Nederlandse economie in zichtWoningmarkthervormingen

Economisch Bureau

11 juli 2013

Krimp economie lijkt ten einde te lopen; toch ramingen verlaagd

Bron: Vereniging Eigen Huis

Conjunctuur: Ramingen economische groei zijn verlaagd (p.5)

In het eerste kwartaal was de groei lager dan eerder gemeld. Omdat bovendien de beschikbare

indicatoren voor het tweede kwartaal nog geen verbetering laten zien, hebben we onze raming

voor de economische groei in 2013 verlaagd naar ca. -1%. In het tweede halfjaar zien we de

economie echter herstellen dankzij de uitvoer, die naar verwachting profiteert van de aan-

trekkende wereldhandel. In 2014 kan daarom weer een positief groeicijfer worden opgetekend.

Maar omdat hoogstwaarschijnlijk volgend jaar extra wordt bezuinigd, wordt het groeiherstel flink

afgeremd. We hebben daarom ook de BBP-raming voor 2014 verlaagd - naar krap ½%.

Thema: Verdere hervorming woningmarkt (p.2)

Het aantal transacties is verder gedaald. De dreiging van restschuld vormt een belemmering om

te verhuizen. Ook gaapt een gat tussen de prijs die verkopers verlangen en de prijs die kopers

bereid zijn te betalen. Toch komt het moment dat de prijsontwikkeling het kantelpunt bereikt

naderbij. Gunstig is dat de impasse in de discussie over de inrichting van de woningmarkt

eindelijk is doorbroken. De voorstellen tot vereenvoudiging van het belastingstelsel van de

Commissie Van Dijkhuizen vormen een voorbode van verdere aanpassingen. Ondanks dat de

hypotheektarieven hoger liggen dan in de omringende landen, is de meerderheid van de

gezinshuishoudens goed in staat de betalingsverplichtingen na te komen.

Sectoren: Woningbouw voorlopig nog onder druk; wel aanwijzingen voor herstel (p.7)

De gestagneerde woningmarkt heeft grote invloed op de woningbouw. Op korte termijn is de

woningbouwproductie afhankelijk van de economische ontwikkelingen en het woningmarkt-

beleid van de overheid. Op lange termijn zijn aanwijzingen voor herstel van de productie van

woningen te zien in het woningtekort en de demografische ontwikkelingen.

60

75

90

105

120

-6

-3

0

3

6

91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13

BBP (% j-o-j; l.a.) Economisch-sentimentindicator (r.a.)

2 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkthervormingen - 11 juli 2013

Suggesties voor verdere hervorming woningmarktPhilip Bokeloh – 020 383 2657

De woningmarkt beleeft als gevolg van structurele aanpassingen een turbulent jaar. Het aantal transacties is de eerste vijf

maanden verder gedaald. De dreiging van restschuld vormt een grote belemmering om de verhuiswens door te zetten. Er

gaapt bovendien nog een flink gat tussen de prijs die verkopers verlangen en de prijs die kopers bereid zijn te betalen. Toch

komt het moment dat de prijsontwikkeling het kantelpunt bereikt naderbij. Onder andere de slechts bescheiden uitbreiding

van de woningvoorraad legt een bodem onder de prijsontwikkeling. Gunstig is dat de impasse in de discussie over de

inrichting van de woningmarkt eindelijk is doorbroken met het in februari gesloten Woonakkoord. De voorstellen tot

vereenvoudiging van het belastingstelsel van de commissie onder leiding van Kees van Dijkhuizen vormen een voorbode van

verdere aanpassingen. De commissie beveelt onder andere aan om het eigenwoningbezit minder fiscaal te stimuleren. Andere

commissies adviseren dat kopers meer geld dienen in te brengen wanneer zij een woning verwerven. Met oog op het risico

van verdere prijsdalingen is enige terughoudendheid op dit punt op zijn plaats. Tegenover het risico van een afwaardering

staat dat een lager hypotheekmaximum bijdraagt aan de stabiliteit van de financiële sector. Ondanks dat de hypotheek-

tarieven in Nederland beduidend hoger liggen dan in de omringende landen, is de meerderheid van de gezinshuishoudens

goed in staat de betalingsverplichtingen na te komen. De afschrijvingen op hypotheekleningen behoren met minder dan 0,1%

van de hypotheekportefeuille nog altijd tot de laagste van de Europese Unie.

Daling van het aantal transacties

De woningmarkt beleeft als gevolg van de structurele

aanpassingen een turbulent jaar. Het aantal transacties is de

eerste vijf maanden verder gedaald. Er vonden volgens de

cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek en het

Kadaster ruim 38.000 transacties plaats, 10% minder dan in

dezelfde periode van 2012. Huiseigenaren besluiten steeds

vaker hun verhuiswens uit te stellen. Liefst 2.150.000

huishoudens geven aan binnen twee jaar te willen verhuizen

(huur en koop), 264.000 meer dan drie jaar terug. Het aantal

dat actief op zoek is, is echter met 50.000 gekrompen naar

1.060.000 huishoudens. De neiging om de verhuiswens uit te

stellen is vooral sterk onder eigenwoningbezitters.

De dreiging van restschuld vormt een grote belemmering om

de verhuiswens door te zetten. De groep met een potentiële

restschuld groeit. De precieze omvang van deze groep is nog

altijd onduidelijk. Het CBS kwam onlangs uit op 1.000.000

huishoudens. Op basis van de enquêteresultaten van het

‘Woononderzoek Nederland 2012’ ligt het aantal met 570.000

huishoudens beduidend lager. Hoeveel het er ook zijn, het is

tegen deze achtergrond onwaarschijnlijk dat het aantal

transacties weer snel terugkeert naar het niveau van vóór de

crisis. Er is niettemin een sterke latente verhuiswens. Het

transactievolume zal toenemen zodra de indruk ontstaat dat

de huizenprijzen de bodem hebben bereikt.

