ng Goed Wonen - Woonvizier · Ook de organisatiestructuur van Goed Wonen is hierop aangepast. 4.1...
78
Woningstichting Goed Wonen Jaarverslag 2015 13-06-2016
Transcript of ng Goed Wonen - Woonvizier · Ook de organisatiestructuur van Goed Wonen is hierop aangepast. 4.1...
W
on
ingstichting G
oed W
onen
Jaarverslag
2015
13-06-2016
INHOUDSOPGAVE
Jaarverslag
JAARVERSLAG VAN DIRECTIE 1 1
VERKLARINGEN 3 2
Verklaring van het bestuur 3 2.1
Verklaring van de Raad van Commissarissen 3 2.2
ORGANISATIE 5 3
Toelating en inschrijving 5 3.1
Bestuur 5 3.2
Raad van Commissarissen 5 3.3
Werkorganisatie 5 3.4
Deelnemingen 5 3.5
GOVERNANCE 7 4
Bestuur 7 4.1
Raad van Commissarissen 8 4.2
Controle financiële verslaglegging 9 4.3
Maatschappelijke verantwoording 10 4.4
VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN 11 5
Inleiding 11 5.1
Raad van Commissarissen 11 5.2
Profiel van de Raad 13 5.3
Werkzaamheden 13 5.4
Financieel 15 5.5
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 17 6
Kwaliteit van de woongelegenheden 17 6.1
Leefbaarheid 19 6.2
Wonen en zorg 20 6.3
Toewijzen, verhuren en verkopen van woongelegenheden 21 6.4
Betrokkenheid bewoners 24 6.5
Het beleid en beheer op financieel gebied 24 6.6
Verbindingen 27 6.7
Risicoparagraaf 29 6.8
GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2015 31 7
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2015 33 8
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN 9
(INDIRECTE METHODE) 34
ALGEMENE TOELICHTING 36 10
Algemeen 36 10.1
Groepsverhoudingen 36 10.2
Grondslagen voor consolidatie 36 10.3
Schattingswijzigingen 36 10.4
Schattingen 36 10.5
Continuïteitsveronderstelling 37 10.6
GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA 38 11
Regelgeving 38 11.1
Vergelijking met voorgaand jaar 38 11.2
Verwerking verplichtingen 38 11.3
Materiële vaste activa 38 11.4
Vastgoedbeleggingen 41 11.5
Financiële vaste activa 43 11.6
Voorraden 43 11.7
Onderhanden projecten 43 11.8
Vorderingen 44 11.9
Groepsvermogen 44 11.10
Voorzieningen 44 11.11
Schulden 45 11.12
GRONDSLAGEN VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT 46 12
Algemeen 46 12.1
Bedrijfsopbrengsten 46 12.2
Bedrijfslasten 47 12.3
FINANCIËLE INSTRUMENTEN EN RISICOBEHEERSING 50 13
BELANGRIJKE INSCHATTINGEN TEN AANZIEN VAN WAARDERING EN 14
RESULTAATBEPALING 51
Waardering vaste activa 51 14.1
KASSTROOMOVERZICHT 54 15
TOELICHTING OP GECONSOLIDEERDE BALANS 56 16
Materiële vaste activa 56 16.1
Vastgoedbeleggingen 57 16.2
Financiële vaste activa 57 16.3
Voorraden 58 16.4
Vorderingen 58 16.5
Liquide middelen 58 16.6
Overige reserves 58 16.7
Langlopende schulden 59 16.8
Kortlopende schulden 59 16.9
Niet uit de balans blijkende verplichtingen 60 16.10
TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST EN VERLIESREKENING 61 17
Huren 61 17.1
Opbrengsten servicecontracten 61 17.2
Resultaat verkoop vastgoed 61 17.3
Overige opbrengsten 61 17.4
Afschrijvingen 61 17.5
Waardeverandering activa 61 17.6
Werkgeverslasten 62 17.7
Lasten onderhoud 62 17.8
Lasten servicecontracten 62 17.9
Overige lasten 62 17.10
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 63 17.11
Rentebaten 64 17.12
Rentelasten 64 17.13
Vennootschapsbelasting 64 17.14
OVERIGE INFORMATIE 65 18
Werknemers 65 18.1
Resultaatbestemming 65 18.2
Controleverklaring 65 18.3
Gebeurtenissen na balansdatum 65 18.4
ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2015 66 19
ENKELVOUDIGE WINST EN VERLIESREKENING OVER 2015 68 20
TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2015 EN WINST- EN 21
VERLIESREKENING OVER 2015 69
Algemene toelichting 69 21.1
Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat 69 21.2
Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2015 69 21.3
Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2015 70 21.4
CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT 71 22
Jaarverslag 2015 1
Jaarverslag van directie 1
Het jaar 2015 begon voor Woningstichting Goed
Wonen onder het regime van verscherpt toezicht bij
het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en
bijzonder beheer bij het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw (WSW). Goed Wonen dankte deze
status voornamelijk aan risico’s voortvloeiende uit
een omvangrijk inbreidingsproject in Lage Zwaluwe.
In april en mei 2015 zijn na een lange
voorbereidingstijd de hiervoor noodzakelijke
overeenkomsten met de gemeente en WSG
ondertekend. Het betrof een Ontbindingsovereen-
komst welke de in 2007 door Goed Wonen, WSG
en de gemeente Drimmelen getekende Exploitatie-
overeenkomst beëindigd en een Samenwerkings-
overeenkomst welke de eerder tussen Goed
Wonen en WSG gesloten Samenwerkingsovereen-
komst vervangt.
In reactie op de ondertekening van beide
overeenkomsten heeft het CFV het verscherpt
toezicht per 1 juli 2015 beëindigd. Ook het bijzonder
beheer bij het WSW werd opgeheven.
Goed Wonen heeft hierom vanaf 2015 de blik weer
volledig op de toekomst en haar maatschappelijke
taak in haar werkgebied gericht. De interne
besluitvorming voor realisatie van projecten in
Hooge Zwaluwe en Lage Zwaluwe is afgerond. In
2016 zullen in Hooge Zwaluwe op de locatie
Julianastraat 8 woningen worden gerealiseerd en
een aanvang worden genomen met realisatie van
12 woningen en uitgifte van 3 bouwkavels in Lage
Zwaluwe. De rol van Goed Wonen is bij beide
projecten beperkt zich tot de levering van bouw- en
woonrijpe grond. Voor de realisatie van woningen is
een samenwerking met commerciële partijen
aangegaan. Goed Wonen voorzag in haar in 2015
vastgestelde Ondernemingsplan dat zij haar
maatschappelijke taken moet verrichten in een
gewijzigd speelveld tussen klant, markt en
overheid. Vooral de invoering van de Woningwet en
het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting
(BTIV) per 1 juli 2015 geeft een andere verhouding
tussen woningcorporaties en de overheid. Met
invoering van de wetgeving is het werkgebied van
woningcorporaties ingeperkt en het toezicht op
woningcorporaties op een andere manier
vormgegeven. Resultante hiervan is de
noodzakelijke oplevering van visiedocumenten voor
de financiële huishouding en scheiding van
toegelaten (DAEB) en niet toegelaten (niet-DAEB)
activiteiten.
Het wordt voor Goed Wonen gezien haar beperkte
omvang en rekening houdend met de nieuwe
wetgeving steeds moeilijker op een efficiëntie wijze
haar werkzaamheden te verrichten. Hierom is Goed
Wonen in 2015 gesprekken gestart om te komen tot
een vorm van samenwerking in het Amergebied. Dit
heeft concreet geresulteerd in gesprekken met
Woningstichting Volksbelang te Made om te komen
tot een fusie. De intentieovereenkomst hiertoe is in
februari 2016 getekend. De beoogde fusiedatum ligt
rond het einde van dit kalenderjaar. Goed Wonen is
van mening dat samen met Volksbelang op een
efficiëntere en professionelere wijze invulling kan
worden gegeven aan haar maatschappelijke taken
met behoud van de verankering in en kennis van
haar werkgebied.
Samenvattend heeft Goed Wonen in 2015 veel
bereikt en ziet de toekomst met vertrouwen
tegemoet. Goed Wonen is, zoals u kunt lezen in dit
jaarverslag, een financieel gezonde
woningcorporatie. Een voorgenomen fusie met
Volksbelang versterkt dit beeld.
2 Woningstichting Goed Wonen
Jaarverslag 2015 3
Verklaringen 2
Verklaring van het bestuur 2.1
Het bestuur van Woningstichting Goed Wonen
verklaart dat alle uitgaven zijn gedaan in het belang
van de volkshuisvesting. Het jaarverslag 2015 is
vastgesteld te Lage Zwaluwe op 15 juni 2016,
De heer C.W. Gommeren
Verklaring van de Raad van 2.2
Commissarissen
Op 15 juni 2016 heeft de Raad van
Commissarissen in overeenstemming met artikel 15
en met inachtneming van de strekking van artikel
26 van de statuten van Woningstichting Goed
Wonen goedkeuring verleent aan het jaarverslag
2015.
De heer A.A.A.N. van Aert
Mevrouw M.A.M.A. Völker
De heer A.M.P. Kloet
4 Woningstichting Goed Wonen
Jaarverslag 2015 5
Organisatie 3
Toelating en inschrijving 3.1
Woningstichting Goed Wonen is toegelaten bij
Koninklijk besluit op 20 augustus 1975 onder
nummer 175. Woningstichting Goed Wonen is
ingeschreven in het handelsregister onder nummer
18111989 en in het stichtingenregister onder
nummer 41100697 bij de Kamer van Koophandel
en Fabrieken te Tilburg op 9 januari 1996.
Bestuur 3.2
Het bestuur is overeenkomstig de statuten van
Woningstichting Goed Wonen belast met het
besturen van de stichting. Het bestuur
vertegenwoordigt de stichting in en buiten rechte.
Deze vertegenwoordigingsbevoegdheid berust
tevens bij elk bestuurslid afzonderlijk.
Op 31 december 2015 is het bestuur als volgt
samengesteld:
De heer C.W. Gommeren.
Raad van Commissarissen 3.3
De Raad van Commissarissen is, overeenkomstig
artikel 17 van de statuten van Woningstichting
Goed Wonen, belast met het toezicht op het
bestuur. Hiermee is invulling gegeven aan het
interne toezicht binnen de corporatie.
Op 31 december 2015 bestaat de Raad van
Commissarissen uit de volgende personen:
De heer G.J.M. Bons, voorzitter
Mevrouw M.A.M.A. Völker, lid
De heer A.A.A.N. van Aert, lid
Het verslag van de Raad van Commissarissen is
opgenomen in hoofdstuk 5.
Werkorganisatie 3.4
Op 31 december 2015 waren de navolgende
medewerkers in dienst van Woningstichting Goed
Wonen:
De heer C.W. Gommeren, directeur-bestuurder.
Mevrouw A.A.E.M. van Oosterum, adm. medew.
De heer J. Razenberg, beheer vastgoed.
De heer K. van Zundert, beheer vastgoed.
Mevrouw M.J. Dries, woondiensten.
De heer C.A.P. Domenie, financieel medewerker.
De medewerkers vallen onder de bepalingen van
de C.A.O. Woondiensten.
Deelnemingen 3.5
Door de Woningstichting Goed Wonen zijn drie
vennootschappen opgericht. Op 2 oktober 2007 zijn
Goed Wonen Zwaluwe Holding BV en Goed Wonen
Zwaluwe Ontwikkeling BV opgericht. Goed Wonen
Zwaluwe Holding BV is een 100% dochter van
Woningstichting Goed Wonen.
Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV is op haar
beurt een volle dochter van Goed Wonen Zwaluwe
Holding BV Op 3 augustus 2010 is Goed Wonen
Zwaluwe Energie BV opgericht. Deze BV is ook een
volle dochter van de holding.
In de Statuten van Woningstichting Goed Wonen is
een eenheid van bestuur en toezicht voor zowel de
toegelaten instelling als de vennootschappen
bereikt.
In het verslagjaar hebben met name activiteiten
plaatsgevonden binnen de Energie BV als gevolg
van de exploitatie van de warmtepompinstallaties in
het complex Langstraat in Hooge Zwaluwe en de
Lisdodde in Lage Zwaluwe. De jaarcijfers van de
deelnemingen zijn daarom verwerkt in een
geconsolideerde jaarrekening.
6 Woningstichting Goed Wonen
Jaarverslag 2015 7
Governance 4
Woningstichting Goed Wonen onderschrijft de
Governancecode Woningcorporaties. In dit
hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze Goed
Wonen invulling geeft aan de Governancecode. In
de nieuwe statuten die op 18 januari 2013, na
goedkeuring van het Ministerie van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties, zijn gepasseerd, is de
actuele code verwerkt. Ook de organisatiestructuur
van Goed Wonen is hierop aangepast.
Bestuur 4.1
Taken en werkwijze 4.1.1
Het besturen van Woningstichting Goed Wonen is
de verantwoordelijkheid van het bestuur die
daarover verantwoording aflegt aan de raad van
Commissarissen van Goed Wonen.
Het bestuur is daarbij verantwoordelijk voor de
realisatie van de doelstellingen, de strategie, de
financiering, het beleid en de daaruit voortvloeiende
resultatenontwikkeling. Deze verantwoordelijkheid
omvat zowel de toegelaten instelling als de
deelnemingen van Goed Wonen.
De taken van het bestuur alsmede de
verantwoording aan de Raad van Commissarissen
zijn vastgelegd in de statuten van Goed Wonen en
in de Gedragscode. Beide documenten zijn
gepubliceerd op de website van Goed Wonen.
Bij de uitvoering van haar taken richt het bestuur
zich op de belangen van Goed Wonen in relatie tot
haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke
doelstellingen. Ook is het bestuur verantwoordelijk
voor de naleving van relevante wet- en regelgeving
en voor het beheersen van de risico’s verbonden
aan de activiteiten van de organisatie. Ten behoeve
van interne risicobeheersing en -controle wordt een
systeem van verslaglegging, periodieke monitoring
en rapportering gehanteerd.
Het bestuur heeft in 2009 een geactualiseerde
integriteitcode opgesteld, die gepubliceerd is op de
website van Goed Wonen en ongewijzigd wordt
gehanteerd. Het bestuur verschaft de Raad van
Commissarissen de informatie die nodig is voor de
uitoefening van haar taak.
De maatschappelijke visitatie van Goed Wonen is in
april 2014 onderzocht. Uit het onderzoek wordt
geconcludeerd dat Goed Wonen maatschappelijk
voldoende presteert. De resultaten van het
visitatieonderzoek en de voorgenomen maatregelen
zijn opgenomen in het beleidsplan 2015- 2018 dat
begin 2015 is vastgesteld.
De Governancecode schrijft het opstellen van een
klokkenluidersregeling voor, zodat werknemers
zonder gevaar voor hun rechtspositie vermeende
onrechtmatigheden kunnen melden bij het bestuur
dan wel de Raad van Commissarissen. Gezien de
beperkte omvang van de organisatie, de
kleinschaligheid van Goed Wonen en de daarbij
behorende sociale controle is vooralsnog besloten
op dit punt af te wijken van de Governancecode en
geen klokkenluidersregeling op te stellen.
Rechtspositie en bezoldiging 4.1.2
De Raad van Commissarissen stelt de bezoldiging
voor het bestuur vast. Omdat in de situatie van
Goed Wonen tot medio 2015 sprake was van een
vrijwilligersbestuur is, in afwijking op de
Governancecode, geen specifiek
bezoldigingsbeleid vastgesteld. De bezoldiging van
het bestuur in het jaar 2015 is opgenomen in dit
jaarverslag. Tevens wordt hieraan aandacht
besteed in het verslag van de Raad van
Commissarissen.
Tegenstrijdige belangen en 4.1.3
nevenfuncties
Om elke vorm en schijn van belangenverstrengeling
tussen Goed Wonen en de leden van het bestuur te
vermijden zijn in de statuten en de integriteitcode
van Goed Wonen voorschriften opgenomen ter
zake van nevenfuncties. Besluiten tot het aangaan
van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van
leden van het bestuur kunnen spelen die van
materiële betekenis zijn voor Goed Wonen en/of de
betreffende leden van het bestuur behoeven de
goedkeuring van de Raad van Commissarissen.
Ook het door een lid van het bestuur aanvaarden
van een nevenfunctie die gezien de aard van
betekenis is voor de uitoefening van de taak van
bestuurder behoeft voorafgaande goedkeuring van
de Raad van Commissarissen. In 2015 hebben er
8 Woningstichting Goed Wonen
zich geen tegenstrijdige belangen voorgedaan. Er
zijn geen relevante nevenfuncties.
Raad van Commissarissen 4.2
Taak en werkwijze 4.2.1
De taak van de Raad van Commissarissen omvat
toezicht te houden op het bestuur en op de
algemene gang van zaken bij Goed Wonen en de
met haar verbonden ondernemingen. Daarbij staat
de Raad van Commissarissen het bestuur met raad
ter zijde en beslist over beoordeling, beloning,
schorsing en ontslag van het bestuur.
De Raad van Commissarissen handelt bij de
uitvoering van haar taken in het belang van de
continuïteit van Goed Wonen en is verantwoordelijk
voor de kwaliteit van haar eigen functioneren.
De taken en verantwoordelijkheden van de Raad
van Commissarissen zijn verankerd in de Statuten
en Gedragscode van Goed Wonen, zoals de
Governance dat voorschrijft. Het verslag van de
Raad van Commissarissen is in hoofdstuk 5
opgenomen.
Het functioneren van het bestuur en de Raad van
Commissarissen wordt jaarlijks geëvalueerd. Hierbij
besteed de Raad van Commissarissen aandacht
aan zowel zijn c.q. haar eigen functioneren als het
functioneren van de individuele leden. Hierbij wordt
de visie van het andere orgaan betrokken. Ook
besteedt de Raad van Commissarissen jaarlijks
aandacht aan het functioneren van het bestuur als
orgaan. Hierover vindt overleg met het bestuur
plaats.
Onafhankelijkheid 4.2.2
Naast de gezamenlijke verantwoordelijkheid van de
Raad van Commissarissen heeft ieder lid van dit
orgaan de verantwoordelijkheid op evenwichtige
wijze onafhankelijk en kritisch bij te dragen aan de
besluitvorming. Bij de samenstelling van de Raad
van Commissarissen wordt hiermee in overeen-
stemming met de Governancecode rekening
gehouden. Dit is verankerd in de Statuten en de
Gedragscode van Goed Wonen.
Deskundigheid en samenstelling 4.2.3
Elk lid van de Raad van Commissarissen is in staat
om de hoofdlijnen van het totale beleid te
beoordelen en beschikt daarnaast over specifieke
deskundigheden op de relevante kennisgebieden
waarbinnen Goed Wonen opereert. De Raad van
Commissarissen is zodanig samengesteld dat op
basis van de algemene kennis en de optelsom van
specifieke deskundigheden de taken naar behoren
vervult kunnen worden.
Hiertoe is in de Gedragscode van Goed Wonen in
overeenstemming met de Governancecode een
profielschets opgenomen. De Gedragscode is op
de website gepubliceerd.
Rol van de voorzitter van de Raad 4.2.4
van Commissarissen
De voorzitter van de Raad van Commissarissen ziet
toe op het goed functioneren van de raad, draagt
zorg voor een adequate informatievoorziening,
bereidt de agenda van de vergadering voor, leidt
de vergadering en zorgt ervoor dat voldoende tijd
bestaat voor de besluitvorming. Verder draagt de
voorzitter zorg voor een adequate introductie, is
namens de Raad van Commissarissen het
aanspreekpunt voor het bestuur, en initieert de
evaluatie van het functioneren van de Raad van
Commissarissen en het bestuur. Daarbij wordt de
voorzitter gesteund door de werkorganisatie van
Goed wonen.
Kerncommissies 4.2.5
In de Governancecode is bepaald dat de Raad van
Commissarissen, indien zij uit meer dan vijf leden
bestaat, uit haar midden een auditcommissie en
een selectie-/renumeratiecommissie kan instellen.
De Raad van Commissarissen van Goed Wonen
heeft geen commissies ingesteld. In deze situatie
zijn overeenkomstig de taken van de commissies bij
de gehele Raad van Commissarissen
ondergebracht.
Van de taken die zijn toebedeeld aan de
auditcommissie en in de situatie van Goed Wonen
aan de gehele Raad van Commissarissen, wordt
verslag gedaan in het verslag van de Raad van
Commissarissen zoals opgenomen in hoofdstuk 5
van dit jaarverslag.
Jaarverslag 2015 9
Het reglement voor selectie, benoeming en
bezoldiging van de leden van de Raad van
Commissarissen en het bestuur is opgenomen in
de Gedragscode van Goed Wonen.
Tegenstrijdige belangen en 4.2.6
nevenfuncties
In de statuten en de integriteitcode van Goed
Wonen is verankerd dat elke vorm en schijn van
belangenverstrengeling tussen Goed Wonen en
leden van de Raad van Commissarissen wordt
vermeden. Besluiten tot het aangaan van
transacties waarbij tegenstrijdige belangen van
leden van de Raad van Commissarissen kunnen
spelen die van materiële betekenis zijn voor Goed
Wonen en/of de betreffende leden van de Raad van
Commissarissen behoeven de goedkeuring van de
Raad van Commissarissen. Ook het door een lid
van de Raad van Commissarissen aanvaarden van
een nevenfunctie welke, gezien de aard, van
betekenis is voor de uitoefening van de taak van
toezichthouder, behoeft voorafgaande goedkeuring
van de Raad van Commissarissen. In 2015 hebben
zich geen tegenstrijdige belangen voorgedaan. De
relevante nevenfuncties zijn vermeld in het
jaarverslag van de Raad van Commissarissen.
Bezoldiging 4.2.7
De Raad van Commissarissen stelt de bezoldiging
van haar leden vast. De bezoldiging is niet
afhankelijk van de (bedrijfs)resultaten van Goed
Wonen en er zijn geen variabele componenten in
opgenomen.
De totale vastgestelde vergoeding aan de
bestuurders en leden van de Raad van
Commissarissen is als volgt te specificeren:
2015 2014
- Bestuurders € 109.607 € 13.440
- Raad van Commissarissen € 17.187 € 20.127
De vergoeding van leden van de Raad van
Commissarissen omvat een periodiek betaalde
beloningen waarover loonheffing en werkgevers-
premies worden ingehouden en afgedragen.
In de loop van 2015 heeft een mutatie in het
bestuur plaatsgevonden. Het vrijwilligersbestuur
heeft plaats gemaakt voor een directeur-bestuurder.
De vrijwilligersbestuursleden ontvingen een werk-
en onkostenvergoeding. Deze vergoedingen
werden bruto uitgekeerd. De directeur-bestuurder
ontvangt een salaris conform de cao woondiensten.
Er zijn geen voorzieningen getroffen voor op termijn
uit te betalen vergoedingen.
Er is geen sprake van vergoedingen of uitkeringen
bij beëindiging van werkzaamheden voor in 2015
afgetreden leden van de Raad van Commissarissen
en het bestuur.
Controle financiële 4.3
verslaglegging
Financiële verslaglegging 4.3.1
Het bestuur is verantwoordelijk voor de kwaliteit en
de volledigheid van de openbaargemaakte finan-
ciële berichten. De Raad van Commissarissen ziet
er op toe dat het bestuur deze verantwoordelijkheid
vervult.
Onafhankelijke accountant 4.3.2
De Raad van Commissarissen benoemt de
onafhankelijke accountant en stelt diens beloning
vast. De Raad van Commissarissen laat zich
daarbij door het bestuur adviseren.
