JAARVERSLAG · Strategisch voorraadbeleid 18 2.7. Kwaliteit nieuwbouw 18 2.8. Nieuwbouw 19 3....
88
JAARVERSLAG 2015 Woningstichting Vaals telefoon: 043 - 3088200 In ’t Oord 18 6291 VP Vaals fax: 043 - 3063611
Transcript of JAARVERSLAG · Strategisch voorraadbeleid 18 2.7. Kwaliteit nieuwbouw 18 2.8. Nieuwbouw 19 3....
JAARVERSLAG
2015
Woningstichting Vaals telefoon: 043 - 3088200
In ’t Oord 18
6291 VP Vaals fax: 043 - 3063611
1
JAARVERSLAG 2015 Blz.
Voorwoord 3
Verslag van de Raad van Commissarissen 4
Bestuursverslag 8
Governancestructuur 11
Volkshuisvestingsverslag
1. Organisatie 1.1. Toelating, inschrijving en lidmaatschap 13
1.2 De organisatie 13
1.3. Externe relaties 14
2. Kwaliteit en beschikbaarheid
van woongelegenheden 2.1. Algemeen 15
2.2. Kwaliteitsbeleid 15
2.3. Kwaliteit en prijs van de woningvoorraad 16
2.4. Woningverbetering 17
2.5. Onderhoudsbegroting 2015 versus realisatie 17
2.6. Strategisch voorraadbeleid 18
2.7. Kwaliteit nieuwbouw 18
2.8. Nieuwbouw 19
3. Leefbaarheid Leefbaarheid 20
4. Toewijzen, verhuren en ver-
vreemden van woningen 4.1. Huurprijsbeleid 22
4.2. Mutaties 22
4.3. Leegstand 24
4.4. Toewijzing van woningen 24
4.5. Huurbetaling en incasso 25
4.6. Nieuwbouwbeleid 25
4.7. Verkoopbeleid 26
5. Bewonersparticipatie bij
leefbaarheid, beleid en beheer 5.1. Bewonersraad 27
5.2. Klachtenadviescommissie 28
5.3. Geschillen met individuele huurders 28
6. Financieel beleid en beheer 6.1. Algemeen 29
6.2. Kengetallen over de afgelopen jaren 30
6.3. Financieel meerjarenperspectief 32
6.4. Treasury 33
7. Wonen en zorg 7.1. Ouderenhuisvesting 35
7.2 Huisvesting gehandicapten 35
2
8. Verbindingen met andere
rechtspersonen 35
9. Beleggingen 9.1. Overzicht beleggingen 35
9.2. Toelichting beleggingen 35
Jaarrekening 37
1 Balans per 31 december 2015 38
2 Winst- en verliesrekening over 2015 40
3 Kasstroomoverzicht 41
4 Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling 43
4.1 Algemene grondslagen voor de opstelling van de
jaarrekening 43
4.2 Toelichting op de balans 60
4.3 Toelichting op de winst- en verliesrekening 73
Overige gegevens
Controleverklaring
Voorstel bestemming resultaat
3
Voorwoord Met de invoering van de nieuwe Woningwet per 1 juli 2015, is 2015 een jaar van grote veranderingen in de
corporatiesector. Ook voor Woningstichting Vaals. Afgelopen jaar hebben we gewerkt aan het op een goede
wijze invoeren en borgen van de nieuwe woningwet in onze organisatie. Daarin hebben we kritisch gekeken naar
in hoeverre deze regels ons negatief raken, zowel in de plannen voor onze woningportefeuille als de
betaalbaarheid voor de huurders. Gelukkig kunnen we constateren dat dit niet het geval is. Kortom, we hebben er
baat bij gehad dat we de afgelopen jaren vooral gebleven zijn bij onze kerntaak.
Ook in 2015 hebben we op basis van ons ondernemingsplan acties uitgezet. In algemene zin zijn we er trots op
dat we woningzoekenden hebben kunnen huisvesten, woningen kwalitatief hebben verbeterd en de
betaalbaarheid hebben gegarandeerd. Op dit moment is 98% van onze woningvoorraad bestemd voor de sociale
doelgroep. Dit stelt ons in staat te voldoen aan de regelgeving in de woningwet, en maakt dat we ook de
komende jaren een passend woningaanbod hebben voor de sociale doelgroep. Daarnaast zijn we specifiek trots
op de start bouw van het centrumplan Vaals, waarmee we ook een bijdrage leveren aan de vitaliteit van de kern
Vaals.
Afgelopen jaar is Woningstichting Vaals ook gevisiteerd. De positieve feedback die we vanuit deze visitatie
hebben gekregen, sterkt ons in de eerder gemaakte keuze als zelfstandige organisatie de opgave in Vaals op te
pakken. Onze financiële positie laat bovendien zien dat we nu en in de komende jaren continuïteit kunnen
bieden. We voldoen aan de eisen van het WSW en de Autoriteit Woningcorporaties. In 2016 gaan we dan ook
onverminderd door met onze inzet voor Vaals!
Vanuit deze gezonde basis willen we wij iedereen bedanken voor de fijne en constructieve samenwerking het
afgelopen jaar, en zien wij vanuit krachtige positie positief vooruit naar 2016.
Jos Lambrichts
Directeur – bestuurder
4
Verslag van de Raad van Commissarissen 2015 Algemeen
De Raad van Commissarissen van de Woningstichting Vaals heeft in het jaarverslag van 2014 geconstateerd dat
de Woningstichting de onrust in de sector goed heeft doorstaan. De financiële situatie biedt voldoende comfort
en ruimte voor de realisatie van geplande projecten. Omwille van de continuïteit heeft in 2015 een beschouwing
plaatsgevonden over de toekomst van Woningstichting Vaals. De Raad heeft geconcludeerd dat de
Woningstichting in haar huidige vorm en omvang zelfstandig kan blijven functioneren.
In 2015 heeft de nadruk gelegen op de verdere optimalisatie en invulling van de controlesystemen (o.a. treasury
statuut), verslaglegging (o.a. ondernemingsplan) en risicomanagement. Daarnaast is de organisatie
vanzelfsprekend actief geweest met de implementatie van de Governancecode en de woningwet. Ten aanzien
van de Governancecode is geconcludeerd dat enkele documenten in 2016 dienen te worden herzien.
Ten aanzien van de invoering van de nieuwe woningwet concludeert de Raad van Commissarissen dat de
organisatie in control is.
In hoeverre de Woningstichting voldoet aan haar maatschappelijke doelstelling leidt de Raad van
Commissarissen deels af uit te contacten met haar belangrijkste stakeholders. Hiertoe zijn gesprekken gevoerd
met de huurders en hun belangenvereniging “De Hoogste Top” en met de Gemeente in de persoon van
burgemeester en wethouders. Gebleken is dat de verhoudingen tussen de belanghebbenden en de
Woningstichting goed zijn en sprake is van algemene tevredenheid over de invulling van haar taak. Tevens is de
maatschappelijke prestatie in 2015 getoetst middels de Maatschappelijke Visitatie
Bestuurlijke organisatie
Woningstichting Vaals kent een eenhoofdig bestuur bestaande uit te heer J.W.M. Lambrichts.
De heer J.W.M. Lambrichts is per 1 april 2007 benoemd. De salariëring is conform de CAO Woondiensten
salarisschaal O.
Er is een directiestatuut vastgesteld dat zijn rechtspositie regelt, zijn taken beschrijft en aangeeft waarover en
wanneer met de Raad van Commissarissen overleg dient te worden gevoerd en /of toestemming dient te worden
gevraagd. Bestuurder is voor het geheel eindverantwoordelijk.
Op basis van schriftelijk vastgestelde meetbare criteria wordt er een jaarlijkse beoordeling afgegeven.
De Raad van Commissarissen ziet dat in de nieuwe woningwet competenties van de bestuurlijke rol worden
beschreven. Deze competenties maken derhalve deel uit van het beoordelingskader.
Per 1 januari 2013 zijn de nieuwe beloningsnormen voor bestuurders van kracht geworden(WNT). De WNT kent
een overgangsregeling. Bestuurders die nog een beloning hebben boven de norm, houden deze nog vier jaar.
Daarna moet de beloning in drie jaar worden afgebouwd naar de nieuwe norm. Woningstichting Vaals past de
regelgeving van de WNT toe.
Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen heeft als taak contact met en toezicht te houden op het bestuur en staat deze met
raad terzijde. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op de realisatie van de doelstellingen
van de Woningstichting zoals de financiële continuïteit, risicobeheersing en leefbaarheid. Hiertoe wordt onder
andere gebruik gemaakt van een beoordelingskader waarin zijn ondergebracht de verslaggeving,
controlesystemen en een kwaliteitsbeleid. Alle activiteiten van de Woningstichting worden getoetst aan naleving
van toepasselijke wet- en regelgeving en staat de Raad van Commissarissen voor naleving van de integriteits- en
Governancecode.
Goed toezicht vergt goede, tijdige en betrouwbare informatie, aan te reiken door het bestuur.
Zo heeft de Raad van Commissarissen ten behoeve van de uitvoering van haar toezichtstaken onder andere de
volgende handvatten tot haar beschikking: het ondernemingsplan (2016-2020), de financiële begroting en
meerjarenbegroting, de jaarrekening, de jaarlijkse activiteitenplanning, de vier maandelijkse rapportages, de
onderhoudsbegroting, de solvabiliteitsbeoordeling Inspectie Leefomgeving en Transport, het treasury– en
investeringsstatuut en de Governancecode. Daarnaast maakt de Raad van Commissarissen gebruik van de input
van de huurdersvereniging, de ondernemingsraad, de accountant, de Autoriteit Woningcorporaties en de
Gemeente waarmee tevens prestatieafspraken zijn vastgelegd.
5
De totale Raad van Commissarissen adviseert en fungeert als klankbord ten aanzien van de strategie van
Woningstichting Vaals. De individuele leden vervullen een klankbordrol richting de bestuurder op het vlak van
hun eigen functieprofiel. Binnen de Raad van Commissarissen zijn de volgende vier kwaliteitsprofielen
vertegenwoordigd: volkshuisvestelijk, financieel, juridisch en vastgoed. Bij de werving van nieuwe
commissarissen wordt gekeken naar de samenstelling van de Raad van Commissarissen en de
vertegenwoordiging van de competentieprofielen zoals deze ook worden genoemd in de woningwet. Bij het
proces van herverkiezing van 2 commissarissen is hiertoe een geschiktheidsmatrix opgesteld en zijn de
betreffende commissarissen succesvol onderworpen aan de fit en propertoets. Om de deskundigheid van de Raad
van Commissarissen te waarborgen, wordt aandacht besteed aan scholing. Naar de toekomst toe zal er met name
aandacht zijn voor de gewenste professionalisering en daarmee samenhangend de opleidingsbehoefte. Hiervoor
wordt een plan binnen de Raad van Commissarissen opgesteld.
De Raad van Commissarissen is in 2015 acht maal bij elkaar gekomen. Daarnaast hebben leden van de Raad van
Commissarissen een onderhoud gehad met de huurdersvereniging, de ondernemingsraad en andere stakeholders
zoals de Gemeente Vaals. In 2015 heeft de Raad een zelfevaluatie uitgevoerd waarbij zij is begeleid door een
externe deskundige. Deze zelfevaluatie heeft geresulteerd in een aantal acties voor de aanscherping van de
governance, die we in 2016 gaan oppakken. Het is de taak van de Raad van Commissarissen haar eigen
functioneren en dat van de individuele leden te toetsen en bespreekbaar te maken.
