38

nieuwe verdien-modellen in gebieds ontwik-k eling: lonkend perspectief of bitterenoodzaak…?

Voor de gebiedsontwikkelingsmarkt

was 2011 wederom een lastig jaar.

Projecten zijn verder vertraagd

of volledig stopgezet en grond­

en vastgoedeigenaren hebben

weer verliezen moeten nemen na

het herwaarderen en prioriteren

van hun portefeuille. De crisis

heeft diepe sporen nagelaten in

het weerstandsvermogen van de

gemeentelijke grondbedrijven.

Een stabiele situatie lijkt tot op

heden nog niet gevonden.

in de zoektocht naar lonkend perspectief is het begrip ‘nieuw verdienmodel’

opgekomen. Diverse partijen hebben zich op het begrip gestort. De (semi)

overheid voorop, met onder andere Kennisplein mooi nederland, nederLand-

BovenWater en het rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf. Het heeft tot

zinvolle discussies en interessante inzichten geleid, maar helaas ook tot valse

verwachtingen.

Dit artikel is bedoeld om de verwachtingen scherp te stellen voordat iedereen

‘nieuwe-verdienmodellen-moe’ is en noodzakelijke veranderingen niet meer

worden doorgevoerd. geld kan niet uit het niets ontstaan en gebiedsontwik-

keling is en blijft een vak voor professionals. toch valt aan het

traditionele verdienmodel en het bijbehorende samenspel

van partijen wel het nodige te verbeteren. vandaar de volgen-

de visie.

nieuw verdienmodel is als begrip niet voor niets opgekomen.

Het drukt een behoefte naar verandering uit, vanuit een

bepaalde vertreksituatie en met een specifiek doel. Het doel

is meerledig: nieuwe verdienmodellen zijn gericht op het

vergroten van de financiële haalbaarheid en het verbeteren

van de financierbaarheid en daarmee het stimuleren van de

voortgang van projecten.

verdienmodel 1.0Het traditionele verdienmodel, ook wel de gebiedsexploitatie,

is de vertreksituatie. Deze bestaat uit drie losse, maar aan

elkaar gerelateerde exploitaties; de grondexploitatie, de

bouwexploitatie en de vastgoedexploitatie. Het onderscheid

volgt uit de traditionele taakverdeling tussen de betrokken

partijen: de gemeente, de projectontwikkelaar en de

belegger. Figuur 1 illustreert de opbouw van en aansluiting

tussen de verschillende exploitaties.

De grondexploitatie valt van oudsher onder de verantwoorde-

lijkheid van gemeenten. een gemeente draagt de kosten voor

het aankopen van de benodigde gronden in het ontwikkelge-

bied, het slopen van bestaande objecten en het bouw- en

woonrijp maken van de kavels en de openbare ruimte.

Hier bovenop komen de kosten voor planontwikkeling en

bovenwijkse voorzieningen. De inkomsten volgen uit de

verkoop van bouwrijpe kavels en subsidies.

Waar de grondexploitatie eindigt, begint de bouwexploitatie

ir. t. van leengoed & ir. l. van Hilten

Thomas van Leengoed is financieel adviseur binnen de afdeling infrastruc-tuur, gebiedsontwikkeling en milieu. momenteel beoordeelt en begeleidt hij gemeentelijke grondbedrijven bij het actualiseren van projectportefeuilles. Daarvoor heeft hij vanuit diverse (semi) overheidspartijen ervaring opgedaan met het uitvoeren van financiële haalbaarheids- en risicoanalyses, het adviseren over projectfinanciering, het begeleiden van grondverkopen met ontwikkelpotentieel en het uitwerken van ontwikkelplannen, in samenspraak met marktpartijen.

