Model tegen winkelleegstand
description
Transcript of Model tegen winkelleegstand
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK
AFSTUDEERONDERZOEK Model tegen winkelleegstand
Auteur: Stefan van Valkenburg Studentnummer: 0834982 Opdrachtgever: Sector010 Opleiding: Vastgoed & Makelaardij Hogeschool Rotterdam Docentbegeleider: Dhr. A. van Susteren Datum: 4 februari 2014
Onderzoek naar winkelleegstand; een universeel model tegen
leegstand in oude winkelstraten te Rotterdam-Zuid
AFSTUDEERONDERZOEK Model tegen winkelleegstand
Contactgegevens opdrachtnemer
Naam: Stefan van Valkenburg
Plaats: Krimpen aan de Lek
Straat: Breekade 1
Postcode: 2931LA
Telefoon: 06 23 08 49 25
E-mail: [email protected] / [email protected]
Contactgegevens opdrachtgever
Naam bedrijf: Sector010 / Aria Vastgoed B.V.
Naam: Dhr. Aad Aaldijk
Plaats: Heerjansdam
Straat: Kromme nering 8
Postcode: 2995 ZG
Telefoon: 010 - 8200 899 / 06 50 99 00 99
E-mail: [email protected]
Afdeling: Consultancy
Contact gegevens Hogeschool Rotterdam
Docentbegeleider: Dhr. A. van Susteren
Instituut: Instituut voor gebouwde omgeving - Hogeschool Rotterdam
Opleiding: Opleiding Vastgoed & Makelaardij
Plaats: Rotterdam
Straat: G.J. de Jonghweg 4-6
Postcode: 3015 GN
Telefoon: 010 - 794 8105 / 06 21 89 34 75
E-mail: [email protected]
Kamer: AP.B03.054
VERTROUWELIJK
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK
Voorwoord
Gedurende het schrijven van dit voorwoord komt het besef naar voren dat het eindigen van mijn
scriptie en de opleiding Vastgoed & Makelaardij in zicht komt. De afgelopen maanden heb ik hard
naar dit moment toegewerkt en kijk ik terug op een leuke tijd, waarin ik veel kennis heb kunnen
opdoen en veel nieuwe mensen heb leren kennen.
Het onderzoek begon gelijk al als een enorme uitdaging, aangezien het een totaal nieuw onderwerp
was voor mij. Daarnaast had ik voor het eerst geen modulehandleiding tot mijn beschikking en moest
ik zelf de activiteiten opstellen, plannen en uitvoeren. Tijdens het onderzoek ben ik erachter gekomen
hoe belangrijk het is om informatie te verkrijgen van externe partijen. Uiteindelijk heb ik alle
benodigde informatie op tijd kunnen verkrijgen en de scriptie voor de deadline af kunnen ronden.
De scriptie is gebaseerd op een onderzoek naar de oplopende winkelleegstand in oude Rotterdamse
winkelstraten in Rotterdam-Zuid. Het onderzoek sprak mij aan doordat de winkelleegstand een steeds
groter probleem aan het worden is. Door middel van dit onderzoek heb ik enorm veel informatie
kunnen vergaren van de winkelvastgoedmarkt in Rotterdam-Zuid en bleek het een zeer actueel,
boeiend en vrij complex onderwerp te zijn.
Graag wil ik middels deze weg iedereen bedanken die bij dit onderzoek heeft geholpen. Allereerst wil
ik mijn begeleiders Aad Aaldijk en Bert Vormeer bedanken voor de inhoudelijke ondersteuning.
Daarnaast wil ik Aad Aaldijk bedanken voor het openen van een aantal deuren die anders dicht waren
gebleven en het meedenken voor het vormgeven van mijn scriptie. Ook wil ik Arjen van Susteren
bedanken voor de begeleiding en tips die ik heb gekregen. Verder wil ik de geïnterviewde personen
bedanken voor het afnemen van de interviews en het leveren van essentiële informatie. Met behulp
van al deze mensen heb ik met succes mijn onderzoek kunnen afronden.
Iedereen bedankt!
juni 2014, Rotterdam
Stefan van Valkenburg
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK
Samenvatting
“Model tegen winkelleegstand” is een onderzoek naar de oorzaken, gevolgen en oplossingen van
winkelleegstand in Rotterdam-Zuid. Het onderzoek dient als afstudeeropdracht voor de opleiding
Vastgoed & Makelaardij aan de Hogeschool Rotterdam en is uitgevoerd bij de organisatie Sector010.
Het doel van dit onderzoek is om het perspectief op leegstand, wachten op betere tijden en het vanzelf
oplossen, te doorbreken met behulp van een te ontwikkelen model voor Sector010 over de te hanteren
effectieve middelen waarmee zij de stakeholders in Rotterdam-Zuid kunnen adviseren wat de beste
oplossingen zijn om met hun leegstand om te gaan.
Het rapport dient vooral als houvast voor betrokken partijen in een winkelstraat met een hoog
leegstandspercentage en geeft inzicht in de algemene Nederlandse winkelmarkt, de winkelmarkt in
Rotterdam-Zuid en de te hanteren oplossingen aan de hand van een model. Door de gebieden grondig
te analyseren en de winkelleegstand in kaart te brengen kan een passende uitwerking worden gegeven.
Het onderzoek start met de analyse van de Nederlandse winkelmarkt. De structuur van de Nederlandse
winkelmarkt wordt gekenmerkt door zijn fijnmazigheid. De structuur is ontstaan in de 20ste
eeuw en
bestaat in de binnensteden vooral uit winkels met daarboven woningen. Later zijn hier de perifere
detailhandelslocaties bij gekomen die tevens een onderdeel zijn van de problematiek in de oude
winkelstraten die nog gebaseerd is op de centrale plaatsentheorie. De winkelleegstand bedraagt in
Nederland op dit moment ongeveer 6,9% met regionaal zeer grote verschillen. A-locaties kennen bijna
geen leegstand en C-locaties kennen meer dan 12% leegstand. Binnen de leegstand zijn de volgende
soorten onder te verdelen; aanvangsleegstand, frictieleegstand en structurele leegstand. De oorzaken
hiervan zijn te verdelen naar vraaggerelateerde leegstand en aanbodgerelateerde leegstand. De
vraagzijde kent de volgende oorzaken; economische teruggang, afname consumentenvertrouwen en –
bestedingen, demografische ontwikkelingen, werkloosheid, toename internetbestedingen en de
opkomst van ‘Het Nieuwe Winkelen’. De aanbodzijde van de leegstand wordt gekenmerkt door de
volgende oorzaken; kwaliteit vastgoed, overaanbod / schaalvergroting, huurprijzen en huurcontracten.
Rotterdam-Zuid wordt gekenmerkt door een aantal factoren die een negatieve invloed hebben op de
detailhandel. Een groot deel van de bevolking bestaat uit een niet-autochtone populatie en de
inkomens zijn er erg laag. Er is daarnaast weinig aanbod van arbeid en de veiligheid is in veel wijken
niet goed. De oorzaken van de winkelleegstand zijn verder toe te schrijven aan de volgende punten.
Vraaggerelateerde oorzaken; laag bestedingspatroon en veel werkloosheid. Aanbodgerelateerde
oorzaken; veel B-2 en C-locaties, laagdrempelige woningvoorraad en slechte kwaliteit winkels
en imago, overaanbod en versnipperd eigendom over winkelgebieden.
Door een bepaalde winkelstraat een kwalificatie te geven, met behulp van een gebiedsanalyse en de
leegstandshoeveelheid en –soorten, kan in kaart worden gebracht in welke mate er ingegrepen dient te
worden. De verdeling naar locatie van kansrijk, kanshebbend tot kansarm vraagt ieder een bepaalde
mate van ingrijpen. De kansrijke locatie heeft in eerste instantie de minst harde ingrijpen nodig om uit
te groeien tot een succesvol winkelgebied. Oplossingen waaraan gedacht moet worden bestaan
voornamelijk uit; winkelstraatmanagement, gebiedsmarketing, investeren/kwaliteitsimpuls,
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK
centrummanagement, ondernemersfondsen en ‘Het Nieuwe Winkelen’. De tweede categorie,
kanshebbende locaties, dient zich vooral te ‘bewijzen’ als winkellocatie en daarbij kunnen de volgende
oplossingen worden aangebracht; functioneel gebruik lege etalages, pop-up stores, tijdelijke horeca en
ondernemerschap, branchering, afstemming winkeltijden en huurgewenningsbijdrage. De laatste
categorie is kansarm en bestaat uit C-locaties met langdurige leegstand. De volgende oplossingen
dienen toegepast te worden; juridisch instrumentarium, programmamanager leegstand,
vastgoedfondsen, omzethuur, actieve acquisitie, wijkontwikkelingsmaatschappij, transformatie en
herinrichting openbare ruimte en bereikbaarheid.
Op basis van de theorie en de interviews is een model ontwikkeld dat inzicht kan geven op het gebied
en de problematiek die er speelt op het gebied van winkelleegstand. Vervolgens kan in kaart worden
gebracht met welke oplossingen en maatregelen het probleem is op te lossen en op welke manier dit
geïmplementeerd dient te worden. In het kort bestaat het model uit de volgende drie stappen:
1. Gebiedsanalyse
2. Winkelleegstand in kaart brengen > kansarm, kanshebbend of kansrijk
3. Oplossingen en maatregelen aanreiken (zie vorige alinea)
Bij het toepassen van het model in het praktisch kader is gebleken dat het model in grote mate
toepasbaar is op de gekozen winkelstraten op de Winkelboulevard Zuid (Groene Hiledijk &
Beijerlandselaan). Met de eerste stap in het model is duidelijk geworden met welk gebied men te
maken heeft. Het wordt gekenmerkt door een grote niet-autochtone bevolking en een zeer laag
gemiddeld inkomen, wat in eerste instantie een groot deel het probleem is. De tweede stap in het
model bleek ook goed toepasbaar op de Winkelboulevard Zuid. De winkelleegstand is in kaart
gebracht en aan de hand hiervan is bepaald dat de Winkelboulevard Zuid gedeeltelijk als kanshebbend
en gedeeltelijk als kansarm kan worden beschouwd. Op basis van deze kwalificering zijn een aantal
mogelijke oplossingen aangedragen die toegepast kunnen worden op de Beijerlandselaan en de Groene
Hilledijk. Voor het kanshebbende deel van de winkelstraat zijn de volgende oplossingen uit het model
aangedragen; functioneel gebruik lege etalages, pop-up stores, tijdelijke horeca, branchering,
afstemming winkeltijden en huurgewenningsbijdrage. Voor de kansarme winkelpanden bestaan de
volgende oplossingen en maatregelen; juridisch instrumentarium, programmamanager leegstand,
vastgoedfondsen, omzethuur, actieve acquisitie, transformatie en herinrichting openbare ruimte en
bereikbaarheid.
Hierbij dient opgemerkt te worden dat de aangedragen oplossingen in veel gevallen maatwerk zijn en
in de praktijk vooral de betrokkenheid van de gemeente en de vastgoedeigenaren de doorslaggevende
factor is voor het implementeren van de oplossingen en maatregelen. Het model is toegepast op
vijftien winkelruimten op de Groene Hilledijk en Beijerlandselaan, waarbij de totale
investeringskosten voor het succesvol toepassen van de maatregelen uitkomen op in totaal
€702.500,00. Dit levert, met als uitgangspunt het volledig wegnemen van de leegstand, een
maandelijkse huurinkomst van €27.595,00 op, waarmee de investering voor implementatie van de
oplossingen zich in principe na 25,46 maanden heeft terugverdient. Op de Beijerlandselaan is na
toepassing van het model de leegstand teruggebracht van 7,2% naar 4,2% en op de Groene Hilledijk is
deze van 16,9% teruggebracht naar 10,1%.
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK
Inhoudsopgave
HOOFDSTUK 1 INLEIDING .............................................................................................................. 7
HOOFDSTUK 2 OPGAVE EN METHODIEK ................................................................................. 8
2.1 Aanleiding van de opdracht .......................................................................................................... 8
2.2 Doelstelling ................................................................................................................................... 8
2.3 Probleemstelling............................................................................................................................ 8
2.4 Deelvragen .................................................................................................................................... 8
2.5 Methoden en technieken ............................................................................................................... 9
HOOFDSTUK 3 DE NEDERLANDSE WINKELMARKT ............................................................ 10
3.1 Algemene kenmerken winkelmarkt ............................................................................................ 10
3.2 Leegstand op de winkelmarkt ..................................................................................................... 14
3.3 Conclusie ..................................................................................................................................... 16
HOOFDSTUK 4 DE WINKELMARKT IN ROTTERDAM-ZUID ............................................... 17
4.1 Algemene kenmerken Rotterdam-Zuid ....................................................................................... 17
4.2 Leegstand op de winkelmarkt ..................................................................................................... 18
4.3 Leegstand in cijfers ..................................................................................................................... 19
4.4 Huidige beleid ............................................................................................................................. 20
4.5 Conclusie ..................................................................................................................................... 20
HOOFDSTUK 5 OPLOSSINGEN WINKELLEEGSTAND .......................................................... 21
5.1 Oplossingen & maatregelen ........................................................................................................ 21
5.2 Conclusie ..................................................................................................................................... 27
HOOFDSTUK 6 MODELONTWIKKELING ................................................................................. 28
6.1 Het model .................................................................................................................................... 28
6.2 Handleiding & toelichting ........................................................................................................... 29
6.3 Conclusie ..................................................................................................................................... 31
HOOFDSTUK 7 TOEPASSING MODEL OP WINKELBOULEVARD ZUID ........................... 32
7.1 Gebiedsanalyse............................................................................................................................ 32
7.2 Winkelleegstand in kaart ............................................................................................................. 34
7.3 Oplossingen en maatregelen ....................................................................................................... 35
7.4 Totaaloverzicht............................................................................................................................ 40
7.5 Conclusie ..................................................................................................................................... 41
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK
HOOFDSTUK 8 CONCLUSIES & AANBEVELINGEN ............................................................... 42
8.1 Conclusies ................................................................................................................................... 42
8.2 Aanbevelingen ............................................................................................................................ 43
BIJLAGEN ..............................................................................................................................................
LITERATUURLIJST .............................................................................................................................
BIJLAGE I BEGRIPPENLIJST ...........................................................................................................
BIJLAGE II CIJFERS NEDERLANDSE DETAILHANDEL ...........................................................
BIJLAGE III VIERKWADRANTENMODEL DIPASQUALE .........................................................
BIJLAGE IV QUICK SCAN ROTTERDAM-ZUID ...........................................................................
BIJLAGE V MENUKAART AANPAK LEEGSTAND ......................................................................
BIJLAGE VI OVERZICHT WINKELLEEGSTAND WINKELBOULEVARD ZUID ..................
BIJLAGE VII OPLOSSINGEN, KOSTEN EN OPBRENGSTEN ....................................................
BIJLAGE VIII INTERVIEW ................................................................................................................
BIJLAGE IX INTERVIEW ...................................................................................................................
BIJLAGE X INTERVIEW .....................................................................................................................
BIJLAGE XI VERSLAG BIJEENKOMST .........................................................................................
BIJLAGE XII ENQUÊTE WINKELIERS WINKELBOULEVARD ZUID.....................................
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 7
Hoofdstuk 1 Inleiding
Een leegstaand pand midden in een winkelstraat; een doorn in het oog voor zowel de bezoekers als de
vastgoedeigenaar in Rotterdam-Zuid. Maar hoe kan het anders? Door factoren als de economische
crisis en de opkomst van internetverkoop zijn veel vierkante meters in de retailmarkt leeg komen te
staan. In 2013 is het percentage winkelpanden dat leeg stond gestegen tot 6,9% met regionaal zeer
grote verschillen (Locatus, 2014). Zoals elke winkelstraat, hebben die in Rotterdam-Zuid te maken
met verschillende stakeholders met bijbehorende verschillende belangen en wensen.
De leegstand in oude winkelstraten in Rotterdam-Zuid is aanleiding geweest om na te denken over de
mogelijke oplossingen en hiervoor een model te ontwikkelen dat toepasbaar is op deze straten om de
leegstand tegen te gaan. Gezien het belang van Sector010 in de retailmarkt in Rotterdam-Zuid is er
voor gekozen om hier een afstudeeronderzoek naar te laten verrichten in het kader van de opleiding
Vastgoed & Makelaardij aan de Hogeschool Rotterdam.
Dit afstudeeronderzoek zal dienen als een leidraad om inzicht te krijgen in de problematiek en hoe hier
op in te spelen. Bij volledige en correcte uitvoering van de stap voor stap beschreven activiteiten uit
het plan van aanpak, waarbij de kwaliteit die beschreven is gewaarborgd blijft, zal een betrouwbaar
adviesrapport het eindresultaat zijn. In eerste instantie is dit rapport bedoeld voor de opdrachtgevers
(Sector010 en de Hogeschool Rotterdam). Daarnaast kan het gebruikt worden als adviesondersteuning
aan externe partijen.
Leeswijzer
Na deze inleiding zal in het tweede hoofdstuk de opgave en methodiek te vinden zijn, waarin onder
andere de probleemstelling en deelvragen te vinden zijn. Het derde hoofdstuk gaat over de
Nederlandse winkelmarkt, waarin de structuur en leegstandsoorzaken te lezen zijn. Het hoofdstuk
daarna gaat over specifiekere problematiek op de winkelmarkt in Rotterdam-Zuid. In hoofdstuk 5 zijn
de mogelijke oplossingen beschreven die vervolgens in hoofdstuk 6 in het model zijn verwerkt. De
toepassing van het model wordt vervolgens in hoofdstuk 7 behandeld, waarna in het laatste hoofdstuk
de conclusies en aanbevelingen te vinden zijn.
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 8
Hoofdstuk 2 Opgave en methodiek
2.1 Aanleiding van de opdracht
Hoe creëer je in economisch moeilijke tijden vooruitgang in een winkelgebied? Wat verwachten
winkeliers en winkeleigenaren van hun toekomst en hoe kijken ze daar tegenaan? Hoe kun je als
belanghebbende partij de regionale economie op gang houden? Met deze vragen houden de
stakeholders in het winkelgebied, waaronder Sector010 zich bezig. Het is een moeilijke tijd voor veel
bedrijven in de detailhandel en het wordt steeds moeilijker om hun hoofd boven water te houden. De
huidige omstandigheden zullen leiden tot een verandering in winkellocaties, waarbij sommige
gebieden zullen overleven of profiteren en andere onderuit zullen gaan. De markt vraagt om goed
doordachte, vernieuwende strategieën en oplossingen.
Door factoren als de crisis, vergrijzing, de opkomst van internet en afgenomen schaarste veranderen de
vraag en het winkel- en koopgedrag van consumenten. De winkelleegstand in de Nederlandse steden
neemt hierdoor nog steeds toe. Gemiddeld bedraagt het percentage leegstand op dit moment zo’n 6,9%
en de verwachting is dat dit de komende jaren zal toenemen naar 9-10%. In verouderde winkelstraten
in Rotterdam-Zuid liggen deze percentages in sommige gevallen nog hoger dan gemiddeld en is er in
veel gevallen sprake van structurele leegstand. Voor menig passant en winkelvastgoedeigenaar in
Rotterdam-Zuid is deze leegstand een doorn in het oog. De leegstand is zodoende aanleiding geweest
om een model te ontwikkelen dat toepasbaar is op winkelstraten in Rotterdam-Zuid, waarmee de
winkelleegstand in deze oude straten mogelijk vermindert kan worden. Met het ontwikkelen van dit
model wordt getracht een lonkend perspectief te creëren.
2.2 Doelstelling
Het doel van dit onderzoek is om binnen 20 weken het perspectief op leegstand, wachten op betere
tijden en het vanzelf oplossen, te doorbreken met behulp van een te ontwikkelen model voor
Sector010 over de te hanteren effectieve middelen waarmee zij de stakeholders in Rotterdam-Zuid
kunnen adviseren wat de beste oplossingen zijn om met hun leegstand om te gaan.
2.3 Probleemstelling
Probleemstelling:
Welke oplossingen en maatregelen zijn er, aan de hand van een model, effectief om winkelleegstand
tegen te gaan en de leegstand in oude winkelstraten in Rotterdam-Zuid, waar mogelijk, te
verminderen?
2.4 Deelvragen
Om deze probleemstelling te beantwoorden zal het onderzoek bestaan uit drie fases. De eerste fase
bestaat uit de theoretische fase waarin de volgende deelvragen worden beantwoord:
Hoe ziet de structuur van de winkelmarkt eruit en wat zijn de algemene oorzaken van de
winkelleegstand in Nederland en in Rotterdam-Zuid?
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 9
Wat zijn de oorzaken van de winkelleegstand in Rotterdam-Zuid op fysiek, sociaal en
economisch gebied? En wat zijn de ontwikkelingen van de afgelopen jaren?
Welke oplossingen zijn er reeds voor het tegen gaan van de winkelleegstand?
Na de theoretische komt de praktische fase waarin een model wordt ontwikkeld die daadwerkelijk zal
worden toegepast op een straat in Rotterdam-Zuid die kampt met winkelleegstand. Deze fase
beantwoord de volgende deelvragen:
Welke middelen en oplossingen tegen winkelleegstand kunnen worden ingezet ten behoeve
van het ontwikkelen van een model tegen winkelleegstand in Rotterdam-Zuid?
Wat voor inspanningen vraagt het van de marktpartijen en in hoeverre kan het model worden
toegepast op de Winkelboulevard-Zuid (Groene Hilledijk & Beijerlandselaan)?
Wat zijn de effecten en financiële kosten en resultaten bij toepassing van het model?
2.5 Methoden en technieken
Voor het onderzoek zal gebruikt worden gemaakt van verschillende onderzoekstechnieken en kan
hierdoor worden bestempeld als een ‘mixed methods model’. De volgende onderzoeksmethoden
zullen worden gebruikt:
Beschrijvend onderzoek (hierin wordt enkel gericht op de feiten en er wordt niet gezocht naar
verklaringen van uitkomsten).
o Analyseren van literatuur en artikelen over winkelvastgoed en –leegstand.
o Enquêtes/interviews afnemen bij winkeleigenaren en winkeliers om erachter te komen
in hoeverre zij bereid zijn om mee te werken aan eventuele oplossingen bij
winkelleegstand.
Evaluerend
o Afnemen van interviews bij diverse stakeholders, zoals vastgoedeigenaren en de
gemeente Rotterdam (winkelstraatmanager).
Exploratief
o Conclusies toekomstige ontwikkelingen en aanbevelingen
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 10
Hoofdstuk 3 De Nederlandse winkelmarkt
In het eerste hoofdstuk zal de Nederlandse detailhandel geanalyseerd worden om een antwoord te
krijgen op de eerste deelvraag; ‘Hoe ziet de structuur van de winkelmarkt eruit en wat zijn de
algemene oorzaken van de winkelleegstand in Nederland (en Rotterdam Zuid)?’. Om te beginnen zal
er als eerste een algemene omschrijving gemaakt worden van het begrip detailhandel en wordt er
ingegaan op de opkomst en geschiedenis van de detailhandel in Nederland. De tweede paragraaf
behandelt de leegstand in de detailhandel en de oorzaken hiervan aan de vraagzijde en de aanbodzijde.