De Raad van Commissarissen was per 31 december 2015 als volgt samengesteld:
De Raad van Commissarissen bestaat uit vijf leden.
De heer Laeven heeft vanuit zijn rol als voorzitter het vakgebied Financiën. De heren Baltus (vakgebied
Juridisch) en Debie (vakgebied Volkshuisvesting) zijn op voordracht van de huurdersorganisatie benoemd.
In 2015 zijn mevrouw Maessen-Florax (vakgebied Financiën) en de heer Knoops (vakgebied Vastgoed/
Financiën) door de overige leden herkozen om een nieuwe termijn tot 1 januari 2020 vol te maken. Dit proces
van herkiezing heeft voldaan aan de nieuwe richtlijnen artikel 15 van de Woningwet 2015 en met de
goedkeuring van de Autoriteit Woningcorporaties welke beide commissarissen heeft beoordeeld op geschiktheid
en betrouwbaarheid.
Overzicht beroep
Naam Beroep
F.A.F. Laeven Regio directeur Heineken
J.J. Baltus Advocaat
V.A.W. Maessen-Florax Teammanager Adelante
H.J.F.E. Debie Directeur Advisory Group Asset Management
A.G.M. Knoops Sr. Consultant & Interim Executive
Onafhankelijkheid en nevenfuncties
Niemand van de Raad van Commissarissen is of was in het verleden in dienst van Woningstichting Vaals. In het
verslagjaar zijn geen onderwerpen aan de orde geweest waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen. Iedereen
heeft zijn functie onafhankelijk kunnen invullen.
De commissarissen bekleedden in 2015 geen nevenfuncties, die op gespannen voet met de bepalingen zoals
vernoemd in de Governancecode staan.
Eerste Naam Aftredend Herbenoem Functie Honorering Verg onkst % WNT PE
benoeming baar excl BTW WA verzek punten
1-1-2009 F.A.F. Laeven 1-1-2017 nee Voorzitter 11.250€ 417€ 75% 2
1-1-2013 V.A.W. Maessen-Florax 1-1-2016 ja Lid 7.500€ 417€ 76% 8
1-1-2009 J.J. Baltus 1-1-2017 nee Lid 6.750€ 1.167€ 76% 6
1-1-2013 H.J.F.E. Debie 1-1-2017 ja Lid 7.500€ 417€ 76% 15
1-1-2013 A.G.M. Knoops 1-1-2016 ja Lid 7.500€ 417€ 76% 6
6
Governancestructuur
Woningstichting Vaals onderschrijft de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties vastgelegde
beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke
organisatie. Alle betrokken conformeren zich daarnaast aan de integriteits –en gedragscode voor de Raad van
Commissarissen, het bestuur en de medewerkers van Woningstichting Vaals. Deze integriteits- en gedragscode is
te raadplegen op de website van Woningstichting Vaals.
Risicomanagement
Samen met het bestuur heeft de Raad besloten tot extra aandacht voor risicomanagement. Een eerste aanzet
hiertoe is in 2015 gedaan. Hoewel deze geen aanleiding gaf tot verder onderzoek, is besloten het proces met de
accountant te evalueren en de uitkomst hiervan te gebruiken voor de verdere professionalisering in 2016. In deze
tijd van onrustige financiële markten, regelmatig wijzigende wetgeving en malaise in de bouwmarkt worden
namelijk hogere en andere eisen gesteld aan de directie en toezichthouders ten aanzien van het
risicomanagement. Door verhoogde waakzaamheid, het op peil houden van onze vaardigheden en kennis
trachten wij op deze wijze adequaat en tijdig op toekomstige ontwikkelingen te anticiperen.
Integriteit
Het onderwerp integriteit is en blijft van groot belang. Door de ”nul-grens” te hanteren is er geen ruimte voor
afwijkingen en ontstaat duidelijkheid, waarbij voorbeeldgedrag positief en stimulerend werkt. Integriteit wordt
altijd besproken met de directie als onderdeel van de beoordelingssystematiek.
Op haar beurt bespreekt de directie en de leden van het managementteam het onderwerp bij ieder
beoordelingsgesprek met alle medewerkers. De Raad heeft de indruk dat de cultuur binnen de organisatie
transparant is waarbij individuen mogelijke misstanden bespreekbaar durven te maken. De Raad nodigt alle
medewerkers uit om in dergelijke gevallen contact te zoeken bij de directie of de Raad. Op de website van de
Woningstichting staat onze integriteitcode en de regeling klokkenluiders gepubliceerd.
KWH
De Woningstichting wil haar huurders zo goed mogelijk van dienst zijn. Het KWH helpt daarbij. KWH staat
voor Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. Deze organisatie toetst of de organisatie aan onze
klanten de service en kwaliteit bieden waar zij behoefte aan hebben. De score op deze toets is bij onze
Woningstichting voor de tweede maal op rij met een gemiddelde van een 8,3 goed. De Raad van
Commissarissen brengt hiervoor een speciaal woord van dank en waardering uit aan de organisatie.
Maatschappelijke Visitatie
De Maatschappelijke Visitatie is een instrument voor horizontale verantwoording van de Woningstichting naar
haar belanghebbenden over haar maatschappelijke prestatie. In de recensie van de visitatiecommissie wordt een
reflectie gegeven op de Woningstichting. Daarin komt onder meer naar voren wat de woningstichting heeft
geleerd van het verleden, of zij de juiste volkshuisvestelijke prestaties levert en hoe het maatschappelijk
presteren is in relatie tot de identiteit, missie, ambities en context van de woningstichting staat. Verder wordt
aangegeven wat dat betekent voor de toekomst. De commissie waardeert Woningstichting Vaals met een 7.
Het verslag staat op de website.
Vaststelling jaarrekening en jaarverslag 2015
De Raad van Commissarissen heeft de opdracht tot controle van de jaarrekening 2015 gegeven aan PwC.
Tijdens de vergadering van 13 juni 2016 van de Raad van Commissarissen is de jaarrekening 2015 en het
jaarverslag 2015, in aanwezigheid van de accountant, besproken en vastgesteld.
Ter afsluiting
Tot slot heeft de Raad van Commissarissen ook in 2015 mogen constateren dat de organisatie goed functioneert,
stabiel is en aansluit op de maatschappelijke doelstelling en de wens van de huurders. Het kwaliteitsniveau van
het onroerend goed is ruim voldoende en het streven is om in 2021 voor het gehele bezit een gemiddeld
energielabel B te hebben. Er is sprake van een hoge mate van tevredenheid onder de huurders. Deze
tevredenheid gekoppeld aan een gezond financieel fundament en een realistische toekomstvisie voor de
7
Woningstichting maakt dat de Raad van Commissarissen haar vertrouwen uitspreekt in de continuïteit van
Woningstichting Vaals.
De organisatie zoekt het evenwicht tussen haar pragmatische aanpak en de steeds strakker wordende
regelgeving. Samen met de Raad is dit een continue zoektocht naar de juiste afweging, waarbij uiteraard wordt
voldaan aan de wettelijke eisen. Als Raad van Commissarissen hebben we al het vertrouwen in het bestuur en de
organisatie dat we daarin slagen.
Wij danken het bestuur en alle medewerkers voor de getoonde initiatieven en hun klantgerichte inzet.
Vaals, 13 juni 2016
De Raad van Commissarissen van de Woningstichting Vaals.
Laeven F.A.F, voorzitter.
Baltus J.J, lid.
Debie H.J.F.E., lid
Knoops A.G.M., lid
Maessen-Florax V.A.W., lid.
8
Bestuursverslag Algemeen
Woningstichting Vaals kent een tweelagen bestuursmodel met een Raad van Commissarissen en een bestuur. Het
bestuur wordt gevormd door een eenhoofdige directie. De Raad van Commissarissen oefent het toezicht uit op
het bestuur. De taken en verantwoordelijkheden van het bestuur zijn vastgelegd in de statuten en diverse
reglementen.
Start bouw Centrumplan
We zijn als Woningstichting blij en trots te kunnen melden dat in 2015 de bouw van het Centrumplan in Vaals is
gestart. De afgelopen jaren is hier samen met de Gemeente hard aan gewerkt. In 2016 leveren we de 55
appartementen en 6 eengezinswoningen in het plan op. Hiermee dragen we bij aan een gedifferentieerd
woningaanbod voor een brede doelgroep en de leefbaarheid in de kern Vaals.
Invoering nieuwe woningwet
Per 1 juli 2015 is de nieuwe woningwet van kracht geworden. Kernboodschap van de wet is dat
woningcorporaties terug moeten naar de kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van huurwoningen voor
mensen met een lager inkomen. Voor Woningstichting Vaals betekent dit een voortzetting van onze inzet in de
afgelopen jaren. De strategische focus van Woningstichting Vaals ligt dan ook op het aantrekkelijk houden van
de woningmarkt voor de sociale doelgroep.
Een belangrijke verandering met de nieuwe woningwet, is het passend toewijzen van onze huurwoningen.
Woningstichting Vaals moet ervoor zorgen dat woningzoekenden een woning krijgen die aansluit bij hun
inkomen, conform de voorgeschreven wet- en regelgeving. Dit heeft zowel voor onszelf (verdienmodel) als onze
huurders (mate van keuzevrijheid) consequenties. Overigens is het effect van deze regel voor onze
woningstichting niet groot, aangezien we relatief laag zitten in onze huurprijsstelling.
Daarnaast zijn woningcorporaties met de invoering van de woningwet verplicht om jaarlijks een zogenaamd
‘bod’ op het Gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid (woonvisie) uit te brengen. Op basis waarvan de corporatie
vervolgens samen met de Gemeente én huurders(organisaties) prestatieafspraken opstelt. Op dit moment ligt er
geen actuele woonvisie. Toch hebben we als Woningstichting Vaals samen met de Gemeente en
huurdersvereniging “De Hoogste Top” in 2015 prestatieafspraken gemaakt. We verwachten dat er een nieuwe
woonvisie ligt in 2016.
Een blik van buiten naar binnen: visitatie en KWH
Afgelopen jaar is Woningstichting Vaals voor de tweede keer gevisiteerd. De visitatiecommissie kenmerkt ons
als een corporatie die met grote passie en gedrevenheid invulling geeft aan de opgave in ons werkgebied. De
commissie waardeert onze prestaties met een 7.0, als voorbeeld zijn het Centrumplan en de inzet op leefbaarheid
benoemd. Woningstichting Vaals krijgt daarnaast een compliment voor de stappen die de afgelopen jaren zijn
gezet op het terrein van de governance. Aandachtspunt is het nadrukkelijker vormgeven van de formele
verantwoording en de papieren kaders (beleid). In 2015 hebben we hier op thema’s als beleid en governance
slagen gemaakt. Zo hebben we nog in 2015 ons ondernemingsplan voor de periode 2016-2020 vastgesteld. Dit
ondernemingsplan biedt voor ons houvast om de ingezette lijn van onze verantwoordingscyclus in 2016 door te
pakken. Gekoppeld aan dit strategietraject hebben we bovendien aan de Gemeente Vaals en onze
huurdersorganisatie De Hoogste Top de impact van de Woningwet gepresenteerd en met hen gesproken over wat
dit voor hen en voor ons betekent.
9
Onze belanghebbenden geven in de visitatie aan uitermate positief te zijn over de relatie met Woningstichting
Vaals en de feitelijke prestaties van de corporatie. Zij beoordelen dit met een 8,3. Hier zijn we vanzelfsprekend
zeer trots op.
Woningstichting Vaals laat tweejaarlijks haar dienstverlening meten door het Kwaliteitscentrum
Woningcorporaties Huursector (KWH). Begin 2015 heeft KWH gerapporteerd over het jaar 2014 en is onze
dienstverlening gewaardeerd met een cijfer ‘8,3’.
