Omgevingswet maakt ruimtelijke ordening weer dienstbaar ... · Co Verdaas over de ins en outs van...

magazine voor gebiedsvernieuwers

+DOSSIERSociale opgave

nr. 55 | april 2016

Omgevingswet maakt ruimtelijke ordening weer dienstbaar aan de samenleving

14Krokettenfabriek?Hoe kun je braakliggende terreinen of leegstaande gebouwen een tijdelijke bestemming geven? Vier inspirerende voorbeelden.

Omgevingswet: ‘een zegen voor Nederland’ Hoe maken we ruimtelijke ordening weer dienstbaar aan de samenleving?Co Verdaas over de ins en outs van de nieuwe Omgevingswet.

2

Enook

4 volgens WalterVoorwoord door Walter de Boer,

CEO van BPD.

25 ColumnMaria Molenaar over de beste

huurwoningen ter wereld.

24/50/51Over award winning In Vivo in Parijs,

experimenteren met sharing living environments en meer...

52 de kracht van het ambacht

De mystiek rondom de smid.

6

En plein public Strijp-S in Eindhoven was ooit de werkplek van 10.000 Philips-medewerkers. Anno 2016 is het een creatieve hotspot die nog in ontwikkeling is tot en met 2030.

8

in dit nummer

26

Groen en blauw in een ander lichtDe gezondheid van bewoners verbetert naarmate er meer groen in de omgeving is. Bovendien hebben groen en blauw een opstuwend effect op de woning-waarde. Eric Luiten over zijn ideaal.

20

46

Friso de ZeeuwNa bijna twee decennia neemt de directeur Nieuwe Markten afscheid van BPD. In een interview blikt hij terug en kijkt hij vooral vooruit.

Duitsland vs. Nederland Nederland en Duitsland mogen buurlanden zijn. Wie gebiedsontwikkeling vanuit eigen perspectief bekijkt, belandt in een volkomen andere wereld. De belangrijkste verschillen op een rij.

3

33-45

Dossier Sociale opgave

34 Visie op de sociale opgaveKwaliteit en betaalbaarheid combine-ren, leefbaarheid en diversiteit waar-borgen en publieke en private doelen synchroniseren. Dat zijn dé uitdagin-gen in de sociale woningbouw.

36 Gat tussen sociale huur en marktIs de corporatiesector in Nederland te groot? Welnee. Is er een probleem met scheefwonen? Ook niet. Kunnen weiets doen aan het groeiende woning-tekort? Jazeker. Peter Boelhouwer over de sociale huisvestingsopgave.

42 Legitimiteit terugDe nieuwe Woningwet brengt corpo-raties terug bij hun kerntaken en geeft de sector zijn legitimiteit terug. Victor Schaap over de grondbeginselen van de nieuwe wet.

NAW

Onder de rook van Amsterdam

Wonen in harmonie met de natuur in Weespersluis.

30

4 volgens Walter

→ ‘In deze NAW staat een ronduit verontrustende uitspraak. ‘Uit cijfers blijkt dat in het derde kwartaal van 2015 het aantal verleen-de bouwvergunningen weer is afgenomen. De woningmarkt herstelt zich, maar het aanbod van nieuwe woningen neemt alweer af!’ Dat zegt de Delftse hoogleraar Peter Boelhouwer en net als hij moest ik even voor me uit staren toen ik die cijfers onder ogen kreeg. Bij alle positieve geluiden over een aantrekkende woningmarkt is er aanleiding om je af te vragen of het wel echt de goede kant op gaat. Bij BPD is dat overigens wel het geval. In Nederland schroe-ven we de productie op tot boven de vijfduizend woningen dit jaar.

De vraag stijgt, maar het aanbod daalt alweer. Nieuwe locaties komen traag los. Het gaat met kleine ontwikkelingen; met maat-werk, terwijl we weten dat dit in aantallen niet genoeg is. Een be-taalbare middenklassewoning wordt steeds moeilijker bereikbaar voor grote groepen mensen. Dit probleem duikt om de zoveel jaar weer op, in een nieuwe gedaante. In de jaren negentig was Vinex het antwoord. Dat was een uiterst kwalitatief-kostenefficiënte be-nadering van de grote woningvraag, dankzij de schaalgrootte en uiteraard de locatiesubsidies. Een mooi voorbeeld – echter zonder subsidies – is de Bloemendalerpolder, een relatief grote locatie van ongeveer 2.700 woningen, zorgvuldig ontwikkeld: een complete woonwijk met zeer veel groen en blauw. In de beste traditie van rood voor groen. Maar veel van dit soort locaties zijn er niet. En zeker niet operationeel.

Hoe komen we uit deze impasse? Ik vind dat overheid en markt-partijen de publieke en private investeringen effectiever moe-ten inzetten; niet versnipperd maar gericht. Schaalgrootte en efficiency kunnen de onderleggers zijn van de grondprijsbeheer-sing, waardoor kavelprijzen kunnen worden gerealiseerd die

ook huurproducten haalbaar maken. De juiste efficiencygraad alsmede een geïntegreerd woonprogramma van huur en koop kan de businesscase aantrekkelijk maken voor beleggers, zodat zij vroegtijdig participeren in dergelijke gebiedsontwikkelingen. Wachten wij op een nieuwe subsidiestroom voor transforma-ties en binnenstedelijke herontwikkelingen om de onrendabele woonprogramma’s mogelijk te maken? In zijn artikel wijst Boelhouwer op Engeland, waar alweer locatiesubsidies worden verstrekt. In Frankrijk kregen beleggers recent grote belasting-voordelen om hun portefeuille beleggerswoningen te vergroten. In Duitsland worden deze kwetsbare woonprogramma’s in sommige steden een verplichtend onderdeel in het vergunning-stelsel. De eerste resultaten hiervan – over 2015 en 2016 – zijn echter sterk negatief vanwege de financiële onhaalbaarheid en dus vanwege het gebrek aan privaat initiatief. Het is de vraag welke weg wij in Nederland gaan. Tenzij niets doen ook een optie is?

Onze inzet voor betaalbare woningen voor de middengroe-pen trok eind jaren negentig een voormalig Noord-Hollandse gedeputeerde naar BPD. Hij voelde zich al snel thuis bij ons. En nu nemen we na achttien jaar afscheid van hem. Een man die enorm veel heeft betekend voor BPD. Als denker en doener, als grote steun voor ons beleid en onze strategie. Een wetenschap-per en publicist met een groot probleemoplossend en verbin-dend vermogen. Een groot kenner van regels en procedures en juist daardoor een onvermoeibaar strijder tegen regeldichtheid. Terecht kreeg hij van minister Plasterk vorig jaar de Gouden Krokodil, voor zijn inzet voor het Actieteam Ontslakken Gebiedsontwikkeling. Ik heb groot respect voor hem. Friso, bedankt voor alles! •

Doordachte plannen

5

Walter de Boeris CEO van BPD

‘Overheid en marktpartijen moeten publieke en private investeringen beter inzetten’

6 en plein public

Strijp-S • 494 woningen.• 420 led lampjes.• 1.803 parkeerplaatsen.• Jaarlijks 4.800 films in 6 filmzalen.• 1 treinstation en 4 bushaltes, waar per dag

789 bussen stoppen.• 9 monumenten.• 531 bedrijven.

7

→ De verboden stad. Zo heette Strijp-S toen Philips er zetelde. Het gebied was omgeven door slagbomen en hekken; je kon er alleen in met een pasje. Op het hoogtepunt – in de jaren zeventig – werkten op deze plek zo’n 10.000 mensen. In 2004 verkocht Philips Strijp-S aan het Park Strijp Beheer. Twee jaar later maakte men ambitieuze plannen voor de herontwikkeling. Die loopt nog tot en met 2030. Er worden nog meer vierkante meters vrijgemaakt voor woon- en werkruimte, winkels, horeca, cultuur en creatieve gelegen- heden. Maar nu al is het 27 hectare metende terrein dé creatieve hotspot van Eindhoven. Waar voorheen een karton- en gasfabriek en het Philips Natuurkundig Laboratorium stonden – of NatLab - vind je anno 2016 designer-winkels, sportscholen, boetiekjes, werken leerbedrijven en vele horeca-etablissementen. Strijp-S vormt het decor van ’s werelds eerste interac-tieve, full colour lichtsysteem. Elk lichtpunt van het glasvezelnetwerk is individueel aanstuurbaar en kan op elk gewenst moment op het gebruik worden afgestemd. •

Creatieve hotspot

7

tekst: Fenna Witteveen | beeld: Dirk Verwoerd

tekst: Bas Kooman | beeld: David van Dam, Frank Hanswijk, Hollandse Hoogte

‘De Omgevingswet

is een zegen voor Nederland’

Onder leiding van Co Verdaas kwam vorig jaar het bestuursakkoord tot stand over de invoering van de Omgevingswet. Die wet

moet er voor zorgen dat ruimtelijke ordening weer dienstbaar wordt aan de samenleving. ‘Dat vraagt om sensitiviteit, om voeling

met de wereld buiten de ambtelijke organisatie’.

BESTUURLIJK VERKENNER CO VERDA AS

8

9Het nieuwbouwproject Arnhem Centraal was groots. Niet alleen juridisch complex vanwege het grote terminalgebouw, maar ook door de spoorinfrastructuur rondom Arnhem.

Het idee van de Omgevingswet: juridische vereenvoudiging

2016 | EW | Bron: Rijksoverheid

26

5000

120+120

wetten

wetsartikelen

ministriële en algemene regelingen

centraal geregeld nu 2018 lokaal geregeld

1

350

10+4

Omgevingswet

wetsartikelen


10

→ Wat is de kern van de nieuwe Omgevingswet?‘De beslissingsbevoegdheid om weer afwegingen te kunnen maken, dat is voor mij de essentie. Om onze inhoudelijke kennis en kunde weer in te kunnen zetten. Ons vak was verworden tot het vinden van een doorwaadbare plaats in de juridische complexiteit. Die strenge normstelling heeft veel goeds gebracht, maar laten we wel wezen: niemand wil dit land vuiler en lelijker maken. Ondertussen hebben we onszelf wel klem gezet met al die weten regelgeving. De complexiteit is voor velen zelfs een bron van inkomsten geworden. Het is in die zin ook een moreel vraagstuk: wat mag het kosten om tot een besluit te komen? Met de Omgevingswet gaan we een volgende fase in: kunnen we als samenleving weer zelf de regie nemen bij de inrichting van onze omgeving?’

Is dat ook de belangrijkste reden dat de wet wordt ingevoerd? ‘Binnen gebiedsontwikkeling is de ge-vleugelde afspraak: is ons plan Raad van State-proof? Terwijl iedereen weet dat de juiste vraag zou moeten zijn: is dit plan de beste oplossing voor de maatschappelijke opgave waar we met elkaar voor staan? Ik heb uiteraard niets tegen de Raad van State, maar het bewijst dat gebiedsont-wikkeling onderhand meer leek op een juridische zoektocht dan op een vak om Nederland mooier te maken. Dat laatste is wel de reden waarom ik er ooit voor geko-zen heb. En met mij vele anderen. Heb je 26 wetten nodig om een land in te richten, plus nog een hele reeks onderzoeksvereis-ten, aangevuld met allerlei volgtijdelijke procedures? Wie snapt dat nog? Als ik een zaal met vakgenoten toesprak en zei dat ik het ook niet allemaal meer overzag, golfde de opluchting je tegemoet: ze waren blij dat ze niet de enigen waren!’

Hoe gaat de Omgevingswet ons helpen bij het vinden van de beste oplossing?‘De Omgevingswet dwingt ons om vooraf alles op tafel te leggen: zorgen, belangen,

wensen. Dan kan iedereen met dezelfde beschikbare informatie meepraten over een integrale afweging. Nu maken we het betrokken burgers onmogelijk om invloed uit te oefenen met al die ondoorzichtige parallelprocessen. De nieuwe Omgevings-wet gaat een heldere procedure bieden waaraan ook zij kunnen deelnemen. Ik vind dat echt een impuls voor de demo-cratie. In de Tweede Kamer is de Omgevings-wet aangenomen met 144 stemmen. Een ongekend hoog aantal. Iedereen loopt ook voortdurend tegen dezelfde problemen aan en de huidige situatie staat innova-tie en ondernemerschap in de weg. De nieuwe wet bevordert de dialoog, maakt besluiten beter en gaat zorgen voor meer vertrouwen in de democratie. Kan de Om-gevingswet misbruikt worden? Nee, de wet zelf staat dat niet toe. Artikel 1.3 laat er geen twijfel over bestaan, het kan maar één kant op: naar meer duurzaamheid.’

De nieuwe wet wordt pas in 2018 in-gevoerd. Wat gebeurt er tot die tijd?‘De Omgevingswet is op 1 juli vorig jaar aangenomen en sindsdien is men bezig met het vastleggen van de materiële afwegingsruimte in de AMvB’s (Algemene Maatregelen van Bestuur – red.). Als de consultatie daarover heeft plaatsgevon-den, zal de Tweede Kamer zich er weer over buigen; dat gebeurt in de komende maanden. Om je inhoudelijk op de wet voor te bereiden, moet je de details ken-nen. Daarvoor moeten de AMvB’s bekend zijn. Veel gemeenten handelen al wel in de

Co Verdaas

Eind 2014 werd Co Verdaas aan-gesteld als bestuurlijk verkenner

voor de implementatie van de Omgevingswet. Hij had onder meer tot taak om een akkoord te bereiken tussen alle betrok-

ken overheden: rijk, gemeenten, provincies en waterschappen.

Op 1 juli 2015 werd dit bestuurlijk akkoord getekend.

Verdaas studeerde Planologie aan de Katholieke Universiteit

Nijmegen en promoveerde daar in 1996 aan de Faculteit der Beleids-wetenschappen. Verdaas is lid van

de PvdA en hij zat in de Tweede Kamer van 2003 tot eind 2006. In 2007-2012 was hij gedeputeerde

voor de provincie Gelderland, belast met Ruimtelijke Ordening.

In 2012 was Verdaas korte tijd staatssecretaris van Economische

Zaken in het kabinet-Rutte II.


2016 | EW | Bron: Rijksoverheid

26

5000

120+120

wetten

wetsartikelen


centraal geregeld nu 2018 lokaal geregeld

1

350

10+4

Omgevingswet

wetsartikelen


11

→

geest van de nieuwe wet en gaan aan de slag met een belangrijk onderdeel ervan, de omgevingsvisie. Sommige overheden werken daar al mee. Zoals de provin-cie Gelderland. Ik heb het proces daar opgestart en mijn opvolgster Josan Mijers heeft dat afgemaakt. In de provincie Flevoland – waarvoor ik momenteel werk – zijn we gestart met de nieuwe omge-vingsvisie. Daarvoor hebben we zelfs een speciaal atelier naast het provinciehuis ingericht.’

Hoe gaan jullie te werk met zo'n omgevingsvisie?‘We werken niet vanuit normen en beleid, maar vanuit de maatschappelijke opgave. Hoe kan gebiedsontwikkeling weer dienstbaar worden aan de behoeften van de samenleving? Normaal zou een kernteam aan de slag gaan en zelf na-denken over thema’s als water, bodem en mobiliteit. In ons atelier krijgen mensen een vrije opdracht: wat zie je om je heen gebeuren? Ze gaan eerst in gesprek met experts en ervaringsdeskundigen en ze analyseren trends en ontwikkelingen. Je accepteert zo dat je niet zelf aan zet bent. Je komt niet meteen met oplossin-gen en beleid.’

