Leerkring leegstand enthousiast over slimme sloop Waar zet je als gemeente op in als er steeds meer kantoren en winkels in je stad leegstaan? Vullen van zoveel mogelijk lege panden natuurlijk! In huidige staat of na transformatie, met tijdelijke of permanente huurders, dat maakt even niet uit. Massaal zoeken we naar nieuw ‘programma’. Maar diep van binnen weet u: het vinden van nieuw gebruik gaat voor een aanzienlijk aantal lege gebouwen niet lukken. Er is simpelweg teveel vastgoed van te lage kwaliteit. Dus wat is Plan B? Kunnen we op sommige plekken structurele leegstand leren accepteren? Zo ja, waar dan en hoe werkt dat? Moeten we niet eens veel serieuzer gaan kijken naar de mogelijkheden van sloop, gekoppeld aan slim hergebruik van grondstoffen en het ontstaan van nieuwe parken, natuur of landbouwgrond? En wat is eigenlijk de rol van de gemeente bij leegstandsvraagstukken? Genoeg food for thought voor de achttien deelnemende steden tijdens de eerste bijeenkomst van de leerkring Kantoren- en winkelleegstand voor G32-gemeenten op 18 en 19 maart 2014. Door Arjan Raatgever, Platform31 Cirkelstad Michel Baars van Search Ingenieurs weet de aandacht van de aanwezige gemeenteambtenaren te grijpen door te laten zien welke kansen ontstaan als de sloop van leegstaande panden niet als taboe, maar als kans wordt gezien. De crux is de koppeling van het overschot aan vastgoed aan de schaarste van grondstoffen. “Wij vroegen ons af: hoe kan het nou dat het slopen van schepen geld oplevert en het slopen van gebouwen alleen maar geld kost? Dat kan veel slimmer, maar dan moeten we de markt wél circulair organiseren.” Baars vertelt hoe diverse sloopbedrijven, cementfabrikanten, vastgoedeigenaren, bouwers, groenbedrijven en overheden de handen ineen sloegen om de lokale bouw-, sloop- en grondstoffenketen samen zoveel mogelijk te sluiten. De samenwerking kreeg de naam Cirkelstad Rotterdam.1 Cirkelstad Rotterdam zorgt voor waardebehoud van bouwmaterialen, versterking van de regionale economie en voor nieuwe banen in de regio. Volgens de opzet van Cirkelstad is de sloop van onbruikbaar geworden vastgoed niet het treurige einde van een stuk economie, maar juist het begin van een nieuwe economische keten. Dat het niet alleen in Rotterdam kan, bewees Baars onlangs met de oprichting van Cirkelstad Amsterdam. Over de rol van gemeente bij slimmer slopen, is Baars helder. “Officieel is het bij de sloop van gebouwen verplicht om een stoffeninventarisatie te maken. Er is geen gemeente die daar nu op handhaaft. Doe dat wel! Maar start dan gelijk een gesprek over de mogelijkheden voor duurzame sloop en hoe dat met regionale samenwerking tussen bedrijven tot nieuwe economische kansen kan leiden.” Een andere tip die hij de aanwezigen meegeeft: “Baseer gemeentelijk leegstandsbeleid op feiten en niet op intuïtie. In sommige gevallen is sloop – mits duurzaam uitgevoerd – en nieuwbouw economisch interessanter én duurzamer dan renovatie of transformatie.” Lagere energielasten, niet lagere huren voor winkeliers Ook voor de toenemende winkelleegstand heeft Baars een innovatieve oplossing in petto. “Sommige winkeliers kunnen met hun huidige omzetten de lasten van hun winkelpand niet meer betalen. De huur moet omlaag, of ik ga failliet, is de veelgehoorde noodkreet. Dit jaagt vastgoedeigenaren op de kast, want huurverlaging verlaagt de boekwaarde van een winkelpand en dat kan niet altijd. Terwijl

