijkbelangbijgoedeleefbaarheid.Daarzijnwegewoontransparantover.Ookdatisvooronseenredenomonsintezettenvoorleefbaarheid.
Wezijnvanoudshereenoverzichtelijkbedrijfmetkortelijntjesenwekennenonzeklanten.Datkoesterenwe.Doorgoedvoelingtehoudenmetonzeklanten,horenwesneloferleefbaarheidsproblemenzijn.Westemmenafmetonzehuurdersorganisatiesentreffenvanuitonzerolmaatregelenen/ofgevenaananderepartijensignalendoor.Waarnodigsprekenwebetrokkenenactiefaanophunrolenverant-woordelijkhedentenaanzienvanleefbaarheid.
Onzedienstverleningisnietalleenkostenbewustingericht,maarzekerookoptevredenklanten(zieookdoel9).Daarbijhoudenweookruimtevoorpersoonlijkcontactenaandacht,zekervoorkwetsbaregroepen.Wezijnbereikbaarviainternetentelefoon,maarerisookgelegenheidvoorpersoonlijkeontmoeting(click,callénface).Weonderhoudencontactenmetdewijkraden,elkjaarvoerenweeenreekskeukentafel-gesprekkenmetonzeklanten.
Wedragenpreventiefbijaanleefbaarheiddoordeleefbaar-heidincomplexenenbuurtentemonitorenenindiennoodzakelijktreffenweactiefmaatregelenbijvoorbeeldbinnendemogelijkhedenvanonzewoningtoewijzing.
34
WE DRAGEN BIJ AAN LEEFBAAR-HEID VANUIT ONZE ROL EN SAMEN MET ANDEREN
B We voorzien steeds meer bewoners met rugzakje. Wij helpen kwetsbaren vanuit ons werkterrein en signaleren voor/werken samen met andere partijen
B We voeren een proactief huurincassobeleid met persoonlijke aanpak en gericht op schuldhulpverlening
B We zetten ons actief in om de leefbaarheid in onze wijken goed te houden. Onze leefbaarheidsinspanningen zijn echter door de wetgever beperkt (ca € 125 per jaar per woning) en primair een taak van de gemeente geworden, maar we doen wat we kunnen vanuit maatschappelijk en economisch belang
doel 8]
LEEFBAARHEID
Compaen kijkt verder dan de voordeur. Wooncomfort wordt immers zeker niet alleen bepaald door de woning, maar ook door de woonomgeving. Daarom kijken we altijd verder.
37
WE BEHOUDEN EEN HOGE KLANTTEVREDENHEID
B Onze klanttevredenheidscore is tenminste 7,8B Actief betrekken en ondersteunen huurders
organisaties
doel 9]
Huurdersgevennuaandatzetevredenzijnoverons.Indelaatsteklanttevredenheidsmeting(AedesBenchmark)scoordenweeen7,8.Daarzijnwetrotsopendatwillenwegraagzohouden.
Ditdoenwebijvoorbeelddoormetonzeproducten–onsvastgoed–zogoedmogelijkaantesluitenopdebehoefte.Bestaandeklantengaanweookmeerattentmakenoponzevrijkomende(nieuwe)woningen,diemisschienbeteraansluitenbijhunactueleoftoekomstigewoningbehoefte.Wegaandaargraagoveringesprekenkijkendansamennaarmogelijkeinvullingvandiewoonbehoefte,eventueledrempelsdiewedaarbijkunnenwegnemen,wensenwaaropwekunneninspelen.
Dietevredenheidhoudenweóókvastdooronzedienst-verlening(services)waarbijwedichtbijdeklantblijvenstaan.Daarnaastbetrekkenwehuurdersorganisatiesactiefenvroegtijdigbijbeleid.Weondersteunenzedaarbij,zodatzetoegerustzijnomdeveelheidaanvraagstukkenaantekunnen.Onzetoeleveranciersenpartners(waaronderaannemers)sporenweaanomklantgerichttewerkenenverdertekijkendandespreekwoordelijkeneuslangis.Wemakendaarvoorookafsprakenoverklanttevredenheidensignaleringsfunctie.Ditiseenwin-win-winsituatiemetalsprimairdoelborgingvanklanttevredenheideneerder-genoemdeleefbaarheid.Bijvangstisminderadministratievelasteneneenlangjarigegoedesamenwerkingmetleveran-ciers(ketensamenwerking).
