Novisource Hypo-Update - - Editie Q3...

19
- Novisource Hypo-Update - - Editie Q3 2018 -

Transcript of Novisource Hypo-Update - - Editie Q3...

Page 1: Novisource Hypo-Update - - Editie Q3 2018cms.novisource.strangelove.digital/uploads/pdfs/hypo_update_q3_20… · In België en Duitsland lag de hypotheekrente de afgelopen jaren ca.

- Novisource Hypo-Update -

- Editie Q3 2018 -

Page 2: Novisource Hypo-Update - - Editie Q3 2018cms.novisource.strangelove.digital/uploads/pdfs/hypo_update_q3_20… · In België en Duitsland lag de hypotheekrente de afgelopen jaren ca.

Beste lezer,

De zomervakantie is weer ten einde en de meeste Nederlanders zijn terug van vakantie uit het buitenland.

Een uitstekend moment om de Novisource Hypo-Update open te slaan en de belangrijkste hypotheek

krantenkoppen te bekijken. Tegelijkertijd stapt het hypothekenteam juist de grens over.

Kun je voor een hypotheek ook terecht bij een buitenlandse verstrekker? En wat zijn de voor- en nadelen hiervan?

Daarna nemen we een kijkje in de positieve ontwikkeling van de huizenmarkt. Wat heeft dit voor impact op het

vermogen van een huiseigenaar en hoe kun je het meer verkregen vermogen weer vrij krijgen? Tot slot nemen we

een blik op de variabele beprijzing van woonlocaties. Hoe kunnen omgevingsfactoren gebruikt worden om

woningen en locaties die op dit moment minder gewild zijn aantrekkelijker maken voor de consument om in te

wonen?

Veel leesplezier gewenst!

Caspar Jagerman, Marcus Drost, Jorg Piets en Didiér Adams

Voorwoord

1

Page 3: Novisource Hypo-Update - - Editie Q3 2018cms.novisource.strangelove.digital/uploads/pdfs/hypo_update_q3_20… · In België en Duitsland lag de hypotheekrente de afgelopen jaren ca.

Actualiteiten

1

Page 4: Novisource Hypo-Update - - Editie Q3 2018cms.novisource.strangelove.digital/uploads/pdfs/hypo_update_q3_20… · In België en Duitsland lag de hypotheekrente de afgelopen jaren ca.

Lagere hypotheekrentes maken het voor consumenten aantrekkelijk om een huis in Nederland te financieren met een hypotheek die bij een buitenlandse hypotheekverstrekker, bijv. in België of Duitsland, wordt afgesloten. In dat geval is de hypotheekverstrekker in het buitenland gevestigd.

Bronnen: 1. https://financieel.infonu.nl/hypotheek/121768-nederlands-huis-buitenlandse-hypotheek.html 2. https://www.hypotheek-rentetarieven.nl/hypotheekrente/hypotheekvormen/buitenlandhypotheek

Buitenlandse Hypotheek Afbakening tegenover de Buitenlandhypotheek

Buitenlandhypotheek

Buitenlandse

hypotheek

Een hypotheek bij een buitenlandse hypotheekverstrekker afsluiten is iets anders dan de zogenaamde buitenlandhypotheek. Een buitenlandhypotheek is een maatwerkhypotheek van een Nederlandse hypotheekverstrekker voor de financiering van een pand in het buitenland.

Page 5: Novisource Hypo-Update - - Editie Q3 2018cms.novisource.strangelove.digital/uploads/pdfs/hypo_update_q3_20… · In België en Duitsland lag de hypotheekrente de afgelopen jaren ca.

Bron: 1. https://financieel.infonu.nl/hypotheek/121768-nederlands-huis-buitenlandse-hypotheek.html

Buitenlandse Hypotheek Voordelen

Buitenlandse

hypotheek

In België en Duitsland lag de hypotheekrente de afgelopen jaren ca. 0,5 procentpunt lager dan in Nederland. Ervan uitgaande dat er ook verschillen zijn in de bandbreedte tussen diverse banken, kan het verschil met Nederland soms meer dan 1 procent bedragen.