De omgevingswet moet toch ook tot snellere besluitvorming leiden?‘Het is een voorinvestering. Als de poli-tiek zegt: "Dit is een gewenste ontwikke-ling", dan kun je snel meters maken. Ga je eerst beleid maken en moet je de gewens-te ruimte in een later stadium creëren?

Dan kost je dat uiteindelijk meer tijd. Je neemt nu aan de voorkant meer tijd om te onderzoeken wat je wel en niet wilt. Als je dat van tevoren goed doordenkt, kun je daarna meer tempo maken. Stel, je maakt in dat proces goede afspraken om in te zetten op zonne-energie, dan heb je het antwoord en het draagvlak al. En als zo'n visie eenmaal is afgesproken, dan kun je die niet nog eens dunnetjes gaan overdoen.’

In hoeverre moeten overheden zichzelf opnieuw uitvinden?‘Gaan lokale overheden de geboden afwegingsruimte benutten? Als je niks wilt veranderen, kom je ook een heel eind met de Omgevingswet. Maar er zullen weinig wethouders zijn die dát als ambitie hebben. Bovendien denk ik dat de samenleving dat niet meer zal accepte-ren, zeker niet als mensen zien dat het ergens anders beter gaat. De impact van de Omgevingswet heeft veel dimensies, maar essentieel is de houding: wil je echt in dialoog met de samenleving, ben je transparant? Er is een hele generatie op-gegroeid met sectoraal en lineair denken met als uitkomst: het past wel of het past niet. Dat is heel wat anders dan samen proberen tot een optimaal resultaat te komen. Dan moet je je kunnen verbinden aan de maatschappelijke opgave. Dat vraagt om sensitiviteit, om voeling met de wereld buiten de ambtelijke organisatie.’

Wat betekent dat in de praktijk?‘Een voorbeeld. Aan leegstaand erfgoed

De Omgevingswet: vereenvoudiging

in 4 stappenDe Omgevingswet, die naar

verwachting in 2018 in werking treedt, integreert zo’n 26 wetten op

het gebied van de fysieke leefomgeving. Hieronder vallen

onderwerpen als: bouwen, milieu, waterbeheer, ruimtelijke ordening,

monumentenzorg en natuur. De oude wetten zijn veelal sectoraal

opgebouwd. In samenhang gezien en toegepast sluiten deze wetten niet meer aan bij de behoefte van

deze tijd. Met de Omgevingswet wil de overheid het wettelijk systeem

‘eenvoudig beter’ maken.


12

mag je soms niks veranderen, ook al stort het voor je ogen in omdat er geen geld is. Met de nieuwe Omgevingswet kan dat wel als je erfgoed koestert. Een ander voorbeeld dat ik wel vaker gebruik, komt uit mijn periode als gedeputeerde in Gelderland. Twee wethouders uit de Achterhoek wilden een bestemmings-plancorrectie voor de uitbreiding van een bedrijventerrein. Ze hadden een kaart bij zich waarop de correctie al was ingetekend. Omdat wij bezig waren met een ander – regionaal – bedrijventerrein, mocht ik er van mijn ambtenaren niet in meegaan. Toen ik vroeg wat er nou aan de hand was, bleek het om een onder-nemer te gaan met een bloeiend bedrijf. Hij had uitbreiding nodig en het college wilde hem graag voor de gemeenschap behouden. Ik zei: “Tuurlijk gaan we ervoor zorgen dat hij ruimte krijgt.” Mijn ambtenaren keken me verschrikt aan: “Wat zegt Co nu?” Maar er was helemaal geen correctie op het bestemmingsplan nodig om die man de ruimte te geven die hij zocht. We vonden een leegstaand pand in het centrum van het dorp. Ondernemer blij. Gemeente blij. Als je alleen in meters denkt, denk je niet meer na over de échte vraag, namelijk hoe je die ondernemer kunt helpen. Met de Omgevingswet verschuift de aandacht van de norm naar de achterlig-gende behoefte. De wet doet daarmee een beroep op de eigen verantwoordelijkheid en professionaliteit. Mensen nemen geen genoegen meer met past niet. Je zult als ambtenaar met argumenten moeten komen en het gesprek moeten aangaan. Je moet bijvoorbeeld uitleggen waarom je in het ene geval meer geluid toestaat dan in het andere.’

Wat betekent de Omgevingswet voor bedrijven?‘Voor ondernemers die nu al denken vanuit samenhang en maatschappelijk belang zal er niet zoveel veranderen. Voor ondernemers die hun eigenbelang voorop stellen wel. Ook zij zullen meer omge-vingsbewustzijn moeten tonen. Wat niet meer opgaat, is de gedachte: “Het past

De doelstellingen van de Omgevingswet zijn goed, vindt Friso de Zeeuw. De vertrekkend directeur Nieuwe Markten van BPD en praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft, heeft er vooralsnog ‘een goed gevoel’ over. Maar het is nog te vroeg voor een positief oordeel over de wet. Hij ziet zes grote uitdagingen of zoals hij ook wel zegt: voetzoekers.

Zullen de flexibiliteit en bestuurlijke afwegingsruimte voldoende uit de verf komen?‘Dat is vooral afhankelijk van de AMvB’s en die zijn nog niet klaar.’

Kunnen we praktische struikelblokken voorkomen?‘Sectorale fragmentatiebommen zijn bijzonder weerbarstig en komen steeds weer in een andere hoedanigheid terug. Denk bijvoorbeeld aan de ladder voor duurzame verstedelijking: goed in zijn intentie, rampzalig in de uitwerking.’

Hoe kwetsbaar is de digitalisering van de hele operatie?‘De bevindingen van de commissie Elias over digitali-sering bij de overheid stemmen niet optimistisch.’

Zullen de nieuwe instrumenten goed werken?‘Als overheden bijvoorbeeld het omgevingsplan en de programmatische aanpak niet onder de knie krijgen, dan liggen vertraging, onzekerheid en juridisering op de loer.’

Zal de wet werkelijk tot een nieuwe bestuursmentaliteit leiden?‘Dit is een cruciale vraag en misschien nog wel belangrijker dan de wet zelf. Gaat een wethouder direct het gesprek aan met initiatiefnemers of schrijft hij een brief van 25 kantjes? Reageert hij lijdzaam, bureaucratisch of meedenkend, met gevoel voor urgentie?’

Hoe zullen overheden in de praktijk omgaan met de integratieslag?‘Hoe maakt een gemeente als Haarlem van vijftien bestemmingsplannen en 65 RO-beleidsdocumenten één omgevingsplan? Dat vergt nogal wat, zeker als er drie of vier wethouders over gaan.’

De nieuwe Omgevingswet:6 voetzoekers

12

345

6

→

13

in het beleid, dus wie maakt me wat?” Meer afwegingsruimte betekent ook dat een overheid strenger kan zijn. En dat die overheid omwille van de gewenste omgevingskwaliteit kan kiezen voor de bovenkant van de norm.’

En bij een gerechtelijke toetsing?‘Daar zal de toets zijn: Hoe transparant is de procedure geweest? Hoe valide zijn de argumenten? Sommige juristen vinden dat willekeur, maar we hanteren ook andere normen voor nieuwbouwwijken en oudere wijken. In nieuwbouwwijken pas-sen we alle innovaties toe en stellen we de hoogste kwaliteitseisen, in oudere wijken doen we dat niet. Is dat geen willekeur? Rechtsgelijkheid is het zoeken naar het maatschappelijk optimum. De bestuurlij-ke afwegingsruimte is er voor kwalitatie-ve aspecten, we doen geen concessies als het om gezondheid en veiligheid gaat.'

Gemeenten vragen zich wel af hoe ze straks informatie krijgen over

activiteiten die vergunningsvrij worden.‘Dat is onderdeel van de AMvB, daar zal discussie over komen. Neem het balkon of de dakkapel, moet de overheid daarop toezien? Wie is er voor verantwoordelijk dat die dakkapel deugt? Als er iets fout gaat, wijst iedereen naar de overheid. Wat je dan krijgt, is dat bij elk akkefietje alles wordt dichtgetimmerd. Maar een risico-loze samenleving is een utopie. De vraag is: waar wil je je collectieve middelen op inzetten? Ik zou liever wat vaker bij de grote bedrijven gaan kijken, dan dat we balkons in de gaten houden. Als je een huis koopt, laat je dat toch ook eerst door een bouwkundige inspecteren? Ik sla de discussie bewust even plat nu. Ja, er gaan dingen verschuiven, maar het is niet zo dat je als gemeente nergens meer zicht op hebt. En ja, er komt een lijst van vergun-ningsvrije, maar wel meldingsplichtige bouwactiviteiten.’

Al met al een blijde boodschap, de Omgevingswet?‘Ik wil niet op een dominee lijken, maar veel mensen zijn hun passie voor inrich-ting, ontwikkeling en ruimtelijke orde-ning kwijtgeraakt. De juridische com-plexiteit is vaak gebruikt voor verkeerde doeleinden en overvleugelde de inhoud van het vak. En te vaak zijn wetten als instrument gebruikt om democratische besluiten te saboteren. Ik ben zeker niet van de laissez faire-school: ons land ligt er mooi bij. Met de inrichting hebben we wereldwijd naam gemaakt. Maar het wordt tijd dat we onze passie, energie en creativiteit weer kunnen richten op de inhoud: op de maatschappelijke opgave en op duurzame oplossingen. De nieuwe Omgevingswet gaat ons daarbij helpen.’ •

De meest actuele informatie over de Omgevingswet:

• omgevingswetportaal.nl• aandeslagmetdeomgevingswet.nl• omgevingsweb.nl• gebiedsontwikkeling.nu > omgevingswet

20 vergunningenOm een event als SAIL Amsterdam te

organiseren komen, zijn tientallen vergunnin-gen nodig, waarvan een groot aantal straks

onder de Omgevingswet valt.

APV 2008, Zondagswet, Algemene wet bestuursrecht), RVV en overige verkeersbe-

sluiten, Binnenvaart Politie Regelement, ISPS Code (International Ship and Port Facility Security Code), brandweervoorschriften, Geluidsvoorschriften Omgevingsdienst

Noordzeekanaalgebied, EHBO/GHOR-voor-schriften, milieuwetgeving en -voorschriften (afval, schoonmaken, afvoer van afval, grijs en zwart water, scheepsafval, etc.), Neder-

landse Voedsel- en Warenautoriteit/HACCP, Richtlijnen drinkwater/Waternet, Drank- en

Horecawet, Vuurwerkbesluit, Ontbrandings-toestemming Provincie Noord Holland,

Natuurbeschermingswet 1998, Flora- en faunawet, diverse ministeriële regelingen op

het gebied van veiligheid en beveiliging, KEMA-voorschriften, diverse NEN-normen.

tekst: Edwin Lucas | beeld: Dirk Verwoerd

Krokettenfabriekwordt

bierbrouwerijEen buurtpark met moestuin en een crossbaan op braakliggende kavels. Of een spetterend dansfeest in een voormalige fabriek die wordt gerenoveerd. Met het tijdelijk bestemmen van locaties sla

je twee vliegen in een klap: directe bekendheid van de plek en een effectieve, tijdelijke invulling van een bestemming.

14

TIJDELIJKE BESTEMMINGEN VAN GEBOUWEN EN LOCATIES

→ Tijdelijke functies voor gebieden zijn van alle tijden. Denk aan de nooddorpen die na de watersnoodramp van 1953 in Zuidwest-Nederland werden gebouwd. Kunstenaars die nu antikraak in leegstaan-de gebouwen mogen werken, weten ook dat ze er vroeg of laat weer uit moeten. In de tussentijd wordt de overbodige ruimte op een nuttige manier gebruikt.

De laatste jaren is er wel een trend om tijdelijke bestemmingen zorgvuldig te selecteren. Gemeenten en ontwikkelaars kiezen voor bepaalde gebruikers om een locatie op de kaart te zetten. De afgelopen tien jaar heeft BPD op nieuwbouwlocaties

veel ervaring opgedaan met deze vorm van placemaking. Een tijdelijke bestemming moet aansluiten bij de kenmerken van een gebied en de wensen van de doelgroep. Een stadsstrand dat op de ene plek een succes is, kun je niet zomaar kopiëren naar een andere locatie.

Spannende plekBijzondere horecaconcepten zijn een populaire manier om een locatie op smaak te brengen. Dankzij een hippie-achtig strandcafé stond de Amsterdamse Vinex-locatie IJburg binnen één zomer bekend als een spannende plek. Festivals en theatervoorstellingen in de openlucht

doen het ook goed bij potentiële bewo-ners. Ze zorgen ervoor dat mensen samen bijzondere dingen kunnen beleven. Er is wel een grens aan wat ontwikkelaars kunnen investeren om tijdelijke bestem-mingen mogelijk te maken. De kosten moeten uiteindelijk wel opwegen tegen de baten, al zijn die niet altijd in harde euro’s uit te drukken. Soms is het voor een plek wel jammer als het tijdelijke contract van een succesvolle ondernemer afloopt. Al is het wellicht normaal dat een gebied na verloop van tijd van kleur verschiet. In sommige gevallen kan een initiatief toch een definitieve plek krijgen in het gebied.

→

16

Leerfabriek KVL in Oisterwijk

Dansfeesten, exposities en een eigen-tijdse horecazaak en banketbakkerij. Allemaal tijdelijke invullingen in het gebouw dat ooit Koninklijke Verenigde Leder (KVL) was. De grootste leerlooi-erij van Europa. Op het hoogtepunt van zijn bestaan werkten er zo'n 1.200 mensen in de Oisterwijkse fabriek. In de jaren zeventig van de vorige eeuw ging het bergafwaarts met de onder-neming. Toenemende concurrentie uit het buitenland en verscherpte milieu-regels werden het bedrijf uiteindelijk fataal. In 2014 besloot de provincie Noord-Brabant het elf hectare grote complex aan te kopen om het samen met BPD om te vormen tot een leven-dig stukje Oisterwijk. In de tussentijd werd geprobeerd om het gebied met de juiste functies en ondernemers kleur te geven. Initiatieven moesten passen bij een aantal kernwaarden, die waren afgeleid van de ziel van de plek. In het monumentale Ketelhuis dat stap voor stap werd gerenoveerd, kwamen de tijdelijke invullingen van dansfeesten, exposities en een eigentijdse horeca-zaak en banketbakkerij. KVL heeft altijd aan de verkeerde kant van het spoor gelegen. Maar inmiddels vormt het een volwaardig onderdeel van de lokale gemeenschap. Dat ziet BPD ook terug in de goede woningverkopen.

Van 2013 t/m 2014

BerggierslandenGaarde in Meppel

Zo'n tien jaar geleden werden in Berggierslanden de eerste woningen gebouwd. De ruim opgezette en gezinsvriendelijke buurt was populair, maar met de financiële crisis zakte de woningverkoop in. Braakliggende terreinen door tegenvallende woningverkopen boden een troosteloze omgeving, waaraan weinig eer te behalen was. Dat moet toch anders kunnen, dacht de actieve wijkvereniging. Ze vroeg het ontwikkelingsbedrijf om er tijdelijke initiatieven te mogen ontplooien. Die vond het een prachtig idee en beloofde de grond vijf jaar lang niet te verkopen aan belangstellenden. Uit een inventarisatie onder de bewoners selecteerde de wijkvereniging vervolgens de vijf beste ideeën, die door vrijwilligers uit de buurt tot uitvoering werden gebracht. Sinds de zomer van 2013 kunnen bewoners in de BerggierslandenGaarde wandelen door een bloementuin en hun eigen groenten verbouwen in een moestuin. Voor kinderen legden de initiatiefnemers een fietscrossbaan en een natuurspeeltuin aan. Zelfs aan de honden in de wijk was gedacht: die kregen een eigen speelhoek in het park.

