Jaarverslag webversie 2001

Jaarverslag 2011

vastgesteld door de Raad van Toezicht

op 14 juni 2012

Jaarverslag 2011 Pagina 2 van 131

1 Het maatschappelijk rendement

Woningstichting Leusden is een actief, ondernemend bedrijf met een

maatschappelijke doelstelling.

Het beantwoorden van de vraag of Woningstichting Leusden voldoende

maatschappelijke meerwaarde heeft gecreëerd in 2011 is een hachelijke

onderneming. Er is geen eenduidige meetlat. Maatschappelijke winst kunnen we niet

goed in geld uitdrukken. Geld is voor ons vooral een middel om maatschappelijke

doelen te bereiken. We gaan daar buitengewoon zorgvuldig mee om.

Om ons maatschappelijk rendement te realiseren hanteren we een vaste strategie

zoals verwoord in onze missie.

Resultaten behalen we bij een huurder die tevreden is met de woning, bij een goede

betalingsregeling, maar ook bij het realiseren van maatschappelijk vastgoed.

We zijn een gezonde en sterke organisatie. We kunnen veel aan en we doen veel.

Het antwoord op de principiële vraag of we gezien onze missie de goede dingen doen

en die dingen goed doen, is tijden plaatsgebonden. In dit verslag geven we weer wat

onze inspanningen in 2011 waren.

Te midden van de crisis die in 2011 verscherpte, staat Woningstichting Leusden voor

de opgave om enerzijds te voldoen aan de maatschappelijke opdracht en de

aangegane verplichtingen en anderzijds de gezonde bedrijfsvoering van

Woningstichting Leusden zeker te stellen.

In 2011 hebben we gestaag verder gewerkt aan de grote ontwikkelportefeuille waarin

het project Multifunctionele Centra een steeds steviger project werd in alle opzichten.

Ook de projecten De Nieuwe Biezenkamp, Tabaksteeg, Groot Agteveld en ’t Zicht

werden substantieel verder gebracht.

De bedrijfsvoering is verstevigd. ICT projecten zijn opgepakt. De afdeling

Woondiensten slaagde erin het in 2010 verhoogde verkoopprogramma op peil te

houden en te werken aan de verbetering van de kwaliteit van de dienstverlening.

Blijvend probleem is het woningmarkttekort. We worden geremd door diverse

overheden die onvoldoende willen en kunnen. Dit tekort is niet alleen pijnlijk voor de

groepen starters en ouderen die in de knel zitten. De indruk bij Woningstichting

Leusden is dat het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid drastische herziening

behoeft. Koop- en huurmarkt sluiten niet aan en de EU-regels geven er aanleiding toe

dat een complete doelgroep in de kou blijft staan. Er is onredelijkheid en

ongerijmdheid in de subsidiesystemen van koop en huur, het beleid ten aanzien van

onrendabele toppen is niet langer houdbaar. Het huurbeleid leidt niet tot een goede

differentiatie, woonruimteverdeling leidt tot een overmaat aan inschrijvingen tegenover

een zeer beperkte beschikbaarheid van woningen. Woningstichting Leusden heeft

zich in 2011 beraden op het beleid en heeft op een aantal punten besloten tot een

fundamentele bijstelling van het beleid. In 2012 zal hieraan verder vorm worden

gegeven.


2 Kengetallen en samenvatting

2.1 Kengetallen

2011 2010 2009 2008 2007

Vastgoed

Woningen/woongebouwen

aantal verhuureenheden (VHE)

in beheer 2.730 2.654 2.625 2.580 2.578

in voorraad 1 0 1

in exploitatie 2.641,5 2.588,0 2.562,5 2.546,5 2.557,5

Gemiddelde WOZ-waarde per VHE 208.773 210.073 206.243 198.384 185.172

Bedrijfsonroerend goed (BOG)

aantal m2

in exploitatie 9.123 1.995 1.995 1.292 1.292

Mutaties in het woningbezit

Aantal opgeleverd 105 63 66 26 41

Aantal gekocht 2 3 7 3 0

Aantal verkocht* 30 38 19 27 18

Aantal gesloopt 0 0 8 0 0

Totaal mutaties 77 28 46 2 23

*) Specificatie aantal verkopen

Meerkeuzewoningen (MKW) - Koopgarant 29 36 13 23 15

Terugkoopregeling (TKR) - Koopgarant 0 0 6 3 0

Overige verkopen 1 2 0 1 3

Totaal verk open 30 38 19 27 18

Aantal woningen naar huurprijsklassen

(volgens huurprijsklassen BBSH)

Goedkope huur (tot € 411,87) 366 216 228 226 229

Betaalbare huur 1.696 1.880 1.900 1.887 1.867

Dure huur (meer dan € 548,18) 668 558 497 467 482

2.730 2.654 2.625 2.580 2.578

Onderhoud

Kosten niet-planmatig onderhoud/VHE 220 218 217 225 228

Kosten planmatig onderhoud/VHE 947 759 868 1.065 914

Totaal k osten onderhoud/VHE 1.167 977 1.085 1.290 1.142

Prijs/kwalite itsverhouding

Gemiddeld aantal punten WWS per VHE 165 147 147 147 147

Gemiddelde netto-huurprijs per jaar / VHE 5.956 5.776 5.665 5.521 5.479

DienstverleningAantal ingeschreven woningzoekenden 3.218 2.863 2.552 2.375 2.270

Aantal mutaties 243 190 195 211 213

Mutatiegraad in % 8,5 7,2 7,4 8,2 8,3

Acceptatiegraad in % 65,4 69,0 49,8 67,1 58,1

Huurachterstand zittende huurders in % 0,6 0,5 1,1 0,4 0,5

Huurderving in % 0,7 0,5 0,6 0,3 0,4


2011 2010 2009 2008 2007

Financiën

Vermogen en rendement

Solvabiliteit in % 14,0 12,7 7,6 11,3 11,7

Liquiditeit 0,9 0,6 2,0 1,9 0,5

Rentabiliteit eigen vermogen in % 5,3 4,6 (26,6) 15,7 (21,1)

Rentabiliteit vreemd vermogen % 3,3 3,2 3,5 4,4 4,6

Rentabiliteit totaal vermogen in % 3,3 3,1 0,0 4,5 0,5

Balans en winsten verliesrekening

Eigen vermogen/VHE 10.051 8.347 4.706 6.421 5.896

Totaal opbrengsten/VHE 6.451 6.417 6.132 6.010 6.062

Financiële baten en lasten/VHE (1.413) (1.267) (1.325) (1.513) (1.643)

Jaarresultaat/VHE 509 370 (1.706) 499 (1.572)

PersoneelAantal medewerkers in dienst per ultimo (1) 34 33 32 34 29

Gemiddeld aantal formatieplaatsen (incl. inhuur) 35,1 32,1 31,5 28,7 28,1

Gemiddeld aantal formatieplaatsen per 1000 VHE 12,9 12,1 12,0 11,1 10,9

Ziekteverzuim 3,2% 5,5% 2,7% 1,4% 1,3%

(1) Een aantal medew erkers w erken voor meerdere corporaties. Dit zijn de w oningstichtingen:

Barneveld, Leusden, Nijkerk en Vallei Wonen in Woudenberg.

Toelichting kengetallen

• Rentabiliteit Eigen Vermogen =

(resultaat na belastingen) / (eigen vermogen begin boekjaar)

• Rentabiliteit Vreemd Vermogen =

(rentelasten leningen ) / (gemiddeld saldo langlopende schulden in boekjaar)

• Rendement Totaal Vermogen =

(resultaat na belastingen + rentelasten leningen ) / (gemiddeld saldo totaal

vermogen in boekjaar)


2.2 Samenvatting

In deze samenvatting leest u de belangrijkste punten uit het jaarverslag van de

Woningstichting Leusden over 2011. Hierbij wordt ingegaan op de missie, de

visie, het daarop gebaseerde beleid en de concrete activiteiten van de

woningstichting, toegespitst op de vier kernactiviteiten van Woningstichting

Leusden, namelijk vermogensbeheer, vastgoed, dienstverlening aan onze

doelgroepen en bedrijfsvoering.

Missie

Woningstichting Leusden is een zelfstandige woningcorporatie, die uitsluitend

werkzaam is in de gemeente Leusden. We werken aan “goed wonen” voor

Leusdenaren, in het bijzonder voor diegenen die daar zelfstandig in onvoldoende

mate kunnen voorzien. Het is onze overtuiging dat we het beste kunnen bijdragen aan

het verhogen van de kwaliteit van het wonen, als we onze aandacht op één gemeente

richten. We zijn er verder van overtuigd dat een kleine, professionele organisatie het

meest adequaat kan inspelen op lokale ontwikkelingen en omstandigheden.

Vermogensbeheer, investeren en desinvesteren in vastgoed, dienstverlening aan de

doelgroepen en bedrijfsvoering zijn kernactiviteiten. Alles draait om maatschappelijk

ondernemerschap: Woningstichting Leusden wil elke activiteit maatschappelijke

meerwaarde geven.

Visie 2011

Het is de taak van bestuur en Raad van Toezicht van Woningstichting Leusden ervoor

zorg te dragen dat het werk passend is in een lange maatschappelijke traditie van

zorg voor een goede huisvesting voor de doelgroepen. Te midden van de crisis die in

2011 verscherpte, staat Woningstichting Leusden voor de opgave om enerzijds te

voldoen aan de maatschappelijke opdracht en de aangegane verplichtingen en

anderzijds de gezonde bedrijfsvoering van Woningstichting Leusden zeker te stellen.

Blijvend probleem is het woningmarkttekort. We worden geremd door diverse

overheden die onvoldoende willen en kunnen. Dit tekort is niet alleen pijnlijk voor de

groepen starters en ouderen die in de knel zitten. De indruk bij Woningstichting

Leusden is dat het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid drastische herziening

behoeft. Er zijn dus dringende redenen te komen tot een drastische herziening van

het beleid. In 2011 heeft de Raad van Toezicht besloten tot aanpassen van de

strategie op de volgende punten:

Strategische keuze 1: concentratie op de ‘core business’, d.w.z. de sociale

sector.

Deze strategische keuze vertaalt zich in de volgende ambities:

• Woningstichting Leusden is marktleider in Leusden.

Om deze ambitie te kunnen realiseren is het noodzakelijk dat de woningstichting

invloedrijk, initiatiefrijk en creatief is, waardoor we in staat zijn de agenda van

Leusden te beïnvloeden.

• Woningstichting Leusden wil meer bouwen voor bijzondere doelgroepen zoals

senioren, jongeren en aandachtgroep.


Kritische succesfactor bij deze ambitie is het realiseren van een gestage verkoop

waarmee een realistisch en initiatiefrijk investeringsprogramma mogelijk wordt.

• Betaalbaar wonen voor een reële prijs

De koers wordt verlegd van “ongebreidelde subsidie” om goed en goedkoop te

realiseren naar meer reële prijsvorming op basis van een herkenbare p/k

verhouding. Een zakelijke bedrijfsvoering vormt de basis basis voor

maatschappelijk rendement.

• Rendementsverbetering: hogere prijzen voor zowel bestaande bouw als

nieuwbouw (lagere onrendabele toppen)

De kritische succesfactor hierbij is een sterke beheersing van het

ontwikkelproces/ opdrachtgeverschap. Belangrijke sturingen zijn: - het

terugdringen van onrendabele toppen door een mix van goedkoper en kleiner

bouwen en hogere huren - een professionele control op ontwikkeling.

• Herijking van het verkoopbeleid op basis van uitgangspunten 2012-2020

Een sterke goed georganiseerde verkoop levert de mogelijkheid tot het bouwen

van nieuwe woningen.

• Woningvoorraad is continu in topconditie

Om deze ambitie te realiseren wordt ingezet op een zorgvuldige en strak

uitgevoerde meerjarenbegroting planmatig onderhoud.

• Herbezinning op/wijziging van model woonruimteverdeling

Het is het doel van Woningstichting Leusden om in 2014 een nieuw woonruimte

verdeelsysteem te hanteren om de woningnood in Leusden adequater te kunnen

aanpakken.

Strategische keuze 2: Woningstichting Leusden trekt zich terug uit de vrije

sector huur.

Deze woningen worden buiten het kernbedrijf Woningstichting Leusden geplaatst en

afgestoten.

Er zijn twee uitvoeringsmogelijkheden te bepalen om de exploitatie van vastgoed in

de vrije huursector af te bouwen:

• Afzonderlijke exploitatie en afbouw binnen het Woningstichting Leusden concern;

In de begroting wordt de vrije sector apart gezet en in de werkorganisatie wordt

een aparte taak gecreëerd bij afdeling Woondiensten.

• Afstoten naar commerciële partij;

In principe wordt er uitgepond. Beleggers zijn niet geïnteresseerd in deze oudere

complexen.

Vermogensbeheer

Het bezit van Woningstichting Leusden vertegenwoordigt een grote waarde. Het

bewaken en zo goed mogelijk uitbouwen van dit vermogen en het dienstbaar stellen

aan de volkshuisvesting ziet Woningstichting Leusden als een kernactiviteit. Het

dienstbaar stellen van het vermogen aan de volkshuisvesting is voor Woningstichting

Leusden in toenemende mate een actieve inzet. We verkopen bezit waar een

volledige deelname niet nodig is en we verwerven, ontwikkelen en nemen deel aan

eigendom daar waar een positief resultaat voor de volkshuisvesting kan worden

geboekt.


Vastgoed

Eén van de kernactiviteiten van Woningstichting Leusden is: het bouwen, beheren en

exploiteren van vastgoed, of algemener gesproken, de gebouwde omgeving, van

oorsprong woningbouw. Dit wordt de laatste jaren mede op verzoek van de

samenleving breder geïnterpreteerd naar maatschappelijk vastgoed. Door middel van

het juiste vastgoed willen we meerwaarde aan de samenleving geven. Vastgoed is

een buitengewoon krachtig middel om kwaliteit toe te voegen aan de samenleving.

We hebben ons op dit terrein gespecialiseerd. We treden vooral op als opdrachtgever:

uitvoerende werkzaamheden worden verricht door gespecialiseerde bedrijven.

We kunnen het doel van Woningstichting Leusden als volgt omschrijven: Het beheren

van de huidige circa 23% van de woningen in Leusden, bestaande uit sociale

huurwoningen en vrije sector huurwoningen, en dit uitbreiden tot 30% van de

Leusdense voorraad, bestaande uit goedkope koop- en huurwoningen bestemd voor

de te onderscheiden doelgroepen in de vorm van adequate woonconcepten, goed

passend bij de actuele behoefte van de doelgroep alsmede het ontwikkelen van

vastgoed om dit vorm te geven.

Woningstichting Leusden doet er alles aan om de spanning op de lokale woningmarkt

te verminderen, hoewel het helaas niet mogelijk is om de woningproductie te

versnellen. In het nieuwbouwprogramma is wel zoveel mogelijk rekening gehouden

met de laatste demografische ontwikkelingen en de ontwikkelingen op het gebied van

de huisvesting van bijzondere doelgroepen

Naast woningbouw investeert Woningstichting Leusden ook in maatschappelijk

vastgoed: multifunctionele centra (basisonderwijs, kinderopvang, sportvoorzieningen,

enz.) en gezondheidscentra (huisarts, fysiotherapeut, apotheek). Door de geplande

nieuwbouw van MFC’s in de wijken Biezenkamp en Alandsbeek en het geplande

gezondheidscentrum in de Biezenkamp, zal het aandeel van het bedrijfsonroerend

goed in het totale vastgoed van Woningstichting Leusden de komende jaren flink

toenemen.

Vastgoed in exploitatie

De voorraad staat er goed voor. Er zijn geen structurele achterstanden. Ook geeft de

woonkwaliteit geen aanleiding tot structurele ingrepen in de woningen ter verbetering

van de kwaliteit. Het programma planmatig onderhoud is toegesneden op deze taak.

De opgave voor de komende jaren is om het benodigde budget omlaag te brengen in

verband met de beoogde algemene verlaging van het kostenniveau. De afgelopen

jaren hebben we in zijn algemeenheid fors goedkoper kunnen inkopen dan begroot.

De prognose is dat we deze lijn door kunnen zetten.

Projectontwikkeling

De ontwikkeling van nieuwe projecten is voor Woningstichting Leusden een

belangrijke en omvangrijke activiteit. De omvang van de investeringsportefeuille

bedraagt ca. € 45 miljoen, exclusief de prospects. De totale omvang van de

investering waarbij Woningstichting Leusden is betrokken, is omvangrijker.

Vernieuwing van de voorraad specifiek voor Woningstichting Leusden is een

permanente opgave. Breder gezien willen we betrokken zijn bij alle belangrijke

ontwikkelprojecten in Leusden. Enerzijds omdat - vanuit de overweging van


geïntegreerd wonen en het daaruit volgende streven 305 goedkope woningen te

realiseren - Woningstichting Leusden erbij behoort te zijn. Anderzijds omdat we vanuit

onze expertise een kwalitatieve bijdrage wensen te leveren aan Leusden.

Voorbeelden zijn de projecten De Nieuwe Biezenkamp, Achterveld (Groot Agteveld en

Mastenbroek II) en Leusden-Zuid.

In het verslagjaar zijn in totaal 105 huurwoningen opgeleverd. Deze woningen zijn als

volgt verdeeld: 60 woningen in het plan De Nieuwe Biezenkamp en 45 woningen in

het plan Tabaksteeg. Sinds de nieuwbouw in het plan ’t Vliet hebben we dergelijke

aantallen niet meer gehaald.

Dienstverlening

We beschouwen het verlenen van diensten aan Leusdenaren rondom het wonen als

een van onze belangrijkste kerntaken. Van oudsher gaat het om de dienstverlening

rond de verhuur: toewijzing van woningen, mutatiebegeleiding, verhuur, dagelijks

onderhoud en veranderingen aan het gehuurde, huurinning en assistentie bij het

oplossen van problemen. Daarnaast beschouwen we het organiseren van inspraak

van huurders en de communicatie richting de huurders ook als essentieel onderdeel

van onze werkprocessen.

Woningstichting Leusden streeft in de dienstverlening de volgende doelen na:

• Professionele dienstverlening: tijdig, correct en inspelend op te onderkennen

gedifferentieerde behoefte die op basis van moderne marketingtechnieken is

vastgesteld.

• Waardering van product door klant.

• Keuzemogelijkheden voor klanten.

• Bijzondere ondersteuning voor bijzondere doelgroepen.

We zijn al ver gekomen. Zeker als we ons vergelijken met collega’s in de branche. De

verbetering en het verdiepen van onze dienstverlening is een continu proces met veel

kleine stapjes.

Woonruimteverdeling

Het tekort aan woningen en het rechtvaardig verdelen van de woningen is een

gezamenlijke inspanning van de woningstichting en de gemeente Leusden. Het

huidige systeem voor woonruimteverdeling voldoet steeds minder en is aan

vernieuwing toe. We hebben gesprekken gevoerd met de gemeente over de vraag of

we een modernisering kunnen realiseren. Het streven is om per te onderscheiden

doelgroep maatwerk te kunnen leveren. Het labelen van vrijkomende woningen op

basis van de externe vraag vormt hierin een belangrijke ontwikkeling. Een belangrijk

behaald resultaat is de overeenstemming over het loten van een aandeel van 25%

van de vrijgekomen woningen voor jongeren Deze afspraak wordt uitgevoerd tot

medio 2012. Het resultaat was in 2011 dat veel meer jongeren dan voorheen konden

verhuizen naar een vrijgekomen woning in de bestaande woningvoorraad

Kopen en verkopen

Het is onze doelstelling dat 80% van ons woningbezit bereikbaar/betaalbaar blijft via

de huurwoningenmarkt. Dat betekent dat 20% van ons woningbezit dynamisch te


benoemen is. Aan de hand van de vraag in de markt en de opgave van

Woningstichting Leusden wordt gekeken hoe dit aantal woningen in de markt gezet

kan worden. Er kan dan gekozen worden tussen huur, kopen onder voorwaarden

(Koopgarant) en definitieve verkoop. Op deze wijze wordt er actief gewerkt aan een

gedifferentieerde, gezonde woningvoorraad waarmee wij ook in de toekomst kunnen

blijven bedienen.

Om het makelaarschap van Woningstichting Leusden verder te ontwikkelen werd in

2009 de functie van verkoopbegeleider in het leven geroepen. Echter in 2011 werd

duidelijk dat, in de veranderende en verslechterde woningmarkt, meer en andere

aandacht nodig is om de doelstellingen te blijven behalen. Er is een actieplan verkoop

geformuleerd waarin aanpassingen aan het proces zijn voorgedragen. Ook is er een

marketingbudget vrijgemaakt ten behoeve van het stimuleren van de verkoop.

Daarnaast is de uitvoering van de werkzaamheden rondom verkoop weer verdeeld

onder meerdere woonmakelaars van de afdeling Woondiensten. Op deze manier kan

uitvoering worden gegeven aan het behalen van de verkoopdoelstellingen in zowel de

bestaande bouw als in het nieuwbouwsegment.

Contact met huurders

Woningstichting Leusden hecht er veel waarde aan dat zij structureel huurders bij

haar werk betrekt. Beïnvloeding door en betrokkenheid van huurders bij het werk van

Woningstichting Leusden vinden wij essentieel. Enerzijds legitimeert dit het handelen

van de corporatie (waarom doet ze wat ze doet) en anderzijds zorgt het ervoor dat

Woningstichting Leusden haar producten en diensten goed blijft afstemmen op de

behoefte van haar klanten. Contact met huurders vindt plaats op vele niveaus, van

individueel tot collectief.

In 2011 heeft er een aantal besprekingen en bijeenkomsten plaatsgevonden met de

Woonadviesraad. Hierin zijn onder andere, het jaarverslag en een communicatieplan

besproken en is de planning voor planmatig onderhoud toegelicht.

Het bewonersblad Thuis is drie keer verschenen. De website is steeds belangrijker

geworden als informatiemedium. Het informeren van huurders over het uitvoeren van

onderhoudswerkzaamheden aan hun woning gebeurt ook persoonlijk aan de

betrokkenen via "complexbrieven".

Woningstichting Leusden kent al geruime tijd bewonerscommissies. De

bewonerscommissies zijn voor Woningstichting Leusden gesprekspartners voor

onderwerpen van beheer en beleid die hun complex, buurt of wijk direct raken. De

bewonerscommissies en Woningstichting Leusden voeren ieder halfjaar een gesprek.

Woningstichting Leusden neemt initiatief om verschillende werkvormen op te zetten

waarmee de betrokkenheid en invloed van huurders georganiseerd wordt, zoals een

interactief digitaal forum, klantenpanels en werkgroepen.

Woongerelateerde diensten

Woningstichting Leusden kent al jaren een sterke traditie onder andere vastgelegd in

de samenwerkingsovereenkomst met Beweging 3.0 en de gemeente Leusden.

We ontwikkelen gezamenlijk woonconcepten, woonzorgzones, multifunctionele centra,

eerstelijnsgezondheidszorg en Larikslaan2. Het gaat hier om een strategische

ontwikkeling en geeft weer hoe Woningstichting Leusden probeert met andere ogen te

kijken naar de eigen opdracht. Immers als we de bewoners echt centraal stellen,


kunnen we niet anders doen dan uit te gaan van de integraliteit van Wonen, Zorg en

Welzijn. We staan nog aan het begin van het denken en organiseren.

Kwaliteit van de dienstverlening

In 2011 werd voor het eerst geen KWH meting uitgevoerd en is een ander instrument

ingezet om de klanttevredenheid te toetsen: de USP Bewonersscan. De tevredenheid

ten aanzien van de woning, woonomgeving en dienstverlening worden alle drie boven

de norm gewaardeerd. Voornamelijk de woonomgeving wordt hoog wordt

gewaardeerd. Het gevoel van veiligheid is zowel overdag als ’s avonds groot en men

blijkt zich echt thuis te voelen in Leusden. Natuurlijk zijn er ook wensen tot

verbetering. Zo is men van mening dat het online indienen van het reparatieverzoek

en de afhandeling beter kan. Aspecten waar binnen Woningstichting Leusden al hard

aan wordt gewerkt, maar waar zeker nog winsten te behalen zijn.

Bedrijfsvoering

Het doelmatig en effectief runnen van het bedrijf van Woningstichting Leusden zien

we als een van onze kernactiviteiten. De werkorganisatie staat ten dienste van de

realisatie van de volkshuisvestingsdoelen van Woningstichting Leusden. De

werkorganisatie die Woningstichting Leusden wil zijn, kan als volgt getypeerd worden:

• Professioneel

• Netwerkbedrijf

• Lean & mean

Zijn we dat? Grotendeels wel, we worden in ieder geval in de branche en in ons

netwerk als zodanig wel herkend. Uiteraard is het een voortdurend streven van de

medewerkers en het managementteam om verdere stappen te zetten. Niet alleen

vanuit defensieve overwegingen, maar vooral vanuit offensieve overwegingen. Als het

gaat om maatschappelijk ondernemerschap is er nog een wereld te winnen.

Professioneel

We zorgen ervoor dat de juiste kennis, vaardigheden en attitude, waarover de

medewerker individueel en Woningstichting Leusden als geheel beschikt, aanwezig

zijn en dat deze kunnen worden uitgeoefend in een werkomgeving waarin er sprake is

van: efficiency en doeltreffendheid, waarin men in “control” is, goed geoutilleerd is en

niet in de laatste plaats gewaardeerd.

Netwerkbedrijf

Een netwerkbedrijf is goed in relatiebeheer, dat wil zeggen: het goed functioneren van

relaties intern, tussen medewerkers en afdelingen, tussen medewerkers en klanten en

tussen medewerkers en onze stakeholders en leveranciers.

“Lean en mean”

We willen ons beperken tot onze core business: ervoor zorgen dat onze doelgroepen

goed wonen. We investeren, bouwen en beheren en verlenen diensten aan bewoners

en woningzoekenden. Uiteraard is bij de uitvoering een scala aan bedrijven en

deskundigen betrokken. Het is niet onze ambitie zelf zo veel mogelijk in huis te

hebben: dat is niet mogelijk en niet wenselijk. Liever werken we samen met bedrijven

die op hun expertiseveld uitblinken. Het is een belangrijke zaak dat Woningstichting

Leusden aan deze relaties meerwaarde kan ontlenen: we moeten een excellente


opdrachtgever zijn. We zijn ons ervan bewust dat onze schaal voor- en nadelen met

zich meebrengt.

Het bedrijf heeft een goede reputatie. Onze stakeholders hebben hoge verwachtingen.

Voor Woningstichting Leusden is het zaak hieraan te voldoen. Sinds twee jaar werken

we met verschillende speerpunten: Werken aan het Management Team, verbetering

van het managementinstrumentarium, meer investeren in communicatie, investeren in

HRM en ICT.


Inhoudsopgave

1 HET MAATSCHAPPELIJK RENDEMENT 2

2 KENGETALLEN EN SAMENVATTING 3

2.1 Kengetallen 3

2.2 Samenvatting 5

3 RAAD VAN TOEZICHT 14

3.1 Inleiding 14

3.2 Visie, reikwijdte en toezichtskader 15

3.3 Samenstelling en profiel Raad van Toezicht 16

3.4 Integriteit en onverenigbaarheid 17

3.5 Samenstelling en persoonlijke gegevens Raad van Toezicht 19

3.6 Persoonlijke gegevens directeur/bestuurder 20

3.7 Remuneratiebeleid 20

3.8 Functioneren bestuurlijke organisatie (Raad van Toezicht en bestuur) 21

3.9 Visie op termijn 21

4 ALGEMEEN BELEID 28

4.1 Missie 28

4.2 De missie in de praktijk 29

4.3 Juridische structuur 30

4.4 Strategische positionering van de organisatie 31

5 STAKEHOLDERS 32

5.1 Samenwerking en afspraken met stakeholders 32

6 FINANCIEEL: RENDEMENT EN VERMOGEN 35

6.1 Algemeen 35

6.2 Waar sturen we op? 37

6.3 Begrotingen 38

6.4 Investeringen 42

6.5 Liquiditeitspositie 42

6.6 Meerjarenbegroting 43

6.7 Vermogensontwikkeling en waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille 45

6.8 Vermogen algemeen 45

6.9 Solvabiliteit 46

6.10 Rendementsontwikkeling 49

6.11 Meerjarenontwikkeling 52

6.12 Risicomanagement 55

6.13 Treasury 58

6.14 Fiscaal beleid 60

7 VASTGOED 63

7.1 Algemeen 63

7.2 Projectontwikkeling 65

7.3 Onderhoudsuitgaven 71

7.4 Planmatig onderhoud en schilderwerk 73

7.5 Portefeuillemanagement: overzicht vastgoed in bezit en beheer 78

7.6 Strategisch voorraadbeleid 80

7.7 Mutaties woningbezit 81

7.8 Huurprijsbeleid en betaalbaarheid van de woningen 89

8 DIENSTVERLENING 91


8.1 Algemeen 91

8.2 Woonvisie 91

8.3 Maatschappelijk vermarkten van de woningvoorraad algemeen 94

8.4 Woonruimteverdeling 94

8.5 Mutaties: Kopen en verkopen (zie ook strategische projecten) 96

8.6 Mutaties verhuurvoorraad en nieuwbouw 98

8.7 Woningruil en doorschuiven 98

8.8 Huisvesting vluchtelingen, statushouders en andere bijzondere doelgroepen 99

8.9 Dagelijkse leefbaarheid en beheren; algemeen 100

8.10 Dagelijks onderhoud 101

8.11 Bewonersoverlast, bemiddeling, bijzondere problemen van bewoners 102

8.12 Contact met huurders 102

8.13 Voorlichting 103

8.14 In gesprek met de klant 103

8.15 Sponsoring 104

8.16 Veranderingen aan het gehuurde incl. WMO 106

8.17 Onderhoudsabonnement 107

8.18 Vereniging van eigenaren (VVE) 108

8.19 Extra diensten: glasverzekering en rioolfonds 109

8.20 Complexgewijze service 110

8.21 Woongerelateerde diensten 110

8.22 Huurachterstanden, incasso, ontruimingen 111

8.23 Woonfraudebeleid 112

8.24 Kwaliteit van de dienstverlening: USP Bewonersscan 113

8.25 Geschillencommissie 113

9 BEDRIJF 116

9.1 Algemeen 116

9.2 Personeel en Organisatie (HRM) 118

9.3 Communicatie 125

9.4 Ondernemingsraad 127

9.5 ICT 127

9.6 Bedrijfsvoering FEZ 130

9.7 Huisvesting Woningstichting Leusden 131


3 Raad van Toezicht

3.1 Inleiding

De Raad van Toezicht is de interne toezichthouder van Woningstichting Leusden en

daarmee het hoogste orgaan van Woningstichting Leusden. De Raad van Toezicht

heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en de algemene gang van zaken in de

woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen.

De Raad van Toezicht houdt ook toezicht op de realisatie van de doelstellingen van

de corporatie, de realisatie van de volkshuisvestingsopgaven, de strategie en de

risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie, de opzet en werking

van de interne risicobeheersing en controle systemen, het kwaliteitsbeleid, de kwaliteit

van de maatschappelijke verantwoording, het financieel verslagleggingproces en de

naleving van toepasselijke weten regelgeving. Dit toezicht strekt zich uit tot de met

de woningcorporatie verbonden ondernemingen.

Ook vervult de Raad van Toezicht haar functie van adviseur van de

directeur/bestuurder, zodat zij een cruciale rol speelt in de voorbereiding van de

essentiële beleidskeuzes die door de directeur/bestuurder aan de Raad van Toezicht

worden voorgelegd.

Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Toezicht zijn te

vinden in de statuten en het “reglement van Bestuur en Raad van Toezicht”, het

Bevoegdhedenreglement van de directeur/bestuurder en op de website van

Woningstichting Leusden. In dit reglement is ook het toezicht geregeld op de

rechtspersonen die aan Woningstichting Leusden verbonden zijn, namelijk twee 100%

dochterondernemingen: Leusden Vastgoed Holding BV en Leusden Vastgoed BV.

In dit jaarverslag legt de Raad van Toezicht, als onderdeel van een maatschappelijke

organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft

gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar.

De externe toezichthouders (instanties als het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)

of het ministerie van VROM ) hechten aan een adequaat intern toezicht door de Raad

van Toezicht. De Raad van Toezicht hecht eraan opvattingen van het externe toezicht

in de beraadslagingen te betrekken.

De Raad van Toezicht is samen met het bestuur verantwoordelijk voor een goede

governance structuur. De Raad van Toezicht onderschrijft de Governance Code en

heeft op 21 juni 2007 besloten om deze code toe te passen. In dit jaarverslag over

2010 legt de Raad van Toezicht verantwoording af over de wijze van toepassing van

de Governance Code.

Er wordt door medewerkers veel geïnvesteerd in de ontwikkeling van Woningstichting

Leusden. Dankzij hun inzet, sterke betrokkenheid en grote enthousiasme kan

Woningstichting Leusden een goed resultaat boeken. Daarmee zet Woningstichting

Leusden grote stappen in het realiseren van haar missie. De Raad van Toezicht

spreekt graag haar waardering uit voor het vele werk dat is verzet. Wij zijn ervan

overtuigd dat wij ook in de komende jaren op dezelfde grote inzet mogen rekenen.

In overeenstemming met het bepaalde in artikel 29, lid 1 van de statuten zijn de

jaarrekening 2011 en de daarbij afgegeven accountantsverklaring van BDO


accountants & adviseurs ter goedkeuring aan ons voorgelegd. Met de inhoud van de

jaarrekening kunnen wij ons verenigen.

Leusden, 14 juni 2012

Namens de Raad van Toezicht

Voorzitter

H.A. Voortman

3.2 Visie, reikwijdte en toezichtskader

Woningstichting Leusden is een zelfstandige organisatie met een eigen Raad van

Toezicht. De Raad van Toezicht voert overleg met de directeur/bestuurder over de

strategische visie en heeft het ondernemingsplan vastgesteld.

De Raad van Toezicht rekent behalve de statuten, ook de prestatievelden van het

BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) als “speelveld en richtsnoer” voor het

beleid dat Woningstichting Leusden als maatschappelijke organisatie voert. Alle

middelen dienen immers in het belang van de volkshuisvesting te worden

geïnvesteerd, waarbij huisvesting van de primaire doelgroep de kerntaak van de

corporatie is.

Het ondernemingsplan is, naast de formele kaders zoals vastgelegd in BBSH

governance code etc, het voornaamste toetsingskader voor de Raad van Toezicht. In

het plan staan de doelstellingen voor de komende jaren verwoord, waarbij het

realiseren van woonkwaliteit, goede woonconcepten, hoge klanttevredenheid,

verbetering van de kwaliteit van de woning en de service, een vernieuwd aanbod aan

huur- en koopwoningen en maatschappelijk vastgoed en behoud van de financiële

continuïteit voorop staan. Het ondernemingsplan bevat financiële beleidskaders op de

korte en lange termijn. Jaarlijks wordt het ondernemingsplan bijgewerkt met de

ontwikkelingen in de uitvoering en nieuwe inzichten ten aanzien van het te voeren

beleid.

Periodiek bespreekt de Raad van Toezicht de managementrapportage, waarin inzicht

wordt gegeven in de voortgang van de werkzaamheden. De afgelopen twee jaar is

deze rapportage verder omgevormd naar een nieuwe opzet voor een management

informatiesysteem. In de dagelijkse praktijk vormen de periodieke

managementrapportages een belangrijk sturingsinstrument voor het nemen van

beslissingen en voor het concreet vormgeven van de corporate governance. De

rapportage is onderdeel van een transparant controlesysteem. Onderdeel van de

rapportage is risicobeheersing.

Toezicht vergt relevante en juiste informatie. Het bestuur voorziet vanuit de

lijnorganisatie zoveel mogelijk in die behoefte, maar de Raad van Toezicht maakt ook

actief gebruik van externe informatiebronnen. Bij de behandeling van de jaarrekening

in de Raad van Toezicht en bij de vergaderingen van de audit commissie is de

accountant aanwezig. Verder is in het profiel van de leden van de Raad van Toezicht

opgenomen dat zij woonachtig dienen te zijn in de gemeente Leusden. Zij nemen

actief deel aan het lokale maatschappelijk leven en maken zo naast de formele

rapportages ook feitelijk kennis met de output/outcome van Woningstichting Leusden.

In 2011 is een start gemaakt met een dashboard ten behoeve van de verschillende

niveaus in Woningstichting Leusden


De audit commissie heeft in 2011 twee keer vergaderd. De werkzaamheden van deze

commissie dienen bij te dragen aan scherpte in het toezicht op de

bedrijfseconomische kant van Woningstichting Leusden.

De Raad van Toezicht heeft tevens een Remuneratie Commissie ingesteld. De

Remuneratie Commissie beoordeelt het functioneren, houdt toezicht op en doet

voorstellen voor de benoeming en beloning van de leden van de Raad van Toezicht

en de directeur/bestuurder.

►Verantwoording en visitatie

Visitatie kan een van de middelen zijn om het maatschappelijk presteren inzichtelijk en

plausibel te maken. Woningstichting Leusden is van mening dat er nog geen adequaat

model beschikbaar is. Woningstichting Leusden zou voorkeur hebben voor een model

waarin het oordeel op kredietwaardigheid zowel in financiële als maatschappelijk zin

centraal staat.

Woningstichting Leusden geeft verder de voorkeur aan een vorm van verticale

verantwoording boven vormen van zelfregulering in de branche. We verwachten dat

de rijksoverheid op den duur voor deze benadering zal kiezen en het Centraal Fonds

Volkshuisvesting zal omvormen naar een Corporatie Autoriteit.

Vooralsnog wordt verantwoording afgelegd door een uitgebreid en integraal

jaarverslag in combinatie met verantwoordingsstukken bestemd voor diverse

toezichthoudende instanties. Er wordt ook deelgenomen aan diverse benchmarks en

de tevredenheid bij de stakeholders wordt op regelmatige basis gemeten, onder meer

door middel van onafhankelijk onderzoek.

3.3 Samenstelling en profiel Raad van Toezicht

De Raad van Toezicht benoemt zijn leden voor een periode van vier jaar en kent een

rooster van aftreden. Per 31 december 2011 bestond de Raad uit zes leden. Voor de

leden van de Raad bestaat een gedetailleerde profielschets. Algemene criteria voor

het lidmaatschap van de Raad van Toezicht zijn onder meer: ervaring in het

bedrijfsleven op leidinggevend niveau, bestuurservaring bij een groter bedrijf of

instelling, affiniteit met de volkshuisvesting, bekendheid met de sociale kaart van

Leusden, belangstelling en begrip voor de belangen van huurders. In de Raad van

Toezicht moeten tegelijkertijd verschillende disciplines zijn vertegenwoordigd. Omdat

de Huurderbelangenvereniging Leusden in 2009 is opgeheven, is bij nieuwe

benoemingen geen huurdersorganisatie betrokken. Wel is vacaturestelling en werving

maximaal publiekelijk uitgevoerd. De Raad van Toezicht heeft in 2009 het profiel

herijkt en ook de samenstelling van de raad beschreven. Vastgesteld is dat in het

team in ieder geval kennis aanwezig moet zijn op het gebied van economie en sociaal

maatschappelijke kwesties aangevuld met een generalist. Het profiel van de Raad van

Toezicht is te vinden op de website van Woningstichting Leusden.

De Raad van Toezicht kent geen vaste selectie - en benoemingscommissie. Maar

conform de in de statuten vastgelegde werkwijze spelen in de procedure alle

betrokkenen (Raad van Toezicht, directeur/bestuurder, ondernemingsraad) een rol.

Een belangrijk aspect in de benoemingsprocedure betrof het herijken en toepassen

van het integriteitsbeleid. Alle leden van de Raad van Toezicht hebben een nieuw

geformuleerde verklaring ondertekend.


De Raad van Toezicht benoemt de directeur/bestuurder. In 2003 is de heer André van

de Water tot directeur/bestuurder benoemd. De benoemingen vonden plaats op basis

van een beoordeling van het functioneren in de daaraan voorafgaande jaren alsmede

het gewenste profiel voor deze functie. Jaarlijks vindt een beoordeling plaats.

3.4 Integriteit en onverenigbaarheid

In 2010 is het beleidskader inzake integriteit opnieuw geëvalueerd, besproken en

vastgesteld. Geconstateerd is dat er sprake is van een juiste naleving van de regels,

hetgeen door de accountant in zijn rapportage is bevestigd.

Met name is aan de orde geweest: het gebied van tegenstrijdige belangen bij

nevenfuncties en de naleving bij transacties en de naleving van de zittingsduur.

Woningstichting Leusden beschikt over een reglement voor Raad van Toezicht en

bestuur, een integriteitscode, een klokkenluiderregeling en een beleid inzake

belangenverstrengeling. Ook is voorzien in een vertrouwenspersoon.

De bestaande en functionerende regelingen inzake bevoegdheden (bevoegdheden

regeling 2003) en projectontwikkeling (statuut projectontwikkeling 2006) alsmede het

leveranciersbeleid, waarin opgenomen het aanbestedingsreglement, zijn herijkt in

2011.

In het Reglement voor de Raad van Toezicht staan bepalingen opgenomen over de

omgang met vertrouwelijke informatie en onverenigbaarheid van functies.

In 2011 is, zoals ieder jaar, stilgestaan bij mogelijke belangenverstrengeling van leden

van de Raad van Toezicht. Meer in het algemeen geldt dat de leden van de Raad van

Toezicht onverkort onder het beleid van de organisatie als geheel vallen. Om de

onafhankelijkheid te staven wordt verwezen naar het overzicht van hoofden

nevenactiviteiten in paragraaf 2.5. Alle leden van de Raad van Toezicht zijn lid van de

Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties en maken al naar gelang de

individuele behoefte gebruik van het professionaliseringsaanbod. Alle leden hebben

een nieuw opgestelde verklaring ondertekend. Aangegeven is dat in geval van fraude

er altijd aangifte zal worden gedaan. Jaarlijks wordt aan dit thema aandacht besteed.

Gezien de omvang van de organisatie gebeurt dit in reguliere overleggen. Overigens

ook in de activiteiten van AO en ICT waar het gaat om het beschermen van

vertrouwelijke en/of gevoelige informatie.

Het integriteitsbeleid is onderdeel van de externe communicatie door publicatie op de

website. Het is onderdeel van gesprek met externe leveranciers en het is opgenomen

in de algemene voorwaarden.

In 2011 waren een geen meldingen van integriteitsschendingen.

De Raad van Toezicht kent twee vaste commissies: de audit commissie en de

remuneratie commissie. Taken, bevoegdheden en werkwijze van deze commissies

zijn in een reglement vastgelegd.

Voor alle medewerkers van Woningstichting Leusden zijn algemene gedragsregels

opgesteld waar zij zich aan dienen te houden. De gedragsregels beschrijven onder

andere de omgang met gevoelige informatie, nevenactiviteiten of (aan)bestedingen.

Daarnaast heeft Woningstichting Leusden een klokkenluiderregeling, die

medewerkers de gelegenheid biedt om vermoedens van misstanden te melden bij de


vertrouwenspersoon. Het integriteitsbeleid en de klokkenluiderregeling van

Woningstichting Leusden zijn te vinden op onze website.

►Relatie tussen Raad van Toezicht en accountant

De Raad van Toezicht verstrekt - na een jaarlijkse evaluatie en advies van bestuurder

en audit commissie - de opdracht aan de accountant voor het controleren van de

jaarrekening. De accountant brengt over zijn bevindingen verslag uit aan de Raad.

Naast het jaarverslag en het accountantsverslag staat ook de managementrapportage

op de agenda van het overleg tussen de Raad van Toezicht en de accountant, dat

minstens eenmaal per jaar plaatsvindt. De audit commissie vergadert altijd in

aanwezigheid van de accountant. Ook het functioneren en de continuïteit van de

organisatie in bedrijfseconomisch opzicht, inclusief het vraagstuk van

betrouwbaarheid, validiteit en de generieke kwaliteit van de rapportages, zijn

onderwerp van gesprek. Onder meer aan de hand van de managementrapportages.

In 2011 zijn verdere stappen gezet in het kader van de interne controle.

►Vergaderingen van de Raad van Toezicht

De Raad van Toezicht komt jaarlijks minimaal vier keer in een reguliere vergadering

bijeen met de directeur/bestuurder. In 2011 is de Raad van Toezicht in totaal acht

keer bijeengeweest zowel in reguliere vergaderingen als bijpraatbijeenkomsten, deels

in afwezigheid van de bestuurder. Hierin is het eigen functioneren besproken. De

gewenste werkwijze en het werkprogramma zijn vastgesteld.

Afhankelijk van de agendapunten kunnen managementteamleden, medewerkers of

externe deskundigen worden uitgenodigd.

De Raad van Toezicht hecht eraan om goed op de hoogte te blijven van de actualiteit

in Leusden en zich te verdiepen in de discussies die in de sector spelen. Door leden

van de Raad van Toezicht worden in dit kader cursussen en andere bijeenkomsten

bezocht. De Raad zoekt in haar werk steeds naar de juiste balans tussen directe

betrokkenheid en toezicht op afstand. Naast de reguliere vergaderingen spreekt de

voorzitter van de Raad van Toezicht op reguliere basis met de directeur/bestuurder en

bestaat de afspraak dat er tussentijds contact is bij bijzonderheden.

►Risicobeheersing en fraudepreventie

Het management en de Raad van Toezicht zijn primair verantwoordelijk voor

risicobeheersing en fraudepreventie. Jaarlijks stelt de accountant een rapport op met

conclusies en aanbevelingen. De accountant werkt volgens de aangescherpte

Richtlijn 240: ‘De verantwoordelijkheid van de accountant voor het in acht nemen van

fraude en onjuistheden in het kader van een opdracht tot controle van een

jaarrekening’. Deze richtlijn vereist een interview met verschillende functionarissen en

(een vertegenwoordiging van) de Raad van Toezicht. Tijdens de controle van de

jaarrekening concludeerde de accountant dat er binnen Woningstichting Leusden de

nodige aandacht wordt besteed aan de onderwerpen fraude en integriteit. In 2011 is

op diverse onderwerpen in de organisatie verder gewerkt aan de ontwikkeling van

risicomanagement.


3.5 Samenstelling en persoonlijke gegevens Raad van Toezicht

►Personalia en rooster van aftreden Raad van Toezicht per 31 december 2011

Naam M/V Geboorte-

jaar

Functie Commissie Benoemd Aftredend

H. A Voortman M 1953 Voorzitter RC - HV 2009 1 maart 2013

E. de Kruijk V 1958 Lid RC 2009 1 maart 2013

M.G. Jekel RA

J.G. Hofland RE RA

Drs. R.J. de Kimpe

R. Krol

M

M

M

M

1958

1973

1957

1962

Lid

Lid

Lid

Lid

AC

AC

RC

AC - HV

2003*

2010

2010

2010

16 april 2014

1 maart 2014

1 maart 2014

1 maart 2014

*) na een 2e zittingstermijn van vier jaar herbenoemd (laatste zittingstermijn)

►Commissies en vertegenwoordiging

AC Audit Commissie

RC Remuneratie Commissie

HV Huurdersvertegenwoordiging

►Nevenfuncties

De heer M.G. Jekel RA (1958)

• Directeur Accounting, Reporting & Controlling, ASR Nederland NV

De heer H.A. Voortman B Ec (1953)

• Directeur economische ontwikkeling Kamer van Koophandel Gooi-, Eem- en

Flevoland

• Bestuurslid Matchpoint Maatschappelijk ondernemen Amersfoort

• Bestuurslid Stichting Binnenstadsmanagement Amersfoort

• Voorzitter Groepsadviesraad ROC ASA Amersfoort

• Secretaris Rotaryclub Amersfoort-Regio

• Plv. provinciaal consul ANWB

• Bestuurslid Stichting Rabobank Leusden Ondernemersprijs

• Bestuurslid Stichting Strategisch Ondernemerschap

Mevrouw E. de Kruijk (1958)

• Secretaris directeur bij waterschap Groot Salland

• Voorzitter Stichting Eerstelijnsgezondheidszorg Achterveld

De heer J.G. Hofland RA RE (1973)

• Senior Vice President Group Audit ABN AMRO bank

De heer drs. R.J. de Kimpe (1957)

• Partner marketingadviesbureau VODW

• Voorzitter Bedrijvenkring Leusden

• Lid Raad voor Economische ontwikkeling

De heer R. Krol (1962)


• Directeur Witkamp Projectontwikkeling bv

• Voorzitter stichting Behoud Kerkelijke Gebouwen Utrecht

• Kerkrentmeester Protestantse kerk Leusden

3.6 Persoonlijke gegevens directeur/bestuurder

De heer drs. A.J. van de Water (1950), directeur/bestuurder, is op 01-09-1994 in

dienst gekomen en per 23-4-2003 benoemd als directeur/bestuurder, herbenoemd in

2007 voor onbepaalde tijd.

Nevenfuncties: • lid bestuur Stichting Architectuur Leusden

• lid bestuur Stichting Rabobank Leusden Ondernemersprijs

• voorzitter Stichting Maatschappelijke Huisvesting

3.7 Remuneratiebeleid

Voor het beloningsniveau baseert de Raad van Toezicht zich op het rapport

Adviesregeling Arbeidsvoorwaarden Statutair directeur van de koepelorganisatie

Aedes.