KWALITEIT
Voor tevreden bewoners moet je een juiste mix vinden van kwaliteit en betaalbaarheid, duurzaamheid en comfort, woning en woonomgeving. We zoeken en vinden die mix. Voor iedere klant. Met plezier.
38 39
ORGANISATIECompaenheeftzichontwikkeldalseenorganisatiedievanaanpakkenhoudt.Vanuitprofessionelekennisenkunde,maarookmetgezondboerenverstandenpersoonlijkebetrokkenheid,staanwedichtbijonzeklanten.Onzeorganisatieisoverzichtelijkencompact.Onzebedrijfslastenliggendanooklagerdanhetlandelijkgemiddelde.Datwillenwezohouden.Tegelijkertijdstellenweonsnuwelgrotedoelen.Wekomenvaneenfasemethoofdzakelijkeenbeheeropgaveineenfasewaarinweflinkinvesteren.Hetsuccesvanonzeorganisatiewordtbepaalddooronzemedewerkers.Kennis,kundeeneigenaarschapzijndaarvoorbelangrijk.Wehebbendejuistecompetentiesencapaciteitnodig.Diezullenwegedeeltelijkzelfontwikkelen,deelsinhuren,maarvooralookmetenbijonzesamenwer-kingspartnersorganiseren.
4 MIDDELEN EN RANDVOORWAARDEN
SAMENWERKING EN PARTICIPATIEWezulleneffectiefenefficiëntwerkendoorsamentewerkenmetgoedepartners.Bijvoorbeelddoorsliminkopenvannieuwbouw,renovatieenonderhoud(bijvoorbeelddoorfunctioneleaanbestedingmetzogenaamdedesign-build-maintainconstructie),doorgerichtsamenwerkenmetcollegacorporatiesinonzeregioensoortgelijkcorporatieseldersinhetland(deskundigheidenspecialistenuitwisse-len,gezamenlijkoptrekken,beschikbareinstrumententoepassenetc.).Samenwerkenwillenweookmetonzebelanghouders.Ditondernemingsplanismedetotstandgekomendoordialoogmethuurdersverenigingen,gemeenten,zorg-enwelzijnsinstellingenencollegacorporaties.Weorganiserenjaarlijksdezebrededialoog,voorafgaandaandeformeleparticipatiemomentenvoorhetbodendeprestatieafspraken.Wevindenzoweldetussentijdsealsformeleparticipatie-momentenmetbelanghoudersvanbelang.Ookopprojectniveauzullenwevroegtijdighuidigeenpotentieleklantenenanderebelanghebbendenbetrekken,metalsdoeleenmaximalemaatschappelijkebijdrage.Onzehuurdersbelangenverenigingenspelenhierbijeenbelangrijkerolenwijsteunenhenhierbijactief.Wezijnonservan
bewustdatparticipatieooktijdengeldkost.Wezullenookdaaropsturen.
Vooronsiskenmerkendaandegoedesamenwerking:vertrouwen,respect,eengezondzakelijkehouding,resultaatgerichtheidenwederkerigheid.Ditzijnvooronsmeerdanmooiewoorden,hiermaguonsopaanspreken.
