Makkers Manifestatie Co-Green
-
Upload
syto-goslinga -
Category
Business
-
view
404 -
download
0
description
Transcript of Makkers Manifestatie Co-Green
Makkers Manifestatie 10 mei 2012 Nieuwe Kerk Den Haag
Het beste van jezelf delen…
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Over Eigen Haard • Opgericht in 1909 • Actief in Amsterdam en omliggende regio’s • ruim 61.000 woningen, garages en bedrijfsruimten
Missie Maatschappelijk ondernemen waarbij we werken aan vitale wijken en buurten waar het prettig wonen, werken en leven is
Ambities • Vitale wijken • Woonruimte voor doelgroepen • Tevreden klanten • Leidende rol • Continuïteit • Excellente organisatie • Vernieuwend vermogen
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Aanleiding
Wijkontwikkelingen • Na-oorlogse wijk waar het lange tijd prettig wonen was • Eenzijdig doelgroep bewoning door (te) eenzijdig aanbod • Sociale onrust ‘Vogelaarwijk nr. 1’ • 2003: stedelijk vernieuwingsplan Overtoomse Veld (wijkniveau) • 2009: vaststelling vernieuwing Middengebied Zuid (buurtniveau) • Opgave: sloop 350 sociale huurwoningen bouw ca. 470 woningen, waarvan 30% sociaal en 70% markt
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Aanleiding
Eigen Haard • woonlastenreductie / betaalbaarheid (huur)woningen
Gemeente Amsterdam • CO2 reductie / 100% klimaatneutraal in 2015
En voor wie doen we het? • betaalbaarheid nieuwe woning • prijs-kwaliteitverhouding nieuwe woning • prettige leefomgeving / leefbaarheid • eindgebruiker van nu en in de toekomst centraal • een woning is ‘slechts’ een omhulsel van de ‘dienst’ wonen!!! Hoe dit te bereiken?! SAMENWERKEN
• Visie-uitvraag o.b.v. ambities Eigen Haard
• Selectie op basis van integrale visie marktpartijen
ERA Contour Zoetermeer | KOW Concepts Den Haag | Oranje Spijkenisse
• Rol Stadsdeel Nieuw-West
• Het beste van jezelf delen…
Integrale visie CO-GREEN “Co-Creatie is het middel waarmee klimaatneutrale bouw gerealiseerd kan worden zonder
dat dit een hoger prijskaartje heeft dan niet-klimaatneutrale bouw.”
Wat ons samenbracht…
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Concept Co-Green • Hoge ambitie klimaat- en kostenneutraal herstructureren
• Ambitie omgezet in essenties: 1. Duurzaam slopen, bouwen en wonen 2. Duurzaamheid gekoppeld aan leefbaarheid 3. Kostenneutraal over de volledige exploitatieperiode 4. Lagere exploitatielasten voor bewoners 5. Ontwikkelen van repeteerbare formules voor klimaatneutraal bouwen 6. Innoveren vraagt goede samenwerking
Niet de techniek maar de samenwerking is het middel!
Co-creatie als werkwijze
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Het beste van jezelf delen…
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Missie ERA Contour creëert ruimte voor mens, stad en maatschappij Speerpunten • Steden sterker maken • Consument als co-producent • 3600 duurzaam Kracht • Samenwerken Werkwijze • Co-creatie
De start van Co-Green
Uitwerking concept • Mechanismen (hard en zacht) ontwikkeld ter bevordering van de samenwerking
− inhoudelijke doelstellingen Essenties − financiële kaders Base Case − procesmatige gedragsregels Code of Conduct − prikkel Dynamisch Verdelings Model
• Vastlegging in ‘ketenintegratie’ Samenwerkings- en bilaterale overeenkomsten
transparantie | inspraak | risicodeling
Samen naar de eindstreep van een succesvolle ontwikkeling!
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Instrumenten samenwerking
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
De Essenties gezamenlijk uitwerken naar gedragen en meetbare KPI’s
Middels open boekhouding toewerken naar één gezamenlijke begroting
(Base Case) Minimaliseren vermijdbare
(faal…)kosten voor investeringsmarge duurzaamheid
Gedragsafspraken vastgelegd in de Code of conduct
Minimale juridische afspraken gezamenlijk vastgelegd Samenwerkingsovereenkomst
Initiëren middelen en structuren voor open communicatie
Dynamisch Verdelingsmodel
1
2 3
4
Proces Financiën
Inhoud
Instrumenten samenwerking
Essenties • Voorbeelden KPI (meetbare doelstelling) per essentie
Duurzaam bouwen
De gebouw gebonden elektriciteitsvraag die na het toepassen van maatregelen op
gebouwniveau resteert, wordt duurzaam opgewekt op de locatie
Lagere exploitatielasten bewoners
Lage energiekosten voor bewoners, 10 % lager dan referentie bouwbesluit 2012
Stimuleren lager energieverbruik door b.v. duurzaam witgoed, energiedisplay en LED-
verlichting
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Van Base Case naar klimaat- en kostenneutraal (KN2)
Totale
kosten
excl.
