Jones Lang La Salle Publiek Vastgoedkrant

8
Publiek Vastgoed | 1 De invoering van de nieuwe bekostigingssystema- tiek in 2011 leidt tot de noodzaak om inzicht te krijgen in de bedrijfswaarde van het vastgoed van zorginstellingen. De vraag is welke waarde- ringsmethodiek tot de meest reële benadering leidt van die bedrijfswaarde. Is dat de methode die rekening houdt met de marktpositie van de zorgonderneming of de methode die uitsluitend uitgaat van het vastgoed als beleggingsobject? Jones Lang LaSalle vergelijkt in dit artikel twee waarderingsmodellen voor zorgvastgoed. Volgens de vastgoedadviseur is het nog te vroeg een keuze te maken en verkeert de markt voor zorgvast- goed nog in de kinderschoenen. Er zijn pas over vijf tot tien jaar voldoende transactievolumes, om de risico’s van investeringen in de verschillende sectoren te kunnen bepalen. De (voor het zorgvastgoed) meest essentiële ver- andering in de nieuwe systematiek is het integreren van de vastgoedcomponent in de totale vergoeding per behandeling. Dat betekent dat de zorgonder- nemingen zelf verantwoordelijk worden voor de exploitatie van het vastgoed als bedrijfsmiddel. Alle kosten en opbrengsten die op enige wijze gedurende de levensduur van het vastgoed (kun- nen) ontstaan, moeten in balans worden gebracht. Een negatieve exploitatie (meer vastgoedkosten dan -opbrengsten) komt ten laste van de zorgom- zet en dus van het eigen vermogen, een positieve exploitatie (meer vastgoedopbrengsten dan -kos- ten) levert winst op die aan het eigen vermogen kan worden toegevoegd. Een ‘neutrale’ exploitatie (vastgoedopbrengsten en -kosten) over de gehele levensduur is daarom minimaal gewenst. Daarmee beweegt de zorgvastgoedsector zich in de richting van het traditionele vastgoedbeleggings- model. In dat model wordt onderscheid gemaakt tussen de gebruiker van het vastgoedobject (de huurder) en de eigenaar (de belegger). De huurder heeft een eigen business-/exploitatiemodel, betaalt een marktconforme huur voor het gebruik van het vastgoed aan de belegger en kan op bepaalde mo- menten besluiten dat een ander object beter past bij zijn businessmodel. De belegger exploiteert het vastgoed en houdt in zijn waardeberekening niet alleen rekening met de huuropbrengsten, maar ook Publiek Vastgoed Jones Lang LaSalle vergelijkt twee waarderingsmethoden Markt zorgvastgoed nog in kinderschoenen Ziekenhuizen gaan verlies op vastgoed claimen Beleggers en ontwikkelaars zien meer in kennisvastgoed Corporaties investeren vooral in thuisgebieden Overheid stoot grote voorraad vastgoed af 2 4 6 7 met andere mogelijke opbrengsten, zoals verkoop van het object aan derden. Het totale exploitatieri- sico wordt in de waardeberekening voor een groot deel gebaseerd op ‘market evidence’, ofwel het ri- sico zoals dat door de markt wordt beoordeeld bij transacties van vergelijkbare objecten. Toch is dat model wellicht een station te ver. De zorgondernemer is een hele specifieke gebruiker. Het gebouw dat hij gebruikt, kent een aantal op hem toegesneden eigenschappen en voorzienin- gen; de zorgondernemer is dus veel meer aan het specifieke gebouw gebonden. De totale zorgom- zet is bovendien sterk afhankelijk van regelgeving voor tarieven, behandelwijzen en andere sectorbe- palingen. De exploitatie van het vastgoedobject is daarom niet los te koppelen van het businessmodel van de gebruiker. De waarde van het vastgoedob- ject is eerder een afgeleide van dat businessmodel, waarbij het exploitatierisico direct is gerelateerd aan het risico van de zorgondernemer. Markt zorgvastgoed over vijf tot tien jaar volwassen Lees verder op pagina 2 Lees verder op pagina 3 Een bijzondere markt Jones Lang LaSalle beschouwt de markt voor pu- bliek vastgoed als een zeer specifiek onderdeel van de vastgoedmarkt. Een markt waarin elemen- ten als het maatschappelijk belang, overheidsfi- nanciering en bijzondere samenwerkingsvormen tussen de (semi-)publieke en private sector sa- menkomen. Alleen marktpartijen die deze elemen- ten begrijpen en bereid zijn om langs die lijnen te opereren, kunnen daar een serieuze rol in spelen. De vastgoedmanagers in de publieke sector doen in toenemende mate een beroep op onze kennis en ervaring als dienstverlener in de commerciële vastgoedmarkt. Zij worden immers steeds meer geconfronteerd met vragen over vastgoedstra- tegie, over waardebepaling en financiering en/of over samenwerking met private investeerders. Om die reden hebben wij onze expertise georgani- seerd in de business line ‘Public Sector’. In de aanloop naar die stap hebben wij ons verdiept in de verschil- lende deelsegmenten van publiek vastgoed (overhe- den, onderwijs, zorg en corporaties). Per deelsegment hebben we een eigen ‘research-based’ visie ontwik- keld op de vastgoeduitdaging van dat segment. In deze uitgave vindt u een reeks artikelen die wij in 2009 hebben gepubliceerd in Vastgoedmarkt. Hieraan toegevoegd is een aantal case studies van recente opdrachten die wij voor publieke op- drachtgevers hebben uitgevoerd. Mocht u naar aanleiding van deze publicatie eens van gedachten willen wisselen over uw eigen vast- goeduitdaging, dan horen wij dat graag van u. U kunt ons telefonisch bereiken via 020-5 405 405 of per mail via [email protected]. Eric Martens Eelco Hoet National Director Associate Director Public Sector Public Sector Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle Nederland Nederland PUBLIEK VASTGOED Crisis biedt nieuwe kansen vastgoedmarkt Veel publiek vastgoed wordt afgestoten De Nederlandse vastgoedmarkten zijn in de greep van de kredietcrisis. Het totale beleggingsvolume zal naar verwachting in 2009 ongeveer 40 procent lager zijn dan dat van 2008. Banken blijven terug- houdend om nieuwe transacties te financieren en bestaande leningen te herfinancieren. Sommige vastgoedbeleggingsfondsen verkeren in zwaar weer en er zullen er meer volgen. Projectontwik- kelaars hebben het niet gemakkelijker: nieuwe ontwikkelingen komen nauwelijks nog van de grond, zelfs als de bestemming vastligt en de huurovereenkomsten zijn getekend. Kortom: alle hens aan dek om de storm te doorstaan en over de horizon te kijken naar nieuwe mogelijkheden en kansen. Jones Lang LaSalle verkende de markt van publiek vastgoed voor Vastgoedmarkt. Jones Lang LaSalle is door het Ethisphere Institute in 2010 wederom, als enige onderneming in de internationa- le vastgoedsector, erkend als een van de meest ethische bedrijven ter wereld. Deze onderscheiding is gebaseerd op de strikte toepassing van ethische principes en bedrijfs- processen. Jones Lang LaSalle hanteert deze principes niet alleen omdat zij bijdragen aan het succes van de organisatie, maar ook vanuit de eigen maatschappelijke verantwoordelijkheid. Voor het vaststellen van de ranglijst beoordeelt het Ethisphere Institute onder meer de ethische codes binnen het bedrijf, eventuele juridische procedures, investeringen in innovatie, interne duurzaamheidsprotocol- len en naar initiatieven ten aanzien van maatschappelijk verantwoord ondernemen. Daarnaast worden opvattingen gepeild van bestuurders en andere dienstverleners in de vastgoedsector en van klanten en leveranciers. Voormalig Zuiderziekenhuis in Rotterdam als herontwikkelingslocatie verkocht via een transparant verkoopproces begeleid door Jones Lang LaSalle. Gepubliceerd in Vastgoedmarkt, augustus 2009 Gepubliceerd in Vastgoedmarkt, februari 2009

description

Publiek Vastgoedkrant

Transcript of Jones Lang La Salle Publiek Vastgoedkrant

Page 1: Jones Lang La Salle Publiek Vastgoedkrant

Publiek Vastgoed | 1

De invoering van de nieuwe bekostigingssystema-tiek in 2011 leidt tot de noodzaak om inzicht te krijgen in de bedrijfswaarde van het vastgoed van zorginstellingen. De vraag is welke waarde-ringsmethodiek tot de meest reële benadering leidt van die bedrijfswaarde. Is dat de methode die rekening houdt met de marktpositie van de zorgonderneming of de methode die uitsluitend uitgaat van het vastgoed als beleggingsobject? Jones Lang LaSalle vergelijkt in dit artikel twee waarderingsmodellen voor zorgvastgoed. Volgens de vastgoedadviseur is het nog te vroeg een keuze te maken en verkeert de markt voor zorgvast-goed nog in de kinderschoenen. Er zijn pas over vijf tot tien jaar voldoende transactievolumes, om de risico’s van investeringen in de verschillende sectoren te kunnen bepalen.

De (voor het zorgvastgoed) meest essentiële ver-andering in de nieuwe systematiek is het integreren van de vastgoedcomponent in de totale vergoeding per behandeling. Dat betekent dat de zorgonder-nemingen zelf verantwoordelijk worden voor de exploitatie van het vastgoed als bedrijfsmiddel. Alle kosten en opbrengsten die op enige wijze gedurende de levensduur van het vastgoed (kun-nen) ontstaan, moeten in balans worden gebracht. Een negatieve exploitatie (meer vastgoedkosten dan -opbrengsten) komt ten laste van de zorgom-zet en dus van het eigen vermogen, een positieve exploitatie (meer vastgoedopbrengsten dan -kos-ten) levert winst op die aan het eigen vermogen kan worden toegevoegd. Een ‘neutrale’ exploitatie (vastgoedopbrengsten en -kosten) over de gehele levensduur is daarom minimaal gewenst.

Daarmee beweegt de zorgvastgoedsector zich in de richting van het traditionele vastgoedbeleggings-model. In dat model wordt onderscheid gemaakt tussen de gebruiker van het vastgoedobject (de huurder) en de eigenaar (de belegger). De huurder heeft een eigen business-/exploitatiemodel, betaalt een marktconforme huur voor het gebruik van het vastgoed aan de belegger en kan op bepaalde mo-menten besluiten dat een ander object beter past bij zijn businessmodel. De belegger exploiteert het vastgoed en houdt in zijn waardeberekening niet alleen rekening met de huuropbrengsten, maar ook

Publiek Vastgoed

Jones Lang LaSalle vergelijkt twee waarderingsmethoden

Markt zorgvastgoed nog in kinderschoenen

Ziekenhuizen gaan verlies op vastgoed claimen

Beleggers en ontwikkelaars zien meer in kennisvastgoed

Corporaties investeren vooral in thuisgebieden

Overheid stoot grotevoorraad vastgoed af

2 4 6 7

met andere mogelijke opbrengsten, zoals verkoop van het object aan derden. Het totale exploitatieri-sico wordt in de waardeberekening voor een groot deel gebaseerd op ‘market evidence’, ofwel het ri-sico zoals dat door de markt wordt beoordeeld bij transacties van vergelijkbare objecten.Toch is dat model wellicht een station te ver. De zorgondernemer is een hele specifieke gebruiker. Het gebouw dat hij gebruikt, kent een aantal op hem toegesneden eigenschappen en voorzienin-gen; de zorgondernemer is dus veel meer aan het

specifieke gebouw gebonden. De totale zorgom-zet is bovendien sterk afhankelijk van regelgeving voor tarieven, behandelwijzen en andere sectorbe-palingen. De exploitatie van het vastgoedobject is daarom niet los te koppelen van het businessmodel van de gebruiker. De waarde van het vastgoedob-ject is eerder een afgeleide van dat businessmodel, waarbij het exploitatierisico direct is gerelateerd aan het risico van de zorgondernemer.

