!

!

!

!

!

! !

!

REFIT!VAN!KANTOREN!‘OP!

RISICO’!EEN!GARANTIE!VOOR!

SUCCES?!

!

Jaap!Tholen!!!!!!!

Master!Thesis!

Amsterdam!School!of!Real!Estate!

MSRE!

2015!

!

!!

!

!1!

!!

!

!

!!!!!!!

!

!

!

!

!

!

!

!Titel& ! ! ! !

Refit!van!kantoren!‘op!risico’!een!garantie!voor!succes?��

Ondertitel! !!!!!!

Een!rationele!afweging!om!een!refit!wel!of!niet!uit!te!voeren!op!basis!van!behaalde!resultaten!en!consumentengedrag!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

&Auteur&J.!Tholen!

Tholen!Real!Estate!B.V.!

Master!of!Science!in!Real!Estate!(MSRE),!2012!–!2015!

Specialisatiemodule!Real!Estate!Valuations!

Jaap@tholenrealestate.com!

Jaaptholen@hotmail.com!

Amsterdam!School!of!Real!Estate!

Huys!Azië!

Jollemanhof!5!

1019!GW!Amsterdam!

!

Beoordeling&Eerste!beoordelaar!Drs.!M.M.H.M.!Donkers!

FGH!Bank!

!

Tweede!beoordelaar!Drs.!W.!van!der!Post!

Amsterdam!School!of!Real!Estate!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!2!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

“…Vaak!moet!er!iets!gebeuren!voordat!er!iets!gebeurt.”!(Johan!Cruijff!1999)!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!3!

!!

!

VOORWOORD!!!Voor$u$ligt$mijn$scriptie$ter$afronding$van$mijn$MSRE$opleiding.$De$afronding$van$een$periode$waarin$ik$mijzelf$breed$heb$ontwikkeld$in$de$vastgoedmarkt$en$met$deelgebieden$in$aanraking$ben$gekomen$die$mij$anders$nog$steeds$onbekend$zouden$zijn$geweest.$Een$voorbeeld$daarvan$is$het$uitvoeren$van$een$wetenschappelijk$onderzoek,$deze$scriptie.$In$mijn$dagelijkse$praktijk$als$vastgoedadviseur/$makelaar$in$kantoorgebouwen$zie$ik$de$keuzes$die$huurders$maken$van$dichtbij.$‘Wij$kunnen$er$wél$doorheen$kijken’$zegt$menigeen.$Waarom$kiezen$huurders$naar$mijn$gevoel$dan$wel$erg$vaak$voor$een$kant$en$klaar$gebouw?$De$eigenaar$is$immers$vaak$bereid$om$te$investeren,$maar$pas$als$er$een$huurder$is$gevonden.$Tegelijkertijd$bleken$eigenaren$soms$moeilijk$te$overtuigen$van$de$noodzaak$om$iets$te$doen$aan$het$gebouw$voordat$de$huurder$is$gevonden.$Ik$besloot$mijn$gevoel$te$toetsen$aan$een$onderzoek$en$was$erg$benieuwd$naar$de$wetenschappelijke$verklaring.$Hoewel$ik$er$in$het$begin$best$tegen$op$zag$om$het$onderzoek$uit$te$voeren$heb$ik$het$met$zeer$veel$plezier$gedaan.$Mijn$motivatie$komt$onder$andere$doordat$mijn$opdrachtgevers$(beleggers)$oprecht$geïnteresseerd$zijn$in$de$uitkomsten$van$het$onderzoek.$De$relevantie$van$het$onderzoek$zorgt$er$voor$dat$ik$ook$na$de$afronding$van$de$scriptie$bezig$zal$zijn$met$dit$onderwerp,$in$een$presentatie$die$gegeven$wordt$aan$beleggers.$$!Ik$ben$bij$de$totstandkoming$van$deze$scriptie$op$een$zeer$prettige$wijze$bij$gestaan$door$mijn$scriptiebegeleider$Maarten$Donkers.$Hij$gaf$me$de$juiste$inzichten$om$tot$een$solide$theoretische$onderbouwing$te$komen.$Ook$mijn$voormalige$werkgever$DTZ$Zadelhoff$wil$ik$bedanken.$Voor$de$tijd$die$ik$heb$gekregen$om$mijn$studie$te$volgen$maar$ook$de$mogelijkheid$om$relevante$transactie$en$aanbodgegevens$te$kunnen$gebruiken$en$de$hulp$van$collega’s.$Met$ingang$van$maart$2015$ben$ik$mede$eigenaar$van$‘Tholen$Real$Estate’.$De$afronding$van$mijn$studie$komt$dus$vrijwel$op$hetzelfde$moment$als$de$start$van$een$nieuwe$fase$in$mijn$carrière.$De$MSRE$studie$heeft$mij$mede$genoeg$bagage$opgeleverd$om$de$stap$naar$het$ondernemerschap$te$maken.$$Tot$slot$wil$ik$graag$mijn$dames$thuis$graag$bedanken.$Tussen$de$luiers$en$drukte$door$is$het$toch$maar$mooi$gelukt$om$de$studie$binnen$een$acceptabele$termijn$van$2,5$jaar$af$te$ronden.$$$!!!!Jaap!Tholen!!!!!

! !

!

!4!

!!

MANAGEMENT!SAMENVATTING!!!Een$refit$is$een$substantiële$aanpassing$aan$een$gebouw$om$zo$de$verhuurkansen$van$het$gebouw$te$optimaliseren.$Dit$omvat$meer$dan$technische$vereisten$en$heeft$geen$betrekking$op$de$locatie.$Factoren$als$kwaliteit,$gebruiksmogelijkheden,$visuele$effecten$en$imago$spelen$hierbij$een$rol.$Wordt$een$refit$uitgevoerd$zonder$dat$er$een$gebruiker$voor$is$dan$wordt$dat$ook$wel$een$refit$op$risico$genoemd.$$

In!het!kader!van!de!concurrentie!van!e!_!commerce!ten!opzichte!van!de!traditionele!handel!is!er!

door!een!team!van!onderzoekers!van!het!California!Institute!of!Technology!(Caltech)!(Bushong,$King,$,$Camerer,$Rangel,$2010)$onderzoek$gedaan!naar!de!wijze!waarop!proefpersonen!waarde!toe!wijzen!aan!consumptie!goederen!!en!hoe!die!waarden!afhankelijk!zijn!van!de!wijze!waarop!deze!

goederen!worden!aangeboden.!!

!

De!onderzoekers!deden!een!proef!door!voedsel!op!verschillende!wijze!aan!te!bieden,!door!een!

tekstpresentatie,!een!beeldweergave!en!de!presentatie!van!het!werkelijke!product.!De!

tekstpresentatie!en!de!beeldweergave!leidde!tot!vergelijkbare!biedingen.!De!proefpersonen!

waren!echter!bereid!om!gemiddeld!50!procent!meer!te!betalen!voor!items!die!ze!konden!

aanraken!dan!de!items!die!in!de!tekst!of!afbeelding!staan.!De!onderzoekers!wisten!toen!dat!het!

drijvende!effect!achter!deze!reactie!algemeen!van!aard!moest!zijn.!De!hypothese!was!dat!als!er!

geen!manier!voor!was!om!het!item!aan!te!raken!dat!er!een!Pavlov_!motorische!respons!afwezig!

was!en!de!drive!om!het!item!te!consumeren!aanzienlijk!verminderd!werd.!Door!verder!

onderzoek!werd!de!hypothese!bevestigd.!!

!

Onderzoek!van!Luo,!Chen,!Ching!&!Liu!uit!2008!en!Bavinck!uit!2013!met!betrekking!experience!

marketing!toont!aan!dat!zintuigelijke!waarneming!van!een!eindproduct!de!koop!of!huur!intentie!

bij!consumenten!verhoogt.!

!

Een!brug!naar!de!wijze!waarop!kantoorruimte!wordt!aangeboden!en!voornoemde!onderzoeken!,!

lijkt!te!slaan.!Is!de!fysieke!aanwezigheid!van!een!ge_refit!kantoor,!dat!een!zintuigelijke!

waarneming!van!het!eindproduct!biedt,!van!invloed!op!de!beslissing!van!de!huurder?!Indien!de!

uitkomsten!van!deze!onderzoeken!ook!van!toepassing!zijn!op!de!huur!van!kantoorruimten!dan!

kan!de!eigenaar!van!een!kantoorgebouw!de!uitkomsten!gebruiken!bij!de!afweging!om!te!

investeren!in!een!gebouw.!!

!

Voor$verhuurders$is$het$onzeker$of$de$uitvoering$van$een$refit$op$risico$nuttig$is.$Het$gaat$om$flinke$bedragen$en$er$is$geen$garantie$voor$succes.$Eigenaren$kunnen$wel$of$niet$besluiten$om$geld$beschikbaar$te$stellen$voor$de$refit$op$basis$van$dit$onderzoek,$in$plaats$van$op$basis$van$markt$‘gevoel’.$Indien$duidelijk$is$of$een$refit$‘op$risico’$heeft$bijgedragen$aan$de$realisatie$van$een$(huur)transactie$bij$andere$gebouwen,$dan$kunnen$eigenaren$beter$onderbouwd$een$besluit$maken$of$ze$het$een$kans$waard$vinden$om$een$refit$op$risico$uit$te$voeren.$Lege!gebouwen!blijken!door!vastgoedeigenaren!lang!aan!te!worden!gehouden!zonder!dat!er!noemenswaardige!actie!wordt!

ondernomen.!De!beperkte!financieringsmogelijkheden!en!de!onzekerheid!over!het!rendement!

op!de!te!plegen!investering!zijn!daarbij!de!belangrijkste!argumenten.!Binnen!het!vakgebied!van!

behavioral!finance!heeft!onderzoek!aangetoond!dat!beleggers!zich!bij!het!nemen!van!

beslissingen!laten!leiden!door!irrationele!motieven,!dat!ze!gebruikmaken!van!vuistregels!en!dat!

ze!bloot!staan!aan!allerlei!emotionele!en!psychische!verschijnselen.!Dit!kan!leiden!tot!

suboptimale!keuzes!en!daarmee!tot!suboptimale!beleggingsresultaten!(Westerink,!2011).!Een$valide$onderzoek$met$significante$conclusies$kan$zorgen$voor$een$rationeel$en$gefundeerd$besluit$om$een$refit$op$risico$wel$of$niet$uit$te$voeren.$De$hypothese$is$dat$het$gebouw$beter$$te$verhuren$is$

!

!5!

!!

indien$er$een$refit$op$risico$is$uitgevoerd,$ten$opzichte$van$vergelijkbare$gebouwen$waar$geen$refit$voor$is$uitgevoerd.$

Een$refit$op$risico$speelt$in$op$gedragingen$van$mensen$wanneer$een$product$fysiek$beschikbaar$is$zoals$aangetoond$in$het$onderzoek$in$het$kader$van$Behavorial$Neuroscience$(Bushong,$King,$$Camerer,$Rangel,$2010).$Deze$Master$Thesis$richt$zich$op$de$verschillen$tussen$gebouwen$met$een$refit$op$risico$en$gebouwen$waar$geen$refit$op$risico$is$uitgevoerd.$$Het$actuele$speelveld$voor$de$belegger$in$kantoorvastgoed$wordt$in$dit$onderzoek$nader$omschreven.$De$actuele$omgevingsfactoren$voor$een$belegger$in$kantoorvastgoed$worden$omschreven$aan$de$hand$van$een$DESTEP$analyse.$Vervolgens$worden$deze$factoren$door$middel$van$literatuuronderzoek$onderzocht$en$nader$omschreven.$De$acties$die$een$belegger$in$kantoorvastgoed$kan$ondernemen$worden$benoemd$waarbij$specifiek$wordt$ingegaan$op$een$refit$van$een$kantoorgebouw.$Op$basis$van$de$Blue/$Red$ocean$strategie$(Kim,$Mauborgne,$2005)$en$het$(Ansoff,$1957)$groei$model$wordt$de$‘rol’$van$een$refit$nader$toegelicht.$$!Door!middel!van!data!analyse!wordt!onderzocht!of!een!refit!op!risico!een!effect!heeft!op!de!

verhuurprestatie!van!een!gebouw.!Om!tot!een!goede!data!analyse!te!komen!zijn!

gebruikerstransacties!en!aanbodgegevens!van!de!kantoorruimte!markt!gebruikt.!!

De!populatie!waarvan!de!transactie!–!en!aanbodgegevens!zijn!gebruikt!betreft!homogene!

kantoorgebieden!met!een!kantorenvoorraad!die!overwegend!ouder!is!dan!10!jaar!en!ligt!in!een!

van!de!10!grootste!Nederlandse!steden!qua!kantorenvoorraad.!Uiteindelijk!bleken!27!locaties!te!

voldoen!aan!de!vernoemde!criteria.!Voor$de$locaties$die$binnen$de$27$locaties$zijn$de$transacties$(over$de$periode$van$2012$tot$medio$2014)$en$de$aanbodgegevens$geselecteerd$uit$de$‘Goudmijn’:$de!huur_!en!beleggingstransactie!database!van!DTZ!Zadelhoff.!De!transacties!die!gebruikt!zijn,!

zijn!gerealiseerd!in!2012,!2013!en!de!eerste!helft!van!2014.!De!aanbod!gegevens!zijn!gebaseerd!

op!1!juli!2014.!Op!basis!van!het!geselecteerde!aanbod!en!de!transactie!data!is!door!middel!van!

lokaal!actief!werkzame!makelaars!gevraagd!om!aan!te!geven!welke!gebouwen!uit!de!selectie!van!

aanbod!en!transacties!een!refit!betreft.!

!

Dit!resulteert!in:!

•! Transactiegegevens;!!

•! Aanbodgegevens;!

•! Transactiegegevens!met!refit!op!risico;!!

•! Aanbodgegevens!met!refit!op!risico.!!

Significante!verschillen,!van!het!aandeel!van!refits!op!risico!binnen!het!totaal!van!

gebruikerstransacties!ten!opzichte!van!het!aandeel!van!refits!op!risico!binnen!het!aanbod!van!

kantoren,!leiden!tot!de!constatering!van!een!relatie!tussen!het!uitvoeren!van!een!refit!op!risico!

en!de!verhuurprestatie.!

!

Op!basis!van!de!transactie!–en!aanboddatabase!wordt!door!middel!van!t_toets!in!Excel!het!

antwoord!gegeven!op!de!centraal!gestelde!empirische!onderzoeksvraag!te!weten:!in!hoeverre!de!

gebouwen!waarbij!een!refit!op!risico!is!uitgevoerd!betere!verhuurprestaties!laten!zien!dan!

concurrerende!gebouwen.!De!testvariabele!is!op!een!nominaal!schaalniveau!gemeten!waarbij!de!

aanwezigheid!van!een!refit!op!risico!gecodeerd!is!op!1!is!en!het!ontbreken!daarvan!gecodeerd!is!

op!0.!Het!meest!opmerkelijke!uit!de!verschil!analyse!is!het!vrij!grote!verschil!in!aanwezigheid!

van!de!refit!op!risico!in!de!transactiedatabase!ten!opzichte!van!de!aanboddatabase.!Het!

gemiddelde!binnen!de!transactiedatabase!is!met!0,1637432!2,1!keer!zo!groot!als!het!gemiddelde!binnen!de!aanboddatabase!te!weten!0,075514874.!

!

!

!6!

!!

!!

!

De!onderzoeksvraag!kan!dus!positief!worden!beantwoord.!De$hypothese$dat$het$gebouw$beter$te$verhuren$is$indien$er$een$refit$op$risico$is$uitgevoerd,$ten$opzichte$van$vergelijkbare$gebouwen$waar$geen$refit$voor$is$uitgevoerd$kan$worden$geverifieerd.$$

De!theorie!onderbouwd!het!effect!van!de!uitvoering!van!een!refit!op!risico.!Enerzijds!is!er!een!

kloof!ontstaan!tussen!de!behoeften!van!de!hedendaagse!kantoorgebruiker!en!de!kwaliteit!van!

het!beschikbare!aanbod.!Dit!maakt!dat!aanpassing!van!het!gebouw!in$de$verzadigingsfase$van$een$productlevenscyclus$noodzakelijk$is.$!!

Een!refit!op!risico!vergroot!de!kans!om!te!komen!tot!een!succesvolle!verhuur!maar!is!allerminst!

een!garantie!op!succes.!Immers,!zoals!uit!de!aanbod_!en!transactiedatabase!blijkt!zijn!er!per!

saldo!binnen!de!totale!onderzochte!populatie!meer!objecten!op!risico!ge_refit!die!nog!steeds!leeg!

staan!dan!dat!er!objecten!op!risico!ge_refit!zijn!die!wél!verhuurd!zijn.$De$lage$opname$ten$opzichte$van$het$ruime$aanbod$is$de$veroorzaker.$Een$refit$op$risico$vergroot$wel$de$kans$op$succes.$

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

0

0,05

0,1

0,15

0,2

aandeel!re_fit!op!risico!binnen!

transactiedatabase

aandeel!re_fit!op!risico!binnen!

aanboddatabase

Aandeel!re_fit!op!risico!binnen!aanbod!

en!transacties

!

!7!

!!

Inhoudsopgave!VOORWOORD&...................................................................................................................................................&3!

MANAGEMENT&SAMENVATTING&................................................................................................................&4!

1! INLEIDING&..................................................................................................................................................&9!1.1! DE!AANLEIDING!........................................................................................................................................................!9!

1.1.1! Consumentengedrag!op!basis!van!de!wijze!van!presenteren!..................................................!9!

1.2! DE!RELEVANTIE!VAN!EEN!ONDERZOEK!.............................................................................................................!10!

1.2.1! De!maatschappelijke!relevantie!van!een!onderzoek!................................................................!10!

1.2.2! De!wetenschappelijke!relevantie!van!een!onderzoek!..............................................................!11!

1.2.3! De!context!van!het!vraagstuk!.............................................................................................................!12!

1.3! HET!ONDERZOEK!...................................................................................................................................................!12!

1.3.1! Probleemstelling!......................................................................................................................................!12!

1.3.2! Onderzoeksvraag!.....................................................................................................................................!12!

1.3.3! Sub!vragen!...................................................................................................................................................!12!

1.4! ONDERZOEKSMETHODEN!EN!HET!ONDERZOEKSMODEL!................................................................................!12!

1.4.1! Onderzoek!elementen!............................................................................................................................!14!

1.4.2! Dataverzameling!......................................................................................................................................!14!

1.4.3! Leeswijzer!...................................................................................................................................................!15!

2! THEORETISCH&KADER&........................................................................................................................&16!2.1! DE!CONTEXT!..........................................................................................................................................................!16!

2.2! EXPERIENCE!MARKETING/!WILLINGNESS!TO!PAY!..........................................................................................!16!

2.3! DE!DRIJFVEREN!VAN!VASTGOEDBELEGGERS!....................................................................................................!17!

2.4! DESTEP_ANALYSE!...............................................................................................................................................!18!

2.4.1! De!vastgoedeigenaar/!de!belegger!...................................................................................................!19!

2.4.2! De!kwaliteit!van!de!huidige!kantorenvoorraad!..........................................................................!20!

2.4.3! De!productlevenscyclus!van!een!kantoorgebouw!.....................................................................!22!

2.4.4! De!vastgoedgebruiker!en!de!behoefte!van!de!vastgoedgebruiker!.....................................!25!

2.4.5! CONCLUSIE!OP!BASIS!VAN!DE!DESTEP!ANALYSE!...................................................................................!27!

2.5! MOGELIJKHEDEN!VOOR!DE!EIGENAAR!...............................................................................................................!27!

2.5.1! Blue!Ocean/!Red!Ocean!Strategie!.....................................................................................................!29!

2.5.2! Het!Ansoff!groeimodel!...........................................................................................................................!29!

2.5.3! Besluitvorming!bij!de!eigenaar!..........................................................................................................!30!

2.5.4! Wat!is!een!refit!‘op!risico’?!...................................................................................................................!30!

2.5.5! Verschillende!soorten!refit!..................................................................................................................!32!

2.6! HYPOTHESE!............................................................................................................................................................!33!

3! SURVEY&....................................................................................................................................................&34!3.1! INLEIDING!...............................................................................................................................................................!34!

3.2! DATASELECTIE!......................................................................................................................................................!34!

3.2.1! Monofunctionele!kantoorlocaties!.............................................................................................!35!

3.2.2! Omvang!van!gebruikerstransacties!en!aanbodgegevens!binnen!

monofunctionele!locaties!...............................................................................................................................!35!

3.2.3! Leeftijd!gebouwen!in!selectie!......................................................................................................!35!

3.2.4! Gelegen!in!een!van!de!tien!steden!met!de!grootste!kantorenvoorraad!............!36!

3.2.5! Omvang!van!gebouwen,!transacties!en!aanbod!...............................................................!36!

3.2.6! Periode!.......................................................................................................................................................!36!

3.3! STAPPENPLAN!DATASELECTIE!............................................................................................................................!37!

!

!8!

!!

3.3.1! Stap!1:!vaststellen!regio’s!..............................................................................................................!37!

3.3.2! Stap!2:!Vaststellen!kantoorlocaties!die!aan!de!criteria!voldoen!...........................!37!

3.3.3! Stap!3:!de!‘Goudmijn’!........................................................................................................................!39!

3.3.4! Stap!4:!aanwezigheid!van!een!refit!op!risico!controleren!......................................................!39!

3.3.5! Aanbod!database!versus!vraag!database!.......................................................................................!40!

3.4! DE!DATABASE!MET!DAARIN!VERWERKTE!INPUT!.............................................................................................!41!

3.5! DATA!ANALYSE!......................................................................................................................................................!41!

3.5.1! Verschil!analyse!door!middel!van!t_toets,!rapportage!en!evaluatie!...................................!41!

3.6! CONCLUSIE!DATA!ANALYSE!.................................................................................................................................!42!

4! CONCLUSIES&EN&AANBEVELINGEN&..................................................................................................&44!4.1! CONCLUSIES!...........................................................................................................................................................!44!

4.2! ONDERZOEK!REFLECTIE!.......................................................................................................................................!45!

4.3! AANBEVELINGEN!...................................................................................................................................................!45!

5! LITERATUURLIJST&................................................................................................................................&47!

BIJLAGEN&...............................................................................&FOUT!!BLADWIJZER!NIET!GEDEFINIEERD.!

BIJLAGE&1&BAG&SELECTIE&KANTOORLOCATIES&.........&FOUT!!BLADWIJZER!NIET!GEDEFINIEERD.!

BIJLAGE&2:&AANBODDATABASE&.....................................&FOUT!!BLADWIJZER!NIET!GEDEFINIEERD.!

BIJLAGE&3:&TRANSACTIEDATABASE&.............................&FOUT!!BLADWIJZER!NIET!GEDEFINIEERD.!!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

!

!9!

!!

!!!!

1! INLEIDING!

1.1! DE!AANLEIDING!

1.1.1! Consumentengedrag!op!basis!van!de!wijze!van!presenteren!

In!het!kader!van!de!concurrentie!van!e!_!commerce!ten!opzichte!van!de!traditionele!handel!is!er!

door!een!team!van!onderzoekers!van!het!California!Institute!of!Technology!(Caltech)!onderzoek!

gedaan!naar!!de!wijze!waarop!proefpersonen!waarde!toe!wijzen!aan!consumptiegoederen!_!en!

hoe!die!waarden!afhankelijk!zijn!van!de!wijze!waarop!deze!goederen!worden!aangeboden!