De Raad van Toezicht zoekt in de bezoldiging van de directeur/bestuurder aansluiting

bij het bezoldigingsbeleid van vergelijkbare corporaties. De bezoldiging bestaat uit een

vast en een variabel deel. De hoogte van het variabele deel wordt jaarlijks vastgesteld

en is afhankelijk van de mate waarin de gestelde doelen zijn gehaald, zowel op

financieel gebied als op het gebied van volkshuisvesting. De Raad van Toezicht laat

zich daarbij ook leiden door de vooruitzichten op de langere termijn.

Woningstichting Leusden stelt de directeur/bestuurder een auto ter beschikking.

Daarnaast heeft de directeur/bestuurder geen vaste representatiekostenvergoeding

en kan aanspraak maken op de reguliere extra personeelsvoorzieningen die voor al

het personeel van Woningstichting Leusden gelden. Pensioen- en

vroegpensioenregeling zijn conform de CAO Woondiensten.

De directeur/bestuurder heeft een aanstelling voor onbepaalde tijd en er is geen

specifieke beëindigingsregeling overeengekomen.

De vergoedingsregeling voor de leden van de Raad van Toezicht is in 2007

aangepast door het toepassen van de standaard regeling van de VTW (Vereniging

toezichthouders Woningcorporaties).

Onkosten worden vergoed op basis van declaratie naar werkelijk gemaakte kosten.

De Raad van Toezicht heeft het afgelopen jaar gebruik gemaakt van eigen

adviesopdrachten door het betrekken van een adviseur ten behoeve van de interne

evaluatie.

De bezoldiging directeur/bestuurder bedroeg in 2011:

Loon voor loonbelasting € 116.556

Afdracht pensioenlasten € 38.291

Totaal € 154.847

De vergoeding per jaar voor de leden van de Raad van Toezicht bedroeg in 2011:

Voorzitter € 11.210


Leden (per persoon) € 7.473

De totale vergoeding aan de leden van de Raad van Toezicht bedroeg in 2011

€ 48.575,-

3.8 Functioneren bestuurlijke organisatie (Raad van Toezicht en bestuur)

Het is de taak van bestuur en Raad van Toezicht van Woningstichting Leusden ervoor

zorg te dragen dat het werk passend is in een lange maatschappelijke traditie van

zorg voor een goede huisvesting voor de doelgroepen. In het huidige tijdsgewricht

vertaalt dit zich in een beleid zoals dat in het volgende hoofdstuk is beschreven.

De wijze waarop dit plaatsvindt, is aan nauwkeurige waarden en normen c.q.

spelregels gebonden. Belangrijke elementen zijn:

• Het handhaven en toepassen van statuten en reglement.

• De balans tussen toezicht en advisering door de Raad van Toezicht.

• Het zorgdragen voor voldoende maatschappelijke sturing.

• Een transparante en publieke verantwoording.

• Het toepassen van corporate governance.

• Het voortdurend werken aan de verdere ontwikkeling van sturing.

• Overleg met de Ondernemingsraad en de WAR (Woonadviesraad)

3.9 Visie op termijn

Wat betreft de organisatie van bestuur en beleid streven we naar consistentie en

samenhang in de strategie, tactiek en operationele activiteiten, volgens de juiste

procedures en bevoegdheden, transparant, goed onderbouwd, goed gedragen, goed

gedocumenteerd en gearchiveerd.

Enerzijds hebben we te maken met een extreem gecompliceerd werkveld dat zich

lastig laat besturen. Niet in het minst vanwege de externe dynamiek en de

maatschappelijke doelen. Anderzijds is er de behoefte juist de sturing naar

hoofdpunten terug te brengen, teneinde ons werk transparant, stuurbaar en

beïnvloedbaar te houden.

Zoals in de inleiding is aangeven zijn er dringende redenen te komen tot een

drastische herziening van het beleid. In 2011 heeft de Raad van Toezicht besloten tot

aanpassen van de strategie op de volgende punten:


Strategische

keuze·uitwerking

Kritische succesfactor en toelichting Benchmark

1. Strategische keuze: Concentratie op de “core business”, d.w.z. de sociale sector

Ambitie:

Woningstichting

Leusden is

marktleider in

Leusden

De kritische succesfactor die hierbij een rol speelt is:

Woningstichting Leusden is invloedrijk, initiatiefrijk en creatief,

waardoor we in staat zijn de agenda van Leusden te

beïnvloeden.

Waar moeten we dan aan denken?

• Woningstichting Leusden is lokaal leidend in de sociale

huur. Dit betekent dat we dominant zijn in ontwikkeling,

beheer en exploitatie van sociale huur. Woningstichting

Leusden is eigenaar van het vastgoed, voor zover

mogelijk en noodzakelijk.

• Goedkope koop wordt door Woningstichting Leusden

ondersteund en bevorderd.

• Woningstichting Leusden heeft een vooraanstaande rol in

visie en conceptontwikkeling in alle lokale ruimtelijke

zaken. De basis is gelegd in de

samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Leusden.

• De Leusdense gemeenschap moet ervan overtuigd zijn

dat Woningstichting Leusden bijdraagt aan het oplossen

van maatschappelijke vraagstukken.

• In Leusden staan bijna 12.000 woningen. Ongeveer 2600

woningen vallen onder de voorraad van Woningstichting

Leusden. Het merendeel hiervan zijn sociale

huurwoningen.

• Nieuwe sociale huur en zo mogelijk goedkope koop wordt

gerealiseerd door Woningstichting Leusden in een

bijdrage van 30% van het totale programma van een

project van enige omvang (tenminste 50 woningen).

• Woningstichting Leusden creëert woningen in de sector

Koopgarant als deel van de gewenste goedkope

voorraad.

• Woningstichting Leusden is bij iedere ontwikkeling van

betekenis reeds in de conceptuele fase betrokken.

• Woningstichting Leusden stimuleert bij ieder project een

gedeelte goedkope koop.

1. Stakeholders

onderzoeken in diverse

vormen:

Twee jaarlijks: USP-

onderzoek en aanvullend

panelonderzoek met onze

belangrijke stakeholders.

2. Bij alle projecten van

meer dan 50 woningen is

Woningstichting Leusden

betrokken en levert 30%

goedkope woningen.

(jaarlijks check op de

prospectlist)

3. Woningstichting

Leusden is in de

conceptuele fase bij deze

projecten betrokken

Ambitie:

Meer bouwen voor

bijzondere

doelgroepen, i.c.

senioren, jongeren,

aandachtgroepen


Doordat Woningstichting Leusden in staat is een gestage

verkoop te realiseren (realisatie verkoopopgave) realiseren

wij een realistisch en initiatiefrijk investeringsprogramma.

Het investeringsprogramma draagt bij aan doelgroepen

beleid:

Voor de doelgroep ouderen:

• Het bouwen van woningen voor ouderen waar goede zorg

1. Realisatie van verkoop

opgave conform

meerjarenbegroting in

relatie tot de

investeringsopgave

waarbij via een buffer

modaliteiten worden

opgevangen. Per

periodieke rapportage

inzicht in de investering –


Strategische

keuze·uitwerking


geleverd kan worden,

• Voor zover mogelijk bestaande woningen geschikt maken

voor zorg.

• Zorg gerelateerd toewijzen,

• Via Larikslaan2 adequate informatie en verwijzing ten

behoeve van wonen, zorg en welzijn

(leefbaarheidsbijdrage).

Voor de doelgroep starters en alleenstaanden:

Aanvullen van de Leusdense voorraad met kleine woningen

ten behoeve van starters en toenemende groep

alleenstaanden.

Mogelijke investeringsdoeleinden n.a.v. deze kritische

succesfactor:

• Van de 1200 nog te bouwen woningen in Leusden (tot

2020) realiseert Woningstichting Leusden 30% in de

sociale huur/koop = goedkope sector (400).

• Levensloop bestendig is een algemene eis bij nieuwbouw.

• Van de woningen is 50% zorg gerelateerd (er kan

intensieve zorg worden verleend); gedifferentieerde

prijsklassen.

• Kleine en goedkope woningen (in-between): 25%.

• Reguliere sociale huurwoningen in een mix van

verschillende woningtypes: 25%.

Het realiseren van ten minste drie nieuwe projecten van

kleinschalig begeleid wonen tot 2020.

desinvestering planning

die de betreffende buffer

laat zien.

2. In het gewenste

scenario wordt

opgenomen 30% van het

totaal te realiseren

woningen als opgenomen

in de volgend jaar vast te

stellen woonvisie met een

nadere verdeling naar

woningen voor starters en

ouderen.

Ambitie:

“betaalbaar wonen

voor een reële prijs”


Een zakelijke bedrijfsvoering als basis voor maatschappelijk

rendement.

De koers wordt verlegd van “ongebreidelde subsidie” om

goed en goedkoop te realiseren naar “meer reële

prijsvorming op basis van een herkenbare p/k verhouding”.

De operationele kasstroom dient positief te zijn.

Desinvesteren is uitsluitend ten behoeve van nieuwe

investeringen conform strategie.

We onderzoeken nog wat de nieuwe onderbouwing van het

huurbeleid moet zijn. Veel woningcorporaties streven naar

optimalisering door de ruimte in woningwaarderingstelsel te

benutten. We willen nagaan of we kunnen vertrekken vanuit

het idee dat iedere woning in principe aan een rendementseis

kan voldoen.

1. Positieve cash flow

2. Loan to value: 75%

3. Dekking interest ratio:

n.t.b. tussen 1,25 en 2%

4. Aedex

rendementsgegevens

Rendementsver-

betering: hogere

prijzen voor zowel


Een sterke beheersing van het ontwikkelproces/

opdrachtgeverschap

1. Nieuwe prospects op

basis van maximale

onrendabele top c.q.


Strategische

keuze·uitwerking


bestaande bouw als

nieuwbouw (lagere

onrendabele toppen)

Belangrijke sturingen zijn:

Terugdringen onrendabele toppen door een mix van

goedkoper en kleiner bouwen en hogere huren.

Een professionele control op ontwikkeling.

Overwegingen bij verlaging van de onrendabele top:

De objectsubsidie op een woning mag niet meer dan €40.000

van de stichtingskosten bedragen met een afbouwperiode, dit

gezien de onderhanden zijnde projecten.

Hoewel de bovenstaande ambitie onderschrijvend, past ook

dat we een dergelijke ambitie zorgvuldig overwegen: kunnen

we de consequenties overzien? Kunnen we überhaupt dan

nog wel met een acceptabele kwaliteit bouwen? Gaan we

dan niet te armoedig bouwen en niet toekomstbestendig?

Kunnen we dan nog wel de doelgroepen bedienen die we

willen bedienen? Moeten we niet differentiëren naar

verschillend woningtype en bijvoorbeeld met drie

referentiewoningen werken (starters, eengezinswoning en

appartement)?

Een andere benadering is ook geopperd: namelijk dat we er

voor iedere verkocht woning twee terugbouwen.

Een derde variant is een 80 /20 regel. Dat wil zeggen dat

20% van de norm mag afwijken. Afgesproken is dat in 2012

de consequenties nader in beeld zullen worden gebracht.

vastgestelde

referenties1

2. Jaarlijks externe

check op

risicomanagement;

rapportage op

risicomanagement

standaardiseren

3. Nader te bepalen

marges voor de

onrendabele top aan

de hand van

referentiemodellen

Ambitie:

Herijking

verkoopbeleid op

basis van

uitgangspunten

businessplan 2012-

2020

Sterke goede georganiseerde verkoop levert de mogelijkheid

tot het bouwen van nieuwe woningen

Dit is geen aparte kritische succesfactor (deze sluit aan bij

eerdere)

Verkoop is een succes indien

• huurders een woning kopen indien zij daartoe in staat

zijn,

• een nieuwe doelgroep kan worden bediend met de

Koopgarant formule,

• er voldoende woningen uit de voorraad worden verkocht

om de investeringsopgave te realiseren,

• als door verkoop de portefeuillestrategie wordt

gerealiseerd.

Het aantal te verkopen woningen wordt jaarlijks bepaald aan

de hand van de financieringsopgave, de solvabiliteitseis en

de portefeuillestrategie (mutatieprognose)

• Studie wenselijkheid diverse varianten

Conform

meerjarenbegroting

Ambitie:

woningvoorraad is


Zorgvuldige en strak uitgevoerde meerjarenbegroting

1. Jaarlijkse benchmark

Aedex

1 De Raad van Toezicht zal in 2012 de benchmark bespreken en vaststellen


Strategische

keuze·uitwerking


continu in topconditie planmatig onderhoud.

Behoud van de technische kwaliteit van de voorraad

(minimaal noodzakelijke onderhoudskosten). Er is geen

ander achterstallig onderhoud dan gespecificeerd in de

planning.

Deze KSF wordt gerealiseerd als we, ondanks de beoogde

bezuinigingen en de resultaten van de meerjarenplanning,

aantoonbaar goed onderhouden woningen verhuren.

Jaarlijks wordt een deel van de voorraad indicatief

geïnspecteerd en beoordeeld binnen het aangegeven kader

van de meerjaren onderhoudsplanning.

Referentie is in het algemeen de oorspronkelijke kwaliteit van

de woning. Qua materiaal, installaties en uitvoering worden

de hedendaagse normen gehanteerd. Ad hoc wordt besloten

woningen op een hoger kwaliteitsniveau te brengen als dit

budgettair verantwoord is.

Het vraagstuk van de gewenste duurzaamheid van de

voorraad is nog in studie. Het gestelde ideaal is dat uiterlijk in

2040 de gehele voorraad op “passiefhuis” niveau is. Hoe we

dit kunnen bereiken, wat dat kost en of dit via onderhoud

huurverhoging dan wel extra investeringen dient plaats te

vinden, wordt de komende periode bestudeerd. Intussen

wordt een ad hoc beleid gevoerd in de zin dat er

aanknopingspunten voor meer duurzaamheid worden benut

in onderhoud en nieuwbouw.

2. Realisatie

meerjarenbegroting

3. Geen achterstallig

onderhoud2

Ambitie:

Herbezinning

op/wijziging van

model

woonruimteverdeling


Creativiteit levert moderne, realistische en kosteneffectieve

klantenbehandeling.

Noch de wetgeving noch onze omgeving staat open voor een

andere, meer bijdetijdse, aanpak. Toch is de huidige

werkwijze buitengewoon onbevredigend. Er zijn te veel

woningzoekenden. Eind 2014 is de woonruimteverdeling

opnieuw ingericht op basis van een nieuwe overeenkomst

met de gemeente.

In 2014 een aangepast

woonruimteverdelings

systeem.

2 Strategische keuze: Woningstichting Leusden trekt zich terug uit de vrije sector huur

Deze woningen worden buiten het kernbedrijf Woningstichting Leusden geplaatst en afgestoten.


Een beheerste afbouw van exploitatie van vastgoed in de

vrije huur sector

Dit is in feite een afbouwscenario; de belangrijkste eis is dat

we in deze periode goed in control zijn. Er zijn in dit proces

Klanttevredenheid gaat

niet omlaag tijdens het

uitponden.

2 In 2012 wordt een objectief meet instrument ontwikkeld welke als benchmark zal gaan

dienen (BLNW)


Strategische

keuze·uitwerking


twee uitvoeringsmogelijkheden te bepalen.

Afzonderlijke

exploitatie en afbouw

binnen

Woningstichting

Leusden-concern

In het ondernemingsplan wordt een prognose voor de afbouw

alsmede een rendementsverwachting als resultaatverplichting

opgenomen.

In de begroting en rapportages wordt de vrije sector apart

gezet.

In de werkorganisatie wordt een aparte taak gecreëerd bij de

afdeling Woondiensten

Afstoten naar

commerciële partij

In principe wordt er uitgepond.

Beleggers zijn niet geïnteresseerd in deze oudere complexen

In 2009 werkten we aan de uitbouw van één centraal managementinformatiesysteem

van begroten en rapporteren. In 2010 en 2011 kreeg dit het vervolg door het invullen

van de dashboards van de te onderscheiden onderdelen.

Een intensieve communicatie over en weer met onze stakeholders is blijvend

noodzakelijk. Immers de missie van Woningstichting Leusden blijft weliswaar stabiel,

maar de invulling verandert naarmate de samenleving verandert. Het is bij uitstek de

taak van Raad van Toezicht en bestuur om de juiste balans te vinden tussen

continuïteit en verandering en tussen intern en extern, in het licht van de missie van

Woningstichting Leusden. De feitelijke monopoliepositie van Woningstichting Leusden

ten opzichte van de huurders vereist een bovengemiddelde zorgvuldigheid in het

omgaan met onze klanten.

De Raad van Toezicht evalueert jaarlijks niet alleen haar eigen functioneren, maar ook

de relatie met de organisatie.

De directeur/bestuurder is eindverantwoordelijk voor het beleid en de uitvoering

daarvan. Jaarlijks vindt een beoordelingsgesprek met de directeur/bestuurder plaats

door de voorzitter en een lid van de Raad van Toezicht zijnde de remuneratie

commissie. Het hierboven beschreven toetsingskader en in het bijzonder de prestatie

van Woningstichting Leusden gelden daarbij als referentie. De Raad van Toezicht

constateert met genoegen dat Woningstichting Leusden in veel opzichten in de

volkshuisvesting en in Leusden een trekkersrol vervult.

De volgende zaken zijn in het jaar 2011 goedgekeurd of vastgesteld:

• Periodieke rapportages

• Begroting en jaarverslag

• Corporate Governance, rooster van aftreden,

integriteitsverklaring samenstelling commissies

• Investeringsbesluiten

• Diverse vastgoed besluiten: onder andere Groot Agteveld,

samenwerking met Alliantie; ontwikkelovereenkomst

• Geschillencommissie

• EU-regelgeving

• Cvf en wsw rapportages

• Treasurystatuut, evaluatie


• Benoeming accountant

• Benoemingen nieuwe leden en programma Raad van

Toezicht

• Overeenkomst gemeente Leusden

• Multifunctionele centra

• Huisvesting bijzondere doelgroepen

• Organisatieontwikkeling; diverse onderwerpen

• Managementletter

• Risicomanagement

Activiteiten

• Overleg met de WAR

• Overleg met de OR

• Overleg BLNW (samenwerkende corporaties)

• Deelname aan scholing- en andere bijeenkomsten van VTW

• Deelname van verschillende toezichthouders aan

bijeenkomsten van Woningstichting Leusden


4 Algemeen beleid

4.1 Missie

Woningstichting Leusden is een zelfstandige woningcorporatie, die uitsluitend

werkzaam is in de gemeente Leusden. We werken aan “goed wonen” voor

Leusdenaren, in het bijzonder voor diegenen die daar zelfstandig in onvoldoende

mate kunnen voorzien. Het is onze overtuiging dat we het beste kunnen bijdragen aan

het verhogen van de kwaliteit van het wonen, als we onze aandacht op één gemeente

richten. We zijn er verder van overtuigd dat een kleine, professionele organisatie het

meest adequaat kan inspelen op lokale ontwikkelingen en omstandigheden.

Vermogensbeheer, investeren en desinvesteren in vastgoed, dienstverlening aan de

doelgroepen en bedrijfsvoering zijn kernactiviteiten. Alles draait om maatschappelijk

ondernemerschap: Woningstichting Leusden wil elke activiteit maatschappelijke

meerwaarde geven.

Dat betekent voor het vermogensbeheer dat er sprake dient te zijn van continuïteit op

basis van een maatschappelijk rendement. Er wordt dus niet gestreefd naar een zo

hoog mogelijk financieel rendement. Het rendement moet voldoende zijn om met een

gezonde bedrijfseconomische basis het ondernemingsplan te kunnen uitvoeren.

We voorzien een belangrijke verschuiving optreden die direct van invloed is: door het

rijksbeleid (inflatievolgend huurbeleid en hogere lasten onder andere door nieuwe

heffingen door de overheid) is Woningstichting Leusden gedwongen om het beleid bij

te stellen; meer inkomsten, lagere lasten.

Wat betreft investeren en desinvesteren in vastgoed komt het erop neer dat

Woningstichting Leusden voortdurend op zoek is naar goed functionerende woon- en

leefconcepten voor onze doelgroepen, hierin investeert en zorgdraagt voor de

exploitatie. Met andere woorden; in toenemende mate ontwikkelt, verkoopt en koopt

Woningstichting Leusden vastgoed om te bereiken dat we met goede woonconcepten

de juiste doelgroepen bedienen.

Wat betreft de dienstverlening aan huurders, kopers en woningzoekenden streven we

naar een optimale dienstverlening, in het bijzonder voor de doelgroepen. We zien dat

het tegenwoordig steeds meer gaat om maatwerk, zowel voor diegenen die extra hulp

nodig hebben als voor diegenen die meer zelfstandig vormgeven aan de

woonwensen.

De woningstichting werkt aan het verwezenlijken van de missie. Vermogensbeheer

krijgt een steeds adequater afwegingskader. Het investerings- en

desinvesteringsbeleid, inclusief strategisch voorraadbeheer, krijgt steeds meer

dynamiek. Bijzondere huisvestingsconcepten bedienen speciale doelgroepen, zoals in

de woonservicezone gebeurt via Abrona (voor mensen met een lichamelijke

beperking), via De Asschat (voor ouderen) de eerstelijnsgezondheidszorg, in de

multifunctionele centra (op het gebied van onderwijs, welzijn enz.) en in de

Tabaksteeg bij het project Wonen Plus (huisvesting voor mensen met schizofrenie).

Woningstichting Leusden streeft naar een goede kwaliteit van dienstverlening. Het

aantal klantgerichte producten en diensten, zoals de meerkeuzewoning, groeit. De

bedrijfsvoering van de woningstichting is op orde, ook op het gebied van huisvesting

en ICT. We hebben geconstateerd dat daar waar het gaat om de exploitatie van de

multifunctionele centra er nog een grote opgave ligt, om de verwachtingen die we

hebben geformuleerd waar te maken.


Woningstichting Leusden richt zich op een breder gebied dan het bieden van

huisvesting. De kwaliteit van het wonen hangt namelijk niet alleen af van de staat van

de woning, maar zeker ook van de fysieke en sociale woonomgeving en de

aanvullende diensten en voorzieningen (zoals zorgen welzijnsdiensten), de

woonomgeving (buurt en wijk) en van de kwaliteit van Leusden, Achterveld en

Stoutenburg.

4.2 De missie in de praktijk

► Voor iedereen

Woningstichting Leusden helpt vooral mensen die zelf niet of moeilijk in hun eigen

huisvesting kunnen voorzien. Maar Woningstichting Leusden wil ook anderen graag

van dienst zijn bij het vinden van een huur- of koopwoning. Kortom: Woningstichting

Leusden is er voor iedereen die in Leusden wil wonen. Klanten zijn in de ogen van de

woningstichting zelfstandige, zelfredzame mensen, die zelf verantwoordelijkheid

dragen voor de dingen die zij doen en de keuzes die zij maken. Bijzondere

klantengroepen kunnen, waar mogelijk, rekenen op extra steun. Klantenvragen staan

altijd centraal. Door het aanbieden van goede woningen en goede dienstverlening wil

Woningstichting Leusden op deze vragen inspelen.

►Nieuwe woon- en vastgoedconcepten

Steeds indringender zoekt en realiseert Woningstichting Leusden nieuwe concepten

op het gebied van wonen en vastgoed. Voorbeelden zijn:

• Koopgarantwoningen

• Wonen met zorg, zelfstandig wonen met de mogelijkheden van een

basiszorgpakket

• Wonen met zorg voor speciale doelgroepen, zoals verstandelijk beperkte

ouderen of jongeren met schizofrenie

• Woningen voor zelfstandig wonende ouderen, zoals in Mastenbroek en

Tabaksteeg

• Starterwoningen, zoals project “De Start” en Tabaksteeg

Woningstichting Leusden streeft naar kleinschalig en gedifferentieerd opgezette

buurten met een eigen identiteit. Zo ondersteunen wij het streven naar een dorpse

uitstraling in Tabaksteeg. Wij versterken Achterveld qua stedenbouw,

natuurontwikkeling en architectuur. In onze ogen zouden de toekomstige

nieuwbouwprojecten Nieuw Princenhof en ’t Zicht vooral de uitstraling van urban-

villa’s moeten hebben en Biezenkamp een modern binnenstedelijk klimaat. Ook

streven we qua dienstverlening steeds meer naar maatwerk op het gebied van wonen,

zorg en welzijn, maar ook woonruimteverdeling en groepswonen voor doelgroepen.

►Het creëren van meerwaarde voor de Leusdense samenleving (Leefbaarheid )

Leefbaarheid is in feite een te beperkt begrip om de betekenis van de

werkzaamheden en meerwaarde voor Leusden te beschrijven. Aan iedere activiteit

proberen we een meerwaarde te geven. Om toch een indruk te geven:

• Het geven van voorlichting en vraagverheldering in wonen, zorg en welzijn,

door de inrichting van Larikslaan2;


• Het uitvoeren van een woonruimteverdeelsysteem op verzoek van de

gemeente Leusden;

• Het begeleiden van en ondersteunen bij problemen van huurders in geval van

huurbetalingsproblemen, burenruzies, overlast en wijkbeheer;

• Het ondersteunen van aanpassingen aan de woning, inclusief WVG en zelf

aangebrachte voorzieningen om de leefbaarheid van de eigen woning te

bevorderen;

• Mede coördineren van de aanpak van maatschappelijke problemen;

• Het realiseren van concepten voor urgente doelgroepen als starters en

senioren;

• Het realiseren van concepten voor speciale doelgroepen, mede in het kader

van de WMO;

• Het realiseren van multifunctionele centra;

• Het realiseren van vastgoed ten behoeve van eerstelijnsgezondheidszorg;

• Het realiseren van huren onder de marktprijs door beperkte huurverhoging en

bijstelling van rendementsdoelstellingen;

• Het aanbieden van koopwoningen in de regeling Koopgarant, om het kopen

van de woning toegankelijk te maken voor de lagere inkomens;

• Het bevorderen van stedenbouw en architectuur om de zo typerende

Leusdense woonsfeer te behouden;

• Het nemen van initiatieven om partijen samen te brengen ter oplossing van de

woningnood in Leusden;

• Het uitvoeren van een goed onderhoudsprogramma binnen het bestaande

woningbezit;

• Het bieden van maatwerk in contracten, het zorgen voor efficiency en

doelmatige projecten met een grote bewonerstevredenheid/betrokkenheid.

4.3 Juridische structuur

In 2006 zijn Leusden Vastgoed Holding BV en Leusden Vastgoed BV officieel

opgericht. Leusden Vastgoed Holding BV is een 100% dochter van Woningstichting

Leusden en Leusden Vastgoed BV is een 100% dochter van Leusden Vastgoed

Holding BV. De deelnemingen zijn opgericht om bedrijfsactiviteiten onder te brengen

die een risico meebrengen, waarvan wij vinden dat dit niet bij de stichting

Woningstichting Leusden past. Gedurende de jaren 2006 t/m 2008 zijn er feitelijk geen

activiteiten ondergebracht bij de dochtermaatschappijen. Fiscaal zijn in de jaren 2006

en 2007 wél baten en lasten van Woningstichting Leusden toegerekend aan Leusden

Vastgoed BV. Dit is gebeurd op grond van regels behorende bij model I van

Vaststellingsovereenkomst-1 tussen de Belastingdienst en Woningstichting Leusden.

Vanaf het jaar 2008 worden deze baten en lasten fiscaal weer volledig toegerekend

aan Woningstichting Leusden op grond van Vaststellingsovereenkomst-2. De fiscale

resultaten zijn weergegeven in hoofdstuk 7.10.

Woningstichting Leusden is verbonden met de Vereniging van Eigenaren van

appartementencomplex “de Start” op grond van haar meerderheid van stemrechten

namens de huurders.


4.4 Strategische positionering van de organisatie

Woningstichting Leusden streeft er naar spin-in-het-web te zijn bij allerlei lokale

activiteiten, waarin ‘wonen’ een rol speelt. Daarom nemen medewerkers deel aan

allerlei overlegvormen en investeren we in maatschappelijk relevante projecten. Door

deze overlegvormen willen we bereiken dat de lokale maatschappelijke

dienstverlening verder wordt verbeterd en dat bijzondere doelgroepen, onder andere

via ‘wonen’, de gelegenheid krijgen te integreren in de samenleving. Woningstichting

Leusden heeft ervoor gekozen een kleine, hoogwaardige organisatie te zijn met een

grote mate van flexibiliteit. De werknemers werken in de afdelingen Directie,

Woondiensten, Projecten en Financieel-economische Zaken. Een aantal

gespecialiseerde staffuncties is ingevuld in samenwerking met de woningstichtingen in

Barneveld, Nijkerk en Woudenberg.

Woningstichting

Leusden

Leusden

Vastgoed

Holding BV

Leusden

Vastgoed BV


5 Stakeholders

5.1 Samenwerking en afspraken met stakeholders

Landelijke, regionale en lokale factoren bepalen ten goede en ten kwade het kader

waarin meerjarige afspraken gemaakt kunnen worden over samenwerking en

investeringen door gemeente, de corporaties en andere instellingen voor wonen, zorg

en welzijn. Woningstichting Leusden streeft ernaar met de belangrijkste stakeholders

afspraken te maken, waarin het beleid is vastgelegd.

Doel is om door samenwerking met andere organisaties tot effectieve resultaten te

komen. Samenwerkingsovereenkomsten zijn er met de gemeente Leusden, de VAC,

Beweging 3.0 en Larikslaan2.

In juni 2010 werd een forum gevormd van huurders die het uitvoerend beleid van

Woningstichting Leusden op de voet volgen. Deze zogeheten Woonadviesraad

Leusden (WAR) onderhoudt contact met de directeur/bestuurder en met leden van de

Raad van Toezicht van Woningstichting Leusden.

Jaarlijks, meestal vaker, vindt op verschillende niveaus overleg plaats. Met een aantal

belangrijke stakeholders zijn samenwerkingsovereenkomsten ondertekend, om de

continuïteit en professionaliteit van samenwerking uit te werken in concrete projecten.

Een voorbeeld hiervan is de bouw van de multifunctionele centra.

5.1.1 Rijk en overige overheden

Het is bij uitstek de overheid - zowel op rijksniveau als op provinciaal en regionaal

niveau - die bepalend is voor het functioneren van de woningmarkt. Ruimtelijke

ordening, stedenbouw, woningmarkt, verdeling en prijsbeleid worden geleid door

overheden.

Het komende jaar verwachten we diep ingrijpende voornemens betreffende

bezuiniging en herstructurering. De tweede helft van 2011 zullen we onze scenario’s

wellicht moeten herijken. We verwachten echter vooral geleidelijkheid in de ingrepen.

Harde en snelle bijsturingen zijn contraproductief. Qua woningmarkt is er voor

Woningstichting Leusden een voortreffelijke vertrekpositie. We kunnen niet

voorspellen in hoeverre de overheid inzet op krimp, dus afroming van de sector.

5.1.2 Lokale verankering

Het meest intensief zijn de contacten met de gemeente Leusden die zowel op

bestuurlijk als ambtelijk niveau plaatsvinden. Woningstichting Leusden is ‘preferred

partner’ van de gemeente. Beide partijen streven ernaar elkaar op alle relevante

werkterreinen te steunen en te helpen bij het realiseren van beleidsdoelen, met de

verbetering van het woonklimaat als uiteindelijk resultaat. Ook in 2011 is gebleken dat

deze samenwerking vruchten afwerpt. Goed voorbeeld daarvan zijn de plannen voor

de multifunctionele centra en de ontwikkeling van het loket voor wonen, zorg en

welzijn aan Larikslaan2. Aan de Larikslaan vond niet alleen de woningstichting zelf

een nieuw onderkomen maar ook één centraal informatiecentrum voor wonen, zorg en

welzijn. Hier krijgen inwoners van Leusden professioneel informatie, advies,

ondersteuning en bemiddeling op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Van

ouderenzorg tot jeugdzorg en voorzieningen voor gehandicapten. Het levert een

belangrijke bijdrage aan de zelfredzaamheid van de inwoners en hun

maatschappelijke participatie. Beweging 3.0, gemeente Leusden en Woningstichting

Leusden draaien mee in het centrum. Ook Welzijn Leusden is erin ondergebracht.


5.1.3 Gemeente Leusden

De relatie met de gemeente Leusden is verreweg de belangrijkste en we kunnen ons

verheugen op een vertrouwensvolle werkrelatie. In december is de samenwerking

bekrachtigd door de ondertekening van het nieuwe convenant

Voor 2012 staan diverse overleggen met wethouders annex ambtenaren op de

agenda. Onderwerpen zijn het convenant, de hieruit voorvloeiende werkzaamheden,

de wederzijdse samenwerking, de visie op Leusden enz. (zie ook risicomatrix).

5.1.4 Stichting Plus Wonen

Een ander belangrijk voorbeeld van de brede samenwerking tussen meerdere partijen

is die met de Stichting Plus Wonen, een ouderinitiatief ten behoeve van huisvesting

van mensen met de hersenziekte schizofrenie. Dit wooncomplex is in 2011 feestelijk

opgeleverd. Stichting Centraalzorg is nauw betrokken bij Stichting Plus Wonen. Deze

lokale zorgaanbieder biedt hier de 24-uurs zorg en begeleiding. Deze bijzondere

woonvorm is een geslaagde toevoeging aan de wijk Tabaksteeg.

5.1.5 Eerstelijnsgezondheidszorg

Eerstelijnsgezondheidszorg is de algemene, nabije en direct toegankelijke zorg die

onder andere huisarts, tandarts en apotheek bieden. Steeds vaker organiseren deze

zorgverleners zich in één centrum zodat ze beter bereikbaar zijn voor patiënten en

hun meer service kunnen bieden.

In 2011 werd veelvuldig overlegd met partijen van de eerstelijnsgezondheidszorg over

de mogelijkheden in de drie centra voor eerstelijnsgezondheidszorg. Het faciliteren

van vastgoed speelt daarbij een belangrijke rol. Daarom heeft de gemeente Leusden

aan Woningstichting Leusden gevraagd om mee te doen aan het ontwikkelen van het

project. In Tabaksteeg is inmiddels opgeleverd. Voor Biezenkamp wordt het concept

met de partners verder vormgegeven.

5.1.6 WAR

In 2010 werd de WAR (woonadviesraad) opgericht. Vanuit de WAR moet er feedback

worden gegenereerd met betrekking tot onze werkzaamheden. Daarnaast blijven we

actief met het inzetten van andere marketinginstrumenten zoals enquêtes,

panelonderzoeken en arena-sessies.

5.1.7 BLNW

In 2011 is de samenwerking tussen de vier woningcorporaties uit Barneveld, Leusden,

Nijkerk en Woudenberg geëvalueerd. De inzet van deze samenwerking blijft

onverminderd het handhaven van het professionele niveau van de betreffende back-

office activiteiten. Wel wordt de samenwerking praktischer en meer gefocust.

5.1.8 Aedes

Het lidmaatschap van Aedes is opgezegd per 1 januari 2010. Begin 2013 zal er een

heroverweging plaatsvinden. Tussentijds zullen we ons wel actief extern oriënteren op

alle niveaus.

5.1.9 Accountant

De accountant is: BDO accountants & adviseurs.

Er zijn nieuwe afspraken gemaakt met betrekking tot het invullen van de relatie.


5.1.10 SWEV (Samenwerkende Woningcorporaties Eemland en Vallei)

De SWEV wordt actiever. We verwachten nadere oriëntatie op bijzondere

doelgroepen, ouderen in de regio, duurzaamheid en woonruimteverdeling.

In 2011 zijn voorbereidingen getroffen om een visie te ontwerpen op de toekomstige

regionale woningmarkt. (rapport Marlet)

5.1.11 Aedex

Woningstichting Leusden neemt deel aan Aedex.

5.1.12 SMH (Stichting Maatschappelijke Huisvesting)

André van de Water is voorzitter van de SMH. De focus is verlegd naar inzet van

vastgoed voor deze doelgroepen. Besloten is de SMH in 2012 op te heffen.

5.1.13 Anderen

Voor een beter en professioneler lokaal functioneren van de “Markt van Wonen, Zorg

en Welzijn” is het wenselijk om tot een vernieuwde positionering van de te

onderscheiden partijen te komen. Hierover worden gesprekken gevoerd en vinden

oriëntaties plaats. Er zijn contacten met Duwgroep en Sol en er vinden discussie

plaats over organisatie, doelgroepen en inspraak in Leusden. Wellicht kunnen we op

den duur tot een meer integrale samenwerking komen met de diverse lokale partijen.


6 Financieel: rendement en vermogen

6.1 Algemeen

Sturen op financiële uitkomsten

Woningstichting Leusden heeft diverse mogelijkheden om te sturen op de financiële

uitkomsten.

• Sturen op waarde = asset management

Meebepalen van rendementen, onrendabele toppen, huurprijzen enz. mede uit

een oogpunt van zorgvuldig vermogensmanagement. Woningstichting Leusden

stuurt op waarde. Investeringen in nieuwbouwprojecten en aankoop van

onroerend goed mogen niet hoger zijn dan de marktwaarde. Bij grote uitzondering

(extreme doelgroep) is een “echte subsidie“ te overwegen. Daarnaast wordt bij

nieuwbouwprojecten nagegaan wat acceptabel is. Er wordt gestuurd op de

kwaliteit, op de huurprijzen en, zo nodig of wenselijk, gedeeltelijk verkoop. Het

resultaat van de sturing komt tot uitdrukking in de hoogte van de onrendabele top.

Is deze te hoog, dan wordt nagegaan welke maatregelen genomen moeten

worden om de onrendabele top te verlagen.


De term risicomanagement is een hot item de laatste jaren. Dit geldt ook voor

Woningstichting Leusden. Dit wordt mede veroorzaakt door de nieuwe projecten

waarmee we gestart zijn, zoals het innemen van een grondpositie (Groot

Agteveld), de bouw van MFC’s en de medische centra. Ook de samenwerking met

projectontwikkelaars, zoals Proper Stok in Biezenkamp brengen risico’s met zich

mee. In 2008 is voor de MFC’s een risicotool ontwikkeld, die in 2011 ook in

gebruik is genomen voor de overige nieuwbouwprojecten.

In het najaar van 2009 zijn in het MT de belangrijkste risico’s besproken en in een

schema gezet. Behalve de impact en de kans, wordt hierin ook de invloed van

genomen beheersmaatregelen weergegeven. Elk jaar worden de risico’s binnen

het MT opnieuw besproken. De uitkomst van deze besprekingen wordt ter

kennisneming aan de Raad van Toezicht verstrekt.

• Financieel beleid

De doelstelling van Woningstichting Leusden is om een zo hoog mogelijk

maatschappelijk rendement te behalen. Hierbij is wel sprake van een aantal

randvoorwaarden. De continuïteit van Woningstichting Leusden is een absolute

randvoorwaarde. Afgeleide onderdelen hiervan zijn de solvabiliteit en de

mogelijkheid om financiering te kunnen krijgen. Er moeten daarom ook

afwegingen worden gemaakt tussen het maatschappelijk rendement en de

financiële offers die hiervoor moeten worden gebracht. Woningstichting Leusden

kan niet alles en moet daarom keuzes maken.

• Treasury

De grootste kostenpost van Woningstichting Leusden is de rente. De financiering

van de materiële vaste activa vindt grotendeels plaats door het aantrekken van

geldleningen. Het aantrekken en soms tijdelijk beleggen van gelden is aan regels

gebonden. Deze regels zijn vastgelegd in het treasurystatuut. Het doel van de

treasury is om binnen de regels van het treasurystatuut de kosten van financiering

zo laag mogelijk te houden. Vier keer per jaar komt de treasurycommissie in

BLNW-verband bij elkaar om transactievoorstellen te bespreken en de rentevisie

vast te stellen. De bovengrens voor het aantrekken van financiering of

renteconversies wordt op de eerste werkdag in september voor het komende jaar


vastgesteld. Voor de jaren daarna wordt 5,25% aangehouden conform het advies

van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het WSW. Mede gelet op de

financiële crisis is eind 2011 besloten het treasurystatuut te herzien en zoveel

mogelijk gelijk te maken aan de treasurystatuten in BLNW-verband. Dit zal in de

eerste helft van 2012 worden gerealiseerd.

• Fiscaliteit

Met ingang van 1 januari 2006 is Woningstichting Leusden gedeeltelijk

belastingplichtig voor de VPB (vennootschapsbelasting) en met ingang van

1 januari 2008 volledig. De aangifte VPB over het jaar 2008 heeft in najaar van

2010 plaatsgevonden. Deze was op 1 april 2012 nog niet definitief vastgesteld

door de belastingdienst. De aangifte over 2009 heeft voor 1 mei 2011

plaatsgevonden en de aangifte voor het jaar 2010 zal voor 1 mei 2012 worden

ingediend. De aangifte over het jaar 2011 zal in 2012 plaatsvinden.

De integrale belastingheffing heeft invloed op de administratieve processen

binnen Woningstichting Leusden. Deze zullen in 2012 grotendeels ingevoerd

worden.

In december 2011 heeft de Hoge Raad uitgesproken dat een woningcorporatie

een AMBI is. Gelet op deze uitspraak kunnen de corporaties gebruik maken van

de herbestedingsreserve. Woningstichting Leusden wil hier gebruik van maken en

heeft daarom de aangifte VPB voor de jaren 2008 en 2009 aangepast weer

ingediend in maart 2012.

Verder is Woningstichting Leusden alert op aftrekmogelijkheden voor de VPB,

zodat het te betalen bedrag zo laag mogelijk is. Bij elk nieuwbouwproject wordt

nagegaan wat de fiscaal meest gunstige wijze is van verwerven en soms ook van

exploiteren.

De tijdelijk stimuleringsmaatregel van het kabinet door in de periode 1 oktober

2010 tot 1 juli 2011 de btw op arbeid voor onderhoud en verbeteringen te verlagen

van hoog naar laag heeft wel geld bespaard, maar ook veel administratieve arbeid

gekost.

Inzet vermogen

Het bezit van Woningstichting Leusden vertegenwoordigt een grote waarde. Het

bewaken en zo goed mogelijk uitbouwen van dit vermogen en het dienstbaar stellen

aan de volkshuisvesting ziet Woningstichting Leusden als een kernactiviteit.

Het dienstbaar stellen van het vermogen aan de volkshuisvesting is voor

Woningstichting Leusden in toenemende mate een actieve inzet. We verkopen bezit

waar een volledige deelname niet nodig is en we verwerven, ontwikkelen en nemen

deel aan eigendom daar waar een positief resultaat voor de volkshuisvesting kan

worden geboekt.

Op dit werkgebied staan de volgende doelen centraal:

Wat willen we (op den duur) bereiken?

• Voorop staat het realiseren van maatschappelijk rendement. Ten aanzien van het

financieel beleid betekent dit dat niet primair gestreefd wordt naar optimalisering

van rendementen maar dat iedere keer weer beoordeeld wordt wat een minimaal

noodzakelijk rendement is om gestelde doelen te bereiken.

• We willen een financieel gezonde woningcorporatie zijn door te blijven voldoen

aan ten minste het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen en solvabiliteit.

Het streven is als A1-corporatie volgens de berekeningen van het Centraal Fonds

te blijven uitkomen. De hoogte van het minimaal noodzakelijk


weerstandsvermogen is minimaal gelijk aan het minimum zoals door het CFV is

vastgesteld. Deze is in 2011 vastgesteld op 16,9%.

• Beheersing. We willen een solide organisatie zijn door beheersing van de risico’s

op het gebied van het vermogensbeheer. In het kader van de financiële crisis is dit

extra belangrijk. Tijdelijk overtollige gelden dienen uiterst zorgvuldig te worden

weggezet. Verder zal het voorlopig moeilijker zijn om woningen te verkopen aan

huidige huurders.

• Activering van het vermogen. We beschikken over een groot vermogen dat we

maatschappelijk renderend willen inzetten, daarom zoeken we mogelijkheden van

activering van het vermogen om te kunnen inzetten voor de maatschappelijke

taakstelling van woningcorporaties.

• Taakstelling, inzet. Dit betekent enerzijds dat er geen sprake kan zijn van

overmaatvermogen. We blijven met 32,0% per 1 januari 2011 onder de boven-

grens van 35%. Het CFV heeft de bovengrens en de term overmaatvermogen

losgelaten. Woningstichting Leusden had tot en met 2010 de bovengrens op 30%

vastgesteld. Deze bovengrens is eraf gehaald omdat Woningstichting Leusden

extra vermogen wil opbouwen om nieuwbouwprojecten te kunnen uitvoeren en

tegenvallers te kunnen opvangen. Door bezuinigingen en de verkoop van

woningen wordt geprobeerd het eigen vermogen te laten groeien.

• Daarnaast speelt de strategie om het maatschappelijk rendement te verbeteren

door het principe van “revolving fund” toe te passen.

• Het investeren in multifunctionele centra en gezondheidscentra zijn voorbeelden

van het investeringen in voorzieningen op not for profit basis die maatschappelijk

rendement opleveren op voorzieningenniveau.

• Ook met andere partners worden vormen van samenwerking (deelname) verder

ontwikkeld (Alliantie en Beweging 3.0)

• De nieuwe EU-regelgeving dwingt Woningstichting Leusden zich nader te beraden

op de toekomst van vrije sector huurwoningen en commerciële ruimten in de eigen

portefeuille. In het najaar van 2011 is besloten de vrije sector huurwoningen

zoveel mogelijk te verkopen. Verder heeft Woningstichting Leusden enkele

commerciële ruimten verkocht in 2011.

6.2 Waar sturen we op?

• Begrotingen

Op doelmatigheid en efficiency; een en ander wordt in de komende paragrafen

verder uitgewerkt.

• Solvabiliteit

Voldoende financiële weerbaarheid in vermogen en rendementsontwikkeling.

• Loan to value

Het is nog onduidelijk waar de norm voor Woningstichting Leusden moet liggen.

Gezien de uitstekende marktpositie en het relatief jonge bezit in een aantrekkelijk

woongebied met goede vooruitzichten zou deze op 85% kunnen liggen. Voorlopig

blijven we hier volgens de prognoses ruim onder.


Risico moeten zo snel mogelijk in beeld zijn, zodat zo mogelijk en wenselijk

beheersmaatregelen kunnen worden getroffen.

• Kasstromen

Per saldo mogen op de middellange termijn de kasstromen niet negatief uitkomen.

Financiering met borging van het WSW moet kunnen worden aangetrokken.


• Treasury

Conform het statuut.

• Fiscaal beleid

Gestreefd wordt optimaal gebruik te maken van de fiscale mogelijkheden.

• Subsidie

Regelmatig worden subsidiemogelijkheden onderzocht, zeker bij de start van

nieuwe activiteiten.

6.3 Begrotingen3

De belangrijkste sturingsmogelijkheden van Woningstichting Leusden zijn:

• Het eventueel beperken van onderhoudsuitgaven.

• Meer of minder investeren in nieuwbouwprojecten (beperken onrendabele top).

• Desinvesteren door het verkopen van delen van haar bezit.

Het streven van Woningstichting Leusden is meer en meer, zeker ook in het kader van

grotere beslissingen, te sturen op basis van de meerjarenbegroting. Daarom zal de

werkorganisatie ervoor zorgdragen:

• Altijd een actuele meerjarenbegroting beschikbaar te hebben, waarbinnen grote

beslissingen op ten minste vijfjarige termijn zichtbaar kunnen worden gemaakt.

Deze meerjarenbegroting wordt minimaal één keer in de vier maanden bijgewerkt

en tevens bij het bekend worden van nieuwe investeringen of andere belangrijke

grote afwijkingen van het bestaande beleid.

• Op hoofdpunten een voortschrijdend inzicht te geven in de meerjarenontwikkeling

met beleidsmatige onderbouwing, dus in iedere periodieke rapportage wordt de

meerjarenbegroting op hoofdpunten geactualiseerd.

3 zie bijlage


6.3.1 Begroting 2012

Winst- en verliesrekening

(in € 1.000)begroting

2012

werkelijk

2011

begroting

2011

werkelijk

2010

Bedrijfsopbrengsten (*Huren 17.001 15.809 15.959 15.024

Overige bedrijfsopbrengsten 484 677 583 964

17.485 16.486 16.542 15.988

Bedrijfslasten (*Afschrijvingen 5.158 3.830 2.200 2.233

Kosten onderhoud 2.979 3.105 3.484 2.504

Overige exploitatiekosten vastgoed 1.077 1.163 1.161 989

subtotaal exploitatie vastgoed 9.214 8.098 6.845 5.725

Personeelslasten 2.565 2.614 2.511 2.411

Overige algemene beheerskosten 1.353 1.268 1.251 1.274

subtotaal algemene kosten 3.918 3.883 3.762 3.685

Som der bedrijfslasten 13.132 11.980 10.607 9.410

Bedrijfsresultaat 4.353 4.506 5.935 6.578

Financiële baten en lasten 4.413 3.732 3.965 3.279

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (60) 774 1.970 3.299

Verkopen en waardeveranderingen 1.076 29 (605) (3.309)

Jaarresultaat vóór belastingen 1.016 802 1.365 (11)

Vennootschapsbelasting 900 (543) 699 (968)

Jaarresultaat na belastingen 116 1.345 666 958

* De vergoedingen voor leveringen en diensten en de lasten leveringen en diensten

(servicekosten) zijn in deze opstelling gesaldeerd; een eventueel batig saldo

(administratievergoeding) is opgenomen onder de overige bedrijfsopbrengsten.

