N Van dVoor u editie oDeze niiedere hhuurder

FusieIn de acCasadegaat veformulieVoor allvolkshuoverheifinanciëVieya einveste11.000

De Huumede bde afzode komwerkgede loka ZorgIn het khuurderbelangrvoorraabeleid zhuurprijeen posontwikkN.a.v. eoverzicheuro, tuworden  

NIEU

de bestligt de nieu

oktober 201ieuwsbrief ohuurder varsbelangen

e chterliggen, Vieya en

erder ondereren en wele drie de cuisvesting tdsmaatreg

ën van de cn Casade gringskracht woningen

rdersbelanbetrokken bnderlijke wende maanbied van Cle huurders

puntenkader van hrsorganisatrijk punt aaad. Dit zorgzo in te richjs onder desitieve zienkeling van deen verzoekht opgevenussen € 596 in de nieu

UWSB

tuurstafuwsbrief va14. ontvangt u n Casade Wvereniging

nde periodeSlageland W

r de naam Cebsite wordtcorporaties e (blijven) elen zoals

corporaties,gaan voor mt. Samen stin een aane

+

genverenigbij het harmwoningcorponden wordtasade(nieusbelangen o

huurdehet fusietraties over huangegeven gpunt is ookhten dat ove betaalbaaswijze van de betaalbak tot monitn van het aa6,-= – € 69we koepel

BRI

fel n de Huurd

omdat u eWoonstichti HVOW.

e heeft op 2Wonen zijnCasade allet aangepas was de fus bieden, eno.a. de ver, is het belameer efficiëterker vooreengeslote

+

gingen van moniseren eoraties om tussen de

uw) gewerkorganisatie

ersorgaaject is (conun zienswijzzorgen te hk in onze zier 4 jaar te

arheidsgren de huurdeare voorraatoring heeftantal wonin99,= en mevan de huu

EF o

dersbelange

een woning ng is autom

26 juni 2014n beslag gekeen het beest. sie een mid wel in een

rhuurdersheang van fusëntie en eenr de volkshn werkgebi

de 3 corpoen het afstetot een nie huurdersbe

kt aan een ns.

anisatienform wet- ze. Wij de hebben oveienswijze oenminste 7ns zal hebbersorganisat

ad nauwlettt Casade dongen verdeeer dan € 6urdersbelan

okto

enVerenigi

huurt van matisch “gr

4 de fusie tkregen. De

eldmerk en

del om goen aaneengeeffing, die esies toegenn sterkere ouisvesting died in Midde

+

oraties, waaemmen vaneuwe corporelangen orgnieuwe ove

es bij de en regelgehuurdersorer de ontwikpgenomen5% van deen. Deze toties, waarbtend te zulloorgegeveneld in de 3

699,= (prijsngen organ

 

ber

ng Oud Wa

Casade Woratis” lid va

tussen de we nieuwe wo de lay-out

ede en betasloten werkeen groot bomen. Slagorganisatiedus. Casaden-Brabant

=

arbij de HVOn de verschratie (Casaganisaties

erkoepelend

e fusie.eving) overrganisaties kkeling van. Bestuurlij woningen oezegging hij zij hebbeen volgen. n dat ze 3 k prijsklassespeil 2014) isaties.

201

aalwijk (HV

oonstichtingn de

woningcorponingcorpo van de

aalbare kgebied. Doberoep doegenland Woe met de(Nieuw) ht.

OW, warenillende regede) te komuit het totade organisa

. legd met dhebben als

n de betaalk is toegez van Casadheeft geleiden aangege keer per jaaen minder d wat bespro

14

VOW)

g en

poraties ratie

oor n op de onen,

heeft

n (zijn) els van

men. In ale atie van

e s bare

zegd het e een

d tot even de

ar een dan 596 oken zal

      

