Nieuwe wet mede-eigendom GUY BAELDE ADVOCATEN BAELDE & D’HONT .
-
Upload
fien-vedder -
Category
Documents
-
view
229 -
download
1
Transcript of Nieuwe wet mede-eigendom GUY BAELDE ADVOCATEN BAELDE & D’HONT .
Nieuwe wet mede-eigendom
GUY BAELDEADVOCATEN BAELDE & D’HONT
www.bdlaw.be
Algemeen
Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de
mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
3
Algemeen
Bouwt voort op wet van 30.06.1994 Verfijning door aanpassingen uit de praktijk Wet heeft voorrang op statuten (alle artikels zijn van
dwingend recht)
Belangrijkste wijzigingen deelverenigingen met afzonderlijk beheerTransparantie in informatiestroom, boekhouding en
syndicaal beheer (corporate governance) Responsabilisering mede-eigenaar
Inwerkingtreding: 1 september 2010
Deelverenigingen – OndersplitsingArtikel 577-3 BW
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
5
Deelverenigingen - ondersplitsing
Basis van Appartementsmede-eigendom
splitsing van eigendomsrecht = rechtshandeling, waarbij volle eigendomsrecht van een te bouwen of gebouwd gebouw getransformeerd wordt in meerdere juridisch zelfstandige eenheden, appartementen
Facultatieve splitsing in verschillende niveau’s: hoofdvereniging en deelvereniging (als gevolg van Cass. 3 juni 2004:
geen deelverenigingen mogelijk)
Deelverenigingen - ondersplitsing
algemene gemene delen → beheerd door de hoofdvereninging particuliere gemene delen → beheerd door de deelvereniging
Structuur:
DV met rechtspersoonlijkheid: constitutieve vereisten conform wet
DV zonder rechtspersoonlijkheid: mogelijk, maar zelf in te vullen, wel steeds bekrachtiging in AV.
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
7
Deelverenigingen - ondersplitsing Met rechtspersoonlijkheid: Art. 577-3 § 4 BW: 2 voorwaarden:
1. Verantwoorde substructuur
Verdeling van groep van gebouwen in deelvereniging per gebouw maar mogelijk indien min. 20 kavels
Kavel? Ruim : ook parkeervakken, bergingen, ..., maar autonoom
Deelvereniging in gebouw: indien fysieke verdeling in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, vb. Garages, winkels, handelszaken.
≠ bedoeling dat elk verdiep een mini-mede-eigendom wordt => bouwkundig toetsen, vb. Onderscheiden trapzalen, ...
2. Uitwerking structuur in basisakte
Regeling van deelvereniging in basisakte
Deelverenigingen - ondersplitsing
Gevolg rechtspersoonlijkheid: DV kan autonoom oordelen en zelf naar rechtbank
stappen Enkel met betrekking tot zijn particuliere gemene
delen die exclusief onder de bevoegheid van de deelverenigingen vallen
Kan handelen in rechte tegen HV of andere DV Kan afzonderlijke syndicus nemen
Afstand van rechtspersoonlijkheid: beslissing met 4/5de
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
9
Deelverenigingen - ondersplitsing
Zonder rechtspersoonlijkheid
Informele vergadering Probleem opbod van deelvereniging om AV te overtuigen
Dikwijls moeilijkheden, tenzij onthouding voor alle gebouwen die niets te maken hebben met dat ene gebouw in de groep voor wie de beslissing belang heeft
Kan niet naar de rechtbank stappen
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
10
Deelverenigingen - ondersplitsing
Praktische uitwerking deelvereniging: Splitsingsakte hoofdvereniging en annex met splitsingsakte
deelvereniging
Inhoud hoofdsplitsingsakte = 577-4 BW + beschrijving principe ondersplitsing, uitwerking deelvereniging en bevoegdheden
Inhoud splitsingsakte deelverenigingOnderverdeling van de particulier gemene delen en privatieve
delenAanwijzing organen en bevoegdheden
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
11
Deelverenigingen - ondersplitsing
Opdeling van bevoegdheden
DV met rechtspersoonlijkheid:
HV exclusief bevoegd voor algemene gemene delen + zaken die tot het gemeenschappelijk beheer behoren
DV exclusief bevoegd voor particuliere gemene delenBevoegdheidsconflict: DV kan naar rechtbank