Rekenvoorbeeld: Stel dat er een verschil is van 0,5% bij een hypotheek van 200.000 EUR dan ontstaat er een bruto besparing van 1.000 EUR per jaar. Over een totale looptijd van 30 jaar is dat al gauw 15.000 EUR (als met een aflossingsschema wordt gerekend waarbij maandelijks wordt afgelost zoals bij annuïteit of lineair). Bij een verschil van 1% is dit zelfs twee keer zoveel.

Page 6: Novisource Hypo-Update - - Editie Q3 2018cms.novisource.strangelove.digital/uploads/pdfs/hypo_update_q3_20… · In België en Duitsland lag de hypotheekrente de afgelopen jaren ca.

Bron: 1. https://financieel.infonu.nl/hypotheek/121768-nederlands-huis-buitenlandse-hypotheek.html

Buitenlandse Hypotheek Verschillen met de Nederlandse hypotheek

Buitenlandse

hypotheek

Wie een hypotheek in het buitenland wil afsluiten moet bedenken dat buitenlandse hypotheekverstrekkers andere hypotheekvoorwaarden kennen dan in Nederland gebruikelijk is. Het belangrijkste verschil is het bedrag dat de banken willen financieren.

Maximale financieringsbedrag • In België is dat maximaal 80% van de woningwaarde • In Duitsland zelfs maar 70% van de woningwaarde

Aflossingsvorm • Alleen lineair of annuïteit zijn mogelijke aflosvormen,

want bij buitenlandse hypotheken is aflossen verplicht

Financiering bijkomende kosten • Bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting, notaris

en advieskosten moeten met eigen geld worden vergoed

Nationale Hypotheekgarantie • Geen korting als gevolg van NHG

Alleen met vast contract • Buitenlandse hypotheekverstrekkers

accepteren meestal alleen vaste contracten; dus geen tijdelijke contracten of ZZP’ers

Page 7: Novisource Hypo-Update - - Editie Q3 2018cms.novisource.strangelove.digital/uploads/pdfs/hypo_update_q3_20… · In België en Duitsland lag de hypotheekrente de afgelopen jaren ca.

Bron: 1. https://www.independer.nl/hypotheek/info/duitse-bank.aspx

Buitenlandse Hypotheek Het aanvraag- en acceptatieproces

Buitenlandse

hypotheek

Om een hypotheek in het buitenland af te sluiten kan de klant meestal niet rechtstreeks contact opnemen met een buitenlandse hypotheekverstrekker, maar alleen via een Nederlandse hypotheekadviseur zoals bijv. Smartfee.nl, de Hypotheker, de Independer of EyeOpen.

De klant moet er rekening mee houden dat het aanvraag- en acceptatieproces in het buitenland vaak anders is dan bij een Nederlandse hypotheekverstrekker.

Voorbeeld Duitsland In Nederland vraagt de klant een offerte aan en levert hij of zij daarna alle benodigde stukken aan. De Duitse bank verstrekt pas de offerte nadat zij eerst alle stukken ontvangen heeft. Dus pas als het dossier compleet is, wordt de offerte aangevraagd. Het voordeel daarvan is, dat de klant dan meteen weet of hij of zij geaccepteerd wordt.

In Duitsland tekenen Als de klant akkoord gaat met de offerte dan moet hij of zij naar Duitsland gaan om de kredietovereenkomst te ondertekenen. Dit is volgens Duits recht. De Duitse hypotheekverstrekker wil al haar klanten gezien hebben voordat ze beginnen met de financiering.

In Nederland naar de notaris De klant kan wel gewoon naar een Nederlandse notaris. Alle Nederlandse notarissen kunnen de Duitse hypotheek laten passeren.

Page 8: Novisource Hypo-Update - - Editie Q3 2018cms.novisource.strangelove.digital/uploads/pdfs/hypo_update_q3_20… · In België en Duitsland lag de hypotheekrente de afgelopen jaren ca.