1 http://www.rotterdamcirkelstad.nl/

wat die winkeliers eigenlijk [cursivering AR] willen, zijn lagere gebruikslasten. Dat kan dus ook door de energielasten te verlagen.” “Voor winkelpanden blijkt het vrij eenvoudig om de energielasten flink omlaag te brengen, zelfs zonder grote investeringen. Denk alleen al aan alle (verouderde) verlichting die onnodig aanstaat, slechte isolatie, de warmtegordijnen die de hele dag voor de ingang staan te blazen, dat kan zo 20% energieverbruik af. Als je echt in het vastgoed investeert, dan kan, afhankelijk van de specifieke situatie. tot 50% bespaard worden.” De potentiële totale besparing van 3.000 winkels in eigendom van een aantal grote institutionele retailbeleggers bedraagt zo’n € 200 miljoen per jaar, rekende Baars hen voor. “Voor beleggers is het terugbrengen van het energieverbruik een manier om hun huurders tegemoet te komen. Een lagere CO2-uitstoot van hun vastgoed zorgt bovendien voor een hogere notering op de GRESB-lijst (Global Real Estate Sustainability Benchmark), wat de betreffende belegger aantrekkelijker maakt voor pensioenfondsen die hun miljarden maatschappelijk verantwoord willen beleggen.” 36 oplossingen voor leegstand Architect Tom Bergevoet schreef samen met Maarten van Tuijl de publicatie De Flexibele Stad: oplossingen voor leegstand en krimp. Hierin presenteren zij op een visuele manier negen ruimtelijke, negen procesmatige, negen juridische en negen financiële instrumenten om krimp- en leegstandsvraagstukken aan te pakken: van expectation management tot een globaal bestemmingsplan en van life cycle finance tot aan openbare kaarten met alle braakliggende gronden en leegstaande gebouwen in de stad, mét telefoonnummer van de verantwoordelijke makelaar of eigenaar. Bergevoet start zijn presentatie door te benadrukken dat de inzet van ieder van deze instrumenten pas echt effectief is in de context van een productieve samenwerking tussen de verschillende publieke en private stakeholders. Die is nu vaak nauwelijks aanwezig. Specifiek voor gemeenten ziet Bergevoet een aantal rollen weggelegd: “Andere stakeholders vragen analytisch vermogen en visie van de gemeente: hoe staat de stad ervoor, waar gaat het in de toekomst gebeuren en waar niet? Ten tweede willen stakeholders zien dat gemeenten gebiedsgericht en niet generiek te werk gaan. Ten derde zouden gemeenten iets geduldiger kunnen zijn bij het stimuleren of proberen af te dwingen van transformaties op projectniveau: gebruik tijd als je bondgenoot. Tot slot is goed beheer van gebieden, bijvoorbeeld in de openbare ruimte, cruciaal om groei van de leegstand in sommige gebieden te voorkomen. Daar kunnen gemeenten vanzelfsprekend een belangrijke rol in spelen.” Publiek-privaat samenwerken aan winkelgebieden van de toekomst Ook Arjan Raatgever van Platform31 benadrukt in zijn presentatie ‘Winkelgebieden van de toekomst’ dat het weinig zin heeft om vanuit het gemeentehuis leegstandsaanpakken te lanceren als het ontbreekt aan kennis over de belangen en mogelijkheden van winkeliers en vastgoedeigenaren. “Het zo snel mogelijk opstarten van productieve publiek-private organisaties en overleggen, op lokaal, maar liefst nog op regionaal niveau, is het belangrijkste ‘instrument’ om echt aan goede winkelgebieden te kunnen werken,” aldus Raatgever. “Veel gemeenten willen graag ‘faciliteren’ en vullen die term vervolgens niet concreet in. Men verwacht vervolgens dat ‘de markt’ als vanzelf met ‘initiatieven’ komt, maar realiseren zich onvoldoende dat marktpartijen een visie van de gemeente verwachten. In welke gebieden wil de gemeente nog investeren en wat gebeurt er met de overige

gebieden? Daarbij hebben veel gemeentebestuurders en ambtenaren weinig kaas gegeten van hoe de retailmarkt eigenlijk werkt en waar het naartoe gaat.” Om die impasse te doorbreken zou het goed zijn als gemeenten uit het gemeentehuis zouden komen en zouden beginnen met een (krachtenveld)analyse van hun winkelgebieden. Raatgever: “Wie trekt hier aan de touwtjes? Wie krijgt er buikpijn als het misgaat? Welke obstakels zijn er voor marktpartijen, zowel winkeliers, horecaondernemers, toeleveranciers, vastgoedeigenaren, om zaken te verbeteren? Wat kunnen we daar als gemeente aan doen? Welke nieuwe ondernemers uit de eigen stad of uit andere regio’s of landen proberen er een plek te vinden? Welke bedrijven of adviseurs hebben nieuwe concepten en verdienmodellen die voor onze winkelgebieden zouden kunnen werken? Hoe kunnen we daar als gemeente in bemiddelen? Uit deze inventarisatie kan vervolgens aan een publiek-private visie en aanpak voor een winkelgebied worden gewerkt.” Verschillen en overeenkomsten Er nemen achttien middelgrote steden uit het G32 Stedennetwerk en twee ministeries deel aan de leerkring Kantoren- en winkelleegstand: Amersfoort; Amersfoort; Apeldoorn; Arnhem; Breda; Delft; Deventer; Dordrecht; Ede; Emmen; Gouda; Groningen; Haarlem; Heerlen; Helmond; Leiden; Nijmegen; Tilburg; Zwolle, het Ministerie van Binnenlandse Zaken en het Ministerie van Economische Zaken. Tijdens de openingspresentaties van deelnemende steden worden de verschillen en overeenkomsten wat de leegstandssituatie betreft snel helder, zowel wat betreft de objectieve stand van zaken als de maatschappelijke en politieke perceptie.

