Jaarstukken Haag Wonenhaagwonen.nl/Media/Haagwonen/Haag-Wonen/Over Haag Wonen/Ha… · 2 In de...

Jaarstukken Haag Wonen 2013

Raad van commissarissen 25 april 2014

Jaarverslag

1. Onze huurders .................................................................................................................................................... 5

1.1 Verhuringen ............................................................................................................................................... 5

1.2 Wie huurde in 2013 een bestaande woning?............................................................................................... 6

1.3 Dienstverlening: zicht op de klant ..............................................................................................................11

1.4 Samenwerken met huurders ......................................................................................................................12

1.5 Rondkomen & vooruitkomen .....................................................................................................................13

1.6 Schone, hele en veilige wijken ...................................................................................................................16

1.7 Afhandeling van klachten...........................................................................................................................19

2. Onze woningen en ander vastgoed ...................................................................................................................21

2.1 Onderhoud aan woningen in 2013 .............................................................................................................24

3. Onze organisatie en onze mensen .....................................................................................................................29

3.1 Ontwikkelingen binnen de organisatie .......................................................................................................29

3.2 Financiële gezondheid ...............................................................................................................................31

3.3 Sociaal verslag ...........................................................................................................................................36

4. Governance .......................................................................................................................................................41

4.1 Governancestructuur .................................................................................................................................41

4.2 Organisatiestructuur ..................................................................................................................................42

4.3 Bestuur .....................................................................................................................................................53

4.4 Raad van commissarissen ..........................................................................................................................55

4.5 Beoordelingsbeleid en bezoldigingsbeleid in 2013......................................................................................61

4.6 Beoordelen functioneren externe accountant ............................................................................................65

4.7 Remuneratiecommissie .............................................................................................................................65

4.8 Auditcommissie .........................................................................................................................................66

4.9 Controle van de financiële verslaggeving ...................................................................................................66

4.10 Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding ........................................................................67

4.11 Toepassing van de code .............................................................................................................................69

5. Risicobeheersing ...............................................................................................................................................71

5.1 Integriteit ..................................................................................................................................................71

5.2 Risicoanalyse .............................................................................................................................................71

Jaarstukken 2013 | 1

Bijlage: verhuringen...................................................................................................................................................74

Bijlage: Convenanten .................................................................................................................................................76

Bijlage: planmatig onderhoud ...................................................................................................................................79

Bijlage: kengetallen ...................................................................................................................................................80

Jaarrekening

6. Jaarrekening ......................................................................................................................................................83

6.1 Jaarrekening 2013 Haag Wonen .................................................................................................................84

6.2 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen .......................................................................... 129

6.3 Enkelvoudige jaarrekening 2013 .............................................................................................................. 150

Overige gegevens

7. Overige gegevens ............................................................................................................................................ 160

7.1 Resultaatbestemming .............................................................................................................................. 160

7.2 Gebeurtenissen na balansdatum.............................................................................................................. 160

7.3 Verklaring van de bestuurder ................................................................................................................... 160

7.4 Controleverklaring ................................................................................................................................... 161


Haag Wonen is als puur Haagse corporatie nauw betrokken bij de bewoners van de wijken en de opgaven van de stad. We bieden daarbij passende, goed onderhouden en betaalbare woningen aan mensen die daar zelf niet of moeilijk in kunnen voorzien. Samen met bewoners en partners bieden we duurzame oplossingen voor hardnekkige problemen op de meest complexe plekken in de stad. Door wonen beter en veiliger te maken, geven we meer dan 50.000 inwoners van Den Haag een thuisbasis. En daarmee ruimte voor ontwikkeling.


Voorwoord 2013 was het jaar van grootschalige verbetering van ruim 800 woningen en de oplevering van bijna 100 nieuwe sociale huurwoningen. Het jaar van het Woonakkoord en een personeelslastenreductie van ruim € 1 miljoen. Het jaar van een investering van in totaal circa € 50 miljoen in de woningen van onze huurders. Het jaar waarin Haag Wonen de nodige stappen zette om voor onze huurders de juiste dingen te kunnen blijven doen en te verbeteren wanneer dat nodig blijkt. In het jaar 2013 verbeterde Haag Wonen wederom het operationele resultaat. Door het terugdringen van de lasten en het verbeteren van het verhuurproces is het mogelijk gebleken om de saneringsheffing en de verhuurderheffing (ruim € 5 miljoen) op te vangen. Het is ook mogelijk gebleken om het onderhoud aan de woningen op peil te houden. De kasstroompositie is onverminderd goed en de Interest dekkingsratio is met 1,55 procent beter dan het sector gemiddelde. In 2013 betaalden we voor het eerst de Verhuurderheffing. Het ministerie verwacht dat corporaties dit kunnen betalen uit een extra huurverhoging, de verkoop van woningen en reductie van de bedrijfslasten. Het verkopen van woningen is echter iets dat Haag Wonen slechts met mate wil doen – het aantal sociale huurwoningen in Den Haag is immers toch al ternauwernood toereikend. Onze huurders voelen dan ook de gevolgen van het Woonakkoord én in veel gevallen een verslechterde persoonlijke financiële situatie. De betaalbaarheid van hun woningen is meer dan ooit een belangrijk thema. Onze bewoners zitten echter niet bij de pakken neer. Meer dan ooit lieten zij van zich horen. In diverse werkgroepen in overleg met Haag Wonen, over onder andere het Woonakkoord. Maar ook het onderhoud van woningen had hun aandacht. We zien dat onderhoud van wooncomplexen vaak aanleiding is voor bewoners om een commissie op te richten. De onderhoudstrajecten kregen – mede door de bemoeienis van deze commissies – hoge tevredenheidscijfers. Haag Wonen investeert dan ook ruim in de woningen – in 2013 ca. € 50 miljoen. Een investering die zich moet terugbetalen in een langere levensduur van woningen en waar dat kan, huurverhoging. We clusteren onderhoudswerkzaamheden daarbij zo slim mogelijk. Is een wooncomplex nog niet aan de beurt, maar willen de bewoners wel graag zelf de hal of bergingsgang een schilderbeurt geven? Dan betaalt Haag Wonen de verf. Initiatieven van bewoners omarmen we. Om onze huurders zo min mogelijk de dupe te laten zijn van het Woonakkoord, concentreert Haag Wonen zich op het zoveel mogelijk reduceren van de bedrijfslasten. Tegelijkertijd willen we onze dienstverlening goed blijven bieden én continu bijsturen waar dat nodig is. Haag Wonen heeft daarom in 2013 een organisatieontwikkeling ingezet, waaronder een reorganisatie. Allereerst richtten we onze bedrijfsonderdelen in naar een model dat ons bestaansrecht volgt: huurders (Klant), woningen (Pand) en financiële gezondheid (Rendement). We hebben onze processen doorlopen en waar dat kon zaken


geschrapt. Zo kunnen we meer doen met minder mensen. Dat is mede mogelijk gemaakt door de juiste ondersteuning met de juiste bedrijfssystemen. De komende jaren zetten we de reorganisatie en organisatieontwikkeling door. 2014 is het jaar van vertrouwen. We hebben de juiste basis om de uitdagingen aan te gaan. We bieden goed onderhouden woningen met een aangescherpte dienstverlening. Zodat onze huurders thuis kunnen komen – nu en in de toekomst. De bedoeling van Haag Wonen.

25 april 2014

Was getekend,

Karin van Dreven

directeur-bestuurder


1. Onze huurders “Mijn huis moet echt een thuis zijn”, aldus onze huurders. Bij Haag Wonen richten we ons

daarom op passende, betaalbare woningen voor mensen die moeite hebben om zelf in geschikte huisvesting te voorzien. Dat is de basis waar onze huurders een thuis van kunnen maken.

1.1 Verhuringen Betaalbare woningen voor de juiste huurders Haag Wonen houdt het aandeel goedkope sociale huurwoningen zoveel mogelijk in stand. Huishoudens met een minimuminkomen kunnen namelijk steeds moeilijker een betaalbare huurwoning in Den Haag vinden.

Huurders die aangewezen zijn op sociale huisvesting, kunnen bij Haag Wonen een woning huren. Concreet betekent dit, dat wij werken voor de doelgroep zoals door de Rijksoverheid bepaald in de Europaregeling (bewoners met een jaarinkomen tot € 34.229). Maar ook huurders met een lager middeninkomen (tot € 43.088), die een duurdere huurwoning in de vrije sector of een koopwoning niet kunnen betalen, kunnen bij ons terecht.

De slaagkans van gezinnen (huishoudens vanaf drie personen en meer) in Den Haag is in 2013 7,1% (1030 toewijzingen van de 14.600 reacties). In 2012 was het 6,9%. De slaagkans van gezinnen met kinderen in Den Haag is daarmee licht gestegen.

Voor een overzicht van huurprijs- en inkomensgrenzen, zie bijlage Verhuringen.

Meer verhuringen in 2013 Halverwege het jaar zijn de huur-inkomenstabellen aangepast om beter de juiste woning aan de juiste woningzoekende te kunnen aanbieden. In de wijzigingen was vooral aandacht voor de betaalbaarheid van de laagste inkomens. In 2013 heeft Haag Wonen wijkhuurbeleidsplannen gemaakt voor haar streefhuurbeleid. Hiermee hebben we een goed onderbouwd strategisch huurbeleid, waarbij we bewust meer huurinkomsten genereren waar het kan, om huurinkomsten te kunnen laten liggen waar het nodig is. Al met al leveren de wijkhuurbeleidsplannen extra inkomsten op van ca. € 400.000. Opvallend in 2013 is de redelijk hoge mutatiegraad. De mutatiegraad was 7,05% en geeft aan hoe vaak een woning in 2013 van huurder wisselde. De verklaring is dat wij in 2013 twee nieuwbouwprojecten opleverden - waarvan de woningen dus een nieuwe bewoner kregen. Daarnaast besloten we in 2013 een aantal wooncomplexen niet te slopen. Wanneer zo’n besluit is genomen, zie je dat een aantal zittende huurders vervolgens besluit te verhuizen.


We merkten in 2013 dat woningen voor oudere huurders langer leeg blijven staan. Wij vermoeden dat dit te maken heeft met het afschaffen van de (papieren) Woonkrant. Oudere huurders zouden minder goed de weg weten te vinden naar het online huuraanbod. We proberen hen te bereiken door het organiseren van Open Huis-dagen, waarvoor we uitnodigingen versturen in de buurt van het betreffende wooncomplex. Woningen voor mindervaliden zijn moeilijker te verhuren. Vaak krijgen deze huurders van de gemeente een indicatie voor maatwerk, waardoor onze (standaard) woningen niet meer geschikt zijn. We zijn in 2013 gestart met het toewijzen van mantelzorgwoningen – woningen voor mantelzorgers in de buurt van degenen die zij verzorgen. We hebben twee verzoeken toegekend. Een aantal woningen hebben we anders gelabeld, zodat ze geschikt zijn om toe te wijzen aan jongeren. Woningen voor jongeren worden snel verhuurd – zij zijn eenvoudig te verhuren omdat jongeren minder eisen stellen aan een woning dan bijvoorbeeld een gezin met kinderen. We merken dat de aanwezigheid van jongere huurders een positief effect heeft op de leefbaarheid.

1.2 Wie huurde in 2013 een bestaande woning?

In 2013 gold (volgens de Haagse prestatieafspraken) de volgende norm: minimaal 70% van de vrijkomende bestaande voorraad tot de huurprijsgrens verhuren aan de BBSH-doelgroep 1. Voor de eenzijdige wijken2 in Den Haag geldt een streven 70% van de vrijkomende voorraad tot de huurprijsgrens aan de BBSH-doelgroep te verhuren met een minimum van 60%.

Haag Wonen voldeed in 2013 wederom aan de norm. Van de 1.461 verhuringen in de bestaande bouw zijn 1.127 woningen naar de BBSH-doelgroep gegaan, dit is 77%. In de eenzijdige wijken haalden we de norm ook. De verhuurresultaten wisselen hier wel per wijk. In Morgenstond is 63% van de verhuringen naar de BBSH-doelgroep gegaan en in de Schilderswijk werd 87% van de vrijgekomen woningen aan de BBSH-doelgroep toegewezen. In de Schilderswijk blijven we aandacht besteden aan de instroom van lage middeninkomens. In 2013 zijn we hiervoor samen met de gemeente begonnen met nieuwe initiatieven. Bijvoorbeeld door de mogelijkheden van woningtoewijzing beter te benutten en door gerichte, gebundelde communicatie van de gemeente en Haag Wonen met deze doelgroep. Maar ook door betaalbare kluswoningen en bouwkavels aan te bieden in de Schilderswijk.

1 De rechten en plichten van woningcorporaties zijn vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek en de Woningwet. De uitwerking van deze regels staat in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De inkomensgroep die zichzelf niet of in mindere mate zelfstandig op de woningmarkt kan helpen is met voorrang aangewezen op de sociale voorraad. Deze inkomensgroep wordt de BBSH-doelgroep genoemd. 2 In de gemeente Den Haag liggen gebieden waar de samenstelling van de woningvoorraad en bevolking in hoge mate eenzijdig is. In deze gebieden vindt herstructurering plaats. De ‘eenzijdige wijken’ van Haag Wonen zijn Zuidwest (Morgenstond, Vrederust, Bouwlust en Moerwijk) en de Schilderswijk.


Verhuringen aan BBSH-doelgroep bestaande bouw Verhuurder Aantal verhuurde woningen BBSH-doelgroep Percentage BBSH Haag Wonen 1.461 1.127 77% WoonInvest Den Haag 66 44 67% Totaal 1.527 1.171 77%

Europese norm wederom gehaald De Europa-regeling schreef ook in 2013 voor dat 90% van de verhuringen van zelfstandige en onzelfstandige woningen worden toegewezen aan huishoudens met een jaarinkomen tot en met € 34.229 (2013). Dit geldt ook voor de verhuringen die via samenwerkingspartners verlopen.

In totaal tellen 1.551 verhuringen mee voor de Europa-regeling. Van deze verhuringen zijn er 1.446 toegewezen aan huurders met een inkomen tot € 34.229, dat is 93%. In de bijlage Verhuringen staat een overzicht van de toewijzingen per huurcategorie.

Wie huurde in 2013 een nieuwbouwwoning? In 2013 verhuurden wij 71 betaalbare nieuwbouw woningen met een huurprijs tot € 574,35. Daarvan werden 49 woningen toegewezen aan de BBSH-doelgroep. Dat is 69%. Meer dan in 2012 (60%), maar nog steeds onder de norm van 90%. De BBSH-doelgroep die een nieuwbouwwoning heeft gehuurd, heeft in bijna alle gevallen een betaalbare woning kunnen huren. Onze huur-inkomenstabel geeft inkomens tot de Europa-grens de mogelijkheid om een woning tot € 574,35 te huren, omdat ook de inkomens tussen de BBSH-grens en Europa-grens een duurdere woning niet of moeilijk kunnen betalen. Hierdoor is de norm van 90% (evenals eerdere jaren) niet haalbaar gebleken. Voor de toewijzing van nieuwe sociale huurwoningen met een maximale huurprijs van € 681,02 aan lage inkomens (BBSH en lage middeninkomens samen), is de norm van 85% wel gehaald – in totaal wezen we 91% van de sociale nieuwbouwwoningen aan deze groep toe (82 toewijzingen op 90 verhuringen).

Huurders met een bijzondere woonbehoefte Haag Wonen stelt jaarlijks woningen beschikbaar aan maatschappelijke partners. Zij verzorgen of begeleiden de bewoners van deze woningen. Het gaat om begeleid zelfstandig wonen en onzelfstandig wonen. Samenwerkingspartners zijn Stichting Luna, de Kessler Stichting, het Leger des Heils en Impegno.

Aantal verhuurde woningen/eenheden voor begeleid wonen, per 31 december 2013

Zorginstelling Aantal woningen/eenheden Maatschappelijke opvang 212 Ex-psychiatrische patiënten 67 Zorgjongeren 97 Totaal 376


Woningaanbod voor ouderen, per 31 december 2013 Woningtype/verhuurvorm Aantal woningen/eenheden Seniorenwoningen 2.049 Groepswonen door ouderen 274 Ouderenwoningen verhuurd via instellingen

WZH Waterhof / De Strijp 114 Stichting de Thuishaven 15 Parnassia 15 Totaal 2.467

Woningaanbod voor lichamelijk gehandicapten, per 31 december 2013 Woningtype/verhuurvorm Aantal woningen/eenheden MiVa-woningen* 32 Woningen/eenheden verhuurd via instellingen

Gemiva 33 Middin /Steinmetz / De Compaan 66 Stichting Humanitas 17 St. Zorgverlening 's Heeren Loo 27 WZH 5 Totaal 180 * MiVa-woningen: woningen voor minder validen

Totaal woningen ouderen en lichamelijk gehandicapten 2.467 + 180 = 2.647. Aantal verhuurde woningen via overeenkomst met samenwerkingspartner in 2013

Zorginstelling Aantal verhuringen Aantal overgezette contracten Aantal huuropzeggingen Stichting Luna (zorgjongeren) 5 n.v.t. 8* Kesslerstichting (maatschappelijke opvang)

8 1 1

Impegno (maatschappelijke opvang) 9 8 1 Leger des Heils (maatschappelijke opvang)

10 2 0

Totaal 32 11 10 *Exclusief bulkcontracten


Toegankelijkheid woningbezit Aantal woningen Percentage Rolstoeltoegankelijk 726 3% Rollatortoegankelijk 1.556 7% 0-treden woning 2.856 13% Geen speciale toegankelijkheid 17.319 77% Totaal 22.457 100%

Huisvesting arbeidsmigranten Het verhuren van woningen specifiek aan arbeidsmigranten, pakt in de praktijk anders uit. Haag Wonen merkt dat deze huurders meestal opgaan in het normale verhuurproces. Daarnaast is het toewijzen van woningen volgens de Europese inkomensnorm vaak niet haalbaar – de huishoudens, waarbij tot wel vier inkomens opgeteld worden, komen boven de inkomenslimiet uit. Daarbij is de huisvesting op basis van tijdelijke huur niet de kerntaak van een corporatie. Een middenweg is er momenteel niet. We zijn hierover in overleg met gemeente en ministerie.

We hebben op regioniveau afgesproken dat de corporaties in Den Haag zich inzetten voor het realiseren van 1.500 woningen voor arbeidsmigranten in de periode 2010 tot 2014. Voor Haag Wonen is dat 100 eenheden per jaar. Eind 2013 zouden 400 eenheden gerealiseerd moeten zijn. Dit blijkt in de praktijk moeilijk te realiseren: in 2013 waren er 175 arbeidsmigrantenhuurders bij Haag Wonen.

Bij de Mixx Inn in Den Haag Zuidwest hebben we een huurovereenkomst voor de huisvesting van arbeidsmigranten. De bewoners worden goed opgenomen in de buurt. Dit geldt ook voor arbeidsmigranten die wonen in de sloopcomplexen Nuts in de Schilderswijk en in de vrije sectorwoningen Drentse Hoek in Den Haag Zuidwest.

Minder leegstaande woningen in 2013 De leegstand van woningen hebben we met 1,17% in 2013 goed weten te beperken. Het interne proces is versneld. En we hebben goede afspraken met aannemers over de tijd die werk aan de woning in beslag neemt nadat een huurder is vertrokken en voordat de nieuwe huurder de woning kan betrekken. Ook vrije sectorhuurwoningen werden sneller verhuurd. Hier zijn we zeer alert geweest op marktprijzen en werken we volgens doordachte marketingstrategieën.

De leegstand van ons bedrijfsonroerend goed bleef iets boven de norm. Dat valt te verklaren door opgeleverd bedrijfsonroerend goed in nieuwbouwcomplexen, die niet aansluitend op de oplevering wordt verhuurd.

Leegstaande woningen en bedrijfsonroerend goed

Norm Resultaat Resultaat

Leegstand sociale woningen (exclusief sloop en verkoop) < 1,25% 1,17% € 1.444.956 Leegstand bedrijfsonroerend goed (exclusief sloop en verkoop) < 10% 10,78% € 538.922 Leegstand vrije sectorhuurwoningen (exclusief sloop en verkoop) < 12,5% 6,26% € 264.986


Huurprijzen In 2013 heeft Haag Wonen voor het eerst de Verhuurderheffing betaald, een bedrag van € 354.000. Eind 2013 ging de Eerste Kamer akkoord met een structurele invoering van de Verhuurderheffing. Dit betekent dat Haag Wonen vanaf 2014 € 8,6 miljoen (dat oploopt tot € 14,3 miljoen in 2017) afdraagt aan het Rijk. Compenserende maatregelen zijn de huurverhoging boven inflatie (1,5 %) en de inkomensafhankelijke huurverhoging. De inkomensafhankelijke huurverhoging is gebaseerd op het inkomen van de huurder en kan oplopen tot 4 % boven inflatie. Haag Wonen koos ervoor om in 2013 geen inkomensafhankelijke huurverhoging in te voeren.

Wel hebben we de maximaal toegestane huurverhoging toegepast, die voor het eerst sinds jaren boven inflatie lag. De maximale huurverhoging was inflatie plus 1,5%. De inflatie bedroeg 2,5%, dus de maximale huurverhoging was 4%. De huurverhoging leidde, door dit hogere percentage én de aandacht die de media aan de inkomensafhankelijke huurverhoging schonk, tot meer bezwaarschriften tegen de huurverhoging.

Woningen in complexen die per 1 juli 2013 waren genomineerd om te slopen, zijn uitgezonderd van de huurverhoging. Ook woningen die als gevolg van het nieuwe woningwaarderingsstelsel sinds 2011 nog een huur boven de nieuwe maximaal redelijke huur hadden, hebben we door de huurprijs onder de grens van € 681,02 te houden, bereikbaar gehouden voor de lagere inkomens (BBSH en lage middeninkomens samen). Dit deden we door geen huurverhoging toe te passen of door geen hogere huurprijs toe te staan. Tot slot is geen huurverhoging doorgevoerd in de gevallen waar de Huurcommissie een uitspraak heeft gedaan inzake onderhoudsgebreken. De uiteindelijk gerealiseerde gemiddelde huurverhoging is 3,87%.


1.3 Dienstverlening: zicht op de klant Onze huurders gaven ons in 2013 een 7,2 voor onze dienstverlening. Die dienstverlening moeten we goed en tijdig uitvoeren, om tevreden huurders te hebben en te houden. Haag Wonen heeft in 2013 vooral geïnvesteerd in de bereikbaarheid, snelheid en deskundigheid. Met als resultaat dat we telefonisch goed bereikbaar zijn, het tempo van verhuur en onderhoud is verhoogd en de deskundigheid van onze medewerkers is verbeterd door coaching en training.

Dankzij ons kwaliteitsmanagementsysteem konden we vanaf dit jaar onze snelheid in processen nauwkeurig in de gaten houden. Ook de beleving van de klant hebben we telkens getoetst (klanttevredenheid). Op deze manier zijn we beter in staat snel bij te sturen om het niveau van onze dienstverlening continu op peil te houden.

Goed bereikbaar 74% van de telefonische oproepen werd in 2013 binnen 30 seconden opgenomen – in 2012 was dit nog 62%. 87% van onze bezoekers aan de balie, wachtte minder dan 10 minuten voordat ze aan de beurt waren. Ook hier boekten we een beter resultaat dan het voorgaande jaar, toen bedroeg het percentage 69.

In 2013 concentreerden we ons niet alleen op onze bereikbaarheid aan de balie en de telefoon; we hebben ook onze blik op de toekomst gericht. Juist om te zorgen dat populaire contactmogelijkheden zoals de telefoon en baliebezoek goed bereikbaar blijven, kijken we naar andere manieren van contact met onze huurders. Online of juist dicht bij de bewoners in de wijk.

Toekomstig contact met huurders Onze huurders zijn tevreden met onze dienstverlening aan de balie en via de telefoon. Dit zijn dan ook de meest populaire manieren om contact met Haag Wonen te hebben. Maar is dat voor de volgende generatie huurders, die opgroeien in een door online toepassingen gedomineerde omgeving, voldoende? In 2013 hebben we onze bestaande klantcontactkanalen gedegen geanalyseerd en de voorkeuren van onze huurders op dit gebied onderzocht. Dit onderzoek biedt ons een basis om ook in de toekomst de juiste kanalen op de juiste manier ingericht te hebben.

We merken daarbij op dat wij een groep huurders zien die niet (meer) mee komt bij online communicatie. Oudere huurders die vaak geen internetverbinding thuis hebben en dan ook voorkeur blijven houden voor baliebezoek en telefonisch contact. Opvallend is ook dat wij een toename van baliebezoek van woningzoekenden zien sinds het verdwijnen van de papieren Woonkrant. Dit zijn ontwikkelingen die we goed in de gaten willen houden bij het sturen op online communicatie met onze huurders.


1.4 Samenwerken met huurders Voor onze huurders is de woning die ze bij Haag Wonen huren meer dan vier muren en een dak; zij huren hun thuis. Een thuis is onderhouden, staat in een plezierige woonomgeving en heeft woonlasten die onze huurders kunnen opbrengen. Haag Wonen beseft zich dat en werkt daarom samen met bewoners en tal van partners.

Bewoners en Haag Wonen Haag Wonen heeft haar huurders nodig om goed werk te leveren. Door samen te werken met bewonerscommissies, (tijdelijke) bewonerspanels en onze huurdersorganisaties Huurdersvereniging Haag Wonen en Bewonersraad Haag Wonen krijgen we onmisbare informatie over onze dienstverlening en voegen we samen met bewoners waarde toe aan onze woningen en buurten.

In 2013 startten zes nieuwe bewonerscommissies. Door onder andere verhuizingen werden er twee ontbonden. Het totaal aantal bewonerscommissies komt daarmee op 64. Zij vertegenwoordigen 79 wooncomplexen. Dat is 21% van onze wooncomplexen.

Ons contact met bewoners is zoals gezegd onmisbaar in ons werk. Bijvoorbeeld bij – voor bewoners vaak ingrijpende – gepland onderhoud aan wooncomplexen. Maar onze bewoners nemen ook zelf het initiatief voor woningverbetering. Van kleine tot grotere projecten. Door bijvoorbeeld met de buren een hal te schilderen (waarbij Haag Wonen de juiste materialen levert) tot het warm maken van medebewoners voor de installatie van zonne-energiepanelen.

Nieuwe bewonerscommissies in 2013 Wijk Erasmusplein (77 woningen) Moerwijk Melis Stokelaan (252 woningen) Vrederust Alphons Diepenbrockhof (125 woningen) Loosduinen Hof van Ostade (39 woningen) Schilderswijk Maasstraat e.o. (34 woningen) Rivierenbuurt Jacob Jordaenstraat/Van Ostadestraat (282 woningen) Schilderswijk

Natuurlijk blijft het contact met bewoners niet beperkt tot ‘officiële’ verbanden zoals bewonerscommissies. Haag Wonen kan bewoners met raad en daad ondersteunen in tal van situaties. Zo hebben wij advies gegeven bij de oprichting van buurtpreventieteams in Schilderswijk en Zeeheldenkwartier. Om te zorgen dat onze medewerkers goed uitgerust hun werk in de wijk kunnen doen, investeren wij in hun ontwikkeling. In 2013 slaagden 26 medewerkers die dagelijks in onze wijken komen, voor hun diploma MBO Wijkbeheer.


Bewonersraad Haag Wonen en Huurdersvereniging Haag Wonen in 2013 Onze huurdersorganisaties Bewonersraad en Huurdersvereniging hebben in 2013 de nodige verandering gevoeld; allereerst door de wetswijzigingen vanuit de overheid zoals de Verhuurderheffing en de hieraan gekoppelde inkomensafhankelijke huurverhoging. Ondanks dat Haag Wonen dit laatste in 2013 nog niet invoerde, zijn de huurderorganisaties meteen actief mee gaan denken over gevolgen en (on)mogelijkheden voor de huurders van Haag Wonen. En het bleef niet bij meedenken alleen; huurders trokken samen met Haag Wonen op in (tv-)interviews en gesprekken met politiek leiders waarbij zij het belang van onze huurders vertegenwoordigden.

Werkgroepen Bewonersraad en Huurdersvereniging in 2013:

Huurbeleid Wet Maatschappelijke Ondersteuning Schoonmaak Tuinen Servicekosten Participatie Regeerakkoord VvE-beheer

De huurdersorganisaties hebben in 2013 ook (mee) gewerkt aan de uitbreiding van beleidsbeïnvloeding, eenduidige samenwerking onderling, de oprichting van bewonerscommissies en andere vormen van bewonersparticipatie.

1.5 Rondkomen & vooruitkomen

Betaalbaarheid vraagt aandacht De woning die bewoners bij ons huren, moet een thuis blijven – dat betekent natuurlijk allereerst dat de huurder de huur moet kunnen blijven betalen. Bij Haag Wonen werken we volgens ons eigen Sociaal Incasso Proces, waarbij we huurders met een (dreigende) huurachterstand actief benaderen. Niet alleen per brief of telefoon – we gaan ook bij deze huurders op bezoek. We hebben dit proces nog efficiënter ingericht in 2013.

Dit proces begint al bij het ondertekenen van het huurcontract. We weten eventuele financiële problemen bij nieuwe huurders te signaleren met gerichte vragen. Op deze manier kunnen we hen – indien nodig – doorverwijzen naar de juiste instanties, voordat er een betalingsachterstand ontstaat.

Haag Wonen werkt met diverse partijen in Den Haag intensief samen om huurders te helpen die financieel in de knel komen te zitten. Onder andere met de Kessler Stichting en het gemeentelijk loket Den Haag OpMaat. In 2013 hebben we 45 nieuwe dossiers vroegtijdig aangemeld bij de Kessler Stichting en 113


nieuwe dossiers bij Den Haag Opmaat. In totaal waren er eind 2013 430 lopende dossiers bij deze samenwerkingspartners.

De betalingsachterstand van ons totale huurdersbestand is gedaald. Ten eerste doordat we in een vroeg stadium meteen persoonlijk contact hebben met huurders die achterlopen op betalingen. Daarnaast kwam een aantal langlopende achterstanden binnen van bedrijfsonroerend goed.

Betalingsachterstand in % 2013 2012 2011 2010 2,98% 3,32% 2,90% 2,64% Ondanks onze inspanningen om huisuitzetting te voorkomen, zien we in 2013 wederom het aantal huisuitzettingen vanwege betalingsachterstand stijgen, van 57 in 2011 en 64 in 2012 naar 74 in 2013.

Deze stijging is met name te wijten aan de betalingsproblemen waar veel huurders mee te maken hebben. Hoewel het ons vaak lukt om de betalingsachterstanden (huurachterstanden, maar ook bijkomende achterstanden op bijvoorbeeld servicekosten en stookkosten) in totaal niet te laten stijgen, zien we wel dat we vaker te maken hebben met huurders die echt geen kant meer op kunnen. Het is dan ook een verdienste van ons Sociaal Incasso Proces én de goede samenwerking met onze partners dat de schade – ondanks de voelbare gevolgen van de economische crisis – beperkt is gebleven.

Huurders krijgen met ons Sociaal Incasso Proces volop gelegenheid te worden ondersteund door hulpverlenende instanties waarmee we samenwerken en om hun schulden te betalen (van de eerste herinneringsbrief tot betalingsvonnis). Ondanks dat we er vroegtijdig bij zijn, lukt het sommige huurders niet meer om hun andere schulden af te lossen omdat ze geen werk (meer) hebben of een lage uitkering. Ze zijn dan niet langer in staat de lopende huur te betalen en/of betalingsafspraken te maken over de betalingsachterstanden. Ontruimen is dan helaas de enige optie.

Ontruiming overlast 3 Ontruiming onrechtmatige bewoning 22 Ontruiming onrechtmatige huurachterstand 74

Beperkte betalingsachterstand in één van de armste wijken In Den Haag heeft gemiddeld 11,4% van de huishoudens een nét toereikend inkomen. In de Schilderswijk zie je echter dit gemiddelde flink oplopen, tot boven de 20%. Deze wijk behoort dan ook tot de landelijke top 10 van armste wijken. Gelukkig zijn hier de betalingsachterstanden beperkt gebleven: 2,93% in Schilderswijk-West en 3,62% in Schilderswijk-Oost. Het is een compliment voor het merendeel van onze huurders dat zij zich hebben kunnen handhaven, ondanks hun vaak slechte economische situatie.

Minder woonlasten Niet alleen de huur van een woning moet betaalbaar blijven voor onze huurders. Stook- en servicekosten maken ook deel uit van de woonlasten. Door de verbetering van woningen op dit gebied tijdens onderhoudstrajecten kan Haag Wonen bijdragen aan lagere lasten. Net zo belangrijk echter is het gedrag van onze huurders zelf. Daarom organiseert Haag Wonen juist bij complexen waar we het energielabel verbeteren, workshops voor bewoners. Zodat zij weten wat ze zelf kunnen doen voor een lagere energierekening.


Bij drie complexen - in totaal 819 woningen – hebben wij in 2013 het energielabel met twee tot drie labels weten te verbeteren. Door bijvoorbeeld vloer- en dakisolatie en het installeren van HR-ketels. Maar ook met een eenvoudige ingreep als het aanbrengen van LED-verlichting.

Plezierig wonen zonder overlast Onze bewoners maken van hun woning een thuis. Maar ook de woning zelf en de omgeving waarin de woning staat, zijn hierin belangrijk. Voldoet de woning? Staat de woning in een prettige buurt? En word je niet gestoord door herrie, rommel of andere vormen van overlast? Overlast van buren of buurtgenoten maakt vaak grote inbreuk op het woonplezier van onze huurders. Het merendeel van de 444 overlastklachten in 2013 gaat – net zoals vorig jaar – over geluid in de woningen. Het gaat hierbij vooral over schreeuwen of hard praten, harde muziek en geluiden zoals (trap)lopen. Overigens waren er in totaal minder overlastklachten dan in 2012, toen kwam de teller op 525 meldingen.

Woonoverlastmeldingen Geluid Strafbare feiten Vuil Overig

226 58 122 38

Aanpak woonoverlast Haag Wonen vindt dat bewoners ongestoord, met plezier moeten kunnen wonen. Sinds 2012 werken we met ons Handboek Woonoverlast. Haag Wonen behandelt alleen schriftelijke klachten. Anonieme klachten behandelen we wanneer er sprake is van een levensbedreigende situatie. Door zorgvuldige registratie van overlastklachten kunnen we op elk moment terug kunnen zien wat er met een overlast melding is gedaan. Dit helpt ons ook om in (uiterste) gevallen contracten met overlastgevers via de rechter te laten ontbinden.

Woonfraude: onrechtmatig gebruik van de woning Onze woningen zijn voor specifieke huurders – wordt hier misbruik van gemaakt, dan moet de huurder vertrekken om plaats te maken voor een bewoner die wel aan de eisen en voorwaarden voldoet. Zo worden onze woningen bewoond door huurders die er recht op hebben.

Vrijgekomen woningen Opgezegd en opgeleverd door huurder 59 Vonnis van rechter en opgeleverd door huurder 22 Vonnis van rechter en ontruimd 6 Totaal 87

We proberen natuurlijk woningen waarvan misbruik wordt gemaakt, tegen zo laag mogelijke kosten vrij te krijgen. Met andere woorden, we hebben liever dat de huurder zelf zijn sleutel inlevert dan dat er een rechter en hoge ontruimingskosten aan te pas moeten komen. Met 81 vrijgekomen woningen zonder ontruiming versus 6 ontruimingen, zijn we hier goed in geslaagd.

In 2013 zijn 218 dossiers onrechtmatig wonen gesloten. Bij 40% van die gevallen is er een woning vrijgekomen (87 woningen) en bij 6% (14 woningen) ging het om kleine incidenten en zijn huurder en Haag Wonen er onderling uitgekomen.


Bij 18% is het dossier gesloten omdat hier geen woonfraude is geconstateerd. Dit gaat zowel om:

dossiers waar na onderzoek bleek dat er geen sprake was van woonfraude dossiers waarbij melding is afgehandeld, omdat de huur inmiddels beëindigd is, waardoor we geen

uitspraak kunnen doen of er nu wel of niet woonfraude heeft gespeeld dossiers waarbij na onderzoek de rechter in het voordeel van de bewoner besluit

Bij 35% van de gevallen is om een andere reden het dossier gesloten. Dit hoge aantal komt voort uit het feit dat we een grote opruimactie hebben gehouden. (Zeer) oude meldingen die al meerdere malen geen bewijs hebben opgeleverd of waar geen andere meldingen op zijn binnen gekomen, hebben we afgesloten. Pas wanneer er weer een nieuwe melding komt over datzelfde adres zullen we deze opnieuw oppakken, maar in die tussentijd doen we geen onderzoek en huisbezoeken.

In totaal zijn er 2013 235 meldingen ontvangen van onrechtmatig wonen. Dit zijn meldingen van bewoners, de gemeente en collega’s. Circa de helft van deze meldingen krijgt – na onderzoek – een hoge prioriteit en wordt meteen opgepakt. Op dit moment zijn er 71 dossiers (vaak langlopend) in onderzoek.