Bronnen: 1. Kadaster, IG&H ; https://smartfee.nl/smartfee 2. https://www.hypotheek-rentetarieven.nl/nieuws/nieuwe-namen-in-het-hypotheekrente-overzicht

Buitenlandse Hypotheek Een marktoverzicht

Buitenlandse

hypotheek

Marktaandeel Q1 2018 Het marktaandeel van buitenlandse partijen is volgens het kadaster ca. 3,4%.

Dit is het hoogste aandeel sinds het tweede kwartaal van 2017. De groei is direct gevolg van een groeiend marktaandeel van zowel Lloyds Bank als Argenta.

Argenta is snel een vaste waarde geworden in Nederland. Deze van oorsprong Belgische geldverstrekker hecht veel waarde aan een lage hypotheek in verhouding tot de woningwaarde. De bank is daarin typisch Belgisch.

Lloyds Bank is van oorsprong een Engelse bank. In Nederland was alleen de dochterbank, Bank of Scotland, bekend. In 2014 zijn de activiteiten van beide banken samengevoegd en bieden ze hypotheken aan onder de naam Lloyds Bank.

Er moet meer concurrentie komen op de hypotheekmarkt, klaagde de Vereniging Eigen Huis deze week nog. De vereniging wordt nu op zijn wenken bediend: de Volksbank Westmünsterland gaat in Nederland goedkope Duitse hypotheken verkopen.

Enkele buitenlandse hypotheekverstrekkers:

Page 9: Novisource Hypo-Update - - Editie Q3 2018cms.novisource.strangelove.digital/uploads/pdfs/hypo_update_q3_20… · In België en Duitsland lag de hypotheekrente de afgelopen jaren ca.

Bronnen: 1. www.wegwijs.nl/inzicht/ontwikkeling-huizenprijzen 2. www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2018/06/vermogen-huishoudens-bijna-10-procent-hoger-in-2016

Vermogen in bakstenen; probleem? Toename vermog18n via eigen huis

NL Economie crescendo Het gaat weer goed met Nederland. De productie is toegenomen, de werkloosheid is afgenomen. Ook de woningmarkt ziet er stukken beter uit dan 5 jaar geleden. De gemiddelde huizenprijs ligt, sinds juni vorig jaar, boven het tot dan toe hoogste prijsniveau ooit en dat niveau werd toen aangetikt in 2008. Huizenprijs en Vermogen Stijgende huizenprijzen zijn volgens het CBS een belangrijke factor bij de toename van het vermogen van Nederlandse huishoudens. Dit komt doordat bijna 60% van dit vermogen gerelateerd is aan de eigen woning en omdat ca. 60% van de Nederlandse huishoudens een eigen woning heeft. Maar is dit de enige factor voor de toename van vermogen via het eigen huis? Is dit vermogen te zijner tijd weer nodig? En zo ja, hoe wordt dit vermogen dan weer liquide gemaakt? Hoe doen wij het in vergelijking met de rest van de Europa en hoe kijkt men vanuit Europa naar de Nederlandse woningmarkt op dit punt?

Figuur 1: Ontwikkeling huizenprijzen

Page 10: Novisource Hypo-Update - - Editie Q3 2018cms.novisource.strangelove.digital/uploads/pdfs/hypo_update_q3_20… · In België en Duitsland lag de hypotheekrente de afgelopen jaren ca.

Bronnen: 1. www.hypotheekshop.nl

Vermogen in bakstenen; probleem? Factoren die leiden tot toename

Naast de hiervoor genoemde factoren spelen ook andere zaken een rol bij de toename van “vermogen in bakstenen”: Fiscus – Rente aftrek De aftrek van de hypotheekrente wordt beperkt. Maximaal financieren is minder interessant wat leidt tot een lagere LTV en meer eigen geld in de gekochte woning.

Rentestand De rente is op dit moment historisch laag. Sparen is niet interessant en lenen des te meer. Wat doe je met overtollig geld? Sparen? Niet echt rendabel, beleggen dan? Nogal onzeker en ga je voor een minder risicovolle belegging dan is het maar de vraag of je na aftrek van de VRH nog wat overhoudt. Kortom extra aflossingen doen is een interessant alternatief.

