Van conditiemeting naar beleid: meerjaren(onderhouds)planning (MJOP)

en hoe software kan helpen

To Simons

Even voorstellen

CeDuBo: promotie duurzaam bouwen sinds 2001CDG : Centrum duurzaam gebouwbeheerNieuw initiatief, gelanceerd 2015Ondersteuning gebouwbeheerderswww.gebouwbeheerder.be

Centrum Duurzaam Gebouwbeheer

Kennisplatform•Werkgroepen•Website •Onderzoeksprojecten

Opleidingen•Platforms

•Inventarisatie•Dagopleidingen

•Brandveilig houden van gebouwen•Onderhoud van daken•Pathologie•Management van gebouwen

•Afternoon sessions•Oplevering en commissioning

Wat voorafgaat: vastgoedvisie

Wat wil men met het gebouwenpark?

AccomodatiebeleidsplannenWelke gebouwen hebben we?Welke functies hebben we waar nodig?Kunnen we ons gebouwenpark optimaliseren?Welke gebouwen gaan we afstoten?

Beslissingsniveaus

StrategischVastgoedvisie (globaal)Welke gebouwen bewarenWelke conditie….

TactischOnderhoudsplannenOperationeeluitvoering

Kaders vastgoedbeleid zijn afgeleid van bedrijfsbeleid

Portefeuille management

Assetmanagement

Property management

Plannen Monitoren Bijstellen

Plannen Monitoren Bijstellen

Plannen Monitoren Uitvoeren

Strategisch

Tactisch

Operationeel

Strategisch huisvestingsplan

ComplexplannenMeerjaren

onderhoudsplannenProjectplannen

Jaarplannen

Niveau Activiteit OutputProces

Vastgoedstrategie

Waar doen we het voor?

€Kwaliteit

Gebruiksgenot tegen lage kosten

Integraal beheer van huisvesting

Tevredenheid Veiligheid &

Gezondheid Betaalbaarheid

Architectonisch Ruimtelijk Functioneel Technisch

.

Financiën

Direct rendement Indirect rendement

GebruikerVastgoed

Vastgoedstrategie

Onderhoudskosten vormen een belangrijk deel van de kosten van onroerend goed. Gebouwbeheerders die ervaring hebben met het

opstellen en gebruiken van onderhoudsplanningen constateren dat voor een zelfde gebouw soms zeer uiteenlopende onderhoudsmaatregelen worden aanbevolen.

Exploitatiekosten

Risico, kwaliteit en exploitatie

Exploitatieresultaat

MeerJaren(onderhouds)Plan (MJP)

goed

Slechtt1

Feitelijke kwaliteit

Gewenste kwaliteitOnderhoud correctiefObject op het gewenste kwaliteitsniveau brengen

Planmatig onderhoudObject op het gewenste kwaliteitsniveau houden

PvE

0 tntijdas

Onderhoud basis, onderhoudscontracten en klachten onderhouden onderhoud nodig om gevaarlijke situaties te voorkomen

Aandachtsgebieden gebouwbeheerder

• Bruikbaar houden van het gebouw• Waardebehoud: borgen van gevraagde kwaliteit gedurende een

bepaalde periode • Reductie van onzekerheid, verkleinen van risico's!• Verlaging/beheersen huisvestingskosten• Plannen van de uitvoering van activiteiten/Inkoop

onderhoudsdiensten• (Interne) communicatie

Vaststelling

6

5

4

3

2

1

10j 20j 30j

preventief onderhoud

curatief onderhoud

WAARDE PARAMETER bron WTCB

stat

us- c

ondi

tiem

etin

g

jaren

gebouwwaarde 0 na 33jaar

negatieve waarde -gebouw kost meer dan het waard is

Onderhoudsconcept 1 2 3

Kosten van onderhoud op basis van klacht

Kosten van planmatigonderhoud

Totale Kostenaan onderhoud

€ 0,--

€ x,--

Efficiënt gebouwenonderhoud

= Mix van onderhoud op klacht versus planmatig preventief onderhoud

Sturing preventief onderhoud

TijdsgebaseerdGarantievoorwaardenOnderhoudscontractenWettelijke verplichtingen… Conditiegebaseerd

Ingrepen

Conditiegebaseerde sturing

• Probleem:• De “mening” en “specialismen” van de

inspecteur leiden tot een subjectieve weergavevan de werkelijkheid.

