Nieuwe wet mede-eigendom GUY BAELDE ADVOCATEN BAELDE & D’HONT .

Nieuwe wet mede-eigendom

GUY BAELDEADVOCATEN BAELDE & D’HONT

www.bdlaw.be

Algemeen

Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de

mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

3

Algemeen

Bouwt voort op wet van 30.06.1994 Verfijning door aanpassingen uit de praktijk Wet heeft voorrang op statuten (alle artikels zijn van

dwingend recht)

Belangrijkste wijzigingen deelverenigingen met afzonderlijk beheerTransparantie in informatiestroom, boekhouding en

syndicaal beheer (corporate governance) Responsabilisering mede-eigenaar

Inwerkingtreding: 1 september 2010

Deelverenigingen – OndersplitsingArtikel 577-3 BW


5

Deelverenigingen - ondersplitsing

Basis van Appartementsmede-eigendom

splitsing van eigendomsrecht = rechtshandeling, waarbij volle eigendomsrecht van een te bouwen of gebouwd gebouw getransformeerd wordt in meerdere juridisch zelfstandige eenheden, appartementen

Facultatieve splitsing in verschillende niveau’s: hoofdvereniging en deelvereniging (als gevolg van Cass. 3 juni 2004:

geen deelverenigingen mogelijk)


algemene gemene delen → beheerd door de hoofdvereninging particuliere gemene delen → beheerd door de deelvereniging

Structuur:

DV met rechtspersoonlijkheid: constitutieve vereisten conform wet

DV zonder rechtspersoonlijkheid: mogelijk, maar zelf in te vullen, wel steeds bekrachtiging in AV.



7

Deelverenigingen - ondersplitsing Met rechtspersoonlijkheid: Art. 577-3 § 4 BW: 2 voorwaarden:

1. Verantwoorde substructuur

Verdeling van groep van gebouwen in deelvereniging per gebouw maar mogelijk indien min. 20 kavels

Kavel? Ruim : ook parkeervakken, bergingen, ..., maar autonoom

Deelvereniging in gebouw: indien fysieke verdeling in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, vb. Garages, winkels, handelszaken.

≠ bedoeling dat elk verdiep een mini-mede-eigendom wordt => bouwkundig toetsen, vb. Onderscheiden trapzalen, ...

2. Uitwerking structuur in basisakte

Regeling van deelvereniging in basisakte


Gevolg rechtspersoonlijkheid: DV kan autonoom oordelen en zelf naar rechtbank

stappen Enkel met betrekking tot zijn particuliere gemene

delen die exclusief onder de bevoegheid van de deelverenigingen vallen

Kan handelen in rechte tegen HV of andere DV Kan afzonderlijke syndicus nemen

Afstand van rechtspersoonlijkheid: beslissing met 4/5de


9


Zonder rechtspersoonlijkheid

Informele vergadering Probleem opbod van deelvereniging om AV te overtuigen

Dikwijls moeilijkheden, tenzij onthouding voor alle gebouwen die niets te maken hebben met dat ene gebouw in de groep voor wie de beslissing belang heeft

Kan niet naar de rechtbank stappen


10


Praktische uitwerking deelvereniging: Splitsingsakte hoofdvereniging en annex met splitsingsakte

deelvereniging

Inhoud hoofdsplitsingsakte = 577-4 BW + beschrijving principe ondersplitsing, uitwerking deelvereniging en bevoegdheden

Inhoud splitsingsakte deelverenigingOnderverdeling van de particulier gemene delen en privatieve

delenAanwijzing organen en bevoegdheden


11


Opdeling van bevoegdheden

DV met rechtspersoonlijkheid:

HV exclusief bevoegd voor algemene gemene delen + zaken die tot het gemeenschappelijk beheer behoren

DV exclusief bevoegd voor particuliere gemene delenBevoegdheidsconflict: DV kan naar rechtbank

DV zonder rechtspersoonlijkheid:

enkel voorbereidende vergadering op algemene vergadering Indien misbruik van meerderheid kunnen mede-eigenaars van

DV zich tot de rechtbank wenden 577-9 BW – DV zelf kan niet ageren


Deelverenigingen - ondersplitsing Nieuwe splitsingen:

