Jaarverslag2008

A journey with…

Risicobeheer 02Briefaandeaandeelhouders 04Kerncijfers 082008ineennotendop 10Beheersverslag 12CorporateGovernance 46Cofinimmoopdebeurs 62Vastgoedverslag 68Jaarrekeningen 80Permanentdocument 124

CofinimmoisdebelangrijksteBelgischebeursgenoteerdevastgoedonderneminggespecialiseerdinvastgoedbestemdvoorverhuring.

Deondernemingisvooralactiefinkantoor-vastgoed,waarindeGroeptenbelopevan62,2%vanhaarportefeuillegeınvesteerdheeft.Haarvastgoedpatrimonium,dathoofdzakelijkinBelgiëgelegenis(85,4%)omvattevenszorginstellingen(22,2%)endePubstoneportefeuille(13,3%).Debuitenlandseeigendommenbetreffenenerzijdsdeinvesteringeninderust-enverzorgingssectorinFrankrijk(9,7%)enanderzijdsdeNederlandsePubstoneportefeuille(4,9%).Degebouwenvertegen-woordigeneentotaleoppervlaktevan1615857m²,eeninvesteringswaardevan€3247,04miljoeneneenreëlewaardevan€3134,70miljoen.

Cofinimmoiseenonafhankelijkeonderne-mingdiezelfinstaatvoorhetbeheervanhaargebouwenenklanten-huurders.DeondernemingisgenoteerdopEuronextBrussels,waarzedeeluitmaaktvandeBEL20index,enopEuronextParis.CofinimmogenietvanhetBelgischefiscaleVastgoedbevak-statuutenhetFransefiscaleSIIC-statuut.HaaraandeelhouderszijnhoofdzakelijkBelgischeenbuitenlandseparticuliereneninstitutioneleinvesteerders,dieeengematigdrisicoprofielmeteenhoogdividendrendementbeogen.

In deze sombere economische tijden vonden we het belangrijk ons voltallig personeel in de schijnwerpers te zetten en in beeld te brengen. Wij waarderen hun lovenswaardige ondernemingsgeest en danken hen voor hun dagelijkse inspanningen.

…

01

JAARVERSLAG2

008

02

Strategisch beheerRisicoverbondenaandeeconomischecontextCofinimmo’skernactiviteitenwordenbeïnvloeddoordeeconomischecyclivermitsdezeeenindirecteimpactopdeoppervlakte-inname(«take-up»)vankantooropper-vlaktedoordeprivésectorhebben.DeimpactvandezecycliopderesultatenendewaarderingvanCofinimmowordtechterafgezwaktdoordelooptijdvandehuurovereenkom-sten,dediversificatievandeklantenportefeuilleendoorhetfeitdatbijnaéénderdevanhaarklantenopenbareinstantieszijn.DeanderesectorenwaarinCofinimmoinvesteert,metnamederusthuizen,hetvastgoedpartnershipmetABInBev(Pubstone)endePubliek-PrivateSamenwerkingsverbandenzijnnietonderhevigaaneconomischecycli.

Risicoverbondenaaninvesterings-enprojectontwikkelingactiviteitenDeuitbreidingvanhetpatrimoniumvanCofinimmostaatborgvooreenoptimalerisicospreidingensteuntop:• deverwervingvankantoorgebouwenverhuurd

oplangetermijnaaneersterangshuurders;• langetermijnvastgoedpartnershipsmetsecuur

geselecteerdeuitbaters(rusthuizen,cafés);• Publiek-PrivateSamenwerkingsverbanden

voorgebouwenmetbijzonderebestemming.

InhetkadervanhaarstrategieheeftCofinimmoeenbeperkteactiviteitalsvastgoedontwikkelaarvooreigenrekening,wattoelaatdenagestreefderendementenophaarinvesteringenteoptimaliseren.Omhetrisicoprofielvandeondernemingnietaantetasten,wordtdezeactiviteitbeperkttot10%vandeinvesteringswaardevandeportefeuille.

VóórelkeacquisitievoertdeGroepeentechnische,administratieve,juridische,boekhoudkundigeenfiscale«duediligence»uit,opbasisvanconstanteanalyse-proceduresenmeestalmetdeondersteuningvanexterne,gespecialiseerdeconsulenten.

RisicoverbondenaandewaarderingvanhetvastgoedDevastgoedportefeuillevandeGroepwordtopkwartaalbasisgewaardeerddooronafhankelijkevastgoeddeskundigen.Dezedeskundigenbeschikkenovereenrelevanteervaringindemarkt.DaarnaastvoertdeGroepvóórelkeacquisitieeeninternewaarderinguitterbepalingvaneenprijsdieovereenstemtmetdewaardevanhetgebouwinhetlichtvaneenlangetermijnuitbating.

VastgoedbeheerHuurrisicoDeGroepbeheerthaarklantenbestandopactievewijzeomzodeleegstandenhethuurdersverloopindekantorensectortebeperken.Hetinternvastgoedteamisverantwoordelijkvoorhetsneloplossenvandeklachtenvandehuurdersenhetinterncommercieelteamonderhoudtregelmatigecontactenmethenomalternatievemogelijkhedenindeportfolioaantebiedenwanneerzijbehoeftehebbenaangrotereofkleinereoppervlaktes.Hoewelditfundamenteelisvoordebeschermingvandehuurinkomsten,heefthetweiniginvloedopdeprijswaartegeneenleegstaandgebouwkanverhuurdworden,omdatdezeprijsafhankelijkisvandeheersendemarktomstandigheden.

Bijna100%vandehuurovereenkomstenbevateenclausulewaarbijdehuurjaarlijkswordtgeïndexeerd.Alvorenseennieuweklantteaanvaarden,wordteenkredietrisicoanalyseuitgevoerddooreenexternbeoordelingskantoor.Voorhuurdersvandeniet-openbaresectorisvoorafeenvoorschotofbankwaarborgvereist,waarvanhetbedragovereenstemtmet6maandenhuur.

Dehuurisvoorafbetaalbaar,opmaand-,kwartaal-ofjaarbasis.OokwordtopkwartaalbasiseenvoorschotaandehuurdersgevraagdvoorhuurkostenenbelastingendiedeGroepverschuldigdismaarcontractueelkandoorrekenen.

Hettotaalbedragvanwanbetalingen,uitgezonderdrecuperaties,bedraagt0,050%vandetotaleomzetoverdeperiode1996-2008.

InBelgiëwordenderusthuizenvooreeninitiëlelooptijdvan27jaarverhuurdaanuitbatersdieelkverschillendesitesbeheren.InFrankrijkisdeinitiëlelooptijd12jaar.Hetgeheelaancaféswordtvooreengemiddeldeinitiëleminimumduurvan23jaaraanABInBevverhuurd.

RisicovandeoperationelekostenOnderoperationeelrisicoverstaatCofinimmohetrisicoopverliesalsgevolgvanhetonaangepastzijnofhetfalenvanhetbeheerofdeprocedures.Dedirecteoperationelekostenwordenhoofdzakelijkbeïnvloeddoor2factoren:• deleeftijdenkwaliteitvandegebouwen:zijbepalende

onderhouds-enherstellingskosten,dienauwgezetwordenopgevolgddoorhetteamdatinstaatvoorhetgebouwenbeheer,terwijldeuitvoeringvandewerkenwordtuitbesteed;

• hetleegstandniveauvandekantoorgebouwenenhethuurdersverloop:zijbepalendekostenvooronverhuurdeoppervlakte,deverhuurkosten,dekostenvoorrenovaties,dekortingenverleendaannieuweklanten,enz.Hetactievecommerciëleportefeuillebeheerisbedoeldomdezekostentebeperken.

Bouw-enrenovatiewerkenwordenvoorbereidenopgevolgddoorhetinterneProjectManagementteamvandeGroep,datdetaakheeftzetijdigenbinnenhetbudgettevoltooien.Voordegrotereprojectenwordteenberoepgedaanopexternespecialisteninprojectbeheer.

Risicobeheer

03

JAARVERSLAG2

008

RisicoopvernielingvandegebouwenHetrisicodatgebouwenwordenvernielddoorbrandofandererampen,wordtverzekerdvooreentotalereconstructiewaardevan€1850778552(1).Voordeleegstandvandegebouwenalsgevolgvandezegebeurtenisseniseveneenseenindekkingvoorzien.

Financieel beheerLiquiditeitsrisicoDehuidigecrisisdiedegeheleeconomieeninnoggroterematedebanksectortreft,maaktdetoegangtotkredietvoorondernemingenmoeilijkerenduurder.ZebevestigtdathetnodigisomhetfinancieringsbeleidvandeGroeptehandhaven.Ditbestaatingrotelijnenuit:• eendiversificatievandefinancieringsbronnen;• eenstabiele,uitgebreidebankpoolmetgoedefinanciële

ratings(voordeschuldendeafgeleideinstrumenten);• eenhomogenespreidingindetijdvandevervaldata.

DezediversificatiewaarborgtdebestmogelijkefinanciëlevoorwaardenrekeninghoudendmetdemarktconjunctuurenbeschermtdeGroeptegendeliquiditeitsrisico’sbijherfinancieringen.

TegenpartijenrisicoCofinimmoisaanditrisicoblootgesteldwanneerzijafgeleideinstrumentengebruiktofhetteveelaankasgeldopkortetermijnplaatst.Detegenpartijvandevennootschapineenafgeleidinstrument,bijvoorbeeldinhetkadervanrente-indekking,kanhaartijdensdelooptijdvanhetcontractbepaaldebedragenverschuldigdzijn.Ingevalvaninsolvabiliteit,laattijdigeofwanbetalingvandezetegenpartij,kanditeennegatieveinvloedhebbenopderesultatenvanCofinimmo.Zebeperktditrisicodoorverbintenissenaantegaanmeteengediversifieerdaantaltegenpartijenmetgoedefinanciëleratings.Anderzijdswordthetoverschotaankasgeldmeestalgebruiktvoordeonmiddellijketerugbetalingvandefinanciëleschuldzodatherplaatsingenbeperktworden.Desgevallendwordenzeopzeerkortetermijnbijsolidetegenpartijengeplaatst.

RenterisicoFinanciëleschuldenwordenmeestalafgeslotentegeneenvlottendeinterestvoet.Indiendittegeneenvasteinterest-voetgebeurt,wordtdezeonmiddellijkomgezetnaareenvlottendeinterestvoet.Ditbeleidlaattoeomvoordeeltehalenuitlagekortetermijninterestvoeten.Definanciëlekostenwordenhierdoorechterblootgesteldaanrente-schommelingen.Omditrisicotebeperken,wordt50tot90%vandetotalegeconsolideerdefinanciëleschuldingedekttegenrentestijgingenvooreenperiodevanminimum3jaar.HierdoorkandeGroepzichoverdegekozenperiodegedeeltelijktegenheteffectvaneensterkestijgingvandezeinterestvoetenindekken.Ditbeleidwordtgerechtvaardigddoorhetfeitdat,geziendehuurprijscontractueelgeïn-dexeerdwordt,eenstijgingvandeinflatiedieeeneffectzouhebbenopdenominaleinterestvoetenslechtsnaenkelejareneenpositiefnettoeffectophetnettoresultaatvandeGroepzouhebben.Deindekkingsperiodevanminimum3jaarwerdenerzijdsgekozenomhetnegatieveeffectdatdittijdsverschilophetnettoresultaatzouhebbentecompenserenenanderzijdsomdeongunstigereimpactvaneeneventuelestijgingvandeEuropesekortetermijninterestvoetendienietzougepaardgaanmeteeninflatiestij-gingtevoorkomen.Tenslottezoueenstijgingvandereëleinterestvoetenwaarschijnlijkgepaardgaanofsnelgevolgdwordendooreenoplevingvandegeheleeconomischeactiviteit,watzouresultereninbeterehuurvoorwaardenmeteengunstigeffectophetnettoresultaatvandeGroep.

UitgevoerdesimulatiestonenaandathetnettoresultaatvandeGroephistorischgevoeligisvoorrenteschommelingen.Echter,aannemenddatdestructuurenhetniveauvandeschuldconstantblijvent.o.v.31.12.2008enrekeninghoudendmetdebestaandeindekkingsinstrumentenvoorhetjaar2009,zoueengemiddeldestijgingofdalingvandeinterest-voetenmet0,5%in2009totgeensignificantestijgingvandefinancieringskostopgenomenindevooruitzichtenvoor2009leiden.DeGroepkanookgevalpergevaldewaardevandefinanciëleactiva,zoalsvorderingenuithuurcontractenoplangetermijn(meestalgeïndexeerd),indekkentegenschommelingenvandeonderliggendeinterestvoetendoorInterestRateSwapcontractenaantegaan.Hetonderlig-gendeinflatierisicoisevenwelnietingedekt.

WisselkoersrisicoDeGroepismomenteelnietblootgesteldaanenigwisselkoersrisico.

1Verzekeringendietijdensdewervenofdoordehuurdersvandegebouwenwordenafgeslotenzijnnietinditbedragvervat.

Brief aan de aandeelhouders 04

05

JAARVERSLAG2

008

Dames en Heren,

Menigeconomistenzullenongetwijfeldjarenlangdeoorzakendieaandebasislagenvandecrisiswaarinweplotsverzeildzijngeraakttrachtenteverklaren,envelenzullentotdeconclusiekomendatdecrisisvoorspelbaarwas.

Vanalleoorzakendiekunnenaangehaaldworden,iseronsinziensééndiebenadruktdienttewordengezienhaaralomvertegenwoordigingindemarktenwaarinCofinimmoactiefis.Hetbetreftdeopzetvanbepaaldemarktspelersomvanvastgoedeenspecula-tieveinplaatsvaneen«goedehuisvader»beleggingtemaken.Derendementsverwachtingvaneenbeleggingmoethetrisicovrijeniveauweerspiegelenvermeerderdmeteenpremienaargelanghetspecifiekerisicovandezebelegging.

Voorvastgoedwordtdezerisicopremiebepaalddoordeeigenschappenvandetransactieenhetgebouwofdeportefeuillediegeanalyseerdworden.

HetBelgischeenmeerinhetbijzonderhetBrusselsekantoorvastgoedgenietaljarenlangvaneenlaagrisicoprofiel.DatistedankenaandestabiliteitvandehuurdersindezemarktzijndeinternationaleenBelgischeopenbareinstanties,Europesehoofdkantorenvanmultinationals,industriëlegroepen,traditionelefinanciëleondernemingen,enz.

Dankzij het voorzichtige beleid van Cofinimmo kon ze zeer behoorlijk weerstand bieden aan de gebeurtenissen op de financiële markten en uitstekende operationele resultaten neerzetten die in de lijn van haar verwachtingen lagen.

06Brief aan de aandeelhouders

Opbasisvandezespecifiekekenmerkenkanvoorvastgoedeenredelijkrendementvan6à8%verwachtworden,watdebeleggeropeencorrecteenregelmatigewijzevergoedtvoorhetgenomenrisicoinzijnbelegging.Sommigemarktspelershebbenjammergenoegbusinessplannenopgemaaktdieopbeduidendhogererendementenrekenen,eninhunpogingomdezetebereikenwerdenoverdrevenschuldenofrisico’saangegaanofeenvoudigwegteoptimistischestellingenvoordetoekomstopgebouwd.

DefinanciëlemarktenhebbenuiteindelijkopdezeexcessengereageerdwaardoordeindexvandeEuropesevastgoedwaarden(EPRAEurope)in2008daaldemet50,9%.Cofinimmokonechterweerstandbiedentijdensdezeturbulenteperiodeenismetslechts26,6%gedaald.

TijdensdetweelaatstejarengafCofinimmoindezewoeligecontextvoorrangaanhaarvoorzichtigbeleiddatfocustoptweebelangrijkeontwikkelingsassen.Indeeersteplaatsconcentreerdedeondernemingzichopinvesteringeninkantoorgebouwendieoplangetermijnverhuurdzijnaankwaliteitsdebiteuren.Ditbeleidheeftdedoorstromingvanhaaractivaversneldmetverkopenenaankopenvooreentotaalbedragvanrespectievelijk€341miljoenen€1398miljoensinds01.01.2007.Degemiddeldeduurvandehuurcontractenbedraagtthans12,3jaar.Dehuurdersuitdeopenbaresectorvertegenwoordigen43%vandekantoorporte-feuille.

IndetweedeplaatsontwikkeldeCofinimmoeveneenshetconceptvanvastgoedsamenwerkingenindesectorvanderusthuizenenditzowelinBelgiëalsinFrankrijk.Sindsdeeersteverwervinginoktober2007inEigenbra-kelwerden87bijkomendeeigendommenverworvenwaarvan41inBelgiëen46inFrankrijk.Op31.12.2008bedraagtdetotalepatrimoniumwaardeinditsegment€721miljoen.Indezetweelandenwordtdebejaarden-zorgsectornauwomkadertdoordeoverheiddiezoweldetoegangalsdeterugbetalingvandegezondheidszorgreglementeert.

DankzijdezevastgoedpartnershipskanCofinimmorekenenopbijzonderlangetermijnengeïndexeerdehuurvooruitzichten(27jaarinBelgiëen12jaarinFrankrijk).

Ditpartnershipconceptwerduitgebreidmetdeverwervingin2007vaneenportefeuillevanBelgischeenNederlandsecafésvandeGroepAnheuser-BushInBev.Dezepartneristhansdegrootstebierbrouwerijterwereldenondertekendeeengeïndexeerdenhernieuwbaarhuurcontractvanmeerdantwintigjaar.

IndetweesituatiesverwierfCofinimmogebouwendiezoweleenstroomvangeïndexeerde,zekereenregelmatigehuurinkomsten,maarookvooruitzichtenvangrondopwaarderingoplangetermijnbieden.

ParallelmetdezetweeassenisCofinimmoactiefinhetdomeinvanPubliek-PrivateSamenwerkingendietoegangbiedentotvastgoedbeleggingendiebeantwoor-denaanhaarstrevennaareenstabieleenregelmatigerendabiliteit.Desituatieopdekredietmarktheeftdezeactiviteitdevoorbijemaandenechtergevoeligvertraagd.

Dankzijhetvoorzichtigebeleidvanuwondernemingkonzezeerbehoorlijkweerstandbiedenaandegebeurtenissenopdefinanciëlemarktenenuitstekendeoperationeleresultatenneerzettendieindelijnvanhaarverwachtingenlagen.Deportefeuillebezettings-graadblijftbijzonderhoog(97,85%).Hetcourantresultaatbedraagt€46,47miljoen,hetzij€7,56pergewoonaandeel,zonderimpactvanIAS39enniet-recurrenteelementen.

Dewaardevandeportefeuilleop31.12.2008,bepaalddoordeonafhankelijkeexperts,daaltmet1,96%,hetzij€63,78miljoen(€6,16peraandeel).DitweerspiegelthetonzekereklimaatdatingeheelEuropaopdefinanciëleendevastgoedmarktheerst.

07

JAARVERSLAG2

008

DegoedeweerstandvanCofinimmo’sportefeuilleinvergelijkingmetdesituatieinverschillendeanderelandenwordtverklaarddoordeaardvandeBelgischemarkt,deportefeuillesamenstelling,deduurvandehuurcontracten,dekwaliteitvandedebiteuren,deindexeringendebelangrijkerentedaling.

Cofinimmo’sconstantestrategiesindsmeerderejarenzalvastberadenwordenverdergezet.Indehuidigeinstabieleomgevingmeteenongebruikelijkrisicopoten-tieelwaarvandewaarschijnlijkheidnochdefinieerbaarnochbecijferbaaris,wordtdaarbijtevensrekeninggehoudenmetdeevolutievandeeconomischesituatieinhetalgemeenenvandefinanciële,bank-envast-goedmarkteninhetbijzonderalsookmetdesolvabiliteitvandetegenpartijen.

Cofinimmobesteedtbijzondereaandachtaanhetidentificerenenanticiperenvandezeontwikkelingen,teneindezetebeperken,enzaldatindetoekomstookblijvendoen.AllevereistemaatregelenmoetendaarbijzosnelmogelijkwordeningevoerdomhunimpacttebeperkenenomCofinimmo'svermogenommuntteslaanuittoekomstigeopportuniteiteninhetbelangvandeonderneming,haaraandeelhouders,haarpersoneelenalhaarpartnersintacttehouden.

19.03.2009

SergeFautréAfgevaardigdBestuurder

AndréDirckxVoorzittervandeRaad

vanBestuur

08KerncijfersResultaten per segment

Kantoren Rust-enziekenhuizen

Pubstone(1) Andere(2) TOTAAL

Reëlewaardevanhetpatrimonium(x€1000000) 1956,87 695,36 394,46 88,02 3134,70

Bezettingsgraad 96,70% 100,00% 100,00% 100,00% 97,85%

Oppervlakte 855231m² 395506m² 306441m² 58679m² 1615857m²

Vastgoedresultaat(x€1000) 134808 30207 26694 6725 198434

Directekostenvandegebouwen(x€1000) -5494 -84 -39 -446 -6063

Vastgoedresultaatnadirectekosten(x€1000) 129315 30123 26654 6279 192371

Brutohuurrendementbij100%verhuring 7,18% 6,24% 6,51% 7,19% 6,88%

Patrimonium (x€1000000)

2008 2007 2006 2005 2004

Inreëlewaarde(3) 3 134,70 2799,87 2306,83 2127,06 2037,55

Ininvesteringswaarde(4) 3 247,04 2895,74 2363,25 2180,47 2088,77

Bezettingsgraad(5) 97,85% 97,37% 95,13% 95,76% 92,92%

Oppervlakte 1 615 857m² 1394400m² 1061167m² 1018166m² 861507m²

Geconsolideerde resultaten (x€1000000)

2008 2007 2006 2005 2004

Vastgoedresultaat 198,43 155,28 142,92 143,45 129,28

Operationeelresultaat(EBIT)(6) 170,57 130,63 120,13 119,20 105,88

Nettocourantresultaat 56,37 90,72 93,96 93,17 81,54

Minderheidsbelangen 0,35 0,23 - - -

Preferentdividend-Voorstel 9,55 9,55 9,55 9,55 9,55

Nettocourantresultaat-aandeelGroep(gewoneaandelen) 46,47 80,94 84,41 83,62 71,98

Resultaatopdeportefeuille-aandeelGroep(gewoneaandelen) -61,32 61,57 49,01 5,88 -5,35

Nettoresultaat-aandeelGroep(gewoneaandelen) -14,85 142,51 133,42 89,50 66,64

Geconsolideerde balans(7) (x€1000000)

2008 2007 2006 2005 2004

Eigenvermogen-gewoneaandelen 1 199,97 1221,48 1137,42 1049,25 974,72

Eigenvermogen-bevoorrechteaandelen 168,61 168,61 168,61 168,61 168,61

Schuldenenverplichtingenopgenomenindeschuldratio 1 874,20 1585,20 1239,39 1114,04 1038,08

Balanstotaal 3 550,05 3183,31 2608,18 2406,06 2251,19

Schuldratio 52,79% 49,80% 47,52% 46,30% 46,11%

Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel(7)(in€)

2008 2007 2006 2005 2004

Inreëlewaarde 108,98 115,44 115,10 108,20 106,78

Ininvesteringswaarde 115,02 121,56 120,91 113,70 112,38

Inreëlewaardeop«fullydiluted»basis(8) 109,40 114,20 114,74 108,55 107,58

Evolutie van de bezettingsgraad van de geconsolideerde portefeuille (in %)

98

97

96

95

94

93

922004 2005 2006 20082007

Reële waarde van het patrimonium (x E 1 000 000)

1 956,87 Kantoren

695,36 Rust-enziekenhuizen

394,46 Pubstone

88,02 Andere

09

JAARVERSLAG2

008

Geconsolideerde resultaten per gewoon aandeel (in€)

2008 2007 2006 2005 2004

Nettocourantresultaat-aandeelGroep 4,27 8,20 8,69 8,60 8,12

Resultaatopdeportefeuille-aandeelGroep -5,64 6,24 5,04 0,61 -0,60

Nettoresultaat-aandeelGroep -1,36 14,44 13,73 9,21 7,52

Nettocourantresultaat-aandeelGroep-exclusiefimpactIAS39enniet-recurrenteelementen 7,56 7,54 8,40 8,95 -

Nettoresultaat-aandeelGroep-exclusiefimpactIAS39 2,45 15,35 13,44 9,56 -

Dividenden (in€)

2008 2007 2006 2005 2004

Gewoonbruto 7,80 7,75 7,40 7,35 7,30

Gewoonnetto 6,63 6,59 6,29 6,25 6,21

Preferentbruto 6,37 6,37 6,37 6,37 6,37

Preferentnetto 5,41 5,41 5,41 5,41 5,41

Aantal aandelen (op31.12)2008 2007 2006 2005 2004

Gewone(9) 10 987 669 9909435 9872029 9720027 9128341

Gewonediedeelgerechtigdzijninhetresultaatvandeperiode 10 884 287 9872029 9720027 9720027 8864822

Bevoorrechtediedeelgerechtigdzijninhetresultaatvandeperiode 1 499 766 1499766 1499766 1499766 1499766

Kernratio’s (in%)

2008 2007 2006 2005 2004

Operationeelresultaat(6)opvastgoedresultaat 85,96 84,12 84,05 83,10 81,90

Vastgoedresultaatopgeherwaardeerdeactiva(10) 6,37 6,27 6,23 6,78 6,88

Nettocourantresultaatopgeherwaardeerdeigenvermogen(10) 3,93 6,71 7,86 8,13 7,77

Resultaatopdeportefeuilleopgeherwaardeerdeigenvermogen(10) -5,18 5,11 4,56 0,49 -0,52

Schuldkost 4,79 4,55 3,43 3,21 3,69

Terugblik 1996-2008 (x€1000000)

PORTEFEUILLEOP01.01.1996(ININVESTERINGSWAARDE) 608,57

Investeringen 3 407,14

Acquisities 3 024,12

Constructiesenrenovaties 383,02

Verkopen

Realisatiewaarde -1 124,69

Gerealiseerdemeer-enminwaardentenopzichtevandelaatstekwartaalwaardering 108,21

Vroegergeboekteengerealiseerdelatentemeer-enminwaarden 48,85

Niet-gerealiseerdelatentemeer-enminwaarden 198,96

PORTEFEUILLEOP31.12.2008(ININVESTERINGSWAARDE) 3 247,04

1 DesubgroepPubstonebezit1068cafésinBelgiëenNederland(ziepagina30).2Semi-industriëlegebouwen,handelspandeneneenvrijetijdsclub.3IAS/IFRSboekwaardevandevastgoedbeleggingen,projectontwikkelingenenactivabestemdvooreigengebruik.4Deinvesteringswaardeisdewaardevandeportefeuillezoalsbepaalddoordeonafhankelijkevastgoeddeskundigeenwaarvandetransactie-kostennietwerdenafgetrokken.5Berekend in functievandereëlehurenvoordeverhuurdegebouwenendegeschattehuurwaardevoorde leegstaandegebouwen.6Vóórresultaatopdeportefeuille.7Vóórverdeling.8Debevoorrechteaandelenzijnconverteerbaarvanafhun5deverjaardagvandeemissie(01.05.2009)naarratovanééngewoonaandeelvooréénbevoorrechtaandeel(zieookpagina133).Hetgeherwaardeerdnetto-actiefperaandeelwordtproformaberekendopeen«fullydiluted»basis,waarbijervanwordtuitgegaandatdebevoorrechteaandelenalvanafhunemissiewerdengeconverteerd,teneindevanafnualheteffectvanhuntoekomstigeconversieophetgeherwaardeerdnetto-actiefpergewoonaandeelweertegeven.9EigenCofinimmoaandeleninhandenvandeGroepnietinbegrepen.10Berekendopbasisvanhetgemiddeldevandegebouweninportefeuillein2008.

Evolutie van het vastgoedresultaat (x E 1 000 000) Evolutie van het bruto dividend (in e)

8,0

7,9

7,8

7,7

7,6

7,5

7,4

7,3

7,2

7,1

7,02004 2005 2006 20082007

200

190

180

170

160

150

140

130

120

110

1002004 2005 2006 20082007

102008 in een notendop

JANUARI FEBRUARI MAART APRIL MEI JUNI JULI2008

Kantoorgebouw Omega Court

Politiecommissariaat Zone HEKLA

Rusthuis Vigneron

VerwervingvanhetrusthuisL’OréeduBois(€8,7miljoen)metuitbreidingsproject(€5,4miljoen)

VerwervingvaneensiteteAntwerpen,Wipstraat,24(€2,5miljoen)terheropbouwvaneenrusthuis(€8,8miljoen)

NoteringopEuronextParis

VerwervingvanderusthuizenDiamant,RinsdelleenLinthout(€18,6miljoen)Verkoopvan21kantoorgebouwen(€77,0miljoen)

Verwerving(PPS)vanhetPolitie-commissariaatZoneHEKLA(€7,2miljoen)

VerwervingvanderusthuizenVigneron,L’AdretenTopSenior(€12,3miljoen)

VerwervingvanderusthuizenDamiaan,TerKameren,SchweitzerenVanZande(€77,6miljoen)

VerwervingvanhetkantoorgebouwOmegaCourt(€41,5miljoen)

Uitgiftevan235576nieuwegewoneaandelen

Overdrachtvan50%vandeerfpachtvorderingenophetgebouwBelliardI-II(€77,8miljoen)

VestiginginFrankrijkdoordeverwervingvan32zorghuizenvandeKorianGroep(€229,0miljoen)

Uitgiftevan493571nieuwegewoneaandelen(€63,0miljoen)

11

JAARVERSLAG2

008

Overhetgehelejaar:verkoopvan582643eigengewoneaandelen(€71,7miljoen)

>

AUGUSTUS SEPTEMBER OKTOBER NOVEMBER DECEMBER

VerwervingvanhetrusthuisHofterDennen(€3,6miljoen)

Verwervingvan14zorginstellingeninFrankrijkuithandenvandeKorianGroep(€104,5miljoen)enacquisitieakkoordvoorhetverwervenvan5extrainstellingeninaanbouw(€39,9miljoen)

Rusthuis Ter Kameren

Rusthuis Zevenbronnen

Verkoopvanvruchtge-bruikvorderingenopdekantoorgebouwenEveregreen,Wet56enLuxemburg40(€59,5miljoen)

VerkoopvandekantoorgebouwenAudent12,CleydaellaanenHorzel100(€13,9miljoen)

VerkrijgingvanhetSIIC-statuut

VerkrijgingvanhetISO14001:2004milieucertificaat

VerwervingvanhetrusthuisZevenbronnen(€5,2miljoen)

Verwerving(PPS)vandeBrandweerkazernevanAntwerpen(€30,2miljoen)

Voltooiingenherstructu-reringvandePubstonetransactie

VerwervingvanderusthuizenRésidenceduParcenLesJoursHeureux(€10,9miljoen)

VerwervingvanderusthuizenDamiaan,TerKameren,SchweitzerenVanZande(€77,6miljoen)

VerwervingvanhetkantoorgebouwOmegaCourt(€41,5miljoen)

Brandweerkazerne Antwerpen

Beheersverslag

Strategie 13 Transactiesenverwezenlijkingenin2008 16Samenvattingvandegeconsolideerderekeningen 33Beheervandefinanciëlemiddelen 38Transactiesenverwezenlijkingenin2009 40Vooruitzichten2009 41Resultaatbestemming 45

12

13

JAARVERSLAG2

008

De strategie van de 3 investeringssegmenten van Cofinimmo wordt ondersteund door de knowhow van eigen Project Management en Property Management teams.

STRATEGIE Investeringssectoren KantorenKantoorgebouwenblijvenhetbelangrijksteinvesterings-segmentvanCofinimmo.Deinvesteringsstrategieisgerichtoplangetermijnhuurcontracten,dekwaliteitvandehuurder,deliggingvanhetvastgoedendeontwikkelings-projectenvooreigenrekening.Zeomvateveneenseenactiva-arbitragebeleidmetalsdoelteallentijdeeenkwaliteitspatrimoniumtebehouden.Cofinimmostaatzelfinvoorhetoperationeelbeheervanhaarvastgoedparkenhaarklanten-huurdersportefeuille.DecommerciëlemedewerkersenhetPropertyManagementteam,dieregelmatigeenduurzamerelatiesmetdeklantenonderhouden,strevenerindeeersteplaatsnaarheneentotalevastgoedoplossingtebieden,bestaandeuitkwaliteitsgebouwen,huurflexibiliteitenaanverwantediensten.

Vastgoedsamenwerkingenoplangetermijn:Rust-enverzorgingshuizenencafésCofinimmoontwikkeltsindsenkelejarenvastgoedsamen-werkingenoplangetermijnmetbelangrijkemarktspelersdieactiefzijningespecialiseerdesectoren,meerbepaaldinderusthuizen-encafésector(Pubstone).Teneindedezeoperationeleondernemingendemogelijkheidtebiedenzichteconcentrerenophunhoofdactiviteitofdefinanciëlemiddelenvrijtemakenomhunuitbreidingtefinancieren,verwerftCofinimmohunvastgoedpatrimoniumenneemtzedeverantwoordelijkheidopzichvoorhetstructureelonderhoudvandemuren,dakenengevels.Zedraagtgeenenkelrisicom.b.t.deoperationeleexploitatievandeuitbaterenheeftslechtséénenkelecorporatehuurder/debiteurenéénenkelhuurcontract.DelangetermijnhuurcontractendiemetdezehuurderswordenondertekendhebbeneenpositieveimpactopderesultatenvanCofinimmoenverbeterenderisicospreidingvandeportefeuille.Deinitiëlehuurrendementen,dienadienwordengeïn-dexeerd,komenovereenmetdievankantoorgebouwendievoorvergelijkbarelooptijdenverhuurdworden.

DekwaliteitsliggingvandezegebouwenstaatborgvooreenaantrekkelijkerestwaardewaardooreenpositieveevolutievandenettoinventariswaardevanhetCofinimmoaandeelmagverwachtworden.Derust-enverzorgingssectorkentbovendienbelangrijkedemografischeeigenschappenenbiedteenbelangrijkexpansiepotentieel.

Publiek-PrivateSamenwerkingsverbandenvoorgebouwenmeteenbijzonderebestemmingDeoverheidheefteensteedsgroterebehoefteomgebouwenterenoverenoftebouwenenzokwalitatiefbetereruimtenvoorcollectiefgebruikofbeterewerkomstandighedentecreëren.Zewenstooksteedsmeerdeverantwoordelijkheidvoordebouwenhetonderhoudvandezegebouwenuithandentegeven.DePubliek-PrivateSamenwerkingiséénvandemogelijkhedenvoordergelijkebehoeften.DaarCofinimmoconstantopzoekisnaarstabieleinvesteringenmetweinigrisico’senzezichbewustisvanderoldiezekanspelenbijderenovatieendeduurzameverbeteringvanhetpatrimoniuminhetstedelijkmilieu,investeertzeindittypeprojecten,zelfsvoorniet-traditionelegebouwenzoalsgerechtshoven,brandweerkazernesofpolitiecommissariaten.

DezeoperatiesresulterenoverhetalgemeeninfinanciëleleasingcontractenenverlenenCofinimmodedefinitieveeigendomvandegebouwenniet(1).

1NamelijkwanneerCofinimmonietgenietvanderestwaardeomwillevandetoekenningvaneenaankoopoptieaandetegenpartijopheteindevanhetcontract.

14Beheersverslag

Destrategievandeze3investeringssegmentenwordtondersteunddoordeknowhowvaneigenProjectManagementenPropertyManagementteams.Dankzijdecoördinatievandebouwwerken,renovatieprojecten,uitbreidingenenontwikkelingsprojectenishetmogelijkoplangetermijneengebouwenportefeuillevanhogekwaliteittebehoudenenhetpatrimoniuminelketaktelatengroeien.AcquisitiecriteriaCofinimmoheeft25jaarervaringophetvlakvanhetverwervenenbeherenvanvastgoed.EnkelaankoopdossiersdiefinanciëleperspectievenbiedenmeteenpositieveinvloedopderesultatenenhetrisicoprofielvanCofinimmowordenweerhouden.Definanciëledoelstellingensteunenopnauwkeurigeevaluatiemodellendieopgebouwdzijnrondpreciezefinanciëlecriteria.Vooracquisitiesvangebouwenwaarvandeinvesteringswaardebinnenhetportefeuillegemiddeldeligtenwaaraanergeenspecifiekefinancieringgekoppeldis,wordthetbeslissingscriteriumbepaalddoordegeactualiseerdewaarde(tegendegemiddeldegewogenkostvanheteigenvermogenendeschuld)van,enerzijds,dedoordeexploitatievandeinvesteringgerealiseerdecashflowoplangetermijn,en,anderzijds,derestwaarde,vergelekenmetdeaanschaffingsprijs,kosteninbegrepen.Voorgrootschaligeoperaties(>7%vandewaardevanhetpatrimonium)en/ofoperatieswaaraaneenspecifiekefinancieringsstructuurgekoppeldis,bestudeertdeonder-nemingbovendiendegemiddeldewaardecreatieop5jaarvanhetnettocourantresultaatperaandeelenvandegeherwaardeerdenetto-actiefwaardeperaandeel.IndieneencontractvoorzietdatCofinimmonietdedefinitieveeigenaarvanhetgebouwis(zoalsbijvoorbeeldindemeestePubliek-PrivateSamenwerkingsverbanden),wordthetpotentieelvandeinvesteringgemetendoorde«InternalRateofReturn»(IRR),diehetrendementvanhetgeïnves-teerdkapitaalberekent.Ditmoethogerzijndandegemiddeldegewogenkostvanhetkapitaal.

Naastdegebruikelijke«duediligence»studieswordtvoorelkbestudeerdgebouwookeenratingopgemaaktdiezoweldeintrinsiekeeigenschappenevalueert(voorkantoorgebou-wen:deomvangendeopdeelbaarheidvanderuimten,deparkingratio,devrijehoogten,hetdaglicht,deenergiepres-tatie,...),alsdeeigenschappenbetreffendedeligging(bereikbaarheidmetdeautoofhetopenbaarvervoer,activiteitvandesubmarkt,niveauvandeplaatselijketaksen,...)endeomgevingrondhetgebouw(aanwezigheidvanwinkels,hotels,mooiuitzicht,...).Elkenieuweinveste-ringmoetuiteraardeenratingkrijgendiehetgemiddeldevandeheleportefeuilleverbetert.

Geografische aanwezigheidTot2006wasCofinimmouitsluitendaanweziginBelgië.In2007heeftdeondernemingzichtevensgevestigdinNederland(deelvandePubstoneportefeuille)enin2008inFrankrijk(rust-enziekenhuizen).Inbeidegevallengebeurdeditvialangetermijnpartnershipsmethuurders-uitbaters.VanuitgeografischstandpuntgeeftCofinimmoerenerzijdsdevoorkeuraanzichtevestigeninbuurlandenvanBelgiëenanderzijdseenvestigingsritmetevolgendatdeondernemingtoelaateengedegenkennisoptedoenvandegekozenbuitenlandsevastgoedmarkten,zoalsbijvoorbeeldvandelokalegebruiken.Alsineenbuurlandeenfiscaalregimevan«realestateinvestmenttrust»bestaatdatgelijkaardigisaandatvandeVastgoedbevak,danzaldevoorkeurvanCofinimmonaarditlanduitgaan.

Ondersteund door de Project en Property Management teams

Investeringsstrategie

(Her)ontwikkeling Huurrisico

Lange termijn huurcontracten

Kantoren Vastgoedpartnerships Publiek-Private Samenwerkingen

Ligging Rust- en ziekenhuizen Pubstone Financiële leasing op

lange termijn

15

JAARVERSLAG2

008

Ontwikkeling voor eigen rekeningOnderontwikkelingvooreigenrekeningverstaatCofinimmodegrondigerenovatievan(kantoor)gebouwendieoplangetermijnzullenwordenverhuurdenindeportefeuillewordengehouden.Hetbedraggeïnvesteerdindezeactiviteit,diedeoptimalisatievanhetinvesteringsrendementmogelijkmaakt,blijftbeperkttot10%vandeinvesteringswaardevandeportefeuille,teneindehetrisicoprofielvandeondernemingniettebeïnvloeden.

Zemaakthettevensmogelijkaanklantenbindingtedoendoorhengebouwenaantebiedendieaanhunverwachtingenbeantwoordenendeonderhoudskostentebeperkendoorduurzaamtebouwen.HetProjectManagementteamvanCofinimmoisverantwoordelijkvoorhetbeheervandeontwikkelingsprojecten,dezwarerenovatiesendedecoratie-ofinrichtingswerkenvandekantoorruimten.Hetteamsteltderenovatieplannenopenstaatinvoorhunuitvoering.ZokanCofinimmohaarklantenkwaliteitsgebouwenwaarborgendieoplangetermijncomfortabeleneconomischzijn.

BovendiensteltCofinimmoallesinhetwerkombijdeontwikkelingvanhaarpatrimoniumtestrevennaarmilieubehoudeneenminimaleecologischevoetdruk(zieeveneenspagina58).

FinancieringenDerendabelegroeiendestabieleenproactieverelatiemetdeklantenzijnessentieelomdatzebijdragentotdefinanciëleresultatenvandeondernemingenhetbelangvanhaaraandeelhouders.Dankzijhetbehoudvaneengoedebezettingsgraad,hetverlagenvandekostenm.b.t.deniet-verhuurderuimten,deinvesteringinkwaliteitsprojectenendeuitvoeringvaneenbeleidgerichtopvastgoedpartnerships,kandeGroepoperationelefinanciëleresultatenconformdevooruitzichtenrealiserenendenodigebasisleggenvoordedividenduitkering.DeinvesteringscapaciteitvanCofinimmoisgebaseerdophaarbekwaamheidomnieuweigenvermogensamentebrengenenophaarschuldcapaciteit.HoewelhetwettelijkstatuutvanVastgoedbevakeenschuldratiovan65%toelaat(schuldenophetactieftotaal)isCofinimmomethaarbankpartnerseenlagereschuldratioovereengekomen(<60%),wattoelaataantrekkelijkerebankmargesteverkrij-gen.Inhetkadervandeovereenkomstenmetdebanken,wordtdezeschuldratioberekenddoordenettofinanciëleschuldentedelendoordemarktwaardevandevastgoed-portefeuille(financiëlevorderingeninbegrepen).

Commercieel beleidParallelvoertCofinimmoeencommercieelbeleiddatzichtoespitstopdenauwerelatiemetenhetvertrouwenvanhaarklantenendeoptimaliseringvandebezettingsgraadvanhaarportefeuille.

Deondernemingbiedthaarklantendethansonontbeerlijkeflexibiliteitwatbetreftdevoorwaardenendelooptijdvandelopendecontractenineencontextwaarinzezichsnelmoetenaanpassenaanveranderingen(fusies,overnames,herstructureringen,…)enaandesteedsevoluerendevereistenophetgebiedvanfunctionaliteitvanhungebouw(nieuwetechnologieën,toegankelijkheid,comfort,verbruik,…).

ConcreetbiedtCofinimmohaarhuurdersdemogelijkheiddegehuurdeoppervlakteteverkleinenoftevergrotenofbinnendeportefeuilleteverhuizen,waarbijdemodaliteitenenvoorwaardenvandehuurcontractenzogoedmogelijkwordennageleefd.Cofinimmo'somvangenhethieruitvoortvloeiendeconcurrentievoordeelwordenopdiemanieroptimaalbenut.

BovendienbiedtCofinimmoeenuitgebreidgammavanvastgoeddienstenaan,metdebedoelinghetbeheervandekantoorruimtentevergemakkelijkenendusdetijddiedeklantenhieraanwijdentebeperken.Deondernemingsteltonderhouds-(reiniging,technischonderhoud,kleineherstellingen,…),veiligheids-(bewaking,huisbewaarders,…)enbeheersdienstenvandewerkruimte(ontwerpeninrichtingvanderuimten,…)terbeschikking.Hiervoordoetdeondernemingberoepopgespecialiseerdeonderaannemers.Dezedienstenwordenaangebodenaancompetitieveprijzen,conformdemarktmarges.Elkeklantkiestvrijvanwelkedienstenhijgebruikwilmaken.Deze«one-stopshopping»biedtdeklanteneengrotereefficiëntieendraagtbijtotklantenbinding.Eénenkelecontactpersoon,dePropertyManagervanhetgebouw,isverantwoordelijkvoordegehelecoördinatievanhetvastgoedbeheer,waar-onderdeoffertes,deopvolgingvandeuitvoeringvandewerkenendekwaliteitscontrole.

16Beheersverslag

5Debezettingsgraadwordtberekenddoorde(geïndexeerde)contractuelehuurprijzenvandelopendehuurcontractentedelendoordesomvandezecontractuelehuurprijzenendegeraamdehuurwaardenvandeleegstaandeoppervlakten.Dezelaatstewordenberekendopbasisvanhetniveauvandegangbarehuurprijzenopdemarkt.

1 Dereëlewaardewordtbekomendoorvandeinvesteringswaardeeenaangepastequotiteitvanregistratierechtenen/ofBTWaftetrekken.2Deinvesteringswaardeisdemeestwaarschijnlijkewaardedieredelijkerwijsverkregenkanwordeninnormaleverkoopsomstandighedentussenwelwillendeengoedgeïnformeerdepartijen,vóóraftrekvandetransactiekosten,enwordtbepaalddoordeonafhankelijkevastgoeddeskundigen.3Deuitsplitsingvandeportefeuillegebeurtopbasisvandeinvesteringswaarde.4Tenzijuitdrukkelijkandersvermeld,werddeinvesteringswaardevoorelkeenvandein2008gerealiseerdeinvesteringenbepaalddoordeonafhankelijkedeskundigenietoverschreden.

TRANSACTIES EN VERWEZENLIJKINGEN IN 2008

Totale portefeuille

Op31.12.2008bedraagtdereëlewaarde(1)vanhetgeconsolideerdevastgoedpatrimonium€3134,70miljoenendeinvesteringswaarde(2)€3247,04miljoen.Hetpatrimoniumbestaatuit1265gebouwen,goedvooreentotalebovengrondsehuuroppervlaktevan1615857m².Dekantorenvertegenwoordigen62,2%(3)vanhetpatrimo-nium,derusthuizen22,2%endePubstoneportefeuille13,3%.Deandereinvesteringssectorenzijnnietsignificant(2,3%).DegebouwenzijnhoofdzakelijkgelegeninBelgië(85,4%).Degebouwengelegeninhetbuitenlandbetreffen,enerzijds,deinvesteringenindezorg-engezondheidssectorinFrankrijk(9,7%)en,anderzijds,deNederlandsePubstoneportefeuille(4,9%).

Investeringen(4)

In2008investeerdeCofinimmoinnieuweacquisitiesvooreentotaalbedragvan€554,33miljoen,waarvan€43,48miljoenindekantorensector,€472,83miljoeninderusthuizensector,€37,35miljoeninPubliek-PrivateSamenwerkingenentotslot€0,67miljoenindePubstoneportefeuille.Bovendienwerdeninvesteringsverbintenissenaangegaanvooreentotaalbedragvan€54,50miljoen,hoofdzakelijkinderusthuizensector.

DesinvesteringenBinnenhetkadervanhaarbeleidgerichtopportefeuille-arbitrage,heeftCofinimmo26activaverkocht,hoofdzakelijkkantoorgebouwen,vooreentotaalbedragvan€91,29miljoenwaarbijeenmeerwaardevan€4,71miljoenwerdgerealiseerd.Deondernemingverkochttevenserfpacht-vorderingenenvruchtgebruikvergoedingenopverschillendekantoorgebouwenvooreentotaalbedragvan€137,30miljoen,meteenmeerwaardevan€6,81miljoen.

Bouw-enrenovatiewerkenMetalsdoeleenoptimalekwaliteitvanhaarpatrimoniumtewaarborgen,realiseerdedeondernemingin2008vooreentotaalbedragvan€48,19miljoenaanbouw-enrenovatie-werken.Hiervanwerd€21,96miljoenbesteedaandekantorenportefeuille,€23,23miljoeninderusthuizensectorentenslotte€3,0miljoenaandePubstoneportefeuille.

CommerciëleenvastgoedresultatenHethuurleegstandrisicowaarmeeCofinimmoelkjaargeconfronteerdwordt,bedraagtgemiddeld8%vandetotaleportefeuilleen12tot15%vandekantorenportefeuillealleen.Dankzijdeinspanningenvandecommerciëleteamskonde5laatstejarengemiddeld75%vanhethuurleegstandrisicowordenveiliggesteld.In2008werd79%vanditrisicogevrijwaarddankzijhernieuwingenvanaflopendehuurcon-tracten;vandeoverige21%werd9%gevrijwaarddankzijnieuweverhuringengedurendehetjaar.

Risicobeheer van de huurleegstand (in %)

100

80

60

40

20

0

Effectievevertrekken

Heronderhandelingen

Niet-uitgeoefendeopzeggingenofhernieuwdehuurcontracten

75%

Evolutie van de bezettingsgraad(5)

Cofinimmo vs. de markt (in %)

100

98

96

94

92

90

88

Cofinimmo

Markt

2004 2005 2006 20082007

2005 2006 20082007

17

JAARVERSLAG2

008

1 Voordekantorenalleen:7,7jaar.2Hetgaatomeenmaximaalrendement,m.a.w.vaneengebouwdatverhuurdwordttegenzijnvolledigemarktwaarde,meteensuperieurekwaliteit,eentopliggingentoonaangevendehuurders.

Kapitalisatierentevoeten toegepast op het patrimonium van Cofinimmo en rendement van Belgische Staatsobligaties (in %)9

8

7

6

5

4

3

2

CofinimmoKantorenPortefeuille

CofinimmoTotalePortefeuille

BelgischeStaatsobligatie10jaar

2004 2005 2006 20082007

Evolutie van de waarde/m2 kantoren (x E 1 000/m2)40

35

30

25

20

15

10

5

0

Golfoorlog TMTcrisis Subprime

BovendienheeftdediversificatieinderusthuizensectorendePubstoneportefeuille,waarvandebezettingsgraad100%bedraagt,eenpositieveimpactopdeglobalebezettingsgraadenverbetertzederisicospreiding.

HetpatrimoniumvanCofinimmokent-bijongewijzigdesamenstelling-eennegatievevariatievandereëlewaardevan1,92%overde12maandenvan2008.Bijreëlesamen-stelling,bedraagtdezevariatie-1,96%,watneerkomtopeenbedragvan€63,8miljoen.Hetbrutorendementvandetotaleportefeuille,eveneensbijreëlesamenstelling,evolueerdevan6,75%op31.12.2007naar6,88%op31.12.2008;dievandekantorenportefeuillealleenvan6,94%naar7,18%.Dezewaardeverminderingwordtbeperktdoor:• deindexeringvandehuurcontractendieafgesteld

isopdeinflatie,endusbijzonderhoogligtvoor2008;• deuitstekendebezettingsgraadvandegebouwendie

97,85%bedroegop31.12.2008;• degemiddelderesterendelooptijdvandehuurcontracten

voorhetpatrimoniumvanCofinimmodieevolueerdevan8,3jaar(eind2004)naar9,7jaar(eind2006)envervolgensnaar12,3jaareind2008voordevolledigeportefeuille(1).DitiseenuitzonderlijkniveauonderdeEuropesevastgoedvennootschappeneniseenbijzonderwelkomezaakindehuidigeconjuncturelecontext.

Tijdensdeperiode2005-2008,diedoordemarktwaarne-mersdoorgaanswordtomschrevenalsde«vastgoedbel»,zijndewaardenindegroteEuropesestedenzoalsParijs,FrankfurtenLondenspectaculairgestegenterwijldeBrusselsemarktnagenoegstabielisgebleven.

De«primeyield(2)»opdekantoormarktinBrusseleind2008(6,00%)isidentiekaanhetniveaudat3jaareerderwerdgeboekt.Degrootsteschommelingtijdensdezeperiodebedroegslechts50basispunten(5,50%eind2007,bron:DTZResearch).

Bovendienisdewaardeperm²vandekantorenportefeuillevanCofinimmotijdensde6laatstejarenzeerweinigveranderd:€2279begin2005,€2585begin2007en€2623eind2008;dewaardenperm²vanderusthuizenendecafésliggenaanzienlijklager:respectievelijk€1768en€1404eind2008.

Daardewerkelijkewaardetestpasbijdeeffectieveverkoopplaatsvindt,ishettotslotmeldenswaardigdatCofinimmosindshaarerkenningalsVastgoedbevakin1996bij53verschillendetransactiesvoor€1078miljoenaangebouwenheeftverkocht.Daarbijwerdeengemiddeldemeerwaarde(zonderhonoreringvandetussenpersonenenanderediversekosten)van11,3%geboektinvergelijkingmetdelaatsteexpertises(ininvesteringswaarde)dieaandezeverkopenvoorafgingen.Tijdensdejaren2005tot2008bedroegditgemiddelde+17,25%envoor2008alleen+7,2%.

Q4-1980

Q4-1982

Q4-1984

Q4-1986

Q4-1988

Q4-1990

Q4-1992

Q4-1994

Q4-1996

Q4-1998

Q4-2000

Q4-2002

Q4-2004

Q4-2006

Q4-2008

Brussel

Frankfurt

LondonCity

LondonWE

Parijs

18Beheersverslag

2 Cf.Art.43vanhetKBvan10.04.1995. 3Eind2008vertegenwoordigdende5belangrijksteklantenvanCofinimmo52,6%vandehuurinkomsten.4 Totaandeeerstkomendeopzegoptie.

1Hetverschiltussendereëelontvangenhuurendecontractuelehuurwordtverklaarddoordehuurvrijeperiodedieaanhetbeginvanbepaaldehuurcontractenwordttoegekendendeproratatemporisleegstandvangebouwentijdensdevoorbije12maanden.

Huursituatie per bestemming

Gebouwen Bovengrondseoppervlakte

(inm²)

Contractuelehuurgelden(x€1000)

Bezettingsgraad(in%)

Huren+GHWopleegstand(x€1000)

GeschatteHuurwaarde(GHW)

(x€1000)

Kantoren 846763 138811 96,70 143555 133635

Rusthuizen 395506 43608 100,00 43608 43071

Pubstone 306441 27997 100,00 27997 26353

Andere 55479 5175 100,00 5175 4777

Projecten&renovaties 8468 78 n.a. 78 77

Grondreserve 3200 130 n.a. 130 162

ALGEMEEN TOTAAL VAN DE PORTEFEUILLE 1 615 857 215 800 97,85 220 544 208 076

Uitsplitsing per bestemming - in investeringswaarde

62,2% Kantoren

22,2% Rusthuizen

13,3% Pubstone

2,3% Andere

Sectorinformatie

Geografische uitsplitsing - in investeringswaarde

85,4% België

64,7% BrusselsGewest &Periferie

12,6% VlaamsGewest

8,1% WaalsGewest

9,7% Frankrijk

4,9% Nederland Belangrijkste klanten(3) - in contractuele huurbedragen

18,7% RegiederGebouwen

12,8% ABInBevGroup

8,7% Internationale openbaresector

7,3% KorianGroep

5,1% AXAGroep

47,4% Andere

Maturiteit van de portefeuille(4)

30% Huurcontracten<6jaarKantoren

1% Huurcontracten<6jaarRusthuizen

1% Huurcontracten<6jaarAndere

13% Huurcontracten6-9jaarKantoren

20% Huurcontracten>9jaarPubliekesector(Kantoren)

19% Huurcontracten>9jaarRusthuizen

13% Huurcontracten>9jaarPubstone

2% Huurcontracten>9jaarKantoren

1% Huurcontracten>9jaarAndere

Uitsplitsing per bestemming - in ontvangen huurbedragen(1) (x E 1 000)

135 130 Kantoren

30 342 Rusthuizen

27 007 Pubstone

6 397 Andere

Relatief belang van de belangrijkste gebouwen - in investeringswaarde

5,7% EgmontI

4,8% Vorst25

3,7% NorthGalaxy

3,1% Livingstone6

2,4% EgmontII

2,2% ParkLane

2,0% Bourget42

1,8% Montoyer Wetenschap

1,8% MechelenStation

1,6% Serenitas

70,8% Andere

RisicodiversificatieiséénvandehoofdkenmerkenvanVastgoedbevaks(2).DeportefeuillevanCofinimmoheefteenevenwichtigespreiding,hetgrootstegebouwvertegenwoordigtslechts5,7%vandegeconsolideerdeportefeuille.

19

JAARVERSLAG2

008

Eenminimumvan70%vandehuurinkomsteniscontractueelgewaarborgdtotin2014.Ditpercentagestijgttot80%indiengeenenkeleopzegoptie(«break»)zouwordenuitgeoefendendehuurderstotaanhetcontractueleeindevandehuurovereenkomsteninhungebouwzoudenblijven.

Gewaarborgde huurinkomsten - in contractuele huurbedragen (x E 1 000 000) 220

200

180

160

140

120

100

80

60

40

20

0

2009 2011 2013 2017 2021 2023 2025 2027 203020192015

Gewaarborgdeinkomstentotaanheteindevandehuurcontracten:12,3jaar

AXAGroep

KorianGroep

EuropeseUnie

Kantoren(anderehuurders)

RegiederGebouwen

Rusthuizen(andereoperatoren)

ABInBevGroup

Deresterendelooptijdtotaandevervaldagvandehuurcontractendievankrachtzijnop31.12.2008bedraagt11,7jaarindienelkehuurderzijncontractbijdeeerstemogelijkeopzegoptie(«break»)zouopzeggen.Ditcijferstijgttot12,3jaarindiengeenenkeleopzegoptiezouwordenuitgeoefend,m.a.w.alsallehuurderstotaanhetcontractueleeindevandehuurcontracteninhungebouwblijven.Dankzijdein2008ondertekendehuurovereenkomstenisdegemiddelderesterendelooptijdvandeportefeuillein12maandentijdmet4,5%toegenomen.

Totaleportefeuille-Totaanheteindevandehuurcontracten

Totaleportefeuille-Totaandeeersteopzeggingsmogelijkheid

Kantoren-Totaandeeersteopzeggingsmogelijkheid

Gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten - in contractuele huurbedragen (in aantal jaren)

14

12

10

8

6

4

12,3

11,7

7,7

1999 2000 2001 2003 2005 2006 2007 200820042002

20Beheersverslag

Kantoren

Hoewelvastgoedbeterdantalrijkeandereeconomischesectorenweerstandbiedt,ontsnapthetnietaandealgemenevertrouwenscrisisdiein2008islosgebarsten.OpdeBrusselsekantoormarktbedraagtdetotaleoppervlakte-inname(«take-up»)bijna450000m²,hetzijongeveer10%onderhetgemiddeldeniveauvande5laatstejaren.ErdienttewordenopgemerktdatdeEuropeseCommissieopzichalleenal10%vandeze«take-up»voorhaarrekeningneemt,meerbepaalddooreenomvangrijkeinhuurnemingvan30000m²indeNoordwijk,watvoordebroodnodigeafnamevandehuurleegstandindezewijkzorgde.DeCommissie,diesinds2jaarafwezigwasopdemarkt,tempertzodeterugvalvandehuuractiviteitvandeprivésector,dieietsisbekoelddoordefinanciëlecrisisvandevoorbijemaanden.

DegemiddeldehuurleegstandinBrusselhandhaaftzichopeenniveaudatzeerdichtindebuurtvan10%ligtenzalin2009nietverbeterenomdateenaantalgrootschaligeprojectenopdemarktkomt.DatismeerinhetbijzonderhetgevalinhetstadscentrumenindeEuropeseWijk.Dezesituatiezetdehuuruiteraardonderdruk,hoeweldezedrukthansweliswaartamelijkbescheidenis.IntegenstellingtotdebuurmarktenvanbijvoorbeeldLondenenParijs,ligthethuurniveauinBrusselnietuitzonderlijkhoog.Ditverklaartwaarom,samenmethetbelangrijkegewichtvandeEuropeseInstellingeninonzemarkt,deconjunctuurcyclislechtsgematigdehuurschommelingenveroorzaken.TerwijldeGedecentraliseerde regioeenleegstandvan12%handhaaftomdaternagenoeggeennieuweprojectenzijn,geldtditnietvoorhetCentral Business District(CBD)meteenleegstandvan7%enwaarerin2009bijna250000m²nieuweruimtesbijkomen.Daarergeenbelangrijkeopleveringenzijn,zoudePeriferiezijngebruikelijkeniveauvan18tot20%moetenhandhaven.

DeAntwerpsekantoormarktdeedhetgoedin2008enzettehetritmevandevoorbijejarenverdermeteenoppervlakte-innamevan100000m².

Opdeinvesteringsmarktwordendelaatstemaandenvan2008gekenmerktdoorhetnagenoeguitblijvenvanbelangrijketransacties.Hetjaarvolumebedraagtmetmoeite€3miljard,invergelijkingmet€5miljardde2vorigejaren.Definanciëlecrisisisookhiervoelbaar:deinvesteerdersmeteenbelangrijkeschuldenlastzijnverdwenenendeDuitsefondsendiesterkactiefwarenoponzemarkt,werdenafgeschriktenwachtenbeteretijdenaf.

2009wordtduseenuitdaging!Hetzieternaaruitdatonderne-mingen2keerzullennadenkenvooraleerzerisico’snemen,watnietgunstigisvoordeuitbreidingvankantoorruimtes.Portefeuillesmeteenoverwichtaanlangetermijnhuurcon-tractenzullenhieronderminderlijden.