1.6 Schone, hele en veilige wijken Ook een opgeruimde en schone directe omgeving van de woning is belangrijk voor onze huurders. Denk aan portieken, galerijen en gezamenlijke ruimtes binnen een wooncomplex. Schoonmaak is in eerste instantie de verantwoordelijkheid van de huurders. Vaak blijkt georganiseerde schoonmaak tegen betaling het beste te werken. De keuze laten we aan de bewoners van onze wooncomplexen.

Aanpakken van portieken Thuis komen doe je bij binnenkomst in het portiek. Een rommelig portiek met objecten die er niet horen – bijvoorbeeld fietsen, vuilniszakken of vergeten dozen – draagt daar niet aan bij en kan zelfs onveilig zijn. In de Schilderswijk heeft Haag Wonen daarom drie acties ‘leegtrekken portieken’ gedaan, waarbij we 200 portieken hebben aangepakt. Uiteindelijk bleek dat gemiddeld 88% van de objecten door de bewoners zelf uit de portieken was verwijderd nadat wij lieten weten dat de actie op stapel stond. De resterende 12% van de objecten is door Haag Wonen verwijderd.

In andere wijken blijkt een ad hoc aanpak van portieken en de directe omgeving van woning effectiever. Medewerkers van Haag Wonen lopen in de wijk en signaleren hoe opgeruimd de woningcomplexen zijn. Waar dat nodig is, bespreken we met bewoners hun gedrag. Bewoners ruimen vervolgens zelf het portiek op en maken gezamenlijk binnentuinen schoon. In de sloopcomplexen Nuts zijn de tuinen opgeknapt in samenwerking met samenwerkingspartner Voorne Putten en studenten.


Hele wijken Bewoners, organisaties en Haag Wonen werken dagelijks aan mooie, veilige en schone Haagse wijken. Soms zijn de projecten kleinschalig. Binnen een complex of straat. Dan weer beslaan ze een hele wijk. Maar altijd zijn ze in nauw overleg met bewoners en zorgen ze voor een nog prettigere leefomgeving. Een kleine greep uit de projecten van 2013:

Met onderhoudstrajecten als aanleiding voeren we intensief overleg met bewonerscommissies. Dit deden we in 2013 bijvoorbeeld met de commissies van Isabellaland, Jacob Catsstraat en Braamstraat. We hebben het verbeterplan met hen overlegd. Daarnaast hebben wij altijd intensief contact met de bewonerscommissie bij die complexen waar planmatig onderhoud op de begroting staat. In 2013 heeft de commissie Trespa (Jacob Jordaensstraat/Van Ostadestraat, 268 woningen) de nieuwe kleur gekozen voor hun complex uit de kleurenwaaier van Haag Wonen.

Eigen initiatieven van bewoners om de omgeving heler en mooier te maken waren:

Het Kamalhuis (Schilderswijk) heeft de gemeenschappelijke ruimte geschilderd, helemaal op eigen initiatief. Huurdersorganisatie de Paraplu nodigde zowel collega-corporatie Staedion als Haag Wonen uit voor twee informatieavonden over vocht/schimmel in woningen.

Jongeren in Laak namen het initiatief om een muur te verven, de bergingsgang op te knappen en wildplassen te voorkomen. In de Nieuwe Havendwarsstraat hebben we samen met bewoners de hal lichter gemaakt.

Twee bewoners van de Lozerlaan hebben aangeboden de bergingsdeuren van alle flats een verfbeurt te geven. Als reactie hierop heeft Haag Wonen de verf aangeschaft. Het resultaat mag er zijn.

Een aantal bewoners van de flat aan de Dedemvaartsweg heeft aangeboden de voortuin te onderhouden. Haag Wonen ondersteunde bij de aanschaf van de planten.

Een aantal heren wil de binnentuin van het Erasmusplein bijhouden. Haag Wonen heeft bijgedragen aan tuingereedschap. De tuin staat er netjes bij.

Veilige wijken Onze aanpak en samenwerking met de wijkpolitie is in het verleden succesvol gebleken en hebben we dus ook in 2013 gecontinueerd. Op woningniveau zorgen we voor ingrepen aan de hand van Politiekeurmerk Veilig Wonen, onze medewerkers houden de directe woonomgeving in de gaten en in 2013 hebben we met succes de leegstand van woningen en andere panden zo laag mogelijk gehouden.

Samenwerking met partners Het veiliger maken van wijken en buurten doen we niet alleen. Er vindt veel afstemming plaats met wijkbewoners, politie, gemeente, jongerenwerk, scholen, religieuze instellingen, sportverenigingen, ondernemers, winkeliersverenigingen, andere corporaties etc. Door samen te werken bundelen we onze activiteiten op een efficiënte wijze. Voorbeelden hiervan zijn: Gezamenlijke Aanpak Woninginbraken, Vrijwilligers als Rolmodellen, Jongeren- en Buurtinterventieteams, Buurtvadersprojecten en afstemming rondom bijzondere feesten zoals Oud en Nieuw.


PKVW (Politiekeurmerk Veilig Wonen)

Aan de hand van het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) krijgen onze woningen onder andere extra goede sloten en anti-inbraakstrips. De kans op een inbraak neemt daardoor met meer dan 80% af. In 2013 hebben we in totaal 435 woningen van PKVW voorzien. Haag Wonen gaat echter verder. Bijvoorbeeld door het aanbrengen van verlichting en het laag houden van begroeiing rondom woningen.

Wonen veiliger maken in 2013

Meppelrade 28 woningen Verlichting en snoeien van struiken Melis Stokelaan 252 woningen Hekken bij binnentuinen Coevordenstraat, Leggelostraat, Melis Stokelaan

206 woningen Snoeien van struiken

Jacob Catsstraat 435 woningen Aanbrengen PKVW Grovestinstraat 248 woningen Verlichting binnentuinen Jan Luykenlaan 145 woningen Verlichting binnentuinen, stangen op

kelderramen Hardenbroekstraat 32 woningen Verlichting, snoeien van struiken, beplating

op kelderramen De Rade 111 woningen Camerabeveiliging Totaal 1.457 woningen


1.7 Afhandeling van klachten Geschillencommissie Huursector in 2013 Huurders die een klacht hebben over de gang van zaken rond werkzaamheden, de staat van hun woning of dienstverlening van hun woningcorporatie, kunnen terecht bij de Geschillencommissie Huursector. De commissie bestaat uit externe, onafhankelijk benoemde deskundigen die de klachten - de geschillen - van huurders zorgvuldig bekijken. Huurders van corporaties in de regio kunnen aankloppen bij de commissie. Sinds 1 april 2010 voert Haag Wonen het secretariaat.

Bij de Geschillencommissie Huursector zijn in 2013, 23 geschillen met Haag Wonen ingediend, onderverdeeld in:

Geschillen 2013 Dienstverlening 3 Financiële afhandeling 6 Technisch 4 Uitvoering onderhoud 3 Dienstverlening en technische gebreken 1 Overlast (geluid + hoge boom) 3 Technisch en financiële afhandeling 3

Aantal lopende zaken uit 2012 0 Aantal lopende zaken per 31 december 2013 10 Aantal hoorzittingen in 2013 15 Aantal geplande hoorzittingen in 2014 1

Hoorzittingen In 2013 vonden 15 hoorzittingen plaats en is er één ingepland voor 2014. Van de 15 besproken klachten zijn er 8 ongegrond verklaard. 5 huurders zijn in het gelijk gesteld. Eén zaak is niet ontvankelijk verklaard en een andere zaak is nog in afwachting van een uitspraak van de Geschillencommissie. De ‘slechte klachtafhandeling’ heeft voornamelijk betrekking op gebrekkige communicatie tussen huurder en Haag Wonen; slechte interne communicatie bij Haag Wonen of tussen Haag Wonen en de aannemer(s) of het niet nakomen van afspraken.

Ontwikkeling ingediende klachten bij de Geschillencommissie Huursector:

2013 2012 2011 2010

23 29 25 7


Arbitragecommissie Haag Wonen De arbitragecommissie behandelt geschillen tussen bewonerscommissie(s) of huurdersorganisatie(s) en Haag Wonen. De Arbitragecommissie bestaat uit drie onafhankelijke personen. Eén lid is voorgedragen door de huurdersvertegenwoordiging (Bewonersraad Haag Wonen en Huurdersvereniging Haag Wonen), één lid op voordracht van Haag Wonen en het derde lid is onafhankelijk voorzitter en door beide voorgaande leden benoemd.

De Arbitragecommissie bestaat per 31 december 2013 uit de volgende personen:

Mevrouw mr. Ch. (Christa) Begemann voorzitter Mevrouw A.M. (Mieke) Janssens lid Mevrouw ir. D.E. Daniëlle) Aldershoff lid

In juli 2013 is mevrouw Janssens, na twee ambtstermijnen, afgetreden. Om medische redenen heeft mevrouw Begemann voortijdig afscheid moeten nemen. Beide leden zijn in juli 2013 opgevolgd door:

De heer mr. P.G.A. (Piet) van der Sanden voorzitter Mevrouw mr. A.A.C.(Anita) van Perlo-Krols lid

Er is één klacht ingediend bij de Arbitragecommissie in 2013. Dit gaat om een bewonerscommissie uit de Schilderswijk. Zij hebben een klacht over servicekosten. De zitting en uitspraak zijn in 2014. Ontwikkeling ingediende klachten bij de Arbitragecommissie Haag Wonen:

2013 2012 2011 2010

1 0 1 0

Huurcommissiezaken 2013 Huurcommissiezaken gaan meestal over technisch gerelateerde klachten. Daarbij kun je denken aan gebreken in de woning en de afhandeling van reparatieverzoeken. Ook klachten over de afrekening van servicekosten kunnen leiden tot een huurcommissiezaak. De uitspraken van de Huurcommissie zijn bindend. Het aantal huurcommissiezaken is gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar.

Aantal huurcommissie zaken

Gewonnen Verloren Nog geen uitspraak (loopt door in 2014)

Niet ontvankelijk

31 13 10 4 5


2. Onze woningen en ander vastgoed

Onze bewoners voelen zich thuis in woningen die bij hun persoonlijke situatie en inkomen passen. Die woningen moeten goed blijven; nu en in de toekomst. Onderhoud van onze woningen zetten we daarom op nummer 1.

De toekomst van onze woningvoorraad In 2012 hebben we een nieuwe portefeuillestrategie vastgesteld. Dit omvat de eisen en wensen voor onze sociale woningvoorraad tot 2025, zodat onze doelgroep ook in de toekomst kan wonen in een woning die bij hen past. Hoofdpunten in de portefeuillestrategie zijn:

Minimaal 20.700 sociale huurwoningen, waarvan minimaal 68% betaalbaar met huurtoeslag en minimaal 30% geschikt voor gezinnen (huishoudens met drie of meer personen);

Handhaven van het huidige aantal grote woningen met minimaal vijf kamers en 80 m2 of meer vertrekoppervlakte;

Minimaal 24% van de woningen zonder trap en drempels; toegankelijk voor ouderen en gehandicapten;

Maximaal 57% van de sociale huurwoningen ligt in de Schilderswijk of Zuidwest; Geen energielabels F en G meer (behalve als het technisch gezien echt niet anders kan); Geen geisers en open verbrandingstoestellen meer; Een duidelijk toekomstplan voor al onze wooncomplexen; Minimale waardering van een 7 van de bewoners voor hun woning.

In 2013 vernieuwden wij ons ondernemingsplan. Daarbij hebben we een aantal belangrijke aanvullingen benoemd op de portefeuillestrategie. Onderzoek wijst uit dat wij op termijn meer woningen voor onze doelgroep nodig zouden hebben. Onze eigen plannen leiden echter tot een verdere afname van het aantal woningen. In dit spanningsveld toetsen we onze plannen en stellen ze waar nodig verder bij. We willen – naast onze inzet voor betaalbare woningen – extra sturen op goedkope woningen. Zodat we onze bijdrage blijven leveren aan betaalbaar wonen. Hiervoor zijn wel aanvullende middelen nodig. We herijken daarom onze portefeuillestrategie in 2014 in relatie tot de financiële meerjarenplanning.

Wijkhuurbeleidsplan Door wijkhuurbeleidsplannen te maken, optimaliseren we de huurinkomsten van de wooncomplexen, waardoor ze meer rendement opbrengen. Dit doen we door per wijk de bestaande huren te toetsen op:

Marktgerichtheid; Gewenste opbouw van de huren; Verhuurbaarheid en betaalbaarheid.


Waar het op basis van deze drie criteria mogelijk is om de streefhuren te verhogen, zullen we dat doen. Dit zorgt voor extra huurinkomsten die bijdragen aan de financiële gezondheid van Haag Wonen. Daarnaast kunnen we met extra huurinkomsten waar dat kan, de betaalbaarheid van onze woningen intact houden waar dat nodig is.

In 2013 hebben we voor alle wijken een wijkhuurbeleidsplan kunnen vaststellen. De geraamde extra huuropbrengst is circa € 400.000.

De toekomst van complexen

Per 31 december 2013 hebben we voor 297 wooncomplexen een vastgesteld complexbeheerplan (270 in 2012). Met een complexbeheerplan in de hand, hebben we bij een wooncomplex een duidelijk toekomstplan, waarover we met de huurder kunnen communiceren. Daarnaast bieden complexbeheerplannen bewonerscommissies een duidelijke basis om met ons over het beheer van het complex te overleggen.

Bij veertig complexen hebben we nog geen beheerplan kunnen vaststellen. Redenen zijn dat het complex in onderzoek is of dat het groot onderhoud binnenkort wordt opgeleverd, waardoor een nieuw complexbeheerplan met onderhoudsplanning nodig zal zijn.

Wijzigingen in de woningvoorraad

Aankopen, opleveringen en verkopen woningen in 2013

Gerealiseerd 2013

Aankopen 3 koopgarant woningen (verkoop onder voorwaarden)

Opleveringen 35 sociale huurwoningen Maasstraat fase 1; 56 sociale huurwoningen voor Wateringse Binnentuinen fase 2; 5 vrije sector woningen voor Wateringse Binnentuinen fase 2.

Verkopen 85 woningen (uit exploitatie; waarvan 2 koopgarant woningen) 5 + woningen (uit voorraad; waarvan 4 koopgarant woningen) 90


Aankopen, opleveringen en verkopen niet-woningen in 2013

Gerealiseerd 2013

Aankopen geen

Opleveringen 572 m2 maatschappelijk onroerend goed voor Wateringse Binnentuinen fase 2

Verkopen

17 eenheden bedrijfsonroerend goed (uit exploitatie: 11 eenheden complex Ammunitiehaven en 6 losse objecten)

53 parkeerplaatsen (uit exploitatie: 45 behorende bij verkoop van het bedrijfsonroerend goed complex Ammunitiehaven en 8 losse objecten)

75 parkeerplaatsen (uit voorraad: 75 parkeerplaatsen De Kroon)

Verkoop grond In 2013 verkocht:

2.915 m2 Chr. Plantijnstraat


2.1 Onderhoud aan woningen in 2013 Het onderhoud van de woningen van onze huurders staat voor Haag Wonen voorop. Die taak nemen we heel serieus. Omdat onze huurders comfortabel moeten kunnen blijven wonen in hun huis. Maar liefst 20% van onze woningen kregen in 2013 een opknapbeurt (planmatig en groot onderhoud).

Het onderhouden van onze woningen doen we op drie manieren:

Dagelijks onderhoud: kleine reparaties die voortvloeien uit dagelijks gebruik van de woningen. Zoals een kapotte kraan of een deur die klemt;

Planmatig onderhoud: van te voren ingeplande werkzaamheden waarmee we de staat van de woning gezond houden. Bijvoorbeeld schilderwerk;

Groot onderhoud: een ‘grote beurt’ voor de woningen. Denk bijvoorbeeld aan het aanbrengen van dak- en gevelisolatie.

De begroting voor de onderhoudslasten 2013 bedroeg € 31,8 miljoen. In 2013 hebben we € 33,3 miljoen uitgegeven aan onderhoud. Een overschrijding van de begroting van € 1,5 miljoen (ca.5%)

Onderhoudslasten (x € 1.000) Realisatie -/- Begroting 2013 Realisatie 2013 begroting Reparatieonderhoud 7.098 8.373 1.275 Mutatieonderhoud 3.928 6.868 2.940 Contractonderhoud 3.008 2.733 -275 Subtotaal dagelijks onderhoud 14.034 17.974 3.940 Planmatig onderhoud 14.442 13.448 -994 Groot onderhoud 3.400 1.910 -1.490 Totaal onderhoudslasten 31.876 33.332 1.456

Dagelijks Onderhoud Met het proces dat we sinds 2012 gebruiken voor het dagelijks onderhoud aan de woningen van onze bewoners, zijn wij in staat om de bewoner snel en goed van dienst te zijn. Ook geeft deze werkwijze een beter inzicht in de uit te voeren reparaties. Hierdoor zijn we in de toekomst beter in staat een afweging te maken voor het noodzakelijk Planmatig Onderhoud. In 2013 hebben wij ruim 35.000 reparatieverzoeken verwerkt (2012: 32.500). Ruim 25.000 (2012: 20.000) van deze meldingen betroffen kleine en eenvoudige werkzaamheden. Circa 8.000 (2012: 8.000) meldingen waren complexer. De overige meldingen betroffen storingen en reparaties aan woningen die klaar werden gemaakt voor nieuwe huurders. De klanttevredenheid over het uitvoeren van de reparatieverzoeken was goed: onze bewoners gaven ons een 7,4 voor het gehele proces.


Bij het onderhoud van woningen die van bewoner wisselden (mutatieonderhoud), hebben we in 2013 een overschrijding op de begroting van € 2,9 miljoen. De kosten in 2013 zijn ten opzichte van 2012 echter iets lager. We zijn dus over onze begroting heengegaan, maar hebben toch minder uitgegeven dan vorig jaar (circa 2%). De kosten voor het mutatieonderhoud per woning waren relatief hoog; we besloten een aantal woongebouwen niet te slopen en verder te verhuren. Dit vraagt om extra inspanningen om de woningen weer langer mee te laten gaan. Verder is het aantal leegstaande woningen, ondanks de hogere mutatiegraad in 2013, teruggebracht tot onder de norm van 1,25%. Dit betekende dat we bij meer woningen zogenoemd mutatieonderhoud hebben uitgevoerd dan begroot. Tenslotte komt er nog veel extra asbestverwijdering voor: circa € 700.000 (2012: € 800.000).

Planmatig Onderhoud In 2013 hebben wij bij ruim 3.000 woningen planmatig onderhoud uitgevoerd. Het betreft hier vooral werkzaamheden, die zorgen dat de technische staat van de woning goed blijft. Zoals houtrot en herstel buitenschilderwerk, het vervangen van individuele combiketels en het vervangen van dakbedekking en dakgoten.

Bij planmatig onderhoud nemen we ook de verbetering van de veiligheid mee en het onderhoud dat benoemd staat in de vastgestelde complexbeheerplannen.

Haag Wonen maakt onderscheid tussen het onderhoud dat juridisch verplicht is en onderhoud dat we willen uitvoeren. 89% van ons onderhoud is juridisch verplicht. Voor de overige 11% maken we een zorgvuldige afweging. We baseren die afweging op de noodzaak van de uitstraling van woningen, de duurzaamheid (verbeteren van energielabels en het vervangen van open verbrandingstoestellen) of met het vergroten van de bewonerstevredenheid (vernieuwen van keukens, douches en wc’s).

In 2013 is een begin gemaakt met het ontwikkelend beheren van de woongebouwen. Dit betekent dat werkzaamheden niet langer geclusterd worden, maar uitgesmeerd worden over langere tijd. We voeren dan bijvoorbeeld werkzaamheden uit wanneer een bewoner verhuist. Op deze manier zijn we continu bezig om een complex te verbeteren en spreiden we de kosten.

Vervanging van geisers In de jaren ’80 van de vorige eeuw vonden we in de complexen van Haag Wonen ongeveer 12.000 geisers en openverbrandingstoestellen. Vanaf medio jaren ’80 zijn we begonnen met het aanbieden van alternatieve warmwatervoorzieningen. In 2013 hebben we 720 geisers vervangen. Eind 2013 zijn er totaal ongeveer 8.500 geisers vervangen (70%). Voor een overzicht van het planmatig onderhoud, zie Bijlage: Planmatig Onderhoud.

Groot onderhoud: woningen beter maken Groot onderhoud gaat bij Haag Wonen volgens een vast stramien: eerst gaan we in overleg met de (al dan niet op te richten) bewonerscommissie. We stellen samen met de bewoners een planning op, waarbij we zoveel mogelijk rekening houden met de wensen van de bewoners. Daarna gaan we pas over tot actie. Zo zijn onze bewoners van A tot Z betrokken bij de grote beurt aan hun woning.


Met groot onderhoud verbeteren we het wooncomfort van de woningen, brengen we meer diversiteit aan in ons woningaanbod en leveren we een belangrijke bijdrage aan het energiezuiniger maken van onze woningen. Daarnaast verbeteren we de marktpositie van de woningen.

In 2012 zijn we gestart met het groot onderhoud van in totaal 819 woningen. Het gaat om de projecten Isabellaland, Jacob Catsstraat en Braamstraat. In 2013 hebben we deze projecten opgeleverd. Alle projecten zijn ruim binnen de bestaande begroting uitgevoerd.

Project Aantal

woningen Start uitvoering Oplevering Totale investering

Stappen energielabel

Isabellaland 216 April 2012 December 2013 € 15,1 miljoen Van E/F/G naar C Jacob Catsstraat 435 Juni 2012 December 2013 € 12,5 miljoen Van E naar C Braamstraat 168 Augustus 2012 November 2013 € 3,5 miljoen Van F/G naar B/C

Werk aan woningen: bewoners betrekken Werken aan woningen betekent ook het betrekken van huurders, zeker als het om bestaande woningen gaat. Voor zover dat kan willen we dat bewoners zoveel mogelijk met ons kunnen meedenken. Soms lopen er dagenlang aannemers over de vloer. Communicatie met de bewoners is ook dan zeer belangrijk. Hoe bewoners onderhoudstrajecten ervaren, dat meten we door middel van bewonersenquêtes. We willen daarbij minimaal een 7 als rapportcijfer krijgen van onze huurders.

Isabellaland Het totale wooncomplex Isabellaland bestaat uit drie woongebouwen. De bewoners hebben te maken gehad met een uitgebreide onderhoudsbeurt aan hun woningen. Een ingrijpende gebeurtenis, waarbij we constant nauw overleg met de bewoners hebben gevoerd. Met resultaat: de tevredenheid over het onderhoudsproces voor zowel voor het eerste als het tweede gebouw een 7,4. Bij het derde gebouw scoorden we zelfs een 8. Het gemiddelde is dus een 7,6. De bewoners waren zeer te spreken over de verstrekte informatie en de kwaliteit van het uitgevoerde werk. Ook waren ze tevreden over het contact met de medewerkers van de aannemers en onze contactpersonen. In 2014 is er nog een evaluatie met aannemer, bewonerscommissie en Haag Wonen.

Jacob Catsstraat Ook de bewoners aan de Jacob Catsstraat hebben een ingrijpende opknapbeurt aan hun woongebouw achter de rug. De bewoners gaven de gang van zaken rondom het onderhoud een 7,6. De bewoners zijn enthousiast over het binnenwerk en de nieuwe, glazen portieken. Ook werd de samenwerking tussen huurders, Haag Wonen en de bewonerscommissie op prijs gesteld. Haag Wonen maakte in samenwerking met de commissie nieuwe spelregels voor de wooncomplexen: onderlinge afspraken over burengedrag.

Braamstraat

De bewoners aan de Braamstraat gaven het onderhoudstraject aan hun woningen een 6,8. De bewoners waren blij met de aanwezigheid van de aannemer tijdens een speciaal spreekuur. Ook zijn ze tevreden met de verbeteringen in de uitstraling van de woning. Helaas waren ze minder te spreken over het gedrag van de bouwvakkers. Een punt dat we meenemen in de evaluatie met de aannemer.


Een betere woning door onze huurders Onderhoud aan de woning is belangrijk voor onze huurders en voor Haag Wonen. Met onderhoud blijven onze woningen niet alleen in goede staat, maar zorgen we er ook voor dat ze toekomstbestendig zijn. Onze huurders kunnen ook zelf het initiatief nemen om hun woningen beter te maken. Bijvoorbeeld door Haag Wonen te vragen om een aanpassing waardoor de woning energiezuiniger wordt, tegen huurverhoging.

Bedrijfsonroerend en maatschappelijk onroerend goed Haag Wonen heeft reeds in 2012 besloten haar bedrijfsonroerend en maatschappelijk onroerend goed in principe te verkopen. Bedrijfsonroerend goed is namelijk geen kerntaak van Haag Wonen. We doen dat nauwkeurig: ons vastgoed gaat niet in de uitverkoop. We verkopen alleen wanneer de opbrengst hoger is dan de huurinkomsten.

We maken uitzonderingen voor bezit dat een bijdrage levert aan onze volkshuisvestelijke doelstellingen in het complex of de buurt en waarvan deze doelstellingen niet door andere partijen kan worden gerealiseerd.

VvE-beheer Eigenaren van een appartement in een complex worden automatisch lid van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Het beheren van zo’n VvE kan behoorlijk veel voeten in de aarde hebben. Haag Wonen biedt deze VvE’s haar kennis en ervaring aan in de vorm van VvE-beheer.

Het aantal VvE’s waarvoor Haag Wonen het beheer doet, is gedaald van 231 VvE’s in 2012 naar 229 VvE’s in 2013. Zes nieuwe VvE’s meldden zich aan en drie zegden op. Vijf VvE’s bleken bij een opschoonactie onterecht nog in het bestand te staan.


3. Onze organisatie en onze mensen

Haag Wonen staat voor belangrijke uitdagingen. De organisatie heeft te maken met ingrijpende maatregelen vanuit de overheid en een slecht economisch klimaat. De organisatie moet bezuinigen om ook in de toekomst het goed onderhouden woningen voor onze huurders te kunnen blijven garanderen en financieel gezond te blijven.

3.1 Ontwikkelingen binnen de organisatie

Reorganisatie De recente ontwikkelingen vragen van de organisatie een toekomstbestendige inrichting, zodat we onze huurders ook straks goede woningen en goede dienstverlening kunnen blijven bieden en nieuwe ontwikkelingen adequaat worden opgepakt.

Op projectmatige wijze is gewerkt aan producten die ons in staat stellen om de opgaven waar wij voor staan, waar te maken. Het directieteam van Haag Wonen is bepalend geweest voor de vormgeving en uitvoering van de plannen. Op implementatieniveau zijn leidinggevenden en medewerkers betrokken.

De bedoeling van ons werk als uitgangspunt Dat onze processen goed lopen, is een stevige basis. Een basis waardoor we kunnen werken aan de bedoeling van onze organisatie: een betaalbare woning voor onze huurders, nu en in de toekomst. We kozen in 2013 voor een efficiënter en effectiever verdeling van verantwoordelijkheden binnen de organisatie op grond van onze huurders, onze woningen en onze financiële gezondheid: Klant, Pand en Rendement. Dit draagt bij tot focus en daarmee tot integrale afwegingen bij het bepalen van onze strategieën. Deze keuzes hebben in een enkel geval geleid tot structuuraanpassingen die we in 2014 implementeren.

De processen gestroomlijnd. Daardoor kunnen we meer met minder. Door het logisch clusteren van processtappen en het elimineren van onnodige activiteiten/overdrachtsmomenten.

Tot slot moeten we ook concluderen dat we een aantal werkzaamheden niet of in veel mindere mate zullen uitvoeren. We hebben daar nu de middelen niet voor of hebben bepaald dat we de werkzaamheden niet meer rekenen tot onze kernactiviteiten.


(Wets)wijzigingen Vanaf 2014 moet alle betalingsverkeer in Nederland verlopen via de nieuwe Europese regeling SEPA. Alle rekeninghouders krijgen in plaats van hun (bank)rekeningnummer een IBAN-nummer. Eind 2013 is Haag Wonen overgegaan op het gebruik van IBAN-nummers.

Verbetering bedrijfssturing Om beter grip te krijgen op de resultaten, voortgang en kosten van interne projecten heeft Haag Wonen een projectmanagementsysteem ingevoerd. Dit systeem is in 2013 ingericht, de betrokken medewerkers zijn opgeleid en de eerste resultaten zijn zichtbaar.

Het mutatie- en het reparatieonderhoud is uitbesteed aan aannemers. Door de in 2013 verbeterde rapportages zijn wij nog beter in staat om de contracten met de aannemers te monitoren en de processen bij te sturen waar nodig.

Informatie- en communicatietechnologie Om onze bedrijfsgegevens goed beveiligd te houden, zijn alle autorisaties opnieuw bekeken, aangepast en aangevuld. Op deze manier kunnen alleen daartoe geautoriseerde medewerkers de gegevens bewerken.

Onze wijkbeheerders doen hun werk dagelijks op locatie in de wijk. Zij beschikken sinds begin 2013 over nieuwe tablets ter ondersteuning van hun werk. Op de nieuwe tablets staan ‘apps’ die helemaal aansluiten bij de werkzaamheden van de wijkbeheerder. Ook kunnen zij nu via het tablet direct communiceren met de centrale systemen.

Het huidige Document Management Systeem (DMS) moet worden vervangen door een nieuw systeem waarmee we eenvoudiger documenten kunnen opslaan en zoeken. Met de aanschaf en inrichting van het systeem SharePoint in 2013, kan Haag Wonen in 2014 beschikken over een nieuw DMS, over een nieuw intranet, kennisopslag en -deling, ondersteuning voor vergaderingen en zaakgericht werken. Zaakgericht werken betekent dat alle gegevens zoals brieven, e-mails, telefoonnotities, dossiers, contracten en dergelijke die bij één zaak horen, bijvoorbeeld een reparatieverzoek of een melding overlast, voor de medewerker direct inzichtelijk zijn. Met de toepassing van het nieuwe systeem bespaart Haag Wonen veel tijd voor opzoeken van informatie en kunnen huurders snel en in één keer worden geholpen.


3.2 Financiële gezondheid

In 2013 communiceerde het WSW een nieuw beoordelingskader en werkwijze voor 2014. De recente ontwikkelingen in de sector, een nieuwe politieke context en vraagstukken rondom het toezicht vormden hiervoor de aanleiding. In de nieuwe opzet wordt meer dan in het verleden nadruk gelegd op risicomanagement. Dit stelsel treedt in 2014 in werking. Het WSW beoordeelt een aantal financiële risico’s. De uitkomsten van de doorrekeningen volgens WSW-systematiek door Haag Wonen leiden tot de volgende conclusies. We voldoen aan de dekkingsratio, de ICR (Interest Coverage Ratio) en DSCR (Debt Service Coverage Ratio). We voldoen niet aan de LTV (Loan to Value) en de solvabiliteit op bedrijfswaarde. Het beleid van Haag Wonen om de LTV en de solvabiliteit te verbeteren is het verminderen van de lening portefeuille enerzijds en kostenreductie en opbrengsten-verhoging anderzijds. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) vindt Haag Wonen in 2013 onverminderd kredietwaardig.

Het beleid van Haag Wonen is dat investeringen gefinancierd worden uit verkopen. Er is geen behoefte aan nieuwe financiering voor vastgoedontwikkeling. Het herfinancieringsplan 2014 is inmiddels gerealiseerd en bestaat uitsluitend uit herfinanciering van bestaande leningen.

In oktober 2013 ontving Haag Wonen de Toezichtbrief 2013 van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Tot in 2012 kregen de corporaties een continuïteits- en een solvabiliteitsoordeel. In 2013 is dit gebundeld in één Toezichtbrief. Het CFV acht onze solvabiliteit te laag ten opzichte van ons risicoprofiel en geeft aan dat de maatregelen uit het in december 2012 ingediende herstelplan onvoldoende houvast geven om te constateren dat onze solvabiliteit gaat verbeteren. Het CFV verzocht Haag Wonen een verbeterplan op te stellen. Eind 2013 zijn de verbetermaatregelen, in feite een aanscherping van de maatregelen uit het in 2012 ingediende herstelplan, bij het CFV ingeleverd. Deze verbetermaatregelen zijn ook ingerekend bij de meerjarenbegroting. Inmiddels heeft het CFV het verzoek gedaan aan Haag Wonen om het verbeterplan nader toe te lichten.

In de brief van Minister Blok (d.d. 5 maart 2014) aan de Tweede Kamer over insolvabele corporaties en grondposities wordt Haag Wonen genoemd als een van de dertig corporaties met een solvabiliteit (op basis van bedrijfswaarde) van minder dan 15 procent van het balanstotaal.

Ook naar ons eigen oordeel is de solvabiliteit (zie bijlage Kengetallen) laag. Een belangrijke reden is dat Haag Wonen als gevolg van de economische crisis veel verliezen heeft moeten nemen op (stopgezette) projecten. Daarnaast betekent de invoering van (en het niveau van) de Verhuurderheffing een forse aanslag op de portemonnee van Haag Wonen. We vangen dit op door zoveel mogelijk de ruimte in de huren op te zoeken en te snijden in onze bedrijfskosten. Hiermee wordt echter de betaalbaarheid van onze woningen voor onze huurders onder druk gezet. De betaalbaarheid zullen we nauwgezet monitoren. Daarnaast zijn we bezig om door het aflossen van leningen de balans te verkorten en dus de solvabiliteit te verbeteren. In 2013 is een reorganisatie ingezet die leidt tot een forse verkleining van het werkapparaat en daarmee tot een verdere verlaging van de bedrijfskosten.

In de in deze jaarstukken opgenomen cijfers is het overheidsbeleid en de hiermee samenhangende regelgeving ingerekend. Dit betekent dat de Verhuurderheffing oneindig is ingerekend en met een


eventuele tariefverlaging bij de evaluatie is geen rekening gehouden. De compenserende maatregelen (1,5 procent huurverhoging boven inflatie) zijn voor de komende vijf jaar ingerekend. Omdat het huurbeleid per jaar wordt vastgesteld zit hier een onzekerheid in die Haag Wonen jaarlijks bij de ALM-studie (Asset Liability Management) bij de begroting in ogenschouw neemt. De voorgenomen aanpassingen in het woningwaarderingssysteem hebben geen significante effecten op de huurpotentie.

Treasury

Faciliteringsvolume verkrijgen Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) vindt Haag Wonen in 2013 onverminderd kredietwaardig. Het WSW verstrekt een faciliteringsvolume voor de borging van nieuwe borgbare leningen, gebaseerd op de financieringsbehoefte voor de komende drie jaren zoals deze voortvloeit uit de jaarlijks in te dienen meerjaren kasstroomprognose van de prospectieve informatie (DPI). Hierop zijn aanpassingen mogelijk door middel van maatwerk (positieve of negatieve claims). Met ingang van 2013 heeft het WSW daaraan het zogenoemde ‘eigen middelenbeleid’ toegevoegd. Dit beleid houdt in, dat bij verkoop van panden eerst een evenredig deel van de leningenportefeuille dient te worden afgelost, voordat opbrengsten mogen worden ingezet voor investeringen. Deze toevoeging moet ervoor zorgen, dat de waarde van het onderpand, waarop het WSW leningen heeft geborgd, altijd voldoende blijft.

Een belangrijke randvoorwaarde voor het vrijgeven van faciliteit is de eis dat de operationele kasstromen zich in de komende vijf jaar positief moeten ontwikkelen. Naast de vermogenspositie zijn het dus vooral de kasstromen die ons beperken in ons investeringsniveau. Het is ook daarom dat onze financiële sturing vooral gericht is op sturing van de kasstromen.

Minimale financieringslasten Ook in 2013 heeft Haag Wonen kunnen profiteren van een relatief lage rentestand op de kapitaalmarkt en de zeer lage rentestanden op de geldmarkt. Door bewust te kiezen voor financiering op de geldmarkt van aan Euribor gekoppelde Flex Rollover leningen, binnen de hiervoor geldende grenzen, is een aanzienlijke besparing gerealiseerd ten opzichte van lange financiering. De duration (de gemiddelde resterende looptijd van de portefeuille gewogen met de contante waarden van de toekomstige kasstromen) is iets gedaald van 10,17 jaar per 31 december 2012, naar 9,47 jaar per 31 december 2013.

Financiering 2013 en herfinanciering 2014 In 2013 is voor € 21 miljoen aan langlopende leningen afgesloten, die allemaal betrekking hebben op herfinanciering 2014. De gewogen gemiddelde couponrente van de in 2013 afgesloten leningen bedraagt 2,92 %. In 2013 is in totaal € 61,6 miljoen finaal afgelost. De gewogen gemiddelde couponrente van de gehele portefeuille daalde van 4,21% per 31 december 2012 naar 4,07% per 31 december 2013.

Haag Wonen heeft in 2013 een nieuwe herfinancieringsplan voor 2014 opgesteld. In september 2013 is gestart met de gedeeltelijke uitvoering hiervan. Er is voor € 21 miljoen aan leningen die in 2014 finaal worden afgelost herfinanciering aangetrokken. In totaal moet in 2014 € 58,6 miljoen finaal afgelost worden. Gelet op de verwachte ontwikkeling van de financieringsbehoefte in 2014 zal het niet nodig zijn alle eindaflossingen in 2014 te herfinancieren.

Haag Wonen heeft haar liquide middelen niet risicovol belegd en heeft geen derivatenportefeuille.


