MEI 2015 JAARGANG 42 - forum-wonen.nl · makelaars en via samenwerkingen bedienen wij ook ......

V H V

DATA

MEI 2015 JAARGANG 42.2

Colofon

HoofdredactieCasper Hofstee

[email protected]

RedactieAnko Drentje

[email protected] van den Heuvel

[email protected] van Calmthout

[email protected] Zijlstra

[email protected]

Losse nummersLosse nummers zijn te bestellen bij het redactieadres, de kosten hiervoor bedragen 6 euro per nummer.

VHV-bulletinHet VHV is een uitgave van FORUM voor Vokshuisvesting en verschijnt 3 à 4 maal per jaar in een oplage van 300 exemplaren. Voor onderzoek- en studiedoeleinden mogen delen uit het bulletin worden gepubliceerd, mits voorzien van bronvermelding. Verveelvoudiging voor overige doeleinden is alleen toegestaan met toestemming van het bestuur.

KopijKopij voor het volgende VHV kan worden ingeleverd bij het FORUM-kabinet of op het secretariaat van de afdeling Real Estate & Housing [postvak FORUM voor Volkshuisvesting] of per e-mail naar een van de bovenstaande adressen.

DrukG3M | Zoetermeer

ISSN:1872 - 7328

AdvertentiesA4 [binnenkant omslag] 80 euro A4 overige 70 euroA5 60 euroA6 50 euro

Informatie over advertenties e-mail:[email protected]

VHV 42.2mei 2015Oplage 300

VormgevingCasper Hofstee

Inhoudsopgave

Casper HofsteeVeranderingen

Anko DrentjeInterview Calcasa

Nawal El-BouyahyaouiTijd om mentaal te vernieuwen

Casper HofsteeDe Datacorporatie

Jonathan van den Heuvel Verslag Corpovenista-congresVernieuwing Verbinden

Shiva AutarCrowdfunding & de stad

Redactie VHV Resultaten ledenenquête Forum

Afstudeerders

1

2

6

11

14

16

23

25

4Voorwoord

Calcasa is een Delfts bedrijf, dat met computermodellen de waarde berekent van vastgoedobjecten, voornamelijk woningen. Daarvoor gebruikt Calcasa grote hoeveelheden data. VHV interviewde Petra Visser en Rogier van der Hijden van Calcasa. Hoe gaat dat in zijn werk, het berekenen van de waarde van een woning met een computermodel?

Anko: wat doet Calcasa?Het waarderen van woningen is de belangrijkste dienst die we leveren. Wij bepalen de leegwaarde van een woning met behulp van statistische en wiskundige modellen. Afhankelijk van de klantengroep wil men meer weten dan alleen de waarde. Voor bijvoorbeeld hypotheekverstrekkers is het belangrijk om afgeleide waardebegrippen te kennen zoals de executiewaarde.

Wat voor type klanten bedient Calcasa?Alle belanghebbenden in de woningmarkt, zoals hypotheekverstrekkers, woningcorporaties, vastgoedfinanciers, vastgoedbeleggers, taxateurs, makelaars en via samenwerkingen bedienen wij ook consumenten (zoals VEH Vereniging Eigen Huis).

Jullie bepalen de waarde van een woning met een computermodel. Kunnen jullie kort wat vertellen over ‘automated valuation models’?Ons model is gebaseerd op vergelijkbare verkopen. Dus wij gebruiken de data van woningen die (recent) in het verleden verkocht zijn als referentie om de huidige waarde van een andere woning mee in te schatten. Om tot een goede waardering te komen gebruiken we 25-30 referentiewoningen. Daarbij wordt op de factoren tijd (wanneer de referentiewoning is verkocht), woningkenmerken en locatie gecorrigeerd.

Wat zijn de belangrijkste woningken-merken waar gecorrigeerd voor wordt? De oppervlakte van de woning, het type van de woning, de grootte van het perceel, de grootte van de tuin. Alles wat we objectief en meetbaar kunnen vastleggen, gebruiken we voor de waardering.

En minder objectieve kenmerken, zoals de plek van de woning?We proberen zo veel mogelijk de kwalitatieve kenmerken van een plek zo kwantitatief mogelijk uit te drukken, zodat ze in ons model verwerkt kunnen worden. Dan moet je denken aan demografische kenmerken van de omgeving zoals inkomen en leeftijd. En ook voorzieningen in de buurt bepalen kwaliteit van de locatie en daarmee de waarde van de woning.

Hoe vinden jullie geschikte referentiewoningen?De locatie en de woningkenmerken van het taxatieobject vormen het uitgangspunt voor de selectie van vergelijkbare verkochte woningen. De in huis ontwikkelde Stratenclusters vormen hierbij een belangrijk hulpmiddel. Het model maakt een selectie op basis van de locatie, de woningkenmerken en de transactiedatum van de verkochte woning. Het model zoekt naar referentiemateriaal tot er een set ontstaat van de 25 meest vergelijkbare referentieverkopen.

Hoe vindt waardering van corporatiewoningen plaats? Uiteindelijk wordt een corporatiewoning niet (of minder vaak) verkocht, waardoor er lastiger referentiewoningen voor te vinden zijn. De waardebepaling van een corporatiewoning is per definitie lastiger. De betrouwbaarheid van de waardering is minder groot. Wij houden hier rekening mee door submodellen per woningcorporatie te maken, waarin allerlei correcties kunnen worden aangebracht.

Jullie houden je niet bezig met WOZ-taxaties . Jullie onderscheiden je op leegwaarde. Wat is het verschil in de waarderingsmethodiek?Met WOZ-waarderingen moet je aan een stelsel van afspraken houden om tot een bepaalde waarde te komen. Dat hangt onder meer samen met het aantal referentiewoningen dat je mag gebruiken voor de WOZ-waardering. Bij het vaststellen van de leegwaarde komt het er op neer een zo accuraat mogelijke inschatting van de marktwaarde op een gegeven tijdstip te maken. Daarbij maken we gebruik van alle informatie die beschikbaar is. Zo kunnen wij bijvoorbeeld ook ouder referentiemateriaal gebruik maken om tot een waardering te komen dan bij WOZ-waarderingen.

Zou je kunnen zeggen dat de leegwaarde een betere benadering van de marktwaarde is dan de WOZ-waarde?Als er bij een WOZ-waardering bezwaar is gemaakt, moet dit meegewogen worden in de volgende WOZ-waardering van die woning. Dat leidt per definitie tot suboptimale waarderingen.

Anko Drentje

Calcasa is een bedrijf wat onder andere vastgoed-waarderingen kan uitvoeren op basis van computer-modellen. Hiervoor wordt een complex rekenmodel gebruikt welke waardeert met behulp van een flinke hoeveelheid gegevens. Anko Drentje heeft Petra Visser en Rogier van der Hijden geïnterviewd. Hij wilde weten hoe modelmatig waarderen werkt en hoe het gebruikt kan gaan worden.

Nawal El-Bouyahyaoui haar afstudeeronderzoek heeft misschien minder te maken met data, maar is desondanks niet minder interessant. Zij heeft het onderwerp mentaal eigenaarschap onderzocht. Dit is een vrij nieuw thema binnen de afstudeerrichting Housing aan de TU Delft. Binnen dit thema heeft ze zich toegespitst op de mogelijkheden die een bottom-up benadering kan hebben binnen een krachtwijk om zo bewonersparticipatie te bewerkstellen.

Casper Hofstee is voor zijn werk vaak in de weer met data en informatie. Hierbij ziet hij dat er vaak nog veel te verbeteren valt. Onder de noemer datacorporatie zet hij uiteen waarom data en de kwaliteit daarvan zo belangrijk zijn geworden voor woningcorporaties. Dit doet hij aan de hand van enkele concrete voorbeelden aan de hand van zijn ervaringen.

Onlangs heeft Corpovenista het congres Vernieuwing Verbinden gehouden. Jonathan van den Heuvel woonde de lezingen over zeggenschap bij en tekende voor VHV een verslag op. Ook dit onderwerp is in het kader van de participatiemaatschappij veel gehoord. De huurder zou meer zeggenschap moeten krijgen over de bedrijfsvoering van de verhuurder. De grote vraag blijft of zelfbeheer interessant is voor de corporatiesector.

Tot slot een stuk van Shiva Autar over zijn afstuderen. Hij heeft zich gericht op crowdfunding in de vastgoedwereld. Dit is een zeer vernieuwend fenomeen gebleken, waarbij bijvoorbeeld de naam Kickstarter bekend in de oren zal klinken. Binnen zijn onderzoek keek Shiva of crowdfunding naast een financiële tool ook andere toepassingen kent en hoe dit bij vastgoedontwikkeling toegepast kan worden.

De term Big Data zal bij de meeste mensen wel een belletje doen rinkelen. Vaak is Big Data met woorden als revolutie of toekomst te vinden in dezelfde zin. Maar wat is er dan zo spannend of vernieuwend aan data? We werken immers toch allemaal al tijden met gegevens, zoals de oude en vertrouwde Excelsheet? Het moge duidelijk zijn, met dit thema zijn we de wereld van data in gedoken.

Het thema voor de volgende editie is: nieuwe spelers op de huurmarkt. Heeft u een opinie hierover, vernieuwende kennis of wilt u over dit onderwerp bijdragen aan VHV? Laat het de redactie dan weten en wij nemen contact met u op.

Thema5

Interview CalcasaCasper Hofstee

Data

Dat is wat anders dan de transactieprijs, waarop onze modellen zijn gebaseerd.

Wordt de rol van de makelaar daardoor meer toetsend?Meer interpreterend. Hij gebruikt de modelwaarde als een middel om bijvoorbeeld tot een bepaalde vraagprijs te komen. Het is ook niet zo dat er minder taxaties worden uitgevoerd. Met het oog op bijvoorbeeld risicomanagement zie je dat het gebruik van modelwaarden eerder leidt tot een vermeerdering van het aantal taxaties; niet alleen de leegwaarde moet worden vastgesteld maar ook daarvan afgeleide waarden zoals de waarde bij gedwongen verkoop.

Is Nederland leidend of een koploper op het gebied van modelmatige waardebepaling?Niet leidend, maar één van de koplopers naast Engeland en de Verenigde Staten. In Nederland is veel informatie beschikbaar over woningen. En Nederland is vooral uniek in het feit dat een groot deel van de data centraal geregistreerd wordt bij het kadaster.

Op welke vlakken zouden de modellen die jullie nu gebruiken nog verbeterd kunnen worden?Het verbeteren zou vooral kunnen door de data zelf te verbeteren, door die consistenter te maken en meer up-to-date. Verder zijn er drie verschillende adressystemen in Nederland, die niet helemaal met elkaar corresponderen. Daar zit een verbeterslag in. Dat moeten we nu vooral handmatig oplossen. En op het gebied van waarderen?Wat we nu doen is voor verklarende waardebepaling. Dus op basis van transactiegegevens proberen de waarde in te schatten van een woning op een gegeven moment. We zien dat er in het kader van risicomanagement meer behoefte is ontstaan voor prospectieve waardebepaling. Hierbij wordt een inschatting gemaakt van de waarde op een gegeven moment in de toekomst. Je zou dan meer met je model meer met scenario’s aan de slag kunnen. Dus je presenteert verschillende leegwaarden die elk bij een mogelijk economisch scenario horen.

Petra Visser - Petra werkt nu 7 jaar bij Calcasa. Bij

Calcasa houdt Petra zich bezig met onderzoek en

advies. Daarvoor werkte zij als onderzoeker bij het

Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). Zij heeft

een boek geschreven over de waarde van de plek bij

de waardering van woningen.

Rogier van der Hijden - Is verantwoordelijk voor

commercie. Hij houdt zich bezig met

accountmanagement en productontwikkeling. Rogier

heeft een achtergrond in de financiële sector. Zo

heeft hij een tijd lang bij zakenbank NIBC gewerkt,

waar hij zich bezig hield met verschillende zaken

zoals vastgoedfinanciering, securitisatie en corporate

finance.

