Jaarverslag 2018 - Zaamwonen...Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 82 . Jaarverslag...
87
Jaarverslag 2018
Transcript of Jaarverslag 2018 - Zaamwonen...Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 82 . Jaarverslag...
Jaarverslag 2018
Jaarverslag 2018 1
Inhoudsopgave
Inhoudsopgave 1
Voorwoord 3
Verslag Raad van Commissarissen 5
Controle jaarstukken 10
Bestuursverslag 11
1. Dit zijn wij 11
1.1 Toelating en inschrijving 12
1.2 Visie en missie 13
1.3 Kernwaarden 13
1.4 Omgeving in beweging 14
1.5 Organisatie 16
1.6 Bestuursmodel 18
1.7 Nevenfuncties- en structuren 19
1.8 Maatschappelijke verantwoordelijkheid 19
2. Klant 23
2.1 Klanttevredenheid 23
2.2 Dienstverlening en communicatie 25
2.3 Overleg en betrokkenheid 26
2.4 Verhuur 26
2.5 Toewijzen 26
2.6 Woningzoekenden 27
2.7 Huisvesting bijzondere doelgroepen 29
3. Vastgoed 30
3.1 Woningbezit 31
3.2 Kwaliteit en prijs van onze woningvoorraad 31
3.3 Vastgoedontwikkeling 32
3.4 Beheer en onderhoud 33
3.5 Energie en duurzaamheid 34
3.6 Huurbeleid 35
4. Zorg en leefbaarheid 38
4.1 Wonen en zorg 38
4.2 Fysieke leefbaarheid 39
4.3 Sociale leefbaarheid 39
5. Governance 41
5.1 Oordeel van instanties 41
5.2 Risicomanagement 42
5.3 Planning en controle 42
5.4 Integriteit 44
5.5 Maatschappelijke Visitatie 44
5.6 Governance Inspectie 44
6. Financiën 45
6.1 Kengetallen op een rij 45
Jaarverslag 2018 2
6.2 Jaarresultaat 46
6.3 Treasury 46
6.4 Vooruitblik 48
6.5 Realiseerbaarheid waarde onroerende zaken in exploitatie 49
Verklaring van het bestuur 51
Jaarrekening boekjaar 2018 52 7.1 Balans per 31 december 2018 53
7.2 Winst- en verliesrekening 2018 55
7.3 Kasstroomoverzicht 2018 56
7.4 Toelichting op de jaarrekening 57
7.4.1 Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening 57
7.4.2 Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht 61
7.4.3 Toelichting op de onderscheiden posten van de balans 61
7.4.4 Toelichting op de onderscheiden posten van de winst- en verliesrekening 71
7.4.5 Toelichting op de onderscheiden posten van het kasstroomoverzicht 76
7.5 Overige toelichtingen 77
7.5.1 Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en
semi-publieke sector (WNT) 77
7.6 Winst en verliesrekening 2018 naar DAEB / Niet DAEB gescheiden 79
7.7 Kasstroomoverzicht 2018 naar DAEB / Niet DAEB gescheiden 80
7.8 Ondertekening van de Jaarrekening 81
Overige gegevens 82
8.1 Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat 82
8.2. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 82
Jaarverslag 2018 3
Voorwoord
Voorwoord
Voor u ligt het eerste jaarverslag van Zaam Wonen, de corporatie die per 1 januari 2018 is ontstaan na een
fusie tussen Woningbeheer Born-Grevenbicht en Maaskant Wonen. In dit verslag blikken we terug op de
financiële en volkshuisvestelijke resultaten in het eerste fusiejaar.
Wij bieden u dit verslag met veel plezier aan. We zijn trots op de stappen die de nieuwe organisatie in dit jaar
heeft gezet. Beleid en processen werden geüniformeerd, we maakten in samenspraak met stakeholders,
huurdersorganisaties en medewerkers een nieuw ondernemingsplan en ontwikkelden een nieuwe
portefeuillevisie. Vanaf 1 januari 2018 nemen we bij de woonruimteverdeling deel aan ‘Thuis in Limburg’. Met
de medewerkers gaven we inhoud aan onze nieuwe identiteit, die we tot uiting brengen in de kernwaarden
klantgericht, ondernemend en betrouwbaar.
Bij een nieuwe organisatie hoort een eigentijdse huisvesting. Afgelopen jaar werkten we intensief aan de
verbouwing van ons gezamenlijke kantoor, het nieuwe thuis voor Zaam Wonen. Medio juli verhuisden we naar
Stein. Een belangrijk moment, omdat we vanaf dat moment echt één waren. We namen onze intrek in een
modern, transparant en duurzaam kantoor. In september organiseerden we twee goedbezochte open dagen.
De portefeuillevisie van Zaam Wonen gaat meer dan voorheen uit van vernieuwing van delen van onze
woningvoorraad. Een eerste uitvloeisel van het nieuwe portefeuillebeleid was het besluit in december 2018 om
12 duplexwoningen in Meers te gaan slopen. Begin 2019 zijn alle bewoners geïnformeerd en startten we met
de gesprekken over alternatieve huisvesting.
Afgelopen jaar had Zaam Wonen geen nieuwbouwactiviteit. We voerden verkenning uit naar het hergebruik
van de Elckerlyc-school in Elsloo en de invulling van de locatie Meerdel, eveneens in Elsloo. We verwachten in
2019 een besluit over beide projecten te kunnen nemen.
De renovatie aan de Van der Marckstraat kwam in 2018 tot een afronding met de herinrichting van de tuinen
aan de voor- en achterzijde van het complex. De plannen zijn in goed overleg met de bewoners ontwikkeld. We
zijn blij dat bewoners tevreden zijn met het resultaat.
In Born rondden we het project aan de Graaf van Loonstraat af. Ook hier geven bewoners aan erg tevreden te
zijn met de vernieuwde woningen.
Het afgelopen jaar besteedden we veel geld aan het onderhoud van onze woningen. Door het hoge
ambitieniveau, combinatie met een groter aantal mutaties in de oudere voorraad gaven we meer geld uit dan
verwacht. In 2018 startten we met een onderzoek om een beter zicht te krijgen de binnenkwaliteit van onze
woningen. Dit onderzoek loopt door in 2019.
Op het gebied van leefbaarheid was Zaam Wonen actief in de DOP’s van de gemeente Stein en het
gebiedsgericht werken in Sittard-Geleen. In de wijk Nieuwdorp maken we een begin met het opstellen van een
wijkvisie, die gericht is om het creëren van ene toekomstbestendige wijk. Vernieuwing van de woningvoorraad
en uitbreiding van het aanbod van zorggeschikte woningen zijn ambities die in dit plan een plaats krijgen.
In Born heeft het gebied Bosstraat-Torenstraat onze bijzondere aandacht. Samen met bewoners ontwikkelen
we een plan om de uitstraling en kwaliteit van de woningomgeving te verbeteren. Het project loopt door naar
2019.
Jaarverslag 2018 4
Voor Zaam Wonen lag er de omvangrijke klus om alle governance-documenten te actualiseren. In het eerste
kwartaal van het afgelopen jaar rondden we de besluitvorming over tal van nieuwe stukken af. Verder stelde de
AVG ons voor nieuwe uitdagingen. Het doorlichten van alle werkprocessen en het vastleggen van afspraken
met onze partners over de verwerking van persoonsgegevens vroeg veel inzet van de organisatie. Met deze
inzet is Zaam Wonen nu “AVG-proof”, zo stelde ook de accountant vast.
Afgelopen jaar investeerden we veel in de persoonlijke ontwikkeling van medewerkers en teams.
Professionaliteit en samenwerking zijn belangrijke voorwaarden om succesvol te kunnen zijn. Ik spreek op
deze plaats mijn waardering uit voor de inzet die alle medewerkers hebben geleverd. Het fundament om
succesvol te kunnen zijn bij het vervullen van onze maatschappelijke rol is gelegd!
Ik wil naast de medewerkers ook onze belanghouders, samenwerkingspartners en huurdersorganisaties
bedanken voor hun bijdrage aan de mooie resultaten in het afgelopen jaar.
Geeft dit jaarverslag aanleiding tot vragen? Ik sta u graag te woord.
Ik wens u veel leesplezier.
Karel Smitsmans
Directeur-bestuurder Zaam Wonen
Jaarverslag 2018 5
Verslag Raad van Commissarissen
Algemeen
De raad van commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van
zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden stakeholders en ondernemingen. Zij staat het bestuur
met raad terzijde.
De raad van commissarissen houdt onder andere toezicht op:
de realisatie van de doelstellingen van de corporatie;
de wijze van uitvoering van de volkshuisvestelijke opgaven;
de strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie;
het kwaliteitsbeleid en leefbaarheid;
de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;
de financiële continuïteit en financiële verslaglegging;
de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving;
de relevante aspecten rondom governance en integriteit van de woningcorporatie en haar organisatie.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van commissarissen zijn in de statuten van
onze woningcorporatie omschreven. In artikel 7 van het reglement van de raad van commissarissen is dit
verder uitgewerkt. De statuten van de woningcorporatie zijn in 2017 in lijn gebracht met de vereisten van de
nieuwe Woningwet en de (verwachte) Veegwet, goedgekeurd door de woonautoriteit en eind 2017 notarieel
vastgelegd. Bij het definitief worden van de Veegwet bleken alle vereisten in al opgemaakte statuten te zijn
verwerkt en is in de originele vorm eind 2018 nogmaals goedgekeurd door de Autoriteit woningcorporaties.
In dit jaarverslag legt de raad van commissarissen publieke verantwoording af over de wijze waarop zij in het
afgelopen jaar invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken, verantwoordelijkheden en
bevoegdheden.
Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de raad van commissarissen:
de woningwet als het wettelijk kader;
de governancecode voor toegelaten instellingen volkshuisvesting;
de statuten Woonstichting Zaam Wonen en het reglement raad van commissarissen;
het jaarplan en begroting van de woningcorporatie;
het governance framework van de woningcorporatie;
aanvullend (strategisch) beleid en uitvoeringsplannen;
afspraken en overeenkomsten met stakeholders en samenwerkende partijen.
Taak en werkwijze
Woonstichting Zaam Wonen werkt op basis van het tweelagen bestuursmodel, met een raad van
commissarissen en een directeur-bestuurder. Vanuit de fusie zijn diverse strategie- en beleidsstukken gemaakt
om de organisatie en het toezicht in control te houden. Er is actief gewerkt om de corporatie door te
ontwikkelen naar een professionele en eigentijdse volkshuisvester. De raad heeft zich in 2018 naast haar
reguliere toezichtstaken en verantwoordelijkheden opgesteld als adviseur en klankbord voor bestuur en
organisatie.
Jaarverslag 2018 6
Tabel 1: Samenstelling raad van commissarissen per 31-12-2018
Naam Portefeuille
De heer Daan Bours (voorzitter)
Bedrijfs- en organisatiekunde, lid remuneratiecommissie
De heer Jean-Pierre Stoffens (vice-voorzitter)
Financiën en control & governance, lid auditcommissie
De heer Jan Bongaerts Vastgoedontwikkeling, voorzitter remuneratiecommissie
De heer Wouter Heijmans Financiën & Control, voorzitter auditcommissie
De heer Robert Ruiter Juridische zaken en governance, lid op voordracht huurdersorganisatie
De heer Frans Schrijer Sociaal domein, lid op voordracht huurdersorganisatie
Rooster van aftreden
Volgens de statuten treden leden van de raad van commissarissen uiterlijk vier jaar na hun benoeming af
volgens een door de raad op te maken rooster. Herbenoeming is slechts éénmaal mogelijk. Gedurende 2018
was de heer Ruiter aftredend volgens het rooster. Met goedkeuring van herbenoeming door de Autoriteit
woningcorporaties mag hij tot 01-01-2023 lid zijn van de raad van commissarissen van Zaam Wonen.
Tabel 2: Het rooster van aftreden van de raad van commissarissen per 31-12-2018:
Naam Datum eerste benoeming Aftredend per
De heer Daan Bours (voorzitter)
01-01-2015 01-01-2023
De heer Jean-Pierre Stoffens (vice-voorzitter)
10-04-2013 10-04-2021
De heer Jan Bongaerts 12-06-2013 12-06-2021
De heer Wouter Heijmans 01-01-2012 01-01-2020
De heer Robert Ruiter 01-01-2015 01-01-2023
De heer Frans Schrijer 18-12-2013 18-12-2021
Reguliere vergaderingen
Om de toezichthoudende rol goed te kunnen vervullen heeft de raad van commissarissen zich regelmatig
mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur en medewerkers laten informeren over de financiële,
volkshuisvestelijke en maatschappelijke resultaten in relatie tot de doelen, relevante in- en externe
ontwikkelingen en de wensen en behoeften van de belanghouders.
De raad van commissarissen:
heeft 5 keer regulier overleg gehad met de directeur-bestuurder en 1 extra overleg in combinatie met
een rondrit door het werkgebied van Zaam Wonen.
heeft in het kader van de invulling van de Permanente Educatie (PE) een incompany training over
actualiteiten in de jaarrekening gevolgd;
heeft enkele malen gezamenlijk overleg gehad over flankerende onderwerpen en projecten zoals het
nieuwe ondernemingsplan;
heeft kennis genomen van relevante informatie over de sector via diverse binnen de sector
georganiseerde bijeenkomsten, geschreven en digitale media, waaronder vakbladen, dag- en
weekbladen zowel regionaal al nationaal, tv en internet;
heeft naast de regulier overleggen meer informele contacten gehad met leden van de
huurdersbelangenorganisatie. Ook met leden van het managementteam is enkele malen zowel in de
formele vergaderingen als daarbuiten overleg gevoerd;
De raad van commissarissen heeft in het verslagjaar 2018 besluiten genomen over:
het reglement financieel beleid en beheer;
Jaarverslag 2018 7
het treasurystatuut;
het treasuryjaarplan;
het interne controleplan;
het investeringsstatuut;
het aanbestedingsbeleid;
het rooster van aftreden;
de procuratieregeling;
het controllersstatuut
het reglement RvC;
de visie en profielschets RvC;
het reglement Bestuur;
de visie en profielschets Bestuur;
Informatievoorziening RvC en Bestuurlijke verantwoordelijkheden en bevoegdheden;
de handreiking werving- en selectie;
de bezoldiging van de RvC;
het accountantsverslag van de externe accountant inzake de jaarrekeningcontrole 2018;
de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2018;
het jaarverslag en de jaarrekening van Maaskant Wonen en WBG;
het managementletter naar aanleiding van de interim-controle 2018;
de kwartaalrapportages over 2018 en daarbinnen de voortgang van beheersing van de belangrijkste
risico’s van de woningcorporatie;
het bod 2019 van Zaam Wonen in het kader van de prestatieafspraken met de gemeente Stein en de
gemeente Sittard-Geleen;
gewijzigde strategie en aanpak onderhoud voor 2018;
het ondernemingsplan 2019-2023 en het jaarplan 2019;
het vastgoedportefeuillebeleid;
de begroting 2019 en financiële meerjaren ramingen 2019-2023;
sloopbesluit Heuvelstraat Meers.
Bespreking beleidsvelden en thema’s
Verder is tijdens de vergaderingen en overleggen van de raad van commissarissen regelmatig gesproken over
de volgende beleidsvelden en thema’s:
de visitatie van Zaam Wonen;
de voortgang van de renovatie kantoor Zaam Wonen;
de voortgang van projecten waaronder de revitalisering Van der Marckstraat, centrumontwikkeling
Elsloo, herontwikkelingslocatie basisschool Elckerlyc in Elsloo en het Groene Net;
de voortgang van de ketensamenwerking in het dagelijks ouderhoud;
de voortgang van de prestatieafspraken met de gemeente Stein en gemeente Sittard-Geleen en in
samenwerking met de huurdersbelangenvereniging Maaskant en WBG;
de verkoop van huurwoningen conform het verkoopbeleid en portefeuillebeleid van de
woningcorporatie;
het strategisch voorraadbeleid en het huurprijsbeleid van de woningcorporatie;
de opleidingsbehoefte binnen de raad;
diverse actualiteiten rondom de huurderbelangenverenigingen van de woningcorporatie;
de brief van het WSW inzake de borging en risicoprofiel van de woningcorporatie;
de oordeelsbrief 2017 van de Autoriteit woningcorporaties;
de opzet, invulling en verwachtingen van de (interne) zelfevaluatie van de raad;
de voortgang en aandachtspunten van de fusie tot Zaam Wonen;
de zienswijzen van gemeenten en HBV’s over het verkoopbeleid en het reglement sloop, renovatie en
(groot) onderhoud van Zaam Wonen.
Jaarverslag 2018 8
Bij de bespreking van deze onderwerpen heeft de raad in het bijzonder aandacht voor de effectiviteit,
efficiency, governance, inzet vermogen, organisatie en financiële continuïteit. Daarnaast stond de raad
regelmatig stil bij de demografische ontwikkelingen in de woonregio Westelijke Mijnstreek en de alsmaar
indringender wordende vraagstukken rond betaalbaarheid, duurzaamheid en kwaliteit in relatie tot de
leefbaarheid in wijken en buurten.
Onafhankelijkheid
De raad van commissarissen waakt ervoor dat haar leden onafhankelijk zijn in de zin van de governancecode
woningcorporaties. Tevens onderschrijven de leden van de raad van commissarissen de vigerende
integriteitscode en de meldregeling vermoeden misstanden of onregelmatigheden (voorheen
klokkenluidersregeling) van de woningcorporatie. In het verslagjaar 2018 zijn bij de raad geen meldingen in
deze bekend dan wel ontvangen.
Deskundigheid, samenstelling en permanente educatie
De deskundigheid en samenstelling van de raad is vastgelegd in het reglement van de raad van
commissarissen en nader uitgewerkt in een visie en profielschets van de raad van commissarissen. Ter
actualisering van de gewenste deskundigheid en in het licht van de verplichte permanente educatie die vanaf
2015 voor commissarissen van woningcorporaties geldt, nemen de leden van de raad gedurende het jaar deel
aan cursussen, seminars en/of themabijeenkomsten. In collectiviteit wordt op deze activiteiten teruggeblikt.
Tabel 3: Permanente educatie raad van commissarissen in 2018
Lid raad van commissarissen PE-educatie - onderwerpen PE-punten
De heer Daan Bours (voorzitter)
Actualiteiten in de jaarrekening 6 PE-punten
De heer Jean-Pierre Stoffens (vice-voorzitter)
Actualiteiten in de jaarrekening 6 PE-punten
De heer Jan Bongaerts Actualiteiten in de jaarrekening 6 PE-punten
De heer Wouter Heijmans Actualiteiten in de jaarrekening 6 PE-punten
De heer Robert Ruiter Actualiteiten in de jaarrekening 6 PE-punten
De heer Frans Schrijer Actualiteiten in de jaarrekening ‘Lessons learned’ uit de governance inspecties
6 PE-punten 2 PE-punten
Commissies
De raad van commissarissen werkt met twee afzonderlijke commissies, namelijk een selectie- en
remuneratiecommissie en een auditcommissie.
De selectie- en remuneratiecommissie is ingesteld ter ondersteuning van de werkgeversrol van de raad van
commissarissen en adviseert de raad van commissarissen omtrent de werving, selectie, (her)benoeming,
beoordeling en bezoldiging van de bestuurder en leden van de raad van commissarissen en bereidt de
besluitvorming van de raad van commissarissen daaromtrent voor.
De auditcommissie is ingesteld ter ondersteuning van het toezicht door de raad van commissarissen en
adviseert de raad van commissarissen en bereidt de besluitvorming van de raad van commissarissen voor. De
meeste adviezen uit deze commissie zijn gericht op financiële zaken, risicobeheersing en control.
Honorering
De honorering van de raad van commissarissen heeft in 2018 plaatsgevonden conform haar
bezoldigingsbeleid. Deze voldoet aan de eisen en voorwaarden van de Wet Normering Topinkomens (WNT) en
de daaraan gekoppelde actuele beloningsstaffel voor woningcorporaties.
Jaarverslag 2018 9
Tabel 4: bezoldiging raad van commissarissen in 2018
Naam Functie Bezoldiging (bruto op jaarbasis)
De heer Daan Bours Voorzitter raad van commissarissen € 14.175
De heer Jean-Pierre Stoffens Vice-voorzitter raad van commissarissen € 9.450
De heer Jan Bongaerts Lid raad van commissarissen € 9.450
De heer Wouter Heijmans Lid raad van commissarissen € 9.502*
De heer Robert Ruiter Lid raad van commissarissen € 9.525*
De heer Frans Schrijer Lid raad van commissarissen € 9.450 *inclusief belastbare onkostenvergoedingen
De honorering van de directeur-bestuurder, de heer Smitsmans, heeft in 2018 plaatsgevonden conform het
bezoldigingsbeleid en voldoet aan de eisen en voorwaarden van de Wet Normering Topinkomens (WNT) en de
daaraan gekoppelde beloningsstaffel voor woningcorporaties.
Tabel 5: bezoldiging directeur-bestuurder in 2018
Naam Functie Beloning + belastbare onkostenvergoedingen
Beloningen betaalbaar op termijn
Totale Bezoldiging
Karel Smitsmans Directeur-bestuurder € 104.855 € 19.391 € 124.246
Zelfevaluatie
Eind 2018 heeft de raad een zelfevaluatie over haar functioneren uitgevoerd. De leden van de raad zijn met
elkaar het gesprek aangegaan op basis van een door de leden ingevulde vragen- en scoringslijst. De hieruit
voortvloeiende actie- en verbeterpunten zijn per thema opgenomen in een verslag en actieprogramma van de
raad in 2019. Deze wordt vastgesteld en besproken in de eerste vergadering van 2019.
Beoordeling en aanbesteding accountantsdiensten
Voor het uitvoeren van de jaarcontrole 2018 is eind 2017 aan Deloitte Accountants de opdracht verstrekt. In
2019 worden de accountantsdiensten opnieuw aanbesteed.
Functioneren bestuur
Met de directeur-bestuurder worden jaarlijks aan het begin van het jaar afspraken gemaakt over te behalen
doelen en resultaten en over opleiding en ontwikkeling. Deze worden vastgelegd in een jaarplan. Dit jaarplan is
de basis om de voortgang van de afspraken te volgen en het kader voor de beoordeling van het functioneren
van de directeur-bestuurder aan het einde van het jaar. Het functioneren van de directeur-bestuurder over
2018 is door de raad als goed beoordeeld. De raad constateert dat de bestuurder zijn taken, afspraken en
verantwoordelijkheden goed heeft ingevuld en is nagekomen.
Jaarverslag 2018 10
Controle jaarstukken
De raad van commissarissen van Zaam Wonen verklaart dat zij op grond van haar verplichting in de woningwet
onderzoek heeft gedaan naar de juistheid van de jaarstukken van Zaam Wonen over het jaarverslag 2018. De
raad van commissarissen heeft hiertoe eerder opdracht verleend aan Deloitte Accountants die de jaarstukken
2018 hebben gecontroleerd. De raad heeft vervolgens deze stukken in haar vergadering van 12 juni 2019
goedgekeurd.
De raad spreekt haar bijzondere waardering uit aan de directeur-bestuurder en medewerkers van Zaam
Wonen die in 2018 op verantwoorde en consistente wijze invulling en uitvoering hebben gegeven aan de
doelstellingen, taken en activiteiten van de woningcorporatie.
Born, 12 juni 2019
Namens de raad van commissarissen,
Drs. D. Bours MMO,
Voorzitter.
Jaarverslag 2018 11
Bestuursverslag
Jaarverslag 2018 12
1. Dit zijn wij
Woonstichting Zaam Wonen is ontstaan uit een fusie tussen Stichting Maaskant Wonen (Maaskant Wonen) en
Woningbeheer Born-Grevenbicht Born (WBG) in 2018. Maaskant Wonen, WBG en haar rechtsvoorgangers
hebben in de afgelopen decennia een belangrijke rol gespeeld in de ontwikkeling en realisatie van een solide
sociale verhuurmarkt binnen de gemeente Stein en het stadsdeel Born van de gemeente Sittard-Geleen. Beide
corporaties hebben haar eigen verantwoordelijkheid genomen om concreet invulling te geven aan de
volkshuisvestingstaken binnen haar werkgebied en de gemeente. Anno 2018 is Zaam Wonen de grootste
sociale volkshuisvester in de gemeente Stein en stadsdeel Born van de gemeente Sittard-Geleen met een
bezit van circa 2700 woongelegenheden en vervult zij haar rol op maatschappelijk gebied en naar de
gemeenschappen binnen de kernen.
1.1 Toelating en inschrijving De toelating en inschrijving van de Woonstichting Zaam Wonen is als volgt:
Naam: Woonstichting Zaam Wonen
Vestigingsplaats: Gemeente Stein
Adres: Drossaert Jonker van Kesselstraat 8, 6171 KC STEIN
Telefoon: (046) 420 35 35
E-mail: [email protected]
Website: www.zaam-wonen.nl
Datum toelating: Op 1 januari 2018 is Woonstichting Zaam Wonen opgericht. Zaam Wonen is ontstaan
uit een fusie tussen de voormalige Stichting Maaskant Wonen en Woningbeheer Born-
Grevenbicht. Woonstichting Zaam Wonen noemt zich Zaam Wonen.
Inschrijving: Zaam Wonen is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel
onder nummer 14021210
Jaarverslag 2018 13
1.2 Visie en missie Eind 2018 hebben wij ons eerste ondernemingsplan “Koersvast” afgerond voor de periode 2019-2023.
Onze missie luidt:
“Zaam Wonen is een vastgoedonderneming met een maatschappelijk doel: we bieden passende huisvesting
aan mensen die daar niet (voldoende) zelf in kunnen voorzien. We werken samen met onze partners aan een
prettige en veilige woonomgeving in wijken en buurten waar onze huurders wonen”.
Onze visie luidt:
We zetten ons in voor de (groeiende groep) kwetsbare bewoners en bieden hierbij maatwerk. Wij vinden dat
onze huurders de ruimte moeten krijgen om eigen keuzes te maken en verantwoordelijkheid te dragen.
Wij willen onze huurders een thuis bieden. Een plek waar je jezelf kunt zijn, waar je veilig en vertrouwd bent en
waar je je als mens verder kunt ontwikkelen. Wij voelen ons medeverantwoordelijk voor de kwaliteit van de
directe omgeving van onze huurwoningen. De vraagstukken die van invloed zijn op de woonkwaliteit vragen
een steeds beter en gerichter samenspel en samenwerking van partijen. Wij nemen onze verantwoordelijkheid
en zetten onze middelen zoveel als mogelijk in goede onderlinge afstemming met de stakeholders in.
We willen ook dat medewerkers zich thuis voelen in de organisatie en zo optimaal kunnen presteren. Dit gevoel
van “thuis zijn” maakt deel uit van onze identiteit.
Een gezonde financiële huishouding is een voorwaarde om onze maatschappelijke rol goed te kunnen
vervullen. We zijn kostenbewust en zetten onze middelen doelmatig in. Bij investeringen willen we vooraf
inzicht hebben in het financieel en maatschappelijk rendement. We zijn daarbij bereid om minder financieel
rendement te accepteren als daar maatschappelijk rendement tegenover staat. Dit vraagt van ons
ondernemerschap om de (maatschappelijke) opbrengsten te maximaliseren en waar mogelijk de kosten zoveel
mogelijk te minimaliseren.
1.3 Kernwaarden Zaam Wonen is een organisatie die van buiten naar binnen denkt en werkt. We nemen de maatschappelijke
opgaven als uitgangspunt voor onze activiteiten en prioriteiten. We vinden het belangrijk om de wensen van
onze klanten en stakeholders te kennen en deze zwaar te laten wegen bij de keuzes die we maken.
Zaam Wonen hanteert drie kernwaarden: klantgericht, betrouwbaar en ondernemend. De kernwaarden geven
aan wie we (willen) zijn, bepalen onze identiteit en bepalen ook de (gewenste) cultuur van de organisatie. De
kernwaarden zijn het ethisch kompas van onze corporatie.
Klantgericht zijn bepaalt voor een belangrijk deel ons succes. Bij huurders en vrijwel iedere partij waarmee wij
samenwerken, komt klantgerichtheid als (gewenste) kernkwaliteit naar voren. Het gaat hierbij niet alleen om
goed bereikbaar zijn maar ook om inlevingsvermogen en het betrekken van onze klanten bij onze plannen en
projecten.
Betrouwbaar is voor ons het luisteren naar elkaar en duidelijk zijn in wat men van ons kan verwachten.
Betrouwbaarheid hangt nauw samen met transparantie: het delen en afstemmen van informatie over
actualiteiten, projecten en gewijzigd beleid. We kunnen de betrouwbaarheid verhogen door huurders meer te
betrekken bij projecten en door inzicht te geven in hoe processen - zoals de afhandeling van een
reparatieverzoek - verlopen. Successen mogen actiever worden gedeeld, met elkaar (intern) en naar buiten
toe. Maar we zijn ook eerlijk als we zaken niet voor elkaar krijgen. We luisteren naar elkaar, spreken met
elkaar, respecteren verschillen en hebben aandacht voor veiligheid in de organisatie.
