Model tegen winkelleegstand

74
AFSTUDEERONDERZOEK Model tegen winkelleegstand Auteur: Stefan van Valkenburg Studentnummer: 0834982 Opdrachtgever: Sector010 Opleiding: Vastgoed & Makelaardij Hogeschool Rotterdam Docentbegeleider: Dhr. A. van Susteren Datum: 4 februari 2014 Onderzoek naar winkelleegstand; een universeel model tegen leegstand in oude winkelstraten te Rotterdam-Zuid

description

Onderzoek naar winkelleegstand; een universeel model tegen leegstand in oude winkelstraten te Rotterdam-Zuid

Transcript of Model tegen winkelleegstand

Page 1: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK

AFSTUDEERONDERZOEK Model tegen winkelleegstand

Auteur: Stefan van Valkenburg Studentnummer: 0834982 Opdrachtgever: Sector010 Opleiding: Vastgoed & Makelaardij Hogeschool Rotterdam Docentbegeleider: Dhr. A. van Susteren Datum: 4 februari 2014

Onderzoek naar winkelleegstand; een universeel model tegen

leegstand in oude winkelstraten te Rotterdam-Zuid

Page 2: Model tegen winkelleegstand

AFSTUDEERONDERZOEK Model tegen winkelleegstand

Contactgegevens opdrachtnemer

Naam: Stefan van Valkenburg

Plaats: Krimpen aan de Lek

Straat: Breekade 1

Postcode: 2931LA

Telefoon: 06 23 08 49 25

E-mail: [email protected] / [email protected]

Contactgegevens opdrachtgever

Naam bedrijf: Sector010 / Aria Vastgoed B.V.

Naam: Dhr. Aad Aaldijk

Plaats: Heerjansdam

Straat: Kromme nering 8

Postcode: 2995 ZG

Telefoon: 010 - 8200 899 / 06 50 99 00 99

E-mail: [email protected]

Afdeling: Consultancy

Contact gegevens Hogeschool Rotterdam

Docentbegeleider: Dhr. A. van Susteren

Instituut: Instituut voor gebouwde omgeving - Hogeschool Rotterdam

Opleiding: Opleiding Vastgoed & Makelaardij

Plaats: Rotterdam

Straat: G.J. de Jonghweg 4-6

Postcode: 3015 GN

Telefoon: 010 - 794 8105 / 06 21 89 34 75

E-mail: [email protected]

Kamer: AP.B03.054

VERTROUWELIJK

Page 3: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK

Voorwoord

Gedurende het schrijven van dit voorwoord komt het besef naar voren dat het eindigen van mijn

scriptie en de opleiding Vastgoed & Makelaardij in zicht komt. De afgelopen maanden heb ik hard

naar dit moment toegewerkt en kijk ik terug op een leuke tijd, waarin ik veel kennis heb kunnen

opdoen en veel nieuwe mensen heb leren kennen.

Het onderzoek begon gelijk al als een enorme uitdaging, aangezien het een totaal nieuw onderwerp

was voor mij. Daarnaast had ik voor het eerst geen modulehandleiding tot mijn beschikking en moest

ik zelf de activiteiten opstellen, plannen en uitvoeren. Tijdens het onderzoek ben ik erachter gekomen

hoe belangrijk het is om informatie te verkrijgen van externe partijen. Uiteindelijk heb ik alle

benodigde informatie op tijd kunnen verkrijgen en de scriptie voor de deadline af kunnen ronden.

De scriptie is gebaseerd op een onderzoek naar de oplopende winkelleegstand in oude Rotterdamse

winkelstraten in Rotterdam-Zuid. Het onderzoek sprak mij aan doordat de winkelleegstand een steeds

groter probleem aan het worden is. Door middel van dit onderzoek heb ik enorm veel informatie

kunnen vergaren van de winkelvastgoedmarkt in Rotterdam-Zuid en bleek het een zeer actueel,

boeiend en vrij complex onderwerp te zijn.

Graag wil ik middels deze weg iedereen bedanken die bij dit onderzoek heeft geholpen. Allereerst wil

ik mijn begeleiders Aad Aaldijk en Bert Vormeer bedanken voor de inhoudelijke ondersteuning.

Daarnaast wil ik Aad Aaldijk bedanken voor het openen van een aantal deuren die anders dicht waren

gebleven en het meedenken voor het vormgeven van mijn scriptie. Ook wil ik Arjen van Susteren

bedanken voor de begeleiding en tips die ik heb gekregen. Verder wil ik de geïnterviewde personen

bedanken voor het afnemen van de interviews en het leveren van essentiële informatie. Met behulp

van al deze mensen heb ik met succes mijn onderzoek kunnen afronden.

Iedereen bedankt!

juni 2014, Rotterdam

Stefan van Valkenburg

Page 4: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK

Samenvatting

“Model tegen winkelleegstand” is een onderzoek naar de oorzaken, gevolgen en oplossingen van

winkelleegstand in Rotterdam-Zuid. Het onderzoek dient als afstudeeropdracht voor de opleiding

Vastgoed & Makelaardij aan de Hogeschool Rotterdam en is uitgevoerd bij de organisatie Sector010.

Het doel van dit onderzoek is om het perspectief op leegstand, wachten op betere tijden en het vanzelf

oplossen, te doorbreken met behulp van een te ontwikkelen model voor Sector010 over de te hanteren

effectieve middelen waarmee zij de stakeholders in Rotterdam-Zuid kunnen adviseren wat de beste

oplossingen zijn om met hun leegstand om te gaan.

Het rapport dient vooral als houvast voor betrokken partijen in een winkelstraat met een hoog

leegstandspercentage en geeft inzicht in de algemene Nederlandse winkelmarkt, de winkelmarkt in

Rotterdam-Zuid en de te hanteren oplossingen aan de hand van een model. Door de gebieden grondig

te analyseren en de winkelleegstand in kaart te brengen kan een passende uitwerking worden gegeven.

Het onderzoek start met de analyse van de Nederlandse winkelmarkt. De structuur van de Nederlandse

winkelmarkt wordt gekenmerkt door zijn fijnmazigheid. De structuur is ontstaan in de 20ste

eeuw en

bestaat in de binnensteden vooral uit winkels met daarboven woningen. Later zijn hier de perifere

detailhandelslocaties bij gekomen die tevens een onderdeel zijn van de problematiek in de oude

winkelstraten die nog gebaseerd is op de centrale plaatsentheorie. De winkelleegstand bedraagt in

Nederland op dit moment ongeveer 6,9% met regionaal zeer grote verschillen. A-locaties kennen bijna

geen leegstand en C-locaties kennen meer dan 12% leegstand. Binnen de leegstand zijn de volgende

soorten onder te verdelen; aanvangsleegstand, frictieleegstand en structurele leegstand. De oorzaken

hiervan zijn te verdelen naar vraaggerelateerde leegstand en aanbodgerelateerde leegstand. De

vraagzijde kent de volgende oorzaken; economische teruggang, afname consumentenvertrouwen en –

bestedingen, demografische ontwikkelingen, werkloosheid, toename internetbestedingen en de

opkomst van ‘Het Nieuwe Winkelen’. De aanbodzijde van de leegstand wordt gekenmerkt door de

volgende oorzaken; kwaliteit vastgoed, overaanbod / schaalvergroting, huurprijzen en huurcontracten.

Rotterdam-Zuid wordt gekenmerkt door een aantal factoren die een negatieve invloed hebben op de

detailhandel. Een groot deel van de bevolking bestaat uit een niet-autochtone populatie en de

inkomens zijn er erg laag. Er is daarnaast weinig aanbod van arbeid en de veiligheid is in veel wijken

niet goed. De oorzaken van de winkelleegstand zijn verder toe te schrijven aan de volgende punten.

Vraaggerelateerde oorzaken; laag bestedingspatroon en veel werkloosheid. Aanbodgerelateerde

oorzaken; veel B-2 en C-locaties, laagdrempelige woningvoorraad en slechte kwaliteit winkels

en imago, overaanbod en versnipperd eigendom over winkelgebieden.

Door een bepaalde winkelstraat een kwalificatie te geven, met behulp van een gebiedsanalyse en de

leegstandshoeveelheid en –soorten, kan in kaart worden gebracht in welke mate er ingegrepen dient te

worden. De verdeling naar locatie van kansrijk, kanshebbend tot kansarm vraagt ieder een bepaalde

mate van ingrijpen. De kansrijke locatie heeft in eerste instantie de minst harde ingrijpen nodig om uit

te groeien tot een succesvol winkelgebied. Oplossingen waaraan gedacht moet worden bestaan

voornamelijk uit; winkelstraatmanagement, gebiedsmarketing, investeren/kwaliteitsimpuls,

Page 5: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK

centrummanagement, ondernemersfondsen en ‘Het Nieuwe Winkelen’. De tweede categorie,

kanshebbende locaties, dient zich vooral te ‘bewijzen’ als winkellocatie en daarbij kunnen de volgende

oplossingen worden aangebracht; functioneel gebruik lege etalages, pop-up stores, tijdelijke horeca en

ondernemerschap, branchering, afstemming winkeltijden en huurgewenningsbijdrage. De laatste

categorie is kansarm en bestaat uit C-locaties met langdurige leegstand. De volgende oplossingen

dienen toegepast te worden; juridisch instrumentarium, programmamanager leegstand,

vastgoedfondsen, omzethuur, actieve acquisitie, wijkontwikkelingsmaatschappij, transformatie en

herinrichting openbare ruimte en bereikbaarheid.

Op basis van de theorie en de interviews is een model ontwikkeld dat inzicht kan geven op het gebied

en de problematiek die er speelt op het gebied van winkelleegstand. Vervolgens kan in kaart worden

gebracht met welke oplossingen en maatregelen het probleem is op te lossen en op welke manier dit

geïmplementeerd dient te worden. In het kort bestaat het model uit de volgende drie stappen:

1. Gebiedsanalyse

2. Winkelleegstand in kaart brengen > kansarm, kanshebbend of kansrijk

3. Oplossingen en maatregelen aanreiken (zie vorige alinea)

Bij het toepassen van het model in het praktisch kader is gebleken dat het model in grote mate

toepasbaar is op de gekozen winkelstraten op de Winkelboulevard Zuid (Groene Hiledijk &

Beijerlandselaan). Met de eerste stap in het model is duidelijk geworden met welk gebied men te

maken heeft. Het wordt gekenmerkt door een grote niet-autochtone bevolking en een zeer laag

gemiddeld inkomen, wat in eerste instantie een groot deel het probleem is. De tweede stap in het

model bleek ook goed toepasbaar op de Winkelboulevard Zuid. De winkelleegstand is in kaart

gebracht en aan de hand hiervan is bepaald dat de Winkelboulevard Zuid gedeeltelijk als kanshebbend

en gedeeltelijk als kansarm kan worden beschouwd. Op basis van deze kwalificering zijn een aantal

mogelijke oplossingen aangedragen die toegepast kunnen worden op de Beijerlandselaan en de Groene

Hilledijk. Voor het kanshebbende deel van de winkelstraat zijn de volgende oplossingen uit het model

aangedragen; functioneel gebruik lege etalages, pop-up stores, tijdelijke horeca, branchering,

afstemming winkeltijden en huurgewenningsbijdrage. Voor de kansarme winkelpanden bestaan de

volgende oplossingen en maatregelen; juridisch instrumentarium, programmamanager leegstand,

vastgoedfondsen, omzethuur, actieve acquisitie, transformatie en herinrichting openbare ruimte en

bereikbaarheid.

Hierbij dient opgemerkt te worden dat de aangedragen oplossingen in veel gevallen maatwerk zijn en

in de praktijk vooral de betrokkenheid van de gemeente en de vastgoedeigenaren de doorslaggevende

factor is voor het implementeren van de oplossingen en maatregelen. Het model is toegepast op

vijftien winkelruimten op de Groene Hilledijk en Beijerlandselaan, waarbij de totale

investeringskosten voor het succesvol toepassen van de maatregelen uitkomen op in totaal

€702.500,00. Dit levert, met als uitgangspunt het volledig wegnemen van de leegstand, een

maandelijkse huurinkomst van €27.595,00 op, waarmee de investering voor implementatie van de

oplossingen zich in principe na 25,46 maanden heeft terugverdient. Op de Beijerlandselaan is na

toepassing van het model de leegstand teruggebracht van 7,2% naar 4,2% en op de Groene Hilledijk is

deze van 16,9% teruggebracht naar 10,1%.

Page 6: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK

Inhoudsopgave

HOOFDSTUK 1 INLEIDING .............................................................................................................. 7

HOOFDSTUK 2 OPGAVE EN METHODIEK ................................................................................. 8

2.1 Aanleiding van de opdracht .......................................................................................................... 8

2.2 Doelstelling ................................................................................................................................... 8

2.3 Probleemstelling............................................................................................................................ 8

2.4 Deelvragen .................................................................................................................................... 8

2.5 Methoden en technieken ............................................................................................................... 9

HOOFDSTUK 3 DE NEDERLANDSE WINKELMARKT ............................................................ 10

3.1 Algemene kenmerken winkelmarkt ............................................................................................ 10

3.2 Leegstand op de winkelmarkt ..................................................................................................... 14

3.3 Conclusie ..................................................................................................................................... 16

HOOFDSTUK 4 DE WINKELMARKT IN ROTTERDAM-ZUID ............................................... 17

4.1 Algemene kenmerken Rotterdam-Zuid ....................................................................................... 17

4.2 Leegstand op de winkelmarkt ..................................................................................................... 18

4.3 Leegstand in cijfers ..................................................................................................................... 19

4.4 Huidige beleid ............................................................................................................................. 20

4.5 Conclusie ..................................................................................................................................... 20

HOOFDSTUK 5 OPLOSSINGEN WINKELLEEGSTAND .......................................................... 21

5.1 Oplossingen & maatregelen ........................................................................................................ 21

5.2 Conclusie ..................................................................................................................................... 27

HOOFDSTUK 6 MODELONTWIKKELING ................................................................................. 28

6.1 Het model .................................................................................................................................... 28

6.2 Handleiding & toelichting ........................................................................................................... 29

6.3 Conclusie ..................................................................................................................................... 31

HOOFDSTUK 7 TOEPASSING MODEL OP WINKELBOULEVARD ZUID ........................... 32

7.1 Gebiedsanalyse............................................................................................................................ 32

7.2 Winkelleegstand in kaart ............................................................................................................. 34

7.3 Oplossingen en maatregelen ....................................................................................................... 35

7.4 Totaaloverzicht............................................................................................................................ 40

7.5 Conclusie ..................................................................................................................................... 41

Page 7: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK

HOOFDSTUK 8 CONCLUSIES & AANBEVELINGEN ............................................................... 42

8.1 Conclusies ................................................................................................................................... 42

8.2 Aanbevelingen ............................................................................................................................ 43

BIJLAGEN ..............................................................................................................................................

LITERATUURLIJST .............................................................................................................................

BIJLAGE I BEGRIPPENLIJST ...........................................................................................................

BIJLAGE II CIJFERS NEDERLANDSE DETAILHANDEL ...........................................................

BIJLAGE III VIERKWADRANTENMODEL DIPASQUALE .........................................................

BIJLAGE IV QUICK SCAN ROTTERDAM-ZUID ...........................................................................

BIJLAGE V MENUKAART AANPAK LEEGSTAND ......................................................................

BIJLAGE VI OVERZICHT WINKELLEEGSTAND WINKELBOULEVARD ZUID ..................

BIJLAGE VII OPLOSSINGEN, KOSTEN EN OPBRENGSTEN ....................................................

BIJLAGE VIII INTERVIEW ................................................................................................................

BIJLAGE IX INTERVIEW ...................................................................................................................

BIJLAGE X INTERVIEW .....................................................................................................................

BIJLAGE XI VERSLAG BIJEENKOMST .........................................................................................

BIJLAGE XII ENQUÊTE WINKELIERS WINKELBOULEVARD ZUID.....................................

Page 8: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 7

Hoofdstuk 1 Inleiding

Een leegstaand pand midden in een winkelstraat; een doorn in het oog voor zowel de bezoekers als de

vastgoedeigenaar in Rotterdam-Zuid. Maar hoe kan het anders? Door factoren als de economische

crisis en de opkomst van internetverkoop zijn veel vierkante meters in de retailmarkt leeg komen te

staan. In 2013 is het percentage winkelpanden dat leeg stond gestegen tot 6,9% met regionaal zeer

grote verschillen (Locatus, 2014). Zoals elke winkelstraat, hebben die in Rotterdam-Zuid te maken

met verschillende stakeholders met bijbehorende verschillende belangen en wensen.

De leegstand in oude winkelstraten in Rotterdam-Zuid is aanleiding geweest om na te denken over de

mogelijke oplossingen en hiervoor een model te ontwikkelen dat toepasbaar is op deze straten om de

leegstand tegen te gaan. Gezien het belang van Sector010 in de retailmarkt in Rotterdam-Zuid is er

voor gekozen om hier een afstudeeronderzoek naar te laten verrichten in het kader van de opleiding

Vastgoed & Makelaardij aan de Hogeschool Rotterdam.

Dit afstudeeronderzoek zal dienen als een leidraad om inzicht te krijgen in de problematiek en hoe hier

op in te spelen. Bij volledige en correcte uitvoering van de stap voor stap beschreven activiteiten uit

het plan van aanpak, waarbij de kwaliteit die beschreven is gewaarborgd blijft, zal een betrouwbaar

adviesrapport het eindresultaat zijn. In eerste instantie is dit rapport bedoeld voor de opdrachtgevers

(Sector010 en de Hogeschool Rotterdam). Daarnaast kan het gebruikt worden als adviesondersteuning

aan externe partijen.

Leeswijzer

Na deze inleiding zal in het tweede hoofdstuk de opgave en methodiek te vinden zijn, waarin onder

andere de probleemstelling en deelvragen te vinden zijn. Het derde hoofdstuk gaat over de

Nederlandse winkelmarkt, waarin de structuur en leegstandsoorzaken te lezen zijn. Het hoofdstuk

daarna gaat over specifiekere problematiek op de winkelmarkt in Rotterdam-Zuid. In hoofdstuk 5 zijn

de mogelijke oplossingen beschreven die vervolgens in hoofdstuk 6 in het model zijn verwerkt. De

toepassing van het model wordt vervolgens in hoofdstuk 7 behandeld, waarna in het laatste hoofdstuk

de conclusies en aanbevelingen te vinden zijn.

Page 9: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 8

Hoofdstuk 2 Opgave en methodiek

2.1 Aanleiding van de opdracht

Hoe creëer je in economisch moeilijke tijden vooruitgang in een winkelgebied? Wat verwachten

winkeliers en winkeleigenaren van hun toekomst en hoe kijken ze daar tegenaan? Hoe kun je als

belanghebbende partij de regionale economie op gang houden? Met deze vragen houden de

stakeholders in het winkelgebied, waaronder Sector010 zich bezig. Het is een moeilijke tijd voor veel

bedrijven in de detailhandel en het wordt steeds moeilijker om hun hoofd boven water te houden. De

huidige omstandigheden zullen leiden tot een verandering in winkellocaties, waarbij sommige

gebieden zullen overleven of profiteren en andere onderuit zullen gaan. De markt vraagt om goed

doordachte, vernieuwende strategieën en oplossingen.

Door factoren als de crisis, vergrijzing, de opkomst van internet en afgenomen schaarste veranderen de

vraag en het winkel- en koopgedrag van consumenten. De winkelleegstand in de Nederlandse steden

neemt hierdoor nog steeds toe. Gemiddeld bedraagt het percentage leegstand op dit moment zo’n 6,9%

en de verwachting is dat dit de komende jaren zal toenemen naar 9-10%. In verouderde winkelstraten

in Rotterdam-Zuid liggen deze percentages in sommige gevallen nog hoger dan gemiddeld en is er in

veel gevallen sprake van structurele leegstand. Voor menig passant en winkelvastgoedeigenaar in

Rotterdam-Zuid is deze leegstand een doorn in het oog. De leegstand is zodoende aanleiding geweest

om een model te ontwikkelen dat toepasbaar is op winkelstraten in Rotterdam-Zuid, waarmee de

winkelleegstand in deze oude straten mogelijk vermindert kan worden. Met het ontwikkelen van dit

model wordt getracht een lonkend perspectief te creëren.

2.2 Doelstelling

Het doel van dit onderzoek is om binnen 20 weken het perspectief op leegstand, wachten op betere

tijden en het vanzelf oplossen, te doorbreken met behulp van een te ontwikkelen model voor

Sector010 over de te hanteren effectieve middelen waarmee zij de stakeholders in Rotterdam-Zuid

kunnen adviseren wat de beste oplossingen zijn om met hun leegstand om te gaan.

2.3 Probleemstelling

Probleemstelling:

Welke oplossingen en maatregelen zijn er, aan de hand van een model, effectief om winkelleegstand

tegen te gaan en de leegstand in oude winkelstraten in Rotterdam-Zuid, waar mogelijk, te

verminderen?

2.4 Deelvragen

Om deze probleemstelling te beantwoorden zal het onderzoek bestaan uit drie fases. De eerste fase

bestaat uit de theoretische fase waarin de volgende deelvragen worden beantwoord:

Hoe ziet de structuur van de winkelmarkt eruit en wat zijn de algemene oorzaken van de

winkelleegstand in Nederland en in Rotterdam-Zuid?

Page 10: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 9

Wat zijn de oorzaken van de winkelleegstand in Rotterdam-Zuid op fysiek, sociaal en

economisch gebied? En wat zijn de ontwikkelingen van de afgelopen jaren?

Welke oplossingen zijn er reeds voor het tegen gaan van de winkelleegstand?

Na de theoretische komt de praktische fase waarin een model wordt ontwikkeld die daadwerkelijk zal

worden toegepast op een straat in Rotterdam-Zuid die kampt met winkelleegstand. Deze fase

beantwoord de volgende deelvragen:

Welke middelen en oplossingen tegen winkelleegstand kunnen worden ingezet ten behoeve

van het ontwikkelen van een model tegen winkelleegstand in Rotterdam-Zuid?

Wat voor inspanningen vraagt het van de marktpartijen en in hoeverre kan het model worden

toegepast op de Winkelboulevard-Zuid (Groene Hilledijk & Beijerlandselaan)?

Wat zijn de effecten en financiële kosten en resultaten bij toepassing van het model?

2.5 Methoden en technieken

Voor het onderzoek zal gebruikt worden gemaakt van verschillende onderzoekstechnieken en kan

hierdoor worden bestempeld als een ‘mixed methods model’. De volgende onderzoeksmethoden

zullen worden gebruikt:

Beschrijvend onderzoek (hierin wordt enkel gericht op de feiten en er wordt niet gezocht naar

verklaringen van uitkomsten).

o Analyseren van literatuur en artikelen over winkelvastgoed en –leegstand.

o Enquêtes/interviews afnemen bij winkeleigenaren en winkeliers om erachter te komen

in hoeverre zij bereid zijn om mee te werken aan eventuele oplossingen bij

winkelleegstand.

Evaluerend

o Afnemen van interviews bij diverse stakeholders, zoals vastgoedeigenaren en de

gemeente Rotterdam (winkelstraatmanager).