Zou het beter zijn de leegwaarde te gebruiken voor vaststelling van vastgoedgerelateerde belastingen zoals OZB?In principe proberen ze met de WOZ een soort leegwaarde te bepalen. Het probleem is dat het meer een ‘fictiewaarde’ is dan een ‘echte’ waarde, omdat ze gebonden zijn aan allerlei regelgeving. Maar het systeem om elke woning tot op de euro nauwkeurig te waarderen is eigenlijk een onhaalbaar systeem.

Waarom?Een woning heeft geen ‘puntwaarde’; een exacte waarde op een gegeven moment. Een woning heeft eigenlijk een waardebereik, bijvoorbeeld tussen de 290.000 en 310.000 euro. Het gaat er om dat elke waardering omgeven is met een bepaalde onzekerheidsmarge, een betrouwbaarheidsinterval.

Waar is die betrouwbaarheid afhankelijk van?Die betrouwbaarheid is afhankelijk van de accuraatheid van de data zelf. Bovendien is een woning niet een object dat elke dag wordt verhandeld. Daardoor zit er per definitie een spreiding in de waarde.Een deel van jullie klanten zijn hypotheekverstrekkers.

Heeft deze markt aan importantie gewonnen door de veranderende regelgeving en de restschuldproblematiek van de afgelopen jaren?Bij het afsluiten van een hypotheek , met name een NHG-hypotheek, is het verplicht om een gevalideerd taxatierapport aan te leveren. Onderdeel van dat rapport is dat er een onderbouwing in zit met een modelwaarde van de woning. Het dalen van de woningverkopen, en daarmee de daling in het aantal afsluitingen van hypotheken, zorgt er voor dat de hypotheekmarkt iets minder groot is geworden. Maar er is wel meer interesse van hypotheekverstrekkers in allerlei afgeleide waardes zoals de gedwongen onderhandse verkoopwaarde. Hiermee kunnen ze een goede inschatting maken van de waarde van hun hypotheekportfolio en daardoor een betere risicoassessment daarvan maken. Maar partijen willen ook beter en actiever hun klanten informeren over bijvoorbeeld een restschuld.

Waar halen jullie de data vandaan? Hoe vindt dat plaats?We gebruiken tientallen bronnen, waarvan de gerealiseerde verkoopprijzen van het kadaster de belangrijkste bron is. Wij gebruiken in principe alleen bronnen die landsdekkend zijn. We hebben bijvoorbeeld niet zo veel aan data die misschien heel gedetailleerd is, maar alleen voor de Randstad beschikbaar is.

Na het verzamelen vindt verwerking en correctie van de data plaats. Wanneer verwerking van de data is afgerond vindt daadwerkelijke waardering plaats.

En hoe is de verdeling van tijd van die drie processen, verzamelen - verwerken - waarderen?Aan het verzamelen van de data besteden we ongeveer 60%, aan het verbeteren en het verwerken van de data wordt ongeveer 30% besteed en het feitelijk waarderen 10%. Het verzamelen van de data is het meest tijdsintensief. Dat is ook evident, want als het aan het begin niet klopt, kan je nooit tot een betrouwbare waardering komen.

Waar gaat veel tijd in zitten wat betreft het verzamelen en verwerken van de data?We proberen zelf de data zo consistent mogelijk te maken. Want dat heeft uiteindelijk invloed op de betrouwbaarheid van de uiteindelijke waardering. Wat je ook ziet is dat er een bepaalde overlap in data zit. Als er dan verschillen zijn, moet je een keuze maken over welke databron je het meest betrouwbaar acht. Als bijvoorbeeld volgens de ene databron wel een uitbouw aan een woning zit en bij de andere databron niet, lopen we hier tegen aan. Daar gaat veel handwerk in zitten. Maar het gaat vaak om een klein deel van de totale dataset.

De importantie van modelmatige waardebepaling wordt steeds groter. Zorgen betrokken instanties er ook voor dat er een bepaalde uniformering is in de data?Overheden tenderen steeds meer naar open data, data die voor iedereen beschikbaar is. Nu is het zo dat veel gemeenten zelf de data verzamelen en aan ons leveren. Omdat elke gemeente dat afzonderlijk uitvoert, wil de kwaliteit van de data nog wel eens verschillen. We moeten daarom nog veel handwerk uitvoeren.

De rol van modelmatige waardebepaling bij bijvoorbeeld WOZ-taxaties is de afgelopen steeds groter geworden.

Denkt u dat de rol van de makelaar op dit vlak op een gegeven moment overbodig wordt?De rol van de makelaar wordt vooral anders, niet per se kleiner. De makelaar moet nog steeds bij aan- en verkoop van een woning een inschatting van de waarde maken. Je kan hierbij nooit blind afgaan op slechts een waarde die op modelmatige manier is vastgesteld. Wat dat betreft is het ook meer een hulpmiddel. Sommige makelaars omarmen dat dan ook. Daarboven moet een makelaar een marktconforme vraagprijs vaststellen.

6 Thema7Thema

8 Afstudeerwerk9

We kennen ze allemaal; betrokken bewoners die de woonomgeving in de gaten houden en het initiatief nemen om het op peil te houden. Dit zijn de bewoners waar de participatiesamenleving om vraagt. Maar hoe krijg je bewoners die hier niet aan voldoen betrokken tot de woonomgeving? Nawal El-Bouyahyaoui onderzocht in haar afstudeerscriptie aan de TU Delft (Bouwkunde, Real Estate & Housing) of het ontwikkelen van mentaal eigenaarschap over de woonomgeving door een bottom-up benadering in de ruimtelijke ontwikkeling een middel is om dit teweeg te brengen in krachtwijken.

Nawal El-Bouyahyaoui

Een nieuwe samenleving, een nieuwe opgave en een nieuw begripDoe het -zoveel mogelijk- zelf. Dat lijkt het hedendaagse motto te zijn van de overheid. Een motto dat geboren is in tijden van economische crisis en dat de overheid en andere (semi-) publieke partijen waaronder woningcorporaties dwingt om terug te gaan naar de kerntaak (Gruis & Zijlstra, 2011). De participatiesamenleving is de nieuwe realiteit; een samenleving waarin de overheid een stap achteruit neemt en de burger weer centraal komt te staan (Kruiter & van der Zwaard, 2014; Raatgever, 2011; van de Wijdeven, de Graaf, Hendriks, & van der Staak, 2013; van der Laan, 2014; van der Lans & de Boer, 2011; Veldheer, Jonker, van Noije, & Vrooman, 2012). Zelfredzaamheid, verantwoordelijkheid en betrokkenheid van de burgers tot elkaar en het publieke domein zijn de kernwoorden waarin deze samenleving omschreven word (Raatgever, 2011). Daar waar de overheid als (probleem-)eigenaar en verantwoordelijke van het publieke domein werd beschouwd in de verzorgingsstaat, staat de participatiesamenleving in het teken van een gedeeltelijke overdracht van dit (probleem-) eigenaarschap (Kruiter & van der Zwaard, 2014; Raatgever, 2011; ROB, 2012). Hoe de nieuwe rolinvulling van de overheid en burgers binnen deze samenleving zal moeten zijn blijft nog onduidelijk.

Wat wel duidelijk wordt gemaakt is dat de burger zich meer verantwoordelijk en betrokken dient op te stellen in de woonomgeving en hier meer taken van de overheid dient over te nemen. Ook in de krachtwijken waar de gemeentes en woningcorporaties steeds meer bezuinigen op de grootschalige wijkaanpak binnen het stedelijk vernieuwingsbeleid en een steeds groter beroep doen op de burger (Platform 31, 2011; van Ham, 2012; Vos, 2012). Bottom-up initiatieven van bewoners voortkomend uit een gevoel van betrokkenheid tot de woonomgeving worden als alternatief gezien voor het grootschalige veelal top-down aanpak die in deze tijden ontoereikbaar is geworden (van Ham, 2012). Echter, in krachtwijken blijken bewoners zich niet

verantwoordelijk te voelen voor de woonomgeving (van Niekerk, Kleinhans, & Bolt, 2011) en is de bewonersbetrokkenheid minder aanwezig dan in andere wijken (Odé & Walraven, 2013). In de opkomst van de participatiesamenleving schuilt dan ook de opgave om in krachtwijken het gevoel van verantwoordelijkheid en betrokkenheid van bewoners tot hun woonomgeving te versterken.

Deze gevoelens worden sinds enkele jaren in verband gebracht met een nieuw begrip binnen de volkshuisvesting: het mentaal eigenaarschap. Het is een mentale conditie waarin iemand een gevoel van eigenaarschap heeft over een product (zoals een woning) zonder het juridisch te bezitten en verantwoordelijkheid en betrokkenheid tot het product met zich meebrengt (Breiting, 2008; Pierce, Kostova, & Dirks, 2002). Gesteld wordt dat het zich ontwikkeld wanneer iemand investeert in de ontwikkeling van het product en dat er verschillende gradaties van mentaal eigenaarschap ervaren kan worden die gerelateerd zijn aan de mate waarin geinvesteerd- of ook wel geparticipeerd- is in het ontwikkelingsproces van het product (Breiting, 2008). Het mogelijk maken van hoge gradaties van bewonersparticipatie in de ruimtelijke ontwikkeling van de woonomgeving als onderdeel van het stedelijk vernieuwingsbeleid lijkt hiermee een middel te zijn om het (mede-) eigenaarschap en daarmee de betrokkenheid van bewoners tot de woonomgeving te versterken. De vraag blijft echter: welke relatie bestaat er in theorie en praktijk tussen gradaties van bewonersparticipatie binnen de ruimtelijke ontwikkeling en gradaties van mentaal eigenaarschap over de woonomgeving?

Bewonersparticipatie in ruimtelijke ontwikkeling Bewonersparticipatie in de ruimtelijke ontwikkeling van krachtwijken is niet nieuw. Gemeentelijke motieven voor bewonersparticipatie hadden voorheen betrekking op het (beter) functioneren van de overheid als ‘systeem’.

8Advertentie

Tijd om mentaal te vernieuwenVerbeter uw vastgoedsturing met

VIM 2.0

• Analyse op portefeuille- en wijkniveau• Presentatie vastgoed in Google Maps• Simulatie toekomstige vastgoedportefeuille• Wijkvisies• Complexbeheerplannen• Woningcartotheek

Batavia Groep, marktleider in beleidssoft-ware

www.bataviagroep.nl

10 Afstudeerwerk11Afstudeerwerk

Figuur 1: De bewonersparticipatiegraad bepaalt de sterkte van de

mechanismen van [1] innig leren kennen van de woonomgeving en [2]

‘zelf’ investeren in de woonomgeving, die op hun beurt de sterkte van

de sociale- en fysieke plaatsverbondenheid en daarmee de sociale- en

fysieke bewonersbetrokkenheid bepalen.

Om de bewonersbetrokkenheid tot de fysieke woonomgeving te bevorderen is het van belang om in krachtwijken de binding van de bewoners met de fysieke woonomgeving te versterken. De sterkte van de onderdelen plaatsidentiteit en plaatsbinding zijn immers bepalend voor het gedrag in relatie tot de fysieke woonomgeving (L. C. Manzo & Perkins, 2006). Theoretisch kan dit bereikt worden door het bieden van mogelijkheden voor hogere gradaties van bewonersparticipatie in de ruimtelijke ontwikkeling van hun woonomgeving. Een bewoner is dan in staat om (maximaal) de ‘zelf’ te investeren in de woonomgeving en deze innig te leren kennen waardoor de binding met de fysieke woonomgeving versterkt kan worden wat zich resulteert in een grotere bewonersbetrokkenheid tot de fysieke woonomgeving. Dit in tegenstelling tot lagere bewonersparticipatiegraden waarin bewoners in beperkte mate invloed hebben in het ontwikkelingsproces.