Haag Wonen heeft vier basisrenteleningen. Deze leningen hebben gezamenlijk een hoofdsom van nominaal € 56 miljoen op een totale portefeuille van € 805 miljoen. Deze basisrenteleningen zijn vóór 2012 afgesloten.

Fiscaliteit

Fiscale strategie De fiscaliteit bij Haag Wonen is ondergeschikt aan de volkshuisvestelijke doelstelling. Haag Wonen streeft - met in achtneming van fiscale weten regelgeving - naar een doelmatige inrichting en organisatie van haar (administratieve en organisatorische) processen. Op zo’n manier, dat haar effectieve belastingdruk zo laag mogelijk wordt gehouden. Op die manier kunnen we zoveel mogelijk middelen inzetten voor onze volkshuisvestelijke doelstelling. Haag Wonen kiest voor een evenwichtige relatie met de belastingdienst, bij twijfel wordt vooraf afgestemd. Haag Wonen voldoet aan haar fiscale verplichtingen, verstrekt toelichtingen en geeft de fiscus de mogelijkheid te controleren. In 2013 is door de fiscus de pro rata BTW aangifte 2007 gecontroleerd. De correcties die zijn doorgevoerd hebben te maken met interpretatie en of meningsverschillen. Er zijn geen verhogingen (boetes) opgelegd. In 2013 heeft Haag Wonen de Algemeen Nut Beogende Instelling-status verkregen. Dit betekent dat wij gebruik kunnen maken van bepaalde faciliteiten die hieraan zijn gekoppeld (bijvoorbeeld geen successierechten op schenkingen aan Haag Wonen) .

Omzetbelasting (integratieheffing)

De goedkeuring, waarbij woningcorporaties mochten afzien van integratieheffing, is ingetrokken per 1 januari 2010. De staatssecretaris van Financiën heeft wel een overgangsregeling getroffen die tot 1 januari 2014 geldt. Vervolgens is per 1 januari 2014 de integratieheffing afgeschaft. Haag Wonen past de huidige regelgeving toe.

Vennootschapsbelasting

Per 1 januari 2008 is Haag Wonen integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. De fiscale waarderingsregels voor de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 zijn vastgelegd in een met de belastingdienst overeengekomen Tweede vaststellingsovereenkomst. Haag Wonen heeft deze overeenkomst ondertekend. In 2013 is de aanslag vennootschapsbelasting 2008 conform aangifte opgelegd. Wel is een controle (boekenonderzoek) aangekondigd.


Financieel resultaat Financieel resultaat enkelvoudig 2013 (x € 1.000) Begroting Realisatie Realisatie -/- 2013 2013 begroting

Bedrijfsopbrengsten 135.871 135.356 -515 Bedrijfslasten -76.784 -77.348 -564 Rentebaten en rentelasten -34.514 -33.167 1.347 Operationeel resultaat 24.573 24.841 268

Verkoopresultaat en waardemutaties voorraden 0 -5.456 -5.456 Afboeking projecten -687 -523 326 Geactiveerde productie eigen bedrijf 890 721 -169 Toegerekende rente 518 303 -215 Resultaat nieuwbouw en herstructurering 721 -4.955 -5.514

Heffing saneringssteun -6.000 -5.039 961 Verhuurderheffing -169 -354 -185 Resultaat deelnemingen 0 0 0 Vrijval voorziening vordering op deelneming 0 2.721 2.721 Afboeking achtergestelde lening op deelneming 0 -1.882 -1.882 Resultaat voor belasting 0 839 839

Belastingen 0 0 0 Buitengewone baten en lasten 0 0 0 Resultaat na belasting voor afschrijvingen en waardemutaties 0 0 0 Afschrijvingen en waardemutaties -36.671 -35.481 1.190

Resultaat -17.546 -20.149 -2.441

Operationeel resultaat Het operationeel resultaat is beter dan begroot. Dit wordt veroorzaakt door lagere rentelasten. Daar waar Haag Wonen de regie zelf heeft is het ons in 2013 gelukt goed te sturen. Daar waar wij de regie niet hebben (overheid, markt) ontstaan de grootste afwijkingen op de begroting. Resultaat nieuwbouw en herstructurering Het resultaat nieuwbouw en herstructurering laat een slechter resultaat zien dan begroot. Dit komt met name door de afwaardering van lopende projecten en het omzetten van projecten naar sloop/grondverkoop, waardoor de grond tegen marktwaarde in de voorraad wordt opgenomen.


Resultaten voortkomend uit de deelneming Door het lager rekening courant saldo van de deelnemingen kon een deel van de voorziening voor incourantheid vrijvallen. Hiertegenover staat dat we de gehele achtergestelde lening van Haag Wonen aan Haag Wonen Ontwikkeling B.V. hebben afgewaardeerd tot nul.

Afschrijvingen en waardemutaties De afschrijvingen en waardemutaties betreffen de herwaardering van het commerciële en sociale vastgoed. Bij het commerciële vastgoed is het de totale herwaardering. Bij het sociale vastgoed betreft de herwaardering de terugname van eerder genomen onrendabele toppen. Het verschil tussen begroting en realisatie wordt verklaard door een stijging van de waarde van het sociale vastgoed door hogere huren en bezuinigingen op de bedrijfslasten. De waarde van het commerciële vastgoed daalt door lagere marktprijzen en een hogere disconteringsvoet (veroorzaakt door hogere risico-opslagen).

Te verrekenen vennootschapsbelasting Op basis van de huidige inschatting is het niet waarschijnlijk dat Haag Wonen over 2013 vennootschapsbelasting verschuldigd is. Voor een uitgebreide beschrijving van de inschatting zie pagina 116.

WOZ- waarde Een indicator van de marktwaarde van onze woningen is de WOZ-waarde. Dat is de waarde die wordt gegeven aan een woning of een bedrijfsruimte. De getaxeerde waarde van de objecten van Haag Wonen die vallen in het woningtarief hebben per 2014 (peildatum waardebepaling 1 januari 2013) een WOZ waarde van bijna € 2,5 miljard. Dat betekent een waardedaling ten opzichte van 2013 (peildatum waardebepaling 1 januari 2012) van circa € 160 miljoen. De waardedaling bedraagt gemiddeld 6%.


3.3 Sociaal verslag Haag Wonen houdt de bedrijfslasten – en dus de personeelslasten – zo laag mogelijk. De kostenreductie die we hiermee kunnen realiseren hebben we nodig om de extra heffingen (Verhuurderheffing, solidariteitsheffing) van het kabinet te kunnen opvangen en te kunnen blijven investeren in de woningen van onze huurders.

Daarom zijn processen gestroomlijnd en zetten we ICT in om diverse activiteiten geautomatiseerd te laten verlopen. Hierdoor kunnen we met minder personeel de werkzaamheden beter uitvoeren. De adviesaanvraag die hoort bij een personeelsreductie is medio oktober 2013 verzonden aan de ondernemingsraad. Vlak voor de jaarwisseling hebben zij een positief advies uitgebracht. Vanaf 2014 worden de voorgestelde maatregelen gefaseerd doorgevoerd.

Afname van personeelslasten Vanaf 2012 hebben we met gedegen analyses bepaald hoeveel personeelsreductie nodig is om onze doelen te halen. De taakstelling in 2013 is ruim gehaald, zonder dat medewerkers te maken kregen met gedwongen ontslag. De reductie is voornamelijk behaald door het terugdringen van kostbare interim krachten, het niet invullen van verschillende vacatures en door waar mogelijk eigen medewerkers in te zetten voor piekbelasting en de vervanging van ziekte en tijdelijke opvang van vacatures.

Personeelslasten (x € 1.000) 2013 2012 2011

Totaal begroot 20.644 20.910 19.474

Realisatie salarissen en werkgeverslasten 17.881 17.540 16.475 Realisatie uitzendkrachten 478 1.067 1.616 Realisatie overige personeelskosten 1.238 1.493 1.178 Totaal personeelskosten 19.597 20.100 19.269 Begroting minus realisatie 1.047 810 205

Tijdelijke medewerkers

Haag Wonen maakt alleen in uitzonderlijke gevallen gebruik van tijdelijk personeel. Uitzondering is de dienstverlening aan de telefoon; daarbij worden veel studenten met een tijdelijk contract ingezet. Zij werken op de momenten dat het nodig is. We hebben met de implementatie van ons kwaliteitsmanagementsysteem meer zicht op onze bezoekersaantallen en dienstverleningsvraag, waardoor we efficiënter tijdelijke medewerkers kunnen inzetten.


Aantal medewerkers Het aantal fte3 steeg in 2012 licht, doordat medewerkers in dienst kwamen die voor 2012 hun werkzaamheden voor Haag Wonen via derden verrichtten. In 2012 stelden we een eigen team samen dat reparatieverzoeken behandelt, in plaats van dit uit te besteden aan derden. Hierdoor nam het aantal fte voor deze activiteit toe in 2012 met 8,07. De kosten voor onderhoud namen hierdoor op jaarbasis af met € 400.000,- (prijspeil 2011). Een belangrijke bezuiniging die niet terug te zien is in de personeelslasten. Wanneer we deze uitbreiding buiten beschouwing laten, bereikten we in 2013 ten opzichte van 2011 een reductie van ruim 13 fte. Belangrijker dan de afname van het aantal fte, is de afname van kosten gemoeid met salarissen en overige personeelskosten. Het is gelukt om meer te doen met minder. Door te werken met vaste medewerkers in plaats van uitzendkrachten voor de vervanging van ziekte en/of zwangerschap wordt veel geld bespaard. Dit heeft echter wel een ogenschijnlijk negatief effect op het aantal fte. Op 31 december 2013 bedroeg dit aantal 4,75 fte.

Aantallen 2013 2012 2011 2010 Aantal medewerkers 271 280 274 263 Percentage leidinggevenden t.o.v. totaal 10,74% 10,36% 9,49% 10,12% Aantal FTE 248,93 256,26 254,09 246,26 Het percentage leidinggevenden lijkt hoog. We verrichtten daarom in 2013 een benchmark over de aansturing van de organisatie . Hierbij werd duidelijk dat het aantal l niet hoger ligt dan gebruikelijk binnen de branche. Haag Wonen werkt met veel leidinggevenden die als meewerkend voorman/vrouw, naast de aansturing van hun team, ook verantwoordelijk zijn voor de uitvoering van reguliere werkzaamheden.

3 Fte staat voor ‘fulltime equivalent’, oftwel de personeelssterkte in relatie tot een fulltime dienstverband.


Reorganisatie Haag Wonen neemt verschillende maatregelen in de organisatieopbouw en de personeelsomvang. Directe aanleiding is de druk op de begroting door onder andere de door de overheid ingevoerde Verhuurderheffing. De veranderingen binnen Haag Wonen hebben echter een doel dat verder reikt dan dat: een toekomstbestendige organisatie creëren die in staat is flexibel in te spelen op veranderingen die op haar afkomen.

1. Voor een evenwichtige afweging tussen huurder, woning en financiën hebben we de organisatie op hoofdlijnen hierop afgestemd

2. Onze processen zijn doorlopen en onnodige handelingen zijn geëlimineerd 3. We zetten ICT in om te onderzoeken waar stappen in processen automatisch kunnen verlopen 4. Op basis van de nieuwe processen zijn de functies herzien 5. Diverse functies zijn samengevoegd om medewerkers schaalbaar en flexibel inzetbaar te maken 6. We hebben onderzocht welke activiteiten we niet meer of minder doen 7. Waar nodig zijn afdelingen vervolgens opnieuw ingericht 8. Het formatieplan is opgesteld met daarin de implementatieplanning van de nieuwe

organisatiestructuur, daarbij sturen we zo veel als mogelijk aan op natuurlijk verloop 9. Onze medewerkers zijn in 2013 telkens geïnformeerd over de voorgenomen veranderingen 10. Het ondernemingsplan 2014 – 2017 is in lijn gebracht met de voorgenomen maatregelen 11. We hebben de ondernemingsraad om advies gevraagd 12. We ontwikkelden een Sociaal Plan (onderhandeling met de vakbonden liepen eind 2013 nog)

Samenstelling medewerkersbestand per 31 december 2013

Verdeling man/vrouw 2013 2012 2011 2010 man 143 145 143 133 vrouw 128 135 125 124 percentage mannen 52,77 51,79 53,36 51,75 percentage vrouwen 47,23 48,21 46,64 48,25

Verdeling leeftijd 15-24 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65 > jaar

2013 10 53 67 81 59 1 2012 11 57 72 88 52 0 2011 10 52 68 90 48 0 2010 7 52 68 86 44 0 Gemiddelde leeftijd in 2013: 44 jaar.


Deeltijd 2013 2012 Aantal medewerkers 1 fte of meer 181 186 Aantal medewerkers tussen 0,75 fte en 0,99 fte 54 55 Aantal medewerkers tussen 0,50 fte en 0,74 fte 30 30 Aantal medewerkers tussen 0,25 fte en 0,49 fte 6 9 Totaal percentage deeltijdwerkers 33,21% 33,57%

Het personeelsverloop Met het oog op de taakstelling formatiereductie is de instroom van nieuw personeel flink teruggelopen Vermoedelijk speelt het economische klimaat ook een rol bij het op eigen verzoek beëindigen van de arbeidsovereenkomst; dat verklaart waarom minder mensen uit dienst treden.

Doorstroming 2013 2013 2012 2011 2010 Medewerkers in dienst 9 32 33 25 Waarvan op tijdelijke basis (tijdelijke vervanging) 3 1 4 2 Regulier 6 31 29 23 Medewerkers uit dienst 18 26 22 25 Waarvan met (vroeg)pensioen 2 4 0 5 Waarvan in overleg 6 7 3 3 Waarvan op eigen verzoek 3 8 7 10 Waarvan einde contract 7 7 10 7 Waarvan ziek uitdienst > WIA 0 0 2 0 Medewerkers in en uit dienst 3 10 6 11 Waarvan in proeftijd 0 3 2 1 Waarvan tijdelijke vervanging 0 4 1 2 Waarvan einde contract 3 2 0 1 Waarvan op staande voet 0 0 1 2 Waarvan eigen verzoek 0 0 1 5 Waarvan in overleg 0 1 1 0

Arbeidsverzuim: gezondere medewerkers

Het doel voor 2013 was een verzuimpercentage van maximaal 4%. Dat hebben we net niet gehaald. Desondanks zien we dat onze inspanningen wel resultaat hebben gehad – het verzuimpercentage is ten opzichte van 2012 behoorlijk gedaald. Haag Wonen boekt vooral goede cijfers als we het langdurig verzuim buiten beschouwing laten. Het korte en middellange verzuim bedraagt slechts 1,5%. Dat ligt onder het landelijke gemiddelde.


2013 2012 2011 2010

Arbeidsverzuim 4,14% 4,65 % 5,73 % 5,94 %

Inspanningen om het arbeidsverzuim te minimaliseren waren in 2013:

extra inzet op begeleiding van leidinggevenden aandacht voor medewerkers die frequent verzuimen door gesprekken strakker sturen op planningscyclus binnen verzuimbeleid en registratie een andere bedrijfsarts om een frisse en objectieve blik op de organisatie te waarborgen focus op wat de medewerker nog wel kan in plaats van fysieke beperkingen


4. Governance 4.1 Governancestructuur De raad van commissarissen en de directeur-bestuurder vinden goed ondernemingsbestuur, ofwel corporate governance, belangrijk. Op deze manier blijft Haag Wonen ‘in control’ en kan transparant handelen. De raad van commissarissen en de directeur-bestuurder zijn samen verantwoordelijk voor het onderwerp governance. De hoofdlijnen van de structuur bij Haag Wonen zijn: De rechtsvorm van Haag Wonen is de stichting. De directeur-bestuurder houdt zich bezig met het dagelijks bestuur van Haag Wonen. De raad van commissarissen ziet toe op de directeur-bestuurder en de algemene gang van zaken van de stichting. Ook geeft de raad van commissarissen gevraagd en ongevraagd advies. De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties zijn leidend voor Haag Wonen. De nu geldende Governancecode Woningcorporaties is van juli 2011. Als gevolg hiervan zijn in 2012 de laatste veranderingen in de governance structuur bij Haag Wonen doorgevoerd. In 2013 zijn geen verdere wijzigingen aangebracht. De principes van corporate governance bij Haag Wonen komen tot uitdrukking in de volgende documenten.

het bestuursreglement het directiereglement van Haag Wonen de procuratieovereenkomst het reglement raad van commissarissen Haag Wonen de profielschets raad van commissarissen Haag Wonen het profiel van de directeur-bestuurder Haag Wonen het financieel statuut Haag Wonen het treasurystatuut Haag Wonen het investeringsstatuut Haag Wonen het verbindingenstatuut Haag Wonen het onafhankelijkheidsprotocol externe accountant de bedrijfscode Haag Wonen de klokkenluidersregeling Haag Wonen

Eventueel gewenste wijzigingen in de governancestructuur worden door de directeur-bestuurder eerst ter goedkeuring voorgelegd aan de raad van commissarissen.


Het toezicht op het bestuur van Haag Wonen bestaat uit intern, extern en horizontaal toezicht.

Intern toezicht door de raad van commissarissen. Zie paragraaf 4.4. Intern toezicht door de Ondernemingsraad. Extern toezicht door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Jaarlijks stelt de

Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een zogeheten ‘oordeelsbrief’ op. Deze brief gaat in op de prestaties van Haag Wonen in een bepaald jaar. De Minister gaat daarbij in op de naleving van wetten en andere relevante regels en op de financiële positie als er sprake is van verscherpt toezicht of sanering. In november 2013 zijn de conclusies van de oordeelsbrief over het verslagjaar 2012 als volgt: De Minister ziet bij Haag Wonen geen onrechtmatigheden. De Minister constateert dat de accountant heeft vastgesteld dat Haag Wonen voldoet aan de

normen voor woningtoewijzing volgens de Europese regelgeving. Hiermee voldoet Haag Wonen aan de staatssteunregeling.

Haag Wonen staat niet onder verscherpt toezicht en is ook geen saneringscorporatie. Daarom volstaat de minister met een verwijzing naar de Toezichtbrief 2013 van het CFV in zijn oordeel over de financiële positie. In oktober 2013 ontvingen wij de Toezichtbrief 2013 van het CFV. Het CFV is van mening dat het herstelplan van Haag Wonen (van december 2012) onvoldoende is om de vermogenspositie te versterken. Het CFV vraagt van Haag Wonen om een verbeterplan in te dienen waarin aanvullende maatregelen zijn opgenomen teneinde de vermogenspositie verder te versterken. Dit verbeterplan is verstrekt.

Horizontaal toezicht. Er is sprake van horizontaal toezicht wanneer collega-corporaties, gemeenten, huurdersorganisaties of andere belanghouders ons aanspreken op ons functioneren. Om duidelijk aan te geven waarop wij aanspreekbaar zijn, heeft Haag Wonen de Aedes-code (voor woningcorporaties) onderschreven. Haag Wonen heeft in 2013 in overeenstemming met deze code gehandeld.

4.2 Organisatiestructuur Als het in het belang is van onze huurders, ontplooit Haag Wonen commerciële activiteiten. Haag Wonen ontwikkelt en beheert commercieel vastgoed, wanneer dat bijdraagt aan segregatiebestrijding of ten goede komt aan de woon- en leefkwaliteit in de wijken waar wij werken. Wij zijn voorstander van een eerlijk speelveld ten opzichte van commerciële partijen. Om scheiding in activiteiten zichtbaar te maken en risico’s apart te zetten, heeft Haag Wonen dochterondernemingen. Ook samenwerkingsvormen met externe partijen maken het noodzakelijk activiteiten onder te brengen in (klein)dochters. De verbindingen die wij zijn aangegaan, zijn noodzakelijk voor het voldoen aan één of meer prestatievelden.


In 2013 zijn enkele wijzigingen doorgevoerd in de groep. Middels een aandeelhoudersbesluit is Laakhaven Ontwikkeling B.V. opgeheven. Laakhaven Ontwikkeling B.V. participeerde in de V.O.F. Ontwikkelingscombinatie Laakhaven West. Deze V.O.F. was, vanwege het stopzetten van de projectontwikkeling, al per 31 december 2012 beëindigd. Daarnaast is in augustus Aardwarmte Den Haag V.O.F. failliet gegaan en daarmee ook de vennoten waaronder Haag Wonen Energie B.V. Haag Wonen Energie B.V. participeerde voor 1/6 in Aardwarmte Den Haag V.O.F. Deze V.O.F. had als doel het ontwikkelen en realiseren van de exploitatie van een geothermische bron met distributienetwerk en andere daaraan gerelateerde voorzieningen. Uit de structuur van de Haag Wonen Groep zijn derhalve 3 juridische entiteiten verdwenen.

We waarderen de deelnemingen tegen de netto vermogenswaarde waarin we invloed van betekenis uitoefenen. ‘Invloed van betekenis’ betekent een financieel belang van vijftig procent of meer. Deze deelnemingen zijn geconsolideerd in de jaarcijfers. De delegatie en mandatering tussen Haag Wonen en haar vennootschappen is vastgelegd in het reglement van de raad van commissarissen, het bestuursreglement en het directiereglement. In deze reglementen hebben we geregeld, dat zowel voor de toezichts- en bestuursstructuur als voor de financiële limieten de verantwoordelijkheid ligt bij de raad van commissarissen en het bestuur van Haag Wonen. De mandateringen zijn verder vormgegeven door procuratieovereenkomsten en volmachten, die we bij de Kamer van Koophandel hebben gedeponeerd. De verbindingen zijn we aangegaan omdat we risico’s apart willen zetten en/of omdat we samenwerking met andere partijen zijn aangegaan.


= Aandeelhouders- en bestuursrelatie = Bestuursrelatie = Aandeelhoudersrelatie = Overige verbinding

33,33%

100%

1% 49,5%

100% 50% 100%

100%

Stichting Woonwagen-

locaties

Haa g Wonen Holding B.V.

Haag Wonen Ontwikkeling B.V.

Wi jnhavenkwartier Beheer B.V.

Beherend vennoot

Aa nvan Vastgoed B.V. Commandiet

Aanvan Vas tgoed II B.V.

Wi jnhavenkwartier Ontwikkeling Fase I

C.V.

Ver. Sociale Verhuurders Haaglanden

De vernieuwde stad

Stichting Woonservicewijken Escamp

Woningstichting Haag Wonen

Raad van Commissarissen


Haag Wonen Holding B.V. Haag Wonen Holding B.V. is een honderd procent dochter van Woningstichting Haag Wonen. De activiteiten bestaan uit de oprichting, verkrijging en vervreemding, het doen beheren van, het voeren van directie over en het houden van toezicht op, het deelnemen in en het financieren van vennootschappen. Per 31 december 2013 is Haag Wonen Holding B.V. bestuurder van Haag Wonen Ontwikkeling B.V., Aanvan Vastgoed B.V. en Aanvan Vastgoed II B.V. Woningstichting Haag Wonen levert administratieve- en verkoop diensten aan Haag Wonen Holding B.V.

Gegevens (enkelvoudig) Haag Wonen Holding B.V. (x € 1.000)

Statutaire vestigingsplaats Den Haag Oprichtingsdatum 10 augustus 2006 Eigen vermogen ultimo 2013 -8.224 Kapitaalinbreng Woningstichting Haag Wonen 0 Omzet 2013 27 Resultaat 2013 -679 Lening van Woningstichting Haag Wonen aan Haag Wonen Holding B.V. 10.000 Aantal personeelsleden in dienst 0 Wijze van consolidatie Integraal

Haag Wonen Energie B.V. Op 12 maart 2008 is Haag Wonen Energie B.V. opgericht. Het is een honderd procent dochter van Haag Wonen Holding B.V. De vennootschap neemt deel aan de ontwikkeling, aanleg en exploitatie van nieuwe bronnen van duurzame energie met distributienetwerken en andere daaraan gerelateerde voorzieningen. Haag Wonen levert diensten aan Haag Wonen Energie B.V. Haag Wonen Energie B.V. is 27 augustus 2013 door de rechtbank failliet verklaard.

Aardwarmte Den Haag v.o.f. Aardwarmte Den Haag v.o.f. is een samenwerkingsverband tussen twee energieleveranciers, de gemeente Den Haag en drie woningcorporaties waaronder Haag Wonen. Het samenwerkingsverband heeft als doel het ontwikkelen en realiseren van de exploitatie van een geothermische bron met distributienetwerk en andere daaraan gerelateerde voorzieningen. Deze voorzieningen benutten aardwarmte ten behoeve van warmtevoorzieningen aan woningen en andere afnemers in en rond Den Haag. De vennoten nemen elk voor 1/6 deel. Aardwarmte Den Haag v.o.f. is 27 augustus 2013 met haar 6 vennoten (waaronder Haag Wonen Energie B.V.) door de rechtbank failliet verklaard.


Haag Wonen Ontwikkeling B.V. In 2003 heeft Haag Wonen samen met Kristal N.V. het ontwikkelbedrijf Haag Wonen Kristal B.V. opgericht. Het aandeel van Haag Wonen is in 2006 bij Haag Wonen Holding B.V. ondergebracht, waarbij de aandelenverhouding wijzigde naar 95 procent van Haag Wonen Holding B.V. en vijf procent van Kristal N.V. De oorspronkelijke aandelenverhouding (90/10) is de verhouding waarin Haag Wonen Holding en Kristal N.V. risico’s en winsten in het ontwikkelingsbedrijf droegen. Door de ontwikkelingen op de woningmarkt bleek Kristal N.V. niet langer levensvatbaar. Op 30 november 2010 heeft Haag Wonen Holding B.V. de resterende vijf procent aandelen Haag Wonen Kristal B.V. verworven die in het bezit waren van Kristal N.V. Hiermee is Haag Wonen 100 % eigenaar geworden van de ontwikkelorganisatie. De naam Haag Wonen Kristal B.V. is vervolgens gewijzigd naar Haag Wonen Ontwikkeling B.V. Een aantal medewerkers van Kristal N.V. zijn in dienst getreden van Haag Wonen Ontwikkeling B.V. Per 1 januari 2012 zijn deze medewerkers in dienst getreden van Woningstichting Haag Wonen, waardoor Haag Wonen Ontwikkeling B.V. weer alleen uit ontwikkelprojecten bestaat. Gegevens (enkelvoudig) Haag Wonen Ontwikkeling B.V. (x € 1.000)

Statutaire vestigingsplaats Den Haag Oprichtingsdatum 23 juli 2003 Eigen vermogen ultimo 2013 -12.655 Kapitaalinbreng Woningstichting Haag Wonen 18 Omzet 2013 3.429 Resultaat 2013 -2.218 Lening van Woningstichting Haag Wonen aan Haag Wonen Ontwikkeling B.V. 6.878 Aantal personeelsleden in dienst 0 Achtergestelde lening van Woningstichting Haag Wonen aan Haag Wonen 8.059 Wijze van consolidatie Integraal

Samenwerkingsverband herontwikkeling Wijnhavenkwartier (de Kroon) Voor de ontwikkeling van woningen en commerciële voorzieningen op de kavel van het voormalige woongebouw ‘de Zwarte Madonna’ in het Wijnhavenkwartier, is Haag Wonen een samenwerkingsverband aangegaan met MAB. Dit samenwerkingsverband is Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. Haag Wonen Ontwikkeling B.V. en MAB Development Nederland B.V. doen de projectontwikkeling. Haag Wonen heeft de sociale huurwoningen afgenomen. Daarnaast heeft Haag Wonen de onverkochte koopwoningen afgenomen. In 2013 is het commercieel ontwikkelde onroerend goed verkocht aan een belegger. De samenwerking in Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. bestaat op 31 december 2013 nog slechts uit de afwikkeling van de afgegeven garanties/depots.


Aanvan Vastgoed B.V. Aanvan Vastgoed B.V. is commanditair vennoot in Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. en heeft een aandeel van 49,5 procent. Haag Wonen Holding B.V. is 100 procent eigenaar en bestuurder van Aanvan Vastgoed B.V. Gegevens (enkelvoudig) Aanvan Vastgoed B.V. (x € 1.000)

Statutaire vestigingsplaats Den Haag Oprichtingsdatum 8 april 2004 Eigen vermogen ultimo 2013 -1.826 Kapitaalinbreng Haag Wonen Holding B.V. 18 Omzet 2013 0 Resultaat 2013 -263 Lening van Haag Wonen Holding B.V. aan Aanvan Vastgoed B.V. 3.904 Aantal personeelsleden in dienst 0 Wijze van consolidatie Integraal

Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. is een commanditaire vennootschap waarin de volgende vennoten participeren: De commanditair vennoot MAB Vastgoed Twee B.V. te Den Haag neemt voor 49,5% deel in het kapitaal

van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. De commanditair vennoot Aanvan Vastgoed B.V. te Den Haag neemt voor 49,5% deel in het kapitaal

van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. De beherend vennoot Wijnhavenkwartier Beheer B.V. te Den Haag neemt voor 1% deel in het kapitaal

van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V.

Het ontwikkelrecht is ingebracht in Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V., en de C.V. wordt bestuurd door Wijnhavenkwartier Beheer B.V. De heer B.G.M. Moesbergen, directeur Strategie en Vastgoed van woningstichting Haag Wonen, is lid van de raad van commissarissen van Wijnhavenkwartier Beheer B.V.


Gegevens (enkelvoudig) Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. (x € 1.000)

Statutaire vestigingsplaats Den Haag Oprichtingsdatum 20 april 2004 Eigen vermogen ultimo 2013 -2.739 Kapitaalinbreng van Aanvan Vastgoed B.V. 25 Kapitaalinbreng van Wijnhavenkwartier Beheer B.V. 1 Omzet 2013 39.430 Resultaat 2013 284 Lening van Aanvan Vastgoed B.V. aan Wijnhavenkwartier Ontw. fase 1 C.V. 3.450 Aantal personeelsleden in dienst 0 Wijze van consolidatie Proportioneel

Wijnhavenkwartier Beheer B.V. Wijnhavenkwartier Beheer B.V. is beherend vennoot van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. en heeft een kapitaalbelang van 1% in deze C.V. Haag Wonen Holding B.V. heeft een aandelenbelang van 50 % in Wijnhavenkwartier Beheer B.V.

Gegevens (enkelvoudig) Wijnhavenkwartier Beheer B.V. (x € 1.000)

Statutaire vestigingsplaats Den Haag Oprichtingsdatum 20 april 2004 Eigen vermogen ultimo 2013 -2.720 Kapitaalinbreng Haag Wonen Holding B.V. 9 Omzet 2013 0 Resultaat 2013 -284 Aantal personeelsleden in dienst 0 Wijze van consolidatie Proportioneel


Aanvan Vastgoed ll B.V. Aanvan Vastgoed ll B.V. is beoogd commanditair vennoot in de GEM Laakhaven West te Den Haag, een nog op te richten beheer vennootschap. Haag Wonen Holding B.V. bestuurt Aanvan Vastgoed ll B.V. Feitelijk hebben in 2013 binnen Aanvan Vastgoed II B.V. geen activiteiten plaatsgevonden.

Gegevens (enkelvoudig) Aanvan Vastgoed II B.V. (x € 1.000)

Statutaire vestigingsplaats Den Haag Oprichtingsdatum 12 maart 2008 Eigen vermogen ultimo 2013 14 Kapitaalinbreng Haag Wonen Ontwikkeling B.V. 18 Omzet 2013 0 Resultaat 2013 0 Aantal personeelsleden in dienst 0 Wijze van consolidatie Integraal

Laakhaven Ontwikkeling B.V. Laakhaven Ontwikkeling B.V. was tot 31 december 2012 vennoot in V.O.F. Ontwikkelingscombinatie Laakhaven West. Op 24 april 2013 is besloten om tot ontbinding en in liquidatie treding van de vennootschap over te gaan. Per 8 juli 2013 is de Laakhaven Ontwikkeling B.V. opgehouden te bestaan.

Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) is een actieve brancheorganisatie, waarin alle zestien woningcorporaties uit het Stadsgewest Haaglanden beleidsmatig samenwerken. De corporaties zijn gevestigd in de 9 gemeenten van het Stadsgewest: Delft, Den Haag, Leidschendam-Voorburg, Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar, Westland en Zoetermeer. Samen beheren zij bijna 160.000 woningen. Jaarlijks worden hiervan ruim 12.000 zelfstandige woningen (opnieuw) verhuurd. In totaal verhuren de SVH-corporaties bijna 35% van alle woningen in de regio Haaglanden. De huishoudens die door deze corporaties worden gehuisvest behoren vooral tot de BBSH-doelgroep, de lage middeninkomens en bijzondere aandachts-groepen.

De kerntaken van de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) zijn: Het ontwikkelen, opstellen en bewaken van de prestatieafspraken met het Stadsgewest Haaglanden. Het door-ontwikkelen en verzorgen van de regionale woonruimteverdeling voor de Haaglandse

corporaties, waaronder: het inrichten, beheren en faciliteren van de regionale website www.woonnet-haaglanden.nl, en

de Beter Wonen-krant ten behoeve van de woonruimteverdeling het inrichten, beheren en faciliteren van het automatiseringssysteem WMS ten behoeve van de

woonruimteverdeling het inrichten, beheren en faciliteren van het managementinformatiesysteem en het coördineren,

bewaken en het verder ontwikkelen van de nieuwe managementinformatierapporten.


Het behartigen van de belangen van de aangesloten leden en het uitwisselen van kennis en ervaring over de werkterreinen van de SVH.

De Vernieuwde Stad De Vernieuwde Stad is een breed platform van corporaties met gelijkgerichte belangen en problemen. De betrokken corporaties spreken open en ongebonden over gemeenschappelijke thema’s met als doel beïnvloeding van het landelijke beleid en de publieke opinie. Dat kan binnen en buiten de branche, zonder dat ze daarmee het bestaan van de brancheorganisatie als zodanig ter discussie stellen. De kracht van De Vernieuwde Stad is de overtuigingskracht. De Vernieuwde Stad laat van zich horen met argumenten.

Aedes Haag Wonen is lid van Aedes. Aedes is de branchevereniging van woningcorporaties in Nederland. De ongeveer vierhonderd leden van Aedes werken, vanuit bijna duizend vestigingen en werkmaatschappijen, aan duurzaam en betaalbaar wonen in leefbare buurten en woonkernen. Aedes maakt zich sterk voor de condities waaronder woningcorporaties als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen en voert hiertoe ook lobby. Aedes geeft voorlichting en informatie en initieert onderzoek en productontwikkeling. Aedes is tevens werkgeversvereniging.

Nationaal Renovatie Platform Haag Wonen is sinds 2011 partner van het Nationaal Renovatie Platform. Dit is een onafhankelijke stichting, die duurzaam gebruik van de bestaande gebouwde omgeving door renovatie en transformatie bevordert. Zij spant zich in voor het behartigen van het belang van hergebruik van de bestaande gebouwde omgeving en het bevorderen van kennis en professionaliteit op het vakgebied van renovatie en transformatie. De stichting wordt gesteund door partners, die uit de breedte van de vastgoed-, bouwen ontwerpsector, financiële en maatschappelijke organisaties komen.

Stichting Woonwagenlocaties In 1998 hebben de Haagse corporaties het eigendom en het beheer van een aantal woonwagenstandplaatsen overgenomen van de gemeente Den Haag. De corporaties hebben het beheer en onderhoud van de standplaatsen ondergebracht in de gezamenlijke Stichting Woonwagenlocaties. Deze stichting heeft de uitvoering van het beheer aan een gespecialiseerd bedrijf uitbesteed. De corporaties zijn alleen eigenaar van de standplaatsen, niet van de woonwagens. Deze zijn in eigendom van de bewoners of van de gemeente. Het aandeel van Haag Wonen bedraagt een derde deel van het resultaat van alle woonwagenlocaties. De bestuurders van Haag Wonen, Vestia en Staedion vormen het bestuur. De stichting heeft geen personeel in dienst. Het beheer is uitbesteed en Vestia verzorgt de administratie.

Stichting Woonservicewijken Escamp De Stichting Woonservicewijken Escamp heeft als doel diensten te ontwikkelen op het gebied van wonen, zorg en welzijn in Escamp. Het bestuur bestaat uit gemandateerde vertegenwoordigers van tien instellingen. Haag Wonen vaardigt één bestuurslid af.


Transacties met verbonden partijen In 2013 heeft één transactie met verbonden partijen plaatsgevonden anders dan uit reguliere overeenkomsten volgend.

Verkoop woningen Eden In 2013 heeft Woningstichting Haag Wonen besloten 6 woningen en één parkeerplaats aan te kopen van Haag Wonen Holding B.V. Deze eenheden zijn aangekocht omdat de ten doel gestelde verkoop niet lukte. Woningstichting Haag Wonen kan de woningen exploiteren en op termijn – bij mutatie– alsnog verkopen. Haag Wonen Holding B.V. heeft ultimo 2013 geen vastgoed meer in bezit. De verkoopprijs bedroeg € 1,88 miljoen en is verrekend middels rekening courant.

Rente rekening couranten Tussen Woningstichting Haag Wonen en Haag Wonen Holding B.V. bestaat een rekening courant

overeenkomst. De rentevergoeding bedraagt 0,59%. Tussen Haag Wonen Holding B.V. en Haag Wonen Ontwikkeling B.V. bestaat een rekening courant

overeenkomst. De rentevergoeding bedraagt 0,59%. Tussen Woningstichting Haag Wonen en Haag Wonen Ontwikkeling B.V. bestaat een rekening

courant overeenkomst. De rentevergoeding bedraagt 4,21%. Tussen Haag Wonen Holding B.V. en Aanvan Vastgoed B.V. bestaat een rekening courant

overeenkomst. De rentevergoeding bedraagt 2,54%.