2  

Huurverhoging 2014 In onze vorige nieuwsbrief van mei 2014 vermeldden wij dat wij als HVOW via de WLS bij Casade bezwaar gemaakt hebben tegen de huurverhoging per 1 juli 2014. Gedeeltelijk heeft Casade ons verzoek ingewilligd. Het liefst zou Casade de huren dit jaar met niet meer dan het inflatiepercentage (2,5) verhogen. Maar dit is volgens Casadedirecteur Roel van Gurp financieel onmogelijk. “We blijven bezuinigen waar het kan, maar we ontkomen er niet aan de huren te verhogen”. De laagste en middeninkomens worden volgens Van Gurp zoveel mogelijk ontzien. De huurverhoging komt gemiddeld uit op 3,4%. De verhogingspercentages liggen inclusief inflatie tussen de 3,5 en 6,5%. Bij de bepaling van de huurverhoging is ook gekeken naar de verhouding tussen prijs en kwaliteit en de liberaliseringgrens van € 699,=. Sommige huurders hoeven daardoor minder of geen verhoging te betalen. Casade had eigenlijk een gemiddelde huurverhoging nodig van 4%. Van Gurp “We hebben ervoor gekozen daaronder te blijven. Het verschil kunnen we opvangen door te blijven bezuinigen o.a. op bedrijfslasten. Casade behoort in de regio Midden-Brabant tot de corporaties met laagste huurverhogingen. Parlementaire Enquête Woningcorporaties Voorlopige conclusie: Corporaties moeten terug naar kerntaak. In 2014 is een Parlementaire Enquête Woningcorporaties gehouden. Het eindrapport wordt eind oktober 2014 aangeboden aan de Tweede Kamer. In het eindrapport beantwoordt de commissie de onderzoeksvragen, spreekt zij een oordeel uit over het functioneren van het stelsel van woningcorporaties en komt zij tot aanbevelingen. Minister Blok wil vaart maken met de herziende Woningwet. Sinds de nota Volkshuisvesting in de jaren negentig (vorige eeuw) zijn tal van bewindspersonen bezig geweest met een nieuwe woningwet. Het is er nog steeds niet van gekomen, om taken van woningcorporaties in een nieuwe wet vast te leggen. Thans wil Minister Blok het werkterrein van de woningcorporaties fors inperken. Kerntaak wordt het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan direct verbonden maatschappelijk vastgoed. Deze kerntaken worden Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) genoemd. Dure geliberaliseerde huurwoningen moeten verplicht over naar een niet -DAEB- tak en "mogelijk te liberaliseren woningen” (sociale huurwoningen met 143 of meer woningwaarderingspunten) mogen daar naar toe worden overgeheveld. Let op: omdat voor geliberaliseerde woningen geen verhuurderheffing hoeft te worden betaald, voorziet de Woonbond dat er op grote schaal geliberaliseerd gaat worden. Dit zou een forse aantasting van de sociale huursector betekenen. Betaalbaarheid van Huren De financieel-economische crisis die wij nu meemaken wordt nogal eens vergeleken met de crisis uit de jaren 30. Er zijn inderdaad overeenkomsten, maar er is ook een zeer opmerkelijk verschil. In de jaren 30 daalden de huren met 20 procent. Daar is nu geen sprake van. Integendeel, de huren in de sociale sector stijgen en in het geval van vrijkomende woningen vaak met forse percentages. Bizar natuurlijk. Het laatste waar mensen in tijden van economische recessie op zitten te wachten is een hogere prijs voor hun woning. Laat dat nu uitgerekend het enige vooruitzicht zijn dat de Nederlandse huurwoningmarkt hen te bieden heeft. Waar in de jaren 30 nog een relatie bestond tussen koopkracht, betaalbaarheid en huurhoogte is dat verband anno 2014 totaal zoekgeraakt. Tot in de jaren ’80 waren er programma’s van toonaangevende politieke partijen die beloofden dat de woonlasten niet boven de 20 procent van het besteedbare inkomen uit mochten komen. Die passages zijn nu geheel verdwenen. Het systeem van huurtoeslagen heeft het collectieve karakter van het wonen vervangen door een geïndividualiseerd compensatiestelsel. Het gevolg is wel dat de betaalbaarheid van

      

3  

woningen geen politiek issue meer is en huurders inmiddels een derde tot de helft van hun inkomen aan de huur van hun woning besteden. Maar aan de onderkant van de inkomensladder begint deze permanente opwaartse druk steeds meer pijn te doen. Daar leven mensen steeds vaker vooral om hun huur te kunnen betalen, in plaats van dat ze huren om te kunnen leven. Sommige corporaties gaan huurders met een minimum inkomen en een relatief hoge huur ontzien. Zij hoeven de jaarlijkse huurverhoging niet te betalen. Maar dat is inkomens politiek en daar hebben wij Den Haag voor. Maar op de manier waarmee Den Haag de sociale huurders behandeld, zal deze (grote) groep snel uitgeroeid zijn, en daarmede vervalt het bestaansrecht van de Corporaties. Het uiteindelijke doel van minister Blok, de opheffing van de sociale huursector, komt dan snel in zicht. En de gezamenlijke Corporaties hebben zich, bij alle maatregelen die door minister Blok zijn genomen, zonder noemenswaardig protest (lees: opkomen voor hun doelgroep) voor dit karretje laten spannen.