Het moment dat de prijsontwikkeling het kantelpunt bereikt,

komt naderbij. Onder andere de bescheiden uitbreiding van de

woningvoorraad legt een bodem onder de prijsontwikkeling.

De daling van het aantal afgegeven nieuwbouwvergunningen

loopt vooruit op een verdere terugval van de woningproductie

in de komende jaren, vooral van koopwoningen. De

woningschaarste neemt dus eerder toe dan af (zie ook het

artikel verderop ‘Woningbouw: tekort bepaalt de toekomst’). Er

zijn de laatste tijd bovendien wel degelijk lichtpuntjes te

melden. Zo vertoont de marktindicator van Vereniging Eigen

Huis de laatste maanden een aanmerkelijke verbetering. Dit

herstel mag gezien de verbeterde betaalbaarheid geen

verbazing wekken. De combinatie van prijsdaling, lage rente

en huurstijging maakt de aanschaf van een koopwoning lang-

zamerhand weer het overwegen waard.

Marktindicator Vereniging Eigen Huis veert op

Index; 100 = neutrale stemming

Bron: Vereniging Eigen Huis

Toch gaapt er nog een flink gat tussen de prijs die verkopers

verlangen en de prijs die kopers bereid zijn te betalen.

Bovendien vergt het bij het huidige lage transactievolume nog

veel tijd voordat de huidige voorraad te koop staande

woningen is weggewerkt. Kopers kunnen scherp op de prijs

onderhandelen zo lang het aanbod ruim is. Het herstel van de

woningmarkt zal zich in eerste instantie in het aantal

transacties manifesteren, daarna pas in de prijzen. Een

belangrijke kwalificatie is echter op zijn plaats. Wil de

woningmarkt opleven, dan moet het economisch herstel wel

doorzetten. Weinig mensen durven het aan een huis te kopen

wanneer hun werk en hun inkomen op de tocht staat. De

woningmarkt zal nog langer in de put blijven zitten wanneer de

arbeidsmarkt verder verzwakt.

50

60

70

80

90

100

04 06 08 10 12

VEH Marktindicator

3 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkthervormingen - 11 juli 2013

Suggesties voor verdere hervormingen

Gunstig is dat de impasse in de discussie over de inrichting

van de woningmarkt eindelijk is doorbroken met het in februari

gesloten Woonakkoord. Maar het blijft de vraag of hiermee de

onzekerheid over de fiscale behandeling van de eigen woning

is weggenomen. Ofschoon de politieke concessies indruk-

wekkend zijn, is het onwaarschijnlijk dat de hervorming van de

huizenmarkt met het Woonakkoord is voltooid.

Een voorbode van verdere aanpassingen vormen de voor-

stellen tot vereenvoudiging van het belastingstelsel van de

commissie onder leiding van Kees van Dijkhuizen. Deze

commissie beveelt onder andere aan om het eigenwoningbezit

minder fiscaal te stimuleren. De mogelijkheid om via de eigen

woning belastingvrij vermogen op te bouwen dient te worden

afgeschaft. Ook dient de renteaftrek gedurende de looptijd te

worden teruggebracht volgens een dertigjarig annuïtair

aflossingsschema, zowel voor bestaande als voor nieuwe

gevallen. De geleidelijke vermindering van de fiscale

subsidiëring zal woningeigenaren prikkelen om hypotheek-

schuld af te lossen. Zij zijn hier echter niet toe verplicht. De

commissie acht het voldoende als de aflossing beperkt blijft tot

de helft van de woningwaarde.

De commissie meldt met klem dat bezuinigen niet de inzet is

van de aanpassingen. De beperking van de aftrek wordt

gecompenseerd via een verlaging van de inkomstenbelasting-

tarieven en een afschaffing van de transactiebelasting. Dit

betekent ons inziens niet dat er geen prijseffecten zijn. De

kans is groot dat de bestedingsvoorkeuren verschuiven

wanneer de relatieve prijs van wonen door de verminderde

renteaftrek en de toename van de huur stijgt ten opzichte van

andere consumptieve bestedingen. Een waarschijnlijk minder

sterke vraag naar wonen zal het prijspeil naar beneden duwen.

De commissie heeft oog voor de groep huishoudens waarvan

de waarde van de woning onder de hypotheekschuld ligt. De

rente over de restschuld die na verkoop ontstaat, zal wat

betreft de commissie gedurende een periode van twaalf jaar

fiscaal aftrekbaar zijn. In combinatie met een via een beperkte

opslag op de hypotheekrente gefinancierde garantieregeling,

die de schroom bij banken moet wegnemen om een hypotheek

te verstrekken, helpt dit de doorstroming op de woningmarkt te

verbeteren.

De commissie acht het omwille van de eenvoud en de

consequente systematiek beter om de eigen woning en de

hypotheekschuld op termijn over te hevelen naar box 3.1

Hoewel de eigen woning voor veel huishoudens de

1 Nederland kent een belastingstelsel met drie boxen. In box 1 vallen de belastingen en premies voor volksverzekeringen over werk en inkomen . In box 2 valt de belasting op inkomen uit aanmerkelijk belang, oftewel inkomsten uit NV of BV waar men voor meer dan 5% belang in heeft. In box 3 valt de belasting over vermogen (spaar-tegoeden en beleggingen).

belangrijkste vermogenscomponent vormt, vallen zowel de

eigen woning als de hypotheekschuld nu in box 1. Met het oog

op de fragiele situatie op de huizenmarkt is de tijd pas rijp voor

een overgang wanneer het transactievolume weer op peil is en

de huizenprijzen in de lift zitten. Daarnaast adviseert de

commissie de tijd te nemen voor de overgang, ten minste

twintig jaar. Dan krijgen huishoudens alle gelegenheid om hun

financiën aan de nieuwe situatie aan te passen.