6.3.2 Toelichting algemeen

Resultaat over 2011

Het resultaat over 2011 kan als volgt gespecificeerd worden:

Analyse resultaat

2011 2010

Resultaat uit verhuur en dienstverlening + 0,7 mln. + 3,2 mln.

Boekwinst verkoop woning en commerciële ruimten + 0,1 mln. + 0,3 mln.

Onrendabele toppen nieuwbouwprojecten

Waardeverandering verkopen onder voorwaarden

- 0,2 mln.

- 0,2 mln.

- 3,9 mln.

Waardevermeerderingen bestaand bezit + 0,4 mln. + 0,4 mln.

Vennootschapsbelasting (VPB) + 0,5 mln. + 1,0 mln.


Resultaat + 1,3 mln. + 1,0 mln.

Over het jaar 2011 is een positief resultaat van ruim 1,3 mln. behaald. Dit is na

verwerking van de effecten van de vennootschapsbelasting over 2008 tot en met 2010

als gevolg van invoering van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 voor

woningcorporaties.

Het resultaat uit verhuur en dienstverlening is in 2011 verminderd van € 3,2 mln. in

2010 naar € 0,7 mln. in 2011. Deze daling wordt volledig veroorzaakt door hogere

afschrijvinglasten in 2011. De nieuwe richtlijnen voor de jaarrekening zijn in 2011

doorgevoerd. In plaats van de annuitaire afschrijvingsmethode wordt er nu lineair

afgeschreven.

De afwaardering op nieuwbouwprojecten wordt in 2011 veroorzaakt door een

tegenslag bij een nieuwbouwproject. Daar tegenover zijn aanvangshuren van een

ander project fors verhoogd, zodat aldaar een deel van de al eerder genomen

onrendabele top kon worden teruggenomen.

Ultimo 2011 is de bedrijfswaarde € 172,4 mln. (2010: € 149,5 mln.). In 2011 bedroeg

de totale bedrijfswaarde van de nieuw opgeleverde woningen (plus parkeergarage

Tolgaarde) € 12,7 mln. De bedrijfswaarde van het MFC Antares bedroeg € 14,7 mln.

Daarnaast leidde de verkoop van de woningen tot een waarde daling van € 1,7 mln.

De overige mutaties bedroegen € 2,8 mln. negatief. De waardeveranderingen in

bestaand bezit worden per complex bepaald.

►Analyse van het resultaat uit verhuur en dienstverlening

Het resultaat over 2011 van de primaire activiteiten van Woningstichting Leusden is

verminderd met € 2,5 mln. van € 3,3 mln. naar € 0,8 mln. Dit kan als volgt verklaard

worden:

Effect op het

resultaat

Totaal

effect

Positieve effecten

• Hogere huuropbrengsten + 0,8 mln.

+ 0,8 mln.

Negatieve effecten

• Lagere overige bedrijfsopbrengsten - 0,3 mln.

• Hogere afschrijvingen op materiële vaste activa

• Hogere personeelslasten

• Hogere uitgaven onderhoud

- 1,6 mln.

- 0,2 mln.

- 0,6 mln.

• Hogere overige bedrijfslasten - 0,2 mln.

• Hogere financiële lasten (saldo rentebaten/lasten) - 0,4 mln.

- 3,3 mln.

Totaal effect op resultaat 2011

ten opzichte van 2010

- 2,5 mln.


►Toelichting op de resultaateffecten

De huuropbrengsten zijn gestegen als gevolg van de huurverhoging per 1 juli 2010

met 1,2 % en per 1 juli 2011 met 1,3.% en stijging als gevolg van gemiddeld een

hoger aantal woningen en bedrijfsruimtes in de verhuur in 2011 ten opzichte van

2010.

De huuropbrengsten zijn gedaald door verkopen en het stoppen van verhuur van

woningen die in 2012 gesloopt worden.

De lagere overige opbrengsten wordt voornamelijk veroorzaakt door een lager aantal

uren besteed aan projectontwikkeling (+ 0,2 mln.).

De hogere financiële lasten zijn veroorzaakt door hogere rentelasten. Er is in 2011

voor € 16,5 mln. aan nieuwe leningen ontvangen.

Er is in 2011 voor € 6,0 mln. aan leningen afgelost.

Omdat de programma’s van het planmatig onderhoud per jaar afwijken, kunnen

kosten ook per jaar afwijken. In 2011 waren de werkelijke kosten fors lager dan de

begroting. Dit werd voornamelijk veroorzaakt door gunstige aanbestedingen.

Daarnaast is tot 1 juli 2011 een BTW-verlaging doorgevoerd van 19% naar 6% voor

arbeidskosten inzake renovatie en herstel van woningen. Dit heeft ook een gunstig

effect. En waarschijnlijk heeft de financiële crisis hier ook een rol in gespeeld.

De afschrijvingslasten van materiële vaste activa zijn fors gestegen als gevolg van het

overgaan van het annuïtaire afschrijvingssysteem naar lineair afschrijven en

oplevering van nieuwbouw.

De hogere personeelslasten van € 0,2 mln. zijn ontstaan door inhuur personeel i.v.m.

een langdurig zieke, inhuur van een ICT-manager voor de vele ICT-projecten en

personele uitbreiding i.v.m. de vele nieuwbouwprojecten.

De vennootschapsbelasting over 2011 bestaat uit geen belastinglast over 2011 en de

volledig terug te vorderen bedragen over de jaren 2008 t/m 2010. De geraamde te

betalen bedragen over 2008 tot en met 2010 worden teruggevorderd in verband met

een uitspraak van de Hoge Raad dat woningcorporaties Algemeen Nut Beogende

Instellingen zijn. Hierdoor kan gebruik gemaakt worden van de herbestedingsreserve.

In hoofdstuk 7 wordt op onderdelen nader ingegaan op normen en benchmarks in de

bedrijfsvoering.


6.4 Investeringen

De totale investeringen in materiële vaste activa bedroegen in 2011 totaal € 15,7 mln.

(2010: € 30,1 mln.). Over 2011 bedraagt de totale (lineaire) afschrijving € 3,8 mln.

Hieruit blijkt dat Woningstichting Leusden flink investeert in de toekomstige

vastgoedpositie.

De investeringen in de activa in ontwikkeling betreffen voornamelijk de volgende

nieuwbouwprojecten in 2011:

• Woningen Tabaksteeg

• Multifunctioneel centrum Tabaksteeg (Antares)

• ‘t Zicht

• Biezenkamp

6.5 Liquiditeitspositie

Een organisatie is liquide als zij aan haar direct opeisbare verplichtingen kan voldoen.

De liquiditeit wordt bepaald door de vlottende activa te delen door de kortlopende

schulden. Volgens de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving wordt het kortlopend deel

van de langlopende leningen onder kortlopende schulden verantwoord. Naast de

reguliere aflossing op langlopende leningen van ruim € 1,0 mln. moeten er in 2012

totaal drie leningen met een totaal bedrag van € 9,5 mln. terugbetaald worden.

Woningstichting Leusden heeft een rekening courant krediet afgesloten met de

Rabobank voor een maximum van € 1,8 mln.

De liquiditeitsratio is ultimo 2011 gestegen ten opzichte van ultimo 2010. Dit wordt

veroorzaakt door de volgende factoren:

• In 2011 is voor € 16,5 mln. aan nieuwe leningen ontvangen, € 6,0 mln. is afgelost.

Het saldo liquide middelen (verminderd met saldi rekening courant) is gestegen

met € 3,7 mln.

• Ultimo 2011 zijn de kortlopende schulden ten opzichte van 2010 gestegen met

€ 4,5 mln. als gevolg van een hogere aflossingsverplichting op leningen in het

volgende boekjaar.

De liquiditeitsratio is een momentopname en uit bovenstaande analyse blijkt dat de

structurele liquiditeitspositie van Woningstichting Leusden niet verslechterd is

aangezien Woningstichting Leusden aan al haar direct opeisbare verplichtingen kan

voldoen.

Liquiditeitsratio

31 december

2011

31 december

2010

Liquiditeit –zichtbaar balanstotaal 0,9 0,6


6.6 Meerjarenbegroting4

6.6.1 Toelichting algemeen

In de diverse paragrafen in het ondernemingsplan wordt bij de betreffende activiteiten

toelichting gegeven op de gewenste ontwikkeling op termijn. Hier op hoofdpunten een

samenvatting ter onderbouwing van de begrotingscijfers wat we (op den duur) willen

bereiken:

• Cashflow doelen

• Efficiency doelen

• Stabiliteit en continuïteit lange termijn evenals flexibiliteit in verband met dynamiek

van vastgoedinvesteringen.

• Waar staan we nu (positie en benchmark worden onderaan bijgevoegd in de

samenvattende grafieken)

6.6.2 Onderhoud meerjarenontwikkeling

De meerjarenbegroting onderhoud is opgezet vanuit de volgende doelen:

• Te allen tijde een adequate onderhoudstoestand van woningen van

Woningstichting Leusden.

• Door onderhoudsingrepen bij de tijd brengen van technische en woonkwaliteit.

• Bijdragen aan een goede prijs/kwaliteitsverhouding.

• Er wordt gestreefd naar een gelijkmatigheid in het jaarprogramma.

6.6.3 Bedrijfskosten (onder andere huisvestingkosten en personeelskosten enz.) meerjaren

ontwikkeling

De volgende vertrekpunten hanteren we met betrekking tot de huisvesting van

Woningstichting Leusden:

• Faciliteren van een goede, professionele bedrijfsvoering.

4 zie bijlage

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

1.800

2.000

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ontwikkeling onderhoudskosten per woning

Dagelijks onderhoud

Planmatig onderhoud

Totaal


• Bijdragen aan een goede positionering van de woningstichting in Leusden.

We verwachten geen grote ingrepen in het huidige pand in 2012 - 2021.

• Personeelskosten (meerjarenontwikkeling)

Elk jaar wordt de actuele behoefte aan capaciteit in kaart gebracht. Het blijft een punt

van aandacht, gezien de snelle veranderingen in Woningstichting Leusden. In de

meerjarenbegroting wordt rekening gehouden met een toename, naar rato van de

toename van het vastgoed, waarbij nog niet duidelijk is wat de impact is van de

multifunctionele centra. Woningstichting Leusden zit dicht tegen het maximum aan wat

de exploitatie kan dragen aan personeel. Er is namelijk extra in personeel

geïnvesteerd i.v.m. de vele nieuwe nieuwbouwprojecten en verkoop van woningen..

Deze inzet zal de komende jaren nodig blijven.

6.6.4 Gevoeligheidsanalyse meerjarenbegroting

• Rentekosten meerjarenontwikkeling.

In het treasurystatuut zijn de uitgangspunten van het treasurybeleid van

Woningstichting Leusden vastgelegd. Voor het jaar 2011 zijn in 2010 twee leningen

aangetrokken van respectievelijk € 6,5 mln. en € 10 mln. ter afdekking van het

renterisico in 2011. Door de in 2008 ontstane financiële crisis is moeilijk te voorspellen

wat de rente op lange termijn zal doen. In veel landen in de wereld zijn consumenten

bang voor slechtere tijden en wordt er extra geld gespaard. Hierdoor zou de rente

kunnen dalen. Daarentegen hebben de overheden veel geld extra uitgegeven om

banken te redden en de economie te stimuleren. Daarnaast komt er minder geld

binnen uit de belastingen. De geldtekorten moeten ze wel weer ophalen uit de

kapitaalmarkt. Het wantrouwen tussen de financiële instellingen en de angst voor het

niet veilig uitlenen van geld, maakt het verkrijgen van leningen moeilijk en daarom is

de risico-opslag op de rente momenteel nog erg hoog.

Verder moet er met ingang van 1 januari 2011 een scheiding aangebracht worden

tussen DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en niet-DAEB activiteiten.

Voor niet-DAEB activiteiten mogen met ingang van 1 januari 2011 niet meer met door

het WSW geborgd geld worden gefinancierd. Dit geldt voor nieuwe activiteiten.

Daarnaast zou dit een rol kunnen gaan spelen bij herfinanciering. 11% van de

huurinkomsten wordt verkregen uit niet-DAEB activiteiten. De administratieve

scheiding in de administratie wordt waarschijnlijk in 2014 verplicht.

• Huuropbrengsten meerjarenontwikkeling.

10.000

12.000

14.000

16.000

18.000

20.000

22.000

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ontwikkeling huurontvangsten (in € 1.000)


Een maatschappelijk verantwoord huurprijsbeleid moet rekening houden met de

volgende componenten:

• Het beperkt houden van stijging in relatie tot inkomensontwikkeling.

• Het zorgdragen voor een reële prijs/kwaliteitsverhouding.

Vooralsnog houdt Woningstichting Leusden rekening met een inflatievolgend

huurbeleid. We realiseren ons dat er gezocht moet worden naar een balans in de

toepassing van de bovenstaande uitgangspunten. Jaarlijks wordt het huurprijsbeleid

geformuleerd, mede naar aanleiding van het rijksbeleid. In 2011 is besloten om meer

gebruik te maken van de mogelijkheid om huren te harmoniseren door bij mutatie de

streefhuur te vragen. De huur kan hierdoor fors stijgen bij mutatie. De huur bij mutatie

wordt maximaal tot de huursubsidiegrens verhoogd.

• Relevante benchmarks.

Door deelname aan relevante, actuele benchmarks wil Woningstichting Leusden meer

inzicht verwerven in de positie van Woningstichting Leusden in de branche en t.o.v.

anderen. Woningstichting Leusden neemt deel aan de volgende benchmarks ( Aedex,

WSW, CFV).

6.7 Vermogensontwikkeling en waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille

6.7.1 Normen voor de financiële weerbaarheid

In deze paragraaf geven we inzicht in vermogensontwikkeling en de daarmee

samenhangende kengetallen en bepalen we de relatieve financiële sterkte van


De opdracht van Woningstichting Leusden is:

• Solvabiliteit op basis van historische kostprijs is groter of gelijk aan 10%

• Genormeerde Bedrijfswaarde conform Centraal Fonds Volkshuisvesting >16,9%.

De ondergrens is gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar (18,1%)

6.8 Vermogen algemeen

In essentie gaat het erom dat bij iedere beslissing tot investeren en desinvesteren een

beoordeling plaatsvindt op de effecten en dat in de generieke managementinformatie

de feitelijke ontwikkelingen en prognoses op terrein in kaart gebracht zijn, zodat tijdig

bijsturing kan plaatsvinden. Het is dus zaak dat de werkorganisatie (fez) staat voor

snelheid, betrouwbaarheid en validiteit. Zorg dient besteed te worden aan adequaat

gebruik en inzet van software, hier wordt in hoofdstuk 7 verder op ingegaan.

Inzet vermogen

De vermogensdoelstellingen zijn nader uitgewerkt in deze paragraaf en richten zich op

handhaven van de volgende normen:

Parameter Doelstelling

Solvabiliteit o.b.v. historische kostprijs

(verhouding tussen het eigen vermogen

en het balanstotaal)

≥ 10%

Volkshuisvestelijk vermogen

(herrekening van het eigen vermogen

A1-status


door het CFV gebaseerd op de

bedrijfswaarde van het vastgoed)

> 16,9%

6.9 Solvabiliteit

►Vermogenspositie

De vermogenspositie van Woningstichting Leusden voldoet aan de norm die het

financiële beleid stelt; een solide basis voor het oppakken van belangrijke toekomstige

taken en investeringen.

De keuze van de waarderingsgrondslag voor de activa (het bezit) heeft invloed op de

solvabiliteitsratio. De jaarrekening van Woningstichting Leusden is opgesteld op basis

van de historische kostprijs (aanschafprijs), waarbij de onroerende en roerende zaken

in exploitatie per 31 december 2011 gewaardeerd zijn op € 134,0 mln. (ultimo 2010:

€ 115,0 mln). De bedrijfswaarde (contante waarde van toekomstige baten en lasten)

van de materiële vaste activa bedraagt per 31 december 2011 in totaal € 172,4 mln.

(ultimo 2010: € 149,5 mln).

►Weerstandsvermogen

Het CFV bepaalt jaarlijks op basis van de jaarcijfers van Woningstichting Leusden het

minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen en het actuele weerstandsvermogen.

Het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen is gebaseerd op het risicoprofiel dat

door het CFV voor Woningstichting Leusden wordt vastgesteld.

Het actueel weerstandsvermogen is als volgt opgebouwd: het eigen vermogen op

basis van een actuele waardering van het vastgoed (bedrijfswaarde) en de leningen

(rentabiliteitswaarde) plus de egalisatierekening, de onderhoudsvoorziening en de

overige voorzieningen onder aftrek van de immateriële vaste activa.

Het CFV heeft het actueel weerstandsvermogen per 31 december 2010 voor

Woningstichting Leusden bepaald op € 22,6 mln. Dat is 14,2% van het herrekend

balanstotaal.

In de volgende paragrafen zal de vermogensontwikkeling (solvabiliteit) en de

waardeontwikkeling van het vastgoed nader worden belicht.

Waarderingsgrondslagen

Voorlopig wordt voor 2011 en 2012 waardering op historische kostprijs gehandhaafd.

Wel worden zoveel mogelijk ook vergelijkende cijfers op basis van bedrijfswaarde

gepresenteerd.

De wijze waarop de verkochte Koopgarantwoningen worden verantwoord in de balans

is gewijzigd met voorgaande jaren. Zie verder hoofdstuk 13 Waarderingsgrondslagen.

6.9.1 Solvabiliteit op basis van de historische kostprijs

Woningstichting Leusden streeft naar een minimale solvabiliteit van 10%. Hierbij is

geen rekening gehouden met onrendabele toppen of andere extra bijdragen vanuit het

eigen vermogen voor andere dan in paragraaf 2 van dit hoofdstuk genoemde

projecten.


Het streven is dat er de eerstkomende drie jaar jaarlijks minimaal 35 verkooptrans-

acties plaatsvinden van sociale huurwoningen en daarnaast de verkoop van vrije

sector huurwoningen bij mutatie. voor de jaren 2015 en 2016 wordt rekening

gehouden met 15 verkopen van sociale huurwoningen. Als deze aantallen verkopen

worden gehaald, dan stijgt de solvabiliteit ultimo 2016 naar 24,4%.

Als de aantallen in de begroting opgenomen verkopen niet worden gehaald, maar

slechts 15 of zelfs vijf en de overige gegevens blijven ongewijzigd, zou de volgende

solvabiliteit gehaald worden (zie hieronder in de grafiek) De solvabiliteit op basis van

de historische kostprijs daalt tot 10,2% respectievelijk 6,6% in het jaar 2016.

6.9.2 De solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde

De solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde geeft een rooskleurig beeld. Hierbij

moet wel aangetekend worden dat de hoogte van de bedrijfswaarde wordt beïnvloed

door de (verwachte) huurprijsontwikkeling en de hoogte van de beheerkosten en van

het planmatig onderhoud. De inschatting van deze parameters heeft een belangrijke

invloed op de hoogte van de bedrijfswaarde.

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

30,0%

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Solvabiliteit (o.b.v. historische kostprijs)

Solvabiliteit bij 35 verkopen



20,0%

25,0%

30,0%

35,0%

40,0%

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Solvabiliteit o.b.v. bedrijfswaarde


6.9.3 Volkshuisvestelijk vermogen

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting verplicht de corporaties een zodanig financieel

beleid te voeren dat haar voortbestaan in financieel opzicht gewaarborgd is. In 2011

heeft het CFV zowel een positief continuïteitsoordeel (A1-status) als een positief

solvabiliteitsoordeel vastgesteld.

Op basis van een risico-inschatting bepaalt het CFV de ondergrens van het

weerstandsvermogen, deze ontwikkelt zich als volgt:

Risico inschatting CFV ultimo 2015 ultimo 2014

Marktrisico 14.785 16.085

Macro-economisch risico 16.805 16.305

Operationeel risico 14.875 14.608

Totaal (lager dan optelling) 26.875 27.166

VPB beklemming 6.038 5.082

Totaal risico inclusief VPB 32.913 32.248

Ondergrens risico opgave CFV 16,9% 18,1%

Zowel op basis van het weerstandsvermogen in 2009 en 2010 voldoet

Woningstichting Leusden aan de criteria van het CFV.

Op basis van de meerjarenbegroting 2011 t/m 2020 is de dPi-2010 rapportage begin

2011 aan het CFV ingeleverd. Op basis van deze rapportage is het volkshuisvestelijk

vermogen ultimo 2015 € 62,1 mln. en bedraagt deze 32,0% van het balanstotaal.

Solvabiliteitsratio

De solvabiliteitsratio geeft weer welk percentage van het totale vermogen bestaat uit

eigen vermogen. Oftewel welk deel van de activa met eigen vermogen is gefinancierd.

De ondergrens hiervoor is sterk afhankelijk van de gekozen waarderingsgrondslag

voor de activa, aangezien deze grondslag de solvabiliteitsratio beïnvloedt.

Daarnaast is de presentatie en verwerkingswijze van de verkochte

Koopgarantwoningen in de jaarrekening van invloed op de ratio. In de jaarrekening

van Woningstichting Leusden is het totaalbedrag van alle ontvangen gelden uit hoofde

van verkochte Meerkeuzewoningen als langlopende verplichting gepresenteerd. Dit op

grond van voorschriften in Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Woningstichting

Leusden kan nu over deze middelen beschikken, echter in de toekomst kan de koper

gebruik maken van de terugkoopverplichting van Woningstichting Leusden. Op

balansdatum wordt deze terugkoopverplichting niet uitgeoefend door de kopers en

daarom presenteren we hieronder ook een “herrekende solvabiliteitsratio”. Met ingang

van 2011 zijn op grond van de nieuwe richtlijnen voor de jaarrekening de niet

gerealiseerde winsten wel verwerkt in de balans en wordt er maar één cijfer getoond.


Solvabiliteitsratio

jaarrekening herrekend CFV

Waardering-

grondslag

Historische

Kostprijs

(excl. MKW)

Historische

Kostprijs

(incl. MKW)

Bedrijfswaarde

jaar

2011

2010

2009

2008

n.v.t.

8,1%

7,6%

11,3%

14,0%

16,1%

12,8%

15,7%

n.n.b.

14,2%

19,0%

23,1%

2007 11,4% 14,1% 18,4%

6.9.4 Waardeontwikkeling vastgoed en leningenportefeuille

De verhouding tussen de leningenportefeuille en de waarde van het vastgoed

(gebaseerd op de bedrijfswaarde) wordt ook wel “Loan to Value” genoemd. Hierbij zal

deze waarde lager moeten zijn dan een nader te bepalen waarde om voldoende

ruimte te hebben voor het beoogde strategische voorraadbeheer.

Er wordt een bovengrens van 75% genoemd, gebaseerd op hetgeen commerciële

vastgoedbeleggers hanteren. Aangezien Woningstichting Leusden opereert in de

sociale woningmarkt zal nader onderzoek moeten leiden tot de vaststelling van een

acceptabele ratio. In de huidige prognoses blijf Woningstichting Leusden ruim onder

de 75%.

De verwachte ontwikkeling van de Loan to Value-ratio is als volgt:

6.10 Rendementsontwikkeling

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Loan to value

Loan to value

Norm


6.10.1 Aedex/IPD vastgoedindex

Wij verwachten dat woningcorporaties in de toekomst scherper worden beoordeeld op

hun maatschappelijke prestaties. Om die te realiseren, beheren en investeren we in

een vastgoedportefeuille. In de rol van vastgoedondernemer probeert de

woningstichting zo efficiënt mogelijk én doelmatig met haar schaarse middelen om te

gaan. Maatschappelijk investeren betekent vrijwel automatisch een lager economisch

rendement. De woningstichting doet dit bewust om maatschappelijke doelstellingen te

bereiken. Dit effect komt tot uitdrukking in het “beleidseffect”: dit is het neerwaartse

effect op het rendement als gevolg van het gekozen huur- en leefbaarheidsbeleid.

Met de Aedex/IPD Vastgoedindex is het mogelijk het maatschappelijk en het

economisch rendement inzichtelijk te maken. Economisch, omdat de index het

rendement op het beheer van het vastgoed laat zien. Maatschappelijk, omdat de index

laat zien van welke potentiële opbrengsten de woningstichting afziet en welke extra

kosten ze maakt in relatie tot de waarde van het bezit. Tevens krijgt de corporatie

meer zicht op hoe zij als organisatie opereert en hoe het vastgoed rendeert ten

opzichte van het gemiddelde van de andere woningcorporaties die aan de index

deelnemen (de benchmark).

In het voorjaar van elk jaar worden de uitkomsten van de benchmark van het

voorafgaande jaar gepresenteerd. Hieronder zijn enkele resultaten uit de Aedex/IPD

Vastgoed-index over 2008 t/m 2010 opgenomen. De gemiddelde uitkomst van alle

deelnemers wordt aangeduid als Aedex.

• Rendement

• Huur in % van markthuur

• Gemiddelde waarde per woning (VHE)

►Rendement (Aedex benchmark)

Het rendement is opgebouwd uit het directe rendement (verschil tussen de

huuropbrengsten en exploitatielasten) en het indirecte rendement (de

waardeontwikkeling van de bruto open marktwaarde van het vastgoed).

Het gemiddelde directe rendement over de afgelopen 3 jaren is 1,0% en ligt daarmee

iets hoger dan het gemiddelde Aedex niveau (0,6%).

Het indirecte rendement laat de afgelopen jaren een neerwaartse trend zien. Deze

trend is landelijk.

De onzekerheid over de ontwikkeling van de waarde van vastgoed door de

kredietcrisis vertaalt zich wederom in een lagere bruto open marktwaarde ultimo 2010

Kerncijfers Aedex/IPD 2010 2010 2009 2009 2008 2008

WSL Aedex WSL Aedex WSL Aedex

Totaal rendement 0,0 1,8 1,6 -0,9 0,6 -1,2

Waardegroei -2,2 -0,9 -0,8 -3,5 2,3 2,5

Direct Rendement 2,2 2,8 2,4 2,6 -1,7 -3,7

Beleidseffect 1,60 1,60 1,70 1,70 1,70 1,40

Huurprijzen als % van de marktwaarde 3,9 4,9 3,9 4,9 3,8 4,6

Actuele huurprijzen als % van markthuren 71,7% 77,6% 70,0% 75,0% 70,5% 73,8%

Exploitatiekosten als % bruto inkomsten 32,4% 46,3% 41,4% 49,5% 42,1% 51,4%


in vergelijking met 2009. In 2010 zijn de taxatiewaardes (in vrij verkoopbare staat)

gedaald. Daarentegen hebben een lagere disconteringsvoet en risico-opslagen een

positief effect.

Het gemiddelde beleidseffect over de afgelopen drie jaren is 1,7%. Dit is iets boven

het gemiddelde niveau. Dit betekent dat de totale investeringen in huur- en

leefbaarheidsbeleid van Woningstichting Leusden hoger zijn dan het landelijk

gemiddelde. Mogelijke oorzaak hiervan is het effect van de investeringen in de

“probleemwijken”.

►Werkelijke huur in % van de markthuur

Op basis van een aantal criteria wordt door Aedex de markthuur van het vastgoed van

Woningstichting Leusden bepaald. De markthuur is de huur die door een commerciële

vastgoedorganisatie zou zijn gevraagd. De afgelopen jaren is de gemiddelde

werkelijke huur circa 72,0% van de markthuur. Het Aedex gemiddelde ligt op

ongeveer 80%. Dit betekent dat de werkelijke huren van Woningstichting Leusden ten

opzichte van de markthuur relatief lager zijn dan het landelijk gemiddelde.

De gemiddelde absolute maandhuur voor de standing investments bedraagt € 476 per

VHE. Door het jonge bezit en het meer luxe type woningen dan het Aedex gemiddelde

ligt de absolute huur hoger dan het landelijk gemiddelde.

►Gemiddelde waarde per woning

Het relatief jonge bezit, de kwaliteit van de woningen en het type woningen van

Woningstichting Leusden in vergelijking met het landelijk gemiddelde van Aedex komt

duidelijk tot uitdrukking in de hogere marktwaarde, WOZ-waarde (taxatie door

gemeente Leusden) en de leegwaarde.

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

14,0

16,0

2005 2006 2007 2008 2009 2010

Rendement aeDex/IPD vastgoedindex - standing

investments Woningstichting Leusden

Waardegroei

Direct Rendement

Totaal rendement


►Conclusie

Bovenstaande grafieken bevatten slechts een klein deel van de beschikbare

informatie, maar maakt wel enkele trends zichtbaar. In het bijzonder hoe

Woningstichting Leusden het doet in relatie tot het gemiddelde van de aan Aedex

deelnemende woningcorporaties (de benchmark):

• De woningvoorraad van de woningstichting is relatief jong;

• De huurprijzen liggen gerelateerd aan de waarde van het bezit over de hele linie

lager;

• De huurprijzen als % van de markthuren liggen lager;

• De exploitatiekosten als % van de bruto inkomsten zijn lager.

Woningstichting Leusden maakt actief gebruik van de Aedex-informatie, onder meer in

het strategisch voorraadbeleid en verwacht dat de komende jaren verder te integreren

in haar beleidsontwikkeling.

6.11 Meerjarenontwikkeling

Jaarlijks legt Woningstichting Leusden haar beleid voor de komende tien jaren vast in

het ondernemingsplan. Hierin worden onder andere de investeringsplannen, het

verkoopprogramma en de personeelsbezetting financieel doorgerekend. Hierbij wordt

rekening gehouden met de laatste verwachtingen inzake inflatie en renteontwikkeling.

Onderstaande cijfers zijn ontleend aan het Ondernemingsplan 2012.

►Woningbouw

-

50,0

100,0

150,0

200,0

250,0

2006 2007 2008 2009 2010

AEDEX waardeontwikkeling en rendementen

Bruto Open Marktwaarde

WOZ-waarde

Leegwaarde


In de periode 2012 t/m 2015 worden circa 101 woningen gebouwd: De grootste

nieuwbouwprojecten zijn De Nieuwe Biezenkamp en ’t Zicht.

►Ontwikkeling maatschappelijk vastgoed

Naast woningbouw investeert Woningstichting Leusden ook in maatschappelijk

vastgoed:

• Multifunctionele centra (basisonderwijs, kinderopvang, sportvoorzieningen, enz.)

• Gezondheidscentra (huisarts, fysiotherapeut, apotheek)

Door de geplande nieuwbouw van MFC’s in de wijken Biezenkamp en Alandsbeek en

het geplande gezondheidscentrum in de Biezenkamp, zal het aandeel van het

bedrijfsonroerend goed in het totale vastgoed van Woningstichting Leusden de

komende jaren flink toenemen.

6.11.1 Algemeen

Binnen het resultaat maakt Woningstichting Leusden onderscheid tussen direct en

indirect rendement. Het directe rendement komt voort uit de kasstromen uit hoofde

van exploitatie, de financiële kasstromen en de kasstromen uit hoofde van verkopen.

Het indirecte rendement betreft de mutatie in de bedrijfswaarde inclusief de

toegevoegde (voorgenomen) investeringen.

Parameter Doelstelling

Bedrijfsresultaat (uit gewone Positief (≥ 0)

2.200

2.300

2.400

2.500

2.600

2.700

2.800

2.900

3.000

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Aantal OGE's per ultimo

- in exploitatie

- in beheer (risico WSL)

- in beheer + Koopgarant

-

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Aantal m2 Bedrijfsonroerend goed

aantal m2 in beheer (VVO)

aantal m2 in exploitatie (VVO)

aantal m2 in exploitatie (BVO)


bedrijfsuitoefening minus VPB)

Direct rendement

(resultaat in % gemiddelde bedrijfswaarde

van het vastgoed)

p.m.

Interest dekkingsratio

(operationele kasstroom / rentelast)

> 1,25

6.11.2 Direct rendement in relatie tot het geïnvesteerde vermogen

Het directe rendement uit exploitatie (de operationele kasstroom) betreft het

bedrijfsresultaat exclusief verkoop onroerende zaken en overige

waardeveranderingen materiële vaste activa. De gemiddelde waarde van de materiële

vaste activa betreft de bedrijfswaarde van de activa in exploitatie aan het begin en het

eind van het verslagjaar gedeeld door twee.

De ondergrens voor het directe rendement zal de komende tijd nog bepaald worden.

Deze kan gebaseerd worden op de langlopende rente minus een afslag voor de

maatschappelijke functie.

Met betrekking tot een aantal parameters zal nog nader vastgesteld moeten worden

wat de bandbreedte is voor een gezonde bedrijfsvoering. Overigens blijft dit in

beweging, wat ook afgeleid kan worden uit de verschuiving in de benedengrens die

het CFV vaststelt.

6.11.3 Interest dekkingsratio

Deze ratio geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstroom (som van de winst vóór

belastingen en de rentelasten) de verschuldigde rente aan de verschaffers van

vreemd vermogen betaald kan worden.

Gezien de kapitaalintensiteit van Woningstichting Leusden kan hiervoor een

ondergrens van 1,25 gehanteerd worden. Mogelijkerwijs wordt deze ondergrens

verhoogd naar 1,4%, zoals het WSW deze hanteert.

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Rendement in % gem. BW


6.11.4 Investeringsvolume

Op basis van de kasstromen en de vermogenseis, die door vermogensverschaffers

gesteld zou kunnen worden aan de verhouding tussen “eigen” kasstromen en de door

middel van leningen verschafte kasstromen door vermogensverschaffers, kan het

investeringsvolume berekend worden.

Woningstichting Leusden doet een beroep op door het WSW geborgde financieringen.

Met ingang van 2011 worden alleen investeringen in DAEB activiteiten nog geborgd

door het WSW. Het WSW kijkt voornamelijk naar de kasstromen en of er ruimte is om

2% van de leningenportefeuille per jaar te kunnen aflossen.

6.12 Risicomanagement

6.12.1 Algemeen

Wat zijn de werkzaamheden?

• Elk jaar:

1,00

1,25

1,50

1,75

2,00

2,25

2,50

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Interest dekkingsratio

Interest

dekkingsratio

Norm

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Investeringsvolume versusgeplande investeringen

Investeringsvolume

Werkelijke c.q. geplande investeringen


In een Management Teambijeenkomst worden de belangrijkste risico’s benoemd

en doorgenomen. Hierbij worden tevens de beheersmaatregelen besproken, voor

zover deze mogelijk en betaalbaar zijn.

• Vastgoedscenario’s (jaarlijks); begrotingsscenario’s met onder andere:

• Rente-/inflatievarianten

• Wisselende investeringsprojecten

• Verschillende verkoopaantallen

• Periodiek:

• Projectontwikkelingsanalyse

• Overzicht van de belangrijkste risico’s per nieuwbouwproject

• Renterisicoprofiel

• Bij investeringsbeslissingen cq treasurybesluiten:

• Risicoparagraaf

• Renterisicoprofiel


Evenwichtige besluitvorming, kennis van en sturen op gekende risico’s, voldoende

zekerheid in het oordeel dat we onbekende risico’s kunnen opvangen.

Waar staan we nu? En wat gaan we het komend jaar doen?

Het risico van de vermogensontwikkeling wordt in beeld gebracht volgens een vast

analysepatroon, zodat Woningstichting Leusden tijdig kan bijsturen. Het

beoordelingsschema wordt per jaar en periodiek toegepast. Overigens zijn er diverse

organisaties die over de schouder van Woningstichting Leusden meekijken in dit

opzicht. In het bijzonder het Centraal Fonds beoordeelt en adviseert jaarlijks


Onderwerpen van risicomanagement zijn in 2012:

• Fiscaliteit.

Effecten fiscaal beleid Rijksoverheid, namelijk de invoering van de integrale

vennootschapsbelasting voor woningcorporaties met ingang van 1 januari 2008.

De ingediende aanslagen 2008 en 2009 zijn per 1 april 2012 nog niet vastgesteld

door de belastingdienst.

• Huurprijsbeleid.

Conform het beleid van het kabinet: inflatievolgend huurbeleid. Extra

huurverhoging voor inkomens boven de € 43.000,-. Toepassen van

huurharmonisatie.

• Leegstand / marktrisico / in w&v rekening.

Woningstichting Leusden heeft in 2011 voor het eerst te maken gehad met

structurele leegstand voor haar vrije sector huurwoningen. Gelet op het aantal

woningzoekenden in de gemeente Leusden, wordt er geen structurele leegstand

verwacht in 2012 voor de sociale huurwoningen. Mocht dit zich toch voordoen,

dan zal hiervoor beleid gemaakt moeten worden. Voor de leegstand van vrije

sector huurwoningen, die nu nog niet verkocht worden is er beleid gemaakt.

• Ruimtelijke ordening (invloed op projectontwikkeling)

Het voorwaardenbeleid van de overheid in het kader van projectontwikkeling is

zodanig complex (van fijnstof tot archeologie) en van derden afhankelijk (inspraak

en bezwaarprocedures) dat Woningstichting Leusden niet zelf kan sturen op dit

vlak.

• Renterisico.


Eén van de financiële risico’s die de woningstichting loopt, is het renterisico. Om

dit risico te beheersen zijn regels opgesteld, die in het treasurystatuut zijn

vastgelegd. Het renterisico voor de komende jaren blijft beneden de 15%.

Woningstichting Leusden zal in 2012 en volgende jaren ernaar blijven streven bij

het aantrekken van leningen en het wegzetten van geld, het renterisico van de

langlopende geldleningen zo veel mogelijk te spreiden. Voor het jaar 2011 was het

renterisico omlaag gebracht door het vroegtijdig aantrekken van geldleningen voor

een totaal bedrag van € 16,5 mln.

Bedrijfsrisico’s

Hieronder worden verstaan de risico’s die de woningstichting ziet als haar normale

ondernemersrisico. Woningstichting Leusden voert een actief risicobeleid.

►Risicomanagement

Risicomanagement is een actueel onderwerp voor woningcorporaties. Woningstichting

Leusden is actief bezig met het proces van risicomanagement en het implementeren

van interne beheersingsmaatregelen. Het afgelopen jaar hebben de processen

rondom projectontwikkeling extra aandacht gekregen. Het komende jaar zal gericht

zijn op het integreren van (toekomstgerichte) financiële sturingsinformatie in de

periodieke rapportages en het verstrekken van maandelijkse kengetallen. Hiervoor is

in BLNW-verband een serie van workshops gestart. De planning is dat in 2012 de

uitkomsten geïmplementeerd worden.

Het renterisico* van de leningenportefeuille kan als volgt worden weergegeven:

Investeringsrisico projecten: de huidige uitgaven zijn per project vastgelegd en de

afzonderlijke risico’s zijn per project vastgelegd. Hierover wordt gerapporteerd in de

periodieke rapportage.

• Gezien de hardheid van de verschillende projecten en de marktpositie van

Woningstichting Leusden is het investeringsrisico acceptabel.

• De belangrijkste punten van aandacht per project zijn:

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

jaar

Grafische weergave jaarlijkse renterisico's

renterisico excl. roll renterisico incl. roll


• Multifunctionele centra: exploitatie.

• Biezenkamp: onrendabele investeringen en winstrealisatie op verkopen door

de projectontwikkelaar. Woningstichting Leusden deelt mee in de winst en

gebruikt dit ter dekking van onrendabele investeringen. Gelet op de financiële

crisis is het nog maar de vraag of er daadwerkelijk winst gerealiseerd kan

worden.

• Groot Agteveld 1e fase: Moment van start bouw en afwikkeling van het

coöperatiegebouw.

• In het algemeen beperkt Woningstichting Leusden de operationele risico’s door:

• Bij complexe opgaven samen te werken met ontwikkelaars, die ervaring

hebben met het soort projecten.

• Samenwerking te spreiden over diverse organisaties.

• Beperking in de positieneming (zoals een vastgoedovereenkomst met

Alliantie)

• Niet “positieneming” toe te passen in de puur commerciële sectoren.

• Uit te gaan van conservatieve inkomensprognoses (inflatievolgend huurbeleid)

• Als regel bij te verkopen nieuwbouw pas te starten met de bouw als minimaal

60% verkocht is. Uitzonderingen uitsluitend na toestemming van de RvT.

• Het renterisico wordt als volgt berekend: het renterisicovolume (bedrag dat

naar verwachting in een jaar moet worden gefinancierd vermeerderd met het

schuldrestant van leningen die in dat jaar voor verplichte renteconversie in

aanmerking komen) gedeeld door de leningschuld aan het eind van het

kalenderjaar.

6.13 Treasury

6.13.1 Algemeen

Activiteiten

Treasury behoort tot de belangrijkste werkvelden van Woningstichting Leusden. De

woningstichting beschikt over een treasurystatuut. Doelstelling van het beleid is

risicobeheersing en een zo effectief mogelijke inzet van middelen binnen de

aangegeven marges. Het totaal van de leningenportefeuille bedraagt ruim € 133

miljoen ultimo 2011.

Onder de term treasury bij Woningstichting Leusden vallen de volgende

werkzaamheden:

• Het aantrekken van financiering.

• Het beleggen van tijdelijk overtollige gelden.

• Het uitvoeren van alle overige activiteiten die vermeld staan in het

treasurystatuut, zoals het vormen van een rentevisie, het uitvoeren van de

voorgeschreven werkzaamheden en het nemen van besluiten ter zake.

Woningstichting Leusden trekt in het algemeen gelden aan op grond van

bedrijfsfinanciering.

Enkele onderwerpen uit het treasurystatuut

In het treasurystatuut is geformuleerd: Waarborging van een blijvende toegang tot de

gelden kapitaalmarkt tegen acceptabele condities. Het realiseren van een zo hoog

mogelijk rendement op het eigen vermogen door:


• Steeds te streven naar een optimaal rendement op liquide en belegde

middelen, rekening houdend met de aanvaardbaar geachte risicograad.

• Steeds te streven naar een zo laag mogelijke vermogenskostenvoet van het

lang vreemd vermogen. Het beheersen van rente- en rendementsrisico’s.

Voor zover de doelstellingen rendement en risicobeheersing met elkaar strijden, geldt

dat primair wordt gestreefd naar een stabiele ontwikkeling van de jaarlijkse resultaten

en secundair naar minimalisatie van financieringslasten en optimalisatie van

beleggingsopbrengsten op kortere termijn. De woningstichting is uitsluitend werkzaam

op het gebied van de volkshuisvesting. Dit betekent dat het streven erop is gericht de

beschikbare middelen in te zetten voor de kernactiviteiten en externe financiering

zoveel mogelijk te beperken. Ook wordt geen externe financiering aangetrokken met

uitsluitend het doel rendement te behalen.

In 2009 is het treasurystatuut voor het laatst gewijzigd. In het voorjaar van 2012 zal

het treasurystatuut worden herzien. In 2011 zijn rekening houdend met de

uitgangspunten van het treasurystatuut, de volgende zaken uitgevoerd:

• In verband met uitstel van de start van nieuwbouwprojecten, de lage rente

(maands-euribor) van aangetrokken leningen met de mogelijkheid om in termijnen,

maar ook alles tegelijk op te nemen en het afdekken van renterisico, zijn er

liquiditeitsoverschotten ontstaan. Dit geld is in 2011 bij enkele banken op

hoogrentende spaarrekeningen c.q. deposito’s uitgezet. Deze banken voldoen aan

de eisen van het treasurystatuut;

• In 2011 is een bedrag van één miljoen euro uitgeleend aan Woningstichting

Nijkerk voor een periode van 4 maanden;

• De jaarlijkse evaluatie van het treasurystatuut heeft plaatsgevonden;

• Er is in 2010 een basisrentelening van 10 miljoen euro aangetrokken met een

rente van 3,075% voor een periode van 49 jaar, die per 1 september 2011 is

gestort . Voor de eerste drie jaar van deze lening is een kredietopslag

afgesproken van tien basispunten, zodat de rente in deze periode op 3,175%

uitkomt. Voor een periode daarna worden er weer afspraken gemaakt over een

nieuwe kredietopslag.

Er is in 2010 een 3-maands euribor geldlening aangetrokken van 6,5 miljoen euro met

een variabele hoofdsom voor een periode van 50 jaar. De lening is op 1 maart 2011

gestort. Tot 2 maart 2015 geldt een opslag van 44 basispunten. In 2015 wordt een

nieuwe opslag voor een nieuwe periode afgesproken.

6.13.2 Verwachte treasury acties in 2012

Op basis van de huidige bekende informatie zal in 2012 beperkt geld moeten worden

aangetrokken. Mogelijkerwijs wordt er in 2012 ook geld aangetrokken voor het jaar

2013 en 2014, maar dit hangt af van de rentevisie en van de gerealiseerde verkopen

en van eventuele nieuwe nieuwbouwprojecten die uitgevoerd gaan worden, maar nog

niet in de begroting zijn opgenomen.

In de planning 2012 tot en met 2021 is rekening gehouden met nieuwbouw in

Tabaksteeg, ‘t Zicht, Biezenkamp. Er is tevens rekening gehouden met verkoop van

diverse woningen van complex Langenbeek, complex Brinkhorst/Bruinhorst,

nieuwbouwcomplex Apollovlinder, nieuwbouwcomplex ’t Zicht en de verkoop van

Koopgarantwoningen.


De treasurycommissie komt minimaal één keer in de vier maanden bijeen en tevens

wordt het treasurystatuut geëvalueerd.

Rente-instrumenten

Ten behoeve van het project multifunctionele centra zijn 3 extendible leningen van elk

€ 10 mln. aangetrokken. Hiermee wordt zekerheid verkregen over het renterisico voor

de eerste 21 tot 25 jaren.

Er is een basisrentelening aangetrokken van € 10 mln. met een looptijd van 49 jaar en

een basisrente van 3,075%. Dit bedrag is in 2011 gestort. Voor de eerste drie jaar van

de lening wordt een opslag van 0,1% betaald.

Er is in december 2010 een cap afgesloten ter dekking van het renterisico van een

roll-overlening van € 6,5 mln. met een strike van 4,25% voor de periode 1 maart 2012

tot en met 2 maart 2015.

Rente risicoprofiel

Zie risicomanagement.

Rentevisie treasury commissie

De rentevisie van de Treasury Commissie BLNW, in haar laatst gehouden reguliere

vergadering d.d. 7 februari 2012 was als volgt:

Gezien het huidig vertrouwen van de markt zal de spread op de rente eerder toe- dan

afnemen. De Treasury Commissie verwacht dat over drie maanden de 10-jaarsrente

inclusief spread per saldo gelijk zal blijven.

Dit voorgaande geldt ook door de driemaands euribor-rente: de Treasury Commissie

verwacht dat deze over drie maanden op het huidige niveau zal blijven.

Het plafond voor de 10-jaarsrente ligt in ieder geval in 2012 op 4,2%.

6.14 Fiscaal beleid

Werkzaamheden in verband met belastingplicht

De belastingen hebben een grote invloed op de hoeveelheid werk binnen

Woningstichting Leusden. Voorbeelden hiervan zijn:

• Maandelijkse aangifte loonbelasting;

• Aangifte omzetbelasting momenteel per kwartaal;

• Aangifte vennootschapsbelasting eens per jaar.

In het kader van deze aangiften moeten de belastingen apart geregistreerd worden en

moet bij heel veel activiteiten nagedacht worden over fiscale consequenties. Een

voorbeeld hiervan is de omzetbelasting en/of overdrachtsbelasting bij de aankoop van

een onroerend goed. Een ander voorbeeld is kosten en investeringen die al dan niet

aftrekbaar zijn voor de vennootschapsbelasting.


In zijn algemeenheid streeft Woningstichting Leusden naar:

• Maximaal gebruik van de fiscale mogelijkheden;

• Transparante organisatie;

• In control zijn met betrekking tot effecten van fiscale wetgeving.


Staand beleid is dat bij ieder project fiscaal advies wordt gevraagd, dat er regelmatig

een fiscale scan plaatsvindt en dat er regelmatig bijscholing plaatsvindt.

Waar staan we nu en welke activiteiten willen we ondernemen?

Gezien het toegenomen belang is Woningstichting Leusden voornemens in 2012 een

fiscaal statuut op te stellen. Dit was al gepland in 2010, maar is door de werkdruk tot

op heden niet haalbaar gebleken.

• Dochters

Een aantal activiteiten in de multifunctionele centra vallen onder de omzetbelasting. In

Leusden Vastgoed BV is een fiscaal verlies ontstaan door het invoeren van een

gedeeltelijke vennootschapsplicht over de jaren 2006 en 2007 voor

woningcorporaties. Deze verliespost ad € 212.493,- over 2006 en € 122.583,- over

2007 wil Woningstichting Leusden de komende jaren verrekenen door winstgevende

activiteiten bij dochters te laten uitvoeren.

