Jaarverslag 2009

Woning

stichting

Leusden

Jaar

verslag

2009

Woning

stichting

Leusden

Dichtbij

huis thuis

in Leusden

Woningstich

ting Leusden

2 0 0 9

dichtbij huis thuis in Leusden

Woningstich

ting Leusden

Jaarverslag 2009

2009

Jaarverslag Woningstichting LeusdenVastgesteld door de Raad van Toezicht

op 24 juni 2010

01

Het maatschappelijk rendement 5

Kengetallen en samenvatting 6

Raad van Toezicht 13

Algemeen beleid 20

Stakeholders 23

Financieel: rendement en vermogen 26

Vastgoed 51

Dienstverlening 78

Bedrijf 100

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009

Inhoud02

jan

ua

ri

feb

rua

ri

ma

art

ap

ril

me

i

jun

i

juli

au

gu

stus

sep

tem

be

r

ok

tob

er

no

ve

mb

er

de

cem

be

r

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Inhoud03

jan

ua

ri

feb

rua

ri

ma

art

ap

ril

me

i

jun

i

juli

au

gu

stus

sep

tem

be

r

ok

tob

er

no

ve

mb

er

de

cem

be

rJAARREKENING 2009 Balans per ultimo 116

Winst- en verliesrekening 118

Kasstroomoverzicht 119

Waarderingsgrondslagen 120

Toelichting op de balans 130

Toelichting op de winst- en verliesrekening 142

Overige gegevens 148

Accountantsverklaring 150

10

11

12

13

14

15

16

17

05

Woningstichting Leusden is een actief, ondernemend bedrijf met een maatschappelijke doelstelling. Het beantwoorden van de vraag of Woningstichting Leusden voldoende maatschap-pelijke meerwaarde heeft gecreëerd in 2009 is een hachelijke onderneming. Er is geen eenduidige meetlat. Maatschappelijke winst kunnen we niet in geld uitdrukken. Geld is voor ons vooral een middel om andere, maatschappelijke doelen te bereiken. We gaan daar buitengewoon zorgvuldig mee om. Om ons maatschappelijk rendement te realiseren hanteren we een vaste strategie zoals verwoord in onze missie. Resultaten behalen we even goed bij een huurder die tevreden is met de woning, een goede betalingsregeling als bij het realiseren van maatschappelijk vastgoed. We zijn een gezonde en sterke organisatie, we kunnen veel aan, we doen veel. Het antwoord op de principiële vraag of we gezien onze missie de goede dingen doen en die dingen goed doen, is tijd en plaatsgebonden. In dit verslag geven we weer wat onze inspanningen in 2009 waren.

Op basis van deze visie heeft Woningstichting Leusden een goed jaar achter de rug. We hebben gestaag verder kunnen werken aan de grote ontwikkelportefeuille waarin het project multifunctionele centra een steeds steviger project werd in alle opzichten. Ook de projecten Biezenkamp, Tabaksteeg en ’t Zicht werden substantieel verder gebracht.

De bedrijfsvoering is verstevigd. Woondiensten slaagde erin een versnelling aan te brengen in het verkoopprogramma en te werken aan de verbetering van de kwaliteit van de dienstverlening.

Blijvend probleem is het woningmarkttekort. We worden geremd door diverse overheden die onvoldoende willen en kunnen. Het tekort is niet alleen pijnlijk voor de groepen starters en ouderen die in de knel zitten. Eind 2009 is in SWEV-verband (Samen-werking van woningcorporaties in Eemland en in het westelijk deel van de Gelderse Vallei) duidelijk geworden dat er een aanzienlijk tekort is op het gebied van bijzondere groepen(gehandicapten). Verwacht mag worden dat over deze groepen ook prestatie-afspraken met de lokale en regionale overheden gemaakt kunnen worden.

Op bestuurlijk niveau ging veel aandacht uit naar de vernieuwingen binnen de Raad van Toezicht.

Het maatschappelijk rendement1

2

Kengetallen en samenvatting in euro’s

200520062007200820092.1

KENGETALLEN

Vastgoed

Woningen/woongebouwen

Aantal verhuureenheden (VHE)

In beheer 2.625 2.580 2.578 2.555 2.560

In exploitatie 2.562,5 2.546,5 2.557,5 2.555,0 2.560,0

Gemiddelde WOZ-waarde per VHE 206.243 198.384 185.172 174.946 177.972

Bedrijfsonroerend goed (BOG)

Aantal m2

In exploitatie 1.995 1.292 1.292 955 1.097

Mutaties in het woningbezit

Aantal opgeleverd 67 26 41 0 0

Aantal gekocht 5 3 0 0 0

Aantal verkocht* 18 27 18 5 14

Aantal gesloopt 8 0 0 0 16

Totaalmutaties 46 2 23 – 5 – 30

Specificatie aantal verkopen

Meerkeuzewoningen (MKW) – Koopgarant 13 23 15 5 7

Terugkoopregeling (TKR) – Koopgarant 5 3 0 0 0

Overige verkopen 0 1 3 0 7

Totaalverkopen 18 27 18 5 14

Aantal woningen naar huurprijsklassen

(volgens huurprijsklassen BBSH)

Goedkope huur (tot € 357,37) 228 226 229 238 251

Betaalbare huur 1.900 1.887 1.867 1.871 1.863

Dure huur (meer dan € 548,18) 497 467 482 446 446

Totaalaantalwoningen 2.625 2.580 2.578 2.555 2.560

Onderhoud

Kosten niet-planmatig onderhoud/VHE 217 225 228 214 290

Kosten planmatig onderhoud/VHE 868 1.065 914 812 766

Totaalkostenonderhoud/VHE 1.085 1.290 1.142 1.026 1.056

Prijs/kwaliteitsverhouding

Gemiddeld aantal punten WWS per VHE 147 147 147 146 146

Gemiddelde netto-huurprijs per jaar / VHE 5.665 5.521 5.479 5.401 5.261

06

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Kengetallenensamenvatting

20052006200720082009

Dienstverlening

Aantal ingeschreven woningzoekenden 2.552 2.375 2.270 1.952 1.996

Aantal mutaties 195 211 213 224 212

Mutatiegraad in % 7,4 8,2 8,3 8,8 8,3

Acceptatiegraad in % 49,8 67,1 58,1 59,5 56,5

Huurachterstand zittende huurders in % 1,1 0,4 0,5 0,6 0,6

Huurderving in % 0,6 0,3 0,4 0,9 0,2

Financiën

Vermogen en rendement

Solvabiliteit in % 7,6 11,3 11,7 14,6 14,7

Liquiditeit 2,1 1,9 0,5 1,3 0,7

Rentabiliteit eigen vermogen in % – 18,9 8,4 – 21,1 4,2 23,1

Rentabiliteit vreemd vermogen % 3,3 4,4 4,6 4,9 5,1

Rentabiliteit totaal vermogen in % 0,9 4,5 0,5 4,4 6,8

Balans en winst- en verliesrekening

Eigen vermogen/VHE 4.677 6.421 5.896 7.493 7.175

Totaal opbrengsten/VHE 6.134 6.010 6.062 5.569 5.869

Financiële baten en lasten/VHE – 1.325 – 1.513 – 1.643 – 1.824 – 1.853

Jaarresultaat/VHE – 1.735 499 – 1.572 304 1.346

Personeel

Aantal medewerkers in dienst per ultimo* 36 34 29 31 28

Gemiddeld aantal formatieplaatsen (incl. inhuur) 31,5 28,7 28,0 28,1 23,8

Gemiddeld aantal formatieplaatsen per 1.000 VHE 12,3 11,2 10,9 11,0 9,3

Ziekteverzuim (in %) 2,7 1,4 1,3 1,1 2,2

* Met ingang van 2002 werkt een aantal medewerkers voor

meerdere corporaties. Dit zijn de woningstichtingen:

Barneveld, Leusden, Nijkerk, Vallei Wonen in Woudenberg en

Eemland Wonen in Baarn.

07

toelichting kenge tallen• Rentabiliteit Eigen Vermogen = (resultaat na belastingen) / (eigen vermogen begin boekjaar)• Rentabiliteit Vreemd Vermogen =

(rentelasten leningen ) / (gemiddeld saldo langlopende schulden in boekjaar)• Rendement Totaal Vermogen =

(resultaat na belastingen + rentelasten leningen) / (gemiddeld saldo totaal vermogen in boekjaar)

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Kengetallenensamenvatting08

2.2 Woningstichting Leusden is een zelfstandige woningcorporatie, die zich richt op hetSAMENVATTING creëren van een goede woonsituatie voor Leusdenaren, in het bijzonder voor diegenen

die daarin zelfstandig in onvoldoende mate kunnen voorzien. Vermogens beheer, inves-teren en desinvesteren in vastgoed, dienstverlening aan de doelgroepen en bedrijfs-voering zijn kernactiviteiten. Dit alles draait om maatschappelijk ondernemerschap: Woningstichting Leusden wil elke activiteit maatschappelijke meerwaarde geven. In deze samenvatting leest u in hoofdlijnen de belangrijkste onderwerpen en ontwikkelin-gen in 2009 ten aanzien van het beleid en de activiteiten van Woningstichting Leusden, ingedeeld naar de vier kernactiviteiten. vermogensbeheerDe maatschappelijke doelstelling van Woningstichting Leusden is een belangrijk uitgangspunt van het vermogensbeheer; er dient sprake te zijn van continuïteit op basis van een maatschappelijk rendement. Er wordt dus niet gestreefd naar een zo hoog mogelijk financieel rendement. Hierbij is wel sprake van een aantal randvoorwaarden. De continuïteit van Woningstichting Leusden is een absolute randvoorwaarde. Afgeleide onderdelen hiervan zijn de solvabiliteit en de mogelijkheid om financiering te kunnen krijgen. Er moeten daarom ook afwegingen worden gemaakt tussen het maatschappe-lijk rendement en de financiële offers die hiervoor moeten worden gebracht. Woning-stichting Leusden kan niet alles en moet daarom keuzes maken. Over het jaar 2009 is een negatief resultaat van 4,4 mln. behaald. Dit is na verwerking van de effecten van de vennootschapsbelasting over 2009 als gevolg van invoering van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 voor woningcorporaties. Het resultaat uit verhuur en dienstverlening is in 2009 verbeterd van € 2,0 mln. in 2008 naar € 3,0 mln. in 2009. Het negatieve resultaat is een gevolg van de afwaarderingen op nieuwbouwprojec-ten, deze zijn hoofdzakelijk ontstaan doordat de nieuwbouwkosten per woning enorm gestegen zijn bij gelijkblijvende (voorgeschreven) huuropbrengsten. Om ondanks deze marktsituatie de huidige investeringsprojecten te kunnen realise-ren, voert Woningstichting Leusden een actief financieel beleid:• Gedoseerd en gericht verkoopbeleid van bestaande woningen, waarbij de vrijko-

mende middelen en boekwinsten gebruikt worden voor de financiering van nieuwe projecten,

• Combinatie van bouw huurwoningen met koopwoningen,• Benutting van het verschil tussen bedrijfswaarde en historische kostprijs.

Woningstichting Leusden is een financieel gezonde woningcorporatie. Op basis van weerstandsvermogen en solvabiliteit behoort Woningstichting Leusden volgens de berekeningen van het Centraal Fonds tot de A-corporaties. Het streven is om dat zo te houden. vastgoedZoals het woord aangeeft, gaat het om vastgoed; woningen in allerlei soorten en maten en inmiddels ook maatschappelijk vastgoed. Woningstichting Leusden doet er alles aan om de spanning op de lokale woningmarkt te verminderen, hoewel het helaas niet mogelijk is om de woningproductie te versnellen. In het nieuwbouwprogramma is wel zoveel mogelijk rekening gehouden met de laatste demografische ontwikkelingen en de ontwikkelingen op het gebied van de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Woningstichting Leusden overlegt regelmatig met gemeente en zorginstellingen over het aanpassen van het bouwprogramma aan de nieuwste inzichten. Daarbij hoort het ontwikkelen van woonconcepten als wonen met zorg en woonvormen voor starters. De totale investeringen in materiële vaste activa bedroegen in 2009 totaal € 13,3 mln. (2008: € 8,4 mln.)


Het beschikbaar stellen van goedkope koopwoningen aan mensen met lagere inkomens is en wordt in toenemende mate onderdeel van de bedrijfsstrategie. Om dit te stimuleren wordt een toenemend aantal vrijkomende woningen aangeboden als Koopgarantwoning. Aandachtspunt voor het komende jaar is het optimaliseren van het verkoopproces en de verdere ontwikkeling van het makelaarschap van Woningstichting Leusden. Een andere belangrijke nieuwe ontwikkeling voor Woningstichting Leusden is het investeren in maatschappelijk bedrijfsvastgoed, zoals nieuwe gezondheidscentra en multifunctionele centra. Woningstichting Leusden is als ontwikkelaar en beheerder bij beide initiatieven betrokken. Gemeente Leusden en Woningstichting Leusden tekenden op 4 april 2006 daartoe een samenwerkingsovereenkomst. In 2009 is door gemeente en woningstichting hard gewerkt aan het vervolg, namelijk een ontwikkelingsovereen-komst. De verwachting is dat deze overeenkomst in 2010 zal worden getekend. Vernieuwing van de voorraad is een permanente opgave voor Woningstichting Leusden. Breder gezien willen we betrokken zijn bij alle belangrijke ontwikkelprojecten in Leusden. Enerzijds omdat – vanuit de overweging van geïntegreerd wonen en het daaruit volgende streven 305 goedkope woningen te realiseren – Woningstichting Leusden erbij behoort te zijn. Anderzijds omdat we vanuit onze expertise een kwalita-tieve bijdrage wensen te leveren aan Leusden. Woningstichting Leusden houdt woningen betaalbaar. Het huurverhogingpercen-tage volgt voor een groot deel van de woningvoorraad het inflatiepercentage. In 2009 bestond de wettelijke mogelijkheid om per woning een huurverhoging van 1,6% (sociale sector) te realiseren. Voor de sociale sector kwam de verhoging conform inflatie uit op gemiddeld 2,5% (2008: 1,6%) en voor de vrije sector op 3,3% (2008: 2,4%). Bij Woning-stichting Leusden bedroeg de gemiddelde huurprijs per 31 december 2009 € 472,12 (2008: € 460,10). dienst verlening

Woningstichting Leusden streeft naar een optimale dienstverlening in het bijzonder voor de doelgroepen. Van oudsher gaat het om de dienstverlening rond de verhuur: toewij-zing van woningen, mutatiebegeleiding, verhuur, dagelijks onderhoud en veranderingen aan het gehuurde, huurinning en assistentie bij het oplossen van problemen. We inter-preteren onze dienstverlening echter breder. We zien dat het tegenwoordig steeds meer gaat om maatwerk, zowel voor diegenen die extra hulp nodig hebben als voor diegenen die meer zelfstandig vormgeven aan de woonwensen. Woningstichting Leusden stelt de behoefte van de klant centraal en streeft ernaar haar dienstverlening hier optimaal op af te stemmen. Enkele voorbeelden van onze inspanningen op dit gebied:• Samenwerking binnen Larikslaan2, het loket voor Wonen, Zorg en Welzijn. Daarbij

gaat het om het optimaliseren van de kwaliteit van de informatieverstrekking en doorverwijzing. Evenals de kwaliteit van het feitelijke aanbod van producten/diensten door de backoffices van de samenwerkingspartners.

• Het streven naar maatwerk. We willen meer ruimte geven voor individuele wensen. Dit doen we onder meer door het ontwikkelen van keuzepakketten voor veranderin-gen aan het gehuurde en huurdersonderhoud. Ook bij nieuwbouw is de ambitie om zoveel mogelijk ruimte te bieden voor individuele keuzes.

• Structurele aandacht voor woon- en leefklimaat. Wij zijn van mening dat mensen in staat gesteld moeten worden om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Daarnaast moet het ook prettig zijn om in onze wijken te wonen. Daarom investeren wij ook blijvend in goede woonvoorzieningen in de buurten, waarbij lokaal zoveel mogelijk gezocht wordt naar een optimale integratie van wonen, zorg en welzijn.


• Optimaal werkende woningmarkt. Door gerichter te gaan kijken naar de match tussen vraag en aanbod veronderstellen we dat de woningmarkt efficiënter bediend kan worden.

• Samenwerking met gemeente consolideren en optimaliseren. Onze samenwerking met de gemeente Leusden is goed. De komende periode wordt gewerkt aan het benoemen en concretiseren van de gezamenlijke ambitie, de rollen en verwachtingen. Deze worden vertaald in een samenwerkingsconvenant en prestatieafspraken.

We zijn al ver gekomen. Zeker als we ons vergelijken met collega’s in de branche. De verbetering en het verdiepen van onze dienstverlening is een ‘on-going’ proces met veel kleine stapjes. Een belangrijk aandachtspunt is de woonruimteverdeling. Het tekort aan woningen en het rechtvaardig verdelen van de woningen is een gezamenlijke inspanning van Woningstichting Leusden en de gemeente Leusden. Het huidige systeem voor woon-ruimteverdeling voldoet steeds minder en is aan vernieuwing toe. Het streven is om per te onderscheiden doelgroep maatwerk te kunnen leveren. Het labelen van vrijkomende woningen op basis van de externe vraag vormt hierin een belangrijke ontwikkeling. Een belangrijk behaald resultaat is de overeenstemming over het loten van een aandeel van 25% van de vrijgekomen woningen voor jongeren. Hierdoor is het iedere twee weken mogelijk om te reageren op zowel woningen die op inschrijfduur worden toegewezen als woningen die door loting worden toegewezen. Sinds 1 januari 2010 wordt deze afspraak uitgevoerd. Uiteindelijk is de doelstelling dat 80% van ons woningbezit bereikbaar/betaalbaar blijft via de huurwoningenmarkt. Dat betekent dat 20% van ons woningbezit dynamisch te benoemen is. Aan de hand van de vraag in de markt en de opgave van Woningstichting Leusden wordt gekeken hoe dit aantal woningen in de markt gezet kan worden. Er kan dan gekozen worden tussen huur, kopen onder voorwaarden en definitieve verkoop. Op deze wijze wordt er actief gewerkt aan een gedifferentieerde, gezonde woningvoor-raad waarmee wij ook in de toekomst kunnen blijven bedienen. Woningstichting Leusden hecht belang aan goede bewonersparticipatie. Voor de toekomst van bewonersparticipatie heeft Woningstichting Leusden nieuwe vormen ontwikkeld. Zo is eind 2007 al voor het eerst een klantenpanel georganiseerd voor jongeren. Dit initiatief is zeer enthousiast ontvangen. In 2008 is nog een klantenpanel georganiseerd, nu voor senioren. Dit was een samenwerkingsverband tussen de partijen van Larikslaan2 (gemeente Leusden, Beweging 3.0 en Woningstichting Leusden). In 2009 is daarop een Arenasessie georganiseerd. bedrijfHet doelmatig en effectief runnen van het bedrijf van Woningstichting Leusden zien we als een van de vier kernactiviteiten. De werkorganisatie staat ten dienste van de realisa-tie van de volkshuisvestingsdoelen van Woningstichting Leusden. Onze stakeholders zijn buitengewoon tevreden over Woningstichting Leusden en hebben hoge verwachtingen voor de toekomst. Voor Woningstichting Leusden is het zaak hieraan te voldoen. Sinds twee jaar werken we met verschillende speerpunten: Werken aan het Management Team, verbetering van het managementinstrumentarium, meer investeren in communi-catie, investeren in HRM en ICT. Reputatieschade is een reëel risico voor Woningstichting Leusden. We zien dat vooral bij de negatieve effecten van fouten bij collega’s en Aedes. Zelf zullen we ervoor moeten zorgen dat er geen aanleiding is voor imagoschade. Onderwerpen als good governance, compliance en integriteit zijn ook in dit opzicht belangrijk. Bovendien vereist onze mono-poliepositie extra zorg voor een goede klantgerichtheid. Er wordt meer en meer gewerkt aan het uitdragen van onze brede missie. Tussentijds worden effecten van PR gemeten en andere methoden toegepast zoals KWH, klantenpanels en dienst verleningevaluaties.


hrmHet verslagjaar 2009 is op het gebied van personeel en organisatie een stabiel jaar geweest. In de voorgaande jaren is gewerkt aan structurering van P&O-beleid op het gebied van arbeidsvoorwaarden, aan meer managementcapaciteit, een meer marktge-richte werkwijze op de afdeling Woondiensten en het voeren van ontwikkelingsgerichte functioneringsgesprekken. Deze inspanningen wierpen in 2009 hun vruchten af. In 2009 is ingezet op versterking van de organisatie op het gebied van woningverkopen, zijn er verkennende gesprekken gevoerd over prestatiebeloning en is er een start gemaakt met strategisch opleiden. Tevens is de verzelfstandiging van de frontoffice (Larikslaan2) voorbereid en per 1 januari 2010 een feit geworden. De arbeidsvoorwaarden die bij Woningstichting Leusden gelden zijn conform de CAO Woondiensten, aangevuld met enkele bedrijfseigen regelingen. Per 31 december 2008 was de looptijd van de CAO verstreken. Na vele onderhandelingsrondes lag er eind oktober 2009 een principeakkoord. Opvallend in de nieuwe CAO is het karakter: er is meer ruimte voor flexibiliteit en ruimte voor bedrijfseigen invulling van regelingen. Met name de afspraken over het individu-ele loopbaanbudget en de vergoeding voor zakelijke reizen als verplicht gebruik wordt gemaakt van de eigen auto, hebben veel stof in de sector doen opwaaien. Uiteraard zijn de CAO-afspraken over de initiële loonsverhoging en de premieverdeling inmiddels toegepast. Voor de implementatie van een aantal specifieke regelingen is met de Ondernemingsraad afgesproken dat Woningstichting Leusden wacht op de defini-tieve CAO-tekst. Op het gebied van arbeidsomstandigheden zijn een aantal acties uitgevoerd. Met ingang van 1 april 2009 is Woningstichting Leusden aangesloten bij Rienks Arbodienst in Leusden. De nieuwe bedrijfsarts is in de organisatie geïntroduceerd en heeft Woning-stichting Leusden bijgestaan bij individuele verzuimbegeleiding. Ook in 2009 is gewerkt aan de hand van een Arbojaarplan dat is besproken met het managementteam en de Ondernemingsraad. communic atieIn het algemeen gaan we geleidelijk meer bekendheid geven aan wie we zijn en wat we doen. We zullen zeer zorgvuldig ons imago van maatschappelijke organisatie bewaken. Communicatie, als professionele activiteit, is lang een ondergeschoven kindje geweest bij Woningstichting Leusden. We staan voor de opgave meer structuur en professiona-liteit in te brengen. Voor 2010 staan de volgende onderwerpen op de agenda:• Interne communicatie: versterken van de onderlinge informatievoorziening, mede

door het implementeren van een intranet. • Externe communicatie: in stand houden van imago van Woningstichting Leusden als

lokale participant in de gemeente Leusden. Dit kan gerealiseerd worden door gebruik te maken van pers en free publicity en het optimaal gebruiken van de website als extern informatiemiddel.

• Algemeen: verbeteren en opstellen van nieuwe publicaties, rapportages en overige media ten behoeve van een transparante communicatie, zowel intern als extern.

• Intensivering van de projectcommunicatie/gebiedscommunicatie. Het aantal nieuw-bouwprojecten neemt nog steeds toe. Dit vraagt om een professionele aanpak van communicatie. Door niet alleen woningen te verhuren op een schaarse markt, maar ook te verkopen, zullen we ons moeten begeven in de wereld van de marketing.


ic t ICT vormt steeds meer de back bone van de organisatie. We hebben het over alle werk-

zaamheden die te maken hebben met verwerven, installeren en gebruik van hardware en software in de organisatie evenals de direct daarmee samenhangende zaken als telefonie, repro en printing, beveiliging en internet en de service aan de deelnemers in het pand aan de Larikslaan2. Een doeltreffend en efficiënt gebruik van de hardware en software is niet alleen een zaak van de systeembeheerder en ICT-manager (BLNW) maar van alle medewerkers. Mede-werkers treden ook op als applicatiebeheerders. Inzake het primaire systeem Empire is in het voorjaar van 2009 de autorisatie afgerond en vervolgens is er een EDP-audit uitgevoerd, de uitkomst hiervan was goed. Enkele kleinere punten zijn of worden nog aangepast. In 2009 is gestart met de imple-mentatie van de Woningcartotheek. Medio januari 2010 is deze volledig in gebruik genomen. In ons werkveld wordt informatisering steeds belangrijker. In de veranderende samenleving komt in de interne en externe communicatie steeds meer nadruk te liggen op het gebruik van de website, internet en CRM. ondernemingsr a adDe Ondernemingsraad (OR) bestond in 2009 uit drie leden. In totaal vonden er vier over-legvergaderingen en een overleg inzake art. 24 van de WOR (informeel gesprek inzake de te verwachten onderwerpen die dat jaar gaan plaats vinden) plaats met de directie en P&O, waarin zowel arbeidsvoorwaarden als het ondernemingsbeleid aan de orde kwamen. fez (financieel economische z aken)

De afdeling financieel economische zaken heeft als belangrijkste taak het ondersteunen van het bedrijf in de financieel economische bedrijfsvoering. Al enige jaren is het de bedoeling de controlefunctie systematischer aan te pakken, door middel van een Auditplan. Dit plan is gereed, echter door capaciteitsproblemen niet toegepast. Inmiddels is de controle in 2009 langzamerhand uitgebreid. Ondanks dat het nog niet allemaal vastgelegd wordt, worden wel steeds meer onderdelen van het Auditplan uitgevoerd. We verwachten dat deze ontwikkeling in 2010 verder wordt doorgezet. Aan het eind van 2009 is gestart met het actualiseren van het handboek Administra-tieve Organisatie. De intentie is dat eind 2010 alle processen geactualiseerd zijn.

13

Raad van Toezicht3

3.1 De Raad van Toezicht is de interne toezichthouder van Woningstichting Leusden en INLEIDING daarmee het hoogste orgaan van Woningstichting Leusden. De Raad van Toezicht

toetst het beleid en de werkzaamheden van de directeur/bestuurder en de organisatie als geheel, zowel aan de institutionele beleidskaders van Woningstichting Leusden, waarvan de statuten de kern vormen, als aan de wet. Ook vervult de Raad van Toezicht haar functie van adviseur van de directeur/bestuurder, zodat zij een cruciale rol speelt in de voorbereiding van de essentiële beleidskeuzes die door de directeur/bestuurder aan de Raad van Toezicht worden voorgelegd. De externe toezichthouders (instanties als het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) of het ministerie van VROM) hechten aan een adequaat intern toezicht door de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht hecht eraan opvattingen van het externe toezicht in de beraadslagingen te betrekken. Werkwijze, taken, bevoegdheden en voorwaarden rond toetreding zijn beschreven in de statuten, het Reglement Raad van Toezicht en het Bevoegdhedenreglement van de directeur/bestuurder dat op 16 april 2003 is vastgesteld en op de website van Woningstichting Leusden te vinden is. In dit reglement is ook het toezicht geregeld op de rechtspersonen die aan Woningstichting Leusden verbonden zijn, namelijk twee 100% dochteronder-nemingen: Leusden Vastgoed Holding BV en Leusden Vastgoed BV. De Raad van Toezicht is samen met het bestuur verantwoordelijk voor een goede governance structuur. De Raad van Toezicht onderschrijft de Governance Code en heeft op 21 juni 2007 besloten om deze code toe te passen. In dit jaarverslag over 2009 legt de Raad van Toezicht verantwoording af over de wijze van toepassing van de Governance Code. Er wordt door medewerkers veel geïnvesteerd in de ontwikkeling van Woningstich-ting Leusden. Voorbeelden zijn de projecten Tabaksteeg, Biezenkamp, de multifuncti-onele centra en Larikslaan2. Al die activiteiten vergden ook in 2009 veel van de energie van de medewerkers. Dankzij hun inzet, sterke betrokkenheid en grote enthousiasme zijn alle activiteiten naar tevredenheid verlopen. Daarmee zette Woningstichting Leusden grote stappen in het realiseren van haar missie. De Raad van Toezicht spreekt graag haar waardering uit voor het vele werk dat is verzet. Wij zijn ervan overtuigd dat wij ook in de komende jaren op dezelfde grote inzet mogen rekenen. In overeenstemming met het bepaalde in artikel 29, lid 1 van de statuten zijn de jaar-rekening 2009 en de daarbij afgegeven accountantsverklaring van BDO ter goedkeuring aan ons voorgelegd. Met de inhoud van de jaarrekening kunnen wij ons verenigen. Leusden, 24 juni 2010 Namens de Raad van Toezicht H.A. Voortman voorzitter

3.2 Woningstichting Leusden is een zelfstandige organisatie met een eigen Raad van VISIE, REIKWIJDTE Toezicht. De Raad van Toezicht voert overleg met de directeur/bestuurder over de EN TOEZICHTKADER strategische visie en heeft het ondernemingsplan vastgesteld.

De Raad van Toezicht rekent behalve de statuten, ook de prestatievelden van het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) als ‘speelveld en richtsnoer’ voor het beleid dat Woningstichting Leusden als maatschappelijke organisatie voert. Alle middelen dienen immers in het belang van de volkshuisvesting te worden geïnvesteerd, waarbij huisves-

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > RaadvanToezicht14

ting van de primaire doelgroep de kerntaak van de corporatie is. Het ondernemingsplan is het voornaamste toetsingskader voor de Raad van Toezicht. In het plan staan de doelstellingen voor de komende jaren verwoord, waarbij het realiseren van woonkwaliteit, goede woonconcepten, hoge klanttevredenheid, verbetering van de kwaliteit van de woning en de service, een vernieuwd aanbod aan huur- en koopwoningen en behoud van de financiële continuïteit voorop staan. Het ondernemingsplan bevat financiële beleidskaders op de korte en lange termijn. Jaarlijks wordt het ondernemingsplan bijgewerkt met de ontwikkelingen in de uitvoering en nieuwe inzichten over het te voeren beleid. Periodiek bespreekt de Raad van Toezicht de managementrapportage, waarin inzicht wordt gegeven in de voortgang van de werkzaamheden. In de loop van 2009 is deze rapportage verder omgevormd naar een nieuwe opzet voor een management informa-tiesysteem. In de dagelijkse praktijk vormen de periodieke managementrapportages een belangrijk sturingsinstrument voor het nemen van beslissingen en voor het concreet vormgeven van de corporate governance. De rapportage is onderdeel van een transpa-rant controlesysteem. In 2007 is gestart met een risicobeheersingproject om de huidige hulpmiddelen en rapportages te herzien. In 2008 is met de aanpassing van de risicobe-heersinginstrumenten begonnen. Eind 2008 is besloten om in verband met de financiële crisis aanvullend te gaan werken met een maandelijkse rapportage. Toezicht vergt relevante en juiste informatie. Het bestuur voorziet vanuit de lijnor-ganisatie zoveel mogelijk in die behoefte, maar de Raad van Toezicht maakt ook actief gebruik van externe informatiebronnen. Bij de behandeling van de jaarrekening in de Raad van Toezicht is de accountant aanwezig. Verder is in het profiel van de leden van de Raad van Toezicht opgenomen dat zij woonachtig dienen te zijn in de gemeente Leusden. Zij nemen actief deel aan het lokale maatschappelijk leven en maken zo feitelijk kennis met de output van Woningstichting Leusden. De Raad van Toezicht stelde in 2007 een Audit Commissie in en deze heeft in 2009 twee keer vergaderd. De werkzaamheden van deze commissie dienen bij te dragen aan scherpte in het toezicht op de bedrijfseconomische kant van Woningstichting Leusden. De Raad van Toezicht heeft tevens een Remuneratie Commissie ingesteld. De Remune-ratie Commissie beoordeelt het functioneren, houdt toezicht op en doet voorstellen voor de benoeming en beloning van de leden van de Raad van Toezicht en de directeur/bestuurder. ver ant woording en visitatie Visitatie kan een van de middelen zijn om het maatschappelijk presteren inzichtelijk en plausibel te maken. Woningstichting Leusden is van mening dat er nog geen adequaat model beschikbaar is. Woningstichting Leusden geeft de voorkeur aan een vorm van verticale verantwoording boven vormen van zelfregulering in de branche. We verwachten dat de rijksoverheid voor deze benadering zal kiezen en het Centraal Fonds Volkshuisvesting zal omvormen naar een Corporatie Autoriteit. Vooralsnog wordt verantwoording afgelegd door een uitgebreid en integraal jaarverslag in combinatie met verantwoordingsstukken bestemd voor diverse toezichthoudende instanties. Er wordt ook deelgenomen aan diverse benchmarks en de tevredenheid bij de stakeholders wordt op regelmatige basis gemeten, onder meer door middel van onafhankelijk onderzoek.


3.3 De Raad van Toezicht benoemt zijn leden voor een periode van vier jaar en kent een SAMENSTELLING rooster van aftreden. Per 31 december 2009 bestond de Raad uit vier leden. Voor de EN PROFIEL samenstelling van de Raad bestaat een profielschets. Criteria voor het lidmaatschap RAAD VAN TOEZICHT van de Raad van Toezicht zijn onder meer: ervaring in het bedrijfsleven op leidinggevend

niveau, bestuurservaring bij een groter bedrijf of instelling, affiniteit met de volkshuis-vesting, bekendheid met de sociale kaart van Leusden, belangstelling en begrip voor de belangen van huurders. In de Raad van Toezicht moeten tegelijkertijd verschillende disciplines zijn vertegenwoordigd. Een lid is benoemd op voordracht van de Huurders-belangenvereniging Leusden. Omdat de Huurdersbelangenvereniging Leusden in 2009 is opgeheven is bij nieuwe benoemingen geen huurderorganisatie betrokken. Wel is vacaturestelling en werving maximaal publiekelijk uitgevoerd. De Raad van Toezicht heeft in 2009 het profiel herijkt en ook de samenstelling van de raad beschreven. Vast-gesteld is dat in het team in ieder geval kennis aanwezig moet zijn op het gebied van economie, sociaal maatschappelijke kwesties aangevuld met een generalist. Het profiel van de Raad van Toezicht is te vinden op de website van Woningstichting Leusden. De Raad van Toezicht kent geen vaste selectie- en benoemingscommissie. Maar in de procedure spelen alle betrokkenen (Raad van Toezicht, directeur/bestuurder, onder-nemingsraad) een rol. De voorgenomen brede evaluatie van de Raad van Toezicht heeft plaatsgevonden in 2009. Prioriteit is in eerste instantie gelegd bij de werving van een nieuwe beoogde voorzitter. Deze procedure is in 2009 afgerond met de benoeming van twee nieuwe leden van de Raad van Toezicht waarvan een beoogd voorzitter. Vervolgens is geconsta-teerd dat statutair twee leden aftredend waren per 1 juli 2009. Deze leden zijn benoemd tot tijdelijk adviseur. Omdat ook de voorzitter zijn vertrek aankondigde is eind 2009 een werving gestart voor drie nieuwe leden van de Raad van Toezicht De Raad van Toezicht benoemt de directeur/bestuurder. In 2003 is de heer André van de Water tot directeur/bestuurder benoemd. De benoemingen vonden plaats op basis van een beoordeling van het functioneren in de daaraan voorafgaande jaren alsmede het gewenste profiel voor deze functie.

3.4 In het Reglement voor de Raad van Toezicht staan bepalingen opgenomen over de INTEGRITEIT EN omgang met vertrouwelijke informatie en onverenigbaarheid van functies. In 2009 ONVERENIGBAARHEID is, zoals ieder jaar, stilgestaan bij mogelijke belangenverstrengeling van leden van de

Raad van Toezicht. Meer in het algemeen geldt dat de leden van de Raad van Toezicht onverkort onder het beleid van de organisatie als geheel vallen. Om de onafhankelijk-heid te staven wordt verwezen naar het overzicht van hoofd- en nevenactiviteiten in paragraaf 2.5. Alle leden van de Raad van Toezicht zijn lid van de Vereniging van Toezicht-houders Woningcorporaties en maken al naar gelang de individuele behoefte gebruik van het professionaliseringsaanbod. Voor alle medewerkers van Woningstichting Leusden zijn algemene gedragsregels opgesteld waar zij zich aan dienen te houden. De gedragsregels beschrijven onder andere de omgang met gevoelige informatie, nevenactiviteiten of (aan)bestedingen. Daarnaast heeft Woningstichting Leusden een klokkenluidersregeling die medewerkers de gelegenheid biedt om vermoedens van misstanden te melden bij de vertrouwens-persoon. Het integriteitsbeleid en de klokkenluidersregeling van Woningstichting Leusden is te vinden op onze website.

rel atie tussen r a ad van toezicht en accountant

De Raad van Toezicht verstrekt – na evaluatie – de opdracht aan de accountant voor het controleren van de jaarrekening. De accountant brengt over zijn bevindingen verslag uit aan de Raad. Naast het jaarverslag en het accountantsverslag staat ook de managemen-trapportage op de agenda van het overleg tussen de Raad van Toezicht en de accoun-tant, dat minstens eenmaal per jaar plaatsvindt.


risicobeheer sing en fr audepre ventieHet management en de Raad van Toezicht zijn primair verantwoordelijk voor risico-beheersing en fraudepreventie. Jaarlijks stelt de accountant een rapport op met conclu-sies en aanbevelingen. De accountant werkt volgens de aangescherpte Richtlijn 240: ‘De verantwoordelijkheid van de accountant voor het in acht nemen van fraude en onjuistheden in het kader van een opdracht tot controle van een jaarrekening’. Deze richtlijn vereist een interview met verschillende functionarissen en (een vertegenwoor-diging van) de Raad van Toezicht. Tijdens de controle van de jaarrekening concludeerde de accountant dat er binnen Woningstichting Leusden de nodige aandacht wordt besteed aan de onderwerpen fraude en integriteit. De Raad van Toezicht komt jaarlijks minimaal vier keer bijeen met de directeur/bestuurder. Afhankelijk van de agendapunten kunnen managementteamleden, mede-werkers of externe deskundigen worden uitgenodigd. In het verslagjaar kwam de Raad van Toezicht maandelijks bijeen. Dit was een uitzondering op de reguliere vijf maal per jaar in verband met de crisis. De Raad van Toezicht hecht eraan om goed op de hoogte te blijven van de actualiteit in Leusden en zich te verdiepen in de discussies die in de sector spelen. De Raad zoekt in haar werk steeds naar de juiste balans tussen directe betrok-kenheid en toezicht op afstand. Naast de reguliere vergaderingen spreekt de voorzitter van de Raad van Toezicht op reguliere basis met de directeur/bestuurder en bestaat de afspraak dat er tussentijds contact is bij bijzonderheden.

3.5

SAMENSTELLING EN

PERSOONLIJKE GEGEVENS

RAAD VAN TOEZICHT

Personalia en rooster van aftreden Raad van Toezicht per 31 december 2009

Naam m/v Geboortejaar Functie Commissie Benoemd Aftredend

G.R.M van den Assum m 1954 voorzitter RC 2003* 1 juli 2010

H. A. Voortman m 1953 lid RC 2009 1 maart 2013

E. de Kruijk v 1958 lid RC 2009 1 maart 2013

M.G. Jekel RA m 1958 lid AC 2003* 16 april 2011

* na zittingstermijn van vier jaar herbenoemd

Adviseur per 1 juli 2009

Naam m/v Geboortejaar Functie Commissie Benoemd

W.C. Hanszens m 1949 vice-voorzitter RC 2009

Th. J. Wijntjes RA m 1950 lid AC 2009

commissiesAC Audit Commissie RC Remuneratie Commissie


nevenfunc ties De heer Mr G.R.M. van den Assum (1954) benoemd op voordracht van de Huurdersbelangenvereniging.

Advocaat Assum Delft Advocaten, Leusden; voorzitter Stichting Rabobank Leusden Ondernemersprijs; voorzitter van de Lawyers Cooperation; lid van Raad van Toezicht van de Orde van Advocaten in Utrecht (tot 01-11-2009); voorzitter Raad van Toezicht Stichting Collectieve Beveiliging Leusden; voorzitter Mixed Hockey Club Leusden.

De heer W.C. Hanszens (1949) (vanaf 1-7-2009 adviseur) Directeur Hanszens & Partners BV Human Talent Management, Leusden.

De heer M.G. Jekel RA (1958) Directeur Accounting, Reporting & Controlling, ASR Nederland NV.

De heer Th.J. Wijntjes RA (1950) (vanaf 1-7-2009 adviseur) benoemd op voordracht van de Huurdersbelangenvereniging. Directeur Gerevi Beheer BV;

regiocoördinator SRA reviewcommissie te Nieuwegein; lid Bedrijfshuuradviescommissie Kamer van Koophandel Gooi-, Eem- en Flevoland; penningmeester Stichting Wheelchair Tennis Masters Amersfoort; voorzitter Wim Wahle Jeugdfonds te Leusden.

Mevrouw E. de Kruijk (1958) Adjunct directeur bij Waterschap Vallei en Eem; lid van college van toezicht bij de Hogeschool Utrecht (Ruimtelijke Ordening en

Planologie).

De Heer H.A. Voortman B.Ec (1953) Directeur economische ontwikkeling Kamer van Koophandel Gooi-, Eem- en Flevoland;

bestuurslid Matchpoint Maatschappelijk ondernemen Amersfoort; bestuurslid Stichting Binnenstadsmanagement Amersfoort; voorzitter Groepsadviesraad ROC ASA Amersfoort; secretaris Rotaryclub Amersfoort-Regio; plv. provinciaal consul ANWB; bestuurslid Stichting Rabobank Leusden Ondernemersprijs.

3.6 De heer drs. A.J. van de Water (1950), directeur/bestuurder, is op 01-09-1994 in dienst PERSOONLIJKE GEGEVENS gekomen en per 23-4-2003 benoemd als directeur/bestuurder, herbenoemd in 2007 DIRECTEUR/BESTUURDER voor onbepaalde tijd. Nevenfuncties: lid bestuur Stichting Architectuur Leusden; lid bestuur Stichting Rabobank Leusden Ondernemersprijs.

3.7 De Raad van Toezicht zoekt in de bezoldiging van de directeur/bestuurder aansluiting REMUNERATIEBELEID bij het bezoldigingsbeleid van vergelijkbare corporaties. De bezoldiging bestaat uit een

vast en een variabel deel. De hoogte van het variabele deel wordt jaarlijks vastgesteld en is afhankelijk van de mate waarin de gestelde doelen zijn gehaald, zowel op financieel gebied als op het gebied van volkshuisvesting. De Raad van Toezicht laat zich daarbij ook leiden door de vooruitzichten op de langere termijn. Voor het beloningsniveau baseert de Raad van Toezicht zich op het rapport Adviesregeling Arbeidsvoorwaarden Statutair directeur van de koepelorganisatie Aedes. Woningstichting Leusden stelt de directeur/bestuurder een auto ter beschikking.


Daarnaast heeft de directeur/bestuurder geen vaste representatiekostenvergoeding en kan aanspraak maken op de reguliere extra personeelsvoorzieningen die voor al het personeel van Woningstichting Leusden gelden. Pensioen- en vroegpensioenregeling zijn conform de CAO Woondiensten. De directeur/bestuurder heeft een aanstelling voor onbepaalde tijd en er is geen speci-fieke beëindigingregeling overeengekomen. De vergoedingsregeling voor de leden van de Raad van Toezicht is in 2007 aangepast door het toepassen van de standaard regeling van de VTW (Vereniging toezichthouders Woningcorporaties) Onkosten worden vergoed op basis van declaratie naar werkelijk gemaakte kosten. De Raad van Toezicht heeft het afgelopen jaar gebruik gemaakt van eigen advies-opdrachten door het betrekken van een adviseur ten behoeve van de interne evaluatie.

3.8 Het is de taak van bestuur en Raad van Toezicht van Woningstichting Leusden ervoor FUNCTIONEREN zorg te dragen dat het werk passend is in een lange maatschappelijke traditie van zorg BESTUURLIJKE voor een goede huisvesting voor de doelgroepen. In het huidige tijdsgewricht vertaalt ORGANISATIE zich dit in een beleid zoals dat in het volgende hoofdstuk is beschreven.(RAAD VAN TOEZICHT De wijze waarop dit plaatsvindt, is aan nauwkeurige waarden en normen c.q. spelregels EN BESTUUR) gebonden. Belangrijke elementen zijn:

• Het handhaven en toepassen van statuten en huishoudelijk reglement, • De balans tussen toezicht en advisering door de Raad van Toezicht, • Het zorgdragen voor voldoende maatschappelijke sturing,• Een transparante en publieke verantwoording,• Het toepassen van corporate governance,• Het voortdurend werken aan de verdere ontwikkeling van sturing,• Overleg met de Ondernemingsraad.

3.9 Wat betreft de organisatie van bestuur en beleid streven we naar consistentie, VISIE OP TERMIJN samenhangend in strategie, tactiek en operationeel, volgens de juiste procedures en

bevoegdheden, transparant, goed onderbouwd, goed gedragen, goed gedocumenteerd en gearchiveerd. Enerzijds hebben we te maken met een extreem gecompliceerd werkveld dat zich lastig laat besturen. Niet in het minst vanwege de externe dynamiek en de maatschappelijke doelen. Anderzijds is er de behoefte juist de sturing naar hoofdpunten terug te brengen, teneinde ons werk transparant, stuurbaar en beïnvloedbaar te houden.

In 2009 werkten we verder aan de uitbouw van één centraal management informatie-systeem van begroten en rapporteren. In 2010 krijgt dit het vervolg door het invullen van de dashboards van de te onderscheiden onderdelen

Een intensieve interactie met onze stakeholders is blijvend noodzakelijk. Immers de missie van Woningstichting Leusden blijft weliswaar stabiel, maar de invulling verandert naarmate de samenleving verandert. Het is bij uitstek de taak van Raad van Toezicht en bestuur om de juiste balans te vinden tussen continuïteit en verandering en tussen intern en extern, in het licht van de missie van Woningstichting Leusden. De feitelijke mono-poliepositie van Woningstichting Leusden ten opzichte van de huurders vereist een bovengemiddelde zorgvuldigheid in het omgaan met onze klanten.

De Raad van Toezicht evalueert jaarlijks niet alleen haar eigen functioneren, maar ook de relatie met de organisatie.

De directeur/bestuurder is eindverantwoordelijk voor het beleid en de uitvoering daarvan. Jaarlijks vindt een beoordelingsgesprek met de directeur/bestuurder plaats door de voorzitter en een lid van de Raad van Toezicht zijnde de remuneratie commissie. Het hierboven beschreven toetsingskader en in het bijzonder de prestatie van Woning-


stichting Leusden gelden daarbij als referentie. De Raad van Toezicht constateert met genoegen dat Woningstichting Leusden in veel opzichten in de volkshuisvesting en in Leusden een trekkersrol vervult.