Foto’s: Deelnemers presenteren een SWOT-analyse van de kantoren- en winkelvoorraad in hun eigen gemeente

Een deelnemer merkt op: “Ik vind het opvallend dat het in de meeste steden met een historisch stadshart nog wel redelijk gaat, ook al bestaan daar ook aan de randen van de binnensteden problemen.” Zou dat te maken hebben met de functiemenging die in deze oude stadsharten bestaat? Of met de ‘belevingswaarde’ waar in de retailsector nu veel om te doen is? Iemand anders observeert: “Ik zie vooral grote verschillen tussen de fasen waarin gemeenten zich politiek en beleidsmatig bevinden: van ‘wat is hier nu eigenlijk aan de hand?’ tot aan ‘wij hebben onze analyse klaar en willen morgen aan de slag’.” De conclusie dat stedelijke visies (niet alleen over leegstand) anno 2014, veel meer dan in het verleden, mét stedelijke partijen en bewoners (moeten) worden gemaakt, wordt breed gedeeld.

Apeldoorn: hoge leegstand en sterke economie De gaststeden van de eerste bijeenkomst van de leerkring Kantoren- en winkelleegstand zijn de gemeenten Apeldoorn en Deventer. Zij leiden de zestien overige deelnemende steden rond langs de rafelende randen van hun binnensteden, presenteren hun leegstandsaanpakken en –dilemma’s en stellen zich open voor collegiaal advies. In Apeldoorn ervaren de meeste deelnemers het kernwinkelgebied als afwisselend en dynamisch en springt de stevige kantorenleegstand eigenlijk niet zo in het oog. In sommige aanloopstraten is de situatie wel problematisch, wordt opgemerkt. Projectleider Piet van Wissen stelt na afloop van de rondleiding, dat het ondanks de relatief hoge kantorenleegstand en de zware bezuinigingen bij de gemeente economisch eigenlijk best goed gaat met Apeldoorn. De conclusie van de deelnemers is dat de impact van met name kantorenleegstand op de lokale economie in ieder geval niet direct lijkt te zijn. Voor de leefbaarheid heeft een hoog leegstandspercentage op bepaalde plekken, zoals sommige aanloopstraten, echter wel gevolgen. Stedelijke herverkaveling als kansrijk instrument? Gerda van Moorsel, grondbedrijfjurist bij de gemeente Deventer, presenteert een eerste studie naar de inzet van – diverse varianten van – het instrument stedelijke herverkaveling op enkele Deventerse cases. Stedelijke herverkaveling is een stedelijke variant op de bekende ruilverkaveling op het platteland, met de belangrijke verschillen dat, ten eerste, eigenaren bij stedelijke herverkaveling vooralsnog niet verplicht kunnen worden om deel te nemen en ten tweede, het gaat om herverkaveling van grond en opstallen (vastgoed). Overwogen wordt om een vorm van verplichte medewerking op te nemen In de nieuwe Omgevingswet, die op dit moment in voorbereiding is op het Ministerie van Infrastructuur en Milieu.2 Van Moorsel legt helder uit dat er nog diverse fiscale, juridisch en procesmatige knelpunten zijn bij praktische realisatie van stedelijke herverkaveling, maar dat er tevens eigenschappen aan het instrument zijn, die het als procesinstrument wel interessant maken. Tijdens een creatieve werksessie onder leiding van gastheer Gave Dingen Doen concluderen de aanwezigen uit andere steden dat stedelijke herverkaveling een complex instrument is, dat pas in beeld zou moeten komen als meer voor de handliggende oplossingen niet werken. En dan nog alleen als er welwillendheid en vraag is vanuit eigenaren en gebruikers.3 Deventerse dilemma’s Een ander ‘Deventers dilemma’ dat tijdens de werksessie aan de orde komt is de vraag: In hoeverre kan een gemeente via ruimtelijke instrumenten sturen op het behoud van het karakter van een straat? De aanwezigen menen dat de gemeente zou moeten beginnen om te denken vanuit de belangen die eigenaren en ondernemers zélf hebben om het karakter van hun straat te versterken. Positieve stimulering dus. Pas daarna komen eventuele ruimtelijke voorschriften in beeld. Ook vraagt de gemeente Deventer zich af of en zo ja hoe zij eigenaren kan verleiden om de huurprijzen te verlagen bij leegstand van kantoren of winkels. De deelnemers vinden huurprijsniveaus in principe een zaak van de markt. Maar je kan als gemeente verhuurders en huurders wel kennis en ‘ammunitie’ leveren om het gesprek op gang te brengen. Denk aan kennis die beschikbaar is over omzetgerelateerde huren, tijdelijke huurcontracten, gebruikersovereenkomsten, besparing op de energielasten en jurisprudentie over ‘afgedwongen’ huurprijsverlaging. Ook meewerken aan bestemmingswijziging kan ook een positieve incentive zijn voor eigenaren zijn om over een nieuw risico-/rendementsmodel voor hun vastgoed na te denken.