Vervolgens wordt de detailhandelsstructuur beschreven en sluit het hoofdstuk af met een conclusie.
3.1 Algemene kenmerken winkelmarkt
De Nederlandse winkelmarkt is de afgelopen jaren veel veranderd. Het is echter ook belangrijk om te
kijken naar wát een winkel nou precies eigenlijk inhoudt en hoe het ontstaan is. In de onderstaande
subparagrafen worden deze onderwerpen behandelt.
3.1.1 Definitie van detailhandel
Een winkel wordt in de Van Dale omschreven als: “een gebouw waar goederen aan consumenten
worden verkocht” (Van Dale, 2009). In een winkel wordt in de meeste gevallen detailhandel
uitgevoerd. De detailhandel kan worden gezien als het deel van de totale economische bedrijvigheid
dat zich in hoofdzake bezig houdt met de verkoop van fysieke goederen aan de directe consument,
waarbij het zich onderscheidt van groothandel, zakelijke dienstverlening, horeca en recreatie (Van der
Kind & Quix, 2008). Het hiervoor genoemde onderscheid is niet meer volledig van toepassing
aangezien het momenteel steeds meer naar elkaar toe groeit, waardoor zogenaamde “grijze gebieden”
zijn ontstaan:
Zakelijke dienstverlening verplaatst zich naar winkelpanden
Groothandels worden door consumenten bezocht
Horeca bevindt zich tussen de retailmarkt
De detailhandel bepaalt echter nog steeds het grootste deel van de winkelmarkt en staat in principe op
afstand van andere dienstensectors, zoals juridische consultancy, beveiliging of schoonmaak, omdat
hier geen fysieke goederen worden geleverd aan de consument. Door deze eigenschap gedraagt de
detailhandel zich anders bij conjuncturele schommelingen (Evers, Van Hoorn, & Van Oort, 2005)
3.1.2 De opkomst van de winkel
In deze paragraaf wordt de geschiedenis van de winkel beschreven en komen de belangrijkste factoren
naar voren die de huidige winkelmarkt in grote lijnen bepalen zoals die nu is.
Het ontstaan van winkels (tot 1800)
Nog voordat er winkels zijn wordt de detailhandel op een hele andere manier uitgevoerd en vindt deze
vooral plaats op markten of kopen consumenten hun goederen direct bij de producent, zoals een
bakker, smid of boer. De markt neemt verreweg het grootste deel van de handel voor zijn rekening en
vormt de centrale plaats in een stad. De groeiende steden zorgen voor een enorme toename van de
handel en daarmee ook de overlast; stank, rommel en lawaai. Reden voor de lokale autoriteiten tot het
bouwen van enorme markthallen om de overlast tegen te gaan. Een ontwikkeling en methode die tot
op de dag van vandaag wordt gebruikt, refererend naar ‘De Markthal’ in Rotterdam. Deze
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 11
ontwikkeling zorgt voor een omslag in de detailhandel en de eerste winkels beginnen te ontstaan in
rijen van kleine panden, waarbij een nieuw beroep ontstaat: de winkelier. (Evers, Van Hoorn, & Van
Oort, 2005)
Detailhandelsrevolutie (1800 – 1945)
Na het ontstaan van de markthallen zijn er weinig innovatieve ontwikkelingen in het type gebouw van
de winkel en vormen de omgebouwde woon- en winkelhuizen het dominerende beeld. Aan het einde
van de 20ste
eeuw vindt echter de eerste revolutie plaats, waarbij er nieuwe gebouwtypen ontstaan,
winkeliers de indeling veranderen van de winkel, de logistiek op grote schaal verbeterd en de overheid
een rol krijgt in functiemenging. Deze revolutie heeft geleid tot het winkelpatroon wat men
hedendaags kent (Evers, Van Hoorn, & Van Oort, 2005). Kenmerken hiervan zijn een groot en breed
assortiment dat ontstaat vanuit de opkomst van massaproductie. Aan het begin van de 20ste
eeuw
verandert het karakter van de detailhandel. De overheid krijgt meer invloed waarbij tal van overleg-,
regel- en adviesorganen in het leven worden geroepen, zoals de Kamer van Koophandel in 1920 en het
Hoofdbedrijfschap Detailhandel1 in 1956.
Tweede detailhandelsrevolutie (1945 – 1965)
Direct na de Tweede Wereldoorlog is Nederland toe aan een nieuwe fase: er is veel behoefte aan
nieuwe bebouwing. De oorzaak hiervan is de enorme restauratieopgave, enorm snelle demografische
groei en een grote vraag naar nieuwe woningen en voorzieningen. Gezien deze opgave is het voor de
overheid van belang dat winkels zich niet meer ongestuurd kunnen vestigen. Reden voor de overheid
om de Centrale Plaatsentheorie (zie paragraaf 3.1.3) van Christaller te gaan gebruiken als leidend
principe. Vraag en aanbod dienen op elkaar afgestemd te worden en voor elke inwoner van een stad
geldt een norm van 0,8 vierkante meter winkelvloeroppervlakte per inwoner. De grote naoorlogse
opbouw zorgt vanaf 1956 voor positief economisch resultaat, waarbij de koopkracht stijgt, autobezit
toeneemt, infrastructuur verbeterd en de verbeterde mobiliteit ervoor zorgt dat winkels op grotere
afstand met elkaar concurreren.
Opkomst restrictieve beleid (1965 – 1990)
Na de tweede handelsrevolutie verdubbelt de particuliere consumptie waardoor grote winkelketens
naar perifere locaties vertrekken wat zorgt voor een enorme toename van de vloerproductiviteit (zie
bijlage II). Het ontstaan van deze grote winkels aan de rand van de stad leidt echter tot een aantasting
van de aantrekkelijkheid van winkelcentra in het centrum van steden (Schat & Groenendijk, 1982).
Reden voor de overheid om een verbod te creëren in de bestemmingsplannen op het vestigen van grote
ketens buiten de reguliere winkelcentra met uitzondering van explosiegevaarlijke bedrijven en grote
producten zoals auto’s en caravans. Het zogenaamde perifere detailhandelsvoorzieningsbeleid (PDV)
beschermt hiermee de kleine winkelier in de binnenstad. (Evers, Van Hoorn, & Van Oort, 2005)
Mondialisering detailhandel (1990 – 2014)
De jaren ‘90 wordt gekenmerkt door de toenemende internationalisering van de detailhandel met dank
aan fusies, uitbreidingen en innovaties. Steeds meer bedrijven wagen de stap om over de grens te gaan,
met wisselend resultaat (Solomon, Marshall, & Stuart, 2012). Internationale en nationale
1 Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) is een organisatie waarin de werkgevers- en werknemersorganisaties in de
detailhandel samenwerken aan een gezonde detailhandel waarin het goed ondernemen en werken is.
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 12
topwinkelketens beginnen steeds meer het beeld en succes van een winkelstraat te bepalen. Het
nieuwste opgestelde beleid, de Nota Ruimte, heeft als doel voor ieder bedrijf de juiste duurzame
locatie te bieden, zodat een optimale versterking van de economie van steden en dorpen mogelijk is
(Ministerie van VROM, 2006).
3.1.3 De detailhandelsstructuur
Uit de vorige paragraaf is gebleken dat de Nederlandse detailhandel een lange geschiedenis kent. De
theorieën die mede bepalend zijn geweest voor de huidige structuur worden in deze paragraaf
uitgebreid behandelt.
Centrale plaatsen theorie
De centrale plaatsen theorie van Christaller heeft als doel om de relatie tussen marktfuncties en het
ruimtelijk patroon van dorpen en steden te verklaren aan de hand van rangordes en economische
factoren. De centrale plaats zorgt er volgens Christaller voor dat vraag en aanbod perfect op elkaar
aansluiten. Het uitgangspunt is dat elk soort winkel een bepaald vraagniveau (range) vertegenwoordigt
in een verzorgingsgebied. Uit deze theorie ontstaat hierdoor een verzorgingspiramide/rangorde die is
opgebouwd in een bepaalde hiërarchie (zie figuur 3.1). Bovenaan de piramide bevinden zich de
grootste winkels met het meeste vloeroppervlakte (rangorde A). Hoe lager in de rangorde, hoe kleiner
het verzorgingsgebied. Helemaal onderaan (rangorde C) staan dus de kleine dorpen met de kleinste
verzorgingsgebieden.
Figuur 3.1 Centrale plaatsen theorie Christaller
De theorie van Christaller heeft dankzij de vertaling in de gemeentelijke bestemmingsplannen een
grote invloed gehad in de Nederlandse detailhandelsstructuur. (Bolt, 2003) Hedendaags is de theorie
niet meer volledig toepasbaar gezien het model geen rekening houd met de aantrekkingskracht van een
bepaalde winkel in een gebied en de toegenomen mobiliteit van de consument.
Locatiebeleid
In de grote winkelgebieden in de steden zijn meerdere typen locaties te beschrijven, waarbij een
onderscheid wordt gemaakt tussen A1-, A2-, B1-, B2- en C-locaties. De winkels gelegen op een A-
locatie hebben het hoogste aantal passanten en biedt de winkelier de grootste omzetmogelijkheden. De
huurprijzen op deze locaties zijn vaak het hoogst. De winkels gelegen op B-locaties zijn in de meeste
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 13
gevallen aanlooproutes naar de A-locaties. Deze locaties kenmerken zich vooral door een gevarieerd
winkelaanbod en horeca. Winkels op C-locaties liggen buiten het centrumgebied en trekken minder
passanten, maar zijn vaak beter bereikbaar met de auto (NVM Groningen Bedrijfsmakelaars, 2014).
Een veelgebruikte indeling van standplaatskwaliteiten voor winkelobjecten is de volgende (Bolt,
2003), toegepast op een binnenstad:
A1-Standkwaliteit
De winkelstraten (of gedeelte daarvan) die binnen een centrum de hoogste bezoekersaantallen,
uitgedrukt in een index lopend van 100 (is drukste punt, gemeten over de volle breedte van de
straat) tot 75, behalen.
Behoort tot het voetgangersdomein.
Mode en warenhuizen zijn ruim vertegenwoordigd.
A2-Standkwaliteit
Locaties met een drukte-index van 75 tot 50 ten opzichte van het drukste punt in het
winkelgebied.
Landelijk en regionaal opererende filiaalbedrijven zijn ruim vertegenwoordigd.
B1-Standkwaliteit
Locaties met een drukte-index van 50 tot 25 ten opzichte van het drukste punt in het
winkelgebied.
Vaak dienen zich in deze straten ook andere voorzieningen aan, zoals horeca, dienstverlening
en baliefuncties, waaronder uitzendbureaus en reisbureaus.
B2-Standkwaliteit
Locaties met een drukte-index van 25 tot 10 ten opzichte van een A1-locatie.
C-Standkwaliteit
Locaties met een drukte-index van 10 tot 5 ten opzichte van een A1-locatie.
Deze locaties kunnen worden getypeerd als aanloop/aanrijstraat met een hoge mate van
functiemenging.
De verwachting is dat vraag naar A-locaties zal toenemen en de B-locaties stabiel blijven. In de
aanloopstraten (C-locaties) zal de vraag naar winkelruimte verder afnemen (Droogh, Frielink, & Vlek,
2011). Naast het locatiebeleid worden de volgende orders onderverdeeld in de verzorgingshiërarchie in
tabel 3.1.
Tabel 3.1 Interstedelijke verzorgingshiërarchie (Bolt, 2003)
Orde Beschrijving Omvang (in m²) Aantal
winkels
Aantal
inwoners
Hoofdcentra 1e orde Groot-gewestelijk
verzorgend > 150.000 500 - 750 Grootste 5 steden
Klein-gewestelijk
verzorgend 100.000 - 150.000 350 - 500 100.000 - 200.000
Hoofdcentra 2e orde Groot-regionaal verzorgend 50.000 150 - 200 50.000 - 75.000
Klein-regionaal verzorgend 30.000 100 - 150 25.000 - 50.000
Hoofdcentra 3e orde Streekverzorgende centra > 15.000 75 15.000 - 25.000
Hoofdcentra 4e orde Dorpscentra Lokale verzorgingsfunctie
Algemene kenmerken
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 14
Om een indruk te krijgen van hoe groot de Nederlandse winkelmarkt er op dit moment uitziet, wordt
de markt hieronder in een aantal kerncijfers uitgedrukt:
De bevolkingsomvang in Nederland is op dit moment 16,77 miljoen.
Het winkelvloeroppervlak bedraagt in totaal 30 miljoen m², wat neerkomt op bijna 1,8 m² per
persoon.
De omzet in de detailhandel bedraagt in totaal €93,1 miljard (CBS, 2013).
Het aantal verkooppunten is in totaal 220.000 (Locatus, 2014)
3.2 Leegstand op de winkelmarkt
De leegstand van winkelpanden in Nederland is het afgelopen jaar toegenomen van 6,4% naar 6,9%.
Dit komt neer op ruim 15.000 leegstaande winkelpanden. Gesegmenteerd naar soort winkellocatie is
een groot verschil te zien: A-locaties kennen maar 2% leegstand en C-locaties meer dan 12% (Locatus,
2014). In de volgende paragrafen worden de verschillende soorten leegstand behandeld en de vraag-
en aanbodgerelateerde oorzaken van de leegstand beschreven.
3.2.1 Soorten leegstand
Wat betreft de soorten leegstand wordt er een onderscheid gemaakt in de volgende drie verschillende
vormen (Van Gool, 2013).
Aanvangsleegstand: dit is leegstand die ontstaat direct na oplevering van gerealiseerde
nieuwbouw.
Frictieleegstand, ook wel mutatieleegstand: dit is de tijdelijke leegstand die voortkomt uit
bedrijfsverhuizingen. Men rekent hiertoe achtergelaten ruimte die maximaal één jaar leegstaat.
Het vermoeden is daarbij dat binnen een jaar een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten.
Structurele leegstand: dit is de leegstand van ruimte die gedurende drie of meer
achtereenvolgende jaren met dezelfde hoeveelheid vierkante meter wordt aangeboden.
3.2.2 Leegstand aan de vraagzijde
De winkelvastgoedmarkt wordt gekenmerkt door een aantal partijen, de gebruikers/winkeliers en de
eigenaren/beleggers in winkelvastgoed. Het vierkwadrantenmodel van DiPasquale & Wheaton (zie
bijlage III) gaat ervan uit dat de ideale situatie er is als de vragers en aanbieders met elkaar in
evenwicht zijn, wat op dit moment niet het geval is. Met behulp van het vierkwadrantenmodel is
bepaald dat leegstand vanaf de aanbodzijde en de vraagzijde kan worden verklaart. In de onderstaande
subparagrafen treft u deze oorzaken aan.
Economische teruggang
De grootste impact op de winkelmarkt is de economische stagnatie van de afgelopen jaren. De omzet
van de detailhandel is in grote mate afhankelijk van een groei of krimp van de economie en de hiermee
samen gepaarde binnenlandse consumptie. De economie heeft dus een grote invloed op de toekomst
van een winkelgebied. De dalende detailhandelsomzet heeft ervoor gezorgd dat in 2013 ongeveer 940
winkels moesten sluiten door faillissement. In 2000 waren dat er nog slechts 36 (Raatgever, 2014).
Consumentenvertrouwen/bestedingen
Mede door de economische crisis is het consumentenvertrouwen enorm gedaald in Nederland, terwijl
tussen 2000 en 2008 de gemiddelde uitgaven stegen van €24.400 naar €31.420, wat neerkomt op een
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 15
stijging van 28,6% (CBS, 2012). Na 2008 is het vertrouwen en de bestedingen van de consument
enorm afgenomen en negatief gebleven. Desondanks is de consument minder pessimistisch geworden
en zijn er op dit moment 7% procent meer pessimisten dan optimisten (CBS, 2014). Het
bestedingspatroon van de consument veranderd daarnaast steeds meer van winkel naar online,
waardoor de vraag naar winkelruimte afneemt.
Demografische ontwikkelingen
De detailhandel heeft op dit moment te maken met een veranderende samenstelling van zijn
klantengroep (Steinmaier & Koster, 2013). De bevolking groeit nauwelijks, maar wordt wel snel
ouder. De bevolkingspiramide met traditioneel een kleine groep 65 plussers is hiermee verleden tijd en
veel regio’s hebben te maken met bevolkingskrimp. Krimp en vergrijzing hebben een directe invloed
op het koopgedrag en het draagvlak voor voorzieningenaanbod (HBD, 2011). Een gemiddelde 65-
plusser besteedt namelijk 33% minder in de detailhandel dan een persoon tussen de 45 en 65 jaar
(CBS, 2013).
Werkloosheid
De werkloosheid hangt samen met de eerder genoemde economische teruggang. Maandelijks komen
er in Nederland duizenden werklozen bij, waardoor de werkloosheid op dit moment 8,7% van de
beroepsbevolking bedraagt (CBS, 2014). De toenemende werkloosheid gaat gepaard met dalende
bestedingen en hierdoor minder omzet in de detailhandel.
Internetbestedingen / ‘Het Nieuwe Winkelen’
Door technologische innovaties is er de afgelopen jaren een verandering in het koopgedrag van
consumenten ontstaan. De opkomst van e-commerce heeft gezorgd voor een versterking van de
concurrentie. Consumenten geven op dit moment online €4,5 miljard per jaar uit, wat neerkomt op
10% van de omzet in de non-food detailhandel (Detailhandel Nederland, 2013). De fysieke
detailhandel, de winkelmarkt, treft hier de directe gevolgen van en dient hier slim op in te spelen.
3.2.3 Leegstand aan de aanbodzijde
De aanbodzijde van de retailmarkt wordt veelal bepaald door institutionele en particuliere
vastgoedbeleggers. De problematiek van deze partijen en hun invloed op de leegstand wordt hieronder
beschreven.
Kwaliteit
De (bouwkundige) kwaliteit van het winkelvastgoed kan een oorzaak zijn van de leegstand als deze
ondermaats is. Vooral oude winkelstraten hebben te maken met deze vorm van problematiek. Vaak
hebben zowel de winkelier als de retail-belegger een lening bij de bank. Hierdoor hebben beide
partijen het zwaar, hangt er een donkere wolk boven de partijen en wordt het steeds moeilijker om een
financiering te krijgen voor een bepaald object. Door deze situatie vergroot het probleem, waardoor de
kans op leegstand alleen maar toeneemt.
Overaanbod / schaalvergroting
Een ander probleem dat speelt is het aantal vierkante meters winkelvastgoed. Een lange tijd leek er
geen plafond te zitten aan de hoeveelheid vierkante meters winkelvastgoed. Sinds de crisis kijken we
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 16
echter tegen een markt aan met veel te veel oppervlakte. Ontwikkelaars die momenteel nog steeds
nieuw winkelgebied bouwen ‘kannibaliseren’ hiermee de bestaande winkels (Mulder, 2014). Het
realiseren van plannen voor nieuwe winkelgebieden, zonder beleid om de verouderde winkelvoorraad
te onttrekken, zal de leegstand verder opstuwen. In de figuren 1 tot en met 6 in bijlage II is te zien
waar het mis ging; de omzet bleef achter bij het aantal vierkante meters winkelruimte dat ontwikkeld
werd. Dit komt mede door de opkomst van de perifere detailhandel.
Huurprijzen
Veel vastgoedbeleggers en eigenaren die te maken hebben met leegstand vragen een te hoge huurprijs
in verhouding tot de huidige markt. Reden hiervoor is dat zij vaak niet kunnen/willen dalen in
huurprijs aangezien zij bij een huurprijsdaling de boekwaarde van het betreffende object moeten
afwaarderen. Door de afwaardering wordt de liquide positie van de belegger verslechterd, waardoor dit
voor problemen kan zorgen voor de solvabiliteit van de onderneming en het overige belegde vastgoed.
Het uitstellen van deze afwaardering levert in veel gevallen op lange termijn betalingsproblemen op
bij leegstand, met als gevolg dat investeringen uitblijven en winkels verpauperen.
Huurcontracten
Veel klassieke vastgoedbeleggers willen enkel langdurige jaarcontracten aangaan van minimaal vijf +
vijf jaar met een borg van drie maanden huur. Anno 2014 is deze denkwijze niet meer mogelijk. Veel
startende ondernemingen kunnen niet voldoen aan deze eisen. Het aanpassen van deze denkwijze en
verhuurstructuur met behulp van tijdelijke contracten kan een eerdere verhuur opleveren.
3.3 Conclusie
De structuur van de Nederlandse winkelmarkt wordt gekenmerkt door zijn fijnmazigheid. De structuur
is ontstaan in de 20ste
eeuw en bestaat in de binnensteden vooral uit winkels met daarboven woningen.
Later zijn hier de perifere detailhandelslocaties bij gekomen die tevens een onderdeel zijn van de
problematiek in de oude winkelstraten die nog gebaseerd is op de centrale plaatsentheorie. De
winkelleegstand bedraagt in Nederland op dit moment ongeveer 6,9% met regionaal zeer grote
verschillen. A-locaties kennen bijna geen leegstand en C-locaties kennen meer dan 12% leegstand. De
oorzaken hiervan zijn te verdelen naar vraaggerelateerde leegstand en aanbodgerelateerde leegstand.
De vraagzijde kent de volgende oorzaken:
Economische teruggang
Negatief consumentenvertrouwen en –bestedingen
Demografische ontwikkelingen
Toename werkloosheid
Toename internetbestedingen / ‘Het Nieuwe Winkelen’
De aanbodzijde kent de volgende oorzaken
Slechte kwaliteit van het vastgoed
Overaanbod / schaalvergroting
Te hoge huurprijzen
Huurcontracten niet flexibel
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 17
Hoofdstuk 4 De winkelmarkt in Rotterdam-Zuid
In het vorige hoofdstuk stond de Nederlandse winkelmarkt centraal. De markt in Rotterdam-Zuid kent
een totaal verschillend leefklimaat dan de rest van Nederland en is qua omvang het grootste
achterstandsgebied van Nederland. Naast de algemene oorzaken van winkelleegstand spelen hier dus
nog een aantal specifieke problemen. In dit hoofdstuk wordt een deel van de eerste deelvraag
beantwoordt en tevens de tweede deelvraag: “Wat zijn de oorzaken van de winkelleegstand in
Rotterdam-Zuid op fysiek, sociaal en economisch gebied? En wat zijn de ontwikkelingen van de
afgelopen jaren?”.
4.1 Algemene kenmerken Rotterdam-Zuid
In de hierna volgende paragrafen komen de belangrijkste kenmerken van Rotterdam-Zuid naar voren
en worden onder andere het gebied en de belangrijkste kerngegevens beschreven.