Jaarverslag 2018 14
Ondernemend is voor ons het geven van ruimte aan de huurder voor eigen invulling van zijn woongenot, het
bieden van maatwerk. Zorgen dat de woningen voldoen aan de eisen van nu. Investeren in energiezuinigheid.
Tijdige vernieuwing van de woningvoorraad. Ondernemen is alert zijn op mogelijkheden om te verdienen of
juist te besparen. Durven te experimenteren en niet bang zijn om fouten te maken. Maar wel met een goed
zicht op de risico’s.
Zaam Wonen wil niet afwachtend zijn, maar proactief omgaan met externe ontwikkelingen. Samenwerking
zoeken met andere partijen, waarbij we duidelijk zijn over onze rol en verantwoordelijkheid. Bij een
ondernemende corporatie hoort ook een betere profilering en duidelijk zijn over onze inzet en bereikte
resultaten.
1.4 Omgeving in beweging De omgeving is in beweging en er zijn ontwikkelingen die van invloed zijn op ons werk en onze organisatie.
Onze maatschappelijke opdracht, taken en verantwoordelijkheden zijn voortdurend in beweging, met als gevolg
steeds wisselende accenten in ons werk. Van de organisatie vraagt dit flexibiliteit en de vaardigheid om hier
goed mee om te kunnen gaan.
Demografie en woningmarkt
Uit de meeste recente cijfers van E’til/Progneff (2017) blijkt dat de bevolkingskrimp in Limburg minder snel gaat
dan een aantal jaren geleden werd voorzien. Desondanks neemt het aantal inwoners verder af. Het
inwoneraantal in de Westelijke Mijnstreek daalt, met uitzondering van Parkstad, zelfs sneller dan in andere
Limburgse regio’s.
De krimp van de bevolking gaat gepaard met ontgroening en vergrijzing. In alle leeftijdsklassen tot 60 jaar vindt
de komende jaren een daling plaats. De categorie 80 jaar en ouder kent de sterkste toename. In de regio’s in
Zuid-Limburg groeit de woningbehoefte niet of nauwelijks. In de periode 2017-2050 neemt de
woningvoorraadbehoefte in de Westelijke Mijnstreek met ongeveer 17% af. Daarbij komt dat er een behoefte is
aan een ander type woningen. Ouderen worden vitaler en hebben relatief meer koopkracht. Er is in de regio
een overschot aan goedkope woningen en grondgebonden woningen. Er ontstaat echter een tekort aan
huurwoningen boven de aftoppingsgrens en een tekort aan appartementen/nultreden-woningen.
De komende jaren vindt er een omslagpunt plaats in de huishoudontwikkeling in onze regio. Waar de
huishoudensontwikkeling eerst toenam, gaat deze vanaf 2020 structureel afnemen. Bij onze regio zal dit
wederom (op regio Parkstad na) het hardst treffen. Het aantal mensen dat alleen woont, neemt verder toe. De
grootste groei vindt plaats bij oudere eenpersoonshuishoudens.
Wonen en Zorg
Als gevolg van het scheiden van wonen en zorg, de extramuralisering, wordt zorg in toenemende mate
geleverd in de thuissituatie. De mogelijkheden voor verblijf in een intramurale omgeving nemen af. De
veranderingen in wet- en regelgeving en meer mensen die met een (intensieve) zorgvraag thuis blijven wonen,
maakten het noodzakelijk om ontwikkelingen als grondlegger te gebruiken bij de meerjaren prestatieafspraken.
Uit onderzoek blijkt:
Dat het aantal ouderen met een zorgvraag de komende jaren gestaag zal toenemen. Ruim 80 % van de
zorgvragers ontvangt de zorg extramuraal;
Binnen de groep zorgvragers neemt het aandeel kwetsbare toe;
De rolstoelgeschikte woningvoorraad is onvoldoende om aan de vraag te kunnen voldoen. Een oplossing
zou kunnen zijn om de rollatorgeschikte woningen op te plussen naar rolstoelgeschikt. Dat is echter niet
altijd mogelijk;
Veel zorgwoningen zijn te duur voor de doelgroep. Een prijsstelling onder de eerste aftoppingsgrens is
wenselijk;
Het is nodig dat complexen worden aangewezen voor 24 uurs-planbare en onplanbare zorg;
Er bestaat toenemende behoefte aan begeleid wonen (MZ/GGZ).
Jaarverslag 2018 15
Klanten veranderen
Wij hebben te maken met een doelgroep die verandert van samenstelling. Door de passendheidseisen ligt er
meer nadruk op huishoudens met een laag inkomen. Woningzoekenden met een middeninkomen vallen tussen
wal en schip doordat particuliere huurwoningen te duur zijn en ze onvoldoende financiering krijgen voor de
koop van een woning. Door de vergrijzing en de extramuralisering in de zorg neemt het aandeel ouderen sterk
toe. De groei van het aantal een- en tweepersoonshuishoudens zet door. Er is meer vraag naar begeleid
wonen (Housing Westelijke Mijnstreek). Door een veranderende samenstelling van klanten veranderen ook de
behoefte en de manier waarop zij met de corporatie in contact willen staan. De een wil snel contact via telefoon
of mail, de ander stelt meer prijs op persoonlijk contact. Klanten worden in het algemeen mondiger en
kritischer.
Financiën
De overheid haalt steeds meer geld op bij de woningcorporaties. Sinds 2014 hebben we te maken met de
verhuurdersheffing. Zaam Wonen draagt in 2018 ruim € 1,8 mln. af. Vanaf 2018 betaalt Zaam Wonen
vennootschapsbelasting (circa € 2 miljoen per jaar), een bedrag dat verder zal oplopen. Er is nog volop
discussie over de introductie van de ATAD: het kabinet wil vanaf 2019 de renteaftrek op leningen voor alle
bedrijven die vennootschapsbelasting (vpb-plichtig) moeten betalen, beperken. Daarnaast hebben we door het
invoeren van het passend toewijzen, de huurprijzen van een aantal woningen verlaagd. Dit heeft een negatief
effect op de ontwikkeling van huurinkomsten. Dit gekoppeld aan de ambities van de overheid op het gebied
van transformatie en verduurzaming/energietransitie doet een behoorlijk beroep op de (financiële) slagkracht
van de organisatie.
Continu veranderende organisatie
De wereld om ons heen verandert snel en stelt hoge eisen aan de woningcorporaties. Om haar rol goed te
kunnen vervullen moet de organisatie alert en wendbaar zijn. Dit wil zeggen dat we oog hebben voor de
veranderingen om ons heen en dit weten te vertalen naar het scholingsprogramma voor onze medewerkers.
De organisatie moet kwalitatief en kwantitatief passen bij de opgave.
Digitalisering
Ook in onze sector wordt steeds meer gebruik gemaakt van digitale technieken, een ontwikkeling die verder
door zal zetten. Digitalisering beïnvloedt onze manier van werken, maar heeft ook invloed op de relatie met
huurders en stakeholders. Digitalisering biedt mogelijkheden om beter en goedkoper te werken en huurders
beter te bedienen. Denk bijvoorbeeld aan de inrichting van een huurdersportaal waarbij huurders zelf hun
gegevens kunnen inzien en bewerken. Interne werkzaamheden kunnen verder geautomatiseerd worden,
waardoor er tijd vrijkomt voor andere taken.
In 2018 is de Algemene Verordening Gegevensbescherming ingegaan. Huurders en medewerkers hebben
meer rechten omtrent hun privacy en hier moeten onze systemen en werkprocessen op ingericht zijn. Ook
wordt de corporatie zo meer afhankelijk van de functionaliteiten die ICT biedt. Daarnaast worden digitalisering
en uitwisselen van informatie met andere corporaties en toezichthouders via digitale platformen belangrijker.
Het gebruik van ‘big data’ staat nog in de kinderschoenen. Standard Business Reporting is in opkomst.
Vastgoed en verduurzaming
Wij werken in een regio waar de bevolking de komende jaren zal krimpen. De woningvoorraad zal moeten
meebewegen met de afnemende (en veranderende) vraag. De structuurvisie Zuid-Limburg geeft nagenoeg
geen ruimte voor uitbreiding van de woningvoorraad. Nieuwe woningen mogen in principe alleen bij vervanging
van bestaand vastgoed, of in bijzondere situaties (hergebruik scholen, kerk, bijzondere woonconcepten).
De bevolkingsafname zien we nog niet terug in een afname van de belangstelling voor onze woningen.
Daarom zijn we zuinig op ons huidige aanbod en voeren we een terughoudend verkoopbeleid. Dit is in lijn met
de opvattingen van gemeenten. Door de verkoop van huurwoningen neemt het aanbod aan betaalbare
huurwoningen af. Maar er is nog een ander effect. Vaak worden de oudere woningen van mindere kwaliteit en
met een laag energielabel verkocht. Veel eigenaren hebben niet de middelen om te woningen naar een hoger
kwaliteitsniveau te tillen. Een deel van de woningen in een wijk behoudt daarom een kwaliteitsachterstand.
Jaarverslag 2018 16
De woningcorporaties worden aangesproken op hun verantwoordelijkheid bij de energietransitie. Van
corporaties wordt verwacht dat zij het initiatief nemen. Regering en koepelorganisatie hebben begrippen als
energieneutraal, CO2-neutraal en gasloos omarmd.
Leefbare wijken
Onze inspanningen bij het bevorderen van de leefbaarheid zijn sterk ingekaderd door de Woningwet. Feitelijk
zijn alleen fysieke maatregelen toegestaan in de directe omgeving van onze huurwoningen, naast de
bewonersgerichte aanpak van overlast en problematisch gedrag. Door deelname aan DOP’s
(dorpontwikkelingsprogramma’s) en gebiedsgericht werken zijn wij bekend met wat er speelt binnen de dorpen
en is Zaam Wonen een actieve partner bij het verbeteren van de kwaliteit van de leefomgeving. Onze
stakeholders waarderen een actieve houding op het gebied van leefbaarheid.
De regels voor het passend toewijzen van woningen hebben tot gevolg dat er in wijken en buurten grotere
concentraties van bewoners met een laag inkomen ontstaan. Vanuit leefbaarheidsoogpunt is dit geen goede
ontwikkeling. Dit vraagt om waakzaamheid en tijdige afstemming met de stakeholders.
1.5 Organisatie Wij werken volgens het tweelagen bestuursmodel, bestaande uit een toezichthoudend orgaan (raad van
commissarissen) en een bestuursorgaan (directeur-bestuurder). Er is bewust gekozen voor compactheid en
het behoud van de platte structuur. Dit waarborgt in onze ogen als beste de kracht, kwaliteiten en ruimte aan
onze medewerkers, het bevorderen van eigen verantwoordelijkheid op een zo laag mogelijk niveau en maakt
ons wendbaarder in het licht van (nieuwe) ontwikkelingen en veranderingen. Halverwege 2018 hebben we een
kleine aanpassing in de organisatie doorgevoerd. Deze was bedoeld om de kwaliteit in de klantgerichte
processen te vergroten.
Onze organisatie kent twee afdelingen, te weten de afdeling Wonen & Vastgoed en de afdeling Bedrijfsvoering.
De afdeling Wonen & Vastgoed is verantwoordelijk voor alle klantcontacten, de verhuur van woningen, het
beheer en onderhoud van ons vastgoed en de leefbaarheid. De afdeling Bedrijfsvoering zorgt voor het
financiële beheer en administratie, treasury, ICT en inkoop. Het opstellen en realiseren van de beleidscyclus en
bijbehorende kaders, de communicatie en de ondersteuning van bestuur en raad van commissarissen is
ondergebracht bij de bestuursadviseur. De functie van controller is onafhankelijk gepositioneerd. De controller
rapporteert rechtstreeks aan de raad van commissarissen.
Vanwege de omvang van de corporatie is Zaam Wonen verplicht een onafhankelijke controller te hebben.
Medio 2018 heeft de controller van Zaam Wonen elders een nieuwe uitdaging gevonden. De ontstane vacature
bleek moeilijk vervulbaar. De functie is per 1 mei 2019 opnieuw ingevuld.
De directeur-bestuurder is belast met het besturen en is eindverantwoordelijk voor de realisatie van de
doelstellingen, de strategie, het beleid en de financiën van de woningcorporatie.
Jaarverslag 2018 17
Figuur 1: Organogram Zaam Wonen gedurende 2018
Personeel
De personeelsformatie bestaat ultimo 2018 uit 21 medewerkers (19,26 fte), elf vrouwen en tien mannen. Alle
medewerkers hebben een dienstverband voor onbepaalde tijd.
Tabel 6: Aantal jaren dienstverband personele organisatie Zaam Wonen 2018
Personeelsvertegenwoordiging
We beschikken niet over een ondernemingsraad, het personeel heeft ervoor gekozen om een
personeelsvertegenwoordiging (pvt) op te richten bestaande uit 3 medewerkers. Zij spreken periodiek met de
directie. In het verslagjaar hebben meerdere overleggen plaatsgevonden waarbij veel aandacht is voor
organisatieontwikkeling, personele regelingen en het welbevinden van de medewerkers.
PE-verplichtingbestuurder
Vanaf 1 januari 2015 zijn bestuurders van woningcorporaties verplicht om zich te blijven ontwikkelen in termen
van permanente educatie. Bestuurders van woningcorporaties moeten binnen drie jaar 108 ‘PE-punten’
behalen, wat neerkomt op 108 ‘studiebelastingsuren’. Bestuurders kunnen die punten alleen halen bij
geaccrediteerde opleiders die hun aanbod koppelen aan PE-punten en wel in de volgende aandachtsgebieden:
strategie, beleid en communicatie; veranderkunde en innovatie; leiderschap en cultuur; governance en risk;
vastgoed en financiën; maatschappelijke verankering. Door de bestuurder Karel Smitsmans zijn in 2018 in
1
10
2 2 2 0 3
1 0
2
4
6
8
10
12
0-5jaar
5-10jaar
10-15jaar
15-20jaar
20-25jaar
25-30jaar
30-35jaar
35-40jaar
Jaarverslag 2018 18
totaal 30,5 PE-punten behaald. Over de afgelopen 3 jaar bedraagt het behaalde aantal punten 149,5. Dit is
ruim boven de norm van 108 punten.
Ziekteverzuim
Het ziekteverzuim van het personeel bedraagt over 2018 3,29% van het aantal werkbare uren. Het aantal
ziekmeldingen was dit jaar 45. Ultimo 2018 is er nog sprake van één langdurige ziekmelding.
HRM-beleid
De uitvoering van het beleid, doelstellingen en opgaven van onze corporatie is opgenomen in een overall
jaarplanning. Daarin staan per afdeling en per discipline de te bereiken resultaten voor het jaar beschreven. Op
basis van deze jaarplanning wordt vervolgens met iedere medewerker aan het begin van het jaar een
planningsgesprek gevoerd waarbij de persoonlijke jaardoelstellingen in relatie tot de jaarplanning, de eigen
functie, opleidingsbehoefte en andere personeelszaken worden bepaald en dit wordt vastgelegd in een
persoonlijk ontwikkelplan (POP). Halverwege het jaar vindt met iedere medewerker een voortgangsgesprek
plaats waarna aan het einde van het jaar de beoordeling en beloning plaatsvindt. Dit geschiedt aan de hand
van de bereikte resultaten van het POP, het overall functioneren binnen onze corporatie in relatie tot de
functieomschrijving en conform het reglement beoordeling en beloning. Deze is in overleg met de
personeelsvertegenwoordiging vastgesteld.
Wij voeren een actief en gericht opleidingsbeleid dat voorziet in gerichte investeringen in de kwaliteit en
deskundigheid van onze medewerkers. In het kader van dit beleid is in 2018 onder meer deelgenomen aan
diverse trainingen over fiscale zaken, marktwaardering, incasso, corporatiebestuur, bestuurssecretaris,
leidinggeven en projectmanagement. Daarnaast hebben medewerkers en teams deelgenomen aan
coachingsactiviteiten. De totale uitgaven aan opleiding en ontwikkeling, exclusief de raad van commissarissen,
in 2018 bedragen € 33.411.
In 2018 heeft maandelijks een MT-overleg tussen de managers, controller, bestuursadviseur en directeur-
bestuurder plaatsgevonden. Tijdens dit overleg worden de strategie, het beleid, ontwikkelingen en projecten
van onze woningcorporatie besproken. Tevens worden deze overleggen gebruikt om kennis, kunde en
ervaringen te delen en van elkaar te leren. Daarnaast zijn er teamoverleggen waarbij de managers samen met
de medewerkers de lopende zaken en nieuwe ontwikkelingen bespreken. Deze overleggen zijn eveneens
gericht op kennis, kunde, ervaringen delen en van elkaar leren.
1.6 Bestuursmodel Onze woningcorporatie wordt bestuurd volgens het tweelagen bestuursmodel, bestaande uit één directeur-
bestuurder en een Raad van commissarissen van zes commissarissen.
Directeur-bestuurder
De directeur-bestuurder is belast met het besturen van onze woningcorporatie, geeft dagelijks leiding aan de
organisatie en is eindverantwoordelijk voor de operationele taken en verantwoordelijkheden van de
woningcorporatie. Hij legt hierover periodiek verantwoording af aan de raad van commissarissen. De directeur-
bestuurder richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van
haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen en weegt daartoe de in aanmerking komende
belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. De directeur-bestuurder verschaft de raad van
commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taken en verantwoordelijkheden van
de raad van commissarissen. De directeur-bestuurder is verder verantwoordelijk voor de naleving van alle
relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van risico’s verbonden aan de activiteiten van onze
woningcorporatie. Hij rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen
periodiek met de raad van commissarissen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de
directeur-bestuurder zijn vastgelegd in hoofdstuk 2 van de statuten van de woningcorporatie. Dit is verder
uitgewerkt in het reglement Bestuur dat per 21 februari 2018 van kracht is. In 2018 is bij de directeur-
Jaarverslag 2018 19
bestuurder geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen zoals bedoeld in de actuele governancecode
woningcorporaties.
Over het gehele jaar 2018 was de heer Karel Smitsmans directeur-bestuurder van onze woningcorporatie.
Raad van commissarissen
De raad van commissarissen houdt toezicht op de directeur-bestuurder en de gang van zaken van de
woningcorporatie en staat de directeur-bestuurder met raad ter zijde. Tevens vervult de raad van
commissarissen de werkgeversrol voor de directeur-bestuurder. De taken, verantwoordelijkheden en
bevoegdheden van de raad zijn nader beschreven hoofdstuk 3 van de statuten van de woningcorporatie en
nader uitgewerkt in een reglement van de raad van commissarissen dat per 13 juni 2018 van kracht is. In het
verslag van de raad van commissarissen, die aan het begin van dit jaarverslag is opgenomen, zijn de taken en
werkwijze van de raad nader beschreven en de wijze waarop zij deze in 2018 heeft vervuld.
1.7 Nevenfuncties- en structuren Onze integriteitscode en onderliggende stukken zijn van toepassing voor alle commissarissen, bestuur en
werknemers van onze organisatie. Ook stagiaires of collega’s die tijdelijk (via derden) bij ons werkzaam zijn,
zijn aan de integriteitscode gehouden. Voordat zij bij ons hun werkzaamheden beginnen, worden ze hiervan op
de hoogte gesteld.
In onze integriteitscode is tevens opgenomen dat het vervullen van bestuurlijke nevenfuncties in een
maatschappelijk organisatie door Zaam Wonen zeer wordt gewaardeerd. Hiervoor worden de uitgangspunten
gehanteerd zoals opgenomen in de cao Woondiensten en governance code voor woningcorporaties. Er mogen
geen onverenigbare nevenfuncties worden uitgeoefend zoals opgenomen in artikel 25 en artikel 30 van de
Woningwet 2015. Voor het uitvoeren van nevenfuncties is er altijd vooraf toestemming nodig van het bestuur.
In 2018 is er geen sprake geweest van nevenfuncties die hiermee in strijd zijn.
Op 12 december 2017 hebben wij de Autoriteit woningcorporaties gevraagd om goedkeuring te verlenen voor
het aangaan van een nieuwe verbinding met Thuis in Limburg (TiL). De rechtsvorm van TiL is coöperatieve
vereniging U.A.. Op grond van artikel 1 lid 2 Woningwet wordt TiL een verbonden onderneming van
Woonstichting Zaam Wonen. Gelet op artikel 21 lid 2 Woningwet heeft de Autoriteit woningcorporaties het
aangaan van een verbinding door Zaam wonen met TiL per 31 januari 2018 goedgekeurd.
1.8 Maatschappelijke verantwoordelijkheid Onze rolopvatting hebben wij in ons ondernemingsplan “Koersvast” helder vastgelegd. Wij blijven dicht bij onze
kerntaken en zijn een vastgoedonderneming met een maatschappelijk doel. Dus, fysiek en sociaal investeren
in mensen en samenleving. In onze strategie en aanpak komt dit concreet tot uiting. Voorbeelden zijn onder de
samenwerking en afspraken met de gemeente Stein en gemeente Sittard-Geleen en zorgaanbieders
Zuyderland en Vivantes en in de aanpak van participatie en leefbaarheid in ons werkgebied samen met
verenigingen en wijk- en buurtplatforms. Deze betrokkenheid willen wij de komende jaren verder uitbouwen
met als doel de interactie en samenwerking met onze omgeving en partners te versterken. Dit doen wij door
overleg met onze belangenhouders, adequaat te reageren en acteren op wat er speelt en op een transparante
wijze te verantwoorden over wat wij gedaan hebben.
1.8.1 Belanghouders
Wij kennen vele relaties, direct dan wel indirect, met wie wij samenwerken en/of contacten onderhouden.
Relaties die voor ons van vitaal belang zijn en gericht zijn op de ontwikkelingen, taken en activiteiten die wij als
corporatie hebben dan wel waar sprake is van een gezamenlijk belang of doel. De samenwerking met een
aantal voor ons belangrijke stakeholders lichten wij graag nader toe.
Jaarverslag 2018 20
Huurders
Wij vinden het belangrijk dat de stem van onze huurders doorklinkt en wordt meegenomen in onze koers,
beleid en plannen. Via verschillende contactmomenten zoeken wij de afstemming en overleg met onze
huurders. Bij nieuwbouwplannen en grootschalige renovatie-/onderhoudswerken worden de betreffende
huurders en eventueel omwonenden tijdig geïnformeerd en betrokken. Vaak gebeurt dit in de vorm van
informatiebijeenkomsten of bewonersavonden. Daarnaast passen wij ook steeds meer maatwerk toe, door met
individuele huurders afspraken te maken over wensen en behoeften bij renovatie en/of groot onderhoud en de
uitvoering van werkzaamheden. Tot slot zoeken wij naar mogelijkheden en instrumenten om huurders meer
invloed te geven in ons beleid.
Huurdersbelangenvereniging
Zaam Wonen kent twee officiële huurdersbelangenverenigingen: de ‘huurdersbelangenvereniging Maaskant’
en ‘huurdersbelangenvereniging WBG’. De onderlinge afspraken, rechten en plichten hebben wij met beide
partijen vastgelegd in een gezamenlijke samenwerkingsovereenkomst. De wet op het overleg tussen huurders
en verhuurder (kortweg de overlegwet) vormt hiervoor het kader. Vervolgens zijn op maat en schaal van onze
corporatie en onze huurders de afspraken concreet ingevuld.
Er vindt frequent en in verschillende vormen overleg plaats tussen ons en onze huurdersbelangenvereniging
waar over een breed spectrum van onderwerpen wordt gesproken en afspraken gemaakt. Er zijn overleggen
op bestuurlijk- en operationeel niveau. In 2018 zijn de volgende onderwerpen besproken:
de jaarlijkse huurverhoging;
het opstellen van het bod 2019 in het kader van de prestatieafspraken met de gemeente Stein en de
gemeente Sittard-Geleen;
de (voornemens van de) begroting 2019, de jaarrekening en jaarverslag over 2017;
het toewijzingsbeleid van de woningcorporatie, in het bijzonder de evaluatie van deelname aan Thuis in
Limburg;
de bespreking van de klanttevredenheidscijfers van KWH en verbeteringen;
het versterken van de samenhang en leefbaarheid in de wijken en buurten;
het reguliere onderhoud en veiligheid van brandpaden, achterpaden, verlichting en parkeren in de buurten;
diverse onderhouds- en renovatieprojecten;
de Routekaart Co2-neutraal 2050;
Governance Inspectie Zaam Wonen;
maatschappelijke visitatie Maaskant Wonen (2013-2016);
Verder heeft de huurdersbelangenvereniging in 2018 haar instemmingsrecht gebruikt in het kader van het
‘Reglement sloop, renovatie en (groot) onderhoud’, haar adviesrecht voor de jaarlijkse huurverhoging 2018,
haar instemmingsrecht voor de prestatieafspraken tussen Zaam Wonen, huurdersbelangenverenigingen en
gemeenten Stein en Sittard-Geleen voor 2019.
Gemeente Stein en gemeente Sittard-Geleen
De gemeenten Stein en Sittard-Geleen zijn voor ons belangrijke partners op het gebied van wonen,
volkshuisvesting en leefbaarheid. Op zowel bestuurlijk, tactisch als operationeel niveau vindt geregeld overleg
plaats. Op bestuurlijk niveau vormen de prestatieafspraken de kapstok voor dit overleg en samenwerking. In
2018 zijn tijdens het bestuurlijk overleg onder meer de volgende zaken besproken:
de evaluatie van de (lokale en regionale) prestatieafspraken 2017 en voorbereiding en afsluiten van de
prestatieafspraken 2018;
het ondernemingsplan ‘Koersvast 2019-2023’ van Zaam Wonen;
enkele vastgoedontwikkelingen van de woningcorporatie in relatie tot gemeentelijk beleid;
de huisvesting van statushouders en de voortgang van onze taakstelling;
de (voornemens voor de) begroting 2019 en het hierbij behorende onderhouds- en investeringsprogramma;
de jaarlijkse huurverhoging 2018-2019 en het huurprijsbeleid van de woningcorporatie;
het reglement sloop- renovatie en (groot) onderhoud;
enkele concrete leefbaarheidsinitiatieven en de afstemming en samenwerking met de gemeente;
Jaarverslag 2018 21
het jaarverslag en jaarrekening van de woningcorporatie over 2017.
De gemeente Stein en de gemeente Sittard-Geleen hebben een positieve zienswijze gegeven met betrekking
tot het ‘Reglement sloop, renovatie en (groot) onderhoud’. Op het gebied van leefbaarheid participeren wij in de
totstandkoming en uitvoering van de stadsdeelplannen en zijn wij partner in overleggen bij woon-zorg, het
hennepconvenant en de huisvesting statushouders.
Zorgpartijen
Wij werken samen met Vivantes en Zuyderland als grootste zorgaanbieders binnen ons werkgebied. Met
Vivantes is een overeenkomst met betrekking tot het toewijzen van corporatiewoningen aan ouderen met een
zorgindicatie.
In diverse seniorencomplexen is een WIFI-netwerk en digitale zorgalarmering gerealiseerd. Bewoners van
deze complexen hebben destijds tablet-trainingen gehad en kunnen daarbij gebruik maken van zorg- en
welzijnsdiensten.
1.8.2 Externe vertegenwoordiging In het kader van de externe vertegenwoordiging hebben wij in 2018 voornamelijk in de volgende
samenwerkingsverbanden geparticipeerd:
Aedes
Wij zijn gedurende het verslagjaar lid van Aedes, de landelijke koepelorganisatie van woningcorporaties. Wij
hebben dit jaar onder meer deelgenomen aan de Aedes benchmark en landelijke Aedes-bijeenkomsten
bezocht.
SWWM
Wij hebben dit jaar deelgenomen aan de overleggen van het Samenwerkingsverband Woningcorporaties
Westelijke Mijnstreek (kortweg SWWM). In 2018 is het SWWM nauw betrokken bij het opstellen van een
regionaal woon-zorgonderzoek, het opstellen van een nieuw WMO-convenant tussen gemeenten en
corporaties, de evaluatie van het WMO-convenant en de uitwerking en het vernieuwen van de afspraken over
de huisvesting van bewoners met een zorgvraag (Housing Westelijke Mijnstreek 2.0).Verder is in goed overleg
met gemeenten en huurderverenigingen binnen de regio gewerkt aan nieuwe regionale en lokale
prestatieafspraken voor 2019. In de afspraken ligt het accent op de huisvesting van het groeiend aantal
oudere bewoners.
Domaas
Wij zijn lid van Domaas, een samenwerkingsverband van kleinere woningcorporaties in Limburg. Domaas heeft
tot doel de uitwisseling te bevorderen van kennis en kunde tussen de deelnemende woningcorporaties en de
samenwerking te zoeken rondom gemeenschappelijke thema’s en onderwerpen. Door fusies daalde het aantal
actieve leden tot 13.
Domaas organiseerde het afgelopen jaar 5 keer vijf keer een bijeenkomst. Onderwerpen die aan bod kamen
waren onder meer de samenwerking tussen kleine en grote woningcorporaties in Limburg, de samenwerking
met de provincie, de verduurzaming en de bedrijfslasten. Domaas organiseerde verschillende
scholingsactiviteiten in het kader van de PE-verplichting van de bestuurders.