Op31.12.2008bestaatdekantorenportefeuillevanCofinimmouit101uitsluitendinBelgiëgelegengebouwen,dieeentotalebovengrondseoppervlaktevan855231m²eneeninveste-ringswaardevan€2021,67miljoen(1)vertegenwoordigen.

Hetinterneteamdatinstaatvoorhetbeheerervanbestaatuit55personen,waarvaner41rechtstreeksbetrokkenzijnbijhetportefeuillebeheer(PropertyenProjectManagement).Deoverige14personenleverenjuridische,commerciële,fiscaleenboekhoudkundigeondersteuning.

Investeringen• Op04.07.2008verwierfCofinimmo100%vandeaandelen

vandeNVOmega8-10,toeneigenaarvanhetkantoorge-bouwOmega CourtgelegenteBrussel.Deaankoopwaardevanhetgebouwbedraagt€41,5miljoen.Dezenieuwbouwtelt18000m²en187parkeerplaatsen.Hetverwachtebrutohuurrendementopdezeinvesteringbedraagtbijvolledigeverhuring6,5à7,0%,afhankelijkvandeverkregenhuurprij-zen.Op31.12.2008washetgebouwalvoor37%verhuurd.

• Op17.07.2008verwierfCofinimmovooreenbedragvan€1,98miljoeneensemi-industriëlegrondgelegenindeKouterveldstraat6teDiegem,aangrenzendaanhetbusinessparkParkLane.

DesinvesteringenGebouwen• Op27.02.2008heeftCofinimmodeerfpachtrechtenvoor

eenduurvan99jaarop19gebouwenvanhetKeiberg Business ParkteZaventemovergedragen-datzijnallegebouwendiezijbezatinditpark-,evenalsde2gebouwenWoluwe Garden 26 en 30teSt-Stevens-Woluwe.Hettotaalbedragvandezeoverdrachtenbedraagt€77,0miljoen.Dankzijdeverkoopvandezegebouwen,realiseerdeCofinimmoeenmeerwaardevan€4,2miljoen,i.e.5,66%meerdandeinvesteringswaardebepaalddoordevastgoeddeskundigeen5,81%meerdandereëlewaarde(boekwaarde).

• Einddecember2008heeftCofinimmoeenerfpachtrechtvan99jaarophetgebouwHorzel 100teBrusselafgestaan,endegebouwenAudent 12teCharleroienCleydaellaanteAartselaarverkochtvooreentotaalbedragvan€13,85miljoen,meteenmeerwaardevan€0,49miljoen.

Financiële activa• Inhetkadervaneenovereenkomstdieeind2007onderte-

kendwerd,betreffendedeverkoopvan100%vandeerfpachtvorderingenophetgebouwBelliard I-II,heeftCofinimmoop02.01.200850%vandezeerfpachtvorderingenafgestaan(deoverige50%werdreedsin2007afgestaan),vooreenbedragvan€77,78miljoen,meteenmeerwaardevan€4,68miljoen.

• Op22.12.2008verkochtCofinimmodevruchtgebruik-vergoedingendiedeEuropeseCommissieverschuldigdisopdegebouwenWet 56, Luxemburg 40enEveregreenteBrussel,enwaarvandeinitiëlelooptijd15jaarbedraagt,aaneenfiliaalvandeGroepSociétéGénéralevooreentotaalbedragvan€59,52miljoen,i.e.meteenmeerwaardevan€2,13miljoen.Devruchtgebruikenopdezegebouweneindigentussendecember2020enapril2022.Cofinimmoblijftdenaakteeigenaarervanenbehoudthetindexerings-gedeeltevandevorderingmetbetrekkingtothetgebouwLuxemburg40.

1 Dereëlewaardebedraagt€1956,87miljoen.

21

JAARVERSLAG2

008

Bouw-enrenovatiewerkenIn2008heefthetProjectManagementdepartementdevolgendebelangrijkewervenbeheerd:

Brussel1 - Kunst 47 Renovatievandevoorgevelenverbeteringvandethermischeisolatie(gevel+dak);dehuurderbleefinhetgebouwgedurendedewerkenEindevandewerken:december2008voordevoorgevel,januari2009voordedakwerken

2 - Kolonel Bourg 124RenovatieenherinrichtingvoordelokalePolitieZoneBrusselNoordEindevandewerken:juni2008

3 - Wet 227ZwarerenovatievandegevelsendetechnischeinstallatiesengedeeltelijkebinnenherinrichtingvoorrekeningvanE.I.B.Eindevandewerken:3dekwartaal20094 - Nerviërs 105Middelzwarerenovatieinhetkadervaneenrechtvanvruchtgebruik(15jaar)vandeEuropeseCommissieEindevandewerken:mei2008

5 - Regentschap 55-65VolledigebinnenherinrichtingEindevandewerken:februari20086 - de Meeûs square 23StructurelerenovatievaneenkantoorgebouwdatdeelsgeklasseerdismetrestauratievandegevelsEindevandewerken:1stekwartaal2010

7 - West End, Noordkustlaan Wakenoverdekwaliteitendeuitvoeringvandebouwwerken(businessparkvan3kantoorgebouwendatbijdevoltooiingzalverworvenworden)Eindevandewerken:2dekwartaal2009

8 - Woluwe 102Volledigerenovatievandebinneninrichtingendetechnischeinstallaties;opfrissingswerkenvandegevelendeondergrondseparkingEindevandewerken:december2008voordekantoorzoneenmaart2009voordeparking

6

7 8

32

1

4

22Beheersverslag

Antwerpen9 - Avenue Building, London Tower Wakenoverdekwaliteitendeuitvoeringvandebouwwerken(kantoorgebouwdatbijdevoltooiingzalverworvenworden)Eindevandewerken:2dekwartaal2010

10 - City LinkWakenoverdekwaliteitendeuitvoeringvandebouwwerken(businessparkvan4kantoorgebouwendatbijdevoltooiingzalverworvenworden)Eindevandewerken:3dekwartaal2009

Hettotaalbedragvandein2008beheerdeengeboektebouw-enrenovatiewerkenbedraagt€21,96miljoen(1).

Uitgezonderddehierbovenvermeldewerven,reedsopgestartin2008,zijndebelangrijkstegeplandebouw-enrenovatiewerkenvoor2009:

BrusselKunst 47RenovatievandeachtergevelEindevandewerken:1stekwartaal2010Papiermolen MiddelzwarerenovatieEindevandewerken:4dekwartaal2009

Hetvooropgesteldebedragvoordein2009beheerdeengeboektebouw-enrenovatiewerkenbedraagt€130miljoen(2).

1 ZieookBijlagen19en20(pagina's104en105).2ZieookBijlage40(pagina114).

9 10

23

JAARVERSLAG2

008

CommerciëleresultatenIneenhuurmarktwaarindegevolgenvandeeconomischerecessiezichvanafhet3dekwartaalvan2008lietenvoelen,blijftdehuuronderdrukstaandaarhetaanboddevraagnogaltijdoverstijgt.DeresultatenvandecommerciëleteamsvanCofinimmowarenechterzeerbevredigend.Dankzijdevoortzettingvanhetbeleidgerichtopklantenbinding,hetversterkenvanderelatiesmetdevastgoedmakelaarsenhetaanpassenvandehuurvandegecommercialiseerdegebouwenaandemarktvoorwaarden,zijnzeeringeslaagdomdevooropgesteldecommerciëledoelstellingenteovertreffeneneenbezettingsgraadvan96,70%tehalen-eenpercentagedataanzienlijkbovenhetmarktgemiddeldevan90,86%ligt(bron:CBRichardEllis).

Dankzijproactiefbeheervandevervaldagenvandehuur-overeenkomsten,flexibiliteitenoplossingendieaangepastzijnaandebehoeftenvanhaarklanten,heeftCofinimmoin2008metbestaandeklanten44000m²heronderhandeld.Dankzijdenaambekendheidscampagnesenhetcommercieelbeleidkondenoppervlakte-uitbreidingenmetbestaandeklantenwordenondertekend(18400m²)en28nieuweklantenwordenaangetrokken,goedvoor12300m²aanhuurovereenkomsten.Intotaalwerdenaldus30700nieuwebijkomendem²verhuurd.Samenmetdebovenvermeldehernieuwingenvertegenwoordigtditintotaal74700onder-handeldem²in2008.

VastgoeddienstenCofinimmobiedteenruimgammavanbijkomendedienstenbijdeverhuringaanomhaarhuurderstehelpenbijhetbeheervanhunwerkruimtenzodatdezezichvolledigophunkernactiviteitenkunnentoeleggen.

Cofinimmoteltzowat370klantenwaarvaner271in2008beroephebbengedaanopéénofmeerderevastgoeddien-sten.Intotaalwerden210offertesopgesteldvoordeinrichting,hetonderhoudendebeveiligingvandekantoorruimten.Meerdan90%hiervanwerdaanvaard.DeinrichtingswerkenwordenrechtstreeksbeheerddoorhetmultidisciplinaireProjectManagementdepartementvanCofinimmowaararchitecten,ingenieursenspace-plannerswerken.Deoverigeverleendedienstenzoalsonderhoud,beveiligingofenergievoorzieningwordenuitgevoerddooronderaannemersdiezorgvuldigdoordeaankoopdienstwordengeselecteerd.HiervoorwordenkaderovereenkomstenmethenafgeslotenwaarmeeCofinimmonietenkelhaarhogekwaliteitsnormenkanopleggenmaarookschaalvoor-delenkanrealiserendoordeomvangvanhaarpatrimoniumtebenuttenomvandegekozenonderaannemersdebestekwaliteits-prijsvoorwaardenteverkrijgen.

CofinimmoheefteveneenseenHelpdeskServicedie24/24uur,7/7dagentoegankelijkisendieopvraagvanhaarklanteninstaatvoorkleineherstellingswerkenvanallerleiaarddiedooronderaannemerswordenuitgevoerd.DezeHelpdeskzorgtvoordeopvolgingvanvragenvanklantenenhoudthenopdehoogtebijelkebelangrijkefasevandevorderingvanhunaanvraag:bevestigingvandetenlasteneming,mededelingvandedagwaaropdewerkenwordenuitgevoerdenvandeidentiteitvandeonderaan-nemer,kennisgevingvanheteindevandewerkenenvandeuitgevoerdeprestaties.Deklantkanopelkmomentreagerenenzichbijdezegecentraliseerdedienstinformeren.In2008deden394klanteneenberoepopdedienstenvandeHelpdeskenwerdenerbijna9800interventiesgerealiseerd.Dekostenvandezedienstverleningwordenaandeklantengefactureerd.Naastklantenbindingendeverbeteringvanhetcomfortvandeklantenbijhetgebruikvandekantoorruim-ten,wattenslottehethoofddoelvandezedienstenactiviteitis,konCofinimmovoordezevastgoeddiensteneenoperationeelresultaatvanbijna€190000realiseren.Dezeaanpakvandienstverleningaandeklantenzalin2009wordenvoort-gezetenhetdienstenaanbodzalwordenuitgebreidinfunctievaneventuelenieuwebehoeften.

24Beheersverslag

Ontvangen huurinkomsten(1)(x€1000)

Brussel

CBD

Brussel

Gedecentraliseerd

Brussel

PeriferieenSatellieten

Antwerpen AndereRegio’s TOTAAL

64182 45986 11224 4158 9580 135130

Belangrijkste klanten (incontractuelehuurbedragen)Rating(2) Vooruitzicht(2) %

RegiederGebouwen(BelgischeFederaleStaat) AA+ Stabiel 18,7

EuropeseUnie AAA Stabiel 7,2

AXAGroep A+ Stabiel 5,1

Dexia A Stabiel 3,7

IBMBelgium(IBMGroep) A+ Stabiel 2,0

TOTAAL 36,8

Andere 63,2

3 Bron:CBRichardEllis(Brussel)&DTZ(Antwerpen).

Bezettingsgraad Cofinimmo vs. markt(3) (in %)

100

80

60

40

20

0Antwerpen Brussel Centrum/

NoordLeopold/Louizawijk

Brussel

PeriferieGedecen-traliseerd

Cofinimmo Markt

Degemiddelderesterendelooptijdvandehuurovereenkom-stentotaandevolgendeopzegoptievande5belangrijksteklantenbedraagt10,4jaar.

Cofinimmosplitsthaarkantoorgebouwenuitin3klassen(«Superior»,«Middle»en«Standard»).Dezeonderverdelinggebeurtopbasisvantechnischeenarchitecturalecriteriavandegebouwen.Debelangrijkstecriteriazijn:comfort,veiligheid,aantalparkingplaatsen,opdeelbaarheidengroottevanderuimten,energieprestatieenaanwezigheidvanfaciliteiten.Erwordtgeenrekeninggehoudenmetdeouderdomendeliggingvandegebouwen.

Enkelevoorbeelden:degebouwenEgmontI,NorthGalaxy,OmegaCourt,Vorst25enGeorgin(RTLHouse)vallenonderde«Superior»klasse,degebouwenParkLane,AlbertToren,Woluwe58enKolonelBourg124onderde«Middle»klasseenhetgebouwWoluwelaan151onderde«Standard»klasse.

Sectorinformatie

Geografische uitsplitsing - in investeringswaarde

90,9% Brussel

48,3% CentralBusinessDistrict

26,0% Leopold/Louizawijk

22,3% Centrum/Noord

34,8% Gedecentraliseerd

7,9% PeriferieenSatellieten

6,2% AndereRegio’s

2,9% Antwerpen

Uitsplitsing per activiteitensector - in contractuele huurbedragen

29,3% Belgischeoverheidssector

18,7% Financiëlesector

16,8% Andere

13,5% Internationaleoverheidssector

9,1% InformationTechnology

4,8% Advocaten&Consulting

4,2% Chemie,PetroleumenFarmacie

2,5% Retail

1,2% Telecom-municatie

1Hetverschiltussendereëelontvangenhuurendecontractuelehuurwordtverklaarddoorhetgratisgebruikdataanhetbeginvanbepaaldehuurcontractenwordttoegekendendeproratatemporisleegstandvangebouwentijdensdevoorbije12maanden.2Hetbetreftdewaarderingvanhetfinanciëlesolvabiliteitsrisicovandeentiteit,doorhetfinanciëleratingagentschapStandard&Poor’s;situatieop06.02.2009.

Uitsplitsing per klasse

46,5% Middle

45,5% Superior

8% Standard

25

JAARVERSLAG2

008

Rust- en Ziekenhuizen

Geziendehuidigeenverwachtedemografischegroeivanzorgbehoevendesenioren,enbijgevolgvandeinfrastructuurnoden,identificeerdeCofinimmo3jaargeledenhetsegmentvanderust-enverzorgingstehuizenalseenveelbelovendsegmentvoorvastgoedinvesteringen.Deonderneminginvesteerteveneensinpsychiatrische,verzorgings-enrevalidatieklinieken.

Cofinimmodraagtgeenenkelrisicom.b.t.hetbeheervandezeinstellingen.Ditvaltonderdeverantwoordelijkheidvandeuitbatersmetwielangetermijnhuurcontracten(27jaarinBelgiëen12jaarinFrankrijk)diejaarlijkswordengeïndexeerd,wordenondertekend.Zijmakenhetmogelijkomeenhuurrendementterealiserendatgelijkisaandatvankantoorvastgoedverhuurdvoorvergelijkbarelooptijden.Debezettingsgraadisconstantenhoog(momenteel100%).Demeestehiervanzijn«triplenet»contractenwatinhoudtdathetonderhoudendeherstellingenvandegebouwenvolledigtenlastewordengenomendoordehuurder.BovendienisdesectorvanderusthuizenzowelinBelgiëalsinFrankrijkgereglementeerdopnationaalenregionaalniveau.Deoperatorengenietenrechtstreeksvanexploitatiesubsidiesdiehuninkomstenniveauveiligstellenvanafhetmomentdatzeoveradhocgoedkeuringenbeschikken.Bovendienkaner,dankzijdekwaliteitvandeliggingvanderusthuizeninresidentiëlezones,eenaantrekkelijkevastgoedwaarderingverwachtworden.

VoortbouwendophaardeskundigheiddiezeinditsegmentinBelgiëheeftverworven,heeftCofinimmozichin2008eveneensinFrankrijkgevestigdwaarereengrotebehoefteaandergelijkeinstellingenis.DezevestiginggebeurdeviapartnershipsmettoonaangevendemarktspelersopdeFransemarkt.Hierbijwerdeneveneensstappenm.b.t.beursnoteringenfiscaliteitondernomen.DeondernemingismeerbepaaldgenoteerdopEuronextParissinds23.06.2008(1)enkreegop04.08.2008(2)hetFranseSIIC-statuut(«Sociétéd’InvestissementsImmobiliersCotée»).ZezalhaaractiviteiteninFrankrijkuitbouwenviahaarbijkantoordatdienstdoetalsvastevestigingenviahaarFransedochterondernemingen.DitfiliaalbeheertdeFranseactivavandeGroepenzoektnaarnieuweinvesteringendieovereenkomenmetdestrategischecriteriadiedoorCofinimmowerdengedefinieerd.HethandeltautonoomondertoezichtvanCofinimmo.

Op31.12.2008,isdetotaleportefeuillevanrusthuizenenverzorgingsinstellingenopgemaaktuit88gebouwen,waarin8678erkendebeddenondergebrachtzijn,goedvooreentotalebovengrondseoppervlaktevan395506m²eneeninvesteringswaardevan€720,54miljoen(3).

Hetinterneteamdatverantwoordelijkisvoorderusthuizenbestaatuit5mensen.Hettechnischeenvastgoedbeheervaltnagenoeguitsluitendtenlastevandeexploitanten.

Investeringen(4)(5)

België• Op12.02.2008verwierfCofinimmoderusthuizen

Diamant, RinsdelleenLinthoutteBrussel,meteeninitieelrendementvan6,30%,vooreenacquisitiebedragvan€18,6miljoen.

• Op18.04.2008verwierfdeondernemingderusthuizenVignerongelegenteRansart,L’AdretteGosseliesenTop SeniorteTubekevooreenbedragvan€12,3miljoen,watovereenstemtmeteeninitieelrendementvan6,36%.

Voordeze6rusthuizenwerdenerfpachtovereenkomstenvoor27jaarmetdeMedibelgeGroepondertekend.

• Op03.06.2008heeftCofinimmohetrusthuisL’Orée du BoisgelegenteComines-Warnetonverworvenvooreenbedragvan€8,7miljoenaaneeninitieelrendementvan6,40%.Hetbestaanderusthuiszalgerenoveerdenuitgebreidwordenvooreenbudgetgeschatop€5,4miljoen.

• Op11.06.2008heeftCofinimmoeengrondeneengebouwgelegenteWipstraat,24inAntwerpenverwor-ven.Hetgeheelwerdverworvenindestaatwaarinhetzichbevindtvoor€2,5miljoen.Cofinimmoplanthetbestaandegebouwaftebrekenenereennieuwrusthuisopterichten.Dekostenvandewerkenwordengeschatop€8,8miljoen.

Deze2rusthuizenwordendoorArmoneauitgebaatmetwieeenerfpachtovereenkomstvan27jaarwerdondertekend.

• Op10.07.2008verwierfCofinimmoderusthuizenDamiaanteTremeloenTer Kameren, SchweitzerenVan ZandeteBrussel.Deaanschaffingswaardevandegebouwenbedraagt€77,6miljoenwatneerkomtopeeninitieelrendementvan6,14%.DeuitbatingwordtverzorgddoorSenior Living Group (SLG)metwieerfpachtover-eenkomstenvooreenvasteduurvan27jaarwerdenafgesloten.

1 Zieeveneenspagina63.2Zieeveneenspagina128.3Dereëlewaardebedraagt€695,36miljoen.4 Meerdetails,zoalshetadres,deuitbater,deoppervlakteenhetaantalbeddenzijnterugtevindenopdewebsitewww.cofinimmo.comonderderubriek«Propertyportfolio/buildingportfolio/nursinghomes».Deovergrotemeerderheidvandehuurcontractendieinderusthuizensectorafgeslotenworden, betreffen «triple net» huurcontracten, d.w.z. dat het onderhoud en de herstellingenvolledigtenlastevandehuurderzijn.5 Teneindeeenvergelijkingmogelijktemakentussendegebouwendiewordenverhuurdmetcontractenwaarbijdeminofmeeruitgebreidgedefinieerdeonderhoudskostentenlastevandeeigenaarvallen,wordendebrutohuurrendementenopdezeinvesteringenuitgedrukt in«dubbelnettoequivalent»ramingen.Dit ismetanderewoordenopbasisvaneenaansprakelijkheidvandeeigenaardieovereenkomtmetdievandehuurcontractenvankantoorgebouwen.Bijdezelaatsteonderhoudtdeeigenaarhoofdzakelijkdemuren,dakenengevels,detechnischeenelektrischeinstallaties,dedirecteomgeving,dewatervoorzieningenenderiolering.Allehuurcontractenwordenjaarlijksgeïndexeerd.

26Beheersverslag

• Op27.08.2008heeftCofinimmohetrusthuisZevenbronnenevenalseenlandreservebestemdvoortoekomstigeontwikkelingengelegenteWalshoutemverworvenvooreentotaalbedragvan€5,18miljoen.Hetbrutoinitieelhuurrendementbedraagt6,10%.Erwerdenerfpachtovereenkomstenvan27jaarafgeslotenmetdeVZWZevenbronnen,lidvanhetCalidusnetwerk.Deerfpachterheeftdemogelijkheidomdezeovereenkomstentottweemaaltoetehernieuwenvooreenperiodevantelkens9jaar.

• Op02.09.2008heeftCofinimmohetrusthuisHof ter DennenteVosselaarverworvenvooreenbedragvan€3,55miljoenwatneerkomtopeenbrutoinitieelhuurrendementvan7,30%.Hetacquisitieakkoordvoorzietdatindiendeuitbatereenuitbreidingsvergunningverkrijgt,Cofinimmoeenprijssupplementtenbedragevan€398000(1)zalbetalenwathethuurrendementop6,56%zalbrengen.

• Op28.11.2008heeftCofinimmoderusthuizenRésidence du ParcenLes Jours Heureux,dierespectievelijkgelegenzijnteNijvelenLodelinsart,verworvenvooreentotaalbedragvan€10,9miljoen.Hetbrutohuurrendementbedraagt6,34%.

Voordeze3rusthuizenwerdenerfpachtovereenkomstenvoor27jaarondertekendmetdeGroepSenior Assist.Dezekunnenopinitiatiefvandeerfpachtertot2maaltoeachtereenvolgensvoortelkens9jaarhernieuwdworden.

Frankrijk• Op20.03.2008heeftCofinimmoalleaandelen

vandeNVnaarFransrechtMedimurverworven.Dezeonderneming,waarvandenaamwerdveranderdinCofinimmoFranceSA,bezatrechtstreeksenonrecht-streeks32 zorginstellingen verspreidoverheelFrankrijk.DeuitbatingvandezeinstellingenwordtverzekerddoordeGroepenKorian(22instellingen)enMéditer(10instellingen),metwiehuurovereenkomstenmeteengemiddelderesterendelooptijdvanrespectievelijk6,5jaaren11,5jaarwerdenafgesloten.Deaanschaffings-waardevandetotaleMedimurportefeuillebedraagt€229,0miljoen,meteeninitieelrendementvan6,25%.Dezewaardeis2,9%hogerdandeexpertisewaardevandeportefeuille(2).

• Op01.10.2008heeftCofinimmo14 zorginstellingenverspreidoverFrankrijkverworvenuithandenvandeKorianGroep.Deverwervingvandeze14instellingengebeurdedoorCofinimmoNV,viahaarFransbijkantoor,vooreenbedragvan€104,5miljoen,aaneenbrutoinitieelrendementvan6,58%.Hetacquisitieakkoordvoorziettevensdat5bijkomendeinstellingen,diemomenteelinaanbouwzijn,zullenwordenverworvenbijdedefinitieveopleveringervan(verwachtinheteerstehalfjaarvan2009)aaneenprijsvan€39,9miljoen.Hetbrutoinitieelrendementvoorde19instellingen,i.e.de5bijkomendeinstellingeninaanbouwbijinbegrepen,zal6,55%bedragen.DeuitbatingwordtverzorgddoordeKorianGroep,metwievoorallegebouwenhuurovereenkomstenvooreenvasteduurvan12jaarwerdenafgeslotenendieopinitiatiefvandehuurdertot2maaltoevooreenperiodevantelkens9jaarverlengdkunnenworden.

1 Rekeninghoudendmetditsupplement,blijftdetotaleacquisitiewaarde(€3,95miljoen)onderdeinvesteringswaardebepaalddoordeonafhankelijkedeskundige.2 Zieeveneenshetpersberichtvan20.03.2008.

27

JAARVERSLAG2

008

Bouw-enrenovatiewerkenIn2008,heefthetProjectManagementdepartementdevolgendebelangrijkewervenbeheerd(hoofdzakelijkkwaliteitscontrole):

België Uitbater: Armonea1 - Binnenhof • Merksplas Nieuwbouw61bedden3053m²bovengrondsEindevandewerken:april2008

2 - Hemelrijck • Mol Uitbreiding+59beddenen42serviceflats+5971m²bovengrondsEindevandewerken:3dekwartaal2009

3 - Laarsveld • Geel Uitbreiding+55bedden+2280m²bovengrondsEindevandewerken:1stekwartaal20094 - L’Orchidée • Itter Renovatieenuitbreiding+29bedden+ontdubbelenbestaandekamers+2265m²bovengrondsEindevandewerken:2dekwartaal2010 5 - Millegem • Ranst Nieuwbouw66bedden4833m²bovengrondsEindevandewerken:mei2008

6 - Parc • Biez Renovatie+23bedden+ontdubbelenbestaandekamersAdditionelebovengrondseoppervlakte:-Eindevandewerken:3dekwartaal2009 7 - Vogelzang • Herentals Nieuwbouw132bedden7880m²bovengrondsEindevandewerken:1stekwartaal2009(1stefase)

6

3

1 5

28Beheersverslag

Uitbater: Senior Living Group

8 - Schweitzer • Brussel Renovatieenuitbreiding+31bedden+2456m²bovengrondsEindevandewerken:3dekwartaal2009 9 - Zonneweelde • Keerbergen Uitbreiding+60bedden+3680m²bovengrondsEindevandewerken:2dekwartaal2009Uitbater: Senior Assist

10 - Koningslaan • BrusselZwareverbouwing153bedden7500m²bovengrondsEindevandewerken:3dekwartaal2009

Frankrijk Uitbater: KorianGrand Maison • L’UnionRenovatieAantaladditionelebedden:-Additionelebovengrondseoppervlakte:-Eindevandewerken:december2008 Horizon 33 • CambesUitbreiding+16bedden+3288m²bovengrondsEindevandewerken:december2008Hettotaalbedragvandein2008beheerdeengeboektebouw-enrenovatiewerkenbedraagt€23,23miljoen(1).

1 ZieookBijlagen19en20(pagina's104en105).

109

29

JAARVERSLAG2

008

1 ZieookBijlage40(pagina114).

Sectorinformatie

Uitgezonderddehierbovenvermeldewerven,reedsopgestartin2008,zijndebelangrijkstegeplandebouw-enrenovatiewerkenvoor2009:

België Uitbater: ArmoneaHeiberg • Beerse Uitbreiding+65beddenet60serviceflats+7009m²Eindevandewerken:2dekwartaal2010

Wipstraat • Antwerpen Nieuwbouw102bedden5790m²Eindevandewerken:3dekwartaal2010

Uitbater: Calidus

Weverbos • Gentbrugge Nieuwbouw100kamers5387m²Eindevandewerken:4dekwartaal2010

Uitbater: Senior Living Group

Damiaan • Tremelo Renovatieenuitbreiding+52bedden+5452m²Eindevandewerken:1stekwartaal2012 Frankrijk Uitbater: KorianEqueurdreuville • MancheNieuwbouw80bedden4709m²Eindevandewerken:2dekwartaal2009

Fondettes • Indre-et-LoireNieuwbouw85bedden4510m²Eindevandewerken:1stekwartaal2009

Les Hauts D’Andilly • Val d’OiseNieuwbouw59bedden3069m²Eindevandewerken:1stekwartaal2009

Pays de Seine • Bois le RoiUitbreiding+26bedden+1300m²Eindevandewerken:2dekwartaal2010

Perriers sur Andelle • EureNieuwbouw69bedden3348m²Eindevandewerken:1stekwartaal2009

Saint Gabriel • GirondeNieuwbouw130bedden6274m²Eindevandewerken:1stekwartaal2009

Hetvooropgesteldebedragvoordein2009beheerdeengeboektebouw-enrenovatiewerkenbedraagt€165miljoen(1).

Voordeprojectendieopgestartwerdenin2008maarophetjaareindenognietvoltooidwarenenvoordewervendiein2009zullenstarten,ishetbelangrijktevermeldendatdebovenstaandegegevensprognoseszijndietijdensdeuitvoeringvandewerkennogkunnenwijzigen.

Degemiddelderesterendelooptijdvandehuurovereenkomstentotaandevolgendeopzegoptiebedraagt25,5jaarinBelgiëen10,7jaarinFrankrijk.

Uitsplitsing per uitbater - in contractuele huurbedragen

36,5% KorianGroep

23,6% Armonea

21,6% SeniorLivingGroup

11,0% Méditer 4,3% Medibelge

2,2% SeniorAssist

0,7% Calidusnetwerk

Geografische uitsplitsing - in investeringswaarde

56,4% België

43,6% Frankrijk

30Beheersverslag

Pubstone

InhetkadervaneenvastgoedpartnershipverwierfCofinimmoeind2007eenvolledigeportefeuillecafés(823inBelgiëen245inNederland)waarvanABInBeveigenaarwasviahaardochterondernemingImmobrewNV(nadienomgedoopttotPubstoneNV).Decaféswordenaandebrouwerijverhuurdviaeenhandelshuurcontractvooreengemiddeldeinitiëlelooptijdvan23jaar(1).ABInBevbehoudteenonrechtstreeksbelangvan10%indePubstonestructuur(zielageronder«Structuur»eninhetorganogramafgebeeldoppagina117).AanheteindevanhethuurcontractheeftABInBevdekeuzetussenhetvernieuwenvandehuurcontractentegendezelfdevoorwaardenofdeteruggavevanderuimten,volledigvrijgemaakt.

NetzoalsvoorderusthuizendraagtCofinimmogeenenkelrisicom.b.t.hetbeheervandecafés.DitvaltuitsluitendonderdeverantwoordelijkheidvanABInBevdiezegedeeltelijkdoorrekentaandeindividueleexploitantenaanwiezedegebouwenonderverhuurt.Cofinimmoneemtevenwelhetstructureelonderhoudvandedaken,muren,gevelsenhetbuitenschrijnwerktenlasteenverbindtzichertoeomindeeigendommenteblijveninvesterenteneindehetcontinuesuccesvandeportefeuilletewaarborgen.

InBelgiëbestaathetinternePubstoneteamuit9mensenwaarvaner6rechtstreeksbetrokkenzijninhetbeheervandeportefeuille(PropertyenProjectManagement)en3voltijdseequivalentendieinstaanvoor,respectievelijk,dejuridische,boekhoudkundigeeninformaticaondersteuning.InNederlandbestaathetinternePubstoneteamuit2mensenwaarvanééninstaatvoordetechnischecoördina-tievanhetpatrimoniumeneenverantwoordelijkevandealgemeneadministratie.Hetwordtversterktdooreenexterneonderneming(BallastNedamServices)waarmeeeensamenwerkingsovereenkomstwerdafgeslotenvoordeopvolgingendeuitvoeringvanallerenovatiewerken.

Op31.12.2008,isdePubstoneportefeuilleopgemaaktuit1068gebouwen,goedvooreentotalebovengrondseoppervlaktevan306441m²eneeninvesteringswaardevan€430,37miljoen(2).InvesteringenBelgiëCofinimmoverwierfhetcaféL’EscalierteHoei,vooreenbedragvan€0,456miljoen.NederlandHetcaféBroeder FranciscusteMaarssenwerdverworvenvooreenbedragvan€0,213miljoen.

DesinvesteringenHetgebouwDe TalismanteBest(Nederland)werdverkochtvooreenbedragvan€0,400miljoenmeteenmeerwaardevan€0,021miljoen.CofinimmoheefttevenseengronddiedeeluitmaaktevandePubstoneportefeuilleengelegenisteNandrin(België)verkochtvoor€41500meteenmeerwaardevan€1500.

Bouw-enrenovatiewerkenBelgiëIn2008heefthetoperationelePropertyManagementteam454technischeinterventiesen73kleinerenovatiewerkenuitgevoerd.Hetbetrefthoofdzakelijkbuitenschilder-enschrijnwerkevenalsdakwerken.

BovendienheefthetoperationelePubstoneProjectManagementteamdevolgendeprojectenverwezenlijkt:• Inventarisvanhettotalepatrimonium• 49middelgroterenovatieprojectenwaarvande

belangrijkstezijn: 1 - Falstaff/Montecristo-Brussel:restauratievan

debalkons&markies(geklasseerdgebouw); 2 - Ultimatum-Antwerpen:gevelrenovatie

(waardevolhistorischgebouw); 3 - Lafayette-Oostende:dak-engevelrenovatie

(waardevolhistorischgebouw); 4 - Oud Vlaanderen-Diksmuide:dak-engevelrenovatie

(waardevolhistorischgebouw); 5 - De Gekroonde Hoofden-Gent:gevelrenovatie

(geklasseerdgebouw).

NederlandIn2008werden273gelijkaardigeinterventiesuitgevoerd.

BovendienverwezenlijktehetoperationelePubstoneteamdevolgendeprojecten:• Inventarisvanhettotalepatrimonium• 20renovatieprojecten,waarvanhetbelangrijksteis: 6 - The Three Sisters-Amsterdam:schilder-en

schrijnwerken(gevel),restauratievandebalkons.Dezewerkenzijnnoggaande.

Hettotaleinvesteringsbedragdatin2008aandezeinterventiesenprojectenbesteedwerdbedraagt€3,0miljoen.Voor2009wordtverwachtdatnieuwerenovatieprojectenevenalsklein-engrootschaligewerkenzullenwordenopgestartvooreengelijkaardigbedrag.

1 Zieeveneensdepersmededelingvan31.10.2007enhetJaarverslag2007oppagina20.2Dereëlewaardebedraagt€394,46miljoen.

31

JAARVERSLAG2

008

StructuurOvereenkomstighetakkoorddatafgeslotenwerdop06.07.2007metABInBev,heeftCofinimmoaandezelaatsteop27.11.2008een3debetalingovergemaaktinhetkadervandeverwervingvandePubstoneportefeuille.InruilhiervoorneemtABInBeveenaandeelvan10%indenettoacquisitie-schuldvandetotaleportefeuilletenlaste.Dezetransactiegebeurdealsvolgt:• CofinimmoNVschreefinopeeneerstekapitaalverhoging

inspeciëntenbedragevan€35,63miljoenvanhaarfiliaalExpressPropertiesNVwaaroverdeonderneming100%controleuitoefent.DitfiliaaliseeninternvehikelvandeGroepdat,in2007,1428796aandelenvanPubstoneNVhadverworven,ofwel90%vandeuitstaandeeninomloopzijndeaandelen.DefinancieringgebeurdeintegraaldoorleningvanCofinimmoNVenwerddienovereenkomstigverminderd;

• CofinimmoNVheeftvervolgens119827PubstoneNVaandelenverworvenvandeGroepABInBevvooreenbedragvan€24,63miljoen,watovereenstemtmet7,55%vanhetkapitaalvandezeGroep.ABInBevBelgiumbehield37204aandelenofwel2,34%;

• tenslottebrachtenCofinimmoNVenABInBevBelgiumrespectievelijk119827en33138PubstoneNVaandeleninhetkapitaalvanExpressPropertiesNV;ABInBevbehield4066aandelen(0,26%);

• nadezetransactiebezittenCofinimmoenABInBevrespectievelijk89,9%en10,1%vanhetkapitaalvanExpressProperties(waarvandenaamgewijzigdwerdinPubstoneGroupNVop27.11.2008)waarbijdezelaatstenagenoegalleaandelenvanPubstoneNVbezit.

Op31.12.2008hadPubstoneNVeenkaspositievan€48miljoenengeenenkeleschuld.PubstoneGroupNVdaarentegenhadopdiezelfdedatumeenfinanciëleschuldvan€248,47miljoen.Detransactievan27.11.2008komteropneerdatABInBev10%(afgerond)vanhaarminderheidsbelanginPubstoneNVuitwisseldetegeneenminderheidsbelangvan10%(afgerond)inPubstoneGroupNV(voordienExpressProperties).Dithaddustotgevolgdathetaandeelvandezederdeminderheidindenettofinanciëleschuldvandesubgroepsteegvan€-4,8miljoen(nettokaspositie)naar€+24,85miljoen(nettoschuld).Dezevariatievan€29,6miljoenvertegen-woordigtdecompensatievoordebijkomendebetalingvoordePubstoneportefeuille.AlsgevolgvanhethierdoordoorABInBevBelgiumgedragenaandeelindefinanciëlelastenvandesubgroepPubstone,ishaarminderheidsbelang-aandeelinhetnettocourantresultaatvandezesubgroepopjaarbasisgezaktvan€1,30miljoentot€0,10miljoen.

Geografische uitsplitsing - in investeringswaarde

63,2% België

36,8% Nederland

Sectorinformatie

2

1

32Beheersverslag

Publiek-Private Samenwerkingen

CofinimmozethaarbeleidverderomdeeltenemenaanPubliek-PrivateSamenwerkingen(PPS).Dezepartnershipsmakenhetmogelijkomaanbepaaldeoverheidsdienstendenodigefinancieringentebiedenvoordebouwvangebouwendieaanspecifiekebehoeftenmoetenbeantwoorden.Deondernemingdraagtgeenenkelbouwrisicoindittypevastgoedinvestering.DitblijfttenlastevaneenaangesteldealgemeneondernemingdiemetCofinimmoeenforfaitairaanschaffingsbedragovereenkomtdatbetaalbaarisbijdeopleveringvanhetgebouw.Cofinimmowaaktevenweloverdekwaliteitendeuitvoeringvandewerkenenstaateveneenstijdensdeheleduurvandeverhuurinvoorhetonderhoud.Dezehuurkadertmeestalinhuurcontractenmeteenzeerlangelooptijdoferfpachten.Naafloopvandezecontractengenietdeoverheidsinstantievaneenkoopoptie.Cofinimmoheeftdusnietdedefinitieveeigendomvandezegebouwen.HetbetrefthetGerechtsgebouwinAntwerpen,hetPolitiecommissariaatvandeZoneHEKLAendeBrandweerkazernevandeStadAntwerpen.

Investeringen• Op30.04.2008verwierfCofinimmohetPolitiecommissa-

riaat van de Zone HEKLAgelegenteEdegemvooreenbedragvan€7,15miljoen.Erwerdeenerfpachtvan27jaarondertekendmetdePolitievooreenjaarlijksehuurvan€543231.

• Op06.11.2008verwierfCofinimmodeBrandweerkazernevanAntwerpenvooreenbedragvan€30,2miljoen.Erwerdeenhuurovereenkomstvan37jaarondertekendmetdeStadAntwerpen,dieeenjaarlijksehuurvan€1,70miljoen,jaarlijksgeïndexeerdaan1,175%,zalbetalen.

Bouw-enrenovatiewerkenDebelangrijkstewervendiehetProjectManagementdepartementin2008heeftbeheerdzijn:1 - Politiecommissariaat HEKLA Zone, Edegem WakenoverdekwaliteitendeuitvoeringvandebouwwerkenEindevandewerken:april2008

2 - Brandweerkazerne, Antwerpen WakenoverdekwaliteitendeuitvoeringvandebouwwerkenEindevandewerken:november2008

1

2

33

JAARVERSLAG2

008

SAMENVATTING VAN DE GECONSOLIDEERDE REKENINGEN

Aantal aandelen 31.12.2008 31.12.2007

Aantalgewoneaandeleninomloop 10 987 669 9909435

Gemiddeldaantalgewoneaandeleninomloopdeelgerechtigdinhetresultaatvandeperiode(5) 10 884 287 9872029

Aantaluitgegevengewoneaandelen(eigenaandeleninbegrepen) 11 344 545 10615398

Aantalbevoorrechteaandelendeelgerechtigdinhetresultaatvandeperiode 1 499 766 1499766

NETTOCOURANTRESULTAATPERGEWOONAANDEEL(in€) 4,27 8,20

NETTORESULTAATPERGEWOONAANDEEL(in€) -1,36 14,44

1 IAS39inbegrepenbedragendefinanciëleopbrengstenrespectievelijkK€29547op31.12.2008enK€32571op31.12.2007.2 IAS39inbegrepenbedragendefinanciëlekostenrespectievelijkK€-137662op31.12.2008enK€-70142op31.12.2007.3 Nettoresultaatexclusiefhetresultaatopverkoopvanvastgoedbeleggingenendevariatiesindereëlewaardevandevastgoedbeleggingen.4 Hetvoorstelkomtovereenmet100%vanhetjaarlijksprioritairgeplafonneerdbedragvan€6,37peraandeel.5 InhetkadervandeverwervingvanMedimur(ziepersberichtvan20.03.2008)heeftSCIFoncièreduTroncqerzichcontractueeltoeverbondenomhetaandeelvanhetdividendvoorhetboekjaar2008voordeperiode01.01.2008-20.03.2008aanCofinimmoterugtestorten.Alduszijngemiddeld385687enniet493571nieuwegewoneaandelendeelgerechtigdinderesultatenvan2008.DaarnaastheeftdeGroepCofinimmosinds01.01.20094502gewoneCofinimmoaandelen(eigenaandelen)verkochtopdebeursdiedeelgerechtigdzijninhetresultaatvan2008.

Geconsolideerde resultatenrekeningen - analytisch schema (x€1000)

31.12.2008 31.12.2007

A.NETTOCOURANTRESULTAAT

Huurinkomsten,mindemetverhuurverbondenkosten 187 820 146551

Terugnemingenovergedragenenverdisconteerdehuren(noncash) 11 056 10100

Nietgerecupereerdehuurlastenenbelastingenopverhuurdegebouwen -382 -228

Kostenvoorwederinstaatstelling,mindevergoedingenvoorhuurschade -60 -1141

Vastgoedresultaat 198 434 155282

Technischekosten -2 606 -3492

Commerciëlekosten -1 097 -2076Kostenentaksenvannietverhuurdegoederen -2 360 -2379

Vastgoedresultaat na rechtstreekse vastgoedkosten 192 371 147335

Beheerkostenvastgoed -14 496 -11245

Operationeel vastgoedresultaat 177 875 136090

Algemenekostenvandevennootschap -7 309 -5459

Operationeel resultaat 170 566 130631

Financiëleopbrengsten(exclusiefIAS39) 24 718 28644

Financiëlekosten(exclusiefIAS39) -91 380 -57257

Herwaarderingvandefinanciëleinstrumenten(IAS39) -41 453 -8958

Belastingen -6 080 -2341

Netto courant resultaat(3) 56 371 90719

Preferentdividend-Voorstel(4) 9 554 9554

Minderheidsbelangen 346 226

Netto courant resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen) 46 471 80939

B.RESULTAATOPDEPORTEFEUILLE

Resultaatopverkopenvanonroerendeactiva 5 755 35296

Herwaarderingvandeonroerendeactiva -63 784 26295

Exittaks -3 630 -101

Resultaat op de portefeuille -61 659 61490

Minderheidsbelangen -341 -82

Resultaat op de portefeuille - aandeel Groep (gewone aandelen) -61 318 61573

C.NETTORESULTAAT

Netto resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen) -14 847 142512

(1)

(2)

(1)

(2)

34Beheersverslag

Commentaar bij de geconsolideerde resultatenrekeningen – analytisch schemaHetvastgoedresultaatop31.12.2008van€198,43miljoen,datis27,79%hogerdanop31.12.2007(€155,28miljoen),resulteerthoofdzakelijkuitdeacquisitiesvandelaatste12maanden.Hetniveauvandehuurinkomstenwordtgunstigbeïnvloeddoordebezettingsgraaddie97,85%bedraagtvoordetotaleportefeuilleen96,70%voordekantorenportefeuille.Opbasisvaneenonveranderdeportefeuillestijgthetniveauvandehuurgeldenmet2,57%,vooraldankzijdeindexeringvandehuren.

Deoperationele marge(86,0%)ligtbovenhetniveauvan2007(84,1%).

Globaalgezienbedraagthetgeheelaandirecteenindirectebeheerkostenopjaarbasis0,89%vandegemiddeldewaardevanhetpatrimoniumop31.12.2008,t.o.v.0,99%in2007.

Definanciële opbrengsten(€24,72miljoen)op31.12.2008zijngedaaldmet13,71%t.o.v.31.12.2007.€4,68miljoenisafkomstigvandewinstdiewerdgerealiseerdopdeverkoopvan50%vandeerfpachtvorderingvanBelliardI-II(deoverige50%vandezeerfpachtvorderingwerdreedsin2007afgestaan).Daarnaastbevattenzeeenopbrengstafkomstiguitafgeslotenindekkingenoprentevoetenterverminderingvandefinanciëleschuldkosttenbedragevan€12,23miljoen,interestopbreng-stenvanfinanciëleleasingvorderingenvoor€3,24miljoeneneenmeerwaardegerealiseerdopdeverkoopvaneenInterestRateSwapvan€1,17miljoen.Op31.12.2007werdeenéénmaligewinstopdeverkoopvaneenInterestRateSwapvan€5,49miljoengeregistreerd.Deze2Swapshaddentotdoeldewaardevantoekomstigetransactiesintedekken.DezetransactieswerdenuiteindelijknietgerealiseerdendeSwapswerdenbijgevolggeannuleerd.

Definanciële kosten(€91,38miljoen)op31.12.2008omvattenvooralinterestlastenverbondenaandefinanciëleschuld.Echter,rekeninghoudendmetdeopbrengstendievoortvloeienuitdeindekkingen(zieboven),bedraagtdetotalekostvandefinanciëleschuld€75,28miljoenop31.12.2008.Opdiezelfdedatumbedraagtdegemiddeldeschuld€1623,76miljoent.o.v.€1223,18miljoenvoor2007omwillevandeacquisitiesgerealiseerdin2008.Degemiddelderentevoetvandeleningen,inclusiefbankmargesenkostenvanafschrijvingvandeindekkingsinstrumentenmetbetrekkingtotdeperiode,bedraagt4,79%voor2008t.o.v.gemiddeld4,55%voor2007.Op31.12.2008bedraagtdeschuldgraadvandeGroep52,79%.

Devariatiesinhetniet-effectievedeel,volgensIAS39,vandeindekkingsinstrumenten,leidttoteenniet-gerealiseerdenettokostvan€41,45miljoenop31.12.2008t.o.v.eenniet-gerealiseerdenettokostvan€8,96miljoenop31.12.2007.

Debalanspostvanheteigenvermogen«Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten»,diedeeffectievewaardeschommelingenvandefinanciëleinstrumenten(zoweloptionelealsniet-optionele)omvat,daaltvan€22,94miljoenop31.12.2007naar€-30,69miljoenop31.12.2008.Dezevariatiewordtnietopgenomeninderesultatenrekeningen.

CofinimmoheeftalsbeleidhetrisicovantoekomstigerentestijgingenintedekkendoordeaankoopvanInterestRateSwapsenCAPopties,diegedeeltelijkgefinancierdwordtaandehandvandeverkoopvanFLOORopties.Dewaardevandeindekkingenbijdeafsluitingvanhetboekjaargeefthetverschilweertussendetoekomstigefinanciëlelastendiedezeportefeuillevoortbrengenenhunhypothetischniveauindiendezelfdeindekkingen(quatypeinstrumenten,duur,bedragen)aandeopdelaatsteafsluitingsdaggeldendeconditiesafgeslotenwerden.

Debelastingen(€6,08miljoen)omvattendevennootschaps-belastingentenlastevandedochterondernemingen(waar-onderPubstoneNV)dienietgenietenvanhetfiscaalstatuutvanVastgoedbevakevenalsdebelastingopdeverworpenuitgavenvandeVastgoedbevak(voornamelijkdekantoortaksinhetBrusselsHoofdstedelijkGewest).Hetnetto courant resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen)op31.12.2008bedraagt€46,47miljoent.o.v.€80,94miljoenop31.12.2007(-42,59%)of€4,27pergewoonaandeelt.o.v.€8,20op31.12.2007(-47,93%).ZonderdenegatieveimpactvandetoepassingvandenormIAS39endeandereniet-recurrenteelementen,bedraagthetnettocourantresultaat-aandeelGroep€82,29miljoent.o.v.€74,38miljoenop31.12.2007;per gewoon aandeel komt dit neer op € 7,56 t.o.v. € 7,54 op 31.12.2007, m.a.w. een stijging van 0,27%.

Hetresultaat op de portefeuilleomvateengerealiseerdemeerwaardevan€5,76miljoenresulterenduitdeverkopent.o.v.€35,30miljoenop31.12.2007.Hetomvattevenseenniet-gerealiseerdeminwaardevan€63,78miljoent.o.v.eenniet-gerealiseerdemeerwaardevan€26,30miljoenop31.12.2007.Bijeenonveranderdeportefeuilleisdewaardevandegebouweninportefeuillegedaaldsinds01.01.2008(-1,92%).Dewaardeverminderingvandeportefeuille(aandeelvandeGroep)bedraagt€6,16peraandeel(niet-gerealiseerdeminwaarde)voor2008t.o.v.eenwaardestijgingvan€2,66peraandeelvoor2007.

35

JAARVERSLAG2

008

Hetnetto resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen)(naintegratievanhetresultaatopdeportefeuille)op31.12.2008bedraagt€-14,85miljoent.o.v.€142,51miljoenop31.12.2007enhetnetto resultaat per gewoon aandeel(naintegratievanhetresultaatopdeportefeuille)op31.12.2008bedraagt€-1,36t.o.v.€14,44op31.12.2007.

1 Hetbetreftsemi-industriëlegebouwen,handelspandeneneenvrijetijdsclub.

Variaties van de reële waarde van de portefeuille per geografische zone tussen 31.12.2007 en 31.12.2008 (in%)

Waardeschommeling Geografischeensectoralespreiding

Kantoren -2,7 62,2

BrusselLeopold/Louizawijk -3,4 16,2

BrusselCentrum/Noord 0,1 13,9

BrusselGedecentraliseerd -3,4 21,7

BrusselPeriferie -3,1 3,6

BrusselSatellieten -4,6 1,3

Antwerpen -7,3 1,8

AndereRegio’s -2,1 3,8

Rusthuizen -0,4 22,2

Pubstone -0,8 13,3

Andere(1) -3,4 2,3

TOTAAL -1,96 100,0

36Beheersverslag

1 Dewaarderingvandevastgoedbeleggingenisvoorgesteldinreëlewaarde.2 GebouwWoluwe58metinboedel,datvoor2/3alsmaatschappelijkezetelwordtgebruikt.3 Hetbetrefthoofdzakelijkhandelspapier(«commercialpaper»),waarvanhetuitgegevenbedragintegraalingedektisdoordebeschikbaremiddelenvandegeconfirmeerdemiddellangeenlangetermijnkredietlijnen.

Geconsolideerde balans (x€1000)

31.12.2008 31.12.2007

Vaste activa 3 436 090 3043173

Goodwill 171 689 135658

Immateriëlevasteactiva 1 840 1535

Vastgoedbeleggingen(1) 3 075 316 2696656

Projectontwikkelingen 49 001 93010

Activabestemdvooreigengebruik(2) 10 064 10207

Anderemateriëlevasteactiva 942 980

Financiëlevasteactiva 18 997 31875

Vorderingenfinanciëleleasing 108 181 73224

Handelsvorderingenenanderevasteactiva 60 28

Vlottende activa 113 965 140139

Activabestemdvoorverkoop 507

Financiëlevlottendeactiva 52 11693

Vorderingenfinanciëleleasing 4 170 75965

Handelsvorderingen 17 833 9752

Belastingsvorderingenenanderevlottendeactiva 47 589 23155

Kasenkasequivalenten 25 448 2494

Overlopenderekeningen 18 366 17080

TOTAALACTIVA 3 550 055 3183312

Eigen vermogen 1 377 242 1411486

Eigen vermogen toe te kennen aan de aandeelhouders van de moedervennootschap 1 368 584 1390093

Kapitaal 669 213 608389

Uitgiftepremies 441 966 360221

Reserves 353 871 458990

Impactopdereëlewaardevangeschattemutatierechtenen-kostenbijhypothetischevervreemdingvanvastgoedbeleggingen -65 779 -60450

Variatiesindereëlewaardevanfinanciëleinstrumenten -30 687 22943

Minderheidsbelangen 8 658 21393

Verplichtingen 2 172 813 1771826

Langlopende verplichtingen 1 776 666 1301309

Voorzieningen 11 875 9637

Langlopendefinanciëleschulden 1 579 760 1149889

Anderelanglopendefinanciëleverplichtingen 32 853 11585

Uitgesteldebelastingen 152 178 130198

Kortlopende verplichtingen 396 147 470517

Kortlopendefinanciëleschulden(3) 220 844 381587

Anderekortlopendefinanciëleverplichtingen 45 013 855

Handelsschuldenenanderekortlopendeschulden 70 119 53727

Overlopenderekeningen 60 171 34348

TOTAALEIGENVERMOGENENVERPLICHTINGEN 3 550 055 3183312

Schuldratiooptotaalderactiva 52,79% 49,80%

37

JAARVERSLAG2

008

Commentaar bij de geconsolideerde balans Dereële waarde(«fairvalue»)vandevastgoedportefeuille(1),dieopgenomenisindegeconsolideerdebalansdoordetoepassingvandenormIAS40,wordtbekomendoorvandeinvesteringswaardedetransactiekosten(zoalsbepaaldopp.108vanhetJaarverslag2007)aftetrekken.Op31.12.2008bedraagtdereëlewaarde€3134,70miljoen,invergelijkingmet€2799,87miljoenop31.12.2007.

Deinvesteringswaardevandevastgoedportefeuille(1),zoalsbepaalddoordeonafhankelijkevastgoeddeskundigen,bedraagt€3247,04miljoenop31.12.2008invergelijkingmet€2895,74miljoenop31.12.2007(zieooktabeloppagina79).

Deschuldratio(m.a.w.deschuldenophettotaalderactiva)bedraagt52,79%op31.12.2008.Terherinnering,dewettelijketoegestaneschuldgraadvoorVastgoedbevaksbedraagt65%.

Geherwaardeerd netto-actiefHetnetto-actief per gewoon aandeel op basis van de reële waardevandevastgoedportefeuillebedraagt€108,98op31.12.2008,t.o.v.€115,44op31.12.2007(nabestemmingvanhetdividendvanhetboekjaar2007),datiseendalingmet5,60%.

Hetnetto-actief per gewoon aandeel op basis van de investeringswaardevandevastgoedportefeuillebedraagt€115,02op31.12.2008t.o.v.€121,56op31.12.2007(nabestemmingvanhetdividendvanhetboekjaar2007),hetzijeendalingmet5,38%.

Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel (in€)

Opbasisvandewaarderingvanhetvastgoedpatrimoniumin reële waarde 31.12.2008 31.12.2007

Geherwaardeerdnetto-actiefpergewoonaandeelnaverdelingvanhetdividendvanhetboekjaar2007 108,98 115,44

Geherwaardeerdnetto-actiefpergewoonaandeelnaverdelingvanhetdividendvanhetboekjaar2007op«fullydiluted»basis(2) 109,40 114,20

Opbasisvandewaarderingvanhetvastgoedpatrimonium in investeringswaarde 31.12.2008 31.12.2007

Geherwaardeerdnetto-actiefpergewoonaandeelnaverdelingvanhetdividendvanhetboekjaar2007 115,02 121,56

Geherwaardeerdnetto-actiefpergewoonaandeelnaverdelingvanhetdividendvanhetboekjaar2007op«fullydiluted»basis(2) 114,71 119,52

1 Deactivabestemdvooreigengebruik,voorverkoopendeprojectontwikkelingeninbegrepen.2Debevoorrechteaandelenzijnconverteerbaarvanafhun5deverjaardagvandeemissie(01.05.2009)naarratovanééngewoonaandeelvooréénbevoorrechtaandeel.Tothunconversiegevendebevoorrechteaandeleneenprioritairrechtopvereffeningsuitkeringengeplafonneerdtothunemissieprijs.Hetgeherwaardeerdnetto-actiefpergewoonaandeelwordtberekendopbasisvanheteigenvermogennaaftrekvandewaardevanditrecht(€159,1miljoen).Hetgeherwaardeerdnetto-actiefperaandeelwordthiervervolgensproformaberekendopeen«fullydiluted»basis,waarbijervanwordtuitgegaandatdebevoorrechteaandelenalvanafhunemissiewerdengeconverteerd,teneindevanafnualheteffectvanhuntoekomstigeconversieophetgeherwaardeerdnetto-actiefpergewoonaandeelweertegeven.

38Beheersverslag

BEHEER VAN DE FINANCIELE MIDDELEN Marktrisico’s en financiële instrumenten Demarktrisico’sdieaanleidingkunnengeventotschomme-lingenvanhetfinanciëleresultaat,blijvenvoorCofinimmobeperkttothetliquiditeitsrisico,hetrisicovandetegenpartijenderenteschommelingen.Devennootschapisnietblootgesteldaanwisselkoersrisico’s.

Liquiditeitsrisico Ineenmoeilijkecontextalsgevolgvandefinanciëlecrisis,konCofinimmogoedweerstandbiedendankzijeenfinancieelbeleiddatrustopvolgendeprincipes:• dediversificatievandefinancieringsbronnen,vanhet

typeafgeleideproductenevenalsvanhaarbankrelaties;• hetbehoudvaneenduurzameensoliderelatiemet

bankpartnersdieeengoedefinanciëlesectorratinghebben;• hetspreidenvandevervaldagenvandeleningen;• hetinvoerenvaneenadequatelangetermijnindekking

tegenhetrisicoopeenintereststijging;• hetintegraalverzekerenvanhandelspapierprogramma’s

opkortetermijndoorlangetermijnkredietlijnen.

Ditbeleidbiedtgelijktijdigeenaantrekkelijkefinancierings-kosteneenindekkingtegenhetliquiditeitsrisicovandeondernemingalsookhetsolvabiliteitsrisicovandetegenpar-tij.HetalgemeenbeleidvanCofinimmobestaaterinomhaargebouwennietinhypotheektegevennochanderepand-rechtenaanhaarschuldeisersteverlenen,metuitzonderingvandeinpandgevingendievermeldwordenoppagina113.Haarschuldengeconfirmeerdekredietlijnenvoorziengeenvervroegdeterugbetalings-nochmargevariatiebedingendiegekoppeldzijnaaneenfinanciëleratingniveauvandeonderneming.Doorgaanszijnzegekoppeldaanvoorwaar-denbetreffendehetnalevenvanderegelsvandeVastgoed-bevakenderatio’sinzakeschulden,deindekkingvanfinanciëlelastendoorcashflowendenetto-actiefwaarde.Op31.12.2008werdendezeratio’snageleefd.

Structuur van de schuld DewettelijketoegelatenschuldratiovoorVastgoedbevaksbedraagt65%(schuldenopactivatotaal).Op31.12.2008bedroegdezeratio53%voorCofinimmo.Inhetkadervankredietovereenkomstenwordtechtereenlagereratiobedongen.HierbijwordtdeGroepmetnamedemogelijkheidgebodenomhaarfinanciëleschuldratioeventueeloptetrekkentotmaximum60%.Deberekeningvandezefinanciëleschuldratioberustophetdelenvandenettofinanciëleschuldendoordemarktwaardevandevastgoedportefeuille(definanciëlevorderingenbijinbegrepen).Op31.12.2008wasdezeratio55%.

Op31.12.2008bedroegdegeconsolideerdefinanciëleschuldvandeCofinimmoGroep€1800,60miljoen:• €941,05miljoenbilateralebankkredietenopmiddellange

enlangetermijn(1),meteenoorspronkelijkelooptijdvan3tot10jaar,afgeslotenbij9banken;

• €250,86miljoenhandelspapier,waarvan€215,86miljoenmeteenlooptijdvanminderdaneenjaaren€35,00miljoenmeteenoorspronkelijkelooptijdvanmeerdan3jaar;

• €400,00miljoenvaneengesyndiceerdebankleningdiein2005werdaangegaanbij16bankenmeteenoorspronkelijkegemiddeldelooptijdvan5,3jaar,en€90,00miljoenvaneentweedegesyndiceerdeleningbij5bankenenterugtebetalenin2012;

• €105,62miljoen(2)vaneenobligatieleninguitgegevenin2004doorCofinimmoLuxembourgSAenterug-betaalbaarin2014vooreennominaalbedragvan€100,0miljoen;

• €13,08miljoenandereleningenenvoorschotten(debetbedragenoprekening).

Op31.12.2008bedroegdekortetermijnfinanciëleschuldvanCofinimmo€220,84miljoenwaarvan:• €215,86miljoenhandelspapier;• €4,98miljoenandereleningenenvoorschotten

(debetbedragenoprekening).

Deuitgiftesvanhandelspapieropkortetermijn(€215,86miljoen),inhetkadervanhetprogrammadatgeplafonneerdistot€500miljoen,zijnvolledigingedektdoordegeconfirmeerdekredietlijnenoplangetermijn(vooreentotaalbedragvan€372,22miljoen)evenalsdeliquiditeitenvrijvanallelasten(vooreentotaalbedragvan€24,45miljoen).Cofinimmogenietaldusvandeaantrekkelijkekostprijsvaneendergelijkprogrammaterwijldeherfinancieringgewaarborgdblijftmochtdeplaatsingvanhetnieuwehandelspapierduurderofonuitvoerbaarworden.