4.1.1 Het gebied
Rotterdam-Zuid is het gebied in de gemeente Rotterdam dat is gelegen ten zuiden van de Maas. Het
bestaat vooralsnog uit vier deelgemeenten; Charlois, Feijenoord, Hoogvliet en IJsselmonde. Op dit
moment wordt Zuid omschreven als het grootste achterstandsgebied van Nederland met een
oppervlakte van slechts 66 km² (zie bijlage IV). Het stadsdeel wordt begrensd door Ridderkerk aan de
Oostzijde en Barendrecht in het Zuiden.
4.1.2 Demografie
In Rotterdam-Zuid wonen ongeveer 227.000 mensen, wat goed is voor een derde van de totale
Rotterdamse bevolking. Van deze mensen is iets meer dan de helft (54%) van niet-autochtone
afkomst. Dit is ten opzichte van de rest van Nederland een enorm verschil en is te verklaren aan de
hand van de grote hoeveelheid goedkope sociale woningbouw die als een magneet werkt op
immigranten en met name op ongeschoolden uit Oost-Europa. Deze laagdrempelige woningvoorraad
is ontstaan door het enorme woningtekort dat veroorzaakt is door de Tweede Wereldoorlog en er
toentertijd in razend tempo nieuwe woningen nodig waren. Veel buurten gelegen in Zuid hebben een
relatief jonge bevolking (zie bijlage IV) en bestaan doorgaans uit grote gezinnen. De ouders zijn vaak
laagopgeleid, waardoor ze weinig te besteden hebben en hierdoor opgroeien in een omgeving waaraan
veel ontbreekt (Platform 31, 2014). Het klimaat van leren en werken ontbreekt hierdoor nog steeds in
veel buurten.
4.1.3 Inkomen en arbeid
Het gemiddelde besteedbare inkomen per huishoudens ligt in Zuid een stuk lager dan in de rest van
Nederland. Het exacte bedrag komt neer op €25.933, wat in vergelijking met de rest van Nederland
ongeveer 24% lager is dan het gemiddelde. Netto komt men met dit lage inkomen vaak in buurt van
een besteedbaar inkomen van €17.000. Zet dat tegenover een landelijk netto gemiddelde van €24.000.
Het verschil van €7.000 hiertussen geeft een aanzienlijk beeld van de uitgavenmogelijkheden en
verklaart het verband tussen armoede en het bestedingspatroon. Eén van de redenen voor dit grote
verschil is het grote aantal uitkeringsgerechtigden van 15% van de bevolking (Gemeente Rotterdam,
2013). Op het sociaal en economisch gebied doet Rotterdam-Zuid het momenteel dus niet goed.
Slechts 1/5 arbeidsplaatsen bevindt zich op Zuid, terwijl 1/3 van de Rotterdamse bevolking er woont
(Team Deetman/Mans, 2011). Mede hierdoor herbergt Zuid momenteel het hoogste aantal mensen in
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 18
de bijstand, werkloosheid en armoede van heel Nederland (Roodenburg, 2013). Een gegeven waar
men zeker niet trots op hoeft te zijn. Het lage inkomen heeft dan ook een directe invloed op de
detailhandel.
4.1.4 Veiligheid
De veiligheid in Rotterdam is de afgelopen jaren licht verbeterd. Desondanks zijn er een aantal wijken
in Zuid waar de veiligheid nog steeds niet goed is en zelfs slechter word. De deelgemeenten die het erg
slecht doen op de veiligheidsindex zijn Charlois (5,6) en de deelgemeente Feijenoord (5,7). Het aantal
daadwerkelijke misdrijven nam in Charlois weliswaar lichtelijk af, toch daalde het veiligheidsgevoel
met 0,6 (zie bijlage IV). De deelgemeente Feijenoord werd juist onveiliger en steeg de afgelopen drie
jaar in aantal misdrijven dat er plaatsvond. De overlast wordt vooral veroorzaakt door jongeren en
drugsgerelateerde zaken. Het ontbreekt volgens betrokkene aan een vroege signalering, waardoor de
instanties pas in actie komen als het echt fout gaat. Daarnaast is ook de problematiek achter de
voordeur erg groot, wat uit het zicht blijft (Team Deetman/Mans, 2011).
4.1.5 Ruimtelijk
Op ruimtelijk gebied doen zich een aantal problemen voor op Zuid. Volgens Platform31 kan de
woningvoorraad worden gekenmerkt als; ‘kwetsbaar en imperfect’. Op veel plekken is sprake van een
zeer omvangrijke gestapelde woningbouw, waarvan de kwaliteit in veel gevallen te wensen over laat
(Platform31, 201). Ingrijpen op fysiek gebied is dus noodzakelijk om de sociale en economische
kwaliteit van Zuid ook te verbeteren. De kern van dit probleem ligt in een aantal wijken waar
woningcorporaties weinig bezit hebben. De particuliere woningeigenaren in deze gebieden besteden
weinig aandacht aan achterstallig onderhoud door meestal financiële redenen, versnipperd eigendom
of niet actieve verenigingen van eigenaren. Een interview met dhr. El Bouchibti (zie bijlage VIII)
bevestigt dit, eigenaren zijn niet betrokken en een collectieve aanpak ontbreekt bij hen.
4.2 Leegstand op de winkelmarkt
In Rotterdam-Zuid speelt momenteel een cumulatie van problemen die aanleiding geven tot ingrijpen.
In deze paragraaf komen een aantal pijlers naar voren die de problematiek en leegstand in de
detailhandel momenteel bepalen.
4.2.1 Leegstand aan de vraagzijde
Met behulp van de in hoofdstuk 3 beschreven leegstandoorzaken aan de vraagzijde in Nederland,
kunnen in deze paragraaf de hierna volgende punten als voornaamste oorzaak van de leegstand in
Rotterdam-Zuid worden gekenmerkt.
Demografische ontwikkelingen
De winkelleegstand in Rotterdam-Zuid kan gedeeltelijk worden verklaard door de huidige
demografische ontwikkelingen, die reeds in paragraaf 4.1.2 zijn beschreven. Er is momenteel een grote
groep 65 plussers die een lager bestedingspatroon hebben dan de jongere bevolking. De relatief grote
jonge bevolkingsgroep die dit gat zou moeten opvangen heeft echter weer weinig te besteden.
Werkloosheid
Van de volledige gemeente Rotterdam bevindt zich slechts 20% van de arbeidsplaatsen zich in
Rotterdam-Zuid. De werkloosheid is hier dan ook bovengemiddeld hoog en zorgt voor minder
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 19
uitgaven in de detailhandel. Zoals reeds in 4.1.3 is beschreven ligt het gemiddeld besteedbare
huishoudensinkomen 24% lager dan het landelijke gemiddelde.
4.2.2 Leegstand aan de aanbodzijde
De volgende paragrafen betreffen oorzaken van winkelleegstand aan de aanbodzijde van het
winkelvastgoed in Rotterdam-Zuid.
Winkelaanbod
Een soort problematiek die zich specifiek in Rotterdam-Zuid afspeelt is de kwaliteit van de winkels. Er
zijn in Zuid veel meer winkelpanden waarvan de kwaliteit en onderhoudsstaat ondermaats is in
vergelijking tot andere steden en winkelgebieden. De slechte onderhoudsstaat zorgt ervoor dat sterke
winkelformules vaak wegblijven. Het imago van Rotterdam-Zuid wordt mede hierdoor nog steeds als
matig ervaren. Dit beeld is echter eenzijdig gezien de vele investeringen die er momenteel gedaan
worden. De identiteit maakt het echter nog steeds lastig om Zuid als het ware te kunnen verkopen aan
partijen. De situatie wijzigt zich dus steeds meer in positieve richting, maar de belangstelling van grote
en sterke partijen blijft nog achterwege. Daarnaast kampen veel winkelstraten met versnipperd
eigendom, waardoor gezamenlijk opknappen van winkels vaak problemen geeft.
Overaanbod
Kijkend naar de drie grootste deelgemeenten (Charlois, IJsselmonde & Feijenoord) is er een totaal
winkelaanbod van 231.033 vierkante meter, waarvan 23.499 vierkante meter winkelaanbod leeg staat.
Dit komt neer op een gemiddeld leegstandpercentage van 10,5% voor geheel Zuid (Gemeente
Rotterdam, 2011). Op lokaal schaalniveau zijn er grotere verschillen te vinden. Winkelcentrum
Zuidplein haalt het percentage flink naar beneden met slechts 2% leegstand, terwijl de Groene
Hilledijk meer dan 16% leegstand kent (zie bijlage VI). Het winkelvloeroppervlak per inwoner is dan
ook te hoog, waardoor er een overaanbod van winkelruimte ontstaat. Ook kijkend naar de toekomst
zijn er veel winkelgebieden zonder perspectief, waar het evenwicht tussen vraag en aanbod op lange
termijn zeer onzeker is en sloop of transformatie zal moeten plaatsvinden om het overaanbod te
bestrijden. Kenmerkend voor Zuid zijn de vele kleinschalige winkels met een grote spreiding en een
lage vloerproductiviteit. De grote spreiding van kleine winkels zorgt voor een kwetsbare
winkelstructuur en voldoen tevens niet aan de vestigingseisen van goede winkelketens. De vele oude
winkelstraten in Zuid hebben te maken met een grote concurrentie van andere winkelgebieden en -
centra. Onder andere het Zuidplein, het centrum van Rotterdam en de Kop van Zuid zorgen voor een
directe concurrentie door een groot aanbod van kwalitatief goede winkels. Door de toegenomen
mobiliteit wordt het voor steeds meer mensen toegankelijker en aantrekkelijker om deze winkelcentra
te gaan bezoeken. Daarnaast is de consument veeleisender en kritischer geworden als het gaat om
winkelen en boodschappen doen. Een winkelstraat moet dus voldoen aan de eisen van de consument
zodat deze zich verbonden voelt aan de straat en geboeid blijft om terug te komen.
4.3 Leegstand in cijfers
Zoals reeds in de vorige paragraaf is besproken kent Rotterdam-Zuid een gemiddeld
leegstandspercentage van in totaal 10,5%. Hierbij is op te merken dat de A-locaties gemiddeld 2%
leegstand tellen, zoals winkelcentrum Zuidplein en de B- en C-locaties 20% of zelfs meer
winkelleegstand tellen. Om de financiële kosten van deze leegstand uit te drukken in cijfers is
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 20
hieronder in tabel 4.1 een overzicht te zien van de kosten op de Winkelboulevard Zuid. Hiermee wordt
reeds ingespeeld op de uiteindelijke toepassing van het model in hoofdstuk 7.
Tabel 4.1 'Winkelleegstand Winkelboulevard Zuid'
Straat Aantal winkels Aantal m² leegstand Huur per maand Huur per jaar
Beijerlandselaan 9 985 m² € 18.930,00 € 227.160,00
Groene Hilledijk 22 2288 m² € 41.465,00 € 497.580,00
Totaal 31 3273 m² € 60.395,00 € 724.740,00
Uit de tabel blijkt dat de misgelopen huuropbrengsten op alleen al de Winkelboulevard per jaar
€724.740,00 bedragen. De Beijerlandselaan (B1-locatie) kent 7,2% leegstand en de Groene Hilledijk
(B2-locatie) telt exact 16,9% winkelleegstand.
4.4 Huidige beleid
In deze paragraaf komen een aantal van de huidige beleidsvisies op de winkelmarkt naar voren.
4.4.1 Detailhandelsnota
Het doel van de detailhandelsnota luidt als volgt: “Rotterdam streeft naar een evenwichtige
detailhandelsstructuur, waarbij samenhang tussen verschillende winkelgebieden essentieel is. Daarbij
maakt de gemeente steeds een afweging welke aanpassingen en ontwikkelingen noodzakelijk zijn.”
(Stadsontwikkeling Rotterdam, 2013) Het beleid focust zich op binnensteden en centrale
winkelgebieden, waarbij de verspreide detailhandel die de gewenste winkelstructuur niet ondersteunt
als ongewenst kan worden bestempeld. Winkelgebieden die de komende jaren een sterkere positie
moeten gaan innemen zijn onder andere stadsdeelcentrum Keizerswaard, winkelcentrum Zuidplein,
Winkelboulevard Zuid, Vuurplaat en het verkleinen van de winkelgebieden in Slinge en Plein 1953
(zie bijlage IV, Huidige beleid).
4.4.2 Nationaal programma
Het Nationaal programma Rotterdam-Zuid richt zich op het wegwerken van de achterstanden en
verbeteren van de levenskwaliteit. Onderdeel hiervan is het versterken van de kleinschalige economie,
waarbij het overaanbod en de leegstand in de detailhandel kansen biedt voor startende ondernemers en
de ontwikkeling van kleinschalige bedrijfsverzamelpanden bevordert (Nationaal programma, 2011).
Het plaatsen van zelfstandige ondernemers op het gebied van ambacht, vakmanschap en de creatieve
sector zorgt voor een versterking van de lokale economie.
4.5 Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat Rotterdam-Zuid wordt gekenmerkt door een aantal factoren die een
negatieve invloed hebben op de detailhandel. Een groot deel van de bevolking bestaat uit een niet-
autochtone populatie en de inkomens zijn er erg laag. Er is daarnaast weinig aanbod van arbeid en de
veiligheid is in veel wijken niet goed. De oorzaken van de winkelleegstand zijn verder toe te schrijven
aan de volgende punten:
Laag bestedingspatroon en veel werkloosheid;
laagdrempelige woningvoorraad en slechte kwaliteit winkels en imago;
overaanbod en versnipperd eigendom over winkelgebieden.
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 21
Hoofdstuk 5 Oplossingen winkelleegstand
In dit hoofdstuk komen de oplossingen tegen winkelleegstand aan de orde die toepasbaar zijn op oude
winkelstraten in Rotterdam-Zuid. Hiermee wordt de volgende deelvraag beantwoordt; “Welke
oplossingen zijn er reeds voor het tegen gaan van de winkelleegstand?”. De genoemde oplossingen in
paragraaf 5.1 vormen een onderdeel van het in hoofdstuk 6 ontwikkelde model. De oplossingen zijn
verdeeld naar kansrijk, kanshebbend en kansarme kwalificatie, waarmee per locatie gekeken kan
worden in hoeverre er ingegrepen moet worden.
5.1 Oplossingen & maatregelen
Bij het bestrijden van de winkelleegstand zijn in veel gevallen alle partijen betrokken en is de
gemeente als publieke aanjager vooralsnog onmisbaar. Voor de gemeente zijn de juridische
instrumenten het belangrijkst en zij moeten faciliteren voor een gezonde markt tussen vraag en aanbod
(Visser, 2013). Anderzijds dienen er oplossingen te komen vanuit de kant van de vastgoedeigenaren en
ondernemers waarbij er gestimuleerd moet worden op een gezonde samenwerking. In de onderstaande
subparagrafen zijn de mogelijk oplossingen en maatregelen verdeeld op basis van de
locatiekwalificering (zie bijlage V).
5.1.1 Kansrijke locatie
De kansrijke locatie heeft in eerste instantie de beste potentie om zich te ontwikkelen tot een gezond
winkelgebied en vraagt hierdoor de minst harde ingrijpen. Kenmerkend voor deze locaties zijn de
grotere verhuurkansen, hogere waardevastheid en voornamelijk frictieleegstand (DTZ Zadelhoff,
2012). De kansrijke locatie heeft in eerste instantie een kwaliteitsimpuls nodig en dient door de
betrokken partijen weer op de kaart gezet te worden. Hierbij dienen de volgende oplossingen als
mogelijkheid (Kamer van Koophandel, 2012):
Winkelstraatmanagement
Een winkelstraatmanager is een persoon met kennis van het functioneren van een winkelgebied en
opereert als onafhankelijk en zelfstandig persoon. Het doel van dit management is het op duurzame
wijze verbeteren van het economisch functioneren van winkelgebieden, zodat de ondernemers
rendabel blijven en de bezoekers aangenaam kunnen winkelen, waardoor er een positieve
waardeontwikkeling voor vastgoedeigenaren ontstaat. De aandachtspunten waar een
winkelstraatmanager zich op richt zijn het sturen op structurele samenwerkingen tussen de betrokken
partijen in het gebied, visieontwikkeling, branchering, leegstand, veiligheid, promotie en marketing
(Van der Steen & Boogaard, 2012).
Gebiedsmarketing & branding
De consument van de toekomst komt naar een winkelgebied voor de beleving en het entertainment
(Taconis, 2013). Onderscheidend vermogen ten opzichte van de concurrentie is dus belangrijk bij het
opstellen van de marketing voor een gebied. Een veel toegepast systeem is het positioneren van
gebieden als merk; het zogenaamde ‘branding’. Het doel van gebiedsmarketing luidt als volgt:
“gebieden en hun toekomstige programma dusdanig afstemmen op de wensen van de klant zodat de
belangrijkste voordelen van een gebied en de mate waarin het zich onderscheidt van andere gebieden
het bewustzijn van de klant verstevigd.” Een heldere positionering van een gebied en het positief
veranderen van een imago zal de kansen op succes vergroten (Ecorys, 2012).
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 22
Investeringen & kwaliteitsimpulsen
Bij een kansrijke locatie loont het investeren door pandeigenaren in bijvoorbeeld de gevels waardoor
de uitstraling van een gebied bevordert en een goed vestigingsklimaat ontstaat (Kamer van
Koophandel, 2012). Vooralsnog lijken de investeringen geïnitieerd te worden door publieke middelen,
waarbij de private sector aangewakkerd kan worden en gestuurd dient te worden op publiek private
samenwerkingen. De reden voor de financiering met behulp van publieke middelen komt vooral
doordat sommige investeringen, op vooral slechte locaties, te hoog zijn voor beleggers om nog een
acceptabel rendement te kunnen maken. Het gaat in deze gevallen vaak om sterk verouderde
winkelpanden. Voor deze veranderingen zijn in veel gevallen subsidieregelingen mogelijk van de
gemeente of actieve ondernemingsverenigingen verzorgen deze taak.
Centrummanagement
Oude winkelstraten en binnensteden worden bestempeld als het visitekaartje van een stad en zijn in
veel gevallen een belangrijke locatie voor een gemeente, maar staan echter wel onder toenemende
druk. Centrummanagement is in deze gebieden een belangrijk middel om tot verbeteringen te komen.
“Centrummanagement kan in het algemeen omschreven worden als een structureel
samenwerkingsverband van publieke en private partijen in een centrum, op basis van
gelijkwaardigheid, met een gezamenlijke inzet van middelen, teneinde de aantrekkingskracht en
daarmee het economisch functioneren van het centrum te versterken” (Kamer van Koophandel, 2011,
p. 9). De samenwerking moet leiden tot een professionele onafhankelijke organisatie die de
structuurvisie opstelt en het gebied beheert, promoot en verder ontwikkeld.
Ondernemersfonds & verenigingen
De ondernemersfondsen in winkelgebieden worden in veel gevallen gebruikt door
ondernemersverenigingen en stichtingen om activiteiten en de promotie te financieren. Daarnaast kan
het fonds ook gebruikt worden om veiligheidsverbeteringen te betalen. Het opzetten van een dergelijk
fonds is geen eenvoudige taak, want er zijn zowel voorstanders als tegenstanders. Om dit tegen te gaan
kan er gebruik gemaakt worden van diverse constructies, waardoor alle partijen verplicht deelnemen.
Dit kan door middel van het heffen van reclamebelasting en het verhogen van de onroerende zaak
belasting met een percentage of een bedrag. De deelname van alle partijen zorgt ervoor dat de
ondernemersfondsen in staat zijn om nog meer initiatieven te ontplooien en het gebied bruisender te
maken (Hoof, 2013).
‘Het Nieuwe Winkelen’
Het consumentengedrag verandert constant en het is taak aan de winkelier om op deze trends in te
spelen. Zo verandert de fysieke winkelverkoop steeds meer richting online winkelverkoop. Gebleken
is dat de winkeliers die beide platformen bezitten meer omzet behalen (Quix, Terra, & Hamann, 2011).
Deze winkels krijgen hierdoor steeds meer de functie van marketingtool en servicepunt. Daarnaast
moet de winkel van de toekomst een bepaald merk of concept uitstralen, waardoor ze daadwerkelijk
een toegevoegde waarde gaan vormen. Authenticiteit en bekendheid wordt dus steeds belangrijker en
zal de doorslag en het succes van een winkel bepalen.
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 23
Verder krijgt de winkelier door allerlei informatiebronnen, zoals vergelijkingswebsites, steeds minder
bezoekers, maar meer klanten. Inspelen op de combinatie ‘click & bricks’ biedt hier mogelijkheden
om de conversie te laten stijgen. Niet elke ondernemer kan echter een goede webshop veroorloven en
slaat hierdoor de plank mis. Wat echter steeds populairder wordt zijn veilingwebsites van
winkelgebieden waarop producten worden aangeboden van verschillende retailers die vervolgens in de
winkel kunnen worden opgehaald. Hiermee worden de productiekosten laag gehouden doordat het
collectief wordt betaald en komen er meer consumenten naar het winkelgebied toe. Inspelen op ‘Het
Nieuwe Winkelen’ door ondernemers en winkeliers vraagt dus om een concrete aanpak en verdere
digitalisering.
5.1.2 Kanshebbende locatie
Een kanshebbende locatie bevindt zich in het middensegment en heeft weinig duidelijkheid over de
toekomst als winkellocatie. Om een achteruitgang van het gebied te vermijden dient er slim gebruik
gemaakt te worden van tijdelijke oplossingen zodat het gebied zich kan bewijzen. De tijdelijke
invulling zorgt voor reuring in een gebied, meer bezoekers en ingevulde panden. Er kan hierbij
gebruikt worden gemaakt van de volgende oplossingen (Kamer van Koophandel, 2012):
Gebruik lege etalages
Het opvullen van lege etalages wordt de laatste jaren een steeds populairder middel om een
winkelruimte aantrekkelijk te houden. Hiermee blijft een winkel uitstraling houden door bijvoorbeeld
kunst of exposities te plaatsen. Het doel blijft natuurlijk een goede huurder vinden voor de lange
termijn, maar doordat de winkel opgevuld is voorkomt dit dat de luifels dicht gaan en er vervolgens
posters opgeplakt worden. Daarnaast worden steeds meer etalages gebruikt voor interactieve
doeleinden, waardoor winkeliers bijvoorbeeld een QR-code kunnen scannen waarmee ze vervolgens
een virtuele winkel betreden en producten kunnen bestellen. Verder wordt het zogenaamde window-
dressing steeds vaker toegepast in voornamelijk grote winkelcentra door het beplakken van lege
etalages met aantrekkelijke 3D-stickers. Voor de passanten wordt hierdoor de beleving vergroot en
oogt een etalage prettiger en functioneler. Daarnaast zorgt het ervoor dat de winkel er verzorgder
uitziet en visualiseer je de eventuele mogelijkheden van het pand voor een potentiele huurder.