Van 2013 t/m 2018

→

→

18

De Rotterdam TV in Rotterdam

Stoere koppen van bouwvakkers. Vertederende jonkies uit Blijdorp. En verrassende oneliners van opkomende schrijvers en gewone Rotterdammers. Tussen juli 2013 en mei 2014 werden ze met een kolossale beamer geprojecteerd op de gevel van De Rotterdam, de indrukwekkende nieuwe wolkenkrabber van architectenbureau OMA aan de Rotter-damse Wilhelminakade. Het kunstproject was een initiatief van MAB Development, OVG Projectontwikkeling en de cultuurorganisatie Mothership. Zij wilden met de originele beelden de nuchtere Rotterdammers vertrouwd maken met het nieuwe gebouw en een positief gevoel oproepen. Waar in het buitenland het nieuwste hoogstandje van Rem Koolhaas al volop werd geprezen, bleef het in de Maasstad nog erg stil. De beelden op de gevel konden net als eerdere uitzendingen ook bekeken worden op een speciale website. Daar vertelden de makers ook meer over hun werk. Via social media leverden bewoners en bezoekers ook eigen input aan en konden zij reageren op de projecties. Op die manier raakte het gebouw geleidelijk verankerd in het hoofd én hart van de Rotterdammers. De stad had er een nieuw icoon bij om trots op te zijn.

Van 2013 t/m 2014

→

19

Bedrijventerrein De Binckhorst is het rafelrandje van de hofstad. Waar de rest van Den Haag er netjes bij ligt, ziet dit gebied er ruig en rommelig uit met ge-bouwen in alle soorten en maten. Vijftien jaar geleden zou de locatie grootschalig worden herontwikkeld en kocht BPD er enkele loodsen. Maar nadat de ambitieu-ze sloop- en nieuwbouwoperatie strand-de, gebeurde er jarenlang niets met het bezit. Afgelopen jaar leek de tijd toch rijp

Van 2010 t/m 2015

om iets te gaan doen met de gebouwen. Bij toeval meldde zich een potentiële huurder voor één van de panden. Twee vrienden die enkele jaren ervoor hun eigen brouwerij waren gestart, zochten vanwege het succes in de Binckhorst een grotere ruimte om meer bier te kunnen brouwen en proeverijen te houden. De voormalige krokettenfabriek leek daar-voor geknipt. De ambachtelijk gebrou-wen bieren van Kompaan passen met hun

stoere imago goed bij deze locatie. In eerste instantie werd een contract afgesloten voor vijf jaar. Maar de zaken gaan zo goed dat Kompaan graag langer wil blijven. Nog niet helemaal duidelijk is of dat mogelijk is. In de tussentijd zorgt Kompaan met zijn bierbar voor de nodige levendigheid in het gebied. •

Brouwerij en bierbar Kompaan in Den Haag

tekst: Kees de Graaf | beeld: Merlijn Doomernik

‘Choose your battles is aan mij niet altijd

besteed’Bijna twee decennia heeft Friso de Zeeuw erop zitten bij BPD. Op 1 mei neemt de directeur Nieuwe Markten afscheid, het bedrijf als een volwaardige gebiedsontwikkelaar achterlatend. Een zij-instromer

over het vak, verantwoordelijkheid nemen en de wet van Klets.

→ De datum staat. Op 1 mei is het klaar. Bij BPD althans, zijn werk als prak-tijkhoogleraar aan de TU Delft zet Friso de Zeeuw voort. De eerste verhuisdozen zijn verschenen, het zal nog een hele klus worden om zijn meer dan goed gevulde werkkamer – een klein museum met curiosa – leeg te maken. Op tafel liggen aantekeningen met herinneringen uit de afgelopen achttien jaar. Om voor zijn af-scheidsrede uit te putten, maar vooral om

het boek over gebiedsontwikkeling mee te structureren dat hij na zijn afscheid gaat schrijven.

Repliek‘Ik wil daarin beschrijven hoe het vak van gebiedsontwikkeling werkt en wat er voor nodig is om tot resultaat te komen. Uiteraard komt ter sprake wat de crisis te-weeg heeft gebracht en welke paradigma’s niet meer en welke nog steeds gelden –

20

→

VOORVECHTER VAN HET VAK

dat zijn overigens de meeste. De centrale vraag luidt: hoe kan je met een gedragen visie in de complexe context daadwerke-lijk met investeringen een plan realiseren, een transformatie bewerkstelligen? Het gaat om de vertaling van de private of publieke vraag, om samenwerkingsarran-gementen, het ontwerp, procedures, geld en engineering. De publicatie richt zich op het onderwijs en de praktijk. Maar ik dien ook mensen van repliek die zeggen: “Alles

21

‘Wat de toekomst brengt? Helpen waar mogelijk, dwarsliggen waar nodig’

22

is veranderd, we moeten alleen nog klein-schalig, organisch en van onderop te werk gaan.” Het boek stelt negentig procent van de relevante investeringen centraal. Die andere tien procent benoem ik wel, maar Pakhuis de Zwijger en andere clubs mogen zich daar verder op storten.’ Gewone mensenAls iemand iets kan zeggen over gebieds-ontwikkeling in Nederland, dan is het De Zeeuw wel. En dat geldt ook voor de koers die BPD heeft gevaren. ‘Ik heb bijna twin-tig jaar meegedaan van de zeventig jaar die BPD nu oud is – ik vind dat eervol. Het oorspronkelijke uitgangspunt van het bedrijf spreekt mij nog steeds zeer aan: een eigen woning voor gewone mensen. Daar is BPD – toen onder de naam Bouw-spaarkas Drentsche Gemeenten en later Bouwfonds – destijds in Drenthe mee begonnen, vlak na de Tweede Wereldoor-log. En die opgave geldt nog steeds. Veel is veranderd, maar dat kernpunt blijft.’ De Zeeuw heeft de nodige nevenactivi-teiten langs zien komen: commercieel vastgoed, verzekeringen, financiering, hypotheken. ‘Sommigen hebben elders onderdak gevonden, zijn gestopt of zijn zwaar in de fout gegaan. Wij zijn als woningen gebiedsontwikkelaar de enige continue factor. In Nederland, en nu ook in Duitsland en Frankrijk.’

Zij-instromer In 1998 werd de Noord-Hollandse gede-puteerde Friso de Zeeuw vanuit de poli-tiek-bestuurlijke en adviessector binnen-gehaald, vooral om de herstructurering van naoorlogse woonwijken op de kaart te zetten. ‘De gedachte was om dat samen met corporaties en gemeenten aan te pakken. Dat zou hét nieuwe werkterrein worden.’ De Zeeuw laat brochures zien waarin BPD haar toegevoegde waarde als ontwikkelaar presenteerde. De projecten waar het moest gaan gebeuren, gingen echter stuk voor stuk niet door, lacht hij. ‘Woningcorporaties zeiden: “Dit gaan wij zelf doen.” Ook lag het tempo waarin deze wijken werden aangepakt in de praktijk veel lager. Sloop-nieuwbouwpro-gramma’s bleven bescheiden. Ook ging het ontwikkelen van nieuwbouwlocaties gewoon door.

Zo stond De Zeeuw, kort na zijn aantre-den, voor de uitdaging om zijn meerwaar-de voor BPD te bewijzen. Het vinden van een vanzelfsprekende positie binnen het bedrijf heeft zeker tijd gekost, blikt hij nu terug. ‘Het samenspel met onze mensen te velde − in de regio’s − heeft zijn eigen weg moeten vinden. Ik was in hun ogen aanvankelijk maar een zij-instromer uit de politiek. Zij dachten: “We laten hem lekker stukjes schrijven en kletsen voor de bühne, dan blijven wij ons ding doen.” Na een paar jaar kwam de klik: verbin-dingen leggen met overheden en maat-schappelijke instellingen, het uitdragen van blijde boodschap van wapenfeiten en kennis van BPD. En het verder gestalte geven aan het vak gebiedsontwikkeling. Iets waar BPD al langer mee bezig was – de facto – maar dat nu een ferme inhou-delijke basis kreeg. We hebben geholpen gebiedsontwikkeling – ook binnenstede-lijk – verder op de kaart te zetten. Uitein-delijk bleek het zo robuust dat het zelfs de crisis kon overleven.’

Wet van KletsTien jaar geleden kwam de wisselwerking met de praktijkleerstoel Gebiedsont-wikkeling aan de TU Delft tot stand. Kennisverbreding, versterking van de competenties van de ontwikkelingsma-nagers en theorieontwikkeling kregen meer aandacht. De Zeeuw: ‘Daarnaast heb ik me toegelegd op de ondersteuning van onze mensen in de regio’s, onder het motto “Veronica komt naar je toe”. Inlei-dingen houden, deelnemen aan discus-sies, netwerken versterken, de koppeling leggen naar het openbaar bestuur. Leuk en belangrijk.’ Een andere tak van sport was de verde-diging van de rol van marktpartijen en de oude markten. ‘Periodiek komen daar aanvallen op, bijvoorbeeld met wetgeving voor het grondbeleid, aanbestedingsbe-leid of wereldvreemd ruimtelijk beleid’, stelt De Zeeuw. Ook in het bestuur van branchevereniging NEPROM kon hij zich uitleven. Apart noemt De Zeeuw het bestrijden van onzin. ‘In de crisistijd manifesteerde zich de wet van Klets: te veel mensen binnen het vakgebied die te veel tijd hebben en maar wat vrijblijvend kakelen. Ik vind

Friso de Zeeuw

Sinds 1998 is prof. mr. Friso de Zeeuw directeur Nieuwe

Markten bij BPD en sinds 2006 Praktijkhoogleraar Gebiedsont-wikkeling aan de TU Delft. Na afronding van het gymnasium B studeerde Friso de Zeeuw

Nederlands Recht aan de Vrije Universiteit in Amsterdam. Zijn carrière startte hij als (juridisch)

adviseur bij stedenbouwkun-dig bureau Zandvoort, waarna

hij achtereenvolgens werk-zaam was als beleidsadviseur bij de gemeente Amsterdam, wethouder van de gemeente

Monnickendam, senior adviseur bij Berenschot en lid van de

Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland.

23

het lastig doseren bij het bestrijden van apekool. Choose your battles is aan mij niet altijd besteed. Maar soms moet je dingen laten gaan. “Omdat de honden blaffen, maar de karavaan toch verder trekt”, zoals CDA-oprichter Piet Steenkamp vaak zei. En niet iedereen die je bekritiseert, kan daar tegen. Als bestuurders rancuneus reageren, kan dat de positie van het bedrijf negatief beïnvloeden. Een enkele keer is dat kritisch geweest. Het benadrukt dat de invulling van mijn functie alleen maar kan werken in sublieme afstemming met mijn CEO en onze regiodirecteuren.’

Onverbloemd De Zeeuw publiceerde zijn bespiegelingen over het vak gebiedsontwikkeling in 2007 in het boek De engel uit het marmer. Deze publicatie werd en wordt in het onderwijs gebruikt. Een jaar later viel Lehman Brothers en zag de wereld er anders uit. ‘Hoe vaak hebben we vanaf dat moment niet moeten horen: “Gebiedsontwikkeling is hartstikke dood, projectontwikkelaars verdwijnen, er is geen vraag en financiering meer, alles moet organisch ontwikkeld.” In ons land bestaat de neiging om te hyperven-tileren en blind achter de nieuwste mode aan te hollen. Ik zeg het professor Maarten Hajer na. Neem nu recent de tiny houses: een leuk randverschijnsel, maar het wordt gelijk als de nieuwe trend neergezet.’De kritiek op de Vinex-wijken heeft hij al-tijd gekenschetst als volstrekt elitair. ‘Deze wijken zijn populair en hebben wel degelijk toekomstwaarde. De gebruiksmogelijkhe-den – bijvoorbeeld als werkplek – zijn veel flexibeler dan men aanneemt.’ De zaken onverbloemd zeggen, een beetje tegendraads, en tegelijkertijd alternatieven aanreiken, dat is de stijl van De Zeeuw. Al doende heeft hij in de loop der jaren het vakjargon verrijkt met een boeket klassie-kers: stewardessenwoningen, grondexploi-tatie als flappentap, kassabonplanologie, ontslakken, stadskabouters, de kantelkerk en het bekende rompertje. ‘Die kreten blijven hangen. Ze ontstaan meestal bij toeval, maar ze helpen om de boodschap over te brengen.’ ThuisgevoelWat brengt de toekomst? Voor zichzelf heeft hij het motto al klaar: helpen waar

Het blijkt juist dat jonge mensen – na een vrijgevochten periode – dat thuisgevoel ook nastreven, in tegenstelling tot wat vaak wordt beweerd.’ ‘Ook betaalbaarheid blijft daarbij belang-rijk. Lagere inkomens en middengroepen – de gewone werkende mensen – moeten hun plek kunnen vinden, ook in duurder wordende stedelijke regio’s. We kijken naar onze rol in de transformatie van bestaande stadswijken. Zo komt dat thema uit mijn begintijd weer terug op de agenda! Maar nu zonder subsidies en met de corporaties in een andere positie. Het verhaal van de lange adem en continuïteit wordt hiermee treffend geïllustreerd.’ De woning moet dus een thuis zijn, maar de kerncompetentie van BPD zit volgens De Zeeuw in het woonmilieu daarom-heen. ‘Dat zien we in alle West-Europese landen. In overleg met gemeenten, omge-ving en maatschappelijke partners maken wij woongebieden, met aandacht voor voorzieningen, groen, water, mobiliteit en duurzaamheid. Daarbij smeden we coalities die op de lokale situatie en het programma zijn toegesneden. Versterking van onze kracht in gebiedsontwikkeling blijft een speerpunt van mijn opvolger Desirée Uitzetter. En natuurlijk spelen wij in op innovaties. Zo heeft de digitalisering een enorme invloed op het marktonderzoek en de communicatie met klanten. Daarin lopen wij voorop, ook bij de inzet van big data.