Strategie en beleid: koers en analyse vastgoedportefeuille
Als maatschappelijk ondernemer zijn wij werkzaam op een breed speelveld. Wij zetten ons in voor
goed en betaalbaar wonen in een leefbare en prettige woonomgeving. Wij zijn een goede
dienstverlener voor onze huidige en toekomstige klanten. Dit doen wij op een ondernemende,
zakelijke, professionele en transparante manier.
In navolging van de positiebepaling die in 2014 is opgesteld, hebben we in het afgelopen jaar onze koers
uitgeschreven. De koers voor Woningstichting Vaals is uiteen te zetten in drie etappes van vijf jaar, waarmee we
voor zover we kunnen een vooruitblik geven op de positionering voor de aankomende vijftien jaar. Dit zijn de
volgende:
Focus op afronden ontwikkeling Vaals & verduurzaming woningbezit (2015-2020)
Optimalisatieslag in beheer; betaalbaarheid en kwaliteit woningvoorraad (2020-2025)
Excellent beheerder met flexibele insteek (2025-2030)
Ook hebben we in 2015 een analyse gemaakt van de vastgoedportefeuille, waarbij gekeken is in hoeverre de
huidige maatregelen op de complexen aansluiten op de ambities uit het ondernemingsplan en de opgestelde
koers. Deze analyse geeft een positief beeld. Er is voldoende aansluiting en ruimte om waar nodig bij te kunnen
sturen, gelet op het lange termijn perspectief. De bovenstaande onderdelen zijn uiteindelijk geland in ons
ondernemingsplan 2016-2020, met een concrete vertaling in doelstellingen en acties.
Bestuursbesluiten
In het afgelopen jaar zijn diverse besluiten genomen welke hieronder weergegeven worden (exclusief besluiten
over zaken die jaarlijks terugkeren zoals jaarstukken, begroting):
Vaststelling gewijzigd treasurystatuut
Vaststelling koersdocument 2015-2030
Vaststelling risico-identificatiestructuur
Vaststelling ondernemingsplan 2016-2020
Vaststelling opleidingsplan
Vaststelling SVB 2016
Risicobeheersing
Woningstichting Vaals stuurt actief op het minimaliseren van de risico’s en het zorgdragen voor een gezonde
bedrijfsvoering. Risico’s die impact hebben betreffen vraaguitval (te omvangrijke woningvoorraad voor de
sociale doelgroep), betaalbaarheid in relatie tot het principe van passend toewijzen en het voldoen aan financiële
verplichtingen als de Verhuurderheffing. De omvang deze risico’s zijn door het bestuur in kaart gebracht, hieruit
is na analyse geconstateerd dat er geen significante risico’s bestaan voor de organisatie, ondermeer ten aanzien
van de continuïteit.
Woningmarktonderzoek toont aan dat het aantal huishoudens binnen de sociale doelgroep de aankomende jaren
10
licht stijgt, de kernvoorraad blijft gehandhaafd. Bovendien heeft de woningstichting het beleidsuitgangspunt dat
minimaal 85% van de woningen onder de 2e aftoppingsgrens zijn gepositioneerd, ultimo 2015 is dit beleid
gerealiseerd. In deze situatie behoudt Woningstichting Vaals haar financieel gezonde positie. Om deze en andere
risico’s te monitoren en waar nodig tijdig op te acteren, heeft Woningstichting Vaals een interne
risicobeheersing- en controlesysteem.
De afgelopen jaren heeft Woningstichting Vaals geïnvesteerd in het verder professionaliseren van het
risicomanagement binnen de organisatie. Op dit moment ligt er een actueel investerings- en treasurystatuut,
wordt er met de Raad van Commissarissen regelmatig stilgestaan bij dit thema en is er een samenwerking met
corporaties in de regio om een verdiepingsslag op het terrein van risicomanagement te maken. In 2015 zijn
bovendien alle bedrijfsrisico’s (waaronder wetgeving) in kaart gebracht, inclusief beheersmaatregelen. Hieruit is
geconstateerd dat ook op dit onderdeel Woningstichting Vaals geen significante risico’s loopt.
Op basis van het WSW risicobeoordelingsmodel, werken we dit in 2016 nog verder uit.
In het Ondernemersplan 2016-2020 staan enkele zaken vermeld met het oog op risicobeheersing, deze is
gepubliceerd op de website van Woningstichting Vaals.
Administratieve organisatie
De administratieve organisatie van Woningstichting Vaals is vastgelegd in een op de organisatie van
Woningstichting Vaals afgestemd systeem. De administratieve processen zijn verdeeld naar primaire en
ondersteunende processen. De processen zijn volledig beschreven en jaarlijks wordt door de accountant getoetst
en gerapporteerd over de uitwerking van de administratieve organisatie.
Externe accountant
De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Commissarissen na advies van de directeur-bestuurder.
PWC is voor het boekjaar 2015 benoemd tot externe accountant voor de Woningstichting Vaals. De externe
accountant woont in elk geval het gedeelte van de vergadering van de Raad van Commissarissen bij, waarin het
verslag van de externe accountant over het onderzoek van de jaarrekening wordt besproken en waarin wordt
besloten over de goedkeuring van de jaarrekening. De externe accountant kan tijdens deze vergadering over zijn
verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de Raad van Commissarissen.
Bestuursverklaring
Het bestuur van de Woningstichting Vaals verklaart hierbij dat alle middelen uitsluitend besteed zijn in het
belang van de volkshuisvesting.
Vaals, 13 juni 2016.
Lambrichts, J.W.M.
11
Governance structuur Woningstichting Vaals onderschrijft de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties vastgelegde
beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke
organisatie.
In juni 2008 is de integriteits –en gedragscode voor de Raad van Commissarissen, het bestuur en de
medewerkers van de Woningstichting Vaals vastgesteld. Deze zijn te raadplegen op onze website.
Verder is in juni 2008 de klokkenluidersregeling vastgesteld en ingevoerd. Op twee punten wijkt Woningstichting Vaals af van de Governancecode:
Rechtspositie en bezoldiging bestuur
De beloning van de bestuurder wordt onverkort toegepast conform de gemaakte afspraken, met
gebruikmaking van de geldende overgangsregeling van de WNT, zoals overeengekomen bij de lopende
arbeidsovereenkomsten. Het contract van de heer J.W.M. Lambrichts heeft een geldigheidsduur voor
onbepaalde tijd. De directeur-bestuurder is, met goedkeuring van de RvC, vrijgesteld voor het behalen van PE-punten.
Organisatiestructuur
Het organisatieschema van Woningstichting Vaals is uitgewerkt bij het hoofdstuk ”Organisatie”.
Woningstichting Vaals hanteert een 2-lagen bestuursmodel met een bestuur en een Raad van Commissarissen.
Het salaris van het bestuur is conform de CAO Woondiensten salarisschaal O. Het bestuur is belast met het
besturen van de stichting waarbij de wet- en regelgeving alsmede ook de volkshuisvestelijke en
maatschappelijke doelstellingen tot hun primaire taak behoren.Het bestuur legt verantwoording af aan de Raad
van Commissarissen en geeft op die manier de nodige informatie aan de Raad van Commissarissen voor het
uitoefenen van hun taak. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn verder uitgewerkt in de statuten
van Woningstichting Vaals. Nadere uitwerking van taken en bevoegdheden zijn vastgelegd in het directiestatuut.
In 2015 is geen sprake van tegengestelde belangen met betrekking tot bestuurders zoals bedoeld in principe II.3
van de Governancecode Woningcorporaties. De Raad van Commissarissen bestaat uit 5 personen en kent twee
kerntaken: toezicht en advies. Naast de algemene taak van toezicht en advies worden in het BW bijzonder taken
voor de Raad van Commissarissen geformuleerd. Deze bijzondere taken zijn vastgelegd in de statuten en het
reglement van de Raad van Commissarissen. In haar verslag, dat onderdeel is van dit jaarverslag, geeft de Raad
van Commissarissen nadere toelichting op de invulling van haar taak in 2015. Interne risicobeheersing en controle systemen
Risicobeheersing
Het bestuur van Woningstichting Vaals is verantwoordelijk voor het beheersen van alle risico’s verbonden aan
de activiteiten van Woningstichting Vaals. Risicomanagement is de basis voor het goed functioneren van
Woningstichting Vaals. Het is een belangrijk onderdeel van de Governancestructuur en is gericht op de
beheersing van factoren die de continuïteit van onze organisatie in gevaar kunnen brengen. In 2011 heeft nadere
uitwerking plaatsgevonden van beheersing van bedrijfsrisico’s (operationele risico’s). Hierbij is met name
gezocht naar benchmarks binnen de sector. De in het dashboard opgenomen kengetallen vormen de basis voor de
financiële sturing. In 2012 is het investeringsstatuut goedgekeurd. De hierin vastgelegde normen en parameters
hebben als basis gediend voor de besluitvorming van het nieuwbouwproject circa 60 woningen Centrumplan
Vaals en 29 woningen Kerkveld te Vaals.
Als instrumenten van het risicomanagement hanteert Woningstichting Vaals in ieder geval:
- risico analyse van de operationele en financiële doelstellingen
- een integriteitscode die op de website staat
- kwaliteitszorg en zelfevaluatie met het oog op visitatie
- handleiding voor de inrichting van de financiële verslaggeving, alsmede de voor de opstelling daarvan
te volgen procedures
- een systeem van periodieke monitoring en rapportering
12
Controlesysteem
In het kader van risicomanagement heeft Woningstichting Vaals bedrijfsprocessen geïmplementeerd om bij het
beheersen van de risico’s zoveel mogelijk ”in control” te zijn. Als belangrijke onderdelen van het
risicomanagement zijn te noemen de procedures voor de periodieke rapportages en jaarverslaggeving en het
systeem van periodieke monitoring. Bij de Raad van Commissarissenvergaderingen worden de afwijkingen
tussen plannen en realiteit besproken en geanalyseerd. Vanwege de kleine organisatie is er geen interne
controller benoemd. Taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden zijn zodanig vastgelegd dat dit aansluit bij
de functiescheiding. Daarnaast hechten wij veel waarde aan de integriteitcode. Integriteit is een vast onderdeel
van de planning- en functioneringsgesprekken met medewerkers.
Externe accountant
De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Commissarissen.
Met ingang van 1 januari 2011 heeft de Raad van Commissarissen PWC benoemd tot accountant. De
jaarstukken en het accountantsverslag worden in de vergadering van de Raad van commissarissen besproken.
Daarnaast geeft de accountant gevraagd en ongevraagd adviezen over wijzigingen in wetten en regelgeving.
Visitatie
Periodieke visitatie is een van de onderdelen uit de Governancecode. Het Bestuur en de Raad van
commissarissen hebben in 2014 aangegeven in 2015 tot visitatie over te gaan. De opdracht is in Domaas verband
verstrekt met een deelname van een aantal woningcorporaties. De visitatie voor Woningstichting Vaals heeft
plaatsgevonden begin 2015 en het eindrapport is in november 2015 ontvangen. De visitatiecommissie heeft
Woningstichting Vaals een score ‘7’ toegekend.
13
Volkshuisvestingsverslag
1. Organisatie
1.1. Toelating, inschrijving en lidmaatschap De stichting werd opgericht op 27 mei 1900 en is ingeschreven in het Handelsregister onder nr.14614646
van de Kamer van Koophandel en Fabrieken. In het Stichtingenregister is de corporatie ingeschreven
onder nr.S 78800 bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Zuid-Limburg.