In overeenstemming met de Governancecode heeft
periodiek een herbeoordeling van de onafhankelijke
accountant plaatsgevonden. Sinds 2008 is
PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. de
controlerende accountant. Op grond van evaluatie
door de Raad van Commissarissen is de opdracht
PricewaterhouseCoopers Accountants N.V in 2012
gecontinueerd, maar heeft wel een wijziging van de
verantwoordelijke accountant plaatsgevonden.
De onafhankelijke accountant woont in ieder geval
de vergadering van de Raad van Commissarissen
bij waarin over de vaststelling van de jaarrekening
wordt besloten. De onafhankelijke accountant
rapporteert zijn bevindingen betreffende het
onderzoek naar de jaarrekening gelijktijdig en op
dezelfde wijze aan het bestuur en de Raad van
Commissarissen.
10 Woningstichting Goed Wonen
Interne controlefunctie 4.3.3
In de Governancecode is een rol toebedeeld aan de
interne accountant c.q. controller ten aanzien van
het beoordelen en toetsen van interne
risicobeheersing- en controlesystemen. Dit valt
onder verantwoordelijkheid van het bestuur. Bij
Goed Wonen is ten gevolge van de geringe
omvang geen interne accountant c.q. controller
aangesteld. Deze rol is toebedeeld aan de
directeur.
Maatschappelijke 4.4
verantwoording
De maatschappelijke positie van Goed Wonen is
een belangrijk uitgangspunt voor haar beleid. Het
bestuur vertaalt dat uitgangspunt naar beleid en
doelstellingen. Daarbij worden belanghebbenden
betrokken bij beleidsvorming en uitvoering van het
beleid.
Goed Wonen heeft zich in 2014 opnieuw laten
visiteren. Geconcludeerd is dat Goed Wonen
voldoende presteert in relatie tot haar kernopdracht:
het bedienen van mensen met een laag inkomen en
het bijdragen aan de instandhouding en versterking
van de leefbaarheid van Hooge, Lage Zwaluwe en
Moerdijk. De visitatie commissie was onder de
indruk van de bouwkwaliteit van recente projecten.
Een verbeterpunt is de structurele samenwerking
met belanghouders. Deze zijn kritischer als de
partijen waarmee vanuit een project wordt
samengewerkt. Wat opvalt in de waardering van de
prestaties door belanghebbenden is dat partijen
waarmee structureel wordt samengewerkt,
kritischer zijn dan partijen waarmee vanuit een
project wordt samengewerkt. De visitatiecommissie
heeft de aanbeveling gedaan consistenter te
handelen, ook buiten projecten om. Dan zal de
waardering voor haar prestaties nog hoger
uitvallen. Goed Wonen heeft immers een goede
basiskwaliteit en heeft bewezen mooie en
waardevolle projecten te kunnen realiseren.
Bijna alle belanghebbenden hebben aangegeven
dat zij van Goed Wonen verwachten dat de
corporatie de mogelijkheden tot samenwerking of
zelfs fusie onderzoekt.
Jaarverslag 2015 11
Verslag van de Raad van Commissarissen 5
Inleiding 5.1
De Raad van Commissarissen (RvC) van
Woningstichting Goed Wonen (GW) te Lage
Zwaluwe (gemeente Drimmelen) geeft in dit
hoofdstuk haar verantwoording over de wijze
waarop zij haar toezichthoudende taak in 2015
heeft uitgevoerd en ingevuld.
De RvC is zich bewust, dat het functioneren van
een maatschappelijke organisatie zoals ook
Woningstichting Goed Wonen (GW), zowel landelijk
als lokaal, in het middelpunt van de publieke
belangstelling staat. Dit bewustzijn impliceert voor
de RvC om ook oog hebben voor het integer en
doelmatig handelen van GW ten gunste van de taak
die de woningstichting heeft en zich dan ook ten
doel heeft gesteld.
Het bestuur van GW bestond per 1 januari 2015 uit
twee bestuursleden, een bestuurslid en een
voorzitter. De samenwerking tussen de RvC en het
bestuur heeft deze bestuursleden doen besluiten in
2015 (respectievelijk 1 september en 9 september
2015) hun functie neer te leggen Aan deze
bestuurders is tijdens de vergadering van de RvC
décharge verleend.
Samengevat hanteerde GW tot september 2015
statutair de drielagen structuur hetgeen betekende:
een uitvoerend directeur, een beleidsbepalend (uit
vrijwilligers bestaand) bestuur en de RvC als intern
toezichtorgaan. De directeur nam deel aan het
bestuurlijk overleg tussen het bestuur en de RvC.
Inmiddels is deze drielagen structuur verlaten en
kent GW een uitvoerend directeur tevens
beleidsbepalend bestuurder en wordt het interne
toezicht uitgevoerd door de RvC. De vergaderingen
van de RvC werden vervolgens bijgewoond door de
directeur-bestuurder, tenzij door de RvC anders
was besloten.
De stichting kent en onderkent de inhoud en
strekking van de nieuwe Woningwet 2015 welke
geldt per 1 juli 2015. De stichting onderschrijft de
Governancecode Woningcorporaties welke van
kracht is geworden per 1 mei 2015. De code is voor
de RvC normstellend voor goed bestuur en
toezicht, kwaliteitsontwikkeling, borging en voor de
maatschappelijke functie van GW met haar
verantwoording hierover naar haar stakeholders.
De corporatie GW heeft aanvullend een interne
gedragscode, die voor alle medewerkers, directeur-
bestuurder en RvC gelden als ook voor het extern
opereren van de woningstichting.
Daar waar in praktische zin mogelijk en haalbaar
zijn op onderdelen de gevolgen van de nieuwe
Woningwet en die van de nieuwe Governancecode
geïmplementeerd in het verslagjaar 2015. Op die
onderdelen is daarvan melding gemaakt in dit
jaarverslag.
Raad van Commissarissen 5.2
De samenstelling 2015: 5.2.1
- De heer G.J.M. Bons (voorzitter), wonende te
Zevenbergen, gepensioneerd bestuurder
verpleeghuisorganisatie, 65 jaar.
- Mevrouw M. Völker (lid / kernfunctie
volkshuisvestelijk), wonende te Steenbergen,
vestigingsmanager ontwerp en ontwikkeling, 53
jaar.
- De heer D. van Aert (lid / kernfunctie financieel),
wonende te Nispen, accountant, 48 jaar.
Rooster van aftreden: 5.2.2
Voor de voorzitter en lid van de RvC, G.J.M. Bons,
was de zittingsduur van drie maal vier jaar van
toepassing als bedoeld in de Governancecode
2007. De latere Governancecode 2011 bood de
mogelijkheid als overgangsbepaling om leden van
de RvC die al reeds voor een derde zittingsperiode
van vier jaar waren benoemd deze laatste periode
af te ronden.
Van deze overgangsbepaling is gebruik gemaakt
om de continuïteit van het interne toezicht te
waarborgen om reden:
- Dat vanaf 2013 GW onder verscherpt toezicht
staat bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting
(CFV) en daaruit voortgevloeid herstelplan kent
met bijbehorende activiteiten.
- Dat in 2015 een nieuw ondernemingsplan is
vastgesteld en dient te worden
geïmplementeerd.
- Dat de in 2014 opgestarte heroriëntatie over de
positie en rol van de huidige organisatie GW
12 Woningstichting Goed Wonen
binnen de regio en / of de gemeente Drimmelen
nog niet is afgerond.
- Dat in 2015 gesprekken in gang zijn gezet met
de Woningstichting Volksbelang (VB) te Made,
gemeente Drimmelen, om te komen tot een
fusie tussen GW en VB. Deze gesprekken
hebben in 2015 nog niet tot een besluit geleid.
Samengevat reden genoeg om de huidige
samenstelling van de RvC tot en met 2015 te
handhaven. Inmiddels is het verscherpte toezicht
door het CFV per 1 juli 2015 opgeheven en
verwacht wordt dat dit begin 2016 enig besluit zal
worden genomen met betrekking tot de intentie tot
fusie tussen GW en VB.
Het rooster van aftreden 2015 is:
Naam
Be-noeming
Herbe- noembaar
Aftredend
G J M Bons, voorzitter 2003 31-12-2015 M Völker, lid 2013 31-12-2016 31-12-2020 A van Aert, lid 2013 31-12-2016 31-12-2020
Per balansdatum 31 december 2015 is de voorzitter
G.J.M. Bons conform het rooster afgetreden. In
september 2015 is door de RvC de procedure
opgestart met het oog op de te ontstane vacature
per 1 januari 2016. Na een selectie uit tien
kandidaten, die hebben gereageerd naar aanleiding
van een openbare vacature-advertentie, is één
kandidaat - tevens bindende huurdersvoordracht -
aangemeld voor een ‘positieve zienswijze’
(verklaring geen bezwaar) van de Minister van
Wonen en Rijksdienst (autoriteit woning-
corporaties). Verwacht wordt, dat in januari 2016
een zienswijze wordt afgegeven, waarna een
besluit van de RvC kan volgen. Derhalve kent de
RvC per 1 januari 2016 één vacature aangezien
conform de Woningwet 2015, de Governancecode
2015 en de statuten van de stichting de RvC
tenminste uit drie leden dient te bestaan.
De leden van de RvC hebben hun functie, zowel als
toezichthouder of als vertegenwoordiger van Goed
Wonen, vanuit (maatschappelijke) betrokkenheid en
belangstelling vervuld voor Volkshuisvesting in het
algemeen en in het bijzonder voor Woningstichting
Goed Wonen. Integriteit, onafhankelijk en positief
kritisch opereren zijn de kernwaarden die leidend
zijn geweest voor de leden van de RvC. De RvC is
in 2015 niet geconfronteerd geweest met
transacties, noch in stukken of gemeld, waarbij
sprake is of zou kunnen zijn van enige tegenstrijdig
belang.
De RvC ontving haar informatie van het bestuur en
directie, middels vier management kwartaal-
rapportages, interne en externe beleidsdocumenten
en de notulen van het bestuursoverleg als ook de
voortgang met betrekking tot het herstelplan en de
oriëntatie van GW binnen de regio. Daarnaast zijn
er verschillende beleidsstukken aangeleverd van
Aedes, Centraal Fonds Volkshuisvesting (per 1 juli
2015 de nieuwe autoriteit woningcorporaties ILT) ,
WSW, de Minister van Wonen en Rijksdienst en de
lokale overheden. De RvC is in 2015 door het
bestuur en directie op adequate wijze
geïnformeerd.
Relevante nevenfuncties: 5.2.3
- De heer G.J.M. Bons is lid van de WMO-Raad
gemeente Moerdijk.
- Mevrouw M. Völker heeft geen relevante neven-
functies.
- De heer A. van Aert heeft geen relevante neven-
functies.
Honorering en toepassing Wet 5.2.4
Normering Topinkomens (WNT)
De RvC onderschrijft de Wet Normering
Topinkomens (WNT). De RvC maakt gebruik van
de overgangsregeling als bedoeld in de WNT en de
daaruit voortgevloeide richtlijnen van het ministerie
van BZK. De leden zijn bij besluit RvC benoemd
voor datum inwerkingtreding van de WNT en in de
periode aanname in de Tweede Kamer en
afkondiging in de Staatscourant zijn er geen
wijzigingen door de RvC in de beloningen
aangebracht. Het al bestaande beleid voor de
inwerkingtreding van de WNT wordt vooralsnog
gedurende de overgangsperiode gehandhaafd voor
wat betreft de reguliere honorering van de RvC. De
leden van de RvC ontvingen in 2015 totaal euro
17.187,50,-- bruto.
Met ingang van 1 januari 2013 rust op de
vergoedingen RvC de Btw-verplichting. De bruto
vergoedingen zijn echter niet verhoogd met 21%
BTW aangezien op de leden van de RvC een
administratieve vrijstelling BTW van toepassing is.
Conform de besluiten genomen door de RvC zijn de
vergoedingen verantwoord in de jaarrekening 2015.
Jaarverslag 2015 13
Commissies van de RvC 5.2.5
De RvC heeft geen audit-commissie ingesteld. Zij is
van mening dat het bestuurlijk overleg voldoende
ruimte biedt voor efficiënt, effectief en integraal
toezicht, mede door de omvang van de organisatie.
Indien nodig schakelt de RvC externe
deskundigheid in om haar toezichthoudende functie
goed te kunnen uitoefenen.
Profiel van de Raad 5.3
Profielschets 5.3.1
De profielschetsen van de RvC en het
bestuursorgaan maken onderdeel uit van de interne
Gedragscode waarin de vereiste en gewenste
kerncompetenties zijn vastgelegd. Voor de directeur
is een vastomlijnd pakket aan taken- en
verantwoordelijkheden vastgesteld in een
directiestatuut en goedgekeurd door de RvC, een
herziene versie hiervan wordt in 2016 vastgesteld.
De leden van de RvC hebben zitting zonder last of
ruggespraak en staan voor het maatschappelijk
belang van een maatschappelijk verantwoorde
volkshuisvesting, zo ook van Woningstichting Goed
Wonen.
Netwerk 5.3.2
Het is mede van belang dat leden van de RvC
(makkelijk) entree hebben bij de regionale en / of
landelijke sleutelfiguren en stakeholders en ook bij
voorkeur actief participeren in het lokale en/of
regionale krachtenveld. Dit is extra van belang om
de belangen van de inwoners / huurders van het
werkgebied van GW goed te kunnen waarborgen.
De communicatie met de huurdersvereniging wordt
uit dien hoofde uitgevoerd door twee leden van de
RvC.
Scholing, kennisuitwisseling en 5.3.3
Permanente Educatie (PE).
De leden van de RvC zijn lid van de Vereniging van
Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) en doet
aan kennisontwikkeling via (scholing)bijeenkomsten
zo mogelijk tezamen met bestuur en directie. De in
2015 ingevoerde Permanente Educatie (PE) is hier
ook onderdeel van geworden. van scholing en
kennisuitwisseling. Er is een in company master
class gevolgd met als onderwerp ‘Naar
toekomstbestendigheid’ (drie PE-punten). Eén der
leden van de RvC heeft tevens deelgenomen aan
een master class ‘Financieel beleid woning
corporaties’ (zes PE-punten).
Zelfevaluatie 5.3.4
De RvC houdt jaarlijks een zelfevaluatie geënt op
de profielschetsen en op het collectief en
individueel functioneren van de leden, zoals
vastgelegd in de “Gedragscode Bestuur en Raad
van Commissarissen”. De zelfevaluatie is in dit
verslagjaar niet uitgevoerd. De RvC heeft zich het
afgelopen jaar intensief en tijd vragend bezig
gehouden met onder andere de hervorming van het
bestuursmodel (drie naar twee lagen bestuur) en de
acties ten behoeve van het beëindigen van het
verscherpte toezicht. Verder zijn gespreken in gang
gezet met als doel tot fusie met Woningstichting
Volksbelang. In totaal belegde de RvC dertien
vergaderingen waarin een duidelijk appél werd
gedaan op de kennis en vaardigheden van de
individuele leden van de RvC, vergelijkbaar met de
profielschetsen. Samengevat waren deze
vergaderingen van dusdanige kwaliteit, dat afgezien
kon worden van de gebruikelijke zelfevaluatie.
Vooralsnog zijn voor de RvC geen punten
geconstateerd die een ander beleid in deze
rechtvaardigen. Het bestuur is geïnformeerd over
de resultaten van het afzien van de evaluatie. In
2016 zal de zelfevaluatie wederom aan de orde
komen.
De RvC is er zich van bewust, dat zij een dusdanig
intern toezicht uitvoert, dat er voor de Minister van
Wonen en Rijksdienst geen aanleiding zal bestaan
tot ingrijpen als gevolg van het niet naleven van de
huidige wet- en regelgeving waaronder de nieuwe
Woningwet 2015 of taakverwaarlozing.
Werkzaamheden 5.4
Actueel 5.4.1
Evenals het boekjaar 2014 kan ook 2015 worden
gekenmerkt als turbulent. De uitvoering van de
bouwplannen van het project Havenlande (Lage
Zwaluwe West) kwam al in 2014 onder druk te
staan en het toen genomen besluit om dit project
stil te leggen is gehandhaafd. Deze zaken hebben
de ontwikkeling van GW geremd en de regionale
positie onder druk gezet. Desondanks is GW blijven
bezien hoe zij haar maatschappelijke taken nog
beter kon realiseren.
14 Woningstichting Goed Wonen
De consequenties van het beëindigen van het
project Lage Zwaluwe West hebben geleid tot
verscherpt toezicht van het Centraal Fonds
Volkshuisvesting (CFV) die een herstelplan
verlangde. Dit plan is in 2013 reeds door het
bestuur vastgesteld en goedgekeurd door de RvC
en kreeg vervolgens ook instemming van het CFV.
Inmiddels zijn alle activiteiten uit dat herstelplan
uitgevoerd, waaronder de beëindiging van de
hierna te noemen samenwerkingsovereenkomst.
Per 1 juli 2015 is het verscherpt toezicht derhalve
opgeheven.
De samenwerkingsovereenkomst tussen enerzijds
de bouwcombinatie GW en Woningstichting
Geertruidenberg (WSG) en anderzijds de gemeente
Drimmelen is in het afgelopen verslagjaar beëindigd
en het CFV heeft haar goedkeuring daaraan
gehecht.
Met het beëindigen van het verscherpte toezicht en
de samenwerkingsovereenkomst is GW zich weer
gaan richten op haar kernactiviteit: namelijk het
bouwen van huurwoningen in de sociale
huursector.
Vergaderfrequentie 5.4.2
De RvC vergaderde vier maal in afwezigheid van
het bestuur en negen maal als bestuurlijk overleg
(RvC en directie / bestuur) in de verslagperiode
2015. Als ‘rode draad’ tijdens de vergaderingen is
voornamelijk besproken over de regionale positio-
nering van GW, de toekomstige ontwikkelingen in
het volkshuisvestelijke krachtenveld en het
voornemen/intentie tot fusie van VB. Voorts is
tweemaal informeel overleg gevoerd door twee
leden van de RvC met de huurdersbelangen-
vereniging in de gemeente Drimmelen.
Tijdens de vergaderingen kwamen met name aan
de orde:
- De jaarrekening en het jaarverslag 2014 die
door de RvC is goedgekeurd in aanwezigheid
van de accountant en na afgifte van een
goedkeurende accountantsverklaring.
- De begroting 2016 die door de RvC is
goedgekeurd.
- De kwartaal- en managementrapportages 2015,
met zowel de volkshuisvestelijke als de
financiële onderdelen. Deze zijn na bespreking
vastgesteld door het bestuur.
- Nieuwe Woningwet, regionalisering en
samenwerking RvC en bestuur en directeur.
- De financiële meerjaren prognoses, met
afspraken over behoud van het vastgestelde
minimale weerstandsvermogen voor Goed
Wonen en de financiële ruimte voor
maatschappelijk ondernemen. De afspraken zijn
door de RvC goedgekeurd.
- De uitvoeringsmaatregelen van het door het
CFV verlangde herstelplan. De RvC heeft deze
handelingen goedgekeurd.
- De financiële consequenties voor woning-
corporaties bij de zich ontwikkelende krediet-
crisis als ook die van de genomen overheids-
maatregelen zoals de verhuurdersheffing.
- De herziening/ontbinding van samenwerkings-
overeenkomst in het project Havenlande met de
gemeente Drimmelen, GW en WSG in de
bouwcombinatie.
- Samenwerking met regionale partijen, collega
woningstichtingen en stakeholders.
- Overleg met de lokale overheid, politieke- en
maatschappelijke organisaties en de gezamen-
lijke huurdersbelangenvereniging Woonbelang
van GW.
- De toepassing van de Wet Normering Top-
inkomens
- De toepassing van de vernieuwde Governance-
code Woningcorporaties 2015 binnen de
werkorganisatie en tussen de leden van het
bestuurlijk overleg.
- De nieuwe wet- en regelgeving als gevolg van
de Woningwet 2015.
- Het betrekken van de stakeholders bij het beleid
en beheer van de woningstichting.
- De behaalde resultaten op basis van jaarplan
2015 en meerjarenbeleidsplan.
- Een discussie over de toereikendheid van de
bestaande woningvoorraad met betrekking tot te
onderscheiden doelgroepen, waarbij vooral
aandacht aan de levensloopbestendigheid en de
leefbaarheid is gegeven.
- Kansen op een woning voor de primaire
doelgroepen zoals die voor starters, senioren en
statushouders.
- Risicobeheersing bij onderhanden zijnde werk
en nieuwe projecten.
- De uitvoering van het Ondernemingsplan 2015.
- De heroriëntatie van de positionering van Goed
Wonen in de regio c.q. de gemeente Drimmelen,
die inmiddels hebben geleid tot verkenning tot
fusie met VB. Verwacht wordt dat hier begin
2016 enig besluit over zal worden genomen.
- Het RvC besluit om de drielagenstructuur om te
zetten in een tweelagen structuur waarbij de
Jaarverslag 2015 15
huidige directeur tevens werd benoemd tot
bestuur.
- Met het statutair aftreden van de heer G. Bons
per 31 december 2015 ontstond er per 1 januari
2016 een vacature lid van de RvC tevens
huurdercommissaris, bindende voordracht. Per
september 2015 is in overleg met de
huurdersvereniging Woonbelang een profiel-
schets opgesteld en een openbare werving
begonnen. Op voordracht van de huurders-
vereniging heeft de RvC besloten de heer T.
Kloet te benoemen, in afwachting van de
verklaring van geen bezwaar af te geven namen
door de Minister voor Wonen en Rijksdienst.
Het verder invullen van het interne 5.4.3
toezicht
Het intern toezicht van de RvC strekt zich ook
onverkort uit op de ingerichte BV’s en
nevenstructuur en dit gaat naar de mening van de
RvC verder dan beheer en financiële
risicobeheersing. In het jaarverslag- jaarrekening
2015 wordt daar verder rekening en verantwoording
in afgelegd. Het bereiken van doelstellingen op alle
wettelijke prestatievelden is eveneens belangrijk.
Deze doelstellingen worden mede bereikt door het
strategisch volkshuisvestingsbeleid en de sociale
en maatschappelijke doelstellingen van GW. Het in
de tijd ontwikkelde toezicht wordt continu herijkt en
zal evenals de komende jaren worden geëvalueerd.
De RvC stond ook in 2015 het bestuur met
adviezen terzijde. Voornamelijk door een actieve
inbreng tijdens de bijeenkomsten van het bestuurlijk
overleg en met notities / brieven vanuit de eigen
overlegbijeenkomsten. Zo ook voor het vinden van
een evenwicht tussen verwachte en geplande
investeringen en het vervullen van een actieve rol in
het lokale krachtenveld, rekening houdend met
overheidsbeleid, inzake het scheiden van wonen en
zorg.
Financieel 5.5
De jaarrekening 2015 5.5.1
De RvC heeft het accountantskantoor
PriceWaterhouseCoopers (PWC) opdracht verstrekt
tot controle op de jaarrekening 2015. Tevens is
door de RvC gevraagd naar de bevindingen van de
accountant op fraude, mogelijke tegenstrijdigheden
en onvolkomenheden. Verder wordt extra aandacht
besteed aan de ontwikkeling van het
weerstandsvermogen. De accountantsverklaring is
opgenomen in het jaarverslag 2015.
De vaststelling jaarrekening 2015 5.5.2
Op datum 15 juni 2016 heeft de RvC in
overeenstemming met artikel 17, lid van de statuten
van de Woningstichting Goed Wonen goedkeuring
verleend aan zowel het jaarverslag als de
jaarrekening 2015. Hierna is het jaarverslag en de
jaarrekening 2015 door het bestuur vastgesteld.