• Oplossing:• persoonsonafhankelijke, objectieve en

transparante registratie van de technische kwaliteit.

Vervangen

Niets doen

Repareren

Een oplossing ………

Conditiemeting volgens NEN 2767

Visuele inspectie…..

……..Met hulp van alle zintuigen en “eenvoudige” meetmiddelen wordt een representatieve steekproef genomen.

Traditionele inspectie

Zelfde gebrekenVerschillende activiteiten

Conditiemeting

Zelfde gebrekenEenduidige registratie

Conditiescores

Conditie Omschrijving Toelichting

1 zeer goed (nieuwbouw) Incidenteel geringe gebreken

2 Goede conditie Incidenteel beginnende veroudering

3 Redelijke conditiePlaatselijk zichtbare veroudering Functievervulling van bouw- en installatiedelen niet in gevaar

4 Matige conditie Functievervulling van bouw- en installatiedelen incidenteel in gevaar

5 Slechte conditie De veroudering is onomkeerbaar

6 Zeer slechte conditie Niet meer te classificeren onder conditie 5

Conditiemeting

NEN2767Eenvoudige en objectieve meetmethodeStaat van bouwelementGenormaliseerd hoe te scoren3 parameters: ernst, intensiteit en omvangVerouderingscurve

Wat VOOR de conditiemeting

Waar gaan we op sturen (hoe ziet het eindproduct er uit)Inrichten organisatie Wie doet wat (taken en verantwoordelijkheden, zelf

doen of uitbesteden)Hoeveel tijd en geld is er beschikbaarWelke hulpmiddelen zijn er nodigInspectie middelenSoftware

Opstellen beleidsstukkenProgramma van eisenOnderhoudsbeleid

Condtiemeting volgens NEN2767

VoordelenObjectiefBreed toegepastEenvoudigGoed overzichtBeperkingenEnkel conditiestaatSoms meer detail nodig

En Nu???

Meten is (nog niet) weten → Interpretatie

Factor “risico”Bepaling door bestuurElementenBelevingswaardeEstheticaGebruik Binnenmilieu – Binnenluchtkwaliteit, vocht, rookgassen of …Veiligheid Constructieve veiligheid, Gevaar op letsel Vervolgschade, Toename Storingsonderhoud, …, Milieu/Duurzaamheid, …etc.

Risicomanagement

• Bij toepassing van de conditiemeting worden naast de kenmerken van gebreken organisatie specifieke risico’s van gebreken geschat. Hiermee worden de mogelijke gevolgen van het eventueel niet oplossen van het gebrek aangegeven.

Laag Hoog

9 8 7 6 5 4 3 2 1

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) Gering effect (2) Matig effect (3) Sterk effect

PrioriteitRisico aspect

Veiligheid/gezondheid

Cultuurhistorische waarde

Gebruik en bedrijfsproces

Technische vervolgschade

Toename klachtenonderhoudBeleving, esthetica

Kaderstellingen NEN 2767

Conditie Omschrijving

1 zeer goed (nieuwbouw)

2 Goede conditie

3 Redelijke conditie

4 Matige conditie

5 Slechte conditie

6 Zeer slechte conditie

Laag Hoog

9 8 7 6 5 4 3 2 1

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

PrioriteitRisico aspect

Veiligheid/gezondheid

Cultuurhistorische waarde

Gebruik en bedrijfsproces

Technische vervolgschade

Toename klachtenonderhoudBeleving, esthetica

Exploitatieduur: X jaar

Consistente management informatie:Inzicht in (technische)kwaliteit van object/installaties;Inzicht in onderhoudsbehoefte;Risico’s bij uitstel van maatregelen.

Resultaat NEN 2767 inspectie

Inspectieresultaat

Elementen risico Beleid Knel punt

cond Beleid Knelpunt

Gevelafwerkingmetselafwerking 4 3 4 3

Gevelbekleding staal 2 3 6 3

Hemelwaterafvoer PVC 5 3 5 3

Beglazing enkel 4 3 3 3

Plafondafwerking pleisterwerk 5 3 1 3

Knelpuntenlijst

Van conditiemeting naar meerjarenonderhoudsplanning

Inventarisatie bouwelementen

Staat van onderhoud

Meerjarenonderhoudsbehoefte

Meerjarenbegroting

Planning en uitvoering

Conditiemeting en risicobeoordeling

Beleidskeuzen

Bepaling verwerking incl Kostprijzen

Inspectie

NEN inspectie

Inzicht in (technische)kwaliteit van object/installaties;Inzicht in onderhoudsbehoefte;Risico’s bij uitstel van maatregelen.