(Bushong,$King,$Camerer,$Rangel,$2010)$Dit!onderzoek!raakt!de!kern!van!de!economie!en!marketing!:!heeft!de!vorm!waarin!een!item!wordt!aangeboden!aan!de!consument!invloed!op!de!

prijs!die!zij!bereid!zijn!te!betalen?!!

!

‘De!meeste!gedragsmatige!theorieën!gaan!ervan!uit!dat!de!vorm!van!de!presentatie!niet!uit!zou!

maken’!aldus!de!aan!Caltech!afgestudeerde!student!Benjamin!Bushong.!‘Sommige!modellen!

suggereren!dat!keuzes!aan!producten!moeten!variëren!qua!beschrijving!of!door!de!procedure!

waarop!de!keuze!wordt!gemaakt’.!Maar!onze!experimenten!tonen!aan!dat!de!vorm!waarin!de!

artikelen!worden!gepresenteerd!een!erg!groot!verschil!kan!uit!maken’!aldus!Bushong.!!

Aanvankelijk!maakte!het!Caltech_team!metingen!door!de!presentatie!van!voedsel!aan!hongerige!

proefpersonen!in!drie!verschillende!vormen:!in!een!text_only!formaat,!in!een!foto!met!hoge!

resolutie!en!echt!voedsel!op!een!bord.!Daarna!werd!gemeten!wat!de!bereidheid!was!om!te!

betalen!voor!het!voedsel.!Er!bleek!geen!significant!verschil!te!ontdekken!tussen!de!biedingen!die!

studenten!deden!voor!het!voedsel!omschreven!in!de!tekst!en!op!de!foto.!Maar!de!biedingen!op!

het!echte!voedsel!waren!gemiddeld!50!procent!hoger!dan!het!bod!op!een!van!de!andere!twee!

presentatiewijzen.!!

!

De!onderzoekers!waren!erg!verrast!om!te!ontdekken!dat!de!tekstpresentatie!en!de!

beeldweergave!leidde!tot!vergelijkbare!biedingen.!Aanvankelijk!verwachtten!ze!dat!mensen!

meer!zouden!betalen!bij!meer!informatie!of!een!schijnbaar!hogere!emotionele!lading.!De!

onderzoeken!werden!vervolgens!ter!validatie!uitgebreider!uitgevoerd!met!onder!andere!boeken!

en!de!resultaten!kwamen!overeen!met!de!resultaten!van!het!voedselexperiment$(Bushong,$King,$Camerer,$Rangel,$2010)De!proefpersonen!bleken!bereid!om!gemiddeld!50!procent!meer!te!betalen!voor!items!die!ze!konden!aanraken!dan!de!items!die!in!tekstvorm!of!een!afbeelding!

staan.!De!onderzoekers!wisten!toen!dat!het!drijvende!effect!achter!deze!reactie!algemeen!van!

aard!moest!zijn.!

!

De!vraag!die!hier!echter!uit!voortkwam!was!wat!dit!effect!kon!verklaren.!De!initiële!hypothese!

van!het!team!was!dat!het!gedrag!van!de!mens!wordt!aangedreven!door!een!klassieke!Pavlov_

reactie.!Behavioral!Neuroscience!suggereert!dat!wanneer!iets!smakelijk!is,!de!hersenen!

motorische!programma’s!activeren!die!leiden!tot!het!maken!van!contact!en!consumeren.!De!

hypothese!was!dat!als!er!geen!manier!was!om!het!item!aan!te!raken!dat!er!een!Pavlov_!

motorische!respons!afwezig!was!en!de!drive!om!het!item!te!consumeren!aanzienlijk!verminderd!

werd.!

!

!

!10!

!

Om!deze!hypothese!te!testen!zette!het!team!een!plexiglas!barrière!tussen!het!onderwerp!en!de!

items!waarop!geboden!kon!worden.!En,!zoals!voorspeld,!wanneer!de!mogelijkheid!van!fysiek!

contact!was!verdwenen,!daalden!de!biedingen!tot!het!niveau!van!de!op!tekst!_!en!beeld!_!

gebaseerde!producten.!Het!feit!dat!het!fysiek!aanwezig!is!lijkt!te!volstaan.!

!

Vooralsnog!is!het!ook!!niet!bekend!of!de!uitkomsten!van!dit!onderzoek!van!toepassing!zijn!op!de!

presentatie!van!kantoorruimten.!De!relatie!tussen!bovenstaande!onderzoek!en!de!

kantorenmarkt!lijkt!echter!minder!onlogisch!dan!men!op!het!eerste!gezicht!zou!verwachten.!In!

de!grote!grijze!massa!van!kantoorruimten!maakt!de!kandidaat!huurder!al!snel!een!selectie!van!

de!beste!gebouwen.!Dit!zou!kunnen!suggereren!dat!de!feitelijke,!werkelijke!en!actuele!

presentatie!van!een!gebouw!zwaarder!weegt!in!deze!selectie!dan!de!plannen!die!nog!moeten!

worden!uitgevoerd.!Een!brug!tussen!de!wijze!waarop!kantoorruimte!wordt!aangeboden!en!het!

voornoemde!onderzoek!lijkt!te!slaan.!Wordt!de!kandidaat!huurder!geïnformeerd!over!de!

renovatie!die!zal!volgen!na!de!ondertekening!van!de!huurovereenkomst!(de!menukaart)?!Wordt!

de!kandidaat!huurder!geïnformeerd!door!middel!van!artist!impressions!(de!afbeelding)?!Of!kan!

de!kandidaat!huurder!het!eindproduct!zijnde!het!gebruiksklare!gerenoveerde!kantoor!met!eigen!

ogen!aanschouwen!en!bezoeken!(vergelijkbaar!met!het!voedsel!dat!voor!de!proefpersoon!staat)?!!

Indien!de!uitkomsten!van!dit!onderzoek!ook!van!toepassing!zijn!op!de!huur!van!kantoorruimten!

dan!kan!de!eigenaar!van!een!kantoorgebouw!de!uitkomsten!gebruiken!bij!de!afweging!om!te!

investeren!in!een!gebouw.!!

1.2! DE!RELEVANTIE!VAN!EEN!ONDERZOEK!

1.2.1! De!maatschappelijke!relevantie!van!een!onderzoek!

De$kantorenmarkt$bevindt$zich$in$een$periode$van$disbalans.$Voor$elke$m²$die$er$opgenomen$wordt$in$de$kantorenmarkt,$blijven$er$gemiddeld$zeven$m²$leeg$staan.$Voor$de$kandidaat$huurder$betekent$dit$dat$ze$in$haar$zoektocht$naar$een$geschikt$kantoor$in$veel$gebieden$een$zeer$grote$keus$heeft$,$immers!het!aanbod!is!vele!malen!groter!dan!de!vraag$Indien$men$bijvoorbeeld$1.000e2.000$m²$kantoorruimte$zoekt$in$Amsterdam$Zuidoost$dan$zijn$er$momenteel$circa$61$kantoorgebouwen$die$aan$dat$profiel$voldoen$en$op$internet$te$huur$worden$aangeboden.$Een$noodzakelijke$selectie$van$het$aanbod$(‘de$longlist/shortlist’)$gebeurt$op$basis$van$een$vergelijking$en$inspectie$van$de$diverse$opties.$Naarmate$er$voor$een$eigenaar$van$een$gebouw$meer$concurrerend$aanbod$is,$wordt$het$voor$een$gebouweigenaar$lastiger$om$goed$in$beeld$te$komen$bij$de$oriënterende$kandidaat$huurder.$

Opvallend$genoeg$is$ondanks$het$ruime$aanbod$kwalitatief$goed$vastgoed$op$goede$locaties$nog$steeds$schaars.$Er$is$sprake$van$een$tweedeling$in$de$markt$en$een$duidelijke$‘mismatch’$in$kwantiteit$en$kwaliteit$(Van$Dijk,$2011).$De$locatie$en$kwaliteit$van$het$gebouw$zijn$belangrijke$keuzefactoren$voor$een$vastgoedgebruiker.$De$locatie$is$echter$niet$te$beïnvloeden$door$een$individuele$gebouweigenaar,$de$kwaliteit$van$het$gebouw$wel.$Makelaars$en$gebouweigenaren$proberen$de$kwaliteit$van$het$gebouw$zo$goed$mogelijk$bij$huurders$onder$de$aandacht$te$brengen.$Dat$gebeurt$door$promotie$van$het$kantoor$in$de$huidige$staat$of$de$presentatie$van$plannen$om$de$kwaliteit$van$het$gebouw$te$verbeteren.$Bij$sommige$leegstaande$verouderde$gebouwen$wordt$de$kwaliteit$aangepast$aan$de$eisen$van$de$moderne$kantoorgebruiker,$de$zogenaamde$refit.$De$refit$levert$een$tastbaar$eindproduct$op,$waardoor$het$pand$bij$een$goede$uitvoering$voldoet$aan$een$marktbehoefte$of$huurdersbehoefte.$Wordt$een$refit$uitgevoerd$zonder$dat$er$een$gebruiker$voor$is$dan$wordt$dat$ook$wel$een$refit$op$risico$genoemd.$$

De$gemiddelde$ouderdom$van$het$aanbod$aan$kantoorruimte$in$Nederland$is$ongeveer$vijfentwintig$jaar$(DTZ$Zadelhoff,$2011).$Een$kantoor$moet$decennia$lang$attractief$zijn$voor$gebruikers.$Daarvoor$is$het$noodzakelijk$dat$het$op$bepaalde$momenten$wordt$aangepast$aan$de$eisen$van$de$tijd.$Na$tien$

!

!11!

!

jaar$moet$een$kantoor$van$binnen$helemaal$worden$gemoderniseerd$om$attractief$te$blijven.$Dit$‘refitten’$gebeurde$in$het$verleden$minder$snel$dan$nu.$In$theorie$(Van$Gool,$Brounen,$Jager$en$Weisz,$2007)$zou$er$bij$verhuurd$vastgoed$geïnvesteerd$moeten$worden$wanneer$de$beleggingswaarde$of$de$toekomstige$IRR$gaat$dalen.$Omdat$het$rendement$vaak$nog$wel$boven$het$vereiste$rendement$ligt,$doet$de$belegger$gedurende$de$huurperiode$nog$niets.$Maar$wanneer$het$rendement$onder$het$vereiste$rendement$komt$te$liggen$gaat$de$belegger$tot$actie$over,$vaak$is$het$dan$al$te$laat.$$Na$20$jaar$moet$het$kantoor$van$binnen$en$van$buiten$volledig$worden$gerenoveerd.$Eigenaren$van$verouderde$gebouwen$denken$er$over$om$de$kwaliteit$van$het$$gebouw$te$verbeteren,$dan$wel$te$renoveren.$Immers$indien$de$marktwaarde$van$het$verbeterde$gebouw$met$verrekening$van$de$bouwkosten$hoger$ligt$dan$de$huidige$marktwaarde$is$dat$een$nuttige$investering.$Mogelijk$wordt$er$gewacht$met$een$refit$tot$een$huurder$zijn$handtekening$onder$een$huurovereenkomst$heeft$gezet$(Maatman,$J,$2008).$

Een$reden$voor$dat$wachten$zou$kunnen$zijn$dat$het$met$een$vooruitzicht$op$huurpenningen$veiliger$investeren$is.$Mogelijk$is$men$bang$dat$de$uiteindelijke$huurder$andere$wensen$heeft$dan$het$resultaat$van$de$refit$op$risico.$Een$andere$reden$zou$kunnen$zijn$dat$het$allerminst$zeker$is$dat$de$refit$‘op$risico’$een$huurder$zal$opleveren.$Het$geld$is$dan$uitgegeven$maar$het$gebouw$staat$nog$steeds$leeg.$En$dat$is$een$extra$pijnlijke$situatie$wanneer$het$gebouw$de$eigenaar$al$minder$rendement$oplevert$dan$bij$aankoop$verwacht.$Een$dergelijke$investering$rechtvaardigt$de$vraag$wat$het$nut,$de$noodzaak$en$het$risico$zijn.$Scoren$de$gebouwen$die$reeds$voldoen$aan$de$eisen$van$de$kantoorgebruiker$beter$dan$de$kantoren$die$nog$aangepast$moeten$worden?$Indien$dat$zo$is,$betekent$dat$dan$dat$een$refit$op$risico$een$nuttige$investering$is$om$in$beeld$te$komen$bij$een$kandidaat$huurder$en$dat$daarmee$de$kans$op$een$verhuur$wordt$vergroot?$$

Voor$verhuurders$is$het$onzeker$of$de$uitvoering$van$een$refit$op$risico$nuttig$is.$Het$gaat$om$flinke$bedragen$en$er$is$geen$garantie$voor$succes.$Men$beschikt$nog$niet$over$informatie$over$het$verband$tussen$het$uitvoeren$van$een$refit$en$het$effect$daar$van$op$de$verhuurbaarheid.$Individuele$cases$worden$besproken$maar$een$eventuele$relatie$op$landelijke$schaal$is$nog$niet$in$beeld$gebracht.$De$lijn$van$het$voornoemde$onderzoek$naar!consumentengedrag!(Bushong,$King,$Camerer,$Rangel,$2010)!is!mogelijk!door!te!trekken!tot!de!constatering!dat$kandidaat$huurders$eerder$gecharmeerd$zijn$van$een$gebruiksklaar$kantoor$dan$van$een$kantoor$dat$nog$gebruiksklaar$gemaakt$moet$worden.$$$Eigenaren$kunnen$wel$of$niet$besluiten$om$geld$beschikbaar$te$stellen$voor$de$refit$op$basis$van$dit$onderzoek,$in$plaats$van$op$basis$van$markt$‘gevoel’.$Indien$duidelijk$is$of$een$refit$‘op$risico’$heeft$bijgedragen$aan$de$realisatie$van$een$(huur)transactie$bij$andere$gebouwen,$dan$kunnen$eigenaren$beter$onderbouwd$een$besluit$maken$of$ze$het$een$kans$waard$vinden$om$een$refit$op$risico$uit$te$voeren.$Een$goed$onderzoek$met$duidelijke$conclusies$kan$zorgen$voor$een$rationeel$en$gefundeerd$besluit$om$een$refit$op$risico$wel$of$niet$uit$te$voeren.$

1.2.2! De!wetenschappelijke!relevantie!van!een!onderzoek!

De$bestaande$wetenschappelijke$literatuur$over$leegstand$op$kantorenmarkten$is$relatief$uitgebreid.$Veel$studies$verhandelen$in$het$bijzonder$over$de$disbalans$in$markten$(Bijvoorbeeld$Bak,$2012)$$Over$leegstand$en$renovatie$van$gebouwen$zijn$recent$toegepaste$studies$gepubliceerd,$te$denken$valt$dan$bijvoorbeeld$aan$Maatman,$(2008)$maar$ook$$jaarlijkse$onderzoeksrapporten$van$onder$andere$NVM$,$Dynamis,$JLL$en$DTZ$Zadelhoff.$$Dit$onderzoek$richt$zich$op$het$nut$en$de$noodzaak$om$leegstaand$vastgoed$te$renoveren$vanuit$het$beleggersperspectief.$Daar$is,$voor$zover$bekend,$nog$geen$‘market$evidence’$van$beschikbaar.$Er$is$voldoende$literatuur$beschikbaar$over$de$nut$en$de$noodzaak$maar$deze$zijn$nog$nooit$hard$getoetst$aan$daadwerkelijk$gerealiseerde$verhuur$transacties.$Met$andere$woorden:$er$is$nog$niet$aangetoond$wat$het$effect$van$renovatie$van$kantoorruimte$(refit)$als$resultaat$heeft$ten$opzichte$van$‘niets$doen’.$Ook$over$het$onderzoek$element$‘refit’$is$in$relatie$tot$kantoren$geen$directe$

!

!12!

!

literatuur$voorhanden.$Algemene$marketingtheorieën$op$het$gebied$van$productinnovatie$en$menselijk$gedrag$zijn$van$toepassing$op$dit$onderwerp$en$zijn$in$grote$mate$beschikbaar.$Enkele$relevante$theorieën$komen$aan$bod$in$het$theoretische$kader.$$

1.2.3! De!context!van!het!vraagstuk!!

De$crisis$heeft$invloed$gehad$op$de$huisvestingsbehoefte$van$kantoorgebruikers.$De$vraag$naar$kantoorruimte$is$sinds$2009$relatief$fors$lager$dan$in$de$jaren$daarvoor.$Wanneer$men$de$gemiddelde$opname$over$de$periode$2009$tot$2014$vergelijkt$met$de$gemiddelde$opname$over$2005$tot$2008,$dan$blijkt$dat$de$opname$in$alle$sectoren$is$gedaald.$De$kantooropname$bedroeg$in$2012$bijna$1.200.000$m²,$in$2013$1.050.000$m²$en$in$2014$1.064.000$m².$Voor$de$crisis,$In$2007,$(recordjaar)$lag$de$opname$op$2.400.000$m²$Het$is$de$verwachting$van$DTZ$Zadelhoff$dat$de$marktdynamiek$blijvend$is$veranderd$en$dat$het$opnameniveau$in$de$komende$jaren$rond$1$miljoen$vierkante$meter$schommelt.$Het$aanbod$op$de$Nederlandse$kantorenmarkt$is$te$ruim$voor$de$huidige$vraag$en$de$vraag$naar$kantoorruimte$in$de$toekomst.$De$strijd$om$de$gebruiker$is$daarom$hevig.$In$de$afgelopen$decennia$was$er$sprake$van$een$aanbod$gedreven$markt,$nu$is$er$sprake$van$een$vraag$gedreven$kantorenmarkt.$Het$is$steeds$belangrijker$om$in$de$huid$van$de$gebruiker$te$kruipen$en$als$eigenaar$van$vastgoed$te$anticiperen$op$de$wensen$van$de$gebruiker$(DTZ$Zadelhoff,$2012).$$

1.3! HET!ONDERZOEK!In$dit$onderzoek$wordt$onderzocht$of$het$uitvoeren$van$een$refit$op$risico$een$verband$heeft$met$de$verhuurprestatie.$Een$refit$op$risico$speelt$in$op$gedragingen$van$mensen$wanneer$een$product$fysiek$beschikbaar$is$zoals$aangetoond$in$het$onderzoek$in$het$kader$van$Behavorial$Neuroscience$(The$Physical$Presence$of$a$Good$Increases$WillingnessetoePay).$Deze$Master$Thesis$richt$zich$op$de$verschillen$tussen$gebouwen$met$refit$op$risico$en$gebouwen$waar$geen$refit$op$risico$is$uitgevoerd.$

1.3.1! Probleemstelling!

De$verhuurprestatie$van$gebouwen$die$door$de$uitvoering$van$een$refit$op$risico$aan$de$marktbehoefte$voldoen$worden$vergeleken$met$het$concurrerende$deel$van$de$markt$qua$locatie$en$omvang.$Zijn$de$uitkomsten$van$het$hiervoor$beschreven$onderzoek$naar$de$vorm$van$presenteren$en$de$mate$waarin$de$consument$bereid$is$daarvoor$te$betalen$ook$van$toepassing$op$de$verhuur$van$kantoorgebouwen?$

1.3.2! Onderzoeksvraag!

Beantwoording!van!de!vraag!in!hoeverre!de!kantoorgebouwen!waarbij!een!refit!op!risico!is!

uitgevoerd!betere!verhuurprestaties!laten!zien!dan!concurrerende!kantoorgebouwen.!!

1.3.3! Sub!vragen!

•! Wat$wil$de$huurder/$wat$is$de$marktbehoefte$en$sluit$deze$aan$bij$de$kwaliteit$van$het$bestaande$aanbod$aan$kantoorgebouwen$en$de$situatie$bij$de$vastgoedeigenaar?$

•! Wat$verstaan$we$onder$een$refit$op$risico?$•! Presteren$kantoorgebouwen$die$op$risico$geerefit$zijn$beter$dan$kantoren$waarbij$dat$nog$

niet$is$gebeurd?$

1.4! ONDERZOEKSMETHODEN!EN!HET!ONDERZOEKSMODEL!

Dit!onderzoek!kwalificeert!zich!als!een!empirisch!kwantitatief!toetsend!onderzoek.!Het!

onderzoek!is!empirisch!omdat!door!waarnemingen!wordt!vastgesteld!wat!zich!in!de!

!

!13!

!

werkelijkheid!(empirie)!afspeelt!(Baarda,!De!Goede,!Julsing,!Van!der!Velden,!Bakker,!&!Fischer,!

2013).!Het!onderzoek!is!toetsend!omdat!een!hypothese,!gebaseerd!op!het!theoretisch!kader,!

getoetst!wordt.!

Het!onderzoek!model!is!opgebouwd!uit!drie!onderdelen:!theorie,!praktijk!en!analyse.!De!theorie!

biedt!een!abstract!vergelijkingskader!voor!het!onderzoek!vanuit!het!perspectief!van!de!

vastgoedbelegger.!Aan!de!hand!van!literatuurstudie!wordt!het$actuele$speelveld$waarbinnen$de$omschreven$problematiek$zich$af$speelt$nader$omschreven.!!!

Cruciaal$daar$in$is$het$gedrag$van$een$huurder$bij$het$aangaan$van$een$huurovereenkomst.$Daarom!wordt,!met!het!oog!op!een!refit!op!risico,!nader!ingezoomd!op!de!bereidheid!van!consumenten!

om!te!betalen!voor!een!product,!de!zogenaamde!‘Willingness!to!Pay’.!Deze!theorie!komt!voort!uit!

het!onderzoek!van!Caltech!(Bushong,$King,$Camerer,$Rangel,$2010)!en!Bavinck,2013.!!$

De$overige$actuele$omgevingsfactoren$voor$een$belegger$in$kantoorvastgoed$worden$uiteengezet$aan$de$hand$van$een$DESTEP$analyse.$Vervolgens$worden$de$factoren$uit$de$DESTEP$analyse$door$middel$van$literatuuronderzoek$onderzocht$en$nader$omschreven.$De$verschillende$factoren$uit$de$DESTEP$analyse$komen$aan$bod$verdeeld$over$categorieën$die$betrekking$hebben$op$de$vastgoedeigenaar/$belegger,$de$kwaliteit$van$de$vastgoedvoorraad$en$de$behoeften$van$de$vastgoedgebruiker.$Zodoende$komt$het$totale$speelveld$vanuit$het$perspectief$van$de$belegger$aan$bod.$$!

De$DESTEP$is$een$middel$om$de$context$van$de$omstandigheden$waarin$de$kantorenmarkt$zich$bevindt$weer$te$geven.$Er$wordt$voor$een$DESTEP$analyse$gekozen$omdat$dit$een$goede$tool$is$om$een$beeld$te$geven$van$de$externe$(macro)$omgeving$waarin$een$organisatie$actief$is.$Inzicht$in$de$externe$omgeving$van$een$vastgoedbelegger$is$van$belang$om$effectief$gebruik$te$maken$van$de$kansen$en$bedreigingen$veroorzaakt$door$het$landschap$waarin$een$belegger$opereert.$Een$onderneming$kan$deze$factoren$niet$veranderen,$maar$er$wel$effectief$op$inspelen$door$het$strategisch$beleid$hier$op$af$te$stemmen.$!

Op$basis$van$de$Blue/$Red$ocean$strategie$(Kim,$Mauborgne,$2005)$en$het$Ansoff$groei$model$(Ansoff,1957)$wordt$de$‘rol’$van$een$refit$nader$toegelicht.$$De$acties$die$een$belegger$in$kantoorvastgoed$kan$ondernemen$worden$omschreven$waarbij$specifiek$wordt$ingegaan$op$het$nut$en$de$noodzaak$om$anders$te$gaan$denken$waarbij$een$rol$is$weggelegd$voor$de$refit$van$een$kantoorgebouw.$Daarbij!wordt!aandacht!besteed!aan!de!theorie!die!gerelateerd!wordt!aan!het!handelen!van!de!belegger!(Westerink,!2011).!!