16 Woningstichting Goed Wonen
Jaarverslag 2015 17
Volkshuisvestingsverslag 6
Met dit Volkshuisvestingsverslag verantwoordt
Woningstichting Goed Wonen conform artikel 36a
van de Woningwet en artikel 32 van het Besluit
Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV)
haar werkzaamheden en het gevoerde beleid in het
verslagjaar.
Hiertoe is het van belang te vermelden dat
Woningstichting Goed Wonen werkzaam is in twee
gemeenten, te weten de gemeente Drimmelen en
de gemeente Moerdijk. Daar waar noodzakelijk zijn
de werkzaamheden en het gevoerde beleid per
gemeente gespecificeerd. Als niets vermeld is,
voert Goed Wonen in beide gemeenten hetzelfde
beleid. In de gemeente Drimmelen heeft Goed
Wonen woningen en voorzieningen in eigendom en
beheer in Hooge Zwaluwe en Lage Zwaluwe. In de
gemeente Moerdijk in het dorp Moerdijk.
Kwaliteit van de 6.1
woongelegenheden
Onderhoud 6.1.1
Het onderhoudsbeleid van Woningstichting Goed
Wonen is erop gericht de verhuureenheden in een
goede staat van onderhoud te houden en/of te
brengen en blijvend aan te laten sluiten op de
kwalitatieve vraag van de bewoners. Uitgangspunt
is het Strategisch Voorraad Beleid en de hieruit
voortvloeiende meerjaren onderhoudsbegroting.
Goed Wonen onderscheidt haar onderhoud in niet-
planmatig onderhoud, planmatig onderhoud en
woningverbetering.
Niet-planmatig onderhoud 6.1.1.1
Het niet-planmatig onderhoud bestaat uit
onderhoud dat uitgevoerd wordt als directe
aanleiding van reparatieverzoeken, constatering
van gebreken en verhuizingen. Tevens wordt hier
het jaarlijks onderhoud van centrale
verwarmingsinstallaties inclusief de schoonmaak-
beurt en serviceonderhoud onder begrepen. Het
zijn onderhoudswerkzaamheden die voortvloeien uit
het dagelijks gebruik van de woning.
De uitgaven bedroegen € 436.482, terwijl € 393.000
werd begroot. De belangrijkste oorzaak van deze
overschrijding ten opzichte van de begroting is de
toename van het aantal mutaties met 50% in 2015
ten opzichte van voorgaande jaren.
Planmatig onderhoud 6.1.1.2
De meerjaren onderhoudsbegroting, die is
opgesteld voor een periode van 50 jaar, is de basis
voor de uitvoering van planmatig onderhoud. Het
planmatig onderhoud omvat met name de
buitenschil van de woningen en voorzieningen.
Jaarlijks wordt bij het opstellen van de begroting het
planmatig onderhoud voor een periode van tien jaar
beoordeeld. Dit met als streven een gelijkmatig
verloop van de jaarlijkse uitgaven.
Om tot efficiënte uitvoering te komen en overlast
voor huurders zo veel als mogelijk te beperken,
worden werkzaamheden zo veel mogelijk
gecombineerd uitgevoerd.
In 2015 is voor planmatig onderhoud € 172.000
geraamd. De kosten bedroegen € 176.552 en
sluiten hiermee nagenoeg aan op de begroting. Het
planmatig onderhoud in 2015 bestond uit gepland
periodiek schilderwerk en rioleringswerkzaam-
heden.
Woningverbetering 6.1.1.3
Woningverbetering omvat renovatie van onderdelen
van de woning bij mutatie of op verzoek van een
zittende huurder, totaalrenovatie van woningen en
vervanging van installaties.
Renovatie
Bij mutatie wordt de kwaliteit van de aanwezige
voorzieningen in de woning beoordeeld en indien
nodig verbeterd en/of vernieuwd. De woningen
worden gerenoveerd als daar aanleiding toe is.
Gangbare renovaties zijn bijvoorbeeld keukens,
sanitair en herstel van stucwerk.
Ook worden op verzoek van huurders aanvullende
voorzieningen in woningen aangebracht die invloed
hebben op de puntenwaardering van de woning.
Vooraf worden met de betreffende huurders
afspraken gemaakt over de huurprijsaanpassingen
bij verbetering.
18 Woningstichting Goed Wonen
Totaalrenovatie
Een belangrijk onderdeel van het SVB is het
verduurzamen van woningen. In dit kader zijn in
2014 en 2015 bij 8 woningen in Lage Zwaluwe
totaalrenovaties uitgevoerd. Naast verduurzaming
maakt ook het opwaarderen van de technische
kwaliteit van onderdelen van de woningen hiervan
onderdeel uit. Streven is de woningen te brengen
naar minimaal een b-label. Hierbij gelden de
werkzaamheden uitgevoerd bij de genoemde 8
woningen als proef waarbij verschillende installatie
typen en mate van overige werkzaamheden zijn
toegepast. De werkzaamheden worden in 2016
geëvalueerd om voor de uitrol van deze
werkzaamheden in de komende jaren definitieve
keuzen te kunnen maken.
In de begroting 2015 is een totaalbedrag geraamd
voor renovatie van € 367.000. De uitgaven
bedroegen € 441.521. Ook hier geldt als
voornaamste reden van de overschrijding ten
opzichte van de begroting het toegenomen aantal
mutaties met 50% ten opzichte van voorgaand jaar.
Installaties
In de begroting is rekening gehouden met de
aanleg van 2 cv-installaties en de vervanging van
10. Goed Wonen streeft naar 100% cv-installaties
in haar woningbezit. Bestaande cv-installaties
worden alleen vervangen bij technische noodzaak.
Goed Wonen past in haar woningbezit alleen HR-
ketels toe.
In 2015 is een nieuwe cv-installaties aangelegd en
zijn 13 ketels vervangen. De uitgaven bedroegen
€ 31.337. In de begroting 2015 is rekening
gehouden met een budget van € 31.000.
Nieuwbouw 6.1.2
Havenlande, Lage Zwaluwe 6.1.2.1
Vanaf 2007 is in samenwerking met collega-
corporatie WSG uit Geertruidenberg het project
Lage Zwaluwe West in ontwikkeling genomen. De
gronden voor de realisatie van dit plan zijn eind
2007 aangekocht. De aankoop en de tot op heden
gemaakte ontwikkelkosten zijn op de balans
verantwoord onder de post Vastgoed in
ontwikkeling voor eigen exploitatie. Het project
voorzag in de realisatie van een sporthal,
winkelcentrum, zorgcentrum en bredeschool
gecombineerd met woningbouw.
Ten gevolge van de kredietcrisis heeft het project
forse vertraging opgelopen en bleek dat het project
niet in de in 2007 uitgezette lijn ontwikkeld kan
worden. In de afgelopen jaren zijn wel de
bredeschool en de sporthal gerealiseerd. Het
winkel- en zorgcentrum zijn uit het plan geschrapt.
In 2015 is hiertoe met de gemeente Drimmelen een
nieuwe Ontbindingsovereenkomst gesloten waarin
afscheid is genomen van de bestaande
Exploitatieovereenkomst. Verplichtingen jegens de
gemeente zijn afgekocht om deelontwikkelingen in
het project mogelijk te maken. Hiertoe is ook een
nieuwe Samenwerkingsovereenkomst met WSG
gesloten.
In 2015 is de verkoop gestart van de eerste fase
van het project (rood kader). Samen met een
commerciële ontwikkelaar wordt realisatie van 25
koopwoningen, 5 sociale huurwoningen en uitgifte
van 14 bouwkavels voorbereid. Dit deel van het
project wordt vanaf 2016 gerealiseerd.
Ook een ander deel (groen kader) van het project
wordt in de jaren hierna gerealiseerd.
Voor het deel van het project waar oorspronkelijk
het winkel- en zorgcentrum waren gepland (blauw
kader) wordt het bestemmingsplan aangepast voor
realisatie in de toekomst.
Jaarverslag 2015 19
De rol van Goed Wonen in het project beperkt zich
tot de grondexploitatie en de afname van sociale
huurwoningen.
Julianastraat Hooge Zwaluwe 6.1.2.2
Op de voormalige schoollocatie aan de
Julianastraat in Hooge Zwaluwe is de bouw van 8
woningen voorzien. Ook de verkoop van deze
woningen is in 2015 gestart. Realisatie van dit
project is in 2016 en 2017 gepland. Voor de
uitvoering van dit project is samenwerking gezocht
met een commerciële ontwikkelaar. De rol van
Goed Wonen beperkt zich tot uitgifte van de grond.
Olmhof Lage Zwaluwe 6.1.2.3
In de Olmhof te Lage Zwaluwe wordt sloop van 4
sociale huurwoningen en nieuwbouw van 6
levensloopbestendige sociale huurwoningen
voorbereid. In 2015 zijn hiertoe de eerste
verkennende gesprekken met de gemeente
Drimmelen gevoerd.
Moerdijk 6.1.2.4
In Moerdijk zijn geen projecten in voorbereiding.
Wel is in het kader van de afweging over het
voortbestaan van het dorp met de gemeente
Moerdijk een intentieovereenkomst gesloten
omtrent de inzet voor de leefbaarheid van het dorp.
Het dorp Moerdijk wordt ingesloten door bestaande
en geplande industrie. Dit drukt een zwaar stempel
op de leefbaarheid. In 2015 is duidelijk geworden
dat ingezet wordt op het voortbestaan van het dorp.
Samen met de inwoners is gestart met het opstellen
van een dorpsplan waarin de leefbaarheid
exclusieve aandacht krijgt. Goed Wonen
participeert hierin.
Verkoop van huurwoningen 6.1.3
In augustus 2013 zijn op basis van het Strategisch
Voorraad beleid 52 woningen, bestaande uit
voornamelijk versnippert bezit aangemerkt voor
verkoop. Dit waren 14 Woningen in Hooge
Zwaluwe, 11 in Lage Zwaluwe en 27 in Moerdijk.
Alle woningen lenen zich bij uitstek om te worden
verkocht als starterskoopwoning.
Tot 2014 is de verkoop van 8 woningen
gerealiseerd. In 2015 is de verkoop van 7 woningen
gerealiseerd. Jaarlijks wordt gepland 4 woningen te
verkopen.
Ten behoeve van het stimuleren van de verkoop
van zowel bestaande als nieuwe woningen heeft
Goed Wonen zich aangesloten bij het
Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse
Gemeenten (SVn). Via dat fonds kunnen
laagrentende leningen worden verstrekt, waarmee
starters op de woningmarkt een extra
stimuleringsinstrument wordt geboden bij aankoop
van een eigen woning. Tot op heden is geen
beroep gedaan op dit fonds omdat ook de
gemeenten Moerdijk en Drimmelen deze
mogelijkheid bieden en wij de inzet van middelen
van de gemeente prefereren boven onze inzet van
middelen in het fonds.
Leefbaarheid 6.2
Alle activiteiten van Goed Wonen staan in het teken
van de leefbaarheid van de dorpen in haar
werkgebied. Hiertoe wordt per dorp samen met de
gemeenten, maatschappelijke partners en inwoners
een integrale visie op leefbaarheid ontwikkeld.
Deze komt terug in de Woonvisies van beide
gemeenten en uit zich in diverse
samenwerkingsverbanden. Ook de projecten in de
voorgaande paragraaf zijn hiervan een resultante.
Goed Wonen richt zich dan primair op veiligheid in
woningen, de woonomgeving en voorzieningen in
de dorpen in haar werkgebied.
Veiligheid 6.2.1
In het kader van veiligheid in en rond de woning is,
in nagenoeg alle woningen in combinatie met de
periodieke schilderbeurt, SKG gecertificeerd hang-
en sluitwerk aangebracht. De veiligheid van de
woonomgeving en factoren die dat beïnvloeden
20 Woningstichting Goed Wonen
krijgen aandacht in het periodieke overleg met de
politie en de gemeenten.
Woonomgeving 6.2.2
Goed Wonen participeert in de meeste
overlegvormen en samenwerkingsverbanden
binnen de dorpen. Het bewaken en verbeteren van
de kwaliteit van de woonomgeving gebeurt vooral
samen met de gemeenten, maatschappelijke
partijen en inwoners van de dorpen. Hierbij worden
afspraken gemaakt over wat van elkaar verwacht
mag worden.
Goed Wonen participeert in het door de gemeente
Drimmelen geïnitieerde dorpsgericht werken en
onderhoud nauwe contacten met werkgroepen die
veiligheid en toegankelijkheid beoordelen.
Met de gemeente Moerdijk is een
intentieovereenkomst gesloten voor de gezamenlijk
inspanning in de leefbaarheid van het dorp
Moerdijk.
Winkelpanden 6.2.3
De verhuur van winkelpanden is geen kernactiviteit,
toch heeft Goed Wonen in het verleden besloten
om invloed uit te oefenen op het winkelaanbod in
haar werkgebied om hiermee de leefbaarheid te
verbeteren. Op basis van de recente ontwikkelingen
valt de verhuur van winkels niet meer onder de
toegestane activiteiten.
Goed Wonen verhuurt in de kern Lage Zwaluwe 4
winkelpanden. De winkelpanden zijn verouderd en
staan deels leeg. De voorgenomen nieuwbouw van
een winkelcentrum in project Lage Zwaluwe West
vindt definitief geen doorgang. In 2016 zal worden
onderzocht hoe met de bestaande
winkelvoorziening moet worden omgegaan binnen
de kaders van de bevoegdheden van Goed Wonen.
In Hooge Zwaluwe exploiteert Goed Wonen in het
plan Langstraat een pand waarin een dagwinkel is
gevestigd. Om die dagwinkel exploitabel te houden
is de huurprijs afgestemd op de omzet van de
winkel. De voorziening wordt hoog gewaardeerd
door de inwoners.
Kinderdagverblijf 6.2.4
In combinatie met de basisschool in Hooge
Zwaluwe is een maatschappelijke ruimte ontwikkeld
waarin een kinderdagverblijf met buitenschoolse
opvang is gevestigd. Het eigendom is onderdeel
van een Vereniging van Eigenaars. Door de huur
flexibel te houden kan een op langere termijn
levensvatbare exploitatie ten behoeve van het dorp
Hooge Zwaluwe mogelijk worden gemaakt.
Sporthal 6.2.5
In Lage Zwaluwe heeft Goed Wonen als onderdeel
van het project Lage Zwaluwe West een sporthal
gerealiseerd. De sporthal is als wijkvoorziening
aangemerkt als toegestane activiteit. Met de
sporthal wordt in Lage Zwaluwe een belangrijke
impuls gegeven aan het verenigingsleven en de
mogelijkheid geboden andere activiteiten een plaats
te bieden.
Plaatselijke ondernemers 6.2.6
Werkgelegenheid heeft een directe relatie met
leefbaarheid. Daarom werkt Goed Wonen bij
voorkeur met plaatselijke ondernemers. De
prijsstelling dient daarbij wel concurrerend te zijn en
de verhouding tussen prijs en kwaliteit wordt
voortdurend bewaakt.
Wonen en zorg 6.3
Wonen 6.3.1
Woningstichting Goed Wonen heeft aan het einde
van het verslagjaar 34 seniorenwoningen in
eigendom: 18 woningen in Hooge Zwaluwe en 16 in
Lage Zwaluwe. De seniorenwoningen zijn
aanpasbaar gebouwd en voldoen grotendeels aan
het seniorenlabel. Daarnaast worden een aantal
appartementen verhuurd die ook geschikt zijn voor
seniorenhuisvesting. Ook derden hebben in ons
werkgebied seniorenwoningen in eigendom.
Op basis van het SVB zal bij nieuwbouw de focus
zo veel als mogelijk liggen op realisatie van
levensloopbestendige woningen.
Zorg 6.3.2
In het werkgebied van Woningstichting Goed
Wonen zijn diverse partijen actief op het gebied van
wonen en zorg. Ouderen blijven bij voorkeur
zelfstandig wonen en worden daar door de
ontwikkelingen in de zorg ook meer toe
gedwongen. Daardoor moet veel meer zorg
geleverd worden in de thuissituatie. Op basis
hiervan heeft Goed Wonen periodiek overleg met
Jaarverslag 2015 21
zorginstanties (Prisma, Surplus) over de levering
van zorg en steunpunten voor senioren.
Het steunpunt in Hooge Zwaluwe is gerealiseerd
binnen het project Langstraat en wordt beheerd
door Surplus.
Het bouwen voor mensen met een beperking in het
project Lisdodde te Lage Zwaluwe is een uitwerking
van wonen en zorg op basis van een ouderinitiatief
samen met Prisma als zorgleverancier.
Binnen het project Langstraat in Hooge Zwaluwe is
een woonvoorziening gerealiseerd die door Prisma
wordt gehuurd en huisvesting geeft aan 8 mensen
met een verstandelijke beperking.
Met maatschappelijk werk wordt periodiek overleg
gevoerd om ook incidentele zorgbehoeften binnen
de huurders tijdig te signaleren en maatschappelijk
werk de gelegenheid te geven ondersteuning te
leveren.
Woningaanpassing 6.3.3
In totaal zijn in 98 woningen aanpassingen voor
minder validen aangebracht. Het gaat om 67
woningen in de gemeente Drimmelen en 31
woningen in de gemeente Moerdijk.
Aanpassingen worden op verzoek van de
betreffende gemeente in opdracht van Goed
Wonen aangebracht. Doorgaans geeft Goed
Wonen daar medewerking aan en ondersteunt de
voortgang en uitvoering voor zover die de eigen
woningen betreft. De aard en mate van aanpassing
wordt uitgevoerd op basis van adviezen van
regionale overheids- en zorginstellingen.
Financiering van de aanpassing vindt deels plaats
door de gemeente op basis van de Wet
Maatschappelijke Ondersteuning (WMO).
Toewijzen, verhuren en 6.4
verkopen van
woongelegenheden
Woningbezit 6.4.1
Per 31 december 2015 heeft Woningstichting Goed
Wonen 654 wooneenheden, 5 winkels, een sporthal
met fysio, fitness en horecaruimte, een
kinderdagverblijf, een steunpuntvoorziening en een
losse garagebox in eigendom. De wooneenheden
zijn onderverdeeld in 532 eengezinswoningen, 88
appartementen (waaronder 8 onzelfstandige
wooneenheden voor mensen met een beperking in
een woonvoorziening) en 34 seniorenwoningen.
Alle verhuureenheden liggen in de kernen Hooge
Zwaluwe en Lage Zwaluwe van de gemeente
Drimmelen en in de kern Moerdijk van de gemeente
Moerdijk.
Per 31 december 2015 variëren de huurprijzen van
minimaal € 175 tot maximaal € 768 per maand. De
gemiddelde huurprijs van het totale woningbezit
bedraagt € 497 per maand.
De in de onderstaande tabellen gebruikte
huurprijsgrenzen zijn ontleend aan de Wet op de
huurtoeslag. Per balansdatum behoren woningen
met een huurprijs tot € 403,06 tot het goedkope en
woningen met een huurprijs tot € 618,24 tot het
betaalbare segment. Huurwoningen met een huur
vanaf € 618,24 behoren tot het dure segment.
De woningen verdeelt naar huurprijs en woningtype
per kern:
Jaarlijkse huurverhoging 6.4.2
Goed Wonen heeft in haar Strategisch
Voorraadbeleid streefhuren vastgesteld per woning
die een evenwichtige verhouding van de prijs en
kwaliteit uitdrukken. Een aantal jaar geleden is
besloten om bij mutatie de huren direct op de
streefhuur te brengen en bij de jaarlijkse
Woningbezit
Eengezins-
woning Apparte-
ment Senioren
woning Totaal
Hooge Zwaluwe
<= €403,06 13 2 3 18
>€ 403,06 <= € 618,24 61 29 13 103
> € 618,24 7 5 2 14
Totalen 81 36 18 135
Eengezins-
woning Apparte
ment Senioren
woning Totaal
Lage Zwaluwe
<= €403,06 14 12 6 32
>€ 403,06 <= € 618,24 326 34 10 370
> € 618,24 33 6 0 39
Totalen 373 52 16 441
Eengezins-
woning Apparte-
ment Senioren
woning Totaal
Moerdijk
<= €403,06 27 0 0 27
>€ 403,06 <= € 618,24 50 0 0 50
> € 618,24 1 0 0 1
Totalen 78 0 0 78
22 Woningstichting Goed Wonen
huurverhoging de verhogingen te differentiëren om
de huren in overeenstemming te brengen met de
vastgestelde streefhuren.
Per 1 juli 2015 zijn de huren verhoogd met
gemiddeld 4,2 %.
Woningtoewijzing 6.4.3
Voor haar woningen In de gemeente Drimmelen en
Moerdijk hanteren de woningcorporaties
Volksbelang en Goed Wonen dezelfde
toewijzingscriteria.
Alle vrijkomende huurwoningen worden volgens het
aanbodmodel toegewezen. Om de schaarse
woonruimte zo eerlijk mogelijk te verdelen, worden
woningzoekenden gerangschikt op inschrijfdatum.
Woningzoekenden worden onderscheiden in
doorstromers en starters. Onder doorstromers
worden woningzoekenden verstaan die reeds over
zelfstandige woonruimte beschikken. Starters zijn
woningzoekenden die zich voor het eerst op de
woningmarkt begeven of inwonend zijn (dus niet
beschikken over zelfstandige woonruimte).
Binnen dit systeem is urgentie op basis van sociale
of medische omstandigheden mogelijk. In het
verslagjaar kwamen 60 woningen beschikbaar voor
verhuur aan woningzoekenden. De mutatiegraad
bedroeg 8,9% tegenover 6,8% in 2014.
Verhuringen
Reden van toewijzing Verhuring Toewijzing
Puntentotaal
- regulier
33
84
- doorstroming
3
7
- starter
16
39
Woningruil
0
0
Urgentie
0
0
Herstructurering
0
0
Huisvesting statushouders
8
8
60
138
Weigeringen
Reden van weigering Aantal Percentage
Inkomensgrens
11
14%
Reeds voorzien
3
4%
Aangeboden woning te duur
2
3%
Aangeboden woning te klein
9
12%
Persoonlijke omstandigheden
14
18%
Woonomgeving / -kern bevalt niet 10
13%
De woning bevalt niet
12
15%
Geen interesse
2
3%
Geen reactie
15
19%
78
100%
Gemiddeld zijn de vrijkomende woningen 2,3 maal
aangeboden. In de afgelopen jaren varieerde dat
percentage tussen 1,6 en 1,8 aanbiedingen per
woning. De vraag naar woningen heeft nog steeds
een hoge acceptatiegraad tot gevolg. De
belangrijkste redenen van weigering zijn in een
afzonderlijk overzicht vermeld.
Goed Wonen is gehouden aan wetgeving bij de
verhuur van woningen. Deze regels beogen
woningen passend toe te wijzen. Aangetoond moet
worden dat minimaal 80% van de woningen met
een huurprijs tot € 710,68 worden toegewezen aan
gezinnen met een inkomen tot maximaal € 34.911.
Vervolgens moet aangetoond worden dat maximaal
10% van de woningen met een huurprijs tot
€ 710,68 worden toegewezen aan gezinnen met
een inkomen tussen € 34.911 en € 38.950. Ten
slotte moet worden aangetoond dat maximaal 10%
van de woningen met een huurprijs tot € 710,68
worden toegewezen aan gezinnen met een
inkomen boven € 38.950.