2 http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/omgevingswet 3 http://www.gavedingendoen.nl/

In Deventer wordt overigens al langer nagedacht over de rol van de gemeente bij de bestrijding van leegstand. Medio 2013 nam de Deventerse gemeenteraad een Structuurvisie Leegstand aan, waarin de gemeente per gebied op hoofdlijnen aangeeft hoe zij met leegstand van kantoren-, winkel- en bedrijfspanden om wil gaan.4

Ook aan de slag met kantoren- en winkelleegstand? De inschrijving voor de leerkring Kantoren- en winkelleegstand is wegens grote belangstelling, inmiddels gesloten. Platform31 is – naast de leerkring voor G32-gemeenten – op zoek naar casusgebieden waar we voor langere periode de effectiviteit van diverse instrumenten en -aanpakken voor leegstandsvraagstukken kunnen testen. Wilt u met uw gemeente, regionaal samenwerkingsverband, provincie, vastgoedorganisatie, retailbedrijf, winkeliersvereniging, sloopbedrijf etc. actief aan de slag met het omgaan met, voorkomen of aanpakken van winkel – en kantorenleegstand? En doet u dat graag in een innovatieve setting, samenwerkend en -denkend met andere bedrijven en overheden, verspreid over het land? Neem dan contact op met Arjan Raatgever, arjan.raatgever@platform31.nl. Ook voor de organisatie van of het leveren van een bijdrage aan kennisdagen, cursussen of congressen.

Informatie over de leerkring Kantoren- en winkelleegstand Er nemen achttien G32-steden deel aan de leerkring Kantoren- en winkelleegstand.5 De inschrijving is, vanwege deze grote belangstelling, inmiddels gesloten. De leerkring wordt mogelijk gemaakt door het G32 Stedennetwerk, de ministeries van Binnenlandse Zaken en Economische Zaken en Platform31. Presentaties en meer informatie

Website Cirkelstad Rotterdam: http://www.rotterdamcirkelstad.nl/

Publicatie: Bergevoet, T. en M. van Tuijl, De Flexibele Stad: oplossingen voor leegstand en krimp, 010 Publishers: http://www.010.nl/catalogue/book.php?id=849

Publicatie: Raatgever, A., Winkelgebied van de toekomst, Platform31: http://www.platform31.nl/publicaties/winkelgebied-van-de-toekomst

Nieuwsbericht: Platform31, ‘Start leerkring Kantoren- en winkelleegstand voor G32-gemeenten’, 14 mrt 2014: http://www.platform31.nl/nieuws/start-leerkring-kantoren-en-winkelleegstand-g32-gemeenten

4 http://www.deventer.nl/besturen/ruimtelijke-plannen/structuurvisies/structuurvisie-leegstand

5 http://www.platform31.nl/nieuws/start-leerkring-kantoren-en-winkelleegstand-g32-gemeenten

Foto’s rondleiding Apeldoorn

Foto’s: tijdelijk ingezaaide moestuinen op een braakliggend bouwterrein bij het treinstation van Apeldoorn (links) en leegstand van nieuwe winkelruimte aan de rand van het stadscentrum van Apeldoorn

Foto’s rondleiding Deventer

Foto’s: leegstaande winkelplint in een van de weinige jaren tachtiginbreidingsblokjes nabij het historische stadshart van Deventer (links) en historische winkelstraat Lange Bisschopsstraat middenin het oude centrum (rechts).