Premier League in de Nederlandse kantorenmarktPreview kantorenstrategie a.s.r. vastgoed vermogensbeheer

Klaas Boekschoten26 mei 2015

Visie kantorenmarkt a.s.r. vastgoed vermogensbeheer (a.s.r. vv)

a.s.r. vv kent de dynamisch en de veeleisende kantoorgebruiker, stapt uit de rol van de passieve traditionele belegger, heeft een brede organisatorische multidisciplinaire fund, asset en propertymanagement organisatie en heeft lange termijn commitment.

a.s.r. vv heeft een eigen research gedreven Asset Analysis Tool waarmee gericht wordt geïnvesteerd op huidige locaties, met een visie wordt geacquireerd en verkoopt niet strategische kantoorpanden.

a.s.r. vv investeert in zowel de intrinsieke DNA van haar panden, als in de softe (ambiance, sfeer, comfort) kant van haar panden.

a.s.r. vv is naast verhuurder ook een sparringpartner waarmee naast een verhuurder - huurder relatie ook een partnership ontstaat.

a.s.r. vv heeft een haarscherpe strategie waarin het lange termijn commitment toont naar alle betrokken stakeholders, zoals de gebruikers, gemeenten, makelaars en taxateurs en de omgeving.

a.s.r. vv investeert en wil acquireren in kantoorlocaties met een zéér goede ligging nabij en met

een aansluiting op het openbaar vervoer, lucht- en wegennet.

Introductie

Technologie heeft de kantorenmarkt voorgoed veranderd.

“What use to fit in an office now fits in your pocket”

1. Waarom zien wij kansen in de Nederlandse kantorenmarkt?2. Verleden vs. toekomst, de kantorentransformatie3. Eisen aan het kantoorgebouw4. Strategie5. De 4 fonds fundamenten

“het kantoor van de toekomst brengt mensen bij elkaar”

5 stappen plan voor toetreding tot de Premier League

United Kingdom

Switzerland

Austria5th largest EU

economy and 18th globally (Eurostat,

2013) CroatiaBosnia and

Herzegovin

Hungary

Slovenia

Slovakia

Denmark

Es

Latvia

Lith

NorwaySweden

2nd most wealthy country in EU in GDP per capita (Eurostat, 2013)

Spainrtuga

l

France

Italy

GermanyBelgium

Most enterprising

nation of Europe (EIM 2011)

Ireland

Czech Republic

First stock exchange

in the world

Polan

Finland

One of the most competitive global economies

(World Economic Forum, 2011)

Ranked 4th best country globally for

conducting business

(Bloomberg, 2013)

World’s 3rd best place of doing business

(KPMG, 2012)

Home to many multinationals

Prosperous, sustainable& enterprising

(Eurostat, 2012)

Attractive for inward foreign

investment (UNCTAD, 2012)

businesses including EADS, Aegon, (UN Human DevelopmentHeineken, ING, Philips, Rabobank, Ranking, 2013)

Shell and Unilever

4th best country to live in worldwide

Largest pension industry in the world

Some of worlds largest investors APG

& PGGM

Major importer of goods and servives

(International Trade

Organisation 2012)

8th most competitivecountry worldwide The Netherlands(World Economic Forum,

2013)

World’s 5th largest exporter of goods (International Trade Organisation 2013)

Best connected country in the world

(DHL Global Connectedness Index

2012)

Gateway to Europe

Low unemployment& low government

debt(CBS 2013)

Toegang tot Europa

# 151

# 314

# 458

# 456

# 347

# 223

# 380

# 249

# 1

# 33

# 114

Nederland huisvest 11 van de 2013 Fortune Global 500 list of grootste bedrijven ter wereld. Hoge ranking op logistiek, technologie, tourisme en innovatie.

1. Waarom de Nederlandse kantorenmarkt?

Antwerp, Belgium

Hamburg, Germany

Rotterdam, the Netherlands

Los Angeles, USA

Singapore, Singapore

Shanghai, China

Trans-shipment(in millions of tonnes)Containers(x ‘000,000 of TEU)

200

400

600

800

SOURCE: PORT OF ROTTERDAM, 2013

441.5

193.1

325

316

119

818986

9.0 130.9

736.0

538.0

184.1

5.67

5.37

5.40

5.42

5.47

5.48

5.48

5.51

5.54

5.61

SOURCE: WORLD ECONOMIC FORUM, 2014

SwitzerlandSingapore

Finland

Germany

United States

Sweden

Hong Kong SAR

Netherlands

Japan

United Kingdom

69,98519,86

0

Amsterdam Schiphol Airport, the Netherlands

Beijing,

China

London Heathrow,

United KingdomFrankfur

t, German

yAtlant

a, US

AParis

Charles de

Gaulle, France

61,49019,500

20 40 6080

57,274

17,870

14,830

95,5006,85

0

14,650

Passengers(x 1,000 passengers)Cargo(x 100 tonnes) Skytrax rank top 100 Airports 2013