Dit!leidt!tot!een!nadere!beschrijving!van!een!refit!op!risico!als!tool!voor!de!belegger!om!een!

gebouw!aan!te!passen!aan!de!behoeften!in!de!markt!en!in!te!spelen!op!het!omschreven!

consumentengedrag.!

Het!praktische!deel!toetst!en!bestudeert!de!uitkomsten!op!basis!van!empirische!data.!De!kennis!

opgedaan!door!de!uitvoering!van!de!literatuurstudie!wordt!door!de!onderzoeker!getoetst!aan!de!

praktijksituatie!van!kantoortransacties!in!Nederland.!De!toetsing!vindt$plaats$door$kenmerken$van$het$vastgoed$dat$wordt$aangeboden$te$vergelijken$met$vastgoed$waar$een$transactie$is$gerealiseerd.$Concreet!omvat!dit!een!uitgebreide!analyse!van!de!kantorenmarkt!in!het!geselecteerde!geografische!gebied.!Op!basis!van!de!in!de!literatuurstudie!beschreven!

succesfactoren!wordt!getoetst!of!en!in!welke!mate!de!aanwezigheid!van!een!refit!op!risico!een!

significant!verband!kent!met!de!verhuurprestatie!van!een!gebouw.!Tot!slot!wordt!in!de!analyse!

de!kennis!uit!de!theorie!en!de!praktijk!met!elkaar!in!relatie!gebracht!met!als!doel!de!bestaande!

kennis!uit!te!breiden.!!

!

!14!

!

1.4.1! Onderzoek!elementen!

In$dit$onderzoek$staan$een$drietal$onderzoek$elementen$centraal.$Aan$de$hand$van$de$operationalisatie$van$deze$elementen$vindt$ook$de$afbakening$van$het$onderzoek$plaats.$$$Het$speelveld$van$de$vastgoedbelegger:$

Aan$de$hand$van$de$DESTEP$analyse$wordt$weergegeven$in$welke$context$dit$onderzoek$plaats$vindt.$De$analyse$wordt$omschreven$vanuit$het$perspectief$van$de$belegger.$Door$het$uitvoeren$van$de$DESTEP$analyse$wordt$weergegeven$wat$het$speelveld$is$waarin$de$vastgoedbelegger$zich$bevindt$en$wat$de$mogelijkheden$om$te$proberen$uit$de$malaise$op$de$kantorenmarkt$te$geraken.$De$vastgoedbelegger$wordt$in$dit$onderzoek$ook$aangeduid$als$eigenaar,$verhuurder$of$belegger.$$

$Consumenten$gedrag:$

Als$onderdeel$op$de$omgevingsfactoren$die$van$toepassing$zijn$op$het$speelveld$van$de$vastgoedbelegger$is$het$van$cruciaal$belang$voor$een$vastgoedbelegger$om$te$weten$wat$een$huurder$(consument)$drijft$om$een$pand$wel$of$niet$te$huren.$Dat$heeft$enerzijds$te$maken$met$inspelen$op$behoeften$uit$de$markt.$Anderzijds$heeft$dat$te$maken$met$het$onderwerp$van$deze$scriptie$namelijk$de$mogelijkheid$om$het$kantoorgebouw$te$veranderen$door$middel$van$een$refit$op$risico.$In$het$theoretisch$kader$wordt$op$basis$van$een$literatuurstudie$onderzocht$hoe$consumenten/$huurders$reageren$op$een$refit$op$risico.$$

Uitvoering$van$een$refit$op$risico$

Aansluitend$op$een$de$analyse$van$het$speelveld$van$de$vastgoedbelegger,$de$mogelijkheden$voor$een$vastgoedbelegger$en$consumentengedrag,$wordt$nader$onderzocht$wat$de$mogelijkheden$zijn$om$een$gebouw$aan$te$passen$aan$de$wensen$van$een$huurder$door$middel$van$een$refit$op$risico.$In$de$data$analyse$met$betrekking$tot$een$refit$op$risico$wordt$onderzocht$of$een$refit$op$risico$een$effect$heeft$op$het$verhuursucces$van$een$gebouw.$

1.4.2! Dataverzameling!

Op$basis$van$transactie$en$aanboddata$wordt$getoetst$of$kantoorgebouwen$die$op$risico$zijn$gerefit$beter$presteren$dan$vergelijkbare$kantoren$in$de$benchmark$die$niet$‘op$risico’$gerefit$zijn.$Is$hier$een$relatie$te$ontdekken?$Significante!verschillen,!van!het!aandeel!van!refits!op!risico!binnen!het!totaal!van!gebruikerstransacties!ten!opzichte!van!het!aandeel!van!refits!op!risico!binnen!het!

aanbod!van!kantoren,!kunnen!leiden!tot!het!constateren!van!een!relatie!tussen!het!uitvoeren!van!

een!refit!op!risico!en!de!verhuurprestatie.!!

De$data$worden$geselecteerd$op$basis$van$een$populatie$van$alle$relevante$verhuurtransactiegegevens$van$de$jaren$2012,$2013$tot$medio$2014.$Uit$deze$populatie$worden$gebouwen$geselecteerd$die$qua$leeftijd$en$locatie$gelijkwaardig$zijn$maar$die$door$een$tussentijdse$refit$van$elkaar$verschillen.$Vervolgens$wordt$het$aandeel$van$gebouwen$die$een$refit$op$risico$hebben$ondergaan$binnen$de$transactiedatabase$vergeleken$met$gebouwen$die$een$refit$op$risico$hebben$ondergaan$binnen$de$aanbod$database.$$$De$database$die$voor$dit$onderzoek$is$gebruikt$bestaat$uit$alle$geregistreerde$kantoorhuurtransacties$van$1$$januari$2012$tot$en$met$31$juni$2014$en$het$kantoren$markt$aanbod$per$1$juli$2014.$In$het$bestand$zijn$alleen$transacties$opgenomen$waarvan$het$metrage$minimaal$500$m²$kantoorruimte$betreft.$$De$transactiedatabase$die$als$basis$dient$voor$dit$onderzoek$beslaat$in$totaal$1.682$meldingen$van$kantoorruimte$transacties$door$heel$Nederland.$$

!

!15!

!

De$aanboddatabase$die$van$toepassing$is$op$dit$onderzoek$beslaat$in$totaal$3.828$meldingen$van$kantoren$aanbod$door$heel$Nederland.$In$hoofdstuk$3$wordt$verder$in$gegaan$op$de$verkrijging$van$de$onderzoeksgegevens.$$

Op$zowel$de$aanboddatabase$als$de$transactiedatabase$is$een$toetsing$gedaan$naar$de$uitvoering$van$een$refit$op$risico$bij$lokale$makelaars/$experts$die$ieder$binnen$hun$specialisatieregio$op$de$hoogte$zijn$van$de$status$van$het$betreffende$object.$

1.4.3! Leeswijzer!

Deze$paragraaf$geeft$een$overzicht$van$de$structuur,$inhoud$en$resultaten$van$dit$onderzoek.$De$volgende$stappen$zijn$een$chronologische$leidraad$in$dit$onderzoek.$$

In$hoofdstuk$1$wordt$ingegaan$op$de$aanleiding$het$nut$en$de$relevantie$van$een$onderzoek.$De$onderzoeksvraag$wordt$geformuleerd$en$de$gekozen$onderzoeksmethoden$nader$toegelicht.

De$malaise$in$de$kantorenmarkt$is$groot.$De$kwaliteit$van$het$aanbod$sluit$niet$aan$bij$de$vraag$van$vastgoedgebruikers.$Daarnaast$is$er$een$structureel$overaanbod$aan$kantoren.$Een$kantoorgebouw$dat$niet$voldoet$aan$de$vraag$uit$de$markt$maakt$een$grote$kans$om$structureel$leeg$te$komen$staan.$Wat$kan$de$eigenaar$doen?$In$hoofdstuk$2$wordt$hier$nader$op$ingegaan.$

Aanpassing$van$een$kantoor$indien$het$niet$voldoet$aan$de$kwaliteit$lijkt$dus$een$vereiste.$Is$het$echter$noodzakelijk$om$dat$op$voorhand$te$doen$of$kan$er$ook$mee$gewacht$worden$tot$er$een$huurder$is$gevonden$die$zich$committeert$aan$een$huurovereenkomst$in$de$wetenschap$dat$het$gebouw$aangepakt$gaat$worden?$Op$basis$van$onderzoek$naar$consumentgedrag$wordt$hier$in$hoofdstuk$2$nader$antwoord$op$gegeven.$

De$gerealiseerde$prestaties$van$kantoren$die$een$refit$op$risico$hebben$ondergaan$komen$aan$bod$in$hoofdstuk$3.$

De$conclusies$en$aanbevelingen$op$basis$van$het$theoretisch$kader$en$data$analyse$worden$behandeld$in$hoofdstuk$4.$

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!16!

!

2! THEORETISCH!KADER!

2.1! DE!CONTEXT!!

Zoals!omschreven!in!hoofdstuk!1!vormt!het!onderzoek!van!het!California!Institute!of!Technology!

(Caltech)!dat!is!gedaan!naar!!de!wijze!waarop!proefpersonen!waarde!toe!wijzen!aan!

consumptiegoederen!_!en!hoe!die!waarden!afhankelijk!zijn!van!de!wijze!waarop!deze!goederen!

worden!aangeboden!(Bushong,$King,$Camerer,$Rangel,$2010)$e$de$aanleiding$voor$dit$onderzoek.$In$het$Caltech$onderzoek$hebben$de$onderzoekers$de$omgeving$gecreëerd$om$menselijk$gedrag$met$betrekking$tot$een$‘$laagdrempelig’$$goed$als$een$maaltijd$te$onderzoeken.$Een$zelfde$onderzoek$$verrichten$met$vastgoed$is$praktisch$niet$uitvoerbaar.$Immers,$het$wel$of$niet$huren$van$een$gebouw$is$van$zoveel$factoren$afhankelijk$dat$deze$nooit$levensecht$kunnen$worden$gesimuleerd.$Er$zal$dus$een$proefomgeving$van$uit$de$theorie$moeten$worden$ontwikkeld.$Die$theorie$vormt$daarmee$de$basis$om$een$conclusie$te$verbinden$aan$de$uitkomsten$uit$een$database$onderzoek$en$de$verificatie$van$de$hypothese.$$!

Het!theoretisch!kader!spitst!zich!toe!op!een!drietal!gebieden.!!Allereerst!staan!het!speelveld!

waarin!de!vastgoedbelegger!zich!begeeft!en!de!handelingen!die!door!vastgoedeigenaren/!

beleggers!gemaakt!kunnen!worden!met!betrekking!tot!een!refit!van!een!gebouw!centraal.!!

Handelingen!waardoor!de!huurder!bereid!is!te!gaan!huren,!oftewel!‘Willingness!to!pay/lease!

komen!vervolgens!aan!bod.!Willingness!to!pay!sluit!aan!bij!het!achterliggende!doel!van!een!refit,!

te!weten!het!creëren!van!bereidheid!van!huurders!om!het!betreffende!pand!te!huren.!!

Daarna!wordt!inhoudelijk!ingegaan!op!de!uitvoering!van!een!refit!op!risico.!!

2.2! EXPERIENCE!MARKETING/!WILLINGNESS!TO!PAY!!Zoals!bij!elk!product!is!het!ook!bij!de!verhuur!van!kantoorruimten!van!essentieel!belang!dat!een!

eindgebruiker!van!het!vastgoed!bereid!is!om!het!gebouw!te!huren.!Zoals!bij!het!onderzoek!van!

Caltech!het!geval!is!(Bushong,!King,!Camerer,!Rangel,!2010)!is!de!wijze!van!presentatie!van!

belang.!In!het!Engels!heet!dit!‘Willingness!to!pay’!,!de!bereidheid!om!voor!iets!te!betalen.!

!

Experiential!marketing!biedt!een!merk!de!gelegenheid!om!face_to_face!in!contact!te!treden!met!

de!consument.!Het!biedt!de!mogelijkheid!om!alle!zintuigen!van!de!consument!aan!te!spreken!en!

de!consument!door!de!beleving!in!een!totale!merkwereld!onder!te!dompelen.!Het!is!!het!effect!

dat!er!voor!heeft!gezorgd!dat!merken!experience!stores!opzetten.!Hieruit!ontstaat!de!

verwachting!dat!experience!marketing!een!positief!effect!veroorzaakt!op!de!koopintentie!en!

bereidheid!om!te!betalen’!(Bavinck,!2103).!Dit!ligt!in!het!verlengde!van!‘Willingness!to!pay’!in!

het!Calltech!onderzoek.!Een!refit!van!een!kantoorgebouw!kan!ook!gezien!worden!als!experience!

marketing.!De!kandidaat!huurder!kan!de!product!experience!van!een!‘nieuwe’!kantoorruimte!

ervaren.!!

In!de!Theory!of!Planned!Behavior!(Ajzen,!1991)!is!het!verband!tussen!koopintentie!en!

koopgedrag!beschreven.!Voordat!koopgedrag!ontstaat!is!altijd!eerst!een!koopintentie!

ontwikkeld.!Hieruit!ontstaat!de!verwachting!dat!de!bereidheid!om!te!betalen,!de!koopintentie!en!

het!koopgedrag!in!verband!staan!met!elkaar.!Als!de!een!hoger!scoort!zal!de!ander!dat!ook!doen.!

In!dit!onderzoek!gaan!we!er!van!uit!dat!koop!en!huurbeslissingen!in!basis!dezelfde!

karakteristieken!hebben.!

De!mate!waarin!een!experience!succesvol!is!wordt!bepaald!door!de!verbeelding!van!de!

consument.!Deze!verbeelding!wordt!gevormd!door!de!prikkels!die!aan!de!zintuigen!worden!

!

!17!

!

blootgesteld.!Experiential!marketing!is!gericht!op!deze!mentale!processen!met!als!doel!een!

zintuiglijke!beleving!door!middel!van!zicht,!geluid,!aanraking,!smaak!en!reuk!te!creëren!(Schmitt,!

1999).!Het!is!mogelijk!hetzelfde!effect!als!wat!leidde!tot!een!Willingness!to!Pay!in!het!onderzoek!

van!Caltech.!Een!refit!is!bij!uitstek!bedoeld!om!een!zintuigelijke!waarneming!te!realiseren.!

Zintuiglijke!marketing!wordt!door!bedrijven!gebruikt!om!zichzelf!en!hun!product!te!

onderscheiden!van!anderen,!om!consumenten!te!motiveren!en!om!extra!waarde!aan!producten!

toe!te!kennen!door!opwinding!te!creëren!(Schmitt,!1999).!Dit!kan!ook!voor!beleggers!in!

vastgoed!van!toepassing!zijn.!In!lijn!met!deze!bevindingen!is!naar!aanleiding!van!onderzoek!naar!

de!effecten!van!zintuiglijke!waarneming!tijdens!experiential!marketing!in!de!detailhandel!

geconcludeerd!dat!detailhandelaars!en!ontwikkelaars!van!winkelgebieden!zich!meer!moeten!

focussen!op!het!creëren!van!een!positieve!experience!gebaseerd!op!visuele!marketing!

waaronder!zicht,!geluid,!smaak,!reuk!en!aanraking!om!een!koopintentie!en!koopgedrag!te!

bewerkstelligen!(Srinivasan!&!Kumar!Srivastava,!2010).!Vermoedelijk!is!dit!ook!van!toepassing!

op!verhuur!van!kantoorgebouwen!omdat!met!koopintentie!en!koopgedrag!bij!detailhandel!

dezelfde!doelen!nagestreefd!worden!als!‘huurbereidheid’!en!‘huurgedrag’!bij!huurders!van!

kantoorruimten.!Uit!onderzoek!!(Ching,!Luo,!Liu!&!Chen,!2008).!is!gebleken!dat!zintuigelijke!

waarneming!een!grote!rol!speelt!bij!de!ontwikkeling!van!een!koopintentie!omdat!het!zorgt!voor!

de!onderscheiding!van!een!product!of!merk.!Het!geeft!waarde!aan!het!product!of!merk.!Dit!

motiveert!consumenten!om!een!koopintentie!te!ontwikkelen!

In!de!genoemde!empirische!onderzoeken!wordt!de!relatie!gelegd!tussen!het!gebruik!van!de!

zintuigen!en!de!ontwikkeling!van!een!koopintentie!en!koopgedrag.!Echter,!deze!onderzoeken!

zijn!gericht!op!consumenten!in!de!detailhandel!of!in!een!virtuele!omgeving!en!niet!op!potentiele!

huurders!van!een!kantoorgebouw.!Uit!deze!onderzoeken!(Ching,!Luo,!Liu!&!Chen,!2008)!;!

Schmitt,!1999;!Srinivasan!&!Kumar!Srivastava,!2010)!ontstaat!de!verwachting!dat!hoe!meer!

zintuigen!geprikkeld!worden,!des!te!groter!de!koopintentie!en!het!koopgedrag!zal!zijn.!Er!is,!

voor!zover!bekend,!nog!geen!onderzoek!gedaan!naar!het!effect!van!zintuiglijke!waarneming!op!

de!bereidheid!om!te!betalen.!Uit!onderzoek!naar!de!effecten!van!virtuele!experiential!marketing!

is!echter!gebleken!dat!zintuiglijke!waarneming!een!positief!effect!heeft!op!de!loyaliteit!tegenover!

het!merk.!Dit!leidt!tot!de!verwachting!dat!des!te!rijker!de!zintuiglijke!waarneming!is!des!te!meer!

de!consument!bereid!is!te!betalen!voor!een!product!of!dienst!(Ching,!Luo,!Liu!&!Chen,!2008).!Een!

kantoorgebouw!dat!helemaal!gebruiksklaar!is,!bijvoorbeeld!door!de!uitvoering!van!een!refit!

biedt!een!zintuigelijke!waarneming.!Op!basis!van!het!hiervoor!omschreven!consumentengedrag!

lijkt!een!parallel!te!trekken!naar!de!besluit!vorming!van!huurder!bij!het!aangaan!van!een!nieuwe!

huurovereenkomst!in!combinatie!met!de!zintuigelijke!waarneming!van!een!kantoor!dat!een!refit!

heeft!ondergaan.!De!vastgoedbelegger!kan!dit!mee!nemen!in!de!besluitvorming!om!een!refit!op!

risico!wel!of!niet!uit!te!voeren.!

2.3! DE!DRIJFVEREN!VAN!VASTGOEDBELEGGERS!In!deze!paragraaf!wordt!nader!ingegaan!op!de!doelen!die!vastgoedbeleggers!zich!zelf!stellen!en!

de!reden!waarom!zij!in!vastgoed!beleggen.!De!mate!waarin!een!kantoorbelegging!succesvol!is,!is!

sterk!afhankelijk!van!het!perspectief!waarbinnen!deze!vraag!beantwoord!wordt!en!wie!de!

beoordelende!partij!is.!In!dit!onderzoek!gaan!we!uit!van!het!perspectief!van!de!professionele!

kantoorbelegger!in!Nederlands!vastgoed.!!

!

De!bedrijfsdoelstellingen!van!beleggers!lopen!sterk!uiteen.!Voor!institutionele!beleggers!geldt!

dat!zij!toevertrouwde!middelen!willen!vastleggen!in!ruil!voor!toekomstige!opbrengsten.!Bij!het!

beleggen!wordt!rekening!gehouden!met!de!toekomstige!aanspraken!en!dus!worden!risico´s!

beperkt.!Binnen!deze!kaders!is!optimalisering!van!het!rendement!een!van!de!

hoofddoelstellingen.!Ook!premiestabiliteit!(bij!pensioenfondsen)!en!inflatiebescherming!zijn!van!

belang.!!

!

!18!

!

Om!een!indruk!te!verkrijgen!van!de!missie!en!doelstellingen!van!dergelijke!partijen!zijn!

hieronder!een!aantal!mission!statements!van!enkele!vooraanstaande!Nederlandse!

kantoorbeleggers!weergegeven.!

!

Missie$Bouwinvest$REIM$B.V.$‘Wij%voorzien%in%een%solide%rendement%op%vastgoedinvesteringen,%op%een%verantwoorde%manier,%voor%institutionele%investeerders%en%hun%deelnemers.%Ons%team%van%toegewijde%vastgoedprofessionals%bereikt%dit%door%zorgvuldig%management%van%de%Nederlandse%vastgoedfondsen%met%een%laag%risicoprofiel%en%internationale%vastgoedinvesteringen.’%!

Missie$NSI$N.V.$‘NSI%creëert%met%en%voor%haar%klanten%inspirerende%omgevingen%om%succesvol%te%ontmoeten,%te%werken%en%te%ondernemen.%‘%!

Missie$Achmea$Dutch$Office$Fund$‘Het%Achmea%Dutch%Office%Fund%streeft%naar%een%stabiel%en%duurzaam%rendement%uit%vastgoed%waarin%is%belegd%met%de%gelden%van%de%participanten.%Met%onze%vastgoedexpertise%en%onze%kennis%van%de%markt%verzorgen%wij%een%meer%dan%passende%huisvesting%en%bieden%wij%toegevoegde%waarde%voor%onze%huurders.’%!

Bovenstaande!missies!zijn!willekeurig!gekozen!maar!wel!met!de!achterliggende!gedachte!dat!het!

in!alle!gevallen!vooraanstaande!partijen!betreffen,!die!ieder!als!belegger!actief!zijn!in!de!

kantorenmarkt.!Elke!partij!zet,!logischerwijs,!in!op!de!realisatie!van!rendement!en!toegevoegde!

waarde!voor!zichzelf!dan!wel!haar!aandeelhouders!of!participanten.!Het!is!evident!dat!beide!

factoren!en!belangen!sterk!met!elkaar!verbonden!zijn!maar!in!voorkomende!gevallen!is!dit!

tevens!(sterk)!tegenstrijdig.!!Wat!verder!opvalt!is!dat!er!subjectieve!factoren!worden!benoemd!

die!lastig!te!toetsen!zijn!aan!de!werkelijke!uitvoering.!

Enkelen!verwijzen!in!het!missie!statement!actief!naar!de!belangen!van!mogelijk!de!belangrijkste!

stakeholder!binnen!het!totale!proces,!namelijk!de!huurder.!Er!zijn!voorbeelden!aan!te!halen!

waarin!de!hierboven!vermelde!partijen!NSI!en!Achmea!refit!op!risico’s!uit!voeren!en!daarmee!de!

daad!bij!het!woord!voegen.!Een!mooi!voorbeeld!van!de!uitvoering!van!een!refit!op!risico!wordt!

door!NSI!geleverd!door!middel!van!‘!Het!Nieuwe!Kantoor’!concept.!Daarbij!worden!leegstaande!

gebouwen!in!de!portefeuille!zeer!ingrijpend!gerenoveerd!naar!business!centers.!

Om!meer!inzicht!te!krijgen!in!het!speelveld!waarin!de!vastgoedbelegger!zich!begeeft!is!het!

cruciaal!om!de!omgevingsfactoren!die!van!invloed!zijn!op!het!handelen!van!een!

vastgoedbelegger.!Deze!omgevingsfactoren!kunnen!inzichtelijk!gemaakt!worden!door!middel!

van!een!DESTEP!analyse.!

