Lies van Balen - Adaxio
-
Upload
hypotheken-platform -
Category
Documents
-
view
153 -
download
3
description
Transcript of Lies van Balen - Adaxio
Verbreed uw horizon!
Internationale ervaringen bijzonder beheer
Lies van Balen, Director Special Servicing
Almere, 5 september
1. Introductie
2. Bijzonder Beheer in de Verenigde Staten
3. Aanpak Bijzonder Beheer in Duitsland
4. Bijzonder Beheer in Ierland
5. Impact Nederlandse markt
Agenda
INTERNATIONALE ERVARINGEN BIJZONDER BEHEER
2
INTRODUCTIE
3
1. INTRODUCTIE \ CMIS GROUP
Bedrijfsprofiel
2004
Special servicing
in-house
2010
CMIS Group
CMIS Nederland B.V.
(oorspronkelijk:
GMAC Hypotheken)
2005
Mid- en backoffice
servicing in-house
Q4 2012
Marktintroductie Adaxio
2000
4
Onze geschiedenis:
• 2000 start CMIS Nederland als onderdeel van GMAC-RFC
• 2000 - 2008: origination van hypotheken
• 2010 Nieuwe governance structuur en nieuwe naam: CMIS
Group
• 2011 Fitch Special Servicing RSS2- en Fitch Master
Servicing RMS2-
• 2012 Start Adaxio als zelfstandige dochter van CMIS Group
• 2012 AFM-vergunningen bemiddeling/advisering
hypothecaire en consumptieve kredieten
• 2013: Overname Welke Beheer en De Hypotheekshop
Overname servicing rechten ELQ portefeuille
• 2013 € 7,5 miljard+ in beheer
€ 1 miljard jaarlijkse productie van nieuwe hypotheken
2012
Overname Welke Beheer
Overname De Hypotheekshop2013
CMIS GROUP \ WAARDEKETEN
5
Distributie& Advies
Origination/underwriting
PrimaryServicing
Special ServicingMaster
Servicing & Reporting
CMIS Group biedt services voor het managen en servicen van multi-asset classes
• Ons aanbod bestrijkt de volledige waardeketen van hypotheken en andere asset classes zoals
consumentenleningen en commercieel vastgoed
• Onze diensten:
• Distributie, underwriting en origination
• Primary, Special & Master Servicing
• Back-up Servicing
• Portfolio Analyses, Monitoring & Management
• Outsourcing / BPO
• Commercial Real Estate Asset Management
BIJZONDER BEHEER IN DE VERENIGDE STATEN
6
VERENIGDE STATEN \ MARKT
Ontwikkeling huizenprijzen
7
VERENIGDE STATEN \ MARKT
Grote mate van regulering
8
• Regulering vanuit de Staat:
• Verbeteren acceptatiecriteria, risicobeperking
• Termijn veiling
•Regulering vanuit Federale overheid:
•Loan modification programs zoals Home Affordable Modification Program (HAMP)
• Home Affordable Refinance Program (HARP)
• Vergaande wetgeving, bijv. ten aanzien van telefoontijden
VERENIGDE STATEN \ MARKT
Focus op onderscheidend vermogen
9
Klantbelang staat centraal (huiseigenaar en/of investeerder)
• bereikbaarheid: customer portal, callcenter
• focus op woningbehoud (HAMP, maatwerkoplossingen)
• periodieke kwaliteitsenquêtes onder klanten
• pro-actieve campagnes om in contact te komen met klant
• Full service REO (real estate owned) management
• Verliesbeperkende services
•‘High Touch’ servicing voor korte/ lange termijn waarde behoud (portefeuille investeerder)
• Gebruik technologie om beste strategie te bepalen en uit te voeren
VERENIGDE STATEN \ BEST PRACTICES
Gedragsscore op lening niveau om:
• effectiviteit van ingezette middelen te verhogen en
• duidelijke prioriteiten te stellen
Model is gebaseerd op:
• Soort product
• Soort rente
• Karakteristieken leningnemer (FICO, betaalhistorie, reden van achterstand)
• Status van lening: modification/ betaalpatronen etc.