Markt zorgvastgoed over vijf tot tien jaar volwassen

Lees verder op pagina 2

Lees verder op pagina 3

Een bijzondere marktJones Lang LaSalle beschouwt de markt voor pu-bliek vastgoed als een zeer specifiek onderdeel van de vastgoedmarkt. Een markt waarin elemen-ten als het maatschappelijk belang, overheidsfi-nanciering en bijzondere samenwerkingsvormen tussen de (semi-)publieke en private sector sa-menkomen. Alleen marktpartijen die deze elemen-ten begrijpen en bereid zijn om langs die lijnen te opereren, kunnen daar een serieuze rol in spelen.De vastgoedmanagers in de publieke sector doen in toenemende mate een beroep op onze kennis en ervaring als dienstverlener in de commerciële vastgoedmarkt. Zij worden immers steeds meer geconfronteerd met vragen over vastgoedstra-tegie, over waardebepaling en financiering en/of over samenwerking met private investeerders.Om die reden hebben wij onze expertise georgani-seerd in de business line ‘Public Sector’. In de aanloop naar die stap hebben wij ons verdiept in de verschil-lende deelsegmenten van publiek vastgoed (overhe-den, onderwijs, zorg en corporaties). Per deelsegment hebben we een eigen ‘research-based’ visie ontwik-keld op de vastgoeduitdaging van dat segment.In deze uitgave vindt u een reeks artikelen die wij in 2009 hebben gepubliceerd in Vastgoedmarkt. Hieraan toegevoegd is een aantal case studies van recente opdrachten die wij voor publieke op-drachtgevers hebben uitgevoerd.Mocht u naar aanleiding van deze publicatie eens van gedachten willen wisselen over uw eigen vast-goeduitdaging, dan horen wij dat graag van u. U kunt ons telefonisch bereiken via 020-5 405 405 of per mail via [email protected].

Eric Martens Eelco Hoet National Director Associate DirectorPublic Sector Public SectorJones Lang LaSalle Jones Lang LaSalleNederland Nederland

PUBLIEK VASTGOED

Crisis biedt nieuwe kansen vastgoedmarkt

Veel publiek vastgoed wordt afgestotenDe Nederlandse vastgoedmarkten zijn in de greep van de kredietcrisis. Het totale beleggingsvolume zal naar verwachting in 2009 ongeveer 40 procent lager zijn dan dat van 2008. Banken blijven terug-houdend om nieuwe transacties te financieren en bestaande leningen te herfinancieren. Sommige vastgoedbeleggingsfondsen verkeren in zwaar weer en er zullen er meer volgen. Projectontwik-

kelaars hebben het niet gemakkelijker: nieuwe ontwikkelingen komen nauwelijks nog van de grond, zelfs als de bestemming vastligt en de huurovereenkomsten zijn getekend. Kortom: alle hens aan dek om de storm te doorstaan en over de horizon te kijken naar nieuwe mogelijkheden en kansen. Jones Lang LaSalle verkende de markt van publiek vastgoed voor Vastgoedmarkt.

Jones Lang LaSalle is door het Ethisphere Institute in 2010 wederom, als enige onderneming in de internationa-le vastgoedsector, erkend als een van de meest ethische bedrijven ter wereld. Deze onderscheiding is gebaseerd op de strikte toepassing van ethische principes en bedrijfs-processen. Jones Lang LaSalle hanteert deze principes niet alleen omdat zij bijdragen aan het succes van de organisatie, maar ook vanuit de eigen maatschappelijke verantwoordelijkheid.Voor het vaststellen van de ranglijst beoordeelt het Ethisphere Institute onder meer de ethische codes binnen het bedrijf, eventuele juridische procedures, investeringen in innovatie, interne duurzaamheidsprotocol-len en naar initiatieven ten aanzien van maatschappelijk verantwoord ondernemen. Daarnaast worden opvattingen gepeild van bestuurders en andere dienstverleners in de vastgoedsector en van klanten en leveranciers.

Voormalig Zuiderziekenhuis in Rotterdam als herontwikkelingslocatie verkocht via een transparant verkoopproces begeleid door Jones Lang LaSalle.

Gepubliceerd in Vastgoedmarkt, augustus 2009

Gepubliceerd in Vastgoedmarkt, februari 2009

Page 2: Jones Lang La Salle Publiek Vastgoedkrant

2 | Publiek Vastgoed

ZORGVASTGOED

In Groot-Brittannië, waar al langer private inves-teringen in zorgvastgoed mogelijk zijn en er een (relatief beperkte) markt voor zorgvastgoed is ont-staan, wordt de bedrijfswaarde van zorgvastgoed vaak gebaseerd op de EBITDAR-methode. Daar tegenover staat de Discounted Cash Flow (DCF) methode, waarbij toekomstige, aan de exploitatie van het vastgoed verbonden, kasstromen worden verdisconteerd op basis van een discontovoet. Het gaat hier overigens niet om een technische uitleg van deze verschillende waarderingsmethodieken, maar om het toelichten van de verschillen voor de achterliggende principes.

EBITDAR-methode De EBITDAR-methode maakt gebruik van een specifieke definitie voor het bedrijfsresultaat (op-brengsten vóór aftrek van rente op vreemd vermo-gen, belastingen, afschrijvingen op materiële en niet-materiële activa en huurkosten). Op basis van de EBITDAR wordt met behulp van een huurdek-kingsgraad (Rent Coverage Ratio) de reële/haalbare huurstroom berekend. De waarde van het vastgoed wordt vervolgens bepaald op basis van een actuele, specifiek voor die zorgsector geldende rendement-seis ten opzichte van de huurstroom. Zie tabel 1.De EBITDAR als basis voor de waardeberekening reflecteert de marktpositie en de efficiency van de zorgonderneming. Naarmate er meer vraag is naar de door de zorgondernemer aangeboden zorgdien-sten en de zorgondernemer erin slaagt een hogere bezettingsgraad te realiseren, verbetert de bruto cash flow als verschil tussen de gerealiseerde om-zet en de operationele kosten. De huurdekkingsgraad is een maatstaf voor de potentie van de zorgonderneming om uit de bruto cash flow de (fictieve) huurverplichting te kunnen voldoen. Als er sprake is van een werkelijke huur, bijvoorbeeld omdat er sprake is van een interne vergoeding voor het gebruik van het vastgoed, kan de feitelijke verhouding wijzen op een mogelijke uitholling van de vermogenspositie of op een te lage huur vergeleken met de geldende markthuur. De rendementseis wordt bepaald door de door de markt ervaren risicogevoeligheid van een investe-ring in de zorgonderneming. Dat vereist uiteraard een markt voor specifieke transacties in zorgvast-goed, op basis waarvan de recentelijk betaalde aanvangsrendementen kunnen worden genomen.Uit dit rekenmodel volgen (bijvoorbeeld) de vol-gende relevante kengetallen. Met de ‘vastgoed-waarde’ per bed kan een vergelijking worden gemaakt met andere transacties in dezelfde zorg-sector. Dat geldt ook voor de berekende waarde van het vastgoed gedeeld door de EBITDAR (7,4 maal de EBITDAR). Deze methode kent twee be-langrijke uitgangspunten. Ten eerste maakt de me-thode gebruik van de relatie tussen de operationele cash flow van de zorgonderneming en de (fictieve) huurstroom. Ten tweede wordt de vastgoedwaarde

bepaald op basis van een rendementseis die is gebaseerd op het marktrisico van een investering in de betreffende zorgsector. De methode geeft echter geen enkel inzicht in het resultaat van de exploitatie van het vastgoed op de lange termijn. Het is in feite een momentopname, die sterk wordt gekleurd door de actuele cash flow-positie van de zorgonderneming en de risicoperceptie van het in-vesteren in de betreffende zorgsector.

DCF-methodeEen andere methode om de bedrijfswaarde van zorgvastgoed te bepalen is de Discounted Cash Flow (DCF) methode. Deze methode berekent de netto huuropbrengsten (huurstroom minus ex-ploitatiekosten) van het vastgoedobject over een langere termijn, rekening houdend met het leeg-standsrisico en met een restwaarde aan het eind van de rekentermijn. De waarde van het object wordt berekend door de som van de netto huurop-brengsten contant te maken op basis van een dis-contovoet, die de risicogevoeligheid van de inves-tering in een dergelijk vastgoedobject weergeeft.De DCF-methode houdt geen rekening met de mogelijke interne efficiencyverbetering van de zorgonderneming als gebruiker van het vastgoed. De huurprijs wordt bepaald door de uitkomst van de onderhandeling tussen de gebruiker en de eige-naar belegger, waarbij de markthuurwaarde (huur-prijs van vergelijkbare objecten) een belangrijk uitgangspunt is. De haalbaarheid van die huurprijs ten opzichte van het bedrijfsresultaat van de zor-gonderneming staat daar in feite los van. Dat geldt ook voor de huurprijsindexatie, die meestal wordt bepaald op basis van marktinflatie en wordt inge-kaderd in de huuroverkomst. Voor de exploitatiekosten per jaar wordt uitgegaan van ofwel de feitelijke en/of begrote kosten van het betreffende gebouw, dan wel algemene kenge-tallen voor onderhoud en renovatie van vergelijk-bare gebouwen. Het leegstandsrisico bepalen, als mogelijke termijn dat het gebouw gedurende de exploitatieperiode door mogelijke leegstand geen huuropbrengsten ge-

nereert, is afhankelijk van verschillende factoren. Dat kunnen zijn de overeengekomen huurtermijn, de marktpositie van de zorgonderneming en de specifie-ke eigenschappen van het gebouw (‘wederverhuur-baarheid’). Voor een goed functionerende zorgon-derneming in een dichtbevolkte, relatief economisch welvarende omgeving kan dat risico nul zijn. Maar voor een woon/zorgcomplex in een krimpregio kan het risico op leegstand wel degelijk omvangrijk zijn.Bij de bepaling van de restwaarde van het object aan het eind van de rekentermijn gaat het ten eerste om de lengte van die termijn. Als de termijn (meer dan) twintig jaar is, neemt het relatieve belang van de restwaarde in de contante waarde sterk af. In dat geval kan eventueel met een (geïndexeerde) grondwaarde worden volstaan. Als de termijn kor-ter is, moet worden nagegaan welke alternatieve gebruiksmogelijkheden het object heeft, eventueel na sloop of renovatie.