Promotor voorziet in akte ondersplitsing of niet Statuten voorzien ondersplitsing in DV zonder

rechtspersoonlijkheid: informele DV Geen ondersplitsing voorzien in statuten:

via statutenwijziging te voorzien Met RP: 4/5de meerderheid (577-7 §1, 2°, f BW) Zonder RP: 4/5de meerderheid (577-7 §1, 2°, g BW)

Bestaande splitsing: Indien reeds ondersplitsing geldig voorzien: geldig volgens

nieuwe wet (niet in vorige wetgeving, daar slechts DV zonder RP ingevolge Cass. 03.06.04):

best wel bijzondere vergadering voorzien voor implicaties Indien niet geldig voorzien: statutenwijziging 4/5de Indien niet voorzien: statutenwijziging 4/5de


Wijzigingen in de statutenArtikel 577- 4 BW



14

Statuten: Verdeling van de aandelen van gemene delen Wet 1994: verdeling volgens waarde

Nieuwe wet: Bepaling van aandeel in gemeenschappelijke delen: rekening

houden met respectieve waarde van die delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatief deel (= nuttigheidscriterium)

Bedenking: criterium zicht? wat indien een gebouw ernaast wordt gezet, waardoor zicht wijzigt?

Met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar

Verslag wordt opgenomen in de basisakte

Voor alle gebouwen? Neen, enkel voor nieuwe gebouwen of wanneer er tot een wijziging van de aandelen wordt besloten.

Statuten:Reglement van mede-eigendom

het reglement van mede-eigendom moet thans ook bevatten:

Criteria berekeningswijze aandeel

Nadere regels voor hernieuwing mandaat of opzegging syndicus en verplichtingen einde mandaat

De jaarlijkse periode van 15 dagen waarbinnen de algemene vergadering plaatsvindt (vb. tussen 1 en 15 september)

Het reglement van mede-eigendom mag geen arbitragebeding bevatten


OndernemingsnummerArtikel 577- 5 BW



17

Ondernemingsnummer

Verplichte vermelding ondernemingsnummer op alle documenten van de VME

Hoe aanvragen? Nieuwe gebouwen: via notaris bij overschrijving

statuten Bestaande gebouwen:

Ontstaan na 1995: automatisch, controle op http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/zoekwoordenform.html?lang=nl

Ontstaan vóór 1995: schriftelijke aanvraag aan hypotheekkantoor van de ligging van het gebouw

Bijlage: basisakte en identiteitsgegevens eigenaars die basisakte opstelden

Kosteloos

Algemene VergaderingArtikel 577-6 en 577-7 BW



19

Algemene VergaderingWie mag aan de vergadering deelnemen? (art. 577-6 §1 BW)

Principe:

iedere eigenaar van een kavel = lid van AV

Uitz: verdeling eigendomsrecht: aanwijzing van lasthebber door eigenaars + verplichte

kennisgeving identiteit aan syndicus

→ discussie/geen aanwijzing: deelname geschorst

lasthebber = aanspreekpunt: wordt opgeroepen, ontvangt documenten, ...


20

Algemene VergaderingSamenroepen vergadering (art. 577-6§2)

Op verzoek van de syndicus AV: verplicht binnen periode van 15 dagen voorzien

in basisakte BAV: altijd mogelijk, indien dringende beslissingen

noodzakelijk zijn

Op verzoek van de mede-eigenaars op verzoek van 1/meer mede-eigenaars die 1/5 van

de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten:

Aanvraag via aangetekende brief aan syndicus Geen oproeping binnen 30 d. : zelf oproepen Kritiek: misbruik mgl. want geen motivatie nodig?