Mentaal eigenaarschap door bewonersparticipatie? In het onderzoek ‘Mentaal vernieuwen’ is de theoretische hypothese dat hogere gradaties van bewonersparticipatie in de ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een sterkere (fysieke) plaatsverbondenheid onderzocht in de praktijk middels een case-studie van drie ontwikkelingsprojecten in Rotterdamse krachtwijken. Binnen elke project stond de herontwikkeling van een braakliggend openbare ruimte

in de woonomgeving tot een openbare ruimte met een pleinfunctie centraal. De projecten verschillen in participatiegraad waarin bewoners hebben kunnen participeren in het ontwikkelingsproces. Twee ontwikkelingsprojecten zijn vormen van bottom-up bewonersinitiatieven en één is een top-down gemeentelijk initiatief. In de case-studie zijn binnen elk project interviews gehouden met bewoners die actief hebben geparticipeerd in het ontwikkelingsproces en is bepaald of het gevoel van plaatsverbondenheid versterkt is na hun actieve participatie en of de bevorderingsmechanismen hierop van invloed zijn geweest. Hiernaast zijn interviews gehouden met inactieve bewoners en is bepaald of dit gevoel sterker is geworden voor inactieve bewoners die in de woonomgeving wonen ondanks het feit dat zij niet geparticipeerd hebben in het ontwikkelingsproces.

Resultaten Een vergelijking van de afzonderlijke case-resultaten heeft geleid tot de conclusie dat hogere bewonersparticipatiegraden in de ruimtelijke ontwikkeling van de woonomgeving primair leidt tot de versterking van de binding met de fysieke woonomgeving voor bewoners die actief participeren in het ontwikkelingsproces en secundair tot de versterking van de binding met de sociale dimensie van de woonomgeving voor zowel de actieve als inactieve bewoners. Dit in tegenstelling tot lagere bewonersparticipatiegraden die enkel de binding met de sociale dimensie blijkt te verbeteren voor de actieve en inactieve bewoners zoals ook afgebeeld in figuur 1.

Een belangrijk verschil tussen de twee soorten cases is dat de component plaatsbinding sterker is geworden voor de actieve bewoners die in hogere bewonersparticipatiegraden hebben geparticipeerd.

De nadruk lag vooral op het verkrijgen van juridische legitimiteit en maatschappelijk draagvlak (Kruiter & van der Zwaard, 2014). Sinds de wijkaanpak in krachtwijken is deze nadruk verschoven naar het (beter) functioneren van bewoners als ‘personen’. Bewonersparticipatie word sindsdien ook gezien als middel om de empowerment van bewoners teweeg te brengen (Platform 31). Een recente trend is het meer willen betrekken van bewoners in de ruimtelijke ontwikkeling van hun woonomgeving en de opkomst van burgerinitiatieven. De overheid lijkt steeds meer te streven naar een grotere betrokkenheid van bewoners in ruimtelijke ontwikkelingsprocessen om de verantwoordelijkheid voor de directe leefomgeving dichter bij bewoners te leggen (Platform 31, 2011). Het stimuleren van empowerment in relatie tot de woonomgeving lijkt een nieuw motief te zijn; een motief die aansluit op het ontwikkelen van mentaal eigenaarschap van bewoners over de woonomgeving.

Mentaal eigenaarschap over de woonomgevingMentaal eigenaarschap over de woonomgeving wordt in de literatuur opgevat als de mate waarin een bewoner zich verbonden en betrokken voelt tot zijn woonomgeving (El-Bouyahyaoui, 2015). Dit wordt ook wel plaatsverbondenheid genoemd en bestaat uit een cognitief en affectief component (Lien, 2009; C. L. Manzo, 2005; L. C. Manzo & Perkins, 2006; Mihaylov & Perkins, 2014; Sanders, 2014; Ujang, 2010). Deze componenten duiden aan op de ervaring die een bewoner heeft met zijn woonomgeving op het niveau van zijn bewustzijn en gevoel. Op cognitief niveau staat de mate waarin een bewoner zich kan identificeren met zijn woonomgeving centraal en op affectief niveau de emotionele binding die een bewoner met zijn woonomgeving heeft. Hierbij is er een onderscheid te maken tussen de fysieke dimensie (de fysieke ruimte) en de sociale dimensie (de gemeenschap) van de woonomgeving. Een bewoner kan zich daarom identificeren met zowel de fysieke woonomgeving (plaatsidentiteit) als de gemeenschap (gemeenschapsidentiteit) en kan daarnaast een emotionele binding voelen met zowel de fysieke woonomgeving (plaatsbinding) als de gemeenschap (gemeenschapsgevoel).

De ervaring die een bewoner heeft op het gebied van deze onderdelen is bepalend voor het gedrag die de bewoner tot de fysieke woonomgeving en de gemeenschap uit (L. C. Manzo & Perkins, 2006;

Mihaylov & Perkins, 2014). Indien de bewoner een (sterke) positieve ervaring heeft op alle aspecten zal hij zich betrokken gedragen tot zowel de fysieke woonomgeving als de gemeenschap. Participatie voor de zaak van de woonomgeving en nabuurschap zijn de vormen van betrokkenheid die dan tot uiting komen (Mihaylov & Perkins, 2014). Echter, bewoners kunnen verschillende ervaringen hebben met deze vier aspecten die niet altijd even sterk hoeven te zijn. De één heeft heel goed contact met de gemeenschap en kan zich ermee identificeren, terwijl de ander alleen een emotionele binding ervaart met de fysieke ruimte. De mate waarin een bewoner zich plaatsverbonden kan voelen varieert dan ook van een lichte vorm van verbondenheid tot een gevoel van eigenaarschap die de mate van betrokkenheid van de bewoner tot zowel de fysieke ruimte als de gemeenschap beïnvloed (Hashemnezhad, Akbar Heidari, & Mohammad Hoseini, 2013).

De sterkte van plaatsverbondenheid wordt beïnvloed door enerzijds de mate waarin de bewoner een eigen stempel kan drukken in de woonomgeving door de ‘zelf’ te investeren in de woonomgeving en anderzijds de mogelijkheid om de woonomgeving innig te leren kennen (El-Bouyahyaoui, 2015). De ‘zelf’ investeren duidt op een fysieke- of mentale inspanning die een bewoner kan doen in het creëren, vormgeven en produceren van de woonomgeving. Het verrichten van deze inspanningen levert de bewoner enerzijds het gevoel eigenaar te zijn van de creatie en anderzijds ontstaat een product die de ‘zelf’ van de bewoner weerspiegeld door de tijd, energie, waarden en identiteit die de bewoner erin heeft geïnvesteerd. Hierdoor kan de bewoner zich identificeren met het product met als gevolg dat het als een verlengde van de ‘zelf’ word gezien (Pierce et al., 2002). De plaatsidentiteit wordt hierdoor sterker (El-Bouyahyaoui, 2015).

De woonomgeving innig leren kennen duidt op een emotionele band van een bewoner met de woonomgeving die ontstaat door een lang ononderbroken periode van associatie met of gebruik van de woonomgeving (El-Bouyahyaoui, 2015). Een individu heeft sterk de neiging zich dat toe te eigenen waar men een lange ononderbroken periode gebruik van heeft gemaakt. De kennis die hierbij ontwikkeld wordt over het product zorgt ervoor dat het product als een verlengde van de ‘zelf’ wordt gezien (Pierce et al., 2002). De plaatsbinding wordt hierdoor sterker (El-Bouyahyaoui, 2015).


voortouw nemen in het ruimtelijke ontwikkelingsproces en gemeenten betrokken worden waar en wanneer nodig. Het vertrouwen op burgerkracht zal daarom gepaard moeten gaan met het toelaten en faciliteren van burgermacht. De gemeenten blijven belangrijk om het stedenbouwkundig plan op het niveau van de stad en de wijken in grote lijnen vast te stellen en in banen te leiden volgens bestaande en toekomstige kaders en strategieën.

Echter, van belang is dat binnen dit grootschalig stedenbouwkundige plan er ruimte wordt gecreëerd voor bewoners om een eigen stempel te drukken in hun woonomgeving en daarmee de ‘zelf’ te kunnen investeren in de woonomgeving en deze innig te leren kennen gezien deze mechanismen de (fysieke) plaatsverbondenheid en daarmee de (fysieke) bewonersbetrokkenheid bevorderd. Een duidelijke verantwoordelijkheid en balans van invloed in de ruimtelijke ontwikkeling is daarom noodzakelijk. De aangrenzende stoepprofielen van private domeinen en de openbare ruimtes binnen de woonomgeving blijken een voedingsbodem te zijn voor de vorming van mentaal eigenaarschap die tot ontwikkeling kan komen wanneer burgers de mogelijkheid krijgen om deze vlekken binnen het stedenbouwkundige (vlekken)plan zelf in te kleuren. Een bottom-up benadering in de ruimtelijke ontwikkeling van deze ruimtes binnen de woonomgeving is daarom noodzakelijk om het proces van ontwikkeling en versterking van de (fysieke) plaatsverbondenheid en daarmee de (fysieke) bewonersbetrokkenheid van bewoners in krachtwijken op gang brengen. Alleen dan zullen bewoners zich vanuit een gevoel van plaatsverbondenheid betrokken gedragen tot de fysieke woonomgeving. Mentaal vernieuwen is waar de participatiesamenleving om vraagt: een verfrissing van de traditionele top-down stedelijk vernieuwingsbeleid en gemeentelijke houding.

Bronnen - Breiting, A. (Ed.). (2008). Mental ownership and participation for

innovation in environmental education and education for sustainable development. Copenhagen: Springer.

- El-Bouyahyaoui, N. (2015). Mentaal vernieuwen. Delft: TU Delft. - Gruis, V., & Zijlstra, S. (2011). Housing management: basics of

organisation, network and asset management in Dutch housing associations. Delft.

- Hashemnezhad, H., Akbar Heidari, A., & Mohammad Hoseini, P. (2013). “Sense of place” and “Place attachment”: a comparative study. International journal of Architecture and Urban Development, 3(1), 5-12.

- Kruiter, J. A., & van der Zwaard, W. (2014). Dat is onze zaak:over eigenaarschap in het publieke domein: RMO.

- Lien, L. L. (2009). Home as identity: Place-making and its implications in the built environment of older persons. Housing and

society, 36, 149-170. - Manzo, C. L. (2005). For better or worse:Exploring multiple

dimensions of place meaning. Journal of environmental psychology, 25, 67-86.

- Manzo, L. C., & Perkins, D. D. (2006). Finding common ground: the importance of place attachment to community participation and planning. Journal of planning literature, 20, 335-350.

- Mihaylov, N., & Perkins, D. D. (Eds.). (2014). Community Place Attachment and its Role in Social Capital Development. Oxon: Routledge.

- Odé, A., & Walraven, G. (2013). Binding en burgerschap. Buurtbetokkenheid in Rotterdam en Den Haag. Antwerpen: Garant.

- Pierce, J. L., Kostova, T., & Dirks, K. T. (2002). The State of Psychological Ownership: Integrating and Extending Century of Research. Review of General Psychology, 7, 84-107.

- Platform 31. Waarom is er stedelijke vernieuwing? Retrieved from http://kennisbank.platform31.nl/pages/28202/Waarom-is-er-stedelijke-vernieuwing.html

- Platform 31. (2011). Donner: nadruk op leefbaarheid en eigen verantwoordelijkheid in wijkenaanpak. Retrieved from http://kennisbank.platform31.nl/pages/8707/Nieuws/Donner-nadruk-op-leefbaarheid-en-eigen-verantwoordelijkheid-burgers-in-wijkenaanpak-.html

- Raatgever, A. (2011). Het welbegrepen belang van burgerkracht. MO Samenlevingsopbouw, 30, 32-34.

- ROB. (2012). Loslaten in vertrouwen. Naar een nieuwe verhouding tussen overheid, markt en samenleving. Den Haag: NUR 823.

- Sanders, F. C. (2014). Duurzame ontwikkeling door collectief bewonersinitiatief: ‘leidraad voor professionals om bewonersgroepen aan de duurzaamheidsopgave te verbinden’. . Technische Universiteit Delft, Delft.

- Ujang, N. (2010). Place attachment and continuity of urban place identity. Journal of environment-behaviour studies, 61-76.

- van de Wijdeven, T., de Graaf, L., Hendriks, F., & van der Staak, M. (2013). Actief burgerschap: lijnen in de literatuur. Tilburg.

- van der Laan, D. (2014). Kracht burgers neemt toe, overheid blijft sturend. 22-25.

- van der Lans, J., & de Boer, N. (2011). Burgerkracht: de toekomst van sociaal werk in Nederland. Den Haag.

- van Ham, M. (2012). Intreerede De Buurt. Best Belangrijk. Delft: Technological University of Delft.