Vanaf 1 januari 2016 wordt aanvullend de
passendheid bij verhuur ingevoerd. Dit houdt in dat
aan minimaal 95% van de 1 en 2
persoonshuishoudens met een inkomen tot
€ 21.950 een woning met een huurprijs tot € 576,87
moet worden verhuurd en aan minimaal 95% van
de 3 of meerpersoonshuishoudens met een
inkomen tot € 29.800 een woning met een huurprijs
tot € 618,24 moet worden verhuurd.
Jaarverslag 2015 23
De schematische weergave van de wettelijke
kaders bij verhuur van een sociale huurwoning ziet
er als volgt uit:
Om te kunnen voldoen aan de wettelijke kaders bij
verhuur van woningen worden de inkomens van
kandidaat huurders beoordeeld. Dit doorgaans op
basis van de inkomensverklaring verstrekt door de
Belastingdienst.
In het voorgaande overzicht van de verhuringen is
te zien in hoeverre de verhuur van vrijkomende
woningen aan de doelgroepen van beleid heeft
plaatsgevonden.
Bijzondere aandachtsgroepen 6.4.4
Voor de huisvesting van vluchtelingen c.q.
nieuwkomers wordt aan elke gemeente in
Nederland jaarlijks een taakstelling gegeven. Zo
ook aan de gemeente Drimmelen en Moerdijk.
Drimmelen 6.4.4.1
In de gemeente Drimmelen is met collega-
corporatie Woningstichting Volksbelang een
verdeling afgesproken voor de plaatsing van
statushouders. De verhouding tussen Goed Wonen
en Volksbelang bedraagt 1 : 4. Op grond van de
taakstelling voor 2015 in de gemeente Drimmelen
moesten van overheidswege in totaal 45
statushouders gehuisvest worden, waarvan 9 door
Goed Wonen. Dit is een verplichting voor de
gemeente waaraan beide lokale woningcorporaties
zich confirmeren. In 2015 zijn door Goed Wonen 6
woningen ter beschikking.
Moerdijk 6.4.4.2
Met de gemeente Moerdijk zijn deze afspraken
minder strikt en wordt per huisvestingsaanvraag
bekeken wat er mogelijk is. In het verslagjaar heeft
Goed Wonen 2 woning beschikbaar gesteld voor de
huisvesting van statushouders.
Huurbetaling 6.4.5
Goed Wonen biedt haar huurders de mogelijkheid
de huur met automatische incasso te voldoen. Aan
het einde van het verslagjaar hadden 454 huurders
(69%) Goed Wonen gemachtigd om de huur
automatisch af te schrijven. Alle overige huurders
ontvangen maandelijks een acceptgirokaart
waarmee de huur kan worden voldaan.
Om achterstanden in de huurbetaling te voorkomen
voert Goed Wonen een stringent incassobeleid met
aanmaningen op vaste dagen en een persoonlijke
benadering bij aanhoudende achterstanden. Bij een
achterstand van twee maanden wordt de vordering
ter incasso uit handen gegeven. De kosten van zo'n
incasso komen voor rekening van de huurder.
In de gemeente Moerdijk is eerder een
samenwerkingsverband opgericht ter voorkoming
van huur-schuldproblematiek bij huurders. Er is een
overeenkomst verhuurders van toepassing tussen
huurders, de gemeentelijke kredietbank (GKB),
Inkomen/huurprijs <=
€ 576,87
<=
€ 618,24
<=
€ 710,68
>
€ 710,68
1 - 2 pers
< € 21.950
3 pers+
< € 29.800
> aftopping
< € 34.911
> € 34.911
< € 38.950
> € 38.950
Verhuringen
Aantallen éénpersoonshuishoudens
Leeftijd Inkomen Huurklasse
<= 403,06 > 403,06 > 576,87
<= 576,87
< 65 jaar <= 21.950
0
11
5
> 21.950
0
3
5
>= 65 jaar <= 21.950
0
0
1
> 21.950 0 1 1
Aantallen tweepersoonshuishoudens
Leeftijd Inkomen Huurklasse
<= 403,06 > 403,06 > 576,87
<= 576,87
< 65 jaar <= 29.800
0
5
12
> 29.800
0
1
1
>= 65 jaar <= 29.825
0
0
1
> 29.825 0 1 0
Aantallen drie- of meerpersoonshuishoudens
Leeftijd Inkomen Huurklasse
<= 403,06 > 403,06 > 618.24
<= 618.24
< 65 jaar <= 29.800
0
8
2
> 29.800
0
1
1
>= 65 jaar <= 29.825
0
0
0
> 29.825 0 0 0
24 Woningstichting Goed Wonen
Stichting de Markenlanden en de gemeente
Moerdijk.
Betrokkenheid bewoners 6.5
Bewonersorganisatie 6.5.1
De Huurdersvereniging Woonbelang is al een
aantal jaren actief in de gemeente Drimmelen.
Aangezien meer dan 10 % van de huurders lid is
van de huurdersvereniging is sprake van een
representatieve vertegenwoordiging. In het
verslagjaar is drie maal overlegd gevoerd met de
huurdersvereniging Woonbelang. Belangrijke
besproken onderwerpen zijn het Strategisch
Voorraad Beleid en het huurbeleid.
Goed Wonen ondersteunt Huurdersvereniging
Woonbelang door het beschikbaar stellen van
middelen en faciliteiten. In het verslagjaar bedroeg
de bijdrage € 4.050.
Informatieverstrekking 6.5.2
Statuten, reglementen en verantwoordingsstukken
liggen op het kantoor van Woningstichting Goed
Wonen ter inzage en worden gepubliceerd op de
website. Medewerkers van Woningstichting Goed
Wonen kunnen altijd een toelichting geven op deze
stukken.
Ook heeft Goed Wonen in 2015 twee maal het
eigen bewonersblad gepubliceerd. Hiermee worden
huurders en belanghouders geïnformeerd over
actuele ontwikkelingen.
Geschillen met individuele 6.5.3
huurders
Geschillen met individuele huurders kunnen
betrekking hebben op de voorgestelde
huurverhoging of klachten zijn over het handelen
van medewerkers van Goed Wonen.
Er zijn in het verslagjaar geen geschillen en
bezwaren tegen de jaarlijkse huurverhoging
ingediend.
Geschillen adviescommissie 6.5.4
Huurders, woningzoekenden en bewoners-
organisaties kunnen klachten indienen tegen het
handelen of niet handelen van medewerkers of het
bestuur van Goed Wonen. Om dergelijke klachten
onafhankelijk te kunnen beoordelen is samen met
Woningstichting Volksbelang uit Made een
Geschillen Advies Commissie (GAC) opgericht.
De GAC, die opereert op basis van het Reglement
Geschillen Advies Commissie, bestaat uit vier leden
en er is een onafhankelijk secretaris toegevoegd.
Hiermee wordt de onafhankelijkheid van de GAC
optimaal gewaarborgd.
De commissie is als volgt samengesteld:
De heer A. Braat, lid namens Woningstichting
Volksbelang. (21-02-2019 aftredend).
De heer W. Geppaart, lid namens de Huurders
Vereniging Woonbelang (21-02-2017 aftredend).
De heer G. Neefs. onafhankelijk voorzitter (28-
11-2016 aftredend).
Dhr O. Strouken-Busink, lid namens
Woningstichting Goed Wonen (27-05-2018
aftredend).
Er zijn in 2015 geen mutaties geweest in de
samenstelling van de commissie. Wel is de heer A.
Braat op 21-02-2015 herbenoemd voor een periode
van 4 jaar. De commissie wordt bij haar
werkzaamheden ondersteund door een ambtelijk
secretaris in de persoon van mw. G. Butter.
De GAC heeft gedurende het jaar 2015 geen
geschillen voorgelegd gekregen en/of afgehandeld.
Bij zowel Goed Wonen als Volksbelang heeft een
jaarlijks overleg met de directeur-bestuurder
plaatsgevonden. De commissie is bijgepraat over
de beleidsvoornemens, de resultaten en de aan de
orde zijnde relevant lopende zaken binnen en
buiten de organisatie. De GAC heeft daarmee een
actueel beeld van beide Woningcorporaties op
kunnen bouwen.
Het beleid en beheer op 6.6
financieel gebied
De uitgangspunten voor het financieel beheer en
beleid zijn vastgelegd in een treasurystatuut. In
hoofdstuk 7 van de jaarrekening wordt daarop
ingegaan.
Goed Wonen streeft naar een gezonde financiële
vermogenspositie en een verantwoorde cashflow,
zodat de continuïteit van de bedrijfsvoering
Jaarverslag 2015 25
gewaarborgd blijft. Het vermogen wordt uitsluitend
ingezet voor de lokale volkshuisvesting.
Een aantal ontwikkelingen spelen bij de financiële
continuïteit een belangrijke rol. Het betreft het
vermogensbeslag in het project Lage Zwaluwe
West en invoering van de verhuurdersheffing.
Goed Wonen heeft maatregelen getroffen in zowel
haar interne beleid als bij de uitvoering van het
project Lage Zwaluwe West om de continuïteit te
waarborgen. Dit was voor het CFV reden het
verscherpt toezicht op Goed Wonen per 1 juli 2015
te beëindigen. Ook het WSW heeft haar bijzonder
beheer in 2015 beëindigd.
De cashflow heeft zich in het boekjaar 2015 positief
ontwikkeld door verhoging van de streefhuur tot
75% maximaal redelijk en een uitgebreid
verkoopprogramma. Jaarlijks wordt gestreefd naar
een gemiddelde huurverhoging van 4%. Tevens
geeft de uitvoering van het Strategisch
voorraadbeleid een gelijkmatiger verloop van
uitgaven over de jaren.
De verdere realisatie van deze maatregelen hangt
af van diverse factoren, zoals het economisch
herstel en het overheidsbeleid voor de huurmarkt.
Goed Wonen zal de voortgang hierin continu
monitoren en bijstellen waar nodig. De maatregelen
leiden wel tot wezenlijke aanpassingen in het beleid
van Goed Wonen, maar zijn noodzakelijk om de
operationele kasstroom op het vereiste niveau te
kunnen houden om te voldoen aan de door externe
partijen vereiste financiële kengetallen.
Toegang tot vermogensmarkten 6.6.1
De toegang tot de vermogensmarkt wordt
gewaarborgd door aansluiting bij het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Naar
aanleiding van de beoordeling van het jaarverslag
2014 heeft het WSW verklaard dat Goed Wonen
voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Goed
Wonen kan derhalve gebruik blijven maken van de
WSW-faciliteiten. Ondanks dat de toetsingscriteria
zijn aangepast en verscherpt blijft Goed Wonen
voldoen aan de gestelde eisen.
Door de borgingsfaciliteiten van het WSW zijn
financiers bereid tegen zeer gunstige voorwaarden
leningen te verstrekken. Die vorm van financiering
is van groot belang voor de continuïteit. Geborgde
leningen zijn echter alleen nog mogelijk voor
uitvoering van de kerntaken. Commerciële
activiteiten worden niet meer geborgd en
maatschappelijke investeringen worden zeer
kritisch beoordeeld.
De kernactiviteit moet beschermd worden tegen de
invloed van ongewenste waarde schommelingen in
de financiële markten als gevolg van rente- en
beleggingsrisico's. De rentelasten vormen immers
verreweg het grootste kostencomponent, terwijl een
optimaal beheer van de liquide middelen een grote
bijdrage kan leveren aan het jaarresultaat. Een
instrument om financiële risico's te minimaliseren is
de spreiding van de lening portefeuille. Goed
Wonen streeft na om in enig jaar maximaal 10%
van de aangetrokken leningen te laten converteren.
Het WSW schrijft voor dat in enig jaar maximaal
15% van de aangetrokken leningen mag
converteren. In de weergegeven grafiek
Risicoprofiel leningen is het risicoprofiel van de
lening portefeuille gedurende de jaren 2015 tot en
met 2026 weergegeven.
Uit de grafiek blijkt dat de grens in het risicoprofiel
in 2018 wordt overschreden. In 2016 zijn inmiddels
maatregelen getroffen ter dekking van (een deel
van) het renterisico in 2018. Dit middels het
vastleggen van een renteconversie in 2018.
Bij het aantrekken van toekomstige leningen wordt
rekening gehouden met de looptijden en vervaldata.
Zo kan ook op termijn worden voldaan aan de
voorwaarden voor de spreiding van de lening
portefeuille.
Het optimaliseren van de financiële 6.6.2
logistiek
Bij het optimaliseren van de financiële logistiek gaat
het vooral om het minimaliseren van rentekosten
0
2
4
6
20
15
20
16
20
17
20
18
20
19
20
20
20
21
20
22
20
23
Milj
oe
ne
n
Rente en aflossingsrisico
Renterisico per jaar WSW norm 15%
26 Woningstichting Goed Wonen
door het stroomlijnen van geldbewegingen en het
optimaal inzetten van de benodigde middelen
binnen de corporatie.
Goed Wonen maakt constant een afweging tussen
de baten en lasten uit liquiditeiten. Bij de huidige
rentestructuur zal de liquiditeit worden
geminimaliseerd, zoals dat in de afgelopen jaren is
gebeurd en wordt gebruik gemaakt van rekening-
courant krediet om tijdelijke financiering met kort
geld mogelijk te maken en het aantrekken van
leningen tegen een hogere rente uit te stellen. De
minimalisatie van liquide middelen wordt bereikt
door het intern financieren van
investeringsverplichtingen en het aflossen van
leningen van derden door middel van de inzet van
eigen middelen. Per 31 december 2015 bedroeg
het saldo van de liquide middelen € 999.000
negatief. In het verslagjaar is doorlopend gebruik
gemaakt van het doorlopend krediet van de
Rabobank.
Prognose 6.6.3
Voor het inzicht in de toekomstige kasstromen en
solvabiliteit is een prognose van het jaarresultaat en
de ontwikkeling van het vermogen opgesteld voor
de komende tien jaar.
De prognose gaat uit van de volgende
uitgangspunten:
• Huurstijging: Tot en met 2018 is gerekend met
4,0% en daarna met 2,5% huurstijging.
• Lastenstijging; Er is gerekend met een jaarlijkse
lastenstijging van 2,5%.
• Afschrijvingen; Bij de bepaling van de
afschrijvingen is rekening gehouden met de
investeringen in nieuwbouw en
woningverbetering en de activering van
planmatig onderhoud. Ook is rekening
gehouden met toekomstige investeringen in
nieuwbouw.
• Lasten onderhoud; De onderhoudsuitgaven voor
het planmatig onderhoud zijn ontleend aan de
meerjaren onderhoudsbegroting. Hierbij houden
we rekening met een jaarlijkse lastenstijging van
2,5%. Het niet-planmatig onderhoud is ontleend
aan de begroting 2014. Hierbij houden we
eveneens rekening met een jaarlijkse
lastenstijging van 2,5%.
• Rentebaten; Voor de rentebaten is bij een
positief saldo van de liquide middelen gerekend
met 2,00% rente per jaar en bij een negatief
saldo met 5,25% rente per jaar. De rentebaten
zijn berekend uit het gemiddelde van de liquide
middelen aan het begin en het einde van een
jaar.
• Rentelasten; Voor de rentelasten is bij conversie
van een lening gerekend met 5,25% rente.
• De verhuurdersheffing is ingerekend over de
gehele looptijd.
Weerstandsvermogen 6.6.4
Hiervoor is al kort ingegaan op het gewenste
weerstandsvermogen. Dit wordt bepaald uit de
verhouding tussen het eigen vermogen en het
balanstotaal. Gestreefd werd naar een
weerstandsvermogen van 20%. Op basis hiervan
kan ook een prognose worden gemaakt van het
weerstandsvermogen.
Bij de bepaling van het weerstandsvermogen is
rekening gehouden met de investeringen in
woningverbetering en nieuwbouw.
Ten slotte merken we op dat de middelen die niet
aangehouden moeten worden voor het beschermen
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.0002
01
5
20
16
20
17
20
18
20
19
20
20
20
21
20
22
20
23
x €
1.0
00
Overige reserves
0,05,0
10,015,020,025,030,035,040,045,050,055,060,0
20
15
20
16
20
17
20
18
20
19
20
20
20
21
20
22
20
23
%
Weerstandsvermogen
Percentage Norm
Jaarverslag 2015 27
van vermogen en resultaat tegen financiële risico’s,
het optimaliseren van de financiële logistiek en het
veiligstellen van de toegang tot de vermogensmarkt
ingezet worden voor de regionale volkshuisvesting.
Overige financiële kengetallen 6.6.5
Rentedekkingsgraad 6.6.5.1
De rentedekkingsgraad geeft aan in hoeverre Goed
Wonen in staat is om vanuit de exploitatie van het
bestaande bezit haar rente te betalen. De
rentedekkingsgraad dient structureel minimaal 1,4
te bedragen.
Loan to value 6.6.5.2
De loan to value geeft de verhouding weer tussen
de bedrijfswaarde en het aandeel in- en externe
financiering. Deze verhouding mag structureel
maximaal 75% bedragen.
Verbindingen 6.7
Op 2 oktober 2007 zijn twee BV’s opgericht
waarmee Woningstichting Goed Wonen een
verbinding is aangegaan. Het betreft de oprichting
van Goed Wonen Zwaluwe Holding BV en Goed
Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV Beide vennoot-
schappen zijn gevestigd te Lage Zwaluwe.
Verder is op 3 augustus 2010 Goed Wonen
Zwaluwe Energie BV opgericht.
Goed Wonen Zwaluwe Holding BV 6.7.1
De statutaire doelstelling van Goed Wonen
Zwaluwe Holding BV kan als volgt worden
omschreven:
• Het werkzaam zijn op het gebied van de
volkshuisvesting, welzijn, zorg en
dienstverlening;
• Het oprichten en verwerven, het deelnemen in,
het samenwerken met, het besturen van
alsmede het (doen) financieren van andere
ondernemingen in welke rechtsvorm ook;
• Het verstrekken en aangaan van geldleningen,
het beheren van en beschikken over
registergoederen en het stellen van zekerheden,
ook voor schulden van anderen;
• Het verrichten van alle verdere handelingen, die
met het bovenstaande in de meest ruime zin
verband houden of daartoe bevorderlijk kunnen
zijn.
De kern- en nevenactiviteiten in het verslagjaar
bestaan uit het houden van de aandelen van Goed
Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV. Goed Wonen
Zwaluwe Holding BV is een 100% dochter van
Woningstichting Goed Wonen. Het eigen vermogen
van Goed Wonen Zwaluwe Holding BV bedraagt
per 31 december 2015 negatief € -32.000; de
jaaromzet over het boekjaar 2015 bedraagt € 0. Het
geplaatste kapitaal bestaat per 31 december 2015
uit 180 aandelen à € 100 oftewel € 18.000. Er zijn
geen overige participanten in de vennootschap.
In het boekjaar 2015 heeft Woningstichting Goed
Wonen geen kosten doorberekend aan Goed
Wonen Zwaluwe Holding BV Woningstichting Goed
Wonen heeft per 31 december 2015 geen leningen
verstrekt aan Goed Wonen Zwaluwe Holding BV;
evenmin zijn bedrijfsmiddelen door Woningstichting
Goed Wonen beschikbaar gesteld of is personeel
door Woningstichting Goed Wonen ingezet. Door
Woningstichting Goed Wonen zijn geen
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
20
15
20
16
20
17
20
18
20
19
20
20
20
21
20
22
20
23
%
Rentedekkingsgraad
0
10
20
30
40
50
60
70
80
20
15
20
16
20
17
20
18
20
19
20
20
20
21
20
22
20
23
x €
1.0
00
Loan to value
28 Woningstichting Goed Wonen
winstuitkeringen van Goed Wonen Zwaluwe
Holding BV ontvangen. Er zijn door Woningstichting
Goed Wonen geen zekerheden afgegeven ten
behoeve van Goed Wonen Zwaluwe Holding B.V
Goed Wonen Zwaluwe 6.7.2
Ontwikkeling BV
De statutaire doelstelling van Goed Wonen
Zwaluwe Ontwikkeling BV kan als volgt worden
omschreven:
• Het (doen) realiseren van bouwwerken alsmede
het participeren in samenwerkingsverbanden
gericht op het aannemen van bouwwerken en
het (doen) verrichten van onderhouds-
werkzaamheden ten behoeve van ondermeer de
stichting: Woningstichting Goed Wonen, de
besloten vennootschap met beperkte
aansprakelijkheid Goed Wonen Zwaluwe
Holding BV of andere dochtermaatschappijen
daarvan en/of andere (rechts) personen en
ondernemingen, in welke vorm dan ook;
• Het oprichten en verwerven van, het deelnemen
in, het samenwerken met, het voeren van de
directie over, alsmede het (doen) financieren
van andere ondernemingen in welke rechtsvorm
ook;
• Het verstrekken en aangaan van geldleningen,
het beheer van en beschikken over
registergoederen en het stellen van zekerheden,
ook voor schulden en of verplichtingen van de
stichting: Woningstichting Goed Wonen en van
aan deze stichting gelieerde rechtspersonen;
• Het verrichten van al hetgeen met het
vorenstaande verband houdt of daartoe
bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin.
Binnen Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV
hebben in het verslagjaar geen kern- en
nevenactiviteiten plaatsgevonden. Goed Wonen
Zwaluwe Ontwikkeling BV is een 100% dochter van
Goed Wonen Zwaluwe Holding BV. Het eigen
vermogen van Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling
BV bedraagt per 31 december 2015 € 15.000; de
jaaromzet over het boekjaar 2015 bedraagt € 0. Het
geplaatste kapitaal bestaat per 31 december 2015
uit 180 aandelen à € 100 oftewel € 18.000. Er zijn
geen overige participanten in de vennootschap.
In het boekjaar 2015 heeft Woningstichting Goed
Wonen geen kosten doorberekend aan Goed
Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV. Woningstichting
Goed Wonen heeft per 31 december 2015 geen
leningen verstrekt aan Goed Wonen Zwaluwe
Ontwikkeling BV evenmin zijn bedrijfsmiddelen door
Woningstichting Goed Wonen beschikbaar gesteld
of is personeel door Woningstichting Goed Wonen
ingezet. Door Woningstichting Goed Wonen zijn
geen winstuitkeringen van Goed Wonen Zwaluwe
Ontwikkeling BV ontvangen. Er zijn door
Woningstichting Goed Wonen geen zekerheden
afgegeven ten behoeve van Goed Wonen Zwaluwe
Ontwikkeling BV.
Goed Wonen Zwaluwe Energie BV 6.7.3
De statutaire doelstelling van Goed Wonen
Zwaluwe Energie BV kan als volgt worden
omschreven:
• Het leveren van gas, elektriciteit, water en
comfortproducten (warm tapwater, warmte en
koelte) en overige nutsvoorzieningen
• (project)ontwikkeling en beheer van (duurzame)
energiesystemen, waaronder begrepen het
stichten, verbouwen en onderhouden van
installaties, alsmede het aanleggen
respectievelijk wijzigen van de infrastructuur ten
behoeve van (duurzame) energiesystemen.
• Het huren, verhuren, vervaardigen, exploiteren,
beheren en bezwaren van registergoederen
benodigd voor de aanleg en/of exploitatie van
(duurzame) energiesystemen, alsmede het
beschikken over registergoederen benodigd
voor de aanleg en/of exploitatie van (duurzame)
energiesystemen, waaronder begrepen het aan-
en verkopen en ruilen van registergoederen
benodigd voor de aanleg en/of exploitatie van
(duurzame) energiesystemen.