De Stichting is een regionale toelating voor de Gemeenten Vaals, Eijsden, Gulpen-Wittem, Maastricht,
Margraten, Meerssen en Valkenburg a.d. Geul. Woningstichting Vaals is aangesloten bij Aedes,
vereniging van woningcorporaties (brancheorganisatie). De corporatie onderschrijft de AedesCode en
verklaart bij deze in 2015 conform de code te hebben gehandeld.
1.2. De Organisatie
Woningstichting Vaals
De stichting wordt bestuurd door de bestuurder onder toezicht van een Raad van Commissarissen. Het
bestuur wordt gevormd door de heer J.W.M. Lambrichts.
Personeelsbestand
Per ultimo 2015 waren 19 medewerkers (2014:20) in loondienst van de Woningstichting, overeenkomend
met 18,7 fte’s (2014: 19,7 fte). Van de 19 medewerkers, verdeeld over 14 (75%) mannen en 5 (25%)
vrouwen, hadden 2 medewerkers een parttime dienstverband.
In het personeelsbestand zijn 6 buitendienstmedewerkers en 1 huismeester inbegrepen.
Bestuur/directie
Woondiensten Technische zaken Financiën
Verhuur Bewonerszaken Beheer Nieuwbouw Registratie Verslaglegging
Secretariaat
Automatisering
P&O
R.v.C
14
Opleidingen en loopbaanbegeleiding
Woningstichting Vaals is er veel aan gelegen om klanten en stakeholders te laten zien dat kwaliteit en
dienstverlening bijzonder veel aandacht krijgt. Vandaar dat met name de mensen in het front individuele
opleidingstrajecten aangeboden krijgen om de dienstverlening op een nog hoger niveau te tillen. Uiteraard
worden ook regelmatig cursussen aangeboden aan medewerkers om hun kennis op hun vakgebied op
niveau te houden. Daarnaast is het ook belangrijk dat medewerkers ”nieuwe vakkennis” zich eigen maken
omdat het inspelen op de snelle veranderingen van wet- en regelgeving in de corporatiebranche dit
verlangen.
Woningstichting Vaals vindt het ook belangrijk dat medewerkers binnen de eigen organisatie
loopbaankansen krijgen. In de planning- en functioneringsgesprekken wordt hier de nodige aandacht aan
besteed. De richtlijnen voor een persoonlijk loopbaanonderzoek zijn vastgelegd in de CAO.
In 2015 is een opleidingsplan door de RvC vastgesteld waarin de directeur-bestuurder vrijgesteld is voor
het behalen van PE-punten.
Personeelsvertegenwoordiging
Mede gezien de heroriëntatie van onze stichting heeft de Ondernemingsraad een constructieve bijdrage
geleverd aan de invulling van de huidige organisatie en personele bezetting.
De samenstelling van de Ondernemingsraad ultimo 2015 luidt als volgt:
- De heer A. Janssen, voorzitter;
- De heer J. Strijthagen;
- De heer F. Houben.
1.3. Externe relaties
Aedes, vereniging van woningcorporaties
Woningstichting Vaals is aangesloten bij Aedes, de vereniging welke de belangen behartigt van de
woningcorporaties. Vanaf 1 mei 2015 maakt de nieuwe Governance-code Woningcorporaties deel uit van
de lidmaatschapeisen van Aedes.
Gemeente Vaals
Met de Gemeente Vaals worden jaarlijks prestatieafspraken vastgelegd. Hierin is vermeld wat partijen van
elkaar verwachten op gebied van huisvesting voor sociale doelgroepen. Aangezien de Gemeente nog geen
Woonvisie heeft vastgesteld, worden deze prestatieafspraken jaarlijks geactualiseerd en ondertekend door
beide partijen.
Domaas
Woningstichting Vaals is lid van Domaas. Dit overlegorgaan van woningcorporaties met een woningbezit
kleiner dan 4.000 verhuureenheden in Limburg, is officieel bij notariële akte opgericht op 13 november
2007. Het samenwerkingsverband heeft als doel om beleids- en bestuurskracht te bundelen en te
ontwikkelen in het belang van de volkshuisvesting.
Vereniging Ons Limburg
Woningstichting Vaals is lid van de vereniging Ons Limburg. Deze vereniging (Algemeen Nut Beogende
Instelling) heeft als doel het financieel ondersteunen van instellingen welke werkzaam zijn op sociaal-
cultureel gebied. Het vermogen van de vereniging is ondergebracht bij het Oranjefonds.
Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector
Om de dienstverlening verder te verbeteren heeft de Woningstichting zich in 2010 aangesloten bij het
KWH. In 2014 heeft de tweede meting plaatsgevonden. Uit de beoordeling door KWH blijkt dat
Woningstichting Vaals bovengemiddeld scoort (8,3) hetgeen ook voor de medewerkers een stimulans zal
zijn om de klant blijvend van goede dienstverlening te voorzien.
15
2. Kwaliteit en beschikbaarheid van de woongelegenheden
2.1. Algemeen
Het technisch beheer en onderhoud is een continu proces, dat gericht is op het verhuurbaar houden van
het woningbezit binnen vastgestelde financiële kaders. Hierbij wordt een relatie gelegd tussen de kwaliteit
van de voorraad, de kwaliteit die de stichting en de markt wenselijk achten en daarbij behorende c.q.
benodigde onderhoudswerkzaamheden, met bijzondere aandacht voor de energiezuinigheid van
woningen. Door deze samenhangende onderdelen van het onderhoudsbeleid aan elkaar te relateren, wordt
getracht te voorkomen dat, behoudens calamiteiten en onvoorziene omstandigheden, kostbare
onderhoudsgebreken optreden aan het woningbezit. Het onderhoud is onderhevig aan een dynamische
ontwikkeling en de onderhoudsplanning(en) en de ontwikkelingen voor de middenlange termijn zijn
derhalve gebaseerd op relatieve aannames.
Uitgangspunt bij het opstellen van de onderhoudsplanning(en) is het feit dat de gereserveerde budgetten
doeltreffend en doelmatig besteed worden, zodat minimaal de resterende levensduur van het woningbezit
gewaarborgd blijft. Veelal zal een en ander leiden tot levensduurverlenging van de woningen en
woongebouwen. Uitvoering van deze werken vindt plaats op basis van inspecties in het uitvoeringsjaar en
de procedure aanbesteding van werken. Het onderhoud zal door de geplande verhuurdersheffing enigszins
onder druk komen te staan, evenals de uitvoering van het energiebeleid.
2.2. Kwaliteitsbeleid
Woningstichting Vaals stelt zich tot doel om betaalbare en kwalitatief hoogwaardige huisvesting te
bieden aan haar klanten. Hiervoor onderscheiden wij een 4-tal ingreepmomenten:
- Dagelijks onderhoud
- Mutatieonderhoud
- Planmatig onderhoud
- Nieuwbouw
Dagelijks onderhoud
Doel van het dagelijks onderhoud is het zo efficiënt mogelijk uitvoeren van herstelwerkzaamheden in en
aan de woning, naar aanleiding van door de huurder gemelde of door de opzichter geconstateerde
gebreken, voor zover die niet voor rekening van de huurder zijn, ofwel onder het service
onderhoudspakket vallen. Bij het verrichten van werkzaamheden in het kader van dagelijks onderhoud
wordt in principe geen kwaliteit aan de woning toegevoegd. Door het optimaliseren van het planmatig
onderhoud hopen wij het dagelijks onderhoud te minimaliseren.
Mutatie onderhoud
Het mutatiebeleid is enerzijds gericht op het herstel van gebreken welke niet voor rekening komen van de
vertrekkende huurder en anderzijds op het voorkomen van reparatieverzoeken. Bij mutatie dient te
worden bezien of de woning opnieuw kan worden verhuurd in de staat van onderhoud waarin deze is
aangetroffen of dat een opwaardering nodig is. Zeker in deze tijd zullen investeringen in
energiebesparende maatregelen een belangrijke rol spelen.
Het mutatiebeleid is voornamelijk gebaseerd op de volgende uitgangspunten:
- Er dient duidelijkheid te bestaan over de voorwaarden en de consequenties inzake
wijzigingen die door de huurders aan het gehuurde kunnen worden aangebracht.
- Het beleid dient praktisch uitvoerbaar te zijn.
- Kapitaalvernietiging behoort zoveel mogelijk voorkomen te worden.
- Aan te sluiten bij het strategisch voorraadbeleid
- Het mutatiebeleid dient klantgericht en klantvriendelijk te zijn.
- Mutatiewoningen zullen minimaal opgewaardeerd worden naar het basis kwaliteitsniveau en
de ingrepen zoals verwoord in het energiebeleidsplan.
Als gevolg van ons mutatiebeleid zijn thans de kosten voor mutatieonderhoud nog steeds hoog hetgeen
zich in de toekomst zal voortzetten. Nadrukkelijk aanwezig is de factor van een lange woonduur in
eengezinswoningen uit de jaren 1955-1975 en het groot aantal muterende woningen in de hoogbouw en
16
de portieketage woningen. Dit brengt bij mutatie hoge kosten met zich mee en vergt van onze stichting
hoge uitgaven.
Kwaliteitsverhogende verbeteringen
Als het technisch uitvoerbaar, economisch verantwoord en omwille van de optimale verhuurbaarheid voor
de langere termijn gewenst is, worden in de woning geriefverbeterende voorzieningen getroffen. Dit kan
geschieden op verzoek en met instemming van de huurder of bij mutatie. Bij reeds tot de woning
behorende onderdelen welke worden uitgebreid, gewijzigd of aangepast aan de huidige wooneisen en -
wensen, worden deze bepaalde onderdelen van de woning vervangen, dit zijn meestal onderdelen waaraan
de Woningstichting op enig moment in de toekomst onderhoud zou moeten plegen. Daarom worden de
totaalkosten slechts gedeeltelijk doorberekend in een huurverhoging. 2.3. Kwaliteit en prijs van de woningvoorraad
Indeling woningbezit naar woonvorm
Woningbezit naar woonvorm Aantal % aantal % +/- Reden
1-1-2015 31-12-2015 abs.
eengezinswoning 427 27 422 27 -5 1)
portiek etage flat 299 19 299 19 0
vrijgezellenwoning 18 1 18 1 0
chalet 10 1 10 1 0
twee-op-één/één-op-één 81 5 81 5 0
bejaardenwoning 106 7 106 7 0
seniorenappartement 134 8 134 9 0
galerijwoning 409 26 409 26 0
appartement 29 2 27 2 -2 1)
flat met lift 64 4 64 4 0
totaal aant.zelfst.won. 1.577 100 1.570 100 -7
garages/ parkeerplaatsen 197 197 0
bedrijfsruimte 1 1 0
ontmoetingsruimte 7 7 0
1) 7 woningen verkocht.
Onder paragraaf 2.6 wordt een nadere toelichting gegeven over het strategisch voorraadbeleid.
Hoewel onze stichting een regionale toelating kent, zijn er tot op heden geen woningen buiten de
Gemeente Vaals gebouwd of aangekocht. Het totale woningbezit is gelegen binnen de Gemeente Vaals.