Discussie over hoogte maximale hypotheek

Behalve de commissie Van Dijkhuizen hebben ook de SER, de

parlementaire Commissie Huizenprijzen en de banken-

commissie Wijffels zich recent uitgelaten over de woningmarkt.

Een aanbeveling die telkens terugkeert, is dat kopers zelf geld

horen in te brengen wanneer zij een woning verwerven. De

komende jaren wordt volgens de huidige plannen de maximale

hypotheek al met 6%-punt verlaagd naar 100% van de

woningwaarde. Maar dat is volgens diverse commissies te

bescheiden. Herhaaldelijk is gesuggereerd de maximale

hypotheek te verlagen tot het internationaal gangbare niveau

van 80%.

Advies om maximum hypotheek te verlagen

Gem. hypotheeksom als pct gemiddelde koopsom nieuwe hypotheken2

Bron: Kadaster

Er is echter enige terughoudendheid op zijn plaats wanneer

het gaat om verlaging van het maximale hypotheekbedrag. De

gemiddelde transactieprijs van een bestaande woning lag

vorig jaar op EUR 225.000. Indien kopers 20% van de

woningwaarde zelf dienen in te leggen, hebben zij een

spaarpot nodig van EUR 45.000. Aangezien het jaren kan

duren voordat zij dit bedrag bijeen hebben gebracht, zullen

potentiële kopers hun aankoop moeten uitstellen. De

prijsontwikkeling van woningen zal naar alle waarschijnlijkheid

verder onder druk komen wanneer een omvangrijke groep

geïnteresseerden zich pas later kan melden op de markt voor

koopwoningen.

2 De kadastrale hypotheeksom is doorgaans hoger dan het daadwerkelijk verstrekte kredietbedrag. Dit om de toekomstige administratieve lasten te drukken, bijvoorbeeld bij een verhoging van het kredietbedrag voor een verbouwing.

105

110

115

120

125

05 07 09 11 13

Loan to Value

4 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkthervormingen - 11 juli 2013

Volgens het IMF wijzen empirische studies uit dat een

verlaging van de maximale hypotheek met 10%-punt van de

woningwaarde gepaard gaat met prijsdalingen van 8 tot 13%.

Het wekt tegen deze achtergrond geen verbazing dat de

commissie Wijffels de verlaging pas wil invoeren wanneer het

transactievolume weer is hersteld en de huizenprijzen weer in

de lift zitten. Bovendien adviseert de commissie een dergelijke

aanpassing uit te smeren over een lange periode van

tenminste twintig jaar en te combineren met de mogelijkheid

om fiscaal gunstig vermogen op te bouwen voor de verwerving

van een eigen woning (bouwsparen).

Stabiliteit financiële sector

Tegenover het risico van een afwaardering staat dat een lager

hypotheekmaximum bijdraagt aan de stabiliteit van de

financiële sector. In de haussejaren van de huizenmarkt heeft

de groei van bancaire deposito’s geen gelijke tred gehouden

met de hypotheekverstrekking. In de aanloop naar de

kredietcrisis steeg de leningenportefeuille afgezet tegen de

ingelegde deposito’s bij Nederlandse banken tot een ratio

hoger dan 200%. Sindsdien is de ratio met 20%-punt gedaald.

Een verdere daling van de ratio leningen versus deposito’s ligt

op de lange termijn in het verschiet wanneer de fiscale

stimulans voor schuldvorming vermindert en de maximale

hypotheekomvang inderdaad daalt. Voor de korte en middel-

lange termijn blijven Nederlandse banken evenwel afhankelijk

van externe financieringsbronnen. Nu de toegang tot markt-

financiering vanwege de economische crisis enigszins

moeizaam is, rekenen banken met hogere risico-opslagen

voor hypotheken. De hypotheektarieven zijn in Nederland

minder gedaald dan in de omringende landen.

Hypotheekrente daalt minder hard dan in het buitenland

Gemiddelde hypotheekrente > 5 jaar

Bron: ECB

Ondanks de relatief hoge hypotheeklasten is de meerderheid

van de gezinshuishoudens goed in staat de betalings-

verplichtingen na te komen. Het aantal huishoudens met een

betalingsachterstand op de hypotheek is volgens Bureau

Kredietregistratie (BKR) het afgelopen jaar weliswaar met een

kwart toegenomen tot 82.000, maar de problemen zijn

vooralsnog overzichtelijk. Van het totaal aantal huiseigenaren

heeft slechts 1,6% een betalingsachterstand. Het aantal

onvrijwillige verkopen is in het jaar lopend tot mei 2013

gedaald tot 2.200 veilingen, 400 minder dan in dezelfde

maand een jaar eerder. Hier staat wel tegenover dat banken er

beter in slagen om veiling te vermijden en huizen onderhands

te verkopen.

De afschrijvingen op hypotheekleningen behoren met minder

dan 0,1% van de hypotheekportefeuille nog altijd tot de laagste

van de Europese Unie. Beleggers blijven door de geringe

verliezen geïnteresseerd in Nederlandse hypotheken. Een

blijvende goede toegang tot goedkope financiering is echter

niet gewaarborgd. Verdere verbetering van de transparantie is

noodzakelijk. Een probleem is bijvoorbeeld dat de door de

overheid geborgde Nationale Hypotheek Garantie (NHG) niet

altijd wordt begrepen door internationale beleggers. Zo loopt

het verzekerde bedrag annuïtair af voor de bank. Ook kan de

schadeclaim worden afgewezen als de bank bij de krediet-

aanvraag een vergissing heeft gemaakt. Het feit dat de NHG-

verzekering onvolledig is en niet altijd uitkeert, maakt

beleggers onzeker.

