NDSM Bouwen Op de Werf

1

Bouwen op de ndsm-werf

Colofon:

• Bouwen op de NDSM-werf is bestemd voor toekomstige gebruikers van de NDSM-werf. De brochure beschrijft in

het kort hoe het proces van het bouwen van de werkruimtes tot stand komt. Het is voornamelijk bedoeld als

ondersteuning voor het tot stand komen van de werkruimtes van de Kunststad, maar kan in grote lijnen ook

gevolgd worden voor andere ruimtes in en om de NDSM-loods.

• Amsterdam, oktober 2004.

• Stichting Kinetisch Noord; Postbus 37688; 1030 BH Amsterdam; 020 –3305480 ; [email protected]; www.ndsm.nl.

• Aan deze uitgave kunnen geen rechten ontleend worden.

bouwen op de NDSM-werf pagina 2 2

Inleiding De voormalige NDSM-werf is nu een multidisciplinaire cultuurwerf. Stichting Kinetisch Noord creëert hier ruimtes waar culturele experimenten kunnen plaatsvinden door intensieve samenwerking tussen verschillende disciplines. In mei 2004 kwam een boekje uit met de titel “Werken op de NDSM-werf”. Hierin wordt het tot stand komen en beheren van werkruimtes op de NDSM-werf beschreven: de historie van het project, de subsidieverstrekkers, het bouwproces en de organisatie van kunstenaars in verenigingen. Voor je ligt “bouwen op de NDSM-werf”, dat tot in detail beschrijft hoe het proces tussen 12 oktober 2004, de dag van de informatieve bijeenkomst over bouwen in de Kunststad, en het in gebruik nemen van een werkruimte eruitziet. Voor vragen kun je terecht bij de projectleider van de Kunststad via 020-3305480.


Inhoudsopgave Inleiding ............................................................................................ 2 Inhoudsopgave..................................................................................... 3 1. De Kunststad.................................................................................... 4 2. Het voorlopig ontwerp van de Kunststad .................................................. 6 3. Toewijzing kavels .............................................................................. 9 4. De verenigingen ...............................................................................13 5. Bevestiging werkruimte......................................................................14 6. Verantwoordelijkheden voor casco’s en infrastructuur.................................15 7. Het bouwen van de casco’s en vrije kavels...............................................16

7.1 casco’s.....................................................................................16 7.2 vrije kavels ...............................................................................17 7.3 bouwplaats en voorzieningen ..........................................................18

8. Vergunningen ..................................................................................19 9. Huurcontract Kinetisch Noord met vereniging ...........................................19

9.1 looptijd van het contract...............................................................20 9.2 afbouw.....................................................................................20 9.3 exploitatie ................................................................................20 9.4 huur ........................................................................................21 9.5 service .....................................................................................21

10. Informatie ....................................................................................22 11. Planning.......................................................................................23 Bijlage: Voorlopig Ontwerp Dynamo Architecten ...........................................24


1. De Kunststad De Kunststad vormt een belangrijk onderdeel van de NDSM-loods. In de oost-west richting van de loods (tussen de Docklandshal en de Oostvleugel) worden tussen de 60 tot 100 werkruimtes gebouwd in 6 stroken. Om betaalbare werkruimtes te bouwen met een grote vrijheid van invulling en gebruik is besloten voor het bouwen van casco’s die door de gebruikers zelf worden afgebouwd. Iedereen kan de kwaliteit en de vormgeving voor een groot deel zelf bepalen, en bovendien zijn eigen buren uitzoeken. Er hebben zich ondertussen veel mensen aangemeld die in deze werkruimtes hun ambacht willen uitoefenen: houtbewerking, object/locatietheater, muziektheater, circustheater, beeldhouwen in hout/staal, decorbouw, theatertechniek, muziektechniek, theatervormgeving, multi-media/kunstprojecten, videokunst&performance, transport & techniek, smederij/staalwerkplaats, keramiek, meubel/interieurdesign, marionetten maken en spelen, glasatelier, dansproducties, meubelwerkplaats, kunstprojecten jongeren, fotografie/daglichtstudio, etc. In de Kunststad, die ongeveer tweederde van het vloeroppervlak van de loods beslaat, worden dus decors, kunstwerken en dansvoorstellingen gemaakt die in de NDSM-loods (in de Noordstrook of de Oostvleugel), op het buitenterrein, of elders in de wereld vertoond gaan worden. Er is €1.715.000 beschikbaar voor het bouwen van de casco’s en de vrije kavels. Ook is er geld beschikbaar voor het aanleggen van de infrastructuur tot aan de stroken. De gebruikers bouwen zelf de casco’s af en leggen de infrastructuur aan vanaf de hoofdaansluiting tot aan de werkruimtes.