Indeling woningen op basis van huurklasse (BBSH-norm)
huurklasse aantal woningen % in 2015 % in 2014 % in 2013 % in 2012
in het jaar 2015
goedkoop < € 403,06 322 20,5 18,6 22,5 23,6
betaalbaar € 403,06 - € 618,24 1033 65,8 67,6 67,1 67,9
duur € 618,24 - € 710,68 174 11,1 11,4 8,5 6,5
duur * > € 710,68 41 2,6 2,4 1,9 2,0
Totaal 1570 100,0 100,0 100,0 100,0
*duur = boven huurtoeslaggrens
17
2.4. Woningverbetering
Verbeteringen tegen huurverhoging
Op verzoek van de huurder, ofwel indien dit bij een woningmutatie wenselijk wordt geacht, kan een
bouwkundige verbetering aan een woning plaatsvinden. Hierbij valt te denken aan renovatie van keuken,
badkamer en/of toilet. Ook het vervangen van een cv-ketel door een combiketel en isolerende maatregelen
vallen onder deze categorie verbeteringen. De kosten die met deze verbeteringen zijn gemoeid worden
deels in rekening gebracht door middel van een huurverhoging en deels als onderhoudskosten ten laste
van het resultaat gebracht. In het verslagjaar is € 268.801 uitgegeven aan verbeteringen van 57 woningen
(2014: € 947.105 en 202 woningen). De genoemde verbeteringen vallen ook onder het ”vraag gestuurd”
onderhoud.
Door bewoner zelf aangebrachte verbeteringen (ZAV)
Veel bewoners willen hun woning aanpassen naar eigen smaak, inzicht en behoefte. De Woningstichting
Vaals staat hier positief tegenover. In 2003 is het besluit genomen voor het invoeren van een ZAV beleid.
Uiteraard is deze procedure getoetst aan de wettelijke richtlijnen die in 2003 van kracht zijn geworden en
is door bewoners en huurders organisatie getoetst, jaarlijks geëvalueerd, en als zeer positief ervaren.
Woningaanpassingen op medische gronden
Jaarlijks worden op basis van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) aanpassingen in diverse
woningen uitgevoerd. De kosten welke hiermee gemoeid zijn, worden soms vergoed door de Gemeente.
In sommige gevallen betaalt de huurder een eigen bijdrage. In 2015 zijn echter geen grote aanpassingen
gerealiseerd.(2014:4 woningen voor € 4.100). De vergoedingen uit de WMO zijn flink verminderd.
Bewoners dienen vaker zelf voor de kosten op te komen.
Energiebesparende maatregelen
In 2015 zijn geen projecten opgestart op het gebied van energiebesparende maatregelen.
Dit naar aanleiding van de perikelen rondom wijzigingen rekenmethodiek energielabels in 2015.
De uitkomst van deze herberekening is dat gemiddeld 70% van ons woningbezit een energie-index van
1,8 of lager (1,7 – 0,3 etc.) heeft, met andere woorden label C of lager. In 2016 zal worden bekeken wat
de financiële impact is om in de toekomst te voldoen aan het Aedes convenant, dit geeft aan dat in 2021
de corporatie woningen voorzien moeten zijn van gemiddeld label B, één en ander is opgenomen in het
ondernemingsplan en meerjarenbegroting..
In het kader van de nieuwe Warmtewet zijn in 2015 bij de collectieve cv-installaties gigajoule-meters
geplaatst in complex 37 (220 galerijwoningen Moretti-/ Ceresstraat), complex 39 (189 galerijwoningen
De Lange Akker) en complex 41 (30 portieketagewoningen Laatbank-/ Leenheerstraat). Deze
gigajoulemeters registreren de warmteafgifte van cv-installaties.
Op basis van de nieuwe Warmtewet is per complex een (prognose) berekening gemaakt. o.a. controle op
verhouding gasverbruik en geleverde gigajoules. Hieruit is gebleken dat de vastgestelde maximum prijzen
door het AMC (Autoriteit Markt en Consument), respectievelijk € 22,78 per gigajoule, € 281,78 voor de
vaste kosten en € 24,78 per aansluiting niet worden overschreden.
2.5. Onderhoudsbegroting 2015 versus realisatie
Totale onderhoudskosten 2015 in relatie tot de begroting 2015 (x € 1.000)
Soort onderhoud begroting realisatie verschil
Herstelonderhoud 685 450 -235
Mutatie onderhoud 352 597 245
Planmatig onderhoud 883 715 -168
Overig onderhoud 27 44 17
Toegerekende kosten eigen dienst -189 -148 41
Totaal 2015 door derden en eigen dienst 1.758 1.658 -100
18
Dagelijks- en mutatie onderhoud
Het begrote bedrag voor dagelijks- (€ 685.000) en mutatieonderhoud (€ 352.000) bedraagt tezamen
€ 1.037.000. De realisatie bedraagt € 1.047.000 (€ 450.000 respectievelijk € 597.000)
Er is € 10.000 meer uitgegeven aan dagelijks- en mutatieonderhoud dan begroot.
Planmatig onderhoud
De onderschrijding van planmatig onderhoud is mede ontstaan door de 6% BTW maatregel voor alle
schilder- en onderhoudswerkzaamheden, welke is ingegaan op 1 maart 2013. Deze 6% BTW maatregel is
per 1 juli 2015 afgeschaft maar geldt nog steeds voor schilderwerken en stucwerkzaamheden.
Tevens is de onderschrijding toe te schrijven aan het feit dat schilderwerkzaamheden geheel of
gedeeltelijk zijn doorgeschoven. Hoofdzakelijk hebben we het dan over inpandig of niet weerbelast
schilderwerk.
Het toepassen van onderhoudcyclussen met grotere interval i.v.m. kwalitatief betere materialen enz. zijn
in de onderhoudsbegroting van 2016 en verder verwerkt. De lagere kosten werden ook mede veroorzaakt
door de recessie in de bouw.
2.6. Strategisch voorraadbeleid
Alhoewel ons woningbezit niet direct geconfronteerd wordt met zeer ingrijpende herstructurerings-
opgaven zal in een aantal complexen de nodige aandacht dienen te worden besteed aan de kwaliteit van
de te handhaven woningen. Deze kwaliteit voldoet in een aantal gevallen, mede gezien de leeftijd van de
woningen, niet meer volledig aan de eisen van de huidige tijd.
Op basis van analyse van de markt en van de woningvoorraad is besloten tot aanpassing van de
woningvoorraad:
1.405 woningen komen in aanmerking voor doorexploiteren;
91 woningen zijn bestemd voor verkoop;
81 woningen hebben een sloopbestemming; op de terreinen wordt afhankelijk
van de marktontwikkelingen nieuwbouw gerealiseerd.
Het verloop in 2015 van de woningvoorraad is als volgt:
Stand begin 2015: 1.577
- nieuwbouw 0
- aankoop 0
- verkoop bestaand bezit 7-/-
- sloop 0
Totaal in exploitatie eind 2015: 1.570
Woningstichting Vaals streeft naar een gedifferentieerde woningvoorraad in de koop- en huursector.
Hiermee zal de doorstroming op de woningmarkt gestimuleerd worden. Dit wordt mede mogelijk
gemaakt door het inzetten van financiële middelen en een goede afweging te maken in de prijs versus
kwaliteit. Daarnaast zal aandacht worden besteed aan aspecten die de veiligheid en de leefbaarheid van de
complexen ten goede komen, bijvoorbeeld de groenvoorziening bij deze complexen wordt in zeer goede
staat gehouden en wordt er veel aandacht besteed aan de inrichting en aankleding hiervan.
2.7. Kwaliteit nieuwbouw
Woningstichting Vaals heeft de afgelopen periode haar projectenportefeuille onder de loep genomen. De
productie van nieuwbouw moet afgestemd worden op de te verwachten vergrijzing van de Gemeente
Vaals. Dit betekent dat er meer aandacht moet komen voor kwaliteit en minder voor kwantiteit. In het
standaard bestek nieuwbouw is de nadruk gelegd op duurzame kwaliteit door het gebruik van
onderhoudsarme materialen en technisch hoogwaardige en energiezuinige installaties/woningen. Tevens
wordt getracht zoveel mogelijk duurzame materialen toe te passen. Tevens wordt gestuurd op het
toepassen van duurzame energie en zullen wij indien verantwoord de EPC norm verlagen door hogere
investeringen die zorgen dat de energiekosten voor de huurders lager worden. Hierdoor blijven de
woonlasten in de toekomst betaalbaar.
19
2.8. Nieuwbouw
Centrumplan
Samen met de Gemeente en architectenbureau Coenen en Co zijn wij in 2008 gestart met de ontwikkeling
van het Centrumplan in Vaals. Dit is een grootschalige herstructurering van het Centrumgebied. Na
realisatie van dit plan moet het centrum een duidelijk gezicht hebben, is de verkeersstructuur verbeterd,
zijn er voldoende parkeermogelijkheden en tenslotte hebben sterk gedateerde portiek/ etagewoningen
plaatsgemaakt voor toekomstbestendige huurwoningen. Het plan is verdeeld onder 4 architecten, dit om
een gedifferentieerd beeld te krijgen. De 4 architecten zijn respectievelijk, Mathieu Bruls voor blok A, 8
appartementen, Thomas Kemme voor blok B, 2 appartementen, Fred Humblé voor blok C/D/G, 33
appartementen inclusief parkeergarage, Lancee voor blok E, 13 appartementen en blok H, 5
stadswoningen. Totaal 61 woningen. De winkelruimten in de plint van blok A, B, C/D/G worden
ontwikkeld door en voor rekening van Jongen Bouwbedrijven Landgraaf. Het jaar 2015 heeft in het teken
gestaan van de de contractvorming met de aannemer, samenwerking met Gemeente betreffende de infra
van het plein, werkvoorbereiding, detaillering en de ruwbouwfase van de 61 woningen.
De werkzaamheden verlopen volgens planning. Prognose oplevering is september 2016.
Kerkveld
In 2015 zijn wij gestart met de voorbereiding en ontwikkeling van de nieuwbouwplannen in het Kerkveld
in Vaals. 47 woningen zullen in de Dr. Schaepmanstraat en Mgr. Nolensstraat duurzaam gesloopt worden
en 28/29 duurzame nieuwbouwwoningen zullen hiervoor in de plaats komen. Het plan omhelst 8
geschakelde starters woningen, 8 twee onder 1 kap woningen, 6 patiowoningen en 6/7 zogenaamde brede
woningen.
Dit project wordt gerealiseerd met financiële steun van Provincie Limburg.
In het kader van de verbetering ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en sociale duurzaamheid is hiervoor
door de Provincie Limburg een subsidie verstrekt van max. € 200.000,-
Adviesbureau Adhara uit Geleen heeft namens Woningstichting Vaals dit gehele traject ter zake
Transitiefonds Limburgse Woningmarkt Tenderregeling Zuid-Limburg begeleid.
Sloop fase 1, 27 woningen Dr. Schaepmanstraat 27 t/m 59 is gepland einde 2016 begin 2017,
aansluitend sloop fase 2, 20 woningen Mgr. Nolensstraat 6 t/m 25.
De prognose oplevering nieuwbouw is 2017-2018.
Grondposities
Woningstichting Vaals kent een tweetal grondposities:
Vijlen fase II: € 133.873,-- (groot 2.423 m²)
Vaals fase II: € 296.063,-- (groot 1.334 m²)
Beide grondposities zullen conform afspraak met de Gemeente Vaals en vanuit het in te dienen
scheidingsvoorstel op 1 januari 2017 meegenomen worden als binnen een termijn van 5 jaar
te ontwikkelen projecten in het Daeb-segment.
20
3. Leefbaarheid
Buurtbeheer
Wij streven naar een prettige en leefbare woonomgeving in de wijken en dorpskernen. Dit streven komt tot
uitdrukking in de samenwerking met Huurdervereniging De Hoogste Top, de negen wijkraden en de
bewonerscommissies in residenties ’t Heemet in Vaals, 't Kloasveëld in Lemiers en Op d’r Berg in d’r
Sjurberig in Vijlen. Ook werken wij intensief samen met diverse instanties zoals Gemeente Vaals, Politie,
Brandweer en Algemeen Maatschappelijk Werk.