De bestuurder van Zaam Wonen is lid van het dagelijks bestuur van Domaas en vervult de rol van secretaris.
MKW
Gedurende 2018 zijn wij lid van het MKW, het landelijk samenwerkingsverband van midden en kleine
woningcorporaties en gelieerd aan Aedes. Wij hebben deelgenomen aan 2 directeurendagen waar onder meer
gesproken is over de verduurzaming en de instroom van jongere medewerkers in de sector.
Platform Limburgse Woningcorporaties
Wij zijn lid van het Platform Limburgse Woningcorporaties (PLW). Dit platform heeft tot doel de informatie,
kennis en kunde tussen woningcorporaties in Limburg te verbeteren en fungeert voor een aantal dossiers als
lobbykanaal naar overheid en Aedes. Vanuit dit platform is de heer Hazeu, directeur-bestuurder van Wonen
Jaarverslag 2018 22
Limburg, afgevaardigd in het bestuur van Aedes. In 2018 is regelmatig gesproken over de landelijke, actuele
ontwikkelingen op het gebied van wonen en volkshuisvesting en de inzet en lobbyactiviteiten van Aedes op
voor woningcorporaties cruciale dossiers. Ook werd gesproken over de Routekaart CO2-neutraal.
Andere organisaties
Wij voeren regelmatig overleg met verschillende organisaties en verenigingen uit de kernen van ons
werkgebied (o.a. DOP’s) die vanuit hun eigen rol een bijdrage leveren aan het versterken van het woon- en
leefklimaat in de wijken en buurten en/of daarbij een bepaalde activiteit (willen) organiseren. Bepaalde
activiteiten worden, indien wordt voldaan aan de spelregels, vanuit onze woningcorporatie financieel
ondersteund door ons leefbaarheidsfonds.
Jaarverslag 2018 23
2. Klant
De huurder staat bij ons centraal. Al ons werk is erop gericht om huurders een thuis te bieden. Als gevolg van
wet- en regelgeving verandert echter de doelgroep die wij huisvesten. Door het passend toewijzen ligt meer
nadruk op het huisvesten van mensen met een lager inkomen en die recht hebben op huurtoeslag. Verder zien
wij dat de lage middeninkomens (mensen met een inkomen tussen 35.000 en 40.000 euro per jaar) tussen wal
en schip terecht komen. Ze komen niet of nauwelijks nog in aanmerking voor een sociale huurwoning, een
particuliere huurwoning is vaak een stuk duurder en ze krijgen onvoldoende financiering voor het kopen van
een woning. Door de vergrijzing neemt het aandeel ouderen in de komende jaren sterk toe. Verder moeten
ouderen nu vaak langer zelfstandig blijven wonen. Hierdoor huisvesten wij steeds vaker oudere huishoudens
met een zorgbehoefte, nu of op termijn. Er is verder meer vraag naar begeleid wonen, niet alleen van ouderen
maar ook mensen met psychische en sociale klachten die (moeten) doorstromen vanuit een intramurale
instelling naar een sociale huurwoning. Al met al zien wij dat de doelgroepen die wij huisvesten, kwetsbaarder
worden, en meer aandacht en maatwerk vragen. Voor ons is een uitdaging om onze huurder zo zorgeloos
mogelijk te laten wonen en leven, waar nodig met de hulp en inzet van hun omgeving en instanties. Onze
bijdrage hierin is te zorgen voor goede en betaalbare huisvesting en het bieden van zo goed mogelijk
dienstverlening naar onze huurders.
2.1 Klanttevredenheid Steeds vaker vraagt onze klant om meer maatwerk, snelle en flexibele dienstverlening en duidelijke en gerichte
informatie. We hebben als doel om onze verhuur en dienstverlening te blijven verbeteren en te
professionaliseren. Dit met als doel om de verwachtingen van onze huurders en woningzoekenden waar te
maken en liefst te overtreffen. Of wij dit in de ogen van de huurders ook goed doen, laten we continue
onafhankelijk meten door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Het KWH meet de
klanttevredenheid op een aantal belangrijke taken die wij voor onze huurders uitvoeren. De belangrijkste zijn
‘nieuwe verhuur’, het uitvoeren van reparaties in de woning en ‘woning verlaten’. Verder wordt ook de
tevredenheid over onze dienstverlening en het contact met ons permanent gemeten. Deze
tevredenheidsmetingen worden daarnaast gebruikt voor de jaarlijkse Aedes-benchmark waarbij we kunnen
bekijken hoe onze dienstverlening wordt beoordeeld ten opzichte van andere, soortgelijke, corporaties. Deze
benchmark geeft ons ook inzicht in waar we kunnen verbeteren en hoe we kunnen leren van andere
woningcorporaties.
Jaarverslag 2018 24
Klanttevredenheid woning verlaten
In 2018 hebben 35 vertrekkende huurders hun tevredenheid aangegeven bij het verlaten van de woning.
Daarbij worden verschillende aspecten van onze dienstverlening bij het
opzeggen van de huurovereenkomst en het opleveren van de woning
gemeten. Het gaat vooral om het gemak van de huur opzeggen, de informatie
die wij verstrekken over hoe de woning moet worden opgeleverd en de
tevredenheid over de voor- en eindopname. Als totaalcijfer voor de
dienstverlening geven de vertrekkende huurders ons een 8,1. Hiermee score
we beduidend hoger dan het landelijk gemiddelde van woningcorporaties. Met
name de inspectie en de voor- en eindopname van de woning scoren hoog. De informatie die huurders
ontvangen als zij de woning willen opzeggen, vraagt aandacht. Met een score van 7,9 kunnen we hier nog
verder verbeteren.
Klanttevredenheid betrekken nieuwe woning
De klanttevredenheid bij het betrekken van de nieuwe woning kent in 2018 een score van 7,9. Ook dit ligt
hoger dan het landelijke gemiddelde. Als we kijken naar de onderliggende meetpunten dan zien we dat de
huurders de uitleg over het huurcontract bijzonder waarderen. Extra aandacht is er nodig voor het verbeteren
van de informatie over de staat waarin de woning opgeleverd moet worden en het uitvoeren van afgesproken
reparaties.
Klanttevredenheid reparaties
Ook enquêteert KWH bij onze huurders over de kwaliteit van afhandeling van klachten en reparaties in de
woning. Hiermee willen wij goed zicht krijgen op de kwaliteit van dienstverlening door de aannemers en
bedrijven die namens ons reparaties verhelpen en ook om te weten hoe onze dienstverlening bij
klachtenafhandeling door onze huurders wordt ervaren. In 2018 is deze afhandeling van klachten gemiddeld
met een 7,5 beoordeeld. Onze huurders zijn zeer tevreden over de medewerkers die de reparatie uitvoerden
en het eindresultaten van de reparatie of onderhoud.
Tevredenheid over onze dienstverlening
Het klanttevredenheidscijfer op onze algemene dienstverlening komt in 2018 uit op een 7,4. Hiermee scoren
we iets lager dan het landelijk gemiddelde van 7,5. Huurders geven aan dat ze weten waar aan toe zijn als ze
contact opnemen, snel reactie op vragen krijgen en geven aan gemakkelijk in contact te kunnen komen.
Aandacht vraagt het gemak waarmee huurders informatie kunnen vinden op onze website evenals de
duidelijkheid van deze informatie. Dit is iets wat in 2019 extra aandacht zal krijgen.
Aedes benchmark
Ook in 2018 hebben wij wederom meegedaan aan de Aedes Benchmark. Dit is een onderzoek waarbij de
klanttevredenheid bij woningcorporaties op een aantal onderdelen met elkaar worden vergeleken. Dit jaar
hebben bijna alle woningcorporaties in Nederland aan deze benchmark meegedaan. De Aedes Benchmark
wordt uitgevoerd door het KWH en richt zich op het meten van de klanttevredenheid bij reparatieverzoeken,
wanneer de huurder de woning verlaat en bij nieuwe verhuur. In de tabel hieronder staan onze scores over
2018. Vergeleken met andere woningcorporaties hebben wij een B-score. Dit wil zeggen dat wij landelijk
behoren tot groep middelhoogst scorende woningcorporaties op het gebied van klanttevredenheid.
Klanttevredenheid
een B in 2018!
Jaarverslag 2018 25
Figuur 2: Huurdersoordeel klanttevredenheid als onderdeel van Aedes Benchmark 2018
Klachtencommissie SWWM
In het kader van ons streven naar een kwalitatief goede dienstverlening en service nemen wij klachten van
onze huurders of woningzoekenden zeer serieus. Via onze website kan een klachtenformulier worden ingevuld,
waarna door ons actie wordt ondernomen. Wij bieden ook de mogelijkheid om een klacht telefonisch aan ons
door te geven. Zaam Wonen is aangesloten bij de regionale klachtencommissie SWWM (Samenwerkende
Woningcorporaties Westelijke Mijnstreek). Indien een huurder of woningzoekende van mening is dat zijn/haar
klacht door ons niet goed is behandeld, dan kan deze voorgelegd worden aan de regionale klachtencommissie.
In 2018 zijn er geen klachten over onze woningcorporatie bij deze commissie gemeld. Het reglement en de
werkwijze van de regionale klachtencommissie is beschikbaar via onze website www.zaam-wonen.nl.
2.2 Dienstverlening en communicatie Wij vinden het belangrijk dat onze huurders bij vragen of problemen over de woning of de woonomgeving snel
en eenduidig door ons worden geholpen. Dit draagt immers bij aan zijn of haar woongenot en aan een leefbare
woonomgeving. Het merendeel van de vragen die wij in 2018 van huurders hebben ontvangen, betroffen
vragen over onderhoud en informatie over woningaanbod en huurbetalingen. Voor reparaties kunnen huurders
rechtstreeks contact opnemen met het serviceteam van de ketenpartners. Zij kunnen de meeste
vragen/onderhoudsverzoeken in één keer beantwoorden of inplannen. In 2018 ontving het serviceteam bijna
4500 telefoontjes van huurders met een vraag, klacht of een verzoek voor een reparatie in of aan de woning.
Dit leidde tot 1900 reparaties waarbij 89% binnen 5 werkdagen was uitgevoerd.
In onze dienstverlening speelt communicatie een belangrijke rol. Als maatschappelijk ondernemer hechten wij
hier veel waarde aan en informeren wij onze huurders geregeld en op verschillende manieren over
ontwikkelingen en onderwerpen die hen en ons betreffen. Dit doen wij onder meer via ons bewonersblad die in
2018 drie keer is verschenen. Verder is voor onze huurders zowel digitaal als op papier een folderlijn
beschikbaar waarin over de belangrijkste zaken waar onze huurders in het kader van huren en dienstverlening
te maken krijgen, uitgebreidere informatie wordt gegeven. Via onze website wordt regelmatig informatie,
nieuwsberichten en wetenswaardigheden verspreid. Verder is voor onze huurders op onze website een pagina
ingericht over onze beide huurdersbelangenverenigingen. Hier staan de contactgegevens, nieuwsbrieven,
agenda’s en verslagen van beide verenigingen, de HBV Maaskant en HBV WBG.
Jaarverslag 2018 26
2.3 Overleg en betrokkenheid Wij vinden het belangrijk om persoonlijk contact met onze huurders te hebben en hiervoor nemen wij ook vaker
het initiatief. Naast het dagelijks spreekuur bij ons op kantoor, organiseren wij vaker bewonersbijeenkomsten
bij grotere ontwikkelingen en/of werken die door ons geïnitieerd worden dan wel bij betrokken zijn. Denk hierbij
aan nieuwbouwprojecten of grote onderhouds- of renovatiewerken. Doel van deze bijeenkomsten is om
huurders en eventueel de omgeving tijdig te informeren over onze plannen en voornemens en huurders in de
gelegenheid te stellen hun vragen en/of wensen te betrekken bij de verdere uitwerking. Zo hebben wij
afgelopen jaar een bijeenkomst georganiseerd in Elsloo in het kader van het energieproject in Stein en Born.
Verder hebben wij in het samen met bewoners in de Bosstraat en Torenstraat in Born frequent overleg gevoerd
in het kader over maatregelen om de fysieke leefbaarheid te verbeteren.
2.4 Verhuur Het verhuren van woningen maakt onderdeel uit van de corebusiness van onze woningcorporatie. Onze
opgave of uitdaging daarbij is het tot stand brengen van een goede match tussen een woningzoekende en een
vrijgekomen woning. Vrijkomende huurwoningen worden sinds 1 januari 2018 aangeboden via de
bemiddelingswebsite van ‘Thuis in Limburg’. Deze website wordt door een 10-tal woningcorporaties in Limburg
ingezet om hun vrijkomende woningen te adverteren en toe te wijzen. In de website maakt de
woningzoekende op basis van de wensen in termen van locatie, prijs en type van de woning zelf de keuze om
te reageren op een huurwoning uit het beschikbare aanbod.
De druk op de sociale huurwoningvoorraad is afgelopen jaar niet afgenomen. Dit vergemakkelijkt onze
doelstelling om tijdig adequate huisvesting te bieden niet. Wij willen mensen keuzes blijven bieden en in de
wijken een mix aan doelgroepen helpen. Wij dienen meer dan ooit alert te zijn en blijven op de betaalbaarheid
van onze huurwoningen voor de woningzoekenden in de lagere inkomenscategorieën. Vanaf 2016 dienen we
de voorwaarden van het passend toewijzen toe te passen, waarbij strakker toegewezen dient te worden onder
de aftoppingsgrenzen. In 2018 hebben wij ons strategisch voorraadbeleid en ons huurprijsbeleid opnieuw
uitgewerkt en vastgesteld. Daarbij hebben wij bewust gekozen om het overgrote deel van onze huurwoningen
beschikbaar te houden in de goedkope en betaalbare huurklasse. Het gaat hierbij om 85% van al onze
huurwoningen.
Verder zetten wij ons in om iedere inkomensgroep van woonruimte te voorzien, maar zien ook dat onze invloed
beperkt is en zal afnemen door steeds strakkere en strengere regelgeving. We blijven werken om de
verhuurbaarheid verder te optimaliseren. Dit onder meer door te investeren in kwalitatief goede woningen, een
optimale dienstverlening en service en waar mogelijk concreet inspelen op de wensen van onze huurders en
woningzoekenden. Ook zorgen wij ervoor dat ons huurprijsbeleid aansluit op de regionale verhoudingen,
waardoor onze huurwoningen concurrerend en betaalbaar blijven voor de doelgroep.
2.5 Toewijzen Sinds 2018 maken wij bij het adverteren en toewijzen van onze huurwoningen gebruik van het provinciaal
systeem woningbemiddeling van ‘Thuis in Limburg’. Dit betekent dat vrijkomende huurwoningen worden
bemiddeld via de website www.thuisinlimburg.nl en woningzoekenden hierop zelf kunnen reageren. We
ontvingen in 2018 183 huuropzeggingen, met een piek in de maand februari en augustus.
Jaarverslag 2018 27
Er vonden 171
huishoudens bij ons
een nieuw thuis!
Figuur 3: Huuropzeggingen per maand over 2018
In 2018 zijn 169 woningen verhuurd in het DAEB segment. Deze woningen dienen conform de vereisten van
passend toewijzen en de Europese normen voor woningtoewijzing opnieuw verhuurd te worden. Er is in 2018
100% passend toegewezen, terwijl de norm 95% is. Voor 2018 gelden
de volgende verplichtingen van de Europese wetgeving
woningcorporaties: minimaal 80% van haar vrijkomende huurwoningen
dienen corporaties toe te wijzen binnen de gestelde inkomenseis van
€36.798,- (prijspeil 1 januari 2018). 10% mag worden toegewezen tot
€41.056,- en 10% kan vrij toegewezen worden, dat wil zeggen boven
de inkomensgrens van € 41.056,-. Er hebben in 2018 165 toewijzingen
plaatsgevonden binnen de inkomensgrens tot €36.798,- zijnde 98%, 1%
is toegewezen tot €41.056,- en 1% daarboven. Samenvattend hebben wij in 2018 op het gebied van
woningtoewijzing volledig voldaan aan de wettelijke vereisten. Er zijn verder twee woningen toegewezen met
een huurprijs boven de €720,- in het niet-DAEB-segment.
Binnen ons toewijzingsbeleid wordt rekening gehouden met urgente situaties, die onder te verdelen zijn in
sociale urgentie en medische urgentie. Indien aan iemand urgentie wordt verleend, nemen wij de
inspanningsverplichting om binnen 6 maanden te zorgen voor huisvesting. De aangeboden woning dient wel
geaccepteerd te worden anders vervalt de urgentie. In het regionaal WMO-convenant is de procesbepaling
voor medische urgentie opgenomen. Hiermee is een objectieve maatstaf geïntroduceerd om dit vast te stellen.
Er zijn in 2018 zijn 6 woningen aan medische urgenten en 41 woningen aan sociaal urgenten toegewezen.
2.6 Woningzoekenden Zoals gezegd kunnen mensen die op zoek zijn naar een sociale huurwoning bij onze woningcorporatie zich
inschrijven via de website van ‘Thuis in Limburg’. Het gaat hierbij om een samenwerking van 10
woningcorporaties in Limburg die gezamenlijk via deze website hun vrijkomende woningen adverteren en
toewijzen. Er zijn bijna 1600 woningzoekenden die woonachtig zijn in ons werkgebied. Daarvan is 10% een
actieve woningzoekende, dat wil zeggen dat deze woningzoekende in het afgelopen jaar minimaal drie keer
gereageerd heeft op een vrijgekomen woning.
Als we kijken naar de huishoudgrootte van woningzoekenden uit ons werkgebied, dan bestaat deze voor bijna
90% uit één- en tweepersoons huishoudens. Het aantal éénpersoons huishoudens vormt de grootste groep
woningzoekenden, namelijk bijna de helft van het totaal.
Als woningen vrijkomen, kunnen woningzoekenden hierop reageren via Thuis in Limburg. In de tabel hieronder
is te zien hoeveel reacties er gemiddeld zijn per vrijgekomen woning verdeeld over de kernen. Gemiddeld
reageren er 34,1 personen per vrijgekomen woning. Dit zijn niet altijd mensen die daadwerkelijk ‘recht hebben’
op deze woning. Er vindt daarom altijd nog een geschiktheidstoets plaats zodat alleen ‘geschikte’
woningzoekenden, die conform beleid en wet- en regelgeving hier recht op hebben, de woning kunnen
betrekken.
17 22
9 14 12 11 9
24
9 12
19 15
0
5
10
15
20
25
30
Jaarverslag 2018 28
Figuur 4: Aantal reacties per vrijgekomen woning per kern, 2018
Verder zien we dat vooral woningzoekenden die pas kort staan ingeschreven, reageren op vrijkomende
woningen. De grootste groep woningzoekenden reageert niet actief, zij bouwen vooral wachttijd op. Deze
groep betreft vooral woningzoekenden met een leeftijd van 55+. De grootste groep woningzoekenden uit ons
werkgebied die reageren, zijn minder dan 1 jaar ingeschreven in ‘Thuis in Limburg’.
Om inzicht te krijgen in het aantal reacties per vrijgekomen woning en per woningtype is onderstaand figuur
opgemaakt. Hiermee krijgt u inzicht in hoeveel woningzoekende er gemiddeld reageren op een bepaald type
woning. Uiteraard zit hier een redelijke bandbreedte bij individuele woningen. Dit onder meer door de staat van
de woning, de buurt waar de woning staat en wie er op de woning mag reageren.
Figuur 5: Aantal reacties per vrijgekomen woning per woningtype, 2018
Het ligt voor de hand dat het merendeel van de woningzoekenden een lager inkomen heeft. Het is het beleid
van het kabinet dat woningcorporaties vooral deze groep huisvest. Dit zien wij ook terug bij de
woningzoekenden uit ons werkgebied. Bijna de helft van deze groep heeft een inkomen onder de €22.675,- per
jaar. Aan de andere kant is de groep met een inkomen van €42.436,- of meer bijna 16%. Deze groep schrijft
zich niet snel in omdat zij nauwelijks in aanmerking kunnen komen voor een sociale huurwoning.
30,3
22,3
35,2
53,8
24,0
35,1 34,1
0
10
20
30
40
50
60
19
13
42 41 45
0
10
20
30
40
50
Jaarverslag 2018 29
Figuur 6: Woningzoekenden naar inkomen, 2018
Als we kijken naar de woningzoekenden die in 2018 huurder bij ons geworden zijn, dan blijkt dat 70% van de
vrijkomende huurwoningen worden toegewezen aan woningzoekenden uit het werkgebied van Zaam Wonen,
80% uit de regio Westelijke Mijnstreek en 95% binnen de provincie Limburg. Hierbij dient opgemerkt te worden
dat de urgentieregeling van Zaam Wonen een positieve invloed heeft op deze cijfers. Via de maatwerkmodule
binnen ‘Thuis in Limburg’ is in 2018 de helft van alle vrijkomende huurwoningen van Zaam Wonen aan diverse
bijzondere doelgroepen toegewezen. De gemiddelde wachttijd voor een huurwoning bij Zaam Wonen is 5,3
jaar tegenover gemiddeld 3,1 jaar bij de andere woningcorporaties die bij ‘Thuis in Limburg’ zijn aangesloten.
2.7 Huisvesting bijzondere doelgroepen Als toegelaten instelling zijn wij verantwoordelijk voor het huisvesten van bijzondere doelgroepen. In het beleid
en de prestatieafspraken met de gemeenten Stein en Sittard-Geleen is dit ook een belangrijk uitgangspunt. Het
gaat dan vooral om de huisvesting van statushouders. In de meerjarenafspraken 2016-2018 tussen de
gemeenten en de woningcorporaties in de Westelijke Mijnstreek is de afspraak gemaakt dat de
woningcorporaties een gezamenlijke verantwoordelijkheid hebben om tijdig te zorgen voor de huisvesting van
statushouders conform de taakstelling die voor de gemeenten in de regio geldt. In 2018 hebben wij 9
statushouders in Stein en 5 statushouders in Born gehuisvest. Daarmee hebben wij onze taakstelling voor
2018 niet behaald. Daarvoor zijn twee belangrijke oorzaken te noemen. De eerste is dat in 2018 voornamelijk
grote gezinnen van statushouders gehuisvest moeten worden. Wij beschikken niet over woningen om deze
grote gezinnen te huisvesten. Ten tweede zien wij dat statushouders weinig animo hebben om in Stein of Born
te wonen. Ze hebben liever woningen in grotere gemeenten, die goed bereikbaar zijn met openbaar vervoer.
De restantverplichting om 12 statushouders te huisvesten wordt overgeheveld naar 2019. Ook dan verwachten
wij dat het moeilijk wordt om aan de taakstelling te kunnen voldoen.
Housing Westelijke Mijnstreek
In 2015 is een convenant getekend tussen gemeente Sittard-Geleen, de acht corporaties in de Westelijke
Mijnstreek en een aantal zorgorganisaties waaronder RIBW, Moveo, Orbis GGZ, Koraalgroep en het
Veiligheidshuis, tot oprichting van Housing Westelijke Mijnstreek. Doel van dit project is om woningzoekenden
die intramuraal verblijven, geen thuis hebben of niet meer terug kunnen naar een thuissituatie, zelfstandig te
huisvesten in de sociale huursector. Mensen die gemotiveerd en toe zijn aan uitstroom naar zelfstandige
huisvesting en waarbij een gerede kans op succes aanwezig is, worden bemiddeld door Housing Westelijke
Mijnstreek. In 2018 hebben wij 3 cliënten van Housing van huisvesting voorzien.
47%
22%
0%
10%
5%
16% < €22.675
€22.700 - €30.800
€30.800 - €30.825
€30.825 - €38.035
€38.035 - €42.436
> €42.436
Jaarverslag 2018 30
3. Vastgoed
Het beheren, onderhouden en vernieuwen van onze woningvoorraad vormt één van de kerntaken om adequaat
invulling te geven aan onze belangrijkste doelstelling als woningcorporatie, namelijk te zorgen voor goede en
betaalbare huisvesting van de doelgroepen die op de sociale huurwoningvoorraad zijn aangewezen. Deze
kerntaak voeren wij uit binnen onze eigen kaders waarbij wij nadrukkelijk rekening houden met de
ontwikkelingen en beleid op woongebied op lokaal, (boven-)regionaal en nationaal niveau.
Samen met de gemeenten en collega-corporaties in de Westelijke Mijnstreek maken wij afspraken over de
ontwikkeling en onderhoud van ons vastgoed. Daarbij wordt nadrukkelijk rekening gehouden met de
demografische ontwikkeling in ons werkgebied en de ontwikkeling van de doelgroepen die wij huisvesten.
Kwantitatief wordt ingezet om het aantal woningen in de komende jaren niet verder te laten groeien, een
uitbreiding van woningen zal daarbij altijd gepaard moeten gaan met het ontnemen (slopen) van andere
woningen. Er wordt vooral ingezet op de kwaliteit van (nieuwe) woningen en het opwaarderen van het
bestaande woningbezit zodat deze beter aansluit op de (toekomstige) vraag.
Ons bezit kent een goede prijs-kwaliteitverhouding waarmee wij een sterke basis hebben om onze positie als
meer op het landelijk gebied georiënteerde woningcorporatie binnen het totaalpalet van de regio en in de
huidige markt te kunnen waarmaken. De komende jaren richten wij ons vooral op het kwalitatief op peil houden
van ons vastgoed en het blijven voorzien in goede en betaalbare huurwoningen. Dit door goed beheer en
onderhoud van onze woningen en eventueel waar nodig en/of gewenst het vervangen van incourante delen
van ons woningbezit. Bij een herontwikkeling van woningen richten wij ons op levensloopbestendigheid van de
nieuw te bouwen woningen, om daarmee meerdere verschillende doelgroepen te kunnen bedienen en te
zorgen voor meer flexibiliteit in onze woningvoorraad. De opgave binnen ons eigen vastgoed ligt in de
komende jaren met name in de oudere woningen met een bouwjaar voor 1970. Hier zullen we steeds meer
door sloop en nieuwbouw werken aan een toekomstbestendige woningvoorraad.
Jaarverslag 2018 31
3.1 Woningbezit Op 31 december 2018 heeft Zaam Wonen 2704 woningen, 215 garages, 102 parkeerplaatsen, 6 standplaatsen
en één BOG in eigendom. Ons woningbezit is gelegen in zeven kernen in de gemeenten Stein en Sittard-
Geleen.
Figuur 7: Woningbezit naar kern, eind 2018
De helft van ons woningbezit bestaat uit eengezinswoningen, de andere helft uit appartementen (23%) en
seniorenwoningen (27%). Als wij kijken naar de huidige huurprijs van onze woningen, dan valt het overgrote
deel (92%) binnen de goedkope en betaalbare huurprijscategorie, met huurprijzen tot maximaal €651,- per
maand. In het streefhuur-beleid willen we werken naar minimaal 95% van alle woningen tot €651,- per maand.
Figuur 8: Woningen naar huurklasse, eind 2018
3.2 Kwaliteit en prijs van onze woningvoorraad Om onze woningen zo goed mogelijk laten aansluiten op de huidige en toekomstige vraag hebben wij in 2018
de gewenste ontwikkeling van ons woningbezit geactualiseerd. Dit strategisch voorraadbeleid is voor Zaam
Wonen geheel opnieuw uitgewerkt. Op basis van trends, ontwikkelingen en de veranderingen in de vraag naar
sociale huurwoningen, is de gewenste kwaliteit en locaties van woningen in kaart gebracht. Dit beleid is
vertaald in een woningbouwprogramma voor de komende 10 jaar, waarbij we uitgaan dat we circa 600 huidige
woningen moeten aanpakken en vernieuwen. Dit kan door (grootschalige) renovatie of door sloop en
nieuwbouw van woningen.
Verder is, mede als uitwerking van ons strategisch voorraadbeleid, gekeken naar de huurprijzen die wij bij
vrijgekomen woningen willen vragen. Door scherp te kijken naar de kwaliteit, concurrentie en onderscheid in
woningen, zijn de huurprijzen van elke woning opnieuw bepaald. Dit heeft ertoe geleid dat bij woningen de
gewenste huurprijs naar beneden is bijgesteld om deze naar de toekomst betaalbaar te houden. Bij andere
woningen is de gewenste huurprijs iets verhoogd, gelet op de kwaliteit en sterke positie van deze woningen in
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
13%
79%
8%
goedkoop
betaalbaar
duur
Jaarverslag 2018 32
ons werkgebied. Uitgangspunt bij dit huurprijsbeleid is dat 85% van al onze woningen een huurprijs behoudt
onder de 1e aftoppingsgrens (€607,- per maand, prijspeil 1-1-2019) en 95% onder de 2
e aftoppingsgrens
(€651,- per maand, prijspeil 1-1-2019). Onze visie op een passend woningaanbod krijgt ook jaarlijks ruimte in
de prestatieafspraken die met de huurdersbelangenvereniging en de gemeente op lokaal en regionaal niveau
plaatsvinden.