Plannen voor Nationale Hypotheekbank

Dit euvel is te verhelpen. Er liggen nu voorstellen op tafel

waarbij banken hun NHG-leningen onderbrengen bij een

Nationale Hypotheekbank, die gestandaardiseerde, staats-

gegarandeerde obligaties uitgeeft. Deze staatsgarantie maakt

dat de obligaties een aantrekkelijke belegging vormen voor

verzekeraars en pensioenfondsen. De oprichting van een

Nationale Hypotheekbank zal de afhankelijkheid van markt-

financiering verminderen voor banken. Hoe groot het

financieringsvoordeel als gevolg van een Nationale

Hypotheekbank uitvalt, is vooralsnog onduidelijk. Een daling

van de risico-opslag voor hypotheken is allicht gunstig voor de

huizenmarkt.

Niet alleen de huizenmarkt zal profiteren van een verbeterde

werking van de hypotheekmarkt, ook de economie. Het

huidige prijspeil staat een vijfde onder de piek van augustus

2008, wat een fors vermogensverlies van de huidige huizen-

bezitters impliceert. Hun verlies is bij benadering EUR 180 mld

groot. Stel dat dit verlies over dertig jaar wordt afgeschreven,

dan wordt de jaarlijkse consumptie langdurig gehinderd. Hier

staat tegenover dat de toekomstige kopers minder diep in de

buidel hoeven te tasten. Omdat deze groep meer te besteden

krijgt, is het haast onvermijdelijk dat de consumptie op termijn

weer terugveert. Maar voorlopig zet de achterblijvende

consumptie een rem op de economie en houden economie en

huizenmarkt elkaar dus vast in een beklemmende greep.

3.5

4.0

4.5

5.0

5.5

07 08 09 10 11 12 13

België Duitsland Nederland

5 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkthervormingen - 11 juli 2013

Nederlandse conjunctuur Nico Klene – 020 628 4204

De economie is in het eerste kwartaal meer gekrompen dan

eerder door het CBS gemeld. Volgens herziene cijfers nam het

BBP met 0,4% k-o-k af in plaats van met 0,1%. Voor het

tweede halfjaar voorzien we enig herstel. Niettemin zal de

krimp dit jaar forser uitvallen dan we eerder dachten.

Krimp eerste kwartaal sterker dan eerder gemeld

In het eerste kwartaal daalde het BBP met bijna 0,4% ten

opzichte van het voorgaande kwartaal. Dat is weliswaar

minder krimp dan in de twee voorgaande kwartalen (respec-

tievelijk -0,9% en -0,6% k-o-k), maar al met al toch een flinke

tegenvaller. Vrijwel alle bestedingscomponenten vielen lager

uit dan volgens de eerste publicatie van het CBS. Wel is bij de

uitvoer en de particuliere consumptie nog steeds sprake van

een (minieme) toename ten opzichte van het voorgaande

kwartaal. Het cijfer voor de consumptie is echter geflatteerd

door het fors hogere energieverbruik als gevolg van het koude

weer. Als we daarvoor corrigeren, resulteert een duidelijke

afname van de consumptie.

Verder springt de forse daling van de investeringen in het oog

- met 7½% k-o-k. Met name de investeringen van bedrijven

(excl. woningbouw) maakten een klap met bijna -10%. Dit

komt onder meer door de daling van bijna 30% van de

investeringen in transportmiddelen. In verband met de

naderende verhoging van de aanschafbelasting hebben

bedrijven de aanschaf van personenauto’s naar voren

gehaald. In reactie daarop vielen de verkopen van auto’s in het

eerste kwartaal heel sterk terug.

Waarschijnlijk nog geen groei in tweede kwartaal

Veel ‘harde’ informatie over het tweede kwartaal is nog niet

beschikbaar. De consumptie zat in april nog steeds in de min

(j-o-j), evenals de indicator voor de bedrijfsinvesteringen,

terwijl (ook) het cijfer voor de uitvoer tegenviel. En de

industriële productie bleef in april-mei gemiddeld op het niveau

van het eerste kwartaal liggen.

Ook de economische barometers deden het nog niet geweldig.

Het CBS-cijfer van het vertrouwen in de industrie lag in het

tweede kwartaal gemiddeld op hetzelfde niveau als in het

eerste kwartaal. Wel liet het cijfer in mei en juni enig herstel

zien na de terugval in maart-april. Dat geldt ook min of meer

voor de inkoopmanagersindex voor de industrie: in de loop van

het voorbije kwartaal liep de PMI een beetje op ten opzichte

van het dal in april. Maar nog steeds ligt de index (48,75 in

juni) onder de 50, het cijfer dat de omslag markeert tussen

krimp en groei. De Economisch-Sentimentindicator is

eveneens drie maanden op rij gestegen, maar ligt met 89,5

nog ruim onder het langetermijngemiddelde van 100.

Toch forsere krimp BBP in eerste kwartaal

%

Bron: Thomson Reuters Datastream

Langdurige krimp van de economie

BBP in EUR mld, constante prijzen

Bron: Thomson Reuters Datastream

Barometers economie gaan weer iets omhoog

Indices

Bron: Thomson Reuters Datastream, CBS

-6

-4

-2

0

2

4

6

-2,5

-1,5

-0,5

0,5

1,5

2,5

06 07 08 09 10 11 12 13

% k-o-k (l.a.) % j-o-j (r.a.)

134

136

138

140

10 11 12 13

Kwartaalcijfer Jaargemiddelde

60

68

76

84

92

100

108

116

-25

-20

-15

-10

-5

0

5

10

06 07 08 09 10 11 12 13

Producentenvertrouwen industrie (l.a.)

Economisch-sentimentindicator (r.a.)

6 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkthervormingen - 11 juli 2013

Kortom, deze indicatoren liggen nog op lage niveaus en doen

vermoeden dat de economie in het tweede kwartaal opnieuw

is gekrompen. Ook speelt een rol dat de hiervoor genoemde

stevige positieve impuls voor de groei in het eerste kwartaal

als gevolg van de extra gasproductie (en gasverbruik) is

weggevallen. Dat drukt de kwartaal-op-kwartaal BBP-groei.