Strijdbaar De Zeeuw wil tenslotte nog het volgen-de kwijt. Wij geven als ontwikkelaar Nederland vorm en bepalen hoe ons land er in deze eeuw anders uit komt te zien. Dat is een bijzondere maatschappelijke verantwoordelijkheid. Binnen publieke randvoorwaarden volgen we de voorkeu-ren van mensen en het moet commer-cieel haalbaar zijn. Maar er is altijd het creatieve moment: Wat kan hier ontstaan? Wat voegen we toe aan de gebouwde omgeving? Dat is de inhoudelijke, onver-vreemdbare component van het vak.’Zijn kennis over de professie wil De Zeeuw verder uitdragen. Luid en duide-lijk. ‘Vooral aan jonge mensen op weg naar het concertpodium. Ik ben gemoti-veerder en strijdbaarder dan ooit.’ •

‘Wij geven als ontwikkelaar Nederland vorm. Een bijzondere verantwoorde-lijkheid’

mogelijk, dwarsliggen waar nodig. ‘Bij-voorbeeld bij de Omgevingswet en de be-stuurlijke en economische ontwikkeling van mijn provincie. Zo heb ik er nog een paar in petto. En natuurlijk het DDR- museum en de muziek.’ En voor het bedrijf BPD? ‘De koers is hel-der: we bewegen ons steeds consequenter naar voren in het ontwikkeltraject. In de initiatief-, concepten planvormingsfase, vaak in samenhang met de grondexploi-tatie. In die zin worden we wat publieker. Wij maken bijvoorbeeld vaker zelf het bestemmingsplan en communiceren met de omgeving. Daarbij houden we oog voor wat mensen beweegt: identiteit, verankering, stabiliteit, het thuisgevoel. ‘Daarom vind ik zo’n modieuze kreet als van bezit naar gebruik ook nep. In een wereld die voortdurend verandert, moet je de vaste waarde van het wonen niet onnodig ter discussie stellen. Ik vind dat maatschappelijk zelfs onverantwoord, want je creëert onnodige onzekerheid. Mijn verhaal komt soms reactionair over, maar dat kan mij geen donder schelen.

24 in het kort

gebied een nuttige invulling geven aan de ene kant en duurzaamheid en kwaliteit aan de andere kant, moe-ten in balans zijn. Volgens mij is het van waarde om de openheid van het landschap in tact te houden. Dat is een kwaliteit en bovendien: wat voeg je toe en hoe kun je nog meer waarde toevoegen? We hebben afscheid genomen van een wijds landschap, maar er is een andere kwaliteit voor terug gekomen. Zoals de Vinexwijk Floriande - waar ik zelf woon - waar het goed gelukt is om ondanks de massa identiteit te bieden aan de leefomgeving. Dat is heel anders in de wijken uit de jaren tachtig waar sprake was van modernistische uniformiteit.’

Kijkt Baart nog met weemoed terug naar “hoe het ooit was”? ‘Nee, daar is geen sprake van. Alhoewel, mis-schien professioneel gezien wel. Had ik maar meer vast-gelegd van de boerencultuur die helemaal is verdwenen.’ Werklust is te bestellen via www.naibooksellers.nl. Kijk voor meer informatie op www.werklust.nu.

De metamorfose rond Schiphol

→ Ooit was de Haarlemmermeer niet veel meer dan akkerland. In de loop der jaren heeft het plaatsge-maakt voor nieuwbouwwijken, bedrijventerreinen en infrastructuur. Startbanen, snelwegen en spoorlijnen doorsnijden de oude, rechthoekige polderverkaveling van sloten en landwegen. Fotograaf Theo Baart noemt het de ‘verharding van het landschap’. Hij maakte hierover het boek Werklust. Ook was zijn werk te zien in het Neder-lands Fotomuseum. BPD Cultuurfonds ondersteunde het initiatief.

Eigenlijk is er niet veel meer over van hoe het landschap er in de jaren zeventig uitzag. Hoofddorp hoe het ooit was met vijfduizend inwoners, bestaat niet meer: er wonen inmiddels 75.000 mensen. Baart is daar niet nostalgisch en weemoedig over. Hij is nuchter en ziet het als een begrijpelijke ontwikkeling. ‘Een open landschap heeft een enorme kwaliteit, maar ik weet ook hoe het een gebied vergaat als er geen enkele economische dynamiek is. Een

column

Succes en achilleshiel ineen

→ Toen de nieuwe Woningwet van kracht werd op 1 juli vorig jaar, plaatste de vereniging van woningcorporaties Aedes een advertentie in de Volkskrant. De kop luidde: ‘De beste huurwoningen ter wereld.’ De strekking was: nergens anders staan sociale huurwoningen er zo goed bij als in Ne-derland. Dankzij ons unieke systeem van sociale woningbouw - met ongeveer 2,4 miljoen huurwoningen - kennen we geen verpauperde getto’s zoals andere landen.Dit is waar. Tegelijkertijd is dit succes de achilleshiel van onze corporatiesector. We bouwen al 150 jaar lang goede en be-taalbare woningen voor mensen met een smalle beurs, maar het systeem waarmee we dat doen, dreigt vast te lopen. Dat komt onder andere doordat we de afgelopen decennia steeds grotere en luxere woningen hebben gebouwd. Is een sociale huurwoning van 80 m2 met luxe keuken en ligbad nog wel te verantwoorden? Geen wonder dat het aantal scheefwoners in Nederland zeker twintig procent is! We moeten anders gaan denken over kwaliteit. We moeten soberder, doelmatiger en vooral duurzamer bouwen. Afge-stemd op de markt, dus ook kleinere woningen voor de groei-ende groep eenpersoonshuishoudens in steden. Dat vraagt veel van het innovatief vermogen van corporaties.Tegelijk zullen we in een wereld van snelle technologische veranderingen goed moeten kijken naar onze centrale proces-sen. Corporaties zijn in de kern verhuurders en dat verhuur-proces kan volledig worden gedigitaliseerd. Onze verzeke-ringszaken, vakanties en bioscoopkaartjes, we regelen het allemaal online. Maar voor het afsluiten van een huurcontract moet je naar de balie op het corporatiekantoor om een stapel papieren te ondertekenen. Dat kan én moet anders.

Maria Molenaar is sinds 1 juni 2011 voorzitter van het bestuur bij Woonstad Rotterdam. Daarvoor was ze consultant, directievoorzitter en bestuurder bij internatio-nale bedrijven. Ook was ze lid van de Raad van Bestuur bij de Rijnland Zorggroep in Leiderdorp en was ze lid van het algemeen bestuur van Aedes.

Neem een voorbeeld aan het succes van Airbnb. Of aan de innovatieve start-up Nestpick, een eveneens gebruiks-vriendelijk verhuurdersplatform. Nestpick richt zich nu nog voornamelijk op de studentenmarkt, maar heeft alles in zich om uit te groeien tot dé standaard waarmee de komende generaties woningen huren.Wonen houdt niet op bij de voordeur, ook de kwaliteit van de woonomgeving is belangrijk. Door zoveel mogelijk te digita-liseren kunnen we onze mensen meer inzetten op straat en in de buurt. Zo kunnen corporaties zich blijven inzetten voor leefbaarheid en veiligheid. Niet vanuit grote kantoren, maar midden in de wijk: kleinschalig, dichtbij en toegankelijk. Als corporaties zo het verschil blijven maken in wijken die moe-ten worden opgeknapt, dan kunnen we ook in de toekomst trots zijn op ‘de beste huurwoningen ter wereld’. •

25

26

De Waal bij Nijmegen wordt verbreed in het kader van het project Ruimte voor de Rivier. Onderdeel van het project is een nieuw eiland, waar nieuwe natuur moet ontstaan.

tekst: Ruud Slierings | beeld: Hollandse Hoogte 27

→

Groen en blauw in een ander licht

Decennialang was de balans zoek in de gebiedsontwikkeling: het zwaartepunt lag op gebouwen en voor landschap

en water was er amper geld. Die trend lijkt te keren. Rijksadviseur

Eric Luiten: ‘Het besef groeit dat de toekomstwaarde van rood toeneemt

naarmate groen en blauw er meer mee in harmonie zijn.’

→ Eric Luiten is lid van het College van Rijksadviseurs. Als Rijksadviseur voor Landschap en Water ondersteunt hij samen met de Rijksbouwmeester en de Rijksadviseur voor Infrastructuur en Stad overheden bij de voorbereiding en uitvoe-ring van projecten en programma’s die impact hebben op de leefomgeving. Geen luizenbaantje. ‘Ruimtelijke ontwikkeling is een gezelschapsspel dat het Rijk niet al-leen speelt. Wij staan zelden rechtstreeks in contact met private partijen, maar dat

maakt onze verantwoordelijkheid niet minder, want met ruimtelijke interventies kun je een landschap maken of breken. Wij voorzien de verantwoordelijkheid van het Rijk van commentaar en proberen daar een agenda aan te verbinden die de rijkspar-tijen uitdaagt hun stinkende best te doen voor de kwaliteit van de leefomgeving.’

Opstuwend effect Over de esthetische kant van het begrip ‘kwaliteit’ kun je twisten, maar belangrijker

HET IDEA AL VAN ERIC LUITEN

wikkeling kent tegenwoordig nieuwe condities. De crisis heeft velen de ogen geopend, constateert Luiten met de nodige voldoening. ‘Het repertoire van de gebieds- en projectontwikkeling is de afgelopen jaren behoorlijk verrijkt. Er zijn meer manieren van werken ontstaan. Met allerlei gradaties in eigen initiatief kun-nen mensen hun woonomgeving mede vormen. In zekere zin is er een monopolie van een aantal bekende partijen, het is goed dat daarin nu meer differentiatie ontstaat. De burger is mondiger en wil meer betrokken zijn bij zijn omgeving. Dat hangt samen met de tijdgeest. In de twintigste eeuw heeft de overheid veel maatschappelijke inzet overgenomen en dat leidde tot uniformering. De 21e eeuw lijkt de eeuw van de samenleving te wor-den waarin mensen meer op hun eigen bekwaamheid en verantwoordelijkheid worden aangesproken. Dat betekent dat publieke en private partijen meer maat-werk moeten leveren.’Luiten geeft toe dat dit deels wishful thinking is – denken en doen lopen gere-geld uit de pas – maar integrale gebieds-ontwikkeling is wel de opkomende trend. Misschien bieden grote infrastructurele of waterbergingsprojecten, zoals bij Rot-terdam de Eendragtspolder met de wed-strijdroeibaan, het goede voorbeeld voor kleurmenging op kleinere schaalniveaus. ‘Het gelukkige toeval wil dat waterber-ging veelal maatschappelijke meerwaarde oplevert, ook in de gebouwde omgeving. Het realiseren ervan is dan ook normaal

is het welbevinden. Onderzoek van onder meer Alterra en RUG-hoogleraar Agnes van den Berg toont aan dat de gezondheid van bewoners verbetert als er meer groen in de omgeving is. Luiten: ‘En bewezen is dat groen en blauw in de omgeving een opstuwend effect hebben op de woning-waarde. Los van deze commerciële winst vind ik dat bedrijven en organisaties die in een cultuurlandschap interveniëren, zichzelf moeten afvragen: wat richten we hier aan en hoe kunnen we ons program-ma van eisen verbreden naar de omgeving zodat nieuwe woningen goed landen? Je hebt een grote maatschappelijke verant-woordelijkheid, je verandert de topografie en structuur van de omgeving, en dus de waarde ervan.’Dat inzien en ernaar handelen zijn twee verschillende dingen. Luiten: ‘Het arran-gement tussen overheid en ontwikkelaars waarmee we de afgelopen 25 jaar het meeste rood hebben gerealiseerd, is Vi-nex. Daarin is op intentioneel niveau een interessant pakket op tafel gelegd waarin de vraag naar nieuwe woningen verbon-den is met de maatschappelijke vraag naar ontspanningsruimte en groen. Eind jaren tachtig heb ik als landschapsarchi-tect regionale landschapsstructuurplan-nen getekend, die als contramal voor de bebouwing zouden dienen. Groen en blauw moesten nadrukkelijk worden meegenomen in de gebiedsontwikkelin-gen. De Vinex-operatie is geslaagd in de zin dat iedereen een dak boven zijn hoofd gekregen heeft, maar de blauwe en groene

28

programma’s zijn in het slop geraakt. Ik vermoed dat men de maatschappelijke urgentie en het rendement van dit soort investeringen toch minder scherp heeft gezien. Er is streng gehandeld om bepaal-de gebieden te vrijwaren van verstede-lijking, maar de belofte actief in nieuw groen en blauw te investeren, is vaak een belofte gebleven.’

Verrijkt repertoireDat is te wijten aan zowel publieke als private partijen, denkt Luiten. ‘De pro-gramma’s voor het upgraden van groen en blauw op stedelijk niveau zijn bere-kend, getekend en geaccordeerd door de bestuurlijke partijen, maar kennelijk is in de financiering ervan ergens een band leeggelopen.’So much voor het verleden. Gebiedsont-

‘Maak niet direct een eindbeeld, maar kijk na een jaar of twintig waar de kansen en potentie van zo’n gebied liggen’

→

Het Máximapark is een stadspark ter grootte van de Utrechtse binnenstad in het hart van Leidsche Rijn.

geworden, met dank aan de Watertoets: wie wil bouwen, heeft gelijk een waterop-gave in zijn portefeuille. Helaas is dat met groen nooit zo expliciet vastgelegd. Er is geen Groentoets, ook omdat een veron-dersteld landschappelijk deficit moeilijk te kwantificeren is. Maar marktpartijen zien nu in dat de waarde van een woon-omgeving toeneemt naarmate er een goede balans is tussen rood, groen en blauw en een goede aansluiting op het omliggende én onderliggende landschap.’

Oefening in geduldIn een ideale wereld – en volgens Luiten zitten we daar niet eens zo ver vanaf – zijn private partijen zich vanaf de start van een gebiedsontwikkelingstraject bewust van de impact op de omgeving en werken ze nauw samen met provin-cies en gemeenten. ‘Ook dat past in deze tijd: geen dichtgetimmerde landschaps-plannen of bestemmingsplannen – niet dit-mag-wel en dat-mag-niet – maar hoe kunnen we koppelen en inpassen. Mooi voorbeeld is Zuid-Holland. De provincie nodigt partijen uit om over een beoog-de transformatie in gesprek te gaan. Daarvoor zijn regels en omgangsvormen bedacht die een onderlegger bieden aan iedereen die de waarde – en de toe-komstwaarde – van een gebied erkent. Investeerders in rood zijn zich daardoor bewust van de groene en blauwe opgave die eraan verbonden is.’Wat het lastig maakt, is dat investeringen in groen vaak pas op termijn lonen. Dat vergt visie. ‘Landschapsarchitecten maken iets dat in het begin nog niets waard is. Het moet letterlijk groeien en pas in gebruik zal de waarde toenemen. Huizen en voor-zieningen zijn het mooist als ze net zijn opgeleverd en verliezen juist waarde als er krassen op komen. Rood, groen en blauw zijn in die zin lastig verenigbare groothe-den. Misschien is dit ook de reden waarom het groen in het Vinex-programma zo verwaterd is. Het is dus ook een oefening in geduld en flexibiliteit.’

Eric Luiten

Zelfstandig gevestigd land-schapsarchitect. Sinds 2012

Rijksadviseur voor Landschap en Water en lid van het College van Rijksadviseurs. Zit diverse kwaliteitsteams voor van grote projecten als Ruimte voor de

Rivier, Nieuwe Hollandse Waterlinie, Afsluitdijk en het sluizenprogramma van Rijks-

waterstaat. Was eerder hoogle-raar Erfgoed en Ruimtelijk Ontwerp aan de TU Delft,

provinciaal adviseur Ruimtelijke kwaliteit in Zuid-Holland en

curator van de tentoonstelling A Wider View on Cultural

Landscapes in Europe.

Gelukkig hebben we dat geduld en die flexibiliteit soms wel gehad en hebben we nu enkele fantastische bosgebieden, constateert Luiten. ‘Zeker bij grootschalig groen luidt het adagium: maak niet direct een eindbeeld, maar kijk na een jaar of twintig waar de kansen en potentie van zo’n gebied liggen. Die flexibiliteit kun je ook in stedelijk gebied toepassen. Want zoals we tegenwoordig flexibeler bouwen om in te kunnen spelen op veranderende wensen, zo moet je bij het aanleggen van groen een goed raamwerk creëren met een basisfunctionaliteit, maar de verdere invulling en benutting is toch een kwestie van volhouden.’