- van Niekerk, M., Kleinhans, R., & Bolt, G. (2011). Zelfredzame wijken in tijden van crisis.Vertrouwen houden in de buurt. 14(2). Retrieved from http://nicis.platform31.nl/dsresource?objectid=224126

- Veldheer, V., Jonker, J.-J., van Noije, L., & Vrooman, C. (2012). Een beroep op de burger. Den Haag.

- Vos, L. (2012). Crisis dwingt tot nieuwe koers in wijkaanpak. Retrieved from http://kennisbank.platform31.nl/pages/28750/Crisis-dwingt-tot-nieuwe-koers-in-wijkaanpak.html

Nawal El-Bouyahyaoui is in het voorjaar van 2015 afgestudeerd op het

onderwerp mentaal eigenaarschap. Het bovenstaande stuk is gebaseerd

op haar ervaringen tijdens het onderzoek en haar afstudeerscriptie.

https://nl.linkedin.com/pub/nawal-el-bouyahyaoui/3a/521/b90/nl

Figuur 2: De onderzochte projecten in het praktijkonderzoek

Voor hen heeft de fysieke woonomgeving een waarde of betekenis gekregen die te relateren is aan gevoelens van verbondenheid met of eigenaarschap over het eindproduct in de woonomgeving. Deze emotionele binding met de fysieke woonomgeving blijkt doorslaggevend te zijn voor de ontwikkeling van een sterker gevoel van fysieke plaatsverbondenheid en een betrokken houding van bewoners tot de woonomgeving. De bottom-up benadering blijkt de cruciale voorwaarde te zijn voor de ontwikkeling van (een sterk) plaatsverbondenheid. Zo blijkt het moment van bewonersbetrokkenheid in de ontwikkelingsproces en de mate van invloed die zij hierin hebben de sterkte van de ontwikkelde emotionele binding met het eindproduct te beïnvloeden.

Bewonersparticipatie in enkel de initiatieffase en planningsfase waar bewoners alleen een mentale inspanning kunnen verrichten leid niet tot de ontwikkeling van een sterker gevoel van verbondenheid met het eindproduct. Dit in tegenstelling tot een fysieke inspanning in de realisatiefase die de dominante bevorderingsmechanisme blijkt te zijn in het ontwikkelen van een emotionele binding met het eindproduct. Het praktijkonderzoek wijst echter op het feit dat de emotionele binding gering blijft indien er alleen een fysieke investering word gedaan in de realisatiefase. Voor de ontwikkeling van een sterke emotionele binding lijkt daarom enerzijds het moment, de mate en vorm waarin bewoners zich kunnen inspannen in het ontwikkelingsproces belangrijk en anderzijds de schaal van het project.

Indien bewoners vanaf de initiatieffase tot en met de realisatiefase betrokken zijn in het ontwikkelingsproces en hierbij een grote mate van invloed kunnen uitoefenen op het eindproduct, bestaat de mogelijkheid voor bewoners om de ‘zelf’ te investeren op een mentale en fysieke wijze. Door een grote mentale en fysieke investering in het eindproduct kan de identificatie van de bewoners met het eindproduct tot stand komen wat in combinatie met de langdurige betrokkenheid in het ontwikkelingsproces leid tot een innigere relatie met het eindproduct. Een sterker plaatsverbondenheid wat zich uit in een betrokken houding tot de fysieke woonomgeving is het resultaat als gevolg van deze sterke mechanismen. Wel is van belang dat de schaal van het project kleinschalig blijft om de lijnen van de mentale investering tot het eindproduct kort te laten en zo de investering gereflecteerd kan worden door het eindproduct. De aangrenzende stoepprofielen van private domeinen en de openbare ruimtes binnen de woonomgeving die een pleinfunctie hebben blijken uit het praktijkonderzoek de ruimtes te zijn met een schaal waar bewoners zich het meest verbonden tot (kunnen) voelen.

Mentaal vernieuwenHet belang van het gevoel van mentaal eigenaarschap van bewoners over de woonomgeving als voorwaarde voor bewonersbetrokkenheid tot de woonomgeving wordt onderstreept door het praktijkonderzoek. Het mentaal eigenaarschap is hiervoor de spil in de noodzakelijke verschuiving van een top-down naar een bottom-up benadering van ruimtelijke ontwikkeling binnen het stedelijk vernieuwingsbeleid: een benadering van burgermacht waar bewoners het

Tijd om mentaal te vernieuwen

Het vergroten van de datakwaliteitOmdat data een wezenlijk onderdeel zijn van veel van de processen en projecten die zich binnen een woningcorporatie afspelen, is het van wezenlijk belang dat de kwaliteit op orde blijft. Een belangrijke vraag hierbij is: wie is de eigenaar van de data en daarmee verantwoordelijk voor de kwaliteit? Zijn dit, in het geval van huurwoningen, de verhuurmedewerkers die de woningen verhuren? Of is het de verhuuradministratie die de administratie van het woningbezit verzorgt? Of, zijn het de eindgebruikers die, wanneer ze onvolkomenheden signaleren, correcties moeten aandragen? Het moge duidelijk zijn: in het kader van datakwaliteit is het belangrijk dat centraal wordt vastgelegd wie waarvoor verantwoordelijk is.

Omdat veel van de basisgegevens over de woningen gebruikt worden in het taxatie- en waarderingsproces heeft de afdeling Vastgoedsturing bij Woonstad Rotterdam een aantal dataverbeteringsacties uitgevoerd. De reden hiervoor was tweeledig: enerzijds dient de waardering zo exact mogelijk te zijn, en aan de andere kant is betrouwbare input een vereiste vanuit de controlerende accountants. Allereerst is er gekeken naar de betrouwbaarheid van de geregistreerde bouwjaren en jaartallen waarin een ingreep heeft plaatsgevonden. Het bouwjaar van een woning zegt veel over kwaliteit van de woning. Dit werd beredeneerd vanuit de toenmalig geldende bouwkwaliteitseisen. Een overzicht van de opbouw van het woningbestand naar bouwjaar geeft dus inzicht in de algemene kwaliteit. Hetzelfde geldt voor wanneer er een ingreep heeft plaatsgevonden. Hoe recenter dit heeft plaatsgevonden, hoe hoger de kwaliteit van de ingreep (transformatie en renovatie) zal zijn geweest. Deze informatie werd vervolgens gebruikt om risico’s in de waardering te verwerken.

Een tweede omvangrijke dataverbeteringsactie die heeft plaatsgevonden was het controleren van de geregistreerde metrages c.q. oppervlaktes van de woningen. Uit ervaring was bekend dat deze met name bij transformaties en bij samenvoegingen niet altijd goed geregistreerd waren. Het oppervlakte is een van de belangrijkere gegevens in het waarderingsproces. Daarnaast wordt het metrage ook door de gemeente gebruikt bij de bepaling van de WOZ. Aangezien de WOZ-waarde een flinke invloed gaat krijgen bij het bepalen van het maximale aantal woningwaarderingspunten die een woning kan krijgen, zat er een zekere urgentie achter deze actie. Een extra moeilijkheidsfactor bleek het feit dat de WOZ altijd eigen

Marcel Zondervan, manager Informatisering & Automatisering, onderschrijft het belang van data voor Woonstad Rotterdam. VHV stelde hem enkele vragen:

Hoe wordt data vastgelegd en vervolgens geoperationaliseerd?Data wordt vastgelegd in de diverse gegevensverzamelingen, die zijn gekoppeld aan onze informatiesystemen. In een data warehouse worden ze ook nog geaggregeerd voor analyse doeleinden. Er wordt belang gehecht aan de kwaliteit van de diverse basisadministraties, waarbij o.a. wordt beoordeeld op normalisatieregels ten aanzien van de (logische) opslag. Hoe is I&A op dit moment gepositioneerd binnen Woonstad en waarom?I&A is nu ingericht als een centrale dienst(verlener). Dit borgt een integrale aanpak van I&A vraagstukken en een passende prioriteitstelling. Decentrale activiteiten hebben het risico op het decentraal verzamelen van data, waardoor de effectiviteit van deze data gereduceerd wordt. Door de centrale aanpak is dit risico geminimaliseerd.

Daarbij is het van belang, dat de afdeling een brede scope heeft: processen, informatievoorziening en informatiesystemen. Ook dit geeft een goed vertrekpunt voor een effectieve, integrale aanpak. Overigens is de keuze voor deze inrichting gekoppeld aan het volwassenheidsniveau van de organisatie op de betreffende deelgebieden. Welke rol zal de datavoorziening in de toekomst krijgen binnen de bedrijfsprocessen (welke richting gaat dit op?) m de processen effectiever en efficiënter in te richten zijn bedrijfsregels van groot belang. Deze bieden een flexibele en transparante manier om strategie naar de dagelijkse werkelijkheid te vertalen. De beschikbaarheid van feiten, vertaald in een integrale verzameling van data, is hierbij noodzaak.

Zodoende zal het verzamelen, opslaan en ter beschikking stellen van data en informatie in belang toenemen. Daarnaast biedt de analyse van deze data (innovatieve) mogelijkheden en zal data management van belang zijn om de gegevens kosteneffectief te kunnen beheren. Tot slot mag de beveiliging van deze data niet onbenoemd blijven. De eisen hiervoor verscherpen en vergen continu aandacht. Wat betekent dit voor Woonstad?Dit betekent meer aandacht voor onze gegevensverzamelingen en de wijze, waarop deze gevuld en benut worden. Vooralsnog kan dit binnen de bestaande functies en structuren. Wel zijn er technische ontwikkelingen nodig om onze (verzameling en benutting van) gegevens te optimaliseren.

Informatie is geïnterpreteerde dataIn vrijwel elk werkproces binnen een corporatie worden data, ool wel bekend als gegevens, verzameld en vastgelegd. Van deze data kan vervolgens informatie worden gemaakt. Op basis hiervan is het vervolgens mogelijk om geïnformeerde beslissingen c.q. beleid te vormen. Informatie is dus geïnterpreteerde data. De gemiddelde woningcorporatie vergaart op veel verschillende manieren data en informatie. Bij het verhuren van een woning worden gegevens over de huurder vastgelegd, zoals leeftijd, voormalige woonplaats en het aantal medehuurders.

Bij de oplevering van een nieuwe woning zullen er in de verhuuradministratie diverse data over de woning worden vastgelegd. Vaak gaat dit om het bouwjaar, de oppervlakte of het aantal kamers. Voor de financiële administratie worden allerhande kosten en baten vastgelegd. Al deze data worden in de diverse systemen vastgelegd, zodat dit gebruikt kan worden binnen de bedrijfsprocessen. Vaak gaat het dan om verhuur- en vastgoedadministratie, of bijvoorbeeld Excel-bestanden. Data en informatie worden dus voor op allerlei belangrijke fronten binnen de corporatie gebruikt. Om dit verhaal enigszins specifieker te maken, volgen nu twee voorbeelden uit de dagelijkse praktijk.

Big data bij Woonstad RotterdamOp dit moment is Woonstad Rotterdam zich aan het voorbereiden op het passend kunnen toewijzen van huurwoningen. Immers, vanaf 2016 moeten corporaties 95% van hun huurwoningen passend toewijzen aan de primaire en secundaire doelgroep. Passend toewijzen houdt in dat de huur aansluit op het inkomen van een huurtoeslaggerechtigde huurder. De gevraagde huur moet daarmee onder de zogenaamde aftoppingsgrenzen liggen. Om dit voor elkaar te krijgen, zullen corporaties met hun huurvoorraad moeten gaan spelen en eventueel woningen gaan aftoppen.

Voor het implementeren van deze maatregel zijn veel gegevens nodig en moeten diverse stappen genomen worden. Op het gebied van data zijn hiervoor diverse gegevens nodig, zoals: 1) alle woningen die in bezit zijn en die met (terugkoop)voorwaarden zijn verkocht, 2) woningwaarderingspunten per woning, 3) aantal kamers, en 4) Strategisch Verhuur Beleid-labels. Al deze data komen voort uit het verhuuradministratiesysteem dat Woonstad gebruikt. Het is dan ook zaak dat deze data goed worden vastgelegd. Dit wordt enerzijds gedaan door de verhuurmedewerkers en de verhuuradministratie, en anderzijds door de beleidsafdelingen zelf.