• Het oprichten en verwerven van, het deelnemen
in, samenwerken met, het besturen van,
alsmede het (doen) financieren van andere
ondernemingen, in welke rechtsvorm dan ook
• Het verstrekken en aangaan van geldleningen,
het beheren van en het beschikken over
registergoederen en het stellen van zekerheden,
ook voor schulden van anderen
• Het verrichten van alle verdere handelingen die
met het vorenstaande in de ruimste zin verband
houden of daartoe bevorderlijk kunnen zijn.
De activiteiten van Goed Wonen Zwaluwe Energie
BV bestaan uit het beheer en de exploitatie van
WKO installaties in complexen van Woningstichting
Goed Wonen. Dit enerzijds met als doel een impuls
te leveren aan duurzaamheid en anderzijds
beperking van onrendabele investeringen in de
betreffende complexen van Woningstichting Goed
Wonen. Goed Wonen Zwaluwe Energie BV is een
Jaarverslag 2015 29
100% dochter van Goed Wonen Zwaluwe Holding
BV. Het eigen vermogen van Goed Wonen
Zwaluwe Energie BV bedraagt per 31 december
2015 negatief € 24.000; de jaaromzet over het
boekjaar 2015 bedraagt € 84.000. Het geplaatste
kapitaal bestaat per 31 december 2015 uit 180
aandelen à € 100 oftewel € 18.000. Er zijn geen
overige participanten in de vennootschap.
In het boekjaar 2015 heeft Woningstichting Goed
Wonen behoudens een rentevergoeding in voor de
rekening courant geen kosten doorberekend aan
Goed Wonen Zwaluwe Energie BV.
Woningstichting Goed Wonen heeft per 31
december 2015 geen leningen verstrekt aan Goed
Wonen Zwaluwe Energie BV, (de financiering van
de activa in de Energie BV zijn afgedekt middels
een krediet in rekening courant); evenmin zijn
bedrijfsmiddelen door Woningstichting Goed
Wonen beschikbaar gesteld of is personeel door
Woningstichting Goed Wonen ingezet. Door
Woningstichting Goed Wonen zijn geen
winstuitkeringen ontvangen van Goed Wonen
Zwaluwe Energie BV ontvangen. Er zijn door
Woningstichting Goed Wonen geen zekerheden
afgegeven ten behoeve van Goed Wonen Zwaluwe
Energie BV.
Risicoparagraaf 6.8
De bedrijfsvoering van Woningstichting Goed
Wonen is niet geheel verstoken van risico’s. Deze
worden zoveel als mogelijk benoemd, gemonitord
en geëlimineerd. De belangrijkste risico’s zijn in de
voorgaande paragrafen al benoemd.
Wet- en regelgeving 6.8.1
Ten gevolge van misstanden in de sector van
woningcorporaties is de verhouding tussen de
overheid en woningcorporaties veranderd. Deze
nieuwe verhouding is vastgelegd in de nieuwe
Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen
Volkshuisvesting (BTIV) welke op 1 juli 2015 zijn
ingevoerd. Met invoering van deze wetgeving is het
werkgebied van woningcorporaties ingeperkt en het
toezicht op woningcorporaties op een andere
manier vormgegeven. Resultante hiervan is de
noodzakelijke oplevering van visiedocumenten voor
de financiële huishouding en scheiding van
toegelaten (DAEB) en niet toegelaten (niet-DAEB)
activiteiten. Hiermee komt steeds meer druk te
staan op de beperkte organisatie van
Woningstichting Goed Wonen. Specifieke kennis en
capaciteit moet steeds frequenter ingehuurd
worden. Hiermee komt ook de efficiency van Goed
Wonen onder druk te staan.
Goed Wonen heeft in het verslagjaar het initiatief
genomen om te komen tot een fusie met
Woningstichting Volksbelang om dit risico te
elimineren. De intentieovereenkomst is in februari
2016 getekend. Gepland is rond het einde van het
jaar te fuseren.
Projectontwikkeling 6.8.2
Goed Wonen heeft in het verleden in het kader van
leefbaarheid van de dorpen in haar werkgebied
zowel in Hooge Zwaluwe als in Lage Zwaluwe
grondposities verworven. Zie hiervoor paragraaf
6.1.2.
Het is algemeen bekend dat projectontwikkeling
niet verstoken is van risico’s. Evenwel is Goed
Wonen van mening dat het grootste risico bij de
projecten Lage Zwaluwe West en Julianastraat is
gelegen in het niet realiseren van de genoemde
projecten. Een aanvullende afwaardering van de
grondposities moet worden voorkomen. Hierom zet
Goed Wonen zwaar in op (deel)ontwikkeling
hiervan. De risico’s hiervan worden ingedekt met
voorverkopen en projectovereenkomsten met
ontwikkelaars. De rol van Goed Wonen beperkt zich
bewust tot uitgifte van bouw- en woonrijpe grond
hiervoor. De hiermee gemoeide kosten worden
ruimschoots gedekt door de inmiddels
gerealiseerde verkopen.
Strategie 6.8.3
Goed Wonen had gepland haar Strategisch
Voorraad Beleid (SVB) in 2016 te actualiseren.
Belangrijk is de strategie te bepalen voor
verduurzaming van bestaande huurwoningen. Dit
wordt voor de komende jaren de belangrijkste
opgaaf en vormt het belangrijkste ingrediënt voor
de investeringscapaciteit in de komende jaren. De
actualisatie van het SVB is met het oog op de
voorgenomen fusie tussen Goed Wonen en
Volksbelang uitgesteld en benoemd als een van de
eerste activiteiten na fusie. De fusie moet een
belangrijke impuls geven aan de verduurzaming
door toename van de investeringscapaciteit en
slagkracht op het gebeid van innovatie.
W
on
ingstichting G
oed W
onen
Jaarrekening
2015
10-06-2016
Jaarrekening 2015 31
Geconsolideerde balans per 31 december 2015 7
Balans na voorgestelde resultaatbestemming
ACTIVA REF
31-12-2015
31-12-2014
Vaste activa
Materiële vaste activa 16.1
Sociaal vastgoed in exploitatie 16.1
€ 34.908.734
€ 31.552.752
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 16.1
- 251.065
- 261.284
€ 35.159.799
€ 31.814.036
Vastgoedbeleggingen 16.2
Commercieel vastgoed in exploitatie 16.2
€ 1.529.434
€ 1.746.348
Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie 16.2
- 4.590.000
- 4.873.516
€ 6.119.434
€ 6.619.864
Financiële vaste activa 16.3
- Latente belastingvordering 16,3
- 611.440
- 823.319
€ 611.440
€ 823.319
Som der vaste activa
€ 41.890.673
€ 39.257.219
Vlottende activa
Voorraden 16.4
Vastgoed bestemd voor verkoop 16.4
€ 0
€ 0
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 16.4
- 776.000
- 550.000
€ 776.000
€ 550.000
Vorderingen 16.5
Huurdebiteuren 16.5.1
€ 63.111
€ 51.952
Gemeente 16.5.2
- 649
- 541
Belastingen en premie sociale verzekeringen 16.5.3
- 36.267
- 0
Overige vorderingen 16.5.4
- 113.545
- 302.062
Overlopende activa 16,5,5
- 25.747
- 2.267
€ 239.319
€ 356.822
Liquide middelen 16.6
€ 18.475
€ 3.250
Som der vlottende activa
€ 1.033.794
€ 910.072
Totaal generaal
€ 42.924.467
€ 40.167.291
32 Woningstichting Goed Wonen
Balans na voorgestelde resultaatbestemming
PASSIVA REF
31-12-2015
31-12-2014
Groepsvermogen
Eigen vermogen 16.7
Eigen vermogen 16.7
€ 16.097.261
€ 12.119.720
Langlopende schulden 16.8
Leningen kredietinstellingen 16.8.1
€ 23.757.905
€ 24.985.272
Waarborgsommen 16.8.2
- 122.831
- 103.742
€ 23.880.736
€ 25.089.014
Kortlopende schulden 16.9
Kortlopend deel leningen 16.9.1
€ 1.239.813
€ 1.245.932
Bankkredieten 16.9.2
- 1.017.455
- 342.530
Schulden aan leveranciers 16.9.3
- 92.948
- 169.242
Belasting en sociale verzekeringen 16.9.4
- 23.276
- 77.327
Aangegane verplichtingen 16.9.5
- 0
- 540.000
Overlopende passiva 16.9.6
- 572.978
- 583.525
€ 2.946.470
€ 2.958.557
Totaal generaal
€ 42.924.467
€ 40.167.291
Jaarrekening 2015 33
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 8
2015
Winst- en verliesrekening
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
REF 2015
2015
2014
Bedrijfsopbrengsten
Huren 17.1 € 3.960.459
€ 4.002.000
€ 3.795.752
Opbrengsten servicecontr 17.2 - 119.034
- 104.000
- 140.328
Resultaat verkoop vastgoed 17.3 - 554.362
- 0
- 169.722
Overige opbrengsten 17.4 - 3.595
- 2.000
- 8.555
€ 4.637.450
€ 4.108.000
€ 4.114.357
Bedrijfslasten
Afschrijvingen 17.5 € 1.511.891
€ 1.535.000
€ 1.755.279
Waardeverandering activa 17.6 - -480.012
- -1.579.000
- -250.004
Lonen en salarissen 17.7 - 290.198
- 290.000
- 284.703
Werkgeverslasten 17.8 - 96.387
- 104.000
- 104.351
Lasten onderhoud 17.9 - 618.566
- 565.000
- 577.714
Lasten servicecontracten 17.10 - 159.662
- 138.000
- 124.615
Overige lasten 17,11 - 1.060.730
- 1.098.000
- 955.957
€ 3.257.422
€ 2.151.000
€ 3.552.615
Exploitatieresultaat
€ 1.380.028
€ 1.957.000
€ 561.742
Niet gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille 17,12
-414.080
0
75.089
Rentebaten 17,13 - 865
- 0
- 7
Rentelasten 17,14 - 978.380
- 971.000
- 1.014.555
Resultaat voor belasting
€ -11.567
€ 986.000
€ -377.717
Vennootschapsbelasting 17.15 - -211.879
- 0
- -403.480
Resultaat na belasting
€ -223.446
€ 986.000
€ -781.197
34 Woningstichting Goed Wonen
Geconsolideerd kasstroomoverzicht uit 9
operationele activiteiten (indirecte methode)
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2015
(x € 1.000)
Ref 2015 2014
Kasstroom uit operationele activiteiten 14
Bedrijfsresultaat
€ 1.380
€ 562
Aanpassing voor:
Afschrijvingen
€ 1.512
€ 1.755
Boekresultaten verkoop materiele vaste activa
- -554
- 479
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
- -480
-250
Vrijval / dotatie voorzieningen
- 17
-684
Overige
- 0
- 0
- 495
- 1.300
Veranderingen in werkkapitaal:
Voorraden
€ -226
€ 0
Vorderingen
- 362
- 67
Kortlopende schulden (exclusief bankkrediet)
- -118
- 659
- 18
- 726
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
€ 1.893
€ 2.588
Ontvangen interest
- 1
- 7
Betaalde interest
-
-1.001
-1.050
Betaalde belasting naar de winst
- 0
0
Kasstroom uit operationele activiteiten
€ 893
€ 1.545
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen in materiele vaste activa en vastgoedbeleggingen
€ -
1.464
€ -513
Desinvesteringen in materiele vaste activa en vastgoedbeleggingen
- 1.120
- 45
-
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
- -344
- -468
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Ontvangen nieuwe leningen
€ 0
€ 5.700
Aflossing langlopende leningen
-
-1.233
-
-5.663
Waarborgsommen
24
15
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
- -
1.209
- 52
Mutatie liquide middelen
€ -660
€ 1.129
Jaarrekening 2015 35
36 Woningstichting Goed Wonen
Algemene toelichting 10
Algemeen 10.1
Woningstichting Goed Wonen is een stichting met de
status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij
heeft landelijke toelating en is werkzaam binnen de
juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het
Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire
vestigingsplaats is Lage Zwaluwe de feitelijke
vestigingsadres is Nieuwstraat 27 te Lage Zwaluwe.
De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie
en ontwikkeling van woningen.
Groepsverhoudingen 10.2
Woningstichting Goed Wonen staat aan het hoofd
van de Goed Wonen Zwaluwe groep. Indien hierna in
de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken
over Goed Wonen wordt hiermee bedoeld
Woningstichting Goed Wonen en haar in de
consolidatie betrokken groepsmaatschappijen.
Grondslagen voor consolidatie 10.3
In de consolidatie worden opgenomen de financiële
gegevens van Goed Wonen en haar
groepsmaatschappijen. Dit betreft alle
maatschappijen waarmee zij een organisatorische en
economische eenheid vormt. Aangezien het belang
in de deelnemingen steeds 100 % is, zijn de
deelnemingen integraal in de consolidatie
opgenomen.
Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen
deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde
invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als
door elk der overige participanten. Looptijd en
rechtsvorm zijn hierbij niet van belang.
Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen
zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij
de geldende waarderingsgrondslagen voor Goed
Wonen.
De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en
vennootschappen zijn:
Goed Wonen Zwaluwe Holding B.V. Lage
Zwaluwe (100%)
Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling B.V. Lage
Zwaluwe (100%)
Goed Wonen Zwaluwe Energie B.V. Lage
Zwaluwe (100%)
Voorts heeft Goed Wonen naast bovengenoemde
belangen verbinding met WSG te Geertruidenberg.
Deze verbinding komt niet in aanmerking voor
consolidatie daar er geen sprake is van een
economische eenheid, doch slechts sprake is van
een duurzame financiële band door middel van de
gezamenlijke realisatie van het plan Havenlande.
Intercompany-transacties, intercompany-winsten en
onderlinge vorderingen en schulden tussen
groepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor
zover de resultaten niet door transacties met derden
buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde
verliezen op intercompany-transacties worden ook
geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere
waardevermindering. Resultaten op intercompany-
transacties tussen in de consolidatie opgenomen
groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de
balanswaardering als het groepsresultaat
geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet
door een overdracht van het verkregen actief of
passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.
In het boekjaar hebben geen acquisities of
desinvesteringen van groepsmaatschappijen
plaatsgevonden. Wel is de overeenkomst met WSG
aangepast omdat deze samenhing met een inmiddels
ontbonden exploitatieovereenkomst met de
gemeente Drimmelen.
Schattingswijzigingen 10.4
In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde
van de materiele vaste activa in exploitatie zijn
schattingswijzigingen doorgevoerd die nader
uiteengezet zijn in de toelichting.
Schattingen 10.5
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het
opstellen van de jaarrekening vormt de directie van
Goed Wonen zich verschillende oordelen en maakt
schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de
jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor
het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste
inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen
en schattingen inclusief de bijbehorende
Jaarrekening 2015 37
veronderstellingen opgenomen in hoofdstuk 10 of bij
de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.
Continuïteitsveronderstelling 10.6
Woningstichting Goed Wonen wordt in haar
bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse
regeringsmaatregelen voor de gereguleerde
huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer
de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het
huurbeleid. Daarnaast wordt de sector
geconfronteerd met een door het CFV opgelegde
extra heffing voor saneringssteun.
De verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt
voor Woningstichting Goed Wonen op naar ongeveer
€ 500.000 in 2017. Daarnaast legt het plan
Havenlande fors beslag op de kasstromen van Goed
Wonen waardoor de onderliggende overeenkomsten
zijn ontbonden.
Goed Wonen was hierdoor per oktober 2012 door het
CFV onder verscherpt toezicht gesteld. Na uitvoering
van opgestelde herstelplan is het verscherpt toezicht
in 2015 opgeheven.
In overleg met het WSW en de Rabobank is de ter
financiering overeenkomen voor een ongeborgde
lening van 3,2 miljoen euro welke in 10 jaar lineair
wordt afgelost.
Daarnaast bestaat een kredietfaciliteit van 1,7 miljoen
euro.
De cashflow ontwikkelt zich in de komende jaren
voldoende positief als gevolg van de volgende
maatregelen:
Een herzien en vastgesteld Strategisch
Voorraadbeleid met hierin de volgende
maatregelen:
Verhoging van de streefhuur tot 75% maximaal
redelijk, waarbij jaarlijks een gemiddelde
huurverhoging van 4% wordt doorgevoerd;
Herziening van de kosten voor onderhoud zodat
de uitgaven gelijk over de jaren worden verdeeld;
Ontbinden van de exploitatieovereenkomst met
de gemeente Drimmelen;
Geslaagde gesprekken met het WSW inzake de
vrijgave van faciliteringsvolume;
De realisatie van deze maatregelen hangt af van
diverse factoren, zoals het economisch herstel en het
overheidsbeleid voor de huurmarkt. Goed Wonen zal
de voortgang hierin continu monitoren en bijstellen
waar nodig. De maatregelen leiden wel tot wezenlijke
aanpassingen in het beleid van Goed Wonen, maar
zijn noodzakelijk om de operationele kasstroom op
het vereiste niveau te kunnen houden om te voldoen
aan de door externe partijen vereiste financiële
kengetallen.
Met deze maatregelen is de gerede twijfel over de
continuïteit van het geheel van de werkzaamheden
van Woningstichting Goed Wonen weggenomen. De
in de onderhavige jaarrekening gehanteerde
grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn
daarom gebaseerd op de veronderstelling van
continuïteit van Woningstichting Goed Wonen.
38 Woningstichting Goed Wonen
Grondslagen voor waardering van activa en 11
passiva
Regelgeving 11.1
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in
overeenstemming met de bepalingen van het Besluit
beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en
Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de
Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de
overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de
Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de
Jaarverslaggeving.
Activa en verplichtingen worden in het algemeen
gewaardeerd tegen de verkrijgings- of
vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen
specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt
waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de
balans, de winst-en-verliesrekening en het
kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met
deze referenties wordt verwezen naar de toelichting.
Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-
verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de
jaarrekening genummerd.
Vergelijking met voorgaand 11.2
jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en van
resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van
het voorgaande jaar, met uitzondering van de
toegepaste schattingswijzigingen zoals opgenomen
in paragraaf 10.4.
Verwerking verplichtingen 11.3
In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare
verplichtingen tevens rekening gehouden met
feitelijke verplichtingen die kunnen worden
gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern
gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer
uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting
huurders, gemeenten en overige stakeholders
aangaande verplichtingen inzake toekomstige
herstructureringen en toekomstige nieuwbouw-
projecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan
het besluitvormingsproces van de corporatie rondom
projectontwikkeling en herstructurering. Van een
feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering
van de definitief ontwerp fase en afgeleid het
aanvragen van de bouwvergunning heeft
plaatsgevonden.
Materiële vaste activa 11.4
Algemene uitgangspunten 11.4.1
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders
wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa
de volgende algemene uitgangspunten.
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald
als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven,
eventueel vermeerderd met na-investeringen. Voor
zover verkregen subsidies kwalificeren als
investeringssubsidie worden deze in mindering
gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.
Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op
vreemd vermogen en direct toerekenbare interne
kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente
wordt uitsluitend toegerekend indien voor te
vervaardigen materiële vaste activa
noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd
nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt
aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente
wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over
het totale vreemde vermogen. Voor onroerende
zaken waarvoor specifieke financiering is
aangetrokken wordt de interestvoet van deze
specifieke financiering gehanteerd.
Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie
de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en
vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan
maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en
de gemaakte sloopkosten deel uit van de
verkrijgingsprijs van de grond.
Verwerking van groot onderhoud
Goed Wonen verwerkt de kosten van groot
onderhoud aan haar materiële vaste activa als
onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan
aan de criteria voor activering. De geactiveerde
kosten worden als afzonderlijke component
behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van
Jaarrekening 2015 39
onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige
boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd.
Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren
onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie
zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van
de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum
van oorspronkelijke investering, en indien van
toepassing rekening houdend met de naar
benadering tot het moment van vervanging hierover
gepleegde afschrijvingen.
Sociaal vastgoed in exploitatie 11.4.2
Typering
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met
een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het
maatschappelijk vastgoed en het overige sociale
vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen
huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister
van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt
vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is
bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan
maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-,
welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en
dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage
zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de
Europese Commissie d.d. 15 december 2009
aangaande de staatssteun voor toegelaten
instellingen.
Kwalificatie
Het beleid van Goed Wonen is er primair op gericht
de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor
de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van
het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het
financiële rendement plaats. De selectie voor dit deel
van het sociaal vastgoed komt voort uit het
Strategisch Voorraadbeheer dat in 2012 is opgesteld
en april 2013 is vastgesteld. Goed Wonen
kwalificeert zich als vastgoed beheerder en de
bedrijfswaarde is de basis voor de invulling van de
actuele waarde.
Waarderingsgrondslag
Goed Wonen waardeert haar sociaal vastgoed in
exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of
vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats
tegen de actuele waarde zijnde de bedrijfswaarde
onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen.
Na-investeringen
Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-
investeringen) die leiden tot een waarde verhoging
van het actief worden aangemerkt als activeerbare
kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking
hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan
de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte
afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in
de waardering betrokken. Herstructurering
onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren
of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit.
Onderhoud
De lasten van onderhoud waaronder renovatie
onderscheiden zich van activeerbare kosten door het
feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging
van het actief. De lasten van onderhoud worden
direct in het resultaat verantwoord.
Componenten
Binnen het vastgoed worden componenten
onderkend met een verschillende levensduur. Naast
de grond (geen afschrijving) en de opstal worden
installaties en inventaris onderkend. Van een
afzonderlijke component is sprake indien deze
component meer dan 10 procent uitmaakt van de
waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast
(als gevolg van een afwijkende levensduur van de
component ten opzichte van de opstal) meer dan
10% afwijkt van de situatie dat geen component zou
zijn onderkend.
Complexindeling
Binnen het Strategisch Voorraadbeleid is sprake van
beheerplannen per financieel / technisch complex
zoals die in de administratie zijn opgenomen.
De indeling sluit daarmee weer aan op de wijze
waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is
gedefinieerd. De bedrijfswaarde wordt gevormd door
de contante waarde van de geprognosticeerde
kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-
opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de
geschatte resterende looptijd van de investering. De
kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en
onderbouwde veronderstellingen die de beste
schatting van de directie weergeven van de
economische omstandigheden die van toepassing
zullen zijn gedurende de resterende levensduur van
het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind
2015 intern geformaliseerde meerjaren begroting en
bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de
verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en
overige contracten met een werkingsduur van meer
dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud
worden gebaseerd op de in de meerjaren
onderhoudsbegroting onderkende cycli per
component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de
40 Woningstichting Goed Wonen
verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie,
huurstijging en rente alsmede genormeerde
lastenniveaus.
Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende
uitgangspunten:
jaarlijkse huurverhogingen van 2,0 % (voorgaand
jaar: 2,0 %),
Extra huurverhoging 2% over 2016 tot en met
2018;
jaarlijkse huurderving van 0,5 % (voorgaand jaar:
0,5%);
Met huurharmonisatie wordt geen rekening
gehouden in de bedrijfswaardeberekening;
jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde
variabele lasten van 2,5 % (voorgaand jaar:
3,0%);
genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering
en algemeen beheer) van € 1.412 per
verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.377);
genormeerde klachten- en mutatieonderhouds-
kosten € 590 (bedrijfseconomische interne norm)
(voorgaand jaar: € 500);
kosten van planmatig onderhoud, conform de
meerjaren onderhoudsbegroting.
een restwaarde op basis van historische kostprijs
van de grondwaarde aan het einde van de
exploitatieperiode.
een rekenrente van 5,0 % (voorgaand jaar:
5,25 % voor alle woningen;
de periode waarover contant gemaakt wordt loopt
parallel met de geschatte resterende levensduur
van de complexen evenals vorig jaar variërend
van 0 tot 49 jaar, waarbij de minimale levensduur
is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een
kortere levensduur gerechtvaardigd is.