Financiële schulden op korte en lange termijn - € 1 800,60 miljoen

52,26% Bilateraleleningen

27,21% Gesyndiceerdeleningen

13,93% Handelspapier

5,87% Obligatielening

0,73% Andere

1 Waarvaneen«schuldschein»ofschuldvorderingafgeslotenmet2Duitsebanken.2ZieeveneensBijlage2oppagina92.

3 Deze vervaldagen betreffen het kapitaal van de financiële verbintenissen en niet debetalingenvandeinteresten(overhetalgemeenopeenmaandelijkseofdriemaandelijksebasis)nochdeverwachtecashflowsopdeafgeleideproducten.

300

200

100

0

Vervaldagen van de financiële verbintenissen op lange termijn(3) - € 1 948 miljoen (in E miljoen)

Kapitaalmarkten Bankschulden

20102009 20122011 2013 20172014 2015 2016

69

205

20

251

297

241 141247

100

260

15

100

39

JAARVERSLAG2

008

Situatie van de financiële verbintenissen op lange termijn In2008gingCofinimmobij7bankpartnersnieuwebilateralebanklijnenoplangetermijnaan(gemiddeldelooptijd6,2jaar)vooreentotaalbedragvan€471,20miljoen(1).DegemiddeldelooptijdvandeschuldenvanCofinimmo(geenrekeninghoudendmetdevervaldagenopkortetermijnvanhethandelspapierdievolledigingedektzijndoordebeschikbareschijvenopdekredietlijnenoplangetermijn)bedraagt4,7jaarvoor2008tenopzichtevan5,3jaarin2007.Definanciëleverbintenissenoplangetermijn(kredietlijnen,obligaties,handelspapierenhuurkopen),waarvanhettotaleinomloopzijndebedrag€1948miljoenisop31.12.2008,vervallenophomogenewijzeenzijngespreidtotin2017.Maximum15,2%vanditinomloopzijndebedragvervaltbinnenhetzelfdejaar(2012)(2).In2009en2010vervallenrespectievelijk3,5%en11,5%vandetotaleschuld.

Renterisico Inhetboekjaar2008wasdeGroepactiefineencontextgekenmerktdooraanzienlijkevolatiliteitenonzekerheidbetreffendederente-evolutie.DegemiddelderentevandeschuldvanCofinimmo,bankmargesenafschrijvingskostenvanindekkingsinstrumentenvoordeperiodeinbegrepen,steegvan4,55%voorhetboekjaar2007naar4,79%voorhetboekjaar2008.Dezestijgingwordtgrotendeelsverklaarddooreenstijgingvandekortetermijnrentezondermarge(«Euribor»)endooreenlagervolumeenhetduurderwordenvandeuitgiftesvanhandelspapier.Derentestijgingwordtechtergedeeltelijkgecompenseerddoorhetindekkingsbeleidvandeonderneming.Debasisrentekendemiddenseptembereensterkedalingnaaraanleidingvandeopeenvolgendeverlagingenvandereferentie-interestvoetvandeEuropeseCentraleBank.

Op31.12.2008werdbijnaalleschuldvanCofinimmoaangegaantegeneenvlottenderenteopkortetermijn.Indiendittochgebeurdetegeneenvasterente,werddieonmiddellijkomgezetineenvlottenderente.Deondernemingstaathierdoorblootaaneenrisicovaneenstijgingvandekortetermijnrentevoeten,wattoteenverslechteringvanhaarfinancieelresultaatzoukunnenleiden.DaarommaaktCofinimmosimultaangebruikvanindekkingsinstrumentenzoalsdeaankoopvanCAP-contracten,eventueelincombinatiemetdeverkoopvanFLOOR-contracten,enhetafsluitenvanFRA-enIRS-contracten(ziehoofdstuk«Risicobeheer»).

Desituatieop31.12.2008vandeindekkingenvanhetrenterisicovoordevolgendejarenwordtbeschreveninBijlage24(ziepagina106).OpdatumvanafsluitingvanditVerslagronddedevennootschapvooreennotioneelbedragvan€250miljoendeaankoopafvaneenCAP-optietegen3,75%endeverkoopvaneenFLOOR-optietegen2,50%omdeindekkingenvandejaren2011tot2013teverbeteren.

Bijdebovenstaanderentevoetenmoetenooknogdebankmargeswordengeteld.

Bijeenconstantgeblevenschuldbedraagtdeindekkingsgraadvanhetrenterisico±100%totin2010,80%totin2013en25%totin2015.HetresultaatvanCofinimmoblijftniettemingevoeligvoorrenteschomme-lingen(ziehoofdstuk«Risicobeheer»).

Financiële rating Sindsdeherfstvan2001genietCofinimmovaneenfinanciëleratingoplangeenkortetermijnvanhetratingbureauStandard&Poor’s(3).OpdeafsluitingsdatumvanditVerslagwasdezefinanciëleratingBBBoplangetermijnenA-3opkortetermijn.

1 €25miljoenverkregenin2009inbegrepen.2 Debankschuldenwerdenaangegaanbij19toon-aangevendefinanciëleinstellingenmeteenfinanciëleratingvanminstensA.Meerdan65%vandetotaleschuldisafkomstigvaninstellingendiebeschikkenovereenAA-ratingofeennoghogererating(bron:Bloomberg,23.12.2008).3www.standardandpoors.com.

Situatie van de indekking van het renterisico(4)

5,0

4,5

4,0

3,5

Strik

ein%

600@4%

800@4,25%

500@4,25%

375@4%

250@3,75%

375@4%

425 850@4,85%

725 850725 425 425

20102009 20122011 2013 20172014 2015 2016

1 025 1 525 1 475 1 475 1 475 425 425 0 0

CAP-opties gekocht (in E miljoen)

1 025 1 200 1 150 1 275 1 275 425 425 0 0

FLOOR-opties verkocht (in E miljoen)

4,5

4,0

3,5

3,0

2,5

2,0

Strik

ein%

600 1200 1025 1025900@3,25%

425@3,50%

425@4,25%

250@2,50%

20102009 20122011 2013 20172014 2015 2016

4 Op datum van afsluiting van dit Jaarverslag. De aankoop van een CAP-optie gecom-bineerdmetdeverkoopvaneenFLOOR-optieaanidentiekestrikekomteconomischgezienovereenmeteenIRSenwordtalsdusdanigindegrafiekweergegeven.5Notioneel:Min:indiendebankdeIRSuitoefentbijdeeerstmogelijkeoptie;Max:indiendeopzegbareIRStotaanheteindeactiefblijft.

IRS(in E miljoen)

940 715 93 0 0 0 0 0 0 940 940 440 440 290 140 140 140 140

MinMax(5)

4,0

3,5

2018

Strik

ein% 140@4,10%

20102009 20122011 2013 20172014 2015 2016

300@3,75%

500@3,65%

:opzegbaar

40Beheersverslag

TRANSACTIES EN VERWEZENLIJKINGEN IN 2009DeBuitengewoneAlgemeneVergaderingvan21.01.2009keurdedefusiesdoorovernamevan9naamlozevennootschappengoed.DezefusieshaddentotdoeldeorganisatievandeGroeptevereenvoudigenenhetvastgoeddateigendomwasvandezeondernemingen(hoofdzakelijkrusthuizen)onderhetfiscaalstelselvanVastgoedbevaktebrengen.

Inhetkadervandezefusieswerden962485nieuweaandelengecreëerddieallemaalwerdentoegewezenaanLeopoldSquareNV,eenondernemingwaaroverCofinimmoNVrechtstreeksenonrechtstreeks100%controleheeft.

Voor2vande9overgenomenvennootschappen,metnameOmega8-10enMiromaSeniorService,werdop24.10.2008eenkapitaalverhogingdoorgevoerdvanrespectievelijk€21miljoenen€16miljoen.DezekapitaalverhogingwerdonderschrevendoorLeopoldSquareNV,subfiliaalvanCofinimmo,teneindedeschuldenvandezevennootschappenbijCofinimmoaftelossen.Bijdefusievandeze2ondernemingenmetCofinimmowerddeonderschrijvingvandekapitaalverhogingdoorLeopoldSquarevergoedmet270720vande1319361eigenCofinimmoaandelen.

Tijdensheteerstekwartaalvan2009verkochtdeCofinimmoGroep4502eigengewoneaandelenopdebeursvooreentotaalbedragvan€0,48miljoentegeneengemiddeldeverkoopprijsvan€106,03peraandeel.Dezeaandelenzijndeelgerechtigdinhetresultaatvan2008enwerdenopgenomenindeberekeningenvandeverschillenderesultatenperaandeel2008.

Hettotaalaantalgewoneaandelenineigenbezitwerdzoop1314859gebracht,hetzij9,52%vanhettotaalaantaluitgegeveneffecten(1).

1 Zie eveneens het persbericht van 27.01.2009 en de internetsite van de onderneming(www.cofinimmo.com) onder de rubriek «Investor Relations/Shareholder info/Share data &Shareholdingstructure».

41

JAARVERSLAG2

008

VOORUITZICHTEN 2009 Hypotheses WaarderingvanhetpatrimoniumDereëlewaarde,datisdeinvesteringswaardevandegebouwenverminderdmetdetransactiekosten,wordtindegeconsolideerdebalansopgenomen.Voordegeraamdebalansvan2009wordtdezewaarderingglobaalvoordetotaleportefeuilleopgenomen,vermeerderdmetdeuitgavenvoorgrondigerenovaties.

Onderhoudenherstellingen-Zwarerenovaties(1)Deramingendiepergebouwwordengemaakt,omvattendeuitgavenvooronderhoudenherstellingendieonderdebedrijfslastenwordengeboektendeuitgavenvoorzwarerenovatiesdieonderdevasteactivawordengeboektendoorzelffinancieringofdoorleningenwordengedekt.

Investeringen(1)Indevooruitzichtenwordtmetdevolgendeinvesteringenrekeninggehouden:• deverwervingopheteindevanhet2dekwartaalvan2009

vanhetkantorencomplexWestEndteGroot-Bijgaardenvooreenbedragvanomenbij€26miljoen;

• deverwervingtijdenshet3dekwartaal2009vanhetkantorencomplexCityLinkteAntwerpenvooreenbedragvanomenbij€68miljoen;

• deverwervingvanrusthuizeninFrankrijktijdenshet2dekwartaalvan2009vooreenbedragvan€39,9miljoeninhetkadervaneenverwervingaangekondigdop01.10.2008;

• deverwervingvanrusthuizeninFrankrijkenBelgiëvooreenbedragvan€81,1miljoennaaraanleidingvandeopleveringvannieuweeenhedenofdeuitbreidingvanbestaandeeenheden.

FinancieringenZoalsin2008zalCofinimmohaarinvesteringenin2009financierendoordeinbrenginnaturavangebouwen,deverkoopvaneigenaandelenenvanbepaaldegebouwenenhuurvorderingen.Dezeverschillendefinancierings-mogelijkhedenzittenvervatinhetvooruitzichtvoor2009.Hetrelatievegewichtervanzalvariërennaargelangdegelegenhedendieaangebodenwordendoordefinanciëleenvastgoedmarkten.

HuurprijzenBijderamingenvandehuurprijzenwordtvoorelkhuurcon-tractrekeninggehoudenmethypothesesi.v.m.hetvertrekvanhuurdersdiegevalpergevalgeanalyseerdwordenen,ingevalvanvertrek,dewederinstaatstellingskosten,eenperiodevanhuurleegstand,huurlastenentaksenopleegstaanderuimtesenmakelaarcommissiesbijdeherverhuring.Deramingeni.v.m.deverhuurzijngebaseerdopdehuidigemarktsituatieenhoudengeenrekeningmeteeneventueleverbeteringofverslechteringervan(ziepagina20).Hetvastgoedresultaatomvateveneensdeterugnemingenvanovergedragenenverdisconteerdehurenvoordeprogressievewederopbouwvandevolleeigendomvaneengebouwwaarvandehuurinkomstenaaneenderdewerdenovergedragen.DitbetreftdegebouwenNorthGalaxy,Wet56,EveregreenenLuxemburg40.Uitinterneanalyseblijktdateenop-ofneerwaartseschommelingvandebezettingsgraadmet1%zouleidentoteencumulatievestijgingofdalingvanhetnettocourantresultaatperaandeelvan€0,16perjaar.Delopendecontractenzijngeïndexeerd.

RentevoetenBijdeberekeningvandefinanciëlekostenwordtuitgegaanvaneenrente-evolutiezoalsdieindetoekomstigerenten-curvegeanticipeerdwordt.Zehoudteveneensrekeningmetdethanslopendeleningen.Rekeninghoudendmetdeingevoerdeindekkingsinstrumentenwerdderentevoetvoor2009gedeeltelijkvastgelegdop3,94%voorleningenmetvlottenderentevoet.Bijditpercentagekomenooknogdebankmargesendepremiesvoorindekkingsinstrumenten.Derente-indekkingenvoorhetjaar2009endegevoeligheidvanhetresultaataanrenteschommelingenwordenbeschrevenoppagina39vanhetJaarverslag.

InflatieBijdeevolutievandehuurprijzenwordteeninflatieniveaugehanteerdvan2%voor2009.Deramingenvoordebeschouwdeperiodezijnslechtsingeringemateonderhevigaanschommelingeninhetinflatieniveau.Eenopwaartseofneerwaartseschommelingmet0,5%vandevoorzieneinflatieleidttoteencumulatievestijgingofdalingvanhetnettocourantresultaatperaandeelvan€0,08perjaar.

DividendenNaafloopvanelkboekjaarsteltdeRaadvanBestuurhetuitkeringsbeleidvooraandeAlgemeneVergadering.Geziendehuidigeeconomischeomstandighedenenderisico’somschreveninhethoofdstuk«Risicobeheer»isvoorzichtigheidgeboden.Deondernemingheeftzichechter,opbasisvanhaarhuidigevoorzorgsmaatregelenenindienernstigeenonverwachtegebeurtenissenuitblijven,totdoelgesteldvoorhetboekjaar2009(betaalbaarin2010)eendividenduittekerenvergelijkbaarmetdatvanhetboekjaar2008.

ConversievanbevoorrechteaandelenDezevooruitzichtenwerdenopgesteldindeveronderstellingdatallebevoorrechteaandelen(1499766)ingewoneaandelenzullengeconverteerdwordentijdensboekjaar2009.

1 Dezehypothesewordtgecontroleerddoordeonderneming,indezinvanhetEuropeseReglement809/2004.

42Beheersverslag

Courante geconsolideerde resultatenrekeningen - analytisch schema (x€1000)

2008Reëel

2009 Vooruitzicht

Huurinkomsten,mindemetverhuurverbondenkosten 187820 195 378

Terugnemingenovergedragenenverdisconteerdehuren(noncash) 11056 17 630

Nietgerecupereerdehuurlastenenbelastingenopverhuurdegebouwen -382 -454

Kostenvoorwederinstaatstelling,mindevergoedingenvoorhuurschade -60 -1 060

Vastgoedresultaat 198434 211 494

Technischekosten -2606 -5 616

Commerciëlekosten -1097 -1 302

Kostenentaksenvannietverhuurdegoederen -2360 -1 288

Vastgoedresultaat na rechtstreekse vastgoedkosten 192371 203 288

Beheerkostenvastgoed -14496 -14 395

Operationeel vastgoedresultaat 177875 188 893

Algemenekostenvandevennootschap -7309 -6 538

Operationeel resultaat 170566 182 355

Financiëleopbrengsten(exclusiefIAS39) 24718 6 961

Financiëlekosten(exclusiefIAS39) -91380 -82 296

Herwaarderingvandefinanciëleinstrumenten(IAS39) -41453

Belastingen -6080 -4 500

Netto courant resultaat 56371 102 520

Preferentdividend-Voorstel(1) 9554

Minderheidsbelangen 346 305

Netto courant resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen) 46471 102 215

Gemiddeldaantalgewoneaandeleninomloopdeelgerechtigdinhetresultaatvandeperiode 10884287 13 806 796

Aantalbevoorrechteaandelen 1499766

Netto courant resultaat per gewoon aandeel (in €) 4,27 7,40

1 Hetvoorstelkomtovereenmet100%vanhetjaarlijksprioritairgeplafonneerdbedragvan€6,37peraandeel.

Erkunnengeenvermoedelijkevoorspellingenwordengemaaktvandetoekomstigemarktwaardevandegebouwen.Eenhuidigevoorspellingvanhetresultaatvandeportefeuillezoubijgevolgweinigbetrouwbaarzijn.

43

JAARVERSLAG2

008

1 Vastgoedbeleggingen,ProjectontwikkelingenenActivabestemdvooreigengebruik.Dewaarderingvandevastgoedbeleggingenisvoorgesteldinreëlewaarde.Dezewaardewordtverondersteldonveranderdtezijntussenhetbeginenheteindevanhetjaar,metuitzonderingvandegebudgetteerderenovatiekostendiewordentoegevoegd.

Geconsolideerde balans (x€1000)

31.12.2008Reëel

31.12.2009 Vooruitzicht

Vaste activa 3436090 3 378 599

Goodwill 171689 144 626

Gebouwen(1) 3134381 3 105 424

Vorderingenfinanciëleleasing 108181 106 710

Anderevasteactiva 21839 21 839

Vlottende activa 113965 83 871

Activabestemdvoorverkoop 507

Vorderingenfinanciëleleasing 4170 4 170

Kasenkasequivalenten 25448 1 048

Anderevlottendeactiva 83840 78 653

TOTAALACTIVA 3550055 3 462 470

Eigen vermogen 1377242 1 446 086

Eigenvermogentoetekennenaandeaandeelhoudersvandemoedervennootschap 1368584 1 437 696

Minderheidsbelangen 8658 8 390

Verplichtingen 2172813 2 016 385

Langlopende verplichtingen 1776666 1 685 302

Langlopendefinanciëleschulden 1579760 1 565 460

Anderelanglopendeverplichtingen 196906 119 842

Kortlopende verplichtingen 396147 331 083

Kortlopendefinanciëleschulden 220844 167 650

Anderekortlopendeverplichtingen 175303 163 432

TOTAALEIGENVERMOGENENVERPLICHTINGEN 3550055 3 462 470

44Beheersverslag

1 Debevoorrechteaandelenzijnconverteerbaarvanafhun5deverjaardagvandeemissie(01.05.2009)naarratovanééngewoonaandeelvooréénbevoorrechtaandeel.Tothunconversiegevendebevoorrechteaandeleneenprioritairrechtopvereffeningsuitkeringengeplafonneerdtothunemissieprijs.Hetgeherwaardeerdnetto-actiefpergewoonaandeelwordtberekendopbasisvanheteigenvermogennaaftrekvandewaardevanditrecht(€159,1miljoen).Hetgeherwaardeerdnetto-actiefperaandeelwordthiervervolgensproformaberekendopeen«fullydiluted»basis,waarbijervanwordtuitgegaandatdebevoorrechteaandelenalvanafhunemissiewerdengeconverteerd,teneindevanafnualheteffectvanhuntoekomstigeconversieophetgeherwaardeerdnetto-actiefpergewoonaandeelweertegeven.

Heteigenvermogenwordtvoorgesteldvóórwinstverdeling.

Deprognosesmetbetrekkingtotdebalansengeconsoli-deerderesultatenrekeningenzijnvoorspellingenwaarvandeeffectieverealisatiemeerbepaaldafhangtvandeevolutievandefinanciële-envastgoedmarkten.ZijvormengeenverbintenisvoordeondernemingenwordennietdoordeRevisorgecertificeerd.DeCommissaris,DeloitteBedrijfs-revisorenBVo.v.v.e.CVBAvertegenwoordigddoorLudoDeKeulenaer,heeftbevestigddatdevooruitzichtenadequaatwordenopgesteldopdeaangegevenbasisendatdegebruikteboekhoudkundigebasisvoordezevooruit-zichtenconformismetdedoorCofinimmogehanteerdeboekhoudkundigemethodes,inhetkadervandevoorberei-dingvanhaargeconsolideerderekeningenconformhetIFRSreferentieelzoalsdoordeEuropeseUnietoegepast.

Geconsolideerde balans (vervolg) 31.12.2008

Reëel31.12.2009

Vooruitzicht

Gemiddeldaantalgewoneaandeleninomloopdeelgerechtigdinhetresultaatvandeperiode 10884287 13 806 796

Aantalgewoneaandeleninomloop 10987669 13 806 796

Aantalbevoorrechteaandelen 1499766

Geherwaardeerdnetto-actiefpergewoonaandeelinreëlewaardevóórverdelingvanhetdividendvanhetboekjaar(in€) 108,98 104,13

Geherwaardeerdnetto-actiefpergewoonaandeelinreëlewaardevóórverdelingvanhetdividendvanhetboekjaarop«fullydiluted»(1)basis(in€) 109,40 104,13

Geherwaardeerdnetto-actiefpergewoonaandeelininvesteringswaardevóórverdelingvanhetdividendvanhetboekjaar(in€) 115,02 108,83

Schuldratiooptotaalderactiva 52,79% 51,74%

45

JAARVERSLAG2

008

1 Statutairejaarrekeningen.

RESULTAATBESTEMMING(1) DeRaadvanBestuursteltaandeGewoneAlgemeneVergaderingvanAandeelhoudersvan24.04.2009vooromdejaarrekeningenper31.12.2008goedtekeurenendevolgendedividendenuittekeren:• €7,80bruto,i.e.€6,63nettopergewoonaandeel;• €6,37bruto,i.e.€5,41nettoperbevoorrechtaandeel.

Dehieropingehoudenroerendevoorheffingbedraagt15%.

Op31.12.2008bezatdeCofinimmoGroep356876eigengewoneaandelen,aangehoudendoorCofinimmoNV.BovendienverkochtdeCofinimmoGroeptussen01.01.2009en13.02.20094502eigengewoneaandelenopdebeursdiedeelgerechtigdzijninhetresultaatvan2008.

DeRaadvanBestuursteltvooromhetrechtopdividendvoorboekjaar2008van330544eigengewoneaandelenaangehoudendoorCofinimmoNVteannulerenenhetrechtopdividendvande21830overigeeigengewoneaandelenaangehoudendoorCofinimmoopteschorten.

Aldus,exclusiefde356876eigengewoneaandelendiedeCofinimmoGroepbezatop31.12.2008,eninclusiefdegewoneaandelenmetrechtophetdividendvoorboekjaar2008diesindshetbeginvan2009verkochtwerden,zouhetresultaatvanhetboekjaar2008alsvolgtbestemdworden:

Deonttrekkingendetoevoegingaandereserveskomenvoortuitdeniet-gerealiseerdemin-enmeerwaardendievoordienwerdentoegevoegdaandereserves,evenalsdekoop-enannulatietransactiesvaneigenaandelen.

InnalevingvanArtikel62vanhetKoninklijkBesluitvan10.04.1995metbetrekkingtotdeVastgoedbevaks,voordelaatstekeergewijzigddoorhetKoninklijkBesluitvan21.06.2006,ligtdevoorgesteldedividenduitkeringbovenhetvereisteminimumvan80%vanhetnettobedragverminderdmetdeimpactvandeschuldverminderingtijdenshetboekjaarzoalsditblijktuitde(niet-geconsolideerde)statutairejaarrekeningen.

Depayoutratioophetnettocourantresultaat(exclusiefIAS39)bedraagt96,5%.

Devergoedingvanhetkapitaalbedraagt€94,45miljoen.Terherinnering,hetgeconsolideerdnettocourantresultaat(aandeelGroep)bedraagt€46,47miljoenenhetgeconsolideerdnettoresultaat(aandeelGroep)€-14,85miljoen.Dedataenmodaliteitenvandedividendbetalingvanhetgewoonenpreferentdividendstaanvermeldoppagina66vanhoofdstuk«Cofinimmoopdebeurs».

Resultaat van het boekjaar (in€)

2008 2007 2006

Tebestemmenresultaatvanhetboekjaar 52 181 662,89 127156677,98 107103377,46

Overgedragenresultaat +181 950 035,33 +120398136,92 +100819598,13

Te bestemmen resultaat 234 131 698,22 247554814,90 207922975,59

Toevoegingaandeonbeschikbarereserves -170 274,00 -118575,00 -31578009,00

Toevoegingaandeanderereserves -17 780 242,16 -954628,68 -2233557,95

Onttrekkingaandeanderereserves 3 279 995,53 22065949,78 5381642,38

Vergoedingvanhetkapitaal -94 450 948,02 -86322676,67 -81877202,22

Winstdeelnameplan -301 444,00 -274849,00 -264385,00

Over te dragen resultaat 124 708 785,57 181950035,33 97351463,80

Corporate Governance

Beslissingsorganen 48Anderetussenkomendepartijen 55Reglementeringenprocedures 56Maatschappelijkverantwoordondernemen 58Humanresourcesbeheer 61Informaticabeheervandeonderneming 61

46

47

JAARVERSLAG2

008

Cofinimmo waakt erover dat strenge normen inzake deugdelijk bestuur nageleefd worden en blijft haar methodes continu toetsen aan de principes, praktijken en eisen op dit vlak.

DeRaadvanBestuurverklaartdat,bijzijnweten,CofinimmodeCorporateGovernancebeginselentoepastinvolkomenovereenstemmingmetdeBelgischeCorporateGovernanceCode.Het«CorporateGovernanceCharter»kangeraadpleegdwordenopwww.cofinimmo.com.

DeBuitengewoneAlgemeneVergaderingvan21.01.2008heeftdemachtigingvandeRaadvanBestuurhernieuwdomhetonderschrevenkapitaalteverhogenovereenkomstigdeArtikelen603en607vanhetWetboekvanVennootschappen.ZegingtevensovertothetaanpassenvandestatutenaandeWetvan20.07.2004inzakebepaaldevormenvangemeen-schappelijkbeheervanbeleggingsportefeuilles,aanhetKoninklijkBesluitvan21.06.2006inzakeboekhouding,jaarrekeningenengeconsolideerderekeningenvanpubliekeVastgoedbevaks,terwijzigingvanhetKoninklijkBesluitvan10.04.1995inzakeVastgoedbevaks,alsookaandeWetvan02.05.2007inzakehetopenbaarmakenvanbelangrijkedeelnemingeninemittentenwaarvandeaandelenopeengereglementeerdemarkt,onderworpenaandiversebepalingen,mogenwordenverhandeld.

Totslotsteldezedeherleidingvandekapitaalsvertegen-woordigingvastovereenkomstigArtikel625vanhetWetboekvanVennootschappen(58314gewoneaandelenaantoonderinhandenvanCofinimmowerdennietigdaarzenietwerdenvervreemdbinnendetermijnvan3jaarvoorzieninArtikel622,§2,alinea2,5°vanhetWetboekvanVennootschappen).

48Corporate Governance

BeslissingsorganenRaadvanBestuurSamenstelling Krachtensdealgemeneprincipesbetreffendedesamen-stellingvandeRaad,zoalsdiewerdenaangenomendoordeRaadopvoorstelvanhetComitévoorBenoemingenenBezoldigingen,isdeRaadsamengestelduit12Bestuurderswaarvan8niet-uitvoerendeBestuurders,waaronder4onafhankelijkeBestuurders,en4uitvoerendeBestuurders(ledenvanhetDirectiecomité).

DeonafhankelijkeBestuurdersbeantwoordenstriktaandevolgendeonafhankelijkheidscriteria:• geensalarisgerechtigdemedewerker,kaderlid,

lidvanhetDirectiecomité,gedelegeerdevoorhetdagelijksbeheer,uitvoerendBestuurderoflidvanhetdirectiepersoneelvanCofinimmoofeenverbondenondernemingzijn,engeensoortgelijkefunctiehebbenbekleedtijdensdelaatste5jarenvóórhunbenoeming;

• vanwegeCofinimmoofvaneenverwanteonderneminggeenanderevergoedingenofbelangrijkevoordelenvanvermogensaardontvangenofontvangenhebbendandezeinhetkadervanhunmandaat;

• alleenofgezamenlijkmeteenvennootschapwaaroverdeBestuurderdecontroleuitoefent,geenhoofdaandeelhouderofaandeelhoudervanmeerdan10%vanCofinimmozijn,nochBestuurderofkaderlidzijnvandergelijkeaandeelhouderofhemvertegenwoordigen.IndiendeBestuurdereendeelnemingvanminderdan10%bezit,maghijdebeschikkingsdadenmetbetrekkingtotzijnaandelenofdeuitoefeningvandeeraangekoppelderechtennietonderwerpenaanconventionelebepalingenofaanunilateraleverbintenissendiehijzouonderschrevenhebben.DeBestuurdermageendergelijkeaandeelhouderingeenenkelgevalvertegenwoordigen;

• geenbetekenisvollecommerciëlebandhebben,nochtijdenshetafgelopenjaargehadhebben,nochverwachtentehebben,metCofinimmoofmeteenverwanteonderneming,hetzijdirect,hetzijalsvennoot,aandeelhouder,Bestuurder,hogerkaderlidofdirectiepersoneelvaneenorganisatiemetdergelijkeband;

• geenvennootofsalarisgerechtigdezijn,nochtijdensdelaatste3jarengeweestzijn,vandehuidigeofgewezenexterneBedrijfscommissarisvanCofinimmoofvaneenverwanteonderneming;

• geenuitvoerendlidzijnvanhetbeheersorgaanvaneenanderevennootschapwaarineenuitvoerendBestuurdervandevennootschapzeteltalsniet-uitvoerendlidvanhetbestuurs-oftoezichtsorgaanengeenanderebetekenisvollebandenhebbenmetdeuitvoerendeBestuurdersvanCofinimmodievoortvloeienuiteenbetrokkenheidinandereondernemingenoforganen;

• binnenCofinimmonietmeerdan3mandatenhebbenuitgevoerdalsniet-uitvoerendBestuurderzonderdatdezeperiodelangerdan12jaarmagzijn;

• geennaaste(familielid)zijnvaneenkaderlid,lidvanhetDirectiecomitéofvanéénvandepersonenomschreveninéénvanbovenvermeldesituaties.

Hoeweldestatuteneenbenoemingtoestaanvooreenperiodevan6jaar,wordendeBestuurdersbijCofinimmogebruikelijkbenoemdvoor3jaarenzijnzeherverkiesbaar.TijdensdeGewoneAlgemeneVergaderingvan2008werdendemandatenvandeherenJean-EdouardCarbonnelleenJeanFrankenuitzonderlijkhernieuwdvooreenperiodevanrespectievelijk4en5jaarzodatderespectievevervaldatavandemandatenalsuitvoerendBestuurdergespreidzijnindetijd.

DeRaadvanBestuurkomttenminste8keerperjaarsamen.UitzonderlijkeomstandighedenkunnenéénofmeerderebijkomendebijeenroepingenvandeRaadvereisen.In2008heeftdeRaad10maalvergaderd.VóórdevergaderingontvangtelklidvandeRaaddedocumentenbetreffendedevoorstellenvanhetDirectiecomitéwaaroverhijzichzalmoetenuitspreken.Bijeenstemmingwordendebeslissingengenomenmeteenvoudigemeerderheidvanstemmen.BijstakingvanstemmenisdestemvandeVoorzitterbeslissend.

49

JAARVERSLAG2

008

FunctiesenmandatenvandeBestuurdersbinnendeRaadvanBestuurvanCofinimmoen/ofzijnComitésNaamFunctie

Geboortejaar Nationaliteit Aanvangmandaat

Laatstehernieuwing

Eindemandaat

André DirckxVoorzittervandeRaadvanBestuurOnafhankelijkBestuurderLidvanhetComitévoorBenoemingenenBezoldigingen

1936 Belg 04.07.2001 25.04.2008 29.04.2011

Allianz Belgium (vertegenwoordigddoorRobertFranssentot25.04.2008)Robert Franssensinds25.04.2008Bestuurder(vertegenwoordigtaandeelhouderAllianzBelgium)

1955 Belg 19.02.2004 25.04.2008 29.04.2011

Jean-Edouard CarbonnelleBestuurder-Directeur

1953 Belg 30.04.1999 25.04.2008 27.04.2012

Ridder Vincent Doumier Bestuurder(vertegenwoordigtaandeelhouderCompagnieduBoisSauvage)LidvanhetAuditcomité

1955 Belg 28.04.2006 28.04.2006 24.04.2009

Serge FautréAfgevaardigdBestuurder

1960 Belg 26.04.2002 25.04.2008 29.04.2011

Jean FrankenBestuurder-Directeur

1948 Belg 25.04.1997 25.04.2008 26.04.2013

Gaëtan HannecartOnafhankelijkBestuurderLidvanhetComitévoorBenoemingenenBezoldigingen

1964 Belg 28.04.2006 28.04.2006 24.04.2009

Guy RoelandtBestuurder(vertegenwoordigtaandeelhouderDexia)VoorzittervanhetComitévoorBenoemingenenBezoldigingen

1952 Belg 24.04.1998 28.04.2006 24.04.2009

Françoise RoelsBestuurder-Directeur

1961 Belg 27.04.2007 27.04.2007 30.04.2010

Alain SchockertBestuurder(vertegenwoordigtaandeelhouderBankDegroof)

1950 Belg 27.04.2007 27.04.2007 30.04.2010

Gilbert van Marcke de LummenOnafhankelijkBestuurderVoorzittervanhetAuditcomité

1937 Belg 30.04.2004 27.04.2007 30.04.2010

Baudouin VelgeOnafhankelijkBestuurderLidvanhetAuditcomité

1955 Belg 28.04.2006 28.04.2006 24.04.2009

50Corporate Governance

André Dirckx Huidigefunctie: -Huidigeofeerderemandaten:EuronextNV,NYSEEuronext,SpullenhulpVZW

Allianz Belgium vertegenwoordigd door Robert Franssen tot 25.04.2008/Robert Franssen sinds 25.04.2008Huidigefunctie: VoorzittervanhetDirectiecomitévanAllianzBelgiumNV(Lakensestraat,35,1000Brussel)Huidigeofeerderemandaten:DiverseondernemingenvandeAllianzGroep,VerbondvanOndernemingenteBrusselVZW,AnpiVZW,AssuraliaBeroepsvereniging,PortimaCoöperatieveVennootschap,UnionWallonnedesEntreprisesVZW(1),AssurcardNV(1)

Jean-Edouard CarbonnelleHuidigefunctie: ChiefFinancialOfficer(CFO)vanCofinimmoNV(Woluwelaan,58,1200Brussel)Huidigeofeerderemandaten:SociétéRoyaled’EconomiePolitiquedeBelgiqueVZW,SIGEFINordGestionSAS(FR),Sociétéd’HabitationsdeTournaiNV

Ridder Vincent Doumier Huidigefunctie: AfgevaardigdBestuurderenVoorzittervanhetDirectiecomitévanCompagnieduBoisSauvageNV(Wildewoudstraat,17,1000Brussel)Huidigeofeerderemandaten:CeranILC,CodicInternationalNV,TerBekeNV,AnchorageNV,BankDegroofNV,JohnBerenbergGossler&CoKG(D),evenalsdiverseondernemingenvandeGroepCompagnieduBoisSauvage,FinaspilNV,Sanering&VerbeteringvoordeVolkshuisvestingCVBA,SpullenhulpVZW,InterdiocesaanCentrumVZW,CercleRoyalGauloisArtisitiqueetLittéraireVZW,CompagnieFinancièreduChâteauNV(1),FauchonGroep(1),TradeCreditReInsuranceCompany(TCRé)NV(1),NanocylNV(1)

Serge Fautré Huidigefunctie: ChiefExecutiveOfficer(CEO)vanCofinimmoNV(Woluwelaan,58,1200Brussel)Huidigeofeerderemandaten:LaMondiale(FR),BeroepsverenigingvandeVastgoedsector(BVS),EuropeanPublicRealEstateAssociation(EPRA)Jean FrankenHuidigefunctie: ChiefOperatingOfficer(COO)vanCofinimmoNV(Woluwelaan,58,1200Brussel)Huidigeofeerderemandaten:BeroepsverenigingvandeVastgoedsector(BVS)(1)

Gaëtan HannecartHuidigefunctie: AfgevaardigdBestuurderenVoorzittervanhetDirectiecomitévandeMatexiGroepNV(FranklinRooseveltlaan,180,8790Waregem)Huidigeofeerderemandaten:HomeInvestBelgiumNV,BeroepsverenigingvandeVastgoedsector(BVS),NationalFoundationforTeachingEntrepreneurshipVZW(NFTEBelgium),ItineraInstituteVZW,MatexiGroepNVevenalsverschillendeondernemingenvandezeGroep

Guy RoelandtHuidigefunctie: VoorzittervanhetDirectiecomitévanDexiaInsuranceBelgiumNV(Livingstonelaan,6,1000Brussel)Huidigeofeerderemandaten:AuxiparNVevenalsverschillendeondernemingenvandeDexiaGroep

Françoise RoelsHuidigefunctie: SecretaryGeneral&GroupCounselvanCofinimmoNV(Woluwelaan,58,1200Brussel)Huidigeofeerderemandaten:EuroclearPensionFundOFP,InstituutvoorBedrijfsjuristen

Alain SchockertHuidigefunctie: AfgevaardigdBestuurderenlidvanhetDirectiecomitévanBankDegroofNV(Nijverheidsstraat,44,1040Brussel)Huidigeofeerderemandaten:BrocsaNVevenalsverschillendeondernemingenvandeDegroofGroep

Gilbert van Marcke de LummenHuidigefunctie: BestuurdervanD’IeterenNV(Maliestraat,50,1050Brussel)Huidigeofeerderemandaten:D’IeterenNV,RadiohuisvanFlageyNV,BelronSA(L)(1),AvisEuropePLC(UK)(1)

Baudouin VelgeHuidigefunctie: AfgevaardigdBestuurdervanInterelNV(Tervurenlaan,402,1150Brussel)Huidigeofeerderemandaten:BekaertNV,BTBeluxNV,StichtingBernheim,EcolepourleManagement(EPM)NV,EuroCommerceIVZW(1),FEDISVZW(1),VBOVZW(1)

AnderefunctiesenmandatenvandeBestuurdersvandeRaadvanBestuurvanCofinimmodiethansoftijdensde5voorbijejarenwerdenuitgeoefend

1 Eerderemandaten.

51

JAARVERSLAG2

008

Rol van de Raad DerolvandeRaadvanBestuurbestaaterin:• opeigeninitiatiefofopvoorstelvanhetDirectiecomitéde

strategischerichtlijnenvandevennootschapvastteleggen;

• toezichttehoudenopdekwaliteitvanhetbeheerenerovertewakendatditbijdegekozenstrategieaansluit;

• dekwaliteitvandeinformatiedieaandebeleggersenaanhetpubliekwordtverschafttecontroleren;

• eroptoeteziendatalleBestuurders,dieindividueelenhoofdelijkaansprakelijkzijnvoorhetmaatschappelijkdoelendeuitbouwvanCofinimmo,zichopeenonafhankelijkemanieropstellen;

• alleonderwerpentebehandelendieonderzijnwettelijkebevoegdheidvallen(goedkeuringvandestrategieenvanhetbudget,neerleggingvandejaar-,halfjaar-enkwartaalrekeningen,aanwendingvanhetmaatschappelijkkapitaal,goedkeuringvandesplitsing-enfusieverslagen,bijeenroepingvandeGewoneenBuitengewoneAlgemeneVergaderingen,organisatievandebeslissingsinstantiesenbenoemingenvanhunleden).

Activiteitenverslag van de Raad van Bestuur Naastdeterugkerendeonderwerpen,beslistedeRaadvanBestuuroververschillendedossiers,waaronder:• defusiedoorovernamevandevolgende

ondernemingenvandeCofinimmoGroep: -Omega8-10NVtegenuitgiftevan271065nieuwe

gewoneaandelen; -SogipaInvestNVtegenuitgiftevan2217nieuwe

gewoneaandelen; -SogipaNVtegenuitgiftevan3565nieuwe

gewoneaandelen; -SogemaireNVtegenuitgiftevan29353nieuwe

gewoneaandelen; -S.I.T.E.C.NVtegenuitgiftevan7980nieuwe

gewoneaandelen; -RinsdelleNVtegenuitgiftevan28869nieuwe

gewoneaandelen; -L’OréeduBoisNVtegenuitgiftevan55342nieuwe

gewoneaandelen; -LaClairièreNVtegenuitgiftevan15330nieuwe

gewoneaandelen; -MiromarSeniorServiceNVtegenuitgiftevan

548764nieuweaandelen.• deinbrenginnaturadoordeondernemingSCIFoncière

duTroncq,patrimoniumvennootschapvandefamilieAustruy,die32gezondheidszorginstellingeninFrankrijkbezat,van83%vandeaandelenvandenaamlozevennootschapnaarFransrechtMedimur(waarvandenaamgewijzigdwerdinCofinimmoFranceSA)inhetkapitaalvanCofinimmotegenuitgiftevan493571nieuwegewoneaandelen(de17%resterendeMedimuraandelenendeinaandelenterugbetaalbareMedimurobligatiediedeverkoperbezat,werdencashgekocht);

• deopeningvaneenvastevestiginginFrankrijk;• deaankoopdoordevastevestigingvanCofinimmoNV

inFrankrijkvan19EPHAD(«Etablissementsd’HébergementpourPersonnesAgéesDépendantes»–verblijfstehuizenvoorzorgbehoevendeouderen)enSSRklinieken(«cliniquesdeSoinsdeSuiteetdeRééducation»–nazorg-enrevalidatie-instellingen)gelegeninFrankrijk,vandeKorianGroep;

• hetindienenvaneenaanvraagvoorhetverkrijgenvanhetFransefiscalestelselvan«Sociétéd’InvestissementsImmobiliersCotée»(SIIC)voorCofinimmoFranceSAenCofinimmoNV;

• inschrijvingvanhetgewoneCofinimmoaandeelopdekoerslijstvanEuronextParis;

• deanalyseendekeuzevanderichtlijnenvoordeontwikkelingendestrategievanCofinimmo;

• eendenkpisteoverdestructuurvandeCofinimmoGroep,meerbepaaldinhetkadervaneeninternationaleexpansie;

• deherzieningvandedelegatievanbevoegdhedenaanhetDirectiecomité;

• definancieringvandeinvesteringenvanCofinimmoendeverkoopvaneenhoeveelheideigenaandelen.

52Corporate Governance

Vergoeding van de niet-uitvoerende Bestuurders Devergoedingvandeniet-uitvoerendeBestuurderswordtbepaalddoordeAlgemeneVergaderingopbasisvandevoorstellenvandeRaadvanBestuurenvolgensdeaanbeve-lingenvanhetComitévoorBenoemingenenBezoldigingen.OvereenkomstigdebeslissingvandeAlgemeneVergaderingvan28.04.2006bestaatdevergoedingvoor2008uit:• enerzijds,eenbasisvergoedingvan€20000alslidvan

deRaadvanBestuur,€6250alslidvaneenComitéen€12500voorhetVoorzitterschapvaneenComité;

• enanderzijds,zitpenningenvan€2500perzittingvoordeelnameaanvergaderingenvandeRaadvanBestuuren€700perzittingvoordeelnameaanvergaderingenvandeComitésvandeRaad;

• devergoedingvandeVoorzittervandeRaadisvastgelegdop€100000perjaarvoorhetgeheelvanverantwoordelijkhedendiehijdraagt,zowelindeRaadvanBestuuralsindeComitésvandeRaad.

AdviserendeComitésAuditcomité HetAuditcomitébestaatuit3Bestuurders,waarvaner2onafhankelijkzijn,enbeantwoordtaandevereistenvandeCorporateGovernanceCode.DeledenvanhetDirectiecomitémakengeendeeluitvanhetAuditcomitémaardeChiefExecutiveOfficerwoontdevergaderingenbij.DeVoorzittervandeRaadvanBestuurbeschiktovereenpermanenteuitnodigingvoorallevergaderingenvanhetAuditcomité.DeledenvanhetAuditcomitébeschikkenopbasisvanhunberoepservaringzowelindividueelalscollectiefoverdenodigecompetentiesomeenefficiëntewerkingvanhetComitétewaarborgen.DeherenGilbertvanMarckedeLummenenBaudouinVelgebeantwoordenaandeonafhankelijkheidscriteriazoalsbepaaldinArtikel526tervanhetWetboekvanVennootschappen.Zebeschikken,dankzijhunprofessioneleervaring,overdegepastevaardighedenophetgebiedvanboekhoudingenaudit.

DerolvanhetAuditcomitébestaaterin:• deRaadvanBestuurbijtestaanindeuitoefeningvan

zijntoezichtverantwoordelijkheden,meerbepaaldinzakedeinformatieverstrekkingaanaandeelhoudersenderden,endewerkingendeefficiëntievandeinternecontrolemechanismendiedeRaadendeDirectiehebbeningevoerd;

• aanbevelingenteformulerenbetreffendedebenoemingvandeexterneauditorvandeondernemingalsookhetbepalenvandeaardendedraagwijdtevanzijnextra-legaleopdrachten,hetramenvanhunkostprijsenhetgoedkeurenvanzijnvergoeding;

• deonafhankelijkheidvandeexterneauditorteanalyserenenoptevolgen,meerbepaaldwatbetrefthetverschaffenvanbijkomendedienstenaandeonderneming;

• hetopstellingsprocesvandefinanciëleinformatieendewettelijkecontrolevandegeconsolideerdeenstatutairekwartaal-,halfjaar-enjaarrekeningen,alsookdestatutaireverslagenteonderzoeken;

• deaanbevelingenvandeexterneauditorteanalysereneneventueelaanbevelingenaandeRaadvanBestuurteformuleren;

• dewerkingendeefficiëntievandeinterneauditoptevolgen;

• destriktetoepassingvandewetgeving,dereglemente-ringenendeinternevoorschrifteninzakebelangen-conflictentewaarborgen.

In2008vergaderdehetAuditcomité4maal.Naastdeterugkerendethema’swerdendevolgendepuntenbehandeld:• deinternewaardebepalingvanhetvastgoedpatrimonium

vanCofinimmo;• deverslagenvandeopdrachtvandeinterneauditor

betreffendedebeoordelingvanderente-indekking,debijkomendevastgoeddienstenenhetriskmanagement;

• deopvolgingvandeaanbevelingengeformuleerddoordeinterneauditor.

Vergoeding van de niet-uitvoerende Bestuurders (in€)

Naam AanwezighedenRaadvanBestuur

AanwezighedenComitévoor

BenoemingenenBezoldigingen

AanwezighedenAuditcomité

Totalebezoldiging

Aantalaandeleninbezit

op31.12.2008

AndréDirckx 10/10 5/5 - 100000 0

AllianzBelgiumvertegenwoordigd

doorRobertFranssentot25.04.2008/

RobertFranssensinds25.04.2008 9/10 - - 42500 606044(1)

Jean-EdouardCarbonnelle 10/10 - - - 550

RidderVincentDoumier 7/10 - 3/4 45850 178

SergeFautré 10/10 - - - 0

JeanFranken 10/10 - - - 0

GaëtanHannecart 8/10 3/5 - 48350 0

GuyRoelandt 6/10 5/5 - 51000 0

FrançoiseRoels 10/10 - - - 0

AlainSchockert 8/10 - - 40000 0

GilbertvanMarckedeLummen 9/10 - 4/4 57800 0

BaudouinVelge 9/10 - 2/4 50150 0

1DitverwijstnaarhetaantalaandeleninbezitvanAllianzBelgium.

53

JAARVERSLAG2

008

Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen HetComitévoorBenoemingenenBezoldigingenbestaatuit3ledenvandeRaadvanBestuur,waarvaner2onafhankelijkzijn,enbeantwoordtaandevereistenvandeCorporateGovernanceCode.DerolvanhetComitévoorBenoemingenenBezoldigingenbestaateruitdeRaadbijtestaandoor:• aanbevelingenteformulereninzakedesamenstellingvan

deRaadvanBestuurenzijnComitésenbetreffendedebekrachtigingvandeonafhankelijkheidvanzijnleden;

• bijstandteverlenenbijdeselectie,debeoordelingendeaanstellingvandeledenvandeRaadvanBestuurenvanhetDirectiecomité;

• bijstandteverlenenbijhetbepalenvandevergoedingvandeledenvandeRaadvanBestuurenvanhetDirectiecomité;

• aanbevelingenteanalyserenenvoortebereidenaangaandealleonderwerpendieverbandhoudenmetdeugdelijkbestuur.

In2008vergaderdehetComité5maal.Debelangrijkstebesprokenonderwerpenhaddenbetrekkingopdevolgendethema’s:• hetbepalenvandeemolumentenvandeuitvoerende

Bestuurdersopdatdezeconformblijvenmetdemarktpraktijkenendeverantwoordelijkhedendiezedragen;

• deevaluatievanzijneigenwerking;• deevaluatievandeRaadvanBestuur;• hetvoorsteltotkandidaatstellingvaneennieuwe

Bestuurder(deheerXavierdeWalquetervervangingvandeheerGuyRoelandtalsvertegenwoordigervandeaandeelhouderDexiaNV),dehernieuwingvanhetmandaatvan2onafhankelijkeBestuurders(deherenGaëtanHannecartenBaudouinVelge)endehernieuwingvanhetmandaatvanRidderVincentDoumier(vertegenwoordigervandeaandeelhouderCompagnieduBoisSauvage).

DirectiecomitéHetComitéis,naastzijnVoorzitter,deheerSergeFautré(CEO),samengestelduit3Bestuurders-Directeurs,deherenJean-EdouardCarbonnelle(CFO)enJeanFranken(COO)enmevrouwFrançoiseRoels(SecretaryGeneral&GroupCounsel).ElklidvanhetComitéisbevoegdvooreenspecifiekdomein.HetComitévergadertwekelijksenisverantwoordelijkvoorhetoperationelebeheervandeonderneming.

Binnenditkaderbestaatzijnrolerin:• aandeRaadvanBestuurdestrategievandevennoot-

schapvoortestellen;• dezestrategieuittevoeren,metinbegripvande

beslissingenomgebouwenofaandelenvanvastgoed-vennootschappenteverwervenofteverkopen;

• intestaanvoorhetdagelijksbestuurvandeondernemingenerverslagoveruittebrengenaandeRaadvanBestuur.

Samenstelling Serge Fautré/Chief Executive Officer

tradinmaart2002indienstbijCofinimmo.VoordienwashijFinancieelDirecteurvandeInternetBusinessUnitenDirecteurvandeGroepThesaurieenFinanciënvanBelgacom.Van1994tot1999washijlidvanhetDirectiecomitévanJPMorganBankBelgiëenvan1992tot1994washijverant-

woordelijkvoorhetdepartementCorporateFinancevandeGroepGlaverbel.DaarvoorwerktehijbijCitibank,eerstinBrusselenvervolgensinLonden.HijbegonzijncarrièreinNewYorkbijJ.HenriSchroderBankandTrustCompany.HijislicentiaatindeEconomischeWetenschappen(UCL1982)enMasterofBusinessAdministration(Chicago1983).Jean-Edouard Carbonnelle/Chief Financial Officer

tradinnovember1998bijCofinimmoindienst.VoordienwerktehijindeGroepvandeGeneraleMaatschappijvanBelgië,eerstbinnendezeholdingzelfvervolgensalsBestuurderenDirecteurFinanciënvandeGroepDiamantBoart(slijpproducten)enalsLidvanhetDirectiecomitévanSibéka

(diamant)entenslottevoorkortetijdalsInvestorRelationsManagervanUnionMinière(non-ferrometalen).HijbegonzijnloopbaanbijdeWereldbankwaarhijinhetdepartementvandeindustriëleenmijnprojectenwerkte.HijisHandelsingenieur(SolvayBusinessSchool1976)enMasterofBusinessAdministration(Wharton1977).

Jean Franken/Chief Operating Officer issinds1996verantwoordelijkvoordevastgoedverrichtingenbijCofinimmo.Hijissindshetbeginvanzijncarrièreactiefindevastgoedsectorenwasachtereenvol-gensbouwverantwoordelijke,projectont-wikkelaar,waaronderhetKeibergBusinessParkinZaventem,enbeheerdervan

portefeuillesmetkantoorvastgoed.HijisBurgerlijkIngenieur(UCL1971).

Françoise Roels/Secretary General & Group Counsel tradinaugustus2004indienstbijCofinimmo.ZijleidthetjuridischdepartementenisverantwoordelijkvoorhetSecretariaatGeneraalvandeonderneming.ZijisdeComplianceOfficervanCofinimmoentevensbelastmetdeverschillendeaspectendieverbandhouden

methetaandeelhouderschapendewisselwerkingenmetdeBelgischefinanciëlecontroleautoriteiten.AlvorensCofinimmotevervoegen,wasFrançoiseRoelswerkzaambijhetadvocatenkantoorLoyens,bijEuroclear/JPMorganenbijdeBelgacomGroep.ZijwaserverantwoordelijkvoordefiscaleenCorporateGovernanceaangelegenheden.ZijislicentiateindeRechten(RUG1984),kandidateindefilosofie(RUG1984)enverwierfeenfiscaliteitdiploma(EcoleSupérieuredesSciencesFiscales1986).

54Corporate Governance

Vergoedingen (in€)

Vast Variabel TOTAAL

SergeFautré 330000 183900 513900

Spaarplan 70358 - 70358

Pensioenbeloftes - 24300 24300

AndereledenvanhetDirectiecomité 720000 238140 958140

Spaarplan 204996 - 204996

Pensioenbeloftes - 215460 215460

Aandelenopties (inaantal)2008 2007 2006

SergeFautré 1 800 1800 1800

AndereledenvanhetDirectiecomité 2 350 3700 3700

Contractuele bepalingen Inhetkadervanhunopdrachtaangaandehetdagelijksbeheer,heeftdeondernemingmetdeBestuurdersledenvanhetDirectiecomitéeenbedrijfscontractafgeslotenvooronbepaaldeduur.Zijvervullenhuntaakzonderenigeondergeschiktheideninvolleautonomieenonafhankelijkheid.ZijlatenzichbijdeuitvoeringvanhuntakenechterleidendoorderichtlijnenenstrategischebeslissingendiewerdengeformuleerddoordeRaadvanBestuurenlevendecompetentie-enwerkingsregelsvanhetDirectiecomiténa.HetcontractdathenbindtmetCofinimmokanwordenopgezegdmitseenopzegtermijnvan24maandeningevalvanverbrekingdoordeondernemingenvan3maandeningevalvanverbrekingdooreenBestuurderlidvanhetDirectiecomité,ofmitsdeuitbetalingvaneenopzegvergoedingdiewordtberekendopbasisvandeemolumentenophetogenblikvandeverbreking.Indiendeondernemingzouwordenovergenomenofindienerbinneneentermijnvan5jaartetellenvanafdezeovernameeeneindezougesteldwordenaanhuncontractofdeomvangvanhunfunctiebeperktzouworden,zalCofinimmoaandeBestuurdersledenvanhetDirectiecomitéeenvergoedingvan36maandenvanhunbezoldiginguitbetalen.

Emolumenten DeBestuurdersledenvanhetDirectiecomitéhebbenhetsociaalstatuutvanzelfstandige.ZijgenietenvanvasteenveranderlijkeemolumentendiehunprestatiesdekkenalslidvanhetDirectiecomitéenalsBestuurdervandeonderneming.Hetbedragvandeveranderlijkeemolumentenwordtbepaaldopbasisvandeverwezenlijkingvanfinanciëleenindividuelekwalitatievedoelstellingen,meerbepaaldderealisatievanhetjaarlijksbudgetvandeonderneming,degroeivanhetinkomenperaandeelvolgenscriteriadiejaarlijkswordenbepaalddoordeRaadvanBestuuropvoorstelvanhetComitévoorBenoemingenenBezoldigingenendeglobalewaarderingdoordeRaadvanBestuuropvoorstelvanhetComitévoorBenoemingenenBezoldigingen.

DeledenvanhetDirectiecomitégenietenvaneenspaar-envoorzorgsplan(vastelement),envanindividuelepensioenbeloftes(veranderlijkelement).Cofinimmosteltheneenfirmawagenterbeschikkingwaarvandejaarlijksekostenvoordeondernemingmaximum€15000bedragen.Cofinimmobetaalthenallekostengemaaktvoorrekeningvandeondernemingterug.Dejaarlijksekostenmetbetrekkingtotdemedischedekkingbedragen€2822voordeCEOen€6705voordeandereledenvanhetDirectiecomité.

IndiendeBestuurdersledenvanhetDirectiecomitéhunfunctienietkunnenuitoefenenomwillevanonbekwaamheid(ziekteofongeval),blijftCofinimmohengedurendeeenperiodevan2maanden,tetellenvanafde1stedagvanonbekwaamheid,hetvastedeelvanhunemolumentenverderbetalen.Daarnagenietenzijvaneeninvaliditeitsrente(gestortdooreenverzekeringsmaatschappij)gelijkaan70%vanhunvastevergoeding.

Aandelenopties DeledenvanhetDirectiecomitégenietentevensvaneenaandelenoptieplan.DeaandelendiekunnenverworvenwordeninhetkadervandeuitoefeningvandeoptieszijnbeursgenoteerdopEuronextBrusselsenParis;zezijnvandezelfdeaardengenietenvandezelfderechtenalsdegewoneCofinimmoaandelenbestaandeophetogenblikvanhetbod.Hetbetreftnominatieveaandelen.DeledenvanhetDirectiecomitégenietennietvanandereaanaandelengekoppeldeemolumenten.

Deuitoefeningsprijzenvandezeaandelenoptiesbedragenrespectievelijk€122,92voorhetplan2008,€143,66voorhetplan2007en€129,27voorhetplan2006(zieeveneenspagina118).

55

JAARVERSLAG2

008

ManagementHetDirectiecomitéwordtbijgestaandooreenteamvanManagersdieelkeenrechtstreeksaanéénvandeledenvanhetDirectiecomitérapporterenendeverantwoordelijkheiddragenvooreenspecifiekbestuurlijkdomein.

Sébastien Berden,BusinessDevelopmentManagerBenjamin Bostoen,HeadofInformationTechnologyChantal Cabuy,HumanResourcesManagerIngrid Daerden,InvestorRelationsManagerFrance Delobbe,CorporateLegalOfficerXavier Denis,HeadofProjectDevelopment&AreaManagerJean Pierre D’haenens,HeadofAccountingAndrée Doucet,CorporateLegalOfficerLaurence Gacoin,AreaManagerMarc Hellemans,HeadofCorporateFinanceandControlDirk Huysmans,AreaManagerBenoıt Messiaen,GroupTreasurerIngrid Schabon,CorporateCommunicationsManagerDomien Szekér,HeadofProjectManagementJean Van Buggenhout,InternalAudit&QualityManager

Andere tussenkomende partijen CertificeringvanderekeningenEendoordeAlgemeneVergaderingvanAandeelhoudersaangesteldeCommissarismoet:• dejaarrekeningencertificerenendehalfjaarrekeningen

herzien,zoalsvooriederenaamlozevennootschap;• bijzondereverslagenopstellenopverzoekvande

CommissievoorhetBank-,Financie-enAssurantiewezen,gezienCofinimmoeenVastgoedbevak(eenbeursgenoteerdeinstellingvoorcollectievebelegging)is.

DeCommissarisisDeloitte,Bedrijfsrevisoren,vertegen-woordigddoordeheerLudoDeKeulenaer,doordeCommissievoorhetBank-,Financie-enAssurantiewezenErkendRevisor,metmaatschappelijkezetelte1831Diegem,Berkenlaan,8B.DevastehonorariavandeCommissarisvoorhetonderzoekenderevisievandestatutaireengeconsolideerderekeningenvanCofinimmobedroegen€101537(zonderBTW).DehonorariavanDeloitte,Bedrijfsrevisorenvoorderevisievandestatutairerekenin-genvandedochterondernemingenvanCofinimmo,alsookvoordewettelijkeopdrachtenvandeCommissaris(bijv.fusieverslagen),bedroegen€25700.DehonorariavandeGroepDeloitte&Touchevoorstudie-ofbijstandsopdrachten,meerbepaaldinzakefiscaliteit,bedroegen€248723(1)voorhetboekjaar,enbetreffenhoofdzakelijkdecontrolevaneconomischeenfinanciëlegegevensmetbetrekkingtotacquisitiedossierszoalsbedoeldinArtikel133§7vanhetWetboekvanVennootschappen.

DepothoudendebankBankDegroofisdedepothoudendebankvanCofinimmoindezinvandeArtikelen12e.v.vanhetKoninklijkBesluitvan10.04.1995metbetrekkingtotVastgoedbevaks.Dejaarlijksevergoedingbestaatuiteenalsvolgtberekendecommissie:0,05‰vandewaardederactiva,bepaaldopgrondvandekwartaalwaarderingvandevasteactivadoordedeskundige(ininvesteringswaarde),envandeboekwaardevandeoverigeactiva.Zebedraagt€168190.

VastgoedexpertiseDedoorCofinimmoaangewezenvastgoeddeskundigendiedeglobalewaardevanhaarvastgoedpatrimoniumbepalen,zijndevennootschappenWinssinger&VennotenenCushman&Wakefield.