Exploratief

o Conclusies toekomstige ontwikkelingen en aanbevelingen

Page 11: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 10

Hoofdstuk 3 De Nederlandse winkelmarkt

In het eerste hoofdstuk zal de Nederlandse detailhandel geanalyseerd worden om een antwoord te

krijgen op de eerste deelvraag; ‘Hoe ziet de structuur van de winkelmarkt eruit en wat zijn de

algemene oorzaken van de winkelleegstand in Nederland (en Rotterdam Zuid)?’. Om te beginnen zal

er als eerste een algemene omschrijving gemaakt worden van het begrip detailhandel en wordt er

ingegaan op de opkomst en geschiedenis van de detailhandel in Nederland. De tweede paragraaf

behandelt de leegstand in de detailhandel en de oorzaken hiervan aan de vraagzijde en de aanbodzijde.

Vervolgens wordt de detailhandelsstructuur beschreven en sluit het hoofdstuk af met een conclusie.

3.1 Algemene kenmerken winkelmarkt

De Nederlandse winkelmarkt is de afgelopen jaren veel veranderd. Het is echter ook belangrijk om te

kijken naar wát een winkel nou precies eigenlijk inhoudt en hoe het ontstaan is. In de onderstaande

subparagrafen worden deze onderwerpen behandelt.

3.1.1 Definitie van detailhandel

Een winkel wordt in de Van Dale omschreven als: “een gebouw waar goederen aan consumenten

worden verkocht” (Van Dale, 2009). In een winkel wordt in de meeste gevallen detailhandel

uitgevoerd. De detailhandel kan worden gezien als het deel van de totale economische bedrijvigheid

dat zich in hoofdzake bezig houdt met de verkoop van fysieke goederen aan de directe consument,

waarbij het zich onderscheidt van groothandel, zakelijke dienstverlening, horeca en recreatie (Van der

Kind & Quix, 2008). Het hiervoor genoemde onderscheid is niet meer volledig van toepassing

aangezien het momenteel steeds meer naar elkaar toe groeit, waardoor zogenaamde “grijze gebieden”

zijn ontstaan:

Zakelijke dienstverlening verplaatst zich naar winkelpanden

Groothandels worden door consumenten bezocht

Horeca bevindt zich tussen de retailmarkt

De detailhandel bepaalt echter nog steeds het grootste deel van de winkelmarkt en staat in principe op

afstand van andere dienstensectors, zoals juridische consultancy, beveiliging of schoonmaak, omdat

hier geen fysieke goederen worden geleverd aan de consument. Door deze eigenschap gedraagt de

detailhandel zich anders bij conjuncturele schommelingen (Evers, Van Hoorn, & Van Oort, 2005)

3.1.2 De opkomst van de winkel

In deze paragraaf wordt de geschiedenis van de winkel beschreven en komen de belangrijkste factoren

naar voren die de huidige winkelmarkt in grote lijnen bepalen zoals die nu is.

Het ontstaan van winkels (tot 1800)

Nog voordat er winkels zijn wordt de detailhandel op een hele andere manier uitgevoerd en vindt deze

vooral plaats op markten of kopen consumenten hun goederen direct bij de producent, zoals een

bakker, smid of boer. De markt neemt verreweg het grootste deel van de handel voor zijn rekening en

vormt de centrale plaats in een stad. De groeiende steden zorgen voor een enorme toename van de

handel en daarmee ook de overlast; stank, rommel en lawaai. Reden voor de lokale autoriteiten tot het

bouwen van enorme markthallen om de overlast tegen te gaan. Een ontwikkeling en methode die tot

op de dag van vandaag wordt gebruikt, refererend naar ‘De Markthal’ in Rotterdam. Deze

Page 12: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 11

ontwikkeling zorgt voor een omslag in de detailhandel en de eerste winkels beginnen te ontstaan in

rijen van kleine panden, waarbij een nieuw beroep ontstaat: de winkelier. (Evers, Van Hoorn, & Van

Oort, 2005)

Detailhandelsrevolutie (1800 – 1945)

Na het ontstaan van de markthallen zijn er weinig innovatieve ontwikkelingen in het type gebouw van

de winkel en vormen de omgebouwde woon- en winkelhuizen het dominerende beeld. Aan het einde

van de 20ste

eeuw vindt echter de eerste revolutie plaats, waarbij er nieuwe gebouwtypen ontstaan,

winkeliers de indeling veranderen van de winkel, de logistiek op grote schaal verbeterd en de overheid

een rol krijgt in functiemenging. Deze revolutie heeft geleid tot het winkelpatroon wat men

hedendaags kent (Evers, Van Hoorn, & Van Oort, 2005). Kenmerken hiervan zijn een groot en breed

assortiment dat ontstaat vanuit de opkomst van massaproductie. Aan het begin van de 20ste

eeuw

verandert het karakter van de detailhandel. De overheid krijgt meer invloed waarbij tal van overleg-,

regel- en adviesorganen in het leven worden geroepen, zoals de Kamer van Koophandel in 1920 en het

Hoofdbedrijfschap Detailhandel1 in 1956.

Tweede detailhandelsrevolutie (1945 – 1965)

Direct na de Tweede Wereldoorlog is Nederland toe aan een nieuwe fase: er is veel behoefte aan

nieuwe bebouwing. De oorzaak hiervan is de enorme restauratieopgave, enorm snelle demografische

groei en een grote vraag naar nieuwe woningen en voorzieningen. Gezien deze opgave is het voor de

overheid van belang dat winkels zich niet meer ongestuurd kunnen vestigen. Reden voor de overheid

om de Centrale Plaatsentheorie (zie paragraaf 3.1.3) van Christaller te gaan gebruiken als leidend

principe. Vraag en aanbod dienen op elkaar afgestemd te worden en voor elke inwoner van een stad

geldt een norm van 0,8 vierkante meter winkelvloeroppervlakte per inwoner. De grote naoorlogse

opbouw zorgt vanaf 1956 voor positief economisch resultaat, waarbij de koopkracht stijgt, autobezit

toeneemt, infrastructuur verbeterd en de verbeterde mobiliteit ervoor zorgt dat winkels op grotere

afstand met elkaar concurreren.

Opkomst restrictieve beleid (1965 – 1990)

Na de tweede handelsrevolutie verdubbelt de particuliere consumptie waardoor grote winkelketens

naar perifere locaties vertrekken wat zorgt voor een enorme toename van de vloerproductiviteit (zie

bijlage II). Het ontstaan van deze grote winkels aan de rand van de stad leidt echter tot een aantasting

van de aantrekkelijkheid van winkelcentra in het centrum van steden (Schat & Groenendijk, 1982).

Reden voor de overheid om een verbod te creëren in de bestemmingsplannen op het vestigen van grote

ketens buiten de reguliere winkelcentra met uitzondering van explosiegevaarlijke bedrijven en grote

producten zoals auto’s en caravans. Het zogenaamde perifere detailhandelsvoorzieningsbeleid (PDV)

beschermt hiermee de kleine winkelier in de binnenstad. (Evers, Van Hoorn, & Van Oort, 2005)

Mondialisering detailhandel (1990 – 2014)

De jaren ‘90 wordt gekenmerkt door de toenemende internationalisering van de detailhandel met dank

aan fusies, uitbreidingen en innovaties. Steeds meer bedrijven wagen de stap om over de grens te gaan,

met wisselend resultaat (Solomon, Marshall, & Stuart, 2012). Internationale en nationale

1 Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) is een organisatie waarin de werkgevers- en werknemersorganisaties in de

detailhandel samenwerken aan een gezonde detailhandel waarin het goed ondernemen en werken is.

Page 13: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 12

topwinkelketens beginnen steeds meer het beeld en succes van een winkelstraat te bepalen. Het

nieuwste opgestelde beleid, de Nota Ruimte, heeft als doel voor ieder bedrijf de juiste duurzame

locatie te bieden, zodat een optimale versterking van de economie van steden en dorpen mogelijk is

(Ministerie van VROM, 2006).

3.1.3 De detailhandelsstructuur

Uit de vorige paragraaf is gebleken dat de Nederlandse detailhandel een lange geschiedenis kent. De

theorieën die mede bepalend zijn geweest voor de huidige structuur worden in deze paragraaf

uitgebreid behandelt.

Centrale plaatsen theorie

De centrale plaatsen theorie van Christaller heeft als doel om de relatie tussen marktfuncties en het

ruimtelijk patroon van dorpen en steden te verklaren aan de hand van rangordes en economische

factoren. De centrale plaats zorgt er volgens Christaller voor dat vraag en aanbod perfect op elkaar

aansluiten. Het uitgangspunt is dat elk soort winkel een bepaald vraagniveau (range) vertegenwoordigt

in een verzorgingsgebied. Uit deze theorie ontstaat hierdoor een verzorgingspiramide/rangorde die is

opgebouwd in een bepaalde hiërarchie (zie figuur 3.1). Bovenaan de piramide bevinden zich de

grootste winkels met het meeste vloeroppervlakte (rangorde A). Hoe lager in de rangorde, hoe kleiner

het verzorgingsgebied. Helemaal onderaan (rangorde C) staan dus de kleine dorpen met de kleinste

verzorgingsgebieden.

Figuur 3.1 Centrale plaatsen theorie Christaller

De theorie van Christaller heeft dankzij de vertaling in de gemeentelijke bestemmingsplannen een

grote invloed gehad in de Nederlandse detailhandelsstructuur. (Bolt, 2003) Hedendaags is de theorie

niet meer volledig toepasbaar gezien het model geen rekening houd met de aantrekkingskracht van een

bepaalde winkel in een gebied en de toegenomen mobiliteit van de consument.

Locatiebeleid

In de grote winkelgebieden in de steden zijn meerdere typen locaties te beschrijven, waarbij een

onderscheid wordt gemaakt tussen A1-, A2-, B1-, B2- en C-locaties. De winkels gelegen op een A-

locatie hebben het hoogste aantal passanten en biedt de winkelier de grootste omzetmogelijkheden. De

huurprijzen op deze locaties zijn vaak het hoogst. De winkels gelegen op B-locaties zijn in de meeste

Page 14: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 13

gevallen aanlooproutes naar de A-locaties. Deze locaties kenmerken zich vooral door een gevarieerd

winkelaanbod en horeca. Winkels op C-locaties liggen buiten het centrumgebied en trekken minder

passanten, maar zijn vaak beter bereikbaar met de auto (NVM Groningen Bedrijfsmakelaars, 2014).

Een veelgebruikte indeling van standplaatskwaliteiten voor winkelobjecten is de volgende (Bolt,

2003), toegepast op een binnenstad:

A1-Standkwaliteit

De winkelstraten (of gedeelte daarvan) die binnen een centrum de hoogste bezoekersaantallen,

uitgedrukt in een index lopend van 100 (is drukste punt, gemeten over de volle breedte van de

straat) tot 75, behalen.

Behoort tot het voetgangersdomein.

Mode en warenhuizen zijn ruim vertegenwoordigd.

A2-Standkwaliteit

Locaties met een drukte-index van 75 tot 50 ten opzichte van het drukste punt in het

winkelgebied.

Landelijk en regionaal opererende filiaalbedrijven zijn ruim vertegenwoordigd.

B1-Standkwaliteit

Locaties met een drukte-index van 50 tot 25 ten opzichte van het drukste punt in het

winkelgebied.

Vaak dienen zich in deze straten ook andere voorzieningen aan, zoals horeca, dienstverlening

en baliefuncties, waaronder uitzendbureaus en reisbureaus.

B2-Standkwaliteit

Locaties met een drukte-index van 25 tot 10 ten opzichte van een A1-locatie.

C-Standkwaliteit

Locaties met een drukte-index van 10 tot 5 ten opzichte van een A1-locatie.

Deze locaties kunnen worden getypeerd als aanloop/aanrijstraat met een hoge mate van

functiemenging.

De verwachting is dat vraag naar A-locaties zal toenemen en de B-locaties stabiel blijven. In de

aanloopstraten (C-locaties) zal de vraag naar winkelruimte verder afnemen (Droogh, Frielink, & Vlek,

2011). Naast het locatiebeleid worden de volgende orders onderverdeeld in de verzorgingshiërarchie in

tabel 3.1.

Tabel 3.1 Interstedelijke verzorgingshiërarchie (Bolt, 2003)

Orde Beschrijving Omvang (in m²) Aantal

winkels

Aantal

inwoners

Hoofdcentra 1e orde Groot-gewestelijk

verzorgend > 150.000 500 - 750 Grootste 5 steden

Klein-gewestelijk

verzorgend 100.000 - 150.000 350 - 500 100.000 - 200.000

Hoofdcentra 2e orde Groot-regionaal verzorgend 50.000 150 - 200 50.000 - 75.000

Klein-regionaal verzorgend 30.000 100 - 150 25.000 - 50.000

Hoofdcentra 3e orde Streekverzorgende centra > 15.000 75 15.000 - 25.000

Hoofdcentra 4e orde Dorpscentra Lokale verzorgingsfunctie

Algemene kenmerken

Page 15: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 14

Om een indruk te krijgen van hoe groot de Nederlandse winkelmarkt er op dit moment uitziet, wordt

de markt hieronder in een aantal kerncijfers uitgedrukt:

De bevolkingsomvang in Nederland is op dit moment 16,77 miljoen.

Het winkelvloeroppervlak bedraagt in totaal 30 miljoen m², wat neerkomt op bijna 1,8 m² per

persoon.

De omzet in de detailhandel bedraagt in totaal €93,1 miljard (CBS, 2013).

Het aantal verkooppunten is in totaal 220.000 (Locatus, 2014)

3.2 Leegstand op de winkelmarkt

De leegstand van winkelpanden in Nederland is het afgelopen jaar toegenomen van 6,4% naar 6,9%.

Dit komt neer op ruim 15.000 leegstaande winkelpanden. Gesegmenteerd naar soort winkellocatie is

een groot verschil te zien: A-locaties kennen maar 2% leegstand en C-locaties meer dan 12% (Locatus,

2014). In de volgende paragrafen worden de verschillende soorten leegstand behandeld en de vraag-

en aanbodgerelateerde oorzaken van de leegstand beschreven.

3.2.1 Soorten leegstand

Wat betreft de soorten leegstand wordt er een onderscheid gemaakt in de volgende drie verschillende

vormen (Van Gool, 2013).

Aanvangsleegstand: dit is leegstand die ontstaat direct na oplevering van gerealiseerde

nieuwbouw.

Frictieleegstand, ook wel mutatieleegstand: dit is de tijdelijke leegstand die voortkomt uit

bedrijfsverhuizingen. Men rekent hiertoe achtergelaten ruimte die maximaal één jaar leegstaat.

Het vermoeden is daarbij dat binnen een jaar een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten.

Structurele leegstand: dit is de leegstand van ruimte die gedurende drie of meer

achtereenvolgende jaren met dezelfde hoeveelheid vierkante meter wordt aangeboden.

3.2.2 Leegstand aan de vraagzijde

De winkelvastgoedmarkt wordt gekenmerkt door een aantal partijen, de gebruikers/winkeliers en de

eigenaren/beleggers in winkelvastgoed. Het vierkwadrantenmodel van DiPasquale & Wheaton (zie

bijlage III) gaat ervan uit dat de ideale situatie er is als de vragers en aanbieders met elkaar in

evenwicht zijn, wat op dit moment niet het geval is. Met behulp van het vierkwadrantenmodel is

bepaald dat leegstand vanaf de aanbodzijde en de vraagzijde kan worden verklaart. In de onderstaande

subparagrafen treft u deze oorzaken aan.

Economische teruggang

De grootste impact op de winkelmarkt is de economische stagnatie van de afgelopen jaren. De omzet

van de detailhandel is in grote mate afhankelijk van een groei of krimp van de economie en de hiermee

samen gepaarde binnenlandse consumptie. De economie heeft dus een grote invloed op de toekomst

van een winkelgebied. De dalende detailhandelsomzet heeft ervoor gezorgd dat in 2013 ongeveer 940

winkels moesten sluiten door faillissement. In 2000 waren dat er nog slechts 36 (Raatgever, 2014).

Consumentenvertrouwen/bestedingen

Mede door de economische crisis is het consumentenvertrouwen enorm gedaald in Nederland, terwijl

tussen 2000 en 2008 de gemiddelde uitgaven stegen van €24.400 naar €31.420, wat neerkomt op een

Page 16: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 15

stijging van 28,6% (CBS, 2012). Na 2008 is het vertrouwen en de bestedingen van de consument

enorm afgenomen en negatief gebleven. Desondanks is de consument minder pessimistisch geworden

en zijn er op dit moment 7% procent meer pessimisten dan optimisten (CBS, 2014). Het

bestedingspatroon van de consument veranderd daarnaast steeds meer van winkel naar online,

waardoor de vraag naar winkelruimte afneemt.

Demografische ontwikkelingen

De detailhandel heeft op dit moment te maken met een veranderende samenstelling van zijn

klantengroep (Steinmaier & Koster, 2013). De bevolking groeit nauwelijks, maar wordt wel snel

ouder. De bevolkingspiramide met traditioneel een kleine groep 65 plussers is hiermee verleden tijd en

veel regio’s hebben te maken met bevolkingskrimp. Krimp en vergrijzing hebben een directe invloed

op het koopgedrag en het draagvlak voor voorzieningenaanbod (HBD, 2011). Een gemiddelde 65-

plusser besteedt namelijk 33% minder in de detailhandel dan een persoon tussen de 45 en 65 jaar

(CBS, 2013).

Werkloosheid

De werkloosheid hangt samen met de eerder genoemde economische teruggang. Maandelijks komen

er in Nederland duizenden werklozen bij, waardoor de werkloosheid op dit moment 8,7% van de

beroepsbevolking bedraagt (CBS, 2014). De toenemende werkloosheid gaat gepaard met dalende

bestedingen en hierdoor minder omzet in de detailhandel.

Internetbestedingen / ‘Het Nieuwe Winkelen’

Door technologische innovaties is er de afgelopen jaren een verandering in het koopgedrag van

consumenten ontstaan. De opkomst van e-commerce heeft gezorgd voor een versterking van de

concurrentie. Consumenten geven op dit moment online €4,5 miljard per jaar uit, wat neerkomt op

10% van de omzet in de non-food detailhandel (Detailhandel Nederland, 2013). De fysieke

detailhandel, de winkelmarkt, treft hier de directe gevolgen van en dient hier slim op in te spelen.

3.2.3 Leegstand aan de aanbodzijde

De aanbodzijde van de retailmarkt wordt veelal bepaald door institutionele en particuliere

vastgoedbeleggers. De problematiek van deze partijen en hun invloed op de leegstand wordt hieronder

beschreven.

Kwaliteit

De (bouwkundige) kwaliteit van het winkelvastgoed kan een oorzaak zijn van de leegstand als deze

ondermaats is. Vooral oude winkelstraten hebben te maken met deze vorm van problematiek. Vaak

hebben zowel de winkelier als de retail-belegger een lening bij de bank. Hierdoor hebben beide

partijen het zwaar, hangt er een donkere wolk boven de partijen en wordt het steeds moeilijker om een

financiering te krijgen voor een bepaald object. Door deze situatie vergroot het probleem, waardoor de

kans op leegstand alleen maar toeneemt.

Overaanbod / schaalvergroting

Een ander probleem dat speelt is het aantal vierkante meters winkelvastgoed. Een lange tijd leek er

geen plafond te zitten aan de hoeveelheid vierkante meters winkelvastgoed. Sinds de crisis kijken we

Page 17: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 16

echter tegen een markt aan met veel te veel oppervlakte. Ontwikkelaars die momenteel nog steeds

nieuw winkelgebied bouwen ‘kannibaliseren’ hiermee de bestaande winkels (Mulder, 2014). Het

realiseren van plannen voor nieuwe winkelgebieden, zonder beleid om de verouderde winkelvoorraad

te onttrekken, zal de leegstand verder opstuwen. In de figuren 1 tot en met 6 in bijlage II is te zien

waar het mis ging; de omzet bleef achter bij het aantal vierkante meters winkelruimte dat ontwikkeld

werd. Dit komt mede door de opkomst van de perifere detailhandel.

Huurprijzen

Veel vastgoedbeleggers en eigenaren die te maken hebben met leegstand vragen een te hoge huurprijs

in verhouding tot de huidige markt. Reden hiervoor is dat zij vaak niet kunnen/willen dalen in

huurprijs aangezien zij bij een huurprijsdaling de boekwaarde van het betreffende object moeten

afwaarderen. Door de afwaardering wordt de liquide positie van de belegger verslechterd, waardoor dit

voor problemen kan zorgen voor de solvabiliteit van de onderneming en het overige belegde vastgoed.

Het uitstellen van deze afwaardering levert in veel gevallen op lange termijn betalingsproblemen op

bij leegstand, met als gevolg dat investeringen uitblijven en winkels verpauperen.

Huurcontracten

Veel klassieke vastgoedbeleggers willen enkel langdurige jaarcontracten aangaan van minimaal vijf +

vijf jaar met een borg van drie maanden huur. Anno 2014 is deze denkwijze niet meer mogelijk. Veel

startende ondernemingen kunnen niet voldoen aan deze eisen. Het aanpassen van deze denkwijze en

verhuurstructuur met behulp van tijdelijke contracten kan een eerdere verhuur opleveren.

3.3 Conclusie

De structuur van de Nederlandse winkelmarkt wordt gekenmerkt door zijn fijnmazigheid. De structuur

is ontstaan in de 20ste

eeuw en bestaat in de binnensteden vooral uit winkels met daarboven woningen.

Later zijn hier de perifere detailhandelslocaties bij gekomen die tevens een onderdeel zijn van de

problematiek in de oude winkelstraten die nog gebaseerd is op de centrale plaatsentheorie. De

winkelleegstand bedraagt in Nederland op dit moment ongeveer 6,9% met regionaal zeer grote

verschillen. A-locaties kennen bijna geen leegstand en C-locaties kennen meer dan 12% leegstand. De

oorzaken hiervan zijn te verdelen naar vraaggerelateerde leegstand en aanbodgerelateerde leegstand.

De vraagzijde kent de volgende oorzaken:

Economische teruggang

Negatief consumentenvertrouwen en –bestedingen

Demografische ontwikkelingen

Toename werkloosheid

Toename internetbestedingen / ‘Het Nieuwe Winkelen’

De aanbodzijde kent de volgende oorzaken

Slechte kwaliteit van het vastgoed

Overaanbod / schaalvergroting

Te hoge huurprijzen

Huurcontracten niet flexibel

Page 18: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 17

Hoofdstuk 4 De winkelmarkt in Rotterdam-Zuid

In het vorige hoofdstuk stond de Nederlandse winkelmarkt centraal. De markt in Rotterdam-Zuid kent

een totaal verschillend leefklimaat dan de rest van Nederland en is qua omvang het grootste

achterstandsgebied van Nederland. Naast de algemene oorzaken van winkelleegstand spelen hier dus

nog een aantal specifieke problemen. In dit hoofdstuk wordt een deel van de eerste deelvraag

beantwoordt en tevens de tweede deelvraag: “Wat zijn de oorzaken van de winkelleegstand in

Rotterdam-Zuid op fysiek, sociaal en economisch gebied? En wat zijn de ontwikkelingen van de

afgelopen jaren?”.