• Macro economische factoren: geografie, woningmarkt, werkloosheidcijfer
Resultaat:
Score die waarschijnlijkheid van een betaling in deze maand van een leningnemer aangeeft
1. Custom Risk Score
10
VERENIGDE STATEN \ BEST PRACTICES
Custom Risk Score voorbeeld
11
Focus op klanten met hoogste risico
VERENIGDE STATEN \ BEST PRACTICES
Model om in zo kort mogelijke tijd zoveel mogelijk mensen (succesvol) aan de lijn krijgen
(effectiviteit)
Model is gebaseerd op:
• Historie van succesvolle calls
• Gebruikte telefoonnummer
• Dag en tijdstip van bellen
Resultaat:
• Hogere contactratio
• Maakt bel campagnes gebaseerd op ‘waarschijnlijkheid van succes’
• Continue update van ‘beste tijd om te bellen’ voor elke individuele leningnemer
• In combinatie met Custom Risk Score: ‘beste tijd om te bellen en ‘welke lening als 1e’ te
bellen
2. Best Time To Call Model
12
VERENIGDE STATEN \ BEST PRACTICES
• Verschillende soorten brieven / handgeschreven
enveloppen/ verschillende afzenders/ telegrammen
• Vooraf goedgekeurde aanbiedingen voor modification
• Onderscheid tussen willen / kunnen blijven wonen
• Verlichting bieden aan leningnemer > passend gemaakte
lening / kwijtschelding
• Cash for keys / deed in lieu
3. Loss Mitigation
13
VERENIGDE STATEN \ BEST PRACTICES
REO (real estate owned) woningen worden verkregen via deed in lieu of vrijwillige verkoop met als doel
deze zo snel mogelijk te verkopen tegen zo hoog mogelijke opbrengst
Aanpak:
• Woning zo snel mogelijk op de markt brengen> schoonmaak, onderhoud
• Financiering aanbieden bij woning > financiële screening van mogelijke kopers
• Controle op makelaars o.a. mystery visits
• Marketing van woningen
Resultaat:
• Korte verkooptijd
• Gemiddeld lager verlies
• Door financiering wordt cirkel van servicing gecreëerd
4. REO Management
14
AANPAK BIJZONDER BEHEER IN DUITSLAND
15
DUITSLAND \ MARKT
Cijfers Duitsland
16
Laag achterstandspercentage, stijgende huizenprijzen
DUITSLAND \ MARKT
17
Duitse en Nederlandse markt vergelijkbaar
• Volmacht tot onderhandse verkoop / opdrachtbevestiging
verkopen woning
• Loonbeslagmogelijkheden
• Opeisen Schufa melding
• Contract = contract herfinanciering of nieuw rente
aanbod kan geweigerd worden
• Insolventie, persoonlijk faillissement: vergelijkbaar met
WSNP, duur 7 jaar.
• Preventief beheer staat in de kinderschoenen, wel volop
curatief beheer
DUITSLAND \ MARKT
• Besluit veiling tot daadwerkelijke veiling duurt ongeveer 1jaar
• Veiling vindt plaats in rechtbank
• 1e ronde: minimale opbrengst ter bescherming consument
(50- 70 % gerechtelijke taxatiewaarde)
• 2e ronde: indien bod in eerste ronde is uitgebracht, geen ondergrens
• 3e ronde: indien bod in tweede ronde is uitgebracht geen ondergrens
• 4e ronde, 5e ronde > is woning niet verkocht na 5 veilingrondes dan opnieuw naar 1e ronde
met ondergrens
Voornaamste verschil: veilingproces
18
DUITSLAND \ BEST PRACTICE
• Preferente crediteuren (VVE, Gemeente):
• kunnen lager bod uitbrengen waardoor ondergrens wegvalt in volgende veilingronde
• kunnen elk bod accepteren in 2e ronde > enorme restschuld bij geldverstrekker
Meebieden veiling
19
• Voorkomen van oneigenlijk gebruik
• Creëren van een minimum bod
• Aankoop
• Verkopen
Meebieden
op veiling
BIJZONDER BEHEER IERLAND
20
IERLAND \ MARKT
Kenmerken
21
1. Hoogste achterstandspercentage van Europa
2. Extreme daling huizenprijzen
3. Standaardisatie door overheidsinterventie
IERLAND \ MARKT
Cijfers
22
Hoog achterstandspercentage, dalende huizenprijzen
IERLAND \ MARKT
Gedragscode hypotheek achterstanden (CCMA)
23
• Hypotheekachterstanden oplossingen proces > voorwaarden:
• Communicatie met de leningnemer
• Informatie over financiële situatie
• Beoordeling van de (financiële) situatie van de leningnemer
• Oplossingen
• Mogelijkheden voor beroepsprocedure
• Achterstanden support unit (asu)> beoordelen van (toekomstige) achterstandssituaties
• Interne beroepscommissie > beoordeelt beroep van leningnemers tegen beslissingen van
asu en of de geldverstrekker de leningnemer behandelt conform het hypotheek
achterstanden oplossingen proces.
IERLAND \ MARKT
Maatregelen van de overheid
24/
• Gestandaardiseerd inkomsten/ uitgaven formulier
• Targets (%) op aantallen oplossingen voor geldverstrekkers
• Hulp aan consumenten: website met info, hulplijn, gratis financieel advies, folders
• Mortgage Interest Supplement: kortdurende bijdrage aan hypotheekrente
• Money advice & budget service
Van consumenten wordt een actieve rol verwacht.
Oplossingen zijn gebaseerd op willen/kunnen
IMPACT NEDERLANDSE MARKT
Impact Nederlandse markt
25
• Elke woning- en hypotheekmarkt is uniek en kent eigen problematiek
• Enorm verbeterpotentieel in Nederland:
• marketingbenadering en –kennis van de ‘voorkant’ toepassen op de ‘achterkant’ en
preventie
• Meten = weten
• Markten met hoge potentiële verliezen kennen sterke mate van overheidsingrijpen
• In Nederland ook standaardisatie van aanpak en procedures?
26
Dank vooruw aandacht!
Adaxio B.V.
Kantoren Stichthage
Koningin Julianaplein 10
2595 AA Den Haag