Overigens was ook het tweede kwartaal duidelijk kouder dan

normaal. Dat zwakt mogelijk het negatieve ‘terugbetaaleffect’

iets af.

Licht herstel economie verwacht dankzij uitvoer

Positief punt is dat de ‘barometers’ de laatste maanden wat

zijn verbeterd. Dat geldt ook voor vergelijkbare indicatoren in

het buitenland. Dat is een aanwijzing dat voor de economie

van de eurozone bescheiden herstel in aantocht is. Een

belangrijke verklaring voor deze verbeterende vooruitzichten is

de forse verlaging van het bezuinigingstempo in een aantal

landen, waardoor de groei minder zal worden afgeremd dan

we eerder aannamen. Verder verwachten wij dat de export zal

profiteren van de aantrekkende wereldeconomie.3 Dat laatste

verwachten we ook voor de Nederlandse uitvoer. De

concurrentiepositie van ons land is volgens diverse ranglijsten

goed en de uitvoer moet dan ook kunnen profiteren van het

herstel van de wereldhandel. De deelindex van de export-

orders-PMI wijst weer in de goede richting: na een eerdere

terugval is deze in mei en juni weer opgelopen (juni: 52,1).

De vanaf het tweede halfjaar voorziene voorzichtige opleving

zien we pas terug in het jaarcijfer van 2014. Dit jaar zal de

economie opnieuw krimpen. En door het tegenvallende eerste

kwartaal zal die krimp nog wat forser uitvallen dan we hadden

gedacht: we hebben onze groeiraming voor dit jaar verlaagd

van -¾% naar iets meer dan -1%.

Raming groei 2014 verlaagd vanwege extra ombuigingen

In 2014 komt de groei weer in de plus, maar nog onvoldoende

om het tekort van de overheid te laten dalen naar 3% van het

BBP (of minder). In het kader van afspraken met Brussel moet

dat wél gebeuren. Om dit te kunnen realiseren, is het kabinet

van plan EUR 6 miljard extra om te buigen. Het lijkt heel waar-

schijnlijk dat zo’n pakket er gaat komen. In dat geval zal de

groei volgend jaar duidelijk lager uitvallen dan onze (oude)

raming van 1%. We hebben onze ramingen voor de groei van

de binnenlandse bestedingen en van het BBP verlaagd. De

prognose voor de BBP-groei is nu 0,4% (was 1,0%).

De stijging van de werkloosheid is afgezwakt: in april en mei

kwamen er beduidend minder werklozen bij dan in het eerste

kwartaal. Maar aan de stijging komt nog geen eind. Onder

invloed van de magere groei zal de werkloosheid voorlopig

nog toenemen en pas pieken in 2014.

3 Voor onze visie op de mondiale economie zie onze kwartaalpublicatie Macro Visievan 3 juli 2013 op www.abnamro.nl/economischbureau

Indicator exportorders industrie verbetert weer

% j-o-j PMI >50 - groei; <50 - krimp

Bron: Thomson Reuters Datastream, CBS

Stijging werkloosheid iets afgevlakt

x1000

Bron: Thomson Reuters Datastream

Kerncijfers Nederlandse economie

2011 2012 2013 2014

% mutaties

BBP 1,0 -1,3 -1,1 0,4

Particuliere consumptie -1,1 -1,6 -1,2 -0,4

Overheidsconsumptie 0,2 -0,7 -0,5 -0,3

Investeringen 6,1 -4,0 -7,5 0,0

Uitvoer 4,1 3,2 2,6 5,1

Invoer 4,2 3,3 0,9 4,7

Consumentenprijzen (CPI) 2,3 2,5 2,4 1,7

Lonen 1,4 1,6 1,5 1,5

Niveaus

Werkloosheid (% beroepsbevolking) 5,4 6,4 8,5 9,2

Idem internationale definitie 4,4 5,3 6,8 7,3

Lopende rekening (% BBP) 9,7 10,1 10,3 10,1

Saldo overheid (% BBP) -4,5 -4,1 -3,5 -3,0

Verondersteld is dat inderdaad in 2014 voor EUR 6 mld (1% BBP) extra wordt bezuinigd.Herziene cijfers zijn gecursiveerd.

Ramingen: ABN AMRO Economisch Bureau

-20

-10

0

10

20

05 06 07 08 09 10 11 12 1330

40

50

60

70

PMI exportorders (index; r.a.)Uitvoer goederen (% j-o-j, 3-m v.g.; l.a.)

275

375

475

575

675

03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13

7 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkthervormingen - 11 juli 2013

Woningbouw: tekort bepaalt de toekomstMadeline Buijs – 020 383 8201

Zoals bekend stagneert de woningmarkt. Dit heeft ook grote

invloed op de woningbouw. Het aantal nieuw gebouwde

woningen is in 2012 gedaald naar circa 52.000, terwijl er op

het hoogtepunt in 2009 nog bijna 93.000 woningen werden

gebouwd. De woningbouwproductie daalde in 2012 met ruim

9%.

Woningbouw is afhankelijk van overheidsbeleid en

economische ontwikkelingen …

Op korte termijn is de ontwikkeling van de woningbouw

afhankelijk van het overheidsbeleid met betrekking tot de

woningmarkt en de economische ontwikkelingen. Zoals in

onderstaande grafiek te zien is, reageert de woningbouw met

grotere uitschieters op de economische ontwikkelingen, zowel

in positieve als negatieve zin. De woningbouwproductie wordt

daarnaast in sterke mate beïnvloed door het woningmarkt-

beleid van de overheid waardoor het bij economische groei

langer kan duren voordat de woningbouw zich kan herstellen.

Ontwikkeling BBP en productie woningbouw

% j-o-j

Bron: CBS

De verwachting is dat de woningbouwproductie in ieder geval

in 2013 en 2014 nog zal dalen, ondanks de prognose dat de

economische groei in 2014 weer licht zal aantrekken. De

woningbouw zal op zijn vroegst in 2015 uit het dal kunnen

klimmen, maar dit is wel afhankelijk van nieuwe bezuinigings-

maatregelen en ander overheidsbeleid dat de woningmarkt

kan raken.

