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LE MARCHÉ LOCATIF - 4T 2015 LA DÉFENSE -38% : La Défense affiche une nette baisse de l’activité transactionnelle sur l’année 2015, en dépit de l’accélération observée au cours du dernier trimestre Cette baisse était inévitable et attendue, tant les volumes placés avaient été élevés en 2014. Elle doit par ailleurs être relativisée : La Défense reste à des niveaux d’activité supérieurs à ceux observés à plusieurs reprises au cours des dernières années La Défense est structurellement volatile, son marché étant étroitement tributaire de quelques grandes transactions : 6 prises à bail de plus de 5 000 m² ont été enregistrées en 2015, représentant 42% de la demande placée L’année 2015 se singularise toutefois par une hausse significative de l’activité transactionnelle sur les segments de surfaces inférieurs à 5 000 m² La reprise observée depuis 2014 trouve largement son origine dans les efforts consentis sur les loyers de commercialisation : le positionnement prix reste le critère discriminant sur un marché motivé par la recherche de rationalisation Évolution de la demande placée en m² 116 500 T1 T2 T3 T4 13 600 29 300 27 800 15 000 18 100 60 600 13 200 15 700 82 700 45 100 15 100 17 000 45 400 28 000 36 400 27 200 101 600 16 600 119 800 53 400 2011 2012 2013 2014 2015 161 200 105 500 245 500 153 000 Île-de-France La Défense 15% 5% 5% 2% 11% 26% 18% 46% 12% 47% 23% 23% 28% 29% 29% 36% 54% 21% 57% 13% 2011 2012 2013 2014 2015 25% 20% 25% 23% 29% 34% 33% 39% 37% 38% 19% 24% 21% 20% 21% 22% 23% 15% 20% 12% 2011 2012 2013 2014 2015 Très grandes surfaces (≥ 20 000 m²) Grandes surfaces (de 5 000 à 20 000 m²) Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²) Petites surfaces (≤ 1 000 m²) Taille des transactions Demande placée 153 000 (Source : Knight Frank) (Source : Knight Frank)

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LE MARCHÉ LOCATIF - 4T 2015

LA DÉFENSE

� -38% : La Défense affiche une nette baisse de l’activité transactionnelle sur l’année 2015, en dépit de l’accélération observée au cours du dernier trimestre

� Cette baisse était inévitable et attendue, tant les volumes placés avaient été élevés en 2014. Elle doit par ailleurs être relativisée : La Défense reste à des niveaux d’activité supérieurs à ceux observés à plusieurs reprises au cours des dernières années

� La Défense est structurellement volatile, son marché étant étroitement tributaire de quelques grandes transactions : 6 prises à bail de plus de 5 000 m² ont été enregistrées en 2015, représentant 42% de la demande placée

� L’année 2015 se singularise toutefois par une hausse significative de l’activité transactionnelle sur les segments de surfaces inférieurs à 5 000 m²

� La reprise observée depuis 2014 trouve largement son origine dans les efforts consentis sur les loyers de commercialisation : le positionnement prix reste le critère discriminant sur un marché motivé par la recherche de rationalisation

Évolution de la demande placée en m²

116 500

T1 T2 T3 T4

13 600 29 300 27 80015 000 18 100

60 60013 200 15 700

82 70045 100

15 100

17 00045 400

28 000

36 400

27 200 101 60016 600

119 800

53 400

2011 2012 2013 2014 2015

161 200

105 500

245 500

153 000

Île-de-France La Défense

15%5% 5% 2% 11%

26%

18%

46%

12%

47%

23%

23%

28%

29%

29%

36%

54%

21%

57%

13%

2011 2012 2013 2014 2015

25% 20% 25% 23%29%

34%33%

39%37%

38%

19%24%

21%20%

21%

22% 23%15% 20%

12%

2011 2012 2013 2014 2015Très grandes surfaces(≥ 20 000 m²)

Grandes surfaces(de 5 000 à 20 000 m²)

Moyennes surfaces(de 1 000 à 5 000 m²)

Petites surfaces(≤ 1 000 m²)

Taille des transactions

Demande placée

153 000 m²

(Source : Knight Frank)