Voor de complexen Moretti- en Ceresresidentie, De Lange Akker en D’r Mitter is er een flat
toezichthouder aangesteld en de inzet van de woonconsulenten is er bij het oplossen van vraagstukken die
van invloed zijn op de leefbaarheid in de buurt. Tevens is er camerabewaking bij de complexen Moretti- en
Ceresresidentie, De Lange Akker en de residenties ’t Heemet en de Burgbénde.
Bij de nieuwbouw in het Centrumplan zal ook camerabewaking aanwezig zijn.
Woningstichting Vaals levert een financiële bijdrage aan de inzetbaarheid van de Buitengewoon
Opsporings Ambtenaar (BOA) van de Gemeente Vaals. Ten behoeve van de leefbaarheid hebben wij een
financiële bijdrage toegezegd aan Gemeente Vaals voor de renovatie van de groenvoorziening aan het
St. Jozefplein in Vaals. Daarnaast investeren wij in hoogwaardige groenvoorziening, speel- en
zitgelegenheid.
De kosten leefbaarheid per verhuurbare eenheid in 2015 bedraagt € 106,21 (2014: € 46,49).
Veiligheid
De kwaliteit van de woonomgeving is een belangrijke factor als het gaat om het waarborgen van
de veiligheid op straat en in de wijken. Wij besteden dan ook de nodige aandacht aan het
onderhoud van openbare binnen- en buitenruimten van onze complexen en de daarbij behorende
groenvoorziening. De BOA levert een positieve bijdrage aan de fysieke en sociale veiligheid in
de wijken.
Woonfraude
Onder woonfraude zijn te verstaan alle vormen van onrechtmatige bewoning, onrechtmatig gebruik,
onrechtmatig (onder)verhuren. Gezien de ligging van Vaals, net op de grens met
Duitsland en België, is dit een probleem voor onze gemeenschap en ook voor onze stichting.
De Gemeente is gestart met een Team Integrale Veiligheid (flexteam). Dit flexteam inspecteert panden en
hun bewoners op bovengenoemde items, of mensen veilig wonen en of er misschien hulpverlening
ingeschakeld moet worden.
Onze algemene huurvoorwaarden bevatten bepalingen over onrechtmatig doorverhuren en onrechtmatig
gebruik. Met betrekking tot onrechtmatig gebruik van de woning is onder andere opgenomen dat het een
huurder niet is toegestaan activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.
Wij volgen daarin een “zero-tolerance” beleid en starten bij overtreding een procedure tot uitzetting. Er is
een hennep convenant van toepassing, waarin afspraken zijn gemaakt met Gemeente Vaals en politie.
Overlastbemiddeling
Samen prettig met elkaar leven is op de eerste plaats een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de
bewoners. Als het bewoners onderling niet lukt om tot een oplossing te komen, roepen ze de hulp in van
Woningstichting Vaals. Wij nemen elke overlastmelding serieus en bemiddelen om, tot een, voor iedereen,
aanvaardbare oplossing te komen. Zo gaan onze woonconsulenten of toezichthouders een gesprek aan met
de betrokkenen, eventueel in samenwerking met de wijkagent, welzijnsinstellingen en Gemeente. In het
laatste geval betreft het bemiddeling door de buitengewoon opsporingsambtenaar (BOA) en het
burenruzieteam (BRT). Beiden worden door ons deels gefinancierd. Als deze bemiddeling niet leidt tot het
gewenste resultaat dan doen we een beroep op onze advocaat voor juridische ondersteuning. In een enkel
geval vragen wij de kantonrechter over te gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst.
Bij het aangaan van een nieuw huurcontract ontvangt een aspirant huurder van ons een
jaarkalender met tips over de omgang met de buren.
21
Sponsoring
Sponsoring door Woningstichting Vaals is alleen toegestaan aan instellingen en organisatie, die
zich inzetten in het belang van Vaals en/of bij regionale maatschappelijke functies.
In 2015 zijn de volgende activiteiten gesponsord:
- Kindervakantiewerk Vijlen € 150,--
- Zonnebloem 50 jarig jubileum - 150,--
- Noabere va Viele - 150,--
- St Gehandicapten Platform scootmobiel - 60,--
- Jaarlijkse speeltuindag Vaals - 150,--
- St. Maartenoptocht - 200,--
Totaal € 860,--
22
4. Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen
4.1 Huurprijsbeleid
Woningstichting Vaals heeft in 2015 de huren voor het sociaal bezit (DAEB) als volgt verhoogd:
- inkomens < € 34.229 huurverhogingpercentage 2,5 % (inflatie + 1,5%)
- inkomens > € 34.229 en < € 43.786 huurverhogingpercentage 3,0% (inflatie + 2,0%)
- inkomens > € 43.786 5,0% (inflatie + 4,0%)
Voor de geliberaliseerde woningen (Niet-DAEB) is de huurverhoging 2,0%.
Sinds 2013 mogen woningcorporaties de huren voor huishoudens met een verzamelinkomen
boven de toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen jaarlijks extra verhogen. Met deze
maatregel wil het kabinet het zogenaamde scheefwonen tegengaan en de doorstroming op de
woningmarkt bevorderen. Woningstichting Vaals heeft de afgelopen jaren gebruik
gemaakt van deze toegestane ruimte.
Het huurbeleid zoals dat in de begroting 2016 is vastgesteld en gebaseerd in de geest van de
huursombenadering, voor alle zelfstandige huurwoningen geldt dat op totaal huursomniveau is
gerekend met een huurstijging van 2,5%.
4.2 Mutaties
Verslagjaar Totaal aantal woningen Totaal aantal Percentage
in exploitatie mutaties
2011 1607 134 8,3%
2012 1611 179 11,1%
2013 1615 169 10,5%
2014 1577 158 10,0%
2015 1570 173 11,0%
23
Woningtoewijzing in 2015.
Aantallen eenpersoonshuishoudens
Periode 01-01-2015 t/m 31-12-2015
Leeftijd Inkomen Huurgrenzen
<= € 403,06 > € 403,06 <= €
576,87
> €576,87
< 65 <= 21.950 18 17 1
< 65 > 21.950 4 5 0
>= 65 <= 21.950 3 8 1
>= 65 > 21.950 0 3 1
25 33 3
Aantallen tweepersoonshuishoudens
Periode 01-01-2015 t/m 31-12-2015
Leeftijd Inkomen Huurgrenzen
<= € 403,06 > € 403,06 <= €
576,87
> €576,87
< 65 <= 29.800 2 15 2
< 65 > 29.800 0 1 1
>= 65 <= 29.825 0 2 6
>= 65 > 29.825 0 1 4
2 19 13
Aantallen meerpersoonshuishoudens
Periode 01-01-2015 t/m 31-12-2015
Leeftijd Inkomen Huurgrenzen
<= € 403,06 > € 403,06 <= €
618,24
> € 618,24
< 65 <= 29.800 0 14 1
< 65 > 29.800 0 1 0
>= 65 <= 29.825 0 0 0
>= 65 > 29.825 0 0 0
0 15 1
Totaal 27 67 17
24
4.3 Leegstand
Binnen het woningbezit is geen sprake van structurele leegstand. Incidentele leegstand wordt veroorzaakt
doordat bij mutaties werkzaamheden worden uitgevoerd waardoor de woning niet aansluitend verhuurd
kan worden. Leegstand wordt tevens veroorzaakt door maatregelen in het kader van strategisch
voorraadbeleid. De huurderving als gevolg van deze leegstand bedraagt
€ 53.123 zijnde 0,57 % (2014: 0,85% en 2013: 0,79%) van de bruto jaarhuur.
Soort leegstand 2013
x € 1.000 Bedrag %* Bedrag %* Bedrag %*
mutatie onderhoud 28 0,30 27 0,30 48 0,50
verhuurbaarheid 23 0,25 46 0,51 26 0,28
nieuwbouw 2 0,02 4 0,04 0 0,00
strategisch voorraadbeheer 0 0,00 0 0,00 1 0,01
Totaal 53 0,57 77 0,85 75 0,79
2015 2014
*) Het percentage ten opzichte van de bruto jaarhuur.
4.4 Toewijzing van woningen
In verband met de nieuwe Woningwet moet Woningstichting Vaals vanaf 1 januari 2016 passend
toewijzen. Passend toewijzen wil zeggen dat wij aan huishoudens met recht op huurtoeslag een woning
toewijzen met een huur onder de aftoppingsgrenzen. Er is een marge van 5 procent voor
uitzonderingssituaties. De regels gelden voor nieuwe huurcontracten voor woningen met een huur tot en
met 710,68 euro (liberalisatiegrens 2015).
Huishoudens krijgen zo een woning met een huur die aansluit bij hun inkomen. Het moet voorkomen dat
het bedrag dat het Rijk moet uitgeven aan huurtoeslag te hoog oploopt.
Bij het passend toewijzen wordt dezelfde inkomenstoets gebruikt, die al vanaf 2011 geldt voor het
toewijzen van sociale huurwoningen. Daarvoor verstrekt de Belastingdienst inkomensverklaringen. Als
het inkomen onder de huurtoeslaggrens ligt, moet een passende woning worden toegewezen. Bij het
passend toewijzen wordt niet getoetst op het vermogen en het inkomen van inwonende kinderen telt niet
mee.
Er gelden uitzonderingen voor bepaalde doelgroepen. Jongeren krijgen huurtoeslag als ze een woning
huren tot de kwaliteitskortingsgrens (€ 403,06 in 2015), maar een woning is passend als die een huur heeft
tot de aftoppingsgrens. De passendheidsnom geldt ook voor toewijzingen aan studenten en statushouders.
Zij hoeven geen inkomen op te geven, maar hebben wel een verklaring van inschrijving aan een instelling
voor hoger onderwijs nodig respectievelijk een verklaring van het COA. Mensen met een zware
zorgindicatie hebben en houden toegang tot de sociale huursector ongeacht de hoogte van het inkomen.
Wel vindt er een inkomenstoets plaats om te zorgen dat de lagere inkomens betaalbaar gehuisvest worden.
Daarnaast biedt de regeling extra ruimte om in urgente gevallen huurwoningen met een
huurprijs onder de huurtoeslaggrens toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen boven de
€ 35.740,--. Hierbij betreft het huishoudens die door persoonlijke, sociale of andere
omstandigheden moeilijkheden ondervinden met het vinden van huisvesting. Huishoudens die
dringend behoefte hebben aan woonruimte uit hoofde van:
Gezondheid - verklaring huisarts etc.
Veiligheid - rapport politie/Gemeente Vaals
Sociale factoren - afhankelijk van bijvoorbeeld mantelzorg (ouder/kind)
Overmacht - zelf niet verantwoordelijk zijn voor de ontstane situatie
Calamiteiten - de noodsituatie is niet ontstaan door schuld woningzoekende
Scheidingen - gescheiden vrouwen of mannen
Herstructurering - herstructurering in Centrumplan Vaals
Economisch belang - woningzoekende heeft arbeidcontract van minimaal 1 jaar
(binnen het werkgebied van ws Vaals) en woont meer dan
50 km buiten de Gemeente Vaals
25
Woningstichting Vaals heeft in overleg met Huurdervereniging De Hoogste Top en Gemeente
Vaals bepaald dat huishoudens met recht op huurtoeslag voorrang krijgen op de goedkoopste
woningen. 4.5 Huurbetaling en incasso
In het verslagjaar diende een bruto-jaarhuur te worden geïncasseerd van € 10.079.000
(2014: € 9.797.000). De huurachterstand per 31 december 2015 van de zittende huurders bedroeg
€ 30.288 inclusief vorderingen op servicekosten (2014: € 54.820). Uitgedrukt in een percentage van de
bruto jaarhuur van december excl. huurtoeslag bedraagt de achterstand 0,30% (2014: 0,51%).