… maar op lange termijn blijft een woningtekort bestaan…

Gaan we op zoek naar aanwijzingen voor herstel van de

woningbouw, dan zien we ten eerste dat er tot en met 2040

een woningtekort blijft bestaan. Uit de grafiek hiernaast blijkt

dat het aantal huishoudens groter is dan de woningvoorraad.

Per provincie is wat variatie te zien. In Friesland en Zeeland is

er gedurende de gehele periode sprake van een woning-

overschot. In Flevoland en Limburg gaat het woningtekort

gedurende de periode over in een woningoverschot. Er zal

daarom in de toekomst geen sprake zijn van een bouwstop

van woningen.

Woningtekort in Nederland

Aantallen

Bron: Cijfers over Wonen en Bouwen 2013

… en worden demografische ontwikkelingen van belang

Daarnaast zijn er op de lange termijn twee demografische

trends die de woningbouw verder in de kaart kunnen spelen en

kunnen bijdragen aan het herstel van de woningbouw.

Allereerst neemt het aantal eenpersoonshuishoudens de

komende jaren sterk toe. Tot en met 2040 zal het aantal

eenpersoonshuishoudens in Nederland met 30% stijgen,

terwijl het aantal meerpersoonshuishoudens met slechts 1,3%

stijgt. Door de grote stijging van het aantal eenpersoons-

huishoudens stijgt het totale aantal huishoudens met bijna

12%. Regionaal zijn de verschillen groot. In de drie noordelijke

provincies, Zeeland en Limburg neemt het aantal huishoudens

nog wel toe, maar minder hard dan in de rest van Nederland.

Ten tweede wordt de vergrijzing van steeds groter belang voor

de woningbouw. Het aantal 65+-huishoudens stijgt in de

periode tot en met 2040 met ruim 70%, terwijl het totale aantal

huishoudens met 12% stijgt. De vergrijzing slaat relatief harder

toe in de drie noordelijke provincies, Zeeland en Limburg dan

in de rest van Nederland. Dit heeft deels te maken met het feit

dat de bevolking daar minder hard groeit of zelfs krimpt.

Huidige woningvoorraad past niet bij trends bevolkings-

samenstelling…

De onderstaande grafiek laat zien dat de huidige woning-

voorraad primair ingericht is op gezinnen met kinderen. In

2012 had bijna 40% van de woningen vijf kamers of meer.

Ruim 32% van de woningen had vier kamers. Afgezien van

een aantal uitzonderingen zullen weinig eenpersoons-

huishoudens en ouderen voor langere tijd in dergelijke grote

-15

-10

-5

0

5

10

95 97 99 01 03 05 07 09 11

BBP Productie woningbouw

7.000.000

7.250.000

7.500.000

7.750.000

8.000.000

8.250.000

8.500.000

2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040

Huishoudens Woningvoorraad

8 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkthervormingen - 11 juli 2013

woningen willen wonen. De huidige woningvoorraad sluit

daarom niet aan bij de toekomstige bevolkingssamenstelling.

Woningvoorraad naar aantal kamers

%

Bron: Cijfers over Wonen en Bouwen 2013

… wat een positief effect op de woningbouw kan hebben

Op de lange termijn kunnen deze demografische

ontwikkelingen, het feit dat de huidige woningvoorraad hier

niet op aansluit en het blijvende woningtekort een positief

effect hebben op de woningbouw. Er zullen namelijk of

woningen gebouwd moeten worden die geschikt zijn voor

eenpersoonshuishoudens en ouderen of de huidige woning-

voorraad dient zodanig aangepast te worden dat de huidige

woningen voor deze groepen toereikend worden. Hier liggen

kansen voor woningbouwers, maar zij zullen zelf ook op deze

veranderingen moeten inspelen. Te vaak worden nog

woningen gebouwd die niet aansluiten bij de wensen van de

bevolking.

Kanttekening is dat de demografische ontwikkeling op lange

termijn niet alleen maar positieve effecten heeft. Uit onderzoek

van het Planbureau voor de Leefomgeving is gebleken dat

vergrijzing de doorstroom van de woningmarkt belemmert.

Ouderen wonen vaak in koopwoningen en verhuizen weinig.

Daardoor houden ze nu nog relatief veel koopwoningen

‘bezet’. Door de toenemende vergrijzing komen er op langere

termijn relatief veel koopwoningen op de markt doordat

ouderen uiteindelijk naar seniorenwoningen verhuizen. Dit kan

in bepaalde gebieden waar de vergrijzing hoog is, leiden tot

een overschot aan woningen op de markt wat in deze

gebieden een negatief prijseffect kan hebben.

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1985 1990 1995 2000 2005 2010 2012

1 of 2 kamers 3 kamers 4 kamers 5 kamers of meer

9 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkthervormingen - 11 juli 2013