21

Algemene VergaderingVormvoorschriften voor bijeenroeping (art. 577-6§3)

Inhoud: plaats, dag en uur Agenda van de punten

Punten syndicus Punten mede-eigenaars, raad van mede-eigendom of deelvereniging:

min. 3 weken voor periode toegestuurd, zoniet voor volgende vergadering

Regels over raadpleging documenten van geagendeerde punten (individueel controlerecht)

Wijze: aangetekende brief of ander communicatiemiddel, op voorwaarde dat

eigenaar uitdrukkelijk en schriftelijk toestemt (kosten voor VME) Aan laatst gekende adres (verantwoordelijkheid eigenaar) 15 kalenderdagen op voorhand, tenzij dringend of langere termijn in RvM Begrotingsramingen meesturen


22

Algemene VergaderingOrganisatie (art. 577-6§5)

Voorzitter: mede-eigenaar, nooit de syndicus Taak:

tijdens vergadering: ordelijk verloop AV, beraadslaging, ondertekening notulen bij einde,...

Einde mandaat syndicus: ontvangst beheersdossier binnen dertig dagen na einde indien niet aan de opvolgende syndicus werd overhandigd.

Secretaris: Wordt aangewezen bij begin vergadering, kan

syndicus zelf zijn Taak: notulering

Algemene vergaderingaanwezigheidsquorum – stemquorum (art. 577-6§5 en 6)

Aanwezigheidsquorum

1 meting in het begin

indien mede-eigenaars weglopen: blijft geldig

Dubbel quorum: > ½ ME aanwezig of

vertegenwoordigd min. ½ van aandelen

Ook geldig indien: min. ¾ van aandelen vertegenw. zonder dat ½ aanwezig is.

Stemquorum

Bij elke beslissing stemquorum opnieuw bepalen


Algemene vergaderingVolmachten (art. 577-6§7)

Volmachten: voorwaarden: Op naam – niet meer blanco Algemeen of specifiek Slechts voor 1 vergadering (tenzij notarieel) Stemkrachtbeperking: Max. ½ van de stemmen van de

aanwezige eigenaars, dus niet groter dan andere aanwezige eigenaars.

Max. 3 volmachten, tenzij totaliteit van eigen stem en volmacht samen niet meer dan 10% van totaal aantal stemmen dat toekomt aan de kavels van de mede-eigendom

Syndicus = nooit volmachtdrager, zelfs niet als hij mede-eigenaar is


Algemene vergaderingstemquorum en recht (art. 577-6§8)

Stemquorum: bij elke stemming opnieuw

Onthouding en blancostemmen worden niet meegerekend

Geen tegenstrijdig belang mogelijk, vb. Aannemer-eigenaar

Principe: volstrekte meerderheid = ½ + 1, tenzij in wet gekwalificeerde meerderheid voorzien is (statutair voorziene andere meerderheid geldt niet)


Algemene vergaderingstemquota (art. 577-7)

3/4den meerderheid: artikel 577-7§1, 1° BW Over oprichting Raad van mede-eigendom, onder de 20

kavels, met uitz. kelders, garages, parkeerplaatsen (voor kleine gebouwen dus niet verplicht)

Taak: controle syndicus, inzage documenten, halfjaarlijks verslag Duur: 1 jaar Let op: wie erin zit = gewone meerderheid, welke

opdracht/delegatie = 3/4de Bedrag voor contracten/opdrachten waarvoor mededinging

verplicht is Werken aan privatieven: bijzondere motivering vereist en om

economische en technische redenen (>< Cass.1 april 2004). ≠ wijziging verdeling kosten.: apparte offertes vragen voor die privatieven. Het is niet omdat de VME beslist die werken uit te voeren, dat de privatieven ze niet zullen moeten dragen. Let op: beslissing uitvoering werken ≠ vrijgeleide voor toegang tot het appartement (Rechtbank vereist)


Algemene vergaderingstemquota (art. 577-7)

4/5de meerderheid Deelverenigingen met of zonder rechtspersoonlijkheid

Unanimiteit: niet vereist voor: Werken of daden van verwerving of beschikking: indien

hoofdbeslissing ook rectificatie van aandelen noodzakelijk maakt, zal de wijziging aandelen niet unaniem moeten genomen worden, maar de hoofdbeslissing volgen (vb. Verkoop woning huisbewaarder = 4/5den)

Wijziging aandelen ingevolge oprichting deelverenigingen van mede-eigenaars, gezien oprichting deelvereniging 4/5den vereist.