DV zonder rechtspersoonlijkheid:
enkel voorbereidende vergadering op algemene vergadering Indien misbruik van meerderheid kunnen mede-eigenaars van
DV zich tot de rechtbank wenden 577-9 BW – DV zelf kan niet ageren
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Deelverenigingen - ondersplitsing Nieuwe splitsingen:
Promotor voorziet in akte ondersplitsing of niet Statuten voorzien ondersplitsing in DV zonder
rechtspersoonlijkheid: informele DV Geen ondersplitsing voorzien in statuten:
via statutenwijziging te voorzien Met RP: 4/5de meerderheid (577-7 §1, 2°, f BW) Zonder RP: 4/5de meerderheid (577-7 §1, 2°, g BW)
Bestaande splitsing: Indien reeds ondersplitsing geldig voorzien: geldig volgens
nieuwe wet (niet in vorige wetgeving, daar slechts DV zonder RP ingevolge Cass. 03.06.04):
best wel bijzondere vergadering voorzien voor implicaties Indien niet geldig voorzien: statutenwijziging 4/5de Indien niet voorzien: statutenwijziging 4/5de
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Wijzigingen in de statutenArtikel 577- 4 BW
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
14
Statuten: Verdeling van de aandelen van gemene delen Wet 1994: verdeling volgens waarde
Nieuwe wet: Bepaling van aandeel in gemeenschappelijke delen: rekening
houden met respectieve waarde van die delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatief deel (= nuttigheidscriterium)
Bedenking: criterium zicht? wat indien een gebouw ernaast wordt gezet, waardoor zicht wijzigt?
Met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar
Verslag wordt opgenomen in de basisakte
Voor alle gebouwen? Neen, enkel voor nieuwe gebouwen of wanneer er tot een wijziging van de aandelen wordt besloten.
Statuten:Reglement van mede-eigendom
het reglement van mede-eigendom moet thans ook bevatten:
Criteria berekeningswijze aandeel
Nadere regels voor hernieuwing mandaat of opzegging syndicus en verplichtingen einde mandaat
De jaarlijkse periode van 15 dagen waarbinnen de algemene vergadering plaatsvindt (vb. tussen 1 en 15 september)
Het reglement van mede-eigendom mag geen arbitragebeding bevatten
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
OndernemingsnummerArtikel 577- 5 BW
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
17
Ondernemingsnummer
Verplichte vermelding ondernemingsnummer op alle documenten van de VME
Hoe aanvragen? Nieuwe gebouwen: via notaris bij overschrijving
statuten Bestaande gebouwen:
Ontstaan na 1995: automatisch, controle op http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/zoekwoordenform.html?lang=nl
Ontstaan vóór 1995: schriftelijke aanvraag aan hypotheekkantoor van de ligging van het gebouw
Bijlage: basisakte en identiteitsgegevens eigenaars die basisakte opstelden
Kosteloos
Algemene VergaderingArtikel 577-6 en 577-7 BW
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
19
Algemene VergaderingWie mag aan de vergadering deelnemen? (art. 577-6 §1 BW)
Principe:
iedere eigenaar van een kavel = lid van AV
Uitz: verdeling eigendomsrecht: aanwijzing van lasthebber door eigenaars + verplichte
kennisgeving identiteit aan syndicus
→ discussie/geen aanwijzing: deelname geschorst
lasthebber = aanspreekpunt: wordt opgeroepen, ontvangt documenten, ...
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
20
Algemene VergaderingSamenroepen vergadering (art. 577-6§2)
Op verzoek van de syndicus AV: verplicht binnen periode van 15 dagen voorzien
in basisakte BAV: altijd mogelijk, indien dringende beslissingen
noodzakelijk zijn
Op verzoek van de mede-eigenaars op verzoek van 1/meer mede-eigenaars die 1/5 van
de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten:
Aanvraag via aangetekende brief aan syndicus Geen oproeping binnen 30 d. : zelf oproepen Kritiek: misbruik mgl. want geen motivatie nodig?