FINANCIËLE CONTINUÏTEITOmonzedoelstellingentebereiken,isfinanciëlecontinuïteiteenhardevoorwaarde.Diemetenweondermeeraandehandvandenormenvanonzetoezichthouders.Hetgaatdanbijvoorbeeldomonzesolvabiliteit,dewaardevanonsbezitinverhoudingtotdeleningenportefeuille(Loan-to-Value)endematewaarinweonzerentekunnenbetalen(InterestCoverageRatio).Compaenisfinancieelgezond.Wewillenonsvermogeninzettenvoordevolkshuisvesting,nuenindetoekomst.Wezorgeneruiteraardvoordatweaandenormenvanonzetoezichthoudersvoldoenenhanterendaarbovenopeeneigensignaleringsnorm.Dielaatstegeeftaanwaarweonsvermogenmaximaalinzettenentijdigbijkunnensturen.
Als Compaen een woning onder
handen neemt, zien we vaak
dat dit een impuls geeft aan
bewoners: de tuin wordt
aangepakt, de ramen wat
vaker gewassen, de stoep wat
vaker geveegd. Buren nemen
dat over…
Zo ontstaat een interessant
dominoeffect. Daarover
gesproken: weet u nog van die
mus die in de Expohal in
Leeuwarden in 2005 liefst
38.000 dominosteentjes
voortijdig liet omvallen?
ICR
SignaleringsnormCompaen
MinimalenormWSW
40 41
5 DOORREKENING
Opbasisvandestandper1januari2017hebbenwededoelstellingenzoalsverwoordinditondernemingsplandoorgerekend.Wehebbenonsdaarbijdevolgendevraaggesteld.ZouhetvoorCompaenfinancieelhaalbaarzijnalswe:• elkjaar50nieuwewoningenbouwen,dieeenhuur
onderdeeersteaftoppingsgrens(€592/maand)hebbenenenergieneutraalzijnen
• structureeldehurenmetmaximaaldeinflatieverhogenen
• elkjaarzo’n€1,75miljoeninvestereninverduurzamingvandebestaandewoningen,waarbijdehuurdersdiehetvoordeelvandeverduurzaminggenieteneendeelmeebetalenviahuurofservicekostenen
• onsregulieremeerjarenonderhoudsplangewoonuitvoerenenaanvullendelkjaar100woningenrollator-doorgankelijkmakenen
• elkjaar20woningenverkopenbijmutatieen• binnenonzemogelijkhedeninvestereninleefbaarheid?
De financiële uitgangspositie van Compaen is gezond. Het niveau van de bedrijfskosten van Compaen is laag, regionaal gezien hoort Compaen op dit punt bij de top. De onderhoudskosten zijn lager dan landelijk gemiddeld, waarbij de woningen van hoge kwaliteit zijn.
Wehebbenalsrandvoorwaardegestelddatwebijdezecombinatievanmaatregelenblijvendmoetenvoldoenaandefinanciëleratio'svanhetWSW.Ditomeenblijvendetoegangtotdekapitaalmarkttegaranderen.Vande5financiëleratio’sblijkendekasstroomratio’svoorCompaenhetmeestrelevant.Uitonzeberekeningenblijktdatderentedekkingsgraad(interestcoverageratioofICR11)debepalendegrensisaandeinvesteringsmogelijkhedenvanCompaen.Bijdedoorrekeninghebbenwe,medevanwegedelangetijdshorizonvanditplaneenveiligheidsmarge12opgenomentenopzichtevandeWSWratio's.
Opbasisvandedoorrekeningvanbovenstaandemaatregelenhebbenweeenrisicoanalyseuitgevoerd.Hetbasisscenariodaarvanisweergegeveninonderstaandetabel.WehebbennaalonzecalculatiesgeconcludeerddatuitvoeringvanonzedoelstellingeninditondernemingsplanfinancieelhaalbaarisvoorCompaen.InonderstaandegrafiekisheteffectvanditondernemingsplanophetverloopvandeICRweergegeven.
11 De ICR geeft aan in hoeverre Compaen in staat is om vanuit de exploitatie van het bestaande bezit de verschuldigde rente te betalen. Hierbij is als vertrekpunt gekozen voor een kasstroombenadering. De ICR wordt hierbij gedefinieerd als de operationele kasstroom exclusief rente / saldo rente lasten en rentebaten. Om financieel gezond te blijven moet de ICR voldoende zijn om rendement uit eigen vermogen te halen en moet er ruimte zijn om aflossingen van leningen te betalen.