4.1 Algemene kenmerken Rotterdam-Zuid

In de hierna volgende paragrafen komen de belangrijkste kenmerken van Rotterdam-Zuid naar voren

en worden onder andere het gebied en de belangrijkste kerngegevens beschreven.

4.1.1 Het gebied

Rotterdam-Zuid is het gebied in de gemeente Rotterdam dat is gelegen ten zuiden van de Maas. Het

bestaat vooralsnog uit vier deelgemeenten; Charlois, Feijenoord, Hoogvliet en IJsselmonde. Op dit

moment wordt Zuid omschreven als het grootste achterstandsgebied van Nederland met een

oppervlakte van slechts 66 km² (zie bijlage IV). Het stadsdeel wordt begrensd door Ridderkerk aan de

Oostzijde en Barendrecht in het Zuiden.

4.1.2 Demografie

In Rotterdam-Zuid wonen ongeveer 227.000 mensen, wat goed is voor een derde van de totale

Rotterdamse bevolking. Van deze mensen is iets meer dan de helft (54%) van niet-autochtone

afkomst. Dit is ten opzichte van de rest van Nederland een enorm verschil en is te verklaren aan de

hand van de grote hoeveelheid goedkope sociale woningbouw die als een magneet werkt op

immigranten en met name op ongeschoolden uit Oost-Europa. Deze laagdrempelige woningvoorraad

is ontstaan door het enorme woningtekort dat veroorzaakt is door de Tweede Wereldoorlog en er

toentertijd in razend tempo nieuwe woningen nodig waren. Veel buurten gelegen in Zuid hebben een

relatief jonge bevolking (zie bijlage IV) en bestaan doorgaans uit grote gezinnen. De ouders zijn vaak

laagopgeleid, waardoor ze weinig te besteden hebben en hierdoor opgroeien in een omgeving waaraan

veel ontbreekt (Platform 31, 2014). Het klimaat van leren en werken ontbreekt hierdoor nog steeds in

veel buurten.

4.1.3 Inkomen en arbeid

Het gemiddelde besteedbare inkomen per huishoudens ligt in Zuid een stuk lager dan in de rest van

Nederland. Het exacte bedrag komt neer op €25.933, wat in vergelijking met de rest van Nederland

ongeveer 24% lager is dan het gemiddelde. Netto komt men met dit lage inkomen vaak in buurt van

een besteedbaar inkomen van €17.000. Zet dat tegenover een landelijk netto gemiddelde van €24.000.

Het verschil van €7.000 hiertussen geeft een aanzienlijk beeld van de uitgavenmogelijkheden en

verklaart het verband tussen armoede en het bestedingspatroon. Eén van de redenen voor dit grote

verschil is het grote aantal uitkeringsgerechtigden van 15% van de bevolking (Gemeente Rotterdam,

2013). Op het sociaal en economisch gebied doet Rotterdam-Zuid het momenteel dus niet goed.

Slechts 1/5 arbeidsplaatsen bevindt zich op Zuid, terwijl 1/3 van de Rotterdamse bevolking er woont

(Team Deetman/Mans, 2011). Mede hierdoor herbergt Zuid momenteel het hoogste aantal mensen in

Page 19: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 18

de bijstand, werkloosheid en armoede van heel Nederland (Roodenburg, 2013). Een gegeven waar

men zeker niet trots op hoeft te zijn. Het lage inkomen heeft dan ook een directe invloed op de

detailhandel.

4.1.4 Veiligheid

De veiligheid in Rotterdam is de afgelopen jaren licht verbeterd. Desondanks zijn er een aantal wijken

in Zuid waar de veiligheid nog steeds niet goed is en zelfs slechter word. De deelgemeenten die het erg

slecht doen op de veiligheidsindex zijn Charlois (5,6) en de deelgemeente Feijenoord (5,7). Het aantal

daadwerkelijke misdrijven nam in Charlois weliswaar lichtelijk af, toch daalde het veiligheidsgevoel

met 0,6 (zie bijlage IV). De deelgemeente Feijenoord werd juist onveiliger en steeg de afgelopen drie

jaar in aantal misdrijven dat er plaatsvond. De overlast wordt vooral veroorzaakt door jongeren en

drugsgerelateerde zaken. Het ontbreekt volgens betrokkene aan een vroege signalering, waardoor de

instanties pas in actie komen als het echt fout gaat. Daarnaast is ook de problematiek achter de

voordeur erg groot, wat uit het zicht blijft (Team Deetman/Mans, 2011).

4.1.5 Ruimtelijk

Op ruimtelijk gebied doen zich een aantal problemen voor op Zuid. Volgens Platform31 kan de

woningvoorraad worden gekenmerkt als; ‘kwetsbaar en imperfect’. Op veel plekken is sprake van een

zeer omvangrijke gestapelde woningbouw, waarvan de kwaliteit in veel gevallen te wensen over laat

(Platform31, 201). Ingrijpen op fysiek gebied is dus noodzakelijk om de sociale en economische

kwaliteit van Zuid ook te verbeteren. De kern van dit probleem ligt in een aantal wijken waar

woningcorporaties weinig bezit hebben. De particuliere woningeigenaren in deze gebieden besteden

weinig aandacht aan achterstallig onderhoud door meestal financiële redenen, versnipperd eigendom

of niet actieve verenigingen van eigenaren. Een interview met dhr. El Bouchibti (zie bijlage VIII)

bevestigt dit, eigenaren zijn niet betrokken en een collectieve aanpak ontbreekt bij hen.

4.2 Leegstand op de winkelmarkt

In Rotterdam-Zuid speelt momenteel een cumulatie van problemen die aanleiding geven tot ingrijpen.

In deze paragraaf komen een aantal pijlers naar voren die de problematiek en leegstand in de

detailhandel momenteel bepalen.

4.2.1 Leegstand aan de vraagzijde

Met behulp van de in hoofdstuk 3 beschreven leegstandoorzaken aan de vraagzijde in Nederland,

kunnen in deze paragraaf de hierna volgende punten als voornaamste oorzaak van de leegstand in

Rotterdam-Zuid worden gekenmerkt.

Demografische ontwikkelingen

De winkelleegstand in Rotterdam-Zuid kan gedeeltelijk worden verklaard door de huidige

demografische ontwikkelingen, die reeds in paragraaf 4.1.2 zijn beschreven. Er is momenteel een grote

groep 65 plussers die een lager bestedingspatroon hebben dan de jongere bevolking. De relatief grote

jonge bevolkingsgroep die dit gat zou moeten opvangen heeft echter weer weinig te besteden.

Werkloosheid

Van de volledige gemeente Rotterdam bevindt zich slechts 20% van de arbeidsplaatsen zich in

Rotterdam-Zuid. De werkloosheid is hier dan ook bovengemiddeld hoog en zorgt voor minder

Page 20: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 19

uitgaven in de detailhandel. Zoals reeds in 4.1.3 is beschreven ligt het gemiddeld besteedbare

huishoudensinkomen 24% lager dan het landelijke gemiddelde.

4.2.2 Leegstand aan de aanbodzijde

De volgende paragrafen betreffen oorzaken van winkelleegstand aan de aanbodzijde van het

winkelvastgoed in Rotterdam-Zuid.

Winkelaanbod

Een soort problematiek die zich specifiek in Rotterdam-Zuid afspeelt is de kwaliteit van de winkels. Er

zijn in Zuid veel meer winkelpanden waarvan de kwaliteit en onderhoudsstaat ondermaats is in

vergelijking tot andere steden en winkelgebieden. De slechte onderhoudsstaat zorgt ervoor dat sterke

winkelformules vaak wegblijven. Het imago van Rotterdam-Zuid wordt mede hierdoor nog steeds als

matig ervaren. Dit beeld is echter eenzijdig gezien de vele investeringen die er momenteel gedaan

worden. De identiteit maakt het echter nog steeds lastig om Zuid als het ware te kunnen verkopen aan

partijen. De situatie wijzigt zich dus steeds meer in positieve richting, maar de belangstelling van grote

en sterke partijen blijft nog achterwege. Daarnaast kampen veel winkelstraten met versnipperd

eigendom, waardoor gezamenlijk opknappen van winkels vaak problemen geeft.

Overaanbod

Kijkend naar de drie grootste deelgemeenten (Charlois, IJsselmonde & Feijenoord) is er een totaal

winkelaanbod van 231.033 vierkante meter, waarvan 23.499 vierkante meter winkelaanbod leeg staat.

Dit komt neer op een gemiddeld leegstandpercentage van 10,5% voor geheel Zuid (Gemeente

Rotterdam, 2011). Op lokaal schaalniveau zijn er grotere verschillen te vinden. Winkelcentrum

Zuidplein haalt het percentage flink naar beneden met slechts 2% leegstand, terwijl de Groene

Hilledijk meer dan 16% leegstand kent (zie bijlage VI). Het winkelvloeroppervlak per inwoner is dan

ook te hoog, waardoor er een overaanbod van winkelruimte ontstaat. Ook kijkend naar de toekomst

zijn er veel winkelgebieden zonder perspectief, waar het evenwicht tussen vraag en aanbod op lange

termijn zeer onzeker is en sloop of transformatie zal moeten plaatsvinden om het overaanbod te

bestrijden. Kenmerkend voor Zuid zijn de vele kleinschalige winkels met een grote spreiding en een

lage vloerproductiviteit. De grote spreiding van kleine winkels zorgt voor een kwetsbare

winkelstructuur en voldoen tevens niet aan de vestigingseisen van goede winkelketens. De vele oude

winkelstraten in Zuid hebben te maken met een grote concurrentie van andere winkelgebieden en -

centra. Onder andere het Zuidplein, het centrum van Rotterdam en de Kop van Zuid zorgen voor een

directe concurrentie door een groot aanbod van kwalitatief goede winkels. Door de toegenomen

mobiliteit wordt het voor steeds meer mensen toegankelijker en aantrekkelijker om deze winkelcentra

te gaan bezoeken. Daarnaast is de consument veeleisender en kritischer geworden als het gaat om

winkelen en boodschappen doen. Een winkelstraat moet dus voldoen aan de eisen van de consument

zodat deze zich verbonden voelt aan de straat en geboeid blijft om terug te komen.

4.3 Leegstand in cijfers

Zoals reeds in de vorige paragraaf is besproken kent Rotterdam-Zuid een gemiddeld

leegstandspercentage van in totaal 10,5%. Hierbij is op te merken dat de A-locaties gemiddeld 2%

leegstand tellen, zoals winkelcentrum Zuidplein en de B- en C-locaties 20% of zelfs meer

winkelleegstand tellen. Om de financiële kosten van deze leegstand uit te drukken in cijfers is

Page 21: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 20

hieronder in tabel 4.1 een overzicht te zien van de kosten op de Winkelboulevard Zuid. Hiermee wordt

reeds ingespeeld op de uiteindelijke toepassing van het model in hoofdstuk 7.

Tabel 4.1 'Winkelleegstand Winkelboulevard Zuid'

Straat Aantal winkels Aantal m² leegstand Huur per maand Huur per jaar

Beijerlandselaan 9 985 m² € 18.930,00 € 227.160,00

Groene Hilledijk 22 2288 m² € 41.465,00 € 497.580,00

Totaal 31 3273 m² € 60.395,00 € 724.740,00

Uit de tabel blijkt dat de misgelopen huuropbrengsten op alleen al de Winkelboulevard per jaar

€724.740,00 bedragen. De Beijerlandselaan (B1-locatie) kent 7,2% leegstand en de Groene Hilledijk

(B2-locatie) telt exact 16,9% winkelleegstand.

4.4 Huidige beleid

In deze paragraaf komen een aantal van de huidige beleidsvisies op de winkelmarkt naar voren.

4.4.1 Detailhandelsnota

Het doel van de detailhandelsnota luidt als volgt: “Rotterdam streeft naar een evenwichtige

detailhandelsstructuur, waarbij samenhang tussen verschillende winkelgebieden essentieel is. Daarbij

maakt de gemeente steeds een afweging welke aanpassingen en ontwikkelingen noodzakelijk zijn.”

(Stadsontwikkeling Rotterdam, 2013) Het beleid focust zich op binnensteden en centrale

winkelgebieden, waarbij de verspreide detailhandel die de gewenste winkelstructuur niet ondersteunt

als ongewenst kan worden bestempeld. Winkelgebieden die de komende jaren een sterkere positie

moeten gaan innemen zijn onder andere stadsdeelcentrum Keizerswaard, winkelcentrum Zuidplein,

Winkelboulevard Zuid, Vuurplaat en het verkleinen van de winkelgebieden in Slinge en Plein 1953

(zie bijlage IV, Huidige beleid).

4.4.2 Nationaal programma

Het Nationaal programma Rotterdam-Zuid richt zich op het wegwerken van de achterstanden en

verbeteren van de levenskwaliteit. Onderdeel hiervan is het versterken van de kleinschalige economie,

waarbij het overaanbod en de leegstand in de detailhandel kansen biedt voor startende ondernemers en

de ontwikkeling van kleinschalige bedrijfsverzamelpanden bevordert (Nationaal programma, 2011).

Het plaatsen van zelfstandige ondernemers op het gebied van ambacht, vakmanschap en de creatieve

sector zorgt voor een versterking van de lokale economie.

4.5 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat Rotterdam-Zuid wordt gekenmerkt door een aantal factoren die een

negatieve invloed hebben op de detailhandel. Een groot deel van de bevolking bestaat uit een niet-

autochtone populatie en de inkomens zijn er erg laag. Er is daarnaast weinig aanbod van arbeid en de

veiligheid is in veel wijken niet goed. De oorzaken van de winkelleegstand zijn verder toe te schrijven

aan de volgende punten:

Laag bestedingspatroon en veel werkloosheid;

laagdrempelige woningvoorraad en slechte kwaliteit winkels en imago;

overaanbod en versnipperd eigendom over winkelgebieden.

Page 22: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 21

Hoofdstuk 5 Oplossingen winkelleegstand

In dit hoofdstuk komen de oplossingen tegen winkelleegstand aan de orde die toepasbaar zijn op oude

winkelstraten in Rotterdam-Zuid. Hiermee wordt de volgende deelvraag beantwoordt; “Welke

oplossingen zijn er reeds voor het tegen gaan van de winkelleegstand?”. De genoemde oplossingen in

paragraaf 5.1 vormen een onderdeel van het in hoofdstuk 6 ontwikkelde model. De oplossingen zijn

verdeeld naar kansrijk, kanshebbend en kansarme kwalificatie, waarmee per locatie gekeken kan

worden in hoeverre er ingegrepen moet worden.

5.1 Oplossingen & maatregelen

Bij het bestrijden van de winkelleegstand zijn in veel gevallen alle partijen betrokken en is de

gemeente als publieke aanjager vooralsnog onmisbaar. Voor de gemeente zijn de juridische

instrumenten het belangrijkst en zij moeten faciliteren voor een gezonde markt tussen vraag en aanbod

(Visser, 2013). Anderzijds dienen er oplossingen te komen vanuit de kant van de vastgoedeigenaren en

ondernemers waarbij er gestimuleerd moet worden op een gezonde samenwerking. In de onderstaande

subparagrafen zijn de mogelijk oplossingen en maatregelen verdeeld op basis van de

locatiekwalificering (zie bijlage V).

5.1.1 Kansrijke locatie

De kansrijke locatie heeft in eerste instantie de beste potentie om zich te ontwikkelen tot een gezond

winkelgebied en vraagt hierdoor de minst harde ingrijpen. Kenmerkend voor deze locaties zijn de

grotere verhuurkansen, hogere waardevastheid en voornamelijk frictieleegstand (DTZ Zadelhoff,

2012). De kansrijke locatie heeft in eerste instantie een kwaliteitsimpuls nodig en dient door de

betrokken partijen weer op de kaart gezet te worden. Hierbij dienen de volgende oplossingen als

mogelijkheid (Kamer van Koophandel, 2012):

Winkelstraatmanagement

Een winkelstraatmanager is een persoon met kennis van het functioneren van een winkelgebied en

opereert als onafhankelijk en zelfstandig persoon. Het doel van dit management is het op duurzame

wijze verbeteren van het economisch functioneren van winkelgebieden, zodat de ondernemers

rendabel blijven en de bezoekers aangenaam kunnen winkelen, waardoor er een positieve

waardeontwikkeling voor vastgoedeigenaren ontstaat. De aandachtspunten waar een

winkelstraatmanager zich op richt zijn het sturen op structurele samenwerkingen tussen de betrokken

partijen in het gebied, visieontwikkeling, branchering, leegstand, veiligheid, promotie en marketing

(Van der Steen & Boogaard, 2012).

Gebiedsmarketing & branding

De consument van de toekomst komt naar een winkelgebied voor de beleving en het entertainment

(Taconis, 2013). Onderscheidend vermogen ten opzichte van de concurrentie is dus belangrijk bij het

opstellen van de marketing voor een gebied. Een veel toegepast systeem is het positioneren van

gebieden als merk; het zogenaamde ‘branding’. Het doel van gebiedsmarketing luidt als volgt:

“gebieden en hun toekomstige programma dusdanig afstemmen op de wensen van de klant zodat de

belangrijkste voordelen van een gebied en de mate waarin het zich onderscheidt van andere gebieden

het bewustzijn van de klant verstevigd.” Een heldere positionering van een gebied en het positief

veranderen van een imago zal de kansen op succes vergroten (Ecorys, 2012).

Page 23: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 22

Investeringen & kwaliteitsimpulsen

Bij een kansrijke locatie loont het investeren door pandeigenaren in bijvoorbeeld de gevels waardoor

de uitstraling van een gebied bevordert en een goed vestigingsklimaat ontstaat (Kamer van

Koophandel, 2012). Vooralsnog lijken de investeringen geïnitieerd te worden door publieke middelen,

waarbij de private sector aangewakkerd kan worden en gestuurd dient te worden op publiek private

samenwerkingen. De reden voor de financiering met behulp van publieke middelen komt vooral

doordat sommige investeringen, op vooral slechte locaties, te hoog zijn voor beleggers om nog een

acceptabel rendement te kunnen maken. Het gaat in deze gevallen vaak om sterk verouderde

winkelpanden. Voor deze veranderingen zijn in veel gevallen subsidieregelingen mogelijk van de

gemeente of actieve ondernemingsverenigingen verzorgen deze taak.

Centrummanagement

Oude winkelstraten en binnensteden worden bestempeld als het visitekaartje van een stad en zijn in

veel gevallen een belangrijke locatie voor een gemeente, maar staan echter wel onder toenemende

druk. Centrummanagement is in deze gebieden een belangrijk middel om tot verbeteringen te komen.

“Centrummanagement kan in het algemeen omschreven worden als een structureel

samenwerkingsverband van publieke en private partijen in een centrum, op basis van

gelijkwaardigheid, met een gezamenlijke inzet van middelen, teneinde de aantrekkingskracht en

daarmee het economisch functioneren van het centrum te versterken” (Kamer van Koophandel, 2011,

p. 9). De samenwerking moet leiden tot een professionele onafhankelijke organisatie die de

structuurvisie opstelt en het gebied beheert, promoot en verder ontwikkeld.

Ondernemersfonds & verenigingen

De ondernemersfondsen in winkelgebieden worden in veel gevallen gebruikt door

ondernemersverenigingen en stichtingen om activiteiten en de promotie te financieren. Daarnaast kan

het fonds ook gebruikt worden om veiligheidsverbeteringen te betalen. Het opzetten van een dergelijk

fonds is geen eenvoudige taak, want er zijn zowel voorstanders als tegenstanders. Om dit tegen te gaan

kan er gebruik gemaakt worden van diverse constructies, waardoor alle partijen verplicht deelnemen.

Dit kan door middel van het heffen van reclamebelasting en het verhogen van de onroerende zaak

belasting met een percentage of een bedrag. De deelname van alle partijen zorgt ervoor dat de

ondernemersfondsen in staat zijn om nog meer initiatieven te ontplooien en het gebied bruisender te

maken (Hoof, 2013).

‘Het Nieuwe Winkelen’

Het consumentengedrag verandert constant en het is taak aan de winkelier om op deze trends in te

spelen. Zo verandert de fysieke winkelverkoop steeds meer richting online winkelverkoop. Gebleken

is dat de winkeliers die beide platformen bezitten meer omzet behalen (Quix, Terra, & Hamann, 2011).

Deze winkels krijgen hierdoor steeds meer de functie van marketingtool en servicepunt. Daarnaast

moet de winkel van de toekomst een bepaald merk of concept uitstralen, waardoor ze daadwerkelijk

een toegevoegde waarde gaan vormen. Authenticiteit en bekendheid wordt dus steeds belangrijker en

zal de doorslag en het succes van een winkel bepalen.

Page 24: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 23

Verder krijgt de winkelier door allerlei informatiebronnen, zoals vergelijkingswebsites, steeds minder

bezoekers, maar meer klanten. Inspelen op de combinatie ‘click & bricks’ biedt hier mogelijkheden

om de conversie te laten stijgen. Niet elke ondernemer kan echter een goede webshop veroorloven en

slaat hierdoor de plank mis. Wat echter steeds populairder wordt zijn veilingwebsites van

winkelgebieden waarop producten worden aangeboden van verschillende retailers die vervolgens in de

winkel kunnen worden opgehaald. Hiermee worden de productiekosten laag gehouden doordat het

collectief wordt betaald en komen er meer consumenten naar het winkelgebied toe. Inspelen op ‘Het

Nieuwe Winkelen’ door ondernemers en winkeliers vraagt dus om een concrete aanpak en verdere

digitalisering.

5.1.2 Kanshebbende locatie

Een kanshebbende locatie bevindt zich in het middensegment en heeft weinig duidelijkheid over de

toekomst als winkellocatie. Om een achteruitgang van het gebied te vermijden dient er slim gebruik

gemaakt te worden van tijdelijke oplossingen zodat het gebied zich kan bewijzen. De tijdelijke

invulling zorgt voor reuring in een gebied, meer bezoekers en ingevulde panden. Er kan hierbij

gebruikt worden gemaakt van de volgende oplossingen (Kamer van Koophandel, 2012):

Gebruik lege etalages

Het opvullen van lege etalages wordt de laatste jaren een steeds populairder middel om een

winkelruimte aantrekkelijk te houden. Hiermee blijft een winkel uitstraling houden door bijvoorbeeld

kunst of exposities te plaatsen. Het doel blijft natuurlijk een goede huurder vinden voor de lange

termijn, maar doordat de winkel opgevuld is voorkomt dit dat de luifels dicht gaan en er vervolgens

posters opgeplakt worden. Daarnaast worden steeds meer etalages gebruikt voor interactieve

doeleinden, waardoor winkeliers bijvoorbeeld een QR-code kunnen scannen waarmee ze vervolgens

een virtuele winkel betreden en producten kunnen bestellen. Verder wordt het zogenaamde window-

dressing steeds vaker toegepast in voornamelijk grote winkelcentra door het beplakken van lege

etalages met aantrekkelijke 3D-stickers. Voor de passanten wordt hierdoor de beleving vergroot en

oogt een etalage prettiger en functioneler. Daarnaast zorgt het ervoor dat de winkel er verzorgder

uitziet en visualiseer je de eventuele mogelijkheden van het pand voor een potentiele huurder.