De discontovoet of rendementseis weerspiegelt de op dat moment door de markt ervaren risicogevoe-ligheid van het investeren in een vergelijkbaar vast-goedobject. Bepalend voor dat risico zijn vooral de actuele economische conjunctuur, de kwaliteit van de locatie van het object, het betreffende vastgoed-segment (kantoren, winkels, bedrijfsruimte of an-ders) en specifieke eigenschappen van het object. De DCF-methode gaat daarom vooral uit van de toekomstige verdiencapaciteit van het vastgoed-object. Zorgonderneming en vastgoedobject zijn rekenkundig grotendeels losgekoppeld. Het vast-goedobject wordt beschouwd als een separaat beleggingsobject en heeft daarom ook een eigen beleggingswaarde die is gebaseerd op de exploita-tieresultaten op de langere termijn. Zie tabel 2.

Tien ziekenhuizen claimen verlies op vastgoed (landelijk)

Vervolg van pagina 1

Als de getallen van het eerdere rekenvoorbeeld als input voor een DCF-berekening worden gebruikt, blijkt dat bij een aantal relatief voorzichtige aanna-mes voor de IRR en exit yield, de waarde aanzien-lijk hoger kan uitvallen. In dit model is uitgegaan van een beschouwingperiode van tien jaar en is er verder geen rekening gehouden met mogelijke leegstand en tussentijdse investeringen.

Keuze waarderingsmethodeHet is duidelijk dat beide hiervoor beschreven me-thodes uitgaan van zeer verschillende principes en uitgangspunten. De EBITDAR-methode is vooral gebaseerd op de relatie tussen de waarde van het vastgoed en de financiële status van de zorgonder-neming op het moment van waardebepaling. Deze methode weerspiegelt het denken vanuit de zorgeco-nomie, namelijk dat de (vastgoed)waarde afhanke-lijk is van de opbrengsten uit zorgverlening. Zonder vergoeding door derden (overheid en/of zorgverze-keraar) is er geen dekking voor exploitatiekosten. Waardebepaling is daaraan ondergeschikt. De DCF-methode gaat uit van de toekomstige ver-diencapaciteit van het vastgoedobject en is min-der afhankelijk van het bedrijfsresultaat van de zorgonderneming. Het is een waardebegrip uit de vastgoedeconomie, dat het vastgoedobject in een economische context plaatst. De waarde van het object komt voort uit het vermogen om huur- en andere opbrengsten te genereren, die meer ople-veren dan de investerings- en exploitatiekosten gedurende de exploitatieperiode.De markt voor zorgvastgoed staat in Nederland aan het begin van een nieuwe fase. Het is goed denkbaar dat over vijf tot tien jaar sprake is van een volwassen markt, met voldoende transactievo-lumes om de risico’s van investeringen in de ver-schillende sectoren te kunnen bepalen. Tot dat mo-ment lijkt het verstandig om vraagstukken over de waarde van zorgvastgoed vanuit verschillende in-valshoeken te benaderen. Beide methodes kunnen daarbij letterlijk van toegevoegde waarde zijn.

Eric Martens en Johan Vonck

Tien ziekenhuizen hebben in het jaarverslag over 2008 een claim opgenomen aan het adres van de overheid. Het gaat naar schatting in totaal om honderden miljoenen euro’s. Dat meldde het Financieele Dagblad. Door de overgang naar een ander vastgoedregime op 1 januari 2008 ligt de verantwoordelijkheid voor rente en aflossing niet meer bij de overheid, maar bij de ziekenhuizen. De instellingen moeten fors afschrijven op de waarde van hun gebouwen. Mede daardoor zijn banken terug-houdender geworden met het verstrekken van financieringen. Het gevolg daarvan is dat een aantal ziekenhuizen zijn nieuw-bouwplannen niet rond krijgt.

Eerder meldde Zorgvisie dat het Vlietland Ziekenhuis in de regio Rijnmond via een beroep op de hardheidsclausule een succesvol beroep deed op 60 miljoen euro. Met die clausule had minister Klink van Volksgezondheid de mogelijkheid ge-opend van een beroep op de overheid voor ziekenhuizen die schade lijden door de verandering in het vastgoedregime. Uit de inventarisatie van het FD blijkt dat onder meer het Zaans

Medisch Centrum in zijn jaarverslag een claim van tientallen miljoen euro’s heeft geboekt. In totaal kan de schade voor de naar schatting tien tot twintig ziekenhuizen met vergelijkbare problemen op enige honderden miljoenen euro’s uitkomen.

Veel ziekenhuizen klagen dat de hardheidsclausule tot nu toe niet echt is ingevuld, zodat zij niet weten wat ze van de over-heid kunnen verwachten. Volgens bronnen in de ziekenhuis-sector houdt de CDA-bewindsman zich tot nu toe bewust op de vlakte. ‘Een nadere invulling van de hardheidsclausule kan hem alleen maar geld kosten. Hoe langer de onduidelijkheid bestaat des te meer de problemen door de ziekenhuizen zelf worden opgelost’, aldus een van die bronnen in het FD. Daar komt nog bij dat een heldere regeling voor ziekenhuizen een precedent schept voor instellingen die vanuit de AWBZ worden gefinancierd. ‘Vandaar dat de minister kiest voor een ‘case-by-case’-benadering’, aldus de bronnen in de krant.

Tabel 2: Parameters DCF-methode in euro

Aantal bedden 50Ebitdar 500,000Huurstroom 333,333Exploitatielasten 10%Index 2,10%Groei van uitgaven 2,35%Exit yield 10%IRR 8%Waarde 4,470,000Waarde / bed 89,400Waarde / Ebitdar 8,9

Bron: Jones Lang LaSalle

Tabel 1: Parameters Ebitdar-methode in euro

Aantal bedden 50Operationele opbrengsten / bed 10,000Ebitdar 500,000Huurdekkingsgraad 1,50Huurstroom 333,333Rendementseis 9%Waarde vastgoed 3.703.704Waarde vastgoed / bed 74.074Waarde vastgoed / Ebitdar 7,4

Bron: Jones Lang LaSalle

Vraagstukken over de waarde van zorgvastgoed

vanuit verschillende invalshoeken benaderen

Page 3: Jones Lang La Salle Publiek Vastgoedkrant

Publiek Vastgoed | 3

PUBLIEK VASTGOED

Een van de meest veelbelovende perspectieven op de huidige vastgoedmarkt is de privatisering van de omvangrijke voorraad Nederlands publiek vastgoed. Met een waarde van (mogelijk) honder-den miljarden aan beleggingsvastgoed en in ge-bruik door solvabele organisaties die een stabiele kasstroom kunnen genereren een basis voor solide rendement. En dat is een stevig fundament in elke beleggingsportefeuille. Een fundament dat rust biedt in tijden van onrust. Maar wat zijn haken en ogen om de weg naar deze markt te openen? Dat begint met de politieke wil en daadkracht om de markt toe te laten in deze maatschappelijk gevoe-lige sector die op hoofdlijnen bestaat uit corpora-tiebezit, zorg-, onderwijs- en overheidsvastgoed.

CorporatiesectorDe Nederlandse corporatiesector is internationaal gezien een uniek sociaal instrument dat voorziet in betaalbare huurwoningen voor gebruikers die niet (geheel) zelfstandig in staat zijn een goede woning te huren. Nederland telt zo’n 500 corporaties die ongeveer 2,4 miljoen huurwoningen beheren naast een aanzienlijke voorraad andere objecten. Onge-veer de helft van deze woningen heeft een huur-niveau boven de sociale huurgrens en valt strikt genomen buiten de voor de primaire doelgroep bedoelde voorraad. De totale huurstroom van deze laatste groep woningen heeft naar schatting een omvang van meer dan 10 miljard euro per jaar, ongeveer anderhalf keer de totale huurstroom van de Nederlandse commerciële kantorenvoorraad. Belangrijke thema’s in de actuele discussie over de maatschappelijke taakstelling van de corpora-tiesector zijn de door het Rijk noodzakelijk ge-achte investeringsimpulsen in achterstandswijken, de invoering van de Vennootschapsbelasting, het al dan niet creëren van een gelijk speelveld voor de ontwikkelende corporaties en de commerciële projectontwikkelaars en – last but not least – de grenzen van de kerntaak van de corporaties.Het huidige corporatiestelsel staat onder druk en we kunnen verwachten dat er in de komende pe-riode aanpassingen in de regelgeving volgen. In het artikel Toekomst Corporatiebestel: meer over-heid of meer markt? (Aedes Magazine, september 2008) worden vier mogelijke scenario’s geschetst. Deze scenariomatrix is gebaseerd op onzekerhe-den over regulering en werkterrein van de corpo-raties. In twee van de scenario’s is sprake van min-der regelgeving van en controle door de overheid. Ook zonder een ingrijpende herziening van de corporatiesector kan er de komende jaren sprake zijn van een overdracht van corporatievastgoed aan de markt. Veel corporaties beraden zich op de verkoop van complexen en objecten die niet tot de kernvoorraad behoren. Soms om te kunnen blij-ven voldoen aan de geldende solvabiliteitseisen en soms om nieuwe investeringen te financieren.

ZorgvastgoedDe Nederlandse overheid maakt zich ernstige zor-gen over de continu stijgende kosten in de gezond-heidszorg. De vergrijzing stuwt deze stijgende lijn verder omhoog. De in 2006 doorgevoerde stelsel-wijziging aan de kant van de verzekeraars is een eerste stap naar hogere efficiëntie in de gezond-heidszorg. Nog veel efficiencywinst kan worden behaald in de huisvesting. De totale sector heeft naar schatting zo’n 21 miljoen vierkante meter aan gebouwen in gebruik variërend van ongeveer 100 academische en algemene ziekenhuizen (cure) en een groot aantal verpleeg- en verzorgingstehuizen (care), naast de organisaties die vanuit andere in-valshoeken een beroep doen op de private en pu-blieke zorgverzekeringen. Dit vastgoed werd tot voor kort gefinancierd uit specifieke, daarvoor bestemde publieke fondsen. Investeringen werden begroot op basis van bouwnormen en stonden (in feite) los van het exploitatieperspectief en de ef-ficiëntie in de bedrijfsvoering van de zorgverlener. Met de invoering van de integrale kostprijs per be-handeling als basis voor het declareren van omzet uit zorgdiensten komt aan die situatie een eind.Bestuurders en managers worden gedwongen de investeringen in en de exploitatiekosten van ge-

bouwen af te stemmen op de bedrijfsvoering van het ‘medisch bedrijf’. Om de balans te versterken en de exploitatierekening te verlichten kan privati-sering een oplossing zijn. Hiervoor is het wel no-dig dat er duidelijkheid komt over de te hanteren waarderingsprincipes en, daaraan gekoppeld, de hoogte van de huurprijs die tot stand komt tussen de zorgorganisatie en de eigenaar/belegger van het zorgvastgoed. In het buitenland (vooral het VK) wordt daarvoor ook gebruik gemaakt van be-drijfswaarderingsprincipes. Huurprijzen van zorg-vastgoed worden daar bepaald aan de hand van het omzetgenererend vermogen van het medisch bedrijf. Een wijze van denken én rekenen die in

de Nederlandse commerciële vastgoedsector nog vrijwel niet wordt toegepast.Maar er is meer. De recente geschiedenis laat zien dat de overheid niet altijd bijspringt waardoor noodlijdende ziekenhuizen zijn verkocht aan pri-vate investeerders. Of hiermee ook de toon is ge-zet? Het wachten lijkt op een (letterlijk) ‘gezonde casus’ waarin zowel voor het medisch bedrijf als voor de investeerder een win/win-situatie is gecre-eerd. Een dergelijke voorbeeldcasus kan een grote bijdrage leveren aan de beheersing op de langere termijn van de kosten van de Nederlandse gezond-heidszorg.