De volgende zaken zijn in het jaar 2009 goedgekeurd of vastgesteld:

periodieke r apportages• Begroting en jaarverslag,• Corporate Governance,• Diverse vastgoed besluiten: onder andere Groot Agteveld, samenwerking met

Alliantie; ontwikkelovereenkomst,• Geschillencommissie,• Treasurystatuut,• Larikslaan2, • Benoeming Accountant,• Benoemingen nieuwe leden en adviseurs,• Multifunctionele centra, • Organisatieontwikkeling; diverse onderwerpen,• Managementletter,• Risicomanagement.

ac tiviteiten • Overleg met de georganiseerde huurders (door de twee leden van de Raad van

Toezicht die op voordracht van de huurders zijn benoemd), • Deelname aan scholing- en andere bijeenkomsten van VTW, • Deelname van verschillende toezichthouders aan bijeenkomsten van Woningstichting

Leusden.

20

Algemeen beleid4

4.1 Woningstichting Leusden is een zelfstandige woningcorporatie, die uitsluitend MISSIE werkzaam is in de gemeente Leusden. We werken aan een goede woonsituatie voor

Leusdenaren, in het bijzonder voor diegenen die daar zelfstandig in onvoldoende mate kunnen voorzien. Het is onze overtuiging dat we het beste kunnen bijdragen aan het verhogen van de leefbaarheid, als we onze aandacht op één gemeente richten. We zijn er verder van overtuigd dat een kleine, professionele organisatie het meest adequaat kan inspelen op lokale ontwikkelingen en omstandigheden. Vermogensbeheer, investeren en desinvesteren in vastgoed, dienstverlening aan de doelgroepen en bedrijfsvoering zijn kernactiviteiten. Alles draait om maatschappelijk ondernemerschap: Woningstich-ting Leusden wil elke activiteit maatschappelijke meerwaarde geven.

Dat betekent voor het vermogensbeheer dat er sprake dient te zijn van continuïteit

op basis van een maatschappelijk rendement. Er wordt dus niet gestreefd naar een zo hoog mogelijk financieel rendement. Het rendement moet voldoende zijn om met een gezonde bedrijfseconomische basis het ondernemingsplan te kunnen uitvoeren.

Wat betreft investeren en desinvesteren in vastgoed komt het erop neer dat Woning-stichting Leusden voortdurend op zoek is naar goed functionerende woon- en leefcon-cepten voor onze doelgroepen, hierin investeert en zorg draagt voor de exploitatie. Met andere woorden; in toenemende mate ontwikkelt, verkoopt en koopt Woningstichting Leusden vastgoed om te bereiken dat we met goede woonconcepten de juiste doelgroe-pen bedienen.

Wat betreft de dienstverlening streven we naar een optimale dienstverlening in het bijzonder voor de doelgroepen. We zien dat het tegenwoordig steeds meer gaat om maatwerk, zowel voor diegenen die extra hulp nodig hebben als voor diegenen die meer zelfstandig vormgeven aan de woonwensen.

Woningstichting Leusden is er trots op dat zij grote vooruitgang boekt in het verwezen-lijken van de missie. Vermogensbeheer krijgt een steeds adequater afwegingskader. Het investerings- en desinvesteringsbeleid, inclusief strategisch voorraadbeheer, krijgt steeds meer dynamiek. Bijzondere huisvestingsconcepten bedienen speciale doelgroe-pen, zoals in de woonservicezone gebeurt via Abrona (voor mensen met een lichamelijke beperking), via De Asschat (voor ouderen) de eerstelijnsgezondheidszorg en in de multi-functionele centra (op het gebied van onderwijs, welzijn enz.).

Woningstichting Leusden streeft naar een goede kwaliteit van dienstverlening. Het behalen en behouden van het KWH-huurlabel toont aan dat de dienstverlening van Woningstichting Leusden hoog wordt gewaardeerd. Het aantal klantgerichte producten en diensten, zoals de meerkeuzewoning, groeit. De bedrijfsvoering van Woningstichting Leusden is op orde, ook op het gebied van huisvesting en ICT. Woningstichting Leusden richt zich op een breder gebied dan het bieden van huis-vesting. De kwaliteit van het wonen hangt namelijk niet alleen af van de staat van de woning, maar zeker ook van de fysieke en sociale woonomgeving en de aanvullende diensten en voorzieningen (zoals zorg en welzijnsdiensten), de woonomgeving (buurt en wijk) en van de kwaliteit van Leusden, Achterveld en Stoutenburg.

4.2 voor iedereenDE MISSIE Woningstichting Leusden helpt vooral mensen die zelf niet of moeilijk in hun eigen IN DE PRAKTIJK huisvesting kunnen voorzien. Maar Woningstichting Leusden wil ook anderen graag

van dienst zijn bij het vinden van een huur- of koopwoning. Kortom: Woningstich-ting Leusden is er voor iedereen die in Leusden wil wonen. Klanten zijn in de ogen van

Aantal

medewerkers:

36

Werkgebied:

gemeenteLeusden

(Leusden,Achterveld,

Stoutenburg)

Bezit:

2.625 woningen

16bedrijfsruimten

(1.995m2)

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Algemeenbeleid21

Woningstichting Leusden zelfstandige, zelfredzame mensen, die zelf verantwoor-delijkheid dragen voor de dingen die zij doen en de keuzes die zij maken. Bijzondere klantengroepen kunnen, waar mogelijk, rekenen op extra steun. Klantenvragen staan altijd centraal. Door het aanbieden van goede woningen en goede dienstverlening wil Woningstichting Leusden op deze vragen inspelen. Uit het klantenpanel voor senioren dat in 2008 werd uitgevoerd, blijkt dat we in de toekomst meer energie moeten gaat steken in intake en begeleiding van klantenvragen. De vraag naar meer klantbegeleiding kan gezien worden als een maatschappelijke trend: eerder werd in het klantenpanel onder jongeren ook al deze wens uitgesproken.

nieuwe woon- en va stgoedconcep ten Steeds indringender zoekt en realiseert Woningstichting Leusden nieuwe concepten op

de gebieden van wonen en vastgoed. Voorbeelden zijn: • Koopgarantwoningen, zoals enkele woningen in ‘t Vliet, • Meerkeuzewoning, zoals de wijk Akkerhoeve/Noordwijck, • Wonen met zorg, zelfstandig wonen met de mogelijkheden van een basiszorgpakket, • Wonen met zorg voor speciale doelgroepen, zoals verstandelijk beperkte ouderen of

jongeren met schizofrenie,• Woningen voor zelfstandig wonende ouderen, zoals in Mastenbroek en Tabaksteeg, • Atelierwoningen, zoals de Egelantierhof in Tabaksteeg,• Starterswoningen, zoals project ‘De Start’ en Tabaksteeg.

Woningstichting Leusden streeft naar kleinschalig en gedifferentieerd opgezette buurten met een eigen identiteit. Zo ondersteunen wij het streven naar een dorpse uitstraling in Tabaksteeg. Wij versterken Achterveld qua stedenbouw, natuurontwikke-ling en architectuur. In onze ogen zouden de toekomstige nieuwbouwprojecten Nieuw Princenhof en ’t Zicht vooral de uitstraling van urban-villa’s moeten hebben en Biezen-kamp een modern binnenstedelijk klimaat. Ook streven we qua dienstverlening steeds meer naar maatwerk op de gebieden van wonen, zorg en welzijn, maar ook woonruimte-verdeling en groepswonen voor doelgroepen.

het creëren van meerwa arde voor de leusdense samenle ving (leefba arheid) Leefbaarheid is in feite een te beperkt begrip om de betekenis van de werkzaamheden

en meerwaarde voor Leusden te beschrijven. Aan iedere activiteit proberen we een meerwaarde te geven. Om toch een indruk te geven:• Het geven van voorlichting en vraagverheldering in wonen, zorg en welzijn, door de

inrichting van Larikslaan2,• Het uitvoeren van een woonruimteverdeelsysteem op verzoek van de gemeente

Leusden,• Het begeleiden van en ondersteunen bij problemen van huurders in geval van huur-

betalingsproblemen, burenruzies, overlast en wijkbeheer,• Het ondersteunen van aanpassingen aan de woning, inclusief WVG en zelfaan-

gebrachte voorzieningen om de leefbaarheid van de eigen woning te bevorderen,• Mede coördineren van de aanpak van maatschappelijke problemen,• Het realiseren van concepten voor urgente doelgroepen als starters en senioren,• Het realiseren van concepten voor speciale doelgroepen, mede in het kader van de

WMO,• Het realiseren van multifunctionele centra,• Het realiseren van vastgoed ten behoeve van eerstelijnsgezondheidszorg,• Het realiseren van huren onder de marktprijs door beperkte huurverhoging en

bijstelling van rendementsdoelstellingen,• Het aanbieden van koopwoningen in de regeling Koopgarant, om het kopen van de

woning toegankelijk te maken voor de lagere inkomens,

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Algemeenbeleid22

• Het bevorderen van stedenbouw en architectuur om de zo typerende Leusdense woonsfeer te behouden,

• Het nemen van initiatieven om partijen samen te brengen ter oplossing van de woningnood in Leusden,

• Het uitvoeren van een goed onderhoudsprogramma binnen het bestaande woningbezit,

• Het bieden van maatwerk in contracten, zoals de Meerkeuzewoning,• Het zorgen voor efficiency en doelmatige projecten met een grote

bewonerstevredenheid/betrokkenheid.

4.3 In 2006 zijn Leusden Vastgoed Holding BV en Leusden Vastgoed BV officieel opgericht.JURIDISCHE Leusden Vastgoed Holding BV is een 100% dochter van Woningstichting Leusden STRUCTUUR en Leusden Vastgoed BV is een 100% dochter van Leusden Vastgoed Holding BV. De

deelnemingen zijn opgericht om bedrijfsactiviteiten onder te brengen die een risico meebrengen, waarvan wij vinden dat dit niet bij Woningstichting Leusden past. Gedurende de jaren 2006 t/m 2008 zijn er feitelijk géén activiteiten ondergebracht bij de dochtermaatschappijen. Fiscaal zijn in de jaren 2006 en 2007 wél baten en lasten van Woningstichting Leusden toegerekend aan Leusden Vastgoed BV. Dit is gebeurd op grond van regels behorende bij model I van Vaststellingsovereenkomst-1 tussen de Belastingdienst en Woningstichting Leusden. Vanaf het jaar 2008 worden deze baten en lasten fiscaal wéér volledig toegerekend aan Woningstichting Leusden op grond van Vaststellingsovereenkomst-2. De fiscale resultaten zijn weergegeven in hoofdstuk 7.10.

Woningstichting Leusden is verbonden met de Vereniging van Eigenaren van appar-tementencomplex ‘De Start’ op grond van haar meerderheid van stemrechten namens de huurders.

4.4 Woningstichting Leusden streeft er naar spin-in-het-web te zijn bij allerlei lokale STRATEGISCHE activiteiten, waarin ‘wonen’ een rol speelt. Daarom nemen medewerkers deel aan POSITIONERING VAN allerlei overlegvormen en investeren we in maatschappelijk relevante projecten. DE ORGANISATIE Door deze overlegvormen willen we bereiken dat de lokale maatschappelijke dienstver-

lening verder wordt verbeterd en dat bijzondere doelgroepen, onder andere via ‘wonen’, de gelegenheid krijgen te integreren in de samenleving. Woningstichting Leusden heeft ervoor gekozen een kleine, hoogwaardige organisatie te zijn met een grote mate van flexibiliteit. De werknemers werken in de afdelingen Directie, Woondiensten, Projecten en Financieel-economische Zaken. Een aantal gespecialiseerde staffuncties is ingevuld in samenwerking met de woningstichtingen in Barneveld, Nijkerk en Woudenberg en gedeeltelijk Baarn. Heroriëntatie op strategie leidde tot handhaving van de strategie met een check op organisatie, capaciteit en kwaliteit. Eind 2009 is de stand van zaken als volgt: We zijn op sterkte. Er wordt gewerkt aan de sturing, HRM is verregaand ingevoerd (functionerings-gesprekken en personeelhandboek); het primaire systeem loopt goed.

Woningstichting Leusden

Leusden Vastgoed Holding BV

Leusden Vastgoed BV

23

Stakeholders5

5.1 Landelijke, regionale en lokale factoren bepalen ten goede en ten kwade het kader SAMENWERKING EN waarin meerjarige afspraken gemaakt kunnen worden over samenwerking en AFSPRAKEN MET investeringen door gemeente, de corporaties en andere instellingen voor wonen zorgSTAKEHOLDERS en welzijn kunnen worden gemaakt. Woningstichting Leusden streeft ernaar met de

belangrijkste stakeholders afspraken te maken waarin het beleid is vastgelegd. Doel is om door samenwerking met andere organisaties tot effectieve resultaten te

komen. Samenwerkingsovereenkomsten zijn er met de gemeente Leusden, de VAC, Beweging 3.0 en Larikslaan2.

Op 20 april 2009 is tijdens een bijzondere algemene ledenvergadering van de HBVL door de aanwezige stemgerechtigde leden unaniem het voorstel van het bestuur van de HBVL aangenomen om de HBVL per 1 mei 2009 op te heffen. Besloten is om naar een eigentijdse vorm van inspraak voor klanten van Woningstichting Leusden over te gaan. In juni 2010 zal een forum worden gevormd van huurders die het uitvoerend beleid van Woningstichting Leusden op de voet volgen. Deze zogeheten Woonadviesraad Leusden (WAR) zal contact onderhouden met de directeur/bestuurder en met leden van de Raad van Toezicht van Woningstichting Leusden.

Jaarlijks, meestal vaker, vindt op verschillende niveaus overleg plaats. Met een aantal belangrijke stakeholders zijn samenwerkingsovereenkomsten ondertekend, om de continuïteit en professionaliteit van samenwerking uit te werken in concrete projecten. Een voorbeeld hiervan is de bouw van de multifunctionele centra.

5.1.1 Rijk en overige overheden

Het is bij uitstek de overheid – zowel op rijksniveau als op provinciaal en regionaal niveau – die bepalend is voor het functioneren van de woningmarkt. Ruimtelijke ordening, stedenbouw, woningmarkt, verdeling en prijsbeleid worden geleid door overheden.

Het komende jaar verwachten we diep ingrijpende voornemens betreffende bezuiniging en herstructurering. De 2e helft van 2010 zullen we onze scenario’s wellicht moeten herijken. We verwachten echter vooral geleidelijkheid in de ingrepen. Harde en snelle bijsturingen zijn contraproductief. Qua woningmarkt is er voor Woningstichting Leusden een voortreffelijke vertrekpositie. We kunnen niet voorspellen in hoeverre de overheid inzet op krimp, dus afroming van de sector.

5.1.2 Lokale verankering: gemeente Leusden zorginstellingen onderwijs sport

welzijn bibliotheek kinderdagverblijf etc.

Het meest intensief zijn de contacten met de gemeente Leusden die zowel op bestuurlijk als ambtelijk niveau plaatsvinden. Woningstichting Leusden is ‘preferred partner’ van de gemeente. Beide partijen streven ernaar elkaar op alle relevante werkterreinen te steunen en te helpen bij het realiseren van beleidsdoelen. Met de verbetering van het woonklimaat als uiteindelijk resultaat. Ook in 2009 is gebleken dat deze samenwerking vruchten afwerpt. Goed voorbeeld daarvan zijn de plannen voor de multifunctionele centra en de ontwikkeling van het loket WonenZorgWelzijn aan Larikslaan2. Aan de Larikslaan vond niet alleen Woningstichting Leusden zelf een nieuw onderkomen maar ook één centraal informatiecentrum voor wonen, zorg en welzijn. Hier krijgen inwoners van Leusden professioneel informatie, advies, ondersteuning en bemiddeling op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Van ouderenzorg tot jeugdzorg en voorzieningen voor gehandicapten. Het levert een belangrijke bijdrage aan de zelfredzaamheid van de inwoners en hun maatschappelijke participatie.

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Stakeholders24

Beweging 3.0, gemeente Leusden en Woningstichting Leusden draaien mee in het centrum. Ook Welzijn Leusden is erin ondergebracht. In 2009 is het succes van Lariks-laan2 verder gegroeid.

5.1.3 Gemeente Leusden

De gemeente Leusden ontwikkelde in overleg met Woningstichting Leusden de ‘Woonvisie Leusden’. Hierin is onder meer een taakstellend programma opgenomen voor de huisvesting van ouderen tot 2015 dat rekening houdt met de mogelijkheden in de voorraad. Uitvoering van het programma vindt plaats in lopende projecten. Eind 2006 is het ‘sterrenconvenant’ getekend. Regionale woningcorporaties zeggen daarin toe in 2015 voldoende woningen beschikbaar te hebben voor mensen met een functiebeper-king. De relatie met de gemeente Leusden is verreweg de belangrijkste en we kunnen ons verheugen op een vertrouwensvolle werkrelatie. Voor 2010 staan diverse overleg-gen met wethouders annex ambtenaren op de agenda.

Onderwerpen zijn het convenant, de hieruit voortvloeiende werkzaamheden, de weder-zijdse samenwerking, de visie op Leusden enz. (zie ook risicomatrix).

5.1.4 Stichting Plus Wonen

Een ander belangrijk voorbeeld van de brede samenwerking tussen meerdere partijen is die met de Stichting Plus Wonen, een ouderinitiatief ten behoeve van huisvesting van mensen met de hersenziekte schizofrenie. Ook Stichting Centraalzorg is nauw bij deze ontwikkeling betrokken. Deze lokale zorgaanbieder zal hier de 24-uurs zorg en begelei-ding gaan bieden.

5.1.5 Eerstelijnsgezondheidszorg

Eerstelijnsgezondheidszorg is de algemene, nabije en direct toegankelijke zorg die onder andere huisarts, tandarts en apotheek bieden. Steeds vaker organiseren deze zorgverleners zich in één centrum zodat ze beter bereikbaar zijn voor patiënten en hen meer service kunnen bieden.

In 2009 werd veelvuldig overlegd met partijen van de eerstelijnsgezondheidszorg over de mogelijkheden in de drie centra voor eerstelijnsgezondheidszorg. Het faciliteren van vastgoed speelt daarbij een belangrijke rol. Daarom heeft de gemeente Leusden aan Woningstichting Leusden gevraagd mee te doen aan het ontwikkelen van het project. In Tabaksteeg is overeenstemming bereikt. Voor Biezenkamp wordt het concept met de partners verder vormgegeven.

5.1.6 Leusden Plaza De ontwikkeling van Larikslaan2 is de opmaat naar een toekomstig maatschappelijk

dienstverleningsconcept ‘Leusden Plaza’ waar rondom een overdekt plein (‘plaza’) een uiteenlopend aanbod aan producten en diensten een plaats krijgt. De gemeente Leusden zegde toe een integraal plan voor het centrum te ontwikkelen. Leusden Plaza moet over 8 jaar gerealiseerd zijn.

5.1.7 WAR

In 2010 wordt de WAR (woonadviesraad) opgericht. Vanuit de WAR moet er feedback worden gegenereerd met betrekking tot onze werkzaamheden. Daarnaast blijven we actief met het inzetten van andere marketinginstrumenten zoals enquêtes, panel-onderzoeken en arena-sessies.

5.1.8 BLNW We verwachten in 2010 een evaluatief moment gezien de voorgenomen fusie van Woningstichting Barneveld en Woningstichting Nijkerk. De inzet blijft onverminderd: door samenwerking een aantal back office activiteiten op professioneel niveau te houden.

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Stakeholders25

5.1.9 Aedes

Het lidmaatschap van Aedes is opgezegd per 1 januari 2010. Over drie jaar zal er een heroverweging plaatsvinden. Tussentijds zullen we ons wel actief extern oriënteren op alle niveaus.

5.1.10 Accountant

Er is een nieuwe accountant aangesteld: BDO accountants & adviseurs. Er worden nieuwe afspraken gemaakt met betrekking tot het invullen van de relatie.

5.1.11 SWEV (Samenwerkende Woningcorporaties Eemland en Vallei)

De SWEV wordt actiever. We verwachten nadere oriëntatie op bijzondere doelgroepen, ouderen in de regio, duurzaamheid en woonruimteverdeling.

5.1.12 Aedex

Het lidmaatschap staat niet langer ter discussie en wordt voortgezet.

5.1.13 SMH

André van de Water is benoemd tot voorzitter. Komende periode wordt de focus verlegd naar inzet van vastgoed voor deze doelgroepen. SMH staat voor Stichting Maatschappe-lijke Huisvesting.

5.1.14 Anderen

Voor een beter en professioneler lokaal functioneren van de ‘Markt van Wonen, Zorg en Welzijn’ is het wenselijk tot een vernieuwde positionering van de te onderscheiden partijen te komen. Hierover worden gesprekken gevoerd en vinden oriëntaties plaats.

Contacten met Duwgroep, Sol, discussie over organisatie doelgroepen en inspraak in Leusden. Wellicht kunnen we op den duur tot een meer integrale samenwerking komen met de diverse lokale partijen.

26

Financieel: rendement en vermogen6

6.1 sturen op financiële uitkomstenALGEMEEN Woningstichting Leusden heeft diverse mogelijkheden om te sturen op de financiële

uitkomsten. Sturenopwaarde=assetmanagement

Meebepalen van rendementen, onrendabele toppen, huurprijzen enz. mede uit een oogpunt van zorgvuldig vermogensmanagement. Woningstichting Leusden stuurt op waarde. Investeringen in nieuwbouwprojecten en aankoop van onroerend goed mogen niet hoger zijn dan de marktwaarde. Bij grote uitzondering (extreme doelgroep) is een ‘echte subsidie’ te overwegen. Daarnaast wordt bij nieuwbouwprojecten nagegaan wat acceptabel is. Er wordt gestuurd op de kwaliteit, de huurprijzen en zo nodig – of wenselijk – gedeeltelijk verkoop. Het resultaat van de sturing komt tot uitdrukking in de hoogte van de onrendabele top. Is deze te hoog, dan wordt nagegaan hoe en welke maatregelen genomen moeten worden om de onrendabele top te verlagen.

Risicomanagement De term risicomanagement is een hot item de laatste jaren. Dit geldt ook voor Woning-

stichting Leusden. Dit wordt mede veroorzaakt door de nieuwe projecten waar we mee gestart zijn, zoals het innemen van een grondpositie (Groot Agteveld), de bouw van MFC’s en de medische centra. Ook de samenwerking met projectontwikkelaars, zoals Proper Stok in Biezenkamp brengen risico’s met zich mee. In 2008 is voor de MFC’s een risicotool ontwikkeld, die ook gebruik gaat worden voor de overige nieuwbouwprojec-ten. In het najaar van 2009 zijn in het MT de belangrijkste risico’s besproken en in een soort schema gezet. Behalve de impact en de kans, wordt hierin ook de invloed van genomen beheersmaatregelen weergegeven. In 2010 zullen in elke periode van vier maanden de risico’s binnen het MT opnieuw besproken worden. De uitkomst van deze besprekingen wordt ter kennisname aan de Raad van Toezicht verstrekt.

Financieelbeleid De doelstelling van Woningstichting Leusden is om een zo hoog mogelijk maatschappe-

lijk rendement te behalen. Hierbij is wel sprake van een aantal randvoorwaarden. De continuïteit van Woningstichting Leusden is een absolute randvoorwaarde. Afgeleide onderdelen hiervan zijn de solvabiliteit en de mogelijkheid om financiering te kunnen krijgen. Er moeten daarom ook afwegingen worden gemaakt tussen het maatschappe-lijk rendement en de financiële offers die hiervoor moeten worden gebracht. Woning-stichting Leusden kan niet alles en moet daarom keuzes maken.

Treasury De grootste kostenpost van Woningstichting Leusden is de rente. De financiering van de

materiële vaste activa vindt grotendeels plaats door het aantrekken van geldleningen. Het aantrekken en soms tijdelijk beleggen van gelden is aan regels gebonden. Deze regels zijn vastgelegd in het treasurystatuut. Het doel van de treasury is om binnen de regels van het treasurystatuut de kosten van financiering zo laag mogelijk te houden. Vier keer per jaar komt de treasurycommissie in BLNW-verband bij elkaar om trans-actievoorstellen te bespreken en de rentevisie vast te stellen. De bovengrens voor het

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Financieel:rendementenvermogen27

aantrekken van financiering of renteconversies is op de eerste werkdag in september 2009 voor het jaar 2010 vastgesteld. Voor de jaren daarna wordt 6% aangehouden conform het advies van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het WSW.

Fiscaliteiten Met ingang van 1 januari 2006 is Woningstichting Leusden gedeeltelijk belastingplichtig

voor de VPB (vennootschapsbelasting) en met ingang van 1 januari 2008 volledig. De aangifte VPB over het jaar 2008 zal in 2010 plaatsvinden. De integrale belastingheffing heeft invloed op de administratieve processen binnen Woningstichting Leusden. Deze zullen in 2010 grotendeels ingevoerd worden.

Tevens moet Woningstichting Leusden alert zijn op aftrekmogelijkheden voor de VPB, zodat het te betalen bedrag zo laag mogelijk is. Bij elk nieuwbouwproject wordt nagegaan wat de fiscaal meest gunstige wijze is van verwerven en soms ook van exploiteren.

inzet vermogen Het bezit van Woningstichting Leusden vertegenwoordigt een grote waarde. Het

bewaren en zo goed mogelijk uitbouwen van dit vermogen en het dienstbaar stellen aan de volkshuisvesting ziet Woningstichting Leusden als een core business.

Het dienstbaar stellen van het vermogen aan de volkshuisvesting is voor Woning-stichting Leusden in toenemende mate een actieve inzet. We verkopen bezit waar een volledige deelname niet nodig is en we verwerven, ontwikkelen en nemen deel aan eigendom daar waar een positief volkshuisvesting resultaat kan worden geboekt. Op dit werkgebied staan de volgende doelen centraal: vastgoed asset management, waardebepaling en sturing.

wat willen we (op den duur) bereiken?• Voorop staat het realiseren van maatschappelijk rendement. Ten aanzien van het

financieel beleid betekent dit dat niet primair gestreefd wordt naar optimalisering van rendementen maar dat iedere keer weer beoordeeld wordt wat een minimaal nood-zakelijk rendement is om gestelde doelen te bereiken.

• We willen een financieel gezonde woningcorporatie zijn door te blijven voldoen aan ten minste het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen en solvabiliteit. Het streven is als A-corporatie volgens de berekeningen van het Centraal Fonds te blijven uitkomen. De hoogte van het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen is minimaal gelijk aan het minimum zoals door het CFV is vastgesteld. Deze is voor 2010 vastgesteld op 17,8%.

• Beheersing. We willen een solide organisatie zijn door beheersing van de risico’s in het kader van het vermogensbeheer. In het kader van de financiële crisis is dit extra belangrijk. Tijdelijk overtollige gelden dienen uiterst zorgvuldig te worden weggezet. Verder zal het voorlopig moeilijker zijn om woningen te verkopen aan huidige huurders.

• Activering van het vermogen. We beschikken over een groot vermogen dat we maat-schappelijk renderend willen inzetten, daarom zoeken we mogelijkheden van active-ring van het vermogen om te kunnen inzetten voor de maatschappelijke taakstelling van woningcorporaties.

• Taakstelling, inzet. Dit betekent enerzijds dat er geen sprake kan zijn van overmaat-vermogen. Uit de cijfers van het CFV blijkt dat Woningstichting Leusden momenteel geen overmaat heeft. We blijven met 19,3% per 1 januari 2009 ruim beneden de bovengrens van 35%. Woningstichting Leusden heeft intern de bovengrens op 30% vastgesteld. Door bezuinigingen en het opvoeren van de verkoop wordt geprobeerd meer nieuwbouwprojecten te realiseren.


• Daarnaast speelt de discussie op alle fronten over de mogelijkheden om het maat-schappelijk rendement te verbeteren door de gedachte van ‘revolving fund’ toe te passen. Mogelijkheden tot aanwending dan wel activering van het vermogen ten behoeve van de samenleving zal nader onderzocht worden. Het investeren in Multi-functionele Centra en gezondheidscentra zijn hier voorbeelden van. Het voornemen is nader met de gemeente Leusden te overleggen over ander maatschappelijk vastgoed. Ook met andere partners worden vormen van samenwerking (deelname) verder ontwikkeld (Alliantie en Beweging 3.0).

6.2 begrotingenWAAR RICHTEN Op doelmatigheid en efficiency; een en ander wordt in de komende paragrafen verder WE ONS OP? uitgewerkt. solvabiliteit Voldoende financiële weerbaarheid in vermogen en rendementontwikkeling.

loan to value Het is nog onduidelijk waar de norm voor Woningstichting Leusden moet liggen. Gezien

de uitstekende marktpositie en het relatief jonge bezit in een aantrekkelijk woongebied met goede vooruitzichten zou deze op 85% kunnen liggen.

risicomanagement Risico’s moeten zo snel mogelijk in beeld zijn, zodat zo mogelijk en wenselijk beheers-

maatregelen kunnen worden getroffen.

k asstromen Per saldo mogen op de middellange termijn de kasstromen niet negatief uitkomen.

Financiering met borging van het WSW moet kunnen worden aangetrokken.

tre asury Conform het statuut.

fisc a al beleid Gestreefd wordt optimaal gebruik te maken van de fiscale mogelijkheden.

subsidie Regelmatig worden subsidiemogelijkheden onderzocht, zeker bij de start van nieuwe

activiteiten.

6.3 6.3.1 Algemeen

BEGROTINGEN De belangrijkste sturingsmogelijkheden van Woningstichting Leusden zijn:• Het eventueel beperken van onderhoudsuitgaven,• Meer of minder investeren in nieuwbouwprojecten, • Desinvesteren door het verkopen van delen van haar bezit.

Het streven van Woningstichting Leusden is meer en meer, zeker ook in het kader van

grotere beslissingen, te sturen op basis van de meerjarenbegroting. Daarom zal de werk-organisatie ervoor zorgdragen: • Altijd een actuele meerjarenbegroting beschikbaar te hebben, waarbinnen grote

beslissingen op ten minste vijfjarige termijn zichtbaar kunnen worden gemaakt. Deze meerjarenbegroting wordt minimaal elk kwartaal bijgewerkt en tevens bij het bekend worden van nieuwe investeringen of andere belangrijke grote afwijkingen van het bestaande beleid.


• Op hoofdpunten een voortschrijdend inzicht te geven in de meerjarenontwikkeling met beleidsmatige onderbouwing, dus in iedere periodieke rapportage wordt de meerjarenbegroting op hoofdpunten geactualiseerd.

6.4 Winst- en verliesrekening (in duizenden euro’s)

BEGROTING 2010 Werkelijk Begroting Werkelijk Begroting

2008 2009 2009 2010

Bedrijfsopbrengsten*

Huren 14.181 14.304 14.543 15.113

Overige bedrijsopbrengsten 685 683 796 680

14.866 14.987 15.339 15.793

Bedrijfslasten*

Afschrijvingen 1.796 1.854 2.135 2.229

Kosten onderhoud 3.300 4.329 2.763 3.572

Overige exploitatiekosten vastgoed 948 962 943 1.100

Subtotaalexploitatievastgoed 6.044 7.145 5.840 6.901

Personeelslasten 1.984 2.197 2.030 2.040

Overige algemene beheerskosten 949 1.047 1.097 1.379

Subtotaalalgemenekosten 2.933 3.244 3.127 3.419

Somderbedrijfslasten 8.977 10.389 8.967 10.320

Bedrijfsresultaat 5.889 4.598 6.372 5.473

Financiële baten en lasten 3.871 4.116 3.395 4.609

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 2.017 482 2.977 864

Verkopen en waardeveranderingen – 1.019 – 6.270 – 6.093 – 1.493

Jaarresultaat vóór belastingen 999 – 5.788 – 3.116 – 629

Vennootschapsbelasting – 279 636 1.335 828

Jaarresultaat na belastingen 1.278 – 6.424 – 4.451 – 1.457

* De vergoedingen voor leveringen en diensten en de lasten

leveringen en diensten (servicekosten) zijn in deze opstelling

gesaldeerd; een eventueel batig saldo (administratievergoe-

ding) is opgenomen onder de overige bedrijfsopbrengsten.


6.4.1 Toelichting algemeen

resulta at over 20 09 Het resultaat over 2009 kan als volgt gespecificeerd worden:

Analyse resultaat in miljoenen euro’s

2009 2008

Resultaat uit verhuur en dienstverlening + 3,0 + 2,0

Boekwinst verkoop woningen/kantoorgebouw + 0,2

Onrendabele toppen nieuwbouwprojecten – 6,1 – 0,9

Waardeverminderingen bestaand bezit – 0,3

Vennootschapsbelasting (VPB) – 1,3 + 0,3

Resultaat – 4,4 + 1,3

Over het jaar 2009 is een negatief resultaat van 4,4 mln. behaald. Dit is na verwerking van de effecten van de vennootschapsbelasting over 2009 als gevolg van invoering van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 voor woningcorporaties.

Het resultaat uit verhuur en dienstverlening is in 2009 verbeterd van € 2,0 mln. in 2008 naar € 3,0 mln. in 2009.

De afwaarderingen op nieuwbouwprojecten ontstaan hoofdzakelijk doordat de nieuwbouwkosten per woning enorm gestegen zijn bij gelijkblijvende (voorgeschreven) huuropbrengsten. Hierdoor ontstaat er een onrendabele top. De contante waarde van het saldo van de toekomstige opbrengsten en lasten (het rendement) is lager dan de investering per woning. Het nadelige verschil (onrendabele top) moet bij de onomkeer-baarheid van een nieuwbouwproject in de lasten worden verwerkt. Woningstichting Leusden voert een actief financieel beleid om huidige investeringsprojecten mogelijk te maken:• Gedoseerd en gericht verkoopbeleid van bestaande woningen, waarbij de vrij-

komende middelen en boekwinsten gebruikt worden voor de financiering van nieuwe projecten,

• Combinatie van bouw huurwoningen met koopwoningen,• Benutting van het verschil tussen bedrijfswaarde en historische kostprijs.

Deze maatregelen zullen met name tot uitdrukking komen in een gezonde balans in het kasstroomoverzicht. De waardeverminderingen bestaand bezit ontstaan als de bedrijfswaarde lager is dan de historische kostprijs. Bij een aantal complexen is deze afwaardering ontstaan door een bewust huurprijsbeleid van lage huren voor onder andere jongeren (bijvoorbeeld complex Walenburg) in combinatie met investeringen die Woningstichting Leusden pleegt in planmatig onderhoud en renovatie op grond van het kwaliteitsbeleid. Per ultimo 2008 is de bedrijfswaarde € 136,1 mln. Als gevolg van oplevering nieuwbouw is de bedrijfswaarde van het totale vastgoedbezit in exploitatie gestegen met € 4,5 mln. Het bestaande bezit is in verband met de jaarexploitatie 2009 gedaald met € 2,4 mln. De bedrijfswaarde per ultimo 2009 bedraagt € 138,2 mln. De waardeveranderingen in bestaand bezit worden per complex bepaald.

analyse van het resulta at uit verhuur en dienst verlening Het resultaat over 2009 van de primaire activiteiten van Woningstichting Leusden is

verbeterd met€ 1 mln. van € 2 mln. naar € 3 mln. Dit kan als volgt verklaard worden:


Effect op resultaat 2009 ten opzichte van 2008 in miljoenen euro’s

Effect op Totaal

het resultaat effect

Positieveeffecten

Hogere huuropbrengsten + 0,3

Hogere overige opbrengsten + 0,1

Lagere uitgaven planmatig onderhoud + 0,5

Lagere financiële lasten (saldo rentebaten/lasten) + 0,5

+ 1,4

Negatieveeffecten

Hogere afschrijvingen op materiële vaste activa – 0,3

Hogere overige bedrijfslasten – 0,1

– 0,4

Totaal effect op resultaat 2009 ten opzichte van 2008 + 1,0

toelichting op de resulta ateffec ten De huuropbrengsten zijn gestegen als gevolg van de huurverhoging per 1 juli 2009 met

2,5 % (+ 0,2 mln.) en stijging als gevolg van gemiddeld een hoger aantal woningen en bedrijfsruimtes in de verhuur in 2009 ten opzichte van 2008 (+ 0,1 mln.).

De hogere overige opbrengsten wordt veroorzaakt door een hoger aantal uren besteed aan projectontwikkeling (+ 0,1 mln.).

De lagere financiële lasten zijn gerealiseerd door lagere rentelasten. De rente voor kortrente perioden (1-maandeuribor en 3-maandseuribor) is eind 2008 fors beginnen te dalen. Deze daling is doorgegaan in 2009 en tot en met eind 2009 laag gebleven.

Dit compenseerde ruimschoots de hogere rentelasten als gevolg van het storten van een lening van € 10 mln. in 2009. Daarnaast is er in 2008 voor € 4,3 mln. aan leningen afgelost. Omdat de programma’s van het planmatig onderhoud per jaar afwijken, kunnen kosten ook per jaar afwijken. In 2009 waren de werkelijke kosten fors lager dan de begroting. Dit werd voornamelijk veroorzaakt door gunstige aanbestedingen. Waar-schijnlijk heeft de financiële crisis hier ook een rol in gespeeld.

De afschrijvingskosten van materiële vaste activa zijn gestegen als gevolg van het annuïtaire afschrijvingssysteem (+ 0,1 mln.) en een extra afschrijving op een complex dat volgens planning in 2011 gesloopt wordt (+ 0,2 mln.).

De vennootschapsbelasting over 2009 bestaat uit de acute belastinglast over 2009 van ruim 1,3 mln. (te betalen). Het daadwerkelijk te betalen bedrag is € 155.000 lager i.v.m. een gedeeltelijk vrijval van een in 2008 gevormde (te vorderen) belastinglatentie. In hoofdstuk 7 wordt op onderdelen nader ingegaan op normen en benchmarks in de bedrijfsvoering.

6.5 De totale investeringen in materiële vaste activa bedroegen in 2009 totaal € 13,3 mln. INVESTERINGEN (2008: € 8,4 mln.). Het saldo van investeringen en desinvesteringen over 2009 bedraagt

€ 13,3 mln. Over 2009 bedraagt de totale (annuïtaire) afschrijving € 2,1 mln. Hieruit blijkt dat Woningstichting Leusden flink investeert in de toekomstige

vastgoedpositie.


De investeringen en desinvesteringen kunnen als volgt gespecificeerd worden naar de activacategorieën (in mln.). Hierbij zijn de onderlinge verschuivingen tussen de catego-rieën geëlimineerd: oplevering nieuwbouw (van activa in ontwikkelingen naar activa in exploitatie) en verkochte Meerkeuzewoningen (van activa in exploitatie naar activa Meerkeuzewoning):

Investeringen en desinvesteringen 2009 in miljoenen euro’s

Referentie Activacategorie Investeringen Desinvesteringen Saldo

11.1.1 Activa in exploitatie 0,1 – 0,1

11.1.2 Activa verkocht onder voorwaarden 1,3 – 1,3

11.1.3 Activa in ontwikkeling 12,0 – 12,0

11.1.4 Activa ten dienste van de exploitatie 0,1 – 0,1

11.1.5 Activa bestemd voor verkoop – – 0,2 – 0,2

Totaal 13,5 – 0,2 13,3

De investeringen in de activa in ontwikkeling betreffen voornamelijk de volgende nieuwbouwprojecten in 2009:• Woningen Tabaksteeg,• Gezondheidscentrum Tabaksteeg,• Multifunctioneel centrum Tabaksteeg,• Woon- zorgcomplex Hamersveld/Torenakker/Asschat,• Biezenkamp.

6.6 Een organisatie is liquide als het aan zijn direct opeisbare verplichtingen kan voldoen. LIQUIDITEITSPOSITIE De liquiditeit wordt bepaald door de vlottende activa te delen door de kortlopende

schulden. Volgens de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving wordt het kortlopend deel van de langlopende leningen onder kortlopende schulden verantwoord. Naast de reguliere aflossing op langlopende leningen van € 1,3 mln. vervallen er in 2010 geen leningen die terugbetaald moeten worden. Woningstichting Leusden heeft een rekening courant krediet afgesloten met de Rabobank voor een maximum van € 1,8 mln. De liquiditeitsratio is ultimo 2009 gestegen ten opzichte van ultimo 2008. Dit wordt veroorzaakt door de volgende factoren: • In 2009 is voor € 10 mln. aan nieuwe leningen gestort, € 4,3 mln. is afgelost. Het saldo

liquide middelen is gestegen met € 1,6 mln.• Ultimo 2009 zijn de kortlopende schulden ten opzichte van 2008 gedaald met € 3 mln.

als gevolg van een lagere aflossingsverplichting op leningen in het volgende boekjaar.

De liquiditeitsratio is een momentopname en uit bovenstaande analyse blijkt dat de structurele liquiditeitspositie van Woningstichting Leusden niet verslechterd is aangezien Woningstichting Leusden aan al haar direct opeisbare verplichtingen kan voldoen.


Liquiditeitsratio

31 december 2009 31 december 2008

Liquiditeit - zichtbaar balanstotaal 2,0 1,9

Analysetenopzichtevanvorigjaar

Effect aantrekken nieuwe leningen

minus extra aflossingen in boekjaar + 0,6

Effect overige wijzigingen kortlopende

vorderingen/schulden – 0,5

Totaal 2,0

6.7 6.7.1 Toelichting algemeen

MEERJARENBEGROTING In de diverse paragrafen in het ondernemingsplan wordt bij de betreffende activiteiten toelichting gegeven op de gewenste ontwikkeling op termijn. Hier op hoofdpunten een samenvatting ter onderbouwing van de begrotingcijfers wat we (op den duur) willen bereiken:• Cash flow doelen,• Efficiency doelen,• Stabiliteit en continuïteit lange termijn evenals flexibiliteit in verband met dynamiek

van vastgoedinvesteringen,• Waar staan we nu (positie en benchmark worden onderaan bijgevoegd in de samen-

vattende grafieken).

6.7.2 Onderhoud meerjarenontwikkeling

De meerjarenbegroting onderhoud is opgezet vanuit de volgende doelen: Te allen tijde een adequate onderhoudstoestand van woningen van Woningstichting

Leusden. • Door onderhoudsingrepen bij de tijd brengen in technische en woonkwaliteit, • Bijdragen aan een goede prijs / kwaliteitsverhouding,• Er wordt gestreefd naar een gelijkmatigheid in het jaarprogramma.

2013 1.556

2012 1.578

253

249

1.303

1.329

2011 1.332

243

1.089

2010 1.116

234

882

2009 1.070

214

856

TotaalDagelijks onderhoudPlanmatig onderhoud

Ontwikkeling onderhoudskosten per woning


6.7.3 Bedrijfskosten (onder andere huisvestingkosten en personeelkosten enz.)

meerjaren ontwikkeling

De volgende vertrekpunten hanteren we met betrekking tot de huisvesting van Woning-stichting Leusden: • Faciliteren van een goede / professionele bedrijfsvoering,• Bijdragen aan een goede positionering van Woningstichting Leusden in Leusden.

We verwachten geen ingrijpende ingrepen in het huidige pand in 2010 - 2019.

per soneel skosten (meerjarenont wikkeling).Elk jaar wordt de actuele behoefte aan capaciteit in kaart gebracht. Het blijft een punt van aandacht, gezien de snelle veranderingen in Woningstichting Leusden. In de meer-jarenbegroting wordt rekening gehouden met een toename, naar rato van de toename van het vastgoed, waarbij nog niet duidelijk is wat de impact is van de multifunctionele centra. Woningstichting Leusden zit dicht tegen het maximum aan wat de exploitatie kan dragen aan personeel. Er is namelijk extra in personeel geïnvesteerd i.v.m. de vele nieuwe nieuwbouwprojecten. Voor de inzet die nodig is om extra woningen te kunnen verkopen is er in het najaar van 2009 een uitbreiding van 0,67 fte gerealiseerd. Deze inzet zal de komende jaren nodig blijven.

6.7.4 Gevoeligheidsanalyse meerjarenbegroting

rentekosten meerjarenont wikkeling In het treasurystatuut zijn de uitgangspunten van het treasurybeleid van Woning-

stichting Leusden vastgelegd. Voor het jaar 2010 is al in 2008 een lening aangetrokken van € 10 mln. ter afdekking van het renterisico voor de te bouwen MFC’s. Door de in 2008 ontstane financiële crisis is moeilijk te voorspellen wat de rente op lange termijn zal doen. In veel landen in de wereld zijn consumenten bang voor slechtere tijden en wordt er extra geld gespaard. Hierdoor zou de rente kunnen dalen. Daarentegen hebben de overheden veel geld extra uitgegeven om banken te redden en de economie te stimule-ren. Daarnaast komt er minder geld binnen uit de belastingen. De geldtekorten moeten ze wel weer ophalen uit de kapitaalmarkt. Het wantrouwen tussen de financiële instellin-gen en de angst voor het niet veilig uitlenen van geld, maakt het verkrijgen van leningen moeilijk en daarom is de risico-opslag op de rente momenteel nog erg hoog. Wel is de opslag medio 2009 gestart met een langzame daling.

Een maatschappelijk verantwoord huurprijsbeleid moet rekening houden met de volgende componenten:• Het beperkt houden van stijging in relatie tot inkomensontwikkeling,• Het zorgdragen voor een reële prijs-/kwaliteitsverhouding.

Vooralsnog houdt Woningstichting Leusden rekening met een inflatievolgend huur-beleid voor deze kabinetsperiode. We realiseren ons dat er gezocht moet worden naar een balans in de toepassing van de bovenstaande uitgangspunten. Jaarlijks wordt het

2013

2012

2011

2010

2009

16.506

18.063

15.032

16.941

14.518

Ontwikkeling huurontvangsten in duizenden euro’s


huurprijsbeleid geformuleerd, mede naar aanleiding van het rijksbeleid. In 2009 is besloten om meer gebruik te maken van de mogelijkheid om huren te harmoniseren door de streefhuren bij mutatie met 10% te verhogen.

Relevantebenchmarks Door deelname aan relevante, actuele benchmarks wil Woningstichting Leusden meer

inzicht verwerven in de positie van Woningstichting Leusden in de branche en t.o.v. anderen. Woningstichting Leusden neemt deel aan diverse benchmarks (Aedes, KWH, PWC, Aedex, WSW, CFV, BLNW) Hier gaan we in 2010 mee door.