SOURCE: AIRPORTS COUNCIL INTERNATIONAL, WORLD AIRPORTS CODES, SCHIPHOL GROUP, 2013

100

3

5

10

11

48

82

81,900

50,976

Top 10 Positie als kantoor locatie

Trans-Shipment of Goods (2013)

Largest Global Airports Traffic & Transport (2013)

Nederland wordt gezien als één van de meest competitieve economieën in de wereld, wij staan op de 8e plaats in the Global Competitive Index by the World Economic Forum.Nederland wordt dan ook gezien als één van de beste zakenklimaten om je als bedrijf te huisvesten.

Amsterdam Schiphol Airport is de 4de grootste luchthaven in Europa. Daarnaast is Schiphol, gezien het aantal inwoners, de hoeveelheid doorreizende passagiers, en de directe connecties, één van de grootste en beste vliegvelden ter wereld.

Nederland is door Bloomberg op de 4e plaats gezet als het gaat om beste land om zaken te ondernemen en handel te drijven.

1. Vervolg: Waarom de Nederlandse kantorenmarkt?

Verleden ToekomstHuurwaarde x factor = verkoopprijs Flexibiliteit kantoor x concept x marktwaarde = verkoopprijs5-10 jarige huurovereenkomsten Flexibele huurovereenkomstenLocatie, huurprijs Dienstverlening, ambiance, serviceniveauParkeerplekken Aansluiting openbaar vervoer, publiek transportWerkplekken Zithoeken, lobby,Werkweek op kantoor Werken tijd en plek onafhankelijkHuurder en verhuurder PartnershipServicekosten HospitalityKantine RestaurantReceptioniste GastvrouwModem Glasvezel internetWerken Samenzijn om te werken

Zie als voorbeeld voor een Kantoortransformatie, de renovatie van het hoofdkantoor van a.s.r. nederland op de volgende link:Renovatie hoofdkantoor a.s.r. nederland

2. Kantorenmarkt transformatie?

3. Eisen aan de kwaliteit van het gebouw voor onze strategie

Key eisen:Centraal gelegen in publiek transport omgevingWaarde voor de gebruiker en haar werknemers (trots)Flexibiliteit Maatschappelijke waardeFinanciële waarde Duurzaamheid

Onderliggende eisen:Prettig werkklimaat Hoge lichtinval Flexibel in vraag naar metrages Hoog serviceniveauOntmoetingsplekRestaurantfunctieHoge internetsnelheid omgevingParkeergelegenheidAansluiting tot (openbaar) vervoerOntspanningsmogelijkhedenAmbiance van een hotel

4. Kantorenstrategie a.s.r. vastgoed vermogensbeheer b.v.

Visie: Investeren in kantoorlocaties met een eigen intrinsieke DNA waarde, gefocusseerd op een zéér goede aansluiting op het openbaar vervoeren lucht- en wegennet.

Strategie: Benchmark assets en identificeer

Uitbreiding portefeuille

Uitbreiding huurdersmix

Strategische locatie

OntwikkelMogelijkhede

n

Aankopen

Geen match met strategie

Negatieve rendement en

cashflow bijdrage

Verkopen

In gebouw voor

verbeterde cashflow en rendement

Toekomst-bestendig

maken gebouw

Investeren

Match met strategie

Positieve bijdrage

rendement

Core Assets

4. Strategie: Core Investments

Secure Tenant policy

Low leverage

Long term focus(Stable Returns)

Quality of location

(a.s.r. reim OfficeFilteR)

Quality of asset(a.s.r. reim Asset

Analysis Tool)

• Nederlandse kantoren• Lange termijn investeringen• Focus G4 + grote steden

Met behulp van een Asset Analysis Tool krijgt elke Asset een eind score die wordt bepaald aan de hand van vooraf bepaalde waarde beïnvloeders. Deze waarde beïnvloeders verschillen op macro, meso en micro perspectief.

Deze eindscore is bepalend of het kantoor1) een standing investment blijft, 2) een investeringsmogelijkheid wordt of 3) moet worden verkocht. Deze score wordt elk jaar bepaald.

ICore

investments

IIMobiliteit

knooppunten

Strategy: Mobiliteitsknooppunt

Een mobiliteitsknooppunt zijn locaties die centraal zijn gelegen dichtbij publiek en openbaar transport met goede en directe aansluitingen op de verschillende diensten zoals; treinen, bussen, vliegtuigen, taxi’s, en auto’s.

4. Strategie: Mobiliteitsknooppunt

Research gedreven, onderscheiden wij drie kantoor segmenten (bij locatie) en drie vervoersbronnen, dit resulteert in 9 product/market segmenten.

Zie op de volgende slide deze 9 product/markt segmenten, vertaald in risico/ opbrengst profiel.