Winssinger&VennotenwordtvertegenwoordigddoordeherenPhilippeWinssingerenBenoîtForgeur.Winssinger&Vennoten(ondernemingsnummerBE0422118165),metmaatschappelijkezetelteLouizalaan,380te1050Brussel,werdop20.11.1981opgerichtvooronbepaaldeduurenressorteertonderdeBelgischewetgeving.ZeisinBelgiëgespecialiseerdindeschattingvanonroerendegoederenenmaaktdeeluitvandeGroepDTZwiensfilialeninFrankrijkeninNederlandvastgoedexpertisesuitvoeren.Winssinger&VennotenislidvandeRoyalInstituteofCharteredSurveyors(RICS)BeLux.Cushman&WakefieldwordtvertegenwoordigddoordeherenEricVanDyckenKrisPetermans.Cushman&Wakefield(ondernemingsnummerBE0418915383)iseenbijhuisvanhetkantoorinNederland(«GeneralPartnershipexistingunderthelawsofTheNetherlands»),metzetelteStrawinskylaan,3125te1077ZXAmsterdam.Haarkantorenenmaatschappe-lijkezetelzijngelegenKunstlaan,58B7te1000Brussel(geregistreerdteBrussel,ondernummer416303).Sindshaaroprichtingop04.12.1978schathetbedrijfinBelgiëenLuxemburgzowelkantoren,winkelsalsindustrieelvastgoed.Zestaatnietondertoezichtvaneenofficiëleinstantie.

OvereenkomstigArtikel56vanhetKoninklijkBesluitvan10.04.1995waardeertdedeskundigeopheteindevanelkboekjaarallegebouwenvandeVastgoedbevakenhaardochterondernemingen.Dewaarderingvormtdebasisvoordeindebalansopgenomenboekwaardevandegebouwen.Bovendienactualiseertdedeskundigeopheteindevanelkvandeeerste3kwartalendetotalewaarderingdieopheteindevanhetjaarvoordienwerdopgesteld,infunctievandemarktevolutieendekenmerkenvandebetrokkengoederen.Tenslotte,overeenkomstigdebepalingenvanArtikel59vanhetzelfdeKoninklijkBesluitwordtelkdoordeVastgoedbevak(ofdooreenvennootschapwaaroverzijdecontroleheeft)teverwervenofovertedragenvastgoeddoordedeskundigegewaardeerdalvorensdeverrichtinguittevoeren.DeverrichtingmoettegendedoordedeskundigebepaaldewaardegebeurenwanneerdetegenpartijeenpromotorvandeVastgoedbevakis(Cofinimmoheeftdergelijkepromotorniet),debewaarnemerofelkevennootschapwaarmeedeVastgoed-bevak,debewaarderofeenpromotorvandeBevakverbondenisofeendeelnemingsverhoudingheeft,ofwanneerbijdebedoeldeverrichtingenigvoordeelwordtverkregendooréénvandehierbovenvermeldepersonen.

1 De overschrijding van de drempel zoals bedoeld in Artikel 133 § 5 van het Wetboek vanVennootschappen werd voorafgaandelijk goedgekeurd door het Auditcomité op datum van25.07.2008,conformArtikel133§6.

56Corporate Governance

Deschattingvaneengebouwbestaatinhetbepalenvanzijnwaardeopeenbepaaldedatum,ditwilzeggen,deprijswaartegenhetgoedwaarschijnlijkzalwordenverhandeldtussenkopersenverkopersdiegoedgeïnformeerdzijnendieeendergelijkeverrichtingwensenterealiseren,zonderdaterrekeningwordtgehoudenmetenigebijzondereovereenkomsttussenhen.Dezewaardeisde«investerings-waarde»wanneerdezeovereenkomtmetdetotaledoordekopertebetalenprijs,meteventueleregistratierechtenofBTW,alshetomeenaankoopgaatdieaandeBTWisonderworpen.

Dereëlewaarde,indezinvanhetreferentieschemaIAS/IFRS,kanwordenverkregendoorvandeinvesteringswaardeeenaangepastequotiteitvanderegistratierechtenen/ofdeBTWaftetrekken.Anderetransactiesdanverkopenkunnenleidentotdemobiliseringvanhetpatrimoniumofvaneendeelervan,zoalsblijktuitdetransactiesdieCofinimmoheeftuitgevoerdsedertzehetstatuutvanVastgoedbevakverworvenheeft.

Deschattingswaardenhangenmetnameafvandevolgendeparameters:• deligging;• deleeftijdendeaardvanhetgebouw;• destaatvanonderhoudenhetgebodencomfort;• hetarchitectonischeuitzicht;• deverhoudingtussennettoenbrutooppervlakten;• hetaantalparkeerplaatsen;• dehuuromstandigheden.

Dehonorariavandevastgoeddeskundigenwordendriemaandelijksberekendopbasisvaneenvastforfaitvermeerderdmeteeneveneensvasttariefenbedroegenin2008€943000(exclusiefBTW).

Reglementering en procedures RegelingvanbelangenconflictenIntoepassingvanArtikel523vanhetWetboekvanVennootschappen,mageenlidvandeRaadvanBestuurdatrechtstreeksofonrechtstreekseenbelangvanpatrimonialeaardheeft,datinstrijdismeteenbeslissingofeenverrichtingdietotdebevoegdheidvandeRaadvanBestuurbehoort,nietaandeberaadslagingenvandezeRaaddeelnemen.

Naargelangvanconcreteomstandigheden,zoudendevolgendesituatieseveneensaanleidingkunnengeventotdetoepassingvanArtikel523vanhetWetboekvanVennootschappenenalsmogelijkebelangenconflictenbeschouwdkunnenworden:• uithoofdevandeBestuurdersbenoemdopvoorstel

vanDexia,BankDegroof,CompagnieduBoisSauvageenAllianzBelgiumindienertransactiesplaatsvindentussenhenenCofinimmovoordewelkedebelangenvandezeondernemingentegenstrijdigzijnmetdezevanCofinimmo;

• uithoofdevandeheerGaëtanHannecartindienertransactiesplaatsvindentussenCofinimmoendeMatexiGroepwaarvandeheerGaëtanHannecartAfgevaardigdBestuurderisenvoordewelkedebelangenvanMatexiGroeptegenstrijdigzoudenzijnmetdezevanCofinimmo.

Daarerzichgeenbelangenconflictenvoordedenin2008,heeftdeRaadvanBestuurdanookgeenenkelverslagopgesteld,intoepassingvanArtikels523en524vanhetWetboekvanVennootschappen.

ErwordteveneensberoepgedaanopArtikel24vanhetKoninklijkBesluitvan10.04.1995wanneerbijeenverrichtingmetdeBevakofmeteenvennootschapwaaroverzijdecontroleheeftéénvandepersonenvermeldinditArtikel(Bestuurder,zaakvoerder,bewaarderofpromotorvandeBevak,…)optreedtalstegenpartij.

GedragscodeDeGedragscodevandeondernemingvoorzietuitdrukkelijkdatdeledenvandeBedrijfsorganenenhetPersoneelafzienvanhetvragenaanderdennaarwelkevormvanvoordeelook,contantofinnatura,enzichertevenstoeverbindeneniganderpersoonlijkvoordeel,henvoorgesteldinhetkadervanhunprofessionelebandenmetdeonderneming,teweigeren.

Aan-enverkoopvanCofinimmoaandelen-«insidertrading»Overeenkomstigdebedrijfsprincipesen-waarden,heeftCofinimmoinhaarGedragscoderegelsopgenomen(«DealingCode»)diemoetenwordennageleefddoordeBestuurdersendeAangesteldePersonendiedefinanciëleinstrumentenuitgegevendoorCofinimmowillenverhande-len.Deze«DealingCode»verbiedthenmeerbepaaldaandelenvanCofinimmotijdenseenperiodevanéénmaandvóórdepublicatievandeperiodiekeresultateneneenperiodevaneenweeknadezepublicatie,tekopenofteverkopen.InhetkadervandetoepassingvandeBelgischeCorporateGovernanceCodebinnenCofinimmo,werdenderegelsvandeGedragscodeafgestemdophetKoninklijkBesluitvan05.03.2006metbetrekkingtotmarktmisbruik,dejuistevoorstellingvanbeleggingsaanbevelingenendebekendmakingvanbelangenconflicten.

GerechtelijkeenarbitrageproceduresHetDirectiecomitévanCofinimmoNVverklaartdatergeenregeringstussenkomstbestaat,nochenigprocesofarbitrageproceduredieeenbelangrijkeinvloedzoukunnenhebben,ofineenrecentverledenzoukunnengehadhebben,opdefinanciëleofrendabiliteitsituatievandeVastgoedbevakendater,voorzovergeweten,geensituatiesoffeitenzijndiedezeregeringstussenkomsten,processenofarbitragepro-cedureszoudenkunnenveroorzaken.

ComplianceOfficerFrançoiseRoels,SecretaryGeneral&GroupCounsel,isdeComplianceOfficervanCofinimmo.HaartaakbestaaterintoetezienophetnalevenvandeGedragscodeeninhetalgemeenallevantoepassingzijndewettelijkeenreglementaireverplichtingen.

57

JAARVERSLAG2

008

OnderzoekenontwikkelingDeCofinimmoGroepheeftgeenenkeleonderzoeks-ofontwikkelingsactiviteitondernomentijdenshetboekjaar2008.

VertegenwoordigingsbevoegdheidDeondernemingwordtinalhaardadengeldigvertegenwoordigddoor2Bestuurders.Onverminderddebeschikkingshandelingendiebetrekkinghebbenopeenvastgoedwaarvoordevennootschapvertegenwoordigdmoetzijndoor2BestuurdersdiegezamenlijkoptredenzoalsbepaaldinArtikel18vanhetKoninklijkBesluitvan10.04.1995overVastgoedbevaksenArtikel21vandestatutenvandevennootschap,wordtdevennootschapvooralledadenenalleverplichtingentegenoverderdenofopenbareenprivé-besturengeldigvertegenwoordigdenkanzegeldigverbintenissenafsluitendieondertekendzijndoor2vandevolgendepersonen:• SergeFautré,AfgevaardigdBestuurder,

VoorzittervanhetDirectiecomité;• Jean-EdouardCarbonnelle,Bestuurder-Directeur,

lidvanhetDirectiecomité;• JeanFranken,Bestuurder-Directeur,

lidvanhetDirectiecomité;• FrançoiseRoels,Bestuurder-Directeur,

lidvanhetDirectiecomité;• AndréeDoucet,CorporateLegalOfficer.

Voordeaankoopvangebouwen,zakelijkevastgoedrechtenenaandelenvanvastgoedvennootschappenmoetminstenséénvandeondertekenaarseenBestuurderzijn.Eristevenseenspecifiekedelegatievoordethesaurieverrichtingen.

InformatiekrachtensArtikel34vanhetKoninklijkBesluitvan14.11.2007inzakedeverplichtingenvanemittentenvanfinanciëleinstrumentendiezijntoegelatentotdeverhandelingopdegereglementeerdemarkt(1)Kapitaalstructuur(2)

Hetmaatschappelijkkapitaalwordtvastgelegdop€739852121,78enisverdeeldover13806796volledigvolgestorteaandelendieerelkeengelijkdeelvanvertegenwoordigen,namelijk12307030gewoneaandelenzondervermeldingvannominalewaarde,en1499766bevoorrechteaandelenzondervermeldingvannominalewaarde,hetzijeenreeksvan702490bevoorrechteaandelenB1eneenreeksvan797276bevoorrechteaandelenB2.Elkbevoorrechtaandeelgenietvaneendividenddateerstdientuitbetaaldteworden,vóórhetvoordegewoneaandelenuittekerendividend.Hetjaarlijksbrutobedragvanhetpreferentdividendbedraagt€6,37perbevoorrechtaandeel.DebevoorrechteaandelenzijnconverteerbaaringewoneaandelennaargelangvandekeuzevanhunhoudersuitgeoefendvolgensdegevallenbedoeldinArtikel10bisvandestatuten.

Debevoorrechteaandelenzijnmeerbepaaldinéénofmeerderemalenconverteerbaaringewoneaandelen,enkunnennaarkeuzevanhunhoudersindevolgendegevallenwordenuitgeoefend:• vanaf2009,van1tot10mei,vervolgenstijdensde

10laatstekalenderdagenvanelkkalenderkwartaal;• opelkmomenttijdenseenperiodevanéénmaand

volgendopdekennisgevingvandeuitvoeringvandeverkoopbeloftewaarvansprakehierna;

• ingevalvanvereffeningvandeonderneming,tijdenseenperiodedieaanvangt15dagennadepublicatievandevereffeningsbeslissingendieaflooptdedagvóórdeAlgemeneVergaderingterafsluitingvandevereffening.

Deomzettingsverhoudingiseengewoonaandeelvooreenbevoorrechtaandeel.Deomzettingwordtverondersteldintegaanopdeverzenddatumvandeomzettingsaanvraag.Deomzettingsaanvraagmoetdoordehoudervandebevoorrechteaandelenperaangetekendschrijvenaandeondernemingwordengericht.Hetschrijvenvermeldtvoorhoeveelbevoorrechteaandelendeomzettingwordtgevraagd.Elkebevoorrechteaandeelhouderontvangtvóór01.05.2009,destartvanheteersteomzettingsframe,eenbriefmetinformatieoverdetevolgenprocedure.

Deinschrijvingopofhetverwervenvanbevoorrechteaandelenhoudtdeverbintenisinzeteverkopenaaneendoordevennootschapgemachtigdederde(«calloption»)vanafhet15dejaarvolgendophunuitgifteonderdevoorwaardenenvolgensdemodaliteitenbepaaldinArtikel10bisvandestatuten.Tenslotteheefthetbevoorrechtaandeelvoorrangingevalvanvereffening.

Aandelenoptieplan DeledenvanhetDirectiecomitéenhetmanagementgenietenvaneenaandelenoptieplan,waarvandekenmerkenuiteengezetzijnoppagina54vanditVerslag.Ingevalvaneenfusie,(gedeeltelijke)splitsingofaandelensplitsingvandevennootschapofanderegelijkaardigetransacties,kunnenhetaantalnoguitstaandeoptiesopdedatumvandezetransactie,alsookderelatieveuitoefeningsprijzen,indiennodig,wordenaangepastrekeninghoudendmetderuilverhoudingdievantoepassingisopdebestaandeaandelenvandevennootschap.IndatgevalzaldeRaadvanBestuurvanCofinimmodepreciezevoorwaardenvandezeaanpassingvaststellen.Ingevalvanwijzigingindecontrole,zullendeaanvaardeoptiesonmiddellijkenvolledigwordenverworvenenonmiddellijkuitoefenbaarworden.

1ZieookdeWetvan01.04.2007inzakehetopenbareovernamebod.2OpdatumvanafsluitingvanditJaarverslag.

Kapitaalstructuur(2)

Aandelen

Aantal

Kapitaal(in€)

%

Gewone(COFB) 12307030 659878389,63 89,14

Bevoorrechte(COFP1) 702490 37459675,11 5,09

Bevoorrechte(COFP2) 797276 42514057,04 5,77

TOTAAL 13 806 796 739 852 121,78 100,00

58Corporate Governance

Maatschappelijk kapitaal DeRaadvanBestuurisuitdrukkelijkgemachtigdhetmaatschappelijkkapitaalinéénofmeerderekerenteverhogentenbelopevaneenmaximumbedragvan€640000000,00opdedataenovereenkomstigdemodali-teitendiedoordeRaadvanBestuurzullenwordenbepaald,conformArtikel603vanhetWetboekvanVennootschappen.Dezemachtigingwerdverleendvooreenperiodevan5jaartetellenvanafdebekendmakingindebijlagenbijhetBelgischStaatsbladvandenotulenvandeBuitengewoneAlgemeneVergaderingvan21.01.2008.DezeVergaderingheeftdeRaadvanBestuureruitdrukkelijktoegemachtigdovertegaantotéénofmeerderekapitaalverhogingeningevalvaneenopenbaarovernamebod,naontvangstdoordevennootschapvandemededelingvoorziendoorArtikel607vanhetWetboekvanVennootschappen.DezemachtigingisgeenbeperkingvandemachtenvandeRaadvanBestuuromverrichtingenterealiserengebruikmakendvanhettoegestanekapitaal,anderedanbedoeldinArtikel607vanhetWetboekvanVennootschappen.

Beslissingsorganen DemandatenvandeBestuurderszijnadnutumherroepbaar.Indienéénofmeerderemandatenvacantwordenverklaard,kunnendeoverblijvendeBestuurders,bijeengekomeninRaad,voorlopigindiensvervangingvoorzientotaandeeerstvolgendebijeenkomstvandeAlgemeneVergaderingdiedantotdedefinitieveaanstellingovergaat.VoordewijzigingvandestatutenisergeenanderereglementeringdandezebepaalddoorhetWetboekvanVennootschappen.

Inkoop van aandelen HetisdeRaadvanBestuurinhetbijzondertoegestaanom,vooreenduurvan3jaarvanafdepublicatievandenotulenvandeBuitengewoneAlgemeneVergaderingvan21.01.2009,voorrekeningvanCofinimmo,eigenaandelenvandevennootschapteverwerven,inonderpandtenemenenteverkopenzondervoorafgaandebeslissingvandeAlgemeneVergadering,wanneerdezeverwervingofdezeverkoopnodigisomernstigeendreigendeschadevoordevennootschaptevermijden.Daarenboven,vooreenperiodevan5jaarnahethoudenvanvoornoemdeVergaderingvan21.01.2009,magdeRaadvanBestuurvoorrekeningvanCofinimmoeigenaandelenvandevennootschapverwerven,inonderpandnemenenverkopen(zelfsbuitendebeurs)aaneeneenheidsprijsdienietlagermagzijndan85%vandebeurskoersvandeslotnoteringvandedagvóórdedatumvandetransactie(verwerving,verkoopeninonderpandnemen)endieniethogermagzijndan115%vandebeurskoersvandeslotnoteringvandedagvóórdedatumvandetransactie(verwervingeninonderpandnemen)waarbijCofinimmoopgeenenkelmomentmeerdan20%vanhettotaalaantaluitgegevenaandelenmagbezitten.OpdeafsluitingsdatumvanditVerslagbezatCofinimmoNV352374eigenaandelen.

Contractuele bepalingen van de leden van het DirectiecomitéDecontractuelebepalingenvandeBestuurdersledenvanhetDirectiecomitéwordenbeschrevenoppagina54vanditJaarverslag.

StatutenvanCofinimmoUittrekselsvandestatutenvanCofinimmozijnweergegevenoppagina134vanhetJaarverslag.HunlaatsteherzieningdateertvandeBuitengewoneAlgemeneVergaderingenvan21.01.2008en21.01.2009.

Maatschappelijk verantwoord ondernemenMilieuaansprakelijkheidCofinimmoiszichbewustvandemogelijkeimpactvanhaaractiviteitenophetmilieuinderuimebetekenis.Zeerkentdatzezichmoetgedragenalseenverantwoordelijkeondernemingmetzinvoorburgerschapenbezorgdomduurzameontwikkeling.Zijheeftzichertoeverbondenhaarvastgoedpatrimoniumteontwikkelenentebeherenmetrespectvoorhetmilieuendenatuurlijkerijkdommen,dooropeconomischrationelewijzehaarecologischeafdruktereduceren.Cofinimmowaarborgtzoeenoptimalerisicobeheersingenmaakthetviaoverdrachtmogelijkdekostenmaximaaltebeperkenvoorhaarhuurders,aandeelhoudersennatuurlijkdeomgeving.Hetondercontrolehoudenvanderisico’sgaatgepaardmeteencontinueverbeteringvandeconcurrentiekrachtvanCofinimmoeneenefficiëntergebruikvandenatuurlijkerijkdommen.

Initiële beschrijving van het patrimonium/Bodem-, ondergrond- en grondwaterkwaliteitVóórelkeeventueleaankoopvaneengebouwbestudeertCofinimmoaandachtigdeniet-conformiteitenendemilieurisico’s.Bijdeeffectieveverwervingwordtheteliminerenvandezerisico’sgepland.Teneindeeventuelebodemverontreinigingrisico’stevoorkomen,laatCofinimmo,desgevallend,eenstudieuitvoerennaardekwaliteitvandebodem,deondergrondenhetgrondwatervoorgebouwenwaarineenrisicoactiviteitisofwasondergebracht(stookolietank,stroomgenerator,transformator,...).Bijeenbewezenvervuilingdoetdeondernemingalhetmogelijkeomdezerisico’stebeherenenteverwijderen.Cofinimmovergewistzichtrouwensookregelmatigvandeconformiteitvanhaarinstallatiesdieeenpotentieelbodemrisicoinhouden(dichtheidstests,opvangbekken,...).

Milieu- en stedenbouwkundige vergunningen VoordeexploitatievandegeklasseerdeinstallatiesvanalhaargebouwenheeftCofinimmomilieuvergunningendiewerdenafgeleverddoorderegionaleofficiëleinstanties.Bijeenwijzigingvandewetgevingofvandetechnischeinstallatieswordenzesystematischbijgewerkt.BovendienbeschiktCofinimmovooralhaargebouwenoversteden-bouwkundigevergunningendiebevestigendatdebouw-ofrenovatiewerkenaandewettelijkevoorschriftenvoldoen.

59

JAARVERSLAG2

008

Technische audit/Veiligheid van de huurders Detechnische(verwarmingsketels,klimaatregelaars,transformatoren,liften,...)enveiligheidsinstallaties(brandkranen,sprinklers,brandalarmsystemen,...)vandegebouwenwaarvanCofinimmohetbeheerverzorgt,wordenregelmatiggecontroleerddooronafhankelijkeengespecialiseerdeinstantiesindeverschillendebetrokkendomeinenomelkepanneenelkongevallenrisicotevoorkomen.Wanneerdehuurderhettechnischenvastgoedbeheervandegebouwenvoorzijnrekeningneemt,maaktCofinimmohemattentophetbelangvanditnazicht.

Teneindeeenoptimaleveiligheidvoorhaarklantentewaarborgen,heefthetdepartementQualityManagementvanCofinimmoeeninventarisopgemaaktvandepotentiëlebrandrisico’sinhaargebouwen,waaronderhetuitvoerenvaneenauditvandebrandveiligheid,brandoefeningeneneeninformatievecampagnegerichtaandehuurders.Eenerkendorganismeheeftbovendieneentechnischeauditvandelifteninhetpatrimoniumuitgevoerd,overeenkomstigdeEuropeseRichtlijn95/16/CE.Ditheefthetmogelijkgemaakteenuitvoerigplanvanonderhouds-enverbeteringswerk-zaamhedenuittewerken.Koelvloeistoffen (CFC)Cofinimmozettein2008haaractiefvervangingsbeleidvandeairconditioninggroependiemetCFCwerkenvoort.HetbelangrijkstedeelvandezeairconditioninggroepengebruiktvandaagkoelvloeistofenvanhetHFC-type.Ditgastastdeozonlaagnietaan.Devervangingvandeairconditioninggroepenzalin2009verdergezetwordenopbasisvaneennauwkeurigeinventarisopgesteldvolgenshetgebruikteCFC-type.AlsdusdanigzaltotdedoorEuropeseCommissievooropgesteldedoelstelling,dieerinbestaatdeCFCenHCFCteverwijderenomzohetbroeikaseffectbinnennuen2015aanzienlijkteverminderen,bijgedragenworden.Deondernemingzieteveneenstoeophetgoedeonderhoudvanhaarairconditioninginstallaties.

Asbest Alleasbesttoepassingendieeenrisicovoordemensinhouden,werdenuitdegebouwenverwijderd.Voorderesterendeonbelangrijketoepassingenwerdeenbeheersplanopgestelddatregelmatigdoorgereputeerdedeskundigenwordtgeëvalueerd.Indienhetrisicobijeennieuweevaluatiemogelijkbelangrijkblijkttezijn(verslechteringvanhetmateriaal),wordtdeafgekeurdetoepassinguiteraardvolgensdegeldendereglementeringenverwijderd.Bovendienmaaktdeondernemingvangeplandeonderhouds-ofvernieuwingswerkengebruikomdeeventueleresterendeniet-significantetoepassingenteverwijderen.In2008werden55gebouwengecontroleerd,voor7ervanbleekeentussenkomstopkorteofmiddellangetermijnnoodzakelijk.

Energieprestatie van de gebouwen Cofinimmoontwikkeldeeenrationeelinvesteringsbeleidomhetenergieverbruikinhaargebouwentebeperken.Erwordtspecialeaandachtbesteedaandeenergiebespa-rendemogelijkhedenvoordeverwarmings-,airconditio-nings-enventilatiesystemen.Bijbouw-ofrenovatiewerkensteltCofinimmoallesinhetwerkomduurzamematerialentegebruikenmeteenverlaagdrisicovoorhetmilieuenmeteenlangerelevensduur.Systematischwordenalternatievemilieuvriendelijkerewerkprogramma’soverwogenomzogebouwenteontwikkelenwaarvandeenergieprestatiesbovendedoordeWetopgelegdenormenliggen.

DeEuropeseRichtlijn2002/91/CEbetreffendedeEPB-norm(EnergieprestatievandeGebouwen),diedoorde3BelgischeGewestenwerdomgezetineenregionalewetgeving,legtvoornieuwebouwwerkendieeenvergunningsaanvraagimpliceren,deopmaakvaneenstudiedossierbetreffendedeenergieprestatieop.Concreetmoetelkevergunnings-aanvraagaaneenminimumE-index(1)beantwoorden.AlledoorCofinimmoin2008gerealiseerdeofopgestarteontwikkelingsprojectendieonderworpenzijnaandezeRichtlijnbeantwoordenaandezevoorschriftenofscorenzelfsbeter.

VoordebestaandegebouwenvoorzietdeEuropeseRichtlijndeinvoeringvaneenEPB-certificaat(i.e.eencertificaatdatdeenergieprestatievanhetgebouwbevestigt)meteenprestatiecoëfficiëntvoorelkgebouw.DezeEuropeseRichtlijnis/zalweldradoordeBelgischeGewestenwordenopgenomeninhunvoorschriften.

Bovendienwordtbijhetopstellenvandebudgettenbinnendeondernemingdenadrukgelegdophetverbeterenvanhetmilieuaspectvanhetpatrimonium.Dankzijdezebijzondereaandachtvoorhetmilieu,ontvingCofinimmomeermaalssubsidiesteruitvoeringvandewerken.

1 DeEPB-indexdruktuithoeveelenergieernodig is vooreengebouw invergelijkingmeteenreferentiegebouw(index100).Omdezeteberekenen,wordtdeenergie-inbrengvanhetgebouw(zon, licht, gebruikers, verwarming, ...) geanalyseerd in vergelijkingmet de inbreng die vereistisvooreenoptimaalcomfort-enhygiëneniveauinhetgebouw. 2 Vooreenomschrijvingvanhetproject,zieBeheersverslagpagina22.

Vergelijking tussen de energieprestatie (E) opgelegd door de Wet en deze vooropgezet door Cofinimmo voor de 2 belangrijkste ontwikkelingsprojecten in 2008 Gebouw(2) OpgemetenE VereisteE

CityLink 79 100

AvenueBuilding 75 100

60Corporate Governance

CO2-emissie Alsgevolgvanhetenergiebeheervanhaaractiva,heeftCofinimmohetdenkprocesoverdeCO2-emissievanhaargebouwenendeinvloedopdeklimaatveranderingvoortgezet.Eendeelvanhaarvastgoedportefeuillewerdovereenkomstigde«ISOScope1»perimetervandeISO14064normgeëvalueerd.DeCO2-emissievandegeauditeerdegebouwenbevindtzichbinnenhetgemiddeldevoordeBrusselsekantoorgebouwen:55kgCO2/m²(1).Terherinnering,in2007heeftCofinimmoeencontractmetElectrabelondertekendvoordeafnamevangroeneenergie.DehernieuwbareenergiedraagthetTÜVSÜDlabelengarandeertdeproductievangroeneenergieindewaterkrachtcentralesvandeCompagnieNationaleduRhône.Ditcontractzaleenjaarlijksebesparingvanongeveer15000tonCO2opleveren,watneerkomtopdeenergiegeleverddoor8windmolensvangemiddeldvermogen.

In2008werdhetMilieumanagementsysteem(MMS)voor3gebouwen(Woluwe58,Montoyer14enVorst36)volgensdeISO14001:2004norm(2)geaccrediteerd.Hetisdebedoelingdezeaccrediteringgeleidelijkaanuittebreidennaaranderegebouwenvandeportefeuilletebeginnenmet3extragebouwenin2009.DeMMS-certificatiegeeftconcretevormaanhetmilieubeleidvanCofinimmoenwordtvertaaldinhaalbaremilieudoelstellingendiemeetbaarzijndankzijspecifiekeprestatie-indicatorenenwaarvandekostenondercontrolewordengehouden.

Parallellanceerdedeondernemingeensensibiliserings-campagneonderdegebruikersvanbedrijfswagensomdeCO2-uitstootvanhaarbedrijfswagenparkteverminderen.In2009zullenadditionelemaatregelenhieromtrentindeCarPolicygetroffenworden.Anderzijdswordenalternatievevoertuigen,zoalsscootersenfietsen,aanhetpersoneelterbeschikkinggesteldomhentoetelatenhunprofessioneleverplaatsingenopeenmilieuvriendelijkerewijzetedoen.

Afvalbeheer & Reiniging Cofinimmospoorthaarhuurdersaanhunafvaltesorteren,steltdaarvoorapartecontainersterbeschikkingenbiedthenaangepasteafvalophalingsoplossingenaan.

Erwerdtevensbeslistdatvanaf2009degebouwenonderbeheervanCofinimmogereinigdwordenmethoofdzakelijkbio-afbreekbareenmilieuvriendelijkeproducten.Deondernemingwaakterookoverdatdeonderaannemerswaaropzeberoepdoetvoorhetonder-houdvandegebouwenproductenmeteenminimaleimpactophetmilieugebruiken.

StedelijkeverantwoordelijkheidViahaarinvesteringenwenstdeondernemingmeetewerkenaandeontwikkelingvandestedenwaarzeaanwezigis.Zebiedthierdoorsommigewijkendekansomzichopnieuwteontplooienencreëertzoeenstedelijkeensocialeopwaardering.Zewaaktereveneensoverdatzeeenpositiefbeeldvanvastgoedinhetalgemeenenvanhaarinvesterin-geninhetbijzonderverspreidt.Cofinimmoneemtactiefdeelaanelkoverlegomtrentstedelijkeenvastgoedontwikkeling.DeondernemingismeerbepaaldlidvandeBeroepsvereni-gingvandeVastgoedsector(BVS),hetUrbanLandInstitute(ULI),deEuropeanPublicRealEstateAssociation(EPRA)enhetFondsEuropeseWijk.Zewerktemeeaandeinvoe-ringvandeInvestmentPropertyDatabase(IPD)inBelgië,ensponsortdeClubBruocsella(clubvanmecenaatonder-nemingenopgerichtdoordeStichtingPromethea),dietotdoelheeftculturele,socialeenarchitecturaleprojectenteondersteunendieeeninvloedhebbenophetstadsmilieuinhetBrusselsHoofdstedelijkGewest.

EconomischeverantwoordelijkheidBrussel,dehoofdstadvanEuropa,isdeeerstethuishavenvanCofinimmo.DeondernemingwenstactiefmeetewerkenaandepromotieendeontwikkelingvanhetBrusselsHoofdstedelijkGewestenvandeStadBrussel.Tijdenshaarroadshowsenanderevertegenwoordigings-activiteiteninhetbuitenland,streeftCofinimmoercontinunaardeinvesteringenenvestigingeninBelgiëbijinvesteer-derstepromoten.

Haarrolbestaatereveneensinomkwalitatievelevensruim-tentebiedendieaangepastzijnaandeactiviteitenenbehoeftenvandehuurders.Cofinimmokandeoverheidendeburgerskwaliteitsgebouwenvooreenzeerspecifiekgebruikaanbieden.ViahaarinvesteringeninrusthuizenstreeftCofinimmoerenerzijdsnaaromaandegroeiendedemografischebehoeftentebeantwoordenenanderzijdsdeexploitantentebegeleidendoorhetvastgoedbeheervanhungebouwentevergemakkelijkenenveiligheidencomforttebiedenaandeouderen.

HetvoortbestaanvanCofinimmowordtondersteunddoorhaarlangetermijncontractenmettoonaangevendepartners.Dezecontractenverlenenhaareengrotestabiliteitenbiedenhaardemogelijkheidomeenlangetermijnstrategietevoeren.Deondernemingispermanentbekom-merdomhaarfinancieelevenwichtenhaartoekomstigegroei.Waardecreatievoorhaaraandeelhoudersiséénvanhaardoelstellingen.

HaarGedragscode,dieonderalhaarpersoneelsledenwordtverspreid,looftkernwaardenzoalseerlijkheid,stiptheid,integriteitenrespectvooranderen.

CofinimmoistevensactiefbinnenhetnetwerkBusiness&SocietyBelgiumdatzichalsdoelheeftgesteldeeninspiratiebrontezijnvoorondernemingenenbedrijfsgroe-peringendiemaatschappelijkeverantwoordelijkheidinhundagelijksebeheerenactiviteiteneenplaatswillengeven.

1 Bron:BIM.2 DeISO14001:2004normdefinieertdeeisenm.b.t.eenmilieumanagementsysteemwaarmeeeenorganisatieeenbeleidendoelstellingenkanontwikkelenenrealiseren,dierekeninghouden met de wettelijke en andere vereisten die de organisatie onderschreven heeft en deinformatiem.b.t.debelangrijkemilieuaspecten.

61

JAARVERSLAG2

008

SocialeverantwoordelijkheidCofinimmowensteenreëlebijdrageteleverenaanhetgemeenschapslevendooractiesmeteensociaalofhumanitairkaraktervanhaarnaambekendheidtelatengenieten.Zosteundedeondernemingin2008menighumanitaireofsocialeprojectenzoalsdeKoningBoudewijn-stichting,Spullenhulp,Télévie,deoperatieThermos,dehumanitaireprojectenAzawaghenSamilia,enz.

Human resources beheerIneencontinugroeiendeondernemingishetuitermatebelangrijkomteanticiperenopinterneenexterneverande-ringenendezevervolgenstebegeleiden.DerecenteontwikkelingsassenvanCofinimmo,zoalsrusthuizenendePubstoneportefeuille,evenalsdegeografischeexpansievereistendeinvoeringvaneenaangepastestructuurenorganogram.

PersoneelsbestandOp31.12.2008teldedeonderneming108medewerkers(leeftijdsmediaan36jaar).60%isuniversitairen15%ishoudervaneenpostuniversitairdiploma.Zowat54%vandemedewerkersstaatinvoorhetbeheervandeklantenenhetpatrimonium,deoverigenhebbenondersteunendefuncties.Mannenenvrouwenvertegenwoordigenrespectie-velijk34%en66%vanhetpersoneelsbestand.Denettogroeivanhetpersoneelsbestandmet12%op31.12.2008wordtgrotendeelsverklaarddoordeaanwervinginhetkadervandegeografischeensectorgebondengroeivandeportefeuille.Dankzijdezegroeiwarenermeerinternepromotiemogelijkhedendaninhetverleden.Tijdenshetjaarwerden19mensenaangeworvenenhebbenslechts5personeelsledendeondernemingvrijwilligverlaten.Deafwezigheidsgraadligtlaag,netboven2%vanhettotaleaantalgepresteerdedagen.

DiversiteitHetsocialebeleidvanCofinimmoversterktdediversiteitenbevordertdeaanwervingvanmensendieomwillevanhunherkomst,leeftijd,handicapofgeslachtmeestalgediscrimineerdworden.Cofinimmoiséénvande17Brusselseondernemingendiede«Diversiteitsplannen»heeftondertekend.DezeplannenzijneeninitiatiefvandeBrusselseMinistervoorEconomieenTewerkstelling.InternwordtditinitiatiefondersteunddooreenCharter.Voordeleeftijdscategorieëndiepotentieelmetdiscriminatietemakenkunnenhebben,teltCofinimmo6%jongerenjongerdan26jaaren22%werknemersouderdan46jaar.OpdedatumdatditVerslagwerdafgesloten,washetaantalmedewerkersjongerdan26jaargestegentot8,4%.

BezoldigingCofinimmobiedteenbezoldigingaangepastaandelonengangbaaropdemarktvoorsoortgelijkefuncties.Voorhetbepalenvandeloonenveloppewordenvoorallewerknemersdezelfdecriteriagebruikt.Dezeenveloppevoorzieteenvoorzorgsplan,eenwinstdeelnameplanen,voor2008,eenniet-recurrentebonusverbondenaandebedrijfsresultaten.Hetwinstdeelnameplanbedroeg€398839in2008.HetmanagementvandeGroepgenietvaneenaandelenoptieplandathenaandeondernemingmoetbinden.Ditaandelen-optieplanheefttotdoeldedeelnemersmeetelatendeleninderesultatenvandeGroep.In2008werdenintotaal6730aandelenoptiestoegekend.Zijvertegenwoordigeneenreëlewaardevan€353120(zieBijlage43pagina118).

OntplooiingvantalentenDemedewerkershebbeneenjaarlijksindividueelopleidingsplan.Dezeplannenwordenopgesteldopbasisvandeglobaleondernemingsstrategieopkorte,middellangeenlangetermijn,decompetentiesdieabsoluutmoetenwordenverworvenofontplooidendewensenvandegeïnteresseerdenomteevolueren.In2008volgdemeerdan85%vanhetpersoneeléénofmeerdereopleidingen.Ditkomtneeropeentotaalvan4600uren,eneenbudgetovereenstemmendmetbijna3%vandebrutoloonmassa,diegelijkmatiggespreidzijnoverallemedewerkers(mannen/vrouwen,jongeren/ouderen,…).Vande600opleidingsdagenvoorhetpersoneel,waren54dagengewijdaanthema’srondmilieu,energieprestatievangebouwenenduurzameontwikkeling.

Informaticabeheer van de onderneming Begin2008heeftCofinimmohetbedrijfsinformatiesysteemSAP,datbestemdisvoorhetbeheervandebedrijfsproces-senenhetvastgoedpatrimonium,metsuccesopgestart.DeinvoeringvanditsysteemzalhetmogelijkmakenomdeexpansievanCofinimmoindenieuwesectoraleengeografischepolenmetnogmeerveiligheidencontroleteondersteunen.Gedurendehetgansejaarwerdenextraconsolidatie-enrapporteringsmodulesinwerkinggesteld.Cofinimmostartteeveneenseenbijstellingvanhaarbedrijfsprocessenopomaldusdeoperationeledoeltref-fendheidendeafleveringvandefinanciëlestatenteversnellen.Bovendienheeftdeondernemingdeintentieom,terondersteuningvanhetProjectManagementdepartement,eenbijkomendemoduleteimplementerendiehetmogelijkzalmakenomdedoorenvoorCofinimmogerealiseerdeprojectenopgedetailleerdewijzeoptevolgen.

Leeftijdsgroepen

17% 20-30jaar

52% 30-40jaar

31% 40-60jaar

Cofinimmo op de beurs

Hetgewoonaandeel 63Hetbevoorrechtaandeel 65Deobligatie 66Aandeelhoudersstructuur 66Agendavandeaandeelhouder 66

62

63

JAARVERSLAG2

008

Beleggers die interesse hebben in Cofinimmo, hebben de keuze tussen 3 op de beurs genoteerde instrumenten met verschillende risico-, liquiditeits-, en rendementsprofielen: het gewoon aandeel, het bevoorrecht aandeel, de obligatie.

Het gewoon aandeel DegewoneCofinimmoaandelenzijnsinds1994genoteerdopEuronextBrussels(ticker:COFB)ensindsjuni2008opEuronextParis.HetaandeelmaaktdeeluitvandeBEL20,Euronext150enMSCIindexeneniseveneensopgenomenindevastgoedindexenEPRAEuropeenGPR250.CofinimmoisdegrootstevastgoedondernemingvandeBEL20-index.

BeurscontextenevolutievanhetCofinimmoaandeelIn2008werddefinanciëlewerelddoorelkaargeschuddooreenglobalerecessiedieondermeerhaaroorsprongindewereldwijdekredietcrisisvond.Tengevolgevanuitzonderlijkhogeverliezengeledenindebanksector,kwamdesolvabiliteitenliquiditeitvandiversefinanciëleinstellingeninopspraakenwerdhetbanklandschap,inhetbijzonderdoordetussenkomstvandeoverheden,grondighertekend.Detoegangvoorbedrijventotexternefinancieringsmiddelenwerdsterkbeknotterwijldebeursperformantiesendebeursindexenwereldwijdzwaaronderuitgingen(BEL20:-53,75%,Eurostoxx50:-44,27%,DowJones:-33,81%).

Devastgoedsector,traditioneeleengrotegebruikervanbankfinanciering,werdhardgeraaktdoordezecrisis.Inderdaad,na4gunstigejaren(2003-2006)performeerdendeEuropesevastgoedaandelenin2008voorhettweedejaaroprijonderdealgemenebeursaandelen.DesalnietteminblijftdegecumuleerdeperformantievandeEuropesevastgoedaandelenoverdeperiode1999-2008positiefop+4,70%(GPR250exUK)terwijldezevoordeS&PEurope350indexop-4,20%staat(1).

Demeestevastgoedaandelennoterenonderhunnetto-actiefwaarde.Dezenegatievepremieweerspiegeltdeonzeker-heidindemarktoverdefinancieringsmogelijkhedeneneenanticipatieopmogelijkewaardeverminderingenindevastgoedportefeuilles.Demarktrekenteropdateenaantalvastgoedinvesteerdersgedwongenzullenwordenomeengedeeltevanhunactivateverkopendooreentekortaan(her)financieringsmiddelen.Hetgebrekaaneenrepresenta-tievestaalvaninvesteringstransactiesindetweedejaarhelftvan2008bevestigtdezehypotheseenleidttoteenstijgendedrukopdeyieldsenbijgevolgtoteenwaardeverminderingvanhetvastgoed.

Naarmatederecessieinomvangtoeneemtgroeitdeimpactopdereëleeconomieenvoordevastgoedmarktkanditleidentoteendalingvandebezettingsgraden,lagerehuurwaardenenverminderdehuurindexering.

HetCofinimmoaandeelkondeeerstemaandenvan2008nogredelijkgoedstandhoudenmaarmoestnadientocheengedeeltevanzijnwaardeprijsgeven.Dekoersdalingoverhetgansejaar2008bedroeg26,57%tegenovereendalingvan50,88%voordeEPRAEuropeindexwaarmeeblijkwordtgegevenvanhetdefensievekaraktervanhetCofinimmoaandeelbinnendesector.

1Bron:Kempen&Co,EuropeanPropertySectorCompass.

64Cofinimmo op de beurs

1Bron:UBS.

Risico-rendementverhoudingRekeninghoudendmetdeherbeleggingvanhetdividend,realiseerdeCofinimmoovereenperiodevan4jaar(vandecember2004totdecember2008)eenrendementvan-8,13%,hetzijeengemiddeldgewogenjaarrendementvan-2,10%.TijdensdezelfdeperiodezijndeBEL20enEuronext100indexengedaaldmetrespectievelijk24,93%en6,10%,watneerkomtopgemiddeldegewogenjaarrendementenvan-6,92%en-1,56%.TijdensdezelfdeperioderealiseerdedeEPRAEuropeindexeendalingvan34,07%,hetzijeengemiddeldegewogenjaarlijkseperformancevan-9,89%.

VerschillendeelementenverklarenhetperformantieverschilvanhetCofinimmoaandeelmetdeEuropesemarktinhetalgemeenenmetdevastgoedsectorinhetbijzonder:• vastgoedaandelenwarendeeersteomeencorrectie

teondergaanbijdestartvandekredietcrisisin2007.Pasbijhetuitbreidenvandecrisisgingendeniet-sectorgerelateerdeindexenmeenaarbeneden.DeBEL20werdindetweedejaarhelftvan2008extrageraaktdoordefinanciëlecrisisomwillevanhetzwaregewichtvandebankwaardenindeindex;

• Cofinimmowordtvaakervarenalsdefensiefomwillevandehogegemiddeldelooptijdvanhaarhuurcontracteninportefeuilleendusdezichtbaarheidvanhaarverwachteinkomsten,evenalsdekwaliteitvanhaarhuurdersenhaaractiva;

• sommigevastgoed-subindexenhebbeninhetverledeneenzeergoedeperformantiebehaalddankzijmeerbepaaldspeculatieveelementendiegekoppeldzijnaandeinvoeringvandestatutenvanvastgoedbeleggingsfondseninFrankrijk,Groot-Brittannië,DuitslandenItalië;

• bepaaldeEuropesevastgoedondernemingendieactiefzijninzeerdiversemarkten(promotie,trading)ofprojectenbehereninzeerdiversegeografischezoneshebbeneenaanzienlijkhogerrisicoprofiel.

Hetkoersverloopvanhetafgelopenjaar,ondanksdenegatievetrend,geeftweerdathetgepercipieerdedefensiefkaraktervanhetCofinimmoaandeelinwoeligetijdeninderdaadeenbeterebeschermingbiedtdanhaarEuropesesectorgenoten.

Discounttenopzichtevandenetto-actiefwaardeIndeeerstejaarhelftvan2008werdhetCofinimmoaandeelnogverhandeldmeteengemiddeldepremievan5,08%invergelijkingmetdeinventariswaardeperaandeel.Deaanhoudendecrisisopdefinanciëlemarktenveroor-zaaktegeleidelijkaaneendalingvandezepremie.Eind2008noteerdehetCofinimmoaandeel22,58%onderhaarnetto-actiefwaarde.Tervergelijking:deopdebeursgenoteerdeEuropesevastgoedondernemingenvertoondeneind2008gemiddeldgenomeneenonderwaarderingvan50%(1)invergelijkingmethunnettoinventariswaarde.

Evolutie van de beurskoers (in e)

BEL20totalreturnindex(rebased)

Cofinimmototalreturn

BeurskoersCofinimmo

EPRAEuropetotalreturnindex(rebased)

160

140

120

100

80

60

40

01.08

02.08

03.08

04.08

05.08

06.08

07.08

08.08

09.08

10.08

11.08

12.08

01.09

01.08

02.08

03.08

04.08

05.08

06.08

07.08

08.08

09.08

10.08

11.08

12.08

01.09

Euronext100totalreturnindex

BEL20totalreturnindex

Cofinimmoreturn

EPRAEuropetotalreturnindex

Totale rendementen (in %)220

180

140

100

60

12.04

03.05

06.05

09.05

12.05

03.06

06.06

09.06

12.06

03.07

06.07

09.07

12.07

03.08

06.08

09.08

12.08

Vergelijking beurskoers vs. geherwaardeerd netto-actief (in %)

BeurskoersCofinimmo

Geherwaardeerdnetto-actief(inreëlewaarde)

150

140

130

120

110

100

90

65

JAARVERSLAG2

008

EengestaagstijgendeliquiditeitCofinimmowijdtaljarenlangaanzienlijkeinspanningenenmiddelenaanhetvergrotenvandeliquiditeitvanhaaraandeel.Zointensiveerdezehaardeelnamesaanevenementenomhaaraandeeltepromoten,organiseerdezeregelmatigroadshowseninvesteerdezeincampagnesomhaarnaambekendheidteverbeteren.Deliquiditeitvanhetaandeelistijdensdeafgelopenjarenaanzienlijkgestegen.Zobedraagtin2008hetgemiddeldaantalverhandeldeeffectenperdag37638invergelijkingmet26091in2007en17483effectenin2006.Debeurskapitalisatieop31.12.2008bedraagt€1,07miljard.

Het bevoorrecht aandeelDebevoorrechteaandelenzijngenoteerdopEuronextBrussels(tickers:COFP1voordereeksuitgegevenop30.04.2004enCOFP2voordereeksuitgegevenop26.05.2004).Hetbetreftaandelenopnaammetstemrecht,converteerbaaringewoneaandelenvanaf01.05.2009(1voor1).

In2019kanCofinimmodeniet-geconverteerdeaandelenaankopentegendeuitgifteprijs(zieookonder«Kapitaal-structuur»inhethoofdstukCorporateGovernance,pagina57).

1Brutodividendophet jaargemiddeldevandebeurskoers.2Koerswaardering+dividendrendement.3Deroerendevoorheffingopdeuitgekeerdedividendenbedraagt15%.4Vooruitzicht.5VolgensdemethodevanEuronext.6Gemiddeldeberekendoverdehandelsdagenmetvolume.

Het gewoon aandeel 2008 2007 2006

Beurskoers (in€)

Hoogste 142,00 157,35 158,50

Laagste 93,01 116,95 125,10

Bijafsluiting 94,52 128,72 152,20

Gemiddelde 120,57 138,61 139,01

Dividendrendement(1) 6,47% 5,59% 5,32%

Bruto return (op12maanden)(2) -22,31% -11,08% 20,06%

Dividend(3) (in€)

Bruto 7,80(4) 7,75 7,40

Netto 6,63(4) 6,59 6,29

Volume

Gemiddelddagvolume 37 638 26091 17483

Jaarvolume 9 672 909 6653113 4387670

Aantal aandelen deelgerechtigd in de geconsolideerde resultaten van het boekjaar 10 884 287 9872029 9720027

Beurskapitalisatie bij de afsluiting (x€1000) 1 072 286 1275543 1502523

Free floatzone(5) 85% 85% 85%

Omloopsnelheid(5) 90,06% 67,39% 45,14%

Aangepaste omloopsnelheid(5) 105,96% 79,29% 53,11%

Het bevoorrecht aandeelCOFP1 2008 COFP12007 COFP2 2008 COFP22007

Beurskoers (in€)

Bijafsluiting 95,00 126,00 95,00 126,00

Gemiddelde 122,07 140,73 118,70 135,33

Dividendrendement(1) 5,22% 4,53% 5,37% 4,71%

Bruto return -20,79% -5,72% -20,79% -0,20%

Dividend(3) (in€)

Bruto 6,37 6,37 6,37 6,37

Netto 5,41 5,41 5,41 5,41

Volume

Gemiddelddagvolume(6) 872 268 137 405

Jaarvolume 14 838 67335 10 978 101704

Aantal aandelen 702 490 702490 797 276 797276

Beurskapitalisatie bij de afsluiting (x€1000) 66 736 88514 75 741 100457

66Cofinimmo op de beurs

De obligatie2008 2007 2006

Beurskoers (in€)

Bijafsluiting 91,98 100,55 103,35

Gemiddelde 97,69 101,62 104,96

Gemiddeld rendement tot de vervaldag(jaargemiddelde) 5,78% 4,97% 4,50%

Effectief rendement bij de uitgifte 5,064% 5,064% 5,064%

Interestcoupon (in€)

Bruto(perschijfvan€100) 5,25 5,25 5,25

Netto(perschijfvan€100) 4,46 4,46 4,46

Aantal effecten 1 000 000 1000000 1000000

Agenda van de aandeelhouderGewoneAlgemeneVergaderingvoor2008 24.04.2009

Tussentijdseverklaring:resultatenop31.03.2009 11.05.2009

Datumvandividendbetaling(gewoneenbevoorrechteaandelen)

Datumcoupononthechting(«Exdate»)(3) 28.04.2009

Registratiedatum(«Recorddate»)(4) 30.04.2009

Betaaldatumvanhetdividend Vanaf05.05.2009

Financiëledienst BankDegroof(hoofdbetaalagent)ofeenanderefinanciëleinstellingnaarkeuze

Coupons

Gewoonaandeel Couponnr.17

Bevoorrechteaandelen Couponsnr.6(COFP2)ennr.7(COFP1)

HalfjaarlijksFinancieelVerslag:resultatenop30.06.2009 03.08.2009

Tussentijdseverklaring:resultatenop30.09.2009 16.11.2009

Jaarpersbericht:resultatenop31.12.2009 12.02.2010

GewoneAlgemeneVergaderingvoor2009 30.04.2010

Aandeelhoudersstructuur (op31.12.2008)Onderneming Sector Gewone

aandelen% Bevoorrechte

aandelenTotaalaantal

aandelen(stemrechten)

%

DexiaNV(1) Verzekeringen 816307 7,20 291706 1108013 8,63

AllianzBelgiumNV(1) Verzekeringen 673032 5,93 673032 5,24

CofinimmoGroep Eigenaandelen 356876 3,15 356876 2,78

Aantaluitgegevenaandelen 11344545 100,00 1499766 12844311 100,00

Freefloat(2) 83,72 83,35

DeRaadvanBestuurverklaartdatdebovenvermeldeaandeelhoudersvangeenverschillendstemrechtgenieten.

1SituatieopbasisvandeontvangentransparantieverklaringenovereenkomstigdeWetvan02.05.2007.Deeventuelemeegedeeldewijzigingensinds31.12.2008werdenvolgensdebepalingenvandiezelfdeWetbekendgemaaktenkunnentevensgeraadpleegdwordenopdewebsitevandeondernemingwww.cofinimmo.comonderderubriek«InvestorRelations/Shareholderinfo/Shareholdingstructure».DexiaNVishetmoederbedrijfvanDexiaBankBelgiëNV,dieophaarbeurthetmoederbedrijfisvanDexiaInsuranceBelgiumNV.DexiaInsuranceBelgiumNVishetmoederbedrijfvandeondernemingenCorona,DIBInvest,Sepia,DISFinanceenAssuranceAssetManagementCompany.2Dezeberekeningvandefreefloat,diegewoonlijkdoorEuronextwordtgebruikt,omvatalleaandeelhoudersdieindividueelminderdan5%vanhetkapitaalbezitten.3Dedatumvanafdewelkedeverhandelingopdebeursgebeurtzonderrechtopdekomendedividenduitkering.4Datumwaaropdepositieswordenafgeslotenomdeaandeelhoudersdierechthebbenophetdividendteidentificeren.

67

JAARVERSLAG2

008

Vastgoedverslag

Geconsolideerdevastgoedportefeuille 70Verslagvandevastgoeddeskundige 78

68

69

JAARVERSLAG2

008

In2008heeftdeonderneminggekozenvooreeninveste-rings-enverkoopsstrategieeneencommerciëleaanpak(zieBeheersverslag)waardoordekwaliteitenhetrisicoprofielvandeportefeuilleeropvooruitgingen,wathetbedrijfeengunstigepositieoplevertindehuidigerecessie:• indesectorvankantoorgebouweninBelgiëgaf

Cofinimmodevoorkeuraanlangetermijncontractenmetkwaliteitshuurders,voornamelijkindepubliekesector,aandeselectievandebestelocaties,enaanhetoverdragenvangebouwenwaarvandedatumvooreenzwarerenovatiedichterbijkwam,waarbijdemarktomstandighedentoelietenzeaftestaanmeteenmeerwaardeinvergelijkingmetdelaatstewaardebepalingen;

• hetvastgoedpartnershipdatin2007werdgeslotenmetABInBev(Pubstone)endediversificatieinderusthuizensectormaaktehetmogelijkeenderdevandeeigendommenvanCofinimmoteherstructurerennaarhuurcontractenoplangetotzeerlangetermijn.Hetrisicoprofielvandezeinvesteringenisingrotemateofzelfsbijnahelemaallosgekoppeldvandealgemeneeconomischeconjunctuur,enleverteengeïndexeerde,betrouwbareenregelmatigehuurinkomstenstroomop;

• dankzijdeaanpakgerichtopklantenbindingheeftCofinimmoeenbezettingsgraadvan97,85%kunnenoptekenen,watruimbovenhetgemiddeldevandeBrusselsekantoormarktligt(90,86%,bron:CBRichardEllis).

De geconsolideerde portefeuille van Cofinimmo groeide sterk in 2008 (+12,1%). Bovendien bracht de onderneming meer evenwicht in haar risicoprofiel door de investeringen in de zorgsector verder uit te bouwen.

(1)

1Ininvesteringswaarde.

70Vastgoedverslag

2

1

1

1

92

11

Geconsolideerde vastgoedportefeuille

Kantoren/Andere gebouwen(x = aantal kantoren)

Pubstone (x = aantal drankgelegenheden)

Rusthuizen (x = aantal rusthuizen)

Kantoren/Andere gebouwenBrussel (x = aantal kantoren)

Central Business District

Centrum/Noord

Leopold/Louizawijk

Gedecentraliseerd

Periferie & Satellieten

71

JAARVERSLAG2

008

72Vastgoedverslag

Detabelhiernaweergegevenbevat:• degebouwenwaarvoorCofinimmohuurinkomsten

ontvangt;• degebouwenwaarvandehurengedeeltelijkofvolledig

werdenovergedragenaaneenderdeenwaarvanCofinimmodeeigendomenderesiduëlewaardebehoudt.Voordezegebouwenvermeldtderubriek«Contractuelehuurgelden»dewedersamenstellingvandeovergedra-genenverdisconteerdehurenen,indesbetreffendgeval,hetaandeelvandeonverkochtehuren;

• deverschillendeprojecten&renovatiesinrealisatiefase.

Dezetabelbevatnietdegebouwendiekaderenineenfinanciëleleasingcontractwaarvoordehuurdersaanheteindevanhethuurcontractvaneenkoopoptiegenieten.HetgaatomhetGerechtsgebouwvanAntwerpen,deBrandweerkazernevanAntwerpenenhetPolitiecommis-sariaatvandezoneHEKLA.