De heffingsbijdrage van de Autoriteit
Woningcorporaties en de te betalen
vennootschapsbelasting maken geen onderdeel
uit van de bedrijfswaarde.
De Verhuurderheffing is ingerekend zoals wettelijk
is vastgesteld voor de gehele restant looptijd.
Voor de verhuurdersheffing is voor de jaren 2016
en later het wettelijke kader eind 2013 gereed
gekomen. In de Wet Maatregelen Woningmarkt
zijn de tarieven voor 2014 t/m 2017 opgenomen.
Deze bedragen respectievelijk € 3,81, € 4,49,
€ 4,91en € 5,59 per € 1.000 WOZ waarde voor
alle woongelegenheden met een huurprijs onder
de liberalisatiegrens. De verhuurdersheffing is
voor de jaren 2014 t/m 2017 ingerekend in de
bedrijfswaarde op basis van genoemde
percentages. Voor de periode ná 2017 is
uitgegaan van gelijkblijvend tarief. Voor de
mutatie in de WOZ waarde is aangesloten bij het
door het WSW afgegeven perspectief.
De verwachte opbrengstwaarde van woningen
geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de
contante waarde van het bedrag dat kan worden
verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een
verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten
die niet door de koper worden gedragen. Ter
bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd
door onafhankelijke externe deskundigen of worden
vergelijkbare onroerende zaken als referentie
gehanteerd.
Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden
verricht in het kader van de financiering van
onrendabele investeringen in nieuwbouw worden
deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de
waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan
aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte
verkopen. Op basis van het Strategisch Voorraad-
beleid zijn in 2013 52 woningen aangewezen voor
verkoop. Jaarlijks zijn vier woningen opgenomen
tegen de geschatte verkoopopbrengst de overige
woningen zijn in de bedrijfswaarde opgenomen tegen
de bedrijfswaarde.
Herwaardering
Het per saldo positieve verschil tussen de
bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de
boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij
toepassing van waardering tegen historische kostprijs
minus afschrijvingen anderzijds, wordt als
ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als
‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen
vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten
laste van het resultaat. Positieve en negatieve
verschillen op verschillende complexen worden
hierbij niet gesaldeerd.
Mutaties in bedrijfswaarde
Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex
worden als volgt verwerkt:
Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde
waardestijging ten gunste van het eigen
vermogen (herwaardering) indien en voor zover
de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op
dat moment zou zijn geweest bij toepassing van
waardering tegen historische kostprijs minus
afschrijvingen, en voor een eventueel resterende
overige waardestijging als terugname van een
bijzonder waardeverminderingsverlies;
Jaarrekening 2015 41
Bij een waardedaling: als een negatieve
herwaardering indien en voor zover er voor het
betreffende complex op dat moment nog sprake is
van een ongerealiseerde waardestijging, en voor
het overige als een bijzonder waardeverminder-
ingsverlies.
Bijzondere waardeverminderingsverliezen
Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden
ten laste van de winst- en verliesrekening
verantwoord onder de bedrijfskosten als ‘Overige
waardeveranderingen immateriële vaste activa en
vastgoedportefeuille’.
Terugname van eerdere bijzondere waarde-
verminderingsverliezen
Terugname van bijzondere waardeverminderings-
verliezen worden ten gunste van de winst- en
verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten
als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste
activa en vastgoedportefeuille’.
Afschrijvingen
Vanaf 2012 wordt per component lineair over de
geschatte resterende levensduur afgeschreven over
het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012
en de geschatte restwaarde van (de component van)
het actief. Na verwerking van een mutatie in de
bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf
dat moment als basis voor de afschrijvingen in de
toekomst.
Typering
Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd
om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet
zijnde een vastgoedbelegging.
Waarderingsgrondslag
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd
tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het
werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht
en directievoering. Voorts wordt doorgaans rente
tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat
daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De
geactiveerde rente wordt berekend tegen de
gemiddelde rentevoet over het totale vreemde
vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor
specifieke financiering is aangetrokken wordt de
interestvoet van deze specifieke financiering
gehanteerd. Daarna vindt waardering plaats tegen de
actuele waarde zijnde de vervangingswaarde of
lagere bedrijfswaarde.
Bijzondere waardevermindering
Indien de aldus bepaalde actuele waarde lager is dan
de tot dat moment geactiveerde kosten wordt een
bijzondere waardevermindering verwerkt, indien en
voor zover deze waardevermindering niet wordt
gecompenseerd door een ongerealiseerde herwaar-
dering van de kasstroom genererende eenheid
waartoe het vastgoed in ontwikkeling gaat behoren.
Indien en voor zover de bijzondere waarde-
vermindering hoger is dan de waarde van het
vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in
ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een
voorziening aan de creditzijde van de balans
opgenomen.
Herwaardering
De herwaardering wordt per complex in ontwikkeling
bepaald. Het per saldo positieve verschil tussen de
actuele waarde van vastgoed in ontwikkeling
enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou
hebben gehad bij toepassing van waardering tegen
historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds,
wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna
aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd
aan het eigen vermogen. Positieve en negatieve
verschillen op verschillende complexen in
ontwikkeling worden hierbij niet gesaldeerd.
Afschrijving
Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende
complexen in exploitatie zijn genomen.
Onroerende en roerende zaken ten 11.4.3
dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de
exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of
vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire
afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige
gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.
Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa
worden gewaardeerd tegen verwachte directe
opbrengstwaarde.
Vastgoedbeleggingen 11.5
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die
worden aangehouden om huuropbrengsten,
waardestijgingen of beide te realiseren.
Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als
vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze
beschikbaar zijn voor verhuur.
42 Woningstichting Goed Wonen
Algemene uitgangspunten 11.5.1
De algemene uitgangspunten van Materiële vaste
activa (zie paragraaf 11.4.1) zijn ook van toepassing
op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is
vermeld.
Commercieel vastgoed in exploitatie 11.5.2
Typering
Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat
woningen in exploitatie met een huurprijs boven de
huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet
zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige
commerciële vastgoed.
Waarderingsgrondslag
Goed Wonen waardeert haar commercieel vastgoed
in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings-
of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele
waarde.
Overige uitgangspunten
De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in
exploitatie uit paragraaf 11.4.2 zijn ook van
toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie,
met uitzondering invulling van de actuele waarde.
Daarvoor geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële
waarde.
Reële waarde
De reële waarde is gebaseerd op de actuele
marktsituatie en omstandigheden per balansdatum
en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die
redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden
verkregen.
De reële waarde wordt als volgt vastgesteld:
1. Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek
vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn):
2. Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar
vastgoed met correcties voor verschillen in
waarde bepalende factoren van het te waarderen
vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien
deze niet beschikbaar zijn):
3. Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel
identiek vastgoed met aanpassingen die de
veranderingen in de economische
omstandigheden weergeven sinds de laatste
transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar
zijn):
4. Contante waarde van verwachte toekomstige
kasstromen.
In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met
de contractuele verplichtingen van Goed Wonen,
zoals lopende huurcontracten.
Bovenstaande waardebepalingen worden uitgevoerd
door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten
welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en
Validaties (STenV). In 2014 zijn alle commerciële
panden opnieuw getaxeerd. Voor de
warmtepompinstallaties binnen de commerciële
panden is uitgegaan van de bedrijfswaarde als
waardebepaling
Mutatie reële waarde
Mutaties in de reële waarde van Commercieel
vastgoed in exploitatie worden in de winst- en
verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-
gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedporte-
feuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen
het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-
gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de
toelichting op het eigen vermogen vermeld.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd 11.5.3
voor de eigen exploitatie
Typering
Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd
om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie
zijnde een vastgoedbelegging.
Waarderingsgrondslag
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste
verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en
toegerekende kosten van het werkapparaat uit
hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering.
Voorts wordt rente berekend tegen de gemiddelde
rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor
onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is
aangetrokken wordt de interestvoet van deze
specifieke financiering gehanteerd. Daarna vindt
waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de
reële waarde.
Mutatie reële waarde
Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in
ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als
vastgoedbelegging worden in de winst- en
verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-
gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed-
portefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden
Jaarrekening 2015 43
binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-
gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de
toelichting op het eigen vermogen vermeld.
Financiële vaste activa 11.6
Deelnemingen waarin invloed van 11.6.1
betekenis kan worden uitgeoefend
Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan
worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de
netto vermogenswaardemethode. Invloed van
betekenis wordt in ieder geval verondersteld
aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van
meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt
berekend volgens de grondslagen die gelden voor
deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan
onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor
aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan
van de waarderingsgrondslagen van de betreffende
deelneming. Indien de waardering van een
deelneming volgens de nettovermogenswaarde
negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien
en voor zover Wooncorporatie Goed Wonen in deze
situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden
van de deelneming respectievelijk het stellige
voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar
schulden in staat te stellen wordt een voorziening
getroffen.
Andere deelnemingen 11.6.2
Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan
worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen
verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat,
een lagere waarde.
Vorderingen op maatschappijen 11.6.3
waarin wordt deelgenomen
De vorderingen op maatschappijen waarin wordt
deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de
reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk
de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk
geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering
plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij
rekening wordt gehouden met een eventuele
bijzondere waardevermindering. Omtrent zekerheden
is niets overeengekomen.
Latente belastingvorderingen 11.6.4
Zie 11.11.2
Voorraden 11.7
Vastgoed bestemd voor de verkoop 11.7.1
Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor
de verkoop wordt gewaardeerd op
vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De
vervaardigingsprijs omvat alle kosten die
samenhangen met de verkrijging of vervaardiging,
alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun
huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In
de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe
loonkosten en toeslagen voor aan de productie
gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten,
waaronder de kosten van het bedrijfsbureau,
onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede
toerekende rente.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd 11.7.2
voor de verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte
woningen uit projectontwikkeling en wordt
gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere
opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle
kosten die samenhangen met de verkrijging of
vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de
voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige
staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn
begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan
de productie gerelateerde indirecte vaste en
variabele kosten, waaronder de kosten van het
bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne
logistiek alsmede toerekende rente. De
opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder
aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de
bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening
gehouden met de incourantheid van de voorraden.
Onderhanden projecten 11.8
Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt
gewaardeerd tegen de gerealiseerde
projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde
projectkosten en toegerekende winst). Indien van
toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en
reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht.
44 Woningstichting Goed Wonen
Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde
termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde
projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de
kortlopende schulden.
Vorderingen 11.9
Vorderingen worden bij eerste verwerking
gewaardeerd tegen de reële waarde van de
tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste
verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde
kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een
voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een
statische beoordeling per balansdatum wordt in
mindering gebracht op de boekwaarde van de
vordering.
Liquide middelen 11.9.1
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en
direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter
dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij
banken zijn opgenomen onder schulden aan
kredietinstellingen onder kortlopende schulden.
Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de
nominale waarde.
Groepsvermogen 11.10
Het groepsvermogen betreft het eigen vermogen van
Goed Wonen.
Voorzieningen 11.11
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte
afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen
die op balansdatum bestaan waarbij het
waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen
noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs
kan worden geschat. De voorzieningen worden
gewaardeerd tegen de beste schatting van de
bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen
per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen
worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van
de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn
om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders
vermeld.
Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in
de vorm van een vennootschap onder firma wordt als
gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts
rekening gehouden indien en voor zover de financiële
positie van één of meerdere partners daartoe
aanleiding geeft. Wanneer de verwachting is dat een
derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het
waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden
ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan
wordt deze vergoeding als een actief in de balans
opgenomen.
Voorziening onrendabele 11.11.1
investeringen en herstructureringen
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele
investeringen nieuwbouw worden als bijzondere
waardeverandering in mindering gebracht op de
boekwaarde van het complex waartoe de
investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de
verwachte verliezen de boekwaarde van het
betreffende complex overtreffen wordt voor dit
meerdere een voorziening gevormd. Onder
verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de
netto contante waarde van alle investeringsuitgaven
minus aan deze investering toe te rekenen
ontvangsten.
Voorziening latente 11.11.2
belastingverplichtingen
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen
worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen
de waarde van de activa en passiva volgens fiscale
voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in
deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De
berekening van de latente belastingvorderingen en -
verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven
die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen
de tarieven die in de komende jaren gelden, voor
zover deze al bij wet zijn vastgesteld.
Latente belastingvorderingen uit hoofde van
verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse
verliescompensatie worden opgenomen voor zover
het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst
beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen
worden gecompenseerd en verrekenings-
mogelijkheden kunnen worden benut.
Latente belastingen worden verantwoord voor
tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen,
deelnemingen en joint ventures, tenzij Goed Wonen
in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk
verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat
het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal
aflopen. Latente belastingvorderingen zijn
Jaarrekening 2015 45
opgenomen onder de financiële vaste activa, latente
belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de
voorzieningen.
Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van
contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet
bedraagt 5,0% (2014: 5,25%).
Voorziening pensioenen 11.11.2.1
Goed Wonen maakt gebruik van de pensioenregeling
van het bedrijfstakpensioenfonds voor de
Woningcorporaties. Goed Wonen heeft voor al haar
vaste werknemers een toegezegde pensioenregeling.
Hiervoor in aanmerking komende werknemers
bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon
van dat jaar (middelloonregeling).
De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze
rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de
Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties
(SPW). Goed Wonen betaalt hiervoor premies
waarvan de werkgever iets meer en de werknemer
iets minder dan de helft betaald.
De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd,
indien en voor zover de dekkingsgraad van het
pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds
gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit
toelaat. In 2015 dient het pensioenfonds een
dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het
pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen
en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten
instellingen om extra stortingen te verrichten. Goed
Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van
aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij
SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige
premies.
Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de
bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van
toepassing en worden op verplichte, contractuele of
vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en
verzekeringsmaatschappijen betaald door Goed
Wonen. De premies worden verantwoord als
personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn.
Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als
overlopende activa indien dit tot een terugstorting
leidt of tot een vermindering van toekomstige
betalingen. Nog niet betaalde premies worden als
verplichting op de balans opgenomen.
Voor bestaande verplichtingen (anders dan de te
betalen premies) jegens de pensioenuitvoerder en/of
werknemers is geen voorziening opgenomen.
Schulden 11.12
Schulden worden bij de eerste verwerking
gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel
verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële
waarde van de lening wordt verantwoord op basis
van de bij die transactie horende economische
werkelijkheid.
Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de
verwerving van de schulden worden in de waardering
bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden
na eerste verwerking gewaardeerd tegen
geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen
bedrag rekening houdend met agio of disagio en
onder aftrek van transactiekosten.
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de
uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de
effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van
de schulden in de winst- en verliesrekening als
interestlast verwerkt.
De aflossingsverplichting voor het komend jaar van
de langlopende schulden is opgenomen onder de
kortlopende schulden.
46 Woningstichting Goed Wonen
Grondslagen voor bepaling van het resultaat 12
Algemeen 12.1
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de
opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de
kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten
op transacties worden verantwoord in het jaar waarin
zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij
voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald
met inachtneming van de verwerking van
ongerealiseerde waardeveranderingen van op
actuele waarde gewaardeerde vaste activa en
afgeleide financiële instrumenten.
Opbrengstverantwoording algemeen 12.1.1
Opbrengsten uit de levering van goederen worden
verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s
met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn
overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de
levering van diensten geschieden naar rato van de
geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte
diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de
in totaal te verrichten diensten.
Bijzondere posten 12.1.2
Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot
de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de
aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk
worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te
geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
van de corporatie en met name de ontwikkeling
daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de
analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten
zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk
en on-gesaldeerd toegelicht.
Bedrijfsopbrengsten 12.2
Huuropbrengsten 12.2.1
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege
gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar
2015 bedroeg dit maximumpercentage 4,6 %.
Opbrengsten servicecontracten 12.2.2
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en
bewoners ter dekking van te maken en gemaakte
servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op
basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten
worden verantwoord onder de lasten service-
contracten.
Wijzigingen in voorraad bestemd 12.2.3
voor de verkoop en onderhanden
projecten
Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen
in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop
(opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden
projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de
boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop
teruggenomen op deze regel.
Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat
op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden
de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt
als netto-omzet en kosten in de winst en-
verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties
per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-
methode, ofwel de PoC-methode).
De voortgang van de verrichte prestaties wordt
bepaald op basis van de tot de balansdatum
gemaakte projectkosten in verhouding tot de
geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog)
niet op betrouwbare wijze kan worden geschat, dan
worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in
de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de
gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan
worden verhaald; de projectkosten worden dan
verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode
waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op
betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt
opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-
methode naar rato van de verrichte prestaties per
balansdatum.
Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de
projectopbrengsten en projectkosten. Project-
opbrengsten zijn de contractueel overeengekomen
opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en
minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor
zover het waarschijnlijk is dat deze worden
gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden
bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project
betrekking hebbende kosten, die kosten die in het
algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend
Jaarrekening 2015 47
en toegewezen kunnen worden aan het project en
andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever
kunnen worden toegerekend.
Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten
de totale projectopbrengsten overschrijden, dan
worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de
winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt
verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening
voor het verlies maakt onderdeel uit van de post
onderhanden projecten. Over 2015 zijn geen
projecten ingerekend.
Netto verkoopresultaat 12.2.4
vastgoedportefeuille
Onder deze rubriek worden de volgende
verkoopresultaten opgenomen:
Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van
vastgoed in exploitatie;
Netto verkoopopbrengst bij levering van
Vastgoed bestemd voor de verkoop;
Netto verkoop opbrengst bij levering van
Onderhanden projecten.
De boekwinst van gerealiseerde verkopen van
vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de
behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde.
Resultaten worden verantwoord op het moment van
levering (passeren transportakte). Eventuele
verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden
verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
Overige waardeveranderingen 12.2.5
immateriële vaste activa en
vastgoedportefeuille (opbrengsten)
Dit betreffen waardeveranderingen voor zover deze
niet de terugneming van eerder verantwoorde
bijzondere waardeverminderingen betreffen. Deze
terugneming wordt via de regel onder de lasten
verantwoord.
Bedrijfslasten 12.3
Afschrijvingen (im)materiële vaste 12.3.1
activa en vastgoedportefeuille
De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken
ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op
basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De
afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie
wordt gebaseerd op basis van de bedrijfswaarde.
Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire
methode op basis van de verwachte gebruiksduur.
Met een mogelijke restwaarde wordt rekening
gehouden. Over terreinen en op reële waarde
gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet
afgeschreven. Indien een schattingswijziging
plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan
worden de toekomstige afschrijvingen aangepast.
Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van
onroerende en roerende zaken ten dienste van de
exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.
Overige waardeveranderingen 12.3.2
(im)materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille (lasten)
De onder deze post verantwoorde bedragen hebben
betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere
waardevermindering dan wel een terugneming
daarvan. (Mutaties in) bijzondere
waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse
toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de
waarde gebaseerd op historische kostprijs minus
cumulatieve afschrijvingen.
Lonen, salarissen en sociale lasten 12.3.3
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond
van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-
verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan
werknemers.
Pensioenlasten 12.3.4
Goed Wonen heeft alle pensioenregelingen verwerkt
volgens de verplichtingenbenadering. De over het
verslagjaar verschuldigde premie wordt als last
verantwoord. Mutaties in de pensioenvoorziening
worden ook in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
Het bedrag dat als pensioenvoorziening is
opgenomen, is de beste schatting van de nog niet
gefinancierde bedragen die noodzakelijk zijn om de
desbetreffende verplichtingen per balansdatum af te
wikkelen.
Lasten onderhoud 12.3.5
Onder deze post worden alle direct aan het
verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud
48 Woningstichting Goed Wonen
verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de
daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar
hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane
verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet
zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt
onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
De lasten van onderhoud onderscheiden zich van
activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake
is van een waardeverhoging van het actief.
Leefbaarheid 12.3.6
De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten
van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en
uitgaven voor activiteiten in de omgeving van
woongelegenheden van Goed Wonen, die de
leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten
komen.
Overige bedrijfslasten 12.3.7
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan
het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
Niet-gerealiseerde waardever-12.3.8
anderingen vastgoedportefeuille
De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vast-
goedportefeuille hebben betrekking op waarde
mutaties van op reële waarde geactiveerde activa.
Die betreft commercieel vastgoed.
Rentebaten en rentelasten 12.3.9
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig
verwerkt, rekening houdend met de effectieve
rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij
de verwerking van de rentelasten wordt rekening
gehouden met de verantwoorde transactiekosten op
de ontvangen leningen die als onderdeel van de
berekening van de effectieve rente worden
meegenomen.
Activeren van rentelasten 12.3.10
Rentelasten worden doorgaans geactiveerd voor
kwalificerende activa gedurende de periode van
vervaardiging van een actief, indien het een
aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief
gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. De te
activeren rente wordt berekend op basis van de
verschuldigde rente over specifiek voor de
vervaardiging opgenomen leningen en van de
gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek
aan de vervaardiging van het actief zijn toe te
rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode
van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de
winst-en-verliesrekening in mindering gebracht op de
post rentelasten en soortgelijke kosten. Over 2015 is
geen rente toegerekend aan de projecten.
Belastingen 12.3.11
Vanaf 1 januari 2008 is Goed Wonen integraal
belastingplichtig geworden voor de vennootschaps-
belasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over
hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te
betalen. Een en ander is vastgelegd in een
vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn
specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot
de waardering van posten op de fiscale
openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De
belasting over het resultaat wordt berekend over het
resultaat voor belastingen in de winst- en
verliesrekening, rekening houdend met beschikbare
fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande
boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente
belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestand-
delen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten.
Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die
optreden in de latente belastingvorderingen en
latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen
in het te hanteren belastingtarief.
Jaarrekening 2015 49
50 Woningstichting Goed Wonen
Financiële instrumenten en risicobeheersing 13 Goed Wonen heeft voor haar financiële instrumenten
en risicobeheersing een treasurystatuut opgesteld. In
het treasurystatuut wordt het gebruik van derivaten
niet toegestaan.
Derivaten zijn gezien het voorgaande niet toegepast
Valutarisico
Goed Wonen is alleen werkzaam in Nederland en
loopt geen valuta risico.
Renterisico
Voor vorderingen en schulden met variabele
renteafspraken loopt Goed Wonen risico ten aanzien
van toekomstige kasstromen als gevolg van
wijzigingen in de rentestanden. Die risico’s worden
beheerst door spreiding van looptijden en
renteherzieningstermijnen. De risico’s zijn niet
afgedekt met swaps of andere beheersings-
instrumenten.
Liquiditeitsrisico
Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat
Goed Wonen loopt per balansdatum zijn als
volgt:
31 december 2015
Bankschuld € 1.017.000
Kredietlimiet € 1.700.000
Lopende investeringsverplichtingen € 0
Reeds vastgelegde nog
te storten leningen o/g € 0
Nog niet benutte borgings-
ruimte WSW (ultimo 2015) € 247.000
Investeringsverplichtingen worden uitsluitend
aangegaan indien Goed Wonen zeker heeft gesteld
dat hiervoor financiering beschikbaar is of is
toegezegd. De vervalkalender van de bestaande
leningenportefeuille wordt constant bewaakt en vormt
de basis om nieuwe leningen zo risicomijdend als
mogelijk in te passen.