Bouwen en beherenDat idee – werken zonder vast einddoel – brengt Luiten tot een nog mooier ide-aalbeeld: gebiedsontwikkelaars die niet alleen ontwikkelen, maar ook beheren. Luiten was juryvoorzitter van de Gouden Piramide 2015, de Rijksprijs voor inspi-rerend opdrachtgeverschap. ‘Een kleine ontwikkelaar, Schipper Bosch, heeft de prijs gewonnen voor de revitalisering van Industriepark Kleefse Waard, een gebied bij Arnhem op de splitsing van Rijn en IJssel. Het is een vervallen bedrijfsterrein van Akzo waarop een state-of-the-art, duurzaam high-tech werkgebied wordt gerealiseerd. Het bedrijf is ontwikkelaar én beheerder voor onbepaalde tijd. Dus de waardevermeerdering van het gebied gaan ze zelf regisseren. Ik vind dat een uitstekende werkwijze, want dan komen groen en blauw in een ander licht te staan. De ontwikkelaar ziet dan duide-lijker het belang van een aantrekkelijke landschappelijke verankering en zal daar gericht in investeren. Die verankering draagt bij aan de ontwikkeling van een community waarbinnen de bewoners zich lekker blijven voelen. Dit is een prachtige vernieuwing van gebiedsontwikkeling. En het leidt daar in elk geval tot waardever-meerdering, dus waarom zou je het niet doen?’ •

29

‘Bewezen is dat groen en blauw in de omgeving een opstuwend effect hebben op de woningwaarde’

tekst: Ron Elkerbout

Wonen in harmonie met de

natuurSlechts eenderde van het gebied wordt bebouwd, de rest

bestaat uit waterpartijen, parken en dijken. En dat onder de rook van Amsterdam en Hilversum. Weespersluis wordt in meer

opzichten een bijzondere woonwijk.

→ Zo’n royale verhouding tussen groen, water en bebouwing komt op deze schaal niet vaak voor’, zegt Harm Jans-sen, directeur van regio Noord-West van BPD en van de ontwikkelcombinatie GEM Bloemendalerpolder. Janssen is een van de aanjagers van project Bloemendalerpolder, gelegen tussen Muiden en Weesp. De wijk zal uiteindelijk maximaal 2.750 woningen tellen en kreeg in februari zijn definitieve naam: Weespersluis. De eerste woningen worden in 2017 gebouwd. Voor Janssen is het ‘extra leuk’ dat deze voortgang er nu is, want hij herinnert zich de aanloop nog goed. De financiële crisis dwarsboomde de oorspronkelijk plannen uit 2007 voor woningbouw in de Bloemen-dalerpolder. In 2011 kregen ze het stempel ‘onhaalbaar’. ‘Toen zijn we gaan nadenken

over hoe we toch vorm konden geven aan het project’, vertelt Janssen.

Flink gepuzzeldDe betrokken partijen moesten alles uit de kast halen om nieuwe plannen te beden-ken die financieel wel haalbaar waren en zouden aansluiten op de vraag vanuit de markt. Janssen: ‘Dat was lastig, we zaten midden in de crisis. Dus we namen gas terug bij de mogelijk te behalen opbreng-sten. En we hebben flink gepuzzeld hoe we ze zo efficiënt mogelijk konden realiseren. De onderhandelingen met gemeenten, pro-vincie, waterschap en het Rijksvastgoed-bedrijf waren niet mals. Bijvoorbeeld over de kwaliteit van de openbare ruime en de aanleg van de infrastructuur. Die komt vol-ledig voor rekening van de ontwikkelaars.

PROJECT WEESPERSLUIS ONDER DE ROOK

VAN AMSTERDAM

30

→

Uiteindelijk hebben we erg veel tijd moeten steken in de financiering. Ook omdat de zes private partijen van de ontwikkelcom-binatie elk vanuit hun eigen bedrijfsvoe-ring een kloppende begroting moesten maken. Dat is gelukt, waardoor we nu ook daadwerkelijk aan de slag kunnen.’

Eigen tempo‘Sleutel voor deze doorbraak’, gaat Janssen verder, ‘is dat de volledige ontwikkeling in handen is van de private partners in de ontwikkelcombinatie. Daardoor kunnen we ons eigen tempo bepalen en flexibel inspelen op de markt. We laten nu de realisatie van de infrastructuur, openbare ruimte en woningbouw gelijk oplopen. Zo blijven investeringen en opbrengsten in evenwicht. Er zijn uiteraard heldere

dossierkaders van de overheden. Maar we konden in 2011 niet voorspellen naar welk type woningen vraag zou zijn. Nu stemmen we ons aanbod af op de actuele wensen van de doelgroep.’De term ‘wijk’ gebruikt Janssen liever niet voor Weespersluis. Hij noemt het ‘wonen in het landschap’. Met enorm veel water en groen tussen de woningen is de opzet onvergelijkbaar met normale wijken. ‘Je woont buiten, maar met de voorzienin-gen van Weesp en Amsterdam binnen handbereik. Rust en ruimte, midden in de Randstad.’

Groene verbindingDe ruimtelijke opzet waarbij slechts een derde van de grond voor woningbouw wordt benut, is vanuit de overheid opge-legd. De Tweede Kamer stemde meer dan tien jaar geleden in met het bebouwen van deze plek onder voorwaarde dat een substantieel deel groen blijft. Janssen: ‘Zo moet de groene verbinding tussen de oost-kant van Amsterdam en het Gooi in stand blijven. Vanuit ontwikkelperspectief is het waardevol dat je daarmee een bijzondere woonplek krijgt.’ In het hele gebied ligt een waterverbinding met de Vecht. Kleinere vaartuigen kunnen zo naar Muiden, het Markermeer en de Loosdrechtse Plassen varen. ‘Juist met zo veel open ruimte is het water mooi om te zien. En voor de bewoners is het ook bruik-baar. Er komen strandjes en paden. Je kunt er zwemmen, varen met een sloep of kano en in de winter misschien wel schaatsen. Dat maakt het extra aantrekkelijk.’Het water heeft overigens ook een prakti-sche functie: waterberging. Janssen: ‘Daar liggen eisen van het waterschap aan ten grondslag. De flinke watergangen kunnen veel water opnemen. Dat is goed voor de waterveiligheid.’De woningen in Weespersluis worden gebouwd in ‘fin de siècle-architectuur’, op weespersluis.nl getypeerd als ‘een rijk gedecoreerde stijl met erkers, serres,

32

Weespersluis in feiten en cijfers

Wat Een nieuw woonlandschap, waarvan een derde bebouwd en twee derde groen ingericht met ruimte voor recreatie en natuur.Waar Tussen Muiden en Weesp.Oppervlakte Ongeveer 490 hectare.Aantal woningen Minimaal 2.350 en maximaal 2.750. Planning Eerste paal in 2017, ontwikkeling totale gebied tien tot vijftien jaar.Voorzieningen Supermarkt, detailhandel, horeca, school, gezondheids- voorzieningen, strandjes, speelbos en een avonturenveld (deels nader te bepalen).Ontwikkeld door GEM Bloemendalerpolder CV, bestaande uit Adriaan van Erk, AM, Ymere, Blauwhoed, Van Wijnen Groep en BPD Ontwikkeling.Websites weespersluis.nl en bloemendalerpolder.com.

veranda’s en loggia’s en gevels met een verticaal karakter’. Janssen: ‘Die stijl kent veel details en verfraaiing – denk aan speciaal metselwerk. Dat past goed in het landschap en sluit aan op de hoge kwaliteit van de woningen. Van geïnteresseerden krijgen we daar zeer positieve reacties op. De vestingstad Weesp is van oudsher een geliefd buitengebied.’Over interesse voor de woningen heeft Janssen toch al niet te klagen. Binnen enkele maanden registreerden zich meer dan 2.500 belangstellenden op de nieuwe website weespersluis.nl.

Goede harmonieHet nieuwe woningaanbod sluit volgens Janssen goed aan op de marktontwikke-lingen. ‘De vraag naar woningen is zeker

in de buurt van Amsterdam nog steeds groot. Maar we zien ook dat de beweging vanuit Amsterdam naar de omliggende gemeenten op gang komt. Weespersluis is dan een aantrekkelijk alternatief. Weesp is onderdeel van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Met forten en vestingwallen en gelegen aan de oude handelsroute langs de Vecht heeft de stad een rijke historie. De Randstad is rijk aan polders, direct naast steden. Op de vraag of de Weesper-sluis-opzet een trend kan worden, zegt Janssen: ‘Het kan op andere plekken ook, want je ziet dat er vraag naar is. Er zijn wel meer soortgelijke plannen, maar vaak op veel kleinere schaal. Ik denk dat er in het westen meer mogelijkheden komen om dit grootschalig te doen: wonen in harmonie met de natuurlijke omgeving.’ •

33

SOCIALE HUISVESTINGSOPGAVE

dossierBoelhouwer wil jaarlijks 80.000

woningen bouwen

pag. 36

Sociaal voor starters en

senioren: twee projectenpag. 40 & 44

‘Laten we niet krampachtig

doen over scheefwonen’

pag. 42

dossier34

In de sociale huisvestingsopgave tekent zich een grote uitdaging af. De behoefte aan betaalbare woningen in Nederland groeit. Om in die behoefte te voorzien, moeten er tijdig voldoende goede woningen worden gebouwd. Niet alleen in het sociale huursegment, maar ook in de middeldure huur (tot € 850,- per maand) en in de betaalbare koop (tot € 180.000,-). Jaarlijks moet eigenlijk 40 tot 45% van de nieuwbouwproductie gericht zijn op de

Regionale visie, lokaal maatwerk

EEN PERSPECTIEF VOOR DE SOCIALE HUISVESTINGSOPGAVE

Het antwoord op de groeiende woningbehoefte is niet meer alleen op lokaal niveau te geven. Niemand is in staat om deze vraag individueel te tackelen. BPD is ervan overtuigd dat we de oplossing

moeten zoeken in een combinatie van een stevige, gezamenlijke regionale visie met lokaal maatwerk.

doelgroep die in deze categorieën een wo-ning zoekt. De kloof tussen deze catego-rieën en de koopsector groeit en wordt niet vanzelf overbrugd. Er moet dus iets gebeu-ren. Want het komt niet automatisch goed aan de onderkant van de woningmarkt.

Kunnen de spelers op het veld de uitdaging aan? De Woningwet bepaalt dat woningcorpo-raties zich op hun kerntaak moeten rich-

ten. Ze focussen zich nu op hun primaire doelgroep. Wie meer verdient, zou moeten doorstromen, maar de gewenste beweging op de woningmarkt komt er niet. Tegen-over een historisch lage hypotheekrente staan strengere hypotheekeisen. Daarmee zijn koopwoningen voor verschillende doelgroepen onbereikbaar. Ook andere spelers zien zich met uitdagingen ge-confronteerd. Huurwoningen in de vrije sector komen onvoldoende snel op de

woningcorporaties en marktpartijen worden verleid tot meer regionale samen-werking. In de gezamenlijke verantwoorde-lijkheid spelen marktpartijen als BPD een sleutelrol. We zijn bijvoorbeeld regionaal verankerd, werken vanuit regionale visies en kennen de lokale situatie goed. We zijn langdurig betrokken bij gebiedsontwikke-lingen. We richten ons op het ontwikkelen van sterke woongebieden die adaptief zijn: ze kunnen zich aanpassen aan veranderen-de eisen. Ook over twintig of dertig jaar moeten ze nog aantrekkelijk zijn – daarop is onze ontwikkelingskracht en energie gericht.

Laten we vaker en intensiever samenwerken. Op veel plekken werken we al samen met woningcorporaties en gemeenten. Dat moet wat ons betreft intensiever en fre-quenter. Alle partijen zijn individueel niet in staat om dit kunstje te klaren. Samen-werking komt beter van de grond met vol-doende wederzijds vertrouwen, openheid en begrip voor elkaars belangen, situatie en mogelijkheden. Is die basis er niet, dan komt onze inbreng – kennis, expertise, investeringsvermogen, daadkracht, leider-schap of betrokkenheid – minder tot zijn recht. In vrijwel al onze gebiedsontwikke-lingen dragen we zinvol bij aan de sociale huisvestingsopgave. We hebben daarbij organisatorische efficiency en kostenre-ductie te bieden. Maar we ambiëren meer. We willen vaker business- en sparringpart-ner zijn. Met slagkracht en commitment. Omdat we ons samen verantwoordelijk voelen voor de woningmarkt. •

markt. Gemeenten zijn druk met nieuwe woonvisies en woonagenda’s, al dan niet in regionale afstemming en in participatie. Ze zoeken opnieuw naar hun rol en naar meer samenwerking, gegeven de nieuwe Woningwet. Eisen stellen aan marktpar-tijen volstaat niet meer. Gemeenten zullen proactief en flexibel moeten leren omgaan met veranderende uitdagingen.

Op dit dynamische speelveld doet BPD op alle fronten mee. We helpen woningcorporaties, onder meer met hun niet DAEB-portefeuille: huurwo-ningen in de vrije sector, koopwoningen, commercieel vastgoed. We transforme-ren gezamenlijk verouderde wijken, we bouwen sociale koop- en huurwoningen in onze gebiedsontwikkelingen, naast middeldure huurwoningen voor onze eigen portefeuille of die van collega’s. BPD kent de woningmarkt en is creatief als het gaat om vernieuwende concepten en slimme businesscases voor gebieden. Maar we zien ook dat méér nodig is.

Meer regionale regie is dringend gewenst.BPD is ervan overtuigd dat het antwoord op de groeiende woningbehoefte niet meer alleen op lokaal niveau is te geven. Die uitdaging vergt regionale regie. Dat heeft niet alleen te maken met de kwantitatie-ve vraag, maar ook met onderliggende patronen. We noemen de sterke trek naar stedelijke regio’s. Het van links tot rechts gedeelde inzicht dat een ongedeelde stad van het grootste belang is. En tot slot de evidentie van daily urban systems. Visie en daadkracht op bovenlokaal schaalniveau

35

zijn daarom nodig voor een goed func-tionerende woningmarkt en een helder speelveld. Corporaties zijn gehouden aan hun marktgebied, gemeenten aan hun gemeentegrenzen. Maar juist dank-zij schaalvergroting zouden passender oplossingen mogelijk zijn. Als we samen werken vanuit een regionale visie, op basis van heldere strategische keuzes, wordt ons handelen op lokaal niveau effectiever. Dan kan nieuwbouw toegevoegde waarde heb-ben voor de gemeente, voor de bestaande woningvoorraad en voor de portefeuille van een corporatie.

Een regionale visie met lokaal maatwerk, daarmee kunnen we aan het werk. Een regionale visie is onontbeerlijk. Meer samenwerking hoort daar onlosmakelijk bij. Maar op het niveau van de gebiedsont-wikkeling of de locatie is lokaal maatwerk altijd het uitgangspunt. Het gaat om een antwoord op vragen als: Wat is de behoefte hier precies? Kleinere woningen, tijdelijke woningen, levensloopbestendige wonin-gen, zorgwoningen, goedkope koopwonin-gen? Welke uitstraling en sfeer passen juist hier? Wat is karakteristiek voor deze plek? Hoe benutten we die optimaal? En hoe past dit bij de perspectieven van het gebied en van de regio? Het gaat BPD altijd om het ontwikkelen van aantrekkelijke woon-gebieden die decennia meekunnen. Ze moeten ook op de langere termijn passen bij de kwalitatieve woningbehoeften.