73

JAARVERSLAG2

008

Gebouwen Bovengrondseoppervlakte

(inm²)

Contractuelehuurgelden(xE 1000)

Bezettingsgraad Huren+GHWopleegstand(xE 1000)

GeschatteHuur-waarde(GHW)

(xE 1000)

KANTOREN 846 763 138 811 97% 143 555 133 635

Brussel Centrum & Noord 187 786 30 000 100% 30 000 27 450

Allard40-42 1763 307 100% 307 295

EgmontI 36674 10210 100% 10210 8577

EgmontII 22616 4267 100% 4267 4022

NorthGalaxy 105418 11056 100% 11056 11056

Regentschap55-65 11622 1888 100% 1888 1773

Royale94 1917 481 100% 481 334

Sterrenkunde28,31-33 7776 1790 100% 1790 1392

Brussel Leopold- en Louizawijk 171 086 34 101 99% 34 343 32 721

DaVinci,Kortenberg107 7435 2250 100% 2250 1878

Guimard10-12 10796 2439 100% 2439 2208

Kunst19H 11099 1966 100% 1966 1984

Kunst39 3606 605 98% 616 621

Kunst47 6915 1265 100% 1265 1112

Livingstone6 34777 7556 100% 7556 7005

Louiza140 4133 792 99% 802 707

Luxemburg40 7927 729 100% 729 729

MariavanBourgondië(parking) 33 31% 105 105

Montoyer14 3807 725 100% 727 671

Montoyer40 3901 774 100% 774 723

MontoyerWetenschap 12798 3540 99% 3564 3086

Nerviërs105 9182 1942 100% 1942 1935

Oudergem22-28 5853 1558 99% 1571 1370

Troon98 5757 1156 99% 1166 1124

Wet56 9484 873 100% 873 873

Wet57 10279 1998 100% 2002 2155

Wet227 5615 810 90% 904 1019

Wetenschap15-17 17722 3092 100% 3092 3414

Brussel Gedecentraliseerd 308 915 49 388 94% 52 371 49 570

Bourget40LeopoldSquare 14641 2128 100% 2128 2334

Bourget42LeopoldSquare 25753 5383 100% 5383 4397

Bourget44LeopoldSquare 14085 3083 100% 3083 2386

Bourget50LeopoldSquare 5043 860 100% 860 829

BrandWhitlock87-93 6066 1149 100% 1150 995

CornerBuilding 3424 592 100% 592 495

Everegreen 16062 1017 100% 1017 1017

Georgin(RTLHouse) 17439 2805 100% 2805 2640

Herrmann-Debroux44-46 9666 1667 100% 1668 1648

KolonelBourg105 2634 372 97% 384 340

KolonelBourg122 4129 402 61% 663 686

KolonelBourg124 4137 572 100% 572 578

OmegaCourt 16556 1086 37% 2974 2970

PaepsemBusinessPark 26597 2532 89% 2840 2638

Papiermolen 3387 684 100% 684 684

Serenitas 19823 4351 100% 4355 3590

Sint-Lambertusplein(parking) 31 60% 52 53

Tervuren270-272 20773 3257 100% 3272 3356

Vorst24 3897 798 100% 801 741

Vorst25 57415 10546 100% 10546 10755

Vorst36 8310 1508 100% 1544 1670

Woluwe34 6680 1104 97% 1148 996

Woluwe58 3868 726 100% 726 731

Woluwe62 3422 635 100% 635 585

Woluwe102 8090 970 72% 1352 1366

Woluwe106-108 7018 1131 99% 1137 1093

Geconsolideerde vastgoedportefeuille (op31.12.2008)

74Vastgoedverslag

Gebouwen Bovengrondseoppervlakte

(inm²)

Contractuelehuurgelden(xE 1000)

Bezettingsgraad Huren+GHWopleegstand(xE 1000)

GeschatteHuur-waarde(GHW)

(xE 1000)

Brussel Periferie 64 908 8 482 89% 9 582 8 842

Leuvensesteenweg325 6059 435 88% 495 457

Luchthavenlaan20 1900 138 100% 138 147

Luchthavenlaan22 2466 240 100% 240 245

ParkHill 17861 2236 90% 2473 2170

ParkLane 31863 4759 86% 5563 5174

Woluwelaan151(kantoren) 4759 674 100% 674 648

Brussel Satellieten 24 335 3 491 95% 3 658 3 544

CollinesdeWavreF 3021 364 95% 383 372

CollinesdeWavreG 2900 412 100% 412 363

CollinesdeWavreH 2686 327 79% 414 394

CollinesdeWavreI 3384 544 98% 557 509

CollinesdeWavreJ 2686 404 96% 421 390

CollinesdeWavre(Pasteur) 1604 239 100% 239 221

WaterlooOfficeParkI 2289 366 99% 370 370

WaterlooOfficeParkJ 2289 367 99% 369 369

WaterlooOfficeParkL 3476 468 95% 492 556

Antwerpen Periferie 32 984 4 595 95% 4 846 4 311

GardenSquare 7464 982 99% 990 887

PrinsBoudewijnlaan41 6007 788 83% 955 910

PrinsBoudewijnlaan43 6007 921 93% 992 911

Veldkant31-33 9410 1348 100% 1352 1099

Veldkant35 4096 556 100% 558 505

Andere Regio’s 56 749 8 754 100% 8 754 7 197

AlbertI,Charleroi 18823 3106 100% 3106 2008

Kortrijksesteenweg39,Gent 5755 613 100% 613 637

Maire19,Doornik 3460 925 100% 925 587

MechelenStation,Mechelen 28711 4109 100% 4109 3966

RUSTHUIZEN 395 506 43 608 100% 43 608 43 071

België 206 626 22 889 100% 22 890 22 296

Uitbater: Armonea 103 671 10 329 100% 10 329 9 799

Binnenhof,Merksplas 3053 386 100% 386 366

DeWyngaert,Rotselaar 4556 587 100% 587 577

DenBrem,Rijkevorsel 5153 465 100% 465 447

DomeinWommelgheem,Wommelgem 6836 786 100% 786 770

DouceQuiètude,Aye 3444 287 100% 287 287

Euroster,Messancy 6392 1048 100% 1048 905

Heiberg,Beerse 3937 358 100% 358 357

Hemelrijck,Mol 4025 475 100% 475 454

LaClairière,Comines-Warneton 2437 233 100% 233 219

Laarsveld,Geel 1082 50 100% 50 50

LaarsveldServiceFlats,Geel 4762 485 100% 485 466

LeCastel,Brussel 4133 428 100% 428 427

LeMénil,Eigenbrakel 4479 521 100% 521 480

LesTroisCouronnes,Esneux 4300 479 100% 479 453

L'Orchidée,Itter 1530 210 100% 210 130

L'OréeduBois,Comines-Warneton 5387 530 100% 530 510

Millegem,Ranst 4833 585 100% 585 554

Nethehof,Balen 2606 236 100% 236 228

Parc,Biez 12839 183 100% 183 195

Sebrechts,Brussel 7803 942 100% 942 899

'tSmeedeshof,Oud-Turnhout 6886 638 100% 638 627

Vondelhof,Boutersem 3198 417 100% 417 398

Uitbater: Calidus 2 653 316 100% 316 319

Zevenbronnen,Walshoutem 2653 316 100% 316 319

Uitbater: Medibelge 18 510 1 877 100% 1 877 1 873

Diamant,Brussel 3460 255 100% 255 276

L'Adret,Gosselies 4800 400 100% 400 398

75

JAARVERSLAG2

008

Gebouwen Bovengrondseoppervlakte

(inm²)

Contractuelehuurgelden(xE 1000)

Bezettingsgraad Huren+GHWopleegstand(xE 1000)

GeschatteHuur-waarde(GHW)

(xE 1000)

Linthout,Brussel 2550 396 100% 396 373

Rinsdelle,Brussel 3200 476 100% 476 469

TopSenior,Tubeke 2300 200 100% 200 204

Vigneron,Ransart 2200 150 100% 150 153

Uitbater: Senior Assist 9 967 948 100% 948 946

HofterDennen,Vosselaar 2292 259 100% 259 256

LesJoursHeureux,Lodelinsart 3355 300 100% 300 301

Parc,Nijvel 4320 389 100% 389 388

Uitbater: Senior Living Group 71 825 9 419 100% 9 419 9 360

Damiaan,Tremelo 14898 1300 100% 1300 1296

Romana,Brussel 4375 762 100% 762 762

Schweitzer,Brussel 7332 1206 100% 1206 1151

SeigneurieduVal,Moeskroen 1500 998 100% 998 998

TerKameren,Brussel 13360 1670 100% 1670 1669

VanZande,Brussel 4005 360 100% 360 360

Zonnetij,Aartselaar 6025 573 100% 573 573

Zonneweelde,Keerbergen 2216 478 100% 478 478

Zonneweelde,Rijmenam 9644 1244 100% 1244 1244

Zonnewende,Aartselaar 8470 829 100% 829 829

Frankrijk 188 880 20 718 100% 20 718 20 775

Uitbater: Korian 149 184 15 909 100% 15 909 16 610

Bezons,Bezons 2500 189 100% 189 450

BoisClément,LaFerté-Gaucher 3466 493 100% 493 400

Brocéliande,Caen 4914 755 100% 755 600

Canaldel'Ourcq,Parijs 4550 789 100% 789 700

Champgault,EsvressurIndre 2200 152 100% 152 150

Chamtou,ChambraylesTours 4000 521 100% 521 400

ChâteaudeGleteins,JassansRiottier 2500 237 100% 237 360

ChâteaudelaVernède,ConquessurOrbiel 3789 446 100% 446 600

DomainedeVontes,EsvressurIndre 6352 193 100% 193 500

Frontenac,Bram 3006 186 100% 186 250

GrandMaison,L'Union 6338 675 100% 675 550

Horizon33,Cambes 1912 331 100% 331 350

HoteliaHyères,Hyères 7636 600 100% 600 650

HoteliaMontpellier,Montpellier 6201 769 100% 769 780

JardindesPlantes,Rouen 3000 237 100% 237 230

LaGaillardière,Vierzon 1700 104 100% 104 60

LaPinède,Sigean 1472 53 100% 53 60

LeLac,Montcontour 1286 190 100% 190 90

L'Ermitage,Louviers 4013 427 100% 427 420

LesAmarantes,Tours 4208 429 100% 429 430

LesBlésd'Or,CastelnaudeLevis 3695 436 100% 436 430

LesHautsdel'Abbaye,Montivilliers 4572 469 100% 469 470

LesLuberons,LePuySainteReparade 4127 426 100% 426 400

LesMeunières,Lunel 4275 644 100% 644 450

LesOliviers,LePuySainteReparade 4130 424 100% 424 425

LesOphéliades,Saint-Etienne 3971 387 100% 387 380

Montpribat,MontfortenChalosse 5364 614 100% 614 650

PaysdeSeine,BoisleRoi 4600 817 100% 817 750

Rougemont,LeMans 5986 372 100% 372 400

SainteBaume,NanslesPins 5100 483 100% 483 700

Saint-Privat,Béziers 2760 223 100% 223 225

Sartrouville,Sartrouville 3546 333 100% 333 400

Siouville,Siouville-Hague 8750 591 100% 591 900

Vaucresson,Vaucresson 4373 682 100% 682 850

VillaSaintDominique,Rouen 4149 742 100% 742 550

WilliamHarvey,SaintMartind'Aubigny 4744 493 100% 493 600

Uitbater: Méditer 39 696 4 809 100% 4 809 4 165

Belloy,BelloyenFrance 2559 380 100% 380 320

76Vastgoedverslag

Gebouwen Bovengrondseoppervlakte

(inm²)

Contractuelehuurgelden(xE 1000)

Bezettingsgraad Huren+GHWopleegstand(xE 1000)

GeschatteHuur-waarde(GHW)

(xE 1000)

CuxacII,Cuxac-Cabardès 2803 335 100% 335 170

HautCluzeau,Chasseneuil 2512 337 100% 337 325

HélioMarin,Hyères 12957 1471 100% 1471 1200

LaJonchère,RueilMalmaison 3731 648 100% 648 650

LaRavine,Louviers 3600 420 100% 420 400

LaSalette,Marseille 3582 510 100% 510 450

LasPeyrères,Simorre 1895 131 100% 131 100

LeClosSaintSébastien,SaintSébastien 3697 469 100% 469 450

VillaNapoli,Jurançon 2360 109 100% 109 100

PUBSTONE 306 441 27 997 100% 27 997 26 353

België 271 672 18 750 100% 18 750 17 629

Brussel 36185 3351 100% 3351 3303

Vlaanderen 165608 11247 100% 11247 10598

Wallonië 69879 4152 100% 4152 3728

Nederland 34 769 9 248 100% 9 248 8 724

ANDERE 55 479 5 175 100% 5 175 4 777

Brussel Gedecentraliseerd 7 040 2 080 100% 2 080 1 758

LaRasante 7040 2080 100% 2080 1758

Brussel Periferie 19 905 1 351 100% 1 351 1 206

Luchthavenlaan18 40 100% 40 35

Mercurius30 6100 517 100% 517 397

Woluwelaan145 9530 400 100% 400 452

Woluwelaan151(opslagruimte) 4275 395 100% 395 322

Antwerpen Periferie 24 300 1 636 100% 1 636 1 622

Noorderlaan 24300 1636 100% 1636 1622

Andere Regio’s 4 234 108 100% 108 191

Ledeberg438,Gent 4234 108 100% 108 191

TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN 1 604 189 215 592 98% 220 336 207 836

PROJECTEN & RENOVATIES KANTOREN 8 468 78 n.a. 78 77

Brussel Leopold- en Louizawijk 8 468 78 78 77

deMeeûsSquare23 8468 78 78 77

GRONDRESERVE KANTOREN 3 200 110,88 n.a. 110,88 142,68

Brussel Centrum & Noord 2,56 2,56 2,56

DeLigne 2,50 2,50 2,50

Meiboom 0,03 0,03 0,03

Pacheco 0,03 0,03 0,03

Brussel Gedecentraliseerd 2,63 2,63 2,63

Horzel100

Noordkustlaan

TwinHouse 2,60 2,60 2,60

Vorst165 0,03 0,03 0,03

Brussel Periferie 3 200 100,35 100,35 132,15

KeibergPark 0,30 0,30 0,30

Kouterveld6 3200 100,00 100,00 131,80

WoluweGarden26,30 0,05 0,05 0,05

Antwerpen Periferie 2,60 2,60 2,60

AvenueBuilding,Amca

CityLink

PrinsBoudewijnlaan24A 2,60 2,60 2,60

Antwerpen Singel 2,65 2,65 2,65

Lemanstraat27 0,78 0,78 0,78

Plantin&Moretus 0,42 0,42 0,42

Quinten 0,26 0,26 0,26

Regent 0,26 0,26 0,26

77

JAARVERSLAG2

008

Gebouwen Bovengrondseoppervlakte

(inm²)

Contractuelehuurgelden(xE 1000)

Bezettingsgraad Huren+GHWopleegstand(xE 1000)

GeschatteHuur-waarde(GHW)

(xE 1000)

RoyalHouse 0,26 0,26 0,26

Uitbreidingstraat2 0,57 0,57 0,57

Uitbreidingstraat10 0,10 0,10 0,10

Andere Regio’s 0,10 0,10 0,10

Avroy,Luik 0,10 0,10 0,10

PROJECTEN & RENOVATIES RUSTHUIZEN 0 0 0 0

DonBosco,Hoboken

Koningslaan,Brussel

Vogelzang,Herentals

Weverbos,Gentbrugge

Wipstraat,Antwerpen

GRONDRESERVE RUSTHUIZEN 0 20 20 20

DomeinWommelgheem,Wommelgem

Heiberg,Beerse

Hemelrijck,Mol

L'OréeduBois,Comines-Warneton(woonst)

L'OréeduBois,Comines-Warneton(grond) 20 20 20

SurSeaumont,Aye

'tSmeedeshof,Oud-Turnhout

ALGEMEEN TOTAAL PORTEFEUILLE 1 615 857 215 800 220 544 208 076

78Vastgoedverslag

Verslag van de vastgoeddeskundige

Mevrouw,Mijnheer,

AchtergrondCofinimmoheeftonsaangesteldomovertegaantotdewaarderingvanhaarvastgoedpatrimoniumop31 december 2008,inhetkadervandevoorbereidingvanhaarfinanciëlestatenopdezedatum.

Onskantoorbeschiktovervoldoendekennisvandevastgoed-marktenwaarinCofinimmoactiefis,alsookoverdevereisteenerkendeberoepskennisomdezewaarderinguittevoeren.Wehebbenonzeopdrachtvolledigonafhankelijkuitgevoerd.Zoalsdatgebruikelijkis,hebbenweonzeopdrachtuitgevoerdopbasisvandedoorCofinimmoverstrektegegevensm.b.t.dehuurstaat,dekostenenbelastingentedragendoordeverhuurder,deuittevoerenwerken,enookalleanderefactorendiedewaardevandegebouwenzoudenkunnenbeïnvloeden.Wijgaanervanuitdatdezeinlichtingenjuistenvolledigzijn.Zoalsexplicietomschreveninonzeschattings-verslagen,omvattendezegeenenkelonderzoeknaardestructureleentechnischekwaliteitvandegebouwen,nochnaardemogelijkeaanwezigheidvanschadelijkestoffen.Cofinimmoisgoedopdehoogtevanheteventuelebestaanvandezerisicofactorenenlaatdaaromvoordeaankoopvanelkgebouweentechnischenjuridischduediligenceonder-zoekuitvoeren.OpinieWijbevestigendatonzewaarderingwerduitgevoerdconformdenationaleeninternationalenormenIVS(InternationalValuationStandards)enhuntoepassingsprocedures,onderandereophetvlakvandeschattingvanVastgoedbevaks.

DeInvesteringswaardewordtgedefinieerdalsdemeestwaarschijnlijkewaardedieredelijkerwijsgehaaldkanwordenondernormaleverkoopsvoorwaardentussenwelwillendeengoedgeïnformeerdepartijen,instemmendenhandelendinomstandighedenvannormaleconcurrentie,vooraftrekvandetransactiekosten.

DeInvesteringswaardehoudtgeenrekeningmetdetoekom-stigeinvesteringsuitgavendiehetvastgoedpatrimoniumzullenverbeteren,nochmetdetoekomstigevoordelenverbondenaandezeuitgaven.Zeberustopdegeactualiseer-dewaardevandenettotoekomstigehuurprijzenvanelkgebouw,verminderdmetdeonderhoudskostendiedoordeeigenaarsvooreigenrekeningmoetengenomenworden.

Hetrendementhangtvoornamelijkafvanhetgangbarerendementopdeinvesteringsmarkt,rekeninghoudendmetdeliggingendekwaliteitvanhetgebouwenvandehuurderophetogenblikvandewaardering.Detoekomstigehuurprij-zenwordengeschatopbasisvandebestaandecontractuelehuurprijzenenvandeverwachtingenopdevastgoedmarktvoorhetdesbetreffendegebouwindetoekomstigeperiodes.

De huidige contextDefinanciëlemarktenhebbenindeloopvandelaatstemaandeneenperiodevansterketurbulentiegekend.Ditheefttotgevolgdattalvaninvesteerdershethoofdheeftmoetenbiedenaanernstigeliquiditeitsproblemen.Demarktvoorvastgoedinvesteringenwordtbijgevolgopditmomentgeplaagddooreenzeersterkedalinginvolume,tewijtenaanhetverlangenvanallebetrokkenactorenomhunschuldgraadaanzienlijkteverminderen.

Dewaargenomeninvesteringsvolumessituerenzichmomenteelveronderdezedievastgesteldwerdentijdensdevoorbijejaren.Demeestrecentetransactiestijdenshet4detrimestervan2008,waargenomenopbasisvanditlagerevolume,werdennogafgeslotenaanprijzendienauwaanslui-tenmetdeprijzenvastgesteldtijdensde3vorigetrimesters.Hetishoogstwaarschijnlijkdat2009negatievecorrectiesvanvastgoedwaardenmetzichzalmeebrengenteneindedeliquiditeitopdevastgoedmarktteherstellen.Decorrectiesvandevastgoedportefeuillezullenevenwelineersteinstantiebeperktwordendoordedalingvanderisicolozerente,inhetalgemeengemetenopbasisvanhetrendementopeenstaatsobligatieop10jaar.Daarenbovenhoudtonderhavigeportefeuilleingrotematestanddoorhetpositiefeffectvandeindexatie,diein2008bijzonderhooglag(gemiddeld+/-4,5%).Dezebelangrijkeindexatiezalzichwaarschijnlijknietherhalenin2009.Demacro-economischevoorspellingenvoorditjaarvoorzieneerdereeninflatievanminderdan1%.Deschattinghoudtinhetalgemeenrekeningmetdekwaliteitvandevastgoedportefeuilleendelooptijdvanzijnhuurover-eenkomsten.Onderhavigevastgoedportefeuillebestaatvoornamelijkuitgeïndexeerdehuurovereenkomstenmeteenrelatieflangegemiddeldelooptijd,hetgeeneenbelangrijkeweerstandsgehaltebiedtineenonstabielemarkt.Deexpertszijnvanmeningdat,indehuidigemarktomstandigheden,deschattingenonderhevigzijnaaneengroteregraadvanonzekerheiddanvoordien.Zolanghetaantaltransactiesendedegelijkheidvandevergelijkingspuntennietzijntoegenomen,zullenwijineensituatievanrelatieveonduide-lijkheidblijvenverkeren.Indezemoeilijkecontext,dienendeexpertshunalgemenemarktkennistegebruikendoorzichtebaserenophunprofessioneeloordeelennietenkelopvergelijkingspuntendiederealiteitvandemarktnietmeerweerspiegelen.Dehuidigeschattingmoetdusbeschouwdwordenalshetbesteoordeelvandeexpertineenabnormaleperiodevanonzekerheid,tewijtenaanverwachtingenvaneenbelangrijkeeconomischevertraging,diereedsweerspiegeldwordtdooreensterkeverminderinginhetvolumeaantransactiesindevastgoedmarkt.

79

JAARVERSLAG2

008

TransactiekostenDeverkoopvaneengebouwisintheorieonderworpenaantransactiekostendiegeïndwordendoordeOverheid.Hetbedragvanditrechthangtonderandereafvandeoverdrachtswijze,vanhetprofielvandekoperenvandegeografischeliggingvanhetgoed.Deeerstetweevoorwaar-denendushettebetalenbedragvanderechtenispasgekendwanneerdeverkoopafgeslotenis.

UiteenoverzichtvanvroegereoverdrachtenuitgevoerdopdeBelgischemarktblijktdatindeloopvandejaren2003tot2005inbegrepen,degemiddeldetransactiekost2,5%bedraagt.

Deverkoopwaardeexclusieftransactiekostenvoorgebouwenvanmeerdan2.500.000EURovereenkomendemetdeReële waarde(«fairvalue»),zoalsbepaaldwerdvolgenshetIAS/IFRSreferentieel,kanbekomenwordendooraftrekvan2,5%transactiekostenvandeinvesteringswaarde.Ditpercentagezal,indiennodig,periodiekherzienenaangepastwordenperschijfvan0,5%,voorzoverdieafwijkingwordtwaargenomenopdeinstitutionelemarkt.Voordeperiode2008,blijftditpercentagevantoepassing;hetgemiddeldevandetransac-tiesdatrecentopdeinstitutionelemarktgeobserveerdwerd,heeftgeenbelangrijkverschilaanhetlichtgebracht.Voordeanderegebouwenwerdenderegistratierechtenafgetrokken.

Opbasisvandeopmerkingenuitdevorigeparagrafen,bevestigenwedatde investeringswaarde van het vastgoed-patrimonium van Cofinimmo op 31 december 2008 EUR 3.247.042.600(driemiljardtweehonderdzevenenveertigmiljoentweeënveertigduizendzeshonderdeuro)bedraagt.

Deverkoopwaarde van het vastgoedpatrimonium van Cofinimmo op 31 december 2008 overeenkomstig met de reële waarde («fair value») volgens het IAS/IFRS referentie-systeem bedraagt EUR 3.134.709.366(driemiljardhonderdvierendertigmiljoenzevenhonderdennegenduizenddriehonderdzesenzestigeuro).

Hetglobaalrendementvandeportfolioopbasisvandebekomenhuurprijzen,metuitzonderingvandeprojecten,terreinenengebouweninrenovatie,ennabepalingvaneenfictievehuurprijsvoorderuimteningebruikdoorCofinimmo,bedraagt6,73%.Dooreengeschattemarkthuurwaardeopdeleegstandbijtevoegenstijgtditrendementnaar6,88%.

Debeleggingsgebouwenhebbenhierbijeenbezettingsgraadvan97,85%.Dehuidigehuurvoordetotalevastgoedportfolio(metuitzonderingvanprojectenenrenovaties)ligtgemiddeld+/-6,14%hogerdandenormalegeschattehuurwaarde.

Hetpatrimoniumbestaatuit:

Metdemeestehoogachting,

Brussel,30januari2009Winssinger&VennotenNV

BenoıtForgeur PhilippeWinssingerBVBA,Gedelegeerd BVBA,GedelegeerdBestuurderDTZPartnersNV BestuurderDTZPartnersNV

Evolutie van de portefeuille (x€ 1000000)

31.12.2008 31.12.2007 31.12.2006 31.12.2005 31.12.2004

Investeringswaardevandevolledigeportefeuille(2) 3 247,04 2895,74 2363,25 2180,47 2088,77

Projectenengrondreserve(2) -45,41 -95,34 -50,47 -41,21 -125,27

Totaal gebouwen in exploitatie(2) 3 201,63 2800,04 2312,78 2139,26 1963,50

Contractuelehuurprijzen 215,59 184,03 156,08 154,91 139,65

Bruto rendement op gebouwen in exploitatie 6,73% 6,57% 6,75% 7,24% 7,11%

Contractuelehuren+Geschattehuurwaardevandeopdewaarderingsdatumleegstaandegebouwen 220,34 189,00 164,07 161,78 150,29

Brutorendementbij100%verhuringvandeportefeuille 6,88% 6,75% 7,17% 7,56% 7,65%

Bezettingsgraad van de gebouwen in exploitatie(3) 97,85% 97,37% 95,13% 95,76% 92,92%

1 Waarvan46,41%verhuurdoplangetermijn(>12jaar)aandeBelgischeStaat,deEuropeseCommissie,ABInBev,Aspria,RTLenaanderusthuizenuitbaters(B).2Deportefeuillewaardenindezetabelzijnuitgedruktininvesteringswaarde.Opbasisvandereëlewaardevandegebouweninexploitatie(nl.€3090,40miljoenop31.12.2008t.o.v.€2704,53miljoenop31.12.2007)ligthetrendementvandegebouweninexploitatieop6,98%op31.12.2008t.o.v.6,80%op31.12.2007,terwijlhetrendementbij100%verhuringvandeportefeuille7,13%bedraagtop31.12.2008t.o.v.6,99%op31.12.2007.3Berekendopbasisvandehuurinkomsten,deprojectenenontwikkelingennietbijinbegrepen;decontractueleengeschattehuurvandelokalendieCofinimmoingebruikneemtzijnechterwelbijinbegrepen.

Brussel,19gemeenten 52,29%(1)

PeriferieenSatellietwijkenvanBrussel 5,32%(1)

AntwerpenenAndereStreken 6,20%(1)

Rusthuizen(België) 11,86%(1)

Rusthuizen(Frankrijk) 9,68%(1)

PubstonePortfolio 13,25%(1)

ProjectenengrondvoorraadinBrusselenPeriferie 1,40%(1)

Geconsolideerdejaarrekeningen 82Bijlagenbijdegeconsolideerdejaarrekeningen 86VerslagvandeCommissaris 120Statutairejaarrekeningen 121

Jaarrekeningen 80

81

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

Het investeringsbeleid van Cofinimmo bood de onderneming solide operationele middelen: een gemiddelde resterende huurlooptijd van 12,3 jaar en een operationele marge van 86,0%.

82Jaarrekeningen

Geconsolideerde resultatenrekeningen (x € 1 000)

Bijlagen 2008 2007

Huurinkomsten 6 189 995 148 263

Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren 6 11 056 10 100

Met verhuur verbonden kosten 6 -2 175 -1 712

Netto huurresultaat 5 198 876 156 651

Recuperatie van vastgoedkosten 7 952 750

Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen 8 38 636 38 809

Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur

7 -1 012

-1 891

Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen 8 -39 018 -39 037

Vastgoedresultaat 198 434 155 282

Technische kosten 9 -2 606 -3 492

Commerciële kosten 10 -1 097 -2 076

Kosten en taksen van niet verhuurde goederen -2 360 -2 379

Vastgoedresultaat na rechtstreekse vastgoedkosten 5 192 371 147 335

Beheerkosten vastgoed 11 -14 496 -11 245

Operationeel vastgoedresultaat 177 875 136 090

Algemene kosten van de vennootschap 11 -7 309 -5 459

Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille 170 566 130 631

Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 5, 12 5 755 35 296

Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 5, 13, 21 -63 784 26 295

Operationeel resultaat 5 112 537 192 222

Financiële opbrengsten 14 29 547 32 571

Interestkosten 15 -89 287 -54 760

Andere financiële kosten 16 -48 375 -15 382

Financieel resultaat -108 115 -37 571

Resultaat vóór belastingen 4 422 154 651

Vennootschapsbelasting 17 -6 080 -2 341

Exit taks -3 630 -101

Belastingen -9 710 -2 442

Netto resultaat -5 288 152 209

Preferent dividend - Voorstel 9 554 9 554

Minderheidsbelangen 5 143

NETTO RESULTAAT - AANDEEL GROEP (GEWONE AANDELEN) 31 -14 847 142 512

NETTO COURANT RESULTAAT(1) - AANDEEL GROEP (GEWONE AANDELEN) 31 46 471 80 939

RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE - AANDEEL GROEP (GEWONE AANDELEN) -61 318 61 573

1 Netto resultaat exclusief het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen en de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen.

Resultaten per gewoon aandeel - aandeel Groep (in €)

Bijlagen 2008 2007

Netto courant resultaat 31 4,27 8,20

Resultaat op de portefeuille -5,63 6,24

Netto resultaat 31 -1,36 14,44

Geconsolideerde jaarrekeningen

83

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

Geconsolideerde balans (x € 1 000)

Bijlagen 31.12.2008 31.12.2007

Vaste activa 3 436 090 3 043 173

Goodwill 18 171 689 135 658

Immateriële vaste activa 22 1 840 1 535

Vastgoedbeleggingen 5, 19 3 075 316 2 696 656

Projectontwikkelingen 5, 20 49 001 93 010

Activa bestemd voor eigen gebruik 5 10 064 10 207

Andere materiële vaste activa 22 942 980

Financiële vaste activa 24 18 997 31 875

Vorderingen financiële leasing 23 108 181 73 224

Handelsvorderingen en andere vaste activa 60 28

Vlottende activa 113 965 140 139

Activa bestemd voor verkoop 5, 25 507

Financiële vlottende activa 24 52 11 693

Vorderingen financiële leasing 23 4 170 75 965

Handelsvorderingen 27 17 833 9 752

Belastingvorderingen en andere vlottende activa 28 47 589 23 155

Kas en kasequivalenten 25 448 2 494

Overlopende rekeningen 29 18 366 17 080

TOTAAL ACTIVA 3 550 055 3 183 312

Eigen vermogen 1 377 242 1 411 486

Eigen vermogen toe te kennen aan de aandeelhouders van de moedervennootschap 1 368 584 1 390 093

Kapitaal 30 669 213 608 389

Uitgiftepremies 30 441 966 360 221

Reserves 353 871 458 990

Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen

19 -65 779

-60 450Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten 24, 33 -30 687 22 943

Minderheidsbelangen 8 658 21 393

Verplichtingen 2 172 813 1 771 826

Langlopende verplichtingen 1 776 666 1 301 309

Voorzieningen 34 11 875 9 637

Langlopende financiële schulden 35 1 579 760 1 149 889

Andere langlopende financiële verplichtingen 36 32 853 11 585

Uitgestelde belastingen 18 152 178 130 198

Kortlopende verplichtingen 396 147 470 517

Kortlopende financiële schulden 35 220 844 381 587

Andere kortlopende financiële verplichtingen 36 45 013 855

Handelsschulden en andere kortlopende schulden 37 70 119 53 727

Overlopende rekeningen 38 60 171 34 348

TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 3 550 055 3 183 312

Berekening van de schuldratio (x € 1 000)

31.12.2008 31.12.2007

Langlopende financiële schulden 1 579 760 1 149 889

Andere langlopende financiële verplichtingen (met uitzondering van indekkingsinstrumenten) + 3 481

Kortlopende financiële schulden + 220 844 381 587

Handelsschulden en andere kortlopende schulden + 70 119 53 727

Totale schuld = 1 874 204 1 585 203

Totaal activa / 3 550 055 3 183 312

SCHULDRATIO = 52,79% 49,80%

84Jaarrekeningen

Kasstroomoverzicht (x € 1 000)

2008 2007

KAS EN KASEQUIVALENTEN IN HET BEGIN VAN HET BOEKJAAR (A) 2 494 15 264

Netto resultaat - aandeel Groep -5 294 152 065

Niet-kas elementen die worden toegevoegd aan/afgetrokken van het resultaat 102 865 -27 700

Afschrijvingen en waardeverminderingen 861 144

Afschrijvingen/Waardeverminderingen (of terugnamen) op materiële en immateriële activa 818 453

Terugnamen waardeverliezen op vlottende activa 43 -309

Andere niet-kas elementen 102 004 -27 844

Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 61 972 -26 295

Bewegingen in voorzieningen 2 160 -2 969

Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren -11 056 -10 100

Spreiding van gratuïteiten 1 500 2 154

IAS 39 impact 41 453 8 960

Eliminatie interestlasten 79 151 56 262

Betaalde interesten -73 694 -55 723

Vorderingen financiële leasing -1 517

Voorziening voor exit taks 3 630 101

Onttrekking aan de belastingsvrije reserves -1 947

Andere 352 -234

NETTO KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN VOOR VERANDERING IN VEREISTEN QUA WERKKAPITAAL 97 571 124 365

Verandering in de vereisten qua werkkapitaal 44 553 3 136

Bewegingen in activa posten 37 670 33 660

Handelsvorderingen -7 179 6 348

Terug te vorderen belastingen -22 197 20 774

Over te dragen kosten en verworven opbrengsten -9 169 3 641

Vorderingen financiële leasing 76 215 2 897

Bewegingen in passiva posten 6 883 -30 524

Handelsschulden -928 -21 489

Belastingen, sociale lasten en schulden m.b.t. bezoldigingen -11 990 -9 135

Toe te rekenen kosten en over te dragen opbrengsten 19 801 100

NETTO KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN (B) 142 124 127 501

Investeringsactiviteiten -196 599 -157 757

Immateriële vaste activa -854 -1 128

Goodwill -4 164

Vastgoedbeleggingen -26 559 -41 751

Projectontwikkelingen -1 883 -54 312

Acquisitie van vastgoedondernemingen -131 693 -307 380

Verkoop van activa bestemd voor verkoop 2 170 206 021

Andere materiële activa -230 -674

Langlopende vorderingen financiële leasing -31 201 44 727

Langlopende financiële activa -2 153 -3 252

Handelsvorderingen en andere langlopende activa -32 -8

NETTO KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN (C) -196 599 -157 757

VRIJE CASHFLOW (B+C) -54 475 -30 256

Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden 112 418 106 977

Toename (+)/Afname (-) van de financiële schulden 118 078 137 584

Toename (+)/Afname (-) van de andere financiële verplichtingen -5 660 -30 607

Verandering in andere verplichtingen 0 567

Toename (+)/Afname (-) in andere verplichtingen 567

Verandering in eigen vermogen 51 708 -8 237

Verkoop van eigen aandelen 71 460

Minderheidsbelangen -20 484 -8 237

Andere 732

Dividend ter betaling gesteld (+ winstdeelnameplan) -86 697 -81 821

Dividend van het vorige boekjaar -86 697 -81 821

NETTO FINANCIELE KASSTROOM (D) 77 429 17 486

KAS EN KASEQUIVALENTEN OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR (A+B+C+D) 25 448 2 494

Geconsolideerde jaarrekeningen

85

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

Geconsolideerde staat van de bewegingen van het eigen vermogen (x € 1 000)

Kapitaal

Uitgifte-premies

Reserves

Variaties in de reële

waarde van financiële

instrumenten

Aftrek van mutatie-

rechten en -kosten

Eigen vermogen

Moeder-vennoot-

schap

Minder- heids-

belangen

Eigen vermogen

OP 01.01.2007 606 394 357 216 388 282 10 548 -56 414 1 306 026 1 306 026

Elementen onmiddellijk erkend als eigen vermogen

Indekking financiële kasstroom 12 395 12 395 12 395

Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen

-2 884

-2 884

-2,884

Resultaat van het boekjaar 153 217 -1 152 152 065 144 152 209

Minderheidsbelangen 21 249 21 249

Andere -688 -688 -688

SUBTOTAAL 606 394 357 216 540 811 22 943 -60 450 1 466 914 21 393 1 488 307

Uitgifte van aandelen 1 995 3 005 5 000 5 000

Dividenden -81 821 -81 821 -81 821

OP 31.12.2007 608 389 360 221 458 990 22 943 -60 450 1 390 093 21 393 1 411 486

Elementen onmiddellijk erkend als eigen vermogen

Indekking financiële kasstroom -53 630 -53 630 -53 630

Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen -6 453 -6 453 -6 453

Resultaat van het boekjaar -6 417 1 124 -5 293 5 -5 288

Minderheidsbelangen -12 740 -12 740

Onttrekking aan de belastingvrije reserves -1 950 -1 950 -1 950

Andere -2 286 -2 286 -2 286

SUBTOTAAL 608 389 360 221 448 337 -30 687 -65 779 1 320 481 8 658 1 329 139

Uitgifte van aandelen 26 574 36 667 63 241 63 241

Aankopen/Verkopen van eigen aandelen 34 250 45 078 -7 868 71 460 71 460

Dividenden -86 598 -86 598 -86 598

OP 31.12.2008 669 213 441 966 353 871 -30 687 -65 779 1 368 584 8 658 1 377 242

86JaarrekeningenBijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

Bijlage 1. Algemene bedrijfsinformatie 87

Bijlage 2. Belangrijke boekhoudmethodes 87

Bijlage 3. Operationeel en financieel risicobeheer 93

Bijlage 4. Bedrijfscombinaties 94

Bijlage 5. Sectorinformatie 96

Bijlage 6. Huurinkomsten en met verhuur verbonden kosten 98

Bijlage 7. Netto herdecoratiekosten 99

Bijlage 8. Huurlasten en belastingen gedragen

door de eigenaar op verhuurde gebouwen 99

Bijlage 9. Technische kosten 99

Bijlage 10. Commerciële kosten 99

Bijlage 11. Beheerkosten 100

Bijlage 12. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 101

Bijlage 13. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 101

Bijlage 14. Financiële opbrengsten 101

Bijlage 15. Interestkosten 101

Bijlage 16. Andere financiële kosten 102

Bijlage 17. Vennootschapsbelasting 102

Bijlage 18. Goodwill 102

Bijlage 19. Vastgoedbeleggingen 104

Bijlage 20. Projectontwikkelingen 105

Bijlage 21. Ventilatie van de variatie van de reële waarde

van de vastgoedbeleggingen 105

Bijlage 22. Immateriële vaste activa en Andere materiële vaste activa 106

Bijlage 23. Vorderingen financiële leasing 106

Bijlage 24. Afgeleide financiële instrumenten 106

Bijlage 25. Activa bestemd voor verkoop 108

Bijlage 26. Gewone huurcontracten 108

Bijlage 27. Kortlopende handelsvorderingen 108

Bijlage 28. Belastingvorderingen en andere vlottende activa 109

Bijlage 29. Overlopende rekeningen - Activa 109

Bijlage 30. Kapitaal en uitgiftepremies 109

Bijlage 31. Resultaat per aandeel 110

Bijlage 32. Dividend per aandeel 111

Bijlage 33. Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten 111

Bijlage 34. Voorzieningen 111

Bijlage 35. Financiële schulden 112

Bijlage 36. Andere financiële verplichtingen 112

Bijlage 37. Handelsschulden en andere kortlopende schulden 113

Bijlage 38. Overlopende rekeningen - Passiva 113

Bijlage 39. Buitenbalans rechten en verplichtingen 113

Bijlage 40. Verplichtingen 114

Bijlage 41. Gebeurtenissen na balansdatum 114

Bijlage 42. Consolidatiecriteria en -kring 115

Bijlage 43. Betalingen gesteund op aandelen 118

Bijlage 44. Gemiddeld aantal personeelsleden gebonden

door een arbeids- of bedrijfsovereenkomst 119

Bijlage 45. Transacties met verbonden partijen 119

87

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

Bijlage 1. Algemene bedrijfsinformatieCofinimmo NV («de Onderneming») is een Openbare Vastgoedbevak (Openbare Vastgoedbeleggingsvennootschap met Vast Kapitaal) die valt onder toepassing van de Belgische wetgeving, met administratieve zetel gevestigd te 1200 Brussel (Woluwelaan, 58).

De geconsolideerde rekeningen van de vennootschap voor het boekjaar dat werd afgesloten op 31.12.2008 omvatten de vennootschap en haar dochterondernemingen (de «Groep»). De consolidatiekring is sinds 31.12.2007 geëvolueerd. De Buitengewone Algemene Vergadering van 21.01.2008 keurde de fusies via overname goed van 12 naamloze vennootschappen teneinde de organisatie van de Groep te vereenvoudigen en de gebouwen van deze dochterondernemingen onder te brengen in het fiscaal stelsel van Vastgoedbevaks. Tijdens het jaar 2008 werden overigens 9 nieuwe dochterondernemingen verworven (zie pagina 51). De consolidatiekring op 31.12.2008 wordt voorgesteld op pagina 115 van dit Jaarverslag.

De geconsolideerde en statutaire jaarrekeningen werden afgesloten door de Raad van Bestuur van 19.03.2009 en zullen worden voorgelegd aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 24.04.2009. De Commissaris Deloitte, Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door de heer Ludo De Keulenaer, heeft zijn auditwerkzaamheden afgesloten en bevestigde dat de boekhoudkundige informatie in het Jaarverslag geen enkel voorbehoud van zijn kant oproept en overeenkomt met de financiële staten die door de Raad van Bestuur werden neergelegd.

De boekhoudkundige principes en methodes die werden gebruikt voor het opstellen van de financiële staten zijn identiek aan de staten die werden gebruikt in de financiële jaarstaten voor het boekjaar 2007.

Bijlage 2. Belangrijke boekhoudmethodesA. ConformiteitsverklaringDe geconsolideerde rekeningen zijn opgesteld conform het International Financial Reporting Standards boekhoudsysteem zoals aangenomen door de Europese Unie.

De Groep heeft overigens gekozen om de toepassing van de volgende nieuwe normen en interpretaties of hun amendementen die werden uitgegeven vóór de datum van goedkeuring van de publicatie van de jaarrekeningen maar die bij de afsluiting nog niet van toepassing waren, niet te anticiperen: IAS 1, IAS 23, IAS 27, IAS 32, IAS 39, IFRS 2, IFRS 3, IFRS 8, IFRIC 12, IFRIC 13, IFRIC 15, IFRIC 16 en IFRIC 17. De Groep meent dat de toepassing van deze normen en interpretaties geen significante impact zal hebben.

In het kader van de opstelling van haar geconsolideerde rekeningen moet de vennootschap bepaalde significante oordelen formuleren in de toepassing van de boekhoudprincipes (zoals bijvoorbeeld de vaststelling van de classificatie van huurcontracten) en tot bepaalde schattingen overgaan (onder meer de schatting van de voorzieningen). Om deze hypotheses te formuleren mag het management zich baseren op haar ervaring, de bijstand van derden (vastgoeddeskundige) en andere pertinente factoren. De reële resultaten kunnen verschillen van deze schattingen. Indien nodig worden deze laatste regelmatig herzien en bijgevolg gewijzigd.

B. Grondslag van opstelling De jaarrekening is opgesteld in euro, afgerond in duizenden. De jaarrekeningen zijn opgesteld op basis van de historische kostprijs, met uitzondering van volgende activa en verplichtingen die gewaardeerd zijn aan de reële waarde: vastgoedbeleggingen en afgeleide financiële instrumenten.

Bepaalde financiële informatie in dit Jaarverslag werd afgerond. Bijgevolg kunnen de totaal bedragen licht afwijken van de exacte aritmetische som van de aantallen die eraan voorafgaan. Tenslotte, tussen de publicatiedatum van de jaarresultaten en van het Jaarverslag kunnen er bepaalde overboekingen gebeuren.

C. Grondslag van consolidatie I Dochterondernemingen Dochterondernemingen zijn entiteiten waarover de onderneming controle uitoefent. Er is sprake van controle wanneer de onderneming de macht heeft om, rechtstreeks of onrechtstreeks, het financiële en operationele beleid van een entiteit te sturen teneinde voordelen te verkrijgen uit diens activiteiten. De jaarrekeningen van de dochterondernemingen zijn opgenomen in de geconsolideerde jaarrekeningen vanaf de datum waarop de onderneming controle uitoefent, tot de datum waarop de zeggenschap ophoudt. Waar nodig zijn de waarderingsregels voor dochterondernemingen aangepast om de consistentie met de door de Groep aangenomen principes te waarborgen. De jaarrekeningen van de dochterondernemingen beslaan dezelfde boekhoudperiode als die van de onderneming.

De minderheidsbelangen zijn de belangen in de dochterondernemingen die noch rechtstreeks noch onrechtstreeks door de Groep worden aangehouden.

88Jaarrekeningen

II Gezamenlijk gecontroleerde entiteiten Gezamenlijk gecontroleerde entiteiten zijn die ondernemingen waarover de Groep gezamenlijke controle heeft, vastgelegd bij contractuele overeenkomst. De geconsolideerde jaarrekeningen bevatten het Groepsaandeel in de verworven winsten en verliezen van de gezamenlijk gecontroleerde entiteiten overeenkomstig de equity-methode. Dit is van toepassing vanaf de datum waarop de gezamenlijke controle voor het eerst wordt uitgeoefend, tot op de datum waarop deze ophoudt. De jaarrekeningen van de gezamenlijk gecontroleerde entiteiten omvatten dezelfde boekhoudperiode als die van de onderneming.

III In de consolidatie geëlimineerde transacties Intra-groep saldi en transacties, en alle niet-gerealiseerde winsten binnen de Groep, worden geëlimineerd bij het voorbereiden van de jaarrekeningen. De binnen de Groep niet-gerealiseerde winsten worden geëlimineerd in verhouding met het Groepsbelang in de onderneming. Niet-gerealiseerde verliezen worden op dezelfde manier geëlimineerd als de niet-gerealiseerde winsten, maar enkel in die mate dat er geen indicatie is van waardeverlies («Impairment»).

Een lijst van de ondernemingen behorende tot de Groep is opgenomen in Bijlage 42 van de geconsolideerde jaarrekeningen.

D. Goodwill en bedrijfscombinatiesWanneer de Groep de controle verwerft over een geïntegreerd geheel van activiteiten en activa dat beantwoordt aan de definitie van een onderneming («business») overeenkomstig IFRS 3 - Bedrijfscombinaties, worden de activa, verplichtingen en eventuele identificeerbare verplichtingen van de verworven onderneming aan hun reële waarde geboekt op de aanschaffingsdatum. De goodwill vertegenwoordigt het positieve verschil tussen de aanschaffingskost en het aandeel van de Groep in de reële waarde van het verworven netto-actief. Als dit verschil negatief is («negatieve goodwill»), wordt het onmiddellijk in het resultaat geboekt na bevestiging van de waarden.

Na de initiële boeking wordt de goodwill niet afgeschreven maar onderworpen aan een «impairment» test die elk jaar wordt uitgevoerd met de kasstroomgenererende eenheden waaraan de goodwill werd toegewezen. Indien de boekwaarde van een kasstroomgenererende eenheid de bedrijfswaarde overschrijdt, zal het hieruit volgende waardeverlies geboekt worden in het resultaat en in eerste instantie geboekt worden in vermindering van de eventuele goodwill en vervolgens aan de andere activa van de eenheid, verhoudingsgewijs aan hun boekwaarde. Een waardeverlaging die op een goodwill geboekt wordt, wordt niet tijdens een later boekjaar teruggenomen.

Overeenkomstig IFRS 3 kan de goodwill voorlopig bepaald worden bij de verwerving en binnen de 12 daaropvolgende maanden worden aangepast.

Bij de overdracht van een kasstroomgenerende eenheid wordt het bedrag van de goodwill die hieraan wordt toegekend opgenomen in de vaststelling van het resultaat van de overdracht.

E. Omzetting van vreemde munten I Buitenlandse entiteiten Er is geen dochteronderneming wiens jaarrekeningen op balansdatum worden opgesteld in een andere valuta dan de euro.

II Vreemde valuta transacties Vreemde valuta transacties worden initieel erkend aan de wisselkoers op de dag van de transactie. Op balansdatum worden vervolgens monetaire activa en verplichtingen uitgedrukt in vreemde valuta omgerekend aan de slotkoers. Wisselkoersverschillen, resulterend uit de verrekening van vreemde valuta en van de verrichtingen van monetaire activa en verplichtingen, uitgedrukt in vreemde valuta, worden in de resultatenrekeningen opgenomen als financiële opbrengst of financiële last.

F. Afgeleide financiële instrumenten De Groep gebruikt afgeleide financiële instrumenten (Interest Rate Swaps, Forward Rate Agreements, aankoop van CAP-opties, verkoop van FLOOR-opties) om zich in te dekken tegen renterisico’s afkomstig van operationele, financiële en investeringsactivi-teiten. In overeenstemming met haar financieel beleid houdt de Groep geen afgeleide instrumenten aan of geeft er geen uit voor speculatieve doeleinden. Afgeleide instrumenten die evenwel niet in aanmerking komen voor hedge accounting worden erkend als «trading»-producten.

Financiële instrumenten worden initieel aan hun kostprijs (de eventuele bijkomende kosten inbegrepen) erkend en worden geherwaardeerd aan hun reële waarde op de daaropvolgende rapporteringsdatum.

De reële waarde van Interest Rate Swaps, Forward Rate Agreements, CAP-opties, FLOOR-opties en andere afgeleide instrumenten is de geschatte waarde die de Groep zou ontvangen of betalen om de positie te sluiten op balansdatum, rekening houdend met de van toepassing zijnde spot en forward rentetarieven, de waarde van de optie en de kredietwaardigheid van de tegenpartijen.

De herwaardering gebeurt voor het geheel van afgeleide producten op basis van dezelfde koers- en volatiliteitsveronderstellingen aan de hand van een onafhankelijke toepassing van de leverancier van marktgegevens Bloomberg.

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

89

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

Deze herwaardering wordt vergeleken met deze afgeleverd door de banken waarbij elk belangrijk verschil tussen beide herwaarderingen wordt gedocumenteerd.

De boekhoudkundige verwerking is afhankelijk van de erkenning van het afgeleide instrument als indekkingsinstrument en van het type indekking. Een indekkingsinstrument wordt als dusdanig erkend enkel en alleen als aan elk van de volgende voorwaarden voldaan is:• bij de aanvang van de indekking is er een formele identificatie en documentatie van de indekkingsrelatie, alsook van de doelstellingen

en de indekkingsstrategie gevolgd door de onderneming die tot het aan- of verkopen van het indekkingsinstrument heeft geleid;• er wordt verwacht dat het indekkingsinstrument zeer efficiënt is in het bekomen van een compensatie van de fluctuaties van de

reële waarde of van kasstromen die toegeschreven kunnen worden aan het in te dekken risico; • de efficiëntie van de indekking moet op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat; • de indekking werd op een regelmatige basis beoordeeld en wordt als zeer efficiënt aanzien doorheen boekhoudperiodes

waarvoor de indekking was aangegaan.

I Indekking van de reële waarde De winst of het verlies op het indekkingsinstrument wordt erkend in de resultatenrekeningen indien dit afgeleide instrument de fluctuaties in reële waarde indekt van een erkende vordering, verplichting of van een niet-erkende verbintenis of van een geïdentificeerd deel van een dergelijke vordering, verplichting of verbintenis dat toewijsbaar is aan een geïdentificeerd risico. Het onderliggend voorwerp van de indekking dient dan tevens getoetst te worden aan de reële waarde m.b.t. het risico waartegen de indekking dient, en fluctuaties van deze reële waarde worden opgenomen als winst of verlies in de resultatenrekeningen.

II Kasstroomindekking Het gedeelte van de winst of het verlies op een instrument dat een indekking is tegen kasstroomschommelingen, die het gevolg zijn van een geïdentificeerd risico op een actief of passief bestanddeel, van een verplichting of van een hoogst waarschijnlijk verwachte transactie, wordt in het eigen vermogen opgenomen. Het niet-effectieve deel van de winst of het verlies van het indekkingsinstrument wordt onmiddellijk in de resultatenrekeningen opgenomen. Elk verlies of elke winst die voortkomt uit een schommeling van de tijdswaarde van het afgeleide instrument wordt in de resultatenrekeningen opgenomen. Wanneer de verplichting of de verwachte transactie nadien leidt tot de boeking van een financieel actief of passief, worden de bijhorende verliezen of winsten, die initieel in het eigen vermogen waren opgenomen, overgeboekt naar de resultatenrekeningen in dezelfde periode of periodes waarin het financieel actief of passief een invloed heeft op de resultatenrekeningen.

Wanneer het indekkingsinstrument of de indekkingsrelatie wordt beëindigd, maar de ingedekte transactie nog niet heeft plaatsgevonden, zal de gecumuleerde winst of verlies op dat moment in het eigen vermogen blijven en geboekt worden in overeenstemming met bovenstaande principes op het moment dat de transactie zich voordoet. Indien de ingedekte transactie niet langer waarschijnlijk is, wordt de in het eigen vermogen opgenomen gecumuleerde winst of verlies onmiddellijk overgeboekt naar de resultatenrekeningen.

G. Indekken van toekomstige interestlasten op leningen Aangezien de Groep eigenaar is van een portefeuille gebouwen op lange termijn, is het zeer waarschijnlijk dat de leningen waarmee een groot deel van de portefeuille gefinancieerd is, op hun vervaldatum door nieuwe leningen geherfinancierd zullen worden. De totale schuldenlast van de onderneming zal bijgevolg waarschijnlijk verlengd worden voor een onbepaalde lange periode. Om redenen van kostenoptimalisatie bepaalt het financieringsbeleid van de Groep dat het afsluiten van leningen (liquiditeit en marges op vlottende rentevoeten) gescheiden wordt van het beheer van interestlasten en -risico’s (vaste en indekking van toekomstige vlottende rentevoeten). Ontleende fondsen worden normaal aangegaan aan vlottende rentevoeten. Wanneer de lening echter aan vaste rentevoet is afgesloten, zal deze omgezet worden naar een vlottende rentevoet via een Interest Rate Swap. De Groep dekt vervolgens gedurende bepaalde periodes bepaalde delen van haar totale schuld in door financiële instrumenten op rentevoeten af te sluiten met banken. Deze banken zijn gewoonlijk andere tegenpartijen dan de banken die de fondsen verlenen. De Groep zorgt er echter voor dat de periodes en fixing data van financiële instrumenten op rentevoeten overeenstemmen met de periodes van hernieuwing en de data voor het fixeren van de rentevoet van haar leningen teneinde efficiënte indekkingen te verkrijgen.

Wanneer een indekkingsproduct een onderliggende schuld dekt die aangegaan was aan een vlottende rente, wordt de indekkingsrelatie gekwalificeerd als een kasstroomindekking. Wanneer het echter een schuld dekt met een vaste rente wordt het gekwalificeerd als een reële waarde-indekking.

Voor indekkingsstrategieën met gebruik van CAP- of FLOOR-opties worden de intrinsieke en tijdswaarden van de optie gescheiden. Hierbij wordt enkel het intrinsieke element aangewend als indekking.

H. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn beleggingen die worden aangehouden om huurinkomsten op lange termijn te verwerven. In toepassing van IAS 40 worden vastgoedbeleggingen aan reële waarde gewaardeerd. Externe, onafhankelijke deskundigen bepalen elke 3 maand de waardering van de vastgoedportefeuille.

90Jaarrekeningen

Elke winst of verlies, na de acquisitie van een gebouw, als gevolg van een wijziging in de reële waarde, wordt geboekt in de resultatenrekeningen. Huurinkomsten van vastgoedbeleggingen worden geboekt zoals beschreven in de boekhoudprincipes (S). De deskundigen voeren hun waardering uit op basis van de methode van de verdiscontering van de huurinkomsten in overeenstemming met de International Valuation Standards 2006, uitgegeven door het International Valuation Standards Committee en uiteengezet in het overeenkomstig rapport. Deze waarde, hierna «investeringswaarde» genoemd, stemt overeen met de prijs die een derde partij investeerder bereid zou zijn te betalen teneinde elk van de gebouwen van de portefeuille te verwerven, met het doel te genieten van de huurinkomsten mits het op zich nemen van de gerelateerde kosten, zonder aftrek van de transactiekosten. De aankoop van vastgoed is gewoonlijk onderhevig aan de betaling van de registratierechten of een belasting op de toegevoegde waarde aan de publieke overheden. Deze registratierechten variëren in België van 0 tot 12,5%, afhankelijk van de wijze van eigendomsoverdracht, de locatie van het vastgoed en de karakteristieken van de koper. Deze bedragen kunnen enkel worden vastgelegd wanneer de verkoop afgerond is. Op voorhand kan dus geen enkele betrouwbare schatting gemaakt worden. De mutatierechten bij de verwerving worden onmiddellijk in het eigen vermogen geboekt; elke daaropvolgende aanpassing wordt in de resultatenrekeningen geboekt. Van de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen wordt een forfaitaire quotiteit registratierechten van 2,5% afgetrokken, om zo hun reële waarde te bekomen (zie Bijlage 19). Indien een vastgoedbelegging in gebruik wordt genomen door de eigenaar, wordt het overgeboekt als een materieel vast actief en wordt de reële waarde op de dag van de overboeking de kost voor de boekhoudkundige verwerking erna.

I. ProjectontwikkelingenOnroerende goederen die gebouwd of ontwikkeld zijn voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging worden aan kostprijs opgenomen in de rubriek «Projectontwikkelingen» totdat de ontwikkeling voltooid is. Op dat ogenblik worden de activa overgeboekt naar de rubriek «Vastgoedbeleggingen». Het verschil tussen de reële waarde en de boekwaarde wordt, op de datum van overboeking, erkend als inkomst of verlies in de resultatenrekeningen.

Op elke afsluiting wordt een schatting gemaakt of de marktwaarde van deze projecten al dan niet de boekhoudwaarde overschrijdt. Indien niet, wordt het verschil in de resultatenrekeningen genomen.

Alle rechtstreeks aan de aankoop of ontwikkeling gerelateerde kosten en alle daaropvolgende investeringen die als transactiekosten worden erkend, worden gekapitaliseerd. Indien de duur van het project één jaar overschrijdt, worden ook de interestkosten gekapitaliseerd. Hierbij wordt een interest ingeschat die de gemiddelde leningkost van de Groep tijdens die periode weerspiegelt.

J. Eigendom verhuurd voor langdurige periodes I Types van langdurige huurovereenkomsten Onder Belgische wetgeving kan vastgoed onder 2 verschillende regimes langdurig worden verhuurd:• langdurige gewone huurovereenkomsten: de verplichtingen van de verhuurder onder deze huurovereenkomst blijven in

essentie gelijk aan deze in andere huurovereenkomsten, bv. verzekeren dat de bezette ruimte beschikbaar blijft voor de huurder gedurende de volledige termijn van de huurovereenkomst. Aan deze verplichting is door de verhuurder voldaan als hij het deel van de kosten eigen aan de eigenaar en van de verzekering tegen brand en andere oorzaken van schade draagt;

• langdurige huurovereenkomsten die gepaard gaan met de overdracht van een zakelijk recht door de rechtverschaffer aan de begunstigde: in dit geval zal het eigendomsrecht tijdelijk overgedragen worden aan de begunstigde die o.a. de onderhouds- en verzekeringskosten zal dragen. Drie types contracten vallen onder deze categorie (a) de erfpachtovereenkomst, die minimaal 27 jaar en maximaal 99 jaar duurt en van toepassing kan zijn op terreinen en/of gebouwen, (b) het opstalrecht, dat de termijn van 50 jaar niet mag overschrijden, geen minimumduur heeft en een braakliggend terrein betreft, (c) het recht van vruchtgebruik, dat de termijn van 30 jaar niet mag overschrijden, geen minimumtermijn heeft, en toepasbaar is op terreinen en gebouwen of braakliggend terrein. Onder al deze contracten behoudt de rechtverschaffer het residueel recht, in die mate dat hij het volledige eigendomsrecht van het gebouw op het einde van de overeenkomst terugkrijgt, inclusief het eigendomsrecht van de constructies opgericht door de begunstigde, met of zonder schadeloosstelling voor deze constructies, afhankelijk van de contractuele voorwaarden. Er kan echter voor het residueel recht een aankoopoptie verleend worden, die de begunstigde gedurende of op het einde van de overeenkomst kan uitoefenen.

II Langdurige huurovereenkomsten die kwalificeren als financiële leasing Indien de huurovereenkomsten voldoen aan de voorwaarden van een financiële leasing volgens de norm IAS 17 § 10, zal de Groep, als rechtverschaffer, de huurovereenkomst bij haar aanvang in de balans erkennen als een vordering voor een bedrag gelijk aan de netto investering in de huurovereenkomst. Het verschil tussen dit laatste bedrag en de boekwaarde van de verhuurde eigendom (exclusief de waarde van het residueel recht gehouden door de Groep) bij de aanvang van de huurovereenkomst zal erkend worden in de resultatenrekeningen van die periode. Elke verrichte periodieke betaling door de leasingnemer zal door de Groep gedeeltelijk erkend worden als een terugbetaling van kapitaal en gedeeltelijk als een financiële opbrengst, gebaseerd op een constante periodieke return voor de Groep.

Het residueel recht gehouden door de Groep zal, op elke afsluitingsdatum, erkend worden aan zijn reële waarde. Deze waarde zal elk jaar stijgen en op het einde van de huurovereenkomst overeenstemmen met de marktwaarde van het volledige eigendomsrecht.

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

91

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

Deze toenames zullen erkend worden onder de rubriek «Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen» in de resultatenrekeningen. Indien, anderzijds, Cofinimmo de begunstigde is van een financiële leasing, zoals vastgelegd door de norm IAS 17, zal Cofinimmo een actief erkennen aan een waarde gelijk aan de reële waarde van het gehuurde goed of, indien deze lager is, aan de verdisconteerde waarde van de minimale huurbetalingen. Dezelfde waarde wordt opgenomen als een financiële schuld. De geïnde huren van huurders worden onder «Huurinkomsten» geboekt. De betalingen aan de rechtverschaffer tijdens de duur van het contract worden gedeeltelijk onder «Financiële lasten» geboekt en gedeeltelijk als afschrijving van de gerelateerde financiële schuld. Op elke afsluitingsdatum zal het tijdelijk verkregen recht geherwaardeerd worden aan zijn reële waarde in overeenstemming met de norm IAS 40 - Vastgoedbeleggingen. Het progressieve waardeverlies resulterend uit de doorlooptijd, wordt hierbij geboekt als «Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen» in de resultatenrekeningen.

III Verkoop van toekomstige huurbetalingen in het kader van een langdurige huurovereenkomst die niet kwalificeert als financiële leasing

Het bedrag, verkregen door de Groep na de verkoop van de toekomstige huren, zal geboekt worden in mindering van de waarde van het gebouw, in de mate waarin de verkoop van deze huren inroepbaar is aan derden en dat bijgevolg de marktwaarde van het gebouw verminderd is met het bedrag van de verkochte toekomstige huren. De progressieve hersamenstelling van de verkochte huren zal in de resultatenrekeningen opgenomen worden onder de rubriek «Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren».

De variatie in de reële waarde van het gebouw zal afzonderlijk in de resultatenrekeningen opgenomen worden onder de rubriek «Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen».

K. Andere activa I Activa aangehouden voor eigen gebruik In overeenstemming met de alternatieve methode toegestaan door de normen IAS 40 § 60 en IAS 16 § 31 wordt het deel van het gebouw dat door de onderneming zelf als hoofdzetel wordt gebruikt, geboekt aan marktwaarde. Het is opgenomen onder «Activa bestemd voor eigen gebruik».

II Daaropvolgende uitgaven Uitgaven opgelopen om een gebouw te renoveren dat afzonderlijk wordt geboekt, worden gekapitaliseerd. Andere uitgaven worden enkel gekapitaliseerd wanneer zij de toekomstige economische winsten van het gebouw verhogen. Alle andere uitgaven worden als kost in de resultatenrekeningen erkend (zie T II).

III Afschrijving Vastgoedbeleggingen, zij het terreinen of constructies, worden niet afgeschreven maar geboekt aan hun reële waarde (zie H). Een afschrijving wordt erkend in de resultatenrekeningen op lineaire basis over de verwachte economische levensduur van de volgende items: • installaties 5-10 jaar;• meubilair 8-10 jaar;• computer hardware 3-4 jaar;• software 3-4 jaar.

IV Activa bestemd voor verkoopDe activa bestemd voor verkoop (vastgoedbeleggingen) worden in de balans afzonderlijk voorgesteld aan een waarde die overeenstemt met hun reële waarde eventueel verminderd met de transactiekosten.

V ImpairmentDe andere vaste activa zijn enkel onderworpen aan een «impairment test» wanneer er een index bestaat die aantoont dat hun boekwaarde niet invorderbaar zal zijn door hun gebruik of hun verkoop.