Pop-up stores
De pop-up stores zijn ongeveer 5 jaar geleden voor het eerst ontstaan in leegstaande winkels en
kantoorpanden. De leegstaande panden worden hierbij in korte tijd omgebouwd tot een tijdelijke
verkoopwinkel of marketingkanaal. Voor vrijwel alle partijen zitten hier voordelen aan. De
vastgoedeigenaar ontvangt namelijk huurstroom en zijn beleggingswaarde stijgt door minder
leegstand, de retailer genereert omzet, verbetert imago en verbreedt zijn marketing. Voor de gemeente
wordt de verloedering tegengegaan, leegstand aangepakt en innovatie gestimuleerd door het
verstrekken van subsidies. Uit interviews (zie bijlage VIII) blijkt dat pop-up stores in enkele gevallen
leidt tot het aangaan van langjarige huurcontracten, desondanks is het een goed middel die
winkelgebieden kunnen gebruiken bij de aanpak van leegstand.
Tijdelijke horeca toestaan
Een verlengstuk van de pop-up store is het tijdelijke toestaan van horeca. Momenteel is het in veel
gevallen lastig om een horecavergunning te krijgen. In de gemeente Rotterdam is het sinds 2012
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 24
mogelijk om een tijdelijke exploitatievergunning te krijgen voor horeca. In de horecanota 2012-2016
worden de volgende twee mogelijkheden aangeboden:
Door het aanvragen van een evenementenvergunning kan een leegstaand pand maximaal tien
keer per jaar gebruikt worden voor het organiseren van een evenement die een maximale duur
van 12 dagen kennen;
Door het verlenen van kortlopende exploitatievergunningen wordt het mogelijk gemaakt om
tijdelijke horeca te huisvesten in een leegstaand pand voor de maximale duur van zes
maanden.
Tijdelijk ondernemerschap
Het zoeken, sturen en toestaan van tijdelijk ondernemerschap die in potentie op lange termijn een
toegevoegde waarde kunnen leveren aan het economisch functioneren van het gebied biedt kansen
voor de aanpak van leegstand. Jonge ondernemers kunnen bijvoorbeeld gesteund worden vanuit de
gemeente en daarbij hulp krijgen bij het opzetten van een duurzame onderneming. Hierbij dient
opgemerkt te worden dat vooral de creatieve sector in dit gebied actief is, waarbij vooral de
maatschappelijke waardecreatie van toepassing is.
Branchering
Het brancheringsinstrument kan worden gebruikt om leegstand te voorkomen en worden toegepast
indien een winkelgebied niet volledig functioneert. De branchering houdt zich bezig met het
aantrekkelijker maken van het aanbod van voorzieningen, het binnenhalen van trekkers, missende
branches in kaart brengen en het organiseren hiervan. Het versterken van de branchering kan er voor
zorgen dat de samenstelling van de winkelvoorraad verandert en de kwaliteit van een winkelgebied
verbeterd.
Afstemming winkeltijden
Een probleem dat door meerdere partijen is aangegeven (zie bijlage XI) is het aantal winkels dat pas
laat zijn winkel opent. Indien men op zaterdag om 11 uur door de straat loopt en vele winkels zijn nog
gesloten dan is dat nadelig voor de gehele winkelstraat. De beleving wordt namelijk voor veel mensen
slechter en mensen zullen eerder naar een ander concurrerend winkelgebied als Zuidplein gaan. De
ondernemers zijn vrij in hun keuze om de openingstijden te bepalen, waardoor dit geen harde
oplossing is. Wel kan er worden geprobeerd om het gesprek aan te gaan met betrokken partijen en
afspraken te maken over de openingstijden.
Huurgewenningsbijdrage
Een maatregel die zowel door verhuurders als de gemeente kan worden gefaciliteerd. Het is een
bijdrage in de vorm van een huursubsidie voor een bepaalde periode. Hiermee kunnen gewenste
startende ondernemers een duw in de krijgen en meer kans op succes vergaren door de lagere lasten.
Veel vastgoedeigenaren hebben deze vorm van huurincentives al geïmplementeerd en steeds meer
gemeenten beginnen dit in de vorm van subsidie te verstrekken.
5.1.3 Kansarme locatie
Een kansarme locatie kan worden gekwalificeerd als een locatie waarbij de leegstand een hardnekkig
probleem is en vooral structureel van aard. Op dit soort locaties zijn vaak grote ingrijpen nodig en
dient de confrontatie met leegstand aangegaan te worden. De lange termijn verwachting van deze
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 25
gebieden is zeer onzeker als winkelgebied en dit vertaald zich vaak op de C-locaties en bij structurele
leegstand op B-2 locaties. Er kan hierbij gebruikt worden gemaakt van de volgende oplossingen
(Kamer van Koophandel, 2012):
Juridisch instrumentarium
De overheid heeft een aantal instrumenten waarmee zij eigenaren van winkelpanden kunnen sturen om
hun leegstand aan te pakken. Dit bestaat uit onder andere een leegstandverordening in de ‘Wet Kraken
en Leegstand’ die de volgende drie mogelijkheden biedt voor de overheid:
het verplicht melden van winkelruimten die langer dan zes maanden leegstaan, waarbij de
vastgoedeigenaar een boete kan worden opgelegd indien hij zich niet of te laat meldt;
het verplicht invoeren van leegstandsoverleg onder regie van de gemeente met de
vastgoedeigenaar en andere betrokken partijen;
de verplichtende voordracht; hiermee kan de gemeente potentiele gebruikers voor een
leegstaand gebouw aandragen indien de ruimte al langer dan een jaar leegstaat.
Verder is het belangrijk te melden dat de verordening slechts een onderdeel uitmaakt van een verder
scala aan juridisch instrumenten; strategische aankoop van vastgoed, ruimtelijk instrumentarium,
centrummanagement en bijvoorbeeld gevelrenovatiefonds. Daarnaast beschikken zij nog over de
volgende lokale verordeningen waarin juridisch beleid hard gemaakt kan worden:
algemene plaatselijke verordening (openbare orde en veiligheid);
beheerverordening voor goed onderhoud van de openbare ruimte (niet te verwarren met het
juridisch-planologische instrumenten beheer verordening, zoals hierboven beschreven);
reclame-, uitstallings- en terrasverordening;
standplaats verordening;
winkeltijdenverordening;
evenementenregeling of – verordening.
Programmamanager leegstand / coördinator
Een programmanager treedt op als coördinator en regelt een aantal concrete actielijnen op het gebied
van leegstand. Een van de taken is het opzetten van een actuele leegstandmonitor waarmee de
gemeente op de hoogte blijft van de leegstandsontwikkelingen. Vervolgens kan de coördinator na de
problematiek in kaart te hebben gebracht ondernemers en eigenaren uitdagen om vanuit een opgestelde
visie aan de slag te gaan met hun leegstand. Via het opzetten van een zogenaamd concept ‘ondernemer
zoekt ruimte’ kunnen vragers hun wensen kenbaar maken en ontstaat een breed netwerk van
eigenaren, beheerders en makelaars, waarbij de gemeente faciliteert als schakel tussen vraag en
aanbod.
Vastgoedfonds
Het oprichten van een vastgoedfonds is een rigoureuze maatregel die in de praktijk vaak succesvol
blijkt. Aanleiding voor het opzetten van een vastgoedfonds zijn vaak achterstallig onderhoud,
versnipperd eigendom, branchevervaging en grote leegstandsproblematiek. Het fonds bestaat kortweg
uit de volgende stappen (Visser, 2013):
Pandeigenaren dragen eigendomsrecht over aan vastgoedfonds.
Vooraf dubbele onafhankelijke taxatie van het pand.
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 26
Voormalige vastgoedeigenaren worden aandeelhouder in het fonds.
Dividenduitkering.
Professioneel management.
Voorwaarde aan deze stedelijke herverkaveling zijn het verkrijgen van subsidies en draagkracht onder
de vastgoedeigenaren. Een goede publiek private samenwerking is hierbij de sleutel tot succes en
vraagt om investeringen vanuit de gemeente en de vastgoedeigenaar om bijvoorbeeld panden samen te
voegen of achterstallig onderhoud weg te werken.
Omzethuur
De huidige economische tijd vraagt om flexibiliteit van meerdere kanten. Het principe omzethuur
speelt hierop in en kan gunstig uitpakken voor zowel de verhuurder als de huurder. Uitgangspunt van
het systeem is dat de huur is gekoppeld aan de omzet, waarbij in economische slechte tijden de retailer
minder huur betaald als in economisch goede tijden. Het invoeren van een vaste huurprijs met
daarbovenop een variabele factor van bijvoorbeeld 20% wordt in diverse Europese landen reeds
toegepast en blijkt zeer succesvol (Dallinga, 2009). Een veelgenoemd tegenargument van dit systeem
is het frauderen met de omzet door de huurder, maar met de hedendaagse inkoopsystemen en kassa’s
is dit al een stuk beperkter geworden. Desondanks vraagt het wel om vertrouwen tussen de huurder en
verhuurder.
Actieve acquisitie
Bij een ambitieus winkelgebied met een goede gebiedsvisie is actieve acquisitie een goede oplossing
om aansprekende winkelformules aan te trekken. Het opzetten van een werkgroep bestaande uit
ondernemers, makelaars, eigenaren en de gemeente die een gezamenlijke branchering opstellen en
geïnteresseerde formules samenbrengen is bij meerdere projecten succesvol gebleken. Een proactieve
opstelling om vraag en aanbod samen te brengen lijdt bij een succesvolle samenwerking tot het
plaatsen van nieuwe huurders (Kamer van Koophandel, 2012). De schakel in de samenwerking is
hierbij weggelegd voor bijvoorbeeld een programmamanager of leegstandscoördinator.
Transformatie
Indien elke kans op verhuur van een winkel ontbreekt, er geen toekomstperspectief is en het nadelige
effecten voor de omgeving heeft dan wordt het transformeren van een winkelruimte een serieuze
mogelijkheid. Een belangrijk punt hierbij is de locatie en de juiste functies op de juiste plek. Indien dit
niet op elkaar aansluit is het een mogelijkheid om functiewijziging door te voeren. Een
functiewijziging vraagt, afhankelijk van de gewenste functie, ingrijpende aanpassingen in een pand en
dus ook om inzet van behoorlijke financiële middelen van de eigenaar. Bij een functiewijziging speelt
daarnaast het langetermijnperspectief, de verwachte waardestijging, verhuurbaarheid en toekomstige
huurstromen een belangrijke rol bij de afweging tot transformatie (Raatgever, 2014). Bij de uitvoering
van transformatie gaat het vaak om commercieel naar niet-commercieel. Met name in de randgebieden
worden winkels getransformeerd naar woningen, kleinschalige werkplekken of maatschappelijke
voorzieningen. Bij transformatie naar woningen worden vaak lagere huurinkomsten gegenereerd, maar
hiertegenover staat de zekerheid van inkomsten op lange termijn. Daarnaast liggen de winkels in
dergelijke gebieden waar de winkelhuren niet hoog zijn en het rendement dus niet altijd lager hoeft te
zijn (Raatgever, 2014).
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 27
Herinrichting openbare ruimte en bereikbaarheid
De inrichting van de openbare ruimte en de bereikbaarheid kunnen het succes van een winkelgebied
bepalen. Bij een eventuele herinrichting dient het advies hiervan naar de gemeente te gaan, aangezien
zij de faciliterende rol hierin spelen. Een eventuele herinrichting is zeer specifiek locatie gebonden en
wordt pas verder uitgewerkt indien uit het model blijkt dat dit nodig dient te zijn.
5.2 Conclusie
Door een bepaald gebied een kwalificatie te geven met behulp van een gebiedsanalyse en de
leegstandshoeveelheid en –soorten kan in kaart worden gebracht in welke mate er ingegrepen dient te
worden. De verdeling naar locatie van kansrijk, kanshebbend tot kansarm vraagt ieder een bepaalde
mate van ingrijpen. De kansrijke locatie heeft in eerste instantie de minst harde ingrijpen nodig om uit
te groeien tot een succesvol winkelgebied. Oplossingen waaraan gedacht moet worden bestaan
voornamelijk uit; winkelstraatmanagement, gebiedsmarketing, investeren/kwaliteitsimpuls,
centrummanagement, ondernemersfondsen en ‘Het Nieuwe Winkelen’. De tweede categorie,
kanshebbende locaties, dient zich vooral te ‘bewijzen’ als winkellocatie en daarbij kunnen de volgende
oplossingen worden aangebracht; functioneel gebruik lege etalages, pop-up stores, tijdelijke horeca en
ondernemerschap, branchering, afstemming winkeltijden en huurgewenningsbijdrage. De laatste
categorie is kansarm en bestaat uit B- en C-locaties met langdurige leegstand. De volgende
oplossingen dienen toegepast te worden; juridisch instrumentarium, programmamanager leegstand,
vastgoedfondsen, omzethuur, actieve acquisitie, transformatie en herinrichting openbare ruimte en
bereikbaarheid.
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 28
Kansrijk Kanshebbend Kansarm
WINKELLEEGSTAND IN KAART
WINKELAANBOD LEEGSTAND KWALIFICERING ABC - LOCATIE PARTIJEN
GEBIEDSANALYSE
RUIMTELIJK DEMOGRAFISCH VERZORGINGSGEBIED BEREIKBAARHEID VEILIGHEID
Winkelstraatmanagement
Gebiedsmarketing & branding
Investeren/kwaliteitsmpuls
Centrummanagement
Ondernemersfondsen & verenigingen
‘Het Nieuwe Winkelen’
Functioneel gebruik lege etalages
Pop-up stores
Tijdelijke horeca
Tijdelijk ondernemerschap
Branchering
Afstemming winkeltijden
Huurwenningsbijdrage
Juridisch instrumentarium
Programmamanager leegstand
Vastgoedfondsen
Omzethuur
Actieve acquisitie
Transformatie
Inrichting openbare ruimte en bereikbaarheid
1
Hoofdstuk 6 Modelontwikkeling
In dit hoofdstuk zal het model worden toegelicht dat is ontwikkeld op basis van de theorie en de in het
vorige hoofdstuk behandelde oplossingen. Hiermee wordt de volgende deelvraag beantwoordt: “Welke
middelen en oplossingen tegen winkelleegstand kunnen worden ingezet ten behoeve van het
ontwikkelen van een model tegen winkelleegstand in Rotterdam-Zuid?”.
6.1 Het model
Met behulp van de vorige hoofdstukken is het onderstaande model ontwikkeld. De oplossingen zijn
verdeeld over de kwalificaties kansrijk, kanshebbend en kansarm aan de hand van de menukaart van
de Kamer van Koophandel (zie bijlage V). Door middel van een gebiedsanalyse wordt de omgeving
bestudeerd en vervolgens de leegstand in kaart gebracht. Het model bestaat uit de hieronder afgebeelde
onderdelen die in de volgende paragraaf worden toegelicht.
Figuur 6.1 'Het model'
2
3 VISIE
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 29
6.2 Handleiding & toelichting
Het model bestaat uit een proces waarin een aantal stappen worden genomen die als handvat dienen
om oplossingen te kunnen aandragen in een bepaald gekwalificeerd winkelgebied. In eerste instantie is
het volgende proces te onderscheiden:
1. Gebiedsanalyse
2. Winkelleegstand in kaart
3. Oplossingen & maatregelen
In de onderstaande paragrafen is een uiteenzetting beschreven van de te nemen stappen om het model
succesvol te kunnen toepassen.
6.2.1 Gebiedsanalyse
Het proces van het model start met een algemene gebiedsanalyse om in kaart te krijgen met wat voor
soort gebied we te maken en welke factoren het succes en falen van het winkelgebied kunnen bepalen.
Ruimtelijk
De eerste stap is de ruimtelijke omgeving van het winkelgebied in kaart brengen zodat duidelijk wordt
met welke locatie men te maken heeft. Onderdelen die hierin behandeld worden zijn onder andere de
structuur, voorzieningen en functies in het gebied. Met behulp van het bestemmingsplan worden de
commerciële functies beoordeeld.
Demografisch
De demografische analyse behandelt de kwantitatieve aspecten van de bevolking. Hiermee zal een
inzicht worden verkregen met welke bevolkingssamenstelling het gebied gepaard gaat en wat de
toekomstverwachtingen op demografisch gebied zijn. De lange termijn verwachtingen kunnen hiermee
voorspellen wat voor invloed de demografie heeft op de exploitatie van vastgoed.
Verzorgingsgebied
Bij het verzorgingsgebied wordt het onderdeel waar de gebruikers van de voorzieningen wonen in
kaart gebracht. Dit is afhankelijk van de hoeveelheid gebruikers dat van een bepaalde voorziening
gebruik maakt, concurrenten en bevolkingsdichtheid. Het bereik van het winkelgebied en waar de
bezoekers vandaan komen bepalen hiermee de potentie.
Bereikbaarheid
In het onderdeel bereikbaarheid wordt onder andere de locatie van het winkelgebied behandeld en de
daarbij behorende ligging. Verder wordt de bereikbaarheid en de aanwezigheid van parkeerplaatsen
beoordeeld. De toegankelijkheid van het winkelgebied wordt vervolgens beoordeeld met behulp van
het in kaart brengen van de doorgaande wegen en aanwezigheid van stations en/of parkeergarages.
Veiligheid
De veiligheid hangt in veel gevallen samen met de fysieke kwaliteit en is een belangrijk onderdeel om
te beoordelen. Het bepaald onder andere de vestigingsdrang van winkeliers en aantrekkingskracht van
passanten en hiermee tevens de identiteit, belevingswaarde, imago en sfeer van een winkelgebied. De
verschillende aspecten beïnvloeden de kwaliteit van het vastgoed.
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 30
6.2.2 Winkelleegstand in kaart
De tweede stap in het model is de leegstandsproblematiek analyseren en beoordelen. Na de
leegstandssoorten en standplaatskwaliteit te inventariseren wordt het winkelgebied gekwalificeerd naar
kansrijk, kanshebbend en kansarm.
Winkelaanbod
Door middel van het in kaart brengen van het winkelaanbod wordt duidelijk welke aanwezigheid er is
van bepaalde winkelketens en -formules. Tevens worden de verschillende winkelfuncties beoordeeld
zodat de branchering naar voren komt en geëvalueerd kan worden. De verbinding tussen de
verschillende activiteiten kan een succesvolle branchering bewerkstelliggen.
Leegstand
De volgende stap in het model is het meten en in kaart brengen van de leegstandssoorten en
hoeveelheid. Hierbij wordt gebruik gemaakt van zowel Locatus als lokale marktkennis. Daarnaast
wordt de commerciële kwaliteit beoordeeld aan de hand van de verhuurbaarheid en het huurniveau. De
bepaling van de leegstandssoort, aanvangs-, frictie- of structurele leegstand, dienen als basisonderdeel
voor de kwalificering naar kansarm, kanshebbend of kansrijk.
ABC locatie
De locatie is één van de belangrijkste onderdelen die het succes in vastgoed bepalen. Door de
standplaatskwaliteit te beoordelen kan er een kwalificatie worden gegeven aan de kansen die het
gebied heeft. De standplaatskwaliteit wordt beoordeeld aan de hand van de theorie behandelt in
paragraaf 3.1.3. De kwalificatie wordt in de volgende subparagraaf behandelt.
Kwalificering
De kwalificering dient als basis voor het aandragen van de oplossingen en maatregelen. Het bestaat
simpelweg uit twee factoren; de leegstandssoort en de standplaatskwaliteit. Hoe minder/slechter deze
worden beoordeeld in de vorige twee paragrafen hoe minder de kansen voor een gebied zijn en dienen
de maatregelen drastischer te zijn. In tabel 6.1 is de kwalificering weergegeven.
Tabel 6.1 'Kwalificering & kansen'
Kwalificering object/gebied A1 A2 B1 B2 C
Aanvangsleegstand - - Kansrijk Kansrijk Kanshebbend
Frictieleegstand - Kansrijk Kanshebbend Kanshebbend Kansarm
Structurele leegstand Kansrijk Kanshebbend Kansarm Kansarm Kansarm
Een belangrijke opmerking die bij deze tabel toegevoegd dient te worden is dat een locatie in sommige
gevallen meerdere standplaatskwaliteiten kent. Zo kan een A-locatie bestaan uit zowel een A1-locatie
als een A2-locatie en kunnen hierdoor meerdere maatregelen en oplossingen aan een winkelgebied
worden gekoppeld indien deze bestaat uit bijvoorbeeld een kansrijk en kanshebbend deel.
Partijen
Het laatste onderdeel bestaat uit het rechercheren van de betrokken partijen. Een succesvolle aanpak
vraagt immers om een collectieve aanpak. De partijen die zich willen aansluiten bij de aanpak dienen
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 31
in gezamenlijk overleg een visie op te stellen met daarin hun verwachte bijdrage. Gedacht moet
worden aan de volgende partijen: gemeente, vastgoedeigenaren, ondernemers en makelaars.
6.2.3 Oplossingen en maatregelen
De laatste stap in het model is het aandragen van de oplossingen en maatregelen aan de hand van de
kwalificatie van het winkelgebied. Bij het implementeren van deze uitkomsten wordt rekening
gehouden met de belangen die de partijen in het gebied hebben. De uitleg van deze stap is uitgebreid
behandelt in hoofdstuk 5, waardoor in de volgende subparagrafen slechts een korte herhaling is te
vinden.
Kansrijk
Indien de kwalificatie van het gebied uitkomt op een kansrijke locatie dienen de maatregelen vooral
sturend van aard te zijn om verdere leegstand te voorkomen. Kansrijke locaties zijn vooral A-1
locaties, A-2 locaties en B-1 locaties. De oplossingen die hierbij horen zijn te vinden in paragraaf
5.1.1.
Kanshebbend
Bij een kanshebbend gebied is er onduidelijkheid wat betreft de toekomst en dient het winkelgebied
zich als het ware te bewijzen door slim gebruik te maken van tijdelijke initiatieven. Kanshebbende
gebieden bestaan vooral uit B-1 en B-2 locaties. De oplossingen die hierbij horen zijn te vinden in
paragraaf 5.1.2.
Kansarm
Een kansarme locatie kan worden gekwalificeerd als een locatie waarbij de leegstand een hardnekkig
probleem is en vooral structureel van aard. Grootschalig ingrijpen is dan ook noodzakelijk bij deze
locaties. Kansarme gebieden kenmerken zich vooral door structurele leegstand op C-locaties en B-2
locaties. In paragraaf 5.1.3 treft u de mogelijke maatregelen en oplossingen die hierbij horen.