Organigram Woningstichting Haag Wonen per 31 december 2013

Directeur-Bestuurder C.F. van Dreven

Woonbedrijf Directeur

K. van Oijen

Wonen & Wijken

Wijkteam Schilderwijk

West

Wijkteam Schilderswijk

Oost

Wijkteam Centrum

Oost

Team Commerciële Verhuur

Wijkteam West

Wijkteam Zuidwest

Bedrijfs-bureau

Planmatig Onderhoud

Klant & Kwaliteit

VVE beheer

Reparatieverzoeken

Klantcontactcentrum

Beleid Secretariaat

Bedrijfsvoering Directeur

R. Koppen-Kreyne

Inkoop en Fac.Management

Financiën & Control

Financiële Administratie

Informatisering& Automatisering

Automa-tisering

Documentair Informatie

Management

Interne Audit Team

Bedrijfs-juristen

Management-assistent

Strategie en Vastgoed Directeur

B. Moesbergen

Strategie & Beleid

Vastgoed-advies &

Ondersteu-ning

Ontwikkeling & Realisatie

Huurders-onder-

steuning

Management-assistent

P&O Communicatie

Bestuurs-assistent


4.3 Bestuur Procedureel Haag Wonen kent een verantwoordelijkheidsstructuur van:

de raad van commissarissen (RvC). het directieteam (DT), bestaande uit de directeuren Strategie en Vastgoed, Bedrijfsvoering en

Woonbedrijf en de directeur-bestuurder. Het team vergadert één maal per twee weken. Drie managementteams (MT), het MT Strategie en Vastgoed, MT Bedrijfsvoering en het MT

Woonbedrijf. De MT’s vergaderen één maal per twee weken. Het management team adviseert de directeur. De directeuren participeren in het directieteamoverleg en leggen verantwoording af aan de directeur-bestuurder. De bevoegdheden van de directieleden zijn geregeld in het directiereglement en de procuratieovereenkomst. De bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn geregeld in het bestuursreglement.

Samenstelling bestuur Het bestuur van Haag Wonen bestaat uit mevrouw drs. Karin (C.F.) van Dreven. Zij is sinds 1 maart 2009 werkzaam in deze functie. In 2013 was mevrouw Van Dreven 56 jaar. Haar nevenfuncties zijn: Lid Platform De Vernieuwde Stad, Bestuurslid Sociale Verhuurders Haaglanden, Voorzitter van het bestuur Theater aan de Schie en Lid van de Raad van Commissarissen van SBR (Stichting Bouw Research). Mevrouw Van Dreven is lid van het Adviescollege faculteit ‘Real Estate and Housing’ van TU Delft en bestuurslid van de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties.

Taak- en werkwijze Woningstichting Haag Wonen heeft als statutair werkgebied de gemeenten Den Haag, Delft, Leidschendam, Nootdorp, Pijnacker, Rijswijk, Voorburg, Wassenaar en Zoetermeer. Feitelijk is Haag Wonen alleen werkzaam in Den Haag. Haag Wonen heeft doel en missie uitgewerkt in een ondernemingsplan voor de jaren 2010 tot en met 2014 met de titel ‘Thuis in Den Haag’. Gelet op de vele veranderingen in de omgeving van Haag Wonen hebben we de opstelling van een nieuw ondernemingsplan vervroegd. In 2013 hebben we doel en missie uitgewerkt in een nieuw ondernemingsplan voor de jaren 2014 tot en met 2017 met de titel ‘Welkom Thuis’. We hebben het ondernemingsplan opgesteld na gesprekken met bewoners, medewerkers, volkshuisvestelijke experts, de gemeente en partners uit de zorg en maatschappelijke opvang. De doelstellingen uit het ondernemingsplan en de prestatieafspraken worden jaarlijks in een jaarplan met meetbare prestaties vertaald. Dit gebeurt voor de organisatie als geheel en per bedrijfsonderdeel. In de tertaalrapportages en het jaarverslag wordt gerapporteerd over de behaalde resultaten en de voortgang van het ondernemingsplan. Het jaarverslag is besproken met de medewerkers, de gemeente Den Haag, de huurdersorganisaties en belanghebbenden uit de zorg en maatschappelijke opvang. Uit de evaluatie van het jaarverslag en deze gesprekken volgt een directiebrief die als basis dient voor het jaarplan en de


begroting voor het volgende jaar. In 2013 hebben we richting gegeven aan het proces, door aan de voorkant kengetallen, normen en kaders te formuleren. Haag Wonen streeft naar een permanente invulling van integraal risicomanagement. Risicomanagement is een vast onderdeel van de jaarlijkse planning- en controlcyclus. De bestuurder heeft ook in 2013 een zogenoemd In Control Statement aangeboden aan de raad van commissarissen. Hierin is opgenomen welke risico’s mogelijkerwijs op Haag Wonen afkomen en op welke wijze hierop geanticipeerd wordt. Onderdeel van de reguliere jaarplan en begrotingscyclus is het scenario-denken. Door dit scenario-denken zijn we beter in staat om bij risicovolle situaties tijdig te reageren. In 2013 zijn extra scenario’s doorgerekend. In het voorjaar met betrekking tot het woonakkoord en in het najaar (begrotingscyclus) met betrekking tot varianten op de verhuurdersheffing. De uitkomsten gebruiken wij bij de discussies met externe partijen over de toekomst van de woningmarkt en de corporaties maar ook bij het verstrekken van informatie aan onze toezichthouders. Het directieteam vergadert één maal per twee weken. Tijdens deze bijeenkomsten komen onderwerpen aan bod als de voortgang van het jaarplan, nieuwe ontwikkelingen en projecten en de samenwerking met andere partijen. Bij de besluitvorming over maatschappelijke investeringen weegt het directieteam de maatschappelijke voordelen af tegen het financiële rendement. Uitgangspunt voor de beoordeling van de maatschappelijke voordelen, zijn het ondernemingsplan en de prestatieafspraken met de gemeente en de regio. Uitgangspunt bij de beoordeling van het financiële rendement is het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen. In 2013 ontvingen wij een Toezichtbrief van Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting is van mening dat de vermogensontwikkeling bij Haag Wonen de komende jaren niet voldoende is. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting vraagt een verbeterplan waardoor de vermogenspositie verbeterd. Inmiddels is een plan, gebaseerd op aanscherping van reeds ingezette maatregelen, verzonden. Naast de besluiten die de goedkeuring van de raad van commissarissen nodig hebben, heeft het bestuur in 2013 met het directieteam vooral gesproken over:

Gevolgen van het woonakkoord en de hieraan gekoppelde verhuurderheffing Organisatie ontwikkeling (toekomstbestendig transformeren) Het opstellen van het ondernemingsplan Maatschappelijke en financiële scores van de vastgestelde en doorgerekende complexbeheerplannen

(asset management) Wijkhuurbeleidsplannen Voortgang Key Performance Indicators. De beoordeling door het WSW van de kredietwaardigheid van Haag Wonen Stand van zaken (verkoop)leegstand


Directieteam Haag Wonen heeft een directieteam dat bestaat uit de directeur-bestuurder en drie niet-statutaire directeuren. Naast de directeur-bestuurder bestaat het directieteam uit:

mevrouw drs. Ria (R.J.M.) Koppen-Kreyne MRE MRICS , directeur Bedrijfsvoering de heer ir. Bart (B.G.M.) Moesbergen MRICS, directeur Strategie & Vastgoed de heer mr. Kees (K.J.) van Oijen, directeur Woonbedrijf

Samenwerking De directies van de drie Haagse woningcorporaties voeren vier maal per jaar bestuurlijk overleg met de gemeente Den Haag. In dit overleg komt in elk geval de voortgang van de prestatieafspraken aan de orde. Het ambtelijk Beleidsoverleg Wonen en diverse thema-overleggen bereiden het overleg voor. Daarnaast werken we ook op uitvoeringsniveau samen met de gemeente, bijvoorbeeld in het dagelijks beheer van onze woningen en de directe woonomgeving of wanneer een bewoner huurachterstand heeft en hij nog meer problemen heeft. Haag Wonen is actief lid van de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden. Mevrouw C.F. van Dreven, directeur-bestuurder, neemt zitting in het SVH-bestuur. Mevrouw C. F. van Dreven heeft binnen SVH-verband geparticipeerd in de taskforce arbeidsmigranten. Medewerkers van Haag Wonen nemen deel aan de SVH-Beleidsgroep en diverse SVH-werkgroepen. Haag Wonen is actief lid van De Vernieuwde Stad, het discussieplatform van grootstedelijke corporaties. Haag Wonen neemt deel aan de werkgroepen Prijsbeleid en Financiën van De Vernieuwde Stad. Voor een overzicht van alle samenwerkingsverbanden en convenanten: zie Bijlage: Convenanten.

4.4 Raad van commissarissen De raad van commissarissen heeft bij de totstandkoming van dit jaarverslag gebruik gemaakt van een checklist voor toetsing aan de Governance Code Woningcorporaties. De raad is van mening dat dit verslag voldoende inzicht geeft in het functioneren en de werkwijze van de raad.

Taak en werkwijze Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de raad van commissarissen de volgende werkvormen:

Bijeenkomsten De raad van commissarissen heeft in 2013 vijf maal vergaderd in aanwezigheid van het bestuur. Voorafgaand hieraan is de auditcommissie eveneens vijf maal bij elkaar geweest. De vergaderingen zijn goed bezocht en er was geen significante afwezigheid van één van de leden.


Overleg met belanghouders Op 20 februari 2013 heeft de raad van commissarissen het jaarlijkse overleg gevoerd met de huurdersorganisaties. Op 26 juni 2013 heeft het jaarlijkse overleg met de ondernemingsraad plaatsgevonden.

Bijeenkomsten Huurdersvereniging Haag Wonen en de Bewonersraad Haag Wonen De commissarissen J. Bauer en mevrouw E. Kaya hebben de nieuwjaarsreceptie van de

huurdersvereniging Haag Wonen bijgewoond op 15 januari 2013. De jaarlijkse algemene vergadering van de huurdersvereniging op 16 april 2013 is bijgewoond door de

heer J. Bauer en mevrouw E. Kaya. Mevrouw E. Kaya heeft de raadvergaderingen van de Bewonersraad bijgewoond op 23 april 2013 en

18 september 2013.

Stakeholdersbijeenkomst Op 16 oktober 2013 is er een stakeholdersbijeenkomst geweest. Tijdens de bijeenkomst met de raad van commissarissen, de directie en de stakeholders van Haag Wonen is de mogelijkheid gegeven te reflecteren op ons nieuwe ondernemingsplan. Waar zien de stakeholders aanknopingspunten om de samenwerking te versterken of welke onderwerpen kan Haag Wonen aanscherpen om de samenwerking te verbeteren in de komende periode.

Excursie Van vrijdag 19 tot en met zaterdag 20 april 2013 is er voor de raad een excursie georganiseerd naar de wijk Klarendal in Arnhem. De heer Gerrit Breeman, directeur bestuurder Volkshuisvesting Arnhem heeft een toelichting gegeven over de wijk Klarendal, waarna de raad hier een rondleiding heeft gekregen. In deze wijk zijn de resultaten van de integratie aanpak inmiddels zichtbaar geworden. Zaterdag 20 april 2013 is er een ontmoeting geweest met een delegatie van de RvC van Volkshuisvesting Arnhem. Op basis van de rondleiding door Klarendal was er gelegenheid tot het stellen van vragen aan de leden van de RvC van Volkshuisvesting over wijkontwikkeling en toezicht.

Rondleiding Isabellaland Op 26 juni 2013 hebben de RvC leden een rondleiding gekregen in het project Isabellaland waar een verbeterplan in uitvoering is. De woningen zijn verduurzaamd en het woongebouw heeft een facelift ondergaan. Dit project is in nauwe samenwerking met de bewonerscommissie tot stand gekomen.

Themabijeenkomsten Op 8 november 2013 is er een bijeenkomst georganiseerd met de raad van commissarissen en de directie van Haag Wonen rondom het thema leefbaarheid. Aan de hand van casuïstiek is besproken tegen welke dilemma’s Haag Wonen aanloopt in de wijken in het post-Vogelaar tijdperk. Over het algemeen was er steun voor de keuzes die werden gemaakt.


Informatievoorziening De raad van commissarissen ontvangt het prestatieoordeel van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, de beoordelingen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, inzicht in de jaarcijfers van de Geschillencommissie Huursector, verslagen van het beleidsoverleg tussen de huurdersorganisaties en Haag Wonen en benchmarkinformatie. Verder blijft de raad op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen door informatie uit de organisatie, krantenknipsels, vakliteratuur en door het lidmaatschap van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties.

Samenstelling De raad van commissarissen van Haag Wonen bestaat uit zes leden. Twee leden worden benoemd op bindende voordracht van de huurders(organisaties) en één lid op voordracht van de ondernemingsraad.

Profielschets De raad van commissarissen kent een profielschets. De raad beziet regelmatig of dit profiel nog voldoet of moet worden aangepast. De profielschets beschrijft de algemene en specifieke deskundigheden en de persoonlijke kwaliteiten waarover leden van de raad en de auditcommissie dienen te beschikken. De profielschets is in 2013 besproken vanwege het vertrek van de heer H. Breukink. De profielschets is aangevuld om tot een passende vervanging te komen.

Persoonlijke gegevens en deskundigheid Per 1 april 2013 is de vicevoorzitter van de raad van commissarissen Henk Breukink afgetreden als lid van de raad van commissarissen van Haag Wonen. De heer Breukink heeft gedurende ruim vier jaar diverse functies binnen de raad bekleed: vicevoorzitter, lid van de remuneratie- en auditcommissie. De heer mr. drs. J.J.H.M. van Gennip heeft hem opgevolgd als vicevoorzitter van de RvC van Haag Wonen. Per 26 juni 2013 is mevrouw drs. T. Siertsema MBA benoemd als lid van de raad van commissarissen voor een periode van vier jaar. De referenties van mevrouw Siertsema zijn op verzoek van de raad gecontroleerd door het Nationaal Register. Mevrouw Siertsema heeft aan een introductieprogramma van twee dagdelen deelgenomen. Hierin heeft zij de eerste dag op 3 september 2013 de module ‘Financiën’ doorlopen. Een presentatie over het Strategisch Voorraad Beleid stond op het programma van de tweede introductiedag op 12 september 2013.


Persoonlijke gegevens raad van commissarissen per 31 december 2013

Functie

in RvC Leeftijd Deskundigheidsgebied (voormalige) Functie De heer mr. J.E. Bauer

Voorzitter 60 Bestuurlijk en sociaal-maatschappelijk

Voorzitter raad van bestuur zorginstelling

De heer mr. drs. J.J.H.M. van Gennip

Vice-voorzitter

62 Sociaal-maatschappelijk, welzijn/zorg en justitie

Voorzitter raad van bestuur Reclassering Nederland

De heer mr. M. van der Kallen

Lid 53 Financieel-economisch en juridisch

Directeur/eigenaar bedrijf

Mevrouw drs. E.A. Kaya MA

Lid 41 Leefbaarheid, openbare orde, immigratie en integratie

Beleidscoördinator bij ministerie van Veiligheid en Justitie

De heer drs. D. J. Schrijer

Lid 47 Lokaal bestuur, stedenbeleid en wijkaanpak.

Burgemeester gemeente Zwijndrecht

Mevrouw drs. T. Siertsema MBA

Lid 56 Financieel-economisch Algemeen directeur Uneto-VNI

Mevrouw E.A. Kaya en de heer J.E. Bauer zijn benoemd op voordracht van de huurdersorganisaties. De heer J.J.H.M. van Gennip is benoemd op voordracht van de ondernemingsraad. Alle commissarissen hebben hun (relevante) nevenfuncties gemeld. De raad heeft deze gecontroleerd op mogelijke belangenverstrengeling. Een lijst met deze nevenfuncties is voor inzage beschikbaar op internet en via het bestuurssecretariaat. De raad heeft de onafhankelijkheidscriteria voor verwanten getoetst, zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties en verklaart zijn taken als raad van commissarissen onafhankelijk te kunnen uitvoeren.

Rooster van aftreden raad van commissarissen Benoeming Herbenoeming Herbenoeming Aftredend per

De heer mr. J.E. Bauer (voorzitter) 12-12-2006 12-12-2009 01-07-2012

01-07-2015

De heer mr. drs. J.J.H.M. van Gennip (vicevoorzitter) 16-12-2008 16-12-2011 16-12-2014

16-12-2017

De heer mr. M. van der Kallen 23-05-2006 23-05-2009 23-05-2012 23-05-2015 Mevrouw drs. E.A. Kaya MA 24-11-2010 24-11-2014 24-11-2018 De heer drs. D. J. Schrijer 19-09-2012 19-09-2016 12-09-2020 Mevrouw drs. T. Siertsema MBA 26-06-2013 26-06-2017 26-06-2021

Aanwezigheid reglement RvC De raad van commissarissen heeft een reglement vastgesteld, dat de Governancecode Woningcorporaties (1 juli 2011) als uitgangspunt hanteert. In dit reglement zijn zoveel mogelijk de richtlijnen van de Governancecode verwerkt.


Evaluatie van het eigen functioneren De raad van commissarissen heeft de zelfevaluatie in 2013 afgerond . Hier is een externe adviseur bij betrokken geweest. De evaluatie heeft geleid tot een aantal verbetervoorstellen, o.a. omtrent de totstandkoming van een toezichtkader.

Toezicht

Meer dan financieel toezicht De raad van commissarissen richt zich in zijn rol als toezichthouder naast toezicht op de financiële aspecten ook op de volkshuisvestelijke aspecten en leefbaarheid. Toetsing vindt plaats aan de hand van het ondernemingsplan, het jaarplan en de begroting. In het jaarplan legt Haag Wonen haar doelstellingen en activiteiten op de BBSH-velden vast. De tertaalrapportages leveren informatie over de behaalde resultaten op deze velden en over het financiële resultaat. Vanaf het eerste tertaal bevat de tertaalrapportage een prognose van de winsten verliesrekening per 31 december. Bij (beleids)voorstellen buiten het jaarplan en de begroting, toetst Haag Wonen de effecten aan de doelstellingen van het ondernemingsplan en aan het risicoprofiel. De raad van commissarissen van Haag Wonen houdt eveneens toezicht op de verbindingen die Haag Wonen heeft. Dit toezicht wordt onder meer uitgevoerd door de beoordeling van de begroting, de voortgang via tertaalrapportages en de jaarrekeningen van de verbindingen. Sinds 2012 maakt Haag Wonen kenbaar hoe zij voldoet aan de Governance Code via een artikelsgewijs overzicht. Dit publiceert zij op internet en ligt ter inzage bij het bestuurssecretariaat.

Risicobeheersing Bij de goedkeuring van het jaarverslag en de jaarrekening over 2012, heeft de raad op 24 april 2013 gesproken met de accountant. De managementletter is op 27 november 2013 met de accountant besproken. Haag Wonen toetst jaarlijks haar begroting aan het risicoprofiel via een ALM-studie (Asset Liability Management). Op basis van deze studie weet de raad waar zich mogelijke risico’s kunnen voordoen in bepaalde scenario’s en hoe deze risico’s kunnen worden beheerst gedurende de looptijd van de meerjarenbegroting. Aan de hand van deze studie ziet de raad van commissarissen toe op de borging en uitvoering van de interne beheersingsmaatregelen. Ook het In Control Statement van de bestuurder, waarin zij aandacht besteedt aan de hard en soft controls en aan een omgevingsanalyse, maken onderdeel uit van de risicobeheersing in brede zin. Het risicomanagement is een vast onderdeel geworden van de jaarlijkse planning- en controlcyclus. Naar aanleiding van het rapport van bevindingen van de accountant, stelt Haag Wonen jaarlijks een actiepuntenlijst op. De auditcommissie bewaakt de afhandeling van deze lijst nauwkeurig.

Integriteitsonderzoek Mr. René Craemer heeft in opdracht van het bestuur in het eerste kwartaal van 2013 een onderzoek gedaan naar de mate waarin de zorg voor integriteit is ingebed in de organisatie en het management van


Haag Wonen. Dit onderzoek bestond uit het raadplegen van documenten en interviews met de leden van de raad van commissarissen en ca. 30 medewerkers van Haag Wonen. Uit dit onderzoek blijkt dat Haag Wonen een integere organisatie is, die in control is. De nadruk is gelegd op de vraag hoe de integriteit te borgen binnen de organisatie. In de bedrijfsprocessen zijn de belangrijkste stappen al gezet. Integriteit binnen Haag Wonen wordt vertaald in de strategie en cultuur van de organisatie. Op 27 november 2013 heeft er een ontmoeting plaats gevonden tussen de raad en de heer Craemer.

Goedkeuring bestuursbesluiten De raad heeft in 2013 ingestemd met de volgende bestuursbesluiten: RvC reglement Vaststelling van de jaarstukken 2012 Ondernemingsplan Haag Wonen 2014 – 2017 Verkoop BOG De Kroon Auditplan 2013 Jaarplan en begroting 2014 Treasury Jaarplan 2014 WSW volmacht hypotheekverstrekking Aanpassing verkooplijst

Uitvoering van de taakopdracht van de commissies in het boekjaar De belangrijkste onderwerpen die de raad van commissarissen in 2013 heeft besproken, zijn: de organisatieontwikkeling het ondernemingsplan 2014 – 2017 het jaarplan, de begroting en het jaarverslag* de tertaalrapportages* de treasuryrapportages* omgevingsanalyse de gevolgen van het regeerakkoord* de ontwikkelingen en trendbreuken in de volkshuisvesting gevolgen EU-beschikking* ALM-studies – financiële scenario’s* de financiële ruimte in de begroting en de meerjarenbegroting* de financiële positie van Haag Wonen* de liquiditeitsprognose* de omvang van de projectenportefeuille inclusief de verplichtingen van Haag Wonen* de achtervang voor projecten met niet verkochte koopwoningen de participatieovereenkomst (en de verhouding tussen de huurdersorganisaties) de regionale en de lokale prestatieafspraken de wijkaanpak intern en extern toezicht het financieel statuut* het treasury statuut*


de bevindingen en adviezen van de afdeling Intern Audit Team* de interne organisatie de strategie, besturingsfilosofie en topstructuur van Haag Wonen de bedrijfslasten* de beoordeling van het functioneren van de accountant de beoordeling van het functioneren van de bestuurder de oordeelsbrief 2012 Corporaties in Perspectief 2012 Geothermie

* dit betreft punten waarover de auditcommissie de Raad van Commissarissen heeft geadviseerd.

Het jaarplan Interne Controle heeft Haag Wonen in februari 2013 aan de raad van commissarissen voorgelegd.

4.5 Beoordelingsbeleid en bezoldigingsbeleid in 2013

Uitgangspunten beloning Binnen de sector woningcorporaties is een beloningscode van toepassing, de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties (SBBW). De beloning van de directeur-bestuurder van Haag Wonen valt ruim binnen het maximum van deze code. Bij indiensttreding van de directeur-bestuurder van Haag Wonen, mevrouw drs. C.F. van Dreven, is de Raad van Commissarissen overigens uitgegaan van de Izeboud-regeling. De beloning van de bestuurder voldeed toen ook aan die regeling.

Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector De regels ten aanzien van de bezoldiging voor de (semi)publieke sector zijn vastgelegd in de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Deze wet is per 1 januari 2013 van kracht. In de WNT is vastgelegd dat topfunctionarissen mogen niet meer verdienen dan het wettelijke maximum: de WNT-norm. Jaarlijks wordt dit bedrag vastgesteld in een ministeriële regeling. Topfunctionarissen moeten altijd openbaar maken wat zij verdienen, of dit nu meer of minder is dan de norm. Voor de bestaande contracten en aanstellingen geldt een overgangsregeling. De gemaakte salarisafspraken blijven daarbij nog vier jaar gelden. Hierna wordt het salaris in drie jaar teruggebracht naar de norm.

Per 1 januari 2014 geldt voor topfunctionarissen van woningcorporaties een eigen sectorale norm. Deze norm is afhankelijk is van het aantal verhuureenheden en de grootte van de gemeente. De WNT-norm voor 2013 bedraagt € 228.599.


Bezoldiging van de directeur-bestuurder

Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)

2013 Naam Mw. C.F. van Dreven Beloning € 164.751 Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen € 5.773 Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) € 39.525 Bezoldiging volgens de WNT € 210.049 Functie directeur-bestuurder Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01-2013 tot en met 31-12-2013 Omvang van het dienstverband 36 uur per week (1fte) Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies € 8.838 Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband niet van toepassing Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed directeur-bestuurder Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd niet van toepassing Mevrouw C.F. van Dreven is in 2009 op 1 maart gestart in haar functie als bestuurder. Bij indiensttreding is de raad van commissarissen uitgegaan van de Izeboud-regeling. De beloning van de bestuurder voldeed aan die regeling. Mevrouw C.F. van Dreven ontvangt een vergoeding voor een OV-jaarabonnement als onderdeel van het mobiliteitsbudget. De beloning van de bestuurder kent geen variabele component in de zin van bonussen en tantièmes. Er is geen afvloeiingsregeling vastgelegd. Met de bestuurder is bij aanstelling een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan. De keuze voor onbepaalde tijd is gemaakt vanuit het belang van Haag Wonen. Een verlenging, nieuwe aanstelling of overeenkomst vanaf 1 januari 2013 moet vanzelfsprekend wél aan de WNT te voldoen. Wijzigingen in aanstellingen en overeenkomsten in de periode tussen aanvaarding van de wet in de Tweede Kamer op 6 december 2011 en inwerkingtreding van de WNT op 1 januari 2013 vallen niet onder het overgangsrecht. De bezoldiging van mevrouw C.F. van Dreven komt in 2013 niet boven het bezoldigingsmaximum.


Bezoldiging van de directie Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)

2013 Naam Mw. R.J.M. Koppen-Kreyne Beloning € 144.215 Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen € 0 Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) € 30.880 Bezoldiging volgens de WNT € 175.095 Functie directeur bedrijfsvoering Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01-2013 tot en met 31-12-2013 Omvang van het dienstverband 36 uur per week (1fte) Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies € 9.253 Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband niet van toepassing Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed directeur bedrijfsvoering Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd niet van toepassing De bezoldiging van mevrouw R.J.M. Koppen-Kreyne komt in 2013 niet boven het bezoldigingsmaximum.


2013 Naam Dhr. B.G.M. Moesbergen Beloning € 135.663 Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen € 5.565 Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) € 30.175 Bezoldiging volgens de WNT € 171.403 Functie directeur strategie en vastgoed Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01-2013 tot en met 31-12-2013 Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies € 9.241 Omvang van het dienstverband 36 uur per week (1 fte) Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband niet van toepassing Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed directeur strategie en vastgoed Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd niet van toepassing De bezoldiging van de heer B.G.M. Moesbergen komt in 2013 niet boven het bezoldigingsmaximum.



2013 Naam K.J. van Oijen Beloning € 136.179 Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen € 0 Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) € 29.072 Bezoldiging volgens de WNT € 165.251 Functie directeur woonbedrijf Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01-2013 tot en met 31-12-2013 Omvang van het dienstverband 36 uur per week (1 fte) Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies € 9.224 Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband € 31.672 Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed directeur woonbedrijf Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd 2013 (31-12-2013) De bezoldiging en uitkering wegens beëindiging van het dienstverband van de heer K.J. van Oijen komt in 2013 niet boven het maximum.

Bezoldiging van de Raad van Commissarissen In 2013 is de honorering van de Raad van Commissarissen niet verhoogd. De bedragen die in 2012 zijn uitgekeerd zijn bruto vergoedingen. Voor de bezoldiging van commissarissen kwam in 2013 een bedrag van € 63.009 (2012: € 66.401) ten laste van Woningstichting Haag Wonen en haar dochter- of groepsmaatschappijen. De bezoldiging van de commissarissen is als volgt:

Bezoldiging raad van commissarissen

Functie Bezoldiging De heer mr. J.E. Bauer Voorzitter € 14.487 De heer drs. H.W. Breukink Vicevoorzitter/auditcommissie

(afgetreden per 31 maart 2013 € 3.018 4

De heer drs. J.J.H.M van Gennip Vicevoorzitter € 10.865 De heer mr. M. van der Kallen Lid/auditcommissie € 12.073 Mevrouw drs. E.A. Kaya Lid € 9.658 De heer drs. D. J. Schrijer Lid € 9.658 Mevrouw drs. T.Siertsema MBA Lid/auditcommissie (vanaf 26 juni 2013) € 3.250 5

€ 63.009

De maximale bezoldiging van de raad van commissarissen is geregeld binnen de Wet Normering Topinkomens. Het maximum voor leden en voorzitters bedraagt 5% respectievelijk 7,5% per kalenderjaar van de voor de betreffende instelling geldende maximum bezoldiging. Voor 2013 geldt voor leden een maximum bezoldiging van € 11.428 per jaar, en voor de voorzitter € 17.142 per jaar. In 2013 zijn de 4 De bezoldiging de heer drs. H.W. Breukink bedraagt op jaarbasis € 11.974 5 De bezoldiging van mevrouw drs. T.Siertsema MBA bedraagt op jaarbasis € 6.500


vergoedingen van de leden de heer drs. H.W. Breukink en de heer mr. M. van der Kallen boven het maximum uitgekomen. Zij zijn beiden aangetreden voor aanvang van de WNT en vallen binnen het overgangsregime van de WNT.

4.6 Beoordelen functioneren externe accountant

Deloitte is per 1 januari 2010 aangetreden als nieuwe accountant bij Haag Wonen. De evaluatie van de externe accountant is tijdens de vergadering van 26 juni 2013 met de raad besproken. De raad wil de samenwerking met de accountant continueren.

4.7 Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie adviseert de commissarissen over het functioneren, de beoordeling en beloning van het bestuur. In verband met het vertrek van de heer Breukink en de benoeming van de heer Van Gennip tot vicevoorzitter van de raad van commissarissen is de samenstelling van de remuneratiecommissie met ingang van 1 april 2013 veranderd.

Remuneratiecommissie Tot 1 april 2013 de heer J.E. Bauer en de heer H.W. Breukink Vanaf 1 april 2013 de heer J.E. Bauer en de heer J.J.H.M. van Gennip

Uitgangspunten beoordeling De directeur-bestuurder van Haag Wonen is in vaste dienst. Dit brengt met zich mee dat de bestuurder jaarlijks beoordeeld wordt op het functioneren. De remuneratiecommissie van de Raad van Commissarissen heeft kort na het verslagjaar het functioneren van de directeur-bestuurder in het verslagjaar beoordeeld. Geconstateerd werd dat zij de resultaatafspraken 2013 met de Raad van Commissarissen naar tevredenheid heeft gerealiseerd. De Raad van Commissarissen heeft geoordeeld dat Haag Wonen zich zowel intern als extern onder haar leiding in 2013 goed heeft ontwikkeld. Ook op het aandachtspunt van de bedrijfsprocessen zijn goede verbeteringen geconstateerd. Met haar zijn goede resultaatafspraken voor 2014 gemaakt.

Arbeidsvoorwaarden De vigerende en aanstaande wetgeving laten ons – ondanks onze tevredenheid over het functioneren van de bestuurder – geen andere ruimte dan het toepassen van de indexatie in 2014.

De raad van commissarissen zal zich met de bestuurder zodra daar aanleiding toe is beraden op de consequenties van de staffel bij de WNT.


4.8 Auditcommissie De auditcommissie adviseert de raad van commissarissen over voorliggende financiële onderwerpen In verband met het vertrek van de vicevoorzitter van de raad de heer H. Breukink is de samenstelling van de auditcommissie veranderd.

Auditcommissie Tot 1 april 2013 de heer H. Breukink en de heer M. van der Kallen Van 1 april tot 26 juni 2013 de heer M. van der Kallen en de heer J.E. Bauer Vanaf 26 juni 2013 de heer M. van der Kallen en mevrouw T. Siertsema

4.9 Controle van de financiële verslaggeving

In 2013 is de controle van de financiële verslaggeving uitgevoerd door Deloitte. Deloitte is benoemd door de raad van commissarissen tot externe accountant van Haag Wonen. De externe accountant heeft op 24 april 2013 de vergadering van de raad van commissarissen bijgewoond. In deze vergadering is het verslag van de accountant besproken en de jaarrekening/ het jaarverslag goedgekeurd. Ook de resultaten van de interim controle zijn besproken. Met de directeur-bestuurder is het proces van controle van de jaarrekening geëvalueerd.


4.10 Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding

Betrokkenheid bij bewoners, wijk en corporatie is een terugkerend element in het beleid van Haag Wonen. Onze inzet is dat ons handelen vanuit een dagelijkse betrokkenheid vorm krijgt, ook in onze maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding. Hieronder lichten we een aantal onderwerpen toe.

Prestatieafspraken voor de regio Haaglanden en voor de stad Den Haag Prestatieafspraken maken duidelijk wat de corporaties en wat de gemeenten doen in de regio en de stad. De huurdersorganisaties geven ons advies over de prestatieafspraken. De regionale prestatieafspraken lopen van 2010 tot 2015. De lokale prestatieafspraken hebben dezelfde looptijd en zijn in oktober 2011 ondertekend door de Gemeente Den Haag, Haag Wonen, Vestia en Staedion, na een positief advies van de huurdersorganisaties. Eind 2014 lopen de huidige regionale en lokale prestatieafspraken af. In 2013 zijn regionale en lokale initiatieven gestart om te komen tot nieuwe prestatieafspraken, die ingaan per 1 januari 2015. De regionale prestatieafspraken maken we met het Stadsgewest Haaglanden – dat straks wordt opgenomen in de nieuwe grotere Metropoolregio. Dit betekent ook dat de huidige huisvestingsverordening komt te vervallen. Hoe de huidige regio een plekje krijgt in de Metropoolregio en hoe de agenda Wonen er dan uit komt te zien, is nog niet duidelijk. De gemeenten in de regio gaan er nu van uit dat ze ook met de Metropoolregio met elkaar zullen samenwerken.

Belanghoudersoverleg In 2013 hebben we besloten om ons ondernemingsplan te vernieuwen. De ontwikkelingen in de afgelopen periode in de corporatiesector waren dusdanig dat een herijking van onze missie op zijn plaats is. We zijn ons daarmee bewuster van wat onze mogelijkheden zijn en wat wij daarbinnen kunnen bereiken. In het ondernemingsplan zijn missie en hoofdthema’s uitgewerkt. Onze doelstelling als corporatie hebben we aangescherpt. Daarbij kijken we goed naar de absolute basis van ons werk. Die basis kunnen we – wanneer onze middelen dat toelaten – uitbreiden. Daarbij staat voorop dat we waarde toevoegen; aan onze woningen en aan onze dienstverlening. Liefst in samenwerking met onze huurders en partners. De komende vier jaar bekijken we per jaar hoe missie en hoofdthema’s ons zo goed mogelijk kunnen leiden in de situatie van dat moment. Zo kunnen we koersvast opereren, maar toch inspelen op veranderingen in ons werkveld. Daarbij betrekken we ook partijen van buiten de organisatie: onze huurders en samenwerkingspartners. We blikken met hen terug en kijken vooruit om tot nog betere resultaten te komen. Zo hebben we veel frequenter ruggenspraak met belanghebbenden, eerder signaleren wanneer bijsturing noodzakelijk is en vervolgens snel op nieuwe situaties, wensen en mogelijkheden inspelen. Zo blijven de wensen van


huurders, maatschappelijke partners en samenleving ook in roerige tijden veel beter leidraad bij de activiteiten van Haag Wonen. Ook heeft de Raad van Commissarissen een jaarlijks overleg met de Bewonersraad en de Huurdersvereniging en onze Ondernemingsraad. In dit overleg stemmen de gesprekspartners af welke onderwerpen belangrijk zijn in het werk dat Haag Wonen uitvoert.

In 2013 hebben we een aantal bijeenkomsten georganiseerd rondom de totstandkoming van ons ondernemingsplan; met onze bewoners, met onze medewerkers en een bijeenkomst waarbij zowel bewoners, partners uit de wijk als onze RvC-leden aanwezig waren. Er vonden mooie discussies plaats over bijvoorbeeld het begrip thuis. Is daarin nu wel of niet een rol van de corporaties. Of het woord eerlijk. Plaats je dit nu wel of niet in je missie en hoe komt dat over op de mensen die dat lezen. Haag Wonen heeft structureel overleg met de huurdersorganisaties: de Bewonersraad Haag Wonen en de Huurdersvereniging Haag Wonen. Wij hebben dit vastgelegd in een participatieovereenkomst en werken gezamenlijk volgens die overeenkomst. Daarnaast hebben wij op verschillende thema’s zoals schoonmaak of tuinonderhoud werkgroepen geformeerd waarbij de huurdersorganisaties en Haag Wonen gezamenlijk werken. Wij overleggen ongeveer 4 x per jaar met de gemeente en de drie grote corporaties op bestuurlijk niveau. Hierbij gaat het onder meer over de voortgang van de prestatieafspraken. De prestatieafspraken zijn breed, dus ook de agenda van het overleg kent een brede volkshuisvestelijke agenda. Variërend van de huisvesting van arbeidsmigranten, de slaagkansen van woningzoekenden tot het functioneren van VvE’s. Ook overleggen we op ambtelijk niveau in dezelfde samenstelling ongeveer 1 x 6 weken. Ook hierbij is een brede volkshuisvestelijke agenda, maar komen meer uitvoeringsgerichte zaken aan de orde. Verder zijn er op diverse onderwerpen overleg met de gemeente, die veelal voortkomen uit de convenanten die wij hebben. Zoals tegengaan huisuitzettingen of begeleid wonen. Ook op wijkniveau is er meer op uitvoeringsniveau overleg. De wijze daarop verschilt per wijk. Daarnaast is het bestuurlijk overleg krachtwijken gekoppeld aan het regulier bestuurlijk overleg.