(Source : Knight Frank)

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RESEARCH LA DÉFENSE 4T 2015

Transactions de plus de 5 000 m² (Source : Knight Frank)

Preneur Adresse Date de signature

Surface Loyer État de l’immeuble

Elior Tour Égée déc. 2015 20 500 m² NC Rénové

Sogessur (Société Générale)

Tour D2 sept. 2015 12 900 m² NC Neuf

Allianz France Tour Dexia (Ex CB16) juin 2015 9 700 m²NC (Bail précaire)

Récent

B2V Gestion Association Immeuble Between avr. 2015 9 700 m² 385 € Restructuré

Natixis Tour Kupka B mars 2015 5 700 m² 360 € État d’usage

Demos La Grande Arche juin 2015 5 020 m² 320 € État d’usage

Exemples de transactions

25%

7%

22%37%

13%

3% 9%

4%

12%

26%

15%

8%

9%29%

32% 46%31%

26% 24%

21% 12% 17% 6%8%

3% 5% 4% 11% 5%4% 4% 3%

2011 2012 2013 2014 2015

77%

28%22%

31%

60%26%

27%

23%

21%

42%

42%

9% 11%

40%

2011 2012 2013 2014 2015

42%

Industrie

TMT

Luxe/Mode

Autres

Public/Para-public/Organisations professionnelleset internationales

Activités juridiques/Audit/Conseil

Banque/Finance/Assurance

Ile-de-France

La Défense

Les grands utilisateurs(> 5 000 m²)

(Source : Knight Frank)

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RESEARCH LA DÉFENSE 4T 2015

� L’offre de Grade A (surfaces neuves ou restructurées) a décru depuis près de 2 ans même si elle reste beaucoup plus abondante que sur le reste de la région parisienne : elle est ainsi passée en 1 an de 40% à 34% de l’offre

� Dans un contexte de carence régionale en offre de qualité, le profil atypique de La Défense devient une opportunité : les surfaces de Grade A, qui permettent de réels gains d’efficacité et de charges, ont la préférence des utilisateurs (76% des surfaces placées en grandes transactions en 2015 sur la région parisienne correspondaient au Grade A)

� La longue léthargie du marché de La Défense montre que la question du positionnement prix de l’offre de Grade A est tout aussi cruciale pour les utilisateurs : si l’essentiel de l’activité transactionnelle s’est longtemps cantonnée aux surfaces rénovées ou de seconde main, c’est parce que l’offre de Grade A apparaissait trop chère pour de très grands utilisateurs, notamment lorsqu’il s’agissait de loger un important back office

Qualité de l’offre en % des surfaces disponibles

34%

18%

La Défense

Île-de-France

� Au terme de l’année 2015, La Défense se rapproche de la barre des 11% de vacance

� Avec un taux de 11,1%, elle reste toutefois un des marchés les plus offreurs de la région parisienne

� L’envolée de la vacance, qui avait caractérisé l’année 2013 et le début 2014, semble bel et bien interrompue : La Défense est entrée dans une phase de stabilisation et d’absorption progressive de ses surfaces disponibles

� L’année 2016 devraient marquer l’accentuation de cette phase baissière, en raison notamment de la chute de l’activité constructive et de l’absence de livraisons à court terme

� Un niveau d’offre élevé n’est pas une anomalie pour un marché dédié aux grands utilisateurs : La Défense a régulièrement connu, par le passé, des taux de vacance à 2 chiffres

� La montée de la vacance a conduit les propriétaires à consentir des efforts conséquents sur les prix : en cas de confirmation de la reprise de l’activité transactionnelle et de la réduction de la vacance, ils pourraient se montrer beaucoup moins conciliants

Evolution du taux de vacance en %

4,8%

7,3%

11,1%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4

2011 2012 2013 2014 2015

Paris QCA Ile-de-France La Défense

Offre disponible

OffreGrade A

11,1%Taux de vacance

34%

(Sources : Knight Frank, ORIE)

(Source : Knight Frank)