OnderwijsvastgoedOnderwijsinstellingen zijn de traditionele groot-gebruikers van vastgoed. Er zijn vrijwel geen cij-fers bekend over de totale omvang die in gebruik is. Dat het om een aanzienlijke vastgoedvoorraad gaat is duidelijk. Ook voor onderwijsinstellingen geldt dat de financieringsprincipes zijn gewijzigd en dat de inkomsten uit onderwijs integraal kos-tendekkend moeten zijn. Dat wil zeggen dat (te) dure huisvesting rechtstreeks doorwerkt op de kostprijs van het onderwijs en dus, gegeven de vaste vergoeding per leerling/ deelnemer/student, tot een verliesgevende exploitatie kan leiden.Een van de belangrijkste aandachtspunten in het verbeteren van de efficiëntie is het verhogen van de bezettingsgraad van onderwijsgebouwen. Be-zettingsgraadmetingen hebben uitgewezen dat grote ruimten, zoals klaslokalen, in de praktijk

vaak relatief weinig worden gebruikt (dat wil zeg-gen vergeleken met de minimaal 8 tot 12 uur per dag, vijf tot zes dagen per week dat deze ruimten feitelijk beschikbaar zijn). Maar ook het vertalen van onderwijsvisies naar ‘harde’ prognoses voor de huisvestingsbehoefte op de langere termijn schiet tekort. Onzekerheden over de instroom van-uit het basis- en voortgezet onderwijs, de toekom-stige vraag naar specifieke opleidingen en de toe te passen leermethodes, leiden tot grote marges in de omvang van de te realiseren vastgoedvoorraad. Het managen en beheren van onderwijsvastgoed is een complexe taak, maar wel een noodzakelijke voorwaarde om tot echte efficiëntieverbetering te komen. De eventuele privatisering van onderwijs-vastgoed hangt dan ook samen met professioneel vastgoedmanagement. Geïntegreerde contractvor-men, waarin vastgoed, portefeuillemanagement en gebouwbeheer in één combinatie worden uit-besteed aan de markt, bieden mogelijk oplossin-gen. De rijksoverheid (Rijksgebouwendienst, De-fensie) past deze contracten sinds enkele jaren toe voor de ontwikkeling van nieuwe gebouwen. Als onderwijsinstellingen dit instrument gaan toepas-sen op de omvangrijke investeringsopgave waar een aantal van hen voor staat, kan dat leiden tot een aanzienlijke impuls voor deze specifieke vorm van vastgoedontwikkeling en -belegging.

OverheidsvastgoedOok verschillende overheden heroverwegen hun vastgoedbezit en stoten mogelijk een aanzienlijke voorraad zeer divers vastgoed af. Zoals de gemeen-te Rotterdam en de dienst Vastgoed van Defensie. Het ontwikkelingsbedrijf Rotterdam centraliseert het totale vastgoedbezit van de gemeente. Dit betreft zo’n 3.500 objecten met een totale WOZ-waarde van ongeveer 2,2 miljard euro, variërend van schoolgebouwen tot benzinepomplocaties en woningblokken met een sloopbestemming. Doel is het verbeteren van het beheer van de strategische voorraad, het bieden van professionele diensten aan gemeentelijke gebruikers en het slagvaardiger bijdragen aan maatschappelijke, economische en ruimtelijke ontwikkelingen. De inventarisatiefase heeft duidelijk gemaakt dat een aanzienlijk deel van het bestand niet tot de strategische voorraad behoort en dus gaat worden verkocht. De Dienst Vastgoed van het ministerie van Defensie voert sinds enkele jaren een grootschalige afstotings-operatie uit, die moet leiden tot het reduceren van het totale vastgoedbezit van dit departement. Een deel van de militaire complexen en terreinen is overbodig geworden door de inkrimping van de

Nederlandse krijgsmacht. Zo gaat Defensie terug van 500 locaties (groter dan 0,2 hectare) naar 360. Het totale terreinoppervlakte dat in gebruik is, zal met ongeveer 17 procent afnemen tot 29.000 hec-tare. De bekendste locaties die worden afgestoten, zijn het marinevliegkamp Valkenburg en de vlieg-bases Twente en Soesterberg. De opbrengsten van deze overdrachtsoperaties vormen een welkome aanvulling op de begrotingen van de betreffende overheden. Ook, of juist in de huidige periode, waarin de overheid alle zeilen moet bijzetten om haar stabiliserende rol te spelen in de financiële en economische crisis, is verkoop van overbodig en/of niet-strategisch vastgoed een voor de hand liggende optie.

MarktpartijenDe dynamiek in het publieke vastgoed lijkt markt-partijen veel interessante mogelijkheden te bieden. Het is echter de vraag of de private sector in staat zal blijken om deze kansen ook te benutten. Op de korte termijn is er uiteraard het grote probleem van de krappe financieringsmarkten, waardoor de totale investeringsruimte sterk beperkt is. Maar ook op de langere termijn zal de private sector een aantal stappen moeten zetten om van publiek vast-goed een interessant en solide beleggingsproduct te maken. Allereerst is er het gegeven dat proce-dures en transacties met niet-commerciële partijen meer tijd kosten en hogere eisen stellen aan trans-parantie dan men wellicht is gewend. Daarnaast vragen deze transacties vaak om niet-traditionele contractvormen. Dat leidt tot andere ‘verdienmo-dellen’, waarderingsmethoden en business cases. Ook die vragen het nodige van het aanpassings-vermogen van de markt.Marktpartijen moeten investeren in kennis van deze specifieke segmenten. Als zij het vermogen hebben om met corporaties, zorginstellingen, on-derwijsorganisaties en overheden mee te denken over nieuwe vastgoedproducten bestaat er een mo-gelijkheid voor een aanzienlijke uitbreiding van hun potentiële markt. Het alternatief lijkt dat de overheden zelf (semi-) publieke vastgoedbedrij-ven creëert die als partij kunnen optreden. Zelfs als maar een klein deel van de hiervoor geschetste ontwikkelingen realiteit wordt, leidt dat in de ko-mende periode tot een zeer interessante uitbreiding van het werkterrein van ontwikkelaars, beleggers, financiers en adviseurs.

Eric Martens

Vervolg van pagina 1

Corporaties, zorgsector, onderwijs en overheid stoten

grote delen vastgoed af

Het Rijksmonumentale schoolgebouw ‘De Goudse Praktijkschool’ is in opdracht van de Gemeente Gouda verkocht aan een groep particuliere beleggers en zal worden herontwikkeld naar een paramedisch zorgcentrum.

Page 4: Jones Lang La Salle Publiek Vastgoedkrant

4 | Publiek Vastgoed

Onder kennisvastgoed wordt verstaan vastgoed dat wordt gebruikt door instellingen in het hoger onder-wijs, onderzoeksinstellingen en R&D-ondernemin-gen/ R&D-afdelingen van bedrijven. Binnen het speelveld van kennisvastgoed zijn er dus verschil-lende spelers, met elk hun eigen gebruikersprofiel.De meest dominante spelers qua omvang zijn de hoger onderwijsinstellingen. Hogescholen en uni-versiteiten staan sinds midden jaren negentig met hun vastgoed op eigen benen. Sindsdien maken zij een professionaliseringsslag door. Enkele indica-toren voor de marktomvang van kennisvastgoed zijn sprekend voor het belang van deze sector. Bij HBO- en WO-instellingen volgen ongeveer 600.000 mensen een opleiding. Zo’n 384.000 studenten volgen een studie aan een hogeschool, van wie zo’n 70 procent aan de tien grootste in-stellingen die naar schatting gezamenlijk ongeveer 1,5 miljoen vierkante meter bruto vloeroppervlak vastgoed in gebruik hebben (totaal hogescholen ongeveer 2,5 miljoen vierkante meter). Het aantal ingeschreven studenten aan Nederlandse universi-teiten bedraagt ongeveer 219.000. Hiervan is bijna 90 procent ingeschreven aan een van de tien groot-ste universiteiten (exclusief Open Universiteit).

HBO- en WO-instellingen gebruiken 7 miljoen vierkante meter vloeroppervlak

Beleggers en ontwikkelaars zien meer waarde in kennisvastgoedOver kennis hebben we in Nederland de mond vol. Onze economie is een kenniseconomie en Nederland heeft de ambitie om daarmee tot de mondiale top te behoren. Recent stonden hierover alarmerende berichten in de media en blijkt de financiële en economische crisis Nederland als kennisland op achter-stand te zetten. Een van de oorzaken: andere landen hebben een meer open samenwerking tussen kennis en bedrijfsleven, daar waar in Nederland barrières bestaan. Reden genoeg om in deze serie artikelen van Jones Lang LaSalle over publiek vastgoed het thema onderwijsvastgoed op te rekken naar kennis-vastgoed en daarmee tegelijkertijd een belangrijke trend in vastgoed onder de aandacht te brengen.

De dertien Nederlandse universiteiten beheren on-geveer 4,5 miljoen vierkante meter. In deze tijden van crisis laat het aantal nieuwe inschrijvingen bo-vendien een forse stijging zien: voor hogescholen is de raming op basis van vooraanmeldingen 18 procent en voor universiteiten zelfs 25 procent.Een goed voorbeeld van het relatieve belang voor de vastgoedmarkt is de Vrije Universiteit Amster-dam. Het metrage dat in gebruik is en momenteel wordt gepland door de VU maakt dat het de groot-ste vastgoedgebruiker op de Zuidas is en blijft.

Onderzoek en bedrijvenOnderzoeksinstellingen zijn weliswaar een min-der grootschalige vastgoedgebruiker, maar heb-ben een belangrijke functie in het samenstel van bedrijven en instellingen die met kennis hebben te maken. Zij vormen een deel van de brug tussen kennis en ondernemen die Nederland als ambitieus kennisland hard nodig heeft. Ze hebben in de regel een aanzienlijke tweede en derde geldstroom. Het bekendste voorbeeld is TNO, een van de vijf zoge-naamde groottechnologische instituten gericht op het toepasbaar maken van fundamentele kennis. Bij de top 30 van kennis- en onderzoeksinstituten

werken gezamenlijk ruim 12.000 medewerkers.Daarnaast is een groot aantal R&D-afdelingen te noemen, waarvan Philips Research de grootste is. Bij de top 30 R&D-afdelingen van bedrijven in Ne-derland werken gezamenlijk ongeveer 22.300 me-dewerkers. Er wordt nogal eens gesuggereerd dat veel technische bedrijvigheid naar het buitenland, bijvoorbeeld Azië, verdwijnt. Echter: ‘Wie eenmaal hier in R&D-faciliteiten heeft geïnvesteerd, blijft in het algemeen ook’, aldus het Technisch Weekblad over haar jaarlijkse onderzoek R&D in cijfers.