Hechtere partnerships leveren meer slagkracht en commitment op. In de visie van BPD moeten gemeenten,

36

→ Peter Boelhouwer legde samen met zijn Delftse collega-hoogleraren Marja Elsinga, Vincent Gruis, Hugo Priemus, Jan van der Schaar en André Thomsen in oktober 2014 een aantal ideeën op tafel over de toekomst van de Nederlandse corporatiesector, onder de titel Wonen 6.0. Kort samengevat: woningcorporaties, con-centreer je op sociale kerntaken. Verhuur een beperkt aantal corporatiewoningen in de marktsector. Benoem een onafhan-kelijke extern toezichthouder. Bevorder zelfbeheer van huurders. En verdien zo je legitimiteit terug.

De timing was goed gekozen. Niet veel later verscheen het eindrapport van de Parlementaire Enquêtecommissie Wo-ningcorporaties en gingen ambtenaren in Den Haag aan de slag met het ontwikkelen van nieuwe wetgeving, die in 2015 heeft geleid tot de Herzieningswet. Boelhouwer cum suis waren niet blind voor de proble-men waarmee de corporatiesector heeft geworsteld, maar voelden de bui hangen. Ze waarschuwden ervoor om de woning-corporaties – de trots van de Nederlandse volkshuisvesting – in de verdomhoek te drukken.

Is de corporatiesector in Nederland te groot? Welnee. Is er een probleem met scheefwonen? Ook niet. Kunnen we iets doen aan het groeiende woningtekort? Jazeker. Peter Boelhouwer,

hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft, nooit te beroerd voor een onbevreesde stellingname, presenteert zijn opvattingen.

‘Tussen sociale huur en markt

valt een gat op de woningmarkt’

dossier

→

tekst: Edwin Lucas | infographic: Kay Coenen

De Herzieningswet is bijna een jaar van kracht. Wat ziet u van uw ideeën terug? Is er naar u geluisterd?‘Deels. Dat corporaties zich op hun kern-taak moeten concentreren – het bouwen en verhuren van woningen voor lagere inkomens – is nu in de wet verankerd. Ook is er een splitsing doorgevoerd tussen wat ze doen op het gebied van sociale huur en hun andere activiteiten. Zelfbeheer door huurders wordt bevorderd, al had dat ster-ker gemogen. Minpunt: de onafhankelijk toezichthouder is er niet gekomen. Het is nu een ambtelijke inspectie, op armslengte

De sociale huursector en inkomens

NEDERLAND TELT 7,4 MILJOEN WONINGEN

REGIONALE VERSCHILLEN IN ‘SCHEEFWONEN’

< € 39.874

> € 39.874

BRONNEN: CBS EN AEDES.

EEN DERDE VAN DE SOCIALEHUURDERS WOONT ‘SCHEEF’

4 MILJOEN MENSEN WONEN IN EEN SOCIALE HUURWONING, OVERWEGEND SINGLES EN PAREN ZONDER KINDEREN.

IN DUNBEVOLKT GEBIED HEBBEN SOCIALE HUURDERS GEMIDDELD EEN LAGER INKOMEN.

90% VAN DE VRIJKOMENDE SOCIALE HUURWONINGEN MOET WORDEN TOEGEWEZEN AAN INKOMENS ONDER DE € 39.874.

30% VAN DE SOCIALE HUURDERS VERDIENT JAARLIJKSMEER DAN € 40.000.

OostGroningen

Zuidoost-Drenthe

Zeeuwsch-Vlaanderen < € 40.000

> € 40.000

INKOMENSGRENS SOCIALE SECTOR 2016

60% Koop 70%

30%

31%Sociale huur

9%Huur

Zuidwest-Gelderland

Oost-Zuidholland

37

38

afstand van de minister, terwijl je beleid en toezicht moet scheiden. De bureaucratie en regeldichtheid zijn sterk toegenomen. Dat is voor geen enkele sector goed.’

Kunnen corporaties nu de proble-men van de toekomst te lijf?‘Wel voor wat ze moeten doen: goede so-ciale huurwoningen exploiteren. Maar de taakopvatting is erg ingesnoerd. Jammer is dat allerlei maatschappelijke initiatieven niet meer mogen, zoals brede scholen en cultuurhuizen. Zelfs sponsoring is niet meer toegestaan. En belangrijker: tussen sociale huur en markt valt een gat op de woningmarkt. De marktpartijen of de gemeenten zouden dat vacuüm moeten opvullen, maar of dat ook gebeurt? Het valt te betwijfelen.’

Ook bij het investerend vermogen van de sector kun je vragen stellen. Zijn corporaties wel in staat om in de groeiende vraag naar sociale huur-woningen te voorzien?‘De verhuurdersheffing maakt dat erg moeilijk. Die zet de investeringen onder druk. Het is eigenlijk te dol voor woorden dat de corporaties zo zwaar worden belast. In het buitenland is dat niet uit te leggen. We hebben een sociale huursector die niks kost, maar die jaarlijks twee maandhuren moet inleveren bij de overheid! Dat is bizar. De grote kracht van het Nederlandse stelsel was juist dat je dankzij verdiensten uit het verleden nieuwe investeringen kon doen. Complexen die dertig jaar geleden zijn gebouwd, renderen nu. Zonder dat je ze hoeft te verkopen – al kun je dat des-noods doen. Zo’n mooi systeem heeft het buitenland niet: daar wordt nog gewerkt met kostbare subsidiestromen die onderhe-vig zijn aan conjunctuurschommelingen.’

Sommige critici zeggen: de sociale huursector is te groot. We hebben

helemaal niet zo veel sociale huur-woningen nodig. Laat staan nieuwe.‘Dat hangt helemaal van de taakstelling en de inkomensnormen af. Ik vind die normen te streng. Als je nu een klein beetje meer verdient, kom je al niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Dat betekent dat veel mensen tussen wal en schip vallen, want huurwoningen in de vrije sector zijn schaars, dus duur, en ze worden alleen maar duurder. Een koopwo-ning ligt niet voor iedereen binnen bereik. Is de sociale sector dan te groot? Nee, de inkomensnormen zijn niet afgestemd op de praktijk. Als je € 3.500,- bruto verdient, zou je nog in de sociale huursector terecht moeten kunnen, vind ik. Want ga je met zo’n inkomen in de vrije sector huren, dan worden je woonlasten relatief veel te hoog. Veelzeggend is dat mensen die nu vanuit een sociale huurwoning naar een koopwo-ning verhuizen, hun woonlasten soms zien dalen. Dat geeft aan dat er iets geks aan de hand is.’

Bepleitte u daarom in Wonen 6.0 voor verhuur van een deel van de corporatiewoningen in de marktsector?‘Precies. Ik vind het uitstekend dat je een middensegment hebt waar mensen niet zijn overgeleverd aan de grillen van de vrije markt. Dat segment mag van mij in de sociale huursector vallen. En dus ook groter worden. In veel landen is de sociale huursector juist ook voor die middengroe-pen bedoeld. In Zweden kon zelfs iederéén in de sociale sector terecht – ook iemand met een hoger inkomen. Zelfs een direc-teur! Bij zo’n stelsel horen dan natuurlijk geen overheidssubsidies, en je moet een redelijke huurprijs rekenen.’

Hier kun je in Nederland toch niet meer mee aankomen?‘Natuurlijk niet. Maar ik noem het voor-

Peter Boelhouwer

Peter Boelhouwer studeerde sociale geografie aan de Universiteit Utrecht.

Hij werkt sinds 1988 bij de TU Delft en is sinds 2001 hoogle-

raar Housing systems. Behalve hoogleraar is Boelhouwer afde-lingsvoorzitter van OTB - Rese-arch for the Built Environment.

Van 2003 tot 2013 was hij wetenschappelijk directeur van

het Onderzoekinstituut OTB. En van 2004 tot 2010 maakte Boelhouwer deel uit van de

VROM-raad. Sinds 2008 is hij voorzitter van het European

Network for Housing Research. Ook is hij editor-in-chief van het door Springer uitgegeven

Journal of Housing and the Built Environment en voorzitter van het Kenniscentrum Aanpak

Funderingsherstel (KCAF).

dossier

→

39

beeld omdat ik me zorgen maak. Sterker, ik word boos van de oplopende woning-prijzen in de sociale sector. Jonge promo-vendi met een beurs in Delft moeten soms letterlijk naar de voedselbank omdat ze hun huur niet kunnen opbrengen. Particu-liere beleggers hebben zich op de studen-tenhuisvesting gestort. Er wordt zomaar € 400,- tot € 600,- euro gevraagd voor achttien vierkante meter. En het wordt nog betaald ook.’

U zegt: de grillen van de markt. Maar het kabinet dat deze Woning-wet heeft ontworpen, verwacht juist dat de markt het gat tussen sociale huur en koop vult.‘Dat gebeurt dus niet, en ik snap niet dat de PvdA met dit liberale standpunt is mee-gegaan. Huurwoningen in de vrije sector zijn er te weinig, en het lukt maar niet om dat aandeel te laten groeien.’

Minister Blok wil de bouw van kleine betaalbare huurwoningen in Utrecht en Amsterdam een stimulans geven. Utrecht en Amsterdam mogen meer punten gaan tellen voor nieuw te bouwen huurwoningen tot 40 m2 op gewilde locaties. Hierdoor komen ze dan boven de sociale huurgrens uit en wordt het aantrekkelijk voor be-leggers om erin te investeren, zegt hij. Wat vindt u ervan?‘Ik vind het redelijk treurig dat huurders dergelijke bedragen mogen gaan betalen voor zo weinig vierkante meters. Ik vraag me ook af of dat meer beleggers over de streep gaat trekken. Veelzeggend: ook de wethouders van Utrecht en Amsterdam zien er weinig in.’

En intussen groeit het woningtekort, want woningprijzen stijgen weer en huurders vinden niet wat ze zoeken, omdat corporaties minder bouwen.

Kan bevordering van de doorstroming helpen? ‘Aha, de doorstroming! Nou, de mogelijk-heden daarvan worden zwaar overschat. Wie nu € 500,- voor een woning in Amster-dam betaalt, gaat echt niet snel verhuizen als hij iets meer huur moet betalen. Overi-gens geen reden om dat niet te doen, wan-neer iemand een hoog inkomen heeft. Die scheefheid op de huurmarkt is – als je van de goede normen uitgaat – niet zo groot. Vaak wordt de binnenstad van Amsterdam gelijk gesteld aan de rest van Nederland. Toen Van der Laan nog minister was, heeft hij becijferd dat het slechts om vier procent gaat. Nogmaals, als je redelijke normen hanteert. Er wonen in goedkope sociale huurwoningen echt niet zo veel mensen die heel veel verdienen.’

Wat moet er wel gebeuren aan het woningmarkttekort?‘De woningbouwproductie moet om-hoog. Uit cijfers blijkt dat in het derde kwartaal van 2015 het aantal verleende bouwvergunningen weer is afgenomen. De woningmarkt herstelt zich, maar het aanbod van nieuwe woningen neemt al-weer af! Er wordt te weinig ontwikkeld. Er is de komende jaren vraag naar minstens 80.000 nieuwe woningen per jaar, doordat er meer huishoudens bijkomen, inclusief de instroom van vluchtelingen. En de productie is maar zo’n 40.000 tot 50.0000 woningen per jaar.’

Waarom loopt dat tekort zo op?‘Nieuwe locaties komen moeilijk los. Be-leggers willen wel bouwen, maar ze komen niet ver, vanwege de hoge grondprijzen die de gemeentelijke grondbedrijven rekenen. De rendementen van beleggers zijn dan te laag. En dan is er nog een rijksbouwmees-ter die zegt dat we moeten stoppen met bouwen, omdat er zoveel gebouwen leeg staan. Terwijl die lege kantoren slechts

ruimte bieden voor ongeveer 30.000 woningen.’

Wat dan? Vinex 2.0?‘Nee, dat is niet nodig. Met een combinatie van nieuwbouw en transformatie moeten we het tekort te lijf gaan. Dat zullen geen grote projecten meer zijn, maar kleinere ontwikkelingen, maatwerk. Willen we transformatie stevig aanpakken, dan kun-nen locatiesubsidies een oplossing zijn. In de gebiedsontwikkeling zijn grote locaties altijd ontwikkeld met locatie- en woning-bouwsubsidies. Dat is verleden tijd, maar nu wordt van ontwikkelaars en corporaties verwacht dat ze een gebied in één keer van de grond trekken en uit de kosten krijgen, terwijl het misschien wel honderd jaar zal meegaan. Heel typerend: in Zuidoost-En-geland, waar de woningmarkt gigantisch overspannen is, geeft de overheid weer locatie- en woningbouwsubsidies, omdat de markt het niet aankan.’

Bestaat er wel zoiets als een goed functionerende woningmarkt?‘Het standaardcollege voor mijn eerste-jaarsstudenten is: alle kenmerken waaraan een goed functionerende markt voldoet, heeft de woningmarkt niet. Transparantie, voldoende concurrentie, beschikbaar-heid – vergeet het maar. Maar ook al is de woningmarkt per definitie imperfect, je moet wel zorgen dat hij zo goed mogelijk functioneert.’ •

‘Ook al is de woningmarkt per definitie imperfect, je moet wel zorgen dat hij zo goed mogelijk functioneert’

40 dossier

→ Een nieuwbouwwoning voor net iets meer dan € 140.000,- vrij op naam, inclusief btw. Met een ruime woonkamer, een keuken, twee slaapkamers en een vas-te trap naar de zolder, waar je eventueel nog een derde slaapkamer kunt maken. En dat op een kavel van 120 tot 195 m2. In De Hoge Regt, een nieuwbouwwijk aan de rand van het Brabantse Beek en Donk, zijn inmiddels zestien kopers eigenaar van zo’n Slimmer Kopen®-woning.De gemeente Laarbeek en BPD hebben in De Hoge Regt een plan ontwikkeld met 228 woningen – waaronder vrijstaande woningen, twee-onder-een-kappers en rijwoningen – in een groene omgeving, direct grenzend aan het agrarische bui-tengebied en aan de Goorloop. De zestien Slimmer Kopen®-woningen werden op de markt gebracht door woningcorporatie Trudo. ‘We boden ze aan in een tussen-vorm van huur en koop’, zegt Jos Goijaerts, programma- en projectmana-

ger van Trudo. ‘De koper koopt de woning van ons met een aantrekkelijke korting van twintig procent. Als hij weer wil verhuizen, moet hij de woning aan ons verkopen.’ Trudo koopt de woning terug tegen de oorspronkelijke prijs – zodat de korting wordt terugbetaald – plus of mi-nus een deel van de waardeontwikkeling. Zo’n betaalbare sociale koop-constructie is ideaal voor starters op de woning-markt. De zestien woningen werden dan ook razendsnel verkocht. ‘Er is in de landelijke regio een grote vraag naar starterswoningen’, zegt Goijaerts. ‘Wij hebben de afgelopen jaren buiten Eind-hoven zo’n 275 woningen op deze manier ontwikkeld of laten ontwikkelen, speci-fiek voor starters uit de dorpen. Daarmee maken we een goede woning betaalbaar voor deze groep.’Veel woningzoekenden willen in het dorp blijven wonen waar ze al wonen, liefst in een herkenbare sfeer met ruimte, natuur

Wat: De Hoge Regt, een nieuwe

landelijke woonlocatie.