2.4! DESTEPWANALYSE!Wensen!van!huurders!en!marktomstandigheden!zijn!geen!vast!gegeven.!De!vastgoedmarkt!

kenmerkt!zich!de!afgelopen!decennia!door!grote!veranderingen!in!vraag!en!aanbod.!De!belegger!

in!vastgoed!wordt!geconfronteerd!met!veranderende!invloeden.!De!veranderende!invloeden!die!

op!ondernemingen!(beleggers!in!kantoren!vastgoed)!inwerken!kunnen!worden!geanalyseerd!

door!middel!van!de!DESTEP_analyse.!Een!andere!mogelijkheid!zou!zijn!geweest!om!bijvoorbeeld!

een!SWOT!analyse!te!hanteren.!Er!is!gekozen!om!de!externe!factoren!die!van!invloed!zijn!op!de!

vastgoedbelegger!in!kaart!te!brengen.!De!DESTEP!analyse!!is!daar!een!beproefde!methode!om!de!

belangrijke!aspecten!die!van!invloed!zijn!op!een!complex!en!dynamische!markt!als!de!

kantorenmarkt!in!kaart!te!brengen.!De!benaming!DESTEP_analyse!komt!voort!uit!de!volgende!

aspecten:!demografisch,!economisch,!sociaal_cultureel,!technologisch,!ecologisch!en!politiek_

juridisch.!Al!deze!aspecten!zijn!op!macroniveau!van!invloed!op!de!kantorenmarkt.!!

!

!19!

!

In!onderstaand!schema!(figuur!1)!wordt!per!aspect!uit!de!DESTEP_analyse!een!korte!toelichting!

gegeven!van!de!veranderingen!op!de!kantoren!markt!voor!de!belegger!in!kantorenvastgoed.!!

Demografisch!

e! Daling!van!de!beroepsbevolking!e! Behoefte!aan!nabijheid!trein!station!e! Consolidaties!van!kantoorgebruikers!

!

Economisch!

e! Beperkte!mogelijkheden!tot!het!verkrijgen!van!een!passende!financiering!

e! Drastische!vermindering!van!nieuwbouw!

Sociaal!cultureel!

e! Gevolgen!van!het!nieuwe!werken!e! Behoefte!aan!duurzaamheid!!e! Behoefte!aan!faciliteiten!&!service!!e! Behoefte!aan!voorzieningen!en!

nabijheid!van!een!trein!station!!e! Flexibelere!contracten!!e! Het!Nieuwe!Werken!

!

Technologisch!

e! Overwegend!beperkte!kwaliteit!in!bestaande!kantorenvoorraad!!

Ecologisch!

e! (Her)ontwikkelingen!!e! Behoefte!aan!duurzaamheid!!

Politiek!juridisch!

e! Drastische!vermindering!van!nieuwbouw!!

Figuur%1:%DESTEP%analyse%

De!invloeden!uit!de!DESTEP!analyse!worden!nader!omschreven!in!de!paragrafen:!de!

vastgoedeigenaar/!de!belegger!(paragraaf!2.4.1),!de!kwaliteit!van!huidige!!kantorenvoorraad!

(paragraaf!2.4.2.)!en!de!vastgoedgebruiker!en!de!behoefte!van!de!vastgoedgebruiker!(paragraaf!

2.4.4).!!De!onderdelen!uit!de!DESTEP!analyse!komen!daar!een!voor!een!aan!bod.!

2.4.1! De!vastgoedeigenaar/!de!belegger!!

Op!basis!van!de!DESTEP!anlayse!is!het!voor!de!bepaling!van!de!context!van!dit!onderzoek!goed!

om!de!factoren!uit!de!DESTEP!analyse!die!direct!betrekking!hebben!op!de!vastgoedeigenaar/!

belegger!uitgebreider!te!omschrijven.!Onderstaand!worden!verschillende!onderdelen!die!

voortkomen!uit!de!DESTEP!en!betrekking!hebben!op!de!vastgoedeigenaar,!nader!omschreven.!

Uiteraard!is!het!aantal!factoren!dat!direct!van!invloed!is!op!de!vastgoedeigenaar/!de!belegger!

niet!limitatief.!!

De!actualiteit!van!de!markt!waarin!de!vastgoedeigenaar!acteert!wordt!gekenmerkt!door!de!

volgende!factoren,!bij!elke!factor!wordt!aangegeven!welk!onderdeel!van!de!DESTEP!analyse!het!

betreft:!!

DESTEP$categorie$Economisch:$Beperkte$mogelijkheden$tot$het$verkrijgen$van$een$passende$financiering$via$de$banken$

Banken!verscherpen!het!acceptatiebeleid!voor!de!zakelijke!vastgoedleningen!in!hoge!mate.!Ook!

wordt!er!‘extra!aandacht’!besteed!aan!het!beheer!van!de!bestaande!portefeuille.!Regelmatig!

krijgen!eigenaren!nul!op!het!rekest!bij!de!aanvraag!van!een!nieuwe!vastgoedfinanciering.!!

Voor!Nederlandse!vastgoedeigenaren!zit!er!soms!weinig!anders!op!dan!op!zoek!te!gaan!naar!

alternatieven!voor!bankleningen.!Maar!dat!valt!niet!altijd!mee.!Traditioneel!leunt!

!

!20!

!

vastgoedfinanciering!op!het!Europese!continent!zwaar!op!banken.!In!de!Verenigde!Staten!wordt!

veel!vaker!vreemd!vermogen!aangetrokken!door!verhandelbare!schuld!uit!te!geven,!of!door!

leningen!direct!bij!beleggers!te!plaatsen.!

!

DESTEP$categorie$Sociaal$Cultureel:$Gevolgen$van$het$nieuwe$werken$

Door!invoering!van!Het!Nieuwe!Werken!(HNW)!neemt!de!kwantitatieve!vraag!naar!meters!

structureel!af.!De!introductie!van!HNW!leidt!immers!tot!een!ruime!efficiencyverbetering!en!leidt!

voor!organisaties!!tot!een!afname!van!de!ruimtebehoefte!met!minimaal!20%.!Voor!eigenaren!is!

het!belangrijk!dat!hun!gebouwen!aansluiten!op!de!eisen!en!wensen!die!vanuit!HNW!aan!panden!

worden!gesteld.!Als!de!locatie!klopt,!kan!worden!onderzocht!welke!aanpassingen!mogelijk!zijn.!

(CBRE,!2012).!Door!HNW!is!er!behoefte!aan!grote!vloeren!(vanaf!circa!700m²)!en!veel!open!

ruimten.!

!

De!druk!van!de!niet_werkende!bevolking!op!de!werkende!bevolking!ligt!in!Nederland!lager!dan!

in!Europa.!In!Nederland!staat!nu!tegenover!elk!werkend!persoon!gemiddeld!0,9!niet_werkend!

persoon.!In!2050!zal!deze!verhouding!gestegen!zijn!naar!1,2!in!het!sterke!groeiscenario!tegen!

1,4!in!het!geringe!groeiscenario.!(ESPON/European!Union,!2013)!Een!daling!van!de!

beroepsbevolking!is!van!invloed!op!het!aantal!personen!dat!werkzaam!zal!zijn!in!een!kantoor.!

%

DESTEP$categorie$Economisch:$Drastische$vermindering$van$nieuwbouw$

De!realisatie!van!nieuwe!kantoren!is!nagenoeg!tot!stilstand!gekomen.!Enerzijds!wordt!dit!

ingegeven!door!een!wegvallende!vraag,!anderzijds!ervaren!kantoorgebruikers!het!als!onethisch!

om!in!een!dergelijk!verzadigde!markt!nieuwe!kantoorruimte!te!betrekken.!Bovendien!is!de!

nieuwbouw!van!een!kantoorgebouw!lastig!te!financieren.!Met!het!wegvallen!van!nieuwbouw!

wordt!er!geen!nieuw!kwalitatief!hoogwaardig!vastgoed!toegevoegd.!Een!verbetering!van!de!

kwaliteit!van!de!kantorenvoorraad!kan!gerealiseerd!worden!door!verbetering!van!de!huidige!

voorraad.!

&Voornoemde$stand$van$zaken$bevinden$zich$buiten$de$invloedssfeer$van$de$vastgoed$eigenaar.$Deze$factoren$bepalen$het$speelveld$maar$de$eigenaar$heeft$zelf$de$keuze$hoe$hij$binnen$dit$speelveld$acteert.$Het$is$voor$de$eigenaar$belangrijk$om$goed$te$weten$in$welke$markt$hij$zich$bevindt$maar$vervolgens$is$het$zeker$zo$belangrijk$en$minstens$zo$interessant$om$goede$keuzes$te$maken$met$betrekking$tot$de$beïnvloedbare$factoren$voor$de$verhuurder.$Verder$op$in$dit$onderzoek$wordt$nader$in$gegaan$op$de$beïnvloedbare$factoren$voor$een$eigenaar.$$$

2.4.2! De!kwaliteit!van!de!huidige!kantorenvoorraad!

Het!speelveld!van!de!vastgoedbelegger!wordt!onder!andere!bepaald!door!de!kwaliteit!van!

concurrerende!gebouwen.!Vandaar!dat!de!kwaliteit!van!de!huidige!kantorenvoorraad!een!

belangrijk!onderdeel!is!van!de!DESTEP!analyse.!!

!

De!markt!wordt!door!DTZ!Zadelhoff!ingedeeld!in!drie!categorieën!(DTZ!Zadelhoff,!2012):!

Kansrijk!(het!perspectief!op!het!vinden!van!een!gebruiker!in!de!huidige!markt!is!groot),!circa!1!

miljoen!m²,!18!%!van!het!totale!aanbod.!!

!

Kenmerken:!Beperkt!concurrerend!aanbod,!aantrekkelijke!architectuur/!allure,!goede!

parkeernorm,!dicht!bij!grote!NS!stations,!veel!voorzieningen.!Voorbeelden:!Amsterdam!Zuidas!

en!Centrum,!Utrecht!stationsgebied,!Den!Bosch!Paleiskwartier,!Groningen!Centrumgebied.!

!

!

!21!

!

Kans!hebbend:!het!vinden!van!een!gebruiker!in!de!huidige!markt!is!aanwezig,!maar!niet!

bijzonder!groot!in!de!huidige!staat!van!het!vastgoed!(meestal!dus!op!goede!locatie)!of!door!de!

locatie!(meestal!dus!vastgoed!wel!in!orde)!circa!4!miljoen!m²,!54%!van!het!totale!aanbod.!

Kenmerken:!Huurprijzen!staan!onder!druk,!goede!locaties!binnen!randgemeenten!of!secundaire!

locaties!kernsteden,!zichtbaarheid!of!status!van!onder_!geschikt!belang,!mogelijkheden!tot!

alternatieve!aanwendbaarheid,!kantoren!kennen!concurrerend!aanbod,!Voorbeelden:!Utrecht!

Rijnsweerd,!Amsterdam!Bijlmer!ArenA,!Rotterdam! Brainpark,!Stadshart!Zoetermeer,!

Pettelaarpark!’s_Hertogenbosch,!Utrechtseweg!Zeist.!

!

Kansarm:!voor!de!huidige,!maar!ook!andere!functies,!is!het!perspectief!op!het!vinden!van!een!

gebruiker!in!de!huidige!markt!erg!laag.!Circa!2!miljoen!m²,!28%!van!het!totale!aanbod.!

Kenmerken:!Structureel!in!aanbod!voor!verhuur,!geen!of!minimaal!onderscheidend!vermogen,!

weinig!of!geen!mogelijkheden!voor!alternatieve!aanwending,!veel!kantoren!uit!bouwperiode!

1980_2000,!grote!volumes,!huurprijzen!staan!sterk!onder!druk.!Voorbeelden!kansarm!aanbod:!

Rivium!Capelle!ad!IJssel,!Paasheuvelweggebied!Amsterdam!Zuidoost,!Nieuwegein,!

Leidschendam_Voorburg,!Zwolle!Oosterenk,!Zaltbommel.!(DTZ!Zadelhoff,!2012).!

!

In!de!regio’s!rondom!grote!steden!in!Nederland!kan!er!gesproken!worden!van!een!verdeling!in!

de!kantorenmarkt,!waarbij!de!historische!centrumgebieden!nog!relatief!gezond!zijn!en!de!

randgebieden!uiterst!ongezond.!In!de!rest!van!Nederland!is!het!onderscheid!tussen!de!kantoren!

beperkt!en!is!met!uitzondering!van!historische!gebouwen!de!markt!ongezond!of!zelfs!erg!

ongezond.!De!mate!waarin!er!in!het!verleden!de!mogelijkheid!en!de!behoefte!is!geweest!om!

kantoorruimte!te!ontwikkelen!is!de!enige!factor!die!bepalend!is!gebleken.!Historische!

binnensteden!van!grote!steden!met!aangrenzende!woonwijken!en!vooroorlogse!gebouwen!in!

centra!en!woonwijken!hebben!beperkte!mogelijkheden!tot!productie!gehad!in!het!verleden!en!

bezitten!een!niet_reproduceerbare!locatiekwaliteit.!Dit!marktdeel!besloeg!in!2011!22%!van!de!

kantorenmarkt.!De!segmenten!waar!grote!mogelijkheden!en!behoeften!om!kantoorruimte!te!

ontwikkelen!zijn!geweest,!behoren!tot!het!uiterst!ongezonde!deel!van!de!markt.!Het!betreft!dan!

vooral!kantoorlocaties!in!de!periferie!van!de!grote!steden!en!in!de!satellietsteden.!Deze!gebieden!

beschikken!niet!over!unieke!locatiekwaliteiten,!waardoor!er!telkens!nieuwe!gebieden!met!

vergelijkbare!locatiekwaliteit!bij!zijn!gekomen.!Dit!uiterst!ongezonde!segment!besloeg!in!2011!

ongeveer!30%!van!de!voorraad.!!

$Een$erg$groot$deel$van$de$kantorenmarkt$betreft$het$segment$met$een$leegstandsniveau$tussen$de$10%$en$20%.$Buiten$de$centrumgebieden$ligt$het$aanbodniveau$in$alle$segmenten$op$een$ongezond$niveau$en$is$er$nergens$schaarste.$(Van$Dijk,$2011)$$$

!!Figuur%2:%Een%weergave%van%de%aanbod%opnameratio%schetst%een%beeld%van%de%marktsituatie%(DTZ%Zadelhoff,%2014)%

!

!22!

!

!!

!Figuur%3:%De%scheefgroei%in%aanbod%en%opname%en%een%terugvallende%toevoeging%aan%de%voorraad%(DTZ%Zadelhoff,%2014)%

!

Traditioneel!wordt!er!in!de!vastgoedmarkt!een!aanbod_opnameratio!van!1,5!keer!gehanteerd!als!

kenmerk!van!een!gezonde!kantorenmarkt.!Het!overaanbod!is!ontstaan!door!een!overmatige!

toevoeging!van!kantooroppervlakte!in!tijden!voor!de!crisis!van!afgelopen!jaren.!

$Qua!verhuurbaarheid!weten!de!kantoren!zich!weinig!van!elkaar!te!onderscheiden.!Dit!

omvangrijke!niet!onderscheidende!gebied!heeft!als!gevolg!dat!het!enerzijds!voor!beleggers!lastig!

is!om!kantoren!te!vinden!waar!het!leegstandsrisico!gering!is!en!anderzijds!dat!het!in!veel!

gevallen!lastig!is!om!aan!te!tonen!dat!de!verhuurkans!nihil!is!en!dat!het!kantoor!voor!een!

functiewijziging!of!sloop!in!aanmerking!komt.!!

2.4.3! De!productlevenscyclus!van!een!kantoorgebouw!

Een$kantoorgebouw$is$een$product$dat$net$als$andere$producten$tot$stand$komt$in$een$markt$van$vraag$en$aanbod.$Ook$voor$een$kantoorgebouw$is$een$productlevenscyclus$(Kotler,$Armstrong,$$Saunders$&$Wong,$1996)$van$toepassing.$$Het$productlevenscyclus$model$schetst$een$beeld$van$de$fase$waarin$een$product$(kantoorgebouw$in$deze)$zich$bevindt.$$De$snelheid$waarmee$een$product$zich$door$de$cyclus$begeeft$hangt$af$van$de$marktvraag$en$de$gebruikte$marketingmix$instrumenten.$Een$kantoorgebouw$beweegt$zich$zeer$traag$door$de$productlevenscyclus$en$is$onroerend$in$tegenstelling$tot$“convenience$goods”$waar$dit$model$ook$op$van$toepassing$is.$%Hoe$ziet$de$Productlevenscyclus$eruit?$

!

!23!

!

$Figuur%4:%Productlevenscyclus%(Kotler,%Armstrong,%%Saunders,%and%Wong,1996)!

Als$voorbeeld$wordt$een$kantoorgebouw$genomen$dat$is$gesitueerd$in$een$monofunctionele$kantooromgeving$met$veel$vergelijkbare$gebouwen$in$de$omgeving.$Er$wordt$een$aanname$gedaan$dat$de$mogelijkheden$voor$een$alternatieve$aanwendbaarheid$van$het$gebouw$minimaal$zijn$en$de$concurrentie$bij$leegstand$groot$is.$Op$basis$van$de$productlevenscyclus$is$in$dit$onderzoek$een$poging$gedaan$de$productlevenscyclus$van$een$gebouw$te$omschrijven.$$Introductiefase$

Een$ontwikkelaar$heeft$een$stuk$grond$gekocht$en$is$bezig$met$het$maken$van$een$plan$ter$realisatie$van$een$kantoorgebouw.$Er$wordt$nog$geen$verkoop$aan$een$belegger$gerealiseerd$want$het$plan$is$nog$niet$concreet$genoeg.$Er$is$een$gerede$kans$dat$een$huurder$kan$worden$aangetrokken$voor$dit$gebouw$en$daarmee$een$verkoop$aan$een$belegger$kan$worden$gerealiseerd.$Er$is$weinig$concurrentie$van$andere$gebouwen.$$$Groeifase$

Er$wordt$door$de$projectontwikkelaar$een$huurder$gevonden$voor$het$gebouw$en$de$bouw$kan$beginnen.$Het$gebouw$wordt$na$ondertekening$van$de$huurovereenkomst$verkocht$aan$een$belegger$die$als$verhuurder$zal$gaan$optreden.$Nog$steeds$is$er$weinig$concurrentie,$maar$andere$ontwikkelaars$maken$plannen$om$een$soortgelijk$gebouw$te$realiseren.$Er$zit$echter$een$ruime$tijd$tussen$het$maken$van$plannen$en$de$oplevering$van$een$gebouw.$Daardoor$is$het$risico$op$leegstand$voor$dit$gebouw$klein$want$als$de$huidige$huurder$vertrekt$of$failliet$gaat$is$de$kans$groot$dat$er$een$andere$huurder$gevonden$wordt.$Dit$maakt$het$een$aantrekkelijk$beleggingsproduct$voor$veel$partijen$waardoor$het$gebouw$meer$geld$waard$wordt.$Aan$het$eind$van$deze$fase$is$ongeveer$de$gehele$markt$op$de$hoogte$van$het$succes$van$dit$nieuwe$gebouw.$$Volwassenheidsfase$

Inmiddels$is$er$meer$concurrerend$aanbod$op$de$markt$verschenen.$Indien$de$huurovereenkomst$af$loopt$en$er$een$nieuwe$huurder$gevonden$moet$worden$dan$heeft$dat$zeker$kans$van$slagen.$De$huurder$moet$echter$wel$binnen$gehaald$worden$door$gebruik$te$maken$van$incentives$of$huurprijskortingen.$Indien$huurder$dat$wenst$dan$voert$de$verhuurder$wat$cosmetische$verbeteringen$in$het$gebouw$door$zoals$nieuwe$vloerbedekking.$Door$de$lagere$huurprijs$komt$het$onderhoud$van$het$gebouw$in$veel$gevallen$onder$de$loep$te$liggen.$$$Verzadigingsfase$

Enkele$concurrerende$gebouwen$hebben$een$betere$kwaliteit$en$liggen$op$een$betere$locatie,$bijvoorbeeld$op$een$nieuw$modern$kantorenpark$of$vlakbij$het$Centraal$Station.$De$leegstand$wordt$

!

!24!

!

minder$snel$opgevuld$en$zelfs$met$een$flinke$korting$lukt$het$niet$snel$een$huurder$te$vinden.$Indien$er$een$huurder$voorbij$komt$dan$worden$er$een$aantal$vergelijkbare$gebouwen$bekeken$waarbij$de$verhuurders$van$die$gebouwen$ieder$om$een$huurder$vechten.$Sommige$verhuurders$zijn$al$blij$als$ze$alleen$maar$de$vaste$lasten$die$het$gebouw$met$zich$mee$neemt$gedekt$hebben.$De$markt$is$verzadigd.$Sommige$verhuurders$houden$het$hoofd$niet$boven$water.$Financieel$sterke$verhuurders$blijven$over.$$De$nadruk$ligt$op$kostenbeheersing.$$$$Teruggangfase$

De$vraag$vanuit$huurders$naar$een$dergelijk$kantoorgebouw$is$zeer$sterk$afgenomen.$Er$zijn$andere$betere$alternatieven$beschikbaar.$Bij$veel$producten$kan$een$onderneming$in$deze$fase$er$voor$kiezen$om$te$stoppen$met$het$product.$Bij$een$kantoorgebouw$betekent$stoppen$met$het$product,$slopen.$En$ook$dit$neemt$kosten$met$zich$mee.$Bovendien$houden$eigenaren$tegen$beter$weten$in$een$sprankje$hoop$dat$net$die$ene$huurder$voorbij$komt$waarbij$het$gebouw$juist$wél$aansluit.$$Om$de$teruggang$een$halt$toe$te$roepen$zal$de$kwaliteit$van$het$gebouw$moeten$voldoen$aan$de$vraag$uit$de$markt$voor$kantoorgebruikers.$Een$transformatie$is$dan$een$overweging$maar$hiervoor$moet$er$wel$voldoende$vraag$vanuit$de$markt$zijn$voor$de$betreffende$locatie.$Een$refit$kan$er$voor$zorgen$dat$het$gebouw$up$to$date$blijft$en$het$‘leven’$van$een$gebouw$verlengd$wordt.$!

DESTEP$categorie$Ecologisch:$(Her)ontwikkelingen$

Het$aantal$nieuwbouw$kantoor$ontwikkelingen$is$van$bijna$honderd$in$2008$teruggelopen$naar$minder$dan$dertig$in$2012.$Het$aantal$opgeleverde$kantoren$laat$een$dalende$trend$zien.$De$huidige$planvoorraad$in$combinatie$met$de$prognose$van$ontwikkelaars$die$aan$onderzoek$van$Neprom$mee$werkten,$wijst$er$op$dat$het$opleveringsniveau$in$2015$de$200.000$m²$nipt$overschrijdt.$Dit$is$ongeveer$0,5$%$van$de$totale$voorraad.$Hiervan$is$een$deel$herontwikkeling,$waarbij$verouderd$kantooroppervlak$gesloopt$of$ingrijpend$vernieuwd$wordt.$Transformaties$naar$andere$functies$worden$hierbij$buiten$beschouwing$gelaten.$Het$aandeel$van$herontwikkeling$in$de$opleveringen$stijgt$met$sprongen.$Van$10e15%$tussen$2008e2010,$vervolgens$23%$in$2011$en$37%$in$2012.$Dit$zijn$dus$herontwikkelingen$van$kantoor$naar$kantoor.$Hoeveel$herontwikkeling$hierbij$op$risico$zijn$gedaan$is$niet$duidelijk.$$$$$$$$$$Tope10$herontwikkeling$kantorene$Opgeleverd$en$in$aanbouw$Projectnaam& Plaats& Herontwikkeling&

m²&BVO&Toevoeging&m²&BVO&

Planfase&1V1V2013&

The&Base&(huidige&Triport)&

Schiphol! 53.000! 0! In!aanbouw!