Fiscus – aflossingsvrije lening Ook de aflossingsvrije lening is beperkt. Banken bieden slechts de annuïtaire- en de lineaire vorm aan voor starters , wat leidt tot een lagere LTV en dus tot meer eigen vermogen in baksteen.

Figuur 2: Gemiddelde hypotheekrenteontwikkeling

Page 11: Novisource Hypo-Update - - Editie Q3 2018cms.novisource.strangelove.digital/uploads/pdfs/hypo_update_q3_20… · In België en Duitsland lag de hypotheekrente de afgelopen jaren ca.

Vermogen in bakstenen; probleem? Noodzaak opbouw vermogen

Op basis van voorgaande is duidelijk dat er steeds meer vermogen in bakstenen terecht komt. Is dat een probleem? Zo op het eerste gezicht niet. Vermogen opbouwen is altijd een goede zaak. Maar het is ook wel nodig gelet op de volgende ontwikkelingen:

Arbeidsmarkt ontwikkelingen Fulltime werken bij één baas van 25e tot je 65e zonder sabbatical, via een ‘normaal’ carrièrepad wordt steeds zeldzamer. Daarmee verdwijnt ook de bijbehorende perfecte pensioenopbouw. Dus een aanvulling die je individueel regelt, is geen overbodige luxe. Het welbekende appeltje voor de dorst.

Demografische ontwikkelingen We worden steeds ouder. Werd een Nederlander 60 jaar geleden nog 73, inmiddels gaan we richting de 82 jaar. Er zal per saldo meer geld nodig zijn om deze periode financieel door te komen. Sociale ontwikkelingen

We worden dus steeds ouder en daarnaast verdwijnen de bejaarden-of verzorgingstehuizen uit het straatbeeld. Verder staat Nederland niet bepaald bekend om het in huis nemen van je ouders. Kortom, oudere mensen wonen steeds langer op zichzelf en dus geldt ook hiervoor dat er meer vermogen nodig is.

Page 12: Novisource Hypo-Update - - Editie Q3 2018cms.novisource.strangelove.digital/uploads/pdfs/hypo_update_q3_20… · In België en Duitsland lag de hypotheekrente de afgelopen jaren ca.

Vermogen in bakstenen; probleem? Het liquide maken van vermogen

Uit de vorige pagina blijkt dat er meerdere factoren, afkomstig uit verschillende hoeken in dezelfde richting wijzen: Er wordt meer vermogensopbouw gedaan via de eigen woning. Het lijkt er dus sterk op dat dit vermogen in de toekomst ook hard nodig zal zijn. Maar wat voor mogelijkheden liggen er om dit vermogen weer te kunnen gebruiken als de situatie daarom vraagt?

Verzilveren… Er zijn de afgelopen jaren een aantal oplossingen bedacht voor het verzilveren van vermogen dat vastligt in het huis. Kanttekening hierbij is dat het niet alleen gaat om de overwaarde, zijnde het verschil tussen het resterende hypotheekbedrag oftewel het openstaande saldo de geschatte waarde van de woning, maar ook de waarde van de woning zelf. De opeethypotheek en het bijschrijven van de rente op de hoofdsom zijn constructies die worden genoemd. …maar hoe?

Een aantal mogelijkheden zijn ook beschreven in het rapport van de Taskforce verzilveren: • Verhuizen naar een huurwoning; Interessant met de stijgende huur?

• (Extra) Hypothecaire lening, waarbij je als huizenbezitter (niet aftrekbare) rente

betaalt voor deze extra lening. Groter risico voor de bank?

• Sale-and-rent-back constructie, waarbij de invulling van de constructie bepaalt in hoeverre dit een interessant alternatief is.