6.3 Conclusie
Op basis van de theorie en de interviews is een model ontwikkeld dat zicht kan geven op het gebied en
de problematiek die er speelt op het gebied van winkelleegstand. Vervolgens kan in kaart worden
gebracht met welke oplossingen en maatregelen het probleem is op te lossen en op welke manier dit
geïmplementeerd dient te worden. In het kort bestaat het model uit de volgende drie stappen:
1. Gebiedsanalyse
2. Winkelleegstand in kaart brengen
3. Oplossingen en maatregelen aanreiken
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 32
Figuur 7.1 'Stap 1 uit het model'
Figuur 7.2 'Winkelboulevard Zuid '
GEBIEDSANALYSE
RUIMTELIJK DEMOGRAFISCH VERZORGINGSGEBIED BEREIKBAARHEID VEILIGHEID
Hoofdstuk 7 Toepassing model op Winkelboulevard Zuid
Voor de validatie van het model is het belangrijk om het daadwerkelijk te gebruiken in de vorm van
een praktisch kader. Hiermee wordt in dit hoofdstuk antwoordt gegeven op de volgende twee
deelvragen:
Wat voor inspanningen vraagt het van de marktpartijen en in hoeverre kan het model worden
toegepast op de Winkelboulevard Zuid (Groene Hilledijk & Beijerlandselaan)?
Wat zijn de effecten en financiële kosten en resultaten bij toepassing van het model?
Wat er aan het begin van het model als het ware wordt ‘ingestopt’ zijn de volgende kengetallen; 7,2%
leegstand op de Beijerlandselaan met een jaarlijks misgelopen huuropbrengst van € 227.160,- en
16,9% leegstand op de Groene Hilledijk met een jaarlijks misgelopen huuropbrengst van € 497.580,-.
7.1 Gebiedsanalyse
De eerste stap blijkt in het praktische kader goed toepasbaar te zijn. Het geeft een goed inzicht van de
algemene kenmerken en problematiek er speelt in de casus. In de volgende paragrafen worden deze
aspecten beoordeeld op de Winkelboulevard Zuid. Het bestaat kortweg uit de volgende onderdelen;
ruimtelijk, demografisch, verzorgingsgebied, bereikbaarheid en veiligheid.
7.1.1 Ruimtelijk
De Winkelboulevard Zuid bestaat uit de Beijerlandselaan
en de Groene Hilledijk. Het is gelegen in de wijk Hillesluis,
deelgemeente Feijenoord, in Rotterdam-Zuid en is te zien in
de hiernaast afgebeelde figuur 7.1. Aan de noordzijde van
de dikke rode streep bevindt zich de Beijerlandselaan en
aan de zuidelijke kant van de streep bevindt zich de Groene
Hilledijk. De structuur van de Beijerlandselaan kan worden
getypeerd als breed en ruim ogend en de Groene Hilledijk
kent een smallere en knussere straat. De Boulevard wordt
gekenmerkt door vooral kleine appartementen met in de
plint detailhandel. De winkelstraat wordt in het
bestemmingsplan omschreven door uitsluitend detailhandel op de begane grond en uitsluitend
woningen op de verdiepingen (Stadsontwikkeling, 2010). De winkelstraat wordt gekenmerkt door een
verouderde en grauwe indruk, waarbij er tevens relatief weinig groen aanwezig is ondanks de enorme
bomen op de Groene Hilledijk. Zo’n 94% van de winkeliers ervaart de onderhoudsstaat van sommige
winkelpanden dan ook als storende factor (zie bijlage XII). Daarnaast zorgen de zeer diverse reclame
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 33
uitingen boven de winkels, slecht onderhouden panden en de vele posters voor een rommelige
uitstraling.
7.1.2 Demografisch
De directe wijken die grenzen aan het winkelgebied zijn Hillesluis, Vreewijk en Bloemhof. Deze
wijken kennen een totaal bewonersaantal van 39.000 die gekenmerkt worden door een relatief jonge
bevolking en een multiculturele samenstelling. Ongeveer 38% van de bevolking in Hillesluis is jonger
dan 23 jaar en ongeveer 82% van de bevolkingsgroep is van allochtone afkomst. Van het totaal aantal
huishoudens ontvangt ongeveer 19% een bijstandsuitkering (De Bruijn & Schweitzer, 2012). Op de
lange termijn wordt er geen krimp verwacht, maar is er in de deelgemeente een stabilisatie/lichte
stijging van de bevolking te zien (COS, 2012). Het gebied Vreewijk wordt gekenmerkt door een
verouderde bevolkingssamenstelling. Daar is 50% van de inwoners 45 jaar of ouder. De bestedingen
van deze groep ligt over het algemeen een stuk lager dan het gemiddelde. De leeftijdsopbouw en het
lage gemiddelde inkomen (24% lager dan gemiddeld) hebben hiermee een negatieve invloed op het
draagvlak van het winkelaanbod.
7.1.3 Verzorgingsgebied
De Winkelboulevard Zuid is in het verleden het belangrijkste winkelgebied van Rotterdam-Zuid en de
regio ten zuiden van Rotterdam geweest. Het verzorgingsgebied is echter enorm gekrompen door een
verbeterde verbinding richting het centrum van Rotterdam en de ontwikkeling van het Zuidplein.
Hierdoor is het winkelgebied verkleind van stadsdeelcentrum naar wijkwinkelcentrum. Uit
koopstromenonderzoek (DTNP, 2012) blijkt dan ook dat de omliggende wijken Bloemhof, Hillesluis
en Vreewijk het merendeel van het aantal passanten beslaat. Zoals in de vorige paragraaf ook al naar
voren kwam is het inkomen in deze wijken bijzonder laag. De kansen op meer passanten dienen
hierdoor vooral van buiten deze wijken gezocht te worden, aangezien dat momenteel te beperkt is. De
kansen van de Winkelboulevard Zuid liggen op dit gebied vooral op het onderscheidend vermogen van
het winkelaanbod.
7.1.4 Bereikbaarheid
Uit enquêtes (zie bijlage XII) blijkt dat de bereikbaarheid van de Groene Hilledijk op dit moment door
44% van de winkeliers als slecht wordt ervaren. Reden hiervoor is dat de middenberm hier gratis
parkeren is en vrijwel altijd vol staat, daarnaast wordt de Boulevard gebruikt als doorgaande route
richting Rotterdam Centrum. Het wegverkeer is op deze manier erg nadrukkelijk aanwezig wat niet
plezierig is voor de passanten. De verblijfskwaliteit van de bezoekers wordt hiermee belemmert en er
is hierdoor weinig ruimte voor de voetgangers en fietsen. De autobereikbaarheid is echter van cruciaal
belang voor een winkelcentrum en er dient voldoende parkeergelegenheid te zijn. De focus op de
voetganger en fietser zijn echter van groter belang. Herinrichting en meer voorzieningen voor deze
twee groepen kan een verbeterd verblijfsgebied creëren.
7.1.5 Veiligheid
De veiligheid laat een zeer negatief beeld zien van de wijk Hillesluis. In 2013 kreeg de wijk een 4,1
(zie bijlage IV) in de veiligheidsindex. Hiermee kan het worden gezien als een zogenaamde
probleemwijk. De hoofdoorzaak hiervan is vooral de jeugdoverlast, drugsproblemen en
geweldsdelicten. De woonoverlast is in Hillesluis ook een stuk hoger als het gemiddelde. Zo is de
bewonerstevredenheid slechts 51% tegenover een stedelijk gemiddelde van 71% (De Bruijn &
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 34
WINKELLEEGSTAND IN KAART
WINKELAANBOD LEEGSTAND KWALIFICERING ABC - LOCATIE PARTIJEN
Figuur 7.3 'Stap 2 uit het model'
Schweitzer, 2012). De vele negatieve cijfers staan echter in contrast met andere cijfers. Zo voelt 69%
van de ondernemers zich wel veilig in hun winkel (COS, 2012). Zowel de winkeliers als bezoekers
worden positiever wat betreft de veiligheid, maar toch is het aantal misdrijven in de deelgemeente
toegenomen (zie bijlage IV).
7.2 Winkelleegstand in kaart
Nadat bij de eerste stap het gebied waar we mee te maken hebben in kaart is gebracht, wordt bij deze
stap de specifiekere problematiek op het gebied van de winkelmarkt op de Beijerlandselaan en de
Groene Hilledijk in de praktijk toegepast. De toepassing van de tweede stap van het model blijkt in het
praktisch kader goed toepasbaar te zijn, wat de volgende resultaten heeft opgeleverd.
7.2.1 Winkelaanbod
In totaal zijn er op de Winkelboulevard Zuid ongeveer 210 winkels en bedrijven gevestigd. De
omvang van het bruto winkelvloeroppervlakte komt hiermee op een totaal uit van circa 27.000 m².
Van dit oppervlak is ongeveer 35% gehuurd door landelijke winkelketens en 60% van alle
ondernemingen in de detailhandel wordt gekenmerkt door niet-westerse allochtone winkeliers. Het
aanbod van 27.000 m² kan ten opzichte van het verzorgingsgebied worden gezien als een behoorlijke
hoeveelheid. Wat betreft de indeling en branchering van het aanbod is het midden van de
Beijerlandselaan kenmerkend voor de dagelijkse boodschappen en een aantal winkelketens. De
noordelijke kant van de Beijerlandselaan wordt gekenmerkt door een aantal prominente winkels als de
media markt en de action sport. Aan de westzijde van de Beijerlandselaan bevindt zich de concentratie
van horecazaken. De Groene Hilledijk wordt gekenmerkt door de vele specialistische winkels die
bestaan uit onder andere kruideniers, wooninrichting, luxe heren- en damesmode en persoonlijke
dienstverlening. Wat verder opvalt aan het winkelaanbod op de Winkelboulevard Zuid is het gebrek
aan grotere en sterkere winkelformules. Een normaal functionerend winkelgebied heeft gemiddeld
60% sterke winkelketens en op de Winkelboulevard is dit zoals eerder besproken slechts 35%.
Daarnaast bestaat het winkelaanbod uit zeer kleine panden van vaak 60m² terwijl grote
winkelformules vaak meer dan 200m² nodig hebben.
7.2.2 Leegstand
Bij het nader bekijken van de leegstand op de Winkelboulevard Zuid werd duidelijk dat de
winkelleegstand zich vooral voordoet op de Groene Hilledijk, wat door 89% van de winkeliers als
storend wordt ervaren (zie bijlage XII). Met een totaal aantal leegstaande panden van 30 op de gehele
Winkelboulevard Zuid, waarvan 21 op de Groene Hilledijk en tien op de Beijerlandselaan. Het
leegstandspercentage komt hiermee uit op 7,2% op de Beijerlandselaan en 16,9% op de Groene
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 35
Hilledijk. De leegstand op de Beijerlandselaan en de Groene Hilledijk bevat in de meeste gevallen
frictieleegstand. Op de Groene Hilledijk is van een zestal panden bekent dat deze met structurele
leegstand te maken hebben. Aanvangsleegstand is niet van toepassing in het winkelgebied.
7.2.3 ABC-locatie
Bij de beoordeling van de standplaatskwaliteit is rekening gehouden met het in paragraaf 3.1.3
beschreven locatiebeleid. Aan de hand van dit beleid en de opinie van de winkelstraatmanager (zie
bijlage VI) kan de Beijerlandselaan als een B-1 locatie worden beoordeeld en de Groene Hilledijk als
een B-2 locatie.
7.2.4 Kwalificering
In de vorige twee paragrafen is duidelijk geworden dat er een tweedeling is te vinden op de
Winkelboulevard Zuid wat betreft de beoordeling. Zo is er sprake van een B-1 locatiegebied en een
gedeeltelijk B-2 locatiegebied. Uit onderstaande tabel 7.1 valt hierdoor op te maken dat het
winkelgebied twee kwalificeringen kent; een aantal kanshebbende delen en een aantal kansarme delen.
Tabel 7.1 'Kwalificering Winkelboulevard Zuid'
Kwalificering A1 A2 B1 B2 C
Aanvangsleegstand - - Kansrijk Kansrijk Kanshebbend
Frictieleegstand - Kansrijk Kanshebbend Kanshebbend Kansarm
Structurele leegstand Kansrijk Kanshebbend Kansarm Kansarm Kansarm
De winkelpanden die te maken hebben met frictieleegstand kunnen als kanshebbend worden
beschouwd en de winkelpanden met structurele leegstand worden als kansarm bestempeld. In bijlage
VI is hiervan een totaaloverzicht te vinden.
7.2.5 Partijen
Voordat de mogelijke oplossingen worden aangedragen is de belangrijkste stap om de betrokken
partijen bij elkaar te brengen. Er dient een conventie plaats te vinden waarin de gemeente,
vastgoedeigenaren en ondernemers een gezamenlijke zienswijze opstellen, waarin een ieder zijn
verwachte bijdrage zal vastleggen. In de praktijk blijkt het echter lastig om deze partijen samen te
brengen. Een aantal belangrijke vastgoedeigenaren met leegstand op de Groene Hilledijk zijn niet
betrokken of bereikbaar. Voor het opstellen van een succesvolle visie moet er toch getracht worden
om deze partijen samen te brengen. De volgende partijen dienen bij een nieuw actieprogramma
betrokken te worden:
Gemeente Rotterdam > ……………………………………………………………………….
Vastgoedeigenaren > ……………………………………………………………………….
De gevonden oplossingen die worden beschreven in paragraaf 7.3 kunnen hierbij dienen als basis voor
het opstellen van een gezamenlijk actieprogramma/visie.
7.3 Oplossingen en maatregelen
De laatste stap in het model blijkt in het praktische kader goed toepasbaar. Er dient echter wel
rekening gehouden te worden met het feit dat een aantal oplossingen en maatregelen reeds zijn
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 36
Functioneel gebruik lege etalages
Pop-up stores
Tijdelijke horeca
Tijdelijk ondernemerschap
Branchering
Afstemming winkeltijden
Huurwenningsbijdrage
Juridisch instrumentarium
Programmamanager leegstand
Vastgoedfondsen
Omzethuur
Actieve acquisitie
Transformatie
Inrichting openbare ruimte en bereikbaarheid
Kanshebbend Kansarm
Figuur 7.4 'Stap 3 uit het model'
toegepast en hierdoor niet essentieel meegenomen hoeven te worden. Op basis van de kwalificering
kan de Winkelboulevard Zuid als een gedeeltelijk kanshebbende en gedeeltelijk kansarme locatie
worden beoordeelt. Hierdoor is er gekozen om de oplossingen in de onderstaande tabellen toe te
passen op de Winkelboulevard Zuid. Per oplossing is aangegeven op welke objecten ze toegepast
kunnen worden en wat de geschatte kosten hiervan zijn. Er is hier gekozen om op ongeveer de helft
van de leegstaande winkelpanden de oplossingen toe te passen (15 winkelpanden, zie bijlage VII).
7.3.1 Kanshebbende locaties
De oplossingen en maatregelen op de kanshebbende locaties worden in de onderstaande subparagrafen
verder toegepast op de Winkelboulevard Zuid.
Functioneel gebruik lege etalages
Op dit moment wordt het gebruik van lege etalages op de Winkelboulevard nog te weinig toegepast.
Er zijn op dit moment slechts twee panden op de Groene Hilledijk die gebruikt worden door andere
winkeliers en ondernemers om hun producten in een leegstaande winkelruimte te promoten. Toch
heeft 56% van de winkeliers aangegeven bereidt te zijn een actieve rol te willen spelen in deze
tijdelijke oplossing (zie bijlage XII). De partijen zijn er op dit moment dus wel, maar het
daadwerkelijk uitvoeren hiervan ontbreekt op dit moment doordat de schakel tussen ondernemers en
vastgoedeigenaren ontbreekt. In tabel 7.2 staan de winkelobjecten die gebruikt kunnen worden voor
deze oplossingen met daarbij de geschatte kosten.
Tabel 7.2 'Kostenraming gebruik lege etalages'
Object Kostenposten Geschatte kosten
Beijerlandselaan 3-5 Partijen samenbrengen € 1.000,00
Groene Hilledijk 185 Partijen samenbrengen € 1.000,00
Groene Hilledijk 211 Partijen samenbrengen € 1.000,00
Totaal € 3.000,00
Pop-up stores
Het plaatsen van pop-up stores gebeurt op dit moment niet tot nauwelijks op de Winkelboulevard
Zuid. Het actief verwerven van partijen die bijvoorbeeld als marketingstunt een tijdelijke pop-up store
beginnen zorgt voor meer reuring in het winkelgebied en kan ervoor zorgen dat partijen wellicht
willen blijven op de locatie. Een kritische noot die hierbij gegeven moet worden is dat een groot deel
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 37
van de pop-up stores eerder kiest voor A-locatie. Het uitproberen en onderzoeken of het succesvol is
als experiment zou echter mogelijk zijn. De volgende panden in tabel 7.3 zijn hiervoor uitgekozen met
bijbehorende geschatte opstartkosten.
Tabel 7.3 'Kostenraming pop-up stores'
Object Kostenposten Geschatte kosten
Groene Hilledijk 210 Verwerving partijen € 1.500,00
Groene Hilledijk 217 Verwerving partijen € 1.500,00
Groene Hilledijk 273 Verwerving partijen € 1.500,00
Totaal € 4.500,00
Tijdelijke horeca & ondernemerschap
Het toestaan van tijdelijke horeca en ondernemerschap is een oplossing die vooral vanuit de
vastgoedeigenaren dient te komen. Er komen bij makelaarskantoren als sector010 veel aanvragen voor
horeca binnen die door veel vastgoedeigenaren worden afgewezen in verband met stijgende
verzekeringspremies voor een winkelruimte en doordat het moeilijk is om een horecavergunning te
krijgen. Binnen de gemeente Rotterdam is het door de horecanota 2012-2016 echter mogelijk om
tijdelijk horeca toe te staan voor de duur van maximaal 6 maanden. Aan de ene kant is er dus vraag
van ondernemers naar horecaruimte die gevuld kan worden met behulp van een tijdelijke
horecavergunning. Aan de andere kant is er ook daadwerkelijk behoefte aan horeca, zo geeft 29% van
de winkeliers aan dat het aantal lunch- en eetgelegenheden te weinig is. Een gat waar dus vrij
eenvoudig op ingesprongen kan worden. Rondom het horecaplein op de Beijerlandselaan lenen de
volgende objecten, in de onderstaande tabel zich voor tijdelijke horeca:
Tabel 7.4 'Kostenraming tijdelijke horeca'
Object Kostenposten Geschatte kosten
Beijerlandselaan 121 Vergunningen + partijen vinden € 2.500,00
Beijerlandselaan 158 Vergunningen + partijen vinden € 2.500,00
Totaal € 5.000,00
Branchering
De branchering op de Winkelboulevard wordt op dit moment gekenmerkt door aantal punten. De
Beijerlandselaan wordt bestempeld door de volgende branchering; dagelijkse boodschappen
(supermarkten) en horeca. De Groene Hilledijk daarentegen kent voornamelijk specialistische zaken.
Dit kan dan ook het leegstandsverschil mogelijk verklaren op de Groene Hilledijk en de
Beijerlandselaan. Supermarkten trekken over het algemeen veel bezoekers aan en de Beijerlandselaan
kan hier optimaal van profiteren. Zeker gezien de lengte van de straat, 1,2 kilometer, is het voor
bezoekers niet aantrekkelijk om de Groene Hilledijk te bezoeken. Een mogelijk oplossing kan zijn om
de branchering meer te sturen richting een ‘gezondere’ mix en de Groene Hilledijk minder te voorzien
van specialistische zaken en eerder sturen op bijvoorbeeld een supermarkt. Hierbij dient er echter wel
een verder onderzoek verricht te worden naar de behoefte aan dagelijkse boodschappen op de Groene
Hilledijk. In tabel 7.5 op de volgende pagina is een kostenraming te vinden voor het opstellen van een
nieuw brancheringsinstrument.
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 38
Tabel 7.5 'Kostenraming brancheringsinstrument'
Object Kostenposten Geschatte kosten
Algemeen Nieuw brancheringsinstrument € 10.000,00
Totaal € 10.000,00
Afstemming winkeltijd
De huidige winkeltijden worden door veel betrokken partijen als een belemmering gezien. Veel
winkels op de Groene Hilledijk en de Beijerlandselaan openen pas rond een uur of 11 in de ochtend.
Voor menig winkelbezoeker kan dit als storend worden ervaren. Op dit gebied ligt er een duidelijke
faciliterende rol voor de winkelstraatmanager die veel van de ondernemers op de Winkelboulevard
Zuid kent. Het verplicht instellen van openingstijden is echter niet mogelijk en de ondernemer heeft
hier zelf de keuzevrijheid in. De oplossing dient dan ook vooral sturend van aard te zijn en het gesprek
aan te gaan met de partijen die zich hier schuldig aan maken.
Huurgewenningsbijdrage
De huurgewenningsbijdrage is een maatregel die reeds wordt toegepast op de Winkelboulevard Zuid.
7.3.7 Kansarme locaties
De oplossingen en maatregelen op de kansarme locaties worden in de onderstaande subparagrafen
verder toegepast op de Winkelboulevard Zuid.
Juridisch instrumentarium
De gemeente heeft een aantal juridische instrumenten die toegepast kunnen worden op de winkelstraat.
Voor zover bekent maakt de gemeente op dit moment geen gebruik van de leegstandsverordening. Bij
het instellen van deze leegstandsverordening kunnen niet betrokken vastgoedeigenaren echter
geprikkeld worden om met hun leegstand aan de slag te gaan. Op een aantal plekken op de Groene
Hilledijk die kampen met structurele leegstand is het opleggen van een leegstandsverordening een
serieuze mogelijkheid. Hiermee worden de eigenaren geprikkeld om aan de slag te gaan met hun
panden en het achterstallig onderhoud aan een aantal winkels op de Groene Hilledijk aan te pakken om
een eventuele verhuur eerder mogelijk te maken. Op de Groene Hilledijk zijn de volgende panden op
dit moment in zeer slechte staat en dienen de eigenaren ‘geprikkeld’ te worden:
Tabel 7.6 'Kostenraming juridisch instrumentarium'
Object Kostenposten Geschatte kosten
Groene Hilledijk 169-171 Verordening + beraad € 5.000,00
Groene Hilledijk 209 Verordening + beraad € 5.000,00
Totaal € 10.000,00
Programmamanager leegstand
De programmamanager leegstand is een maatregel die reeds wordt toegepast in de vorm van een
laanmanager (zie bijlage VI).
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 39
Vastgoedfondsen
Op de kansarme locaties op de Groene Hilledijk is het opzetten van een vastgoedfonds een rigoureuze
maatregel om de leegstand aan te pakken. Een flink aantal panden op de Groene Hilledijk voldoen aan
de kenmerken waarom een vastgoedfonds moet worden opgericht; achterstallig onderhoud,
versnipperd eigendom, branchevervaging en leegstandsproblematiek. Een gezamenlijke aanpak van
deze problemen is dan ook noodzakelijk. Hiermee kunnen de vele te kleine winkelruimtes op de
Groene Hilledijk die momenteel leeg staan worden opgeknapt en samengevoegd tot grotere units,
waarmee betere winkelformules kunnen worden aangetrokken. Het is een oplossing die tot een
succesvolle transitie van de Groene Hilledijk kan leiden. Een kanttekening die hierbij dient te worden
opgesteld is dat een belangrijke partij die hierin een grote rol speelt is, de gemeente Rotterdam, op dit
moment niet over de financiële middelen beschikt om een eventueel vastgoedfonds te bewerkstelligen.