6.8 6.8.1 Normen voor de financiële weerbaarheid

VERMOGENSONTWIK- In deze paragraaf geven we inzicht in vermogensontwikkeling en de daarmee samen-KELING EN WAARDE- hangende kengetallen en bepalen we de relatieve financiële sterkte van WoningstichtingONTWIKKELING VAN DE Leusden.VASTGOEDPORTEFEUILLE De opdracht van Woningstichting Leusden is:

• Solvabiliteit op basis van historische kostprijs is groter of gelijk aan 10% (incl. opbrengst verkoop Meerkeuzewoningen),

• Genormeerde Bedrijfswaarde conform Centraal Fonds Volkshuisvesting >17,8% en <30%. Door de vele nieuwbouwprojecten, de stijging van het verkooprisico en de invoering van de VPB is de ondergrens fors gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar (12,7%).

Het volkshuisvestelijk vermogen volgens het Centraal Fonds Volkshuisvesting blijft binnen de door hen gestelde bandbreedte voor de A-status. Het beleid van Woningstich-ting Leusden is gericht op het behoud van de A-status.

6.9 In essentie gaat het erom dat bij iedere beslissing tot investeren en desinvesteren een VERMOGEN ALGEMEEN beoordeling plaatsvindt op de effecten en dat in de generieke managementinformatie

de feitelijke ontwikkelingen en prognoses op terrein in kaart gebracht zijn, zodat tijdig bijsturing kan plaatsvinden. Het is dus zaak dat de werkorganisatie (fez) staat voor snelheid, betrouwbaarheid en validiteit. Zorg dient besteed te worden aan adequaat gebruik en inzet van software, hier wordt in hoofdstuk 7 verder op ingegaan.

De huidige cijfers liggen dicht tegen de ondergrens aan. Dat past prima bij de doelstelling van Woningstichting Leusden dat zij maximaal gebruik wil maken van haar vermogen.

Omdat Woningstichting Leusden graag nog meer nieuwbouwprojecten wil uitvoeren, is het streven de verkoop van woningen te verhogen.

6.10 vermogenspositieSOLVABILITEIT De vermogenspositie van Woningstichting Leusden voldoet aan de norm die het finan-

ciële beleid stelt; een solide basis voor het oppakken van belangrijke toekomstige taken en investeringen.

De keuze van de waarderingsgrondslag voor de activa (het bezit) heeft invloed op de solvabiliteitsratio. De jaarrekening van Woningstichting Leusden is opgesteld op basis van de historische kostprijs (aanschafprijs), waarbij de onroerende en roerende zaken in exploitatie per 31 december 2009 gewaardeerd zijn op € 110,1 mln. (ultimo 2008: € 109,8 mln). De bedrijfswaarde (contante waarde van toekomstige baten en lasten) van de materiële vaste activa bedraagt per 31 december 2009 in totaal € 138,2 mln. (ultimo 2008: € 136,1 mln).


weer standsvermogen Het CFV bepaalt jaarlijks op basis van de jaarcijfers van Woningstichting Leusden het

minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen en het actuele weerstandsvermogen. Het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen is gebaseerd op het risicoprofiel dat door het CFV voor Woningstichting Leusden wordt vastgesteld.

Het actueel weerstandsvermogen is als volgt opgebouwd: het eigen vermogen op basis van een actuele waardering van het vastgoed (bedrijfswaarde) en de leningen (renta-biliteitswaarde) plus de egalisatierekening, de onderhoudsvoorziening en de overige voorzieningen onder aftrek van de immateriële vaste activa.

Het CFV heeft het actueel weerstandsvermogen per 31 december 2008 voor Woningstichting Leusden bepaald op € 33,7 mln. Dat is 23,1% van het herrekend balanstotaal.

Vergeleken met de normen van het Centraal Fonds van de Volkshuisvesting heeft de financiële positie van Woningstichting Leusden de gewenste solvabiliteit van 17,8 % ruim bereikt. Doelstelling is om dat percentage in de komende jaren te handhaven. In 2008 is de bepaling van het risicoprofiel door het CFV gewijzigd ten opzichte van voorgaande jaren.

In de volgende paragrafen zal de vermogensontwikkeling (solvabiliteit) en de waarde ontwikkeling van het vastgoed nader worden belicht.

Waarderingsgrondslagen Voorlopig wordt voor 2009 en 2010 waardering op historische kostprijs gehandhaafd.

Wel worden zoveel als mogelijk ook vergelijkende cijfers op basis van bedrijfswaarde gepresenteerd.

Over de wijze waarop de verkochte koopgarantwoningen worden verantwoord in de balans vindt nog overleg plaats met de nieuwe accountant: BDO accountants & adviseurs. Voor 2009 is dit conform voorgaande jaren.

6.10.1 Solvabiliteit op basis van de historische kostprijs

Woningstichting Leusden streeft naar een minimale solvabiliteit van 10%. Hierbij is geen rekening gehouden met onrendabele toppen of andere extra bijdragen vanuit het eigen vermogen voor andere dan in paragraaf 2 van dit hoofdstuk genoemde projecten.

Het streven is dat er de eerstkomende vijf jaar jaarlijks 45 verkooptransacties plaats-vinden. Voor de jaren 2010 t/m 2014 is dus in de begroting het aantal van 45 verkopen opgenomen. Als deze 45 verkopen worden gehaald, dan stijgt de solvabiliteit per ultimo 2013 naar 24,2%.

2013 22,8

2012

6,8

7,0

16,7

19,5

6,9

2011

14,1

6,8

12,8

2010

7,6

2009

Solvabiliteit inclusief MKWSolvabiliteit exclusief MKW

Solvabiliteit (o.b.v. historische kostprijs) bij 45 verkopen per jaar in %


Als de 45 in de begroting opgenomen verkopen niet worden gehaald, maar slechts vijf en de overige gegevens blijven ongewijzigd, zou de volgende solvabiliteit gehaald worden (zie hieronder in de grafiek). De solvabiliteit op basis van de historische kostprijs daalt tot 10,7% in het jaar 2013.

6.10.2 De solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde

De solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde geeft een rooskleurig beeld. Hierbij moet wel aangetekend worden dat de hoogte van de bedrijfswaarde wordt beïnvloed door de (verwachte) huurprijsontwikkeling en de hoogte van de beheerkosten en van het planmatig onderhoud. De inschatting van deze parameters heeft een belangrijke invloed op de hoogte van de bedrijfswaarde.

6.10.3 Volkshuisvestelijk vermogen

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting verplicht de corporaties een zodanig financieel beleid te voeren dat haar voortbestaan in financieel opzicht gewaarborgd is. In 2009 heeft het CFV zowel een positief continuïteitsoordeel (A-status) als een positief solvabili-teitsoordeel vastgesteld.

Doelstelling is dat de bedrijfswaarde niet daalt.

2013 10,6

2012

6,4

6,2

11,3

10,8

6,9

2011

11,5

6,7

12,8

2010

7,6

2009

Solvabiliteit inclusief MKWSolvabiliteit exclusief MKW

Solvabiliteit (o.b.v. historische kostprijs) bij 5 verkopen per jaar in %

2013

2012

2011

2010

2009

25,0

28,9

24,1

26,7

23,0

Solvabiliteit o.b.v. bedrijfswaarde in miljoenen euro’s


Op basis van een risico-inschatting bepaalt het CFV de ondergrens van het weerstands-vermogen, deze ontwikkelt zich als volgt:

Risico-inschatting CFV

Ultimo 2009 Ultimo 2008

(concept)

Marktrisico 17.817 5.532

Macro-economisch risico 17.418 27.350

Operationeel risico 14.608 8.219

Totaal (lager dan optelling) 28.883 29.089

VpB beklemming 5.082 3.765

Totaal risico inclusief VpB 33.965 32.854

Ondergrens risico opgave CFV (%) 17,7 17,8

Zowel op basis van het weerstandsvermogen in 2007 en 2008 voldoet Woningstichting Leusden aan de criteria van het CFV.

Op basis van de meerjarenbegroting 2009 t/m 2018 is de dPi-2008 rapportage begin 2009 aan het CFV ingeleverd. Op basis van deze rapportage is het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2013 € 35,7 mln. en bedraagt deze 19,3% van het balanstotaal.

SolvabiliteitsratioDe solvabiliteitsratio geeft weer welk percentage van het totale vermogen bestaat uit eigen vermogen. Oftewel welk deel van de activa met eigen vermogen is gefinancierd. De ondergrens hiervoor is sterk afhankelijk van de gekozen waarderingsgrondslag voor de activa, aangezien deze grondslag de solvabiliteitsratio beïnvloed.

Daarnaast is de presentatie en verwerkingswijze van de verkochte Meerkeuzewonin-gen in de jaarrekening van invloed op de ratio. In de jaarrekening van Woningstichting Leusden is het totaalbedrag van alle ontvangen gelden uit hoofde van verkochte Meerkeuzewoningen als langlopende verplichting gepresenteerd. Dit op grond van voorschriften in Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Woningstichting Leusden kan nu over deze middelen beschikken, echter in de toekomst kan de koper gebruik maken van de terugkoopverplichting van Woningstichting Leusden. Op balansdatum wordt deze terugkoopverplichting niet uitgeoefend door de kopers en daarom presenteren we hieronder ook een ‘herrekende solvabiliteitsratio’.

Solvabiliteitsratio in %

Solvabiliteitsratio Jaarrekening Herrekend CFV

Waarderingsgrondslag Historische kostprijs Historische kostprijs Bedrijfswaarde

(excl. MKW) (incl. MKW)

2009 7,6 12,8 26,0

2008 11,3 15,7 25,0

2007 11,4 14,1 18,4

2006 14,6 15,7 25,6

2005 12,7 15,4


6.10.4 Waardeontwikkeling vastgoed en leningportefeuille

De verhouding tussen de leningportefeuille en de waarde van het vastgoed (gebaseerd op de bedrijfswaarde) wordt ook wel ‘Loan to Value’ genoemd. Hierbij zal deze waarde lager moeten zijn dan een nader te bepalen waarde om voldoende ruimte te hebben voor het beoogde strategische voorraadbeheer.

Er wordt een bovengrens van 75% genoemd, gebaseerd op hetgeen commerciële vastgoedbeleggers hanteren. Aangezien Woningstichting Leusden opereert in de sociale woningmarkt zal nader onderzoek moeten leiden tot de vaststelling van een acceptabele ratio. De verwachting is dat deze bovengrens op ongeveer 85% uitkomt.

De verwachte ontwikkeling van de Loan to Value-ratio is als volgt:

6.11 6.11.1 Aedex/IPD vastgoedindex

RENDEMENTS- Wij verwachten dat woningcorporaties in de toekomst scherper worden beoordeeld op ONTWIKKELING hun maatschappelijke prestaties. Om die te realiseren, beheren en investeren we in

een vastgoedportefeuille. In de rol van vastgoedondernemer probeert Woningstich-ting Leusden zo efficiënt mogelijk én doelmatig met haar schaarse middelen om te gaan. Maatschappelijk investeren betekent vrijwel automatisch een lager economisch rendement. Woningstichting Leusden doet dit bewust om maatschappelijke doelstellingen te bereiken. Dit effect komt tot uitdrukking in het ‘beleidseffect’: dit is het neerwaartse effect op het rendement als gevolg van het gekozen huur- en leefbaarheidbeleid.

Met de Aedex/IPD Vastgoedindex is het mogelijk het maatschappelijk en het econo-misch rendement inzichtelijk te maken. Economisch, omdat de index het rendement op het beheer van het vastgoed laat zien. Maatschappelijk, omdat de index laat zien van welke potentiële opbrengsten Woningstichting Leusden afziet en welke extra kosten ze maakt in relatie tot de waarde van het bezit. Tevens krijgt de corporatie meer zicht op hoe zij als organisatie opereert en hoe het vastgoed rendeert ten opzichte van het gemiddelde van de andere deelnemende woningcorporaties aan de index (de benchmark).

In het voorjaar van elk jaar worden de uitkomsten van de benchmark van het vooraf-gaande jaar gepresenteerd. Hieronder zijn enkele resultaten uit de Aedex/IPD Vastgoed-index over 2007 t/m 2009 opgenomen. De gemiddelde uitkomst van alle deelnemers wordt aangeduid als Aedex.• Rendement,• Huur in % van markthuur,• Gemiddelde waarde per woning (VHE).

2013

2012

2011

2010

2009

63

58

64

62

69

Loan to Value in %


Kerncijfers AEDEX/IPD (standing investments)

2009 2008 2007

WSL AEDEX WSL AEDEX WSL AEDEX

Totaal rendement 1,6 – 0,9 0,6 – 1,2 3,7 5,8

Direct Rendement 2,4 2,6 2,3 2,5 2,5 2,5

Indirect Rendement – 0,8 – 3,5 – 1,7 – 3,7 1,2 3,3

Beleidseffect 1,7 1,7 1,7 1,4 1,6 1,6

Huurprijzen als % van de marktwaarde 3,9 4,9 3,8 4,6 3,7 4,3

Actuele huurprijzen als % van markthuren 69,8 75,0 69,8 73,8 70,2 73,8

Exploitatiekosten als % bruto inkomsten 41,4 49,5 42,1 51,4 41,0 50,3

rendement (aede x benchmark) Het rendement is opgebouwd uit het directe rendement (verschil tussen de huurop-

brengsten en exploitatielasten) en het indirecte rendement (de waardeontwikkeling van de bruto open marktwaarde van het vastgoed).

Het gemiddelde directe rendement over de afgelopen 3 jaren is 2,4% en ligt daarmee op het gemiddelde Aedex niveau.

Het indirecte rendement laat de afgelopen jaren een neerwaartse trend zien. Deze trend is landelijk.

De onzekerheid over de ontwikkeling van de waarde van vastgoed door de kredietcrisis vertaalt zich ook in een lagere bruto open marktwaarde ultimo 2008 in vergelijking met 2007. Ondanks de stijging van de taxatiewaardes (in vrij verkoopbare staat) hebben een hogere disconteringsvoet en risicopercentages een neerwaarts effect.

Het gemiddelde beleidseffect over de afgelopen 3 jaren is 1,7%. Dit is iets onder het gemiddelde niveau. Dit betekent dat de totale investeringen in huur- en leefbaarheid-beleid van Woningstichting Leusden lager is dan het landelijk gemiddelde. Mogelijke oorzaak hiervan is het effect van de investeringen in de ‘probleemwijken’.

werkelijke huur in % van de mark thuur Op basis van een aantal criteria wordt door Aedex de markthuur van het vastgoed van

Woningstichting Leusden bepaald. De markthuur is de huur die door een commerciële vastgoedorganisatie zou zijn gevraagd. De afgelopen jaren is de gemiddelde werkelijke huur circa 70,5% van de markthuur. Het Aedex gemiddelde ligt op circa 75%. Dit betekent dat de werkelijke huren van Woningstichting Leusden ten opzichte van de markthuur relatief lager is dan het landelijk gemiddelde.

De gemiddelde absolute maandhuur voor de standing investments bedraagt € 465 per VHE. Door het jonge bezit en het meer luxe type woningen dan het Aedex gemiddelde ligt de absolute huur hoger dan het landelijk gemiddelde.


gemiddelde wa arde per woningHet relatief jonge bezit, de kwaliteit van de woningen en het type woningen van Woningstichting Leusden in vergelijking met het landelijk gemiddelde van Aedex komt duidelijk tot uitdrukking in de hogere marktwaarde, WOZ-waarde (taxatie door gemeente Leusden) en de leegwaarde.

conclusieBovenstaande grafieken bevatten slechts een klein deel van de beschikbare informatie, maar maakt wel enkele trends zichtbaar. In het bijzonder hoe Woningstichting Leusden het doet in relatie tot het gemiddelde van de aan Aedex deelnemende woningcorpora-ties (de benchmark):• De woningvoorraad van Woningstichting Leusden is relatief jong, • De huurprijzen liggen gerelateerd aan de waarde van het bezit over de hele linie lager, • De huurprijzen als % van de markthuren liggen lager,• De exploitatiekosten zijn als % van de bruto inkomsten lager.

Woningstichting Leusden maakt actief gebruik van de Aedex-informatie, onder meer in het Strategisch Voorraadbeleid en verwacht dat de komende jaren verder te integreren in haar beleidsontwikkeling.

Rendement AEDEX/IPD Vastgoed index standing investments woningen

Totaal rendementIndirect rendementDirect rendement

2009 1,6

2008 0,6

– 0,8

– 1,7

2,4

2,3

2007 3,7

1,2

2,5

2008 143,7

2007 148,3

197,5

185,4

218,5

213,9

Bruto Open MarktwaardeWOZ-waardeLeegwaarde

Gemiddelde waarde per woning


6.12 Jaarlijks legt Woningstichting Leusden haar beleid voor de komende 10 jaren vast in het MEERJAREN- ondernemingsplan. Hierin worden onder andere de investeringsplannen, het verkoop-ONTWIKKELING programma en de personeelsbezetting financieel doorgerekend. Hierbij wordt rekening

gehouden met de laatste verwachtingen inzake inflatie en renteontwikkeling. Onder-staande cijfers zijn ontleend aan het Ondernemingsplan 2010.

woningbouw In de periode 2010 t/m 2013 worden circa 200 woningen gebouwd; dit is inclusief het

50% aandeel van de Alliantie Eemvallei in de woningen van de wijk Tabaksteeg. De grootste nieuwbouwprojecten vinden plaats in Tabaksteeg, de Asschat/Torenakker/ ’t Hamersveld en Biezenkamp.

ont wikkeling ma atschappelijk va stgoedNaast woningbouw investeert Woningstichting Leusden ook in maatschappelijk vastgoed:• Multifunctionele centra (basisonderwijs, kinderopvang, sportvoorzieningen, enz.),• Gezondheidscentra (huisarts, fysiotherapeut, apotheek).

Door de geplande nieuwbouw van MFC’s in de wijken Tabaksteeg, Biezenkamp en

Alandsbeek en de geplande gezondheidscentra in Tabaksteeg en Biezenkamp, zal het aandeel van het bedrijfsonroerend goed in het totale vastgoed van Woningstichting Leusden de komende jaren flink toenemen.

Aantal wooneenheden per ultimo jaar

20132012201120102009

2.400

2.525

2.650

2.775

2.900

Aantal woningen in beheer + KoopgarantAantal woningen in exploitatieAantal woningen in beheer (risico WSL)


6.12.1 Algemeen

Binnen het resultaat maakt Woningstichting Leusden onderscheid tussen direct en indirect rendement. Het directe rendement komt voort uit de kasstromen uit hoofde van exploitatie, de financiële kasstromen en de kasstromen uit hoofde van verkopen. Het indirecte rendement betreft de mutatie in de bedrijfswaarde inclusief de toegevoegde (voorgenomen) investeringen.

Rendementsdoelstellingen

Parameter Doelstelling

Bedrijfsresultaat (uit gewone bedrijfsuitoefening minus VPB) Positief (≥ 0)

Direct rendement (resultaat in % gemiddelde bedrijfswaarde

van het vastgoed) p.m.

Interest dekkingsratio (operationele kasstroom / rentelast) > 1,3

Deze rendementsdoelstellingen zijn in de volgende paragrafen uitgewerkt.

6.12.2 Direct rendement in relatie tot het geïnvesteerde vermogen

Het directe rendement uit exploitatie (de operationele kasstroom) betreft het bedrijfs-resultaat exclusief verkoop onroerende zaken en overige waardeveranderingen materiële vaste activa. De gemiddelde waarde van de materiële vaste activa betreft de bedrijfswaarde van de activa in exploitatie aan het begin en het eind van het verslagjaar gedeeld door twee.

De ondergrens voor het directe rendement zal de komende tijd nog bepaald worden. Deze kan gebaseerd worden op de langlopende rente minus een afslag voor de maat-schappelijke functie.

Met betrekking tot een aantal parameters zal nog nader vastgesteld moeten worden wat de bandbreedte is voor een gezonde bedrijfsvoering. Overigens blijft dit in beweging, wat ook afgeleid kan worden aan de verschuiving in de bandbreedtes die het CFV vaststelt.

Bedrijfsonroerend goed in m2

Aantal m2 in beheer (VVO)Aantal m2 in exploitatie (VVO)Aantal m2 in exploitatie (BVO)

20132012201120102009

0

6.000

12.000

18.000

24.000


6.12.3 Interest dekkingsratio

Deze ratio geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstroom (som van de winst vóór belastingen en de rentelasten) de verschuldigde rente aan de verschaffers van vreemd vermogen betaald kan worden. Gezien de kapitaalintensiteit van Woningstichting Leusden kan hiervoor een onder-grens van 1,25 gehanteerd worden.

6.12.4 Investeringsvolume

Op basis van de kasstromen en de vermogenseis die door vermogensverschaffers gesteld zou kunnen worden aan de verhouding tussen ‘eigen’ kasstromen en de door middel van leningen verschafte kasstromen door vermogensverschaffers kan het inves-teringsvolume berekend worden.

Aangezien Woningstichting Leusden een beroep doet op door het WSW geborgde financieringen en er voldoende faciliteringsruimte is, heeft deze berekening op dit moment een hypothetische waarde.

2013

2012

2011

2010

2009

3,5

3,2

3,3

3,0

4,5

Rendement in % gem. BW in %

2013

2012

2011

2010

2009

1,34

1,26

1,62

1,18

1,64

Interest dekkingsratio in %

2013 22,9

2012

27,7

10,5

46,9

34,3

23,4

2011

37,3

12,3

46,7

2010

7,9

2009

InvesteringsvolumeWerkelijke c.q. geplande investeringen

Investeringsvolume versus geplande investeringen in miljoenen euro’s


6.13 6.13.1 Algemeen

RISICOMANAGEMENT

wat zijn de werk z a amheden? Elkeviermaanden

In een Management Teambijeenkomst de belangrijkste risico’s benoemen en doornemen. Hierbij tevens de beheersmaatregelen bespreken, voor zover deze mogelijk en betaalbaar zijn.

Vastgoedscenario’s( jaarlijks);begrotingsscenario’smetonderandere:

• Rente- / inflatievarianten,• Wisselende investeringsprojecten,• Verschillende verkoopaantallen.

Periodiek• Projectontwikkelingsanalyse,• Overzicht van de belangrijkste risico’s per nieuwbouwproject,• Renterisicoprofiel.

Bijinvesteringsbeslissingencqtreasurybesluiten• Risicoparagraaf,• Renterisicoprofiel.

wat willen we (op den duur) bereiken? Evenwichtige besluitvorming, kennis van en sturen op gekende risico’s, voldoende

zekerheid in het oordeel dat we onbekende risico’s kunnen opvangen.

wa ar sta an we nu? en wat ga an we het komend ja ar doen?Op verzoek van de Raad van Toezicht is in 2007 het risico op vermogensontwikkeling in beeld gebracht, volgens een vast analysepatroon, zodat Woningstichting Leusden tijdig kan bijsturen. Het beoordelingschema wordt per jaar en periodiek toegepast. Overigens zijn er diverse organisaties die over de schouder van Woningstichting Leusden meekijken in dit opzicht. In het bijzonder het Centraal Fonds beoordeelt en adviseert jaarlijks Woningstichting Leusden.

Onderwerpen van risicomanagement zijn in 2010: Fiscaliteiten

Effecten fiscaal beleid Rijksoverheid, namelijk de invoering van de integrale vennoot-schapsbelasting voor woningcorporaties met ingang van 1 januari 2008.

Huurprijsbeleid

Conform het beleid van het kabinet: inflatievolgend huurbeleid.

Leegstand/marktrisico/inw&vrekening Woningstichting Leusden heeft nog niet te maken gehad met structurele leegstand. Gelet op het aantal woningzoekenden in de gemeente Leusden, wordt er ook geen struc-turele leegstand verwacht in 2010. Mocht dit zich toch voordoen, dan zal hiervoor beleid gemaakt moeten worden.


Ruimtelijkeordening(invloedopprojectontwikkeling)Het voorwaardenbeleid van de overheid in het kader van projectontwikkeling is zodanig complex (van fijnstof tot archeologie) en van derden afhankelijk (inspraak en bezwaar-procedures) dat Woningstichting Leusden niet zelf kan sturen op dit vlak.

RenterisicoEén van de financiële risico’s die Woningstichting Leusden loopt, is het renterisico. Om dit risico te beheersen zijn regels opgesteld, die in het treasurystatuut zijn vastgelegd. Voor het jaar 2012 komt het renterisico nu nog boven de 15% uit. Het renterisico is in 2012 18,53%. Woningstichting Leusden zal in 2010 en volgende jaren ernaar blijven streven bij het aantrekken van leningen en het wegzetten van geld, het renterisico van de langlopende geldleningen zo veel mogelijk te spreiden. Voor het jaar 2010 is het renterisico omlaag gebracht door het vroegtijdig aantrekken van een geldlening van € 10 mln.

Bedrijfsrisico’s Hieronder worden verstaan de risico’s die Woningstichting Leusden ziet als haar normale

ondernemersrisico. Woningstichting Leusden voert een actief risicobeleid.

risicomanagement Risicomanagement is een actueel onderwerp voor woningcorporaties. Woningstichting

Leusden is actief bezig met het proces van risicomanagement en het implementeren van interne beheersingsmaatregelen. Het afgelopen jaar hebben de processen rondom projectontwikkeling extra aandacht gekregen. Het komende jaar zal gericht zijn op het integreren van (toekomstgerichte) financiële sturingsinformatie in de periodieke rappor-tages en het verstrekken van maandelijkse kengetallen.

Investeringsrisico projecten: de huidige uitgaven zijn per project vastgelegd en er is een

grove inschatting van het risico per project bepaald. Gezien de hardheid van de verschillende projecten en de marktpositie van Woning-

stichting Leusden is het investeringsrisico acceptabel.

De belangrijkste punten van aandacht per project zijn: • Multifunctionele centra: exploitatie,• Biezenkamp: onrendabele investeringen en winstrealisatie op verkopen door de

projectontwikkelaar. Woningstichting Leusden deelt mee in de winst en gebruikt dit ter dekking van onrendabele investeringen. Gelet op de financiële crisis is het nog maar de vraag of er daadwerkelijk winst gerealiseerd kan worden,

• Groot Agteveld: 2e fase: realisatie van het stedenbouwkundig advies waar we de voorkeur aan geven.

In het algemeen beperkt Woningstichting Leusden de operationele risico’s door:• Bij complexe opgaven samen te werken met ontwikkelaars, die ervaring hebben met

het soort projecten,• Samenwerking te spreiden over diverse organisaties,• Beperking in de positieneming (zoals een vastgoedovereenkomst met Alliantie),• Niet ‘positieneming’ toe te passen in de puur commerciële sectoren,• Uit te gaan van conservatieve inkomensprognoses (inflatievolgend huurbeleid),• Bij te verkopen nieuwbouw pas te starten met de bouw als minimaal 60% verkocht is.



TREASURY

ac tiviteitenTreasury behoort tot de belangrijkste werkvelden van Woningstichting Leusden. Woningstichting Leusden beschikt over een treasurystatuut. Doelstelling van het beleid is risicobeheersing en een zo effectief mogelijke inzet van middelen binnen de aangegeven marges. Het totaal van de leningenportefeuille bedraagt ruim € 120 miljoen.

Onder de term treasury bij Woningstichting Leusden vallen de volgende werkzaamheden:• Het aantrekken van financiering,• Het beleggen van tijdelijk overtollige gelden,• Het uitvoeren van alle overige activiteiten die vermeld staan in het treasurystatuut,

zoals het vormen van een rentevisie, het uitvoeren van de voorgeschreven werk-zaamheden en het nemen van besluiten ter zake.

Woningstichting Leusden trekt in het algemeen gelden aan op grond van bedrijfsfinanciering.

enkele onderwerpen uit he t tre a surystatuutIn het treasurystatuut is geformuleerd: Waarborging van een blijvende toegang tot de gelden kapitaalmarkt tegen acceptabele condities. Het realiseren van een zo hoog mogelijk rendement op het eigen vermogen door:

Het renterisico van de leningportefeuille kan als volgt worden weergegeven:

2020 4,17

2019

0,00

4,17

0,00

0,00

0,00

2018

4,68

4,68

7,11

2017

1,10

2016

2015 6,66

2014

0,00

1,03

14,23

5,30

9,52

2013

19,62

10,88

8,92

2012

0,00

2011

8,49

0,00

2010

Renterisico exclusief rollRenterisico inclusief roll

Grafische weergave jaarlijkse renterisico’s in %


• Steeds te streven naar een optimaal rendement op liquide en belegde middelen, rekening houdend met de aanvaardbaar geachte risicograad,

• Steeds te streven naar een zo laag mogelijke vermogenskostenvoet van het lang vreemd vermogen. Het beheersen van rente- en rendementsrisico’s.

Voor zover de doelstellingen rendement en risicobeheersing met elkaar strijden, geldt dat primair wordt gestreefd naar een stabiele ontwikkeling van de jaarlijkse resultaten en secundair naar minimalisatie van financieringslasten en optimalisatie van beleg-gingsopbrengsten op kortere termijn. Woningstichting Leusden is uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting. Dit betekent dat het streven erop is gericht de beschikbare middelen in te zetten voor de kernactiviteiten en externe financiering zoveel mogelijk te beperken. Ook wordt geen externe financiering aangetrokken met uitsluitend het doel rendement te behalen.

In 2009 is het treasurystatuut gewijzigd. Woningstichting Leusden heeft in 2008 een nieuwe geldlening van € 10 miljoen euro

aangetrokken, deze wordt in 2010 ontvangen. In 2009 zijn rekening houdend met de uitgangspunten van het treasurystatuut de

volgende zaken uitgevoerd:• In verband met uitstel van de start van nieuwbouwprojecten, de rentevisie in 2007,

de lage rente (maands-euribor) van aangetrokken leningen met de mogelijkheid om in termijnen, maar ook alles tegelijk op te nemen en het afdekken van renterisico zijn er liquiditeitsoverschotten ontstaan. Dit geld is in 2009 bij diverse banken op hoogren-tende spaarrekeningen c.q. deposito’s en woningcorporaties uitgezet. Deze banken en corporaties voldoen aan de eisen van het treasurystatuut.

• De jaarlijkse evaluatie van het treasurystatuut heeft plaatsgevonden.• Door de wereldwijde financiële crisis is besloten het treasurybeleid aan te scherpen.

Er is daarom besloten voorlopig geen gelden meer uit te zetten bij woningcorpora-ties (met uitzondering van corporaties in het BLNW samenwerkingsverband). Ook de banken waar tijdelijk overtollige geldmiddelen kunnen worden belegd worden jaarlijks vooraf geselecteerd.

6.14.2 Verwachte treasury acties in 2010

In 2010 start Woningstichting Leusden met een tijdelijk overschot aan liquide middelen. Deze overtollige gelden worden tijdelijk risicoloos belegd bij grote Nederlandse banken, hierbij wordt gestreefd naar een zo hoog mogelijk rendement.

Op 1 oktober 2010 wordt een bedrag van € 10 mln. ontvangen van een 40-jarige extendible lening. In 2010 vindt er renteconversie plaats van twee geldleningen met een restant bedrag van

bijna € 9,5 mln. in totaliteit. Of er in 2010 nog geldleningen moeten worden aangetrokken, hangt af van het aflossen

van een lening met renteconversie en mogelijke aankopen van vastgoed. In de planning 2010 tot en met 2019 is rekening gehouden met nieuwbouw in Tabak-

steeg, ’t Zicht, Biezenkamp, De Asschat en het nieuwe Hamersveld. Er is tevens rekening gehouden met verkoop van diverse woningen van complex Langenbeek, complex Brink-horst/Bruinhorst en de verkoop van Koopgarant-woningen.

De treasurycommissie komt elk kwartaal bijeen en tevens wordt het treasurystatuut geëvalueerd.

Tevens wordt nagegaan hoe de financiering van dochters geregeld kan worden.

rente-instrumentenTen behoeve van het project multifunctionele centra zijn 3 extendible leningen van elk € 10 mln. aangetrokken. Hiermee wordt zekerheid verkregen over het renterisico voor de eerste 21 tot 25 jaren.


rente risicoprofielZie risicomanagement.

rentevisie tre asury commissieDe rentevisie van de Treasury Commissie BLNW, in haar laatst gehouden reguliere verga-dering d.d. 19 november 2009 was als volgt:

De treasurycommissie verwacht voor de 10-jaarsrente een lichte daling in 2009 en 2010 ten opzichte van de huidige rente. Tot het volgende overleg eind maart 2010 wordt ook geen stijging verwacht voor de driemaand euribor.

Het plafond voor de 10-jaarsrente ligt in ieder geval in 2010 op 5,5%.

6.15 werk z a amheden in verband me t bel a stingplichtFISCAAL BELEID De belastingen hebben een grote invloed op de hoeveelheid werk binnen Woning-

stichting Leusden. Voorbeelden hiervan zijn:• Maandelijkse aangifte loonbelasting,• Aangifte omzetbelasting momenteel per kwartaal,• Aangifte vennootschapsbelasting eens per jaar.

In het kader van deze aangiften moeten de belastingen apart geregistreerd worden en moet bij heel veel activiteiten nagedacht worden over fiscale consequenties. Een voorbeeld hiervan is de omzetbelasting en/of overdrachtsbelasting bij de aankoop van een onroerend goed. Een ander voorbeeld is kosten en investeringen die al dan niet aftrekbaar zijn voor de vennootschapsbelasting.

wat willen we (op den duur) bereiken?In zijn algemeenheid streeft Woningstichting Leusden naar: • Maximaal gebruik van de fiscale mogelijkheden,• Transparante organisatie,• In control zijn met betrekking tot effecten van fiscale wetgeving.

Staand beleid is dat bij ieder project fiscaal advies wordt gevraagd, er regelmatig een fiscale scan plaatsvindt en dat er regelmatig bijscholing plaatsvindt.

wa ar sta an we nu en welke ac tiviteiten willen we ondernemenGezien het toegenomen belang is Woningstichting Leusden voornemens in 2010 een fiscaal statuut op te stellen.

DochtersEen aantal activiteiten in de multifunctionele centra vallen onder de omzetbelasting. In Leusden Vastgoed BV is een fiscaal verlies ontstaan door het invoeren van een gedeeltelijke vennootschapplicht over de jaren 2006 en 2007 voor woningcorporaties. Deze verliespost ad € 212.493,- over 2006 en € 122.583,- over 2007 wil Woningstichting Leusden de komende jaren verrekenen door winstgevende activiteiten bij dochters te laten uitvoeren.

VSO2/VPBHet wordt steeds duidelijker wat de consequenties zijn van de ingevoerde integrale belastingplicht met ingang van 1 januari 2008. De aangifte over 2008 zal waarschijnlijk voor 1 mei 2010 ingediend worden.

VSO2 is door een grote meerderheid van de corporaties (86%) ondertekend, al is het percentage wel lager dan de 97% van VSO1. Ondanks het feit dat VSO2 al sinds begin 2009 klaar is, wordt er nog volop gesproken


met de belastingdienst over diverse onderwerpen inzake VSO2. Woningstichting Leusden wacht zo lang mogelijk met aangifte doen, zodat zoveel mogelijk onderwerpen uitonderhandeld zijn en er geen aftrekmogelijkheden onbenut worden gelaten.

Inzake de geldleningen is in 2008 bij het opstellen van de jaarrekening een latentie gevormd van € 1.240.000,- Dit bedrag zal in ongeveer 8 jaar vrijvallen ten laste van de exploitatie. Concreet betekent dit dat er gedurende acht jaar jaarlijks € 155.000,- minder aan VPB betaald hoeft te worden, dan dat er betaald zou moeten worden op grond van het fiscale resultaat over de desbetreffende jaren. Bij de definitieve aangifte over 2008 zou het bedrag nog kunnen veranderen.

In de jaarrekening 2009 is rekening gehouden met het te betalen bedrag over 2009 van € 1.180.000. Er wordt nog gezocht naar mogelijkheden om dit bedrag te verlagen.

vaststellingsovereenkomstWoningstichting Leusden heeft de vaststellingsovereenkomst (VSO-1) inzake de vennootschaps¬belasting (VPB) ondertekend. De oorspronkelijke looptijd was van 2006 t/m 2010. Ultimo 2007 is de VSO-1 door de overheid eenzijdig opgezegd per 1 januari 2008 door middel van het doorvoeren van een wetswijziging in de Wet VPB. Hierdoor zijn woningcorporaties met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig geworden.

Woningstichting Leusden heeft in 2007 gekozen voor model I. Dit houdt in dat belaste activiteiten worden ondergebracht in een aparte BV, zoals de huurwoningen met een maandhuur boven de € 615,-. Tot 1 februari 2008 was er de mogelijkheid om van model te wijzigen. Dit heeft Woningstichting Leusden niet gedaan.

In 2008 is aangifte gedaan over 2006. Over 2006 is een fiscaal verrekenbaar verlies ontstaan van € 212.493. Inmiddels is bekend dat het fiscaal verrekenbare verlies over 2007 € 123.109 bedraagt. De aangifte heeft plaatsgevonden via Leusden Vastgoed B.V. De commerciële resultaten over de jaren 2006 t/m 2008 van Leusden Vastgoed BV zijn nagenoeg nihil. Commercieel zijn er in de jaren 2006 t/m 2009 géén activiteiten onder-gebracht in Leusden Vastgoed BV en Leusden Vastgoed Holding BV.

In december 2008 is in landelijk overleg een VSO2 met de belastingdienst tot stand gekomen. De schriftelijke uitwerking hiervan is in februari 2009 verspreid. Woningstich-ting Leusden heeft VSO2 ondertekend.

Met ingang van 1 januari 2008 is Woningstichting Leusden een fiscale eenheid aangegaan voor de vennootschapsbelasting met de 100% dochter: Leusden Vastgoed Holding B.V. en Leusden Vastgoed B.V. Leusden Vastgoed B.V. is een 100% dochter van Leusden Vastgoed Holding B.V.

vennootschapsbel asting 20 09 De vennootschapsbelasting over 2009 bestaat uit de acute belastinglast over 2009 en de

verwerking van het effect van de belastinglatentie over 2008. De acute belastinglast over 2009 is gebaseerd op het resultaat vóór belastingen over

2009 en de verwachte permanente en tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale resultaatbepaling over 2009. Deze berekening is vooruitlopend op de definitieve VPB aangifte over 2008, waarvoor uitstel is verleend tot 1 mei 2010 en de definitieve VPB aangifte over 2009, waarvoor uitstel aangevraagd zal worden.

De verwerkte actieve belastinglatentie (vordering) is gebaseerd op het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering per 1 januari 2008 van de langlopende leningen. De fiscale waardering is voorgeschreven in VSO-2. Voor Woningstichting Leusden is de fiscale waarde lager dan de commerciële waarde, dit heeft een verhogend effect op het fiscale beginvermogen per 1 januari 2008 ten opzichte van het commer-ciële vermogen. Doordat het waarderingsverschil gedurende de komende jaren (de gemiddelde looptijd van de leningen) ten laste van het fiscale resultaat wordt gebracht, zal aan het einde van de periode dit verschil zijn opgeheven.

51

7.1 Dit is een van de vier kernactiviteiten van Woningstichting Leusden: het bouwen, ALGEMEEN beheren en exploiteren van vastgoed of algemener gesproken de gebouwde omgeving,

van oorsprong woningbouw. De laatste jaren mede op verzoek van de samenleving breder geïnterpreteerd naar maatschappelijk vastgoed. Door middel van het juiste vastgoed willen we meerwaarde aan de samenleving geven. Vastgoed is een buitenge-woon krachtig middel om kwaliteit toe te voegen aan de samenleving. We hebben ons op dit terrein gespecialiseerd.

Primair in de niet-commerciële sector en – indien wel commercieel – slechts bij uitzon-dering, als er geen goede argumentatie is waarom de activiteit maatschappelijke meer-waarde oplevert. We treden vooral op als opdrachtgever: uitvoerende werkzaamheden worden verricht door gespecialiseerde bedrijven.

Zoals het woord aangeeft, gaat het om vastgoed; woningen in allerlei soorten en maten en inmiddels ook maatschappelijk vastgoed.

We trekken een lijn bij commercieel vastgoed. Slechts bij uitzondering zullen we hierin zelf investeren. We zullen ons wel intensief bemoeien met stedenbouw, gebiedsontwik-keling en architectuur, omdat hierin noodzakelijke voorwaarden worden gecreëerd voor een blijvende goede woonkwaliteit. We onderscheiden werkzaamheden in het kader van de voorraadexploitatie en -ontwikkeling. Woningstichting Leusden doet er alles aan om de spanning op de lokale woningmarkt te verminderen, hoewel het helaas niet mogelijk is om de woningproductie te versnellen. In het nieuwbouwprogramma is wel zoveel mogelijk rekening gehouden met de laatste demografische ontwikkelingen en de ontwikkelingen op het gebied van de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Hierin zijn dus – naar verwachting – voldoende seniorenwoningen opgenomen. Woningstich-ting Leusden overlegt regelmatig met gemeente en zorginstellingen over het aanpassen van het bouwprogramma aan de nieuwste inzichten. Daarbij hoort het ontwikkelen van woonconcepten als wonen met zorg en woonvormen voor starters.

In de diverse werkgroepen waarbij gemeente en woningstichting gezamenlijk optrekken, draait in feite alles om het creëren en op peil houden van een goed woon-klimaat. Dat is ook waar het om gaat bij de nieuwbouw- en herstructureringsplannen voor Biezenkamp en Tabaksteeg, tot en met het aspect van duurzaam bouwen. Vanwege dezelfde kwaliteitsaspecten bemoeit Woningstichting Leusden zich actief met architec-tuur en stedenbouw in diverse ontwikkelingsprojecten. Zij wil namelijk bouwconcepten realiseren die goed zijn afgestemd op de behoeften van doelgroepen. Dat stelt, zoals eerder is gezegd, hoge eisen aan de kwaliteit van Woningstichting Leusden als opdracht-gever en sparringpartner.

wat willen we (op den duur) bereiken? Er zijn een aantal voorwaarden die direct inhoud geven aan de rol van Woningstichting

Leusden als maatschappelijke onderneming in het vastgoedbeleid en die Woning-stichting Leusden vast hanteert:

Indeexploitatie• Geen achterstallig onderhoud, • Bijdetijdse kwaliteit bij het onderhoud (zie meerjarenbegroting).

Indeontwikkeling• Geïntegreerde stedenbouw, wijk en buurtvorming (differentiatie in de woonconcep-

ten naar prijs en bevolkingssamenstelling),

Vastgoed7

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed52

• Goed functionerende woonconcepten, kwaliteit en meerwaarde leverend voor de doelgroepen,

• Voldoende woningen ten behoeve van de doelgroepen. Vanuit deze ‘doctrine’ wordt het beleid verder vormgegeven, bijvoorbeeld in het

onderhoudsbeleid, conceptontwikkeling, buurtkwaliteitsplannen en gewenst vastgoed scenario.

Als we deze uitgangspunten verder aanscherpen, kunnen we het doel van Woning-stichting Leusden als volgt omschrijven:

Het beheren van de huidige circa 23% van de woningen in Leusden, bestaande uit sociale huurwoningen en vrije sector huurwoningen, en dit uitbreiden tot 30% van de Leusdense voorraad, bestaande uit goedkope koop en huurwoningen bestemd voor de te onder-scheiden doelgroepen in de vorm van adequate woonconcepten, goed passend bij de actuele behoefte van de doelgroep alsmede het ontwikkelen van vastgoed om dit vorm te geven.

In dit hoofdstuk wordt verder op de vastgoedaspecten ingegaan. Eerst op de projectontwikkeling en daarna op de voorraadexploitatie en vervolgens de voorraadont-wikkeling (strategisch portefeuillemanagement). Er wordt uitgegaan van de volgende vertrekpunten:

projec tont wikkelingportefeuille Het realiseren van de in de begroting opgenomen projectontwikkelingportefeuille, incl.

de onrendabele investeringen en het verwerven van vastgoed en gronden, heeft priori-teit. Hierin schuilen de mogelijkheden om onze vastgoedvoorraad beter toe te snijden op de behoefte van de samenleving.

de k waliteit van de voorr a ad De voorraad staat er goed voor. Er zijn geen structurele achterstanden. Ook geeft de

woonkwaliteit geen aanleiding to structurele ingrepen in de woningen ter verbetering van de kwaliteit. Het programma planmatig onderhoud is toegesneden op deze taak.

De opgave voor de komende jaren is om het benodigde budget omlaag te brengen in verband met de beoogde algemene verlaging van het kostenniveau. De afgelopen jaren hebben we in zijn algemeenheid fors goedkoper kunnen inkopen dan begroot. De prognose is dat we deze lijn door kunnen zetten. Daarom is afgesproken het budget met 25% te verlagen. Dit betreft vooralsnog de periode 2011 t/m 2020.

str ategisch portefeuillemanagement Goedkope koop is en wordt in toenemende mate onderdeel van de bedrijfsstrategie.

Conform statuten en conform de werkelijkheid dat ook lage inkomensgroepen een koopwoning wensen, alsmede de constatering dat indien Woningstichting Leusden in de koop ondersteunt, dit vaak kostenefficiënter is.

Alle bovenvermelde beleidslijnen zijn al meer of minder ingang gezet, het gaat erom het scenario sluitend te maken en tot een afsprakenkader te komen met de gemeente Leusden.

7.2 7.2.1 Algemeen

PROJECTONTWIKKELING

wat zijn de werk z a amheden? Het betreft alle werkzaamheden die te maken hebben met het realiseren van

nieuwbouw dat wil zeggen van relatiemanagement, positie nemen tot en met het opleveren van bouwwerken.


Het gaat inmiddels voor Woningstichting Leusden om een belangrijke en omvangrijke activiteit. De omvang van de investeringsportefeuille bedraagt € 96 miljoen, exclusief de prospects. De totale omvang van de investering waarbij Woningstichting Leusden is betrokken, is omvangrijker.

Er zijn een aantal specifieke beleidsstukken die op dit veld betrekking hebben. De belangrijkste zijn het ontwikkelstatuut en het leveranciersbeleid. Voorts zijn er richt-lijnen met betrekking tot risico management, rendementen en externe advisering.

Woningstichting Leusden stelt zich niet op als ontwikkelbedrijf. Onze primaire rol is het zijn van opdrachtgever. We werken daarom met gespecialiseerde bedrijven. Kleinere projecten doen we zelf.

Voor het buitengewoon complexe project multifunctionele centra is een ‘dedicated organisation’ gebouwd.

wat willen we (op den duur) bereiken? Vernieuwing van de voorraad specifiek voor Woningstichting Leusden is een permanente

opgave. Breder gezien willen we betrokken zijn bij alle belangrijke ontwikkelprojecten in Leusden. Enerzijds omdat – vanuit de overweging van geïntegreerd wonen en het daaruit volgende streven 305 goedkope woningen te realiseren – Woningstichting Leusden erbij behoort te zijn. Anderzijds omdat we vanuit onze expertise een kwalitatieve bijdrage wensen te leveren aan Leusden. Voorbeelden zijn de projecten Biezenkamp, Achterveld (Groot Agteveld en Mastenbroek II) en Leusden-Zuid.