Waar: Beek en Donk, Noord-Brabant.

Woningen: 16 starterswoningen,

onderdeel van een plan van 228

woningen in verschillende typen en

prijsklassen.

Ontwikkelaar: BPD in samen-

werking met Woningstichting Trudo.

Faciliteiten: Dorpse omgeving met

groen en water.

Opgeleverd: 2014-2015.

Starterswoning naar eigen smaak

41

‘Een prettig huis dat je zelf kunt afbouwen’

→ Stefan de Koning (26) woont met zijn vriendin Anne Manders (23) samen in de nieuwbouwwijk De Hoge Regt, aan de gloednieuwe straat Groes in Beek en Donk. ‘Hiervoor woonde ik nog bij mijn ou-ders in het dorp. Toen ik bij mijn accoun-tant was om dingen op papier te zetten voor mijn nieuwe eigen zaak, wees hij me op dit nieuwbouwproject. We hebben ons meteen ingeschreven.’Voor de eerste tien woningen waren er vijftien inschrijvingen. Er moest dus wor-den geloot. Sander en Anne behoorden tot de gelukkigen. ‘Gelukkig ja, want ik wilde per se kopen en niet huren. Huren vind ik zonde van het geld.’Belangrijk pluspunt van de woning: kopers konden aangeven of ze de ingetekende keuken en badkamer wilden of niet. Sander: ‘Alle bewoners hebben iets van hun eigen keuze laten maken. Dit is dus een prettig, nieuw huis dat je zelf kunt afbouwen naar je eigen smaak.’ Sander kijkt wel alweer verder. ‘Eerlijk ge-zegd vind ik het wat aan de kleine kant. Ik denk ook niet dat we hier echt lang blijven wonen. Mijn eigen bedrijf, in de koel-techniek, groeit snel. We zijn al met drie personen. Ik gebruik nu een loods van mijn vader, maar zou op den duur een werk-plaats aan huis willen. En een van onze slaapkamers is nu als kantoor in gebruik. Dat gaat op termijn niet meer.’ Maar het mooie is dat de sociale koop-constructie een eventuele verhuizing ook snel mogelijk maakt. Sander: ‘We heb-ben de garantie dat we de woning meteen aan Trudo kunnen verkopen als we weg willen. We zitten er dus niet aan vast.’

en water. De Hoge Regt biedt precies zo’n woonmilieu. Was er niet ruimte voor meer woningen? Goijaerts: ‘Zeker. Aanvankelijk zou Trudo zelfs veertig Slimmer Kopen®-woningen afnemen, maar door veranderende weten regel-geving voor woningcorporaties bleek dat niet meer mogelijk. Heel jammer, want de doelgroep is groot genoeg en er is een grote behoefte aan dit specifieke product. En voor ons als woningcorporatie was het

bovendien een goed alternatief voor de sociale huurmarkt met zijn hoge onrendabele toppen.’ Het ontwikkelen van starterswonin-gen is goed voor de doorstroming op de lokale woningmarkt, zegt Goijaerts. ‘Als de bewoner na verloop van tijd gaat verhuizen en de woning weer aan ons verkoopt, kunnen wij hem aan-bieden aan een volgende starter. Dat brengt de woningmarkt in beweging.’ •

42 dossier

→ De Woningwet, die sinds 1 juli 2015 van kracht is, herstelt de legitimiteit van corporaties, stelt Victor Schaap. De plaatsvervangend directeur Woningmarkt van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) noemt het de kern van hun kerntaak: betaalbare woonruimte bieden. De markt is voor marktpartijen, de corporaties richten zich uitsluitend op de lage inkomensgroepen, onder regie van gemeenten. Schaap: ‘Als je doorredeneert zou de ideale voorraad van corporaties moeten bestaan uit woningen met een intrinsieke huur beneden de huurtoeslaggrens. Dat zijn

Het imago van de corporatiesector was naar de knoppen. De nieuwe Woningwet geeft de corporaties hun legitimiteit terug,

vindt Victor Schaap, plaatsvervangend directeur Woningmarkt van het ministerie van BZK. En de wet trekt een duidelijke scheidslijn

tussen corporatiesector en private sector. ‘Dat biedt mogelijkheden voor marktpartijen.’

‘Woonvastgoed is een prima belegging’

DE WONINGMARK T VOLGENS VICTOR SCHA AP

normaal gesproken de wat soberder wonin-gen. Dat corporaties uit het commerciële deel stappen, scheelt hen veel inkomsten, zeker, maar het voorkomt ook dat grapjas-sen woeste plannen ontwikkelen. En in de ordening van de markt betekent dit dat de wet de weg meer vrijmaakt voor beleggers en ontwikkelaars in het niet-gereguleerde deel.’

DoorstromingDe vrees dat middengroepen tussen wal en schip vallen omdat in het segment net boven de liberalisatiegrens (€ 710,68 – red.) weinig woningaanbod zal zijn, noemt

Schaap ongegrond. ‘Ik snap dat marktpar-tijen uit het gereguleerde gebied willen blijven en dat ze de continuïteit in het beleid van de overheid niet zonder meer vertrouwen. Maar via een aanpassing in het woningwaarderingsstelsel wil minister Blok vastleggen dat het voor beleggers vei-lig is om net boven de liberalisatiegrens te investeren. Dat betekent dus dat je als verhuurder niet kunt terugschieten in het gereguleerde gebied als bijvoorbeeld de puntentelling verandert, mits je, in overleg met de gemeente, de huur maar onder de – zeg – € 900,- à € 950,- houdt.’Nog belangrijker om de huurmarkt in

tekst: Ruud Slierings | beeld: David van Dam

43

beweging te brengen, is de recent door de Tweede Kamer aangenomen wet Door-stroming Huurmarkt. Schaap: ‘Daarin zit een toets die ervoor zorgt dat mensen met een hoger inkomen een extra huur-verhoging krijgen. Dat is een prikkel tot verhuizen. Op basis van de eerste signalen lijkt die te werken. Daarnaast biedt deze wet meer mogelijkheden voor corporaties om tijdelijke of bijzondere huurcontracten af te sluiten. Het vergt een lange adem, maar met een jaar of vijf gaan we sub-stantieel resultaat zien. Laten we vooral niet krampachtig doen over scheefwonen, godzijdank maken mensen carrière. Dat is geen probleem, alleen moet de prikkel om te verhuizen sterker worden. Welnu, die zijn we nu aan het verbeteren.’

Gunstig klimaatHet nieuwe kader schept volop kansen voor beleggers en ontwikkelaars. Toch zijn we nog ver van een woningproductie van 80.000 woningen per jaar die volgens schattingen nodig is. Schaap: ‘Ik kijk liever naar de effectieve vraag. Vóór de crisis was er veel meer vraag dan aanbod en was er een prijsbubbel. Nu lijkt dat er in de verste verte niet op, blijkbaar is er toch niet zo’n grote discrepantie tussen vraag en aanbod. En áls dat wel het geval zou zijn, worden mensen met de laagste inkomens daarvan niet de dupe, iets wat normaal ge-sproken wel gebeurt bij stijgende prijzen. In de Woningwet is namelijk met de pas-sendheidstoets geregeld dat de woningen van corporaties beschikbaar blijven voor de echte doelgroep tegen een huur van maximaal € 618,-.’Schaap wil maar zeggen: ‘Woonvastgoed in Nederland is én blijft een prima be-legging. In 2015 zijn in Amsterdam 8.500 woningen in aanbouw genomen. Er zijn jaren geweest dat het aantal van duizend

nog niet gehaald werd. Beleggers pakken hun kansen en de overheid helpt hen door de Woningwet en regelingen rondom het woningwaarderingsstelsel, zoals het meetellen van de WOZ waardoor het rendement in schaarstegebieden stijgt. De liberalisatiegrens is bovendien voor drie jaar bevroren.’

Blijven rekenen‘Eigenlijk is de overheid voortdurend bezig het klimaat voor beleggers en ontwikke-laars te verbeteren’, zegt Schaap. ‘Stel: een belegger moet twintig procent sociaal bou-wen om tachtig procent koop te kunnen

realiseren. Als hij daar niet uitkomt, doet hij het echt niet. Wat we nooit zullen doen, is beleggers subsidie geven om een sociale opdracht te realiseren. Iedereen moet gewoon blijven rekenen. Het is een teken aan de wand: veel beleggers stappen in de markt voor studentenwoningen, kleine ka-mertjes voor € 500,- tot € 600,-, kennelijk met een goed rendement. Ik zie beleggers ook mooie dingen in het gereguleerde segment doen: kleinere oppervlaktes met een betaalbare huur. Het is te doen, met dank aan de lage rentestand. Je kunt écht rendabel sociaal investeren, wat wil je nog meer?’ •

‘Laten we vooral niet krampachtig doen over scheefwonen’

dossier44

→ ‘Dit is echt een verzorgingshuis nieuwe stijl’, zegt Tom van Rossum, beleids-adviseur ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Goeree-Overflakkee. ‘Nieuw Rij-senburgh biedt een mix van woonvormen met zelfstandige huurappartementen, woongroe-pen en zorghotelkamers. Hier wonen ouderen die geen, een beetje of juist veel zorg nodig hebben. Verhuurder CuraMare komt daarmee tegemoet aan een belangrijke maatschappe-lijke verandering: de scheiding van wonen en zorg, én de wens dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen.’ De tijd

Verzorgingshuis nieuwe stijl van het grote verzorgingshuis is voorbij. Kleinschaligheid en privacy zijn hier de uitgangspunten. Zo hebben de bewoners van de woongroepen altijd een eigen appartement met keuken, badkamer en slaapkamer. Seni-oren kunnen hier wonen zoals ze het gewend waren. Als ze zorg nodig hebben of nodig krijgen, is die dichtbij. Dit is dan ook geen tehuis, maar een thuis. Een eigen plek. Het gebouw - ontwikkeld door BPD in op-dracht van zorginstelling CuraMare − ver-vangt twee oudere gebouwen: De Goede Ree en De Samaritaan. Op de plek van De Goede

Ree − dat inmiddels is afgebroken − ontwik-kelt BPD een nieuw woongebied met wonin-gen in allerlei soorten en maten: vrijstaand, tweekappers, rijwoningen en appartementen. Zo gaat de ontwikkeling van een nieuw woonzorggebouw hand in hand met de ont-wikkeling van de lokale woningmarkt. Daar komt bij dat ouderen die verhuizen naar Nieuw Rijsenburgh soms ook een huur- of koopwoning achterlaten, waarmee de door-stroming op de woningmarkt in Middelhar-nis en Sommelsdijk wordt bevorderd. •

45

Woonzorglocatie in SommelsdijkWat: Nieuw Rijsenburgh, een ruim opgezette woonzorglocatie.

Waar: Sommelsdijk, Goeree-Overflakkee.

Woningen: 146 zelfstandige appartementen voor senioren,

13 ruime groepswoningen voor ouderen met beperkingen en

24 zorghotelkamers voor revalidatie en tijdelijke zorg.

Ontwikkelaar: BPD.

Verhuurder: CuraMare.

Faciliteiten: Restaurant, minisupermarkt, kapsalon en een kapel.

Geopend: 2014.

‘Ik ben elke dag dankbaar dat ik hier kan wonen’

→ Nel de Pee (83) woont sinds augus-tus 2015 in Nieuw Rijsenburgh in Sommels-dijk. Daarvoor woonde ze haar hele leven in Barendrecht, dus de verhuizing viel haar niet bepaald mee. ‘Maar het kon gewoon niet anders. Ik kon niet meer zelfstandig blijven wonen omdat ik alleenstaand ben en zorg nodig heb.’Eerst ging ze kijken in een verzorgingshuis in Carnisselande, dat kleinschalig wonen aanbiedt voor senioren. ‘Dat betekende een gemeenschappelijke woonruimte, gedeeld sanitair en voor iedereen een eigen slaapkamer. Op zich mooi. Maar ik moest daarvoor een groot gedeelte van mijn zelfstandigheid opgeven en dat vond ik niet prettig.’Haar zoon, die onderwijzer is op Goe-ree-Overflakkee, deed zijn best zodat ze in Nieuw Rijsenburgh terecht kon. Ze hoefde niet lang te wachten op een woning. ‘Ik ben er nog elke dag dankbaar voor dat ik hier kan wonen. Er wordt goed voor me gezorgd. De mensen kennen me, ze zijn lief voor me. Dat is belangrijk op mijn leeftijd.’Het concept van Nieuw Rijsenburgh is ge-baseerd op het idee dat de bewoners het gevoel hebben dat ze een eigen woning hebben. Als ze daarbij op den duur meer zorg nodig krijgen, dan is dat meteen mo-gelijk. Die formule spreekt Nel sterk aan. ‘Dit voelt echt als mijn eigen plek.’Natuurlijk, ze zou het liefst nog een eigen woning hebben. Zoals in Barendrecht, toen ze uitzicht had vanaf het balkon op de gezellige drukte van de stad. ‘Ja, dat mis ik wel. Ik kijk nu uit op een klein, rustig straatje. Maar daar staat zoveel tegen-over. Ik heb hier meer ruimte, een mooie slaapkamer, een eigen badkamer en een eigen toilet. Dus ik ben er al met al enorm op vooruit gegaan.’

tekst: Geert Dekker | beeld: iStock46

‘Je kunt niet zomaar een

element uit de ene cultuur implanteren

in een andere cultuur’

NEDERL AND VERSUS DUITSL AND

47

Flexibiliteit is veelal de norm bij stedelijke gebiedsontwikkeling in Nederland. In Duitsland wordt met gedetailleerde regelgeving

niets aan het toeval overgelaten. Hoogleraar Economie voor Plannen en Bouwen Guido Spars spreekt met Han Joosten, hoofd

Marktonderzoek van BPD, over de karakteristieke verschillen tussen de twee markten en ontwikkelmethodes.

48

Guido Spars

Prof. dr. Guido Spars studeerde economische en sociale wetenschappen aan

de Universität zu Köln. In 2000 promoveerde hij aan de Technische Universität Berlin

en daar vervolgde hij zijn wetenschappelijke carrière. In 2006 werd hij benoemd tot hoogleraar Economie

van Plannen en Bouwen aan de Bergische Universität

Wuppertal. Spars heeft zitting in diverse adviesraden op het gebied van ruimtelijke ordening, bijvoorbeeld die van het Deutschen Institut

für Urbanistik (Difu) in Berlijn, het Institut für Wohnen und Umwelt in Darmstadt en de

Baukostensenkungskommission van de federale regering.

Spars is daarnaast lid van de Delphi Commissie van BPD, een denktank die de ontwikkelingen

op de Duitse markt bespreekt.