Pop-up stores

De pop-up stores zijn ongeveer 5 jaar geleden voor het eerst ontstaan in leegstaande winkels en

kantoorpanden. De leegstaande panden worden hierbij in korte tijd omgebouwd tot een tijdelijke

verkoopwinkel of marketingkanaal. Voor vrijwel alle partijen zitten hier voordelen aan. De

vastgoedeigenaar ontvangt namelijk huurstroom en zijn beleggingswaarde stijgt door minder

leegstand, de retailer genereert omzet, verbetert imago en verbreedt zijn marketing. Voor de gemeente

wordt de verloedering tegengegaan, leegstand aangepakt en innovatie gestimuleerd door het

verstrekken van subsidies. Uit interviews (zie bijlage VIII) blijkt dat pop-up stores in enkele gevallen

leidt tot het aangaan van langjarige huurcontracten, desondanks is het een goed middel die

winkelgebieden kunnen gebruiken bij de aanpak van leegstand.

Tijdelijke horeca toestaan

Een verlengstuk van de pop-up store is het tijdelijke toestaan van horeca. Momenteel is het in veel

gevallen lastig om een horecavergunning te krijgen. In de gemeente Rotterdam is het sinds 2012

Page 25: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 24

mogelijk om een tijdelijke exploitatievergunning te krijgen voor horeca. In de horecanota 2012-2016

worden de volgende twee mogelijkheden aangeboden:

Door het aanvragen van een evenementenvergunning kan een leegstaand pand maximaal tien

keer per jaar gebruikt worden voor het organiseren van een evenement die een maximale duur

van 12 dagen kennen;

Door het verlenen van kortlopende exploitatievergunningen wordt het mogelijk gemaakt om

tijdelijke horeca te huisvesten in een leegstaand pand voor de maximale duur van zes

maanden.

Tijdelijk ondernemerschap

Het zoeken, sturen en toestaan van tijdelijk ondernemerschap die in potentie op lange termijn een

toegevoegde waarde kunnen leveren aan het economisch functioneren van het gebied biedt kansen

voor de aanpak van leegstand. Jonge ondernemers kunnen bijvoorbeeld gesteund worden vanuit de

gemeente en daarbij hulp krijgen bij het opzetten van een duurzame onderneming. Hierbij dient

opgemerkt te worden dat vooral de creatieve sector in dit gebied actief is, waarbij vooral de

maatschappelijke waardecreatie van toepassing is.

Branchering

Het brancheringsinstrument kan worden gebruikt om leegstand te voorkomen en worden toegepast

indien een winkelgebied niet volledig functioneert. De branchering houdt zich bezig met het

aantrekkelijker maken van het aanbod van voorzieningen, het binnenhalen van trekkers, missende

branches in kaart brengen en het organiseren hiervan. Het versterken van de branchering kan er voor

zorgen dat de samenstelling van de winkelvoorraad verandert en de kwaliteit van een winkelgebied

verbeterd.

Afstemming winkeltijden

Een probleem dat door meerdere partijen is aangegeven (zie bijlage XI) is het aantal winkels dat pas

laat zijn winkel opent. Indien men op zaterdag om 11 uur door de straat loopt en vele winkels zijn nog

gesloten dan is dat nadelig voor de gehele winkelstraat. De beleving wordt namelijk voor veel mensen

slechter en mensen zullen eerder naar een ander concurrerend winkelgebied als Zuidplein gaan. De

ondernemers zijn vrij in hun keuze om de openingstijden te bepalen, waardoor dit geen harde

oplossing is. Wel kan er worden geprobeerd om het gesprek aan te gaan met betrokken partijen en

afspraken te maken over de openingstijden.

Huurgewenningsbijdrage

Een maatregel die zowel door verhuurders als de gemeente kan worden gefaciliteerd. Het is een

bijdrage in de vorm van een huursubsidie voor een bepaalde periode. Hiermee kunnen gewenste

startende ondernemers een duw in de krijgen en meer kans op succes vergaren door de lagere lasten.

Veel vastgoedeigenaren hebben deze vorm van huurincentives al geïmplementeerd en steeds meer

gemeenten beginnen dit in de vorm van subsidie te verstrekken.

5.1.3 Kansarme locatie

Een kansarme locatie kan worden gekwalificeerd als een locatie waarbij de leegstand een hardnekkig

probleem is en vooral structureel van aard. Op dit soort locaties zijn vaak grote ingrijpen nodig en

dient de confrontatie met leegstand aangegaan te worden. De lange termijn verwachting van deze

Page 26: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 25

gebieden is zeer onzeker als winkelgebied en dit vertaald zich vaak op de C-locaties en bij structurele

leegstand op B-2 locaties. Er kan hierbij gebruikt worden gemaakt van de volgende oplossingen

(Kamer van Koophandel, 2012):

Juridisch instrumentarium

De overheid heeft een aantal instrumenten waarmee zij eigenaren van winkelpanden kunnen sturen om

hun leegstand aan te pakken. Dit bestaat uit onder andere een leegstandverordening in de ‘Wet Kraken

en Leegstand’ die de volgende drie mogelijkheden biedt voor de overheid:

het verplicht melden van winkelruimten die langer dan zes maanden leegstaan, waarbij de

vastgoedeigenaar een boete kan worden opgelegd indien hij zich niet of te laat meldt;

het verplicht invoeren van leegstandsoverleg onder regie van de gemeente met de

vastgoedeigenaar en andere betrokken partijen;

de verplichtende voordracht; hiermee kan de gemeente potentiele gebruikers voor een

leegstaand gebouw aandragen indien de ruimte al langer dan een jaar leegstaat.

Verder is het belangrijk te melden dat de verordening slechts een onderdeel uitmaakt van een verder

scala aan juridisch instrumenten; strategische aankoop van vastgoed, ruimtelijk instrumentarium,

centrummanagement en bijvoorbeeld gevelrenovatiefonds. Daarnaast beschikken zij nog over de

volgende lokale verordeningen waarin juridisch beleid hard gemaakt kan worden:

algemene plaatselijke verordening (openbare orde en veiligheid);

beheerverordening voor goed onderhoud van de openbare ruimte (niet te verwarren met het

juridisch-planologische instrumenten beheer verordening, zoals hierboven beschreven);

reclame-, uitstallings- en terrasverordening;

standplaats verordening;

winkeltijdenverordening;

evenementenregeling of – verordening.

Programmamanager leegstand / coördinator

Een programmanager treedt op als coördinator en regelt een aantal concrete actielijnen op het gebied

van leegstand. Een van de taken is het opzetten van een actuele leegstandmonitor waarmee de

gemeente op de hoogte blijft van de leegstandsontwikkelingen. Vervolgens kan de coördinator na de

problematiek in kaart te hebben gebracht ondernemers en eigenaren uitdagen om vanuit een opgestelde

visie aan de slag te gaan met hun leegstand. Via het opzetten van een zogenaamd concept ‘ondernemer

zoekt ruimte’ kunnen vragers hun wensen kenbaar maken en ontstaat een breed netwerk van

eigenaren, beheerders en makelaars, waarbij de gemeente faciliteert als schakel tussen vraag en

aanbod.

Vastgoedfonds

Het oprichten van een vastgoedfonds is een rigoureuze maatregel die in de praktijk vaak succesvol

blijkt. Aanleiding voor het opzetten van een vastgoedfonds zijn vaak achterstallig onderhoud,

versnipperd eigendom, branchevervaging en grote leegstandsproblematiek. Het fonds bestaat kortweg

uit de volgende stappen (Visser, 2013):

Pandeigenaren dragen eigendomsrecht over aan vastgoedfonds.

Vooraf dubbele onafhankelijke taxatie van het pand.

Page 27: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 26

Voormalige vastgoedeigenaren worden aandeelhouder in het fonds.

Dividenduitkering.

Professioneel management.

Voorwaarde aan deze stedelijke herverkaveling zijn het verkrijgen van subsidies en draagkracht onder

de vastgoedeigenaren. Een goede publiek private samenwerking is hierbij de sleutel tot succes en

vraagt om investeringen vanuit de gemeente en de vastgoedeigenaar om bijvoorbeeld panden samen te

voegen of achterstallig onderhoud weg te werken.

Omzethuur

De huidige economische tijd vraagt om flexibiliteit van meerdere kanten. Het principe omzethuur

speelt hierop in en kan gunstig uitpakken voor zowel de verhuurder als de huurder. Uitgangspunt van

het systeem is dat de huur is gekoppeld aan de omzet, waarbij in economische slechte tijden de retailer

minder huur betaald als in economisch goede tijden. Het invoeren van een vaste huurprijs met

daarbovenop een variabele factor van bijvoorbeeld 20% wordt in diverse Europese landen reeds

toegepast en blijkt zeer succesvol (Dallinga, 2009). Een veelgenoemd tegenargument van dit systeem

is het frauderen met de omzet door de huurder, maar met de hedendaagse inkoopsystemen en kassa’s

is dit al een stuk beperkter geworden. Desondanks vraagt het wel om vertrouwen tussen de huurder en

verhuurder.

Actieve acquisitie

Bij een ambitieus winkelgebied met een goede gebiedsvisie is actieve acquisitie een goede oplossing

om aansprekende winkelformules aan te trekken. Het opzetten van een werkgroep bestaande uit

ondernemers, makelaars, eigenaren en de gemeente die een gezamenlijke branchering opstellen en

geïnteresseerde formules samenbrengen is bij meerdere projecten succesvol gebleken. Een proactieve

opstelling om vraag en aanbod samen te brengen lijdt bij een succesvolle samenwerking tot het

plaatsen van nieuwe huurders (Kamer van Koophandel, 2012). De schakel in de samenwerking is

hierbij weggelegd voor bijvoorbeeld een programmamanager of leegstandscoördinator.

Transformatie

Indien elke kans op verhuur van een winkel ontbreekt, er geen toekomstperspectief is en het nadelige

effecten voor de omgeving heeft dan wordt het transformeren van een winkelruimte een serieuze

mogelijkheid. Een belangrijk punt hierbij is de locatie en de juiste functies op de juiste plek. Indien dit

niet op elkaar aansluit is het een mogelijkheid om functiewijziging door te voeren. Een

functiewijziging vraagt, afhankelijk van de gewenste functie, ingrijpende aanpassingen in een pand en

dus ook om inzet van behoorlijke financiële middelen van de eigenaar. Bij een functiewijziging speelt

daarnaast het langetermijnperspectief, de verwachte waardestijging, verhuurbaarheid en toekomstige

huurstromen een belangrijke rol bij de afweging tot transformatie (Raatgever, 2014). Bij de uitvoering

van transformatie gaat het vaak om commercieel naar niet-commercieel. Met name in de randgebieden

worden winkels getransformeerd naar woningen, kleinschalige werkplekken of maatschappelijke

voorzieningen. Bij transformatie naar woningen worden vaak lagere huurinkomsten gegenereerd, maar

hiertegenover staat de zekerheid van inkomsten op lange termijn. Daarnaast liggen de winkels in

dergelijke gebieden waar de winkelhuren niet hoog zijn en het rendement dus niet altijd lager hoeft te

zijn (Raatgever, 2014).

Page 28: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 27

Herinrichting openbare ruimte en bereikbaarheid

De inrichting van de openbare ruimte en de bereikbaarheid kunnen het succes van een winkelgebied

bepalen. Bij een eventuele herinrichting dient het advies hiervan naar de gemeente te gaan, aangezien

zij de faciliterende rol hierin spelen. Een eventuele herinrichting is zeer specifiek locatie gebonden en

wordt pas verder uitgewerkt indien uit het model blijkt dat dit nodig dient te zijn.

5.2 Conclusie

Door een bepaald gebied een kwalificatie te geven met behulp van een gebiedsanalyse en de

leegstandshoeveelheid en –soorten kan in kaart worden gebracht in welke mate er ingegrepen dient te

worden. De verdeling naar locatie van kansrijk, kanshebbend tot kansarm vraagt ieder een bepaalde

mate van ingrijpen. De kansrijke locatie heeft in eerste instantie de minst harde ingrijpen nodig om uit

te groeien tot een succesvol winkelgebied. Oplossingen waaraan gedacht moet worden bestaan

voornamelijk uit; winkelstraatmanagement, gebiedsmarketing, investeren/kwaliteitsimpuls,

centrummanagement, ondernemersfondsen en ‘Het Nieuwe Winkelen’. De tweede categorie,

kanshebbende locaties, dient zich vooral te ‘bewijzen’ als winkellocatie en daarbij kunnen de volgende

oplossingen worden aangebracht; functioneel gebruik lege etalages, pop-up stores, tijdelijke horeca en

ondernemerschap, branchering, afstemming winkeltijden en huurgewenningsbijdrage. De laatste

categorie is kansarm en bestaat uit B- en C-locaties met langdurige leegstand. De volgende

oplossingen dienen toegepast te worden; juridisch instrumentarium, programmamanager leegstand,

vastgoedfondsen, omzethuur, actieve acquisitie, transformatie en herinrichting openbare ruimte en

bereikbaarheid.

Page 29: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 28

Kansrijk Kanshebbend Kansarm

WINKELLEEGSTAND IN KAART

WINKELAANBOD LEEGSTAND KWALIFICERING ABC - LOCATIE PARTIJEN

GEBIEDSANALYSE

RUIMTELIJK DEMOGRAFISCH VERZORGINGSGEBIED BEREIKBAARHEID VEILIGHEID

Winkelstraatmanagement

Gebiedsmarketing & branding

Investeren/kwaliteitsmpuls

Centrummanagement

Ondernemersfondsen & verenigingen

‘Het Nieuwe Winkelen’

Functioneel gebruik lege etalages

Pop-up stores

Tijdelijke horeca

Tijdelijk ondernemerschap

Branchering

Afstemming winkeltijden

Huurwenningsbijdrage

Juridisch instrumentarium

Programmamanager leegstand

Vastgoedfondsen

Omzethuur

Actieve acquisitie

Transformatie

Inrichting openbare ruimte en bereikbaarheid

1

Hoofdstuk 6 Modelontwikkeling

In dit hoofdstuk zal het model worden toegelicht dat is ontwikkeld op basis van de theorie en de in het

vorige hoofdstuk behandelde oplossingen. Hiermee wordt de volgende deelvraag beantwoordt: “Welke

middelen en oplossingen tegen winkelleegstand kunnen worden ingezet ten behoeve van het

ontwikkelen van een model tegen winkelleegstand in Rotterdam-Zuid?”.

6.1 Het model

Met behulp van de vorige hoofdstukken is het onderstaande model ontwikkeld. De oplossingen zijn

verdeeld over de kwalificaties kansrijk, kanshebbend en kansarm aan de hand van de menukaart van

de Kamer van Koophandel (zie bijlage V). Door middel van een gebiedsanalyse wordt de omgeving

bestudeerd en vervolgens de leegstand in kaart gebracht. Het model bestaat uit de hieronder afgebeelde

onderdelen die in de volgende paragraaf worden toegelicht.

Figuur 6.1 'Het model'

2

3 VISIE

Page 30: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 29

6.2 Handleiding & toelichting

Het model bestaat uit een proces waarin een aantal stappen worden genomen die als handvat dienen

om oplossingen te kunnen aandragen in een bepaald gekwalificeerd winkelgebied. In eerste instantie is

het volgende proces te onderscheiden:

1. Gebiedsanalyse

2. Winkelleegstand in kaart

3. Oplossingen & maatregelen

In de onderstaande paragrafen is een uiteenzetting beschreven van de te nemen stappen om het model

succesvol te kunnen toepassen.

6.2.1 Gebiedsanalyse

Het proces van het model start met een algemene gebiedsanalyse om in kaart te krijgen met wat voor

soort gebied we te maken en welke factoren het succes en falen van het winkelgebied kunnen bepalen.

Ruimtelijk

De eerste stap is de ruimtelijke omgeving van het winkelgebied in kaart brengen zodat duidelijk wordt

met welke locatie men te maken heeft. Onderdelen die hierin behandeld worden zijn onder andere de

structuur, voorzieningen en functies in het gebied. Met behulp van het bestemmingsplan worden de

commerciële functies beoordeeld.

Demografisch

De demografische analyse behandelt de kwantitatieve aspecten van de bevolking. Hiermee zal een

inzicht worden verkregen met welke bevolkingssamenstelling het gebied gepaard gaat en wat de

toekomstverwachtingen op demografisch gebied zijn. De lange termijn verwachtingen kunnen hiermee

voorspellen wat voor invloed de demografie heeft op de exploitatie van vastgoed.

Verzorgingsgebied

Bij het verzorgingsgebied wordt het onderdeel waar de gebruikers van de voorzieningen wonen in

kaart gebracht. Dit is afhankelijk van de hoeveelheid gebruikers dat van een bepaalde voorziening

gebruik maakt, concurrenten en bevolkingsdichtheid. Het bereik van het winkelgebied en waar de

bezoekers vandaan komen bepalen hiermee de potentie.

Bereikbaarheid

In het onderdeel bereikbaarheid wordt onder andere de locatie van het winkelgebied behandeld en de

daarbij behorende ligging. Verder wordt de bereikbaarheid en de aanwezigheid van parkeerplaatsen

beoordeeld. De toegankelijkheid van het winkelgebied wordt vervolgens beoordeeld met behulp van

het in kaart brengen van de doorgaande wegen en aanwezigheid van stations en/of parkeergarages.

Veiligheid

De veiligheid hangt in veel gevallen samen met de fysieke kwaliteit en is een belangrijk onderdeel om

te beoordelen. Het bepaald onder andere de vestigingsdrang van winkeliers en aantrekkingskracht van

passanten en hiermee tevens de identiteit, belevingswaarde, imago en sfeer van een winkelgebied. De

verschillende aspecten beïnvloeden de kwaliteit van het vastgoed.

Page 31: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 30

6.2.2 Winkelleegstand in kaart

De tweede stap in het model is de leegstandsproblematiek analyseren en beoordelen. Na de

leegstandssoorten en standplaatskwaliteit te inventariseren wordt het winkelgebied gekwalificeerd naar

kansrijk, kanshebbend en kansarm.

Winkelaanbod

Door middel van het in kaart brengen van het winkelaanbod wordt duidelijk welke aanwezigheid er is

van bepaalde winkelketens en -formules. Tevens worden de verschillende winkelfuncties beoordeeld

zodat de branchering naar voren komt en geëvalueerd kan worden. De verbinding tussen de

verschillende activiteiten kan een succesvolle branchering bewerkstelliggen.

Leegstand

De volgende stap in het model is het meten en in kaart brengen van de leegstandssoorten en

hoeveelheid. Hierbij wordt gebruik gemaakt van zowel Locatus als lokale marktkennis. Daarnaast

wordt de commerciële kwaliteit beoordeeld aan de hand van de verhuurbaarheid en het huurniveau. De

bepaling van de leegstandssoort, aanvangs-, frictie- of structurele leegstand, dienen als basisonderdeel

voor de kwalificering naar kansarm, kanshebbend of kansrijk.

ABC locatie

De locatie is één van de belangrijkste onderdelen die het succes in vastgoed bepalen. Door de

standplaatskwaliteit te beoordelen kan er een kwalificatie worden gegeven aan de kansen die het

gebied heeft. De standplaatskwaliteit wordt beoordeeld aan de hand van de theorie behandelt in

paragraaf 3.1.3. De kwalificatie wordt in de volgende subparagraaf behandelt.

Kwalificering

De kwalificering dient als basis voor het aandragen van de oplossingen en maatregelen. Het bestaat

simpelweg uit twee factoren; de leegstandssoort en de standplaatskwaliteit. Hoe minder/slechter deze

worden beoordeeld in de vorige twee paragrafen hoe minder de kansen voor een gebied zijn en dienen

de maatregelen drastischer te zijn. In tabel 6.1 is de kwalificering weergegeven.

Tabel 6.1 'Kwalificering & kansen'

Kwalificering object/gebied A1 A2 B1 B2 C

Aanvangsleegstand - - Kansrijk Kansrijk Kanshebbend

Frictieleegstand - Kansrijk Kanshebbend Kanshebbend Kansarm

Structurele leegstand Kansrijk Kanshebbend Kansarm Kansarm Kansarm

Een belangrijke opmerking die bij deze tabel toegevoegd dient te worden is dat een locatie in sommige

gevallen meerdere standplaatskwaliteiten kent. Zo kan een A-locatie bestaan uit zowel een A1-locatie

als een A2-locatie en kunnen hierdoor meerdere maatregelen en oplossingen aan een winkelgebied

worden gekoppeld indien deze bestaat uit bijvoorbeeld een kansrijk en kanshebbend deel.

Partijen

Het laatste onderdeel bestaat uit het rechercheren van de betrokken partijen. Een succesvolle aanpak

vraagt immers om een collectieve aanpak. De partijen die zich willen aansluiten bij de aanpak dienen

Page 32: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 31

in gezamenlijk overleg een visie op te stellen met daarin hun verwachte bijdrage. Gedacht moet

worden aan de volgende partijen: gemeente, vastgoedeigenaren, ondernemers en makelaars.

6.2.3 Oplossingen en maatregelen

De laatste stap in het model is het aandragen van de oplossingen en maatregelen aan de hand van de

kwalificatie van het winkelgebied. Bij het implementeren van deze uitkomsten wordt rekening

gehouden met de belangen die de partijen in het gebied hebben. De uitleg van deze stap is uitgebreid

behandelt in hoofdstuk 5, waardoor in de volgende subparagrafen slechts een korte herhaling is te

vinden.

Kansrijk

Indien de kwalificatie van het gebied uitkomt op een kansrijke locatie dienen de maatregelen vooral

sturend van aard te zijn om verdere leegstand te voorkomen. Kansrijke locaties zijn vooral A-1

locaties, A-2 locaties en B-1 locaties. De oplossingen die hierbij horen zijn te vinden in paragraaf

5.1.1.

Kanshebbend

Bij een kanshebbend gebied is er onduidelijkheid wat betreft de toekomst en dient het winkelgebied

zich als het ware te bewijzen door slim gebruik te maken van tijdelijke initiatieven. Kanshebbende

gebieden bestaan vooral uit B-1 en B-2 locaties. De oplossingen die hierbij horen zijn te vinden in

paragraaf 5.1.2.

Kansarm

Een kansarme locatie kan worden gekwalificeerd als een locatie waarbij de leegstand een hardnekkig

probleem is en vooral structureel van aard. Grootschalig ingrijpen is dan ook noodzakelijk bij deze

locaties. Kansarme gebieden kenmerken zich vooral door structurele leegstand op C-locaties en B-2

locaties. In paragraaf 5.1.3 treft u de mogelijke maatregelen en oplossingen die hierbij horen.