Als uitgangspunt is echter genomen dat marktpartijen bij uitvoering hiervan de volgende kosten zullen
maken bij aankoop en verbouwing, wat zal leiden tot stabiele huurinkomsten. De volgende panden in
tabel 7.7 komen hierbij in aanmerking.
Tabel 7.7 'Kostenraming vastgoedfonds'
Object Kostenposten Geschatte kosten
Beijerlandselaan 23 Aankoop pand + verbouwing € 250.000,00
Beijerlandselaan 25 Aankoop pand + verbouwing € 250.000,00
Totaal € 500.000,00
Omzethuur
Het toepassen van omzethuur is op dit moment nog niet bekend op de Winkelboulevard Zuid. Op de
leegstaande panden op de Groene Hilledijk kan dit worden toegepast om gewenste startende
ondernemers te steunen. Deze maatregel vraagt echter om grote flexibiliteit en vertrouwen van de
vastgoedeigenaar en dient voor rekening van de winkelier en belegger te komen.
Actieve acquisitie
Het imago van de Winkelboulevard is de afgelopen jaren sterk verbeterd. Desondanks ontbreken er
nog een flink aantal sterke winkelformules. Een aantal panden op de Groene Hilledijk vereisen op dit
moment een actieve aanpak en acquisitie van mogelijke huurders. Dit zijn vooral de panden die klaar
zijn voor verhuur, maar waarbij de vastgoedeigenaar niet goed betrokken is. Zo is er één pand op de
Groene Hilledijk van Green Real Estate B.V. dat momenteel niet goed in de markt wordt gezet. Zo
ontbreken verhuurposters en is het pand zelfs niet op internet en de makelaarssite te vinden. Aan deze
vastgoedeigenaren wordt geadviseerd om samen te werken met makelaars die betrokken zijn met het
gebied en in kaart hebben welke ondernemers in een pand passen. Verder dient er een actieve
acquisitie gezet te worden op het aantrekken van sterke winkelformules. Het ontbreekt op de Groene
Hilledijk op dit moment aan grote winkelketens die bezoekers van buiten het gebied trekt. 47% van de
winkeliers op de Groene Hilledijk geeft dan ook aan dat het ontbreekt aan bekende winkelformules.
Gefocust moet worden op het verwerven van zogenaamde ‘trekkers’. Op de volgende pagina is in
tabel 7.8 een overzicht gegeven van welk pand geschikt is voor actieve acquisitie en wat de hierbij
behorende geschatte kosten bedragen.
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 40
Tabel 7.8 'Kostenraming actieve acquisitie'
Object Kostenposten Geschatte kosten
Groene Hilledijk 214-216 Courtage + marketingplan € 6.000,00
Totaal € 6.000,00
Transformatie
Op een aantal plekken waar structurele leegstand is op de Groene Hilledijk ontbreekt in veel gevallen
een toekomstperspectief op verhuur. De omgeving ondervindt hier nadelige effecten van en
transformeren wordt een serieuze oplossing. Op de Groene Hilledijk wordt transformatie geadviseerd
bij de panden in de zijstraten naar bijvoorbeeld kleinschalige werkplekken of maatschappelijke
doeleinden. De winkels dienen vervolgens verhuist te worden naar de leegstaande winkelpanden,
waardoor de winkelstraat meer levendigheid en detailhandel krijgt. Transformatie naar woningen lijkt
vooralsnog niet mogelijk. Vastgoedeigenaren hebben aangegeven dat zij dit niet rendabel kunnen
maken op de Groene Hilledijk (zie bijlage X). Transformatie van detailhandel naar andere functies is
echter wel een mogelijkheid. De objecten in tabel 7.9 kunnen hiervoor gebruikt worden.
Tabel 7.9 'Kostenraming transformatie'
Object Kostenposten Geschatte kosten
Groene Hilledijk 220 Bestemmingsplanwijziging € 3.000,00
Groene Hilledijk 256 Bestemmingsplanwijziging € 3.000,00
Totaal € 6.000,00
Herinrichting openbare ruimte en bereikbaarheid
Het huidige profiel van de Groene Hilledijk dient aangepast te worden naar de eisen van het winkelend
publiek. De focus moet gaan naar de voetganger en de fietser en de auto moet te gast zijn. Het
eindbeeld van de Groene Hilledijk dien als volgt te zijn: een goede bereikbaarheid voor auto’s in
combinatie met een verbeterde comfort voor voetgangers en fietsers. Daarnaast dienen de huidige
luifels aan de Groene Hilledijk vernieuwt te worden. Op de Beijerlandselaan zijn de luifels reeds
vervangen voor nieuwe luifels. Op de Groene Hilledijk is echter door de eigenaren gekozen om de
verouderde luifels te behouden doordat deze in het verleden door hen zelf zijn aangeschaft. Dit is ook
één van de redenen waardoor de Beijerlandselaan op dit moment beter loopt dan de Groene Hilledijk.
De nieuwe luifels kunnen op de Groene Hilledijk voor een betere beleving en uitstraling van het
winkelgebied zorgen. Naast de luifels dient het groen aangepakt te worden. Tabel 7.10 toont een
overzicht.
Tabel 7.10 'Kostenraming herinrichting openbare ruimte'
Object Kostenposten Geschatte kosten
Algemeen Vervanging luifels € 150.000,00
Algemeen Groenvoorziening € 8.000,00
Totaal € 158.000,00
7.4 Totaaloverzicht
Om een overzichtelijk beeld te geven van de maatregelen en kosten is in de volgende twee
subparagrafen een overzicht van zowel de oplossingen als de kosten en opbrengsten te vinden.
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 41
Figuur 7.5 'Overzicht oplossingen'
7.4.1 Overzicht oplossingen
In figuur 7.5 is een overzicht te vinden van de gehanteerde oplossingen op de Winkelboulevard Zuid.
7.4.2 Kosten en opbrengsten
In tabel 7.11 zijn de totale geraamde kosten en opbrengsten te vinden. Als uitgangspunt is hierbij
genomen dat elke oplossing die is toegepast op een winkelpand ook daadwerkelijk leidt tot een
huurcontract. De volledige kostenraming is te vinden in bijlage VII.
Tabel 7.11 'Totale investeringskosten en opbrengsten'
Totale
investeringskosten
Opbrengsten
per maand
Opbrengsten
per jaar Terugverdientijd
€ 702.500,00 €27.595,00 € 331.140,00 25,46
De totale investeringskosten komen uit op €702.500,00. Indien door deze investering alle
winkelpanden waarop het model is toegepast succesvol worden verhuurd, levert dit een maandelijkse
huuropbrengst op van €27.595,00. Na 25,46 maanden zal de investering zich hierdoor in feite hebben
terugverdient. Resultaat is 4,2% leegstand op de Beijerlandselaan en 10,1% op de Groene Hilledijk.
7.5 Conclusie
Bij het toepassen van het praktisch kader is gebleken dat het model in grote mate toepasbaar is op de
Winkelboulevard Zuid. Met de eerste stap in het model is duidelijk geworden met welk gebied men te
maken heeft. Het wordt gekenmerkt door een grote niet-autochtone bevolking en een zeer laag
gemiddeld inkomen, wat in eerste instantie de kern van het probleem is. De tweede stap in het model
bleek ook goed toepasbaar op de Winkelboulevard Zuid. De winkelleegstand is in kaart gebracht en
aan de hand hiervan is bepaald dat de Winkelboulevard Zuid gedeeltelijk als kanshebbend en
gedeeltelijk als kansarm kan worden beschouwd. Op basis van deze kwalificering zijn een aantal
mogelijke oplossingen aangedragen die toegepast kunnen worden op de Beijerlandselaan en de Groene
Hilledijk. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de aangedragen oplossingen in veel gevallen
maatwerk zijn en in de praktijk vooral de betrokkenheid van de gemeente en de vastgoedeigenaren de
doorslaggevende factor is voor het implementeren van de oplossingen en maatregelen. Het model is
toegepast op vijftien winkelruimten, waarbij de totale investeringskosten voor het succesvol toepassen
van de maatregelen uitgekomen is op in totaal €702.500,00. Dit levert, met als uitgangspunt het
volledig wegnemen van de leegstand op de vijftien winkelpanden, een maandelijkse huurinkomst van
€27.595,00 waarmee de investering zich in principe na 25,46 maanden heeft terugverdient.
Tijdelijke horeca
Gebruik lege etalages
Vastgoedfonds
Juridisch instrumentarium
Pop-up store
Actieve acquisitie
Transformatie
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 42
Hoofdstuk 8 Conclusies & aanbevelingen
In dit hoofdstuk wordt de conclusie van het verrichte onderzoek geformuleerd en worden tevens
aanbevelingen gegeven aan de hand van dit onderzoek. De aanbevelingen zijn onderverdeeld in
aanbevelingen voor toepassing in de praktijk en aanbevelingen voor eventueel verder onderzoek.
8.1 Conclusies
Dit onderzoek beantwoord de probleemstelling die als volgt luidt:
“Welke oplossingen en maatregelen zijn er, aan de hand van een model, effectief om
winkelleegstand tegen te gaan en de leegstand in oude winkelstraten in Rotterdam-Zuid, waar
mogelijk, te verminderen?”
Om de probleemstelling beargumenteerd te kunnen beantwoorden zal teruggekoppeld worden naar
de eerdere hoofdstukken waarin de deelvragen zijn beantwoord.
Het is een gegeven feit dat de huidige winkelmarkt in Nederland en Rotterdam-Zuid momenteel niet
functioneert op met name B- en C-locaties en veel leegstand kent. Belangrijke oorzaken hiervan zijn
afname van consumentenbestedingen, demografische ontwikkelingen, werkloosheid, schaalvergroting
en slechte kwaliteit van het vastgoed. In Rotterdam-Zuid staat men hierdoor voor een enorme opgave
en er is gebleken dat iedere locatie een bepaalde ‘zwaarte’ van ingrijpen kent.
Uit het onderzoek is een model ontwikkeld dat er op de hoofdlijnen als volgt uitziet:
Stap 1: Gebiedsanalyse
Met welk gebied hebben we te maken?
De ‘input’ en eerste stap van het model begint met de gebiedsanalyse. Hierin komen een aantal
algemene kenmerken van het winkelgebied/straat naar voren met behulp van de volgende onderdelen;
ruimtelijk, demografisch, verzorgingsgebied, bereikbaarheid, veiligheid.
Stap 2: Winkelleegstand in kaart
Na de gebiedsanalyse volgt de stap “winkelleegstand in kaart brengen”. Hierin komen de volgende
onderdelen naar voren; huidige winkelaanbod, leegstandssoort en –hoeveelheid, ABC-locatie
bepaling, kwalificering en betrokken partijen rechercheren. Bij de kwalificering van de winkelstraat
wordt gekeken naar de soorten leegstand en de standplaatskwaliteit, waarna een afweging wordt
gemaakt naar een kansrijk, kanshebbend of kansarm gebied, die de basis vormen voor de aan te dragen
oplossingen en maatregelen.
Stap 3: Oplossingen en maatregelen
De kwalificatie van het gebied wordt onderverdeelt in drie verschillende kansgebieden die in de vorige
alinea staan beschreven. Per kwalificatie kunnen de volgende maatregelen en oplossingen toegepast
worden.
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 43
Een kansrijke locatie kent de ‘lichtste’ ingrijpen; winkelstraatmanagement, gebiedsmarketing &
branding, investeren/kwaliteitsimpuls, centrummanagement, onder-nemersfondsen & verenigingen en
‘Het Nieuwe Winkelen’.
Een kanshebbend gebied dient zich als het ware te bewijzen en kent de volgende maatregelen;
functioneel gebruik lege etalages, pop-up stores, tijdelijke horeca, tijdelijk ondernemerschap,
branchering, afstemming winkeltijden en huurwenningsbijdrage.
Een kansarme locatie kent een hardnekkige leegstandsproblematiek en vergt de ‘zwaarste’ ingrijpen;
juridisch instrumentarium, programmamanager leegstand, vastgoedfondsen, omzethuur, actieve
acquisitie, transformatie, inrichting openbare ruimte en bereikbaarheid.
Toepassing model
Op de Winkelboulevard Zuid in Rotterdam-Zuid is het model toegepast. De Groene Hilledijk (B2-
locatie) en de Beijerlandselaan (B1-locatie) kennen zowel structurele- als frictie-leegstand, waardoor
het gebied de stempel kanshebbend en kansarm krijgt. Hierdoor zijn uit het model de oplossingen
aangedragen behorende bij kanshebbende en kansarme locaties (zie paragraaf 6.2.3.).
Bij toepassing van de maatregelen op 15 van de 31 leegstaande panden blijkt, met als uitgangspunt
100% volledige verhuur na implementatie op de vijftien winkelpanden, dat de geschatte benodigde
investering van €702.500,00 zich na 25,46 maanden heeft terugverdient in de vorm van
huuropbrengsten. Hiermee is de leegstand teruggebracht tot 4,2% leegstand op de Beijerlandselaan en
10,1% op de Groene Hilledijk.
8.2 Aanbevelingen
In deze paragraaf zullen een aantal aanbevelingen worden gedaan. Allereerst de algemene
aanbevelingen voor de praktijk en daarna voor eventueel vervolgonderzoek
8.2.1 Aanbevelingen voor de praktijk
De optimale toepassing van het model in de praktijk vraagt in veel gevallen om maatwerk en hoeft
daardoor niet volledig gevolgd te worden. De aangedragen oplossingen van een kansrijke locatie zijn
in sommige gevallen ook toepasbaar op een kansarm gebied, terwijl dit andersom echter niet is. Het
zijn in grote mate richtlijnen en er moet goed afgewogen worden of bepaalde investeringen in een
gebied de kosten waard zijn.
8.2.2 Aanbevelingen voor vervolgonderzoek
Dit onderzoek heeft zich gericht op het volledige proces van probleem naar oplossing. Hiermee is de
aanpak geformuleerd en de toepassing uitgevoerd. Verder onderzoek zou zich kunnen richten op het
dieper ingaan van de implementatie van de oplossingen, waarbij alle betrokken partijen worden
geraadpleegd en hun financiële inbreng in kaart wordt gebracht. Binnen dit onderzoek is bewust
gekozen voor het volledige proces en niet voor deze detaillering.
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 44
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 45
Bijlagen
Literatuurlijst
Bijlage I: Begrippenlijst
Bijlage II: Cijfers Nederlandse detailhandel
Bijlage III: Vierkwadrantenmodel Dipasquale
Bijlage IV: Quick scan Rotterdam-Zuid
Bijlage V: Menukaart aanpak leegstand
Bijlage VI: Overzicht winkelleegstand Winkelboulevard Zuid
Bijlage VII: Oplossingen, kosten en opbrengsten
Bijlage VIII: Interview
Bijlage IX: Interview
Bijlage X: Interview
Bijlage XI: Verslag bijeenkomst
Bijlage XII Enquête winkeliers Boulevard Zuid
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 46
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 47
Literatuurlijst
Bergevoet, T., & Van Tuijl, M. (2013). De flexibele stad - Oplossingen voor leegstand en krimp.
Rotterdam: nai010 Uitgevers.
Beukering, C. V., & Donkers , M. (2010). Vastgoed, markt en ruimte. SDU.
Bolt, E. (2003). Winkelvoorzieningen op waarde geschat. Merkelbeek: Uitgeverij Bakker.
Bovens, M. (2011). Herbestemming in de toekomst / interviews, trends en ontwikkelingen. Amersfoort.
CBS & Hoofdbedrijfschap Detailhandel. (2013). Omzetkengetallen 2011/2012 ten behoeve van
ruimtelijk-economisch onderzoek. HBD.
CBS. (2012). Welvaart in Nederland - Inkomen, vermogen en bestedingen van huishoudens en
personen. Den Haag: CBS.
CBS. (2013). Demografie 65+. Den Haag: CBS.
CBS. (2013). Inkomensgegevens Rotterdam en regio 2011 . Rotterdam: Gemeente Rotterdam.
CBS. (2014). Consumentenvertrouwen. Werkloosheid gestegen, consumentenvertrouwen gegroeid.
Den Haag: CBS.
COS. (2012). Bevolkingsprognose Rotterdam 2013-2030. Rotterdam: Gemeente Rotterdam.
Dallinga, R. (2009, augustus 29). Omzethuur elders heel gewoon. Trouw & Jones Lang Lasalle.
De Bruijn, D., & Schweitzer, M. (2012). Actieprogramma Revitalisering Winkelboulevard Zuid.
Rotterdam: Deelgemeente Feijenoord.
Department for Communities and Local Government . (2013). The Future of High Streets. London.
Detailhandel Nederland. (2013). Actieplan Detailhandel. Leidschendam: Detailhandel Nederland.
Droogh, D., Frielink, W., & Vlek, J. (2011). Dynamiek door beleid - Hoe de overheid de winkelmarkt
stimuleert. Nijmegen: Droogh Trommelen en Partners.
DTNP. (2012). Rotterdam Ontwikkelingsvisie Boulevard Zuid. Rotterdam: Droogh Trommelen en
Partners.
DTZ Zadelhoff. (2012). De kanshebbers in de markt. Utrecht: DTZ Zadelhoff v.o.f.
Ecorys. (2012). Brand Mobile - Methodiek voor gebiedsmarketing. ECORYS & Rutten
Communicatieadvies.
Evers, D., Van Hoorn, A., & Van Oort, F. (2005). Winkelen in megaland. Rotterdam: Nai Uitgevers.
Gemeente Rotterdam. (2011). Toekomst winkelgebieden Rotterdam Zuid. Gemeente Rotterdam.
Gemeente Rotterdam. (2013). Monitor Lage Inkomens Rotterdam. Rotterdam: Rotterdamse Service
Organisatie.
Gemeente Rotterdam. (2013). Rotterdam in cijfers. Opgeroepen op maart 28, 2014, van Gemeente
Rotterdam: http://www.rotterdamincijfers.nl/
Government, D. f. (2013). The Future of High Streets. London.
HBD. (2011). Bevolkingskrimp en winkelgebieden. Den Haag: Hoofdbedrijfschap Detailhandel.
Hoof, M. v. (2013). Hoe evalueer je een ondernemersfonds? Opgeroepen op april 5, 2014, van
Seinpost: http://www.seinpost.com/publicaties/hoe_evalueer_je_een_ondernemersfonds/205
Kamer van Koophandel. (2011). Handboek Centrummanagement. In V. Vliet. Brabant: KVK.
Kamer van Koophandel. (2012). Winkelleegstand praktisch oplossen. Seinpost adviesbureau.
Locatus. (2014). Rapport Winkelleegstand. Woerden: Locatus Uitgeverij.
Ministerie van VROM. (2006). Nota Ruimte - Ruimte voor ontwikkeling. Den Haag: Minister van
Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.
Molenaar, C. (2011). Het einde van winkels? Academic Service.
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 48
Mulder, D. (2014, februari 12). Lokale winkelier biedt service. ING Nieuws.
Nationaal programma. (2011). Nationaal programma Kwaliteitssprong Zuid. Rotterdam: Gemeente
Rotterdam.
Nozeman, E., & Fokkema , J. (2010). Handboek Projectontwikkeling. SDU.
NVM Groningen Bedrijfsmakelaars. (2014). Marktinformatie. Opgeroepen op maart 2014, 3, van
NVM: http://www.nvmgroningen.nl/onze-makelaars/business/marktinformatie/
PBL. (2011). Ontwikkeling bevolking. Planbureau voor de Leefomgeving.
Platform 31. (2014). Rotterdam Zuid. Kennis van stad en regio.
Platform31. (201). De Wijkengids. Opgeroepen op maart 21, 2014, van Platform31:
http://www.platform31.nl/wijkengids/14-rotterdam-zuid
Quix, F., Terra, J., & Hamann, E. (2011). Het Nieuwe Winkelen. Den Haag: Hoofdbedrijfschap
Detailhandel.
Raatgever, A. (2014). Winkelgebied van de toekomst - Bouwstenen voor publiek-private
samenwerking. Den Haag: Platform 31, Detailhandel Nederland.
Rijnmond. (2013, maart 17). Meer mensen in de bijstand. Opgeroepen op maart 21, 2013, van Website
van RTV Rijnmond: http://www.rijnmond.nl/nieuws/17-03-2014/meer-mensen-de-bijstand-
rotterdam
Roodenburg, H. (2013, juni 9). Rotterdam 1e in bijstand en werkloosheid. Rotterdam Vandaag &
Morgen.
Schat, P., & Groenendijk, J. (1982). Macht en ruimte.
Solomon, M. R., Marshall, G. W., & Stuart, E. W. (2012). Marketing een reallife-perspectief. New
Jersey: Pearson Education.
Stadsontwikkeling. (2010). Bestemmingsplan Hillesluis. Rotterdam: Gemeente Rotterdam.
Stadsontwikkeling Rotterdam. (2013). Detailhandel Rotterdam "Een stad waar winkelen een plezier
is". Rotterdam: Gemeente Rotterdam.
Steen, R. v. (2012). Handboek Winkelstraatmanagement. Rotterdam: Ministerie van Economische
Zaken, Landbouw & Innovatie.
Steinmaier, E., & Koster, M. (2013). Retail locaties in 2020 - De nieuwe winkelkaart van Nederland.
Amsterdam: ABN AMRO.
Straatman, E. (2010). Stad en Beleid. Noordhoff Uitgevers B.V.
Taconis, K. (2013, november 18). Consument van de toekomst verwacht winkelbeleving. Opgeroepen
op april 2, 2014, van CBRE: http://www.cbre.nl/nl_nl/news_events/news_detail?p_id=15863
Team Deetman/Mans. (2011). Kwaliteitssprong Zuid: ontwikkeling vanuit kracht. Werkendam:
AVANT GPC.
Van Dale. (2009). Van Dale Woordenboek. Nederland: Uitgever.
Van der Kind, R., & Quix, F. (2008). Retailmarketing. Noordhoff Uitgevers B.V.
Van der Steen, R., & Boogaard, S. (2012). Handboek winkelstraatmanagement. Den Haag: Ministerie
van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie.
Van Dijk, G., Gelinck, S., & van Zeeland , H. (2010). Transformatiewijzer: van kantoor naar
woonruimte. Rotterdam: SBR.
Van Gool, P. (2013). Onroerend goed als belegging (5e ed.). Groningen/Houten, The Netherlands:
Noordhoff Uitgevers.
Visser, A. (2013). Aanpakken van winkelleegstand. NEPROM & Property NL.
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 49
Bijlage I Begrippenlijst Detailhandel: leveren van fysieke goederen voor persoonlijk gebruik aan de consument.
Geconcentreerde grootschalige detailhandelsvestiging: betreft winkels met een minimum omvang
van 1.500 m².
Perifere detailhandelslocatie: Een perifere detailhandelslocatie is een locatie buiten bestaande dan
wel bestemde winkelgebieden. Onder detailhandel die op een perifere locatie kan worden toegestaan
verstaan wij detailhandel in volumineuze goederen zoals bijvoorbeeld tuincentra, bouwmarkten,
meubelwinkels, en handel in auto's en boten en detailhandel die uit veiligheidsoverwegingen niet in
winkelgebieden kan worden gevestigd.