Renovatie&Ministerie&van&J&V&

Den!Haag! 46.400! 12.357! Opgeleverd!

Europoint& Rotterdam! 35.000! 0! Opgeleverd!

!

!25!

!

Renovatie&van&Ministerie&van&Defensie&&

Den!Haag! 46.400! 12.357! Opgeleverd!

Vopaktoren&hoogbouw&&

Rotterdam! 22.000!! 11.000! Opgeleverd!

New&Babylon& Den!Haag! 30.000! 3.757! In!aanbouw!

5&keizers& Amsterdam! 18.000! 0! In!aanbouw!

Strijp&S&(fase&1)& Eindhoven!! 15.000! 0! Opgeleverd!

Riekerpolder&& Amsterdam! 15.000! 0! Opgeleverd!

De&Monarch&(fase&1)&

Den!Haag! 14.000! 6.000! Opgeleverd!

Figuur%5:%TopZ10%herontwikkeling%kantorenZ%Opgeleverd%en%in%aanbouw%Bron:%Neprom%

Projecten!met!(een!groter!aandeel)!herontwikkeling!blijken!in!de!huidige!markt!kansrijker!om!

tot!ontwikkeling!te!komen!dan!volledig!nieuwe!kantoorgebouwen.!Dalende!prijzen!spelen!

daarbij!een!rol,!maar!ook!de!aanname!dat!hergebruik!van!bestaande!gebouwen!duurzamer!is!

dan!nieuwbouw.!!

!

!

Figuur%6:%Nieuwe%kantoren%in%aanbouw%Bron:%Neprom%

2.4.4! De!vastgoedgebruiker!en!de!behoefte!van!de!vastgoedgebruiker!

De!markt!is!de!confrontatie!van!een!economisch!goed!waarbij!het!prijsmechanisme!de!

informatie!zichtbaar!maakt!over!de!kosten!van!een!goed!aan!de!aanbodzijde!en!de!behoefte!aan!

dat!goed!aan!de!vraagzijde.!Het!economisch!goed!is!in!dit!onderzoek!de!kantoorruimte.!De!

behoefte!is!waar!vraag!en!aanbod!elkaar!vinden.!

De!huidige!markt!is!een!‘vragersmarkt’,!de!huurder!bepaalt!de!vraag.!Het!aanbod!zal!zich!moeten!

aanpassen!aan!die!vraag!teneinde!een!transactie!te!realiseren.!Onderstaand!is!omschreven!wat!

de!behoeften!van!de!huurder/!kantoorgebruiker!is,!de!vraagzijde!dus.!

0

100

200

300

400

500

600

700

2009 2010 2011 2012 2013

Nieuw!in!aanbouw!per!jaar!(per!1_1)

toevoeging herontwikkeling

!

!26!

!

DESTEP$categorie$Sociaal$Cultureel:$Behoefte$aan$duurzaamheid$$

38%!van!de!kantoorgebruikers!geeft!aan!dat!zij!de!duurzaamheid!van!een!kantoorgebouw!een!

belangrijk!huisvestingsmotief!vinden.!(Stoer,!2013).!Een!flexibele!indeling!van!een!gebouw,!een!

multifunctionele!indeling!en!comfort!voor!werknemers!zijn!verbonden!aan!attributen!binnen!de!

BREAAM!methodiek.!Hierdoor!is!duurzaamheid!indirect!een!niet!te!onderschatten!behoefte!van!

de!kantoorgebruiker.!

DESTEP$categorie$Sociaal$Cultureel:$Flexibelere$contracten$

Flexibele!contracten!nemen!toe.!In!2012!zijn!er!meer!flexibele!contracten!(een!huurtermijn!die!

korter!is!dan!vijf!jaar)!afgesloten!dan!in!2011.!De!gemiddelde!looptijd!was!daarbij!significant!

korter.!Naar!verwachting!zal!de!vraag!naar!flexibele!contracten!de!komende!jaren!toenemen.!

(Huisman,!!Roodhof,!2013).!In!een!onderzoek!(Huisman,$Roodhof,$2014)$!met!betrekking!tot!de!huurtermijn!op!de!kantorenmarkt,!concluderen!dezelfde!onderzoekers!dat!er!geen!duidelijke!

ontwikkeling!te!zien!is!in!de!gemiddeld!overeen!gekomen!termijnen!van!huurcontracten!in!de!

kantorenmarkt.!De!!gemiddelde!!overeengekomen!huurtermijn!!is!op!basis!van!!DTZ!!transacties!

niet!significant!veranderd!tussen!2000!en!2012.!De!resultaten!op!basis!van!DTZ!transacties!zijn!

anders!dan!die!op!basis!van!NVM!transacties.!Daarom!is!er!geen!!duidelijk!!beeld!verkregen!van!

de!ontwikkeling!in!de!overeengekomen!gemiddelde!huurtermijn.!De!onderzoekers!kunnen!de!

verwachtingen!die!ze!hadden!ten!aanzien!van!de!ontwikkeling!van!de!gemiddeld!afgesloten!

huurtermijn!niet!bevestigen.!In!het!onderzoek!hebben!zij!de!gemiddelde!overeengekomen!

huurtermijnen!onderzocht.!Dat!hoeft!niet!te!betekenen!dat!de!huurder!daadwerkelijk!de!

overeengekomen!huurtermijn!uit!zit.!Eventuele!break_opties!zijn!namelijk!niet!meegenomen!in!

het!onderzoek.!Het!kan!best!zijn!dat!bij!een!overeengekomen!huurperiode!van!tien!jaar!met!een!

break_optie!na!vijf!jaar,!de!huurder!maar!voor!vijf!jaar!daadwerkelijk!huurt.!De!ontwikkeling!van!

de!gemiddeld!overeengekomen!huurtermijn!zegt!niets!over!de!werkelijke!looptijd!van!het!

contract.!Vooral!grote!transacties!lieten!een!stijgende!ontwikkeling!zien!in!de!gemiddeld!

overeengekomen!huurtermijn.!Dit!is!mogelijk!te!verklaren!door!de!aanzienlijke!hoeveelheid!

transacties!met!een!tien!jarig!contract!in!de!onderzochte!periode,!vanwege!de!vele!nieuwbouw!

projecten!in!deze!periode.!NVM!Business!geeft!in!reactie!op!dit!onderzoek!als!verklaring!dat!het!

door!steeds!ruimer!wordende!aanbod!een!huurdersmarkt!is!geworden!en!daarom!flexibiliteit!is!

hierdoor!voor!een!huurder!makkelijker!uit!te!onderhandelen!is!dan!in!het!verleden.!In!het!

kleinschaligere!segment!worden!er!mee!flexibelere!contracten!gesignaleerd.!Tevens!zijn!in!het!

kleinschalige!segment!ook!veel!startende!ondernemers!actief.!Zij!willen!zich!niet!voor!een!lange!

tijd!committeren.!Door!het!grote!aanbod!van!kantoorruimte!is!dat!wellicht,!meer!dan!in!het!

verleden,!mogelijk.!Verder!is!in!onze!samenleving!flexibiliteit!en!locatieongebondenheid!steeds!

belangrijker!geworden.!!

Een!kortere!looptijd/!flexibel!contract!betekent!voor!een!verhuurder!dat!eventuele!specifieke!

investeringen!ten!behoeve!van!een!huurder!over!een!kortere!periode!dienen!te!worden!

afgeschreven.!

DESTEP$categorie$Demografisch:$Consolidaties$van$kantoorgebruikers$

Sinds!vijf!jaar!vindt!er!een!consolidatiegolf!onder!huurders!plaats,!waarbij!ondernemingen!van!

meerdere!(regionale)!vestigingen!teruggaan!naar!een!kleiner!aantal!vestigingen.!In!veel!gevallen!

wordt!dan!HNW!ingevoerd!om!een!extra!kostenreductie!te!behalen!en!om!werknemers!meer!

flexibiliteit!te!geven.!(Bouwfonds!REIM,!2011)!.!!

DESTEP$categorie$Sociaal$Cultureel:$Het$nieuwe$werken$(HNW)$

HNW!leidt!tot!locatie_effecten,!waarbij!de!factoren!bereikbaarheid,!in!de!vorm!van!

auto/openbaarvervoer!en!parkeren!van!toenemend!belang!zijn.!(‘Bentvelzen,!2012)!Daarnaast!is!

de!beschikbaarheid!van!grote!vloervelden!(700!m²+)!belangrijk!om!HNW!goed!uit!te!kunnen!

!

!27!

!

voeren.!Door!het!flexibeler!inzetten!van!de!kantoorruimte!(geen!vaste!werkplekken,!delen!van!

spreekruimten)!zijn!er!gemiddeld!minder!m²!kantoor!nodig!per!werknemer.!!

DESTEP$categorie$Sociaal$Cultureel:$Behoefte$aan$faciliteiten$&$service$$

Indien!er!additionele!serviceverlening!in!een!kantoorgebouw!aanwezig!is!dan!heeft!dat!een!

positief!effect!op!het!succes!van!een!gebouw!(Dielemans,!2013).!Met!name!additionele!

serviceverlening!door!personeelsdiensten!aan!te!bieden!zoals!een!bemande!receptie!en!

secretariële!ondersteuning!zijn!daarbij!van!belang!(bij!multi!tenant!situatie).!Het!succes!van!het!

gebouw!wordt!bepaald!door!de!bezettingsgraad!van!het!kantoorgebouw.!

DESTEP$categorie$Sociaal$Cultureel:$Behoefte$aan$voorzieningen$en$nabijheid$van$een$treinstation$

De!aanwezigheid!van!voorzieningen!in!de!directe!omgeving!van!een!(kantoor)gebouw!levert!een!

positieve!bijdrage!leveren!aan!de!gerealiseerde!huurprijs.!Uit!de!analyse!van!overwegend!

Amerikaans!onderzoek!blijkt!dat!eindgebruikers!bereid!zijn!om!een!(substantiële)!huurpremie!

te!betalen!voor!(kantoor)locaties!met!een!uitgebreid!areaal!aan!voorzieningen.!De!nabijheid!van!

een!station!is!van!positieve!invloed!op!de!huurprijs.!(Engelman,!2013).!Onderzoek!van!de!

Universiteit!Twente!naar!stationslocaties!in!de!Zuidelijke!Randstad!toont!aan!dat!de!leegstand!

op!stationslocaties!er!niet!lager!is!en!statistisch!gezien!ook!geen!grotere!kans!hebben!om!vol!te!

raken.!!

2.4.5! CONCLUSIE!OP!BASIS!VAN!DE!DESTEP!ANALYSE!

De!vastgoedeigenaar!wordt!geconfronteerd!met!een!sterk!veranderende!vraag.!Die!verandert!

van!een!uitbreidings_!in!een!vervangingsmarkt.!Bij!vervanging!van!kantoorruimte!zal!het!aanbod!

zo!goed!mogelijk!moeten!aansluiten!op!de!vraag.!Op!dit!moment!sluit!de!kwaliteit!van!het!

bestaande!aanbod!vaak!niet!aan!op!het!kwaliteitsniveau!dat!de!gebruiker!wenst.!Door!het!

overaanbod!en!hogere!eisen!van!de!kantoorgebruiker!wordt!de!productlevenscyclus!steeds!

sneller!doorlopen!waardoor!de!levensduur!van!een!kantoorgebouw!steeds!korter!wordt.!Dit!

effect!wordt!in!waarderingen!en!rendementsberekening!niet!altijd!voldoende!erkent.!Hierdoor!

kunnen!er!problemen!ontstaan!met!betrekking!tot!financiering.!Gevaar!van!een!gebrek!aan!

financiële!middelen!is!dat!een!verhuurder!puur!op!prijs!gaat!concurreren!terwijl!de!concurrentie!

aangaan!op!basis!van!kwaliteit!mogelijk!een!betere!uitweg!is!om!uit!de!malaise!van!leegstand!te!

komen!(Blue/!Red!Ocean!Strategie,!Kim!en!Mauborgne,!2005).!!

Deels!ligt!de!oorzaak!van!leegstand!in!niet_beïnvloedbare!factoren!voor!de!eigenaar,!zoals!locatie!

of!gebrek!aan!financieringsmogelijkheden.!!Andere!zaken!liggen!binnen!de!invloedssfeer!van!de!

eigenaar.!Niets!doen!en!de!veranderende!markt!aan!zich!voorbij!zien!trekken!is!geen!reële!

overweging.!Maar!wat!kan!de!eigenaar!dan!wel!doen?!!

2.5! !!!MOGELIJKHEDEN!VOOR!DE!EIGENAAR!!Er!is!een!mismatch!tussen!de!kwaliteit!van!het!aanbod!aan!kantoorruimte!en!de!vraag!van!de!

kantoorgebruiker.!Vastgoedeigenaren!worden!geconfronteerd!met!het!bezit!van!een!object!waar!

in!veel!gevallen!een!(zeer)!gebrekkig!animo!voor!is.!Wanneer!een!gebouw!economisch!en!

technisch!zo!verouderd!is!met!het!risico!van!verder!afglijden!dan!moet!er!worden!ingegrepen.!In!

theorie!zou!dat!moeten!gebeuren!wanneer!de!beleggingswaarde!of!de!toekomstige!IRR!(Internal!

Rate!of!Return)!gaat!dalen.!Het!rendement!kan!dan!nog!wel!boven!het!vereiste!rendement!

liggen.!Wanneer!het!rendement!dreigt!te!dalen!zal!de!eigenaar!tot!actie!moeten!overgaan.!!Er!is!

dan!echter!wel!een!risico!dat!het!te!laat!is.!Deze!problematiek!speelt!bij!veel!leegstaande!

kantoren.!Wat!zijn!dan!de!mogelijkheden!voor!de!eigenaar!om!het!tij!te!keren?!

!

!28!

!

Verkoop$

Gezien!de!slechte!kantorenmarkt!is!het!allerminst!een!zekerheid!dat!een!verkoop!gerealiseerd!

kan!worden.!De!mogelijkheden!om!te!kunnen!verkopen!zijn!sterk!afhankelijk!van!de!kansen!van!

alternatieve!aanwendbaarheid!en!verhuurbaarheid!van!het!gebouw.!De!kans!van!slagen!van!een!

verkoop!is!erg!afhankelijk!van!de!locatie!en!de!kwaliteit!van!het!gebouw.!

Verhuur$van$het$object$in$de$huidige$staat$

De!eigenaar!doet!dan!niets!aan!het!gebouw!en!wacht!af!tot!er!een!huurder!voorbij!komt!die!juist!

interesse!heeft!in!het!betreffende!gebouw.!De!eigenaar!kan!proberen!om!een!huurder!te!vinden!

door!een!lage!huurprijs!te!hanteren.!De!kans!van!slagen!is!erg!afhankelijk!van!de!locatie!en!de!

kwaliteit!van!het!gebouw.!

Herontwikkeling$of$herbestemming$

De!eigenaar!geeft!dan!een!andere!functie!aan!het!gebouw.!Het!huidige!kantoor!kan!worden!

verbouwd!tot!woningen!of!het!gebouw!wordt!gesloopt!waarna!er!een!ander!soort!gebouw!voor!

terug!komt!waar!meer!vraag!naar!is.!Een!alternatieve!aanwendbaarheid!is!alleen!mogelijk!als!de!

locatie!in!trek!is!bij!een!doelgroep.!

Marketing$van$het$gebouw$

Door!middel!van!het!inzetten!van!marketingtools!zoals!artist!impressions!en!fotomateriaal!

kunnen!deze!!bij!het!juiste!gebruik!er!van,!leiden!tot!een!verhuur/!verkoopsucces.!!

Samenwerken$

Een!leegstaand!gebouw!wordt!vaak!omringd!door!andere!gebouwen!die!leeg!staan!of!waar!

leegstand!op!de!loer!ligt.!Door!samen!te!werken!met!andere!gebouw!eigenaren!kan!er!een!

kwaliteitsimpuls!worden!gegeven!en!kan!de!locatie!als!het!ware!een!upgrade!krijgen.!Dergelijke!

initiatieven!hebben!in!de!praktijk!vaak!veel!tijd!nodig!(als!ze!überhaupt!al!tot!stand!komen).!De!

verschillende!belangen!vormen!een!struikelblok.!

Refit$

Een$refit$van$een$kantoorruimte$betekent$een$aanpassing$aan$de$kantoorruimte$waardoor$deze$weer$voldoet$aan$de$behoeften$van$de$kantoorgebruiker.$Kantoorgebruikers$hebben$ieder$eigen$specifieke$wensen.$Er$zijn$echter$ook$trends$in$deze$behoeften$te$ontdekken,$die$eerder$in$dit$onderzoek$zijn$omschreven,$die$voor$‘de$gemiddelde$kantoorgebruiker’$van$toepassing$zijn.$Een$refit$is$een$substantiële$aanpassing$aan$een$pand$om$zo$de$kansen$voor$de$eigenaar$om$te$komen$tot$een$verhuur$van$het$gebouw$te$optimaliseren.$Dit$omvat$meer$dan$technische$vereisten$en$heeft$geen$betrekking$op$de$locatie.$Factoren$als$kwaliteit,$gebruiksmogelijkheden,$visuele$effecten$en$imago$spelen$hierbij$een$rol.$

Prijs/$kwaliteit$$De$acties$die$een$eigenaar$kan$ondernemen$zijn$in$te$delen$in$twee$categorieën,$financieel$en$kwalitatief$$Prijs$ Kwaliteit$

WVerkoop! e$Herontwikkeling$

WVerhuur!in!de!huidige!staat!tegen!een!lage!

e$Samenwerken$

!

!29!

!

huurprijs!

WMarketing!inspanningen! e$Refit$

Figuur%7:%te%nemen%acties%door%belegger%onderverdeeld%in%prijs%en%kwaliteit%

2.5.1! Blue!Ocean/!Red!Ocean!Strategie!

De$afweging$tussen$kwaliteit$en$prijs$(combinatie$kan$ook)$sluit$aan$bij$Red$ocean$strategie$en$Blue$Ocean$strategie$(Kim,$Mauborgne,$2005)$.$De$‘red$ocean’$symboliseert$een$oceaan$waarin$concurrentie$elkaar$als$rivaliserende$haaien$bevechten.$Een$‘blue$ocean’$symboliseert$een$markt$met$ongekende$mogelijkheden$zonder$competitie$en$met$uitstekend$competitieve$voordelen.$Blue$oceans$kunnen$worden$gecreëerd$op$een$snijvlak$waar$kosten$en$waarde$voor$de$koper$met$elkaar$in$evenwicht$zijn.$Het$is$lastig$om$een$blue$ocean$strategie$te$vertalen$naar$de$praktijk$van$alledag.$Een$belangrijk$punt$van$onderscheid$tussen$de$Red$en$Blue$ocean$is$dat$er$in$een$Red$Ocean$een$waardeekosten$afweging$wordt$gemaakt$en$dat$deze$afweging$in$een$Blue$Ocean$wordt$doorbroken.$$Een$refit$past$binnen$de$Blue$Ocean/$Red$Ocean$strategie$theorie.$Op$basis$van$de$Blue$ocean$strategie$zou$een$verhuurder$niet$louter$op$huurprijs$moeten$concurreren$bij$het$aantrekken$van$een$huurder.$Zij$zijn$van$mening$dat$je$de$concurrentie$niet$te$lijf$moet$gaan.$Dat$levert$namelijk$een$waarde$vernietigende$krachtsinspanning$op.$In$plaats$daarvan$dient$de$concurrentie$te$worden$ontlopen.$De$afweging$om$een$kantoor$van$een$refit$te$voorzien$is$er$een$van$kosten$versus$waarde$(een$Red$Ocean$perspectief).$Vanuit$een$Blue$Ocean$perspectief$leidt$een$refit$van$een$kantoorruimte$tot$een$product$innovatie$waardoor$het$product$aan$het$slagveld$van$de$Red$Ocean$ontkomt.$

2.5.2! Het!Ansoff!groeimodel!

Een$kantoorgebouw$dat$in$de$verzadigingsfase$terecht$is$gekomen$is$in$feite$een$afgeschreven$product.$Bij$convenience$goederen$zou$de$productie$worden$stil$gelegd$maar$een$gebouw$staat$er$nu$eenmaal$en$heeft$een$eigenaar$die$er$primair$op$is$gericht$om$rendement$te$maken$op$de$investering,$zijnde$het$gebouw.$Het$richt$zich$echter$nog$wel$steeds$op$dezelfde$markt,$namelijk$de$kantoorgebruiker.$Indien$de$verhuurder$er$voor$kiest$om$een$Blue$Ocean$Strategie$te$volgen$dan$zal$de$waardeekosten$afweging$moeten$worden$doorbroken$om$conform$de$Ansoff$productemarktmatrix$(Ansoff,$1957)$een$nieuw$product$te$ontwikkelen.$De$Ansoff$productemarktmatrix$is$een$strategisch$hulpmiddel$bij$het$formuleren$van$groeistrategieën.$Door$twee$belangrijke$strategieën$aan$elkaar$te$relateren$(product/portfolio$en$concurrentie/markt)$kan$er$op$een$logische$manier$nagedacht$worden$over$de$strategische$ontwikkeling$in$een$markt.$

Markt!/!product!! Bestaande!producten! Nieuwe!producten!

Bestaande!

markten!

marktpenetratie! productontwikkeling!

Nieuwe!markten& marktontwikkeling! diversificatie!Figuur%8:%Ansoff%groeimodel!

De$verhuurder$met$een$gebouw$in$de$verzadigingsfase$blijkt$met$zijn$bestaande$product$in$de$bestaande$markt$niet$te$kunnen$“groeien”$(qua$rendement).$Immers$marktpenetratie$door$bijvoorbeeld$prijsverlagingen$missen$effect$door$de$beschikbaarheid$van$concurrerend$aanbod$en$bovendien$komt$de$verhuurder$daardoor$in$een$Red$Ocean$terecht.$Een$nieuwe$markt$aanboren$met$een$bestaand$product$als$een$kantoorgebouw$zal$niet$lukken.$Indien$er$niets$wordt$aangepast$aan$een$kantoorgebouw$is$het$ook$alleen$maar$bruikbaar$als$kantoor.$Met$diversificatie$komen$we$op$het$

!

!30!

!

terrein$van$de$transformatie$terecht.$Dit$kan$een$goede$mogelijkheid$zijn$want$daarmee$ontworstelt$het$gebouw$zich$mogelijk$aan$de$slechte$markt$waaraan$het$nu$gebonden$is.$Een$transformatie$is$echter$in$veel$gevallen$niet$mogelijk$gezien$de$immobiliteit$van$een$gebouw.$De$locatie$moet$zich$namelijk$wel$lenen$voor$een$invulling$naar$transformatie.$De$eigenaar$heeft$wel$de$mogelijkheid$om$zich$te$blijven$richten$op$dezelfde$markt$door$een$productontwikkeling$toe$te$passen.$Door$het$hanteren$van$de$productontwikkeling$strategie$worden$ontwikkelingen$bij$concurrenten$bij$gehouden.$Een$refit$van$een$kantoorruimte$is$een$product$ontwikkeling.$

2.5.3! Besluitvorming!bij!de!eigenaar!