Een aantal thema’s staan centraal in de projecten voor Woningstichting Leusden:• Duurzaamheid,• Multifunctioneel centrum: het realiseren van goede onderwijsvoorzieningen

voor de komende generaties,• Biezenkamp: het realiseren van een woonzorgzone,• Achterveld: het realiseren van een nog ‘dorpsere’ omgeving,• Starterswoningen,• Woningen waar voor ouderen zorg geleverd kan worden,• Woningen en voorzieningen voor mensen die niet geheel zelfredzaam zijn, • Het bijdragen in stedenbouw en architectuur zodat een gebouwde omgeving

wordt gerealiseerd waarmee Leusden een steviger identiteit krijgt.

7.2.2 Werkzaamheden 2009 en doorkijk naar 2010

nieuw princenhof Verdere voorbereidingen zijn getroffen voor de ontwikkeling van ouderenhuisvesting

(55+) op het terrein westelijk gelegen van het Lisidunahof en bij het GKN-terrein. Het gaat om een project dat een uitstekende woonkwaliteit combineert met zorg-op-maat. Beweging 3.0 (voorheen Zorggroep Laak & Eemhoven), de gemeente Leusden en Heilijgers Projectontwikkeling ontwikkelen samen het plan voor de bouw van ongeveer 130 ouderenappartementen in verschillende prijscategorieën. Het aandeel van Woningstichting Leusden bestaat uit ca. 45 huur- en 38 koopappartementen. In 2007 werkten alle partijen aan een financieel haalbaar plan en is in overleg met Beweging 3.0 een zogenaamd startdocument opgesteld. Daarnaast is ten behoeve van de ontwik-keling door de hiervoor genoemde partijen een intentieovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst maakt het mogelijk dat Heilijgers Projectontwikkeling een grotere rol gaat spelen in de ontwikkeling van het Woningstichting Leusden/ Laak& Eemhoven deel. In 2009 is door de betrokken partijen met veel energie gewerkt aan een stedenbouw-kundige visie. De verwachting is dat deze stedenbouwkundige visie begin 2010 wordt goed gekeurd door de betrokken partijen. Daarna kan het stedenbouwkundige plan worden uitgewerkt en de bestemmingsplanprocedure worden opgestart. Gelet op de


vele onduidelijkheden kan een prognose over de start van de bouw nog niet worden gegeven. Vanwege de vele onduidelijkheden/vraagstukken, is dit project financieel niet opgenomen in de begroting.

’t zicht In 2003 is met de gemeente Leusden overeenstemming bereikt over het realiseren van

woningbouw op het RWA-terrein langs de Randweg in Leusden. De naam van het project is in 2004 omgedoopt van ‘Kanaallocatie’ naar ‘’t Zicht’. De opgaaf is een woningbouw-project te realiseren bestaande uit 20 koop- en 27 huurwoningen.

Evenals in 2007 heeft het project in 2008 nagenoeg stil gelegen in verband met problemen met de provincie Utrecht. De discussie die in het verslagjaar 2006 al is geschetst gaat over de inpassing in de Liniedijk, ecologie alsmede flora en fauna. De provincie heeft lange tijd geweigerd een verklaring van ‘geen bezwaar’ af te geven voor het project. In het verslagjaar zijn de problemen met de provincie opgelost. De verkla-ring van ‘geen bezwaar’ benodigd voor de RO-procedure is afgegeven. Daarnaast is na veel discussie een overeenstemming bereikt met de gemeente over de grondaankoop. Verdere voorbereidingen zijn getroffen voor de uitvoering van de civieltechnische werkzaamheden. Het bouwteam is eind 2009 weer opgestart en het project wordt besteksgereed gemaakt. De huidige prognose is om in het najaar van 2010 met de bouw te kunnen starten. De oplevering is voorzien in het voorjaar van 2012.

tabak steeg, algemeen In het plan Tabaksteeg worden in een periode van 4 jaar ongeveer 930 woningen

gebouwd. De huurwoningen worden ontwikkeld door de combinatie Woningstichting Leusden/ Alliantie Eemvallei.

De voortgang van het project Tabaksteeg is in het verslagjaar verder gevorderd. Er is vooral veel aandacht besteed aan de woningontwerpen van het laatste deelplan, genaamd ‘De Landerijen’. Het plan Tabaksteeg omvat in totaal 183 sociale huurwonin-gen in verschillende categorieën. Het ontwikkelen van de sociale huurwoningen gebeurt in samenwerking met de Alliantie Eemvallei uit Amersfoort, die mede-eigenaar zal worden.

Qua ontwerpen ontstaat er veel variatie omdat vier vooraf geselecteerde verschillende architectenbureaus – verspreid over het plangebied – de woningen ontwerpen. Drie architectenbureaus hebben de huurwoningen ontworpen, te weten: Van Manen uit Noordwijk, ONB uit Utrecht en Inbo uit Woudenberg. De huurwoningen in het laatste deelplan zijn ontworpen door ONB, Inbo en HDND architecten.

tabak steeg, deelpl an ‘de tuinen’ Het eerste deelplan ‘De Tuinen’ bestaat uit 266 woningen in verschillende woningtypen,

prijsklassen, variërend van sociale huur tot en met dure vrije sector. De 72 sociale huur-woningen in dit deelplan bestaan uit 33 grondgebonden woningen en 39 appartemen-ten. In het verslagjaar zijn 4 grondgebonden woningen en 35 appartementen opgele-verd. De woningen zijn ontworpen door architectenbureau Van Manen uit Noordwijk en het bureau ONB uit Utrecht.

tabak steeg, eer stelijnsgezondheidszorg In 2004 is Woningstichting Leusden door de gemeente gevraagd een gezondheidscen-

trum te ontwikkelen in het plan Tabaksteeg. Het betreft een bedrijfsruimte met een oppervlakte van in totaal 1200 m2 BVO. De bedrijfsruimte maakt onderdeel uit van een appartementencomplex en is gesitueerd in het begane grondgedeelte. De buitengevel van het gezondheidscentrum is ontworpen door Inbo architecten uit Woudenberg.


De inbouw is een ontwerp van Van Bokhorst Architecten uit Nijkerk. In maart 2008 is gestart met de bouw van dit project. Het gezondheidscentrum is opgeleverd in het najaar van 2009. Het complex is eind 2009 officieel geopend door wethouder Oskam.

tabak steeg, deelpl an ‘de l anderijen’ In het laatste deelplan worden in totaal 51 sociale huurwoningen gerealiseerd. In 2009 is

gewerkt aan de voorbereiding en ontwikkeling van deze woningen. Gezien de planning wordt in het voorjaar van 2010 gestart met de bouw.

Voor de Stichting Plus Wonen worden 15 wooneenheden voor schizofrene jongeren gebouwd. Het betreft een ABWZ-project. Voor Nederland is dit een uniek project. Leusden wordt de tweede gemeente waar deze voorziening wordt gerealiseerd. Naast de wooneenheden wordt een algemene ruimte gebouwd. In 2009 is gewerkt aan de voorbereiding van dit project. De start van de bouw van het complex is voorzien voor het voorjaar 2010. De oplevering zal in 2011 plaats vinden.

In het laatste deelplan wordt door Woningstichting Leusden veel aandacht besteed aan jongerenhuisvesting. Zo worden op 2 vrije sector kavels 2 villa’s gebouwd. In deze villa’s worden 14 eenheden voor jongeren gerealiseerd. De planning is dat in februari 2010 kan worden gestart met de bouw. De bouw wordt gerealiseerd door aannemer Bimo Bouw uit Harderwijk. De afspraak is dat de woningen eind 2010 worden opgeleverd.

tabak steeg, multifunc tioneel centrum In samenwerking met de gemeente Leusden zijn plannen ontwikkeld om een multi-

functioneel centrum te realiseren. Het centrum heeft een oppervlakte van ongeveer 8.700 m2 BVO en bestaat onder meer uit een brede school (2 scholen), een kinderdag-verblijf, een peuterspeelzaal, een wijkcentrum en een bibliotheek alsmede commerciële ruimten. Het complex is ontworpen door het architectenbureau RAU uit Amsterdam. Woningstichting Leusden zal optreden als ontwikkelaar en beheerder van het vastgoed. Met de bouw van het complex is in april 2009 gestart. Aan het einde van het verslagjaar was de bouw gevorderd tot de ruwbouw. Het hoogste punt is inmiddels gerealiseerd. De bouwtijd van het complex bedraagt ongeveer 1,5 jaar. Doelstelling is om in de kerst-periode 2010 de scholen te laten verhuizen.

In het verslagjaar is hard gewerkt aan de projectorganisatie. Zo zijn diverse werkgroepen geïnstalleerd en is veel aandacht gegeven aan de financiën en het risicomanagement. Daarnaast is gewerkt aan de projectovereenkomst met de gemeente. Deze overeen-komst is inmiddels door de gemeente en Woningstichting Leusden ondertekend.

de biezenk amp In het verslagjaar is wederom hard gewerkt aan het project De Biezenkamp. De

betrokken partijen hebben in mei 2007 een ‘Samenwerkingsovereenkomst’ (SOK) ondertekend.

In het plan De Biezenkamp komen ongeveer 370 woningen waarvan ca. 122 huur-woningen. De bouw wordt gefaseerd over een periode van 5 jaar. Verder zijn scholen, een gezondheidscentrum en welzijnsvoorzieningen gepland en wordt het bestaande winkelcentrum vernieuwd. Onderdeel van het project is de sloop van de huurwoningen aan de Albert Buininggaarde. Van complex 1510 zijn eind 2005 16 woningen gesloopt. De bewoners zijn voor het merendeel verhuisd naar het complex De Torenakker. In 2009 zijn nog eens 8 woningen gesloopt. De overige 32 woningen staan voor het voorjaar van 2011 op de slooplijst.


de biezenk amp, loc atie ’t hamer sveld/albert buiningga ardeOnderdeel van het project De Biezenkamp is de realisatie van het nieuwe Hamersveld, waarbij Beweging 3.0 en Woningstichting Leusden nauw samenwerken. De zorggroep wordt eigenaar van het intramurale vastgoed.

Het project is gebaseerd op de Woonzorgvisie Leusden (WZV) en bestaat uit 38 intramu-rale verzorgingshuisplaatsen en 31 verpleeghuisplaatsen. Het Ministerie van VWS heeft op 26 januari 2005 de verklaring afgegeven voor het initiatief. In april 2008 is gestart met de bouw van het complex. Begin 2005 is besloten het complex uit te breiden met 8 extramurale huurwoningen. Deze woningen, eigendom van Woningstichting Leusden, komen deels op de vijfde verdieping. Ontwikkeling en bouw lopen gelijk op met het project ’t Hamersveld. Vanwege allerlei oorzaken heeft de bouw in 2009 forse vertraging opgelopen. De contractplanning is door de aannemer(s) niet gerealiseerd. Oorspronke-lijk had het complex in november 2009 opgeleverd moeten worden. De bouwkundige oplevering van de 8 appartementen heeft medio december 2009 plaatsgevonden. De oplevering van het verpleeg- en verzorgingstehuis is vertraagd tot februari 2010. Het totale complex wordt in mei 2010 in gebruik genomen.

de biezenk amp, loc atie asschat/de torenakkerOnderdeel van het project De Biezenkamp is de ontwikkeling van 30 extramurale huur-woningen en 12 zorgstudio’s, gelegen tussen het complex De Torenakker en het nieuwe Hamersveld. Daarnaast is er sprake van de optopping van het complex De Torenak-ker met één laag. Het ontwikkelen van de zorgeenheden gebeurt in samenwerking met zorginstelling Abrona. Met deze organisatie is in 2007 een intentieovereenkomst gesloten. Het onderdeel Abrona heeft een oppervlakte van in totaal 884 m2 BVO. De opdracht tot het ontwerpen van het complex is gegund aan het architectenbureau AG Nova uit Amersfoort. Met de bouw van het complex is gestart in het voorjaar van 2008. Het project wordt gelijktijdig gebouwd met het nieuwe Hamersveld. In het verslagjaar is volop gebouwd aan het complex. Eind 2009 was de bouw gevorderd tot een situatie van glas- en waterdicht. Daarnaast is een start gemaakt met de afbouw. Evenals het complex Hamersveld heeft de bouw vertraging opgelopen. De oplevering van het complex is voorzien voor april 2010.

de biezenk amp, gezondheidscentrum/appartementencomple x (blok c)In 2007 is een begin gemaakt met de ontwikkeling van een gezondheidscentrum in het plan De Biezenkamp. Dit project wordt in nauw overleg met Woningstichting Leusden door Proper-Stok ontwikkeld. Voor Woningstichting Leusden gaat het om ongeveer 1200 m2 bedrijfsruimte. In het verslagjaar is door het architectenbureau Van der Goes hard gewerkt aan het ontwerp. In verband met de parkeerproblematiek is in 2008 besloten om het complex te voorzien van een ondergrondse parkeergarage. Deze garage krijgt een capaciteit van 90 parkeerplaatsen die deels worden verkocht en deels worden verhuurd.

Bovenop het gezondheidscentrum worden 60 seniorenappartementen gerealiseerd. Op het binnenterrein van het complex zal een grote binnentuin worden aangelegd. Het jaar 2009 heeft in het teken gestaan van aanbesteding en bouwvoorbereiding. Het resultaat van de aanbesteding is dat het complex zal worden gebouwd door het bouwbedrijf Vos & Teeuwissen uit Huizen. De start van de bouw is voorzien voor maart 2010. De bouwtijd bedraagt ca. twee jaar.

de biezenk amp, mfc/koop- en huur appartementen/parkeergar ageIn 2007 is een ruimtelijk PvE opgesteld door het adviesbureau M3V. Vervolgens is een second opinion uitgevoerd door het bureau ICS.


In het verslagjaar is door de architectenbureaus SVP en Jan Poolen gewerkt aan het ontwerp van het complex. Vanwege diverse discussies over het ontwerp heeft het project vertraging opgelopen. Het ontwerp van de gevels sloot namelijk niet aan op het beeldkwaliteitsplan De Biezenkamp. Eind 2009 zijn deze problemen opgelost. In het verslagjaar is veel overleg geweest met de gebruikers van het MFC. Met name de scholen zijn tevreden over het ontwerp en nemen met veel enthousiasme deel aan het planteam.

In 2008 waren er nog veel onduidelijkheden over de parkeergarage. Met name de omvang en de hoogte van de parkeerbak vormden een probleem. In 2009 zijn deze problemen opgelost zodat verder kan worden gewerkt aan de uitwerking van de plannen. De bouw van het complex zal naar verwachting in het voorjaar van 2011 van start kunnen gaan. Evenals het hiervoor beschreven project is de inschatting dat de bouw circa twee jaar gaat duren.

mastenbroek ii, achterveldIn samenwerking met de gemeente Leusden is gewerkt aan de verdere ontwikkeling van het project Mastenbroek II. Het betreft een project van ongeveer 100 koop- en huurwoningen. In verband met discussies over grondposities is in 2009 weinig tot geen vooruitgang geboekt. Daarnaast is besloten om de 1e fase van het project Achterveld-Zuid als eerste te realiseren. De start van de bouw is daarom ernstig vertraagd en zal naar alle waarschijnlijkheid pas in 2013 aanvangen.

projec t groot agteveld, achterveldHet betreft een gezamenlijke ontwikkeling van Woningstichting Leusden en Alliantie Eemvallei. Deze partijen hebben in 2007 de grond gekocht. In totaal gaat het om ongeveer 26 ha. Het project bestaat uit 3 fasen. De eerste fase van het project bestaat uit ongeveer 50 koop- en huurwoningen. In 2009 is de naam van het project Achter-veld-Zuid omgedoopt in Groot Agteveld. Deze naam is gekozen door de bewoners van Achterveld.

In het verslagjaar is vooral gewerkt aan de stedenbouwkundige visie en de grond-exploitatie. In overleg met de gemeente is gewerkt aan een ontwikkelovereenkomst. De overeenkomst is in het najaar van 2009 door de betrokken partijen ondertekend. In het verlengde hiervan hebben Woningstichting Leusden, Alliantie Eemvallei en Alliantie Ontwikkeling een overeenkomst met elkaar gesloten. De bouw van de eerste woningen start in het voorjaar van 2011.

bouwdriestWoningstichting Leusden heeft in 2007 een principe afspraak gemaakt om de boerderij te verwerven van Bouwbedrijf Schoonderbeek uit Amersfoort. De sterk in verval verke-rende boerderij dient te worden gesloopt. Op de plek zal een nieuw gebouw worden gerealiseerd die de uiterlijke verschijningsvorm van een boerderij zal krijgen. Met de Zorggroep Laak en Eemhoven wordt gewerkt aan de ontwikkeling van een zogenaamde zorgboerderij. In de boerderij worden een aantal groepen licht dementerenden gehuis-vest. In verband met juridische problemen heeft Woningstichting Leusden in 2009 weinig vooruitgang kunnen boeken met de ontwikkeling. Aangezien er voor 2010 nog veel onzekerheid is, kan niet worden aangegeven wanneer er een start gemaakt kan worden met de daadwerkelijke ontwikkeling.

al andsbeek, multifunc tioneel centrumIn het kader van de ontwikkeling van de multifunctionele centra in Leusden is in 2008 gestart met de voorbereiding van MFC Alandsbeek. In dat jaar is een concept PvE opgesteld door het adviesbureau M3V. In het najaar van 2009 zijn de plannen gepresen-teerd aan de omgeving. Het complex zal een oppervlakte krijgen van ongeveer 5000 m2 BVO en zal gaan bestaan uit onder meer een brede school (drie scholen), een kinder-


dagverblijf, een welzijnsruimte en een sporthal. Evenals de andere MFC’s dient ook dit project Europees te worden aanbesteed. Qua aanbesteding is gekozen voor het model ‘Design en Construct’. Een adviesbureau begeleidt Woningstichting Leusden bij de voorbereiding van de aanbesteding. Met de bouw van het complex zal naar verwachting in 2012 worden begonnen.

schoolloc aties leusden-zuidIn samenwerking met Van Hoogevest Ontwikkeling is Woningstichting Leusden gestart met de ontwikkeling van de schoollocaties in Leusden-Zuid. Deze locaties komen vrij na de oplevering van het multifunctionele centrum Tabaksteeg. De ontwikkeling wordt gerealiseerd op twee locaties en zal bestaan uit koop- en huurwoningen. De aantallen staan nog niet exact vast. Maar in totaal gaat het om ca. 65 koop- en huurwoningen. Na het faillissement van Van Hoogevest Ontwikkeling hebben Woningstichting Leusden en de gemeente de ontwikkeling overgenomen. In het jaar 2010 zal verder worden gewerkt aan de voorbereiding en de ontwikkeling. De start van de bouw is voorzien voor medio 2011.

sloopIn het kader van het project Biezenkamp worden de woningen van complex 1510 en 1520 gesloopt (Albert Buininggaarde). De eerste 16 woningen zijn eind 2005 gesloopt. In de zomerperiode van 2009 zijn 8 woningen van complex 1510 gesloopt om de ontwikkeling van de tweede fase Biezenkamp mogelijk te maken. De overige woningen worden begin 2011 gesloopt.

overige projec tenNaast bovengenoemde projecten is Woningstichting Leusden bezig met verschil-lende prospects. Dat wil zeggen ontwikkelingen die zich in een fase van haalbaarheid bevinden. In 2010 zal moeten blijken of deze projecten ook daadwerkelijk doorgang kunnen vinden.

7.3 de technische organisatie en het pl anmatig onderhoudONDERHOUDSUITGAVEN De afdeling Projecten bestaat naast het hoofd Technische Zaken uit een afdelingssecre-

taresse, twee projectleiders (planmatig onderhoud), een medewerker bedrijfsbureau, twee projectmanagers nieuwbouw en een projectassistente MFC’s.

De afdeling is in 2008 uitgebreid met een projectmanager (tevens plaatsvervangend hoofd Technische Zaken) en een projectassistente MFC’s. De projectassistente is verant-woordelijk voor het soepel laten verlopen van de backoffice van de projectorganisatie voor de ontwikkeling, realisatie en exploitatie van de drie multifunctionele centra in Leusden. In het verslagjaar is de organisatie en de bezetting niet gewijzigd.


Totaaloverzicht onderhoudsuitgaven

Onderhoudsuitgaven 2009 2008 2007 2006 2005

Dagelijksonderhoud

Klein onderhoud 182.617 201.733 235.228 227.181 203.014

Mutatie onderhoud 120.979 131.441 120.463 93.802 91.352

Preventief onderhoud CV 178.116 182.816 173.023 177.043 141.840

Klein onderhoud CV 21.541 16.143 13.368 11.416 44.763

Contracten liften 35.133 39.071 32.162 34.068 –

Contracten overige 13.984 5.370 9.442 5.424 –

552.370 576.574 583.686 548.934 480.969

Planmatigonderhoud

Planmatig onderhoud 1.824.579 2.451.757 2.074.672 1.664.274 1.976.552

Incidenteel planmatig

onderhoud 385.969 271.773 259.390 414.395 263.497

2.210.538 2.723.530 2.334.062 2.078.669 2.240.049

Totaal onderhoud 2.762.908 3.300.104 2.917.748 2.627.603 2.271.018

Onderhoudper

woning(VHE)

Aantal VHE’s in

exploitatie op 1 januari 2.547 2.558 2.555 2.560 2.590

Onderhoud per VHE in € 1.085 1.290 1.142 1.026 1.051

Kosten niet-planm.

onderhoud/VHE 217 225 228 214 186

Kosten planmatig

onderhoud/VHE 868 1.065 914 812 865

Onderhoudskosten/

VHE 1.085 1.290 1.142 1.026 1.051

Kleinonderhoud

Klein onderhoud in € 182.617 201.733 235.228 227.181 203.014

Klein onderhoud

per woning in € 71,47 78,96 92,07 88,74 78,38

Aantal werk-

opdrachten 1.850 1.814 2.045 2.029 1.932

De kosten voor het klein onderhoud zijn in 2009 gedaald. Sinds 2007 is er sprake van daling van het klein onderhoud per woning. Tegenover de daling van de kosten van klein onderhoud staat een stijging van de kosten van het incidenteel planmatig onderhoud. Dit onderhoud wordt vooruitlopend op het geplande planmatig onderhoud bij individu-ele woningen uitgevoerd. Daarnaast is begin 2008 het onderhoudsabonnement geïn-troduceerd waarbij alle huurders informatie hebben gekregen over het onderhoud dat voor rekening van Woningstichting Leusden komt, het onderhoud via het onderhouds-abonnement en het onderhoud voor rekening van de huurder.


Mutatieonderhoud

2009 2008 2007 2006 2005

Mutatieonderhoud 120.979 131.441 120.463 93.802 91.352

Aantal mutaties (bruto) 195 235 213 224 211

waarvan niet meer in verhuur* 21 24 14 13 11

Aantal mutaties (netto) 174 211 199 211 200

Kosten per mutatie (netto) in € 695 623 605 445 457

De totale kosten van het mutatieonderhoud zijn in 2009 fors gedaald ten opzichte van 2008. De hoofdoorzaak is het sterk gedaalde aantal mutaties. Daarentegen stijgen de mutatiekosten per woning. De kostenstijging vanaf 2007 wordt met name veroorzaakt door de kosten van keuring van installaties (NTA-keuring) die uit veiligheidsoverwegin-gen wordt uitgevoerd. Hierbij worden gebreken direct gerepareerd. Daarnaast wordt meer aandacht gegeven aan de kwaliteit.

Onderhoud CV-installaties

2009 2008 2007 2006 2005

Preventief onderhoud CV 178.116 182.816 173.023 177.043 141.840

Klein onderhoud CV 21.541 16.143 13.368 11.416 44.763

199.658 198.959 186.391 188.459 186.603

Per woning (VHE) in € 78,40 77,79 72,95 73,62 72,05

De kosten ‘klein onderhoud CV’ hebben betrekking op storingen aan de CV-installaties van de voorraad. De kosten van het preventief onderhoud zijn gedaald. Daarentegen zijn de kosten van het klein onderhoud licht gestegen ten opzichte van het verslagjaar 2008. De oorzaak van de hogere kosten ten opzichte van 2008 is divers, Hiervoor is niet direct een hoofdoorzaak te geven. Wel speelt de stijging van de loon- en materiaalkosten een belangrijke rol. De totale kosten bevinden zich op nagenoeg hetzelfde niveau als 2008.

Contractonderhoud

2009 2008 2007 2006 2005

Contracten liften 35.133 39.071 32.162 34.068 –

Contracten overige 13.984 5.370 9.442 5.424 –

Totaal contractonderhoud 49.116 44.441 41.604 39.492 –

Het contractonderhoud liften is sterk gedaald. Hieronder worden ook de reparaties verantwoord. Het overige contractonderhoud is sterk gestegen. De hoofdoorzaak is dat hier meer contracten zijn verantwoord dan vorige jaren. Onder overige contracten valt onder andere het onderhoud aan andere installaties per complex, zoals gevelliften, pompinstallaties, etc. en ook liftkeuringen. In 2010 zal verder worden besproken wat er precies onder overig contractonderhoud moet worden verantwoord.


7.4 pl anmatig onderhoudPLANMATIG ONDERHOUD Bij het planmatig onderhoud heeft de nadruk gelegen op het buitenschilderwerk en EN SCHILDERWERK onderhoud van de complexen: Leusden-Zuid, De Wetering, Groenhouten, Langenbeek,

Kuperssingel en ’t Vliet. Daarnaast zijn keukenrenovatieprojecten uitgevoerd in de complexen De Wetering en Wagenberg.

Planmatig onderhoud

2009 2008 2007 2006 2005

Planmatig onderhoud

(excl. schilderwerk) 1.532.997 1.953.285 1.805.639 1.254.135 1.549.689

Schilderwerk projecten 291.582 498.472 269.033 410.139 426.863

Incidenteel planmatig

onderhoud 385.969 271.773 259.390 414.395 263.497

2.210.538 2.723.530 2.334.062 2.078.669 2.240.049

Per woning (VHE) in € 868,07 1.064,92 913,53 811,98 864,88

schilderwerk Onder het schilderwerk wordt verstaan het preventief buitenschilderwerk van buiten-

kozijnen en draaiende delen. Evenals in 2008 zijn meerdere schilderprojecten tegelijk in uitvoering genomen. In 2009 is het gehele schilderwerkprogramma van het verslagjaar gerealiseerd. Ten opzichte van het verslagjaar 2008 zijn de kosten voor het schilderwerk gedaald. De oorzaak is een minder omvangrijk programma aan schilderwerken. In totaal is bij 258 woningen onderhoud uitgevoerd.

Een overzicht van de belangrijkste werkzaamheden per complex:

comple x 1010 t/m 1030 (oude bezit)In het verslagjaar zijn vier oude huurwoningen gerenoveerd. Deze renovatie bestaat in hoofdzaak uit het aanbrengen van isolerende beglazing, nieuwe plafonds, nieuwe instal-laties, keukens en sanitair.

comple x 1020 (oude bezit, leusden-zuid)Het voegen metselwerk van deze oude woningen is hersteld. Daarnaast zijn de zinken goten vervangen.

comple x 1080 (esdoornhof/wilgenl a an)In het verslagjaar zijn de geveldelen van de voor- en achtergevels voorzien van nieuw beitswerk.

comple x 109 0 (p.stormstr./v. oldebarne veltstr.)De tuinmuren behorende tot dit complex zijn hersteld. Daarnaast zijn diverse tuinscher-men vervangen.

comple x 1120 (de wetering)De keukens van dit complex zijn gerenoveerd. In nauw overleg met Woningstichting Leusden en de keukenleverancier hebben de bewoners kunnen kiezen voor allerlei varianten en opties. Naast de keukens is het wandtegelwerk vervangen en zijn aanpassin-gen uitgevoerd aan de installaties. Het project is succesvol uitgevoerd door Bouwbedrijf Bloemendal.


Daarnaast is een omvangrijk installatieproject uitgevoerd. Het project bestond onder meer uit het vervangen van de afzuigboxen van de mechanische ventilatie, het aanpassen van het leidingwerk, het vervangen van de CV-ketels, het vervangen en aanpassen van de radiatoren. Tegen een geringe huurverhoging hebben de bewoners een zonneboilersysteem kunnen laten installeren. Deze installatie is gekoppeld aan de nieuwe HR combi CV-ketel. Uiteindelijk hebben 49 bewoners gebruik gemaakt van dit aanbod.

comple x 114 0 (groenhouten)De eengezinswoningen in de wijk Groenhouten zijn geschilderd. Daarnaast zijn de buitenkozijnen en draaiende delen hersteld. De werkzaamheden zijn volgens planning uitgevoerd door de Weijman.

comple x 1170 (l angenbeek)De aanleun- en eengezinswoningen in de wijk Langenbeek zijn geschilderd. Daarnaast zijn de buitenkozijnen en draaiende delen hersteld en zijn de goten en hemelwateraf-voeren vervangen. Gelijktijdig met het project is de bewoners de mogelijkheid geboden isolatieglas te laten aanbrengen.

comple x 1210/1220 (kuper ssingel/wildenburg, wijk cl averenbl ad)Eind 2008 is een start gemaakt met het vernieuwen van het voegwerk en het herstel-len van de buitengevels en schoorstenen van de woningen in de wijk Claverenblad. Eind 2008 was het project gevorderd tot ongeveer 35% van de werkzaamheden. In het voorjaar van 2009 het project opgeleverd. De werkzaamheden zijn uitgevoerd door de firma Van der Haar uit Nijkerk.

comple x 1270 (korte geer)In het verslagjaar is een start gemaakt met de renovatie van de badkamers en toiletten van de seniorenwoningen. In totaal ging het hierbij om 42 woningen. Bijzondere aandacht wordt gegeven aan voorzieningen voor ouderen zoals verhoogde toiletpot-ten, beugels en antislip tegelvloeren. Bewoners konden, weliswaar op beperkte schaal, kiezen voor diverse opties. Het project wordt in het voorjaar van 2010 opgeleverd. De werkzaamheden worden uitgevoerd door de Bouwbedrijf Bloemendal.

comple x 1420 (dam-duiker sluis) Gelet op de zeer slechte onderhoudsstaat zijn de buitenkozijnen en draaiende delen van

de woningen behorende tot dit complex hersteld. Daarnaast zijn er herstelwerkzaam-heden uitgevoerd met betrekking tot het buitenschilderwerk. In 2010 zal een algehele schilderbeurt worden uitgevoerd.

comple x 14 4 0 (’t vliet)De boxen, ventielen en het leidingwerk van het mechanische ventilatiesysteem van de woningen zijn schoongemaakt. Daarna zijn de systemen opnieuw ingeregeld.

comple x 1360 (de smidse/de t wijnderij)De armaturen van de algemene ruimten zijn vervangen. Daarnaast is de vloerbedek-king op de begane grond vervangen en zijn onderhoudswerkzaamheden aan de liften uitgevoerd.

comple x 1370 (de zeilmakerij)De keukens van deze appartementen zijn gerenoveerd. In nauw overleg met Woning-stichting Leusden en de keukenleverancier hebben de bewoners kunnen kiezen voor


allerlei varianten en opties. Naast de keukens is het wandtegelwerk vervangen en zijn aanpassingen uitgevoerd aan de installaties. Het project is succesvol uitgevoerd door de firma Herder uit Leusden.

comple x 1530 (sine cur a)De CV-ketels van de woningen zijn vervangen. Daarnaast zijn diverse onderhoudswerk-zaamheden aan de liftinstallatie uitgevoerd.

comple x 1550 (wagenberg)De keukens van de seniorenwoningen van het complex Wagenberg zijn gerenoveerd. In totaal ging het hierbij om 9 woningen. Bewoners konden, weliswaar op beperkte schaal, kiezen voor diverse opties. Het project is conform planning opgeleverd. De werkzaam-heden zijn uitgevoerd door de firma Bloemendal uit Leusden.

7.4.1 Uitvoeringsprogramma 2010

wat zijn de werk z a amheden? Woningstichting Leusden heeft al geruime tijd de ‘groot onderhoud’ benadering in de

voorraad afgeschaft met andere woorden er worden geen onderhoudswerkzaamheden gespaard om een woning in zijn geheel te kunnen aanpakken.

We werken volgens een systematiek van planmatig onderhoud waarmee die delen van de woning worden aangepakt zodra dat wenselijk is. Binnen redelijke marges wordt gestreefd naar doelmatigheid en efficiency als het gaat om inrichten en aanbesteden van projecten.

Basis voor de werkzaamheden is een planningssysteem voor meerjaren onderhoud dat ieder jaar geactualiseerd wordt. Ieder jaar worden inspecties uitgevoerd en wordt het programma voor het komende jaar bepaald.

Verder kent Woningstichting Leusden het begrip incidenteel planmatig onderhoud waarmee zo nodig ad hoc ingrepen aan delen van een woning kunnen worden gereali-seerd. De projectleiding ligt bij Woningstichting Leusden. De overige werkzaamheden worden uitbesteed.

wat willen we (op den duur) bereiken? De woningen van woningcorporaties moeten volgens de wet (het BBSH) aan een

bepaalde kwaliteit voldoen en een bepaalde prijs hebben. Woningstichting Leusden wil dat haar woningen een goede prijs-kwaliteitverhouding hebben. Dat blijkt uit het eerder toegelichte huurdifferentiatiebeleid en uit het kwaliteitsbeleid zoals dat is vastgelegd in het ‘Programma van Eisen Nieuwbouw’.

Het meten van het kwaliteitsniveau van de voorraad is complex. Het ministerie van VROM gebruikt daarvoor het systeem ‘Kwalitatieve Woningregistratie’ (KWR). KWR verdeelt woningen in drie categorieën: ‘vooroorlogse’, ‘1945 tot 1968’ en ‘vanaf 1968’ en drukt de kwaliteit uit in herstelkosten van de vergelijkbare nieuwbouwwaarde. Hierbij gelden ook drie categorieën: ‘matig’, ‘redelijk’ en ‘goed’. Voor de categorie ‘matig’ bedragen de herstelkosten bijvoorbeeld 20 à 30 % van de vergelijkbare nieuwbouw-waarde. Op basis van de KWR-systematiek vallen globaal de complexen 1010 t/m 1030 (gedeeltelijk) in de kwaliteit matig. De indicatie van het aantal woningen (complex 1010 t/m 1030) in de categorie matig is circa vijf. In 2009 zijn in totaal zeven woningen uit deze complexen ingrijpend verbeterd. De overige woningen van de voorraad zijn van redelijke tot goede kwaliteit. Er is de komende jaren wel planmatig onderhoud noodzakelijk om ze op peil te houden.


k waliteitsbeheer singJaarlijks wordt het planningssysteem van planmatig onderhoud geactualiseerd zodat op ieder moment goed inzicht mogelijk is in de gewenste onderhoudsplanning. Dit systeem is in het nieuwe automatiseringssysteem Empire geïntegreerd. Ten behoeve van de begroting 2010 is het bezit in 2009 geïnspecteerd. De resultaten zijn in de meer-jarenplanning (Optymo) verwerkt. Daarnaast zijn lonen en prijzen geïndexeerd en is het uitgevoerde planmatig onderhoud 2008 verwerkt.

De norm is dat er geen structureel achterstallig onderhoud bij de woningen van Woningstichting Leusden is.

Wat bedoelen we daarmee?• De woningen mogen geen structurele gebreken vertonen.• De gebreken mogen het wooncomfort van onze huurders niet aantasten.• Het planmatig onderhoud heeft tot doel het aantal klachtenmeldingen over het

dagelijks onderhoud sterk te verminderen. We constateren dat de voorraad er goed voor staat. Er zijn geen structurele achter-

standen in het onderhoud. Ook geeft de woonkwaliteit geen aanleiding tot structurele ingrepen in de woningen ter verbetering van de kwaliteit. Het programma planmatig onderhoud is toegesneden op deze taak.

De volgende grafiek laat de kostenontwikkeling ter zake zien en geeft ook een prognose weer in het kader van de meerjarenbegroting.

De opgave is het benodigde budget omlaag te brengen in verband met de beoogde algemene verlaging van het kostenniveau. Waar mogelijk worden woningen in het onderhoud naar een bijdetijdse kwaliteit gebracht.

De volgende thema’s komen dan aan de orde.

kostenbeheer sing Qua onderhoud is in 2009 rekening gehouden met een algemene kostenstijging van

3,5%. In eerdere beleidsstukken is aangegeven dat het streven van Woningstichting Leusden

er op gericht is de kosten van het onderhoud omlaag te brengen, zonder dat dit ten koste gaat van de noodzakelijk te leveren kwaliteit. Middelen die hiertoe worden ingezet zijn een betere werkbegeleiding, o.a. intake, opdrachtverstrekking, technische begelei-ding en controle, alsmede een verbetering van de technisch administratieve processen, codering en budgettering. Daarnaast wordt ook beter het beleidsmatige kader, waarin werkzaamheden moeten plaatsvinden, in ogenschouw genomen. In zijn algemeenheid lijkt het streven te komen tot een betere effectiviteit van de werkorganisatie, dus ook op het punt van het onderhoud zijn vruchten af te werpen. Dit beleid wordt het komende jaar doorgezet.

2013

2012

2011

2010

2009

1.303,36

882,3

1.329,03

706,67

1.088,7

Planmatig onderhoud per woning in %


duur z a amheidDuurzaamheid wordt steeds meer een vast onderdeel bij de voorbereiding en uitvoe-ring van het planmatig onderhoud. Vooral in de voorbereiding moeten keuzes worden gemaakt. Waar in het verleden de keuze werd overgelaten aan de bewoner (veelal tegen een huurverhoging) is tegenwoordig Woningstichting Leusden de partij die er over besluit. Veel duurzaamheidproducten worden bij het planmatig onderhoud standaard bepaald. Voorbeelden hiervan zijn de isolerende beglazing, HR CV-ketels, en de water-besparende kranen. Bij veel projecten wordt gezocht naar een optimalisatie van de duur-zaamheid. Deze optimalisatie heeft zich echter nog niet vertaald in een milieubeleids-plan. In 2010 zal worden getracht hier een invulling aan te geven. In het verslagjaar zijn we na het project ’t Vliet (= 2001) weer grootschalig aan de slag geweest met zonneboi-lersystemen. In de wijk De Wetering zijn 49 systemen gemonteerd. In 2010 wordt deze aanpak voortgezet in de wijk Groenhouten.

In BLNW-verband wordt nauw samengewerkt op het gebied van energie-labeling. Het hele bezit van Woningstichting Leusden is getoetst. Nu zijn we in staat om bij iedere mutatie en verkoop een energielabel af te geven. De stand van zaken van het totale bezit wordt jaarlijks gemonitord. Daarnaast wordt jaarlijks een benchmark uitgevoerd met de BLNW corporaties en Woningstichting Leusden Putten. Op deze wijze ontstaat een goed beeld van de duurzaamheid van het bezit. Het overgrote deel van het bezit heeft het label C. De inzet is om dit de komende jaren nog verder te verbeteren.

a anpassen a an de eisen van de tijdBij de voorbereiding van het planmatig onderhoud wordt veelal rekening gehouden met het aanpassen van het onderdeel aan de eisen van de tijd. Dit wordt vaak al makkelijk gemaakt door de beschikbaarheid en de kosten van het toe te passen product. Bij deze producten wordt ook gekeken naar de vraag van de huurders, de duurzaamheid en het toekomstig onderhoud.

keuzemogelijkheden bieden a an be woner s

Sinds een aantal jaren biedt Woningstichting Leusden de huurders keuzemogelijkheden aan bij keuken- en sanitairprojecten. Per project wordt gekeken naar het keuzepakket. In 2010 zal nader onderzoek worden gedaan naar het uitbreiden van de keuzemogelijk-heden. Zo wordt bijvoorbeeld gekeken naar het aanbieden van keukenapparatuur bij keukenrenovatieprojecten.

k waliteitscontrole en meten van tevredenheid van bewoner s Per project wordt het toezicht georganiseerd door Woningstichting Leusden. Veelal wordt het toezicht zelf gedaan. Slechts bij projecten van grote omvang wordt het toezicht uitbesteed. De projecten planmatig onderhoud worden opgeleverd door de projectleiders. Per project wordt een proces verbaal van oplevering opgesteld. Er worden eisen gesteld aan het verhelpen van de geconstateerde gebreken.

In het verleden werd de tevredenheid van de bewoners gemeten door middel van enquêtes, zowel schriftelijk als telefonisch. De enquêtes werden vooral uitgevoerd bij sanitair- en keukenprojecten. De afgelopen jaren is het houden van enquêtes in de verge-telheid geraakt. In 2010 zal bij de uitvoering van het planmatig onderhoud de draad weer worden opgepakt.

7.5 7.5.1 Wat zijn de werkzaamheden?

PORTEFEUILLE- Jaarlijks geven we een overzicht over de ontwikkeling van het vastgoed. Immers, MANAGEMENT: Woningstichting Leusden streeft naar het dynamiseren van de voorraad door verkoop OVERZICHT VASTGOED en nieuwbouw, waardoor het bezit beter past bij de wijzigende verlangens in de IN BEZIT EN BEHEER samenleving.


7.5.2 Omvang woningvoorraad

wijzigingen in de woningvoorr a ad

Woningvoorraad aantal VHE

2009 2008

Beginstand 2.580 2.578

Bij: nieuwbouw 66 26

Bij: aankoop 6 3

Af: verkocht – definitief – 1

Af: verkocht VOV (terugkoopregeling) 6 3

Af: verkocht MKW (voorwaarden) 13 23

Af: sloop 8 –

Eindstand (in beheer) 2.625 2.580

waarvan aandeel derden (Alliantie) 62,5 33,5

Eindstand (in exploitatie) 2.562,5 2.546,5

over zicht bedrijfsonroerend goed

Bedrijfsonroerend goed in m2

2009 2008

Stand per 1 januari 1.292 1.292

Af: verkocht 0 0

Bij: nieuwbouw/uitbreiding 1.386 0

Bij: aankoop 0 0

Eindstand (in beheer) 2.678 1.292

waarvan aandeel derden (Alliantie) 683 –

Eindstand (in exploitatie) 1.995 1.292

verkoop In 2001 zijn 60 eengezinswoningen in de wijk Langenbeek (complex 1171) aan huurders

te koop aangeboden. In 2009 zijn hier geen woningen verkocht. Op 31 december 2009 zijn nog 29 huurwoningen in Langenbeek beschikbaar voor de verkoop aan zittende huurders of bij mutatie. Per ultimo 2009 is wel bekend dat in 2010 er minimaal twee woningen verkocht gaan worden.

Het Meerkeuzewoningproject betreft een keuzemogelijkheid voor bestaande en toekomstige huurders van de woningen in hiervoor aangemerkte complexen uit drie huurvarianten en twee koopvarianten. De koopvarianten bevatten een eeuwigdurende erfpacht. Hierbij blijft Woningstichting Leusden juridisch eigenaar (‘bloot eigendom’) en gaat het economische eigendom over naar de voormalige huurder. In deze vorm kunnen wij de woning met een korting van 25% op de marktwaarde aanbieden, zodat ook de lagere inkomens in aanmerking kunnen komen een woning te kopen. In 2009 zijn er 13 woningen verkocht onder de Koopgarantregeling.


nieuwbouw In 2009 zijn in het nieuwbouwplan Tabaksteeg 58 huurwoningen opgeleverd. Dit betreft

deelplannen ‘de Kreek’, ‘Inbreiding De Tuinen’ en appartementen boven het gezond-heidscentrum. De huurwoningen in Tabaksteeg worden gezamenlijk met woningstich-ting De Alliantie Eemvallei gerealiseerd, waarbij ieder een aandeel van 50% heeft in de projectontwikkeling en exploitatie. Woningstichting Leusden voert het beheer van de exploitatie van deze woningen. Alle woningen zijn verhuurd. Daarnaast zijn er acht appartementen boven het verzorgingstehuis ’t Hamerveld opgeleverd.

a ankoop Er zijn in 2009 zes woningen aangekocht uit de terugkoopregeling van de wijk ’t Vliet. Deze zijn in het jaar ook allemaal verkocht onder voorwaarden, de zogenoemde

Koopgarantregeling.

bedrijfsruimtes Nieuwbouw/uitbreiding betreft de verhuur vanaf 1 januari 2009 van een extra ruimte in

het kantoor Larikslaan ad 20m2. Het gezondheidscentrum in de Tabaksteeg is in 2009 opgeleverd. Van de nieuwbouw ad 1.262m2 in 2009 is 50% in eigendom van Woning-stichting Leusden en 50% van Alliantie Eemvallei. Woningstichting Leusden heeft deze ruimte wel voor 100% in beheer. Daarnaast is er boven het gezondheidscentrum een gemeenschappelijke ruimte opgeleverd. Deze is te gebruiken door de bewoners van de appartementen boven het gezondheidscentrum en wordt gehuurd door Beweging 3.0.

7.6 De woningvoorraad van Woningstichting Leusden is over het algemeen vrij jong. Toch is STRATEGISCH antwoord nodig op vragen als: ‘Wat is ervoor nodig om woningen in stand te houden?’VOORRAADBELEID ‘Welke aanpassingen zijn nodig om ze aan de veranderende vraag te laten voldoen?’

Daartoe dient het Strategisch Voorraadbeleid. In 2005 is begonnen met het ontwik-kelen hiervan. Op basis van resultaten van de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex, parate kennis van de eigen medewerkers en de huidige beleidsdoelstellingen is een eerste rapport opgesteld. Het is een opstap naar een volledig en uitgebreid Strategisch Voorraadbeleid. Dat zal in de toekomst niet alleen dienen als monitor voor de woning-voorraad maar ook als marketingmethode in de beleidsvorming van Woningstichting Leusden. Het Strategisch Voorraadbeleid helpt bij het toetsen van de haalbaarheid en wenselijkheid van voorstellen op het gebied van verkoopbeleid, huurbeleid, herstructu-rering en planmatig onderhoud.

meerkeuzewoning Woningstichting Leusden introduceerde in 2005 de Meerkeuzewoning. Het is een

belangrijk middel in het creëren van veelzijdige buurten waar mensen lang met plezier blijven wonen en zich – dus – meer betrokken voelen bij alles wat er om zich heen gebeurt. Eind 2005 is onder huurders/kopers onderzoek gedaan naar de acceptatie, werkwijze en tevredenheid van de Meerkeuzewoning. Conclusies uit dit onderzoek:• De bekendheid van het product is goed,• Medewerkers moeten meer kennis hebben over o.a. de hypotheek,• Er is meer gerichte prijsinformatie over koopwoningen nodig,• In de pilot wonen met name huurders tussen 30-45 jaar,• (Groot) deel van de huurders kan niet kopen in verband met de leeftijd en/of inkomen,• Huurders die hier pas wonen zijn meer geïnteresseerd,• Erfpacht wordt in Leusden toch redelijk geaccepteerd.