L. Langlopende verplichtingen Langlopende verplichtingen worden gewaardeerd op basis van hun verdisconteerde waarde volgens de geldende marktrentevoet op het tijdstip van hun uitgifte. Indien ze geïndexeerd worden aan de inflatie, worden conservatieve hypotheses genomen voor de bepaling van hun verdisconteerde waarde. Indien beroep wordt gedaan op een afgeleid financieel indekkingsinstrument, zal de marktrente voor dit instrument tevens als discontovoet dienen voor het berekenen van de marktwaarde van de betrokken vorderingen op het einde van elke boekhoudperiode. In dit geval zal de volledige latente winst van de waardering aan marktwaarde van de vordering beperkt worden tot het latent verlies resulterend uit de waardering aan marktwaarde (zie F I) van het indekkingsinstrument. Anderzijds zal elk latent verlies op de waardering van de vordering integraal in de resultatenrekeningen worden opgenomen.

M. Kas en kasequivalenten Kas en kasequivalenten bevatten de bankrekeningen, geldmiddelen en korte termijn beleggingen.

92Jaarrekeningen

N. Kapitaal I Gewone aandelen Gewone aandelen worden opgenomen als eigen vermogen. De externe kosten die onmiddellijk toewijsbaar zijn aan de uitgifte van nieuwe aandelen worden afgetrokken, van de verzamelde bedragen, verminderd met belastingen. II Bevoorrechte aandelen Bevoorrechte aandelen worden opgenomen als eigen vermogen indien deze aan de definitie van instrumenten van eigen vermogen onder de norm IAS 32 voldoen.

III Inkoop van eigen aandelen Wanneer de Groep overgaat tot de inkoop van eigen aandelen wordt het betaalde bedrag, inclusief de direct toewijsbare kosten, erkend als een wijziging van het eigen vermogen. Ingekochte eigen aandelen worden als een vermindering van het eigen vermogen voorgesteld. De opbrengst van de verkoop van eigen aandelen wordt rechtstreeks opgenomen in het eigen vermogen, zonder dat dit enige impact heeft op de resultatenrekeningen.

IV Dividenden Dividenden worden erkend als schuld wanneer ze goedgekeurd worden door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders.

O. Interestdragende leningen Interestdragende leningen worden initieel aan kostprijs erkend, verminderd met de toewijsbare transactiekosten. Vervolgens worden interestdragende leningen gewaardeerd aan de huidige waarde van de nog af te lossen saldi, waarbij elk verschil tussen deze laatste en de aflossingswaarde erkend wordt in de resultatenrekeningen over de periode van de lening op basis van de effectieve rente. Als voorbeeld worden erelonen betaald aan de uitlener of wettelijke erelonen geïntegreerd in de berekening van de effectieve rente.

Vastrentende effecten worden geboekt aan de huidige waarde van de nog af te lossen saldi. Indien echter de lening met vaste rente ingeruild wordt tegen een lening met vlottende rente d.m.v. een Interest Rate Swap, zal de variatie van de reële waarde van de Interest Rate Swap in de resultatenrekeningen, in conformiteit met de hedge accounting (IAS 39 § 86), gecompenseerd worden met de variatie van de reële waarde van de vastrentende lening (zie F I). De reële waarde van de obligatielening van € 105,62 miljoen evolueert in functie van het gedekte risico, nl, de risicovrije rente, en houdt rekening met een constante kredietmarge van 80 basispunten (0,80%) die overeenkomt met de marge die werd betaald bij de uitgifte in 2004. Deze reële waarde verschilt van de terugbetalingswaarde op de vervaldag in juli 2014, hetzij € 100 miljoen, en de marktwaarde, hetzij € 91,98 miljoen op 31.12.2008 (op basis van de indicatieve notering van Fortis Fixed Income die dagelijks op Bloomberg wordt vermeld).

P. Voordelen aan het personeel De Groep voorziet in een toegezegde pensioenbijdrageregeling voor haar personeel. Deze regeling werd toevertrouwd aan een verzeke-ringsonderneming en is dus onafhankelijk van de Groep. Bijdragen betaald gedurende het boekjaar worden ten laste genomen.

Q. Voorzieningen Een voorziening wordt geboekt in de balans wanneer de Groep een wettelijke of een contractuele verplichting heeft naar aanleiding van een gebeurtenis uit het verleden, en waarbij het waarschijnlijk is dat een uitgaande kasstroom noodzakelijk zal zijn om aan de verplichting te voldoen. Voorzieningen worden gewaardeerd door de verdisconteerde waarde te berekenen van de verwachte toekomstige kasstromen aan de marktrente en, indien toepasbaar, het weerspiegelen van het specifiek risico gelinkt aan de verplichting.

R. Handels- en andere schulden Handels- en andere schulden worden aan kostprijs gewaardeerd.

S. Opbrengsten Opbrengsten omvatten bruto huurinkomsten en opbrengsten resulterend uit de diensten en het beheer van de gebouwen. Kosten van gratuïteiten en voordelen verleend aan de huurders worden erkend in mindering van de huurinkomsten over de vaste looptijd van het huurcontract (deze wordt gedefinieerd als de periode tussen de inwerkingtreding en de eerste verbrekingsoptie).

T. Kosten I Kosten van diensten De kost van betaalde diensten, inclusief deze die worden gedragen voor rekening van de huurders, worden meegerekend met kosten rechtstreeks verbonden aan verhuur. Hun recuperatie bij de huurders wordt afzonderlijk voorgesteld.

II Uitgevoerde werken in de gebouwen Uitgevoerde werken die onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar vallen worden op 3 verschillende manieren geboekt, afhankelijk van het type werken:• onderhouds- en herstellingskosten die geen bijkomende functionaliteit verlenen of die het niveau van comfort in het gebouw

niet verbeteren, worden geboekt als courante kosten van de boekhoudperiode en als vastgoedkosten;

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

93

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

• uitgebreide renovatiewerken: deze worden normaal om de 25 tot 35 jaar uitgevoerd en gaan gepaard met een praktisch volledige heropbouw van het gebouw waarbij, in de meeste gevallen, het bestaande geraamte herbruikt wordt en state-of-the-art bouwtechnieken toegepast worden. Bij de voltooiing van dergelijke renovatiewerken kan de eigendom als nieuw worden aanzien. De kosten van deze renovatiewerken worden gekapitaliseerd;

• verbeteringswerken: dit zijn werken die op een occasionele basis worden uitgevoerd om functionaliteiten aan de eigendom toe te voegen of het comfort aanzienlijk te verbeteren. Deze moeten het mogelijk maken om de huur, en op die manier de verwachte huurwaarde, te verhogen. De kosten van deze werken worden gekapitaliseerd voor zover de deskundige normaliter zijn waardering van de eigendom pro tanto verhoogt. Voorbeeld: installatie van een airconditioningsysteem waar er voorheen nog geen bestond.

De werven waarvoor kosten worden gekapitaliseerd worden geïdentificeerd in overeenstemming met de hierboven vermelde criteria gedurende het stadium van voorbereiding van het budget. Kosten die worden gekapitaliseerd omvatten materialen, vergoedingen van aannemers, technische studies, interne kosten, architecten vergoedingen en interesten gedurende de constructieperiode.

III Commissies betaald aan vastgoedmakelaars en andere transactiekosten Commissies m.b.t. het verhuren van gebouwen worden geboekt in de uitgaven van het lopende jaar in de rubriek van de «Commerciële kosten». Commissies m.b.t. de aankoop van gebouwen, registratierechten, notariskosten en andere bijkomende kosten worden aanzien als transactiekosten en opgenomen in de acquisitiekost van het aangekochte gebouw. Deze kosten worden ook aanzien als een deel van de acquisitiekost wanneer de aankoop is gedaan via een bedrijfscombinatie. Commissies betaald bij het verkopen van gebouwen worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopprijs om de gerealiseerde winst of verlies te bepalen. De waarderingskosten van een gebouw en de technische waarderingskosten worden altijd in courante uitgaven opgenomen.

IV Financieel resultaat De netto financieringskosten omvatten de te betalen interesten op leningen berekend volgens de effectieve rentemethode, alsook de winsten en verliezen op indekkingsinstrumenten die worden geboekt in de resultatenrekeningen (zie G). Rente-inkomsten worden prorata temporis opgenomen in de resultatenrekeningen, rekening houdend met het effectieve rendement van het actief. Dividendinkomsten worden in de resultatenrekeningen geboekt op de dag dat het dividend wordt bekendgemaakt.

U. Vennootschapsbelasting De belasting op het resultaat van het boekjaar omvat de courante belastingslast. De belasting op het resultaat wordt geboekt in de resultatenrekeningen, met uitzondering van de elementen die rechtstreeks in het eigen vermogen geboekt worden. In dit laatste geval worden zij tevens in rekening gebracht via het eigen vermogen. De courante belastingslasten zijn de verwachte belastingsschulden op het belastbaar inkomen van het jaar, gebaseerd op belastingstarieven die gelden op de balansdatum, en elke aanpassing aan belastingsschulden aangaande voorgaande jaren.

V. Exit taks De exit taks is de belasting op de meerwaarde als gevolg van een fusie van een Vastgoedbevak met een onderneming die geen Vastgoedbevak is. Wanneer deze laatste voor het eerst in de consolidatiekring van de Groep wordt opgenomen, wordt een voorziening voor exit taks geboekt en een herwaarderingsmeerwaarde gelijk aan de marktwaarde van het gebouw, en dit rekening houdend met een voorziene fusiedatum. Elke daaropvolgende aanpassing aan deze exit taks verplichting wordt geboekt in de resultatenrekeningen.

Bijlage 3. Operationeel en financieel risicobeheerDe Groep beheert haar klantenbestand op actieve wijze om zo de leegstand en het huurdersverloop in de kantorensector te beperken. Het intern vastgoedteam is verantwoordelijk voor het snel oplossen van de klachten van de huurders en het intern commercieel team onderhoudt regelmatige contacten met hen om alternatieve mogelijkheden in de portfolio aan te bieden wanneer zij behoefte hebben aan grotere of kleinere oppervlaktes. Hoewel dit fundamenteel is voor de bescherming van de huurinkomsten, heeft het weinig invloed op de prijs waartegen een leegstaand gebouw kan verhuurd worden, omdat deze prijs afhankelijk is van de heersende marktomstandigheden. Bijna 100% van de huurovereenkomsten bevat een clausule waarbij de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Alvorens een nieuwe klant te aanvaarden, wordt een kredietrisicoanalyse uitgevoerd door een extern beoordelingskantoor. Voor huurders van de niet-openbare sector is vooraf een voorschot of bankwaarborg vereist waarvan het bedrag overeenstemt met 6 maanden huur. De huur is vooraf betaalbaar, op maand-, kwartaal- of jaarbasis. Ook wordt op kwartaalbasis een voorschot aan de huurders gevraagd voor huurkosten en belastingen die de Groep verschuldigd is maar contractueel kan doorrekenen. Het totaal bedrag van wanbetalingen, uitgezonderd recuperaties, bedraagt 0,050% van de totale omzet over de periode 1996-2008.

Onder operationeel risico verstaat Cofinimmo het risico op verlies als gevolg van het onaangepast zijn of het falen van het beheer of de procedures. De directe operationele kosten worden hoofdzakelijk beïnvloed door 2 factoren: • de leeftijd en kwaliteit van de gebouwen: zij bepalen de onderhouds- en herstellingskosten, die nauwgezet worden opgevolgd

door het team dat instaat voor het gebouwenbeheer, terwijl de uitvoering van de werken wordt uitbesteed; • het leegstandniveau van de kantoorgebouwen en het huurdersverloop: zij bepalen de kosten voor onverhuurde oppervlakte, de ver-

huurkosten, de kosten voor renovaties, de kortingen verleend aan nieuwe klanten, enz. Het actieve commerciële portefeuillebeheer is bedoeld om deze kosten te beperken.

94Jaarrekeningen

Bouw- en renovatiewerken worden voorbereid en opgevolgd door het interne Project Management team van de Groep, dat de taak heeft ze tijdig en binnen het budget te voltooien. Voor de grotere projecten wordt een beroep gedaan op externe specialisten in projectbeheer. Het risico dat gebouwen worden vernield door brand of andere rampen, wordt verzekerd voor een totale reconstructiewaarde van € 1 850 778 552(1). Voor de leegstand van de gebouwen als gevolg van deze gebeurtenissen is eveneens een indekking voorzien.

Financiële schulden worden meestal afgesloten tegen een vlottende interestvoet. Indien dit tegen een vaste interestvoet gebeurt, wordt deze onmiddellijk omgezet naar een vlottende interestvoet. Dit beleid laat toe om voordeel te halen uit lage korte termijn interestvoeten. De financiële kosten worden hierdoor echter blootgesteld aan renteschommelingen. Om dit risico te beperken, wordt 50 tot 90% van de totale geconsolideerde financiële schuld ingedekt tegen rentestijgingen voor een periode van minimum 3 jaar. Hierdoor kan de Groep zich over de gekozen periode gedeeltelijk tegen het effect van een sterke stijging van deze interestvoeten indekken. Dit beleid wordt gerechtvaardigd door het feit dat, gezien de huurprijs contractueel geïndexeerd wordt, een stijging van de inflatie die een effect zou hebben op de nominale interestvoeten slechts na enkele jaren een positief netto effect op het netto resultaat van de Groep zou hebben. De indekkingsperiode van minimum 3 jaar werd enerzijds gekozen om het negatieve effect dat dit tijdsverschil op het netto resultaat zou hebben te compenseren en anderzijds om de ongunstigere impact van een eventuele stijging van de Europese korte termijn interestvoeten die niet zou gepaard gaan met een inflatiestijging te voorkomen. Tenslotte zou een stijging van de reële interestvoeten waarschijnlijk gepaard gaan of snel gevolgd worden door een opleving van de gehele economische activiteit, wat zou resulteren in betere huurvoorwaarden met een gunstig effect op het netto resultaat van de Groep.

Uitgevoerde simulaties tonen aan dat het netto resultaat van de Groep historisch gevoelig is voor renteschommelingen. Echter, aannemend dat de structuur en het niveau van de schuld constant blijven t.o.v. 31.12.2008 en rekening houdend met de bestaande indekkingsinstrumenten voor het jaar 2009, zou een gemiddelde stijging of daling van de interestvoeten met 0,5% in 2009 tot geen significante stijging van de financieringskost opgenomen in de vooruitzichten voor 2009 leiden.

De gemiddelde rente en last van de financiële schuld op de afsluitingsdatum en de reële waarde van de afgeleide instrumenten worden hieronder voorgesteld. Overeenkomstig IFRS 7 werd een gevoeligheidsstudie van 1% van de verschillende rentevoeten zonder marge gerealiseerd die op deze schuld en deze afgeleide producten worden toegepast.

Impact van 1% variatie van de interestvoet op de gemiddelde interestvoet van de schuld en de reële waarde van de financiële instrumenten (op basis van de schuld en de afgeleide posities op de afsluitingsdatum) (x € 1 000 000)

31.12.2008 31.12.2007Gemiddelde interestvoet 5,18% (93,24) 4,74% (71,81)

Totale reële waarde van de afgeleide instrumenten -55,33 +31,12

+1%

Gemiddelde interestvoet 5,09% (91,58) 5,02% (75,95)

Totale reële waarde van de afgeleide instrumenten -29,63 +101,65

+1%

Gemiddelde interestvoet 5,31% (95,54) 4,38% (66,39)

Totale reële waarde van de afgeleide instrumenten -81,03 -36,50

De Groep kan ook geval per geval de waarde van de financiële activa, zoals vorderingen uit huurcontracten op lange termijn (meestal geïndexeerd), indekken tegen schommelingen van de onderliggende interestvoeten door Interest Rate Swap contracten aan te gaan. Het onderliggende inflatierisico is evenwel niet ingedekt. De Groep is momenteel niet blootgesteld aan enig wisselkoersrisico.

Bijlage 4. BedrijfscombinatiesPubstone acquisitieOp 31.10.2007 verwierf Cofinimmo, via haar dochteronderneming Pubstone Group NV (voordien Express Properties NV), 90% van de aandelen van Immobrew NV uit handen van de Groep AB InBev. Deze dochteronderneming werd omgedoopt tot Pubstone NV en bezat samen met haar dochterondernemingen 1 068 cafés (823 in België en 245 in Nederland). Overeenkomstig het akkoord dat op 06.07.2007 werd afgesloten met AB InBev, stortte Cofinimmo aan deze laatste op 27.11.2008 een bijkomende betaling in het kader van de verwerving van de Pubstone portefeuille in ruil voor de tenlasteneming door AB InBev van 10% van de netto aanschaffingsschuld van de totale portefeuille. Deze transactie wordt nader verklaard in het "Beheersverslag" op pagina 31. Na deze transactie bezitten Cofinimmo en AB InBev respectievelijk 89,9% en 10,1% van het kapitaal van Pubstone Group NV die nagenoeg alle aandelen van Pubstone NV bezit. Cofinimmo oefent de controle uit over Pubstone Group NV overeenkomstig IAS 27.

Vanuit boekhoudkundig standpunt wordt deze acquisitie verwerkt als een bedrijfscombinatie overeenkomstig IFRS 3. De acqui-sitiesituatie die in beschouwing wordt genomen houdt rekening met de transactie op 27.11.2008.

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

1 Verzekeringen die tijdens de werven of door de huurders van de gebouwen worden afgesloten zijn niet in dit bedrag vervat.

95

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

De totale aankoopprijs van bovenvermelde participatie bedraagt € 388,3 miljoen. Bij de waardering van de activa en verplichtingen van Pubstone aan hun reële waarde, verscheen een goodwill bedrag dat overeenstemt met het verschil tussen de aanschaf-fingsprijs en de reële waarde van het verworven netto-actief. Ter illustratie van dit verschil, wordt hierna de acquisitiebalans van Pubstone, geconsolideerd met haar Nederlandse filialen, weergegeven (uitgedrukt in reële waarde).

Activa - Gebouwen: de vastgoedportefeuille van Pubstone omvat cafés. Cofinimmo heeft een globale huurovereenkomst ondertekend met AB InBev voor de totale portefeuille en een vaste looptijd van minimum 23 jaar. De initiële huurprijs bedraagt € 26,6 miljoen per jaar (geïndexeerd volgens de consumptieprijsindex). De portefeuille omvat tevens enkele oppervlaktes die verhuurd zijn aan diverse andere, hoofdzakelijk residentiële, huurders voor een totale huur van € 0,4 miljoen. De reële waarde (dat is de waarde zonder de overdrachtsrechten en -kosten volgens IAS 40) van de cafés werd geschat op € 397,8 miljoen bij de aanschaffing. Deze waarde houdt rekening met de voorlopige waardering van de cafés op 31.12.2007 evenals de aanpassing ervan op 31.03.2008. De vastgoeddeskundige zette inderdaad zijn waarderingsactiviteiten voort tijdens het 1ste kwartaal van 2008.

Verplichtingen - Uitgestelde belastingen: de uitgestelde belasting stemt overeen met de theoretische veronderstelling opgelegd door de IAS/IFRS normen van een directe verkoop van alle cafés op de afsluitingsdatum. Een belastingtarief van respectievelijk 34% en 25% voor de activa in België en in Nederland werd toegepast op het verschil tussen de fiscale waarde van de activa en hun marktwaarde bij de verwerving. De uitgestelde belasting bedraagt € 130,9 miljoen bij de aanschaffing waarvan € 16,6 miljoen geboekt in de rekeningen vóór de acquisitie.

Goodwill - Voor Cofinimmo bedraagt het positieve verschil tussen de bedrijfscombinatiekost en haar aandeel in de reële waarde van het netto-actief van Pubstone € 147,9 miljoen, wat overeenstemt met de door Cofinimmo betaalde goodwill bij de acquisitie. Deze goodwill werd op 31.12.2008 herberekend naar aanleiding van de transactie op 27.11.2008 en de voortzetting van de waardering door de vastgoeddeskundige tijdens het 1ste kwartaal van 2008. Deze goodwill maakt minstens elk jaar het onderwerp uit van een «impairment» test uitgevoerd overeenkomstig norm IAS 36. De evolutie ervan wordt nader verklaard in Bijlage 18.

Cofinimmo France acquisitie Op 20.03.2008 verwierf Cofinimmo 100% van de aandelen van de NV naar Frans recht Medimur evenals een obligatie terug-betaalbaar in aandelen. Deze onderneming (waarvan de naam gewijzigd werd in Cofinimmo France) en de filialen bezitten samen 32 zorginstellingen in Frankrijk. Vanuit boekhoudkundig standpunt wordt deze acquisitie verwerkt als een bedrijfscombinatie in de zin van de norm IFRS 3. De aanschaffingsprijs van deze participatie en van de obligatie terugbetaalbaar in aandelen bedraagt € 90,0 miljoen. Bij de waardering van de activa en verplichtingen van Cofinimmo France aan hun reële waarde, verscheen een goodwill bedrag (€ 26,9 miljoen) dat overeenstemt met het verschil tussen de aanschaffingsprijs (€ 90,0 miljoen) en de reële waarde van het verworven netto-actief (€ 63,1 miljoen). Ter illustratie van dit verschil wordt hierna de geconsolideerde balans van Cofinimmo France op de aanschaffingsdatum weergegeven (uitgedrukt in reële waarde).

Activa - Gebouwen: de vastgoedportefeuille van Cofinimmo France bestaat uit 32 zorginstellingen verspreid over Frankrijk die worden verhuurd aan Korian (22 instellingen) voor een resterende looptijd van 6,5 jaar en aan Méditer (10 instellingen) voor een resterende looptijd van 11,5 jaar. De reële waarde van de 32 instellingen werd op de aanschaffingsdatum (20.03.2008) geschat op € 204,1 miljoen.

Verplichtingen - Uitgestelde belastingen: de uitgestelde belasting (€ 18,2 miljoen) stemt overeen met de huidige waarde van de exit taks die Cofinimmo France SA moet vereffenen bij het aannemen van het statuut van «Société d’Investissements Immobiliers Cotée» (SIIC ). Dit gebeurde op 23.01.2009.

Goodwill - Voor Cofinimmo bedraagt het positieve verschil tussen de bedrijfscombinatiekost en haar aandeel in de reële waarde van het netto-actief van Cofinimmo France € 26,9 miljoen wat overeenstemt met de door Cofinimmo betaalde goodwill bij de acquisitie. Deze goodwill maakt minstens elk jaar het onderwerp uit van een «impairment» test uitgevoerd overeenkomstig norm IAS 36. De evolutie ervan wordt nader verklaard in Bijlage 18.

(x € 1 000 000)

Vastgoedbeleggingen

Handelsvorderingen

Kas en kasequivalenten

TOTAAL ACTIVA

397,8

14,4

133,5

545,7

(x € 1 000 000)

Vastgoedbeleggingen

Diverse vlottende activa

TOTAAL ACTIVA

204,1

5,3

209,4

Eigen vermogen

Uitgestelde belastingen

Financiële schulden

Diverse verplichtingen

TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

252,5

130,9

160,0

2,4

545,7

Eigen vermogen

Uitgestelde belastingen

Financiële schulden

Diverse verplichtingen

TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

63,1

18,2

124,8

3,3

209,4

96Jaarrekeningen

Bijlage 5. SectorinformatieKantoren vertegenwoordigen 62,2% van het patrimonium, rusthuizen 22,2%, de Pubstone portefeuille 13,3% en de overige sectoren 2,3%.

(x € 1 000)

KANTOREN KANTOREN KANTOREN KANTOREN KANTOREN ANDERE RUSTHUIzEN RUSTHUIzEN PUBSTONE PUBSTONE NIET-TOEGEWEzEN TOTAAL BEDRAGEN

Brussel Brussel Brussel Antwerpen Andere België Frankrijk België Nederland CBD Gedecentraliseerd Periferie Regio’s

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

RESULTATENREKENINGEN 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007

Netto huurresultaat 64 182 61 433 45 986 45 220 11 224 14 229 4 158 7 856 9 580 9 047 6 397 4 962 17 968 9 360 12 374 17 520 3 015 9 487 1 529 198 876 156 651

Vastgoedresultaat na rechtstreekse vastgoedkosten 61 808 58 586 44 049 41 890 10 465 12 616 3 661 6 888 9 332 8 685 6 279 4 991 17 787 9 178 12 336 17 422 2 972 9 232 1 529 192 371 147 335

Beheerkosten vastgoed -14 496 -11 245 -14 496 -11 245

Algemene kosten van de vennootschap -7 309 -5 459 -7 309 -5 459

Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 16 047 537 2 420 4 224 409 16 845 -322 8 -32 2 140 -328 16 -913 5 755 35 296

Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -15 840 23 805 -23 549 -2 400 -5 046 -262 -4 271 1 814 -2 524 3 985 -1 856 1 119 5 881 856 -11 958 -896 -1 428 -4 214 -221 489 -973 -63 784 26 295

Operationeel resultaat 112 537 192 222

Financieel resultaat -108 115 -37 571 -108 115 -37 571

Belastingen -9 710 -2 442 -9 710 -2 442

NETTO RESULTAAT -5 288 152 209

NETTO RESULTAAT - AANDEEL GROEP (GEWONE AANDELEN)

-14 847 142 512

BALANS 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007

Activa

Goodwill 26 929 98 156 88 904 46 604 46 754 171 689 135 658

Vastgoedbeleggingen 940 574 903 718 668 037 697 674 148 222 221 938 50 534 53 897 121 523 130 103 77 315 86 754 375 693 207 084 298 958 245 086 238 412 149 374 157 076 3 075 316 2 696 656

Projectontwikkelingen 11 914 42 250 5 321 14 369 264 1 264 367 319 49 46 10 372 13 010 20 714 21 752 49 001 93 010

Activa bestemd voor eigen gebruik 10 064 10 207 10 064 10 207

Activa bestemd voor verkoop 328 179 507

Andere activa 243 478 247 781 243 478 247 781

TOTAAL ACTIVA 3 550 055 3 183 312

Eigen vermogen en Verplichtingen

Eigen vermogen 1 377 242 1 411 486 1 377 242 1 411 486

Eigen vermogen toe te kennen aan de aandeelhouders van de moedervennootschap 1 368 584 1 390 093 1 368 584 1 390 093

Minderheidsbelangen 8 658 21 393 8 658 21 393

Verplichtingen 2 172 813 1 771 826 2 172 813 1 771 826

TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 3 550 055 3 183 312

97

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

Bijlage 5. SectorinformatieKantoren vertegenwoordigen 62,2% van het patrimonium, rusthuizen 22,2%, de Pubstone portefeuille 13,3% en de overige sectoren 2,3%.

(x € 1 000)

KANTOREN KANTOREN KANTOREN KANTOREN KANTOREN ANDERE RUSTHUIzEN RUSTHUIzEN PUBSTONE PUBSTONE NIET-TOEGEWEzEN TOTAAL BEDRAGEN

Brussel Brussel Brussel Antwerpen Andere België Frankrijk België Nederland CBD Gedecentraliseerd Periferie Regio’s

RESULTATENREKENINGEN 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007

Netto huurresultaat 64 182 61 433 45 986 45 220 11 224 14 229 4 158 7 856 9 580 9 047 6 397 4 962 17 968 9 360 12 374 17 520 3 015 9 487 1 529 198 876 156 651

Vastgoedresultaat na rechtstreekse vastgoedkosten 61 808 58 586 44 049 41 890 10 465 12 616 3 661 6 888 9 332 8 685 6 279 4 991 17 787 9 178 12 336 17 422 2 972 9 232 1 529 192 371 147 335

Beheerkosten vastgoed -14 496 -11 245 -14 496 -11 245

Algemene kosten van de vennootschap -7 309 -5 459 -7 309 -5 459

Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 16 047 537 2 420 4 224 409 16 845 -322 8 -32 2 140 -328 16 -913 5 755 35 296

Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -15 840 23 805 -23 549 -2 400 -5 046 -262 -4 271 1 814 -2 524 3 985 -1 856 1 119 5 881 856 -11 958 -896 -1 428 -4 214 -221 489 -973 -63 784 26 295

Operationeel resultaat 112 537 192 222

Financieel resultaat -108 115 -37 571 -108 115 -37 571

Belastingen -9 710 -2 442 -9 710 -2 442

NETTO RESULTAAT -5 288 152 209

NETTO RESULTAAT - AANDEEL GROEP (GEWONE AANDELEN)

-14 847 142 512

BALANS 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007

Activa

Goodwill 26 929 98 156 88 904 46 604 46 754 171 689 135 658

Vastgoedbeleggingen 940 574 903 718 668 037 697 674 148 222 221 938 50 534 53 897 121 523 130 103 77 315 86 754 375 693 207 084 298 958 245 086 238 412 149 374 157 076 3 075 316 2 696 656

Projectontwikkelingen 11 914 42 250 5 321 14 369 264 1 264 367 319 49 46 10 372 13 010 20 714 21 752 49 001 93 010

Activa bestemd voor eigen gebruik 10 064 10 207 10 064 10 207

Activa bestemd voor verkoop 328 179 507

Andere activa 243 478 247 781 243 478 247 781

TOTAAL ACTIVA 3 550 055 3 183 312

Eigen vermogen en Verplichtingen

Eigen vermogen 1 377 242 1 411 486 1 377 242 1 411 486

Eigen vermogen toe te kennen aan de aandeelhouders van de moedervennootschap 1 368 584 1 390 093 1 368 584 1 390 093

Minderheidsbelangen 8 658 21 393 8 658 21 393

Verplichtingen 2 172 813 1 771 826 2 172 813 1 771 826

TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 3 550 055 3 183 312

98Jaarrekeningen

Bijlage 6. Huurinkomsten en met verhuur verbonden kosten (x € 1 000)

2008 2007

Huurinkomsten

Bruto potentiële opbrengsten 200 237 160 791

Leegstand -5 312 -7 712

Huurgelden(2) 194 925 153 079

Huurkortingen -4 532 -4 747

Huurvoordelen -1 257 -913

Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten 859 844

TOTAAL 189 995 148 263

Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren 11 056 10 100

Met verhuur verbonden kosten

Te betalen huur op gehuurde lokalen -2 143 -1 985

Waardeverminderingen op handelsvorderingen -124

Terugnemingen waardeverminderingen op handelsvorderingen 92 273

TOTAAL -2 175 -1 712

De Groep verhuurt haar vastgoedbeleggingen op grond van gewone huurovereenkomsten en van financiële leasings. Enkel de inkomsten gegenereerd door gewone huurovereenkomsten verschijnen onder huurinkomsten.

Het bedrag vermeld onder «Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren» stemt overeen met het verschil in de verdisconteerde waarde van de toekomstige inflatiegekoppelde betalingen van de huurovereenkomsten met de Regie der Gebouwen voor het North Galaxy gebouw op het begin en het einde van het jaar. De terugneming via de resultatenrekeningen laat een graduele heropbouw van de bruto initiële waarde van het gebouw toe op het einde van de huurovereenkomst. Het betreft een recurrent niet-kas inkomstenitem.

De variatie in de reële waarde van het North Galaxy gebouw zelf wordt bepaald door de onafhankelijke deskundige en wordt hernomen onder de rubriek «Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen». Het betreft een niet-recurrent item, daar het afhankelijk is van de hypotheses van de deskundige met betrekking tot de toekomstige marktvoorwaarden. Totale huurinkomstenWanneer een huurcontract geclassificeerd wordt als een financiële leasing, wordt verondersteld dat het gebouw vervreemd werd en dat de Groep in de plaats een financiële leasing vordering heeft. Ontvangen betalingen in het kader van een financiële leasing worden uitgesplitst in «kapitaal» en «interesten»: het kapitaalgedeelte wordt in de balans afgeboekt van de financiële leasing vordering aangehouden door de Groep; het interestgedeelte wordt in de resultatenrekeningen opgenomen. Bijgevolg gaan niet alle huurinkomsten door de resultatenrekeningen.

Totaal inkomen gegenereerd uit de gebouwen van de Groep via gewone huurovereenkomsten en financiële leasing contracten (x € 1 000)

2008 2007 Huurinkomsten van gewone huurovereenkomsten 189 995 148 263

Interestinkomsten m.b.t. financiële leasing contracten 3 245 10 049

Kapitaalinkomsten m.b.t. financiële leasing contracten 76 217 2 660

TOTAAL 269 457 160 972

Totaal bedrag van de toekomstige minimum huurinkomsten m.b.t. de niet-opzegbare gewone huurovereenkomsten en de financiële leasing contracten in voege op 31.12 (x € 1 000)

2008 2007

Op minder dan 1 jaar 219 075 184 715

Op meer dan 1 jaar maar minder dan 5 jaar 545 692 456 463

Op meer dan 5 jaar 1 787 524 1 485 621

TOTAAL 2 552 291 2 126 799

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

1 Herwerkt na publicatie van het Jaarverslag 2007. 2 Opbrengsten gewaarborgd door ontwikkelaars in plaats van huur inbegrepen.

(1)

(1)

(1)

99

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

Bijlage 7. Netto herdecoratiekosten (x € 1 000)

2008 2007

Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur -1 012 -1 891

Recuperatie van vastgoedkosten 952 750

TOTAAL -60 -1 141

De recuperatie van vastgoedkosten omvat enkel de vergoedingen op huurschade.

Bijlage 9. Technische kosten (x € 1 000)

2008 2007

Recurrente kosten 2 562 3 236

Onderhoud 2 168 2 911

Verzekeringspremies 394 325

Niet-recurrente kosten 44 256

Uitgaven met betrekking tot de verbetering van de installaties van de gebouwen 29 384

Verliezen door schadegevallen die gedekt worden door verzekeringscontracten 115 103

Ontvangen vergoedingen van verzekeringsmaatschappijen voor verliezen door schadegevallen -100 -231

TOTAAL 2 606 3 492

Bijlage 10. Commerciële kosten (x € 1 000)

2008 2007

Makelaarscommissies 730 1 772

Marketingkosten met betrekking tot de gebouwen 28 26

Technische expertisekosten 339 278

TOTAAL 1 097 2 076

Bijlage 8. Huurlasten en belastingen gedragen door de eigenaar op verhuurde gebouwen (x € 1 000)

2008 2007

Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen 38 636 38 809Doorfacturatie van huurlasten 17 829 16 481

Doorfacturatie van belastingen 20 807 22 328

Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen -39 018 -39 037

Huurkosten gefactureerd aan de eigenaar -17 887 -16 481

Belastingen -21 131 -22 556

TOTAAL -382 -228

De huurvoorwaarden voorzien gebruikelijk dat deze lasten en belastingen gedragen worden door de huurder via door facturatie door de eigenaar. Een aantal huurcontracten van de Groep stelt echter dat bepaalde lasten of belastingen ten laste blijven van de eigenaar.

100Jaarrekeningen

Bijlage 11. BeheerkostenBeheerkosten worden opgedeeld in deze m.b.t. het beheer van de portefeuille en de andere.

Beheerkosten vastgoed Deze kosten omvatten hoofdzakelijk de kosten van het personeel verantwoordelijk voor deze activiteit, de operationele kosten van de hoofdzetel van de onderneming en erelonen betaald aan derde partijen. De van de huurders ontvangen beheerver goedingen die gedeeltelijk de beheerkosten van het vastgoed dekken, worden in mindering gebracht.

(x € 1 000)

2008 2007

Kantoorkosten 2 276 1 468

Informatica 1 020 457

Andere 1 256 1 011

Erelonen betaald aan derde partijen 2 886 2 389

Recurrente 2 113 1 230

Vastgoeddeskundigen 899 799

Advocaten 182 106

Andere 1 032 325

Niet-recurrente 773 1 159

Fusies en overnames (andere dan bedrijfscombinaties) 773 1 159

Public relations, communicatie en advertenties 636 615

Personeelskosten 9 782 8 366

Bezoldigingen 7 766 6 457

Sociale zekerheid 1 359 1 349

Pensioenen en andere uitkeringen 657 560

Beheervergoedingen ontvangen van de huurders -1 397 -1 789

Vergoedingen met betrekking tot de huurovereenkomsten -1 292 -1 562

Vergoedingen voor bijkomende diensten -105 -227

Taksen en wettelijke kosten 192 72

Afschrijvingskosten op kantoormeubilair 121 124

TOTAAL 14 496 11 245

Algemene kosten van de vennootschapDeze kosten dekken de algemene kosten van de vennootschap als juridische beursgenoteerde entiteit die geniet van het Vastgoedbevak-statuut. Deze kosten worden opgelopen om volledige en continue informatie te verschaffen, om economisch vergelijkbaar te zijn met andere types van investeringen en om aan beleggers de mogelijkheid te bieden op een liquide manier onrechtstreeks deel te nemen aan een vastgoedbelegging. Een deel van de kosten die gemaakt worden in het kader van de strategische groei van de Groep valt tevens onder deze categorie.

(x € 1 000)

2008 2007

Kantoorkosten 312 346

Informatica 54 120

Andere 258 226

Erelonen betaald aan derde partijen 1 297 306

Recurrent 358 306

Advocaten 53 40

Revisoren 227 190

Andere 78 76

Niet-recurrent 939

Public relations, communicatie en advertenties 794 733

Personeelskosten 3 551 2 889

Bezoldigingen 3 143 2 519

Sociale zekerheid 285 266

Pensioenen en andere uitkeringen 123 104

Taksen en heffingen 1 355 1 185

TOTAAL 7 309 5 459

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

101

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

Bijlage 13. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (x € 1 000)

2008 2007

Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 27 912 50 142

Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -91 696 -23 847

TOTAAL -63 784 26 295

De spreiding van de variatie in de reële waarde van de gebouwen wordt voorgesteld in Bijlage 21.

Bijlage 12. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (x € 1 000)

2008 2007

Netto opbrengst van vastgoedbeleggingen (verkoopprijs - transactiekosten) 100 521 247 177

Reële waarde van de vervreemde activa -92 253 -208 172

Terugneming van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen -2 513

-3 709

TOTAAL 5 755 35 296

De aftrek van 2,5% in de reële waarde, die overeenstemt met de toekomstige hypothetische transactiekosten, wordt rechtstreeks van het eigen vermogen gedebiteerd bij de acquisitie van gebouwen. Om de effectief gerealiseerde meerwaarde te kunnen berekenen, moet, bij hun verkoop, dit bedrag dus worden afgetrokken van het verschil tussen de bekomen prijs en de boekwaarde van deze gebouwen.

De vaste honoraria van de Commissaris voor het onderzoek en de revisie van de statutaire en geconsolideerde rekeningen van Cofinimmo bedragen € 101 537 (zonder BTW). De honoraria van Deloitte & Partners voor de revisie van de statutaire rekeningen van de dochterondernemingen van Cofinimmo, alsook de wettelijke opdrachten van de Commissaris (bv. verslagen voor fusies), bedroegen € 25 700. De honoraria van de Groep Deloitte & Touche voor studie- of bijstandsopdrachten, meer bepaald inzake fiscaliteit, bedroegen € 248 723(1) voor het boekjaar en betreffen hoofdzakelijk de controle van economische en financiële gegevens met betrekking tot acquisitiedossiers zoals bedoeld in Artikel 133 § 7 van het Wetboek van Vennootschappen.

1 De overschrijding van de drempel zoals bedoeld in Artikel 133 § 5 van het Wetboek van Vennootschappen werd voorafgaandelijk goedgekeurd door het Auditcomité op 25.07.2008, conform Artikel 133 § 6.

Bijlage 14. Financiële opbrengsten (x € 1 000)

2008 2007

Interesten m.b.t. vorderingen financiële leasing 2 701 10 049

Interesten bevat in de kost van de betrokken activa 141

Positieve wijziging in tijdswaarde van afgeleide financiële instrumenten 3 719

Opbrengsten m.b.t. afgeleide financiële instrumenten 18 227 9 172

Ontvangen interesten m.b.t. financiering van werken voor rekening van huurders 544 708

Netto verkoopopbrengsten m.b.t. gerealiseerde vorderingen financiële leasing 6 815 8 167

Interesten ontvangen op deposito’s 134 116

Andere 985 640

TOTAAL 29 547 32 571

Bijlage 15. Interestkosten (x € 1 000)

2008 2007

Nominale interesten op leningen 82 981 54 760

Bilaterale leningen - vlottende rente 50 285 22 713

Gesyndiceerde leningen - vlottende rente 13 336 8 843

Handelspapier - vlottende rente 13 849 16 824

Investeringskredieten - vlottende of vaste rente 254 1 407

Obligaties - vaste rente 5 257 4 973

Kosten afkomstig uit financiële indekkingsinstrumenten 3 211 0

Andere interestlasten 3 095 0

TOTAAL 89 287 54 760

De effectieve interestkost van de leningen, inclusief bankmarges en kosten van afschrijving van de indekkingsinstrumenten met betrekking tot de periode, bedraagt K€ 77 831, wat overeenstemt met een gemiddelde effectieve interestvoet op financiële schuld van 4,79%.

102Jaarrekeningen

Bijlage 16. Andere financiële kosten (x € 1 000)

2008 2007

Bankkosten en andere commissies 2 092 2 496

Negatieve wijzigingen in tijdswaarde van afgeleide financiële instrumenten 43 833 12 886

Gerealiseerde netto minwaarden op verkoop van financiële activa 2 450

TOTAAL 48 375 15 382

Bijlage 17. Vennootschapsbelasting (x € 1 000)

2008 2007

Moedervennootschap 1 089 807

Resultaat vóór belastingen -25 571 136 357

Resultaat vrijgesteld van belasting dankzij het Vastgoedbevak-regime -25 571 136 357

Belastbaar resultaat als gevolg van verworpen uitgaven 3 782 8 091

Belasting aan het tarief van 33,99% 1 286 2 750

Andere -197 -1 943

Dochterondernemingen 4 991 1 534

TOTAAL 6 080 2 341

De verworpen uitgaven bevatten hoofdzakelijk de kantoortaks in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De rubriek «Andere» omvat hoofdzakelijk de belastingen van de gefusioneerde dochterondernemingen. Dochterondernemingen genieten niet van het Vastgoedbevak-regime.

Bijlage 18. GoodwillPubstone De verwerving in 2 fases (31.10.2007 en 27.11.2008) van 89,90% van de aandelen van Pubstone Group NV (voordien Express Properties NV) (zie pagina 31) leverde voor Cofinimmo een goodwill op die afkomstig is uit het positieve verschil tussen de acquisitiekost en het aandeel van Cofinimmo in de reële waarde van het verworven netto-actief. Deze goodwill is meer in het bijzonder het resultaat: • van het positieve verschil tussen de in de overeenkomst overeengekomen waarde die bij de acquisitie werd geboden voor de

vastgoedactiva (tegenwaarde van de voor de aandelen betaalde prijs) en de reële waarde van deze vastgoedactiva (uitgedrukt na aftrek van de registratierechten, zijnde respectievelijk 10,0% of 12,5% in België en 6,0% in Nederland);

• en de uitgestelde belasting die overeenkomt met de theoretische hypothese die wordt opgelegd door de IAS/IFRS normen van een onmiddellijke verkoop van alle cafés op de afsluitingsdatum. Een belastingniveau van respectievelijk 34% en 25% voor de in België en Nederland gelegen activa werd toegepast op het verschil tussen de fiscale waarde van de activa en hun marktwaarde bij de aanschaffing.

De goodwill variatie van Pubstone NV (België) en Pubstone Holding (Nederland) in 2008 wordt als volgt verklaard: • de Pubstone goodwill werd voorlopig vastgelegd op 31.12.2007 op basis van een 1ste raming van de reële waarde van het patrimonium

van cafés door de vastgoeddeskundige. Deze heeft zijn expertisewerkzaamheden tijdens het 1ste kwartaal van 2008 voortgezet. De waardering op 31.03.2008 werd beschouwd als de definitieve waardering van de portefeuille bij de verwerving zodat de variatie van de reële waarde van de Pubstone portefeuille tussen 31.12.2007 en 31.03.2008, die wordt beschouwd als een aanpassing, rechtstreeks als goodwill werd geboekt en niet in de resultatenrekeningen. De inventaris- en de waarderingskosten van de inbreng werden op dezelfde wijze overgeboekt naar de goodwill naarmate ze tijdens het jaar 2008 werden geboekt.

• de herstructurering van de subgroep Pubstone Group op 27.11.2008, zoals toegelicht in het Beheersverslag (zie pagina 31), had bovendien een positieve impact op de goodwill omdat Pubstone Group op 31.12.2008 voor 99,64% participeert in de goodwill van Pubstone NV, tegenover 90% op 31.12.2007.

Cofinimmo France De verwerving van 100% van de aandelen van Cofinimmo France (voordien Medimur) op 20.03.2008 leverde voor Cofinimmo een goodwill op die afkomstig is uit het positieve verschil tussen de acquisitiekost en de reële waarde van het verworven netto-actief. Deze goodwill resulteert meer in het bijzonder uit het positieve verschil tussen de in de overeenkomst overeengekomen waarde die bij de acquisitie werd geboden voor de vastgoedactiva (tegenwaarde van de voor de aandelen betaalde prijs) en de reële waarde van deze vastgoedactiva (uitgedrukt na aftrek van de registratierechten, zijnde 6,2% in Frankrijk).

De aanpassing van de goodwill van Cofinimmo France tijdens het boekjaar wordt verklaard door het feit dat de goodwill die werd vastgelegd bij de aanschaffing (hetzij K€ 24 050) voorlopig werd berekend op basis van een 1ste raming van de reële waarde van de rusthuizen door de vastgoedexpert. Deze heeft zijn expertisewerkzaamheden tijdens het 2de kwartaal van 2008 voortgezet. De waardering van 30.06.2008 werd beschouwd als de definitieve portefeuillewaardering bij de acquisitie zodat de variatie van de reële waarde van de portefeuille Cofinimmo France tussen 31.03.2008 en 30.06.2008, die wordt beschouwd als een aanpassing, rechtstreeks als goodwill werd geboekt en niet in de resultatenrekeningen.

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

103

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

(x € 1 000)

Pubstone België

PubstoneNederland

Cofinimmo France

TOTAAL

KOST

OP 01.01 90 204 46 754 136 958

Bijkomende bedragen die gekoppeld zijn aan bedrijfscombinaties die tijdens het boekjaar werden gerealiseerd

24 050 24 050

Variatie van de goodwill tijdens de periode -1 570 -150 2 879 1 159

Variatie van de goodwill als gevolg van de herstructurering van Pubstone Group 10 977 10 977

OP 31.12 99 611 46 604 26 929 173 144

WAARDEVERLIEzEN

OP 01.01 1 300 1 300

Tijdens het boekjaar geboekte waardeverliezen 155 155

OP 31.12 1 455 1 455

BOEKHOUDKUNDIGE WAARDE

OP 01.01 88 904 46 754 135 658

OP 31.12 98 156 46 604 26 929 171 689

Waardeverminderingstest Aan het einde van het boekjaar 2008 werd de goodwill onderworpen aan een waardeverminderingstest (gerealiseerd op de groepen gebouwen waaraan de goodwill per land werd toegewezen) door de netto boekhoudkundige waarde van de groepen gebouwen (met andere woorden de reële waarde plus de 100% toegekende goodwill min de uitgestelde belastingen) met hun nutswaarde te vergelijken. Het resultaat van deze test (toegelicht in de onderstaande tabel) toont een waardevermindering van K€ 1 455 die moet worden geboekt op de goodwill van Pubstone België. Gebruikte hypotheses bij de berekening van de nutswaarde van Pubstone Er werd een extrapolatie opgemaakt van de toekomstige netto kasgeldstromen op 27 jaar die betrekking heeft op het operationeel resultaat en op de verkoop van gebouwen. Tijdens deze 27 jaar werd rekening gehouden met een verloopniveau dat gebaseerd is op de voorwaarden van het contract dat werd ondertekend met AB InBev. Er wordt van uitgegaan dat de vrijgekomen cafés allemaal verkocht worden. Op het 28ste jaar wordt een restwaarde berekend. De verkoopprijs en de restwaarde van de gebouwen zijn gebaseerd op de gemiddelde geïndexeerde waarde op 31.12.2008 per m² van het patrimonium zoals bepaald door de deskundige. Voor deze geldstromen werd een indexering van 2% per jaar weerhouden. Het gebruikte actualiseringsniveau is 6,50%. De studie «Europe: Real Estate» van Goldman Sachs van 15.10.2008, pagina 19, legt een gemiddeld gewogen kapitaalkost vast van 6,27% voor een aantal Europese vastgoedondernemingen, waaronder Cofinimmo die volgens dezelfde studie een gemiddeld gewogen kapitaalkost van 6,43% heeft. Gebruikte hypotheses bij de berekening van de nutswaarde van Cofinimmo France Er werd een extrapolatie opgemaakt van de toekomstige netto kasgeldstromen op 27 jaar. Er wordt uitgegaan van de hypothese dat alle huurcontracten tijdens een periode van 27 jaar worden hernieuwd. Hoewel het model uitgaat van de hernieuwing van de huurcontracten gedurende 27 jaar, kan de huur bij deze hernieuwingen worden gewijzigd. Daarom bestaat de cashflow tot aan de gekende datum van de eerste hernieuwing van het huurcontract uit de geïndexeerde huidige huur. Na deze datum is de cashflow die in aanmerking wordt genomen, de geïndexeerde aanvaardbare huur. De aanvaardbare huurgelden zijn de door de expert geraamde huurgelden die worden opgenomen in zijn portefeuillewaardering op 31.12.2008. Op het 28ste jaar wordt een restwaarde per gebouw berekend. Voor deze geldstromen werd een indexering van 2% per jaar weerhouden. Het gebruikte actualiseringsniveau is 6,50%. (x € 1 000)

GROEP GEBOUWEN Goodwill Netto boekhoud-

waarde

Nutswaarde Waarde-vermindering

Pubstone België 99 611 343 688 342 233 -1 455

Pubstone Nederland 46 604 195 977 195 977 0

Cofinimmo France 26 929 227 417 227 417 0

TOTAAL 173 144 767 082 765 627 -1 455

Gevoeligheidsanalyse van de nutswaarde bij een schommeling van 0,10% van de 2 belangrijkste variabelen van de waardeverminderingstest (in %)

GROEP GEBOUWEN Schommeling van de inflatie met 0,10%

Schommeling van het actualiseringsniveau met 0,10%

Pubstone België 1,31 0,67

Pubstone Nederland 1,28 0,69

Cofinimmo France 1,24 0,55

104Jaarrekeningen

Bijlage 19. Vastgoedbeleggingen (x € 1 000)

2008 2007

OP 01.01 2 696 656 2 103 988

Kapitaaluitgaven 43 819 36 966

Aankopen 481 846 577 295

Overdrachten van/(naar) Projectontwikkelingen 39 784 8 881

Overdrachten van/(naar) Activa bestemd voor verkoop -507 -56 267

Verkoop/Afstand (reële waarde van de verkochte/afgestane activa) -140 259 -576

Terugnemingen overgedragen huren 11 056 10 100

Stijging/(Daling) van de reële waarde(1) -57 079 16 269

OP 31.12 3 075 316 2 696 656

Vastgoedbeleggingen worden geboekt tegen reële waarde, gebruik makend van het model van reële waarde overeenkomstig de norm IAS 40. Deze reële waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden verhandeld tussen goed geïnformeerde en bereidwillige partijen die in normale mededingingsomstandigheden handelen. Het werd bepaald door de onafhankelijke deskundigen in 2 fases.

In een eerste fase bepalen de deskundigen de investeringswaarde van elke eigendom op basis van de verdisconteerde waarde van de toekomstige netto huurinkomsten. Het gebruikte discontotarief hangt voornamelijk af van de in de vastgoedinvesteringsmarkt gehanteerde kapitalisatierentevoeten die rekening houden met de locatie van het goed, de kwaliteit van de gebouwen en van de huurder op de datum van de waardering. De toekomstige huurgelden komen neer op de contractuele huurinkomsten over de periode van de geldende huurovereenkomst en aanvaardbare en redelijke hypotheses wat betreft de huurinkomsten van toekomstige huurovereenkomsten, in het licht van de huidige voorwaarden. Deze waarde stemt overeen met de prijs die een derde partij investeerder (of hypothetische koper) zou betalen om het goed te verwerven met als doel te genieten van de huurinkomsten en een rendement op zijn investering te genereren.

In een tweede fase hebben de deskundigen op de investeringswaarde van de vastgoedportfolio van de Vastgoedbevak een geschat bedrag voor transactiekosten ingehouden die de koper of verkoper moet betalen om een eigendomsoverdracht te kunnen uitvoeren. De investeringswaarde min de geschatte transactiekosten wordt dan de reële waarde volgens de betekenis van de norm IAS 40.

In België is de overdracht van eigendom van vastgoed onderworpen aan overdrachtsrechten. Het bedrag van deze taksen is afhankelijk van de overdrachtsmethode, de hoedanigheid van de koper en de geografische ligging van het goed. De eerste 2 elementen, en bijgevolg het totale bedrag van de te betalen taksen, zijn dus slechts gekend eens de eigendomsoverdracht werd voltooid.

De waaier aan vastgoedoverdrachtmogelijkheden en hun overeenstemmende taksen zijn de volgende: • verkoopsovereenkomsten voor onroerende goederen: 12,5% voor goederen gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in

het Waals Gewest, 10% voor goederen gelegen in het Vlaams Gewest;• verkoop van onroerende goederen onder het makelaarsregime: 5,0 tot 8,0% volgens de Gewesten; • erfpachtovereenkomsten voor onroerende goederen (tot 50 jaar voor het opstalrecht en tot 99 jaar voor het erfpachtrecht): 0,2%; • verkoopsovereenkomsten voor onroerende goederen waarbij de koper een instantie van publiek recht is (bv. een entiteit van de

Europese Unie, van de Federale Regering, van een regionale regering of van een buitenlandse regering): vrijstelling van rechten;• inbreng in natura van onroerende goederen tegen uitgifte van nieuwe aandelen ten voordele van de inbrenger: vrijstelling van

rechten; • verkoopsovereenkomst voor aandelen van een vastgoedonderneming: afwezigheid van rechten;• fusie, splitsing en andere reorganisaties van vennootschappen: afwezigheid van rechten; enz.

Hierdoor varieert het effectieve percentage van de overdrachtsrechten van 0 tot 12,5%, waarbij het onmogelijk is te voorspellen welk percentage van toepassing is bij de overdracht van een gegeven Belgisch vastgoed vooraleer de overdracht werkelijk plaatsvond.

In januari 2006 werd aan alle deskundigen(2) die betrokken zijn bij de waardebepaling van de Belgische Vastgoedbevaks gevraagd om een gewogen gemiddeld percentage van de effectieve taksen voor de vastgoedportefeuilles van Vastgoedbevaks te bepalen. Voor transacties van eigendommen met een waarde van meer dan € 2,5 miljoen en gezien de waaier aan methodes van eigendomsoverdracht (zie hierboven), hebben de deskundigen, op basis van een representatief staal van 220 markttransacties die plaatsvonden tussen 2003 en 2005 voor een totaal bedrag van € 6,0 miljard, de gewogen gemiddelde taksen berekend op 2,5%. Dit percentage wordt jaarlijks herzien en, indien nodig, aangepast per schijf van 0,5%. Wat betreft de transacties van gebouwen waarvan de totale waarde kleiner is dan € 2,5 miljoen, wordt er rekening gehouden met overdrachtsrechten van 10,0 tot 12,5% volgens het Gewest waarin de gebouwen gelegen zijn.

1 Bijlage 21 geeft de reconciliatie van de totale variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen weer. 2 Cushman & Wakefield, de Crombrugghe & Partners, Winssinger & Vennoten, Stadim en Troostwijk-Roux.

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

105

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

Op 01.01.2004 (datum van de eerste toepassing van de IAS/IFRS normen) bedroegen de transactiekosten die afgetrokken zijn van de investeringswaarde € 45,5 miljoen. Dit bedrag werd geboekt onder een aparte rubriek van het eigen vermogen: «Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen».

De aftrek van 2,5% werd toegepast bij de latere acquisities van gebouwen. Op 31.12.2008 bedraagt de rubriek € 65,78 miljoen of € 6,04 per gewoon aandeel, rekening houdend met deze acquisities en de variatie van de investeringswaarde tijdens het boekjaar.Het is vermeldenswaardig dat de gemiddelde meerwaarde ten opzichte van de investeringswaarde gerealiseerd bij de uitgevoerde verkopen van activa sinds de overgang naar het stelsel van Vastgoedbevak in 1996, 11,48% bedroeg. Sinds deze wijziging heeft Cofinimmo 80 activa verkocht voor een totaal bedrag van € 1 079 miljoen. Deze meerwaarde zou 14,03% bedragen hebben indien de aftrek van 2,5% reeds sinds 1996 werd geboekt.

De mutatierechten toegepast op de gebouwen gelegen in Frankrijk en Nederland bedragen respectievelijk 6,2% en 6,0%.

Op 21.04.2005 droeg de Cofinimmo Groep aan Fortis Bank NV de volledige toekomstige huren over uit het huurcontract van 18 jaar dat werd ondertekend met de Regie der Gebouwen voor het gebouw North Galaxy waarvan het de volle eigenaar is. Op 22.12.2008 verkocht de Cofinimmo Groep aan een dochteronderneming van de Société Générale Groep de vruchtgebruikvergoedingen van een initiële duur van 15 jaar die verschuldigd zijn door de Europese Commissie voor de gebouwen Wet 56, Luxemburg 40 en Everegreen die Cofinimmo in Brussel bezit. Het vruchtgebruik van deze 3 laatste gebouwen loopt ten einde tussen december 2020 en april 2022. Cofinimmo blijft er naakte eigenaar van en het indexeringsgedeelte van het gebouw Luxemburg 40 werd niet overgedragen.

Het huurcontract voor het North Galaxy gebouw en het vruchtgebruik op de gebouwen Wet 56, Luxemburg 40 en Everegreen vallen niet onder de financiële leasing contracten. De reële waarde van deze gebouwen na de overdracht van hun huurinkomsten of hun vruchtgebruikvergoedingen komt overeen met het verschil tussen de marktwaarde, de toekomstige huurinkomsten of vergoedingen inbegrepen (hierna bruto waarde), en de geactualiseerde waarde van de overgedragen toekomstige huurinkomsten of vergoedingen. Krachtens Artikel 1690 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek zou een derde die het North Galaxy gebouw wenst te kopen, tot aan het einde van de huurovereenkomst geen aanspraak kunnen maken op huurinkomsten. Op dezelfde wijze zou hij in het geval van de gebouwen Wet 56, Luxemburg 40 en Everegreen tot het einde van het recht op vruchtgebruik geen aanspraak kunnen maken op de vergoedingen.

Hoewel dit niet voorzien of verboden is onder IAS 40 laat de tegenboeking van de bruto waarde van de gebouwen van de (resterende) waarde van de overgedragen toekomstige vergoedingen volgens de Raad van Bestuur van Cofinimmo toe een exacte en getrouwe voorstelling te geven van de waarde van de gebouwen in de geconsolideerde balans, die overeenkomt met de raming van de gebouwen door de onafhankelijke expert, zoals vereist door Artikel 56 § 1 van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995.

Bijlage 20. Projectontwikkelingen (x € 1 000)

2008 2007

OP 01.01 93 010 41 765

Investeringen 5 755 11 172

Aankopen 3 800 45 310

Overdracht van/(naar) Vastgoedbeleggingen -39 784 -8 881

Overdracht van Activa bestemd voor verkoop naar Projectontwikkelingen - grondreserve 1 250

Verkoop/Afstand (reële waarde van de verkochte/afgestane activa) -7 672

Stijging/(Daling) van de reële waarde -6 108 2 394

OP 31.12 49 001 93 010

Bijlage 21. Ventilatie van de variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (x € 1 000)

2008 2007

Vastgoedbeleggingen -57 079 26 369

Projectontwikkelingen -6 108 2 394

Activa bestemd voor eigen gebruik -147 134

Andere -450 -2 602

TOTAAL -63 784 26 295

Deze rubriek omvat de variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en de andere gebouwen.

De totale portefeuille werd op 31.12.2008 door de deskundigen gewaardeerd op basis van een kapitalisatierentevoet van 6,88% toegepast op de contractuele huren vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de leegstaande gebouwen (zie Verslag van de vastgoeddeskundige pagina 78). Een variatie van 0,10% van deze kapitalisatierentevoet zou een variatie van de totale portefeuille-waarde van € 46 miljoen met zich meebrengen.

106Jaarrekeningen

Bijlage 24. Afgeleide financiële instrumentenHet financieel risicobeleid van Cofinimmo is uiteengezet op pagina 93 van het Jaarverslag 2008.

Kasstroomindekking (x € 1 000)

PERIODE Optie Uitoefenprijs Jaarlijks bedrag

2009 CAP gekocht 4,85% 425 000

2009 CAP gekocht 4,00% 600 000

2010-2011 CAP gekocht 4,85% 725 000

2010 CAP gekocht 4,25% 800 000

2011 CAP gekocht 4,25% 500 000

2012-2013 CAP gekocht 4,85% 850 000

2012 CAP gekocht 4,00% 375 000

2013 CAP gekocht 4,00% 375 000

2014-2015 CAP gekocht 4,85% 425 000

2009 FLOOR verkocht 4,25% 425 000

2009 FLOOR verkocht 3,25% 600 000

2010 FLOOR verkocht 3,25% 1 200 000

2011 FLOOR verkocht 3,25% 900 000

2012-2013 FLOOR verkocht 3,25% 1 025 000

2014-2015 FLOOR verkocht 3,25% 425 000

PERIODE Afgeleide Vaste rentevoet Jaarlijks bedrag

2009 Interest Rate Swap 3,65% 500 000

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

Bijlage 23. Vorderingen financiële leasingDe Groep heeft financiële leasing contracten afgesloten m.b.t. bepaalde gebouwen, waaronder het Gerechtsgebouw van Antwerpen, voor respectievelijk 36 jaar. De Groep heeft eveneens aan bepaalde huurders financieringen toegestaan verbonden aan inrichtingswerken. Ook erfpachtrechten op bepaalde gebouwen werden overgedragen. De gemiddelde impliciete rentevoet van deze financiële leasing contracten bedraagt 5,45% per jaar (2007: 5,06%). Tijdens het boekjaar 2008 werden voorwaardelijke huurgelden geboekt in de opbrengsten van de periode voor een bedrag van € 0,07 miljoen (2007: € 0,05 miljoen).