3.3 Vastgoedontwikkeling
Maasketen
Sinds 2016 wordt de behandeling en afwikkeling van ons dagelijks onderhoud verzorgd door twee aannemers,
te weten Maasveste Berben Bouw uit Sint Odiliënberg en Smeets Vastgoed Service uit Maastricht. Deze
samenwerking heeft de naam ‘Maasketen’ gekregen, verwijzend naar de term ketensamenwerking en de
vestigingsplaatsen van de woningcorporaties en ketenpartners gelegen nabij/aan de Maas. Er wordt gewerkt
volgens het principe van ‘one call does it all’. Via het klanten contactcentrum van beide aannemers wordt er
zoveel als mogelijk meteen een afspraak gemaakt met de huurder voor het oplossen van de klacht of reparatie
in of aan de woning. Hierdoor wordt de klant zo snel geholpen op een moment dat voor hen het beste uitkomt.
Uit de klanttevredenheidsonderzoeken, uitgevoerd door het KWH, blijkt dat
de huurders deze manier van werken prettig vinden. Daarnaast verzorgen
beide aannemers het onderhoud aan huurwoningen die vrijkomen voor
nieuwe verhuur. Het kan hierbij gaan om (kleine) reparaties aan de woning
of soms ook groot onderhoud.
Onderhoud
Naast dagelijks onderhoud aan woningen voeren wij ook regelmatig planmatig onderhoud uit aan onze
woningen. Het gaat hierbij om diverse onderhoudswerken die periodiek en in een bepaalde cyclus in de diverse
complexen van Zaam Wonen wordt gerealiseerd. Denk hierbij aan schilderwerk, het vernieuwen van voegwerk
aan gevels, het vernieuwen van ramen en kozijnen of het vernieuwen van een keuken, toilet of badkamer. Bij
deze laatste groep, te weten badkamer, toilet en keuken, gaf de corporatie tot een paar jaar geleden zelf aan
waar en wanneer deze vernieuwd werden. Dit gebeurde op basis van leeftijd en onderhoudsstaat van een
badkamer. Sinds 2017 kunnen huurders via het zogenaamde ‘vraaggestuurd binnenonderhoud’ zelf een
aanvraag doen voor een renovatie van hun badkamer, keuken of toilet. Dit kan tot een aantal jaren voordat
deze technisch is afgeschreven. Met dit onderhoud willen wij huurders meer regie geven in het onderhoud van
hun woning. Op basis van een aanvraag bekijken we samen met de huurder wat de mogelijkheden zijn en
wanneer vernieuwing kan plaatsvinden.
Herstructurering
In het kader van de actualisatie van ons strategisch voorraadbeleid is nadrukkelijk onderzocht of en welke
potentiele herontwikkelingslocaties binnen nu en 10 tot 15 jaar binnen ons woningbezit kunnen ontstaan. Dit
zijn (delen van) complexen die door markttechnische, bouw- en/of woontechnische redenen in de komende
jaren mogelijkerwijs te maken kunnen krijgen met structurele vraaguitval én leegstand. Dit heeft geresulteerd
dat we voor de komende 10 jaar circa 50 woningen slopen en hiervoor nieuwe en andere woningen
terugbouwen. De verdere uitwerking van deze plannen vindt in de komende periode plaats.
Verkoop
Binnen de actualisatie van ons strategisch voorraadbeleid hebben wij ook opnieuw gekeken naar ons
verkoopprogramma voor de komende jaren. Woningen die voor verkoop in aanmerking komen, passen niet
goed meer in de langere termijnstrategie van ons vastgoed. Het zijn ook huurwoningen die om prijstechnische
redenen interessant zijn voor de verkoopmarkt en waarmee wij een bijdrage kunnen leveren aan de
doorstroom binnen de lokale woningmarkt. We houden daarbij rekening met de wens van gemeenten om zeer
terughoudend te zijn wat verkoop van huurwoningen betreft. In de prestatieafspraken met de gemeenten Stein
en Sittard-Geleen is afgesproken dat we maximaal vier woningen per jaar verkopen. De verkoopopbrengsten
vormen voor ons een belangrijke financieringsbron voor het onderhoud en het vernieuwen van ons
Jaarverslag 2018 33
woningbezit. In totaal zijn binnen onze totale woningvoorraad 113 huurwoningen en 5 standplaatsen
aangewezen die in principe voor verkoop in de komende jaren in aanmerking komen.
In 2018 werden 3 huurwoningen verkocht en 2 woningen teruggekocht in het kader van de terugkoopregeling
die door Maaskant Wonen, rechtsvoorgang van Zaam Wonen, een aantal jaren is toegepast. De 2
teruggekochte woningen zijn in 2018 nog verkocht, waarmee het totaal aantal verkochte woningen in 2018 5
bedroeg.
Leegstand
Er zijn diverse redenen waarom huurwoningen voor korte of langere tijd leeg staan voordat ze weer verhuurd
worden. Het kan zijn dat er eerst (groot) onderhoud aan of in de woning moet plaatsvinden. Verder duurt het
soms langer om een nieuwe huurder te vinden voor de woning. Verder blijven woningen soms bewust leeg
omdat ze verkocht of gesloopt worden. De huurinkomsten die wij missen door leegstand vergelijken we met de
totale huurinkomsten en drukken we uit in een percentage. Hoe lager dit percentage, hoe minder leegstand wij
gehad hebben. In 2018 bedroeg dit percentage 075%, met name als gevolg van het uitvoeren van onderhoud
(renovatie en mutatie) en verkoop van huurwoningen (bijzondere leegstand).
Figuur 9: Leegstand naar oorzaak, 2018
Grondaankopen
In 2018 is door Zaam Wonen geen gronden aangekocht in het kader van het slopen, renoveren en/of bouwen
van woningen.
3.4 Beheer en onderhoud Ons onderhoudsbeleid is erop gericht om ons woningbezit in een goede conditie te houden. Daarbij maken wij
zoals eerder aangegeven onderscheid tussen dagelijks onderhoud (te weten klachten en mutaties) en
planmatig onderhoud aan woningen. In onderstaande tabel staan de
onderhoudsuitgaven van Zaam Wonen voor 2018. De cijfers 2017
betreffen de som van de onderhoudsuitgaven van Maaskant Wonen en
WBG, de beide rechtsvoorgangers van Zaam Wonen.
Tabel 7: Overzicht uitgaven aan onderhoud, 2018
* € 1000 2018 2017
Klachten- en mutatieonderhoud 914.800 880.825
Planmatig onderhoud 4.469.370 5.542.698
Totaal 5.384.170 6.423.523
0 10000 20000 30000 40000 50000
Mutatie
Renovatie
Herstructurering
Verhuur
Verkoop
ivm planning
Vivantes
Garages en pp
Bijzondere leegstand
Wij hebben € 5.400.000-
geïnvesteerd in
het onderhoud
van onze woningen
Jaarverslag 2018 34
Niet-planmatig onderhoud
Het niet-planmatig onderhoud valt uiteen in klachtenonderhoud en mutatieonderhoud. De aanname en
afhandeling van reparaties wordt verzorgd door onze beide ketenpartners. Het beleid bij reparatieonderhoud is
dat urgente reparaties binnen één dag worden opgepakt. Bij calamiteiten volgt direct actie. Reparaties die niet
dringend zijn, worden later, doch in de regel binnen 5 werkdagen uitgevoerd. Reparaties kunnen tijdens
kantooruren telefonisch worden doorgegeven of via onze website. Er is ook een algemeen meldpunt van de
ketenpartners waar huurders buiten kantooruren spoedeisende reparaties kunnen doorgeven. In 2018 werden
in totaal 1900 reparaties uitgevoerd. Daarnaast bieden wij huurders de mogelijkheid om een service-
abonnement af te sluiten. Hiermee worden een aantal (kleinere) werkzaamheden die de huurder moet
verzorgen door de corporatie overgenomen. Ook hiervoor kan de huurder terecht bij het klantcontact center
van onze beide ketenpartners. In 2018 werden 364 service-reparaties uitgevoerd door onze ketenpartners.
Verder werden bij 84% van alle verzoeken voor een reparatie direct een afspraak met de huurder ingepland en
werd 89% van alle reparaties binnen 5 werkdagen uitgevoerd.
Planmatig onderhoud
Het planmatig onderhoud wordt uitgevoerd op basis van de jaarlijkse onderhoudsbegroting die weer onderdeel
uitmaakt van onze meerjaren onderhoudsbegroting. In 2018 is voor een bedrag van € 4.469.370,- aan
planmatige onderhoudswerkzaamheden uitgegeven en is de taakstelling bereikt. In onderstaande tabel zijn de
belangrijkste planmatige onderhoudswerken van 2018 opgenomen.
Tabel 8: Uitgaven planmatig onderhoud, 2018
Kosten Planmatig onderhoud
€135.310,- Vernieuwen riolering bij de woningen aan de Drossaer Roststraat in Stein
€75.268,- Vernieuwen groen en tuinen complex van der Marckstraat in Stein
€45.689,- Aanpassen collectief ketenhuis complex Dirgelen III in Stein
€48.770,- Vernieuwen van platte daken bij diverse complexen in Stein en Born
€18.029,- Vernieuwen garagepoorten bij enkele complexen in Stein
€16.534,- Vervangen voegwerk complex St. Martinushof in Stein
€11.073,- Plaatsen screens bij woningen complex J. Riviusstraat Elsloo
3.5 Energie en duurzaamheid Als maatschappelijk ondernemer voelen wij ons mede verantwoordelijk om te investeren in een beter en
duurzaam milieu. Wij hebben als doel om de komende jaren te investeren in energiebesparende maatregelen
om het woon- en leefcomfort van onze woningen verder te verbeteren. Daarnaast willen wij een bijdrage
leveren aan het beperken van de woonlasten van onze huurders, waar de uitgaven aan energie een
belangrijke component van is. In 2017 hebben wij ons duurzaamheidbeleid en programma voor de komende
jaren vastgesteld. Deze gaat onder meer uit van circa 500 woningen die wij tot en met 2021 verder
verduurzamen. Naast verduurzamen bekijken we ook of sprake is van bouwkundige verbeteringen aan deze
woningen. Verder blijven we investeren in zonnepanelen bij zowel eengezins- als meergezinswoningen. Bij het
plaatsen van zonnepanelen worden huurders volledig ontzorgd bij de installatie en onderhoud van de panelen
en ontvangen een aantrekkelijke korting op de stroomprijs. Per saldo gaan deze huurders in stroomkosten op
vooruit, ze betalen minder dan voorheen.
Eind 2013 is tussen het ministerie van BZK, Aedes, de Woonbond
en Vastgoed Belang een energie-akkoord gesloten, waarvan het
Convenant Energiebesparing Huursector onderdeel is. Wij hebben
ons verbonden om de afgesproken doelstellingen van gemiddeld
label B (met een energie index van 1,25) en 80% van de woningen
minimaal label C (particuliere verhuurders) eind 2020 te halen. Eind 2018 heeft 76% van onze woningen een
76 % van onze woningen
heeft een groen
energielabel
Jaarverslag 2018 35
groen label (een energielabel A, B of C). Verder bedraagt onze energie-index eind 2018 gemiddeld 1,53. Dit
komt overeen met energielabel hoge C.
Figuur 10: Verdeling woningen naar energie-index, eind 2018
In het kader van ons duurzaamheidsprogramma hebben wij in 2018 bij diverse complexen en in totaal 129
woningen energetische en bouwkundige maatregelen genomen of is de voorbereiding ervan gestart. De
werkzaamheden die we uitvoeren betreffen het aanbrengen van dakisolatie (binnenzijde), geïsoleerd dakraam,
spouwisolatie, HR++ glas waar nodig, nieuwe geïsoleerde voordeuren, mechanische ventilatie, zonnepanelen
en indien nodig een nieuwe HR cv-combiketel.
Tabel 9: Verduurzamen woningen, 2018
Complex Aantal woningen
Burg. Fredrixstr, van Heesstr e.o. Elsloo 53
Burg. Canisiusstr Elsloo 26
Heerstraat Noord Stein 15
P. Daemenstr en P. Tissenstr Elsloo 13
H. van Leyenstr en Tiendstr Born 22
Totaal 129
Verder hebben wij in 2018 alle 13 gestapelde complexen in de kernen Born, Buchten, Grevenbicht en Holtum
voorzien van zonnepanelen die zorgen voor een teruglevering van elektriciteit op de algemene meter. Er is
afgesproken de servicekosten van de bewoners voor elektriciteit te verlagen naar 0 euro. Hiermee is een
investering gemoeid van € 179.894,-.
In 2018 is er in totaal € 1.481.602 geïnvesteerd in energetische maatregelen.
3.6 Huurbeleid Ons huurbeleid maakt onderdeel uit van ons strategisch voorraadbeleid. Uitgangspunt is dat voor kwalitatief
dezelfde woningen eenzelfde huurprijs moet gelden. De basis voor de kwaliteit ligt verankerd in het
woningwaarderingsstelsel (WWS) waarbij voor iedere huurwoning de kwaliteit is uitgedrukt in WWS-punten.
Per 1 oktober 2015 is de systematiek van de woningwaardering gewijzigd. De onderdelen ‘type woning’ en
‘woonomgeving’ zijn vervallen. In plaats daarvan maakt de WOZ waarde van de woning deel uit van de
woningwaardering en is het energielabel vervangen door een energie-index. Dit heeft voor de actuele huurprijs
van onze woningen geen gevolgen gehad. De huidige huurprijs ligt immers aanzienlijk lager dan de maximale
huurprijs.
9
746
525
763
272
190
122 79 0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
(EI tot 0,8) (EI: 0,8 - 1,2) (EI: 1,2 - 1,4) (EI: 1,4 - 1,8) (EI: 1,8 - 2,1) (EI: 2,1 - 2,4) (EI: 2,4 - 2,7) (EI: 2,7 enhoger)
Jaarverslag 2018 36
Op basis van de woningwaardering is in het strategisch voorraadbeleid per complex de gemiddelde streefhuur
bepaald, als percentage van de maximaal redelijke huurprijs. Zaam Wonen streeft per complex naar een
huuropbrengst gebaseerd op het hiervoor opgestelde verdienmodel van ons vastgoed. De streefhuur als vast
percentage van de maximaal redelijke huurprijs is daarbij losgelaten omdat deze enerzijds niet haalbaar blijkt
(bijvoorbeeld bij nieuwbouw en verduurzamen) en anderzijds dienen wij voldoende betaalbare huurwoningen
voor de doelgroep te behouden. Tevens is bij de bepaling van de huurprijs van onze woningvoorraad zoveel
mogelijk rekening gehouden met de aftoppingsgrenzen in het licht van passend toewijzen. Ons huurprijsbeleid
dat in 2018 is uitgewerkt en vastgesteld waarborgt dat 85% van alle woningen een huurprijs heeft tot €607,- per
maand (prijspeil 1-1-2019) en 95% een huurprijs tot €651,- per maand (prijspeil 1-1-2019).
Huurverhoging
In 2018 hebben wij gekozen voor een inflatievolgend huurprijsbeleid. De huren zijn per 1 juli 2018 verhoogd
met 1,4%.
Huurachterstand
Wij voeren een actief en gericht beleid op het gebied van huurachterstand waarbij wij ons nadrukkelijk richten
op de verantwoordelijkheid die onze huurders hebben om tijdig de huur te betalen. Soms lukt de huurbetaling
niet en ontstaat er een huurachterstand. Onze inzet is dan om zo vroeg mogelijk actie te ondernemen door een
herinnering te sturen dan wel een betalingsregeling met de huurder te treffen. Hiermee kan een groot deel van
de huurbetalingsproblemen worden opgelost. Verder werken wij met de gemeenten Stein en Sittard-Geleen en
diverse maatschappelijke instanties samen om huurders met huurachterstand te begeleiden en advies te
geven. Denk hierbij aan de Kredietbank Limburg, schuldhulpverlening in de gemeente Stein en Partners in
Welzijn.
Tabel 10: Overzicht huurachterstand zittende huurders, eind 2018
Achterstand Aantal huurders Bedrag achterstand
0-1 maand 101 €23.737,-
1-2 maanden 21 €19.600,-
2-6 maanden 15 €25.022,-
> 6 maanden 3 €12.843.-
Totaal 140 €81.202,-
We werken bij het incasseren van de huren zoveel als mogelijk met één betaalmoment, namelijk de eerste van
de maand. Indien huurder de huur voor de eerste van de maand niet betaald heeft (of bij stornering van de
automatische incasso van de huur) wordt een eerste herinnering verzonden. Hierdoor hebben wij sneller en
actief grip op mogelijke nieuwe huurachterstand en kunnen wij tijdig met de huurder afspraken maken over de
huurbetaling. Ondanks al onze inspanningen en de mogelijkheden die wij bieden, blijkt dat de huurachterstand
bij een groep huurders in toenemende mate moeilijk of slechts gedeeltelijk kan worden teruggedrongen. Het
aantal maandelijkse storneringen van automatische betalingen blijft hoog en vergt direct actie vanuit onze kant.
In 2018 zijn 12 vorderingen in handen gesteld van de deurwaarder. Er zijn in 2018 twee ontruimingsvonnissen
gewezen door het kantongerecht als gevolg van betalingsachterstand.
Bij vertrokken huurders met een huurachterstand wordt de vordering ook in handen gesteld van een
deurwaarder. Verder zijn diverse vorderingen in handen van de deurwaarder die betrekking hebben op zittende
huurders. Dit zijn vaak complexe dossiers die een specialistische aanpak vergen. Eind 2018 bedroeg de
huurachterstand van zittende huurders, uitgedrukt als percentage van de bruto jaarhuursom 0,47 %. Het ging
hierbij om een bedrag van € 81.202,-.
Jaarverslag 2018 37
Tabel 11: Overzicht huurachterstand zittende huurders in relatie tot de jaarhuursom, 2018-2017
Jaar 2017 2018
% 0,57 0,47
Het percentage over het jaar 2017 is een optelsom van de achterstanden van Maaskant Wonen en WBG, de
rechtsvoorgangers van Zaam Wonen, in die jaren.
De van de vertrokken huurders te vorderen huren bedragen eind 2018 €82.903,-.
Jaarverslag 2018 38
4. Zorg en leefbaarheid Prettig wonen is meer dan een goede woning. Onze huurders moeten zich thuis voelen in de straat of buurt
waar zij wonen. Onze huurders die zorgbehoevend zijn, moeten bij ons een woning vinden die bij hen past. En
als er voorzieningen nodig zijn in de woning in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO),
dan zijn met name de gemeenten Stein en Sittard-Geleen aan zet. Dit alles om ervoor te zorgen dat deze
huurders veilig en verantwoord kunnen (blijven) wonen. Op het gebied van leefbaarheid verzorgen wij onder
meer het groenonderhoud bij complexen en veilige achterpaden en stimuleren wij met andere partijen de
sociale cohesie in wijken en buurten met een gericht programma. In het kader van de aanpak van
leefbaarheidsvraagstukken werken wij nauw samen met onze ketenpartners, de
huurdersbelangenverenigingen en in het bijzonder de gemeenten Stein en Sittard-Geleen. Hetgeen
opgenomen is in wet- en regelgeving vormt daarbij ons handelingskader en ruimte om onze rol op het gebied
van leefbaarheid in te vullen.
4.1 Wonen en zorg In een werkgebied dat de komende jaren gekenmerkt wordt door een sterke vergrijzing is het van belang
proactief en gericht in te spelen op de woonwensen van ouderen. Dit wordt versterkt door de hervormingen in
de zorg waardoor mensen langer zelfstandig wonen met, indien nodig, zorg aan huis. Een opgave die ook op
het bordje van onze woningcorporatie komt te liggen en waarbij wij, samen met gemeente en zorg- en
welzijnspartners, adequaat en tijdig op moeten inspelen. Een belangrijke opgave is om ons vastgoed meer
“zorggeschikt te maken” waarmee oudere huurders, al dan niet met zorg, langer verantwoord en zelfstandig
kunnen wonen. Bij dit zorggeschikt maken gaat het wat ons betreft om drie zaken: voldoende veiligheid in de
woning, zorgen voor een goede toegankelijkheid van woningen en de aanwezigheid van een zorgnet in de
buurt. Bij dit laatste gaat het om zowel (digitale) voorzieningen voor ouderen alsook de aanwezigheid van een
zorgaanbieder voor huishoudelijke hulp en zorg. In het kader van het beter geschikt maken van bestaande
woningen voor ouderen gaan we komend jaar binnen de regio Westelijke Mijnstreek één methodiek gebruiken
om de ‘zorggeschiktheid’ van huurwoningen in kaart te brengen. Dit doen we als woningcorporaties in de regio
gezamenlijk. Hiermee leggen we een uniform uitgangspunt voor de aanpak en verbeteren van onze
huurwoningen voor ouderen. Daarnaast werken we nauw samen met onze ketenpartners op het gebied van
wonen en zorg om huurders en woningzoekenden te helpen en ondersteunen bij het vinden van een geschikte
Jaarverslag 2018 39
woning of het regelen van een aanpassing in de woning. Zo zijn er afspraken gemaakt over het aanpassen van
onze woningen in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). In het kader van de WMO
worden nu alle aanvragen zelfstandig afgehandeld door de gemeente, voor eventuele aanvullende technische
informatie worden wij nog wel benaderd. Verder vervullen wij een signaleringsfunctie voor problemen op het
gebied van sociale controle in de wijken en buurten. Dit met als doel om te voorkomen dat oudere mensen in
een sociaal isolement raken en hierdoor in de problemen raken. Mochten zich problemen voordoen, dan zullen
wij met betrokken partijen komen tot gerichte actie en inzet.
4.2 Fysieke leefbaarheid We investeren op verschillende manieren in het verbeteren en versterken van de leefbaarheid en de kwaliteit
van de woonomgeving waar wij ons bezit hebben. Zo wordt het groen en achterpaden rondom wooncomplexen
periodiek onderhouden. Ook wordt bij nieuwbouw en renovatie van bestaand bezit veel aandacht besteed aan
maatregelen die de veiligheid en toegankelijkheid van woningen en complexen verbeteren. Denk hierbij aan
het aanbrengen van automatische deuropeners, hang- en sluitwerk conform Politiekeurmerk en betere
verlichting in en rondom wooncomplexen. Tevens beschikken een aantal seniorencomplexen over een
gemeenschappelijke ruimte waar bewoners en omwonenden activiteiten kunnen organiseren waarmee in onze
ogen ook een bijdrage wordt geleverd aan de leefbaarheid en cohesie in het complex en de buurt. Tot slot
zetten wij op verzoek van huurders ons leefbaarheidsfonds in om gericht te investeren in leefbaarheid en
veiligheid in en om onze woningen en complexen
Project Bosstraat/Torenstraat te Born
Dit jaar zijn we in goed overleg met bewoners gestart om de mogelijkheden te inventariseren om de fysieke
leefbaarheid in de buurt Torenstraat/Bosstraat in Born te verbeteren. Ook onze ketenpartners Partners en
Welzijn en de gemeente Sittard-Geleen zijn betrokken. Het gaat hierbij om beheer en onderhoud van de
openbare ruimte, herinrichten van het binnenterrein en het verbeteren van de veiligheid bij en in de
achterpaden van de woningen. Dit heeft geresulteerd in een aantal ideeën en concrete voorstellen die in 2019
worden uitgevoerd en verder verkend.
4.3 Sociale leefbaarheid
Buurtbeheer
Wij investeren jaarlijks in activiteiten die bijdragen aan een betere leefbaarheid en woongenot in een complex,
buurt of straat waar wij bezit hebben. Met deze investeringen willen wij de cohesie in wijken vergroten
waardoor mensen prettiger kunnen wonen en leven. In 2018 is éénmaal een beroep gedaan op ons
leefbaarheidsfonds.
Overlast
Bij onveiligheid en/of ongewenste ontwikkelingen in de buurt, is het belangrijk om dit bij ons te melden. Wij zijn
echter van mening dat bewoners elkaar eerst zelf moeten aanspreken op overlast en/of vervuiling in een
complex of om een woning. En samen bekijken welke oplossingen mogelijk zijn. Is er daadwerkelijk sprake
van structurele overlast, dan starten wij een procedure die erop gericht is, door overleg en samenwerking met
ketenpartners, te komen tot een goede en draaglijke oplossing voor alle betrokken partijen. Als
woningcorporatie treden wij hierbij op als intermediair. Door deze inzet hopen wij de leefbaarheid, daar waar
deze onder druk staat c.q. komt te staan, zo goed en snel mogelijk aan te pakken en te verbeteren. Verder zien
wij toe op onveilige of strafbare ontwikkelingen in de wijk of buurt. Daar waar sprake is van hennepteelt in ons
woningbezit wordt direct tot huurontbinding overgegaan, conform de afspraken in het hennepconvenant
Westelijke Mijnstreek. In 2018 zijn 4 illegale hennepplantages binnen ons woningbezit ontdekt.
Jaarverslag 2018 40
Tabel 12: Overzicht uitgaven leefbaarheid, 2018
Kosten Leefbaarheid
€ 1.730,- Bijdragen uit het Leefbaarheidsfonds
€ 20.038,- Herinrichting binnenterrein Bosstraat / Torenstraat / Hennekuilstraat - Born
€ 11.069,- Openbare verlichting achterpaden diverse complexen
€ 3.027,- Wifi voorzieningen diverse complexen
€ 35.864,- Totaal geïnvesteerd in leefbaarheid
Jaarverslag 2018 41
5. Governance
Good governance oftewel een verantwoord toezicht is een belangrijk uitgangspunt voor ons. Wij willen intern
en extern betrouwbaar, efficiënt en integer opereren. Dit vraagt om heldere spelregels en transparantie over
onder meer ons beleid en activiteiten, en correcte naleving van wet- en regelgeving en inzicht in eventuele
risico’s die wij lopen en hoe wij hiermee omgaan. Wij onderschrijven de vigerende Governancecode
woningcorporaties en de Aedes Code voor woningcorporaties en de hierin vastgelegde beginselen en geven
hier gedurende het jaar concreet invulling aan. In dit hoofdstuk verantwoorden wij ons over de inrichting en
werking van onze governance structuur. De relevante documenten en reglementen zijn terug te vinden op onze
website (www.zaam-wonen.nl).
5.1 Oordeel van instanties Elk jaar worden wij door verschillende overheidsinstanties beoordeeld. Het gaat hierbij in 2018 om het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de Autoriteit woningcorporaties.
Waarborgfonds Sociale Woningbouw
In 2018 is Zaam Wonen, op basis van het huidige risicoclassifcatiesysteem, een analyse van de financial en
business risks, door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw beoordeeld als een woningcorporatie met een
laag tot gemiddeld risicoprofiel. Zaam Wonen blijft daardoor borgbaar, een belangrijke voorwaarde om in de
toekomst gebruik te kunnen maken van de financieringsfaciliteiten van de Waarborgfonds Sociale
Woningbouw.
Autoriteit woningcorporaties
In 2018 zijn wij door de Autoriteit woningcorporaties integraal beoordeeld op governance, rechtmatigheid,
financiële continuïteit en bescherming van het maatschappelijk vermogen. De beoordeling die door de
Autoriteit Woningcorporaties is uitééngezet in de integrale oordeelsbrief d.d. 8 januari 2019 heeft niet geleid tot
het doen van interventies of het maken van toezichtsafspraken. In de oordeelsbrief is verder ingegaan op de
eind 2018 plaatsgevonden Governance Inspectie, die verderop is toegelicht in paragraaf 5.5.
Jaarverslag 2018 42
5.2 Risicomanagement In onze rol als ondernemer, beheerder en investeerder is het voor de financiële en maatschappelijke
continuïteit van onze woningcorporatie van groot belang goed zicht te hebben op en in te spelen op risico’s
waaraan wij blootgesteld zijn of worden. Het gaat daarbij om risico’s op zowel strategisch, tactisch als
operationeel niveau. Het bestuur is verantwoordelijk voor de opzet, implementatie en uitvoering van het interne
risicobeheersings- en controlesysteem voor het actief managen van de risico’s en het bepalen en inzetten van
de geëigende maatregelen om deze risico’s te voorkomen en/of tot een minimum te beperken.
Het voornemen was om in 2018 een nieuw integraal risicomanagementsysteem op te stellen voor Zaam
Wonen. Mede door het plotselinge wegvallen van de businesscontroller medio 2018 is het
risicomanagementsysteem nog niet opgesteld. De businesscontroller heeft een belangrijke rol bij de inrichting
van het risicomanagementmodel. Wel heeft er in 2018 een interne beoordeling van de 24 business risks
(WSW) plaatsgevonden. De business risks zullen onderdeel uitmaken van het risicomanagement evenals de
interne beheersing. Begin 2018 is de interne controle als onderdeel van de interne beheersing vorm gegeven
middels het vaststellen van een controllersstatuut en de uitvoering van het vastgestelde interne controleplan
voor 2018.
