Maatschappelijk Vastgoed - de pioniersfase voorbij

download Maatschappelijk Vastgoed - de pioniersfase voorbij

If you can't read please download the document

  • date post

    28-Nov-2014
  • Category

    Real Estate

  • view

    4.290
  • download

    6

Embed Size (px)

description

Het boek is geschreven door Ellen Olde Bijvank (senior consultant Quintis) in samenwerking met corporatie Futura. Het wordt via CorporatieNL als exclusieve download aangeboden.

Transcript of Maatschappelijk Vastgoed - de pioniersfase voorbij

  • 1. Maatschappelijk vastgoed De pioniersfase voorbij Quintis b.v. en Futura Auteur: Ellen Olde Bijvank Maatschappelijk vastgoed De pioniersfase voorbij Quintis 2010 www.quintis.nl 0

2. Maatschappelijk vastgoed De pioniersfase voorbijQuintis b.v. en Futura Ellen Olde Bijvank senior adviseurinnovatief in wonen, zorg en welzijn Postbus 350 3430 AJ Nieuwegein T 030 601 55 55 E quintis@quintis.nlI www.quintis.nl1 Maatschappelijk vastgoed De pioniersfase voorbij Quintis 2010 www.quintis.nl 3. I nhoud SAMENVATTING ..............................................................................................................................3 1 INLEIDING ........................................................................................................................................6 1.1 VRAAGSTELLING EN HET DOEL VAN DEZE NOTITIE..........................................................................6 1.2 LEESWIJZER ..............................................................................................................................7 2 VRAAGSTUKKEN OP HET STRATEGISCH NIVEAU ...................................................................................8 2.1 DEFINITIE ..................................................................................................................................82.1.1 MAATSCHAPPELIJK VASTGOED ............................................................................................82.1.2 MULTIFUNCTIONELE EN MONO-FUNCTIONELE ACCOMMODATIES .............................................9 2.2 VISIE, ROLVERDELING EN KADERS ..............................................................................................102.2.1 BEPERKTE KADERSTELLING DOOR OVERHEID BIEDT SPEELRUIMTE EN NOOPT TOT KEUZES ........102.2.2 POSITIONERING EN ROLOPVATTING VAN DE MAATSCHAPPELIJK ONDERNEMER ........................13 2.3 STRUCTURELE INBEDDING VAN MAATSCHAPPELIJK VASTGOED .....................................................142.3.1 KADERS VANUIT WET- EN REGELGEVING..............................................................................152.3.2 VERDELING VAN DE DIVERSE TAAKVELDEN ..........................................................................162.3.3 ORGANISATIE ...................................................................................................................192.3.4 FINANCIEEL, JURIDISCH EN FISCALE VRAAGSTUKKEN BIJ ORGANISATIE-INRICHTING .................222.3.5 INTERN TOEZICHT EN CORDINATIE ....................................................................................24 2.4 VASTGOEDSTURING EN RISICOBEHEERSING ................................................................................242.4.1 VASTGOEDSTURING EN FINANCIERINGRUIMTE .....................................................................252.4.2 RISICOBEHEERING .............................................................................................................26 3 VRAAGSTUKKEN OP HET TACTISCH NIVEAU.......................................................................................27 3.1 DIENSTVERLENINGS- EN BEHEERCONCEPT ALS VERTREKPUNT ......................................................273.1.1 CONCEPTONTWIKKELING EN UITWERKING............................................................................273.1.2 EXPLOITATIEOPZET ...........................................................................................................303.1.3 HET ORGANISEREN VAN COMMUNICATIE EN INBRENG ...........................................................313.1.4 FONDSENWERVING ...........................................................................................................32 3.2 PROFESSIONALISERING BOUWPROCES EN OPTIMALISEREN VASTGOEDPROCESSEN .........................333.2.1 BESTENDIGE VASTGOEDCONCEPTEN...................................................................................333.2.2 AANDACHT VOOR LIFE-CYCLE COSTING .............................................................................343.2.3 WERKPROCESSEN, CORDINATIE EN FASEDOCUMENTEN ......................................................343.2.4 JURIDISCH/FISCALE (ON)MOGELIJKHEDEN BIJ DE OPTIMALISATIE VAN VASTGOED-PROCESSEN .353.2.5 AANBESTEDINGEN ............................................................................................................38 3.3 ICT.........................................................................................................................................40 4 VAN INCIDENT NAAR STRATEGIE ......................................................................................................41 4.1 TOEKOMSTAGENDA .................................................................................................................41 