6.3 Conclusie

Op basis van de theorie en de interviews is een model ontwikkeld dat zicht kan geven op het gebied en

de problematiek die er speelt op het gebied van winkelleegstand. Vervolgens kan in kaart worden

gebracht met welke oplossingen en maatregelen het probleem is op te lossen en op welke manier dit

geïmplementeerd dient te worden. In het kort bestaat het model uit de volgende drie stappen:

1. Gebiedsanalyse

2. Winkelleegstand in kaart brengen

3. Oplossingen en maatregelen aanreiken

Page 33: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 32

Figuur 7.1 'Stap 1 uit het model'

Figuur 7.2 'Winkelboulevard Zuid '

GEBIEDSANALYSE

RUIMTELIJK DEMOGRAFISCH VERZORGINGSGEBIED BEREIKBAARHEID VEILIGHEID

Hoofdstuk 7 Toepassing model op Winkelboulevard Zuid

Voor de validatie van het model is het belangrijk om het daadwerkelijk te gebruiken in de vorm van

een praktisch kader. Hiermee wordt in dit hoofdstuk antwoordt gegeven op de volgende twee

deelvragen:

Wat voor inspanningen vraagt het van de marktpartijen en in hoeverre kan het model worden

toegepast op de Winkelboulevard Zuid (Groene Hilledijk & Beijerlandselaan)?

Wat zijn de effecten en financiële kosten en resultaten bij toepassing van het model?

Wat er aan het begin van het model als het ware wordt ‘ingestopt’ zijn de volgende kengetallen; 7,2%

leegstand op de Beijerlandselaan met een jaarlijks misgelopen huuropbrengst van € 227.160,- en

16,9% leegstand op de Groene Hilledijk met een jaarlijks misgelopen huuropbrengst van € 497.580,-.

7.1 Gebiedsanalyse

De eerste stap blijkt in het praktische kader goed toepasbaar te zijn. Het geeft een goed inzicht van de

algemene kenmerken en problematiek er speelt in de casus. In de volgende paragrafen worden deze

aspecten beoordeeld op de Winkelboulevard Zuid. Het bestaat kortweg uit de volgende onderdelen;

ruimtelijk, demografisch, verzorgingsgebied, bereikbaarheid en veiligheid.

7.1.1 Ruimtelijk

De Winkelboulevard Zuid bestaat uit de Beijerlandselaan

en de Groene Hilledijk. Het is gelegen in de wijk Hillesluis,

deelgemeente Feijenoord, in Rotterdam-Zuid en is te zien in

de hiernaast afgebeelde figuur 7.1. Aan de noordzijde van

de dikke rode streep bevindt zich de Beijerlandselaan en

aan de zuidelijke kant van de streep bevindt zich de Groene

Hilledijk. De structuur van de Beijerlandselaan kan worden

getypeerd als breed en ruim ogend en de Groene Hilledijk

kent een smallere en knussere straat. De Boulevard wordt

gekenmerkt door vooral kleine appartementen met in de

plint detailhandel. De winkelstraat wordt in het

bestemmingsplan omschreven door uitsluitend detailhandel op de begane grond en uitsluitend

woningen op de verdiepingen (Stadsontwikkeling, 2010). De winkelstraat wordt gekenmerkt door een

verouderde en grauwe indruk, waarbij er tevens relatief weinig groen aanwezig is ondanks de enorme

bomen op de Groene Hilledijk. Zo’n 94% van de winkeliers ervaart de onderhoudsstaat van sommige

winkelpanden dan ook als storende factor (zie bijlage XII). Daarnaast zorgen de zeer diverse reclame

Page 34: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 33

uitingen boven de winkels, slecht onderhouden panden en de vele posters voor een rommelige

uitstraling.

7.1.2 Demografisch

De directe wijken die grenzen aan het winkelgebied zijn Hillesluis, Vreewijk en Bloemhof. Deze

wijken kennen een totaal bewonersaantal van 39.000 die gekenmerkt worden door een relatief jonge

bevolking en een multiculturele samenstelling. Ongeveer 38% van de bevolking in Hillesluis is jonger

dan 23 jaar en ongeveer 82% van de bevolkingsgroep is van allochtone afkomst. Van het totaal aantal

huishoudens ontvangt ongeveer 19% een bijstandsuitkering (De Bruijn & Schweitzer, 2012). Op de

lange termijn wordt er geen krimp verwacht, maar is er in de deelgemeente een stabilisatie/lichte

stijging van de bevolking te zien (COS, 2012). Het gebied Vreewijk wordt gekenmerkt door een

verouderde bevolkingssamenstelling. Daar is 50% van de inwoners 45 jaar of ouder. De bestedingen

van deze groep ligt over het algemeen een stuk lager dan het gemiddelde. De leeftijdsopbouw en het

lage gemiddelde inkomen (24% lager dan gemiddeld) hebben hiermee een negatieve invloed op het

draagvlak van het winkelaanbod.

7.1.3 Verzorgingsgebied

De Winkelboulevard Zuid is in het verleden het belangrijkste winkelgebied van Rotterdam-Zuid en de

regio ten zuiden van Rotterdam geweest. Het verzorgingsgebied is echter enorm gekrompen door een

verbeterde verbinding richting het centrum van Rotterdam en de ontwikkeling van het Zuidplein.

Hierdoor is het winkelgebied verkleind van stadsdeelcentrum naar wijkwinkelcentrum. Uit

koopstromenonderzoek (DTNP, 2012) blijkt dan ook dat de omliggende wijken Bloemhof, Hillesluis

en Vreewijk het merendeel van het aantal passanten beslaat. Zoals in de vorige paragraaf ook al naar

voren kwam is het inkomen in deze wijken bijzonder laag. De kansen op meer passanten dienen

hierdoor vooral van buiten deze wijken gezocht te worden, aangezien dat momenteel te beperkt is. De

kansen van de Winkelboulevard Zuid liggen op dit gebied vooral op het onderscheidend vermogen van

het winkelaanbod.

7.1.4 Bereikbaarheid

Uit enquêtes (zie bijlage XII) blijkt dat de bereikbaarheid van de Groene Hilledijk op dit moment door

44% van de winkeliers als slecht wordt ervaren. Reden hiervoor is dat de middenberm hier gratis

parkeren is en vrijwel altijd vol staat, daarnaast wordt de Boulevard gebruikt als doorgaande route

richting Rotterdam Centrum. Het wegverkeer is op deze manier erg nadrukkelijk aanwezig wat niet

plezierig is voor de passanten. De verblijfskwaliteit van de bezoekers wordt hiermee belemmert en er

is hierdoor weinig ruimte voor de voetgangers en fietsen. De autobereikbaarheid is echter van cruciaal

belang voor een winkelcentrum en er dient voldoende parkeergelegenheid te zijn. De focus op de

voetganger en fietser zijn echter van groter belang. Herinrichting en meer voorzieningen voor deze

twee groepen kan een verbeterd verblijfsgebied creëren.

7.1.5 Veiligheid

De veiligheid laat een zeer negatief beeld zien van de wijk Hillesluis. In 2013 kreeg de wijk een 4,1

(zie bijlage IV) in de veiligheidsindex. Hiermee kan het worden gezien als een zogenaamde

probleemwijk. De hoofdoorzaak hiervan is vooral de jeugdoverlast, drugsproblemen en

geweldsdelicten. De woonoverlast is in Hillesluis ook een stuk hoger als het gemiddelde. Zo is de

bewonerstevredenheid slechts 51% tegenover een stedelijk gemiddelde van 71% (De Bruijn &

Page 35: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 34

WINKELLEEGSTAND IN KAART

WINKELAANBOD LEEGSTAND KWALIFICERING ABC - LOCATIE PARTIJEN

Figuur 7.3 'Stap 2 uit het model'

Schweitzer, 2012). De vele negatieve cijfers staan echter in contrast met andere cijfers. Zo voelt 69%

van de ondernemers zich wel veilig in hun winkel (COS, 2012). Zowel de winkeliers als bezoekers

worden positiever wat betreft de veiligheid, maar toch is het aantal misdrijven in de deelgemeente

toegenomen (zie bijlage IV).

7.2 Winkelleegstand in kaart

Nadat bij de eerste stap het gebied waar we mee te maken hebben in kaart is gebracht, wordt bij deze

stap de specifiekere problematiek op het gebied van de winkelmarkt op de Beijerlandselaan en de

Groene Hilledijk in de praktijk toegepast. De toepassing van de tweede stap van het model blijkt in het

praktisch kader goed toepasbaar te zijn, wat de volgende resultaten heeft opgeleverd.

7.2.1 Winkelaanbod

In totaal zijn er op de Winkelboulevard Zuid ongeveer 210 winkels en bedrijven gevestigd. De

omvang van het bruto winkelvloeroppervlakte komt hiermee op een totaal uit van circa 27.000 m².

Van dit oppervlak is ongeveer 35% gehuurd door landelijke winkelketens en 60% van alle

ondernemingen in de detailhandel wordt gekenmerkt door niet-westerse allochtone winkeliers. Het

aanbod van 27.000 m² kan ten opzichte van het verzorgingsgebied worden gezien als een behoorlijke

hoeveelheid. Wat betreft de indeling en branchering van het aanbod is het midden van de

Beijerlandselaan kenmerkend voor de dagelijkse boodschappen en een aantal winkelketens. De

noordelijke kant van de Beijerlandselaan wordt gekenmerkt door een aantal prominente winkels als de

media markt en de action sport. Aan de westzijde van de Beijerlandselaan bevindt zich de concentratie

van horecazaken. De Groene Hilledijk wordt gekenmerkt door de vele specialistische winkels die

bestaan uit onder andere kruideniers, wooninrichting, luxe heren- en damesmode en persoonlijke

dienstverlening. Wat verder opvalt aan het winkelaanbod op de Winkelboulevard Zuid is het gebrek

aan grotere en sterkere winkelformules. Een normaal functionerend winkelgebied heeft gemiddeld

60% sterke winkelketens en op de Winkelboulevard is dit zoals eerder besproken slechts 35%.

Daarnaast bestaat het winkelaanbod uit zeer kleine panden van vaak 60m² terwijl grote

winkelformules vaak meer dan 200m² nodig hebben.

7.2.2 Leegstand

Bij het nader bekijken van de leegstand op de Winkelboulevard Zuid werd duidelijk dat de

winkelleegstand zich vooral voordoet op de Groene Hilledijk, wat door 89% van de winkeliers als

storend wordt ervaren (zie bijlage XII). Met een totaal aantal leegstaande panden van 30 op de gehele

Winkelboulevard Zuid, waarvan 21 op de Groene Hilledijk en tien op de Beijerlandselaan. Het

leegstandspercentage komt hiermee uit op 7,2% op de Beijerlandselaan en 16,9% op de Groene

Page 36: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 35

Hilledijk. De leegstand op de Beijerlandselaan en de Groene Hilledijk bevat in de meeste gevallen

frictieleegstand. Op de Groene Hilledijk is van een zestal panden bekent dat deze met structurele

leegstand te maken hebben. Aanvangsleegstand is niet van toepassing in het winkelgebied.

7.2.3 ABC-locatie

Bij de beoordeling van de standplaatskwaliteit is rekening gehouden met het in paragraaf 3.1.3

beschreven locatiebeleid. Aan de hand van dit beleid en de opinie van de winkelstraatmanager (zie

bijlage VI) kan de Beijerlandselaan als een B-1 locatie worden beoordeeld en de Groene Hilledijk als

een B-2 locatie.

7.2.4 Kwalificering

In de vorige twee paragrafen is duidelijk geworden dat er een tweedeling is te vinden op de

Winkelboulevard Zuid wat betreft de beoordeling. Zo is er sprake van een B-1 locatiegebied en een

gedeeltelijk B-2 locatiegebied. Uit onderstaande tabel 7.1 valt hierdoor op te maken dat het

winkelgebied twee kwalificeringen kent; een aantal kanshebbende delen en een aantal kansarme delen.

Tabel 7.1 'Kwalificering Winkelboulevard Zuid'

Kwalificering A1 A2 B1 B2 C

Aanvangsleegstand - - Kansrijk Kansrijk Kanshebbend

Frictieleegstand - Kansrijk Kanshebbend Kanshebbend Kansarm

Structurele leegstand Kansrijk Kanshebbend Kansarm Kansarm Kansarm

De winkelpanden die te maken hebben met frictieleegstand kunnen als kanshebbend worden

beschouwd en de winkelpanden met structurele leegstand worden als kansarm bestempeld. In bijlage

VI is hiervan een totaaloverzicht te vinden.

7.2.5 Partijen

Voordat de mogelijke oplossingen worden aangedragen is de belangrijkste stap om de betrokken

partijen bij elkaar te brengen. Er dient een conventie plaats te vinden waarin de gemeente,

vastgoedeigenaren en ondernemers een gezamenlijke zienswijze opstellen, waarin een ieder zijn

verwachte bijdrage zal vastleggen. In de praktijk blijkt het echter lastig om deze partijen samen te

brengen. Een aantal belangrijke vastgoedeigenaren met leegstand op de Groene Hilledijk zijn niet

betrokken of bereikbaar. Voor het opstellen van een succesvolle visie moet er toch getracht worden

om deze partijen samen te brengen. De volgende partijen dienen bij een nieuw actieprogramma

betrokken te worden:

Gemeente Rotterdam > ……………………………………………………………………….

Vastgoedeigenaren > ……………………………………………………………………….

De gevonden oplossingen die worden beschreven in paragraaf 7.3 kunnen hierbij dienen als basis voor

het opstellen van een gezamenlijk actieprogramma/visie.

7.3 Oplossingen en maatregelen

De laatste stap in het model blijkt in het praktische kader goed toepasbaar. Er dient echter wel

rekening gehouden te worden met het feit dat een aantal oplossingen en maatregelen reeds zijn

Page 37: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 36

Functioneel gebruik lege etalages

Pop-up stores

Tijdelijke horeca

Tijdelijk ondernemerschap

Branchering

Afstemming winkeltijden

Huurwenningsbijdrage

Juridisch instrumentarium

Programmamanager leegstand

Vastgoedfondsen

Omzethuur

Actieve acquisitie

Transformatie

Inrichting openbare ruimte en bereikbaarheid

Kanshebbend Kansarm

Figuur 7.4 'Stap 3 uit het model'

toegepast en hierdoor niet essentieel meegenomen hoeven te worden. Op basis van de kwalificering

kan de Winkelboulevard Zuid als een gedeeltelijk kanshebbende en gedeeltelijk kansarme locatie

worden beoordeelt. Hierdoor is er gekozen om de oplossingen in de onderstaande tabellen toe te

passen op de Winkelboulevard Zuid. Per oplossing is aangegeven op welke objecten ze toegepast

kunnen worden en wat de geschatte kosten hiervan zijn. Er is hier gekozen om op ongeveer de helft

van de leegstaande winkelpanden de oplossingen toe te passen (15 winkelpanden, zie bijlage VII).

7.3.1 Kanshebbende locaties

De oplossingen en maatregelen op de kanshebbende locaties worden in de onderstaande subparagrafen

verder toegepast op de Winkelboulevard Zuid.

Functioneel gebruik lege etalages

Op dit moment wordt het gebruik van lege etalages op de Winkelboulevard nog te weinig toegepast.

Er zijn op dit moment slechts twee panden op de Groene Hilledijk die gebruikt worden door andere

winkeliers en ondernemers om hun producten in een leegstaande winkelruimte te promoten. Toch

heeft 56% van de winkeliers aangegeven bereidt te zijn een actieve rol te willen spelen in deze

tijdelijke oplossing (zie bijlage XII). De partijen zijn er op dit moment dus wel, maar het

daadwerkelijk uitvoeren hiervan ontbreekt op dit moment doordat de schakel tussen ondernemers en

vastgoedeigenaren ontbreekt. In tabel 7.2 staan de winkelobjecten die gebruikt kunnen worden voor

deze oplossingen met daarbij de geschatte kosten.

Tabel 7.2 'Kostenraming gebruik lege etalages'

Object Kostenposten Geschatte kosten

Beijerlandselaan 3-5 Partijen samenbrengen € 1.000,00

Groene Hilledijk 185 Partijen samenbrengen € 1.000,00

Groene Hilledijk 211 Partijen samenbrengen € 1.000,00

Totaal € 3.000,00

Pop-up stores

Het plaatsen van pop-up stores gebeurt op dit moment niet tot nauwelijks op de Winkelboulevard

Zuid. Het actief verwerven van partijen die bijvoorbeeld als marketingstunt een tijdelijke pop-up store

beginnen zorgt voor meer reuring in het winkelgebied en kan ervoor zorgen dat partijen wellicht

willen blijven op de locatie. Een kritische noot die hierbij gegeven moet worden is dat een groot deel

Page 38: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 37

van de pop-up stores eerder kiest voor A-locatie. Het uitproberen en onderzoeken of het succesvol is

als experiment zou echter mogelijk zijn. De volgende panden in tabel 7.3 zijn hiervoor uitgekozen met

bijbehorende geschatte opstartkosten.

Tabel 7.3 'Kostenraming pop-up stores'

Object Kostenposten Geschatte kosten

Groene Hilledijk 210 Verwerving partijen € 1.500,00

Groene Hilledijk 217 Verwerving partijen € 1.500,00

Groene Hilledijk 273 Verwerving partijen € 1.500,00

Totaal € 4.500,00

Tijdelijke horeca & ondernemerschap

Het toestaan van tijdelijke horeca en ondernemerschap is een oplossing die vooral vanuit de

vastgoedeigenaren dient te komen. Er komen bij makelaarskantoren als sector010 veel aanvragen voor

horeca binnen die door veel vastgoedeigenaren worden afgewezen in verband met stijgende

verzekeringspremies voor een winkelruimte en doordat het moeilijk is om een horecavergunning te

krijgen. Binnen de gemeente Rotterdam is het door de horecanota 2012-2016 echter mogelijk om

tijdelijk horeca toe te staan voor de duur van maximaal 6 maanden. Aan de ene kant is er dus vraag

van ondernemers naar horecaruimte die gevuld kan worden met behulp van een tijdelijke

horecavergunning. Aan de andere kant is er ook daadwerkelijk behoefte aan horeca, zo geeft 29% van

de winkeliers aan dat het aantal lunch- en eetgelegenheden te weinig is. Een gat waar dus vrij

eenvoudig op ingesprongen kan worden. Rondom het horecaplein op de Beijerlandselaan lenen de

volgende objecten, in de onderstaande tabel zich voor tijdelijke horeca:

Tabel 7.4 'Kostenraming tijdelijke horeca'

Object Kostenposten Geschatte kosten

Beijerlandselaan 121 Vergunningen + partijen vinden € 2.500,00

Beijerlandselaan 158 Vergunningen + partijen vinden € 2.500,00

Totaal € 5.000,00

Branchering

De branchering op de Winkelboulevard wordt op dit moment gekenmerkt door aantal punten. De

Beijerlandselaan wordt bestempeld door de volgende branchering; dagelijkse boodschappen

(supermarkten) en horeca. De Groene Hilledijk daarentegen kent voornamelijk specialistische zaken.

Dit kan dan ook het leegstandsverschil mogelijk verklaren op de Groene Hilledijk en de

Beijerlandselaan. Supermarkten trekken over het algemeen veel bezoekers aan en de Beijerlandselaan

kan hier optimaal van profiteren. Zeker gezien de lengte van de straat, 1,2 kilometer, is het voor

bezoekers niet aantrekkelijk om de Groene Hilledijk te bezoeken. Een mogelijk oplossing kan zijn om

de branchering meer te sturen richting een ‘gezondere’ mix en de Groene Hilledijk minder te voorzien

van specialistische zaken en eerder sturen op bijvoorbeeld een supermarkt. Hierbij dient er echter wel

een verder onderzoek verricht te worden naar de behoefte aan dagelijkse boodschappen op de Groene

Hilledijk. In tabel 7.5 op de volgende pagina is een kostenraming te vinden voor het opstellen van een

nieuw brancheringsinstrument.

Page 39: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 38

Tabel 7.5 'Kostenraming brancheringsinstrument'

Object Kostenposten Geschatte kosten

Algemeen Nieuw brancheringsinstrument € 10.000,00

Totaal € 10.000,00

Afstemming winkeltijd

De huidige winkeltijden worden door veel betrokken partijen als een belemmering gezien. Veel

winkels op de Groene Hilledijk en de Beijerlandselaan openen pas rond een uur of 11 in de ochtend.

Voor menig winkelbezoeker kan dit als storend worden ervaren. Op dit gebied ligt er een duidelijke

faciliterende rol voor de winkelstraatmanager die veel van de ondernemers op de Winkelboulevard

Zuid kent. Het verplicht instellen van openingstijden is echter niet mogelijk en de ondernemer heeft

hier zelf de keuzevrijheid in. De oplossing dient dan ook vooral sturend van aard te zijn en het gesprek

aan te gaan met de partijen die zich hier schuldig aan maken.

Huurgewenningsbijdrage

De huurgewenningsbijdrage is een maatregel die reeds wordt toegepast op de Winkelboulevard Zuid.

7.3.7 Kansarme locaties

De oplossingen en maatregelen op de kansarme locaties worden in de onderstaande subparagrafen

verder toegepast op de Winkelboulevard Zuid.

Juridisch instrumentarium

De gemeente heeft een aantal juridische instrumenten die toegepast kunnen worden op de winkelstraat.

Voor zover bekent maakt de gemeente op dit moment geen gebruik van de leegstandsverordening. Bij

het instellen van deze leegstandsverordening kunnen niet betrokken vastgoedeigenaren echter

geprikkeld worden om met hun leegstand aan de slag te gaan. Op een aantal plekken op de Groene

Hilledijk die kampen met structurele leegstand is het opleggen van een leegstandsverordening een

serieuze mogelijkheid. Hiermee worden de eigenaren geprikkeld om aan de slag te gaan met hun

panden en het achterstallig onderhoud aan een aantal winkels op de Groene Hilledijk aan te pakken om

een eventuele verhuur eerder mogelijk te maken. Op de Groene Hilledijk zijn de volgende panden op

dit moment in zeer slechte staat en dienen de eigenaren ‘geprikkeld’ te worden:

Tabel 7.6 'Kostenraming juridisch instrumentarium'

Object Kostenposten Geschatte kosten

Groene Hilledijk 169-171 Verordening + beraad € 5.000,00

Groene Hilledijk 209 Verordening + beraad € 5.000,00

Totaal € 10.000,00

Programmamanager leegstand

De programmamanager leegstand is een maatregel die reeds wordt toegepast in de vorm van een

laanmanager (zie bijlage VI).

Page 40: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 39

Vastgoedfondsen

Op de kansarme locaties op de Groene Hilledijk is het opzetten van een vastgoedfonds een rigoureuze

maatregel om de leegstand aan te pakken. Een flink aantal panden op de Groene Hilledijk voldoen aan

de kenmerken waarom een vastgoedfonds moet worden opgericht; achterstallig onderhoud,

versnipperd eigendom, branchevervaging en leegstandsproblematiek. Een gezamenlijke aanpak van

deze problemen is dan ook noodzakelijk. Hiermee kunnen de vele te kleine winkelruimtes op de

Groene Hilledijk die momenteel leeg staan worden opgeknapt en samengevoegd tot grotere units,

waarmee betere winkelformules kunnen worden aangetrokken. Het is een oplossing die tot een

succesvolle transitie van de Groene Hilledijk kan leiden. Een kanttekening die hierbij dient te worden

opgesteld is dat een belangrijke partij die hierin een grote rol speelt is, de gemeente Rotterdam, op dit

moment niet over de financiële middelen beschikt om een eventueel vastgoedfonds te bewerkstelligen.