De achterstand na aftrek van servicekosten bedraagt € 18.113 en is 0,18% van de bruto jaarhuur van
december.
Onderstaande grafiek geeft het verloop aan van de vorderingen zonder servicekosten.
Huurachterstand in % van de bruto jaarhuur van december exclusief incassokosten
0,00
0,10
0,20
0,30
0,40
0,50
0,60
2011 2012 2013 2014 2015
> 5 mnd
2-4 mnd
< 2 mnd
De verlaging van het percentage achterstand wordt veroorzaakt door meerdere factoren. Zo is er is een
project gerealiseerd, dat erop gericht is via een betalingsregeling de achterafbetaling via
uitkeringsinstantie Pentasz te wijzigen naar betaling in de lopende maand. Ook de intensieve persoonlijke
benadering bij de eerste signalen van huurachterstand draagt bij aan de verlaging en daarbovenop wordt
bij huurachterstand de looptijd van een betalingsregeling gebaseerd op vooruitbetaling. Daarnaast zien we
een toename in het aantal betalingen via een bewindvoerder.
4.6 Nieuwbouwbeleid
Gesteld kan worden dat in Vaals, gelet op de woningbehoefte aan eengezinswoningen en levensloop
bestendige woningen, de komende jaren een herstructureringsopgave aanwezig is. Het merendeel zal
gerealiseerd moeten worden via vervangende nieuwbouw.
Samen met de Gemeente en architectenbureau Coenen en Co zijn wij in 2008 gestart met de ontwikkeling
van het Centrumplan in Vaals. Dit is een grootschalige herstructurering van het Centrumgebied. Na
realisatie van dit plan moet het centrum een duidelijk gezicht hebben, is de verkeersstructuur verbeterd,
zijn er voldoende parkeermogelijkheden en maken sterk gedateerde en slechte portiek/etagewoningen
plaats voor toekomstbestendige huurwoningen. Dit project is gestart eind 2014 en zal in het najaar van
2016 gereedkomen.
Kerkveld
In 2015 zijn wij gestart met de voorbereiding en ontwikkeling van de nieuwbouwplannen in het Kerkveld
in Vaals. 47 woningen zullen in de Dr. Schaepmanstraat en Mgr. Nolensstraat duurzaam gesloopt worden
en 28 duurzame nieuwbouwwoningen zullen hiervoor in de plaats komen. Het plan omhelst 8
geschakelde starters woningen, 8 twee onder 1 kap woningen, 6 patiowoningen en 6 zogenaamde brede
woningen. De prognose oplevering van deze nieuwbouw is 2017-2018.
26
4.7 Verkoopbeleid
De Woningstichting heeft in het kader van het strategisch voorraad beleid besloten om 56 woningen van
de bestaande woningvoorraad te verkopen. De verkoop is gepland in de periode 2016 tot en met 2020. In
2015 zijn 7 woningen uit het bestaand bezit verkocht.
Woningstichting Vaals is terughoudend in haar beleid m.b.t. de verkoop van woningen. Dit wordt
ingegeven door het feit dat onze organisatie een relatief klein aantal grondgebonden woningen in
exploitatie heeft. Bovendien streven wij naar een pluriform samengesteld woningbezit om doorstroming
en wooncarrière te faciliteren. Woningstichting Vaals verkoopt alleen woningen als deze niet meer passen
in het vastgestelde strategisch voorraadbeheer of als dit financieel noodzakelijk is.
27
5. Bewonersparticipatie bij leefbaarheid, beleid en beheer
5.1 Bewonersraad
Wij communiceren met afgevaardigden van bewoners uit specifieke complexen, de wijkraden en, op
overkoepelend niveau, met Huurdersvereniging ”De Hoogste Top”. De huurdersvereniging
vertegenwoordigd via negen leden de belangen van bewoners van ca. 1.600 woningen.
Er is regelmatig overleg met de voorzitter en minimaal vier maal per jaar met alle bestuursleden van de
huurdersvereniging, waarbij éénmaal per jaar ook de afgevaardigden van de huurdersvereniging in de
Raad van Commissarissen-vergadering aanwezig zijn.
Eenmaal per jaar zijn de beide RvC-leden die de huurders vertegenwoordigen aanwezig bij een
vergadering van de directie met De Hoogste Top.
Tevens is er regelmatig overleg met Gemeente Vaals en de diverse buurtplatforms t.b.v. het bevorderen
van de leefbaarheid in buurten, wijken en dorpen.
In 2015 werden onder meer de volgende onderwerpen ter goedkeuring c.q. ter advisering aan de
huurdersvereniging voorgelegd:
- huurverhoging 2015;
- activiteitenplan 2015;
- jaarstukken 2014;
- diverse onderwerpen inzake de woonomgeving en leefbaarheid;
- begroting 2015 en meerjarenplanning;
- strategisch voorraad beheer 2015, de sloopplannen n.a.v. strategisch voorraad beheer;
- nieuwbouwplan Centrumplan;
- ondernemingsplan 2016-2020;
- koersdocument
- woningwet.
De samenwerkingsovereenkomst van Woningstichting Vaals met de huurdersvereniging voldoet aan de
bepalingen van de nieuwe Woningwet.
Er zijn negen wijkraden:
- De Lange Akker;
- MoCeNo;
- Om Sint Jozef;
- D’r Weyer;
- ’t Sjanes;
- Bronnenhuis;
- Camillus;
- Vijlen;
- Lemiers.
De wijkraden ontvangen van Woningstichting Vaals via de huurdersvereniging een vergoeding per
woning in hun wijk als bijdrage in de secretariaatskosten enzovoort. Aan de huurdersvereniging werd
door Woningstichting Vaals in 2015 €10.000 uitgegeven voor secretariaat- en opleidingskosten.
De statuten en het klachtenreglement liggen ter inzage voor de huurders. Via het voorlichtingsboekje dat
iedere huurder van ons heeft ontvangen, wordt hiervan melding gemaakt. De huurdersvereniging is in het
bezit van de statuten en het klachtenreglement van Woningstichting Vaals. Jaarlijks ontvangen zij tevens
de stukken, zoals het jaarverslag, meerjarenbegroting en het activiteitenplan.
28
5.2 Klachtenadviescommissie
In het klachtenreglement van de regionale klachtencommissie van de woningcorporaties Simpelveld,
Gulpen, Wittem, Voerendaal en Vaals zijn voor iedere corporatie 2 zetels gereserveerd. Een van de twee
personen heeft een toezichthoudende functie bij de betreffende woningcorporatie en de ander is een
afgevaardigde van de huurders. De commissie wordt voorgezeten door een onafhankelijke voorzitter.
Huurders van Woningstichting Vaals kunnen eventuele klachten rechtstreeks bij de organisatie melden.
Indien deze niet tot tevredenheid worden afgehandeld, kunnen deze bij een onafhankelijke
klachtencommissie worden ingediend. Nadat de klachtencommissie een eventuele klacht beoordeeld heeft
brengt zij advies uit aan de betreffende corporatie.
In dit verslagjaar werden geen klachten aangemeld.
Op onze website is uiteengezet hoe een klacht kenbaar gemaakt kan worden en is verder ook het
reglement van de regionale klachtencommissie ( vastgesteld op 21 juli 1998) opgenomen.
Per 31 december 2015 was de klachtencommissie als volgt samengesteld:
Onafhankelijke voorzitter De heer J.P.G. Hautvast
Namens woningcorporaties:
Voerendaal De heer Kerkhofs
De heer Last
Gulpen De heer L. Hupperts
Mevr. Vos
Simpelveld De heer J. Coppes (plv. voorzitter)
De heer Moison
Vaals De heer H. Habets
De heer L. Schneider
Wittem De heer Janssen
De heer Bock
In 2015 vergaderde de commissie tweemaal. Woningstichting Vaals heeft in 2015 geen klachten
ontvangen.
5.3 Geschillen met individuele huurders
Bij het secretariaat van de Huurcommissie werden geen bezwaarschriften ingediend naar aanleiding van
de huuraanpassing per 1 juli 2015.
29
6. Financieel beleid en beheer
6.1. Algemeen
Uitgangspunten financieel beheer
Woningstichting Vaals zal bij het nastreven van haar missie -“uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied
van de volkshuisvesting”- gebonden zijn aan een aantal financiële criteria. Het aanwenden van het
beschikbare vermogen dient te geschieden binnen de grenzen van prudente bedrijfsvoering, waaronder
wordt verstaan: een zodanig financieel beleid en beheer te voeren dat het voortbestaan van
Woningstichting Vaals in financieel opzicht wordt gewaarborgd. Dit is overeenkomstig artikel 26 lid 2e
van het BBSH.
Financiële positie
In de komende jaren zullen door het te realiseren Centrumplan en regeringsmaatregelen, de financiële
middelen verder worden aangesproken. De druk op de exploitatie als gevolg van de regeringsmaatregelen
is hoog.
Solvabiliteitsoordeel 2014 Autoriteit Woningcorporaties
Op basis van de ingediende dVi 2014 concludeert het Fonds dat het vermogen op balansdatum 31
december 2014 groter is dan voor ons vastgesteld risicobedrag en derhalve aangeeft dat er ”voldoende
solvabiliteit” aanwezig is.
Resultaat ontwikkeling
De resultatenrekening over 2015 sluit met een positief resultaat van € 1.256.000
( 2014: -/- € 5.697.000).
Het verschil van het jaarresultaat van 2015 ten opzichte van 2014 bedraagt € 6,9 mio. positief.
Onderstaand volgt een vergelijkend overzicht van het resultaat 2015 versus 2014:
Bedragen x € 1.000,-- Jaarrekening 2015 Jaarrekening 2014 Verschil
Totaal bedrijfsopbrengsten (a) 10.549 11.005 -456
Totaal bedrijfslasten (b) 7.270 14.766 -7.496
Bedrijfsresultaat (a-b) 3.279 -3.761 7.040
Renteresultaat -1.475 -1.414 -61
Resultaat deelneming 0 0 0
Belastingen -548 -522 -26
Jaarresultaat 1.256 -5.697 6.953
De resultatenrekening over 2015 sluit met een positief resultaat van € 1.256.000.
Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door:
- hogere huuropbrengsten (€ 264.000, met name door huurverhoging 1-7-2015)
- terugname waardering vastgoedportefeuille bestaand bezit (€ 1.592.000)
- terugname ORT Centrumplan Vaals (€ 805.000, sloopsubsidie Vermindering
Verhuurderheffing)
30
- hoger overige bedrijfsopbrengsten (€ 97.000, doorbelaste uren nieuwbouwproject)
- lagere personeelskosten (€ 214.000)
- lagere overige bedrijfskosten (€ 153.000)
Hiertegenover staan:
- hogere afschrijvingslasten (€ 48.000)
- afwaardering ORT Kerkveld (€ 1.338.000)
- hogere onderhoudskosten (€ 311.000)
- hogere rentelasten (€ 60.000)
- hogere belastingen uit gewone bedrijfsuitoefening (€ 26.000)
- hogere leefbaarheidlasten (€ 94.000)
6.2. Kengetallen over de afgelopen jaren
De gegevens met betrekking tot het resultaat betreffen het gehele verslagjaar, terwijl de overige
kengetallen de stand per ultimo van het verslagjaar aangeven.