OverhedenAndere belangrijke spelers in kennisvastgoed zijn overheden. Zo is het rijksbeleid zwaar ingezet op thema’s die bepalend zijn voor kennisvastgoed. Het Innovatie Platform, voorgezeten door Balke-nende, heeft als centrale ambitie dat Nederland de top 5 behaalt onder landen met de grootste con-currentiekracht. Het wil daartoe onder meer vijftig significante buitenlandse bedrijven werven, top-talent naar Nederland halen, beter internationaal onderwijs bieden, slimmer werken en de sleutel-gebieden versterken. Sleutelgebieden zijn de ken-nisclusters creatieve industrie, flowers & food, hightech systemen & materialen, water, chemie en pensioenen & sociale verzekeringen. Een van de belangrijkste pijlers onder het rijksbeleid voor innovaties is nog steeds het welbekende Pieken in de Delta. Hierin worden regionale clusters actief ondersteund, interactie tussen innoverende par-tijen bevorderd in geselecteerde gebieden en staan onder meer ‘open innovatiecampussen’ centraal.Recent kwam in de algemene beschouwingen aan de orde dat bij de grote ‘heroverwegingsoperatie 2010’

van de Nederlandse regering nadrukkelijk rekening moet worden gehouden met en gekoerst moet wor-den op een positie van onderwijs en wetenschap in Nederland bij de top 5 van de wereld. Het pakket maatregelen voor de bestrijding van de crisis van het kabinet van dit jaar betekent een extra investering specifiek in kennis en innovatie van ongeveer 1 mil-jard euro. Ook uit de Rijksbegroting 2010 blijkt dat veel anti-crisismaatregelen zijn ingezet op kennis: er komt onder andere meer geld voor duurzame inno-vatieprojecten, voor een aantal financieringsfacili-teiten voor innovaties, en voor een speciale regeling voor het in dienst houden van kenniswerkers.Ook lagere overheden hebben hun aandeel in kennisvastgoed. Concreet nemen verschillende gemeenten en provincies een rol bij de (her)ont-wikkeling en vermarkting van campussen. Ze zijn bestuurlijk partner, medefinancier en/of subsidie-verstrekker aan campussen. Ze doen dit bijvoor-beeld via het deelnemen aan kennisintensieve projecten of het ondersteunen van innovatieve starters, onder andere via hun lokale of regionale ontwikkelingsbedrijven.

Belangen kennisvastgoedKennisvastgoed is te onderscheiden van andere vastgoedsectoren door de kennis- en innovatiedoel-stellingen waarop wordt geconcentreerd. Vanuit vastgoedperspectief zou kennisvastgoed kunnen worden gekenschetst als een mix van vastgoedty-pen, -vastgoedfuncties en vastgoedverschijnings-vormen die ten dienste staan van kennisintensieve bedrijven, instellingen en uiteraard van de kennis-werkers. Kennisvastgoed dient daarbij onder meer de belangen die hierna zijn beschreven.

KENNISVASTGOED

Gepubliceerd in Vastgoedmarkt, oktober 2009

Page 5: Jones Lang La Salle Publiek Vastgoedkrant

Publiek Vastgoed | 5

Kennisvastgoed biedt een moderne plek voor onderwijs- en kennisinstellingen. Huisvesting voor onderwijs- en kennisinstellin-gen wordt steeds meer afgestemd op trends en verwachtingen die in het hoger onderwijs spelen, zoals het bachelor mastersysteem, de invloed van ICT, en meer marktsturing voor onderzoek en onderwijs. Dit gebeurt in een context van gepri-vatiseerd vastgoedeigendom met beperkte bud-getten en dus gericht op zo veel mogelijk effect met een zo hoog mogelijke efficiency. Wat is mo-derne huisvesting? Door de vele functies die voor onderwijs en kennis relevant zijn, is er een mix van voorzieningen nodig en steeds meer een sa-menwerking tussen theorie en praktijk. Die plek is steeds vaker een campus. Letterlijk een ‘open ruimte’ waarin onderwijsgebouwen, studentenwo-ningen en voorzieningen zijn geclusterd, zoals op de klassieke Angelsaksische universiteitscampus.

Kennisvastgoed ondersteunt de brug van theorie naar praktijk. Steeds vaker wordt met campus een zogenaamde innovatiecampus aangeduid, waar bedrijven en instellingen onderdeel uitmaken van een gemeen-schap en ervoor open staan om ‘in samenwerking met en met behulp van andere bedrijven continu te innoveren op het gebied van producten, toepas-singen, productieprocessen, businessmodellen, organisatievormen et cetera.’ (Bron: homepage van Chemelot, de samenwerking tussen DSM en Hogeschool Zuyd)

De commercieel succesvolle toepassing van ken-nis (in het jargon: valorisatie) is de crux van het maatschappelijke belang van kennis. Juist voor deze valorisatie worden innovatiecampussen als basisfaciliteit gezien. Dit impliceert dat kennis-vastgoed inderdaad verder reikt dan onderwijs- en kennisinstellingen: gebruikers van kennisvastgoed zijn alle spelers in de innovatieketen, inclusief bedrijven/ maatschappelijke instellingen, incuba-tors, (pre)seed fondsen en communities of prac-tice (platforms voor interactie, bijvoorbeeld over nieuwe ontwikkelingen in het vakgebied).

Kennisvastgoed is een factor bij gebiedsontwikkeling.Gegeven de genoemde omvang van de vast-goedvoorraad in combinatie met het economisch belang van kennis en innovatie en de verwachte groei daarvan is kennisvastgoed een interessante factor bij gebiedsontwikkeling. Voor gebiedsstra-tegie en -programmering, maar ook in fysieke zin. Gebiedsontwikkelingen zijn gebaat bij een hel-dere gebiedsstrategie en evenwichtige én haalbare programmering. Kennisthema’s kunnen worden gebruikt als concept en branding voor de positi-onering van gebieden. Uit onderzoek blijkt na-melijk dat thematische en/of regionale clustering een best practice voor innovatie is. Goede actuele voorbeelden zijn life sciences en clean tech. Uni-versiteiten, hogescholen, onderzoeksinstellingen en R&D-bedrijven kunnen zich verenigen rond een dergelijk cluster.

Fysiek: vanuit efficiencyoverwegingen vindt con-centratie van onderwijsgebouwen plaats, waardoor in veel gevallen uitplaatsingen van gebouwen naar een campus plaatsvinden. De als gevolg daarvan vrijkomende binnenstedelijke locaties bieden her-ontwikkelingspotentieel voor alternatieve bestem-mingen die beter aansluiten op het binnenstedelijk profiel. Kennisvastgoed is in fysieke zin tevens van belang voor gebiedsontwikkeling daar waar bestaan-de complexen, zoals het VU-terrein, door stadsuit-breidingen weer in de stad komen te liggen en daar-door meer bij de stad kunnen worden betrokken. De naar binnen gerichte VU-campus kan zo onder de noemer UniverCity een open, met de stad in verbin-ding staande innovatiecampus worden, maar dan op een locatie die meer ruimte biedt en beter voldoet aan de wensen en eisen van de gebruikers. Daarnaast kunnen huisvestingsstrategieën waarbij juist wordt gekozen voor binnenstedelijke locaties worden inge-zet voor binnenstedelijke herstructurering.

Kennisvastgoed is goed voor crisisbestrijding.Hoger-onderwijsinstellingen brengen innovatie en creativiteit en worden daarom beschouwd als motor voor lokale en regionale economieën. Ef-fectieve clustering met andere bedrijven en instel-lingen versterkt dit effect. In het huidige klimaat is het economisch zinvol om vanuit de overheid investeringen te doen in deze sector: investeringen in kennisvastgoed passen in het kennisspeerpunt van crisisbestrijding waarvoor een lans wordt gebroken. Het Innovatie Platform adviseert als aanpak van crisisbestrijding daarom onder andere meer innovatiecampussen in te richten, omdat dit op korte termijn tot investeringen in gebouwen en infrastructuur leidt en daarmee de economische groei stimuleert. Bovendien wordt hiermee de benutting van kennis en bedrijvigheid versterkt. Innovatiecampussen versneld inrichten vergt in-vesteringen in gebouwen en infrastructuur, vooral door provincies en gemeenten.

Regionale clustersKennisvastgoed biedt locaties en faciliteiten voor opleiden, innoveren en ondernemen, in de toe-komst vooral in regionale clusters. Het langeter-mijnsucces van deze plekken wordt onder meer bepaald door de mate waarin er een logische mix van elkaar versterkende bedrijven en instellingen ontstaat. Ook in de virtuele wereld zijn dergelijke communities een steeds wezenlijker onderdeel van werken en zakendoen, en in toekomstbesten-dig kennisvastgoed heeft dit daadwerkelijk een fysieke plek. Woonfuncties dragen daarin bij aan de multifunctionele omgeving die een campus kan

vormen, waarbij de campusbewoners zorgen voor levendigheid.Gegeven de omvang en het (semi)publieke karak-ter van kennisvastgoed leent deze sector zich voor geïntegreerde vormen van financiering en realisa-tie met innovatieve contractvormen, bijvoorbeeld PPS’en. Eigendom van kennisvastgoed is niet voorbehouden aan onderwijs- of kennisinstellin-gen, of aan innovatieve ondernemingen. Er zijn

nationaal en internationaal zeer gespecialiseerde beleggers en managers van kennisvastgoed, maar de in dit artikel beschreven trends en ontwikkelin-gen laten zien dat dit deelsegment meer is dan een niche. De locaties zijn vanuit verschillende invals-hoeken interessant als langetermijninvestering. Het is te verwachten dat steeds meer beleggers en ontwikkelaars de waarde van kennisvastgoed gaan zien en in toenemende mate zullen investeren in succesvolle clusters. Bij kennisvastgoed draait het om kennis: onder-wijs, onderzoek, valorisatie en innovatief onderne-men. Gezien de omvang, de focus van de overheid en de groeipotentie zal het daarnaast een steeds belangrijker deelsegment van de vastgoedmarkt worden en daarmee ook in toenemende mate gaan draaien om kennis van vastgoed.

Pim Macke

BronnenDe Graaf: ‘Worstelen met de voorraad’, uit Building business, 2005.De Jong e.a.: Policies for Open Innovation: Theory, Framework and Cases, 2008. Den Heijer, De Vries, Raas: ‘Hoger onderwijs als motor voor de stad’, uit NovaTerra, 2006.Innovatieplatform: Van voornemens naar voor-sprong: kennis moet circuleren, 2009.Postma: Kennisinstellingen als motor voor waardevaste herstructurering (management summary), 2005.‘Special R&D in cijfers’, uit Technisch Weekblad, 2009.Websites als: ez.nl, hbo-raad.nl, nwo.nl en vsnu.nl

Naar verwachting zullen steeds meer beleggers en

ontwikkelaars de waarde van kennisvastgoed gaan zien.

Zuidas KenniskwartierLocatie: Amsterdam, Zuidas (www.zuidas.nl/project/kenniskwartier)Betrokken partijen: Vrije Universiteit Amsterdam, gemeente Amsterdam, marktpartijenGrootste gebruikers: Vrije Universiteit, VUmcSoort campus: gesloten universiteitscampusOntwikkelingsstrategie: transformeren naar innovatiecampus met een mix van nieuwe universiteitsfaciliteiten, woon- en kantoorfuncties (UniverCity).De Zuidas als kenniskwartier is een gebied waar zakenleven en wetenschap elkaar ontmoeten. Bij voltooiing van het Kenniskwartier is ongeveer 20 pro-cent van het bedrijfsoppervlak in gebruik door de VU en heeft 36 procent van de bezoekers van de Zuidas de VU als bestemming.