Als uitgangspunt is echter genomen dat marktpartijen bij uitvoering hiervan de volgende kosten zullen

maken bij aankoop en verbouwing, wat zal leiden tot stabiele huurinkomsten. De volgende panden in

tabel 7.7 komen hierbij in aanmerking.

Tabel 7.7 'Kostenraming vastgoedfonds'

Object Kostenposten Geschatte kosten

Beijerlandselaan 23 Aankoop pand + verbouwing € 250.000,00

Beijerlandselaan 25 Aankoop pand + verbouwing € 250.000,00

Totaal € 500.000,00

Omzethuur

Het toepassen van omzethuur is op dit moment nog niet bekend op de Winkelboulevard Zuid. Op de

leegstaande panden op de Groene Hilledijk kan dit worden toegepast om gewenste startende

ondernemers te steunen. Deze maatregel vraagt echter om grote flexibiliteit en vertrouwen van de

vastgoedeigenaar en dient voor rekening van de winkelier en belegger te komen.

Actieve acquisitie

Het imago van de Winkelboulevard is de afgelopen jaren sterk verbeterd. Desondanks ontbreken er

nog een flink aantal sterke winkelformules. Een aantal panden op de Groene Hilledijk vereisen op dit

moment een actieve aanpak en acquisitie van mogelijke huurders. Dit zijn vooral de panden die klaar

zijn voor verhuur, maar waarbij de vastgoedeigenaar niet goed betrokken is. Zo is er één pand op de

Groene Hilledijk van Green Real Estate B.V. dat momenteel niet goed in de markt wordt gezet. Zo

ontbreken verhuurposters en is het pand zelfs niet op internet en de makelaarssite te vinden. Aan deze

vastgoedeigenaren wordt geadviseerd om samen te werken met makelaars die betrokken zijn met het

gebied en in kaart hebben welke ondernemers in een pand passen. Verder dient er een actieve

acquisitie gezet te worden op het aantrekken van sterke winkelformules. Het ontbreekt op de Groene

Hilledijk op dit moment aan grote winkelketens die bezoekers van buiten het gebied trekt. 47% van de

winkeliers op de Groene Hilledijk geeft dan ook aan dat het ontbreekt aan bekende winkelformules.

Gefocust moet worden op het verwerven van zogenaamde ‘trekkers’. Op de volgende pagina is in

tabel 7.8 een overzicht gegeven van welk pand geschikt is voor actieve acquisitie en wat de hierbij

behorende geschatte kosten bedragen.

Page 41: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 40

Tabel 7.8 'Kostenraming actieve acquisitie'

Object Kostenposten Geschatte kosten

Groene Hilledijk 214-216 Courtage + marketingplan € 6.000,00

Totaal € 6.000,00

Transformatie

Op een aantal plekken waar structurele leegstand is op de Groene Hilledijk ontbreekt in veel gevallen

een toekomstperspectief op verhuur. De omgeving ondervindt hier nadelige effecten van en

transformeren wordt een serieuze oplossing. Op de Groene Hilledijk wordt transformatie geadviseerd

bij de panden in de zijstraten naar bijvoorbeeld kleinschalige werkplekken of maatschappelijke

doeleinden. De winkels dienen vervolgens verhuist te worden naar de leegstaande winkelpanden,

waardoor de winkelstraat meer levendigheid en detailhandel krijgt. Transformatie naar woningen lijkt

vooralsnog niet mogelijk. Vastgoedeigenaren hebben aangegeven dat zij dit niet rendabel kunnen

maken op de Groene Hilledijk (zie bijlage X). Transformatie van detailhandel naar andere functies is

echter wel een mogelijkheid. De objecten in tabel 7.9 kunnen hiervoor gebruikt worden.

Tabel 7.9 'Kostenraming transformatie'

Object Kostenposten Geschatte kosten

Groene Hilledijk 220 Bestemmingsplanwijziging € 3.000,00

Groene Hilledijk 256 Bestemmingsplanwijziging € 3.000,00

Totaal € 6.000,00

Herinrichting openbare ruimte en bereikbaarheid

Het huidige profiel van de Groene Hilledijk dient aangepast te worden naar de eisen van het winkelend

publiek. De focus moet gaan naar de voetganger en de fietser en de auto moet te gast zijn. Het

eindbeeld van de Groene Hilledijk dien als volgt te zijn: een goede bereikbaarheid voor auto’s in

combinatie met een verbeterde comfort voor voetgangers en fietsers. Daarnaast dienen de huidige

luifels aan de Groene Hilledijk vernieuwt te worden. Op de Beijerlandselaan zijn de luifels reeds

vervangen voor nieuwe luifels. Op de Groene Hilledijk is echter door de eigenaren gekozen om de

verouderde luifels te behouden doordat deze in het verleden door hen zelf zijn aangeschaft. Dit is ook

één van de redenen waardoor de Beijerlandselaan op dit moment beter loopt dan de Groene Hilledijk.

De nieuwe luifels kunnen op de Groene Hilledijk voor een betere beleving en uitstraling van het

winkelgebied zorgen. Naast de luifels dient het groen aangepakt te worden. Tabel 7.10 toont een

overzicht.

Tabel 7.10 'Kostenraming herinrichting openbare ruimte'

Object Kostenposten Geschatte kosten

Algemeen Vervanging luifels € 150.000,00

Algemeen Groenvoorziening € 8.000,00

Totaal € 158.000,00

7.4 Totaaloverzicht

Om een overzichtelijk beeld te geven van de maatregelen en kosten is in de volgende twee

subparagrafen een overzicht van zowel de oplossingen als de kosten en opbrengsten te vinden.

Page 42: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 41

Figuur 7.5 'Overzicht oplossingen'

7.4.1 Overzicht oplossingen

In figuur 7.5 is een overzicht te vinden van de gehanteerde oplossingen op de Winkelboulevard Zuid.

7.4.2 Kosten en opbrengsten

In tabel 7.11 zijn de totale geraamde kosten en opbrengsten te vinden. Als uitgangspunt is hierbij

genomen dat elke oplossing die is toegepast op een winkelpand ook daadwerkelijk leidt tot een

huurcontract. De volledige kostenraming is te vinden in bijlage VII.

Tabel 7.11 'Totale investeringskosten en opbrengsten'

Totale

investeringskosten

Opbrengsten

per maand

Opbrengsten

per jaar Terugverdientijd

€ 702.500,00 €27.595,00 € 331.140,00 25,46

De totale investeringskosten komen uit op €702.500,00. Indien door deze investering alle

winkelpanden waarop het model is toegepast succesvol worden verhuurd, levert dit een maandelijkse

huuropbrengst op van €27.595,00. Na 25,46 maanden zal de investering zich hierdoor in feite hebben

terugverdient. Resultaat is 4,2% leegstand op de Beijerlandselaan en 10,1% op de Groene Hilledijk.

7.5 Conclusie

Bij het toepassen van het praktisch kader is gebleken dat het model in grote mate toepasbaar is op de

Winkelboulevard Zuid. Met de eerste stap in het model is duidelijk geworden met welk gebied men te

maken heeft. Het wordt gekenmerkt door een grote niet-autochtone bevolking en een zeer laag

gemiddeld inkomen, wat in eerste instantie de kern van het probleem is. De tweede stap in het model

bleek ook goed toepasbaar op de Winkelboulevard Zuid. De winkelleegstand is in kaart gebracht en

aan de hand hiervan is bepaald dat de Winkelboulevard Zuid gedeeltelijk als kanshebbend en

gedeeltelijk als kansarm kan worden beschouwd. Op basis van deze kwalificering zijn een aantal

mogelijke oplossingen aangedragen die toegepast kunnen worden op de Beijerlandselaan en de Groene

Hilledijk. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de aangedragen oplossingen in veel gevallen

maatwerk zijn en in de praktijk vooral de betrokkenheid van de gemeente en de vastgoedeigenaren de

doorslaggevende factor is voor het implementeren van de oplossingen en maatregelen. Het model is

toegepast op vijftien winkelruimten, waarbij de totale investeringskosten voor het succesvol toepassen

van de maatregelen uitgekomen is op in totaal €702.500,00. Dit levert, met als uitgangspunt het

volledig wegnemen van de leegstand op de vijftien winkelpanden, een maandelijkse huurinkomst van

€27.595,00 waarmee de investering zich in principe na 25,46 maanden heeft terugverdient.

Tijdelijke horeca

Gebruik lege etalages

Vastgoedfonds

Juridisch instrumentarium

Pop-up store

Actieve acquisitie

Transformatie

Page 43: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 42

Hoofdstuk 8 Conclusies & aanbevelingen

In dit hoofdstuk wordt de conclusie van het verrichte onderzoek geformuleerd en worden tevens

aanbevelingen gegeven aan de hand van dit onderzoek. De aanbevelingen zijn onderverdeeld in

aanbevelingen voor toepassing in de praktijk en aanbevelingen voor eventueel verder onderzoek.

8.1 Conclusies

Dit onderzoek beantwoord de probleemstelling die als volgt luidt:

“Welke oplossingen en maatregelen zijn er, aan de hand van een model, effectief om

winkelleegstand tegen te gaan en de leegstand in oude winkelstraten in Rotterdam-Zuid, waar

mogelijk, te verminderen?”

Om de probleemstelling beargumenteerd te kunnen beantwoorden zal teruggekoppeld worden naar

de eerdere hoofdstukken waarin de deelvragen zijn beantwoord.

Het is een gegeven feit dat de huidige winkelmarkt in Nederland en Rotterdam-Zuid momenteel niet

functioneert op met name B- en C-locaties en veel leegstand kent. Belangrijke oorzaken hiervan zijn

afname van consumentenbestedingen, demografische ontwikkelingen, werkloosheid, schaalvergroting

en slechte kwaliteit van het vastgoed. In Rotterdam-Zuid staat men hierdoor voor een enorme opgave

en er is gebleken dat iedere locatie een bepaalde ‘zwaarte’ van ingrijpen kent.

Uit het onderzoek is een model ontwikkeld dat er op de hoofdlijnen als volgt uitziet:

Stap 1: Gebiedsanalyse

Met welk gebied hebben we te maken?

De ‘input’ en eerste stap van het model begint met de gebiedsanalyse. Hierin komen een aantal

algemene kenmerken van het winkelgebied/straat naar voren met behulp van de volgende onderdelen;

ruimtelijk, demografisch, verzorgingsgebied, bereikbaarheid, veiligheid.

Stap 2: Winkelleegstand in kaart

Na de gebiedsanalyse volgt de stap “winkelleegstand in kaart brengen”. Hierin komen de volgende

onderdelen naar voren; huidige winkelaanbod, leegstandssoort en –hoeveelheid, ABC-locatie

bepaling, kwalificering en betrokken partijen rechercheren. Bij de kwalificering van de winkelstraat

wordt gekeken naar de soorten leegstand en de standplaatskwaliteit, waarna een afweging wordt

gemaakt naar een kansrijk, kanshebbend of kansarm gebied, die de basis vormen voor de aan te dragen

oplossingen en maatregelen.

Stap 3: Oplossingen en maatregelen

De kwalificatie van het gebied wordt onderverdeelt in drie verschillende kansgebieden die in de vorige

alinea staan beschreven. Per kwalificatie kunnen de volgende maatregelen en oplossingen toegepast

worden.

Page 44: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 43

Een kansrijke locatie kent de ‘lichtste’ ingrijpen; winkelstraatmanagement, gebiedsmarketing &

branding, investeren/kwaliteitsimpuls, centrummanagement, onder-nemersfondsen & verenigingen en

‘Het Nieuwe Winkelen’.

Een kanshebbend gebied dient zich als het ware te bewijzen en kent de volgende maatregelen;

functioneel gebruik lege etalages, pop-up stores, tijdelijke horeca, tijdelijk ondernemerschap,

branchering, afstemming winkeltijden en huurwenningsbijdrage.

Een kansarme locatie kent een hardnekkige leegstandsproblematiek en vergt de ‘zwaarste’ ingrijpen;

juridisch instrumentarium, programmamanager leegstand, vastgoedfondsen, omzethuur, actieve

acquisitie, transformatie, inrichting openbare ruimte en bereikbaarheid.

Toepassing model

Op de Winkelboulevard Zuid in Rotterdam-Zuid is het model toegepast. De Groene Hilledijk (B2-

locatie) en de Beijerlandselaan (B1-locatie) kennen zowel structurele- als frictie-leegstand, waardoor

het gebied de stempel kanshebbend en kansarm krijgt. Hierdoor zijn uit het model de oplossingen

aangedragen behorende bij kanshebbende en kansarme locaties (zie paragraaf 6.2.3.).

Bij toepassing van de maatregelen op 15 van de 31 leegstaande panden blijkt, met als uitgangspunt

100% volledige verhuur na implementatie op de vijftien winkelpanden, dat de geschatte benodigde

investering van €702.500,00 zich na 25,46 maanden heeft terugverdient in de vorm van

huuropbrengsten. Hiermee is de leegstand teruggebracht tot 4,2% leegstand op de Beijerlandselaan en

10,1% op de Groene Hilledijk.

8.2 Aanbevelingen

In deze paragraaf zullen een aantal aanbevelingen worden gedaan. Allereerst de algemene

aanbevelingen voor de praktijk en daarna voor eventueel vervolgonderzoek

8.2.1 Aanbevelingen voor de praktijk

De optimale toepassing van het model in de praktijk vraagt in veel gevallen om maatwerk en hoeft

daardoor niet volledig gevolgd te worden. De aangedragen oplossingen van een kansrijke locatie zijn

in sommige gevallen ook toepasbaar op een kansarm gebied, terwijl dit andersom echter niet is. Het

zijn in grote mate richtlijnen en er moet goed afgewogen worden of bepaalde investeringen in een

gebied de kosten waard zijn.

8.2.2 Aanbevelingen voor vervolgonderzoek

Dit onderzoek heeft zich gericht op het volledige proces van probleem naar oplossing. Hiermee is de

aanpak geformuleerd en de toepassing uitgevoerd. Verder onderzoek zou zich kunnen richten op het

dieper ingaan van de implementatie van de oplossingen, waarbij alle betrokken partijen worden

geraadpleegd en hun financiële inbreng in kaart wordt gebracht. Binnen dit onderzoek is bewust

gekozen voor het volledige proces en niet voor deze detaillering.

Page 45: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 44

Page 46: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 45

Bijlagen

Literatuurlijst

Bijlage I: Begrippenlijst

Bijlage II: Cijfers Nederlandse detailhandel

Bijlage III: Vierkwadrantenmodel Dipasquale

Bijlage IV: Quick scan Rotterdam-Zuid

Bijlage V: Menukaart aanpak leegstand

Bijlage VI: Overzicht winkelleegstand Winkelboulevard Zuid

Bijlage VII: Oplossingen, kosten en opbrengsten

Bijlage VIII: Interview

Bijlage IX: Interview

Bijlage X: Interview

Bijlage XI: Verslag bijeenkomst

Bijlage XII Enquête winkeliers Boulevard Zuid

Page 47: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 46

Page 48: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 47

Literatuurlijst

Bergevoet, T., & Van Tuijl, M. (2013). De flexibele stad - Oplossingen voor leegstand en krimp.

Rotterdam: nai010 Uitgevers.

Beukering, C. V., & Donkers , M. (2010). Vastgoed, markt en ruimte. SDU.

Bolt, E. (2003). Winkelvoorzieningen op waarde geschat. Merkelbeek: Uitgeverij Bakker.

Bovens, M. (2011). Herbestemming in de toekomst / interviews, trends en ontwikkelingen. Amersfoort.

CBS & Hoofdbedrijfschap Detailhandel. (2013). Omzetkengetallen 2011/2012 ten behoeve van

ruimtelijk-economisch onderzoek. HBD.

CBS. (2012). Welvaart in Nederland - Inkomen, vermogen en bestedingen van huishoudens en

personen. Den Haag: CBS.

CBS. (2013). Demografie 65+. Den Haag: CBS.

CBS. (2013). Inkomensgegevens Rotterdam en regio 2011 . Rotterdam: Gemeente Rotterdam.

CBS. (2014). Consumentenvertrouwen. Werkloosheid gestegen, consumentenvertrouwen gegroeid.

Den Haag: CBS.

COS. (2012). Bevolkingsprognose Rotterdam 2013-2030. Rotterdam: Gemeente Rotterdam.

Dallinga, R. (2009, augustus 29). Omzethuur elders heel gewoon. Trouw & Jones Lang Lasalle.

De Bruijn, D., & Schweitzer, M. (2012). Actieprogramma Revitalisering Winkelboulevard Zuid.

Rotterdam: Deelgemeente Feijenoord.

Department for Communities and Local Government . (2013). The Future of High Streets. London.

Detailhandel Nederland. (2013). Actieplan Detailhandel. Leidschendam: Detailhandel Nederland.

Droogh, D., Frielink, W., & Vlek, J. (2011). Dynamiek door beleid - Hoe de overheid de winkelmarkt

stimuleert. Nijmegen: Droogh Trommelen en Partners.

DTNP. (2012). Rotterdam Ontwikkelingsvisie Boulevard Zuid. Rotterdam: Droogh Trommelen en

Partners.

DTZ Zadelhoff. (2012). De kanshebbers in de markt. Utrecht: DTZ Zadelhoff v.o.f.

Ecorys. (2012). Brand Mobile - Methodiek voor gebiedsmarketing. ECORYS & Rutten

Communicatieadvies.

Evers, D., Van Hoorn, A., & Van Oort, F. (2005). Winkelen in megaland. Rotterdam: Nai Uitgevers.

Gemeente Rotterdam. (2011). Toekomst winkelgebieden Rotterdam Zuid. Gemeente Rotterdam.

Gemeente Rotterdam. (2013). Monitor Lage Inkomens Rotterdam. Rotterdam: Rotterdamse Service

Organisatie.

Gemeente Rotterdam. (2013). Rotterdam in cijfers. Opgeroepen op maart 28, 2014, van Gemeente

Rotterdam: http://www.rotterdamincijfers.nl/

Government, D. f. (2013). The Future of High Streets. London.

HBD. (2011). Bevolkingskrimp en winkelgebieden. Den Haag: Hoofdbedrijfschap Detailhandel.

Hoof, M. v. (2013). Hoe evalueer je een ondernemersfonds? Opgeroepen op april 5, 2014, van

Seinpost: http://www.seinpost.com/publicaties/hoe_evalueer_je_een_ondernemersfonds/205

Kamer van Koophandel. (2011). Handboek Centrummanagement. In V. Vliet. Brabant: KVK.

Kamer van Koophandel. (2012). Winkelleegstand praktisch oplossen. Seinpost adviesbureau.

Locatus. (2014). Rapport Winkelleegstand. Woerden: Locatus Uitgeverij.

Ministerie van VROM. (2006). Nota Ruimte - Ruimte voor ontwikkeling. Den Haag: Minister van

Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.

Molenaar, C. (2011). Het einde van winkels? Academic Service.

Page 49: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 48

Mulder, D. (2014, februari 12). Lokale winkelier biedt service. ING Nieuws.

Nationaal programma. (2011). Nationaal programma Kwaliteitssprong Zuid. Rotterdam: Gemeente

Rotterdam.

Nozeman, E., & Fokkema , J. (2010). Handboek Projectontwikkeling. SDU.

NVM Groningen Bedrijfsmakelaars. (2014). Marktinformatie. Opgeroepen op maart 2014, 3, van

NVM: http://www.nvmgroningen.nl/onze-makelaars/business/marktinformatie/

PBL. (2011). Ontwikkeling bevolking. Planbureau voor de Leefomgeving.

Platform 31. (2014). Rotterdam Zuid. Kennis van stad en regio.

Platform31. (201). De Wijkengids. Opgeroepen op maart 21, 2014, van Platform31:

http://www.platform31.nl/wijkengids/14-rotterdam-zuid

Quix, F., Terra, J., & Hamann, E. (2011). Het Nieuwe Winkelen. Den Haag: Hoofdbedrijfschap

Detailhandel.

Raatgever, A. (2014). Winkelgebied van de toekomst - Bouwstenen voor publiek-private

samenwerking. Den Haag: Platform 31, Detailhandel Nederland.

Rijnmond. (2013, maart 17). Meer mensen in de bijstand. Opgeroepen op maart 21, 2013, van Website

van RTV Rijnmond: http://www.rijnmond.nl/nieuws/17-03-2014/meer-mensen-de-bijstand-

rotterdam

Roodenburg, H. (2013, juni 9). Rotterdam 1e in bijstand en werkloosheid. Rotterdam Vandaag &

Morgen.

Schat, P., & Groenendijk, J. (1982). Macht en ruimte.

Solomon, M. R., Marshall, G. W., & Stuart, E. W. (2012). Marketing een reallife-perspectief. New

Jersey: Pearson Education.

Stadsontwikkeling. (2010). Bestemmingsplan Hillesluis. Rotterdam: Gemeente Rotterdam.

Stadsontwikkeling Rotterdam. (2013). Detailhandel Rotterdam "Een stad waar winkelen een plezier

is". Rotterdam: Gemeente Rotterdam.

Steen, R. v. (2012). Handboek Winkelstraatmanagement. Rotterdam: Ministerie van Economische

Zaken, Landbouw & Innovatie.

Steinmaier, E., & Koster, M. (2013). Retail locaties in 2020 - De nieuwe winkelkaart van Nederland.

Amsterdam: ABN AMRO.

Straatman, E. (2010). Stad en Beleid. Noordhoff Uitgevers B.V.

Taconis, K. (2013, november 18). Consument van de toekomst verwacht winkelbeleving. Opgeroepen

op april 2, 2014, van CBRE: http://www.cbre.nl/nl_nl/news_events/news_detail?p_id=15863

Team Deetman/Mans. (2011). Kwaliteitssprong Zuid: ontwikkeling vanuit kracht. Werkendam:

AVANT GPC.

Van Dale. (2009). Van Dale Woordenboek. Nederland: Uitgever.

Van der Kind, R., & Quix, F. (2008). Retailmarketing. Noordhoff Uitgevers B.V.

Van der Steen, R., & Boogaard, S. (2012). Handboek winkelstraatmanagement. Den Haag: Ministerie

van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie.

Van Dijk, G., Gelinck, S., & van Zeeland , H. (2010). Transformatiewijzer: van kantoor naar

woonruimte. Rotterdam: SBR.

Van Gool, P. (2013). Onroerend goed als belegging (5e ed.). Groningen/Houten, The Netherlands:

Noordhoff Uitgevers.

Visser, A. (2013). Aanpakken van winkelleegstand. NEPROM & Property NL.

Page 50: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 49

Bijlage I Begrippenlijst Detailhandel: leveren van fysieke goederen voor persoonlijk gebruik aan de consument.

Geconcentreerde grootschalige detailhandelsvestiging: betreft winkels met een minimum omvang

van 1.500 m².