→ ‘Op sommige punten kan ik jaloers zijn op Nederland.’ Guido Spars is hoog-leraar Economie van Plannen en Bouwen aan de Bergische Universität Wuppertal en nauw betrokken bij de praktijk van stede-lijke gebiedsontwikkeling in zowel Duits-land als Nederland. Jaloers is hij bijvoor-beeld op de samenwerking in Nederland tussen publieke en private partijen. ‘Het op die manier delen van verantwoordelijkhe-den is in Duitsland ondenkbaar’, zegt hij. ‘In Nederland kíezen gemeenten en markt-partijen voor elkaar, hier beschouwt men elkaar meer als een noodzakelijk kwaad.’Samen met Han Joosten buigt Spars zich over de verschillen tussen de twee landen ten aanzien van binnenstedelijke gebieds-ontwikkeling. BPD presenteerde onlangs een onderzoek naar trends in de Neder-landse praktijk, plus een gelijksoortig onderzoek naar de situatie in Nord- rhein-Westfalen. Tijdens een rondetafel-conferentie afgelopen najaar in Eindhoven werden de resultaten besproken. Joosten, net als Spars deelnemer aan die conferen-tie: ‘Naast die samenwerking tussen publieke en private partijen is het vooral de flexibiliteit van de ontwikkelingsplan-nen waarop Nederland zich onderscheidt.’Op andere punten kan Nederland echter een voorbeeld nemen aan Duitsland, zo stelt Spars. Wat betreft zekerheid in ieder geval: ‘Omdat in Duitsland elk detail van een project formeel wordt vastgelegd, duurt het lang voordat kan worden gestart. Maar áls dan gestart wordt, is de plan-ningszekerheid maximaal: iedereen weet precies wat het resultaat zal zijn en wan-neer dat resultaat zal worden bereikt.’

KredietcrisisVoorbeelden van verschillen zijn er verder legio. Nederland en Duitsland mogen buur-

landen zijn, wie vanuit het eigen perspec-tief de andere markt bekijkt, belandt in een volkomen andere wereld. Joosten: ‘Tegen-over het gemeentelijk grondbezit in Neder-land staat het – vrijwel exclusief – private grondbezit in Duitsland. Tegenover de in Nederland nog steeds toenemende partici-patie van eindgebruikers in de planontwik-keling staat de geringe betrokkenheid van bewoners en huurders bij Duitse projecten. En terwijl in Nederland de financiering vaak de flessenhals is bij gebiedsontwikke-ling, is dat in Duitsland meestal een gebrek aan grond. De kredietcrisis had dan ook nauwelijks tot geen effect op de Duitse wo-ningmarkt; vanwege de lage rentes en de robuustheid van de woningmarkt kochten veel investeerders en eigenaar-gebruikers juist woningen.’Tot slot verschilt ook de marktordening: Duitsland kent bij uitstek vele kleine private partijen, die financieel geen grote gebiedsontwikkelingen kunnen uitvoeren, terwijl de Nederlandse markt bestaat uit enkele grote ondernemingen.

Kunnen de twee werelden van elkaar leren? ‘Het is uiteraard goed kritisch te blijven op de eigen manier van doen en te weten wat de alternatieven zijn’, zegt Spars. Maar hij houdt een slag om de arm: ‘De vorm van het proces waarin de gebouwde omgeving tot stand komt, is niet toevallig. De regels, wetten en gebruiken die daarvoor gelden, zijn diep geworteld in algemene maatschappelijke kenmerken van landen. Het is cultuur. En je kunt niet zomaar een element uit de ene cultuur

‘In Nederland is de financiering vaak de flessenhals bij gebiedsontwikkeling’

49

implanteren in een andere cultuur, met andere omgevingskenmerken.’

ImporterenDe econoom noemt het voorbeeld van het Duitse stedenbouwkundige kwaliteitsden-ken. Over het algemeen leidt dat tot bouw-werken van een hogere kwaliteit dan in Nederland. ‘Dat heeft alles te maken met het feit dat als een Duitser een huis koopt, hij dat doet voor de rest van zijn leven. Dat is anders in Nederland. Omdat de omstan-digheden verschillen, heeft het geen zin dergelijke kwaliteitsnormen in Nederland te importeren.’Traagheid en gebrek aan slagkracht zijn wat Spars betreft de belangrijkste nadelen van de huidige Duitse praktijk van gebieds-ontwikkeling. ‘Waardoor wij een probleem hebben met de timing van bouwplannen. Er kan al gauw vijf tot zeven jaar zitten tussen planvorming en uitvoering en in die periode kan er veel veranderen in marktbe-hoeften. Zo lopen we voortdurend achter de feiten aan, meen ik. Zouden we meer zaken open kunnen laten – zoals in Neder-land – dan kan meer in overeenstemming met de actuele vraag worden gebouwd.’

DereguleringZoals gezegd: de Duitse formele aanpak, met alle bureaucratie en transactiekosten van dien, past bij de grote afstand die pri-vate en publieke partijen ten opzichte van elkaar in acht nemen. Joosten: ‘Vrijwel alle bouwgrond is in handen van private par-tijen en elke beslissing van een gemeente over bestemmingsplannen en bouwver-

gunningen heeft dus directe financiële gevolgen voor die onderneming. Daarom is direct en informeel contact tussen betrok-kenen not done in Duitsland: vanwege het risico van belangenverstrengeling.’Parallel daaraan zijn de kwaliteitsnormen altijd een zaak van de overheid gebleven. Joosten: ‘Dat is soms even slikken voor private partijen, maar het heeft wel tot ge-volg dat de Duitse stedenbouw wat betreft ecologie en duurzaamheid vooruitloopt op de Nederlandse praktijk.’ Beleids- makers krijgen daarbij wel eens het verwijt zich schuldig te maken aan elitair denken. Spars: ‘Dat komt aan de ene kant door een gebrek aan participatie van bewoners en huurders, aan de andere kant door beleidsmakers die denken: “Wij weten wel wat goed is voor de burger.”Die overweldigende betrokkenheid van de overheid heeft echter wel geleid tot een fameuze expertisevorming. ‘De grote betrokkenheid van de overheid bij de bouwkwaliteit leunt op een enorme hoeveelheid inhoudelijke kennis en kunde die in de loop der jaren is opgebouwd. In Nederland zijn het meestal alleen de marktpartijen die over dat soort kennis en kunde beschikken.’

ExperimentenZien Spars en Joosten Nederland en Duits-land nu op dit terrein convergeren? Joos-ten: ‘Het zou voor de hand liggen, maar het gebeurt nauwelijks. De experimenten met inspraak voor bewoners zijn in Duitsland bijvoorbeeld schaars, maar dan soms wel succesvol. Op het terrein van de vergun-ningen worden wel pogingen ondernomen om tot vereenvoudiging te komen, maar de transactiekosten van projecten blijven hoog.’ Bovendien houden beleidsmakers onverminderd vast aan het kwaliteitsstre-ven, zegt Spars: ‘Een deel daarvan inruilen voor flexibiliteit en snelheid of overlaten aan de markt is geen optie. Kwaliteit is hier een overheidsnorm.’ •

Han Joosten

Drs. Han Joosten studeerde Sociale Geografie aan de Vrije Universiteit van Amsterdam.

Hij startte zijn carrière als marktonderzoeker bij Kolpron

Consultants. Sinds 1995 is Joosten werkzaam voor BPD. Vanaf 2001

gaf hij leiding aan de afdeling Marktonderzoek. Deze functie vervult hij nog steeds en sinds begin dit jaar ook in Duitsland.

Ook heeft hij onder meer de regionale vestigingen in

Frankfurt en Berlijn opgezet en woningbouwprojecten ontwikkeld.

Joosten maakt daarnaast deel uit van de Delphi Commissie van

BPD in Duitsland.

50 in het kort

Experimenteren met shared living environments → In Amsterdam-Oost is BPD een experiment gestart onder het motto shared living environments. Onderzocht wordt of concepten uit de deeleconomie praktisch kunnen worden ingepast in een project op Zeeburgereiland. Denk aan alternatieve indelingen van appartementen, zodat afsplitsbare vertrekken apart verhuurd kunnen worden via de VvE (vereniging van eigenaren) of via Airbnb. Denk aan elektrische auto’s in de gemeenschappelijke garage die door de VvE gehuurd worden en die door al haar leden kunnen worden gebruikt. Of aan een soortgelijk arrangement met diverse gereedschappen en huishoudelijke machines in de gemeenschappelijke kelder. Of aan werken vergaderplekken gecombineerd met een koffiebar. ’s Avonds kan deze ruimte benut worden als restaurant of voor recreatieve invullingen. BPD heeft met Pop-Up City een verkennende studie verricht naar de opkomst en duurzaamheid van de deeleconomie. De pilot op Zeeburgereiland is onderdeel van deze verkenning.

City Award Réinventer Paris voor

In Vivo

→ BPD Marignan, de Franse dochteronderne-ming van BPD, is verkozen tot winnaar van de City Award Réinventer Paris. De wedstrijd is uitgeschreven om stede-

lijke projecten te stimuleren die zich onderscheiden met architectuur, esthetiek, milieuvriendelijkheid en het gebruik van natuurlijke materialen. BPD mag nu het

project In Vivo realiseren in het hart van het 13e arrondissement van Parijs, een gebied dat wordt heront-

wikkeld aan de linkeroever van de Seine. Naar verwachting start de bouw in 2018.

In Vivo bestaat uit drie gebouwen met een totale opper-vlakte van 15.000 m². Het eerste gebouw, Algo House, is

bestemd als woonhuis voor jonge wetenschappers. Het kenmerkt zich door een gevel die microalgen kan produ-

ceren voor de medische industrie. De warmte, die in deze levende gevel huist en die door fotobioreactoren wordt

opgevangen, kan ook worden benut voor het opwarmenvan kraanwater en verwarmingen. Hierdoor kan het ener-gieverbruik worden verminderd tot onder de 48 kWh/m² per jaar – zoals vastgelegd op de Klimaatconferentie van

Parijs 2015.

Het tweede gebouw, Plant House, bestaat uit huurwonin-gen voor het middensegment en vrije sectorwoningen. Dit

gebouw huisvest moestuinen en kleine stadslandbouw in loggia’s, in een kas van 163 m² en in de openlucht op het

dak van het gebouw. Het derde pand, Tree House, wordt opgeleverd met 82 vrije sectorwoningen. De grote tuinbal-

kons en alle gevels bieden plaats aan bomen en struiken.

BPD heeft met Pop-Up City een verkennende studie verricht naar de opkomst en duurzaamheid van de deeleconomie

ColofonNAW magazine is een uitgave van BPD.

NAW staat voor Naam, Adres, Woonplaats.Aandacht voor de gebruiker (naam), de vestigingsplek (adres) en het gebied (woonplaats) zijn essentieel bij gebiedsontwikkeling. NAW magazine gaat over ontwikkelingen in en visies op integrale gebiedsontwikkeling.

NAW magazine wordt drie keer per jaar verstuurd naar 10.000 relaties van BPD bij o.a. gemeenten, provincies, architecten, stedenbouwkundigen, adviseurs, ontwikkelaars en corporaties.

Abonnement Een abonnement op NAW magazine is gratis voor professionals in gebiedsontwikkeling. Abonneren kan via www.bpd.nl/naw.

RedactieraadMarcel Baas, Dick Boekhout, Kim van Eerde, Esther de Jong-Gerressen, Harm Janssen, Theo van der Plas, Jessie Wagenaar, Friso de Zeeuw.

Hoofdredactie en contact Kim van [email protected]/naw

Concept, eindredactie en productieZB Communicatie en Media

Artdirection en vormgevingJanita Sassen

BPD Ontwikkeling BVPostbus 153870 DA Hoevelakenwww.bpd.nl

Dit magazine is met zorg samengesteld. U kunt er geen rechten aan ontlenen. Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is alleen toegestaan in overleg met BPD.

BPD - ONDERZOEK

Parkeernormen verschillen sterk → Omdat het aantal te realiseren parkeerplaat-sen bij binnenstedelijke gebiedsontwikkeling vaak een showstopper is, heeft BPD onderzoek gedaan naar parkeernormen in Nederlandse binnensteden. Daarbij valt op dat vergelijkbare steden zeer uiteenlopende normen hanteren. Breda maakt bijvoorbeeld geen onderscheid naar woonopper-vlak en het aantal parkeerplaatsen, terwijl Amers-foort relatief lage aantallen hanteert. Bij honderd appartementen van 50 m2 is de norm 60 parkeer-plekken, in het geval van 75 m2 gaat het om 75 plekken en bij 100 m2 gaat het om 100 plaatsen. Tilburg houdt relatief hoge aantallen aan. Honderd parkeerplaatsen voor honderd appartementen van 50 m2, 130 plekken bij 75 m2 en zelfs 150 plaatsen in het geval van 100 m2. Opmerkelijk is ook dat gemeenten nauwelijks onderscheid maken naar doelgroepen in hun parkeernormering. Van de zogeheten millenials – alleenstaanden en samenwonenden jonger dan 35 jaar zonder kinderen – die veel in binnensteden

wonen, is bijvoorbeeld bekend dat minder dan de helft een eigen auto heeft. Verder maakt slechts een enkele gemeente in de parkeernormering onderscheid tussen koop- en huurwoningen, terwijl het autobezit onder kopers en huurders wel degelijk verschilt. Een en ander leidt ertoe dat dure parkeer-garages onder nieuwe binnenstedelijke koop- en huurappartementen veelal matig gevuld zijn en dat de losse verkoop van parkeerplaatsen soms moeizaam gaat of soms helemaal niet lukt.

Steeds meer gemeenten staan open voor maat-werk. Legitiem afwijken van de parkeernorm kan bijvoorbeeld door het realiseren van parkeerplaat-sen voor carsharing, dubbelgebruik met een naburige functie – bijvoorbeeld overdag voor werk, ’s avonds voor wonen – uitruil van parkeerplaatsen voor fietsstallingplekken of door aantonen dat het autogebruik in werkelijkheid lager is dan de parkeernormering. •

51

tekst: Kees de Graaf | beeld: Jouk Oosterhof

Smid

→ Vroeger een veelvoorkomend beroep, inmiddels vrijwel verdwenen en vervangen door industriële machines. In de oudheid hing er een waas van mystiek en geheimzinnigheid om de metaalsmid. Te midden van vuur en vonken deed hij zijn onmisbare werk. Voor de boeren voor wie hij gereedschappen maakte zoals schoffels, schoppen en harken. Het is

werk dat je onmogelijk kunt doen zonder vuurvaste handen. De smid smelt het ijzer of het metaal in het vuur en brengt dit naar het aambeeld waar hij het in de ge-wenste vorm slaat, last, buigt, welt, splijt of rekt. Dit is wat we smeden noemen. Een werkwoord dat – hoe ambachtelijk – samenvalt met de meervoudsvorm van smid. Inmiddels natuurlijk niet meer

voor boerengereedschappen, maar voor moderne toepassingen, zoals robuust hangen sluitwerk, smeedijzeren hekken en bruggen. •

Kunstsmederij Guillaume Luijten in RoosterenFotografie: Dirk Kreijkamp

de kracht van het ambacht

Het ambacht dreigt te verdwijnen, signaleerde de voormalig Rijksadviseur Cultureel Erfgoed. Tegelijkertijd groeit – door tendensen als renovatie, herbestemming en retrobouw – de vraag

naar specialistische vaklieden. Aandacht voor de metaalsmid.

Omgevingswet maakt ruimtelijke ordening weer dienstbaar ... · Co Verdaas over de ins en outs van...

Documents

Transcript of Omgevingswet maakt ruimtelijke ordening weer dienstbaar ... · Co Verdaas over de ins en outs van...