Strategisch voorraad beleid In het strategisch voorraadbeleid werkt Haag Wonen op verschillende manieren samen. Op stedelijk niveau maken we afspraken met de gemeente en collega-corporaties over de omvang van de sociale woningvoorraad. Van daaruit hebben we op wijkniveau overleg over de individuele plannen van de corporaties en wat dat betekent voor de ontwikkeling van de wijk. Daarnaast bespreken we de opzet en de voortgang van ons strategisch voorraadbeleid met onze huurdersorganisaties. Op complexniveau bespreken we het beheerplan met de bewonerscommissie. Zij heeft hierover adviesrecht. In de uitvoering betrekken we bewoners bijvoorbeeld bij de kleurkeuze van hun complexen. We gebruiken hiervoor de Haag Wonen kleurenwaaier ’36 kleuren voor Den Haag’, dit geeft een duidelijk kader en mooie resultaten in de samenwerking met de bewoners.


Vanuit de participatieovereenkomst hebben bewoners initiatiefrecht. Hiermee kunnen zij het initiatief nemen om duurzaamheidsvoorstellen te doen. Wij koppelen deze voorstellen aan de plannen van het complex en verknopen dit dus op een slimme manier aan elkaar. Zo heeft het voorstel van de bewoners meer kans van slagen en verbinden we het met het onderhoud dat we al in de planning hadden staan.

4.11 Toepassing van de code Sinds 1 juli 2011 is een nieuwe Governancecode Woningcorporaties van kracht. Haag Wonen heeft deze nieuwe Governancecode in 2012 geïmplementeerd in haar bedrijfsvoering. In 2013 zijn geen wijzigingen in de governance structuur bij Haag Wonen doorgevoerd.

In onderstaand overzicht zijn de bepalingen opgenomen waar Haag Wonen afwijkt van de Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties

De Nederlandse Corporate Governance Code beveelt aan de ontslagvergoeding van bestuurders te maximaliseren. Bij de indiensttreding van de huidige directeur-bestuurder is er geen ontslagvergoeding overeengekomen. Ook de Advies Commissie Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties (Commissie Izeboud), die toen gold, geeft aan geen beëindigingsregeling in de arbeidsvoorwaarden op te nemen.

De Nederlandse Corporate Governance Code adviseert een zogeheten claw-backclausule in de arbeidscontracten van bestuurders op te nemen. Op basis daarvan is het eenvoudiger een aan een bestuurder toegekende variabele beloning terug te vorderen wanneer deze beloning achteraf gezien is toegekend op onjuiste gegevens. De Wet Normering Topinkomens sluit een variabele beloning voor de directeur bestuurder uit. De arbeidsovereenkomst van de directeur bestuurder kent geen variabele beloning en ook geen (overbodige) claw-backclausule.

De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties bevelen aan een apart remuneratierapport op te stellen. Bij Haag Wonen hebben we geen apart remuneratierapport opgesteld. Een toelichting op de remuneratie vindt u in paragraaf 4.5. Daarin staat ook het inkomen van de directeur-bestuurder vermeld. Binnen de sector woningcorporaties is een beloningscode van toepassing, de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties (SBBW). De beloning van de directeur-bestuurder van Haag Wonen valt binnen het maximum van deze code. Bij indiensttreding van de directeur-bestuurder van Haag Wonen, mevrouw drs. C.F. van Dreven, is de raad van commissarissen overigens uitgegaan van de Izeboud-regeling. De beloning van de bestuurder voldeed toen ook aan die regeling. Met de toepassing van de Wet Normering Topinkomens is de hoogte van de beloning van de directeur-bestuurder van Haag Wonen gerelateerd aan het aantal woongelegenheden dat Haag Wonen op 31 december van het tweede jaar voorafgaand aan het jaar waarop de bezoldigingsmaxima van toepassing zijn, in eigendom of in beheer had. Deze Wet Normering Topinkomens is per 1 januari 2013 van kracht geworden. Haag


Wonen steunt het principe van deze Wet. Echter, de beloningsstaffel die de Minister heeft gekoppeld aan deze wet is voor Haag Wonen niet acceptabel. Daarom steunt Haag Wonen de bodemprocedure die hiertegen is aangespannen door de Vereniging van Toezichthouders bij Woningcorporaties (VTW).

De Governancecode Woningcorporaties beveelt aan dat de raad van commissarissen de belangrijkste bevindingen over het functioneren van de accountant meldt in het jaarverslag. Haag Wonen neemt deze aanbeveling niet over. Haag Wonen bespreekt de bevindingen over het functioneren van de accountant met de accountant. In verband met het vertrouwelijke en gevoelige karakter van het besprokene melden we de inhoud van de bespreking niet. De conclusie staat vermeld in paragraaf 4.6.

De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties bevelen aan dat de accountant en de auditcommissie kennisnemen van de bevindingen van de interne controller. De rapportage van de bevindingen van de interne controller vindt aan het bestuur plaats. Het bestuur bepaalt welke bevindingen relevant zijn om te bespreken met de accountant, de auditcommissie en/of de raad van commissarissen. De interne controller heeft overigens rechtstreeks toegang tot de voorzitter van de RvC wanneer dat naar het oordeel van de interne controller noodzakelijk is.

De Governancecode Woningcorporaties beveelt aan voor iedereen kenbaar de belanghebbenden van de woningcorporatie te benoemen. Haag Wonen zal geen uitputtend overzicht van belanghouders opstellen. Hiervoor kiezen we vanwege de grote dynamiek (in aantal en aard) van de relaties met onze belanghouders. Dit vergroot de mogelijkheid van opmerkingen van en misverstanden met organisaties die (nog) niet of nog steeds op zo’n overzicht vermeld staan. De raad van commissarissen heeft ook geen goedkeurende positie in het benoemen van belanghouders en de vorm van het overleg met belanghouders en is ook niet aanwezig bij het overleg met belanghouders. Haag Wonen is van mening dat deze onderwerpen tot de bevoegdheid van het bestuur behoren. Het bestuur legt vanzelfsprekend verantwoording af aan de raad van commissarissen over het overleg met belanghouders.


5. Risicobeheersing 5.1 Integriteit

Als instrumenten hanteert de corporatie in ieder geval risicoanalyses en een integriteitscode.

Integriteitscode en klokkenluidersregeling In de bedrijfscode van Haag Wonen staan de regels en afspraken die bij Haag Wonen gelden voor de omgangsvormen die wij belangrijk vinden. Als kwaliteitseisen die we aan ons handelen stellen, gelden professionaliteit en integriteit. In 2013 heeft Haag Wonen een workshop integriteit georganiseerd voor en met de leidinggevenden. De klokkenluidersregeling Haag Wonen biedt medewerkers de mogelijkheid zonder gevaar voor hun rechtspositie melding te doen van vermeende misstanden en andere onregelmatigheden van algemene, operationele of financiële aard. Beide documenten zijn te vinden op www.haagwonen.nl.

5.2 Risicoanalyse

Risicobeheersing Het bestuur van Haag Wonen is verantwoordelijk voor de interne risico beheersings- en controlesystemen en voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Hieronder zijn enkele voorbeelden van risico’s waarmee wij te maken hebben beschreven. Dit overzicht beoogt geen uitputtende opsomming te geven van alle risico’s die voor Haag Wonen van belang zijn.

Jaarlijks doen we een ALM-studie(Asset Liability Management) bij het opstellen van de begroting naar de strategische risico’s die Haag Wonen loopt. We proberen de effecten van bepaalde risico’s op het bezit, vermogen en resultaat meerjarig door te rekenen. Hiermee bedoelen we de invloeden van buitenaf, die ons overkomen. Daarbij moet gedacht worden aan o.a. renteverhogingen en politieke besluitvorming. En zo ook in 2013 bij het opstellen van de begroting 2014. De resultaten zijn niet bemoedigend. Er komen veel ontwikkelingen op de sector en dus ook op Haag Wonen af. Ontwikkelingen (beperking van het speelveld (daeb), saneringssteun en verhuurdersheffing, verslechtering van de economische situatie) die een negatieve invloed hebben op de kasstromen. Hierop heeft Haag Wonen in 2013 ingespeeld door diverse maatregelen te nemen. Hierdoor zien de kasstromen er in de jaren 2014 en verder beter uit.

Naast deze activiteiten op strategisch niveau heeft Haag Wonen ook op tactisch niveau het risicomanagement aangescherpt. Jaarlijks stelt de bestuurder een In Control Statement op, dat ook door de


raad van commissarissen wordt besproken. De ontwikkelingen in de bouwsector worden nauwgezet gevolgd, mede met het oog op het toetsen van in te zetten aannemers voor werkzaamheden voor Haag Wonen. Maandelijks worden de mogelijke risico’s in de projectontwikkeling besproken en worden oplossingsrichtingen uitgezet.

Tenslotte wordt het belang van risicomanagement op operationeel niveau steeds meer benadrukt. Het moet iedere medewerker van Haag Wonen duidelijk zijn, dat hij de eerste stap is in de invulling van risicomanagement door het besef dat Haag Wonen steeds weer risico’s kan lopen bij de uitvoering van haar kerntaken. Daarom voert iedere medewerker interne controle activiteiten uit in het eigen werk. Dat de leidinggevende dat toetst, moet als normaal worden ervaren. Het Interne Audit Team ondersteunt de leidinggevenden daarbij door gedurende het jaar een programma van operationele audits uit te voeren.

De voordelen van een samenhangende aanpak van bovenstaande acties worden inmiddels zichtbaar via verbeteringen in de procesbeschrijvingen, werkinstructies en hogere klanttevredenheid. Maar ook doordat hiermee het ambacht van het leiding geven weer een impuls heeft gekregen. In 2013 hebben wij dit ambacht versterkt door te investeren in management development.

Controlesystemen Het bestuur van Haag Wonen is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentiële fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren. De belangrijkste componenten van onze interne risicobeheersings- en controlesystemen in het verslagjaar zijn:

Tot stand brengen van het nieuwe ondernemingsplan Het uitvoeren van een ALM-studie (separaat en als onderdeel van de begrotingscyclus 2013) Het aflopen van de planning en controlcyclus (zoals hieronder beschreven) De vaststelling van het inkoopkader en de doorontwikkeling van dit kader in een nieuwe

aanbestedingsprocedure, groslijstprocedure en Wet Keten Aansprakelijkheid procedure. Het bestaan van een intern audit team en het bespreken en voeren van acties op de constateringen

vanuit de interim controle. Waarbij de organisatie er steeds beter in slaagt de aanbevelingen van ons intern audit team in te bedden in de processen.

Planning en controlcyclus De begroting is de basis voor het systeem van periodieke monitoring en rapportering. De begroting wordt gelijk als het jaarverslag opgesteld met inachtneming van de geldende verslaggevingsvoorschriften van het Burgerlijk Wetboek, Boek 2, titel 9 zoals bepaald in het Besluit Beheer Sociale Huursector. Nadere uitwerking van de wettelijke bepalingen vindt plaats in de Richtlijnen voor de Jaarverslaglegging (RJ). Twee keer per jaar vertellen we in de tertaalrapportage of we de begrote activiteiten uitvoeren. Deze tertaalrapportage wordt besproken in het directieteam, de auditcommissie en de raad van commissarissen. Na het derde tertaal stellen we de voorlopige cijfers op. Dit is een verkorte tertaalrapportage in aanloop naar de jaarrekening en het jaarverslag. De maandrapportages, die na afloop van de maand worden opgesteld, worden besproken in de diverse managementteams.


Treasury bouwwerk Jaarlijks wordt binnen de kaders van het financieel beleid en het treasury statuut een treasury jaarplan opgesteld. Dit jaarplan wordt na goedkeuring door de raad van commissarissen door de directeur-bestuurder vastgesteld. Ieder tertaal wordt een tertaalrapportage opgesteld die door de treasury commissie wordt besproken en aan het bestuur wordt aangeboden. Ook de RvC krijgt inzicht in deze tertaalrapportage. De treasury commissie van Haag Wonen komt minimaal vier maal per jaar bijeen. Naast de verantwoording worden de acties uit het treasury jaarplan besproken en besluiten voorbereid over allerhande treasury aangelegenheden. In 2012 is een second opinion uitgevoerd op inrichting en werking van ons treasury bouwwerk. Aanbevelingen tot verbetering zijn doorgevoerd.


Bijlage: verhuringen

Huurprijs- en inkomensgrenzen

Huurprijsgrenzen 2013 Kwaliteitskortingsgrens € 374,44

Aftoppingsgrens 1 + 2 personen € 535,91

Aftoppingsgrens 3 of meer personen € 574,35

Huurtoeslaggrens/huurprijsgrens € 681,02 Inkomensgrenzen BBSH 2013 Eenpersoons huishouden < 65 jaar € 21.025

Eenpersoons huishouden > = 65 jaar € 21.100

Meerpersoons huishouden < 65 jaar € 28.550

Meerpersoonshuishouden > = 65 jaar € 28.725 Inkomensgrenzen Lage middeninkomens 2013*

Eenpersoons huishouden < 65 jaar € 31.538

Eenpersoons huishouden > = 65 jaar € 31.650

Meerpersoons huishouden < 65 jaar € 42.825

Meerpersoons huishouden > = 65 jaar € 43.088

* definitie volgens Regionale Prestatieafspraken 2010 t/m 2014: 1,5 x het inkomen van de BBSH- doelgroep

Toewijzing woningen per huurcategorie6

Goedkoop Betaalbaar 1 of 2 personen

Betaalbaar >2 personen

Middelduur 1 of 2 personen

Middelduur > 2 personen Totaal

65 jaar of ouder 342 669 165 79 115 1.370 BBSH-doelgroep 293 519 135 36 44 1.027 Hoger dan BBSH 49 150 30 43 71 343 Jonger dan 65 jaar 8 84 4 46 1 143 BBSH-doelgroep 6 71 4 32 1 114 Hoger dan BBSH 2 13 14 29 Verhuurd via derden 16 19 3 38 BBSH-doelgroep 16 17 3 36 Hoger dan BBSH 2 2 Totaal 366 772 172 125 116 1.551

Gebaseerd op de verhuringen die meetellen volgens de prestatieafspraken, zowel bestaande bouw (1.496 stuks) als eerste verhuringen nieuwbouw (54 stuks) 6 Goedkoop: Huur € 374,44 of lager Betaalbaar 1 of 2 personen: Huur tussen € 374,44 en € 535,91 Betaalbaar 3 of meer personen: Huur tussen € 374,44 en € 574,35 Middelduur 1 of 2 personen: Huur tussen € 535,91 en € 681,02 Middelduur 3 of meer personen: Huur tussen € 574,35 en € 681,02 Duur: Huur hoger dan € 681,02


Eenpersoonshuishoudens

Leeftijd Inkomenscategorie Goedkoop Betaalbaar Middelduur Totaal

Jonger dan 65 jaar Totaal 311 481 35 827

BBSH-doelgroep 264 353 7 624

Hoger dan BBSH 47 128 28 203 65 jaar of ouder Totaal 6 62 26 94


Hoger dan BBSH 2 8 10 20 Verhuurd via derden Totaal 16 16 32

BBSH-doelgroep 16 14 30

Hoger dan BBSH 2 2 Totaal 333 559 61 953

Tweepersoonshuishoudens

Leeftijd Inkomenscategorie Goedkoop Betaalbaar middelduur Totaal

Jonger dan 65 jaar Totaal 27 188 44 259


Hoger dan BBSH 1 22 15 38 65 jaar of ouder Totaal 2 22 20 44


Hoger dan BBSH 5 4 9 Verhuurd via derden Totaal 3 3

BBSH-doelgroep 3 3 Totaal 29 213 64 306

Drie- en meerpersoonshuishoudens

Leeftijd Inkomenscategorie Goedkoop Betaalbaar middelduur Totaal

Jonger dan 65 jaar totaal 4 165 115 284


Hoger dan BBSH 1 30 71 102 65 jaar of ouder totaal 4 1 5

BBSH-doelgroep 4 1 5 Verhuurd via derden totaal 3 3

BBSH-doelgroep 3 3 Totaal 4 172 116 292


Bijlage: Convenanten Naam convenant Partners Looptijd Aard verplichtingen

Algemeen Regionale prestatieafspraken Sociale verhuurders

Haaglanden en Stadsgewest Haaglanden

2010-2015 Afspraken over woonruimteverdeling en aantal nieuw te bouwen woningen

Regionale huisvestingsverordening Stadsgewest Haaglanden

Vanaf juli 2012 Kaders voor woonruimteverdeling

Lokale prestatieafspraken Gemeente, Staedion, Vestia

2010-2015 Afspraken over diverse onderwerpen in lijn met regionale afspraken

Sociaal Participatieovereenkomst Haag Wonen en huurdersorganisaties

Haag Wonen, Bewonersraad, Huurdersvereniging Haag Wonen

Vanaf 2011 Afspraken over wijze van betrekken van bewoners volgens overlegwet en beleid Haag Wonen

Reglement Arbitragecommissie Haag Wonen, Bewonersraad, Huurdersvereniging Haag Wonen

Vanaf 2011 Afspraken over functioneren van Arbitragecommissie

Sesam (werkafspraken) Kessler Stichting Jaarlijkse evaluatie. In april 2013 is een nieuwe SOK gemaakt.

Samenwerkingsverband dat erop gericht is huurders met een achterstand via een professionele interventie in contact te brengen met de juiste hulpverleners zodat de huur wordt betaald en huisuitzetting kan worden voorkomen

Convenant Integrale Aanpak van Hennepkwekerijen (publieke partijen)

Gemeente, Openbaar Ministerie, Politie Haaglanden, Staedion, Vestia, Eneco

Verlenging na evaluatie Doelmatiger en doeltreffender aanpak van hennepteelt in woningen

Samenwerking Gemeente Den Haag / Haagse Corporaties bij de bestrijding onrechtmatig gebruik van corporatiewoningen

Gemeente (DSO), Staedion, Vestia

Start 2004; duur conform prestatieafspraken op lokaal niveau

Gezamenlijke aanpak van onrechtmatig wonen van corporatiewoningen


Naam convenant Partners Looptijd Aard verplichtingen

Convenant Voorkomen Huisuitzettingen door huurschulden

Gemeente, Staedion, Vestia

Start 2011 daarna 2 jaar; na evaluatie stilzwijgende verlenging mogelijk. In 2013 gestart met opstellen nieuwe samenwerkings-afspraken/procedures

Vastleggen samenwerking rond schuldhulpverlening; rol Den Haag Opmaat

Convenant Inzage in de Kernregistratie Natuurlijke Personen Den Haag door woningcorporaties

Gemeente Start 2006; Jaarlijkse stilzwijgende verlenging

Inzage in KNRP Den Haag

Sociaal Statuut Den Haag bij actiegebiedaanwijzing

Staedion, Vestia en de huurders-vertegenwoordiging van de corporaties

Start 23-5-2012;

Looptijd 5 jaar

Het Sociaal Statuut omvat basisregels m.b.t. herhuisvesting en vergoedingen voor huurders van de Haagse corporaties

Samenwerkingsovereenkomst Maatschappelijke Opvang Begeleid Zelfstandig wonen

Kessler Stichting Jaarlijks verlengd Woningen Zamenhofstraat, maatschappelijke opvang


Leger des Heils Jaarlijks verlengd Woningen Vaillantlaan, begeleid zelfstandig wonen(7 woningen jaarlijks)


Impegno(RG-consult) Jaarlijks verlengd Jaarlijks 14 woningen, begeleid zelfstandig wonen

Opvang (zwerf)jongeren (Convenant is klaar, maar uitgesteld omdat er sprake is van betalingsachterstand.)

Stichting Luna Jaarlijks verlengd Jaarlijks 25 woningen

Technisch Overeenkomst betreffende Servicepakket Woningcorporaties

Eneco Onbepaalde tijd Wederzijdse dienstverlening

VOF Aardwarmte Haag Gemeente, Staedion, Vestia, EON Benelux, Eneco

Beëindigd in 2013 door uittreding uit VOF

Aardwarmteproject Den Haag Zuid-West

Convenant voor het stimuleren van het gebruik van FSC-gecertificeerde producten

FSC Nederland ongespecificeerd: inzet toepassing FSC-hout in eigen vastgoedbeheer en ontwikkeling. Tot opzegging

Projecten met FSC-hout; papierverbruik

Convenant woningaanpassingen Gemeente (SZW), Staedion, Vestia

Tot 31 dec 2010 met stilzwijgende verlenging van steeds een jaar

Versnellen werkwijze woningaanpassingen WMO


Naam convenant Partners Looptijd Aard verplichtingen

Voortzetting Convenant Leerlingbouwplaatsen

Gemeente, Arcade, Staedion, Vestia, Stichting Haagbouw, Bouwend Nederland,

Verlenging looptijd middels nieuw convenant tot 31 december 2014, daarna mogelijkheid tot verlenging van steeds een jaar

70% van aanbestedingen uitvoeren als leerlingbouwplaats (gezamenlijke target: per convenantjaar 100 leerlingen een stageplek bieden op een leerlingbouwplaats)

Convenant Energiebesparing Corporatiesector

Aedes, Rijksoverheid, Woonbond

2008-2020 Energiebesparing in de gebouwde omgeving, met name in de woningen

Platform Duurzaam Den Haag Gemeente, Vestia, Staedion, BAM, Dunea, Eneco, Shell, Rabobank, PZH, HTM, Siemens

Eind 2013 opgeheven Initiëren van gemeenschappelijke projecten die bijdragen aan een duurzamer Den Haag en Kennisuitwisseling

Convenant verwijdering afvoerloze geisers tussen Tempus en Haag Wonen

Tempus /Eneco Vanaf januari 2012 tot laatste geiser weg is, jaarlijks bijstellen.

Wederzijdse rol en verplichtingen bij geiserverwijdering; uitwisselen en afstemmen gegevens; tarieven updaten

Intentieovereenkomst strategische samenwerking Haag Wonen Eneco

Eneco Aangehouden in 2013 vanwege verschil over afwikkeling geothermie

Beleidsmatige samenwerking in het zoeken naar duurzame oplossingen en CO2 reductie, focus op energie en installaties.

Wijkniveau Samenwerkingsovereenkomst Mariahoeve Gemeente, Staedion,

Vestia 1 jan 2017; slapende samenwerking

Gezamenlijke bepaling van beleid om achteruitgang MH te stoppen

Raamovereenkomst Krachtwijken Gemeente, Staedion, Vestia

2018 Commitment businesscases

Coalitie Gezond Geweten 27 partners, waaronder gemeente, Staedion en Vestia

2010-2014 De Coalitie Gezond Geweten bestaat uit een groot aantal partners die zijn samengesmolten in het intentieakkoord ‘Gezondheid in de Haagse Krachtwijken’. Het intentieakkoord is één van de businesscases die onderdeel uitmaken van de krachtwijkenaanpak in Den Haag.


Bijlage: planmatig onderhoud Onderhoud om de woningen op het gewenste niveau te houden bij de onderstaande wooncomplexen. Het gaat om projecten die afgerond zijn in 2013 of voor 1 maart 2014.

Elandplein/Waldeck Pyrmontkade: houtrotherstel, buitenschilderwerk en vervanging liftonderdelen Alphons Diepenbrockhof: houtrotherstel en buitenschilderwerk, herstel voegwerk en

hemelwaterafvoeren en schoonmaken galerijvloeren Chopinstraat/ Van Anrooystraat/ Aaltje Noorderwierstraat: houtrotherstel en buitenschilderwerk Palestrinaweg/ Leharstraat: houtrotherstel en buitenschilderwerk Walnootstraat/ Kokosnootstraat: houtrotherstel en buitenschilderwerk Leharstraat/ Strausslaan: houtrotherstel en buitenschilderwerk inclusief buitenbergingen en herstel

hemelwaterafvoeren Weigeliaplein/ Vlierboomstraat/ Hortensiastraat: vernieuwen keukenblokken inclusief tegelwerk in

keukens, aanbrengen extra groep voor elektra Roggeveenstraat: houtrotherstel en buitenschilderwerk Van Vlotenstraat: houtrotherstel en buitenschilderwerk, vervanging dakbedekking Ammunitiehaven/ Bleekveld/ Nieuwe Havendwarsstraat: houtrotherstel buitenschilderwerk Sleepnetstraat: houtrotherstel en buitenschilderwerk, gedeeltelijk herstel dakbedekking en

vervanging hydrofoorinstallatie Roggekamp: houtrotherstel en buitenschilderwerk Margarethaland: houtrotherstel en buitenschilderwerk Pletterijstraat/ Weteringkade/ Pletterijkade: houtrotherstel en buitenschilderwerk Jacob Catsstraat/ Albert Cuypstraat/ Doedijnstraat: individuele combiketels vervangen, vervangen

van ventilatie installaties inclusief afzuigunits Van Dijckstraat/ Jan van Gojenstraat: houtrotherstel, buitenschilderwerk en aanpak Trespa-panelen Gerard Doustraat (Kamalhuis): houtrotherstel en buitenschilderwerk Hoefkade/ Berckheydestraat/ Van Ostadestraat: houtrotherstel en buitenschilderwerk Van Mierisstraat, houtrotherstel en buitenschilderwerk Gerard Doustraat/ Rubensstraat/ Paulus Potterstraat: houtrotherstel en buitenschilderwerk Paulus Potterstraat: houtrotherstel en buitenschilderwerk, vervangen dakbedekking Segherstraat/ Van der Neerstraat/ Brueghelstraat: individuele combiketels vervangen, vervangen

van ventilatie installaties inclusief afzuigunits Brueghelstraat/ Netscherstraat/ Bakhuizenstraat: houtrotherstel en buitenschilderwerk,

gedeeltelijke vervanging dakbedekking De Gaarde/ Wolweversgaarde/ Vrederustlaan: dakbedekking overlagen Zwolsestraat (Hotelschool): dakbedekking vervangen Oosterhesselenstraat/ Dedemsvaartweg/ Hengelolaan: buitenschilderwerk, ophogen straatwerk


Bijlage: kengetallen Verhuureenheden

Aantal verhuureenheden 2013 2012 Woningen en woongebouwen Haag Wonen 22.457 22.572 Bedrijfsruimten/garages/overige objecten 2.660 2.653 Bij: beheer door derden 54 54 Subtotaal niet-woningen 2.714 2.707 Totaal verhuureenheden 25.171 25.279

Verloop verhuureenheden 2013 2012 Beginstand woningen primo verslagperiode 22.572 22.619 Beginstand niet-woningen primo verslagperiode 2.707 2.718 Uit exploitatie

Verkoop woningen 85 64 Verkoop niet-woningen 70 9

Sloop woningen 147 0 Sloop niet-woningen 8 2

Uit exploitatie overig woningen 0 2 Uit exploitatie overig niet-woningen 8 2

318 79

In exploitatie Aankoop en nieuwbouw woningen 96 0

Aankoop en nieuwbouw niet-woningen 93 0

In beheer genomen vanuit de voorraad woningen 21 19 In beheer genomen vanuit de voorraad niet-

woningen 0 0

In exploitatie overig woningen 0 0 In exploitatie overig niet-woningen 0 2

210 21

Eindstand woningen ultimo verslagperiode 22.457 22.572 Eindstand niet-woningen ultimo verslagperiode 2.714 2.707


Financiële kengetallen

2013 2012

A. Vorderingen op huurders en ex-huurders van woningen en niet- woningen uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen 2,98 % 3,32 %

B. Totale huurderving uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen 1,99 % 2,61 % C. Solvabiliteit op basis van het weerstandsvermogen in verhouding tot het totale vermogen 12,47 % 13,95 % D. Current ratio 0,15 0,20 E. Rentabiliteit van het totaal vermogen 1,00 % - 1,86 % F. Weerstandsvermogen in euro's per woning € 5.483 € 6.349 G. Loan to value (LTV) op basis van waardering op de balans 84,22 % 82,77 % Loan to value (LTV) op basis van WOZ-waarde7 30,78 % 29,16 % H. Interest dekkingsratio (Interest Coverage Rate, ICR) 1,55 % 1,53 % I. DSCR (Debt Service Coverage Ratio) 1,05 % 1,05 %

I. Vorderingen op huurders

De achterstanden op huurders betreft de totale vordering (huur en vergoedingen), en wordt uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen.

II. Huurderving De huurderving geeft aan welke deel van de beoogde opbrengsten niet in rekening kon worden gebracht door bijvoorbeeld leegstand.

7 De WOZ-waarde van het totale bezit met waardepeildatum 1 januari 2013 betreft een inschatting op basis van de door de gemeente aangeleverde verwachte waardestijging van de woningen. De exacte WOZ- waarde van het bezit is bij opstelling van dit document niet beschikbaar.


III. Solvabiliteit De solvabiliteit wordt berekend door het weerstandsvermogen (eigen vermogen + voorzieningen) af te zetten tegen het balanstotaal. De solvabiliteit geeft aan of een onderneming op zowel de korte termijn als de lange termijn aan al haar schulden kan voldoen.

IV. Current ratio De current ratio is een kengetal dat de verhouding aangeeft tussen de vlottende activa en het vreemd vermogen op korte termijn. De current ratio wordt vaak gebruikt als maatstaf voor de liquiditeit (dus om te bepalen in welke mate een onderneming in staat is te voldoen aan de betalingsverplichtingen op korte termijn).

V. Rentabiliteit van het totaal vermogen De rentabiliteit van het totaal vermogen is een kengetal dat de winstgevendheid (resultaat voor rente en belastingen) aangeeft van het gemiddeld totaal vermogen (balanstotaal) vóór aftrek van de rente.

VI. Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen is een kengetal dat het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) in het leven heeft geroepen om de levensvatbaarheid van een woningcorporatie of verbinding (van een woningcorporatie met andere rechtspersonen) te beoordelen. Op basis van het risicoprofiel van de corporatie bepaalt het CFV jaarlijks het minimaal gewenst weerstandsvermogen (eigen vermogen + voorzieningen).

VII. Loan to value (LTV) De LTV geeft de verhouding aan tussen de waarde van het bezit en de bijbehorende financiering met vreemd vermogen.

VIII. Interest dekkingsratio (Interest Coverage Rate, ICR) De ICR geeft aan hoe vaak de rentelast van een onderneming gedekt kan worden uit het bedrijfsresultaat (de operationele kasstromen voor investerings- en financieringsactiviteiten, rekening houdend met de mutatie in het werkkapitaal).

IX. DSCR (Debt Service Coverage Ratio) Deze ratio geeft aan of de corporatie haar rente én aflossingsverplichting kan nakomen. Het gaat hierbij om de verhouding tussen de operationele kasstroom en de som van de te betalen rente en aflossing. Voor de aflossingen is hierbij de aflossingsfictie van 2% gehanteerd om de invloed van per jaar sterk wisselende eindaflossingen te elimineren.


6. Jaarrekening


6.1 Jaarrekening 2013 Haag Wonen

Geconsolideerde balans per 31 december 2013 na resultaatbestemming (x € 1.000) ACTIVA 31-12-2013 31-12-2012 A. VASTE ACTIVA

I. Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 832.262 811.275

2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 986 4.003 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 3.643 4.340 836.891 819.618 II. Vastgoedbeleggingen 1. Commercieel vastgoed in exploitatie 122.933 169.585 2. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 10.278 10.744 3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 0 1.155 133.211 181.484 III. Financiële vaste activa 1. Deelnemingen 0 0 2. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 0 0 3. Leningen u/g 652 670 4. Overige vorderingen 219 215 871 885 Som der vaste activa 970.973 1.001.987 B. VLOTTENDE ACTIVA I. Voorraden 1. Vastgoed bestemd voor de verkoop 2.713 8.462 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 702 5.209 3. Overige voorraden 226 228

3.641 13.899

II. Onderhanden projecten 0 0

III. Vorderingen 1. Huurdebiteuren 2.401 2.673 2. Gemeenten 708 254 3. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 1.725 2.583 4. Belastingen en premies sociale verzekeringen 157 264 5. Overige vorderingen 4.621 2.826 6. Overlopende activa 1.510 1.855

11.122 10.455

IV. Liquide middelen 1.280 808

Som der vlottende activa 16.043 25.162 TOTAAL ACTIVA 987.016 1.027.149


.

Geconsolideerde balans per 31 december 2013 na resultaatbestemming (x € 1.000) PASSIVA 31-12-2013 31-12-2012 C. EIGEN VERMOGEN 1. Groepsvermogen 116.727 132.980

D. VOORZIENINGEN 1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 3.824 8.323 2. Voorziening pensioenen 794 794 3. Overige voorzieningen 1.779 1.221

6.397 10.338

E. LANGLOPENDE SCHULDEN 1. Leningen kredietinstellingen 738.969 743.060 2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 10.755 10.739 3. Overige schulden 4.776 4.857

754.500 758.656

F. KORTLOPENDE SCHULDEN 1. Schulden aan kredietinstellingen 71.984 85.568 2. Schulden aan leveranciers 6.880 7.096 3. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen 1.725 2.848 4. Belastingen en premies sociale verzekeringen 1.251 3.915 5. Schulden ter zake van pensioenen 0 0 6. Overige schulden 2.347 1.858 7. Overlopende passiva 25.205 23.890

109.392 125.175

TOTAAL PASSIVA 987.016 1.027.149


Geconsolideerde winsten verliesrekening 2013 (x € 1.000) Realisatie Realisatie 2013 2012

I. Bedrijfsopbrengsten

1. Huuropbrengsten 125.702 121.516 2. Opbrengsten servicecontracten 6.847 6.811 3. Overheidsbijdragen 0 17 4. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille -772 1.221 5. Geactiveerde productie eigen bedrijf 39 1.123 6. Subsidie krachtwijken 0 3.426 7. Overige bedrijfsopbrengsten 2.809 2.191

Som der bedrijfsopbrengsten 134.625 136.305

II. Bedrijfslasten

8. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 31.085 45.064 9. Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille -21.363 11.365

10. Erfpacht 1 0 11. Lonen en salarissen 14.043 15.071 12. Sociale lasten 1.840 1.052 12. Pensioenlasten 2.476 2.484 13. Onderhoudslasten 33.332 37.252 14. Leefbaarheid en krachtwijken 1.448 1.910 15. Belastingen en verzekeringen 6.045 5.925 16. Lasten servicecontracten 6.988 7.339 17. Overige bedrijfslasten 23.347 16.386 Som der bedrijfslasten 99.242 143.848

Bedrijfsresultaat 35.383 -7.543

18. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -26.392 -9.195 III. Financiële baten en lasten 19. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten 421 -3.281 20. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten 55 55 21. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 428 808 22. Rentelasten en soortgelijke kosten -33.674 -34.994 Som der financiële baten en lasten -32.770 -37.412

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -23.779 -54.150 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 0 0

Resultaat deelnemingen 0 43

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen -23.779 -54.107 Buitengewone baten 0 0 Buitengewone lasten 0 0 Belastingen buitengewoon resultaat 0 0 Buitengewoon resultaat na belastingen 0 0

23. Resultaat na belastingen -23.779 -54.107


Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 (x € 1.000) 2013 2012 Bedrijfsresultaat

35.383

-7.543

Aanpassingen voor: Afschrijvingen (en overige waardeveranderingen) 9.722 56.429

Resultaat deelneming 0 43 Mutatie aandeel derden 0 0 Mutatie voorzieningen 943 -11.700

Veranderingen in werkkapitaal: Mutatie operationele vorderingen -667 -35 Mutatie voorraden 4.493 28.243 Mutatie onderhanden projecten 0 0 Mutatie operationele schulden -2.132 3.138

1.694 31.346 Kasstroom uit bedrijfsoperaties 47.742 68.575

Ontvangen interest 469 850 Ontvangen dividenden 0 0 Betaalde interest -34.438 -35.170 Geactiveerde rente -407 -688 Betaalde winstbelasting 0 0

-34.376 -35.008 Kasstroom uit operationele activiteiten 13.366 33.567

Investeringen in materiële vaste activa -30.623 -33.065 Desinvesteringen materiële vaste activa 35.320 8.448 Investeringen in financiële vaste activa 150 -7 Desinvesteringen financiële vaste activa 15 411 Kasstroom uit investeringsactiviteiten 4.862 -24.213

Mutatie rekening courant schuld kredietinstellingen -9.653 2.406 Mutatie kasgeld en aflossingsverplichting -3.931 -693 Ontvangsten uit langlopende schulden 61.808 65.885 Aflossingen van langlopende schulden -65.980 -79.145 Kasstroom uit financieringsactiviteiten -17.756 -11.547

Mutatie geldmiddelen 472 -2.193

Liquide middelen primo boekjaar 808 3.001 Liquide middelen ultimo boekjaar 1.280 808 Mutatie liquide middelen 472 -2.193


Grondslagen voor financiële jaarverslaggeving en resultaatbepaling

Algemeen Woningstichting Haag Wonen is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’. Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Den Haag, Delft, Leidschendam-Voorburg, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar en Zoetermeer. Zij is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Den Haag met als adres: Waldorpstraat 120. Daarnaast is er ook een vestiging op het adres Zichtenburglaan 39.