Utrecht Science ParkLocatie: Utrecht, De Uithof (www.sciencepark-utrecht.nl)Betrokken partijen: Universiteit Utrecht, UMC Utrecht, Hogeschool Utrecht, gemeente Utrecht, provincie Utrecht.Grootste gebruikers: Universiteit Utrecht, UMC Utrecht, Hogeschool Utrecht.Soort campus: open universiteitscampus met studentenwoningen.Ontwikkelingsstrategie: transformeren naar innovatiecampus door toevoe-gen voorzieningen, huisvesten kennisintensieve bedrijven (life sciences en duurzaamheid), uitbreiden woonprogramma. De Uithof wordt steeds meer de plek waar kennis en R&D-bedrijvigheid elkaar versterkt. Utrecht Sci-ence Park richt zich op kennisuitwisseling en -valorisatie met het oog op

versterking van de regionale economie. Om aan deze doelstelling te kunnen beantwoorden, zijn en worden topspelers in de kennisintensieve bedrijvig-heid aangetrokken.

Rotterdam Climate CampusLocatie: Stadshavens, Rotterdam (www.stadshavensrotterdam.nl/merwe-vierhavens)Betrokken partijen: Projectbureau Stadshavens, Ontwikkelingsbedrijf Rot-terdam, ongeveer twintig grote bedrijven, kennisinstellingen en organisaties uit het maatschappelijk middenveld.Grootste gebruikers: initiatiefnemers Rotterdam Climate Campus en Dutch Cleantech Delta.Soort campus: innovatiecampus gericht op clean tech.Ontwikkelingsstrategie: vergroten kritische massa van het clean tech clus-ter, uitvoeren gemeenschappelijke innovatieprojecten, duurzaam herontwik-kelen Vierhavensgebied te beginnen met een geselecteerde startlocatie. In 2008 aangekondigd als initiatief voortvloeiend uit het bekende Rotterdam Climate Initiative is de RCC inmiddels stevig op de kaart gezet door een aan-tal grote bedrijven, universiteiten en kennisinstellingen die voornemens zijn geselecteerde R&D-activiteiten rondom clean tech gezamenlijk te huisves-ten. Hiervoor heeft de RCC een deel van het Vierhavensgebied op het oog, dat een van de gebiedsontwikkelingen is van het programma Stadshavens Rotterdam.

Campussen in ontwikkeling of transformatie

KENNISVASTGOED

Het kloostercomplex Onze Lieve Vrouw ter Eem te Amersfoort werd vorig jaar als herontwikkelingslocatie gekocht door een landelijke belegger. Jones Lang LaSalle heeft de Onze Lieve Vrouwe Stichting begeleid bij de verkoop. Ten tijde van de verkoop waren er in het kloostercomplex ook kinderdagverblijven, scholen en een aantal instellingen gehuisvest. Amvest streeft naar een multifunctionele herontwikkeling waarbij zorg en wonen, educatie en daaraan gerelateerde voorzieningen centraal staan.

Page 6: Jones Lang La Salle Publiek Vastgoedkrant

6 | Publiek Vastgoed

Er is een maatschappelijke discussie gaande over de kerntaak en de governance van de Nederlandse woningcorporaties. Een van de kernpunten in deze discussie is de vraag hoe-ver corporaties moeten en mogen gaan in het investeren in vastgoed buiten de kerntaak, met andere woorden vastgoed dat ook door andere private partijen kan worden ontwikkeld en ge-exploiteerd. Het is juist op dit moment interes-sant om stil te staan bij de wijze waarop cor-poraties zich in de afgelopen periode hebben gemanifesteerd als spelers op de commerciële vastgoedmarkten. Wat is de omvang van hun commercieel bezit en van hun investeringen in commercieel vastgoed? Leidt hun bijzondere positie als maatschappelijk investeerder tot een concurrentievoordeel of is dat eerder een nadeel? In dit artikel gaat Jones Lang LaSalle in op deze vragen op basis van beschikbare fei-ten en cijfers en recente ervaringen.

Er bestaat nogal wat verwarring over wat tot het commerciële bezit van corporaties behoort. In een recente brief van de minister van Wonen, Wijken en Integratie1) wordt uitgegaan van de volgende definitie: Bij commercieel bezit gaat het enerzijds om niet-woongelegenheden (bedrijfsruimten, winkels, garages en dergelijke) en anderzijds om woongelegenheden boven de huurtoeslaggrens (aangeduid als commerciële woongelegenheden).De publicatie Sectorbeeld: realisaties 2008 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting definieert de ca-tegorie niet-woongelegenheden als alle ‘vastgoed zonder woonfunctie’ en rekent daartoe niet alleen

bedrijfsruimten, winkels en garages maar ook maat-schappelijk en overig vastgoed. In dit verband wordt onder maatschappelijk vastgoed verstaan vastgoed voor zorg en gezondheidszorg, onderwijs en opvoe-ding, buurt- en wijkvoorzieningen, cultuur en overige voorzieningen. In deze publicatie komt de term com-mercieel vastgoed nog niet voor, maar wel de defini-tie van commercieel bezit, zoals eerder omschreven. In de aanverwante publicatie Sectorbeeld: voorne-mens 2008 wordt deze term wel gebruikt als aan-duiding van een voor corporaties relevante product-vorm. Er wordt geen nadere definitie voor gegeven, maar wel een onderverdeling naar de verschillende productgroepen waarover wordt gerapporteerd: wonen, zorg, overig maatschappelijk vastgoed en commercieel vastgoed. Daaruit blijkt dat de laatste categorie als een restcategorie wordt beschouwd.Vanuit onze optiek hanteren wij als criterium voor het begrip commercieel vastgoed in dit verband de vraag of de betreffende objecten ook door andere private partijen kunnen worden ontwikkeld en ge-exploiteerd. Daartoe behoren in ieder geval:• Huurwoningen boven de huurtoeslaggrens, met

andere woorden het geliberaliseerde deel van de markt voor huurwoningen Dit is een ’krap-pe’ afbakening van het commerciële deel van de woningmarkt. Er zijn immers ook onder de huurtoeslaggrens andere aanbieders van huur-woningen dan corporaties.

• Zorg- en onderwijsvastgoed, waarvoor private fi-nanciering/huur een alternatief is geworden door de betreffende regelgeving in die sectoren.

• Kantoren, winkels en bedrijfsruimten die vallen onder de huurwetgeving.

Deze afbakening staat los van de kerntaakdiscus-sie. Corporaties hanteren diverse uitgangspunten

om in ander vastgoed dan sociale huurwoningen te investeren, waarvan de exploitatie in een aan-tal gevallen ook op de langere termijn plaatsvindt. Het feit dat zij in die gevallen opereren als een commerciële marktpartij kan juist bijdragen aan de uitvoering van hun kerntaak.

Omvang bezit en investeringenVan de omvang van het corporatiebezit aan com-mercieel vastgoed zijn de volgende feiten en cij-fers bekend:• Het aantal huurwoningen boven de huurtoeslag-

grens is ongeveer 146.000. Uitgaande van de WOZ-waarde per woning van 160.000 euro (WOZ-waarde per woning van alle corporatiewoningen in 2007: 150.000 euro) komt dat overeen met een to-tale WOZ-waarde van 23,4 miljard euro.

• De WOZ-waarde van de productgroep maat-schappelijk vastgoed in eigendom bij corpora-ties bedraagt naar schatting 0,5 miljard euro. Het betreft ongeveer 2.200 objecten, waarvan het merendeel in gebruik is voor zorg, gezond-heidszorg, onderwijs en opvoeding. Gegevens over de (gezamenlijke) marktwaarde van deze groep objecten zijn niet of nauwelijks bekend.

• De corporaties bezaten in 2007 in totaal 21.900 ‘winkels en bedrijfsruimten’ en 24.600 ‘overige niet-woongelegenheden’. De totale WOZ-waar-de van deze productgroep is ook niet bekend, maar maakt deel uit van de over 2007 gerappor-teerde totale WOZ-waarde aan ‘niet-woongele-genheden’ (5,7 miljard euro).

Wij schatten de totale WOZ-waarde (2007) van het bij corporaties in eigendom zijnde commerci-eel vastgoed daarom op ongeveer 25 miljard euro. Dat is ongeveer 6,4 procent van het totale corpora-

tiebezit. Interessant is ook de vergelijking van de omvang van het corporatiebezit in niet-woningen (door ons geraamd op 2,6 miljard euro) vergeleken met de waarde van de totale voorraad niet-wonin-gen. Het Centraal Bureau voor de Statistiek geeft als (voorlopige) WOZ-waarde van die voorraad voor 2007 ongeveer 389 miljard euro. Voor zover deze cijfers vergelijkbaar zijn, wijzen zij op een ‘marktaandeel’ van de corporaties in het segment niet-woningen van ongeveer 0,7 procent. Het kabinet heeft onlangs besloten dat corporaties niet meer dan 30 procent van hun balanstotaal in commercieel vastgoed mogen investeren. Ondanks het feit dat onze berekeningen in WOZ-waarden zijn uitgedrukt en dus weinig zeggen over balans-

WONINGEN

Woningcorporatie als kleine speler op commerciële vastgoedmarkten

Corporaties investeren vooral in thuisgebieden om strategische redenen

Gepubliceerd in Vastgoedmarkt, juni 2009

KPN en woningcorporatie StaedionKPN zocht kopers voor de overbodige locaties De Constant Rebecquestraat 55 en Monseigneur Nolenslaan 1, beide in Den Haag. Deze objecten maken deel uit van de lijst vastgoedlocaties die KPN heeft opgesteld om tussen 2006 en 2011 te verkopen. Gezien de korte looptijd en de huidige marktomstandigheden was een snelle en efficiënte aanpak gewenst. Bovendien stelde KPN hoge ei-sen aan de integriteit, betrouwbaarheid en kwaliteit van de potentiële kopers. Mede door het specifieke karakter van de objecten, lag de uitdaging in het vinden van investeerders die hierin ontwikkelings-potentie zagen en beschikten over voldoende eigen vermogen om die potentie te realiseren. Jones Lang LaSalle zette een zoekopdracht uit in de markt en selecteerde woningcorporatie Staedion als mogelijk geïnteresseerde partij die voldeed aan de eisen. Beide locaties passen in het strategisch voorraadbeleid van de woningcorporatie. In de omgeving van Monseigneur Nolenslaan zijn veel huurwoningen in het bezit van Staedion. Tevens ontwikkelt en financiert Staedion maatschappelijk vastgoed. Daarnaast is de woningcorporatie be-trokken bij de ontwikkeling van het voormalig Ge-meentelijk Industrieterrein (GIT), een belangrijke gebiedsontwikkeling in de omgeving van De Con-stant de Rebecquestraat. Met deze aankoop reali-

seert Staedion de mogelijkheid tot herontwikkeling van beide locaties voor merendeels woningbouw en verstevigt hiermee haar positie in Den Haag. Uitgangspunt is een sale-and-leasebacktransactie. Overeengekomen is dat KPN beide panden te-rughuurt voor een periode van ongeveer zeven jaar waarna de herontwikkeling zal beginnen.