Woningstichting Leusden is tevreden met de uitkomsten van dit onderzoek en heeft de laatste jaren steeds meer woningen als Meerkeuzewoning aangemerkt.


multifunc tionele centr aIn Leusden groeit de behoefte aan maatschappelijke voorzieningen. Inmiddels is in de wijken Groenhouten en Hamershof de eerste woonzorgzone ontstaan. Daarnaast is besloten drie multifunctionele centra (MFC’s) in Tabaksteeg, Biezenkamp en Alandsbeek te ontwikkelen en bouwen. Woningstichting Leusden is als ontwikkelaar en beheerder van maatschappelijk vastgoed bij beide initiatieven betrokken. Gemeente Leusden en Woningstichting Leusden tekenden op 4 april 2006 daartoe een samenwerkingsover-eenkomst. In 2009 is door gemeente en woningstichting hard gewerkt aan het vervolg, namelijk een ontwikkelingsovereenkomst. De verwachting is dat deze overeenkomst begin 2010 zal worden getekend.

In de geplande MFC’s komen ‘Brede Scholen’, die – zoals het woord al zegt – meer zijn dan een ‘gewone’ school. In de brede school werken verschillende partijen met elkaar samen met als doel het vergroten van ontwikkelingskansen van kinderen. Kinderopvang, onderwijs, welzijn, peuterspeelzaal, sport, cultuur, bibliotheek en andere instellingen kunnen deel uitmaken van de brede school.

mfc tabak steeg – dit centrum is bedoeld voor een wijkcentrum, een sportcentrum, een dependance van de bibliotheek, twee basisscholen, een kinderdagverblijf, buiten-schoolse opvang, een peuterspeelzaal en ca. 1.600 m2 bedrijfsruimte. In 2009 heeft dit MFC officieel de naam Antares gekregen.

mfc biezenk amp – hier komen een peuterspeelzaal, drie basisscholen, een welzijns-voorziening, buitenspeelruimte, een fietsenstalling, parkeerruimte voor auto’s en een gymzaal.

mfc al andsbeek – dit centrum biedt onderdak aan onder meer een sportzaal, kinder-dagverblijf, buitenschoolse opvang en drie scholen.

7.7 In 2009 hebben 195 bewoners hun huur opgezegd. Dit aantal is lager dan in de afgelopen MUTATIES jaren. De economische situatie leidde ertoe dat mensen minder geneigd zijn een stap in WONINGBEZIT hun wooncarrière te maken. Onzekerheid over het wel of niet behouden van een baan

en onzekerheid over de waarde van koopwoningen maakten dat mensen een afwach-tende houding aannamen en afzagen van een verhuizing. Mogelijk leidt het langzaam verbeteren van de economische situatie en de woningmarkt tot een groei van het aantal mutaties in 2010 en 2011. Naast het aantal mutaties in de bestaande voorraad is een aantal woningen aan de woningvoorraad toegevoegd door nieuwbouw. In totaal werden 67 woningen opge-leverd. Deze woningen werden in de Woonkrant en op de website aangeboden en zijn daarna grotendeels door loting toegewezen.

Halverwege 2009 is actief gestart met het aanbieden van Koopgarantwoningen. Verschil ten opzichte van het eerdere aanbod van de Meerkeuzewoning is dat deze woning eerst als huurwoning werd aangeboden waarna de huurder de keuze had om voor een andere contract- of eigendomsvorm te kiezen. Hierdoor was het aantal mensen dat daadwerkelijk de keuze maakte voor een koopcontructie laag. Medio 2009 is besloten om de woningen die gelabeld zijn als Meerkeuzewoning enkel nog aan te bieden als Koopgarantwoning. De Koopgarantwoningen van Woningstichting Leusden zijn bereikbaar voor de doelgroep en voldoen ook in deze vorm aan de prestatieafspra-ken met de gemeente.


Mutaties woningen

2009 2008 2007 2006 2005

Aantal mutaties (bruto) * 195 211 213 224 212

Verhuurstop en verkoop 21 16 14 13 12

Aantal mutaties (netto) 174 195 199 211 200

* Het verschil tussen de bruto en netto mutaties betreft

mutaties als gevolg van verhuurstop. Deze woningen

zijn bestemd voor de sloop (Albert Buininggaarde) of

omdat de betreffende woningen definitief zijn verkocht

(Langenbeek).

Mutatiegraad in %

2009 2008 2007 2006 2005

Mutatiegraad

(bruto mutaties / eindvoorraad) 7,4 8,2 8,3 8,8 8,3

Aanbiedingsgraad

2009 2008 2007 2006 2005

Aantal aanbiedingen 350 315 343 354 353

Aanbiedingsgraad

(aanbiedingen / netto mutaties) 2,01 1,62 1,72 1,68 1,77

verkoop en meerkeuze woning

Meerkeuzewoning

Totaal 2009 2008 t/m 2007

Woning als Meerkeuzewoning verkocht (Koopgarant) 70 20* 23 27

Woning als Meerkeuzewoning verhuurd met Huurvast 10 0 1 9

Woning als Meerkeuzewoning verhuurd met Huurzeker 5 0 1 4

Totaal gebruik MKW-regeling 85 20 25 40

* Waarvan 7 terugkoop

In 2009 stagneerde de verkoop onder de noemer van Meerkeuzewoning en werd de ambitie ten aanzien van de verkoop helaas niet gehaald. Er werden 20 woningen verkocht, waarvan 7 woningen eerst werden teruggekocht. In de lijn met de voorgaande jaren is het verschil in dit aantal niet zo heel groot. In dat opzicht is het effect van de kredietcrisis niet heel erg groot geweest: het vertrouwen in de woningmarkt en ons woonproduct is steeds redelijk stabiel geweest. Echter het was de doelstelling om het aantal verkochte woningen op te schroeven naar 45. Halverwege het jaar is gestart om de woningen die gelabeld zijn als Meerkeuzewoning actief in de markt te zetten als Koopgarantwoning. Daarnaast is de functie van verkoopbegeleider gecreëerd om meer actief uitvoering te geven aan het verkoopbeleid.


terugkoopregelingIn het boekjaar 2009 zijn zes woningen via de terugkoopregeling door Woningstichting Leusden aangekocht. Alle woningen zijn in 2009 ook weer verkocht.

wa ar sta an we nu?Onze woningvoorraad is wat toegenomen doordat een aantal nieuwbouwwoningen is opgeleverd. De verkoopopgave is daarnaast groot en doet geen afbreuk aan de totale beschikbare woningvoorraad (huur & koop) voor kwetsbare doelgroepen.

wat willen we (op den duur) bereiken?Woningstichting Leusden streeft naar een zodanige omvang van het bezit (incl. verkochte Koopgarantwoningen) in de goedkope en middeldure sector dat verschillende doelgroepen in Leusden goed bediend kunnen worden. Doelgroepen zijn dan niet alleen mensen met een laag inkomen maar ook starters, senioren en mensen die een bepaalde vorm van ondersteuning nodig hebben om zelfstandig te wonen. Een min of meer arbi-traire norm zou kunnen zijn: 25 à 30 % van de woningvoorraad in Leusden.

Daarnaast breidt Woningstichting Leusden het aanbod bedrijfsruimte verder uit. Voor wat betreft het aantal m2 bedrijfsruimte is er in 2009 nog geen target vastgesteld. Doelstelling is wel dat Woningstichting Leusden dienstbaar wil zijn op het gebied van het niet commerciële maatschappelijke vastgoed. De ambities zijn hoog met de realisatie van onder andere drie multifunctionele centra en gezondheidscentra in Tabaksteeg en Biezenkamp. Met de gemeente is het gesprek geopend over rollen in deze in de lokale setting.

7.7.1 Beschikbaarheid van woningen en prestatieafspraken

goedkope en bereikbare woningvoorr a adVoor de mensen die niet op eigen kracht in huisvesting kunnen voorzien houdt Woning-stichting Leusden een goedkope en bereikbare woningvoorraad beschikbaar. De grenzen van huurprijzen worden jaarlijks geïndexeerd. Tot de goedkope woningvoor-raad behoren alle woningen tot een huurprijs van € 406 per 1 juli 2009. Tot de bereikbare woningvoorraad wordt een huurgrens gehanteerd van minimaal € 407 en maximaal € 482 per 1 juli 2009.

2013 2.860

2012 2.849

2.548

2.579

2.640

2.671

2011 2.813

2.585

2.677

2010 2.742

2.579

2.648

2009 2.695

2.563

2.625

aantal woningen in beheer + Koopgarantaantal woningen in exploitatieaantal woningen in beheer (risico WSL)

Aantal wooneenheden per ultimo jaar


Volgens afspraken met de gemeente Leusden moet de goedkope woningvoorraad uit minimaal 1.037 woningen bestaan en de bereikbare woningvoorraad uit minimaal 398 woningen.

Tot de totale voorraad goedkope en bereikbare woningen moeten in totaal dus 1.435 woningen behoren.

Per 31 december 2009 bestond de totale voorraad goedkope en bereikbare woningen uit 1.522 woningen. Hiervan vielen 423 woningen binnen de goedkope woningvoorraad en 1.099 woningen binnen de bereikbare woningvoorraad.

De grenzen voor de goedkope en bereikbare voorraad sluiten aan bij de huurinkomens tabel zoals die is vastgesteld voor 1 juli 2009 tot 1 juli 2010. Deze grenzen komen niet overeen met de grenzen zoals gesteld in het Besluit Beheer Sociale Huur-sector (BBSH). De achtergrond om te kiezen voor de lokale grenzen zijn de afspraken met de gemeente Leusden over de huurinkomenstabel. Daarbij is het belangrijk dat de grenzen waarop de toewijzing plaatsvindt, corresponderen met de indeling van de voorraad. Bij het formuleren van nieuwe prestatieafspraken wordt met de gemeente Leusden overlegd over de mogelijkheid om de grenzen aan te laten sluiten bij de lande-lijke grenzen.

dure en vrije sec tor Ook de huurgrenzen voor de dure en vrije sector zijn in een convenant met de gemeente

Leusden vastgelegd. De huren voor de dure sector bedragen minimaal € 483 en maximaal € 647. De woningen met een hogere huur behoren tot de vrije sector. De dure woningvoorraad moet volgens de afspraken minimaal 719 woningen tellen. Woning-stichting Leusden heeft op 31 december 2009 in totaal 1.103 woningen in het segment duur en vrije sector.

Verdeling woningen volgens interne huur- en inkomenstabel

Prijspeil Prijspeil Minimum Aantal per Aantal per

1 juli 2009 1 juli 2008 volgens 31 december 2009 31 december 2008

prestatieafspraak

Goedkoop ≤ € 406 ≤ € 397 1.037 423 412

Bereikbaar € 407 - € 482 € 398 - € 471 398 1.099 1.096

Duur € 483 - € 647 € 472 - € 632 719 957 928

Vrije Sector > € 647 > € 632 122 146 144

2.276 2.625 2.580

Met de gemeente wordt in de prestatieafspraken vastgelegd dat in 2015 ten minste 20% van de totale woningvoorraad in Leusden in de categorie ‘goedkoop’ valt. Het is hierbij indifferent of deze categorie huur- dan wel koopwoningen betreft. Dat wil zeggen prijspeil 1 juli 2009 huurwoningen tot € 548,18 en koopwoningen tot €175.000,- . Periodiek worden deze prijspeilen aangepast.

Overzicht totale woningvoorraad gemeente Leusden

Woningvoorraad Leusden per 1.1.2009 11.312 Aantal en % goedkope woningen 2.254 (20%) Aantal en % betaalbare woningen 6.140 (54 %)


Resultaten:• In 2010 valt 80% van ons huurwoningbezit in de categorie goedkoop en betaalbaar. • In 2010 is het verkoopbeleid van Woningstichting Leusden gericht om 45 betaalbare

koopwoningen op de Leusdense woningmarkt te brengen. • In 2010 formuleert Woningstichting Leusden een nieuw huurbeleid met als resultaat

een betere match tussen doelgroep en woning te realiseren. Tijdspad: najaar 2010 gereed. Bij het formuleren van dit huurbeleid worden klanten en gemeente betrokken.

7.7.2 Wonen met sterren

In 2009 heeft Woningstichting Leusden 802 woningen in haar aanbod die in meer of mindere mate geschikt zijn voor mensen met een functiebeperking. Het grootste aantal woningen is de groep woningen met één ster. Dat zijn woningen waarbij de woonkamer, slaapkamer en sanitaire voorzieningen op dezelfde etage liggen. Naarmate een woning meer sterren heeft is het meer geschikt voor bewoners die afhankelijk zijn van een rolstoel. Etagewoningen in de nieuwbouw worden allemaal gebouwd met drie of zelfs vier sterren.

Woningen van Woningstichting Leusden, verdeeld naar sterren en plaats (2009)

Achterveld Leusden Stoutenburg Totaal

Geen ster 127 1.681 9 1.817

Een ster 24 448 472

Twee sterren 24 175 199

Drie sterren 35 86 121

Vier sterren 1 9 10

Eindtotaal 211 2.399 9 2.619

ontgroening en vergrijzing In Leusden wonen relatief weinig jongeren in de leeftijdsgroep 20-30 jarigen. Mogelijke

redenen hiervoor zijn studie en werk in andere steden, de dorpse ‘gezinsidentiteit’ van Leusden en de relatief beperkte keuze in het goedkopere woonsegment. Er is voor eenpersoonshuishoudens in het algemeen, zowel jong als oud, relatief weinig woningaanbod. De vergrijzing van Leusden is op dit moment nog niet extreem sterk, maar de vergrijzing komt er gezien deze leeftijdsopbouw wel aan, zoals ook landelijk het geval is. Door de leeftijdsopbouw van de bevolking krijgt Leusden meer dan gemiddeld in Nederland te maken met het verschijnsel dubbele vergrijzing. Dit houdt in dat er meer ouderen zijn en dat deze groep inwoners ook een steeds hogere leeftijd bereikt.

Leeftijdsopbouw Leusden en Nederland in 2020 in %

Leeftijdscategorie Leusden Nederland

Tot 15 jaar 14,5 % 16,0 %

15 – 29 jaar 15,8 % 18,5 %

30 – 44 jaar 17,1 % 17,9 %

45 – 64 jaar 29,2 % 28,1 %

64 – 74 jaar 14,0 % 11,4 %

75 jaar en ouder 9,4 % 8,2 %

Bron: Woonvisie Leusden


Om goed voorbereid te zijn op deze vergrijzing, moet gezocht worden naar zowel kwalitatieve als kwantitatieve oplossingen. Kwalitatief is het belangrijk dat de plannen voor Leusden als woonzorgzone verder worden vormgegeven. Ook ondersteuning van mantelzorg is belangrijk, evenals het uitbreiden van dienstenpakketten en mogelijk-heden voor sociale activiteiten. Kwantitatief ligt er een opgave in het aantal woningen dat beschikbaar is voor mensen met een functiebeperking, eventueel in combinatie met een zorgvraag. Vooral op dit onderwerp ligt de uitdaging voor Woningstichting Leusden om een flink aantal woningen te realiseren dat integraal toegankelijk is.

7.7.3 Starters

Woningstichting Leusden ziet een grote noodzaak dat starters en jongeren op de woningmarkt in Leusden bijzondere aandacht behoeven. Om ervoor te zorgen dat Leusden ook juist aantrekkelijk blijft voor jonge mensen, neemt de gemeente in de PVE’s voor individuele woningprojecten de in de Woonvisie Leusden 2008-2015 aangegeven percentages goedkope en middeldure huur- en koopwoningen op. De gemeente spant zich daarnaast in om voor zowel nieuwbouwwoningen als voor bestaande woningen voldoende budget voor starterleningen beschikbaar te hebben en te houden.

In 2009 zijn tussen gemeente en Woningstichting Leusden belangrijke stappen gezet ter verbetering van de toegankelijkheid van de woningmarkt voor starters en jongeren. Partijen zijn overeengekomen dat Woningstichting Leusden 1 januari 2010 t/m 31 mei 2012 jaarlijks 25% van de vrijkomende woningen toewijst aan starters. Deze toewijzing geschiedt op basis van loting. Eengezinswoningen worden specifiek toegewezen aan starters die een meerpersoonshuishouden (willen gaan) vormen.

Resultaten:• 25% van de vrijkomende woningen worden door middel van loting toegewezen aan

starters,• In 2010 worden 10 koopgarantwoningen specifiek aan jongeren aangeboden, • Woningstichting Leusden neemt in de eerste helft van 2010 het initiatief om samen

met de gemeente jongeren specifiek voor te lichten over woonkosten. Via Larikslaan2 krijgen jongeren de mogelijkheid om informatiegesprekken aan te vragen.

7.7.4 Overige doelgroepen en bijzondere woonvormen

Op basis van de gegevens uit het onderzoek ‘Wel Thuis’ heeft in 2008 een onderzoek plaatsgevonden naar de wensen en behoeften van beschermde woonvormen van mensen in de gemeente Leusden. De conclusie van dit onderzoek is dat er een tekort is aan kleinschalige beschermde woonvormen in 2015. Er worden daarbij drie doelgroepen onderscheiden: ouderen met een beperking, mensen met een lichamelijke of verstande-lijke beperking en mensen met een chronische psychische beperking.

De verwachting is dat er in 2015 een overschot is aan grootschalig wonen voor ouderen met een beperking. Verder is er een tekort aan grootschalig beschermd wonen voor mensen met een lichamelijke en verstandelijke beperking en voor mensen met een chronische psychische beperking.

Het onderstaande overzicht is een weergave van de huidige situatie van de beschik-bare woonvormen. In dezelfde tabel wordt ook aangegeven waar de tekorten dreigen te ontstaan.


Gemeente Leusden: fricties uitgaande van huidig aanbod

Vraag 2015 Aanbod 2007 Frictie 2008-2014*

Kleinschalig Grootschalig Kleinschalig Grootschalig Kleinschalig Grootschalig

beschermd beschermd beschermd beschermd beschermd beschermd

wonen wonen wonen wonen wonen wonen

Ouderen 40 200 0 317 – 40 + 117

Lichamelijk en/of verstandelijk gehandicapten 60 40 46 0 – 14 – 40

Mensen met een psychische beperking 20 30 0 0 – 20 – 30

Totaal 120 270 46 317 – 74 + 47

* –= tekort, +=overschot

bron: Visiedocument Wonen met zorg voor mensen

met een beperking2009- 2015 (Gemeente Leusden)

De conclusie is dat de focus voor alle doelgroepen moet liggen bij kleinschalige woon-vormen. In 2009 is nader onderzoek gestart om een beter beeld te krijgen van de kwantitatieve behoefte van de Leusdense bevolking. De aantallen zoals opgenomen in het Visiedocument van de gemeente lijken aan de voorzichtige kant.

7.7.5 Activiteiten voor 2010

nieuwbouwDe woningen in Tabaksteeg worden gezamenlijk met de Alliantie Eemvallei ontwikkeld, hieronder is bij de betreffende projecten het 50%-aandeel van Woningstichting Leusden vermeld.

definitieve verkoopDe start van de verkoop van het complex Langenbeek is in het najaar van 2001 van start gegaan. Er zijn tot en met december 2009 in totaal 33 woningen verkocht. De opbrengst is nodig om de tekorten op nieuwe projecten te kunnen dekken. Er werd voor 2009 een gemiddelde verkoopprijs geraamd van € 217.000 per woning. De zittende huurders kunnen hun woning kopen en als ze dit niet wensen wordt de woning bij mutatie verkocht. In de begroting wordt ervan uitgegaan dat deze woningen bij mutatie

2013

2012

2011

2010

2009

42

3

42

3

42

3

31

4

13

0

KoopgarantDefinitief

Woningverkoop (inclusief Koopgarantwoningen)


verkocht worden. De mutatiegraad wordt geraamd op 3,5% voor 2009. Voor 2009 werd rekening gehouden met de verkoop van een woning. In 2009 is echter geen woning verkocht.

koopgar antIn het voorjaar van 2005 is het product Meerkeuzewoning van start gegaan. Hierbij hebben de bewoners en nieuwe bewoners van 191 woningen bij mutatie de keuze de woning te huren (drie varianten) en te kopen (twee varianten) In 2007 zijn nog eens 152 woningen toegevoegd. De koopvariant, waarop 25% korting wordt gegeven op de marktprijs, is verwerkt in de begroting. Tevens is rekening gehouden met een jaarlijkse uitbreiding van het aantal huurwoningen, dat onder het product Meerkeuzewoning zal vallen. Er zijn in de periode januari t/m oktober 2008 in totaal 23 woningen verkocht. In 2009 wordt rekening gehouden met de verkoop van 15 woningen tegen een gemid-delde verkoopprijs van circa € 168.000. Dit als gevolg van een dalende belangstelling op de verkoopmarkt als gevolg van de kredietcrisis.

In 2009 is een nieuwe weg ingeslagen waarbij de aandacht en werkzaamheden omtrent woningverkoop sterk zijn geïntensiveerd. Zo worden woningen die in het verleden zijn gelabeld als Meerkeuzewoning vanaf de zomer bij leegkomen aangeboden als Koopgarant woning. Er is hiervoor een nieuwe brochure gemaakt om huurders goed te informeren. Het aantal verkochte woningen zal hiermee toenemen. Verder werd in het voorjaar gestart met het aanbieden van woningen in complex Groenhouten aan de zittende bewoners. In het najaar werd ook de verkoop van het complex Brinkhorst en Bruinhorst voorbereid. Daarbij krijgen zij de keuze of ze de woning onder koopga-rant voorwaarden of in de vrije verkoop willen aankopen. Zittende bewoners mogen natuurlijk ook blijven huren. Bij mutatie worden deze woningen aangeboden in de vrije verkoop. Heel belangrijk bij de werkzaamheden omtrent verkoop is de aanstelling van een verkoopbegeleider. Door de uitbreiding van de organisatie met deze functie wordt in 2010 een hogere verkoopdoelstelling mogelijk.

bedrijfsruimtenWoningstichting Leusden realiseert bedrijfsmaatschappelijk vastgoed dat wil zeggen indien:• Niet commercieel,• Op verzoek gemeente / overheid,• In relatie tot leefbaarheid / woonkwaliteit.

Het aanbod aan bedrijfsonroerend goed is in 2009 forst toegenomen tot 2.553 m2. De groei komt voort uit het gereedkomen van 1.262 m2 BVO in de Tabaksteeg voor het eerstelijns gezondheidscentrum. Dit gezondheidscentrum is in het najaar van 2009 opgeleverd. Ook in de wijken ’t Vliet, De Start, Biezenkamp en in het kantoorgebouw aan de Larikslaan heeft Woningstichting Leusden bedrijfsonroerend goed in beheer. Daarnaast is Woningstichting Leusden bezig met de ontwikkeling van ca. 19.000 m2 multifunctionele centra en een gezondheidscentrum in Biezenkamp. Dit gezondheids-centrum zal een verhuurbaar oppervlakte krijgen van ca. 1.200 m2.

Ook wordt er gewerkt aan een ontwikkeling voor de zorginstelling Abrona. Dit betreft een ontwikkeling van 884 m2 BVO in het gebouw De Asschat (Biezenkamp) Met de bouw is in het voorjaar van 2008 gestart. De prognose is dat deze zorgruimte in het voorjaar 2010 wordt opgeleverd. Al deze ontwikkelingen maken dat ingezette groei van 2009 zich in de komende jaren zal voortzetten.


Het equivalent in verhuureenheden (VHE) van het Bedrijfsonroerend goed (BOG) is bepaald door de jaarhuur van het BOG te delen door de gemiddelde jaarhuur van een woning. In 2008 staat 42 m2 BOG gelijk aan één woning. De vermelde m2 BOG betreft de verwachte situatie per jaareinde; het equivalent in VHE-woningen is gebaseerd op het gemiddelde gedurende het jaar.

7.8 Woningstichting Leusden houdt woningen betaalbaar. Het huurverhogingpercentage HUURPRIJSBELEID volgt voor een groot deel van de woningvoorraad het inflatiepercentage. In 2009 EN BETAALBAARHEID bestond de wettelijke mogelijkheid om per woning een huurverhoging van 1,6% (sociale VAN DE WONINGEN sector) te realiseren. Voor de sociale sector kwam de verhoging conform inflatie uit op

gemiddeld 2,5% (2008: 1,6%) en voor de vrije sector op 3,3% (2008: 2,4%) Bij Woningstichting Leusden bedroeg de gemiddelde huurprijs per 31 december 2009

€ 472,12 (2008: € 460,10). De huuromzet (exclusief vergoedingen en inclusief huuropbrengst bedrijfsruimtes)

bedroeg in 2009 € 14.518.000 (2008 € 14.177.000).

Huurverhoging en inflatie in %

Huurverhoging Inflatie over

per 1 juli voorgaand jaar

2005 1,2 1,2 (2004)

2006 2,3 1,7 (2005)

2007 1,1 1,1 (2006)

2008 1,6 1,6 (2007)

2009 2,5 2,5 (2008)

2013 23,5

2012 13,1

20,6

11,7

20,0

11,0

2011 13,1

11,7

11,0

2010 11,8

10,7

10,0

2,3

2,6

2

2009

Aantal m² in beheer (VVO)Aantal m² in exploitatie (VVO)Aantal m² in exploitatie (BVO)

Bedrijfs onroerend goed in m2


huurharmonisatieOok in 2009 is huurharmonisatie uitgevoerd zoals in het beleidsstuk is vastgesteld. Dat betekent dat de huurprijs van een vrijkomende woning zo nodig stijgt naar 100% van de streefhuur. Naar aanleiding van enkele forse verhogingen in de goedkope sector is een maximum van 10% verhoging per mutatie ingesteld. De kans dat nieuwe huurders zich geconfronteerd zien met een bovengemiddelde jaarlijkse huurstijging is hierdoor aanmerkelijk kleiner. Er is in 2009 na vertrek van de huurder bij 53 woningen huurharmo-nisatie doorgevoerd.

bez waren huurverhogingVoor de huurverhoging in 2009 is aan de bewoners van de Torenakker al kenbaar gemaakt dat ze ook dit jaar geen huurverhoging zullen ontvangen. Achtergrond hiervan is dat deze bewoners tijdens de renovatie, optopping en sloop en vervangende nieuwbouw van het Hamersveld veel overlast kunnen ervaren. De woonsituatie is in ieder geval onrustig en de mensen zitten voor een flinke periode midden in het bouw-project. In 2008 tekenden de bewoners bezwaar aan. Woningstichting Leusden heeft begrip voor dit bezwaar en heeft besloten het te honoreren voor de gehele bouwperi-ode. De huurverhoging is dan ook niet doorgevoerd en de bewoners hebben in 2009 geen vervolgbezwaar ingediend bij de Huurcommissie.

78

8.1 We beschouwen het verlenen van diensten aan Leusdenaren rondom het wonen als een ALGEMEEN van onze belangrijkste kerntaken. Van oudsher gaat het om de dienstverlening rond de

verhuur: toewijzing van woningen, mutatiebegeleiding, verhuur, dagelijks onderhoud en veranderingen aan het gehuurde, huurinning en assistentie bij het oplossen van problemen. Daarnaast beschouwen we het organiseren van inspraak van huurders en de communicatie richting de huurders ook als essentieel onderdeel van onze werkprocessen.

De praktische uitvoering van onze dienstverlening is goed op orde. Ook de komende jaren zorgen wij ervoor dat de basiskwaliteit van ons werk goed blijft. Daarnaast zien we nog volop uitdagingen om onze dienstverlening richting onze klant te verdiepen. Daarbij begint het voor ons bij het goed luisteren naar de klant. Wat is de vraag? Wat is de behoefte? En hoe kunnen we, met ruimte voor de individuele wensen, onze producten en diensten zo goed mogelijk ontwikkelen? Onderdeel hiervan is ook het betrekken van onze klanten. Voor ons is het essentieel dat de klant kan ‘meesturen’, dat zij kunnen aangeven of we op de goede weg zitten en blijven en dat onze activiteiten daadwerkelijk aansluiten bij hun behoeften. Klantgerichtheid, maatwerk en interactieve communicatie zijn de komende jaren sleutelwoorden als het gaat om onze dienstverlening.

In navolging op de ontwikkelingen in de volkshuisvesting vinden wij het noodzakelijk om verscherpt duidelijk te maken wat onze toegevoegde waarde is. Waar staan we voor? Maar bovenal voor wie zijn we er? Onze inspanningen moeten relateerbaar zijn aan onze maatschappelijke doelstellingen. Zakelijkheid vanuit een maatschappelijke grondslag.

8.2 spanningen op de mark t WOONVISIE De Nederlandse woningmarkt was ook in 2009 zeer gespannen. Het aanbod blijft ver

achter bij de werkelijke vraag. De lange wachttijd maakt daarbij onder andere dat woningzoekenden steeds hogere eisen stellen en vooral het aantal woningzoekende ouderen en de jonge meerpersoonshuishoudens toenemen. Wanneer een woningzoe-kende reageert op een vrijgekomen woning en deze accepteert komt de wachttijd te vervallen. Daarom heeft het bouwen van passende woningen hoge prioriteit.

In 2009 bleek dat er redelijk wat seniorenwoningen op het bouwprogramma voor de komende jaren gepland zijn, maar dat de bouw van jongerenwoningen achterblijft. Woningstichting Leusden streeft naar een zo divers mogelijk woningbouwprogramma, waarin alle doelgroepen voldoende aandacht krijgen. Hierin betrekken wij de doelgroep zelf, zodat er een juist beeld is van de vraag van de doelgroep. In een eerder gehouden klantenpanel met jongeren kwam naar voren dat jongeren zogenaamde ‘in between-woningen’ misten. Hieronder verstaan zij een grotere woning dan de starterswoning met zit-slaapkamer, maar nog geen eengezinswoning. De starter wil na de eerste woning nog één stap kunnen maken voor zij een koopwoning of eengezinshuurwoning betrekken. In 2009 heeft de planvorming plaatsgevonden van een aantal nieuwbouw-projecten in dit segment van de woningmarkt, bijvoorbeeld voor de twee jongerenvilla’s met in totaal 14 woningen in Tabaksteeg.

nieuwe afspr akenGemeente Leusden en Woningstichting Leusden maken op tal van terreinen afspraken, bijvoorbeeld over de verdeling van de woningen in huurprijsklassen. Deze verdeling ligt dicht bij de grenzen van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), zodat woningen met bepaalde huurprijzen inderdaad terechtkomen bij huurders met bepaalde inko-mensgrenzen. Woningstichting Leusden voert het aanbodmodel uit namens de

8

Dienstverlening

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Dienstverlening79

gemeente Leusden. Mede aan de hand van de prestatieafspraken en de huisvestings-verordening controleert de gemeente Leusden of de toewijzing op de juiste wijze gebeurt. De huisvesting van bijzondere doelgroepen – waaronder vluchtelingen – is ook onderwerp van gesprek en afspraken.

De nieuwe provinciale woonruimteregels zijn in 2007 ingevoerd. Vanaf dat moment konden alle inwoners van de provincie Utrecht zich in Leusden inschrijven als woning-zoekende. Daarom heeft Woningstichting Leusden samen de gemeente Leusden de regels voor het aanbodmodel gewijzigd. De mogelijkheid om woonduur als wachttijd te gebruiken kwam toen te vervallen.

Sinds de invoering van de provinciale woonruimteregels geldt de inschrijftijd voor iedereen als het enige selectiecriterium bij de toewijzing van huurwoningen, om zo doorstroming vanuit de rest van de provincie geleidelijk te laten verlopen en de lokale doelgroep niet uit te sluiten. De openstelling voor de provinciale woningzoekenden heeft er niet toe geleid dat er veel woningzoekenden zonder binding met Leusden bij zijn gekomen. Vaak is er toch sprake van een binding met Leusden, bijvoorbeeld als jonge mensen hier zijn opgegroeid en op een later moment willen terugkeren.

ont wikkelingen en ambitiesZoals genoemd behouden onze going concern activiteiten onze structurele kwalitatieve aandacht. Daarnaast zijn er ontwikkelingen te benoemen waarop wij ook onze inspan-ningen richten:• Het verder optimaliseren van klantgerichtheid. Dit onder andere door Larikslaan2.

Daarbij gaat het om het optimaliseren van de kwaliteit van de informatieverstrek-king en doorverwijzing. Evenals de kwaliteit van het feitelijke aanbod van producten/diensten door de backoffices van de samenwerkingspartners. Daarnaast vormen de KWH-normen een belangrijke parameter om onze klantgerichtheid te meten en te verbeteren.

• Het streven naar maatwerk om meer ruimte te geven voor individuele wensen. Dit doen we onder meer door het ontwikkelen van keuzepakketten voor veranderingen aan het gehuurde en huurderonderhoud. Ook bij nieuwbouw is de ambitie om zoveel mogelijk ruimte te bieden voor individuele keuzes. De vraag van de klant vormt hierbij het uitgangspunt.

• Structurele aandacht voor het woon- en leefklimaat in onze wijken. Wij zijn van mening dat mensen instaat gesteld moeten worden om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Daarnaast moet het ook prettig zijn om in onze wijken te wonen. Woonplezier bestaat in onze optiek uit meer dan alleen een goede woning. Daarom investeren wij ook blijvend in goede woonvoorzieningen in de buurten, waarbij lokaal zoveel mogelijk gezocht wordt naar een optimale integratie van wonen, zorg en welzijn.

• Optimaal werkende woningmarkt. Door gerichter te gaan kijken naar de match tussen vraag en aanbod veronderstellen we dat de woningmarkt efficiënter bediend kan worden.

• Samenwerking met gemeente consolideren en optimaliseren. Onze samenwerking met de gemeente Leusden is goed te noemen. We weten elkaar goed te vinden en de communicatie is open en helder. De komende periode wordt gewerkt aan het benoemen en concretiseren van de gezamenlijke ambitie, de rollen en verwachtingen. Deze worden vertaald in een samenwerkingsconvenant en prestatieafspraken.

• Multifunctionele Centra. Woningstichting Leusden is ontwikkelaar en exploitant van drie MFC’s. De rol van exploitant is nieuw voor ons en vanuit de afdeling Woondiensten zal deze verantwoordelijkheid verder ingevuld worden.


interne samenwerkingDe werkzaamheden rondom de dienstverlening vinden vooral plaats binnen de afdeling Woondiensten. Maar zoals bij vrijwel alle werkzaamheden in Woningstichting Leusden is een sterke wisselwerking met andere afdelingen noodzakelijk. Zo levert de afdeling Woondiensten service aan de afdeling Projecten als het bijvoorbeeld gaat om klant-ondersteuning bij nieuwbouw, verhuur en verkoop. Daarnaast begeleidt het hoofd Technische zaken de opzichters bij bouwtechnische zaken. Ook is er een intensieve samenwerking met financieel economische zaken als het bijvoorbeeld gaat om de huur-administratie inning en servicekosten

wat willen we (op den duur) bereiken?Woningstichting Leusden streeft in de dienstverlening de volgende doelen na: • Professionele dienstverlening: tijdig, correct en inspelend op te onderkennen

gedifferentieerde behoefte die op basis van moderne marketingtechnieken is vastgesteld,

• Appreciatie van product door klant,• Keuzemogelijkheden voor klanten,• Bijzondere support voor bijzondere doelgroepen.

wa ar sta an we nu en wat willen we komend ja ar doen?We zijn al ver gekomen. Zeker als we ons vergelijken met collega’s in de branche. De verbetering en het verdiepen van onze dienstverlening is een ‘on-going’ proces met veel kleine stapjes. Voor de komende periode staan de onderwerpen op het programma die in de volgende paragrafen aan de orde komen. We maken onderscheid naar vermarkten en beheren.

8.3 wat zijn de werk z a amheden?MAATSCHAPPELIJK Het gaat om al die acties van Woningstichting Leusden die ertoe leiden dat er een goed VERMARKTEN VAN DE fit is tussen klanten en woningen. We hebben het over de woonruimteverdeling; het WONINGVOORRAAD inrichten van de huur/koop-verhouding, het begeleiden van de mutaties, het organi-ALGEMEEN seren van nieuwe verhuur bij nieuwbouw projecten, het faciliteren van woningruil en

bijzondere activiteiten ter huisvesting van bijzondere doelgroepen zoals vluchtelingen zorgbehoevende, starters, enz.

wat willen we (op den duur) bereiken? De volgende doelen staan centraal:

• Creëren van nieuwe woonsituaties,• Op individueel niveau creëren van een goede woonkwaliteit bij

de start van de verhuur of koop,• Op beleidsniveau bijdragen leveren aan de ontwikkeling van het

volkshuisvestingsbeleid binnen de gemeente Leusden.

wa ar sta an we nu, en wat hebben we in 20 09 geda an?Zie bij de afzonderlijke paragrafen.

8.4 wat zijn de werk z a amheden?WOONRUIMTE- In Leusden hebben we meer woningzoekenden dan woningen. Met andere woorden er VERDELING is altijd een toewijzingsprobleem. Omdat Woningstichting Leusden en de gemeente

Leusden vinden dat niet het prijsmechanisme mag werken maar dat de maatschappelijk doelen richtinggevend moeten zijn, is er een stelsel van regelingen en werkzaamheden opgebouwd tussen Woningstichting Leusden en de Gemeente Leusden waarin Woning-stichting Leusden zorg draagt voor de uitvoering van het beleid dat onder meer is vast-gelegd in gemeentelijke verordeningen.


wat willen we (op den duur) bereiken?Woningstichting Leusden en de gemeente Leusden zijn van mening dat het stelsel aan modernisering toe is. Het draagt nu alle kenmerken van een distributiesysteem.

We willen naar een meer klanten marktgerichte benadering waarin het vinden van goede matches centraal staat. Om deze doelen te bereiken is het noodzakelijk een goed inzicht in de woningmarkt in het algemeen en specifiek in Leusden te hebben. We moeten kunnen beoordelen wat de maatschappelijke behoefte is en op welke wijze wij kunnen inspringen op deze behoefte. Hier ligt één van de kernopgaven van Woning-stichting Leusden.

wa ar sta an we nu (positie en benchmark)?Het gaat om een maatschappelijk belangrijke activiteit met breed uitwaaierende domeinen en werkprocessen, bijvoorbeeld:• Informeren van de woningzoekenden over de voorraad,• Voorlichten en inschrijven van woningzoekenden, • Bekend maken vrijkomende woningen en verwerken van reacties, • Voordragen kandidaten

De volgende benchmarks geven inzicht in de stand van zaken:

2009 22

78

HuurKoop

Woningmarkt Leusden in %

2009

2008

2007

2006

2005

2.552

1.952

2.375

1.996

2.270

Ingeschreven woningzoekenden 2005-2009


Mutaties 2005-2009

2009 2008 2007 2006 2005

Aantal mutaties 195 211 213 224 212

Mutatiegraad 7,4 8,2 8,3 8,8 8,3

Gemiddeld aantal reacties per vrijkomende woning 2005-2009

2009 2008 2007 2006 2005

Gemiddelde reactie per woning 51 45 42 34 28

wat hebben we in 20 09 geda an?Het tekort aan woningen en het rechtvaardig verdelen van de woningen is een gezamen-lijke inspanning van Woningstichting Leusden en de gemeente Leusden. Het huidige systeem voor woonruimteverdeling voldoet steeds minder en is aan vernieuwing toe. We hebben gesprekken gevoerd met de gemeente over de vraag of we een moderni-sering kunnen realiseren. Het streven is om per te onderscheiden doelgroep maatwerk te kunnen leveren. Het labelen van vrijkomende woningen op basis van de externe vraag vormt hierin een belangrijke ontwikkeling. Een belangrijk behaald resultaat is de overeenstemming over het loten van een aandeel van 25% van de vrijgekomen woningen voor jongeren. Hierdoor is het iedere twee weken mogelijk om te reageren op zowel woningen die op inschrijfduur worden toegewezen als woningen die door loting worden toegewezen. Vanaf 1 januari 2010 wordt deze afspraak uitgevoerd.

2009 496

2008 467

1901

1887

228

226

2007 482

1867

229

2006 446

1873

238

446

1863

251

2005

Dure huur (>€ 548,18)Betaalbare huurGoedkope huur (<€ 357,37)

Verdeling woningen huurklassen 2005-2009


8.5 wat zijn de werk z a amheden?MUTATIES: KOPEN Het betreft hier alle werkzaamheden die samenhangen met koop en verkoop van EN VERKOPEN (ZIE individuele woningen; het aanbieden van de woning, productinformatie, taxatie, OOK STRATEGISCHE begeleiding verkoop, aansturen makelaars, etc.PROJECTEN) Een van de belangrijkste ontwikkelingen van de afgelopen jaren was het aanbieden van

het product Meerkeuzewoning. Klanten konden daarbij in principe uit vijf contract-vormen kiezen. Vanaf april 2009 bieden wij de contractvormen: huur, koopgarant of koop. Dit in het verlengde van de keuzes die wij onze klant zien maken.

wat willen we (op den duur) bereiken?Uiteindelijk is de doelstelling dat 80% van ons woningbezit bereikbaar/betaalbaar blijft via de huurwoningenmarkt. Dat betekent dat 20% van ons woningbezit dynamisch te benoemen is. Aan de hand van de vraag in de markt en de opgave van Woningstichting Leusden wordt gekeken hoe dit aantal woningen in de markt gezet kan worden. Er kan dan gekozen worden tussen huur, kopen onder voorwaarden en definitieve verkoop. Op deze wijze wordt er actief gewerkt aan een gedifferentieerde, gezonde woningvoor-raad waarmee wij ook in de toekomst kunnen blijven bedienen.

Geplande verkopen in aantallen

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Geplande verkopen 45 45 45 45 45 16 16 16

wa ar sta an we nu?Bovenstaande geplande verkopen (verkoop onder voorwaarden) is op basis van de inschatting dat 1,5% van de MKW-voorraad jaarlijks verkocht wordt en 4% van de jaarlijks nieuw ingebrachte voorraad.

wat doen we volgend ja ar?Aandachtspunt voor het komende jaar is het optimaliseren van het verkoopproces. Daarbij is aandacht voor de begeleiding van het verkoopproces door makelaars, de marketingcommunicatie rondom de verkoop, de organisatie van de interne werkpro-cessen, met als uiteindelijk resultaat het verkopen van de woningen. In de kern gaat het om de verdere ontwikkeling van het makelaarschap van Woningstichting Leusden. Om dit te realiseren is de functie van verkoopbegeleider in het leven geroepen. Vanaf oktober 2009 is een verkoopbegeleider actief op de afdeling Woondiensten. In de laatste maanden van 2009 is een selectietraject voorbereid voor wat betreft de betrokken makelaars. Een aantal lokaal verbonden makelaars heeft een uitnodiging gekregen om een plan te maken voor de uitvoering van de verkoop in 2010. Op basis van een bedrijfs-presentatie is begin 2010 een keuze gemaakt voor twee makelaars met wie nauw zal worden samengewerkt.

2009

2008

2007

2006

2005

61

12

50

7

27

Aantal MKW verkopen (cumulatief)


Resultaten: • Selectie van makelaars ten behoeve van de verkoopbegeleiding woningen.

Vastgelegd in overeenkomst,• Ontwikkeling instrumenten marketingcommunicatie,• Omschrijving interne procedures rondom verkoopprocessen,• In 2010 worden 45 woningen onder Verkoop onder voorwaarden verkocht.

8.6 wat zijn de werk z a amheden?MUTATIES Het gaat bij mutaties om het gehele proces van huuropzegging, woningtoewijzing, VERHUURVOORRAAD contractvorming en het betrekken van de woning, inclusief het mutatieonderhoud EN NIEUWBOUW eventueel woningaanpassing en de eindafrekening. Het mutatieproces behoort tot de kernwerkzaamheden van Woningstichting Leusden.

Dit proces start op het moment dat bekend wordt dat een woning vrijkomt en eindigt bij de afrekening met de vertrokken huurders. In die periode heeft een veelvoud aan werk-zaamheden plaatsgevonden en is een groot aantal medewerkers van Woningstichting Leusden betrokken geweest.

wat willen we (op den duur) bereiken?De kwaliteit van het mutatieproces is goed te noemen. Uiteindelijk is het geheel aan werkzaamheden een samenspel tussen de verschillende afdelingen, waarbij de oriën-tatie op de klant centraal staat. De uitdaging is om een goede wisselwerking te vinden tussen keuzevrijheid van de klant, technische mogelijkheden en een goede financiële bestendigheid van de woning.

wa ar sta an we nu (positie en benchmark)Het aantal mutaties per jaar is vrij constant te noemen en ligt rond de 212. Er is gemiddeld genomen een mutatiegraad van 8,3%.

Het betrekken van de woning scoort hoog op basis van de KWH-normen en is de afgelopen jaren substantieel verbeterd. Van een 8,2 naar een 8,8. Het landelijke cijfer is een 7,6. Dit cijfer wordt gebaseerd op de informatieverstrekking, de staat van oplevering en de tijdigheid hiervan en de tevredenheid van de klant met de woning. In 2009 is de informatieverstrekking bij de start van een huurcontract verder verbeterd door het in gebruik nemen van de woonmap; een heldere en overzichtelijke documentatiemap met daarin alle voor de nieuwe klant relevante en actuele informatie.

wat doen we volgend ja ar?• Tijdige contracteren van klanten bij nieuwbouw waarmee vroege betrokkenheid bij

bouw georganiseerd wordt, zodat er meer keuzevrijheid ontstaat. Het streven is zes maanden van te voren de klanten gecontracteerd te hebben.

• Structureel werken aan klanttevredenheid rondom het betrekken van de woning. Het vasthouden van de KWH-norm vormt daarbij onze richtlijn.

• Het uitbouwen van onze aftersale service als onderdeel van onze klantbinding. Dit houdt in dat we ons servicepakket richting klanten gaan uitbreiden. Dit in nauw overleg met de afdelingen projecten en financiën.

Verhuringen in de nieuwbouw 2010: • De acht woningen boven op het Hamersveld worden bouwkundig in december 2009

opgeleverd. De sleuteluitgifte vindt pas in februari 2010 plaats. Dit heeft te maken met de installatie en veiligheidsvoorzieningen.

• De woningen Asschat en optopping Torenakker worden ca. 1 april 2010 opgeleverd. Het betreft in totaal 30 woningen.

• De bedrijfsruimte Abrona wordt ca. 1 april 2010 opgeleverd. Het gaat om 884 m2 BVO.• Blok D (deelplan De Landerijen) wordt medio 2010 opgeleverd. Het gaat om

7 woningen.