Beschikbaarheidsrisico
De maatregelen rondom de Verhuurdersheffing
vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke
saneringssteun door het Centraal Fonds voor de
Volkshuisvesting leiden tot een significante
aantasting van de operationele kasstroom van
woningcorporaties.
Goed Wonen heeft haar financiële meerjarenplan
zodanig aangepast op deze maatregelen dat de
beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en
herfinanciering gecontinueerd wordt. Goed Wonen
voldoet in de meerjarenplanning aan de financiële
kengetallen zoals deze door toezichthouders en
ander financiële stakeholders worden gehanteerd.
Doordat Goed Wonen minder afhankelijk wil zijn van
een beperkt aantal financiers is Goed Wonen
doorlopend op zoek naar andere bronnen voor lange
termijn financiering. Vooruitlopend op het tot stand
komen van de nieuwe woningwet hanteert Goed
Wonen het eigen middelen beleid van het
Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. Goed
Wonen heeft daardoor de mogelijkheid om niet-
DAEB investeringen en aflossingen van niet-DAEB
leningen te financieren uit de positieve operationele
kasstroom die mede ontstaat door verkopen uit
bestaand bezit.
De verwachting is dat Goed Wonen eventuele
verdere niet-DAEB investeringen uit eigen middelen
kan financieren en voor haar DAEB financiering kan
volstaan met het aantrekken van WSW geborgde
financiering. Voor de beschikbaarheid van
financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het
blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
Jaarrekening 2015 51
Belangrijke inschattingen ten aanzien van 14
waardering en resultaatbepaling
De directie dient bepaalde veronderstellingen en
schattingen te maken die van invloed zijn op de
waardering van activa en verplichtingen, op de
resultaatbepaling en de rapportage van
voorwaardelijke activa en verplichtingen.
Waardering vaste activa 14.1
Materiële vaste activa, 14.1.1
bedrijfswaarde
Goed Wonen waardeert haar Sociaal vastgoed in
exploitatie op bedrijfswaarde. Hierdoor hebben
schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd
een belangrijke invloed op de waardering van het
Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over
het boekjaar. De kasstromen waarop de
bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het
algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig
karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van
het opmaken van deze jaarrekening een grotere
onzekerheid.
Verhuurdersheffing
De sector is geconfronteerd met een
verhuurdersheffing. Deze heffing is ingerekend in de
bedrijfswaarde voor de restant looptijd. De basis voor
deze heffing, en precieze hoogte daarvan voor de
komende jaren evenals het aantal jaren dat deze
heffing zal blijven bestaan, zijn nog onzeker.
Verkoopportefeuille
Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is
rekening gehouden met de verkoop van vier
woningen per jaar gedurende de komende vijf jaar.
Vastgoedbeleggingen, reële waarde 14.1.2
De belangrijkste uitgangspunten welke bij de
bepaling van de reële waarde van de op actuele
waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn
gehanteerd zijn als volgt:
Gemiddelde resterende looptijd bestaande huur-
contracten. Deze is voor contracten met een bekende
looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal
resterende contractduur. Voor woningen welke zijn
verhuurd aan huurders met recht op
huurbescherming is op basis van historische
informatie de gemiddelde mutatiegraad op 0%
gesteld.
Timing en verwerking van 14.1.3
onrendabele investeringen
In de jaarrekening worden naast juridisch
afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke
verplichtingen verwerkt die kunnen worden
gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern
gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer
uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting
huurders, gemeenten en overige stakeholders
aangaande verplichtingen inzake toekomstige
herstructureringen en toekomstige nieuwbouw-
projecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan
het besluitvormingsproces van de corporatie rondom
projectontwikkeling en herstructurering. Van een
feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering
van de definitieve ontwerp fase en afgeleid het
aanvragen van de bouwvergunning heeft plaats-
gevonden.
De aannames gedaan bij de financiële impact van
bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen
afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de
projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in
de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau
van leveranciers, wettelijke procedures en
aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
Verwerking fiscaliteit 14.1.4
Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft
Goed Wonen een fiscale strategie gekozen en fiscale
planning opgesteld die tot en met 2013 is
bekrachtigd is door de fiscus. Hierdoor is het mogelijk
dat gekozen standpunten door de fiscus niet worden
overgenomen en daarmee de gepresenteerde acute
belastinglast over 2014 en 2015 en belastinglatenties
zoals opgenomen in deze jaarrekening zullen
afwijken.
De belangrijkste standpunten betreffen:
De waardebepaling van de ontwikkelrechten;
Het onderscheid tussen onderhoudskosten en
investeringen;
52 Woningstichting Goed Wonen
De verwerking van projectontwikkelings-
resultaten;
Het vormen van een her-bestedingsreserve.
Goed Wonen volgt in haar fiscale strategie en fiscale
planning de binnen de sector gangbare standpunten
die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar
zijn.
Jaarrekening 2015 53
54 Woningstichting Goed Wonen
Kasstroomoverzicht 15
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de
indirecte methode. Bij deze methode wordt het
nettoresultaat aangepast voor posten van de winst-
en verliesrekening die geen invloed hebben op
ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties
in de balansposten en posten van de winst- en
verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven
niet worden beschouwd als behorende tot de
operationele activiteiten.
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht
bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van
bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt
onderscheid gemaakt tussen operationele,
investerings- en financieringsactiviteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn
gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in
de hoofdsom (opgenomen onder financierings-
activiteiten) en betaalde interest (opgenomen onder
operationele activiteiten).
De investeringen in materiële vaste activa worden
opgenomen onder aftrek van de onder overige
schulden voorkomende verplichtingen.
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest,
ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn
opgenomen onder de kasstroom uit operationele
activiteiten.
Jaarrekening 2015 55
56 Woningstichting Goed Wonen
Toelichting op geconsolideerde balans 16
Materiële vaste activa 16.1
Sociaal
(On) roerende
vastgoed in
t.d.v.
exploitatie
exploitatie
Totaal
Stand 31 december 2014
Verkrijgingsprijzen € 32.099.911
€ 447.060
€ 32.546.971
Herwaardering - 11.671.513
-
- 11.671.513
Cumm waardeverm en afschr
-12.218.672
-185.776
-12.404.448
Boekwaarden per 31-12-2013 € 31.552.752 € 261.284 € 31.814.036
Mutaties 2015
Investeringen € 472.370
€ 5.307
€ 477.677
Desinvesteringen - -80.042
-
- -80.042
Herwaardering - 4.200.986
-
- 4.200.986
Correctie bedrijfswaarde verkopen
-225.165
-225.165
Afschrijvingen - -1.493.608
- -15.526
- -1.509.134
Waardeverminderingen - -573
-
- -573
Terugname waardevermindering - 482.014
-
- 482.014
Totaal mutaties € 3.355.982 € -10.219 € 3.345.763
Stand 31 december 2015
Verkrijgingsprijzen € 31.565.875
€ 452.367
€ 32.018.242
Herwaardering - 15.184.515
-
- 15.184.515
Cumm waardeverm en afschr
-11.841.656
-201.302
-12.042.958
Boekwaarden per 31-12-2014 € 34.908.734 € 251.065 € 35.159.799
Goed Wonen onderscheidt in het sociaal vastgoed in
exploitatie de volgende componenten en
afschrijvingstermijnen:
- Grond geen afschrijvingen
- Opstal lineair 50 jaar
- Warmtepompinstallaties lineair 50 jaar
In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 654
woningen opgenomen De geschatte waarde
gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen
van deze eenheden bedraagt € 99,6 miljoen. De twee
opgenomen warmtepompinstallaties zijn niet
opgenomen in de WOZ waarden.
Voor de post onroerende en roerende zaken ten
dienste van de exploitatie worden de volgende
componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:
– Grond geen afschrijvingen
– Opstal lineair 50 jaar
– Inventaris lineair 5 jaar
– Automatisering lineair 3 jaar
De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q.
voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de verzekerde
waarde aangepast aan het indexcijfer voor
nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt
berekend. De verzekerde som op basis van
herbouwwaarde op balansdatum bedraagt € 65
miljoen. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn
grotendeels gefinancierd met kapitaalmarktleningen
onder overheidsgarantie. Op 42 woningen aan de
Jaarrekening 2015 57
Groningenlaan / Frieslandlaan zijn hypothecaire
zekerheden afgegeven. Per balansdatum waren
geen verplichtingen aangegaan met betrekking tot
materiële vaste activa. Ten opzichte van voorgaand
verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 2.898.000
toegenomen. Door de corporatie is een verkoopplan
opgesteld voor 52 oudere woningen. Van deze
woningen zijn er in 2015 zeven verkocht. In de
bedrijfswaarde over 2015 is rekening gehouden met
de verkoop van vier woningen per jaar tegen een
verwachte opbrengstwaarde van 75 % van de WOZ
waarde. De boekwaarde bedraagt ultimo het
verslagjaar circa € 7.000 per stuk.
In 2014 heeft Goed Wonen op verzoek van het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw volmacht
gegeven tot verpanding van het DAEB-bezit.
De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed bedraagt
€ 34.909.000. Hierin is € 295.000 begrepen voor
sociaal vastgoed dat is ondergebracht in
groepsmaatschappijen.
In de presenteerde bedrijfswaarde zijn de bijdrage
aan de Autoriteit Woningcorporaties (€ 68.000) en
saneringsbijdragen (€ 142.000) in totaal € 210.000
niet in mindering gebracht.
De verhuurdersheffing is voor de restant levensduur
doorberekend op het niveau van 2017, zijnde 0,536%
van de WOZ waarde. Indien rekening wordt
gehouden met het voornemen van de regering om de
heffing in 2018 te verhogen naar 2,5 miljard zal de
contante waarde van de verhuurdersheffing
toenemen met € 1.568.000. De bedrijfswaarde zal
dan met hetzelfde bedrag afnemen.
Vastgoedbeleggingen 16.2
Onder vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie
is het verloop van de boekwaarde van de gronden in
Havenlande opgenomen. De waarde is gebaseerd op
een taxatie van begin 2016.
In het boekjaar werd te zake van onroerende zaken
in ontwikkeling geen bouwrente geactiveerd. Er is
een hypothecaire zekerheden afgegeven op de
grond. In 2014 is deze in overleg met het WSW
omgezet in een nieuwe hypothecaire lening.
Commercieel
Vastgoed
vastgoed in
in ontw
exploitatie
voor eigen
exploitatie
Stand 31 december 2014
Verkrijgingsprijzen € 2.143.198
€ 7.872.772
Herwaardering
568.410
Cumm waardeverm en afschr - -965.260
- -2.999.256
Boekwaarden per 31-12-2013 € 1.746.348 € 4.873.516
Mutaties 2015
Nieuwbouw /investeringen - 49.933
- 342.290
Desinvesteringen
-258.790
Overboeking naar voorraad
-265.000
Herwaardering - -183.424
-
Waardeverminderingen - -129.423
- -102.016
Terugname waardevermindering - 46.000
-
Totaal mutaties € -216.914 € -283.516
Stand 31 december 2015
Verkrijgingsprijzen € 2.193.131
€ 7.691.181
Herwaardering
384.986
Cumm waardeverm en afschr - -1.048.683
- -3.101.181
Marktwaarden per 31-12-2015 € 1.529.434 € 4.590.000
De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed
bedraagt € 2.148.000. Hierin is € 76.000 begrepen
voor commercieel vastgoed dat is ondergebracht in
groepsmaatschappijen. In de presenteerde
bedrijfswaarde zijn de bijdrage aan de Autoriteit
Woningcorporaties (€ 1.000) en saneringsbijdragen
(€ 1.000) in totaal € 2.000 niet in mindering gebracht.
Financiële vaste activa 16.3
Latente
belasting
vordering
Stand per 1 januari 2015
€ 823.319
Mutatie latentie
- -/- 211.879
Stand per 31 december 2015
€ 611.440
De reële waarde van de financiële vaste activa is
gelijk aan de boekwaarde.
58 Woningstichting Goed Wonen
Voorraden 16.4
31-12-2015 31-12-2014
Vastgoed bestemd voor verkoop
€ 0
€ 0
Vastgoed in ontwikkeling voor verkoop
- 776.000
- 550.000
€ 776.000
€ 550.000
Vastgoed in ontwikkeling voor verkoop betreft de
grond onder de voormalige school aan de
Julianastraat te Hooge Zwaluwe en een bedrijfspand
aan de Onderstraat in Lage Zwaluwe.
In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in
ontwikkeling geen bouwrente geactiveerd. Voor deze
financiering is geen hypothecaire zekerheden
afgegeven.
Vorderingen 16.5
31-12-2015
31-12-2014
Huurdebiteuren
€ 63.111
€ 51.952
Vorderingen op de gemeente
- 649
- 541
Vorderingen op deelnemingen
- 0
- 0
Belastingen en premies s.v.
- 36.267
- 0
Overige vorderingen
- 113.545
- 302.062
Overlopende activa
- 25.747
- 2.267
€ 239.319
€ 356.822
Alle opgesomde vorderingen zijn gewaardeerd tegen
actuele waarde en hebben een looptijd korter dan
een jaar. Over vorderingen in rekening courant met
de deelnemingen, die binnen deze consolidatie niet
zichtbaar zijn, is over 2015 rente verrekend.
Huurdebiteuren 16.5.1
31-12-2015
31-12-2014
Te vorderen huren
€ 63.111
€ 51.952
De achterstand is als volgt te verdelen naar
ouderdom. Bij de energievorderingen is deze
verdeling naar ouderdom niet toegepast. Het
betreffen vooral vorderingen met betrekking tot de
afrekening over het voorgaande jaar.
Achterstand
Aantal
Huurachter
huurders
standen
tot en met 1 maand
36
€ 14.914
tot en met 2 maanden
2
- 1.966
tot en met 3 maanden
2
- 2.795
meer dan 3 maanden
7
- 19.308
vertrokken
23
- 43.898
energiekosten
3
- 31.330
Voorziening oninbare vorderingen
-51.100
73
63.111
Vorderingen op gemeente 16.5.2
31-12-2015
31-12-2014
Te vorderen op gemeente
€ 649
€ 541
Belastingen en premie sv 16.5.3
31-12-2015
31-12-2014
Omzetbelasting
€ 36.267
€ 0
Vennootschapsbelasting
€ 0
€ 0
Stand per 31 december
€ 36.267
€ 0
Overige vorderingen 16.5.4
31-12-2015
31-12-2014
Verkoop nieuwbouw
- 0
- 0
Overige vorderingen
- 154.445
- 465.862
Voorziening oninbaarheid
-40.900
-163.800
€ 113.545
€ 302.062
De voorziening voor oninbaarheid is gebaseerd op de
onzekerheid van vermoedelijk niet inbare bedragen
van huurders en de afwikkeling van vorderingen en
verplichtingen die samenhangen met de ontwikkeling
van Havenlande.
Overlopende activa 16.5.5
31-12-2015
31-12-2014
Overige overlopende activa
€ 25.747
€ 2.267
Liquide middelen 16.6
31-12-2015
31-12-2014
Postbank
€ 691
€ 958
Rabobank
€ 17.784
€ 2.292
BNG rekening courant
- 0
- 0
€ 18.475
€ 3.250
De liquide middelen staan ter vrije beschikking van
de vennootschap.
Overige reserves 16.7
31-12-2015
31-12-2014
Saldo per 1 januari
€ 12.119.720
13.742.603
Jaarresultaat
- -223.446
-781.197
Herwaardering in het boekjaar
- 4.200.987
-841.686
€ 16.097.261
12.119.720
Overeenkomstig de statuten van Woningstichting
Goed Wonen mag het gehele vermogen alleen
Jaarrekening 2015 59
binnen de kaders van de Woningwet en afgeleid het
BBSH besteed worden.
Ultimo 2015 is in totaal € 15.570.000 aan
ongerealiseerde herwaarderingen in de overige
reserves begrepen.
31-12-2014
Herwaardering 1 januari 2014
€ 12.239.923
Afschrijving op herwaardering - -/- 462.819
Correctie herwaardering sociaal vastgoed - 4.200.985
Correctie herwaardering wegens verkopen
- -/- 225.165
Herwaardering commercieel vastgoed - -/- 183.424
€ 15.569.500
Langlopende schulden 16.8
Leningen kredietinstellingen 16.8.1
Verloop langlopende leningen
Stand per 1 januari 2015
€ 26.231.204
Nieuwe leningen
- 0
€ 26.231.204
Aflossingen in het jaar
- 1.233.486
€ 24.997.718
Aflossingsverplichting volgend jaar
- 1.239.813
€ 23.757.905
Ten behoeve van het project Havenlande is in
overleg met het WSW en de Rabobank een
hypothecaire lening verstrekt van € 3.200.000,
waarop bankhypotheek is gevestigd. De totale
hypotheek bedraagt € 4.900.000. Het rekening-
courant krediet van maximaal € 1.700.000 is hiermee
ook afgedekt.
Van de leningen kredietinstellingen is een
totaalbedrag van € 22.407.000 opgenomen waarvoor
WSW borging is verkregen.
Marktwaarde leningen
Vastrentende leningen
Restschuld per balansdatum € 22.397.600
Gemiddelde rente 3,88 %
Gemiddelde looptijd 9,2 jaar
Leningen met variabele rente
Restschuld per balansdatum € 2.590.500
Gemiddelde rente 2,86 %
Gemiddelde looptijd 8,1 jaar
Waarborgsommen 16.8.2
Saldo per 1 januari
€ 103.742
Ontvangen waarborgsommen
- 25.000
€ 128.742
Betaalde waarborgsommen
- 5.911
€ 122.831
De waarborgsommen worden uit hoofde van
huurovereenkomsten van huurders ontvangen en
dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van
eventueel verschuldigde achterstallige huur en
mutatiekosten. De waarborgsommen worden bij
beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. Er
wordt geen rente vergoed over de waarborgsommen.
Kortlopende schulden 16.9
31-12-2015
31-12-2014
Kortlopend deel leningen
€ 1.239.813
€ 1.245.932
Bankkredieten
- 1.017.455
- 342.530
Rekening courant
- 0
- 0
Schulden aan leveranciers
- 92.948
- 169.242
Belasting en sociale verzekeringen
- 23.276
- 77.327
Aangegane verplichtingen
- 0
- 540.000
Overlopende passiva
- 572.978
- 583.525
€ 2.946.470
€ 2.958.557
Alle opgesomde schulden hebben een looptijd korter
dan een jaar en de reële waarde hiervan benadert de
boekwaarde.
Kortlopend deel leningen 16.9.1
Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel
van langlopende schulden verwijzen wij naar de
toelichting op de langlopende schulden.
Bankkredieten 16.9.2
Bankkredieten betreft de schuld in rekening courant
bij de Rabobank. De kredietlimiet bedraagt € 1,7
Stand per
Afl verpl
Resterende
Resterende
31-12-2015
2016
looptijd > 1jr
looptijd > 5jr
Leningen kredietinstellingen € 24.997.718
€ -1.239.813
€ 23.757.905
€ 18.504.304
Waarborgsommen - 122.831
- 0
- 122.831
-
€ 25.120.549
€ -1.239.813
€ -23.880.736
€ 18.504.304
Vervalschema 2016-2019
Aflosbaar
Aflosbaar
Aflosbaar
Aflosbaar
over 2 jaar
over 3 jaar
over 4 jaar
over 5 jaar
Leningen kredietinstellingen € 751.556
€ 1.502.045
€ 1.000.000
€ 2.000.000
60 Woningstichting Goed Wonen
miljoen. De rente is gebaseerd op Euribor met een
opslag van 2,75%.
Schulden aan leveranciers 16.9.2.1
31-12-2015
31-12-2014
Nieuwbouw
€ 50.282
€ 47.551
Onderhoud
- 23.853
- 100.985
Overig
- 18.813
- 20.706
€ 92.948
€ 169.242
Belastingen en sociale 16.9.3
verzekeringen
31-12-2015
31-12-2014
SPW, pensioenpremies
€ 5.918
€ 6.242
Belastingdienst, loonheffingen
- 17.358
- 25.118
Belastingdienst, omzetbelasting
- 0
- 45.967
Vennootschapsbelasting
- 0
- 0
€ 23.276
€ 77.327
Aangegane verplichtingen 16.9.4
31-12-2015
31-12-2014
Afwikkeling Havenlande
0
0
Onderhoud
- 0
- 540.000
€ 0
€ 540.000
Overlopende passiva 16.9.5
31-12-2015
31-12-2014
Niet vervallen rente leningen
€ 472.407
€ 495.406
Vooruitontvangen huurontvangsten
- 31.577
- 42.603
Huurtoeslag
- 0
- 0
Rente en kosten betalingsverkeer
- 0
- 0
Accountant, externe controle
- 50.000
- 40.000
Waarborsommen huurders
- 0
- 1.022
Reservering vakantiedagen
- 4.244
- 4.495
Vooruitontvangen schadeuitekering
- 0
- 0
Diversen 14.749
0
€ 572.978
€ 583.525
Niet uit de balans blijkende 16.10
verplichtingen
Verbonden partijen
Als verbonden partij worden aangemerkt alle
rechtspersonen waarover overheersende zeggen-
schap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van
betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechts-
personen die overwegende zeggenschap kunnen
uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij.
Ook de statutaire directie- en bestuursleden, andere
sleutelfunctionarissen in het management van Goed
Wonen en nauwe verwanten zijn verbonden partijen.
Met de meeste van haar deelnemingen heeft
Woningstichting Goed Wonen naast haar
aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij
producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de
verhuur) en/of diensten van de betreffende
deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties
zijn behoudens het onderstaande steeds gebaseerd
op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij
marktconforme condities zijn overeengekomen.
Fiscale eenheid
Woningstichting Goed Wonen vormt met Goed
Wonen Zwaluwe Holding BV, Goed Wonen Zwaluwe
Ontwikkeling BV en Goed Wonen Zwaluwe Energie
BV een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en
vennootschapsbelasting. Op grond van de
voorwaarden zijn de stichting en de met haar
gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk
aansprakelijk voor ter zake door de combinatie
verschuldigde belasting.
Heffing saneringsfonds
Naar verwachting zal in de komende jaren een
bijdrage geleverd moeten worden aan het Centraal
Fonds voor de Volkshuisvesting wegens een bijdrage
in de sanering van noodlijdende woningcorporaties.
Deze bijdrage is geraamd op circa € 150.000 per
jaar.
WSW Obligo’s
Uit hoofde van het borgingstelsel bestaat een
obligoverplichting jegens het WSW van 3,85% van de
restschuld van de opgenomen, door het WSW
geborgde leningen van totaal € 22.407.000.
31-12-2015
31-12-2014
Obligo WSW
€ 863.000
€ 898.000
Indien het WSW dit obligo zal opeisen dient het
bedrag binnen 30 dagen te worden overgemaakt.
Indien noodzakelijk kan aan deze verplichting worden
voldaan door een aanvullende lening aan te trekken
binnen het aanwezige faciliteringsvolume.
Jaarrekening 2015 61
Toelichting op de geconsolideerde winst en 17
verliesrekening
Huren 17.1
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2015
2015
2014
Sociaal vastgoed € 3.874.937
€ 3.886.000
€ 3.700.523
Commercieel vastgoed - 116.791
- 139.000
- 118.679
€ 3.991.728
€ 4.025.000
€ 3.819.202
Huurderving - -31.268
- -23.000
- -23.450
€ 3.960.459
€ 4.002.000
€ 3.795.752
De huuropbrengsten van sociaal vastgoed zijn
toegenomen ten opzichte van het voorgaande
boekjaar door algemene huurverhoging, harmonisatie
en woningverbetering.