Stork Food & Dairy Systems en woningcorporatie Eigen HaardWoningcorporatie Eigen Haard heeft het voorma-lige productieterrein (zie foto) van Stork Food & Dairy Systems gekocht om het te herontwikkelen in samenwerking met VolkerWessels. Het bebouwde perceel is ongeveer 35.000 m2 groot en ligt in het Hamerstraatgebied aan de Noordelijke oever van het IJ in Amsterdam. Eigen Haard behoort tot de tien grootste woningcorporaties in Nederland en is de op een na grootste corporatie in Amsterdam met ongeveer 36.680 woningen en nog eens 10.000 woningen in de regio. Ruim 6.000 woningen liggen in Amsterdam-Noord. Eigen Haard beschouwt dit stadsdeel en de ontwikkeling van het Stork-terrein als een van haar speerpunten in het strategisch voor-raadbeleid. De ontwikkeling van dit terrein geeft een positieve impuls aan de directe omgeving. De unieke ligging aan het IJ maakt het terrein tot een toplocatie met veel ontwikkelingsmogelijkheden.

Tegelijkertijd verstevigt de woningcorporatie haar positie in Amsterdam-Noord doordat zij al veel woningbezit heeft in omringende buurten, zoals de Vogelbuurt en het IJ-plein. Het Stork-terrein werd aangeboden via een selectief en besloten biedingproces. Onder de inschrijvers bevonden zich zowel corporaties als marktpartijen en combinaties daarvan. De business case voor de bieding is in twee maanden samen met VolkerWes-sels en een aantal externe adviseurs uitgewerkt. Een belangrijk uitgangspunt was het zowel op korte termijn als op de langere termijn activeren van het terrein. Op de korte termijn worden de be-staande gebouwen gebruikt voor huisvesting van creatieve startende ondernemers. Dit past bij de Startgoedformule, een initiatief van Eigen Haard en de gemeente Amsterdam voor de bevordering van kleinschalige bedrijvigheid. Op de langere ter-mijn wordt een gemengd programma gerealiseerd dat de levendigheid en leefbaarheid van de locatie en directe omgeving versterkt. Primaat blijft het bij (sociale) woningbouw waarbij er plannen zijn voor de realisatie van 100 tot 150 huurwoningen. Het succes van de bieding werd mede bepaald door twee factoren. Ten eerste is de inbreng van een ont-wikkelende partij als VolkerWessels in combinatie met de kennis en deskundigheid van de externe ad-viseurs noodzakelijk om markt-, financiële en pro-

cesrisico’s goed in te schatten en te waarderen en om een biedingstrategie te bepalen. Ten tweede geeft de huidige crisis een meer voorzichtige benadering van de risico’s aan; daar waar in eerdere biedingen aan de bovenkant is geboden, wordt in de huidige markt aan de onderkant van de biedingmarge gebo-den. Tot slot, paste de timing van het biedingproces precies in de interne besluitvorming van het bestuur en de raad van commissarissen van Eigen Haard. De ‘governance’ van deze investeringsbeslissing is daardoor nooit onder druk gekomen.‘Als corporatie neem je deel aan de markt vanuit een primaire sociale taakstelling, het bouwen van huurwoningen en het werken aan een vitale wijk, maar ontkom je er niet aan om commercieel op te treden om deze sociale doelstelling te realiseren’, aldus Twan Zeegers (directeur Eigen Haard). Wo-ningcorporaties zijn vooral in de huidige tijd de aangewezen gebiedsontwikkelaars, maar de direc-teur erkent de risico’s van het ondernemerschap dat daaraan onlosmakelijk is verbonden. Eigen Haard wil die zo klein mogelijk houden en zoekt daarom andere partijen op. Daaronder zijn ook marktpar-tijen, die vooral op het vlak van risicomanagement meer kennis in huis hebben. Toename in samenwer-kingsverbanden tussen woningcorporaties en be-trouwbare en solide marktpartijen is in de toekomst zeker aan de orde.

Corporaties op de vastgoedmarkt

Page 7: Jones Lang La Salle Publiek Vastgoedkrant

Publiek Vastgoed | 7

waarden, menen wij dat deze regel alleen effect heeft op corporaties die sterk ‘commercieel actief’ zijn en minder op de sector als geheel. Corporaties investeren uiteraard ook in commercieel vastgoed. Ook daarvan zijn enkele kengetallen bekend:• In de periode 2008-2012 verwachten de corpora-

ties ongeveer 25.000 nieuwe dure huurwoningen (boven de huurtoeslaggrens) te realiseren. Uit-gaande van gemiddelde stichtingskosten (inclusief grondkosten) per dure huurwoning van 150.000 euro komt dat overeen met een totale investering van 3,8 miljard euro over de hele periode, ofwel 760 miljoen euro per jaar. Er zijn ook verwach-tingen voor de aankoop van dure huurwoningen, maar deze zijn (financieel) uitermate beperkt.

• In de productgroepen maatschappelijk vastgoed en commercieel vastgoed investeren de corpora-ties in dezelfde periode naar verwachting in totaal 3,4 miljard euro (voornemen voor nieuwbouw en aankoop), ofwel 680 miljoen euro per jaar.

In totaal investeren de corporaties volgens deze cijfers ongeveer 1,4 miljard euro per jaar in wat wij als commercieel corporatievastgoed beschou-wen. Ter vergelijking: de corporaties investeren naar eigen verwachting in totaal in dezelfde peri-ode ongeveer 8 miljard euro per jaar (nieuwbouw en aankoop) in het gehele bezit, dus in zowel wonen, zorg als alle andere productgroepen. Dat betekent dat ongeveer 18 procent van de voorge-nomen investeringen onder het commerciële deel van het eigendom valt.

VastgoedtransactiesRecentelijk heeft Jones Lang LaSalle een aantal vastgoedtransacties begeleid waarbij corporaties woningcomplexen en herontwikkelingsobjecten hebben aangekocht van marktpartijen en, in een enkel geval, vastgoed hebben verkocht aan der-den. In de huidige marktomstandigheden haken marktpartijen af in biedingsprocedures en zijn

de corporaties als kopersdoelgroep nadrukkelijk aanwezig. Wij zien corporaties in deze transacties voorname-lijk handelen vanuit de strategische doelstelling om posities in te nemen of te versterken in gebieden die desbetreffende corporaties als hun ‘thuismarkt’ beschouwen. De exploitatie van sociale huurwonin-gen als primaire kerntaak is daarbij altijd leidend. Commercieel denken in de vorm van uitpondscena-rio’s en/of het ontwikkelen van aanvullende, com-merciële functies is vaak een noodzakelijke voor-waarde om de investering financierbaar te maken. Commerciële kennis en expertise zijn niet altijd in-tern aanwezig; bij deze transacties wordt vaak een beroep gedaan op externe adviseurs. Wat ook opvalt, is dat corporaties soms moeite heb-ben om zich aan te passen aan de voorwaarden en het tempo van de biedingsprocessen. Een belang-rijke oorzaak ligt in de eisen voor besluitvorming en governance. Processen lopen langs meer schij-

ven dan bij marktpartijen en de doorlooptijd voor beslissingen over grote investeringen is langer. De grotere, meer ontwikkelde corporaties spelen daar al beter op in.

Grote investeringsbereidheidCorporaties zijn beduidend actiever geworden op de commerciële vastgoedmarkten. Door onduidelijkheid over het feitelijke onderscheid in het totale corpora-tiebezit tussen de kernvoorraad sociale huurwonin-gen en andere vastgoedcategorieën is het lastig om aan te geven hoe groot die ontwikkeling precies is. Op dit moment maakt commercieel vastgoed vol-gens onze definitie, gemeten in WOZ-waarde, een

relatief klein deel uit van het totale bezit van de Nederlandse corporaties. Op sectorniveau lijkt de kabinetsmaatregel voor het maximaal toegestane aandeel commercieel vastgoed op de corporatie-balans vooralsnog geen beperking om actiever te worden in dit segment, wellicht met uitzondering van enkele in deze productgroep zeer actieve cor-poraties. De investeringsbereidheid in commerci-eel vastgoed is verhoudingsgewijs groot.Het hoofdmotief van corporaties daarbij is strategisch investeren, vooral in de eigen ‘thuisgebieden’. De huidige marktomstandigheden bieden daarvoor kan-sen die ook worden benut. Commercieel denken is daarbij een noodzakelijke voorwaarde. Waar de eigen kennis en expertise onvoldoende is om investerings-risico’s te analyseren en te beoordelen wordt gebruik gemaakt van externe deskundigheid. Soms vormen interne eisen aan governance een belemmering om slagvaardig te opereren in biedingsprocedures.Samenvattend moeten vooral de grotere corpo-raties worden gezien als volwaardige spelers op de commerciële vastgoedmarkten. Het zijn echter spelers met een eigen karakter en opstelling. Jones Lang LaSalle gaat ervan uit dat hun rol in de ko-mende jaren eerder zal toenemen dan afnemen.

Eric Martens en Sheila Gessel

1) Brief van 23 februari 2009, betreffende ‘Vragen commissie voor Wonen, Wijken en Integratie over SS Rotterdam’.

PUBLIEK VASTGOED

Ongeveer 6,4 procent van corporatiebezit is commercieel

vastgoed

Overheidsvastgoed interessant beleggingsproduct voor marktpartijen

Overheid stoot grote voorraad vastgoed afOverheden heroverwegen momenteel actief een groot deel van hun vastgoed dat in bezit of in ge-bruik is af te stoten. Het gaat dan om niet-strategisch, overbodig en zeer divers vastgoed. Hierdoor kunnen zij zich beter richten op het strategische deel van de voorraad. De opbrengsten van de ver-kopen vormen een aanvulling op de begrotingen van de betreffende overheden. In Vastgoedmarkt van februari 2009 is in het eerste artikel van de serie Publiek Vastgoed door Jones Lang LaSalle beschreven dat het vastgoedbeleid van het Rijk volop in beweging is. Hierdoor neemt de belangstel-ling vanuit private partijen toe. Echter, er zijn tot op heden nog maar weinig voorbeelden bekend, waarbij publieke en private partijen een succesvolle transactie hebben volbracht.

Veel overheidsorganisaties hebben een aanzienlijke vastgoedportefeuille opgebouwd, die vaak heel divers is. Van oude scholen tot nieuwe cultuurge-bouwen en monumentale panden. Binnen de kan-torenmarkt alleen al bezet het Rijk ongeveer 20 tot 25 procent van de totale Nederlandse voorraad. Kortom: een zeer omvangrijke en gediversifieerde vastgoedportefeuille. De verantwoording voor het beheer van deze vast-

goedportefeuille is vaak versnipperd binnen de diverse overheidsdiensten. Hierdoor is er in veel gevallen geen goed beeld van de omvang, potentie en samenstelling van het vastgoed dat de diensten in bezit hebben, dan wel gebruiken. Mede door de invoering van het ‘Besluit begroting en verantwoor-ding provincies en gemeenten’ is een professionele, meer strategische aanpak van het vastgoedbeheer noodzakelijk. In deze situatie is het wenselijk dat

alle vastgoeddiensten binnen één afdeling (partij) worden gecentraliseerd. Rollen, zoals eigenaar, beheerder, gebruiker en budgethouder, zijn mo-menteel vaak verdeeld over verschillende partijen binnen de betreffende gemeente. Hierdoor handelen te veel partijen vanuit hun eigen visie op het alge-meen belang, terwijl dat belang juist omgekeerd een eenduidige visie vraagt, ook op het gebied van vast-goedbezit en de eigen huisvesting. Enkele lagere overheidsorganen hebben al een eerste stap gezet in de goede richting en hebben het vastgoedbezit ge-centraliseerd. Toch is het bezit in veel gevallen niet-strategisch of zelfs overbodig, waardoor de overheid nu de afweging maakt of zij het betreffende deel van de voorraad richting de markt wil brengen.