Perifere detailhandelslocatie: Een perifere detailhandelslocatie is een locatie buiten bestaande dan

wel bestemde winkelgebieden. Onder detailhandel die op een perifere locatie kan worden toegestaan

verstaan wij detailhandel in volumineuze goederen zoals bijvoorbeeld tuincentra, bouwmarkten,

meubelwinkels, en handel in auto's en boten en detailhandel die uit veiligheidsoverwegingen niet in

winkelgebieden kan worden gevestigd.

Retail: Onder retail vallen diensten die aan de consument geleverd worden, zoals door een bank of een

reisbureau. De detailhandel beperkt zich tot het leveren van fysieke goederen.

Page 51: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 50

0

50

100

150

200

250

300

Eu

ro

Jaartal

Gemiddeld

winkelvloeroppervlak

(m²)

Figuur 1. Gemiddeld winkelvloeroppervlak (m²)

0200400600800

100012001400160018002000

Eu

ro

Jaartal

Omzet per winkel (x

€ 1.000)

Figuur 2. Omzet per winkel (x €1000)

0

50

100

150

200

250

300

350

Eu

ro

Jaartal

Gemiddeld

winkelvloeroppervlak

(m²)

Figuur 3. Gemiddeld winkelvloeroppervlak (m²)

0

100

200

300

400

500

600

700

Eu

ro

Jaartal

Omzet per winkel (x

€ 1.000)

Figuur 4. Omzet per winkel (x €1000)

Bijlage II Cijfers Nederlandse detailhandel

De onderstaande tabel laat de schaalvergroting in de Nederlandse detailhandel zien in vergelijking tot

de gemiddelde winkelvloeroppervlak, omzet per winkel en omzet per vierkante meter.

Tabel 1. Schaalvergroting in de Nederlandse detailhandel (CBS & Hoofdbedrijfschap Detailhandel,

2013)

1968 1978 1987 1997 2001 2004 2012

Food

Gemiddeld winkelvloeroppervlak (m²) 35 66 91 116 166 172 258

Omzet per winkel (x € 1.000) 111 359 524 757 919 1015 1832

Omzet per m² (x € 1.000) 3,17 5,44 5,76 6,53 5,54 5,9 7,1

Non food

Gemiddeld winkelvloeroppervlak (m²) 85 119 154 164 234 253 290

Omzet per winkel (x € 1.000) 91 227 332 419 637 536 580

Omzet per m² (x € 1.000) 1,07 1,9 2,16 2,56 2,72 2,12 2

De onderstaand figuren (1 & 2) laten het gemiddelde vloeroppervlak en de omzet per winkel in de

food sector zien.

De onderstaande figuren (3 & 4) laten het gemiddelde vloeroppervlak en de omzet per winkel in de

non-food sector zien.

Page 52: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 51

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

€ o

mze

t

Jaartal

Omzet per m² (x €

1.000)

0

1

2

3

4

5

6

7

8

Jaartal

Omzet per m² (x €

1.000)

De onderstaande figuren (5 & 6) laten de gemiddelde omzetstijging per vierkante meter in de non

food en food sector.

Figuur 5. Gemiddelde omzet per m² (x €1000) non food Figuur 6 Gemiddelde omzet per m² (x €1000) food

Page 53: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 52

Bijlage III Vierkwadrantenmodel DiPasquale

De vraag naar onroerend goed op de winkelruimtemarkt wordt gekenmerkt door een aantal specifieke

economische indicatoren. Dit wordt namelijk bepaald door onder andere het consumentenvertrouwen,

vertrouwen in detailhandel, groei winkelbestedingen, groei besteedbaar inkomen en groei van de

consumptie. De economische activiteit is echter niet de enige factor die de huidige verstoring

veroorzaakt. Huurders, beleggers en ontwikkelaars beïnvloeden elkaar tegen de klok in. Een positieve

economische activiteit laat de vraag naar ruimte stijgen, wat beleggers enthousiast maakt en waardoor

ontwikkelaars vervolgens meer gaan ontwikkelen. Deze extra vierkante meters worden uiteindelijk aan

de huurder als nieuw aanbod aangeboden. Voor het doorgronden van deze dynamiek is het

vierkwadrantenmodel ontwikkeld ontwikkelt die hieronder wordt toegelicht.

De vier kwadranten in het vastgoed

Voor het in kaart brengen van de dynamiek op de vastgoedmarkt bestaan inmiddels enorm veel

modellen. De varkenscyclus is hiervan de meest bekende en eenvoudige. Het vierkwadrantenmodel

kan echter worden gezien als de meest uitgebreide en betrouwbare benadering. Het model is in 1992

ontwikkeld door DiPasquale en Wheaton en Fischer en is gebaseerd op het in figuur 1 afgebeelde

onroerendgoedsysteem.

Figuur 1 'Onroerendgoedsysteem'

Het onroerendgoedsysteem is slechts een eenvoudige weergave van hoe rendement op de

vastgoedmarkt wordt behaald en bepaald. Het rendement wordt namelijk gedreven door economische

activiteit door huurders, door beleggers in financiële markten en door bouwactiviteiten via

ontwikkelaars. Het vierkwadrantenmodel is een stuk uitgebreider en maakt het mogelijk te voorspellen

hoe de onroerendgoedmarkt reageert op veranderingen in economische activiteit, financiële markten,

bouwkosten, inflatie en regulering. Op de volgende pagina is het vierkwadrantenmodel afgebeeld in

figuur 2 in marktevenwicht. Het midden kan worden gezien als het nulpunt en de volgende vier

kwadranten worden uitgelicht:

Huurmarkt;

Beleggingsmarkt;

Ontwikkelmarkt

Vierde kwadrant

Beleggingsmarkt

Ontwikkelmarkt

Voorraadaanpassing

Huurmarkt

Page 54: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 53

Om het model toe te lichten wordt elke kwadrant afzonderlijk besproken in welke mate deze invloed

heeft gehad op de huidige winkelmarkt.

Huurmarkt

In de huurmarkt staat de vraag staat de vraag naar winkelruimte centraal. De winkelvoorraad wordt

bepaald door vraag en aanbod. Bij een stijging van de huren zal de vraag afnemen.

Beleggingsmarkt

De beleggingsmarkt geeft de relatie weer tussen het aanvangsrendement en de prijs per vierkante

meter.

Ontwikkelmarkt

De ontwikkelmarkt geeft de bouwproductie weer die een onderdeel uitmaakt van de prijzen op de

onroerend goed markt.

Vierde kwadrant

Het vierde kwadrant geeft het totale aanbod weer en de eventuele sloop en conversie van de

hoeveelheid.

Met behulp van het vierkwadrantenmodel is in kaart gebracht hoe de winkelmarkt werkt en hoe de

leegstand ontstaat door vraag en aanbod. Leegstand wordt hierdoor onderverdeelt in vraaggerelateerde

en aanbodgerelateerde leegstand.

Beleggings-

markt Huurmarkt

Vierde

kwadrant

Ontwikkel-

markt

aanbod

vraag

sloop & conversie bouwkosten

aanvangsrendement

Prijs (per m²)

Hoeveelheid ( in m²)

Huur (per m²)

Ontwikkeling (in m²)

A0

B0

H0

P0

Page 55: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 54

Bijlage IV Quick scan Rotterdam-Zuid

Hieronder volgt een quick scan ten behoeve van het in kaart brengen van de belangrijkste kenmerken

van Rotterdam-Zuid.

1. Het gebied

Met het gebied Rotterdam-Zuid wordt het deel ten zuiden van de Maas bedoelt in de Gemeente

Rotterdam. Het heeft een oppervlakte van ongeveer 66 km² en bestaat uit vier deelgemeenten;

Charlois, IJsselmonde, Hoogvliet en Feijenoord. Het inwonersaantal ligt op ongeveer 200.000. Zuid is

verbonden met de rest van Rotterdam door middel van de Maastunnel, Noordereilandbrug, Van

Brienenoordbrug, Willemsbrug en de Erasmusbrug.

Figuur 1 'Rotterdam-Zuid'

1. De geschiedenis van Rotterdam-Zuid

De problematiek op Rotterdam-Zuid is geen probleem dat laat ontstaan is, maar kent een lange

ontstaansgeschiedenis. De belangrijkste ontwikkelingen hiervan worden hieronder op een rij gezet.

Zuid 1880-1940: explosieve groei

De aanleg van de Nieuwe Waterweg in 1872 zorgt voor een goede verbinding van Rotterdam met de

zee en een explosieve groei van de haven. Het gevolg hiervan is dat er op Zuid veel woonwijken

worden gebouwd om havenarbeiders te kunnen huisvesten. Van Afrikaanderwijk tot Vreewijk, van

Charlois tot Hillesluis.

Zuid 1950-1960: wederopbouw

De Tweede Wereldoorlog zorgde ervoor dat Rotterdam hierna een enorm woningtekort kende. Gevolg

hiervan was dat nieuwe woonwijken werden gebouwd: Pendrecht, Zuidwijk, Lombardijen,

Beverwaard en Ijsselmonde, wijken met veel groen en veel portiek- etagewoningen. De jaren ’50

worden gekenmerkt door het succes van de haven. Er zijn banen in overvloed en veel arbeiders

vestigen zich in Rotterdam, wat zorgt voor een verdere groei van de haven met de aanleg van de

Botlek, Europoort en de eerste maasvlakte. Rond 1960 is Rotterdam de grootste haven ter wereld.

Zuid 1960-1975: grote werkloosheid en verpaupering

Na het succes breken er andere tijden aan. De haven trekt verder weg uit de stad en zorgt voor minder

banen. Begin jaren ’70 breekt de crisis aan in de scheepsbouwsector en olie-industrie, waardoor enkele

Page 56: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 55

grote werkgevers verdwijnen en de werkloosheid zijn intrede maakt. In deze periode worden enkele

belangrijke ontwikkelingen gerealiseerd door middel van de aanleg van een metrolijn, winkelcentrum

Zuidplein en sportpaleis Ahoy. Desondanks keert het tij niet en vetrekken de havenarbeiders en komen

grote groepen uit Spanje, Marokko, Turkije, Suriname en Antillen zich vestigen in Rotterdam-Zuid.

Dit leidt tot het begin van een negatieve spiraal en een toename van de armoede en onveiligheid.

Zuid 1975-1990: stadsvernieuwing voor lage inkomens

Rotterdam-Zuid gaat op de schop door middel van stadsvernieuwing. Slecht particulier woningbezit

maakt plaats voor nieuwe sociale woningbouw met zo laag mogelijke huren. De lage huren trekken

hierdoor veelal kansarme nieuwkomers aan. Door de groei van aantrekkelijk steden rondom Rotterdam

trekken veel vermogende mensen weg uit Zuid.

Zuid 1990-2010: het succes van de Kop van Zuid

Het begin van de jaren ’90 wordt gestart met grote ingrepen. De Kop van Zuid wordt ontwikkeld en

zorgt ervoor dat, samen met de Erasmusbrug, het centrum vanaf Zuid makkelijker toegankelijker

wordt. Grote woonwijken als Pendrecht en Katendrecht worden geherstructureerd en dit zorgt ervoor

dat het veranderd in populaire woongebieden. In 2003 wordt het beleid ‘Rotterdam zet door’

geïntroduceerd wat ervoor zorgt dat er een aanpak komt tegen verloederde panden en een rem op de

instroom van kansarmen. Echter nog steeds zorgen de goedkope sociale huurwoningen voor een grote

aantrekkingskracht van kansarmen, uit Oost-Europese landen. De sociale achterstand loopt steeds

verder op, alsmede de veiligheidsproblemen, met weinig kans en perspectieven op verbeteringen.

Zuid 2011 – 2014 Achterstandsgebied

De afgelopen jaren is Zuid licht verbeterd, maar wordt nog steeds gekenmerkt als een

achterstandsgebied. De achterstanden kennen zich momenteel vooral op de volgende gebieden;

woningkwaliteit, werk en inkomen, scholing en onderwijs.

2. Werk en inkomen

Het gemiddelde inkomen in de gemeente Rotterdam ligt zo’n 14% lager dan de rest van Nederland. In

absolute getallen komt het totale gemiddelde per huishouden uit op €29.300 voor Rotterdam en

€34.200 voor het Nederlands gemiddelde (CBS, 2013). In Rotterdam-Zuid ligt het gemiddelde

besteedbare huishouden nog lager; €25.933. Dat is zo’n 24% lager dan het landelijke gemiddelde.

Vergelijkend met de andere grote steden heeft Rotterdam het kleinste aandeel huishoudens in

vergelijking met inkomen uit betaalde arbeid. Reden hiervoor zijn het grote aantal uitkeringen en

gepensioneerden. 15% van de huishoudens in Rotterdam heeft een uitkering en 23% is gepensioneerd

(Gemeente Rotterdam, 2013). Elders in Nederland ligt dit percentage uitkeringsgerechtigde een stuk

lager; gemiddeld 9% en 25% gepensioneerden. Momenteel is het aantal bijstandsuitkeringen in

Rotterdam nog steeds aan het stijgen (Rijnmond, 2013). Figuur 2 op de volgende pagina geeft een

goed beeld van het gemiddelde inkomen per huishouden en de verschillen tussen de gebieden in

Rotterdam.

Door het lage inkomen en de vele uitkeringsgerechtigden is Rotterdam-Zuid een gebied dat weinig te

besteden heeft. Door ontwikkelingen aan de Kop van Zuid is er echter wel veel ontwikkeld en is de

werkgelegenheid de afgelopen tien jaar gestegen. Deze ontwikkeling heeft er voor gezorgd dat er meer

vraag kwam naar hoger opgeleiden in Zuid, waardoor een groot deel van de lokale beroepsbevolking

echter niet geschikt is.

Page 57: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 56

Figuur 2 ‘Verschillen inkomen Rotterdam’

Rotterdam is hiermee dus een van de toppers in slechte rijtjes, waar men zeker niet trots op hoeft te

zijn. Uit bovenstaande afbeelding blijkt dat het stadsdeel ten zuiden van de Maas er het slechtst

uitspringt. De wijken Feijenoord, Afrikaanderwijk, Tarwewijk en Bloemhof huisvesten het grootste

deel uitkeringsgroepen. Deze delen van de stad tellen tevens het grootste aantal laaggeschoolde

mensen van buitenlandse afkomst en is een plek waar steeds meer Oost-Europeanen zich vestigen. Het

lage inkomen wordt vooral veroorzaakt doordat er weinig aanbod van werkgelegenheid is. De regio

van Rotterdam biedt echter volop bedrijvigheid en een kansen voor de bewoners van Zuid. Het gebied

ligt midden in de stad en dicht in de buurt van de Rotterdamse haven. Het is hierdoor een van de

weinig plekken in de Randstad waar zoveel groeimogelijkheden liggen. (Nationaal programma, 2011)

3. Demografie

De Gemeente Rotterdam telt op dit moment een bevolkingsaantal van 618.467 personen en vormt in

grote mate een multiculturele samenleving. In 2013 is de bevolking licht gestegen met 2.500 personen.

Een groot deel hiervan (2200) is van niet westerse afkomst. Onderstaande tabel toont een overzicht

van de herkomst van de bevolking in Rotterdam.

Etniciteit Rotterdam

Onderstaande tabel toont een overzicht van heel Rotterdam en de verdeling van de etniciteit over de

afgelopen vier jaren.

Tabel 1 'Etniciteit bevolking Rotterdam'

Herkomst (etniciteit) 1-1-2011 1-1-2012 1-1-2013 1-1-2014 Otwikkeling t.o.v.

1-1-2013

Niet-westers 223.741 227.847 228.556 230.757 2.201

Westers 67.391 70.137 71.128 72.395 1.267

Nederlands 319.280 318.472 316.635 315.641 -994

Totaal 610.412 616.456 616.319 618.793 2.474

Etniciteit Rotterdam-Zuid

Page 58: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 57

Onderstaande tabel toont een overzicht van Rotterdam-Zuid en de totale bevolkingsaantallen van de

deelgemeenten over de afgelopen vier jaren.

Tabel 2 'Bevolkingsaantallen Rotterdam'

Deelgemeente 1-1-2011 1-1-2012 1-1-2013 1-1-2014 Otwikkeling t.o.v.

1-1-2013

Feijenoord 71.532 72.298 72.114 72.315 201

Ijsselmonde 58.430 58.873 58.702 58.491 -211

Charlois 64.020 64.569 64.656 64.719 63

Hoogvliet 34.051 34.066 33.962 34.174 212

Uit de tabellen valt op te maken dat bijna de helft van de bevolking in Rotterdam niet Nederlands is.

Het grootste gedeelte van deze groep woont in Rotterdam-Zuid. De vier deelgemeenten die Rotterdam

Zuid vertegenwoordigen zijn, Feijenoord, IJsselmonde, Charlois en Hoogvliet. In totaal wonen hier

meer dan 227.000 mensen die samen een derde van de totale bevolking van Rotterdam tellen.

De hieronder afgebeelde diagram toont een overzicht van de huidige verdeling naar etniciteit in

Rotterdam-Zuid (IJsselmonde, Feijenoord, Charlois en Hoogvliet). Hieruit blijkt dat 54% van de

bevolking van niet-autochtone afkomst is.

Figuur 3 'Etniciteit Rotterdam-Zuid'

Bevolkingsleeftijd

Uit een onderzoek naar de leeftijdssamenstelling blijkt dat de bevolkingssamenstelling in Zuid wordt

gekenmerkt door een grote populatie jonge mensen (18%) en een grote hoeveelheid oude 65 plussers

(15%).

Figuur 4 'Leeftijd bevolking Rotterdam-Zuid'

23.896

13.769

4.326

23.980

15.003

20.923

107.291

15.607 9.418

Surinamers

Antillianen

Kaapverdianen

Turken

Marrokanen

Overig niet westers

Autochtoon

Overig Europese Unie

18%

15%

67%

0-14 jaar

15-64 jaar

65+

Page 59: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 58

8.014 8.149 7.563 7.685

7.114

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

10.000

2008 2009 2010 2011 2012

7.720 7.672 7.364

7.522 7.625

5.600

6.100

6.600

7.100

7.600

8.100

8.600

9.100

2008 2009 2010 2011 2012

4. Leefbaarheid en veiligheid

Om de leefbaarheid en veiligheid te meten is er een veiligheidsindex ontwikkeld in Rotterdam, waarin

de statistieken over de veiligheid per deelgemeente wordt behandeld. Deze cijfers geven een beeld van

het veiligheidsgevoel en de ontwikkelingen hiervan over de afgelopen jaren. De veiligheidsindex

wordt voor verschillende doelen gebruikt:

Meten: het in kaart brengen van de veiligheidssituatie op een bepaald moment.

Analyseren: het vergelijken van de cijfers met voorgaande jaren.

Sturen: het leveren van informatie om zonodig het beleid bij te sturen

In deze paragraaf leest u de veiligheidscijfers van 2013 verdeeld over de drie problematische

deelgemeenten in Zuid.

Charlois

De cijfers van 2013 geven een negatief beeld in vergelijking met andere, aangezien de veiligheid sinds

2008 is afgenomen. Zo gaven de bewoners van Charlois in 2008 een gemiddeld cijfers van een 5,8 en

in 2013 is dit afgenomen tot een gemiddelde van 5,6. De daling van het veiligheidsgevoel is mede te

verklaren aan de hand van de hieronder afgebeelde tabel van het aantal misdrijven. Deze zijn sinds

2008 wel gedaald, maar nog steeds hoog te noemen.

Tabel 3 'Veiligheidsindex Charlois'

Feijenoord

Een ander probleemgebied op het vlak van veiligheid is de deelgemeente Feijenoord. In 2013 scoort

zij een 5,7 op de veiligheidsindex, terwijl dit in 2008 nog een 6,2 was. Het veiligheidsgevoel is dus

sterk gedaald. Ook het aantal misdrijven is verontrustend, deze zijn sinds 2010 weer aan het stijgen.

Tabel 5 'Veiligheidsindex Feijenoord'

V-index 2008 2009 2011 2013

Charlois 5,8 5,8 6,2 5,6

Tarwewijk 4,6 3,9 5,5 4,4

Zuidplein 5,1 4,4 5,3 5,7

Pendrecht 5,5 5,4 6,1 5,6

Carnisse 6,2 5,6 5,5 5,3

Oud Charlois 5,9 6,4 6,3 5,5

Zuidwijk 6,2 7 7 6,4

Heijplaat 9,1 8,2 7,8 8,8

Wielewaal 9,9 8,2 8,5 7,7

V-index 2008 2009 2011 2013

Feijenoord 6,2 5,9 6,1 5,7

Hillesluis 4,6 4,3 4,8 4,1

Bloemhof 5,3 4,8 4,5 4,6

Afrikaanderwijk 5,5 5,1 6,1 4,7

Feijenoord 5,7 5,4 5,5 5,7

Vreewijk 7,6 6,8 6,8 5,9

Katendrecht 7,1 7,6 9 9,3

Kop van Zuid 7,7 7,9 7,7 7,3

Noordereiland 8,3 8,5 8,3 8,3

Tabel 2 'Aantal misdrijven Charlois

Tabel 6 'Aantal misdrijven Feijenoord'

Page 60: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 59

5.538 5.638

5.178

5.616

5.191

4.800

5.000

5.200

5.400

5.600

5.800

2008 2009 2010 2011 2012

IJsselmonde

Op het gebied van veiligheid doet de deelgemeente IJsselmonde het een stuk beter dan Charlois en

Feijenoord. Met een gemiddelde van 6,5 over 2013, haalt IJsselmonde een voldoende. Hierbij dient

wel opgemerkt te worden dat het veiligheidsgevoel de afgelopen jaren aan het teruglopen is. Het aantal

daadwerkelijk misdrijven dat gepleegd wordt is de afgelopen jaren erg dynamisch blijkt uit

onderstaande tabel.

Tabel 7 'Veiligheidsindex IJsselmonde'

6. Winkelaanbod

Het winkelaanbod en de structuur hiervan in Rotterdam-Zuid wordt in kaart gebracht aan de hand van

de drie belangrijkste deelgemeenten in de onderstaande tabel (Gemeente Rotterdam, 2011).

Tabel 3 'Winkelaanbod Rotterdam-Zuid'

Totaal m² Dagelijks Niet dagelijks Leegstand WVO per

inwoner

Feijenoord 73264 23175 39409 10680 1,04

Charlois 92786 21015 59352 12419 1,46

Ijsselmonde 64983 14885 48793 1305 1,12

Het totale aanbod in de deelgemeente Feijenoord is 73.264 vierkante meter winkelaanbod. Hiervan is

32% voor de dagelijkse boodschappen en 54% voor de niet dagelijkse. Het resterende aantal kan

worden gekoppeld aan de winkelleegstand. In totaal kom het neer op 1,04 vierkante meter

winkeloppervlakte per inwoner. In de deelgemeente Charlois bevindt zich het grootste aandeel

winkeloppervlak met een aantal van 92.786 vierkante meter. Reden hiervoor is het winkelcentrum

Zuidplein, waarbij het winkelvloeroppervlakte per inwoner uit zou komen op 0,80 zonder Zuidplein

mee te rekenen. In IJsselmonde bestaat de winkelvoorraad uit 64.982 vierkante meter, waarvan 23%

bestaat uit dagelijkse bestedingen en 75% uit niet dagelijkse. Het leegstandpercentage van 2% is in

deze deelgemeente erg laag.