2015 2014 2013 2012 2011
Aantal verhuureenheden
1. Woningen en woongebouwen
a. in exploitatie:
vooroorlogs 39 39 39 40 40
na-oorlogs 1531 1538 1576 1.571 1.567
b. in aanbouw 0 0 34 14 0
2. Garages 197 197 182 173 173
3. Ontmoetings-/ praktijkruimte 8 8 7 6 6
Totaal 1.775 1.782 1.838 1.804 1.786
Boekjaar
31
De jaren 2011 t/m 2014 zijn gebaseerd op de gewijzigde regelgeving (RJ 645), waardoor een
andere waardering voor de materiële vaste activa dient plaats te vinden. Dit heeft zowel
consequenties bij de resultaten alsmede het eigen vermogen.
*) Solvabiliteit is berekend op basis van het Eigen Vermogen ultimo 2015 uitgedrukt in een percentage
van het balanstotaal.
Boekjaar 2015 2014 2013 2012 2011
Balans en Winst- en Verliesrekening
(x € 1.000)
Eigen vermogen 6.625 5.369 11.067 11.456 3.443
Voorzieningen 1.960 1.835 1.169 0 972
Huren na aftrek leegstand 9.139 8.875 8.436 8.088 8.069
Vergoedingen na aftrek leegstand 849 829 799 723 740
Jaarresultaat 1.256 -5.697 -389 8.013 -898
Algemeen
1. Huurachterstand uitgedrukt in % van de huren en 0,18 0,51 0,56 0,47 0,55
vergoedingen
2. Huurderving uitgedrukt in % van de huren en 0,89 0,89 0,82 1,30 0,62
vergoedingen
3. Bedrijfswaarde einde boekjaar per woning 47.204 47.150 48.484 45.323 34.447
4. Overige reserves einde boekjaar per woning 4.220 3.405 6.853 7.111 2.413
5. Personeelsbezetting einde boekjaar: 19 20 21 19 20
- directie/secretariaat 1 1 2 2 2
- financieel beheer 4 5 5 3 4
- woondiensten (verhuur,bewonerszaken en techn. 8 8 8 8 8
dienst
- technisch beheer (buitendienst) 6 6 6 6 6
Financiële continuïteit 2015 2014 2013 2012 2011
Solvabiliteit * 11,7 10,1 19,8 22,29 7,88
Liquiditeit 2,84 3,04 3,06 2,14 2,6
Rentabiliteit eigen vermogen 18,96% -106,12% -3,52% 69,94% -26,09%
Rentabiliteit vreemd vermogen 3,37% 3,38% 3,34% 3,89% 4,34%
Rentabiliteit totaal vermogen 5,97% -6,90% 2,46% 15,91% 0,02%
Interest coverage ratio 2,76 2,53 1,66 1,43 1,26
32
6.3. Kasstroom meerjarenperspectief
Kasstroomoverzicht
(* 1.000) 2015 2016 2017 2018 2019
3290 2480 1959 2064 2002
563 702 611 638 638
-6.187 -4.561 -659 -5.431 -562
0 12 13 14 15
-5.624 -3.847 -35 -4.779 91
Financieringsactiviteiten 2.184 -1.752 -1.932 2.745 -2.119
Wijziging kortgeldmutaties 0 0 0 0 0
-150 -3.119 -8 30 -26
Operationele activiteiten
Mutaties liquide middelen
Desinvesteringen (verkopen)
Investeringen MVA
FVA
Kasstroom uit (des)investeringen
In het meerjarenperspectief zijn de effecten van de verhuurderheffing en saneringssteun
opgenomen.
Financiële continuïteit Woningbouwvereniging Woningstichting Vaals is een financieel gezonde corporatie met
plannen voor het transformeren van de woningvoorraad ter uitvoering van het strategisch
voorraadbeleid. Om de continuïteit te waarborgen is een aantal maatregelen genomen.
De effecten in 2015 zijn:
- de bedrijfskosten tonen een stabiel verloop.
- de gevolgen van de ontwikkelingen in de sector worden direct financieel vertaald in onze
prognoses, zoals de nieuwe kabinetsplannen en de gevolgen van saneringssteun.
De cijfers van deze jaarrekening dienen ook als basis voor een doorrekening in de toekomst. In
deze doorrekening zijn de gevolgen uit het regeerakkoord ingerekend.
De jaarrekening 2015 is opgesteld op basis van de uitgangspunten van de RJ645 en de
gestandaardiseerde parameters die worden gehanteerd door de Autoriteit woningcorporaties (Aw).
Deze sluiten voldoende aan bij de beleidsuitgangspunten van Woningstichting Vaals.
De verhuurdersheffing zoals opgenomen in het Woonakkoord heeft voor Woningstichting
Vaals tot gevolg dat tot en met 2019 een bedrag voldaan moet worden van in totaal ca. € 3,7
miljoen en een jaarbedrag in 2019 van € 0,7 miljoen. Landelijk bedraagt de heffing in 2014
totaal ruim € 1,0 miljard tot € 1,7 miljard in 2017.
Voor Woningstichting Vaals geldt het fundamentele uitgangspunt dat we financieel gezond
moeten blijven en het toetsingskader dat we hiervoor hanteren is het sturen op de kengetallen.
Deze moeten voldoen aan de minimum waarden die daarvoor gelden binnen de sector.
33
6.4. Treasury
Stresstest
De corporaties zijn door de Aw verzocht een stresstest derivaten in te vullen. Woningstichting Vaals
maakt gebruik van een drietal basisrenteleningen. Bij een jaarlijkse opgave van de Aw is hiervan melding
gemaakt.
Staatssteundossier
De Europese Commissie heeft op 15 december 2009 een beschikking genomen over de
Nederlandse volkshuisvesting in relatie tot Europese staatsregels. In deze beschikking staat voor
welke activiteiten corporaties staatssteun mogen ontvangen, namelijk alleen nog maar voor de
bouw en exploitatie van sociale woningbouw, maatschappelijk vastgoed en infrastructuur.
Daarnaast stelt de beschikking criteria voor de toewijzingen van sociale huurwoningen. Op
grond van deze eis moeten corporaties jaarlijks minstens 90% van hun nieuwe en vrijgekomen
sociale huurwoningen (met een huurprijs lager dan € 710,68 per 1 januari 2015) toewijzen
aan huishoudens met een belastbaar inkomen tot € 34.911 bruto per jaar.
De Europese Beschikking benoemt de volgende faciliteiten voor corporaties als staatssteun:
Financieringen met een lager % op grond van WSW-borging
Project- en/of saneringssteun door het CFV
Grondaankopen van Gemeenten onder de marktprijs
Provinciale subsidies
Het inwerking treden van de Europese Beschikking heeft de volgende consequenties:
een aantal bouwactiviteiten, woningen met een huurprijs hoger dan € 699,48 per 1 januari
2014, moeten zonder borging van het WSW gefinancierd worden;
Doordat de garanties van het WSW ontbreekt, worden de risico’s door de commerciële banken
doorvertaald in een hoger rente percentage. Hiervoor wordt normaliter een opslag van
gemiddeld 0,5 % tot 1,0 % berekend.
corporaties kunnen per definitie minder lenen bij een commerciële financier dan met borging
WSW.
het afsluiten van een commerciële financiering duurt langer dan bij geborgde financiering; een
financier wil immers de kredietwaardigheid toetsen van de leningnemer en een nauwkeurige
inschatting willen maken van het risicoprofiel van de corporatie. Voor de volledigheid merken wij op dat slechts 35 woningen uit ons huidig woningbezit de
gestelde huurgrens van € 710,68 overschrijden.
Van het in 2016 te realiseren projecten (61 woningen tot en met 2016) zijn 12 woningen die
de huurprijsgrens ad. € 710,68 overschrijden, welke in 2015 geborgd zijn door het WSW.
Risicoportefeuille
Bij het inrichten en samenstellen van de leningenportefeuille wordt in rentetypische zin een
evenwichtige gespreide vervalkalender voor de totale portefeuille nagestreefd. Daarbij wordt
ernaar gestreefd dat jaarlijks niet meer dan 15% van de portefeuille voor schuldvernieuwing in
aanmerking komt. De risico attitude van Woningstichting Vaals ten aanzien van financieel risico
is defensief en risicomijdend.
34
De risicoportefeuille van de bestaande leningen ziet er als volgt uit:
De leningenportefeuille kent eind 2015 een omvang van € 46,2 miljoen. 100% van de bestaande
leningenportefeuille is geborgd door het WSW.
De gemiddelde vermogens - kostenvoet bedraagt 3,35% (2014: 3,36%). Evenals in 2014 heeft de daling
van de gemiddelde vermogens - kostenvoet in 2015 zich voortgezet. Deze daling wordt veroorzaakt door
een nieuwe renteafspraak van één lening ad € 0,5 miljoen tegen 1,00% en een drietal aangetrokken
leningen voor respectievelijk € 5,0 miljoen (2,10%), € 1,5 miljoen (1,67%) en € 0,75 miljoen (1,709%).
Kort vreemd vermogen
Woningstichting Vaals voert een dusdanig cash management die gericht is op flexibele financiering en
minimalisering van de rentekosten.
Dit betekent dat er een stringent minimum aan liquide middelen wordt aangehouden.
Teneinde de liquiditeitspositie te waarborgen is in 2015 de huidige rekening-courantfaciliteit gewijzigd
van € 1,5 miljoen naar € 0,25 miljoen om slechts op uitzonderlijke momenten tijdelijke
liquiditeitstekorten te overbruggen.
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040 2042 2044 2046 2048 2050 2052 2054 2056 2058 2060
Rente-exposure analyse leningenportefeuille per 2 november 2015
schuldrest bij renteconversie Eindaflossing leningen spreadherziening basisrentelening WSW-norm WSW-norm obv 2016
35
7. Wonen en zorg
7.1. Huisvesting van senioren
De Woningstichting Vaals dient haar middelen zodanig in te zetten dat zoveel mogelijk wordt voldaan aan
de eisen die redelijkerwijs worden gesteld aan de kwaliteit van de woongelegenheden in het belang van de
huisvesting van haar doelgroepen, waaronder senioren.
De bouwcapaciteit van de regio Heuvelland is beperkt en zal ook in de toekomst beperkt blijven.
In februari 2014 werd een nieuwbouwproject in Vijlen opgeleverd. Hier zijn in totaliteit 33 woningen
gerealiseerd, bestaande uit 21 appartementen in zorgcomplex d’r Sjurberig (met een algemene ruimte
waar door en voor bewoners activiteiten georganiseerd kunnen worden), 6 eengezinswoningen en 6
patiowoningen. De praktijkruimte in d’r Sjurberig is verhuurd aan een fysiotherapeut.
7.2. Huisvesting gehandicapten
In 2015 zijn geen grote woningaanpassingen op verzoek van huurders aangebracht op basis van een
medische indicatie.
8. Verbindingen met andere rechtspersonen
Woningstichting Vaals heeft geen verbindingen met andere instellingen.
9. Beleggingen
9.1 Overzicht beleggingen
x € 1.000
Omschrijving 31-12-2015 31-12-2014
Kas 1 1
Banken 403 3
Geldmiddelen onderweg 0 0
Spaarrekeningen 3.900 4.450
Depositorekening 0 0
Totaal 4.304 4.454
9.2. Toelichting beleggingen
Onze stichting heeft in het financieel statuut vastgelegd dat niet risicovol wordt belegd.
Alle overtollige geldmiddelen zijn gedurende het jaar belegd in spaarrekeningen c.q. rekening-
courant.