Publiek-private samenwerkingPublieke en private partijen hebben elkaar veel te

bieden bij het financieren, ontwikkelen, exploite-ren en beheren van vastgoed met een maatschappe-lijke functie. Deze samenwerking komt tot heden nauwelijks van de grond. Dit heeft te maken met verschil in doelstelling voor het vastgoed (inzetten als bedrijfsmiddel, of bezit vanuit winstoogmerk). De financiële waarde van het vastgoed wordt door publieke partijen vaak gezien als gemeenschaps-geld, waar marktpartijen niet zonder meer winst op mogen maken door de aankoop en exploitatie ervan. Maar er zijn daarnaast ook verschillen in procedures, eigendomssituaties en verwachtingen. Toch zijn gemeenten van mening dat de samenwer-king met private partijen in de toekomst toeneemt, aldus het onderzoek Barometer – Maatschappelijk vastgoed 2008 [bron: VastgoedBeter, 2008].

Voormalig productieterrein van Stork Food & Dairy Systems, gekocht door woningcorporatie Eigen Haard

Lees verder op pagina 8

Page 8: Jones Lang La Salle Publiek Vastgoedkrant

8 | Publiek Vastgoed

PUBLIEK VASTGOED

De overheid ziet niet-strategisch vastgoed voorna-melijk als kostenpost. Maar hoe komt zij tot een overzicht van dat niet-strategische vastgoed? Vaak speelt een gebrek aan kennis van en afstemming op huisvestingsbehoeften hierin een cruciale rol. Wanneer, zoals eerder beschreven, de regie over het bezit en beheer van de vastgoedportefeuille wordt gecentraliseerd, kunnen kansen beter wor-den benut. Het vastgoed kan in dat geval beter dan voorheen ondersteunend zijn aan de beleids-doelstellingen van de overheid.

BeleggingsproductEen private partij heeft echter een andere bena-dering. Marktpartijen zien vastgoed als beleg-gingsproduct en dus als een middel in het streven naar winstmaximalisatie. Zij willen financiële meerwaarde realiseren, door middel van actief management en het benutten van marktpoten-tieel. De relatief hoge initiële investering wordt door een private partij alleen gedaan, als die op voorhand verwacht dat het vastgoed een bepaald minimaal rendement oplevert. Dat rendement moet ten minste de initiële investering plus de exploitatiekosten en de eventuele financierings-kosten gedurende de looptijd van de belegging opleveren. Daarnaast eisen private partijen een vergoeding voor het te lopen risico. Bovendien gaan zij uit van een bepaalde mate van waarde-creatie, en hebben zij tot slot vaak nog als doel de benchmark te verslaan. Het ten doel gestelde looptijdrendement (target internal rate of return (IRR)) kan hierdoor aanzienlijk boven het rende-ment komen te liggen, dan dat overheidsvastgoed feitelijk oplevert. Deze mismatch tussen financi-ele prestaties van het vastgoed zelf en de eis van marktpartijen, brengt een lastige situatie met zich mee wanneer een publieke partij haar vastgoed naar de markt brengt wil brengen. Toch is overheidsvastgoed, zoals kantoorruimte, een interessant beleggingsproduct voor markt-partijen. Beleggers hebben in toenemende mate te maken met huurders die door de financiële crisis niet meer in staat zijn de huur te betalen of zelfs failliet gaan. Met de overheid als huurder zal dat niet gebeuren, waardoor een dergelijke belegging, afhankelijk van de looptijd van het huurcontract, als minder risicovol kan worden beschouwd. Daarnaast zijn er andere voorwaarden die markt-partijen stellen, zoals een goede locatie en de we-derverhuurbaarheid vanuit de flexibiliteit voor de indeling van het gebouw. Dat laatste is een rand-voorwaarde waaraan vastgoed, dat in bezit én in gebruik is door de overheid, meestal niet voldoet.

Overheidsvastgoed is vaak een op maat gemaakt en vele jaren geleden ontwikkeld gebouw (denk aan monumenten), waarbij flexibiliteit vaak geen ontwerpeis vormde. Daar staat tegenover dat, waar het een centrumlocatie betreft, de locatie vaak een hoge residuele grondwaarde vertegenwoordigt. Mocht de overheidspartij besluiten te vertrekken, dan bestaat er in elk geval nog een aanzienlijke herontwikkelingspotentie voor de locatie.

Verkoop aan marktOndanks de genoemde voordelen, is er tot op heden nog weinig overheidsvastgoed aan pri-vate partijen verkocht. De crux zit hem, naast de eerder genoemde financiële criteria van de belegger, in de beperkende voorwaarden van het verkoopbeleid van de gemeente. Bij de gemeente Rotterdam bijvoorbeeld, zijn voor de verkoop van gemeentelijk vastgoed bijvoorbeeld de volgende voorwaarden opgenomen:• Verkoop kan plaatsvinden, mits de koopsom

gelijk is aan of hoger ligt dan de laagst ge-taxeerde waarde;

• Alle leegstaande onroerende zaken worden per openbare inschrijving verkocht;

• Alle afwijkingen op het verkoopbeleid worden ter goedkeuring voorgelegd aan het College.

Door de in verhouding duurdere financiering voor private partijen, is een minimaal bod van de laagste taxatiewaarde in sommige gevallen al een probleem. Tevens is het de verwachting dat maat-schappelijke partijen in de toekomst meer eisen aan corporate governance van de kopende partij gaan stellen. De vele slechtnieuwsberichten van de afgelopen tijd hebben de vastgoedsector geen goede naam gegeven. Overheidsorganen willen hun handen hier niet aan branden en zullen daar-door de potentiële koper uitvoerig screenen.

Onrendabele topHet overheidsvastgoed dat geen betrekking heeft op kantoorruimte, staat voor een nóg grotere uit-daging. Zo moet de maatschappelijke functie van het vastgoed, na verkoop aan een private partij, gewaarborgd blijven, als dit door de betreffende gebruiker ervan (publieke partij of non-profit organisatie) wordt vereist. Hierbij staat dan ook de meerwaarde centraal vanuit de gebruiker en moet het oogmerk van private partijen (winst-maximalisatie) ondergeschikt zijn. Toch kun-nen dergelijke vastgoedbeleggingen interessant zijn voor marktpartijen. De meerwaarde van maatschappelijke voorzieningen, zoals buurt- en wijkcentra voor die wijk, is immers aantoonbaar. De afweging of een private partij bereid is in der-gelijke voorzieningen te investeren, en daarmee ook akkoord te gaan met een mogelijk onrenda-bele top op dat maatschappelijk vastgoed, komt dan te liggen bij de stakeholders, die profiteren van die meerwaarde. Dit verandert de business case, want marktpartijen worden daardoor ge-dwongen op gebiedsniveau te opereren in plaats van op gebouwniveau. De kans ligt vervolgens in de na te streven functiemix, waarbij maatschap-pelijke voorzieningen worden gecombineerd met meer commerciële voorzieningen, zoals een sportschool of theater. Oók geen gebruikelijke beleggingssectoren voor marktpartijen, maar dit

soort vastgoed sluit wel goed aan op een breder portefeuilleprofiel en biedt dus kansen voor di-versificatie binnen de beleggingsportefeuille van marktpartijen.

Minimaal C-labelEr speelt nog een aantal ontwikkelingen mee dat van toenemende invloed is op overheidsvastgoed. Denk hierbij aan het duurzame inkoopbeleid van de overheid en de crisis- en herstelwet die per ja-nuari 2010 intreedt. Om de markt voor duurzame producten te stimuleren, heeft de Rijksoverheid, onder leiding van het ministerie van VROM, zichzelf ten doel gesteld in 2010 voor 100 pro-cent duurzaam in te kopen. De gemeenten stre-ven naar 75 procent in 2010. Provincies en wa-terschappen streven naar minimaal 50 procent in 2010. Concreet voor de vastgoedsector betekent dit dat de Rijksoverheid vanaf begin volgend jaar het criterium hanteert dat de gebouwen die zij in gebruik neemt, ten minste een energielabel C moeten dragen. Omdat de overheid ongeveer 20 tot 25 procent van de kantorenmarkt in bezit of gebruik heeft, heeft deze ontwikkeling grote gevolgen voor de Nederlandse commerciële vast-goedmarkt. Juist marktpartijen kunnen hierin hun kennis en expertise laten gelden, zodat zij direct ondersteunend zijn in het (duurzame) huis-vestingsbeleid van de overheid. Op die manier kunnen publieke partijen en private partijen meer van elkaar leren over vastgoedproducten en over optimaal gebruik en beheer ervan.

Terug naar kernDe overheid wil met haar vastgoedbeleid terug naar de kern; houden wat directe meerwaarde heeft voor het overheidsbeleid en de uitvoering daarvan, en afstoten van niet-strategisch vastgoed richting de markt. Er is nog een aantal hordes dat moet worden genomen, maar gezien de omvang van de niet-strategische vastgoedvoorraad en de voordelen die het kan bieden voor marktpartijen, ligt hier de komende periode een interessante uit-daging. Die uitdaging ligt overigens niet alleen in de transactiesfeer. Marktpartijen dienen zich

Vervolg van pagina 7

te verdiepen in kennis over de overheidssector, evenals in de gangbare procedures, huisvestings-beleid en ontwikkelingen daarin. Daarnaast moe-ten zij nadenken over nieuwe contract- en samen-werkingsvormen. Pas als partijen bereid zijn deze stappen te nemen, zullen zij het potentieel dat overheidsvastgoed biedt optimaal kunnen inzet-ten. Daarmee zijn beide partijen, zowel publiek als privaat, klaar voor de sterk veranderende markt in 2010.

Eric Martens

Colofon

RedactieEric MartensPim MackeJohan VonckEelco Hoet

Over de auteursEric Martens is National Director Public Sector bij Jones Lang LaSalle.Pim Macke is head of Strategic Advisory bij Jones Lang LaSalle.Johan Vonck is werkzaam op de afdeling Valuation Advisory bij Jones Lang LaSalle en taxeert zorgvastgoed.

Met medewerking vanElvira van KeekenIlse HazelegerSilvia van Nieuwenhuizen

VormgevingDUO-Ontwerp, Utrecht

DrukwerkBoom & van Ketel, Haarlem

Voor meer informatie:www.joneslanglasalle.nl020-5 405 405

Overheid gebruikt 20 tot 25 procent van totale

kantorenvoorraad