Verslaggevingsvoorschriften De jaarrekening wordt met inachtneming van geldende verslaggevingsvoorschriften van het Burgerlijk Wetboek, Boek 2, titel 9 zoals bepaald in het Besluit Beheer Sociale Huursector opgesteld. Nadere uitwerking van de wettelijke bepalingen vindt plaats in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ). Op de verslaggeving van woningcorporaties is de Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting van toepassing.

Consolidatie

Grondslagen voor consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Woningstichting Haag Wonen worden de financiële gegevens verwerkt van de maatschappijen waar Haag Wonen invloed van betekenis kan uitoefenen. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Haag Wonen. Voor zover niet anders genoemd zijn de financiële gegevens van de maatschappijen waar Haag Wonen invloed van betekenis kan uitoefenen, volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het vermogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking gebracht. In de consolidatie worden betrokken:

Haag Wonen Holding B.V. te Den Haag (100%). Haag Wonen Ontwikkeling B.V. te Den Haag (100%). Aanvan Vastgoed B.V. te Den Haag (hierin heeft Haag Wonen Holding B.V. een belang van 100%). Aanvan Vastgoed II B.V. te Den Haag (hierin heeft Haag Wonen Ontwikkeling B.V. een belang van

100%). Laakhaven Ontwikkeling B.V. te Den Haag (hierin heeft Haag Wonen Ontwikkeling B.V. een belang

van 100%). Deze is in juli 2013 geliquideerd. Wijnhavenkwartier Beheer B.V. te Den Haag (hierin heeft Haag Wonen Holding B.V. een belang van

50%). Wijnhavenkwartier ontwikkeling Fase 1 C.V. te Den Haag (hierin heeft Aanvan Vastgoed B.V. een

belang van 49,5% en Wijnhavenkwartier Beheer B.V. een belang van 1%).


Voor Wijnhavenkwartier Beheer B.V. en Wijnhavenkwartier ontwikkeling Fase 1 C.V. is sprake van een proportionele consolidatie voor 50% aangezien sprake is van een joint venture.

Transacties met verbonden partijen Indien er tussen de hierboven genoemde partijen onderlinge transacties hebben voorgedaan, staan deze beschreven in het hoofdstuk Governance.

Waarderingsgrondslagen

Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Per 31 december 2013 bedraagt deze grens € 681,02 (2012: € 664,66). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Haag Wonen kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel. Haag Wonen richt zich op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken, en de realisatie van deze taak wordt het best tot uitdrukking gebracht in de waardering als bedrijfsmiddel. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen van kasstroomgenererende eenheden uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op basis van beleid. Hierbij onderscheiden we bij het sociaal vastgoed de volgende drie kasstroomgenererende eenheden:

SE: Sociale eenheden die worden doorgeëxploiteerd SB: Sociale eenheden die worden verkocht bij mutatie MV: Maatschappelijk vastgoed

De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de meerjarenbegroting . Indien er na de begroting veranderingen plaatsvinden (politieke, economische of beleidsmatige) die leiden tot een substantieel andere kasstroom dan worden deze wijzigingen meegenomen.


Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. Over het aandeel van de grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van lineaire afschrijving. De jaarlijkse waardeveranderingen in de bedrijfswaarde worden, voor zover dit geen terugname is van een eerder genomen verlies of voor zover dit geen extra verlies is ten opzichte van de oorspronkelijke investering, direct in het eigen vermogen verwerkt. Als restwaarde wordt meegenomen de gemeentelijke grondwaarde onder aftrek van de toekomstige sloopkosten. Dit bedrag wordt verhoogd met inflatie en verdisconteerd. De gehanteerde parameters in de bedrijfswaarde zijn als volgt:

Parameters 2013 2012 Huurverhoging jaar 1 4,00 % 2,50 % Huurverhoging jaar 2 en latere jaren 3,50 % 1,75 % Huurverhoging prognosejaar 3 tot en met 5 3,50 % 2,00 % Huurverhoging vanaf prognosejaar 6 2,00 % 2,00 % Huurderving (lange termijn gemiddelde) 1,25 % 1,25 % Disconteringsvoet 5,25 % 5,25 % Lastenstijging (lange termijn gemiddelde) 3,00 % 3,00 % Onderhoudslastenstijging (lange termijn gemiddelde) 3,00 % 3,00 % Mutatiegraad 6,00 % 6,00 %

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreft sociaal vastgoed in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. Dit vastgoed wordt gewaardeerd tegen historische kostprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Daarnaast wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Eventuele subsidies en onrendabele delen worden verminderd op de bestede kosten. Het onrendabele deel wordt naar rato van de voortgang verantwoord onder de post overige waardeveranderingen.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de aanschafwaarde, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen welke lineair worden berekend op basis van de geschatte economische levensduur en bijzondere waardeverminderingen.


Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.

De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op basis van beleid. Hierbij onderscheiden we bij het commercieel vastgoed de volgende twee kasstroomgenererende eenheden:

CW: Commerciële woningen CO: Commerciële niet-woningen

Waardebegrip Bij het waarderen van de materiële vaste activa in exploitatie volgens RJ 213 (als vastgoedbelegging) wordt het begrip ‘marktwaarde in verhuurde staat’ gehanteerd. Bij dit waardebegrip staan bij woningen alle lopende huurovereenkomsten centraal met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Daarnaast wordt gekeken naar het effect van individuele verkoop van de woningen uit het object. Aan de hand van mutatiegraad, huizenprijsontwikkeling, rente en verkoopmogelijkheden aan huurders wordt het tempo en de omvang van de te realiseren vermogensopbrengsten bepaald. Bij bedrijfsmatig onroerend goed (BOG) staan de huurcontracten centraal. De waarde van het object wordt voornamelijk bepaald door het soort contract, de looptijd en de hoogte van de met de exploitatie samenhangende cashflows. Indien de lopende huurovereenkomst niet wordt verlengd, wordt verondersteld dat het object aan een nieuwe huurder wordt aangeboden. Het object wordt bij het beëindigen van de huurovereenkomst, in tegenstelling tot bij woningen, niet verkocht maar opnieuw verhuurd, ofwel duurzaam geëxploiteerd. Hiermee is dan eveneens sprake van een waardering volgens het waardebegrip ‘marktwaarde in verhuurde staat’.

Rekenmethodiek De waarderingen worden bepaald op basis van de netto contante waarde van de toekomstige verwachte exploitatiekasstromen, met een DCF-formule (Discounted Cash Flow). Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven (op basis van marktuitgangspunten) worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet contant worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. In de DCF-formule zijn voor wat betreft de commerciële woningen twee scenario's aanwezig:

Doorexploiteren: In dit scenario wordt voor 15 jaar een huur-, -onderhouds-, beheer- en overige lasten kasstromen bepaald. Bij mutatie wordt de huur opgetrokken naar de markthuur. Aan het eind van de periode van 15 jaar wordt een restwaarde ingerekend. De 15 jaar kasstromen en de restwaarde worden vervolgens contant gemaakt en opgeteld. De som van deze contanten waarden wordt vervolgens gecorrigeerd voor de kosten koper.

Uitponden: Het uitpondscenario werkt op een soortgelijke manier als doorexploiteren. Ook hier wordt voor 15 jaar een kasstroom berekend. Voor de verhuureenheden die muteren wordt echter de huur niet opgetrokken, maar wordt een verkoopkasstroom ingerekend. De restwaarde na 15 jaar wordt in dit geval alleen toegekend aan de woningen die op dat moment nog niet verkocht zijn. Wederom


worden de kasstromen en de restwaarde contant gemaakt en opgeteld en gecorrigeerd voor de kosten koper om aan de uiteindelijke waarde te komen.

Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s: doorexploitatie en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s.

De volgende genormeerde kasstromen worden in de DCF berekening onderscheiden: Huur Onderhoud Verhuur & beheerlasten Directe exploitatielasten Eindwaarde

De commerciële niet-woningen worden gewaardeerd op basis van het scenario ‘doorexploiteren’.

De normen voor de DCF-berekening moeten marktnormen zijn. Hieronder zijn de verschillende normen die gehanteerd worden in de DCF-methode toegelicht:

Normen DCF-formule commercieel vastgoed 2013 Markthuren niet woningen Op basis van inventarisatie door makelaar Markthuren woningen 4,5 % van de WOZ-waarde of feitelijk hogere huur Onderhoudslasten Gedifferentieerde digivex-normen Beheerlasten woningen Digivex: € 272 per jaar Beheerlasten niet woningen Digivex: 2,5 % van de huur Zakelijke lasten Per object bepaald o.b.v. de verwachte tarieven Mutatiegraad 6% Huurderving woningen 3,25 % Huurderving niet woningen 10 % Restwaarde in DCF (((Huur - derving) - (exploitatiekosten))/(disconteringsvoet - inflatie))/1+ % k.k. Verkoopprijs bij uitponden Begrote verkoopprijzen meerjarenbegroting 2014 - 2018 Disconteringsvoet Tussen de 7,75% en 9,00 %

Restwaarde De restwaarde wordt op de volgende manier bepaald: (Huur - Huurderving - Kosten) / (Disconteringsvoet – Inflatie).Vervolgens wordt deze restwaarde gecorrigeerd voor de kosten koper (prijsdrukkend effect). De waarde onder de streep (Disconteringsvoet – Inflatie) wordt in de praktijk exit yield genoemd. De correctie voor de kosten koper bedraagt bij woningen 3% en bij bedrijfsonroerend goed 7%.

Verkoopwaarde De verkoopwaarde bij uitponden is gebaseerd op begrote verkoopprijzen.


Disconteringsvoet De disconteringsvoet verschilt per soort vastgoed en de bandbreedte loopt van 7,75 % tot 9,00 %. (2012: 7,5% tot 8,75%).De disconteringsvoet is als volgt opgebouwd: Opbouw disconteringsvoet 2013 2012 Minimum Maximum Minimum Maximum 24-maands gemiddelde 10-jaars IRS 1,93 % 1,93 % 2,52 % 2,52 % Vastgoedrisico 1,75 % 1,75 % 1,50 % 1,50 % Marktrisico 2,04 % 2,66 % 1,74 % 2,37 % Objectrisico 2,04 % 2,66 % 1,74 % 2,37 % 7,75 % 9,00 % 7,50 % 8,75 %

24-maands gemiddelde 10-jaars IRS Per 31 december 2013 bedraagt het gemiddelde van de 10-jaars Interest Rate Swap 1,93% (ultimo 2012: 2,52%).

Het vastgoedrisico Als referentie voor het vastgoedrisico is gekeken naar de opslag welke wordt gerekend bij commerciële financiering. Het uitgangspunt is hierbij is dat deze risico-opslag een weerspiegeling is van het vastgoed-risico. Op basis van de huidige markt is bij commerciële financiering een opslag te verwachten van 175 punten ten opzichte van geborgde financiering. Marktrisico Voor de bepaling van het marktrisico is gekeken naar de locatie van het vastgoed. Als basisgegeven voor de locatie is de buurtindeling gebruikt. De marktrisico-index is opgesplitst in een risico op basis van de ‘Achterstandsscore’ van de locatie en een risico op basis van de waardestijging op de locatie de ‘Vastgoedmarktpositie’.

Achterstandsscore: de achterstandsscore is gebaseerd op de volgende indicatoren: percentage etnisch-culturele groepen, inkomen, WOZ-waarde woningen, percentage verhuizingen en percentage langdurig werklozen per gebied. Een score van 0 is gemiddeld, een negatieve score (-) betekent minder achterstand en een positieve score betekent meer achterstand.

Vastgoedmarktpositie :de vastgoedmarktpositie geeft een score op basis van de gemiddelde vierkante meterprijs per buurt en de relatieve waardeontwikkeling binnen de buurt ten opzicht van het gemiddelde. Bron: DHIC/Gemeentelijke Belastingdienst.

Objectrisico Voor de bepaling van het objectrisico is gekeken naar de het type vastgoed. Voor bedrijfsonroerend goed is tevens gekeken naar de courantheid van de objectgrootte, is er rekening gehouden met een extra opslag indien het object een zeer specifieke doelgroep betreft en is rekening gehouden met de verhuurbaarheid en de duur van het lopende contract.


Object-opslagen Opslag Eengezinswoningen 2,04 % Niet woongelegenheden 2,10 % Meergezinswoningen 2,28 % Bedrijfsonroerend goed (gedifferentieerd) 2,29 % - 2,66 %

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling verkoop onder voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor Haag Wonen een terugkoopplicht kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft Haag Wonen een terugkoop-verplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd.

De mogelijke per saldo toename van de terugkoopverplichting ten opzichte van de bij overdracht ontstane verplichting wordt geactiveerd, een per saldo afname wordt als resultaat verantwoord.

Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreft commercieel vastgoed in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. Dit vastgoed wordt gewaardeerd tegen historische kostprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waarde-vermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Eventuele subsidies en onrendabele delen worden verminderd op de bestede kosten. Het onrendabele deel wordt naar rato van de voortgang verantwoord onder de post overige waardeveranderingen.

Deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijk en financieel beleid worden gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze waarde wordt berekend op basis van dezelfde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling die Haag Wonen hanteert.


Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijk en financieel beleid worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde. Voor de bepaling van de marktwaarde wordt uitgegaan van zichtbare intrinsieke waarde tenzij meer actuele marktgegevens beschikbaar zijn.

Vorderingen op participanten & deelnemingen Vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, onder aftrek van een eventuele voorziening voor oninbaarheid.

Leningen u/g Leningen u/g zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de vlottende activa.

Overige vorderingen De overige financiële vaste activa wordt gewaardeerd tegen nominale waarde.

Vordering latente belastingen Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde en hebben overwegend een langlopend karakter. Bij het bepalen van de belastinglatentie uit hoofde van verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering van activa en passiva is rekening gehouden met de verwachte levensduur van deze activa en passiva. Voor de verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering van het vastgoed betekent dit dat alleen de latentie als gevolg van voorgenomen verkopen leidt tot een contante waarde hoger dan nihil. De contante waarde van de latentie voor het door te exploiteren bezit tendeert naar nihil. De berekening van de latente belastingvorderingen vindt plaats tegen de op het einde van het belastingjaar geldende tarieven, voor zover bij de wet reeds vastgesteld.

Vastgoed bestemd voor de verkoop De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft eenheden welke vanuit nieuwbouw zijn opgeleverd en nog niet zijn verkocht. Deze eenheden worden gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto opbrengstwaarde. Deze lagere netto opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreft het onverkochte deel van de in ontwikkeling zijnde verkoopprojecten en wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend.


De netto opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.

Overige voorraden De magazijnvoorraden zijn gewaardeerd tegen de laatst betaalde inkoopprijzen eventueel onder aftrek van een voorziening wegens incourantheid.

Onderhanden projecten Het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreft het verkochte deel van de in ontwikkeling zijnde verkoopprojecten en wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten. Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten en kosten verwerkt in de winsten verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten/inspectie van het uitgevoerde deel van het project/de voltooiing van een fysiek onderscheidbaar projectonderdeel. Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd onder de vlottende activa. Onderhanden projecten waarvan het saldo een creditstand vertoont, worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

Vorderingen Huurdebiteuren, vorderingen op gemeenten, belastingen en premies sociale verzekeringen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde, waar nodig onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. De overige vorderingen en overlopende activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.


Liquide middelen De liquide middelen betreffen banktegoeden en gelden onderweg. Rekening courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.

Groepsvermogen Voor zover de betreffende groepsmaatschappijen een negatieve netto vermogenswaarde hebben, worden de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel derden, tenzij deze derden-aandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de netto vermogenswaarde van de groepsmaatschappij wederom positief is, worden resultaten toegerekend aan het aandeel derden.

Eigen vermogen Dit betreft het vermogen van Haag Wonen waarover de daartoe bevoegde organen zonder belemmering door wettelijke of statutaire bepalingen kan beschikken.

Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat. Alle voorzieningen zijn tegen nominale waarde gewaardeerd.

De pensioenvoorziening betreft de door de pensioenadviseur geraamde pensioenverplichting aan een zeer beperkte groep voormalig VZOS8 medewerkers met een levensjarenregeling. Een keer in de drie jaar wordt deze verplichting opnieuw bepaald. In 2011 is de verplichting opnieuw bepaald. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde.

Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen de reële waarde. Deze is over het algemeen gelijk aan de nominale waarde. Na eerste waardering worden de langlopende schulden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien geen sprake is van agio of disagio is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.

Overige activa en passiva Voor zover niet anders vermeld, worden activa en passiva gewaardeerd tegen nominale waarde. Indien noodzakelijk is een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. 8 Verbetering Zij Ons Streven (VZOS) is één van de rechtsvoorgangers van het huidige Haag Wonen.


Investeringssubsidies Subsidies in verband met de aanschaf van (materiële) vaste activa worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag.

Grondslagen voor resultaatbepaling Algemeen Baten worden verantwoord in het jaar waarin deze worden gerealiseerd. Lasten worden verantwoord in het jaar waarin de prestaties worden geleverd. Verliezen worden verantwoord wanneer deze voorzienbaar zijn. Huuropbrengsten Dit betreffen de daadwerkelijk in rekening gebrachte huren van woningen, woongebouwen en bedrijfsruimten, dus na aftrek van huurderving wegens leegstand. De maximaal wettelijk toegestane huurverhoging van de sociale huurwoningen voor 2013 was gelijk aan het inflatiepercentage over 2012 (2,5%) vermeerderd met 1,5% en bedroeg dus 4%. De realisatie van de huurverhoging was 3,87%. In de begroting voor 2013 hebben we gerekend met een gemiddelde huurverhoging van 2,27%. De hogere huurverhoging van 1,6% levert in 2013 een meeropbrengst van circa € 1 miljoen op ten opzichte van de begroting. Vergoedingen leveringen en diensten Dit betreffen de daadwerkelijk in rekening gebrachte vergoedingen, na aftrek van derving wegens leegstand, die de huurders naast de netto huur verschuldigd zijn voor de leveringen van goederen en diensten. De vergoeding is gebaseerd op de geraamde kosten. Jaarlijks vindt op basis van de werkelijke kosten afrekening plaats.

Subsidie krachtwijken Tot en met het boekjaar 2012 werd een subsidie ontvangen voor de krachtwijken. Deze subsidie is met ingang van 2013 komen te vervallen.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De verkoopopbrengsten bestaande bouw betreffen de gerealiseerde verkoopopbrengsten verminderd met de direct toerekenbare verkoopkosten en de bedrijfswaarde. De verkoopopbrengsten nieuwbouw betreffen de gerealiseerde omzetten verminderd met de kostprijs. Winsten worden verantwoord op het moment van economische levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Bij het vaststellen van het projectresultaat wordt rekening gehouden met de noodzakelijk geachte reserveringen voor het resterende verkoop- en bouwkostenrisico. Indien een project in zijn geheel verliesgevend is, wordt dit verlies gerealiseerd op het moment waarop het uitvoeringsbesluit is genomen.


Geactiveerde productie eigen bedrijf Dit betreft het deel van de personeelskosten en algemene kosten die zijn toegerekend aan de ontwikkeling van vastgoed bestemd voor eigen exploitatie.

Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden de opbrengsten van overige dienstverlening aan derden verantwoord.

Afschrijvingen materiële vaste activa De afschrijvingen op vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde voor wat betreft het sociaal vastgoed. De afschrijvingen op de activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de historische kostprijs. De volgende afschrijvingstermijnen en -systemen worden toegepast: Type activa Afschrijvingstermijn Afschrijvingssysteem

Sociaal vastgoed in exploitatie 50 jaar Lineair

Kantoorpanden 40 jaar Lineair

Inrichting kantoor 10 jaar Lineair

Vervoermiddelen 5 jaar Lineair

Automatisering 3 jaar Lineair

Apparatuur 5 jaar Lineair

Ruimten huismeesters 10 jaar Lineair

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Deze zijn gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugname van een waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van enerzijds de investeringen en anderzijds de bedrijfswaarde hiervan.

Lonen en salarissen, sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten zijn op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

Pensioenlasten Er is aan werknemers een pensioen toegezegd welke als een toegezegd pensioenregeling kan worden getypeerd. Deze pensioenregeling wordt in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde bijdrageregeling, omdat Haag Wonen is aangesloten bij bedrijfstakpensioenfonds SPW en tezamen met andere woningcorporaties dezelfde regeling toepast. Haag Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan eventueel hogere toekomstige premies. In de jaarrekening worden derhalve alleen de verschuldigde premies verantwoord.


Kosten onderhoud en leefbaarheid Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van het door derden uitgevoerd onderhoud en werkzaamheden ten behoeve van leefbaarheid. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

Belastingen en verzekeringen Dit betreffen de aan de exploitatie verbonden belastingen en verzekeringen.

Kosten leveringen en diensten Dit betreffen de werkelijke kosten van leveringen en diensten.

Overige bedrijfslasten De overige bedrijfskosten zijn in het kader van gewone bedrijfsuitoefening gemaakte kosten, welke worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille zijn winsten of verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen.

Financiële baten en lasten De rentebaten betreffen de te ontvangen rentevergoedingen op banktegoeden en overige liquiditeiten. Bovendien is hier de geactiveerde rente van onroerende zaken in ontwikkeling opgenomen. Dit betreft de rente van het moment dat de onroerende zaak in ontwikkeling is genomen tot aan de oplevering van het onroerende goed. De geactiveerde rente is berekend tegen het gewogen gemiddelde financierings-percentage van Haag Wonen. Onder de rentelasten zijn de verschuldigde lasten aan kredietinstellingen opgenomen, alsmede de berekende rente op waarborgsommen en rente op overige schulden.

Belastingen Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht heeft Haag Wonen een fiscale openingsbalans opgemaakt waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient Haag Wonen een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Voor verrekenbare tijdelijke verschillen moet een actieve belastinglatentie worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale


waardering en een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De fiscale waarderingsregels voor de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 zijn vastgelegd in een met de belastingdienst overeengekomen Tweede vaststellingsovereenkomst. Daarmee werden ook de hoogte en waardering van te vormen belastinglatenties met terugwerkende kracht naar 1 januari 2008 duidelijk.

Latente belastingvorderingen en belastingverplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voorvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van de contante waarde. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Op grond van ons thans bekende informatie bestaat er geen vordering aan latente belasting per 31 december 2013 die binnen de wettelijke termijnen kan worden gerealiseerd.

Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Haag Wonen een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2008 tot en met 2013 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; De waardering van materiële vaste activa in exploitatie voorafgaand aan mogelijke sloop van opstallen; De verwerking van projectontwikkelingsresultaten.

Voor de jaren 2008 tot en met 2011 kan een toegelaten instelling, ingeval zij fiscale winst realiseert, een beroep doen op de herbestedingsreserve indien de toegelaten instelling als een algemeen nut beogende instelling kwalificeert. Toepassing van de herbestedingsreserve betekent voor Haag Wonen dat, zelfs als de fiscale last over 2011 en voorgaande jaren nog wijzigingen zou ondergaan, de over de jaren 2008 tot en met 2011 verschuldigde belasting nihil blijft. Wel zou een aanpassing over deze jaren nog kunnen leiden tot een aanpassing van de beschikbare fiscaal compensabele verliezen die in aanmerking komen voor verrekening met fiscale resultaten in 2013 en de toekomst. De berekening van de acute belastinglast van 2013, na verrekening met bestaande fiscaal compensabele verliezen, leidt tot een nihil saldo.


Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Haag Wonen geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling.

Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerd kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Ontvangen interest en ontvangen dividenden alsmede betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs.


Toelichting op de geconsolideerde balansposten

A. Vaste activa I. Materiële vaste activa

1. Sociaal vastgoed in exploitatie

De waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie wordt bepaald door de bedrijfswaarde te bepalen van de verhuureenheden welke als sociaal worden geclassificeerd.

Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Per 31 december 2013 bedraagt deze grens € 681,02 (2012: € 664,66).

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Haag Wonen kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel. Haag Wonen richt zich op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken, en de realisatie van deze taak wordt het best tot uitdrukking gebracht in de waardering als bedrijfsmiddel. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen van kasstroomgenererende eenheden uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op basis van beleid. Hierbij onderscheiden we bij het sociaal vastgoed de volgende drie kasstroomgenererende eenheden:

SE: Sociale eenheden welke worden doorgeëxploiteerd SB: Sociale eenheden welke worden verkocht bij mutatie MV: Maatschappelijk vastgoed


Bedrijfswaarde sociaal vastgoed in exploitatie (x € 1.000)

31-12-2013 31-12-2012 Huren 2.004.942 1.839.634 Huurderving -25.302 -26.096 Kosten onderhoud -492.901 -513.954 Kosten leefbaarheid & krachtwijken -23.831 -39.475 Bedrijfskosten -396.064 -427.612 Belastingen en verzekeringen -98.909 -96.420 Verhuurderheffing -227.362 -160 Directe opbrengstwaarde verkopen 40.720 24.326 Restwaarde 50.969 51.032 Totaal sociaal vastgoed in exploitatie 832.262 811.275

Verloop van de bedrijfswaarde sociaal vastgoed in exploitatie (x € 1.000)

2013 Bedrijfswaarde totaal vastgoed primo boekjaar 811.275

Autonome mutatie - 21.229 Uit exploitatie: verkoop en sloop - 1.856 In exploitatie 9.435 Investeringen in bestaand bezit 17.327 Verlenging levensduren 12.890 Verhuurderheffing -227.362 Aanpassing beleid als gevolg van invoering onbeperkte verhuurderheffing 231.782

Totaal bedrijfswaarde sociaal vastgoed in exploitatie ultimo boekjaar 832.262

In december 2013 werd bij de behandeling van de verhuurderheffing in de eerste kamer duidelijk dat de tijdelijkheid van deze belasting niet in de wet zou worden verankerd. De zogenoemde horizonbepaling werd losgelaten en dus rekenen wij vanaf heden met een verhuurderheffing voor onbepaalde tijd. In de begroting 2014 hielden we nog rekening met een verhuurderheffing tot en met het jaar 2017. De in de begroting opgenomen compenserende maatregelen dekken nu de extra ingerekende verhuurderheffing en niet langer de beoogde versterking van het eigen vermogen. De compenserende maatregelen die zijn genomen zijn: bezuiniging op personeelslasten en overige bedrijfslasten, meer huurverhoging doorvoeren (volledige benutting van de wettelijke ruimte) en extra huur genereren met de bestaande voorraad (hiervoor zijn de wijkhuurbeleidsplannen versneld opgesteld en ingevoerd).


De gebruikte indexeringen zijn waar mogelijk gebaseerd op de verwachtingen van het CPB, anders zijn de normen van het WSW gehanteerd. Vanaf jaar 5 worden altijd de normen van het WSW gehanteerd.

Bedrijfswaarde op basis van voortgezette exploitatie Indien in de bedrijfswaarde geen rekening wordt gehouden met verkopen, maar wordt uitgegaan van voortgezette exploitatie dan bedraagt de waarde per 31 december 2013 € 840,4 miljoen.

Ingerekende verkopen In de bedrijfswaarde wordt gedurende de eerste vijf jaren rekening gehouden met kasstromen als het gevolg van de verkoop van woningen en niet-woningen. Uitgangspunt hierbij is de verkoopbegroting. Hieronder de aantallen verkopen en de bijbehorende bedrijfswaarde en verkoopprijzen. Dit betreft de eenheden die in de bedrijfswaarde zijn ingerekend om te verkopen in de eerste vijf jaar.

Ingerekende verkopen sociaal vastgoed in exploitatie (x € 1.000)

Aantal Bedrijfswaarde Taxatiewaarde

Verkopen 2014 woningen (zelfstandig) 114 8.603 10.267 Verkopen 2014 woningen (onzelfstandig) 93 1.650 1.830 Verkopen 2014 niet-woningen 8 2.450 2.775 Totaal verkopen 2014 215 12.703 14.872

Verkopen 2015-2018 woningen (zelfstandig) 305 17.418 21.988 Verkopen 2015-2018 woningen (onzelfstandig) 153 9.218 8.657 Verkopen 2015-2018 niet woningen 16 5.913 5.923 Totaal verkopen 2015-2018 474 32.549 36.568

Totaal verkopen 2015-2018 689 45.252 51.440

De hierboven genoemde verkoopprijzen betreft de prijzen prijspeil 2014.

De gehanteerde parameters in de bedrijfswaarde zijn als volgt:

Parameters 2013 2012 Huurverhoging prognosejaar 1 4,00 % 2,50 % Huurverhoging prognosejaar 2 3,50 % 1,75 % Huurverhoging prognosejaar 3 tot en met 5 3,50 % 2,00 % Huurverhoging vanaf prognosejaar 6 2,00 % 2,00 % Huurderving (lange termijn gemiddelde) 1,25 % 1,25 % Disconteringsvoet 5,25 % 5,25 % Lastenstijging (lange termijn gemiddelde) 3,00 % 3,00 % Onderhoudslastenstijging (lange termijn gemiddelde) 3,00 % 3,00 % Mutatiegraad 6,00 % 6,00 %


Erfpacht Met uitzondering van 401 woningen waarvan de grond in eigendom is, zijn alle woningen gebouwd op door de gemeente in erfpacht uitgegeven grond. Alle erfpachtcanons – met uitzondering van drie woningen – zijn eeuwigdurend afgekocht.

Zekerheidstelling en verzekering Voor de aangetrokken leningen heeft de gemeente of het WSW zich garant gesteld. De activa zijn verzekerd op indexbasis tegen risico's van storm- en brandschade. Voor verstrekte zekerheden wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden.

WOZ-waarde De WOZ-waarde van alle verhuureenheden (sociaal en commercieel) die binnen het woningtarief vallen bedraagt per 31 december 2013 € 2,482 miljard (2012: € 2,677 miljard). De waardedaling bedraagt gemiddeld 6,1%.

2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Dit betreft de ontwikkeling van sociaal vastgoed die na oplevering worden geëxploiteerd.

Verloop van sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (x € 1.000) 2013 2012 Saldo per 1 januari 4.003 5.316 Investeringen boekjaar 2.863 7.195 Desinvesteringen 0 0 Oplevering naar in exploitatie -5.316 0 Van voorraad -758 -1.002 Mutatie voorziening -121 -7.506 Herrubricering naar overlopende passiva 316 0 Saldo per 31 december 986 4.003

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie t.o.v. de oorspronkelijke stichtingskosten (x € 1.000) 31-12-2013 31-12-2012 Oorspronkelijke stichtingskosten 16.485 19.381 Af: voorziening -15.499 -15.378 Saldo per 31 december 986 4.003

Voor de onrendabele toppen van nieuwbouwprojecten wordt een voorziening getroffen op het moment dat het investeringsbesluit is genomen. Deze voorziening is aan de creditzijde van de balans opgenomen. Voor zover er investeringen zijn gedaan is deze voorziening in mindering gebracht op de activa in ontwikkeling.


Het betreft de volgende projecten voor sociaal vastgoed in ontwikkeling: Tasmanstraat Roggeveenstraat Nuts 2.2 Brede School Rivierenbuurt

In 2013 is voor € 271.000 aan rente geactiveerd ten behoeve van het sociaal vastgoed in ontwikkeling (2012: € 367.000). Het toegepaste rentepercentage bedraagt 4,21% (2012: 4,25%).

3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie betreft geactiveerde investeringen in bedrijfsgebouwen, vervoermiddelen, hard- en software en overige apparatuur.

Verloop van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de

exploitatie (x € 1.000) 2013 2012 Boekwaarde per 1 januari 4.340 4.671 Investeringen 50 418 Desinvesteringen -3 -66 Afschrijvingen -744 -683 Boekwaarde per 31 december 3.643 4.340

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie (x € 1.000)

2013 2012 Oorspronkelijke investering 12.763 12.718 Cumulatieve afschrijvingen -9.120 -8.378 Boekwaarde per 31 december 3.643 4.340


II. Vastgoedbeleggingen

1. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.

De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op basis van beleid. Hierbij onderscheiden we bij het sociaal vastgoed de volgende twee kasstroomgenererende eenheden:

CW: Commerciële woningen CO: Commerciële niet-woningen

De verhuureenheden die worden aangemerkt als commercieel vastgoed worden gewaardeerd op marktwaarde. Deze marktwaarde wordt afgeleid met een versimpelde DCF-formule. Bij het inrekenen van normen en parameters moet worden uitgegaan van “externe bronnen”. DCF staat voor 'discounted cashflow'.

De uitgangspunten van de berekening van de commerciële waarde staat beschreven in de waarderingsgrondslagen.

Verloop commercieel vastgoed in exploitatie (x € 1000) 2013 2012 Boekwaarde per 1 januari 169.585 161.576 Uit exploitatie: verkoop en sloop -11.393 -5.305 Uit exploitatie: verkoop BOG de Kroon -17.303 0 In exploitatie: overboeking van voorraad (woningen de Kroon) 4.809 6.364 In exploitatie: overboeking van voorraad (woningen Eden) 1.930 0 In exploitatie: nieuwbouw (woningen Wateringse Binnentuinen) 845 0 In exploitatie: BOG de Kroon 0 16.145 Overige investeringen bestaand bezit 82 0 Herclassificatie van sociaal naar commercieel en v.v. 775 0 Herwaardering commercieel vastgoed -26.397 -9.195 Boekwaarde per 31 december 122.933 169.585

De negatieve herwaardering van het commerciële vastgoed wordt veroorzaakt door de hogere disconteringsvoet (€ - 3,8 miljoen), lagere markthuren (€- 21,3 miljoen) en overige mutaties (€ 1,3 miljoen).


Door de desinvestering van € 28,7 miljoen in 2013 is van de herwaarderingsreserve (zie toelichting op het groepsvermogen) een bedrag van € 1,3 miljoen gerealiseerd. In 2012 was sprake van een desinvestering van € 5,3 miljoen, en bedroeg de realisatie van de herwaardering als gevolg hiervan € 658.245.

Bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed Het commercieel vastgoed is gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Bij waardering van het commercieel bezit op bedrijfswaarde komt de waarde uit op € 145,1 miljoen. In deze bedrijfswaarde wordt uitgegaan van het huidige beleid van Haag Wonen. De sectorinstituten WSW en CFV schrijven voor dat de bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed dient te worden berekend op basis van voortgezette exploitatie (geen verkopen ingerekend). Uitgaande van voortgezette exploitatie bedraagt de waarde van het commercieel vastgoed € 147,7 miljoen.

2. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De mutaties in de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in het navolgende schema samengevat.

Verloop van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (x € 1.000) 2013 2012 Boekwaarde per 1 januari 10.744 10.874 Verkopen 801 424 Aankopen -393 -577 Waardemutatie -874 23 Boekwaarde per 31 december 10.278 10.744

In 2013 zijn zes woningen verkocht met koopgarant voorwaarden (2012: 4 woningen). Vier woningen vanuit de voorraad en twee woningen vanuit de exploitatie. Daarnaast zijn drie woningen teruggekocht (2012: 4 woningen). Per 31 december 2013 zijn in totaal 82 woningen verkocht onder voorwaarden (2012: 79 woningen).

3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Dit betreft de ontwikkeling van commercieel vastgoed die na oplevering worden geëxploiteerd.

Verloop van commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (x € 1.000) 2013 2012 Saldo per 1 januari 1.155 384 Investeringen boekjaar 0 814 Desinvesteringen 0 0 Oplevering naar in exploitatie -1.155 0 Van voorraad 0 -43 mutatie voorziening 0 0 Saldo per 31 december 0 1.155


Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie t.o.v. de oorspronkelijke stichtingskosten (x € 1.000) 2013 2012 Oorspronkelijke stichtingskosten 0 1.155 Af: voorziening 0 0 Saldo per 31 december 0 1.155

Per jaareinde 2013 heeft Haag Wonen geen commercieel vastgoed in ontwikkeling. De 5 dure huurwoningen van Wateringse Binnentuinen fase 2 zijn opgeleverd in augustus 2013 en het project Roggeveenstraat kluswoningen is omgezet in verkoop bestaande bouw. In 2013 is voor € 12.000 aan rente geactiveerd ten behoeve van het commercieel vastgoed in ontwikkeling (2012: € 18.000). Het toegepaste rentepercentage bedraagt 4,21% (2012: 4,25%).

III. Financiële vaste activa

Transacties met verbonden partijen zijn opgenomen onder het hoofdstuk ‘Governance’ in het jaarverslag.