5.3 Planning en controle Zaam Wonen werkt met een integrale planning & controlecyclus (P&C-cyclus) met als belangrijkste doel om te
komen tot een adequate input, sturing en verantwoording op de strategische doelen en opgaven van onze
woningcorporatie in de komende jaren. Tevens dient deze cyclus om de gang van zaken binnen de organisatie
(de prestaties) te kunnen bewaken en eventueel bij te sturen. Het plannen van de activiteiten en prestaties van
onze woningcorporatie in het komende jaar en het uitvoeren van controle (voortgang) tijdens het lopende jaar
zijn belangrijke functies van de cyclus. De P&C-cyclus is verankerd in onze bedrijfsvoering en organisatie,
zowel op strategisch niveau (richten), tactisch niveau (inrichten) en op operationeel niveau (verrichten). De
structuur en wijze van inrichting van de integrale P&C-cyclus garandeert dat de drie onderscheiden niveaus
(strategisch, tactisch en operationeel) ieder apart en door elkaars samenhang bijdragen aan de doelstellingen
van onze woningcorporatie. Dit garandeert een integrale benadering, planning en aanpak van de kerntaken,
activiteiten en inzet van onze woningcorporatie. De cyclus werkt horizontaal en verticaal door. Horizontaal
waarbij per niveau de belangrijkste kaders en plannen zijn opgenomen die invulling geven aan de wijze waarop
de corporatie dit niveau invult en uitvoert. Verticaal waarbij de relatie en samenhang tussen de drie niveaus
worden onderkend en verankerd, zowel bottom-up als top-down.
Jaarverslag 2018 43
Figuur 11: P&C-cyclus Zaam Wonen
Plan: de cyclus start met het opstellen van plannen waarin de missie/visie, strategische doelen en subdoelen
van onze woningcorporatie worden weergegeven. Op strategisch niveau is dit vastgelegd in ons
ondernemingsplan. Dit is vervolgens op tactisch niveau uitgewerkt in de meerjaren onderhoudsbegroting, de
begroting en de financiële meerjaren prognoses, het treasurystatuut en jaarplan, het duurzaamheidsbeleid, het
strategisch voorraadbeleid, de meerjaren prestatieafspraken en onze jaarplannen.
Do: de plannen worden conform de begroting, jaarplannen en operationele plannen en afspraken uitgevoerd.
Check: de behaalde prestaties in een bepaalde periode worden geregistreerd en gecontroleerd. De realisatie
wordt afgezet tegen de plannen, doelen en prestaties in de planfase. Dit doen we met name door de periodieke
kwartaalrapportages naar de raad van toezicht en via ons jaarverslag. We analyseren en bespreken in overleg
met medewerkers en de raad van toezicht de (voortgang van) prestaties en geconstateerde afwijkingen worden
beargumenteerd en onderbouwd.
Act: bij geconstateerde afwijkingen bekijken we of dit aanleiding moet of kan zijn om beleid en doelen bij te
stellen en zo ja, welke maatregelen daarvoor genomen moeten worden. Eventuele bijsturing en/of aanpassing
van beleid en doelen worden gerapporteerd via de managementrapportages naar de raad van toezicht.
Duidelijk is dat de P&C-cyclus binnen de drie niveaus (strategisch, tactisch en operationeel) zijn eigen
dynamiek en inhoud heeft. Door de planning- en controlecyclus integraal te benaderen en in te richten, kunnen
wij snel schakelen en ingrijpen waar dit aan de orde is en tevens op een adequate wijze sturen op
consequenties voor andere onderdelen van onze organisatie.
Interne Controle
Interne controle behoort tot de Check en Act fase van de PDCA cyclus binnen Zaam Wonen. Door middel van
interne controles stelt Zaam Wonen vast of de opzet van risicobeheersing voldoende is en/of de geformuleerde
beheersmaatregelen effectief zijn. Aan de hand van de bevindingen worden indien van toepassing
verbetervoorstellen gedaan wat moet leiden tot kwaliteits- en procesverbeteringen en om in control te blijven of
te komen.
Jaarverslag 2018 44
Conform het goedgekeurde controleplan zijn er in 2018 periodiek controles uitgevoerd. Deze controles
betroffen controles op bedrijfsprocessen zoals woningtoewijzingen, huurmutaties en verkopen. Daarnaast zijn
er in 2018 controles uitgevoerd op de voor Zaam Wonen vastgestelde reglementen en statuten, de naleving
van de procuratieregeling, de Wet Normering Topinkomens, de bedrijfsautoregeling en het
aanbestedingsbeleid. Verantwoording over de uitgevoerde controles is per kwartaal afgelegd in de
managementrapportages en in de periodieke overleggen met MT en auditcommissie.
5.4 Integriteit Zaam Wonen hanteert evenals haar rechtsvoorgangers Maaskant Wonen en Woningbeheer Born-Grevenbicht
een eigen integriteitsbeleid en integriteitscode die geldt voor alle medewerkers, het bestuur en de
commissarissen van onze woningcorporatie. Bij incidentele tegenstrijdige belangen en/of integriteitskwesties is
de richtlijn dat hiervan via onze meldregeling voor misstanden voor Zaam Wonen direct melding wordt gedaan
bij de verantwoordelijke persoon. Tevens kan een kwestie anoniem gemeld worden bij de Autoriteit
woningcorporaties. De raad van commissarissen is eindverantwoordelijk voor het handhaven en handelen van
het integriteitsbeleid. Bij een integriteitsmelding worden de richtlijnen gevolgd zoals opgenomen in de
meldregeling voor misstanden van Zaam Wonen. Daarnaast kan teruggevallen worden op de statuten van
onze woningcorporatie, het reglement van de raad van commissarissen en de Bestuurlijke
Verantwoordelijkheden en Bevoegdheden (BvB). In het verslagjaar 2018 zijn bij de raad geen meldingen in
deze bekend dan wel ontvangen. De integriteitscode is openbaar te raadplegen via onze website.
5.5 Maatschappelijke Visitatie Op 8 februari 2018 heeft Ecorys een visitatierapport uitgebracht met betrekking tot de visitatie die eind 2017
heeft plaatsgevonden bij Maaskant Wonen. Uit dit visitatierapport blijkt dat Maaskant Wonen evenals de
voorgaande visitatie op de onderdelen ruim voldoende tot zeer goed scoort. Met name op gebied van relatie en
communicatie scoort Maaskant Wonen hoog. Verder wordt er geconstateerd dat de financiële continuïteit zeer
goed op orde is en dat weloverwogen met de vermogensinzet ten behoeve van de opgaven wordt omgegaan.
Bovendien is voortvarend met de verbeterpunten uit de vorige visitatie aan de slag gegaan. Dit betrof o.a.
vormgeving van beleid en prestaties van duurzaamheid. Realisering van voorgenomen plannen en het gebruik
van meer meetbare normen bij het benoemen van de doelstellingen.
5.6 Governance Inspectie Op 28 november 2018 heeft er bij Zaam Wonen in het kader van het continue toezicht door de Autoriteit
woningcorporaties (Aw) een Governance Inspectie plaatsgevonden. Tijdens het onderzoek hebben gesprekken
plaatsgevonden met de directeur-bestuurder en de leden van de raad van commissarissen (RvC). Hierbij is
specifiek ingegaan op de volgende onderwerpen: de relatie tussen bestuurder en RvC, het functioneren van de
bestuurder, de RvC en de organisatie en tenslotte integriteit. Op basis hiervan en de vooraf aangeleverde
stukken door Zaam Wonen is door de Autoriteit geconcludeerd dat Zaam Wonen op hoofdlijnen aan de criteria
voldoet voor Good Governance en probeert hieraan te blijven voldoen.
Het algemeen beeld over Zaam Wonen is hierbij positief waarbij geen sprake is van een belemmerende cultuur
en sentimenten vanuit de voorgaande organisaties. Ook wordt geconstateerd dat de relatie tussen bestuur en
RvC open en constructief is waarbij de RvC met vertegenwoordiging van verschillende deskundigheden de
nodige tegenkracht levert. Uit de stukken en de gesprekken constateert de Autoriteit bovendien dat er een
hoog integriteitsbewustzijn is bij zowel Bestuur als RvC.
Jaarverslag 2018 45
6. Financiën
6.1 Kengetallen op een rij In onderstaande tabel staan de belangrijkste financiële kengetallen van onze woningcorporatie over 2018.
Tabel 13: Kengetallen Zaam Wonen 2018
Woningbezit huurklasse 2018
Goedkoop (t/m € 417,34) 352
Betaalbaar (tussen € 417,34 en € 640,14 ) 2.149
Duur tot huurtoeslaggrens (tussen € 640,14 en €710,68) 161
Duur boven huurtoeslaggrens (boven €710,68) DAEB 22
Niet-DAEB 20
Totaal aantal vhe's (zelfstandige woongelegenheden) 2.704
Financiële kengetallen ( bedragen * € 1000 ) 2018
Jaarresultaat na belastingen € 20.204
Solvabiliteit (%) 78,4
Interest coverage ratio 2,21
Marktwaarde in verhuurde staat € 265.193
Beleidswaarde € 124.039
Beleidswaarde / Marktwaarde 47%
Leningportefeuille € 50.815
Loan to Value o.b.v. marktwaarde 0,19
Loan to Value o.b.v. beleidswaarde 0,40
Dekkingsratio 7,28
Gemiddelde rentevoet (%) 3,78
Gemiddelde huurverhoging (%) 1,40
Huurachterstand zittende huurders (%) 0,47
Leegstand (excl. leegstand door verkopen) 0,75
Mutatiegraad bestaand bezit (%) 6,25
Jaarverslag 2018 46
6.2 Jaarresultaat Het commerciële jaarresultaat over 2018 bedraagt € 20.234.729. De analyse van het jaarresultaat 2018 ten
opzichte van het jaar ervoor en de begroting 2018 ziet er als volgt uit.
Tabel 14: Analyse jaarresultaat, 2016 en 2017
Winst- en verliesrekening Realisatie Realisatie Verschil Begroot Verschil
(bedragen * € 1000) 2018 2017* 2018-2017 2018 realisatie-begroot
Huuropbrengsten 16.934 16.820 114 16.999 -65
Opbrengsten servicecontracten 445 415 30 606 -161
Lasten servicecontracten -426 -412 -14 -572 146
Overheidsbijdragen 200 31 47 200
Lasten verhuur- en beheeractiviteiten -643 -845 202 -3.375 2.732
Lasten onderhoud -6.092 -6.922 830 -4.502 -1.590
Overige directe operationele lasten -3.459 -3.029 -430 -1.737 -1.722
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
-68 -176 108 14 -82
Overig waardeveranderingen 862 1.071 -209 862
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
19.286 992 18.294 -2.626 21.912
Nettoresultaat overige activiteiten 51 70 -19 -1 52
Overige organisatiekosten -1.483 -1.688 205 -980 -503
Leefbaarheid -127 -94 -33 -201 74
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2 7 -5 3 -1
Waardeverandering fva en effecten -31 95 -126 0 -31
Rentelasten -1.982 -2.099 117 -1.977 -5
belastingen -3.267 -2.278 -989 -2.525 -742
Jaarresultaat 20.204 1.958 18.244 -874 21.076
* 2017 jaarcijfers Maaskant en WBG voor vergelijkingsdoeleinden aangepast aan gewijzigd functioneel model 2018
6.3 Treasury De spelregels voor het aantrekken en uitzetten en beheren van financiële middelen en beleggingen zijn
vastgelegd in ons treasury statuut. Op 8 februari 2018 is er een nieuw treasurystatuut vastgesteld voor Zaam
Wonen, welke d.d. 21 februari 2018 is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. In het treasury
jaarplan 2018, eveneens goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 21 februari 2018 staan de
risico's en de financieringsbehoeften van onze woningcorporatie voor het jaar 2018 beschreven.
Daarnaast dienen woningcorporaties per 1 januari 2017 te beschikken over een reglement financieel beleid en
beheer. Op 26 maart 2018 is door Zaam Wonen als rechtsopvolger van Maaskant Wonen en Woningbeheer
Born-Grevenbicht een nieuw reglement financieel beleid en beheer ingediend bij de Autoriteit
woningcorporaties .
Financieringen
In 2018 heeft er één renteherziening plaatsgevonden. Dit betrof een renteaanpassing van een lening met
variabele hoofdsom. Deze lening is op 2 juli 2018 volledig afgelost. Eind 2018 bedraagt de leningportefeuille
van Zaam Wonen € 50,815 miljoen, hiervan vervalt een bedrag ad € 2,064 miljoen in het volgend boekjaar.
Jaarverslag 2018 47
Figuur 12: Inzicht in de renteherzieningen en/of eindaflossingen in enig jaar
Business risks WSW
Bij de beoordeling van de corporaties kijkt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) naar Business
Risks en Financial Risks. Bij Business Risks kijkt WSW naar elementen als de strategische keuzes omtrent
vastgoed, het systeem van sturen en het beheersen van risico’s door de corporatie en specifiek de financiering
van activiteiten.
De Business Risks zijn gerelateerd aan treasury van Zaam Wonen: het renterisico, het (her)financieringsrisico
en het liquiditeitsrisico worden hieronder weergegeven.
Renterisico
Met Bbusiness Risk 14 beoordeelt WSW het renterisico. In periode 2 ( 2024-2028 ) voldoet Zaam Wonen niet
aan de risiconorm van het WSW ( max 40% ) vanwege de relatief vele aflossingen van fixe leningen in deze
periode.
Figuur 13: Inzicht in Business Risk 14/Renterisico
(Her) financierings- en tegenpartijrisico
Business risk 15 beoordeelt het herfinancieringsrisico en tegenpartijrisico. Zaam Wonen heeft meer dan 2%
aflossingsruimte per jaar en minder dan 20% herfinancieringsrisico in de begrotingsperiode en valt daarmee
binnen de bandbreedtes.
Jaarverslag 2018 48
Figuur 14: Inzicht in Business Risk 15/Her(financieringsrisico)
Liquiditeitsrisico
Naast de bovengenoemde businessrisks beoordeelt het WSW het liquiditeitsrisico (16). Dit is het risico dat
Zaam Wonen niet aan haar direct opeisbare verplichtingen kan voldoen. Op basis van de normstelling van
WSW (laag risico en hoog risico) is de verwachting dat Zaam Wonen op Business Risk 16 een lage risicoscore
krijgt. Dit is gebaseerd op het feit dat Zaam Wonen een korte en lange termijn-liquiditeitsprognose heeft en
deze prognoses periodiek actualiseert. Daarnaast heeft Zaam Wonen de afgelopen jaren geen additioneel
verzoek voor extra borgingsruimte gedaan bij WSW en heeft Zaam Wonen geen derivaten in haar portefeuille
Liquide middelen
Onze overtollige middelen worden aangehouden in de vorm van (risicoloze) direct opvraagbare
spaarrekeningen. Deze beleggingsvormen voldoen aan de nieuwe beleidsregels verantwoord beleggen, als
aanvulling op MG 1994-311 en MG 2001-26.
Tabel 15: Overzicht liquide middelen, eind 2018
Liquide middelen per 31-12-2018
rekeningnummer saldo rentestand Rating Moody’s
Rating S&P Global
Rating Fitch
Kas 2.548,00
Rekeningcourant Rabobank
10.83.00.420 79.412,42 Aa3
A+
AA-
Rekening courant Rabobank
30.14.28.654 41,81 Aa3
A+
AA-
Rekening courant BNG Bank
28.50.48.686 742.326,69 Aaa
AAA
AA+
Rekening courant ABN
24.47.40.569 60,47 A A1 A+
Beleggersrekening Rabobank
15.29.97.717 1.661.198,03 0,01% Aa3
A+
AA-
Bedrijfsbonusrekening Rabobank
3.49.66.54.759 107.376,54 0,01% > 100K
Aa3
A+
AA-
Totaal liquide middelen
2.592.964,17
6.4 Vooruitblik In het najaar van 2018 is de begroting 2019 opgesteld “ De basis op orde!”. Deze begroting is op 28 november
2018 goedgekeurd door de raad van commissarissen. Verduurzaming van het woningbezit vormt één van de
belangrijkste vastgoedopgaven de komende jaren. Daarnaast blijft betaalbaarheid van de huren een belangrijk
aandachtspunt komende jaren, waarbij ingezet wordt op inflatievolgend huurbeleid. De begroting van Zaam
Wonen laat zien dat vastgoedopgaven en huurbeleid binnen de financiële kaders te realiseren zijn.
Jaarverslag 2018 49
Tabel 16: Kengetallen meerjaren begroting Zaam Wonen ‘De basis op orde’, 2019-2023
Financiële meerjarenbegroting 2019-2023 2019 2020 2021 2022 2023
kengetallen (bedragen * € 1000)
Jaarresultaat 5.407 2.293 5.502 5.589 3.959
Solvabiliteit o.b.v. marktwaarde (%) 77,8 77,6 77,7 78,2 78,7
Solvabiliteit o.b.v. beleidswaarde (%) 49,6 48,7 48,8 49,5 50,2
Loan to Value o.b.v. beleidswaarde (%) 46,2 46,7 46,7 46,2 46,1
Gemiddelde rentelast leningen (%) 3,68 3,57 3,48 3,44 3,5
Duration leningen 6,52 6,05 5,6 4,96 4,5
Operationele kasstroom voor renteontvangsten/uitgaven: A
3.564 3.619 4.157 4.017 3.565
Renteuitgaven: B 1.933 1.874 1.873 1.874 1.848
Rentedekkingsgraad (ICR): A/B 1,84 1,93 2,22 2,15 1,93
6.5 Realiseerbaarheid waarde onroerende zaken in exploitatie De waardering van het vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat is in overeenstemming met het handboek
modelmatig waarderen marktwaarde bepaald. Op basis van dit waarderingshandboek is Zaam Wonen met het
volledige bezit in een krimpgebied verplicht om de full-versie taxatie toe te passen. Hierbij is het inschakelen
van een externe taxateur verplicht. In de full-versie taxatie is het volgens handboek mogelijk om op basis van
toetsing door een externe taxateur om tot een aanpassing van de op basis van het handboek modelmatig
vastgestelde waarde te komen. Deze aanpassingen zijn beperkt tot een twaalftal in dit handboek gestelde
vrijheidsgraden (o.a. markthuur, exit yield, leegwaarde, onderhoud en discontovoet). De door Zaam Wonen
ingeschakelde externe taxateur heeft gekozen voor aanpassingen in de markthuur, leegwaarde, exit yield en
discontovoet in een aantal waarderingscomplexen.
Na het toepassen van de full-taxatie komt de marktwaarde in verhuurde staat voor Zaam Wonen uit op €265,2
miljoen. De beleidswaarde bedraagt €124 miljoen.
Per 31 december 2018 is in totaal €139 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen
begrepen (2017: €120 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen
marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het handboek
modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven
waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriele besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de
jaarverslaggeving. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het door ons
te voeren beleid. Onze mogelijkheden om vrijelijk door (complex-gewijze) verkoop of huurstijgingen de
marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke
maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan
sociale (DAEB) huurwoningen. Ons bestuur heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van de
herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze
schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het totale bezit in exploitatie en de
marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 141 miljoen. Dit impliceert dat bijna 66%
van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is.
Jaarverslag 2018 50
Tabel 17: Opbouw eigen vermogen, 2018
Eigen vermogen op basis van de marktwaarde in verhuurde staat € 214.170.492
Af: Volkshuisvestelijke vermogensbestemming (marktwaarde in verhuurde
staat -/- marktwaarde o.b.v. streefhuren en door-exploiteerscenario)
45% - € 96.571.039
Eigen vermogen minus volkshuisvestelijke vermogensbestemming € 117.599.453
Af: Beleidsmatige vermogensbestemming 38% - € 44.583.783
Verwacht eigen vermogen o.b.v. beleidswaarde € 73.015.670
Indien de marktwaarde in verhuurde staat bepaald wordt door de markthuur te vervangen door de lagere
streefhuur en het gehele bezit door te exploiteren in plaats van uit te ponden komt de marktwaarde
€96.571.039,- lager uit. Dit gedeelte van het eigen vermogen verbonden aan de volkshuisvestelijke
bestemming (45%) achten wij dan ook niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar.
Het verwacht eigen vermogen o.b.v. beleidswaarde ligt lager (38%) dan het eigen vermogen minus de
volkshuisvestelijke bestemming. Dit noemen we de beleidsmatige vermogensbestemming. Hogere
bedrijfslasten als gevolg van ons maatschappelijke karakter: inzet op gebied van leefbaarheid,
buurtbemiddeling, verplichte woningtoewijzingen en de extra administratieve lasten als gevolg van de
toegenomen eisen op gebied van verslaglegging en verantwoording. Daarnaast zorgt de meer dan
noodzakelijke inzet op onderhoud en verbetering van ons vastgoed voor een lagere beleidswaarde.
Jaarverslag 2018 51
Verklaring van het bestuur Het bestuur van woonstichting Zaam Wonen verklaart dat woonstichting Zaam Wonen in het verslagjaar 2018
haar middelen uitsluitend heeft ingezet in het belang van de volkshuisvesting.
Stein, 28 mei 2019
De heer K.A.G. Smitsmans,
Directeur - bestuurder
JAARREKENING
Boekjaar 2018
7.1. BALANS PER 31 DECEMBER 2018 (IN €) NA RESULTAATBESTEMMING
ACTIVA toelichting 31-12-2018 31-12-2017
VASTE ACTIVA
VASTGOEDBELEGGINGEN 1
DAEB-vastgoed in exploitatie 1.1 260.584.133 239.603.799
Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie 1.2 4.487.124 3.982.789
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 1.3 1.865.762 1.793.992
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.4 54.337 152.546
266.991.356 245.533.126
MATERIËLE VASTE ACTIVA 2
Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie 2.1 2.067.616 1.178.781
FINANCIËLE VASTE ACTIVA 3
Latente belastingvorderingen 3.1 0 848.277
Overige vorderingen 3.2 20.334 33.726
20.334 882.003
SOM DER VASTE ACTIVA 269.079.306 247.593.910
VLOTTENDE ACTIVA 4
VOORRADEN
Vastgoed bestemd voor verkoop 4.1 133.200 261.000
VORDERINGEN
Huurdebiteuren 4.2 158.324 146.279
Overheid 4.3 123.640 111.224
Overige vorderingen 4.4 0 8.031
Overlopende activa 4.5 112.077 108.863
394.041 374.397
LIQUIDE MIDDELEN 5 2.592.964 6.423.333
SOM DER VLOTTENDE ACTIVA 3.120.205 7.058.730
TOTAAL 272.199.511 254.652.640
53 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
(VERVOLG) BALANS PER 31 DECEMBER 2018 (IN €) NA RESULTAATBESTEMMING
Passiva toelichting 31-12-2018 31-12-2017
EIGEN VERMOGEN 6
Herwaarderingsreserves 6.1 138.947.846 120.033.768
Overige reserves 6.2 74.506.667 73.216.516
213.454.513 193.250.284
VOORZIENINGEN 7
Voorziening latente belastingverplichtingen 7.1 68.909 57.786
Overige voorzieningen 7.2 71.910 43.760
140.819 101.546
LANGLOPENDE SCHULDEN 8
Schulden/leningen overheid 8.1 2.420.679 2.617.034
Schulden/leningen kredietinstellingen 8.2 46.330.113 48.198.007
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht
onder voorwaarden 8.3 1.833.287 1.809.623
Extendible leningen 8.4 612.322 581.740
Overige schulden 8.5 142.279 152.185
51.338.680 53.358.589
KORTLOPENDE SCHULDEN 9
Schulden aan overheid- en kredietinstellingen 9.1 2.064.250 3.677.760
Schulden aan leveranciers 9.2 1.099.014 2.235.285
Belastingen en premies sociale verzekering 9.3 2.673.315 603.834
Schulden ter zake van pensioenen 9.4 21.624 21.324
Overige schulden 9.5 51.294 55.280
Overlopende passiva 9.6 1.356.002 1.348.738
7.265.499 7.942.221
TOTAAL 272.199.511 254.652.640
54 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
7.2. WINST- EN VERLIESREKENING 2018 (IN €)
Functioneel model toelichting Boekjaar 2018 Boekjaar 2017
Huuropbrengsten 10 16.934.120 16.820.255 *
Opbrengsten servicecontracten 11 444.734 415.018 *
Lasten servicecontracten 12 -425.896 -411.966 *
Overheidsbijdragen 13 200.400 31.200
Lasten verhuur- en beheeractiviteiten 14 -642.784 -844.766
Lasten onderhoudsactiviteiten 15 -6.091.770 -6.921.537
Overige directe operationele lasten exploitatiebezit 16 -3.459.098 -3.028.840 *
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 6.959.706 6.059.364
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 292.148 295.852
Toegerekende organisatiekosten -13.032 -18.216
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -347.470 -454.087
Netto gerealiseerd resultaat verkoop
vastgoedportefeuille 17 -68.354 -176.451
Overige waardeveranderingen 18.1 862.348 1.071.186
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille 18.2 19.123.011 908.052
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
verkocht onder voorwaarden 18.3 163.382 83.860
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 20.148.741 2.063.098
Opbrengst overige activiteiten 117.725 104.950 *
Kosten overige activiteiten -66.643 -35.278 *
Netto resultaat overige activiteiten 19 51.082 69.672
Overige organisatiekosten 22 -1.482.832 -1.688.279
Leefbaarheid 23 -127.089 -93.803
Financiële baten en lasten 24
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten -30.582 95.412
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 1.581 6.847
Rentelasten en soortgelijke kosten -1.981.503 -2.099.173
Saldo financiële baten en lasten -2.010.504 -1.996.914
Resultaat voor belastingen 23.470.750 4.236.687
Belastingen 25 -3.266.521 -2.277.747
Resultaat na belastingen 20.204.229 1.958.940
* voor vergelijkingsdoeleinden aangepast
55 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
7.3. KASSTROOMOVERZICHT 2018 (IN €)
( volgens de directe methode ) 2018 2017
Ontvangsten
Huren
Zelfstandige huurwoningen 16.790.574 16.755.743
Onzelfstandige wooneenheden 13.833 14.962
Parkeervoorzieningen 102.656 105.501
Vergoedingen 560.552 531.033
Overige bedrijfsontvangsten 122.080 20.932
Renteontvangsten 9.832 29.064
Saldo ingaande kasstromen 17.599.527 17.457.235
Uitgaven
Personeelsuitgaven
- Lonen en Salarissen -1.230.460 -1.254.635
- Sociale lasten -203.123 -184.574
- Pensioenlasten -263.620 -253.569
Onderhoudsuitgaven -6.235.342 -5.745.521
Overige bedrijfsuitgaven -2.884.577 -2.997.192
Rente-uitgaven -2.025.091 -2.169.422
Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat -189.063 -13.281
Verhuurdersheffing -1.863.819 -1.662.981
Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden -15.915 -17.710
Vennootschapsbelasting -327.500 0
Saldo uitgaande kasstromen -15.238.510 -14.298.885
Kasstroom uit operationele activiteiten 2.361.017 3.158.350
MVA ingaande kasstromen
Verkoopontvangsten bestaande huur-, woon-
en niet- woongelegenheden 380.000 512.596
Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop 148.500
Verkoopontvangsten grond 11.250
Tussentelling ingaande kasstroom MVA
528.500 523.846
MVA uitgaande kasstromen
Nieuwbouw huur-, woon- en niet-woongelegenheden -14.299 -239.756
Woningverbetering, woon- en niet- woongelegenheden -1.876.285 -4.202.816
Aankoop woongelegenheden (VOV) doorverkoop -117.600 -149.473
Investeringen overig -1.060.166 -120.488
Externe kosten bij verkoop -15.288 -20.131
Tussentelling uitgaande kasstroom MVA -3.083.638 -4.732.664
FVA
Ontvangsten overig 49.624 18.821
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 49.624 18.821
Kasstroom uit (des)investeringen -2.505.514 -4.189.997
Financieringsactiviteiten ingaand
Bijstorting lening variabele hoofdsom 0 1.300.000
Nieuwe ongeborgde leningen 0 -621
Financieringsactiviteiten uitgaand
Aflossingen geborgde leningen -3.685.872 -3.177.002
Kasstroom uit financieringsactiviteiten -3.685.872 -1.877.623
Mutatie geldmiddelen -3.830.369 -2.909.270
Liquide middelen per 1 januari 6.423.333 9.332.603
Balansmutatie geldmiddelen -3.830.369 -2.909.270
Liquide middelen per 31 december 2.592.964 6.423.333
56 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
7.4. TOELICHTING OP DE JAARREKENING
7.4.1. ALGEMENE GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN DE JAARREKENING
Algemeen
Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2018 tot en met 31 december 2018. Alle bedragen luiden in euro´s, tenzij anders vermeld.
Activiteiten
De activiteiten van woonstichting Zaam Wonen, statutair gevestigd en kantoor houdende in Stein, zijn erop gericht mensen die aangewezen zijn op de
sociale huursector te huisvesten in vitale wijken en steden.
Het KvK-nummer van woonstichting Zaam Wonen is 14021210.
Fusie
Woningstichting Maaskant Wonen is in 2018 gefuseerd met woningbeheer Born - Grevenbicht. Bij deze fusie was woningstichting Maaskant Wonen de
verkrijgende rechtspersoon en was woningbeheer Born - Grevenbicht de verdwijnende rechtspersoon. Door de fusie heeft woningstichting
Maaskant Wonen onder algemene titel het gehele vermogen van de verdwijnende rechtspersoon verkregen. De financiële gegevens zijn conform de
fusieakte in deze jaarrekening verwerkt vanaf 1 januari 2018. De fusiecorporatie gaat verder onder de naam woonstichting Zaam Wonen.