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
21
Algemene VergaderingVormvoorschriften voor bijeenroeping (art. 577-6§3)
Inhoud: plaats, dag en uur Agenda van de punten
Punten syndicus Punten mede-eigenaars, raad van mede-eigendom of deelvereniging:
min. 3 weken voor periode toegestuurd, zoniet voor volgende vergadering
Regels over raadpleging documenten van geagendeerde punten (individueel controlerecht)
Wijze: aangetekende brief of ander communicatiemiddel, op voorwaarde dat
eigenaar uitdrukkelijk en schriftelijk toestemt (kosten voor VME) Aan laatst gekende adres (verantwoordelijkheid eigenaar) 15 kalenderdagen op voorhand, tenzij dringend of langere termijn in RvM Begrotingsramingen meesturen
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
22
Algemene VergaderingOrganisatie (art. 577-6§5)
Voorzitter: mede-eigenaar, nooit de syndicus Taak:
tijdens vergadering: ordelijk verloop AV, beraadslaging, ondertekening notulen bij einde,...
Einde mandaat syndicus: ontvangst beheersdossier binnen dertig dagen na einde indien niet aan de opvolgende syndicus werd overhandigd.
Secretaris: Wordt aangewezen bij begin vergadering, kan
syndicus zelf zijn Taak: notulering
Algemene vergaderingaanwezigheidsquorum – stemquorum (art. 577-6§5 en 6)
Aanwezigheidsquorum
1 meting in het begin
indien mede-eigenaars weglopen: blijft geldig
Dubbel quorum: > ½ ME aanwezig of
vertegenwoordigd min. ½ van aandelen
Ook geldig indien: min. ¾ van aandelen vertegenw. zonder dat ½ aanwezig is.
Stemquorum
Bij elke beslissing stemquorum opnieuw bepalen
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Algemene vergaderingVolmachten (art. 577-6§7)
Volmachten: voorwaarden: Op naam – niet meer blanco Algemeen of specifiek Slechts voor 1 vergadering (tenzij notarieel) Stemkrachtbeperking: Max. ½ van de stemmen van de
aanwezige eigenaars, dus niet groter dan andere aanwezige eigenaars.
Max. 3 volmachten, tenzij totaliteit van eigen stem en volmacht samen niet meer dan 10% van totaal aantal stemmen dat toekomt aan de kavels van de mede-eigendom
Syndicus = nooit volmachtdrager, zelfs niet als hij mede-eigenaar is
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Algemene vergaderingstemquorum en recht (art. 577-6§8)
Stemquorum: bij elke stemming opnieuw
Onthouding en blancostemmen worden niet meegerekend
Geen tegenstrijdig belang mogelijk, vb. Aannemer-eigenaar
Principe: volstrekte meerderheid = ½ + 1, tenzij in wet gekwalificeerde meerderheid voorzien is (statutair voorziene andere meerderheid geldt niet)
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Algemene vergaderingstemquota (art. 577-7)
3/4den meerderheid: artikel 577-7§1, 1° BW Over oprichting Raad van mede-eigendom, onder de 20
kavels, met uitz. kelders, garages, parkeerplaatsen (voor kleine gebouwen dus niet verplicht)
Taak: controle syndicus, inzage documenten, halfjaarlijks verslag Duur: 1 jaar Let op: wie erin zit = gewone meerderheid, welke
opdracht/delegatie = 3/4de Bedrag voor contracten/opdrachten waarvoor mededinging
verplicht is Werken aan privatieven: bijzondere motivering vereist en om
economische en technische redenen (>< Cass.1 april 2004). ≠ wijziging verdeling kosten.: apparte offertes vragen voor die privatieven. Het is niet omdat de VME beslist die werken uit te voeren, dat de privatieven ze niet zullen moeten dragen. Let op: beslissing uitvoering werken ≠ vrijgeleide voor toegang tot het appartement (Rechtbank vereist)
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Algemene vergaderingstemquota (art. 577-7)
4/5de meerderheid Deelverenigingen met of zonder rechtspersoonlijkheid
Unanimiteit: niet vereist voor: Werken of daden van verwerving of beschikking: indien
hoofdbeslissing ook rectificatie van aandelen noodzakelijk maakt, zal de wijziging aandelen niet unaniem moeten genomen worden, maar de hoofdbeslissing volgen (vb. Verkoop woning huisbewaarder = 4/5den)
Wijziging aandelen ingevolge oprichting deelverenigingen van mede-eigenaars, gezien oprichting deelvereniging 4/5den vereist.