Een ander voorbeeld van een data-intensief proces binnen Woonstad Rotterdam is de vastgoedwaardering. Sinds enige tijd waardeert Woonstad zijn bezit tegen marktwaarde. Ieder tertaal wordt van een gedeelte van de voorraad de waarde bepaald en na 3 jaar heeft de gehele voorraad zo de revue gepasseerd. Voor deze waardering wordt een Taxatie Management Systeem gebruikt. Dit systeem haalt de benodigde informatie grotendeels uit het vastgoedadministratiesysteem Wocas.

De waardering bepaalt natuurlijk de marktwaarde van Woonstad, die invloed heeft op zaken als de rente waartegen geleend kan worden en de solvabiliteit. Hierdoor is het van groot belang dat de waardering zo exact mogelijk is. Daarom worden er allerlei gegevens over het bezit gebruikt die invloed hebben op de waarde van een woning. Dit varieert van hoe groot de woning is en de locatie, tot de aanwezigheid van een hydrofoor of plastic kozijnen. Alle gegevens die in het taxatieproces gebruikt worden moeten exact correct zijn. Helaas is dit niet altijd het geval, waardoor er in sommige casussen aanpassingen of toevoegingen nodig zijn geweest.

14 Thema15Thema

De DatacorporatieCasper Hofstee

Voor elke woning die een woningcorporatie bezit of beheert, zal diezelfde organisatie een veelvoud aan data bezitten. Deze data lijken in toenemende mate een rol te gaan spelen bij het uitvoeren van de bedrijfsvoering. Naast dat de corporatie steeds meer informatie vastlegt binnen haar systemen, zal ook de kwaliteit van de data een grotere rol gaan spelen. Immers, kwalitatief goede data kunnen voor allerlei doeleinden worden gebruikt. Hiermee lijken Big Data hun entree te doen binnen de corporatiesector. Dit stuk poogt te informeren over het datagebruik bij corporaties en probeert richting de toekomst te kijken. Dit wordt gedaan aan de hand van voorbeelden uit de bedrijfsvoering van de corporatie Woonstad Rotterdam, alwaar de auteur werkzaam is.

De Datacorporatie

16 Verslag17Verslag

Jonathan van den Heuvel

Tientallen gesprekken met actieve bewoners en corporatiemedewerkers laten zien dat er al veel gebeurt op het gebied van zeggenschap. Tegelijkertijd zijn corporaties vaak zelf de grootste hindermacht voor meer zeggenschap. Hoe kunnen we huurders meer zeggenschap geven? Hoe doorbreken we als woningcorporatie onze eigen pijngrens?

Er valt voor woningcorporaties nog veel te winnen. Ze worden als niet flexibel bestempeld en zouden daarmee weleens hun eigen hindermacht kunnen zijn. Het is nodig dat er vanuit de belevingswereld van de huurder wordt nagedacht over nieuwe kansen, zodat het wonen weer meer van de huurder wordt. Tijdens de workshop werd de film ‘Het verhaal van Bewoners 1’ getoond. Deze film is gebaseerd op onderzoek van Research2Evolve en Inicio, en laat zien wat bewoners van zeggenschap verwachten.

Professionals hebben bepaalde veronderstellingen die huurders vaak helemaal niet delen. Zo was het erg opvallend dat bewoners eigenlijk helemaal geen beloning wilden als ze bepaalde taken van de corporatie gingen overnemen. Het zou immers allen maar scheve gezichten opleveren. In plaats daarvan zoeken de bewoners naar waardering. Naar aanleiding van deze film kwam de discussie opgang waarbij er waardevolle ervaringen en tips werden uitgewisseld.

Allereerst zijn bewoners gewend dat de corporatie alles voor ze regelt. Toch zijn er relatief veel bewoners die meer zeggenschap zouden willen hebben. Vaak is het de corporatie die dan niet thuis geeft. Daarnaast leert de ervaring dat veel bewoners een zetje nodig hebben. Een buurtbeheerder wordt als essentieel ervaren om mensen aan te moedigen om bijvoorbeeld de algemene ruimte schoon te houden. Als corporatie werkt het niet om voor de bewoner ideeën te gaan opperen, want dan voelt men zich algauw een onbetaalde werknemer. Sommigen huurders hebben van zichzelf al veel ideeën en die moeten dan ook niet teveel barrières worden opgelegd.

1 https://www.youtube.com/watch?v=HIdRj_HftaQ

Intern bij de corporaties ervaren de werknemers vaak veel barrières als ze buiten de gebaande paden zouden willen handelen. Systemen, regels en contracten waar men zich aan moet houden kunnen erg verlammend werken. Daarnaast is er vanuit de corporaties veel achterdocht als ze iets moeten loslaten richting de bewoners. Halen de bewoners wel onze standaarden? Ook kan de 70-procentregel een sta-in-de-weg zijn.

Een groot gedeelte van de bewoners geeft aan dat ze niet weten bij wie ze moeten zijn als het gaat om extra invloed. Als corporatie is het essentieel om korte en duidelijke lijntjes te onderhouden met je huurders. Meer invloed hebben betekend niet gelijk dat de bewoners dan ook alles zelf maar moeten doen. Een aanknopingspunt kan zijn om bewoners zelf meer invloed te geven in het kiezen van het moment waarop bijvoorbeeld een schoonmaakbedrijf zou moeten komen in plaats van dat alles via de corporatie gaat.

Om mensen warm te maken om zelf meer invloed uit te oefenen is het van groot belang dat huurders weten welke succesvolle initiatieven er al zijn gerealiseerd. Een andere huurder die iets verteld is veel krachtiger dan dat een professional dat doet, want die heeft een veronderstelde verborgen agenda. Daarom moeten huurders onderling in contact worden gebracht. Ontmoeting zorgt voor verbinding en verbinding betekend kennisoverdracht waardoor er ervaringen worden uitwisselt en men bij elkaar kan afkijken. Geef huurders een podium en laat andere huurders kennis nemen van initiatieven door middel van een huurdersblad.

Ook het risicomijdend denken zit de corporatie aardig in de weg. Probeer initiatieven en samenwerkingen klein uit en leer ervan. Corporaties hebben jarenlang gefaciliteerd en alles ontzorgd voor de bewoners, maar nu is het tijd om andersom te denken. Het uitgangspunt moet worden dat bewoners het gaan doen en dat de corporaties gaan aanvullen waar dat nodig is.

De corporatiesector ligt onder een vergrootglas. Dat biedt ook kansen, stelde voorzitter Pim Hogenboom van Kennisplatform Corpovenista tijdens de opening van het congres Vernieuwing Verbinden op 17 maart jongsteleden. Tijdens de 22 workshops werd er in drie ronden nagedacht over het centrale thema Vernieuwing Verbinden. Een van de deelthema’s van de dag focuste zich op de vraag hoe er meer zeggenschap aan bewoners kan worden gegeven. Wat kan de corporatie doen? En is zelfbeheer interessant voor de Nederlandse corporatiesector?

gegevens hanteerde, maar op dit moment over aan het stappen is op data uit de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG). Daarom is in het kader van deze dataverbeteringsactie samengewerkt met de afdeling die binnen de gemeente Rotterdam verantwoordelijk is voor de BAG. Woonstad Rotterdam voerde het onderzoek uit en leverde onderbouwing aan bij de basisadministratie. Deze controleerde vervolgens het aangeleverde bewijs en voerde waar nodig correcties uit.

Data in de komende jarenHet mag duidelijk zijn dat het voor de corporatiesector van belang is dat zijn hun gegevens op orde hebben. Vaak worden ruwe data gebruikt om informatie te vergaren waarmee beleid kan worden gevormd of beslissingen kunnen gemaakt. In sommige gevallen kan dit leiden tot stevige financiële gevolgen. Het is daarom van belang dat de onderliggende gegevens waarop iets wordt gebaseerd, betrouwbaar zijn. Omdat alle corporaties met veelal dezelfde vraagstukken te maken krijgen zal dit belang voor hen allen gelden. Immers, alle corporaties moeten op dezelfde manier hun bezit gaan waarderen en de gehele sector moet passend gaan toewijzen. Op basis van betrouwbare data is het tevens ook makkelijker werken. Men hoeft zich immers niet druk te maken of het fundament onder een besluit klopt. Ook het maken van beslissingen op basis van gevoel of individuele lijstjes zou hierdoor minder vaak voor hoeven komen.

Naast het verbeteren van de datakwaliteit lijkt er zich een interessante mogelijkheid aan te bieden in de vorm van Geografische Informatie Systemen (GIS). Het idee hierachter is dat informatie gekoppeld wordt aan een locatie. In het geval van een woningcorporatie zal dit de locatie van de woning zijn. Door middel van GIS-software zal het vervolgens mogelijk zijn om informatie op een kaart te tonen. Dit kan bijvoorbeeld de markwaarde per wijk zijn, of de ouderdom van het bezit per buurt. Een aantal corporaties bezit al dergelijke software en het biedt ze interessante mogelijkheden wat betreft informatieverspreiding. Ook bij Woonstad Rotterdam worden de eerste stappen in de richting van GIS gezet. Onlangs is hiervoor het bezit letterlijk in kaart gebracht, en deze ontwikkeling zal nu verder gebracht moeten worden.

Data en de informatie die er uit voort komt spelen dus een belangrijke rol binnen de bedrijfsprocessen van een woningcorporatie. Hoewel in dit stuk enkele voorbeelden zijn gegeven, is dit niet uitputtend. De hoeveelheid

data die een gemiddelde corporatie heeft opgeslagen in diverse systemen is gigantisch. Op basis hiervan wordt onder andere beleid gemaakt en verslaggelegd over het presteren van het bedrijf. Dit maakt het beheer en verbetering van data tot een belangrijke taak, die niet te licht zou moeten worden opgevat.

Bijschrift

Op 19 mei j.l. kopte Vastgoedmarkt ‘Taxeren lastig voor ruim

helft corporaties’. Uit onderzoek van CorporatieNL en KPMG bleek

namelijk dat 55% van de corporaties twijfelt aan de kwaliteit en de

betrouwbaarheid van de data. Hierdoor is men nog niet in staat het

woningbezit te waarderen tegen marktwaarde.

Voor meer informatie zie: http://www.vastgoedmarkt.nl/

nieuws/2015/05/19/taxeren-lastig-voor-ruim-helft-corporaties

Verslag Corpovenista-congres Vernieuwing Verbinden

18 Afstudeerwerk1918Verslag

Shiva Autar

Het is een online fenomeen waarbij een doelbedrag wordt opgehaald bij een veelvoud van individuen middels een vrij toegankelijke website. Dit wordt mogelijk gemaakt door de inbedding van informatietechnologie in onze hedendaagse maatschappij: het internet maakt het mogelijk een grote groep mensen te bereiken, de boodschap te doen verspreiden en een efficiënte transactie te realiseren.

Ook in Nederland kent crowdfunding een sterke groei met de opkomst van vele platformen en initiatieven in diverse sectoren. Zo ontstaan ook in het vastgoed en voor stedelijke ontwikkelingsprojecten langzaam meer initiatieven zoals te zien op de crowdfundingplatformen Crowdaboutnow.nl en Voorjebuurt.nl. Door de aanwezigheid van vele voorbeelden in de Nederlandse context lijkt het erop dat crowdfunding een mogelijke toepassing kent in vastgoed- en stedelijke ontwikkelingsprojecten.

Toch wordt crowdfunding vaak nog gezien als hip, modern en nieuw. Soms lijkt het als een hype te worden aangemerkt, of als een trend die blind als oplossing wordt aangemerkt of juist in onwetendheid meteen wordt afgewezen. Gesteld wordt dat crowdfunding geen geloofwaardig financieel instrument kan zijn in ons vakgebied gezien de (te) geringe bedragen die op te halen zouden, die tevens te incidenteel zouden zijn (Van der Ham, 2014).

Als geen ander weten we dat de woningmarkt, de vastgoedsector en daarmee ook stedelijke (gebieds)ontwikkeling sterk is geraakt na de financiële crisis en diens naweeën. Crowdfunding werd door sommigen als antwoord gezien om de financiële gaten op te vullen. Met die insteek wordt veelal naar het instrument gekeken, crowdfunding als zijnde een financieel middel. Echter moet worden beseft dat crowdfunding meer is en kan zijn dan enkel en alleen een financieel instrument.