Dit jaar worden belangrijke stappen gezet voor het project Kunststad. Het voorlopig ontwerp is afgerond. De vraag is nu: is er voor alle geselecteerde kunstenaars genoeg ruimte, zijn de werkruimtes hoog of laag genoeg, wil iedereen op de begane grond werken of juist op de eerste verdieping, is er genoeg licht voor iedereen? Moeten alle werkplaatsen die een vuile-lucht-afzuiginstallatie moeten aanleggen verplicht naast elkaar geplaatst worden, zodat de kosten voor de afzuiginstallaties gedeeld kunnen worden, of “komen we daar samen wel uit”? In de volgende hoofdstukken staat beschreven hoe het bouwen van de Kunststad georganiseerd wordt: • Hoe ziet het ontwerp eruit? • Wie besluit welke toekomstige gebruiker waar terechtkomt ? • Wie bouwt wat, en welke vergunningen zijn er nodig? • Hoe worden de stroomvoorziening en de verwarming voor de werkruimtes

geregeld?


2. Het voorlopig ontwerp van de Kunststad In bijlage 1 is het voorlopig ontwerp van de Kunststad weergegeven: de globale uitwerking van het programma van eisen in een ontwerp van plattegronden. De architect Dynamo Architecten heeft een korte toelichting geschreven bij het voorlopig ontwerp: opgave Stichting Kinetisch Noord heeft Dynamo Architecten de opdracht gegeven voor het deelproject "Kunststad". Het ontwerp en realisatie van casco-bedrijfsruimtes in de NDSM-hal, die vervolgens door de gebruikers worden afgebouwd. Dit casco- framework heeft ontsluitingsmogelijkheden, hoofdinfrastructuren op installatieniveau en moet voldoen aan de wettelijke eisen ten aanzien van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en milieu. hal De bestaande NDSM-loods is een voormalige scheepsbouwloods. De scheepswerf met haar gebouwen is binnenkort definitief een Rijksmonument. We hebben daarom te maken met een monumentaal kader voor de inbouwplannen. Belangrijke bouwkundige kenmerken van de loods zijn hierom organiserend opgenomen in het ontwerp. bouwmassa Om een maximum aan Kunststad te kunnen realiseren zijn we uitgegaan van een totaal volume van 90 bij 75 meter vloeroppervlak en 3 lagen hoog. stroken Het "zebrapad" aan lichtstraten van het loodsdak dient alle toekomstige werkruimtes van daglicht te voorzien. De projectie van de lichtstraten is uit de massa gespaard. Dit daklichtenpatroon is je oriëntatie in de enorme hal. Publieke verkeersruimte wordt beleefd als de straten van de Jordaan. De bouwmassa bestaat nu uit een reeks stroken. blokken De bouwstroken komen in conflict met de bestaande hoofddraagconstructie van de loods. Het stalen woud draagt de bovengelegen kraanbanen. De kraanbanen bedienen de kleine hallen, haaks op het lichtstraatpatroon! De gebouwstroken worden doorsneden door de bestaande halconstructie. Kraanbanen in “hal 3 en hal 4” toppen een aantal blokken af naar 2 lagen.


workshop De kaders van de Kunststad zijn eerder vastgelegd in een workshop van toekomstige gebruikers. De eindeloze gang, de kruisroute en diagonaal zijn overgenomen in het huidige ontwerp. verkeer Door alle uitsneden is er naast een duidelijke hoofdrouting (daklicht) ook een stegenplan (constructie) ontstaan. Het pleinenplan boven de kunststad als geopperd in de workshop is door de bebouwing geperst. Vrijheid van beweging op de verdieping tussen de blokken is hierdoor mogelijk. Transparante persroostervloeren van het plein tussen de gebouwen laten alsnog het daglicht door tot de oorspronkelijke halvloer. gebouwen Casco-frames worden als vloervelden op kolommen. Straten, lift en trappen voor algemeen verkeer hangen hiertussen. De bouwblokken variëren in hoogte (dubbeldeks) en vooral in diepte. Op halvloernivo zijn een aantal blokken na doorsnijding weer dichtgeslibd onder het verhoogde plein.