Algemene vergaderingnotulen (art. 577-6§10-11-12)

Geen verslag meer, wel “notulen” Op te stellen door syndicus/secretaris Inhoud: vermelding meerderheden en naam mede-eigenaars die

tegenstemden of zich onthielden (belang voor ontvankelijkheid verzet) Vermelding wijziging aanwezigen aangeraden.

Opstellen op einde vergadering en na lezing, ondertekening door voorzitter, secretaris en aanwezige mede-eigenaars

Schriftelijke vergadering? Ja, 2 voorwaarden: geen beslissing waarvoor authentieke akte nodig is en unanimiteit van alle mede- eigenaars (geen ontbrekende eigenaars) – hoe? art. 2081 BW: ‘elke electronische kennisgeving, die kan worden overgezet naar een schriftelijke drager’

Binnen 30 dagen: opname in register en versturing ME’s en syndici. Indien geen ontvangst, dan syndicus ter orde roepen = geen vervaltermijn, om te vermijden dat de verslagen dan aangetekend zouden moeten verstuurd worden.


SYNDICUSArtikel 577-8 BW


SyndicusAanstelling – duur – contract – bekendmaking art. 577-8 § 1-2 B.W.

Aanstelling: ook door iedere belanghebbende (vb. schuldeisers)

Schriftelijke overeenkomst vereist Duur: max 3 jaar, doch vernieuwbaar mits

uitdrukkelijke beslissing van de AV Geen verlenging ≠ recht op vergoeding, dus

uitdrukkelijke verlenging vragen. Weigering hernieuwing kan nooit gesanctioneerd worden.

Ondernemingsnummer vereist (professionalisering)


Syndicusbevoegdheden art. 577-8 § 4 B.W.

Beslissingen AV uitvoeren en laten uitvoeren Vermogenbeheer via afzonderlijke rekeningen

werkkapitaal en reservekapitaal op naam van VME – ook voor deelverenigingen

Lijst schulden binnen 30 d. na verzoek notaris Aanplakking datum vergadering ifv huurders,… Overdracht beheersdossier en boekhouding binnen 30

dagen na einde mandaat, met boekhouding, bewijzen, historiek schades, ...aan nieuwe syndicus of de voorzitter

Aansprakelijkheidsverzekering (BIV), maar niet professionele syndici moeten ook verzekerd worden. Indien het mandaat onbezoldigd is de verzekering te betalen door de VME

Informatie ME’s via internetsite: inzage doc’s/gegevensADVOCATEN BAELDE & D'HONT -

0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Syndicusbevoegdheden art. 577-8 § 4 B.W.

Bewaring postinterventiedossier Kostenramingen ingevolge mededinging Evaluatierapport ivm leveringen Tegenstrijdigheid van belang van syndicus bij

leveringen – meldingsplicht Lijst deelgerechtigden vergadering – naam – adres -

kavel-referenties bezorgen genormaliseerde boekhouding: vanaf 20 kavels (uitz.

kelders, garages, parkeerplaatsen) – anders vereenvoudigde boekhouding.

Begrotingsraming beheer en begrotingsraming gebouw (inspectie bouw) – bijvoegen bij convocatie


Syndicusbevoegdheden art. 19 aanpassingswet

Specifieke bevoegdheid uit aanpassingswet: Aanpassing statuten aan nieuwe wet

Tegen 1 september 2011 Ter goedkeuring voorleggen aan VME

Vergadering stemt in: ok Vergadering stemt niet in: geen aansprakelijkheid

syndicus – wetgeving zelf is dwingend en dient boven statuten toegepast

Wijziging reglement van mede-eigendom in dit kader: geen overschrijving nodig tenzij wijziging aan basisakte

Goedkeuring met 1/2de

Formeel besluit voorzien


RAAD VAN MEDE-EIGENDOM EN COMMISSARIS VAN DE

REKENINGENArtikel 577-8 BW


35

Raad van Mede-eigendom bij grote gebouwenart. 577-8/1 BW

Verplicht vanaf 20 kavels met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen

Op eerste algemene vergadering

Taak: toezicht syndicus Kopie- en kennisname stukken en gegevens beheer Opdracht/delegatie: 3/4de Halfjaarlijks verslag ivm taak

Duur: 1 jaar


Commissaris van de rekeningenart. 577-8/2 B.W.