Ondanks$de$theorie$en$misschien$ook$wel$tegen$de$ratio$in$nemen$vastgoedbeleggers$niet$altijd$op$puur$rationele$gronden$een$keuze$om$te$investeren$in$een$kantoorgebouw.$Als$er$in$lijn$met$de$hypothese$en$de$Blue$Ocean/$Red$Ocean$strategie$theorie$verondersteld$wordt$dat$een$refit$op$risico$kan$leiden$tot$een$verbetering$van$de$situatie,$dan$nog$kan$het$zijn$dat$de$vastgoedbelegger$niet$tot$actie$over$gaat.$

Uit$onderzoek$(Westerink,$2011)$blijkt$dat$beleggers$terughoudend$zijn$(op$het$moment$dat$het$onderzoek$werd$gedaan)$als$het$gaat$om$het$plegen$van$investeringen$en$het$doorvoeren$van$transformaties.$Lege$gebouwen$blijken$zij$lang$aan$te$houden$zonder$noemenswaardige$actie$te$ondernemen.$De$beperkte$financieringsmogelijkheden$en$de$onzekerheid$over$het$rendement$op$de$te$plegen$investering$zijn$daarbij$de$belangrijkste$argumenten.$Binnen$het$vakgebied$van$behavioral$finance$heeft$onderzoek$aangetoond$dat$beleggers$zich$bij$het$nemen$van$beslissingen$laten$leiden$door$irrationele$motieven,$dat$ze$gebruikmaken$van$vuistregels$en$dat$ze$bloot$staan$aan$allerlei$emotionele$en$psychische$verschijnselen.$Dit$kan$leiden$tot$suboptimale$keuzes$en$daarmee$tot$suboptimale$beleggingsresultaten.$Mede$vanwege$de$inefficiëntie$van$de$vastgoedmarkt$lijken$actoren$op$deze$markt$bij$uitstek$kwetsbaar$voor$irrationeel$gedrag.$Dit$draagt$er$toe$bij$dat$beleggers$terughoudend$zijn$met$afwaarderen$en$met$het$neerwaarts$bijstellen$van$de$huurprijs,$wat$belemmerend$werkt$wat$betreft$het$realiseren$van$refits,$herontwikkelingen$en$disposities.$$

2.5.4! Wat!is!een!refit!‘op!risico’?!

Op$basis$van$de$DESTEP$analyse$kan$geconcludeerd$worden$dat$aanpassing$van$kantoren$in$veel$gevallen$noodzakelijk$is.$Gebaseerd$op$de$literatuurstudie$met$betrekking$tot$Willingness$to$Pay$bij$een$zintuigelijke$waarneming$lijkt$de$refit$op$risico$een$voor$de$hand$liggende$overweging.$$Om$een$duidelijk$beeld$te$schetsen$van$een$refit$op$risico$is$het$relevant$om$de$refit$op$risico$nader$te$omschrijven.$De$refit$is$een$andere$benaming$voor$een$renovatie.$Zoals$reeds$vermeld$in$dit$onderzoek$is$de$literatuur$met$betrekking$tot$de$de$refit$zeer$beperkt.$$Met$‘op$risico’$wordt$een$verhuurrisico$bedoeld.$Het$verhuurrisco$omvat$het$risico$op$het$uitblijven$of$achterblijven$van$de$vooraf$geprognosticeerde$cashflow$uit$huuropbrengsten$vanaf$de$datum$van$realisatie$van$de$refit$als$gevolg$van:$

1:$$$$Onvoldoende$verhuur$van$het$object;$2:$$ Aangaan$van$financiële$verplichtingen$(kosten)$om$een$huurder$te$contracteren;$$3:$$ Combinatie$van$1$en$2.$$

$Een$refit$op$risico$speelt$in$op$gedragingen$van$mensen$wanneer$een$product$fysiek$beschikbaar$is$zoals$aangetoond$in$het$onderzoek$in$het$kader$van$Behavorial$Neuroscience$(The$Physical$Presence$of$a$Good$Increases$WillingnessetoePay).$Deze$Master$Thesis$richt$zich$op$de$verschillen$tussen$gebouwen$met$refit$op$risico$en$gebouwen$waar$geen$refit$op$risico$is$uitgevoerd.$$$$

!

!31!

!

$$$$$$$$$$$$$$$$$$$In$onderstaande$figuur$is$een$selectieproces$weergegeven$om$te$komen$tot$een$definitie$van$een$refit$op$risico.$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$Figuur%9:%Refit%op%risico%!

$Er$is$een$zeer$brede$range$tussen$de$minimale$uitvoering$van$een$refit$en$de$maximale$uitvoering$daarvan.$De$uitgangssituatie$van$de$staat$waarin$het$kantoor$zich$bevindt$is$hierbij$in$grote$mate$bepalend.$Uiteraard$speelt$de$visie$en$portemonnee$van$verhuurder$hierbij$ook$een$grote$rol.$

Voldoet!niet!aan!

marktbehoefte!

Voldoet!aan!

marktbehoefte!

Eigenaar!wil!gebouw!niet!

aanpassen!

Eigenaar!wil!gebouw!wel!

aanpassen!

Gebouw!wordt!aangepast!

Refit!op!risico!!

Plannen!tot!aanpassing!

worden!gepresenteerd!

aan!kandidaat!huurders.!

Totaal!beschikbaar!

aanbod!waarvoor!nog!

geen!huurder!is!

gevonden!

Nieuwbouw!0_2!jaar! Gebouwen!>!2!jaar!oud!

!

!32!

!

2.5.5! Verschillende!soorten!refit!

Refits$kunnen$worden$uitgevoerd$op$verschillende$niveaus.$Deze$niveaus$variëren$van$maatregelen$met$voornamelijk$een$visueel$effect$tot$maatregelen$waarbij$het$gebouw$ook$bouwkundig$en$technisch$wordt$aangepakt.$Onderstaand$wordt$een$overzicht$gegeven$van$de$meest$gangbare$renovatiemaatregelen.$Mede$op$basis$van$Middendorp,$2012.$$Flexibiliteit$

Bouwkundige$kenmerken$zoals$kolommen,$dragende$wanden$en$stijgpunten$kunnen$de$mogelijkheden$om$extra$flexibiliteit$te$creëren$beperken.$De$verhuurder$kan$maatregelen$treffen$teneinde$de$flexibiliteit$te$vergroten.$Zo$kan$van$een$singleetenant$gebouw$een$multietenant$gebouw$gemaakt$worden.$In$bijna$alle$situaties$kunnen$moderne$systeemplafonds$met$bandenrasters$worden$aangebracht$die$het$mogelijk$maken$om$binnenwanden$flexibel$te$plaatsen$zodat$de$gebruiker$vrij$is$in$zijn$opstellingsmogelijkheden$en$daarmee$grotere$flexibiliteit$in$het$gebruik$creëert.$$$$$Faciliteiten$

Dit$heeft$betrekking$op$het$aanbrengen$van$ICT$faciliteiten$en$restauratieve$voorzieningen.$Daarnaast$kan$gedacht$worden$aan$shared$services$die$de$verhuurder$initieert$zoals$gezamenlijke$receptie$bemanning$of$secretariële$ondersteuning.$$$$Cosmetische$aanpak/$Uitstraling$

Uitstraling$is$natuurlijk$een$relatief$rekbaar$en$subjectief$begrip$en$er$zijn$zowel$mogelijkheden$$om$in$renovatie$van$het$exterieur$en/of$het$interieur$van$een$kantoor$te$investeren.$Er$bestaan$echter$diverse$mogelijkheden$om$het$exterieur$van$een$kantoorgebouw$te$verbeteren.$Deze$variëren$van$het$opnieuw$of$op$een$andere$manier$inrichten$van$het$buitenterrein$tot$aanpassingen$aan$de$gevel$van$een$kantoorgebouw.$Met$betrekking$tot$gevelrenovaties$dient$rekening$gehouden$te$worden$met$relatief$hoge$investeringen$die$hoofdzakelijk$effect$hebben$op$de$verhuurbaarheid$en$niet$op$een$toename$van$het$comfort$en$gebruiksgemak$van$een$gebouw.$Met$betrekking$tot$maatregelen$om$de$gevel$van$een$kantoorgebouw$aan$te$passen$is$onderstaand$een$opsomming$gemaakt$van$enkele$mogelijkheden:$

•! Het$accentueren$of$juist$verwijderen$van$bepaalde$gevelelementen$zoals$luifels,$lamellen,$beglazing,$puien$etc;$$

•! Realisatie$van$een$nieuwe$entree;$$•! Schilderen$dan$wel$pleisteren$van$de$gevel;$•! Het$gebouw$voorzien$van$nieuwe$gevelbekleding.$$

$Maatregelen$om$het$interieur$van$een$kantoorgebouw$aan$te$passen$zijn$relatief$gemakkelijk$te$realiseren.$Het$is$in$de$meeste$gevallen$niet$noodzakelijk$om$een$kantoorgebouw$hiervoor$bouwkundig$aan$te$passen$of$vergaande$aanpassingen$te$verrichten.$Het$is$mogelijk$om$met$weinig$kosten$veel$visueel$effect$te$creëren.$Onderstaand$een$beknopte$opsomming$van$mogelijke$maatregelen$om$het$interieur$van$een$kantoorgebouw$te$upgraden$dan$wel$te$renoveren:$

•! Vloere$en$plafondreparaties$en$schilderwerk,$het$zogenaamde$‘lippenstiften’;$•! Opfrissen$van$gemeenschappelijke$ruimtes$en$bijvoorbeeld$het$interieur$van$de$liften;$$•! Het$plaatsen$van$nieuwe$en$flexibel$indeelbare$systeemplafonds$en/of$verlichting;$•! Nieuwe$tussenwanden$in$verschillende$varianten.$

Duurzaamheid$

!

!33!

!

Hierbij$wordt$niet$alleen$gekeken$naar$de$aanwezigheid$en$hoogte$van$een$energielabel,$maar$ook$naar$gebouwaspecten$zoals$installaties$die$een$bijdrage$kunnen$leveren$aan$het$duurzaamheidkarakter$van$een$kantoorgebouw.$Dit$zijn$onder$andere$aspecten$die$te$maken$hebben$met$verlichting$en$installaties$ten$behoeve$van$het$klimaat$die$over$het$algemeen$een$comfort$verhogend$effect$hebben.$Het$aanbrengen$van$een$nieuwe$gevel$kan$een$belangrijke$bijdrage$leveren$aan$energiebesparingen$en$zijn$vruchten$afwerpen$wanneer$een$hoger$energielabel$wordt$geambieerd.$&Een!refit!kent!vele!varianten!en!gradaties!van!benodigde!investering.!Het!uitgangspunt!is!de!

beoogde!kwaliteit!ten!opzichte!van!de!bestaande!situatie.!Omdat!er!bij!een!refit!op!risico!per!

definitie!nog!geen!concrete!huurder!in!beeld!is!en!daarmee!de!wensen!van!de!huurder!nog!

onbekend!zijn!is!de!invulling!van!een!refit!afhankelijk!van:!

!

e! de!staat!van!het!gebouw!

e! de!courantheid!(verhuurbaarheid!in!de!markt)!

e! financiële!mogelijkheden!bij!de!eigenaar!

!

In!een!fictionele!situatie!waarbij!de!eigenaar!geen!beperkingen!heeft!op!het!gebied!van!

functionele!middelen!zal!de!ultieme!refit!een!situatie!opleveren!waarin!aan!de!wensen!van!de!

huurder!zoals!omschreven!in!paragraaf!2.1.4!van!dit!onderzoek!maximaal!gehoor!wordt!

gegeven.!Dit!heeft!betrekking!op!het!creëren!van!een!eigentijdse,!prettige!werkomgeving!waarin!

onder!andere!aandacht!is!besteed!aan!duurzaamheidsmaatregelen!en!de!mogelijkheid!om!‘Het!

Nieuwe!Werken’!door!te!voeren.!!

!

In!dit!onderzoek!is!geen!onderzoek!gedaan!naar!de!onderlinge!prestaties!van!de!verschillende!

componenten!uit!een!refit!zoals!in!het!begin!van!deze!paragraaf!is!beschreven.!

2.6! HYPOTHESE!In!het!theoretische!kader!zijn!de!intentie!tot!kopen/huren!op!basis!van!zintuigelijke!waarneming!

beschreven!(Bavinck,2013),!onderbouwd!door!het!Caltech!onderzoek!waarbij!de!fysieke!

aanwezigheid!van!een!goed!een!belangrijke!factor!is!in!de!prijs!die!een!consument!bereid!is!te!

betalen.!Verder!kan!op!basis!van!het!theoretisch!kader!geconcludeerd!worden!dat!de!wensen!

van!een!kantoorgebruiker!niet!goed!aansluiten!op!de!beschikbare!kwaliteit!van!de!

kantorenvoorraad.!!

Deze!gegevens!leiden!tot!de!hypothese!dat!de!bestaande!kantorenvoorraad!verbeterd!moet!

worden!door!middel!van!een!refit.!Vanuit!het!oogpunt!dat!de!fysieke!beschikbaarheid!van!een!

gerefitte!kantoorruimte!de!kans!op!een!intentie!tot!huren!vergroot!is!de!verwachting!van!de!

onderzoeker!dat!wanneer!!een!refit!‘!op!risico’!!wordt!uitgevoerd!dit!een!vergroting!van!de!

verhuurkansen!tot!gevolg!heeft.!!De!Blue!en!Red!Ocean!theorie!bevestigt!de!noodzaak!om!een!

kwalitatieve!verbetering!door!te!voeren!wanneer!een!gebouw!in!een!bloedbad!terecht!dreigt!te!

komen.!!

Op!basis!van!het!theoretisch!kader!luidt!de!hypothese!als!volgt:!

Een$gebouw$is$beter$te$verhuren$indien$er$een$refit$op$risico$is$uitgevoerd,$ten$opzichte$van$vergelijkbare$gebouwen$waar$geen$refit$op$risico$voor$is$uitgevoerd.$$Een$betere$verhuurbaarheid$betekent$in$dit$onderzoek$een$$aanwezigheid$van$het$aantal$refits$op$risico$binnen$de$transactiepopulatie$die$anderhalf$keer$(150%)$hoger$is$dan$de$aanwezigheid$van$het$aantal$refits$op$risico$binnen$de$aanbodpopulatie.$$

!

!34!

!

$$$$$$$$$$$$

3! SURVEY!

3.1! INLEIDING!Het!effect!van!een!refit!op!risico!wordt!nader!onderzocht.!Dit!effect!wordt!uitgedrukt!in!de!

verhuurprestatie!van!een!gebouw.!De!refit!op!risico!is!de!variabele!binnen!een!populatie.!Om!een!

zuiver!beeld!te!krijgen!van!het!verschil!dat!een!refit!op!risico!kan!maken!is!een!vergelijking!van!

identieke!gebouwen!met!als!enig!verschil!een!refit!op!risico!ideaal.!Identieke!gebouwen!bestaan!

niet.!Het!gebouw!kan!dezelfde!omvang!en!hetzelfde!ontwerp!hebben!als!een!ander!kantoor,!de!

locatie!is!altijd!anders.!En!de!locatie!is!juist!wat!vaak!het!verschil!maakt.!In!dit!onderzoek!is!

getracht!om!de!gebouwen!die!zijn!opgenomen!in!de!database!zoveel!mogelijk!dezelfde!

karakteristieken!te!laten!hebben!om!zodoende!het!verschil!dat!een!refit!op!risico!kan!maken,!

goed!naar!voren!te!laten!komen.!!

Op!basis!van!de!in!het!voorgaande!hoofdstukken!beschreven!theoretisch!kader!dient!in!het!

empirisch!onderzoek!antwoord!te!worden!verkregen!op!de!navolgende,!nog!onbeantwoorde!

onderzoeksvraag:!Presteren!kantoren!die!op!risico!ge_refit!zijn!beter!dan!kantoren!waarbij!dat!

nog!niet!is!gebeurd?!

Na!beantwoording!van!deze!vragen!kan!de!centraal!gestelde!onderzoeksvraag!worden!

beantwoord.!In!dit!hoofdstuk!wordt!een!uitgebreide!beschrijving!van!het!uitgevoerde!

onderzoek,!de!opbouw!daarvan!alsmede!de!uitkomst!en!reflectie!daarop!gegeven.!!

3.2! DATASELECTIE!!

Er!wordt!onderzocht!of!een!refit!op!risico!een!effect!heeft!op!de!verhuurprestatie!van!een!

gebouw.!Om!tot!een!goede!data!analyse!te!komen!zijn!gebruikerstransacties!en!aanbodgegevens!

van!de!kantoorruimte!markt!nodig.!Significante!verschillen,!van!het!aandeel!van!refits!op!risico!

binnen!het!totaal!van!gebruikerstransacties!ten!opzichte!van!het!aandeel!van!refits!op!risico!

binnen!het!aanbod!van!kantoren,!kunnen!leiden!tot!het!constateren!van!een!relatie!tussen!het!

uitvoeren!van!een!refit!op!risico!en!de!verhuurprestatie.!!

De!kwaliteit!van!kantoorgebouwen!en!de!kwaliteit!van!de!locaties!lopen!sterk!uiteen.!Voor!

beantwoording!van!de!onderzoeksvraag!is!het!relevant!om!de!verhuurprestaties!van!gebouwen!

die!een!refit!op!risico!hebben!ondergaan!af!te!zetten!tegen!de!benchmark!van!het!betreffende!

gebouw.!Hoe!heeft!het!gebouw!gepresteerd!ten!opzichte!van!vergelijkbare!gebouwen!in!dezelfde!

markt!met!dezelfde!locatie!kenmerken?!Er!worden!twee!populaties!onderzocht:!een!populatie!

gebaseerd!op!een!transactie!database!en!een!populatie!gebaseerd!op!een!aanboddatabase.!Voor!

!

!35!

!

beiden!populaties!wordt!onderzocht!wat!het!aandeel!refit!op!risico!is.!Het!is!wenselijk!dat!de!

twee!onderzoekspopulaties!zo!veel!mogelijk!vergelijkbaar!zijn.!Hoe!meer!factoren!voor!beide!

populaties!hetzelfde!zijn,!bijvoorbeeld!leeftijd!en!locatie,!des!te!betrouwbaarder!is!de!eventuele!

relatie!met!een!refit!op!risico.!De!kantorenvoorraad!in!Nederland!is!zeer!divers.!Bij!de!selectie!

van!de!onderzoekspopulatie!zijn!een!aantal!keuzes!gemaakt!die!bij!moeten!dragen!aan!de!

betrouwbaarheid!van!de!uitkomsten!van!het!onderzoek.!Onderstaand!zijn!de!keuzes!tot!

afbakening!van!de!populatie!en!de!motivatie!daar!bij!weer!gegeven.!!

!

!

!

3.2.1! Monofunctionele!kantoorlocaties!

De!uitvoering!van!een!refit!verandert!de!kwaliteit!van!een!gebouw!maar!verandert!niets!aan!de!

locatie.!Terwijl!de!locatie!mogelijk!een!van!de!belangrijkste,!zo!niet!dé!belangrijkste!factor!is!

waarop!een!gebouw!wordt!geselecteerd!door!een!huurder.!Indien!de!factor!‘locatie’!kan!worden!

geminimaliseerd!dan!versterkt!dat!de!betrouwbaarheid!van!de!overige!factoren!die!meespelen!

in!het!keuzeproces!van!een!huurder,!waaronder!de!refit!op!risico.!In!monofunctionele!gebieden!

is!de!factor!‘locatie’!bij!de!keuze!van!het!gebouw!nagenoeg!identiek,!terwijl!bij!multifunctionele!

gebieden!de!kwaliteit!van!‘locatie’!sterk!uiteen!kan!lopen!bij!verschillende!gebouwen!in!

hetzelfde!gebied.!In!dit!onderzoek!wordt!een!aanname!gedaan!dat!multifunctionele!gebieden!

meer!diversiteit!in!kwaliteit!van!de!locatie!hebben!dan!monofunctionele!locaties.!Het!is!daarmee!

lastiger!om!factoren!die!van!toepassing!zijn!op!verhuurprestaties!van!gebouwen!in!

multifunctionele!gebieden!op!basis!van!gebouwkwaliteit!(waaronder!een!refit!op!risico)!

onderling!te!vergelijken!dan!bij!gebouwen!op!monofunctionele!locaties.!Door!de!objecten!voor!

de!dataselectie!te!richten!op!monofunctionele!locaties!wordt!het!‘vertroebelende’!effect!van!de!

factor!‘locatie’!verminderd!en!kan!mogelijk!een!betrouwbaardere!conclusie!worden!getrokken!

met!betrekking!tot!het!onderzoeksonderwerp.!Tegelijkertijd!is!er,!bij!monofunctionele!locaties,!

sprake!van!een!duidelijke!geografische!omlijning!in!het!vergelijk!van!de!gebruikerstransacties!

ten!opzichte!van!het!aanbod.!Het!maakt!tevens!mogelijk!dat!de!benchmark!bij!gebouwen!die!in!

de!dataselectie!worden!ingevoerd!op!verantwoorde!wijze!tot!stand!komt.!Net!zoals!het!hiervoor!

beschreven!effect!van!de!factor!‘locatie’!kan!ook!een!gebrek!aan!voldoende!keuze!aan!

kantoorgebouwen!voor!een!huurder!een!verstorend/!vertroebelend!effect!hebben.!

3.2.2! Omvang!van!gebruikerstransacties!en!aanbodgegevens!binnen!monofunctionele!locaties!

Voor!een!gebouw!dat!mee!genomen!wordt!in!dit!onderzoek!moet!een!goede!benchmark!te!

maken!zijn.!Er!dienen!voldoende!vergelijkbare!gebouwen!beschikbaar!te!zijn!om!valide!

constateringen!te!doen!met!betrekking!tot!de!verschillen!in!verhuurprestaties.!Daarnaast!komt!

een!transactiedynamiek!binnen!het!gebied!de!betrouwbaarheid!ten!goede.!!

3.2.3! Leeftijd!gebouwen!in!selectie!

Met!name!bij!nieuwbouw!of!jonge!kantoren!zal!de!uitvoering!van!een!refit!waarschijnlijk!geen!

invloed!hebben!op!de!verhuurprestatie!van!het!gebouw.!Immers,!het!gebouw!is!(nagenoeg)!

nieuw!en!de!kans!op!een!uitvoering!van!een!refit!op!risico!is!erg!onwaarschijnlijk.!De!

verhuurprestatie!wordt!daarom!logischerwijs!niet!bepaald!door!de!uitvoering!van!een!refit!op!

risico.!Onderzoek!uitvoeren!m.b.t.!een!refit!op!risico!binnen!een!‘jonge’!kantoorlocatie!heeft!

daarom!minder!nut!en!levert!zelfs!mogelijk!een!‘vertroebelend’!resultaat!op!voor!het!totale!

onderzoek.!!!

!

!36!

!

Dit!onderzoek!richt!zich!daarom!op!locaties!waarvan!redelijkerwijs!verwacht!mag!worden!dat!

de!gebouwkwaliteit!dient!te!worden!aangepast!aan!de!wensen!van!de!kantoorgebruiker!c.q.!dat!

een!refit!een!redelijke!overweging!is.!De!leeftijd!van!een!gebouw!is!hierbij!een!uitgangspunt.!In!

dit!onderzoek!wordt!een!aanname!gedaan!dat!een!refit!met!name!van!toepassing!is!op!

gebouwen!die!ouder!zijn!dan!10!jaar.!Het!bouwjaar!van!het!merendeel!van!de!gebouwen!in!een!

gebied!zal!daarom!voor!2005!moeten!liggen.!!

3.2.4! Gelegen!in!een!van!de!tien!steden!met!de!grootste!kantorenvoorraad!

Een!grote!keuzevrijheid!voor!de!huurder!zorgt!er!voor!dat!de!huurder!minder!concessies!hoeft!

te!doen!als!gevolg!van!een!gebrek!aan!beschikbaar!aanbod.!In!dit!onderzoek!is!daarom!de!keuze!

gemaakt!om!de!onderzoekspopulatie!te!baseren!op!de!10!steden!met!de!grootste!

kantorenvoorraad!van!Nederland.!Een!ander!argument!voor!deze!keuze!is!de!aanwezigheid!van!

betrouwbare!aanbod!en!transactiegegevens.!In!kleine!steden!en!dorpen!worden!transacties!

minder!nauwkeurig!geregistreerd.!!