voorzieningen Water, warmte, electra en data worden aangeleverd tot aan de kop van iedere strook (dit geldt ook voor de vrije-kavelstrook). Door de roostervloeren in de “straten”kunnen de voorzieningen gemakkelijk door de gebruikers zelf worden doorgetrokken naar de werkruimtes. Riolering wordt aangeleverd per blokvloer zodat niemand in de vloer van de hal hoeft te graven (vervuilde grond). Er wordt op halniveau voor een verwarmingsinstallatie gezorgd. De warmwaterleidingen lopen tot aan de kop van iedere strook. Het al of niet verder doortrekken tot aan de werkruimte is aan u. De normale ruimteventilatie kan via ramen in de wanden van de werkplaatsen. Mechanische ventilatie voor toiletten en vervuilende werkzaamheden dienen de gebruikers zelf aan te leggen. Tot zo ver de toelichting van de architect. Let op: het staat op het moment van presentatie van het Voorlopig Ontwerp nog niet vast of de derde laag (de tweede verdieping) ook daadwerkelijk gebouwd kan worden. Dit heeft o.a. te maken met de brandwerendheid van de loods en de status van de NDSM-loods als toekomstig Rijksmonument: bij onvoldoende brandwerendheid moeten er voorzieningen worden aangebracht, wat niet is toegestaan bij een Rijksmonument! Onderstaande foto van de maquette toont het Voorlopig Ontwerp van de Kunststad.


3. Toewijzing kavels In dit hoofdstuk lees je hoe je eerdere aanmelding verandert in een reservering voor “een aantal vierkante meters in een blok” en vervolgens in een huurcontract met je vereniging. De afgelopen jaren hebben zich veel belangstellenden aangemeld voor een werkruimte in de Kunststad. Al deze aanmeldingen zijn getoetst aan de criteria van Kinetisch Noord (gebaseerd op de criteria van het Broedplaatsenfonds). Na acceptatie van deze toets heeft elke toekomstige gebruiker een acceptatiebrief gekregen van Kinetisch Noord. rangorde In de weken na de presentatie van 12 oktober 2004 wordt aan alle gebruikers gevraagd 1. een voorkeur uit te spreken voor een plek in de Kunststad en 2. aan te geven voor hoeveel vierkante meters ingetekend wordt en 3. aan te geven welke activiteit uitgevoerd gaat worden. De volgorde van toewijzing gaat als volgt: − de huidige huurders gaan vóór de nieuwe aanmeldingen; − de nieuwe aanmeldingen gaan op volgorde van datum van de acceptatiebrief van

Kinetisch Noord. Kinetisch Noord zal in het kader van dynamiek en doorstroming in de hal zelf ook enkele ruimtes afbouwen en verhuren aan jong en buitenlands talent. De figuren op de komende pagina’s geven een plattegrond weer van de drie lagen die in de Kunststad verrijzen: de begane grond, de eerste en de tweede verdieping. De meeste stroken hebben 4 blokken. Elk blok heeft één, twee of drie lagen. In één laag van één blok passen meerdere werkruimtes. Er zijn ruimtes van respectievelijk 3,5 m (B), 4 m (A) en 7,5 m (C) hoog. Nogmaals, de tweede verdieping is onder voorbehoud van goedkeuring door de brandweer. In de weken waarin de potentiële huurders benaderd worden zul je de voorkeur van je voorgangers kunnen zien op excel-bestanden die je kunt bekijken en uitprinten vanaf de website www.21project.org. (Inloggen via www.21project.org, gebruikersnaam: kunststad, wachtwoord: welkom.) De drie bestanden: − kunstbg.xls voor de indeling van de begane grond − kunst1vd.xls voor de indeling van de eerste verdieping − kunst2vd.xls voor de indeling van de tweede verdieping. Deze bestanden worden continu bijgewerkt. Er zal per blok worden aangegeven wie zijn voorkeur heeft uitgesproken, voor hoeveel m2 en welke activiteit er wordt uitgevoerd.