Verloop van de financiële vaste activa (x € 1.000)

Leningen

Totaal

u/g Overige 2013 Boekwaarde per 1 januari

670 215 885

Toevoegingen / Onttrekkingen

0 0 0 Rente

0 14 14

Ontvangen subsidies

0 -10 -10 Overboeking naar vorderingen

0 0 0 Aflossing/afwaardering/resultaat

-18 0 -18

Boekwaarde per 31 december 652 219 871

3. Leningen u/g De leningen u/g betreft een lening aan Gemiva. De Gemiva-SVG Groep ondersteunt mensen met een lichamelijke, verstandelijke of meervoudige handicap in de provincie Zuid-Holland. Gemiva huurt de Van Gelderlaan sinds 1983 voor mensen van deze doelgroep. Gemiva heeft Haag Wonen verzocht een deel van de verbouwing te financieren d.m.v. een lening van € 740.000. Op deze 6% annuïtaire lening gebaseerd op een looptijd van 25 jaar wordt 10 jaar maandelijks afgelost. Daarna vindt aflossing ineens van het restant plaats. De aflossing voor het komende boekjaar is verantwoord onder overige vorderingen bij de vlottende activa.


4. Overige vorderingen De overige vorderingen betreft debiteuren niet zijnde huurdebiteuren

B. Vlottende activa I. Voorraden

1. Vastgoed bestemd voor de verkoop

Vastgoed bestemd voor de verkoop (x € 1.000) 31-12-2013 31-12-2012 Voorraad koopgarant 264 520 Voorraad verkoop 2.449 7.942 Totaal vastgoed bestemd voor de verkoop 2.713 8.462

Voorraad verkoop

Verloop van de voorraad verkoop (x € 1.000) 2013 2012

Saldo per 1 januari 7.942 18.648 Opgeleverd 0 0 Verkocht -1.305 -5.200 Overboeking van vorderingen 865 0 Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie -4.673 -5.871 Overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie 0 1.124 Waardemutatie -380 -759 Saldo per 31 december 2.449 7.942

De voorraad verkoop bestaat uit het onverkochte bezit. Per 31 december 2013 betreft dit de onverkochte eenheden van de projecten de Kroon (3 woningen), 8 kavels Wateringse Binnentuinen fase 1 en MOG Ekensteinstraat (voorheen een kerk, nu in gebruik als maatschappelijk vastgoed).


Voorraad koopgarant

Verloop van de voorraad koopgarant (x € 1.000) 2013 2012 Saldo per 1 januari 520 327 Aangekocht 429 520 Verkocht -685 -345 Waardemutatie 0 18 Saldo per 31 december 264 520

In 2013 zijn 3 woningen met koopgarant voorwaarden teruggekocht (2012: 4 woningen) en zijn zes woningen verkocht met koopgarant voorwaarden (2012: 4 woningen). Vier woningen vanuit de voorraad, en twee woningen vanuit de exploitatie: Terugkoop:

Melis Stokelaan 1868 Toscaninistraat 9 Paganinistraat 92

Verkoop vanuit voorraad:

Melis Stokelaan 2000 Melis Stokelaan 1888 Melis Stokelaan 1866 Melis Stokelaan 1868

Verkoop vanuit exploitatie:

Paganinistraat 48 Paganinistraat 58

Per 31 december 2013 bestaat de voorraad koopgarantwoningen uit twee woningen (2012: 3 woningen). Dit zijn teruggekochte woningen die eerder onder koopgarantvoorwaarden verkocht waren. De intentie is om deze woningen wederom te verkopen onder de koopgarantconstructie.


2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Het saldo investeringen voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop is als volgt te specificeren:

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop (x € 1.000) 31-12-2013 31-12-2012 Haag Wonen Ontwikkeling B.V. 207 2.233 Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 CV 0 0 Woningstichting Haag Wonen 495 2.976 voorraad in ontwikkeling 702 5.209

De voorraad in ontwikkeling van bestemd voor de verkoop bestaat uit grondposities van projecten die voorheen ontwikkeld werden als koopprojecten. Deze grondposities zijn nog niet verkocht. Het betreft de volgende projecten voor vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop:

Van Dijckstraat Middachtenweg Nuts 1.1, 1.2, 1.3 Nuts 2.1 Maasstraat fase 2 en 3

In 2013 is voor € 124.000 aan rente geactiveerd ten behoeve van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. Het toegepaste rentepercentage bedraagt 4,21%. Verloop voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop (x € 1.000) 2013 2012 Saldo per 1 januari 5.209 22.925 Investeringen 643 2.277 Naar onderhanden projecten -953 -16.842 Naar sociaal vastgoed in ontwikkeling -272 0 Opgeleverd 0 0 Doorbelaste bedragen 0 19 Afgeboekte bedragen -1.833 -2.853 Mutatie voorziening -2.092 -317 Totaal voorraad in ontwikkeling 702 5.209


3. Overige voorraden

Overige voorraden 2013 2012 Voorraad materialen 226 228 Totaal voorraad materialen 226 228

De voorraad materialen is per 31 december 2013 geïnventariseerd en gewaardeerd tegen aanschafwaarde.

II. Onderhanden projecten

Onderhanden projecten (x € 1.000) 31-12-2013 31-12-2012 Saldo per 1 januari onderhanden projecten 0 0 Saldo per 1 januari gepresenteerd onder kortlopende schulden -890 -566 saldo per 1 januari -890 -566 Investeringen boekjaar 0 0 Van voorraden -246 0 Ontvangen subsidies 0 -324 Gefactureerde termijnen -328 0 Mutatie voorziening 265 0 Gepresenteerd onder kortlopende schulden 1.199 890 onderhanden projecten 0 0

Dit betreffen investeringen in activa in aanbouw, die aan derden verkocht zijn. Het totale saldo is een creditpost. Dit is verantwoord onder de kortlopende schulden. De onderhanden projecten omvat per 31 december 2013 alleen het project De Kroon voor € 1.086.000 en € 113.000 aan nog te ontvangen facturen project Christoffel Plantijnstraat.

Cumulatief onderhanden projecten (x € 1.000) 2013 2012 Investeringen 6.251 6.497 Gefactureerde termijnen -7.543 -7.215 Resultaat 93 -172 Onderhanden projecten -1.199 -890 Gepresenteerd onder "overige schulden" (kortlopend) -1.199 -890 Gepresenteerd onder "onderhanden projecten" 0 0


III. Vorderingen

1. Huurdebiteuren

Vorderingen huurdebiteuren (x € 1.000) 31-12-2013 31-12-2012 Huurdebiteuren 4.032 4.380 Af: voorziening huurdebiteuren -1.631 -1.707 Totaal vorderingen huurdebiteuren 2.401 2.673

2. Gemeenten

Vorderingen gemeenten (x € 1.000) 31-12-2013 31-12-2012 Vorderingen inzake uitvoering WMO 409 239 Overige 299 15 Af: voorziening oninbaar 0 0 Totaal vorderingen gemeente 708 254

3. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen (x € 1.000) 31-12-2013 31-12-2012 Rekening courant Wijnhavenkwartier ontwikkeling fase I C.V. 1.725 2.575 Af: voorziening oninbaar overige vorderingen 0 -330 Vordering op Den Haag Aardwarmte V.O.F. 0 334 Vordering op V.O.F. Ontwikkelingscombinatie Laakhaven West 0 4 Totaal vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 1.725 2.583


4. Belastingen en premies sociale verzekeringen

Belastingen en premies sociale verzekeringen (x € 1.000) 31-12-2013 31-12-2012 Omzetbelasting 157 36 Pensioenpremies 0 228 Vennootschapsbelastinglatentie 0 0 Totaal belastingen en premies 157 264

Vennootschapsbelastinglatentie

Op grond van ons thans bekende informatie is de vennootschapsbelastinglatentie gewaardeerd op nul. De tijdelijke verschillen waarvoor latenties zouden kunnen worden gevormd (verliesverrekening, waardering te verkopen bezit, waardering te slopen bezit en leningen) zijn gewaardeerd op nul omdat onzeker is wanneer (in de toekomst) voldoende fiscale winsten gegenereerd kunnen worden. Uit onderzoek door onze belastingadviseur is te concluderen dat het de reële verwachting is dat over de jaren 2008 t/m 2013 geen vennootschapsbelasting verschuldigd zal zijn.

Over de jaren 2006 en 2007 was Haag Wonen partieel belastingplichtig. Over 2006 en 2007 is een definitieve aanslag vastgesteld. Over 2007 is een aanslag ontvangen van € 134.871. Dit bedrag is geheel verrekend met het eerder verlies uit 2006. 2006 € -/- 1.975.353 2007 € 134.871 Het restant verlies uit 2006 van € -/- 1.840.482 komt in aanmerking voor verrekening met eventuele belastbare winst uit de jaren 2008 tot en met 2015.Met ingang van 2008 is Haag Wonen integraal belastingplichtig. De aangiften over 2008, 2009 en 2010 zijn ingediend. Het fiscaal resultaat over die jaren betreft: 2008 € -/- 24.321.791 2009 € -/- 12.678.172 2010 € Nihil Voor de jaren 2011, 2012 en 2013 zijn nog geen aangiftes ingediend. Voorlopig zijn de belastbare bedragen door onze belastingadviseur op grond van onderzoek voorzichtig geschat op: 2011 € Nihil 2012 € 3.626.000 2013 € 22.337.000 Over de belastingjaren 2012 en 2013 is het fiscaal resultaat - na verrekening met fiscaal compensabele verliezen -nihil.


5. Overige vorderingen Overige vorderingen (x € 1.000) 31-12-2013 31-12-2012 Overige vorderingen 4.665 2.827 Af: voorziening oninbaar -44 -1 Totaal overige vorderingen 4.621 2.826

De post overige vordering bestaat uit:

Debiteuren overig: grootste post betreft een nog te ontvangen bedrag van € 739.000 ten aanzien van de afwikkeling liquidatie Kristal.

Overige vorderingen: betreft voornamelijk de nog te vorderen bedragen uit de depots van Wijnhaven CV (BOG verkoop De Kroon) voor een bedrag van circa € 2 miljoen.

Pensioenpremies: de pensioenpremies worden door het pensioenfonds SPW geïnd op basis van de bij hun verwerkte gegevens. Mutaties worden doorgegeven op het moment dat zij zich voordoen. Het SPW heeft een aanzienlijke achterstand met de verwerking van de mutaties en hierdoor is een vordering ontstaan. Deze vordering zal na de verwerking van de mutaties vanzelf aflopen door aanpassing van de maandelijkse borderelafdracht.

De vorderingen hebben een looptijd korter dan één jaar.

Voorziening dubieuze debiteuren

Verloop van de voorziening dubieuze debiteuren (x € 1.000)

Participanten en Totaal Totaal

Huurdebiteuren deelnemingen Overige 2013 2012 Saldo per 1 januari 1.707 330 1 2.038 2.134 Toevoeging 561 0 43 604 834 Vrijval 0 0 0 0 0 Af: onttrekking -637 -330 0 -967 -930 Saldo per 31 december 1.631 0 44 1.675 2.038


6. Overlopende activa De overlopende activa hebben een kortlopend karakter.

Overlopende activa (x € 1.000) 31-12-2013 31-12-2012 Te ontvangen subsidies gemeente 0 399 Te ontvangen bijdragen WMO gemeente 375 491 Overige overlopende activa 1.135 965 Af: voorziening oninbaar 0 0 Totaal overlopende activa 1.510 1.855

IV. Liquide middelen

Liquide middelen (x € 1.000) 31-12-2013 31-12-2012 Rekening courant kredietinstellingen 1.280 808 Totaal liquide middelen 1.280 808

Het hier vermelde saldo betreft alleen de rekeningen met een positief saldo. Onder de post schulden aan kredietinstellingen is het saldo van de negatieve rekeningen opgenomen voor € 6,4 miljoen. In 2013 heeft de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) een nieuwe kredietfaciliteit aan Woningstichting Haag Wonen verstrekt van € 30 miljoen (tot 2013 was dit € 45 miljoen), volledig bestaande uit rekening-courant krediet. Bij de verstrekking van de kredietfaciliteit zijn er geen zekerheden bedongen. De liquide middelen staan ter vrije beschikking. De Bank Nederlandse Gemeenten heeft ter herfinanciering van het project De Kroon aan Wijnhaven ontwikkeling fase 1 CV per 23 november 2011 een kredietarrangement met een maximum van € 25 miljoen ter beschikking gesteld. Dit krediet is met de verkoop van het BOG De Kroon in 2013 finaal afgelost.


C. Eigen vermogen 1. Groepsvermogen

Verloop van het groepsvermogen (x € 1.000) 2013 2012 Saldo per 1 januari 132.980 280.417 Waardemutatie V.O.V. direct via het eigen vermogen 117 5 Waardemutatie sociaal vastgoed direct via het eigen vermogen 7.255 -93.335 Liquidaties binnen de groep 154 0 Resultaat -23.779 -54.107 Saldo per 31 december 116.727 132.980

Het groepsvermogen is onder te verdelen in een gerealiseerd deel en een niet-gerealiseerd deel van het groepsvermogen. Het niet gerealiseerde deel geeft de overwaarde weer van het sociaal vastgoed in exploitatie en het commercieel vastgoed in exploitatie ten opzichte van de historische kostprijs van dit vastgoed. Of er sprake is van een overwaarde wordt per kasstroomgenererende eenheid bepaald. De liquidaties binnen de groep betreft de liquidatie van Haag Wonen Energie B.V. en Laakhaven Ontwikkeling B.V.

Opbouw van het groepsvermogen (x € 1.000) 2013 2012 Herwaarderingsreserve sociaal vastgoed in exploitatie 53.976 58.743 Herwaarderingsreserve commercieel vastgoed in exploitatie 9.117 24.243 Herwaarderingsreserve verkopen onder voorwaarden 122 5 Totaal ongerealiseerde herwaardering 63.215 82.981 Overige reserves 53.512 49.999 Totaal groepsvermogen 116.727 132.980


Overwaarde per kasstroomgenererende eenheid ultimo 2013 (x € 1.000) Historische

Herwaarderings-

Actuele waarde Kostprijs Overwaarde reserve Sociale exploitatie (SE) 736.878 693.578 43.300 43.300 Sociale belegging (SB) 31.827 35.225 -3.398 0 Maatschappelijk vastgoed (MV) 63.556 52.880 10.676 10.676 832.261 781.683 50.578 53.976 Commercieel wonen (CW) 94.817 106.435 -11.617 0 Commercieel (CO) 28.115 18.988 9.117 9.117 122.932 125.433 -2.500 9.117 Totaal 955.193 907.116 48.078 63.093

De meegeconsolideerde groepsmaatschappijen hebben tezamen een negatief eigen vermogen. Voor zover deze deelnemingen al afgewaardeerd zijn wordt een verlies niet genomen via het resultaat deelnemingen van Woningstichting Haag Wonen. Woningstichting Haag Wonen is niet aansprakelijk is voor de opgelopen verliezen van deze deelnemingen en daarom hoeft er geen voorziening te worden aangehouden. Indien er een vordering op de deelneming bestaat waarvan de inbaarheid in het geding komt wordt deze vordering wel voorzien voor het opgelopen verlies in de deelneming. Aansluiting groepsvermogen volgens geconsolideerde jaarrekening en eigen vermogen volgens enkelvoudige jaarrekening (x € 1.000)

31-12-2013 31-12-2012 Groepsvermogen volgens geconsolideerde jaarrekening 116.727 132.980 Negatief eigen vermogen groepsmaatschappijen 20.890 20.783 Vorderingen voorzien op groepsmaatschappijen -25.147 -28.517 Eigen vermogen volgens enkelvoudige jaarrekening 112.470 125.246


D. Voorzieningen 1. voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Verloop van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen (x € 1.000)

Stand per Waarde- Stand 1-1-2013 verandering Uitgaven 31-12-2013 Geothermie 1.580 0 -22 1.558 Brede School Rivierenbuurt 447 230 -17 660 Tasmanstraat 1.534 79 -413 1.200 Maasstraat fase 1 2.019 123 -2.141 0 Nuts 2.1 0 1.485 -1.079 406 Groot onderhoud Isabellaland 32 0 -32 0 Groot onderhoud Jacob Catsstraat 2.712 0 -2.712 0 Voorziening nieuwbouw projecten 8.323 1.917 -6.416 3.824

Voor de onrendabele toppen van nieuwbouwprojecten wordt een voorziening getroffen op het moment dat het investeringsbesluit is genomen in het directieteam-overleg en dit besluit goedgekeurd is in de raad van commissarissen. Deze voorziening wordt jaarlijks opnieuw berekend. Daarnaast worden de afwaarderingen op de voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop (grondposities) voorzien. Voor zover in genoemde projecten is geïnvesteerd, is de voorziening in mindering gebracht op de activa in ontwikkeling. Dit geldt ook voor de voorziening voor het groot onderhoud. De voorziening wordt in mindering gebracht op de uitgaven van die projecten.

Aansluitkosten Geothermie

Aardwarmte Den Haag v.o.f. is 27 augustus 2013 met haar 6 vennoten (waaronder Haag Wonen Energie B.V.) door de rechtbank failliet verklaard. De kosten in 2013 van € 23.000 (garanties tijdelijke energielevering) zijn ten laste van de voorziening gebracht. In afwachting van de afwikkeling van het faillissement door de curatoren blijft het restant van de voorziening Geothermie van € 1.557.000 gehandhaafd.

Brede School Rivierenbuurt

In december 2011 is het investeringsbesluit genomen voor het ontwikkelen van een brede buurtschool (nieuwbouw MOG). De feitelijke start is uitgesteld vanwege bezwaar van de buren. Per 31 december 2013 resteert een voorziening van € 660.000 ten behoeve van het onrendabele deel van de exploitatie.


Tasmanstraat

Het investeringsbesluit van het project Tasmanstraat (sociale nieuwbouw) is augustus 2012 genomen. De start bouw is november 2013 aangevangen. Voor het onrendabele deel van het project resteert nog een voorziening van € 1.200.000.

Maasstraat fase 1

Maasstraat fase 1 is in augustus 2013 opgeleverd, de voorziening is volledig in mindering gebracht op de activa in ontwikkeling.

Nuts 2.1 In januari 2014 is het investeringsbesluit GREX genomen van Nuts 2.1 (grondpositie, voorheen koopproject). Het betreft een besluit na balansdatum en de effecten hiervan zijn meegenomen in de jaarcijfers 2013. Per saldo resteert een voorziening van € 406.000.

Groot onderhoud Isabellaland

Het groot onderhoud project Isabellaland is in december 2013 opgeleverd, de voorziening is volledig in mindering gebracht op de activa in ontwikkeling.

Groot onderhoud Jacob Catsstraat Ook project Jacob Catsstraat is opgeleverd in december 2013, de voorziening is volledig in mindering gebracht op de activa in ontwikkeling.

2. Voorziening pensioenen De voorziening pensioenen betreft een voorziening ter dekking van toekomstige pensioenverhogingen van niet actieve deelnemers. Dit betreft oud-medewerkers van één van rechtsvoorgangers van Haag Wonen. Op basis van advies van de pensioenadviseur is in 2011 de hoogte van de voorziening herijkt. Dit gebeurt eens per 3 jaar.

Verloop van de voorziening pensioenen (x € 1.000) 2013 2012 Saldo per 1 januari 794 794 Toevoeging 0 0 Onttrekking 0 0 Saldo per 31 december 794 794


3. Overige voorzieningen

Verloop van de overige voorzieningen (x € 1.000) 2013 2012 Saldo per 1 januari 1.221 1.319 Toevoeging 1.070 39 Onttrekking -512 -137 Saldo per 31 december 1.779 1.221

De overige voorzieningen betreft de voorziening onderhoudskostengarantiefonds, de voorziening loopbaanontwikkelingsbudget en de reorganisatievoorziening. Voorziening onderhoudskostengarantiefonds

Dit betreft een voorziening voor woningen welke met een onderhoudsgarantie verkocht zijn. Haag Wonen heeft voor de eerste tien jaar na verkoop van de eerste woning een bedrag per woning voor toekomstig onderhoud aan het casco en de gemeenschappelijke voorzieningen toegezegd. Alleen een goed functionerende Vereniging van Eigenaren kan hiervan gebruik maken. Doel is de handhaving van een kwalitatief goed onderhoudsniveau gedurende de eerste tien jaar na verkoop. Op basis van een meerjaren-onderhoudsplanning wordt gereserveerd. Uiterlijk in 2014 is de voorziening afgewikkeld. In 2013 is bijna de gehele voorziening verbruikt.

Verloop van de voorziening onderhoud onderhoudskostengarantiefonds (x € 1.000) 2013 2012 Saldo per 1 januari 421 482 Toevoeging 0 0 Onttrekking -393 -61 Saldo per 31 december 28 421


Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget Voor iedere medewerker in loondienst bij Haag Wonen is een budget beschikbaar voor loopbaanontwikkeling. Het maximale budget conform de CAO woondiensten bedraagt € 4.500. Een medewerker kan met zijn of haar loopbaanontwikkelingsbudget opleidingen financieren. Een opleiding betaald uit het loopbaanontwikkelingsbudget hoeft geen relatie te hebben met de huidige werkzaamheden binnen de corporatie, maar moet wel gericht zijn op loopbaanontwikkeling. Voor ieder jaar dat een medewerker in dienst is wordt € 900 toegevoegd aan het budget tot aan bovengenoemd maximum. Werknemers met een leeftijd van 55 of hoger mogen extra vrij uren kopen met het budget.

Verloop van de voorziening loopbaanontwikkelingsbudget (x € 1.000) 2013 2012 Saldo per 1 januari 800 837 Toevoeging 70 39 Onttrekking -119 -76 Saldo per 31 december 751 800

Per 31 december 2013 is het budget opnieuw bepaald en bedraagt € 751.000. Voorziening reorganisatievoorziening

Verloop van de reorganisatievoorziening (x € 1.000) 2013 2012 Saldo per 1 januari 0 0 Toevoeging 1.000 0 Onttrekking 0 0 Saldo per 31 december 1.000 0

Vorming reorganisatievoorziening Per 31 december 2013 is een voorziening gevormd, waarin de verwachtte effecten van de aangekondigde reorganisatie zijn opgenomen. In de voorziening is rekening gehouden met de meerkosten voor ontslagvergoedingen, omscholingskosten, kosten voor outplacement, vergoedingen voor de geschillencommissie en juridische kosten. Door de vorming van de voorziening worden de meerkosten van de reorganisatie te laste van het resultaat van 2013 gebracht. Zie paragraaf 3.3 Reorganisatie.


E. Langlopende schulden 1. Leningen kredietinstellingen

Verloop van leningen kredietinstellingen (x € 1.000) 2013 2012 Saldo per 31 december vorig boekjaar 811.838 825.819 Aflossingsverplichting boekjaar -68.778 -69.472 Saldo per 1 januari 743.060 756.347 Ontvangen hoofdsommen 61.450 65.500 Aflossingen -/- aflossingsverplichting 0 -10.009 Saldo per 31 december 804.510 811.838 Aflossingsverplichting komend boekjaar -65.541 -68.778 Saldo per 31 december 738.969 743.060

De verhouding tussen de rentelast van het boekjaar en het gemiddelde schuldrestant in het boekjaar bedroeg in 2013: 4,24% (2012: 4,66%). Van het saldo leningen 31 december 2013 van € 739 miljoen, heeft € 641 miljoen een looptijd langer dan 5 jaar. Voor een drietal wooncomplexen zijn positief-negatieve hypotheekverklaringen afgegeven. De overige wooncomplexen zijn gefinancierd onder borgstelling van het WSW. De materiële vaste activa van Woningstichting Haag Wonen is volledig ingezet als onderpand bij het WSW. De totale WSW-borging per 31 december 2013 bedraagt € 838 miljoen. De gemiddeld gewogen rentecoupon per 31 december 2013 bedraagt 4,07% (2012: 4,21%). In 2013 hebben uitsluitend de twee flexibele roll-over leningen renteconversies ondergaan. De hoofdsommen van deze leningen zijn in 2013 niet gemuteerd. Van een tweetal leningen welke in 2014 een renteconversie ondergaan is de rente in 2013 gefixeerd. Het schuldrestant van deze leningen bedroeg in 2013 € 19,5 miljoen. De gemiddeld gewogen gefixeerde coupon bedroeg 2,48%. In 2013 zijn twaalf leningen (€ 61,6 miljoen) finaal afgelost. De reguliere aflossingen over het boekjaar 2013 bedroegen € 7,2 miljoen. In 2013 is voor € 21 miljoen aan langlopende leningen afgesloten, allen betrekking hebbend op herfinanciering 2014. In 2014 moet in totaal € 58,6 miljoen finaal worden afgelost. De gemiddeld gewogen gefixeerde coupon van de in 2013 afgesloten leningen bedroeg 2,92%. (exclusief de flexibele roll-over leningen). Treasury dient het jaarlijkse renterisico door (her-) financiering en renteconversie te beperken tot maximaal 15% van de restant hoofdsom van de totale leningenportefeuille om een evenwichtige rentelast te creëren. Eventuele overtollige geldmiddelen mogen worden belegd op de geld- of kapitaalmarkt, rekening houdend met de gewenste liquiditeitspositie, het renterisico en debiteurenrisico. In het treasury-statuut en de treasury-handleiding zijn hiertoe richtlijnen opgenomen.


2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De terugkoopverplichting woningen verkoop onder voorwaarden betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling verkoop onder voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waarde-ontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden.

Verloop van de verplichtingen verkoop onder voorwaarden (x € 1.000) 2013 2012 Saldo per 1 januari 10.739 10.918 Verkopen 801 345 Aankopen -364 -520 Waardemutatie -421 -4 Saldo per 31 december 10.755 10.739

In 2013 zijn zes woningen verkocht met koopgarant voorwaarden (2012: 4 woningen). Vier woningen vanuit de voorraad en twee woningen vanuit de exploitatie. Daarnaast zijn drie woningen teruggekocht (2012: 4 woningen). Per 31 december 2013 zijn in totaal 82 woningen verkocht onder voorwaarden (2012: 79 woningen).

3. Overige schulden De overige schulden betreft de waarborgsommen verschuldigd aan huurders

Verloop van de waarborgsommen (x € 1.000) 2013 2012 Saldo per 1 januari 4.857 4.806 Ontvangen waarborgsommen 358 385 Uitbetaalde waarborgsommen -367 -291 Toegevoegde rente 0 24 Uitbetaalde rente -72 -67 Saldo per 31 december 4.776 4.857

Aan de reguliere waarborgsommen is in 2013 0% rente toegevoegd (2012: 0,5%).


F. Kortlopende schulden 1. Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan kredietinstellingen (x € 1.000) 31-12-2013 31-12-2012 Te betalen aflossingen langlopende schulden volgend boekjaar 65.541 68.780 Kasgeldleningen 0 0 Negatieve banksaldi 6.443 16.788 Totaal schulden aan kredietinstellingen 71.984 85.568

De te betalen aflossingen langlopende schulden 2013 bestaan voor € 6,9 miljoen uit reguliere aflossingen en voor € 58,6 miljoen aan eindaflossingen. Voor een toelichting op de negatieve banksaldi wordt verwezen naar de liquide middelen.

2. Schulden aan leveranciers De schulden aan leveranciers bedragen 31 december 2013 € 6,9 miljoen.

3. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen De post schulden aan participanten en deelnemingen is als volgt samengesteld:

Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen (x € 1.000) 31-12-2013 31-12-2012 Schuld aan MAB Vastgoed II B.V. 1.725 2.500 Schuld aan Aardwarmte v.o.f. 0 42 Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen 1.725 2.542

4. Belastingen en premies sociale verzekeringen

Belastingen en premies sociale verzekeringen (x € 1.000) 31-12-2013 31-12-2012 Omzetbelasting 753 3.321 Loonbelasting en premieheffing 481 577 Vennootschapsbelasting 17 17 Totaal belastingen en premies 1.251 3.915


6. Overige schulden De overige schulden betreft de nog met bewoners af te rekenen servicekosten en de negatieve post onderhanden projecten.

7. Overlopende passiva De post overlopende passiva is als volgt samengesteld.

Overlopende passiva (x € 1.000) 31-12-2013 31-12-2012 Onderhoudskosten 0 0 Vooruitontvangen huur 3.002 2.662 Niet opgenomen vakantie-uren personeel 509 503 Reservering grondsuppletie 315 315 Reservering A. Diepenbrockhof 600 0 Afrekening Waterhof 251 245 Nog te betalen facturen 2.539 730 Bestemde reserve volkshuisvesting 51 51 Transitorische rente langlopende leningen 17.087 17.852 Overige 851 802 Totaal overlopende passiva 25.205 23.160


6.2 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

Obligo WSW

Ten behoeve van het WSW dient een obligo van 3,85% voor de afgesloten leningen aangehouden te worden. Op 31 december 2013 betrof de hoogte van deze obligo's € 31,7 miljoen (2012: € 33,5 miljoen).

Stuiting en verjaring vordering op grond van art.75 Wet bodembescherming. Op 1 januari 1997 heeft er een ingrijpende wijziging plaatsgevonden in het verjaringsrecht voor oude rechtsvorderingen tot vergoeding van schade door verontreiniging van lucht, water of bodem. Het risico bestaat dat zulke milieuschadenvorderingen verloren gaan als de verjaring niet vóór 1 januari 1997 is gestuit. Teneinde verjaring te voorkomen heeft de Staat ons medegedeeld dat zij ons voor de kosten van onderzoek en sanering van bodemverontreiniging aansprakelijk stelt voor het complex Van Speijkstraat 75/89 en een gedeelte van een complex op het terrein aan de Margaretha van de Hennebergweg alsmede voor een terrein aan de Brueghelstraat 7-99 en v.d. Neerstraat 54-100. Om onze rechten zeker te stellen hebben wij de gemeente Den Haag voor deze complexen aansprakelijk gesteld voor alle in verband met de verontreiniging optredende schade.

Huurovereenkomst kantoorpand

Met Delta Lloyd Levensverzekering N.V. is een huurovereenkomst aangegaan voor het kantoorpand aan de Waldorpstraat 120. De huurovereenkomst is voor bepaalde tijd aangegaan en loopt tot en met 2016. De huurprijs bedraagt op jaarbasis € 431.000.

Wet Ketenaansprakelijkheid

Haag Wonen is onderworpen aan de Wet Ketenaansprakelijkheid en kan op grond hiervan worden aangesproken. De omvang van het risico is niet te kwantificeren. Er zijn beheersingsmaatregelen getroffen om dit risico te beperken. Renterisico WSW-deelnemers mogen een renterisico hebben van maximaal 15% van het vreemd vermogen, gerekend over een aaneengesloten voortschrijdende periode van twaalf maanden. Door een maximum te stellen aan het renterisico kunnen risicovolle rentepieken worden voorkomen en daarmee het renterisico begrensd.

Het renterisico – uitgedrukt in een percentage van het saldo langlopende leningen - van Haag Wonen op basis van de bestaande leningportefeuille (exclusief herfinanciering, inclusief volledige gebruikte “Roll Over” leningen) bedraagt:


2014 13,75 % 2015 12,60 % 2016 16,21 % 2017 14,01 % 2018 14,30 %

Nog te ontvangen leningen

Op 31 december 2013 bedraagt het saldo van de nog te ontvangen leningen € 21,0 miljoen (2012: € 61,5 miljoen). Vennootschapsbelasting Woningstichting Haag Wonen vormt samen met Haag Wonen Holding B.V., Haag Wonen Energie B.V., Haag Wonen Ontwikkeling B.V., Aanvan Vastgoed II B.V. en Aanvan Vastgoed B.V. een fiscale eenheid, en is daardoor hoofdelijk aansprakelijk voor de vennootschapsbelasting van deze fiscale eenheid.

Omzetbelasting

Woningstichting Haag Wonen vormt samen met Haag Wonen Holding B.V. en Haag Wonen Ontwikkeling B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting, en is daardoor hoofdelijk aansprakelijk voor de omzetbelasting van deze fiscale eenheid.

Aangegane verplichtingen nieuwbouwprojecten

De aangegane verplichtingen ten aanzien van nieuwbouwprojecten bedragen per december 2013 € 4,9 miljoen (2012: € 10 miljoen).

Aangegane verplichtingen onderhoud

De aangegane verplichtingen met betrekking tot onderhoud en leefbaarheid bedragen per 31 december 2013 € 2,2 miljoen (2012: € 22 miljoen). Deze verplichtingen hebben met name betrekking op het planmatig onderhoud en overige investeringen.

Bankgaranties

Per 31 december 2013 zijn er geen lopende bankgaranties. (2012: € 0).

Aansprakelijkheid

Daar waar Haag Wonen participeert als vennoot in een vennootschap onder firma is zij hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van deze vennootschap.


Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening

I. Bedrijfsopbrengsten 1. Huuropbrengsten

Huuropbrengsten (x € 1.000) 2013 2012

Woningen en woongebouwen 120.045 116.423 Af: huurderving -1.951 -2.452 Subtotaal 118.094 113.971

Onroerende zaken niet zijnde woningen 8.227 8.378 Af: huurderving -619 -833 Subtotaal 7.608 7.545 Totaal huren 125.702 121.516

De totale huuropbrengsten, afgezien van de huurderving, zoals hierboven is weergegeven zijn ten opzichte van 2012 beïnvloed door:

Verloop van de huuropbrengst (x € 1.000) 2013 2012 Huren woningen en niet-woningen begin boekjaar 121.516 118.526 Huurderving woningen en niet-woningen begin boekjaar 3.285 4.711 Huuropbrengst woningen en niet woningen begin boekjaar 124.801 123.237

Huurverhoging inclusief harmonisatie en verbeteringen 3.508 2.570 Nieuwe verhuureenheden 300 912 Verkopen -532 -1.035 Herstructurering en sloop -91 -417 Overige mutaties 286 -466 Huuropbrengst woningen en niet woningen eind boekjaar 128.272 124.801 Huurderving woningen en niet-woningen eind boekjaar -2.570 -3.285 Huren woningen en niet-woningen eind boekjaar 125.702 121.516


2. Opbrengsten servicecontracten

De opbrengsten servicecontracten betreft de vergoedingen voor leveringen en diensten die worden geïnd bij huurders. Dit betreft leveringen en diensten die voor het grootste deel onlosmakelijk zijn verbonden aan het huurcontract.

Opbrengsten servicecontracten (x € 1.000) 2013 2012 Vergoedingen voor leveringen en diensten 6.966 6.960 Af: derving -119 -149 Totaal opbrengsten servicecontracten 6.847 6.811

3. Overheidsbijdragen

Overheidsbijdragen (x € 1.000) 2013 2012 Bijdrage MIVA's 0 17 Huurverlagingstoeslag 0 0 Totaal overheidsbijdragen 0 17

4. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille (x € 1.000) 2013 2012 Verkoop bestaande bouw -1.216 1.276 Verkoop nieuwbouw 444 -55 Totaal verkoop onroerende zaken -772 1.221


Verkoop bestaande bouw

Verkoopopbrengst bestaande bouw (x € 1.000) 2013 2012 Omzet bestaande bouw 15.400 10.122 Kostprijs bestaande bouw -16.616 -8.846 Totaal verkoopopbrengst bestaande bouw -1.216 1.276

In het jaar 2013 zijn er in totaal 83 woningen verkocht, 17 eenheden bedrijfsonroerend goed (11 eenheden complex Ammunitiehaven en 6 losse objecten) en 53 parkeerplaatsen (45 behorende bij verkoop van het bedrijfsonroerend goed complex Ammunitiehaven en 8 losse objecten).

Verkoop nieuwbouw

Verkoopopbrengst nieuwbouw (x € 1.000) 2013 2012 Omzet nieuwbouw 21.461 5.341 Kostprijs nieuwbouw -21.017 -5.396 Totaal verkoopopbrengst nieuwbouw 444 -55

De verkopen nieuwbouw hebben betrekking op de projecten:

De Kroon: 1 woning en 75 parkeerplaatsen; Maasstraat: 1 woning (aan terugkeerder); Wijnhavenkwartier C.V.: verkoop van het commerciële deel (BOG De Kroon) van het project.

De genoemde aantallen betreffen daadwerkelijke transporten in 2013.

5. Geactiveerde productie eigen bedrijf

De geactiveerde productie eigen bedrijf betreft de geactiveerde bedrijfslasten die kunnen worden aangemerkt als interne lasten drukkend op de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten.


6. Subsidie krachtwijken

In 2012 zijn de subsidies voor de jaren 2011 en 2012 ontvangen. In totaal betrof dit een bedrag van € 3,4 miljoen. Het jaar 2012 was het laatste jaar waarin subsidies kon worden verkregen voor de krachtwijken.

7. Overige bedrijfsopbrengsten

Overige bedrijfsopbrengsten (x € 1.000) 2013 2012 Doorberekende administratiekosten 345 311 Doorberekende kosten verkoopvoorbereiding en VVE 707 670 Dekking vastgoed en ontwikkeling in projecten 0 0 Overige vergoedingen, subsidies en opbrengsten 1.757 1.210 Totaal overige bedrijfsopbrengsten 2.809 2.191

II. Bedrijfslasten

8. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (x € 1.000) 2013 2012 Afschrijvingen sociaal vastgoed in exploitatie 30.341 44.380 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 744 684 Totaal afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

31.085 45.064


Afschrijvingen sociaal vastgoed in exploitatie

De afschrijvingen worden lineair berekend over de restant levensduur van het vastgoed. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie betreft afschrijvingen op kantoorpanden, inrichting kantoor, vervoermiddelen, automatisering, apparatuur en ruimten huismeesters. Een verdere toelichting over de gebruikte afschrijvingstermijnen staat vermeld in de waarderingsgrondslagen.

9. Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille (x € 1.000) 2013 2012 Waardeveranderingen projecten -708 7.579 Waardeveranderingen materiële vaste activa in exploitatie -21.575 3.819 Waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden 920 -33 Totaal overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille -21.363 11.365

Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugname van een waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van enerzijds de investeringen en anderzijds de bedrijfswaarde hiervan.

Waardeveranderingen materiële vaste activa in exploitatie (x € 1.000) 2013 2012 Terugname eerder genomen afwaarderingen sociaal vastgoed (MV) -21.575 0 Afwaardering sociaal vastgoed (MV) 0 3.819 Totaal waardeveranderingen materiële vaste activa in exploitatie -21.575 3.819


Waardeveranderingen projecten

Waardeveranderingen projecten (x € 1.000) 2013 2012 Tasmanstraat 79 3.769 Maasstraat fase 1 -552 4.120 Wateringse Binnentuinen fase 2 -247 1.015 Brede School Rivierenbuurt 232 221 De Tonen -220 0 Van der Kunstraat 0 -398 Aansluitkosten geothermie 0 -2.348 Groot onderhoud Braamstraat 0 1.200 Totaal overige waardeveranderingen -708 7.579

De waardeveranderingen projecten bestaan uit de resultaten van nieuwbouwprojecten huur: de grondexploitaties (GREX), de vastgoedexploitatie (VEX) en onrendabele toppen nieuwbouw (EX). Daarnaast zijn de overige onrendabele investeringen opgenomen (groot onderhoud, geothermie). Het betreft waardeveranderingen van de materiële vaste activa. Waardeveranderingen worden in het resultaat verwerkt op moment van een investeringsbesluit en daarna jaarlijks herijkt. Tasmanstraat De GREX en de onrendabele top van Tasmanstraat zijn per jaareinde 2013 herijkt, deze verslechteren per saldo met € 79.000.

Maasstraat fase 1 Maasstraat fase 1 is in september 2013 opgeleverd. Verliezen op het project worden genomen op basis van voorcalculatie bij het investeringsbesluit en daarna jaarlijks per jaareinde herijkt. Op basis van nacalculatie bij activering van het project is het verlies € 552.000 lager.

Wateringse Binnentuinen fase 2 Wateringse Binnentuinen fase 2 is in augustus 2013 opgeleverd. Verliezen op het project worden genomen op basis van voorcalculatie bij het investeringsbesluit en daarna jaarlijks per jaareinde herijkt. Op basis van nacalculatie bij activering van het project is het verlies € 247.000 lager.

Brede School Rivierenbuurt De VEX en de onrendabele top van de Brede School Rivierenbuurt zijn per jaareinde 2013 herijkt, deze verslechteren per saldo met € 232.000.


De Tonen De Waardeverandering betreft een nagekomen positief resultaat van € 220.000 voor project De Tonen. De kosten van het plaatsen van een monument en herplaatsing van ornamenten viel lager uit dan verwacht.

Waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden De negatieve waardeverandering van € 919.739 betreft een waardemutatie aankoop/verkoop van de materiële vaste activa welke verkocht is onder voorwaarden (koopgarant) van € 45.815 en een herwaardering van de voorraad koopgarantwoningen van € 873.924.

10. Erfpacht

Voor drie woningen wordt een erfpachtcanon betaald aan de gemeente voor de grond. Voor alle overige grond is de erfpacht eeuwigdurend afgekocht.

11. Lonen en salarissen

Lonen en salarissen (x € 1.000) 2013 2012 Lonen en salarissen personeel in dienst 13.094 14.111 Dotatie reorganisatievoorziening 800 0 Uitzendkrachten 478 1.067 Ontvangen ziekengelden -329 -107 Totaal lonen en salarissen 14.043 15.071

De personeelsbezetting is als volgt te specificeren:

Aantallen

2013 2012

Totaal aantal medewerkers 271 280 Totaal aantal FTE 247,93 256,26

In 2013 zijn 12 medewerkers in dienst getreden en 21 medewerkers uit dienst getreden.


Reorganisatie In 2013 is een start gemaakt met de reorganisatie. De resultaten hiervan zijn goede zichtbaar in de realisatie van 2013. Door het niet invullen van vacatures en het niet verlengen van tijdelijke contracten is al een flinke bezuiniging gerealiseerd. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 zijn nog verdere bezuinigingen op personeel gepland. Hiervoor is een reorganisatie aangekondigd met bijbehorend sociaal plan. De verwachte extra kosten van de reorganisatie zijn genomen in 2013 middels de vorming van een reorganisatievoorziening.

Lonen en salarissen personeel in dienst De medewerkers van Haag Wonen hebben in 2013 geen indexatie ontvangen vanuit de CAO Woondiensten. Wel is er in november een éénmalige uitkering ontvangen van € 250 per persoon vanuit de CAO.

Uitzendkrachten In 2013 zijn minder uitgaven gedaan voor de inhuur van externe krachten. Met het oog op de gewenste bezuinigingen zijn de aanvragen van inleenkrachten gedurende het jaar kritisch heroverwogen. Uitgangspunten beloning Binnen de sector woningcorporaties is een beloningscode van toepassing, de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties (SBBW). De beloning van de directeur-bestuurder van Haag Wonen valt ruim binnen het maximum van deze code. Bij indiensttreding van de directeur-bestuurder van Haag Wonen, mevrouw drs. C.F. van Dreven, is de Raad van Commissarissen overigens uitgegaan van de Izeboud-regeling. De beloning van de bestuurder voldeed toen ook aan die regeling.

Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector De regels ten aanzien van de bezoldiging voor de (semi)publieke sector zijn vastgelegd in de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Deze wet is per 1 januari 2013 van kracht. In de WNT is vastgelegd dat topfunctionarissen mogen niet meer verdienen dan het wettelijke maximum: de WNT-norm. Jaarlijks wordt dit bedrag vastgesteld in een ministeriële regeling. Topfunctionarissen moeten altijd openbaar maken wat zij verdienen, of dit nu meer of minder is dan de norm. Voor de bestaande contracten en aanstellingen geldt een overgangsregeling. De gemaakte salarisafspraken blijven daarbij nog vier jaar gelden. Hierna wordt het salaris in drie jaar teruggebracht naar de norm.

Per 1 januari geldt voor topfunctionarissen van woningcorporaties een eigen sectorale norm. Deze norm is afhankelijk is van het aantal verhuureenheden en de grootte van de gemeente. De WNT-norm voor 2013 bedraagt € 228.599.


Bezoldiging van de directeur-bestuurder


2013 Naam Mw. C.F. van Dreven Beloning € 164.751 Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen € 5.773 Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) € 39.525 Bezoldiging volgens de WNT € 210.049 Functie directeur-bestuurder Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01-2013 tot en met 31-12-2013 Omvang van het dienstverband 36 uur per week (1fte) Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies € 8.838 Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband niet van toepassing Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed directeur-bestuurder Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd niet van toepassing

Mevrouw C.F. van Dreven is in 2009 op 1 maart gestart in haar functie als bestuurder. Bij indiensttreding is de raad van commissarissen uitgegaan van de Izeboud-regeling. De beloning van de bestuurder voldeed aan die regeling. Mevrouw C.F. van Dreven ontvangt een vergoeding voor een OV-jaarabonnement als onderdeel van het mobiliteitsbudget. De beloning van de bestuurder kent geen variabele component in de zin van bonussen en tantièmes. Er is geen afvloeiingsregeling vastgelegd. Met de bestuurder is bij aanstelling een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan. De keuze voor onbepaalde tijd is gemaakt vanuit het belang van Haag Wonen. Een verlenging, nieuwe aanstelling of overeenkomst vanaf 1 januari 2013 moet vanzelfsprekend wél aan de WNT te voldoen. Wijzigingen in aanstellingen en overeenkomsten in de periode tussen aanvaarding van de wet in de Tweede Kamer op 6 december 2011 en inwerkingtreding van de WNT op 1 januari 2013 vallen niet onder het overgangsrecht. De bezoldiging van mevrouw C.F. van Dreven komt in 2013 niet boven het bezoldigingsmaximum.


Bezoldiging van de directie


2013 Naam Mw. R.J.M. Koppen-Kreyne Beloning € 144.215 Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen € 0 Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) € 30.880 Bezoldiging volgens de WNT € 175.095 Functie directeur bedrijfsvoering Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01-2013 tot en met 31-12-2013 Omvang van het dienstverband 36 uur per week (1fte) Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies € 9.253 Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband niet van toepassing Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed directeur bedrijfsvoering Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd niet van toepassing

De bezoldiging van mevrouw R.J.M. Koppen-Kreyne komt in 2013 niet boven het bezoldigingsmaximum. Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)

2013 Naam Dhr. B.G.M. Moesbergen Beloning € 135.663 Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen € 5.565 Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) € 30.175 Bezoldiging volgens de WNT € 171.403 Functie directeur strategie en vastgoed Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01-2013 tot en met 31-12-2013 Omvang van het dienstverband 36 uur per week (1 fte) Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies € 9.241 Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband niet van toepassing Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed directeur strategie en vastgoed Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd niet van toepassing

De bezoldiging van de heer B.G.M. Moesbergen komt in 2013 niet boven het bezoldigingsmaximum.



2013 Naam K.J. van Oijen Beloning € 136.179 Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen € 0 Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) € 29.072 Bezoldiging volgens de WNT € 165.251 Functie directeur woonbedrijf Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01-2013 tot en met 31-12-2013 Omvang van het dienstverband 36 uur per week (1 fte) Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies € 9.224 Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband € 31.672 Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed directeur woonbedrijf Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd 2013 (31-12-2013)

De bezoldiging en uitkering wegens beëindiging van het dienstverband van de heer K.J. van Oijen komt in 2013 niet boven het maximum.

Bezoldiging van de Raad van Commissarissen In 2013 is de honorering van de Raad van Commissarissen niet verhoogd. De bedragen die in 2012 zijn uitgekeerd zijn bruto vergoedingen. Voor de bezoldiging van commissarissen van kwam in 2013 een bedrag van € 63.009 (2012: € 66.401) ten laste van Woningstichting Haag Wonen en haar dochter- of groepsmaatschappijen. De bezoldiging van de commissarissen is als volgt:

Bezoldiging raad van commissarissen Functie Bezoldiging De heer mr. J.E. Bauer Voorzitter € 14.487 De heer drs. H.W. Breukink Vice-voorzitter/auditcommissie (afgetreden per 31 maart 2013) € 3.018 9 De heer drs. J.J.H.M van Gennip Vice-voorzitter € 10.865 De heer mr. M. van der Kallen Lid/auditcommissie € 12.073 Mevrouw drs. E.A. Kaya Lid € 9.658 De heer drs. D. J. Schrijer Lid € 9.658 Mevrouw drs. T.Siertsema MBA Lid/auditcommissie (vanaf 26 juni 2013) € 3.250 10

€ 63.009

De maximale bezoldiging van de raad van commissarissen is geregeld binnen de Wet Normering Topinkomens. Het maximum voor leden en voorzitters bedraagt 5 respectievelijk 7,5% per kalenderjaar van de voor de betreffende instelling geldende maximum bezoldiging. Voor 2013 geldt voor leden een maximum bezoldiging van € 11.428 per jaar, en voor de voorzitter € 17.142 per jaar. In 2013 zijn de

9 De bezoldiging de heer drs. H.W. Breukink bedraagt op jaarbasis € 11.974 10 De bezoldiging van mevrouw drs. T.Siertsema MBA bedraagt op jaarbasis € 6.500


vergoedingen van de leden de heer drs. H.W. Breukink en de heer mr. M. van der Kallen boven het maximum uitgekomen. Zij zijn beiden aangetreden voor aanvang van de WNT en vallen binnen het overgangsregime van de WNT.

12. Sociale lasten en pensioenlasten

Pensioenlasten en sociale lasten (x € 1.000) 2013 2012 Sociale lasten 1.840 1.052 Pensioenlasten 2.476 2.484 Totaal pensioenlasten en sociale lasten 4.316 3.536

In 2013 is de ZVW (zorgverzekeringswet) premie niet langer een werknemerslast maar een werkgeverslast. Deze premie (in 2013 ruim € 8 ton) is daardoor verschoven van de post lonen en salarissen naar sociale lasten. Dit verklaart de stijging van de kosten op deze post, terwijl de totale loonkosten gedaald zijn. Haag Wonen heeft een pensioenregeling (SPW). Dit betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. De premies zijn als last verwerkt in de winsten verliesrekening (de verplichtingenbenadering). De belangrijkste kenmerken van deze regeling zijn: pensioengevende salarisgrondslag (middelloonregeling) afspraken over indexatie beschrijving belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst wijze waarop pensioenregelingen zijn ondergebracht bij de pensioenuitvoerder dekkingsgraad van de pensioenuitvoerder

Voor de pensioenregeling betaalt Haag Wonen op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft Haag Wonen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. Haag Wonen heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. De dekkingsgraad van SPW eind december 2013 bedraagt 114% (2012: 106%). Bij een dekkingsgraad van 114 procent heeft SPW 114 euro in kas voor elke 100 euro aan huidige en toekomstige pensioenbetalingen. De minimale vereiste dekkingsgraad van SPW bedraagt iets meer dan 104%. Indien de dekkingsgraad onder deze vereiste dekkingsgraad komt is er sprake van een dekkingstekort. Een fonds dient dan een korte


termijn herstelplan op te stellen waaruit blijkt dat het fonds binnen drie jaar uit dekkingstekort komt. SPW heeft eind eerste kwartaal 2013 (drie kwartaaleinden uit dekkingstekort) het korte termijn herstelplan beëindigd. Het verloop van de dekkingsgraad is afhankelijk van verschillende factoren zoals de rente, de aandelenkoersen en de levensverwachting. Deze factoren beïnvloeden het vermogen en de verplichtingen van SPW. De ontwikkeling op de financiële markten blijven op dit moment nog onzeker. Het is daarom op dit moment nog niet te zeggen hoe de dekkingsgraad van het fonds zich de komende tijd ontwikkelt.

13. Onderhoudslasten

Onderhoudslasten (x € 1.000) 2013 2012 Reparatieonderhoud 8.373 7.864 Mutatieonderhoud 6.868 6.987 Contract onderhoud 2.733 2.786 Subtotaal dagelijks onderhoud 17.974 17.637

Planmatig onderhoud 13.448 16.420 Groot onderhoud 1.910 3.195 Totaal kosten onderhoud 33.332 37.252

Een specificatie van de besteding van de onderhoudslasten is beschreven in het volkshuisvestingsverslag, zie paragraaf 2.1.

14. Leefbaarheid

Leefbaarheid (x € 1.000) 2013 2012 Kosten leefbaarheid 1.448 1.910 Totaal leefbaarheid 1.448 1.910

De kosten leefbaarheid zijn in 2013 lager dan het voorgaande jaar. De activiteiten worden afgebakend op de gebieden waar de primaire verantwoordelijkheid van Haag Wonen ligt met als uitgangspunt: schoon, heel, veilig en sociaal. In het volkshuisvestingsverslag wordt in de paragrafen 1.5 ‘Rondkomen & vooruitkomen’ en 1.6 ‘Schone, hele en veilige wijken’ uiteengezet aan welke activiteiten de uitgaven leefbaarheid besteed zijn.


15. Belastingen en verzekeringen

Belastingen en verzekeringen (x € 1.000) 2013 2012 Onroerend zaak belasting 1.859 1.837 Rioolrecht 2.942 2.861 Waterschapslasten 613 596 Verzekeringen 373 369 Eigen risico 258 262 Totaal belastingen en verzekeringen 6.045 5.925

16. Lasten servicecontracten

Dit betreft de kosten over 2013 voor de leveringen en diensten. Het saldo van de vergoedingen (opbrengsten servicecontracten) en de kosten wordt afgerekend met de bewoners.


17. Overige bedrijfslasten

Overige bedrijfslasten (x € 1.000) 2013 2012 Overige personeelskosten 1.238 1.493 Huisvestingskosten 999 910 Kosten Raad van Commissarissen 49 15 Kosten huurdersorganisaties 127 151 Strategie 162 187 Communicatie intern en extern 189 547

Kwaliteitszorg 106 65 Overige algemene kosten 2.767 2.844 Kosten ICT 2.942 2.203 Overige lasten 113 231 Subtotaal niet exploitatiegebonden 8.692 8.646

Bijdrage VVE's 616 500 Overige exploitatielasten 1.636 1.751 Dotatie voorziening dubieuze debiteuren 571 557 Subtotaal exploitatiegebonden 2.823 2.808

Overige bedrijfslasten voor heffingen en waardemutaties 11.515 11.454

Waardemutaties voorraden en afboekingen projecten 6.439 4.932

Heffing saneringssteun 5.039 0 Verhuurderheffing 354 0

Totaal overige bedrijfslasten 23.347 16.386

De reguliere bedrijfslasten zijn in 2013 vrijwel gelijk gebleven ten opzichte van vorig boekjaar. Het verlagen van de bedrijfslasten blijft een aandachtspunt. We kijken bij alle uitgaven kritisch of deze noodzakelijk zijn voor het behalen van onze doelstellingen. Op het totaal van de overige bedrijfslasten is een sterke stijging te zien, deze wordt veroorzaakt door de afwaardering van voorraden, de afwaardering van projecten, de heffingen saneringssteun en verhuurderheffing. Vooral de laatste heffing zal de komende jaren in toenemende mate het resultaat gaan beïnvloeden. Voor 2014 is voor beide heffingen een totaalbedrag begroot van € 14,6 miljoen. In de overige algemene kosten zijn de kosten van de externe accountant inbegrepen. Over 2013 betreft dit volledig Deloitte accountants (dat geldt ook voor 2012) en bedragen de kosten € 228.000. Deze kosten zijn gemaakt voor de controle van de jaarrekening en andere diensten.


Uitsplitsing accountantskosten (x € 1.000) 2013 2012 Controle van de jaarrekening boekjaar 2011 0 92 Controle van de jaarrekening boekjaar 2012 116 78 Controle van de jaarrekening boekjaar 2013 40 0 Andere controle-opdrachten 4 30 Fiscale adviesdiensten 1 8 Andere niet-controle diensten 8 41 Totaal accountancy 169 249 Andere niet-controle diensten 59 0 Totaal andere niet-controle diensten 59 0 Totaal accountantskosten 228 249

Waardemutaties voorraden en afboekingen projecten

Waardemutaties voorraden en afboekingen projecten (x € 1.000) 2013 2012 Afboekingen projecten Chr. Plantijnstraat -265 661 Maasstraat fase 2 1.359 1.038 Maasstraat fase 3 601 1.250 Nuts 2.1 1.637 0 Roggeveenstraat 0 216 Van Dijckstraat 487 0 Middachtenweg 1.800 146 Afboeking projecten - overig 261 67 Totaal afboekingen projecten 5.880 3.378 Afboeking voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop Herwaardering voorraad woningen De Kroon 109 202 Herwaardering voorraad woningen Eden 0 103 Herwaardering voorraad MOG Ekensteinstraat 65 454 Herwaardering voorraad Wabi fase 1 - 8 kavels 385 0 559 759 Overige lasten Openbare ruimte Erasmuspark 0 -111 Bomenfonds De Tonen 0 0 Openbare ruimte Morgenstond 0 82 Aansluitkosten Aardwarmte 0 730 Afboeking verkoopresultaat 0 94 Totaal overige lasten 0 795 Totaal waardemutaties voorraden 6.439 4.932


Afboekingen projecten Het betreft afboekingen op de voorraad vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. Dit waren de nieuwbouw koopprojecten. In het voorjaar 2013 is besloten deze projecten om te zetten naar sloop/grondverkoop projecten (grondposities). Deze worden gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto opbrengstwaarde. De sloop/grondverkoop projecten zijn allen afgewaardeerd naar de lagere netto opbrengstwaarde. Afboeking voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto opbrengstwaarde. Er heeft een herwaardering plaatsgevonden naar de lagere opbrengstwaarde.

18. Niet gerealiseerde

waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreft de waardemutatie van het commercieel vastgoed. De waardemutaties worden vooral veroorzaakt door lagere markthuren en een hogere disconteringsvoet. Kortom, door een negatieve ontwikkeling van de markt.

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (x € 1.000) 2013 2012 Herwaardering commercieel wonen (CW) -12.665 -6.482 Herwaardering commercieel niet-wonen (CO) -13.727 -2.713 Totaal herwaardering commercieel vastgoed -26.392 -9.195


III. Financiële baten en lasten Financiële baten en lasten (x € 1.000) 2013 2012 Waardeveranderingen financiële vaste activa 0 -3.314 Waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden 421 33 Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten 421 -3.281 Leningen u/g 41 42 Overige opbrengsten FVA 14 13 Totaal opbrengsten financiële vaste activa 55 55

Rente tijdens de bouw 407 688 Rente op vorderingen en liquide middelen 21 116 Rente rekening courant 0 4 Totaal rentebaten 428 808

Rente leningen (langlopende schulden) -33.517 -34.735 Rente kortlopende schulden -157 -259 Totaal rentelasten -33.674 -34.994

Totaal financiële baten en lasten -32.770 -37.412

19. Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten

Haag Wonen heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoop-verplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. De mutatie in de verplichting bedraagt € 420.916 bestaande uit een aankoop/verkoop waardemutatie van de materiële vaste activa welke verkocht is onder voorwaarden (koopgarant) van € 28.921 en een herwaardering van de uitstaande koopgarantwoningen van € 391.996.

20. Opbrengsten financiële vaste activa

De opbrengsten financiële vaste activa betreft de renteopbrengst van één uitgegeven lening en de rentebijschrijving op de vordering monumentensubsidie.


21. Rentebaten

De rente tijdens de bouw betreft de geactiveerde rente op activa in ontwikkeling. Deze is berekend tegen een rentepercentage van 4,21%, dit is de gemiddelde gewogen vermogenskostenvoet per 31 december 2012 van Woningstichting Haag Wonen.

22. Rentelasten

Onder de rentelasten zijn de verschuldigde lasten aan kredietinstellingen opgenomen, alsmede de berekende rente op waarborgsommen en rente op overige schulden. De verhouding tussen de rentelast van het boekjaar en het gemiddelde schuldrestant in het boekjaar bedroeg in 2013: 4,24 % (2012: 4,66%). De gemiddeld gewogen rentevoet per 31 december 2013 bedraagt 4,07 % (2012: 4,21%). In 2013 hebben uitsluitend de twee Flex-Rollover leningen renteconversies ondergaan. In 2013 is voor € 21 miljoen aan langlopende leningen afgesloten, allen betrekking hebbend op herfinanciering 2014. De gemiddelde gefixeerde coupon van de in 2013 afgesloten leningen bedroeg 2,92%. (exclusief Flex Roll-over leningen). Van de finaal af te lossen leningen in 2014, in totaal € 58,6 miljoen, is voor € 21 miljoen geherfinancierd. Treasury dient het jaarlijkse renterisico door (her-) financiering c.q. renteconversie te beperken tot maximaal 15% van de restant hoofdsom van de totale leningenportefeuille teneinde een evenwichtige rentelast te creëren. Eventuele overtollige geldmiddelen mogen worden belegd op de geld- of kapitaalmarkt, rekening houdend met de gewenste liquiditeitspositie, het renterisico en debiteurenrisico. In het treasury-statuut en de treasury-handleiding zijn hiertoe richtlijnen opgenomen.

23. Totaal resultaat

Het geconsolideerde resultaat wordt in mindering gebracht op het groepsvermogen.

Overzicht van het totale geconsolideerde resultaat over 2013 (x € 1.000) 2013 2012 Resultaat toekomend volgens de geconsolideerde resultatenrekening -23.779 -54.107 Gerealiseerde herwaardering verkopen onder voorwaarden 117 5 Gerealiseerde herwaardering sociaal vastgoed in exploitatie 7.409 -93.335 Totaal resultaat ten laste van het groepsvermogen -16.253 -147.437


6.3 Enkelvoudige jaarrekening 2013

Enkelvoudige balans per 31 december 2013 na resultaatbestemming (x € 1.000) ACTIVA 31-12-2013 31-12-2012 A. VASTE ACTIVA

I. Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 832.262 811.275

2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 703 4.003 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 3.643 4.340

836.608 819.618

II. Vastgoedbeleggingen 1. Commercieel vastgoed in exploitatie 122.933 152.281 2. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 10.278 10.744 3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 0 1.155

133.211 164.180

III. Financiële vaste activa 1. Vorderingen op groepsmaatschappijen 0 1.882 2. Leningen u/g 652 670 3. Overige vorderingen 219 215 871 2.767 Som der vaste activa 970.690 986.565 B. VLOTTENDE ACTIVA I. Voorraden 1. Vastgoed bestemd voor de verkoop 2.713 8.350 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 614 2.976 3. Overige voorraden 226 228 3.553 11.554 II. Onderhanden projecten 0 0 III. Vorderingen 1. Huurdebiteuren 2.401 2.673 2. Gemeenten 708 254 3. Vorderingen op groepsmaatschappijen 75 527 4. Belastingen en premies sociale verzekeringen 0 228 5. Overige vorderingen 2.119 1.401 6. Overlopende activa 1.237 1.853

6.540 6.936

IV. Liquide middelen 6 7

Som der vlottende activa 10.099 18.497

TOTAAL ACTIVA 980.789 1.005.062


Enkelvoudige balans per 31 december 2013 na resultaatbestemming (x € 1.000) PASSIVA 31-12-2013 31-12-2012

C. EIGEN VERMOGEN 1. Eigen vermogen 112.470 125.247 D. VOORZIENINGEN 1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 4.730 10.183 2. Voorziening pensioenen 794 794 3. Overige voorzieningen 1.779 1.221

7.303 12.198

E. LANGLOPENDE SCHULDEN 1. Leningen kredietinstellingen 738.969 743.060 2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 10.755 10.739 3. Overige schulden 4.776 4.857

754.500 758.656

F. KORTLOPENDE SCHULDEN 1. Schulden aan kredietinstellingen 71.984 73.571 2. Schulden aan leveranciers 6.668 7.076 3. Schulden aan groepsmaatschappijen 333 41 4. Belastingen en premies sociale verzekeringen 1.233 3.846 5. Schulden ter zake van pensioenen 0 0 6. Overige schulden 1.260 968 7. Overlopende passiva 25.038 23.459

105.516 108.961

TOTAAL PASSIVA 980.789 1.005.062


Enkelvoudige winsten verliesrekening 2013 (x € 1.000) Realisatie Realisatie 2013 2012

I. Bedrijfsopbrengsten 1. Huuropbrengsten 125.702 121.516 2. Opbrengsten servicecontracten 6.847 6.811 3. Overheidsbijdragen 0 17 4. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille -951 1.255 5. Geactiveerde productie eigen bedrijf 721 917 6. Subsidie krachtwijken 0 3.426 7. Overige bedrijfsopbrengsten 2.807 2.081

Som der bedrijfsopbrengsten 135.126 136.023

II. Bedrijfslasten 8. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 31.085 45.064 9. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille -21.052 11.365

10. Erfpacht 1 0 11. Lonen en salarissen 14.043 15.071 12. Sociale lasten 1.840 1.052 12. Pensioenlasten 2.476 2.484 13. Onderhoudslasten 33.332 37.252 14. Leefbaarheid 1.448 1.910 15. Belastingen en verzekeringen 6.045 5.925 16. Lasten servicecontracten 6.988 7.339 17. Overige bedrijfslasten 18.352 24.040 Som der bedrijfslasten 94.558 151.502

Bedrijfsresultaat 40.568 -15.479

18. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -26.392 -8.545

III. Financiële baten en lasten 19. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten -1.461 -6.144 20. Opbrengst van vorderingen die tot de vasta activa behoren en van effecten 55 55 21. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 680 1.299 22. Rentelasten en soortgelijke kosten -33.599 -34.764 Som der financiële baten en lasten -34.325 -39.554

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -20.149 -63.578 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 0 0

Resultaat deelnemingen 0 1.737

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen -20.149 -61.841 Buitengewone baten 0 0 Buitengewone lasten 0 0 Belastingen buitengewoon resultaat 0 0 Buitengewoon resultaat na belastingen 0 0

23. Resultaat na belastingen -20.149 -61.841


Waarderingsgrondslagen Voor de waarderingsgrondslagen wordt verwezen wij naar de grondslagen zoals opgenomen onder de geconsolideerde jaarrekening.

Toelichting op de enkelvoudige balansposten

A. Vaste activa I. Materiële vaste activa 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Verloop van sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (x € 1.000) 2013 2012 Saldo per 1 januari 4.003 5.316 Investeringen boekjaar 2.852 7.194 Desinvesteringen 0 0 Oplevering naar in exploitatie -5.316 0 Van voorraad -1.030 -1.002 Mutatie voorziening -121 -7.506 Herrubricering naar overlopende passiva 316 0 Saldo per 31 december 703 4.003

Enkelvoudig bestaat het sociaal vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie uit de grondexploitaties voor Woningstichting Haag Wonen. De vastgoedexploitatie (VEX) in Haag Wonen Ontwikkeling B.V. van Nuts 2.2 en Roggeveenstraat is hierin niet opgenomen.


B. Vlottende activa I. Voorraden 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

Verloop voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop (x € 1.000) 2013 2012 Saldo per 1 januari 2.976 4.209 Investeringen 563 895 Naar onderhanden projecten -953 271 Mutatie voorziening -1.973 -2.399 Totaal voorraad in ontwikkeling 614 2.976

Enkelvoudig bestaat de voorraad in ontwikkeling bestemd voor verkoop uit de grondexploitaties voor Woningstichting Haag Wonen. Ultimo 2013 is de waarde van de voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop herijkt. Deze herijking heeft geleid tot een afwaardering van de voorraad met € 2 miljoen. Het verschil met geconsolideerd (inclusief Haag Wonen Ontwikkeling B.V.) komt voort uit het project Middachtenweg.

III. Vorderingen 3. Vorderingen op groepsmaatschappijen

Vorderingen op groepsmaatschappijen (x € 1.000) 31-12-2013 31-12-2012 Haag Wonen Ontwikkeling B.V. 6.670 6.745 Af: voorziening negatief vermogen HWO B.V. -6.670 -6.670 Haag Wonen Holding B.V. 10.000 13.458 Af: voorziening negatief vermogen HWH B.V. -10.000 -13.007 Laakhaven Ontwikkeling B.V. 0 2.663 Af: voorziening in verband met oninbaarheid 0 -2.663 Nog te verzenden factuur aan Haag Wonen Holding B.V 75 0 Totaal vorderingen op groepsmaatschappijen 75 526

De meegeconsolideerde groepsmaatschappijen hebben tezamen een negatief eigen vermogen. Voor zover deze deelnemingen al afgewaardeerd zijn wordt een verlies niet genomen via het resultaat deelnemingen van Woningstichting Haag Wonen. Woningstichting Haag Wonen is niet aansprakelijk is voor de opgelopen verliezen van deze deelnemingen en daarom hoeft er geen voorziening te worden aangehouden. Indien er


een vordering op de deelneming bestaat waarvan de inbaarheid in het geding komt wordt deze vordering wel voorzien voor het opgelopen verlies in de deelneming.

5. Overige vorderingen Het verschil op de post overige vorderingen tussen de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening betreft voornamelijk de vordering op de gelden die nog vrij moeten vallen het depot van het project de Kroon. C. Eigen vermogen 1. Eigen vermogen Het eigen vermogen is onder te verdelen in een gerealiseerd deel en een niet-gerealiseerd deel van het eigen vermogen. Het niet gerealiseerde deel geeft de overwaarde weer van het sociaal vastgoed in exploitatie en het commercieel vastgoed in exploitatie ten opzichte van de historische kostprijs van dit vastgoed. Of er sprake is van een overwaarde wordt per kasstroomgenererende eenheid bepaald.

Verloop van het eigen vermogen (x € 1.000)

2013 2012 Saldo per 1 januari 125.247 280.417 Waardemutatie V.O.V. direct via het eigen vermogen 117 5 Waardemutatie sociaal vastgoed direct via het eigen vermogen 7.255 -93.334 Resultaat -20.149 -61.841 Saldo per 31 december 112.470 125.247


D. Voorzieningen 1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Verloop van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen (x € 1.000) Stand per Waarde- Uitgaven Stand 1-1-2013 verandering 31-12-2013 Aansluitkosten geothermie 1.580 0 -23 1.557 Brede School Rivierenbuurt 848 161 0 1.009 Tasmanstraat 1.885 93 -220 1.758 Maasstraat fase 1 3.126 269 -3.395 0 Nuts 2.1 0 1.485 -1.079 406 Groot onderhoud Isabellaland 32 0 -32 0 Groot onderhoud Jacob Catsstraat 2.712 0 -2.712 0 Voorziening nieuwbouw projecten 10.183 2.008 -7.461 4.730

Enkelvoudig wordt in de voorziening onrendabele investeringen de ontwikkeling van de sociale nieuwbouwprojecten in Haag Wonen Ontwikkeling B.V. niet meegenomen. Het betreft de vastgoedexploitatie (VEX) van de projecten Brede School Rivierenbuurt en Tasmanstraat.

F. Kortlopende Schulden 3. Schulden aan groepsmaatschappijen De schulden aan groepsmaatschappijen betreft drie vorderingen van Haag Wonen Ontwikkeling B.V. op Woningstichting Haag Wonen.


Toelichting op de enkelvoudige winsten verliesrekening

I. Bedrijfsopbrengsten 4. Netto verkoopresultaat

vastgoedportefeuille

In het enkelvoudige resultaat is niet meegenomen de verkoop van het commerciële deel (BOG De Kroon) in Wijnhavenkwartier C.V.

II. Bedrijfslasten 9. Overige waardeveranderingen

materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Waardeveranderingen projecten (x € 1.000) 2013 2012 Tasmanstraat 93 3.769 Maasstraat fase 1 -406 4.120 Wateringse Binnentuinen fase 2 -247 1.015 Brede School Rivierenbuurt 162 221 Van der Kunstraat 0 -398 Aansluitkosten geothermie 0 -2.348 Groot onderhoud Braamstraat 0 1.200 Totaal overige waardeveranderingen -398 7.579

Het verschil met de geconsolideerde waardeverandering betreft per saldo een positief resultaat op projecten vanuit Haag Wonen Ontwikkeling B.V. van € 311.000.


17. Overige bedrijfslasten

Overige bedrijfslasten (x € 1.000) 2013 2012 Overige personeelskosten 1.238 1.493 Huisvestingskosten 999 910 Kosten Raad van Commissarissen 49 15 Kosten huurdersorganisaties 127 151 Strategie 162 187 Communicatie extern 119 383 Communicatie intern 70 164 Kwaliteitszorg 106 65 Overige algemene kosten 2.754 2.711 Kosten ICT 2.943 2.203 Overige lasten 115 231 Subtotaal niet exploitatiegebonden 8.682 8.513

Waardemutaties voorraden en afboekingen projecten 4.505 3.792

Bijdrage VVE's 616 500 Kosten vastgoedontwikkeling 0 0 Overige exploitatielasten 1.306 1.397 Verdrag Schilderswijk 0 505 Dotatie voorziening dubieuze debiteuren -2.150 9.333 Aandeel derden 0 0 Subtotaal exploitatiegebonden -228 11.735

Heffing saneringssteun 5.039 0 Verhuurderheffing 354 0

Totaal overige bedrijfslasten 18.352 24.040


III. Financiële baten en lasten 19. Waardeveranderingen financiële

vaste activa en effecten

Het verschil met de geconsolideerde waardeverandering betreft de afwaardering van de achtergestelde lening op Haag Wonen Ontwikkeling B.V. 24. Totaal resultaat

Het enkelvoudige resultaat wordt in mindering gebracht op het eigen vermogen.

Overzicht van het totale enkelvoudige resultaat over 2013 (x € 1.000) 2013 2012 Resultaat toekomend volgens de enkelvoudige resultatenrekening -20.149 -61.841 Gerealiseerde herwaardering verkopen onder voorwaarden 117 5 Gerealiseerde herwaardering sociaal vastgoed in exploitatie 7.409 -93.334 Waardemutatie a.g.v. liquidatie verbindingen -154 0 Totaal resultaat ten laste van het eigen vermogen -12.777 -155.170


7. Overige gegevens 7.1 Resultaatbestemming Het geconsolideerde resultaat wordt in mindering gebracht op het groepsvermogen.

Overzicht van het totale geconsolideerde resultaat over 2013 (x € 1.000) 2013 2012 Resultaat toekomend volgens de geconsolideerde resultatenrekening -23.779 -54.107 Gerealiseerde herwaardering verkopen onder voorwaarden 117 5 Gerealiseerde herwaardering sociaal vastgoed in exploitatie 7.409 -93.335 Totaal resultaat ten laste van het groepsvermogen -16.253 -147.437

7.2 Gebeurtenissen na balansdatum

Na balansdatum hebben zich geen gebeurtenissen voorgedaan van zodanige aard dat deze de vermogenspositie per eind 2013 zouden beïnvloeden.

7.3 Verklaring van de bestuurder

Ook in 2013 hebben we onze middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Karin van Dreven, directeur-bestuurder.


7.4 Controleverklaring

Jaarstukken Haag Wonenhaagwonen.nl/Media/Haagwonen/Haag-Wonen/Over Haag Wonen/Ha… · 2 In de...

Documents

Transcript of Jaarstukken Haag Wonenhaagwonen.nl/Media/Haagwonen/Haag-Wonen/Over Haag Wonen/Ha… · 2 In de...