APPENDIX 1. TABEL MACRO-INDICATOREN

Kerncijfers Nederlandse economie

2010 2011 2012 2012 2013 2013r 2014r

Kwartaal 3 Kwartaal 4 Kwartaal 1 Kwartaal 2

% mutaties k-o-k k-o-k k-o-k k-o-k

BBP 1,5 1,0 -1,3 -0,9 -0,6 -0,4 -1,1 0,4

Particuliere consumptie 0,3 -1,1 -1,6 -0,1 -1,1 0,1 -1,2 -0,4

Overheidsconsumptie 0,5 0,2 -0,7 0,0 - 0,1 -0,7 -0,5 -0,3

Investeringen -7,5 6,1 -4,0 -2,8 -0,8 -7,4 -7,5 0,0

Uitvoer 11,6 4,0 3,2 -2,3 1,4 0,1 3,2 5,1

Invoer 10,3 4,2 3,3 -1,3 0,6 -1,8 2,0 4,7

Consumentenprijzen (CPI - % j-o-j) 1,3 2,3 2,5 2,3 2,8 3,0 2,7 2,4 1,7

Lonen (part. sector, % j-o-j) 1,0 1,4 1,6 1,7 1,7 1,8 1,5 1,5 1,5

Niveaus

Werkloosheid (% beroepsbevolking) 5,4 5,4 6,4 6,5 7,0 7,8 8,3 (mei) 8,5 9,2

Idem internationale definitie 4,5 4,4 5,3 5,3 5,6 6,2 6,6 (mei) 6,8 7,3

Producentenvertrouwen (ultimo) 2,6 -1,3 -5,6 -6,6 -5,6 -4,8 -4,1

Consumentenvertrouwen (ultimo) -14 -37 -39 -29 -39 -41 -36

Ramingen: ABN AMRO Economisch Bureau | Macro Research

Kerncijfers internationale economie

2010 2011 2012 2012 2013 2013r 2014r

Kwartaal 3 Kwartaal 4 Kwartaal 1 Kwartaal 2

% mutaties

k-o-k k-o-k k-o-k k-o-k

BBP eurozone 2,0 1,5 -0,5 -0,1 -0,6 -0,2 -0,5 1,3

BBP Duitsland 4,2 3,1 0,9 0,2 -0,7 0,1 0,5 2,0

BBP Verenigde Staten 2,4 1,8 2,2 0,8 0,1 0,6 1,8 3,2

Niveaus

USD per EUR (ultimo) 1,34 1,29 1,32 1,29 1,32 1,28 1,30 1,20 1,10

Korte rente eurozone (%, 3m-euribor, ultimo) 1,0 1,4 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,4

Lange rente, 10jr Bund (%, Duitsland, ultimo) 3,0 1,8 1,3 1,4 1,3 1,3 1,7 1,8 2,6

Lange rente, Nederland (%,10jr staats, ultimo) 3,1 2,2 1,5 1,7 1,5 1,7 2,1 2,1 2,8

Olieprijs Brent (USD/barrel, gemiddelde) 79,6 111,4 111,7 109,7 110,1 112,5 102,6 105 100

Ramingen: ABN AMRO Economisch Bureau | Macro Research

10 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkthervormingen - 11 juli 2013

APPENDIX 2. TABEL MESO-INDICATOREN

Kerncijfers Nederlandse economie naar sector

2010 2011 2012 2012 2013 2013r 2014r

Kwartaal 3 Kwartaal 4 Kwartaal 1 Kwartaal 2

Algemeen

PMI (ultimo,index > 50 = groei) 57,5 46,2 49,6 50,7 49,6 48,0 48,8

Bedrijfsfaillissementen (totaal uitgesproken) 7.211 7.140 8.616 2.092 2.167 2.524 2.459

Index Wereldhandel, ultimo 124,3 127,3 128,5 127,8 127,4 128,5 130,3 (apr)

Agrifood

Omzet voedings- en genotmiddelenind. (% j-o-j) 1,1 9,9 -1,3 -2,4 1,9 5,5 7,7 (apr)

Productie voedings- en genotmidd.ind. (% j-o-j) 1,8 1,6 -2,4 -4,1 -2,5 0,2 3,7 (apr)

Export voedings- en genotmiddelen (% j-o-j) 11,8 7,5 4,0 4,9 6,8 8,6 11,5 (apr)

Producentenprijzen voedingsmidd. (% j-o-j; ult) 5,4 10,1 4,8 5,1 4,8 3,0 2,7 (apr)

Bouw en onroerend goed

Omzet bouw excl. projectontw. (% j-o-j) -8,8 4,3 -6,9 -4,3 -8,3 -9,3 -7,0 (apr) -4,5 -0,5

Verleende nieuwbouwvergunningen (€ mld) 13,0 12,1 8,6 2,1 2,2 1,3 0,5 (apr)

Bouwproductie (volumes, % j-o-j) -8,9 4,3 -8,4 -7,1 -8,4 -11,6 -8,0 (apr) -5,0 0

Aantal maanden productie in portefeuille 5,9 6,2 5,6 5,4 5,3 5,0 4,9

Aantal woningtransacties 126.127 120.739 117.261 22.978 35.704 23.090 14.887 (t/m mei)

Prijs koopwoningen (% j-o-j) -2,0 -2,4 -6,3 -8,4 -7,4 -8,3 -7,9 (t/m mei)

Detailhandel

Retail verkopen (waarde, % j-o-j) -0,1 0,7 -1,2 -1,3 -2,1 -3,4 -0,4 (apr) -2,0 -1,5

Retailprijs (% j-o-j) 0,9 2,1 2,0 1,6 2,5 2,6 2,1 (apr) 1,5

Omzet supermarkten (% j-o-j) 1,8 2,1 3,0 2,1 3,3 3,9 2,0 (apr) 2,5

Autoverkopen (x1000) 483,2 555,8 502,4 95,9 75,2 115,5 96 390 450

Industrie

Dagproductie (% j-o-j) 7,0 3,3 -0,7 -0,5 -0,4 -2,7 -1,5 (t/m mei)

Bezettingsgraad (%) 80,6 79,6 76,6 78,8 (jul) 77,9 (okt) 78,6 (jan) 75,6 (apr)

Oordeel orderpositie, ultimo* -11,1 -13,6 -20,8 -18,2 -20,8 -19,6 -19,6 -

Oordeel voorraden, ultimo* 2,0 2,3 4,70 5.0 4,7 1,0 2,7

Technologie, Media & Technologie

Omzet telecommunicatie (% j-o-j) 0,6 -0,7 -1,9 -4,2 -2,7 -3,9

Omzet reclamebureaus (% j-o-j) -1,7 -4,5 -5,8 -6,5 -9,1 -6,5

Omzet IT dienstverlening (% j-o-j) -0,6 3,2 -3,2 -3,0 -8,1 -5,6

Transport & Logistiek

Omzet Transport & Logistiek (% j-o-j) 2,6 4,5 2,8 3,1 2,1 0,4

Baltic Dry Index (ultimo) 2.758 1.738 699 766 699 910 1.171

Goederenvervoer Schiphol (tonnen x1000) 1.512 1.523 1.483 1103(t/m sep) 1483(t/m dec) 366 (t/m mrt) 612(t/m mei)