Onafhankelijke deskundige Al dan niet mede-eigenaar Bevoegdheden conform reglement van mede-

eigendom

Grote VME’s: kan bedrijfsrevisor, accountant zijn


OPTREDEN IN RECHTEArtikel 577-9 BW


Optreden in rechteartikel 577-9 BW

Doel nieuwe wet: procesbevoegdheid verduidelijken VME: Belangrijke wijziging: VME kan optreden in rechte met

betrekking tot het beheer, zakelijke en persoonlijke rechten, ook inzake de aandelen in de gemeenschappelijke zaken en lasten

Syndicus: twee vaste procesmogelijkheden, zonder bevestiging van AV: dringende reden of vordering in bewaring van de rechten van de VME (achterstallen, gebreken, ...) Let op: snelle bekrachtiging proces. Ook kennisgave van rechtsvorderingen tegen VME

Mede-eigenaar: bezwaar besluiten in notulen Termijn: Vier maanden vanaf datum vergadering Gerechtskosten:

mede-eigenaar-eiser: vordering (gedeeltelijk) gegrond: vrijstelling van gerechtskosten

Mede-eigenaar-verweerder: vordering (gedeeltelijk) gegrond: meebetalen in de gerechtskosten

Probleem: pas teruggave na vonnis – soms in ander boekjaar...


Tegenstelbaarheid statuten, reglement van orde en besluiten van

de algemene vergaderingArtikel 577-10 BW


Tegenstelbaarheid

Kennisgeving adreswijziging of wijziging zakelijk statuut van mede-eigenaar: verantwoordelijkheid mede-eigenaar – verzending door syndicus naar laatst gekend adres

Tegenwerpelijkheid aan huurders/gebruikers: Aan houder van zakelijk of persoonlijk recht,

vb. Vruchtgebruik of huur

Kennisgeving verhuring aan syndicusADVOCATEN BAELDE & D'HONT -


Overdracht van een kavelArtikel 577-11 BW


Overdracht van een kavelart. 577-11

Precontractuele informatie vóór ondertekening van de compromis/aankoopbelofte/bod door notaris, vastgoedmakelaar, verkoper: Niet mogelijk via opschortende voorwaarde Info te bekomen bij syndicus – antwoord binnen 15

dagen Werkkapitaal – Reservekapitaal Achterstallen Opvragingen reservekapitaal Gerechtelijke procedure Notulen van vergaderingen van laatste 3 jaar +

afrekeningen van laatste 2 jaar Recentste goedgekeurde balans

Geen antwoord syndicus: meedeling aan partijen


Overdracht van een kavelart. 577-11

Informatieplicht vóór notariële akte Te bekomen bij syndicus – antwoord bi 30 d.

Uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling vernieuwing beslist door AV voor overdracht

Oproepen kapitaalinbreng + dringende werkzaamheden goedgekeurd voor overdracht

Kosten verbonden aan verkrijging gemene delen Staat van verschuldigde bedragen tgv geschillen

Geen antwoord: kennisgave aan partijen Koper betaalt deze schulden, tenzij overeenkomst Gewone lasten: pro rata Buitengewone lasten en kapitaalinbreng tussen compromis en

akte: te betalen door koper, indien volmacht om deel te nemen aan de algemene vergadering.

Notaris licht syndicus in van datum akte en adres koper – kosten voor verkoper


Achterstallen en authentieke akte

Artikel 577-11/1 BW


Achterstallen en notariële akte

Notaris moet achterstallen afhouden van de prijs van de overdracht, na betaling bevoorrechte schuldeisers

Indien betwisting: melding binnen de drie werkdagen na dag van de akte aan de syndicus via aangetekende brief

Syndicus kan binnen 12 werkdagen bewarend of uitvoerend beslag leggen: na dag van akte of aangetekende brief?