Linda van Hilten heeft als adviseur gebiedsontwikkeling vanuit diverse pro-jecten ervaring met het integreren van duurzaamheid in gebiedsontwikkeling. Financiële haalbaarheid en financierbaarheid spelen bij duurzaamheidsvraag-stukken een grote rol en ook zijn er steeds meer typen spelers die betrokken willen zijn. Linda’s rol varieert hierbij van het creëren van bestuurlijk draag-vlak voor initiatieven van lokale ondernemers, tot het partijen bewust maken van het belang van duurzaamheid voor hun opgave, inclusief de doorvertaling in concrete acties. Hierbij is zowel de daadwerkelijke milieuwinst, als de sociale en economische duurzaamheid van een gebied belangrijk.

1 2

39Serv ice maga zine ma art 20 1 2

met het aankopen van de bouwrijpe kavels door projectont-

wikkelaars voor het ontwikkelen van vastgoed. van sociale en

vrije sector woningbouw tot maatschappelijke en commer-

ciële voorzieningen. een projectontwikkelaar maakt hiervoor

bouwkosten en diverse bijkomende kosten en ontvangt de

inkomsten uit de verkoop van het gerealiseerde vastgoed.

Het gerealiseerde vastgoed gaat over van de projectontwik-

kelaar naar een belegger. Dit kunnen verschillende partijen

zijn, afhankelijk van het type vastgoed. Particulieren kopen

woningen vrij op naam, woningcorporaties nemen sociale

huurwoningen op in hun portefeuille en commerciële

beleggers gaan voor onder andere het kantoor- en winkel-

vastgoed. De kosten bestaan voor de laatste twee partijen uit

het beheer en onderhoud van het vastgoed en de inkomsten

volgen uit huur. De belegger zal hierbij, evenals de project-

ontwikkelaar, aansturen op een zeker rendement.

voor de duidelijkheidDe volgorde van exploitaties tekent een ontwikkelproces, van

inbreng grond tot aan restwaarde vastgoed. De exploitaties

gaan hierbij over een steeds beperkter deel aan onroerende

zaken. De grondexploitatie omvat nog het hele ontwikkel-

gebied, de bouwexploitatie beperkt zich tot de bouwrijpe

kavels en de vastgoedexploitatie wordt doorgaans niet meer

opgesteld voor de vrij op naam woningen en de maatschap-

pelijke voorzieningen, laat staan voor de openbare ruimte.

in tegengestelde richting van het ontwikkelproces loopt de

waardebepaling van projecten. residueel rekenen dient als

uitgangspunt. Dit start met een ingeschatte verkoop- of

beleggingswaarde van vastgoed en loopt na aftrek van alle

gerelateerde ontwikkelkosten terug via de residuele grond-

waarde tot aan een inbrengwaarde voor het hele gebied.

De absolute ondergrens ligt op de economische waarde van

de huidige bestemming. De knip tussen de exploitaties ligt

op het traditionele transactiemoment.

de beperkingHet traditionele verdienmodel is wat ons betreft een te rigide

keurslijf, zowel door de opdeling in deelexploitaties als de

erin opgenomen kosten- en opbrengsten. De opdeling sluit

vaak niet aan op de gekozen samenwerkingsvorm en leidt

tot beperkt inzicht in de onderlinge samenhang tussen de

verschillende deelexploitaties. Optimalisaties binnen een deelexploitatie gaan

hierdoor vaak ten koste van het geheel.

De gebiedsexploitatie als geheel houdt verder relevante (financiële en

maatschappelijke) effecten buiten beschouwing. Denk hierbij aan beheer en

onderhoud van de openbare ruimte, leges en onroerendezaakbelasting (OzB)

die voor een gemeente volgen uit de vastgoedontwikkeling, energie- en

an dere huisvestingslasten voor een gebruiker en allerlei sociaaleconomische

effecten zoals werkgelegenheid en veiligheid. Dit gaat ten koste van integrale

besluitvorming.

verdienmodel 2.0niet de deelexploitaties, maar de integrale gebiedsexploitatie moet als basis

gaan fungeren voor een gemeente. Het perspectief zit in het ontschotten van

geldstromen en de daaraan gekoppelde partijen, zowel binnen als buiten de

traditionele basis. De taart vergroten en dan pas verdelen. Dit vergroot de

financiële haalbaarheid en de financierbaarheid van projecten. Hierbij pleiten

wij voor een flexibel model, afhankelijk van de mogelijkheden die de

gebiedsontwikkeling biedt.