Sentiment transport (ultimo) 1,8 -28,9 -12,8 9,2 -12,8 -2,3 -1,6 (mei)

Zakelijke dienstverlening

Oordeel omzet 3-mnds, ultimo* -10,0 -14,4 13,1 -14,4 12,5 -3,9

Omzet uitzendbranche (% j-o-j) -2,6 8,4 -1,0 -0,2 -3 (dec) -0,1 (per.3) -4 (per.5) -0,5

Eurozone Services PMI (ultimo) 54,2 48,8 47,8 46,2 47,8 46,4 48,3

JP Morgan Global Services PMI (ultimo) 56,9 53,3 54,8 53,8 54,8 53,4 51,3

Ramingen: ABN AMRO Economisch Bureau Nederland* saldo positieve en negatieve antwoorden (%)

11 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkthervormingen - 11 juli 2013

Overige publicaties van ABN AMRO | Economisch Bureau:

De ‘Nederlandse Economie in zicht’ verschijnt elke maand en gaat in op macro- en meso-economische ontwikkelingen. Overige periodieke publicaties van het Economisch

Bureau zijn onder meer:

•Macro Weekly Wekelijkse publicatie over actuele mondiale ontwikkelingen op het terrein van macro-economie en financiële markten. De

publicatie komt uit in het Nederlands en het Engels.

•Visie op rente en euro Maandelijkse update over renteontwikkelingen in de eurozone en Nederland en de koers van de euro.

•Macro Visie Kwartaalpublicatie over conjuncturele ontwikkeling in industrielanden en opkomende markten. Tevens worden prognoses

gegeven van onder meer BBP-groei, inflatie, werkloosheid en begrotingstekort. (Oók Engelstalig.) De meest recente

uitgave verscheen 3 juli.

•EM Visie Kwartaalpublicatie over opkomende economieën. (Oók Engelstalig.) De meest recente uitgave verscheen 3 juli.

•Sector Monitoren Rapport met sector specifieke economische ontwikkelingen. Op dit moment zijn er zeven Sector Monitoren: Agrifood,

Bouw, Industrie, Retail, TMT (Technologie, Media & Telecommunicatie), Transport & Logistiek en Zakelijke dienstverlening.

•Visie op Sectoren Jaarlijkse sectorupdate waarin Sector & Commodity Research zijn visie geeft op brancheontwikkelingen en omzet-

verwachtingen. In de VoS 2013 worden 8 sectoren en 66 branches besproken in factsheets van twee pagina’s. In mei is de

VoS 2013 gepubliceerd.•Quarterly Commodity Outlook Kwartaalrapport dat de prijsvooruitzichten voor grondstoffen weergeeft voor zowel de korte (drie maanden) als de lange

termijn (tot en met 2015). Ingegaan wordt op prijzen van energie, metalen en agrarische grondstoffen. De nieuwe uitgave

verschijnt eind juli. Een samenvatting verschijnt ook in het Nederlands (‘Prijsvooruitzichten grondstoffen’)

Dit document is samengesteld door ABN AMRO. Het heeft uitsluitend als doel om financiële en algemene informatie te verstrekken over de economie en sectoren. ABN AMRO behoudt zich alle rechten voor met betrekking tot de informatie in het document en het document wordt uitsluitend aan u verstrekt voor uw informatie. Het is niet toegestaan dit document (geheel of deels) te kopiëren, distribueren, door te geven aan een derde of om het voor enig ander doel te gebruiken dan hier boven bedoeld. Dit document is informatief bedoeld en vormt geen aanbieding van effecten aan het publiek, of een uitnodiging om een aanbod te doen.

U mag niet om welke reden dan ook vertrouwen op de informatie, meningen, beramingen, en aannames in dit document noch dat het compleet, accuraat of juist is. Er wordt geen garantie gegeven, uitdrukkelijk of stilzwijgend, door of uit naam van ABN AMRO, haar directeuren, functionarissen, vertegenwoordigers, gelieerde partijen, groepsmaatschappijen of werknemers met betrekking tot de juistheid of volledigheid van de informatie in dit document, en geen enkele aansprakelijkheid wordt geaccepteerd voor enig verlies als direct of indirect gevolg van het gebruik van deze informatie. De opvattingen en meningen opgenomen hierin kunnen op enig moment aan verandering onderhevig zijn en ABN AMRO heeft geen enkele verplichting om de informatie in dit document na de datum hiervan te herzien.

Voordat u in enig product van ABN AMRO investeert, dient u zich te informeren over de verschillende financiële en andere risico’s, alsmede mogelijke beperkingen voor u en uw investeringen als gevolg van toepasselijke wetgeving en regels. Indien u, na lezing van dit document, overweegt een investering te doen in een product, raadt ABN AMRO aan om een dergelijke investering met uw relatiemanager of persoonlijke adviseur te bespreken om nader te bezien of het relevante product – met inachtneming van alle mogelijke risico’s – past bij uw investeringen. De waarde van beleggingen kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garanties voor de toekomst. ABN AMRO behoudt zich het recht voor wijzigingen in dit materiaal aan te brengen.

Alle rechten voorbehouden.

Altijd op de hoogte van de laatste ontwikkelingen in de economie en in uw sector: download de Markets Insights app via

abnamro.nl/marketinsights of direct in de App Store.

Lees meer over het Economisch Bureau op: abnamro.nl/economischbureau

abnamro.nl/sectoren