Geen beslag = uitbetaling aan de overdrager Let op: inhouding door notaris creëert geen voorrecht


Vertaling Artikel 577-11/2 BW


Vertaling(art. 577-11/2)

Iedere eigenaar kan vertaling vragen van elk document dat uitgaat van de VME

Taal: enkel taal van ligging van goed. ‘indien zulks dient te gebeuren’ = in kader van een

gerechtelijke procedure?? Door syndicus binnen redelijke termijn

Is niet verplicht een beëdigde vertaling, tenzij vereist Voor verleden: alleen basisakte en reglement van

mede-eigendom, niet het huishoudelijk reglement

VariaArtikel 577-12 tem 14 BW


Varia

Vereffening VME: gedeeltelijk conform Wetboek Vennootschappen

Overschrijving op hypotheekkantoor: slechts op naam van VME (vroeger ook op eigenaars)

Inwerkingtreding: op 01.09.10 voor alles wat niet strookt met wetgeving, behoudens: Berekening aandelen en lasten: niet voor oude

gebouwen opgericht voor 01/09/10 Coördinatie statuten: vóór 01.09.11 Vertaling: enkel voor documenten na inwerkingtreding

wet, behoudens statuten Boekhoudregels: na vaststelling in KB

TO DO voor de SYNDICUS

Specifiek ingevolge nieuwe wet


TO DO SYNDICUS

1. Toiletage statuten van bestaande gebouwen: Via basisakte (en dus notarieel)

Niet verplicht: verslag berekeningswijze aandeel Niet verplicht: creatie van deelvereniging

Via reglement van mede-eigendom Zo nodig: regeling hernieuwing, opzeg, einde mandaat

syndicus Oproepingstermijn van 15 d. voor algemene

Vergadering Regeling aanstelling organen: raad van mede-

eigenaars, secretaris, commissaris van de rekeningen

Onwettig geworden clausules wijzigenADVOCATEN BAELDE & D'HONT -


TO DO SYNDICUS

2. Informatie mede-eigenaars - bewoners Nieuwe wetgeving Uitdrukkelijk verzoek indien mede-eigenaars een

andere vorm dan aangetekende uitnodiging toestaan

Aanplakking datum vergadering Lijst van de mede-eigenaars aan wie erom vraagt

(beperkte info ingevolge schending privacy: naam, adres, kavel)

Naam van de lasthebber in verdeeld eigendomsrecht opvragen


TO DO SYNDICUS

3. Op eerste algemene vergadering Voorstel getoileteerde versie statuten en goedkeuring Uitnodiging met balans en begrotingsramingen Nazicht volmachten Benoeming voorzitter Aanstelling commissaris van de rekeningen en bepaling

bevoegdheden Aanstelling secretaris Oprichting raad van mede-eigendom verplicht vanaf 20

kavels, opdrachten bepalen en benoeming leden Voorstel minimum bedrag mededinging Evaluatie leveringscontracten Goedkeuring balans en begrotingsramingen Oprichten deelvereniging(en)


TO DO SYNDICUS Vastleggen 15 dagen waarin jaarlijkse vergadering moet

gehouden worden Uitleg en kostprijs toiletage statuten Wijze van raadpleging van documenten VME + lijst in te

ziene documenten bepalen Info schriftelijke bevestiging door eigenaar van wijziging

adresgegevens en bewoners Tarieven vastleggen voor kostprijs kopiename (raad van

mede-eigendom) Syndicuscontract laten bevestigen Verslaggeving gerechtelijke procedures Bepaling regeling kosten inlichtingen aan notaris,

vastgoedmakelaar, verkoper Voorlezing en ondertekening notulen AV met vermelding

namen van blanco-stemmen en onthoudingen


TO DO SYNDICUS

4. Op tweede algemene vergadering (naast gebruikelijke zaken) Aanstelling of verlenging benoeming syndicus Herverkiezing raad van mede-eigenaars

5. Algemeen Afzonderlijke kwaliteitsrekeningen werken

reservekapitaal aanvragen en meedelen Aanvragen ondernemingsnummer VME


BVBA Advocaten Baelde & D’hontBrugsesteenweg 82-84 - 8460 OudenburgT: 059/250994 F: 059/[email protected] www.bdlaw.be

mailto:[email protected]

http://www.bdlaw.be/

Nieuwe wet mede-eigendom GUY BAELDE ADVOCATEN BAELDE & D’HONT .

Documents

Transcript of Nieuwe wet mede-eigendom GUY BAELDE ADVOCATEN BAELDE & D’HONT .