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Algemene vergaderingnotulen (art. 577-6§10-11-12)
Geen verslag meer, wel “notulen” Op te stellen door syndicus/secretaris Inhoud: vermelding meerderheden en naam mede-eigenaars die
tegenstemden of zich onthielden (belang voor ontvankelijkheid verzet) Vermelding wijziging aanwezigen aangeraden.
Opstellen op einde vergadering en na lezing, ondertekening door voorzitter, secretaris en aanwezige mede-eigenaars
Schriftelijke vergadering? Ja, 2 voorwaarden: geen beslissing waarvoor authentieke akte nodig is en unanimiteit van alle mede- eigenaars (geen ontbrekende eigenaars) – hoe? art. 2081 BW: ‘elke electronische kennisgeving, die kan worden overgezet naar een schriftelijke drager’
Binnen 30 dagen: opname in register en versturing ME’s en syndici. Indien geen ontvangst, dan syndicus ter orde roepen = geen vervaltermijn, om te vermijden dat de verslagen dan aangetekend zouden moeten verstuurd worden.
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
SYNDICUSArtikel 577-8 BW
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
SyndicusAanstelling – duur – contract – bekendmaking art. 577-8 § 1-2 B.W.
Aanstelling: ook door iedere belanghebbende (vb. schuldeisers)
Schriftelijke overeenkomst vereist Duur: max 3 jaar, doch vernieuwbaar mits
uitdrukkelijke beslissing van de AV Geen verlenging ≠ recht op vergoeding, dus
uitdrukkelijke verlenging vragen. Weigering hernieuwing kan nooit gesanctioneerd worden.
Ondernemingsnummer vereist (professionalisering)
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Syndicusbevoegdheden art. 577-8 § 4 B.W.
Beslissingen AV uitvoeren en laten uitvoeren Vermogenbeheer via afzonderlijke rekeningen
werkkapitaal en reservekapitaal op naam van VME – ook voor deelverenigingen
Lijst schulden binnen 30 d. na verzoek notaris Aanplakking datum vergadering ifv huurders,… Overdracht beheersdossier en boekhouding binnen 30
dagen na einde mandaat, met boekhouding, bewijzen, historiek schades, ...aan nieuwe syndicus of de voorzitter
Aansprakelijkheidsverzekering (BIV), maar niet professionele syndici moeten ook verzekerd worden. Indien het mandaat onbezoldigd is de verzekering te betalen door de VME
Informatie ME’s via internetsite: inzage doc’s/gegevensADVOCATEN BAELDE & D'HONT -
0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Syndicusbevoegdheden art. 577-8 § 4 B.W.
Bewaring postinterventiedossier Kostenramingen ingevolge mededinging Evaluatierapport ivm leveringen Tegenstrijdigheid van belang van syndicus bij
leveringen – meldingsplicht Lijst deelgerechtigden vergadering – naam – adres -
kavel-referenties bezorgen genormaliseerde boekhouding: vanaf 20 kavels (uitz.
kelders, garages, parkeerplaatsen) – anders vereenvoudigde boekhouding.
Begrotingsraming beheer en begrotingsraming gebouw (inspectie bouw) – bijvoegen bij convocatie
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Syndicusbevoegdheden art. 19 aanpassingswet
Specifieke bevoegdheid uit aanpassingswet: Aanpassing statuten aan nieuwe wet
Tegen 1 september 2011 Ter goedkeuring voorleggen aan VME
Vergadering stemt in: ok Vergadering stemt niet in: geen aansprakelijkheid
syndicus – wetgeving zelf is dwingend en dient boven statuten toegepast
Wijziging reglement van mede-eigendom in dit kader: geen overschrijving nodig tenzij wijziging aan basisakte
Goedkeuring met 1/2de
Formeel besluit voorzien
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
RAAD VAN MEDE-EIGENDOM EN COMMISSARIS VAN DE
REKENINGENArtikel 577-8 BW
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
35
Raad van Mede-eigendom bij grote gebouwenart. 577-8/1 BW
Verplicht vanaf 20 kavels met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen
Op eerste algemene vergadering
Taak: toezicht syndicus Kopie- en kennisname stukken en gegevens beheer Opdracht/delegatie: 3/4de Halfjaarlijks verslag ivm taak
Duur: 1 jaar
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Commissaris van de rekeningenart. 577-8/2 B.W.