Bronnen: 1. www.ortec-finance.com/-/media/Files/Publications/Verzilveren-van-overwaarde-def.ashx

Page 13: Novisource Hypo-Update - - Editie Q3 2018cms.novisource.strangelove.digital/uploads/pdfs/hypo_update_q3_20… · In België en Duitsland lag de hypotheekrente de afgelopen jaren ca.

Bronnen: 1. Moody’s investor service 2. www.kop-munt.nl/munt/blog/posts/de-hypotheekmarkt-in-nederland-bezien-door-buitenlandse-ogen/

Vermogen in bakstenen; probleem? NL in vergelijking met de EU

In hoeverre speelt de hiervoor beschreven problematiek in de ons omringende landen? NL wijkt af Vergeleken met de rest van Europa wijkt de Nederlandse hypothekenmarkt op een aantal zaken behoorlijk af:

• Mede door de renteaftrek is aantal eigen woning bezitters met een hypotheek in NL hoog

• Ook de LTV bij Nederlandse hypotheken is opvallend hoog vergeleken met de rest van Europa

• Zeer hoge betaalmoraal

Figuur 3: Gemiddelde ltv in Europese landen

Page 14: Novisource Hypo-Update - - Editie Q3 2018cms.novisource.strangelove.digital/uploads/pdfs/hypo_update_q3_20… · In België en Duitsland lag de hypotheekrente de afgelopen jaren ca.

Bronnen: 1. Moody’s investor Service

Vermogen in bakstenen; probleem? NL in vergelijking met de EU

Toekomst: nivelleren Op termijn zal er sprake zijn van nivellering, omdat de hypotheekrente aftrek wordt beperkt waardoor het aantal hypotheken zal afnemen. Daarnaast is er in Nederland sinds 2012 een LTV limiet die er uiteindelijk voor zorgt dat het verschil met de rest van Europa minder wordt. Deze nivellering is ook al zichtbaar in de grafiek hiernaast.

Conclusie Door fiscale, economische en sociale ontwikkelingen komt er steeds meer vermogen in bakstenen terecht. Verwachting is dat eigen huis bezitters dit vermogen ook nodig zullen hebben doordat pensioen steeds meer een kwestie wordt van zelf opbouwen. Wel is het van belang dat de eigen huis bezitter meer mogelijkheden wordt geboden om dit vermogen te zijner tijd weer te gebruiken door het liquide te maken.

Figuur 3: Gemiddelde ltv in Europese landen

Page 15: Novisource Hypo-Update - - Editie Q3 2018cms.novisource.strangelove.digital/uploads/pdfs/hypo_update_q3_20… · In België en Duitsland lag de hypotheekrente de afgelopen jaren ca.

Bronnen: 1. https://www.vbomakelaar.nl/actueel/hittekaart-van-nederlandse-woningmarkt-toont-aan-middelgrote-steden-steeds-meer-in-trek-96# 2. (Beprijzen van mobiliteit, D. van Roosmalen, 2012 3. De baten van bundelen en beprijzen. K. Geurs, B. Zondag, 2007

Variabele beprijzing van wonen De impact van locatie op huizenprijs en lasten

Efficiënter gebruik van bestaande woonruimte is effectiever dan investeren in infrastructuur maar betekent dat meer moet worden gestuurd waar wordt gebouwd. (3)

Nederland raakt steeds voller, en de gewilde plaatsen worden steeds duurder (1).

Bouwgrond wordt schaars

omdat we steeds dichter op elkaar wonen ontstaat overlast door de aanleg van wegen, vliegvelden en windmolens.

Er zijn goede redenen om na te denken hoe de overlast beter kan worden verdeeld en de aantrekkelijkheid van woonlocaties beter kan worden verdeeld over het land.

Een van de mogelijkheden is het variabel maken van de kosten van wonen en deze afhankelijk van omgevingsfactoren te maken

Daarmee worden minder gewilde gebieden aantrekkelijker

Page 16: Novisource Hypo-Update - - Editie Q3 2018cms.novisource.strangelove.digital/uploads/pdfs/hypo_update_q3_20… · In België en Duitsland lag de hypotheekrente de afgelopen jaren ca.