(x € 1 000)

2008 2007

Op minder dan 1 jaar 18 212 97 821

Op meer dan 1 jaar maar minder dan 5 jaar 31 568 19 596

Op meer dan 5 jaar 235 015 151 782

Minimale betalingen krachtens verhuring 284 795 269 198

Niet verworven financiële opbrengsten -172 444 -120 009

Huidige waarde van de minimale betalingen krachtens verhuring 112 351 149 189

Langlopende financiële leasing vorderingen 108 181 73 224

Op meer dan 1 jaar maar minder dan 5 jaar 39 358 33 869

Op meer dan 5 jaar 68 823 39 355

Kortlopende financiële leasing vorderingen 4 170 75 965

De marktwaarde van de financiële leasing vorderingen op 31.12.2008 wordt geschat op € 123,46 miljoen.

Bijlage 22. Immateriële vaste activa en Andere materiële vaste activa (x € 1 000)

Immateriële vaste activa Andere materiële vaste activa

2008 2007 2008 2007

OP 01.01 1 535 517 980 1 400

Acquisities van het boekjaar 855 1 128 230 725

Installaties, machines en uitrusting 52

Meubilair en kantoormateriaal 230 673

Informaticasoftware 855 1 128

Overboeking van optie op grond naar Projectontwikkelingen -820

Afschrijvingen van het boekjaar 550 110 268 325

Installaties, machines en uitrusting 52

Meubilair en kantoormateriaal 268 273

Informaticasoftware 550 110

OP 31.12 1 840 1 535 942 980

Het gebruikte afschrijvingspercentage hangt af van de economische levensduur: 10 tot 33% - Restwaarde: 0%.

107

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

Reële waarde van de indekkingsinstrumenten (x € 1 000)

31.12.2008

Activa31.12.2008

Passiva31.12.2007

Activa31.12.2007

Passiva

Kasstroomindekking

CAP opties gekocht 13 389 34 115

FLOOR opties verkocht 39 943 10 581

Interest Rate Swap 11 969 9 245 855

Indekking van reële waarde

Interest Rate Swap 5 618 1 004

Trading

Interest Rate Swap 41 22 473 208

TOTAAL 19 049 74 385 43 568 12 440

Lang- en kortlopende onderdelen van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten (x € 1 000)

31.12.2008Activa

31.12.2008Passiva

31.12.2007Activa

31.12.2007Passiva

Langlopende 18 997 29 372 31 875 11 585

Kortlopende 52 45 013 11 693 855

TOTAAL 19 049 74 385 43 568 12 440

Op de afsluitingsdatum omvatte het eigen vermogen het effectieve deel van de variatie van de reële waarde van de financiële activa en passiva die betrekking hebben op de afgeleide financiële instrumenten, erkend als kasstroomindekking.

Cofinimmo voorziet om tijdens de jaren 2009 tot 2015 een patrimonium te behouden dat gedeeltelijk met schuld gefinancierd wordt, zodat zij een rentestroom verschuldigd zal zijn. Deze rentestroom wordt ingedekt door de hierboven beschreven afgeleide financiële instrumenten.

Cofinimmo NV heeft eveneens een Interest Rate Swap afgesloten ter indekking van het risico van de variatie van de netto cashflow verbonden aan de verkoop van toekomstige vorderingen: een Declining Balance Interest Rate Swap voor een initieel notioneel bedrag van € 30,8 miljoen, aan een vaste rentevoet van 4,8002% tegen Euribor 1 maand voor een periode van 36 jaar die start in december 2008.

Indekking van reële waardeCofinimmo Luxembourg heeft een Interest Rate Swap contract afgesloten tegen Euribor 3 maand met betrekking tot de obligatielening van € 100 miljoen (aan 5,25%) die zij heeft uitgegeven, met vervaldatum op 15.07.2014.

Trading De Groep sloot verschillende Cancellable Interest Rate Swaps af. Deze instrumenten, die in trading worden geboekt, zijn een combinatie van een klassieke IRS en de verkoop door Cofinimmo van een optie voor de bank om deze Swap te annuleren vanaf een bepaalde datum. De verkoop van deze optie liet toe de gegarandeerde vaste rentevoet over de periode lopende tot de eerste annulatiedatum te doen dalen.

Periode Optie Uitoefenprijs Jaarlijks bedrag(x e 1 000)

Eerste optie Periodiciteit van de optie

2009-2018 Cancellable IRS 4,10% 140 000 15.10.2011 Jaarlijks

2009-2013 Cancellable IRS 4,03% 100 000 15.01.2009 Halfjaarlijks

2009-2013 Cancellable IRS 3,55% 200 000 15.03.2009 3/4 halfjaarlijks en 1/4 maandelijks

Cofinimmo sloot eveneens een Basis Swap af waarmee ze de Euribor 1 maand verhoogd met 0,60% kan ruilen tegen de Euribor 3 maand voor de periode december 2008 tot februari 2009 voor een bedrag van € 80 miljoen.

Effectief deel van de variatie van de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten, erkend als kasstroomindekking (x € 1 000)

2008 2007

OP 01.01 22 943 10 548

Variaties in het effectieve deel van de variaties van de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten -63 166 9 382

Overdracht naar de resultatenrekeningen van de intrinsieke waarde van de actieve afgeleide financiële instrumenten gedurende de periode 9 535 3 013

OP 31.12 -30 687 22 943

108Jaarrekeningen

Bijlage 27. Kortlopende handelsvorderingen (x € 1 000)

2008 2007

Bruto handelsvorderingen

Verlopen bruto handelsvorderingen 8 378 6 314

Niet-verlopen bruto handelsvorderingen 9 455 4 520

Dubieuze vorderingen 1 261 235

Voorzieningen voor dubieuze vorderingen (-) -1 261 -1 317

TOTAAL 17 833 9 752

De ontvangen huurgaranties bedragen K€ 3 481 (2007: K€ 2 423). De Groep heeft een netto kost erkend van K€ 33 (2007: K€ 273) voor de waardevermindering op haar handelsvorderingen gedurende het boekjaar 2008. De Raad van Bestuur schat dat de boekwaarde van de handelsvorderingen hun reële waarde benadert.

Voorzieningen voor dubieuze vorderingen (x € 1 000)

2008 2007

OP 01.01 1 317 672

Voorzieningen verbonden aan acquisities(1) 954

Aanwending -89 -36

Voorzieningen aangelegd ten laste van de resultatenrekeningen 125

Provisieovernames geboekt in de resultatenrekeningen -92 -273

OP 31.12 1 261 1 317

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

1 Het betreft voorzieningen voor dubieuze vorderingen aangelegd door AB InBev en overgenomen door Cofinimmo bij de verwerving van de portefeuille van Pubstone NV. Deze voorzieningen werden dus niet opgenomen in de resultatenrekeningen. Bovendien zijn ze ingedekt door een waarborg van AB InBev ten gunste van Cofinimmo.

Bijlage 26. Gewone huurcontracten (x € 1 000)

VERPLICHTINGEN VERBONDEN AAN NIET-OPzEGBARE GEWONE HUURCONTRACTEN 2008 2007

Quota huur ten laste genomen of te nemen (waarvan 50% ten laste van een derde)

Gedurende het boekjaar 1 970 1 938

Na het boekjaar en vóór 5 jaar 1 848 3 818

Het betreft de verhuring van het gebouw Victoria Regina gelegen te Brussel. Het huurcontract loopt ten einde op 13.11.2009 en is niet hernieuwbaar.

Bijlage 25. Activa bestemd voor verkoop (x € 1 000)

2008 2007

OP 01.01 0 151 004

Overdracht van Vastgoedbeleggingen 507 56 843

Overdracht naar Projectontwikkelingen - grondreserve -1 250

Verkoop van activa tijdens het boekjaar -206 597

OP 31.12 507 0

Niet-effectief deel van de variatie van de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten, erkend als kasstroomindekking (x € 1 000)

2008 2007OP 01.01 8 668 10 612

Variaties in het niet-effectieve deel van de variaties van de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten -16 503 -1 944

OP 31.12 -7 835 8 668

109

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

Bijlage 30. Kapitaal en uitgiftepremiesGewone aandelen Converteerbare

bevoorrechte aandelen

(in aantal) 2008 2007 2008 2007

Aantal aandelen (A)

OP 01.01 10 615 398 10 183 788 1 499 766 1 499 766

Kapitaalverhoging als vergoeding van inbreng 495 591 37 406

Kapitaalverhoging uit fusies met dochterondernemingen 233 556 452 518

Annulering van aangehouden eigen aandelen -58 314

OP 31.12 11 344 545 10 615 398 1 499 766 1 499 766

Eigen aandelen aangehouden door de Groep (B)

OP 01.01 705 963 311 759

Kapitaalverhoging uit fusies met dochterondernemingen 233 556 452 518

(Verkoop)/Aankoop eigen aandelen - netto -582 643

Eliminatie van aangehouden eigen aandelen -58 314

OP 31.12 356 876 705 963

Aantal aandelen in omloop (A-B)

OP 01.01 9 909 435 9 872 029 1 499 766 1 499 766

OP 31.12 10 987 669 9 909 435 1 499 766 1 499 766

Gewone aandelen Converteerbarebevoorrechte aandelen

TOTAAL

(x € 1 000) 2008 2007 2008 2007 2008 2007

Kapitaal

OP 01.01 528 415 526 420 79 974 79 974 608 389 606 394

Kapitaalverhoging als vergoeding van inbreng 26 574 1 995 26 574 1 995

Verkoop/(Aankoop) eigen aandelen - netto 34 250 34 250

OP 31.12 589 239 528 415 79 974 79 974 669 213 608 389

Uitgiftepremies

OP 01.01 281 136 278 131 79 085 79 085 360 221 357 216

Kapitaalverhoging als vergoeding van inbreng 36 667 3 005 36 667 3 005

Verkoop/(Aankoop) eigen aandelen - netto 45 078 45 078

OP 31.12 362 881 281 136 79 085 79 085 441 966 360 221

AandelencategorieënDe Groep heeft 2 aandelencategorieën uitgegeven: Gewone aandelen: de houders van gewone aandelen ontvangen gedeclareerde dividenden en hebben recht op één stem per aandeel op de Algemene Vergaderingen van de onderneming. De nominale waarde van elk gewoon aandeel bedroeg € 53,33 vóór de vernietiging van 58 314 gewone Cofinimmo aandelen op 31.12.2007 en daarna € 53,62. De gewone aandelen zijn genoteerd op de Eerste Markt van Euronext Brussels en Paris.

Bijlage 28. Belastingvorderingen en andere vlottende activa (x € 1 000)

2008 2007

Belasting op toegevoegde waarde 23 027 11 776

Inkomstenbelastingen 14 086 1 836

Vastgoedkosten door te rekenen aan huurders 5 068 5 569

Andere 5 408 3 974

TOTAAL 47 589 23 155

Bijlage 29. Overlopende rekeningen - Activa (x € 1 000)

2008 2007

Gratuïteiten en voordelen verleend aan huurders te spreiden over de vaste duurtijd van de huurovereenkomst 3 500 5 145

Voorafbetaalde vastgoedkosten 8 834 6 714

Over te dragen interesten en andere financiële lasten 6 032 5 221

TOTAAL 18 366 17 080

110Jaarrekeningen

Bijlage 31. Resultaat per aandeelDe berekening van het resultaat per aandeel op de afsluitingsdatum is gebaseerd op het netto courant resultaat/netto resultaat toewijsbaar aan de gewone aandeelhouders van K€ 46 471 (2007: K€ 80 939)/K€ -14 847 (2007: K€ 14 152) en op het aantal uitstaande gewone aandelen die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode afgesloten op 31.12.2008 van 10 884 287 (2007: 9 872 029).

(x € 1 000)

2008 2007

Netto courant resultaat toewijsbaar aan gewone aandelen 46 471 80 939

Netto courant resultaat van het boekjaar 56 371 90 719

Preferent dividend - Voorstel 9 554 9 554

Minderheidsbelangen 346 226

Netto resultaat toewijsbaar aan gewone aandelen -14 847 142 512

Netto resultaat van het boekjaar -5 288 152 209

Preferent dividend - Voorstel 9 554 9 554

Minderheidsbelangen 5 143

Aantal gewone aandelen (in aantal)

2008 2007

Gewone aandelen uitgegeven op 01.01 10 615 398 10 183 788

Gewone aandelen uitgegeven op 27.04.2007 452 518

Gewone aandelen uitgegeven op 26.07.2007 37 406

Gewone aandelen uitgegeven op 21.01.2008 235 576

Gewone aandelen uitgegeven op 20.03.2008 493 571

Annulering van aangehouden gewone eigen aandelen -58 314

Eliminatie van aangehouden gewone eigen aandelen -356 876 -705 963

Aantal gewone aandelen in omloop op 31.12 10 987 669 9 909 435

Aantal gewone aandelen in omloop op 31.12 die niet deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode -107 884 -37 406

Aantal gewone aandelen in omloop op 31.12 die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode 10 879 785 9 872 029

Aantal gewone aandelen die in januari 2009 op de beurs verkocht werden die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode 4 502

Aantal gewone aandelen die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode 10 884 287 9 872 029

Resultaten per aandeel (in €)

2008 2007

Netto courant resultaat per gewoon aandeel 4,27 8,20

Netto resultaat per gewoon aandeel -1,36 14,44

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

Converteerbare bevoorrechte aandelen: de bevoorrechte aandelen werden uitgegeven in 2 verschillende series die beide de volgende belangrijkste kenmerken vertonen:• prioritair recht op een jaarlijks vast bruto dividend van € 6,37 per aandeel, begrensd op dit bedrag en niet cumulatief;• prioritair recht, ingeval van liquidatie, op een verdeling gelijk aan de uitgifteprijs, begrensd op dit bedrag;• optie voor de houder om zijn bevoorrechte aandelen te converteren in gewone aandelen vanaf de 5de verjaardag van hun

uitgiftedatum (01.05.2009), in de verhouding van één gewoon aandeel voor één bevoorrecht aandeel;• optie voor een derde partij aangeduid door Cofinimmo (bijvoorbeeld één van haar dochterondernemingen) om de bevoorrechte nog

niet geconverteerde aandelen terug te kopen in geldmiddelen aan hun uitgifteprijs, vanaf de 15de verjaardag vanaf hun uitgifte;• de bevoorrechte aandelen zijn nominatief, genoteerd op de Eerste Markt van Euronext Brussels en beschikken over dezelfde

stemrechten als de gewone aandelen.

De eerste serie van bevoorrechte aandelen werd uitgegeven aan € 107,89 en de tweede aan € 104,40 per aandeel. De nominale waarde van beide series is € 53,33 per aandeel.

Aandelen in bezit van de Groep: op 31.12.2008 bezat de Groep 356 876 gewone Cofinimmo aandelen, die allemaal eigendom waren van Cofinimmo zelf (31.12.2007: 705 963, waarvan 672 293 eigendom van Cofinimmo zelf en 33 670 van de dochterondernemingen van de Groep).

Toegestaan kapitaalDe Algemene Vergadering heeft op 08.04.2005 de Raad van Bestuur toegestaan om kapitaalverhogingen door te voeren voor een bedrag van € 600 000 000 tot 24.05.2010. Op 31.12.2008 maakte de Raad van Bestuur gebruik van deze machtiging voor een totaal bedrag van € 28 568 451, waarvan € 26 573 589 in 2008. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt dus € 571 431 549 op deze datum. Dit maatschappelijk kapitaal wordt bepaald op basis van de nominale waarde van de gewone en bevoorrechte aandelen die vóór 31.12.2007 € 53,33 per aandeel bedraagt en daarna € 53,62 voor de gewone aandelen.

111

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

Bijlage 34. Voorzieningen (x € 1 000)

2008 2007

OP 01.01 9 637 15 910

Voorzieningen afkomstig van nieuwe geconsolideerde filialen 194

Aangelegde voorzieningen ten laste van de resultatenrekeningen 6 231

Aanwendingen -130 -2 569

Terugnemingen van voorzieningen in de resultatenrekeningen -3 863 -3 898

OP 31.12 11 875 9 637

Er worden voorzieningen aangelegd die overeenstemmen met een evenredig bedrag van de kost van de werken waartoe de Groep zich verbonden heeft in verschillende gebouwen. Bovendien heeft de Groep voorzieningen aangelegd om te kunnen inspelen op potentiële verbintenissen ten aanzien van huurders of derden. De aangelegde voorzieningen stemmen overeen met de beste schatting van aanwending van middelen die de Raad van Bestuur waarschijnlijk acht.

Bijlage 32. Dividend per aandeel(1) (in €)

Betaald in 2008 Betaald in 2007

Bruto dividend toewijsbaar aan gewone aandeelhouders 76 769 167,25 72 323 692,80

Bruto dividend per gewoon aandeel 7,75 7,40

Netto dividend per gewoon aandeel 6,5875 6,2900

Bruto dividend toewijsbaar aan bevoorrechte aandeelhouders 9 553 509,42 9 553 509,42

Bruto dividend per bevoorrecht aandeel 6,37 6,37

Netto dividend per bevoorrecht aandeel 5,4145 5,4145

Op de Gewone Algemene Vergadering van 24.04.2009 zal voor het boekjaar 2008 een bruto dividend voor gewone aandelen van € 7,80 per aandeel voorgesteld worden (netto dividend per aandeel: € 6,63), of een totale dividenduitkering van € 84 897 438,60. Het aantal gewone aandelen dat recht heeft op het dividend betreffende boekjaar 2008 bedraagt 10 884 287. Er dient te worden opgemerkt dat de dochterondernemingen van de Cofinimmo Groep op 31.12.2008, in tegenstelling tot op 31.12.2007, geen gewone Cofinimmo aandelen meer bezitten.

De Raad van Bestuur stelt voor om het recht op het dividend voor het boekjaar 2008 van 330 544 eigen gewone aandelen die eigendom zijn van Cofinimmo NV te annuleren en om het recht op dividend van de overige 21 830 eigen gewone aandelen die nog eigendom zijn van Cofinimmo in het kader van haar aandelenoptieplan op te schorten.

Op de Gewone Algemene Vergadering van 24.04.2009 zal voor het boekjaar 2008 een bruto dividend voor bevoorrechte aandelen van € 6,37 per aandeel voorgesteld worden (netto dividend per aandeel € 5,4145), of een totale dividenduitkering van € 9 553 509,42.

1 Op basis van het resultaat van de moedervennootschap.

Bijlage 33. Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten (x € 1 000)

2008 2007

Afgeleide financiële instrumenten -30 687 22 943

TOTAAL -30 687 22 943

Deze reserve bevat het effectieve deel van de cumulatieve netto variatie in reële waarde van de kasstroomindekkingsinstrumenten waar de ingedekte transactie nog niet is voorgekomen.

Verwaterde resultaten per gewoon aandeelDe berekening van de verwaterde resultaten per gewoon aandeel is niet relevant aangezien enerzijds bevoorrechte aandelen niet kunnen worden geconverteerd in gewone aandelen vóór 2009, en anderzijds het dividend van bevoorrechte aandelen begrensd is (zie pagina 133).

Echter, ter informatie, zonder de impact van de IAS 39 norm en de niet-recurrente elementen, bedraagt het niet-verwaterde netto courant resultaat per gewoon aandeel voor 2008 € 7,56. Op dezelfde basis, bedraagt het verwaterde netto courant resultaat per gewoon aandeel van het boekjaar 2008 € 7,42.

Het verwaterde netto resultaat per aandeel berekend pro forma bedraagt € -0,43 (31.12.2007: € 13,37).

112Jaarrekeningen

Bijlage 36. Andere financiële verplichtingen (x € 1 000)

2008 2007

Afgeleide financiële instrumenten 74 385 12 440

Andere(1) 3 480

TOTAAL 77 865 12 440

Langlopende 32 852 11 585

Kortlopende 45 013 855

TOTAAL 77 865 12 440

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

1 Het betreft hoofdzakelijk netto bedrijfskapitaal en ontvangen waarborgen in cash vanwege de huurders.

Bijlage 35. Financiële schulden (x € 1 000)

2008 2007

Interestdragende leningen 1 800 604 1 529 053

Andere 2 423

TOTAAL 1 800 604 1 531 476

Langlopende 1 579 760 1 149 889

Kortlopende 220 844 381 587

TOTAAL 1 800 604 1 531 476

Interestdragende leningen (x € 1 000)

2008 2007

Langlopende

Bilaterale leningen - vlottende rente 941 010 723 470

Gesyndiceerde leningen - vlottende rente 490 000 290 000

Handelspapier - vlottende rente 35 000 35 000

Obligaties - vaste rente 105 618 98 996

Andere - vlottende of vaste rente 8 132

SUBTOTAAL 1 579 760 1 147 466

Kortlopende

Bilaterale leningen - vlottende rente

Handelspapier - vlottende rente 215 860 365 745

Voorschotten op rekening courant - vlottende rente 3 172 14 522

Andere - vlottende of vaste rente 1 812 1 320

SUBTOTAAL 220 844 381 587

TOTAAL 1 800 604 1 529 053

Maturiteit van de langlopende leningen (x € 1 000)

2008 2007

Tussen 1 en 2 jaar 432 082 63 470

Tussen 2 en 5 jaar 674 006 465 000

Meer dan 5 jaar 473 672 618 996

Spreiding tussen (lang- en kortlopende) leningen aan vlottende en vaste rente (x € 1 000)

2008 2007Leningen aan vlottende rente 1 694 985 1 428 738

Leningen aan vaste rente 105 618 100 315

De obligaties uitgegeven aan vaste rente werden onmiddellijk geconverteerd naar vlottende rente.

Langlopende niet-gebruikte kredietfaciliteiten (x € 1 000)

2008 2007

Vervallend binnen het jaar 66 667

Vervallend na één jaar 305 556 502 000

113

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

Bijlage 38. Overlopende rekeningen - Passiva (x € 1 000)

2008 2007

Op voorhand ontvangen huurinkomsten 35 447 23 585

Verlopen niet-vervallen interesten en andere financiële kosten 20 699 7 578

Andere 4 025 3 185

TOTAAL 60 171 34 348

Bijlage 39. Buitenbalans rechten en verplichtingen Huur/Verhuur• Cofinimmo heeft het gebouw Tour Victoria Regina gehuurd van LURI voor een periode die aanvangt op 01.01.2000 en

eindigt op 13.11.2009. Bepaalde renovatiekosten vallen ten laste van Cofinimmo, 50% van de in het kader van deze operatie overeengekomen verbintenissen vallen ten laste van een derde. Dit goed wordt onderverhuurd aan de Regie der Gebouwen en wordt betrokken door de Federale Politie. Cofinimmo verwierf aldus een dekking van het saldo van haar verplichtingen dat op 31.12.2008 € 1,7 miljoen bedroeg.

• In het kader van de verkoop van de huurvorderingen met betrekking tot de lopende huurovereenkomst afgesloten met de Regie voor het North Galaxy gebouw, werden onder bepaalde voorwaarden de aandelen van Galaxy Properties NV evenals een deposito van € 1,0 miljoen in pand gegeven ten voordele van een bank voor de onderhouds- en verzekeringskosten ten laste van de eigenaar.

• In het kader van haar huurcontracten ontvangt Cofinimmo een huurwaarborg (ofwel in contanten, ofwel in bankgarantie), waarvan het bedrag over het algemeen 6 maanden huur vertegenwoordigt.

Werken• In het kader van de bouwwerken van het Egmont II gebouw die eind 2006 werden beëindigd, blijft Cofinimmo een bankwaarborg

verschuldigd ten voordele van de Regie der Gebouwen om de goede uitvoering van de werken tot aan de definitieve oplevering te waarborgen.

• In het kader van de bouw van het North Galaxy gebouw heeft de tijdelijke vennootschap van aannemers een waarborg tot het goed ten einde brengen van de werken ten gunste van Cofinimmo uitgegeven.

• In het kader van de renovatiewerken van de gebouwen Everegreen, Wet 56 en Luxemburg 40, heeft Cofinimmo de uitgifte van 3 bankgaranties ten voordele van de Europese Commissie bekomen om de goede uitvoering van de werken te waarborgen tot aan hun definitieve oplevering.

• In het kader van de bouwwerken van de nieuwe brandweerkazerne van Antwerpen heeft Cofinimmo de uitgifte van een bankgarantie verkregen ten voordele van de Stad Antwerpen om de goede uitvoering van de werken te waarborgen tot aan de definitieve oplevering voorzien eind 2009.

Aankopen/Verkopen• Cofinimmo heeft zich ertoe verbonden om de aandelen van Leopold Basement NV te verwerven (onder voorbehoud van het

verkrijgen van administratieve vergunningen).• Cofinimmo heeft zich ertoe verbonden om, na oplevering van de werken voorzien in 2009, de vennootschappen Noordkustlaan NV

en City-Link NV te verwerven, en Amca NV in 2010.• Cofinimmo heeft zich ertoe verbonden om de uitbreidingen of bouwwerken van nieuwe rusthuizen gerealiseerd door

Armonea NV (als erfpachter of cocontractor) op de terreinen die Cofinimmo heeft verworven in het kader van de transactie met de Van den Brande Groep (op heden Armonea), te verwerven.

Bijlage 37. Handelsschulden en andere kortlopende schulden (x € 1 000)

2008 2007

Exit taks 13 100 12 216

Andere 34 411 33 600

Leveranciers 26 578 19 117

Stedenbouwkundige kosten 612 3 146

Dividendcoupons 640 1 694

Voorzieningen voor voorheffingen en taksen 4 470

Dividendcoupons Pubstone 543

Schulden t.o.v. de minderheidsaandeelhouders van Pubstone NV (kapitaalvermindering en dividendcoupon) 9 643

Diverse 1 568

Belastingen, sociale lasten en bezoldigingen 22 608 7 911

Belastingen 21 318 6 930

Sociale lasten 452 282

Schulden m.b.t. bezoldigingen 838 699

TOTAAL 70 119 53 727(1)

1 Dit bedrag werd niet correct weergegeven in de persmededeling van 13.02.2009.

114Jaarrekeningen

• Cofinimmo heeft zich tegenover Korian geëngageerd om onder diverse opschortende voorwaarden 19 zorginstellingen in Frankrijk te kopen. 14 van de 19 gebouwen werden op 01.10.2008 gekocht. De aankoop van de overige gebouwen zou tijdens de 1ste helft van 2009 gebeuren.

• Cofinimmo heeft een koopoptie en verkoopbelofte ondertekend betreffende de naakte eigendom van een grond gelegen te Gentbrugge bestemd voor de bouw van een rusthuis dat door Foyer de la Femme VzW zal worden uitgebaat.

• De aandelen van de onderneming Belliard III-IV Properties NV die in handen zijn van Cofinimmo vallen onder een koopoptie. De uitoefening van deze optie is onderworpen aan de uitvoering van een aantal specifieke voorwaarden.

• Belgian European Properties NV, vennootschap geabsorbeerd door Cofinimmo, had een erfpachtrecht van 27 jaar toegestaan aan de vennootschap Nouvelle Imter NV voor de volgende gebouwen: Albertine (Albertinaplein, 2 te Brussel), Tzz (Karveelstraat, 8 te Brugge) en Soignies (chaussée de Roeulx, 10 te Soignies). Nouvelle Imter NV beschikt over een overdrachtsoptie op deze goederen aan een conventionele waarde. Intussen geniet Cofinimmo van een jaarlijks bijdrage op deze conventionele waarde van 6%, die geïndexeerd is. Cofinimmo is onder bepaalde voorwaarden een prijssupplement verschuldigd aan de verkopers van de aandelen van BEP NV.

• AB InBev en Cofinimmo zijn overeengekomen het belang van de Cofinimmo Groep in het kapitaal van de entiteit die eigenaar is van het patrimonium van Belgische cafés in de toekomst terug op 90% te brengen (in plaats van 89,9% op heden).

• Cofinimmo verleende een waarborg voor huurinkomsten in het kader van de verkoop van een deel van haar portefeuille in de periferie.

• Cofinimmo verleende een koopoptie aan de Politiezone HEKLA in Antwerpen op het gebouw dat aan deze eenheid in erfpacht werd gegeven. De optie is te lichten aan het einde van deze erfpacht.

• Cofinimmo heeft verschillende voorkeurrechten en/of aankoopopties aan marktwaarde toegekend aan de erfpachter op een deel van haar portefeuille van rusthuizen.

• In het kader van aanbestedingen geeft Cofinimmo regelmatig bankwaarborgpromesses uit.• In het algemeen geniet Cofinimmo van passivawaarborgen vanwege de verkopers van de aandelen van de vastgoedonderne-

mingen die zij verwerft.

Varia• In het kader van de overdracht aan een externe fiduciaire onderneming (JPA Properties BVBA beheerd door Fortis Intertrust) van

de financiële leasingschuld tegenover Justinvest Antwerpen NV die betrekking heeft op de bouwkost van het Gerechtsgebouw, werden de overgedragen geldmiddelen aan JPA in pand gegeven ten voordele van Cofinimmo NV. De opbrengst van de waarborg werd onder bepaalde voorwaarden doorgestort aan een bank.

• In het kader van de verkoop van de huurvorderingen met betrekking tot de lopende huurovereenkomst afgesloten met de Regie voor het Gerechtsgebouw van Antwerpen, werd onder bepaalde voorwaarden het saldo van de niet-overgedragen vorderingen in pand gegeven aan een bank. Er wordt tevens onderhandeld over het verstrekken van een hypotheek en een hypothecair mandaat op de grond.

• Cofinimmo geniet van een verkoopbelofte op de door haar uitgegeven bevoorrechte aandelen (Artikel 10bis van de statuten). • Cofinimmo heeft zich ertoe verbonden om een koper te vinden voor de Notes die werden uitgegeven door Cofinimmo Lease

Finance en die in 2027 vervallen (zie pagina 42 van het Jaarverslag 2001) indien er een roerende voorheffing op de interesten van deze Notes zou worden geheven als gevolg van een wijziging in de belastingwetgeving met gevolgen voor in België of Nederland gevestigde houders.

Bijlage 40. VerplichtingenDe Groep heeft investeringsverplichtingen van K€ 298 128 (31.12.2007: K€ 169 610) met betrekking tot investeringsuitgaven reeds toegezegd op de afsluitingsdatum maar nog niet uitgevoerd in het kader van de constructie van nieuwe gebouwen of renovatiewerken.

Bijlage 41. Gebeurtenissen na balansdatumDe Buitengewone Algemene Vergadering van 21.01.2009 keurde de fusies door overname van 9 naamloze vennootschappen goed. Deze fusies hadden tot doel de organisatie van de Groep te vereenvoudigen en het vastgoed dat eigendom was van deze ondernemingen, hoofdzakelijk rusthuizen, onder het fiscaal stelsel van Vastgoedbevak te brengen.

In het kader van deze fusies werden 962 485 nieuwe aandelen gecreëerd die allemaal werden toegewezen aan Leopold Square NV, een onderneming waarover Cofinimmo NV rechtstreeks en onrechtstreeks 100% controle uitoefent.

Tijdens het eerste kwartaal van 2009 verkocht de Cofinimmo Groep 4 502 eigen gewone aandelen op de beurs voor een totaal bedrag van € 0,48 miljoen tegen een gemiddelde verkoopprijs van € 106,03 per aandeel. Deze aandelen zijn deelgerechtigd in het resultaat van 2008 en werden opgenomen in de berekeningen van de verschillende resultaten per aandeel 2008.

Het totaal aantal gewone aandelen in eigen bezit werd zo op 1 314 859 gebracht, hetzij 9,52% van het totaal aantal uitgegeven effecten.

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

115

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

Bijlage 42. Consolidatiecriteria en -kringConsolidatiecriteriaDe geconsolideerde jaarrekeningen groeperen de jaarrekeningen van de moedervennootschap en de dochter ondernemingen opgemaakt op het einde van het boekjaar. De consolidatie gebeurt door toepassing van de volgende consolidatiemethodes. De integrale consolidatiemethode voorziet in de integrale opname van zowel de activa en passiva als de kosten en de opbrengsten van de filialen. De minderheidsbelangen komen in een afzonderlijke rubriek van zowel de balans als de resultatenrekeningen.

De methode van integrale consolidatie wordt toegepast wanneer de moedervennootschap een controle uitoefent en voor zover de deelneming een duurzaam karakter vertoont.

De geconsolideerde jaarrekeningen werden opgemaakt op dezelfde datum als die waarop de dochteronder nemingen hun jaar-rekeningen opmaken.

ConsolidatiekringNAAM EN ADRES VAN DE ADMINISTRATIEVE zETEL BTW of nationaal Rechtstreeks of Lijst van de integraal geconsolideerde dochterondernemingen nummer onrechtstreeks deel van het kapitaal in bezit en stemrechten (in %)

BELLIARD III-IV PROPERTIES NV BE 475 162 121 100,00 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

BOLIVAR PROPERTIES NV BE 878 423 981 100,00Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

COFINIMMO FRANCE SA FR 88 487 542 169 100,00Boulevard de la Tour Maubourg 31, 75007 Parijs (Frankrijk)

COFINIMMO LUXEMBOURG SA niet BTW-plichtig 99,92Boulevard Royal 59, 2449 Luxemburg (Luxemburg)

COFINIMMO SERVICES NV BE 437 018 652 100,00Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

GALAXY PROPERTIES NV BE 872 615 562 100,00Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

LA CLAIRIERE NV BE 461 493 534 100,00Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

LEOPOLD SQUARE NV BE 465 387 588 100,00Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

L'OREE DU BOIS NV BE 446 893 747 100,00Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

MIROMA SENIOR SERVICE NV BE 435 353 222 100,00Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

OMEGA 8-10 NV BE 892 725 345 100,00Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

PUBSTONE NV BE 405 819 096 89,58Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

PUBSTONE GROUP NV BE 878 010 643 89,90Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

PUBSTONE HOLDING BV niet BTW-plichtig 89,58Prins Bernhardplein 200, 1097 JB Amsterdam (Nederland)

PUBSTONE PROPERTIES I BV NL 00.11.66.347.B.01 89,58Prins Bernhardplein 200, 1097 JB Amsterdam (Nederland)

PUBSTONE PROPERTIES II BV NL 00.26.20.005.B.01 89,58Prins Bernhardplein 200, 1097 JB Amsterdam (Nederland)

RINSDELLE NV BE 462 124 727 100,00Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

S.I.T.E.C. NV BE 464 567 741 100,00Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

SOGEMAIRE NV BE 414 392 017 100,00Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

SOGIPA NV BE 447 751 208 100,00Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

SOGIPA INVEST NV BE 451 813 033 100,00Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

116Jaarrekeningen

Belliard III-IV Properties NV bezit de resterende rechten op dit gebouw dat bezwaard is met een erfpacht.

Bolivar Properties NV bezit de ondergrond van het gebouw Omega Court.

Cofinimmo France SA bezit 14 centra voor nazorg en revalidatie, 6 psychiatrische ziekenhuizen en 12 tehuizen voor zorgbehoevende bejaarden in Frankrijk.

Cofinimmo Luxembourg SA heeft een obligatielening op 10 jaar uitgegeven die gewaarborgd is door Cofinimmo NV. Deze middelen worden gebruikt voor de financiering van andere vennootschappen van de Groep.

Cofinimmo NV opende eveneens een bijkantoor in Frankrijk via hetwelk ze eigenaar is van 14 medische instellingen in Frankrijk.

Cofinimmo Services NV staat in voor het beheer van de gebouwen van Cofinimmo. ze handelt niet voor rekening van derden.

Galaxy Properties NV is houder van een erfpachtrecht voor 27 jaar op het gebouw North Galaxy.

La Clairière NV bezit het gelijknamige rusthuis in Comines-Warneton.

Leopold Square NV is eigenaar van 2 bebouwde gronden en bezit participaties in de ondernemingen Bolivar Properties NV, Galaxy Properties NV, La Clairière NV, L'Orée du Bois NV, Miroma Senior Service NV, Omega 8-10 NV, Rinsdelle NV, S.I.T.E.C. NV, Sogemaire NV, Sogipa NV en Sogipa Invest NV.

L'Orée du Bois NV bezit het gelijknamige rusthuis in Comines-Warneton.

Miroma Senior Service NV bezit de rusthuizen Damiaan in Tremelo, Schweitzer in St-Agatha-Berchem, Ter Kameren in Watermaal-Bosvoorde en Van zande in St-Agatha-Berchem.

Omega 8-10 NV bezit het gebouw Omega Court.

Pubstone NV bezit 824 cafés in België en een participatie in de onderneming Pubstone Holding BV.

Pubstone Group NV bezit een controleparticipatie in de onderneming Pubstone NV.

Pubstone Holding BV bezit de ondernemingen Pubstone Properties I BV en Pubstone Properties II BV.

Pubstone Properties I BV bezit 199 cafés in Nederland.

Pubstone Properties II BV bezit 45 cafés in Nederland.

Rinsdelle NV bezit het gelijknamige rusthuis in Etterbeek.

S.I.T.E.C. NV bezit het rusthuis Top Senior in Tubeke.

Sogemaire NV bezit het rusthuis L'Adret in Gosselies.

Sogipa NV bezit het rusthuis Linthout in Schaarbeek.

Sogipa Invest NV bezit het rusthuis Diamant in Schaarbeek.

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

117

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

Cofinimmo NV

Belliard III-IVProperties NV

CofinimmoLuxembourg SA

BolivarProperties NV Pubstone NV

GalaxyProperties NV

Pubstone Holding BV

La Clairière NV PubstoneProperties II BV

Rinsdelle NV

S.I.T.E.C. NV

Sogemaire NV

Sogipa NV

SogipaInvest NV

100% 49,96%

10%

1%

80%

90%

75%

75%

10%

10%

90%

99%

20%

Miroma SeniorService NV

98,51% 1,49%

Omega 8-10 NV99,66% 0,34%

L'Orée du Bois NV90% 10%

10%

25%

25%

90%

90%

99,92% 100% 100% 89,90%

99,64%

10%(1)

100%100%

CofinimmoFrance SA

PubstoneProperties I BV

LeopoldSquare NV

CofinimmoServices NV

PubstoneGroup NV

Permanente filialen (de andere filialen werden tijdens de Buitengewone Algemene Vergadering van 21.01.2009 gefusioneerd met Cofinimmo).

1 Economisch belang van bijna 100%.

50,04%

118Jaarrekeningen

1 Ten laste genomen over 3 boekjaren.

Bijlage 43. Betalingen gesteund op aandelenAandelenoptieplanIn 2006 heeft Cofinimmo een aandelenoptieplan gelanceerd waarbij 8 000 opties op aandelen werden toegestaan aan het management van de Groep. In 2007 werd dit plan opnieuw gelanceerd voor een totaal van 7 300 opties, en in 2008, voor een totaal van 6 730 aandelenopties. Cofinimmo past de norm IFRS 2 toe door de reële waarde van de opties op aandelen te bepalen op de datum van de toekenning over de duurtijd van de verwerving van de rechten (namelijk 3 jaar) volgens de methode van progressieve acquisitie. De jaarlijkse kost van de progressieve acquisitie wordt opgenomen in de personeelskosten in de resultatenrekeningen.

Op het ogenblik van de uitoefening zullen de begunstigden de uitoefeningsprijs van € 122,92 per aandeel betalen voor het plan van 2008, in ruil voor de levering van de aandelen.

De opties voor het plan 2006 zijn uitoefenbaar tot uiterlijk 13.06.2016, tot uiterlijk 12.06.2017 voor het plan 2007 en tot uiterlijk 12.06.2018 voor het plan 2008.

Ingeval van vrijwillig of onvrijwillig vertrek (met uitzondering van een contractbreuk voor dringende reden) van een begunstigde, zullen de aanvaarde en verworven opties op aandelen enkel nog uitgeoefend kunnen worden tijdens de eerste uitoefeningsperiode volgend op de datum van de contractbreuk. De niet-verworven opties worden geannuleerd. Ingeval van onvrijwillig vertrek van een begunstigde voor dringende reden, worden de aanvaarde maar nog niet uitgeoefende opties op aandelen, verworven of niet, geannuleerd. Deze verwervingsvoorwaarden en de uitoefeningsperiode van de opties ingeval van vertrek, vrijwillig of niet, zullen toepasbaar zijn zonder afbreuk te doen aan de machtiging van de Raad van Bestuur om voor de leden van het Directiecomité (of de machtiging van het Directiecomité voor de andere deelnemers) uitzonderingen toe te staan op deze bepalingen, ten voordele van de begunstigde, op basis van objectieve en pertinente criteria.

Evolutie van het aantal aandelenoptiesPlan 2008 Plan 2007 Plan 2006

OP 01.01 0 7 300 8 000

Toegestaan 6 730 0 0

Geannuleerd 0 0 -200

Uitgeoefend 0 0 0

Verlopen 0 0 0

OP 31.12 6 730 7 300 7 800

UITOEFENBAAR OP 31.12.2008 0 0 0

UITOEFENINGSPRIJS € 122,92 € 143,66 € 129,27

Reële waarde van de aandelenopties op de datum van de toekenning, en gebruikte hypotheses - gewogen gemiddelde Plan 2008 Plan 2007 Plan 2006

Waarderingsmodel van de prijs Black & Scholes Black & Scholes Black & Scholes

Contractuele duur van de opties 10 jaar 10 jaar 10 jaar

Geschatte duur 8 jaar 8 jaar 8 jaar

Uitoefeningsprijs € 122,92 € 143,66 € 129,27

Volatiliteit (gemiddelde van de laatste 3 jaren) 12,75% 9,97% 8,84%

Interestvoet zonder risico «Euro SwapAnnual Rate»

«Euro SwapAnnual Rate»

«Euro SwapAnnual Rate»

Reële waarde van de opties op de toekenningsdatum(1) (x € 1 000) 353,12 261,27 215,36

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

119

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

Bijlage 45. Transacties met verbonden partijenDe emolumenten en verzekeringspremies, die door Cofinimmo en haar dochters gedragen worden, ten gunste van de leden van de Raad van Bestuur, en ten laste genomen worden in de resultatenrekeningen, bedragen € 2 506 504. Het verschil tussen dit bedrag en de bedragen vermeld op pagina’s 52 en 54 van het Jaarverslag komt voort uit aanwendingen en toevoegingen aan voorzieningen.

De Bestuurders genieten niet van het winstdeelnameplan, dat enkel voor de werknemers van de Groep is opgezet.

Bijlage 44. Gemiddeld aantal personeelsleden gebonden door een arbeids- of bedrijfsovereenkomst2008 2007

Gemiddeld aantal personeelsleden gebonden door een arbeids- of bedrijfsovereenkomst 103 92

Werknemers 99 88

Directieleden 4 4

VOLTIJDSE EQUIVALENTEN 100 87

120JaarrekeningenVerslag van de Commissaris

Aan de Aandeelhouders,

Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen, brengen wij u verslag uit in het kader van het mandaat van commissaris dat ons werd toevertrouwd. Dit verslag omvat ons oordeel over de geconsolideerde financiële staten evenals de vereiste bijkomende vermeldingen.

Verklaring over de geconsolideerde financiële staten zonder voorbehoudWij hebben de controle uitgevoerd van de geconsolideerde financiële staten van COFINIMMO NV («de vennootschap») en haar dochterondernemingen (samen «de groep»), opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften. Deze geconsolideerde financiële staten bestaan uit de geconsolideerde balans op 31 december 2008, de geconsolideerde winst- en verliesrekening, het geconsolideerde mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerde kasstroomoverzicht voor het boekjaar eindigend op die datum, alsmede een overzicht van de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en toelichtingen. Het geconsolideerde balanstotaal bedraagt 3.550.055 (000) EUR en het geconsolideerde verlies (aandeel van de groep) van het boekjaar bedraagt 5.288 (000) EUR. De financiële staten van een aantal belangrijke vennootschappen opgenomen in de consolidatiekring, met een balanstotaal van 149.274 (000) EUR en met een totale winst van het boekjaar van 92 (000) EUR werden gecontroleerd door andere revisoren. Onze verklaring over de hierbij gevoegde geconsolideerde financiële staten is, voor zover deze betrekking heeft op bedragen betreffende deze vennootschappen, gesteund op de verslagen van deze andere revisoren.Het opstellen van de geconsolideerde financiële staten valt onder de verantwoordelijkheid van de raad van bestuur. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, implementeren en in stand houden van een interne controle met betrekking tot het opstellen en de getrouwe weergave van de geconsolideerde financiële staten zodat deze geen afwijkingen van materieel belang, als gevolg van fraude of van fouten, bevatten, het kiezen en toepassen van geschikte grondslagen voor financiële verslaggeving, en het maken van boekhoudkundige ramingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel over deze geconsolideerde financiële staten tot uitdrukking te brengen op basis van onze controle. Wij hebben onze controle uitgevoerd overeenkomstig de wettelijke bepalingen en volgens de in België geldende controlenormen, zoals uitgevaardigd door het Instituut der Bedrijfsrevisoren. Deze controlenormen vereisen dat onze controle zo wordt georganiseerd en uitgevoerd dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de geconsolideerde financiële staten geen afwijkingen van materieel belang bevatten. Overeenkomstig deze controlenormen, hebben wij controlewerkzaamheden uitgevoerd ter verkrijging van controle-informatie over de in de geconsolideerde financiële staten opgenomen bedragen en toelichtingen. De selectie van deze controlewerkzaamheden is afhankelijk van onze beoordeling welke een inschatting omvat van het risico dat de geconsolideerde financiële staten afwijkingen van materieel belang bevatten als gevolg van fraude of van fouten. Bij het maken van onze risico-inschatting houden wij rekening met de bestaande interne controle van de groep met betrekking tot het opstellen en de getrouwe weergave van de geconsolideerde financiële staten ten einde in de gegeven omstandigheden de gepaste werkzaamheden te bepalen maar niet om een oordeel over de effectiviteit van de interne controle van de groep te geven. Wij hebben tevens de gegrondheid van de grondslagen voor financiële verslaggeving, de redelijkheid van de boekhoudkundige ramingen gemaakt door de vennootschap, alsook de voorstelling van de geconsolideerde financiële staten als geheel beoordeeld. Ten slotte, hebben wij van de raad van bestuur en van de verantwoordelijken van de vennootschap de voor onze controlewerkzaamheden vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie, samen met de verslagen van andere revisoren waarop wij gesteund hebben, een redelijke basis vormt voor het uitbrengen van ons oordeel.Naar ons oordeel, en op basis van de verslagen van de andere revisoren, geven de geconsolideerde financiële staten een getrouw beeld van de financiële toestand van de groep per 31 december 2008, en van haar resultaat en kasstromen voor het boekjaar eindigend op die datum, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften.

Bijkomende vermelding Het opstellen en de inhoud van het geconsolideerde jaarverslag vallen onder de verantwoordelijkheid van de raad van bestuur.

Het is onze verantwoordelijkheid om in ons verslag de volgende bijkomende vermelding op te nemen die niet van aard is om de draagwijdte van onze verklaring over de geconsolideerde financiële staten te wijzigen:• Het geconsolideerde jaarverslag behandelt de door de wet vereiste inlichtingen en stemt overeen met de geconsolideerde financiële

staten. Wij kunnen ons echter niet uitspreken over de beschrijving van de voornaamste risico’s en onzekerheden waarmee de groep wordt geconfronteerd, alsook van haar positie, haar voorzienbare evolutie of de aanmerkelijke invloed van bepaalde feiten op hun toekomstige ontwikkeling. Wij kunnen evenwel bevestigen dat de verstrekte gegevens geen onmiskenbare inconsistenties vertonen met de informatie waarover wij beschikken in het kader van ons mandaat.

De commissarisDELOITTE BedrijfsrevisorenBV o.v.v.e. CVBAVertegenwoordigd door Ludo De Keulenaer

Diegem, 23.03.2009

121

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

Resultaatsverwerking (x € 1 000)

2008 2007

A. Te bestemmen resultaat 234 132 247 555

Te bestemmen resultaat van het boekjaar 52 182 127 157

Overgedragen resultaat 181 950 120 398

B. Onttrekking aan het eigen vermogen 3 280 22 066

Van de andere reserves (historische latente meerwaarden gerealiseerd in 2008) 3 280 22 066

C. Toevoeging aan het eigen vermogen -17 951 -1 073

Aan de onbeschikbare reserves -171 -118

Aan de andere reserves (historische latente minwaarden gerealiseerd in 2008) -17 780 -955

D. Over te dragen resultaat 124 709 181 950

Over te dragen resultaat 124 709 181 950

E. Uit te keren resultaat -94 752 -86 598

Uit te keren dividenden -94 451 -86 323

Winstdeelnameplan -301 -275

Statutaire jaarrekeningenJaarrekeningen

Te bestemmen resultaat (x € 1 000)

2008 2007

Resultaat van het boekjaar -27 330 134 465

Bestemming van de marktwaarde van de portefeuillebestanddelen

Onttrekking aan de andere reserves 79 512 -7 308

TE BESTEMMEN RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR 52 182 127 157

Resultatenrekeningen (verkort formaat) (x € 1 000)

2008 2007

Huurinkomsten 148 221 138 965

Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren 11 056 10 100

Met verhuur verbonden kosten -2 348 -1 946

Netto huurresultaat 156 929 147 119

Recuperatie van vastgoedkosten 952 750

Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen 17 320 38 809

Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur -17 256 -39 037

Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen -1 012 -1 891

Vastgoedresultaat 156 933 145 750

Technische kosten -376 -2 694

Commerciële kosten -1 148 -2 133

Kosten en taksen van niet verhuurde goederen -2 246 -2 336

Andere vastgoedkosten -3 12

Beheerkosten vastgoed -11 528 -10 819

Operationeel vastgoedresultaat 141 632 127 780

Algemene kosten van de vennootschap -7 598 -5 368

Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille 134 034 122 412

Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 1 232 35 280

Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -62 002 28 124

Operationeel resultaat 73 264 185 816

Financiële opbrengsten 81 511 59 680

Interestkosten -99 682 -89 442

Andere financiële kosten -81 056 -20 815

Financieel resultaat -99 227 -50 577

Resultaat vóór belastingen -25 963 135 239

Vennootschapsbelasting -1 367 -807

Exit taks 33

Belastingen -1 367 -774

NETTO RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR -27 330 134 465

122Jaarrekeningen

Balans (verkort formaat) (x € 1 000)

31.12.2008 31.12.2007

Vaste activa 2 978 165 2 880 867

Immateriële vaste activa 237 191

Vastgoedbeleggingen 2 322 062 2 137 477

Projectontwikkelingen 49 092 78 850

Activa bestemd voor eigen gebruik 10 064 10 207

Andere materiële vaste activa 907 905

Financiële vaste activa 487 594 579 995

Vorderingen financiële leasing 108 181 73 216

Handelsvorderingen en andere vaste activa 28 26

Vlottende activa 86 176 117 833

Activa bestemd voor verkoop 337

Financiële vlottende activa 51 11 693

Vorderingen financiële leasing 4 170 75 965

Handelsvorderingen 4 110 2 402

Belastingvorderingen en andere vlottende activa 39 734 14 115

Kas en kasequivalenten 24 100 6

Overlopende rekeningen 13 674 13 652

TOTAAL ACTIVA 3 064 341 2 998 700

Eigen vermogen 1 367 524 1 394 525

Kapitaal 688 244 649 147

Uitgiftepremies 476 169 423 480

Ingekochte eigen aandelen -33 732 -86 538

Reserves 170 519 183 976

Resultaat 158 648 255 923

Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen

-61 637

-54 406

Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten -30 687 22 943

Verplichtingen 1 696 817 1 604 175

Langlopende verplichtingen 1 347 987 1 168 636

Voorzieningen 11 551 9 442

Langlopende financiële schulden 1 307 064 1 148 613

Andere langlopende financiële verplichtingen 29 372 10 581

Kortlopende verplichtingen 348 830 435 539

Kortlopende financiële schulden 220 800 381 345

Andere kortlopende financiële verplichtingen 45 013 856

Handelsschulden en andere kortlopende schulden 40 194 26 796

Overlopende rekeningen 42 823 26 542

TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 3 064 341 2 998 700

Statutaire jaarrekeningen

123

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

Uitkeringsplicht (x € 1 000)

2008 2007

Netto-resultaat -27 330 134 465

Afschrijvingen (+) 313 303

Waardeverminderingen (+) 57

Terugnemingen van waardeverminderingen (-) -78 -273

Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren (-) -11 056 -10 101

Andere niet-monetaire bestanddelen (+/-) 43 833 8 255

Resultaat verkoop vastgoed (+/-) -1 232 -35 280

Variaties in de reële waarde van vastgoed (+/-) 79 512 -7 309

Gecorrigeerd resultaat (A) 84 018 90 060

Gedurende het boekjaar gerealiseerde meer- en minderwaarden(1) op vastgoed (+/-) -13 268 56 391

Gedurende het boekjaar gerealiseerde meerwaarden(1) op vastgoed vrijgesteld van de verplichte uitkering onder voorbehoud van hun herbelegging binnen een termijn van 4 jaar (-) -8 115

-57 346

Gerealiseerde meerwaarden op vastgoed voorheen vrijgesteld van de verplichte uitkering en die niet werden herbelegd binnen een periode van 4 jaar (+)

Netto-meerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte uitkering (B)

-21 383

-955

TOTAAL (A+B) x 80% 50 108 71 284

SCHULDVERMINDERING (-) 0 0

UITKERINGSPLICHT 50 108 71 284

De uitkeringsplicht wordt berekend volgens de «netto-opbrengst» waarvan sprake in Artikel 62 van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 betreffende de Vastgoedbevaks, gewijzigd door het Koninklijk Besluit van 21.06.2006. Vermits het netto resultaat van boekjaar 2008 negatief is, is er geen uitkering vereist.

1 Ten opzichte van de aanschaffingswaarde, vermeerderd met de vrijgemaakte renovatiekosten.

124Permanent document

Algemene inlichtingen 126Maatschappelijk kapitaal 129Uittreksels statuten 134

125

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

Cofinimmo erkent zich te moeten gedragen als een verantwoordelijke onderneming met zin voor burgerschap. Door haar investeringen, draagt zij bij tot stedelijke en sociale opwaardering en waardecreatie voor haar aandeelhouders.

126Permanent document

Algemene inlichtingen FirmanaamCofinimmo: Openbare vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht, of Openbare Vastgoedbevak naar Belgisch recht.

Zetel van de vennootschap - Administratieve zetelDe zetel van de vennootschap en de administratieve zetel zijn gevestigd te 1200 Brussel, Woluwelaan, 58. De zetel van de vennootschap kan naar iedere andere plaats in België worden overgebracht bij eenvoudige beslissing van de Raad van Bestuur.

Rechtspersonen RegisterDe vennootschap is ingeschreven in het Rechtspersonen Register (R.P.R.) van Brussel onder het nummer 0426 184 049. Haar BTW-nummer is BE 0426 184 049.

Oprichting, rechtsvorm en bekendmakingDe naamloze vennootschap naar Belgisch recht Cofinimmo werd opgericht op 29.12.1983, bij akte verleden voor Notaris André Nerincx te Brussel, bekendgemaakt in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad van 27.01.1984, onder het nummer 891-11. De vennootschap heeft de rechtsvorm van een naamloze vennootschap naar Belgisch recht. Sinds 01.04.1996 is Cofinimmo erkend als Openbare vastgoedbeleg gingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht, afgekort Openbare Vastgoedbevak naar Belgisch recht, ingeschreven bij de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen.

Zij is onderworpen aan het wettelijk stelsel van de beleggingsvennootschappen met vast kapitaal voorzien in Artikel 19 van de Wet van 20.07.2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles. De vennootschap heeft geopteerd voor de categorie van beleggingen voorzien in het Artikel 7, alinea 1, 5° (vastgoed) van voormelde Wet.

De vennootschap is onderworpen aan de bepalingen van Boek II van voormelde Wet van 20.07.2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles evenals van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 met betrekking tot Vastgoedbevaks.

De statuten werden herhaaldelijk gewijzigd, en voor de laatste maal op 21.01.2009 bij akte verleden voor Notaris vennoot Gérald Snyers d’Attenhoven te Brussel, bekendgemaakt in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad van 13.02.2009, onder het nummer 0023340.

De onderneming doet openbaar beroep op het spaarwezen overeenkomstig Artikel 438 van het Wetboek van Vennootschappen.

DuurDe vennootschap is opgericht voor onbepaalde duur.

Doel van de vennootschapArtikel 3 van de statutenDe vennootschap heeft tot hoofddoel het collectief beleggen in vastgoed.

Bijgevolg bestaat haar hoofdactiviteit erin te beleggen in vastgoed, dit wil zeggen, in onroerende goederen zoals gedefinieerd door de Artikelen 517 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, in zakelijke rechten op onroerende goederen, in aandelen met stemrecht uitgegeven door verbonden vastgoedvennootschappen, in optierechten op onroerende goederen, in rechten van deelneming in andere vastgoedbeleggingsinstellingen die ingeschreven zijn op de lijst als bedoeld in het Artikel 31 of in de Artikelen 127 en volgende van de Wet van 20.07.2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles, in vastgoedcertificaten, in rechten voortvloeiend uit contracten waarbij aan de Bevak één of meer goederen in onroerende leasing worden gegeven, alsook in alle andere goederen, aandelen of rechten die door de genoemde Wet of ieder uitvoeringsbesluit als zijnde onroerende goederen omschreven zijn, of in alle andere activiteiten die zouden toegelaten zijn door de reglementering die op de vennootschap van toepassing is.

Als bijkomende activiteit mag de vennootschap alle verrichtingen en studies uitvoeren die betrekking hebben op alle onroerende goederen zoals hiervoor beschreven, en mag zij alle handelingen stellen die betrekking hebben op onroerende goederen, zoals de aankoop, de verbouwing, de inrichting, de verhuur, de onderverhuring, het beheer, de ruil, de verkoop, de verkaveling, het onderbrengen onder het stelsel van mede-eigendom, zich inlaten binnen de toegelaten grenzen met alle ondernemingen met een doel dat soortgelijk of aanvullend is aan het hare door middel van fusie of anderszins, voor zover deze handelingen toegelaten zijn door de van toepassing zijnde reglementering voor Vastgoedbevaks en, in het algemeen, alle handelingen verrichten die rechtstreeks of onrechtstreeks verbonden zijn met haar doel. De vennootschap mag slechts occasioneel optreden als projectontwikkelaar. De vennootschap mag eveneens onroerende goederen, met of zonder aankoopoptie, in leasing geven.

De vennootschap mag tevens als bijkomende of tijdelijke activiteit beleggen in roerende waarden andere dan hierboven omschreven en zij mag liquide middelen bezitten. Deze beleggingen zullen zodanig gediver sifieerd zijn dat een geschikte spreiding van het risico is gewaarborgd. Deze beleggingen dienen tevens te geschieden overeenkomstig de criteria die door het Koninklijk Besluit van 04.03.1991 met betrekking tot bepaalde instellingen voor collectieve beleggingen, bepaald zijn. Ingeval dat de vennootschap dergelijke vastgoedwaarden bezit, moet dit overeenstemmen met de voortzetting op korte of middellange termijn van het beleggingsbeleid van de vennootschap en de vastgoedwaarden moeten bovendien opgenomen zijn in de notering van een effecten beurs van een lidstaat van de Europese Unie of verhandelbaar zijn op een gereglementeerde, regelmatig werkende, erkende en voor het publiek toegankelijke markt, en waarvan de liquiditeit gewaarborgd is.

127

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

Zij mag liquiditeiten bezitten in alle munten in de vorm van zicht- of termijndeposito’s of in de vorm van een ander gemakkelijk verhandelbaar monetair instrument. De vennootschap mag effecten lenen volgens de door de Wet toegelaten voorwaarden.

Cofinimmo mag haar maatschappelijk doel niet wijzigen krachtens Artikel 559 van het Wetboek van Vennootschappen, daar dit Artikel niet van toepassing is op de vastgoedvennootschappen met vast kapitaal, Vastgoedbevaks genoemd, overeenkomstig Artikel 19 van de Wet van 20.07.2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles.

BoekjaarHet boekjaar begint op 1 januari en eindigt op 31 december van elk jaar.

Plaatsen waar de documenten door het publiek kunnen worden ingezienDe statuten van de vennootschap kunnen worden ingezien bij de Griffie van de Handelsrechtbank van Brussel evenals op de website www.cofinimmo.com.

Overeenkomstig de wettelijke bepalingen terzake worden de statutaire en de geconsolideerde rekeningen van de Cofinimmo Groep neergelegd bij de Nationale Bank van België. De beslissingen inzake benoemingen en afzettingen van leden van de Raad van Bestuur worden gepubliceerd in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad.