Winst
Base Case KN2 Case
Winst
Instrumenten samenwerking
Extra investeringsruimte of toegevoegde waarde
Winst
Verwachte extra kosten voor klimaatneutraal bouwen
Totale kosten voor niet klimaatneutrale bouw min procesoptimalisatie
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Kostenneutraliteit • Extra kosten klimaatneutrale woning ca. € 18.000 (raming)
• Kostenreductie / Waardecreatie ca. € 18.000 (ambities per partner gedefinieerd)
€ 600
€ 400
€ 5.000
€ 1.400€ 10.600
Hogere bedrijfswaarde (huur) / VON-prijs (koop)
Besparing bijkomende kosten
Besparing sloop / bouwrijp
Besparing bouwkosten
Besparing ontwikkelingskosten
Instrumenten samenwerking
Code of Conduct
Regel zo min mogelijk in het verkeer, zodat iedereen weer zelf gaat nadenken en
communiceren!
Instrumenten samenwerking
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Dynamisch Verdelings Model (DVM) • Alle partijen participeren
• Spil CO-GREEN concept
• Het Dynamisch Verdelingsmodel vormt de verbindende schakel tussen alle
afspraken
• Alle partijen zijn gemeenschappelijk verantwoordelijk voor het resultaat
• Partijen leggen 100% van hun (beoogde) winst in de ‘succespot’
• Beloning op basis van beoordeling kwalitatieve en kwantitatieve essenties
• Beter / slechter resultaat wordt verdeeld
Instrumenten samenwerking
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Winst Oranje
Winst KOW
Era Contour ontwikkelbedrijf
Winst
Eigen Haard
Totale
kosten
excl.
Winst
Base Case
Era Contour bouwbedrijf
Winst
Succes
pot
Winst
Instrumenten samenwerking
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Base case: basis te hanteren
winstpercentage per partner
Inleg gereserveerde winst succespot
partner ‘koopt’ een aandeel in
resultaat
Beloning afhankelijk van totale
Resultaat in € en % van de Essenties
Beter/slechter resultaat
wordt Dynamisch Verdeeld
Dynamisch Verdelings Model (DVM)
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Transitie van…
• Managen -> Observeren
• Aansturen -> Luisteren
• Controleren -> “Alignen”
Instrumenten samenwerking
Het beste van jezelf delen…
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Missie • Oranje is een kwalitatief ketenpartner op het gebied van duurzaam amoveren /
renoveren, asbestsanering, bouw- en woonrijp maken in stedelijke herontwikkeling en 'cradle to cradle' bouwkringloop.
Kracht • Samenwerken • Durven delen
Werkwijze…
Werkwijze co-creatie…
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Selectie co-makers vanuit filosofie prestatie-inkoop • Geïnspireerd door:
• Best Value Procurement methodiek van Dean Kashiwagi van de Performance Based Studies Research Group (Arizona State University)
• Prestatieinkoop filosofie van Jeroen van de Rijt senior consultant bij Scenter
Wie weet beter hoe de klus gedaan moet worden, de leverancier of de klant?
Werkwijze co-creatie…
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Wie zou er dan eigenlijk meer moeten praten en wie zou er meer moeten luisteren?
Werkwijze co-creatie…
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Instrumenten samenwerking
Essenties • Voorbeelden KPI (meetbare doelstelling) per essentie
Duurzaam amoveren
Hoogwaardig hergebruik en recycling van 90% van het vrijkomende bouwmateriaal
Minstens 10 % vrijgekomen materiaal wordt (hoogwaardig) hergebruikt op locatie
Duurzaamheid gekoppeld aan leefbaarheid
> 3 arbeidsplaatsen tijdens sloop en bouw voor mensen met afstand tot de arbeidsmarkt
Leefstijlenonderzoek en bewonersparticipatie
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Behaalde resultaten
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Successen tot op heden
• Duurzaam slopen, bouwen en bewonen
1. Hoogwaardig hergebruik beton huidige complexen in (prefab)beton nieuwe complexen
2. Hergebruik baksteen granulaat
3. CO2 reductie door werkwijze
• Duurzaamheid gekoppeld aan leefbaarheid
1. Minimaal 3 duurzame arbeidsplaatsen tijdens sloop en bouw voor mensen met afstand tot de arbeidsmarkt
Het beste van jezelf delen…
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
De bewoner centraal
In Overtoomse Veld een ideaal leefklimaat realiseren voor tenminste de komende 100 jaar
Ketensamenwerking als middel om de beoogde hoogwaardige kwaliteit van de wijk voor elkaar te krijgen
Duurzaam en volledig klimaatneutraal
Het beste van jezelf delen…
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Co-Green: 100% ketensamenwerking
Kennis en kunde van alle partijen delen in een open en gelijkwaardige manier van samenwerken
Een ieders inbreng van expertise wordt zo ten volle benut. De kwaliteit van het eindproduct wordt zo hoog mogelijk binnen de strakke financiële kaders