4.2 SLOT ......................................................................................................................................41 5 BIJLAGE ........................................................................................................................................42 5.1 OVERZICHT HUIDIGE ERVARING EN LEEMTEN ...............................................................................42 5.2 LITERATUUR ............................................................................................................................46 5.3 OVERZICHT VAN TYPEN MAATSCHAPPELIJK VASTGOED................................................................47 5.4 ONDERSCHEID COMMERCIEEL EN MAATSCHAPPELIJK VASTGOED ..................................................49 5.5 INSTRUMENTARIA TEN BEHOEVE VAN DE ONTWIKKELING DIENSTVERLENINGS- EN BEHEERCONCEPT .52 5.6 OVERHEIDSBELEID EN KADERSTELLING CORPORATIESECTOR ........................................................53 5.7 AANDACHTSPUNTEN PER FASE IN HET BOUWPROCES ..................................................................56 5.8 ARTIKEL 'BEHEER EN EXPLOITATIE VAN MULTIFUNCTIONELE CENTRA'S ...........................................57Maatschappelijk vastgoed De pioniersfase voorbij Quintis 2010 www.quintis.nl2 4. S organisatorische inbedding gaat gevenamenvatting binnen hun eigen organisatie. Voor een deelDe pilotfase voorbij wordt dat benvloed door het overheids-Maatschappelijk vastgoed is alsbeleid. Veel belangrijker is echter dat erzodanig al lang geen nieuw duidelijkheidkomtoverde functie enthema meer. Vragen waar hettaakverdeling en hoe de diverse vastgoed-nusteedsmeeromgaat,gerelateerde taken in samenhang tot zijn recht hebben onder meer betrekking op:komen. De positie van maatschappelijk vastgoed Benodigde basiscompetenties aangevuld binnen de gehele portefeuille.met specifiek benodigde competenties De organisatorische aansturing van maat-Om die samenhang duidelijk te maken, is -schappelijk vastgoed en het intern gebruik gemaakt van de Aedex vastgoed- toezicht. kolom. Een substantieel deel van de voor Andersoortige verhouding direct enmaatschappelijkvastgoedbenodigde indirect rendement. competenties (en systemen) komen overeen Orintatieop nieuwe vormen vanmet de competenties die idealiter ook al samenwerkingenvormen van aan- aanwezig zijn in een geprofessionaliseerde besteding, et cetera. corporatie die woningen bouwt en verhuurt.Toch zijn eraccentverschillen.De Wij willen met deze notitie een bijdragebelangrijkste zijn: leveren aan het proces om te komen tot strategievorming ten aanzien van maat- Maatschappelijk vastgoed zal in dezelfde schappelijk vastgoed en een handreiking rendementseisen beschreven dienen te bieden voor een betere verankering van de gaan worden als alle andere vastgoed- daarbij horende werkprocessen.objecten. Er zal expliciet gemaakt moeten worden wat de organisatie verstaat onder Verwachtingenmanagement financieel en maatschappelijk rendement Allereerst wordt kort ingegaan op een aantal en welke normgetallen zij per categorie definities, waarna wij snel overgaan op de vastgoed hanteert. Ookkan de visie en rolopvatting die een corporatie kan verhouding direct en indirect rendement hebben in relatie tot maatschappelijk vast- er bij maatschappelijk vastgoed anders goed. De overheid laat corporaties (en ook uitzien dan bij woningbouw. Ook hier zal gemeenten) behoorlijk vrij in welke rol zij op een visie op ontwikkeld moeten worden. dit gebied willen vervullen. Corporaties zullen De transformatie en ontwikkelfunctie van positie moeten kiezen en bepalen welke een maatschappelijk vastgoed-project is (constellatie van) rol(len) zij op zich wil en kan vaak gecompliceerder dan bij woning- nemen. Op deze manier worden verwach- bouw. Er zijn meerdere partijen betrokken tingen over en weer helder enwordt en veel keuzes te maken. En naast een eveneens begrijpelijk welkerolvan de diversiteit in belangen, is er ook nog eens stakeholders zelf wordt verwacht. sprakevan verschilin wet-/en Indien maatschappelijk vastgoed steeds meer regelgeving, financiering, toenemende een reguliere taak van een corporatie wordt,concurrentie, et cetera. wordtook actueel opwelke wijzede corporatiedezetakeneen structurele 3Maatschappelijk vastgoed De pioniersfase voorbij Quintis 2010 www.quintis.nl 5. Echter ook het beheer, de vastgoed-bedenken en merken dat de fondswerving bemiddeling, de dienstverlening en het resultaatoplevert, maaktmensen en klantcontact zijn geheelanders bij organisaties trots. Ook partijen die normaliter maatschappelijk vastgoed en vraagt omniet kunnen bijdragen, kunnen op deze een professionalisering in werkwijze enmanier positie innemen en hun organisatie specifiek benodigde competenties.betekenis geven in de realisatie van het En gezien de complexiteit van maat-proces. Dit komt de wederkerigheid en schappelijk vastgoed in relatie tot externebetrokkenheid bij het project ten goede. En ontwikkelingen (zoals VPB-plicht, sturen draagt zo dus direct bij aan het resultaat! op kasstromenmethodiek, et cetera)Extra resultaat door verdere professiona- neemt het belang van vastgoedsturing enlisering van de vastgoedprocessen risicobeh