8.7 het wat en wa arom van woningruilWONINGRUIL EN Bij woningruil willen twee huurders elkaars woning betrekken, met de intentie om daar DOORSCHUIVEN daadwerkelijk hun hoofdverblijf te hebben en te houden. Woningruil kan een mogelijk-

heid zijn om relatief snel de woning naar wensen van de klant te vinden. Voor woningruil is altijd toestemming nodig van Woningstichting Leusden. Woningstichting Leusden geeft in principe toestemming voor een woningruil als: • De aanvrager voldoet aan de toewijzingscriteria die voor de woning in het normale

aanbodsysteem van toepassing zijn, • De aanvragers geen huurbetalingsachterstand hebben, • De aanvragers de woning in de beschreven staat accepteren en daarvoor tekenen.

In sommige gevallen kan woningruil worden geweigerd. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als de woning, of de woning waar de klant wil gaan wonen, een andere bestemming krijgt of bijvoorbeeld wordt verkocht. In deze situatie wordt er geen nieuw contract aangegaan. Een ander voorbeeld is een woningruil naar een aangepaste woning. WVG-aangepaste woningen worden met tussenkomst van het Gewest bemiddeld.

doel woningruilHet doel van woningruil is eenvoudig: het is een manier om klanten in de gelegenheid te brengen om te verhuizen naar de woning van hun voorkeur. Door te ruilen met iemand die juist de wens heeft voor de woning van de andere partij wordt een verhuisbewe-ging mogelijk die via het reguliere systeem wellicht een lange(re) wachttijd met zich meebrengt.

wa ar sta an we nu en wat ga an we komend ja ar doen?Aanvragen voor woningruil en doorschuiven komen relatief weinig voor. In 2009 is vier keer woningruil voorgekomen en is er één doorschuif geweest. Woningstichting Leusden biedt hier wel de mogelijkheid voor. Het initiatief voor woningruil ligt altijd bij de klant. Echter Woningstichting Leusden kan mogelijk meer adviseren en/of initiëren tot woningruil. In een flink aantal eengezinswoningen woont momenteel niet meer het aantal mensen waarvoor de woningen juist geschikt zijn. Het gaat dan vaak om jonge senioren van wie de kinderen het huis uit zijn. Deze mensen wonen wellicht naar tevre-denheid en zijn daarom niet actief op zoek naar een andere woning. Ironisch zijn het de kinderen van die bewoners die vaak niet aan bod komen in Leusden omdat er weinig woningen beschikbaar komen voor starters. Mogelijk is een aantal ouderen best bereid om te verhuizen als er een aantrekkelijk alternatief wordt geboden.

8.8 wat zijn de werk z a amheden?HUISVESTING

VLUCHTELINGEN, Vluchtelingen,statushoudersSTATUSHOUDERS EN Met de gemeente Leusden wordt overlegd over de taakstelling in relatie tot het generaal ANDERE BIJZONDERE pardon.DOELGROEPEN Deze afspraken zijn gebaseerd op de landelijke regeling en de mogelijkheden binnen

de gemeente Leusden. Contacten en afspraken over de voortgang vinden regelmatig plaats. De taakstelling wordt jaarlijks steeds gehaald. Ook in 2009 is in goed overleg met de verschillende betrokken partijen een aantal mensen uit deze doelgroep gehuisvest.

VluchtelingenIn 2008 heeft Woningstichting Leusden 11 huishoudens – met in totaal 35 personen – met een vluchtelingenstatus gehuisvest. Dit is veel meer dan de reguliere taakstelling van 9 personen. Oorzaak is dat er ook een flink aantal mensen met een pardonregeling is gehuisvest. In totaal moesten er, naast de reguliere taakstelling, vóór 1 januari 2010 nog 49 mensen met een pardonregeling gehuisvest worden. Er is in 2008 een flinke


inhaalslag geweest en dit heeft als resultaat dat er in 2009 nog maar vijf mensen met een pardonregeling gehuisvest dienden te worden. Er is daarmee in Leusden aan de taakstel-ling voor de huisvesting van vluchtelingen voldaan.

bemiddelingBij de aanvang van het aanbodmodel is afgesproken dat het mogelijk is om in bijzondere situaties voor een woningzoekende te bemiddelen. Dat gebeurde in 2009 16 keer.

Reden voor bemiddeling in aantal betrokken woningen

2009 2008 2007 2006

Bewoners sloopwoningen Albert

Buininggaarde naar Torenakkerweg – – 2 3

Vluchtelingen* 14 11 6 11

Gehandicapten 1 – 1 2

Overige bijzondere situaties 1 – 2 1

Totaal 16 11 11 17

* inclusief mensen met een generaal-pardonregeling

wonen met zorgBuiten het aanbodmodel om verzorgt Woningstichting Leusden de toewijzing van woningen met zorg. In 2009 zijn 16 woningen met zorg toegewezen (2008: tien woningen). In verband met de sloop van de woningen aan de Albert Buininggaarde is in 2009 in totaal een woning vrijgekomen die niet is toegewezen via het aanbodmodel (2008: 20 woningen). Van deze woningen zijn er elf woningen met een tijdelijk contract volgens de leegstandswet aangeboden. Deze woningen staan hierdoor niet onnodig lang leeg, maar zijn verzekerd van leegstand op moment van sloop.

urgentiestellingWoningstichting Leusden voert het secretariaat voor de urgentiecommissie.

Het aantal aanvragen voor urgentie binnen de gemeente Leusden is in 2009 iets gedaald in vergelijking met 2008. Een voorzichtige conclusie kan zijn dat de informatieverstrek-king vooraf goed werkt. Mensen kunnen al vooraf goed inschatten wat hun kansen op urgentie zijn. In de afgelopen jaren vertoont het aantal aanvragen en toekenningen een dalende trend.

Strengere voorwaarden bij het toewijzen van urgentie in geval van echtscheiding leiden tot een sterke daling van het aantal aanvragen bij de urgentiecommissie.

2009

2008

2007

2006

2005

28

22

35

9

16

Gehuisveste statushouders in aantallen


Urgentiestelling

2009 2008 2007 2006 2005

Aanvraag 9 17 21 21 26

Erkenning 3 3 9 13 16

In behandeling 3 – 1 1 0

wat willen we (op den duur) bereiken?Blijvend voldoen aan de taakstelling die afgesproken is met de gemeente Leusden.

8.9 wat zijn de werk z a amheden?DAGELIJKSE LEEFBAAR- De werkzaamheden richten zich op de individuele en collectieve woonkwaliteit ten HEID EN BEHEREN; behoeve van de bewoner, de woonomgeving, de voorzieningen in het algemeen en ALGEMEEN specifiek in het kader van de integrale benadering van Wonen, Zorg en Welzijn. Het gaat om die activiteiten die ertoe moeten leiden dat huurovereenkomst op een

goede wijze wordt gerealiseerd en dat de bewoners in alle rust kunnen genieten van woning en woonomgeving. In de praktijk gaat het om dagelijks onderhoud, huurinning, communicatie en inspraak, bewonersservice, aandacht voor leefbaarheid in buurt en wijk enz. In het kader van het streven naar woonkwaliteit voor onze huurders gaat ook onze aandacht uit naar het welzijn voor zover dat woongerelateerd is. Wij werken hierbij nauw samen met onze partners, onder andere de gemeente Leusden.

wat willen we (op den duur) bereiken?Zoals gezegd streven wij ernaar dat huurovereenkomsten op een goede wijze worden gerealiseerd en dat de bewoners in alle rust kunnen genieten van woning en woonomge-ving. Dan komen de volgende doelen centraal te staan: • Stabiele buurten, goed woonklimaat, • Zakelijk en efficiënt uitvoeren van de werkprocessen die voor de woonkwaliteit van

belang zijn,• Bewonersondersteuning, individueel en collectief,• Implementatie van concepten Wonen, Zorg en Welzijn en buurtvoorzieningen,• Zo goed mogelijke ondersteuning van de woonwensen en veranderingen aan het

gehuurde.

resulta at in 20 09Zie de afzonderlijke paragrafen.

8.10 wat zijn de werk z a amheden?WIJK/BUURTMONITOR In samenwerking met de gemeente en welzijn werkt Woningstichting Leusden structu-

reel aan de leefbaarheid in onze buurten. Denk daarbij aan maatregelen om overlast te beperken, het meewerken aan activiteiten zoals Zomerschoon, etc.

wat willen we (op den duur) bereiken?Een bijdrage leveren aan de leefbaarheid en het woonplezier van de mensen in onze wijken.

wa ar sta an we nu en wat ga an we komend ja ar doen?In 2008 is gestart met gesprekken met de gemeente over het maken van een wijk - kwaliteitsplan. Een wijk-kwaliteitsplan wordt ingezet om de leefbaarheid in de buurt te monitoren en kan vervolgens de aanzet bieden voor interne en externe acties. Er zijn in


2008 en 2009 vooral gesprekken gevoerd over het hoe en waarom. In 2010 moeten de wijk-kwaliteitsplannen verder vormgegeven worden. Het initiatief hiervoor ligt bij de gemeente.

8.11 Dit betreft alle werkzaamheden vanaf de algemene voorlichting aan de huurder tot en DAGELIJKS ONDERHOUD met de daadwerkelijke reparatie aan woning of woonomgeving. Jaarlijks betreft het

ongeveer 2000 werkopdrachten .

wat zijn de werk z a amheden?De werkzaamheden hebben in hoofdzaak betrekking op storingen- en klachtenmeldin-gen van de huurders. Voor het verhelpen is een organisatie gevormd. De klant kan 24 uur per dag klachten en storingen telefonisch of per e-mail doorgeven.

Woningstichting Leusden heeft geen eigen onderhoudsdienst. Voor het verhelpen van de klachten en storingen wordt gebruik gemaakt van vele vaste leveranciers. Met deze leveranciers worden jaarlijks afspraken gemaakt over de dienstverlening.

wat willen we (op den duur) bereiken?Doel: het adequaat en klantgericht oplossen van technische problemen: • Altijd bereikbaar,• Een snelle en goede reactie,• Kosteneffectief (sober en effectief),• Beleidseffectief (woning in goed staat houden),• Klanteneffectief (een tevreden klant, nagaan waar er meerwaarde kan worden

gerealiseerd),• Goede afspraken met de betrokken leveranciers.

Uit lopende onderzoeken blijkt dat Woningstichting Leusden ook op dit terrein een goede reputatie geniet. Komend jaar worden SMART kenmerken benoemd.

wa ar sta an we nu en wat ga an we komend ja ar doen?Jaarlijks wordt gewerkt aan de verbetering van de dienstverlening. Wat betreft de communicatie wordt er steeds meer gewerkt met e-mail. Daarnaast zet Woningstich-ting Leusden hoog in als het gaat om de automatisering. Systemen worden periodiek verbeterd en medewerkers worden geregeld bijgeschoold. De komende jaren zal dit proces doorgaan.

De doelstelling voor de komende jaren is het terugdringen van het aantal klachten. Dit kan echter alleen als er blijvend wordt geïnvesteerd in kwaliteit. Daarnaast is een blijvende aandacht voor het planmatig onderhoud van belang.

8.12 wat zijn de werk z a amheden?BEWONERSOVERLAST/ Een belangrijk onderdeel van het werk van Woningstichting Leusden is het bevorderen BEMIDDELING/ van een goed woonklimaat. We beïnvloeden dit positief door in overleg met de stake-BIJZONDERE PROBLEMEN holders in de buurten gezamenlijke acties te ondernemen. VAN BEWONERS • In 2007 is gestart met buurtbemiddeling en dit heeft zeer positieve resultaten voor

de bewoners van de gemeente Leusden. Buurtbemiddeling is bereikbaar voor huur- en koopwoningen. In 2009 zijn er tot eind september reeds 48 meldingen gedaan voor buurtbemiddeling. Niet alle meldingen resulteren in een buurtbemid- delingstraject.

• Naast buurtbemiddeling is er in 2008 gestart met het Sociaal Platform. Vaak hebben de mensen die overlast bezorgen een meervoudige problematiek. Binnen het Sociaal Platform werken professionals vanuit hun diverse disciplines integraal aan het oplossen van een casus. Per jaar worden daar 25 casussen besproken en opgepakt.


• De medewerkers van Woningstichting Leusden lossen daarnaast zelfstandig over-lastproblematiek op, bijvoorbeeld door het aanspreken en indien nodig het intensief begeleiden van de overlastgever.

wat willen we (op den duur) bereiken?Het bevorderen van een goed woonklimaat waar iedereen prettig kan wonen in zijn of haar buurt en woning. Uiteindelijk willen we ervoor zorgen dat iedereen zo lang mogelijk en tevreden met elkaar in een buurt kan wonen.

wat ga an we komend ja ar doen?Woningstichting Leusden continueert haar inspanningen op het terrein van bewoners-overlast, bemiddeling en bijzondere problemen van bewoners. • Daarbij ligt de aandacht op de verdere professionalisering van de samenwerking met

de stakeholders. De samenwerkingsafspraken zijn gevat in een convenant. • Het streven is het aantal huisuitzettingen met als oorzaak overlast te beperken tot een

minimum. Daarbij is het uitgangspunt dat mensen zo lang mogelijk en tevreden met elkaar in één buurt kunnen blijven wonen.

8.13 Woningstichting Leusden hecht er veel waarde aan dat zij structureel huurders bij CONTACT MET haar werk betrekt. Beïnvloeding door en betrokkenheid van huurders bij het werk van HUURDERS Woningstichting Leusden vinden wij essentieel. Enerzijds legitimeert dit het handelen

van de corporatie (waarom doet ze wat ze doet) en anderzijds zorgt het ervoor dat Woningstichting Leusden haar producten en diensten goed blijft afstemmen op de behoefte van haar klanten. Contact met huurders vindt plaats op vele niveaus, van indivi-dueel tot collectief.

In 2009 heeft de HBVL besloten om de vereniging op te heffen. Het draagvlak voor een huurdersbelangenvereniging was zo klein dat het bestuur geen toekomst voor huurderparticipatie in deze vorm zag. Ter illustratie: bij de ledenvergaderingen versche-nen er in de regel 0 tot 5 geïnteresseerden. Daarbij waren dit dan meestal bekende leden die ook actief waren in bewonerscommissies. Vanaf 1 mei hield de HBVL dan ook op met bestaan. De afdeling Woondiensten was betrokken bij de besluitvorming over de opheffing en heeft gesprekken opgestart om een nieuwe vorm van participatie te ontwikkelen in de vorm van de Woonadviesraad. Voorbereidingen voor dit nieuwe platform vonden in 2009 plaats waarna de oprichting in 2010 zal plaatsvinden.

8.14 Het bewonersblad Thuis is vier keer verschenen. De website is een tweede belangrijk VOORLICHTING informatiemedium. Het informeren van huurders over het uitvoeren van onderhouds-

werkzaamheden aan hun woning gebeurt ook persoonlijk aan de betrokkenen via ‘complexbrieven’. Daarvan zijn er 52 verspreid in 2008 tegenover 64 in 2007.

Naast deze vormen van voorlichting houdt Woningstichting Leusden ook regelma-tig informatieavonden en presentaties. Onderwerpen in 2009 waren onder andere de Koopgarantregeling, de verbouwing en nieuwbouw rondom woon- en zorgcentrum ’t Hamersveld en de nieuwbouw van het Gezondheidscentrum in Tabaksteeg met daarboven appartementen.

Ook werd in het najaar van 2009 meegewerkt aan een uitgebreide regionale woon-manifestatie in De Flint in Amersfoort. Samen met onder andere de Rabobank, verschil-lende makelaars uit Leusden en Amersfoort, projectontwikkelaars en notarissen werd informatie verstrekt over de mogelijkheden om een woning te kopen. Het motto van de avond was ‘Kopen, het kan weer!’. Achtergrond was het stilvallen van de woningmarkt en het onder de aandacht brengen van maatregelen ter bevordering en herstel van het vertrouwen in de markt. Het is goed gelukt om ook de mogelijkheden in de Leusdense markt onder de aandacht te brengen. Dit heeft ertoe geleid dat lokale Leusdense partners hebben besloten om, samen met de gemeente, in het voorjaar van 2010 een vergelijkbare manifestatie te organiseren in Leusden en over Leusden specifiek.


Tot slot was ook in 2009 een aantal bewonerscommissies actief. Per 31 december 2009 waren er volgende commissies: Groenhouten, De Wetering, De Blekerij, De Zeil makerij, Torenakkerweg, De Smidse, Albert Buininggaarde, Nabbert en Grasland/Klaverland.

8.15 Woningstichting Leusden hecht belang aan goede bewonersparticipatie. Voor de IN GESPREK toekomst van bewonersparticipatie heeft Woningstichting Leusden nieuwe vormen MET DE KLANT ontwikkeld. Zo is eind 2007 al voor het eerst een klantenpanel georganiseerd voor

jongeren. Dit initiatief is zeer enthousiast ontvangen. In 2008 is nog een klantenpanel georganiseerd, nu voor senioren. Dit was een samenwerkingsverband tussen de partijen van Larikslaan2 (gemeente Leusden, Beweging 3.0 en Woningstichting Leusden). In 2009 is daarop een Arenasessie georganiseerd.

Ook bij de Arenasessie gaat Woningstichting Leusden in gesprek met haar klanten. Het verschil tussen een klantenpanel en een arenasessie is vooral de werkvorm. Een panel is een gesprek tussen klanten, geleid door een ingehuurde externe gespreksleider. Een arenasessie is een actievere vorm van communicatie tussen klanten en medewerkers van Woningstichting Leusden. De setting is daarbij minder traditioneel (‘de vergader-tafel’) en meer actief (kleine wisselende groepjes, 1-op-1 klant-medewerker). De Arenasessie bood een aantal belangrijke conclusies voor de aanwezige medewerkers en MT-leden, bijvoorbeeld de grote waarde die klanten hechten aan een serieuze en goed onderbouwde klachtenafhandeling. Het imago van Woningstichting Leusden en haar medewerkers werd omschreven als heel vriendelijk maar soms wat star.

wat zijn de werk z a amheden?Op diverse manieren heeft Woningstichting Leusden dagelijks contact met haar klanten. Bijvoorbeeld klanten die aan de balie van Larikslaan2 hun vraag stellen, tijdens het tekenen van een huurcontract, reparatieverzoeken, tijdens het uitzoeken van nieuwe badkamertegels. Dit soort contacten kan bijna als regulier beschouwd worden. Op een aantal vlakken beperkt Woningstichting Leusden zich niet tot verhuuractiviteiten, maar worden er aanvullende diensten verleend. Algemeen doel: adequate dienstverlening naar individuele dan wel collectieve behoefte, op basis van professionele en zakelijke bedrijfsvoering. In zijn algemeenheid doen wij dit door het verlenen van aanvullende diensten.

wat willen we (op den duur) bereiken?Als het gaat om contact met onze klanten stellen wij een aantal speerpunten vast. Daarbij gaat het om keuzevrijheid, communicatie en betrokkenheid. • Onze klanten hebben de ruimte om eigen keuzes te maken als het gaat om de ‘eigen

woning’,• Klanten kunnen terecht bij de woningcorporatie. Hun mening telt, • Onze producten, maar ook onze processen zijn klantgericht.

wa ar sta an we nu en wat ga an we komend ja ar doen? Woningstichting Leusden heeft het streven om bewoners meer ruimte te geven om tot

eigen keuzes te komen als het gaat om de ‘eigen woning’.• Zo worden keuzepakketten aangeboden bij nieuwbouw en planmatig onderhoud en is

er een beleid van ‘veranderingen aan het gehuurde’,• De Woonwinkel wordt verder ontwikkeld om in te spelen op de wensen van de

klanten. Hiervoor zal een verdergaand beleid worden opgezet, • Naar verwachting zal de komende tijd ook de bredere service rond koop en verkoop

van woningen aan de orde komen.


Communicatieenbetrokkenheid Woningstichting Leusden kent al geruime tijd bewonerscommissies. De bewonerscom-

missies zijn voor Woningstichting Leusden gesprekspartners voor onderwerpen van beheer en beleid die hun complex, buurt of wijk direct raken. De bewonerscommissies en Woningstichting Leusden voeren ieder half jaar een gesprek.

Woningstichting Leusden neemt initiatief om verschillende werkvormen op te zetten waarmee de betrokkenheid en invloed van huurders georganiseerd wordt:• Forum: Woningstichting Leusden richt een interactief, digitaal forum van huurders,

kopers en woningzoekenden op, • Klantenpanels: Woningstichting Leusden maakt gebruik van klantenpanels om

klanten te horen over specifieke thema’s, zoals starters- of seniorenhuisvesting,• Werkgroepen: Woningstichting Leusden stelt werkgroepen in om samen beleid vorm

te geven. Denk daarbij aan thema’s zoals het huurprijzenbeleid, service aan klanten, etc.

8.16 De toepassing van de Wet Maatschappelijk Ondersteuning (voorheen WVG) wordt VERANDERINGEN uitgevoerd aan de hand van het convenant met de gemeente. In het verslagjaar is er AAN HET GEHUURDE een duidelijke stijging geweest van het aantal aanvragen. Daarnaast zijn de gemiddeldeINCL. WMO kosten fors gestegen. Voor 2010 wordt ten opzichte van 2009 een gelijkblijvend aantal

aanvragen verwacht. Naast mensen met een handicap maken vooral veel ouderen gebruik van de regeling. Bij de nieuwbouw en het planmatig onderhoud van senioren-woningen wordt veel aandacht besteed aan voorzieningen. Dit met als doel dat ouderen langer in hun woning kunnen wonen. De komende jaren zal dit niet veranderen.

Daarnaast zal de komende jaren verder worden gewerkt aan de bouw van scootmo-bielruimten bij seniorencomplexen. De ruimten worden gebruikt voor de stalling van scootmobielen en elektrische fietsen. In het verslagjaar is de scootmobielruimte van het complex De Smidse opgeleverd. In 2010 zal worden gewerkt aan de realisatie van een scootmobielruimte bij de complexen Nabbert en Korte Geer.

Woningaanpassingen Wet Maatschappelijke Ondersteuning in aantallen

2009 2008 2007 2006 2005

Aantal 62 38 49 36 56

Gemiddeld bedrag (in €) 1.306 1.011 1.453 693 971

woninga anpassingsbeleid (c ategorie 3 en 4) Het Woningaanpassingsbeleid is in 2004 bijgesteld mede in verband met het gewijzigde

huurrecht. De aandacht die Woningstichting Leusden in de jaren 2003 en 2004 heeft besteed aan

het Woningaanpassingsbeleid heeft duidelijk geleid tot een forse stijging van het aantal aanvragen. Na een hausse hebben we een stabilisatie zien optreden. In het verslag jaar is weer duidelijk sprake van een toename. In totaal zijn 105 aanvragen ingediend voor aanpassingen en wijzigingen aan het gehuurde zonder huurverhoging. Voorbeelden zijn het leggen van parket- en laminaat en het plaatsen van tuinhuisjes. Voor 2010 wordt ongeveer een zelfde hoeveelheid aanvragen verwacht.

Aanpassingen zonder huurverhoging in aantallen

2009 2008 2007 2006 2005

Aantal 105 69 91 104 77


geriefsverbeteringen (c ategorie 6)Tot deze categorie behoren onder meer de onderdelen centrale verwarming, isolatie-glas, dakramen en zonneboilersystemen. In het verslagjaar zijn 49 aanvragen ingediend voor een aanpassing met huurverhoging. De verwachting is dat het totaal aantal aanvragen tot geriefsverbeteringen zal stijgen ten opzichte het werkelijke aantal van 2009. Een en ander heeft te maken met de vele voorstellen en plannen tot energiebe-sparing. De aanvragen betreffen vooral zonneboilersystemen, isolatievoorzieningen, dakramen en HR++ glas.

Aanpassingen en veranderingen met huurverhoging in aantallen

2009 2008 2007

Dubbel glas (HR++ glas) 25 59 76

Dakkapel 4 4 2

Tuimeldakraam 20 16 15

Woninguitbouw 0 0 2

Totaal 49 79 95

8.17 inhoud onderhoudsabonnementONDERHOUDS- Voor het zogenaamd klein onderhoud is de huurder zelf verantwoordelijk. Het gaat ABONNEMENT dan bijvoorbeeld om het verhelpen van druppelende kranen, het gangbaar houden van

hang- en sluitwerk en het bijvullen van de centrale verwarmingsinstallatie. Woning-stichting Leusden kan de klant deze klussen uit handen nemen en biedt als extra service een voordelig onderhoudsabonnement. Naast de eenmalige entreekosten en tegen een maandelijkse vergoeding van € 4,50 inclusief BTW worden kleine klussen uitgevoerd die de klant anders zelf moet (laten) doen.

omvang deelname onderhoudsabonnementIn 2007 is het nieuwe product ‘onderhoudsabonnement’ ontwikkeld. Begin 2008 is het onderhoudsabonnement ingevoerd. Eind 2008 zijn er 385 onderhoudsabonnementen afgesloten. In 2009 komen er bij mutatie abonnementen bij. Eind 2009 is het aantal deel-nemers circa 400 en de verwachting is dat het in 2010 stabiel blijft. Dit aantal is lager dan bij de start werd verwacht.

visie voor 2010In 2010 wordt het abonnement opnieuw onder de loep genomen. Vraag hierbij is of een aantal marketinginstrumenten de deelname kan vergroten. Mogelijk is bijvoorbeeld een voordelige instapactie een manier om meer leden te verwerven. Op basis van de conclu-sies worden voorstellen gemaakt voor de toekomst van het abonnement, met als doel om het aantal deelnemers te laten stijgen tot 1.000. De verwachting is dat dit doel kan worden bereikt door een geleidelijke stijging, mogelijk circa 200 tot 250 leden per jaar. In 2015 moet het aantal van 1.000 dan bereikt zijn.

8.18 v ve de startVERENIGING VAN Er zijn drie VVE’s opgericht voor complex De Start. Hiervan zijn er twee slapende, zodat EIGENAREN (VVE) Woningstichting Leusden maar één VVE actief beheert. Dit betreft de volgende werkzaamheden: de inkomsten en uitgaven moeten uitgevoerd

en geadministreerd worden, een begroting en een jaarrekening moeten jaarlijks worden opgesteld en verder moeten jaarlijks de servicekosten herrekend worden.


uitbreiding a antal v ve’sDe komende jaren met ingang van 2010 zal het aantal VVE’s uitgebreid worden.

Dit heeft zowel te maken met nieuwbouw als verkoop uit bestaand bezit. In de Tabak-steeg wordt een complex gebouwd, waarvan 12 appartementen voor Woningstichting Leusden zijn. Het complex bestaat echter uit meerdere appartementen en winkels. In Biezenkamp komen ook minimaal twee VVE’s

Verder moet er rekening mee worden gehouden dat waarschijnlijk al in 2011 ook appar-tementen van ons eigen bezit worden verkocht. Hiervoor zullen dan ook VVE’s moeten worden opgericht.

v ve’s in eigen beheer?De vraag is of we VVE’s in eigen beheer blijven uitvoeren of dat we gezamenlijk, bijvoor-beeld in het BLNW-verband, één organisatie de VVE’s van alle vier de corporaties laten beheren. Hierover zal in 2010 een besluit worden genomen.

8.19 gl asver zekeringEXTRA DIENSTEN: Bij het aangaan van nieuwe huurcontracten wordt automatisch een glasverzekering GLASVERZEKERING afgesloten. Dit is in de huurovereenkomst vermeld. Zittende huurders die zich nog niet EN RIOOLFONDS hebben aangemeld kunnen alsnog tegen een gering maandelijks bedrag een glas-

verzekering bij ons afsluiten. Wanneer de huurder zich voor de glasverzekering heeft aangemeld, kan elke glasschade bij Woningstichting Leusden worden gemeld.

rioolfondsBij het aangaan van nieuwe contracten wordt de huurder automatisch lid van het rioolfonds. Dit is in de huurovereenkomst vermeld. Zittende huurders die zich nog niet hebben aangemeld kunnen tegen een gering maandelijks bedrag en eenmalige entreekosten alsnog lid worden. Wanneer de huurder zich voor het rioolfonds heeft aangemeld, kan elke verstopping of ander mankement aan het riool worden gemeld bij Woningstichting Leusden.

doel 2010Verder uitbreiden van deelname van glasverzekeringen en rioolfonds tot uiteindelijk volledige deelname. Gezien de mutatiegraad zal dat een periode van een aantal jaren in beslag nemen.

8.20 wat zijn de werk z a amheden?Complexgewijze Het gaat hier om de volgende zaken: afrekenen servicekosten, schoonmaken, lift, etc. SERVICE Algemene doelen zijn het zorgdragen voor een adequate service (schoonhouden) en een

inzichtelijke administratie en adequate afrekening. Uiteraard ook een goed verlopend overleg met huurders. Het betreft voor bewoners zowel zakelijk als emotioneel een belangrijke service.

wat willen we (op den duur) bereiken?Het leveren van een bijdrage aan het woonplezier van onze huurders in de complexen door:• Te werken aan een schone omgeving. Zowel aan de binnenkant als de buitenkant van

het complex,• Het initiëren en bewaken van samenlevingsregels zodat de bewoners in goede

harmonie met elkaar kunnen wonen,• Aanspreekpunt te zijn voor de bewoners als het gaat om kleinschalige onderhoudsvra-

gen en verbeterpunten,


• De begeleiding van aannemers (schoonmaak, glasbewassing, etc) bij het uitvoeren van werkzaamheden aan de complexen. Dit met als doel dat de bewoners er zo min mogelijk last van hebben, en om ervoor te zorgen dat de werkzaamheden goed en conform afspraak uitgevoerd worden.

wat ga an we komend ja ar doen?Door het aanstellen van een opzichter appartementen is het dagelijkse complexbeheer goed op orde gekomen. De herkenbaarheid van Woningstichting Leusden is groot en de tevredenheid van de klanten ook. Het komende jaar richten wij ons op de volgende resultaten:

Resultaten: • In 2010 wordt er actief gewerkt aan het voorkomen en opruimen van zwerfvuil

rondom de complexen. Dit in samenwerking met de bewoners en gemeente. Resultaat: de bewoners ervaren eind 2010 dat hun omgeving schoon en prettig is.

• In 2010 worden de schoonmaakcontracten met onze leveranciers opnieuw bekeken en aangescherpt. Dit resulteert in nieuwe contracten. Hierbij wordt intensief samen-gewerkt tussen de afdeling Projecten en Woondiensten.

8.21 wat zijn de werk z a amheden?WOONGERELATEERDE Woningstichting Leusden kent al jaren een sterke traditie onder andere vastgelegd in DIENSTEN de samenwerkingsovereenkomst met Beweging 3.0 en de gemeente Leusden. We ontwikkelen gezamenlijk woonconcepten, woonzorg zones, multifunctionele

centra, eerstelijnsgezondheidszorg en Larikslaan2. Het gaat hier om een strategische ontwikkeling, zoals in hoofdstuk 1 is aangegeven en geeft weer hoe Woningstichting Leusden probeert met andere ogen te kijken naar de eigen opdracht. Immers als we de bewoners echt centraal stellen, kunnen we niet anders doen dan uit te gaan van de integraliteit van Wonen, Zorg en Welzijn. We staan nog aan het begin van het denken en organiseren.

wat willen we (op den duur) bereiken?Algemene doelen zijn het zorgdragen voor adequate aanvullende diensten voor de diverse doelgroepen op gebieden van zorg en welzijn. Daarnaast ook het zorgdragen voor adequate informatie aan en begeleiding van vragers op de gebieden van Wonen, Zorg en Welzijn (Larikslaan2).

wat ga an we komend ja ar doen?Focuspunten zijn Larikslaan2, woonzorg zones en woonconcepten.

Resultaten: Sluiten van een samenwerkingsovereenkomst met Beweging 3.0 voor het leveren van

zorgdiensten bij onze woningen aan de Torenakker/Asschatterweg. Tijdspad: voorjaar 2010.

8.22 wat zijn de werk z a amheden?HUURACHTERSTANDEN/ Het betreft hier werkzaamheden zoals het incasseren van huur, het opzetten van INCASSO/ONTRUIMINGEN slepersacties, het voorkomen en beperken van huurachterstanden, het maken van

aflossingsafspraken met de betreffende huurders, het voorkomen en in het laatste geval coördineren van ontruimingen. We voeren hierbij overleg met stakeholders zoals schuldhulpverlening en zorgleveranciers.


huurinc assobeleidHet aantal machtigingen tot een automatische incasso is al een paar jaar redelijk stabiel met 82%. De hoogte van de totale huurachterstand is in 2009 licht gestegen ten opzichte van 2008. De huurachterstand van de huidige huurders is gestegen. Deze bedroeg ultimo 2009 1,12% (percentage van de jaarhuur), tegen 0,39% over 2008. Dit heeft vooral te maken met de grote openstaande bedragen voor nieuw verhuurde bedrijfshuisvesting in Tabaksteeg. Dit gaat om een bedrag van € 74.310,-. De openstaande huurachterstand van vertrokken huurders is gestegen van 0,57% ultimo 2008 naar 0,6% ultimo 2009. Om huurbeëindiging en huisuitzettingen als gevolg van huurachterstanden zoveel mogelijk te voorkomen, werkt Woningstichting Leusden met een preventief en curatief beleid. Preventief beleid wil, zoals de term al aangeeft, met allerlei maatregelen voorkomen dat huurachterstand ontstaat. Het curatief beleid is uitgebreid met een intensivering van de aanmaanprocedure om zo snel mogelijk betalingsproblemen te signaleren. Zo kunnen woningstichting en huurder samen tijdig zoeken naar oplossingen om verdere problemen te voorkomen.

ontruimingen

Het aantal ontruimingen is in 2009 met vier gevallen niet veel veranderd ten opzichten van 2008. De oorzaak van deze ontruimingen had in alle gevallen te maken met lang-durige huurachterstand.

Ontruimingen

2009 2008 2007 2006 2005

Aanzeggingen 9 9 11 3 16

Doorgevoerd 4 5 5 0 7

8.23 Vanuit het landelijk beleid is er steeds meer aandacht voor woonfraudebeleid. Hieronder WOONFRAUDEBELEID wordt verstaan alle vormen van onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en

overbewoning. In Leusden is deze problematiek niet erg groot. Dit heeft mogelijk te maken met de schaal van de gemeente. Hierdoor is illegale bewoning geen probleem van grote omvang zoals die voorkomt in de grote steden als Utrecht en Amsterdam. Mogelijk heeft ook het ons-kent-ons gevoel in Leusden hiermee te maken. Als er bij uitzondering wel sprake is van illegale bewoning wordt dat doorgaans gemeld door omwonenden. Dit is dan voor Woningstichting Leusden aanleiding om verder onderzoek te verrichten. Zo wordt onder andere contact gelegd met de gemeente Leusden. Medewerkers van Woningstichting Leusden voeren dan controles uit. Wordt er illegale bewoning vastgesteld, dan wordt de bewoner verzocht om de huur op te zeggen. Daarna start, indien nodig, een formele procedure van uitzetting.

wat willen we (op den duur) bereiken?Het doel op dit terrein is tweeledig. In de begroting is aangegeven met welke marge rekening wordt gehouden in financiële zin. Er is geen reden om in dit opzicht te komen tot een substantiële wijziging. Tegelijkertijd is er de opdracht om zorg te dragen voor inning van de huur op een correcte en professionele wijze, waarbij met name de bege-leiding van maatschappelijk zwakkeren zorgvuldig plaatsvindt. Juist voor deze groep is de zorg voor een adequate huisvesting een belangrijke opgave voor Woningstichting Leusden.


wa ar sta an we nu en wat ga an we komend ja ar doen? Resultaten:

• In 2010 willen wij preventief werken en ontruimingen zoveel mogelijk voorkomen. Dit vraagt intern, soms met ondersteuning van externen, specifieke aandacht van onze medewerkers.

• Een grote meerderheid van onze huurders laat via een automatische incasso de huur overschrijven. Dit percentage ligt al een aantal jaren rond de 82%. Het streven voor 2010 is dat dit percentage ten minste gelijk blijft.

• Het percentage huurachterstanden bevat een component achterstanden bij huidige huurders en achterstanden ontstaan door vertrokken huurders. Door de economische crisis verwachten we dat de huurachterstanden bij huidige huurders een lichte stijging zal gaan vertonen. Het streven voor 2010 is dat dit percentage niet hoger stijgt dan 0,6% voor zittende huurders.

• Met betrekking tot huurachterstanden bij vertrokken huurders (wat om een substan-tieel hoger bedrag gaat dan bij zittende huurders) wordt in het voorjaar 2010 een actieplan geformuleerd hoe we kunnen voorkomen dat vertrokken huurders een huurschuld achterlaten. Het streven is om dit percentage te stabiliseren op 0,6%.

8.24 Algemeen doel is zorgdragen voor een professionele klantgerichte dienstverlening. KWALITEIT VAN DE We meten dit jaarlijks op een aantal punten, door het houden van evaluatiegesprekken, DIENSTVERLENING klantenpanels en via het KWH label.EN KWH

Resultaat 2009 KWH

Labelonderdeel Score WSL Score landelijk

Corporatie bellen 7,6 7,5

Woning veranderen 7,5 7,3

Woning onderhouden 7,3 7,8

Klachten afhandelen 7,2 6,7

Woning verlaten 8,2 8,3

Totaalscore 78,1 76,6

2009

2008

2007

2006

2005

36

64

61

39

48

52

61

39

61

39

Huurachterstanden vertrokken huurdersHuurachterstanden huidige huurders

Huurachterstanden in %


Over het algemeen scoort Woningstichting Leusden goed op de meetonderdelen van KWH. Voor wat betreft het onderdeel ‘woning onderhouden’ is de beoordeling lager dan het landelijk gemiddelde. De oorzaak hiervan ligt vooral in de (on)duidelijkheid van gemaakte afspraken tussen klant en corporatie of leverancier, het nakomen van afspraken en het niet zichtbaar zijn van toezicht op de uitvoering van onderhoud.

Meting2010In 2010 worden de volgende labelonderdelen via KWH gemeten: corporatie bezoeken, woning zoeken, woning betrekken, huur betalen en reparatie uitvoeren. De meetperi-ode loopt van begin maart tot begin juli 2010.

AndereindicatorenvankwaliteitNaast het KWH label werkt Woningstichting Leusden continu aan verbeteringen in de dienstverlening. Er wordt daarbij samengewerkt door medewerkers van de verschillende afdelingen en deze aanpak wordt gedragen door de organisatie. Een voorbeeld van een manier om de kwaliteit te blijven toetsen is de enquête bij woningoplevering. Daarnaast is in oktober 2009 voor het eerst een Arenasessie georganiseerd. Tijdens deze avond werden klanten van Woningstichting Leusden uitgenodigd om te praten over hun erva-ringen met Woningstichting Leusden en hun visie op de kwaliteit van dienstverlening. Een heel concreet resultaat van deze Arenasessie is de wens naar een verbetering in het bijhouden van een klantdossier. Een klantdossier waarin alle klantencontacten worden geregistreerd komt zowel de klantvriendelijkheid en service ten goede als de interne overdraagbaarheid en interne toetsing.

wat doen we volgend ja ar? Resultaten:

• De KWH score van Woningstichting Leusden op de bovengenoemde labelonderdelen blijft ten minste gelijk. De meting zal in het voorjaar van 2010 gestart en afgerond worden.

• Uit de geretourneerde enquêtes bij woningoplevering is 90% van de ondervraagden tevreden over de woningoplevering.

• In 2010 worden twee (thematische) bijeenkomsten met klanten georganiseerd. Een daarvan is gericht op onze dienstverlening rondom nieuwbouwwoningen.

• In 2010 wordt er gestart met het opzetten van een periodiek onderzoek om op deze manier de kwalitatieve tevredenheid van onze klanten te monitoren.

8.25 regionale geschillencommissieGESCHILLENCOMMISSIE Op 1 september 2009 is ‘afscheid’ genomen van de Geschillencommissie Woning-

stichting Leusden. Dat wil zeggen dat vanaf deze datum de commissie van Leusden is opgegaan in de Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied. Deze commissie werkt regionaal en behandelt niet alleen geschillen van Woningstichting Leusden, maar ook geschillen van de woningcorporaties uit Barneveld, Nijkerk, Nijkerkerveen en Woudenberg.

Voor Woningstichting Leusden is er hierdoor weinig veranderd. De nieuwe regionale commissie kent dezelfde personele bezetting als de voormalige commissie uit Leusden. Van de ervaring van de voormalige leden van de Geschillencommissie Woningstichting Leusden wordt nu op regionaal niveau gebruik gemaakt.

De Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied doet uitspraak in de vorm van een bindend advies. Dat was in Leusden al enige jaren het geval. Voor de overige corporaties betreft het echter een nieuwe ontwikkeling. De commissies van deze corporaties adviseerden de respectieve directies in geschillen, maar hun adviezen waren niet bindend. De directies namen in de praktijk de adviezen meestal wel over, maar een verplichting was het niet. Daar is per 1 september 2009 dus verandering in


gekomen. Voor alle deelnemende woningcorporaties geldt inmiddels dat uitspraken van de geschillencommissie bindend zijn. Dit geldt overigens ook voor de klager: ook die is gebonden aan de uitspraak.

Evenals de voormalige Geschillencommissie Woningstichting Leusden heeft de Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied een eigen reglement, waarin onder andere de geschillenprocedure is beschreven. Nieuw is de website (www.gcvalleigebied.nl) die klanten van de corporaties informatie geeft over de procedure en bovendien de mogelijkheid biedt om op eenvoudige wijze een geschil bij de commissie aan te melden.

wat zijn de werk z a amheden?De Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied geeft - gevraagd en onge-vraagd - advies aan de afzonderlijke besturen van de corporaties naar aanleiding van de door haar behandelde klachten. De commissie streeft ernaar een schikking tussen beide partijen te bevorderen. Het advies van de commissie is bindend.

doel: l a agdrempelig, onafhankelijk De commissie heeft tot doel huurders in gelegenheid te stellen klachten in te dienen

over zaken waarbij zij belang hebben. De commissie draagt bij aan een goede behande-ling van klachten en daarmee aan de verbetering van de relatie die de corporaties met elk van haar (kandidaat)huurders heeft. Hiermee wil de Geschillencommissie Woningcorpo-raties Valleigebied bijdragen aan een verbetering/optimalisering van het functioneren van elk van de corporaties.

resultaten 20 09 Per 31 december 2009 bestond de Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied

uit de volgende personen:

Leden Geschillencommissie

Naam Functie Aftredend

H. Offereins voorzitter 2010

Mr C.J. van der Made secretaris 2011

J. Kosterman lid 2012

Overzicht geschillen Woningstichting Leusden

2009 2008 2007 2006 2005

Ingediende klachten 1 1 2* 1 4

Naar werkorganisatie 0 1 1 1 2

In Geschillencommissie 0 1 – 1** 2

Gehonoreerd 0 0 – – –

* klacht ingediend in 2007, behandeling in 2008

** klacht behandeld in 2006, ingediend in 2005


In 2009 is er bij de Geschillencommissie Woningstichting Leusden één geschil met Woningstichting Leusden aangemeld. Deze dateert van vóór 1 september 2009. Het betrof een klacht over de toewijzingsprocedure van nieuwbouwwoningen. De commissie heeft de klager in deze zaak niet-ontvankelijk verklaard. De Geschillen-commissie Woningcorporaties Valleigebied behandelde in 2009 geen geschillen met Woningstichting Leusden.

Het aantal geschillen dat jaarlijks aan de commissie wordt voorgelegd blijft laag.

wat doen we volgend ja ar? Resultaten:

• De informatie over de regionale geschillencommissie en de werking hiervan is beschik-baar via website en via foldermateriaal,

• In de thuis wordt in 2010 eenmaal gepubliceerd over een uitspraak van de geschillencommissie,

• Het streven blijft om het aantal geschillen zo minimaal mogelijk te houden.

100

9.1 wat zijn de werk z a amheden?ALGEMEEN Het doelmatig en effectief runnen van het bedrijf van Woningstichting Leusden zien we

als een van de vier kernactiveiten.

wat willen we (op den duur) bereiken?De werkorganisatie staat ten dienste van de realisatie van de volkshuisvestingsdoelen van Woningstichting Leusden. Onze stakeholders zijn buitengewoon tevreden over Woningstichting Leusden en hebben hoge verwachtingen voor de toekomst.

De hoge verwachtingen hebben hun weerslag op de verwachtingen met betrekking tot de werkorganisatie die Woningstichting Leusden wil zijn: • Professioneel• Netwerkbedrijf• Lean & mean

Zijn we dat? Grotendeels wel, we worden in ieder geval in de branche en in ons netwerk als zodanig wel herkend. Uiteraard is het een voortdurend streven van de medewerkers en het Managementteam om verdere stappen te zetten. Niet alleen vanuit defensieve overwegingen, maar vooral vanuit offensieve overwegingen. Als het gaat om maat-schappelijk ondernemerschap is er nog een wereld te winnen.

professioneelWe zorgen ervoor dat de juiste kennis, vaardigheden en attitude, waarover de mede-werker individueel en Woningstichting Leusden als geheel beschikt, aanwezig zijn en vervolgens dat deze kunnen worden uitgeoefend in een werkomgeving waarin er sprake is van: efficiency en doeltreffendheid, waarin men in ‘control’ is, goed geoutilleerd is en niet in de laatste plaats gewaardeerd.

net werkbedrijfEen netwerkbedrijf is goed in relatiebeheer, dat wil zeggen: het goed functioneren van relaties intern, tussen medewerkers en afdelingen, tussen medewerkers en klanten en tussen medewerkers en onze stakeholders en leveranciers.

Er zijn een aantal principes van belang:

MarktgerichtheidWe willen accepteren dat de hoogte van de toegevoegde waarde van wat wij leveren aan de klant wordt bepaald door de ontvangende partij. Klanttevredenheid, of beter nog het oordeel van de klant over onze toegevoegde waarde, is dus belangrijk.

Resultaatgerichtheid

We willen kunnen vaststellen wat in de ogen van de klant/afnemer het resultaat is van onze leveranties en diensten. We proberen ons te richten op die zaken die voor de klant belangrijk zijn.

Procesgerichtheid

We zijn ons bewust van de plaats die onze diensten en leveranties innemen in de hele keten – woning binnen de woonomgeving en andere voorzieningen – die leidt tot goed wonen.

Bedrijf9

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Bedrijf101

MensgerichtheidAandacht hebben voor en rekening houden met de persoon van de medewerker of de klant.

UitvoeringsgerichtheidNiet blijven steken in beleid maar juist praktisch handelen en het beleid realiseren.

WilsgerichtheidWe zijn ons ervan bewust zijn dat persoonlijke betrokkenheid en onderlinge interactie belangrijk zijn voor een kleine op integratie gerichte organisatie.