Het ontschotten van geldstromen en partijen kan stapsgewijs, in verschillende

richtingen. als hulpmiddel bieden wij de horizontale, verticale en diagonale

as van de at Osborne kubus.

1 Horizontaal ontschotten staat voor het loskomen uit de deelexploitaties

en het verbinden van ten minste alle traditionele geldstromen. Het

begint met inzicht in de total life cycle effecten, met de integrale

Grondexploitatie

Inbreng grond

Sloop en sanering

BWRM

Planontwikkeling

Bovenwijkse voorz.

Verkoop grond

Subsidies

Bouwexploitatie

Aankoop grond

Bouwkosten

Bijkomende kosten

Algemene kosten

Winst & Verlies

Verkoop vastgoed

Vastgoedexploitatie

Aankoop vastgoed

Exploitatie-kosten

Exploitatie-opbrengsten

Restwaarde

van gemeente naar ontwikkelaar(tegen residuele ‘warme’ grondwaarde)

van ontwikkelaar naar belegger(tegen beleggingswaarde)

...to

t MKB

A...

2: V

ertic

aal

van total life cycle...

1: Horizontaal

3: Diagonaal

...en financiering

Figuur 2

Ontschotten met atO kubus

Figuur 1

Het traditionele verdienmodel

40

gebiedsexploitatie als basis. maak de relaties tussen bijvoorbeeld

een investering in de openbare ruimte en de beleggingswaarde

van vastgoed transparant, ten behoeve van een weloverwogen

(investerings)besluit.

2 Verticaal ontschotten staat voor het verbreden van de

gebiedsexploitatie en daarmee het betrekken van meer dan de

traditionele geldstromen en de daaraan verbonden partijen. Het

vervolgt met overzicht van alle relevante financiële en maatschappelijke

effecten van een ontwikkeling. vergroot de taart en stimuleer alle

partijen met een (financieel) belang tot het doen van een investering.

3 Diagonaal ontschotten staat voor het ontsluiten van alle mogelijke

liquide middelen. Het sluit af met de gedachte dat een project financieel

haalbaar kan zijn, maar dat het nog niet per se leidt tot (traditionele)

partijen die willen voorfinancieren. Denk bij krapte op de reguliere

financieringsmarkt na over manieren waarmee onconventionele

partijen bereid zijn tot het beschikbaar stellen van hun financiële

middelen.

Het horizontaal en verticaal ontschotten is gericht op het vergroten van de

financiële haalbaarheid. inzicht in alle effecten helpt integrale besluitvor-

ming en daarmee efficiënte projecten in de hand. Het onderscheid in

financiële en maatschappelijke effecten is hierbij wel belangrijk. Beheer en

onderhoud, leges, OzB en gebruikerslasten betreffen directe kasstromen,

werkgelegenheid en veiligheid niet. verwachte minderkosten of meerop-

brengsten verantwoorden een (private) voorinvestering, terwijl maatschap-

pelijke effecten helpen bij het besluiten over eventuele subsidiering van

projecten.

Het diagonaal ontschotten is gericht op het verbeteren van de

financierbaarheid van projecten. er lopen van particulier tot op

europees niveau diverse initiatieven om de pool aan financiers

te vergroten. Denk aan het betrekken van institutionele

beleggers middels de uitgifte van aandelen (Project Bond

initiative), het stimuleren van particuliere investeringen in

wijkprojecten (crowdfunding) of het omvormen van subsidie-

gelden tot financieringsmiddelen, vanuit een revolverend fonds

met ten minste vijftig procent private cofinanciering (JeSSica).