De veelzijdigheid van het instrumentCrowdfunding als begrip is allereerst tweeledig. Er is sprake van een sterk sociaal component aan het instrument crowdfunding, gelet op het feit dat een crowdfunding campagne een groep van individuen bijeenbrengt die achter een uit te voeren idee staan wat zij graag gerealiseerd zien worden. Kijk maar naar de opbouw van het woord ‘crowdfunding’: het bestaat immers uit de ‘crowd’; menigte, groep mensen, netwerk van individuen en ‘funding’; financiering, financiële steun.

Ten tweede blijkt crowdfunding een meervoudig instrument. Een analyse van theoretische onderzoek levert een categorisering van de volgende aspecten op: 1) financiële aspecten 2) marketing aspecten 3) sociale aspecten en 4) onderzoekaspecten. In tabel 1 zijn de kenmerken die gevonden zijn op basis van een analyse van literatuuronderzoek per aspect gecategoriseerd. De nadruk op de vier verschillende aspecten van het instrument varieert afhankelijk van het de vorm van crowdfunding, het doel van de campagne (motieven van de initiatiefnemer) en de reden voor bijdragen van de crowdfunder (motieven van de participant). Bijzonder gegeven is dat deze aspecten en hun kenmerken niet los van elkaar gezien kunnen worden. Zo zorgt meer publiciteit voor het aantrekken van investeerders en sociale binding voor draagvlak.

Een volwaardige definitie van het instrument, waarbij al deze aspecten naast het financiële zijn inbegrepen, ontbreekt echter zowel in het domein van de productontwikkeling als in het domein van vastgoed- en stedelijke ontwikkeling en is op basis van de uitkomsten van dit onderzoek geformuleerd.

Wat is crowdfunding?De algemene definitie van crowdfunding spreekt van een open verzoek of collectie via het internet, waarbij financiële middelen bijeen worden gebracht voor het

Crowdfunding & de stadeen toelichting van de mogelijke toepassing van crowdfunding als instrument in vastgoed- en stedelijke ontwikkelingsprojecten.

Crowdfunding wordt steeds vaker toegepast in allerlei sectoren (o.a. goede doelen, kunsten, ondernemingen, wetenschap en productontwikkeling). Met name in de productontwikkeling heeft crowdfunding een sterke voetprint weten te zetten middels het succes van wereldwijde crowdfundingplatformen als kickstarter.com en indiegogo.com. Waarbij de laatste vooral voor het van de grond krijgen van veelal sociale initiatieven wordt gebruikt. De groei van crowdfunding en het mogelijk kunnen maken van innovatieve projecten die anders niet gerealiseerd zouden kunnen worden maken crowdfunding tot een uniek financieringsinstrument waarbij een massa van individuen het voor het zeggen lijkt te hebben.

Mensen kunnen gewoon heel veel zelf en de corporatie moet vertrouwen hebben dat huurders de dingen ook goed gaan aanpakken. De professional moet leren schakelen tussen de unieke huurder en de procedures van het systeem. Daarbij is het van groot belang dat er personeel in de wijk is die weten wat er speelt. Daar mag men niet op bezuinigen.

Daarnaast kwam de vraag naar boven of recht op zelfbeheer iets voor de Nederlandse corporatiesector is? Er zijn weinig huurders die vanuit zichzelf vragen naar meer invloed en zeggenschap, maar op het moment dat er expliciet naar gevraagd wordt geeft een groot gedeelte aan dat ze (een mate van) zelfbeheer zouden willen. In Engeland is dit zelfbeheer wettelijk geregeld door het ‘right to manage’. Dit geeft huurders de mogelijkheid om (een deel van) het beheer over te nemen van de verhuurder. Het right to manage is verder vastgelegd in een Tenant Management Organisation (TMO). Het is opvallend dat deze TMO’s vooral in achterstandswijken te vinden zijn. Een mogelijke verklaring kan zijn dat de huurders daar erg gefrustreerd zijn en dat men vindt dat ze het beheer zelf veel beter kunnen vormgeven.

Deze initiatieven van onderop worden over het algemeen als erg leerzaam ervaren. Het zal geen grote beweging worden, maar wel groot genoeg om andere eisen aan de organisatie van de corporatie te stellen. Als verhuurder moet je leren om de eigen verantwoordelijkheid bij huurders te stimuleren. Bewonersinitiatieven kunnen niet top-down worden geïnitieerd, maar er moet een humuslaag worden gecreëerd. Zelfbeheer zou op de langere termijn voor (a) socialere en zorgzamere gemeenschappen kunnen zorgen, die (b) goedkoper in beheer zijn en waarbij er (c) minder mutaties zijn waardoor er minder huurderving is.

Een groot voordeel is dat je met bewonersinitiatief een andere kwaliteit kan realiseren dan vanuit de systemen. Het wordt echt maatwerk waar denkers en doeners elkaar kunnen aanvullen. In dat alles blijft betaalbaarheid een belangrijk issue. In tijden waar alles duurder wordt willen huurders zelf dingen oppakken omdat ze het beter of goedkoper kunnen. Een belangrijke tip voor de corporatie medewerker: ‘Houd in je agenda altijd tijd vrij voor de bewoners’. Het is een grote dooddoener als je bewoners op voorhand erg hard stimuleert, maar als je ze niet ad hoc kan helpen in het proces. Een centraal aanspreekpunt is daarbij essentieel.

Zorg dat je als corporatiemedewerker aan verwachtingsmanagement doet.

Vanuit de discussie wordt duidelijk dat er nog veel onduidelijkheid is over het soort mensen wat zelfbeheer zou willen. Het blijkt erg lastig te zijn om deze groep te typologiseren. Dit zou vervolgonderzoek vragen. Het zijn geen gemiddelde huurders, maar wat zijn dan wel hun kenmerken? Er komt geen antwoord. Zelfbeheer stelt in ieder geval hoge eisen aan de doelgroep. Ze moeten dus wel capabel zijn. Daarnaast zal er ook aandacht moeten zijn voor de gedifferentieerdheid van deze complexe opgaven. De problematiek voor een corporatie in Amsterdam is namelijk anders dan die voor corporaties uit het noorden of oosten van het land.


vormen en betrokkenheid te creëren. De categorisering van de vier motieven, financieel, sociaal, functioneel (i.e. materieel) en emotioneel, is driehoekmatig uiteengezet. Hetgeen laat de complexiteit van veelvoud aan motieven, waarvan sprake kan zijn, zien. In de driehoek kan sprake zijn van verschillende posities van een participant. Belangrijk is dat geen sprake is van een scheiding van motieven. Er zal sprake zijn van een combinatie van motivaties voor deelname aan het project. Motieven voor deelname aan crowdfunding kunnen vervolgens per type project of crowdfundingsvorm verschillen.

Bevindingen uit de praktijkVastgoed- en stedelijke ontwikkelingsprojecten zijn in het kader van dit onderzoek (Autar, 2015) gedefinieerd als zijnde individuele projecten op objectniveau die een relatie kennen met de stad. Hierbij is het individuele project een objectgerichte interventie; meerdere interventies tezamen maken tot slot deel uit van stedelijke ontwikkeling.

In de context van vastgoed- en stedelijke ontwikkelingsprojecten is het van belang de perspectieven van de belangrijkste betrokken actoren mee te nemen, te weten: de initiatiefnemer, participant en de traditionele actoren in vastgoed- en stedelijke ontwikkelingsprojecten. Dit omdat hiermee de mogelijke toepassing op schaal van vastgoed en stedelijke ontwikkeling kan worden begrepen. Het bestuderen en analyseren van praktijkvoorbeelden zou een breder beeld op van de toepassing van het fenomeen crowdfunding in de context van vastgoed- en stedelijke ontwikkeling op kunnen leveren.

Voor het onderzoek zijn de belangrijkste actoren uit de volgende casussen ondervraagd: de Luchtingel te Rotterdam, Winkelpand Hardbitten te Almere en Pakhuis de Sodafabriek te Schiedam. Hieronder volgt allereerste een korte introductie alvorens de resultaten uit deze drie casussen samen te vatten.

LuchtsingelDe Luchtsingel is in feite een voetgangersbrug in het centrum van Rotterdam. De betreffende voetgangersbrug stond al langere tijd in het masterplan voor het gebied ‘Rotterdam Central District’ maar werd na de financiële crisis in 2008 uitgesteld tot een eventuele eindfase, d.w.z. een uitstel van tenminste 30 jaar wegens het tot een halt komen van de ontwikkelingsplannen voor het gebied. Vanuit

het ontwerpperspectief van de initiatiefnemer van het project, architectenbureau ZUS, dient een stad dynamisch en kleinschalig te worden ontwikkeld. Als kantoorhouder in het gebied en tevens architect ontwikkelde ZUS een alternatieve visie voor het Rotterdam Central District. ZUS liet haar visie zien door te beginnen met de tijdelijke herontwikkeling van het

Afbeelding 1: de Luchtsingel

Schieblok, een voormalig antikraakpand in eigendom van investeerder LSI dat momenteel door de luchtsingel wordt doorkruist; er is letterlijk een gat uit het pand gehaald voor de loopbrug.

HardbittenEen drietal studenten (Igor Sjerps, Kim Steenbreker en Peter Loggers) uit Almere hebben het idee voor een eigen onderneming. Ze willen iets toevoegen wat ontbreekt aan de stad Almere, iets nieuws laten zien.

Afbeelding 2: interieur Hardbitten

Aspect Kenmerk o.b.v. literatuuronderzoek

Financieel 1) financieringsbehoefte voorzien

2) kosten verlaging

3) traditionele investeerders aantrekken

Marketing 1) publiciteit

2) hype creëren

3) interesse wekken

Onderzoek 1) feedback

2) productverbetering

3) marktonderzoek

4) indicator van vraag

Sociaal 1) bijdrage leveren

2) sociale binging

3) gemeenschapsvorming

4) behoefte goed te doen

Tabel 1: in literatuur gevonden aspecten en kenmerken

investeren in of steunen van een initiatief gestart door anderen of organisaties in de vorm van donatie of in ruil voor een vorm van beloning (Bellaflame et al., 2010; Ordanini, Miceli, Pizzetti, & Parasuraman, 2011).Crowdfunding begint met het doen van een online verzoek aan een netwerk van individuen in ruil voor een tegenprestatie. Het verzoek en de transactie vinden plaats op het crowdfundingplatform (vaak een website). Bij voldoende deelname van participanten wordt een crowdfunding campagne succesvol afgerond. De initiatiefnemer ontvangt doorgaans alleen het doelbedrag op het moment dat het volledige doelbedrag is behaald. Daarnaast moet worden beseft dat er niet één vorm maar vier verschillende vormen van crowdfunding zijn te onderscheiden, met elk een eigen karakter. Te weten: crowdfunding in donatie, voorverkoop, lening en in aandelen.

Crowdfunding in donatie betreft een financiële gift zonder enige vorm van tegenprestatie of een verwachting daarvan (Larralde & Schwienbacher, 2010). Omdat bijdragers specifiek weten waar hun geld naar toe gaat zijn zij over het algemeen bereid relatief meer te doneren dan gebruikelijk aan een goed doel (De Buysere, Gajda, Kleverlaan, & Marom, 2013). Bij crowdfunding in voorverkoop ontvangt de crowd een tegenprestatie (i.e. beloning) voor het ondersteunen van het project.

Dit is de meest voorkomende vorm van crowdfunding buiten het stedelijk domein. Hierbij moet vaak een streefbedrag gehaald worden om tot productie/realisatie over te kunnen gaan (Bellaflame, Lambert, & Schwienbacher, 2013). Een beloning kan uitgekeerd worden als vermelding van een naam, een ontmoeting of mogelijkheid om mee te denken (immateriële tegenprestatie). Anderzijds kan een beloning ook worden uitgekeerd in de vorm van het te realiseren product hetgeen duidt op crowdfunding in voorverkoop (materiele tegenprestatie). Bij het uitkeren van een materiele tegenprestatie kan de crowd worden gezien als ‘early customer’ die vaak eerder toegang hebben tot het product, een betere prijs of ander voordeel genieten (Mollick, 2013).