Mendelaar E.F. ! 6-10-04 13:52Met opmaak: opsommingstekens ennummering


Let op: hier geldt nog steeds het voorbehoud voor de derde laag (zie ook hoofdstuk 2). Gaat je voorkeur uit naar een ruimte op de derde laag, geef dan een tweede voorkeur aan voor een ruimte op een andere verdieping. Ook is het belangrijk dat iedereen de noodzaak voor een bepaalde verdieping aangeeft. Sommige gebruikers hebben licht nodig, anderen zijn door hun werk genoodzaakt op de begane grond te werken. Bij het voorlopig ontwerp is rekening gehouden met de opgegeven voorkeuren van de aanmeldingen. voorstel invulling Als de voorkeur van alle potentiële huurders voor een plek bekend is, zal het projectteam een efficiënte invulling proberen te maken. De uitgangspunten zijn : - het vullen van hele stroken. Kinetisch Noord verhuurt alleen complete stroken; - het opvullen van blokken. Er mag bijvoorbeeld niet één onverhuurbare ruimte van drie vierkante meter leeg blijven. Ook kan het projectteam besluiten het Voorlopig Ontwerp aan te passen (meer of minder hoge ruimten). Het projectteam legt het voorstel voor aan de potentiële huurders en vraagt of er zwaarwegende bezwaren zijn tegen de indeling. Desnoods wordt de procedure nog een keer herhaald. Hoe de bovenstaande procedure in de tijd wordt gepland wordt hierna in de paragraaf “planning” weergegeven.

4. De verenigingen In het Plan van Aanpak NDSM-werf 2002 is sprake van samen bouwen, samen werken, samen beheren van de NDSM-loods. Voor elke strook in de Kunststad wordt daarom een vereniging opgericht. Kinetisch Noord sluit een huurovereenkomst met een vereniging voor alle werkruimtes in één strook. De gebruikers richten de vereniging op voordat het huurcontract getekend wordt. De vereniging kan zelf nieuwe leden aannemen, mits ze getoetst zijn door Kinetisch Noord op -onder andere- de criteria van het Broedplaatsenfonds. Kinetisch Noord heeft standaard statuten laten opstellen van een vereniging. Deze statuten zijn te vinden op www.21project.org (gebruikersnaam: kunststad, wachtwoord: welkom).


Alle gebruikers van één strook (op de begane grond, de eerste en eventueel de tweede verdieping) zijn lid van één vereniging. In onderstaande figuur zijn de zes verenigingen weergegeven.

5. Bevestiging werkruimte Om vrijblijvendheid te voorkomen (Kinetisch Noord investeert €1.7 mln in de Kunststad) vraagt Kinetisch Noord de toekomstige gebruiker een bedrag van €1 per gereserveerde vierkante meter. Deze administratiekosten worden besteed aan de organisatie van het project. Bij de betaling van deze administratiekosten krijgt de toekomstige gebruiker een bevestiging in welke strook hij/zij een ruimte gaat huren.

Pauline Westendorp ! 7-10-04 13:56Verwijderd: 3


6. Verantwoordelijkheden voor casco’s en infrastructuur De onderstaande tabel geeft aan wie welk deel van de infrastructuur aanlegt en wat we onder een casco verstaan. In de tweede kolom staat wie verantwoordelijk is voor de bouw en wie daarvoor de kosten draagt. KN staat voor Kinetisch Noord.

te bouwen betaald door:

fundering KN

bestrating verkeersruimte KN

dragende constructie KN

vloer KN

galerijen KN

balustrades KN

centraal trappenhuis KN

1 centrale lift in de Kunststad KN

vluchtwegen KN

blusmiddelen openbare ruimtes KN

elektra tot aan strook vereniging (+electrameter) KN

water tot aan strook vereniging (+ hoofdkraan en meter) KN

riolering tot aan strook vereniging (+hoofdaansluiting) KN

verwarming tot aan strook vereniging (+meter) KN

ventilatie tot aan strook vereniging KN

afwerking vloer gezamenlijk toiletblok vereniging

afwerking vloer gezamenlijke vuilnisopslag vereniging

wanden gezamenlijk toiletblok vereniging

wanden gezamenlijke vuilnis vereniging

wc/wastafels gezamenlijk toiletblok vereniging

elektra naar werkruimte vereniging

water naar werkruimte vereniging

riolering in de straten (zie toelichting hoofdstuk 7) KN

riolering van put naar werkruimte vereniging

verwarmingsleiding naar werkruimte (zie hoofdstuk 7) vereniging


ventilatie naar werkruimte (zie hoofdstuk 7) vereniging

te bouwen betaald door:

wanden naar de hal (30 min brandwerend) (lid van de) vereniging

deuren/ramen naar de hal (30 min brandwerend) (lid van de) vereniging

elektra in werkruimte (indien nodig) lid van de vereniging

water in werkruimte (indien nodig) lid van de vereniging

riolering in werkruimte (indien nodig) lid van de vereniging

verwarming in werkruimte (indien nodig) lid van de vereniging

ventilatie in werkruimte (indien nodig) lid van de vereniging

tussenwanden (indien nodig) lid van de vereniging

vloerafwerking en plafond (indien nodig) lid van de vereniging

binnentrap (indien nodig) lid van de vereniging

verkeersruimte binnen (indien nodig) lid van de vereniging

blusmiddelen werkruimtes (indien nodig) lid van de vereniging

In het huurcontract tussen Kinetisch Noord en de vereniging staat welke van de bovenstaande maatregelen de vereniging in ieder geval moet uitvoeren. In veel gevallen bepaalt de vereniging zelf of ze de maatregelen uitvoert. Kinetisch Noord verplicht de vereniging bijvoorbeeld wel minimaal één toiletblok aan te leggen in verband met de hygiëne. Het aanleggen van verwarming is weer een keuze van de vereniging.

7. Het bouwen van de casco’s en vrije kavels 7.1 casco’s afwerkingniveau casco Een aannemer realiseert de casco’s in opdracht van Kinetisch Noord. Pas als de aannemer het werk heeft opgeleverd kunnen de gebruikers beginnen met het afbouwen van hun ruimtes. Het casco bestaat uit gemeniede of brandwerend beklede stalen of betonnen kolommen. De definitieve keuze hangt af van het brandscenario in de loods, maar in principe behoeven deze materialen geen verdere afwerking. De vloer bestaat uit ruwe betonnen vloerplaten (en dus zijn er ook ruwe betonnen plafonds) en de plateaus op de eerste en tweede verdiepingen bestaan uit verzinkte stalen roosters. Ook de trappen en leuningen zijn verzinkt.


afwerkingniveau afbouw De gebruikers bouwen de casco’s, samen met de anderen uit de vereniging af volgens bepaalde voorschriften en binnen een bepaalde tijd (deze afbouwverplichting wordt in de huurovereenkomst opgenomen). Er kan alleen gewerkt worden in de loods als voldaan wordt aan de veiligheidsvoorschriften van het bouwbesluit. In het bouwbesluit zijn eisen opgenomen ten aanzien van de brandveiligheid, de bruikbaarheid, de gezondheid en het milieu. Dit betekent o.a. dat alle halwanden van alle blokken 30 minuten brandwerend moeten zijn. Een blok is een onderdeel van een strook, de meeste stroken hebben vier blokken. De eis voor brandwerendheid heeft niet alleen gevolgen voor het materiaal dat je kunt gebruiken maar ook voor de hoeveelheid of het type glas in deze gevels, voor de manier waarop leidingen door de wanden gaan en hoe er geventileerd mag worden. De “casco”vloeren en daken worden zodanig geconstrueerd dat ze al voldoende brandwerend zijn. Aan de wanden binnen de blokken worden geen eisen gesteld. De gebruiker bepaalt zelf of het afwerkingniveau van het casco voldoende is. Wil iemand meer warmte- of geluidsisolatie dan zal hij daar zelf voor moeten zorgen. Verder mogen de gebruikers elkaar geen overlast bezorgen. Produceert iemand buitensporig veel lawaai, stank of stof dan moet hij ook hiervoor voorzieningen aantreffen. Het afwerkingniveau wordt door de brandweer gekeurd op 30 minuten brandwerendheid (indien de tweede verdieping gebouwd wordt is dit 60 minuten). Bij een verwarmde ruimte zal de RC-waarde (isolatiewaarde) minimaal 2,5 moeten zijn. 7.2 vrije kavels Op de vrije-kavelstrook bouwen mensen zelf het casco. Hiervoor vragen ze zelf een bouwvergunning aan. Vanzelfsprekend bouwen ze de casco’s ook zelf af. De inzet is dat de vrijekavelaars gelijktijdig met de aannemer van het Kunststad-casco met hun bouw kunnen beginnen. Het is echter nog niet duidelijk of dit logistiek mogelijk is. De vrijekavelaars zijn verplicht om minimaal 2 bouwlagen te realiseren. Ook voor hen geldt (ondermeer) dat de buitenwanden van hun bouwwerk minimaal 30 minuten brandwerend moeten zijn. Vrijekavelaars tekenen het huurcontract pas op het moment dat de bouwvergunning is verleend. Dan kunnen ze met bouwen beginnen en gaan ze ook huur betalen. In eerste instantie betalen ze huur over het aantal m2’s gehuurd grondoppervlak. Na afronding en goedkeuring van de bouw gaan zij huur betalen over het totaal aantal