Onafhankelijke deskundige Al dan niet mede-eigenaar Bevoegdheden conform reglement van mede-
eigendom
Grote VME’s: kan bedrijfsrevisor, accountant zijn
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
OPTREDEN IN RECHTEArtikel 577-9 BW
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Optreden in rechteartikel 577-9 BW
Doel nieuwe wet: procesbevoegdheid verduidelijken VME: Belangrijke wijziging: VME kan optreden in rechte met
betrekking tot het beheer, zakelijke en persoonlijke rechten, ook inzake de aandelen in de gemeenschappelijke zaken en lasten
Syndicus: twee vaste procesmogelijkheden, zonder bevestiging van AV: dringende reden of vordering in bewaring van de rechten van de VME (achterstallen, gebreken, ...) Let op: snelle bekrachtiging proces. Ook kennisgave van rechtsvorderingen tegen VME
Mede-eigenaar: bezwaar besluiten in notulen Termijn: Vier maanden vanaf datum vergadering Gerechtskosten:
mede-eigenaar-eiser: vordering (gedeeltelijk) gegrond: vrijstelling van gerechtskosten
Mede-eigenaar-verweerder: vordering (gedeeltelijk) gegrond: meebetalen in de gerechtskosten
Probleem: pas teruggave na vonnis – soms in ander boekjaar...
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Tegenstelbaarheid statuten, reglement van orde en besluiten van
de algemene vergaderingArtikel 577-10 BW
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Tegenstelbaarheid
Kennisgeving adreswijziging of wijziging zakelijk statuut van mede-eigenaar: verantwoordelijkheid mede-eigenaar – verzending door syndicus naar laatst gekend adres
Tegenwerpelijkheid aan huurders/gebruikers: Aan houder van zakelijk of persoonlijk recht,
vb. Vruchtgebruik of huur
Kennisgeving verhuring aan syndicusADVOCATEN BAELDE & D'HONT -
0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Overdracht van een kavelArtikel 577-11 BW
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Overdracht van een kavelart. 577-11
Precontractuele informatie vóór ondertekening van de compromis/aankoopbelofte/bod door notaris, vastgoedmakelaar, verkoper: Niet mogelijk via opschortende voorwaarde Info te bekomen bij syndicus – antwoord binnen 15
dagen Werkkapitaal – Reservekapitaal Achterstallen Opvragingen reservekapitaal Gerechtelijke procedure Notulen van vergaderingen van laatste 3 jaar +
afrekeningen van laatste 2 jaar Recentste goedgekeurde balans
Geen antwoord syndicus: meedeling aan partijen
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Overdracht van een kavelart. 577-11
Informatieplicht vóór notariële akte Te bekomen bij syndicus – antwoord bi 30 d.
Uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling vernieuwing beslist door AV voor overdracht
Oproepen kapitaalinbreng + dringende werkzaamheden goedgekeurd voor overdracht
Kosten verbonden aan verkrijging gemene delen Staat van verschuldigde bedragen tgv geschillen
Geen antwoord: kennisgave aan partijen Koper betaalt deze schulden, tenzij overeenkomst Gewone lasten: pro rata Buitengewone lasten en kapitaalinbreng tussen compromis en
akte: te betalen door koper, indien volmacht om deel te nemen aan de algemene vergadering.
Notaris licht syndicus in van datum akte en adres koper – kosten voor verkoper
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Achterstallen en authentieke akte
Artikel 577-11/1 BW
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Achterstallen en notariële akte
Notaris moet achterstallen afhouden van de prijs van de overdracht, na betaling bevoorrechte schuldeisers
Indien betwisting: melding binnen de drie werkdagen na dag van de akte aan de syndicus via aangetekende brief
Syndicus kan binnen 12 werkdagen bewarend of uitvoerend beslag leggen: na dag van akte of aangetekende brief?