3.2.5! Omvang!van!gebouwen,!transacties!en!aanbod!

De!onderzoekspopulaties!betreffen!gebouwen!binnen!gebieden!waar!het!merendeel!van!de!

gebouwen!1.000!m²!of!groter!is!en!met!minimaal!5!vergelijkbare!gebouwen!in!een!straal!van!1!

kilometer!rondom!het!gebouw.!Zodoende!worden!alleen!de!locaties!‘van!enige!omvang’!mee!

genomen.!Transacties!en!aanbod!worden!in!de!‘Goudmijn’!database!van!DTZ!Zadelhoff!alleen!

geregistreerd!indien!het!meer!dan!500!m²!betreft.!

3.2.6! Periode!

De!transacties!ter!bepaling!van!de!populatie!betreffen!transacties!die!gerealiseerd!zijn!in!de!

periode!tussen!1!januari!2012!en!30!juni!2014.!Deze!keuze!is!gemaakt!om!enerzijds!een!

onderzoekspopulatie!van!voldoende!omvang!te!creëren!en!!anderzijds!voldoende!recente!

gegevens!te!gebruiken.!

Bovenstaande!argumentatie!heeft!geleid!tot!de!selectie!van!de!aanbod!en!transactiegegevens!op!

basis!van!de!volgende!criteria:!

Alleen!objecten!waar!meer!dan!500!vierkante!meter!aan!transactie!is!gerealiseerd!of!meer!dan!500!vierkante!meter!aanbod!is;&

De!objecten!liggen!in!een!stad!die!deel!uitmaakt!van!top!10!Nederlandse!steden!met!de!grootste!kantorenvoorraad;&

De!objecten!liggen!in!een!monofunctioneel!kantoren!gebied;&

Het!grootste!deel!van!de!kantoorgebouwen!binnen!het!gebied!is!gebouwd!vóór!2005;&

Er!zijn!transacties!gerealiseerd!in!2012,!2013!en!de!eerste!helft!van!2014;&

Er!is!aanbod;&

Er!is!een!refit!op!risico!uitgevoerd.&

!

!

!37!

!

!

!

!

!

!

!

3.3! STAPPENPLAN!DATASELECTIE!

3.3.1! Stap!1:!vaststellen!regio’s!

Op!basis!van!de!publicatie!‘Nederland!compleet,!Factsheets!Kantorenmarkt,!Medio!2014’!

worden!de!10!steden!met!de!grootste!kantorenvoorraad!geselecteerd.!Deze!steden!zijn!

opgenomen!in!het!onderstaande!schema.!

!

Stad! M²!voorraad!per!2014!

#!kantoorlocaties!

Amsterdam!! 6.077.000! 15!Den!Haag!! 4.080.000! 16!(inclusief!Rijswijk)!Rotterdam!! 3.495.000! 10!Utrecht!! 2.697.000! 10!Eindhoven! 1.472.000! 16!Haarlemmermeer!! 1.442.000! 10!Arnhem!! 1.126.000! 6!Den!Bosch! 966.000! 8!Groningen! 945.000! 8!Rijswijk!! 876.000! Onderdeel!van!

locaties!Den!Haag!Figuur%10:%Top%10%steden%met%grootste%kantorenvoorraad.%Bron:%DTZ%Zadelhoff%

3.3.2! Stap!2:!Vaststellen!kantoorlocaties!die!aan!de!criteria!voldoen!

Definiëren!van!concentraties!van!kantorenvoorraad!per!stad.!Op!basis!van!de!gedefinieerde!

kantorenlocaties!zoals!weergegeven!in!de!publicatie!‘Nederland$compleet,$Factsheets$Kantorenmarkt,$Medio$2014’$worden$de$kantorenlocaties$ingedeeld$per$stad.$In$de$grootste$10$steden$qua$kantorenvoorraad$betreft$dit$in$totaal$99$locaties.$Elk$van$deze$locaties$is$in$beeld$gebracht$door$middel$van$de$BAG$Viewer.$BAG!staat!voor!Basisregistraties!Adressen!en!Gebouwen.!In!opdracht!van!het!Ministerie!van!I&M!en!het!Kadaster!is!de!BAG!Viewer!

ontwikkeld.!Hiermee!kunnen!de!BAG_gegevens!bekeken!worden!met!een!stratenkaart!of!

luchtfoto!als!ondergrond.!De!BAG!Viewer!toont!BAG_panden!en!presenteert!een!deelselectie!van!

de!BAG_gegevens!van!deze!panden!en!de!zich!daarin!bevindende!verblijfsobjecten.!In!de!BAG!

viewer!kan!geselecteerd!worden!op!geografische!ligging,!bouwjaar,!omvang!en!verblijfsfunctie.!

In!bijlage!1!is!een!weergave!opgenomen!van!de!geselecteerde!gebouwen!per!locatie.!Per!locatie!

die!op!deze!factsheets!is!vermeld!is!in!de!BAG!viewer!bekeken!of!er!sprake!is!van!een!

!

!38!

!

monofunctionele!locatie!met!gebouwen!groter!dan!1.000!m²!en!een!bouwjaar!voor!2005.!

Vervolgens!is!er!bij!de!lokale!vastgoedspecialisten,!die!geraadpleegd!zijn!voor!het!inhoudelijke!

object!onderzoek,!nagegaan!of!de!locatie!inderdaad!voldoet!aan!de!gestelde!criteria.!Uiteindelijk!

bleken!27!locaties!te!voldoen!aan!de!vernoemde!criteria.!Binnen!dit!onderzoek!wordt!op!

voorhand!aangenomen!dat!er!geen!significante!verschillen!bestaan!tussen!afzonderlijke!objecten!

op!basis!van!de!locatie!van!deze!specifieke!objecten!binnen!de!geografische!deelgebieden.

De!deelgebieden!die!voldoen!aan!het!opgegeven!profiel!betreffen!

Gemeente! Locatie!Amsterdam!! Westas!Amsterdam!! Amstel!business!

park!Amsterdam!! Amsterdam!

zuidoost!Den!Haag!! Binckhorst!Den!Haag!! Laakhaven!CS!Den!Haag!! Plaspoelpolder!Rotterdam!! Brainpark/!Oost!Rotterdam!! Rivium/!Facinatio!Utrecht!! Rijnsweerd!Utrecht!! Papendorp!Utrecht!! Lage!weide!Eindhoven! StrijpWS!Eindhoven! Flight!Forum!Eindhoven! Science!Park!Eindhoven! Eindhoven!airport!Haarlemmermeer!! Beukenhorst!west!Haarlemmermeer!! Beukenhorst!oost!Haarlemmermeer!! Schiphol!rijk!Arnhem!! Ijsseloord!II!Arnhem!! Velperweg!Arnhem!! Gelderse!poort!Den!Bosch! De!Herven!Den!Bosch! Pettelaarpark!Groningen! Kranenburg!Groningen! Hunzepark!

!

!39!

!

Groningen! Zernike!science!park!Groningen! Martini!trade!park!Figuur%11:%Kantoorgebieden%die%aan%de%gestelde%criteria%voldoen%en%waarvan%de%transactie%en%aanbodgegevens%zijn%gebruikt%in%dit%onderzoek.%

!

!

!

3.3.3! Stap!3:!de!‘Goudmijn’!

Voor$de$locaties$die$binnen$de$27$locaties$vallen$zijn$de$transacties$(over$de$periode$van$2012$tot$medio$2014)$en$de$aanbodgegevens$geselecteerd$uit$de$‘Goudmijn’:$de!huur_!en!beleggingstransactie!database!van!DTZ!Zadelhoff.!De!vastgoeddata!die!ten!grondslag!liggen!aan!

deze!database!worden!maandelijks!bijgehouden,!gecontroleerd!en!aangevuld!om!te!voorzien!in!

een!zo!actueel!mogelijk!marktbeeld.!Het!aanbod!en!de!transacties!die!worden!ingevoerd!zijn!van!

toepassing!op!de!hele!markt!en!voor!alle!duidelijkheid!niet!alleen!van!toepassing!voor!

transacties!of!aanbod!waar!DTZ!Zadelhoff!bij!betrokken!is!geweest.!Een!deel!van!de!database!

komt!tot!stand!op!basis!van!meldingen!van!transacties!door!betrokken!partijen!aan!PropertyNL!

(www.propertynl.com)!en!Vastgoedmarkt!(www.vastgoedmarkt.nl).!Vervolgens!wordt!de!

database!verder!aangevuld!door!medewerkers!van!DTZ!Zadelhoff.!!

De!database!die!voor!dit!onderzoek!is!gebruikt!bestaat!uit!alle!geregistreerde!

kantoorhuurtransacties!en!het!kantoren!markt!aanbod!van!1!!januari!2012!tot!en!met!31!juni!

2014.!In!het!bestand!zijn!alleen!transacties!opgenomen!waarvan!het!metrage!minimaal!500!m²!

kantoorruimte!betreft.!!!

Goudmijn$database$kerngegevens$$

De!aanboddatabase!die!van!toepassing!is!op!dit!onderzoek!beslaat!in!totaal!3.828!meldingen!van!

kantoren!aanbod!door!heel!Nederland.!Daarvan!maken!438!unieke!meldingen!van!kantoren!

aanbod!onderdeel!uit!van!de!onderzoekspopulatie.!

De!transactiedatabase!die!als!basis!dient!voor!dit!onderzoek!beslaat!in!totaal!1.682!meldingen!

van!kantoorruimte!transacties!door!heel!Nederland.!Daarvan!maken!171!transactie!meldingen!

onderdeel!uit!van!de!onderzoekspopulatie.!

3.3.4! Stap!4:!aanwezigheid!van!een!refit!op!risico!controleren!

In!de!Goudmijn!database!staat!de!uitvoering!van!een!refit!niet!genoteerd.!Bouwstatus!staat!wel!

genoteerd,!waarbij!aangegeven!kan!worden!of!het!een!renovatie!betreft!of!niet.!De!notitie!met!

betrekking!tot!bouwstatus!is!echter!vaak!niet!juist!en!onvolledig!ingevuld!en!dekt!niet!de!

definitie!van!een!refit!zoals!is!weergegeven!in!dit!onderzoek.!!

Op!basis!van!het!geselecteerde!aanbod!en!de!transactie!data!is!door!middel!van!lokaal!actief!

werkzame!makelaars!gevraagd!om!aan!te!geven!welke!gebouwen!uit!de!selectie!van!aanbod!en!

transacties!een!refit!betreft.!Elk!van!de!makelaars!heeft!hiervoor!een!overzicht!van!het!gebied!

waar!zij,!al!minstens!vanaf!2011!werkzaam!zijn,!ontvangen.!In!veel!gevallen!betreft!het!een!

makelaar!van!DTZ!Zadelhoff!die!om!een!bijdrage!is!gevraagd.!Zij!zijn!in!sommige!gevallen!

marktleider!in!een!gebied!en!mogelijk!eerder!bereid!een!bijdrage!te!leveren!aan!het!onderzoek!

vanwege!het!voormalige!dienstverband!van!de!onderzoeker!bij!deze!organisatie.!Vervolgens!is!

de!definitie!van!een!refit!aan!de!makelaars!uitgelegd!aan!de!hand!van!de!definitie!zoals!

vernoemd!in!dit!onderzoek.!Daarna!is!de!lijst!telefonisch!en!in!enkele!gevallen!in!aanwezigheid!

van!de!makelaars!ingevuld.!!

!

!40!

!

Dit!resulteert!in:!!

•! Transactiegegevens;!!

•! Aanbodgegevens;!

•! Transactiegegevens!met!refit!op!risico;!!

•! Aanbodgegevens!met!refit!op!risico.!!

!

!

!

In!een!schema:!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

Figuur%12:%Schema%uitvoering%onderzoek%

3.3.5! Aanbod!database!versus!vraag!database!

Het!aandeel!van!een!refit!op!risico!binnen!de!aanbod!database!wordt!afgezet!tegen!het!aandeel!

van!een!refit!op!risico!binnen!de!transactie!database.!Er!wordt!inzichtelijk!gemaakt!of!het!

verschil!tussen!de!gebouwen!die!succes!hebben!geboekt!(transacties)!en!de!gebouwen!waar!nog!

geen!transactie!is!gerealiseerd!(aanbod)!een!verband!hebben!met!de!uitvoering!van!een!refit!op!

risico.!De!transactiedatabase!en!de!voorraaddatabase!zijn!twee!verschillende!populaties.!

Transacties!worden!geregistreerd!op!het!moment!dat!de!transactie!gerealiseerd!is!(één!

moment),!aanbod!blijft!echter!actueel!zolang!er!geen!transactie!is!gerealiseerd.!Aanbod!waarin!

een!transactie!wordt!gerealiseerd!valt!weg!in!de!aanboddatabase!en!komt!in!de!

transactiedatabase!terecht.!!

Dit!onderzoek!beperkt!zich!tot!het!verschil!in!beide!populaties!(aanbod!en!transacties)!op!het!

gebied!van!een!refit!op!risico.!Het!nadeel!van!deze!methode!is!dat!overige!eigenschappen!van!

een!kantoorgebouw!buiten!de!aanwezigheid!van!een!uitgevoerde!refit!op!risico!niet!goed!naar!

voren!komen.!Het!vermoeden!van!de!onderzoeker!is!dat!beleggers!die!een!pand!in!eigendom!

Toevoegen!van!aanwezigheid!refit!op!risico!!

Transactie!en!aanbodgegevens!over!de!

onderzoeksperiode!toepassen!op!de!populatie!

Data!analyse!

Selectie!van!locaties!met!grootste!dichtheid!

gebouwen!met!beschreven!criteria.!

!

Rapportage!en!evaluatie!

!

!41!

!

hebben!dat!kans!hebbend!is!om!verhuurd!te!worden!vanwege!de!locatie!mogelijk!eerder!het!

gebouw!op!knappen!dan!zij!bij!gebouwen!hadden!gedaan!die!een!minder!goede!locatie!hebben.!

Indien!een!dergelijk!gebouw!verhuurd!wordt!is!er!naast!het!effect!van!een!refit!op!risico!ook!een!

deel!van!het!verhuursucces!toe!te!schrijven!aan!de!factor!locatie.!

De!zintuigelijk!werking!(Bavinck,!2013)!zoals!omschreven!in!het!theoretisch!kader!kan!ook!

gerealiseerd!worden!in!een!gebruiksklaar!kantoor!dat!geen!refit!op!risico!heeft!ondergaan.!!

Oftewel!een!gebouw!dat!er!al!gewoon!goed!bij!staat!en!waarbij!er!geen!refit!nodig!is.!Er!kan!

sprake!zijn!van!een!gebruiksklaar!kantoor!wanneer!het!gebouw!reeds!voldoet!aan!de!eisen!van!

de!gemiddelde!huurder.!Bijvoorbeeld!wanneer!de!vertrekkend!huurder!het!gebouw!in!goede!

conditie!heeft!gebracht!waardoor!een!refit!overbodig!is!geworden.!Of!een!gebouw!‘!

gebruiksklaar’!is!wordt!echter!niet!onderzocht.!Gebruiksklare!gebouwen!kunnen!voorkomen!in!

de!aanboddatabase!en!in!de!transactiedatabase.!!

In!het!theoretisch!kader!zijn!enkele!varianten!en!onderdelen!van!een!refit!genoemd.!In!het!data!

onderzoek!zijn!de!aanpassingen!die!zijn!uitgevoerd!in!het!geval!van!een!refit!op!risico!niet!

afzonderlijk!benoemd.!Er!is!echter!bij!alle!varianten!van!een!refit!op!risico!sprake!van!een!

substantiële!aanpassing!aan!het!gebouw.!

3.4! DE!DATABASE!MET!DAARIN!VERWERKTE!INPUT!De!aanboddatabase!die!tot!stand!is!gekomen!op!basis!van!de!omschreven!criteria!bestaat!uit!438!

unieke!objecten!die!per!1!juli!2014!ten!dele!of!geheel!te!huur!werden!aangeboden.!!Van!deze!438!

objecten!bleken!er!34!te!voldoen!aan!de!definitie!van!een!refit!op!risico.!In!deze!34!objecten!is!

door!de!verhuurder!een!structurele!verbetering!aan!het!gebouw!gedaan!teneinde!de!

verhuurkansen!te!optimaliseren,!echter!zonder!een!concrete!huurder!voor!het!object!te!hebben.!

De!transactiedatabase!die!tot!stand!is!gekomen!op!basis!van!de!omschreven!criteria!bestaat!uit!

171!unieke!transacties!die!hebben!plaats!gevonden!tussen!1!januari!2012!en!31!juni!2014.!De!

transacties!zijn!gerealiseerd!in!een!deel!van!het!object!of!betreffen!het!gehele!gebouw.!Het!kan!

dus!zijn!dat!een!gebouw!zowel!in!de!aanbod!als!transactiedatabase!voor!komt.!Het!betreft!dan!

echter!wel!een!ander!deel!van!het!gebouw.!Van!deze!171!transacties!bleken!er!28!te!voldoen!aan!

de!definitie!van!een!transactie!die!is!gerealiseerd!in!een!gebouw!dat!een!refit!op!risico!heeft!

ondergaan.!!

3.5! DATA!ANALYSE!

3.5.1! Verschil!analyse!door!middel!van!tWtoets,!rapportage!en!evaluatie!

Er!zijn!twee!populaties!met!elkaar!vergeleken:!

1:!Populatie!gebaseerd!op!transacties.!Binnen!deze!populatie!zijn!gebouwen!die!een!refit!op!

risico!hebben!ondergaan!in!beeld!gebracht.!

2:Populatie!gebaseerd!op!aanbod.!Binnen!deze!populatie!zijn!gebouwen!die!een!refit!op!risico!

hebben!ondergaan!in!beeld!gebracht.!

In!deze!paragraaf!wordt!op!basis!van!de!uitkomsten!uit!een!uitgevoerde!t_toets!het!antwoord!

gegeven!op!de!centraal!gestelde!empirische!onderzoeksvraag!te!weten:!in!hoeverre!de!

gebouwen!waarbij!een!refit!op!risico!is!uitgevoerd!betere!verhuurprestaties!laten!zien!dan!

concurrerende!gebouwen.!Om!deze!vraag!te!kunnen!beantwoorden!is!er!in!Excel!een!t_toets!

gedaan.!De!t_toets!is!een!analysetechniek!om!na!te!gaan!of!de!gemiddelden!van!twee!groepen!

(onafhankelijke!steekproeven!te!weten;!de!aanboddatabase!en!de!transactiedatabase)!op!een!

testvariabele!(de!aanwezigheid!van!een!refit!op!risico)!significant!van!elkaar!verschillen.!In!de!

uitgevoerde!analyse!is!het!aandeel!van!gebouwen!waarin!een!refit!op!risico!is!uitgevoerd!in!de!

!

!42!

!

transactiedatabase!vergeleken!met!het!aandeel!van!gebouwen!waar!een!refit!op!risico!is!

uitgevoerd!in!de!aanbod!database.!De!testvariabele!is!op!een!nominaal!schaalniveau!gemeten!

waarbij!de!aanwezigheid!van!een!refit!op!risico!gecodeerd!is!op!1!is!en!het!ontbreken!daarvan!

gecodeerd!is!op!0.!!

!

!

!

!

3.6! CONCLUSIE!DATA!ANALYSE!!

Dit!leidt!tot!de!volgende!T_toets!met!twee!ongelijke!varianties!

!

!! Transactiepopulatie! Aanbodpopulatie!Gemiddelde! 0,163743$ 0,077625571$Variantie! 0,137736$ 0,071763686$Waarnemingen! 171$ 438$Schatting!van!verschil!tussen!gemiddelden! 0$ $Vrijheidsgraden! 242$ $TW!statistische!gegevens! 2,766023$ $P(T<=t)!eenzijdig! 0,003056$ $Kritiek!gebied!van!TWtoets:!eenzijdig! 1,651175$ $P(T<=t)!tweezijdig! 0,006112$ $Kritiek!gebied!van!TWtoets:!tweezijdig! 1,969815$ $$Gemiddelde! 0,163743$ 0,077625571$Standaardfout! 0,028381$ 0,012800157$Mediaan! 0$ 0$Modus! 0$ 0$Standaarddeviatie! 0,371129$ 0,267887449$Steekproefvariantie! 0,137736$ 0,071763686$Kurtosis! 1,377789$ 8,072031205$Scheefheid! 1,833524$ 3,167837295$Bereik! 1$ 1$Minimum! 0$ 0$Maximum! 1$ 1$Som! 28$ 34$Aantal! 171$ 438$Figuur%13:%Uitkomsten%TZtoets%

!

De!standaardfout!van!beide!populaties!geeft!aanleiding!om!te!concluderen!dat!er!sprake!is!van!

significantie.!De!standaardfout!is!minder!dan!0.05!en!geeft!aan!in!hoeverre!het!gevonden!

steekproefgemiddelde!een!betrouwbare!schatting!is!

!

Het!meest!opmerkelijke!uit!de!verschil!analyse!is!het!vrij!grote!verschil!in!aanwezigheid!van!de!

refit!op!risico!in!de!transactiedatabase!ten!opzichte!van!de!aanboddatabase.!Het!gemiddelde!

!

!43!

!

binnen!de!transactiedatabase!is!met!0,1637432!2,1!keer!zo!groot!als!het!gemiddelde!binnen!de!aanboddatabase!te!weten!0,075514874.!

!

!Figuur%14:%Het%aandeel%van%de%refit%op%risico%binnen%de%transactiedatabase%is%groter%dan%binnen%de%aanboddatabase.%

Wat!zegt!die!verhouding!van!2.1!keer!het!aantal!refits!binnen!de!transactiedatabase!ten!opzichte!

van!de!aanboddatabase?!Refits!op!risico!binnen!de!transactiedatabase!behoorde!voorheen!tot!de!

aanboddatabase.!Door!het!realiseren!van!een!transactie!is!de!status!van!aanbod!komen!te!

vervallen!en!is!een!nieuwe!status!van!transactie!ontstaan.!Binnen!de!onderzoekspopulatie!en!

gedurende!de!onderzoeksperiode!is!het!aanbod!dat!een!refit!op!risico!heeft!ondergaan!2,1!keer!

vaker!doorgeschoven!naar!de!transactiedatabase!dan!aanbod!dat!geen!refit!op!risico!heeft!

ondergaan.!

De$hypothese$dat$een$gebouw$beter$te$verhuren$is$indien$er$een$refit$op$risico$is$uitgevoerd,$ten$opzichte$van$vergelijkbare$gebouwen$waar$geen$refit$voor$is$uitgevoerd$is$daarmee$geverifieerd.$Immers$in$de$hypothese$is$opgenomen$dat$het$aandeel$van$een$refit$op$risico$in$de$transactiedatabase$minimaal$150%$groter$zou$moeten$zijn$dan$het$aandeel$van$de$refit$op$risico$in$de$aanboddatabase$om$de$hypothese$niet$te$verwerpen.$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

0

0,02

0,04

0,06

0,08

0,1

0,12

0,14

0,16

0,18

aandeel!re_fit!op!risico!binnen!

transactiedatabase

aandeel!re_fit!op!risico!binnen!

aanboddatabase

Aandeel!re_fit!op!risico!binnen!aanbod!en!

transacties

!

!44!

!

4! CONCLUSIES!EN!AANBEVELINGEN!