• VPB

Inmiddels is duidelijk wat de consequenties zijn van de ingevoerde integrale

belastingplicht met ingang van 1 januari 2008.

Inzake de geldleningen is in 2008 bij het opstellen van de jaarrekening een latentie

gevormd van € 1.240.000,- Dit bedrag zal in ongeveer zeven jaar vrijvallen ten laste

van de exploitatie. Concreet betekent dit dat er gedurende zeven jaar jaarlijks €

176.000,- minder aan VPB betaald hoeft te worden, dan dat er betaald zou moeten

worden op grond van het fiscale resultaat over de desbetreffende jaren.

In de jaarrekening 2011 is rekening mee gehouden dat er over 2011 geen VPB

betaald hoeft te worden en dat de betaalde bedragen over de jaren 2008 tot en met

2011 worden terugontvangen. In december 2011 heeft de Hoge Raad namelijk

uitgesproken dat de corporaties AMBI’s zijn. Dit betekent dat de winst van de

corporaties gereserveerd mag worden voor investeringen in een herbestedings-

reserve. Met ingang van 2012 zal dit niet meer mogelijk zijn gelet op gewijzigde

wetgeving. Woningstichting Leusden maakt hier gebruik van.

►Vaststellingsovereenkomst

Woningstichting Leusden heeft de vaststellingsovereenkomst (VSO-1) inzake de

vennootschapsbelasting (VPB) ondertekend. De oorspronkelijke looptijd was van 2006

t/m 2010. Ultimo 2007 is de VSO-1 door de overheid eenzijdig opgezegd per 1 januari

2008 door middel van het doorvoeren van een wetswijziging in de Wet VPB. Hierdoor

zijn woningcorporaties met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig

geworden.

Woningstichting Leusden heeft in 2007 gekozen voor model I. Dit houdt in dat belaste

activiteiten worden ondergebracht in een aparte BV, zoals de huurwoningen met een

maandhuur boven de € 615,-. Tot 1 februari 2008 was er de mogelijkheid om van

model te wijzigen. Dit heeft Woningstichting Leusden niet gedaan.

Over 2006 is een fiscaal verrekenbaar verlies ontstaan van € 212.493. Het fiscaal

verrekenbare verlies over 2007 bedraagt € 123.109. De aangifte heeft plaatsgevonden

via Leusden Vastgoed B.V. De commerciële resultaten over de jaren 2006 t/m 2011

van Leusden Vastgoed BV zijn nagenoeg nihil. Commercieel zijn er in de jaren 2006

t/m 2011 géén activiteiten ondergebracht in Leusden Vastgoed BV en Leusden

Vastgoed Holding BV.


Woningstichting Leusden heeft VSO-2 ondertekend.

Met ingang van 1 januari 2008 is Woningstichting Leusden een fiscale eenheid

aangegaan voor de vennootschapsbelasting met de 100% dochter: Leusden

Vastgoed Holding B.V. en Leusden Vastgoed B.V. Leusden Vastgoed B.V. is een

100% dochter van Leusden Vastgoed Holding B.V.

►Vennootschapsbelasting 2011

De vennootschapsbelasting over 2011 bestaat uit de acute belastinglast over 2011 en

de verwerking van het effect van de belastinglatentie over 2008. Daarnaast heeft er in

2011 een herrekening plaatsgevonden van de vennootschapsbelasting over de jaren

2008, 2009 en 2010. De uitkomsten hiervan zijn verwerkt in het resultaat over 2011.

De acute belastinglast over 2011 is gebaseerd op het resultaat vóór belastingen over

2011 en de verwachte permanente en tijdelijke verschillen tussen de commerciële en

fiscale resultaatbepaling over 2011. Bij de berekening is rekening gehouden met de

gewijzigde definitieve VPB aangifte over 2008, die in maart 2012 is ingediend en de

gewijzigde definitieve VPB aangifte over 2009, die ook in maart 2012 is ingediend.

Verder is de, in het voorjaar 2011 in concept opgestelde, aangifte VPB over het jaar

2010 fors aangepast.

De verwerkte actieve belastinglatentie (vordering) is gebaseerd op het verschil tussen

de fiscale en commerciële waardering per 1 januari 2008 van de langlopende

leningen. De fiscale waardering is voorgeschreven in VSO-2. Voor Woningstichting

Leusden is de fiscale waarde lager dan de commerciële waarde, dit heeft een

verhogend effect op het fiscale beginvermogen per 1 januari 2008 ten opzichte van

het commerciële vermogen. Doordat het waarderingsverschil gedurende de komende

jaren (de gemiddelde looptijd van de leningen) ten laste van het fiscale resultaat wordt

gebracht, zal aan het einde van de periode dit verschil zijn opgeheven.


7 Vastgoed

7.1 Algemeen

Eén van de kernactiviteiten van Woningstichting Leusden: het bouwen, beheren en

exploiteren van vastgoed, of algemener gesproken, de gebouwde omgeving, van

oorsprong woningbouw. Dit wordt de laatste jaren mede op verzoek van de

samenleving breder geïnterpreteerd naar maatschappelijk vastgoed. Door middel van

het juiste vastgoed willen we meerwaarde aan de samenleving geven. Vastgoed is

een buitengewoon krachtig middel om kwaliteit toe te voegen aan de samenleving.

We hebben ons op dit terrein gespecialiseerd. We treden vooral op als opdrachtgever:

uitvoerende werkzaamheden worden verricht door gespecialiseerde bedrijven.

Zoals het woord aangeeft, gaat het om vastgoed; woningen in allerlei soorten en

maten en inmiddels ook maatschappelijk vastgoed.

We trekken een lijn bij commercieel vastgoed. Slechts bij uitzondering zullen we hierin

zelf investeren. Wel zullen we ons intensief bemoeien met stedenbouw,

gebiedsontwikkeling en architectuur, omdat hierin noodzakelijke voorwaarden worden

gecreëerd voor een blijvende goede woonkwaliteit. We onderscheiden

werkzaamheden in het kader van de voorraadexploitatie en –ontwikkeling.

Woningstichting Leusden doet er alles aan om de spanning op de lokale woningmarkt

te verminderen, hoewel het helaas niet mogelijk is om de woningproductie te

versnellen. In het nieuwbouwprogramma is wel zoveel mogelijk rekening gehouden

met de laatste demografische ontwikkelingen en de ontwikkelingen op het gebied van

de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Hierin zijn dus, naar verwachting,

voldoende seniorenwoningen opgenomen. De woningstichting overlegt regelmatig met

gemeente en zorginstellingen over het aanpassen van het bouwprogramma aan de

nieuwste inzichten. Daarbij hoort het ontwikkelen van woonconcepten als wonen met

zorg en woonvormen voor starters.

In de diverse werkgroepen waarbij gemeente en woningstichting gezamenlijk

optrekken, draait in feite alles om het creëren en op peil houden van een goed

woonklimaat. Dat is ook waar het om gaat bij de nieuwbouw- en

herstructureringsplannen voor Biezenkamp en Tabaksteeg, tot en met het aspect van

duurzaam bouwen. Vanwege dezelfde kwaliteitsaspecten bemoeit Woningstichting

Leusden zich actief met architectuur en stedenbouw in diverse ontwikkelingsprojecten.

Wij willen namelijk bouwconcepten realiseren die goed zijn afgestemd op de

behoeften van doelgroepen. Dat stelt, zoals eerder is gezegd, hoge eisen aan de

kwaliteit van Woningstichting Leusden als opdrachtgever en sparringpartner.


Er zijn een aantal voorwaarden die direct inhoud geven aan de rol van

Woningstichting Leusden als maatschappelijke onderneming in het vastgoedbeleid en

die Woningstichting Leusden vast hanteert:


In de exploitatie

• Geen achterstallig onderhoud

• Bijdetijdse kwaliteit van het onderhoud (zie meerjarenbegroting)

In de ontwikkeling

• Geïntegreerde stedenbouw, wijken buurtvorming (differentiatie in de

woonconcepten naar prijs en bevolkingssamenstelling)

• Goed functionerende woonconcepten, kwaliteit en meerwaarde leverend voor de

doelgroepen

• Voldoende woningen ten behoeve van de doelgroepen

Vanuit deze basis wordt het beleid verder vormgegeven, bijvoorbeeld in het

onderhoudsbeleid, conceptontwikkeling, buurtkwaliteitsplannen en gewenst

vastgoedscenario. Als we deze uitgangspunten aanscherpen, kunnen we het doel van

Woningstichting Leusden als volgt omschrijven:

Het beheren van de huidige circa 23% van de woningen in Leusden, bestaande uit

sociale huurwoningen en vrije sector huurwoningen, en dit uitbreiden tot 30% van de

Leusdense voorraad, bestaande uit goedkope koop- en huurwoningen bestemd voor

de te onderscheiden doelgroepen in de vorm van adequate woonconcepten, goed

passend bij de actuele behoefte van de doelgroep alsmede het ontwikkelen van

vastgoed om dit vorm te geven.

In dit hoofdstuk wordt verder op de vastgoedaspecten ingegaan. Eerst op de

projectontwikkeling, daarna op de voorraadexploitatie en vervolgens op de

voorraadontwikkeling (strategisch portefeuillemanagement). Er wordt uitgegaan van

de volgende vertrekpunten:

Projectontwikkelingsportefeuille

Het realiseren van de in de begroting opgenomen projectontwikkelingsportefeuille,

inclusief de onrendabele investeringen en het verwerven van vastgoed en gronden,

heeft prioriteit. Hierin schuilen de mogelijkheden om onze vastgoedvoorraad beter toe

te snijden op de behoefte van de samenleving.

De kwaliteit van de voorraad

De voorraad staat er goed voor. Er zijn geen structurele achterstanden. Ook geeft de

woonkwaliteit geen aanleiding tot structurele ingrepen in de woningen ter verbetering

van de kwaliteit. Het programma planmatig onderhoud is toegesneden op deze taak.

De opgave voor de komende jaren is om het benodigde budget omlaag te brengen in

verband met de beoogde algemene verlaging van het kostenniveau. De afgelopen

jaren hebben we in zijn algemeenheid fors goedkoper kunnen inkopen dan begroot.

De prognose is dat we deze lijn door kunnen zetten. Daarom is afgesproken het

budget met 25% te verlagen. Dit betreft vooralsnog de periode 2011 t/m 2020. Hierbij

dient te worden opgemerkt dat de effecten en gevolgen van de verlaging in 2014

worden geëvalueerd. Zo nodig vindt een aanpassing plaats.


Strategisch portefeuillemanagement

Inzake het strategische portefeuillemanagement zijn in het verslagjaar weinig

vorderingen gemaakt. Er is wel een start gemaakt met een herijking van het

strategische voorraadbeleid. In 2012 zal dit project verder worden opgepakt.

7.2 Projectontwikkeling

7.2.1 Algemeen


Het betreft alle werkzaamheden die te maken hebben met het realiseren van

nieuwbouw dat wil zeggen van relatiemanagement, positie(s) nemen tot en met het

opleveren van bouwwerken.

Het gaat inmiddels voor Woningstichting Leusden om een belangrijke en omvangrijke

activiteit. De omvang van de investeringsportefeuille bedraagt ca. € 45 miljoen,

exclusief de prospects. De totale omvang van de investering waarbij Woningstichting

Leusden is betrokken, is omvangrijker.

Er zijn een aantal specifieke beleidsstukken die op dit veld betrekking hebben. De

belangrijkste zijn het ontwikkelstatuut en het leveranciersbeleid. Voorts zijn er

richtlijnen met betrekking tot risicomanagement, rendementen en externe advisering.

Woningstichting Leusden stelt zich niet op als ontwikkelbedrijf. Onze primaire rol is het

zijn van opdrachtgever. We werken daarom met gespecialiseerde bedrijven. Kleinere

projecten doen we zelf.

Voor het buitengewoon complexe project multifunctionele centra is een “dedicated

organisation” gebouwd.


Vernieuwing van de voorraad specifiek voor Woningstichting Leusden is een

permanente opgave. Breder gezien willen we betrokken zijn bij alle belangrijke

ontwikkelprojecten in Leusden. Enerzijds omdat - vanuit de overweging van

geïntegreerd wonen en het daaruit volgende streven 305 goedkope woningen te

realiseren - Woningstichting Leusden erbij behoort te zijn. Anderzijds omdat we vanuit

onze expertise een kwalitatieve bijdrage wensen te leveren aan Leusden.

Voorbeelden zijn de projecten De Nieuwe Biezenkamp, Achterveld (Groot Agteveld en

Mastenbroek II) en Leusden-Zuid.

Een aantal thema’s staan centraal in de projecten voor Woningstichting Leusden:

• Duurzaamheid

• Multifunctioneel centrum: het realiseren van goede onderwijsvoorzieningen voor

de komende generaties

• Biezenkamp: het realiseren van een woonzorgzone

• Achterveld: het realiseren van een nog “dorpsere” omgeving

• Starterswoningen

• Woningen waar voor ouderen zorg geleverd kan worden

• Woningen en voorzieningen voor mensen die niet geheel zelfredzaam zijn

• Het bijdragen in stedenbouw en architectuur zodat een gebouwde omgeving wordt

gerealiseerd waarmee Leusden een steviger identiteit krijgt.


7.2.2 Werkzaamheden 2011 en doorkijk naar 2012

Nieuwbouw en ontwikkeling algemeen

In het verslagjaar zijn in totaal 105 huurwoningen opgeleverd. Deze woningen zijn als

volgt verdeeld: 60 woningen in het plan De Nieuwe Biezenkamp en 45 woningen in

het plan Tabaksteeg. Sinds de nieuwbouw in het plan ’t Vliet hebben we dergelijke

aantallen niet meer gehaald.

Nieuw Princenhof

Verdere voorbereidingen zijn getroffen voor de ontwikkeling van ouderenhuisvesting

(55+) op het terrein westelijk gelegen van het Lisidunahof en bij het GKN-terrein. Het

gaat om een project dat een uitstekende woonkwaliteit combineert met zorg-op-maat.

Beweging 3.0 (voorheen Zorggroep Laak & Eemhoven), de gemeente Leusden en

Heilijgers Projectontwikkeling ontwikkelen samen het plan voor de bouw van ongeveer

100 ouderenappartementen in verschillende prijscategorieën. Het aandeel van

Woningstichting Leusden bestaat uit ca. 45 huurappartementen. Vanwege gewijzigde

inzichten inzake risico’s, kwaliteiten en de markt heeft de woningstichting besloten

geen koopappartementen meer te ontwikkelen. Het te ontwikkelen deel voor de

woningstichting bestaat dus louter uit sociale huurappartementen.

In 2010 en 2011 is door de betrokken partijen gewerkt aan een stedenbouwkundige

visie. In 2011 heeft de gemeente de regie overgenomen. De verwachting is dat deze

stedenbouwkundige visie in 2012 wordt goedgekeurd door de betrokken partijen.

Daarna kan het stedenbouwkundige plan worden uitgewerkt en de

bestemmingsplanprocedure worden opgestart. Gelet op de vele onduidelijkheden kan

een prognose over de start van de bouw nog niet worden gegeven. Vanwege de vele

onduidelijkheden/vraagstukken, is dit project financieel niet opgenomen in de

begroting.

’t Zicht

In 2003 is met de gemeente Leusden overeenstemming bereikt over het realiseren

van woningbouw op het RWA-terrein langs de Randweg in Leusden. De opgaaf is een

woningbouwproject te realiseren bestaande uit 20 koop- en 27 huurwoningen.

In 2007 en 2008 heeft het project nagenoeg stil gelegen in verband met problemen

met de provincie Utrecht. De discussie die in het verslagjaar 2006 al is geschetst ging

over de inpassing in de Liniedijk, ecologie alsmede flora en fauna. De provincie heeft

lange tijd geweigerd een verklaring van “geen bezwaar” af te geven voor het project.

In het verslagjaar is definitief overeenstemming bereikt met de gemeente over de

grondaankoop. De gronden zijn eind 2010 geleverd aan de woningstichting voor een

bedrag van € 1.163.754,00 voor de koopwoningen en € 419.519,24 voor de

huurwoningen. Verdere voorbereidingen zijn getroffen voor de uitvoering van de

civieltechnische werkzaamheden.

Het bouwteam is eind 2009 weer opgestart en het project is medio 2010 aanbesteed.

Reinbouw uit Dieren was de laagste inschrijver. Met dit bedrijf is een

aanneemovereenkomst gesloten. Ondanks een stagnerende verkoop is de Raad van

Toezicht in het voorjaar van 2011 akkoord gegaan met de realisatie. De bouw is in juli

2011 gestart. Eind 2011 zijn we geconfronteerd met een faillissement van de


constructeur. Dit faillissement heeft een forse vertraging van de voortgang van het

project opgeleverd. Daarnaast zijn bij de doorrekening van de constructieve gegevens

door de nieuwe constructeur veel onvolkomenheden aan het licht gekomen. Naar

aanleiding hiervan is een herstelplan gemaakt. Vanwege het faillissement en het

herstelplan heeft de geprognosticeerde oplevering vel vertraging opgelopen en is nu

voorzien voor het vroege voorjaar van 2013.

Tabaksteeg, algemeen

In het plan Tabaksteeg worden in een periode van 5 jaar ongeveer 930 woningen

gebouwd. De huurwoningen worden gedeeltelijk ontwikkeld door de combinatie

Woningstichting Leusden/de Alliantie Eemvallei. Enkele deelprojecten zijn zelfstandig

ontwikkeld.

De voortgang van het project Tabaksteeg is in het verslagjaar verder gevorderd. Het

plan Tabaksteeg omvat in totaal 183 sociale huurwoningen in verschillende

categorieën.

Qua ontwerpen is er veel variatie ontstaan omdat vier vooraf geselecteerde

verschillende architectenbureaus – verspreid over het plangebied – de woningen

hebben ontworpen. Drie architectenbureaus hebben de huurwoningen ontworpen, te

weten: Van Manen uit Noordwijk, ONB uit Utrecht en Inbo uit Woudenberg. De

huurwoningen in het laatste deelplan zijn ontworpen door ONB, Inbo en HDND

architecten.

Tabaksteeg, deelplan ‘De Landerijen’

In het laatste deelplan zijn in totaal 51 sociale huurwoningen alsmede een ABWZ-

project gerealiseerd. In 2010 zijn 21 woningen opgeleverd. In het verslagjaar is

gewerkt aan de bouw van 24 eengezinswoningen, 6 appartementen en 15 ABWZ-

eenheden. Alle woningen zijn in 2011 opgeleverd.

Voor de Stichting Plus Wonen zijn 15 wooneenheden voor schizofrene jongeren

gebouwd. Het betreft een ABWZ-project. Voor Nederland is dit een uniek project.

Leusden is de tweede gemeente waar deze voorziening is gerealiseerd. Naast de

wooneenheden is een algemene ruimte gebouwd. Met de bouw is in mei 2010 gestart.

De oplevering heeft conform planning in juli 2011 plaats gevonden.

Daarnaast is in het verslagjaar een project van 24 eengezinswoningen en 6

jongerenappartementen opgeleverd. Het betreft een ontwerp van het bureau Inbo uit

Woudenberg. Met de bouw is in het voorjaar van 2010 gestart. De woningen zijn in

maart 2011 opgeleverd. De woningen zijn gezamenlijk eigendom van Woningstichting

Leusden en de Alliantie Eemvallei.

Tabaksteeg, deelplan ‘Het Centrum’, project Zuidhoek (Apollovlinder)

De woningstichting realiseert in het deelplan “Het Centrum” 12 sociale huurwoningen.

Deze woningen worden volledig eigendom van de woningstichting. De woningen

maken deel uit van een groter complex bestaande uit koopwoningen en winkels.

Teneinde een start van de bouw van het project “Zuidhoek” (voorheen: Apollovlinder)

mogelijk te maken zijn de resterende 35 koopwoningen medio 2010 overgenomen van

Heijmans Vastgoed. Gedurende de bouw van het project heeft de woningstichting de

verkoop van de woningen gecontinueerd. De grond voor deze woningen is in het

najaar van 2010 geleverd. Voor de grond van de 12 sociale huurwoningen is

€ 97.080,00 exclusief BTW betaald. Voor de 35 koopwoningen is voor de grond een


bedrag betaald van € 2.461.325,05 exclusief BTW. Met de bouw van het complex is in

september 2010 gestart. De oplevering wordt voorzien voor het voorjaar van 2012.

Tabaksteeg, Multifunctioneel Centrum

In samenwerking met de gemeente Leusden zijn plannen ontwikkeld om een

multifunctioneel centrum te realiseren. Het centrum heeft een oppervlakte van

ongeveer 8.700 m2 BVO en bestaat onder meer uit een brede school (2 scholen), een

kinderdagverblijf, een peuterspeelzaal, een wijkcentrum en een bibliotheek alsmede

commerciële ruimten. Het complex is ontworpen door het architectenbureau RAU uit

Amsterdam. De woningstichting treedt op als ontwikkelaar en beheerder van het

vastgoed. De grond is in 2007 aangekocht voor een bedrag van € 750.000 exclusief

BTW. Met de bouw van het complex is in april 2009 gestart. Eind 2010 heeft de

bouwkundige- en installatietechnische oplevering plaatsgevonden. De uiteindelijke

bouw van het complex heeft bijna twee jaar gevergd. De vertraging van de oplevering

is met name veroorzaakt door twee forse winterperioden. In maart 2011 zijn de

scholen verhuisd naar de nieuwe locatie. Het gebouw werd rondom 1 april 2011 in zijn

geheel in gebruik genomen. Op 21 mei 2011 werd het gebouw officieel geopend door

wethouder Thijs Rolle.

De Nieuwe Biezenkamp

In het verslagjaar is wederom hard gewerkt aan het project De Nieuwe Biezenkamp.

De betrokken partijen hebben in mei 2007 een “Samenwerkingsovereenkomst” (SOK)

ondertekend.

In het plan De Nieuwe Biezenkamp komen ongeveer 370 woningen waarvan ca. 118

sociale huurwoningen. De bouw wordt gefaseerd over een periode van 9 jaar. Dit

houdt in dat de oplevering van het totale project is voorzien voor 2016. Naast

woningen zijn scholen, een gezondheidscentrum en welzijnsvoorzieningen gepland en

wordt het bestaande winkelcentrum vernieuwd. In het verslagjaar zijn stagnaties

opgetreden ten gevolge van discussies over de financiën, de grondexploitatie, het

woningbouwprogramma en het inrichtingsplan openbaar gebied. De oplevering van

het totale project is hiermee zeker één jaar vertraagd.

Onderdeel van het project is de sloop van de huurwoningen aan de Albert

Buininggaarde. Van complex 1510 zijn eind 2005 16 woningen gesloopt. De bewoners

zijn voor het merendeel verhuisd naar het complex Asschat. In 2009 zijn nog eens 8

woningen gesloopt. De overige 32 woningen staan voor het voorjaar van 2012 op de

slooplijst.

De Nieuwe Biezenkamp, gezondheidscentrum/ appartementencomplex

(Tolgaarde)

In 2007 is een begin gemaakt met de ontwikkeling van een gezondheidscentrum in

het plan De Nieuwe Biezenkamp. Dit project wordt in nauw overleg met Proper-Stok

door Woningstichting Leusden ontwikkeld. Voor de woningstichting gaat het om

ongeveer 1200 m2 bedrijfsruimte. In het verslagjaar is door het architectenbureau Van

der Goes hard gewerkt aan het ontwerp. In verband met de parkeerproblematiek in

het plan De Nieuwe Biezenkamp is in 2008 besloten om het complex te voorzien van

een ondergrondse parkeergarage. Deze garage heeft een capaciteit van 88

parkeerplaatsen die deels worden verkocht en inmiddels deels zijn verhuurd.

Bovenop de plint van winkels en het gezondheidscentrum zijn 60

seniorenappartementen gerealiseerd. Op het binnenterrein van het complex is een

grote binnentuin aangelegd. Het jaar 2011 heeft in het teken gestaan van de


uitvoering en de oplevering van de 60 huurwoningen. Het complex is gebouwd door

het bouwbedrijf Vos & Teeuwissen uit Huizen. In maart 2010 is gestart met de bouw.

De bouwen installatietechnische oplevering van de huurwoningen en het casco van

de plint heeft plaatsgevonden op 15 december 2011. De oplevering van het

gezondheidscentrum is voorzien voor de tweede helft van 2012.

De Nieuwe Biezenkamp, MFC/koop- en huurappartementen/ parkeergarage

In het verslagjaar is door de architectenbureaus SVP en Jan Poolen verder gewerkt

aan het ontwerp van het complex. Vanwege diverse discussies over grondexploitatie,

inrichtingsplan, omvang MFC en risico’s afzet koopwoningen, heeft het project een

forse vertraging opgelopen. Eind 2011 zijn deze problemen nog niet opgelost.

In het verslagjaar is veel overleg geweest met de gebruikers van het MFC. Met name

de scholen zijn tevreden over het huidige ontwerp en nemen met veel enthousiasme

deel aan het planteam.

In 2008 waren er nog veel onduidelijkheden over de parkeergarage. Met name de

omvang en de hoogte van de parkeerbak vormden een probleem. In 2010 is besloten

om het openbare deel uit de parkeergarage te schrappen. In de huidige plannen komt

er nog wel een parkeergarage maar zal alleen worden gebruikt door de kopers van de

appartementen.

In het verslagjaar is het besluit genomen om het project in bouwteam te realiseren. Na

dit besluit heeft ontwikkelaar PSG in samenwerking met Heijmans Bouw de

ontwikkeling opgepakt. Een concept VO is eind 2011 gepresenteerd aan het

Bestuurlijk Platform De Biezenkamp.

De verwachting is dat medio 2012 de meeste problemen zijn opgelost, zodat verder

kan worden gewerkt aan de uitwerking van de plannen.

De intentie is om eind 2012 met de bouw van het complex te starten. Evenals het

hiervoor beschreven project is de inschatting dat de bouw ca. twee jaar gaat duren.

Mastenbroek II, Achterveld

In samenwerking met de gemeente Leusden is gewerkt aan de verdere ontwikkeling

van het project Mastenbroek II. Het betreft een project van ongeveer 100 koop- en

huurwoningen. In verband met discussies over grondposities is in 2011 weinig tot

geen vooruitgang geboekt. Daarnaast is besloten om de eerste fase van het project

Groot Agteveld als eerste te realiseren. De start van de bouw is daarom ernstig

vertraagd en zal naar alle waarschijnlijkheid pas na 2016 aanvangen.

Project Groot Agteveld, Achterveld

Het betreft een gezamenlijke ontwikkeling van Woningstichting Leusden en de

Alliantie Eemvallei. Deze partijen hebben in 2007 de grond gekocht. Woningstichting

Leusden heeft hiervoor € 3.668.098,44 betaald. In totaal gaat het om ongeveer 26 ha.

Het project bestaat uit 3 fasen. De eerste fase van het project bestaat uit ongeveer 50

koop- en huurwoningen. In 2009 is de naam van het project Achterveld-Zuid

omgedoopt in Groot Agteveld. Deze naam is gekozen door de bewoners van

Achterveld.

In het verslagjaar is vooral gewerkt aan de ontwikkeling van de stedenbouwkundige

visie, het bestemmingsplan, de grondexploitatie en de woningontwerpen van de

eerste fase. In deze eerste fase worden ca. 19 sociale huurwoningen gerealiseerd. De

woningen worden gesitueerd rondom een erf. De bouw van de eerste woningen zal

niet eerder starten dan in het voorjaar van 2013.


Bouwdriest

De woningstichting heeft in 2007 een principe-afspraak gemaakt om de boerderij te

verwerven van Bouwbedrijf Schoonderbeek uit Amersfoort. De sterk in verval

verkerende boerderij is in het verslagjaar gesloopt. Op de plek zal een nieuw

(woon)gebouw worden gerealiseerd dat de uiterlijke verschijningsvorm van een

boerderij zal krijgen.

Met Beweging 3.0 is gewerkt aan de ontwikkeling van een zogenaamde zorgboerderij.

Het was de bedoeling om in de boerderij een aantal groepen jong dementerenden te

huisvesten. Vanwege meningsverschillen over de doelgroep is de samenwerking met

beweging 3.0 gestopt. In samenwerking met Bouwbedrijf Schoonderbeek wordt thans

gewerkt aan een ontwikkeling van starterswoningen. Vanwege een andere visie op de

ontwikkeling heeft de woningstichting in 2011 weinig vooruitgang kunnen boeken.

Aangezien er voor 2012 nog veel onzekerheid is, kan niet worden aangegeven

wanneer er een start gemaakt kan worden met de daadwerkelijke bouw.

Groot Krakhorst

In het verslagjaar is verder gewerkt aan de ontwikkeling van het zorgproject Groot

Krakhorst. In samenwerking met gemeente en stichting De Grasboom wordt gewerkt

aan een plan voor 12 à 14 zorgwoningen voor autistische jongeren.

In het verslagjaar is vooral gewerkt aan het creëren van draagvlak en een verkenning

van de ontwikkeling.

Aangezien er voor 2012 nog veel onzekerheid is, kan niet worden aangegeven

wanneer er een start gemaakt kan worden met de daadwerkelijke ontwikkeling.

Alandsbeek, Multifunctioneel Centrum Atria

In het kader van de ontwikkeling van de multifunctionele centra in Leusden is in 2008

gestart met de voorbereiding van MFC Alandsbeek. In dat jaar is een concept

Programma van Eisen opgesteld door het adviesbureau M3V. In het najaar van 2009

zijn de plannen gepresenteerd aan de omgeving. Het complex zal een oppervlakte

krijgen van ongeveer 4.500 m2 BVO en zal gaan bestaan uit onder meer een brede

school (drie scholen), een kinderdagverblijf, een welzijnsruimte en een gymzaal.

Evenals MFC Antares dient ook dit project Europees te worden aanbesteed. Qua

aanbesteding is gekozen voor het model “Engineering en Construct”. Een

adviesbureau begeleidt de woningstichting bij de voorbereiding van de aanbesteding.

In het verslagjaar is de naam van het project omgedoopt in Atria en is met name

gewerkt aan de uitwerking van het ontwerp. Het VO is in het najaar van 2011

vastgesteld door de Stuurgroep MFC’s. Met de bouw van het complex zal naar

verwachting in het voorjaar van 2014 worden begonnen. De planning is dat het

complex medio 2015 in gebruik kan worden genomen.

Schoollocaties Leusden-Zuid

In samenwerking met de gemeente Leusden is de woningstichting gestart met de

ontwikkeling van de schoollocaties in Leusden-Zuid. Deze locaties zijn vrijgekomen na

de oplevering van het multifunctionele centrum in het plan Tabaksteeg. De

ontwikkeling wordt gerealiseerd op drie locaties en zal bestaan uit koop- en

huurwoningen. De aantallen staan nog niet exact vast, maar in totaal gaat het om ca.

45 koop- en huurwoningen. In het verslagjaar is veel aandacht besteed aan de


planontwikkeling. Deze planontwikkeling is tot stand gekomen in nauwe

samenwerking met diverse klankbordgroepen en de gemeente Leusden. Hierbij kan

worden opgemerkt dat de woningstichting geen rol zal vervullen bij de ontwikkeling

van de koopwoningen. In 2012 zal verder worden gewerkt aan de voorbereiding en de

ontwikkeling. De start van de bouw is niet eerder voorzien dan eind 2013.

Sloop

In het kader van het project De Nieuwe Biezenkamp worden de woningen van

complex 1510 en 1520 gesloopt (Albert Buininggaarde). De eerste 16 woningen zijn

eind 2005 gesloopt. In de zomerperiode van 2009 zijn 8 woningen van complex 1510

gesloopt om de ontwikkeling van de tweede fase Biezenkamp mogelijk te maken. De

overige woningen worden in 2012 gesloopt.

Overige projecten

Naast bovengenoemde projecten is de woningstichting bezig met verschillende

prospects. Dat wil zeggen ontwikkelingen die zich in een fase van haalbaarheid

bevinden. In 2012 zal moeten blijken of deze projecten ook daadwerkelijk doorgang

kunnen vinden.

7.3 Onderhoudsuitgaven

De technische organisatie en het planmatig onderhoud

De afdeling Projecten bestaat naast het hoofd Technische Zaken uit een

afdelingssecretaresse, twee projectleiders (planmatig onderhoud), een medewerker

bedrijfsbureau, drie projectmanagers nieuwbouw en een projectassistente MFC’s.

In 2010 is de afdeling uitgebreid met een projectmanager nieuwbouw. Deze

projectmanager heeft de taken overgenomen van een (ingehuurde) projectmanager

die eind 2011 met pensioen is gegaan.

Totaaloverzicht onderhoudsuitgaven

Onderhoudsuitgaven 2011 2010 2009 2008 2007

Dagelijks onderhoud

Klein-onderhoud 205.313 188.398 183.684 201.733 235.228

Mutatie onderhoud 142.750 114.902 120.099 131.441 120.463

Preventief onderhoud CV 167.865 179.220 178.116 182.816 173.023

Klein onderhoud CV 5.976 7.686 21.541 16.143 13.368

Contracten liften 42.402 43.288 35.133 39.071 32.162

Contracten overige 23.499 24.754 13.984 5.370 9.442

587.804 558.248 552.557 576.574 583.686

Planmatig onderhoud

Planmatig onderhoud 2.064.403 1.591.308 1.818.934 2.451.757 2.074.672

Incidenteel planmatig onderhoud 452.027 354.105 385.959 271.773 259.390

2.516.430 1.945.413 2.204.893 2.723.530 2.334.062

Totaal onderhoud 3.104.234 2.503.662 2.757.450 3.300.104 2.917.748

Onderhoud per woning (VHE)

aantal VHE’s in exploitatie op 1 januari 2.563 2.563 2.547 2.558 2.555

onderhoud per VHE in € 1.211 977 1.085 1.290 1.142

kosten niet-planm. onderhoud/VHE 229 218 217 225 228

kosten planmatig onderhoud/VHE 982 759 868 1.065 914

onderhoudskosten/VHE 1.211 977 1.085 1.290 1.142


Klein onderhoud

Klein onderhoud 2011 2010 2009 2008 2007

Klein onderhoud in € 205.313 188.398 182.617 201.733 235.228

Klein onderhoud per woning in € 80 74 71 79 92

Aantal werkopdrachten 2.008 1.979 1.850 1.814 2.045 De kosten voor het klein onderhoud zijn in 2011 gestegen naar gemiddeld € 80,-- per

woning. De kosten komen hiermee uit op het niveau van 2008. De stijging is echter

fors boven inflatie.

Mutatieonderhoud

Mutatieonderhoud 2011 2010 2009 2008 2007

Mutatieonderhoud 142.750 114.902 120.979 131.441 120.463

Aantal mutaties (bruto) 243 190 195 235 213

waarvan niet meer in verhuur* 71 40 21 24 14

Aantal mutaties (netto) 172 150 174 211 199

Kosten per mutatie (netto) in € 830 766 695 623 605

aantal gevallen (werkbonnen) 701 608 531 619 555

Aantal gevallen mutatieonderhoud per VHE 0,26 0,23 0,20 0,24 0,22 De totale kosten van het mutatieonderhoud zijn in 2011 gestegen ten opzichte van

2010. De hoofdoorzaak van de stijging van de totale kosten is het sterk gestegen

aantal mutaties, namelijk van 190 naar 243. De kostenstijging per mutatie vanaf 2007

wordt met name veroorzaakt door de kosten van keuring van installaties (NTA-

keuring) die uit veiligheidsoverwegingen wordt uitgevoerd. De geconstateerde

gebreken worden hierbij direct gerepareerd. Daarnaast wordt meer aandacht gegeven

aan de kwaliteit.

Onderhoud CV-installaties

Onderhoud CV-installaties 2011 2010 2009 2008 2007

Preventief onderhoud CV 167.865 179.220 178.116 182.816 173.023

Klein onderhoud CV 5.976 7.686 21.541 16.143 13.368

173.840 186.907 199.658 198.959 186.391

per woning (VHE) in € 67,84 72,94 78,40 77,79 72,95 De kosten van het preventief onderhoud en het klein-onderhoud zijn in het verslagjaar

fors gedaald. De oorzaak van de lagere kosten wordt voor een groot deel veroorzaakt

door de omvangrijke c.v.-vervangingsprojecten van de afgelopen jaren. Voor veel

projecten zijn langdurige garantieperioden afgesproken.

Contractonderhoud

Contractonderhoud 2011 2010 2009 2008 2007

Contracten liften 42.402 43.288 35.133 39.071 32.162

Contracten overige 23.499 24.754 13.984 5.370 9.442

Totaal contractonderhoud 65.901 68.042 49.116 44.441 41.604

Het overige contractonderhoud is licht gedaald en zit ongeveer op het niveau van

2010. Onder overige contracten valt onder andere het onderhoud aan andere

installaties per complex, zoals gevelliften, pompinstallaties, etc.


7.4 Planmatig onderhoud en schilderwerk

Planmatig onderhoud

Bij het planmatig onderhoud heeft de nadruk gelegen op het buitenschilderwerk en het

onderhoud van de complexen: Esdoornhof/Wilgenlaan, De Wetering, Groenhouten,

Zwanenburg, Akkerhoeve-Noordwijck en De Twijnderij/De Smidse.

Planmatig onderhoud 2011 2010 2009 2008 2007

Planmatig Onderhoud

(exclusief schilderwerk) 1.678.993 1.358.576 1.532.997 1.953.285 1.805.639

Schilderwerk projecten 385.410 232.732 291.582 498.472 269.033

Incidenteel planmatig onderhoud 452.027 354.105 385.959 271.773 259.390

2.516.430 1.945.413 2.210.538 2.723.530 2.334.062

per woning (VHE) in € 982,02 759,19 868,07 1.064,92 913,53

Schilderwerk

Onder het schilderwerk wordt verstaan het preventief buitenschilderwerk van

buitenkozijnen en draaiende delen. Evenals in 2011 zijn meerdere schilderprojecten

tegelijk in uitvoering genomen. In 2011 is het gehele schilderwerkprogramma van het

verslagjaar gerealiseerd. Ten opzichte van het verslagjaar 2010 zijn de kosten voor

het schilderwerk fors gestegen. De oorzaak is het omvangrijke programma aan

schilderwerken. In totaal is bij 454 woningen onderhoud uitgevoerd.

Een overzicht van de belangrijkste werkzaamheden per complex:

Complex 1010 t/m 1030 (Oude bezit)

In het verslagjaar zijn geen oude huurwoningen gerenoveerd. De woningen worden bij

mutatie niet meer verhuurd maar verkocht. De huurwoningen van deze complexen zijn

in het verslagjaar geschilderd. Daarnaast zijn de buitenkozijnen en draaiende delen

hersteld.

Complex 1080 (Esdoornhof/ Wilgelaan)

Een omvangrijk installatieproject is uitgevoerd. Het project bestond onder meer uit het

vervangen van de c.v.-ketels en het toepassen van een zogenaamd ecolution

systeem. Dat wil zeggen het koppelen van een luchtwarmtepomp aan de c.v.-ketel en

het ventilatiesysteem. Met dit systeem kan een besparing worden bereikt van maar

liefst 40% op de energiekosten.

Complex 1090 (P. Stormstr./ v. Oldebarneveltstr.)

De keukens van dit complex zijn gerenoveerd. In nauw overleg met Woningstichting

Leusden en de keukenleverancier hebben de bewoners kunnen kiezen voor allerlei

varianten en opties. Naast de keukens is het wandtegelwerk vervangen en zijn

aanpassingen uitgevoerd aan de installaties. Het project is succesvol uitgevoerd door

ABM Belbouw uit Amersfoort.

Naast het keukenproject is een c.v. vervangingsproject uitgevoerd. Hierbij is dezelfde

techniek uitgevoerd als bij het complex Esdoornlaan/Wilgenlaan.

Complex 1100 (Brink- Bruinhorst)

De eengezinswoningen van het complex Brink- Bruinhorst zijn geschilderd. Daarnaast

zijn de buitenkozijnen en draaiende delen hersteld en zijn de goten en

hemelwaterafvoeren vervangen.


Complex 1120 (De Wetering)

De eengezinswoningen van het complex De Wetering zijn geschilderd. Daarnaast zijn

de buitenkozijnen en draaiende delen waar nodig hersteld.

Complex 1140 (Groenhouten)

De keukens van dit complex zijn gerenoveerd. In nauw overleg met Woningstichting

Leusden en de keukenleverancier hebben de bewoners kunnen kiezen voor allerlei

varianten en opties. Naast de keukens is het wandtegelwerk vervangen en zijn

aanpassingen uitgevoerd aan de installaties. Het project is succesvol uitgevoerd door

Bouwbedrijf Bloemendal.

Complex 1161 (Akkerhoeve/Noordwijck)

De groepenkasten van de appartementen(meergezinswoningen) zijn vervangen en

aangepast aan de eisen van deze tijd.

Complex 1190 (Zwanenburg)

De eengezinswoningen en appartementen van het complex Zwanenburg zijn

geschilderd. Daarnaast zijn de buitenkozijnen en draaiende delen hersteld en zijn de

goten en hemelwaterafvoeren vervangen. Het bestaande glas in de kozijnen is

vervangen voor HR++ glas.

Complex 1220 (Kuperssingel HAT, wijk Claverenblad)

De boxen, ventielen en het leidingwerk van het mechanische ventilatiesysteem van de

woningen zijn schoongemaakt. Daarna zijn de systemen opnieuw ingeregeld.

Complex 1310, ’t Ruige Veld

Ten behoeve van de appartementen behorende tot dit complex zijn de postkasten en

de deur-intercom-installaties vervangen.

Complex 1360 (De Twijnderij/De Smidse)

De c.v.-ketels van de woningen zijn vervangen voor HR combi c.v.-ketels. De

werkzaamheden zijn uitgevoerd door de firma A.A. Tolboom.

Naast bovengenoemd project zijn de kanalen van de mechanische ventilatie gereinigd

en zijn de installaties opnieuw ingeregeld.


7.4.1 Uitvoeringsprogramma 2011


Woningstichting Leusden heeft al geruime tijd de ‘groot onderhoud’ benadering in de

voorraad afgeschaft, met andere woorden er worden geen

onderhoudswerkzaamheden “gespaard” om een woning in zijn geheel te kunnen

aanpakken.

We werken volgens een systematiek van planmatig onderhoud waarmee die delen

van de woning worden aangepakt zodra dat wenselijk is. Binnen redelijke marges

wordt gestreefd naar doelmatigheid en efficiency als het gaat om inrichten en

aanbesteden van projecten.

Basis voor de werkzaamheden is een planningssysteem voor meerjaren onderhoud

dat ieder jaar geactualiseerd wordt. Ieder jaar worden inspecties uitgevoerd en wordt

het programma voor het komende jaar bepaald.

Verder kent Woningstichting Leusden het begrip incidenteel planmatig onderhoud

waarmee zo nodig ad hoc ingrepen aan delen van een woning kunnen worden

gerealiseerd. De projectleiding ligt bij Woningstichting Leusden. De overige

werkzaamheden worden uitbesteed.

Wat willen we(op den duur) bereiken?

De woningen van woningcorporaties moeten volgens de wet (het BBSH) aan een

bepaalde kwaliteit voldoen en een bepaalde prijs hebben. Woningstichting Leusden

wil dat haar woningen een goede prijs-kwaliteitverhouding hebben. Dat blijkt uit het

eerder toegelichte huurdifferentiatiebeleid en uit het kwaliteitsbeleid zoals dat is

vastgelegd in het ‘Programma van Eisen Nieuwbouw’.

Kwaliteitsbeheersing

Jaarlijks wordt het planningssysteem van planmatig onderhoud geactualiseerd, zodat

op ieder moment goed inzicht mogelijk is in de gewenste onderhoudsplanning. Dit

systeem is in het nieuwe automatiseringssysteem Empire geïntegreerd. Ten behoeve

van de begroting 2012 is het bezit in 2011 deels geïnspecteerd. De resultaten zijn in

de meerjarenplanning (Ibis Main) verwerkt. Daarnaast zijn lonen en prijzen

geïndexeerd en is het uitgevoerde planmatig onderhoud 2010 verwerkt. Aangezien

het huidige geautomatiseerde meerjaren onderhoudssysteem niet meer ondersteund

gaat worden, is in 2011 een keuze gemaakt voor een nieuw systeem. Het betreft het

programma Ibis Main van de Brink Groep. Vanaf 1 februari 2011 wordt met dit

systeem gewerkt. Ondersteuning wordt nog wel gegeven door adviseur DHV.

De norm is dat er geen structureel achterstallig onderhoud bij de woningen van

Woningstichting Leusden is.

Wat bedoelen we daarmee?

• De woningen mogen geen structurele gebreken vertonen.

• De gebreken mogen het wooncomfort van onze huurders niet aantasten.

• Het planmatig onderhoud heeft tot doel het aantal klachtenmeldingen over het

dagelijks onderhoud sterk te verminderen.

We constateren dat de voorraad er goed voor staat. Er zijn geen structurele

achterstanden in het onderhoud. Ook geeft de woonkwaliteit geen aanleiding tot


structurele ingrepen in de woningen ter verbetering van de kwaliteit. Het programma

planmatig onderhoud is toegesneden op deze taak.

De volgende grafiek laat de kostenontwikkeling ter zake zien en geeft ook een

prognose weer in het kader van de meerjarenbegroting.

De opgave is het benodigde budget omlaag te brengen in verband met de beoogde

algemene verlaging van het kostenniveau. Waar mogelijk worden woningen in het

onderhoud naar een bijdetijdse kwaliteit gebracht.

De volgende thema´s komen dan aan de orde:

Kostenbeheersing.

Qua onderhoud is in 2011 rekening gehouden met een algemene kostenstijging van

1,5 %.

In eerdere beleidsstukken is aangegeven dat de woningstichting ernaar streeft om de

kosten van het onderhoud omlaag te brengen, zonder dat dit ten koste gaat van de

noodzakelijk te leveren kwaliteit. Middelen die hiertoe worden ingezet zijn een betere

werkbegeleiding, o.a. intake, opdrachtverstrekking, technische begeleiding en

controle, alsmede een verbetering van de technisch administratieve processen,

codering en budgettering. Daarnaast wordt ook beter het beleidsmatige kader, waarin

werkzaamheden moeten plaatsvinden, in ogenschouw genomen. In zijn algemeenheid

lijkt het streven om te komen tot een betere effectiviteit van de werkorganisatie, dus

ook op het punt van het onderhoud zijn vruchten af te werpen. Dit beleid wordt het

komende jaar doorgezet.

Duurzaamheid

Duurzaamheid wordt steeds meer een vast onderdeel bij de voorbereiding en

uitvoering van het planmatig onderhoud. Vooral in de voorbereiding moeten keuzes

worden gemaakt. Waar in het verleden de keuze werd overgelaten aan de bewoner

(veelal tegen een huurverhoging) is tegenwoordig de woningstichting de partij die

erover besluit. Veel duurzaamheidsproducten worden bij het planmatig onderhoud

standaard bepaald. Voorbeelden hiervan zijn de isolerende HR++ beglazing, HR cv-

ketels en de waterbesparende kranen. Bij veel projecten wordt gezocht naar een

optimalisatie van de duurzaamheid. Deze optimalisatie heeft zich echter nog niet

80

280

480

680

880

1.080

1.280

1.480

1.680

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Kosten planmatig onderhoud per woning


vertaald in een milieubeleidsplan. In 2012 zal hier in samenwerking met een

adviesbureau invulling aan worden geven.

Daarnaast is een cv-project uitgevoerd in het complex Esdoornhof/Wilgenlaan waarbij

aan de c.v.-ketel en het afzuigsysteem een luchtwarmtepomp is gekoppeld. De

verwachte energiebesparing is maar liefst 40%. Een forse subsidie voor dit project is

inmiddels ontvangen.

In de wijk Zwanenburg is bij de uitvoering van de schilderwerken het oude glas

vervangen voor HR++ glas. Vanwege deze ingreep zijn deze woningen van Label D

naar Label C gegaan.

Gezien de forse stijging van de energieprijzen komen er veel individuele aanvragen

binnen van huurders voor het isoleren van de woningen. Naast de verzoeken voor

isolerende beglazing betreft dit vloer- en gevelisolatie. Bij de toekomstige projecten

planmatig onderhoud zal steeds meer aandacht worden gegeven aan het aspect

duurzaamheid.

De EPC voor nieuwbouwwoningen is per 1 januari 2011 teruggebracht naar 0,6. De

norm was sinds 1 januari 2007 0,8. Dit betekent dat alle bouwaanvragen voor

nieuwbouwprojecten aan deze norm moeten voldoen. De overheid brengt de

komende jaren de EPC steeds verder terug. Het streven is om per 1 januari 2020 de

EPC te hebben teruggebracht tot nul.

In BLNW-verband wordt nauw samengewerkt op het gebied van energie-labeling. Het

hele bezit van de woningstichting is getoetst. Nu zijn we in staat om bij iedere mutatie

en verkoop een energielabel af te geven. De stand van zaken van het totale bezit

wordt jaarlijks gemonitord. De uitkomsten zijn nog deels gebaseerd op

referentiewoningen. In 2012 zal voor het gehele bezit de werkelijke labeling worden

bepaald. Jaarlijks wordt een benchmark uitgevoerd met de BLNW corporaties en

Woningstichting Putten. Op deze wijze ontstaat een goed beeld van de duurzaamheid

van het bezit. Het overgrote deel van het bezit heeft het label C. De inzet is om dit de

komende jaren nog verder te verbeteren. In onderstaande tabel wordt de stand van

zaken weergegeven.