Retail: Onder retail vallen diensten die aan de consument geleverd worden, zoals door een bank of een
reisbureau. De detailhandel beperkt zich tot het leveren van fysieke goederen.
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 50
0
50
100
150
200
250
300
Eu
ro
Jaartal
Gemiddeld
winkelvloeroppervlak
(m²)
Figuur 1. Gemiddeld winkelvloeroppervlak (m²)
0200400600800
100012001400160018002000
Eu
ro
Jaartal
Omzet per winkel (x
€ 1.000)
Figuur 2. Omzet per winkel (x €1000)
0
50
100
150
200
250
300
350
Eu
ro
Jaartal
Gemiddeld
winkelvloeroppervlak
(m²)
Figuur 3. Gemiddeld winkelvloeroppervlak (m²)
0
100
200
300
400
500
600
700
Eu
ro
Jaartal
Omzet per winkel (x
€ 1.000)
Figuur 4. Omzet per winkel (x €1000)
Bijlage II Cijfers Nederlandse detailhandel
De onderstaande tabel laat de schaalvergroting in de Nederlandse detailhandel zien in vergelijking tot
de gemiddelde winkelvloeroppervlak, omzet per winkel en omzet per vierkante meter.
Tabel 1. Schaalvergroting in de Nederlandse detailhandel (CBS & Hoofdbedrijfschap Detailhandel,
2013)
1968 1978 1987 1997 2001 2004 2012
Food
Gemiddeld winkelvloeroppervlak (m²) 35 66 91 116 166 172 258
Omzet per winkel (x € 1.000) 111 359 524 757 919 1015 1832
Omzet per m² (x € 1.000) 3,17 5,44 5,76 6,53 5,54 5,9 7,1
Non food
Gemiddeld winkelvloeroppervlak (m²) 85 119 154 164 234 253 290
Omzet per winkel (x € 1.000) 91 227 332 419 637 536 580
Omzet per m² (x € 1.000) 1,07 1,9 2,16 2,56 2,72 2,12 2
De onderstaand figuren (1 & 2) laten het gemiddelde vloeroppervlak en de omzet per winkel in de
food sector zien.
De onderstaande figuren (3 & 4) laten het gemiddelde vloeroppervlak en de omzet per winkel in de
non-food sector zien.
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 51
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
€ o
mze
t
Jaartal
Omzet per m² (x €
1.000)
0
1
2
3
4
5
6
7
8
Jaartal
Omzet per m² (x €
1.000)
De onderstaande figuren (5 & 6) laten de gemiddelde omzetstijging per vierkante meter in de non
food en food sector.
Figuur 5. Gemiddelde omzet per m² (x €1000) non food Figuur 6 Gemiddelde omzet per m² (x €1000) food
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 52
Bijlage III Vierkwadrantenmodel DiPasquale
De vraag naar onroerend goed op de winkelruimtemarkt wordt gekenmerkt door een aantal specifieke
economische indicatoren. Dit wordt namelijk bepaald door onder andere het consumentenvertrouwen,
vertrouwen in detailhandel, groei winkelbestedingen, groei besteedbaar inkomen en groei van de
consumptie. De economische activiteit is echter niet de enige factor die de huidige verstoring
veroorzaakt. Huurders, beleggers en ontwikkelaars beïnvloeden elkaar tegen de klok in. Een positieve
economische activiteit laat de vraag naar ruimte stijgen, wat beleggers enthousiast maakt en waardoor
ontwikkelaars vervolgens meer gaan ontwikkelen. Deze extra vierkante meters worden uiteindelijk aan
de huurder als nieuw aanbod aangeboden. Voor het doorgronden van deze dynamiek is het
vierkwadrantenmodel ontwikkeld ontwikkelt die hieronder wordt toegelicht.
De vier kwadranten in het vastgoed
Voor het in kaart brengen van de dynamiek op de vastgoedmarkt bestaan inmiddels enorm veel
modellen. De varkenscyclus is hiervan de meest bekende en eenvoudige. Het vierkwadrantenmodel
kan echter worden gezien als de meest uitgebreide en betrouwbare benadering. Het model is in 1992
ontwikkeld door DiPasquale en Wheaton en Fischer en is gebaseerd op het in figuur 1 afgebeelde
onroerendgoedsysteem.
Figuur 1 'Onroerendgoedsysteem'
Het onroerendgoedsysteem is slechts een eenvoudige weergave van hoe rendement op de
vastgoedmarkt wordt behaald en bepaald. Het rendement wordt namelijk gedreven door economische
activiteit door huurders, door beleggers in financiële markten en door bouwactiviteiten via
ontwikkelaars. Het vierkwadrantenmodel is een stuk uitgebreider en maakt het mogelijk te voorspellen
hoe de onroerendgoedmarkt reageert op veranderingen in economische activiteit, financiële markten,
bouwkosten, inflatie en regulering. Op de volgende pagina is het vierkwadrantenmodel afgebeeld in
figuur 2 in marktevenwicht. Het midden kan worden gezien als het nulpunt en de volgende vier
kwadranten worden uitgelicht:
Huurmarkt;
Beleggingsmarkt;
Ontwikkelmarkt
Vierde kwadrant
Beleggingsmarkt
Ontwikkelmarkt
Voorraadaanpassing
Huurmarkt
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 53
Om het model toe te lichten wordt elke kwadrant afzonderlijk besproken in welke mate deze invloed
heeft gehad op de huidige winkelmarkt.
Huurmarkt
In de huurmarkt staat de vraag staat de vraag naar winkelruimte centraal. De winkelvoorraad wordt
bepaald door vraag en aanbod. Bij een stijging van de huren zal de vraag afnemen.
Beleggingsmarkt
De beleggingsmarkt geeft de relatie weer tussen het aanvangsrendement en de prijs per vierkante
meter.
Ontwikkelmarkt
De ontwikkelmarkt geeft de bouwproductie weer die een onderdeel uitmaakt van de prijzen op de
onroerend goed markt.
Vierde kwadrant
Het vierde kwadrant geeft het totale aanbod weer en de eventuele sloop en conversie van de
hoeveelheid.
Met behulp van het vierkwadrantenmodel is in kaart gebracht hoe de winkelmarkt werkt en hoe de
leegstand ontstaat door vraag en aanbod. Leegstand wordt hierdoor onderverdeelt in vraaggerelateerde
en aanbodgerelateerde leegstand.
Beleggings-
markt Huurmarkt
Vierde
kwadrant
Ontwikkel-
markt
aanbod
vraag
sloop & conversie bouwkosten
aanvangsrendement
Prijs (per m²)
Hoeveelheid ( in m²)
Huur (per m²)
Ontwikkeling (in m²)
A0
B0
H0
P0
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 54
Bijlage IV Quick scan Rotterdam-Zuid
Hieronder volgt een quick scan ten behoeve van het in kaart brengen van de belangrijkste kenmerken
van Rotterdam-Zuid.
1. Het gebied
Met het gebied Rotterdam-Zuid wordt het deel ten zuiden van de Maas bedoelt in de Gemeente
Rotterdam. Het heeft een oppervlakte van ongeveer 66 km² en bestaat uit vier deelgemeenten;
Charlois, IJsselmonde, Hoogvliet en Feijenoord. Het inwonersaantal ligt op ongeveer 200.000. Zuid is
verbonden met de rest van Rotterdam door middel van de Maastunnel, Noordereilandbrug, Van
Brienenoordbrug, Willemsbrug en de Erasmusbrug.
Figuur 1 'Rotterdam-Zuid'
1. De geschiedenis van Rotterdam-Zuid
De problematiek op Rotterdam-Zuid is geen probleem dat laat ontstaan is, maar kent een lange
ontstaansgeschiedenis. De belangrijkste ontwikkelingen hiervan worden hieronder op een rij gezet.
Zuid 1880-1940: explosieve groei
De aanleg van de Nieuwe Waterweg in 1872 zorgt voor een goede verbinding van Rotterdam met de
zee en een explosieve groei van de haven. Het gevolg hiervan is dat er op Zuid veel woonwijken
worden gebouwd om havenarbeiders te kunnen huisvesten. Van Afrikaanderwijk tot Vreewijk, van
Charlois tot Hillesluis.
Zuid 1950-1960: wederopbouw
De Tweede Wereldoorlog zorgde ervoor dat Rotterdam hierna een enorm woningtekort kende. Gevolg
hiervan was dat nieuwe woonwijken werden gebouwd: Pendrecht, Zuidwijk, Lombardijen,
Beverwaard en Ijsselmonde, wijken met veel groen en veel portiek- etagewoningen. De jaren ’50
worden gekenmerkt door het succes van de haven. Er zijn banen in overvloed en veel arbeiders
vestigen zich in Rotterdam, wat zorgt voor een verdere groei van de haven met de aanleg van de
Botlek, Europoort en de eerste maasvlakte. Rond 1960 is Rotterdam de grootste haven ter wereld.
Zuid 1960-1975: grote werkloosheid en verpaupering
Na het succes breken er andere tijden aan. De haven trekt verder weg uit de stad en zorgt voor minder
banen. Begin jaren ’70 breekt de crisis aan in de scheepsbouwsector en olie-industrie, waardoor enkele
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 55
grote werkgevers verdwijnen en de werkloosheid zijn intrede maakt. In deze periode worden enkele
belangrijke ontwikkelingen gerealiseerd door middel van de aanleg van een metrolijn, winkelcentrum
Zuidplein en sportpaleis Ahoy. Desondanks keert het tij niet en vetrekken de havenarbeiders en komen
grote groepen uit Spanje, Marokko, Turkije, Suriname en Antillen zich vestigen in Rotterdam-Zuid.
Dit leidt tot het begin van een negatieve spiraal en een toename van de armoede en onveiligheid.
Zuid 1975-1990: stadsvernieuwing voor lage inkomens
Rotterdam-Zuid gaat op de schop door middel van stadsvernieuwing. Slecht particulier woningbezit
maakt plaats voor nieuwe sociale woningbouw met zo laag mogelijke huren. De lage huren trekken
hierdoor veelal kansarme nieuwkomers aan. Door de groei van aantrekkelijk steden rondom Rotterdam
trekken veel vermogende mensen weg uit Zuid.
Zuid 1990-2010: het succes van de Kop van Zuid
Het begin van de jaren ’90 wordt gestart met grote ingrepen. De Kop van Zuid wordt ontwikkeld en
zorgt ervoor dat, samen met de Erasmusbrug, het centrum vanaf Zuid makkelijker toegankelijker
wordt. Grote woonwijken als Pendrecht en Katendrecht worden geherstructureerd en dit zorgt ervoor
dat het veranderd in populaire woongebieden. In 2003 wordt het beleid ‘Rotterdam zet door’
geïntroduceerd wat ervoor zorgt dat er een aanpak komt tegen verloederde panden en een rem op de
instroom van kansarmen. Echter nog steeds zorgen de goedkope sociale huurwoningen voor een grote
aantrekkingskracht van kansarmen, uit Oost-Europese landen. De sociale achterstand loopt steeds
verder op, alsmede de veiligheidsproblemen, met weinig kans en perspectieven op verbeteringen.
Zuid 2011 – 2014 Achterstandsgebied
De afgelopen jaren is Zuid licht verbeterd, maar wordt nog steeds gekenmerkt als een
achterstandsgebied. De achterstanden kennen zich momenteel vooral op de volgende gebieden;
woningkwaliteit, werk en inkomen, scholing en onderwijs.
2. Werk en inkomen
Het gemiddelde inkomen in de gemeente Rotterdam ligt zo’n 14% lager dan de rest van Nederland. In
absolute getallen komt het totale gemiddelde per huishouden uit op €29.300 voor Rotterdam en
€34.200 voor het Nederlands gemiddelde (CBS, 2013). In Rotterdam-Zuid ligt het gemiddelde
besteedbare huishouden nog lager; €25.933. Dat is zo’n 24% lager dan het landelijke gemiddelde.
Vergelijkend met de andere grote steden heeft Rotterdam het kleinste aandeel huishoudens in
vergelijking met inkomen uit betaalde arbeid. Reden hiervoor zijn het grote aantal uitkeringen en
gepensioneerden. 15% van de huishoudens in Rotterdam heeft een uitkering en 23% is gepensioneerd
(Gemeente Rotterdam, 2013). Elders in Nederland ligt dit percentage uitkeringsgerechtigde een stuk
lager; gemiddeld 9% en 25% gepensioneerden. Momenteel is het aantal bijstandsuitkeringen in
Rotterdam nog steeds aan het stijgen (Rijnmond, 2013). Figuur 2 op de volgende pagina geeft een
goed beeld van het gemiddelde inkomen per huishouden en de verschillen tussen de gebieden in
Rotterdam.
Door het lage inkomen en de vele uitkeringsgerechtigden is Rotterdam-Zuid een gebied dat weinig te
besteden heeft. Door ontwikkelingen aan de Kop van Zuid is er echter wel veel ontwikkeld en is de
werkgelegenheid de afgelopen tien jaar gestegen. Deze ontwikkeling heeft er voor gezorgd dat er meer
vraag kwam naar hoger opgeleiden in Zuid, waardoor een groot deel van de lokale beroepsbevolking
echter niet geschikt is.
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 56
Figuur 2 ‘Verschillen inkomen Rotterdam’
Rotterdam is hiermee dus een van de toppers in slechte rijtjes, waar men zeker niet trots op hoeft te
zijn. Uit bovenstaande afbeelding blijkt dat het stadsdeel ten zuiden van de Maas er het slechtst
uitspringt. De wijken Feijenoord, Afrikaanderwijk, Tarwewijk en Bloemhof huisvesten het grootste
deel uitkeringsgroepen. Deze delen van de stad tellen tevens het grootste aantal laaggeschoolde
mensen van buitenlandse afkomst en is een plek waar steeds meer Oost-Europeanen zich vestigen. Het
lage inkomen wordt vooral veroorzaakt doordat er weinig aanbod van werkgelegenheid is. De regio
van Rotterdam biedt echter volop bedrijvigheid en een kansen voor de bewoners van Zuid. Het gebied
ligt midden in de stad en dicht in de buurt van de Rotterdamse haven. Het is hierdoor een van de
weinig plekken in de Randstad waar zoveel groeimogelijkheden liggen. (Nationaal programma, 2011)
3. Demografie
De Gemeente Rotterdam telt op dit moment een bevolkingsaantal van 618.467 personen en vormt in
grote mate een multiculturele samenleving. In 2013 is de bevolking licht gestegen met 2.500 personen.
Een groot deel hiervan (2200) is van niet westerse afkomst. Onderstaande tabel toont een overzicht
van de herkomst van de bevolking in Rotterdam.
Etniciteit Rotterdam
Onderstaande tabel toont een overzicht van heel Rotterdam en de verdeling van de etniciteit over de
afgelopen vier jaren.
Tabel 1 'Etniciteit bevolking Rotterdam'
Herkomst (etniciteit) 1-1-2011 1-1-2012 1-1-2013 1-1-2014 Otwikkeling t.o.v.
1-1-2013
Niet-westers 223.741 227.847 228.556 230.757 2.201
Westers 67.391 70.137 71.128 72.395 1.267
Nederlands 319.280 318.472 316.635 315.641 -994
Totaal 610.412 616.456 616.319 618.793 2.474
Etniciteit Rotterdam-Zuid
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 57
Onderstaande tabel toont een overzicht van Rotterdam-Zuid en de totale bevolkingsaantallen van de
deelgemeenten over de afgelopen vier jaren.
Tabel 2 'Bevolkingsaantallen Rotterdam'
Deelgemeente 1-1-2011 1-1-2012 1-1-2013 1-1-2014 Otwikkeling t.o.v.
1-1-2013
Feijenoord 71.532 72.298 72.114 72.315 201
Ijsselmonde 58.430 58.873 58.702 58.491 -211
Charlois 64.020 64.569 64.656 64.719 63
Hoogvliet 34.051 34.066 33.962 34.174 212
Uit de tabellen valt op te maken dat bijna de helft van de bevolking in Rotterdam niet Nederlands is.
Het grootste gedeelte van deze groep woont in Rotterdam-Zuid. De vier deelgemeenten die Rotterdam
Zuid vertegenwoordigen zijn, Feijenoord, IJsselmonde, Charlois en Hoogvliet. In totaal wonen hier
meer dan 227.000 mensen die samen een derde van de totale bevolking van Rotterdam tellen.
De hieronder afgebeelde diagram toont een overzicht van de huidige verdeling naar etniciteit in
Rotterdam-Zuid (IJsselmonde, Feijenoord, Charlois en Hoogvliet). Hieruit blijkt dat 54% van de
bevolking van niet-autochtone afkomst is.
Figuur 3 'Etniciteit Rotterdam-Zuid'
Bevolkingsleeftijd
Uit een onderzoek naar de leeftijdssamenstelling blijkt dat de bevolkingssamenstelling in Zuid wordt
gekenmerkt door een grote populatie jonge mensen (18%) en een grote hoeveelheid oude 65 plussers
(15%).
Figuur 4 'Leeftijd bevolking Rotterdam-Zuid'
23.896
13.769
4.326
23.980
15.003
20.923
107.291
15.607 9.418
Surinamers
Antillianen
Kaapverdianen
Turken
Marrokanen
Overig niet westers
Autochtoon
Overig Europese Unie
18%
15%
67%
0-14 jaar
15-64 jaar
65+
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 58
8.014 8.149 7.563 7.685
7.114
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
10.000
2008 2009 2010 2011 2012
7.720 7.672 7.364
7.522 7.625
5.600
6.100
6.600
7.100
7.600
8.100
8.600
9.100
2008 2009 2010 2011 2012
4. Leefbaarheid en veiligheid
Om de leefbaarheid en veiligheid te meten is er een veiligheidsindex ontwikkeld in Rotterdam, waarin
de statistieken over de veiligheid per deelgemeente wordt behandeld. Deze cijfers geven een beeld van
het veiligheidsgevoel en de ontwikkelingen hiervan over de afgelopen jaren. De veiligheidsindex
wordt voor verschillende doelen gebruikt:
Meten: het in kaart brengen van de veiligheidssituatie op een bepaald moment.
Analyseren: het vergelijken van de cijfers met voorgaande jaren.
Sturen: het leveren van informatie om zonodig het beleid bij te sturen
In deze paragraaf leest u de veiligheidscijfers van 2013 verdeeld over de drie problematische
deelgemeenten in Zuid.
Charlois
De cijfers van 2013 geven een negatief beeld in vergelijking met andere, aangezien de veiligheid sinds
2008 is afgenomen. Zo gaven de bewoners van Charlois in 2008 een gemiddeld cijfers van een 5,8 en
in 2013 is dit afgenomen tot een gemiddelde van 5,6. De daling van het veiligheidsgevoel is mede te
verklaren aan de hand van de hieronder afgebeelde tabel van het aantal misdrijven. Deze zijn sinds
2008 wel gedaald, maar nog steeds hoog te noemen.
Tabel 3 'Veiligheidsindex Charlois'
Feijenoord
Een ander probleemgebied op het vlak van veiligheid is de deelgemeente Feijenoord. In 2013 scoort
zij een 5,7 op de veiligheidsindex, terwijl dit in 2008 nog een 6,2 was. Het veiligheidsgevoel is dus
sterk gedaald. Ook het aantal misdrijven is verontrustend, deze zijn sinds 2010 weer aan het stijgen.
Tabel 5 'Veiligheidsindex Feijenoord'
V-index 2008 2009 2011 2013
Charlois 5,8 5,8 6,2 5,6
Tarwewijk 4,6 3,9 5,5 4,4
Zuidplein 5,1 4,4 5,3 5,7
Pendrecht 5,5 5,4 6,1 5,6
Carnisse 6,2 5,6 5,5 5,3
Oud Charlois 5,9 6,4 6,3 5,5
Zuidwijk 6,2 7 7 6,4
Heijplaat 9,1 8,2 7,8 8,8
Wielewaal 9,9 8,2 8,5 7,7
V-index 2008 2009 2011 2013
Feijenoord 6,2 5,9 6,1 5,7
Hillesluis 4,6 4,3 4,8 4,1
Bloemhof 5,3 4,8 4,5 4,6
Afrikaanderwijk 5,5 5,1 6,1 4,7
Feijenoord 5,7 5,4 5,5 5,7
Vreewijk 7,6 6,8 6,8 5,9
Katendrecht 7,1 7,6 9 9,3
Kop van Zuid 7,7 7,9 7,7 7,3
Noordereiland 8,3 8,5 8,3 8,3
Tabel 2 'Aantal misdrijven Charlois
Tabel 6 'Aantal misdrijven Feijenoord'
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 59
5.538 5.638
5.178
5.616
5.191
4.800
5.000
5.200
5.400
5.600
5.800
2008 2009 2010 2011 2012
IJsselmonde
Op het gebied van veiligheid doet de deelgemeente IJsselmonde het een stuk beter dan Charlois en
Feijenoord. Met een gemiddelde van 6,5 over 2013, haalt IJsselmonde een voldoende. Hierbij dient
wel opgemerkt te worden dat het veiligheidsgevoel de afgelopen jaren aan het teruglopen is. Het aantal
daadwerkelijk misdrijven dat gepleegd wordt is de afgelopen jaren erg dynamisch blijkt uit
onderstaande tabel.
Tabel 7 'Veiligheidsindex IJsselmonde'
6. Winkelaanbod
Het winkelaanbod en de structuur hiervan in Rotterdam-Zuid wordt in kaart gebracht aan de hand van
de drie belangrijkste deelgemeenten in de onderstaande tabel (Gemeente Rotterdam, 2011).
Tabel 3 'Winkelaanbod Rotterdam-Zuid'
Totaal m² Dagelijks Niet dagelijks Leegstand WVO per
inwoner
Feijenoord 73264 23175 39409 10680 1,04
Charlois 92786 21015 59352 12419 1,46
Ijsselmonde 64983 14885 48793 1305 1,12
Het totale aanbod in de deelgemeente Feijenoord is 73.264 vierkante meter winkelaanbod. Hiervan is
32% voor de dagelijkse boodschappen en 54% voor de niet dagelijkse. Het resterende aantal kan
worden gekoppeld aan de winkelleegstand. In totaal kom het neer op 1,04 vierkante meter
winkeloppervlakte per inwoner. In de deelgemeente Charlois bevindt zich het grootste aandeel
winkeloppervlak met een aantal van 92.786 vierkante meter. Reden hiervoor is het winkelcentrum
Zuidplein, waarbij het winkelvloeroppervlakte per inwoner uit zou komen op 0,80 zonder Zuidplein
mee te rekenen. In IJsselmonde bestaat de winkelvoorraad uit 64.982 vierkante meter, waarvan 23%
bestaat uit dagelijkse bestedingen en 75% uit niet dagelijkse. Het leegstandpercentage van 2% is in
deze deelgemeente erg laag.