12 Als signaleringsgrens om tegenvallers op te kunnen vangen wordt door het WSW een normwaarde van 1,4 gehanteerd. Een ICR lager dan 1,4 is voor WSW een signaal dat een corporatie bij een slecht weer scenario al snel niet meer aan haar renteverplichtingen kan voldoen en dan ook onvoldoende geldmiddelen beschikbaar heeft voor aflossingen. Indien deze norm niet wordt gehaald moet de ratio binnen een periode van vijf jaar weer boven dat niveau liggen. Compaen hanteert voor de doorrekening van dit ondernemingsplan een signaleringsnorm van 1,7.
0,5
0,7
0,9
1,1
1,3
1,5
1,7
1,9
2,1
2,3
2,5
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
EFFECT ONDERNEMINGSPLAN OP ICR
DUURZAAMHEID
We doen dat wat mogelijk is voor ons aan de duurzaamheid van onze woningen en menen ook dat MVO veel verder gaat dan dat. Daarom gaan we bewust met het milieu om en stimuleren bewoners daarin.
By using CyclusOffset rather than a non-recycled paper, the environmental impact was reduced by :
9 851 kg afval 2 361 kg CO2 23 607 km afgelegd met een gemiddelde EU wagen
240 075 liter water 30 401 kWh energie 16 005 kg hout
Bron : www.arjowigginsgraphic.nl
By using CyclusOffset rather than a non-recycled paper, the environmental impact was reduced by :
9 851 kg afval 2 361 kg CO2 23 607 km afgelegd met een gemiddelde EU wagen
240 075 liter water 30 401 kWh energie 16 005 kg hout
Bron : www.arjowigginsgraphic.nl
By using CyclusOffset rather than a non-recycled paper, the environmental impact was reduced by :
9 851 kg afval 2 361 kg CO2 23 607 km afgelegd met een gemiddelde EU wagen
240 075 liter water 30 401 kWh energie 16 005 kg hout
Bron : www.arjowigginsgraphic.nl
By using CyclusOffset rather than a non-recycled paper, the environmental impact was reduced by :
9 851 kg afval 2 361 kg CO2 23 607 km afgelegd met een gemiddelde EU wagen
240 075 liter water 30 401 kWh energie 16 005 kg hout
Bron : www.arjowigginsgraphic.nl
By using CyclusOffset rather than a non-recycled paper, the environmental impact was reduced by :
9 851 kg afval 2 361 kg CO2 23 607 km afgelegd met een gemiddelde EU wagen
240 075 liter water 30 401 kWh energie 16 005 kg hout
Bron : www.arjowigginsgraphic.nl
By using CyclusOffset rather than a non-recycled paper, the environmental impact was reduced by :
9 851 kg afval 2 361 kg CO2 23 607 km afgelegd met een gemiddelde EU wagen
240 075 liter water 30 401 kWh energie 16 005 kg hout
Bron : www.arjowigginsgraphic.nl
99kgafval
24kgCO2
236kmafgelegdmeteen
gemidddeldeEUwagen
2,4literwater
304kWhenergie
160kghout
DoorgebruiktemakenvanCyclusOffsetinplaatsvaneennietgerecycledpapier,werdhetmilieueffectverminderdmet:
COLOFON
Tekst ondernemingsplanCompaenenLINKppo
Concept en vormgeving:BrandingTopics
Wilt u zelf ook iets doen voor de
huismus, dan vindt u op de site
van de stichting Witte Mus
(www.huismusbescherming.nl)
een gratis bouwtekening voor
een nestkast voor huismussen.
Plaats hem in een groene
achtertuin, zodat de jonge musjes
kunnen schuilen voor gevaar,
zoals eksters.
Houtsestraat 69 | Mierlo-Hout (Helmond) | 0492 57 90 90 | [email protected] | www.compaen-wonen.nl