Steeds meer huurders in de knel door huurverhogingen De stijgende huren zorgen dat steeds meer huurders meer huur moeten betalen dan volgens de Nibud-normen verantwoord is. Ook het aantal huurders dat volgens de definitie van het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP) / Nibud in armoede leeft stijgt. Corporaties claimen de huuropbrengsten nodig te hebben om de verhuurder- en saneringsheffingen te kunnen betalen, maar analyse van de financiën van corporaties leert, dat verschillende corporaties de ruimte hebben voor andere keuzes. Veel huurdersbelangenorganisaties vinden de huurstijgingen onaanvaardbaar, omdat steeds meer huurders de huur financieel niet meer op kunnen brengen en een groeiende groep leeft onder de armoedegrens.

Huishoudens met inkomens boven € 34.085,= krijgen wederom te maken met een inkomensafhankelijke huurverhoging. Voor de geliberaliseerde woningen kan zelfs een huurverhoging tot 7,5% gelden, afhankelijk van de verhuurbaarheid. Als reden om de huren maximaal te verhogen, geven de corporaties de verhuurderheffing en de saneringsheffing aan. Die verplichte afdrachten beperken inderdaad de financiële speelruimte, maar een analyse van de financiële gegevens van corporaties op basis van de verscherpte normen van de toezichthouders (Centraal FondsVolkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw) laat zien dat er enige ruimte is om de huurverhogingen te matigen. Sterker het Centraal Fonds Volkshuisvesting waarschuwt corporaties, dat beleid van huurmaximalisatie een risico is en kan leiden tot de verhoging van de minimaal nodige financiële buffer. Casade heeft zoals hiervoor vermeld de huurverhoging beperkt op advies van onder andere de huurdersbelangenvereniging HVOW.

De onderzoeken van RIGO (Onderzoeksbureau van woon- leef- en werkomgeving) en OTB (Wetenschappelijk onderzoek van gebouwdeomgeving) laten zien dat huurders een steeds groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan huur- en woonlasten als gevolg van

      

4  

het huurbeleid. Het OTB-onderzoek laat zien dat met name voor een groot deel van de inkomensgroep tot € 33.000,= met recht op huurtoeslag de huurprijs voor een schrikbarend groot deel zal liggen boven de huurquote die het Nibud acceptabel vindt. Het RIGO-onderzoek laat zien dat het huurbeleid van dit kabinet zal leiden tot toename van de armoede.

Huurtoeslag Huurtoeslag is een tegemoetkoming in de huurkosten. Of men in aanmerking komt voor huurtoeslag is van vele factoren afhankelijk. Zo mag de huur niet hoger zijn dan de jaarlijks vastgestelde huurtoeslaggrens. Ook van belang is uw persoonlijke situatie zoals de samenstelling van uw gezin, de hoogte van het/de inkomen(s) en het vermogen. Veel problemen met de huurtoeslag worden veroorzaakt doordat gegevens bij de aanvraag niet juist en/of volledig zijn en doordat niet altijd wijzigingen worden doorgegeven. Omdat de regels van de huurtoeslag best ingewikkeld zijn biedt de HVOW u aan u hierbij behulpzaam te zijn. Uiteraard is dit gratis. Mocht u behoefte hebben aan hulp bij de aanvraag van de huurtoeslag of bij lopende problemen hierover, aarzel dan niet contact met ons op te nemen. Op het einde van deze Nieuwsbrief vindt u onze contactgegevens.

Warmtewet Na tien jaar is de warmtewet een feit (per 1 januari 2014). Deze wet kent vier systemen, namelijk: warm koude opslag, blokverwarming en collectieve duurzame warmte levering en stads verwarming. Warm Koude Opslag (wko) is verwarming en koeling door middel van een wko installatie. Deze zorgt voor verwarming, warm tapwater en koeling. De wko installatie is eigendom van Casade Energie BV. Zij beheert deze installatie zorgt voor het onderhoud. Uw verwarming, warm tapwater en koeling wordt geleverd door Casade Energie BV. Blokverwarming met een centrale ketel in flat of het complex. Probleem vormt de jaarlijkse afrekening per huishouden en verdeling van de kosten. Door de Autoriteit Consument en Markt (ACM) is een maximale prijs vastgesteld. Dit is voor 2014 een vastrecht van maximaal € 254,= en voor 1Gigajoule (voorheen kilowattuur) voor 2014 een maximum van € 24,= Volgens de warmtewet heeft dit ook gevolgen voor het puntenstelsel WWS (woning waardering stelsel) sociale woningbouw. De redenering hierachter luidt: niet meer betalen dan anderen met gas in huis. Zij kunnen immers niet overstappen naar een andere leverancier.