Opbrengsten servicecontracten 17.2
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2015
2015
2014
Opbrengsten € 119.034 € 104.000
€ 140.328
De servicekosten bestaan uit de bijdragen van
huurders voor gemeenschappelijke voorzieningen die
de huurders aanvullend op de huur van woningen en
gebouwen betalen en de bijdragen voor energie
geleverd door Goed Wonen Energie BV.
De vergoedingen voor gemeenschappelijke
voorzieningen zoals glasverzekering, schoonmaken
portieken en entrees worden jaarlijks op basis van de
werkelijke kosten met de huurders afgerekend. De
afrekening over 2015 heeft inmiddels plaats-
gevonden.
De voorschotten voor energie worden in de van
toepassing zijnde complexen (Lisdodde en
Langstraat) jaarlijks afgerekend.
Resultaat verkoop vastgoed 17.3
Verkoop uit verkoop voorraad 17.3.1
Uit de voorraad is het pand Brugdam 14 verkocht. Op
de uiteindelijke realisatie is verlies geleden dat is
verantwoord onder verkoopopbrengsten.
Verkoop uit vastgoedportefeuille 17.3.2
Er zijn in 2015 zeven woningen verkocht uit de
bestaande voorraad. De boekwinst op basis van
bedrijfswaarde bedraagt € 555.000. Het resultaat
(opbrengst minus boekwaarde historische kostprijs)
van deze woningen bedroeg € 780.000.
Overige opbrengsten 17.4
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2015
2015
2014
Woningzoekenden € 1.637
€ 2.000
€ 1.958
Overig - 1.958
- 0
- 6.598
€ 3.595
€ 2.000
€ 8.555
Afschrijvingen 17.5
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2015
2015
2014
Sociaal Vastgoed € 1.496.365
€ 1.524.000
€ 1.739.023
(On)roerendgoed tdv expl - 15.526
- 11.000
- 16.256
€ 1.511.891
€ 1.535.000
€ 1.755.279
De afschrijvingen van sociaal vastgoed en
vastgoedbeleggingen zijn gebaseerd op de
bedrijfswaarden. Over commercieel vastgoed wordt
niet afgeschreven.
Waardeverandering activa 17.6
Boekjaar 2015
Begroting 2015
Boekjaar 2014
Correctie waardering sociaal vastgoed
€ -481.742
€ -1.579.000
€ -332.217
Correctie waardering commercieel vastgoed
- 0
- 0
- 0
Vastgoed in ontwikkeling - 1.730
- 0
- 82.213
€ -480.012
€ -1.579.000
€ -250.004
Voor sociaal vastgoed geldt dat de bedrijfswaarde
per financieel complex wordt vergeleken met de
boekwaarde op basis van historische kostprijs. In de
gevallen waar de bedrijfswaarde lager is dan de
Boekjaar 2015
Begroting 2015
Boekjaar 2014
Verkoop uit verkoop voorraad € 0
€ 0
€ -61.268
Verkoop uit vastgoedportefeuille - 554.362
- 0
- 230.990
€ 554.362
€ 0
€ 169.722
62 Woningstichting Goed Wonen
boekwaarde wordt deze gecorrigeerd. In 2015 heeft
dat geleid tot diverse correcties
De volgende waardeveranderingen zijn verwerkt via
het resultaat:
Correctie waardering sociaal vastgoed
Opwaardering sociaal vastgoed € 544.000
Afwaardering Energie BV -/- € 63.000
Afboeking afwikkeling investeringen
Overige investeringen € 2.000
De waardevermindering van het sociaal vastgoed is
vooral te verklaren door de doorrekening van de
verhuurdersheffing in de bedrijfswaarde, terwijl
slechts een beperkte toerekening van toekomstige
huurstijgingen is toegestaan.
Lonen en salarissen 17.7
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2015
2015
2014
Bruto salarissen € 290.198
€ 290.000
€ 284.703
Werkgeverslasten 17.8
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2015
2015
2014
Sociale lasten € 42.506
€ 45.000
€ 44.944
Pensioenlasten - 53.862
- 59.000
- 54.356
Overig - 19
- 0
- 5.051
€ 96.387
€ 104.000
€ 104.351
Lasten onderhoud 17.9
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2015
2015
2014
Niet-planmatig € 442.014
€ 393.000
€ 341.563
Planmatig - 176.552
- 172.000
- 236.152
Te activeren - 472.370
- 398.000
- 413.657
Totaal uitgaven € 1.090.936
€ 963.000
€ 991.371
Af: geactiveerd - 472.370
- 398.000
- 413.657
€ 618.566
€ 565.000
€ 577.714
Lasten servicecontracten 17.10
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2015
2015
2014
Huurwoningen € 49.830 € 35.000
€ 20.596
Sporthal exploitatie - 49.806
- 24.000
- 53.959
Energie - 60.026
- 79.000
- 50.060
Totaal € 159.662
€ 138.000
€ 124.615
De lasten van servicecontracten met huurwoningen
worden middels de servicekosten verrekend. De
energiekosten worden ook jaarlijks afgerekend. De
kosten van de sporthal worden deels doorberekend
in de huur van de hal en deels afgerekend met de
gebruikers van de overige ruimten binnen het
gebouw.
Overige lasten 17.11
Boekjaar 2015
Begroting 2015
Boekjaar 2014
Personeelskosten € 31.184
€ 46.000
€ 33.666
Huisvestingskosten - 10.326
- 17.000
- 13.401
Bestuurskosten - 41.560
- 61.000
- 43.084
Algemene kosten - 283.447
- 226.000
- 254.450
Belastingen - 151.360
- 163.000
- 150.331
Verzekeringen - 23.410
- 32.000
- 24.320
Contributie Aedes - 5.940
- 8.000
- 5.899
Verhuurdersheffing - 434.117
- 499.000
- 510.096
Disagio WSW - 4.809
- 5.000
- 4.843
Exploitatiekosten sporthal - 24.701
- 21.000
- 30.689
Mut dub debiteuren - 17.300
- 10.000
- -143.600
Onvoorzien - 32.577
- 10.000
- 28.778
€ 1.060.730
€ 1.098.000
€ 955.957
De overige bedrijfslasten zijn hoger dan geraamd
vanwege een te laag begrote verhuurderheffing en
hogere exploitatielasten van de sporthal door
onvoorziene uitgaven die samenhangen met
aanpassingen in de hal.
De voorziening voor dubieuze debiteuren is
aangevuld (mutatie op dubieuze debiteuren)
vanwege onzekerheid over de invorderbaarheid en
zijn enkele oude vorderingen met betrekking tot
herstelkosten in ontruimde woningen afgeboekt.
Onder algemene kosten is het honorarium van de
onafhankelijke accountant PricewaterhouseCoopers
Accountants N.V. en aanverwante bedrijven
opgenomen
De kosten zijn als volgt te specificeren:
2015 2014
Controle van de jaarrekening € 38.405 € 56.023
Andere controlewerkzaamheden - 15.125 - 10.390
Fiscale advisering - 45.525 - 29.290
_______ _____
Totaal € 99.055 € 80.703
Jaarrekening 2015 63
Bezoldiging bestuurders
De bezoldiging van de functionarissen die over 2015
in het kader van de Wet normering bezoldiging
topfunctionarissen publieke en semipublieke sector
(WNT) verantwoord worden, is weergegeven in de
tabel op deze pagina.
WNT-verantwoording 2015 Woningstichting Goed
Wonen
Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging
topfunctionarissen publieke en semipublieke sector
(WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld
op basis van de op Woningstichting Goed Wonen
van toepassing zijnde regelgeving omtrent het WNT-
maximum voor de woningcorporaties, klasse A. Het
bezoldigingsmaximum in 2015 voor Woningstichting
Goed Wonen is € 82.100. Het weergegeven
toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie
is berekend naar rato van de omvang (en voor
topfunctionarissen tevens de duur) van het
dienstverband, waarbij voor de berekening de
omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn
dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-
maximum voor de leden van Raad van
Commissarissen. Dit bedraagt voor de voorzitter 15%
en voor de overige leden 10% van het
bezoldigingsmaximum.
Overige rapportageverplichtingen op grond van
de WNT
Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn
er geen overige functionarissen die in 2015 een
bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum
hebben ontvangen, of waarvoor in eerdere jaren een
vermelding op grond van de WOPT of de WNT heeft
plaatsgevonden of had moeten plaatsvinden. Er zijn
in 2015 geen ontslaguitkeringen aan overige
functionarissen betaald die op grond van de WNT
dienen te worden gerapporteerd.
De vergoeding van bestuurders en leden van de
Raad van Commissarissen omvat periodiek betaalde
beloningen, zoals werk- en onkostenvergoeding. Het
betreft twee bestuursleden en drie leden van de
Raad van Commissarissen.
De totale vastgestelde vergoeding is als volgt te
specificeren:
2015 2014
- Bestuurders € 109.607 € 13.440
- Raad van Commissarissen € 17.187 € 20.127
De stijging van de vergoeding voor bestuurders wordt
veroorzaakt door de benoeming van de directeur, de
heer C.W. Gommeren, als bestuurder vanaf 1-9-
2015.
De lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van
pensioenen, op grond van het jaarrekeningrecht
(inclusief werkgeversdeel sociale lasten), is als volgt
te specificeren: 2015 2014
- Bestuurders € 118.511 € 13.440
- Raad van Commissarissen € 18.425 € 21.622
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de
werkzaamheden die bij Goed Wonen en de in de
consolidatie betrokken maatschappijen zijn
uitgevoerd door accountantsorganisatie en externe
accountants zoals bedoeld in artikel 1 lid 1 Wet
Toezicht Accountantsorganisaties.
bedragen x € 1 G.J.M.
Bons
A.A.A.N.
van Aert
M.A.M.A.
Völker
J.A.
van Vliet
D.A.
Jansen
A.C.
van
den
Bosch
C.W.
Gommeren
Functie(s) Voorzitter
RvC
Lid
RvC
Lid
RvC
Ambtelijk
secretaris
Voorzitter
bestuur
Lid
bestuur
Directeur-
bestuurder
2015
01/01 -
31/12
01/01 -
31/12
01/01 -
31/12
01/01 -
31/12
01/01 –
01/09
01/01 -
01/09
01/01 -
31/12
Omvang
dienstverband (in fte) 1,0
Gewezen
Topfunctionaris Nee Nee Nee Ja Nee Nee Nee
Dienstbetrekking Ja Ja Ja nvt Nee Nee Ja
Bezoldiging
Beloning 6.283 5.452 5.452 6.283 5.666 2.929 83.331
Belastbare
onkostenvergoedingen 0 0 0 0 0 0 762
Beloningen betaalbaar
op termijn 0 0 0 0 0 0 16.919
Totaal bezoldiging 6.283 5.452 5.452 6.283 5.666 2.929 101.012
Toepasselijk WNT-
maximum 12.315 8.210 8.210 8.210 6.081 6.081 82.100
Motivering indien
overschrijding: 1)
2014 01/01 -
31/12
01/01 -
31/12
01/01 -
31/12
01/01 -
31/12
01/01 -
31/12
01/01 -
31/12
01/01 -
31/12
Omvang
dienstverband (in fte) 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0
Bezoldiging
Beloning 5.937 4.431 4.431 5.108 8.600 4.840 80.625
Belastbare
onkostenvergoedingen 221 0 0 0 0 0 669
Beloningen betaalbaar
op termijn 0 0 0 0 0 0 17.376
Totaal bezoldiging
6.158 4.431 4.431 5.108 8.600 4.480 98.670
Toepasselijk WNT-
maximum 6.158 4.105 4.105 4.105 6.081 6.081 82.100
Motivering indien
overschrijding 1) 1) 1) 1) 1) 1)
1) De overschrijdingen vallen binnen de overgangsregeling
64 Woningstichting Goed Wonen
Niet gerealiseerde 17.12
waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2015
2015
2014
Ontwikkeling lage Zwaluwe West
€
-104.381 €
0 €
0
Ontwikkeling Julianastraat - -45.308
- 0
- 0
Vastgoedbeleggingen - -264.392
- 0
- 75.089
€ -414.081
€ 0
€ 75.089
De waardeveranderingen op grondposities van Lage
Zwaluwe West en Julianastraat zijn hier verantwoord.
Herziene taxaties op basis van de waarde in
verhuurde staat van commercieel vastgoed geven
aanleiding tot opwaardering van € 38.000.
Daar staat een afwaardering van de warmtepomp
binnen de brede school in Hooge Zwaluwe tegenover
van € 302.000.
Rentebaten 17.13
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2015
2015
2014
Vastgoed in ontw € 0 € 0
€ 0
Overig - 865
- 0
- 7
€ 865
€ 0
€ 7
In het boekjaar werd geen bouwrente van
onroerende zaken in ontwikkeling geactiveerd.
Rentelasten 17.14
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2015
2015
2014
Rekening courant € 17.630
€ 19.000
€ 9.988
Leningen derden - 960.749
- 952.000
- 1.004.567
€ 978.380
€ 971.000
€ 1.014.555
Vennootschapsbelasting 17.15
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2015
2015
2014
Acute belasting € 0
€ 0
€ 0
Latente bel 1 januari
0
0
Mutatie latente bel - -211.879
- 0
- -403.480
€ -211.879
€ 0
€ -403.480
Het tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt
25%. Het effectieve belastingtarief wijkt af van het
toepasselijke belastingtarief . Dit wordt veroorzaakt
door de in het resultaat verantwoorde
waardemutaties van de vaste activa welke fiscaal niet
gevolg worden.
Jaarrekening 2015 65
Overige informatie 18
Werknemers 18.1
Gedurende het jaar 2015 waren gemiddeld 5,0
medewerkers in dienst (2014 ook 5,0 medewerkers)
Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime
equivalenten. Geen van de medewerkers is buiten
Nederland werkzaam.
Resultaatbestemming 18.2
Woningstichting Goed Wonen is uitsluitend
werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting.
Het negatieve jaarresultaat wordt onttrokken aan de
overige reserves.
Controleverklaring 18.3
De controleverklaring is opgenomen in hoofdstuk 22.
Gebeurtenissen na 18.4
balansdatum
In februari 2016 is een intentieverklaring ondertekend
om te komen tot fusie met Woningstichting
Volksbelang in Made. Formele besluitvorming
hieromtrent wordt verwacht in juni c.q. juli 2016. De
financiële effecten daarvan zijn momenteel nog niet
te kwantificeren.
66 Woningstichting Goed Wonen
Enkelvoudige balans per 31 december 2015 19
Balans na voorgestelde resultaatbestemming
ACTIVA REF
31-12-2015
31-12-2014
Vaste activa
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie
€ 34.614.041
€ 31.157.565
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
- 251.065
- 261.190
€ 34.865.106
€ 31.418.755
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
€ 1.453.000
€ 1.407.000
Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie
- 4.590.000
- 4.873.516
€ 6.043.000
€ 6.280.516
Financiële vaste activa 21.3.1
- Deelnemingen 21.3.1.1
€ 0
€ 357.196
- Latente belastingvordering
- 611.440
- 823.319
€ 611.440
€ 1.180.515
Som der vaste activa
€ 41.519.546
€ 38.879.787
Vlottende activa
Voorraden
Vastgoed bestemd voor verkoop
€ 0
€ 0
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
- 776.000
- 550.000
€ 776.000
€ 550.000
Vorderingen 21.3.2
Huurdebiteuren
€ 31.036
€ 25.439
Gemeente
- 649
- 541
Deelnemingen 21.3.2.1
- 448.609
- 428.700
Belastingen en premie sociale verzekeringen
- 35.803
- 0
Overige vorderingen
- 107.396
- 285.225
Overlopende activa
- 13.931
- 2.267
€ 637.424
€ 742.172
Liquide middelen
€ 691
€ 958
Som der vlottende activa
€ 1.414.115
€ 1.293.130
Totaal generaal
€ 42.933.661
€ 40.172.917
Jaarrekening 2015 67
Balans na voorgestelde resultaatbestemming
PASSIVA REF
31-12-2015
31-12-2014
Eigen vermogen
Eigen vermogen
Eigen vermogen 21.3.3
€ 16.097.261
€ 12.119.720
Langlopende schulden
Leningen kredietinstellingen
€ 23.757.905
€ 24.985.272
Waarborgsommen
- 122.831
- 103.742
€ 23.880.736
€ 25.089.013
Kortlopende schulden 21.3.4
Kortlopend deel leningen
€ 1.239.813
€ 1.245.932
Bankkredieten
- 1.017.455
- 342.530
Rekening courant
- 14.324
- 14.100
Schulden aan leveranciers
- 91.275
- 160.807
Belasting en sociale verzekeringen
- 23.276
- 77.289
Aangegane verplichtingen
- 0
- 540.000
Overlopende passiva
- 569.521
- 583.525
€ 2.955.664
€ 2.964.183
Totaal generaal
€ 42.933.661
€ 40.172.917
68 Woningstichting Goed Wonen
Enkelvoudige winst en verliesrekening over 2015 20
Winst- en verliesrekening
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
REF 2015
2015
2014
Bedrijfsopbrengsten
Huren
€ 3.960.459
€ 4.002.000
€ 3.795.752
Opbrengsten servicecontr
- 34.629
- 25.000
- 52.082
Resultaat verkoop vastgoed
- 554.362
- 0
- 169.722
Overige opbrengsten
- 3.595
- 2.000
- 8.555
€ 4.553.045
€ 4.029.000
€ 4.026.111
Bedrijfslasten
Afschrijvingen
€ 1.503.380
€ 1.535.000
€ 1.751.021
Waardeverandering activa
- -542.604
- -1.579.000
- -118.241
Lonen en salarissen
- 290.198
- 290.000
- 284.703
Werkgeverslasten
- 96.387
- 104.000
- 104.351
Lasten onderhoud
- 618.566
- 565.000
- 577.714
lasten servicecontracten
- 99.636
- 79.000
- 74.556
Overige lasten
- 1.056.065
- 1.098.000
- 951.963
€ 3.121.628
€ 2.092.000
€ 3.626.067
Exploitatieresultaat
€ 1.431.417
€ 1.937.000
€ 400.044
Niet gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
-114.952
0
-34.000
Rentebaten
- 7.886
- 0
- 7.498
Rentelasten
- 978.377
- 971.000
- 1.014.555
Resultaat voor belasting
€ 345.974
€ 966.000
€ -641.013
Vennootschapsbelasting
- -211.879
- 0
- -403.480
Resultaat deelnemingen
- -357.541
- 0
- 263.296
Resultaat na belasting
€ -223.446
€ 966.000
€ -781.197
Jaarrekening 2015 69
Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 21
december 2015 en winst- en verliesrekening over
2015
Algemene toelichting 21.1
Voor zover de toelichting op de geconsolideerde
balans en winst en verliesrekening ook toelichting
geeft op de enkelvoudige weergave zijn deze hierna
niet opnieuw toegelicht.
Grondslagen van waardering 21.2
en bepaling van het resultaat
De grondslagen van waardering en van
resultaatbepaling voor de vennootschappelijke
jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn
aan elkaar gelijk voor zover in dit hoofdstuk geen
andere grondslagen zijn vermeld.
Voor de grondslagen van de waardering van activa
en passiva en voor de bepaling van het resultaat
wordt verwezen naar de hoofdstukken 5 tot en met 8
opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans
en winst-en-verliesrekening.
Toelichting op de enkelvoudige 21.3
balans per 31 december 2015
Financiële vaste activa 21.3.1
Andere
Latente
Totaal
deelnemingen
belasting
vordering
Stand per 1 januari € 357.196
€ 823.319
€ 1.180.515
Herwaardering via EV
-31.939
0
-31.939
Resultaat - -357.541
- 0
- -357.541
Verrekening vordering
32.284
Stand per 31 december € 0
€ 823.319
€ 791.035
Deelnemingen 21.3.1.1
Iedere onderneming heeft een aandelenkapitaal van
€ 18.000,-. De aandelen van de BV’s Goed Wonen
Energie en Goed Wonen Ontwikkeling zijn in handen
van de BV Goed Wonen Holding. De aandelen van
Goed Wonen Holding BV zijn in bezit van de
toegelaten instelling Woningstichting Goed Wonen.
De deelnemingen zijn als volgt opgebouwd
aandeel
Resultaat
Eigen
boekjaar
vermogen
31-12-2015
Goed Wonen Zwaluwe Holding BV
100%
-357.541
0
Totaal
€ -357.541
0
Het eigen vermogen bedraagt na verrekening van het
resultaat negatief € 32.284. Dit negatieve saldo is in
mindering gebracht op de vordering op
deelnemingen.
Vorderingen 21.3.2
31-12-2015
31-12-2014
Huurdebiteuren
€ 31.036
€ 25.439
Vorderingen op de gemeente
- 649
- 541
Vorderingen op deelnemingen
- 448.609
- 428.700
Belastingen en premies s.v.
- 35.803
- 0
Overige vorderingen
- 107.395
- 285.225
Overlopende activa
- 13.922
- 2.267
€ 637.415
€ 742.172
De vorderingen worden met uitzondering van de
vorderingen op deelnemingen toegelicht bij de
geconsolideerde balans.
Vorderingen op deelnemingen 21.3.2.1
31-12-2015
31-12-2014
GW Zwaluwe Energie BV
€ 443.990
€ 424.153
GW Zwaluwe Holding BV
- 4.619
- 4.546
Stand per 31 december
€ 448.609
€ 428.700
De vorderingen op deelnemingen zijn rentedragend.
Als rente wordt de gemiddelde rente op
bankkredieten gehanteerd.
Eigen vermogen 21.3.3
31-12-2015
31-12-2014
Saldo per 1 januari
€ 12.119.720
€ 13.742.603
Jaarresultaat
- -223.446
- -781.197
Herwaardering in het boekjaar
- 4.200.987
- -841.686
€ 16.097.261
12.119.720
70 Woningstichting Goed Wonen
In het eigen vermogen is per 31 december 2015
totaal € 15.447.204 opgenomen aan herwaardering
van vaste activa. Per 1 januari 2015 bedroeg de
herwaardering € 11.895.956.
Verloop over 2015
31-12-2014
Herwaardering 1 januari 2014
€ 11.895.956
Afschrijving op herwaardering - -/- 462.517
Correctie herwaardering sociaal vastgoed - 4.232.927
Correctie herwaardering wegens verkopen
- -/- 225.165
Herwaardering commercieel vastgoed - 6.005
€ 14.714.956
Kortlopende schulden 21.3.4
31-12-2015
31-12-2014
Kortlopend deel leningen
€ 1.239.813
€ 1.245.932
Bankkredieten
- 1.017.455
- 342.530
Rekening courant
- 14.324
- 14.100
Schulden aan leveranciers
- 91.275
- 160.807
Belasting en sociale verzekeringen
- 23.276
- 77.289
Aangegane verplichtingen
- 0
- 540.000
Overlopende passiva
- 569.521
- 583.525
€ 2.955.664
€ 2.964.183
De kortlopende schulden zijn toegelicht bij de
geconsolideerde balans.
De schuld in rekening courant is een schuld aan de
deelneming Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV.
Toelichting op de enkelvoudige 21.4
winst- en verliesrekening over
2015
Deze zijn toegelicht onder de geconsolideerde winst-
en verliesrekening.
Jaarrekening 2013 71
Controleverklaring van de onafhankelijke 22
accountant
72 Woningstichting Goed Wonen