gerealiseerde m2’s bruto vloer oppervlak. De huurbetaling loopt op deze manier gelijk aan de betaling van de subsidie door Kinetisch Noord: als het huurcontract is ondertekend en de vrijekavelaar kan beginnen met bouwen, geeft Kinetisch Noord een subsidie die gebaseerd is op het aantal m2’s gehuurd grondoppervlak. Voor deze m2’s gaan zij dan immers ook huur betalen. De rest van de subsidie is beschikbaar als de bouw is afgerond en is goedgekeurd door Kinetisch Noord. Dan gaat iemand huur betalen voor het totaal aantal bruikbare m2’s. Vrijekavelaars ontvangen een subsidie van Kinetisch Noord van €220 (inclusief eventuele btw) per vierkante meter gerealiseerd bruto vloeroppervlak.

7.3 bouwplaats en voorzieningen De aannemer van de casco’s kan alleen zijn werk doen als het hele oppervlak van de Kunststad tijdens de bouw vrij en beschikbaar is. De vloer moet gesaneerd en uitgevlakt worden (ook de vloer van de vrije-kavelstrook). De hoofdleidingen moeten worden ingegraven. Er zal dus eerst veel grond verplaatst worden door de loods. Vervolgens wordt voor het casco de fundering aangebracht, worden de kolommen gesteld, de vloerplaten gelegd, de roostervloeren op de verdiepingen in de straten, de trappen, de lift. De “bouwplaats” wordt met een hek afgesloten van de rest van de loods. Kinetisch Noord zorgt ervoor dat er op de kop van iedere strook een hoofdaansluiting komt voor elektra, water en verwarming, inclusief meters. De riolering wordt in de straten doorgetrokken naar putten die op regelmatige afstand in de loodsvloer worden aangebracht. Daarom hoeven de gebruikers niet zelf in de grond te graven. Vanaf deze hoofdaansluitingen bepalen de verenigingen welke leidingen ze waarheen trekken. De leidingen kunnen allemaal aan de onderzijde van de roostervloeren van de verdiepingen worden aangebracht. Er hoeft dus niet door cascovloeren geboord te worden (is ook niet toegestaan) en zo blijven de leidingen in het zicht en zijn ze eenvoudig te controleren en/of aan te passen. De installaties dienen vóór ingebruikname gekeurd te worden door een bevoegde instantie. De loods zelf wordt niet verwarmd. Wel wordt er voor warmteopwekking gezorgd die gebruikt kan worden voor de werkruimtes. Het staat nog niet vast op welke manier de warmte wordt opgewekt: wind, bodem, water van het IJ, zon? Wel staat vast dat de warmte wordt omgezet naar warmwater dat via geïsoleerde leidingen naar de stroken wordt gebracht. Vandaar kunnen de gebruikers zelf bepalen of ze de leidingen doortrekken en waarheen. Leidingen in de loods zullen uiteraard goed geïsoleerd moeten worden om warmteverlies te voorkomen.