‘le an & me an’We willen ons beperken tot onze core business: ervoor zorgen dat onze doelgroepen goed wonen. We investeren, bouwen en beheren en verlenen diensten aan bewoners en woningzoekenden. Uiteraard is bij de uitvoering een scala aan bedrijven en deskundigen betrokken. Het is niet onze ambitie zelf zo veel mogelijk in huis te hebben: dat is niet mogelijk en niet wenselijk. Liever werken we samen met bedrijven die op hun exper-tiseveld uitblinken. Het is een belangrijke zaak dat Woningstichting Leusden aan deze relaties meerwaarde kan ontlenen: we moeten een excellente opdrachtgever zijn. We zijn ons ervan bewust dat onze schaal voor- en nadelen met zich meebrengt.

wa ar sta an we nu en wat ga an we komend ja ar doen?Het bedrijf heeft een uitstekende reputatie. Onze stakeholders hebben hoge verwach-tingen. Voor Woningstichting Leusden is het zaak hieraan te voldoen.

Sinds twee jaar werken we met verschillende speerpunten: Werken aan het Management Team, verbetering van het managementinstrumentarium,

meer investeren in communicatie, investeren in HRM en ICT. Een breed pakket derhalve dat in dit hoofdstuk wordt toegelicht.

communic atie en public rel ations (pr) stakeholder s en prReputatieschade is een reëel risico voor Woningstichting Leusden. We zien dat vooral bij de negatieve effecten van fouten bij collega’s en Aedes.

Zelf zullen we ervoor moeten zorgen dat er geen aanleiding is voor imagoschade. Onder-werpen als good governance, compliance en integriteit zijn ook in dit opzicht belangrijk. Bovendien vereist onze monopoliepositie extra zorg voor een goede klantgerichtheid. Er wordt meer en meer gewerkt wordt aan het uitdragen van onze brede missie.

Tussentijds worden effecten van PR gemeten en andere methoden toegepast zoals KWH, klantenpanels en dienstverleningevaluaties.

Verder zullen we met de belangrijke partners opnieuw de samenwerkingsovereen-komsten beoordelen en zo nodig vernieuwen.

De belangrijkste doelen voor 2010 zijn:• Nieuwe overeenkomst met de gemeente, c.q. het inrichten van het

programmamanagement,• Nieuwe samenwerkingsovereenkomst met Beweging 3.0.

9.2 wat zijn de werk z a amheden?PERSONEEL Het werkgebied Personeel en Organisatie omvat opgaven op het gebied van (individu-EN ORGANISATIE ele) personele vraagstukken, alsmede opgaven op het gebied van organisatieontwikke-(HRM) ling. Kernbegrippen zijn: arbeidsvoorwaarden, arbeidsinhoud, arbeidsomstandigheden

en arbeidsverhoudingen (vier A’s), maar ook organisatorische structuur, werkklimaat, stijl van leidinggeven en leiderschapsontwikkeling. Van belang hierbij is dat de afdeling P&O een advies- en expertiserol heeft als het gaat om personele zaken. Leidinggevenden zijn primair verantwoordelijk voor (het functioneren van en het contact met) hun mede-


werkers en afdeling. Ten aanzien van strategische vraagstukken vervult P&O de rol van partner in business en vertaalt vanuit die rol het strategisch ondernemingsbeleid naar HR-beleid.

wat willen we (op den duur) bereiken?Woningstichting Leusden streeft naar een werkorganisatie met de volgende strategi-sche prioriteit: ‘Vanuit goed werkgeverschap streven naar een optimaal toegeruste, professionele organisatie, nu en in de toekomst.’ Dit betekent dat Woningstichting Leusden beschikt en kan blijven beschikken over medewerkers met de juiste kennis, vaardigheden en attitude, zodanig dat de organisatiedoelen efficiënt en doeltreffend kunnen worden gerealiseerd. Kernwoorden hierbij zijn: drive, leiderschap, samenwer-king, externe gerichtheid, transparantie en ondernemerschap.

Uit de strategische prioriteit kunnen strategische doelen (resultaten) worden afgeleid:• Woningstichting Leusden beschikt over een HR-cyclus die bijdraagt aan de professio-

nalisering van de organisatie,• Woningstichting Leusden kan te allen tijde beschikken over een evenwichtig en

deskundig personeelsbestand,• Sterk leiderschap en goed ontwikkelde managementkwaliteiten,• Woningstichting Leusden ziet medewerkers als belangrijk kapitaal en investeert in

medewerkers op basis van een strategisch opleidingsbeleid,• De arbeidsvoorwaarden en bedrijfseigen regelingen zijn actueel en voor alle mede-

werkers beschikbaar,• De arbeidsverhoudingen zijn modern en aantrekkelijk voor (potentiële) medewerkers.• Het ARBO-beleid voldoet aan weten regelgeving en is tevens afgestemd op de aard

van de organisatie.

wa ar sta an we nu, en wat ga an we komend ja ar doen?Grosso modo kan worden gesteld dat 2009 op het gebied van personeel en organisatie een stabiel jaar is geweest. In de voorgaande jaren is gewerkt aan structurering van P&O-beleid op het gebied van arbeidsvoorwaarden, aan meer managementcapaciteit, een meer marktgerichte werkwijze op de afdeling Woondiensten en het voeren van ontwikkelingsgerichte functioneringsgesprekken. Deze inspanningen wierpen in 2009 hun vruchten af. In 2009 is ingezet op versterking van de organisatie op het gebied van woningverkopen, zijn er verkennende gesprekken gevoerd over prestatiebeloning en is er een start gemaakt met strategisch opleiden. Tevens is de verzelfstandiging van de frontoffice (Larikslaan2) voorbereid en per 1 januari 2010 een feit geworden.

In de verslagperiode zijn vier vacatures ontstaan: Medewerker FEZ bij de afdeling Financieel-Economische Zaken, Huurconsulent (2x) en Verkoopbegeleider bij de afdeling Woondiensten. Op de positie Verkoopbegeleider is een interne kandidaat benoemd.

SocialeactiviteitenDe personeelsvereniging van Woningstichting Leusden organiseerde dit jaar wederom een aantal gezellige activiteiten; bowlen, barbecuen en een GPS-tocht. Ook Sinterklaas en Kerst kregen gepaste aandacht.

De sportcommissie organiseerde in april een fietstocht en in november werd er geschaatst.

De directie organiseerde voor het personeel een dagtocht naar Düsseldorf met een rond-leiding door de oude binnenstad, een bezoek aan de kerstmarkt en een echt Duits diner.

VoorgenomenfusieWoningstichtingBarneveldenWoningstichtingNijkerk

Begin 2009 maakten de directies van Woningstichting Barneveld en Woningstichting Nijkerk bekend een onderzoek te starten naar de mogelijkheden van een fusie.


Na een jaar van voorbereiding werd begin 2010 bekend dat de voorgenomen fusie geen doorgang zou vinden. De samenwerking tussen Woningstichting Leusden, Woningstich-ting Nijkerk, Woningstichting Barneveld en Vallei Wonen (Woudenberg) heeft hierdoor in 2009 enigszins onder druk gestaan.

doelen voor 2010• Over het algemeen zitten de juiste mensen op de juiste plek bij Woningstichting

Leusden. Vacatures worden adequaat ingevuld en Woningstichting Leusden is aantrekkelijk voor getalenteerde nieuwe medewerkers. De komende tijd zal aandacht uit moeten gaan naar de aantrekkelijkheid van de organisatie in de toekomst als de generatiekloof groter wordt.

• De eerste stappen op het gebied van management development zijn gezet. Dit traject wordt het komende jaar voortgezet.

• Voor eind 2009 ligt er een strategisch opleidingsbeleid waarin is vastgelegd welke kwaliteiten Woningstichting Leusden met name (verder) wil ontwikkelen. In 2010 wordt dit beleid leidend bij opleidingsverzoeken en wordt de doorgemaakte ontwik-keling gespreksonderwerp in het functioneringsgesprek en eventueel mede bepalend voor de beloning.

• In 2009 is het digitale personeelshandboek opgeleverd. Vanaf 2010 zal het handboek jaarlijks worden nagelopen op aanvullingen en / of (wettelijke) wijzigingen.

• Het denken over arbeidsverhoudingen is binnen het MT nog niet geheel op één lijn. Wel staan leidinggevenden open voor maatwerkafspraken als de functie dat toelaat. Eensgezind is het MT over het feit dat flexibiliteit niet moet leiden tot een organisa-torisch onwerkbare situatie en dat de klantgerichtheid minimaal op hetzelfde niveau moet blijven. Dit punt zal terugkomen als in de praktijk blijkt dat Woningstichting Leusden met deze standpunten het moeilijk krijgt om getalenteerde medewerkers binnen te halen.

• Het ARBO-beleid is op orde. In 2008 is de RI&E geactualiseerd en in 2009 heeft er een PMO en een individueel werkplekonderzoek plaatsgevonden. Jaarlijks worden aan de hand van een ARBO-jaarplan acties benoemd en uitgevoerd.

9.2.1 Sociale kengetallen

algemene doelen Door te beschikken over sociale kengetallen en streefcijfers is Woningstichting Leusden

in staat om te sturen op de (toekomstige) personeels- en capaciteitsplanning, dan wel om daar waar nodig interventies te plegen.

De streefcijfers zijn:• Ziekteverzuim: lager dan 4%,• Ziekmeldingsfrequentie: aantal lager dan 1,• Personeelsverloop: tussen 6% en 10%.


resultaten 20 09 / socia al ja arver sl ag 20 09

formatiePer ultimo 2009 was de formatie als volgt in de organisatie verdeeld:

Formatie

Aantal FTE

Directie/staf* 3,11

Financieel Economische Zaken 6,67

Woondiensten 11,01

Projecten 7,39

Larikslaan2 3,12

Totaal 31,30

*In de overzichten zijn de Manager FEZ, de HR Manager en de Medewerker

Personeelszaken die binnen het samenwerkingsverband werken

meegenomen voor het aantal uren dat zij voor Woningstichting Leusden

werken. Zij staan deels formeel niet op de loonlijst van Woningstichting

Leusden. De Directiesecretaresse, de Medewerker Communicatie, de

HR Manager en de Medewerker Personeelszaken zijn bij Directie / staf

ondergebracht.

Jeffrey BrilmanMedewerker fez

André van de WaterDirecteur / bestuurder

Yvonne Burger Sana van IddekingeDirectiesecretaresse hr manager

Judith van ’t HoltCommunicatiemedewerker

Jos BotHoofd Technische Zaken

Marjon van DongenAfdelingssecretaresse

Albert MeppelinkProjectmanager

Henk van den BergProjectleider

Jos BaasProjectleider

Betsie StrengersProjectassistent mfc ’s

* In dienst via extern bureau

Willem van TolMedewerker bedrijfsbureau

Jan Woltjer*Projectmanager

Marieke HeilbronHoofd Woondiensten

Ellen CaarelsAccountmanager vastgoed & bewonerszaken

Els van der RaaijAfdelingssecretaresse

Marissa van RossumMedewerker ontwikkeling en strategie

Shirley van de BogertVerkoopbegeleider

Wiljo van UffelenHuurconsulent

Ben van RoemburgOpzichter

Opzichter

Rob van Haren

Opzichter

Wil van den HuddingOpzichter appartementen

José NoorWoonmakelaar

Siska BaasWoonmakelaar

Wim HardemanWoonmakelaar

Bente Vetter Huurconsulent

Bert van de Beek

Martin van der KooijManager fez

Heidi de HaasPlaatsvervangend hoofd fez

Ingrid ter HeerdtManager Larikslaan2

Erika LangBaliemedewerker

Corinne MoorenConsulent

Lilian van WarmenhovenBaliemedewerker

Ria LiemburgConsulent

Marleine van Rijnsoever Medewerker fez

Derya ArikAdministratief medewerker fez

Henry HulsbeekSysteembeheerder fez

Karin van GeetAdministratief medewerker fez

Hoofd fez

Organigram Woningstichting Leusden 2009


opbouw per soneel sbestandEind 2009 had Woningstichting Leusden 39 medewerkers in dienst. Daarvan is 64% vrouw en 36% man. Van de vrouwelijke medewerkers werkte 76% parttime. Van de mannelijke collega’s werkte 7% in deeltijd. Onder parttimers verstaan we alle mede-werkers die minder dan 36 uur per week werken.

Opbouw personeelsbestand

Mannen Vrouwen Totaal

Parttime 1 19 20

Fulltime 13 6 19

Totaal 14 25 39

Aantal medewerker en FTE’s naar geslacht en per afdeling

Mannen Vrouwen Totaal FTE FTE FTE

Mannen Vrouwen Totaal

Directie en staf 1 4 5 1,00 2,11 3,11

FEZ 4 4 8 3,33 3,34 6,67

WD 3 10 13 3,00 8,01 11,01

Projecten 6 2 8 6,00 1,39 7,39

LL2 0 5 5 0,00 3,12 3,12

sal ariëringIn de CAO wordt gewerkt met het functiewaarderingssysteem CATS. Dit systeem kent de functieschalen A tot en met O. Bij Woningstichting Leusden is de schaalindeling per 31 december 2009 als volgt:

Salariëring

Mannen Vrouwen

Functieniveau A 0 0

Functieniveau B 0 0

Functieniveau C 0 0

Functieniveau D 0 0

Functieniveau E 0 5

Functieniveau F 0 8

Functieniveau G 3 2

Functieniveau H 3 3

Functieniveau I 2 2

Functieniveau J 1 1

Functieniveau K 1 3

Functieniveau L 0 0

Functieniveau M 2 1

Functieniveau N 0 0

Functieniveau O 0 0

Organigram Woningstichting Leusden 2009


De directeur/bestuurder en één medewerker vallen buiten de reguliere functiewaarde-ring. De honorering van de directeur/bestuurder is gebaseerd op afspraken met de Raad van Commissarissen.

Ook dit jaar werden over de gehele linie periodieken toegekend volgens de geldende methodiek.

in- en uitstroomIn het verslagjaar zijn drie medewerkers in dienst getreden. Eén collega verliet de orga-nisatie. Het verloopcijfer over 2009 bedraagt daarmee 2,6%. Woningstichting Leusden hanteert een streefcijfer voor het verloop van tussen de 8 en 12%.

demogr afische opbouw per soneel sbestand en a antal dienstjaren

De gemiddelde leeftijd van de 39 medewerkers bedroeg 44,9 jaar. Uitgesplitst naar geslacht is de gemiddelde leeftijd van de mannen 47,9 jaar en van de vrouwen 43,3 jaar.

Leeftijdsopbouw

<25 25-34 35-44 45-54 >55 gem.

leeftijd

Mannen 0 1 5 5 3 47,9

Vrouwen 0 7 7 6 5 43,3

Per ultimo 2009 bedroeg de gemiddelde diensttijd 6,4 jaar. Bij de mannen bedroeg het

gemiddeld aantal dienstjaren7,6 en bij de vrouwen 5,8 jaar.

Gemiddelde diensttijd in jaren

0 t/m 1 2 t/m 3 4 t/m 5 6 t/m 10 >10 gem.

diensttijd

Mannen 3 0 3 3 5 7,6

Vrouwen 5 8 1 6 5 5,8

ziek tever zuimHet ziekteverzuimpercentage bedraagt in 2009 2,7% (2008: 1,39%); het streefcijfer is < 4,0%. De meldingsfrequentie was in 2009 1,43 (2008: 0,88); het streefcijfer is ≤ 1,0. In 2009 gingen drie medewerksters met zwangerschapsverlof.

wat ga an we komend ja ar doen?• Met alle vertrekkende medewerkers wordt een exitgesprek gevoerd,• Bij aanname van nieuw personeel wordt rekening gehouden met de sociale

kengetallen.

9.2.2 Personeelsinstrumenten

algemene doelen• Woningstichting Leusden beschikt over goed bruikbare personeelsinstrumenten die

ondersteunend zijn voor de strategische doelen.


func tioneringsgesprekken, beoordeling en beloning in 20 09Alle medewerkers hebben dit jaar een functioneringsgesprek gehad met hun leiding-gevende. Ter voorbereiding op de jaarlijkse salarisronde hebben de leidinggevenden op eigen wijze geëxperimenteerd met een beoordelingsformulier dat hen hielp om tot een beloningsvoorstel voor 2010 te komen.

Ook dit jaar hebben medewerkers over de gehele linie een periodieke salarisver-hoging ontvangen voor zover zij hun schaaleinde nog niet hebben bereikt. Een enkele medewerker kwam in aanmerking voor een extra beloning.

In het verslagjaar is organisatiebreed gesproken over de wenselijkheid om presta-tieafspraken te maken en daaraan een bijzondere prestatiebeloning te koppelen. Deze gesprekken hebben nog niet geleid tot invoering hiervan.

doelen voor 2010• In de eerste twee maanden van 2010 voeren leidinggevenden een start- of doelstel-

lingen gesprek met hun medewerkers, zodat elke medewerker weet wat er van hem of haar in 2010 (specifiek) verwacht wordt.

• In de eerste helft van 2010 hebben alle medewerkers een functioneringsgesprek gehad. De gesprekken zijn schriftelijk vastgelegd in het personeelsdossier.

• De discussie over de manier waarop prestaties worden beoordeeld is afgerond en er is consensus over de koppeling van de beoordeling aan de toekenning van een eventuele bonus.

9.2.3 Opleiding en training

algemene doelen• De medewerkers van Woningstichting Leusden zijn de juiste mensen op de juiste

plaats. Daar waar aanscherping van competenties nodig is, wordt ondersteuning geboden.

• Organisatiebreed geldt dat medewerkers van Woningstichting Leusden klant-gedreven werken, het gehele verkoopproces goed in de vingers hebben en de rol van opdrachtgever goed kunnen vervullen.

• Specifieke projectmanagementvaardigheden en leiderschap zijn goed ontwikkeld.• De MT-leden zijn toegerust om een voorbeeldrol in de organisatie te vervullen.

opleidingen 20 09Woningstichting Leusden stelt medewerkers jaarlijks in de gelegenheid om cursussen en trainingen te volgen. Hiervoor is in 2009 een budget van € 50.000,- beschikbaar gesteld. Ook in 2009 hebben medewerkers van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Veelal betrof het cursussen waarbij het uitbreiden van vakkennis centraal stond. In 2009 is het budget voor 100% aangewend.

Zowel voor leidinggevenden als voor medewerkers is een training functionerings-gesprekken georganiseerd. Deelnemers waren die medewerkers die vanaf mei 2008 in dienst zijn getreden of die in 2008 de training hadden gemist.

In dit verslagjaar zijn er drie edities geweest van de driedaagse workshop Effectief Leiderschap, verzorgd door de HR Manager. Deze workshop staat in het teken van het ontwikkelen van een proactieve houding, keuzes maken, eigen verantwoordelijkheid nemen en samenwerking. Het boek Dezeveneigenschappenvaneffectiefleiderschap van Stephen Covey ligt aan deze training ten grondslag. Dit jaar hebben acht mede-werkers van Woningstichting Leusden en één medewerker van Larikslaan2 aan deze workshop deelgenomen.


doelen voor 2010 • Aan de hand van het strategisch opleidingsbeleid is er gestructureerd en doelmatig

aandacht voor de ontwikkeling van medewerkers.• Medewerkers hebben samen met hun leidinggevende, mede op basis van de gefor-

muleerde (kern)competenties, een Persoonlijk Ontwikkel Plan opgesteld en er zijn afspraken vastgelegd over te volgen opleidingen en trainingen. Daar waar nodig kan gestart worden met een assessment om (meer) zicht te krijgen op de talenten en ontwikkelpunten van de medewerker.

• Het managementtrainingsprogramma voor het MT wordt voortgezet.

9.2.4 Arbeidsvoorwaarden en regelingen

algemene doelen De arbeidsvoorwaarden en regelingen voldoen aan de geldende weten regelgeving en

zijn voldoende marktconform om medewerkers aan te trekken en te behouden.

c ao woondiensten / bedrijfseigen regelingenDe arbeidsvoorwaarden die bij Woningstichting Leusden gelden zijn conform de CAO Woondiensten, aangevuld met enkele bedrijfseigen regelingen. Per 31 december 2008 was de looptijd van de CAO verstreken. Na vele onderhandelingsrondes lag er eind oktober 2009 een principeakkoord.

Opvallend in de nieuwe CAO is het karakter: er is meer ruimte voor flexibiliteit en ruimte voor bedrijfseigen invulling van regelingen. Met name de afspraken over het individuele loopbaanbudget en de vergoeding voor zakelijke reizen als verplicht gebruik wordt gemaakt van de eigen auto, hebben veel stof in de sector doen opwaaien.

Uiteraard zijn de CAO-afspraken over de initiële loonsverhoging en de premieverde-ling inmiddels toegepast. Voor de implementatie van een aantal specifieke regelingen is met de Ondernemingsraad afgesproken dat Woningstichting Leusden wacht op de definitieve CAO-tekst.

doelen voor 2010 Het digitale personeelshandboek wordt jaarlijks doorlopen en daar waar nodig

geactualiseerd.

9.2.5 ARBO

algemene doelen• Werken bij Woningstichting Leusden betekent veilig en gezond werken.• Er is voldoende aandacht voor de gezondheid en het welzijn van de medewerkers.

arbo 20 09Op het gebied van arbeidsomstandigheden zijn een aantal acties uitgevoerd. Met ingang van 1 april 2009 is Woningstichting Leusden aangesloten bij Rienks Arbodienst in Leusden. De nieuwe bedrijfsarts is in de organisatie geïntroduceerd en heeft Woning-stichting Leusden bijgestaan bij individuele verzuimbegeleiding.

In de periode juni tot en met september zijn medewerkers in de gelegenheid gesteld om deel te nemen aan een Periodiek Medisch Onderzoek (PMO) bij de arbodienst. Ongeveer 80% van de medewerkers heeft hier gebruik van gemaakt. De resultaten op hoofdlijnen geven een gezond beeld. Het klimaat en de luchtvochtigheid in het kantoor blijven een punt van aandacht. Werkplezier en betrokkenheid scoren bovengemiddeld.

In de zomerperiode heeft een arbeidshygiënist een rondje door het kantoor gemaakt en medewerkers aanwijzigen gegeven voor de inrichting van hun werkplek.


Ook in 2009 is gewerkt aan de hand van een Arbojaarplan dat is besproken met het managementteam en de ondernemingsraad.

Speciale aandacht verdient de ontwikkeling van anti-agressiebeleid. Er is een werkgroep agressie gestart die een agressieprotocol heeft opgesteld. Aan het einde van het verslag-jaar zijn alle medewerkers met klantcontacten getraind en heeft het calamiteitenteam op kantoor geoefend.

doelen voor 2010• De aanbevelingen die gedaan worden in de rapportage van het PMO (Preventief

Medisch Onderzoek), zijn opgenomen in het ARBO Jaarplan en worden uitgevoerd.• Met behulp van het ARBO Jaarplan 2010 is veilig en gezond werken ingebed in het

dagelijks werk.

9.3 Het jaar 2009 heeft voornamelijk in het teken gestaan van projectcommunicatie. Zo COMMUNICATIE waren diverse deelplannen in Tabaksteeg in volle gang, evenals ’t Hamersveld/Asschat/

Torenakker in De Biezenkamp, de oplevering van het Gezondheidscentrum Tabaksteeg, eind 2009 en de verdergaande betrokkenheid van de bewoners van Achterveld voor het project Groot Agteveld. Onderwerpen die hoog op de communicatieagenda stonden in 2009.

De eerste helft van het jaar bestond uit voorbereidingen voor de start van de bouw van het eerste MFC: Antares in Tabaksteeg. Deze start is groots gevierd, de bouw is inmiddels in volle gang. Vooral bij de MFC’s koerst de werkgroep Communicatie (samen-werking Woningstichting Leusden en gemeente Leusden) op draagvlak en promotie. In deze nieuwe tak van sport is het voor Woningstichting Leusden zoeken naar de juiste communicatiemethoden. Dit gaat verder dan het regulier aanbieden van huurwoningen.

De nieuwe folderlijn is geïntroduceerd. Alle folders zijn beoordeeld op informatie-waarde en omgezet naar de huisstijl die we nu enkele jaren voerden. Dit was nog niet eerder gebeurd, omdat we uit milieuoogpunt en kostenbesparing de oude voorraad op wilden maken. Inmiddels krijgen nieuwe huurders een complete informatiemap, waarin alle benodigde informatie te vinden is. De folders zijn ook op internet beschikbaar, om zo een complete informatievoorziening te creëren. Een slag die heel gewoon lijkt, maar erg veel werk met zich meebrengt.

In het laatste kwartaal van 2009 is een aanloop genomen naar de selectieprocedure van een nieuwe website. Woningstichting Leusden wil een goede overweging maken om de online dienstverlening optimaal te maken. Dit niet door alle mogelijkheden die er zijn aan te bieden, maar door te kijken wat de huurders, woningzoekenden en andere doelgroepen nu werkelijk verwachten van een interactieve website van een woningcorporatie.

wat zijn de werk z a amheden?We krijgen het werkveld communicatie steeds beter onder de knie. Communicatie is bij vrijwel alle activiteiten belangrijk. Op zich is dat niet nieuw. Wel is het nieuw dat we sinds enige jaren door middel van een ondersteunende staffunctie deze werkzaamheden van meer professionaliteit willen voorzien. De medewerker concentreert zich op: interne communicatie, de uitgeversfunctie, pr-ondersteuning, de bedrijfsstijl, alsmede onder-steuning en trekken van nieuwe communicatie uitingen. De daadwerkelijke communica-tie uitingen blijven zo veel mogelijk bij de medewerkers.

wat willen we (op den duur) bereiken?

Ook in deze zaken moet onze identiteit duidelijk herkenbaar zijn. In het algemeen gaan we geleidelijk meer bekendheid geven aan wie we zijn en wat we

doen. We zullen zeer zorgvuldig ons imago van maatschappelijke organisatie bewaken.


wa ar sta an we nu, en wat ga an we komend ja ar doen?Communicatie, als professionele activiteit, is lang een ondergeschoven kindje geweest bij Woningstichting Leusden. We staan voor de opgave meer structuur en professionali-teit in te brengen.

Voor 2010 staan de volgende onderwerpen op de agenda:

• Interne communicatie: versterken van de onderlinge informatievoorziening, mede door het implementeren van een intranet.

• Externe communicatie: in stand houden van imago van Woningstichting Leusden als lokale participant in de gemeente Leusden. Dit kan gerealiseerd worden door gebruik te maken van pers en free publicity en het optimaal gebruiken van de website als extern informatiemiddel;

• Algemeen: verbeteren en opstellen van nieuwe publicaties, rapportages en overige media ten behoeve van een transparante communicatie, zowel intern als extern. Denk hierbij aan folders, begrotingen en het vernieuwen van de website

• Intensivering van de projectcommunicatie/gebiedscommunicatie. Het aantal nieuw-bouwprojecten neemt nog steeds toe. Dit vraagt om een professionele aanpak van communicatie. Door niet alleen woningen te verhuren op een schaarse markt, maar ook te verkopen, zullen we ons moeten begeven in de wereld van de marketing. Hoe promoot ik mijn gebied en verkoop ik de woningen aan de juiste doelgroep?

9.4 De Ondernemingsraad (OR) bestond in 2009 uit drie leden. In totaal vonden er vier over-ONDERNEMINGSRAAD legvergaderingen en een overleg inzake art. 24 van de WOR (informeel gesprek inzake

de te verwachten onderwerpen die dat jaar haan plaats vinden) plaats met de directie en P&O, waarin zowel arbeidsvoorwaarden als het ondernemingsbeleid aan de orde kwamen.

Tevens heeft de OR een gesprek gehad met de interim voorzitter van de Raad van Toezicht, de heer G. van Assum, over de algemene zaken binnen Woningstichting Leusden.

Er stonden vooral onderwerpen op het gebied van arbeidsvoorwaarden op de agenda:

• Bijzondere prestatiebeloning,• Functioneringsgesprekken/functioneringsformulier,• ARBO-jaarplan, • Evaluatie BHV,• Stagebeleid,• Bijzondere prestatiebeloning,• Fietsregeling.

Daarnaast was de OR betrokken bij de fusie tussen Barneveld en Nijkerk en de verzelf-standiging van Larikslaan2.

Tevens is er ook een Periodiek Medisch Onderzoek (PMO) uitgevoerd. De uitkomsten zullen begin 2010 besproken worden.

9.5 9.5.1 Activiteiten 2009

ICT Eind 2006 is een nieuw primair systeem geïmplementeerd (Empire). De afgelopen jaren is dit systeem verder verfijnd op basis van de wensen van Woningstichting Leusden en de nieuwe mogelijkheden die Empire biedt.

Inzake Empire is in het voorjaar van 2009 de autorisatie afgerond en vervolgens is er een EDP-audit uitgevoerd. Door het laten uitvoeren van een EDP-audit wordt infor-matie verkregen over de betrouwbaarheid van het Empire-systeem. Tevens worden de beheersmaatregelen in en rond het Empire-systeem beoordeeld om de risico’s


ten aanzien van de betrouwbaarheid van het Empire-systeem in kaart te brengen. De uitkomst van de EDP-audit was goed. Enkele kleinere punten zijn of worden nog aangepast.

In 2009 is gestart met de implementatie van de Woningcartotheek. Medio januari 2010 is deze volledig in gebruik genomen. Dit is een database waarin per woning relevante gegevens zoals foto’s en plattegronden geregistreerd en geraadpleegd kunnen worden. Eerst alleen voor intern gebruik, maar uiteindelijk moet zo iedere huurder, via een gekoppelde website de gegevens van zijn eigen woning kunnen raadplegen.

9.5.2 Plannen voor 2010

In het jaar 2010 staan diverse projecten op het gebied van ICT gepland.

empire ont wikkelingenNaast een optimaal gebruik van de huidige Empire modules, staan er voor 2010 ook een aantal nieuwe modules op het programma: • Het implementeren van een CRM module, zodat klantcontacten worden vastgelegd,• Het implementeren van EM-match, de woonruimtemodule van Empire,• Het implementeren van de module workflow voor:

• Het volgen van brieven,• Het digitaal controleren van facturen binnen de organisatie.

• Het starten met een digitaal archief voor contracten en andere belangrijke stukken.

websiteDe internetsite van Woningstichting Leusden zal in 2010 worden vernieuwd. De huidige website voldoet niet meer aan deze tijd, waarin minstens 70% van de consumenten bankzaken, aankopen en informatievoorziening via internet regelt. Er wordt gewerkt aan een nieuwe website, die meer interactief en informatief zal zijn dan de huidige site. In het bijzonder het informeren over nieuwbouwprojecten, ons huidige woningbezit en de mogelijkheid voor huurders eigen gegevens aan te passen staan hierbij bovenaan de wensenlijst. Het digitaal inschrijven als woningzoekende en reageren op het woonaan-bod en het melden van een technisch mankement is al een aantal jaren mogelijk.

9.5.3 De impact van ICT

ICT vormt steeds meer de back bone van de organisatie. We hebben het over alle werk-zaamheden die te maken hebben met verwerven, installeren en gebruik van hardware en software in de organisatie evenals de direct daarmee samenhangende zaken als telefonie, repro en printing, beveiliging en internet en de service aan de deelnemers in het pand aan de Larikslaan2.

Een doeltreffend en efficiënt gebruik van de hardware en software is niet alleen een zaak van de systeembeheerder en ICT-manager (BLNW) maar van alle medewerkers. Medewerkers treden ook op als applicatiebeheerders.

Zoals de kop van dit hoofdstuk aangeeft gaat het ook niet slechts om automatisering. In ons werkveld wordt ook de informatisering steeds belangrijker

In de veranderende samenleving komt in de interne en externe communicatie steeds meer nadruk te liggen op het gebruik van de website, internet en CRM

9.5.4 ICT Meerjarenontwikkeling

Woningstichting Leusden streeft ernaar dat er: • Garantie is op de beschikbaarheid van ICT hulpmiddelen ten behoeve van de organi-

satie. Mede daarom worden de servers overgeheveld naar een datacentrum en is een automatiseringsbedrijf gecontracteerd als achtervang van de systeembeheerder. Primair is de ICT gericht op optimale beschikbaarheid van alle ICT hulpmiddelen, welke bestemd zijn voor alle medewerkers van Woningstichting Leusden ten behoeve van de


uitvoering voor hun operationele werkzaamheden. Daarnaast zullen actuele ontwik-kelingen binnen de ICT worden gevolgd en, indien wenselijk, worden geïmplemen-teerd bij Woningstichting Leusden.

• De ICT omgeving wordt bij de tijd gehouden. • Het doel op middellange termijn is dat de ICT functie verder wordt ontwikkeld ten

behoeve van externe functies en communicatie. • In 2005 (over boekjaar 2004) is een scan op de automatisering uitgevoerd, de

conclusie was dat Woningstichting Leusden t.o.v. de benchmark een inhaalslag zou moeten maken. Deze is ingang gezet en nog volop bezig. Dit is ook waarneembaar in de relatieve toename van het kostenpatroon. In het najaar van 2010 of begin 2011 willen we een nieuwe scan laten uitvoeren.

9.5.5 Beheer Empire

Inmiddels werkt Woningstichting Leusden drie jaar met Empire als primair systeem. In 2009 is de beheergroep Empire gesplitst in een kerngebruikersgroep en een beleids-groep. De kerngebruikersgroep bestaat enerzijds uit een technisch beheerder, welke verantwoordelijk is voor het systeem en applicatiebeheer (beschikbaarheid van het systeem), anderzijds uit de kerngebruikers van de afdelingen, die ervoor moeten zorgen dat het systeem optimaal wordt en kan worden gebruikt. Aandachtspunten hierbij zijn o.a. gegevenscontrole, betrouwbaarheidstests en gebruikersondersteuning. De beleids-matige zaken betreffende Empire worden in een beleidsgroep besproken. Hierin wordt onder meer besproken of en wanneer modules gebruikt gaan worden.

9.6 9.6.1 Taken FEZ

BEDRIJFSVOERING FEZ De afdeling financieel economische zaken heeft als belangrijkste taak het ondersteu-nen van het bedrijf in de financieel economische bedrijfsvoering. Werkzaamheden betreffen vooral (naast de ICT, VVE, enz.) het verzorgen van de financiële administratie, het opstellen van begrotingen en rapportages en het maken van analyses, bepaling van servicekosten en huurprijzen, het zorgdragen voor een adequate administratieve organi-satie, het verzamelen en verstrekken van informatie t.b.v. Aedex en contractbeheer.

9.6.2 Wat willen we (op den duur) bereiken?

Uiteraard willen we doelmatig en efficiënt werken, dat is een blijvend aandachtspunt. Uit benchmarks blijkt dat over het algemeen Woningstichting Leusden een redelijke

performance heeft. Een sluitend oordeel is moeilijk te geven, gezien de vele bijzondere inspanningen van Woningstichting Leusden:• Controlprogramma,• Risicomanagement,• Compliance, • Informatisering, • Actuele, goedwerkende, nuttige software,• Contractenbeheer,• Actuele vastlegging van de administratieve organisatie.

9.6.3 Waar staan we nu, en wat gaan we komend jaar doen?

control

Al enige jaren is het de bedoeling de controlefunctie systematischer aan te pakken, door middel van een Auditplan. Dit plan is gereed, echter door capaciteitsproblemen niet toegepast. Inmiddels is de controle in 2009 langzamerhand uitgebreid. Ondanks dat het nog niet allemaal vastgelegd wordt, worden wel steeds meer onderdelen van het Auditplan uitgevoerd. We verwachten dat deze ontwikkeling in 2010 verder wordt doorgezet.


urenbegroting en re alisatie tota al en per afdeling (tim)Jaarlijks wordt een begroting gemaakt van de beschikbare productieve en niet direct productieve uren per afdeling, per persoon en per werkproces. Idealiter zijn er per werkproces (afdeling) voldoende werkuren beschikbaar om de activiteiten doelmatig en efficiënt te realiseren (goed gebudgetteerd!)

De praktijk is vaak weerbarstiger. Onvoorziene omstandigheden maken bijsturing nodig, er treden vacatures of uitval op, uren stapelen zich in bepaalde periode op.

Uiteraard is het de primaire taak van het management hierin sturend op te treden. Ook voor 2010 hebben we ons voorgenomen om met behulp van het budgetteringssys-

teem goed grip te houden: • Jaarlijks wordt een urenbudget per werkproces opgesteld op afdelingsniveau en op

individueel niveau (TIM) De realisatie wordt gevolgd (geëvalueerd en bijgestuurd).• Voor zover mogelijk worden prioriteiten gesteld bij de interne projecten, zodanig dat

deze binnen de gebudgetteerde uren kunnen blijven.• De periodieke rapportage over dit onderwerp liep in 2009 nog niet goed, maar willen

we in 2010 wel realiseren.

contr ac tenadministr atieEen groot deel van de contracten zijn in 2009 verzameld. In 2010 willen we alle nog ontbrekende contracten verzamelen en digitaal vastleggen.

administr atieve organisatieAan het eind van 2009 is gestart met het actualiseren van het handboek Administratieve Organisatie. De intentie is dat eind 2010 alle processen geactualiseerd zijn.

9.7 Het pand Larikslaan 2 voldoet goed. Er zal een beperkte ingreep in de inrichting van de HUISVESTING frontoffice moeten plaatsvinden om de werkzaamheden beter te faciliteren. Met de WONINGSTICHTING gemeente Leusden is afstemming met betrekking tot de gezamenlijke wens, dat er op LEUSDEN den duur huisvesting zal zijn in het hart van Leusden.

115

Balans per ultimo 116

Winst- en verliesrekening 118

Kasstroomoverzicht 119

Waarderingsgrondslagen 120

Toelichting op de balans 130

Toelichting op de winst- en verliesrekening 142

Overige gegevens 148

Accountantsverklaring 150

10

11

12

13

14

15

16

17

Jaarrekening2009

116

Activa Referentie 2009 2008

VASTE ACTIVA

materiële vaste ac tiva

Onroerende en roerende zaken in exploitatie 14.1.1 111.394.698 107.889.201

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 14.1.2 3.859.004 2.452.966

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 14.1.3 16.504.159 10.514.817

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 14.1.4 5.430.852 5.519.240

137.188.713 126.376.224

financiële vaste ac tiva

Latente belastingvordering 14.2.1 930.000 1.085.000

Te vorderen BWS-subsidies 14.2.2 158.099 220.106

Deelnemingen 14.2.3 18.500 18.500

Overige 14.2.4 0 17.262

1.106.599 1.340.868

VLOTTENDE ACTIVA

voorr aden

Onroerende zaken bestemd voor verkoop 14.3.1 175.000 175.710

Magazijn 14.3.2 0 0

175.000 175.710

vorderingen

Huurdebiteuren 14.3.1 189.439 101.054

Belastingen 14.3.2 0 73.213

Overige vorderingen 14.3.3 960.370 1.027.506

Overlopende activa 14.3.4 241.338 170.684

1.391.147 1.372.457

liquide middelen 14.4 18.424.499 16.809.441

Totaal 158.285.958 146.074.700

10

31 december 31 december

Balans per ultimovóór resultaatbestemming, in euro’s

117 Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening2009 > Balansperultimo

Passiva Referentie 2009 2008

eigen vermogen

Kapitaal 14.5.1 45 45

Algemene reserve 14.5.2 16.427.552 15.149.745

Resultaat boekjaar 14.5.3 – 4.370.773 1.277.807

12.056.824 16.427.597

voor zieningen

Voorziening onrendabele toppen nieuwbouw 14.6.1 5.866.000 706.000

l anglopende schulden

Leningen kredietinstellingen 14.7.1 118.923.848 110.206.625

Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden 14.7.2 11.635.275 8.636.025

Investeringsverplichting 14.7.3 0 588.555

Waarborgsommen 14.7.4 8.770 9.702

Overige schulden 14.7.5 11.044 13.662

130.578.937 119.454.569

kortlopende schulden

Schulden aan kredietinstellingen 14.8.1 2.874.834 4.294.855

Belastingen en premies sociale verzekeringen 14.8.2 140.922 77.429

Te betalen vennootschapsbelasting 14.8.3 471.936 805.800

Schulden aan leveranciers 14.8.4 3.173.286 1.357.506

Overige schulden 14.8.5 888.182 511.343

Overlopende passiva 14.8.6 2.235.037 2.439.601

9.784.197 9.486.534

Totaal 158.285.958 146.074.700


118

Referentie 2009 2008

bedrijfsopbrengsten 15.1

Huren 15.1.1 14.518.048 14.181.106

Vergoedingen 15.1.2 411.920 353.087

Overheidsbijdragen 15.1.3 0 5.743

Verkoop onroerende zaken 15.1.4 0 171.796

Overige bedrijfsopbrengsten 15.1.5 779.598 664.183

Somderbedrijfsopbrengsten 15.709.567 15.375.915

bedrijfsl asten 15.2

Afschrijvingen op materiële vaste activa 15.2.1 2.134.596 1.796.009

Overige waardeverandering materiële vaste activa 15.2.2 6.093.190 1.190.457

Personeelslasten 15.2.3 2.030.014 1.984.449

Lasten onderhoud 15.2.4 2.763.095 3.300.104

Overige bedrijfslasten 15.2.5 2.409.520 2.234.942

Somderbedrijfslasten 15.430.414 10.505.961

Bedrijfsresultaat 279.153 4.869.954

financiële baten en l asten 15.3

Rentebaten 15.3.1 1.028.190 985.688

Opbrengst financiële vaste activa en effecten 15.3.2 6.636 26.502

Rentelasten 15.3.3 4.429.751 4.883.537

Totaalfinanciëlebatenenlasten – 3.394.925 – 3.871.347

Resultaatuitgewonebedrijfsuitoefening

vóórvennootschapsbelasting – 3.115.773 998.607

Vennootschapsbelasting 15.4 1.255.000 – 279.200

Resultaatnabelastingen – 4.370.773 1.277.807

11

Winst- en verliesrekening in euro’s


119

2009 2008

k asstroom uit oper ationele ac tiviteiten

Ontvangsten van huurders 14.808 14.557

Ontvangsten van subsidiegevers 330 111

Ontvangsten meerkeuzewoningen 2.999 4.305

Ontvangsten overige 701 437

18.838 19.410

Betalingen aan werknemers – 2.030 – 1.950

Betalingen aan leveranciers onderhoud – 2.763 – 3.300

Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten – 552 – 547

Betalingen overige – 805 – 1.266

– 6.150 – 7.063

Kasstroomuitbedrijfsoperaties 12.688 12.347

Ontvangen interest 956 831

Ontvangen dividend 0 0

956 831

Betaalde interest – 4.600 – 4.843

Betaalde winstbelasting – 1.354 0

– 5.954 – 4.843

Kasstroomuitoperationeleactiviteiten – 4.998 – 4.012

k asstroom uit investeringsac tiviteiten

Desinvesteringen materiële vaste activa 0 223

Desinvesteringen financiële vaste activa 86 17

Desinvesteringen immateriële vaste activa 0 0

86 240

Investeringen in materiële vaste activa – 13.378 – 7.963

Investeringen in financiële vaste activa 0 – 14

Investeringen in immateriële vaste activa 0 0

– 13.378 – 7.977

Kasstroomuitinvesteringsactiviteiten – 13.292 – 7.737

k asstroom uit financieringsac tiviteiten

Ontvangsten uit langlopende schulden (klim) 0 0

Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) 10.000 19.000

10.000 19.000

Aflossing langlopende schulden – 4.295 – 7.002

Aankopen/uitlotingen/verkopen effecten 0 0

– 4.295 – 7.002

Kasstroomuitfinancieringsactiviteiten 5.705 11.998

Mutatiegeldmiddeleninhetboekjaar 103 12.596

12

Kasstroomoverzicht31 december 31 december

120 13

Waarderingsgrondslagen

13.1 13.1.1 Regelgeving

ALGEMENE De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen

GRONDSLAGEN aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesreke-ning opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslag-gevingvoorschriften geformuleerd.

Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening worden in de jaar-rekening genummerd.

13.1.2 Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzicht van het vorig jaar.

Om de cijfers van 2009 te kunnen vergelijken met de cijfers van 2008, zijn daar waar nodig de cijfers van 2008 gereclassificeerd.

13.1.3 Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008

Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Voor de integrale fiscale openings-balans per 1 januari 2008 gelden specifieke fiscale waarderingsregels. Woningstichting Leusden heeft hiertoe de vaststellingsovereenkomst met de Belastingdienst onderte-kend waarin deze waarderingsregels zijn uitgewerkt. Voor het verschil tussen de waar-dering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) wordt een belastinglatentie gevormd indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie wordt gevormd in het geval dat de commerciële waardering van een actief post lager is dan de fiscale waardering of van een passiefpost hoger is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie wordt gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening.

Door Woningstichting Leusden zijn de op 1 januari 2008 te waarderen belasting-latenties en de mutaties gedurende 2008 in de belastinglatenties via het resultaat 2008 verantwoord. De vrijval van de belastinglatentie in 2009 is via het resultaat 2009 verantwoord.

In de toelichting op de latente belastingvordering (ref. 12.2.1) is een uitsplitsing van het effect per 1 januari 2008 en de mutaties in 2008 opgenomen. Daarnaast is de verwerkte vennootschapsbelasting in de winst- en verliesrekening over 2008 en 2009 gespecificeerd naar acute belastinglast en mutaties in de belastinglatentie (ref. 13.4). Definitieve aangifte over 2008 en 2009 heeft nog niet plaatsgevonden. De werkelijke uitkomsten kunnen daarom nog gaan afwijken.

121 Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening2009 > Waarderingsgrondslagen


GRONDSLAGEN VOOR Voor zover niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op DE WAARDERING VAN nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voor-ACTIVA EN PASSIVA ziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

13.2.1.1 verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke

verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtin-gen inzake toekomstige herstructuringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Woningstichting Leusden rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplich-ting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

13.2.2 Materiële vaste activa

13.2.2.1 onroerende en roerende z aken in e xploitatie

Verkrijgingsprijs De woningen met daarbij behorende installaties en aanpassingen zijn gewaardeerd

tegen historische kostprijs verminderd met de daarop toegepaste annuïtaire afschrijvin-gen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur.

De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrij-gings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen.

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaar-digingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.

Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.

Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit.

De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.

Complex-indeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa

(kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende productmarktcombinaties. De indeling is deels bepaald door samenvoeging van oudere complexen en deels door rekening te houden met bestaande product-marktcombina-ties. Complexen bestaande uit eengezins- en meergezinswoningen/appartementen zijn


opgesplitst in afzonderlijke subcomplexen. Verder zijn er specifieke HAT-complexen gevormd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhouds-beleid en levensduurschattingen.

Reëlewaardeenbijzonderewaardeverminderingen Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt

op complexniveau. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de

reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde.

De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.

Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardever-mindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief zou zijn verantwoord.

De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstromen verbonden met de toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte economische levensduur van de investeringen. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige onroerende zaken.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstel-lingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandig-heden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2009 intern geformaliseerde meerjarenbe-groting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onder-houdsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

Uitgangspuntenbedrijfswaarde Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Verwachte huurverhoging in: ·• Eerste jaar 2010: 1,2 % (2009: 2,5%),• Jaarlijkse huurontwikkeling vanaf 2011: 2,0 % (2009: 2,0 %).

• De onderhoudskosten zijn gebaseerd op de meerjaren onderhoudsplanning per complex,

• Over de laatste vier jaar van de exploitatie van een complex wordt alleen klachten- en mutatieonderhoud gerekend,

• De variabele lasten (inclusief belastingen, dagelijks- en mutatieonderhoud) bedragen € 1.583 per woning in het eerste jaar (vorig jaar: € 1.523 per woning)

• Jaarlijkse lastenstijging van 2,0% (vorig jaar: 2,0%), • Disconteringsvoet 6 %,• Huurderving 0,35%,• De restwaarde van de grond en de sloopkosten van de complexen zijn gebaseerd op

reële schattingen• De resterende exploitatieperiode is minimaal 15 jaar, tenzij bekend is dat een complex

eerder gesloopt wordt.


De verwachte opbrengstwaarde van een gedeelte van de woningen van complex 1171 (Langenbeek) die aangemerkt zijn voor verkoop worden alleen voor de eerstkomende vijf jaar op basis van de verwachte mutatiegraad ingerekend. In de periode 2010 t/m 2014 wordt 1 woningverkoop per jaar verwacht. Complex Brinkhorst/Bruinhorst (50 woningen) is eind 2009 ook bestemd voor de definitieve verkoop. Daarnaast is de verwachte opbrengstwaarde als gevolg van het verkoopprogramma Meerkeuzewoning verwerkt. In de periode 2010 t/m 2014 wordt gemiddeld jaarlijks 45 woningverkopen verwacht.

Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de finan-ciering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabili-teitswaardecorrectie van de bestaande leningsportefeuille. De rentabiliteitswaardecor-rectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van de leningen en de waardering van deze posten op de balans.

13.2.2.2 onroerende z aken verkocht onder voorwa arden Onroerende zaken, die in het kader van de ‘Koopgarant’-regeling zijn overgedragen aan

een derde en waarvoor Woningstichting Leusden een terugkoopplicht kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen historische kostprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen.

De ‘Koopgarant’-regeling heeft de volgende kenmerken:• Verkoop vindt plaats door overdracht van het recht van erfpacht die eeuwigdurend

tegen nihil is afgekocht,• Het erfpachtrecht wordt verkocht conform de koopovereenkomst en gewaardeerd op

de marktwaarde van de grond en woning,• Verkoopbedrag is de taxatiewaarde minus 25%,• Woningstichting Leusden heeft een terugkoopplicht,• Mutatie van de taxatiewaarde bij terugkoop wordt gedeeld door erfpachtlater en

erfpachthouder.

De op balansdatum opgetreden geschatte waardemutatie van de woningen verkocht onder voorwaarden wordt vermeld in de niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen.

In het geval van een waardestijging heeft Woningstichting Leusden in de toekomst een verplichting om de helft van de waardestijging te betalen. In het geval van een waar-dedaling daalt het terugkoopbedrag met 50% van de waardedaling. Het bij terugkoop getaxeerde effect van door bewoner aangebrachte woningverbeteringen wordt door Woningstichting Leusden voor 100% verrekend.

13.2.2.3 onroerende en roerende z aken in ont wikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en

toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Voorts wordt rente tijdens de bouw toege-rekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is


aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voor-ziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.

13.2.2.4 onroerende en roerende z aken ten dienste van de e xploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met annuïtaire

afschrijvingen op basis van de verwachte economische levensduur.

13.2.3 Financiële vaste activa

13.2.3.1 l atente bel a stingvordering Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen

met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boek-waarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld.

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen binnen dezelfde fiscale eenheid worden alleen gesaldeerd indien Woningstichting Leusden daartoe een afdwingbaar recht heeft en het voornemen heeft om op netto-basis af te rekenen.

Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verreke-ningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van nominale waarde.

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.

13.2.3.2 te vorderen bws-subsidies Bij de regeling Besluit Woninggebonden Subsidies wordt de jaarlijkse bijdrage vooraf

bepaald op basis van aannames ten aanzien van de huurontwikkeling en van de ontwik-keling van de exploitatielasten. De netto contante waarde van de (calculatorische) negatieve exploitatieresultaten is verantwoord als te vorderen BWS-subsidies. Deze subsidies worden uitbetaald in jaarlijks gelijkblijvende bedragen, maximaal in 30 jaar.

13.2.3.3 deelnemingen Deelnemingen met verwaarloosbare betekenis voor het geheel worden gewaar-

deerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Verwaarloosbare betekenis wordt geacht aanwezig te zijn indien er géén feitelijke bedrijfsactiviteiten in de deelneming plaatsvinden.

13.2.4 Voorraden

13.2.4.1 onroerende z aken bestemd voor verkoop Deze vlottende activa wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde.


13.2.5 Vorderingen 13.2.5.1 algemeen Waardering geschiedt tegen nominale waarde, rekening houdend met een voorziening

voor mogelijke oninbaarheid.

13.2.5.2 huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening

voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een dynamische benadering.

13.2.6 Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.

13.2.7 Voorzieningen

13.2.7.1 voor ziening onrendabele toppen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden

als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de geraamde stichtingskosten minus de bedrijfswaarde.

13.2.8 Langlopende schulden

13.2.8.1 algemeen Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is

opgenomen onder de kortlopende schulden.

13.2.8.2 leningen kredie tinstellingen De leningen kredietinstellingen betreffen annuïtaire en fixeleningen.

13.2.8.3 terugkoopverplichting verkopen onder voorwa arden In het kader van de verkoop van woningen volgens de ‘Koopgarant’-regeling heeft

Woningstichting Leusden een terugkoopverplichting. De terugkoopverplichting is gewaardeerd op de overdrachtswaarde op het moment van verkoop. De overdrachts-waarde is 75% van de getaxeerde waarde.


GRONDSLAGEN Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde VOOR BEPALING VAN prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties HET RESULTAAT worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzien-

baar zijn.

13.3.1.1 opbrengst ver ant woording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke

rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.

Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde presta-ties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.


13.3.1.2 bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening,

maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsui-toefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

13.3.2 Huren

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2009 bedroeg dit maximumpercentage 2,5% voor de woningen onder de vrije-sector grens. De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten waar Huurvast en Huurzeker geldt worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terug-betalingsverplichting geldt.

13.3.3 Verkoop onroerende zaken

De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopop-brengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord in het jaar van levering (passeren transportakte).

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden (‘Koopgarant’-regeling) worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplich-ting wordt opgenomen onder de post langlopende schulden, terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden. Deze verplichting is gewaardeerd tegen de verkoop-waarde op transactiemoment. Op balansdatum bestaande ongerealiseerde geschatte voorwaardelijke waardestijgingen worden toegelicht in de niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen.

13.3.4 Afschrijvingen

De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrij-ging- of vervaardigingprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de annuïtaire methode (vaste activa) dan wel lineaire methode (overige activa) op basis van de geschatte econo-mische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden.

13.3.5 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betref-fende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel een terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op de boekwaarde.

13.3.6 Pensioenen

Woningstichting Leusden heeft een pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds SPW. Deze regeling betreft een toegezegd pensioenregeling. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde bijdrageregeling.

Voor de pensioenregeling betaalt Woningstichting Leusden op verplichte, contrac-tuele of vrijwillige basis premies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van deze premies, heeft Woningstichting Leusden geen verdere verplichtingen uit hoofde van de pensioenregeling. Woningstichting Leusden heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekom-


stige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschul-digd zijn. Vooruitbetaalde premies worden verantwoord als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.

13.3.7 Lasten onderhoud

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werk-zaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.

13.3.8 Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

13.3.9 Rentebaten en rentelasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaar-diging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

13.3.10 Financiële instrumenten

Binnen het treasurybeleid van Woningstichting Leusden dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van renterisico’s.

Financiële instrumenten worden verantwoord onder de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen. De kostprijs van de financiële instrumenten wordt direct ten laste van het resultaat gebracht in het jaar waarin zij worden verkregen. Eventuele hier uit voortvloeiende renteresultaten worden rechtstreeks ten laste van het resultaat gebracht.

13.3.11 Valuta- en renterisico

13.3.11.1 valutarisico Woningstichting Leusden is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.

13.3.11.2 renterisico Woningstichting Leusden loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met

name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderin-gen en schulden met variabele renteafspraken loopt Woningstichting Leusden risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Woningstichting Leusden risico over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd.


13.3.11.3 kredietrisicoWoningstichting Leusden heeft geen significante concentraties van kredietrisico.

13.3.11.4 derivaten Zie de alinea bij financiële instrumenten.

13.4 De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dientBELANGRIJKE daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn opINSCHATTINGEN de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportageTEN AANZIEN VAN van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagenWAARDERING EN zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven vanRESULTAATBEPALING de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het

management:• Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel• Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering• Vennootschapsbelasting

13.4.1 Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel

Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrij-gingsprijs- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardever-minderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.

De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleids-voornemens van Woningstichting Leusden. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteiten huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Woningstichting Leusden binnen de sector gangbare uitgangspunten.

13.4.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw/

herstructurering

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplich-tingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corpora-tie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplich-tingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproduc-tie.


13.4.3 Vennootschapsbelasting

Woningstichting Leusden is vanaf 1 januari 2006 belastingplichtig voor de vennoot-schapsbelasting geworden. Voor de periode 1 januari 2006 tot en met 31 december 2007 geldt een vaststellingovereenkomst met de belastingdienst, vanaf 1 januari 2008 is sprake van integrale belastingheffing. Vanaf 2008 is de door Woningstichting Leusden ondertekende Vaststellingsovereenkomst-2 van toepassing. Rondom de definitieve uitwerking van bovenstaande bestaan nog een aantal onzekerheden, mogelijke interpretatieverschillen en is continu sprake van voortschrijdend inzicht met mogelijk materiële consequenties. Woningstichting Leusden volgt de ontwikkelingen op de voet en betrekt deze bij de bepaling van de fiscale positie in de balans en resultatenrekening.

13.5 Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode GRONDSLAG worden de ontvangsten en betalingen uit operationele activiteiten gerubriceerd naar de KASSTROOMOVERZICHT belangrijkste te onderscheiden categorieën, zoals ontvangsten van huurders, betalin-

gen aan leveranciers en betalingen aan werknemers. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen

onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

130 14

Referentie

14.1.1 14.1.2 14.1.3 14.1.4 Totaal

Verloopoverzicht

materiële vaste activa

Onroerende en

roerende zaken

in exploitatie

Onroerende

zaken verkocht

onder voorwaarden

Onroerende

en roerende zaken

in ontwikkeling

Onroerende

en roerende zaken

ten dienste

van de exploitatie

stand primo 20 09

Aanschafwaarde 129.692.046 2.915.596 14.427.350 6.203.441 153.238.433

Herwaarderingen 0 0 0 0 0

Cumulatieve waardeverminderingen (7.938.863) (120.429) (3.912.533) 0 (11.971.825)

Cumulatieve afschrijvingen (13.863.982) (342.201) 0 (684.201) (14.890.384)

Boekwaarde 107.889.201 2.452.966 10.514.817 5.519.240 126.376.224

Mutaties2009

Investeringen 105.769 1.263.975 12.016.160 41.375 13.427.279

Desinvesteringen

Aanschafwaarde 0 0 0 0 0

Cumulatieve afschrijving 0 0 0 0 0

Herwaardering 0 0 0 0 0

Afschrijvingen (1.958.269) (56.420) 0 (129.762) (2.144.452)

Waardeverminderingen (87.199) (261.550) (6.097.906) 0 (6.446.655)

Terugneming van waardeverminderingen 323.609 0 29.856 0 353.465

Overboekingen

Aanschafwaarde 7.613.056 548.514 (7.698.718) 0 462.852

Waardevermindering (2.579.950) 0 2.579.950 0 0

Cumulatieve afschrijving 88.480 (88.480) 0 0 0

Voorzieningonrendabelnieuwbouw

Vrijval (706.000) (706.000)

Dotatie 5.866.000 5.866.000

Totaal mutaties 3.505.496 1.406.038 5.989.342 (88.388) 10.812.489

stand ultimo 20 09

Aanschafwaarde 137.410.871 4.728.085 18.744.793 6.244.816 167.128.564




Boekwaarde 111.394.698 3.859.004 16.504.159 5.430.852 137.188.713

Een nadere toelichting op het verloop van de boekwaarde per activa-categorie wordt hierna gegeven.

14.1 MATERIËLE VASTE ACTIVA

Activa

Toelichting op de balans

131 Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 >Jaarrekening2009 > Toelichtingopdebalans > Activa

Referentie

14.1.1 14.1.2 14.1.3 14.1.4 Totaal

Materiële

vaste activa

stand primo 20 09

Aanschafwaarde 129.692.046 2.915.596 14.427.350 6.203.441 153.238.433




Boekwaarde 107.889.201 2.452.966 10.514.817 5.519.240 126.376.224

Mutaties2009

Investeringen 105.769 1.263.975 12.016.160 41.375 13.427.279

Desinvesteringen

Aanschafwaarde 0 0 0 0 0

Cumulatieve afschrijving 0 0 0 0 0

Herwaardering 0 0 0 0 0

Afschrijvingen (1.958.269) (56.420) 0 (129.762) (2.144.452)

Waardeverminderingen (87.199) (261.550) (6.097.906) 0 (6.446.655)

Terugneming van waardeverminderingen 323.609 0 29.856 0 353.465

Overboekingen

Aanschafwaarde 7.613.056 548.514 (7.698.718) 0 462.852

Waardevermindering (2.579.950) 0 2.579.950 0 0

Cumulatieve afschrijving 88.480 (88.480) 0 0 0

Voorzieningonrendabelnieuwbouw

Vrijval (706.000) (706.000)

Dotatie 5.866.000 5.866.000

Totaal mutaties 3.505.496 1.406.038 5.989.342 (88.388) 10.812.489

stand ultimo 20 09

Aanschafwaarde 137.410.871 4.728.085 18.744.793 6.244.816 167.128.564




Boekwaarde 111.394.698 3.859.004 16.504.159 5.430.852 137.188.713

Een nadere toelichting op het verloop van de boekwaarde per activa-categorie wordt hierna gegeven.


14.1.1.1 afschrijvingstermijnenDe afschrijvingstermijnen luiden als volgt:

• Grond geen afschrijvingen

• Stichtingskosten 40 tot 50 jaar

• Centrale verwarming/boiler 15 tot 20 jaar

• Isolatieglas 20 tot 25 jaar

• Kantoor 40 jaar

• Inventaris 3 tot 10 jaar

14.1.1.2 ge ac tiveerde renteIn het boekjaar werd ter zake van onroerende zaken in ontwikkeling een

bedrag ad € 540.240 aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinan-

cierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van

4,185%.

14.1.1.3 mark t wa arde woningenIn de post onroerende zaken zijn 2.562,5 woningen opgenomen. De

geschatte marktwaarde van deze woningen in onverhuurde staat bedraagt

circa € 560 mln.

14.1.1.4 ver zekeringDe activa zijn verzekerd tegen schade door brand, storm en vliegtuig. Het

verzekerd bedrag wordt jaarlijks aangepast conform het indexcijfer voor

gebouwen dat gebaseerd is op de door het Centraal Bureau voor Statistiek

vastgestelde prijsindexcijfer van bouwkosten. Het vastgoed is verzekerd voor

de herbouwwaarde waarbij onderverzekering is uitgesloten.

14.1.1.5 financiering onroerend goedHet onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd of met kapitaal-

marktleningen onder WSW-garantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden

afgegeven.

14.1.1.6 ac tuele wa ardeDe actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie

gebaseerd op reële waarde bedraagt ultimo 2009 € 138,2 mln. Ultimo 2008

was de reële waarde € 136,1 mln.

Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de reële waarde met € 2,1 mln.

gestegen. De mutatie laat zich als volgt verklaren:

De mutatie laat zich als volgt verklaren:


Jaarresultaat

autonome mutatie (a) (2.571.454)

• Verkocht bezit in het eerste jaar (b) 2.145.000

Mutatiejaarresultaat – 426.454

Aanpassingen van beleidsparameters

en uitgangspunten

• In de huurprijscomponent (invoer) 882.307

• In de huurcomponent (stijging) (c) – 1.772.569

• In de onderhoudslasten (d) – 7.746.624

• In de overige lasten (e) – 1.989.490

• In de vermogenskostenvoet 0

• In de levensduur (f) – 1.004.438

• In de restwaardeinschatting (g) 68.034

• In de voorgenomen (des)investeringen (h) 1.292.099

• In de inflatie 11.064.043

Mutatiealsgevolgvanaanpassingenvan

beleidsparametersenuitgangspunten 793.362

Mutaties in het bezit

• Aangekocht bezit (i) 3.910.024

• verkocht bezit (j) – 2.145.000

• gewijzigde complex-indeling 0

Mutatiealsgevolgvanmutatiesinhetbezit 1.765.024

Totalemutatie 2.131.932

14.1.1.7 toelichting op de mutatie in de bedrijfswa arde(a) Dit betreft het effect in de bedrijfswaarde bij ongewijzigde parameters en

na eliminatie van de verkoop in het eerste jaar,

(b) Dit betreft het effect op de bedrijfswaarde van de verkoop in het eerste

jaar, zoals opgenomen in de bedrijfswaarde van vorig jaar,

(c) De verwachte huurstijging in 2010 van 1,2% lager is dan de gemiddelde

stijging van 2%,

(d) De totale onderhoudskosten in het 50-jaren plan zijn gedaald ten opzichte

van het 50-jaren plan van vorig jaar,

(e) Overige lasten (beheerlasten) stijgen als gevolg van de inflatie,

(f) Hierin is de geplande sloop van de Albert Buininggaarde in 2011 verwerkt,

(g) De verwachte waarde ontwikkeling van de grond is gestegen,

(h) Vanaf 2008 is het verkoopprogramma van de Meerkeuzewoning

(Koopgarant) voor de komende 5 jaren doorgerekend. Het totaal aantal

begrote verkopen is 225 eenheden (Koopgarant),

(i) Dit betreft één project in De Biezenkamp met 8 woningen en diverse

nieuwbouwprojecten in Tabaksteeg. In 2009 zijn in de Tabaksteeg 58

woningen opgeleverd. Woningstichting Leusden heeft hierin een aandeel

van 50%,

(j) In 2009 zijn 18 Meerkeuzewoningen verkocht (Koopgarant).


14.2 financiële vaste ac tiva14.2.1 Latente belastingvordering

Saldo begin boekjaar 1.085.000 0

Bij: ontstane verschillen in het boekjaar 0 1.240.000

Af: verrekende verschillen in het boekjaar 155.000 155.000

Saldoeindeboekjaar 930.000 1.085.000

In het boekjaar is een latentie ontstaan als gevolg van de lagere fiscale

waardering van de leningen dan commercieel per 1 januari 2008.

Het waarderingsverschil wordt over de gemiddelde looptijd van de leningen

(8 jaren) verrekend.

14.2.2 Te vorderen BWS-subsidies

Saldo begin boekjaar 220.106 614.190

Bij: Rente boekjaar 6.636 26.502

Bij: Eenmalige rentebate conversie (afgelopen jaren) 0 14.947

Af: Ontvangsten in het boekjaar – 68.643 – 120.497

Af: Afkoop subsidies 0 – 315.036

Saldoeindeboekjaar 158.099 220.106

Dit betreft de contante waarde van nog te ontvangen bijdragen.

De maximale uitbetalingstermijn is 30 jaar.

Op grond van het ‘Besluit verplichte afkoop woninggebonden subsidies’

is in 2008 door de Gemeente Leusden bevestigd dat de door haar beheerde

BWS-subsidie zal worden afgekocht.

Het te ontvangen bedrag á € 315.036 vermeerderd met rente á € 15.410,

totaal € 330.446 is opgenomen onder de overige vorderingen.

14.2.3 Deelnemingen

LeusdenVastgoedHoldingBV


Bij: investeringen 0 0

Af: desinvesteringen 0 0


In 2006 zijn Leusden Vastgoed Holding BV en Leusden Vastgoed BV

opgericht. Leusden Vastgoed BV is een 100%-deelneming van Leusden

Vastgoed Holding BV. In 2006 is door Woningstichting Leusden haar 100%

belang in Leusden Vastgoed Holding BV volgestort.

14.2.4 Overige financiële vaste activa

LeningenVvEDeStart1

Saldo begin van het boekjaar 0 14.620

aflossingen in het boekjaar 0 – 14.620

Saldoeindeboekjaar 0 0

2009 2008


LeningStichtingWelzijnLeusden(voorheenWOL)

Saldo begin van het boekjaar 17.262 19.839

Mutaties – 17.262 – 2.577

Saldoeindeboekjaar 0 17.262

Totaaloverigefinanciëlevasteactiva 0 17.262

Totaal financiële vaste activa 1.106.599 1.340.868

14.3 voorr aden

14.3.1 Onroerende zaken bestemd voor verkoop

Saldo begin van het boekjaar 175.710 0

Mutaties – 710 175.710


Totaal voorraden 175.000 175.710

14.4 vorderingen14.4.1 Huurdebiteuren 252.206 138.669

Af: Voorziening debiteuren 62.767 37.615

Totaalhuurdebiteuren 189.438 101.054

In 2009 is er € 36.434 gedoteerd aan de voorziening debiteuren

(2008: € 35.396)

Aan oninbare vorderingen is € 12.282 afgeboekt (2008: € 13.508)

14.4.2 Belastingen

Te vorderen BTW 0 73.213

Totaalbelastingen 0 73.213

14.4.3 Overige vorderingen

• Ontwikkelingskosten De Biezenkamp 433.287 415.063

• Afkoopsom BWS-subsidies 0 330.446

• Pensioenverzekering – 3.626 13.538

• Nog te ontvangen bedragen 529.171 258.151

• Diverse kleine vorderingen 1.538 10.308

Totaaloverigevorderingen 960.370 1.027.506

De nog te ontvangen bedragen betreffen o.a. vorderingen op

samenwerkings verbanden, zoals: woningcorporaties Nijkerk, Barneveld,

Woudenberg en de Gemeente Leusden/Larikslaan 2 en Beweging 3.0.

Daarnaast is er ongeveer € 240.000 aan rente 2009 nog te ontvangen.

2009 2008


14.4.3 Overlopende activa

Nog te ontvangen rente 241.338 169.366

Vooruitbetaalde verzekeringspremies 0 1.318

Totaaloverlopendeactiva 241.338 170.684

Totaal vorderingen 1.391.146 1.372.457

14.5 liquide middelen

Rekening courant banken 18.424.499 1.809.441

Deposito’s met een restant looptijd korter dan 1 jaar 0 15.000.000

Totaal liquide middelen 18.424.499 16.809.441

2009 2008

137 Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 >Jaarrekening2009 > Toelichtingopdebalans > Passiva

14.6 eigen vermogen14.6.1 Kapitaal 45 45

14.6.2 Algemene reserve

Saldo begin boekjaar 15.149.745 19.189.555

Resultaatbestemming (resultaat vorig boekjaar) 1.277.807 – 4.039.810

Saldoeindeboekjaar 16.427.552 15.149.745

14.6.3 Resultaat boekjaar – 4.370.773 1.277.807

Totaaleigenvermogen 12.056.824 16.427.597

14.7 voor zieningen

14.7.1 Voorziening onrendabele toppen nieuwbouw

Stand begin boekjaar 706.000 2.806.000

Dotaties 5.866.000 204.000

Onttrekkingen – 706.000 2.304.000

Standeindeboekjaar 5.866.000 706.000

Totaal voorzieningen 5.866.000 706.000

Indien de afwaardering wegens onrendabele top van een nieuwbouwproject

de werkelijke investering per balansdatum van dat nieuwbouwproject

overtreft, wordt het meerdere niet in mindering gebracht op het activum

maar als voorziening gepresenteerd.

De afwaarderingen wegens onrendabele top nieuwbouw zijn verwerkt onder

post 13.2.2 in de Winst- en Verliesrekening.

14.8 l anglopende schulden

14.8.1 Stand leningen begin boekjaar (> 1 jaar) 110.206.625 95.501.481

Kortlopende aflossingsverplichtingen 4.294.855 7.001.747

Stand leningen beging boekjaar 114.501.480 102.503.228

Bij: nieuwe leningen 10.000.000 19.000.000

Af: reguliere aflossingen 1.242.285 1.237.766

Af: aflossing einde looptijd 3.052.570 5.763.982

Bij: toevoeging klimleningen 0 0

120.206.625 114.501.480

Kortlopende aflossingsverplichtingen – 1.282.778 – 4.294.855

Saldoleningeno/geindeboekjaar(>1jaar) 118.923.848 110.206.625

Passiva 2009 2008


De gemiddelde rente van de leningportefeuille bedroeg over 2009 3,77%

(over 2008 4,46%). De rentabiliteitswaardecorrectie van de leningen bedroeg

ultimo 2008 € 13,4 mln. (ultimo 2008: € 14,3 mln.) Hiervan is € 7,0 mln.

toegerekend aan de bedrijfswaarde van de activa in exploitatie en de activa in

ontwikkeling ten behoeve van de berekening van de waardeveranderingen

materiële vaste activa.

Het restant van de rentabiliteitswaardecorrectie à € 6,4 mln. wordt

toegerekend aan de nieuwbouwprojecten MFC Tabaksteeg, MFC de

Biezenkamp en MFC Allandsbeek. De betreffende leningen zijn specifiek

hiervoor in 2007 en 2008 afgesloten.

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zijn

opgenomen onder de kortlopende schulden.

De aflossingsverplichting voor 2010 bedraagt: € 1.282.777. Dit betreft de

reguliere aflossing.

Specificatie leningen naar restant looptijd en rente in %

Totaal 0 - 3 3 - 4 4 - 5 5 - 6

1 - 6 jaar 41.872 5.000 0 25.293 11.579

6 - 10 jaar 31.326 5.445 17.775 8.106 0

10 - 20 jaar 27.008 0 8.250 12.630 6.128

> 20 jaar 20.000 20.000 0 0 0

Totaal 120.206 30.445 26.025 46.029 17.707

De leningen met een rentepercentage van 0-3% zijn roll-over leningen.

Obligo’s WSW

Als gevolg van de borgstelling door het WSW voor door Woningstichting

Leusden afgesloten leningen heeft Woningstichting Leusden een voorwaar-

delijke obligoverplichting van € 4,6 mln.

Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele

betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt géén

beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de

komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeits-prognose geen

beroep te doen op deze obligoverplichting. Daarom is deze verplichting niet

opgenomen in de balans.

2009 2008

14.7.2 Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden

Saldo begin boekjaar 8.636.025 4.331.250

Terugkopen – 300.000 0

Vermeerderingen 3.299.250 4.304.775

Saldoeindeboekjaar 11.635.275 8.636.025

Woningstichting Leusden heeft in 2009 in totaal 20 woningen onder

voor waarden (Koopgarant) verkocht. Ook zijn er in 2009 zijn er 2 woningen

teruggekocht. Het totaal aantal verkochte woningen onder voorwaarden is

nu op 71 gekomen. Voor een nadere toelichting op de verwerkingswijze en

waardering van de terugkoopverplichting wordt verwezen naar de waarde-

ringsgrondslagen.


14.7.3 Investeringsverplichting


Mutaties – 3.936 – 5.164

Aflossing – 584.619 0

Saldoeindeboekjaar 0 588.555

In verband met het bouwen van een nieuw zorgcentrum ’t Hamersveld is in

de loop van 2009 in overleg met Beweging 3.0 besloten dit bedrag eind 2009

uit te betalen.

14.7.4 Waarborgsommen


Mutaties – 932 4.624


De waarborgsommen zijn van een aantal huurders met huurachterstand en

huurders met problemen met wie in het verleden een extra hoge waarborg is

afgesproken.

14.7.5 Overige schulden


Vrijval – 2.618 – 2.619


Vanaf 2004 is een commerciële ruimte in het complex 1490 (de Start)

BTW belast verhuurd. De BTW over de investering valt binnen een periode

van tien jaar vrij.

Totaal langlopende schulden 130.578.937 119.454.569

14.8 kortlopende schulden

14.8.1 Schulden aan kredietinstellingen

Kortlopende aflossingsverplichting langlopende schulden 1.282.778 4.294.855

Rekening courant met Rabobank 1.592.056 0

Totaalschuldenaankredietinstellingen 2.874.834 4.294.855

14.8.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen

Premies sociale verzekeringen 69.504 69.471

BTW 70.504 0

Pensioenpremies 913 7.958

Totaalbelastingenenpremiessocialeverzekering 140.921 77.429

14.8.3 Te betalen vennootschapsbelasting

Vennootschapsbelasting 471.936 805.800

2009 2008


14.8.4 Schulden aan leveranciers

Schulden aan leveranciers 3.173.286 1.357.506

Totaalschuldenaanleveranciers 3.173.286 1.357.506

14.8.5 Overige schulden

Overige schulden 888.182 511.343

Totaaloverigeschulden 888.182 511.343

14.8.6 Overlopende passiva

Niet vervallen rente 2.110.618 2.281.018

Vooruitontvangen huur 121.511 119.272

Service-kosten 2.462 39.311

Overige overlopende passiva 446 0

Totaaloverlopendepassiva 2.235.037 2.439.601

Totaal kortlopende schulden 9.784.196 9.486.534

14.10 niet in de bal ans opgenomen rechten en verplichtingen

14.10.1 Financiële instrumenten – algemeen

Woningstichting Leusden hanteert het treasury statuut zoals vastgesteld in

de Raad van Toezicht op 23 juni 2009. In het treasurystatuut in het financieel

beleid opgenomen en wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder

voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast

in het kader van beperking van renterisico’s/looptijdrisico’s.

Toegepaste grondslagen voor de verwerking van deze instrumenten zijn

volledig in overeenstemming met hetgeen algemeen aanvaard is. Hieronder

wordt nader informatie verstrekt over de instrumenten die gebruikt worden

voor het beheersen van rente- en looptijdenrisico’s, alsmede over de omvang

en risico’s van deze instrumenten.

Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht jaarlijks

niet meer dan 15% risico te lopen. Dit wordt gerealiseerd door lang lopende

leningen tegen vaste rente en gebruik te maken van derivaten zoals rente-

swaps en collars.

Langlopende leningen

Er is in 2008 een extendible lening á € 10 mln. ontvangen. Dit betreft een

40-jarige geldlening met 3 renteperiodes met een variabele rente:

• in de periode 1 september 2008 tot 1 september 2011 is de rente

gebaseerd op de 1-maands Euribor rente met een maximum van 4,535%.

• in de periode 1 september 2011 tot 3 september 2029 is een rente

verschuldigd van 4,535%.

• in de periode 3 september 2029 tot 1 september 2048 is de rente

gebaseerd op de 3-maands Euribor rente met een minimum van 4,65% per

kwartaal.

2009 2008


Er is in 2009 een extendible lening á € 10 mln. ontvangen. Dit betreft een

40-jarige geldlening met 3 renteperiodes met een variabele rente:

• in de periode 3 augustus 2009 tot 3 augustus 2012 is de rente gebaseerd

op de 1-maands Euribor rente met een maximum van 4,52%.

• in de periode 3 augustus 2012 tot 2 augustus 2030 is een rente

verschuldigd van 4,52%.

• in de periode 2 augustus 2030 tot 3 augustus 2049 is de rente gebaseerd

op de 3-maands Euribor rente met een minimum van 4,75% per kwartaal.

Daarnaast is er in 2008 nog een langlopende extendible lening afgesloten

met een stortingsdatum op 1 oktober 2010.

Activa in ontwikkeling

De resterende termijnen voor reeds gestarte nieuwbouwprojecten bedragen

afgerond € 8.175.000

14.10.2 Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden

De terugkoopverplichting inzake verkopen onder voorwaarden is bepaald op

basis van de taxatiewaarde in het jaar van transactie. De verkochte woningen

betreffen ‘Koopgarant’-woningen waarvan de mutatie in de taxatiewaarde

bij terugkoop voor 50% wordt verrekend met de Meerkeuzewoningbezitter.

De totale waardemutatie op basis van de geschatte taxatiewaarde per ultimo

2009 bedraagt € 514.000 Bij verkoop zou € 257.000 ten gunste komen van

de Meerkeuzewoningbezitter. Per ultimo 2008 bedroeg dit € 480.000

waarvan € 240.000 ten gunste zou komen van de Meerkeuzewoningbezitter.

142 15

Toelichting op de winst- en verliesrekening

15.1 bedrijfsopbrengsten15.1.1 Huren

Woningen en woongebouwen afgewikkeld 14.450.970 14.078.474

Bedrijfsonroerend goed 185.865 150.201

Af: Huurderving wegens leegstand – 118.787 – 47.569

Totaalhuren 14.518.048 14.181.106

De stijging van de totale huurbaten van € 337.000 is voornamelijk veroorzaakt

door:

• Algemene huurverhoging per 1 juli 2009 met 2,5% (2008: 1,6%).

• Huurharmonisaties

• Geriefsverbeteringen

• Oplevering nieuwbouw in de Tabaksteeg

• Hogere huurderving vanwege leegstand in complex A.Buininggaarde

(bestemd voor sloop) en vanwege te verkopen woningen (koopgarant)

• Verlaging door sloop van 8 woningen in complex A.Buininggaarde

• Verlaging door verkopen

15.1.2 Vergoedingen

Leveringen en diensten (servicekostenvergoedingen) 395.231 338.206

Abonnementsgelden dienstverlening 16.689 14.881

Totaalvergoedingen 411.920 353.087

Op basis van geraamde kosten worden voorschotten voor diverse leveringen

en diensten in rekening gebracht. Er vindt jaarlijks afrekening met de

bewoners plaats van de servicekosten. De kosten zijn opgenomen onder de

post ‘overige bedrijfslasten’. De nog af te rekenen servicekosten over het

boekjaar zijn opgenomen in de balans onder de kortlopende schulden

Onder abonnementsgelden dienstverlening zijn de baten opgenomen

vanwege het rioolfonds, de glasverzekering en overige dienstverlening.

15.1.3 Overheidsbijdragen

Bijdrage Wet Voorziening Gehandicapten 0 5.743

Totaaloverheidsbijdragen 0 5.743

De bijdrage over 2008 is hoger omdat hierin de afkoop van de resterende jaren

begrepen is.

2009 2008

143 Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening2009 > Toelichtingopdewinst-enverliesrekening

2009 2008

15.1.4 Verkoop onroerende zaken

In rekening gebrachte verkoopprijs woningen en kantoorpand 0 223.898

Af: verkoopkosten woningen en kantoorpand 0 0

Af: correctie verkoopkosten 0 – 1.792

Opbrengst verkopen bestaand bezit 0 222.106

Af: boekwaarde 0 – 50.310

Totaalverkooponroerendezaken 0 171.796

In 2009 zijn er geen woningen verkocht uit complex 1171 Langenbeek.

In 2008 is 1 woning verkocht uit complex 1171 Langenbeek.

15.1.5 Overige bedrijfsopbrengsten

Opbrengsten aanbodmodel 78.287 71.074

Interne doorbelasting aan nieuwbouw 510.717 439.031

Vergoeding administratiekosten servicekosten 14.529 12.420

Dienstverlening derden 103.360 78.238

Diverse opbrengsten 72.706 63.420

Totaaloverigebedrijfsopbrengsten 779.598 664.183

Een redelijk deel van de indirecte kosten die verband houden met project-

ontwikkelingsactiviteiten toegerekend aan de activa in ontwikkeling.

Deze baten zijn verantwoord onder de overige bedrijfsopbrengsten.

Onder diverse opbrengsten zijn diverse nagekomen baten uit voorgaande

jaren verantwoord.

15.2 bedrijfsl asten

15.2.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa

Woningen, woongebouwen en bedrijfsruimten 1.948.413 1.629.154

waarvan videosysteem ten laste van servicekosten 0 – 9.278

Meerkeuzewoningen 56.420 38.914

Activa ten dienste van de exploitatie 129.762 137.219

Totaalafschrijvingenopmateriëlevasteactiva 2.134.596 1.796.009

De afschrijvingen op de materiële vaste activa worden volgens het annuitaire

systeem op basis van 6% en de resterende looptijd berekend.

15.2.2 Overige waardeverandering materiële vaste activa

Waardeverminderingen onroerende en roerende zaken in exploitatie 87.199 538.362

Terugneming op waardeverminderingen (activa in exploitatie) – 323.609 – 356.682

Waardeverminderingen onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 6.097.906 914.191

Terugneming op waardeverminderingen (activa in ontwikkeling) – 29.856 – 25.843

Waardevermindering activa verkocht onder voorwaarden 261.550 120.429

Totaaloverigewaardeverandering 6.093.190 1.190.457


2009 2008

15.2.3 Personeelslasten

Salarissen 1.302.756 1.350.932

Sociale lasten 124.857 119.715

Pensioenlasten 266.128 268.009

Subtotaal 1.693.741 1.738.655

Dekking uren onderhoud – 6.634 0

Uitzendkrachten 342.906 245.794

Totaalpersoneelslasten 2.030.014 1.984.449

De salarissen zijn conform de CAO voor Woondiensten.

In 2009 was er gemiddeld 31,5 FTE in loondienst en op uitzendbasis

werkzaam (2008: 28,7 FTE)

De bezoldiging van de directeur/bestuurder bedroeg in 2009, in euro’s:

• Basissalaris 111.031

• Variabele beloning 0

• Sociale- en pensioenlasten 31.235

Totaal 142.265

15.2.4 Lasten onderhoud

Lasten dagelijks onderhoud 552.557 576.574

Lasten planmatig onderhoud 2.210.538 2.723.530

Totaallastenonderhoud 2.763.095 3.300.104

15.2.5 Overige bedrijfslasten

Leveringenendiensten(servicekosten)

Energielasten 200.200 156.581

Schoonmaakkosten/onderhoud 111.438 106.997

Overige leveringen en diensten 83.593 74.629

395.231 338.206

Overigeexploitatielastenwoningen

Belastingen 500.767 500.528

Verzekeringen 51.269 46.114

Dotatie voorziening debiteuren 36.434 35.396

Leefbaarheids- en duurzaamheidsuitgaven 144.475 172.095

732.946 754.133


Algemenekosten

Overige personeelskosten 133.540 141.248

Kosten automatisering 105.646 115.868

Kosten dienstverlening adviseurs 204.122 197.743

Huisvestingslasten 65.063 76.336

Energielasten kantoor 36.523 18.518

Algemene kosten Larikslaan 2 150.080 0

Bijdrage projectsteun wijkenaanpak 153.601 158.472

Kosten Raad van Toezicht 79.813 60.249

Overige algemene kosten 352.953 374.169

1.281.343 1.142.603

Totaaloverigebedrijfslasten 2.409.520 2.234.942

Toelichting op de overige bedrijfslasten

• De leefbaarheidsuitgaven bestaan uit bijdragen aan sociaal maatschap-

pelijke activiteiten en bemiddeling (€ 17.000) en de bouw van een

scoot mobielruimte aan de Korte Geer te leusden (€ 113.000).

• De duurzaamheidsuitgaven betreffen een restant bijdrage aan onder-

grondse afvalcontainers (€ 14.000).

• Algemene kosten Larikslaan 2 betreft het saldo van het aandeel van

Woningstichting Leuden in de totale kosten van de front-office

(administratief beheerd door de Gemeente Leusden), de personeelskosten

en afrekeningen in het boekjaar. In 2009 zijn de personeelskosten niet

verantwoord bij de kosten Larikslaan 2 maar bij de personeelslasten.

2009 2008

Totale kosten 150.080 146.172

Afrekeningen vorig boekjaar 0 – 8.851

Af: personeelskosten 0 137.321

150.080 0

• Overige algemene kosten bestaan onder andere uit kosten woonruimte-

verdeling, bewonersblad, kosten verkoop (Koopgarant-) woningen,

lidmaatschap branche-organisaties, drukwerk, porti en telefoonkosten.

Kosten Raad van Toezicht

De vergoeding aan de leden van de Raad van Toezicht bedroeg in 2009

in euro’s:

• Voorzitter: 10.935

• Leden (p.p.): 7.290

De voorzitter is in september 2008 wegens ziekte teruggetreden,

aan hem is een extra vergoeding van € 7.292 toegekend.

In 2009 zijn twee nieuwe leden aangetreden. Zij hebben naar rato van het

dienstverband 2009 een vergoeding ontvangen.

2009 2008


Accountantshonoraria

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste

van het resultaat gebracht:

2009 2008

Controle van de jaarrekening

en verantwoordingen 20.000 28.866

Advies- en fiscale

werkzaamheden 79.277 59.082

Totaal 99.277 87.948

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die

uitgevoerd zijn door accountantsorganisaties en externe accountants zoals

bedoeld in art.1, lid 1 Wet Toezicht Accountantsorganisaties.

2009 2008

15.3 financiële baten en l asten

15.3.1 Rentebaten

• Rente over rekening courant saldi en kortlopende deposito’s 462.333 484.697

• Geactiveerde rente 540.240 480.165

• Overige rentebaten 25.616 20.827

Totaalrentebaten 1.028.190 985.688

15.3.2 Opbrengst financiële vaste activa en effecten

• Rente op deposito’s 0 0

• Rente te vorderen BWS subsidies 6.636 26.502

Totaalopbrengstfinanciëlevasteactivaeneffecten 6.636 26.502

15.3.3 Rentelasten

• Rente leningen kredietinstellingen 4.425.118 4.838.092

• Kosten afsluiten geldleningen 0 27.000

• Borgstellingsvergoeding WSW 4.140 1.380

• Overige rentelasten 494 17.065

Totaalrentelasten 4.429.751 4.883.537

In het boekjaar 2008 zijn twee nieuwe leningen gestort.

Onder de overige lasten in 2008 is heffingsrente á € 14.668 over de

voorlopige belastingaanslag vennootschapsbelasting 2008 begrepen.

Het WSW rekent borgstellingsvergoeding voor de leningen die zij na

1 juli 2007 hebben geborgd. Het tarief is vastgesteld op 0,000069.

Dit betekent per miljoen borging € 69 per kwartaal aan vergoeding.


2009

15.4 vennootschapsbel asting

Vennootschapsbelasting over 2009

• Vennootschapsbelasting over fiscaal resultaat 2009 1.100.000

• Verrekening latente belastingvordering in 2009 155.000

Totaalvennootschapsbelasting 1.255.000

De vennootschapsbelasting over het fiscaal rsultaat 2009 is als volgt bepaald

Resultaat vóór belastingen – 3.115.773

(semi-)permanente ver schillen

Afschrijving woningen en bedrijfsonroerend goed 1.896.474

Bijzondere waardeveranderingen materiële vaste activa 6.093.190

Bijdrage projectsteun wijkenaanpak 153.601

Gemengde kosten 5.662

Niet aftrekbare onderhoudskosten en overige posten 13.426

8.162.353

Aftrekbaar: EIA – 80.271

Investeringsaftrek – 8.689

– 88.960

tijdelijke ver schillen

Aan 2009 toe te rekenen verschil in waardering leningportefeuille – 607.636

Berekendfiscaalbelastbaarbedragover2009 4.349.984

Berekening Vennootschapsbelasting 2009

Tarief Grondslag VPB

20% 200.000 40.000

25,5% 4.149.984 1.058.246

4.349.984 1.098.246

Omdat dit nog een raming betreft wordt het bedrag afgerond op 1.100.000.

148

16.1 gebeurtenissen na bal ansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum met

belangrijke gevolgen voor de balans ultimo 2009

of winst- en verliesrekening over 2009.

Overige gegevens16

17

Accountantsverklaring150

Tel: +31 (0)74 276 42 00 Fax: +31 (0)74 276 43 00 [email protected] www.bdo.nl

BDO Audit & Assurance B.V. Postbus 275, 7550 AG Hengelo Mosweg 42, 7556 PG Hengelo Nederland

Statutair gevestigd te Eindhoven en ingeschreven in het handelsregister onder nummer 17171186. BDO Audit & Assurance B.V. is lid van BDO International Ltd, een rechtspersoon naar Engels recht met beperkte aansprakelijkheid, en maakt deel uit van het wereldwijde netwerk van juridisch zelfstandige organisaties die onder de naam “BDO” optreden.

Aan: de Raad van Toezicht en de directeurbestuurder van Woningstichting Leusden ACCOUNTANTSVERKLARING Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2009 van Woningstichting Leusden te Leusden bestaande uit de balans per 31 december 2009 en de winst-en-verliesrekening over 2009 met de toelichting gecontroleerd. Verantwoordelijkheid van het bestuur De leiding van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van deze jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector.

Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de toegelaten instelling.

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Accountantsverklaring151

Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de toegelaten instelling heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting Leusden per 31 december 2009 en van het resultaat over 2009 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften/en of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de verplichting ingevolge BBSH artikel 28, sub a melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Voorts merken wij op dat, op grond van artikel 6 van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens, is voldaan aan de wettelijke verplichting tot vermelding van de informatie over topinkomens en dat, indien de toegelaten instelling financiële ondersteuning heeft gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04 en MG 2008-03, hiervan melding is gemaakt in de jaarrekening en het jaarverslag. Hengelo, 24 juni 2010 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze, w.g. R.W. van Hecke RA

Dit jaarverslag is een uitgave

van Woningstichting Leusden.

WoningstichtingLeusden

Larikslaan 2

Postbus 350

3830 AK Leusden

Telefoon (033) 494 42 62

Fax (033) 494 57 53

[email protected]

www.woningstichtingleusden.nl

Woningstichting Leusden is

opgericht op 19 januari 1973

en toegelaten per koninklijk

besluit op 20 maart 1973.

Ingeschreven in het handels-

register van de Kamer van

Koophandel Gooi-, Eem- en

Flevoland te Amersfoort

onder nummer 4118 8040.

Teksten

Woningstichting Leusden

Fotografie

Marco de Nood

Ward Kentie

Ontwerpenvormgeving

Design Studio Hans Kentie BNO

Printenafwerking

Nederlof Repro

152

ColofonWoningstichting Leusden Jaarverslag 2009

Woning

stichting

Leusden

Jaar

verslag

2009

Woning

stichting

Leusden

Dichtbij

huis thuis

in Leusden

Woningstich

ting Leusden

2 0 0 9

dichtbij huis thuis in Leusden

Woningstich

ting Leusden

Jaarverslag 2009

Jaarverslag 2009

Documents

Transcript of Jaarverslag 2009