.

Strategy: Definieer kantoor segment Grote mobiliteitknooppunten

Snelweg

Overig

Small - Large Small – Medium Small - Medium Diversified Business services, Transport Business services€100 - €200 €100 - €200 €90 - €175Single and multi tenant Single and multi tenant Single tenant Front office Back office Front officeMedium - High Low LowAssen CS, Hengelo CS ‘s-Hertogensbosch Pettelaarpark, Houten Molenzoom,

Hilversum Arena Park

Utrecht Maliebaan

G 4 steden Amsterdam,Den Haag Rotterdam, Utrecht

Internationale hoofdkantoren

KantoorSector

Medium - Large Banking, Insurance, lawyers

Large Small - Medium Business service + ICT Diversified

€200 - €350 €200 - €350 Single and multi tenant Single and multi tenant

Back office Front and back office Low Medium

Utrecht Papendorp The Hague International Zone

Huur per sq m

Type

€200 - €375 Single and multi tenant

Front/back office Facilities

Voorbeeld

Front and back office High Amsterdam

Zuid-As,Schiphol Airport, Utrecht CS

Overige steden KantoorSector

Huur per sq m

Type

Medium - Large Diversified (government, banking & Insurance) €125 - €250 Single and multi tenant

Large Medium - Large Business services Business services €125 - €250 €110 - €200 Single en multi tenant Single en multi tenantBack office Front and back officeLow MediumUtrecht Rijnsweerd, Rotterdam Kop van Zuid

Front/back office

Back office

Facilities HighVoorbeeld

Amersfoort , ‘s-Hertogenbosch ,

Regionaal/lokaal• Mid-size – steden

Kantoor

SectorHuur per sq m

TypeFront/back office

FacilitiesExample

IIIDefinieer Kantoor

Segmenten

Haarlem , Leeuwarden

4. Strategie: Definieer kantoor segment

Strategy: Definieer risico/ opbrengst profielvan de kantoorlocaties

Openbaar vervoer(luchthaven, stations)

Snelweg

Overig

G4 steden Laag Medium Medium

Overige steden Laag Medium Hoog

Regionaal/ lokaal Medium Hoog Heel hoog

IIIDefinieer

risico/ opbrengst

profiel

4. Strategie: Definieer risico/ opbrengst profiel

Voorgaand beschreven 9 kantoorsegmenten worden hier geclassificeerd in de risico/ opbrengst verhouding

.

Strategie:Multi en single kantoor huurders

IVMulti en single

kantoor huurders

• Goed gebalanceerde mix tussen multi en single huurders in de panden van de portefeuille

• Maximale asset omvang van 1 asset is 25%• Goede huurdermix

Mobiliteitsknooppunten

Multi or single huurders

Aanwezigheid woningen, winkels

Grote gebouwen (>10.000m2)

Eigendom

G4 M + S Toegestaan Min 30%

Overige steden M + S Toegestaan Beperkt Min 30%

Regionaal en lokaal M + S Toegestaan Zétér beperk Alleen 100%

4. Strategie: Definieer Multi en single kantoor huurders samenstelling

Samenvattend mijn visie op de Premier League in de Nederlandse kantorenmarkt

Wat wordt bedoelt met de Premier League? Dit zijn beleggers die in staat zijn een ondernemende belegger te worden en met hun strategie en kantoorpanden, een match te maken met de hedendaagse gebruikers en daarnaast in staat zijn om hun kantoorpanden een intrinsieke DNA mee te geven wat een marktwaarde ontwikkeld.

Is er een Premier League in de Nederlandse kantorenmarkt ? Ja, alleen het zal actief en innovatief management vragen om daar te komen voor een belegger. Voor de Nederlandse belegger zal dit zeker een andere mind setting eisen.

Hoe kom ik daar? Door het stellen van een haarscherpe strategie, een partnership ontwikkelen met de gebruiker, en researchinformatie gebruiken om de strategie te blijven matchen met de markt.

Wat is de grootste uitdaging om er te komen? Het vormen van een team professionals die in staat is om continu waarde te kunnen toevoegen aan de portefeuille en voor de gebruiker. En daarnaast in staat is om tussen alle concurrerende (internationale) beleggers de meest geschikte belegging te vinden met een goede prijs/ risico verhouding.

Geeft alleen de G4 mogelijkheid voor toetreding tot de Premier League? Nee, de Premier League beschrijft een omgeving van beleggers die de transitie naar de nieuwe kantorenmarkt durven te maken. Deze beleggers durven in te grijpen en te investeren in hun portefeuille, hebben een duidelijk aan- en verkoopbeleid en zijn in staat om een kantoorgebouw te transformeren naar een omgeving waar de gebruiker en haar werknemers centraal staat. Dit kan ook in omliggende steden of plaatsen, dit is puur een strategie keuze.