8. Vergunningen Om de werkruimtes uiteindelijk te mogen gebruiken moeten ze voldoen aan bepaalde voorschriften, er moet een bouwvergunning, een milieuvergunning en een gebruiksvergunning worden verleend. Hieronder volgt een korte toelichting van deze vergunningen , met wie waar voor verantwoordelijk is. bouwvergunning Kinetisch Noord vraagt een bouwvergunning aan voor het casco van de Kunststad. Als de verenigingen voldoen aan de afbouwnormen, hoeven ze niet zelf alsnog een bouwvergunning aan te vragen. De vrijekavelaars vragen zelf de bouwvergunning aan voor hun gebouw. milieuvergunning Kinetisch Noord vraagt voor de hele NDSM-loods één milieuvergunning aan, waarin onder andere plannen staan omtrent opslag, gebruik en afvoer van gevaarlijke stoffen, watermanagement en energieverbruik. Verenigingen met leden die(brand)gevaarlijke stoffen gebruiken, moeten rekening houden met het aanleggen van gifkasten en afzuiginstallaties. gebruiksvergunning De gebruiksvergunning staat los van een bouwvergunning en heeft vooral betrekking op het veilig gebruik (o.m. brandveiligheid). Een gebruiksvergunning kan pas worden verleend nadat de afbouw klaar is en kan daarna te allen tijde worden ingetrokken waarna het gebruik gestaakt moet worden. Brandweer en het stadsdeel kunnen nadere eisen stellen aan het afgeven van een gebruiksvergunning.

9. Huurcontract Kinetisch Noord met vereniging Kinetisch Noord sluit een huurcontract af met de vereniging van gebruikers van een strook. In deze overeenkomst staan de belangrijkste verplichtingen voor zowel Kinetisch Noord als de vereniging. De vereniging sluit op haar beurt huurcontracten met haar leden. Het huurcontract tussen Kinetisch Noord en de vereniging kan daarvoor als model dienen.


9.1 looptijd van het contract In 2003 is het tienjarige huurcontract tussen Kinetisch Noord en het stadsdeel Amsterdam Noord getekend. Dit zou betekenen dat op 1 januari 2013 de huurtermijn is afgelopen. Op dit moment zijn de onderhandelingen tussen Kinetisch Noord en het stadsdeel over een erfpachtcontract voor de NDSM-loods voor 20 tot 50 jaar in volle gang. In het huurcontract wordt de huurtermijn tussen Kinetisch Noord en de vereniging weergegeven, gebaseerd op de meest recente informatie (volgens de informatie van oktober 2004 kan de huurperiode tussen Kinetisch Noord en de vereniging maximaal tot 1 januari 2013 lopen). 9.2 afbouw In het kader van de regelgeving (o.a. Bouwbesluit en normen brandweer) moet een aantal zaken verplicht worden uitgevoerd. Daarnaast stelt het stadsdeel Amsterdam Noord (de eigenaar van het gebouw) eisen aan de afbouw vanuit het oogpunt van veiligheid en beheersbaarheid van de loods. Het stadsdeel Amsterdam Noord wil niet dat er aan het casco en de constructie van de bestaande loods wijzigingen worden aangebracht (bijvoorbeeld bij het aanbrengen van de dakdoorvoeren voor ventilatie). Deze bepaling maakt onderdeel uit van het huurcontract tussen Kinetisch Noord en het stadsdeel. De afbouwplanning per strook (en dus per vereniging) is een onderdeel van het huurcontract. De belangrijkste reden hiervoor is dat de grootste subsidieverstrekker, het Broedplaatsenfonds, heeft bedongen dat de subsidie van €7 miljoen euro alleen geldt als de ruimtes voor een bepaalde datum zijn afgebouwd. Het zou voor Kinetisch Noord een groot financieel probleem opleveren als de subsidie van het Broedplaatsenfonds wordt ingetrokken omdat de verenigingen de werkruimtes niet op tijd afbouwen.

9.3 exploitatie Bij het huren van de werkruimte moet ondermeer rekening gehouden worden met de volgende kosten: − huur aan de vereniging (incl BTW); − gemeentelijke heffingen en servicekosten (o.a. onroerendezaakbelasting,

verontreinigingsheffing, water, afval, vastrecht elektriciteit, dataverkeer, verzekering casco);

− verbruikskosten (o.a. elektriciteit, verwarming, telefoon, data, afval, verzekeringen inbouw).