Bij crowdfunding in lening doet veelal een onderneming verzoekt om geld te lenen van een groep mensen in plaats van een bank (De Buysere et al., 2013). Hierbij ontvangt de geldschieter rente op het uitgeleend bedrag. Crowdfunding in aandelen vind vaak plaats wanneer een (startend) ondernemer of bedrijf een investering op wil halen bij een groep mensen in plaats van een private investeerder of bank in ruil voor een aandeel in de nabije toekomst te behalen winst (De Buysere et al., 2013 ; Bellaflamme et al., 2013). De benodigde financieringsbehoefte is vaak groter dan bij andere vormen van crowdfunding, tegelijkertijd is er een minder sterke gemeenschapsband aanwezig (Bellaflame et. al., 2013). Een gemeenschap die wordt gevraagd om te participeren in projecten, hebben vaak een soort band met de investeerder, lokaal betrokken zijn of een meerwaarde voor de betreffende gemeenschap kennen. Anderen participeren op basis van markt- of bedrijfskennis of voelen zich aangetrokken tot het project (De Buysere et al., 2013). Equity crowdfunding is een vorm van crowdfunding die vaak relatief hogere bedragen weet op the halen in verhouding tot de andere genoemde vormen van crowdfunding (Bellaflame et al., 2013).

Crowdfunding werkt vervolgens pas wanneer een initiatief voldoende relevant is voor een groep participanten, die gemotiveerd zijn om deel te nemen in het project. De urgentie voor de crowd of gemeenschap is hierdoor essentieel. Hierin blijken sociale, functionele, financiële en emotionele motieven van participanten een rol te spelen in de afweging om wel of niet bij te dragen. De bundeling van participanten rondom een initiatief bepaalt de invulling van crowdfunding als sociaal instrument. Crowfunding stelt dus in staat maatschappelijk bij te dragen, een gemeenschap te



Bovendien leverde de crowdfundingcampagne in alle drie casussen een vorm van erkenning op. In het geval van casus de Luchtsingel en casus Hardbitten heeft crowdfunding ook bijgedragen aan het creëren of aantonen van draagvlak. Deze draagvlak wordt in geval van een onderneming ook gezien als erkenning van de vraag. In alle drie casussen is ook sprake geweest van het aantrekken van traditionele financiering en is de crowdfunding gestart uit financieringsnoodzaak. De initiatiefnemers stellen dat de meerwaarde van de marketingaspecten en sociale aspecten van het instrument sterk zijn en zo niet, sterker meewegen in de afweging om wederom te zullen kiezen voor crowdfunding.

Motieven van de participantVoor participanten bleek crowdfunding in de eerste plaats een sociaal instrument. Er is sprake van een behoefte om een goed initiatief, dat waarde toevoegt, of een initiatiefnemer persoonlijk te willen ondersteunen. Op emotioneel vlak voelen participanten zich vaakverbonden met het project (gevoel van betrokkenheid) dat heeft vaak te maken met persoonlijke identificering met het project of de plaats (identiteit en sociale binding). Zo blijkt uit ondervraging van de participanten in casus de Luchtsingel dat participanten zich willen bijdragen aan een goed initiatief dat waarde toevoegt aan de stad. Ondervraagden spreken van het willen ondersteunen van een goed doel. De verpersoonlijking van de brug middels het vermelden van een persoonlijke tekst maakt bovendien dat de brug een sterke emotionele band voor participanten heeft.

Ook in de casus Hardbitten stellen ondervraagden dat de financiele tegenprestatie voor hun bijdrage aan het project geen rol heeft gespeeld in de beslissing om mee te doen. In de beslissing om te mee te doen aan de crowdfunding campagne er werd heil gezien in het initiatief of ondersteuning van de initiatiefnemers. Over het algemeen lijken participanten hier mee te hebben gedaan als ze de initiatiefnemer kennen of het concept een warm hart toedragen. Participanten hebben een band met het initiatief, de initiatiefnemer of de locatie. Identiteit, lokaliteit en vertrouwen worden door verschillende participanten genoemd.

Daarnaast zijn een deel van de participanten bereidt anderen over te halen ook mee te doen. In geval van de Sodafabriek zijn de belangrijkste motieven gebleken het willen ondersteunen van een goed haalbaar

(maatschappelijk) initiatief enhet gunnen van succes voor de initiatiefnemer zonder de initiatiefnemers direct te kennen.

Motieven van de traditionele actorVoor betrokken traditionele actoren loopt het perspectief op het instrument wat uiteen. Interessant is dat het gebonden zijn aan een crowdfunding campagne voor alle traditionele actoren positieve publiciteit of bekendheidswaarde oplevert. Over het algemeen zien traditionele actoren een rol van crowdfunding in cofinanciering van projecten voor zich. Een succesvol initiatief is een belangrijk indicator van vraag of draagvlak voor traditionele actoren.

Een initiatief, waarvan de campagne onderdeel is, kan daarnaast bijdragen aan meer trek naar het gebied door de gegenereerde bekendheid, wat op zich weer indirect kan zorgen voor waardecreatie. Gesteld kan worden dat voor marktpartijen mogelijk het marketing- en onderzoeksaspect van het instrument belangrijker is dan het sociaal en financieel aspect van het instrument. Als het marketing- of onderzoeksaspect van voldoende toegevoegde waarde is kan dit leiden tot aanvullende financiering vanuit een traditionele actor.

Voor een overheid is het sociale aspect van het instrument belangrijker. De in dit onderzoek, ondervraagde gemeenten zien een faciliterende houding voor lokale overheden weggelegd in crowdfundinginitiatieven. Daarnaast vormt de uitkomst ook voor een gemeente een goede indicator van maatschappelijk draagvlak (indicator van vraag). Daarnaast is de gegenereerde publiciteit goed voor het imago van de stad. Ook zou het participeren met crowdfunding initiatieven goed zijn voor het imago van de gemeente richting haar inwoners (publiciteit). Voor een overheid lijkt het sociaal aspect van het instrument het zwaarst mee te wegen, gevolgd door het onderzoeksaspect.

Als we in de drie casussen kijken naar 1) de schaal, 2) de hoogte van het opgehaalde bedragen en 3) de totaal opgehaalde bedragen van projecten op diverse crowdfunding platformen dan kan voorzichtig gesteld worden dat de financieringsinvulling van crowdfunding voor de schaal van vastgoed- en stedelijke ontwikkeling beperkt is. De hoogte van het op te halen bedrag leent crowdfunding zich voor kleinschalige projecten. De relevantie die een project heeft is te koppelen aan de reikwijdte van een project. Is een project voor

Ze komen op het idee van een conceptstore met een mix van winkelruimte en verblijfsruimte. Het idee is een high end mode skateshop, een shop in shop concept voor startende of veelbelovende ontwerpers en een huiskamerbar; een woonkamer in het winkelcentrum.

Het initiatief komt volgens de initiatiefnemers voort uit ‘het gemis van Almere’, de tekortkoming van culturele voorzieningen voor de doelgroep waar zij zelf toe behoren. De initiatiefnemers kennen een sterke band met Almere aangezien zij hier zijn opgegroeid. Toch misten ze de door hun genoemde ‘levendigheid’ in de stad, waarvoor naar de hoofdstad gereisd moest worden. Er moest meer te doen zijn doordeweeks en meer diversiteit komen. Gedreven door de droom van een eigen onderneming wordt het idee bij de eigenaar van het winkelcentrum gepitcht. De eigenaar, vastgoedbelegger Corio ziet wat in de enthousiasme van de jongeren, om zo de levendigheid van haar centrum te verbeteren en daagt hen uit met een haalbaar businessplan te komen en draagvlak voor het concept te laten zien.

SodafabriekDe sodafabriek bestaat uit twee oude pakhuizen in Schiedam uit omstreeks 1800 en staan sinds 1976 leeg (Crowdaboutnow.nl, 2013b). Beide panden dreigden gesloopt te gaan worden door toenmalig eigenaar Fortress, dit terwijl de Rijksgebouwendienst de panden op de monumentenlijst probeerden te krijgen. De sloopvergunning werd echter al in 2011 door de gemeente verstrekt, waarna een langdurige rechtszaak uiteindelijk gewonnen werd door Fortress en een daaropvolgende schadeclaim

Afbeelding 3: interieur Sodafabriek

van Fortress naar de Rijksgebouwendienst uitmondde in een schikking. Initiatiefnemer Peter van Velzen en toenmalig mede-initiatiefnemer Ton van Adrichem stapte na een haalbaarheidsonderzoek van Peters restauratiearchitectenbureau Restauro naar de gemeente Schiedam met een alternatief plan. Nadat omwonenden een bezwaarschrift indienden en dit voor de rechter kwam besloot de gemeente de panden terug te verwerven van Fortress waarna deze uiteindelijk om het plan financieel haalbaar te kunnen maken voor een symbolische waarde van 1 euro werd overgedragen aan een dan op te richten coöperatie van initiatiefnemers Peter van Velzen en toenmalig medeinitatiefnemer van Adrichem.

Momenteel is de herontwikkeling aan de gang en wordt er hard op zoek gegaan naar nieuwe (betalende) huurders om een inkomstenstroom op gang te brengen. De Sodafabriek wordt getransformeerd tot een multifunctionele locatie waarvan niet alle functies op voorhand worden vastgesteld, geheel aan de tijdsgeest wordt het gebouw (her)aanpasbaar herontwikkeld. In de pakhuizen komen wel kantoren, werkplaatsen en een bed & breakfast (Crowdaboutnow.nl, 2013b).

Motieven van de initiatiefnemerIn alle onderzochte casussen blijkt sprake te zijn van een financiële noodzaak bij aanvang van de crowdfunding campagne. Crowdfunding is dus vanuit het perspectief van de initiatiefnemer in de eerste plaats een financieel instrument gebleken. Echter, de ondervraagde initiatiefnemers zien tevens sterk de waarde van het marketingaspect van crowdfunding, gevolgd door de sociale meerwaarde van het instrument.

Crowdfunding is een marketinginstrument dat publiciteit en bekendheid genereert voor het project. Bij de herontwikkeling van voormalig pakhuis de Sodafabriek te Schiedam wordt gesteld dat zonder de meerwaarde van het marketingaspect, crowdfunding gezien moet worden als ‘duur’ geld. Hierbij wordt verwezen naar de tijd en energie die in een crowdfunding campagne gestoken moet worden. In de casus van winkelonderneming Hardbitten wordt door de initiatiefnemers gesteld dat wederom gekozen zou worden voor crowdfunding. Al was het alleen maar om de marketingwaarde van het creëren van betrokkenheid en sociale binding van participanten uit de directe doelgroep evenals het vergroten van deze groep (netwerkvorming).



- Voor het creëren van bekendheid, publiciteit of betrokkenheid

- Voor waarde waardeontwikkeling of ‘kickstarter’ voor projecten

- Voor gebruik in urgente projecten - Voor gebruik bij unieke projecten

Het praktijkonderzoek en de constatering dat crowdfunding meer inhoudt dan slechts een financieel instrument en bovendien ook sociale-, marketing- en onderzoekaspecten kent, leidt tot een definitie voor crowdfunding in vastgoed- en stedelijke ontwikkelingsprojecten. Deze luidt: Een open verzoek via online en offline kanalen, waarbij de uiteindelijke transactie plaatsvindt via het internet, voor een financiële bijdrage aan een initiatief in ruil voor een materiële dan wel immateriële tegenprestatie, die onder andere mogelijk wordt gemaakt door sociale- en/of emotionele afwegingen van participanten, resulterende in marketingwaarde, onderzoekwaarde of sociale waarde voor initiatiefnemers en traditionele actoren in vastgoed- en stedelijke ontwikkelingsprojecten.

Uit het onderzoek blijkt dat initiatiefnemers de sterke meerwaarde van met name sociale- en marketingaspecten van crowdfunding inzien. Echter komen initiatiefnemers hier veelal gedurende het proces achter, maar zouden zij om de aspecten, anders dan de financiële, wederom kiezen voor crowdfunding. Een crowdfunding campagne draagt een boodschap uit en genereert daarmee een grote mate van bekendheid. Het is deze bekendheid, de publiciteit en de sterke betrokkenheid van participanten die van betekenis zijn kunnen zijn voor initiatiefnemers van crowdfunding campagnes. Ook voor traditionele actoren zijn de overige aspecten van het instrument van betekenis in de vorm van indicator van vraag of draagvlak, als voor het creëren van bekendheid van een locatie of gebied of het creëren van sociale binding.