4.1! CONCLUSIES!!Op!basis!van!het!theoretisch!kader!kan!geconcludeerd!worden!dat!het!uitvoeren!van!een!refit!op!

risico!in!een!kantoorgebouw!kansen!biedt!voor!een!vastgoedbelegger!om!uit!de!leegstand!

‘malaise’!te!geraken!waar!vele!eigenaren!de!afgelopen!jaren!in!zijn!beland.!Deze!conclusie!is!

gebaseerd!op!de!uitgevoerde!DESTEP!analyse!waarin!de!omgevingsfactoren!voor!de!belegger!

zijn!weergegeven.!In!de!DESTEP!analyse!komt!onder!andere!naar!voren!dat!er!een!structureel!

over!aanbod!is!van!kantoren!en!dat!de!kwaliteit!van!de!gebouwen,!door!veroudering,!niet!

aansluit!bij!de!behoeften!van!de!huurder.!De!aanpassing!van!het!gebouw!in$de$verzadigingsfase$van$een$productlevenscyclus$(Kotler,$Armstrong,$Sounders,$Wong,$$1996)$is$noodzakelijk$conform$de$Ansoff$productmatrix.$Anders$zal$de$verhuurder$met$zijn$bestaande$product$in$de$bestaande$markt$niet$kunnen$“groeien”$(qua$rendement).$$De$opties$daarvoor$vloeien$voort$uit$de$Blue!&!Red!Ocean!theorie!(Kim!&!Mauborgne,!2015)!en!de$bereidheid$van$de$mens$om$daar$een$grotere$behoefte$aan$te$hebben$en$een!verhoogde!huurintentie!als!gevolg!van!zintuigelijke!waarneming!(Bavinck,!2013).!Dit!hangt!samen!met!de!

theorie!rond!‘Willingness!to!pay’,!!wat!in!feite!ook!de!basis!is!voor!het!onderzoek!van!Caltech!uit!

2010!(Bushong,$King,$,$Camerer,$Rangel,$2010).$Wat$door$het$team$van$Caltech$voor$voedselproducten$is$onderzoek,$wordt$in$dit$onderzoek$in$feite$vertaald$naar$vastgoed$in$de$vorm$van$kantoorgebouwen.!!

De!onderzoeksvraag!luidt!of!gebouwen!waarbij!een!refit!op!risico!is!uitgevoerd!betere!

verhuurprestaties!laten!zien!dan!concurrerende!gebouwen.!Deze!vraag!kan!op!basis!van!data!

analyse!positief!worden!beantwoord.!De$hypothese$dat$een$gebouw$beter$te$verhuren$is$indien$er$een$refit$op$risico$is$uitgevoerd,$ten$opzichte$van$vergelijkbare$gebouwen$waar$geen$refit$voor$is$uitgevoerd$is$geverifieerd.$!

Gebaseerd!op!de!uitkomsten!van!het!data!survey!kan!geconcludeerd!worden!dat!de!

aanwezigheid!van!gebouwen!waarbij!een!refit!op!risico!is!uitgevoerd!meer!dan!twee!keer!groter!

is!in!de!transactiedatabase!dan!in!de!aanboddatabase.!In!de!hypothese!is!geformuleerd!dat!het!

aandeel!van!refits!op!risico!binnen!de!transactie!populatie!minimaal!1,5!keer!hoger!moet!zijn!

dan!binnen!de!aanbodpopulatie.!Op!basis!van!de!onderzoek!uitkomsten!is!de!minimale!

verwachting!binnen!de!hypothese!overtroffen.!De$verificatie$is$van$toepassing$op$de$onderzoekspopulatie$bestaande$uit$monofunctionele$kantoorlocaties$met$overwegend$gebouwen$daterend$uit$de$periode$voor$2005$in$Nederlands’$tien$grootste$steden$qua$kantoren$voorraad.$De$onderzoeker$doet$de$aanname$dat$deze$verificatie$ook$van$toepassing$is$op$het$overige$deel$van$het$Nederlandse$kantorenaanbod$maar$waarschijnlijk$in$een$andere$verhouding$dan$voor$de$onderzoekspopulatie.$Dit$is$niet$onderzocht$in$dit$onderzoek. !

Niets!is!doen!is!voor!een!verhuurder!in!veel!gevallen!geen!mogelijkheid!want!de!kwaliteit!sluit!

niet!aan!bij!de!vraag.!Wél!iets!doen,!door!middel!van!een!refit!op!risico!vergroot!de!kans!om!een!

huurder!te!treffen.!Een!refit!op!risico!vergroot!de!kans!om!te!komen!tot!een!succesvolle!verhuur!

maar!is!allerminst!een!garantie!op!succes.!Immers,!zoals!uit!de!aanbod_!en!transactiedatabase!

blijkt,!zijn!er!per!saldo!binnen!de!totale!onderzochte!populatie!meer!objecten!op!risico!ge_refit!

die!nog!steeds!leeg!staan!dan!dat!er!objecten!op!risico!ge_refit!zijn!die!wél!verhuurd!zijn.!Bij!het!

maken!van!een!beslissing!om!een!refit!op!risico!wel!of!niet!uit!te!voeren!is!het!raadzaam!om!de!

individuele!marktomstandigheden!die!van!toepassing!zijn!op!het!unieke!gebouw,!mee!te!laten!

wegen.!Het!uitvoeren!van!een!refit!is!dus!niet!per!definitie!een!mogelijkheid!om!uit!het!slagveld!

van!de!‘Red!Ocean’!te!komen!tot!een!‘Blue!Ocean’!perspectief!(Kim!&!Mauborgne,!2005).!De!

investering!die!een!refit!met!zich!mee!neemt!in!ieder!geval!op!korte!termijn!voor!een!verdere!

daling!van!het!rendement.!!

!

!45!

!

Uit!onderzoek!(Westerink,!2011)!blijkt!dat!beleggers!terughoudend!zijn!(op!het!moment!dat!het!

onderzoek!werd!gedaan)!als!het!gaat!om!het!plegen!van!investeringen!en!het!doorvoeren!van!

transformaties.!Lege!gebouwen!blijken!zij!lang!aan!te!houden!zonder!noemenswaardige!actie!te!

ondernemen.!Gebaseerd!op!de!onderzoeksuitkomsten!is!het!in!veel!gevallen!(afhankelijk!van!de!

unieke!marktpositie!van!een!object)!raadzaam!om!de!knoop!door!te!hakken!om!een!refit!op!

risico!uit!te!voeren.!

4.2! ONDERZOEK!REFLECTIE!!Het!is!belangrijk!om!de!uitkomsten!en!conclusies!van!dit!onderzoek!in!het!juiste!perspectief!te!

plaatsen,!ondanks!de!heldere!conclusie!die!kan!worden!getrokken!(de!hypothese!kan!worden!

geverifieerd).!Als!reflectie!op!het!onderzoek!dat!is!uitgevoerd,!zijn!onderstaand!puntsgewijs!

enkele!belangrijke!reflecties!beschreven!die!in!acht!moeten!worden!genomen!bij!de!interpretatie!

van!dit!onderzoek!en!het!uitvoeren!van!mogelijk!vervolgonderzoek:!

!

•! Indien!op!basis!van!het!aantal!transacties!over!tweeëneenhalf!jaar!(2012,!2013!tot!medio!

2014),!171,!wordt!berekend!wat!het!gemiddelde!aantal!transacties!per!jaar!binnen!de!

onderzoekspopulatie!is!geweest,!dan!leidt!dat!tot!een!uitkomst!van!68,4!transacties!per!

jaar.!Per!medio!2014!waren!er!binnen!de!onderzoekspopulatie!438!gebouwen!

beschikbaar.!Het!percentage!van!het!gemiddelde!aantal!transacties!per!jaar!ten!opzichte!

van!het!aanbod!betreft!15,6%.!!Het!aanbod!betreft!unieke!locaties!waarin!per!object!

meerdere!transacties!gerealiseerd!kunnen!worden.!Dit!percentage!geeft!een!weergave!

van!de!uitdaging!waarmee!een!verhuurder!wordt!geconfronteerd.!De!scheve!verhouding!

tussen!opname!en!aanbod!maakt!dat!het!concurrerend!aanbod!(afhankelijk!van!het!

segment!en!de!locatie)!groot!is!en!blijft.!Mede!op!basis!van!dit!gegeven!kan!

geconcludeerd!worden!dat!de!refit!op!risico!enkel!kansen!vergroot!maar!zeker!geen!

wondermiddel!is.!

•! Het$is$de$verwachting$dat$het$effect$van$een$refit$afhankelijk$is$van$het$concurrentie$veld.$Indien$vele$eigenaren$een$kwalitatieve$verbetering$gaan$doorvoeren$aan$het$gebouw$dan$vermindert$dat$de$kansen$om$tot$verhuur$te$komen$voor$ieder$individueel$gebouw.$Mogelijk$neemt$de$opname$in$dat$geval$iets$toe$omdat$huurders$een$kwalitatieve$verbeteringsslag$kunnen$maken$door$te$verhuizen.$Er$blijft$in$dat$geval$wel$weer$nieuwe$leegstand$achter.$De$lage$opname$ten$opzichte$van$het$aanbod$blijft$‘ongezond’.$

•! De$onderzoeksmethodiek$die$gekozen$is$voor$dit$onderzoek$omvat$geen$casussen$en$interviews$en$beperkt$zich$tot$het$theoretisch$kader$en$de$data$analyse$op$basis$kwantitatief$empirisch$onderzoek.$Er$is$bewust$gekozen$om$geen$interviews$of$casussen$te$behandelen$omdat$deze$ingaan$op$specifieke$gebouwen.$De$kenmerken$van$gebouwen$kunnen$erg$verschillen$waardoor$het$moeilijk$is$om$voor$een$aantal$individuele$gevallen$duidelijke$conclusies$voor$de$gehele$doelgroep$te$trekken.$Het$uitgevoerde$onderzoek$geeft$harde$conclusies$weer$op$basis$van$behaalde$resultaten$waarbij$de$totale$doelgroep$onderzocht$is.$

4.3! AANBEVELINGEN!•! Of!het!een!trend!is!om!kantoren!die!gerefit!zijn!te!huren!is!moeilijk!te!zeggen.!Lege!

gebouwen!blijken!door!vastgoedeigenaren!lang!aan!te!worden!gehouden!zonder!dat!er!

noemenswaardige!actie!wordt!ondernomen!(Westerink,!2011).!De!beperkte!

financieringsmogelijkheden!en!de!onzekerheid!over!het!rendement!op!de!te!plegen!

investering!zijn!daarbij!de!belangrijkste!argumenten.!Binnen!het!vakgebied!van!

behavorial!finance!heeft!onderzoek!aangetoond!dat!beleggers!zich!bij!het!nemen!van!

beslissingen!laten!leiden!door!irrationele!motieven,!dat!ze!gebruikmaken!van!vuistregels!

en!dat!ze!bloot!staan!aan!allerlei!emotionele!en!psychische!verschijnselen.!Dit!kan!leiden!

!

!46!

!

tot!suboptimale!keuzes!en!daarmee!tot!suboptimale!beleggingsresultaten.!Het!is!echter!

zeer!aannemelijk!dat!de!omschreven!tendens!van!het!verouderen!en!daarmee!

teruglopen!van!de!kwaliteit!van!het!aanbod!maakt!dat!de!refit!op!risico!een!middel!is!dat!

vaker!ingezet!moet!worden!dan!voorheen.!Indien!de!populatie!in!dit!onderzoek!nog!

verder!wordt!teruggebracht!naar!kantoren!die!een!refit!nodig!hebben!(nog!niet!

gebruikslaar)!en!kantoren!die!een!refit!hebben!gehad!(of!al!gebruiksklaar!zijn)!dan!

ontstaat!een!betrouwbaardere!weergave!van!het!effect!van!een!refit.!In!de!populatie!die!

voor!deze!Master!Thesis!is!gebruikt!komen!namelijk!ook!kantoren!voor!die!een!

gebruiksklaar!opleveringsniveau!hebben!maar!geen!refit!hebben!ondergaan.!Het!besluit!

voor!de!huurder!om!voor!een!gebruiksklaar!kantoor!te!kiezen!dat!echter!geen!refit!

betreft!komt!niet!tot!uiting!in!dit!onderzoek.!Het!resultaat!van!het!realiseren!van!een!

refit!op!risico!is!een!(zo!goed!als)!gebruiksklaar!kantoor.!Dit!onderzoek!spitst!zich!alleen!

toe!op!het!feit!of!er!wel!of!niet!een!refit!op!risico!is!uitgevoerd.!De!conclusies!uit!het!

theoretisch!kader!met!betrekking!tot!consumentengedrag!zijn!minstens!zo!veel!van!

toepassing!op!een!gebruiksklaar!kantoor!als!op!een!kantoor!dat!op!risico!is!gerefit.!De!

factor!gebruiksklaar!opnemen!in!een!vervolgonderzoek!is!daarom!een!aanbeveling.!

•! Wat!de!snelheid!van!verhuren!of!de!kans!rijkheid!van!het!object!om!vervolgens!verhuurd!

te!worden!is,!is!niet!onderzocht.!Toch!is!dit!zeer!interessante!informatie!om!tot!een!

besluit!te!komen!om!een!refit!op!risico!wel!of!niet!uit!te!voeren.!

•! Een!aanbeveling!voor!verder!onderzoek!is!om!binnen!een!grotere!populatie!van!alleen!

maar!gerefitte!gebouwen!onderzoek!te!verrichten!naar!de!effectieve!onderdelen!van!een!

refit.!Door!middel!van!een!regressie!analyse!kan!inzichtelijk!worden!gemaakt!wat!het!

effect!is!van!de!verschillende!onderdelen.!Op!basis!van!de!uitkomsten!van!dat!onderzoek!

kan!de!vastgoedbelegger!mogelijk!de!meest!optimale!verhouding!van!investering!ten!

opzichte!van!resultaat!behalen.!

•! De!onderzoekspopulatie!beslaat!slechts!een!deel!van!de!Nederlandse!kantorenmarkt.!Er!

is!niet!onderzocht!of!de!conclusies!van!dit!onderzoek!ook!toepasbaar!zijn!op!de!gehele!

kantorenmarkt.!Een!aanbeveling!voor!verder!onderzoek!is!om!multifunctionele!locaties!

bij!het!onderzoek!te!betrekken.!In!dat!geval!moet!er!mogelijk!met!andere!factoren!

rekening!worden!gehouden. !•! In!dit!onderzoek!is!een!afgebakende!populatie!onderzocht!op!een!variabele:!is!er!een!

refit!op!risico!uitgevoerd,!of!niet.!!Indien!de!populatie!groter!zou!zijn!geweest!en!er!meer!

variabelen!zouden!zijn!mee!genomen!in!het!onderzoek!was!het!waarschijnlijk!mogelijk!

geweest!om!een!regressie!analyse!te!maken!om!zodoende!betrouwbare!

onderzoekconclusies!te!trekken.!Mogelijk!waren!relaties!te!leggen!tussen!

gebouwkenmerken!en!verhuurprestaties!in!combinatie!met!de!refit!op!risico.!Keerzijde!

van!het!vergroten!van!de!populatie!was!het!vergroten!van!de!factor!locatie!zoals!eerder!

omschreven.!Doordat!er!nu!voor!een!vrij!homogene!populatie!is!gekozen!komen!

onderlinge!locatieverschillen!minder!tot!uiting!in!de!onderzoeksresultaten.!Een!

aanbeveling!voor!verder!onderzoek!is!daarom!om!een!vervolgonderzoek!te!doen!waarbij!

variabelen!van!een!kantoorgebouw!gekoppeld!worden!aan!het!succes!of!het!uitblijven!

daarvan!bij!het!uitvoeren!van!een!refit!op!risico.!!

!

!

!

!

!

!

!47!

!

5! LITERATUURLIJST!

!ABN!AMRO.!(2013).!Visie%bouw%vastgoed%sectorupdate.!Opgehaald!van!https://insights.abnamro.nl.!

Agentschap!NL,!Ministerie!van!Volkshuisvesting,!Ruimtelijke!Ordening!en!Milieubeheer.!(2010).!

Dure%plannen%goedkope%oplossingen.!Utrecht.!

Ajzen,!I.!(1991).!The%theory%of%planned%behaviour,%Organizational%behavior%an%human%decision%processes.!University!of!Massachusetts.!Amherst,!MA,!USA:!Elsevier.!

Baarda,!D.,!De!Goede,!M.,!Julsing,!M.,!Van!der!Velden,!T.,!Bakker,!E.,!&!Fischer,!T.!(2013).!

Basisboek!methoden!en!technieken:!Handleiding!voor!het!opzetten!en!uitvoeren!van!

kwantitatief!onderzoek.!Groningen:!Noordhoff!uitgevers.!

Bak,!R.!(2012).!Structurele!leegstand!van!kantoren:!D_day!in!de!kantorenmarkt!of!toch!even!

niet?!Nieuwegein.!

Bavinck,!L.!(2013).!Hoe%experiental%marketing%het%verschil%kan%maken.%Het%effect%van%emotie,%flow,%zintuigelijke%waarneming,%activiteit%en%interactie,%op%koopintentie,%koopgedrag%en%bereidheid%te%betalen.!Universiteit!van!Amsterdam,!Master!Persuasieve!Communicatie,!Amsterdam.!

Bushong,!B.,!King,!L.!M.,!Camerer,!C.!F.,!&!Rangel,!A.!(2010).!Pavlovian%Processes%in%Consumer%Choice:%The%Physical%Presence%of%a%Good%Increases%WillingnessZtoZPay.!California!Institute!of!Technology,!Pasadena,!CA,!USA.!

Ching,!R.,!Luo,!M.,!Liu,!C.,!&!Chen,!J.!(2008).!Virtual!experiential!marketing!on!online!customer!

intentions!and!loyalty.!Hawaii,!VS:!Onderzoek!gepresenteerd!op!Proceedings!of!the!41st!Hawaii!

International!Conference!on!System!Sciences.!

Dielemans,!W.!(2013).!Succes%door%service.!Amsterdam!School!of!Real!Estate,!Bavel.!

DTZ!Zadelhoff!vof.!(2012).!De%kanshebbers%in%de%markt:%de%markt%voor%Nederlands%commercieel%onroerend%goed.!Amsterdam.!

DTZ!Zadelhoff!vof.!(2014).!Nederland%compleet,%Factsheets%kantorenmarkt,%Medio%2014.!Amsterdam.!

DTZ!Zadelhoff!vof.!(2011).!Van%veel%te%veel:%de%markt%voor%Nederlands%commercieel%onroerend%goed.!Amsterdam.!

DTZ!Zadelhoff!vof.!(2013).!Waar%vraag%en%aanbod%elkaar%vinden.!Amsterdam.!

Dynamis.!(2013).!Sprekende%Cijfer%Kantorenmarkten%derde%kwartaal%2013.!Utrecht.!

ESPON/!European!Union.!(2013,!1!3).!Demographic%and%Migratory%Flows%affecting%European%Regions%and%Cities.!Opgeroepen!op!2014,!van!www.espon.eu.!

Fokkema,!J.,!&!Shepema,!M.!(2013,!oktober!25).!Nieuw!Commercieel!Vastgoed!2013.!PropertyNL%magazine!.!

!

!48!

!

Geurts,!K.,!Koster,!H.,!&!De!Visser,!G.!(2013).!Kantorenleegstand%en%OV%knooppuntontwikkeling%in%de%Zuidelijke%Randstad.!Universiteit!Twente,!Universiteit!van!Amsterdam,!Stedenbaan!Plus.!

Gool,!P.,!Jager,!P.,!Theebe,!M.!A.,!Weisz,!R.!M.,!&!Van!de!Bilt,!R.!A.!(2007).!Onroerend!Goed!als!

belegging.!Noordhoff!Uitgevers.!

Hegeman,!J.!(2011).!De%kantoorgebruiker%en%zijn%pand.%Een%onderzoek%naar%de%huisvestingsfactoren%van%kantoorgebruikers.!Technische!Universiteit!Delft,!Delft.!

http://bagviewer.geodan.nl/index.html.!(sd).!Opgeroepen!op!2014,!van!BAG!Viewer.!

Huisman,!R.,!&!Roodhof,!J.!A.!(2013).!De%ontwikkeling%van%de%huurtermijn%in%de%kantorenmarkt.!Amsterdam!School!of!Real!Estate,!Amsterdam.!

Huisman,!R.,!&!Roodhof,!J.!A.!(2013).!Flexibele%contracten%in%de%kantorenmarkt.!Amsterdam!School!of!Real!Estate,!Amsterdam.!

Kim,!W.!C.,!&!Mauborgne,!R.!(2005).!Blue!Ocean!Strategy:!How!to!create!Uncontested!Market!

Space!and!Make!the!Competition!Irrelevant.!Cambridge,!Massachusetts,!Verenigde!Staten:!

Harvard!Business!School!Press.!

Kohsiek,!G.!(2006).!Het%risico%van%op%risico:%empirische%toets%van%het%feitelijke%risico%bij%de%speculatieve%realisatie%van%kantoorgebouwen.!Amsterdam!School!of!Real!Estate,!Amsterdam.!

Kotler,!P.,!Armstrong,!G.,!Saunders,!J.,!&!Wong,!V.!(1996).!Principles!of!Marketing.!Upper!Sadle!

River,!New!Jersey,!Verenigde!Staten:!Prentice_Hall.!

Maatman,!J.!(2008).!Renovatie%van%kantoren%een%onderzoek%naar%de%voorwaarden%voor%succes.!Rijksuniversiteit!Groningen,!Faculteit!Ruimtelijke!Wetenschappen,!Groningen.!

Middendorp,!S.!(2012).!Verhuurkansen%bestaand%kantoorvastgoed.%Een%analysemodel%om%kanshebbers%in%de%markt%te%selecteren.!Fontys!University!of!Applied!Sciences,!Eindhoven.!

NSI.!(2015).!www.nsi.nl.!

Schmitt,!B.!(1999).!Experiential!Marketing.!Journal%of%Marketing%Management!.!

Srinivasan,!S.,!&!Kumar!Srivastava,!R.!(2010).!Creating!the!futuristic!retail!experoence!through!

experiental!marketing:!is!it!possible?!An!exploratory!study.!Journal%of%Retail%&%Leisure%Property!.!

Stoer,!B.!(2013).!Duurzaamheid%als%huisvestingsmotief%voor%kantoorgebruikers.!Amsterdam!School!of!Real!Estate,!Utrecht.!

Syntrus!Achmea.!(2012).!Achmea%Dutch%Office%Fund%2011.!Opgehaald!van!www.achmeavastgoed.nl.!

Van!Dijk,!B.!P.!Een%tweedeling%in%de%kantorenmarkt.!Amsterdam!School!of!Real!Estate,!Amsterdam.!

Van!Eekelen,!J.!(2012,!september).!Adequate!aanpak!van!leegstand!kantoren.!Reals%Estate%Magazine!,!pp.!8_13.!

Veen,!&!Veen,!F.!(2012).!Ontwikkelende%beleggers%van%leegstaande%kantoren:%hoe%om%te%gaan%met%onzekerheden%bij%besluitvorming.!Amsterdam!School!of!Real!Estate,!Amsterdam.!

Waals_Vos,!E.!A.!(2011).!De%huurder%aan%het%woord%Z%over%verwachtingen%en%kwaliteit%van%kantoorgebruik.!Amsterdam!School!of!Real!Estate,!Amsterdam.!

!

!49!

!

Westerink,!P.!(2011).!Leegstand%en%behavorial%finance:%een%onderzoek%naar%irrationele%aspecten%bij%de%besluitvorming%van%beleggers.!Amsterdam!School!of!Real!Estate,!Amsterdam.!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!