      

5  

Waarvoor kunt u bij de H.V.O.W terecht? Advies U kunt als huurder van Casade ook bij ons terecht voor advies over huurderszaken. Dat kan gaan over wonen,onderhoud, de huur etc.

Problemen / klachten Mocht u problemen hebben, dan moet u altijd ten eerste Casade hierover berichten en een klacht indienen bij de geschillencommissie (klachtencommissie) van Casade. Blijkt dat u daar niet uit komt en u hebt een geschil met Casade, dan kunt u ons hiervoor benaderen. Dit geschil wordt dan besproken tijdens de maandelijkse vergadering van de huurdersbelangenvereniging Oud Waalwijk. Wij gaan dan, zo nodig samen met de overkoepelende organisaties W.L.S. en/of de Woonbond zoeken naar een passende oplossing. Digitale versie De huidige nieuwsbrief is nog steeds een papieren versie en wordt door de huurdersbelangenvereniging vervaardigd en bezorgd. Sommigen van u hebben al een e-mail adres achtergelaten en kunnen deze nieuwsbrief mogelijk dubbel ontvangen. Wij zijn onze administratie daarop aan het inrichten. Als u in het vervolg deze nieuwsbrief digitaal wilt ontvangen, kunt u dat doorgeven op ons e-mailadres: hvow2013@gmail.com Vergeet daarbij niet uw huidige adresgegevens te vermelden zodat wij dat in onze administratie kunnen aanpassen. Informatie via Website en Facebook De Huurders Belangen Vereniging Oud Waalwijk heeft ook een eigen website: www.hvow.nl en Facebookpagina: https://www.facebook.com/pages/HVOW/544680768887756 Op de website en Facebookpagina staan o.a. de eerdere nieuwsbrieven waarin nog steeds relevante informatie staat, dus nalezen kan zeker handig zijn. Verder staan er handige links naar Casade, de Gemeente Waalwijk en de Woonbond. Woonbond De Huurders BelangenverenigingOud Waalwijk is aangesloten bij de Nederlandse Woonbond, die op landelijk niveau de belangen van huurders behartigt bij het ministerie van Wonen en Rijksoverheid en de overkoepelende organisatie van sociale verhuurders www.woonbond.nl . Gebruik maken van de diensten van de Woonbond kan alleen via de HVOW u kunt uw vragen voor de woonbond aan ons doorgeven via e-mail: hvow2013@gmail.com

Bereikbaarheid: Huurderbelangenvereniging Oud Waalwijk Secretariaat: Van Lovenlaan 49 5142 VG Waalwijk Telefoon: 0416-335017 E-Mail: hvow2013@gmail.com Website: http://www.hvow.nl Facebook: https://www.facebook.com/pages/HVOW/544680768887756 Colofon: 15de jaargang, oktober 2014 Oplage 4100 stuks Redactie: Jan van de Wiel, Paul Geritz en Esmiralda Donders.

 

 

UITNODIGING JAARVERGADERING

H.V.O.W. Huurdersbelangenvereniging Oud Waalwijk

20 NOVEMBER 2014 BALADE WAALWIJK

Alle belangstellende huurders van Casade worden hierbij uitgenodigd.

Locatie : BaLaDe, zaal: Den Deel/’t Erf, Aanvang : 20.00 uur.

U wordt verwelkomt met een kop koffie of een kop thee met iets lekkers vanaf 19.30 uur.

De agenda is als volgt:

• Opening • Mededelingen • Notulen jaarvergadering 20 oktober 2013 • Verslag van de secretaris • Verslag van de penningmeester • Benoeming en verslag kascommissie • Aftreden bestuursleden Jan Van Bergen en Ernst Kaya deze stellen

zich herkiesbaar • Voordracht nieuwe (aspirant)bestuursleden degenen die zich

beschikbaar willen stellen voor een functie in het bestuur of werkgroep kunnen zich aanmelden op ons e-mail adres hvow2013@gmail.com dit kan tot een uur voor de ledenvergadering

• Inleiding over het thema “Woonlasten, Betaalbaarheid, Armoedebeleid en Schoon, Heel en Veilig”.

PAUZE

• Spreker namens Casade, Wilma Dekkers over het thema: “Woonlasten, Betaalbaarheid en Armoedebeleid”.

• Spreker namens Casade, Jeroen Cools over het thema: “Schoon, Heel en Veilig”.

• Afsluiting • Onder genot van een hapje en drankje kunnen we nog wat

napraten.