De haalbaarheid van al deze initiatieven wordt momenteel

getoetst met behulp van pilots.

zowel het horizontaal, verticaal als diagonaal ontschotten zal

uiteindelijk de voortgang van efficiëntere projecten stimuleren.

Onderstaand kader (linksonder) geeft een voorbeeld.

Het perspectiefHet ontschotten van geldstromen en daaraan gekoppelde

partijen zal de financiële haalbaarheid, de financierbaarheid

en daarmee de voortgang van gebiedsontwikkeling goed doen.

De taart vergroten en dan pas verdelen is onze boodschap voor

gemeenten. Laat de grondexploitatie vallen, neem de gebieds-

exploitatie als basis, breid deze uit met alle ontbrekende, maar

relevante financiële en maatschappelijke effecten, besluit op

basis daarvan over het aangaan of bijstellen van projecten en ga

dan over op het toedelen van taken en verantwoordelijkheden

naar de meest geschikte partij.

Het geeft misschien niet een eenvoudiger, maar wel een beter

verdienmodel. Het positioneert de eindgebruiker (centraal) in

het model en het stelt gemeenten als regisseur in staat om op

basis van volledige informatie integrale afwegingen en keuzes

te maken. Het model sluit hiermee beter aan op de actuele

gebiedsopgave en projecten zullen op termijn efficiënter

worden.

terugkomend op de eerste alinea, zal verdienmodel 2.0

misschien niet direct een oplossing geven voor de het verslech-

terde weerstandsvermogen van de gemeentelijke grondbedrij-

ven. Hiervoor zijn meer aanpassingen nodig en dat gaat over de

grondbedrijven heen. Het vraagt om acceptatie van het feit dat

de gebiedsopgave inmiddels is gewijzigd en ontwikkelingen

voorlopig geen inkomstenbron meer vormen voor de gemeente-

lijke concerns. Het aanpassen van de financiële huishouding

hierop impliceert veel en vraagt om zorgvuldigheid, zeker in een

periode van crisis.

“De taart vergroten en dan pas verdelen:

dit vergroot de financiële haalbaarheid

en financierbaarheid van projecten

en geeft daarmee een impuls aan

gebiedsontwikkeling.”

Op diverse plaatsen verkennen gemeentes, woningcorporaties en

bewoners momenteel de mogelijkheid tot het oprichten van een

gezamenlijk lokaal energiebedrijf. De verwachte stijging in

energielasten heeft de maatschappelijke behoefte naar een

energiezuinige leefomgeving aangewakkerd. zo ook in het

zuidwesten van het land. De betrokken partijen ervaren echter los

van elkaar onvoldoende prikkel om hierin te investeren.

De woningcorporatie kan tegenover de gevraagde investering

onvoldoende huurverhoging in rekening brengen. De traditionele

energieleverancier ziet de energiebehoefte in het gebied enkel

achteruit lopen, wat niet in zijn belang is. De gemeente is van

mening dat de totale onrendabele top minder groot is, dan wordt

gesuggereerd en de huurder plukt tot slot met lagere energielasten

de vruchten van een eventuele investering, zonder dat zij hieraan

bijdraagt. een dergelijke impasse vraagt om het ontschotten van

partijen en geldstromen om te komen tot een efficiënter geheel.

een integrale gebiedsexploitatie geeft niet alleen inzicht in de

financieel-maatschappelijke haalbaarheid van het energiebedrijf als

geheel, maar het helpt tevens bij het maken van afspraken tussen

partijen over wie welke kosten en risico’s gaat dragen, evenredig

naar ieders baten. Het energiebedrijf kan hiermee gezien worden

als een strategie om de ‘waarde’ in het gebied te isoleren en alle

partijen met kapitaal te mobiliseren om te investeren in een

duurzame leefomgeving. De samenwerking tussen de partijen vanaf

de planvorming tot en met het beheer heeft als bijkomend voordeel

dat het de sociale cohesie en daarmee de leefbaarheid in het gebied

vergroot.