Klimaatneutraal voor de prijs van standaard is één van de behaalde doelstellingen
Het beste van jezelf delen…
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
KOW Concepts Design Development
Van conceptmakers tot procesregisseurs met verstand van bouwen
Ervaring met vernieuwen en verduurzamen van de bestaande voorraad
KOW als ervaren ketenpartner van concept tot nazorg
Met inzet van BIM zorgt KOW voor een integrale 3D-ontwerpaanpak en soepele overgang naar de werkvoorbereiding
Werkmethodiek – de bouwstenen
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Losse bouwstenen
Op verschillende manieren samen te voegen
Flexibiliteit door horizontale en verticale koppelbaarheid
Samenstelling bouwblokken vanuit dezelfde bouwstenen
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Toolbox - Instrument voor differentiatie in gevelopbouw
Maximale variatie met beperkt aantal kozijntypen
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Toolbox – variatie in gevelindelingen
Balkongevel straatzijde Balkonprincipe straathoek
Werkwijze co-creatie
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
BIM als gereedschap
3D integraal afgestemd ontwerp
Samenwerking aan één gezamenlijk gebouwmodel
Integratie disciplines
Koppeling met co-makers
Aansturing pre-productie
Level of detail van ontwerp t/m productie, LOD100-400
Werkwijze co-creatie
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
In één werkplaats,
samenwerken aan hetzelfde
BIM-model
Ontwerpers
Bouwer
Co-maker
BIM als gereedschap
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Van integraal 3D-ontwerp tot integrale werkvoorbereiding
Samenwerking met de co-makers t/m aansturing pre-fabricage
Gedurende alle fasen van het proces LOD100-400
Ter illustratie volgt nu een computeranimatie van Vericon
Hoe word je makkers…
“Succesvol samenwerken aan centrale ambities lukt beter als niet gelijke partijen wel gelijkwaardig kunnen opereren.”
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Hoe word je makkers…
“Een gezamenlijke prikkel zoals een dynamisch verdelingsmodel is een voorwaarde om gelijkwaardig en open aan een gemeenschappelijke ambitie te werken.”
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Hoe word je makkers…
“ Zet aannames en ervaringen opzij en zeg elkaar de waarheid, alleen dan wordt de samenwerking beter!”
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Hoe word je makkers…
““De opdrachtgever blijft de volledige regie houden in een ketensamenwerking”
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Co-creatie: Alle ketenpartners (bijlage)
DVM (negatief) DVM (positief)
1. Gehele ‘succespot’ is ingelegd, Extra budget noodzakelijk om tekort terug te brengen richting - € xxxxx,- per SHW.
2. Bijbetalen op basis van het dynamische verdelingsmodel.
1. Vaststellen van waarde van ‘succespot’ nadat winst naar het Resultaat per SHW is toegevloeid.
2. Hoogte uitkering afhankelijk van het percentage aan behaalde Essenties.
3. Uitkering na rato van % van inleg 4. Resterende bedrag (voor het perc. niet behaalde
Essenties) wordt ingezet voor het treffen van compenserende maatregelen.
1. Hoogte uitkering afhankelijk van het percentage aan behaalde Essenties.
2. Uitkering partijen is: + Succespot*Perc Essenties* na rato + Extra resultaat*Perc Essenties* DVM
% van behaalde Essenties wordt bepaald (eventueel compenserende maatregelen)
Tekort per SHW
0 %
100 %
± -€ xx.xxx/SHW -€ xx.xxx/SHW
Verloop van uitbetaling van
gereserveerde winsten, afh. van behaald perc. van de Essenties
‘ S u c c e s p o t ’
Instrumenten samenwerking (bijlage niet in hoofdlijn)
Activering (DVM)
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Marketing – Communicatie (bijlage)
• Samenwerking is uniek voor de bouw – duidelijke identiteit vereist
• Gericht op:
1. Corporate communicatie – positioneren van het concept in de markt
2. Gebiedscommunicatie – positioneren van Overtoomse Veld
3. Marketingcommunicatie – gericht op de toekomstige bewoner
4. Bewonerscommunicatie – gericht op de huidige bewoner
• Concept ‘Stadstuin Overtoom’
1. Stadstuin – klimaatneutraal & groen wonen in de stad
2. Overtoom – geloof in het eigen stadsdeel
Co-Green • Nieuw samenwerkings- en verdienmodel • 15 december 2011
Behaalde resultaten (bijlage)
Co-Green • Makkers Manifestatie • 10 mei 2012
Successen tot op heden
• Lagere woonlasten voor bewoners
1. Circa 10% lagere woonlasten t.o.v. nieuwbouwwoning bouwbesluit 2011
• Reperteerbaar
1. Concept geschikt in andere teamsamenstelling c.q. project
• Samenwerking tussen de partijen
1. Integratie BIM in het gehele proces in een vergevorderd stadium
2. Beoordeling samenwerking zit nagenoeg op het gewenste niveau