9.4 huur In de onderstaande tabel staan de huurprijzen per vierkante meter voor ruimtes met verschillende hoogten, en voor de vrije kavels. Let op: het prijspeil is 2004. Deze huurprijs is bepaald in januari 2004 en wordt jaarlijks geïndexeerd volgens de consumentprijsindex gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (jaarlijks ongeveer 3%). Dit is de kale huurprijs, exclusief BTW (19%) en exclusief servicekosten en verbruikskosten per vierkante meter bruto vloeroppervlak. Bruto vloeroppervlak gaat uit van de oppervlakte inclusief gevels, binnenwanden, trapgaten schoorstenen enzovoort.

omschrijving ruimte huur in € per jaar excl. service, excl. BTW

ruimtes A en B (hoogte t/m 4 meter)

€30 per m2 bruto vloeroppervlak

ruimtes C (hoogte va 4 meter t/m 7,5 meter)

€40 per m2 bruto vloeroppervlak

vrije kavel voordat bouwplan gerealiseerd is

€30 per m2 grondoppervlak

vrije kavel nadat bouwplan gerealiseerd is €30 per m2 gerealiseerd bruto vloeroppervlak

overig (bijv. ruimtes hoger 7,5 meter)

vanaf €60 per m2 grondoppervlak

prijspeil 2004, jaarlijkse stijging volgens consumentenprijsindex

De huur gaat in op het moment dat Kinetisch Noord het casco oplevert aan de huurder. In het huurcontract is een bepaling opgenomen over het betalen van een waarborgsom. 9.5 service De servicekosten van de vereniging zijn voor een deel gebaseerd op de door Kinetisch Noord aan de vereniging berekende kosten, zoals onroerendezaakbelasting, verontreinigingsheffing, water, afval, vastrecht elektriciteit, verzekering casco, schoonmaakkosten van de gemeenschappelijke ruimten. Deze servicekosten worden geschat op € 28 tot € 40 per maand (afhankelijk van de grootte van de werkruimte). Extreem grote werkruimtes moeten rekening houden met een hoger bedrag. Het huurcontract gaat uit van servicekosten per vierkante meter gerealiseerd bruto vloeroppervlak.


Voorbeelden: Een werkruimte van 56 vierkante meter van 3,5 meter hoog kost (exclusief servicekosten, verbruikskosten en BTW) €140 per maand (dit is 56m2 maal €30 gedeeld door 12 maanden). Inclusief servicekosten komt dit neer op ongeveer €175 per maand ex BTW en verbuikskosten. Na een indexering van 3% per jaar is deze huur per 1 januari 2006 €185 exclusief BTW excl. verbruikskosten per maand. Een werkruimte van 112 vierkante meter van 7 meter hoog kost (exclusief servicekosten, verbruikskosten en BTW) €373 per maand (dit is 112 m2 maal €40 gedeeld door 12 maanden). Inclusief servicekosten komt dit neer op ongeveer €413 per maand ex BTW en verbuikskosten. Inclusief een indexering van 3% per jaar is deze huur per 1 januari 2006 ongeveer €438 exclusief BTW excl. verbruikskosten per maand.

10. Informatie Tijdens het proces worden op de website 21project.org, spreek uit [to one project], de vorderingen bijgehouden. Op deze site staan altijd de meest recente planning, de laatste besprekingen tussen architect en projectleider, verslagen van de bouwvergaderingen en een lijst met contactpersonen. Ook kan je je eigen opmerkingen in het logboek schrijven. Als je vaak gebruikt maakt van deze site is het aan te raden een eigen gebruikersnaam aan te maken. Dit kan door een mail te sturen naar [email protected]. Inloggen gaat als volgt: ga naar www.21project.org gebruikersnaam: kunststad wachtwoord: welkom


11. Planning Onderstaande planning is onder het voorbehoud van een voorspoedige sanering van de grond en het verkrijgen van de bouwvergunning binnen 13 weken.

datum activiteit

12 oktober 2004

voorlichting toekomstige gebruikers

oktober 2004 voorlichting toekomstige gebruikers in

bouwbureau

eind oktober 2004

inschrijving op kavels (zie hoofdstuk 3)

begin november 2004

beoordeling inschrijving door projectteam

indien nodig: procedure toewijzing kavels voor de tweede maal: onderstaande planning schuift

minimaal twee weken op

november 2004

bevestiging aan huurder (betaling adm.kosten)

eind november 2004

afronding definitief ontwerp

december 2004 t/m april 2005

bouwvoorbereiding

mei 2005

start bouw

december 2005

start afbouw = ingangsdatum huurcontract (voor

huurders van casco’s)


Bijlage: Voorlopig Ontwerp Dynamo Architecten

NDSM Bouwen Op de Werf

Documents

Transcript of NDSM Bouwen Op de Werf