De waarderingsgrondslagen en resultaatbepalingsgrondslagen zijn gebaseerd op de door woningstichting Maaskant Wonen gehanteerde grondslagen.
Deze grondslagen sluiten aan met de grondslagen van woningbeheer Born - Grevenbicht. De vergelijkende cijfers over 2017 zijn gebaseerd op de financiële
gegevens van de samengevoegde woningcorporaties.
De belangrijkste posten per gevoegde entiteit bedragen per 1 januari 2018 (volgens de jaarrekening 2017):
Woningstichting Woningbeheer Samengevoegde
Maaskant Wonen Born - Grevenbicht cijfers woonstichting
Zaam Wonen
€ € €
Vastgoedbeleggingen 168.946.434 76.586.692 245.533.126
Materiële vaste activa 773.288 405.494 1.178.782
Financiële vaste activa 866.787 33.726 900.513
Voorraden 261.000 0 261.000
Vorderingen 230.209 144.188 374.397
Liquide middelen 722.763 5.700.570 6.423.333
171.800.481 82.870.670 254.671.151
Eigen vermogen 131.843.887 61.406.397 193.250.284
Voorzieningen 64.123 55.933 120.056
Langlopende schulden 34.337.425 20.028.239 54.365.664
Kortlopende schulden 5.555.046 1.380.101 6.935.147
171.800.481 82.870.670 254.671.151
Netto resultaat exploitatie vastgoedbeleggingen 3.700.922 2.425.774 6.126.696
Netto gerealiseerd reslutaat verkoop 0
vastgoedportefeuille -158.482 -17.969 -176.451
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 592.411 1.470.687 2.063.098
Resultaat overige activiteiten 0 2.341 2.341
Overige organisatiekosten -1.187.511 -500.768 -1.688.279
Leefbaarheid -79.870 -13.933 -93.803
Saldo financiële baten en lasten -1.152.519 -844.396 -1.996.915
Resultaat voor belastingen 1.714.951 2.521.736 4.236.687
Belastingen -1.645.682 -632.065 -2.277.747
Resultaat na belastingen 69.269 1.889.671 1.958.940
De in verband met de fusie gemaakte kosten bedroegen in 2018 € 74.567 ( in 2017 voor Maaskant en WBG samen € 218.534 )
De voornoemde fusiekosten zijn ten laste van deze jaren gebracht en opgenomen onder overige organisatiekosten ( onderdeel beheerskosten).
Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening
De jaarrekening van woonstichting Zaam Wonen is opgesteld volgens de bepalingen van de Woningwet, het Besluit
toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV). In de Woningwet wordt
voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze jaarrekening opgesteld
volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting.
De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten, tenzij anders vermeld.
Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn
gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor
het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
Vergelijk met voorgaand jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering
van de toegepaste stelselwijzigingen zoals opgenomen in de navolgende paragraaf.
Stelselwijziging
Presentatiewijziging huuropbrengsten
De dotatie aan de voorziening dubieuze huurdebiteuren is in de jaarrekening 2017 gepresenteerd onder de overige directe operationele lasten
exploitatiebezit. Overeenkomstig de geactualiseerde "Handleiding toepassing functionele indeling winst-en-verliesrekening bij corporaties
(verslagjaar 2018) is opgenomen dat deze kosten moeten worden gepresenteerd onder de categorie "Huuropbrengsten". De presentatie
van de vergelijkende cijfers over 2017 in de winst- en verliesrekening is dientengevolge aangepast. Deze presentatie heeft geen invloed
op het resultaat en het eigen vermogen.
Presentatiewijziging Opbrengsten servicecontracten / Lasten servicecontracten
De opbrengsten en lasten voor serviceabonnement huurdersonderhoud en glasfonds is in de jaarrekening 2017 gepresenteerd onder de
Opbrengsten servicecontracten en Lasten servicecontracten. Overeenkomstig de geactualiseerde "Handleiding toepassing functionele
indeling winst- en verliesrekening bij corporaties (verslagjaar 2018)" is opgenomen dat deze opbrengsten en lasten moeten worden
gepresenteerd onder de categoriën "Opbrengsten overige activiteiten"en "Kosten overige activiteiten". De presentatie van de vergelijkende
cijfers over 2017 in de winst- en verliesrekening is dientengevolge aangepast. Deze presentatie heeft geen invloed op het resultaat en het
eigen vermogen.
57 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
Financiële instrumenten
Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten (zoals vorderingen en schulden), als afgeleide financiële
instrumenten (derivaten) verstaan.
In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het desbetreffende instrument toegelicht als die afwijkt
van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de
toelichting op de ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’.
Primaire financiële instrumenten
Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost van de ‘Grondslagen voor
de waardering van activa en passiva’.
Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)
Financiële derivaten worden bij eerste verwerking tegen reële waarde opgenomen en vervolgens per balansdatum tegen de reële waarde
geherwaardeerd. De winst of het verlies uit de herwaardering naar reële waarde per balansdatum wordt onmiddellijk in de winst-en-
verliesrekening verwerkt.
Afscheiden embedded derivaten
Embedded derivaten worden afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de jaarrekening verwerkt conform de hiervoor beschreven
grondslagen voor derivaten, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
· er bestaat geen nauw verband tussen de economische kenmerken en risico’s van het in het contract besloten derivaat en de
economische kenmerken en risico’s van het basiscontract;
· een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een
derivaat en
· het samengestelde instrument wordt niet tegen reële waarde gewaardeerd met verwerking van waardeveranderingen in het resultaat.
Schattingen
Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende
verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. De
waardebepaling van het vastgoed is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting
over moet maken voor de jaarrekening van woonstichting Zaam Wonen.
De marktwaarde is als volgt te definiëren:
Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke
marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder
dwang zouden hebben gehandeld.
Voor de waardering in de jaarekening wordt de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerd. Om een inschatting van de marktwaarde te
maken wordt gebruikt gemaakt van taxaties. De vraag is wat de nauwkeurigheid van deze taxaties is of binnen welke bandbreedte de
opdrachtgever het waardeoordeel mag verwachten. Uitgaande van de gegeven definitie van de marktwaarde en de aan de taxateur
opgelegde norm op het gebied van kennis en uitvoering wordt in de markt de nauwkeurigheid van de waardering geacht te liggen binnen een
bandbreedte van 10 procent plus en min de waarde. Uit marktonderzoek waarbij de verkoopprijs van verkochte objecten wordt vergeleken
met de meest recente taxatie (onderzoek IPD en RICS) blijkt een gemiddeld verschil van 9 procent tussen de getaxeerde waarde en de
opbrengstwaarde.
GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA
1. Vastgoedbeleggingen
1.1. - 1.2 DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie
DAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige
sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2018 bedraagt deze grens € 710,68 (2017: € 710,68). Het niet-DAEB-vastgoed omvat woningen
in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens en commercieel vastgoed.
Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde:
Het DAEB- en niet-DAEB vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs,
inclusief transactiekosten. Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking
gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering
plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de
methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ('Handboek modelmatig waarderen
marktwaarde').
Bij het toepassen van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ wordt de full-versie gehanteerd. Voor een verdere toelichting op
de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar de toelichting op de balans.
Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie, worden verantwoord in de winst-en-
verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet.
Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De
herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs ( zonder
rekening te houden met enige afschrijving danwel waardevermindering ) en de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie waar de reserve
betrekking op heeft.
1.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op de getaxeerde
leegwaarde onder aftrek van de korting.
Winsten en verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord
in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. Daarnaast wordt ten laste van de overige reserves een herwaarderingsreserve gevormd.
De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs.
1.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft investeringen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie.
De investeringen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs (inclusief toegerekende kosten van het
werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering) danwel lagere marktwaarde.
58 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
2. Materiële vaste activa
2.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve
afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur
en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op
terreinen wordt niet afgeschreven.
Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen.
3. Financiële vaste activa
3.1 Latente belastingvorderingen
Voortvloeiend uit de mogelijkheid tot voorwaartse verliescompensatie is een latente belastingvordering gevormd. Uitgangspunt hierbij is dat naar verwachting
in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee aanwezige fiscale verliezen kunnen worden gecompenseerd en derhalve
verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Aangezien de verwachting is dat verliescompensatie over de komende jaren wordt gerealiseerd,
is de latentie gerubriceerd onder de financiële vaste activa en vindt waardering plaats tegen nominale waarde.
3.2 Overige vorderingen
Onder deze post worden de nog door de huurkopers verschuldigde huurtermijnen ( exclusief rente ) ultimo balansdatum opgenomen. Dit betreffen
huurkoopovereenkomsten van standplaatsen waarbij de feitelijke levering plaatsvindt op de dag waarop de overeenkomst getekend wordt en de juridische
levering plaatsvindt als de gehele huurkoopsom is voldaan.
4. Vorderingen
De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.
Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald
op basisvan individuele beoordeling van de vorderingen.
4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop
Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen die ultimo boekjaar te koop staan, maar nog niet verkocht zijn. Vastgoed bestemd voor verkoop
wordt gewaardeerd tegen de taxatiewaarde of lagere opbrengstwaarde.
5. Liquide middelen
De liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden met een looptijd van twaalf maanden en korter. De liquide middelen zijn gewaardeerd
tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.
7. Voorzieningen
7.1 Voorziening voor latente belastingverplichtingen
Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een
voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief.
De voorziening voor latente belastingverplichtingen is gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de
nettorente. De voorziening heeft overwegend een langlopend karakter. De nettorente bestaat uit de voor Woonstichting Zaam Wonen
geldende rente voor langlopende leningen (5,0%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief (25,0%). De
voorziening voor latente belastingverplichtingen heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen de waardering in de jaarrekening en de fiscale
waardering van de leningportefeuille en op het voor verkoop bestemd vastgoed. Ultimo 2018 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor
sloop en herontwikkeling.
Vastgoed bestemd voor doorexploitatie:
Het beleid van Woonstichting Zaam Wonenis erop gericht om in continuïteit woningen aan de doelgroep aan te bieden.
Aan het einde van de exploitatieduur van een onroerende zaak zal over het algemeen sloop en vervangende nieuwbouw van de
verhuurobjecten plaatsvinden. Fiscaal gezien is er geen sprake van een wijziging van de (gemeentelijke) bestemming van de grond van bouw
naar openbaar groen en vindt er derhalve geen fiscale afwikkeling plaats, aangezien de gehele geactiveerde waarde 'doorschuift' naar de
volgende exploitatie. Woonstichting Zaam Wonen is voornemens om aan het einde van de exploitatieduur de woningen te slopen om
voorts nieuwbouw te plegen. De fiscale boekwaarde op dat moment zal worden ingebracht als onderdeel van de vervaardigingsprijs van het
nieuw te ontwikkelen vastgoed. Hierdoor wordt de boekwaarde niet ten laste van het fiscale resultaat afgewaardeerd en vindt geen fiscale
afwikkeling plaats. Deze cyclus doet zich in continuïteit voor, gebaseerd op het op balansdatum bestaande beleidsvoornemen van
Woonstichting Zaam Wonen, waardoor de situatie ontstaat dat het feitelijke afwikkelmoment (oneindig) ver in de toekomst ligt en daarom
de latentie voor het vastgoed in exploitatie op contante waarde nihil bedraagt.
7.2 Overige voorzieningen
Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn
om de betreffende verplichtingen af te wikkelen.
8. Langlopende schulden
Opgenomen leningen en schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de
geamortiseerde kostprijs. De aflossingsverplichting voor het komend jaar wordt toegelicht onder de post kortlopende schulden.
Voor extendible leningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de
lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden
Embedded derivaten die onderdeel uitmaken van deze extendible leningen worden afgescheiden van het basiscontract en apart gewaardeerd
volgens de contante waarde methode op basis van de betreffende Euribor- en Eonia-curves.
Zaam Wonen heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling
van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden,
is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
9. Kortlopende schulden
De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en
vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.
GRONDSLAGEN VOOR DE BEPALING VAN HET RESULTAAT
10. Huuropbrengsten
Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd. Dit zijn de huuropbrengsten
59 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
uit de exploitatie van het DAEB-vastgoed.
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2018 bedroeg dit maximumpercentage
3,9 %. Woonstichting Zaam Wonen besloot in 2018 een generieke huurverhoging van 1,4% te hanteren. De opbrengsten uit hoofde van huur
worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen
terugbetalingsverplichting geldt.
11. - 12. Opbrengsten en lasten servicecontracten
Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het
jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten.
Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de
lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.
13. Overheidsbijdragen
Overheidsbijdragen betreffen de ontvangsten van STEP-subsidies.
14. Lasten verhuur en beheeractiviteiten
Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten. Hierbij kan
worden gedacht aan:
- lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed;
- kosten klanten contact center
De systematiek van toerekening is toegelicht onder “26. Toerekening baten en lasten”.
15. Lasten onderhoudsactiviteiten
Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten. Dit betreffen naast onderhoudslasten ook
personeelslasten en overige bedrijfslasten. De systematiek van toerekening is toegelicht onder “26. Toerekening baten en lasten”.
Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is
sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
16. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
Aan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend die geen betrekking hebben op de
verhuur en beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. Gedacht kan worden aan:
- onroerendezaakbelasting;
- verzekeringskosten.
- verhuurdersheffing.
De systematiek van toerekening is toegelicht onder “26. Toerekening baten en lasten”.
17. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het
bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren
transportakte).
18. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
18.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw
aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering.
18.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in
de waarde van de vastgoedportefeuille in het verslagjaar.
18.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden verantwoord die
zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden in het verslagjaar.
19. Opbrengsten en kosten overige activiteiten
Hieronder worden de opbrengsten en kosten die te relateren zijn aan overige activiteiten verantwoord. Met overige activiteiten worden de
niet-primaire activiteiten bedoeld. Met andere woorden, niet gerelateerd aan het exploiteren, het ontwikkelen, of verkopen van vastgoed.
Voorbeelden van overige activiteiten zijn bijdrage en kosten van zonnepanelen, serviceabonnement en glasfonds.
20. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie
De afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.
Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt
plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht
in “26. Toerekening baten en lasten”.
21. Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor
zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben
plaatsgevonden door de werknemers. De lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten worden aan de verschillende activiteiten
toegerekend middels de systematiek toegelicht in “26. Toerekening baten en lasten”.
22. Overige organisatiekosten
Dit betreffen de kosten die niet aan reguliere bedrijfsactiviteiten toegerekend kunnen worden middels de systematiek toegelicht in “26. Toerekening baten
en lasten”.
23. Leefbaarheid
Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen en sociale activiteiten die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid
is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
24. Financiële baten en lasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva
Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
25. Belastingen
60 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare
fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde
winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen
en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder
de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2
(VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Woonstichting Zaam Wonen heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend.
Woonstichting Zaam Wonen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2018 en het fiscale resultaat 2018 bepaald.
Door het ontbreken van jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen
belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.
26. Toerekening baten en lasten
Om tot de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt van een kostenverdeelstaat voor de niet
direct toerekenbare opbrengsten en kosten. Hierbij worden de personeelslasten verdeeld op basis van de werkelijke activiteiten van de
werknemers. De overige bedrijfskosten worden verdeeld door een verdeelsleutel te hanteren op basis van urenbesteding door het personeel
ten aanzien van de verschillende bedrijfsactiviteiten.
Toerekening van indirecte kosten
Door de fusie is de kostentoedeling van afschrijvingskosten, lonen en salarissen, sociale lasten, pensioenlasten en beheerkosten herijkt.
Hierdoor vindt er een andere procentuele toedeling van kosten plaats ten opzichte van de jaarrekening 2017.
7.4.2. GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET KASSTROOMOVERZICHT
Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode.
De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen
Rente ontvangsten en rente uitgaven worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen ruil
van geldmiddelen plaatsvindt, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.
Uitgangspunten en grondslagen voor toerekening van activa, verplichtingen, baten, lasten en kasstromen aan de DAEB-tak en de
niet-DAEB-tak.
Het vastgoed in exploitatie wordt op basis van het in 2017 door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurd definitief scheidingsvoorstel plus eventuele verkopen binnen de
Toegelaten Instelling tussen de DAEB- en niet-DAEB-tak geclassificeerd naar DAEB- en niet-DAEB-vastgoed. Voor de toerekening van baten, lasten respectievelijk kasstromen
aan deze DAEB-tak of niet-DAEB-tak is de volgende methodiek toegepast:
- Er is sprake van een verlicht regime, waardoor de balans niet wordt gescheiden;
- Wanneer baten, lasten respectievelijk kasstromen volledig toezien op DAEB of niet-DAEB activiteiten, zijn deze volledig aan de DAEB-tak respectievelijk niet-DAEB-tak
toegerekend;
- Wanneer deze toezien op zowel DAEB als niet-DAEB activiteiten, zijn deze op basis van een verdeelsleutel toegerekend. Deze verdeelsleutel is gebaseerd op het aandeel
DAEB-verhuureenheden ten opzichte van het aandeel niet-DAEB-verhuureenheden;
- Baten, lasten respectievelijk kasstromen uit hoofde van vennootschapsbelasting worden toegerekend aan de DAEB- of niet-DAEB-tak op basis van het fiscale resultaat,
met toerekening van de voordelen van de fiscale eenheid op basis van de relatieve verdeling qua aantal verhuureenheden. Latente belastingen voor compensabele verliezen
worden opgenomen in de tak waar sprake is van compensabele verliezen. Latente posities uit hoofde van waarderingsverschillen tussen commercieel en fiscaal
worden gealloceerd naar de DAEB- of niet-DAEB-tak op basis van de relatieve verdeling van het aantal verhuureenheden.
7.4.3. TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE BALANS
1. Vastgoedbeleggingen
1.1. - 1.2. (Niet)-DAEB-vastgoed in exploitatie
DAEB- Niet-DAEB-
vastgoed in vastgoed in
exploitatie exploitatie Totaal
1 januari 2018 € € €
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 134.279.625 3.155.621 137.435.246
Cumulatieve herwaarderingen 118.837.049 1.061.661 119.898.710
Cumulatieve waardeveranderingen -13.512.875 -234.493 -13.747.368
Boekwaarde per 1 januari 2018 239.603.799 3.982.789 243.586.588
mutaties:
Investeringen - uitgaven na eerste verwerking 1.687.996 0 1.687.996
Overboekingen naar voorraad verkrijgings- of vervaardigingsprijs -27.446 0 -27.446
Overboekingen naar voorraad herwaardering -94.672 0 -94.672
Overboekingen van vastgoed in ontwikkeling 43.552 0 43.552
Herclassificatie van DAEB naar niet-DAEB verkrijgings- of vervaardigingsprijs -260.194 260.194 0
Herclassificatie van DAEB naar niet-DAEB herwaarderingen -104.659 104.659 0
Herclassificatie van DAEB naar niet-DAEB waardeveranderingen 51.623 -51.623 0
Desinvesteringen verkrijgings- of vervaardingsprijs -12.593 0 -12.593
Desinvesteringen herwaardering -73.877 0 -73.877
Aanpassing marktwaarde herwaarderingen 18.948.425 174.585 19.123.010
Overige waardeveranderingen 822.179 16.520 838.699
Totaal mutaties 2018 20.980.334 504.335 21.484.669
31 december 2018
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 135.710.940 3.415.815 139.126.755
Cumulatieve herwaarderingen 137.512.266 1.340.905 138.853.171
Cumulatieve waardeveranderingen -12.639.073 -269.596 -12.908.669
Boekwaarde per 31 december 2018 260.584.133 4.487.124 265.071.257
Marktwaarde
Het DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het ‘Handboek
modelmatig waarderen marktwaarde’ die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV). Hierbij
wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) Methode bepaald.
Bij het bepalen van de marktwaarde is de full-versie van het waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform
het waarderingshandboek gehanteerd met uitzondering van de volgende vrijheidsgraden:
61 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
Markthuur(stijging):
Ten behoeve van de Full-versie heeft de taxateur de markthuur comparatief bepaald. Hierbij zijn aanbod- en transactie-referenties in de directe
omgeving van het getaxeerde geanalyseerd. In de objectrapportage van de betreffende objecten zijn hiertoe referenties opgenomen. Op grond van
een analyse van het object en de referenties is de markthuur per object vastgesteld.De markthuur in de Basis-versie wordt door opdrachtgever
ingevoerd en is conform opgave opdrachtgever bepaald aan de hand van de huidige huurinkomsten van de objecten. Het kan derhalve voorkomen
dat de huurinkomsten niet in lijn liggen met de markthuur. Dit is hoofdzakelijk te verklaren door veranderende marktomstandigheden. Voor de
objecten waar in de Full-versie is afgeweken van de Basis-versie kan worden gesteld dat de huurinkomsten conform taxateur niet in lijn liggen met
de huidige markthuur.
Exit yield
Ten behoeve van de Full-versie is de Exit-Yield door taxateur in eerste instantie comparatief bepaald. Hierbij wordt uitvoerig gekeken naar
verschillende objectkenmerken, zoals ligging, staat van onderhoud en aard van het object. De Exit-Yield is vervolgens vastgelegd in het rekenmodel
van taxateur. De in het rekenmodel vastgestelde waarde en parameters worden vervolgens verwerkt in het TMS. In de Basis-versie wordt bij het
bepalen van de Exit-Yield in mindere mate rekening gehouden met de in bovenstaande genoemde objectkenmerken. Dit blijkt uit de bandbreedte
van de Exit-Yield uit de Basis-versie. Uit analyse door taxateur in het kader van de Full-versie blijkt dan dat de Exit-Yield onvoldoende aansluit bij
het type object. Op basis hiervan kan de afwijking van de Basis-versie grotendeels verklaard worden.
Leegwaarde(stijging)
Ten behoeve van de Full-versie heeft de taxateur de leegwaarde comparatief bepaald. Hierbij zijn aanbod- en transactie-referenties in de directe
omgeving van het getaxeerde geanalyseerd. In de objectrapportage van de betreffende objecten zijn hiertoe referenties opgenomen. Op grond van
een analyse van het object en de referenties is de leegwaarde per object vastgesteld. De leegwaarde in de Basis-versie wordt door opdrachtgever
ingevoerd en is conform opgave opdrachtgever bepaald aan de hand van de huidige WOZ-waarden van de objecten. Het kan derhalve
voorkomen dat de WOZwaarden niet in lijn liggen met de leegwaarde. Voor de objecten waar in de Full-versie is afgeweken van de Basis-versie
kan worden gesteld dat de leegwaarde conform taxateur niet in lijn liggen met geïndexeerde WOZ-waarde.
Disconteringsvoet
Ten behoeve van de Full-versie is de disconteringsvoet door taxateur in eerste instantie comparatief bepaald. Hierbij wordt uitvoerig gekeken naar
verschillende objectkenmerken, zoals ligging, staat van onderhoud en aard van het object. De disconteringsvoeten zijn vervolgens vastgelegd in de
rekenmodellen van taxateur. Hierbij is deze in zijn geheel vastgesteld zonder onderscheid te maken in de diverse opslagen zoals het Handboek
voorschrijft. Om de vertaling naar het handboek en TMS te maken is vervolgens per opslag-categorie de analyse gemaakt en is een uniforme
verdeling gemaakt per type object en ligging. In de Basis-versie wordt bij het bepalen van de disconteringsvoet in mindere mate rekening gehouden
met de in bovenstaande genoemde objectkenmerken. Dit blijkt uit de bandbreedte van de disconteringsvoet uit de Basisversie. Uit analyse door
taxateur in het kader van de Full-versie blijkt dat de disconteringsvoet onvoldoende aansluit bij het type object. Op basis hiervan kan de afwijking
van de Basis-versie grotendeels verklaard worden.
Mutatie- en verkoopkans
De mutatie- en verkoopkans is in beginsel bepaald middels een 5-jaars gemiddelde op basis van historische gegevens. Ten behoeve van de Full-versie heeft de taxateur de
mutatie- en verkoopkans aangepast indien deze naar inzicht van de taxateur hoger of lager dient te zijn dan het 5-jaars gemiddelde
Complexindeling
Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type
vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen
minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. De waarderingscomplexen ten behoeve van de
berekening van de marktwaarde zijn door middel van de volgende indeling bepaald:
Locatie (gemeente/postcode) Type Bouwjaar
Sittard-Geleen 6121 Eengezinswoning 1960 – 1969
6122 Meergezinswoning 1970 – 1979
6123 Parkeerplaats 1980 – 1989
6127 Garagebox 1990 – 1999
2000 – 2009
2010 - 2017
Stein 6171 Eengezinswoning 1960 – 1969
6181 Meergezinswoning 1970 – 1979
Parkeerplaats 1980 – 1989
Garagebox 1990 – 1999
BOG 2000 – 2009
2010 - 2017
Disconteringsvoet
De volgende spreiding van de disconteringsvoet is gebruikt voor de verschillende categorieën onroerende zaken:
Categorie onroerende zaken Spreiding disconteringsvoet
Woongelegenheden 5,75% - 10,70%
Standplaatsen 3,59% - 6,94%
Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed 8,94%
Parkeergelegenheden 5,19% - 10,19%
Methoden
De marktwaarde is verhuurde staat is bepaald op basis van de Discounted Cash Flow (DCF) methode en is per categorie vastgoed als
volgt:
Categorie onroerende zaken Methoden
Woongelegenheden De hoogste waarde van de twee scenario’s (doorexploiteerscenario of
uitpondscenario) leidt tot de marktwaarde van het waarderingscomplex
Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed Het doorexploiteerscenario leidt tot de marktwaarde van het
waarderingscomplex
Parkeergelegenheden De hoogste waarde van de twee scenario’s (doorexploiteerscenario of
uitpondscenario) leidt tot de marktwaarde van het waarderingscomplex
Standplaatsen De hoogste waarde van de twee scenario’s (doorexploiteerscenario of
uitpondscenario) leidt tot de marktwaarde van het waarderingscomplex
Parameters
Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening wordt gebruik gemaakt van de volgende parameters:
Parameters woongelegenheden 2018 2019 2020 2021 2022
Prijsinflatie 1,60% 2,50% 2,30% 2,20% 2,00%
Looninflatie 2,00% 2,90% 2,80% 2,70% 2,50%
Bouwkostenstijging 5,60% 5,90% 2,80% 2,70% 2,50%
Leegwaardestijging (afhankelijk van ligging) 7,20% 4,60% 2,00% 2,00% 2,00%
Instandhoudingsonderhoud per vhe – EGW ( afh v. bouwjr ) 853-1024
Instandhoudingsonderhoud per vhe – MGW ( afh v. bouwjr ) 853-1024
Mutatieonderhoud per vhe – EGW 883
Mutatieonderhoud per vhe – MGW 663
Achterstallig onderhoud per vhe – EGW N.V.T.
Achterstallig onderhoud per vhe – MWG N.V.T.
62 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
Beheerkosten per VHE - EGW 436
Beheerkosten per VHE - MGW 428
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Sittard - Geleen 0,1873%
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Stein 0,1690%
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten
(% van de WOZ) 0,1200%
Verhuurderheffing (% van de WOZ) (2019) 0,561% (2020) 0,592% (2021) 0,592% (2022) 0,593% (2023 ev) 0,567%
Huurstijging boven prijsinflatie – zelfstandige eenheden 1,00% 1,20% 1,30% 0,50%
Huurstijging boven prijsinflatie – onzelfstandige eenheden 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Huurderving (% van de huursom) 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%
Mutatieleegstand – gereguleerde woningen (in maanden) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Juridische splitsingskosten per eenheid 518,00Verkoopkosten bij uitponden (% van de leegwaarde) 1,50%
Overdrachtskosten (% van de berekende waarde) 3,00%
Parameters bedrijfsmatig- en maatschappelijk onroerend goed 2018
Instandhoudingsonderhoud per M2 BVO 5,40
Mutatieonderhoud per M2 BVO 9,00
Marketing (% van de marktjaarhuur) 14,00%
Achterstallig onderhoud per vhe N.V.T.
Beheerkosten - BOG (% van de markthuur) 3,00%
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,1690%
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten
(% van de WOZ) 0,13%
Mutatieleegstand (in maanden) 6
Overdrachtskosten (% van de berekende waarde) 7,00%
Zaam Wonen beschikt enkel over bedrijfsmaatschappelijk onroerend goed. Vandaar dat alleen deze parameters zijn opgenomen.
Parameters parkeergelegenheden 2018
Instandhoudingsonderhoud parkeerplaats per jaar 50,00
Instandhoudingsonderhoud garagebox per jaar 166,00
Beheerkosten parkeerplaats per jaar 26,00
Beheerkosten garagebox per jaar 37,00
Belastingen, verzekeringen en overige zak. lasten (% van de WOZ) 0,24%
Juridische splitsingskosten per eenheid 518,00
Technische splitsingskosten per eenheid 0,00
Verkoopkosten per eenheid 518,00
Mutatieleegstand (in maanden) 6,00
Overdrachtskosten (% van de berekende waarde) 7,00%
Eens in de drie jaar worden de onroerende zaken in exploitatie getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe
taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. In 2016 is 100% van het bezit onroerende zaken in exploitatie
getaxeerd. In het jaar dat niet getaxeerd wordt, wordt een taxatie-update/aannemelijkheidsverklaring verstrekt door de taxateur.
In 2018 is er derhalve een taxatie-update verstrekt door de taxateur.
Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de
basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van woonstichting Zaam Wonen en op aanvraag beschikbaar
voor de Autoriteit woningcorporaties.
Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen
onder overheidsgarantie waarvoor jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, die is opgenomen onder de
‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd
niet hypothecair bezwaard.
De activa zijn verzekerd op basis van het aantal eenheden. De activa ten dienste van exploitatie zijn verzekerd tegen de herbouwwaarde
( kantoor ) danwel aanschafprijs ( inventaris ).
In de post DAEB-vastgoed in exploitatie zijn 2.690 (2017: 2.729) verhuureenheden opgenomen en in de post niet-DAEB zijn 338 (2017: 302)
verhuureenheden opgenomen.
De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen (peildatum 1 januari 2018) van deze verhuureenheden bedraagt
€ 349 miljoen ( 2017: € 330 miljoen peildatum 1 januari 2017).
Beleidswaarde
Omdat de doelstelling van woonstichting Zaam Wonen is te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen
voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Dit betekent dat slechts een deel van de in
de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd. Derhalve wordt hieronder de beleidswaarde van
het vastgoed in exploitatie toegelicht. Deze beleidswaarde sluit aan op het beleid van woonstichting Zaam Wonen en beoogt inzicht te
geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed uitgaande van dit beleid.
De beleidswaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2018 € 120.687.000. De beleidswaarde van het
niet-DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2018 € 3.341.000.
Bij het bepalen van de beleidswaarde is het waarderingshandboek gehanteerd. De berekening van de beleidswaarde kent als
startpunt de marktwaarde. De beleidswaarde wordt bepaald door op vier aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten
van de berekening van de marktwaarde. Deze aspecten zijn:
- beschikbaarheid: voor de gehele portefeuille wordt het doorexploiteerscenario gehanteerd;
- betaalbaarheid: de markthuur wordt vervangen door de beleidshuur;
- kwaliteit: de marktnorm voor onderhoud wordt vervangen door de onderhoudsnorm van de woningcorporatie;
- beheer: de marktnorm voor beheer wordt vervangen door de beheernorm van de woningcorporatie.
63 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
De aansluiting tussen de marktwaarde en de beleidswaarde kan als volgt worden weergegeven:
DAEB-vastgoed Niet-DAEB Totaal
vastgoed
€ € €
Marktwaarde per 31-12-2018 260.584.133 4.487.124 265.071.257
Afslag wegens beschikbaarheid (doorexploiteerscenario) -37.647.556 -494.126 -38.141.682
Afslag wegens betaalbaarheid (beleidshuur) -57.937.683 -369.555 -58.307.238
Afslag wegens kwaliteit (onderhoud) -21.030.790 -154.284 -21.185.074
Afslag wegens beheer (beheerskosten) -23.270.720 -127.989 -23.398.709
Beleidswaarde per 31-12-2018 120.697.384 3.341.170 124.038.554
De afslagen op de marktwaarde kunnen als volgt worden toegelicht:
Afslag wegens beschikbaarheid (doorexploiteerscenario)
Hierbij wordt enkel uitgegaan van het doorexploiteerscenario, derhalve wordt er geen rekening gehouden met een uitpondscenario en
voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie.
Afslag wegens betaalbaarheid (beleidshuur)
Hierbij wordt de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur ingerekend bij (huurders)mutaties.
Afslag wegens kwaliteit (onderhoud)
Hierbij zijn de toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid en meerjaren onderhoudsbegroting van
Zaam Wonen opgenomen. Tevens zijn de indirecte toerekeningen (conform functionele toedeling) aan onderhoudslasten hierin meegenomen.
De gemiddelde onderhoudsnorm bedraagt € 1.578. Dit in plaats van de onderhoudsnormen in de markt.
Afslag wegens beheer (beheerskosten)
Hierbij worden de toekomstige verhuur en beheerslasten (conform de meerjarenbegroting) in plaats van de marktconforme lasten ingerekend.
Hieronder wordt verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van
Zaam Wonen. De gemiddelde beheersnorm bedraagt € 1.182.
Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning) als volgt:
Uitgangspunten voor: 2018
Disconteringsvoet 7,99%
Streefhuur per maand 551,95€
Lasten onderhoud per woning 1.578,00€
Lasten beheer per woning 1.182,00€
In onderstaande tabellen wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op
de beleidswaarde:
Effect op beleidswaarde: Mutatie t.o.v. Effect op beleidswaarde
uitgangspunt
Disconteringsvoet 0,5% hoger -8.631.000€
Streefhuur per maand € 25 hoger 8.356.000€
Lasten onderhoud per jaar € 100 hoger -2.904.000€
Lasten beheer per jaar € 100 hoger -5.555.000€
De beleidswaarde is eerst gedurende 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Verdere ontwikkeling van dit
waardebegrip zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in de komende perioden.
In het bestuursverslag is een beleidsmatige beschouwing opgenomen over het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van de
onroerende zaken in exploitatie.
1.3. - 1.4. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Een overzicht van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en het vastgoed in ontwikkeling is hierna opgenomen:
Onroerende DAEB-vastgoed
zaken in ontwikkeling
verkocht onder bestemd voor
voorwaarden eigen exploitatie
1 januari 2018: € €
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 1.871.382 152.546
Cumulatieve waardeveranderingen -77.390 0
Boekwaarde per 1 januari 2018 1.793.992 152.546
Mutaties:
(Des) investeringen -91.612 58.813
Ontvangen subsidies t.g.v. herstructureringsprojecten 0 -105.000
Afwaarderingen 0 -8.470
Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan 163.382 0
Overboekingen naar vastgoed in exploitatie 0 -43.552
Totaal mutaties 2018 71.770 -98.209
31 december 2018:
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 1.779.770 54.337
Cumulatieve waardeveranderingen 85.992 0
Boekwaarde per 31 december 2018 1.865.762 54.337
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Bij de contracten gebaseerd op het "Terugkoopplicht"-principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen van 30%. Daarnaast heeft
Zaam Wonen een terugkoopplicht.
Het aandeel van Zaam Wonen in de waardeontwikkeling van de woningen is 50% in 2018 en 50% in 2017.
In 2018 is één woning teruggekocht. Deze woning is in 2018 ook weer verkocht. Deze doorverkoop heeft zonder voorwaarden plaatsgevonden.
Ultimo 2018 zijn nog 18 woningen (2017: 19 woningen) verkocht onder voorwaarden.
64 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
De actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is gebaseerd op de ontwikkeling van de Prijsindex Bestaande
Koopwoningen, zoals gepubiceerd door het kadaster. De index is een gezamelijke uitgave van het Kadaster en het CBS.
DAEB-vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
De investeringen vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie bestaan uit de grondpositie Meerdel en de kosten van haalbaarheidsstudies
en advies voor het ontwikkelingsplan Elckerlyk te Elsloo. De afwaarderingen bestaan uit gemaakte onderzoekskosten voor renovatie van
de Heuvelstraat te Meers.
De ontvangen subsidie heeft betrekking op een WMO-subsidie Graag van Lonnstraat te Born.
2. Materiële vaste activa
2.1 Een overzicht van de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie is hierna opgenomen:
Onroerende en
roerende zaken
ten dienste van
de exploitatie
1 januari 2018: €
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 2.914.366
Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen -1.735.585
Boekwaarde per 1 januari 2018 1.178.781
Mutaties
Investeringen 1.030.178
Desinvesteringen -1.147
Afgeboekte investeringen -7.955
Afschrijvingen -132.241
Totaal mutaties 2018 888.835
31 december 2018:
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 3.944.544
Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen -1.876.928
Boekwaarde per 31 december 2018 2.067.616
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie:
Bedrijfsgebouwen lineair 50 jaar
Terreinen geen afschrijvingen
Installaties lineair 18 jaar
Inventaris lineair 3-5-10-15 jaar
Vervoermiddelen lineair 5 jaar
3. Financiële vaste activa
3.1. Latente belastingvordering(en)
Het verloop van de post latente belastingvorderinge verliescompensatie is als volgt:
2018 2017
€ €
Boekwaarde per 1 januari 848.277 2.464.118
Mutaties -848.277 -1.615.841
0 848.277
Op basis van de aangiften tot en met 2017 (nog niet vastgesteld door de Belastingdienst) heeft Zaam Wonen de beschikking over een compensabel verlies
van 3.525.423 euro. Met het verwachte resultaat 2018 is de verliescompensatie verrekend.
3.2. Overige vorderingen
De overige vorderingen hebben in 2018 betrekking op huur-koopovereenkomsten standplaatsen. In 2017 was hier tevens in opgenomen de meerjaarse
vordering op geïnvesteerde zorginfrastructuur in het complex "La Famille" te Elsloo. De resterende vordering is in 2017 afgeboekt.
2018 2017
€ €
Boekwaarde per 1 januari 33.726 186.990
Mutaties -13.392 -19.432
Afboeking 0 -133.832
Boekwaarde per 31 december 20.334 33.726
De te ontvangen termijnen incl rente in 2018 bedragen in totaal € 14.410 ( 48 termijnen ). De resterende looptijden van de huurovereenkomsten variëren van
0,5 jaar tot 3 jaren. De laatste termijn vervalt 16-7-2022.
Een meerjaarse vordering op geïnvesteerde zorginfrastructuur in het complex "La Famille" te Elsloo is door aanpassing van de regeling per 1 januari 2018
komen te vervallen. De resterende vordering is afgeboekt.
4. Vlottende activa
4.1 Voorraden
4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop
2018 2017
€ €
Boekwaarde per 1 januari 261.000 184.000
Af: Boekwaarde verkochte woningen -261.000 -98.000
Bij: Woningen bestemd voor verkoop verkrijgings- of vervaardigingsprijs 27.446 15.937
Bij: Woningen bestemd voor verkoop herwaarderingen 94.672 67.528
Verwacht verkoopresultaat 11.082 -27.265
Bij: Teruggekochte woning verkocht onder voorwaarden 0 118.800
Boekwaarde per 31 december 133.200 261.000
In totaal is er per ultimo 2018 1 woning (2017: 3) verantwoord als vastgoed bestemd voor verkoop. De verwachting is dat deze woning met een marktwaarde
van € 122.118 binnen een jaar wordt verkocht. De verwachte opbrengst bedraagt € 133.200.
65 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
Vorderingen
2018 2017
€ €
4.2 Huurdebiteuren 158.324 146.279
4.3 Gemeenten 123.640 111.224
4.4 Overige vorderingen 0 8.031
4.5 Overlopende activa 112.077 108.863
394.041 374.397
4.2 Huurdebiteuren
Het saldo huurdebiteuren kan als volgt worden gespecificeerd.
2018 2017
€ €
Huurdebiteuren 306.368 269.086
Af: Voorziening wegens oninbaarheid -148.044 -122.807
Saldo per 31 december 158.324 146.279
De huurachterstand huurdebiteuren eind 2018 is 1,78% van de nettojaarhuur (2017: 1,58%)
Het verloop van de voorziening wegens oninbaarheid is als volgt:
2018 2017
€ €
Stand per 1 januari 122.807 110.301
Dotatie ten laste van de exploitatie 50.111 56.397
Afgeboekte oninbare posten -24.874 -43.891
Stand per 31 december 148.044 122.807
2018 2017
€ €
Zittende huurders:
- te vorderen huren 81.202 96.540
- te vorderen herstelkosten 7.602 7.285
- te vorderen servicekosten -1.057 -21.527
- te vorderen in het kader van de WSNP 17.748 3.813
- te vorderen vervolgingskosten 3.480 1.870
108.975 87.980
Vertrokken huurders:
- te vorderen huren 82.903 73.850
- te vorderen herstelkosten 67.650 64.872
- te vorderen servicekosten -567 -362
- te vorderen in het kader van de WSNP 381 620
- te vorderen vervolgingskosten 47.025 42.126
306.368 269.086
Af: Voorziening dubieuze debiteuren -148.044 -122.807
Saldo per 31 december 158.324 146.279
4.3 Overheid
De vordering op de gemeente Sittard-Geleen en Stein en Rijksdienst voor Ondernemend Nederland betreffen:
2018 2017
€ €
Bijdragen ineens woningaanpassingen gemeente Sittard-Geleen 1.240 102.879
STEP-subsidie Rijksdienst voor Ondernemend Nederland 122.400 0
Verrekenen standplaatsen gemeente Stein 0 8.345
Totaal vorderingen op overheid per 31 december 123.640 111.224
4.4 Overige vorderingen
2018 2017
€ €
Overige vorderingen 0 8.031
Totaal overige vorderingen 0 8.031
4.5 Overlopende activa
2018 2017
€ €
Te ontvangen rente 296 7.938
Nog te ontvangen verzekeringsuitkeringen inzake schade 12.562 2.337
Vooruitbetaalde ziektekostenverzekering 35.417 9.101
Te ontvangen step-subsidie 0 31.200
Overige overlopende activa 63.802 58.287
Totaal overlopende activa 112.077 108.863
5. Liquide middelen
2018 2017
€ €
Kas 2.548 3.454
Rekening-courant BNG Bank 742.327 289.651
Rekening-courant Rabobank 79.412 1.058.619
Rekening-courant Rabobank Ideal 42 940
Rekening-courant ABN-Amro 60 87
Renterekeningen Nationale Nederlanden 0 955.206
Bedrijfsbonusrekening Rabobank 107.377 7.374
Bedrijfsspaarrekening Rabobank 0 430.007
Beleggersrekening Rabobank 1.661.198 3.677.995
Totaal liquide middelen 2.592.964 6.423.333
De liquide middelen staan ter vrije beschikking van woonstichting Zaam Wonen.
66 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
6. Eigen vermogen
6.1 Herwaarderingsreserve
2018 2017
€ €
Stand per 1 januari 120.033.768 119.711.409
Correctie stand 1-1 als gevolg van waardering op complexniveau 0 -214.560
Realisatie uit herwaarderingsreserve ( verkoop ) -208.932 -371.133
Mutatie herwaarderingsreserve 19.123.010 908.052
Stand per 31 december 138.947.846 120.033.768
Het verloop van het niet-gerealiseerde vermogen is als volgt:
Herwaarderings- Herwaarderings-
reserve DAEB reserve niet-
vastgoed in DAEB vastgoed
exploitatie in exploitatie Totaal
€ € €
Boekwaarde per 1 januari 2018 118.972.109 1.061.659 120.033.768
Overheveling van DAEB naar niet-DAEB -104.659 104.659 0
Realisatie uit hoofde van verkoop -208.932 0 -208.932
Toename uit hoofde van stijging van de marktwaarde 19.041.910 185.599 19.227.509
Afname uit hoofde van daling van de marktwaarde -93.485 -11.014 -104.499
Boekwaarde per 31 december 2018 137.606.943 1.340.903 138.947.846
De herwaarderingsreserve wordt bepaald op complex-niveau op basis van het verschil in de boekwaarde van het vastgoed in exploitatie
op basis van marktwaarde ten opzichte van de boekwaarde van het vastgoed in exploitatie op basis van historische kosten. Hierbij wordt
er bij de bepaling van de boekwaarde op basis van historische kosten geen rekening gehouden met afschrijvingen en waardeverminderingen.
6.2 Overige reserves
2018 2017
€ €
Stand per 1 januari 73.216.516 71.579.935
Jaarresultaat 20.204.229 1.958.940
Realisatie uit herwaarderingsreserve ( verkoop ) 208.932 371.133
Correctie herwaarderingsreserve door waardering op complexniveau 0 214.560
Mutatie herwaarderingsreserve -19.123.010 -908.052
Stand per 31 december 74.506.667 73.216.516
Woonstichting Zaam Wonen heeft in haar statuten geen nadere bepalingen opgenomen omtrent de bestemming van het eigen vermogen.
Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2017
De jaarrekening 2017 van woningstichting Maaskant Wonen is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen gehouden op 13 juni 2018.
De vergadering heeft de bestemming van het resultaat ad € 69.269 vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel.
De jaarrekening 2017 van Woningbeheer Born-Grevenbicht is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen gehouden op 13 juni 2018.
De vergadering heeft de bestemming van het resultaat ad € 1.889.671 vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel.
Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2018
Het bestuur stelt met goedkeuring van de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2018 ten bedrage van € 20.112.329
ten gunste van de overige reserves te brengen. Dit voorstel is in de jaarrekening verwerkt.
7. Voorzieningen
7.1 Voorziening latente belastingverplichtingen ( langlopend )
Latente belastingverplichtingen als gevolg van verschil commercieel en fiscale waarde leningportefeuille
Het verloop van de post voorziening latente belastingverplichting leningportefeuille is als volgt:
2018 2017
€ €
Saldo per 1 januari 16.973 19.141
Mutaties in het boekjaar -2.676 -2.168
Saldo per 31 december 14.297 16.973
De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van de leningportefeuille alsmede voor het verschil tussen de
commerciële en fiscale waarde van het voor verkoop bestemd vastgoed (eerstkomende vijf jaren).
Latente belastingverplichting leningportefeuille
Commerciële waarde leningportefeuille per 31 december 50.815.042€
Fiscale waarde leningportefeuille per 31 december 50.858.951€
-43.909€
Contante waarde verschil (netto-disconteringsvoet van 3,75%) -€ 57.188
Latentie (huidig tarief vennootschapsbelasting 25%) -€ 14.297
De nominale waarde van de latentie bedraagt € -43.909.
Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van € -87 binnen een jaar wordt gerealiseerd.
Latente belastingverplichtingen als gevolg van verschil commercieel en fiscale waarde voor verkoop bestemd vastgoed
2018 2017
€ €
Saldo per 1 januari 40.813 22.157
Mutaties in het boekjaar 13.799 18.656
Saldo per 31 december 54.612 40.813
67 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
Latente belastingverplichting verkoop bestemd vastgoed
Commerciële waarde onroerend goed per 31 december 2.211.783€
Fiscale waarde onroerend goed per 31 december 1.972.600€
239.183€
Contante waarde verschil (netto-disconteringsvoet van 3,75%) € 218.448
Latentie (huidig tarief vennootschapsbelasting 25%) € 54.612
De nominale waarde van de latentie bedraagt € 239.183.
Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van € 11.741 binnen een jaar wordt gerealiseerd.
7.2 Overige voorzieningen
Het verloop van de post overige voorzieningen is als volgt:
2018 2017
€ €
Saldo per 1 januari 43.760 46.170
Dotatie 33.562 6.560
Uitgaven -5.412 -8.970
Saldo per 31 december 71.910 43.760
De overige voorzieningen hebben betrekking op het loopbaanontwikkelingsbudget. Deze voorziening is gevormd op basis van de van toepassing
zijnde regelgeving zoals opgenomen in de cao-Woondiensten. Aangezien het moment waarop deze voorziening zal aflopen onzeker is, is deze
voorziening tegen nominale waarde gewaardeerd. Ten aanzien van deze voorziening is niet aan te geven welk deel in de toekomst zal komen
te vervallen.
8. Langlopende schulden
De langlopende schulden zijn als volgt samengesteld: 2018 2017
€ €
8.1 Schulden/leningen overheid 2.420.679 2.617.034
8.2 Schulden/leningen kredietinstellingen 46.330.113 48.198.007
8.3 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 1.833.287 1.809.623
8.4 Verplichtingen u.h.v. extendible leningen 612.322 581.740
8.5 Waarborgsommen 142.279 152.185
Totaal per 31 december 51.338.680 53.358.589
Rentevoet en aflossingssysteem
De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt ultimo boekjaar circa 3,78% (2017: circa 3,80 %).
De leningen worden ineens afgelost (fixe-leningen) of op basis van het annuïteiten-lineaire-systeem.
2018 2017
€ €
Marktwaarde per 31 december 65.390.000 72.721.000
De marktwaarde van de leningen is de waarde van de leningen, waarbij de toekomstige aflossingsverplichtingen contant gemaakt zijn tegen het actuele rentetarief.
De marktwaarde van de leningen is gepresenteerd volgens de dirty-methode (inclusief opgelopen rente).
Borging door WSW
Per ultimo 2018 is er in totaal voor een schuldrestant ad € 47.925.000 (2017: € 51.319.000) borging verstrekt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
Voor een schuldrestant ad € 2.890.000 (2017: € 3.474.000) zijn er garanties door overheden verstrekt.
WSW obligoverplichting
Per 31 december 2018 heeft woonstichting Zaam Wonen een obligoverplichting jegens WSW ten bedrage van € 1.845.000 (ultimo 2017: € 1.956.000) uit hoofde
een door WSW verstrekte borgstelling.
8.1 Schulden/leningen overheid
Het verloop van de post schulden/leningen overheid voor leningen van Zaam Wonen is als volgt:
2018 2017
€ €
Stand per 1 januari 2.809.173 2.997.225
Aflossingen -192.139 -188.052
Stand per 31 december 2.617.034 2.809.173
Aflossingsverplichting -196.355 -192.139
Langlopend per 31 december 2.420.679 2.617.034
8.2 Schulden/leningen kredietinstellingen
Het verloop van de post schulden/leningen kredietinstellingen voor leningen van Zaam Wonen is als volgt:
2018 2017
€ €
Saldo per 1 januari 51.683.628 53.372.492
Aflossingen -3.485.621 -2.988.864
Opgenomen van lening met variabele hoofdsom 0 1.300.000
Stand per 31 december 48.198.007 51.683.628
Aflossingsverplichting -1.867.894 -3.485.621
Saldo per 31 december 46.330.113 48.198.007
Rente- en kasstroomrisico
Hierna is de leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage en naar resterende looptijd.
Renteherzienings-
Rentepercentage € periode € Resterende looptijd €
0-1% 1.500.000 van 1 tot 5 jaar 5.722.682 van 1 tot 5 jaar 2.994.057
1%-2% 2.000.000 van 5 tot 10 jaar 5.130.159 van 5 tot 10 jaar 8.641.938
2%-3% 10.813.763 > 10 jaar 3.274.038 van 10 tot 15 jaar 18.378.570
3%-4% 14.571.831 geen aanpassing 36.688.162 van 15 tot 20 jaar 5.027.747
4%-5% 8.114.169 > 20 jaar 15.772.729
5%-6% 8.407.473
> 6% 5.407.805
50.815.041 50.815.041 50.815.041
68 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
8.3 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV)
De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn
overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting.
Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke
contractvoorwaarden met derden.
De samenstelling en het verloop is als volgt:
31-12-2018 31-12-2017
€ €
Boekwaarde per 1 januari 1.809.623 1.835.398
Terugkoop -93.037 -85.675
Opwaarderingen 116.701 59.900
Boekwaarde per 31 december 1.833.287 1.809.623
Ultimo 2018 zijn 18 woningen (2017: 19) onder een VOV-regeling overgedragen aan derden. Indien deze woningen aan Zaam Wonen worden
aangeboden, dan hebben wij een terugkoopplicht waarbij de waardeontwikkeling van deze woningen voor 50% voor rekening van Zaam Wonen
komt. De terugkoopplicht met betrekking tot deze woningen staat op de balans verantwoord onder de materiële vaste activa "onroerende
zaken verkocht onder voorwaarden".
8.4 Extendible leningen
Onder de leningen is een zogenaamde extendible lening opgenomen voor een bedrag van € 1,650 miljoen. Bij deze lening betaalt woonstichting Zaam Wonen
gedurende het eerste tijdvak een vaste rente die lager is dan de marktrente die op het moment van afsluiten gold. In ruil hiervoor heeft woonstichting Zaam Wonen
aan de tegenpartij het recht gegeven om bij het begin van het tweede tijdvak (16-7-2027) te bepalen of er een op het moment van afsluiten bepaalde vaste rente
wordt betaald (4,6%) of dat er een variabele rente (12 mnds euribor zonder opslag) wordt betaald.
De belangrijkste kenmerken van deze lening alsmede de reële waarde van de optie voor de bank zijn hieronder
weergegeven:
Lening Ingangsdatum Afloswijze Rente%
rentetijdvak 1Rente%
rentetijdvak 2
Restant
looptijd
Einddatum
24.02.66.242 16-07-2007 4,425 4,60 41 17.07.2056
Lening Schuldrest
31-12-2018
Reële waarde
optie ( * € 1 )
24.02.66.242 € 1.650.487 -€ 612.322
8.5 Waarborgsommen
31-12-2018 31-12-2017
€ €
Waarborgsommen 142.279 152.185
Totaal waarborgsommen 142.279 152.185
De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening
van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. Vanaf 1 januari 2018 worden geen nieuwe waarborgsommen meer geïnd.
Over de ontvangen waarborgsommen wordt geen rente vergoed.
9. Kortlopende schulden en overlopende passiva
2018 2017
€ €
9.1 Schulden aan overheid- en kredietinstellingen 2.064.250 3.677.760
9.2 Schulden aan leveranciers 1.099.014 2.235.285
9.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen 2.673.315 603.834
9.4 Schulden ter zake van pensioenen 21.624 21.324
9.5 Overige schulden 51.294 55.280
9.6 Overlopende passiva 1.356.002 1.348.738
Totaal kortlopende schulden en overlopende passiva per 31 december 7.265.499 7.942.221
9.1 Schulden aan kredietinstellingen
31-12-2018 31-12-2017
€ €
Kortlopend deel van de langlopende schulden 2.064.250 3.677.760
2.064.250 3.677.760
Zaam Wonen heeft bij de BNG Bank een kredietfaciliteit ter grootte van € 2.400.000 (2017: € 2.400.000). Deze faciliteit is op balansdatum niet benut.
9.2 Schulden aan leveranciers
31-12-2018 31-12-2017
€ €
Nieuwbouwcrediteuren 3.433 0
Onderhoudscrediteuren 960.894 1.703.234
Overige 134.687 532.051
Schulden aan leveranciers 1.099.014 2.235.285
9.3 Belastingen en premies sociale verzekering
Het saldo te betalen belastingen en premies sociale verzekeringen kan als volgt worden gespecificeerd:
31-12-2018 31-12-2017
€ €
Verschuldigde vennootschapsbelasting 2017 550.793 327.500
Verschuldigde vennootschapsbelasting 2018 1.856.328 0
Loonheffing en premies sociale verzekeringen 55.932 84.317
Omzetbelasting 210.262 192.017
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen 2.673.315 603.834
69 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
9.4 Schulden ter zake van pensioenen
31-12-2018 31-12-2017
€ €
Premies pensioenen 21.624 21.324
Totaal schulden ter zake van pensioenen 21.624 21.324
9.5 Overige schulden
31-12-2018 31-12-2017
€ €
Nog te verrekenen servicekosten huurders 51.294 55.280
Totaal overige schulden 51.294 55.280
9.6 Overlopende passiva
De specificatie van deze post is als volgt samengesteld: 31-12-2018 31-12-2017
€ €
Niet-vervallen rente 985.011 1.028.172
Vooruitontvangen huur 174.633 145.620
Reservering vakantierechten 102.941 74.195
Controle jaarrekening en ( fiscaal ) advieswerkzaamheden 43.560 54.753
Overig 49.857 45.998
1.356.002 1.348.738
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen
STEP subsidies
Voor energiebesparende projecten heeft Zaam Wonen in het verleden STEP subsidies aangevraagd. Voor een bedrag van € 272.700 is STEP subsidie aangevraagd
waarbij de voorlopige toekenning is bevestigd.
Planmatig onderhoud
Zaam Wonen is ten behoeve van uit te voeren werkzaamheden met betrekking tot planmatig onderhoud per 31 december 2018 verplichtingen aangegaan
ter grootte van € 30.150 (2017: € 364.000).
WSW obligoverplichting
Een obligo is een voorwaardelijke verplichting van de deelnemer om aan het WSW een bedrag over te maken, de hoogte is afhankelijk van het bedrag aan
geborgde leningen. Ultimo boekjaar bedraagt het obligo € 1.845.000 (ultimo 2017: € 1.956.000).
Volmacht WSW
Op 3 december 2013 heeft woonstichting Zaam Wonen een onvoorwaardelijke en onherroepelijke volmacht verstrekt aan het WSW tot het vestigen van hypotheek
op het WSW onderpand. Deze volmacht houdt niet in dat het WSW direct overgaat tot hypotheekvestiging, maar biedt WSW wel de mogelijkheid daartoe
op een moment in de toekomst, wanneer daar aanleiding toe is. De waarde van het onderpand op basis van WOZ bedraagt € 349 miljoen (peildatum 1 januari 2018).
SPW
De pensioenen zijn verzekerd bij pensioenuitvoerder SPW (het bedrijfstakpensioenfonds). Woonstichting Zaam Wonen verwerkt
de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst- en verliesrekening. Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen
premie niet is voldaan, wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen de aan de
pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen als een overlopend actief voor zover sprake zal zijn van
terugbetaling door de pensioenuitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Woonstichting Zaam Wonen
heeft in geval van een tekort bij het SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere
toekomstige premies.
Ultimo 2018 bedraagt de beleidsdekkingsgraad van het SPW 115,9% ( ultimo 2017: 113,4% ).
Gebeurtenissen na balansdatum
Er hebben zich geen verdere gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan die van invloed zijn op het voornoemde resultaat.