Neuf ou restructuré

Seconde main

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RESEARCH LA DÉFENSE 4T 2015

540 €

399 €

200 €

250 €

300 €

350 €

400 €

450 €

500 €

550 €

600 €

T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4

2011 2012 2013 2014 2015

Loyer haut de gamme Loyer moyen

� Quelques transactions, actées en fin d’année 2014, permettent d’étalonner le loyer haut de gamme à 540/550€ (facial)

� Ces valeurs ne concernent toutefois qu’un nombre très restreint d’immeubles : la plupart des transactions se sont signées à des valeurs nettement inférieures à 500€, y compris sur des surfaces de Grade A

� Après de longs mois de « vaches maigres » et face à la concurrence des marchés du Croissant Ouest, une révision drastique des prix a été engagée dès 2014, y compris sur les valeurs de commercialisation

� L’ajustement est désormais fait et il ne serait ni sain ni réaliste d’imaginer une poursuite de la compression des valeurs

� La volonté d’économie des utilisateurs reste toutefois un critère essentiel, qui exclut pour l’heure tout retournement significatif : les loyers resteront bas

� Après avoir considérablement enflé, les mesures d’accompagnement demeurent élevées (le plus souvent comprises entre 20 et 25% des montants faciaux)

Évolution des loyers en € HT HC/m²/an

Les loyers

540 € HT HC/m²/anLoyer haut de gamme

(Source : Knight Frank)

� Les craintes quant à un déséquilibre structurel et alarmant du marché étaient sans doute exagérées : outre le rebond de l’activité transactionnelle, l’essentiel des surfaces attendues dans le cadre du plan de renouveau de La Défense sont d’ores et déjà livrées

� 2015 et 2016 resteront comme des années « mortes » : seule la restructuration du nouveau siège d’Allianz (ex tour Athéna) avait été livrée en 2015, celle de E+ (futur siège de Sogeprom) sera la seule à animer 2016

� Window, le premier programme lancé en blanc, n’est pas attendu en livraison avant la fin 2017 : au cours des 2 prochaines années, l’offre (notamment en Grade A) devrait donc se raréfier sur La Défense

� A plus long terme, l’organisme gestionnaire de La Défense exprime une forte volonté de régulation et d’étalement des volumes de livraisons, afin d’éviter les phénomènes de « pics » de livraisons observés récemment

� Les précommercialisations, qui ont fait leur apparition à La Défense en 2014, en seraient probablement favorisées

Surfaces neuves ou restructurées à La Défense

9 400

101 300

57 100

134 300

186 900

20 000 m²

40 000 m²

60 000 m²

80 000 m²

100 000 m²

120 000 m²

140 000 m²

160 000 m²

180 000 m²

200 000 m²

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

38 500

115 800

14 200

35 200

Livraisons futures

9%Taux de précommercialisation d’ici à fin 2018

(Source : Knight Frank)

Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles

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RESEARCH LA DÉFENSE 4T 2015

Année 2015 Année 2014 Evolution sur 1 an

Île-de-France Année 2015

Part de La Défense en Île-

de-France

Parc 3 536 818 m² 3 501 618 m² 1% 53 756 620 m² 6,60%

Demande placée 153 000 m² 245 488 m² -38% 2 087 700 m² 7%

Offre immédiate 394 000 m² 424 000 m² -7% 3 934 000 m² 10%

Taux de vacance 11,10% 12,10% -100pb 7,30% -

Loyer moyen 399 €/m²/an 415 €/m²/an -4% 321 €/m²/an -

Loyer haut de gamme 540 €/m²/an 540 €/m²/an - 750 €/m²/an -

(Sources : Knight Frank, ORIE)

Synthèse

Cartographie

Nanterre

Courbevoie

Puteaux

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RESEARCH

© Knight Frank SNC 2015Les données utilisées pour la production de cette étude proviennent de sources reconnues pour leur fiabilité, telles que l’INSEE, l’ORIE ainsi que des outils Knight Frank de suivi des marchés immobiliers.

Malgré la grande attention prêtée à la préparation de cette publication, Knight Frank ne peut en aucun cas être tenu pour responsable d’éventuelles erreurs. En outre, en tant qu’étude de marché générale, ce document ne saurait refléter l’avis de Knight Frank sur des projets ou des immeubles spécifiques.

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