Het winkelaanbod is Rotterdam-Zuid wordt gekenmerkt door een grote mate van spreiding. Op diverse
plaatsen in de stad zijn losse winkeltjes te vinden die geen deel uitmaken vaan een winkelgebied. De
belangrijkste kernwinkelgebieden zijn het Zuidplein, Boulevard Zuid, de Vuurplaat,
Afrikaanderwijkmarkt, Plein 1953, Winkelpromenade Zuidwijk, Carnissedriehoek, Keizerswaard,
Spinozaweg, Prinsenplein en Beverwaard.
2008 2009 2011 2013
IJsselmonde 7 7,4 6,9 6,5
Groot
IJsselmonde
6,6 7,1 6,7 5,9
Beverwaard 6,3 7,2 5,4 6,3
Lombardijen 7 7,3 7,3 6,3
Oud
IJsselmonde
9,6 9,4 9,9 9,4
Tabel 8 'Aantal misdrijven IJsselmonde'
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 60
8. Huidige beleid
Het succes van een winkelgebied wordt onder andere bepaald aan de hand van de
toekomstbestendigheid, waardoor een duidelijke visie van de gemeente noodzakelijk is. Voor Zuid
heeft Stadsontwikkeling Rotterdam de volgende toekomstige winkelstructuur voor de deelgemeente
Charlois, Feijenoord en IJsselmonde vastgelegd (Stadsontwikkeling Rotterdam, 2013).
Toekomstige winkelstructuur Charlois
Het Zuidplein is het belangrijkste winkelcentrum van Rotterdam Zuid. Ook in de toekomst zal dit grote
stadsdeelcentrum deze positie in blijven nemen. De locatie heeft het, door de combinatie van het
winkelcentrum met bijvoorbeeld theater, scholen en zorginstellingen, in zich om uit te groeien tot een
volwaardig centrum voor Rotterdam. Voor het winkelcentrum Zuidplein ligt de kracht in de
concentratie en compleetheid van het aanbod, in combinatie met de goede bereikbaarheid.
Vasthouden van deze kwaliteiten en kwaliteitsverbetering van het aanbod en de winkelbeleving kunnen
het Zuidplein verder versterken.
In de huidige situatie liggen in de wijken Zuidwijk en Pendrecht twee grote wijkwinkelgebieden. Door
teruggang van het inwonertal in beide wijken en de trends in de detailhandel is het functioneren van
deze gebieden als grote wijkwinkelcentra in het gedrang gekomen. Van deze twee functioneert de
Slinge nog op een goed niveau, maar de kwaliteit van Plein 53 is onvoldoende. In de toekomstige
situatie is er in deze twee wijken structuurmatig geen plaats voor twee grote wijkwinkelcentra. Voor
de Slinge is een kwaliteitsverbetering (inclusief een toename van ca. 2.000 m2) in ontwikkeling,
waardoor dit centrum zijn positie als wijkwinkelcentrum in de toekomst zal vasthouden. Plein 53 zal
niet op het niveau van een groot wijkwinkelcentrum blijven functioneren, maar zal meer opschuiven
richting een klein wijkwinkelcentrum. In dit centrum zal daardoor gedeeltelijke transformatie moeten
plaatsvinden.
De Carnissewinkeldriehoek heeft nu en in de toekomst een duidelijke functie als buurtwinkelcentrum.
De dagelijkse boodschappen staan centraal. Ook buurtwinkelcentrum Wolphaertsbocht neemt in de
huidige situatie deze functie in. Zolang er in dit gebied een supermarkt is gevestigd, zal dit centrum
deze functie behouden.
De Dordtselaan en de Pleinweg zijn in de huidige situatie eigenlijk al geen typische buurtwinkelcentra
meer. Langs deze doorgaande wegen zijn wel winkels gevestigd, maar van een winkelgebied voor de
stedelijke detailhandelsstructuur is geen sprake. Deze gebieden hebben een transformatieopgave,
waar bij de Dordtselaan wordt gestreefd naar de omzetting van detailhandel naar een woonfunctie.
Toekomstige winkelstructuur Feijenoord
Het stadsdeelcentrum Keizerswaard is het belangrijkste winkelgebied in de deelgemeentelijke
structuur. Ook in de toekomst zal dit centrum deze positie in de structuur in blijven nemen. Door
uitbreiding en versterking van het aanbod en de kwaliteit van het winkelgebied wordt de positie naar
de toekomst toe versterkt.
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 61
De Spinozaweg is een klein wijkwinkelcentrum met potentie. Het aanbod van dit centrum beantwoordt
aan de consumentenvraag als boodschappencentrum. Wel is er in economisch opzicht een slag te
maken.
Het Prinsenplein heeft een stevige positie als buurtwinkelcentrum voor de dagelijkse boodschappen.
Met de aanwezigheid van een sterke supermarkt en aanvullend dagelijks aanbod, zal dit centrum deze
positie behouden.
Buurtwinkelcentrum Beverwaard staat er minder positief bij. Het aanbod is in de afgelopen jaren
verschraald door wegtrekken van verschillende winkels. De concurrentie met andere gebieden en de
ruimtelijke kwaliteit van dit centrum zijn er debet aan. In de toekomst zal dit winkelgebied wel een
functie behouden als buurtcentrum, maar inzet op de basiskwaliteiten blijft belangrijk.
De buurtwinkelcentra Pliniusstraat en Kouwenoord bestaan alleen door de aanwezigheid van de
supermarkt. In de toekomstige detailhandelstructuur nemen deze gebieden geen plek meer in als
buurtwinkelcentrum. Het zijn praktisch solitair gevestigde supermarkten.
De positie van de Stadionweg/Veranda blijft ook in de toekomst een perifere vestigingslocatie. Het is
een plek voor grootschalig aanbod dat vanuit de definitie in reguliere winkelgebieden geen plek vindt.
Toekomstige winkelstructuur IJsselmonde
De Winkelboulevard Zuid is een stadsdeelcentrum met een veelkleurig aanbod. In de huidige situatie
zijn de ruimtelijke criteria en gedeeltelijk ook het economisch functioneren nog niet optimaal. Door de
lengte van de straat is er sprake van onvoldoende concentratie en compactheid en daarnaast verdient
de sfeer en uitstraling een verbetering. Op de Winkelboulevard Zuid wordt hieraan gewerkt met een
revitaliseringstrategie. Ook in de toekomst zal de Winkelboulevard Zuid de positie als
stadsdeelcentrum (klein) binnen de deelgemeentelijke en stedelijke structuur kunnen innemen. Hierbij
moet wel de profilering en positionering ten opzichte van het (trekkende) Zuidplein in overweging
blijven worden genomen.
De Vuurplaat functioneert in de huidige situatie goed. Dit niveau moet het kleine wijkwinkelcentrum
vasthouden om de consument te blijven bedienen. De compactheid en compleetheid als
boodschappencentrum zorgen voor voldoende consumentenbinding en dus is het van belang dat de
wijk/buurtfunctie verstevigden gehandhaafd wordt. In de detailhandelstructuur zal dit centrum een
positie als klein wijkwinkelcentrum blijven innemen, waarbij vooralsnog naast de huidige plannen
geen kwantitatieve uitbreiding wordt voorgesteld.
Afrikaanderwijk zal door de omvang en aantrekkingskracht vanuit de directe omgeving ook in de
toekomst een functie kunnen hebben als buurtwinkelcentrum, waarbij de combinatie met de markt
zorgt voor voldoende aantrekkingskracht. Het detailhandelsaanbod is echter niet compleet voor het
doen van de dagelijkse boodschappen, waarmee het een kwetsbaar gebied is. Om dit centrum in de
toekomst een kans te geven als buurtwinkelcentrum blijft het nodig dat de ruimtelijke kwaliteit op orde
is, er blijft worden ingespeeld op de combinatie met de markt en er in de directe omgeving geen
nieuwe retail ontwikkelingen in het dagelijkse segment plaatsvinden.
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 62
Het Entrepot is een buurtcentrum dat ook in de toekomst deze functie zal vervullen als aantrekkelijk
horeca-, winkel- en verblijfsgebied.
De Dordtselaan en Oranjeboomstraat zijn in de huidige situatie eigenlijk al geen typische
buurtwinkelcentra meer. De Dordtselaan is een doorgaande weg waaraan wel winkels zijn gevestigd,
maar waar van een winkelgebied voor de stedelijke detailhandelsstructuur geen sprake is. De
Oranjeboomstraat is vroeger een winkelgebied geweest, maar in de toekomstige
detailhandelsstructuur structuur zal dit gebied die functie niet meer innemen. Als winkelgebied zijn dit
afbouwgebieden waar een transformatieopgave aan de orde is.
9. SWOT-analyse
In de figuur hieronder volgt aan de hand van de quick scan een SWOT-analyse van Rotterdam-Zuid.
Figuur 6 'SWOT analyse Rotterdam-Zuid'
Sterkte
• Er komen veel financiele middelen beschikbaar voor Zuid
• Jonge bevolking
• Sterke economische haven
• Rotterdamse mentaliteit
• Goed onderwijsaanbod
Zwakte
• Overschot detailhandel
• Smalle economische structuur
• Lage koopkracht
• Lage arbeidsparticipatie
• Grote groep laag opgeleiden
• Buitenruimte lage kwaliteit
Kans
• Samenwerkingen
•Internationalisering
•Aantrekkingskracht studenten
•Kansen voor startende ondernemers
•versterkende arbeidsmarkt
Bedreiging
• Slecht imago
• wegtrekken grote ondernemingen
•Sociaal culturele spanningen
•Dreigende tweedeling van de samenleving
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 63
Bijlage V Menukaart aanpak leegstand
(Kamer van Koophandel Rotterdam & Seinpost Adviesbureau , 2012)
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 64
Bijlage VI Overzicht winkelleegstand Winkelboulevard Zuid
De onderstaande tabel toont een overzicht van de leegstaande winkelpanden op de Winkelboulevard
Zuid. De grijs gearceerde panden zijn verwerkt in het model in hoofdstuk 7.
Adres Winkelopp.
(k = kelder)
Soort
leegstand
Vraaghuur
per maand
Vraaghuur
per jaar
Beijerlandselaan even
Beijerlandselaan 158 70 m² + k 70 m² Frictie € 1.500,00 € 18.000,00
Beijerlandselaan oneven
Beijerlandselaan 3-5 175 m² + k 175 m² Frictie € 3.000,00 € 36.000,00
Beijerlandselaan 19 70 m² Frictie € 1.150,00 € 13.800,00
Beijerlandselaan 23 55 m² + k 55 m² Structureel € 1.250,00 € 15.000,00
Beijerlandselaan 25 55 m² + k 55 m² Structureel € 1.250,00 € 15.000,00
Beijerlandselaan 65 110 m² Frictie € 2.000,00 € 24.000,00
Beijerlandselaan 75-77 300 m² + 500 m² Frictie € 5.500,00 € 66.000,00
Beijerlandselaan 121 65 m² Frictie € 1.480,00 € 17.760,00
Beijerlandselaan 167 85 m² Frictie €1.800,00 €21.600,00
985m²
Groene Hilledijk oneven
Groene Hilledijk 169-171 120 m² + k 80 m² Structureel € 2.700,00 € 32.400,00
Groene Hilledijk 173-175 127 m² + k127 m² Frictie € 2.450,00 € 29.400,00
Groene Hilledijk 185 60 m² + k 60 m² Frictie € 1.400,00 € 16.800,00
Groene Hilledijk 207 80 m² + k 80 m² Structureel € 1.250,00 € 15.000,00
Groene Hilledijk 209 65 m² + k Structureel € 1.400,00 € 16.800,00
Groene Hilledijk 211 80 m² + k 80 m² Frictie € 1.900,00 € 22.800,00
Groene Hilledijk 217 94 m² + 106 m² Frictie € 1.750,00 € 21.000,00
Groene Hilledijk 235-237 180 m² + k 180 m² Frictie € 2.700,00 € 32.400,00
Groene Hilledijk 263 110 m² Frictie € 1.150,00 € 13.800,00
Groene Hilledijk 273A 70 m² + k70 m² Frictie € 1.425,00 € 17.100,00
Groene Hilledijk even
Groene Hilledijk 202 100 m² Frictie € 1.500,00 € 18.000,00
Groene Hilledijk 206 80 m² Frictie € 1.250,00 € 15.000,00
Groene Hilledijk 210 80 m² Frictie € 1.250,00 € 15.000,00
Groene Hilledijk 214-216 157 m² + k157 m² Structureel € 2.750,00 € 33.000,00
Groene Hilledijk 218A 140 m² + k 110 m² Frictie € 2.700,00 € 32.400,00
Groene Hilledijk 220 65 m² + k 40 m² Structureel € 1.790,00 € 21.480,00
Groene Hilledijk 222 65 m² + k 40 m² Frictie € 1.450,00 € 17.400,00
Groene Hilledijk 236 70 m² Frictie € 1.500,00 € 18.000,00
Groene Hilledijk 242 65 m² + k 40 m² Frictie € 1.450,00 € 17.400,00
Groene Hilledijk 256 135 m² + k 100 m² Structureel € 2.750,00 € 33.000,00
Groene Hilledijk 270 70 m² + k 70 m² Frictie € 1.450,00 € 17.400,00
Groene Hilledijk 276-278 275 m² + k 167 m² Frictie € 3.500,00 € 42.000,00
2288m²
Totaal 31 3273 m² + (k 2332 m²) € 60.395,00 € 724.740,00
Totale oppervlakte Winkelboulevard = 27.000 m².
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 65
Bijlage VII Oplossingen, kosten en opbrengsten
De onderstaande tabel toont de gekozen winkelobjecten met daarbij behorende oplossingen. Verder
staan er een aantal kengetallen in behorende bij hoofdstuk 7.
Hu
uro
pb
ren
gst
€1
.500
,00
€3
000
,00
€1
.250
,00
€1
.250
,00
€1
.480
,00
€2
.700
,00
€1
.400
,00
€1
.400
,00
€1
.900
,00
€1
.750
,00
€1
.425
,00
€1
.250
,00
€2
.750
,00
€1
.790
,00
€2
.750
,00
Per
ma
an
d
€2
7.5
95
,00
Per
ja
ar
€3
31
.14
0,0
0
Ges
cha
tte
kost
en
€ 2
.50
0,0
0
€1
.000
,00
€2
50
.00
0,0
0
€2
50
.00
0,0
0
€ 2
.50
0,0
0
€5
.000
,00
€1
.000
,00
€5
.000
,00
€1
.000
,00
€1
.500
,00
€1
.500
,00
€1
.500
,00
€6
.000
,00
€3
.000
,00
€3
.000
,00
€1
0.0
00
,00
€1
50
.00
0,0
0
€8
.000
,00
€
70
2.5
00,0
0
Kost
enp
ost
en
Ver
gu
nn
ing
+ p
arti
jen
vin
den
Par
tije
n s
amen
bre
ng
en
Aan
ko
op p
and
+ v
erb
ou
win
g
Aan
ko
op p
and
+ v
erb
ou
win
g
Ver
gu
nn
ing
+ p
arti
jen
vin
den
Ver
ord
enin
g +
ber
aad
Par
tije
n s
amen
bre
ng
en
Ver
ord
enin
g +
ber
aad
Par
tije
n s
amen
bre
ng
en
Ver
wer
ver
ing
par
tije
n
Ver
wer
ver
ing
par
tije
n
Ver
wer
ver
ing
par
tije
n
Co
urt
age
+ m
ark
etin
gp
lan
Bes
tem
min
gsp
lan
wij
zig
ing
Bes
tem
min
gsp
lan
wij
zig
ing
Nie
uw
bra
nch
erin
gsi
nst
rum
ent
Ver
van
gin
g l
uif
els
Gro
env
oo
rzie
nin
g
T
ota
al
To
tale
op
per
vla
kte
13
.500
m
² =
4,2
%
13
.500
m²
= 1
0,1
%
Gek
oze
n o
plo
ssin
g
Tij
del
ijk
e h
ore
ca
Geb
ruik
eta
lag
es
Vas
tgo
edfo
nd
s
Vas
tgo
edfo
nd
s
Tij
del
ijk
e h
ore
ca
Juri
dis
ch i
nst
rum
enta
riu
m
Geb
ruik
eta
lag
es
Juri
dis
ch i
nst
rum
enta
riu
m
Geb
ruik
eta
lag
es
Po
p-u
p s
tore
Po
p-u
p s
tore
Po
p-u
p s
tore
Act
iev
e ac
qu
isit
ie
Tra
nsf
orm
atie
Tra
nsf
orm
atie
Ov
erb
lijv
end
e le
egst
an
d
56
5 m
²
13
62
m²
Kw
ali
fice
rin
g
Kan
sheb
ben
d
Kan
sheb
ben
d
Kan
sarm
Kan
sarm
Kan
sheb
ben
d
Kan
sarm
Kan
sheb
ben
d
Kan
sarm
Kan
sheb
ben
d
Kan
sheb
ben
d
Kan
sheb
ben
d
Kan
sheb
ben
d
Kan
sarm
Kan
sarm
Kan
sarm
Aa
nta
l m
²
42
0 m
²
92
6 m
²
Ad
res
Bei
jerl
an
dse
laa
n e
ven
Bei
jerl
and
sela
an 1
58
Bei
jerla
nd
sela
an
on
even
Bei
jerl
and
sela
an 3
-5
Bei
jerl
and
sela
an 2
3
Bei
jerl
and
sela
an 2
5
Bei
jerl
and
sela
an 1
21
Gro
ene
Hil
led
ijk
on
even
Gro
ene
Hil
led
ijk
169
-17
1
Gro
ene
Hil
led
ijk
185
Gro
ene
Hil
led
ijk
209
Gro
ene
Hil
led
ijk
211
Gro
ene
Hil
led
ijk
217
Gro
ene
Hil
led
ijk
273
A
Gro
ene
Hil
led
ijk
ev
en
Gro
ene
Hil
led
ijk
210
Gro
ene
Hil
led
ijk
214
-21
6
Gro
ene
Hil
led
ijk
220
Gro
ene
Hil
led
ijk
256
Alg
emee
n
Bra
nch
erin
g
Her
inri
chti
ng
Her
inri
chti
ng
Bei
jerla
nd
sela
an
Gro
ene
Hil
led
ijk
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 66
Bijlage VIII Interview
Niet openbaar i.vm. privacy.
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 67
Bijlage IX Interview
Niet openbaar i.vm. privacy.
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 68
Bijlage X Interview
Niet openbaar i.vm. privacy.
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 69
Bijlage XI Verslag bijeenkomst
Niet openbaar i.vm. privacy.
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 70
Bijlage XII Enquête winkeliers Winkelboulevard Zuid
Enquête naar aanleiding van de oplopende winkelleegstand op de Groene Hilledijk.
1. Heeft u als ondernemer last van de huidige winkelleegstand?
□ Ja
□ Nee
□ Enigszins
2. Wat mist u aan bedrijven en detailhandel in uw omgeving?
□ Zakelijke dienstverlening
□ Bekende winkelformules
□ Recreatie
□ Lunchgelegenheden
□ Hotels
□ Anders, …………………………
3. In welke mate wordt u betrokken bij de aanpak van winkelleegstand op de Boulevard Zuid?
□ Goed
□ Voldoende
□ Onvoldoende
4. Bent u bereid een actieve rol te nemen bij het aanpakken van winkelleegstand? (bijvoorbeeld de etalage
van een leeg winkelpand vullen met eigen producten)
□ Ja
□ Nee
□ Misschien
5. Wat vind u van de huidige staat van onderhoud van sommige winkelpanden?
□ Storend
□ Neutraal
□ Geen problemen mee
□ Mooi
6. Wat vindt u van de bereikbaarheid met zowel de auto als het openbaar vervoer van uw onderneming?
□ Slecht
□ Matig
□ Goed
Naam winkel:……………………………………………………………………………………
Branche:…………………………………………………………………………………………
Contactpersoon:…………………………………………………………………………………
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 71
7. Zou u met de kennis van nu een andere locatie voor uw bedrijf kiezen als u nu zou starten met uw
onderneming?
□ Ja
□ Nee
□ Misschien
Algemene opmerkingen/suggesties:………………………………………………………………………………
Resultaten enquête Boulevard Zuid
Aantal respondenten: 18 winkeliers
Vraag 1: Heeft u als ondernemer last van de huidige winkelleegstand?
Antwoorden Uitkomst Percentage
Ja 16 89%
Nee 0 0%
Enigszins 2 11%
Vraag 2: Wat mist u aan bedrijven en detailhandel in uw omgeving?
Antwoorden Uitkomst Percentage
Zakelijke dienstverlening 0 0%
Bekende winkelformules 16 47%
Recreatie 6 18%
Lunchgelegenheden 10 29%
Hotels 2 6%
Anders 0 0%
89%
11%
Ja
Nee
Enigszins
47%
18%
29%
6% Zakelijke dienstverlening
Bekende winkelformules
Recreatie
Lunchgelegenheid
Hotels
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 72
Vraag 3: In welke mate wordt u betrokken bij de aanpak van winkelleegstand op de Boulevard Zuid?
Antwoorden Uitkomst Percentage
Goed 0 0%
Voldoende 3 17%
Onvoldoende 15 83%
Vraag 4: Bent u bereid een actieve rol te nemen bij het aanpakken van winkelleegstand?
Antwoorden Uitkomst Percentage
Ja 10 56%
Nee 6 33%
Misschien 2 11%
Vraag 5: Wat vindt u van de huidige staat van onderhoud van sommige winkelpanden?
Antwoorden Uitkomst Percentage
Storend 17 94%
Neutraal 0 0%
Geen problemen mee 1 6%
Mooi 0 0%
0% 17%
83%
Goed
Voldoende
Onvoldoende
56% 33%
11%
Ja
Nee
Misschien
94%
6%
Storend
Neutraal
Geen problemen mee
Mooi
HOGESCHOOL ROTTERDAM – VASTGOED & MAKELAARDIJ – AFSTUDEERONDERZOEK 73
Vraag 6: Wat vindt u van de bereikbaarheid met zowel de auto als het openbaar vervoer van uw
onderneming?
Antwoorden Uitkomst Percentage
Slecht 8 44%
Matig 10 56%
Goed 0 0%
Vraag 7: Zou u met de kennis van nu een andere locatie voor uw bedrijf kiezen als u nu zou starten
met uw onderneming?
Antwoorden Uitkomst Percentage
Ja 4 22%
Nee 6 33%
Misschien 8 44%
Verantwoording:
Bij het afnemen van de enquête is rekening gehouden met een aantal factoren. Ten eerste is de enquête
afgenomen op de Groene Hilledijk, aangezien de winkelleegstand daar op dit moment het grootste deel
van de Winkelboulevard uitmaakt. Daarnaast is gekozen voor een korte enquête die slechts één A4
blad vult zodat de drukke ondernemer eerder de moeite neemt om de enquête in te vullen.
44%
56%
Slecht
Matig
Goed
22%
33%
45% Ja
Nee
Misschien