Geen beslag = uitbetaling aan de overdrager Let op: inhouding door notaris creëert geen voorrecht
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Vertaling Artikel 577-11/2 BW
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Vertaling(art. 577-11/2)
Iedere eigenaar kan vertaling vragen van elk document dat uitgaat van de VME
Taal: enkel taal van ligging van goed. ‘indien zulks dient te gebeuren’ = in kader van een
gerechtelijke procedure?? Door syndicus binnen redelijke termijn
Is niet verplicht een beëdigde vertaling, tenzij vereist Voor verleden: alleen basisakte en reglement van
mede-eigendom, niet het huishoudelijk reglement
VariaArtikel 577-12 tem 14 BW
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
Varia
Vereffening VME: gedeeltelijk conform Wetboek Vennootschappen
Overschrijving op hypotheekkantoor: slechts op naam van VME (vroeger ook op eigenaars)
Inwerkingtreding: op 01.09.10 voor alles wat niet strookt met wetgeving, behoudens: Berekening aandelen en lasten: niet voor oude
gebouwen opgericht voor 01/09/10 Coördinatie statuten: vóór 01.09.11 Vertaling: enkel voor documenten na inwerkingtreding
wet, behoudens statuten Boekhoudregels: na vaststelling in KB
TO DO voor de SYNDICUS
Specifiek ingevolge nieuwe wet
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
TO DO SYNDICUS
1. Toiletage statuten van bestaande gebouwen: Via basisakte (en dus notarieel)
Niet verplicht: verslag berekeningswijze aandeel Niet verplicht: creatie van deelvereniging
Via reglement van mede-eigendom Zo nodig: regeling hernieuwing, opzeg, einde mandaat
syndicus Oproepingstermijn van 15 d. voor algemene
Vergadering Regeling aanstelling organen: raad van mede-
eigenaars, secretaris, commissaris van de rekeningen
Onwettig geworden clausules wijzigenADVOCATEN BAELDE & D'HONT -
0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
TO DO SYNDICUS
2. Informatie mede-eigenaars - bewoners Nieuwe wetgeving Uitdrukkelijk verzoek indien mede-eigenaars een
andere vorm dan aangetekende uitnodiging toestaan
Aanplakking datum vergadering Lijst van de mede-eigenaars aan wie erom vraagt
(beperkte info ingevolge schending privacy: naam, adres, kavel)
Naam van de lasthebber in verdeeld eigendomsrecht opvragen
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
TO DO SYNDICUS
3. Op eerste algemene vergadering Voorstel getoileteerde versie statuten en goedkeuring Uitnodiging met balans en begrotingsramingen Nazicht volmachten Benoeming voorzitter Aanstelling commissaris van de rekeningen en bepaling
bevoegdheden Aanstelling secretaris Oprichting raad van mede-eigendom verplicht vanaf 20
kavels, opdrachten bepalen en benoeming leden Voorstel minimum bedrag mededinging Evaluatie leveringscontracten Goedkeuring balans en begrotingsramingen Oprichten deelvereniging(en)
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
TO DO SYNDICUS Vastleggen 15 dagen waarin jaarlijkse vergadering moet
gehouden worden Uitleg en kostprijs toiletage statuten Wijze van raadpleging van documenten VME + lijst in te
ziene documenten bepalen Info schriftelijke bevestiging door eigenaar van wijziging
adresgegevens en bewoners Tarieven vastleggen voor kostprijs kopiename (raad van
mede-eigendom) Syndicuscontract laten bevestigen Verslaggeving gerechtelijke procedures Bepaling regeling kosten inlichtingen aan notaris,
vastgoedmakelaar, verkoper Voorlezing en ondertekening notulen AV met vermelding
namen van blanco-stemmen en onthoudingen
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
TO DO SYNDICUS
4. Op tweede algemene vergadering (naast gebruikelijke zaken) Aanstelling of verlenging benoeming syndicus Herverkiezing raad van mede-eigenaars
5. Algemeen Afzonderlijke kwaliteitsrekeningen werk- en
reservekapitaal aanvragen en meedelen Aanvragen ondernemingsnummer VME
ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994
BVBA Advocaten Baelde & D’hontBrugsesteenweg 82-84 - 8460 OudenburgT: 059/250994 F: 059/[email protected] www.bdlaw.be