A; 66 A; 66 A; 64

B; 509 B; 512B; 532

C; 1292C; 1326

C; 1365

D; 475 D; 482 D; 481

E; 181E; 139 E; 138

F; 92 F; 90 F; 92

G; 0 G; 0 G; 0

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

1100

1200

1300

1400

1500

Ref. Label 2009 2010

A

B

C

D

E

F

G


Aanpassen aan de eisen van de tijd

Bij de voorbereiding van het planmatig onderhoud wordt veelal rekening gehouden

met het aanpassen van het onderdeel aan de eisen van de tijd. Dit wordt vaak al

makkelijk gemaakt door de beschikbaarheid en de kosten van het toe te passen

product. Bij deze producten wordt ook gekeken naar de vraag van de huurders, de

duurzaamheid en het toekomstig onderhoud.

Keuzemogelijkheden bieden aan bewoners

Sinds een aantal jaren biedt de woningstichting de huurders keuzemogelijkheden aan

bij keuken- en sanitairprojecten. Per project wordt gekeken naar het keuzepakket. In

2012 zal nader onderzoek worden gedaan naar het uitbreiden van de

keuzemogelijkheden. Zo wordt bijvoorbeeld gekeken naar het aanbieden van

keukenapparatuur bij keukenrenovatieprojecten.

Kwaliteitscontrole en meten van tevredenheid van bewoners

Per project wordt het toezicht georganiseerd door de woningstichting. Veelal wordt het

toezicht zelf gedaan. Slechts bij projecten van grote omvang wordt het toezicht

uitbesteed. De projecten planmatig onderhoud worden opgeleverd door de

projectleiders. Per project wordt een procesverbaal van oplevering opgesteld. Er

worden eisen gesteld aan het verhelpen van de geconstateerde gebreken.

In het verleden werd de tevredenheid van de bewoners gemeten door middel van

enquêtes, zowel schriftelijk als telefonisch. De enquêtes werden vooral uitgevoerd bij

sanitair- en keukenprojecten. De afgelopen jaren is het houden van enquêtes in de

vergetelheid geraakt. In 2012 zal bij de uitvoering van het planmatig onderhoud de

draad weer worden opgepakt.

7.5 Portefeuillemanagement: overzicht vastgoed in bezit en beheer

7.5.1 Wat zijn de werkzaamheden?

Jaarlijks geven we een overzicht over de ontwikkeling van het vastgoed. Immers,

Woningstichting Leusden streeft naar het dynamiseren van de voorraad door verkoop

en nieuwbouw, waardoor het bezit beter past bij de wijzigende verlangens in de

samenleving.

7.5.2 Omvang woningvoorraad

Wijzigingen in de woningvoorraad

Woningvoorraad (aantal VHE) 2011 2010 2009 2008 2007

Beginstand 2.654 2.626 2.580 2.578 2.555

Bij: nieuwbouw 90 51 66 26 41

Bij: VHE in woonzorgcomplexen 15 12

Bij: aankoop - 3 7 3 -

Af: verkocht -definitief 1 2 - 1 3

Af: verkocht VOV (terugkoopregeling) - - 6 3 -

Af: verkocht MKW (voorwaarden) 28 36 13 23 15

Af: sloop - - 8 - -

Eindstand (in beheer) 2.730 2.654 2.626 2.580 2.578

waarvan voorraad 1

waarvan aandeel derden (Alliantie): - 66,0 62,5 33,5 20,5

Eindstand (in exploitatie) 2.730,0 2.588,0 2.562,5 2.546,5 2.557,5


Overzicht bedrijfsonroerend goed

Bedrijfsonroerend goed (in m2 VVO) 2011 2010 2009 2008 2007

Beginstand 2.674 2.674 1.292 1.292 954

Af: verkocht: 630 0 0 0 0

Bij: nieuwbouw/uitbreiding (*) 7.760 0 1.382 0 338

Bij: aankoop: 0 0 0 0 0

Eindstand (in beheer) 9.804 2.674 2.674 1.292 1.292

waarvan aandeel derden (Alliantie): 681 681 681

Eindstand (in exploitatie) 9.123 1.993 1.993 1.292 1.292

Verkoop huurwoningen

In 2011 heeft Woningstichting Leusden één woning definitief verkocht. Ultimo 2011

staan er 7 woningen leeg die voor definitieve verkoop worden aangeboden.

Het project Meerkeuzewoning betreft een keuzemogelijkheid voor bestaande en

toekomstige huurders van de woningen in hiervoor aangemerkte complexen uit drie

huurvarianten en twee koopvarianten. De koopvarianten bevatten een eeuwigdurende

erfpacht. Hierbij blijft Woningstichting Leusden juridisch eigenaar (“bloot eigendom”)

en gaat het economische eigendom over naar de voormalige huurder. In deze vorm

kunnen wij de woning met een korting van 25% op de marktwaarde aanbieden, zodat

ook de lagere inkomens in aanmerking kunnen komen een woning te kopen. In

verband met de diverse nieuwbouwprojecten, worden de woningen met het

meerkeuze label in de laatste jaren alleen als Koopgarantwoning aangeboden. In

2011 zijn er 29 woningen verkocht onder de Koopgarantregeling. Hiervan is er één

woning teruggekocht zodat dit de tweede verkoop was.

Verkoop koopwoningen

In 2010 heeft de woningstichting 35 niet verkochte koopappartementen in

Apollovlinder (inmiddels “Zuidhoek”) aangekocht van Heijmans om de start van de

bouw mogelijk te maken. De bouw is begin september 2010 gestart. De

woningstichting probeert deze 35 appartementen door te verkopen. Er zijn er in 2011

drie verkocht.

In het najaar van 2010 is gestart met de verkoop van 20 koopappartementen van ’t

Zicht. De bouw is in juli 2011 gestart. In 2011 zijn twee appartementen verkocht.

Nieuwbouw

In 2011 zijn in het nieuwbouwplan Tabaksteeg 30 huurwoningen en 15 zorgeenheden

opgeleverd. Dit betreft het deelplan “de Landerijen”. De huurwoningen in Tabaksteeg

worden voor het merendeel gezamenlijk met woningcorporatie de Alliantie Eemvallei

gerealiseerd, waarbij ieder een aandeel van 50% heeft in de projectontwikkeling en

exploitatie. Woningstichting Leusden voert het beheer van de exploitatie van deze

woningen. Alle woningen zijn verhuurd. Daarnaast zijn er 60 appartementen en een

parkeerkelder met 88 parkeerplaatsen in het complex Tolgaarde in De Nieuwe

Biezenkamp opgeleverd. Vier appartementen met een vrije sector huur zijn nog niet

verhuurd. Verder is MFC Antares met ruim 8.600m2 BVO in gebruik genomen.

Aankoop

In 2011 heeft Woningstichting Leusden geen eengezinswoningen teruggekocht, die in

voorgaande jaren als Koopgarantwoningen waren verkocht.


Bedrijfsruimtes

Woningstichting Leusden heeft in 2011 de bedrijfsruimtes Rondeel 116-120 verkocht.

Daarnaast heeft Woningstichting Leusden overeenstemming bereikt over de verkoop

van bedrijfsruimte De Start 14. Deze verkoop is eind januari 2012 afgerond.

7.6 Strategisch voorraadbeleid

De woningvoorraad van Woningstichting Leusden is over het algemeen vrij jong. Toch

moet voortdurend, zeker in de veranderende woningmarkt van de afgelopen jaren,

antwoorden geformuleerd worden op vragen als: "Wat is ervoor nodig om woningen in

stand te houden? Welke aanpassingen zijn nodig om ze aan de veranderende vraag

te laten voldoen?" Daartoe dient het strategisch voorraadbeleid. In 2006 is op basis

van resultaten van de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex, parate kennis van de

eigen medewerkers en de huidige beleidsdoelstellingen een eerste rapport in het

kader van strategisch voorraadbeleid opgesteld. Het was een eerste stap naar een

volledig en uitgebreid strategisch voorraadbeleid. Dat zal in de toekomst niet alleen

dienen als monitor voor de woningvoorraad maar ook als marketingmethode in de

beleidsvorming van de woningstichting. Het strategisch voorraadbeleid helpt bij het

toetsen van de haalbaarheid en wenselijkheid van voorstellen op het gebied van

verkoopbeleid, huurbeleid, herstructurering en planmatig onderhoud.

Meerkeuzewoning en Koopgarant

Woningstichting Leusden introduceerde in 2005 de Meerkeuzewoning. Het is een

belangrijk middel in het creëren van veelzijdige buurten waar mensen lang met plezier

blijven wonen en zich meer betrokken voelen bij alles wat er om hen heen gebeurt.

Eind 2005 werd vervolgens onder huurders/kopers onderzoek gedaan naar de

acceptatie, werkwijze en tevredenheid van de Meerkeuzewoning. Conclusies uit dit

onderzoek waren:

• De bekendheid van het product is goed.

• Medewerkers moeten meer kennis hebben over o.a. de hypotheek.

• Er is meer gerichte prijsinformatie over koopwoningen nodig.

• In de pilot wonen met name huurders tussen 30-45 jaar.

• Een (groot) deel van de huurders kan niet kopen in verband met leeftijd

en/of inkomen.

• Huurders die hier pas wonen zijn meer geïnteresseerd.

• Erfpacht wordt in Leusden toch redelijk geaccepteerd.

Ook in recente jaren worden de conclusies uit het onderzoek nog herkend. Wel bleek

in de laatste jaren dat de behoefte aan huurvarianten binnen de Meerkeuzewoning

zeer klein was. Daarentegen is de behoefte aan de Koopgarantwoning onverminderd

groot. De combinatie van een grote korting (en dus lage maandlasten) en een

gegarandeerde terugkoop door Woningstichting Leusden maken het product

Koopgarant aantrekkelijk in een onzekere woningmarkt.

Op basis van deze ervaringen zijn de huurvarianten als onderdeel van de

Meerkeuzewoning niet meer actief aangeboden. Mensen die in het verleden voor een

huurvariant hebben gekozen waarvan het contract in afgelopen jaar afliep, ontvingen

een nieuw aanbod. Een aantal gaf de voorkeur om af te zien van het voorstel en weer

aan te sluiten bij de jaarlijkse huurverhoging. Gezien de lage huurverhoging van de


afgelopen jaren is dit ook begrijpelijk. Mogelijk ontstaat er door veranderingen in

huurbeleid meer behoefte aan deze producten.

Multifunctionele centra

In Leusden groeit de behoefte aan maatschappelijke voorzieningen. Inmiddels is in de

wijken Groenhouten en Hamershof de eerste woonzorgzone ontstaan. Daarnaast

worden drie multifunctionele centra (MFC’s) in Tabaksteeg, Biezenkamp en

Alandsbeek ontwikkeld. Woningstichting Leusden is als ontwikkelaar en

eigenaar/beheerder van maatschappelijk vastgoed bij zowel de ontwikkeling van de

woonzorgzones als de realisatie van de multifunctionele centra betrokken.

Ten behoeve van de ontwikkeling van de MFC’s tekenden de gemeente Leusden en

Woningstichting Leusden in 2006 de samenwerkingsovereenkomst. In 2010 is de

samenwerking verder vastgelegd in de projectovereenkomst. En in het begin van

2011 is de bouw van Antares afgerond. Vanaf maart 2011 trokken de eerste

gebruikers in het gebouw. In mei is de opening officieel gevoerd met een grootst

openingsfeest.

De eerste groep gebruikers van Antares bestonden uit het basisonderwijs, de

kinderdagopvang, buitenschoolse opvang, aanbieders van welzijnsactiviteiten,

peuterspeelzaal, sport, bibliotheek en grand café. Daarna heeft Woningstichting

Leusden met succes een sportschool gecontracteerd die de hele eerste etage van de

vleugel voor bedrijfsonroerend goed huurt. In oktober opende de sportschool haar

deuren. Ook deze functie maakt dat steeds meer mensen Antares, en haar

mogelijkheden, leren kennen. Antares krijgt hierdoor steeds meer wortels in de wijk,

waardoor het motto: ‘wat leeft in de wijk, leeft in Antares’, steeds meer gestalte kan

krijgen.

Naast de permanente gebruikers en huurders van Antares is het aantal uur dat er een

zaal verhuurd wordt in 2011 ook steeds meer toegenomen. Wekelijks worden

multifunctionele ruimten verhuurd aan bijvoorbeeld een schaakvereniging en een

mode-atelier.

In MFC Atlas (Biezenkamp) komen een peuterspeelzaal, drie basisscholen, een

welzijnsvoorziening, buitenspeelruimte, een fietsenstalling en een gymzaal. Daarnaast

heeft een aanbieder van kinderdagopvang onlangs de wens uitgesproken om ook in

Atlas een vestiging voor haar dienstverlening te openen.

Ook MFC Atria (Alandsbeek) zal onderdak bieden aan drie scholen, buitenschoolse

opvang, een kinderdagverblijf en een sportzaal.

7.7 Mutaties woningbezit

In 2011 hebben 243 bewoners hun huur opgezegd. Dit aantal is aanzienlijk hoger dan

in het voorgaande jaar, waarin 190 mensen een huuropzegging deden. De verklaring

kan gegeven worden doordat er in 2011 een flink aantal nieuwbouwwoningen is

opgeleverd. Dit heeft de doorstroom onder huurders gestimuleerd.

Naast deze hoge mutatiegraad die verband houdt met het aantal nieuw opgeleverde

huurwoningen zien we desondanks ook de algemene trend dat mensen steeds meer

randvoorwaarden benoemen voordat zij geneigd zijn een stap in hun wooncarrière te


maken. Zekerheid is daarbij het belangrijkst: zekerheid over het inkomen, maar ook

zekerheid over de woonlasten en bij verkoop last but not least zekerheid over de

waardeontwikkeling van vastgoed. Dit is in 2011 zichtbaar geworden doordat minder

mensen de stap namen een woning te kopen.

►Verkoop en meerkeuzewoning

Totaal 2011 2010 t/m

2009

Woning als Meerkeuzewoning verkocht

(Koopgarant)

134 28 36

wv. 0

terugkoop

70

Woning als Meerkeuzewoning verhuurd

met Huurvast

10 0 10 10

Woning als Meerkeuzewoning verhuurd

met Huurzeker

5 0 5 5

Totaal gebruik MKW-regeling 149 0 51 85

Om de verandering in verkoopbeleid goed vorm te geven is in 2009 de functie van

verkoopbegeleider gecreëerd. Dit heeft in 2009 en 2010 zijn vruchten afgeworpen: het

aantal verkochte woningen is in die jaren sterk gestegen. Echter in de huidige

marktsituatie is merkbaar dat voor de verkoop van woningen aanmerkelijk meer

aandacht en initiatief nodig is. Tot en met 2009 was er nog sprake van een

aanbiedersmarkt: zonder al teveel marketinginspanningen werden woningen in een

woningmarkt als die van Leusden verkocht. Nu er sprake is van een kopersmarkt, is

het veel moeilijker om woningen, met name op de vrije markt, te verkopen. Potentiële

kopers hebben een grote keus, zijn zeer kritisch en nemen ruim de tijd om de voor

hen perfecte woning te vinden. Dit maakt dat in het najaar van 2011 opnieuw een

verandering in gang is gezet voor wat betreft de uitvoering van het verkoopbeleid. In

2012 krijgt deze verandering verder vorm. Door het meer actief zoeken naar een

koper moeten de verkoopresultaten voor 2012 weer worden behaald. Het blijven

behalen van verkoopresultaten zal ook in de toekomst steeds vragen om snelle

aanpassingen van werkwijzen en beleid.

Waar staan we nu?

Onze woningvoorraad is wat toegenomen doordat een aantal nieuwbouwwoningen is

opgeleverd. De verkoopopgave is daarnaast dan wel groot maar doet geen afbreuk

aan de totale beschikbare woningvoorraad (huur & koop) voor kwetsbare

doelgroepen.



Woningstichting Leusden streeft naar een zodanige omvang van het bezit (incl.

verkochte Koopgarantwoningen) in de goedkope en middeldure sector dat

verschillende doelgroepen in Leusden goed bediend kunnen worden. Doelgroepen

zijn dan niet alleen mensen met een laag inkomen maar ook starters, senioren en

mensen die een bepaalde vorm van ondersteuning nodig hebben om zelfstandig te

wonen. Een min of meer arbitraire norm zou kunnen zijn: 25 à 30 % van de

woningvoorraad in Leusden.

Daarnaast breidt Woningstichting Leusden het aanbod bedrijfsruimte verder uit. Voor

wat betreft het aantal m2 bedrijfsruimte is er geen target vastgesteld. Doelstelling is

wel dat de woningstichting dienstbaar wil zijn op het gebied van het niet commerciële

maatschappelijke vastgoed. De ambities zijn hoog met de realisatie van onder andere

drie multifunctionele centra en gezondheidscentra in Tabaksteeg en Biezenkamp. Met

de gemeente is het gesprek geopend over rollen in deze, in de lokale setting.

7.7.1 Beschikbaarheid van woningen en prestatieafspraken

►Goedkope en bereikbare woningvoorraad

Voor de mensen die niet op eigen kracht in huisvesting kunnen voorzien houdt

Woningstichting Leusden een woningen beschikbaar in de sociale huursector. De

grenzen van de sociale huursector worden jaarlijks geïndexeerd. Binnen de sociale

huursector werd in het verleden volgens afspraken met de gemeente Leusden nog

onderscheid gemaakt tussen de goedkope en de bereikbare woningvoorraad. Tot de

totale voorraad goedkope en bereikbare woningen moeten in totaal dus 1.435

woningen behoren.

Per 1 januari 2011 bestond de totale voorraad goedkope en bereikbare woningen uit

1.435 woningen. Hiervan vielen 423 woningen binnen de goedkope woningvoorraad

en 1.105 woningen binnen de bereikbare woningvoorraad.

De grenzen voor de goedkope en bereikbare voorraad sloten aan bij de

huurinkomenstabel zoals die in het verleden werd. Begin 2011 ging echter ook de

nieuwe regelgeving in waarbij geen onderscheid meer wordt gemaakt binnen de

huurklassen van de sociale sector. De algemeen geldende inkomensgrens is die van

het huishoudensinkomen gesteld vanuit de Europese regelgeving: 90% van alle

2.200

2.300

2.400

2.500

2.600

2.700

2.800

2.900

3.000

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Aantal OGE's per ultimo

- in exploitatie

- in beheer (risico WSL)

- in beheer + Koopgarant


woningen onder de liberalisatiegrens worden toegewezen aan huishoudens met een

jaarinkomen tot € 33.614.

Dit maakt de huurgrenzen binnen de woningvoorraad niet meer relevant. Per januari

2011 is dan ook met gemeente een nieuwe huurinkomenstabel overeengekomen,

waarbij de grenzen tussen de voorheen verschillende huurklassen zijn weggenomen.

►Dure en vrije sector

Ook de huurgrenzen voor de dure en vrije sector waren in een convenant met de

gemeente Leusden vastgelegd. De huren voor de dure sector bedroegen in 2010

minimaal € 489 en maximaal € 648. Vanaf 2011 wordt enkel onderscheid gemaakt

tussen de sociale huursector en de geliberaliseerde huursector. De geliberaliseerde

huursector bestaat uit de woningen met een vrije sector huur, vanaf € 652,52 per

maand.

Er kan geconcludeerd worden dat het totaal aantal woningen in de sociale sector

ruimschoots voldoet aan de gestelde afspraken met gemeente. De voorraad is over

het geheel genomen wat gegroeid sinds de afspraken met gemeente zijn gemaakt,

waarbij de grootste groei plaatsvond in de sociale sector.

►Verdeling woningen volgens interne huur- en inkomenstabel

Prijspeil

1 juli 2011

Prijspeil

1 juli 2010

Minimum volgens

prestatieafspraak

Aantal per

31-12-‘11

Aantal per

31-12-‘10

Goedkoop Sociale huur:

≤ € 652,51

≤ € 411 Totale sociale

huursector:

2.154

Totaal:

2.515

423

Bereikbaar € 411 - € 488 1.105

Duur € 488 - € 647 970

Vrije Sector > € 652,52 > € 647 122 165 156

Totaal 2.276 2.680 2.654

Met de gemeente is in de prestatieafspraken vastgelegd dat in 2015 ten minste 20%

van de totale woningvoorraad in Leusden in de categorie “goedkoop” valt. Het is

hierbij indifferent of deze categorie huur- dan wel koopwoningen betreft. Bij de

vaststelling van de afspraken met prijspeil van 1 juli 2009 ging het hierbij om

huurwoningen tot € 548,18 en koopwoningen tot € 175.000,-. Periodiek worden deze

prijspeilen aangepast. Omdat woningen die verkocht worden onder Koopgarant ook

behoren tot het vastgoed dat wordt ingezet voor kwetsbare doelgroepen, wordt ook

het aantal verkochte woningen in de onderstaande tabel opgenomen.

Woningvoorraad

Leusden per

1.1.2011

20% van de

totale

voorraad

Aantal en %

sociale

huursector

Aantal en %

verkocht

Koopgarant

11.942 2.388 (20%) 2.515 (21 %) 134 (1%)

Bron: CBS, Statline.

Resultaten:

Uitgaande van het aantal woningen in Leusden op 1 januari 2011 (CBS, 2011)

betekent dit dat minimaal 2.388 woningen tot het sociale segment moeten behoren.

Alleen al met de woningen in de sociale huursector wordt ruimschoots aan dit aantal

voldaan.


7.7.2 Wonen met sterren

In 2011 heeft Woningstichting Leusden opnieuw 70 woningen opgeleverd met drie

sterren. In de Tolgaarde zijn 60 appartementen opgeleverd en ook tien appartementen

van Stichting Plus Wonen in Tabaksteeg zijn geschikt voor mensen met een

functiebeperking. Vijf woningen in het complex van Plus Wonen zijn gelegen op de

eerste etage en daardoor in mindere mate geschikt voor mensen met een

functiebeperking. Deze worden dan ook niet meegerekend in het totaal.

Woningen van Woningstichting Leusden, verdeeld naar sterren en plaats (2011):

Achterveld Leusden Stoutenburg Totaal

Geen ster 117 1.703 9 1.829

Eén ster 24 447 471

Twee sterren 24 206 230

Drie sterren 35 149 184

Vier sterren 1 9 10

Eindtotaal 201 2.514 9 2.724

Hiermee komt het totaal op 895 woningen in de woningvoorraad van Woningstichting

Leusden die in meer of mindere mate geschikt zijn voor mensen met een

functiebeperking. Het grootste aantal woningen is de groep woningen met één ster.

Dat zijn woningen waarbij de woonkamer, slaapkamer en sanitaire voorzieningen op

dezelfde etage liggen. Naarmate een woning meer sterren heeft is het meer geschikt

voor bewoners die afhankelijk zijn van een rolstoel. Etagewoningen in de nieuwbouw

worden allemaal gebouwd met drie of zelfs vier sterren. Dit aantal is in de afgelopen

jaren gestaag gegroeid.

Ontgroening en vergrijzing

In Leusden wonen relatief weinig jongeren in de leeftijdsgroep 20-30 jarigen.

Mogelijke redenen hiervoor zijn studie en werk in andere steden, de dorpse

‘gezinsidentiteit’ van Leusden en de relatief beperkte keuze in het goedkopere

woonsegment. Er is voor eenpersoonshuishoudens in het algemeen, zowel jong als

oud, relatief weinig woningaanbod. De vergrijzing van Leusden is op dit moment nog

niet extreem sterk, maar de vergrijzing komt er gezien deze leeftijdsopbouw wel aan,

zoals ook landelijk het geval is. Door de leeftijdsopbouw van de bevolking krijgt

Leusden meer dan gemiddeld in Nederland te maken met het verschijnsel dubbele

vergrijzing. Dit houdt in dat er meer ouderen zijn en dat deze groep inwoners ook een

steeds hogere leeftijd bereikt.

Leeftijdsopbouw Leusden en Nederland in 2020

leeftijdscategorie Leusden Nederland

Tot 15 jaar 14,5 % 16,0 %

15 - 29 jaar 15,8 % 18,5 %

30 – 44 jaar 17,1 % 17,9 %

45 – 64 jaar 29,2 % 28,1 %

64 – 74 jaar 14,0 % 11,4 %

75 jaar en ouder 9,4 % 8,2 %

Bron: Woonvisie Leusden


Om goed voorbereid te zijn op deze vergrijzing, moet gezocht worden naar zowel

kwalitatieve als kwantitatieve oplossingen. Kwalitatief is het belangrijk dat de plannen

voor Leusden als woonzorgzone verder worden vormgegeven. Ook ondersteuning

van mantelzorg is belangrijk, evenals het uitbreiden van dienstenpakketten en

mogelijkheden voor sociale activiteiten. Kwantitatief ligt er een opgave in het aantal

woningen dat beschikbaar is voor mensen met een functiebeperking, eventueel in

combinatie met een zorgvraag. Vooral op dit onderwerp ligt de uitdaging voor

Woningstichting Leusden om een flink aantal woningen te realiseren dat integraal

toegankelijk is.

7.7.3 Starters

Ten behoeve van een dynamische en gezonde bevolkingsopbouw op de lange termijn

is het van belang dat Woningstichting Leusden ook starters en jongeren op de

woningmarkt in Leusden bijzondere aandacht toekennen. Om ervoor te zorgen dat

Leusden ook juist aantrekkelijk blijft voor jonge mensen, neemt de gemeente in de

PVE’s voor individuele woningprojecten de in de Woonvisie Leusden 2008-2015

aangegeven percentages goedkope en middeldure huur- en koopwoningen op. De

gemeente spant zich daarnaast in om voor zowel nieuwbouwwoningen als voor

bestaande woningen voldoende budget voor starterleningen beschikbaar te hebben

en te houden.

In 2009 zijn tussen de gemeente Leusden en Woningstichting Leusden belangrijke

stappen gezet ter verbetering van de toegankelijkheid van de woningmarkt voor

starters en jongeren. Partijen zijn overeengekomen dat Woningstichting Leusden 1

januari 2010 t/m 31 mei 2012 jaarlijks 25% van de vrijkomende woningen toewijst aan

starters. Deze toewijzing geschiedt op basis van loting.

Resultaten:

De doelstelling dat de woningmarkt voor starters toegankelijker is geworden, is door

deze pilot behaald. Immers in deze periode is 25% van het totaal aantal muterende

woningen aan starters verloot. Het beleid heeft echter niet tot gevolg gehad dat de

doorstroom bevorderd werd. Het is echter niet aannemelijk dat de oorzaak hiervan ligt

in de set van afspraken rondom het toewijzen van woningen aan starters.

Aannemelijker is dat de algehele economische situatie (arbeidsmarkt, woningmarkt,

financiële markt) van invloed is op de beslissing van mensen om te verhuizen en

daardoor doorstroming mogelijk te maken.

7.7.4 Overige doelgroepen en bijzondere woonvormen

Op basis van de gegevens uit het onderzoek “Wel Thuis” heeft in 2008 een onderzoek

plaatsgevonden naar de wensen en behoeften van beschermde woonvormen van

mensen in de gemeente Leusden. De conclusie van dit onderzoek is, dat er een tekort

is aan kleinschalige beschermde woonvormen in 2015. Er worden daarbij drie

doelgroepen onderscheiden: ouderen met een beperking, mensen met een

lichamelijke of verstandelijke beperking en mensen met een chronische psychische

beperking.

De verwachting is dat er in 2015 een overschot is aan grootschalig wonen voor

ouderen met een beperking. Verder is er een tekort aan grootschalig beschermd


wonen voor mensen met een lichamelijke en verstandelijke beperking en voor mensen

met een chronische psychische beperking.

Het onderstaande overzicht is een weergave van de huidige situatie van de

beschikbare woonvormen. In dezelfde tabel wordt ook aangegeven waar de tekorten

dreigen te ontstaan.

gemeente Leusden: fricties

uitgaande van huidig

aanbod

Vraag 2015 Aanbod 2007

Frictie 2008-2014 (-

= tekort, + =

overschot

Kle

inscha

lig

be

sch

erm

d

wo

ne

n

Gro

ots

ch

alig

be

sch

erm

d

wo

ne

n

Kle

inscha

lig

be

sch

erm

d

wo

ne

n

Gro

ots

ch

alig

be

sch

erm

d

wo

ne

n

Kle

inscha

lig

be

sch

erm

d

wo

ne

n

Gro

ots

ch

alig

be

sch

erm

d

wo

ne

n

Ouderen 40 200 0 317 - 40 + 117

Lichamelijk en / of

verstandelijk gehandicapten 60 40 46 0 - 14 - 40

Mensen met een psychische

beperking 20 30 0 0 - 20 - 30

Totaal 120 270 46 317 -74 + 47

bron: Visiedocument Wonen met zorg voor mensen met een beperking 2009- 2015 (gemeente Leusden)

De conclusie is dat de focus voor alle doelgroepen moet liggen bij kleinschalige

woonvormen. In 2009 is nader onderzoek gestart om een beter beeld te krijgen van de

kwantitatieve behoefte van de Leusdense bevolking. De aantallen zoals opgenomen

in het Visiedocument van de gemeente lijken aan de voorzichtige kant.

7.7.5 Activiteiten voor 2011

Woningverkoop (inclusief Koopgarantwoningen en exclusief nieuwbouwwoningen)

Definitieve verkoop

-

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Verkoop woningen

Koopgarant

Def initief


De start van de verkoop van het complex Langenbeek is in het najaar van 2001 van

start gegaan. Er zijn tot en met december 2011 in totaal 36 woningen verkocht. De

opbrengst is nodig om de tekorten op nieuwe projecten te kunnen dekken. De zittende

huurders kunnen hun woning kopen en als ze dit niet wensen wordt de woning bij

mutatie verkocht. In de begroting wordt ervan uitgegaan dat deze woningen bij mutatie

verkocht worden. Eind 2011 zijn er nog 24 woningen in dit complex die te huur worden

aangeboden.

Koopgarant

In het voorjaar van 2005 is het product Meerkeuzewoning van start gegaan. Hierbij

hebben de bewoners en nieuwe bewoners van 191 woningen bij mutatie de keuze de

woning te huren (drie varianten) en te kopen (twee varianten) In 2007 zijn nog eens

152 woningen toegevoegd. De koopvariant, waarop 25% korting wordt gegeven op de

marktprijs, is verwerkt in de begroting. Tevens is rekening gehouden met een

jaarlijkse uitbreiding van het aantal huurwoningen, dat onder het product

Meerkeuzewoning zal vallen. Er zijn in de periode januari t/m oktober 2008 in totaal 23

woningen verkocht. In 2009 wordt rekening gehouden met de verkoop van 15

woningen tegen een gemiddelde verkoopprijs van circa € 168.000. Dit als gevolg van

een dalende belangstelling op de verkoopmarkt als gevolg van de kredietcrisis.

In 2009 is een nieuwe weg ingeslagen waarbij de aandacht en werkzaamheden

omtrent woningverkoop sterk zijn geïntensiveerd. Zo worden woningen die in het

verleden zijn gelabeld als Meerkeuzewoning vanaf de zomer bij leegkomen

aangeboden als Koopgarant woning. Er is hiervoor een nieuwe brochure gemaakt om

huurders goed te informeren. Het aantal verkochte woningen is hiermee flink

toegenomen. Verder werd in het voorjaar gestart met het aanbieden van woningen in

complex Groenhouten aan de zittende bewoners. In het najaar werd ook de verkoop

van het complex Brinkhorst en Bruinhorst voorbereid. Daarbij krijgen zij de keuze of ze

de woning onder Koopgarant voorwaarden of in de vrije verkoop willen aankopen.

Zittende bewoners mogen natuurlijk ook blijven huren. Bij mutatie worden deze

woningen aangeboden in de vrije verkoop. Heel belangrijk bij de werkzaamheden

omtrent verkoop is de aanstelling van een verkoopbegeleider in 2009. Door de

uitbreiding van de organisatie met deze functie wordt in 2011 een hogere

verkoopdoelstelling mogelijk. Gebleken is dat deze aanpak haar vruchten afwerpt:

ondanks de economische situatie en de afwachtende houding van veel mensen op de

woningmarkt zijn in 2010 in totaal 38 woningen verkocht, waarvan 36 onder

Koopgarant.

Ook in 2011 was het aantal verkopen aanzienlijk hoger dan in de jaren voorafgaand

aan de nieuwe werkwijze met een verkoopbegeleider. Want ook in 2011, een jaar

waarin de woningmarkt zich in moeilijk vaarwater bevindt, werden nog 30 woningen

verkocht, waarvan 29 onder Koopgarant.

► Bedrijfsruimten:

Woningstichting Leusden realiseert bedrijfsmaatschappelijk vastgoed dat wil zeggen

indien:

• Niet commercieel

• Op verzoek gemeente / overheid

• In relatie tot leefbaarheid / woonkwaliteit


De omvang van het bedrijfsonroerend goed is van bijna 2.000 m² in 2010 gegroeid tot

ruim 9.000 m² in 2011. De groei komt voort uit het gereedkomen van 7.760 m² in MFC

Antares. Verreweg het grootste deel van de ruimten in Antares zijn in 2011 verhuurd

en opgeleverd. Enkel op de tweede verdieping van Antares is nog een vloeroppervlak

van circa 680 m² waarvoor in 2011 nog geen huurder gecontracteerd is. Begin 2012

zijn ook voor deze vloer gesprekken gaande met een kansrijke partner.

Daarnaast is de woningstichting bezig met de ontwikkeling van onder andere het

gezondheidscentrum in het plan De Nieuwe Biezenkamp. Dit heeft een verhuurbaar

oppervlak van ca. 1.200 m². Met de bouw is in het voorjaar van 2010 gestart. De

oplevering was voorzien voor eind 2011, maar is vertraagd tot begin 2012.

Het equivalent in verhuureenheden (VHE) van het Bedrijfsonroerend goed (BOG) is

bepaald door de jaarhuur van het BOG te delen door de gemiddelde jaarhuur van een

woning. 100 m2 BOG staat gelijk aan één woning. De vermelde m2 BOG betreft de

verwachte situatie per jaareinde; het equivalent in VHE-woningen is gebaseerd op het

gemiddelde gedurende het jaar.

Naast de groei die het aantal vierkante meter BOG maakte in 2011 is het ook

belangrijk te vermelden dat Woningstichting Leusden een deel van de voorraad

bedrijfsonroerend goed in de plint van het complex Rondeel succesvol heeft verkocht.

Het ging hier om 630 m2 die een belegger heeft afgenomen ten behoeve van de

verhuur en uitbreiding van het kinderdagverblijf Mickeys.

7.8 Huurprijsbeleid en betaalbaarheid van de woningen

Woningstichting Leusden houdt woningen betaalbaar. De jaarlijkse huurverhoging is,

voor een groot deel van de woningvoorraad, gekoppeld aan het inflatiepercentage van

het jaar voorafgaand. In 2011 bestond de wettelijke mogelijkheid om per woning een

huurverhoging van 1,3% (sociale sector) te realiseren. Voor de sociale sector kwam

de verhoging dan ook conform inflatie uit op 1,3% en voor de vrije sector op 2,1%.

De huuromzet (exclusief vergoedingen en inclusief huuropbrengst bedrijfsruimtes)

bedroeg in 2011 € 15.804.000.

-

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Aantal m2 Bedrijfsonroerend goed

aantal m2 in beheer (VVO)

aantal m2 in exploitatie (VVO)

aantal m2 in exploitatie (BVO)


Huurverhoging en inflatie

Huurverhoging per 1 juli Inflatie over voorgaand

jaar

2007 1,1 % 1,1 % (2006)

2008 1,6 % 1,6 % (2007)

2009 2,5 % 2,5 % (2008)

2010 1,2 % 1,2 % (2009)

2011 1,3 % 1,3 % (2010)

►Huurharmonisatie

Ook in 2011 is huurharmonisatie uitgevoerd zoals in het beleidsstuk is vastgesteld.

Dat betekent dat de huurprijs van een vrijkomende woning zo nodig stijgt naar 110%

van de streefhuur. Naar aanleiding van enkele forse verhogingen in de goedkope

sector is een maximum van 15% verhoging per mutatie ingesteld. De kans dat nieuwe

huurders zich geconfronteerd zien met een bovengemiddelde jaarlijkse huurstijging is

hierdoor aanmerkelijk kleiner.

►Bezwaren huurverhoging

Voor de huurverhoging in 2011 zijn geen formele bezwaren ontvangen. Alle

huurverhogingen zijn dan ook volgens beleid doorgevoerd.


8 Dienstverlening

8.1 Algemeen

We beschouwen het verlenen van diensten aan Leusdenaren rondom het wonen als

een van onze belangrijkste kerntaken. Van oudsher gaat het om de dienstverlening

rond de verhuur: toewijzing van woningen, mutatiebegeleiding, verhuur, dagelijks

onderhoud en veranderingen aan het gehuurde, huurinning en assistentie bij het

oplossen van problemen. Daarnaast beschouwen we het organiseren van inspraak

van huurders en de communicatie richting de huurders ook als essentieel onderdeel

van onze werkprocessen.

De praktische uitvoering van onze dienstverlening is goed op orde. Ook de komende

jaren zorgen wij ervoor dat de basiskwaliteit van ons werk goed blijft. Daarnaast zien

we nog volop uitdagingen om onze dienstverlening richting onze klant te verdiepen.

Daarbij begint het voor ons bij het goed luisteren naar de klant. Wat is de vraag? Wat

is de behoefte? En hoe kunnen we, met ruimte voor de individuele wensen, onze

producten en diensten zo goed mogelijk ontwikkelen? Onderdeel hiervan is ook het

betrekken van onze klanten. Voor ons is het essentieel dat de klant kan ‘meesturen’,

dat zij kunnen aangeven of we op de goede weg zitten en blijven en of onze

activiteiten daadwerkelijk aansluiten bij hun behoeften. Klantgerichtheid, maatwerk en

interactieve communicatie zijn de komende jaren sleutelwoorden als het gaat om onze

dienstverlening.

In navolging op de ontwikkelingen in de volkshuisvesting vinden wij het noodzakelijk

om verscherpt duidelijk te maken wat onze toegevoegde waarde is. Waar staan we

voor? Maar bovenal voor wie zijn we er? Onze inspanningen moeten relateerbaar zijn

aan onze maatschappelijke doelstellingen. Zakelijkheid vanuit een maatschappelijke

grondslag.

8.2 Woonvisie

►Spanningen op de markt

De Nederlandse woningmarkt was ook in 2011 nog gespannen. Het aanbod

huurwoningen in de sociale sector blijft achter bij de werkelijke vraag. Wanneer een

woningzoekende reageert op een vrijgekomen woning en deze accepteert komt de

wachttijd te vervallen. Daarom is de afweging om de lange wachttijd te verzilveren een

beslissing die niet licht wordt genomen. Woningzoekenden stellen hierdoor steeds

hogere eisen en vooral het aantal woningzoekende ouderen en de jonge

meerpersoonshuishoudens nemen toe. Daarom heeft het bouwen van passende

woningen hoge prioriteit.

Ook in 2011 werd met De Tolgaarde weer een aardig aantal seniorenwoningen op de

markt gebracht. De bouw van jongerenwoningen blijft hierbij achter. Maar ook de

schaarste in woningen die juist voor iedere leeftijdscategorie beschikbaar zijn, neemt

toe. Woningstichting Leusden streeft naar een zo divers mogelijk

woningbouwprogramma, waarin alle doelgroepen voldoende aandacht krijgen. Hierin

betrekken wij de doelgroep zelf, zodat er een juist beeld is van de vraag van de

doelgroep. Zo kwam in een eerder gehouden klantenpanel met jongeren naar voren

dat jongeren zogenaamde “in between-woningen” misten. Hieronder verstaan zij een


grotere woning dan de starterwoning met zit-slaapkamer, maar nog geen

eengezinswoning. De starter wil na de eerste woning nog één stap kunnen maken

voor zij een koopwoning of eengezinshuurwoning betrekken.

►Nieuwe afspraken

De gemeente Leusden en Woningstichting Leusden maken op tal van terreinen

afspraken, bijvoorbeeld over de verdeling van de woningen in huurprijsklassen. Deze

verdeling ligt dicht bij de grenzen van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH),

zodat woningen met bepaalde huurprijzen inderdaad terechtkomen bij huurders met

bepaalde inkomensgrenzen. Woningstichting Leusden voert het aanbodmodel uit

namens de gemeente Leusden. Mede aan de hand van de prestatieafspraken en de

huisvestingsverordening controleert de gemeente Leusden of de toewijzing op de

juiste wijze gebeurt. De huisvesting van bijzondere doelgroepen – waaronder

vluchtelingen - is ook onderwerp van gesprek en afspraken.

De nieuwe provinciale woonruimteregels zijn in 2007 ingevoerd. Vanaf dat moment

konden alle inwoners van de provincie Utrecht zich in Leusden inschrijven als

woningzoekende. Daarom heeft Woningstichting Leusden samen met de gemeente

Leusden de regels voor het aanbodmodel gewijzigd. De mogelijkheid om woonduur

als wachttijd te gebruiken kwam toen te vervallen.

Sinds de invoering van de provinciale woonruimteregels geldt de inschrijftijd voor

iedereen als het enige selectiecriterium bij de toewijzing van huurwoningen, om zo

doorstroming vanuit de rest van de provincie geleidelijk te laten verlopen en de lokale

doelgroep niet uit te sluiten. De openstelling voor de provinciale woningzoekenden

heeft er niet toe geleid dat er veel woningzoekenden zonder binding met Leusden bij

zijn gekomen. Vaak is er toch sprake van een binding met Leusden, bijvoorbeeld als

jonge mensen hier zijn opgegroeid en op een later moment willen terugkeren.

Ontwikkelingen en ambities

Zoals genoemd behouden onze going concern activiteiten onze structurele

kwalitatieve aandacht. Daarnaast zijn er ontwikkelingen te benoemen waarop wij ook

onze inspanningen richten:

• Het verder optimaliseren van klantgerichtheid. Dit onder andere door Larikslaan2.

Daarbij gaat het om het optimaliseren van de kwaliteit van de

informatieverstrekking en doorverwijzing. Evenals de kwaliteit van het feitelijke

aanbod van producten/diensten door de backoffices van de

samenwerkingspartners. Daarnaast vormen de KWH-normen een belangrijke

parameter om onze klantgerichtheid te meten en te verbeteren. In 2011 werd

weliswaar geen KWH meting uitgevoerd, maar de normen van KWH zijn nog

steeds actueel.

• Het streven naar maatwerk om meer ruimte te geven voor individuele wensen. Dit

doen we onder meer door het ontwikkelen van keuzepakketten voor

veranderingen aan het gehuurde en huurderonderhoud. Ook bij nieuwbouw is de

ambitie om zoveel mogelijk ruimte te bieden voor individuele keuzes. De vraag

van de klant vormt hierbij het uitgangspunt.

• Structurele aandacht voor het woon- en leefklimaat in onze wijken. Wij zijn van

mening dat mensen in staat gesteld moeten worden om zo lang mogelijk

zelfstandig te blijven wonen. Daarnaast moet het ook prettig zijn om in onze wijken

te wonen. Woonplezier bestaat in onze optiek uit meer dan alleen een goede

woning. Daarom investeren wij ook blijvend in goede woonvoorzieningen in de


buurten, waarbij lokaal zoveel mogelijk gezocht wordt naar een optimale integratie

van wonen, zorg en welzijn.

• Optimaal werkende woningmarkt. Door gerichter te gaan kijken naar de match

tussen vraag en aanbod veronderstellen we dat de woningmarkt efficiënter

bediend kan worden.

• Samenwerking met gemeente consolideren en optimaliseren. Onze samenwerking

met de gemeente Leusden is goed te noemen. We weten elkaar goed te vinden

en de communicatie is open en helder. De komende periode wordt gewerkt aan

het benoemen en concretiseren van de gezamenlijke ambitie, de rollen en

verwachtingen. Deze worden vertaald in een samenwerkingsconvenant en

prestatieafspraken.

• Multifunctionele centra. Woningstichting Leusden is ontwikkelaar en exploitant van

drie MFC’s. De rol van exploitant van een multifunctioneel centrum is nieuw voor

Woningstichting Leusden. Vanuit de afdeling Woondiensten is in 2011 verder

invulling gegeven aan deze rol. Dit kwam onder meer tot uiting door het instellen

van twee nieuwe functies die operationeel onder verantwoordelijkheid van het

afdelingshoofd Woondiensten vallen. De locatiemanager heeft daarbij als

doelstelling om de exploitatie te optimaliseren op het programmatische en

commerciële vlak. De conciërge/beheerder, die formeel verbonden is aan de

onderwijsinstelling, fungeert als eerste aanspreekpunt en contactpersoon voor

gebruikers en klanten van zowel de vaste als de tijdelijke gebruikers van het MFC

en ziet daarbij toe en draagt bij aan een goed gebruik van het multifunctioneel

centrum Antares. Antares maakte in de loop van 2011 een groei door in

bekendheid als accommodatie voor activiteiten. Het motto “wat leeft in de wijk,

leeft in Antares” begint in 2011 meer en meer vorm te krijgen.

Interne samenwerking

De werkzaamheden rondom de dienstverlening vinden vooral plaats binnen de

afdeling Woondiensten. Maar zoals bij vrijwel alle werkzaamheden in Woningstichting

Leusden is een sterke wisselwerking met andere afdelingen noodzakelijk. Zo levert de

afdeling Woondiensten service aan de afdeling Projecten als het bijvoorbeeld gaat om

klantondersteuning bij nieuwbouw, verhuur en verkoop. Daarnaast begeleidt het hoofd

Technische zaken de opzichters bij bouwtechnische zaken. Ook is er een intensieve

samenwerking met Financieel economische zaken als het bijvoorbeeld gaat om de

huuradministratie inning en servicekosten.


Woningstichting Leusden streeft in de dienstverlening de volgende doelen na:

• Professionele dienstverlening: tijdig, correct en inspelend op te onderkennen

gedifferentieerde behoefte die op basis van moderne marketingtechnieken is

vastgesteld.

• Waardering van product door klant.

• Keuzemogelijkheden voor klanten.

• Bijzondere ondersteuning voor bijzondere doelgroepen.

Waar staan we nu en wat willen we komend jaar doen?

We zijn al ver gekomen. Zeker als we ons vergelijken met collega’s in de branche. De

verbetering en het verdiepen van onze dienstverlening is een continu proces met veel

kleine stapjes. Voor de komende periode staan de onderwerpen op het programma


die in de volgende paragrafen aan de orde komen. We maken onderscheid naar

vermarkten en beheren.

8.3 Maatschappelijk vermarkten van de woningvoorraad algemeen


Het gaat om al die acties van Woningstichting Leusden die ertoe leiden dat er een

goede match is tussen klanten en woningen. We hebben het over de

woonruimteverdeling; het inrichten van de huur/koop-verhouding, het begeleiden van

de mutaties, het organiseren van nieuwe verhuur bij nieuwbouwprojecten, het

faciliteren van woningruil en bijzondere activiteiten ten behoeve van huisvesting van

bijzondere doelgroepen zoals vluchtelingen, zorgbehoevenden, starters, enz.


De volgende doelen staan centraal:

• Creëren van nieuwe woonsituaties

• Op individueel niveau creëren van een goede woonkwaliteit bij de start van de

verhuur of koop

• Op beleidsniveau bijdragen leveren aan de ontwikkeling van het

volkshuisvestingsbeleid binnen de gemeente Leusden

Waar staan we nu, en wat hebben we in 2011 gedaan?

Zie bij de afzonderlijke paragrafen.

8.4 Woonruimteverdeling


In Leusden hebben we meer woningzoekenden dan woningen. Met andere woorden

er is altijd een toewijzingsprobleem. Omdat Woningstichting Leusden en de gemeente

Leusden vinden dat niet het

prijsmechanisme mag werken, maar dat

de maatschappelijk doelen

richtinggevend moeten zijn, is er een

stelsel van regelingen en

werkzaamheden opgebouwd tussen

Woningstichting Leusden en de

gemeente Leusden waarin

Woningstichting Leusden zorgdraagt

voor de uitvoering van het beleid dat

onder meer is vastgelegd in

gemeentelijke verordeningen


Woningstichting Leusden en de gemeente Leusden zijn van mening dat het stelsel

van woonruimteverdeling aan modernisering toe is. Het draagt nu alle kenmerken van

een distributiesysteem.

We willen naar een meer klanten marktgerichte benadering waarin het vinden van

goede matches centraal staat. Om deze doelen te bereiken is het noodzakelijk een

goed inzicht in de woningmarkt in het algemeen en specifiek in Leusden te hebben.

We moeten kunnen beoordelen wat de maatschappelijke behoefte is en op welke

wijze wij kunnen inspringen op deze behoefte. Hier ligt één van de kernopgaven van

Woningmarkt Leusden

22%

78%

huur

koop



Waar staan we nu (positie en benchmark)?