Geconstateerd is dat, om zoveel mogelijk profijt te hebben van de marketingaspecten van crowdfunding of het creëren van sociale binding, de aanloopfase van een campagne zeer belangrijk is. Een lange uitgedachte aanloopfase specifiek gericht op de doelgroep van het project maakt dat de participanten ook uit de daadwerkelijke klantenkring komen. Ook kunnen er in de aanloopfase reeds afspraken gemaakt worden met traditionele actoren over de eventuele stappen bij een succesvolle crowdfundingcampagne.Te denken valt aan vergunningverlening, financieringsmogelijkheden, verlaging van de rentepercentage bij een eventuele

lening. Gezien de sterke sociale en emotionele motieven van practicanten is het van belang dat projecten een sociaal karakter kennen. Dit kan gaan om het bereiken van een uniek initiatief of maatschappelijk doel. Of het kan gaan de initiatiefnemer en zijn/haar wil dit doel te behalen.

Belangrijk is te beseffen dat crowdfunding geen wondermiddel is. Als een project niet op andere manieren financiering weet te verkrijgen wil het niet zeggen dat het middels het uitvoeren van een crowdfunding project wel een succesvol project wordt. Dit is tweeledig., Een campagne zal niet succesvol zijn als de participanten bestaande uit de doelgroep er geen vraag naar heeft. En anderzijds staat een succesvolle crowdfunding campagne nog niet garant voor een succesvol of kwalitatief project. Een onrealistisch project zal niet plots realistisch worden. Bovendien moet worden beseft dat het voeren van een crowdfunding campagne veel tijd en energie vergt. Hetgeen niet of nauwelijks opweegt als één van de volgende aspecten niet van waarde zijn voor de initiatiefnemer: sociaal aspect, marketing aspect of onderzoeksaspect.

Referenties - Agrawal, Ajay, Catalini, Christian, & Goldfarb, Avi. (2011). Friends,

family and the flat word: the geopgraphy of crowdfunding. Toronto: University of Toronto.

- Autar. (2015). Crowdfunding & de stad: een verkenning naar de mogelijke toepassing van crowdfunding als instrument in vastgoed- en stedelijke ontwikkelingsprojecten. (Msc. ), Technische Universiteit Delft, Delft.

- Bellaflame, Paul, Lambert, Thomas, & Schwienbacher, Armin. (2010, June). Crowdfunding: An industrial organization perspective. Paper presented at the workshop Digital Business Models: Understanding Strategies, Paris.

- Bellaflame, Paul, Lambert, Thomas, & Schwienbacher, Armin. (2013). Crowdfunding: tapping the right crowd. Journal of Business Venturing, 29(5), 585-609.

- De Buysere, K, Gajda, Oliver, Kleverlaan, Ronald, & Marom, Dan. (2013). A framework for European crowdfunding. Europe: European crowdfunding network.

- Gerber, Elizabeth, & Hui, Julie. (2013). Crowdfunding: motivations and deterrents for participation. ACM Transactions on Computer-Human Interaction, 20(6).

- Larralde, B., & Schwienbacher, A. (2010). Crowdfunding of small entrepreneurial ventures. In D. J. Cumming (Ed.), Handbook of entrepreneurial finance. Oxford: Oxford University Press.

- Mollick, Ethan. (2013). The dynamics of crowdfunding: an exploratory study.

- Ordanini, Andrea, Miceli, Lucia, Pizzetti, Marta, & Parasuraman, A. (2011). Crowd-funding, transforming customers into investors through innovative service platforms. Journal of Service Management, 22(4), 443-470.

- Ryu, Sunghan, & Kim, Young-Gul. (2014). Dynamics of the crowdfunding platform: crowdfunding participation model development and emperical analysis. Korea Advanced Institute of Science and Technology.

meer participanten voldoende relevant (i.e. een groter gebied) dan is in theorie een hoger doelbedrag mogelijk. Projecten hebben overwegend een lokale of regionale relevantie, een nationaal relevant project in vastgoed- en stedelijke ontwikkeling is (nog) niet waargenomen.

Opvallend is dat in alle drie casussen sprake is van een combinatie van financieringsvormen (cofinanciering). De crowdfunding campagne is gebruikt om het project van start te kunnen laten gaan of een drempel over te krijgen, eigen vermogen in te brengen en het toetsen van draagvlak. Crowdfunding leent zich voor cofinanciering van grotere ontwikkelingen waar nog steeds sprake is van een sociale binding met de participant. Traditionele actoren zien een sociale of onderzoeksfunctie in crowdfunding in vastgoed- en stedelijke ontwikkelingsprojecten. Het is goed mogelijk dat op voorhand afspraken gemaakt worden tussen initiatiefnemer en traditionele actor.

Voor zowel initiatiefnemers, als met name traditionele actoren, is de uitkomst van een crowdfunding campagne van betekenis gebleken wegens het fungeren als indicator van vraag of maatschappelijk draagvlak naar een initiatief. In die zin fungeert crowdfunding als onderzoeksinstrument, op basis waarvan verdere beslissingen genomen kunnen worden over bijvoorbeeld al dan niet cofinancieren. Afhankelijk van het maatschappelijke of commerciële karakter van het crowdfunding project ligt de meerwaarde van crowdfunding bij het creëren van sociaal draagvlak voor een project en/of genereren van bekendheid voor het project of de onderneming. Een crowdfunding campagne zorgt bovendien voor publiciteit en betrokkenheid van participanten en voor sociale inbedding van een project. Voor sommige projecten kan het creëren van sociaal draagvlak van belang zijn voor succesvolle realisatie van het project. Zo stelt architect ZUS weer voor crowdfunding te kiezen als sociale inbedding van een project noodzakelijk is.

Wanneer marketingaspecten voor initiatiefnemers of traditionele actoren in vastgoed- en stedelijke ontwikkelingsprojecten van waarde zijn, leent een crowdfunding campagne zich bovendien voor het creëren van meer bekendheid van een project (hetgeen bijvoorbeeld traditionele financiering aan kan trekken). Daarnaast kan het betrokkenheid van participanten opleveren en daarmee een doelgroep of klantenkring worden gerealiseerd nog voordat het project daadwerkelijk is uitgevoerd. Bekendheid in combinatie met sociale binding van participanten creëert ook

meer trek naar de locatie toe. Hetgeen in een gebied kan zorgen voor waardeontwikkeling of bijvoorbeeld in een winkelcentrum de verhoging van bezoekers of passantenstromen. Daarnaast levert publiciteit van een project voor een initiatiefnemer ook uitbreiding van het professioneel netwerk op of kan een project andere partijen enthousiasmeren.

In alle onderzochte casussen is er sprake geweest van een vorm van waardecreatie voor een betrokken traditionele actor. Mede door de bekendheid en de trek van mensen naar het gebied of de locatie zorgde de crowdfunding campagne indirect voor waardeontwikkeling voor de traditionele actor. Denk aan waardestijging van omliggende panden, aantrekken van bezoekers of vergroten van passantenstromen. Daarnaast helpt crowdfunding door de bekendheid en hoeveelheid publiciteit een project een drempel over wanneer deze stil is komen te liggen. Participanten blijken mee te doen aan crowdfundingcampagnes wegens sterke sociale motieven; de behoefte een initiatief of initiatiefnemer te ondersteunen waar hij/zij zich mee kan identificeren (sociale reikwijdte).

Gezien de sterke sociale motieven van participanten zullen projecten in vastgoed- en stedelijke ontwikkeling met een maatschappelijk karakter zich beter lenen voor de inzet van crowdfunding. Projecten moeten voldoende maatschappelijke relevantie kennen, dat wil zeggen: voor voldoende participanten relevant zijn. De sterke sociale binding van participanten, gecombineerd met de locatiegebondenheid van vastgoed- en stedelijke ontwikkelingsprojecten, die zich uit in de beperkte reikwijdte van crowdfundingprojecten, is uniek te noemen. In ons domein is crowdfunding niet oneindig toepasbaar of in ieder project mogelijk. De geografische reikwijdte van locatiegebonden projecten lijkt sterk regionaal. Dit heeft invloed op het maximaal op te halen bedrag en betekent mogelijk een grens van een totaal aantal aan succesvolle crowdfundingprojecten in een regio. Participanten zullen niet oneindig deelnemen in projecten. Er moet dus sprake zijn van een vorm van uniciteit of maatschappelijke urgentie.

Op basis van het onderzoek zijn de volgende mogelijke toepassingen van in vastgoed- en stedelijke ontwikkelingsprojecten geformuleerd:

- Als financieringsinstrument voor kleinschalige projecten - Voor cofinanciering voor grootschalige projecten - Als indicator van vraag of draagvlak - Voor sociale inbedding van projecten

Ter versterking van dehuidige redactie is

FORUM VHV BULLETIN*per direct op zoek

naar een nieuwredactielid

Ben jij enthousiast enneem je initiatief?

Hou je van stukkenschrijven, ben je

geïnteresseerd in housingen wil je je netwerk

uitbreiden?

Mail dan [email protected]

*Het tijdschrift over volkshuisvesting dat de praktijken de faculteit Bouwkunde verbindt. VHV Bulletin komt drie

maal per jaar uit.

REDACTEUR GEZOCHT

26Afstudeerders 26 Redactioneel27

Redactie VHVOverzicht Afstudeerders Housing TU Delft

Afstudeerders Housing:

Monique van AlphenBetaalbare private huurwoningen

Sadiq AzizyarWoonzorgconcepten bieden uitkomst voor zorginstellingen

Derek van den BergA different approach to the improvement of the fundability of sustainable renovations for private homeowners

Irma van Bergen BravenboerHet betrekken van woningcorporaties in energie neutrale woningtransformaties

Waling BergsmaEigenaarschap van de strategieën in stedelijke vernieuwing

Sergio BottseZelfstandig wonen binnen het huidige zorgklimaat

Emile BoschConstraints experienced by investors, in the Dutch private rental housing sector

Isabeau DielemanLiveability in shrinking cities

Mario GrinwisPhysical characteristics of the neonatal intensive care, affecting health and wellbeing of parents and staff in the neonatal intensive care unit: a discrete choice experiment

Talip KarabekirGentrification

Floris KloesGroot tekort aan middensegment huurwoningen in Amsterdam

Babet NienhuisHousing / Increasing the Private Rental Housing supply for moderate-income households

Sannah Scholtes‘Het eigen vermogen van woningeigenaren aanspreken om in hun zorgbehoefte te kunnen voorzien.’

Sanne VisserFinancial risks in shrinking cities

Afgestudeerd 2014-2015

Nawal El-BouyahyaouiMentaal investeren in beleid

Joy van de Bruinhorst Meer betrokken: huurders of kopers

Thomas DekkerDuurzaamheid en waardebepaling

Jonathan van den HeuvelBest persons in de buurt

Bart SimonsHet ondersteunen van woningcorporaties bij het sturen op levensduurkosten en beheer met behulp van BIM

Marko MarskampAn Actor-Network Theory Perspective on the Asset Management of Housing Associations

Merel PaalmanKetentevredenheid door klantsamenwerking

Tom PetietDe totstandkoming van Wonen 4.0

Wajid Ali WaheedEasing the way for private commissioning in Amsterdam

Yad FarayLow income housing in Kurdistan

Wij proberen dit overzicht zo volledig mogelijk en correct mogelijk te houden. Mocht u desondanks onjuistheden constateren, dan kunt u dit melden aan Sake Zijlstra: [email protected]

Julianalaan 134

2628 BL Delft

Postbus 5043

2600 GA Delft

[015] 27 83359

[email protected]

FORUM

Vereniging voor

Volkshuisvesting

Faculteit Bouwkunde

Technische Universiteit Delft

MEI 2015 JAARGANG 42 - forum-wonen.nl · makelaars en via samenwerkingen bedienen wij ook ......

Documents

Transcript of MEI 2015 JAARGANG 42 - forum-wonen.nl · makelaars en via samenwerkingen bedienen wij ook ......