De oproepingen tot de Algemene Vergaderingen verschijnen in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad en in 2 financiële dagbladen. De oproepingen en alle documenten betreffende de Algemene Vergaderingen zijn simultaan beschikbaar op de website www.cofinimmo.com.

Alle persberichten en andere financiële informatie die de Cofinimmo Groep bekend maakte sinds 2003 kunnen op de website www.cofinimmo.com geraadpleegd worden.De Jaarverslagen zijn op haar maatschappelijke zetel verkrijgbaar of kunnen op de website www.cofinimmo.com geraadpleegd worden. Zij worden ieder jaar verzonden aan de houders van aandelen op naam, en aan de personen die erom verzoeken. Deze Jaarverslagen bevatten tevens de verslagen van de vastgoeddeskundige en de Commissaris.

VerklaringenVerantwoordelijke personenDe Raad van Bestuur van Cofinimmo NV draagt de verantwoordelijkheid voor de inhoud van dit Jaarverslag, onder voorbehoud van de informatie verstrekt door derden, waaronder de verslagen van de Commissaris en de vastgoeddeskundige.

De Raad van Bestuur, waarvan de samenstelling terug te vinden is op pagina 49 verklaart dat naar zijn beste weten:• dit Jaarverslag een getrouw overzicht geeft van de

belangrijke gebeurtenissen en, desgevallend, de belangrijkste transacties die zich in het boekjaar hebben voorgedaan met verbonden partijen en de impact daarvan op de verkorte financiële overzichten;

• dit Verslag geen weglatingen bevat die de draagwijdte van enige verklaring in dit Jaarverslag op significante wijze zouden wijzigen;

• de verkorte financiële overzichten, die zijn opgesteld overeenkomstig de toepasselijke boekhoudkundige normen en het onderwerp waren van een volledig nazicht door de Commissaris revisor, een getrouw beeld geven van het patrimonium, de financiële toestand en de resultaten van Cofinimmo en van de in de consolidatie opgenomen dochterondernemingen. Het beheersverslag bevat bovendien de verwachtingen voor het resultaat van het volgende jaar evenals een toelichting bij de risico’s en onzekerheden waarmee de onderneming geconfronteerd wordt (zie pagina 41).

Prognostische informatieDit Jaarverslag bevat prognostische informatie. Deze informatie is gebaseerd op plannen, ramingen en extrapolaties van de onderneming en op haar redelijke verwachtingen omtrent gebeurtenissen en externe factoren. Prognostische informatie houdt, gezien haar aard, risico’s, onzekerheden en andere factoren in die tot gevolg kunnen hebben dat de resultaten, de financiële situatie, de prestaties en de huidige verwezenlijkingen gevoelig afwijken van deze vermeld of verondersteld in de prognostische informatie. Rekening houdend met deze onzekere factoren, bieden de toekomstige verklaringen wat betreft toekomstverwachtingen geen enkele waarborg.

Verklaringen betreffende de BestuurdersDe Raad van Bestuur van Cofinimmo NV verklaart dat, voor zover geweten:• geen enkele Bestuurder ooit veroordeeld werd voor

een fraudemisdrijf, geen enkele officiële en/of publieke beschuldiging werd uitgesproken, dat geen enkele sanctie ooit werd opgelegd door een wettelijk of toezichthoudend gezag, dat geen enkele Bestuurder door een rechtbank het verbod werd opgelegd als lid van het Bestuursorgaan te handelen en dat zij in hun hoedanigheid van Bestuurder nog nooit in verband werden gebracht met een faillissement;

• geen enkele arbeidsovereenkomst afgesloten werd met de Bestuurders, noch met de Vastgoedbevak, noch met zijn Directiecomité, die de uitbetaling van vergoedingen voorziet in geval van beëindiging van de arbeidsovereenkomst, onder voorbehoud van de vermelding in de rubriek «Contractuele bepalingen van de leden van het Directiecomité» van het hoofdstuk «Corporate Governance».

128Permanent document

Historische financiële informatie door verwijzing opgenomenDe Jaarverslagen van de boekjaren 2002 tot 2008, die de statutaire en geconsolideerde jaarrekeningen en de Verslagen van de Commissaris bevatten, alsook de Halfjaarverslagen en de Halfjaarlijkse Financiële Verslagen, kunnen geraadpleegd worden op de website www.cofinimmo.com («Investor relations/Company reports»).

Fiscale statuten De VastgoedbevakDe Vastgoedbevak (Vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal), die door de Wet van 04.12.1990 werd ingevoerd, maakt in België de oprichting mogelijk van instellingen voor de belegging in vast goed, zoals die in tal van andere landen bestaan: de Real Estate Investments Trusts (REITs) in de Verenigde Staten, de Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI) in Nederland, de G-REITs in Duitsland, de Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) in Frankrijk en de UK-REITs in Engeland.

Dit statuut was het voorwerp van een Koninklijk Besluit tot uitvoering van 10.04.1995, dat voor het laatst gewijzigd werd door het Koninklijk Besluit van 21.06.2006. De Wet van 23.12.1994 regelde de fiscale gevolgen van de erkenning voor de bestaande vennootschappen.

De voornaamste kenmerken van de Vastgoedbevak zijn:• vennootschap met vast kapitaal en een vast aantal

aandelen;• notering op de beurs;• activiteit beperkt tot vastgoedbeleggingen, bijkomstig kan

de onderneming activa plaatsen in roerende waarden;• diversificatie van het risico: maximum 20% van het

vermogen belegd in één enkel gebouw;• schuldenlast beperkt tot 65% van de marktwaarde der

activa. De verlening van zekerheden en hypotheken is beperkt tot 40% van het totaal actief en tot 75% van een individueel gebouw;

• zeer strenge regels inzake belangenconflicten;• regelmatige waardering van het patrimonium door een

onafhankelijke vastgoeddeskundige; • boeking van de onroerende goederen tegen hun reële

waarde; geen afschrijvingen; • de resultaten (huurinkomsten en verkoopmeerwaarden,

verminderd met de bedrijfsuitgaven en de financiële kosten) zijn vrijgesteld van vennootschapsbelastingen voor de Vastgoedbevak (maar niet voor haar filialen);

• minstens 80% van de som van het gecorrigeerde resultaat(1) en de netto meerwaarden op de verkoop van onroerende goederen die niet vrijgesteld zijn van de distributieverplichting moet worden uitgekeerd; de vermindering van de schuld tijdens het boekjaar mag echter worden afgetrokken van het uit te keren bedrag;

• roerende voorheffing van 15%, bevrijdend voor natuurlijke personen verblijvend in België. Er wordt geen roerende voorheffing ingehouden voor de niet-ingezeten beleggers die geen winstgevende activiteit uitoefenen.

De vennootschappen die hun erkenning als Vastgoedbevak aanvragen of die met een Vastgoedbevak fuseren, zijn onderworpen aan een met liquidatieheffing vergelijkbare belasting («exit taks») op de netto latente meerwaarden en op de belastingsvrije reserves die 16,5% bedraagt (vermeerderd met 3% bijkomende crisisbelasting, of in totaal 16,995%).

Cofinimmo heeft op 01.04.1996 haar erkenning als Vastgoedbevak gekregen.

SIIC («Société d’Investissements Immobiliers Cotée»)Het Franse SIIC-statuut («Société d’Investissements Immobiliers Cotée») werd ingevoerd door de Franse Financiënwet nr. 2002-1575 van 30.12.2002. Hiermee kunnen in Frankrijk vastgoedvennootschappen worden opgericht die net zoals de Belgische Vastgoedbevaks van een specifiek fiscaal stelsel genieten.

Cofinimmo nam het SIIC-statuut aan op 04.08.2008, Cofinimmo France en haar dochterondernemingen op 23.01.2009. Dankzij dit stelstel geniet Cofinimmo voor haar Frans bijkantoor van een vrijstelling van vennootschapsbelasting op de huurinkomsten en de gerealiseerde meerwaarden in ruil voor een verplichte winstuitkering van 85%. De voornaamste kenmerken van de SIIC zijn:• vrijstelling van vennootschapsbelasting op het

winstaandeel dat afkomstig is uit i) de verhuur van gebouwen, ii) de gerealiseerde meerwaarden op de verkoop van gebouwen, iii) de gerealiseerde meerwaarden op de verkoop van effecten in de personenvennootschappen of dochterondernemingen die onderworpen zijn aan de vennootschapsbelasting en die voor het SIIC-statuut hebben geopteerd, iv) opbrengsten die uitgekeerd worden door hun dochterondernemingen die geopteerd hebben voor het SIIC-statuut, en v) de aandelen in de winst in personenvennootschappen;

• verplichte resultaatsuitkering: 85% van de vrijgestelde winst afkomstig uit de huurinkomsten, 50% van de vrijgestelde winst afkomstig uit de verkoop van gebouwen en van effecten van personenvennootschappen en dochterondernemingen die onderworpen zijn aan het SIIC-statuut, en 100% van de dividenden die aan hen worden uitgekeerd door hun dochterondernemingen die onderworpen zijn aan de vennootschapsbelasting en die voor het SIIC-statuut gekozen hebben;

• betaling van een «exit taks» tegen een aanslagvoet van 19% op de latente meerwaarden op gebouwen die eigen-dom zijn van de SIIC of van haar dochterondernemingen die onderworpen zijn aan de vennootschapsbelasting en die gekozen hebben voor het SIIC-statuut, en op de effec-ten van personenvennootschappen die niet onderworpen zijn aan de vennootschapsbelasting.

1 Berekend volgens het schema van hoofdstuk B van de bijlage van het Koninklijk Besluit van 21.06.2006.

129

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

Maatschappelijk kapitaalGeplaatst kapitaalHet kapitaal is volledig volgestort.

Maatschappelijk kapitaalDe aandelen hebben geen nominale waarde.

Evolutie

Datum Bedrag (BEF)van het

maatschappelijk kapitaal

Modaliteiten van de operatie

Emissieprijs (BEF)

Bedrag (BEF) van de netto inbreng

in het eigen vermogen(1)

Aantal aandelen

29.12.1983 235 000 000 Beginkapitaal via inbreng in contanten bij de oprichting

(KB 15 en 150) 2 500 AFV 94 000

03.10.1986 +352 500 000 Kapitaalverhoging via inbreng in contanten 2 770

+141 000

17.12.1987 +1 529 780 000 Kapitaalverhoging via inbreng in natura en inbreng

in contanten 3 000 +611 912

06.10.1989 +1 750 000 000 Kapitaalverhoging via inbreng in contanten 4 264 +700 000

18.12.1990(2) +301 665 000 Kapitaalverhoging via inbreng in natura (AXA) 4 500 +120 666

22.03.1991(2) +277 777 500 Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Eberstein Corp.) 4 500 +111 111

09.07.1991(2) +394 445 000 Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Assubel) 4 500 +157 778

27.09.1991(2) +565 417 500 Kapitaalverhoging via inbreng in natura (AGF) 4 731 +226 167

10.12.1991(2) +375 970 000 Kapitaalverhoging via inbreng in natura (IBM) 4 761 +150 388

29.09.1993 +1 199 645 000 Fusie door overname van Codofin NV 3 713 +479 858

30.11.1994 +125 000 000 Fusie door overname van Lillois Holdings NV 2 000 120 316 482(3)

+62 500

30.11.1994 +104 742 796 Fusie door overname van E.I.I. NV 182,5 322 021 666(4)

+360 488 +AFV 213 386

30.11.1994 +88 057 204 Kapitaalverhoging via integratie van de emissiepremies en beschikbare reserves AFV = VVPR

19.12.1994 Omzetting van AFV aandelen in VVPR aandelen

28.04.1995 -100 000 000 Kapitaalvermindering via overdracht naar belastingsvrije reserves

28.04.1995 +1 297 541 Kapitaalverhoging uit de omzetting van 309 converteerbare

obligaties +VVPR 618

20.06.1995(2) +53 524 800 Kapitaalverhoging via inbreng in natura (GAN) 3 649 93 005 712 +25 488

12.12.1995 +54 589 Kapitaalverhoging uit de omzetting van 13 converteerbare

obligaties +VVPR 26

23.01.1996(2) +161 836 500 Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Cisman) 3 730 287 452 450 +77 065

29.03.1996 +67 000 000 Fusie door overname van Mancis NV 3 730 228 164 100 +61 170

29.03.1996 +486 250 000 Fusie door overname van Irish European Properties NV 3 821 1 452 996 386 +380 266

29.03.1996(2) +133 413 042 Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Tractebel) 3 759 249 999 813 +66 507

1 Volgens de specifieke boekhoudkundige regels van de Vastgoedbevaks naar Belgisch recht. 2 Operaties waarover de Raad van Bestuur heeft beslist in het kader van het maatschappelijk kapitaal. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders besliste over de overige kapitaalverhogingen. 3 Lager dan het bedrag van de kapitaalverhoging omwille van het verlies van Lillois Holdings dat in het eigen vermogen van Cofinimmo werd geïntegreerd. 4 Hoger dan het bedrag van de kapitaalverhoging omwille van de integratie in het eigen vermogen van Cofinimmo van het aandeel van de reserves van E.I.I. in bezit van derden.

130Permanent document

Datum Bedrag (BEF)van het

maatschappelijk kapitaal

Modaliteiten van de operatie

Emissieprijs (BEF)

Bedrag (BEF) van de netto inbreng

in het eigen vermogen(1)

Aantal aandelen

29.03.1996(2) +61 369 558 Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Korexpa) 3 759 114 999 087 +30 593

29.03.1996(2) +71 947 196 Kapitaalverhoging via inbreng in natura (AXA) 3 764 134 999 624 +35 866

29.03.1996(2) +593 639 592 Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Rodamco) 3 764 1 113 888 048 +295 932

29.03.1996(2) +198 786 576 Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Rodamco) 3 764 372 997 344 +99 096

29.03.1996(2) +179 067 596 Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Rodamco) 3 764 335 997 224 +89 266

29.03.1996(2) +570 374 004 Kapitaalverhoging via inbreng in natura (P&V) 3 728 1 059 999 997 +284 334

26.04.1996 +23 475 600 Fusie door overname van Hannover Investments NV 2 500 23 593 514 +9 391

26.04.1996 +23 700 000 Fusie door overname van Park Leopold Investment NV 531 25 764 499 +44 584

26.04.1996 +24 876 900 Fusie door overname van Immo Keiberg - Kontich NV 763 35 435 030 +32 593

26.04.1996 +113 988 600 Fusie door overname van Certificaat Charlemagne NV 4 999 113 712 499 +22 800

26.04.1996 +41 581 800 Fusie door overname van Cisman NV 2 000 33 589 889 +20 791

03.12.1996(2) +118 882 529 Kapitaalverhoging via inbreng in natura (AP Fonden

Properties Belgium) 3 901 231 996 371 +59 471

25.04.1997(2) +408 335 730 Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Voorzorgkas

voor Artsen, Tandartsen en Apothekers) 3 795 775 204 650 +204 270

07.10.1997 +110 144 900 Kapitaalverhoging via inbreng in natura (de NV Comifra en Bellim,

en mevrouw C. Delacroix) 3 902 215 000 200 +55 100

24.04.1998 +48 450 000 Fusie door overname van Eupic-Montoyer NV 3 818 31 648 000 +13 527

24.04.1998 +107 116 392 Fusie door overname van Luchtbal NV 3 818 227 035 000 +59 458

24.04.1998 +3 765 000 Fusie door overname van Studiopro NV 3 697 64 497 000 +17 442

24.04.1998 +945 000 Fusie door overname van Lumaprojects NV 3 706 47 461 000 +12 805

24.04.1998 +945 000 Fusie door overname van Mimapro NV 3 736 12 106 000 +3 240

24.04.1998 +5 272 500 Fusie door overname van Videovil NV 3 717 30 062 000 +8 087

24.04.1998 +405 971 042 Fusie door overname van Clairière Promotion NV 3 774 387 118 000 +102 551

24.04.1998 +3 000 000 Fusie door overname van Logistical NV 3 810 27 206 000 +7 140

23.06.1998 +54 594 000 Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Athelean) 4 021 108 507 000 +27 000

30.04.1999 +488 410 094 Fusie door overname van ATCI NV 4 098 1 576 257 677 +384 676

30.04.1999 +112 340 856 Fusie door overname van Immo Bourget I NV 4 022 997 116 634 +247 949

30.04.1999 +133 976 513 Fusie door overname van Immo Bourget II NV 4 132 421 174 837 +101 930

30.04.1999 +91 121 234 Fusie door overname van Park Hill A NV 4 082 417 876 307 +102 368

30.04.1999 +55 324 597 Fusie door overname van Park Hill B NV 3 765 164 148 950 +43 601

1 Volgens de specifieke boekhoudkundige regels van de Vastgoedbevaks naar Belgisch recht. 2 Operaties waarover de Raad van Bestuur heeft beslist in het kader van het maatschappelijk kapitaal. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders besliste over de overige kapitaalverhogingen.

131

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

Datum Bedrag (€)van het

maatschappelijk kapitaal

Modaliteiten van de operatie

Emissieprijs

(€)

Bedrag (€) van de netto inbreng

in het eigen vermogen(1)

Aantal aandelen

30.04.1999 301 309 107,88 Omzetting van het kapitaal in €

30.04.1999 +690 892,12 Kapitaalverhoging via integratie van de reserves

19.05.1999 +40 605,04 Kapitaalverhoging via omzetting van 434 obligaties 117,75 102 206 +868

10.06.1999 +30 206 407,36 Openbare inschrijving van aandelen 99,75 64 414 098 +645 712

23.11.1999 +21 986,60 Kapitaalverhoging via omzetting van 235 obligaties 117,75 55 343 +470

18.09.2000 +198 315,00 Fusie door overname van Immo Pluyseghem NV 99,80 462 872 +4 638

18.09.2000 +1 487,00 Fusie door overname van Woluwe Invest NV 99,80 181 337 +1 817

18.09.2000 +66 931,00 Fusie door overname van Immo Express NV 99,80 618 161 +6 194

12.07.2001 +24 533,78 Fusie door overname van Primaedis NV 101,99 53 545 +525

24.06.2002 +991,58 Fusie door overname van Leopold III laan NV 103,17 322 509 +3 126

24.06.2002 +313 585,62 Fusie door overname van Immobilière Agriland NV 103,17 895 309 +8 678

19.12.2002 +45 944 614,65 Gedeeltelijke scheiding-fusie van DVV Verzekeringen NV 104,22 48 099 927 +461 523

19.12.2002 +55 769 005,05 Gedeeltelijke scheiding-fusie van Livingstone Building NV 104,22 58 385 190 +560 211

25.04.2003 +2 449 873,54 Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Archimedes) 105,73 4 857 025 +45 938

30.07.2003 +35 670 677,11 Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Longview Holdings BV) 104,65 70 000 000 +668 867

30.04.2004(3) +37 459 675,11 Fusie door overname van Belgian Office Properties NV 107,89 75 791 646 0(3)

30.04.2004 +36 712 390,82 Fusie door overname van Benelux Immo Loi NV 107,89 74 279 676 +688 476

19.05.2004(2)(4) +42 514 057,04 Kapitaalverhoging door creatie van bevoorrechte aandelen 104,44 83 267 505,44 0(4)

30.09.2004(2) +5 079 309,19 Kapitaalverhoging door inbreng in natura van Immobilière de

Location du Quartier Léopold NV 108,82 10 363 759 +95 243

23.12.2004(2) +8 974 159,08 Verhoging door inbreng in natura van Beta Invest BVBA 112,91 19 000 000 +168 276

08.04.2005 +7 412,87 Fusie door overname van ILQL NV 112,91 15 694,49 +139

08.04.2005 +91 247,63 Fusie door overname van Beta Invest BVBA 112,91 193 189,01 +1 711

08.04.2005 +217 533,07 Fusie door overname van North Galaxy NV 112,91 450 559,89 +4 079

30.09.2005 +281 262,42 Fusie door overname van Espace Saint Catherine NV 129,53 683 141,22 +5 274

03.07.2006 +8 364 063,88 Fusie door overname van Mechels Kantoren Vastgoed NV 129,53 20 314 967,08 +156 836

03.07.2006 +2 261 351,99 Fusie door overname van MKV I NV 129,53 5 492 460,59 +42 403

03.07.2006 +66 929,15 Fusie door overname van MLM Immo NV 129,53 162 560,15 +1 255

03.07.2006 +174 495,76 Fusie door overname van Dirana NV 129,53 423 822,16 +3 272

03.07.2006 +8 106 266,66 Gedeeltelijke splitsing zonder ontbinding van Financière Belge

d'Investissement NV 122,51 18 621 765,02 +152 002

27.04.2007 +455 118,42 Fusie door overname van Belgian European Properties NV 145,47 1 241 459,63 +8 534

27.04.2007 +1 513 292,08 Fusie door overname van Romim NV 145,47 4 127 932,19 +28 376

1 Volgens de specifieke boekhoudkundige regels van de Vastgoedbevaks naar Belgisch recht. 2 Operaties waarover de Raad van Bestuur heeft beslist in het kader van het maatschappelijk kapitaal. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders besliste over de overige kapitaalverhogingen. 3 Creatie van 702 490 bevoorrechte aandelen COFP1. 4 Creatie van 797 276 bevoorrechte aandelen COFP2.

132Permanent document

Datum Bedrag (€)van het

maatschappelijk kapitaal

Modaliteiten van de operatie

Emissieprijs

(€)

Bedrag (€) van de netto inbreng

in het eigen vermogen(1)

Aantal aandelen

27.04.2007 +979 245,46 Fusie door overname van Immaxx NV 145,47 2 671 084,67 +18 362

27.04.2007 +7 031 720,49 Fusie door overname van Gerinvest NV 145,47 19 180 643,20 +131 853

27.04.2007 +6 156 255,21 Fusie door overname van The Greenery NV 145,47 16 792 554,53 +115 437

27.04.2007 +3 653 798,29 Fusie door overname van Rominvest NV 145,47 9 966 561,80 +68 513

27.04.2007 +4 343 355,19 Fusie door overname van Seigneurie du Val NV 145,47 11 847 579,74 +81 443

26.07.2007 +1 994 862,00 Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Kolonel Bourg 124) 133,67 5 000 000,00 +37 406

21.01.2008 Nietigverklaring eigen aandelen (Artikel 622 WV) -58 314

21.01.2008 +109 116,70 Fusie door overname van Douce Quiétude BVBA 122,22 248 717,70 +2 035

21.01.2008 +5 226 073,30 Fusie door overname van La Rasante Tennis Club NV 122,22 11 912 172,30 +97 465

21.01.2008 +7 296 395,12 Fusie door overname van Media Corner SE 122,22 16 631 208,72 +136 076

20.03.2008 +26 465 277,02 Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Medimur NV) 127,63 62 993 819,00 +493 571

Evolutie in 2008 +39 096 862,14 +670 833

Situatie op 31.12.2008 688 243 676,08 11 344 545

Bevoorrechte aandelen 1ste reeks COFP1 +702 490

Bevoorrechte aandelen 2de reeks COFP2 +797 276

TOTAAL GEWONE + BEVOORRECHTE AANDELEN 12 844 311

1 Volgens de specifieke boekhoudkundige regels van de Vastgoedbevaks naar Belgisch recht.

133

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

Omschrijving van de types aandelen Op 31.12.2008 had Cofinimmo 11 344 545 gewone aandelen uitgegeven. Om de rechten van deze aandelen te wijzigen, is de wijzigingsprocedure van de statuten, zoals voorzien door de Wet, van toepassing.

Naast de gewone aandelen, heeft Cofinimmo 2 reeksen bevoorrechte aandelen uitgegeven in 2004.De belangrijkste kenmerken van de bevoorrechte aandelen zijn:• prioritair recht op een jaarlijks vast dividend van € 6,37

bruto per aandeel dat begrensd is tot dit bedrag, wat neerkomt op een bruto rendement van 5,90% ten opzichte van de inschrijvingsprijs of een netto rendement van 5,02% na aftrek van de roerende voorheffing van 15%;

• prioritair recht, in geval van liquidatie, op een uitkering gelijk aan de emissieprijs, begrensd tot dit bedrag;

• de mogelijkheid voor de houder om zijn bevoorrechte aandelen in gewone aandelen te converteren vanaf de 5de verjaardag van hun emissie (01.05.2009), in de verhouding van één nieuw gewoon aandeel voor één bevoorrecht aandeel (zie eveneens pagina 57);

• de mogelijkheid voor een derde aangeduid door Cofinimmo (bijvoorbeeld één van haar dochterondernemingen) om tegen contanten de bevoorrechte nog niet geconverteerde aandelen vanaf de 15de verjaardag van hun emissie terug te kopen tegen hun emissieprijs;

• ze zijn op naam, genoteerd op de Eerste Markt van Euronext Brussels en beschikken over dezelfde stemrechten als de gewone aandelen.

De 1ste reeks van 702 490 bevoorrechte aandelen (Euronext code: COFP1) werd uitgegeven op 30.04.2004, de 2de (797 276 bevoorrechte aandelen, Euronext code: COFP2) op 26.05.2004. De kenmerken van deze 2 reeksen bevoorrechte aandelen zijn identiek, met uitzondering van de uitgifteprijs (€ 107,89 voor de COFP1 vs. € 104,44 voor de COFP2), die de aankoopprijs vertegenwoordigt.

Toegestaan kapitaalOp 31.12.2008 bedroeg het toegestane kapitaal € 640 000 000 (zie Bijlage 30, pagina 109).

Evolutie van de eigen aandelenHet aantal eigen aandelen in handen van de Cofinimmo Groep op 01.01.2008 bedroeg 705 963 (672 293 voor Cofinimmo en 33 670 voor Cofinimmo Services).

Tengevolge van de fusies door overname van Douce Quiétude BVBA, La Rasante Tennis Club NV en Media Corner SE in januari 2008, bezat de Cofinimmo Groep 939 519 eigen aandelen in autocontrole, wat op dat ogenblik neerkwam op 7,61%. Al deze aandelen zijn deelgerechtigd in de resultaten vanaf 01.01.2008.

Vervolgens heeft Cofinimmo over de 12 maanden van 2008 582 643 eigen gewone aandelen op de beurs verkocht aan een gemiddelde netto prijs van € 126,06 per aandeel. Het geconsolideerde eigen vermogen van de Groep werd aldus verstevigd met € 71,7 miljoen, hoofdzakelijk met als doel de investeringscapaciteit van de Groep te verstevigen na de verschillende acquisities. Het aantal eigen aandelen in handen van de Cofinimmo Groep op 31.12.2008 bedroeg aldus 356 876, wat neerkomt op een autocontroleniveau van 2,78%.

AandeelhouderschapDe aandeelhoudersstructuur wordt beschreven in het hoofdstuk «Cofinimmo op de beurs» op pagina 66 van dit Rapport. Ze kan tevens geraadpleegd worden op de website van de onderneming www.cofinimmo.com onder de rubriek «Investor Relations/Shareholder info/Shareholding structure».

134Permanent document

Uittreksels statuten Samenvatting van de belangrijkste statuutwijzigingen in 2008 en begin 2009• Hernieuwing van de machtiging om eigen aandelen

te verwerven, in onderpand te nemen en te verkopen (Artikel 7, Punt 3, alinea 2 en 3);

• In overeenstemming brengen van de statuten met de nieuwe bepalingen betreffende het openbaar maken van belangrijke deelnemingen (Artikel 12).

KapitaalArtikel 7, Punt 2 - Toegestaan kapitaalDe Raad van Bestuur is uitdrukkelijk gemachtigd om het maatschappelijk kapitaal in één of meerdere keren te verhogen ten belope van een maximum bedrag van zeshonderd veertig miljoen euro (€ 640 000 000,00) op de data en overeenkomstig de modaliteiten die door de Raad van Bestuur zullen worden bepaald, conform Artikel 603 van het Wetboek van Vennootschappen. Bij een kapitaalver-hoging die vergezeld gaat van een storting of een boeking van een uitgiftepremie, wordt enkel het bij het kapitaal ingeschreven bedrag afgetrokken van het bruikbaar blijvend bedrag van het toegestane kapitaal.

Deze machtiging wordt verleend voor een periode van vijf jaar te tellen vanaf de bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van de notulen van de Buitengewone Algemene Vergadering van 21.01.2008.

Bij elke kapitaalverhoging stelt de Raad van Bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de voorwaarden van uitgifte van de nieuwe aandelen vast, tenzij de Algemene Vergadering daar zelf zou over beslissen.

De kapitaalverhogingen waarover de Raad van Bestuur aldus heeft beslist, kunnen gebeuren door inschrijving tegen contanten of door inbrengen in natura in naleving van de wettelijke bepalingen, of door incorporatie van reserves of van uitgifte premies met of zonder creatie van nieuwe effecten. De kapitaalverhogingen kunnen aanleiding geven tot de uitgifte van Gewone of Bevoorrechte Aandelen of aandelen met of zonder stemrecht. Deze kapitaalverhogin-gen kunnen ook gebeuren door de uitgifte van converteer-bare obligaties of van inschrijvingsrechten -al dan nietaan een andere roerende waarde gehecht- die aanleiding kunnen geven tot het creëren van Gewone of Bevoorrechte Aandelen of aandelen met of zonder stemrecht.

Zonder afbreuk te doen aan de machtiging die aan de Raad van Bestuur overeenkomstig de vorige alinea’s werd verleend, heeft de Buitengewone Algemene Vergadering van 21.01.2008 de Raad van Bestuur uitdrukkelijk gemachtigd, overeenkomstig de bepalingen van Artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen, om over te gaan tot één of meerdere kapitaalverhogingen, meer bepaald via inbreng in natura, in geval van een openbaar overnamebod, na ontvangst door de vennootschap van de mededeling bedoeld in Artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen. De kapitaalverhogingen die door de Raad van Bestuur werden gerealiseerd krachtens deze machtiging worden geboekt bij het bruikbaar blijvende kapitaal in de zin van dit Artikel.

Deze machtiging is geen beperking van de machten van de Raad van Bestuur om verrichtingen te realiseren gebruik makend van het toegestane kapitaal, andere dan bedoeld in Artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen.

Wanneer de kapitaalverhogingen waartoe ingevolge die machtiging is beslist, een uitgiftepremie bevatten, moet het bedrag ervan, na eventuele aanrekening van de kosten, op een speciale onbeschikbare rekening, «uitgiftepremies» genoemd, geplaatst worden, die zoals het kapitaal de waarborg uitmaakt voor derden en die niet zal kunnen verminderd of afgeschaft worden, tenzij bij een beslissing van de Algemene Vergadering die vergadert volgens de voorwaarden van aanwezigheid en meerderheid voorzien voor een kapitaalvermindering, onder voorbehoud van haar incorporatie in het kapitaal.

Artikel 7, Punt 3 - Verkrijging en vervreemding van eigen aandelenDe vennootschap mag onder de voorwaarden bepaald door de Wet haar eigen aandelen aankopen of in onderpand nemen. Ze mag de door de vennootschap verkregen aandelen op de beurs of buiten beurs vervreemden onder de voorwaarden bepaald door de Raad van Bestuur, zonder voorafgaande machtiging vanwege de Algemene Vergadering.

Het is de Raad van Bestuur in het bijzonder toegestaan om, voor een duur van drie jaar vanaf de publicatie van de Buitengewone Algemene Vergadering van 21.01.2009, voor rekening van Cofinimmo, de eigen aandelen van de vennootschap te verwerven, in onderpand te nemen en te verkopen zonder voorafgaande beslissing van de Algemene Vergadering, wanneer deze verwerving of deze verkoop nodig is om ernstige en dreigende schade voor de vennootschap te vermijden.

Daarenboven, voor een periode van vijf jaar na het houden van voornoemde Vergadering van 21.01.2009, mag de Raad van Bestuur voor rekening van Cofinimmo de eigen aandelen van de vennootschap verwerven, in onderpand nemen en verkopen (zelfs buiten de beurs) aan een eenheidsprijs die niet lager mag zijn dan vijfentachtig percent (85%) van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving, verkoop en in onderpand nemen) en die niet hoger mag zijn dan honderdvijftien percent (115%) van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving en in onderpand nemen) zonder dat Cofinimmo niet meer mag bezitten dan twintig percent van het totaal aantal uitgegeven aandelen.

De hierboven bedoelde machtigingen strekken zich uit tot de verkrijgingen en vervreemdingen van aandelen van de vennootschap door één of meer rechtstreekse dochters van de vennootschap, in de zin van de wettelijke bepalingen betreffende de verkrijging van aandelen van hun moeder-vennootschap door dochters.

De hierboven bedoelde machtigen gelden zowel voor Gewone als voor Bevoorrechte Aandelen.

135

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

Artikel 7, Punt 4 - KapitaalverhogingElke kapitaalverhoging zal gebeuren conform Artikelen 581 en volgende van het Wetboek van Vennootschappen, zonder afbreuk te doen aan Artikel 11 hierna. Daarenboven zal de vennootschap zich moeten gedragen naar de regels voorgeschreven in het geval van openbare uitgifte van aandelen van de vennootschap voorzien in het Artikel 75 alinea 1 van de Wet van 20.07.2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles en naar de Artikels 28 en volgende van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 met betrekking tot Vastgoedbevaks.

De kapitaalverhogingen door inbreng in natura zijn onderworpen aan de voorschriften van Artikelen 601 en 602 van het Wetboek van Vennootschappen.

Daarenboven moeten ingevolge Artikel 11, paragraaf 2 van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 met betrekking tot Vastgoedbevaks, de volgende voorwaarden nageleefd worden:• de identiteit van de inbrenger moet worden vermeld in het

verslag bedoeld in Artikel 602 alinea 1 van het Wetboek van Vennootschappen alsook in de oproeping tot de Algemene Vergadering die voor de kapitaalverhoging bijeengeroepen wordt;

• de uitgifteprijs mag niet minder bedragen dan de gemiddelde beurskoers gedurende de 30 dagen voorafgaand aan de inbreng;

• het in het 1ste punt hierboven bedoelde verslag moet tevens de weerslag vermelden van de voorgestelde inbreng op de toestand van vroegere aandeelhouders in het bijzonder wat hun aandeel in de winst en in het kapitaal betreft.

AandelenArtikel 10 - Aard van de effectenDe aandelen zijn zonder vermelding van nominale waarde.

De aandelen worden verdeeld in twee categorieën: de gewone aandelen («Gewone Aandelen» genaamd in de huidige statuten) en de bevoorrechte aandelen («Bevoorrechte Aandelen» genaamd in de huidige statuten). De Bevoorrechte Aandelen verlenen rechten en hebben de karakteristieken opgenomen in Artikel 10bis van de statuten.

De Gewone Aandelen zijn nominatief, aan toonder of gedematerialiseerd, en dit naar keuze van hun eigenaar of houder (hierna «de Titularis») en volgens de beperkingen opgelegd door de Wet. De Titularis kan op elk moment en zonder kosten de omzetting vragen van zijn aandelen in nominatieve of gedematerialiseerde aandelen. De Gewone Aandelen zijn daarentegen nominatief zolang ze niet volledig volstort zijn. De Bevoorrechte Aandelen zijn en blijven nominatief.

Elk gedematerialiseerd aandeel wordt vertegenwoordigd door een boeking op een rekening op naam van zijn Titularis bij een erkende rekeninghouder of bij een vereffeningsin-stelling. Er wordt een register op de maatschappelijke zetel van de vennootschap bijgehouden, die indien de Wet het toestaat, in elektronische vorm kan zijn. De houders van de aandelen kunnen kennis nemen van het register betreffende hun aandelen.

De aandelen aan toonder van de vennootschap, reeds uitgegeven en ingeschreven op een effectenrekening op 01.01.2008, bestaan in gedematerialiseerde vorm vanaf die datum. De andere aandelen aan toonder zullen ook automatisch omgezet worden in gedematerialiseerde aandelen, naarmate hun inschrijving op een effectenreke-ning op vraag van hun Titularis vanaf 01.01.2008. Volgens de termijnen voorzien door de Wet met betrekking tot de afschaffing van de aandelen aan toonder, zullen de aandelen aan toonder waarvan de omzetting nog niet aangevraagd werd, van rechtswege omgezet worden in gedemateriali-seerde aandelen en ingeschreven op effectenrekeningen door de vennootschap.

Artikel 10bis - Bevoorrechte aandelenNaast de Gewone Aandelen kan de vennootschap ook Bevoorrechte Aandelen uitgeven, tegen inbreng in natura of in contanten, of in het kader van een fusie. De door de Bevoorrechte Aandelen verleende rechten en de kenmerken van deze aandelen worden hieronder beschreven:

1. Preferente dividenden1.1. Elk Bevoorrecht Aandeel geniet van een dividend dat

eerst dient betaald te worden, vóór het voor de Gewone Aandelen uit te keren dividend (hierna het «Preferent Dividend»).

Het jaarlijks bruto bedrag van het Preferent Dividend

bedraagt zes euro zevenendertig cent (€ 6,37) per Bevoorrecht Aandeel. Het Preferent Dividend is slechts in zijn geheel of gedeeltelijk verschuldigd in zoverre er uitkeerbare winsten bestaan zoals bedoeld in Artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen en in zoverre de Algemene Vergadering van de vennootschap beslist om dividenden uit te keren. In de veronderstelling dat er tijdens een jaar geen uitkeerbare winsten zoals bedoeld in Artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen zouden zijn of de Algemene Vergadering zou beslissen om geen dividenden uit te keren, zal bijgevolg geen enkel Preferent Dividend betaald worden aan de houder van Bevoorrechte Aandelen. Bovendien, in de veronderstelling dat tijdens een jaar het niveau van de uitkeerbare winsten zoals bedoeld in Artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen het niet zou toelaten om het Preferente Dividend voor zijn integrale bedrag uit te keren, of de Algemene Vergadering zou beslissen om een dividendbedrag uit te keren dat ontoereikend is om de Preferente Dividenden voor hun integrale bedrag uit te keren, ontvangen de houders van Preferente Aandelen enkel een Preferent Dividend ten belope van de uitgekeerde bedragen.

136Permanent document

1.2. De Bevoorrechte Aandelen verlenen geen andere rechten in de winstuitkering dan het Preferent Dividend, onder voorbehoud van voorkeursrecht in geval de vennootschap wordt vereffend, zoals vermeld in punt 5 hieronder. Bijgevolg kan het dividend dat aan de Bevoorrechte Aandelen toebedeeld wordt, nooit hoger zijn dan het jaarlijkse bruto bedrag van het Preferent Dividend, hetzij zes euro zevenendertig cent (€ 6,37) per Bevoorrecht Aandeel.

1.3. Het Preferent dividend wordt op dezelfde dag betaalbaar gesteld als het dividend dat verschuldigd is aan de Gewone Aandelen, behoudens de vereisten met betrekking tot de Markt of tot de naleving van de wettelijke bepalingen, maar zonder dat dit mag resulteren in een vertraging van meer dan tien werkdagen. De uitkeerbare winst waarvoor de uitkeringsbeslissing genomen werd, zal eerst betaald worden aan de houders van Bevoorrechte Aandelen ten belope van een bedrag van zes euro zevenendertig cent (€ 6,37) per Bevoorrecht Aandeel. Het eventuele saldo van de uitkeerbare winst waarvoor de beslissing voor de uitkering genomen werd, zal vervolgens betaald worden aan de houders van Gewone Aandelen. In de veronderstelling dat er tijdens een jaar geen enkel dividend betaalbaar zou worden gesteld wat betreft de Gewone Aandelen, wordt het Preferent Dividend betaalbaar gesteld op 1 juni van datzelfde jaar.

1.4. Het Preferent Dividend is niet cumulatief. Bijgevolg, in de veronderstelling dat er tijdens één of meerdere jaren geen of slechts een gedeeltelijk Preferent Dividend zou worden uitgekeerd, kunnen de houders van de Bevoorrechte Aandelen het verschil tussen het (de) eventueel betaalde bedrag(en) en het bedrag van zes euro zevenendertig cent (€ 6,37) per Bevoorrecht Aandeel niet tijdens (een) later(e) boekja(a)r(en) recupereren.

1.5. Indien de Algemene Vergadering tijdens een bepaald jaar zou beslissen om een dividend op de Gewone Aandelen uit te keren dat anders dan in contanten betaalbaar is, is het Preferent Dividend ofwel betaalbaar in contanten ofwel op dezelfde wijze als voor de Gewone Aandelen, naargelang de keuze van elke houder van Bevoorrechte Aandelen.

2. ConversieIn de volgende gevallen zijn Bevoorrechte Aandelen converteerbaar in Gewone Aandelen, in één of meerdere keren, naargelang van de keuze van hun houders:• vanaf het vijfde jaar na hun uitgiftedatum, van één tot

tien mei van dat jaar en vervolgens in de loop van de tien laatste dagen van elk burgerlijk trimester;

• op elk ogenblik gedurende een periode van één maand die volgt op de bekendmaking van de uitoefening van de belofte tot verkoop waarvan hierna sprake is; en

• in geval van vereffening van de vennootschap, gedurende een periode die aanvangt vijftien dagen na de bekendma-king van de beslissing tot vereffening en die eindigt op de vooravond van de Algemene Vergadering tot sluiting van de vereffening.

De conversieverhouding is één Gewoon Aandeel voor één Bevoorrecht Aandeel.

De conversie gebeurt via de uitgifte van nieuwe Gewone Aandelen, zonder verhoging van het kapitaal van de vennootschap. De Raad van Bestuur van de vennootschap kan de uitgevoerde conversies mits authentieke akte laten vaststellen. Deze vaststellingen in een authentieke akte kunnen worden gegroepeerd aan het einde van elk trimester van het burgerlijk jaar daar de conversie van kracht zal gaan op de datum van de verzending van de conversie-aanvraag. De houder van de Bevoorrechte Aandelen moet de conversie-aanvraag per aangetekend schrijven via de post aan de vennootschap richten. Dit schrijven moet vermelden voor hoeveel Preferente Aandelen de conversie wordt aangevraagd.

3. Belofte tot verkoopVanaf het vijftiende jaar na hun uitgifte, kan de derde hiertoe aangewezen door de vennootschap, de niet-geconverteerde Bevoorrechte Aandelen geheel of gedeeltelijk tegen contanten aankopen. Deze aankoop zal echter pas mogelijk zijn: • ten vroegste vijfenveertig dagen nadat de Raad van

Bestuur van de vennootschap de uitoefening van de belofte tot verkoop heeft bekendgemaakt en voor zover de desbetreffende Bevoorrechte Aandelen ondertussen niet werden geconverteerd in Gewone Aandelen door hun houder; en

• pas nadat de eventuele Preferente Dividenden die betrekking hebben op het boekjaar dat voorafgaat aan de uitoefening van de belofte tot verkoop werden uitgekeerd aan de houders van de Bevoorrechte Aandelen.

Indien de aankoop betrekking heeft op enkel een deel van de niet-geconverteerde Bevoorrechte Aandelen, is deze aankoop van toepassing op elke houder van Bevoorrechte Aandelen, in verhouding tot het aantal Bevoorrechte Aandelen die hij bezit.

Bovendien kan de derde die werd aangewezen door de vennootschap, vanaf het vijfde jaar te rekenen vanaf de uitgifte en, ten vroegste vijfenveertig dagen nadat de Raad van Bestuur van de vennootschap de uitoefening van de belofte tot verkoop heeft bekendgemaakt en voor zover de desbetreffende Bevoorrechte Aandelen ondertussen niet werden geconverteerd in Gewone Aandelen door hun houder, het saldo van de niet-geconverteerde Bevoorrechte Aandelen aankopen, als op welke wijze ook blijkt dat de niet-geconverteerde Bevoorrechte Aandelen niet meer dan twee en een half percent (2,5%) van het oorspronkelijk aantal uitgegeven Bevoorrechte Aandelen vertegenwoordigen.

De aankoop van de niet-geconverteerde Bevoorrechte Aandelen gebeurt tegen een prijs die overeenkomt met hun uitgifteprijs (in kapitaal en eventueel uitgiftepremie).

137

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

De belofte tot verkoop wordt uitgeoefend aan de hand van een bekendmaking via aangetekend schrijven per post door de door de vennootschap aangestelde derde en die gericht is aan elk van de betrokken houders van de Bevoorrechte Aandelen, van zijn beslissing om de Bevoorrechte Aandelen te kopen. Deze bekendmaking vermeldt het aantal Bevoor-rechte Aandelen dat de betrokken houder van de Bevoor-rechte Aandelen moet verkopen. De eigendomsoverdracht gebeurt vijfenveertig dagen na deze bekendmaking via betaling van de prijs door overschrijving op de bankrekening die de houders van Bevoorrechte Aandelen als antwoord op deze bekendmaking moeten meedelen.

De inschrijving op of de verwerving om welke reden ook, van Bevoorrechte Aandelen, houdt in dat de houder van de Bevoorrechte Aandelen zich ertoe verbindt de Bevoorrechte Aandelen te verkopen indien de aankoopbeslissing rechtmatig genomen werd krachtens deze bepaling, binnen de vijfenveertig dagen na de hiervoor vermelde bekendmaking aan de door de vennootschap aangestelde derde. Deze inschrijving of deze verwerving heeft trouwens tot gevolg dat er een onherroepbare volmacht aan de vennootschap wordt gegeven om de vereiste vermeldingen in het register van aandeelhouders ter vaststelling van de overdracht van de Bevoorrechte Aandelen te realiseren.

Indien de houder van Bevoorrechte Aandelen de Bevoorrechte Aandelen waarvan de aankoopbeslissing wettig werd genomen binnen een termijn van vijfenveertig dagen na de bekendmaking van de uitoefening van de belofte tot verkoop niet aanbiedt, worden de niet-aangeboden effecten verondersteld van rechtswege overgedragen te zijn aan de door de vennootschap aangeduide derde, via een consignatie van de prijs bij de Deposito- en Consignatiekas.

4. StemrechtElk Bevoorrecht Aandeel verleent een stemrecht voor de Algemene Vergadering van aandeelhouders, dat identiek is aan het stemrecht dat aan een Gewoon Aandeel wordt verleend.

5. Voorrang bij vereffeningIn geval van vereffening van de vennootschap ontvangt elk Bevoorrecht Aandeel op basis van het overblijvend netto-actief van de vennootschap na de aanzuivering van alle schulden, lasten of vereffeningkosten prioritair een bedrag in contanten dat gelijk is aan de volgestorte uitgifteprijs (in kapitaal en eventueel uitgiftepremie) van het Bevoorrechte Aandeel in kwestie.

De Bevoorrechte Aandelen komen niet in aanmerking bij de verdeling van het eventuele saldo van de liquidatieboni. Bijgevolg kan het bedrag dat bij de vereffening aan de Bevoorrechte Aandelen wordt uitgekeerd, nooit meer bedragen dan de uitgifteprijs (in kapitaal en eventueel uitgiftepremie) van de Bevoorrechte Aandelen.

In geval van vrijwillige of gerechtelijke vereffening van de vennootschap hebben de houders van Bevoorrechte Aandelen automatisch het recht om de Bevoorrechte Aandelen te converteren in Gewone Aandelen tijdens een periode die aanvangt vijftien dagen na de bekendmaking van de beslissing tot vereffening en die eindigt op de vooravond van de Algemene Vergadering tot sluiting van de vereffening, in de veronderstelling dat de houders van de Bevoorrechte Aandelen voor deze Vergadering door de vereffenaar op de hoogte worden gebracht van de vereffeningverrichtingen.

Tenzij alle Bevoorrechte Aandelen werden geconverteerd in Gewone Aandelen gebeurt er voor het verstrijken van deze conversietermijn geen enkele uitkering aan de aandeelhouders.

6. Maximum percentage bevoorrechte aandelenDe Bevoorrechte Aandelen kunnen na hun uitgifte samen niet meer dan vijftien percent (15%) van het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap vertegenwoordigen, tenzij bij meerderheid van minstens vijfenzeventig percent (75%) van de stemmen binnen elke aandelencategorie anders wordt beslist.

De vennootschap kan bovendien geen Bevoorrechte Aandelen uitgeven of het maatschappelijk kapitaal verlagen tot een niveau waarbij de Bevoorrechte Aandelen samen meer dan vijftien percent (15%) van het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap vertegenwoordigen of enige andere operatie verrichten die dit tot gevolg zou hebben, tenzij bij meerderheid van minstens vijfenzeventig percent (75%) van de stemmen binnen elk soort aandelen anders wordt beslist.

7. Wijzigingen van de aan de verschillende soorten aandelen gekoppelde rechtenOvereenkomstig Artikel 560 van het Wetboek van Vennootschappen kan elke beslissing om de rechten van Bevoorrechte Aandelen te wijzigen of deze Bevoorrechte Aandelen te vervangen door effecten van een andere soort, enkel worden genomen wanneer bij elk soort aandelen voldaan wordt aan de vereiste aanwezigheids- en meerderheidsvoorwaarden, voorgeschreven voor een wijziging van de statuten.

8. VormDe Bevoorrechte Aandelen zijn en blijven op naam.

Artikel 11 - VoorkeurrechtEr mag in geval van uitgifte van aandelen tegen inbreng in geld niet afgeweken worden van het voorkeurrecht bepaald in Artikel 596 van het Wetboek van Vennootschappen.

138Permanent document

AandeelhouderschapArtikel 12 - Aangifte en openbaarheid van de belangrijke deelnemingenElke natuurlijke of rechtspersoon die stemgerechtigde effecten van de vennootschap verwerft, die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, moet aan de vennootschap en aan de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen het aantal effecten meedelen die hij bezit, wanneer de aan die effecten verbonden stemrechten vijf procent (5%) of meer bereiken van het totale aantal bestaande stemrechten op het ogenblik waarop de feiten zich voordoen die tot de kennisgeving aanleiding geven.

Die kennisgeving is eveneens verplicht in geval van bijkomende verwerving van effecten voorzien in de eerste alinea wanneer, ingevolge deze verwerving, het stemrecht verbonden aan de effecten in bezit vijf procent (5%) of een veelvoud van 5% van het totaal aantal bestaande stemrechten bereikt op het ogenblik waarop de feiten zich voordoen die tot de kennisgeving aanleiding geven.

Deze kennisgeving is eveneens verplicht in geval van overdracht van aandelen wanneer, ingevolge deze overdracht, het aantal stemrechten daalt onder de drempels voorzien in de eerste of tweede alinea.

Voor de toepassing van dit Artikel wordt er verwezen naar de Wet van 02.05.2007 betreffende de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen in emittenten waarvan aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en houdende diverse bepalingen.

Bestuur en ToezichtArtikel 13 - Samenstelling van de Raad van BestuurDe vennootschap wordt bestuurd door een Raad samengesteld uit tenminste vijf leden die voor een maximale duur van zes jaar benoemd zijn door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, die hen te allen tijde kan afzetten. Ze zijn herverkiesbaar.

De Algemene Vergadering moet, onder de leden van de Raad van Bestuur, tenminste drie onafhankelijke Bestuurders benoemen. Onder onafhankelijk Bestuurder dient te worden verstaan, een Bestuurder die beantwoordt aan de criteria voorzien in Artikel 524 § 4, alinea 2 van het Wetboek van Vennootschappen.

De opdracht van de uittredende en niet herverkozen Bestuurders eindigt onmiddellijk na de Algemene Vergadering die in die nieuwe benoemingen heeft voorzien.

Ingeval één of meerdere mandaten openvallen kunnen de overblijvende Bestuurders, bijeengekomen in Raad, voorlopig in diens vervanging voorzien tot aan de eerstvolgende bijeenkomst van de Algemene Vergadering die dan in de definitieve aanstelling voorziet. Dit recht wordt een verplichting telkens het aantal Bestuurders effectief in functie niet langer het statutaire minimum bereikt.

Indien een rechtspersoon tot Bestuurder is benoemd van de vennootschap, is de vennootschap ertoe gehouden onder haar vennoten, zaakvoerders, Bestuurders of werknemers, een vaste vertegenwoordiger te benoemen die belast wordt met de uitvoering van deze opdracht in naam en voor rekening van deze rechtspersoon.

De Bestuurder die benoemd wordt ter vervanging van een ander, voltooit het mandaat van degene die hij vervangt.

De Bestuurders moeten over een noodzakelijke professionele betrouwbaarheid en de voor die functies passende ervaring bezitten.

Een eventuele vergoeding mag rechtstreeks noch onrechtstreeks verband houden met de door de Vastgoedbevak verwezenlijkte verrichtingen.

Artikel 17 - ControleDe controle van de vennootschap wordt toevertrouwd aan één of meerdere Commissarissen erkend door de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen.

Artikel 19 - Schadevergoeding Behalve andersluidende beslissing van de Algemene Vergadering is het mandaat van Bestuurder onbezoldigd.

Artikel 21 - Vertegenwoordiging van de vennootschap - Ondertekening van aktenBehoudens bijzondere bevoegdheidsoverdracht door de Raad van Bestuur, wordt de vennootschap vertegenwoordigd in al haar handelingen, onder meer diegene waaraan een openbaar of ministerieel ambtenaar zijn medewerking verleent, door twee Bestuurders of, binnen de beperkingen van de bevoegdheden toegekend aan het Directiecomité, door twee leden van dit Directiecomité die hiertoe gezamenlijk optreden of, binnen de beperkingen van het dagelijks bestuur, door de personen die dit dagelijks bestuur waarnemen die hierbij gezamenlijk optreden.

De vennootschap is daarenboven geldig vertegenwoordigd door bijzondere mandatarissen van de vennootschap binnen de beperkingen van het mandaat dat hun daartoe is toegekend door het Directiecomité of, bij diens afwezigheid, door de Raad van Bestuur of, binnen de beperkingen van het dagelijks bestuur, door de personen die dit dagelijks bestuur waarnemen. Overeenkomstig het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 echter, zal de vennootschap, bij elke akte van beschikking aangaande een onroerend goed in de zin van het voormelde Koninklijk Besluit, geldig vertegenwoordigd zijn door ten minste twee Bestuurders die gezamenlijk optreden.

Algemene VergaderingArtikel 22 - BijeenkomstDe Jaarvergadering wordt van rechtswege gehouden op de laatste vrijdag van de maand april om 15 uur 30.

Indien deze dag een wettelijke feestdag is, wordt de Vergadering op de eerstvolgende werkdag gehouden op hetzelfde uur, met uitzondering van een zaterdag of een zondag.

139

JA

AR

VE

RS

LA

G 2

00

8

De Gewone of Buitengewone Algemene Vergaderingen worden gehouden op de plaats aangeduid in de oproeping.

De drempel vanaf wanneer één of meerdere aandeelhouders een oproeping van een Algemene Vergadering mogen eisen om er één of meerdere voorstellen voor te leggen, en dit conform het Artikel 532 van het Wetboek van Vennootschappen, is vastgelegd op 5% van het geheel van de aandelen die stemrecht hebben.

Artikel 23 - Neerlegging van de effecten - Toelating tot de Algemene VergaderingOm toegelaten te worden tot de Algemene Vergadering moet elke eigenaar van aandelen aan toonder zijn effecten neerleggen op de maatschappelijke zetel of bij de instellingen aangeduid in de oproepingen drie werkdagen vóór de datum vastgesteld voor de Algemene Vergadering.De eigenaars van aandelen aan toonder moeten op de plaats die in het oproepingsbericht is vermeld, een bewijs van deponering van hun effecten voorleggen dat tenminste drie werkdagen vóór de datum van de Algemene Vergadering gedateerd is.

De Titularissen van nominatieve aandelen dienen gewoon hun intentie om deel te nemen aan de Algemene Vergadering mededelen door middel van een gewone brief, fax of e-mail, en dit minstens drie werkdagen vóór de datum voor dewelke ze werden opgeroepen. De eigenaars van gedematerialiseerde aandelen moeten, drie werkdagen vóór de Vergadering, een attest neerleggen bij de door de Raad van Bestuur aangeduide instellingen, dat door de erkende rekeninghouder of door de vereffeningsinstelling wordt opgesteld en dat de onbeschikbaarheid van voormelde aandelen tot de datum van de Algemene Vergadering vaststelt.

Artikel 24 - VertegenwoordigingElke eigenaar van effecten die recht geven op deelname aan de Vergadering, kan zich laten vertegenwoordigen door een volmachthouder, die al of niet een aandeelhouder kan zijn. De Raad van Bestuur kan de bewoordingen van de volmachten vastleggen en eisen dat ze ten minste drie werkdagen voor de Algemene Vergadering neergelegd worden op de door hem aangeduide plaats. De mede-eigenaars, de vruchtgebruikers en blote eigenaars, de pandhoudende schuldeisers en schuldenaars moeten zich respectievelijk laten vertegenwoordigen door één en dezelfde persoon.

Artikel 24bis - Stem per briefDe aandeelhouders zullen per brief kunnen stemmen door middel van een formulier opgemaakt door de vennootschap, indien de Raad van Bestuur hiertoe de toelating heeft gegeven in zijn oproepingsbrief. Voormeld formulier moet datum en plaats van de Algemene Vergadering vermelden, evenals de agendapunten, en voor elk van deze punten, een blanco ruimte voorzien, toelatende voor of tegen de resolutie te stemmen, of zich te onthouden. Het formulier zal uitdrukkelijk vermelden dat deze moet worden getekend, dat de handtekening moet worden gelegaliseerd en dat het geheel per aangetekend schrijven moet worden bezorgd, en dit ten minste drie dagen vóór de Vergadering.

Artikel 25 - BureauAlle Algemene Vergaderingen worden voorgezeten door de Voorzitter van de Raad van Bestuur of bij zijn ontstentenis door de Afgevaardigde Bestuurder of bij diens afwezigheid door degene aangeduid door de aanwezige Bestuurders.De Voorzitter duidt de secretaris aan. De Vergadering kiest twee stemopnemers. De overige leden van de Raad van Bestuur vervolledigen het bureau.

Artikel 26 - Aantal stemmenElk aandeel, ongeacht of het een Gewoon of een Bevoorrecht Aandeel is, geeft recht op één stem, onder voorbehoud van de gevallen van opschorting van het stemrecht voorzien in het Wetboek van Vennootschappen.

Jaarrekening - ResultatenverwerkingArtikel 30 - VerdelingAls vergoeding van het kapitaal dient de vennootschap ten minste tachtig percent uit te keren van de netto winst gelijk aan de som van het verbeterde resultaat van het boekjaar en de netto-meerwaarden, die niet vrijgesteld zijn van de distributieverplichtingen, op de verkoop van de onroerende goederen, -het verbeterd resultaat en de netto-meerwaarden worden berekend conform het schema bedoeld in hoofdstuk III van de bijlage tot het Koninklijk Besluit van 21.06.2006 op de boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van openbare Vastgoedbevaks, en tot wijziging van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 met betrekking tot Vastgoedbevaks-, verminderd met de bedragen die overeenstemmen met de netto vermindering van de schuld van het lopende boekjaar zoals deze schuld bepaald wordt in het voormeld Koninklijk Besluit.

Door een beslissing van de Buitengewone Algemene Vergadering van 27.04.2007, werd goedgekeurd dat de Raad van Bestuur kan beslissen over de verdeling aan de werknemers van huidige vennootschap van een deelneming in de winsten ten belope van een maximum van nul komma vijfenzestig percent (0,65%) van de winst van het boekjaar, en dit voor een periode van vijf jaar, de eerste winst die kan worden verdeeld is diegene van het boekjaar 2007. De bepalingen van dit Artikel 30, alinea’s 1 tot 4, kunnen enkel worden gewijzigd indien de beslissingen voor elke soort aandelen een meerderheid van minstens vijfenzeventig percent (75%) van de stemmen krijgt en op voorwaarde dat een dergelijke wijziging enkel kan gebeuren indien ze conform is met de op de vennootschap van toepassing zijnde reglementering.

Ontbinding - Vereffening Artikel 32 - Verlies van kapitaalIngeval het kapitaal met de helft of drie vierden verminderd is, moeten de Bestuurders aan de Algemene Vergadering de vraag tot ontbinding voorleggen ingevolge en volgens de vormen bepaald in Artikel 633 van het Wetboek van Vennootschappen.

140

STUUR ONS UW OPMERKINGEN OF VRAGEN info@cofinimmo.be

BIJKOMENDE INFORMATIEIngrid DaerdenInvestor Relations Manager

Ingrid SchabonCorporate Communications Manager

UITGEVERSIngrid Daerden • Ingrid Schabon

ONTWERP EN REALISATIEwww.landmarks.be

AFBEELDINGENGebouwen: Yvan Glavie Portretten: David Plas

DRUKDrukkerij Van der PoortenDit Jaarverslag is op FSC (Forest Stewardship Council) papier gedrukt.

CE RAPPORT ANNUEL EST EGALEMENT DISPONIBLE EN FRANCAISTHIS ANNUAL REPORT IS ALSO AVAILABLE IN ENGLISH

Dit Nederlandstalige Jaarverslag is een vertaling van het Franstalige Jaarverslag. Enkel dit laatste heeft bewijskracht. Het Franstalige Jaarverslag kan bekomen worden op de zetel van de vennootschap.

Dit document bevat gereglementeerde informatie overeenkomstig het Koninklijk Besluit van 14.11.2007 betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt.

Dit Jaarverslag is een registratiedocument in de zin van Artikel 28 van de Wet van 16.06.2006 op de openbare aanbieding van beleggingsinstrumenten en de toelating van beleggingsinstrumenten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt. Het werd goedgekeurd door de CBFA overeen-komstig Artikel 23 van de voormelde Wet, op 24.03.2009.

Woluwelaan, 58 B - 1200 BrusselTel. +32 2 373 00 00 Fax +32 2 373 00 10R.P.R. van Brussel BTW: BE 0426 184 049www.cofinimmo.com

Jaarverslag2008