70 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
7.4.4. TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE WINST- EN VERLIESREKENING
10. Huuropbrengsten 2018 2017
€ €
Huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie
Nettohuur:
Woningen en woongebouwen 16.785.426 16.631.615
Onroerende zaken, niet zijnde woningen 0 34.751
16.785.426 16.666.366
Bij: Reeds afgeboekte bedragen 1.837 0
Af: Huurderving wegens leegstand -107.083 -82.178
af: Mutatie voorziening voor dubieuze huurdebiteuren -50.111 -56.397
Subtotaal huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie 16.630.069 16.527.791
Huuropbrengsten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie
Nettohuur:
Woningen en woongebouwen 207.550 203.025
Onroerende zaken, niet zijnde woningen 113.417 96.262
320.967 299.287
Af: Huurderving wegens leegstand -16.916 -6.823
Subtotaal huuropbrengsten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie 304.051 292.464
Totaal huuropbrengsten 16.934.120 16.820.255
De gemiddelde huurverhoging ten opzichte van het voorgaande boekjaar bij woonstichting Zaam Wonen is 1,4%. De derving bedraagt 0,72% van de netto huur.
Hierna is een overzicht opgenomen van de huuropbrengsten die in de verschillende gemeenten zijn behaald (exclusief de mutatie voorziening dubieuze debiteuren):
2018 2017
€ €
Gemeente Sittard - Geleen 5.325.184 5.299.074
Gemeente Stein 11.659.047 11.577.578
Totaal huuropbrengsten 16.984.231 16.876.652
11. Opbrengsten servicecontracten 2018 2017
€ €
Overige goederen, leveringen en diensten 498.629 491.855
Reeds afgeboekte bedragen 298 0
498.927 491.855
Af: vergoedingsderving: -3.198 -1.195
Te verrekenen met huurders -50.995 -75.642
Totaal opbrengsten servicecontracten 444.734 415.018
De vergoedingen zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten en worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast.
Hierna is een overzicht opgenomen van de opbrengsten servicecontracten die in de verschillende gemeenten zijn behaald:
2018 2017
€ €
Gemeente Sittard - Geleen 105.447 101.331
Gemeente Stein 339.287 313.687
Totaal huuropbrengsten 444.734 415.018
12. Lasten servicecontracten
2018 2017
€ €
Overige goederen, leveringen en diensten 425.896 411.966
Totaal servicecontracten 425.896 411.966
Hierna is een overzicht opgenomen van de lasten servicecontracten die in de verschillende gemeenten zijn gerealiseerd:
2018 2017
€ €
Gemeente Sittard - Geleen 102.165 101.331
Gemeente Stein 323.731 310.635
Totaal huuropbrengsten 425.896 411.966
13. Overheidsbijdragen
2018 2017
€ €
STEP-subsidie 200.400 31.200
Totaal overheidsbijdragen 200.400 31.200
14. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten
2018 2017
€ €
Toegerekende personeelskosten 378.086 564.274
Toegerekende overige organisatiekosten 223.695 218.603
Toegerekende afschrijvingen 41.003 61.889
Totaal lasten verhuur- en beheeractiviteiten 642.784 844.766
71 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
15. Lasten onderhoudsactiviteiten
2018 2017
€ €
Onderhoudslasten (niet cyclisch) 914.800 880.825
Onderhoudslasten (cyclisch en energetisch) 4.469.370 5.542.698
Toegerekende personeelskosten 479.316 368.032
Toegerekende overige organisatiekosten 213.264 88.419
Toegerekende afschrijvingen 15.020 41.563
Onderhoudslasten ten laste van de exploitatie 6.091.770 6.921.537
Lasten onderhoudsactiviteiten DAEB-vastgoed in exploitatie 5.312.169 6.383.182
Lasten onderhoudsactiviteiten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie 72.001 40.341
Totaal lasten onderhoudsactiviteiten 5.384.170 6.423.523
De onderhoudslasten voor het DAEB vastgoed in exploitatie zijn te verdelen in:
2018 2017
€ €
Planmatig onderhoud 4.403.927 3.660.248
Mutatieonderhoud 148.480 133.205
Klachtenonderhoud 759.762 2.589.729
Totaal onderhoudslasten 5.312.169 6.383.182
De onderhoudslasten voor het niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn te verdelen in:
2018 2017
€ €
Planmatig onderhoud 65.443 32.552
Mutatieonderhoud 637 263
Klachtenonderhoud 5.921 7.526
Totaal onderhoudslasten 72.001 40.341
16. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
2018 2017
€ €
Verhuurderheffing 1.863.819 1.663.046
Belastingen 1.255.784 1.177.542
Heffingen 210.331 30.776
Verzekeringen 67.844 60.597
Overige directe lasten 61.320 96.879
Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit 3.459.098 3.028.840
17. Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen van bestaand bezit DAEB-
en niet-DAEB-vastgoed aan derden en is als volgt te specificeren:
2018 2017
DAEB-vastgoed in exploitatie € €
Opbrengst verkopen bestaand bezit 380.000 501.000
Gerealiseerd verkoopresultaat voorraadwoningen 0 -9.800
Verwacht verkoopresultaat voorraadwoningen 11.082 -27.265
Mutatie marktwaarde voorraadwoning 0 -5.029
Af: direct toerekenbare kosten -14.558 -15.632
Af: niet direct toerekenbare kosten 0 -2.276
Af: boekwaarde -347.470 -508.315
Af: toegerekende organisatiekosten -13.032 -18.216
Verkoopresultaat bestaand bezit 16.022 -85.533
Opbrengst speculatiebeding 0 11.250
Terugkoopwoning VOV 32.325 -24.570
Mutatie terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden -116.701 -59.900
Verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit
DAEB woningen in exploitatie -68.354 -158.753
2018 2017
€ €
Opbrengst verkoop grond 0 1.740
Af: direct toerekenbare kosten 0 -42
Af: boekwaarde 0 -123
Verkoopresultaat grond 0 1.575
2018 2017
Standplaatsen € €
Opbrengst verkopen standplaatsen 0 15.000
Af: direct toerekenbare kosten 0 -424
Af: boekwaarde 0 -33.849
Verkoopresultaat standplaatsen 0 -19.273
Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit
DAEB vastgoed in exploitatie -68.354 -176.451
18.1 Overige waardeveranderingen
2018 2017
€ €
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Afwaardering onderzoekskosten geannuleerde projecten -8.470 -16.837
Dotatie voorziening onrendabele investeringen DAEB 0 -13.907
Totaal Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie -8.470 -30.744
72 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
Vastgoed bestemd voor eigen exploitatie
Afboeking vordering zorginfrastructuur 32.119 -133.832
Waardemutatie DAEB als gevolg van stijging marktwaarde 822.179 1.218.156
Waardemutatie niet-DAEB als gevolg van stijging marktwaarde 16.520 17.606
Totaal Vastgoed bestemd voor eigen exploitatie 870.818 1.101.930
Totaal overige waardeveranderingen 862.348 1.071.186
Voor een de toelichting omtrent de totstandkoming van de marktwaarde in verhuurde staat en de overige waardeveranderingen wordt verwezen naar
toelichting 1. Vastgoedbeleggingen.
18.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
2018 2017
€ €
DAEB-vastgoed in exploitatie
Niet gerealiseerde waardeveranderingen stijging marktwaarde 19.041.911 1.379.770
Niet gerealiseerde waardeveranderingen daling marktwaarde -93.485 -572.890
Niet gerealiseerde waardeveranderingen voorraadwoningen 0 5.029
Totaal niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 18.948.426 811.909
2018 2017
€ €
Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie
Niet gerealiseerde waardeveranderingen stijging marktwaarde 185.599 96.775
Niet gerealiseerde waardeveranderingen daling marktwaarde -11.014 -632
Niet gerealiseerde waardeveranderingen voorraadwoningen 0 0
Totaal niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 174.585 96.143
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 19.123.011 908.052
18.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
2018 2017
€ €
Vastgoed verkocht onder voorwaarden
Waardeverandering van terugkoopverplichtingen 163.382 83.860
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderinen vastgoed verkocht
onder voorwaarden 163.382 83.860
Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de niet-gerealiseerde waardeveranderingen van het vastgoed verkocht onder
voorwaarden wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.
19. Netto resultaat overige activiteiten
2018 2017
€ €
Vergoedingen voor algemeen beheer en administratie:
- leveringen en diensten 0 4.825
- inschrijving woningzoekenden 0 2.120
- sleutels 0 -107
Vergoeding bijdrage zonnepanelen 64.958 40.502
Vergoeding bijdrage serviceabonnement en glasfonds 46.001 49.210
Opbrengsten beheerdiensten 6.594 8.094
Overige bedrijfsopbrengsten 172 306
Totaal overige bedrijfsopbrengsten 117.725 104.950
Kosten serviceabonnement en glasschade -59.566 -22.381
Kosten overige activiteiten ( toegerekende organisatiekosten ) -7.077 -12.897
Netto resultaat overige activiteiten 51.082 69.672
20. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa
2018 2017
€ €
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 140.196 267.401
Totaal afschrijvingen op (im)materiële vaste activa 140.196 267.401
toerekening afschrijvingen op (im)materiële vaste activa aan (in€ ): 2018 2017
lasten verhuur- en beheeractiviteiten 41.003 61.890
onderhoudslasten 15.020 41.563
resultaat verkoop 0 850
kosten overige activiteiten 0 279
overige organisatiekosten 84.173 158.921
leefbaarheid 0 3.898
totaal 140.196 267.401
21. Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
2018 2017
€ €
Lonen en salarissen 1.245.154 1.260.714
Sociale lasten 194.195 192.131
Pensioenlasten 192.305 181.362
Totaal lonen, salarissen. sociale lasten en pensioenlasten 1.631.654 1.634.207
73 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
toerekening lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten aan (in € ): 2018 2017
lasten verhuur- en beheeractiviteiten 378.087 564.274
lasten onderhoudsactiviteiten 479.317 368.032
resultaat verkoop 9.184 12.920
kosten overige activiteiten 3.341 11.016
kosten leefbaarheid 64.286 55.766
overige organisatiekosten 697.439 622.199
totaal 1.631.654 1.634.207
Het gemiddeld aantal werkzame werknemers, berekend op fulltimebasis en uitgesplitst naar activiteiten bedroeg:
2018 2017
Directie 1,00 2,00
Beleidsondersteuning 1,00 1,00
Financiën 5,10 5,10
Woondiensten 5,50 5,61
Techniek 6,70 6,59
Totaal ( fte ) 19,30 20,30
22. Overige organisatiekosten
2018 2017
€ €
Toegerekende personeelskosten 697.438 622.200
Toegerekende overige personeelskosten 74.549 65.874
Toegerekende huisvestingskosten 50.605 36.476
Toegerekende bestuurskosten 86.828 103.143
Toegerekende automatiseringskosten 138.011 105.614
Toegerekende beheerskosten 354.580 596.051
Toegerekende overige bedrijfsopbrengsten -3.353 0
Toegerekende afschrijvingen 84.173 158.921
Totaal overige organisatiekosten 1.482.832 1.688.279
23. Leefbaarheid
De leefbaarheidskosten zijn te verdelen in niet-cyclisch ( sociaal ) en cyclisch ( fysiek ):
2018 2017
€ €
Leefbaarheid (niet-cyclisch) 35.864 75
Leefbaarheid (cyclisch) 0 13.858
Toegerekende personeelskosten 64.285 55.766
Toegerekende overige personeelskosten 6.839 3.192
Toegerekende beheerskosten 20.101 17.013
Toegerekende afschrijvingen 0 3.899
Kosten leefbaarheid 127.089 93.803
Leefbaarheid DAEB-vastgoed in exploitatie 124.314 90.620
Leefbaarheid niet-DAEB-vastgoed in exploitatie 2.775 3.183
Kosten leefbaarheid 127.089 93.803
Honorarium externe accountant en de accountantsorganisatie
2018
Deloitte
Accountants
Overige
Deloitte Netwerk
Totaal Deloitte
Netwerk
€ € €
Onderzoek van de jaarrekening 87.120 - 87.120
Andere controleopdrachten - - 0
Adviesdiensten op fiscaal terrein - 6.050 6.050
Andere niet-controlediensten 2.904 2.904
Totaal 87.120 8.954 96.074
2017
Deloitte
Accountants
Overige
Deloitte Netwerk
Totaal Deloitte
Netwerk
€ € €
Onderzoek van de jaarrekening 132.779 - 132.779
Andere controleopdrachten - - -
Adviesdiensten op fiscaal terrein - 22.932 22.932
Andere niet-controlediensten 962 3.921 4.883
Totaal 133.741 26.852 160.594
De vermelde honoraria zijn inclusief BTW. Dit betreft de aan het boekjaar toegerekende honoraria, waarbij de inschatting is gemaakt van
de honoraria van additionele werkzaamheden als gevolg van gewijzigde regelgeving.
24. Financiële baten en lasten
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten
2018 2017
€ €
Waardeverandering verplichtingen u.h.v. extendible leningen -30.582 95.412
-30.582 95.412
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
2018 2017
€ €
Deze post bestaat uit:
Rente uitgezette liquide middelen 563 6.008
Rente huur-/koop standplaatsen 1.018 839
Totaal 1.581 6.847
74 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
Rentelasten en soortgelijke kosten 2018 2017
€ €
Rentelasten leningen overheid en kredietinstellingen -1.966.793 -2.086.880
Overige rentelasten -14.710 -12.293
Totaal -1.981.503 -2.099.173
25. Belastingen
2018 2017
€ €
Vennootschapsbelasting over het jaar 2017 -550.793 -327.500
Vennootschapsbelasting over het jaar 2018 -1.856.328 0
Latente vennootschapsbelasting
- Mutatie latentie belastingvorderingen 0 -306.664
- Mutatie latentie voorziening latente belastingverplichtingen -11.123 -27.742
- Mutatie latentie belastingvordering -848.277 -1.615.841
Totaal -3.266.521 -2.277.747
Het toepasbare tarief van de acute vennootschapsbelasting is 25%
Aansluiting commercieel en fiscaal resultaat:
Commercieel resultaat voor vennootschapsbelasting 23.470.750
Bij: verschil afschrijvingen 31.058
vrijval disagio 13.133
rente baten projecten in ontwikkeling 4.613
doorberekende kosten naar projecten in ontwikkeling 4.160
gemengde kostenaftrek 4.500
saneringssteun 173.020
verplichtingen u.h.v. extendible leningen 30.582
onderhoud 108.571
fiscale mutatie opwaardering o.b.v. WOZ 8.500.000
8.869.637
Af: fiscaal resultaat verkopen 49.279
fiscale afschrijving vastgoed in exploitatie 812.527
mutatie marktwaarde 19.961.709
fiscale toevoeging HIR 54.657
fiscale verkoopkosten 1.926
waardemutatie VOV 79.006
onderhoud kantoorgebouw 390.148
21.349.252
Fiscaal resultaat 2018 10.991.135
Af: Verliesverrekening -3.525.423
Belastbaar bedrag 2018 7.465.712
Bij de bepaling van het fiscale resultaat over 2018 is rekening gehouden met een opwaardering op basis van een inschatting stijging WOZ
waarde. Een definitieve mogelijke opwaardering naar hogere WOZ waarde over 2018 kan pas worden vastgesteld aan de hand van de WOZ
beschikking 2020 (waardepeildatum 1 januari 2018). Gelet hierop kan het belastbaar bedrag 2018 in de aangifte vennootschapsbelasting
afwijken van het belastbaar bedrag in de fiscale positie.
De verschuldigde belasting over het jaar 2017 bedraagt € 550.793. De verschuldigde belasting over het jaar 2018 bedraagt € 1.856.328.
De aangiften vennootschapsbelastingen tot en met 2017 zijn ingediend. Tot en met 2015 zijn definitieve aanslagen opgelegd. De aangifte
over 2018 is tot op heden nog niet ingediend. Voor het indienen hiervan is uitstel aangevraagd en verkregen tot 1 mei 2020. Ten gevolge
van de stijging van de WOZ waardes zijn er geen verrekenbare verliezen ultimo 2018.
75 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
7.4.5. TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN HET KASSTROOMOVERZICHT
Toelichting op kasstromen
Onder de investeringen in de materiële vaste activa zijn alleen de investeringen opgenomen waarvoor in 2018 geldmiddelen zijn opgeofferd.
Samenstelling geldmiddelen
€
Liquide middelen/Geldmiddelen per 31 december 2017 6.423.333
Balansmutatie geldmiddelen in 2018 -3.830.369
Liquide middelen/Geldmiddelen per 31 december 2018 2.592.964
Alle per 31 december 2018 aanwezige geldmiddelen staan ter vrije beschikking.
76 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
7.5. OVERIGE TOELICHTINGEN
7.5.1 Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semi-publieke sector (WNT)
77 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
78 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
7.6 WINST- EN VERLIESREKENING 2018 NAAR DAEB/NIET-DAEB GESCHEIDEN (IN €)
Functioneel model DAEB Niet-DAEB Totaal
Huuropbrengsten 16.630.058 304.062 16.934.120
Opbrengsten servicecontracten 433.849 10.885 444.734
Lasten servicecontracten -414.158 -11.738 -425.896
Overheidsbijdragen 200.400 0 200.400
Lasten verhuur- en beheeractiviteiten -623.346 -19.438 -642.784
Lasten onderhoudsactiviteiten -5.998.239 -93.531 -6.091.770
Overige directe operationele lasten exploitatiebezit -3.436.201 -22.897 -3.459.098
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 6.792.363 167.343 6.959.706
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 292.148 0 292.148
Toegerekende organisatiekosten -12.636 -396 -13.032
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -347.470 0 -347.470
Netto gerealiseerd resultaat verkoop
vastgoedportefeuille -67.958 -396 -68.354
Overige waardeveranderingen 845.828 16.520 862.348
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille 18.948.426 174.585 19.123.011
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
verkocht onder voorwaarden 163.382 0 163.382
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 19.957.636 191.105 20.148.741
Opbrengst overige activiteiten 117.035 690 117.725
Kosten overige activiteiten -66.223 -420 -66.643
Netto resultaat overige activiteiten 50.812 270 51.082
Overige organisatiekosten -1.437.657 -45.175 -1.482.832
Leefbaarheid -124.314 -2.775 -127.089
Financiële baten en lasten
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten -30.582 0 -30.582
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 1.533 48 1.581
Rentelasten en soortgelijke kosten -1.981.503 0 -1.981.503
Saldo financiële baten en lasten -2.010.552 48 -2.010.504
Resultaat voor belastingen 23.160.330 310.420 23.470.750
Belastingen -3.167.489 -99.032 -3.266.521
Resultaat na belastingen 19.992.841 211.388 20.204.229
79 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
7.7. KASSTROOMOVERZICHT 2018 NAAR DAEB/NIET-DAEB GESCHEIDEN (IN €)
( volgens de directe methode ) DAEB niet-DAEB Totaal
Ontvangsten
Huren
Zelfstandige huurwoningen 16.579.532 211.042 16.790.574
Onzelfstandige wooneenheden 13.833 0 13.833
Parkeervoorzieningen 0 102.656 102.656
Vergoedingen 549.748 10.804 560.552
Overige bedrijfsontvangsten 122.080 0 122.080
Renteontvangsten 9.533 299 9.832
Saldo ingaande kasstromen 17.274.726 324.801 17.599.527
Uitgaven
Personeelsuitgaven
- Lonen en Salarissen -1.193.028 -37.432 -1.230.460
- Sociale lasten -196.944 -6.179 -203.123
- Pensioenlasten -255.601 -8.019 -263.620
Onderhoudsuitgaven -6.152.496 -82.846 -6.235.342
Overige bedrijfsuitgaven -2.817.899 -66.678 -2.884.577
Rente-uitgaven -2.025.091 0 -2.025.091
Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat -183.312 -5.751 -189.063
Verhuurdersheffing -1.863.819 0 -1.863.819
Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden -15.915 0 -15.915
Vennootschapsbelasting -317.537 -9.963 -327.500
Saldo uitgaande kasstromen -15.021.642 -216.868 -15.238.510
Kasstroom uit operationele activiteiten 2.253.084 107.933 2.361.017
MVA ingaande kasstromen
Verkoopontvangsten bestaande huur-, woon-
en niet- woongelegenheden 380.000 0 380.000
Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop 148.500 0 148.500
Tussentelling ingaande kasstroom MVA 528.500 0 528.500
MVA uitgaande kasstromen
Nieuwbouw huur-, woon- en niet-woongelegenheden -14.299 0 -14.299
Woningverbetering, woon- en niet- woongelegenheden -1.876.285 0 -1.876.285
Aankoop woongelegenheden (VOV) doorverkoop -117.600 0 -117.600
Investeringen overig -1.060.166 0 -1.060.166
Externe kosten bij verkoop -15.288 0 -15.288
Tussentelling uitgaande kasstroom MVA -3.083.638 0 -3.083.638
FVA
Ontvangsten overig 49.624 0 49.624
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 49.624 0 49.624
Kasstroom uit (des)investeringen -2.505.514 0 -2.505.514
Financieringsactiviteiten ingaand
Bijstorting lening variabele hoofdsom 0 0 0
Nieuwe ongeborgde leningen 0 0 0
Financieringsactiviteiten uitgaand
Aflossingen geborgde leningen -3.685.872 0 -3.685.872
Kasstroom uit financieringsactiviteiten -3.685.872 0 -3.685.872
Mutatie geldmiddelen -3.938.302 107.933 -3.830.369
Liquide middelen per 1 januari 6.423.333
Balansmutatie geldmiddelen DAEB -3.938.302
Balansmutatie geldmiddelen niet-DAEB 107.933
-3.830.369
Liquide middelen per 31 december 2.592.964
80 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
7.8. ONDERTEKENING VAN DE JAARREKENING
Stein, opgesteld d.d. 12-06-2019
K.A.G. Smitsmans (directeur-bestuurder)
Stein, vastgesteld d.d. 12-06-2019
Raad van Commissarissen:
D.M.N. Bours (voorzitter)
W.P.E. Heijmans (lid)
J.P.J. Stoffens (lid)
F.H.W. Schrijer (lid)
R.E.A. Ruiter (lid)
J.C.G. Bongaerts (lid)
81 Jaarverslag 2018 Woonstichting Zaam Wonen
Jaarverslag 2018 82
Overige gegevens
8.1. Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat In de statuten van woonstichting Zaam Wonen is geen nadere statutaire regeling aangaande de
resultaatbestemming vastgelegd.
8.2. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Hiervoor wordt verwezen naar de volgende vier pagina's.
3114759220/2019.069403/DD/1
Deloitte Accountants B.V.
Amerikalaan 110
6199 AE Maastricht Airport
Postbus 1864
6201 BW Maastricht
Nederland
Tel: 088 288 2888
Fax: 088 288 9901
www.deloitte.nl
Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 24362853.
Deloitte Accountants B.V. is a Netherlands affiliate of Deloitte NWE LLP, a member firm of Deloitte Touche Tohmatsu Limited.
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Aan de raad van commissarissen van Woonstichting Zaam Wonen
VERKLARING OVER DE IN HET JAARVERSLAG OPGENOMEN JAARREKENING 2018
Ons oordeel
Wij hebben de jaarrekening 2018 van Woonstichting Zaam Wonen te Stein gecontroleerd.
Naar ons oordeel geeft de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en
de samenstelling van het vermogen van Woonstichting Zaam Wonen op 31 december 2018 en van het
resultaat over 2018 in overeenstemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van
het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, artikel 14 en 15 van de Regeling toegelaten
instellingen volkshuisvesting 2015, de bepalingen van en krachtens de Wet normering topinkomens (WNT)
en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.
De jaarrekening bestaat uit:
1. De balans per 31 december 2018.
2. De winst-en-verliesrekening over 2018.
3. De toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en
andere toelichtingen.
De basis voor ons oordeel
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse
controlestandaarden en rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling
toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond hiervan zijn
beschreven in de sectie ‘Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening’.
Wij zijn onafhankelijk van Woonstichting Zaam Wonen zoals vereist in de Wet toezicht
accountantsorganisaties, Verordening inzake de onafhankelijkheid van accountants bij assurance-opdrachten
(ViO) en andere voor de opdracht relevante onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij
voldaan aan de Verordening gedrags- en beroepsregels accountants (VGBA).
Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons
oordeel.
Benadrukking van de uitgangspunten van de beleidswaarde
Wij vestigen de aandacht op de toelichting op de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie zoals
opgenomen in de jaarrekening op pagina 63 tot en met 64. Hierin staan de voornaamste uitgangspunten
van de beleidswaarde beschreven alsmede dat de invulling van dit waardebegrip in de komende jaren nog
nader wordt uitgewerkt waardoor de beleidswaarde in de komende jaren zal kunnen afwijken ten opzichte
van het verslagjaar 2018.
Ons oordeel is niet aangepast als gevolg van deze aangelegenheid.
3114759220/2019.069403/DD/2
Naleving anticumulatiebepaling WNT niet gecontroleerd
In overeenstemming met het Controleprotocol WNT 2018 hebben wij de anticumulatiebepaling, bedoeld in
artikel 1.6a WNT en artikel 5, lid 1, sub j Uitvoeringsregeling WNT, niet gecontroleerd. Dit betekent dat wij
niet hebben gecontroleerd of er wel of niet sprake is van een normoverschrijding door een leidinggevende
topfunctionaris vanwege eventuele dienstbetrekkingen als leidinggevende topfunctionaris bij andere
WNT-plichtige instellingen, alsmede of de in dit kader vereiste toelichting juist en volledig is.
VERKLARING OVER DE IN HET JAARVERSLAG OPGENOMEN ANDERE INFORMATIE
Naast de jaarrekening en onze controleverklaring daarbij, omvat het jaarverslag andere informatie, die
bestaat uit:
• Het bestuursverslag
• Overige gegevens
Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie:
• Met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat.
• Alle informatie bevat die op grond van artikel 35 en 36 van de Woningwet is vereist.
Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begrip, verkregen
vanuit de jaarrekeningcontrole of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afwijkingen
bevat.
Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de vereisten uit rubriek A van het accountantsprotocol
zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en de
Nederlandse Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezelfde diepgang als onze
controlewerkzaamheden bij de jaarrekening.
Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het bestuursverslag
en de overige gegevens in overeenstemming met artikel 35 en 36 van de Woningwet.
BESCHRIJVING VAN VERANTWOORDELIJKHEDEN MET BETREKKING TOT DE
JAARREKENING
Verantwoordelijkheden van het bestuur en van de raad van commissarissen voor de jaarrekening
Het bestuur is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in
overeenstemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit toegelaten
instellingen volkshuisvesting 2015, artikel 14 en 15 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting
2015, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In
dit kader is het bestuur verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die het bestuur noodzakelijk
acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als
gevolg van fouten of fraude.
Bij het opmaken van de jaarrekening moet het bestuur afwegen of de toegelaten instelling in staat is om
haar werkzaamheden in continuïteit voort te zetten. Op grond van artikel 35 van de Woningwet moet het
bestuur de jaarrekening opmaken op basis van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuur het
voornemen heeft om de toegelaten instelling te liquideren of de activiteiten te beëindigen of als beëindiging
het enige realistische alternatief is.
3114759220/2019.069403/DD/3
Het bestuur moet gebeurtenissen en omstandigheden waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de
toegelaten instelling haar activiteiten in continuïteit kan voortzetten, toelichten in de jaarrekening.
De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van
financiële verslaggeving van de toegelaten instelling.
Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening
Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee
voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel.
Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het
mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken.
Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fouten of fraude en zijn materieel indien redelijkerwijs kan
worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische
beslissingen die gebruikers op basis van deze jaarrekening nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard,
timing en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende
afwijkingen op ons oordeel.
Wij hebben deze accountantscontrole professioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant
professionele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden,
rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen
volkshuisvesting 2015, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen. Onze controle bestond onder
andere uit:
• Het identificeren en inschatten van de risico’s dat de jaarrekening afwijkingen van materieel belang
bevat als gevolg van fouten of fraude, het in reactie op deze risico’s bepalen en uitvoeren van
controlewerkzaamheden en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis
voor ons oordeel. Bij fraude is het risico dat een afwijking van materieel belang niet ontdekt wordt
groter dan bij fouten. Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het
opzettelijk nalaten transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het
doorbreken van de interne beheersing.
• Het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel
controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden
hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van
de toegelaten instelling.
• Het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en het
evalueren van de redelijkheid van schattingen door het bestuur en de toelichtingen die daarover in de
jaarrekening staan.
3114759220/2019.069403/DD/4
• Het vaststellen dat de door het bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is.
Tevens het op basis van de verkregen controle-informatie vaststellen of er gebeurtenissen en
omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar
activiteiten in continuïteit kan voortzetten. Als wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel
belang bestaat, zijn wij verplicht om aandacht in onze controleverklaring te vestigen op de relevante
gerelateerde toelichtingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze
verklaring aanpassen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de
datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter
toe leiden dat een toegelaten instelling haar continuïteit niet langer kan handhaven.
• Het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen
toelichtingen.
• Het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en
gebeurtenissen.
Wij communiceren met de raad van commissarissen onder andere over de geplande reikwijdte en timing van
de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder
eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing.
Maastricht Airport, 12 juni 2019
Deloitte Accountants B.V.
Was getekend: L.M.M.H. Banser RA RC EMFC