Het gaat om een maatschappelijk belangrijke activiteit met breed uitwaaierende

domeinen en werkprocessen, bijvoorbeeld:

• informeren van de woningzoekenden over de voorraad;

• voorlichten en inschrijven van woningzoekenden;

• bekend maken vrijkomende woningen en verwerken van reacties;

• voordragen kandidaten.

De volgende benchmarks geven inzicht in de stand van zaken:

► Ingeschreven woningzoekenden 2005 – 2011

► Verdeling woningen huurklassen 2006 – 2011

1500

1700

1900

2100

2300

2500

2700

2900

3100

3300

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Aantal ingeschrevenen woningzoekenden

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2006 2007 2008 2009 2010 2011

229 238 251 228 216 366

1.867 1.871 1.863 1.901 1.880 1.696

482 446 446 496 558 668

Verdeling woningbezit huurklassen

Duur

Bereikbaar

Goedkoop


► Mutaties 2007-2011

2011 2010 2009 2008 2007

Aantal mutaties 243 190 195 211 213

Mutatiegraad 9,1 7,2 7,4 8,2 8,3

► Gemiddeld aantal reacties per vrijkomende woning 2007-2011

2011 2010 2009 2008 2007

Reactie per woning (gemiddeld) 30 40 51 45 42

Wat hebben we in 2011 gedaan?

Het tekort aan woningen en het rechtvaardig verdelen van de woningen is een

gezamenlijke inspanning van de woningstichting en de gemeente Leusden. Het

huidige systeem voor woonruimteverdeling voldoet steeds minder en is aan

vernieuwing toe. We hebben gesprekken gevoerd met de gemeente over de vraag of

we een modernisering kunnen realiseren. Het streven is om per te onderscheiden

doelgroep maatwerk te kunnen leveren. Het labelen van vrijkomende woningen op

basis van de externe vraag vormt hierin een belangrijke ontwikkeling. Een belangrijk

behaald resultaat is de overeenstemming over het loten van een aandeel van 25%

van de vrijgekomen woningen voor jongeren. Hierdoor is het iedere twee weken

mogelijk om te reageren op zowel woningen die op inschrijfduur worden toegewezen

als woningen die door loting worden toegewezen. Deze afspraak wordt uitgevoerd tot

medio 2012. Het resultaat was in 2011 dat veel meer jongeren dan voorheen konden

verhuizen naar een vrijgekomen woning in de bestaande woningvoorraad

8.5 Mutaties: Kopen en verkopen (zie ook strategische projecten)


Het betreft hier alle werkzaamheden die samenhangen met koop en verkoop van

individuele woningen; het aanbieden van de woning, productinformatie, taxatie,

begeleiding verkoop, aansturen makelaars, etc.

Een van de belangrijkste ontwikkelingen van de afgelopen jaren was het aanbieden

van het product Koopgarantwoning. Aanvankelijk was de Koopgarantwoning een van

de vijf keuzes binnen de Meerkeuzewoning. Echter vanwege de verkoopdoelstelling in

combinatie met de minimale interesse voor de meeste contractvormen, ligt de nadruk

op de Koopgarantwoning. Daarom ligt vanaf april 2009 de focus op huur, koopgarant

of koop. Dit in het verlengde van de keuzes die wij onze klanten zien maken.


Uiteindelijk is de doelstelling dat 80% van ons woningbezit bereikbaar/betaalbaar blijft

via de huurwoningenmarkt. Dat betekent dat 20% van ons woningbezit dynamisch te

benoemen is. Aan de hand van de vraag in de markt en de opgave van

Woningstichting Leusden wordt gekeken hoe dit aantal woningen in de markt gezet

kan worden. Er kan dan gekozen worden tussen huur, kopen onder voorwaarden en

definitieve verkoop. Op deze wijze wordt er actief gewerkt aan een gedifferentieerde,

gezonde woningvoorraad waarmee wij ook in de toekomst kunnen blijven bedienen.


Waar staan we nu?

Bovenstaande geplande verkopen (verkoop onder voorwaarden) is op basis van de

inschatting dat 1,5% van de voorraad Meerkeuzewoningen jaarlijks verkocht wordt en

4% van de jaarlijks nieuw ingebrachte voorraad.

Wat doen we volgend jaar?

Aandachtspunt voor het komende jaar is wederom het verder optimaliseren van het

verkoopproces. Daarbij is aandacht voor de begeleiding van het verkoopproces door

makelaars, de marketingcommunicatie rondom de verkoop, de organisatie van de

interne werkprocessen, met als uiteindelijk resultaat het verkopen van de woningen. In

de kern gaat het om de verdere ontwikkeling van het makelaarschap van

Woningstichting Leusden. Om dit te realiseren was in 2009 de functie van

verkoopbegeleider in het leven geroepen. Echter in 2011 werd duidelijk dat, in de

veranderende en verslechterde woningmarkt, meer en andere aandacht nodig is om

de doelstellingen te blijven behalen. Er is een actieplan verkoop geformuleerd waarin

aanpassingen aan het proces zijn voorgedragen. Ook is er een marketingbudget

vrijgemaakt ten behoeve van het stimuleren van de verkoop. Daarnaast is de

uitvoering van de werkzaamheden rondom verkoop weer verdeeld onder meerdere

woonmakelaars van de afdeling Woondiensten. Op deze manier kan uitvoering

worden gegeven aan het behalen van de verkoopdoelstellingen in zowel de

bestaande bouw als in het nieuwbouwsegment.

Resultaten:

• Actieplan Verkoop

• Ontwikkeling instrumenten marketingcommunicatie

• Omschrijving interne procedures rondom verkoopprocessen

• In 2012 worden 35 woningen in de bestaande bouw verkocht

• In 2012 worden 40 woningen in de nieuwbouw verkocht.

7 12

27

53

72

104

132

0

20

40

60

80

100

120

140

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Aantal verkopen Koopgarant

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

geplande verkopen 32 32 32 32 12 5 5


8.6 Mutaties verhuurvoorraad en nieuwbouw


Het gaat bij mutaties om het gehele proces van huuropzegging, woningtoewijzing,

contractvorming en het betrekken van de woning, inclusief het mutatieonderhoud

eventueel woningaanpassing en de eindafrekening.

Het mutatieproces behoort tot de kernwerkzaamheden van Woningstichting Leusden.

Dit proces start op het moment dat bekend wordt dat een woning vrijkomt en eindigt

bij de afrekening met de vertrokken huurders. In die periode heeft een veelvoud aan

werkzaamheden plaatsgevonden en is een groot aantal medewerkers van

Woningstichting Leusden betrokken geweest.


De kwaliteit van het mutatieproces is goed te noemen. Uiteindelijk is het geheel aan

werkzaamheden een samenspel tussen de verschillende afdelingen, waarbij de

oriëntatie op de klant centraal staat. De uitdaging is om een goede wisselwerking te

vinden tussen keuzevrijheid van de klant, technische mogelijkheden en een goede

financiële bestendigheid van de woning.

Waar staan we nu (positie en benchmark)

Het aantal mutaties per jaar daalde de laatste jaren ieder jaar een beetje, maar nam in

2011 juist toe tot 243. Dit betekende een mutatiegraad van 9,1%. Het betrekken van

de woning scoorde hoog op basis van de KWH-normen en is de afgelopen jaren

substantieel verbeterd. In 2009 is de informatieverstrekking bij de start van een

huurcontract verder verbeterd door het in gebruik nemen van de woonmap; een

heldere en overzichtelijke documentatiemap met daarin alle voor de nieuwe klant

relevante en actuele informatie.


• Tijdig contracteren van klanten bij nieuwbouw waarmee vroege betrokkenheid bij

bouw georganiseerd wordt, zodat er meer keuzevrijheid ontstaat. Het streven is

zes maanden van te voren de klanten gecontracteerd te hebben.

• Structureel werken aan klanttevredenheid rondom het betrekken van de woning.

Het vasthouden van de KWH-norm vormt daarbij onze richtlijn.

• Het uitbouwen van onze aftersale service als onderdeel van onze klantbinding. Dit

houdt in dat we ons servicepakket richting klanten gaan uitbreiden. Dit in nauw

overleg met de afdelingen projecten en financiën.

• Verhuringen in de nieuwbouw 2012:

• De 12 appartementen in Zuidhoek (voormalig Apollovlinder) in Tabaksteeg.

8.7 Woningruil en doorschuiven

Het hoe en waarom van woningruil

Bij woningruil willen twee huurders elkaars woning betrekken, met de intentie om daar

daadwerkelijk hun hoofdverblijf te hebben en te houden. Woningruil kan een

mogelijkheid zijn om relatief snel de woning naar wensen van de klant te vinden. Voor

woningruil is altijd toestemming nodig van Woningstichting Leusden. De

woningstichting geeft in principe toestemming voor een woningruil als:

1. de aanvrager voldoet aan de toewijzingscriteria die voor de woning in het normale

aanbodsysteem van toepassing zijn;


2. de aanvragers geen huurbetalingsachterstand hebben;

3. de aanvragers de woning in de beschreven staat accepteren en daarvoor tekenen.

In sommige gevallen kan woningruil worden geweigerd. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren

als de woning, of de woning waar de klant wil gaan wonen, een andere bestemming

krijgt of bijvoorbeeld wordt verkocht. In deze situatie wordt er geen nieuw contract

aangegaan. Een ander voorbeeld is een woningruil naar een aangepaste woning.

WVG-aangepaste woningen worden met tussenkomst van het Gewest Eemland

bemiddeld.

Doel woningruil

Het doel van woningruil is eenvoudig: het is een manier om klanten in de gelegenheid

te brengen om te verhuizen naar de woning van hun voorkeur. Door te ruilen met

iemand die juist de wens heeft voor de woning van de andere partij ,wordt een

verhuisbeweging mogelijk die via het reguliere systeem wellicht een lange(re)

wachttijd met zich meebrengt.

Waar staan we nu en wat gaan we komend jaar doen?

Aanvragen voor woningruil en doorschuiven komen relatief weinig voor. Het initiatief

voor woningruil lag altijd bij de klant. Echter Woningstichting Leusden kan mogelijk

meer adviseren en/of initiëren tot woningruil. In een flink aantal eengezinswoningen

woont momenteel niet meer het aantal mensen waarvoor de woningen juist geschikt

zijn. Het gaat dan vaak om jonge senioren van wie de kinderen het huis uit zijn. Deze

mensen wonen wellicht naar tevredenheid en zijn daarom niet actief op zoek naar een

andere woning. Ironisch zijn het de kinderen van die bewoners die vaak niet aan bod

komen in Leusden, omdat er weinig woningen beschikbaar komen voor starters.

Mogelijk is een aantal ouderen best bereid om te verhuizen als er een aantrekkelijk

alternatief wordt geboden.

8.8 Huisvesting vluchtelingen, statushouders en andere bijzondere doelgroepen


Vluchtelingen, statushouders

7

22

16

35

28

13

6

0

5

10

15

20

25

30

35

40

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Aantal gehuisveste statushouders


Met de gemeente Leusden wordt overlegd over de taakstelling in relatie tot het

generaal pardon. Deze afspraken zijn gebaseerd op de landelijke regeling en de

mogelijkheden binnen de gemeente Leusden. Contacten en afspraken over de

voortgang vinden regelmatig plaats. De taakstelling is in 2011 met zes toewijzingen bij

lange na niet gehaald. In 2012 moet een inhaalslag gemaakt worden om alsnog het

aantal mensen te huisvesten.

►Bemiddeling

Bij de aanvang van het aanbodmodel is afgesproken dat het mogelijk is om in

bijzondere situaties voor een woningzoekende te bemiddelen. Echter in 2011 vonden

er geen bijzondere bemiddelingen plaats.

►Wonen met zorg

Voor 2011 werden woningen met zorg buiten het aanbodmodel om toegewezen aan

mensen die zich hadden geregistreerd op een wachtlijst. Dit was een zeer

arbeidsintensief proces. De oorzaak lag met name in de hoge weigeringsgraad van

mensen die zich geregistreerd hadden als geïnteresseerd in een zorgwoning. Op het

moment dat een woning met zorg werd aangeboden, kozen veel mensen er toch niet

voor om te verhuizen. Reden is vaak dat mensen van mening zijn dat ze ‘er nog niet

aan toe zijn’. De mogelijke verhuizing wordt zo lang mogelijk uitgesteld. In de praktijk

betekent dit dat mensen op het moment dat ze wel willen verhuizen vaak al behoefte

hebben aan een intensievere woonzorgcombinatie, zoals geboden wordt in een

verzorgingshuis.

De kern van de verandering van het toewijzingsproces van zorgwoningen was dat niet

meer werd aangeboden op basis van een wachtlijst, maar een aanbieding wordt

gedaan aan mensen die zelf gereageerd hebben op een vrijgekomen zorgwoning.

►Urgentiestelling

Woningstichting Leusden voert het secretariaat voor de urgentiecommissie.

Het aantal aanvragen voor urgentie binnen de gemeente Leusden is in 2011 weer iets

afgenomen in vergelijking met 2010. Opvallend is dat het aantal afwijzingen in 2011

met 13 erg hoog was. Het aantal erkenningen was met vier erg klein.

2011 2010 2009 2008 2007

Aanvraag 20 27 9 17 21

Erkenning 4 11 3 3 9

In behandeling 3 4 3 - 1


Blijvend voldoen aan de taakstelling die afgesproken is met de gemeente Leusden.

8.9 Dagelijkse leefbaarheid en beheren; algemeen


De werkzaamheden richten zich op de individuele en collectieve woonkwaliteit ten

behoeve van de bewoner, de woonomgeving, de voorzieningen in het algemeen en

specifiek in het kader van de integrale benadering van Wonen, Zorg en Welzijn.


Het gaat om die activiteiten die ertoe moeten leiden dat de huurovereenkomst op een

goede wijze wordt gerealiseerd en dat de bewoners in alle rust kunnen genieten van

woning en woonomgeving. In de praktijk gaat het om dagelijks onderhoud, huurinning,

communicatie en inspraak, bewonersservice, aandacht voor leefbaarheid in buurt en

wijk enz. In het kader van het streven naar woonkwaliteit voor onze huurders gaat ook

onze aandacht uit naar het welzijn voor zover dat woongerelateerd is. Wij werken

hierbij nauw samen met onze partners, onder andere de gemeente Leusden.


Zoals gezegd streven wij ernaar dat huurovereenkomsten op een goede wijze worden

gerealiseerd en dat de bewoners in alle rust kunnen genieten van woning en

woonomgeving. Dan komen de volgende doelen centraal te staan:

• Stabiele buurten, goed woonklimaat.

• Zakelijk en efficiënt uitvoeren van de werkprocessen die voor de woonkwaliteit van

belang zijn.

• Bewonersondersteuning, individueel en collectief.

• Implementatie van concepten Wonen, Zorg en Welzijn en buurtvoorzieningen.

• Zo goed mogelijke ondersteuning van de woonwensen en veranderingen aan het

gehuurde.

Resultaat in 2011

Zie de afzonderlijke paragrafen.

8.10 Dagelijks onderhoud

Dit betreft alle werkzaamheden vanaf de algemene voorlichting aan de huurder tot en

met de daadwerkelijke reparatie aan woning of woonomgeving. Gezien het verslagjaar

betreft het ongeveer 2000 werkopdrachten.


De werkzaamheden hebben in hoofdzaak betrekking op storingen- en

klachtenmeldingen van de huurders. Voor het verhelpen is een organisatie gevormd.

De klant kan 24 uur per dag klachten en storingen telefonisch of per e-mail

doorgeven.

De woningstichting heeft geen eigen onderhoudsdienst. Voor het verhelpen van de

klachten en storingen wordt gebruik gemaakt van vele vaste leveranciers. Met deze

leveranciers worden jaarlijks afspraken gemaakt over de dienstverlening.


Doel: het adequaat en klantgericht oplossen van technische problemen:

• Altijd bereikbaar

• Een snelle en goede reactie

• Kosteneffectief (sober en effectief)

• Beleidseffectief (woning in goed staat houden)

• Klanteneffectief (een tevreden klant, nagaan waar er meerwaarde kan worden

gerealiseerd.)

• Goede afspraken met de betrokken leveranciers

Uit lopende onderzoeken blijkt dat Woningstichting Leusden ook op dit terrein een

goede reputatie geniet.



Jaarlijks wordt gewerkt aan de verbetering van de dienstverlening. Wat betreft de

communicatie wordt er steeds meer gewerkt met e-mail. Daarnaast zet de

woningstichting hoog in als het gaat om de automatisering. Systemen worden

periodiek verbeterd en medewerkers worden regelmatig bijgeschoold. De komende

jaren zal dit proces doorgaan.

De doelstelling voor de komende jaren is het terugdringen van het aantal klachten. Dit

kan echter alleen als er blijvend wordt geïnvesteerd in kwaliteit. Daarnaast is een

blijvende aandacht voor het planmatig onderhoud van belang.

8.11 Bewonersoverlast, bemiddeling, bijzondere problemen van bewoners


Een belangrijk onderdeel van het werk van Woningstichting Leusden is het

bevorderen van een goed woonklimaat. We beïnvloeden dit positief door in overleg

met de stakeholders in de buurten gezamenlijke acties te ondernemen.

• In 2007 is gestart met buurtbemiddeling en dit heeft positieve resultaten

opgeleverd voor inwoners van Leusden. Het aantal aanvragen voor

buurtbemiddeling nam jaarlijks toe. In 2010 is de interne werkorganisatie en

daarmee de bereikbaarheid verbeterd. Ondanks de resultaten en de tevredenheid

over Buurtbemiddeling als project nam de gemeente in 2011 het besluit om de

subsidie fors te verminderen, waardoor deze dienstverlening niet gecontinueerd

kon worden. Bemiddeling bij overlastsituaties tussen buren werd daarmee voor

huurders van Woningstichting Leusden weer door een medewerker van de

afdeling Woondiensten uitgevoerd.

• Sinds 2008 is ook het Sociaal Platform opgericht. Vaak hebben de mensen die

overlast bezorgen meerdere problemen. Binnen het Sociaal Platform werken

professionals vanuit hun diverse organisaties en disciplines integraal aan het

oplossen van een casus.

• De medewerkers van Woningstichting Leusden lossen daarnaast zelfstandig

overlastproblematiek op, bijvoorbeeld door het aanspreken en indien nodig het

intensief begeleiden van de overlastgever.


Het bevorderen van een goed woonklimaat waar iedereen prettig kan wonen in zijn of

haar buurt en woning. Uiteindelijk willen we ervoor zorgen dat iedereen zo lang

mogelijk en tevreden met elkaar in een buurt kan wonen.

Wat gaan we komend jaar doen?

Woningstichting Leusden continueert haar inspanningen op het terrein van

bewonersoverlast, bemiddeling en bijzondere problemen van bewoners.

• Daarbij ligt de aandacht op de verdere professionalisering van de samenwerking

met de stakeholders. De samenwerkingsafspraken zijn gevat in een convenant.

• Het streven is het aantal huisuitzettingen met als oorzaak overlast te beperken tot

een minimum. Daarbij is het uitgangspunt dat mensen zo lang mogelijk en

tevreden met elkaar in één buurt kunnen blijven wonen.

8.12 Contact met huurders

Woningstichting Leusden hecht er veel waarde aan dat zij structureel huurders bij

haar werk betrekt. Beïnvloeding door en betrokkenheid van huurders bij het werk van


Woningstichting Leusden vinden wij essentieel. Enerzijds legitimeert dit het handelen

van de corporatie (waarom doet ze wat ze doet) en anderzijds zorgt het ervoor dat

Woningstichting Leusden haar producten en diensten goed blijft afstemmen op de

behoefte van haar klanten. Contact met huurders vindt plaats op vele niveaus, van

individueel tot collectief.

In 2009 heeft de HBVL besloten om de vereniging op te heffen. Het draagvlak voor

een huurderbelangenvereniging was zo klein dat het bestuur geen toekomst voor

huurderparticipatie in deze vorm zag. Ter illustratie: bij de ledenvergaderingen

verschenen er in de regel 0 tot 5 geïnteresseerden. Daarbij waren dit dan meestal

bekende leden die ook actief waren in bewonerscommissies. Vanaf 1 mei hield de

HBVL dan ook op met bestaan. De afdeling Woondiensten was betrokken bij de

besluitvorming over de opheffing en heeft gesprekken opgestart om een nieuwe vorm

van participatie te ontwikkelen in de vorm van de Woonadviesraad. Voorbereidingen

voor dit nieuwe platform vonden in 2009 plaats waarna de oprichting in 2010 heeft

plaatsgevonden.

In 2011 heeft er een aantal besprekingen en bijeenkomsten plaatsgevonden met de

Woonadviesraad. Hierin zijn onder andere, het jaarverslag en een communicatieplan

besproken en is de planning voor planmatig onderhoud toegelicht. Ook is er een

speciale bijeenkomst georganiseerd in MFC Antares, waarbij naast een rondleiding in

Antares ook een gastspreker uitleg gaf over de werking en kansen van social media

als instrument voor participatie. In het najaar van 2011 vond een gesprek plaats

tussen leden van de WAR en de Raad van Toezicht. In dit gesprek zijn

procesafspraken voor de samenwerking in 2012 aan de orde gekomen. Zo is

afgesproken om voor iedere bespreking een agendaoverleg te voeren. Hiermee

krijgen de besprekingen een betere voorbereiding en worden er betere resultaten

behaald.

8.13 Voorlichting

Het bewonersblad Thuis is drie keer verschenen. De website is steeds belangrijker

geworden als informatiemedium. Het informeren van huurders over het uitvoeren van

onderhoudswerkzaamheden aan hun woning gebeurt ook persoonlijk aan de

betrokkenen via "complexbrieven".

Naast deze vormen van voorlichting houdt Woningstichting Leusden regelmatig

informatieavonden en presentaties. Onderwerpen in 2011 waren onder andere de

verbouwing en nieuwbouw rondom woon- en zorgcentrum ’t Hamersveld, informatie

over de mogelijkheden van een zonneboilerproject en de verkoop van appartementen

in ’t Zicht en Zuidhoek (Apollovlinder).

Tot slot was ook in 2011 een aantal bewonerscommissies actief. Per 31 december

2011 waren er de volgende commissies: Groenhouten, De Wetering, De Blekerij, De

Zeilmakerij, De Torenakkerweg, De Smidse, Albert Buininggaarde, de Nabbert en

Grasland/Klaverland, Stijgbeugel, De Hank en een nieuwe commissie in De Asschat.

8.14 In gesprek met de klant


Woningstichting Leusden hecht belang aan goede bewonersparticipatie. Op diverse

manieren heeft Woningstichting Leusden dagelijks contact met haar klanten.


Bijvoorbeeld klanten die aan de balie van Larikslaan2 hun vraag stellen, tijdens het

tekenen van een huurcontract, reparatieverzoeken, tijdens het uitzoeken van nieuwe

badkamertegels. Dit soort contacten kan bijna als regulier beschouwd worden. Op een

aantal vlakken beperkt Woningstichting Leusden zich niet tot verhuuractiviteiten, maar

worden er aanvullende diensten verleend. Algemeen doel: adequate dienstverlening

naar individuele dan wel collectieve behoefte, op basis van professionele en zakelijke

bedrijfsvoering. In zijn algemeenheid doen wij dit door het verlenen van aanvullende

diensten.


Als het gaat om contact met onze klanten stellen wij een aantal speerpunten vast,

daarbij gaat het om keuzevrijheid, communicatie en betrokkenheid.

• Onze klanten hebben de ruimte om eigen keuzes te maken als het gaat om de

‘eigen woning’.

• Klanten kunnen terecht bij de woningcorporatie. Hun mening telt.

• Onze producten, maar ook onze processen zijn klantgericht.


Woningstichting Leusden heeft het streven om bewoners meer ruimte te geven om tot

eigen keuzes te komen als het gaat om de ‘eigen woning’.

• Er worden keuzepakketten aangeboden bij nieuwbouw en planmatig

onderhoud en er is een beleid van ‘veranderingen aan het gehuurde’.

• De Woonwinkel wordt verder ontwikkeld om in te spelen op de wensen van de

klanten. Hiervoor zal een verdergaand beleid worden opgezet.

• Naar verwachting zal de komende tijd ook de bredere service rond koop en

verkoop van woningen aan de orde komen.

► Communicatie en betrokkenheid

Woningstichting Leusden kent al geruime tijd bewonerscommissies. De

bewonerscommissies zijn voor Woningstichting Leusden gesprekspartners voor

onderwerpen van beheer en beleid die hun complex, buurt of wijk direct raken. De

bewonerscommissies en Woningstichting Leusden voeren ieder halfjaar een gesprek.

Woningstichting Leusden neemt initiatief om verschillende werkvormen op te zetten

waarmee de betrokkenheid en invloed van huurders georganiseerd wordt:

• Forum: Woningstichting Leusden richt een interactief, digitaal forum van

huurders, kopers en woningzoekenden op.

• Klantenpanels: Woningstichting Leusden maakt gebruik van klantenpanels om

klanten te horen over specifieke thema’s, zoals starters- of

seniorenhuisvesting.

• Werkgroepen: Woningstichting Leusden stelt werkgroepen in om samen

beleid vorm te geven. Denk daarbij aan thema’s zoals het huurprijzenbeleid,

service aan klanten, etc..

8.15 Sponsoring


Als enige woningcorporatie met een lokale verankering in de gemeente Leusden

krijgen wij regelmatig verzoeken tot het sponsoren van diverse activiteiten en

projecten in de gemeente. In het kader van deze verzoeken heeft Woningstichting

Leusden een sponsorbeleid opgesteld. Hierin zijn randvoorwaarden opgenomen

waaraan een activiteit of project moeten voldoen.

Maatschappelijke verbondenheid staat hoog op de prioriteitenlijst van Woningstichting

Leusden. Met name de inspanning op lokaal gebied te functioneren is een speerpunt

van Woningstichting Leusden. Vanuit het sponsorbeleid steunen wij daarom

activiteiten en projecten met een lokale verbondenheid, die bijdragen aan een

verbeterde leefomgeving van de huurders en overige inwoners van Leusden. Er zijn

een aantal vaste sponsoractiviteiten. Daarnaast kunnen eenmalige verzoeken bij

Woningstichting Leusden worden ingediend. Woningstichting Leusden is wel

terughoudend in het sponsoren van activiteiten. Mede vanwege die terughoudendheid

honoreren wij alleen verzoeken die voldoen aan de volgende randvoorwaarden:

• De activiteit of het project vindt plaats in de gemeente Leusden (Leusden,

Achterveld en Stoutenburg);

• Het gaat om een non-profit doelstelling of een actie op het gebied van

gemeenschapszin;

• De activiteit of het project heeft een directe of indirecte link met wonen,

woonomgeving of leefbaarheid;

• De aanvraag past binnen het sponsorbudget van Woningstichting

Leusden.

In 2011 heeft Woningstichting Leusden de volgende onderdelen gesponsord:

Activiteit Bedrag Motivatie

Sportgala Leusden € 1.250,- Jaarlijks terugkerend sponsorevenement

in het kader van welzijnsactiviteiten in

Leusden. Sponsor van sportprijs voor

vrijwilliger van het jaar.

Avondvierdaagse Leusden € 370,- Jaarlijks terugkerend

sponsorevenement: vervoer

schoolkinderen uit Achterveld naar

startlocatie. Sponsoring van lokaal

maatschappelijke activiteit.

Welzijn Leusden, MBO € 500,- Jaarlijks terugkerend. Sponsoring

Matchbeurs, ter bevordering van het

leggen van contacten tussen lokale

ondernemers.

Bijdrage Bouwdorp

Leusden

€ 1.400,- Jaarlijks terugkerend evenement voor

basisschooljeugd uit Leusden. De jeugd

bouwt met sloophout huizen. Deze

activiteit sluit letterlijk & figuurlijk aan bij

de maatschappelijke doelstellingen van

Woningstichting Leusden

De Kr8 van Sport € 600,- Jaarlijks terugkerend evenement.

Schooljeugd mag kennismaken met

diverse sporten in Leusden. Op deze

manier komt de jeugd “in beweging”.

Woningstichting Leusden wil hier graag


aan bijdragen.

Huiskameruitje Openlucht

Museum Arnhem

€ 750,- Match gemaakt tijdens de Matchbeurs

Leusden. De directie van

Woningstichting Leusden is een dag op

stap geweest met acht dames (senioren)

die wekelijks deelnemen aan het

Huiskamerproject van Welzijn Leusden.

“Ons Leusden” € 1000,- Sponsoring door middel van een

betaalde advertentie in het

informatieboekje “Ons Leusden”. In dit

boekje staan alle welzijns- en

maatschappelijke organisaties en

activiteiten in de gemeente Leusden.

Tour de Junior € 1250,- Samen met de Alliantie Ontwikkeling

heeft Woningstichting Leusden de Tour

de Junior in Achterveld gesponsord.

Beweegreden was de lokale

betrokkenheid in Achterveld, maar ook

promotie van ons project Groot Agteveld.

Straatnamenboekje

Tabaksteeg

€ 1166 De straatnamencommissie Leusden

heeft een boekje uitgegeven waarin zij

uitleg geven over de gekozen namen in

de nieuwbouwwijk Tabaksteeg. De

kosten voor dit boekje zijn verdeeld over

de drie grote belanghebbenden in

Tabaksteeg, waaronder Woningstichting

Leusden.

Informatiekrant Centrum

voor Jeugd en Gezin

€ 1000,- In 2011 is het Centrum voor Jeugd en

Gezin geopend in het “oude postkantoor”

in de Hamershof. Hier zijn diverse

disciplines op het gebied van jeugd en

gezin samengebracht: een waardevolle

professionalisering van één van de

onderdelen van Larikslaan2.

Woningstichting Leusden heeft door

middel van een betaalde advertentie een

informatiekrant gesponsord, waarmee

huis-aan-huis de diensten en

mogelijkheden van het CJG aan de

inwoners van Leusden kenbaar werd

gemaakt.

Totaal € 9.286,-

8.16 Veranderingen aan het gehuurde incl. WMO

De toepassing van de Wet Maatschappelijk Ondersteuning (voorheen WVG) wordt

uitgevoerd aan de hand van het convenant met de gemeente. In het verslagjaar is er

een duidelijke stijging geweest van het aantal aanvragen. Daarnaast zijn de

gemiddelde kosten iets gedaald ten opzichte van 2010. Voor 2012 wordt ten opzichte

van 2011 een gelijkblijvend aantal aanvragen verwacht. Naast mensen met een


handicap maken vooral veel ouderen gebruik van de regeling. Bij de nieuwbouw en

het planmatig onderhoud van seniorenwoningen wordt veel aandacht besteed aan

voorzieningen. Dit met als doel dat ouderen langer in hun woning kunnen wonen. De

komende jaren zal dit niet veranderen.

Daarnaast zal de komende jaren verder worden gewerkt aan de bouw van

scootmobielruimten bij seniorencomplexen. De ruimten worden gebruikt voor de

stalling van scootmobielen en elektrische fietsen. In het verslagjaar is de

scootmobielruimte van het complex Tolgaarde opgeleverd als onderdeel van het

nieuwbouwcomplex. In 2012 zal worden gewerkt aan de realisatie van een

scootmobielruimte bij het complex Nabbert .

Aantal woningaanpassingen Wet

Maatschappelijke Ondersteuning 2011 2010 2009 2008 2007

Aantal 70 52 62 38 49Gemiddeld bedrag in € € 1.437 € 1.537 € 1.306 € 1.011 € 1.453

Woningaanpassingsbeleid (categorie 3 en 4)

Het woningaanpassingsbeleid is in 2004 bijgesteld mede in verband met het

gewijzigde huurrecht.

De aandacht die de woningstichting in de jaren 2003 en 2004 heeft besteed aan het

woningaanpassingsbeleid heeft duidelijk geleid tot een forse stijging van het aantal

aanvragen. Na een hausse hebben we een stabilisatie zien optreden. In het

verslagjaar zijn in totaal 76 aanvragen ingediend voor aanpassingen en wijzigingen

aan het gehuurde zonder huurverhoging. Voorbeelden zijn het leggen van parket- en

laminaat en het plaatsen van tuinhuisjes. Voor 2012 wordt ongeveer een zelfde

hoeveelheid aanvragen verwacht.

Aanpassingen zonder huurverhoging 2011 2010 2009 2008 2007

Aantal 76 72 105 69 91

Geriefsverbeteringen (categorie 6)

Tot deze categorie behoren onder meer de onderdelen: centrale verwarming,

isolatieglas, dakramen en zonneboilersystemen. In het verslagjaar zijn maar liefst 164

aanvragen ingediend voor een aanpassing met huurverhoging. Dit betekent een

enorme stijging ten opzichte van de afgelopen jaren en wordt grotendeels veroorzaakt

door de aanvragen voor isolatieglas en zonneboilersystemen. Na deze piek in het

aantal aanvragen is de verwachting dat het totaal aantal aanvragen voor

geriefsverbeteringen in 2012 weer zal dalen.

Aanpassingen en veranderingen met

huurverhoging2011 2010 2009 2008 2007

Gevelisolatie 4 8

Vloerisolatie 1

Dakisolatie 1

Dubbel glas (HR++ glas) 58 11 25 59 76

Zonneboiler 85

Dakkapel 2 4 4 4 2

Tuimeldakraam 12 9 20 16 15

Woninguitbouw 1 3 0 0 2

Aantal 164 35 49 79 95

8.17 Onderhoudsabonnement


Inhoud onderhoudsabonnement

Voor het zogenaamd klein onderhoud is de huurder zelf verantwoordelijk. Het gaat

dan bijvoorbeeld om het verhelpen van druppelende kranen, het gangbaar houden

van hang- en sluitwerk en het bijvullen van de centrale verwarmingsinstallatie.

Woningstichting Leusden kan de klant deze klussen uit handen nemen en biedt als

extra service een voordelig onderhoudsabonnement. Naast de eenmalige

entreekosten en tegen een maandelijkse vergoeding van € 4,50 inclusief BTW worden

kleine klussen uitgevoerd die de klant anders zelf moet (laten) doen.

Omvang deelname onderhoudsabonnement

In 2007 is het onderhoudsabonnement ontwikkeld. Begin 2008 is het

onderhoudsabonnement ingevoerd. Eind 2009 zijn er 402 onderhoudsabonnementen

afgesloten. In 2009 komen er bij mutatie abonnementen bij. Eind 2010 is het aantal

deelnemers 417 en de verwachting was dat het in 2011 weer een geringe stijging zou

doormaken. De praktijk wijst anders uit: eind 2011 is het aantal huurders aangesloten

bij het onderhoudsabonnement met 414 iets lager dan in 2010.

Visie voor 2012

In 2012 wordt het abonnement opnieuw onder de loep genomen. Vraag hierbij is of

een aantal marketinginstrumenten de deelname kan vergroten. Mogelijk is

bijvoorbeeld een voordelige instapactie een manier om meer leden te verwerven. Op

basis van de conclusies worden voorstellen gemaakt voor de toekomst van het

abonnement, met als doel om het aantal deelnemers te laten stijgen tot 1.000. De

aanvankelijke verwachting is dat dit doel kan worden bereikt door een geleidelijke

stijging, mogelijk circa 200 tot 250 leden per jaar. In de praktijk blijkt de jaarlijkse

stijging veel kleiner te zijn. Daarom wordt in 2012 onderzocht in hoeverre het product

aan de vraag beantwoordt en op welke manier het aantal verder kan toenemen.

8.18 Vereniging van eigenaren (VvE)

VvE’s in beheer in 2011

Woningstichting Leusden had op 31 december 2011 twee VvE’s in beheer.

De volgende werkzaamheden worden hiervoor verricht: de inkomsten en uitgaven

moeten uitgevoerd en geadministreerd worden, een begroting en een jaarrekening

moeten jaarlijks worden opgesteld en verder moeten jaarlijks de servicekosten

herrekend worden. Ook behoort het bijeenroepen van alle eigenaren, het bijwonen,

voorzitten en notuleren van de jaarlijkse ledenvergaderingen tot de beheerderstaken.

VvE De Start.

Er zijn in 2003 drie VvE’s opgericht voor complex De Start. Hiervan zijn er twee

slapende, zodat Woningstichting Leusden maar één VvE actief beheert. In deze VvE

heeft de Woningstichting Leusden een aandeel van 83%.

VvE Rondeel

Door de verkoop van de bedrijfsruimten in dit appartementencomplex moest dit

complex in 2011 in appartementsrechten gesplitst worden. De VvE Rondeel is gestart

op 29 juni 2011 en wordt door de Woningstichting Leusden beheerd. In deze VvE

heeft de Woningstichting Leusden een aandeel van 75%.

Nieuwe VvE’s


In 2011 is de Woningstichting Leusden druk geweest om de voorbereidingen te treffen

voor drie nieuwe VvE’s: VvE hoofdsplitsing Tolgaarde, VvE stallinggarage Tolplaats

en VvE ’t Zicht.

In het appartementencomplex Apollovlinder (Zuidhoek) krijgt de Woningstichting

Leusden ook vier VvE’s in beheer, deze waren al in 2010 notarieel gesplitst.

Naam VvE (Vermoedelijke) startjaar

exploitatie VvE

Aandeel bezit

Woningstichting

Leusden hierin vanaf

oplevering

VvE De Start 2003 83%

VvE Rondeel (hoofdsplitsing) 2011 75%

VvE Tolgaarde (hoofdsplitsing) 2012 88%

VvE Stallinggarage Tolplaats 2012 t.z.t.68%

VvE Apollovlinder (hoofdsplitsing) 2012 65%

VvE Commerciële ruimten

Apollovlinder

2012 0%

VvE 38 woningen Apollovlinder 2012 t.z.t. 0%

VvE 18 woningen Apollovlinder 2012 t.z.t. 67%

VvE ’t Zicht (koopflat) 2012 t.z.t. 0%

Uitbreiding aantal VvE’s.

Verder moet er rekening mee worden gehouden dat waarschijnlijk al in 2012 ook

appartementen van ons eigen bezit worden verkocht. Hiervoor zullen dan ook VvE’s

moeten worden opgericht.

Woningstichting Leusden is ook betrokken bij een VvE voor de acht woningen die de

Woningstichting Leusden in het verzorgingstehuis ’t Hamersveld in eigendom heeft.

Ultimo 31 december 2011 was er nog geen splitsingsakte opgemaakt.

8.19 Extra diensten: glasverzekering en rioolfonds

Glasverzekering

Bij het aangaan van nieuwe huurcontracten wordt automatisch een glasverzekering

afgesloten. Dit is in de huurovereenkomst vermeld. Zittende huurders die zich nog niet

hebben aangemeld kunnen alsnog tegen een gering maandelijks bedrag een

glasverzekering bij ons afsluiten. Wanneer de huurder zich voor de glasverzekering

heeft aangemeld, kan elke glasschade bij Woningstichting Leusden worden gemeld.

Rioolfonds

Bij het aangaan van nieuwe contracten wordt de huurder automatisch lid van het

rioolfonds. Dit is in de huurovereenkomst vermeld. Zittende huurders die zich nog niet

hebben aangemeld kunnen tegen een gering maandelijks bedrag en eenmalige

entreekosten alsnog lid worden. Wanneer de huurder zich voor het rioolfonds heeft

aangemeld, kan elke verstopping of ander mankement aan het riool worden gemeld

bij Woningstichting Leusden.

Doel 2012


Net als in 2011 is het doel voor 2012 het verder uitbreiden van deelname van

glasverzekeringen en rioolfonds tot uiteindelijk volledige deelname. Gezien de

mutatiegraad zal dat een periode van een aantal jaren in beslag nemen.

8.20 Complexgewijze service


Het gaat hier om de volgende zaken: afrekenen servicekosten, schoonmaken, lift, etc.

Algemene doelen zijn het zorgdragen voor een adequate service (schoonhouden) en

een inzichtelijke administratie en adequate afrekening. Uiteraard ook een goed

verlopend overleg met huurders. Het betreft voor bewoners zowel zakelijk als

emotioneel een belangrijke service.


Het leveren van een bijdrage aan het woonplezier van onze huurders in de complexen

door:

- te werken aan een schone omgeving. Zowel aan de binnenkant als de buitenkant

van het complex;

- het initiëren en bewaken van samenlevingsregels zodat de bewoners in goede

harmonie met elkaar kunnen wonen;

- aanspreekpunt te zijn voor de bewoners als het gaat om kleinschalige

onderhoudsvragen en verbeterpunten;

- de begeleiding van aannemers (schoonmaak, glasbewassing, etc.) bij het uitvoeren

van werkzaamheden aan de complexen. Dit met als doel dat de bewoners er zo min

mogelijk last van hebben en om ervoor te zorgen, dat de werkzaamheden goed en

conform afspraak uitgevoerd worden.


Door de aanwezigheid van een opzichter appartementen is het dagelijkse

complexbeheer goed op orde. De herkenbaarheid van Woningstichting Leusden is

groot en de tevredenheid van de klanten ook. Het komende jaar richten wij ons op de

volgende resultaten:

Resultaat:

In 2012 wordt er actief gewerkt aan het voorkomen en opruimen van zwerfvuil rondom

de complexen. Dit in samenwerking met de bewoners en gemeente. Resultaat: de

bewoners ervaren dat hun omgeving schoon en prettig is.

8.21 Woongerelateerde diensten


Woningstichting Leusden kent al jaren een sterke traditie onder andere vastgelegd in

de samenwerkingsovereenkomst met Beweging 3.0 en de gemeente Leusden.

We ontwikkelen gezamenlijk woonconcepten, woonzorgzones, multifunctionele centra,

eerstelijnsgezondheidszorg en Larikslaan2. Het gaat hier om een strategische

ontwikkeling, zoals in hoofdstuk 1 is aangegeven en geeft weer hoe Woningstichting

Leusden probeert met andere ogen te kijken naar de eigen opdracht. Immers als we

de bewoners echt centraal stellen, kunnen we niet anders doen dan uit te gaan van de

integraliteit van Wonen, Zorg en Welzijn. We staan nog aan het begin van het denken

en organiseren.



Algemene doelen zijn het zorgdragen voor adequate aanvullende diensten voor de

diverse doelgroepen op gebieden van zorg en welzijn. Daarnaast ook het zorgdragen

voor adequate informatie aan en begeleiding van vragers op de gebieden van Wonen,

Zorg en Welzijn (Larikslaan2)


Focuspunten zijn Larikslaan2, woonzorg zones en woonconcepten.

Resultaten:

Sluiten van een vernieuwde samenwerkingsovereenkomst met Beweging 3.0 voor het

leveren van zorgdiensten bij onze zorgwoningen. Tijdspad: voorjaar 2012.

8.22 Huurachterstanden, incasso, ontruimingen


Het betreft hier werkzaamheden zoals het incasseren van huur, het opzetten van

slepersacties, het voorkomen en beperken van huurachterstanden, het maken van

aflossingsafspraken met de betreffende huurders, het voorkomen en in het laatste

geval coördineren van ontruimingen. We voeren hierbij overleg met stakeholders

zoals schuldhulpverlening en zorgleveranciers.

Huurincassobeleid

Het aantal machtigingen tot een automatische incasso is in het afgelopen jaar

constant gebleven op 84%. De hoogte van de totale huurachterstand is in 2011 met

0,92% iets toegenomen ten opzichte van 2010 (0,82%). Om huurbeëindiging en

huisuitzettingen als gevolg van huurachterstanden zoveel mogelijk te voorkomen,

werkt Woningstichting Leusden met een preventief en curatief beleid. Preventief

beleid wil, zoals de term al aangeeft, met allerlei maatregelen voorkomen dat

huurachterstand ontstaat. Het curatief beleid is uitgebreid met een intensivering van

de aanmaanprocedure om zo snel mogelijk betalingsproblemen te signaleren. Zo

kunnen woningstichting en huurder samen tijdig zoeken naar oplossingen om verdere

problemen te voorkomen. Gezien de lage huurachterstand is deze aanpak succesvol.

Ontruimingen

Het aantal ontruimingen is in 2011 met drie gevallen iets gedaald ten opzichte van

2010. De oorzaak van deze ontruimingen had in alle gevallen te maken met

langdurige huurachterstand. Het aantal aanzeggingen was juist groter dan in het

voorgaande jaar. Het verschil tussen de aanzeggingen en werkelijk ontruimingen is te

verklaren doordat vier huurders alsnog de volledige achterstand hebben voldaan, een

huurder voor de geplande ontruiming vrijwillig is vertrokken en twee vonnissen (nog)

niet zijn uitgevoerd.

Ontruimingen

2011 2010 2009 2008 2007

Aanzeggingen 10 6 9 9 11

Doorgevoerd 3 5 4 5 5


8.23 Woonfraudebeleid

Vanuit het landelijk beleid is er steeds meer aandacht voor woonfraudebeleid.

Hieronder wordt verstaan alle vormen van onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig

gebruik en overbewoning. In Leusden is deze problematiek niet erg groot. Dit heeft

mogelijk te maken met de schaal van de gemeente. Hierdoor is illegale bewoning

geen probleem van grote omvang zoals die voorkomt in de grote steden als Utrecht

en Amsterdam. Mogelijk heeft ook het ons-kent-ons gevoel in Leusden hiermee te

maken. Als er bij uitzondering wel sprake is van illegale bewoning, wordt dat

doorgaans gemeld door omwonenden. Dit is dan voor Woningstichting Leusden

aanleiding om verder onderzoek te verrichten. Zo wordt onder andere contact gelegd

met de gemeente Leusden. Medewerkers van Woningstichting Leusden voeren dan

controles uit. Wordt er illegale bewoning vastgesteld, dan wordt de bewoner verzocht

om de huur op te zeggen. Daarna start, indien nodig, een formele procedure van

uitzetting.


Het doel op dit terrein is tweeledig. In de begroting is aangegeven met welke marge

rekening wordt gehouden in financiële zin. Er is geen reden om in dit opzicht te komen

tot een substantiële wijziging. Tegelijkertijd is er de opdracht om zorg te dragen voor

inning van de huur op een correcte en professionele wijze, waarbij met name de

begeleiding van maatschappelijk zwakkeren zorgvuldig plaatsvindt. Juist voor deze

groep is de zorg voor een adequate huisvesting een belangrijke opgave voor



Resultaten:

• Ook in 2012 willen wij preventief werken en ontruimingen zoveel mogelijk

voorkomen. Dit vraagt intern, soms met ondersteuning van externen,

specifieke aandacht van onze medewerkers.

• Een grote meerderheid van onze huurders laat via een automatische incasso

de huur overschrijven. Dit percentage ligt nu op 84%. Het streven voor 2012 is

dat dit percentage ten minste gelijk blijft.

• Het percentage huurachterstanden bevat een component achterstanden bij

huidige huurders en achterstanden ontstaan door vertrekkende huurders.

Door de economische crisis verwachten we dat de huurachterstanden bij

huidige huurders een lichte stijging zal gaan vertonen. Het streven voor 2012

is dat dit percentage niet hoger stijgt dan 0,6% voor zittende huurders.

• Ook met betrekking tot huurachterstanden bij vertrekkende huurders streven

we naar het beperkt houden van dit percentage op het huidige niveau.


8.24 Kwaliteit van de dienstverlening: USP Bewonersscan

In 2011 werd voor het eerst geen KWH meting uitgevoerd en is een ander instrument

ingezet om de klanttevredenheid te toetsen: de USP Bewonersscan. Dit

klanttevredenheidsonderzoek is door Woningstichting Leusden ingezet om inzicht te

krijgen in de mate van tevredenheid en de wensen tot verbetering. De tevredenheid

ten aanzien van de woning, woonomgeving en dienstverlening worden alle drie boven

de norm gewaardeerd. Uit het onderzoek blijkt verder dat voornamelijk de

woonomgeving hoog wordt gewaardeerd. Het gevoel van veiligheid is zowel overdag

als ’s avonds groot en men blijkt zich echt thuis te voelen in Leusden.

Natuurlijk zijn er ook wensen tot verbetering. Zo is men van mening dat het online

indienen van het reparatieverzoek en de afhandeling beter kan. Aspecten waar binnen

Woningstichting Leusden al hard aan wordt gewerkt, maar waar zeker nog winsten te

behalen zijn.


Resultaten:

• De KWH normen voor bereikbaarheid worden gehandhaafd en er wordt meer

toegezien op naleving van de normen. Er worden acties geformuleerd om de

bereikbaarheid verder te verbeteren.

Uit de geretourneerde enquêtes bij woningoplevering is 90% van de ondervraagden

tevreden over de woningoplevering.

8.25 Geschillencommissie

Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied

Sinds 1 september 2009 is de Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied

actief. Deze commissie werkt regionaal en behandelt niet alleen geschillen van

Woningstichting Leusden, maar ook geschillen van de woningcorporaties uit

Barneveld, Nijkerk, Nijkerkerveen en Woudenberg. De commissie is onafhankelijk en

biedt (kandidaat)huurders van de betrokken woningcorporaties een kosteloze, snelle

0,00%

0,20%

0,40%

0,60%

0,80%

1,00%

1,20%

1,40%

1,60%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

0,61% 0,61%0,48% 0,39%

1,00%

0,45%0,56%

0,75%0,99%

0,42% 0,57%

0,56%

0,37%0,37%

Huurachterstanden in %

Vertrokken huurders

Huidige huurders


en eenvoudige mogelijkheid om geschillen te laten beslechten. Uitspraken van de

commissie zijn voor partijen bindend. Daarnaast geeft de commissie - gevraagd en

ongevraagd - advies aan de afzonderlijke besturen van de corporaties naar aanleiding

van de door haar behandelde klachten.