Onderhoudsbehoefte

Toetsing aan budgetten, beleidsopties, ..

Budget en planning

42

Planvorming: Integrale aanpak

Van behandeling van onderdelen...

...naar denken in het geheel

Voorstel activiteiten:

Maatregel 1 Maatregel 2 Maatregel 3 Maatregel 4 Maatregel 5 Maatregel 6 Maatregel 7 Maatregel 8 Maatregel 9 Maatregel 10 Maatregel 11 Maatregel 12 Maatregel 13 Maatregel 14 Maatregel 15 Maatregel 16 Maatregel 17 Maatregel … Maatregel N

Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ……..

Startjaar, € , cyclus, risico bij uitstel

Taakstellend Prognose

clusteren activiteiten

Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ……..

Taakstellend Prognose

• Maatregel 1• Maatregel 2• Maatregel 3• Maatregel 4• Maatregel 5• Maatregel 6• Maatregel 7• Maatregel 8• Maatregel 9• Maatregel 10• Maatregel 11• Maatregel 12• Maatregel 13• Maatregel 14• Maatregel 15• Maatregel 16• Maatregel 17• Maatregel …• Maatregel N

Afstemming

Afstemmen activiteitenclustersJaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ……..

Taakstellend Prognose

Cluster 8

Cluster 1

Cluster 2 Cluster 3

Cluster 4Cluster 5

Cluster 6Cluster 7

Maatregel 1 Maatregel 2 Maatregel 3 Maatregel 4 Maatregel 5 Maatregel 6 Maatregel 7 Maatregel 8 Maatregel 9 Maatregel 10 Maatregel 11 Maatregel 12 Maatregel 13 Maatregel 14 Maatregel 15 Maatregel 16 Maatregel 17 Maatregel 18 Maatregel 19 Maatregel … Maatregel N

MJP per gebouw

MJP per patrimonium

Prioriteren

Laag Hoog

9 8 7 6 5 4 3 2 1

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

PrioriteitRisico aspect

Veiligheid/gezondheid

Cultuurhistorische waarde

Gebruik en bedrijfsproces

Technische vervolgschade

Toename klachtenonderhoudBeleving, esthetica

Prioriteren activiteitenclusters

CLUSTER 1 CLUSTER 2 CLUSTER 3

CLUSTER 4

CLUSTER 5

CLUSTER 6 CLUSTER 7

CLUSTER 8

CLUSTER … CLUSTER N

Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ……..

Taakstellend Prognose

Enkele voorafgaande opmerkingen

Een systeem wordt nooit slimmer dan wat je erin steektEen systeem gaat niet je organisatie-problemen oplossen:

disciplineUp to date houdenProcedures volgenNiets ernaast opzettenTerugkoppeling geven

Software

Randvoorwaarde: draagvlakContinu gebruikenInstap: begeleidingSelectieCompromisMogelijkheden rechtevenredig met complexiteitMogelijkheden vs eenvoudGoed afweging

Onderhoudssoftware

Scenarioplanning, resource planning en dispatchingBeheer van werkordersVeiligheid en gezondheidMobiele toepassingenMonitoring en analyse

Mogelijkheden

The sky is the limit

Software: modules

InventarisatieOnderhoudsplanning InspectiesWerkbonnenVeiligheid en gezondheidMonitoring en analyseFacilitair beheerBeheer contracten…

FMIS

Geëvolueerd van een registratiesysteem voor inventaris naar software voor planning, budgettering, …Vaak ook geïntegreerdModulair

FMIS: 5 kernvragen

Hoe hoog zijn de facilitaire kosten en waar ligt het besparingspotentieel?Hoe stem ik mijn vastgoedaanbod en facilitaire

diensten af op veranderende behoeften?Wat is de beste uitbestedingsstrategie?Hoe ervaart de klant mijn dienstverlening?

Beheersing: software

HulpmiddelKeuzeWat is nodigWat is nuttigWat is nice to haveWat kan ik in de toekomst nodig hebben?

Dank aan

Dank aan

Dank u voor uw aandacht