Variabele beprijzing van wonen

Hoe kan variabel beprijzen worden gerealiseerd?

Geef korting op energie belasting, afhankelijk van de afstand tot een windmolen of centrale

Geef bij overdracht van het huis als eenmalige belasting of korting op de overdrachtsbelasting

Geef korting of opslag in de gemeentelijke belastingen of de WOZ waardering op basis van het energielabel

Hoe variabel maken?

“Dat nieuwe vliegveld geeft overlast”

Een huis met een ongunstig energielabel

Wat is de overlast? Voordelen

Betere acceptatie windmolens. Huizen worden beter verkoopbaar

Betere acceptatie vliegvelden. Huizen op vliegroutes worden beter verkoopbaar

Minder investering in energievoorziening door de overheid nodig

“Ik wil geen windmolens in mijn zicht”

Page 17: Novisource Hypo-Update - - Editie Q3 2018cms.novisource.strangelove.digital/uploads/pdfs/hypo_update_q3_20… · In België en Duitsland lag de hypotheekrente de afgelopen jaren ca.

Variabele beprijzing van wonen Hoe kan variabel beprijzen worden gerealiseerd?

Bronnen: 1. https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/waterschappen/documenten/rapporten/2018/02/14/programmastart-interbestuurlijk-programma-ibp

Rijksbelastingen

Provinciale belastingen

Gemeente belastingen

Overdrachtsbelasting

Korting op WOZ

Waterschappen

Provinciale korting of toeslag

NHG toeslag

Interb

estu

urlijke P

rogram

ma (IB

P)

Paragraaf to

ekom

stbesten

dig w

on

en

Naast de bestaande belastingen en stimulering op rijks, provinciaal en gemeenteniveau is er sinds februari 2018 een nieuw interbestuurlijk initiatief, het Interbestuurlijke Programma (IBP)1

Page 18: Novisource Hypo-Update - - Editie Q3 2018cms.novisource.strangelove.digital/uploads/pdfs/hypo_update_q3_20… · In België en Duitsland lag de hypotheekrente de afgelopen jaren ca.

Variabele beprijzing van wonen Gevolgen voor Hypotheekverstrekking

Met het nieuwe Interbestuurlijke Programma (IBP) wordt nadrukkelijk een rol voor gemeente, provincie én waterschappen gelegd.

Als variabele beprijzing een rol gaat spelen, dan heeft dit een gevolg voor de taxatie van woningen

maar ook de betaalbaarheid ervan en moet bij de beoordeling van de financierbaarheid van een woning de omgevingsfactoren worden meegenomen.

Ook kan de loan to value van een hypotheek wijzigen gedurende de looptijd van een hypotheek (Positief EN negatief) en kan dan in de risico waardering van een portefeuille worden meegewogen.

Agendapunten 1 en 2 zullen effecten op de woningmarkt gaan hebben

Page 19: Novisource Hypo-Update - - Editie Q3 2018cms.novisource.strangelove.digital/uploads/pdfs/hypo_update_q3_20… · In België en Duitsland lag de hypotheekrente de afgelopen jaren ca.

Over Novisource

De wereld is in transitie. Organisaties moeten mee veranderen. Either you’re in, or you’re out. De specialisten van Novisource helpen organisaties om te gaan met de steeds veranderende wereld. Dagelijks vertalen projectmanagers, business consultants en interim-managers van Novisource actuele en relevante thema’s op het gebied van business en ICT naar de bedrijfsvoering en operationele processen van organisaties in met name de financiële sector. Dit doen zij voornamelijk in de gebieden van Information Management, Verzekeringen, Pensioenen, Banking en Investments Hulp nodig? Heeft u hulp nodig van onze Hypotheek Consultants of van onze andere specialisten? Neem dan contact op met Didiér Adams (Business Consultant) via +31-686810176 of Britty Roodenburg (Account Director) via +31-621224087. Werken bij Novisource? Heb je interesse om te werken bij Novisource en wil je meer weten over de beschikbare vacatures? Kijk dan op www.werkenbijnovisource.nl