Het winkelaanbod is Rotterdam-Zuid wordt gekenmerkt door een grote mate van spreiding. Op diverse

plaatsen in de stad zijn losse winkeltjes te vinden die geen deel uitmaken vaan een winkelgebied. De

belangrijkste kernwinkelgebieden zijn het Zuidplein, Boulevard Zuid, de Vuurplaat,

Afrikaanderwijkmarkt, Plein 1953, Winkelpromenade Zuidwijk, Carnissedriehoek, Keizerswaard,

Spinozaweg, Prinsenplein en Beverwaard.

2008 2009 2011 2013

IJsselmonde 7 7,4 6,9 6,5

Groot

IJsselmonde

6,6 7,1 6,7 5,9

Beverwaard 6,3 7,2 5,4 6,3

Lombardijen 7 7,3 7,3 6,3

Oud

IJsselmonde

9,6 9,4 9,9 9,4

Tabel 8 'Aantal misdrijven IJsselmonde'

Page 61: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 60

8. Huidige beleid

Het succes van een winkelgebied wordt onder andere bepaald aan de hand van de

toekomstbestendigheid, waardoor een duidelijke visie van de gemeente noodzakelijk is. Voor Zuid

heeft Stadsontwikkeling Rotterdam de volgende toekomstige winkelstructuur voor de deelgemeente

Charlois, Feijenoord en IJsselmonde vastgelegd (Stadsontwikkeling Rotterdam, 2013).

Toekomstige winkelstructuur Charlois

Het Zuidplein is het belangrijkste winkelcentrum van Rotterdam Zuid. Ook in de toekomst zal dit grote

stadsdeelcentrum deze positie in blijven nemen. De locatie heeft het, door de combinatie van het

winkelcentrum met bijvoorbeeld theater, scholen en zorginstellingen, in zich om uit te groeien tot een

volwaardig centrum voor Rotterdam. Voor het winkelcentrum Zuidplein ligt de kracht in de

concentratie en compleetheid van het aanbod, in combinatie met de goede bereikbaarheid.

Vasthouden van deze kwaliteiten en kwaliteitsverbetering van het aanbod en de winkelbeleving kunnen

het Zuidplein verder versterken.

In de huidige situatie liggen in de wijken Zuidwijk en Pendrecht twee grote wijkwinkelgebieden. Door

teruggang van het inwonertal in beide wijken en de trends in de detailhandel is het functioneren van

deze gebieden als grote wijkwinkelcentra in het gedrang gekomen. Van deze twee functioneert de

Slinge nog op een goed niveau, maar de kwaliteit van Plein 53 is onvoldoende. In de toekomstige

situatie is er in deze twee wijken structuurmatig geen plaats voor twee grote wijkwinkelcentra. Voor

de Slinge is een kwaliteitsverbetering (inclusief een toename van ca. 2.000 m2) in ontwikkeling,

waardoor dit centrum zijn positie als wijkwinkelcentrum in de toekomst zal vasthouden. Plein 53 zal

niet op het niveau van een groot wijkwinkelcentrum blijven functioneren, maar zal meer opschuiven

richting een klein wijkwinkelcentrum. In dit centrum zal daardoor gedeeltelijke transformatie moeten

plaatsvinden.

De Carnissewinkeldriehoek heeft nu en in de toekomst een duidelijke functie als buurtwinkelcentrum.

De dagelijkse boodschappen staan centraal. Ook buurtwinkelcentrum Wolphaertsbocht neemt in de

huidige situatie deze functie in. Zolang er in dit gebied een supermarkt is gevestigd, zal dit centrum

deze functie behouden.

De Dordtselaan en de Pleinweg zijn in de huidige situatie eigenlijk al geen typische buurtwinkelcentra

meer. Langs deze doorgaande wegen zijn wel winkels gevestigd, maar van een winkelgebied voor de

stedelijke detailhandelsstructuur is geen sprake. Deze gebieden hebben een transformatieopgave,

waar bij de Dordtselaan wordt gestreefd naar de omzetting van detailhandel naar een woonfunctie.

Toekomstige winkelstructuur Feijenoord

Het stadsdeelcentrum Keizerswaard is het belangrijkste winkelgebied in de deelgemeentelijke

structuur. Ook in de toekomst zal dit centrum deze positie in de structuur in blijven nemen. Door

uitbreiding en versterking van het aanbod en de kwaliteit van het winkelgebied wordt de positie naar

de toekomst toe versterkt.

Page 62: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 61

De Spinozaweg is een klein wijkwinkelcentrum met potentie. Het aanbod van dit centrum beantwoordt

aan de consumentenvraag als boodschappencentrum. Wel is er in economisch opzicht een slag te

maken.

Het Prinsenplein heeft een stevige positie als buurtwinkelcentrum voor de dagelijkse boodschappen.

Met de aanwezigheid van een sterke supermarkt en aanvullend dagelijks aanbod, zal dit centrum deze

positie behouden.

Buurtwinkelcentrum Beverwaard staat er minder positief bij. Het aanbod is in de afgelopen jaren

verschraald door wegtrekken van verschillende winkels. De concurrentie met andere gebieden en de

ruimtelijke kwaliteit van dit centrum zijn er debet aan. In de toekomst zal dit winkelgebied wel een

functie behouden als buurtcentrum, maar inzet op de basiskwaliteiten blijft belangrijk.

De buurtwinkelcentra Pliniusstraat en Kouwenoord bestaan alleen door de aanwezigheid van de

supermarkt. In de toekomstige detailhandelstructuur nemen deze gebieden geen plek meer in als

buurtwinkelcentrum. Het zijn praktisch solitair gevestigde supermarkten.

De positie van de Stadionweg/Veranda blijft ook in de toekomst een perifere vestigingslocatie. Het is

een plek voor grootschalig aanbod dat vanuit de definitie in reguliere winkelgebieden geen plek vindt.

Toekomstige winkelstructuur IJsselmonde

De Winkelboulevard Zuid is een stadsdeelcentrum met een veelkleurig aanbod. In de huidige situatie

zijn de ruimtelijke criteria en gedeeltelijk ook het economisch functioneren nog niet optimaal. Door de

lengte van de straat is er sprake van onvoldoende concentratie en compactheid en daarnaast verdient

de sfeer en uitstraling een verbetering. Op de Winkelboulevard Zuid wordt hieraan gewerkt met een

revitaliseringstrategie. Ook in de toekomst zal de Winkelboulevard Zuid de positie als

stadsdeelcentrum (klein) binnen de deelgemeentelijke en stedelijke structuur kunnen innemen. Hierbij

moet wel de profilering en positionering ten opzichte van het (trekkende) Zuidplein in overweging

blijven worden genomen.

De Vuurplaat functioneert in de huidige situatie goed. Dit niveau moet het kleine wijkwinkelcentrum

vasthouden om de consument te blijven bedienen. De compactheid en compleetheid als

boodschappencentrum zorgen voor voldoende consumentenbinding en dus is het van belang dat de

wijk/buurtfunctie verstevigden gehandhaafd wordt. In de detailhandelstructuur zal dit centrum een

positie als klein wijkwinkelcentrum blijven innemen, waarbij vooralsnog naast de huidige plannen

geen kwantitatieve uitbreiding wordt voorgesteld.

Afrikaanderwijk zal door de omvang en aantrekkingskracht vanuit de directe omgeving ook in de

toekomst een functie kunnen hebben als buurtwinkelcentrum, waarbij de combinatie met de markt

zorgt voor voldoende aantrekkingskracht. Het detailhandelsaanbod is echter niet compleet voor het

doen van de dagelijkse boodschappen, waarmee het een kwetsbaar gebied is. Om dit centrum in de

toekomst een kans te geven als buurtwinkelcentrum blijft het nodig dat de ruimtelijke kwaliteit op orde

is, er blijft worden ingespeeld op de combinatie met de markt en er in de directe omgeving geen

nieuwe retail ontwikkelingen in het dagelijkse segment plaatsvinden.

Page 63: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 62

Het Entrepot is een buurtcentrum dat ook in de toekomst deze functie zal vervullen als aantrekkelijk

horeca-, winkel- en verblijfsgebied.

De Dordtselaan en Oranjeboomstraat zijn in de huidige situatie eigenlijk al geen typische

buurtwinkelcentra meer. De Dordtselaan is een doorgaande weg waaraan wel winkels zijn gevestigd,

maar waar van een winkelgebied voor de stedelijke detailhandelsstructuur geen sprake is. De

Oranjeboomstraat is vroeger een winkelgebied geweest, maar in de toekomstige

detailhandelsstructuur structuur zal dit gebied die functie niet meer innemen. Als winkelgebied zijn dit

afbouwgebieden waar een transformatieopgave aan de orde is.

9. SWOT-analyse

In de figuur hieronder volgt aan de hand van de quick scan een SWOT-analyse van Rotterdam-Zuid.

Figuur 6 'SWOT analyse Rotterdam-Zuid'

Sterkte

• Er komen veel financiele middelen beschikbaar voor Zuid

• Jonge bevolking

• Sterke economische haven

• Rotterdamse mentaliteit

• Goed onderwijsaanbod

Zwakte

• Overschot detailhandel

• Smalle economische structuur

• Lage koopkracht

• Lage arbeidsparticipatie

• Grote groep laag opgeleiden

• Buitenruimte lage kwaliteit

Kans

• Samenwerkingen

•Internationalisering

•Aantrekkingskracht studenten

•Kansen voor startende ondernemers

•versterkende arbeidsmarkt

Bedreiging

• Slecht imago

• wegtrekken grote ondernemingen

•Sociaal culturele spanningen

•Dreigende tweedeling van de samenleving

Page 64: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 63

Bijlage V Menukaart aanpak leegstand

(Kamer van Koophandel Rotterdam & Seinpost Adviesbureau , 2012)

Page 65: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 64

Bijlage VI Overzicht winkelleegstand Winkelboulevard Zuid

De onderstaande tabel toont een overzicht van de leegstaande winkelpanden op de Winkelboulevard

Zuid. De grijs gearceerde panden zijn verwerkt in het model in hoofdstuk 7.

Adres Winkelopp.

(k = kelder)

Soort

leegstand

Vraaghuur

per maand

Vraaghuur

per jaar

Beijerlandselaan even

Beijerlandselaan 158 70 m² + k 70 m² Frictie € 1.500,00 € 18.000,00

Beijerlandselaan oneven

Beijerlandselaan 3-5 175 m² + k 175 m² Frictie € 3.000,00 € 36.000,00

Beijerlandselaan 19 70 m² Frictie € 1.150,00 € 13.800,00

Beijerlandselaan 23 55 m² + k 55 m² Structureel € 1.250,00 € 15.000,00

Beijerlandselaan 25 55 m² + k 55 m² Structureel € 1.250,00 € 15.000,00

Beijerlandselaan 65 110 m² Frictie € 2.000,00 € 24.000,00

Beijerlandselaan 75-77 300 m² + 500 m² Frictie € 5.500,00 € 66.000,00

Beijerlandselaan 121 65 m² Frictie € 1.480,00 € 17.760,00

Beijerlandselaan 167 85 m² Frictie €1.800,00 €21.600,00

985m²

Groene Hilledijk oneven

Groene Hilledijk 169-171 120 m² + k 80 m² Structureel € 2.700,00 € 32.400,00

Groene Hilledijk 173-175 127 m² + k127 m² Frictie € 2.450,00 € 29.400,00

Groene Hilledijk 185 60 m² + k 60 m² Frictie € 1.400,00 € 16.800,00

Groene Hilledijk 207 80 m² + k 80 m² Structureel € 1.250,00 € 15.000,00

Groene Hilledijk 209 65 m² + k Structureel € 1.400,00 € 16.800,00

Groene Hilledijk 211 80 m² + k 80 m² Frictie € 1.900,00 € 22.800,00

Groene Hilledijk 217 94 m² + 106 m² Frictie € 1.750,00 € 21.000,00

Groene Hilledijk 235-237 180 m² + k 180 m² Frictie € 2.700,00 € 32.400,00

Groene Hilledijk 263 110 m² Frictie € 1.150,00 € 13.800,00

Groene Hilledijk 273A 70 m² + k70 m² Frictie € 1.425,00 € 17.100,00

Groene Hilledijk even

Groene Hilledijk 202 100 m² Frictie € 1.500,00 € 18.000,00

Groene Hilledijk 206 80 m² Frictie € 1.250,00 € 15.000,00

Groene Hilledijk 210 80 m² Frictie € 1.250,00 € 15.000,00

Groene Hilledijk 214-216 157 m² + k157 m² Structureel € 2.750,00 € 33.000,00

Groene Hilledijk 218A 140 m² + k 110 m² Frictie € 2.700,00 € 32.400,00

Groene Hilledijk 220 65 m² + k 40 m² Structureel € 1.790,00 € 21.480,00

Groene Hilledijk 222 65 m² + k 40 m² Frictie € 1.450,00 € 17.400,00

Groene Hilledijk 236 70 m² Frictie € 1.500,00 € 18.000,00

Groene Hilledijk 242 65 m² + k 40 m² Frictie € 1.450,00 € 17.400,00

Groene Hilledijk 256 135 m² + k 100 m² Structureel € 2.750,00 € 33.000,00

Groene Hilledijk 270 70 m² + k 70 m² Frictie € 1.450,00 € 17.400,00

Groene Hilledijk 276-278 275 m² + k 167 m² Frictie € 3.500,00 € 42.000,00

2288m²

Totaal 31 3273 m² + (k 2332 m²) € 60.395,00 € 724.740,00

Totale oppervlakte Winkelboulevard = 27.000 m².

Page 66: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 65

Bijlage VII Oplossingen, kosten en opbrengsten

De onderstaande tabel toont de gekozen winkelobjecten met daarbij behorende oplossingen. Verder

staan er een aantal kengetallen in behorende bij hoofdstuk 7.

Hu

uro

pb

ren

gst

€1

.500

,00

€3

000

,00

€1

.250

,00

€1

.250

,00

€1

.480

,00

€2

.700

,00

€1

.400

,00

€1

.400

,00

€1

.900

,00

€1

.750

,00

€1

.425

,00

€1

.250

,00

€2

.750

,00

€1

.790

,00

€2

.750

,00

Per

ma

an

d

€2

7.5

95

,00

Per

ja

ar

€3

31

.14

0,0

0

Ges

cha

tte

kost

en

€ 2

.50

0,0

0

€1

.000

,00

€2

50

.00

0,0

0

€2

50

.00

0,0

0

€ 2

.50

0,0

0

€5

.000

,00

€1

.000

,00

€5

.000

,00

€1

.000

,00

€1

.500

,00

€1

.500

,00

€1

.500

,00

€6

.000

,00

€3

.000

,00

€3

.000

,00

€1

0.0

00

,00

€1

50

.00

0,0

0

€8

.000

,00

70

2.5

00,0

0

Kost

enp

ost

en

Ver

gu

nn

ing

+ p

arti

jen

vin

den

Par

tije

n s

amen

bre

ng

en

Aan

ko

op p

and

+ v

erb

ou

win

g

Aan

ko

op p

and

+ v

erb

ou

win

g

Ver

gu

nn

ing

+ p

arti

jen

vin

den

Ver

ord

enin

g +

ber

aad

Par

tije

n s

amen

bre

ng

en

Ver

ord

enin

g +

ber

aad

Par

tije

n s

amen

bre

ng

en

Ver

wer

ver

ing

par

tije

n

Ver

wer

ver

ing

par

tije

n

Ver

wer

ver

ing

par

tije

n

Co

urt

age

+ m

ark

etin

gp

lan

Bes

tem

min

gsp

lan

wij

zig

ing

Bes

tem

min

gsp

lan

wij

zig

ing

Nie

uw

bra

nch

erin

gsi

nst

rum

ent

Ver

van

gin

g l

uif

els

Gro

env

oo

rzie

nin

g

T

ota

al

To

tale

op

per

vla

kte

13

.500

m

² =

4,2

%

13

.500

= 1

0,1

%

Gek

oze

n o

plo

ssin

g

Tij

del

ijk

e h

ore

ca

Geb

ruik

eta

lag

es

Vas

tgo

edfo

nd

s

Vas

tgo

edfo

nd

s

Tij

del

ijk

e h

ore

ca

Juri

dis

ch i

nst

rum

enta

riu

m

Geb

ruik

eta

lag

es

Juri

dis

ch i

nst

rum

enta

riu

m

Geb

ruik

eta

lag

es

Po

p-u

p s

tore

Po

p-u

p s

tore

Po

p-u

p s

tore

Act

iev

e ac

qu

isit

ie

Tra

nsf

orm

atie

Tra

nsf

orm

atie

Ov

erb

lijv

end

e le

egst

an

d

56

5 m

²

13

62

Kw

ali

fice

rin

g

Kan

sheb

ben

d

Kan

sheb

ben

d

Kan

sarm

Kan

sarm

Kan

sheb

ben

d

Kan

sarm

Kan

sheb

ben

d

Kan

sarm

Kan

sheb

ben

d

Kan

sheb

ben

d

Kan

sheb

ben

d

Kan

sheb

ben

d

Kan

sarm

Kan

sarm

Kan

sarm

Aa

nta

l m

²

42

0 m

²

92

6 m

²

Ad

res

Bei

jerl

an

dse

laa

n e

ven

Bei

jerl

and

sela

an 1

58

Bei

jerla

nd

sela

an

on

even

Bei

jerl

and

sela

an 3

-5

Bei

jerl

and

sela

an 2

3

Bei

jerl

and

sela

an 2

5

Bei

jerl

and

sela

an 1

21

Gro

ene

Hil

led

ijk

on

even

Gro

ene

Hil

led

ijk

169

-17

1

Gro

ene

Hil

led

ijk

185

Gro

ene

Hil

led

ijk

209

Gro

ene

Hil

led

ijk

211

Gro

ene

Hil

led

ijk

217

Gro

ene

Hil

led

ijk

273

A

Gro

ene

Hil

led

ijk

ev

en

Gro

ene

Hil

led

ijk

210

Gro

ene

Hil

led

ijk

214

-21

6

Gro

ene

Hil

led

ijk

220

Gro

ene

Hil

led

ijk

256

Alg

emee

n

Bra

nch

erin

g

Her

inri

chti

ng

Her

inri

chti

ng

Bei

jerla

nd

sela

an

Gro

ene

Hil

led

ijk

Page 67: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 66

Bijlage VIII Interview

Niet openbaar i.vm. privacy.

Page 68: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 67

Bijlage IX Interview

Niet openbaar i.vm. privacy.

Page 69: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 68

Bijlage X Interview

Niet openbaar i.vm. privacy.

Page 70: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 69

Bijlage XI Verslag bijeenkomst

Niet openbaar i.vm. privacy.

Page 71: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 70

Bijlage XII Enquête winkeliers Winkelboulevard Zuid

Enquête naar aanleiding van de oplopende winkelleegstand op de Groene Hilledijk.

1. Heeft u als ondernemer last van de huidige winkelleegstand?

□ Ja

□ Nee

□ Enigszins

2. Wat mist u aan bedrijven en detailhandel in uw omgeving?

□ Zakelijke dienstverlening

□ Bekende winkelformules

□ Recreatie

□ Lunchgelegenheden

□ Hotels

□ Anders, …………………………

3. In welke mate wordt u betrokken bij de aanpak van winkelleegstand op de Boulevard Zuid?

□ Goed

□ Voldoende

□ Onvoldoende

4. Bent u bereid een actieve rol te nemen bij het aanpakken van winkelleegstand? (bijvoorbeeld de etalage

van een leeg winkelpand vullen met eigen producten)

□ Ja

□ Nee

□ Misschien

5. Wat vind u van de huidige staat van onderhoud van sommige winkelpanden?

□ Storend

□ Neutraal

□ Geen problemen mee

□ Mooi

6. Wat vindt u van de bereikbaarheid met zowel de auto als het openbaar vervoer van uw onderneming?

□ Slecht

□ Matig

□ Goed

Naam winkel:……………………………………………………………………………………

Branche:…………………………………………………………………………………………

Contactpersoon:…………………………………………………………………………………

Page 72: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 71

7. Zou u met de kennis van nu een andere locatie voor uw bedrijf kiezen als u nu zou starten met uw

onderneming?

□ Ja

□ Nee

□ Misschien

Algemene opmerkingen/suggesties:………………………………………………………………………………

Resultaten enquête Boulevard Zuid

Aantal respondenten: 18 winkeliers

Vraag 1: Heeft u als ondernemer last van de huidige winkelleegstand?

Antwoorden Uitkomst Percentage

Ja 16 89%

Nee 0 0%

Enigszins 2 11%

Vraag 2: Wat mist u aan bedrijven en detailhandel in uw omgeving?

Antwoorden Uitkomst Percentage

Zakelijke dienstverlening 0 0%

Bekende winkelformules 16 47%

Recreatie 6 18%

Lunchgelegenheden 10 29%

Hotels 2 6%

Anders 0 0%

89%

11%

Ja

Nee

Enigszins

47%

18%

29%

6% Zakelijke dienstverlening

Bekende winkelformules

Recreatie

Lunchgelegenheid

Hotels

Page 73: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 72

Vraag 3: In welke mate wordt u betrokken bij de aanpak van winkelleegstand op de Boulevard Zuid?

Antwoorden Uitkomst Percentage

Goed 0 0%

Voldoende 3 17%

Onvoldoende 15 83%

Vraag 4: Bent u bereid een actieve rol te nemen bij het aanpakken van winkelleegstand?

Antwoorden Uitkomst Percentage

Ja 10 56%

Nee 6 33%

Misschien 2 11%

Vraag 5: Wat vindt u van de huidige staat van onderhoud van sommige winkelpanden?

Antwoorden Uitkomst Percentage

Storend 17 94%

Neutraal 0 0%

Geen problemen mee 1 6%

Mooi 0 0%

0% 17%

83%

Goed

Voldoende

Onvoldoende

56% 33%

11%

Ja

Nee

Misschien

94%

6%

Storend

Neutraal

Geen problemen mee

Mooi

Page 74: Model tegen winkelleegstand

HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 73

Vraag 6: Wat vindt u van de bereikbaarheid met zowel de auto als het openbaar vervoer van uw

onderneming?

Antwoorden Uitkomst Percentage

Slecht 8 44%

Matig 10 56%

Goed 0 0%

Vraag 7: Zou u met de kennis van nu een andere locatie voor uw bedrijf kiezen als u nu zou starten

met uw onderneming?

Antwoorden Uitkomst Percentage

Ja 4 22%

Nee 6 33%

Misschien 8 44%

Verantwoording:

Bij het afnemen van de enquête is rekening gehouden met een aantal factoren. Ten eerste is de enquête

afgenomen op de Groene Hilledijk, aangezien de winkelleegstand daar op dit moment het grootste deel

van de Winkelboulevard uitmaakt. Daarnaast is gekozen voor een korte enquête die slechts één A4

blad vult zodat de drukke ondernemer eerder de moeite neemt om de enquête in te vullen.

44%

56%

Slecht

Matig

Goed

22%

33%

45% Ja

Nee

Misschien