Op de website www.gcvalleigebied.nl is informatie beschikbaar over de

geschillenprocedure. Bovendien biedt de website de mogelijkheid om op eenvoudige

wijze een geschil bij de commissie aan te melden.

Personele bezetting

Op 28 april 2011 is de heer H. Offereins afgetreden als voorzitter van de

Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied. Hij is vanaf 30 oktober 1995

actief geweest binnen de huidige commissie en de Geschillencommissie

Woningstichting Leusden. Tot zijn opvolger is benoemd de heer E. Douma.

Per 31 december 2011 bestond de Geschillencommissie Woningcorporaties

Valleigebied uit de volgende personen:

Naam Functie Aftredend

E. Douma Voorzitter 2014

mr. C.J. van der Made Secretaris 2012

Ing. N. Groeneveld Lid 2013

Overzicht geschillen Woningstichting Leusden

2011 2010 2009 2008 2007

Voorgelegde geschillen 3 4 1 2 2*

Niet-ontvankelijk 2 1 1 1 1

Afgewezen 1 1 0 1

Geheel of gedeeltelijk

toegewezen

0 2 0 - -

* klacht ingediend in 2007, behandeling in 2008

In 2011 zijn aan de Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied drie

geschillen met Woningstichting Leusden voorgelegd.

• Eén geschil hield verband met het onderhoud aan de woning. Klager was

onder andere van mening dat Woningstichting Leusden als verhuurder in haar

onderhoudsverplichting tekort schoot. Deze klacht is door de commissie

afgewezen.

• In één geval heeft de commissie de zaak doorverwezen naar Woningstichting

Leusden, omdat de interne klachtprocedure niet was doorlopen. Klager is

daarom niet-ontvankelijk verklaard. De klacht is in het kader van de interne

klachtprocedure alsnog opgelost.


• Ten slotte is aan de commissie een klacht voorgelegd die verband hield met

de woonruimteverdeling binnen de gemeente Leusden. In dit soort klachten is

er voor de Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied geen taak

weggelegd; klager is niet-ontvankelijk verklaard en verwezen naar de juiste

instantie.


9 Bedrijf

9.1 Algemeen


Het doelmatig en effectief runnen van het bedrijf van Woningstichting Leusden zien

we als een van de vier kernactiviteiten.


De werkorganisatie staat ten dienste van de realisatie van de volkshuisvestingsdoelen

van Woningstichting Leusden. Onze stakeholders zijn buitengewoon tevreden over

Woningstichting Leusden en hebben hoge verwachtingen voor de toekomst.

De hoge verwachtingen hebben hun weerslag op de verwachtingen met betrekking tot

de werkorganisatie die Woningstichting Leusden wil zijn:

• Professioneel

• Netwerkbedrijf

• Lean & mean

Zijn we dat? Grotendeels wel, we worden in ieder geval in de branche en in ons

netwerk als zodanig wel herkend. Uiteraard is het een voortdurend streven van de

medewerkers en het managementteam om verdere stappen te zetten. Niet alleen

vanuit defensieve overwegingen, maar vooral vanuit offensieve overwegingen. Als het

gaat om maatschappelijk ondernemerschap is er nog een wereld te winnen.

Professioneel

We zorgen ervoor dat de juiste kennis, vaardigheden en attitude, waarover de

medewerker individueel en Woningstichting Leusden als geheel beschikt, aanwezig

zijn en dat deze kunnen worden uitgeoefend in een werkomgeving waarin er sprake is

van: efficiency en doeltreffendheid, waarin men in “control” is, goed geoutilleerd is en

niet in de laatste plaats gewaardeerd.

Netwerkbedrijf

Een netwerkbedrijf is goed in relatiebeheer, dat wil zeggen: het goed functioneren van

relaties intern, tussen medewerkers en afdelingen, tussen medewerkers en klanten en

tussen medewerkers en onze stakeholders en leveranciers.

Er zijn een aantal principes van belang:

• Marktgerichtheid

We willen accepteren dat de hoogte van de toegevoegde waarde van wat wij

leveren aan de klant, wordt bepaald door de ontvangende partij.

Klanttevredenheid, of beter nog, het oordeel van de klant over onze toegevoegde

waarde is dus belangrijk.

• Resultaatgerichtheid

We willen kunnen vaststellen wat in de ogen van de klant / afnemer het resultaat

is van onze leveranties en diensten. We proberen ons te richten op die zaken die

voor de klant belangrijk zijn.

• Procesgerichtheid

We zijn ons bewust van de plaats die onze diensten en leveranties innemen in de

hele keten - woning binnen de woonomgeving en andere voorzieningen - die leidt

tot goed wonen.

• Mensgerichtheid


We hebben aandacht voor en houden rekening met de persoon van de

medewerker of de klant.

• Uitvoeringsgerichtheid

We willen niet blijven steken in beleid maar juist praktisch handelen en het beleid

realiseren.

• Wilsgerichtheid

We zijn ons ervan bewust dat persoonlijke betrokkenheid en onderlinge interactie

belangrijk zijn voor een kleine, op integratie gerichte organisatie.

“Lean en mean”

We willen ons beperken tot onze core business: ervoor zorgen dat onze doelgroepen

goed wonen. We investeren, bouwen en beheren en verlenen diensten aan bewoners

en woningzoekenden. Uiteraard is bij de uitvoering een scala aan bedrijven en

deskundigen betrokken. Het is niet onze ambitie zelf zo veel mogelijk in huis te

hebben: dat is niet mogelijk en niet wenselijk. Liever werken we samen met bedrijven

die op hun expertiseveld uitblinken. Het is een belangrijke zaak dat Woningstichting

Leusden aan deze relaties meerwaarde kan ontlenen: we moeten een excellente

opdrachtgever zijn. We zijn ons ervan bewust dat onze schaal voor- en nadelen met

zich meebrengt.


Het bedrijf heeft een goede reputatie. Onze stakeholders hebben hoge verwachtingen.

Voor Woningstichting Leusden is het zaak hieraan te voldoen.

Sinds twee jaar werken we met verschillende speerpunten:

Werken aan het Management Team, verbetering van het

managementinstrumentarium, meer investeren in communicatie, investeren in HRM

en ICT. Een breed pakket derhalve dat in dit hoofdstuk wordt toegelicht.

Communicatie, Public Relations & stakeholders

Reputatieschade is een reëel risico voor Woningstichting Leusden. We zien dat vooral

bij de negatieve effecten van fouten bij collega’s en Aedes.

Zelf zullen we ervoor moeten zorgen dat er geen aanleiding is voor imagoschade.

Onderwerpen als good governance, compliance en integriteit zijn ook in dit opzicht

belangrijk. Bovendien vereist onze monopoliepositie extra zorg voor een goede

klantgerichtheid. Er wordt meer en meer gewerkt aan het uitdragen van onze brede

missie.

Tussentijds worden effecten van PR gemeten en andere methoden toegepast zoals

klantenpanels en dienstverleningsevaluaties.

Verder zullen we met de belangrijke partners opnieuw de

samenwerkingsovereenkomsten beoordelen en zo nodig vernieuwen.


9.2 Personeel en Organisatie (HRM)


Het werkgebied Personeel en Organisatie omvat opgaven op het gebied van

(individuele) personele vraagstukken, alsmede opgaven op het gebied van

organisatieontwikkeling. Kernbegrippen zijn: arbeidsvoorwaarden, arbeidsinhoud,

arbeidsomstandigheden en arbeidsverhoudingen (vier A’s), maar ook organisatorische

structuur, werkklimaat, stijl van leidinggeven en leiderschapsontwikkeling. Van belang

hierbij is dat de afdeling P&O een advies- en expertiserol heeft als het gaat om

personele zaken. Leidinggevenden zijn primair verantwoordelijk voor (het functioneren

van en het contact met) hun medewerkers en afdeling. Ten aanzien van strategische

vraagstukken vervult P&O de rol van partner in business en vertaalt vanuit die rol het

strategisch ondernemingsbeleid naar HR-beleid.


Woningstichting Leusden streeft naar een werkorganisatie met de volgende

strategische prioriteit: “Vanuit goed werkgeverschap streven naar een optimaal

toegeruste, professionele organisatie, nu en in de toekomst.” Dit betekent dat

Woningstichting Leusden beschikt en kan blijven beschikken over medewerkers met

de juiste kennis, vaardigheden en attitude, zodanig dat de organisatiedoelen efficiënt

en doeltreffend kunnen worden gerealiseerd. Kernwoorden hierbij zijn: drive,

leiderschap, samenwerking, externe gerichtheid, transparantie en ondernemerschap.

Uit de strategische prioriteit kunnen strategische doelen (resultaten) worden afgeleid:

• Woningstichting Leusden beschikt over een HR-cyclus die bijdraagt aan de

professionalisering van de organisatie.

• Woningstichting Leusden kan te allen tijde beschikken over een evenwichtig en

deskundig personeelsbestand.

• Sterk leiderschap en goed ontwikkelde managementkwaliteiten.

• Woningstichting Leusden ziet medewerkers als belangrijk kapitaal en investeert in

medewerkers op basis van een strategisch opleidingsbeleid.

• De arbeidsvoorwaarden en bedrijfseigen regelingen zijn actueel en voor alle

medewerkers beschikbaar.

• De arbeidsverhoudingen zijn modern en aantrekkelijk voor (potentiële)

medewerkers.

Het ARBO-beleid voldoet aan weten regelgeving en is tevens afgestemd op de aard

van de organisatie.

Waar staan we nu, en wat gaan we komend jaar doen?

Voor Woningstichting Leusden is 2011 een druk jaar geweest, mede door de oplevering

van het eerste multifunctioneel centrum (MFC) Antares. Voor alle afdelingen geldt dat er

veel van de medewerkers is gevraagd, ondanks dat er tijdelijk extra capaciteit is

ingehuurd. Met name op de afdeling Woondiensten zijn om diverse redenen gaten

gevallen die deels door het eigen personeel en deels door tijdelijke externen zijn

opgevuld. De formatie in 2011 is niet gewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Wel

zijn zes nieuwe medewerkers, deels tijdelijk, in dienst getreden en verlieten vier collega’s

de organisatie.


BLNW samenwerking

Woningstichting Leusden werkt samen met Woningstichting Barneveld, Woningstichting

Nijkerk en Vallei Wonen. Deze samenwerking komt primair tot uitdrukking in treasury-

activiteiten en HR-beleid, maar ook als het gaat om het delen van kennis op gezamenlijke

thema’s, zoals projectontwikkeling en nieuwe weten regelgeving voor de corporatiesector.

In 2011 is gestart om met de hoofden Woondiensten, FEZ en Technische Zaken en de

communicatiemedewerkers van BLNW eens per jaar met de directies te overleggen en een

speciaal thema uit te diepen. Dit initiatief wordt in 2012 voortgezet. In 2011 zijn vier edities

verschenen van de BLNW-nieuwsbrief die onder redactie van de

communicatiemedewerkers wordt uitgebracht.

HR binnen BLNW

Binnen het samenwerkingsverband is een HR-manager en een personeelsadviseur in

dienst. Samen zijn zij 14 uur per week voor Woningstichting Leusden beschikbaar.

Een aantal HR-thema’s is in 2011 in BLNW-verband opgepakt: beloningsmanagement,

aanschaf van een personeelsinformatiesysteem, vakantiewetgeving, eigen

risicodragerschap voor de WGA, beleid ongewenste omgangsvormen en het in 2012

verdwijnen van de spaarloon- en de levensloopregeling. Tevens is binnen het

samenwerkingsverband een integraal jaarplan HR opgesteld.


9.2.1 Sociale kengetallen

Organigram Woningstichting Leusden 2011

Formatie

Ultimo 2011 was de formatie als volgt in de organisatie verdeeld:

Directie / staf* Financieel

Economische

Zaken

Woondiensten Projecten Totaal

Aantal 3,28 6,67 12,06 7,39 29,39


FTE

*In de overzichten zijn de Stafmedewerker FEZ / Coördinator VvE beheer, de HR

Manager en de Medewerker Personeelszaken die binnen het samenwerkingsverband

werken meegenomen voor het aantal uren dat zij voor Woningstichting Leusden

werken. Zij staan deels formeel niet op de loonlijst van Woningstichting Leusden. De

Directiesecretaresse, de Medewerker Communicatie, de HR Manager en de

Personeelsadviseur zijn bij Directie / staf ondergebracht.

Eén medewerker à 1 FTE staat wel op de loonlijst, maar is volledig gedetacheerd en

telt derhalve niet mee in deze verslaglegging.

Opbouw personeelsbestand

Eind 2011 had Woningstichting Leusden 36 medewerkers in dienst. Daarvan is

61,11% vrouw en 38,89% man. Van de vrouwelijke medewerkers werkte 72,73%

parttime. Van de mannelijke collega’s werkte 14,29% in deeltijd. Onder parttimers

verstaan we alle medewerkers die minder dan 36 uur per week werken.

Mannen Vrouwen Totaal

Parttime 2 16 18

Fulltime 12 6 18

Totaal 14 22 36

Aantal medewerker en FTE’s naar geslacht en per afdeling

Mannen Vrouwen Totaal FTE

mannen

FTE

vrouwen

FTE

totaal

Directie en

staf

1 4 5 1 2,28 3,28

FEZ 5 4 9 3,77 2,90 6,67

WD 2 12 14 2 10,06 12,06

Projecten 6 2 8 6 1,39 7,39

In 2011 had Woningstichting Leusden 2.7305 verhuur eenheden in beheer. Dit komt

neer op een verhouding van 13,2 medewerkers / 10,8 FTE per 1000 woningen.

Salariëring

In de CAO wordt gewerkt met het functiewaarderingssysteem CATS. Dit systeem kent

de functieschalen A tot en met O. Bij Woningstichting Leusden is de schaalindeling

per 31 december 2011 als volgt:

Mannen Vrouwen Mannen Vrouwen

Functieniveau A: 0 0 Functieniveau I: 3 3

Functieniveau B: 0 0 Functieniveau J: 2 2

Functieniveau C: 0 0 Functieniveau K: 2 3

Functieniveau D: 0 0 Functieniveau L: 0 0

Functieniveau E: 0 2 Functieniveau M: 2 1

Functieniveau F: 0 5 Functieniveau N: 0 0

5 Benchmark Bedrijfstakinformatie 2010: 9,5 medewerkers / 8 FTE per 1000 woningen in de provincie

Utrecht in 2010.


Functieniveau G: 2 2 Functieniveau O: 0 0

Functieniveau H: 2 4

De directeur/bestuurder valt buiten de reguliere functiewaardering. De honorering van

de directeur/bestuurder is gebaseerd op afspraken met de Raad van Commissarissen.

Ook dit jaar werden over de gehele linie periodieken toegekend volgens de geldende

methodiek.

In- en uitstroom

In het verslagjaar zijn zes medewerkers in dienst getreden. Vier collega’s, waarvan

één tijdelijke kracht, verlieten de organisatie. Het verloopcijfer over 2011 bedraagt

daarmee 11,11%. Woningstichting Leusden hanteert een streefcijfer voor het verloop

van tussen de 8 en 12%.

Demografische opbouw personeelsbestand en aantal dienstjaren

De gemiddelde leeftijd van de 36 medewerkers bedroeg 45,7 jaar. Uitgesplitst naar

geslacht is de gemiddelde leeftijd van de mannen 48,3 jaar en van de vrouwen 44,1

jaar.

Leeftijdsopbouw

<25 25 t/m

34

35 t/m

44

45 t/m

54

55> gem.

Leeftijd

2011

gem.

Leeftijd

2010

Mannen 0 0 4 7 3 48,3 47,1

Vrouwen 0 3 10 5 4 44,1 43,3

Ultimo 2011 bedroeg de gemiddelde diensttijd 7,3 jaar. Bij de mannen bedroeg het

gemiddeld aantal dienstjaren 9,1 en bij de vrouwen 6,2 jaar.

Gemiddelde diensttijd in jaren

0 t/m 1 2 t/m 3 4 t/m 5 6 t/m

10

>10 gem.

Diensttijd

2011

gem.

Diensttijd

2010

Mannen 2 2 0 4 6 9,1 8,3

Vrouwen 6 3 5 3 5 6,2 6,0

Ziekteverzuim

Het ziekteverzuimpercentage bedraagt in 2011 3,2%6 (2010: 5,4%); het streefcijfer is

< 4,0. De meldingsfrequentie was in 2011 1,5 (2010: 1,2); het streefcijfer is ≤ 1,0. De

daling van het ziektepercentage in 2011 is te verklaren door het herstel van twee

langdurig zieken in de loop van het jaar. De stijging van de meldingsfrequentie is te

verklaren door twee medewerkers met een beperkte belastbaarheid van tijdelijke aard.

Bijzonderheden 2011

In 2011 hebben vier medewerkers urenuitbreiding gekregen en zijn twee

medewerkers minder uren gaan werken. Eén medewerkster heeft ouderschapsverlof

6 Benchmark Bedrijfstakinformatie 2010: ziekteverzuim in de sector in 2010 4,7%.


opgenomen en één medewerkster is met zwangerschapsverlof gegaan. Mede

hierdoor is op de afdeling Woondiensten gebruik gemaakt van inhuur van tijdelijke

krachten.

9.2.2 Personeelsinstrumenten

Algemene doelen

• Woningstichting Leusden beschikt over goed bruikbare personeelsinstrumenten

die ondersteunend zijn voor de strategische doelen.

Functioneringsgesprekken, beoordeling en beloning in 2011

Bij Woningstichting Leusden worden jaarlijks functioneringsgesprekken gevoerd. In 2011

hebben de meeste medewerkers een functioneringsgesprek gehad en zijn de verslagen

van deze gesprekken vastgelegd in het personeelsdossier.

Ook dit jaar hebben medewerkers over de gehele linie een periodieke salarisverhoging

ontvangen voor zover zij hun schaaleinde nog niet hebben bereikt. Daarnaast heeft een

enkele medewerker een prestatiebeloning ontvangen voor bovenmatige inzet.

In BLNW-verband zijn op het gebied van belonen strategische uitgangspunten

geformuleerd en vastgesteld die een duidelijkere relatie veronderstellen tussen de

ontwikkeling en prestaties van de medewerkers en de (extra) beloning. Bij de toekenning

van de periodieken en bonussen (los van de prestatiedoelen) zijn deze uitgangspunten

toegepast.

Doelen voor 2012

• In de eerste twee maanden van 2012 voeren leidinggevenden een start- of

doelstellingengesprek met hun medewerkers, zodat elke medewerker weet wat er

van hem of haar in 2012 (specifiek) verwacht wordt.

• In de eerste helft van 2012 hebben alle medewerkers een functioneringsgesprek

gehad. De gesprekken zijn schriftelijk vastgelegd in het personeelsdossier.

9.2.3 Opleiding en training

Algemene doelen

• De medewerkers van Woningstichting Leusden zijn de juiste mensen op de juiste

plaats. Daar waar aanscherping van competenties nodig is, wordt ondersteuning

geboden.

• Organisatiebreed geldt dat medewerkers van Woningstichting Leusden

klantgedreven werken, het gehele verkoopproces goed in de vingers hebben en

de rol van opdrachtgever goed kunnen vervullen.

• Specifieke projectmanagementvaardigheden en leiderschap zijn goed ontwikkeld.

• De MT-leden zijn toegerust om een voorbeeldrol in de organisatie te vervullen.

Opleidingen 2011

Woningstichting Leusden stelt medewerkers jaarlijks in de gelegenheid om functie

gerelateerde cursussen en trainingen te volgen. In 2011 is er € 60.000 beschikbaar

voor opleiding (= 2.84% van de totale loonsom). Ook in 2011 hebben medewerkers

van de mogelijkheid gebruik gemaakt om een opleiding of training te volgen. Veelal


betrof het cursussen waarbij het uitbreiden van vakkennis centraal stond. In 2011 is

het budget voor 112,4% aangewend (€ 67.423,57).

Met ingang van 2010 kunnen medewerkers beschikken over een individueel

loopbaanbudget (ILB), bedoeld voor scholing in het kader van de loopbaan van de

medewerker. De spelregels staan in de CAO. Medewerkers van 55 jaar en ouder

mogen dit budget ook aanwenden voor extra verlof. Het totale saldo aan Individueel

Loopbaanbudget bedroeg over 2011 € 97.458,34. Hiervan is € 3.409,46 besteed aan

extra verlofuren. Geen enkele medewerker heeft dit budget voor een loopbaan

gerelateerde opleiding besteed.

Strategisch opleiden

Los van de individuele opleidingen, is in 2011 ingezet op twee thema’s binnen het project

strategisch opleiden: versterken projectmanagement kwaliteiten en teamontwikkeling. 11

Medewerkers van Woningstichting Leusden die regelmatig projecten trekken, hebben drie

dagen besteed aan de basisprincipes van Prince2. Hierdoor is meer zicht ontstaan op de

diverse rollen binnen een project en is nagedacht over een classificatie van projecten met

betrekking tot de gewenste hoeveelheid management op die projecten. Voor

medewerkers die regelmatig in projecten participeren, is een tweedaagse training

georganiseerd waarin projectmatig werken centraal stond.

In oktober hebben de drie afdelingen afzonderlijk gekeken naar hun sterktes en minder

goed ontwikkelde kwaliteiten. Hierbij stond ook de onderlinge samenwerking binnen de

afdelingen centraal. In 2012 krijgt dit traject nog een vervolg, waarin wordt gefocust op de

positionering van de afdeling binnen de totale organisatie van Woningstichting Leusden.

Doelen voor 2012

• Aan de hand van het strategisch opleidingsbeleid is er gestructureerd en

doelmatig aandacht voor de ontwikkeling van medewerkers. Centraal staan in

2011 projectmanagement en inzicht in de teamsamenstelling.

• Medewerkers hebben samen met hun leidinggevende, mede op basis van de

geformuleerde (kern)competenties, een Persoonlijk Ontwikkel Plan opgesteld en

er zijn afspraken vastgelegd over te volgen opleidingen en trainingen. Daar waar

nodig kan gestart worden met een assessment om (meer) zicht te krijgen op de

talenten en ontwikkelpunten van de medewerker.

• Het management trainingsprogramma voor het MT wordt voortgezet.

9.2.4 Arbeidsvoorwaarden en regelingen

Algemene doelen

• De arbeidsvoorwaarden en regelingen voldoen aan de geldende weten

regelgeving en zijn voldoende marktconform om medewerkers aan te trekken en

te behouden.

CAO Woondiensten / bedrijfseigen regelingen

Per 31 december 2010 was de looptijd van de CAO verstreken. Na een korte

onderhandelingsperiode lag er medio maart 2011 een principeakkoord voor een nieuwe,

één jarige, CAO. Deze CAO wijkt minimaal af van de voorgaande. De belangrijkste

wijziging betrof de initiële loonsverhoging.

SMART doelstellingen voor 2011


• Het digitale personeelshandboek wordt jaarlijks doorlopen en daar waar nodig

geactualiseerd.

9.2.5 Arbo

Algemene doelen

• Werken bij Woningstichting Leusden betekent veilig en gezond werken.

• Er is voldoende aandacht voor de gezondheid en het welzijn van de medewerkers.

Arbo 2011

Op het gebied van arbeidsomstandigheden is in 2011 het arbojaarplan opgeleverd. Dit

plan is een opsomming van activiteiten in het kader van veilig en gezond werken.

Onderdeel van het arbojaarplan is het trainen van medewerkers in het omgaan met lastig

gedrag.

In BLNW-verband is de basistraining ‘omgaan met lastig gedrag’ aangeboden, waaraan

diverse collega’s van Woningstichting Leusden hebben deelgenomen. Ook heeft, in het

kantoor van Woningstichting Leusden, een training van het calamiteitenteam

plaatsgevonden. Dit team komt in actie als een medewerker er niet uit komt met een boze

klant.

Er hebben geen bedrijfsongevallen plaatsgevonden en er is geen gebruik gemaakt van de

interne of externe vertrouwenspersoon. Het in BLNW-verband opgestelde beleid ten

aanzien van ongewenste omgangsvormen met daarin een klachtenprocedure is

vastgesteld.

SMART doelstellingen voor 2011

• Met behulp van het Arbo Jaarplan 2010 is veilig en gezond werken ingebed in het

dagelijks werk.

• Eens per kwartaal wordt er een Sociaal Medisch Team (SMT) georganiseerd

waarin de poortwachtersdossiers worden besproken.

9.3 Communicatie

Begin 2011 is de vernieuwde website www.woningstichtingleusden.nl gelanceerd.

Vanwege de koppeling met een nieuw woonruimteverdeelsysteem in 2010 was de

doorlooptijd om de site te lanceren uitermate kort. De rest van het jaar heeft in het

teken gestaan van analyseren en inventariseren. Welke onderdelen werken goed, wat

verdient verbetering en waar gaan we de site mee uitbreiden? Denk hierbij aan meer

interactiviteit, “mijn Woningstichting Leusden”, een intranet en het versturen van

digitale nieuwsbrieven. In 2012 start fase II van de website, waar deze elementen

onderdeel van uitmaken.

Naast deze website is er in 2011 gewerkt aan:

• de lancering van www.antaresleusden.nl;

• de officiële opening van Antares, het MFC in Leusden-Zuid;

• een doorstart in gebiedspromotie voor de Biezenkamp:

www.denieuwebiezenkamp.nl;

• het opzetten van promotiemateriaal t.b.v. de verkoop van ’t Zicht;

• Start bouw ’t Zicht - evenement op locatie;

• de oplevering van jongerenvilla’s Tabaksteeg – evenement;


• diverse informatieavonden/bijeenkomsten t.b.v. nieuwbouwprojecten

• open dag Woningstichting Leusden - evenement

• de structurering van communicatieoverleg in BLNW-verband

• het opzetten van het gebruik van social media;

• de oplevering woningen Tolgaarde, Biezenkamp;

• sponsorprojecten Leusden Jazz en het Sportgala;

• de actieve deelname Verander Leusden en Leusden 2040;

• de jaarverslaglegging 2010;

• de inventarisatie van klantgegevens;

• de vernieuwing van bewonersblad Thuis.


Communicatie is bij vrijwel alle activiteiten belangrijk. Op zich is dat niet nieuw. Wel is

het nieuw dat we sinds enige jaren door middel van een ondersteunende staffunctie

deze werkzaamheden van meer professionaliteit willen voorzien. De medewerker

concentreert zich op: interne communicatie, de uitgeversfunctie, p.r.-ondersteuning,

de bedrijfsstijl, alsmede ondersteuning en trekken van nieuwe communicatie uitingen.

Nieuwe tak van sport bij Woningstichting Leusden is marketing. De

communicatiemedewerker adviseert en ondersteunt de afdeling Woondiensten bij het

inzetten van marketingtools ter bevordering van de verkoop van

(nieuwbouw)woningen. De daadwerkelijke communicatie-uitingen blijven zo veel

mogelijk bij de medewerkers.


Ook in deze zaken moet onze identiteit duidelijk herkenbaar zijn.

In het algemeen gaan we geleidelijk meer bekendheid geven aan wie we zijn en wat

we doen. We zullen zeer zorgvuldig ons imago van maatschappelijke organisatie

bewaken.

Waar staan we nu, en wat gaan we komend jaar doen?

Voor 2012 staan de volgende onderwerpen op de agenda:

• Interne communicatie: versterken van de onderlinge informatievoorziening,

mede door het implementeren van een intranet.

• Externe communicatie: in stand houden van het imago van Woningstichting

Leusden als lokale participant in de gemeente Leusden. Dit kan gerealiseerd

worden door gebruik te maken van pers en free publicity en het optimaal

gebruiken van de website als extern informatiemiddel.

• Online communicatie: traditionele communicatiemiddelen worden steeds

minder gebruikt. Een groot deel van de consumenten communiceert via online

communicatiemiddelen. Denk hierbij aan e-mail, social media of via sms. Het

komende jaar kijken we hoe we social media als vast onderdeel in het

communicatieproces kunnen opnemen. Dit gebeurt in samenwerking met de

communicatieadviseurs uit de BLNW-samenwerking. Naast social media staat

het onderwerp communities ook hoog op de agenda.

• Algemeen: verbeteren en opstellen van nieuwe publicaties, rapportages en

overige media ten behoeve van een transparante communicatie, zowel intern

als extern. Denk hierbij aan folders, begrotingen en het vernieuwen van de

website


9.4 Ondernemingsraad

De Ondernemingsraad (OR) bestond in 2011 uit twee leden. Eind 2011 is er een

oproep gedaan voor nieuwe OR leen om zich aan te melden, mede om reden dat één

van de al aanwezige leden door omstandigheden tijdelijk niet beschikbaar was.

Aangezien er slechts één kandidaat zich heeft aangemeld, is deze zonder

voorafgaande verkiezingen aangesteld.

In totaal vonden er drie overlegvergaderingen plaats met de directie en P&O. Hierin

kwamen zowel arbeidsvoorwaarden als het ondernemingsbeleid aan de orde. Verder

is er een informeel gesprek geweest tussen twee leden van de raad van toezicht en

de ondernemingsraad.

Op onderwerpen welke op de agenda stonden waren:

• CAO 2011

• Regeling mobiele telefoon

• Flexibel werken

• Beloningsmanagement

• Beleid ongewenste omgangsvormen

• Strategische gevolgen heroriëntatie MT en RvT

• Samenwerking BLNW algemeen

• Externe vertrouwenspersoon

• ARBO-jaarplan 2011

• ARBO jaarverslag 2010

• Jaarlijks overleg OR en Raad van Toezicht

Er is in 2011 nog geen afronding gekomen van het onderdeel prestatiebeloning, in

BLNW verband wordt gekeken aan een invulling van de regeling. Verder is gesproken

over mogelijkheden voor flexibele werktijden voor het personeel en mogelijkheden

voor thuiswerken. In 2011 zijn daarover nog geen concrete afspraken gemaakt.

9.5 ICT

9.5.1 Activiteiten 2011

Eind 2006 is het huidige primaire systeem geïmplementeerd (Empire). De afgelopen

jaren is dit systeem verder verfijnd op basis van de wensen van Woningstichting

Leusden en de nieuwe mogelijkheden die Empire biedt.

In 2009 is gestart met de implementatie van de Woningcartotheek. Medio januari 2010

is deze volledig in gebruik genomen. Dit is een database waarin per woning relevante

gegevens zoals foto’s en plattegronden geregistreerd en geraadpleegd kunnen

worden. Eerst alleen voor intern gebruik, maar uiteindelijk moet zo iedere huurder, via

een gekoppelde website, de gegevens van zijn eigen woning kunnen raadplegen. In

2011 zijn veel tekeningen opnieuw gemaakt in Arkey voor de woningcartotheek.

De module EM-Match (woonruimteverdeling) is medio januari 2011 in gebruik

genomen. Tevens is gestart met een nieuwe website. Deze is sinds medio januari


2011 in de lucht. In het voorjaar van 2012 worden de mogelijkheden van de website

uitgebreid.

Het DMS-systeem is eind januari 2011 in gebruik genomen. Gestart is met de

secretaressen en de afdeling woondiensten. In 2012 wordt DMS bedrijfsbreed in

gebruik genomen.

Via HC&H is er tijdelijk een ICT-manager ingehuurd. Met ingang van december 2011

is Beleidsmedewerker/ projectleider ICT in dienst getreden bij Woningstichting

Leusden.

In december 2011 is de digitale verwerking van de inkomende facturen in gebruik

genomen.

In 2011 is gestart met het ontwikkelen van een dashboard voor de RvT, de directeur-

bestuurder en het MT. Dit dashboard is in maart 2012 in gebruik genomen.

Samen met Woningstichting Nijkerk zijn voorbereidingen getroffen voor nieuwe

servers (virtueel).

Het pakket voor de meerjaren onderhoudsbegroting werd met ingang van 2011 niet

langer ondersteund, daarom is Woningstichting Leusden in 2011 overgegaan naar

IBIS-MAIN van de Brinkgroep.

Samen met Woningstichting Nijkerk is een fulltime functioneel beheerder

aangetrokken. Met ingang van 1 januari 2012 is deze functionaris in dienst getreden.

De uren worden gelijkelijk verdeeld tussen beide corporaties.

In 2011 is gestart met een ICT-scan van alle medewerkers. Dit project zal in 2012

worden afgerond.

9.5.2 Plannen voor 2012

In het jaar 2012 staan diverse projecten op het gebied van ICT gepland.

Empire ontwikkelingen

Naast een optimaal gebruik van de huidige Empire modules, staan er voor 2012 ook

een aantal nieuwe modules op het programma:

• Het implementeren van een CRM module, zodat klantcontacten worden

vastgelegd.

• De module leefbaarheid.

Het digitaal communiceren met onze huurders, woningzoekenden en potentiële

klanten krijgt in 2012 veel aandacht.

Website

In januari 2011 is de nieuwe internetsite van Woningstichting Leusden in gebruik

genomen. In deze tijd, waarin minstens 70% van de consumenten bankzaken,

aankopen en informatievoorziening via internet regelt, was dit een must. Er wordt in

2012 nog doorgewerkt aan de nieuwe website, die meer interactief en informatief zal


worden. In het bijzonder het informeren over nieuwbouwprojecten, ons huidige

woningbezit en de mogelijkheid voor huurders om eigen gegevens aan te passen,

staan hierbij bovenaan de wensenlijst. Het digitaal inschrijven als woningzoekende en

reageren op het woonaanbod en het melden van een technisch mankement is al

mogelijk.

Nieuwe servers

In het eerste kwartaal van 2012 worden nieuwe servers (virtueel) aangekocht en in

gebruik genomen.

Financiële meerjaren begroting

In het voorjaar van 2012 wordt het pakket WALS aangekocht en geïmplementeerd

9.5.3 De impact van ICT

ICT vormt steeds meer de backbone van de organisatie. We hebben het over alle

werkzaamheden die te maken hebben met verwerven, installeren en gebruiken van

hardware en software in de organisatie evenals de direct daarmee samenhangende

zaken als telefonie, repro en printing, beveiliging en internet en de service aan de

deelnemers in het pand aan de Larikslaan2.

Een doeltreffend en efficiënt gebruik van de hardware en software is niet alleen een

zaak van de ICT-ers maar van alle medewerkers. Medewerkers treden ook op als

kerngebruikers en applicatiebeheerders.

Zoals de kop van dit hoofdstuk aangeeft gaat het niet slechts om automatisering. In

ons werkveld wordt ook de informatisering steeds belangrijker.

In de veranderende samenleving komt in de interne en externe communicatie steeds

meer nadruk te liggen op het gebruik van de website, internet en CRM

9.5.4 ICT Meerjarenontwikkeling

Woningstichting Leusden streeft ernaar dat:

• er garantie is op de beschikbaarheid van ICT hulpmiddelen ten behoeve van de

organisatie. Mede daarom is een automatiseringsbedrijf gecontracteerd als

achtervang van de ICT-coördinator. Primair is de ICT gericht op optimale

beschikbaarheid van alle ICT hulpmiddelen, welke bestemd zijn voor alle

medewerkers van Woningstichting Leusden ten behoeve van de uitvoering voor

hun operationele werkzaamheden. Daarnaast zullen actuele ontwikkelingen

binnen de ICT worden gevolgd en, indien wenselijk, worden geïmplementeerd bij


• de ICT omgeving bij de tijd wordt gehouden.

• op middellange termijn de ICT functie verder wordt ontwikkeld ten behoeve van

externe functies en communicatie.

• in het najaar van 2012 een nieuwe scan op de automatisering wordt uitgevoerd. In

2005 (over boekjaar 2004) is een dergelijke scan uitgevoerd. De conclusie was

dat Woningstichting Leusden t.o.v. de benchmark een inhaalslag zou moeten

maken. Deze is ingang gezet en nog volop bezig. Dit is ook waarneembaar in de

relatieve toename van het kostenpatroon.

• het Document Management Systeem (DMS) waarmee in 2010 gestart is, de

komende jaren steeds meer gebruikt zal gaan worden.


9.5.5 Beheer Empire

Inmiddels werkt Woningstichting Leusden drie jaar met Empire als primair systeem. In

2009 is de beheergroep Empire gesplitst in een kerngebruikersgroep en een

beleidsgroep. De kerngebruikersgroep bestaat enerzijds uit een technisch beheerder,

die verantwoordelijk is voor het systeem en het applicatiebeheer (beschikbaarheid van

het systeem), anderzijds uit de kerngebruikers van de afdelingen, die ervoor moeten

zorgen dat het systeem optimaal wordt en kan worden gebruikt. Aandachtspunten

hierbij zijn o.a. gegevenscontrole, betrouwbaarheidstests en gebruikersondersteuning.

De beleidsmatige zaken betreffende Empire worden in een beleidsgroep besproken.

Hierin wordt onder meer besproken of en wanneer modules gebruikt gaan worden.

9.6 Bedrijfsvoering FEZ

9.6.1 Taken FEZ

De afdeling financieel economische zaken heeft als belangrijkste taak het

ondersteunen van het bedrijf in de financieel economische bedrijfsvoering.

Werkzaamheden betreffen vooral (naast de ICT, VvE, enz.) het verzorgen van de

financiële administratie, het opstellen van begrotingen en rapportages en het maken

van analyses, het bepalen van servicekosten en huurprijzen, het zorgdragen voor een

adequate administratieve organisatie, het verzamelen en verstrekken van informatie

t.b.v. Aedex en contractbeheer.

9.6.2 Wat willen we (op den duur) bereiken?

Uiteraard willen we doelmatig en efficiënt werken, dat is een blijvend aandachtspunt.

Uit benchmarks blijkt dat over het algemeen Woningstichting Leusden een redelijke

performance heeft. Een sluitend oordeel is moeilijk te geven, gezien de vele

bijzondere inspanningen van Woningstichting Leusden:

• Controlprogramma


• Compliance

• Informatisering

• Actuele, goedwerkende, nuttige software

• Contractenbeheer

• Actuele vastlegging van de administratieve organisatie

9.6.3 Waar staan we nu, en wat gaan we komend jaar doen?

• Control

Al enige jaren is het de bedoeling de controlefunctie systematischer aan te

pakken, door middel van een Auditplan. Dit plan is gereed, echter door

capaciteitsproblemen niet toegepast. Inmiddels is de controle in 2009

langzamerhand uitgebreid. Ondanks dat het nog niet allemaal vastgelegd wordt,

worden wel steeds meer onderdelen van het Auditplan uitgevoerd. In 2012 wordt

voor de interne controle eerst BDO ingehuurd, die tevens een tool inricht voor de

vastlegging van de controle resultaten. Verder wordt samen met Nijkerk een intern

controller aangetrokken voor 24 uur per week (voor elke corporatie 12 uur)

Inmiddels is bekend dat de vacature per 1 juni 2012 wordt ingevuld.


• Urenbegroting en realisatie totaal en per afdeling (TIM)

Jaarlijks wordt een begroting gemaakt van de beschikbare productieve en niet

direct productieve uren per afdeling, per persoon en per werkproces. Idealiter zijn

er per werkproces (afdeling) voldoende werkuren beschikbaar om de activiteiten

doelmatig en efficiënt te realiseren (goed gebudgetteerd).

De praktijk is vaak weerbarstiger. Onvoorziene omstandigheden maken bijsturing

nodig, er treden vacatures of uitval op, uren stapelen zich in bepaalde perioden

op.

Uiteraard is het de primaire taak van het management hierin sturend op te treden.

Ook voor 2012 hebben we ons voorgenomen om met behulp van het

budgetteringssysteem goed grip te houden:

o Jaarlijks wordt een urenbudget per werkproces opgesteld op afdelingsniveau

en op individueel niveau (TIM). De realisatie wordt gevolgd (geëvalueerd en

bijgestuurd).

o Voor zover mogelijk worden prioriteiten gesteld bij de interne projecten,

zodanig dat deze binnen de gebudgetteerde uren kunnen blijven.

o De periodieke rapportage over dit onderwerp liep in 2011 minder dan in 2010,

maar we willen dit in 2012 verbeteren.

• Contractenadministratie

Een groot deel van de contracten is in 2009 en 2010 verzameld en deels

gedigitaliseerd. In 2012 willen we alle nog ontbrekende contracten verzamelen en

digitaal vastleggen. Contracten die in 2011 zijn ontvangen zijn gedigitaliseerd.

• Administratieve Organisatie

Aan het eind van 2009 is gestart met het actualiseren van het handboek

Administratieve Organisatie. De intentie was dat eind 2011 alle processen

geactualiseerd zijn. Dit is niet gelukt. De planning is nu dat dit in 2012 wordt

gerealiseerd.


In 2011 is er hard gewerkt aan risicomanagement. Van alle nieuwbouwprojecten

worden in elke periodieke rapportage nu de belangrijkste risico’s vastgelegd en

bewaakt. Verder zijn er in BLNW-verband workshops georganiseerd en worden

door de hoofden technische zaken en hoofden FEZ gezamenlijk tools beoordeeld

en geschikt gemaakt voor onze corporaties, normenkaders vastgelegd en een

projectontwikkelingsstatuut ontwikkeld. De planning is dat dit in 2012 wordt

afgerond.

9.7 Huisvesting Woningstichting Leusden

Het pand Larikslaan 2 voldoet goed. In 2011 zijn er geen grote ingrepen aan het

gebouw uitgevoerd. Met de gemeente Leusden is afstemming met betrekking tot de

gezamenlijke wens, dat er op den duur huisvesting zal zijn in het hart van Leusden.

Jaarrekening 2011

vastgesteld door de Raad van Toezicht

op 14 juni 2012

JAARREKENING 2011 Pagina 2 van 34

Inhoudsopgave

1 BALANS 3

2 WINST- EN VERLIESREKENING 5

3 KASSTROOMOVERZICHT 6

4 WAARDERINGSGRONDSLAGEN 7

4.1 Algemene grondslagen 7

4.2 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva 8

4.3 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 15

4.4 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 18

4.5 Grondslag kasstroomoverzicht 19

5 TOELICHTING OP DE BALANS 21

5.1 Materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen 21

5.2 Financiële vaste activa 23

5.3 Voorraden 24

5.4 Onderhanden Projecten 24

5.5 Vorderingen 24

5.6 Liquide middelen 25

5.7 Eigen vermogen 25

5.8 Voorzieningen 25

5.9 Langlopende schulden 26

5.10 Kortlopende schulden 27

5.11 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen 28

6 TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING 30

6.1 Bedrijfsopbrengsten 30

6.2 Bedrijfslasten 31

6.3 Financiële baten en lasten 33

6.4 Vennootschapsbelasting 34


1 Balans 31-dec 31-dec

Balans per ultimo 2011 2010vóór resultaatbestemming, in euro's

ACTIVA

VASTE ACTIVA

Materiële vaste activaSociaal vastgoed in exploitatie 116.224.444 100.430.802

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 10.646.891 23.052.659

Onroerende en roerende zaken ten dienste van

de exploitatie 5.362.400 5.459.144

132.233.735 128.942.605

Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie 18.052.118 14.610.304

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 21.160.152 17.123.025

39.212.270 31.733.329

Financiële vaste activaDeelnemingen 18.500 18.500

Latente belastingvordering 535.027 711.270

Te vorderen BWS-subsidies 34.799 95.300

Overige 54.000 54.000

642.326 879.070

Som der vaste activa 172.088.331 161.555.004

VLOTTENDE ACTIVA

VoorradenMVA in ontwikkeling bestemd voor verkoop 6.577.428 4.056.741

Vastgoed bestemd voor verkoop 322.500 175.000

Overige voorraden 1.524 2.117

6.901.452 4.233.858

Onderhanden projecten 0 160.378

VorderingenHuurdebiteuren 102.059 173.558

Belastingen 2.214.683 943.534

Overige vorderingen 312.900 349.827

Overlopende activa 133.534 39.835

2.763.176 1.506.754

Liquide middelen 8.152.335 2.049.200

Som der vlottende activa 17.816.963 7.950.190

TOTAAL ACTIVA 189.905.294 169.505.195


31-dec 31-dec

2011 2010

PASSIVA

Eigen vermogenKapitaal 45 45

Algemene reserve 25.205.461 20.644.047

Resultaat boekjaar 1.344.910 957.787

Totaal eigen vermogen 26.550.416 21.601.879

VoorzieningenVoorziening onrendabele toppen nieuwbouw 0 1.153.000

Totaal voorzieningen 0 1.153.000

Langlopende schuldenLeningen kredietinstellingen 123.013.908 117.073.917

Terugkoopverplichting

verkopen onder voorwaarden 21.352.693 17.123.025

Overige schulden 10.878 20.749

Totaal langlopende schulden 144.377.479 134.217.691

Kortlopende schuldenSchulden aan kredietinstellingen 11.912.158 6.014.953

Schulden aan leveranciers 2.935.813 2.850.772

Belastingen en premies sociale verzekeringen 124.859 572.877

Onderhanden projecten 52.256 0

Overige schulden 1.646.269 637.317

Overlopende passiva 2.306.044 2.456.706

Totaal kortlopende schulden 18.977.399 12.532.625

TOTAAL PASSIVA 189.905.294 169.505.195


2 Winst- en verliesrekening in euro’s

2011 2010

Bedrijfsopbrengsten

Huuropbrengsten 15.709.492 14.970.388

Opbrengsten servicecontracten 599.465 430.198

Verkoop onroerende zaken 71.837 258.366

Overige bedrijfsopbrengsten 658.627 947.846

Som der bedrijfsopbrengsten 17.039.420 16.606.797

Bedrijfslasten

Afschrijvingen op materiële vaste activa 3.829.867 2.233.222

Overige waardeverandering materiële vaste activa -56.473 3.514.410

Lonen en salarissen 2.099.005 1.941.545

Sociale lasten 217.520 189.839

Pensioenlasten 297.701 279.732

Lasten onderhoud 3.104.785 2.503.705

Leefbaarheid 38.125 74.482

Lasten servicecontracten 580.607 413.785

Overige bedrijfslasten 2.393.459 2.187.688

Som der bedrijfslasten 12.504.595 13.338.409

Bedrijfsresultaat 4.534.825 3.268.388

Financiële baten en lasten

Rentebaten 851.054 898.556

Opbrengst financiële vaste activa en effecten 1.971 4.288

Rentelasten 4.585.475 4.181.737

Totaal financiële baten en lasten -3.732.450 -3.278.893

802.375 -10.505

Vennootschapsbelasting -542.535 -968.293

Resultaat na belastingen 1.344.910 957.787

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

vóór vennootschapsbelasting


3 Kasstroomoverzicht

Kasstroom uit operationele activiteiten

Ontvangsten van huurders 16.249 15.415

Ontvangsten van subsidiegevers 2.484 67

Ontvangsten koopgarantwoningen 4.564 5.488

Ontvangsten overige 234 829

23.531 21.799

Betalingen salariskosten en uitzendkrachten -2.618 -2.418

Betalingen aan leveranciers onderhoud -3.240 -2.497

Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten -572 -509

Betalingen overige -3.130 -2.098

-9.560 -7.522

Kasstroom uit bedrijfsoperaties 13.971 14.277

Ontvangen interest 98 474

Betaalde interest -4.533 -4.157

Betaalde winstbelasting (VPB) -307 -228

-4.840 -4.385

Kasstroom uit operationele activiteiten -4.742 -3.911

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Desinvesteringen materiële vaste activa 2.017 435

Desinvesteringen financiële vaste activa 0 0

2.017 435

Investeringen in materiële vaste activa -18.030 -28.787

Investeringen in financiële vaste activa 0 -54

-18.030 -28.841

Kasstroom uit investeringsactiviteiten -16.013 -28.406

Kasstroom uit financieringsactiviteitenOntvangsten uit langlopende schulden

(nieuwe leningen) 16.500 10.004

Aflossing langlopende schulden -6.022 -7.118

Kasstroom uit financieringsactiviteiten 10.478 2.886

Mutatie geldmiddelen in het boekjaar 3.694 -15.154

Specificatie mutatie geldmiddelen

Saldo ultimo boekjaar

Liquide middelen 8.152 2.049

Schulden aan kredietinstellingen

-rekening-courant -2.780 -371

5.372 1.678

Saldo primo boekjaar

Liquide middelen 2.049 18.424


-rekening-courant -371 -1.592

1.678 16.832

Mutatie in het boekjaar 3.694 -15.154

20102011


4 Waarderingsgrondslagen

4.1 Algemene grondslagen

4.1.1 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen

aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In

dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van

specifieke aard. De jaarrekening 2011 is gebaseerd op de herziene Richtlijn voor de

Jaarverslaggeving 645 ‘Toegelaten Instellingen volkshuisvesting’ (aangepast 2011).

Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving in RJ-uiting 2011-2 de

herziene Richtlijn 645 gepubliceerd, die van kracht is voor boekjaren die aanvangen

op of na 1 januari 2012. In de RJ-uiting wordt sterk aanbevolen om de herziene

Richtlijn 645 met ingang van boekjaar 2011 toe te passen. Derhalve heeft

Woningstichting Leusden de herziene Richtlijn 645 reeds in boekjaar 2011 integraal

toegepast.

Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening worden in de

jaarrekening genummerd.

4.1.2 Vergelijking met voorgaand jaar

Stelselwijziging

In het verslagjaar 2011 is een wijziging doorgevoerd in de verslaggeving als gevolg

van integrale toepassing van de herziene RJ 645. Dit betekent met name dat met

ingang van boekjaar 2011 onroerende zaken worden geclassificeerd als hetzij sociaal,

hetzij commercieel vastgoed. Daarnaast wordt het sociaal vastgoed gekwalificeerd als

bedrijfsmiddel. Deze classificatie/kwalificatie heeft gevolgen voor de waardering van

de onroerende zaken, zoals toegelicht bij de grondslagen inzake vaste activa. Tevens

zijn, conform de herziene RJ 645, de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

met ingang van boekjaar 2011 gewaardeerd tegen actuele waarde.

De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2010 zijn herrekend naar de nieuwe

waarderingsgrondslagen, waarbij de invloed van de stelselwijziging rechtstreeks in het

beginvermogen is verwerkt, in overeenstemming met Richtlijn voor de

Jaarverslaggeving 145 ‘Stelselwijzigingen’. Het effect van de stelselwijziging op het

eigen vermogen bedraagt € 8,6 miljoen en het effect op het resultaat bedraagt € nihil.

Schattingswijziging

Op materiële vaste activa in exploitatie wordt met ingang van boekjaar 2011 lineair

afgeschreven, in lijn met de herziene RJ 645, waarin de in voorgaande jaren

gehanteerde annuïtaire afschrijvingen als ‘vrijwel nooit passend’ zijn omschreven.

Als gevolg van deze schattingswijziging is de afschrijvingslast in 2011 lineair berekend

op basis van de boekwaarde per 1 januari 2011 en de resterende levensduur. Dit

heeft tot gevolg dat de afschrijvingslasten ten opzichte van voorgaand jaar zijn

toegenomen met circa € 1,7 miljoen. Dit wordt met name veroorzaakt door relatief veel

nieuw bezit.


De vergelijkende cijfers over 2010 (op basis van de annuïtaire afschrijvingsmethode)

zijn niet aangepast in overeenstemming van de Richtlijn voor de Jaarverslaggeving

145 ‘Schattingswijzigingen’.

Om de cijfers van 2011 te kunnen vergelijken met de cijfers van 2010, zijn daar waar

nodig de cijfers van 2010 aangepast.

4.1.3 Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008

Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en

verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de

winsten verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben

op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval

de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar

verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting

over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale

faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van

belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al

op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren

verschuldigde belasting.

Voor latente belastingen wordt een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen

tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële

verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten.

Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het

waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die

voor de realisatie van het tijdelijke verschil kunnen worden aangewend. Latente

belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover

het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel

zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de

vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd

groter is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder

de voorzieningen. De berekening van de latente belastingvorderingen en –

verplichtingen geschiedt tegen een belastingpercentage van 20 %.

Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover voldaan wordt aan de

wettelijke

bepalingen hieromtrent art BW 2.363 en RJ 115.305 (corporatie is bevoegd tot

salderen en

heeft het stellige voornemen om te salderen en looptijd van vordering en schulden is

nagenoeg gelijk, simultane afwikkeling).

4.2 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva

4.2.1 Algemeen Voor zover niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op

nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een

voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.


4.2.2 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke

verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en

extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie

zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande

verplichtingen inzake toekomstige herstructuringen en toekomstige

nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het

besluitvormingsproces van de woningstichting rondom projectontwikkeling en

herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van

de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft

plaatsgevonden.

4.2.3 Materiële vaste activa

4.2.3.1 Sociaal vastgoed in exploitatie

Verkrijgingsprijs

Het sociaal vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen verkrijgings- of

vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting

duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen zijn volgens de

lineaire methode bepaald op basis van de verwachte economische levensduur,

waarbij rekening is gehouden met de componentenbenadering.

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te

rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden

hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne

kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies

kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de

verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de

gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen exclusief de leningen die

specifiek voor de onroerende zaken zijn aangetrokken. Voor onroerende zaken

waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze

specifieke financiering gehanteerd.

Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een

waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van

vernieuwing.

De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare

kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De

lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.

Complex-indeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa

(kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van

onderkende productmarktcombinaties. De indeling is deels bepaald door

samenvoeging van oudere complexen en deels door rekening te houden met

bestaande product-marktcombinaties. Complexen bestaande uit eengezins- en

meergezinswoningen/appartementen zijn opgesplitst in afzonderlijke subcomplexen.


Verder zijn er specifieke HAT-complexen gevormd. Aansluiting is daarbij gezocht bij

de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen.

Reële waarde en bijzondere waardeverminderingen Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing

geschiedt op complexniveau.

Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de

reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de

verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan

de boekwaarde.

De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van

complexen. De reële waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is de

bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor

verhuur worden aangehouden.

Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere

waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen

boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die

bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief zou zijn

verantwoord.

De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de

kasstromen verbonden met de toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte

economische levensduur van de investeringen. Daarbij wordt rekening gehouden met

de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in

woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en

langere termijn en bedrijfsmatige onroerende zaken.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde

veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de

economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de

resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2011

intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar

behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud, erfpacht en overige

contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig

onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting

onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte

gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde

lastenniveaus.

Uitgangspunten bedrijfswaarde Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Verwachte huurverhoging in: ·

o Eerste jaar 2011: 2,3 % (2011: 1,3%)

o jaarlijkse huurontwikkeling vanaf 2013: 2,0 % (2011: 2,0 %),

• de onderhoudskosten zijn gebaseerd op de meerjaren onderhoudsplanning per

complex,

• over de laatste vier jaar van de exploitatie van een complex wordt alleen klachten-

en mutatieonderhoud gerekend,


• de variabele lasten (inclusief belastingen, dagelijks- en mutatieonderhoud)

bedragen € 1.787 per woning in het eerste jaar (vorig jaar: € 1.648 per woning)

• jaarlijkse lastenstijging van 2,5% (vorig jaar: 2,5%),

• disconteringsvoet 5,25% (vorig jaar: 5,25 %),

• huurderving 0,35%,

• De restwaarde van de grond en de sloopkosten van de complexen zijn gebaseerd

op reële schattingen

De verwachte opbrengstwaarde van de woningen die aangemerkt zijn voor verkoop

worden alleen voor de eerstkomende vijf jaar op basis van de verwachte mutatiegraad

ingerekend.

Met ingang van 2010 wordt geen rekening meer gehouden met de

rentabiliteitswaardecorrectie.

4.2.3.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en

toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en

directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Bij de bepaling

van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde

van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren

betrokken. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente

wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen.

Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de

interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere

waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in

ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een

voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn

genomen.

4.2.3.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met lineaire

afschrijvingen op basis van de verwachte economische levensduur.

4.2.4 Vastgoedbeleggingen

4.2.4.1 Commercieel vastgoed in exploitatie

Het commercieel vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen verkrijgings- of

vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting

duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen zijn volgens de

lineaire methode bepaald op basis van de verwachte economische levensduur,

waarbij rekening is gehouden met de componentenbenadering.

Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing

geschiedt op complexniveau. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag

waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid


is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste

vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van

de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van bedrijfsonroerend

goed is gelijk gesteld aan de marktwaarde in verhuurde staat (Aedex-waarde). De

reële waarde voor commerciële verhuur van woningen is gelijk gesteld aan de

contante waarde van de toekomstige kasstromen.

4.2.4.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken, die in het kader van de “Koopgarant”-regeling zijn overgedragen

aan een derde en waarvoor de woningstichting een terugkoopplicht kent, worden

aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken werden tot

en met 2010 gewaardeerd tegen historische kostprijs onder aftrek van cumulatieve

afschrijvingen.

De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde

de met de koper overeengekomen contractprijs bij eerste waardering en de

marktwaarde bepaald conform de contractvoorwaarden bij latere waardering. Bij

eerste waardering is sprake van een herclassificatie van de onroerende zaken, zodat

de herwaardering naar actuele waarde rechtstreeks in het eigen vermogen worden

verwerkt, tenzij sprake is van eerder genomen waardeverminderingen. Bij latere

waardering wordt de waardemutatie in het resultaat verwerkt.

Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde

van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting

wordt jaarlijks gewaardeerd op de actuele waarde van de verplichting, rekening

houdend met de contractvoorwaarden.

De “Koopgarant”-regeling heeft de volgende kenmerken:

• verkoop vindt plaats door overdracht van het recht van erfpacht die eeuwigdurend

tegen nihil is afgekocht,

• het erfpachtrecht wordt verkocht conform de koopovereenkomst en gewaardeerd

op de marktwaarde van de grond en woning,

• verkoopbedrag is de taxatiewaarde minus 25%,

• Woningstichting Leusden heeft een terugkoopplicht,

• mutatie van de taxatiewaarde bij terugkoop wordt gedeeld door erfpachtlater en

erfpachthouder

De op balansdatum opgetreden geschatte waardemutatie van de woningen verkocht

onder voorwaarden wordt verwerkt in de balansposten.

In het geval van een waardestijging heeft Woningstichting Leusden in de toekomst

een verplichting om de helft van de waardestijging te betalen. In het geval van een

waardedaling daalt het terugkoopbedrag met 50% van de waardedaling. Het bij

terugkoop getaxeerde effect van door bewoner aangebrachte woningverbeteringen

wordt door Woningstichting Leusden voor 100% verrekend.

4.2.5 Financiële vaste activa

4.2.5.1 Latente belastingvordering


De vordering voor latente belastingen omvat het belastingeffect van de verschillen

tussen commerciële en fiscale winstbepaling inzake leningen. Gelet op de beperkte

looptijd is de voorziening gewaardeerd tegen nominale waarde met een tarief van

25%.

De overige latente belastingvorderingen zijn ultimo 2011 niet tot waardering gebracht,

gelet op de onzekerheid omtrent in de toekomst belastbare winsten die voor de

realisatie van het tijdelijke verschil kunnen worden aangewend. Er is ultimo 2011 geen

sprake van beschikbare voorwaartse verliescompensatie.

4.2.5.2 Te vorderen BWS-subsidies Bij de regeling Besluit Woninggebonden Subsidies wordt de jaarlijkse bijdrage vooraf

bepaald op basis van aannames ten aanzien van de huurontwikkeling en van de

ontwikkeling van de exploitatielasten. De netto contante waarde van de

(calculatorische) negatieve exploitatieresultaten is verantwoord als te vorderen BWS-

subsidies. Deze subsidies worden uitbetaald in jaarlijks gelijkblijvende bedragen,

maximaal in 30 jaar.

4.2.5.3 Deelnemingen

De deelnemingen waarin de stichting invloed van betekenis heeft, zijn gewaardeerd

tegen netto vermogenswaarde. Voor zover hiervan geen sprake is de deelnemingen

van verwaarloosbare betekenis zijn worden de deelnemingen gewaardeerd tegen

aanschafwaarde. Verwaarloosbare betekenis wordt geacht aanwezig te zijn indien er

géén feitelijke bedrijfsactiviteiten in de deelneming plaatsvinden.

4.2.6 Voorraden

4.2.6.1 Vastgoed bestemd voor verkoop

Deze vlottende activa wordt gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs’.

4.2.6.2 MVA in ontwikkeling bestemd voor verkoop

MVA in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft vastgoed in ontwikkeling bestemd

voor verkoop, die per balansdatum nog niet aan derden zijn verkocht en wordt

gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten, voor zover noodzakelijk

verminderd met verwachte verliezen. De projectkosten omvatten de direct op het

project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan

projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere

kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Voor

zover het saldo een debetstand vertoont, wordt dit gepresenteerd onder de vlottende

activa. Indien het saldo een creditstand vertoont, wordt dit gepresenteerd onder de

kortlopende schulden.

4.2.7 Voorraad materialen

De voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen vaste verrekenprijzen of lagere

directe opbrengstwaarde.


4.2.8 Onderhanden projecten

De onderhanden projecten (onroerende zaken verkocht in aanbouw) in opdracht van

derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met

de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde

termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze

kan worden ingeschat, wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de

direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan

projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere

kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.

In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling

voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of

tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten.

Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden

gepresenteerd onder de vlottende activa. Onderhanden projecten waarvan het saldo

een creditstand vertoont, worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

4.2.9 Vorderingen

4.2.9.1 Algemeen Waardering geschiedt tegen nominale waarde, rekening houdend met een voorziening

voor mogelijke oninbaarheid.

4.2.9.2 Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening

voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een dynamische benadering.

4.2.10 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter

dan twaalf maanden en staan ter vrije beschikking van de stichting. Rekening-

courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen

onder kortlopende schulden.

4.2.11 Voorzieningen

4.2.12 Voorziening onrendabele toppen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als

bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het

complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte

verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit

meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband

verstaan de geraamde stichtingskosten minus de bedrijfswaarde.

4.2.13 Langlopende schulden

4.2.14 Algemeen Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.


De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is

opgenomen onder de kortlopende schulden.

4.2.15 Leningen kredietinstellingen De leningen kredietinstellingen betreffen annuïtaire en fixeleningen.

4.2.16 Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden

In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden (VOV) heeft

Woningstichting Leusden een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de

ontwikkeling van de waarde van de betreffende onroerende zaken in het economisch

verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting

is dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de

kortlopende schulden verantwoord.

4.3 Grondslagen voor bepaling van het resultaat

4.3.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde

prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties

worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij

voorzienbaar zijn.

4.3.1.1 Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke

rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn

overgedragen aan de koper.

Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde

prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding

tot de in totaal te verrichten diensten.

4.3.1.2 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening,

maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden

toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone

bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere

posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten

zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

4.3.2 Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor

het verslagjaar 2011 bedroeg dit maximumpercentage 1,3% voor de woningen onder

de vrije-sector grens. De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten

waar Huurvast en Huurzeker geldt worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het

jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen

terugbetalingsverplichting geldt.


4.3.3 Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde

verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten

worden verantwoord in het jaar van levering (passeren transportakte).

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden (“Koopgarant”-regeling)

worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische

rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting

wordt opgenomen onder de post langlopende schulden, terugkoopverplichting

verkopen onder voorwaarden.

4.3.4 Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de

verkrijging- of vervaardigingprijs. Tot en met 2010 werd afgeschreven volgens de

annuïtaire methode (vaste activa) dan wel lineaire methode (overige activa) op basis

van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen

rekening gehouden. Op grond wordt niet afgeschreven. Met ingang van 2011 wordt er

alleen nog maar lineair afgeschreven op alle activa. Er vinden geen

inhaalafschrijvingen plaats.

4.3.5 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de

betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben

betrekking op een afboeking dan wel een terugneming van een bijzondere

waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een

jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op de

boekwaarde.

4.3.6 Pensioenen De woningstichting heeft een pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds SPW.

Deze regeling betreft een toegezegd pensioenregeling. Hierbij is een pensioen

toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd,

salaris en dienstjaren. Deze toegezegde pensioenregeling is verwerkt als zou sprake

zijn van een toegezegde bijdrageregeling.

Voor de pensioenregeling betaalt de woningstichting op verplichte, contractuele of

vrijwillige basis premies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van deze

premies, heeft de woningstichting geen verdere verplichtingen uit hoofde van de

pensioenregeling. De woningstichting heeft in geval van een tekort bij het fonds geen

verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige

premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd

zijn. Vooruitbetaalde premies worden verantwoord als overlopende activa indien deze

tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.

4.3.7 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van

onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke

werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.


De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat

er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.

4.3.8 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij

betrekking hebben.

4.3.9 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de

effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de

rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de

ontvangen leningen.

Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van

vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om

het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt

berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging

opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek

aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven

en periode van vervaardiging.

4.3.10 Belastingen

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in

de winsten verliesrekening, rekening houdend met de vrijgestelde

winstbestandsdelen en na bijtelling van niet of beperkt aftrekbare kosten. Tevens

wordt rekening gehouden met de mutaties in de latente belasting vorderingen en

schulden.

De verwerkte vennootschapsbelasting in de winsten verliesrekening over 2010 en

2011 worden gespecificeerd naar acute belastinglast en mutaties in de

belastinglatentie (ref. 6.4). Definitieve aangifte over 2008 heeft in 2010

plaatsgevonden. De aangifte 2009 is in 2011 ingediend. Begin 2012 zijn op basis van

een uitspraak van de Hoge Raad over de ANBI-status van corporaties de aangiften

over 2008 en 2009 gecorrigeerd ingediend. De verwachting is dat er door het kunnen

gebruik maken van de herbestedingsreserve over de jaren 2008 tot en met 2011 geen

vennootschapsbelasting betaald behoeft te worden. De correcties over de jaren 2008

tot en met 2010 zijn in de uitkomst van 2011 verwerkt. De aangiften over 2008 en

2009 waren door de belastingdienst nog niet vastgesteld. De werkelijke uitkomsten

kunnen daarom nog gaan afwijken.

4.3.11 Financiële instrumenten

Binnen het treasurybeleid van de woningstichting dient het gebruik van financiële

instrumenten ter beperking van renterisico’s.

Onder financiële instrumenten worden zowel de primaire financiële instrumenten,

zowel vorderingen, en schulden, als de financiële derivaten verstaan. Voor de

grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de

toelichting per balanspost. Financiële derivaten worden toegelicht onder de niet uit de

balans blijkende rechten en verplichtingen.


Voor de financiële derivaten past de stichting kostprijshedge-accounting toe. Het

effectieve deel van de financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge-

accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen de

reële waarde gewaardeerd. De waardeveranderingen van de reële waarde van het

ineffectieve deel worden direct in de winsten verliesrekening verwerkt.

4.3.12 Valuta- en renterisico

4.3.12.1 Valutarisico De woningstichting is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.

4.3.12.2 Renterisico Woningstichting Leusden loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met

name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende

langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen).

Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de woningstichting

risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende

vorderingen en schulden loopt de woningstichting risico over de marktwaarde. Met

betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot

renterisico gecontracteerd.

4.3.12.3 Kredietrisico Woningstichting Leusden heeft geen significante concentraties van kredietrisico.

4.3.12.4 Derivaten Zie de alinea bij financiële instrumenten.

4.4 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient

daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op

de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage

van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen

zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van

de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het

management:

• Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel

• Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en

herstructurering

• Vennootschapsbelasting

4.4.1 Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen

verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en

(naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder

waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde

duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële

waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde.

De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van

complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de


verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere

termijn voor verhuur worden aangehouden.

De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne

beleidsvoornemens van Woningstichting Leusden. Deze beleidsvoornemens komen

ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes

worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteiten

huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Woningstichting Leusden binnen de sector

gangbare uitgangspunten.

4.4.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw/herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke

verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd

en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de

corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders

aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige

nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het

besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en

herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van

de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft

plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke

verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten.

Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het

prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de

voorgenomen bouwproductie.

4.4.3 Vennootschapsbelasting Woningstichting Leusden is vanaf 1 januari 2006 belastingplichtig voor de

vennootschapsbelasting geworden. Voor de periode 1 januari 2006 tot en met 31

december 2007 geldt een vaststellingovereenkomst met de belastingdienst, vanaf 1

januari 2008 is sprake van integrale belastingheffing. Vanaf 2008 is de door

Woningstichting Leusden ondertekende Vaststellingsovereenkomst-2 van toepassing.

Rondom de definitieve uitwerking van bovenstaande bestaan nog een aantal

onzekerheden, mogelijke interpretatieverschillen en is continu sprake van

voortschrijdend inzicht met mogelijk materiële consequenties. Woningstichting

Leusden volgt de ontwikkelingen op de voet en betrekt deze bij de bepaling van de

fiscale positie in de balans en resultatenrekening.

Voor de vennootschapsbelasting is Woningstichting Leusden een fiscale eenheid

aangegaan met Leusden Holding BV en Leusden Vastgoed BV aan gegaan met

ingang van 1 januari 2008.

4.5 Grondslag kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode

worden de ontvangsten en betalingen uit operationele activiteiten gerubriceerd naar

de belangrijkste te onderscheiden categorieën, zoals ontvangsten van huurders,

betalingen aan leveranciers en betalingen aan werknemers.


De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder

aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt

tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met

betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en

betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in

materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige

schulden voorkomende verplichtingen.


5 Toelichting op de balans

5.1 Materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen

Sociaal vastgoed

in exploitatie

Vastgoed in

ontwikkeling

bestemd voor

eigen exploitatie

onroerende

en roerende

zaken ten

dienste van

de exploitatie

Commercieel

vastgoed in

exploitatie

Onroerende

zaken verkocht

onder

voorwaarden

Stand primo 2011

Aanschafwaarde 129.321.462 32.484.139 6.398.657 18.041.249 6.228.117

Herwaarderingen 0 0 0 0 12.087.268

Cumulatieve

waardeverminderingen -13.431.693 -9.431.480 0 -1.387.272 -381.979

Cumulatieve afschrijvingen -15.458.968 0 -939.513 -2.043.672 -810.382

Boekwaarde 100.430.802 23.052.659 5.459.144 14.610.304 17.123.025

Mutaties 2011

Investeringen 397.491 12.367.594 110.173 357.964 46.250

Desinvesteringen

-aanschafwaarde -1.855.852 0 0 -310.450 -142.500

-cumulatieve afschrijving 1.062.672 0 0 20.362 0

Herwaardering 0 0 0 0 3.603.627

Afschrijvingen

- Afschrijvingen -3.676.260 0 -206.917 -448.294 0

- Afschrijving ORT 471.555 0 0 28.733 0

Waardeveranderingen

- Waardeverminderingen -386.682 -693.613 0 -269.087 -577.623

- Terugneming van

waardeverminderingen 1.161.033 816.232 0 46.662 0

Overboekingen

-aanschafwaarde 25.698.211 -31.930.566 0 4.851.023 1.381.332

-waardevermindering -7.350.134 8.187.585 0 -835.100 -2.351

-cumulatieve afschrijving 271.608 0 0 -271.608

Voorziening onrendabel

nieuwbouw

-vrijval -1.153.000

-dotatie 0

Totaal mutaties 15.793.643 -12.405.768 -96.744 3.441.814 4.037.127

Stand ultimo 2011

Aanschafwaarde 153.561.313 12.921.167 6.508.830 22.939.786 7.513.199

Herwaarderingen 0 0 0 0 15.690.895

Cumulatieve

waardeverminderingen -19.535.920 -2.274.276 0 -2.416.064 -961.953

Cumulatieve afschrijvingen -17.800.948 0 -1.146.430 -2.471.604 -1.081.989

Boekwaarde 116.224.444 10.646.891 5.362.400 18.052.118 21.160.152


5.1.1 Afschrijvingstermijnen De afschrijvingstermijnen luiden als volgt:

- grond geen afschrijvingen

- bouwkosten 40 tot 50 jaar

- kantoor 40 jaar

- inventaris 5 tot 10 jaar

5.1.2 Geactiveerde rente

In het boekjaar werd ter zake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad

€ 667.998 aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde

nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,839%.

5.1.3 Marktwaarde woningen In de post onroerende zaken zijn 2.642 woningen opgenomen. De geschatte

marktwaarde van deze woningen in onverhuurde staat bedraagt circa € 537 mln.

5.1.4 Verzekering De activa zijn verzekerd tegen schade door brand, storm en vliegtuig. Het vastgoed is

verzekerd voor de herbouwwaarde waarbij onderverzekering is uitgesloten.

5.1.5 Financiering onroerend goed Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd of met

kapitaalmarktleningen onder WSW-garantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden

afgegeven.

5.1.6 Actuele waarde De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op

reële waarde bedraagt ultimo 2011 € 172,4 mln. Ultimo 2010 was de reële waarde €

149.5 mln.

De bedrijfswaarde is in 2011 t.o.v. 2010 met € 22,9 mln. gestegen.

In 2011 bedroeg de totale bedrijfswaarde van de nieuw opgeleverde woningen (plus

parkeergarage Tolgaarde) € 12,7 mln. De bedrijfswaarde van het MFC Antares

bedroeg € 14,7 mln. Daarnaast leidde de verkoop van de woningen tot een waarde

daling van € 1,7 mln. De overige mutaties bedroegen € 2,8 mln. negatief.

5.1.7 Onroerende zaken in ontwikkeling

In de onroerende zaken in ontwikkeling zijn 35 appartementen Apollovlinder

opgenomen welke te koop worden aangeboden. Alle woningen die niet verkocht

worden, zullen mogelijk na oplevering worden verhuurd. Drie van deze woningen zijn

ultimo 2011 verkocht. Het investeringsbedrag van deze woningen is onder

Onderhanden projecten verantwoord.

Ook is ultimo 2010 de grond inzake 20 appartementen ’t Zicht aangekocht. Deze

appartementen worden te koop aangeboden. De appartementen welke niet verkocht

worden, zullen mogelijk na oplevering worden verhuurd. Twee van deze woningen zijn

ultimo 2011 verkocht. Het investeringsbedrag van deze woningen is onder

Onderhanden projecten verantwoord.


5.2 Financiële vaste activa

2011 2010

Deelnemingen

Leusden Vastgoed Holding BV

Saldo begin boekjaar 18.500 18.500

Bij: investeringen 0 0

Af: desinvesteringen 0 0

Saldo einde boekjaar 18.500 18.500

In 2006 zijn Leusden Vastgoed Holding BV en Leusden Vastgoed BV opgericht.

Leusden Vastgoed BV is een 100%-deelneming van Leusden Vastgoed Holding BV.

In 2006 is door Woningstichting Leusden haar 100% belang in Leusden Vastgoed

Holding BV volgestort.

Latente belastingvordering


Bij: ontstane verschillen in het boekjaar 0 0

Af: verrekende verschillen in het boekjaar 176.243 176.243

Af: verrekende verschillen 2008 en 2009 0 42.487


In het boekjaar 2008 is een latentie ontstaan als gevolg van de

lagere fiscale waardering van de leningen dan commercieel per 1

januari 2008. Het waarderingsverschil wordt over de gemiddelde

looptijd van de leningen (8 jaren) verrekend.

Te vorderen BWS-subsidies


Bij: Rente boekjaar 1.971 4.288

Af: Ontvangsten in het boekjaar -62.472 -67.081

Af: Afboeking klein verschil -5


Dit betreft de contante waarde van nog te ontvangen bijdragen.

De maximale uitbetalingstermijn is 30 jaar.

Overige financiële vaste activa

Verzekeringspremie

Saldo begin van het boekjaar 54.000 0

Bij: Storting premie 0 54.000

Af: 0 0


In 2010 is er een Cap van 4,25% afgesloten voor de periode

1 maart 2012 tot 1 maart 2015. De premie wordt in drie jaar (van

maart 2012 t/m februari 2015 ten laste van het resultaat gebracht.

Dit wordt nader toegelicht in paragraaf 5.11.

Totaal overige financiële vaste actvia 54.000 54.000

Totaal financiële vaste activa 642.325 879.070


5.3 Voorraden

2011 2010

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Saldo begin van het boekjaar 4.056.741 0

Investeringen 2.946.219 4.056.741

Waardevermindering -425.532 0

Saldo einde boekjaar 6.577.428 4.056.741

Onroerende zaken bestemd voor verkoop

Saldo begin van het boekjaar 175.000 175.000

Mutaties 147.500 0


Voorraad materialen

Saldo begin van het boekjaar 2.117 0

Mutaties -593 2.117


Totaal voorraden 6.901.452 4.233.858

5.4 Onderhanden Projecten

Onderhanden projecten in opdracht van derden 0 160.378

Totaal ontvangen voorschotten 0 0

Boekwaarde per 31 december 0 160.378

5.5 Vorderingen Huurdebiteuren 187.085 195.223

Af: Voorziening debiteuren 85.026 21.665

Totaal huurdebiteuren 102.059 173.558

In 2011 is er € 62.025 gedoteerd aan de voorziening debiteuren (2010: € 52.593)

Belastingen

Te vorderen BTW 223.466 0

Te vorderen VPB 1.991.217 943.534

Totaal belastingen 2.214.683 943.534

Voor de specificatie van de post te vorderen VPB wordt

verwezen naar paragraaf 6.4.

Overige vorderingen

- Pensioenpremie 5.026 4.539

- Nog te ontvangen bedragen 305.205 343.625

- Diverse kleine vorderingen 2.669 1.662

Totaal overige vorderingen 312.900 349.826

De nog te ontvangen bedragen betreffen o.a. vorderingen op samenwerkingsverbanden, zoals:

woningcorporaties Nijkerk, Larikslaan 2, servicebureau gemeenten en mutatiekosten vertrokken

huurders.

Aan oninbare vorderingen is € 1.336 teruggeboekt (2010: € 93.696 afgeboekt). Dit betekent dat er

terugboekingen zijn doorgevoerd op eerder afgeboekte vorderingen.


2011 2010

Overlopende activa.

Nog te ontvangen rente 123.419 38.622

Servicekosten 10.115 0

Vooruitbetaalde verzekeringspremies 0 1.213

Totaal overlopende activa 133.534 39.835

Totaal vorderingen 2.763.176 1.506.753

5.6 Liquide middelen

Rekening courant banken 8.152.335 2.049.200

Deposito's met een restant looptijd korter dan 1 jaar 0 0

TOTAAL LIQUIDE MIDDELEN 8.152.335 2.049.200

5.7 Eigen vermogen

Kapitaal 45 45

Algemene reserve

Eigen vermogen per 1 januari 2010 12.056.776

Vermogenscorrectie als gevolg van stelselwijziging 8.647.047

Saldo begin boekjaar 20.644.047 20.703.823

Resultaatbestemming (resultaat vorig boekjaar) 957.787 -4.370.773

Mutatie niet gerealiseerde winst verkoop onder voorwaarden 3.603.627 4.310.997


Resultaat boekjaar 1.344.910 957.787

Totaal eigen vermogen 26.550.416 21.601.879

De totale niet gerealiseerde winst inzake verkopen onder voorwaarden is als volgt opgebouwd:

Stand begin boekjaar 12.087.268

Verkopen onder voorwaarden 3.603.627

Stand einde boekjaar 15.690.895

5.8 Voorzieningen

Voorziening onrendabele toppen nieuwbouw

Stand begin boekjaar 1.153.000 5.866.000

Dotaties 0 1.153.000

Onttrekkingen -1.153.000 -5.866.000

Stand einde boekjaar 0 1.153.000

Totaal voorzieningen 0 1.153.000

Indien de afwaardering wegens onrendabele top van een nieuwbouwproject de werkelijke

investering per balansdatum van dat nieuwbouwproject overtreft, wordt het meerdere niet

in mindering gebracht op het activum maar als voorziening gepresenteerd.

De afwaarderingen wegens onrendabele top nieuwbouw zijn verwerkt onder post 13.2.2

in de Winst- en Verliesrekening.


5.9 Langlopende schulden

2011 2010Langlopende schulden.

Stand leningen begin boekjaar (> 1 jaar) 117.073.917 118.923.847

Kortlopende aflossingsverplichtingen 6.014.953 1.282.778

Stand leningen beging boekjaar 123.088.870 120.206.625

Bij: nieuwe leningen 16.500.000 10.000.000

Af: reguliere aflossingen 1.014.953 1.282.778

Af: aflossing einde looptijd/extra aflossing 5.000.000 5.834.977

133.573.917 123.088.870

Kortlopende aflossingsverplichtingen -10.560.009 -6.014.953

Saldo leningen o/g einde boekjaar (> 1 jaar) 123.013.907 117.073.917

totaal 0 - 3% 3 - 4% 4 - 5% 5 - 6%

1 - 6 jaar 51.991 5.000 8.014 32.437 6.540

6 - 10 jaar 25.613 5.445 20.168 0 0

10 - 20 jaar 9.469 0 469 9.000 0

> 20 jaar 46.500 26.500 10.000 10.000 0Totaal 133.573 36.945 38.651 51.437 6.540

De leningen met een rentepercentage van 0-3% zijn roll-over leningen.

Obligo's WSW

De gemiddelde rente van de leningportefeuille bedroeg over 2011 3,56% (over 2010 3,43%).

Als gevolg van de borgstelling door het WSW voor door Woningstichting Leusden afgesloten

leningen heeft Woningstichting Leusden een voorwaardelijke obligoverplichting van € 5,0 mln.

Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van

WSW-deelnemers over te nemen, wordt géén beroep gedaan op deze obligoverplichting.

Specificatie leningen naar restant looptijd en rente-%

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zijn opgenomen onder de

kortlopende schulden.

De aflossingsverplichting voor 2012 bedraagt: € 10.560.009. Dit betreft de reguliere aflossing.

Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden

Saldo begin boekjaar 17.123.025 11.635.275

Terugkopen -288.750 -453.750

Vermeerderingen 4.903.500 5.941.500

Waardemutatie ultimo boekjaar -385.082 0


Woningstichting Leusden heeft in 2011 in totaal 29 woningen onder voorwaarden (Koopgarant)

verkocht. Ook zijn er in 2011 zijn er 2 woningen teruggekocht. Het totaal aantal verkochte woningen

onder voorwaarden is nu op 131 gekomen.

Voor een nadere toelichting op de verwerkingswijze en waardering van de terugkoopverplichting

wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen.


2011 2010Waarborgsommen.


Mutaties -7.253 3.554


De waarborgsommen zijn van een aantal huurders met huurachterstand

en huurders met problemen met wie in het verleden een extra hoge

waarborg is afgesproken.

Overige schulden


Vrijval -2.618 -2.618


Vanaf 2004 is een commerciële ruimte in het complex 1490 (de Start) BTW belast verhuurd.

De BTW over de investering valt binnen een periode van tien jaar vrij.

Totaal overige schulden 10.878 20.749

Totaal langlopende schulden 144.377.478 134.217.691

5.10 Kortlopende schulden


Kortlopende aflossingsverplichting langlopende schulden 10.560.009 6.014.953

Rekening courant met Rabobank 1.352.149 0

Totaal schulden aan kredietinstellingen 11.912.158 6.014.953

Schulden aan leveranciers

schulden aan leveranciers 2.935.813 2.850.772

Totaal schulden aan leveranciers 2.935.813 2.850.772

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Premies sociale verzekeringen en loonheffing 84.710 88.695

BTW 0 484.182

Pensioenpremies 40.149 0

Totaal belastingen en premies sociale verzekering 124.859 572.877

Onderhanden projecten

Totaal ontvangen voorschotten onderhanden projecten 747.235

Investeringen onderhanden projecten in opdracht van derden 694.979 0

Totaal onderhanden projecten 52.256 0

In de opbrengsten van het boekjaar is een bedrag van € 0 (2010: € 0) inzake opbrengsten uit

onderhanden projecten verantwoord.

In de onderhanden projecten is een bedrag van € 0 (2010: € 0) begrepen inzake geactiveerde

uitgaven voor nog niet verrichte prestaties.

In het boekjaar werd ter zake van onderhanden projecten in opdracht van derden een bedrag van €

17.413 aan rente geactiveerd.

Ultimo 2011 zijn er drie appartementen Apollovlinder verkocht. In 't Zicht zijn twee appartementen

verkocht. De investeringen inzake deze verkopen zijn hier verantwoord.


2011 2010

Overige schulden

Overige schulden 1.646.269 637.317

Totaal overige schulden 1.646.269 637.317

Overlopende passiva

Niet vervallen rente 2.187.799 2.135.178

Vooruitontvangen huur 115.442 111.271

Service-kosten 0 63.874

Overige overlopende passiva 2.803 146.384

Totaal overlopende passiva 2.306.043 2.456.707

Totaal kortlopende schulden 18.977.398 12.532.626

5.11 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

Financiële instrumenten -algemeen

Woningstichting Leusden hanteert het treasury statuut zoals vastgesteld in de Raad

van Toezicht op 23 juni 2009. In het treasurystatuut is het financieel beleid

opgenomen en wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden

toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van

beperking van renterisico's/ looptijdrisico's.

Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht jaarlijks niet meer dan

15% risico te lopen. Dit wordt gerealiseerd door langlopende leningen tegen vaste

rente en gebruik te maken van derivaten zoals renteswaps en collars.

Het treasurystatuut zal in 2012 worden vernieuwd.

Financiële instrumenten

Voor de toelichting van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de

specifieke postgewijze toelichting. Hieronder worden de financiële derivaten en de

hiermee verbonden risico’s toegelicht.

Renterisico’s

Rente-instrumenten worden toegepast ter verkrijging van een gewenst risicoprofiel in

vaste en variabele renteposities.

Per 31 december 2011 bezit Woningstichting Leusden de volgende rente-

instrumenten:

Cap

Op 24 december 2010 is er premie betaald voor een Cap welke loopt van 1 maart

2012 tot 1 maart 2015. De betaalde premie is in de balans opgenomen en wordt

gedurende de looptijd van de Cap ten laste van het resultaat gebracht. Het nominale

bedrag van de lening waarvoor de Cap is afgesloten is € 6,5 mln. De reële waarde

van de Cap bedraagt ultimo 2011 € 10.249 positief. Het Cap-niveau is 4,25%, de te

ontvangen rente is gebaseerd op de 3-maands Euribor.


Extendible loans

Daarnaast is bij de volgende leningen sprake van renterisico’s als gevolg van

variabele rente:

Er is in 2008 een extendible lening á € 10 mln. ontvangen. Dit betreft een 40-jarige

geldlening met twee renteperiodes met een variabele rente:

• in de periode 1 september 2008 tot 1 september 2011 is de rente gebaseerd op

de 1-maands Euribor rente met een maximum van 4,535%.

• in de periode 3 september 2029 tot 1 september 2048 is de rente gebaseerd op

de 3-maands Euribor rente met een minimum van 4,65% per kwartaal.

Er is in 2009 een extendible lening á € 10 mln. ontvangen. Dit betreft een 40-jarige

geldlening met 3 renteperiodes met een variabele rente:

• in de periode 3 augustus 2009 tot 3 augustus 2012 is de rente gebaseerd op de 1-

maands Euribor rente met een maximum van 4,52%.

• in de periode 3 augustus 2012 tot 2 augustus 2030 is een rente verschuldigd van

4,52%.

• in de periode 2 augustus 2030 tot 3 augustus 2049 is de rente gebaseerd op de 3-

maands Euribor rente met een minimum van 4,75% per kwartaal.

• in de periode 1 september 2011 tot 3 september 2029 is een rente verschuldigd

van 4,535%.

Op 1 oktober 2010 is een extendible lening van € 10 mln ontvangen. Dit betreft een

40-jarige geldlening met een renteperiode met een variabele rente:

• in de periode van 1 oktober 2010 tot 1 oktober 2035 is een rente verschuldigd van

4,369%.

• in de periode van 1 oktober 2035 tot 3 oktober 2050 is de rente gebaseerd op de

3-maands Euribor met een minimum van 4,75%.

Op 1 maart 2011 is er een lening met variabele hoofdsom á € 6,5 mln. gestort. Deze

lening heeft een looptijd van 50 jaar. De rente is gebaseerd op de 3-maands euribor.

De eerste 4 jaar (van 1 maart 2011 tot 2 maart 2015) geldt een opslag van 0,44%.

Daarna zal de opslag opnieuw worden bepaald.

Op 1 september 2011 is er een basisrentelening van € 10 mln. gestort tegen een rente

van 3,075%. Deze lening heeft een looptijd van 49 jaar.

Voor de eerste drie jaar (van 1 september 2011 tot 1 september 2014) geldt een

opslag van 0,1%. Daarna wordt de opslag opnieuw bepaald.


6 Toelichting op de winsten verliesrekening

6.1 Bedrijfsopbrengsten

2011 2010

Huren

Woningen en woongebouwen afgewikkeld 15.224.040 14.851.515

Bedrijfsonroerend goed 689.483 251.251

Af: Huurderving wegens leegstand -204.031 -132.379

Totaal huren 15.709.492 14.970.388

De stijging van de totale huurbaten van € 735.000 is

voornamelijk veroorzaakt door:

- algemene huurverhoging per 1 juli 2011 met 1,3% (2010: 1,2%).

- huurharmonisaties

- geriefsverbeteringen

- oplevering nieuwbouw in de Tabaksteeg (o.a. MFC Antares)

- hogere huurderving vanwege leegstand in complex A.Buininggaarde

(bestemd voor sloop) en vanwege te verkopen woningen (koopgarant)

- verlaging door verkopen

Opbrengsten servicecontracten

Leveringen en diensten (servicekostenvergoedingen) 580.607 413.785

Abonnementsgelden dienstverlening 18.857 16.412

Totaal opbrengsten servicecontracten 599.465 430.198

Op basis van geraamde kosten worden voorschotten voor diverse

leveringen en diensten in rekening gebracht. Er vindt jaarlijks afrekening

met de bewoners plaats van de servicekosten. De kosten zijn opgenomen

onder de post "Lasten servicecontracten". De nog af te rekenen servicekosten over het

boekjaar zijn opgenomen in de balans onder de kortlopende schulden.

Verkoop onroerende zaken

In rekening gebrachte verkoopprijs woningen en BOG 1.270.000 435.000

Af: verkoopkosten woningen en BOG -114.896 -76.688

Opbrengst verkopen bestaand bezit 1.155.104 358.312

Af: boekwaarde woningen en BOG -1.083.267 -99.946

Totaal verkoop onroerende zaken 71.837 258.366

Onder abonnementsgelden dienstverlening zijn de baten

opgenomen.

In 2011 is er één woning verkocht uit complex 1171 Langenbeek.

In 2011 zijn de bedrijfsruimtes in complex 1442 Rondeel verkocht.

In 2010 zijn er twee woningen verkocht uit complex 1171

Langenbeek.


2011 2010

Overige bedrijfsopbrengsten

Opbrengsten aanbodmodel 69.184 87.280

Interne doorbelasting aan nieuwbouw 421.493 727.158

Vergoeding administratiekosten servicekosten 23.792 13.065

Dienstverlening derden 98.099 107.178

Diverse opbrengsten 46.060 13.165

Totaal overige bedrijfsopbrengsten 658.627 947.846

Een redelijk deel van de indirecte kosten die verband houden met projectontwikkelings-

activiteiten toegerekend aan de activa in ontwikkeling. Deze baten zijn verantwoord onder de

overige bedrijfsopbrengsten.

Onder diverse opbrengsten zijn diverse nagekomen baten uit voorgaande jaren verantwoord.

6.2 Bedrijfslasten

2011 2010Afschrijvingen op materiële vaste activa.

Woningen, woongebouwen 3.369.542 2.010.676

waarvan videosysteem ten laste van servicekosten -1.317 -514

Bedrijfsruimtes 254.724 11.590

Woningen verkocht onder voorwaarden 0 85.920

Activa ten dienste van de exploitatie 206.917 125.550

Totaal afschrijvingen op materiële vaste activa. 3.829.867 2.233.222

De afschrijvingen op de materiële vaste activa worden volgens

het lineaire systeem op basis van de resterende looptijd berekend.

Overige waardeverandering materiële vaste activa

655.769 415.935

-1.207.696 -782.619

574.468 3.918.035

425.532 0

-816.232 -36.941

577.623 0

-385.082 0

119.145 0

Totaal overige waardeverandering -56.473 3.514.410

Lonen en salarissen

Salarissen 1.555.468 1.430.395

Dekking uren onderhoud -3.510 -6.489

Uitzendkrachten 547.047 517.640

Totaal lonen en salarissen 2.099.005 1.941.545

Sociale lasten 217.520 189.839

Pensioenlasten 297.701 279.732

Waardeverminderingen onroerende en roerende zaken in

exploitatie

Terugneming op waardeverminderingen (activa in exploitatie)


ontwikkeling

Terugneming op waardeverminderingen (activa in

ontwikkeling)

Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille

verkoop onder voorwaarden

Waardeveranderingen terugkoopverplichting


ontwikkeling

Overige waardeverandering materiële vaste activa


De salarissen zijn conform de CAO voor Woondiensten.

In 2011 was er gemiddeld 34,0 FTE in loondienst en op uitzendbasis

werkzaam (2010: 32,1 FTE)

De bezoldiging van de directeur/bestuurder bedroeg in 2011, in euro's:

- Loon voor loonbelasting 116.556

- Afdracht pensioenlasten 38.291

Totaal 154.847

2011 2010Lasten onderhoud

Lasten dagelijks onderhoud 587.804 558.248

Lasten planmatig onderhoud 2.516.980 1.945.457

Totaal lasten onderhoud 3.104.785 2.503.705

Leefbaarheids- en duurzaamheidsuitgaven 38.125 74.482

Lasten servicecontracten

Energielasten 310.610 180.140

Schoonmaakkosten/onderhoud 217.973 112.094

Overige leveringen en diensten 52.025 121.551

580.607 413.785

Overige bedrijfslasten

Overige exploitatielasten woningen

Belastingen 571.726 509.078

Verzekeringen 71.534 53.386

Dotatie voorziening debiteuren 62.025 52.593

Overige algemene directe exploitatielasten (1) 248.650 136.492

953.936 751.549

Algemene kosten

Overige personeelskosten 191.477 219.913

Eenmalige implementatiekosten nieuw automatiseringssysteem 10.898 70.616

Kosten automatisering 127.575 127.811

Kosten dienstverlening adviseurs 251.825 151.386

Huisvestingslasten 65.695 75.294

Energielasten kantoor 41.267 46.942

Algemene kosten Larikslaan 2 (2) 195.430 195.190

Bijdrage projectsteun wijkenaanpak 171.043 162.493

Kosten Raad van Toezicht 54.711 88.482

Overige algemene kosten (3) 329.603 298.012

1.439.523 1.436.139

Totaal overige bedrijfslasten 2.393.459 2.187.688

De leefbaarheidsuitgaven bestaan uit bijdragen aan sociaal

maatschappelijke activiteiten en bemiddeling (€ 38.000).

Toelichting op de overige bedrijfslasten

(1)

(2)

(3)

overige algemene directe exploitatielasten heeft voornamelijk betrekking op de

exploitatiekosten inzake het MFC Antares.

algemene kosten Larikslaan 2 betreft het saldo van het aandeel van Woningstichting

Leusden in de totale kosten van de front-office.

overige algemene kosten bestaan onder andere uit kosten woonruimteverdeling,

bewonersblad, kosten verkoop (Koopgarant-) woningen, lidmaatschap branche-


Kosten Raad van Toezicht

De vergoeding aan de leden van de Raad van Toezicht bedroeg in 2011 in euro's:

- Voorzitter: 11.210

- Leden (p.p.): 7.473

In 2011 telde de Raad van Toezicht 6 leden. In 2011 waren er geen mutaties.

In 2010 zijn drie nieuwe leden aangetreden. Zij hebben naar rato van het dienstverband

2010 een vergoeding ontvangen.

In 2010 zijn drie leden afgetreden. Zij hebben naar rato van het dienstverband 2010 een

vergoeding ontvangen.

Accountantshonoraria 2011 2010

- controle van de jaarrekening en verantwoordingen 20.000 20.000

- advies- en fiscale werkzaamheden 45.764 49.339

Totaal 65.764 69.339

Bovenstaande honoraria beteffen uitsluitend de werkzaamheden die uitgevoerd zijn door

accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art.1, lid 1

Wet Toezicht Accountantsorganisaties.

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan

accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:

6.3 Financiële baten en lasten

2011 2010Rentebaten

- Rente over rekening courant saldi en kortlopende deposito's 123.087 219.665

- Geactiveerde rente 667.998 626.939

- Overige rentebaten 59.970 51.951

Totaal rentebaten 851.054 898.556

Opbrengst financiële vaste activa en effecten

- Rente te vorderen BWS subsidies 1.971 4.288

Totaal opbrengst financiële vaste activa en effecten 1.971 4.288

Rentelasten

- Rente leningen kredietinstellingen 4.563.872 4.174.976

- Borgstellingsvergoeding WSW 11.006 6.210

- Overige rentelasten 10.598 551

Totaal rentelasten 4.585.475 4.181.737

Het WSW rekent borgstellingsvergoeding voor de leningen die zij na 1 juli 2007 hebben

geborgd. Het tarief is vastgesteld op 0,000069. Dit betekent per miljoen borging € 69 per

kwartaal aan vergoeding.


6.4 Vennootschapsbelasting

In verband met een uitspraak van de Hoge Raad van december 2011 kon de te

betalen vennootschapbelasting over de jaren 2008 t/m 2010 alsnog worden

teruggevorderd. In verband met deze uitspraak is ook de acute VPB last over het jaar

2011 op nihil gesteld.

Acute VPB last 2011 € 0

Correctie voorgaande jaren (2008-2010) € 718.778 -/-

Mutatie latente belastingen € 176.243

Totaal resultaat VPB 2011 € 542.535 -/-

Jaarverslag webversie 2001

Documents

Transcript of Jaarverslag webversie 2001